江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1291民初309号 原告：徐荣根，男，1977年4月22日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：宋亚梅，江苏佑远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周慧，江苏佑远律师事务所律师。 被告：泰州世茂酒店有限公司，统一社会信用代码91321291670143270W，住所地泰州市泰高路**。 法定代表人：蒋立丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高先梅，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：尹明，江苏睿恒律师事务所律师。 第三人：朱仁祥，男，1957年3月12日出生，汉族，住泰州市海陵区。 第三人：张晓伟，男，1982年9月14日出生，汉族，住泰州市海陵区。 第三人共同委托诉讼代理人：沈昕，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。 原告徐荣根与被告泰州世茂酒店有限公司（以下简称世茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，分别依原、被告申请追加朱仁祥、张晓伟为本案第三人，并依法适用普通程序，于2020年9月28日、11月9日公开开庭进行了审理。原告徐荣根及其委托诉讼代理人宋亚梅，被告世茂公司的委托诉讼代理人高先梅、尹明，第三人朱仁祥、张晓伟的共同委托诉讼代理人沈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐荣根向本院提出诉讼请求：1、判令被告世茂公司返还原告未到期租金1550000元（自2019年8月至2022年2月28日），并赔偿原告房屋差价15520400元；2、本案诉讼费、保全担保保险费及评估费由被告承担。事实和理由：2011年12月1日原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁经营协议》约定，在2015年12月31日前将位于泰州经济开发区向阳河南侧B块地（世茂河滨花园61幢）租赁于乙方；租赁合同第六条约定租赁期为20年并约定租金支付时间及方式。并约定在本协议有效期内，若甲方将租赁场地或其中任何一部分出售时，甲方首先应保证乙方正常租赁和经营不变，同时甲方应在与第三方签约前告知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。2017年3月双方签订《租赁经营协议之补充协议》，再次确认租赁期为20年，自2017年3月1日起至2037年2月28日止。同时明确租金支付方式及时间为乙方应于2017年3月31日前向甲方支付第三年租金600000元，之后乙方应于每年1月31日前向甲方预付下一年租金，依次类推。至今原告于2019年1月31日前向被告交纳了第五年租金600000元，其对应的租赁期为2021年3月1日至2022年2月28日，下次租金给付时间应当是2020年1月31日前给付下一年租赁期的租金。合同签订后原告对房屋进行改造装修为办公场所，装修费用761441元。2018年原告以北京佳海成建材有限公司名义与北京权金城品牌管理有限公司共同出资设立权品七汤江苏酒店管理有限公司（以下简称权品七汤公司），经营场所设定在承租房。同年10月20日，权品七汤公司与河南朴瑞装饰设计有限公司（以下简称朴瑞公司）签订《装饰工程设计合同》，约定由朴瑞公司出具泰州权品七汤度假酒店的室内装饰设计方案，并按合同约定向朴瑞公司支付设计费2056537.7元，同时权品七汤公司与江苏中益建设工程有限公司签订建设工程施工合同，权品七汤公司按合同约定支付工程预付款2000000元。2019年6月10日权品七汤公司依据设计方案与泰州鼎旭钢结构有限公司签订钢结构改造合同，对涉案房屋进行改造，并支付相关费用。