上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91154号原告：上海丹纳教育科技有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蒋想尔,执行董事。委托诉讼代理人：屈建军，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艳红，上海融力天闻律师事务所律师。被告：复邦文化创意发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蒋萍，董事长。委托诉讼代理人：高国治，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明志，上海韩明志律师事务所律师。原告上海丹纳教育科技有限责任公司(以下简称丹纳教育公司)与被告复邦文化创意发展(上海)有限公司(以下简称复邦文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序。本院2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告丹纳教育公司的委托诉讼代理人屈建军、宋艳红，被告复邦文化公司的法定代表人蒋萍及委托诉讼代理人高国治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹纳教育公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告复邦文化公司向原告丹纳教育公司归还房屋租赁保证金人民币100,156元(以下币种相同)及已付房租195,922元；2.判令被告复邦文化公司向原告丹纳教育公司返还物业管理费54,156元；3.判令被告复邦文化公司向原告丹纳教育公司赔偿装修费507,136元；4.判令被告复邦文化公司赔偿原告丹纳教育公司可预期盈利损失480,000元。事实和理由：2018年10月24日，蒋想尔与被告签署《租赁合同》(以下统称租赁合同)，约定由蒋想尔承租上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX、XXX室房屋(以下统称系争房屋)，租赁期限自2018年11月5日至2021年11月4日，双方还约定了相关租赁租金标准等相关权利义务。之后，原告公司注册成立，根据协商，由原、被告及蒋想尔签署租赁合同的补充协议，将承租人从发起人蒋想尔变更为原告丹纳教育公司。2019年4月25日，原告收到相关政府部门出具的征收决定，原告所承租的系争房屋属于征收范围。原告在收到征收决定才得知，早在2018年4月，政府已经在土地征收范围内发布民意调查及相关通知，但被告从未将此信息告知原告，还将系争房屋出租给原告。原告之后与被告进行协商，但被告均置之不理，反而停水停电，故意为难原告，导致原告花费大量财力、人力后无法正常经营，签订租赁合同的目的无法实现。同时，原告在办理工商登记时因无法办理，这才发现被告出租的系争房屋为违章搭建，双方的租赁合同应为无效，在此基础上，原告为维护自身合法权益，向法院提起相关诉讼请求。被告复邦文化公司辩称，双方租赁合同应为合法有效，目前因房屋被国家征收，由此合同已予以2019年6月30日解除。被告在得知系争房屋纳入征收范围后马上通知了承租方，也在相关园区张贴了相关通知，2019年6月21日左右，被告告知承租人合同于2019年6月30日解除，但原告并未就系争房屋与被告办理交还手续。2019年10月8日整个园区被封掉，其中承租户有100多家，有些承租人自行离开，也有办理交接手续搬离的，也有因为没有获得赔偿将物品放在房屋里面未与被告办理交接的。本案的原告没有和被告办理过交接。房屋的封条不是被告张贴，房屋的权利人目前尚与政府在协商谈判，整个园区还由被告予以控制。对于原告表述支付的租赁保证金、租金、物业管理费的金额均属实，租金及物业管理费均付至2019年5月31日，原告已经实际使用，不存在返还。但因原告迟迟未与被告办理交接手续，视为要继续收取房屋使用费，其缴纳的租赁保证金，已经用于冲抵2019年6月1日至2019年8月17日期间的租金及使用费，亦不同意返还。就原告主张的装修损失，被告不同意赔偿，关于装修部分政府部门已经委托相关评估公司进行了评估，将来如果政府将装修补偿给到房屋权利人，由房屋权利人或通过被告愿意将评估的装修补偿费用支付给原告，但目前还没签署协议并取得钱，不存在补偿的问题。