辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0105民初3114号 原告（反诉被告）：范光星。 原告（反诉被告）：于振冲。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：张亚利，系辽宁大伦天谕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王云峰。 委托诉讼代理人：祁丹。 委托诉讼代理人：钟毓，系辽宁正时律师事务所律师。 第三人：沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部，住所地辽宁省沈阳市皇姑区怒江街158号10门。 经营者：王岩。 原告（反诉被告）范光星、于振冲诉被告（反诉原告）王云峰、第三人沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范光星、于振冲的委托诉讼代理人张亚利，被告（反诉原告）王云峰的委托诉讼代理人祁丹、钟毓到庭参加诉讼。第三人沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范光星、于振冲向本院提出的诉讼请求：请求法院判令被告向二原告支付违约金人民币106700元，请求法院判令被申请人向申请人给付2018-2019年度采暖费496.93元，请求法院判令被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实与理由：二原告与被告及沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部（下称“沈阳市皇姑区百鸟房产中介”）于2019年8月10日签订了《房屋买卖合同》（下称“合同”）。合同第3.2条约定：“甲乙双方商定于2019年8月25日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后7个工作日内，甲乙双方一同去房产交易部门办理更名过户手续。”合同第3.4条约定：“甲方应在收到上述款项后7个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用。”合同第9.5条约定：“方式二：该房屋内存在户口。甲方应于乙方房产证下发后30日内将该房屋所有户口迁出；甲方不按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金人民币贰万元整（小写：人民币20000元）。”合同签订后，被告未按合同约定的时间配合原告去房产交易部门办理更名过户手续，亦未按合同约定的时间将房屋交付乙方使用，同时，被告未按合同约定办理户口迁出。原告认为，被告的行为构成严重违约，被告应承担向原告支付违约金的违约责任。综上，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告王云峰辩称，原告起诉中针对于三项提出违约金，原告所述被告未按照合同约定时间办理更名过户手续，但双方合同中约定双方一同到银行办理贷款手续，贷款审批后7个工作日内，一同到房产交易部门办理变更过户手续，经查原告办理贷款手续时银行是于2019年9月2日审批通过，但审批通过后光大银行应当通知本案原告，原告却没有告知我方审批通过时间。在双方由中介机构约定时间后并在我方多次催促下才于9月16日完成了房产变更手续。在此过程中按合同约定9月2日收到批复去掉两个双休日，应当在9月11日办理更名过户手续，延期5日是由本案原告造成，原告没有即时通知我方，造成违约五天。原告在诉状中阐述我方没有按照合同约定时间交付房屋，但实际根据合同约定，原告应当在房产证下发后7个工作日内办理商业贷款手续，由银行或房产局资金监管部门给我方第二笔购房款一百万元，新房产证下发的日期是2019年9月18日，原告应当9月27日到银行办理抵押贷款，但是原告却没有按照合同约定的指定日期办理，银行下发贷款的日期是11月3日，期间是由本案原告造成，其却将损失算在我方。合同中约定该房屋内存在户口，甲方应于乙方房证下发30日内，甲方应迁出户口，房产证下发我方并不知道时间，应当由原告通知或中介通知，我方能够证明中介通知我方的时间是11月30日，我方迁出户口是12月19日，并未违反合同约定的期限。按照查证时间原告并未在案涉房屋落户，且民警所述原房主不迁出，也并不会耽误原告落户，并不会对原告造成任何损失。取暖费不应欠付。 反诉原告王云峰向本院提出的反诉请求：请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金95200元（56天）；请求法院判令被反诉人承担本案诉讼费、反诉费及由相关涉案费。事实和理由：按照《房屋买卖合同》中第三条3.2款约定：“双方一同到银行办理贷款手续，待贷款审批后7个工作日内，甲乙双方一同去房产交易部门办理更名过户手续……”中国光大银行于2019年9月2日审批通过，但被反诉人迟迟没有告知反诉人审批通过时间，在反诉人一再催促的情况下，最后在9月16日才完成房产变更手续。