2019年7月5日原告接到江苏致邦律师事务所律师函，被告知被告将涉案房屋出售给朱仁祥，并已于2018年12月19日将涉租房屋过户给了朱仁祥。律师函称因原告没有向其缴纳租金超过三个月为由要求与原告解除《租赁经营协议》及补充协议，并要求原告在2019年7月20前向朱仁祥承担违约责任并搬空涉租房屋内物品。至此原告才知道被告已将涉租房屋在未通知原告的情况下卖给第三人，被告的行为侵犯了原告的优先购买权。且被告将涉租房屋出售给第三人后并没有将原告给付被告的相应租赁期租金移交给第三人，导致第三人因为没有收到租金，认为原告没有按照《租赁经营协议》及补充协议约定支付租金，而要求与原告解除合同，致使原告对房屋的改造装修全部停工，损失巨大，对此造成解除合同的所有损失应由被告承担。 世茂公司辩称：1、原告不享有案涉房屋的优先购买权。被告不是单独出售案涉房屋给原告，而将包含案涉房屋在内的8套房屋整体出售给张晓伟，在具体洽谈时明确案涉房屋价款为25000000元，并签订商品房买卖协议，总价款确定为33750000元。根据最高院相关复函意见，从使用功能看原告承租房屋与其它房屋之间可分，使用功能相对独立，原告仅对案涉房屋享有优先购买权，但被告系整体出售房屋，原告承租房屋面积没有超过被告整体出售房屋面积的50%，故不能单独对案涉房屋享有优先购买权。2、即使原告享有优先购买权，被告也已履行了书面告知义务，但其没有作出要求购买的意思表示，则应视为放弃。早在2018年4月，被告有出售租赁房屋打算时就曾电话询问原告是否有意向购买，其没有明确答复。2018年5月28日被告财务通过其他人将告知函放到原湘鄂情（系原告经营）员工通道上，原告没有回复。2018年6月1日被告通知原告到无锡公司洽谈案涉房屋出售事宜，原告表示不同意购买。原告承租的案涉房屋无人经营，无法将告知函送至案涉房屋内。2018年5月被告再次书面向原告寄发《租赁房屋出售告知函》，被原告拒收退回，原告已经以实际行动明确表示没有购买意愿，放弃优先购买权。此后直到2018年6月21日被告才将租赁房屋出售给朱仁祥。3、被告严格按《租赁经营协议》及其补充协议切实履行义务，对原告没有任何违约或侵权行为。被告在销售租赁房屋时已向朱仁祥明确告知房屋已出租给原告的事实，并将要求朱仁祥继续履行《租赁经营协议》及其补充协议写进《房屋买卖合同》，同时将《租赁经营协议》及其补充协议作为《房屋买卖合同》附件一并签字盖章确认，对原告租赁权进行了充分保护。关于原告提出被告将涉租房屋出售给第三人后没有将原告给付被告的相应租赁期租金移交第三人。该笔租金600000元，当时朱仁祥要求原告支付，但原告主动坚持要求付至被告账户。由于当时房屋已转让给朱仁祥，被告也准备向朱仁祥转付。但被告财务准备付款时发现朱仁祥对被告还存在欠款行为，于是就暂缓转付并与朱仁祥协商以该笔租金冲抵其部分欠款。目前被告已与朱仁祥就租金冲抵欠款达成协议，朱仁祥也同意继续向原告租赁房屋。另依据补充协议，原告应在2020年1月31日前支付一笔800000元租金，但至今未履行支付，已严重违约，希望其尽快与朱仁祥联系履行付款义务。4、原告未能按《租赁经营协议》及其补充协议约定履行义务，对被告存在违约和侵权行为。依据《租赁经营协议》，租赁标的物仅是售楼处，售楼处外区域不是租赁标的，租赁用途并不包含经营酒店。且就算按协议约定的租赁用途使用，原告经营名称、内容、形式及功能布局设定及变更须事先通知被告。且在租赁期限内未预先通知被告，并根据相关部门要求报经政府主管部门批准，原告不得擅自改变租赁场地的使用用途，否则将承担违约责任并赔偿被告全部损失。事实上，被告直到收到本案诉讼材料才知道原告要将租赁房屋内外均进行大刀阔斧改造，改为经营酒店。原告仅为房屋承租人，应依据租赁协议合法合规使用房屋，无权擅自对租赁房屋改变用途及进行建设工程施工，原告这是重大违约和侵权行为。另外由于原告改造工程还包括室外公共区域，已涉嫌违法及侵犯公共利益，所有不利后果应由其自行承担。目前由于房屋已过户给朱仁祥，就上述原告违约和侵权行为将如何追究责任，还需听取朱仁祥意见。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院全部驳回。 朱仁祥、张晓伟共同述称：1、与本案有关的61号、63号共计8套房屋是整体作为资产包购买，否则单一房屋张晓伟不会购买，在与被告沟通协商过程中也均是以资产包进行谈判。