宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初8791号原告（反诉被告）：孙某，宁夏吴忠市人，住银川市。委托诉讼代理人：刘某，宁夏臻之律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张某1，宁夏海原县人，个体户，住固原市。委托诉讼代理人：张某2，陕西智圣律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）张某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序于2019年12月23日公开开庭审理了本案，后因案情转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年4月9日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）孙某的委托诉讼代理人刘某，被告（反诉原告）张某1及其委托诉讼代理人张某2二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙某提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付房屋占用期间租金795833元(按150000元每年自2012年6月26日计算至2019年lO月17日为1095833元，1095833元-300000元=795833元，2019年10月18日之后的租金按150000元每年继续计算至实际收房之日)；3.被告向原告支付逾期付款罚金709096元(按年利率6％计算，2019年10月18日之后的罚金以总购房款2098800元为基数按年利率6％继续计算至判决之日)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月26日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定原告将位于固原市××区院内房屋及土地出售给被告，其中房屋面积917.5平方米，价款为2202000元，阳台及过道土地面积164平方米，价款为196800元，共计2398800元，并约定合同签订后支付购房款1000000元，剩余购房款1398800元从2013年7月1日至2016年7月1日，每年7月1日前支付350000元，2017年7月1日支付348800元，如不能按合同约定支付购房款，每逾期一日按应付房款总额向原告支付1%的罚金，逾期七日视为毁约，原告有权解除合同收回房屋，造成的损失由被告全部承担。合同签订后，被告仅支付了300000元购房款，剩余购房款一直未付，原告多次催要，被告表示没有履行能力，无法支付。被告将该房屋分别出租收取租金获利，却拖延支付下剩房款，已构成根本性违约，故原告诉至法院。被告（反诉原告）张某1辩称，我已经全额支付了购房款，涉案房屋属违章建筑，孙某没有所有权，不具备买卖条件，故该房屋买卖合同无效，并提出反诉诉讼请求：1.确认《房屋买卖合同》无效；2.被反诉人退还购房款2288000元以及利息1018160元；3.被反诉人支付房屋装饰装修费用900000元。针对被告（反诉原告）张某1的反诉，原告（反诉被告）孙某辩称，双方签订的房屋买卖合同意思表示真实,合法有效，张某1拖欠购房款的事实清楚，且张某1自2013年6月27日后再未向孙某支付过购房款，距今六年多时间，张某1的行为构成根本性违约，根据合同法相关规定，我方请求解除房屋买卖合同。又根据双方签订的合同第十条第二款约定，不能按约定支付房款的逾期七日视为违约，孙某有权收回房屋，造成损失由张某1承担，故依据合同约定，张某1要求支付装修损失及利息、购房款没有依据。综上，请求驳回张某1的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。原告（反诉被告）提供的《房屋买卖合同》、土地使用权证（附宗地草图）、视频光盘、交易对手信息查询、收据复印件来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院均予以认定，但对于双方之间争议的已付购房款应依据有效支付凭证予以综合认定；原告（反诉被告）提供的(2019)宁0402民初5011号民事判决书、(2019)宁04民终102号民事判决书系一、二审判决，该判决书均已生效，因其能够佐证房屋租金收条、收据复印件来源于该案，与本案具有关联性，加之被告（反诉原告）认为上述证据真实，故上述证据可以作为本案综合认定双方之间已付购房款的佐证证据，本院对于该判决确定事实予以认定。对于被告（反诉原告）提供的落款时间为2012年7月3日的购房定金收条及同页收款条据、落款时间为2013年6月27日的购房款收据、宁夏银行进账单回单及个人存（取）款回单，原告（反诉被告）均予认可，本院对上述证据亦均予以认定，同时根据上述证据本院认定双方之间已付购房款分别为购房定金200000元、购房款700000元、购房款100000元、房款50000元，合计1050000元；因被告（反诉原告）提供的落款时间为2012年4月11日的购房定金收据系复印件，且与落款时间为2012年7月3日的购房定金收条用途、款额等存在重合，因此，本院对于该份收据的证明目的不予采信；被告（反诉原告）提供的落款时间为2011年12月5日的黄河农村商业银行存款回单因发生在涉案房屋买卖合同签订之前，且与购房定金及其他本案有效证据存在矛盾，并无其他有效证据予以佐证，本院对其证明目的不予采信；对于被告（反诉原告）提供的落款时间为2012年8月10日的存款回单，亦因其与本案其他有效证据存在矛盾，不能佐证系购房款的事实，不予采信；对于被告（反诉原告）提供的落款时间为2012年9月23日的存款回单虽未载明存款用途，但根据本案有效证据、双方履行过程及本案实际，能够认定该份存款回单所载300000元系支付购房款的事实，本院予以采信；被告（反诉原告）提供的农行银行银行卡交易明细清单中的款项与本案有效证据中的房租欠款存在时间、数额等重复，本院对其证明目的不予采信；对于被告（反诉原告）提供的6000元转账凭证，原告（反诉被告）认为系对房款利息的支付，本院予以采信，对于被告（反诉原告）提供其他转账凭证、建行个人账户明细查询、转账照片因并无相关证据予以佐证，且部分款项用途不明，与案涉房租欠款存在重复，本院不予采信。