湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初34号 原告（反诉被告）：易柱，男，1990年3月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：刘恺，湖南芙蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙东业桃李置业有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道翻身垸村高叶坡翻身小区****。 法定代表人：张滢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘昱琬，湖南天地人律师事务所律师。 原告（反诉被告）易柱与被告（反诉原告）长沙东业桃李置业有限公司（以下简称东业桃李公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易柱及其委托诉讼代理人刘恺，被告（反诉原告）东业桃李公司的委托诉讼代理人刘昱琬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易柱向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除双方签订的《商品房认购书》；2．请求判令被告双倍返还原告定金166380元；3．请求判令被告赔偿房屋上涨差价损失68064元；4．请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月19日，原被告签订《商品房认购书》，认购被告开发的位于长沙市望城区××街道××商品房，建筑面积129.95㎡，以每平方米2750元，总价357300元的价格出售给原告，原告按约定支付定金83190元。之后原告多次要求被告签订《商品房买卖合同》并交付房屋，被告以各种理由推脱至今，造成原告无法签订《商品房买卖合同》，无法购买预定的房屋，也使原告失去了购买其他房源的机会，给原告造成了实际的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告长沙东业桃李置业有限公司（反诉原告）辩称，1、双方未能签订《商品房买卖合同》是因为原告没有购房资格，无法办理网签手续，被告亦无义务为原告申请购房资格，被告对此不存在过错；2、原告未按时支付第二笔认购款，未达到签订《商品房买卖合同》的条件；3、《商品房认购书》是预约合同，不产生《商品房买卖合同》的物权交付义务，支付差价没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）东业桃李公司向本院提出反诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房认购书》；2．判令反诉被告向反诉原告支付违约金76030元（暂计算至2019年12月28日，实际支付至《商品房认购书》解除之日）；3．判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月19日，反诉原、被告签订《商品房认购书》，就桃李苑项目商品房认购事宜进行约定，根据认购书约定反诉被告应于认购书签订之日向反诉原告支付71400元，在住宅土建基础工程完成后10日内支付35700元。桃李苑项目于2019年4月10日取得预售许可证，但反诉被告至今未支付任何款项，根据认购书约定，应按迟交款项额日万分之五的标准支付违约金。此外，反诉被告于2019年9月3日要求解除认购书属于单方违约行为，应按认购书约定“如购房者退房，甲方可扣留乙方20%购房款作为违约金”向反诉原告支付违约金。 原告（反诉被告）易柱辩称，1、易柱已按照约定支付款项，东业桃李公司所述易柱至今未支付任何款项的说法不实；2、根据合同约定，东业桃李公司在住宅土建基础工程完工后应通知易柱，东业桃李公司在签订商品房认购书后一直未履行相关通知义务，在取得预售许可证后也未通知易柱签订商品房买卖合同，易柱主动前往售楼中心要求东业桃李公司履行商品房认购书，也一直遭到拒绝，东业桃李公司的行为已明确表示不再履行合同义务，构成违约；3、易柱在2019年9月9日没有向东业桃李公司提交《申请》，东业桃李公司提交的《申请》并非易柱所签字。综上，请求法院驳回东业桃李公司的反诉请求。 经审理查明：2012年9月，湖南外贸职业学院整体搬迁至长沙市望城区××街道××村××区。为了解决该院新校区教职工宿舍问题，2013年6月，湖南外贸职业学院启动了新校区教职工住宅建设工程。2014年湖南外贸职业学院从新校区红线范围内划出17121.7平方米土地作为教职工住宅建设用地挂牌出让，该块地报经望城区城乡规划局变性调规后，于2015年10月28日在望城区国土资源局网上交易系统挂牌成交。摘牌单位为东业桃李公司，所建教职工住宅小区称为东业桃李苑。2014年9月，湖南外贸职业学院正式启动新校区教职工住宅建设工程时，有273名意向购房人员向湖南外贸职业学院缴纳了2万元购房诚意金，后因东业桃李公司原股东无资金实力，土地挂牌后迟迟没有启动东业桃李苑任何建设，随后意向购买人有88户要求退还了2万元购房诚意金，尚有185户未退还2万元购房诚意金，并有104户于2016年5月31日前与东业桃李公司签订认购书并缴足20%房价款。 