海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初9029号原告廖忠林，男，1975年6月24日出生，汉族，住海口市。原告张凡，女，1972年10月20日出生，汉族，住海口市。二原告共同的委托代理人左伟，海南新概念律师事务所律师。被告海南鑫长城房地产开发有限公司，住所地海口市国贸路**新达商务大厦**。法定代表人罗涌宁，总经理。委托代理人陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。原告廖忠林、张凡与被告海南鑫长城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖忠林、张凡共同的委托代理人左伟、被告海南鑫长城房地产开发有限公司的委托代理人陈宗泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖忠林、张凡诉称，原告与被告签订《海口商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于海口市××区号的熙海蓝天1#楼408号房，原告已经按照合同约定履行了付款义务，全额支付了房价款。2017年6月8日，原告到熙海蓝天现场办理交房手续，但被告并没有按照合同第九条规定向原告出示房屋符合交付条件的证明文件及有关资料，也未按照合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告的行为已经违反了合同约定，并且经原告一再要求，被告的工作人员态度恶劣，不但未作任何合理解释，反而一再要求原告签署《确认书》，“确认其房屋已达到合同约定的条件，并放弃追究开发商逾期交房的违约责任，保证不对开发商逾期交房提起任何诉讼”，不签署此《确认书》，就不准收房，也不准进行装修。出于无奈，原告拨打12345市民热线咨询住建局等相关部门，答复称熙海蓝天房屋尚未通过人防等验收，尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋未达到约定的交房条件。原告依据合同约定的联系地址向被告邮寄了书面的《交房异议书》。根据《建筑法》第六十一条、《消防法》第十五条、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《人民防空法》第四十九条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉讼房屋至今未通过竣工验收，熙海蓝天房产项目并未达到交房条件，其所谓的交付，根本不是善意履行合同，只是为了恶意推卸责任，不是真正的交付。自2017年1月1日至今，原告一家一直在外租房住，被告的逾期交房行为给原告带来了很大的经济损失和生活不便。暂且不计算购房款占用期间的利息损失和装修材料费、人工费上涨损失，2017年1月-6月原告为此支付的房屋租金共计13200元（月租金2200元×6个月=13200元），显然，合同约定的违约金过低，无法赔偿原告因此造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求将赔偿金额增加至原告因此造成的实际损失13200元。截至起诉日，被告仍未将符合合同约定的竣工验收合格的商品房交付原告使用，显然已经构成逾期交房的事实，并且被告对待业主态度蛮不讲理，言辞恶劣，被告逾期交房的行为侵犯了原告的合法权益，迫于无奈，原告提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，原告特诉至贵院，请求判令：1、被告继续履行合同义务，交付符合合同约定条件的房屋；2、被告赔偿原告因逾期交房造成的租房实际损失13200元。（月租金2200元×6个月＝13200元，自2017年1月1日暂计算至通知交房月2017年6月，最终数额计算至被告将竣工验收合格的房屋交付原告使用之日止）；3、本案所有诉讼费用全部由被告承担。被告海南鑫长城房地产开发有限公司辩称，1、被告逾期交房存在政府施工管控、市政配套工程不到位、高压线路在工程消防通道造成无法施工、不可抗力的台风天气及停电无法施工等非被告原因，在此期间的逾期交房的违约责任依法不应由被告承担。（1）因楼层高度涉及国防设施安全运转问题，海口市规划局、海口市建设工程质量安全监督站曾要求被告停止施工。因熙海蓝天工程项目位于中国人民解放军61936部队“8407”工程项目阵地周边控制范围，该部队向海口市规划局来函，提出该项目已建至地上16层，楼顶海拔高度约88米．已达到该部正常工作限制高度，如继续施工将对该部开展军事业务产生严重影响，为确保国防设施安全运转，海口市规划局于2015年11月19日向被告发函，要求被告立即暂停熙海蓝天项目施工建设，待核查后再进行下一步工作。海口市建设工程质量安全监督站于2015年11月20日亦向被告发函，要求被告立即全面停工，待规划部门核查并出具复工意见后，方可申请复工。2015年12月16日，海口市规划局向被告发函，同意被告恢复熙海蓝天项目施工建设，同时该项目的楼顶海拔高度必须严格控制在88米以下。