徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初20号原告：孙苏，男，1972年5月4日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：张馨允，女，1975年3月20日生，汉族，住徐州市泉山区。以上二原告共同委托诉讼代理人：刘娜，江苏永伦律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：张锋，江苏永伦律师事务所实习律师。被告：徐州苏科置业有限公司，住所地在徐州市铜山区汉王镇府前路**。法定代表人：陈传美，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峻岭，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告孙苏、张馨允诉被告徐州苏科置业有限公司（以下简称苏科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人刘娜、张锋，被告苏科公司的委托诉讼代理人张峻岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙苏、张馨允向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付符合合同约定和国家工程建筑消防技术标准的合格房屋；2、判令被告承担逾期交房的违约责任，支付逾期交房违约金暂计107280元（以1036531元为本金，按照日万分之三，自2019年1月1日暂计至2019年12月12日）及至交付合格房屋止继续产生的逾期交房违约金；3、诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。事实与理由：2017年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于徐州市房屋；该商品房建筑总层数为11层，其中地上11层，地下**；建筑面积120.68平方米；房价款1036531元；在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证等。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部付款义务，但被告却存在未能交付符合合同约定和法律规定的合格房屋、逾期办理商品房的房屋所有权证书、未依约提供两书等严重违约行为。原告上房后，经咨询了解得知，被告交付的房屋实际为地上12层、地下**，不符合合同的约定，同时被告未按照国家相关规范的要求设置防烟楼梯间、消防电梯和消防前室，也未按照江苏省住宅设计标准的规定设置2台电梯，被告交付的涉案房屋不符合国家工程建筑消防技术标准，存在重大的消防公共安全火灾隐患，危及原告及家人的人身安全，严重影响原告的居住使用，为不合格房屋，根据消防法的规定应停止使用，依法不具备交房条件。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告苏科公司辩称：1、案涉房屋于约定的交付日期届满前已满足合同约定的交付条件，取得了建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。苏科公司于2018年12月19日通过EMS向原告邮寄了《房屋交付使用通知书》，通知原告于2018年12月31日到案涉项目园区办理案涉房屋交接手续。原告于2018年12月31日在《房屋交接书》上签字确认接收了案涉房屋，并同时签收了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。因此，案涉房屋完全符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，苏科公司已根据约定按时向原告履行了交付义务，不存在延迟案涉房屋延迟交付的事实，原告无权要求被告支付逾期交房违约金，且原告主张的违约金计算标准过高，与法律规定相悖。2、合同约定该商品房建筑总层数为11层，案涉建筑坐北向南建设于一山丘坡面之上，建筑北面1层部分紧压在背靠的山丘坡面上，1层以下的地基北面直接切入所依靠的山丘中，地基裸露在外部分均被封闭，不具备居住等房屋实际使用功能。为方便业主入户，苏科公司在地基南面修建了直通1层电梯大堂的楼梯，同时又通过南面地基裸露的部分将电梯向下延深到山丘南部地面，形成双入户通道，供业主自由选择使用。买受人所说的地上十二层，实际在原本的一楼基础上，向下挖掘，另作一半开放门厅。在制定设计方案过程中，苏科公司在原有一楼入户的基础上增加了门厅电梯入户的同时，保留原设计的一楼入户选项，使得案涉房屋所在楼栋满足消防相关规范的同时，不给买受人造成实质性的损失。工程完工后，也通过住建、消防等行政部门的审核，取得了竣工验收备案证明文件与建设工程竣工验收消防备案凭证，故不存在买受人所说的房屋不合格情况。3、原告在诉状中提到的所谓苏科公司存在“预期办理商品房的房屋所有权证书”的违约行为，与原告各项诉请无关，与本案没有关联性，并且也没有事实依据。综上，选择购买案涉房屋，是买受人自主决定的行为，在购买时，房屋的坐落、楼栋、高度均由买受人自行挑选，是正常的市场行为。房屋交易价格受诸多因素影响，不存在严格的优劣之分，买受人签订房屋买卖合同时，楼盘也是明码标价的，没有证据表明原告蒙受何种财产上的损失，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年5月25日，原告孙苏、张馨允（买受人）与被告苏科公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于玉带大道18号地块未来城9-1-502号房屋，预测建筑面积120.68平方米，层高2.98米；房屋价款1036531元，单价8589.09元；买受人应于2017年5月23日前支付466531元，余款570000元贷款支付。第九条房屋交付条件为：1、该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条商品房相关设施设备交条件为：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。城市集中供热，采暖季是否供暖由服务提供者确定，与出卖人无关；4、燃气：交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，进户管道敷设到户，阀门后至用气设备之间连接管由买受人自理。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电话：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）基础设施设备交付时未达到使用条件的，由出卖人负责提供替代产品或服务，出卖人不承担其他责任。