山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3287号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会。 法定代表人：杨彬，该居委会主任。 委托诉讼代理人：桂文平，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯，山东东岳律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜江，男，1979年9月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：于雷，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。 上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会（以下简称高王寺社区居委会）因与被上诉人杜江确认合同无效纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2018）鲁0911民初1817号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高王寺社区居委会上诉请求：撤销一审判决，改判扣除土地价值后按照50%的责任确定赔偿数额。事实与理由：一、一审法院已经认定了高王寺社区的土地性质为集体土地，在此前提下，一审法院按照评估公司设定的出让土地使用权类型作出的评估结果进行裁判是错误的，应当依法扣除评估结果包含的土地价值后进行裁判。二、一审法院判令高王寺社区居委会承担70%的过错责任比例过高，请求二审法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同确认无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方对本案土地使用权的买卖均有过错，且过错程度相当，应当各自承担50%的责任，一审法院判令高王寺社区居委会承担70%的过错责任过高且无法律依据，请求二审法院依法予以调整。诉讼中，高王寺社区居委会申请撤回要求扣除土地价值的上诉请求。 杜江辩称，根据个人了解的涉案土地的性质为国有土地，双方之间的宅基地买卖合同应为有效合同。根据房地一体的原则，涉案土地的房产已经办理了房屋所有权证书，该买卖行为应当受到法律保护。高王寺社区居委会上诉依据的事实和理由显然不能成立，居委会不能够因城中村改造的政策而侵害杜江的财产权益。其上诉的请求不应当得到支持。 高王寺社区居委会向一审法院起诉请求：1.依法确认双方之间的宅基地买卖协议无效；2.依法判令杜江立即清除高王寺社区居委会宅基地上的建筑物及其他附属物、将宅基地返还给高王寺社区居委会；3.本案诉讼费等实现债权的费用由杜江承担。 杜江向一审法院反诉请求：1.高王寺社区居委会立即返还杜江宅基地款1.6万元、原购房款8万元，合计9.6万元，并赔偿损失310.14万元及房屋的3层加建部分价值，地上附属物一口井3840元（除博莱仕评估公司已评估的一口井外）；2.本案的诉讼费用、评估费由高王寺社区居委会承担。 一审法院认定事实：杜江非高王寺社区居委会的居民，其向高王寺社区居委会交纳了16,000元购买了涉案土地使用权一处，双方存在土地使用权买卖合同关系，截至目前，该涉案土地的土地性质仍然为集体土地性质。杜江在认可双方合同无效的基础上提出反诉并申请房屋及附属物价值损失鉴定，经评估公司评定涉案房地产及地上附属物的市场总价值为310.14万元。 一审法院认为，集体土地只能由本集体经济组织成员使用，高王寺社区居委会与杜江之间的土地使用权买卖合同关系导致了集体土地使用权转移给了非本集体经济组织成员，侵害了集体经济组织的利益。因双方之间的买卖合同违反了法律强制性规定，该合同属无效合同，且杜江已在反诉中予以认可，一审法院依法确认该合同无效。杜江提出反诉，要求高王寺社区居委会返还宅基地款、赔偿损失。因双方对买卖协议的无效均有过错，应当各自承担相应的责任，一审法院酌定高王寺社区居委会承担70%的过错责任，杜江承担30%的过错责任。杜江主张的16,000元购“宅基地”款，杜江主张的建房款8万元，已实际用于涉案土地上房屋建设支出，根据鉴定机构出具的评估报告，高王寺社区居委会在返还上述款项时，应根据房屋及附属物市场价值310.14万元按70%的过错责任一并赔偿杜江2,170,980元。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第十二条、第四十三条、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条规定，判决：一、确认高王寺社区居委会与杜江之间1997年关于泰安市岱岳区高王寺社区居委会的集体土地使用权一宗的买卖协议无效；二、杜江于一审判决生效之日起十日内清除购买的高王寺社区居委会集体土地上的建筑物及其他附属物、将一审判决第一项集体土地使用权返还给高王寺社区居委会；三、高王寺社区居委会于一审判决生效之日起十日内返还杜江宅基地款16,000元，并按照房屋及附属物市场价值（310.14万元）的70%赔偿杜江2,170,980元。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费15,869元，合计15,919元，由高王寺社区居委会负担4,776元，杜江承担11,143元。 二审中，杜江提交以下证据： 1.泰土（城改）告字[2019]-D-4号公告一份，用以证明通过泰安市自然资源和规划局发布的公告信息来看，涉案房地产的用地性质为二类居住用地，并且该房地产均在土地整合储备的范围，证实诉争的房地产项下的土地性质为国有土地，双方之间的交易行为应当受到法律保护； 2.评估费的发票，用以证明因为涉案房产的价值进行评估而实际支出的评估费用，该费用应当由高王寺社区居委会承担。 经质证，高王寺社区居委会对证据1真实性无异议，对证明对象有异议，该公告对应的土地为A-02-2-2，并非杜江标注的A-02-1-1。因此，杜江的土地仍为集体土地性质，杜江标注的位置是错误的，应该在A-02-3-3。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。一审庭审时杜江并未提交证据证实其主张的鉴定费，且杜江主张的鉴定费用是杜江为证明自己的主张支出的费用，应由杜江自己承担。杜江要求我方承担没有证据，更不存在一审法院错判的情形。 经审核，本院对上述证据真实性予以确认。经核实，双方均认可诉争房屋所在土地位于泰土（城改）告字[2019]-D-4号公告载明的土地整合储备图中的A-02-3-3地块内。 依杜江申请，本院对诉争房屋所在土地的土地性质进行了核实，现仍为集体建设用地。双方对此均无异议。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，高王寺社区居委会申请撤回要求扣除土地价值的上诉请求，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 本案二审争议焦点为：一审确定的高王寺社区居委会承担的过错责任比例是否适当。截至目前，诉争房屋所在土地的性质仍为集体建设用地，杜江并非高王寺社区居委会居民，其与高王寺社区居委会存在的诉争房屋所在土地集体建设用地使用权买卖合同关系因损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形，应认定无效。一审对合同效力的性质认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照上述规定，涉案合同书无效，高王寺社区居委会从杜江处取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，对于杜江主张的各项费用及损失，应按照双方的过错责任予以处理。本案实质上系因高王寺社区城中村改造开发用地建设项目而引发，因此，在合同无效的处理上，应全面考虑高王寺社区因上述项目所获利益，以及杜江因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。基于上述分析，一审确定的高王寺社区居委会应承担的过错责任比例并无不当。 综上所述，高王寺社区居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,552元，由泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇二〇年一月九日 书记员 宋姚瑶