2、是否通知原告行使优先购买权是被告的义务，在购买8套房屋时，被告曾告知我方61、63号房屋都是有承租人的，且都已向他们履行了告知义务。3、张晓伟已支付合理的房屋对价，朱仁祥在委托律所寄发律师函时确实未收到原告应按合同约定阶段性付款的租金，我方善意无过错。 本院经审理认定事实如下：2011年12月1日，泰州世茂新发展置业有限公司（甲方）与原告徐荣根（乙方）签订《租赁经营协议》约定:甲方在2015年12月31日前将位于泰州经济开发区向阳河南侧B地块的售楼处房屋（建筑面积3802平方米）租赁于乙方；租期为20年，从2016年1月1日起算，租金按每五年一个周期标准计算，共分为四个计算周期，第一个五年租金标准为每年600000元，其中甲方同意免除乙方开始两年的租金1200000元让乙方装修改造，第二个五年租金标准为每年800000元，第三个五年租金标准为每年1000000元，第四个五年租金标准为每年1200000元；支付方式为该租赁物交付后25日内乙方先行向甲方支付第一个五年周期第三年的房租600000元，房屋实际交付后实行预付制，乙方应于每年年底（即12月31日）前预付下一年的租金，依此类推，甲方在乙方按照本条规定支付租金后，应当向乙方开具并给付相应金额的正式发票；在租赁期内任何一方违反本协议条款项下规定的义务，应当向守约方承担违约责任（违约金为本协议租金总额10%）,若违约方支付的违约金不足以弥补守约方损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；本协议有效期内，若甲方将租赁场地或其中任何一部分出售时，甲方首先应保证乙方正常租赁和经营不变，同时甲方应当在与第三方签约前先告知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。2017年4月8日，双方签订《〈租赁经营协议〉之补充协议》约定：双方同意将《租赁经营协议》租赁期限修订为20年，自2017年3月1日起至2037年2月28日止；双方同意将《租赁经营协议》租金支付修订为2017年3月31日前支付600000元（对应租赁年限为第三年即2019年3月1日至2020年2月28日），2018年1月31日前支付600000元（对应租赁年限为第四年即2020年3月1日至2021年2月28日），2019年1月31日前支付600000元（对应租赁年限为第五年即2021年3月1日至2022年2月28日），2020年1月31日前支付800000元（对应租赁年限为第六年即2022年3月1日至2023年2月28日）……；双方确认租金结算实行每年预付制，乙方应于2017年3月31日前向甲方支付第三年租金600000元，之后乙方应于每年1月31日前向甲方预付下一年租金，依此类推；乙方逾期付款超过3个月的甲方有权解除《租赁经营协议》，乙方应按《租赁经营协议》租金总额的10%向甲方支付违约金，若乙方请求继续履行合同，经甲方同意继续履行的，应按欠款金额的1%每日支付违约金；乙方自行负责租赁场地的通电及后续维护工作，相关费用经双方共同核定为220230元，甲方同意从乙方应付租金中扣除；《租赁经营协议》约定与本协议不一致的，以本协议为准，本协议未作约定的，仍延用《租赁经营协议》相关约定。2019年8月7日，泰州世茂新发展置业有限公司依法变更登记企业名称为泰州世茂酒店有限公司，即本案被告。 原告分别于2017年6月9日、2018年1月30日、2019年2月2日向被告转账支付案涉房屋租金379770元、600000元、600000元，合计1579770元，被告并向原告开具相应的增值税发票。原告未向第三人朱仁祥、张晓伟支付过案涉房屋租金。原告称上述已付租金加上补充协议约定的抵扣费用220230元，原告实际已支付租金1800000元，另合同中约定租期前2年是免租，故经核算原告已超付1550000元，应由被告返还。被告则称根据补充协议约定，原告租期为20年，共支付18期租金，被告为鼓励原告长期履行租赁合同而给予其2年免租优惠，是最后2年不收租金，对220230元抵扣不认可，且案涉房屋至今仍由原告实际占有，其已付租金还不够实际占有房屋的应付租金，不存在返还未到期租金。