上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19735号原告：张茜茜，女，1986年10月5日出生，汉族，现住上海市嘉定区。原告：周亚磊，男，1986年10月1日出生，汉族，现住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：刘源，男，1990年11月14日出生，汉族，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：吴震远，上海市万隆众信律师事务所律师。原告周亚磊、张茜茜(以下简称周亚磊方)与被告刘源房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告刘源提起反诉，本院依法受理后，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告周亚磊、张茜茜及其共同委托诉讼代理人程苗苗、被告刘源及其委托诉讼代理人吴震远到庭参加诉讼。审理中，被告刘源于2020年1月3日申请撤回反诉，本院经审查后，作出(2020)沪0114民初19735号民事裁定书对被告撤回反诉的申请予以准许。本案现已审理终结。原告周亚磊、张茜茜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年10月27日签订的两份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)及于2019年5月26日签订的《补充协议》；2、判令被告将位于上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)及上海市嘉定区芳林路951弄B区地下车库1号地下1层车位232(以下简称系争车位)返还给两原告；3、判令被告赔偿两原告违约金人民币(以下币种同)836,000元(房屋总价的20%)。事实和理由：2018年10月27日，两原告与被告签订了两份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)，约定由被告向两原告购买于上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室及上海市嘉定区芳林路951弄B区地下车库1号地下1层车位232，系争房屋的总价款为408万元，系争车位的总价为10万元，房屋过户时间为2019年6月30日前。合同签订后，被告支付原告房价款148万元，但是，被告没有按约定积极履行合同义务，导致未在约定期限内成功申请贷款。2019年5月，原告在发现被告贷款申请存在风险及不确定后，向被告及中介方提出质疑和催促，但被告与中介隐瞒了真实贷款进程。双方于2019年5月26日签订了一份《补充协议》，约定最晚过户时间为2019年7月30日以及相关事宜。当时曾约定被告应当在2019年6月30日前应当确定贷款额度。至2019年6月底，被告仍未成功申请贷款，但其向原告真实了其账户中存有270万元的余额，表示具备支付能力，故原告按照补充协议约定去办理了撤销系争房屋上抵押的手续。2019年7月3日，被告向原告发函表示要重新申请贷款，出于对被告的信任和促进交易的诚意，原告当时也愿意配合被告重新办理新的贷款审批手续，由于此前约定的合同期限已过，双方需重新约定贷款审批和过户时间，但被告始终不同意书面确认。后原告出于尽快推进交易进程的考虑，于2019年7月25日前往北京银行，配合完成了需要卖方协助的相关贷款申请手续。2019年8月8日，北京银行向原告核实2019年8月5日重新签署的买卖合同是否为原告本人签字，后原告发现该合同并非本人签字且此前毫不知情。原告认为，被告始终未能按约成功申请贷款，亦无能力现金补足，根据合同约定被告逾期支付房款15日的，属于根本违约，亦造成原告巨大损失，故涉诉。被告刘源辩称，不同意解除双方签订的买卖合同。合同无法履行的原因在于原告未能配合被告办理贷款手续，双方产生误解是由中介造成，导致被告贷款没有申请成功。被告全权委托中介代办贷款事宜；而系争房屋上的抵押在签约时并未告知被告，中介也没有将产调信息给被告看过；被告不清楚2019年8月5日的合同中原告的签字由谁代签，但是不论由谁代签，该贷款是发放给原告的，只要原告进行追认即可，但原告确没有追认，导致交易至今无法完成。对于违约金，被告认为原被告都存在违约行为，被告不应当承担违约责任，即便判决要求支付违约金，原告主张的金额过高，应当以此前双方于2019年11月15日约定的135,000元来确定。此外，如果判决解除，则要求原告返还被告已支付的房款148万元并赔偿被告装修损失22,000元。本院经审理认定事实如下：2018年10月27日，原告周亚磊、张茜茜(甲方、卖售人)与被告刘源(乙方、买受人)就买卖上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室及上海市嘉定区芳林路951弄B区地下车库1号地下1层车位232分别签订《上海市房地产买卖合同》两份(合同编号为：XXXXXXX、XXXXXXX，以下分别简称房屋买卖合同、车位买卖合同)，约定系争房屋的转让价为408万元，系争车位的转让价为10万元；在房屋买卖合同中第六条约定：“甲、乙双方确认，在2019年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”；补充条款(一)中约定：“买卖合同第九条：乙方逾期付款的，每日须按应付款项的万分之贰拾向甲方支付滞纳金。