2016年1月19日，易柱（乙方）与东业桃李公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定如下：1、乙方认购甲方开发的位于长沙市望城区××街道××区内“桃李苑”定向开发项目，认购户型为17＋1，建筑面积为129.95㎡，单价为2750元／㎡，房款总计357300元，最终房款金额以网签商品房买卖合同为准；2、乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购商品房价款的20%，计人民币71400元，甲方完成住宅土建基础工程后通知乙方，乙方在接到甲方通知次日起的10日内再次向甲方支付认购商品房价款的10%，计35700元；3、甲方在取得预售许可证后通知乙方，乙方在接到甲方的签约通知次日起10日内到销售现场与甲方签署《商品房买卖合同》，并向甲方支付认购商品房价款的30%，计107200元；甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须返还给乙方；在约定的时间内，购房户未按约定数额交付购房款的，甲方有权追究购房户的违约责任，违约金为迟交款的每日万分之五的利率，如购房者退房，甲方可扣留乙方20%的购房款作为违约金；4、甲方承诺在2017年底前，向购买人交付验收合格的商品房，由于甲方原因延迟交房或延迟办理《不动产权证》，按购房者实际交纳的购房款的每日万分之五利率向购房者支付违约金。当日，易柱向东业桃李公司交纳商品房认购金83190元，东业桃李公司向易柱出具收据一张。2018年4月17日，东业桃李公司在施工现场、学校公告栏张贴《东业桃李项目前期内部客户告知书》：“本项目预计在四十个工作日内取得预售证，前期客户于2018年4月25日-26日前来选房，销售价格为3450元／㎡。不具备购房资格的客户安排如下：在房地产政策严控期，我公司将依政策要求不予更名，请于2018年7月1日前到项目临时财务办公室按照《商品房认购书》约定办理退、赔款手续。”原告一直未接到被告的选房和缴款通知。2019年6月2日，易柱在东业桃李公司售楼部与东业桃李公司工作人员产生纠纷，其它购房者李洪武向丁字派出所报警。2020年1月2日，易柱向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。东业桃李公司随后提起反诉。 另查明，2019年4月10日，涉案项目取得预售许可证，截至2020年2月11日涉案项目住宅房源大部分已经出售，仅有1栋204房、2栋802房、2栋1402房、3栋802房、4栋201房、4栋1104房未网签销售，上述未网签销售住宅房产由开发商企业申报的价格依次为5308元／㎡、5018元／㎡、5268元／㎡、5408元／㎡、5388元／㎡、4898元／㎡。在本案审理过程中，东业桃李公司向本院提交一份申请，内容为“本人易柱，身份证号码430104197005××××，主动申请解除与东业桃李公司签订的商品房认购书，申请人易柱，2019年9月3日”。易柱否认《申请》为其本人书写，于是向本院申请进行笔迹鉴定。本院委托湖南迪安司法鉴定中心进行笔迹鉴定。湖南迪安司法鉴定中心于2020年5月20日出具鉴定意见，内容为：2019年9月9日的《申请》上申请人处“易柱”签名字迹与样本“易柱”签名字迹是同一人所写。 再查明，2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布长政办函［2017］38号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：“长沙市外湖南省内户籍家庭限购**新建商品住房。”2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会（以下简称长沙市住建委）发布长住建发［2017］71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》：“对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。”2018年4月23日，湖南外贸职业学院向长沙市住建委提交《关于请求解决我院新校区教职工住宅用地所建商品房历史遗留问题的函》，请求将原告等人员作为历史遗留问题处理，不受长沙市住房调控政策限制，也不参与公开摇号选房。2018年5月22日，长沙市住建委作出《关于外贸职院请求解决新校区教职工住宅用地所建商品房历史遗留问题的回复》，内容为“2016年5月31日前与长沙东业桃李置业有限公司签订了东业桃李苑项目认购协议书并缴纳了20%购房款和缴纳了2万元诚意金的省外贸职院185户教职工，按3.18限购政策实施之前的遗留问题处理，……由外贸学院统计购房人员情况，分别汇总成表并确认盖章后与协议书及交款证明等材料一起，报长沙市房屋交易管理中心审核，同时还须附有每位申请人一年以上社保缴纳证明。”2019年1月28日，长沙市住建委向长沙市政府做出关于《省外贸职院请求解决新校区东业桃李苑教职工住宅建设中因历史原因形成的校外购房户购房资格》的反馈意见，内容为“《关于恳请解决我院新校区东业桃李苑教职工住宅建设中因历史原因形成的校外购房户购房资格的报告》已收悉。