河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初327号原告：赵连峰，男，汉族，1971年4月7日出生，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：王小光，系河南博辩律师事务所律师。被告：鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司，统一社会信用代码914116285934060999，住所地河南省鹿邑县鸣鹿办事处刘堂村。法定代表人：房寿松，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石慧杰，系北京市瑞律师事务所律师。原告赵连峰与被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告赵连峰及委托诉讼代理人王小光、被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司法定代表人房寿松及委托诉讼代理人石慧杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵连峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《中棉农批港定铺协议书》；2.判令被告返还购房款230000元；3.判令被告支付占用期间债务利息87131.67元（资金占用期间利息按年利率6%，自2013年9月15日至2020年1月8日，以后资金占用期间利息按年利率6%，计至本息结清为止）；4.判令被告赔偿原告损失230000元；5.本案全部诉讼费用及原告为实现债权支出的其他合理费用由被告承担。事实与理由：2014年1月5日，原、被告签订《中棉农批港定铺协议书》，被告将位于河南省志元大道鹿邑县农副产品物流交易市场项目中的10号楼北12号铺出售给原告，建筑面积151.7平方米，商铺总价款为460000元，原告已按约定于2013年9月15日交清首付款230000元，剩余款项按按揭贷款方式支付。该《中棉农批港定铺协议书》签订后被告见房价高涨，于是故意不按协议约定继续履行。现被告已将涉案房屋出卖于第三人，并办理了过户手续，其已构成根本违约，从而导致原告的合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司辩称，原告的请求没有法律依据，依法应予以驳回。本案中，原告隐瞒重要事实，2014年1月5日，原、被告双方已经签订了正式的商品房买卖合同及补充协议，故原定铺协议书已经终止失效，双方应当按照新的约定履行合同义务。按照双方在房地产管理部门备案的合同约定，原告应当在签订合同之日起五日内按照出卖人的指定时间到指定银行提交银行贷款资料并交纳有关费用，买受人拖延办理或由于其他原因逾期办理个人住房按揭贷款的，出卖人有权解除合同，将房屋另行出售，且买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。根据规定，合同签订三十日内，个人住房贷款手续仍未办理完毕，并放款至出卖人账户时，视为买受人违约。买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。在本案中，原告因为个人原因没有办理按揭贷款，并且没有在三十日内变更付款方式到被告账户，违约在先，故被告认为，应当解除的是商品房买卖合同及补充协议，在扣除原告总房款10%既4.6万元之后，剩余款项可以退回。原告赵连峰为证明其主张，提交以下证据：1、定铺协议书1份，证明原、被告双方于2014年1月5日签订协议，被告将房屋出售给原告，且原告按照协议约定已经交付首付230000元，剩余房款230000元，由被告向原告办理按揭贷款支付，但被告一直告知原告等待贷款审批，被告现已构成根本违约。经庭审质证，被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，协议第九条约定，甲乙双方签署商品房买卖合同及补充协议后，本协议自动作废，原、被告双方已经签订了正式合同，该协议已经不具备法律约束力，故原告依照该协议起诉应予以驳回。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。2、缴款单1份，证明原告已经履行了支付230000元首付款的义务。日期是2013年9月15日定铺，在2014年1月5日签订正式合同及去办理按揭贷款。经庭审质证，被告对该证据真实性无异议。经审查，本院对该证据真实性予以认定。3、原告申请法院调取的鹿邑县不动产涉案房屋已经出售给第三人吴翠英的证明1份，证明涉案房屋被告已经出售给第三人并办理了过户手续。经庭审质证，被告对该证据有异议，真实性无法确认，证据无法看清，且没有相关部门的盖章，且该证据与本案无关，原、被告之间解除合同的原因是被告无法正常办理贷款，无法向被告支付剩余款项，故对该证据不予认可。经审查，本院对涉案房屋已出售给第三人的事实予以采信。4、中国大地财产保险股份有限公司保函及发票1份，证明原告对被告财产进行了保全所支付的费用951.4元。经庭审质证，被告对该证据有异议，与本案无关，房屋买卖的损失与原告申请保全没有关联关系，原告向法院提出保全，不能视为房屋买卖的损失，原告凭借该证据要求被告支付相应款项，没有法律依据，也没有判例支持，依法应予以驳回。