北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1748号原告：蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司，住所地北京市东城区，统一社会信用代码91110101MA01D5U46G。法定代表人：崔岩，总经理。委托诉讼代理人：刘瑞博，北京玺泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新焱，北京玺泽律师事务所律师。被告：北京乐壳教育科技有限公司，住所地北京市顺义区怡鑫家园**楼**501，统一社会信用代码91110113MA01B7Y70D。法定代表人：刘潇，执行董事。委托诉讼代理人：李雪玉，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：范星宇，北京市竞天公诚律师事务所实习律师。原告蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司（以下简称蓝梧桐公司）与被告北京乐壳教育科技有限公司（以下简称乐壳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵庆斌独任审判，适用简易程序，采用线上开庭的方式公开开庭进行了审理。原告蓝梧桐公司委托诉讼代理人刘新焱、刘瑞博，被告乐壳公司委托诉讼代理人李雪玉、范星宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝梧桐公司诉称：原、被告于2019年7月17日在北京市顺义区签署《房屋租赁合同》（合同编号：BJLWTGY00000）及其附件（以下简称“租赁合同”），约定被告将其具有转租权的位于北京市顺义区×××小区×号楼的房屋（以下简称“租赁标的”）出租给原告，租赁期间自2019年7月19日起至2026年7月18日止。租赁合同对双方的具体权利义务进行了约定。其中租赁合同第1条明确表示，被告作为转租人具备签订和履行租赁合同的能力和资格，房屋产权人对租赁合同内容租赁标的不持异议。第2条约定了租赁标的的使用用途为长租公寓，即原告在租赁标的内以自由品牌经营长租公寓（包括开展青年公寓、酒店式公寓、租赁式员工集体宿舍）及与长租公寓经营相关的洗衣房、健身房等商业运营。第12.2条约定了被告同意将租赁标的楼道外立面提供给原告用于设置广告经营相关LOGO及户外广告位标识。同时第7.5条约定了被告应配合原告办理装修和改扩建及经营场所所需的各种申请报批手续（含履约过程中可能发生的各种年检、审核验收手续），包括但不限于向原告提供办理报批所需的符合条件的相关文件、图纸、资料等。如被告无正当理由违反或怠于履行上述义务，则原告有权暂不支持租赁合同项下的应付款项，上述情形持续达30日且致使本合同目的无法达成的，原告有权解除合同，要求被告返还已经收取的租金，并将原告支付两个月租金（以解约当年月平均租金为标准）作为违约金，原告损失大于违约金的，被告应继续赔偿原告未履行该合同支出的合理成本、装修残值、向第三方支付的赔偿金等。租赁合同第3条对租赁标的的交付日期及交付条件进行了约定。附件一约定了租赁支付的具体支付方式和金额。上述合同签订后，原告按照合同约定全面且适当地履行了合同义务，按照合同约定向被告支付了第一期租金及租赁保证金共计人民币280万元。此外为了实现合同目的原告对租赁标的进行了相关消防设计、装修施工、家具采购等，为此原告付出了大量成本。但自合同签订后，被告一直未向原告提供租赁标的的房屋产权人的书面同意函，致使原告无法按照约定办理《施工许可证》，从而无法正式开展装修工作，直接导致原告所有工程人员停工，不仅使得租赁合同目的根本无法实现，也导致原告遭受各项损失且损失重大。《中华人民共和国合同法》第8条第1款规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告的上述行为直接导致原告合同目的不能实现，已经构成根本违约，致使原告遭受未履行该合同而付出的各种合理成本。原告多次催促被告解决该事项，但被告未予解决。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。