上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17967号原告(反诉被告)：高敏善，男，1962年7月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：卢作寅，上海寅清律师事务所律师。被告(反诉原告)：张红果，男，1975年9月5日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张泾梅(系被告妻子)，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：刘小军，上海君慈律师事务所律师。原告高敏善与被告张红果房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序。后被告张红果向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年1月20日公开开庭进行审理。原告高敏善及其委托诉讼代理人卢作寅，被告委托诉讼代理人张泾梅、刘小军到庭参加诉讼。2020年1月31日，本院因新型冠状病毒疫情裁定本案中止诉讼。中止情形消失后，本院通知当事人恢复本案审理。本案现已审理终结。原告高敏善向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方就位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)所签订的租赁合同于2019年8月1日解除；2.判令被告立即将系争房屋腾空并返还给原告；3.判令被告支付2018年5月至2019年7月房租共计68,750元；4.判令被告支付自2019年8月起至系争房屋实际返还之日止的房屋占用使用费，按照每月4,583元标准计算。庭审过程中，原告表示被告于2018年3月20日支付20,000元租金应在诉讼请求中予以扣除。事实和理由：2018年3月，原告和被告商定将原告所有的系争房屋出租给被告，租期四年，自2018年5月1日至2022年4月30日，年租金55,000元，每年预交一次，应于每年的3月1日前一次性交付租金。2018年3月20日，被告仅支付租金20,000元，原告多次催促被告付清租金，被告至今仍然拒付。2019年7月19日，原告通知被告在2019年7月底前付清所欠租金，不付原告收回系争房屋。被告收到原告通知后，还是拒付租金。另外，被告未经原告同意，擅自将系争房屋转租构成违约。为此，原告起诉，请求判如所请。被告张红果辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的合同没有成立，被告没有同意。因为在双方上一份租赁合同的租期内，原告就将系争房屋转租给博伦市场，博伦市场对被告进行了清退。被告确实没有搬离，系争房屋至今还是被告在使用。被告张红果向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告断电产生的经营损失494,000元；2.判令原告赔偿被告装饰装修补偿6,000元。事实与理由：2014年8月6日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2015年4月1日至2018年4月30日，年租金38,000元。合同签订后，被告按约支付租金。2017年2月5日，原告又与上海博伦市场业主委员会签订《房屋租赁委托协议》，约定原告将系争房屋委托给博伦市场，租赁期为十年，自2017年4月18日起至2027年4月17日至，第一至三年的租金为81000元，并授权博伦市场全权代为管理系争房屋的出租、签订租赁协议、代收租金、清退原市场租客等事宜，后博伦市场在2017年8月10日和2017年10月20日对系争房屋采取了停水停电、封门等措施，导致被告工人停工、设备停产至今。原告在承租期内违约，对系争房屋停水停电，导致被告无法正常使用系争房屋，生产停滞，损失重大，故提起反诉，请求法院判如所请。原告高敏善对被告张红果的反诉辩称，被告所提起的反诉与本诉基于不同的租赁合同关系，依法应当不予受理。如果要在本案中一并处理则不同意被告的反诉请求。原告没有对被告进行长期停水停电，所以被告不可能产生停水停电相应损失。前一份租赁期间原告确实委托博伦公司代收租金，但被告也没有支付租金给博伦公司，被告免费使用了系争房屋一年。关于装修是被告自己的事情，与本案没有关系。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的权利人为原告高敏善，建筑面积442.8平方米，用途为工业用地，登记日期为2006年10月30日。2014年8月6日，原告高敏善作为出租方，被告张红果作为承租方签订租赁合同(以下简称合同一)，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年4月1日至2018年4月30日止。每年租金为38,000元，租房税金、管理费等由承租人支付，租金每年一付(提前两个月付第二年租金)。2017年2月5日，原告高敏善作为委托方、甲方，案外人上海博伦综合市场业主委员会作为受托方、乙方签订《房屋租赁委托协议》一份，约定甲方将系争房屋委托给乙方，统一租给承租方作为经营市场使用。租赁期限为10年，自2017年4月18日至2027年4月17日止。第一至第三年的年租金为81,000元，第四至六年的年租金为111,000元，第七至第十年的年租金为141,000元。