呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初575号原告(反诉被告）：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市玉泉区锡林南路恩和小区9号楼6层608-2号。法定代表人：吕宝,该公司董事长。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩林凤，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜建国，男，工程师，住呼和浩特市。原告(反诉被告）内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）与被告（反诉原告）杜建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，被告（反诉原告）杜建国于2020年7月17日向本院提起反诉，本院予以受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）天玺公司的委托诉讼代理人曹东海、被告（反诉原告）杜建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）天玺公司向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的两份《闻都世界城商铺认购书》；2、判令被告支付原告两套房违约金共22322元（以房屋总价款20%作为违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月14日原、被告签订了两份《闻都世界城认购书》，由被告购买了原告开发的位于呼和浩特市××区商铺，面积分别为：7.02平方米和5.12平方米，单价分别为：9095.8元和9327.54元，房屋总价款为111610元。2014年7月18日被告交纳了原告购房定金10000元，于2014年7月19日交纳了房款19610元，于2014年7月20日交纳28000元，总计交纳了57610元，尚欠54000元未交纳。按照双方的合同约定，剩余房款预备办理银行按揭贷款。认购协议签订的同时被告与第三方签订了《委托经营合同》并同时进行了交付。2015年7月3日原告与金谷银行签订了《个人按揭贷款合作协议》即开始办理按揭贷款手续，被告提交了按揭所需材料后经银行审核，未被通过，银行不予放贷。由于上述原因，被告未获准银行贷款，原告工作人员通知被告要求按照合同的约定交纳剩余购房款，但被告收到通知后却置之不理。依照双方签订的认购书第二条第二款之约定，若银行批准的按揭款不足剩余房款时，乙方应在接到银行或甲方通知后的柒日内将上述不足部分的款项支付给甲方，或银行未能批准乙方按揭贷款申请的，乙方应在接到银行或甲方通知后柒天内一次性支付全部剩余房款，超出柒日仍未支付的，视为乙方放弃购买，甲方有权将该房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。第九条约定，若被告延期付款超过30天，则原告有权单方面解除本《认购书》，将该商铺另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。综上，被告即不交付原告剩余的购房款，也不与原告协商解决，无奈，原告依据双方的合同约定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杜建国针对本诉辩称，同意解除原、被告签订的“闻都世界城”的认购合同，不同意支付违约金。被告没有违约，双方约定2014年9月30日原告交付房屋，但至今尚未交付被告房屋，导致房屋的认购书履行不了，原告首先违约。原告在宣传中承诺，能给办贷款，后来无法办理贷款的原因是原告的原因，被告曾多次找原告要求退购房款，但是原告一直拒绝，不给退款。被告（反诉原告）杜建国向本院提出反诉诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的两份《闻都世界城认购书》，由被反诉人将反诉人当时支付的2套商铺首付款32853元和24757元以及房屋优惠费4000元全部返还给反诉人；2、请求人民法院依法判令被反诉人因无正当理由延期交房构成根本违约，应向反诉人承担违约金21440.28元（违约金按照已支付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，注：自2014年9月30日开始暂计算至2020年7月23日止，后续违约金自2020年7月24日起计算至款项付清之日止），以及资金占用期间的利息23582.53元（利息按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，注：自2014年9月30日开始暂计算至2020年7月23日止，后续利息自2020年7月24日起计算至款项付清之日止）；3、请求人民法院依法判决驳回被反诉人的诉讼请求；4、请求判令本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：鉴于被反诉方在2014年，通过销售顾问李健强等人在南茶坊维多利超市设置广告位以宣传和张贴的国企开发“售后返租，十年回本，五证齐全，100%能办贷款”的广告形式出售商铺。2014年9月14日，反诉人与被反诉人签订了两份《闻都世界城认购书》，由反诉方购买了被反诉方开发的位于呼和浩特市××区商铺，面积分别为：7.02平方米和5.12平方米，单价分别为：9095.8元和9327.54元，房屋总价款为111610元。