山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初258号原告：赵成俊，男，汉族，1970年1月19日出生，住滕州市。委托诉讼代理人：彭承涛、彭润，山东光复律师事务所律师。被告：滕州市春蕾房地产综合开发有限公司，住所地：山东省滕州市平行南路36号，统一社会信用代码：91370481767777149B。法定代表人：周凤先，董事长。被告：蒋玉海，男，汉族，1963年4月30日出生，住山东省滕州市，现住滕州市。委托诉讼代理人：于浩亮，山东荆河律师事务所律师。原告赵成俊与被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司（以下简称春蕾公司）、被告蒋玉海确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵成俊及委托诉讼代理人彭承涛、被告蒋玉海的委托诉讼代理人于浩亮到庭参加了诉讼。被告春蕾公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵成俊向本院提出诉讼请求：依法确认二被告于2011年6月24日签订的关于买卖滕州市（荆河首府）3号营业房的《房屋出售合同》无效以及二被告于2011年4月19日签订的商品房买卖合同无效。本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：根据生效的滕州市人民法院（2017）鲁0481民初5202号民事判决确认的内容：原告与被告春蕾公司于2010年8月1日签订的买卖位于滕州市（荆河首府）3号营业房的协议有效；原告于判决生效后30日内向春蕾公司支付下欠房款649887.80元。被告春蕾公司于60日内协助原告办理案涉房屋的产权登记。案在执行过程中，原告才得知，春蕾公司因资金需要为从银行能获得贷款，经与被告蒋玉海通谋，双方以虚假的意思表示于2011年6月24日签订《房屋出售合同》，虚构将涉案房屋出售给蒋玉海，然后由蒋玉海以房屋买受人的身份向建设银行滕州支行进行贷款由春蕾公司使用，由春蕾公司代蒋玉海再向银行逐步清偿贷款。二被告明知涉案营业房已经出售给原告，且原告已交付大部分购房款且自2009年起已对房屋进行装修、经营使用至今的情形下，仍然恶意串通在滕州市不动产登记中心办理了不动产物权登记，由蒋玉海于2019年12月5日领取了不动产登记证书。两被告以通谋的虚假意思表示签订《房屋出售合同》，依法应认定无效。被告春蕾公司未予以答辩。被告蒋玉海辩称，2011年6月24日签订的房屋买卖合同，和2011年4月19日签订的房屋买卖合同不属于同一买卖合同。所载的标的物也不属于同一房产。原告不是本案的适格主体。首先，一房二卖是指出卖人先后签订两个买卖合同将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，本案原告并未与本案被告春蕾公司签订房屋买卖合同。其次，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释第10条的规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。行使这一权利，也应以先订立合同的买受人要求确认后订立的合同无效。后订立合同的买受人无权要求确认先订立的合同无效。被告蒋玉海与被告春蕾公司签订房屋买卖合同前，原告与春蕾公司不存在房屋买卖合同关系，双方是租赁合同关系，并且租赁合同一直延续至今。原告要求确认无效的合同不存在，原告诉状中所述的房屋与被告蒋玉海无关。原告要求确认的是2011年6月24日签订的房屋出售合同不存在。蒋玉海与被告春蕾公司从未于2011年6月24日签订过房屋出售合同，蒋玉海购买的是平行路东侧沿河路北侧春蕾花苑二期1号03号房屋，且已取得了鲁2019滕州市不动产第0023251号产权证，并且已经由2011年6月20日的预抵押登记转为正式抵押登记。将该不动产抵押给滕州市中房置业担保有限公司。