江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初219号原告：袁斌，男，1963年5月22日生，汉族，住如皋市。原告：周中美，女，1962年12月30日生，汉族，住如皋市。被告：顾春泉，男，1984年4月15日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：顾贵福，男，1957年2月4日生，汉族，住如皋市，系被告顾春泉的父亲。原告袁斌、周中美与被告顾春泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员章杰独任审判公开开庭进行了审理。原告袁斌、周中美，被告顾春泉的委托诉讼代理人顾贵福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁斌、周中美向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除房屋租赁合同。2、判令被告立即给付原告违约金3000元、待租费20000元、恢复原状费用18000元，合计人民币41000元。3、被告给付自2019年11月30日起至实际清场交付之日止按照40000元/年标准计算的租赁费用。4、涉案费用由被告承担。事实和理由：被告于2019年3月1日租赁原告的房屋开设汽车美容修理店，双方签订租赁合同约定租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，租金为120000元，分两期给付。合同签订后，被告履行第一次房租交款义务40000元，第二次租赁款项到期后拒不履行合同义务。原告多次催缴无果，被告口头明确表示拒绝履行。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告顾春泉辩称：不同意解除合同，如果原告要求解除合同属于原告违约，不是我方违约。原告要求解除合同，应该是原告补贴我的损失。对原告主张的违约金和待租费我不同意，还有清场费原告主张的太多，正常的工人清场也不需要这么多钱。我从2019年至2020年，我已经将40000元的租金以及押金10000元给原告，从2020年3月1日往后的租金没有给，因为资金紧张，与原告协商，付违约金一个月，我表示可以，我愿意在不解除合同的情况下，给原告违约金一个月，原告表示可以的，所以我至今没有将房租给原告。从疫情到现在没能正常营业，原告不把房屋租给我，损失太大。经审理查明：2019年3月1日，原告袁斌（甲方）与被告顾春泉（乙方）约定原告袁斌将位于如皋市两间出租给被告顾春泉，双方签订房屋租赁合同一份，双方约定：一、甲方保证出租方所租店铺的相关证件…二、乙方租赁上述店铺开设洗车、汽车美容、修理服务，租赁期限2019年3月1日至2022年2月28日止，三年合计人民币拾贰万元。经双方协商租金分为两期付清：第一期为2019年3月1日，第二期为2019年11月30日前一次性付清，不得拖欠，拖欠的以每天200元计算。但不得超过15天，如有再拖甲方将取消合同，收回房屋，关水关电，由此造成的双方一切损失由乙方负责承担…四、乙方对店铺转让、转租、改变经营项目需甲方同意签字后方可办理。如未到期双方毁约责任：1、甲方毁约：补贴乙方所有装修及转让费9万元；2、乙方毁约：补贴甲方年租金的六个月作为待租费用（两万元人民币）。恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观（含人工费、材料费、垃圾清理费、地面恢复等合计人民币壹万捌仟元整）…十、双方合同签字后，付给甲方租房保证金一万元（无利息），待本协议到期后无所有拖欠费用甲方一次性退还乙方保证金。十一、乙方租房押金壹万元人民币交甲方，待合同到期后无任何欠款退还给乙方（此押金不计利息）。合同签订后，被告顾春泉承租房屋并按照合同约定向原告袁斌缴纳第一期租金40000元和押金10000元。2019年10月30日，原告袁斌曾上门催要第二期房屋租金80000元，被告顾春泉承诺在2019年12月30日给付，但未履行。原、被告协商未果后，原告遂于2020年1月6日诉至本院，要求判如所请。另查明：原告袁斌、周中美系夫妻关系，二人于1989年9月15日登记结婚。案涉两间房屋经如皋市石庄镇人民政府审批同意，兴建于1996年，后由原告袁斌于1997年向案外人购得。本案于2020年1月6日立案受理后，原告袁斌、周中美申请对被告顾春泉名下财产60000元进行保全并提供担保，本院依法裁定准许。上述事实，有双方当庭陈述、租赁合同、结婚证、购房协议、石庄镇建设管理服务站的情况说明、代征土地批复复印件等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉房屋兴建于《中华人民共和国城乡规划法》颁布施行前，且经当时主管部门批准兴建。故原、被告于2019年3月1日订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗，应属合法有效，本院予以确认。原、被告在合同成立并生效后均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告周中美作为原告袁斌的配偶和房屋共有人，共同起诉被告顾春泉主张债权，并无不当，本院照准。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告顾春泉未按约支付第二期的租金80000元，且未在合同约定的15天宽限期内和自我承诺的2019年12月30日前给付。原告袁斌、周中美主张被告顾春泉未按期缴纳房租，并据此主张解除合同，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。关于租金和房屋占有使用费的问题。被告顾春泉在合同解除后，需给付房屋使用费至实际返还房屋之日，给付标准本院酌定按照40000元/年的标准计算。同时考虑到新型冠状病毒疫情的影响，原、被告双方在房屋的使用或返还上均存在客观困难，本院酌情减免被告顾春泉1个月的房屋使用费。综上，被告顾春泉已经给付租金40000元，故尚需给付自2020年4月1日起至给付返还房屋之日止按照40000元/年的标准计算的使用费。关于原告要求被告承担合同违约金3000元的诉讼请求。原、被告在租赁合同中明确约定：“不得拖欠，拖欠的以每天200元计算”，该违约金约定属于逾期支付租金的违约金。考虑被告顾春泉自2019年10月30日至今未支付剩余租金，且违约金3000元系双方约定，不违反法律的强制性规定，本院对原告袁斌主张的违约金3000元，予以支持。关于原告要求被告支付合同解除后六个月待租费用20000元的诉讼请求。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定“乙方毁约：补贴给甲方年租金六个月作为待租费（两万元人民币）”。该约定具体明确，亦不违反法律的强制性规定，本院予以支持。关于原告要求被告恢复原状费用18000元的诉讼请求。按照双方合同约定，合同解除后，被告需给付墙面恢复墙面瓷砖和地面切割部分平整美观的费用18000元。该约定系双方真实意思表示，双方均应当按约履行，故原告要求被告将房屋恢复原状费用18000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告顾春泉已给付的租房押金10000元，为减轻当事人诉累，本院一并予以扣减处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告袁斌与被告顾春泉于2019年3月1日签订的房屋租赁合同。二、被告顾春泉于本判决发生法律效力后十五日内返还原告袁斌、周中美位于如皋市两间房屋。三、被告顾春泉于本判决发生法律效力后立即给付原告袁斌、周中美自2020年4月1日起至实际返还之日止按40000元/年的标准计算的房屋使用费。四、被告顾春泉于给付原告袁斌、周中美违约金3000元、待租费用20000元以及恢复房屋的费用18000元，合计41000元，减去押金10000元，余款31000元于本判决发生法律效力后立即履行。五、驳回原告袁斌、周中美的其他诉讼请求。被告顾春泉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，诉讼保全费620元，合计1035元，由被告顾春泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费830元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判员 章 杰二〇二〇年三月三十一日书记员 葛佳雯