云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4950号原告（反诉被告）：张家寿，男，1968年10月27日出生，彝族，系云南省昆明市宜良县居民。委托诉讼代理人：刀泽元，系云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：普萌，女，1991年6月12日出生，汉族，系云南省昆明市官渡区居民，现住景洪市。委托诉讼代理人：周梦柔，系云南天外天（西双版纳）律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）张家寿与被告（反诉原告）普萌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案，被告普萌依法提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告张家寿委托诉讼代理人刀泽元、被告普萌及其委托诉讼代理人周梦柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家寿向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金10万元；3、判令被告承担逾期支付原告损失34101元（暂以421元／日计算，自2019年7月6日计算至2019年9月25日，实计算至房屋出租之日）；4、判令被告负担本案诉讼费。诉讼中，原告张家寿变更增加诉讼请求第三项为：判令被告承担逾期支付原告损失48836元（以421元／日计算，自2019年7月6日计算至2019年10月30日）。事实和理由：因被告经营手工皂需要，原、被告于2017年7月6日就原告所有的位于景洪市××××商铺内签订租赁合同，租期五年，自2017年7月6日至2022年7月6日，租金前二年为14万元，第三年上涨10%，为154000元，第四及第五年上涨10%，租金在每年到期前30日支付。合同签订后，被告按约交付了前二笔租金，但至2019年6月6日应交付第三笔租金154000元时，经原告催促，被告拒绝向原告支付该笔租金并继续使用原告的房屋。截止原告起诉之日，被告已搬离房屋，导致原告房屋空置，给原告造成损失。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告普萌答辩并反诉称，一、被告并未违约，原告主张支付2019年6月6日的租金及违约金的诉求于法于事实无据。一是被告向原告承租房屋，双方于2017年7月6签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于景洪市××××门面房屋，并对房屋面积、租期、租金及支付方式等进行了约定，同时被告还按约定向原告交纳了3万元保证金，该保证金不作为房屋租金冲抵使用。二是另双方进行了口头约定，如被告决定不再继续租赁房屋，则提前1至2个月告知原告，原告则退还3万元保证金。三是《合同》签订后，被告按约向原告支付了二年租金（2017年7月6日至2019年7月6日）及3万元保证金。四是因房屋主电路有问题，被告无法正常经营，遂在使用该房屋1年多后，决定不再继续租赁，遂于2019年4月和6月均提前告知原告，不再继续租赁房屋并告知其尽快对接退还3万元押金及退房等事宜。五是被告已陆续将房屋内物品搬离，待原告退还押金之后便一次性搬空，但原告一直未给明确答复，经被告多次催促未果。六是根据约定，被告已提前3个月告知原告不再继续租赁房屋，已尽到提前告知义务，并未违反合同约定。现被告已从该房搬离，且原告已将该房另行出租，按约定，原告应将3万元保证金退还给被告。二、被告按约提前3个月告知原告不再租赁房屋，《房屋租赁合同》应已解除，并未有任何违约行为，且并未给原告造成任何损失，原告要求支付违约金10万元及逾期支付损失34101元于法于事实无据，且《房屋租赁合同》约定的违约金过高，要求适当减少违约金。三、现房屋已经交接完毕，原告也已将涉案房屋另行出租，原告应当退还被告保证金3万元。综上，被告无违约行为，应驳回原告的诉请。同时，如前所述，原告应当退还被告保证金3万元。为此，提起反诉：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告返还被告保证金3万元；3、诉讼费用由原告承担。原告张家寿针对被告普萌的反诉辩称，一、因被告逾期支付租金，已构成严重违约，原告同意与被告解除租赁合同。二、原告并未与被告就解除及退还押金事宜达成口头协议，被告据此主张无任何事实依据。一是被告提交的录音证据无法证明录制时间且未经原告同意，根本不能作为合法的证据使用。二是被告提交的录音仅能证明双方在合同到期后进行了协商，并且可以明显的看出原告对被告主张要求退还押金的回应“合同上有的都执行”，并非同意被告要求退还押金的主张，双方根本就没有形成合意。因此，被告主张形成口头约定与事实不符，不能认定原被告之间形成了口头约定。三、押金的性质在于担保被告按合同约定履行相关的承租义务，若被告未按约履行，原告有权不退还押金。而本案被告在合同到期后，单方毁约，不履行合同，导致原告受到了明显损失，原告有权不退还押金。因此，应驳回被告要求退还保证金的反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案事实部分争议的焦点：原、被告是否有口头约定解除合同条件的事实的认定问题。本案中，被告普萌提供的短信、微信截图内容及录音内容真实、合法且与本案相关联，证据的真实性、合法性和关联性予以确认，该证据应予以采信。因此，综合原、被告所提供的证据及陈述,被告普萌陈述其如不再继续租赁房屋，则提前1至2个月告知原告张家寿，原告张家寿则退还3万元保证金的事实，未提供充分证据证明，该陈述应不予认定。因此，原、被告有口头约定解除合同条件的事实不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月6日，原、被告订立《房屋租赁合同》，合同约定：原告张家寿将其经营管理的位于景洪市门面房屋出租给被告普萌使用，租期5年，自2017年7月6日到2022年7月6日止，前二年租金为每年14万元，前二年租金28万元在签合同时一次性支付，第三年租金上涨（浮）10%，即15.4万元，第四、五年以此上涨（浮）10%，租金于每年到期前30个工作日付清（即提前30天支付）。被告普萌向原告张家寿交纳3万元保证金，该保证金不作为房屋租金冲抵使用，待租期满后房屋设施无损坏（房屋恢复原貌）后，原告张家寿如数无计息退还给被告普萌。逾期支付房租视为违约，原告张家寿有权收回房屋，被告普萌应负违约责任，并按所逾期天数的日租金三倍计加赔偿损失。