广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初281号原告：詹金祥，男，1986年9月24日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县中云镇横槎松力38号，公民身份号码362************732。委托诉讼代理人：赖芃，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤世年，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：温海文，男，1988年6月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*******，公民身份号码360************513。原告詹金祥与被告温海文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序于同年3月25日公开开庭进行了审理，原告詹金祥及其委托诉讼代理人赖芃，被告温海文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告返还购房款、补偿金780000元及利息（以780000元为本金，从2019年11月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；2.被告向原告赔偿担保费5000元、律师费15000元及原告已付的中介费15000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月6日，经佛山市三坊房地产中介服务有限公司介绍，原告与被告签订商品房《买卖合同》，合同约定被告向原告出售其所有的佛山市南海区*********************房，成交价为1920000元。合同签订后，原告向被告支付定金、首期款770000元。因拟出售房屋有银行贷款，因此，原、被告约定该款项用于偿还银行贷款赎契使用（专款专用），不足部分由被告垫资。2019年10月13日，被告以房产不能过户为由，向原告提出解除《买卖合同》，经双方协商，2019年10月13日，原被告签订《解除买卖合同协议》，协议约定解除双方于2019年3月6日签订的《买卖合同》，被告在协议签订起60日内向退还原告770000元，并向原告补偿60000元。第一笔200000元于2019年11月13日前退还，第二笔630000元于2019年12月13日退还。但被告仅在2019年11月13日、17日向原告退还20000元、30000元。剩余款项经原告多次催促，被告拒不支付。据原告了解，被告已将房产转卖给他人，其所为的房屋无法过户纯属系欺骗原告。综上所述，被告的行为导致原告担保费损失和其它损失，应由原告承担。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望贵院依法判处。被告辩称，一、被告于2019年3月6日与原告及佛山市三坊房地产中介服务有限公司签署《买卖合同》，约定以总价1920000元的价格将位于佛山市南海区**********************卖给原告。该涉讼合同约定：“双方协商如果没有更快的过户途径买卖双方都必须配合，买方可办集体户口。”《买卖合同》附件约定原告的付款方式为“按揭付款”。同时，原告与被告亦签署一份《补充协议》，补充协议为佛山市三坊房地产中介服务有限公司起草，该补充协议载明：1.“买方现没有购房条件，要等买方购买满一年社保方可以交易过户，买方需在签订合同当月开始购买社保。”2.“卖方房子现还有房贷，贷款金额人民币一百四十万元。卖方需要找第三方渠道垫资赎契……卖方负责垫资3个月所产生的费用，后2个月所产生的垫资费用由买方承担。”但被告与原告签署本案《房屋买卖合同》及《补充协议》后，佛山农村商业银行股份有限公司业务经理告知被告，由于银行政策原因，被告在还款后该借款合同将不能续贷。2019年5月22日，被告与原告及佛山市三坊房地产中介服务有限公司的业务人员建立了微信群“协商处理金地14#2803（4）”进行沟通，告知原告“银行那边抽贷基本上是大概率的事情……我们能把钱凑到，一次性付清，房子买上交给你，我搬走，你们入住。”2019年5月23日，原告在上述微信群里告知无法一次性付款。2019年7月6日，被告在上述微信群里告知原告“为了减少双方的损失……您那边现在如果确实无法提前支付房款给银行或者马上过户的话。我计划这边找到买家处理房子，等新买家交易完成后收到所有款项后，退还已经支付的房款给您。”2019年7月11日，佛山农村商业银行股份有限公司向被告发送《贷款逾期催收通知书》。为妥善解决问题，如原告陈述，被告将涉讼房屋以1600000元一次性卖给他人，该价格比原被告约定少了320000元。二、被告没有以“房屋无法过户”为由提出解除《买卖合同》。关于原告陈述的“2019年10月13日被告以房子不能过户为由，向原告提出解除涉讼合同”，被告并非房屋买卖的专业人士，不清楚房屋过户具体条件，被告也没有以房屋不能过户为由提出解除合同。可能是因为佛山市三坊房地产中介服务有限公司在涉讼合同及补充协议载明房屋暂时无法过户，而造成原告的误解，误解是基于对专业的中介公司信任所形成，不是被告的责任。三、被告已于2019年7月6日告知原告，被告将重新找买家处理涉讼房屋。且原被告双方于2019年10月13日，在平等自愿的情况下，签署了《解除买卖合同协议》。四、被告同意向原告退还780000元及承担原告已付的15000元中介费，并同意按原告主张的计算方式支付利息。原告关于担保费、律师费的诉讼请求，没有法律依据，原、被告也没有对相关事项进行约定，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年3月6日，原告詹金祥（买方）、被告温海文（买方）和佛山市三坊房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定：双方买卖房屋地址为佛山市南海区********************（以下简称涉讼房屋），成交价1920000元；签订本合同时支付定金100000元作为定金，首期楼款（含定金）770000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，115000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；基于买卖双方独家委托经纪方买卖涉讼房屋，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付28000元作为咨询及中介服务费；若买卖任何一方出现违约行为时，违约方除应即时向中介方支付应付而未付的中介代理费及咨询服务费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，守约方已支付中介代理费及咨询服务费，中介方不退回，应由违约方赔偿给守约方；双方协商如果有更快的过户途径买卖双方都必须配合，买方可办集体户口。