具体诉讼请求为：一、请求法院判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》；二、请求法院判令被告返还原告已经支付的租金200万元和租赁保证金80万元；三、请求法院判令被告赔偿原告所遭受的损失共计2952379.12元；四、请求法院判令被告支付原告违约金666666元（以上所有诉讼请求共计6419045.12元）；五、请求贵院判令被告依法承担本案的诉讼费用。被告乐壳公司辩称：对合同编号为BJLWTGY00000《房屋租赁合同》及其附件的真实性不持异议，但不认可原告的证明目的。《房屋租赁合同》第7.5条确实约定被告协助原告办理相关手续。但该条的前提是原告的行为不违反法律规定,且该条没有约定被告要向原告提供哪些材料来协助原告办理施工许可证。原告方在合同签订几个月之后才要求被告配合提供产权人书面同意函，对于原告提供的《北京市关于发展租赁型职工集体宿舍的意见》，经被告向顺义区相关部门了解，相关部门答复的是目前原告施工项目无法得到批准。故原告无法办理施工许可证是因为自身改建行为违反了相关政策，并非被告方不配合。原告在没有取得施工许可证的情况下擅自对涉案房屋进行施工的行为是违法的。被告向原告发送告知函是为了告知原告目前的施工行为违法，并不表明被告要求与原告解除涉案租赁合同。认可《北京市建设工程施工合同》（消防咨询及施工合同）的真实性，但不认可证明目的。依照合同第7.1条规定，租赁期间原告有权依据自己的需求对涉案房屋进行改建装修，但须事先征得被告书面同意，并按规定向有关部门审批。如果未依照上述约定擅自装修的，造成任何损失需由原告自己承担。原告此次装修未报审批故损失应由自己承担。原告作为专业公寓经营公司即便合同解除其订购的家具仍然可以由原告利用处置，故家具损失并非该合同解除给原告造成的直接经济损失,因此原告主张各项经济损失应由其自行承担。同意原告提出解除合同的请求。认可双方合同解除的具体日期为2020年4月20日开庭当日。被告之所以同意解除与原告之间所签订合同系因为双方之间签订合同的根本目的已不可能实现，并非是被告存在违约行为。认可原告陈述的向被告交付200万元租金、80万元押金及66296.1元装修服务费的事实。对原告诉称的《合同解除通知函》、《告知函》、《施工合同》、《工程联系单》真实性不持异议。经审理查明：产权证号为京房权证顺集字第【203319】、京房权证顺字第【261415】登记产权人均为北京渔阳兴顺房地产开发有限公司。2018年2月3日北京乐壳投资管理有限公司与北京集美益源家居广场市场有限公司签署房屋租赁合同，由北京乐壳投资管理有限公司从北京集美益源家居广场市场有限公司处租赁北京市顺义区×××小区×号楼×层。租赁期限自2018年4月1日至2026年9月30日。租赁用途为商业办公。2018年12月14日，北京渔阳兴顺房地产开发公司、北京乐壳教育科技有限公司、北京集美益源家居广场市场有限公司签署《三方产权关系说明》。内容为：北京集美益源家居广场市场有限公司（以下简称甲方）与北京乐壳投资管理有限公司（以下简称乙方）于2018年2月3日就顺义区×××小区×号楼×层剩余面积签署了租赁合同。由于乙方公司注册地在门头沟区，合同签署后，乙方于2018年4月成立北京乐壳教育科技有限公司并完成顺义区本地工商注册工作。后与甲方签订补充协议，将乙方名称由“北京乐壳投资管理有限公司”变更为“北京乐壳教育科技有限公司”。北京渔阳兴顺房地产开发公司同意北京集美益源家居广场市场有限公司在租赁期内（2009年5月25日至2026年12月31日）将顺义区×××小区×号楼×层剩余面积租赁给北京乐壳教育科技有限公司进行独立经营（合同租赁期限自2018年4月1日至2026年9月30日止），并同意北京乐壳教育科技有限公司对外进行部分分租。2019年7月17日，原被告双方在北京市顺义区签署编号为BJLWTGY00000《房屋租赁合同》及其附件。约定被告将北京市顺义区×××小区×号楼上述产权证号内房屋出租给原告作为长租公寓使用，具体经营范围包括开展青年公寓、酒店式公寓、租赁式员工集体宿舍及与长租公寓经营相关的洗衣房、健身房等商业运营。租赁期限7年，自2019年7月19日起至2026年7月18日止。年租金400万元。首个租赁年度免租期自2019年7月19日起至2019年9月18日止。原、被告双方还约定在签订涉案合同7日内原告向被告支付房屋租赁保证金80万元。