对于本案双方当事人争议的本案事实，根据双方的陈述及本案有效证据，本院认定事实如下：2012年年6月26日，原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）张某1签订一份《房屋买卖合同》，约定孙某自愿将坐落于固原试验区德福小区院内土地使用权面积1081.5平方米，建筑面积917.5平方米，无房产证的毛胚房出卖给张某1，上述房地产总价款以建筑面积计按每平米2400元计为2202000元，阳台及过道土地面积164平方米按每平方米1200元计为196800元，共计2398800元，土地面积为所售的房屋的土地使用权及房屋墙基向外延伸的土地使用权，其中向南延伸1.8米，向东延伸2米，1.8米-2米的延伸部分为阳台及过道面积（以上房屋及土地使用面积以实际测量为准），并约定合同签订后张某1支付孙某购房款1000000元，剩余购房款1398800元从2013年7月1日起至2016年7月1日止每年7月1日之前支付350000元，2017年7月1日支付348800元，孙某不负责为张某1办理房产证、土地使用权证等相关手续，由张某1自行办理，孙某应当给予协助，待张某1将房产证手续办完后十日内交清所剩全部购房款，不受合同第三条约定的限制，张某1对该房屋进行装修、装潢的所有费用均由张某1自行承担，如政府按照违章建筑拆除后造成的装修、装潢损失风险由张某1自行承担，与孙某无关，合同签订后，如张某1不能按合同约定支付房款每逾期一日按应付房款总额向对方支付1%的罚金，逾期七日视为毁约，孙某有权解除合同收回房屋，造成的损失由张某1全部承担，同时该合同还对房屋交付、加盖、拆迁、未尽事宜等进行了相关约定。后被告（反诉原告）张某1将涉案毛胚房装修后出租使用，并陆续支付原告（反诉被告）孙某购房定金及购房款共计1350000元。被告（反诉原告）张某1未付款后，经原告（反诉被告）孙某催要，双方于2016年经协商由被告（反诉原告）张某1按每月6000元向原告（反诉被告）孙某支付购房款的利息，庭审中双方均认可共支付十二笔利息。之后，被告（反诉原告）张某1再未支付购房款及利息至今。另查明，涉案房屋的土地的使用权人为原告（反诉被告）孙某，土地用途为商业出让用地，使用权面积为9689.25平方米，涉案房屋系建筑于该土地上的部分房屋。本院认为，原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）张某1对于双方之间签订的涉案《房屋买卖合同》的合同性质及效力存在争议。本案中，原告（反诉被告）孙某将其在其享有的商业用地上的所建的涉案争议房屋出卖给被告（反诉原告）张某1，原告（反诉被告）孙某作为该涉案房屋所有权人，与被告（反诉原告）张某1所签订的涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效，被告（反诉原告）张某1辩称涉案房屋属违章建筑，原告（反诉被告）孙某没有所有权，不具备买卖条件，该房屋买卖合同无效的诉辩理由不能成立，本院对于该诉辩意见不予支持采纳。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面、善意地履行各自的合同义务。在该合同的履行过程中，被告（反诉原告）张某1未能按约支付购房款，虽然经双方协商以支付购房款利息的方式延续了支付过程，但被告（反诉原告）张某1仍未能按期履约，其已构成违约，应承担违约责任。关于涉案房屋买卖合同的解除问题，从涉案合同的继续履行及本案庭审实际来看，被告（反诉原告）张某1已无法继续履行涉案合同，该涉案合同的目的已无法实现，原告（反诉被告）孙某主张要求解除涉案《房屋买卖合同》的诉请理由有合同及法律依据，本院予以支持，即对涉案《房屋买卖合同》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的，依法应当返还已付购房款及涉案房屋，结合本案双方履行情况、合同性质及本案实际，本院确定由原告（反诉被告）孙某返还被告（反诉原告）张某1已付购房款，但由于涉案合同系因被告（反诉原告）张某1系未能按约履行支付购房款所致，且其反诉主张的利息并无约定，故对于利息损失应由其自行承担，同时为节约诉讼资源，一并由被告（反诉原告）张某1向原告（反诉被告）孙某腾退涉案的争议房屋。关于房屋占用期间租金，原告（反诉被告）孙某并未提供充足的证据予以佐证，结合原告（反诉被告）孙某占用使用已支付的涉案购房款及利息的情况来看，根据损益相抵与公平原则，原告（反诉被告）孙某的该项诉请本院不予支持。对于被告（反诉原告）张某1主张的房屋装饰装修费用，因双方对于涉案争议房屋系无房产证的毛胚房是明知的，且双方也在合同中进行了明确约定，在合同履行过程中被告（反诉原告）张某1虽对涉案房屋进行了装修，但也将涉案房屋实际出租使用，其获得了相应收益，足以弥补其装修损失，加之其未提供证据予以佐证的事实，因此，结合涉案合同的履行过程、期间、双方的陈述及本案实际，对于被告（反诉原告）张某1主张的该项费用亦不予支持。对于原告（反诉被告）孙某主张要求支付逾期付款罚金的诉请，因系基于合同解除而主张，于法无据，其诉请理由不能成立。综上所述，原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）张某1主张的部分诉请理由成立，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）张某1之间签订的涉案《房屋买卖合同》；二、由被告（反诉原告）张某1向原告（反诉被告）孙某腾退涉案争议的房屋，由原告（反诉被告）孙某向被告（反诉原告）张某1返还其已支付的购房款1350000元，以上义务均于本判决生效之日起十日内予以履行；三、驳回原告（反诉被告）孙某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张某1的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18344元，由原告（反诉被告）孙某负担18244元，由被告（反诉原告）张某1负担100元；案件反诉受理费20225元，由原告（反诉被告）孙某负担8565元，由被告（反诉原告）张某1负担11660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 张金凤审判员 苟向辉人民陪审员 金义宝 二〇二〇年六月九日书记员 马 骅附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、上的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。