任何一方未能履行本协议制定的条款或违反有关规定，另一方有权提前解除本协议，责任方应付守约方10万元的损失。另，原、被告对合同其他事项进行了约定。合同订立后，原告张家寿将其经营的位于景洪市××××门面房屋交付被告普萌使用，被告普萌按约定向原告张家寿支付了第一年、第二年房屋租金共计28万元和保证金3万元。2018年7月26日和2019年4月及6月，被告普萌多次通过电话及短信／彩信向原告张家寿提出第二年租期到期后就不再继续承租该门面房屋，并要求原告张家寿退还保证金3万元，原告张家寿于2019年7月8日通过短信／彩信通知被告普萌支付第三年租金，被告普萌未支付第三年租金。2019年8月30日，被告普萌将所承租的门面房屋腾空，并通过短信／彩信告知原告张家寿门面房屋已经全部搬空和门面房屋钥匙在景洪印之诚广告图文店及水电费已结清。2019年9月8日，原告张家寿妻子在其微信朋友圈发布租房信息,原告张家寿于2019年10月30日与云南茶农生物产业有限责任公司订立《房屋租赁合同》，约定原告张家寿将涉案房屋出租给云南茶农生物产业有限责任公司使用，租期二年，自2019年11月1日至2021年10月30日止，年租金为16万元。现原告张家寿未将被告普萌交付的保证金3万元退还。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是被告普萌是否违约及违约责任的确定问题；二是原告张家寿的租金损失是否属于可得利益的确定问题；三是原告张家寿的租金损失额（可得利益）的确定问题；四是被告普萌要求原告张家寿退还保证金3万元的反诉诉请是否符合法律规定的确定问题。本案中，原、被告订立的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。本案中，原、被告均主张解除合同，原、被告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，该法第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”。本案中，被告普萌在第二年租期届满前多次向原告张家寿表示第二年租期到期后不再继续承租，原告张家寿均未明确表示同意，原、被告双方未达成解除合同一致的意思表示，被告普萌腾空房屋后，原告张家寿将涉案房屋出租给他人，被告普萌在租赁期满前终止履行合同构成违约，应承担违约责任。该法第一百一十三第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，该法第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。以上法律规定的违约损失包括直接损失和间接损失，间接损失又称可得利益，是指失去的可以预期获得的利益，具有未来性、期待性和可确定性。本案中，被告普萌的违约行为造成原告张家寿的损失应为租金损失，该租金损失应为原告张家寿的可得利益。因如被告普萌能够按时履行合同，那么原告张家寿则可按时获得租金，原告张家寿可能获得的租金不是主观臆想的而是具有实现的可能性，同时原告张家寿租金的获得并不是现时而是将来，是否实现取决于被告普萌正确、适当履行合同。因此，该租金损失既符合未来性、期待性的特点又是确定的数额，同时又与被告普萌的违约行为有直接的因果关系。因此，应当认定被告普萌违约行为造成原告张家寿租金损失为可得利益。原告张家寿租金损失的确定问题，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，结合本案实际情况，在确定具体数额时，可比照原告张家寿相同条件下所获得的利益来确定被告普萌应赔偿的可得利益损失，即依据原告张家寿与云南茶农生物产业有限责任公司订立合同的约定的年租金16万元的替代原、被告订立的合同中约定的租金与原合同应履行的租金差额来确定赔偿额，计算如下：一是原告张家寿与被告普萌订立合同约定获得的2019年7月6日至2021年10月30日租金：（2019年7月6日至2020年7月6日租金为15.4万元+2020年7月6日至2021年7月6日租金为16.94万元）=32.34万元+（2021年7月6日至2021年10月30日租金为18.634万元÷365天×116天=5.922万元）=38.262万元；二是原告张家寿与云南茶农生物产业有限责任公司订立二年期合同约定的年租金16万元，2019年11月1日至2021年10月30日二年共计32万元；三是前后合同约定的租金差额：2019年7月6日至2021年10月30日租金为38.262万元-2019年11月1日至2021年10月30日二年共计32万元=6.262万元。综上，原告张家寿要求被告普萌赔偿租金损失48836元的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。同时，原告张家寿可得利益损失为6.262万元，原告张家寿主张租金损失48836元后，租金损失余额6.262万元-48836元=13784元应作为损失计算违约金，因此，原告张家寿要求被告普萌支付违约金的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持，但超过13784元的诉请部分，无法律依据，应不予支持。本案中，原、被告约定被告普萌所交付保证金性质为房屋设施财产安全保证，原告张家寿未提供证据证明被告普萌在承租使用房屋时造成房屋及设施毁损、灭失，现原、被告已解除合同，原告张家寿有义务返还该保证金。因此，被告普萌要求原告张家寿返还保证金3万元的反诉诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告张家寿与被告普萌订立的《房屋租赁合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告普萌赔偿原告张家寿房屋租金损失48836元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告普萌支付原告张家寿违约金13784元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告张家寿返还被告普萌保证金30000元：五、驳回原告张家寿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9761元，由原告张家寿负担1761元，被告普萌负担8000元，并由被告普萌向原告张家寿径付。案件反诉受理费5550元，由原告张家寿负担550元，并由原告张家寿向被告普萌径付，被告普萌负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  宋泽芬人民陪审员  李 虹二〇二〇年二月二十六日书 记 员  彭 荟