根据租赁合同，在征收的情况下，被告没有赔偿原告装修及其他损失的合同义务，被告对原告发生的装修金额予以确认，但认为与被告无关；至于原告主张的预期盈利损失金额难以确认，也不同意赔偿。经审理查明，上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号XXX-XXX幢以及上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号(5-12幢)房屋的权利人登记为格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司，房屋类型为工厂；其中幢号为12的全幢厂房,建筑面积为3,568.12平方米，层数为一层。2015年2月，由格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司与复邦文化公司订立《房屋租赁合同》,约定由复邦文化公司承租上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号全部的房屋，租赁期限从2015年10月1日至2025年9月30日。格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司表示同意复邦文化公司对外进行招租。2015年11月，上海市浦东新区商务委员会同意复邦文化公司关于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号建设文化创意产业园区的申请，表示在复邦文化公司整体承租下，在不改变原规划总平面布局的条件下，对旧工业厂房转型改造用于文化创意产业，符合浦东新区创新转型。2018年10月24日，由复邦文化公司作为出租方(甲方)与蒋想尔作为承租方(乙方)签署租赁合同，约定：乙方对甲方所管理的位于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号“浦东康桥.创智粮仓”物业房屋进行充分考察，并对该物业整体区域的现状有充分了解后，自愿承租该物业部分房屋；甲方将系争房屋出租给乙方使用，计租面积为392平方米(包含租赁场地的实际使用面积加上根据需要对公共场地的分摊面积而确定的面积，作为双方约定适用于计算租金、物业管理费及其他相关费用的面积)；租赁用途为乙方承租仅用于办公用途，所有国家对行业规定的证件，由乙方自行办理；租赁期限自2018年11月5日起至2021年11月4日止；乙方于本合同签订三日内向甲方支付相当于三个月租金的保证金即100,156元；保证金不视为预付的租金、物业管理费或其他费用，但甲方有权用保证金冲抵乙方欠付甲方按约定内容应缴未缴和应赔偿甲方损失的有关费用，并且不影响甲方行使任何其他补救措施的权利；甲方应在本合同履行完毕，乙方付清所有的租金、物业管理费、电费、车位费、电话费及其他应付费用、将房屋复原、交回甲方后(已签署书面交接书为准)并将在此房间注册的公司营业执照注销后十个工作日内将保证金无息退还给乙方；该房屋租金标准为每平方米每天2.80元，自第二个合同年开始租金在上一合同年租金基础上逐年递增5%；双方签订本合同后，甲方给予乙方1个月的装修期，自2018年11月5日至2018年12月4日止，在此期间内乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水、电、垃圾清运费等由乙方租赁该物业而产生的相关费用均由乙方承担；乙方于签订合同三日内支付2018年12月5日至2019年2月28日首期租金95,766元，自2019年3月1日期，乙方按三个月为一期支付租金，每期房租须提前十五日支付，先付后用；该房屋目前的物业管理费为每平方米每月13.80元，乙方于签订合同三日内支付2018年12月5日至2019年2月28日首期物业管理费20,927元，自2019年3月1日起，乙方按三个月为一期支付物业管理费，每期费用须提前十五日支付，先付后用；……租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致甲方不能再履行出租义务，甲方应提前通知乙方，乙方同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为甲方违约；……租赁期间内，如遇法定不可抗力情形(例如：自然灾害、如台风、洪水等；政府行为，如征收、征用等……)造成合同不能继续履行会经济损失，甲乙双方同意终止合同，互不追究对方的责任、各自损失自行承担；……。