苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初864号 原告：陈宝华，男，1958年12月28日出生，汉族，住江苏省苏州市。 原告：黄红，女，1962年9月22日出生，汉族，住江苏省高邮市。 委托诉讼代理人：章玉芳（代理上述两原告），江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。 被告：郭卡杰，男，1963年4月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：林嘉润，浙江光正大律师事务所律师。 原告陈宝华、黄红与被告郭卡杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告陈宝华、黄红及其共同委托诉讼代理人章玉芳、被告郭卡杰的委托诉讼代理人林嘉润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宝华、黄红向本院提出诉讼请求：1.确认编号为10XXX61号苏州市存量房买卖合同合法有效；2.判令被告继续履行苏州市存量房买卖合同，并协助办理资金托管手续、房屋产权登记过户手续；3.判令被告将房屋腾空并交付给原告；4.判令被告向原告支付逾期履行违约金(自2020年1月9日起，以人民币125万元为基数，按照每日万分之五计算至实际履行之日止)，暂计算至2020年2月29日为31875元；5.判令被告赔偿原告律师费损失18000元；6.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的编号为100004640461号苏州市存量房买卖合同；2.被告向原告返还定金5万元；3.被告向原告支付违约金26万元；4.被告赔偿原告律师费损失1.8万元；5.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2019年11月14日，原、被告双方签订苏州市存量房买卖合同，约定原告向被告购买其位于苏州市姑苏区房屋。合同第四条第【2】约定：“双方于2020年1月8日前，共同申请办理资金托管手续……若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的，则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。现履行期限早已届满，但是被告迟迟不履行合同义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告郭卡杰辩称，对于原告诉讼请求1、2没有异议。关于违约金，被告认为，本案中原告仅支付了5万元定金，并未履行全部付款义务，合同仅完成了预约，未办理资金托管，原告的实际损失极为有限，双方违约金约定过高，应根据公平原则和诚实信用原则予以调整。原告主张的律师费损失并非本案处理的必要费用，不应得到支持。 本案当事人围绕诉讼请求，原告陈宝华、黄红依法提交了苏州市存量房买卖合同、补充协议、收据、短信记录、不动产权属证、委托书、转账明细、委托代理合同、律师费发票、房地产经纪佣金确认书、贝壳网下载的房屋行情信息，被告郭卡杰依法提交了近半年链家房源成交记录（英雄大厦），本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋坐落于苏州市姑苏区325室，建筑面积51.95平方米，不动产权属证登记权利人为郭卡杰，系其单独所有。 2019年11月14日，郭卡杰委托余田健以郭卡杰名义与陈宝华、黄红签订了苏州市存量房买卖合同，将涉案房屋出售陈宝华、黄红，约定房屋价款为125万元，双方于2020年1月8日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定承担违约责任。合同第十条约定，自买受人付清房款之日起3日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记，逾期超过15日后，买受人有权退房，自买受人退房通知书送达之日起7日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。在该合同附件二补充条款第4条中约定，若甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续，则违约方按照第十条约定承担违约责任并承担由此产生的诉讼费和律师费。 同日，双方签订补充协议，约定涉案房屋的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计130万元，房屋交易首期款为5万元，即买受人于2019年11月14日前支付的定金5万元。双方未对余款的支付进行约定。 2019年11月13日，陈宝华、黄红支付定金5万元。次日，余田健代郭卡杰出具了收取陈宝华支付定金5万元的收据。 庭审中，郭卡杰陈述，涉案房屋系2004年由案外人余田健出资购买，因余田健系日本籍且长期居住日本，办理手续不便，故将所有权登记在其名下。因余田健对苏州房价不了解，2019年10月26日通过中介人员夏付国签订了房屋买卖合同，将涉案房屋进行出售，后余田健发觉受骗，以为欺诈的合同无效，就与陈宝华、黄红签订了本案的房屋买卖合同，之前签订的房屋买卖合同亦因纠纷而诉讼，目前尚未解除，还在审理中。 因涉案房屋存在两份房屋买卖合同，故双方未在2020年1月8日前办理资金托管手续。 2020年2月29日，陈宝华、黄红就与郭卡杰房屋买卖合同纠纷，与江苏法德东恒（苏州）律师事务所签订委托代理合同，同年3月4日支付律师费18000元。 审理中，双方一致确认苏州市存量房买卖合同于2020年6月22日解除。 庭审中，陈宝华、黄红陈述因房屋买卖合同未能履行所产生的损失有：1.房屋价格上涨的损失，金额大概是25万元至30万元左右；2.律师费损失18000元；3.诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等损失；4.可能会产生的中介费损失13000元，该项产生后另行主张。对于房屋上涨损失，陈宝华、黄红认为其提供的贝壳网交易数据大致可以反映，未在规定期间内申请评估。郭卡杰认为双方约定的违约金过高，其提交了2019年11月至2020年5月链家英雄大厦房源成交记录，证明与涉案房屋近似套型近半年成交价为130万元左右，且价格趋于稳定。 本院认为，陈宝华、黄红与郭卡杰签订的苏州市存量房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。因涉案房屋此前已存在买卖合同，导致本案买卖合同未按约履行，系郭卡杰违约，陈宝华、黄红有权要求解除合同，郭卡杰应返还已收取的定金5万元，上述诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，经审查，陈宝华、黄红提交的贝壳网中英雄大厦二手房挂牌最高单价44273.1元/平方米，最低单价28789.7元/平方米，两者差距较大，且该价格为挂牌价，而非成交价，从“正在出售28套，近90天成交8套，近30天带看14次”的记载显示，成交量不大，鉴于陈宝华、黄红未申请评估，故本院对其主张的房屋价格上涨25万元至30万元的观点不予采纳。郭卡杰就违约金过高进行了举证，提交的链家近半年英雄大厦成交价格具有一定的客观性，故本院综合合同履行情况、过错责任、守约方因此而产生的实际损失，酌定由郭卡杰支付违约金16万元。关于律师费损失18000元，因本院支持了违约金的诉讼请求，而该违约金足以补偿陈宝华、黄红的损失，故该诉讼请求不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告陈宝华、黄红与被告郭卡杰于2019年11月14日签订的苏州市存量房买卖合同于2020年6月22日解除。 二、被告郭卡杰于本判决生效之日起十日内返还原告陈宝华、黄红购房定金5万元。 三、被告郭卡杰于本判决生效之日起十日内支付原告陈宝华、黄红违约金16万元。 四、驳回原告陈宝华、黄红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16050元，减半收取8025，保全费2220元，合计10245元，由原告陈宝华、黄红负担820元，被告郭卡杰负担9425元。被告郭卡杰负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告陈宝华、黄红。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年七月九日 书记员 尤欣怡