乙方逾期付款超过拾五日的构成根本违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应按合同总价的百分之贰拾向甲方支付合同违约金。若乙方违约给甲方造成经济损失且甲方实际经济损失超过乙方应支付的合同违约金时，超出部分由乙方据实承担。”；“买卖合同第十条：……如乙方需要办理按揭贷款而甲方拒不配合办理相关银行手续的，视为甲方违约，甲方不得以乙方逾期付款为由主张乙方违约。”；“补充条款：……4、购房款中贰佰柒拾万元整由乙方通过贷款方式支付，如乙方无法获得贷款或者无法获得全额申请贷款乙方应以现金方式支付购房款或者补足贷款差额部分。如乙方无法获得贷款或者无法获得全额申请贷款而又无法以现金方式补足应缴购房款的应及时与甲方及居间方联系协商解除合同。如因此致使合同解除的，乙方应当依据合同总价的20%向甲方支付违约金并承担本合同下全部居间服务费用。”；附件一中约定：“2018年9月1日乙方支付购房定金5万元整；2018年9月2日乙方支付购房款15万元整；2018年10月10日乙方支付购房款50万元整；2018年10月14日乙方支付购房款76万元整；购房款中贰佰柒拾万元整由乙方申请银行按揭贷款方式支付，由贷款银行直接发放至甲方指定账户，放款时间以银行放款时间为准；本次交易留购房尾款2万元整，应于甲方交付房屋之日支付。”；附件五中约定：“抵押情况：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿”。车位买卖合同中亦约定，在2019年6月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中还就其他相关事宜进行了约定。2019年5月26日，周亚磊、张茜茜(甲方、卖售方)与刘源(乙方、买受人)及居间方上海远桥房地产经纪有限公司(以下简称远桥公司)签订一份《购房补充协议》(以下简称补充协议)，其中约定：“甲乙双方协商一致，甲乙双方于2018年10月27日签订上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX)，合同约定时间为2019年6月30日办理房屋过户手续，现双方约定乙方贷款合同审批后，甲方看到贷款合同后去银行还清房屋贷款，待甲方拿到结清证明后一周内办理房屋过户手续。过户最晚时间为2019年7月30日。”此后，双方因贷款及付款事宜发生争议，2019年7月起，双方相互发送催告函。2019年7月25日，周亚磊方配合刘源向其申请贷款的银行办理了相关手续。2019年8月8日，北京银行向周亚磊方询问签订于2019年8月5日的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX、XXXXXXX，以下简称8月5日版买卖合同)是否其本人签字，周亚磊方表示并非本人签字且此前并不知情，后银行未继续进行贷款发放。后双方协商未成，买卖合同亦未继续履行。另查明，2019年7月19日，上海市嘉定区不动产登记事务中心出具收件收据，周亚磊方申请注销系争房屋及系争车位的抵押权(申请权利人：浙商银行股份有限公司上海分行)；2019年7月26日，上海市嘉定区不动产登记事务中心出具收件收据，周亚磊方申请注销系争房屋的抵押权(申请权利人：上海银行股份有限公司闵行支行)。根据2019年11月13日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋及系争车位权利人为周亚磊、张茜茜，且并无抵押、权利限制等信息。再查明，2019年8月5日的两份《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX、XXXXXXX)中对于此前双方签订的两份买卖合同及补充协议，进行了多处变更，上述两份合同与2018年10月27日两份买卖合同及5月26日补充协议中约定不一致的内容主要有：1、双方通过上海禄烨房地产咨询公司居间介绍(此前买卖合同中并未载明居间方)，附件六中还载明了居间介绍、代理等中介服务的情况；2、系争房屋转让价418万元，系争车位转让价8万元；3、办理转让过户手续的时间为2019年8月31日之前；4、附件三：四、乙方于2019年8月31日过户前向银行与公积金中心申请贷款270万元(过户后以银行直接划至甲方账户为准)，银行批准贷款不足部分乙方应在过户前支付甲方；5、补充条款(一)：一、甲、乙双方对本网签合同提供交易材料真实性负责。任何一方在本次交易中的虚假陈述、制作、伪造贷款、交易过户全过程所需的法定交易证件及复印件所产生的不良后果，提供方负全部法律、经济责任；……四、甲、乙双方一致认为双方约定的买卖总价不变原则下每次收、付款时间、金额在双方互谅互解、愉悦买卖心情的同时也不必修改本网签合同也可作适当调整。审理中，刘源申请居间方上海远桥房地产经纪有限公司程学鹏作为证人出庭作证，证人向某某陈述：1、刘源委托中介远桥公司办理贷款事宜，2019年5月左右，刘源向中国银行申请贷款，周亚磊方表示积极配合办理相关的贷款手续，但是当时贷款的额度较低、利率较高，所以就跟周亚磊方说不用去中国银行配合办理相关手续，后刘源想要获得更高的贷款额度和利率优惠，在当年6月底左右打算更换银行申请贷款，7月通知周亚磊方配合办理北京银行的贷款手续；2、中介方不清楚8月5日版买卖合同中周亚磊方的签字是谁签的，确实是因为周亚磊方提出不是其本人签字的问题，所以银行贷款没有发放；3、刘源交由其事务所监管的270万元购房款，已被挪用，现无法返还给刘源。