2014年9月9日反诉人给被反诉人交付了定金10000元，并于2014年9月14日给被反诉人分别交了2套商铺首付款32853元和24757元，还交了房屋优惠费4000元，剩余房款31000元和23000元准备贷款，由被反诉方代为办理银行按揭贷款。但是首先按认购书上写的，被反诉方的交房时间应该为2014年9月30日，但至今没有办理交房的手续，存在根本违约情况。其次，从2014年签合同到2015年5月快过了一年时间，在2015年5月31日，反诉人才接到被反诉人提交贷款资料的通知。反诉人在收到被反诉人关于办理贷款通知后如期积极的将自己的相关资料准备好给被反诉方来办理贷款。但是，直到2016年1月19日反诉人才接到通知，是由于个人原因办不下贷款，却没有说是什么具体原因办不了，这是其一。其次，被反诉人在广告宣传时也有说道能够帮助购买商铺者“100%办下贷款”，当然，反诉方也是因为这个原因才来购买商铺的，这是其二。在反诉方得知因为个人原因办不了贷款之后，积极的去找被反诉方负责人问原因，而被反诉方负责人说是个人问题银行不予贷款和我们没有任何关系，以此来甩开自己的责任和推脱，并且在当时也说道：关于这个贷款问题我们肯定为你们解决，如果解决不了，时间也会往后延的，让反诉方回去等通知，也没有说具体的原因，这是其三。在此之后，反诉方多次去找被反诉方以不能办贷款以及没有交房来主张解除合同，但是都被拒绝，并且让反诉方来更改合同内容才能解决这个问题，否则向反诉方主张违约责任，这是其四。直到2018年，这事还一直在拖，被反诉方一直没有给说法，反诉方也多次去被反诉方处去询问，但是被反诉方雇佣了大量的保安和黑社会的社会人员恐吓堵门，不让购房者进入，最后也没给解决处理问题，这是其五。以上五个事实情况可以说明，对于商品房的销售广告和宣传资料是视为要约邀请的，被反诉方在广告宣传中有说道能够帮助购买商铺者“100%办贷款”，当然，反诉方也是因为这个原因才来购买商铺的，视为达成了一个合约，并且在后来，被反诉方负责人也有做出承诺一定会将贷款的问题给处理好，但是被反诉方后来并没有给反诉方办理成贷款，也没有说具体的原因，并且当时反诉方的相关的个人资料没有什么问题的，那么就可以默认为是被反诉方的违约，需要被反诉方承担相应的违约责任。并且被反诉方在违约之后并没有积极的承担责任，反而推脱责任，并且还雇用保安和黑社会人员来阻止反诉方行使权利，即认购书合同的解除权，行为比较恶劣。对于以上，被反诉方没能按时交付房屋，构成根本违约，反诉人有权解除合同，被反诉人应当将反诉人当时支付的2套商铺首付款32853元和24757元以及房屋优惠费4000元全部返还给反诉人。另外，被反诉方并没有履行帮助反诉方办理贷款的义务，存在违约，应向反诉人承担违约金21440.28元（违约金按照已支付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，注：自2014年9月30日开始暂计算至2020年7月23日止，后续违约金自2020年7月24日起计算至款项付清之日止），以及资金占用期间的利息23582.53元（利息按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，注：自2014年9月30日开始暂计算至2020年7月23日止，后续利息自2020年7月24日起计算至款项付清之日止）。针对被反诉方提出的让反诉方承担违约责任，反诉方在此提出顺序履行抗辩，因为首先是被反诉方有义务来帮助反诉方办理银行贷款，但是被反诉方并没有实际履行这个贷款义务，被反诉方当然的就不能因为反诉方没有能够贷款就追究反诉方的违约责任的，以此请求法院驳回被反诉方的诉讼请求。原告(反诉被告）天玺公司针对反诉请求辩称，第一同意解除两份认购书，不同意退还购房款，应当依据合同的约定来处理。第二，反诉被告没有违约行为，不承担违约责任，反之，本案反诉原告未按合同约定支付房款构成违约，驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天玺公司与杜建国于2014年9月14日签订了两份《闻都﹒世界城认购书》，约定由杜建国自愿认购天玺公司开发建设的位于呼和浩特市玉泉区“闻都世界城”（闻都城市广场）A馆（6）号楼4层4721号、5层5435号商铺。A馆（6）号楼4层4721号商铺，建筑面积约为5.12平方米，每平方米单价9327.54元，购房总价款为47757元；A馆（6）号楼5层5435号商铺，建筑面积约为7.02平方米，每平方米单价9095.87元，购房总价款为63853元，两套商铺房屋总价款共计111610元。两套房双方约定的付款方式均为银行按揭贷款，A馆（6）号楼4层4721号商铺约定，买受人于签订《认购书》时支付首期房款24757元（含定金），剩余23000元房款申请办理银行按揭，同时对首付款约定了其他付款方式：买受人于2014年9月14日交首付款12757元，于2014年11月14日交首付款6000元，于2014年12月14日交首付余款6000元；A馆（6）号楼5层5435号商铺约定，买受人于签订《认购书》时支付首期房款32853元（含定金），剩余31000元房款申请办理银行按揭，同时对首付款约定了其他付款方式：买受人于2014年9月14日交首付款16853元，于2014年11月14日交首付款8000元，于2014年12月14日交首付款8000元，两套房屋的首期房款总计为57610元，需要按揭贷款房款总计为54000元。