另被告称2019年2月2日原告向其支付600000元租金时，案涉房屋已出售给第三人，但原告未征求被告意见即将租金汇入被告公司账户，并要求被告开具相应增值税发票；被告因与张晓伟存在欠款纠纷，与原告也不能就最后一期600000元租金协商一致，故只能先开具相应的增值税发票，同时与张晓伟协商欠款纠纷，后经协商一致达成协议，将租金冲抵张晓伟欠被告的款项。 2018年5月10日，被告公司销售人员马诚诚向原告发送短信，称被告公司泰州项目总孔令吉约原告就泰州项目相关问题进行沟通，请原告于下周一下午2时前往无锡世茂时光里项目，原告未予回复。对此原告称其确实收到该短信，但并未涉及销售涉案房屋的相关事宜，原告后来没有回复。2018年5月20日，被告出具《租赁房屋出售告知函》，载明因其准备将租赁房屋以不低于25000000元价格出售，且要求10日内缴纳定金1000000元，签署房屋认购书，同时与被告约定签约日期，并在签约后一个月内全款付清，故发函提前告知并询问原告是否行使优先购买权及是否购买租赁房屋，并要求无论原告是否行使优先购买权、是否购买案涉房屋，均请在十日内书面回复被告，逾期未书面回复则视为原告放弃优先购买权并放弃购买租赁房屋，被告有权将租赁房屋出售给其他任意第三人。被告通过EMS特快专递将上述告知函邮寄至原告身份证上载明的住所地江苏省姜堰市娄庄镇娄东村****，并在快递单中注明原告手机号码方138××××1187。后该邮件被退回，退回原因标注为“拒收”。因该邮件处于未拆封状态，本院当庭进行拆封，内有被告2018年5月20日出具给原告的《租赁房屋出售告知函》两份。2018年6月3日，被告工作人员刘淼与原告微信聊天，通知原告周四下午一点半至无锡世茂时光里，聊天记录中未明确邀请原告去无锡具体商谈何事。对此被告称刚开始马诚诚邀请原告，原告没有回复，后来由刘淼出面邀请原告，与原告商定于2018年6月7日至无锡世贸时光里谈案涉房屋出售事宜，原告应邀前去，被告履行了告知义务，原告口头明确以价格高为由拒绝购买。原告则称其应邀去了无锡，但与被告商谈的是原告买的被告湘鄂情那栋楼相关事宜及工程上的事，与案涉房屋没有关联，马诚诚发给原告短信所涉的也是此事。被告又称湘鄂情那栋楼是被告卖给原告的，当时原告还欠房款，被告的泰州项目和无锡项目是同一个负责人，在无锡与原告商谈的就是案涉房屋出售及湘鄂情房款的事。被告提交马诚诚与其公司财务蔡华丽的微信聊天记录，称《租赁房屋出售告知函》被退回后，又由蔡华丽于2018年6月4日将告知函交给原告为投资人的湘鄂情酒店的前台工作人员，并嘱托转交原告，但未留存并向本院提交对方签收手续或蔡华丽送达告知函过程的视频、照片等证据。对此原告称其在湘鄂情前台未收到上述告知函，湘鄂情前台也非原告指定的收件地址，因为原告不在湘鄂情工作。 被告与朱仁祥曾签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，载明备案日期为2018年7月4日，约定被告向朱仁祥出售世茂河滨花园61幢房屋（3层，建筑面积3789.78平方米），成交价为11400000元。不动产登记部门于2018年12月19日通过转移登记换发不动产证书，变更登记权利人为朱仁祥。对此被告提交其作为甲方与张晓伟（乙方）签订的《商品房买卖协议》，载明签订时间为2018年6月21日，协议首部乙方处打印张晓伟的身份信息，旁边手写“朱仁祥”，协议尾部乙方处有张晓伟签字，旁边亦手写“朱仁祥”。协议约定：甲方向乙方整体出售转让世茂河滨花园商业61#、63#商品房所有权及其所属土地使用权；该房屋为现房商铺，目前均为带租约状态且有抵押；该房屋8套商品房（61#整幢，63-101、107、108、109、110、201、215），建筑面积合计8164.36平方米，实际建筑面积（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）以不动产权证登记面积为准，销售总房款计33750000元；鉴于《二手房买卖合同》版本为房管局统一版本，无法变更，故若《二手房买卖合同》约定与本协议不一致的，双方间的权利义务以本协议约定为准；如乙方需将买受方变更为乙方指定的第三方的，在房管局登记备案前甲方应予协助变更或重新签订《二手房买卖合同》。