四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初12107号 原告（反诉被告）:成都富润家和物业服务有限公司，住所地成都市成华区建设路56号5幢1楼81号。 法定代表人：李明琼，总经理。 委托诉讼代理人：王琳，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程庞枫，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）:四川大蜀信息科技有限公司，住所地成都高新区紫竹西街30号。 法定代表人：王鑫。 委托诉讼代理人：何燕梅，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：余小梅，女，系公司员工。 原告（反诉被告）成都富润家和物业服务有限公司（以下简称富润公司）诉被告（反诉原告）四川大蜀信息科技有限公司（以下简称大蜀公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富润公司的委托诉讼代理人王琳，被告（反诉原告）大蜀公司何燕梅、余小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富润公司向本院提出诉讼请求：判令大蜀公司支付物业费124302.54元、电费19813.14元、水费8.86元、特约服务费60元、生活垃圾处置费144元、违约金41004.92元，上述金额截止2019年9月19日暂共计185333.46元。庭审中，富润公司明确上述费用均计算至2019年8月31日。事实与理由：2012年，富润公司与开发商四川富润企业重组投资有限责任公司签订了富润国际广场《前期物业服务合同》，约定由富润公司提供富润国际广场的物业服务。大蜀公司购买了富润国际广场1幢1单元8楼801-815号房屋，建筑面积为2122.93平方米，房屋性质为写字楼，并于2014年办理了业主入住手续。2015年1月1日，富润公司与大蜀公司签订前期物业服务协议对物业服务期限、费用、逾期未交违约金、水电费及生活处置费等进行了约定，2017年12月14日，大蜀公司向富润公司发送告知函，告知自2017年12月1日起，其物业管理费及水电费由四川惠宜康科技有限公司支付。自2019年2月起，大蜀公司一直拖欠物业费，2019年6月18日，富润公司发送催缴通知书后仍未缴纳，2019年7月15日，富润公司再次向大蜀公司和四川惠宜康科技有限公司发送催缴通知书，二公司均拒收，原告遂提起本案诉讼，望判如所请。 大蜀公司辩称：1.富润公司未履行物业服务协议约定的义务，管理不到位、员工服务态度蛮横，多次提出维修服务费和基本物业要求，富润公司均仅处理部分，未及时履行物业服务，大蜀公司有权拒交物业费。2.违约金过高，根据物业服务合同，应当减低物业服务费，不认可违约金，应驳回富润公司的诉讼请求。 大蜀公司向本院提出反诉请求：判令富润公司赔偿大蜀公司1000元。事实和理由：大蜀公司系富润公司业主，与开发商委托的物业服务公司富润公司签订了《前期物业服务协议》，约定服务期限为5年，约定由富润公司负责写字楼的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，但是，由于富润公司没有履行合同义务，使得物业管理十分混乱，楼梯间丢弃垃圾不及时清运，员工服务态度蛮横，多次故意刁难、耽误大蜀公司员工工作，在未提前通知大蜀公司的前提下，在2019年5月21日强制进入其办公场地，给大蜀公司造成损失，大蜀公司遂提起反诉，望判如所请。 针对大蜀公司的反诉，富润公司辩称：1.大蜀公司所提出的富润公司未按约履行合同的事实不存在。因公共管道损害需要维修，需要进入大蜀公司专有部分维修，但大蜀公司无理拖延。公共管道的维修并不损害大蜀公司利益，也是物业公司履行物业管理维护义务的证据；2.大蜀公司反诉诉请的损失没有提供任何证据予以证明。综上，请求驳回大蜀公司的全部反诉请求。 本院经审理查明认定事实如下：2012年12月20日，四川富润企业重组投资有限责任公司（甲方）与成都和顺投资管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定成都和顺投资管理有限公司为富润国际广场1栋、2栋住宅、商务写字楼、商业提供前期物业服务，住宅用房2元/月·平方米，非住宅用房25元/月·平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，每日应交纳欠费总额的3‰作为违约金。2013年5月20日，双方签订《前期物业服务合同补充协议》，第三条对前期物业管理公共服务费收取补充约定为：“1.···业主从开发商通知交房之日起开始承担物业服务费···4.乙方根据下述约定，按建筑面积（该面积以提交房管局备案的《面积实测报告》所示数据为准）向业主预收物业公共服务费：（1）写字楼部分：人民币25元/月/平方米，前期暂以8折人民币20元/月/平方米执行···”。2014年9月23日，双方签订《关于重新确认富润国际广场合同期限的协议》，约定甲乙双方协商一致同意富润国际广场《前期物业服务合同》合同期限为五年，从甲方通知交房之日起开始起算。 大蜀公司与四川富润企业重组投资有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定大蜀公司购买富润国际广场1栋8层写字楼，建筑面积2122.93㎡，该合同明确开发商选聘的物业服务企业为成都和顺投资管理有限公司。 2014年10月20日，大蜀公司出具《委托书》委托黄婉玲全权办理大蜀公司所购买的位于成都市高新南区富润国际广场8层的办公房屋收房相关事宜。2014年10月27日，黄婉玲在《业主入驻签到表》、《房屋户内验收表》、《业主钥匙托管承诺书》、《业主入驻发放物品清单》、《承诺书》上签字，办理了房屋验收手续。 2015年1月1日，成都和顺投资管理有限公司（甲方）与大蜀公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方所购富润国际广场2幢1单元8楼801-815号房屋（建筑面积：2122.93㎡，类型：写字楼）提供物业管理服务。物业服务费用写字楼、商业按建筑面积每月每平方米25元收取（暂按建筑面积每月每平方米20元收取）。业主交纳费用的时间：每月10日前交纳当月应付物业服务费，若应缴于每月10日内物业服务中心仍未收到业主当月应付的物业服务费，则物业服务中心有权自应付之日起加收该应付款项的违约金。违约金的计算方式为：应付款项总和的3‰×违约天数。受有关部门或单位的委托，甲方可提供卫星电视、用水、用电、生活垃圾处置等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按物业所在地政府规定。前期物业服务期限自2015年6月8日24时起至2020年6月7日00时止。 