广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1385号原告：李敏，女，1981年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李土金，广东朗仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓乐，广东朗仁律师事务所实习律师。被告：莫志美，男，1990年3月21日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：李燕萍，女，被告配偶。第三人:佛山市政业房地产代理有限公司南海黄岐名雅花园分公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈金治，男，该公司员工。原告李敏与被告莫志美、第三人佛山市政业房地产代理有限公司南海黄岐名雅花园分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭审理了本案。原告李敏及其委托诉讼代理人李土金、邓乐，第三人的委托诉讼代理人陈金治到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解但未达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为ZY20190804的《房屋买卖合约》；2.被告立即退还原告已经支付的定金30000元，首期楼款140000元及利息（利息计算方式：以170000元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告向原告支付违约金41000元；4.本案的案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年8月4日，原告作为买方与被告作为卖方、第三人作为经纪方签订合同编号为x的《房屋买卖合约》，约定：被告将其所有的坐落于佛山市南海区（以下简称）以410000元的价格出售给原告，该物业建筑面积38.31平方米，权属证号为粤（2017）佛南不动产权第0110986号。合同第二条第2款约定：（1）定金：人民币叁万元整，买方应在签署本合约同时交付人民币伍仟元整给卖方，余下定金人民币贰万伍仟元整，买方应在2019年8月6日前支付给卖方，卖方收到定金后应先到贷款银行申请提前还贷手续，还清贷款注销抵押登记后积极配合买方办理房屋按揭及过户手续；（2）首期楼款：人民币拾叁万元整，买方应在卖方收到银行还款扣款日期前三天内支付给卖方；（3）尾期楼款（即申请贷款额）。合同第六条约定：本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或者总楼款10%的违约金；……（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告支付30000元定金，并于2019年8月19日支付了首期楼款140000元，首期款由被告用于还银行贷款，之后由第三人协助被告办理注销抵押登记。原告自9月就一直催促被告尽快注销抵押登记，早日办理过户手续，但被告收取首期楼款17万元后以不同借口迟迟不办理，经常性电话不听微信不回，经多次沟通无果。第三人帮被告约好2019年11月14日到黄岐行政服务中心办理注销抵押登记手续，被告办理的结果如何并没跟原告及第三人反馈。第三人于2019年11月25日催促被告办理后续的手续，被告没有任何的回复。之后不知所踪。原告于2019年12月16日向被告EMS发出《催促函》，要求被告于2019年12月23日前继续履行合同，办理后续的过户手续，但至今被告恶意回避，无任何回复。现又有案外人找到原告，称被告又将涉讼房屋卖给自己。被告的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。经向佛山市自然资源局查询，涉讼房屋被中国银行股份有限公司广州白云支行抵押，并于2019年12月16日被广州市白云区人民法院查封，查封期限为三年。被告事实上已无法履行房屋过户的义务，原告的权利实现存在障碍。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因不具备转让的条件，房屋买卖已不能继续履行，合同目的不能实现，故起诉。被告没有答辩。第三人辩称，对原告的起诉没意见。原告向本院提交了如下证据：1.原告的身份证原件1份、被告的身份证复印件1份、第三人的企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原被告、第三人诉讼主体资格。2.《房屋买卖合约》原件1份、不动产权证复印件1份，用以证明2019年8月4日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合约》，被告将以41000元的价格出售给原告，及相关权利义务约定。3.定金收据原件2份、转账凭证原件1份、首期收据原件1份、中国农业银行转账凭证复印件1份，用以证明合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告支付30000元定金，并于2019年8月19日支付了首期楼款140000元。4.《催促函》原件1份、顺丰邮单（单号：）复印件1份，用以证明原告于2019年12月16日向被告EMS发出《催促函》，要求被告于2019年12月23日前继续履行合同，办理后续的过户手续，但至今被告恶意回避，无任何回复。5.微信聊天记录打印件20页，用以证明第三人自9月起就一直催促被告尽快办理注销抵押登记，早日办理过户手续；但被告收取首期楼款17万元后以不同借口迟迟不办理，经常性电话不听微信不回。经多次沟通无果，第三人帮被告约好2019年11月14日到黄岐行政服务中心办理涉讼房屋注销抵押登记手续，被告办理的结果如何并没跟原告及第三人反馈。第三人于2019年11月25日催促被告办理后续的手续，被告没有任何的回复，之后不知所踪。6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋被中国银行股份有限公司广州白云支行抵押，2019年12月16日被广州市白云区人民法院查封，查封期限为三年；被告事实上已无法履行房屋过户的义务，原告的权利实现存在障碍。第三人未向本院提交证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。综合当事人的质证意见，经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院均予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋登记所有权人为被告，证载登记时间为2017年5月26日，共有情况为单独所有。