被告与第三人一致确认协议中的“朱仁祥”是朱仁祥在协议签订后、备案合同签订前补签的。 张晓伟于2018年6月25日向被告转账3200000元，2018年6月26日向被告转账2200000元（备注“购房款”），2018年12月14日向被告转账7715350元（备注“61幢房款”），2019年2月22日向被告转账20560615元，以上合计33675965元。2020年4月27日，被告（甲方）与张晓伟（乙方）签订《协议书》，载明依据双方于2018年6月21日就世茂河滨花园61#、63#商铺签订的《商品房买卖协议》，乙方至今仍拖欠甲方房款74035元及逾期付款违约金2028200元，61#商铺承租人徐荣根于2019年1月30日向甲方支付租金600000元，现双方就上述租金与乙方欠款互抵事宜及61#后续租金收取事宜达成如下协议：61#商铺承租人徐荣根于2019年1月30日向甲方支付61#的租金归甲方所有，乙方无权就此租金再向甲方提出任何权益主张；甲方同意减免乙方依据上述《商品房买卖协议》仍拖欠甲方的房款、违约金即乙方欠款；本协议生效后，乙方承诺继续履行61#原《租赁经营协议》及其补充协议，取代甲方行使出租人权利义务，自行向61#商铺承租人徐荣根直接收取支付时间为2020年1月31日及其以后的租金。 被告与胡蔚阳、陈雪蕾签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，合同签订及备案日期均为2019年2月25日，约定被告向其出售世茂河滨花园63幢101室房屋（建筑面积1870.06平方米），成交价为8957381元；被告与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定被告向其出售世茂河滨花园63幢107室房屋（建筑面积61.47平方米），成交价为184410元；被告与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定被告向其出售世茂河滨花园63幢108室房屋（建筑面积113.8平方米），成交价为341400元；被告与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定被告向其出售世茂河滨花园63幢109室房屋（建筑面积81.29平方米），成交价为243870元；被告与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定被告向其出售世茂河滨花园63幢110室房屋（建筑面积82.81平方米），成交价为248430元；被告与泰州市古木餐饮有限公司签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，合同签订及备案日期均为2019年2月22日，约定被告向其出售世茂河滨花园63幢201室房屋（建筑面积2001.05平方米），成交价为9584809元；被告与胡蔚阳、陈雪蕾签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，合同签订及备案日期均为2019年2月22日，约定被告向其出售世茂河滨花园63幢215室房屋（建筑面积164.1平方米），成交价为2789700元。对此被告称上述合同连同案涉61幢房屋《泰州市存量房（二手房）交易合同》共8份合同的总价与被告、张晓伟签订的《商品房买卖协议》一致，均为33750000元；被告是将上述房屋作为资产包整体出售给张晓伟，双方口头约定61幢房款为25000000元，63幢7套房屋的总房款为8750000元；具体备案价由被告配合张晓伟、朱仁祥及其指定的第三方进行分割，按照他们协商分配的房屋及价格配合签约备案。 2019年7月5日，朱仁祥委托江苏致邦（泰州）律师事务所李普生律师向原告发送《律师函》，载明朱仁祥与被告签订《商品房买卖合同》，并于2018年12月19日取得涉租房屋不动产所有权，原、被告签订的《租赁经营协议》及补充协议项下被告的权利义务由朱仁祥享有和承担，但原告未按合同约定向相关权利人支付费用，截止发函之日原告已逾期支付租金超过3个月，故通知原告从即日起解除《租赁经营协议》及补充协议，于2019年7月20日前向朱仁祥承担违约责任，并搬空可能遗留在承租房内物品。