河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5296号原告（反诉被告）：洛阳河洛文化置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路河洛文化村幼儿园**。法定代表人：何付舟，该公司董事长。委托代理人：彭**，该公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：周艳婷，女，1967年7月2日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳市中原电影院退休职工，住洛阳市涧**。委托代理人：李海娜，河南豫洛律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：钟燕，河南豫洛律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司（以下统称:河洛文化公司）诉被告（反诉原告）周艳婷（以下统称：周艳婷）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。河洛文化公司的委托代理人彭**、孙雪坤和被告周艳婷及其委托代理人李海娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河洛文化公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除河洛文化公司和周艳婷双方达成的口头租房协议，周艳婷立即将所租赁的洛阳市××轴××街坊××楼××楼门面房交还给河洛文化公司；2、判令周艳婷向河洛文化公司支付所欠房租47428.17元；3、判令周艳婷承担本案诉讼费用。事实与理由：河洛文化公司于2018年1月1日租赁位于洛阳市××轴××街坊××楼经营宾馆业务，因一楼的门面房用不完，就将其中的一间（建筑面积85.43平方米）出租给周艳婷开办饭店，但是周艳婷开始经营后，仅在2018年4月3日向河洛文化公司支付了三个月的租金5000元，2018年6月29日支付3300元租金。此后便以各种理由拒绝支付房租，河洛文化公司多次催要，甚至在2018年11月4日向周艳婷发律师函，告知周艳婷及时支付房租，否则将解除双方的口头租房协议，但是收效甚微，周艳婷的行为侵犯了河洛文化公司的合法权益，据此，依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，诉至法院，以维护河洛文化公司合法权益。周艳婷辩称，周艳婷自2010年开始，就承租位于洛阳市××轴××街坊××楼××楼的部分门面房，不是河洛文化公司所称的2018年1月1日开始因一楼门面房用不完才将其中的一间承租给周艳婷。周艳婷没有收到河洛文化公司的律师函及书面通知书。河洛文化公司在2018年1月份把8号楼整栋楼承租后进行装修改造，时常对周艳婷承租的店面造成破坏，造成周艳婷东西丢失。周艳婷在2018年6月29日交租金时，河洛文化公司同意收取3300元租金，减免的1700元房租用于赔偿周艳婷的损失。河洛文化公司于2018年7月底对排水管道进行改造，直接造成周艳婷停业，因改造可能持续十多天或更长，河洛文化公司承诺给周艳婷免半年到一年的房租，用以赔偿周艳婷的停业损失。河洛文化公司排水管道改造持续到2018年9月初，周艳婷恢复营业后河洛文化公司不但没有将毁坏周艳婷的店面装修恢复原状，也没有赔偿停业损失。双方因损失产生矛盾，河洛文化公司竟然在10月25日对周艳婷停水停电，周艳婷店面停业至今。河洛文化公司排水管道改造期间周艳婷无法营业。河洛文化公司自2018年10月25日对周艳婷的店面停水、停电，导致周艳婷停业。河洛文化公司作为出租方，不能向周艳婷提供用水、用电最基本的需求，造成周艳婷租赁目的不能实现，河洛文化公司根本违约，向周艳婷主张租金没有事实及法律依据，请求驳回河洛文化公司的诉讼请求。周艳婷提出的反诉请求：1、判令河洛文化公司将毁坏周艳婷的店面恢复原状，并赔偿周艳婷经济损失168331元；2、判令河洛文化公司承担本案诉讼费。事实与理由：周艳婷自2010年开始，承租洛阳市××轴××街坊××楼××楼部分门面房，出租人是轴承厂单身科，后出租人变更为洛阳洛轴物业管理有限公司。2018年元月份洛阳洛轴物业管理有限公司将8号楼整栋租给河洛文化公司，河洛文化公司开始整栋楼装修改造，影响到周艳婷租用的店面。2018年7月底，河洛文化公司要对排水管道进行改造，对周艳婷的装修造成很大破坏，并造成周艳婷店面停业一个月左右。后因损失赔偿产生矛盾，河洛文化公司在2018年10月25日竟然对周艳婷店面停水、停电，造成周艳婷停业至今。据上述事实，周艳婷认为，河洛文化公司将周艳婷承租的门面破坏并停水停电，严重违反出租方应尽的提供用水用电的基本合同义务，应赔偿周艳婷的损失。无奈，诉至法院，望依法支持周艳婷的反诉请求。河洛文化公司辩称，河洛文化公司于2018年元月实际租赁洛阳洛轴物业公司出租的11号街坊8号楼，鉴于周艳婷在2018年元月一日前承租了8号楼1楼部分门面房，2018年元月起周艳婷按原与洛轴物业公司租赁协议的约定向河洛文化公司缴纳了1-6月的租金，其中4-6月的租金少收取1700元，系因周艳婷称店内电磁炉丢失，由河洛文化公司承诺少收取1700元补偿其损失。