安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初222号原告：安庆市土地收购储备中心，住所地安徽省安庆市菱湖北路30号。统一社会信用代码12340800732993175P。法定代表人：聂立新，该中心主任。委托诉讼代理人：张定新，该中心员工。委托诉讼代理人：孔维泽，安徽中天人律师事务所律师。被告：卓增惠，男，1976年12月12日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被告：安徽雅银汽车销售有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区宜城路汽车站院内1#底层。统一社会信用代码91340800MA2N2T108K。法定代表人：杨家林，总经理。委托诉讼代理人：孟庆陶，男，1969年10月28日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被告：安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店，住所地安徽省安庆市迎江区宜城路56号。统一社会信用代码92340802MA2TD8AC1L。经营者：周加华，男，1954年4月17日出生，汉族，住上海市闸北区。上述三被告共同委托诉讼代理人：何松泽，安徽省安庆市迎江区宜城法律服务所法律工作者。原告安庆市土地收购储备中心（以下简称土地储备中心）与被告卓增惠、安徽雅银汽车销售有限公司（以下简称雅银汽车公司）、安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店（以下简称前牛门火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，后转为普通程序，并于2020年5月8日公开开庭进行了审理。土地储备中心的委托诉讼代理人张定新、孔维泽，卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店的共同委托诉讼代理人何松泽，雅银汽车公司的委托诉讼代理人孟庆陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。土地储备中心向本院提出诉讼请求：1.判令卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店共同腾退并向土地储备中心返还占用的位于安庆市宜城路与华中路交叉口原汽车站大楼一层的汽车站售票大厅的房屋；2.确认土地储备中心与卓增惠的房屋租赁合同已于2019年5月7日实际解除；3.判令卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店共同向土地储备中心支付逾期腾房的房屋占有使用费(自2017年12月1日起至2018年5月18日止，按15000元/月的标准计算，共计84500元;自2018年5月19日起至实际腾退房屋之日止,按400858元/年的标准计算);4.判令卓增惠向土地储备中心支付主张权利的律师费8000元;5.本案全部诉讼费用由卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店承担。事实与理由：2017年6月1日,土地储备中心与卓增惠签订《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》,约定土地储备中心将位于安庆市宜城路与华中路交叉口原汽车站大楼一层的汽车站售票大厅出租给卓增惠使用,租赁期限自2017年6月1日至2017年11月30日,月租金15000元。租赁期限届满后,双方未续签租赁合同,卓增惠应在结清租金及水电费后及时腾退并返还房屋。但经土地储备中心多次催告,卓增惠仍以各种理由拒绝腾退并继续占用涉案房产至今。2019年5月7日，土地储备中心向卓增惠下达限期迁出函。另外，卓增惠自2017年12月1日起未向土地储备中心支付任何租金和房屋占有使用费（2017年12月1日至2019年5月7日期间是租金，2019年5月8日之后是占有使用费）。同时,经土地储备中心了解,卓增惠未经土地储备中心同意,私自将涉案房产转租给雅银汽车公司、前牛门火锅店。土地储备中心认为,土地储备中心与卓增惠之间租赁合同约定的租赁期限届满后,双方未续签合同,雅银汽车公司、前牛门火锅店无合法依据共同违法占用涉案房屋,卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店应共同承担腾退并返还涉案房产的义务。同时根据合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》,土地储备中心有权要求卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店共同支付逾期腾房占有使用费及律师服务费。故土地储备中心诉至法院。卓增惠辩称，1.《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》系土地储备中心与卓增惠签订，土地储备中心提出双方的合同关系于2019年5月7日实际解除，无法律依据，因双方未进行协商，故不予认可；2.