成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0124民初6399号原告涂国鸣，男，汉族，1963年8月29日出生，住成都市金牛区。委托代理人刘麟霄，四川恒和信律师事务所律师。被告赵颖，女，汉族，1971年6月23日出生，住成都市龙泉驿区。被告李祥军，男，汉族，1963年3月29日出生，住成都市龙泉驿区。委托代理人侯友昌，四川中一律师事务所律师。第三人郫县雅庭房产中介服务部，住所地成都市郫都区犀浦镇金粮路555号附12号。经营者刘佳。委托代理人张婧，四川原石律师事务所律师。原告涂国鸣与被告赵颖、李祥军、第三人郫县雅庭房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日受理，由本院审判员张毅适用简易程序于2017年12月28日公开开庭进行了审理，原告涂国鸣及其委托代理人刘麟霄（一般代理）、被告赵颖及被告赵颖、李祥军共同委托代理人侯友昌（一般代理）、第三人郫县雅庭房产中介服务部经营者刘佳及其委托代理人张婧（特别授权）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告涂国鸣诉称，2017年9月17日，原告通过第三人郫县雅庭房产中介服务与被告就坐落于成都市郫都区房屋达成《房屋买卖合同》，约定被告将前述房屋以人民币848000元价格出售给原告，签订合同当天，原告支付被告定金50000元，到产权交易中心受理并出具受理单时，原告支付被告448000元，剩余房款待原告取得产权证后，由银行支付被告，并约定2017年11月20日到成都市郫都区不动产交易中心办理该房屋产权过户手续，合同同时对房屋交付及中介费用等做出约定。合同签订当天，原告支付被告定金50000元，被告出具收据，原告向中介支付费用11700元。2017年11月3日，第三人通知，被告房屋被法院另案查封，已超出约定的2017年11月20日合同履行期限，被告已属于履行不能，为维护自身合法权益，现诉请1、解除原、被告2017年9月17日订立的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告定金10万元；3、被告向原告赔偿支付因被告违约造成的购买同等房屋需多支出的经济损失15万元；4、被告赔偿原告中介损失11700元、律师费1万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费用。被告赵颖、李祥军辩称，原告主体不适格，案涉房屋实际购房人为涂鹏，合同项下权利一义务直接约束涂鹏与被告，并非原告；原告违约在先，未按照约定提供归还按揭贷款资金，致使被告未能及时过户，继而引发本案纠纷；被告因案外事由导致房屋被查封，并非被告责任，且未隐瞒原告事实，待解除保全后房屋仍然可以过户，因不可归责于原、被告双方的原因导致合同不能履行，被告同意返还定金、解除合同；综上，被告不应承担双倍返还定金、赔偿损失、承担费用的责任，请求驳回原告起诉或其全部诉讼请求。第三人郫县雅庭房产中介服务部述称，第三人作为中介方，积极履行合同义务，中介方并不存在违约责任；原、被告就房屋买卖履行不能，并非第三人过错；原、被告并未按照合同约定足额支付中介服务费，要求支付剩余居间服务费12400元。经审理查明，2017年9月17日，原、被告通过第三人郫县雅庭房产中介服务部居间服务，就被告所有的坐落于成都市郫都区房屋达成《房屋买卖合同》，约定被告将前述房屋以人民币848000元价格出售给原告，签订合同当天，原告支付被告定金50000元，到产权交易中心受理并出具受理单时（或办理产权公证时），原告支付被告购房款448000元，第三次房款待原告取得产权证后，由银行支付被告剩余房款340000元，若贷款额度不足，由原告补足。合同同时约定2017年11月20日到成都市郫都区不动产交易中心办理该房屋产权过户手续。合同同时对房屋交付及中介费用等做出约定，特别约定合同实际购房人为涂鹏，涂鹏为原告涂国鸣之子。合同签订当天，原告支付被告定金50000元，被告出具收据，原告向中介支付费用11700元。2017年10月24日、11月1日，案涉房屋因被告其他事宜另案被成都市龙泉驿区法院查封，2017年11月3日，第三人通知被告房屋被法院另案查封，无法履行合同，随后各方就合同履行责任、解除事宜发生争议，协商未果，原告遂诉讼至本院。同时查明，案涉房屋存在按揭贷款抵押，抵押权人为中国工商银行成都春熙支行，目前抵押未解除。原、被告及第三人在签订买卖合同时，曾口头达成原告先行支付被告150000元款项，被告用于结按，但之后各方就150000元款项属性即该款属于提前支付的购房款还是按照单独的借款另建手续未能达成一致意见。以上事实有原、被告身份信息、工商信息、《房屋买卖合同》、微信聊天记录、代理合同、房屋信息摘要、收据、约定还款通知书、录音内容、民事裁定书、情况说明、申请书、借款合同、委托书、不动产抵押申请书及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，2017年9月17日，原、被告通过第三人郫县雅庭房产中介服务部居间服务就被告所有的坐落于成都市郫都区房屋达成《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该合同约定实际购房人为涂鹏，则涂鹏与原告之间构成借名人与出名人法律关系，根据合同相对性原则，本案原告诉讼与被告合同相关事宜，合乎法律规定，本院予以支持。原告按照约定履行了合同义务：支付定金、办理银行按揭贷款手续，被告亦应积极履行合同义务，被告辩称因原告购房时口头答应先行支付150000元购房款用于被告归还案涉房屋抵押贷款，但根据庭审查明，实际上，原告及其亲属购房时确有先行支付150000元款项的意思表示，但对该150000元究竟属于先行支付的购房首付款还是按照单独的借款建立手续，双方实际并未达成一致意见，并未签订补充的书面协议或以其他方式加以固定，导致了原、被告此后的纷争产生，但作为此等改变款项支付方式的事项，被告作为受益方并未要求进行明确约定，结合现在案涉房屋因另案被其他法院诉讼保全及原抵押按揭并未解除的实际现状，本院综合认定被告违约，原告要求解除合同、被告双倍返还定金，合乎法律规定，本院予以支持；关于要求被告承担因违约而造成的原告损失150000元，属于要求被告因违约同时适用定金罚则及赔偿实际损失，本院认为只有在明显适用定金罚则不能弥补守约方实际损失情形下，才能在适用定金罚则前提下，继续参考实际损失确定实际赔偿，但原告仅提供相应二手房网站相类似房屋成交价格作为实际损失计算依据，并未提交其他证据证明其实际损失受损情况，证据并不充分，对其主张实际损失150000元，本院不予支持；原告因购房支付给第三人郫县雅庭房产中介服务部的11700元费用属于已经产生的实际损失，被告应予以赔偿；关于原告支付的律师费用，因合同并无相应约定，且律师费支付并非属于涉诉必然损失，不应纳入赔偿范畴。第三人在本案中提出要求未支付中介费用相应方支付中介费用，本院认为，因事关诉讼各方是否签订相应居间服务合同及约定具体事宜，本案不予处理，相关各方可私下协商处理或另案诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告涂国鸣与被告赵颖、李祥军于2017年9月17日订立的《房屋买卖合同》；被告赵颖、李祥军双倍返还原告涂国鸣定金100000元；被告赵颖、李祥军向原告涂国鸣赔偿损失11700元；驳回原告涂国鸣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取6140元，由被告赵颖、李祥军承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 毅二〇一七年十二月二十八日书记员 焦恋净