2015年2月6日，四川嘉瑞德测绘有限责任公司对位于成都市高新区天府二街266号富润国际广场进行房屋建筑面积测绘后出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，报告中载明富润国际广场801-815号房屋建筑面积为2141.29平方米。 2016年8月22日，成都和顺投资管理有限公司企业名称更名为成都富润家和物业服务有限公司。 2017年12月14日，大蜀公司向富润公司出具《告知函》，载明：“我公司管理需要，对公司内部进行了调整，自2017年12月1日起我公司物业管理费及水电费由四川惠宜康科技有限公司支付”。 2019年6月18日，富润公司向大蜀公司发送《催款通知书》，载明截止2019年6月30日，大蜀公司拖欠物业管理费、水费、电费、物业费违约金共计108054.34元，要求大蜀公司尽快结清。当日，大蜀公司员工李银桃签收《催款通知书》。 2019年7月15日，富润公司向四川惠宜康科技有限公司出具《工作联系函》，要求四川惠宜康科技有限公司按照《告知函》的约定，支付大蜀公司欠付的截止2019年6月30日的物业服务费、水电费、违约金共计115273.84元。富润公司通过邮寄的方式向大蜀公司及四川惠宜康科技有限公司送达上述《工作联系函》。 2019年9月19日，富润公司再次向大蜀公司发送《催款通知书》，要求大蜀公司尽快结清其欠付的截止2019年8月31日的物业管理费、水费、电费、生活垃圾处置费、违约金等共计185333.46元。 审理中，大蜀公司向本院提交《情况说明》，载明：“经我公司核实，成都富润家和物业有限公司提供的2019年1月-2019年8月水电费基数是正确的，房屋建筑面积测绘成果报告记录的测绘数据属于事实，我方无争议”。 本诉原告富润公司在庭审中明确，其主张的物业管理费构成为：1.富润国际广场2幢1单元8楼806、808、811、812、813号五套房屋自2019年2月1日起开始欠付物业管理费，五套房屋建筑面积891.29㎡，物业管理费按建筑面积每月每平米18元计算，2019年2月1日至2009年8月31日物业管理费为112302.54元（891.29㎡×18元×7个月＝112302.54元）。2.富润国际广场2幢1单元8楼801、802、803、804、805、807、809、810、814、815号十套房屋自2019年8月15日起开始欠付物业管理费，十套房屋建筑面积1250㎡，物业管理费按建筑面积每月每平米18元计算，2019年8月15日至2009年8月31日物业管理费为12000元（1250㎡×18元÷30天×16天＝12000元）。大蜀公司欠付的物业管理费共计124302.54元。大蜀公司对富润公司主张的欠付物业管理费的起算时间、面积、单价无异议。大蜀公司对富润公司主张的2019年1月1日至2019年8月31日欠付电费19813.14元、水费8.86元、垃圾清运费144元、特约服务费60元没有异议。 本院认定上述事实所采信的证据有：原被告的身份信息、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《关于重新确认富润国际广场合同期限的协议》、《商品房买卖合同》、《委托书》、《业主入驻签到表》、《房屋户内验收表》、《业主钥匙托管承诺书》、《业主入驻发放物品清单》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《告知函》、《工作联系函》、《催款通知书》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、维修派工单、《情况说明》以及当事人在庭审中的陈述等。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中富润公司与开发商签订的《前期物业服务合同》属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对大蜀公司具有约束力，大蜀公司应当按照合同履行支付物业服务费之义务。大蜀公司对其所有的富润国际广场2幢1单元8楼801-815房屋欠付物业管理费的事实无异议以及对富润公司主张的水费、电费、垃圾清运费、特约服务费无异议，故富润公司要求大蜀公司支付物业服务费124302.54元、电费19813.14元、水费8.86元、特约服务费60元、垃圾清运费144元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于富润公司主张的按每日3‰的标准计算至2019年8月31日的违约金41004.92元。本院认为，大蜀公司未按照合同约定支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。但违约金条款的设立目的在于增加可能违约一方的违约成本，从而保障合同的妥善履行，违约金兼具补偿损失和违约惩罚的作用，合同约定的每日3‰标准明显过高，本院根据 双方合同履行实际情况、富润公司实际受损、大蜀公司违约情形，酌情调整截止2019年8月31日违约金为2000元。 关于大蜀公司要求富润公司赔偿1000元的反诉请求。本院认为，大蜀公司并未举证证明其实际损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，大蜀公司对其反诉主张未提交证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果。故大蜀公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，富润公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。大蜀公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川大蜀信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都富润家和物业服务有限公司支付截止2019年8月31日的物业服务费124302.54元、电费19813.14元、水费8.86元、特约服务费60元、生活垃圾处理费144元、违约金2000元； 二、驳回原告（反诉被告）成都富润家和物业服务有限公司的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）四川大蜀信息科技有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4006元，由原告（反诉被告）成都富润家和物业服务有限公司负担780元，被告（反诉原告）四川大蜀信息科技有限公司负担3226元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）四川大蜀信息科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  肖 华 人民陪审员  刘永红 人民陪审员  钟司义 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  梅 梅