支付方式为一年一付，先付后用，第一年租金待整个市场租赁委托协议签约完成，并清退前租客，腾空房屋时承租方即将第一年租金一次性付给甲方。甲方全权委托乙方代为管理该房屋的出租、签订租赁协议、代收租金、清退原市场租客、与该房屋租赁相关事宜、以及出租以后对该房屋的维护和监管。2018年3月20日，被告张红果使用其名下尾号为6540的银行账户向原告高敏善名下尾号为5415的中国农业银行账户转账20,000元，转账附言为张红果房租。2018年4月27日，原告高敏善向被告张红果发送微信：“当时在2016年12月份寄给你的房屋租赁合同，你没有回复，后我把房屋委托上海博伦综合市场业主委员会，你有事与博伦综合市场业主委员会对接，这20,000元款你汇错了，你把卡号发给我，我把款退还给你……我把你错汇贰万元房租款退还给你。”被告张红果微信回复：“没有错汇，这是第二个合同的租金”。审理中，原告提供《房屋租赁合同协议》(以下简称合同二)一份，该合同中约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期四年，自2018年5月1日至2022年4月30日，租金为每年55,000元。合同二封面有出租方(甲方)高敏善、(承租方)张红果签名，合同尾页签字盖章处为空白。原、被告双方均确认合同二系被告于2016年底在首页签字后寄送给原告，后原告未签字确认寄回被告。原告表示认可合同二，该份合同已经实际履行。被告表示原告在收到该份合同后明确表示不同意，故合同二未成立。审理中，被告确认在合同一租赁期间届满后占有使用系争房屋至今，其中一楼转租给他人使用，二至三楼堆放物品。审理中，被告表示其2018年3月20日支付的租金系支付合同一期间的租金。以上事实，有手写租赁合同、《房屋租赁委托协议》、中国农业银行银行卡交易明细清单、微信、《房屋租赁合同协议》、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。本案中，合同二系由被告在封面签字后寄送给原告，被告系合同二的要约人，根据原告在2018年4月27日与被告微信对话中的付错租金的意思表示，结合合同二尾页签字盖章处为空白及原告于2017年2月5日与案外人另某签订合同的事实，本院认为原告就被告所发出的订立合同二的要约显然已作出拒绝的意思表示，合同二依法未成立。现原告请求解除合同二，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但合同一期间届满后，被告占有使用系争房屋至今，原告作为房屋权利人要求被告腾退并返还房屋并支付相应占有使用费的请求，合法有据，本院予以支持。合同二虽未成立，但其中对于系争房屋年租金的约定符合市场价格，占有使用费的标准应当参照合同二的年租金予以计算。根据原、被告双方的微信对话及支付时间来看，被告对于2018年3月20日支付的20,000元系支付合同一期间的租金的自认明显缺乏合理性，本院不予确认。反诉部分，虽然被告提出的反诉与原告所提出的本诉是基于两份不同的租赁合同，但两者之间具有因果关系，故本院依法合并审理。对于被告主张的断电产生的经营损失494,000元，本院认为被告未在案外人对系争房屋清退后的合理期间内积极主张权利，却继续占有使用系争房屋至今并将部分房屋转租于他人，在此情况下，现依据被告提供的部分合同及扣款证明，对于被告的此项主张本院难以支持；对于装饰装修补偿，被告对系争房屋的装修价值应当摊销在整个租赁期内，现合同一的租金期间已经届满，装饰装修价值即摊销完毕，故对于该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十条第一项、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张红果应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)高敏善上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX-XXX号房屋；二、被告(反诉原告)张红果于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高敏善自2018年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，计算方法：按照每月4,583元标准计算，另扣除被告(反诉原告)张红果于2018年3月20日已支付的20,000元；三、驳回原告(反诉被告)高敏善的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)张红果的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,908元，减半收取计954元，反诉案件受理费4,400元，以上合计5,354元，由原告(反诉被告)高敏善负担40元(已付)，被告(反诉原告)张红果负担5,314元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇二〇年四月二十七日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十条有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条……反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。……