湖南省株洲市天元区人民法院 民事判决书 （2020）湘0211民初306号 原告：株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区黄河北路689号湘银星城7栋。 法定代表人：赖立新，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：杜云，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：杨艳平，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：陈功，男，1989年10月29日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：郭建国，湖南凌风律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解等。 原告株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称湘誉房产公司）与被告陈功追偿权纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员易红适用简易程序独任审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员郭小媞担任法庭记录。本案于2020年3月30日、4月7日公开开庭进行了审理，原告湘誉房产公司的委托诉讼代理人杜云、杨艳平、被告陈功的委托诉讼代理人郭建国第一次开庭到庭参加诉讼；原告湘誉房产公司的委托诉讼代理人杜云第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湘誉房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告偿还因商品房买卖而被银行划扣的保证金320,503.58元，并按房屋购买总价款的20%向原告承担违约金102,314.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈功在购置株洲市天元区黄河北路689号湘银星城XX栋XXXX室房屋过程中，向中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行（以下简称邮政银行株洲市分行）贷款，而原告以交纳保证金的方式对该房屋贷款提供担保，后因被告逾期还款导致该银行划扣了原告的保证金，截止至2017年11月30日共划扣原告保证金320,503.58元，为此原告多次向被告催收，但被告至今未履行还款义务，根据原、被告双方签订的合同约定，被告的行为已严重违约，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告陈功辩称，1、原告的诉请没有事实依据且不符合法律的规定，其陈述的事实与理由部分不属实，答辩人在2013年3月24日支付了购房首付款161,572元，从2013年4月7日起每月按揭还款至2017年2月6日止已偿还贷款107,881.09元，两笔合计为269,453.09元，答辩人购买的房屋总房款为511,572元，减去答辩人已支付269,453.09元，故答辩人只拖欠邮政银行株洲市分行贷款242,118.91元。原告有意支付给邮政银行株洲市分行320,503.58元后，再向答辩人超额追偿，是一种恶意串通行为，有损答辩人的合法利益，应认定为无效；2、原告诉请按补充条款的约定以房屋总价款的20%要求答辩人承担违约金102,314.4元，违反法律规定，原告没有按照法律规定就补充条款提请答辩人注意和对条款予以说明，反而是加重答辩人的责任，排除答辩人的权利，故违约金应按主合同约定的以未付款额的日万分之二予以计算；3、原告陈述多次向被告催款不属实；4、本案案由系追偿权纠纷，原告主张的违约金应另案起诉，不应在本案中一并处理。 本院经审理认定事实如下：2013年3月24日，原告湘誉房产公司（甲方）与被告陈功（乙方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定：被告向原告购买《湘银星城》天元区黄河北路689号湘银星城XX栋XXXX室房屋，房屋建筑面积为111.81平方米，房屋单价为4,575.37元，总房价款为511,572元；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。当日，被告交纳了房屋首付款161,572元，余下350,000元房款通过银行按揭的方式支付。该合同补充条款附件六约定：如因乙方不履行还款义务，而导致银行提前解除其抵押贷款合同而使甲方承担连带责任代乙方偿还乙方所欠全部贷款余额的，乙方应于甲方通知乙方后五个工作日内偿还甲方代为清偿的全部贷款款项及罚息，并应支付给甲方房屋总价款20%的违约金，否则甲方有权解除本合同及本补充条款。 2013年4月7日，原告湘誉房产公司（保证人）、被告陈功（借款人）及邮政银行株洲市分行（贷款人）签订一份《个人购房借款及担保合同》，主要内容为：贷款人向借款人发放贷款350,000元用于购买坐落于天元区黄河北路689号湘银星城XX栋XXXX室房屋；贷款期限为240月，自2013年4月7日至2033年4月7日；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%；贷款人有权每年重新评估给予借款人的利率优惠，若借款人在借款期限内，发生逾期连续3期或累计逾期6期的，贷款人可单方取消原有的利率优惠，将贷款利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率或上浮一定比例；借款人按月等额本息的方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每月对应日；借款人未按合同约定日期、金额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在贷款利率的基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，要求保证人承担保证责任，上调贷款利率等；本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。 