上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2751号原告：王淑娟。委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小真，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海极富房地产开发有限公司。法定代表人：张宁，执行董事。委托诉讼代理人：陈洋，男，上海极富房地产开发有限公司工作。委托诉讼代理人：刘志辉，男，上海极富房地产开发有限公司工作。原告王淑娟与被告上海极富房地产开发有限公司（以下简称极富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告王淑娟及其委托诉讼代理人吴宇，极富公司的委托诉讼代理人陈洋、刘志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑娟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期将位于上海市闵行区房屋权属过户登记至原告名下的违约金暂计2,326,206.30元（人民币，下同，1、以房屋总价12,024,931元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，即中国人民银行规定的金融机构贷款利息的1.5倍的标准计算，自2017年4月1日起算至2019年8月19日；2、以12,024,931元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍利率计算，自2019年8月20日起暂计算至2019年12月31日，实际违约金计算至被告将前述房屋过户登记至原告名下之日止。）审理中，原告确认违约金计算至2020年3月31日。事实和理由：2016年6月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定被告将位于上海市闵行区房屋出售给原告，房屋暂定价格为12,024,931元，合同约定被告于2016年12月20日将该房屋交付给原告，同时合同约定在房屋交付给原告后90日内，办理前述房屋价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告向原告开具了发票。但直到2016年12月31日，被告才将涉案房屋交付给原告。但时至今日，被告仍未将该房屋权属过户登记至原告名下，原告至今仍未取得该房屋的权属证书。为保障自己的权益，原告依法提起诉讼。被告极富公司辩称，不同意原告诉请。1、房屋实际交付时间应为2017年4月19日。根据合同11条及补充条款，原告应当在2016年11月28日前支付全款，如果原告未能在2016年12月20日前支付全款，被告有权拒绝交房，也就是交房的前提是原告需付清全部房款。出于便于业主验房，2016年12月22日被告统一发函通知业主（包括原告），要求在12月24日前来办理交房手续并付清剩余房款，然原告并未按通知前来交房及付清房款，原告于2017年1月发函原告要求来交接房屋并付清房款，2017年1月11日收到原告的6,000,000元房款，然原告一直到2017年4月19日才来办理交接手续，因原告的原因导致房屋延迟交付，应当由其自行承担责任。按照合同约定，被告有权向原告收取延迟交接房屋的违约金，但处于对业主权益的考虑，并未向业主主张相关违约金。2、被告于2020年3月1日办理大产证，根据合同约定，原告应当前来签署房屋交接书，房屋交接书是办理小产证的必备文件，然原告至今未来签署房屋交接书，办理小产证是原告的义务，现再次通知原告前来被告处领取办理小产证的相关资料。3、原告主张的违约金过高，根据合同约定，即使合同解除，违约金和利息总计也不超过合同总额的3%，现原告主张的金额已经超过合同总额的20%，已经超过根本违反合同导致的解除合同的违约金，对被告不公平。根据预售合同约定，涉案房屋的总价是12,024,931元，参考2020年2月同一小区的同类房屋，房屋售价达到了17,058,600元，涨幅超过41%，原告并无任何损失。原告于2017年4月19日接收并使用房屋，本案诉讼并不影响原告的使用，原告并无实质损失。4、违约金本质是弥补一方的损失，原告的诉讼请求违背了违约金的本质。5、涉案房屋的性质是办公，在办理产证的过程中，因相关政策的变更导致本案产证办理延迟，属于情势变更。6、如果被告需要支付违约金，则应当全部适用LPR利率，但这个标准过高。本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，原告王淑娟（乙方、买方）与被告极富公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买房屋，用途为办公，房屋总价款12,024,931元。房屋的交付必须取得竣工验收报告。甲方定于2016年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。补充条款一约定：第七条、该房屋的交付（补充合同第十、十一、十三、十五条）：1、关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：（1）乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；（2）乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；（3）乙方缴纳了物业管理费；（4）根据本合同及补充条款规定视为交房的。2、该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指竣工验收报告。3、甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，包括但不限于全部房款、逾期付款的违约金（若有）、物业专项维修基金、物业管理费、由甲方垫付的公共事业费（包括电表费、有线电视初装费及水费等(若有))，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权拒绝交付房屋，且不承担合同第十二条约定的逾期交房违约责任，由此产生的后果由乙方自行承担；若乙方尚有费用未付清，甲方未拒绝交付房屋的，甲方保留追究乙方责任的权利。……5、乙方应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如乙方因任何原因未收到甲方的交房通知，则乙方有义务按本合同约定的交房期限前往该房屋所在地办理房屋交接手续。否则视为乙方逾期收房，由乙方承担相关责任。……第八条、小产证办理（补充合同第十四条）：1、若乙方未按照约定付清所有费用，甲方有权拒绝乙方办理产证的要求，由此产生的后果由乙方自行承担。