审理中，1、双方确认系争房屋及系争车位已于2019年1月交付给刘源；2、周亚磊方表示买卖合同解除后，同意返还被告已收取的房款148万元，要求在本案中一并予以处理；3、周亚磊方与刘源均表示如果判令合同解除，对于刘源的装修损失要求一并在本案中予以处理，周亚磊方认可刘源装修费用为22,000元，但是不同意赔偿，认为刘源并未支付全部房款，周亚磊方也并无合同义务向其交付房屋，出于友好，才同意刘源提前入住，但刘源在付清房款、房屋过户前不应当擅自改变房屋内部结构进行装修；4、刘源确认其曾委托中介方办理银行贷款事宜，2019年8月5日的两份买卖合同系其本人所签，卖方的签字并非周亚磊方本人所签，但其不清楚是谁所签；此外，如果无法获得贷款，其无力支付剩余购房款。本院认为，周亚磊方与刘源就买卖系争房屋、车位签订的买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案的主要争议在于：买卖合同无法继续履行的责任在于哪方，周亚磊方是否有权解除买卖合同？对此，本院认为：1、周亚磊方与刘源方签订补充协议时，刘源应当已经意识到了其在原合同约定的2019年6月30日前办理贷款及过户的时间并不充裕，存在无法按照约定时间过户的风险，后双方签订补充协议将最晚过户时间变更为2019年7月30日，此时，刘源应当抓紧时间积极办理申请贷款的相关手续，确保能够按约履行，而补充协议中亦载明：刘源贷款合同审批后，周亚磊方看到贷款合同后去银行还清房屋贷款，待周亚磊方拿到结清证明后一周内办理房屋过户手续，显然，刘源不仅要获得贷款审批取得合同，之后还需预留一定时间给周亚磊方去归还贷款涤除抵押及办理过户，现刘源虽主张周亚磊方在其要求配合办理北京银行相应手续时存在一定拖延，但纵观其整个贷款申请过程，刘源在办理贷款事宜已经时间较为紧张的情况下，仍出于中国银行申请的贷款额度较低、利率较高的考虑，随意更换其他银行重新申请贷款，其应当能够预见重新办理贷款将可能无法按照约定时间完成过户手续；2、刘源认为双方产生误解是由中介造成，导致被告贷款没有申请成功，而刘源又确认其全权委托中介进行办理，故其应当对由此产生的后果承担责任，且办理贷款本身亦是刘源的主要义务，其应当密切关注、审慎处理；另，对于是否知晓系争房屋上存在抵押一事，不论此前如何，后双方已经在补充协议中进行了约定，因此，该节事实与本案违约责任认定并无直接关联；3、刘源认为2019年8月5日的合同只要周亚磊方进行追认即可，但周亚磊方却没有追认，导致交易至今无法完成的意见，对此，本院认为，追认并非周亚磊方的义务，其在知晓8月5日版买卖合同并非其本人签字后，有权提出异议，是否追认取决于其自身意愿，且对比8月5日版合同与此前10月27日版合同及补充协议中的内容，8月5日版的合同将交易中的诸多重要事项进行了变更，对周亚磊方的权利将产生重大影响，应当经过其同意，现刘源认为周亚磊方不进行追认导致贷款无法发放的意见，没有依据，本院亦无法认同。综上，本院认为，双方无法按约履行买卖合同的根本原因在于刘源，其应当承担由此产生的法律责任，现刘源无力支付剩余房款，以致无法继续履行买卖合同，故周亚磊方要求解除双方签订的买卖合同及补充协议，于法有据，本院予以支持，解除的时间，鉴于此前双方仍在协商继续履行，故应以周亚磊方主张解除合同并将诉状副本到达刘源时确定，即2019年12月11日。合同解除后，刘源应当将系争房屋及系争车位返还给周亚磊方，周亚磊方则应当返还刘源购房款148万元。对于违约金，本院认为，本案买卖合同无法继续履行的根本原因在于刘源，故其应当按约承担违约责任，对于违约金的金额，刘源认为周亚磊方主张的金额过高，应当按照双方此前认可的金额确定，对此，本院认为，该金额系基于双方此前继续履行合同的基础上协商的违约金金额，现周亚磊方主张的违约金系解约违约金，两者显然不同，故刘源的上述意见，本院不予采纳，本院综合考虑合同履行程度、双方履约情况、过错程度，酌情确定由刘源支付周亚磊方违约金16万元。对于刘源提出的装修损失，鉴于双方均要求在判决解除时一并在本案中予以处理，为避免讼累，本院一并处理，对此，本院认为，刘源未能支付全部房价款的情况下，且双方在买卖合同中亦未约定房屋交付时间，即便周亚磊方提前将系争房屋交付给刘源，刘源在完成过户前，应当审慎考虑，不轻易进行添附，而现又系刘源的原因导致合同无法继续履行，故刘源要求周亚磊方赔偿其装修损失22,000元的主张，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周亚磊、张茜茜与被告刘源于2018年10月27日签订的两份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)、于2019年5月26日签订的《补充协议》于2019年12月11日解除；二、被告刘源应于本判决生效之日起十日内支付原告周亚磊、张茜茜违约金16万元；三、被告刘源应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市嘉定区芳林路951弄B区地下车库1号地下1层车位232返还给原告周亚磊、张茜茜；四、原告周亚磊、张茜茜应于本判决生效之日起十日内返还被告刘源房款148万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,160元，减半收取6,080元，由原告周亚磊、张茜茜共同负担4,916元，由被告刘源负担1,164元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年四月二日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……