现将请求事项回复如下：2013年10月30日湖南省人民政府专题会议纪要（湘府阅［2013］76号）规定‘关于新校区建设配套问题，同意学院在××市场运作的原则，依法依规建设教职工团购房，……我委建议：1、湖南外贸职业学院应向其上级主管部门湖南省商务厅进行专题汇报，请其就湘府阅［2013］76号会议纪要内容进行补充修订，明确相关原则要求，妥善解决历史遗留问题。2、由望城区住房保障局对东业桃李苑的购房资格进行审核把关，切实抓好项目销售及市场监管，确保不出现新的风险问题’。”2019年5月6日，长沙市望城区住建委向湖南外贸职业学院做出《关于湖南外贸职业学院教职工住宅建设中购房资格的复函》，内容为“贵院《关于按遗留问题解决我院新校区东业桃李苑教职工住宅建设中因历史原因形成的校外购房户购房资格的函》收悉。经我局研究，现将来函事项回复如下：对于购房人不属于外贸学院该校教职工，但已交纳20%购房款的校外人员的购房资格，应按长沙市住房和城乡建设局《关于的反馈意见》中的‘湖南外贸职业学院应向其上级主管部门湖南省商务厅进行专题汇报，请其就湘府阅［2013］76号会议纪要进行补充修改，明确相关原则要求，妥善解决历史遗留问题’及分管副市长对该意见的批示精神办理。我局将主动予以配合”。 以上事实有《商品房认购书》、收据、银行流水、商品房预售许可证、微信聊天记录、以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，第一，关于本案案由和认购书的性质。商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。本案案由应认定为商品房预约合同纠纷。原被告在《商品房认购书》中明确约定，订立本协议书后还需签订《商品房买卖合同》，这表明《商品房认购书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同，此外，从内容上看《商品房认购书》虽然具备当事人名称、房屋单价、面积、交付使用条件和时间、产权登记等内容，但是对于供水、供热、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及公共配套建筑的产权归属等内容未进行约定，特别是《商品房认购书》未对具体房号进行明确约定，因此，《商品房认购书》主要条款的约定是不完备的，原被告签订的《商品房认购书》符合预约合同实质要件，属于商品房预约合同，不应将其认定为商品房买卖合同。 第二，关于原告主张解除《商品房认购书》和双倍返还定金166380元的诉讼请求。《商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当依照诚实信用原则全面履行合同。鉴于原被告均要求解除该认购书，本院不持异议。该认购书解除后，原告已交纳的认购款83190元，被告东业桃李公司应当退还给原告。原告以上述款项为定金，要求双倍返还的诉讼请求，本院认为被告东业桃李公司出具收据显示上述款项性质为认购款，因此原告要求双倍返还的主张没有法律依据，本院不予支持。 第三，关于原告易柱主张的房屋上涨差价损失68064元。被告提出系原告没有购房资格而不能签订房屋买卖合同，被告没有过错，不应承担赔偿责任的抗辩理由，本院认为双方在签订《商品房认购书》时原告具有长沙市购房资格，且《商品房认购书》约定在2017年底左右被告交付房屋，按照常理被告早就应该与原告签订商品房买卖合同，但是被告未履行相关义务，致使双方最终无法签订商品房买卖合同，使得原告不得不于2019年9月9日申请解除与被告签订的商品房认购书，被告是导致本约合同未能订立主要原因，因此被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在确定本案的损害赔偿具体金额时，应参考多方面的因素，本院根据原告的履约情形，被告的违约行为及本案的实际情况，酌情判令被告东业桃李置业公司向原告易柱赔偿损失6万元。 第四、关于反诉原告东业桃李置业公司要求反诉被告易柱支付违约金的反诉请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）易柱与被告（反诉原告）长沙东业桃李置业有限公司签订的《商品房认购书》； 二、被告（反诉原告）长沙东业桃李置业有限公司于本判决生效后三日内退还原告（反诉被告）易柱认购款83190元； 三、被告（反诉原告）长沙东业桃李置业有限公司于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）易柱赔偿损失6万元； 四、驳回原告（反诉被告）易柱的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）长沙东业桃李置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4816元，因适用简易程序减半收取2408元，财产保全费1692元，合计4100元，由被告长沙东业桃李置业有限公司负担2504元，由原告易柱负担1596元；反诉受理费850元，由反诉原告长沙东业桃李置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  孙莉萍 二〇二〇年九月十日 代理书记员  周 帅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。