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司为证明其主张，提交以下证据：商品房买卖合同及补充协议1份，证明双方在2014年1月5日约定了该房屋买卖的具体内容及付款方式为银行按揭贷款，原告应当按照合同履行办理按揭贷款的义务。并且该合同在2014年3月31日经鹿邑县房地产管理所盖章备案合法生效，双方的义务关系应当按照合同进行，而不是定铺协议。补充协议约定了原告方支付款项的义务，并且合同约定出卖人有权解除合同，将房屋另行出售。被告答辩的扣除4.6万元之后剩余款项可以退回，进行了证据的支撑。经庭审质证，原告对该证据有异议，对证据真实性无法确认，因该证据原告方始终没有见到此证据，并且原告也没有接到被告要求去上银行办理按揭的相关信息，直至开庭之日，被告也没有退还原告的购房款，该违约责任是被告方的故意隐瞒造成的，因此被告的证明目的不能实现，原告按照被告的要求足额缴纳了涉案房屋的物业管理费等费用，故被告的证明明目不能实现，依法应予不予确认。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。综合以上证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实综合认定如下：2014年1月5日，原、被告签订《中棉农批港定铺协议书》，被告将位于河南省志元大道鹿邑县农副产品物流交易市场项目中的10号楼北12号铺出售给原告，建筑面积151.2平方米，商铺总价款为460000元，原告已按约定于2013年9月15日交清首付款230000元，剩余款项按按揭贷款方式支付。协议第九条约定：原、被告双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议后，本协议自动终止。本协议内容如与《商品房买卖合同》及其补充协议有冲突的，以商品房买卖合同及其补充协议条款为准。2014年1月5日，原、被告签订了编号为GF-2010-0171《商品房买卖合同》及补充协议。现原告以被告故意不按协议约定继续履行。被告已将涉案房屋出卖于第三人，并办理了过户手续，已构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现。为此，双方酿成纠纷，形成诉讼。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，系原、被告真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告赵连峰应当按照合同约定向被告交付了首付款230000元后，再按照合同约定办理按揭贷款业务。因其他原因致使按揭贷款业务未能办成，被告又将该房屋出售给第三人，合同目的已不能实现，原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。依据双方合同补充协议第三款第三项约定：买受人应严格按照合同及银行的要求的内容提供资料，办理个人住房按揭贷款，如因买受人原因造成合同签订30日内个人住房贷款手续仍未办理完毕并放款至出卖人账户时，视为买受人违约，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。本案中，原告未在合同约定的时间内向银行提供住房按揭贷款资料，构成违约，应当按照双方所签合同约定内容扣除总房款10%的违约金，剩余部分被告应予返还。总房款460000元，扣除10%为46000元，被告应返还原告购房款184000元。本案中，被告未通知原告办理相关解除合同、退款及违约金的情况下，擅自将涉案房屋出售于第三人，存在一定过错，且自合同约定的交房之日至今，并未与原告协商办理退款手续，原告要求被告支付资金占用期间债务利息，于法有据，本院予以支持。但原告要求资金占用期间的利息应当以230000元为本金，按年利率6%计算，自2014年1月16日至2020年1月8日，违约金为82493.33元。故对于原告诉请被告支付债务利息87131.67元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求被告赔偿原告损失230000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年1月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告赵连峰购房款184000元及资金占用期间的债务利息82493.33元。三、2020年1月8日以后的资金占用债务利息仍按年利率6%计算，由被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司偿还至履行完毕止。四、驳回原告赵连峰的其他诉讼请求。如不按本判决规定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。案件受理费9271.32元，减半收取4635.66元，保全费2105.66元，由被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司承担4423.49元，由原告承担2317.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  闫滨江二〇二〇年四月十三日书记员  刘景文