2020年1月16日，朱仁祥再次委托李普生向原告发送《律师函》，载明截止发函之日原告未支付租金共计600000元，已构成严重违约，朱仁祥现依据协议约定主张解除协议并要求原告承担违约金，郑重函告原告应于接函之日起3日内将房屋腾空交付并将拖欠租金600000元汇入指定收款账户。对此原告在庭审中称：我方直至收到2019年7月5日《律师函》才知道被告在未通知原告的情况下已将涉租房屋卖给第三人，且被告出售房屋后并未将我方给付被告的相应租赁期租金移交给第三人，导致第三人因没有收到租金，认为我方没有按协议约定支付租金，故而要求与我方解除合同；我方收到上述《律师函》后并未书面回应，而是直接与李普生对接，表示解除合同，与李普生同时到达现场对水电等设施进行确认，并向李普生寄交了房屋钥匙，后李普生受其委托人指使反悔对接，不同意解除合同，又将钥匙寄还给我方。第三人则称：我方向原告发出解除租赁关系通知后，原告律师与我方李普生律师联系，在现场确实准备交接，但李普生当时未取得我方授权，所以后来原告将钥匙寄给李普生后，李普生又将钥匙寄还给原告；目前案涉房屋仍处于原告事实占有状态，2020年4月27日张晓伟与被告签署协议书，将原告2019年1月30日支付的600000元租金进行抵扣；我方现希望与原告进行沟通，就租赁合同是否继续履行达成一致意见。 2020年5月20日，原告委托江苏佑远律师事务所向朱仁祥及江苏致邦（泰州）律师事务所发送《律师函》，载明：1、原告不存在任何违约行为，朱仁祥未能收到相应租金责任在被告，应向被告主张。2、原告已收到朱仁祥的房屋租赁解除通知，实际双方租赁合同已解除，正式通知朱仁祥交房。2020年5月28日，江苏佑远律师事务所再次发送《律师函》，载明其与李普生于2020年5月27日下午在案涉房屋内现场进行相关事项的确认及交房，后朱仁祥不同意收取钥匙，暂缓交接房屋，其拒绝接受房屋的行为再次构成违约；原告收到朱仁祥解除合同通知后未提出异议，合同已解除，原告保留追索相关赔偿的权利。2020年6月1日，江苏致邦（泰州）律师事务所向原告及江苏佑远律师事务所发送《律师函》，载明：2020年5月27日李普生受朱仁祥委托至案涉房屋对房屋现状进行现场查看了解，并非对出租房屋的交接及确认行为；现场查看后明确要求原告按约继续承租案涉房屋并于接函之日起3日内将拖欠租金800000元汇入指定收款账户；朱仁祥考虑到疫情影响，考虑对疫情期间房租适当减免，由双方共同协商减免时间，以此积极促动原告继续履行合同约定，承租案涉房屋；原告方寄送钥匙的行为有欠考虑，江苏致邦（泰州）律师事务所无接收钥匙的权利，现随本函将两把钥匙回寄。 另查明，第三人朱仁祥、张晓伟系父子关系。 审理中，本院依原告申请委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对案涉泰州世茂河滨花园61幢房屋在2018年6月21日及2018年7月4日的市场价值进行司法评估。该公司于2020年8月27日分别出具铭诚评报［2020］（泰）（房鉴）字第012-1号、第012-2号《房地产市场价值评估报告》，认定案涉房屋于价值时点2018年6月21日、2018年7月4日可能实现的市场价值分别为26632400元、26920400元。原告为此预交评估费107770元。评估过程中，本院曾组织原、被告双方至案涉房屋进行现场勘验。当时案涉房屋大门上锁，提供开锁钥匙的是原告方所派人员，自称系原告驾驶员；房屋内部处于闲置状态，无人使用，有一定程度的装修，但部分被拆除，总体较为混乱。对此原告称案涉房屋内部是其装修的，本来要进行整体重新装修，且委托了相关设计院进行设计，后由于今年春节和疫情影响，装修工作就暂时停止了。