江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初54号原告：胡芳芳，女，1985年2月4日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被告：江西通力电业发展有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道123号。社会统一信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，系该公司总经理。委托代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201810026216。委托代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601202010184018。原告胡芳芳与被告江西通力电业发展有限公司（以下简称通力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡芳芳、被告通力公司委托代理人廖煦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡芳芳诉称：2016年，原告与被告通力公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南昌县，开发路以北的商品房，购房金额为836282元。合同约定，被告应在2017年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。直到2018年11月15日，涉案房屋才验收合格。双方还约定，若被告逾期交房，逾期交房违约金的计算方式为，以已付购房款为基数，按照每日万分之1计算违约金。现按照以前的判例，调整为万分之0.9计算违约金。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，被告应按照合同约定交付房屋，被告延迟交房，构成违约，应承担违约责任。综上所述，请求判决被告支付逾期交房的违约金，以836282元为基数，按日万分之0.9计算违约金，从2018年1月1日起计算至2018年11月15日，共计318天，为23934元，本案诉讼费由被告承担。被告通力公司辩称：1、原告与被告、案外人南昌合盛物业管理有限公司签订同意用违约金抵扣物业费的协议，系三方真实意思表示，且该协议具有可实际履行的内容，符合法律规定，三方均应当按照该协议履行各自的义务，然而原告在抵扣物业费的协议已经履行抵扣的情况下，起诉被告要求承担违约金无事实、法律依据，应当驳回原告的诉讼请求；2、项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月。另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》约定，由于大型市政配套所需，导致工程延期的，答辩人对交房的期限据实予以延期及免责；3、被告委托的施工方将系金工建设有限公司在广和苑小区施工过程中，遭遇南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，而对广和苑施工现场进行监督，及南昌县“美丽昌南、幸福家园”建筑工地环境整治工作的不可预见的政府行为，导致江西金工建设有限公司的施工队伍多次停工配合督查，并屡次停工整改，进而影响了施工进度及工程竣工验收、向业主交房的正常履行。因此，被告延期向业主交房的期限，应当扣减因政府行为导致工期延误的期限，被告无需对因政府行为导致工期延误的违约责任；4、原告所主张的违约金过高，应当予以调整。经审理查明：2016年7月10日，原告胡芳芳（买受人）与被告通力公司（出卖人）签订合同编号为2016-054992号《南昌县商品房买卖合同》。约定：一、原告购买被告开发的广和苑第4栋2单元801号房屋一套。房屋总价款为人民币836282元，买受人在签订本合同时已付清首付款176282元，余款600000元已按揭付清。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告胡芳芳已按合同约定向被告交了首付款并办理了房屋贷款按揭手续向被告通力公司付清了房款。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房。以上事实有原告提供的身份证明信息、《南昌县商品房买卖合同》、购房款收据，原、被告的陈述及自认等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2017年12月31日之前向原告交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房。根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原告据此主张被告应承担逾期交房的违约责任，于法有据，本院予以支持，但根据合同约定，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金，故本院判定被告支付逾期交房违约金的期间为自2018年1月1日起至2018年11月15日止。庭审中，被告认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。原告对该组证据关联性有异议，本院认为，被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求被告停工；因此被告提供的上述证据与其逾期交房无关联性，本院不予采纳。据此，对被告方要求对延期交房予以适当免责的辩称，本院不予支持。被告主张原告同意用违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人南昌合盛物业管理有限公司收取，因案外人不是本案当事人，对原告与被告及案外人之间的债权债务关系不属于本案审理范围，故本院对被告的这一抗辩不予支持。同时，被告在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，本院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现原告将违约金计算标准调整为日万分之0.9符合法律规定，本院予以支持，因此被告应向原告胡芳芳支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金共计人民币23934元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西通力电业发展有限公司在本判决生效之日起5日内向原告胡芳芳支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币23934元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，由被告江西通力电业发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  舒泉荣人民陪审员  邓昕虹人民陪审员  姚桂英二〇二〇年五月十八日法官助理杨慧书记员刘文莉