另外合同中第三条3.3款方式一约定：“当乙方新房证下发后7个工作日内，由乙方办理商业贷款手续，当乙方贷款下发后，由银行或者房产局资金监管公司直接给付甲方第二笔购房款人民币壹佰万元”但乙方未在该约定期间内完成办理商业贷款手续。2019年11月13日，反诉人才收到第二笔购房款延期给付。合同约定：“甲方在收到上述款项后7个工作日结清所有陈欠……乙方给付甲方购房尾款1万元。”但2019年12月24日三方就一同核查水电煤气等办理了交接手续后，反诉人将钥匙交给被反诉人，但被反诉人当天没有一同回到中介办理尾款交付，自行走人。在多次催促下才于2019年12月29日将尾款1万元给付甲方，被反诉人又一次违约。以上每一个环节被反诉人都存在拖延事实，而其却先行起诉反诉人索要赔偿并歪曲事实，反诉人特请求贵院依据事实公平审理本案，以维护反诉人合法权益。 反诉被告范光星、于振冲辩称，答辩人不存在未按约定时间办理产权过户手续的情形，因此，被答辩人请求答辩人承担未按约定时间办理产权过户手续的违约责任无事实和法律依据。根据答辩人、被答辩人及中介方（沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部）三方签订的《委托协议书》第一条第1款及《房屋买卖合同》第10.4条之约定，本案房屋的产权过户手续和商业贷款手续均由中介方协助办理，本案房屋的贷款审批是否通过由中介方而非答辩人第一时间获知，贷款审批批复由中介方领取。故答辩人只能依据中介方的通知办理产权过户手续。《房屋买卖合同》的实际履行过程中，中介方在协助答辩人与被答辩人办理商业贷款手续、取得本案房屋的贷款银行贷款审批批复后，于2019年9月6日通知答辩人与被答辩人至沈阳市不动产登记中心办理房屋的产权过户手续，答辩人积极到场，积极履行房屋产权过户手续。而被答辩人却以各种理由拒绝配合办理，直到2019年9月16日，双方才在中介的第二次组织下完成本案房屋的产权过户手续。故答辩人不存在未按约定时间办理产权过户手续的违约情形。答辩人在中介方的协助下积极办理商业贷款手续，答辩人不存在未按约定时间办理贷款相关手续的情形，因此，被答辩人请求答辩人承担未按约定时间办理贷款相关手续的违约责任无事实和法律依据。中介方在取得本案房屋的新房证后，通知答辩人提供办理商业贷款的相关材料，答辩人积极提供，本案房屋的商业贷款银行已于2019年9月2日出具《中国光大银行零售授信业务批复》，该等事实均足以证明答辩人按约定时间办理商业贷款相关手续，而银行或房产局监管公司直接付给被答辩人第二笔购房款的时间非由答辩人决定。故，答辩人不存在未按约定时间办理贷款相关手续的情形，被答辩人请求答辩人承担未按约定时间办理贷款相关手续的违约责任无事实和法律依据。答辩人按约定时间支付购房款尾款1万元，不存在违约情形，被答辩人请求答辩人承担未按约定时间办理贷款相关手续的违约责任无事实和法律依据。答辩人和被答辩人于2019年12月29日办理房屋交接手续，答辩人于房屋交接当日即支付了购房款尾款1万元。故，答辩人不存在违约情形，反而是被答辩人迟迟不交付房屋钥匙给答辩人、不履行房屋交接手续，亦未按约定时间结清本案房屋陈欠的采暖费，被答辩人存在严重的违约情形。故，被答辩人请求答辩人承担未按约定时间支付购房款尾款的违约责任无事实和法律依据。综上，被答辩人（本诉被告）的反诉请求无事实和法律依据，答辩人（本诉原告）请求驳回被答辩人（本诉被告）反诉请求，支持答辩人（本诉原告）的本诉请求。 第三人沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部未陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月10日，原告（反诉被告）范光星、于振冲作为乙方与被告（反诉原告）王云峰作为甲方，居间方沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部作为丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方王云峰将坐落于沈阳市皇姑区延河街的房屋出售给乙方范光星、于振冲，房屋面积111平方米，转让价格1700000元。乙方在签订本合同后立即向甲方支付购房定金贰万元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。双方商定于2019年8月25日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后7个工作日内，甲乙双方一同去房产交易部门办理更名过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方付给甲方第一笔购房款人民币陆拾柒万整，同时甲乙双方须将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续。