双方并约定其他权利义务。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告现没有购房条件，要等原告购买满一年社保方可以交易过户，原告需在签订买卖合同当月开始购买社保，具体办理过户时间按买卖合同执行；由于被告房子现还有银行贷款，贷款金额1400000元，被告需要找第三方渠道垫资赎契，经双方协商，原告需在签订本合同日50天内支付首付楼款770000元，给被告作为赎契使用，被告剩余银行贷款金额由被告找第三方垫资，被告负责垫资3个月所产生的费用，后2个月所产生的垫资费用由原告承担。同日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的涉讼房屋定金50000元。2019年3月7日，佛山市三坊房地产中介服务有限公司出具收据，确认原告支付涉讼房屋的中介咨询服务费15000元。同日，原告通过微信向被告的银行账户转账50000元。被告微信回复称收到共50000元，加上昨天50000元，一共100000元。原告通过其妻子焦芳芳的银行账户，分别于2019年3月21日转账50000元、2019年3月22日转账50000元、2019年4月24日转账470000元予被告。被告于2019年3月21日出具收款收据确认收到部分首期款200000元，于2019年4月23日出具收款收据确认收到首期款470000元。2019年10月13日，原、被告签订《解除买卖合同协议》，约定：解除双方于2019年3月6日签订的《买卖合同》；被告在签订本协议当日起60日内退还原告已交付的770000元和补偿金60000元，合计830000元，第一笔200000元于2019年11月13日前退还，第二笔630000元于2019年12月13日前退还；原告应支付的中介服务费由被告承担。另查明，被告温海文与案外人姚新忠签订佛存量房合字Y201908060141号《存量房买卖合同》，约定被告将涉讼房屋以1600000元的价款出售予姚新忠。再查明，2019年12月24日，原告詹金祥（甲方）与广东法制盛邦律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方因与温海文商品房买卖合同纠纷一案，委托乙方提供专项法律服务，乙方接受甲方的委托，指派赖芃律师为甲方代理人，参与上述案件的一审、二审（如启动）诉讼工作、代理执行阶段相应工作，甲方向乙方支付律师费15000元，此外，甲方按其执获财产的8%向乙方支付后期律师费，不含此前已支付的15000元。2019年12月25日，广东法制盛邦律师事务所出具发票，确认收到原告*法律咨询*律师费15000元。又查明，原告詹金祥（乙方、委托人）与广东合润融资担保有限公司（甲方、担保人）签订《[诉讼保全]委托担保合同》，约定：乙方与温海文因买卖合同纠纷一案拟向佛山市南海区人民法院提请对温海文采取诉讼保全措施，甲方同意有偿接受乙方委托，为乙方所提保全申请向法院提供担保，诉讼保全金额800000元，担保费5000元。2020年1月10日，广东合润融资担保有限公司出具发票，确认收到原告*金融服务*担保服务费5000元。2020年1月6日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告一致确认被告分两次共退还50000元予原告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼《买卖合同》既包含原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了原、被告与佛山市三坊房地产中介服务有限公司之间基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现原、被告就履行买卖涉讼房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，本院仅就此进行审查。经审查，《买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。后双方签订《解除买卖合同协议书》，对《买卖合同》进行解约清算，经本院审查，《解除买卖合同协议书》为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。现被告未依照《解除买卖合同协议书》的约定退付款项，原告诉请被告支付购房款、补偿款共780000元及以该款为本金从逾期之日即2019年11月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日计算的利息，合理合法，被告对此亦无异议，本院予以支持。《解除买卖合同协议书》约定原告应支付的中介服务费由被告承担，现原告主张被告支付中介费15000元，符合合同约定，被告对此亦无异议，本院予以支持。原告聘请律师进行诉讼及委托担保机构提供担保并非必要费用支出，《买卖合同》及《解除合同协议书》对相关费用负担亦无约定，故对原告要求被告支付律师费15000元及财产保全担保费5000元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告温海文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款、补偿款共780000元及以该款为本金从2019年11月14日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告詹金祥；被告温海文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费15000元予原告詹金祥；驳回原告詹金祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5996元，财产保全费4520元，合计10516元（原告已预交），由原告詹金祥负担100元，被告温海文负担10416元。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费10416元，在本判决发生法律效力之后，经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年四月三日书记员  林浩成