江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终630号上诉人（原审被告）：周子芳。委托代诉讼理人：钱志文，江苏律园律师事务所律师。委托代诉讼理人：包清雷，江苏律园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰兴市济川街道办事处燕头村村民委员会。法定代表人：鞠国华，村委会主任。委托诉讼代理人：巫志云，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。上诉人周子芳因与被上诉人泰兴市济川街道办事处燕头村村民委员会（以下简称燕头村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2016）苏1283民初7866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周子芳上诉请求：一、撤销原审判决，驳回燕头村委会一审中对周子芳的诉讼请求或发回重审。二、诉讼费由燕头村委会承担。事实和理由：一、一审部分事实认定错误。1、2015年前的所有房租周子芳已全部缴纳。燕头村委会当庭提供的租金清单上也自认已缴纳224000元。2、根据双方签订的《协议书》第三条的约定，租金都是先缴纳后使用。周子芳一直是在春节前支付全部租金，2013年前都是原村主任陈梅生来收，没有给周子芳任何手续。2014年1月28日是村里吴中华来收，周子芳给了6万元，还扣一万元未付是因为村里出租的其他房产的水电是周子芳代缴，周子芳扣一万元待后与村里结算。后2014年5月20日泰兴市征收公告出来，双方一直为拆迁安置补偿进行协调，未再缴纳租金。二、一审要求周子芳“10日腾让房屋和土地”错误。一审要求周子芳10日腾让房屋和土地是基于政府征用和协议到期，但一审认定双方的协议应于2015年11月8日到期，但泰兴市人民政府征收公告于2014年5月20日就出来，周子芳作为合法的房屋租赁经营户，理应享有合法的搬迁费、装修费和经营损失费等补偿款。燕头村委会在既未与政府达成拆迁补偿协议，又未与周子芳达成补偿协议的情况，根本无权要求周子芳腾让房屋和土地。且这当中还有周子芳自己的房产。达成补偿协议是先合同义务，然后才搬迁腾让。三、一审判决周子芳“10日内支付378807.8元租金及占用使用费，并自2016年11月9日起至实际返还房之日止以每年70000元的标准向燕头村委会支付占用使用费”错误。首先，周子芳2015年前的房租全部缴清。周子芳最后一次支付租金时间为2014年1月28日，燕头村委会于2016年10月16日才提起诉讼，早已过了法定诉讼时效。第二，2014年5月20日后政府已经征收，依法不应再有任何经营行为，当然不可以收取租金。周子芳不交付房租也是因为燕头村委会没有给予周子芳合法的拆迁安置补偿，一审判决要求支付2014年5月20日后的所谓租金和占用使用费没有事实和法律依据。燕头村委会辩称，1、在一审审理中我方已经向法院提供证据，证明周子芳交付224000元的租金，并且还剩余378807.8元未给，在一审判决书P3正数第五行是笔误，其他事实一审法院已经查明；2、一审庭审中一审法院要求周子芳提供证据证明其缴纳租金的情况，但周子芳并未向一审法院提供相关证据证明其已经缴纳2015年之前所有的房租，不欠燕头村委会租金，周子芳应承担举证不能的法律责任，且周子芳在上诉请求中推测其先缴纳租金后租房，但事实上房租都是分批给付，在一审时我方已经向一审法院提供相关证据，可以看出周子芳在缴纳租金的数额与时间上并未严格按照合同履行，周子芳所述无事实依据；3、周子芳与燕头村委会签订的房屋租赁合同早已到期,在合同期外周子芳仍然在使用案涉房屋，但其与燕头村委会之前未签订合法的租赁合同，燕头村委会有权要求周子芳交付房租.4、从2007年8月14日至今周子芳仍然在使用案涉房屋，其给付租金也是分批缴纳，燕头村委会也多次向周子芳催要，燕头村委会一直在主张自己的权利，周子芳并未拒绝给付租金，故燕头村委会主张权利并不超过诉讼时效。燕头村委会向一审法院起诉请求：判令依法解除周子芳与燕头村委会于2007年11月8日签订的协议，并向燕头村委会交付其所承租的房屋，给付其拖欠的燕头村委会房屋租金388807元（暂计算至2016年11月8日，2016年11月8日至实际交房日的租金按年租金7万元计算。）周子芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年3月3日，燕头村委会与周子芳签订租赁协议一份，约定燕头村委会将其集体所有的燕头饭店及旅馆部所属全部房屋、土地租赁给被告经营，期限为2005年3月3日至2010年2月1日。后因周子芳未能按约交付租金，燕头村委会于2007年5月21日向法院提起诉讼，一审法院于同年8月14日作出（2007）泰燕民一初字第166号民事判决，判决解除燕头村委会与周子芳的协议并判决周子芳按每天150.68元给付房屋使用费至其让房之日止。后周子芳未向燕头村委会交付房屋并继续经营。