宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初18459号原告：崔秋君，男，1985年9月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张扬，宁夏兴业律师事务所律师。被告：蒋宏宁，男，1968年12月6日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吕文迪，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：余建升，系该公司总经理。原告崔秋君与被告蒋宏宁、宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔秋君及其委托诉讼代理人张扬、被告蒋宏宁的委托诉讼代理人吕文迪、被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司的法定代表人余建升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔秋君向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告蒋宏宁退还原告定金50000元；2.依法判令被告蒋宏宁向原告赔付双倍定金中剩余的50000元；3.依法判令被告蒋宏宁赔付原告违约金34000元；4.依法判令解除被告蒋宏宁与原告签订的《银川市存量房买卖合同》；5.依法判令解除被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司与原告签订的《居间服务合同》；6.本案诉讼费用由被告蒋宏宁承担。事实和理由：2019年9月20日，被告蒋宏宁与原告在被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司的居间撮合下，签订了一份《银川市存量房买卖合同》与《居间服务合同》，将被告蒋宏宁名下位于XXXXXX的房屋出售给原告。合同中约定房屋成交价为340000元。合同签订当日，原告向被告蒋宏宁支付购房定金50000元，定金由被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司保管，并约定于2019年10月11日之前被告蒋宏宁将房屋产权过户给原告。如今早已过了约定过户日期，在被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司多次与被告蒋宏宁沟通后，被告蒋宏宁仍拒绝履约。依据签订的《银川市存量房买卖合同》第九条，被告蒋宏宁已违约，现被告应向原告返还定金，并由被告蒋宏宁承担双倍定金的违约责任，以及赔付房屋总价款的10%违约金34000元，并且解除被告蒋宏宁与原告签订的《银川市存量房买卖合同》。故原告诉至法院。被告蒋宏宁辩称，本案之争系原告的原因导致合同不能履行，其过错在原告不在被告，且被告至今没有收到原告50000元定金，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司辩称，定金由我公司代为保管并出定金保管单，由被告蒋宏宁进行签字确认。在约定时间办理过户手续时被告蒋宏宁说不卖涉案房屋了，我方说要按照合同约定执行，被告蒋宏宁还是坚持不卖，让我们去法院起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《银川市存量房买卖合同》、定金收条、《房屋产权证》、《出生证明》、《户口本》、《兴庆区2019年义务教育阶段学校招生细则》，因被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交电话录音5份，证明:被告蒋宏宁明确表示不再履行房屋买卖合同，构成合同约定第九条的根本违约。被告蒋宏宁对该组证据不予认可，首先该证据系被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司的工作人员与被告蒋宏宁电话沟通时偷录的内容。依据证据规则的相关规定，偷录的证据存在证据瑕疵；原告当庭播放的录音不是原始的载体播放，且电话沟通过程中没有提到时间的事实，该证据存在内容剪辑的问题；按照证据规则该证据应当由被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司向法庭出示，而不是原告作为自己的证据向法庭出示，存在原告与被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司恶意串通的事由，所以本组证据请法庭不予采纳。被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司对该组证据无异议。该组证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，原、被告三方签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，载明：“甲方（出卖人）：蒋宏宁，乙方（买受人）：崔秋君，丙方（居间方）：宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司。第一条：房屋基本情况（一）甲方所售房屋，坐落于XXXXXXX室...产权证明所载建筑面积66.33平方米。第三条：成交方式及代理代办中介服务费的支付：1.甲方与乙方通过宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司居间介绍成交。2.甲、乙、丙三方商定：签订本合同后，乙方向丙方支付中介服务费6800元。第五条：成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交价格为340000元；（二）乙方的付款方式为全款:1、定金：在充分保证甲乙双方的个人利益前提下,为防止甲方将该房屋二次出售,甲方需将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管(本单位出具保管证明),乙方同意于2019年9月20日交付定金50000元，作为上述房产购房定金,为充分保证甲乙双方的个人利益,该定金交由丙方代为保管(本单位出具保管证明)。第七条：权属转移登记（一）甲、乙双方应于2019年10月11日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。第九条：违约责任（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。