当甲乙双方办理资金监管后，按以下第一种方式进行：当乙方新房证下发后7个工作日内，由乙方办理商业贷款手续，当乙方贷款下发后，由银行或者房产局资金监管公司直接付给甲方第二笔购房款人民币壹佰万元整。甲方应在收到上述款项后7个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用，甲方交房当日，乙方付给甲方购房尾款人民币壹万元整。如出现以下任一情形则视为违约，违约方应每日按照房屋转让成交价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过十五日的，守约方有权单方解除本合同：甲方未按约定时间办理房屋产权证；甲方未按约定时间办理房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续；甲方未按约定时间办理产权过户手续；甲方不配合协助乙方办理贷款相关手续；甲方未按约定时间交付房屋；乙方未按约定时间办理产权过户手续；乙方未按约定时间办理贷款相关手续；乙方未按约定时间付款。该房屋内存在户口。甲方应于乙方房产证下发后30日内将该房屋所有户口迁出；甲方不安约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金人民币贰万元整。 合同签订当日，原告（反诉被告）范光星、于振冲交付定金20000元。2019年9月2日，中国光大银行零售授信业务批复同意住房按揭贷款1000000元。2019年9月16日，原告（反诉被告）范光星、于振冲交纳了房屋买卖的契税。同日，原告（反诉被告）范光星、于振冲向房地产交易资金监管部门转账670000元。2019年9月18日，不动产登记部门给原告（反诉被告）范光星、于振冲发放了不动产登记证书。2019年9月16日，原、被告及第三人签订委托协议书，委托第三人协助办理房屋交易相关贷款手续。2019年9月26日，原告（反诉被告）范光星、于振冲与中国光大银行签订个人贷款合同。2019年11月4日，原告（反诉被告）范光星、于振冲收到银行的放款，同日原告（反诉被告）范光星、于振冲将1000000元转至王云峰的银行账户。2019年12月19日，王云峰将户口从该房屋迁出。2019年12月29日，原告（反诉被告）范光星、于振冲与被告（反诉原告）王云峰及第三人沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部共同签署房屋交接单，该房屋交接时的水费、电费、煤气费、采暖费、物业费等费用已有甲方结清，房屋交付买房人。2019年12月31日，王云峰出具收条，收到范光星购房尾款10000元。2020年5月7日，原告（反诉被告）范光星、于振冲交纳购买房屋2018-2019年度采暖费19.113平方米，金额496.93元。原告与被告之间没有发生直接的沟通，其双方均为通过中介机构沟通。 诉讼中，原告（反诉被告）范光星、于振冲提出保全申请，本院裁定查封、冻结王云峰名下银行存款106700元或其他等值财产。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告与被告、第三人签订房屋买卖合同，并共同委托第三人办理房屋的贷款等相关手续，该买卖合同系当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应按合同约定履行。房屋买卖合同中约定了办理相关事宜的时间及违反约定的违约责任，因原告与被告之间没有直接的沟通，均通过中介机构进行联系，在履行办理手续的过程中虽存在没有按时进行的情况，但买卖双方均在之后进行了继续履行，没有提出相关的异议。应视为双方以行为达成一致对原合同履行时间的变更。原告范光星在2019年12月31日完成了最后给付尾款的行为，取得了房屋及相关手续，原告范光星、于振冲和被告王云峰没有对之前的履行情况提出异议，可以确认当事人对履行过程中存在问题的事后认可。故原告与反诉原告请求相对方未按合同约定的时间履行存在违约，支付违约金的请求，本院不予支持。 原告范光星、于振冲请求被告支付采暖费的请求，因在房屋交接单中已经明确了采暖费已经结清，且原告提交的证据不能反映是否为王云峰拖欠采暖费的补交，故本院对原告的该请求不予支持。 第三人沈阳市皇姑区百鸟房产信息服务部经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回原告范光星、于振冲的诉讼请求； 二、驳回反诉原告王云峰的诉讼请求。 案件受理费2434元,保全费1053元，由原告范光星、于振冲承担。反诉案件受理费1090元，由反诉原告王云峰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  刘青山 人民陪审员  高 梅 人民陪审员  王 敏 二〇二〇年八月四日 书 记 员  李重一