抵押期限至2011年6月24日起至2021年6月24日止。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院根据双方的举证质证及当事人的陈述，认定事实如下：2010年8月1日，原告赵成俊（乙方）与被告春蕾公司（甲方）签订协议书1份，约定：甲方开发建设的滕州市（荆河首府）第3号营业房，共2层，面积约为230.18㎡，由乙方自愿购买或承租。如甲方销售该营业房，则按开盘价7838元/㎡计算房款，由乙方按甲方规定办理相关手续。如甲方出租该营业房，租金随行就市，期限从接钥匙之日算起。同等条件下，乙方享有优先权，乙方暂按甲方和春蕾物业公司的要求办理上房手续，交纳相关费用，并服从甲方和春蕾物业公司的管理。但该协议未对交纳房款的期限、办理房产证的期限及费用的负担作出约定。之后，被告春蕾公司将该营业房出租给原告赵成俊用于经营。原告赵成俊亦向滕州市春蕾物业管理有限公司交纳了租金和物业费。2014年9月20日至2015年7月3日，原告赵成俊共分8次向被告春蕾公司交纳了购买该营业房的款项共计1154263元，被告春蕾公司亦给原告赵成俊出具收款收据8份。双方未另行签订商品房买卖合同。由于被告春蕾公司一直未能给原告赵成俊办理确权手续，原告赵成俊亦未将下欠房款支付给被告春蕾公司。2017年11月5日，原告赵成俊（甲方）与被告蒋玉海（乙方）及蒋玉海之妻戚敬秀（丙方）签订协议书，内容为：2010年8月1日，甲方赵成俊与滕州市春蕾房地产综合开发有限公司(以下简称春蕾公司)签订了《协议书》，依据协议约定将春蕾花苑二期(荆河首府)第3号营业房两层，约230.18平方米交由甲方占有使用。春蕾公司为套取银行贷款，于2011年6月24日与乙方签订了《房屋出售合同》，并从银行贷款120万元，由滕州市中房置业担保有限公司(以下简称中房公司)为贷款担保。后中房公司以乙、丙方为被告先后两次起诉，经结算，下欠银行贷款510000.00元，中房公司318015.53元等，共计848894.78元。为此，双方达成如下协议:甲方代乙、丙方清偿银行5100000元、违约利息8111.25元、诉讼费5768.00元、中房担保公司318015.53元，合计:848894.78元。二、乙、丙方主动解除与滕州市春蕾房地产综合开发有限公司《房屋出售合同》。三、乙、丙方无条件，并积极配合甲方将春蕾花苑二期(荆河首府)第3号营业房两层，约230.18平方米过户到甲方名下。……原、被告及戚敬秀均在协议书上签名捺印。但该协议未履行。2019年7月12日二被告及级索镇政府春蕾花苑善后工作组向原告邮寄送达的《告知函》，该函件内容为：赵成俊：经滕州市级索镇政府春蕾花苑善后工作组（下称工作组）以及滕州市春蕾房地产综合开发有限公司（下称“春蕾公司”）调查，现查明春蕾花苑二期1-3营业房购买人赵成俊（身份证号码：3704811970××××××××）未主动交清购房款且未与春蕾公司签订正式购房合同；经多次催告，你本人拒绝商谈交款、签约事宜，已构成严重违约。……该告知函加盖了春蕾公司及级索镇姚庄村委会的盖章。被告蒋玉海、善后工作组负责人杨磊及姚庄村委会的工作人员等均在该告知函上签名。原告提交该证据的证明目的为:根据该书面告知函内容，可以证实二被告主观上知道涉案营业房的实际购买人为原告，二被告签订《房屋出售合同》属于虚假意思表示，其后仍恶意串通继续完成房屋交易并领取不动产登记证书，对事后恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。被告对该告知函真实性无异议，但对原告证明目的有异议。另查明，经原告申请，本院从滕州市自然资源管理局调取了两被告所签订的商品房买卖合同。2011年4月19日被告春蕾公司与被告蒋玉海签订《商品房买卖合同》，约定由蒋玉海购买春蕾公司开发的滕州市平行路东侧、荆河北岸的春蕾花苑二期第1幢03号房（设计建筑面积为230.18平方米）。单价为9838元，合计2264511元。买受人首期支付购房总价款的51.42%，其余价款可以向建设银行贷款支付。