河洛文化公司对承租的8号楼进行装修改造仅限于对室内的装修和管网的改造。2018年8月到10月河洛文化公司对水电管网改造后对各承租户按申请和需要供水供电，周艳婷所称2018年10月25日以赔偿产生矛盾为由产生断水断电与事实不符，周艳婷自行停止营业，没有向河洛文化公司申请或要求恢复供水供电，基于用水用电的安全没有向周艳婷供水供电，并不是造成周艳婷不继续经营饭店的原因和理由，周艳婷未按约定向河洛文化公司缴纳租金，是饭店不再经营的直接原因，请求法院查明事实依法裁决。经审理查明，坐落在洛阳市××**××街坊××楼（以下简称：**楼）和坐落在洛阳市××**××街坊××楼（以下简称：**楼）的产权管理人是洛阳洛轴资产经营管理有限公司（以下简称：洛轴资管公司）。2017年1月1日至2017年12月31日间，周艳婷系8号楼一层自西向东数第3、第4两间，建筑面积85.43平方米）的承租人，出租人系洛阳天乐建筑维修有限公司（洛轴资管公司控股的法人独资企业，以下简称：天乐建修公司）。2018年1月1日，洛轴资管公司将1号楼和8号楼整体（含周艳婷承租的两间房屋）出租给了河洛文化公司。周艳婷因与河洛文化公司签订了新的《房屋租赁合同》，承租了其原租用的房屋。庭审中，周艳婷称：其与河洛文化公司签订的《房屋租赁合同》由河洛文化公司留存。河洛文化公司称：《房屋租赁合同》系其员工私自与周艳婷签订的，没有加盖河洛文化公司的公章，《房屋租赁合同》在该员工离职时带走了。2018年2月11日，洛轴资管公司（出租方，合同的甲方）与河洛文化公司（承租方，合同的乙方）签订《房屋租赁合同》。约定房屋租赁期为20年。2018年4月23日，河洛文化公司为周艳婷开出内容为“今收到六合堂交来房租1—3月份5000元，人民币（大写）伍仟圆整（现金）”。庭审中，河洛文化公司认可此款为周艳婷交纳的2018年1月至3月份的租金。2018年6月29日，河洛文化公司为周艳婷开出内容为“今收到周延婷（其中的“延”，应为“艳”），交来自家小屋（4—6月）租金，人民币（大写）叁仟叁佰元整，￥3300”。庭审中，周艳婷称：少交了1700元租金的原因是“河洛文化公司在2018年1月份把8号楼整栋楼承租后进行装修改造，时常对周艳婷承租的店面造成破坏，店内东西丢失”。河洛文化公司称：少收周艳婷1700元租金的原因系“周艳婷称店内电磁炉丢失，河洛文化公司承诺以少收的1700元租金补偿周艳婷的损失”。2018年7月底到8月中旬，周艳婷经营的店铺，因河洛文化公司对8号楼的水、电管网改造施工停业20余天。水、电管网改造完成后，各承租户的水、电供应及费用收缴变更由河洛文化公司管控。2018年10月（具体日期不详），河洛文化公司要求各承租户（含周艳婷）提交水、电供应服务申请，周艳婷以“河洛文化公司的改造施工给其店造成了很大破坏，店面停业一个月左右，未予赔偿”为由，既未提交水、电供应服务申请，也没有交纳2018年7至9月份的房屋租金。2018年10月25日，河洛文化公司停止了对周艳婷承租的房屋水、电的供应。另查明，周艳婷提交到庭，由洛阳洛轴物业管理有限公司开出的5张《收据》分别显示：1、2018年9月29日，交款单位“自家小屋”，摘要：“电：18794（度）—20924（度）＝130（度），水：610（吨）—623（吨）＝13（吨），金额（大写）：贰仟叁佰伍拾伍元肆角零分￥：2355.4”；2、2018年9月29日，交款单位“自家小屋”，摘要：“物业费，金额（大写）：壹佰元￥：100”；3、2018年11月28日，交款单位“自家小屋”，摘要：“10、11月物业服务费，金额（大写）：贰佰元￥：200”；4、2018年11月28日，交款单位“自家小屋”，交款人：13#，摘要：“623（吨）—630（吨），20924（度）—21404（度），水电费金额（大写）：肆佰零壹元￥：401；5、2019年1月25日，交款单位“自家小屋”，交款人：13#，摘要：“电：21427（度）—21404（度），金额（大写）：壹拾柒元叁角￥：17.30。2019年11月18日（第一次开庭审理本案之日），周艳婷明确表示同意与河洛文化公司解除双方的房屋租赁合同。诉讼中，周艳婷向本院申请对店铺的设备物品损失、装修费用损失、食材损失及停水停电期间的预期收益损失进行司法鉴定，河洛文化公司表示同意。经本院委托，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司于2020年7月1日作出蓝评报字（2020）第58号《价格评估报告书》，结论为：“经评估，委托评估的资产在评估基准日2020年4月23日的资产损失评估价格为人民币壹拾陆万捌仟叁佰叁拾壹元整（￥168331元）。其中：设备物品损失，净值为20223元；装修费用损失，净值为25885元，备注：部分有异议;食材损失，净值为5620元，备注：有异议;预期收益：1.2018年7月至2018年8月，时长20天，净值7220元；2.2018年10月25日至2019年8月27日，时长303天，净值109383元，净值合计116603元，备注：有异议。