2007年11月8日，双方重新签订《协议书》一份，协议约定，燕头村委会将上述房屋及土地租赁给周子芳使用，“租用期限暂定陆年：自2007年11月8日起至2015年11月8日止”；年租金前四年为60000元，后四年为70000元；缴款方式为每年分两次缴款，每年11月8日缴纳半年租金，次年五一节前缴清全年租金，签订协议时缴纳30000元；周子芳如需对房屋进行装修改造，必须在不影响房屋寿命结构的前提下进行；在租赁期内，因国家建设和征用应服从。自2008年至2014年1月28日，周子芳累计支付租金224000元。2014年5月30日，泰兴市人民政府发出公告，决定对涉案房屋所在地块进行征收，但周子芳一直占有房屋并经营至今。后双方为征收补偿事宜未能协商一致。燕头村委会就涉案房屋尚未与拆迁部门达成拆迁协议，但燕头村委会同意“拆迁搬迁费给周子芳，装潢装修部分按规定处理，周子芳擅自添加的部分房屋按政府政策，政府计算多少就给多少”。审理中，周子芳欲提起反诉，要求燕头村委会给付拆迁补偿款4551995.1元，因其主张的事实中含有对建筑物或构筑物是否属于违法建筑的进行认定，故对其反诉没有受理，周子芳可另行依法主张权利。另，燕头村委会提供的2007年租赁协议复印件中双方约定的租赁期限为2007年11月8日至2013年11月8日，年租金上缴前三年为60000元，后三年为70000元，协议的其他内容与周子芳提供的原件相同。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。燕头村委会与周子芳之间租赁合同约定的内容并不违反法律、法规的强制性规范，故为合法有效。因燕头村委会不能提交协议的原件，故以周子芳提交的协议原件作为认定租赁事实的依据。虽然周子芳提交的协议就租赁期限的约定出现了矛盾的表述，但结合上下文以及符合常理的理解，应当认定双方的租赁期限为2007年11月8日至2015年11月8日。尽管如此，该协议约定的租赁期限于诉讼时亦已届满，故不存在双方解除合同的问题，周子芳应当在租赁期限届满时向燕头村委会返还租赁房屋及土地。虽然泰兴市人民政府就涉案房屋所在地块进行征收，但因燕头村委会与拆迁人未达成征收补偿协议，且周子芳一直占有房屋并经营，故周子芳应当按合同的约定支付租金。租赁期限届满后，因周子芳未能履行腾房义务，故其应当比照协议约定的租金向燕头村委会支付逾期腾房的占有使用费。关于周子芳主张的诉讼时效问题，因自协议签订后，周子芳每年均向燕头村委会缴纳一定数额的租金，故其主张与事实不符，不予支持。另，周子芳就其陈述的已支付全部租金的事实未能提供证据证明，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、周志芳于判决生效后10日内腾让出燕头村委员会所有的燕头饭店综合大楼（剔除楼下西边三间门面房）所属全部房屋及土地并返还给燕头村委会。二、周志芳于判决生效后10日内向燕头村委会支付租金及占有使用费人民币378807.8元并自2016年11月9日起至实际返还房屋之日止以每年70000元的标准向燕头村委会支付占有使用费。三、驳回燕头村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由周子芳负担。本院二审期间，燕头村委会提供一份手写有周子芳丈夫签字的通知。证明：2014年1月28日房屋到期后其要求周子芳交出房屋。本院认为，该份证据系周子芳丈夫所签名，现周子芳无证据否认其真实性，故该证据可以佐证在租赁期满后燕头村委会曾要求周子芳让房。一审查明的事实均有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审查明的事实与一审相一致。本院认为，依法成立的租赁合同受法律保护，双方当事人均应按约履行。本案中，燕头村委会与周子芳于2007年11月8日签订了案涉房屋的租赁协议，其约定的内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应合法有效。周子芳应按约支付租金并在租赁期满后返还案涉房屋。现燕头村委会持租赁协议及周子芳已缴纳租金相关凭证要求周子芳支付余欠租金并返还案涉房屋于法有据。周子芳上诉称其已支付了全部租金且燕头村委会主张租金已超过诉讼时效，但其未能提供相应证据证明其已缴纳全部租金，且其系每年支付租金并在租赁期满后未将案涉房屋交还给燕头村委会，故燕头村委会向其主张权利并未超过诉讼时效，对其该主张不予支持。周子芳上诉称案涉房屋已纳入政府拆迁规划，其不应再缴纳租金和房屋使用费，但其一直未将案涉房屋交还给燕头村委会，仍由其占有使用至今，故依法应当支付相应租金和房屋使用费，对其该主张不予支持。周子芳上诉称燕头村委会未就房屋拆迁事宜给予其相应补偿且案涉房屋中有其自建房屋，其不应当让房，该项请求属另一法律关系，不属本案审查范围，其可通过其他合法途径主张权利。综上所述，周子芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由周子芳负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  李志霞审判员  刘春生二〇一七年十一月二十九日书记员  王 春