该合同于2011年4月21日在滕州市房地产开发管理办公室进行了销售备案，备案号为：A439。2011年4月20日被告春蕾公司向蒋玉海出具编号为2479303的收据一张，交款单位为蒋玉海，人民币2264511元，收款方式：现金；收款事由为：二期1-03房款。该收据加盖了被告春蕾公司财务专用章。原告向本院申请调取了被告的贷款合同及购房首付款支付情况。经本院调取，显示：2011年6月24日被告蒋玉海与中国建设银行股份有限公司滕州支行签订贷款合同，借款用途系购置滕州市春蕾房地产综合开发公司出售的商用房，借款本金为113万元整，借款期限120个月，自2011年6月24日至2021年6月24日。贷款人将款项一次划入借款人指定账户。约定还款日为每月24日。被告蒋玉海以其购买的春蕾花苑二期1-3（230.18平方米，价值2264511元）设定抵押。滕州市中房置业担保有限公司为该笔借款的保证人在合同上加盖其单位公章。2011年3月3日、同年3月13日、同年3月28日被告春蕾公司分别开具NO.001473、NO.001476、NO.001481的收款收据，载明分别收蒋玉海房款50万元、40万元、23.4511万元。三张收据均加盖了被告春蕾公司财务专用章，收款人均系“张厚超”。蒋玉海在建设银行滕州支行的62×××96银行卡，自2011年7月至2015年12月20日交易明细显示：由张厚超6227002171234100659账号向蒋玉海该卡上转账2014年9月21日转13500元、2015年2月24日转13500元、2015年3月24日转13000元。原告申请调取该交易明细的证明目的为:从形式上看涉案银行贷款113万元是从被告蒋玉海的银行卡每月向银行清偿比较固定的款项，但蒋玉海清偿借款的资金来源并非是其个人的自有资金，而是由被告春蕾公司的财务人员张厚超每月在还款对应基准日（每月24日）向被告蒋玉海的个人银行卡上转入或存入固定的资金用以清偿银行贷款(其中有张厚超以其个卡6227002171234100659向蒋玉海个人卡转账5次，以其个卡6222081605000439614向蒋玉海个人卡转账2次，其余的资金均是在ATM机存现转付)。上述证据足以证实二被告签订房屋买卖合同的真实目的并非房屋买卖，而是以蒋玉海作为名义买受人通过签订房屋买卖合同的表面形式向银行贷款，贷出的资金由被告春蕾公司使用，并且由春蕾公司再逐月向银行清偿贷款。被告蒋玉海称因该房屋在蒋玉海购买的时候就已经知道这个房屋是被原告所承租的，每月向春蕾公司支付租金。根据买卖不破租赁的原则，被告蒋玉海从被告春蕾公司购买了这个房屋之后，也承认了该租赁关系，但是租金是由被告春蕾公司收取的，其在收取租金后按月向被告蒋玉海转交租金，是合情合理合法的。原告称张厚超系被告春蕾公司的财务人员，并提交了枣庄市社会保险参保证明，证明春蕾公司自2009年2月起为张厚超购买了企业养老保险、失业保险、工伤保险。张厚超现为其他单位工作人员。2019年12月5日被告蒋玉海取得了滕州市自然资源局发放的鲁（2019）滕州市不动产权第0023251号不动产权利证书，权利人为蒋玉海，共有情况为单独所有，坐落于滕州市。该权利证书还记载，房屋已抵押，期限自2011年6月24日起至2021年6月24日止。被告蒋玉海未向本院提交其购房首付款通过何种方式支付的相关证据。被告蒋玉海对于2017年11月5日与原告赵成俊所签的协议书中称于2011年6月24日与春蕾公司签订了《房屋出售合同》，被告未向本院提交该合同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2011年4月19日两被告签订的商品房买卖合同以及被告蒋玉海所称的于2011年6月24日所签订的房屋买卖合同，指向的标的物均是指同一个房屋，被告称该两份合同指向的并非同一房产，因其持有2011年6月24日所签订的房屋买卖合同，但未向本院提交，对被告该辩解意见，本院不予采纳。此案中，原、被告争议的焦点是两被告所签订的合同的效力。