广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1762号原告：莫小碧，女，1986年8月4日出生，汉族，住佛山市三水区***********，公民身份号码440************48X。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴君婧，广东广岭律师事务所实习律师。被告：刘丽娜，女，1981年11月20日出生，蒙古族，住广州市越秀区**********，公民身份号码152************64X。被告：饶任森，男，1935年1月7日出生，汉族，住广州市越秀区**********，公民身份号码440************418。被告：赖碧容，女，1943年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区**********，公民身份号码440************425。被告饶任森、赖碧容的共同委托诉讼代理人：饶瑜君，系两被告女儿。原告莫小碧诉被告饶崇健房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月16日立案并适用简易程序进行审理。后因饶崇健于同年3月23日死亡，原告申请追加饶崇健的第一顺序继承人刘丽娜、饶任森、赖碧容作为被告参与诉讼。本院依法于同年7月13日转为适用普通程序并于同年9月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人麦丽妍、吴君婧，被告刘丽娜，被告饶任森、赖碧容的共同委托诉讼代理人饶瑜君到庭参加了庭审。诉讼中，本院依职权申请调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告返还房款65万元；2.三被告向原告支付违约金165000元（涉讼房屋房价的10%）；3.三被告向原告赔偿按揭费损失3000元、律师费损失20000元、担保费损失3000元；4.本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告明确三被告为饶崇健的第一顺序继承人，三被告应在继承的遗产范围内承担责任。事实和理由：2019年7月5日，原告与饶崇健签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定饶崇健以1650000元向原告出售位于佛山市南海区*********************（以下简称涉讼房屋），原告以银行按揭方式付款，并支付500000元予饶崇健赎契等。原告按约定支付了定金，申请了银行按揭贷款且银行出具了同贷书，并支付了500000元予饶崇健赎契，但饶崇健收到上述款项后未按约定还款。2019年11月29日，原告与饶崇健签订了《补充协议》，确认饶崇健已收齐原告650000元首付款，饶崇健承诺于2019年12月8日前存入公积金账户赎契楼款，同月15日前存入商业贷款账户赎契楼款，并承诺银行扣款时间最迟于2019年12月31日完成，否则视为违约，按合同赔偿总楼价10%给原告。然而，被告仍将赎契款挪用，导致银行未能在约定时间成功扣款。饶崇健在微信向原告明确表示不再出售涉讼房屋。饶崇健的行为已构成根本违约，在原告于2020年1月16日提起诉讼后，饶崇健于同年3月死亡。经查询，饶崇健的第一顺位继承人为三被告饶任森、赖碧容、刘丽娜，三被告应在继承财产范围内代饶崇健承担法律责任。原告为维护自身合法权益，特起诉。被告刘丽娜辩称，涉讼房屋是其与饶崇健婚后共同还贷的房产，其应有一半产权，其不清楚饶崇健生前签署的涉讼合同、收取原告的首付款，若该情况属实，其承认该事实，但该债务仅在其继承遗产范围内承担。律师费及按揭费不应由其承担，其没有违约。被告饶任森、赖碧容辩称，饶崇健去世后，其才得知涉讼房屋交易情况，饶崇健从未告知涉讼房屋交易情况。若涉讼房屋交易属实，其在继承遗产范围部分承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。当事人对对方举证的真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告举证的房地产买卖合同、补充协议为原件，涉讼合同为原告、饶崇健与经纪方广州市胜逸房地产代理有限公司三方签订，三被告未能举证推翻该证据，本院确认该证据的真实性；原告举证的房款收款收据、银行流水能相互印证，本院确认其真实性；原告举证的同意购房抵押贷款通知书、微信聊天记录、按揭费收款收据、委托代理合同，本院结合案件情况及当事人陈述进行综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：涉讼房屋由饶崇健于2010年从案外人佛山市裕东龙房地产发展有限公司购买，2018年9月21日办理不动产权证书[权利号:粤(2018）佛南不动产权第0224510号],登记权利人为饶崇健单独所有。2019年7月5日，原告（买方）、饶崇健（卖方）、案外人广州市胜逸房地产代理有限公司（经纪方）签订了涉讼合同，约定：买卖房屋为涉讼房屋，成交价为1650000元；买卖双方应及时提供与物业交易有关的完整资料，及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；买方或卖方违反约定，逾期履行或不履行义务按以下承担违约责任：1.逾期未超过15天，违约方须按逾期每日千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担支付总楼价百分之十的违约金的违约责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还……卖方同意买方首期款500000元，在2019年10月6日前支付卖方用于赎契；买房签署合同时支付150000元定金予卖方；卖方在收到定金后20日内提供贷款所需资料并协助买方申请银行按揭，买方在签署合同后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需资料，买方应授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请300000元银行按揭贷款；卖方同意在收取定金后30日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，卖方向银行申请提前还贷获批后，买方同意在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期款（不含定金）500000元转入卖方贷款账号用以偿还卖方所欠的银行贷款，卖方不得擅自挪用，否则视为违约并应承担相应的违约责任，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款1000000元有银行划给卖方；等等。