2015年12月23日，海口市建设工程质量安全监督站向被告发函，同意被告恢复施工。2015年11月19日至2015年12月23日期间无法施工的34天时间，属于合同第八条第二款第2项因政府原因而致延误的情形，应从逾期交房的时间中予以扣除。（2）市政本套工程未到位造成建设困难。通常电、水、路是项目建设所必须的市政配套条件，但熙海蓝天项目南侧的市政配套道路育才路未修建，被告于2014年底取得施工许可证后，因育才路是坑洼土路，周边不断填土，导致土路后期比开工时的土路标高还高了1米多，如果按原设计进行前广场施工，将导致熙海蓝天项目无法顺利向外排水，若有降雨，前广场、商铺将全部泡水，后果不堪设想。被告计划根据道路的修建方案进行前广场、铺面高程的设计调整，但截止至2017年1月，育才路仍未施工，无奈之下，被告于2017年2月3日再次向海口市规划局申请提供项目南侧育才路道路竖向标高等相关资料，想询问是否有新的规划，以便重新修改广场、铺面高程，以便更合理与规划的育才路衔接建设。海口市规划局于2017年2月8日函复育才路还只是规划道路，没有新规划的复函。此时，熙海蓝天项目主体己完工，无奈之下被告只能按原设计施工，完工后从现状照片看，育才路的标高仍然比熙海蓝天小区门前广场高出许多。该情况属于合同第八条第二款第4项因市政配套的批准和安装迟延而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣除。（3）政府所设立的高压管线在被告土地的红线范围内，且正处消防通道，导致被告机械无法进入正常施工。政府出让土地应将供电线路的高压电线杆移出被告土地的红线范围，但实际情况是高压电线杆竖立在被告熙海蓝天项目北侧的消防通道用地红线内，正处消防车道中间，导致被告施工机械无法进入正常施工，另外深基坑施工难度大，影响安全，被告无奈重新请设计院修改设计，改变施工方案，后与相邻的华南热带植物学院多次、长时间的沟通协商后，将该学院围墙拆除，从该学院进入进行相应的施工，施工完毕后被告才重新为该学院建筑起新的围墙。因为长时间的协商、修改设计，施工难等原因导致耗费了大量的时间。被告认为，因政府竖立的高压电线杆在被告项目的消防通道内，导致施工困难，造成延误的情况，属于合同第八条第二款第3项因施工中遇到异常困难而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣减。（4）施工期间存在不可抗力的台风天气，导致无法进行施工。2015年6月20日至2016年10月19日期间，共出现“鲸鱼”、“莲花”、“环高”、“彩虹”、“银河”、“妮妲”、“电母”和“莎莉嘉”等8次台风，台风影响天数共计26日。属于合同第八条第二款第1项因不可抗力而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣除。（5）施工期间存在停电的情况，导致无法进行施工。2015年2月8日，8时至22时期间；2015年4月21日，7时至22时期间；2015年6月14日，7时至21时期间；2015年8月5日，7时30分至20时期间；2015年10月30日，7时至20时30分期间；2016年4月20日，8时至20时期间；2016年7月8日，7时至22时期间；2016年9月24日，7时30分至19时期间；2017年1月11日，5时至23时期间。以上共计9日，因停电无法施工，属于合同第八条第二款第7项因其他非出卖人所能控制情形发生而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣减。综上，由于存在以上非被告原因导致逾期交房的责任，不应由被告承担。2、各业主存在逾期付款的情况，被告有权顺延交房。本案各业主均存在逾期付款的情况，未与被告达成互不追究违约责任的业主，被告将保留提起诉讼的权利。另，依据合同附件七：本合同补充协议第三条商品房交付第1条的约定，因各业主存在逾期付款的违约金未向被告缴纳，被告有权延期交房。综上，对于原告所诉请的逾期交房违约金应扣减非被告原因造成逾期交房的时间以及业主应向被告缴纳的逾期付款违约金后，进行相应的判决。经审理查明，二原告系夫妻关系，被告系熙海蓝天楼盘的开发商。2015年12月1日，原告张凡与被告签订了一份《熙海蓝天商品房认购书》，约定：原告张凡认购被告开发的熙海蓝天楼盘中的1#楼4层408房，如选择银行、公积金贷款付款方式，须于签订《商品房买卖合同》的同时至少支付20%的首付款，余款申请贷款。2015年12月22日，二原告与被告签订了一份《海口市商品房买卖合同》及其附件，前述合同及附件关于房屋总价、付款方式、房屋交付方式、交付条件、延期交付情形、违约条款等主要约定如下：二原告购买被告开发的熙海蓝天楼盘中的1#楼4层408房，总价613028元。付款方式为：认购书签订之日起10日内支付全部房价款的20%，金额为133028元，剩余房价款应于2016年1月22日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款；房屋交付期限为2016年12月31日前，交付条件为商品房经验收合格，如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期，特殊原因主有：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的;2.