上述合同签订后，邮政银行株洲市分行向被告陈功发放贷款350,000元用于交纳购房款。截止至2017年2月19日，被告向邮政银行株洲市分行总共偿还了贷款本息107,881.09元。之后，被告未按约偿还贷款本息，2017年3月6日开始，邮政银行株洲市分行陆续向原告湘誉房产公司发出《贷款清偿通知书》，并分别于2017年3月6日、2017年4月7日、2017年5月4日、2017年6月5日、2017年7月7日、2017年8月3日、2017年9月6日、2017年10月9日、2017年11月17日从原告账户上扣划了保证金4,500元、2,350元、2,250元、2,250元、2,250元、2,250元、2,250元、2,250元、300,190.22元；2017年12月13日，邮政银行株洲市分行出具《关于株洲湘誉房地产有限公司代偿金额退回的说明》，主要内容为：2017年11月17日，湘誉房产公司保证金账户转入的一笔一次性代偿款300,190.22元，为逾期客户陈功名下结清款项，因系统原因导致湘誉房产公司代偿资金多出36.64元，现将该多余款项退回。为此，原告替被告代为偿还贷款本息共计320,503.58元。之后，原告向被告催讨追偿款未果，原告便诉至本院，请求判如所请。 以上事实，有原告公司营业执照、被告身份信息、《株洲市商品房（预）销售合同》、《个人购房借款及担保合同》、贷款清偿通知书、营业部湘银楼盘代偿客户名单、《关于株洲湘誉房地产有限公司代偿金额退回的说明》、购房首付款收款专用凭据、被告银行贷款明细等证据以及原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，本案案由系追偿权纠纷，本案的审查重点为：原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 原、被告双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》以及原、被告与邮政银行株洲市分行签订的《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按约履行合同。合同签订后，邮政银行株洲市分行按约向被告陈功发放了个人住房贷款350,000元，被告陈功未按约偿还贷款，原告按照合同约定承担了相应的保证责任，为被告代为偿还了邮政银行株洲市分行的个人住房贷款本息共计320,503.58元，事实清楚，证据充分，被告陈功理应偿还，故对于原告要求被告陈功偿还保证金320,503.58元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其只拖欠邮政银行株洲市分行贷款242,118.91元，原告与邮政银行株洲市分行恶意串通损害其合法利益，不符合客观事实，本院不予采信。 关于原告要求被告支付违约金102,314.4元的诉讼请求。本院认为，当事人可以在合同中约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金，但这些给付的金额必须是真正用于赔偿守约当事人所实际遭受的损失，一旦超出守约当事人的损失，就属于惩罚性违约金。按照合同约定，被告不履行还款义务而导致原告承担连带责任代被告偿还全部贷款余额的，被告除偿还全部代偿款外，还应按房屋总价款的20%支付违约金。本案被告在签订合同后，按照合同约定支付了购房首付款，银行按揭贷款也如期付至原告账户，已履行了合同的部分给付义务，现被告未能按约偿还银行贷款的行为非根本性违约，该违约金约定的数额明显高于原告的损失，应予以核减，综合本案被告逾期还贷而导致原告代偿的违约事实，结合合同约定及房屋是否易于出售、原告的实际损失情况等因素，本院酌情认定被告应向原告支付违约金20,000元，对原告主张过高的部分，本院不予支持。被告辩称本案案由系追偿权纠纷，原告主张的违约金应另案起诉，本院认为，原告主张违约金系源于被告违反《个人购房借款及担保合同》的约定，属于同一法律事实，合并一案审理有利于提高审判效率，减少当事人诉累，且不违反法律的禁止性规定，故本院对于被告的该抗辩意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈功于本判决生效之日起十日内偿还原告株洲湘誉房地产开发有限公司保证金320,503.58元并支付违约金20,000元； 二、驳回原告株洲湘誉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费7,642元，减半收取3,821元，财产保全费2,690元，共计6,511元，由原告株洲湘誉房地产开发有限公司负担726元，被告陈功负担5,785元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员易红 二〇二〇年四月七日 实习法官助理陶纯 书记员郭小媞 附本案适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。