2019年8月4日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》（编号：），约定：被告将涉讼房屋以总价410000元售予原告；定金3万元整，原告应在签约时向被告支付5000元，余下25000元原告应在2019年8月6日前支付给被告，被告收到定金后应先到贷款银行申请提前还贷手续，还清贷款注销抵押登记后积极配合原告办理房屋按揭及过户手续；首期楼款130000元原告应在被告收到银行还款扣款日期前三天内支付给被告；尾期楼款250000元由原告申请贷款的银行直接支付给被告；签约后，一方拒绝按约定收取定金或支付定金、楼款的，或一方拒绝出售或购买涉讼房屋的，或任何一方隐瞒等情形从而导致合约的目的不能实现的，或在守约方、有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款的，即视为违约，届时，守约方有权解除合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或者总楼款10%的违约金。同日，原告向被告转账支付5000元，被告于同日出具《定金收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金5000元。2019年8月5日，案外人谭景汉向被告转账25000元，被告于同日出具《定金收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金25000元。2019年8月19日，被告出具《首期收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的首期款140000元。同月22日，原告向被告转账支付了该140000元。2019年9-11月期间，第三人的工作人员多次催促被告尽快办理还贷及涂销抵押登记的手续，被告表示老家有事耽误了，会尽快办理。2019年11月11日，第三人的工作人员预约了同月14日上午10:30-11:45办理涂销抵押登记手续的办事号，并通过微信告知被告，但被告之后并未如期前往办理该项手续，且未按第三人的要求提供相应办证过户的材料。2019年12月16日，原告向被告邮寄《催促函》，主张被告没有配合办理过户手续，若被告在2019年12月23日仍未履行合约义务的，视为违约，应依约承担违约责任。该邮件于同月20日因投递未果而退件。2020年1月9日，原告提起本案诉讼。本院于同年3月2日将本案的应诉材料送达予被告的配偶。另查明，截至2020年1月17日15时8分6秒，涉讼房屋项下的抵押登记（登记时间为2017年6月15日，抵押权人为中国银行股份有限公司广州白云支行）尚未涂销，且该房屋已于2019年12月16日被广州市白云区人民法院查封，限制文号为（2019）粤0111执保2625号，限制期限为2019年12月16日至2022年12月15日。诉讼中，被告莫志美的配偶李燕萍向本院反映，被告因涉嫌诈骗罪，于2020年2月14日被广州公安局白云区分局刑事拘留，于同年3月14日被广州公安局白云区分局逮捕，并羁押于广州市白云区看守所。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》既有原、被告买卖涉讼房屋的权利义务约定，也有第三人与原、被告之间关于居间服务关系的约定，为混合合同。本案原、被告因履行该合同项下买卖涉讼房屋的权利义务约定产生纠纷并致诉讼，故本院仅就此进行审查处理。经审查，《房屋买卖合约》项下原、被告关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是签约各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务，不得擅自解除或变更合同。现原告主张被告拒不配合办理涂销涉讼房屋抵押登记及过户办证的相关义务，被告未举证推翻，且至原告起诉之时，涉讼房屋的抵押登记尚未涂销，并已被广州市白云区人民法院另案查封，故原告主张因被告个人原因导致合同目的无法实现有事实和法律依据，本院予以采纳，并依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款之规定，确认《房屋买卖合约》项下原、被告关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于2020年3月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，《房屋买卖合约》项下原、被告关于买卖涉讼房屋的权利义务约定因被告的根本违约而解除，故原告诉请被告返还已付购房款170000元（包含定金30000元、首期款140000元）理据充分，本院予以支持。因合同解除之后，被告才负退款义务，故本院判令被告以已收未退的购房款170000元为本金，从合同解除之次日（2020年3月3日）起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告关于利息诉请超以上核定的，本院不予支持。同时，因被告根本违约导致合同解除，故原告诉请被告按总楼款10%计付违约金41000元符合双方约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告李敏与被告莫志美、第三人佛山市政业房地产代理有限公司南海黄岐名雅花园分公司于2019年8月4日签订的《房屋买卖合约》（编号：）项下关于买卖佛山市南海区的权利义务约定于2020年3月2日解除；被告莫志美应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款170000元予原告李敏；被告莫志美应于本判决发生法律效力之日起十日内，以上述第二项确定应予返还的购房款170000元为本金，从2020年3月3日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告李敏；被告莫志美应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金41000元予原告李敏；驳回原告李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计3725元、财产保全费1575元，合共5300元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的5300元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年八月十四日本件与原本核对一致书记员陆美羽