四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0681民初817号 原告：成都天合盛世房地产营销策划有限公司，住所四川省成都市成华区长融东二路60号2栋1层24号。 法定代表人：叶培培，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戚玉卿，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王隐，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：广汉华地财富投资有限公司，住所四川省德阳市广汉市经济开发区福州路北一段。 法定代表人：佘勇。 委托诉讼代理人：周湛，女，1983年12月24日生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工，特别授权。 原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司与被告广汉华地财富投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人戚玉卿、王隐，被告广汉华地财富投资有限公司的委托诉讼代理人周湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告1000000元履约保证金，并按照同期贷款市场报价利率计算资金占用利息，自2019年12月25日起计算至履约保证金还清之日；2、判令被告支付原告100000元补偿金；3、判令被告赔偿原告损失240847.24元；4、本案受理费、保全费及财产保全保函保险费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年10月签订《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，协议约定被告委托原告代理销售广汉华地财富广场的商铺、写字楼和地下车库。协议签订后，原告按协议约定向被告缴纳了100万元的履约保证金，并投入大量人力、物力以履行协议义务。但2018年11月，被告委托原告代理销售的物业即被人民法院查封，且该物业同时还设立有抵押权也一直未解除，导致原告对该物业完全无法开展销售工作，直至2019年12月也一套未售出。因被告无法解除物业的查封状态和抵押权的违约行为导致物业无法销售，进而致使协议的目的无法实现，原告于2019年12月20日向被告发出《通知函》，通知被告解除协议并要求被告返还原告100万元履约保证金、支付原告10万元补偿金及赔偿原告损失24万元。被告收到通知后置之不理。 被告广汉华地财富投资有限公司辩称，对于退还保证金，除了被查封的商铺还有写字楼和地下产权车位，这些都是可以销售的，被查封的商铺是在原告开始代理销售期间的前后三个月是可以销售的，我们将保证金已经转到峨眉山项目，约定的每卖一套退2万元，但是我们是退的3万元，有1万是广汉这边项目的。合同约定了每卖一套退2万，也约定了最后没有卖出去被告有权不退款，峨眉山项目销售未到达合同约定的比例。我们认为原告无权要求退还保证金。广汉项目原告也一套也没有卖。也没有给甲方报销售目标和方案，销售工作也一直未做。关于10万元的补偿，原告的请求没有任何的事实依据，不能成立，对于损失24万元损失的诉请没有事实依据，不能成立。 庭审中，原告提交了以下证据： 一、原、被告营业执照复印件，证明原、被告身份信息及主体资格； 二、《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》及转账凭证，1、协议第一条约定：销售物业需要解押、解证后才能进行合同签约。证明双方约定了所售物业必须达到解押、解证的状态；2、协议第二条第4项第（4）款约定：如因甲方原因导致乙方无法销售，合同解除3个工作日内，全额退还乙方剩余保证金，同时甲方按乙方缴纳保证金的10%作为补偿金。证明若因被告原因导致无法销售，合同解除后3个工作日内，被告应全额返还履约保证金并支付保证金金额10%作为补偿； 三、1、中国裁判文书网的裁判文书截图，证明2018年11月上海市第一中级人民法院依法对被告采取了财产保全措施，被告委托原告代理销售的物业因被查封而无法出售。 2、不动产登记中心查询的房产抵押信息，证明被告委托原告代理销售的物业一直处于抵押状态，导致原告无法销售。 以上两份证据证明被告的物业被查封且设立抵押权，无法出售，导致本案双方签订的合同目的无法实现； 四、《通知函》、快递回单、国家企业信息公示系统网站截图、查询截图等，证明原告于2019年12月20日向被告发出解除双方合同的通知。 五、发票、账单、收据、工资单等，证明原告因履行双方的合同所支出的装修费、宣传广告费、员工工资、劳务费以及采购物料所支出的各类费用，因被告违约给原告造成了240847.24元的损失。 被告的质证意见是：对抵押信息中证明我们的物业处于抵押状态无异议，对物业无法销售有异议，抵押状态并不能证明不能销售。被告邮寄的函件我们是都收到了，对函件内容有异议，对其证明目的有异议。对其余证据无异议。 被告出示了以下证据： 一、广汉华地财富广场项目属被告所有的房地产物业的信息，证明广汉华地财富项目部分物业权利限制起止时间从2018年11月29日至2019年10月10日,24个商铺全部被查封，写字楼是没有被查封，只是抵押状态，地下车位也没有被查封，部分物业是可以销售的； 二、广汉华地财富广场项目属四川嘉信所有部分房地产物业信息查询资料及房权证，证明广汉华地财富项目部分物业未被查封，可以销售； 三、广汉华地《营销代理合同》，证明合同约定每卖一套退2万保证金； 四、峨眉山华地《营销代理合同》及催告函，证明合同约定每卖一套退2万元保证金，但实际退的3万，当时是口头协商的有1万是退的广汉项目的保证金； 五、付款明细表，证明退还保证金的付款明细； 六、退还保证金的汇总情况说明、付款银行凭证，证明全部退款总额和款项组成及证明退还保证金的实际支付事实。 原告的质证意见是：1、广汉华地不动产查询三性认可，可以看出原告的全部房产都已设立抵押，至今未解押，且均被查封。原被告约定的代理销售期限为2018年11月1日至2019年12月31日，房产的查封起始时间为2018年11月29日，即刚刚签订合同不久房屋就被查封，也几乎完全覆盖了原告的代理销售期限。