土地储备中心要求按400858元/年的标准计算占有使用费，无法律依据，该结果系土地储备中心单方申请评估机构评估出的意见，未经过法院委托，也未与卓增惠协商，《评估报告书》不能作为定案依据；3.卓增惠为何未支付租金，是因为双方一直在进行沟通协商，但未能成功，双方签订的《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》是属于代租代管性质的合同，但协议中未明确约定代租代管的费用数额；4.《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》中并未约定发生纠纷所产生的律师费的承担主体，卓增惠对本案纠纷的产生也没有过错，土地储备中心要求卓增惠承担律师费，无法律依据，故不予认可。雅银汽车公司辩称，对于土地储备中心的第二项诉讼请求及第四项诉讼请求作如下答辩：2017年6月份，卓增惠将案涉房屋的部分交由雅银汽车公司使用；雅银汽车公司不是案涉房屋承租人，也不是《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》的相对方，不是本案适格主体，请求法庭依法驳回土地储备中心对雅银汽车公司的全部诉讼请求。前牛门火锅店辩称，1.2019年1月1日，前牛门火锅店从卓增惠处承租部分案涉房屋，但未签订书面协议。2019年2月12日，前牛门火锅店开始装修（装修了一个多月），投资了一百多万元。截止今日，前牛门火锅店还有几十万元的消费券未收回，若法院判决解除合同、收回房屋，那么容易产生纠纷；2.疫情以来，前牛门火锅店未再经营，没有产生收入。土地储备中心与前牛门火锅店之间没有任何法律关系，请法庭依法驳回土地储备中心对前牛门火锅店的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。土地储备中心为证明诉讼主张，向本院提交了以下7组证据：A1.土地储备中心的事业单位法人证书、法定代表人证明书、卓增惠的身份证、雅银汽车公司的企业信息查询单、前牛门火锅店的企业信息查询单，证明目的:各方的身份信息、均是适格的当事人。A2.《安庆市国有建设用地使用权收购合同》、《土地移交确认书》、《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》，证明目的：1.土地储备中心作为涉案房屋的权利人，与卓增惠签订了书面租赁合同；2.合同约定了租赁期限、租金及支付方式、违约责任以及双方的其他权利义务。A3.《关于限期内迁出我中心出租地块的函》，证明目的:土地储备中心于2019年5月7日向卓增惠送达了《关于限期内迁出我中心出租地块的函》，若法庭认定期间双方属于不定期租赁关系，那么该关系应截止至2019年5月7日。A4.现场照片4张，证明目的：雅银汽车公司、前牛门火锅店占用土地储备中心房产的事实。A5.《评估报告书》，证明目的:1.涉案房屋的房租经评估为400858元/年；2.卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店自2018年5月18日后应按该评估金额的标准支付房屋占用使用费。A6.《委托代理合同》、律师费发票、转账凭证，证明目的：土地储备中心委托律师主张权利并产生律师费8000元的事实。A7.《安庆汽车站场地租赁补充协议》，证明目的：2013年的时候，安徽省交通集团安庆汽运有限公司作为出租方将案涉房屋出租给案外人的时候，约定的租金标准是18000元/月，土地储备中心与卓增惠约定的15000元/月的标准中已考虑到管理因素了。经质证，卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店对A1真实性、证明目的无异议。对A2真实性、证明目的无异议，但认为《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》亦能够证明双方还构成代租代管关系，卓增惠有权要求土地储备中心支付代租代管费用。对A3真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同的解除必须经过双方协商，形成书面解除的文字。对A4无异议。对A5真实性无异议，但认为评估须经过双方协商确定后委托法院进行，土地储备中心单方面做出的报告，不能作为定案依据。对A6真实性无异议，但对证明目的有异议，认为《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》中并未约定发生纠纷后产生的律师费应该由卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店承担。对A7真实性无异议，但对证明目的有异议，认为《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》的签订时间是2017年，《安庆汽车站场地租赁补充协议》的签订时间是2013年，2013年的租金标准不适用本案诉讼。卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店为证明答辩主张，向本院提出以下1组证据：B1.