在租赁期满或本合同解除或终止后，房屋租赁保证金除抵扣应由原告承担的租金费用及应承担的违约金或赔偿金外剩余部分（如有）应由被告于7日内无息返还给原告。2019年7月24日原告向被告交付2019年7月19日至2020年3月18日租金200万元及保证金80万元。原告与北京金海龙机电工程有限责任公司签订《北京市建设工程施工合同》（消防咨询及施工合同），具体签订日期不详。2019年8月27日原告向北京金海龙机电工程有限责任公司付款34万元。中信银行《客户回单》摘要或附言内容为，QRY集中式工程管理部8月顺义国美项目拨付图纸设计。2019年9月27日原告再向北京金海龙机电工程有限责任公司支付34万元。中信银行《客户回单》摘要或附言内容为，QRY集中式工程管理部9月顺义国美项目拨付图纸设计审核及咨询费。2019年10月原告与江苏南通三建建筑装饰有限公司签订《北京市×××小区×号楼×层室内精装修工程施工合同》,编号DK-GC-2019-001号。《合同补充条款》、附件1、2、3、5签订时间不明，附件4《工程质量管理协议书》签订时间为2019年6月28日。合同约定开工日期2019年10月17日，竣工日期为2019年12月18日。2019年10月17日原告书面通知江苏南通三建建筑装饰有限公司于2019年10月18日开工。2019年10月18日，原告与北京大为家具有限公司签订编号为DK-SY-2019032-JJ《蛋壳公寓家具采购项目家居供货合同》，约定北京大为家具有限公司自2019年10月20日始向原告供应家具。其中高低床款式-TXK-02（标准版）于2019年10月20日支付，当日运输安装,其余款式家具在2019年11月28日交付，2019年12月10日运输安装。原告提供的《家具验收要点》显示2019年6月26日，设计部张俊超即对验收要点提出意见。原告提供《供货承诺书》显示，2019年9月25日北京大为家具有限公司即对北京顺义项目室内精装修工程项目提供家居作出相关说明及承诺。2019年11月2日被告乐壳公司向原告蓝梧桐公司发出《告知函》。其内容为：因产权方暂未盖章提供贵司装饰装修施工许可证办理所需材料，为避免扩大各方损失，现特告知贵司即刻暂停顺义区×××小区×号楼×层装修、拆除、订货、清理、拉运等工作。在暂停施工期间贵司须留有相关人员进行现场管理、巡视及其它相关安全保障工作，我司将根据手续进展情况及时通知贵司复工时间及要求。贵司务必根据本告知函暂停施工，因无许可而违法施工所导致的任何行政处罚及因此而扩大或给各方造成的经济损失均由贵司负责。我司将继续与产权方沟通协调，争取顺利协助贵司办理相应手续，与贵司一同创造一个健康和谐的营商环境。原告收到被告《告知函》后即口头通知施工方停止施工。2019年11月4日再次书面通知施工方停止施工。至2019年11月4日各项施工停止。2019年11月26日，原告向被告发出《律师函》，函请被告于7日内提供房屋产权人的书面同意函，积极配合《施工许可证》办理的各项工作，相应延长免租期限，确保合同能够得以履行。2020年1月17日原告向被告发出《合同解除通知函》。被告于2020年1月18日收悉。诉讼中原告蓝梧桐公司申请财产保全。要求冻结被申请人乐壳公司在宁波银行股份有限公司北京顺义支行开户账号为×××内的存款人民币6419045.12元。冻结期限为一年。并以保单号为1016919192020000043的阳光财产保险股份有限公司北京分公司诉讼财产保全责任保险保单提供担保。本院于2020年1月21日作出（2020）京0113民初1748号民事裁定书。裁定冻结被申请人乐壳公司在宁波银行股份有限公司北京顺义支行开户账号为×××内的存款人民币6419045.12元。冻结期限为一年。2020年1月22日我院以（2020）京0113执保83号冻结存款通知书，冻结被告乐壳公司在宁波银行股份有限公司北京顺义支行存款6419045.12元。实际冻结58966.04元。冻结期限为2020年1月22日至2021年1月22日。诉讼中原告变更第三项诉讼请求金额为4277636.26元（包括施工方索赔2980000元、消防图纸设计审核及咨询费850000元、家具预付款132379.12元，律师费296000元、担保费19257.14元）。总金额变更为7744302.26元。