2019年1月24日，由复邦文化公司、蒋想尔及丹纳教育公司签署“《物业租赁合同》补充协议”，约定就复邦文化公司与蒋想尔于2018年10月24日签订的租赁合同，现申请将蒋想尔变更为丹纳教育公司，由丹纳教育公司继续履行租赁合同中承租人各项权利义务，并承担发生的债权债务，合同中承租方的送达联系方式不变。双方共同确认，承租人支付租赁保证金100,156元；租金、物业管理费均付至2019年5月31日，其中租金为195,922元，物业管理费为37,156元；另外丹纳教育公司还向复邦文化公司支付17,000元消防改造费用，复邦文化公司就该费用开具物业费增值税普通发票。双方共同确认，租赁场地在上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号12幢中的二层部位。复邦文化公司表示，该12幢为9米层高的厂房，其对厂房进行了改善和添附，将厂房空置的内部改建成二层的办公用房用于出租，该得到了权利人的同意，且改善添附无须进行工程规划、办理产证。丹纳教育公司表示，原来产证中就12幢厂房登记为一层，系争房屋是在原有的一层产权厂房的屋顶上进行搭建，是违章建筑。2019年4月25日，上海市浦东新区人民政府出具《国有土地上房屋征收决定》，将包含系争房屋在内的地块范围内国有土地上非居住房屋纳入征收范围。次日，复邦文化公司通知，要求各租户至政府征收工作专项小组详询公告内容、征收政策、补偿方案、撤离时间等相关征收信息；表示根据约定，政府征收属于不可抗力，对合同解除的各项损失各自负担，在租户正式搬离前，按原租赁合同计算租金、物业费及其他费用。2019年5月20日，复邦文化公司再行通知，上海房地产估价师事务所有限公司将至各租户进行装修装饰评估，要求租户予以配合。2019年6月21日，上海市浦东第二房屋征收服务事务所有限公司及复邦文化公司向各租户发布“合同解除及离场通知”，表示根据政府的房屋征收决定，复邦文化公司将于2019年6月30日解除与房屋权利人间的租赁合同，届时房屋将交回房屋权利人格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司，现向各租户作出合同解除及离场通知，就复邦文化公司与各租户签署的租赁合同，复邦文化公司于2019年6月30日解除，希望各租户于2019年7月31日前尽快配合离场。原告丹纳教育公司表示，其已于2019年6月1日停止营业，并在同月搬离系争房屋，钥匙交还被告复邦文化公司，但离场时未与复邦文化公司办理交还手续，之后房屋停水停电、被贴封条，客观无法使用。被告复邦文化公司表示，原告丹纳教育公司未与其办理房屋交还手续，其安装的为电子门锁，不存在交还钥匙，2019年10月8日整个园区停水停电，为防止人员进入，在系争房屋上张贴封条；据了解系争房屋中大部分物品已经搬离，但尚余一些小物品目前还留置在房屋中。双方确认，原告丹纳教育公司承租系争房屋后，对房屋进行了装修。其中，1、2018年11月23日，丹纳教育公司与上海心洁建筑装饰有限公司就系争房屋签署培训教室装修合同，合同总造价为39.80万元，上海心洁建筑装饰有限公司2019年12月11日开具全额增值税发票；丹纳教育公司确认已支付装修款318,250元；2、2019年3月，丹纳教育公司与上海诺聪网络科技有限公司签署购销合同，约定提供监控系统一套、无线WIFI一套，金额为16,356元；上海诺聪网络科技有限公司2019年3月开具15,999元增值税发票；丹纳教育公司已支付12,600元；3、丹纳教育公司与上海仓邑电器有限公司订立的空调商用购销合同，合同总金额为84,300元；丹纳教育公司已经全部付清；4、丹纳教育公司与复邦文化公司签署的园区宽带网络服务协议，约定复邦文化公司为丹纳教育公司提供1条电信光纤100M光纤速率接入城域网，使用期从2019年3月15日至2020年3月14日，其支付的网络使用服务费为年预付，丹纳教育需一次性支付一年的网络使用费6,880元、一次性园区资源占用费1,100元及光猫押金500元，共计为8,480元；就该款丹纳教育公司全部付清。对上述签约、发票开具及付款情况，复邦文化公司均予以确认。另查，丹纳教育公司表示通过网络查询，上海市浦东新区发展和改革委员会就系争房屋所涉地块于2018年2月26日作出配套小学新建工程项目建设书的批复。以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、授权书、《关于同意在康桥路XXX号建设文化创意产业园的函》、《租赁合同》及补充协议、上海增值税普通发票、《购销合同》、《空调商用购销合同》、《浦东．