山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1625民初130号原告：王国亮，男，1985年2月12日出生，汉族，住博兴县。委托诉讼代理人：肖艳萍，博兴捷诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张宝玉，博兴捷诚法律服务所法律工作者。被告：舒和平，男，1958年5月1日出生，汉族，住博兴县。被告：山东省博兴县润丰化工有限公司，住所地：博兴县博昌工业园。法定代表人：舒和平，该公司经理。原告王国亮与被告舒和平、山东省博兴县润丰化工有限公司（以下简称博兴润丰化工）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国亮的委托诉讼代理人肖艳萍、张宝玉，被告舒和平（亦系博兴润丰化工的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告返还订金100000元及利息（以100000元为基数，自起诉之日起至付清之日止，按银行同期存款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月13日，原告与被告舒和平签订关于转让被告博兴润丰公司土地协议一份，约定该宗土地转让给原告，总金额为4570000元。合同签订后，原告支付给被告舒和平100000元订金，现因原、被告双方就转让未果产生争议，请求被告返还订金100000元及其利息。舒和平、博兴润丰公司辩称，1.原被告双方签订的转让合同已成立并生效，合同正在履行中，山东卓越不锈钢设备有限公司王国亮要求返还订金的诉讼请求缺乏请求权基础。双方于2018年12月就博兴润丰化工土地转让一事进行协商，并于2018年12月13日签订《证明》，就转让款为4570000元达成一致，王国亮向博兴润丰化工支付100000元订金。根据双方约定，博兴润丰化工除应将其所占土地转让，亦应将该土地上厂房转让给王国亮，王国亮于2019年2月接收土地及厂房并支付余款，100000元订金用以支付腾空厂房的费用及损失，包括但不限于雇佣人员拆除、搬运设备、进行变更登记前准备等，并作为履约承诺。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。合同签订后，答辩人依约履行合同，王国亮从未就转让价款提出异议，亦未与答辩人进行协商。答辩人依约腾空厂房，支付相应费用后，联系王国亮要求其依约接收土地及厂房并支付余款，王国亮以家中有事为由称延后接收，之后多次联络均不接听电话，亦未就履行合同做出任何变更请求，未就转让款提出任何异议或与答辩人进行任何协商，直至提起诉讼。合同已生效，王国亮在合同履行中直接起诉要求守约方即答辩人返还订金，无请求权基础。合同签订后，当事人应遵循诚实信用原则，按照约定履行合同，不得擅自变更或解除。未与答辩人协商一致变更或解除合同的前提下，王国亮无权要求返还订金。王国亮要求返还订金利息，因涉案合同并非借款合同，不存在利息之说，且在订金不应返还的前提下，返还订金利息毫无法律基础。2.即使王国亮增加诉讼请求，要求解除合同，本合同亦不存在法定解除事由。根据《合同法》九十四条，涉案合同不存在法定解除的事由，王国亮作为违约方，除不可抗力外，无权请求解除合同。3.即使王国亮增加诉讼请求，要求确认合同无效，本合同亦不存在无效事由。根据《合同法》第五十二条，涉案合同不存在法律规定的无效情形。合同的主要内容为转让土地及地上物厂房，博兴润丰化工对该土地享有单独所有的国有建设土地使用权，对地上房屋享有所有权，可依法转让。且为谨慎订约，王国亮已于订约前就不动产权证等相关材料查看，确认无误后与答辩人签订合同。4.答辩人作为守约方，依约履行合同，已支付相应费用。答辩人为履行合同已支出的合理费用，其费用系双方约定100000元订金用以支付的内容，包括：雇佣工人拆除、搬运设备费用42200元，以及合同订立后为履约支出的合理费用，包括：留守安保人员工资3600*3=10800元（2018年12月至2019年2月）、留守人员使用电费（具体见证据中增值税发票，时间为2018年12月至2019年2月）等。5.王国亮违反合同约定，导致答辩人产生损失。因王国亮迟延履行合同义务，导致答辩人产生以下损失：留守安保人员工资3600*13=46800元（2018年12月至2020年3月）、留守人员使用电费（具体见证据中增值税发票，时间为2018年12月至2020年3月）、营业损失（因提前将设备撤出无法继续运营导致产生的营业损失）。6.答辩人认为合同应继续履行。首先，本合同仍处于生效状态，王国亮作为迟延履行的违约方，应承担继续履行的责任。答辩人作为守约方，一直依约履行合同。而且，2018年至2020年经济形势发生变化，若王国亮提早明确告知不履行合同且与答辩人友好协商解除合同，则答辩人会早一步与他人寻求接收转让，挽回相应损失。但王国亮违背诚信原则，拖延、拒接答辩人电话、直接提起诉讼未协商等行为，造成答辩人错失与他人订约的机会。若王国亮不履行本合同，将给答辩人造成更大损失。因此答辩人作为合同当事人，不同意解除合同，希望王国亮继续按照约定履行合同。