湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初346号原告谭懿轩，男，汉族，2001年10月3日出生，住湖南省株洲市茶陵县。委托诉讼代理人罗佩瑶，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。委托诉讼代理人宁许舸，湖南天桥律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区金精路158号嘉德工业园7号栋102号，统一社会信用代码：914302003998321820。法定代表人李毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人赵川林，男，汉族，1983年2月18日出生，住四川省成都市温江区，系该公司副经理，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。委托诉讼代理人邓慧明，男，汉族，1975年8月20日出生，住湖南省娄底市娄星区，系该公司员工，代理权限：一般代理。原告谭懿轩与被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭懿轩的委托诉讼代理人罗佩瑶、被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司的委托诉讼代理人赵川林、邓慧明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭懿轩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年11月9日签订的荷塘区逸都花园逸景X期XX栋X0X／X0X、X0X／X0X号两份《商品房买卖合同（预售）》，2、判令被告立即向原告退还全部购房款157万元、中介服务损失费3万元、支付一次性补偿款16万元，共计176万元；并向原告支付逾期利息（逾期利息自2019年12月31日起以未付款项176万元为基数按照日万分之三的标准计算至176万元款项全部支付完毕之日止），3、判令被告向原告支付违约金20万元，4、判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费等。事实与理由：2018年9月16日，因原告系未成年人，原告父母谭某、黄某某通过湖南XXX网络科技有限公司为原告意向订购了被告开发建设的荷塘区逸都花园逸景X期XX栋X0X／X0X、X0X／X0X号两个商铺，约定中介服务费1.5万元／套，两套房屋共计3万元。2018年11月9日，原告父母代原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：9000XXXXX3、9000XXXXX4），约定：（1）原告购买被告开发建设的位于株洲市荷塘区两个商铺，其中X0X／X0X号房屋面积为94.1㎡，毛坯单价为8076.51元／㎡，房屋总价款为76万元；X0X／X0X号房屋面积为103.86㎡，毛坯单价为7798.96元／㎡，总价款为81万元。（2）涉案房屋须取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测报告后，于2019年9月30日前交付给原告。合同签订之日，原告父母即按照合同约定支付了全部购房款157万元以及中介服务费3万元，被告同时开具了相应的增值税发票。交付期限届满后，被告未能如约交付房屋，且经原告发现涉案房屋存在严重主体结构问题以及施工质量缺陷。经双方多次协商，原告委托其父亲谭某代其与被告于2019年12月5日签订《协议书》，协议约定：（1）双方一致同意解除涉案的两份《商品房买卖合同（预售）》；（2）原告于10个工作日内协助被告办理退房手续，退房手续完成后7个工作日内被告向原告退还全部购房款157万元、中介服务费3万元及一次性补偿金16万元，共计176万元。《协议书》签订后，由于不动产登记部门办理退房手续必须先行提交购房款退费凭证，因此双方无法在未退费的情况下办理退房手续。鉴于此，经双方协商后，于2019年12月30日对《协议书》进行备注修改：被告于2020年1月10日前一次性向原告支付176万元并按照日息万分之三的标准支付此期间的利息5280元，共计1765280元。付款期限届满后，被告仍未履行付款义务，并以资金周转困难为由向原告提出延期付款。经双方再次协商后于2020年1月17日签订《补充协议》，约定：（1）自2019年12月31日起，被告每日按未付金额（共176万元）的万分之三计算利息给原告；（2）2020年2月10日前，被告向原告退回购房款157万元、中介服务费3万元及一次性补偿金16万元及利息；（3）如被告未按约定退还上述176万元款项，则被告需另行支付原告违约金20万元。然而，《补充协议》约定履行期限届满后，被告仍未支付任何款项，经原告多次催付无果，双方为此发生纠纷。原告认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《协议书》、《补充协议》均系其真实意思表示，其内容未违背法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护，各方均应如约履行己方义务。双方已就本案达成了退房退款、支付补偿金及利息等费用的一致意见，并明确约定了违约责任的承担，现被告违反约定拒不履行付款义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司辩称:被告提前和原告进行了沟通，希望法院能主持调解，并出具调解书。被告确实是受到疫情影响，依据相关文件，被告应免除违约责任，并且也在协议里约定了支付相应的利息，不应该支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证复印件、企业登记信息、《商品房买卖合同（预售）》两份、《湖南增值税普通发票》（No:03XXXXX5、03XXXXX6）、《逸都花园房友圈会员优惠购房服务确认函》、《湖南增值税普通发票》（No:37XXXX86）、《协议书》、《补充协议》等证据当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月16日，因原告系未成年人，原告父母谭某、黄某某通过湖南XXX网络科技有限公司为原告意向订购了被告开发建设的荷塘区逸都花园逸景X期XX栋X0X／X0X、X0X／X0X号两个商铺，约定中介服务费1.5万元／套，两套房屋共计3万元。