《关于请求批准收储土地临时租赁的请示》（庆土收储[2016]67号文件），证明目的：2016年8月22日，土地储备中心向安庆市政府提交了报告，报告载明案涉房屋区域范围内管理比较混乱。可以看出，案涉房屋区域范围内需要管理。基于卓增惠与土地储备中心签订的《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》构成完整的代租代管合同，土地储备中心应支付卓增惠代租代管费用。经质证，土地储备中心对B1真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为土地储备中心与卓增惠签订的协议中并未约定管理费的计算标准及数额，且双方签订的租赁合同中约定的租金标准是低于市场价的，已经考虑到卓增惠对案涉房屋区域的管理，否则2018年评估出的数额不会显著高于双方约定的租金标准，卓增惠主张合同到期后的管理费，无法律依据。经审查，对A1～A7、B1的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：2014年9月1日，土地储备中心与安徽省交通集团安庆汽运有限公司签订了编号为庆储收字[2014]2号《安庆市国有建设用地使用权收购合同》，约定由土地储备中心收购安徽省交通集团安庆汽运有限公司位于安庆市华中西路209号的国有建设用地使用权，地块东至世纪皇佳酒店、居民区，南至老汽车站南围墙，西至宜城路，北至华中西路，具体范围、面积以乙方提交的收购范围内的国有土地使用权证为准。2014年10月30日，双方签订《土地移交确认书》。2016年11月16日，土地储备中心（甲方）与卓增惠（乙方）签订了《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》，由甲方将位于安庆市宜城路原汽车站大楼宜城路与华中路交叉口一层原汽车站售票大厅的房屋（属于土地储备中心从安徽省交通集团安庆汽运有限公司处收购的房屋之一）（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2016年11月16日至2017年5月31日。2017年6月1日，双方续签《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》，合同主要约定：租赁期限为半年，自2017年6月1日至2017年11月30日；如果乙方要求甲方延长租赁期限或终止租赁时，乙方应在租赁期满1个月以前以书面形式通知甲方，双方另行签订合同；遇政府需要使用房产或利用土地时，甲方应提前1个月通知乙方，乙方须及时、无条件、无偿的全部迁出；乙方不得对租赁房屋进行私自转租，如有违反，甲方可终止合同，没收押金，提前无条件、无偿收回；乙方应向甲方支付房屋租金为15000元/月，本次应支付租金为人民币90000元，支付期限为2017年6月10日前；租赁保证金为30000元，租赁关系终止，双方交接无争议时甲方将保证金无息返还给乙方；本合同为“以租代管”租赁合同，与老汽车站大楼委托管理协议同时生效。协议主要约定：甲方委托管理的房产位于安庆市宜城路与华中路交叉口原汽车站大楼，不包括康洁物业公司和尚达园林公司已租房产；乙方负责原汽车站大楼的日常管理和安全；管理期限与租赁合同中约定的租赁期限一致。2017年6月份，卓增惠在未经过土地储备中心同意的情况下，将租赁房屋的部分交由雅银汽车公司使用。土地储备中心与卓增惠签订的《老汽车站大楼租赁合同》到期后，双方未续签合同，但卓增惠未将租赁房屋返还给土地储备中心，也未支付任何费用。2019年1月1日，卓增惠在未经过土地储备中心同意的情况下，又将租赁房屋的剩余部分转租给前牛门火锅店使用。2019年5月7日，土地储备中心向卓增惠发出《关于限期内迁出我中心出租地块的函》，主要载明：“你与我单位签订的老汽车站地块部分房屋租赁合同已于2017年11月30日到期。现租期已经届满，根据2019年度棚户区改造计划，该地块房屋将于年内拆除；且该地块列入市资源和规划局2019年出让计划，于拆除后出让。因此，我中心再次正式函告你户：立即缴清自本合同到期后至今房屋占用费用，并按合同约定‘及时、无条件、无偿的全部迁出’（2019年7月10日前），同时，按合同约定，你户在租赁期间所投入的一切费用均由你户自行承担，我中心一概不予补偿。如不履行上述义务，产生任何损失由你户自行承担。专此致函，请与配合。”因卓增惠一直未将欠付的租金缴清，土地储备中心诉至法院，并为此支付律师代理费8000元。经查，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司于2018年5月25日接受土地储备中心的委托，对位于安庆市迎江区宜城路汽车站院内1#、4#非住宅用房（候票大厅、五毛烤串饭店、康洁物业、院内南侧饭店、院内东侧饭店、棋牌室1-2层）的市场租金价值进行评估，评估基准日为2018年5月18日。2018年11月27日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司出具《评估报告书》，部分载明：候票大厅总层数1层，面积835.12㎡。