湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初359号原告：长沙儒邦文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民路**广浦大厦**。法定代表人：支明，总经理。委托诉讼代理人：张志军，湖南云天律师事务所律师。被告：李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张璋，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖斌，湖南银联律师事务所律师。原告长沙儒邦文化传播有限公司（以下简称“儒邦文化公司”）诉被告李帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，书记员冯筱琼担任法庭记录。原告儒邦文化公司的委托诉讼代理人张志军，被告李帅的委托诉讼代理人张璋、肖斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告儒邦文化公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2．请求判令被告向原告支付违约金合计406,882.25元（逾期支付违约金56,884.25元以及解除合同时违约金349,998元）；3．请求依法判令被告承担本案全部诉讼费。审理过程中，原告增加诉讼请求：请求判令被告赔偿原告损失190,561元（注：损失从原告提出合同解除后被告仍占有使用涉案房屋即2020年2月11日起计算至申请增加诉讼请求日止，按3,889元/日标准计算，最终计算至被告归还房屋止）。庭审后，原告自愿撤回上述所增加的诉讼请求：即请求判令被告赔偿原告损失190,561元（注：损失从原告提出合同解除后被告仍占有使用涉案房屋即2020年2月11日起计算至申请增加诉讼请求日止，按3,889元/日标准计算，最终计算至被告归还房屋止）。事实与理由：原、被告双方于2018年8月27日在长沙共同签订一份《租赁合同》，双方在合同中约定由原告将自有产权位于长沙市岳麓区出租给被告使用，在合同中还约定租赁期限（15年）、租金标准（租金1880000元／年）、租金支付方式（按月预交）、合同解除条件（承租方逾期15日未支付租金的，出租方单方面有权解除合同）、违约责任（承租方每逾期一日支付的租金，应按欠付租金的千分之三标准支付违约金）等相关条款。后又在2019年6月17日签订了《变更协议》，在协议中约定，从2019年5月27日起，租赁面积予以变更，每月减免租金40000元等事宜。原被告于2018年8月27日签订《租赁合同》后，按约定将房屋交付给被告使用，但被告未按照合同约定的时间及时支付应付的租金，经原告统计，被告在承租期内截至2019年10月27日止，累计逾期天数长达266日，逾期支付租金次数为9次，按照合同约定，如出租方逾期15日未足额支付租金，出租方有权单方面解除合同。原告在被告出现逾期未足额支付租金时，曾多次催告被告应按合同约定的期限足额支付租金，但被告无视原告的合理催告，仍然逾期支付租金且长达9次，原告向被告提出追索违约金，但被告以各种理由拒付，遂酿成纠纷。本案原告基于被告逾期支付房屋租金，逾期天数累计长达266天，逾期支付租金次数为9次，按照合同约定，如承租方逾期15日未足额支付租金，出租方有权单方解除合同。原告在被告出现逾期未足额支付租金时，曾多次催告被告应按合同约定的期限交纳租金，但被告均无视，仍然逾期支付租金达9次，原告向被告提出追索违约金，被告以各种理由拒绝。原告遂向法院提出要求解除涉案租赁合同，因被告一直占用涉案房屋使用，而没有支付相对应的款项，造成原告的损失，故向法院提出上述请求。原告认为，原被告双方签订的合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方有约束力。被告在履行本合同中，存在逾期支付租金的情形，且逾期支付的天数累计高达2的天，当月逾期支付的天数也已超过l5天，依双方合同约定，原告完全可以行使解除合同权利。原告为了维护自己的合法权益，特依照我国《合同法》、《民法总则》、《民事诉讼法》的相关规定，向法院提出上述诉讼请求，请依法予以支持。被告李帅辩称：一、原告起诉状所述情况不属实，原告要求解除《租赁合同》没有事实依据，不应当支持。首先，被告在2018年8月17日与原告达成房屋租赁合同基本框架，2018年8月27日签订正式的《租赁合同》，被告承租原告的房屋进行商业经营，被告按照合同约定支付租金。而整个租赁合同洽谈、签订及后续沟通和合同履行，被告均是与原告代表人陈治伽联系的，陈治伽为原告现任法定代表人和前任法定代表人的儿子（支明和陈伯成），且陈治伽亦是原告的原股东、现任监事。被告有理由相信陈治伽可以代表原告公司。第二，陈治伽以可以减免租金及迟延交付租金的形式在被告处借钱，被告前后共计向陈治伽支付100,000多元。基于双方的友好关系，实际上原告并未严格要求被告按照《租赁合同》履行，也从未因迟延支付租金而要求被告支付违约金，更未提出过以逾期支付租金为由要求解除《租赁合同》。第三，因陈治伽一直未向被告偿还任何款项，被告与原告也未能就陈治伽欠款抵扣租金达成一致，2019年11月11日，被告将截至2019年10月31日前欠付的租金全部付清，原告亦盖章确认付清。且从原告提供的《李帅租金打款明细》可知，被告支付的上述租金是包含了预付2019年11月的租金的。第四，2019年11月后，被告仍在向原告支付租金，原告也未提出要求支付违约金或者要求解除《租赁合同》，而是接收了相应租金，出具租金收据，继续履行合同。