2018年11月9日，原告父母代原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：9000XXXXX3、9000XXXXX4），约定：（1）原告购买被告开发建设的位于株洲市荷塘区两个商铺，其中X0X／X0X号房屋面积为94.1㎡，毛坯单价为8076.51元／㎡，房屋总价款为76万元；X0X／X0X号房屋面积为103.86㎡，毛坯单价为7798.96元／㎡，总价款为81万元；（2）涉案房屋须取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测报告后，于2019年9月30日前交付给原告。合同签订之日，原告父母即按照合同约定支付了全部购房款157万元以及中介服务费3万元，被告同时开具了相应的增值税发票。交付期限届满后，原告之父谭某代其与被告于2019年12月5日签订《协议书》，协议约定：（1）双方一致同意解除涉案的两份《商品房买卖合同（预售）》；（2）原告于10个工作日内协助被告办理退房手续，退房手续完成后7个工作日内被告向原告退还全部购房款157万元、中介服务费3万元及一次性补偿金16万元，共计176万元。《协议书》签订后，由于不动产登记部门办理退房手续必须先行提交购房款退费凭证，因此双方无法在未退费的情况下办理退房手续。鉴于此，经双方协商后，于2019年12月30日对《协议书》进行备注修改：被告于2020年1月10日前一次性向原告支付176万元并按照日息万分之三的标准支付此期间的利息5280元，共计1765280元。付款期限届满后，被告仍未履行付款义务，经双方再次协商后于2020年1月17日签订《补充协议》，约定：（1）自2019年12月31日起，被告每日按未付金额（共176万元）的万分之三计算利息给原告；（2）2020年2月10日前，被告向原告退回购房款157万元、中介服务费3万元和一次性补偿金16万元及利息；（3）如被告未按约定日期退还上述款项，则被告需支付原告违约金20万元。2020年1月17日后，因疫情防控、政府规范的影响，被告的给付义务未能如约履行，原告遂诉至本院。被告复工后于2020年2月14日向原告支付了18万元。因被告未履行给付义务，原告未能取得退款，向本院申请财产保全中，花费保险服务费、保费、诉讼保全责任保险费共计2000元。在开庭中原告对第四项诉讼请求明确为：除了被告承担本案诉讼费、保全费外还包括保单保函的费用。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方协商一致解除合同，原告请求解除合同，本院予以支持。金钱债务的给付一般不适用不可抗力而免除责任，本案被告对原告经双方协议确定的购房款等不应受疫情影响而免除返还义务，但双方最后约定的给付时间处于疫情防控措施期间，企业按规定不得复工、不得营业，被告遵从湖南省人民政府办公厅《关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》的规定，在复工后即给付原告购房款18万元，并在诉讼中请求解冻以支付其余被保全的购房款，被告虽然存在逾期付款的行为，但并非其自身原因导致，本院不宜认定其违反了诚实信用原则，故对原告主张逾期付款违约金20万元的请求，不予以支持；但被告于疫情发生前已协议向原告退回购房款157万元、中介服务费3万元及一次性补偿金16万元及利息，利息自2019年12月31日起，被告每日按未付金额（共176万元）的万分之三计算，被告未能支付，原告请求支付并按照日万分之三的标准计算利息至全部支付完毕之日止，符合约定，本院予以支持。因被告于2020年2月14日已支付18万，故被告还应支付158万元；利息损失自2020年2月14日起，应按本金158万元计算。对原告要求被告承担保单、保函的费用2000元，因该费用包括保险服务费、保费、诉讼保全责任保险费，被告自第一次约定后未能及时退还购房款，对原告因诉讼产生的合理费用应承担赔偿责任，但诉讼保全责任保险费不属于必须产生的费用，应不予以承担，对其余费用本院参照诉讼费的负担原则由原被告双方分担，本院酌定被告承担的保单、保函的费用为1200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告谭懿轩与被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司于2018年11月9日签订的荷塘区逸都花园逸景2期15栋104/204、105/205号两份《商品房买卖合同（预售）》；二、被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告谭懿轩支付购房款、中介服务损失费、一次性补偿款共计人民币1580000元，并向原告支付逾期利息（逾期利息自2019年12月31日起以未付款项1760000元为基数，按照日万分之三的标准计算至2020年2月13日，自2020年2月14日起以未付款项1580000元为基数，按照日万分之三的标准计算至全部支付完毕之日止）；三、被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告谭懿轩支付保单、保函的费用人民币1200元；四、驳回原告谭懿轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22440元，减半收取11220元，保全费5000元，共计16220元，由原告谭懿轩负担1658.9元，被告株洲嘉合伟业投资开发有限公司负担14561.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  蒋坤学二〇二〇年四月一日书记员  胡 榕