综上所述，望贵院充分考虑王国亮作为违约方的不当行为，维护守约方的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证明条一份、网上银行回执一份本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的录音一份（2019年12月27日，王国亮与柳白村村委书记白玉泉通讯记录），拟证实：涉案土地舒和平没有转让权，只有使用权。两被告质证称，对该证据有异议，录音中提到的需要到村委办手续，当时我和王国亮订的是租赁，不是转让，租赁期限是32年。之前因为我们厂子准备转让的时候我也去村委咨询过，书记说我就说这个土地，你们出租没问题，租赁也没问题，就是需要到村里办理手续。出租给别的单位，需要柳白村委同意并盖章然后再出具手续。因对该证据的真实性无法核实，本院不予确认；二、被告提交的拆卸搬运支出费用证明1张、留守人员工资统计表、留守人员使用电费缴纳增值税专用发票12张、留守人员取暖费证明、留守安保人员生活费证明、测绘合同书一份，原告对其真实性有异议，本院认为，异议成立，不予确认；三、两被告提交的土地使用证、土地租赁协议各一份；四、两被告提交的不动产权证书一份，拟证实：当时原被告签订合同时就是提供的这套手续，真实无误。剩余的期限是柳白村委跟我签署的协议时剩下的32年。原告质证称，对其真实性无异议。但是在土地租赁协议书中约定的使用期限是50年，自2001年的10月份至2051年的10月份，依据合同法的相关规定租赁期限不得超过20年，也证实了刚才原告所说的舒和平以及润丰化工有限公司实际占用的剩余租赁期限，应当为三年，与原告支付的4570000的租赁费，是存在重大误解的；五、原告庭后提交证明一份，证实：该鲁（2017）博兴县不动产权第0000893号的土地性质为集体建设用地，原证有误，两被告质证称：对该证明没有异议。原证是国土资源局打错了，2020年4月4日前，国土资源局给我打电话，告诉我证错了，应该是集体所有，我去把原证放下，4月7日拿回改后的新证。当时办理原证，是将土地证和房产证两证合一，办了不定产权证书，具体如何办理的我不清楚。对上述证据三、四、五，本院认为，对证据三的真实性予以确认；不动产权证书在证据四、五之间以证据五为准，予以确认。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年4月23日，被告博兴润丰化工与博兴县湖滨镇柳白村村委签订土地租赁协议书一份，约定租赁期限为50年。2018年12月13日被告舒和平代表被告博兴润丰化工出具《证明》收到原告订金100000元。《证明》内容为“今收到王国亮博兴润丰化工有限公司土地转让订金款壹拾万元整（100000.00），备注总款为4570000元，肆佰伍拾柒万元整。收款人：舒和平。”未约定付款期限、租赁期限、违约责任等双方的具体权利义务。王国亮于2018年12月13日通过中国农业银行网上银行转账的方式向户名为舒和平的账号支付土地转让定金100000元。后因涉案土地转让未果，原告于2018年起诉舒和平，博兴县人民法院于2019年因主体问题裁定驳回，现王国亮再次提起诉讼。另一，两被告庭审中提交的不动产权证书中证实涉案土地类型为：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，庭后原告提交的博兴县不动产登记中心出具的证明证实博兴润丰化工名下的不动产证号为鲁（2017）博兴县不动产权第0000893号的原证有误，涉案土地性质实际应为：集体建设用地。另二，被告舒和平庭审中陈述，原被告未签具体合同是为了避税。本院认为，本案立案的案由为建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”被告博兴润丰化工租赁博兴县湖滨镇柳白村村委土地，仅有使用权，没有转让权。本案中，转让涉案土地是原被告的真实意思表示；故，原被告转让土地的行为因违反法律和行政法规的强制性规定致使涉案合同成立但无效，为无效合同；无效合同自始即没有法律约束力。涉案转让合同总标的额为4570000元，数额较大，而原被告竟然未对各自的权利义务、违约责任等予以书面约定，个中原因原被告均未明释清楚。被告辩称：为履行合同已支付费用十余万元；但原告不予认可，且其未提供书面合同约定，故，本院不予支持；被告博兴润丰公司依法应将因无效合同取得的财产予以返还。原告打款前未尽必要的谨慎义务，具有过错，应承担相应的过错责任。综上，依当事人的过错程度，兼顾合同履行情况，根据公平和诚实信用原则，被告博兴润丰公司返还80000元为宜。原告诉求的利息及剩余本金，本院不予支持。被告舒和平虽为博兴润丰公司法人，但其以个人账户收款，且其为受益者，故，其依法应承担共同还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告舒和平、山东省博兴县润丰化工有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王国亮80000元；二、驳回原告王国亮的其他诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由被告舒和平、山东省博兴县润丰化工有限公司负担920元，由原告王国亮负担230元。财产保全费1020元，由被告舒和平、山东省博兴县润丰化工有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  孔博二〇二〇年四月七日法官助理王思琦书记员韩艳