因国家法律法规、政策调整或政府行为而延误的；3.因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而延误的;4.因市政配套的批准与安装迟延而致延误的;5.买受人在订立合同后对本合同或附件的条款提出变更、修改的；6.因买受人逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交房时间；7.其他非出卖人所能控制情形发生而致延误的。除上述特殊情况外，出卖人逾期交房在300日之内的，每逾期一天，每日按已付房款的万分之一支付违约金，违约金总计不超过总房款的3%。因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。买受人应按交房通知书确定的交房时间办理收房手续，收房时应向出卖人交齐办理房产证的所需资料，缴清房价款（含按揭款）等费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交房时间，并无须承担任何责任。签订认购书及合同前后，原告付款情况为：2015年11月28日付5000元、2015年11月30日付8000元、2015年12月1日付37000元、2015年12月23日付83028元。余款为原告廖忠林的按揭贷款，于2016年4月15日经建设银行向被告放款480000元。另查，原告施工期间，因熙海蓝天工程项目位于解放军某工程项目阵地周边控制范围，该部队向海口市规划局去函，提出该项目已建至地上16层，楼顶海拔高度约88米，已达到该部正常工作限制高度，如继续施工将对该部开展军事业务产生严重影响，为确保国防设施安全运转，海口市规划局于2015年11月19日向被告发函，要求被告立即暂停熙海蓝天项目施工建设，待核查后再进行下一步工作。海口市建设工程质量安全监督站于2015年11月20日亦向被告发函，要求被告立即全面停工，待规划部门核查并出具复工意见后，方可申请复工。2015年12月16日，海口市规划局向被告发函，经核查熙海蓝天项目海拔高度未超过限制范围，同意被告恢复熙海蓝天项目施工建设。2015年12月23日，海口市建设工程质量安全监督站向被告发函，同意被告恢复施工。被告主张施工期间共计9日因停电无法施工，根据海口市供电局的停电公告，被告所主张的9次停电中，2015年2月8日、2016年4月20日、2016年9月24日的三次停电为涉案楼盘所在的海口市××区。2017年3月8日，涉案工程经建设单位、施工单位、设计单位以及监理单位进行了初次验收。2017年4月28日，涉案工程经消防竣工验收备案抽查合格。2017年5月16日，涉案工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位进行最终验收并于次日通过了工程质量竣工验收。2017年5月18日，海口市规划局经核实后作出《建设工程规划核实意见书》，认定涉案工程符合规划审批要求。2017年6月23日，涉案工程经海口市人防确认防空地下室竣工验收合格。2017年7月26日，涉案工程经海口市住建局竣工验收备案。被告于2017年5月29日向二原告邮寄送达了《交房通知书》，通知二原告于2017年6月8日到现场办理交房手续，二原告于2017年5月31日收悉。原告廖忠林于2017年6月7日向被告寄出一份《收房异议书》，载明交付房屋未出示相关竣工验收文件。该份文件被告表示未收悉，原告未提供该份邮件妥投的证明。再查，原告提供了其于2016年12月30日与案外人潘某签订的《个人租房合同》，约定其租赁案外人房屋，月租金2200元，2017年1月至6月的租金合计13200元。以上事实有《熙海蓝天商品房认购书》、《海口市商品房买卖合同》及其附件、建设银行付款凭证、销售不动产统一发票、《交房通知书》、《收房异议书》、《熙海蓝天竣工预验收签到表》、《建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》、海口12345热线微信回复的截图、《建设工程规划核实意见书》、《民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》、海口市规划局《关于暂停熙海蓝天项目施工建设的函》、海口市建设工程质量安全监督站《关于暂停熙海蓝天项目施工的通知》、海口市规划局《关于恢复熙海蓝天项目施工建设的函》、海口市建设工程质量安全监督站《关于恢复熙海蓝天项目施工的通知》、《个人租房合同》、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，二原告与被告签订的《熙海蓝天商品房认购书》、《海口市商品房买卖合同》及其附件的意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效之合同，各方应依约履行。涉案合同在履行过程中，双方均存在一定违约情形，但并未达到无法实现合同目的的程度。各方均无解除意图的情况下，被告主张通过确认书的签订免除相互责任，但与原告未能达成一致。