庭审中，原被告双方达成了就涉案房屋合同解除后交接、装修状况勘查等后续事宜庭下自行协商解决的一致意见。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《北京市建设工程施工合同》（消防咨询及施工合同）、《客户回单》、《北京市×××小区×号楼×层室内精装修工程施工合同》、《蛋壳公寓家具采购项目家居供货合同》、《家具验收要点》、《供货承诺书》、《告知函》、开庭笔录等证据在案为证。本院认为：原、被告双方签订《房屋租赁合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有拘束力，双方均应依约履行合同义务。现原被告均同意解除双方间《房屋租赁合同》，本院不持异议。原告以收到被告《通知函》之日作为解除合同之日,被告以开庭当日即2020年4月20日作为解除合同之日。双方就合同解除日期无法达成一致认知。就合同解除原因本院认为，双方均认可涉案房屋无法办理相关证照，原告用涉案房屋办理长租公寓的合同目的客观上无法实现。被告作为出租一方将性质为商业办公的用房出租给原告经营长租公寓负有保证涉案房屋能够达到合同使用目的的法定义务。如其无法保障合同标的用于实现合同目的则原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。但本案原告作为专业经营长租公寓的公司，其在签订合同前应当对涉案房屋的使用性质进行调查了解，应当知道涉案房屋不能用于实现合同目的。原告以被告提供涉案房屋客观上无法实现合同目的而要求其承担违约责任的理由不能成立。根据《房屋租赁合同》第1.3条“甲方承诺作为转租人具备签订和履行本合同的能力和资格，房屋产权人对本合同内容租赁标的不持异议”、第1.5条“甲方作为转租人具备签订履行本合同的能力和资格”、第7.5条“在不违反法律法规、政策的情况下，甲方应配合乙方办理装修和改扩建及经营所需的各项申请报批手续（含履约过程中可能发生的各项年检、审核验收手续）。包括但不限于向乙方提供办理报批所需的符合条件的相关文件、图纸、资料等”内容以及被告收取施工服务费的事实和向原告发出《通知函》中的表述，可以认定被告负有在原告办理施工许可证时协助原告提供产权单位证明的合同义务。现被告对于未能向原告提供产权单位证明的事实认可，可以认定被告违反了合同约定的协助义务。《房屋租赁合同》第7.5条约定，“如甲方无正当理由违反或怠于履行上述义务的，乙方有权暂不支付本合同项下应付款项，上述情形持续达到30日且致使本合同目的无法达成的，乙方有权解除合同”。原告称其在2019年10月21日通过微信向被告发送《同意装修证明》，要求被告尽快协调产权方盖章，但并未就微信使用人身份提供证据，且被告不认可该微信发生于双方有权代理人之间，本院不予采信。2019年11月2日，被告向原告发送《告知函》，明确表明现产权方暂未盖章提供原告装饰装修施工许可证办理所需材料，原告当日收悉，至2020年1月17日，原告向被告发送《合同解除通知函》已满30日，被告仍未向原告提供产权方同意声明。根据《房屋租赁合同》第7.1条明确约定，原告根据自身经营需求对租赁标的进行装修需事先征得被告的书面同意，并且按规定须向有关部门审批的应当事先报经批准。《房屋租赁合同》第11.4条约定，乙方未经甲方书面同意，对租赁标的进行装修、破坏，且在甲方通知后7日内未能恢复原状的，甲方有权解除合同。原告既未提交被告书面同意装修的证据，也未按照规定取得《施工许可证》即自行开工，亦属于违约行为。但被告对于原告的违约行为并未行使相应合同的权利，故2020年1月17日原告向被告发出《合同解除通知函》，被告于2020年1月18日收悉，双方于2019年7月17日签署的《房屋租赁合同》于2020年1月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因被告经释明后不提起反诉故本案的焦点在于确定原告主张各项损失的合理性以及被告应承担的违约责任。根据《房屋租赁合同》第7.5条“要求甲方返还已收取的但未实际履行租赁期间对应租金”的约定以及被告向原告发出《通知函》中“在暂停施工期间贵司须留有相关人员进行现场管理、巡视及其它相关安全保障工作，我司将根据手续进展情况及时通知贵司复工时间及要求”的要求，结合原告对涉案房屋实际占有使用情况，本院酌定由被告退还原告2019年11月18日2020年3月19日租金1333333.33元。