2、乙方承诺：最晚应于甲方取得大产证后60日内往甲方处签署《房屋交接书》，最晚应于甲方取得大产证后150日内取得该房屋的小产证，否则每逾期一日，按房价款总额万分之二向甲方支付违约金。3、甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，若由于乙方原因（包括但不限于乙方不及时签署《房屋交接书》不及时办理小产证等），甲方的保证责任未能在取得大产证之日起150天内解除的，每逾期一日，乙方按房价款总额万分之二向甲方支付违约金。由于乙方未及时足额归还按揭贷款，造成甲方承担保证责任的，甲方除有权向乙方追偿外，还有权单方面解除合同。甲方解除合同的，乙方需支付合同总价10%的违约金，已经支付的房款，甲方在扣除相关费用后予以退还，不足的部分，由甲方进一步向乙方追偿。甲方向乙方追偿的部分，包括但不限于甲方基于保证责任而支付的费用，乙方的房屋使用费、违约金、赔偿金，以及甲方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。第十四条、联系方式（补充合同第二十七条）：1、双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误或在变更后未及时书面通知对方，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任。2、乙方补留或变更其通讯地址的，应当向甲方出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件甲方签收确认后方为有效。若乙方为两人或多人,则其中任何一人发出的变更通知对乙方均具有约束力。3、除非甲方另行书面通知，甲乙双方对合同的变更、补充、撤销等任何协议的签订，均应以双方书面协议形式进行，任何非书面承诺或协议对甲方均不具有约束力。4、若甲方向乙方寄送的书面材料时，在邮寄途中发生延误、丢失或乙方拒收的，甲方不承担任何延误或乙方未收到通知的责任。若乙方因故无法收取甲方邮寄的书面材料或办理收楼手续，可书面委托第三方代为收取或代为办理收楼手续。5、送达形式：除合同正文第二十七条之规定外，如以快递、特快专递、EMS的方式送达通知等文件的，同城以投递后第三日视为已送达收件人，异地以投递后第五日为视为已送达收件人。原告王淑娟在合同上填写的住所为上海市。截止至2016年7月29日，原告王淑娟向被告支付房款合计6,024,931元。2017年1月11日，原告王淑娟以贷款的形式向被告支付房款6,000,000元。上述付款合计12,024,931元。2017年4月19日，原告王淑娟向被告支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费31,492.80元。2017年1月6日，被告以案外人作为寄件人向原告位于上海市住所寄送“收楼催告函”。原告否认收到过邮件。2017年4月14日之后，被告向原告王淑娟发送收楼催告函，要求原告办理房屋交接手续。2017年4月19日，原、被告办理涉案房屋交接手续。2020年3月11日，被告取得房屋的不动产权证。2020年3月26日，被告向原告发送领取产证通知，通知原告至被告处领取办理小产证的相关材料。原告于2020年3月30日至被告处领取了所有办理小产证所需的材料。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、签购单、付款凭证、发票，被告提供的收楼催告函、EMS邮寄凭证、速递邮件查询记录、富力悦都商办服务中心收楼资料移交清单、房屋交接书、不动产权证、企业信用信息公示报告等证据及当事人的陈述予以证实。原告对被告提供的2016年12月22日的EMS邮寄凭证、[虹桥富力悦都]房屋交付使用通知书、未盖章的速递邮件查询记录真实性有异议，故对该证据本院不予采信。被告提供的楼盘售价截图、“关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见”与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应当按照约定行使权利、履行义务。合同正文约定，甲方定于2016年12月20日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同补充条款约定,关于该房屋的交接形式以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：（1）乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；（2）乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；（3）乙方缴纳了物业管理费；（4）根据本合同及补充条款规定视为交房的。本案中，双方于2019年4月19日办理了房屋交接，且被告在2017年4月19日收取了原告自2017年1月1日起的物业管理费。结合合同约定的若乙方未按照约定付清所有费用，甲方有权拒绝乙方办理产证的要求，由此产生的后果由乙方自行承担的约定，本院推定2017年1月1日为房屋的交付日期。本案所涉的合同就大产证的办理时间没有进行过约定，根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：其中商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告向被告主张自2017年4月1日起至2020年3月31日止的违约金符合法律规定，本院予以支持。对于违约金的计算标准，截止至2019年8月20日的计算标准符合法律规定，本院予以支持，自2019年8月20日起计算标准没有依据，本院予以调整。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:被告上海极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王淑娟以房价款12,024,931元为本金，自2017年4月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金；及以房价款12,024,931元为本金，自2019年8月20日起至2020年3月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收12,704.53元、财产保全费5,000元，合计17,704.53元，由被告上海极富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年五月十一日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。