现原告主张被告履行交房义务并承担逾期交房违约责任有合同依据，本院予以支持。原告主张按其房租计付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，只有在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的法定情形下，逾期交付使用房屋的方能以租金标准来确定违约金。同时，该违约金标准应以主管部门公布的或有资格的机构评定的标准计算。本案中的商品房买卖合同已明确约定了违约金的计算标准，不属于适用该种法定情形的情形，即便原告认为约定的违约金低于其造成的损失，也应根据上述司法解释的规定确定其租金损失。现原告提供的租金标准非法定主体所出具，故其主张与法定情形不符，本院依法不予支持。根据本案现有证据和合同实际履约情形，本院认为应依据涉案合同约定的违约金标准确定被告的违约责任较为适宜。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但原告存在逾期付款的情形：原告首付款依约应于2015年12月11日前付清，但其逾期12天；剩余房价款依约应于2016年1月22日前申请办理按揭手续并付款，但其逾期84天。原告当庭抗辩无法按期办理按揭手续系因被告材料不齐全所致，但原告作为按揭合同的签约方并未能举证证明，原告该抗辩缺乏证据支持，故原告无法免除其逾期付款的违约责任。被告主张按累计逾期天数顺延交房时间，本院予以采纳。顺延后被告的交房时间应为2017年4月6日前。被告通知交房日期为2017年6月8日，根据查明的事实，被告在该交付日期前，涉案工程的房产项目已于2017年5月17日通过了竣工验收，根据合同约定的交房条件，被告通知交房的日期并无不当。至于2017年7月26日，海口市住建局对涉案工程的竣工验收备案，是行政机关对房地产企业的行政管理行为，对商品房买卖合同的民事行为并不产生必然的拘束力，仅在备案过程中对之前的竣工验收行为未通过时会产生交房日期的延后，但本案中并未存在该情形。故根据合同的实际履约情形，从公平客观角度出发，本院认为被告确定的交房日期为2017年6月8日并无不当。关于原告以房屋未达到约定的交房条件为由拒绝接收房屋并要求被告承担逾期交房违约责任至房屋交付之日的请求，本院认为，合同明确约定了交房条件为“该商品房经验收合格”，被告在通知交房时已符合合同约定的交房条件，原告无正当理由拒绝受领的，房屋自被告确定的交房之日起视为已交付。故原告主张被告承担2017年6月8日之后的逾期交房违约责任于法无据，本院不予支持。被告辩称存在约定的免责事由，举证证实了军工工程项目限高导致的停工34天，该行为有规划局、建设工程质量安全监督站等行政部门往来函件予以证实，且属于涉案合同约定的“因国家法律法规、政策调整或政府行为而延误”的可延期的情形，故该项辩解意见有合同根据及事实基础，本院予以采信。根据海口供电局停电公告，涉案楼盘所在的学院路，在施工期间的2015年2月8日、2016年4月20日、2016年9月24日存在三次停电，亦属于约定的“非出卖人所能控制情形发生而致延误”的情形，故被告主张应予扣减3天有合同约定，本院予以采纳。被告另主张的六次停电，并未明确载明是涉案工地所在路段，本院不予采纳。至于被告抗辩的天气、市政配套、施工遇到的异常困难等延期原因，因被告未能提供有效证据予以佐证，根据现有材料无法确定其与延期存在法律上的因果关系，本院不予采纳。被告应依约按每日万分之一为标准，自2017年4月7日至2017年6月7日（合计61天），向原告偿付逾期交房违约金，除去前述应予扣减的37天后合计为24天（61天-37天=24天）。该违约金计算标准据合同约定应以实际所付房款为本金，直至2016年4月15日，原告足额支付约定购房款，故逾期交房违约金应以已付购房款613028元为本金，按每日万分之一为标准计得1471元（613028元×24天×0.0001/天）。综上所述，被告违反双方的合同约定逾期交房，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告请求被告继续履行合同义务，交付符合合同约定条件的房屋于法有据，本院予以支持；原告请求被告赔偿自2017年1月1日起至交房之日止造成的租房实际损失，其事实和理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告海南鑫长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖忠林、张凡交付位于海口市××区房；二、限被告海南鑫长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖忠林、张凡支付逾期交房违约金1471元；三、驳回原告廖忠林、张凡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，由原告廖忠林、张凡负担80元，被告海南鑫长城房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 冯 琳审 判 员 符史山人民陪审员 姚丽云 二〇一七年十二月十八日书 记 员 黄 静