原告主张两被告是以通谋的虚假意思表示签订《房屋出售合同》，依法应认定无效，被告对此予以反对。本院结合双方提交的证据分析如下：一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。原告向本院提交的2017年11月5日，原告与被告蒋玉海及其妻戚敬秀签订协议书，被告蒋玉海认可签名的真实性，对于该协议中所记载的“春蕾公司为套取银行贷款，于2011年6月24日与乙方签订了《房屋出售合同》，并从银行贷款120万元……”，被告蒋玉海属于自认与春蕾公司所签订的房屋买卖合同系为了套取银行贷款，双方系通谋行为，买房并非其真实意思表示。二、经原告申请，本院从建设银行滕州支行调取的被告蒋玉海还贷款的资金交易明细可以看出，被告春蕾公司的财务人员张厚超向蒋玉海的还贷账户中按月转款（2014.9.21日13500元、2015.2.24转13500元、2015.3.24转13000元），以偿还银行贷款。被告春蕾公司未到庭应诉，放弃其抗辩权利，被告蒋玉海称系收的租赁费，但2014年9月20日至2015年7月3日，原告赵成俊共分8次向被告春蕾公司交纳了购买该营业房的款项共计1154263元，2014年9月20日之后，涉案房屋并不存在租赁的事实，故被告蒋玉海的该辩解理由不能成立。三、滕州市自然资源管理局关于蒋玉海的房产档案中显示：2011年4月20日被告春蕾公司向蒋玉海出具编号为2479303的收据一张，交款单位为蒋玉海，人民币2264511元，收款事由为：二期1-03房款。该收据加盖了被告春蕾公司财务专用章。而建行滕州支行关于蒋玉海的贷款材料中显示：2011年3月3日、同年3月13日、同年3月28日被告春蕾公司分别开具NO.001473、NO.001476、NO.001481的收款收据，载明分别收蒋玉海房款50万元、40万元、23.4511万元。三张收据均加盖了被告春蕾公司财务专用章。该四张收据相互矛盾，且2011年6月24日被告蒋玉海才办理贷款手续，被告蒋玉海也未向本院提交购房首付款如何支付的相关证据，故不能认定蒋玉海已向春蕾公司实际交付了首付款。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十五条规定，针对“一房数卖”合同的履行问题提出了确定权利保护顺位的顺序，并明确恶意办理登记的买受人不能优先于已经合法占有房屋的买受人。参照该规定，本院认为，2011年4月19日被告春蕾公司与被告蒋玉海签订《商品房买卖合同》，但被告春蕾公司并未依据该合同向被告蒋玉海交付房屋；2017年11月5日，原、被告及被告蒋玉海之妻曾签订协议书，对涉案房屋如何处理进行过协商；2019年7月在春蕾公司及春蕾花苑善后工作组向原告邮寄的告知函中，被告蒋玉海亦签名。对于涉案房屋一直由原告占有、使用，被告蒋玉海一直是明知的，在该情形下，被告于2019年12月办理了涉案房屋的产权登记，显属恶意。综上，两被告所签订的购买滕州市3号营业房的协议，是被告春蕾公司为套取银行贷款而实施的通谋意思表示，该合同应无效。被告蒋玉海辩称的商品房买卖合同的司法解释第十条并不适用本案。原告诉请，理由正当，合法有据，本院予以支持。被告辩称原告并非适格主体，与事实不符，对被告该辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》五十二第（三）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司与被告蒋玉海于2011年4月19日签订的商品房买卖合同以及于2011年6月24日签订的关于买卖滕州市（荆河首府）3号营业房的《房屋出售合同》均无效。案件受理费22800元减半收取11400元、财产保全费5000元，由被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司、被告蒋玉海平均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 刘 莉二〇二〇年五月十二日书记员 单良子