文书内容包头市东河区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0202民初2759号原告吴斌，男，1986年12月21日出生，现住包头市滨河新区。被告郝茂详,男，1953年2月5日出生，现住包头市东河区。委托代理人安少红，系内蒙古包头市东河区148法律服务二所法律工作者，委托代理权限为特别授权。第三人内蒙古链家安居置业有限公司。法定代表人：秦海龙，系公司总经理。住所：东河区胜利路北小区10号楼。委托代理人闫慧霞，系公司员工，委托代理权限为特别授权。原告吴斌诉被告郝茂详和第三人内蒙古链家安居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴斌、被告郝茂详及委托代理人和第三人内蒙古链家安居置业有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年4月24日原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》（合同编号ＸＸＸＸ）。合同中约定：被告将其所有的东河住宅楼出售给原告，成交价格为38万元。原告付款方式为签订合同时付1万元，过户时付18.5万元，被告迁出户口时付18.5万元。原告支付第三人中介服务费0.57万元。被告承诺在2017年7月20日交付该房屋。且合同规定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价10%作为违约金，且中介费不予退还。2017年4月25日，原告向被告支付1万元，向第三人支付中介费0.5万元。2017年5月20日被告毁约，现原告诉至法院请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖（置换）合同；2、判令被告向原告支付违约金38000元；3、判令被告赔偿原告中介服务费损失5000元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告郝茂详辩称：我方没有违约，合同没有继续履行不是我方导致的，是因为原告提前违约导致的，所以我不承担违约金和中介费，我同意解除双方签订的房屋买卖合同。合同约定在2017年5月24日之前办理过户手续，因为我方有老人脱不开身，所以我们另定2017年6月28日为办理过户的时间，约定的时间原告也同意了，6月28日之后我也同意卖这个房子，我们也沟通过，没卖成的原因是原告不能一次性全款付清，所以我不存在违约的行为。第三人内蒙古链家安居置业有限公司辩称：原、被告双方签订合同的事情已经有3个月了，期间我们一直服务，我认为我们不应该退还服务费。原告交了定金10000元，被告也打了收条，定金原告肯定是交了，定金是要交到被告手里，之所以我们保管是因为被告不同意把房本放在我们这，我们这也有定金保管收条，被告也有定金收条，定金是1万元，5月24日中介机构去被告家中对过户事宜进行沟通，被告家确实有一个90多岁的老母亲，沟通时被告的家人不同意卖这个房子，我们就这件事又沟通了几次，没有沟通成，我们又约定了6月16日去做权籍调查，当时双方都去调查了，权籍调查中有个表格，上面记载了去领取调查结果的日期，当时我们是不知道时间的，因为那个表格被被告的家人拿走了，后来我们询问被告又得知时间是6月28日去房管部门，但是6月28日这天原告提前打电话说今天有事，我们又跟被告沟通，被告说就今天，往后推不行，要是时间往后推房子就不能卖了，除非先交钱，后过户，不腾房。6月28日之后我们也再约定时间，被告就不配合了，后被告也同意卖房，但提出一些达不到的要求，先付全款后过户，不腾房，所以这件事就一直沟通不了了。经审理查明：原、被告及第三人内蒙古链家安居置业有限公司于2017年4月24日签订《房屋买卖（置换）合同》（以下简称“合同”），原告作为买房人购买被告位于包头市东河区的房屋，第三人内蒙古链家安居置业有限公司作为中介机构，为双方提供中介服务。合同约定，被告所售房屋总价为38万元，原告先给付定金10000元，剩余37万分别于被告办理过户和腾房时各给付18.5万元。双方在30日内办理过户，被告在2017年7月20日腾房。原告支付中介费5000元。另查明，原告按约定交付了定金10000元，被告出具了收条，并同意由中介机构内蒙古链家安居置业有限公司保管，后因原、被告未达成房屋交易，该定金由中介机构退还给原告。因被告原因双方未能在约定的时间即2017年5月24日办理过户手续，后经中介机构及原、被告沟通协调，原、被告双方在2017年6月16日进行了房屋权籍调查（明确产权情况），在2017年6月28日领取权籍调查手续时，被告要求原告在当天必须办理过户手续，逾期则不予办理，原告因有事提前告知中介机构未能到场。后，中介机构及原、被告就房屋买卖事宜又进行了沟通和协调，但均未达成房屋的最终买卖。现原告诉至法院请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖（置换）合同；2、判令被告向原告支付违约金38000元；3、判令被告赔偿原告中介服务费损失5000元；4、本案的诉讼费由被告承担。以上事实有当事人的陈述、房屋买卖合同、定金保管收条、当事人通话录音在案予以佐证。本院认为，原、被告及第三人内蒙古链家安居置业有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》（以下简称“合同”）合法有效，对合同当事人具有约束力。原告依约定交纳了定金10000元和中介费5000元。因被告原因，原、被告双方未能在合同约定的2017年5月24日办理房屋过户手续。后，被告要求在2017年6月28日领取权籍报告当日在房管部门办理过户手续，原告因事未能到场，但事前已告知中介机构，被告因此拒绝再行交易。后经中介机构及原告协调和沟通，被告同意继续交易，但要求原告付全款，被告不过户，不腾房，且具体交易时间不能确定。综上所述，被告郝茂详已构成违约，虽其提出在2017年6月28日未能办理过户，是因原告未到场造成，属于原告违约，但综合整个合同履行过程，原告一直希望按合同约定达成交易，并为此积极努力进行沟通，在2017年5月24日未能办理过户事宜时，原告对被告已有让步和妥协。2017年6月28日是办理过户手续的起始日期，并非过了此日就不能办理，且双方在此之后又同意继续交易，但因被告提出付全款，不过户，不腾房和不确定具体交易时间而导致交易不成，若仅以原告在2017年6月28日未到场办理过户手续为违约在先，显然对原告有失公平，且不利于交易安全，维护交易秩序。原、被告双方同意解除《房屋买卖（置换）合同》，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告提出违约金的诉请，双方在合同第六条：违约责任第4款有明确约定“如未进行首付款或全款交接则定金金额作为违约金”。原告只向被告支付了了定金10000元，未支付首付款或全款，故对原告要求被告向其支付按合同总价38万元计的10%的违约金即38000元的主张，不予支持。综合考虑原、被告合同履行情况和被告的过错程度，本院酌情支持被告向原告支付违约金2000元。对于原告诉请的中介费赔偿请求，原告依约向中介机构支付了5000元中介费，因被告违约造成交易不成，非因原告和中介机构造成，且合同中约定中介机构不退还中介费，故该费用属于因被告违约给原告造成的损失，被告应该予以赔偿。另有，第三人内蒙古链家安居置业有限公司作为中介机构已依约履行了中介服务，不承担中介费退还义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原、被告及第三人内蒙古链家安居置业有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告郝茂详于判决生效后五日内支付原告吴斌违约金2000元；三、被告郝茂详于判决生效后五日内赔偿原告吴斌中介费损失5000元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费437.5元，由被告郝茂详负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员  郭常勇二〇一七年十一月二十二日书记员  郅雅虹本判决所引及参照主要法律条款内容：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。