两份《认购书》第二条第二款均约定，以按揭贷款的方式支付的，若银行批准的按揭款不足剩余房款时，乙方应在接到银行或甲方通知后的七日内将上述不足部分款项支付给甲方；若银行未能批准乙方按揭贷款申请的，乙方应在接到银行或甲方通知后七天内一次性支付全部剩余房款。超出七日仍未支付的，视为乙方放弃购买。甲方有权将该房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。交房时间均定为2014年9月30日。违约责任均约定：乙方必须按双方约定的付款方式及时间交付房款。若乙方未按期支付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的千分之一支付延期付款的违约金；若延期付款超过30日，甲方有权单方面解除《认购书》，将房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。2014年9月14日，杜建国与内蒙古星烨商业运营管理有限公司签订两份“闻都﹒世界城”《委托经营合同书》，约定杜建国同意将上述两套商铺委托内蒙古星烨商业运营管理有限公司经营。杜建国于2014年9月9日（定金）、2014年9月14日、2015年2月1日分三次向天玺公司交纳两套商铺首期房款57610元，剩余房款54000元由杜建国办理按揭贷款，也一直未办理完成。2019年8月6日，天玺公司曾向杜建国发送短信告知支付违约金以及补交购房款。另查明，2014年9月14日，杜建国向天玺公司交纳上述两套房屋的优惠费4000元。以上事实有《闻都﹒世界城认购书》及收据、短信截屏、《闻都﹒世界城委托经营合同书》等证据予以证实。本院认为，杜建国与天玺公司签订的《闻都﹒世界城认购书》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。天玺公司诉请解除合同，杜建国在反诉及庭审中也表示同意解除，本院予以认可，故本院依法确认天玺公司与杜建国签订的两份《闻都世界城商铺认购书》已于庭审之日2020年9月4日解除。针对天玺公司的违约金诉求及杜建国反诉请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杜建国在支付首期房款，后期房款未办理成功贷款的情况下，应按照合同的约定将剩余购房款支付原告，杜建国合同主要义务部分未履行，构成违约，在天玺公司催告后也未履行，应当依约支付天玺公司违约金，故对于天玺公司请求杜建国支付违约金的诉讼请求予以支持。关于天玺公司主张支付违约金22322元的数额问题。《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑杜建国违约行为的情节、过错程度以及天玺公司可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本案中约定的购房总价款20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据天玺公司的请求和实际损失予以调整，本院酌定调整为按照累计应付款的20%作为违约金即54000元×20%=10800元，故杜建国应该支付天玺公司违约金10800元，其他的违约金数额请求不予支持。杜建国反诉请求提出退还购房款等问题。双方合同解除后，天玺公司应向杜建国退还已收取的购房款57610元，对杜建国提出的要求天玺公司支付资金占用期间的利息问题，因杜建国在履行合同中存在违约行为，故不予支持。对杜建国提出的要求天玺公司支付延期交房违约金问题，2014年9月14日，天玺公司与杜建国签订两份《闻都﹒世界城认购书》的同日，杜建国与内蒙古星烨商业运营管理有限公司签订了两份“闻都﹒世界城”《委托经营合同书》，约定杜建国同意将上述两套商铺委托内蒙古星烨商业运营管理有限公司经营，应视为对本案两套商铺交付相对人予以了变更，故杜建国的该项请求不予支持。杜建国提出的要求天玺公司退还4000元优惠费的请求，本院予以支持，天玺公司提出的无公章不予认可的抗辩，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）杜建国于2014年9月14日签订的两份《闻都﹒世界城认购书》已于2020年9月4日解除。二、被告（反诉原告）杜建国于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）内蒙古天玺房地产开发有限责任公司违约金10800元。三、原告（反诉被告）内蒙古天玺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）杜建国购房款57610元及房屋优惠费4000元。四、驳回原告（反诉被告）内蒙古天玺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杜建国的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费358元，由原告（反诉被告）内蒙古天玺房地产开发有限责任公司负担288元，被告（反诉原告）杜建国负担70元。反诉案件受理费1216元，由原告（反诉被告）内蒙古天玺房地产开发有限责任公司负担670元，被告（反诉原告）杜建国负担546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 张 丽人民陪审员 张利芳人民陪审员 乔 婧二〇二〇年九月二十三日书记员 高 旭附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。