经评估，候票大厅装修后单价为40元/㎡/月，毛坯状态下单价为24元/㎡/月，装修后年租金总价400858元，毛坯状态下年租金总价240515元。经确认，《评估报告书》中载明的候票大厅与租赁房屋属于同一处房屋。2020年5月28日，通过现场勘验，雅银汽车公司所使用部分的面积为584.12㎡，前牛门火锅店所使用部分的面积为251㎡。另外，经各方共同确认，2020年5月1日，土地储备中心收到雅银汽车公司所使用部分的房屋钥匙；2020年5月24日，土地储备中心收到前牛门火锅店所使用部分的房屋钥匙。本院认为，土地储备中心与卓增惠签订的《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定的租赁期限自2017年6月1日起至2017年11月30日止。因卓增惠在2017年11月30日之后继续使用租赁房屋，土地储备中心亦未提出异议，故双方租赁期限转为不定期，土地储备中心可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知卓增惠。2019年5月7日，土地储备中心向卓增惠发出《关于限期内迁出我中心出租地块的函》，要求卓增惠在2019年7月10日前腾退租赁房屋。卓增惠在庭审过程中对收到该函未提出异议。根据该函的内容可以确认，土地储备中心有与卓增惠解除《老汽车站大楼租赁合同》的意思表示，但因双方当事人均未能明确函件到达之日，对于《老汽车站大楼租赁合同》的解除时间，根据公平原则，本院酌定为2019年7月10日。卓增惠辩称解除合同需要双方协商，于法无据，本院不予采纳。2017年11月30日至2019年7月10日期间，卓增惠使用租赁房屋，但未支付租金给土地储备中心，且卓增惠在未经过土地储备中心同意的情况下，将租赁房屋交由雅银汽车公司、前牛门火锅店使用，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，土地储备中心有权要求卓增惠支付欠付的租金，并赔偿损失。关于欠付租金的数额，按《老汽车站大楼租赁合同》的约定，计算为289500元（15000元/月×19.3个月）。关于损失赔偿额，土地储备中心要求卓增惠赔偿其律师费损失8000元，不违反法律规定，本院予以支持。卓增惠辩称，其基于《老汽车站大楼委托管理协议》的约定对租赁房屋进行管理，但土地储备中心未支付其管理费用，故拖欠租金未付，但与约定不符，本院不予采纳。雅银汽车公司、前牛门火锅店与土地储备中心之间无承租关系。2019年7月11日至2020年5月1日期间，雅银汽车公司占用案涉房屋584.12㎡；2019年7月11日至2020年5月24日期间，前牛门火锅店占用案涉房屋251㎡。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，土地储备中心有权要求雅银汽车公司、前牛门火锅店支付占有使用费。卓增惠辩称，《评估报告书》系土地储备中心单方委托出具的，结果不能作为定案依据，因卓增惠未举证证明《评估报告书》存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定结论明显依据不足等情形，故不予采纳。关于占有使用费的标准，考虑到承租房屋由雅银汽车公司、前牛门火锅店装修，按《评估报告书》确定的毛坯状态下单价24元/㎡/月的标准支付。故雅银汽车公司应赔付土地储备中心占有使用费135983.14元、前牛门火锅店应赔付土地储备中心占有使用费62649.6元。对于土地储备中心要求卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店共同腾退并返还租赁房屋的诉求，因雅银汽车公司、前牛门火锅店均已将房屋钥匙交付给土地储备中心，故对该诉求，本案不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告安庆市土地收购储备中心与被告卓增惠签订的《老汽车站大楼租赁合同》于2019年7月10日实际解除；二、被告卓增惠于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋租金289500元；三、被告卓增惠于本判决生效之日起7日内赔偿原告安庆市土地收购储备中心律师费损失8000元；四、被告安徽雅银汽车销售有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋占有使用费135983.14元；五、被告安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋占有使用费62649.6元；六、驳回原告安庆市土地收购储备中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11336元（原告已预交），由原告安庆市土地收购储备中心负担1336元，被告卓增惠负担6000元，被告安徽雅银汽车销售有限公司负担2500元，被告安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  顾正浪人民陪审员  李 芳人民陪审员  刘菊倩二〇二〇年六月二日书 记 员  吴秀青本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。