(二)甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋权属证书,原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起五日内返还已收房款外双倍返还定金并且以相当于该房屋总价款的10%向乙方支付违约金”。原、被告并签订《居间服务合同》一份，载明：“甲方(出卖方):蒋宏宁，乙方（买受人）：崔秋君，丙方(居间方):宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司。鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于XXXXXX室的房屋，于2019年9月20日签订了《银川市存量房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上,订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条:居间服务内容及标准。1、甲、乙双方同意,共同委托丙方作为交易居间人,丙方提供的居间服务包括;(1)提供房屋买卖市场行情咨询;(2)寻找、提供并发布房源、客源信息；(3)引领乙方实地看房;(4)协助查看房屋权属证明文件:(5)协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；(6)促成文易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时,居间行为完成,甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第三条:居间服务费及相关费用支付。1、甲、乙双方同意,应向丙方支标的居间服务费为6800元,乙方承担6800元，应于过户当日一次性向丙方支付。第四条:权利义务。3、除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。第五条、违约责任。3、甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用”。合同签订后，原告向被告蒋宏宁交付定金50000元，并按照买卖合同的约定由被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司替被告蒋宏宁保管。被告蒋宏宁向被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司出具《定金保管单》一份，载明：“委托人(买方)：蒋宏宁，受托方(中介方):宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司。委托人(卖方)蒋宏宁今收到买方崔秋君关于XXXXXX室的房屋买卖定金50000元。委托人兹委托中介方宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司对上述定金款项50000元代为保管。委托保管期限至买卖双方签订正式买卖合同时止”。被告蒋宏宁向原告出具《定金收条》一张，该收条约定如被告蒋宏宁中途违约，将双倍返还定金，如原告违约，不予退还定金。之后，在交易过程中，被告蒋宏宁一直拖延不配合原告进行房屋过户，被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司员工多次与被告蒋宏宁电话沟通，被告蒋宏宁在通话中明确表示不愿出卖涉案房屋。故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。依据合同约定，原告通过被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司提供居间服务购买被告蒋宏宁所有的房屋。原告向被告蒋宏宁支付了定金50000元，由被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司代为保管，被告蒋宏宁向被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司出具了《定金保管单》，同意由被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司保管该定金。被告蒋宏宁又向原告出具《定金收条》一张，约定，如被告蒋宏宁中途违约，将双倍返还定金，如原告违约，不予退还定金。后被告蒋宏宁明确表示不愿意继续出卖涉案房屋，已构成违约。按照合同约定，被告拒绝将房屋出售给原告的，原告可以解除合同。故本院对原告要求解除双方签订的《银川市存量房买卖合同》的诉讼请求予以支持。因被告蒋宏宁违约，其应按照约定向原告双倍返还定金。故本院对原告要求被告蒋宏宁双倍返还定金100000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金，双方既约定了违约金又约定了定金，原告可以选择适用，现原告已选择要求被告蒋宏宁双倍返还定金，故本院对原告主张违约金34000元的诉讼请求不予支持。关于原告要求解除《居间服务合同》的诉讼请求，因《居间服务合同》约定，双方签订《买卖合同》时居间行为完成。原、被告已签订了《银川市存量房买卖合同》，被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司的居间行为已经完成，居间合同约定的义务已履行完毕，故本院对原告要求解除《居间服务合同》的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告崔秋君与被告蒋宏宁、宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司签订的《银川市存量房买卖合同》；二、被告蒋宏宁于本判决生效之日起七日内双倍返还原告崔秋君定金100000元，其中被告宁夏骏峰智通房地产营销策划有限公司将代替被告蒋宏宁保管的50000元定金返还原告崔秋君，被告蒋宏宁再向原告崔秋君支付50000元；二、驳回原告崔秋君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，由原告崔秋君负担756元，由被告蒋宏宁负担2224元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张志华人民陪审员 何小玲人民陪审员 王志伟 二〇二〇年五月二十日法官助理 徐敏超书记员 田 娥附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。