第十一条：出卖人应当在2018年12月31日前交付商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，买受人不得以未收到交付通知书为由要求出卖人承担逾期交房的违约责任；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第十二条处理;第十二条：出卖人逾期交房的，逾期在60日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十四条：“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人应按变更给买受人造成的实际影响给予相应的补偿。第十五条：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建设工程施工图设计文件涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖可能影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应自变更确立之日起10日内书面通知买受人，未在规定期限内通知的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失：出卖人应按变更给买受人造成的实际影响给予相应的补偿。第二十条：双方同意共同办理房屋所有权转移登记，因出卖人的原因未在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自约定期限第二日至将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，每日向买受人支付50元的逾期违约金。第二十五条：双方保证本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效，任何根据本合同发出的文件，均以书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系方式的，应在变更之日起5日内通知对方，未履行通知，导致不能送达的，承担相应责任。另查明，2017年5月23日，双方另行签订了《住宅室内装修方案服务合同》，约定被告对争议房屋进行装修施工，装修成品交付，装修价为105888元；装修工期为2018年12月31日前完成并交付，买受人应于合同签订当日一次性交付装修款；装修工程作为房屋不可分割部分，不单独验收，完工后向乙方原告交付装修房。2017年5月25日，被告为原告开具了466531元预付款发票。2017年6月16日，原告通过向银行贷款向被告账户打款570000元。涉案小区于2018年11月29日经过消防验收备案，2018年12月24日竣工验收合格，2018年12月24日经铜山区住建局验收备案。2018年12月19日，被告按照合同约定的“徐州市康居小区C7-3-601”地址向原告孙苏、张馨允寄送房屋交付通知书，通知原告于2018年12月31日至万科未来城项目园区出入口办理房屋交接手续。2018年12月31日，原告签收钥匙、住宅质量保证书及住宅使用说明书等物品，并交纳了物业费、维修基金，对房屋进行了验收。又查明，原告提交了徐州市铜山区住房和城乡建设局2020年5月12日回复的《关于张馨允反映要求住建、消防部门依法履行职责信访事项答复意见书》，该意见书显示争议小区9号楼现场与原设计审查变更不符，不符合工程建设消防技术标准。原告向本院提供的市长信箱回复网页，证明：1、苏科公司未按照规定设置消防电梯、消防前室、防烟楼梯间；2、违规只配置了一部电梯；3、在消防设施明显不符合规范要求的情况下苏科公司违法办理了形式上的验收手续并进行了备案。上述网页的真实性已经过本院核实。本案原告申请诉讼财产保全，交纳保全费1070元，为提供担保，购买中国人民财产保险股份有限公司徐州市分公司诉讼保全责任保险，保险金额110000元。以上事实，有原、被告当庭陈述及商品房买卖合同、涉案工程备案证明和测绘报告、保单保函、房屋交接书、发票、涉案房屋的照片等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约全面履责,未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的法律责任。首先，关于原告主张的要求被告交付符合合同约定和国家工程建筑消防技术标准的合格房屋的诉请，原告称被告交付的9号楼存在实际楼层数与合同约定不一致、消防不合格等问题。本院认为，2018年12月19日，被告向原告寄送交房通知，2018年12月31日，原告已实际签收钥匙、住宅质量保证书及住宅使用说明书等物品，双方合同约定的房屋交付行为已经完成，原告已实际接收了房屋。原告要求被告交付符合合同约定和消防技术标准的房屋，因消防施工、改造、验收均属于消防主管部门职权，应由消防主管部门处理，本院在民事案件中不予处理。其次，关于原告主张的被告应支付逾期交房违约金的诉请，被告苏科公司辩称涉案商品房的交付符合合同约定并已经实际将房屋交付给被告，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，对逾期交房违约金应以双方约定的交房条件为判断依据。目前房屋具备合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告及提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的交房条件，但因消防、供暖不符合条件，对此《中华人民共和国消防法》第十三条规定第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，原告提供的徐州市铜山区住房和城乡建设局作出的关于张馨允反映要求住建、消防部门依法履行职责的信访事项答复意见书可知，涉案9号楼不符合工程建设消防技术标准，原告应停止使用上述房屋，因双方在商品房买卖合同中约定的交付条件不涉及消防事项，故被告应依法赔偿原告的法定损失，而非原告主张的按照商品房买卖合同中约定的逾期交房违约损失，故对原告该项诉请本院不予支持。另，关于原告主张的保全保险费的诉请。因原、被告之间未有关于诉讼财产保全保险费的明确约定，且提供保险公司的保函并非财产保全担保的唯一方式，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙苏、张馨允的诉讼请求。案件受理费2446元，保全费1070元，合计3516元，由原告孙苏、张馨允负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长 刘 娟人民陪审员 仇 彬人民陪审员 刘雪华二〇二〇年十月十九日法官 助理 蒋孟洋书 记 员 张欣然