广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2910号原告：张健华，女，1973年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************029。委托诉讼代理人：易树钊，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪惠珊，广东宝言律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：梁伯初，男，1960年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************238。原告张健华诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、梁伯初租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序于同年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易树钊、被告盛明公司、被告盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼，被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2017年12月11日签署的合同编号为10613号《物业使用权转让合同》以及合同编号为10613号《盛明广场装修协议》；2.被告盛明公司返还原告支付的转让款项191356元（含装修款60500元）；3.被告盛明公司支付逾期交付物业违约金，以249356元（为合同约定的和转让款及装修款的总和）为本金从2019年4月1日起计算至被告盛明公司实际付清日止（日违约金计算标准为约定转让款的0.1%计算即249.35元/日，暂计算至2019年12月31日止共274日，违约金暂计算为68321.90元；4.被告盛明投资公司、梁伯初对上述请求2、3承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告盛明公司与原告于2017年12月11日签订《物业使用权转让合同》（编号：10613号）。原告按约定支付了首期款及分期款，累计191356元，根据合同约定，被告盛明公司应在2019年3月30日前将物业交付给原告使用，截至本案诉讼之日，被告仍未交付。根据双方签订合同的约定，被告盛明公司的行为已经构成根本违约。根据合同约定，被告逾期交付超过90日导致原告解除合同的，被告盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定的转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。被告盛明公司逾期交付后，原告多次要求被告盛明公司积极履行交付义务，但是被告盛明公司却一直拖延至今无法交付，严重损害了原告的合法权益。被告盛明公司是一人有限公司，被告盛明投资公司是被告盛明公司的一人股东，被告盛明投资公司应对被告盛明公司的违约行为承担连带责任。在双方签署合同时，被告梁伯初同时是被告盛明公司、被告盛明投资公司的董事和法定代表人。根据双方签署的合同，被告盛明公司要求原告每月将款项7250元支付到其指定的被告梁伯初私人银行账户，很明显该行为证明了被告盛明公司与被告梁伯初构成了财产混同或被告梁伯初收款的行为损害了被告盛明公司的财产权益，被告梁伯初应对被告盛明公司的违约行为承担连带责任。综上所述，故提起诉讼。被告盛明公司辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告未按转让合同约定向被告支付物业使用权转让款，被告有权依据约定顺延交付涉讼物业至原告履行支付物业使用权转让款义务后30天内。原告作为违约方，无理由要求解除转让合同及装修协议及返还款项。即使法院认定盛明公司需要支付违约金，原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调整。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。如果法院认为被告需要支付违约金，则违约金应调整为以二十年的转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。原告与被告盛明公司签订的装修协议并未约定违约责任条款，原告将装修款60500元纳入计算违约金的本金中没有事实及法律依据。被告盛明公司和盛明投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告梁伯初仅为被告盛明公司曾经担任的法定代表人，被告梁伯初在任职期间收取款项及收款账户均由被告盛明公司掌控，被告梁伯初并未私自挪用，原告所交款项均由被告盛明公司收取，与被告梁伯初无关。被告盛明投资公司辩称，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映被告盛明公司财产与被告盛明投资公司的财产有混同的迹象，原告要求被告盛明投资公司对被告盛明公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。被告梁伯初庭前向本院提交书面答辩状，内容为：被告梁伯初并非合同相对方，是由盛明公司指定被告梁伯初账户收取涉案合同款项，相应责任应由盛明公司承担。原告要求被告梁伯初对上述合同产生的债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据。合同指定的收款账户是被告盛明公司委托被告梁伯初开设但交由公司使用的账户，该账户实际由被告盛明公司支配、使用，被告盛明公司对此亦确认。被告梁伯初自2018年3月5日与被告盛明公司解除劳动合同关系，并于2018年3月6日由盛明公司支配、操作，将涉案收款账户余额全部转入盛明公司，涉案款项并非由被告梁伯初持有，要求被告梁伯初对涉案债务承担连带责任没有依据。被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据（被告梁伯初庭前提交了书面证据材料），本院组织当事人进行了证据举证和质证。对到庭当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：被告梁伯初提交的招商银行账户历史交易明细表，原告无异议，本院采信，被告梁伯初提交的其他证据材料因无原件核对，本院不予采信。对到庭当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场1座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年12月11日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0613号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为188856元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款64500元于本合同签订当日支付（含定金），另在2018年6月8日前支付18678元、在2018年12月8日前支付18678元。余款87000元在三年内平均分12期免息付清，从2018年2月3日至2020年11月3日期间每三个月为一期，每期7250元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，如乙方在此之前未能按上述第四条的约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年12月11日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同中至第4期（2018年11月3日）的分期转让款，第5期（2019年2月3日）开始未付，上述已付转让款合共138056元，另已支付上述装修协议中的装修款60500元。2020年1月23日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于2020年3月20日收到本院送达的起诉状等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案，因疫情影响尚未恢复施工，出庭的委托诉讼代理人对何时停工不清楚。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故双方之间形成预约租赁合同关系。涉案物业租赁期限应自交付之日（2019年3月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》虽约定原告逾期付款则被告盛明公司可顺延交付，但原告前期一直按照合同约定付款至2018年11月3日的第4期分期款，第5期分期款支付时间为2019年2月3日，合同约定被告盛明公司的交付时间为2019年3月30日，即第5期分期款的次月，原告主张因被告盛明公司停工而不再支付分期款，被告盛明公司亦未就本院何时停工时间明确答复，结合原告履行合同情况、涉案物业至今未竣工验收且尚未恢复施工等因素，本院认定原告不构成根本违约，涉案物业至今未能竣工验收且恢复施工时间不明确，则盛明公司构成根本违约。现原告诉请解除与盛明公司签订的《物业使用权转让合同》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年3月20日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款130856元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款130856元为本金按日万分之五标准计算从原告主张起算之日（2019年4月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即130856元*30%=39256.8元）为上限。对原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，以转让合同为前提的《盛明广场装修协议》亦应解除，本院确认《盛明广场装修协议》亦于起诉状送达被告盛明公司之日（2020年3月20日）为合同解除之日。装修协议解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。因装修协议未约定违约条款，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年1月23日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。被告盛明公司为法人独资的有限责任公司，被告盛明投资公司为被告盛明公司的股东，被告盛明投资公司未举证证明被告盛明公司的财产独立于其财产，故被告盛明投资公司应对被告盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。被告梁伯初曾担任被告盛明公司及被告盛明投资公司的法定代表人，非两公司的股东，被告盛明公司虽通过以被告梁伯初名义开设的账户收取涉案款项，但被告梁伯初主张该账户由被告盛明公司进行管理使用，盛明公司对此亦予以确认，故原告以被告梁伯初账户收取款项为由，主张被告梁伯初对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告梁伯初的部分证据因无原件核对而被本院不予采信，即使有原件核对，亦不影响被告梁伯初在本案中的责任认定。被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张健华与被告佛山盛明置业有限公司于2017年12月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、确认原告张健华与被告佛山盛明置业有限公司于2017年12月11日签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月20日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款130856元及支付违约金（以130856元为本金从2019年4月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以39256.8元为限）予原告张健华；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（以60500元为本金从2020年1月23日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告张健华；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三、四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告张健华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2597.59元，财产保全费1818.39元，合共4415.98元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费4415.98元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