综上可知，被告并非故意违反合同约定，而是经原告代表人的同意迟缓缴纳，是事出有因，且被告已经在2019年11月11日结清了之前的租金，还预付了2019年11月的租金，被告完全有能力且有诚意履行租赁合同，且合同已经继续履行。对于后续租赁合同履行及租金支付，只要本案《租赁合同》继续履行，被告可以随时可以缴纳所有租金，并按照合同约定预付相应租金。二、原告强行要求解除《租赁合同》不符合法律规定，且有违诚实信用原则。首先，从被告的举证可知，原告提出的被告违约的情况，是事出有因，且原告盖章确认结清，不存在其他争议。而本案中原告旧事重提，否认已结清的事实，以之前违约为由，坚持要求解除合同没有任何依据，且有违诚实信用。第二，本案发生前，原告并未向被告提出过要求支付租金及违约金，更未以逾期支付租金为由要求解除合同。被告从原告代表人处得到的信息是可以缓缴。第三，从被告的举证可知，被告在承租原告的房屋后，进行了大规模的整改和装修，投入了巨大的人力物力财力，目前已经全部转租，被告与次承租人租赁关系稳定，被告亦通过转租的方式每月可以获得相应的租金差价，前期成本投入正在慢慢回收。本案发生后，原告强行要求解除合同，被告曾多次与原告协商，并明确表述后续将按照严格按照《租赁合同》履行，对于疫情期间的租金被告也不再要求减免，均可以全额支付，甚至对于逾期支付的租金产生的利息损失被告亦可适当考虑，但原告均拒绝，强行要求解除合同，甚至在本案尚未开庭，并未形成生效判决前，即向各次承租认发布《通告》要求次承租人腾空房屋，严重影响了被告与次承租人的租赁关系；甚至游说次承租人越过被告直接向原告支付租金，如此行径，被告完全有理由认为解除《租赁合同》仅仅是原告的手段，其真实目的是为了谋夺被告的前期投入，获取转租的租金差额。综上可知，被告之前确实存在部分逾期支付租金的情况，但系事出有因的，且已经双方协商确认结清，被告迟延支付租金的行为，也并未实际影响合同目的的实现，被告自始至终没有拒付租金的恶意。而原告则是以曾经所谓的违约为由，坚持要求解除合同，极有可能是为了达到其非法目的，获取被告前期投入及应当的租金差价，这明显有违诚实信用，不应当支持。退一万步讲就算被告之前确实存在部分违约，但结合本案事实可知，其违约行为极其轻微，且已经事后弥补结清，并未造成实际影响，且合同也已经继续履行了，根据《九民纪要》47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”因此，原告要求解除《租赁合同》诉讼请求不应当支持。三、原告要求支付违约金406,882.25元、损失190,561元不应当支持。首先，被告迟延支付租金是经原告代表人的同意的，是《租赁合同》履行过程中的租金支付的变更，且原告已经确认结清，不存在违反合同约定，无需承担相应的逾期支付违约金；且被告最终并未逾期支付租金，原告主张56,884.25元的逾期支付违约金没有任何依据，且明显过高。第二，原告以被告违约要求解除《租赁合同》理由不成立，基于合同解除而要求支付的违约金及损失不应当支持，且就算需要计算违约金，也应当结合原告具体损失确定违约金，本案中原告并未产生实际损失，原告主张349,998元违约金明显过高。且本案发生后，被告已经又向原告支付了221,167元租金，且后续租金被告随时可以支付，原告主张的损失不存在。综上，被告从未恶意拖欠甚至拒付租金，之所以存在部分逾期支付是原告确认的，且被告前期投入巨大，转租关系和谐稳定，当地政府部门亦对被告的经营极为肯定。如果强行解除《租赁合同》，将严重损害了被告的合法权益，不利于整个租赁关系（租赁和转租等）的稳定和处理，与促经济、保增长、助和谐的社会理念相违背，也可能引发诸多诉讼。因此恳请法院支持被告的意见，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同书》，约定：甲方将其名下位于长沙市岳麓区（长房权证岳麓字第××、00×**5号）租赁给乙方进行商业经营。第一条约定：租赁面积1480平方米。第二条约定租赁用途为商业经营，租赁期内，乙方可自行进行转租、转让及分租，但乙方不得违背本合同的任何约定，乙方转租、转让所产生的一切法律责任均由乙方承担，否则可视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约等一切责任。第三条约定：租赁期限15年，自2018年8月27日至2033年8月26日，免租期为交房后4个月，免租期从2018年8月27日至2018年12月26日，免租期内不算租金。第五条约定：本合同押金为128000元，乙方须在合同签订日内先支付押金100000元，本合同签订当天付清未付押金28000元，该押金在租赁合同到期后，甲方收房后三个工作日内如无扣除押金情形则无息退还给乙方。第六条约定：租赁房屋租赁税金由乙方负责，如需开具税务发票，乙方向甲方补缴税金。2021年8月26日前，租金按1880000元／年计算，2021年8月27日开始，租金在上年度标准上每两年递增一次，递增率为百分之八。即2021年8月27日至2022年8月26日租金按2030400元／年计算；2022年8月27日至2023年8月26日租金按2030400元／年计算；……该租金不含物业管理费。租金按月预缴。免租期满后，乙方于期满前10日内向甲方缴纳第一个月租金。此后乙方在每个月前10日内向甲方缴纳下一月租金。乙方无正当理由逾期支付的，每逾期一天，乙方应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。