2、嘉信商运房产查询三性不予认可，与本案无关，且查询清单未显示抵押信息，也未显示查询时间。3、但原告从未退还过保证金。4、峨眉山合同真实性合法性认可，关联性不认可，与本案无关。且峨眉山华地也仅仅将原告的200万保证金全部退完，并未多退。5、付款明细表真实性合法性认可，关联性不认可。该证据与本案无关，是峨眉山华地向原告退还保证金和支付服务费的明细。6、情况说明三性不予认可，与本案无关，原告无法核实公章真伪，部分内容违背事实，峨眉山华地退还原告的保证金就是其按照合同应当退还的保证金，200万保证金已退还。7、转账凭证最后两页的付款有重复提交的证据，总额度与付款明细吻合，且转账的摘要中均备注了退保证金，实际上只是退了峨眉项目的保证金。催告函与本案无关。 经审查，双方对合同的签订及已支付的款项等事实均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告作为甲方与原告作为乙方签订《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，合同第一条约定：1、委托销售物业：广汉华地财富广场商铺、写字楼、地下车库，面积合计22715.23平方。详见附件一：《代理销售房源价格表》，销售物业均为现房销售且无法办理按揭贷款，销售物业需要解押、解证后才能进行合同签约（部分房源为二手房销售）。2、委托事项：全程独家代理销售，在合作期内完成2000万销售目标。3、乙方的代理销售自2018年11月1日至2019年12月31日止。合同约定履约保证金，（1）本协议签署后3日内乙方或乙方指定个人向甲方支付履约保证金100万元。……（4）如因甲方原因导致乙方无法销售，合同解除3个工作日内，全额退还乙方剩余保证金，同时甲方按乙方缴纳保证金的10%作为补偿金。协议还约定了费用收取及结算方式、双方权责、违约责任等条款。2018年10月25日，原告通过中国民生银行向被告汇款100万元。 2018年11月7日，上海第一中级人民法院作出（2018）沪01民初1369号民事裁定书，裁定冻结广汉华地财富投资有限公司、四川华地财富投资集团有限公司、佘勇、向理银行存款6400万元或查封、扣押其他等值财产。2018年11月20日，上海第一中级人民法院作出（2018）沪01民初1397号民事裁定书，裁定冻结广汉华地财富投资有限公司、四川华地财富投资集团有限公司、佘勇、向理银行存款56220931元或查封、扣押其他等值财产。广汉市成都大道北二段2号华地财富广场1幢一层商业服务用房从2017年7月开始陆续被抵押登记。 2019年12月20日，原告向被告发出通知函要求解除《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，并要求被告退还100万元履约保证金，支付10万元补偿金，赔偿因售楼装修、投入人员工资等损失24万元。 本院认为，当事人在民事活动中应诚实信用。本案的争议焦点是违约方的确认。原、被告双方自愿签订《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，协议成立且生效，双方应按合同约定履行各自义务。根据原、被告双方签订的《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，合同第一条1、委托销售物业：广汉华地财富广场商铺、写字楼、地下车库，面积合计22715.23平方……,销售物业均为现房销售且无法办理按揭贷款，销售物业需要解押、解证后才能进行合同签约（部分房源为二手房销售）。2、委托事项：全程独家代理销售，在合作期内完成2000万销售目标。原告诉称因协议涉及的部分物业被查封、抵押，导致合同目的不能实现。被告辩称，查封、扣押的物业只涉及部分物业，其余部分的物业仍可销售。经查，合同涉及的部分物业在2018年11月29日被查封，2019年10月10日解封。双方合同的履行期限为2018年11月1日至2019年12月31日。物业被查封的事实直接导致原告可能无法达到销售目标从而无法实现合同目的，被告物业被查封的事实应认定被告违约，应承担相应违约责任。关于被告辩称，已通过峨眉山项目支付退还原告部分保证金。经查，被告提供的转账明细等证据不能证实其中包含了涉案协议中的履约保证金，故对被告的该抗辩意见不予支持。协议现已到期，根据协议约定，被告应全额退还原告保证金，同时按缴纳保证金的10%作为补偿金。故本院对原告要求被告退还100万元保证金及资金占用利息并支付10万元补偿金的诉讼请求予以支持。关于资金占用利息的起算计算时间，因双方合同约定在合同解除3个工作日内支付，本院确定的起算时间从2020年1月1日起计算。关于原告提出赔偿损失240847.24元的诉讼请求，经查，原告提供的票据、收条等证据无法证实载明开销的具体用途及与涉案协议的关系，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于保函保险费，因合同没有约定且保险费不是必然发生的开支，本院对原告的该诉讼请求不予支持。 综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广汉华地财富投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司履约保证金1000000元并支付利息，利息的计算方式为：以1000000元为基数，从2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止； 二、被告广汉华地财富投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司补偿金100000元； 三、驳回原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费16868元，由被告广汉华地财富投资有限公司承担14700元，原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司承担2168元；保全费5000元，由被告广汉华地财富投资有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  蒋成刚 审 判 员  陈贤君 人民陪审员  李自强 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  俸 丹