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《租赁经营协议》及其补充协议、房屋租金发票、泰州市存量房（二手房）交易合同、不动产登记簿证明、律师函及邮寄存根、企业信用公示报告、评估报告、评估费发票，被告提供的短信截图、租赁房屋出售告知函、快递寄送情况截图、退回邮件、短信聊天记录截图、微信聊天记录截图、商品房买卖协议、网上银行电子回单、银行流水凭证、协议书、泰州市存量房（二手房）交易合同，第三人提供的户籍信息证明、常、常住人口登记表等证据证实/div> 本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，并以中华联合财产保险股份有限公司浙江分公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保，支出担保费15800元。本院于2020年2月25日作出（2020）苏1291民初309号民事裁定书，裁定冻结被告名下的银行存款7710153.7元或查封、扣押、冻结其相应价值的其它财产，并采取了相应保全措施。原告为此预交保全费5000元。 庭审中，原告提交泰州市姜堰区娄庄镇娄东村村民委员会出具的证明，载明原告在北京创业，从2000年4月份全家搬到北京并长年定居北京，每年春节回来也不居住老家，老家长期无人居住。原告陈述：我方明确以2018年7月4日时点案涉房屋市场价值26920400元与备案合同价格11400000元间的差价即15520400元作为我方主张的赔偿数额。被告提交其公司内部2018年6月21日的用印审批手续，以证明其提交的《商品房买卖协议》系真实的；提交加盖公章备案专用章的泰州市公安局海陵分局户籍内勤工作日志，以证明原泰州世贸新发展置业有限公司的公章已于2019年10月14日缴销，进一步证实《商品房买卖协议》的真实性；提交责令停止违法建设通知书照片、2020年7月2日拍摄的案涉房屋照片、企查查网页、权品七汤公司工商档案，以证明案涉房屋使用人系江苏腾云翔网络科技有限公司、网易新闻泰州站，而非原告本人使用，被告无法将《租赁房屋出售告知函》送到案涉房屋内。被告陈述：我方在告知函中所称的租赁房屋就是指案涉61幢房屋；我方决定出售案涉房屋在内的8套房屋时，在泰州的项目已接近尾声，8套房屋整体出售的决定是由集团作出的，所以我方认为该8套房屋是不可分的；除案涉房屋外，另7套房屋在63幢，61幢和63幢之间隔了一条大概3、4米宽的道路；我方与第三人商谈出售价格时是就8套房屋整体进行商谈，其中61幢价格是由集团根据成本和适当利润核算确定的，农贸市场在63幢内，单卖找不到买主，所以价格相对较低；我方虽未向原告发送8套房屋整体出售的书面告知手续，但在无锡时光里面谈时口头告知过原告。第三人陈述：8套房屋实际购买人都是张晓伟，所以房款都是张晓伟支付的；8套房屋登记在不同权利人名下是张晓伟为以后在银行贷款时审核的需要，因为张晓伟名下有其它银行贷款，房屋套数涉及到首付比例及贷款利息。 本院认为，依法成立的房屋租赁合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告徐荣根与被告世茂公司于2011年12月1日就泰州经济开发区向阳河南侧B地块售楼处房屋（即案涉世茂河滨花园61幢房屋）签订《租赁经营协议》，又于2017年4月8日签订补充协议，依法成立案涉房屋租赁合同关系，双方均应按照相关协议约定履行自身义务。 关于原告主张被告返还自2019年8月起至2022年2月28日止的未到期租金1550000元。根据《租赁经营协议》约定，租期为20年，被告免除原告开始2年的租金。根据补充协议中租金支付修订的约定，原告应于2017年3月31日前支付2019年3月1日至2020年2月28日的租金600000元，2018年1月31日前支付2020年3月1日至2021年2月28日的租金600000元，2019年1月31日前支付2021年3月1日至2022年2月28日的租金600000元；原告自行负责租赁场地通电及后续维护工作所产生的相关费用220230元，被告同意从原告应付租金中扣除。结合此后原告向被告支付租金的具体情况，原告分别于2017年6月9日、2018年1月30日、2019年2月2日向被告转支付379770元、600000元、600000元，付款时间、数额（包括扣除的费用）与上述付款约定较为吻合或相近，被告也向原告开具了相应数额的增值税发票。由此可以认定原告已按双方协议约定向被告支付了2019年3月1日至2022年2月28日期间的租金。 租赁期间，被告将案涉房屋出售给第三人朱仁祥（张晓伟），朱仁祥于2018年12月19日经依法变更登记为权利人。