逾期15天未支付的，甲方有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当据实赔偿。第十五条约定：合同因违约而终止或者解除的，违约方承担违约责任。第十六条约定：本合同其他条款对违约责任由约定的，从其约定。对没有约定违约责任的违约行为，违约方需向对方支付该年度租金的30%作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应该据实赔偿。如乙方从应缴纳下周期房屋租赁费用之日起，超过10日未缴纳的，甲方有权追究乙方的违约责任。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付至被告进行经营使用。2019年6月17日，原告（甲方）与被告（乙方）双方就涉案租赁商铺再行签订了一份《协议》，约定：1、经甲乙双方友好协商，乙方于2018年8月27日租赁甲方位于湖南省长沙市岳麓区新民路52号湘财大厦一楼及二楼商铺。因特殊原因，现乙方返还二楼租赁面积给甲方，甲方承诺每月在2018年8月27日签订合同月租金156,666元，减去二楼租赁面积月租金40,000元；2、2018年8月27日至2021年8月27日三年，每年租金为1,399,992元，第四年开始每两年递增8%在前年租金上开始递增；3、乙方于2019年5月27日需支付甲方月租金116,666元，在双方剩余14年合同期限内，乙方月租金每月需减免二楼部分月租金40,000元；4、该协议签订即日生效，为2018年8月27日甲乙双方租赁合同组成部分；5、甲乙双方于2018年8月27日签订租赁协议，合同第七条第五项，甲方保证租赁房屋的一次消防验收合格，由乙方自行负责，与甲方无关。在上述合同履行过程中，被告存在逾期交纳租金的情形，截至2019年10月27日，被告逾期支付租金次数为9次之多，其中大部分逾期缴纳时间超过了15日。2019年11月11日，原告向被告出具了一份《证明》，表示被告截止至2019年10月31日累计欠交租金82,001元，于2019年11月11日已付清。现，原、被告确认被告已付清截止至2020年2月27日的房屋租金，之后未再交租，但仍在占有使用涉案房屋，原告遂诉至法院，要求解除涉案合同并要求被告承担违约责任。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证，本院认可的《租赁合同书》、《协议》、收款收据、银行流水、中信银行业务凭证/客户回单等证据及被告提交的《协议》、《证明》、收款收据、银行流水、存款回单、转账凭证及2019年12月租金支付记录及收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按约定履行。现原告向被告交付了涉案房屋，被告应当按照约定支付租金。根据《租赁合同书》第六条约定：乙方于期满前10日内向甲方缴纳第一个月租金。此后乙方在每个月前10日内向甲方缴纳下一月租金。乙方无正当理由逾期支付的，每逾期一天，乙方应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。乙方无正当理由逾期支付的，每逾期一天，乙方应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。逾期15天未支付的，甲方有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当据实赔偿。本案中，被告确存在数次逾期15天后补缴租金的情形，根据双方约定，原告享有要求解除涉案合同的权利，截止今日，被告虽表明愿意补足所欠租金，但其仍未足额缴纳全部租金。本院综合考虑到被告既存在多次逾期欠缴租金的违约行为，现今亦未足额清偿约定租金，且被告未提供证据证实其已就逾期缴租情况、欠缴租金等问题积极与原告方进行了有效的沟通、协商，故本院对原告要求解除涉案《租赁合同书》的诉求予以支持。对于被告抗辩称其并非逾期支付租金，而是经原告法定代表人的儿子陈治伽同意后延期支付的主张，因其并未提供充分、有效的证据证实陈治伽具有原告公司的授权，能够代表公司处理涉案房屋租金收取、减免或延期支付等相关事宜，且被告提出陈治伽向其所借的款项应抵作涉案房屋租金的主张并未得到原告公司同意，故被告上述抗辩理由，本院不予采纳。对于原告要求被告承担逾期支付租金违约金、解除合同违约金的主张，本院经审查注意到，合同约定的违约金明显过高，而原告公司并无证据证明其直接损失等情况，且考虑到被告存在逾期交纳租金的情形后，已将部分欠付租金进行了补交，原告公司对此未提出异议，并向其出具了截止至2019年10月31日止租金已交清的证明，而被告后期仍未依约缴纳租金亦受到新型冠状病毒疫情的一定影响，故本院酌情将被告应支付原告的延付租金违约金调整为20,000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告长沙儒邦文化传播有限公司与被告李帅于2018年8月27日签订的《租赁合同书》；二、限被告李帅于本判决生效之日起三日内向原告长沙儒邦文化传播有限公司支付违约金20,000元；三、驳回原告长沙儒邦文化传播有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3,702元，保全费2,520元，共计6222元，由被告李帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇二〇年五月二十二日法官助理彭婷书记员冯筱琼附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。