根据《房屋租赁合同》第5.1.3约定，“房屋租赁保证金系作为乙方履行本合同各项约定义物的担保，如发生乙方违约等情况，甲方有权直接扣划或抵扣或没收等额的房屋租赁保证金以冲抵乙方应向甲方或第三方支付的违约金、赔偿金、滞纳金及其他应付费用，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿”。第11.4条约定，“除本合同已经约定的违约责任外，在下列情况下，甲方有权立即单方解除合同并书面通知乙方，同时没收乙方交纳的保证金”……（2）乙方未经甲方书面同意，对租赁标的进行装修、破坏，且在甲方书面通知后7日内未能恢复原状的。《房屋租赁合同》第5.1.2约定，“甲方自租赁期满或本合同解除或提前终止且乙方按照本合同第8.1条约定完成房屋交还手续，乙方及其关联方完成有关政府主管机关注册地址变更手续（乙方及其关联方（如有）将租赁标的地址作为注册地址时），且乙方无任何违约责任的情况下在7日内无息返还”。原告存在违约施工行为后被告并未通知原告解除合同，而是告知原告等候协调处理，故被告并未行使合同中约定的没收保证金权利。现原告存在违约行为且双方并未办理交接手续，原告要求退还保证金不符合合同约定保证金退还条件。原告为实现合同目的在合同签订后而进行的前期消防工程设计咨询等相关工作属于客观合理，其提供的转账凭证及其发票可以证明为此支出费用的合理性。对于原告该项85万元请求本院予以支持。对于原告主张的施工方索赔2980000元一节，本院分析如下：首先，原告承认该2980000元数额来源是第三方工程公司在与原告谈判时主张的金额，并非实际发生金额。其次《中华人民共和国建筑法（2019年修正）》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。原告在未取得《施工许可证》的情况下擅自施工，再以第三方工程公司所谓谈判主张金额向被告进行索赔，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。家具制作需要适当的工期，企业为寻求经济利益最大化在装修完毕前开始订购家具也属市场经营合理操作，但在没有取得《施工许可证》的前提下即开始订购家具，且合同约定家具到货时间早于施工合同竣工日期2019年12月10日，其订购家具行为具有盲目性。原告仅提交《家具供货合同》和家具厂照片作为证据，明确表示无支付家具预付款相应证据提交。该《家居供货合同》仅能证明原告与北京大为家具有限公司存在合同关系。其提交的家具厂照片无法显示系为本案案涉工程所准备。故对家具预付款主张，本院不予支持。对被告收取原告的装修服务费应予退还。原告仅提交律师费收费票据，既未提交委托协议，也未证明收费依据标准的合理性，对其律师费主张，本院不予支持。担保费请求没有法律依据，本院不予支持。因违约金与损害赔偿均指向同一损害，为避免守约方双重获益，因此二者需择一适用，故在支持原告损害赔偿请求后其违约金请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司与被告北京乐壳教育科技有限公司于二○一九年七月十七日在北京市顺义区签署编号为BJLWTGY00000《房屋租赁合同》及其附件自二○二○年一月十八日解除；二、被告北京乐壳教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司房屋租金一百三十三万三千三百三十三元三角三分、装修服务费六万六千二百九十六元一角；三、被告北京乐壳教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司消防设计损失八十五万元；四、驳回原告蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33305元（原告已预交），由原告蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司负担20907元，由被告北京乐壳教育科技有限公司负担12398元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二〇年七月六日书记员  杨思洁