根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故案涉房屋所有权人虽自被告变更为朱仁祥，但此前签订的《租赁经营协议》及补充协议效力不受影响，租赁合同关系双方亦相应变更为原告与朱仁祥。原告已向被告支付租金所对应的租赁期是2019年3月1日至2022年2月28日，最后一笔600000元租金支付时间为2019年2月2日，而2018年12月19日后案涉房屋所有权人就已变更为朱仁祥，据此朱仁祥依法继受了原出租人即被告在租赁合同关系中的权利义务；张晓伟于2020年4月27日与被告签订《协议书》，就原告向被告支付的相关租金与第三人欠款互抵及案涉房屋后续租金收取等事宜达成协议；原告与朱仁祥一方就租赁合同是否解除、案涉房屋实际占有控制及违约责任等仍存在一定争议。因此，原告所支付的租金是否存在超付，是否应当返还，本院不宜在本案中原、被告之间进行认定处理，原告可就与朱仁祥一方的合同解除、租金结算、违约责任承担等问题另案处理。 关于原告认为被告侵害其作为承租人对案涉房屋享有的优先购买权并主张被告赔偿房屋差价15520400元。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，被告未能充分举证证明其就案涉房屋出售对原告尽到了合理的通知义务，故如被告系单独出售案涉房屋，其行为确构成对原告优先购买权的侵害。 被告提交其与张晓伟（朱仁祥）于2018年6月21日签订的《商品房买卖协议》，称案涉61幢房屋及63幢房屋中的101、107、108、109、110、201、215室是整体打包出售给张晓伟，原告对此不予认可，且该协议确实与不动产登记部门备案的合同约定不一致。但朱仁祥与张晓伟之间系父子关系；不动产登记备案合同中61幢及63幢107、108、109、110室房屋的买受人均为朱仁祥；《商品房买卖协议》中载明上述8套房屋总房款为33750000元，与8套房屋登记备案合同中的总房款一致；张晓伟实际向被告付款33675965元，与上述总房款亦较为接近，且差额74035元与被告、张晓伟2020年4月27日签订的欠款互抵《协议书》中载明的张晓伟尚欠房款数额一致。被告、第三人关于8套房屋整体出售的主张与被告提交的相关证据能够在一定程度上形成印证，由此可以认定被告系将案涉房屋在内的8套房屋整体一并出售给第三人。 案涉61幢房屋与其它7套房屋所在的63幢房屋虽距离较近，但并不相连，具有可分性，使用功能上也相对独立。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》规定，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权。因此，原告仅对其承租的61幢房屋享有优先购买权，对其余7套房屋并不享有优先购买权。从立法本意上来讲，房屋承租人的优先购买权是一种机会权益，设置并从法律上维护这一权利的目的在于在促进交易机会、保障交易安全的前提下兼顾承租人的合法权益，实现两者之间的衡平保护。故而，对承租人优先购买权的保障也应当遵循一定的合理限度，不应以牺牲交易机会为代价过度迁就优先购买权的实现。本案中，被告客观上确实是将案涉房屋在内的8套房屋整体一并出售给第三人，而原告对8套房屋的整体出售并不享有优先购买权，故被告并不构成对原告相关权利的侵害。原告据此主张被告赔偿损失，本院难以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十条规定，判决如下： 驳回原告徐荣根的诉讼请求。 案件受理费124318元，保全费5000元，评估费107770元，合计237088元，由原告徐荣根负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  帅富强 人民陪审员  王 磊 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  丁 琴 书 记 员  赵 晖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。