同日至2019年11月9日，饶崇健向原告出具四份收款收据，共载明收到涉讼房屋定金、首付款650000元。2019年11月29日，原告（买方、乙方）、饶崇健（卖方、甲方）签订《补充协议》，载明：若因卖方原因导致同贷书过期，甲方承担按揭费用等；卖方确定已收齐买方650000元首付款；卖方承诺于2019年12月8日前必须存入赎契公积金楼款，2019年12月15日前必须存入商业贷款赎契楼款，上述两笔赎契款一经存入不得挪作他用，否则视为卖方违约，按合同赔偿总楼价10%款项给买方；卖方承诺银行扣款时间最迟在2019年12月31日前完成，否则视为卖方违约，按合同赔偿总楼价10%楼款给买方。原告与饶崇健通过微信沟通房屋买卖事宜，2019年12月18日，饶崇健向原告发送“我们签了补充协议，这个月内会完成扣款，如果做不到，按协议执行就是了”。2020年1月2日，原告向饶崇健发送微信“扣不扣款你也不让我们知道，我真的不想拖下去了，只能给你发律师函了……”2020年1月4日，原告向饶崇健发送“饶先生，你是确定不想把房卖给我了吗”，饶崇健回复“不卖了，不好意思”。后原告要求饶崇健退回已支付的650000元房款和违约金165000元，饶崇健同意按照合同赔偿，并回复“20号还首付，然后签个解约协议再转违约金”。2019年9月17日，广州卓玥投资顾问有限公司向原告出具收款收据，载明收到按揭费3000元。2020年1月8日，原告与广东广岭律师事务所签订《委托代理合同》，约定因原告与饶崇健房屋买卖合同纠纷，原告委托该所作为代理人参与诉讼、执行，律师费为20000元，同日，该所向原告开具20000元的发票。另查一，住址为广州市越秀区**********的户口的户主为被告饶任森，该户口下的人员包括被告赖碧容（户主妻）、刘丽娜（户主儿媳）和饶崇健（户主子）、饶瑜君（户主女）。饶崇健于2020年3月23日死亡。另查二，涉讼房屋的抵押权人之一中国建设银行股份有限公司佛山市分行就与饶崇健的金融借款纠纷一案，已向佛山市禅城区人民法院申请强制执行，要求处分作为抵押物的涉讼房屋。诉讼中，原告明确本案主张的违约金性质为解除合同违约金。被告刘丽娜陈述其与饶崇健于2012年12月12日登记结婚，确认涉讼房屋是饶崇健婚前个人财产支付的首付，但婚后还贷款项属于夫妻共同财产。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告、饶崇健与案外人广州市胜逸房地产代理有限公司签订的涉讼合同及原告、饶崇健签订的《补充协议》均是签约当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原告与饶崇健之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原告与饶崇健就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原告与饶崇健之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《补充协议》约定饶崇健于2019年12月8日前、2019年12月15日前分别将赎契款存入公积金账户、商业贷款账户，饶崇健承诺银行扣款时间最迟在2019年12月31日前完成，否则均视为卖方违约，按合同赔偿总楼价10%楼款给买方。结合原告与饶崇健的微信聊天记录及涉讼房屋的抵押权人之一中国建设银行股份有限公司佛山市分行已就涉讼房屋申请强制执行的事实，可见饶崇健未按照约定履行偿还涉讼房屋的抵押贷款义务，饶崇健的行为已构成根本违约。虽然原告与饶崇健于2020年1月4日已就解除涉讼合同及补充协议达成一致，但涉讼合同因饶崇健单方违约解除，饶崇健仍应承担相应的违约责任。涉讼合同及补充协议均约定卖方挪用涉讼房屋赎契款，需按总价款10%支付违约金予买方，饶崇健在微信中，亦同意返还原告已支付的购房款并按照合同赔偿违约金予原告。饶崇健死亡后，本案三被告为饶崇健遗产的第一顺序继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”的规定,被告刘丽娜、饶任森、赖碧容依法应当在继承饶崇健的遗产价值范围内对返还原告购房款及支付违约金承担偿还责任。原告主张三被告在继承饶崇健的遗产价值范围内返还原告购房款650000元及支付违约金165000元，本院予以支持。被告刘丽娜抗辩其与饶崇健婚后用于涉讼房屋的还贷款项属于夫妻共同财产，不影响其应在继承饶崇健的遗产范围内承担上述偿还义务。本院确定违约金数额时已综合考虑原告的损失，故对原告主张三被告赔偿按揭费3000元、律师费20000元、担保费3000元损失，不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决如下：一、被告刘丽娜、饶任森、赖碧容应于本判决发生法律效力之日起十日内在继承饶崇健的遗产价值范围内返还原告购房款650000元及支付违约金165000元；二、驳回原告莫小碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费12210元、财产保全费4725元，共16935元（原告已预交），由原告负担523.56元，三被告在继承饶崇健的遗产价值范围内负担16411.44元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 莎审 判 员  谭彩兰人民陪审员  余晓娜二〇二〇年九月二日书 记 员  邓洁婷