庭审结束后，河洛文化公司为证明周艳婷经营的店铺在其停止提供水、电服务之前，即2018年10月25日之前，已自行停业的事实向本院提交了其拍摄的照片8张，该证据显示：2018年10月23日，周艳婷在其店铺的两个玻璃门的内立面各贴出一张《特别*通知》，通知称“本店因楼上装修，损坏我店上下水管道，影响我店正常营业，现临时停业，望广大新老顾客谅解”。本院通知周艳婷到庭质证，周艳婷对该照片的真实性不持异议。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋的使用权交付予承租人，承租人向出租人支付租金的合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立；出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保正出租房屋符合约定的用途，承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，承租人在承租期间因占有、使用出租房屋获得的收益，归承租人所有；出租人出租房屋的目的在于收取租金，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同，故房屋租赁合同是诺成、双务、有偿的合同。本案河洛文化公司与周艳婷对双方的房屋租赁关系始于2018年1月1日的事实不持异议，本院予以确认。因双方均未提供已签订的《房屋租赁合同》，又不能说明具体的房屋租赁期限，依法应视为不定期租赁合同。河洛文化公司主张解除双方的房屋租赁关系，收回房屋的诉讼请求，周艳婷表示同意，本院予以准许，并确认双方的租赁关系已于2019年11月18日，即周艳婷明确同意解除之日解除。关于河洛文化公司主张的租金损失赔偿的争议，自2018年7月1日起至2019年11月18日，即周艳婷同意与河洛文化公司解除《房屋租赁合同》之日，周艳婷应当向河洛文化公司交纳的租金，按其于2018年1月至3月向河洛文化公司交纳的租金标准，即每月1666.67元计算应为27666.8元，扣除2018年7月底到8月中旬因河洛文化公司对8号楼的水、电管网改造施工停业20天可免交的1111.11元租金（1666.67元/月租金÷30天＝55.56元/日租金，55.56元/日租金×20天＝1111.11元/可免交租金总额），周艳婷仍需向河洛文化公司交纳26555.69元（27666.8元/应交租金总额－1111.11元/可免交租金总额＝26555.69元/租金损失总额）。因有充分的证据证明周艳婷的店铺在河洛文化公司停止为其提供水、电供应服务之前已自行停业，周艳婷以“停水停电导致其停业”为事由拒绝交纳停水停电之后占用租赁房屋租金的意见，本院不予采纳。关于周艳婷主张的预期收益损失赔偿的争议，周艳婷经营的店铺自2018年7月底到8月中旬因河洛文化公司对8号楼的水、电管网改造施工停业20天丧失的经营收益，河洛文化公司应当予以赔偿，且在诉讼中河洛文化公司也已表示愿意与周艳婷协商，因双方未能就赔偿达成协议，本院参照洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司的评估意见，确定由河洛文化公司给予周艳婷7220元的逾期收益赔偿。因周艳婷的店铺在河洛文化公司停止为其提供水、电供应之前已自行停业，且未在停业前后对其店内设备食材等物品作出妥善的止损措施，周艳婷要求河洛文化公司赔偿其停业之后物损及运营收益的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、准予原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司与被告（反诉原告）周艳婷解除双方的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）周艳婷于本判决生效后十日内将坐落于洛阳市涧西区11号街坊8号楼一层自西向东数第3、第4两间店铺内财物腾空交予原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司；三、被告（反诉原告）周艳婷于本判决生效后十日内付给原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司租金26555.69元；四、原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司于本判决生效后十日内付给被告（反诉原告）周艳婷经营收益7220元；以上第三、四两项折抵后被告（反诉原告）周艳婷实际应向原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司支付的租金为19335.69元。若逾期不履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司和被告（反诉原告）周艳婷的其他诉讼请求。本案受理费986元、反诉受理费1833元，由原告（反诉被告）洛阳河洛文化置业有限公司承担819元，被告（反诉原告）周艳婷承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  李 娜人民陪审员  闫英杰二〇二〇年九月二十五日书 记 员  尹婉青