康桥创智良仓园区宽带网络服务协议》、《建筑装饰工程合同》、《项目建议书批复结果信息公开》等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方所建立租赁关系的房屋在上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号12幢中，根据产证显示的为一层的厂房，但双方所描述的系争房屋在二层部位，说明与之前的权属状况发生了变化，无论是复邦文化公司描述的室内隔层分割出租还是丹纳教育公司描述的在房屋顶部加层进行出租，都应经过规划许可，否则属于违法改建行为，就此建立的租赁合同关系应属无效。在租赁关系本身无效下，不受租赁合同条款的约束。合同无效为自始无效。本案中，出租方将自行改建的二层房屋出租给承租方，存在过错；承租方在承租系争房屋时亦未对房屋的权属及状况尽到必要的审核注意义务，需要说明的是，承租方在庭审中提出其无法在系争房屋中办理营业执照时就发现系争房屋为违章建筑，在此情况下还继续装修、投资及履行，对今后存在的风险及后果亦属明知，由此造成的损失也存在过错。双方租赁关系无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。对双方争议认定如下：1、丹纳教育公司要求复邦文化公司返还已付至2019年5月31日的租金195,922元及物业管理费为37,156元，本院认为，2019年5月31日前，原告客观使用了系争房屋，即使合同无效，亦应就使用承担相应的费用，就上述费用，原告要求退还，本院不予支持。同时，原告要求被告返还支付的房屋租赁保证金100,156元，符合法律规定，但被告复邦文化公司表示，丹纳教育公司从2019年6月1日开始未支付过费用，也未将系争房屋交还被告，由此产生的使用费用从该款中扣除，并要求原告将系争房屋返还被告，对此本院认为，原告提出2019年6月已从系争房屋中腾空搬离，但就此并无证据证明，在被告不予确认下，难以认定房屋已经返还，根据被告确认2019年10月8日系争房屋所在园区停水停电并在系争房屋上张贴封条的表述，以及原告明确系争房屋中物品已全部搬离的确认，可视为在张贴封条时房屋已经被复邦文化公司控制，被告虽提出还有小物品未搬走的意见，但在其张贴封条后未催告过原告清场，在原告不认可房屋中还存有丹纳教育公司的物品下，本院认定房屋已被收回，由此被告仅以书面手续未办理要求原告交还房屋，已无必要，本院不予支持；但是，2019年6月1日至被告确认的张贴封条控制房屋期间，所产生的使用费用确实已大于租赁保证金，由此被告提出充抵不予返还的意见，本院予以采纳，就原告再行要求返还保证金的请求，不予支持。2、原告要求被告返还17,000元消防改造费用、赔偿装修费39.80万元、监控系统及无线WIFI共计16,356元、空调购销费84,300元、宽带网络服务费8,480元；根据庭审调查，丹纳教育公司实际支付装修款318,250元及监控系统无线WIFI费用12,600元，就房屋中的空调及监控系统等在搬离时，原告一并拆除搬走，而支付给被告的宽带网络服务费中包含了使用期从2019年3月15日至2020年3月14日一年的网络使用费6,880元、一次性园区资源占用费1,100元及光猫押金500元共计为8,480元；根据上述事实情况，本院认为，消防改造与固着在房屋上无法拆除的装修可作为损失根据双方过错责任予以处理；监控系统及无线WIFI设备、空调已被原告拆离系争房屋，具有再利用价值，难以作为损失认定；至于宽带网络费用中，本院则根据实际使用情况就费用予以处理；综合上述认定及相关过错责任，本院酌情认定被告向原告支付295,000元；需要说明的是，原告已在本案中就租赁关系要求被告承担系争房屋相关损失，处理后，就系争房屋中今后可能存在的相关权益原告不再享有。3、至于原告要求被告赔偿可预期盈利损失48万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告复邦文化创意发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丹纳教育科技有限责任公司支付29.50万元；二、驳回原告上海丹纳教育科技有限责任公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,348元，减半收取计8,174元，由原告上海丹纳教育科技有限责任公司负担5,311.50元，被告复邦文化创意发展(上海)有限公司负担2,862.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年七月二十七日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。