天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初8867号原告：郑建勇，男，1972年11月9日出生，汉族，住天津市。原告：郑子涵，男，1997年7月21日出生，汉族，住天津市河**。二原告共同委托诉讼代理人：孙玉玺，天津天关律师事务所律师。被告：清控科创（天津）实业有限公司（统一社会信用代码91120110553421147D），住所地天津市东丽区华明高新技术产业区华丰路******楼**。法定代表人：黄一峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张振，男，该公司职员。被告：天津珅信电子商务有限公司（统一社会信用代码91120105MA05KD700Q），住所地天津，住所地天津市河**光复道街翔玮路**3-312>法定代表人：巨峰，该公司经理。委托诉讼代理人：吴玉富，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张卿卿，天津君辉律师事务所律师。原告郑建勇、郑子涵与被告清控科创（天津）实业有限公司（以下简称清控科创公司）、被告天津珅信电子商务有限公司（以下简称珅信电子公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑建勇、郑子涵的委托诉讼代理人孙玉玺，被告清控科创公司的委托诉讼代理人张振，被告珅信电子公司的委托诉讼代理人吴玉富、张卿卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑建勇、郑子涵向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除郑建勇、郑子涵与清控科创公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》；2.请求法院依法判令清控科创公司退还郑建勇、郑子涵购房款34万元以及支付利息（以34万元为基数，自2018年12月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求法院依法判令珅信电子公司退还郑建勇、郑子涵购房款13万元以及支付利息（以13万元为基数，自2018年12月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），清控科创公司承担连带责任；4.请求法院依法判令清控科创公司支付郑建勇、郑子涵已付购房款一倍的赔偿金47万元；5.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年12月28日，郑建勇、郑子涵与清控科创公司签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同主要约定：郑建勇、郑子涵向清控科创公司购买坐落于天津市东丽区房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积72.86平方米，房屋总价款68万元，清控科创公司于2019年6月30日前将房屋交付给郑建勇、郑子涵使用。合同签订后，郑建勇、郑子涵于当日向清控科创公司支付了房款34万元，且郑建勇、郑子涵为预定涉案房屋曾于2018年10月20日、2018年11月30日、2018年12月28日按照清控科创公司的要求向珅信电子公司支付了预购款总计13万元，但截至交房之日清控科创公司未按照合同约定向郑建勇、郑子涵交付房屋及办理预告登记手续。此后，在郑建勇、郑子涵多次催要的情况下，清控科创公司拒绝履行合同，亦不退还购房款。郑建勇、郑子涵于2019年7月12日向清控科创公司发出《催告函》，要求清控科创公司依约为郑建勇、郑子涵办理交房和产权登记手续，若不履行将解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》。清控科创公司仍未依约履行。经了解，清控科创公司隐瞒了系由于涉案房屋处于抵押状态，导致清控科创公司无法正常依约履行交房及办理预告登记、权属转移登记手续的义务。综上所述，清控科创公司的违约行为造成了郑建勇、郑子涵的经济损失，为维护郑建勇、郑子涵合法权益，故郑建勇、郑子涵提起诉讼。郑建勇、郑子涵向本院提交如下证据：一、天津市商品房买卖合同1份，拟证明郑建勇、郑子涵与清控科创公司于2018年12月28日签订了购买涉案房屋的商品房买卖合同，约定清控科创公司于2019年6月30日交房；二、收据4份，拟证明郑建勇、郑子涵向清控科创公司支付首付款34万元，并于2018年10月20日、2018年11月30日、2018年12月28日按照清控科创公司的要求向珅信电子公司支付购房预付款总计13万元；三、催告函1份，拟证明郑建勇、郑子涵于2019年7月12日通知清控科创公司履行交房义务，若不如期履行依法解除涉案合同；四、2019.7.18收催告函之回函1份，拟证明清控科创公司收到了郑建勇、郑子涵的催告函；五、慧谷园预售信息登记簿、慧谷园20号楼在建工程抵押登记簿、慧谷园20号楼在建工程抵押档案，拟证明清控科创公司未按照合同约定为郑建勇、郑子涵办理涉案房屋预售登记。慧谷园20号楼、包括涉案房屋在内，于2018年11月22日办理了在建工程抵押，并一直未撤销；六、天津市生态环境局在2018年10月26日在官网上发布的通知，拟证明双方约定的合同履行期内,天津市政府未发布强制性停工通知,涉案房屋施工工程不存在因政策原因导致停工。清控科创公司辩称：请求法院依法驳回郑建勇、郑子涵所有诉请。理由：1.郑建勇、郑子涵与清控科创公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行该商品房买卖合同；2.双方签订合同之时，清控科创公司已经向郑建勇、郑子涵明示，且在销售现场展示板上有明确标识，涉案房屋存在抵押，郑建勇、郑子涵对于这一情况明知且了解，同时，清控科创公司之所以不能按照合同约定如期交付商品房，并不是涉案房屋存在抵押所导致，涉案房屋不能直接交付的原因是天津市环境保护相关政策，对企业施工有明确禁令，目前涉案房屋还没有完成竣工验收，即便涉案房屋不存在抵押登记，同样不满足交付条件；3.郑建勇、郑子涵向珅信电子公司支付款项13万元，并非清控科创公司指示，清控科创公司并未向郑建勇、郑子涵传达有关向珅信电子公司支付房款的信息。清控科创公司向本院提交如下证据：照片10张，拟证明涉案房屋存在抵押登记情况，清控科创公司已经做出了明示，且所有展示案板都是在销售大厅、客户接待区及谈判区摆放。珅信电子公司辩称：请求法院依法驳回郑建勇、郑子涵所有诉请。理由：首先，郑建勇、郑子涵与清控科创公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行该商品房买卖合同。其次，双方签订合同之时，清控科创公司已经向郑建勇、郑子涵明示，且在销售现场展示板上有明确标识，涉案房屋存在抵押，郑建勇、郑子涵对于这一情况明知且了解，同时，清控科创公司之所以不能按照合同约定如期交付商品房，并不是涉案房屋存在抵押所导致，涉案房屋不能直接交付的原因是天津市环境保护相关政策，对企业施工有明确禁令，目前涉案房屋还没有完成竣工验收，即便涉案房屋不存在抵押登记，同样不满足交付条件；珅信电子公司与清控科创公司是代理关系，珅信电子公司作为清控科创公司的的销售代理，收取的郑建勇、郑子涵13万元可以享受价款优惠，优惠后房款价款81万元。郑建勇、郑子涵除了交付上述13万元外，还应支付剩余房款68万元。珅信电子公司向郑建勇、郑子涵出示了一份说明并确认签字，郑建勇、郑子涵同意享此优惠活动。珅信电子公司向本院提交如下证据：一、房屋确认单1份，拟证明涉案房屋原单价是13117元/平方米，优惠单价是9332.97元/平方米，总价款由955672元优惠到81万元整；二、说明1份，拟证明郑建勇、郑子涵只享受一套房源的优惠，且13万元是不体现在合同中的，郑建勇、郑子涵是在认同的情况下签字的;三、天津市河北区人民法院（2019）津0105民初354号民事判决书1份，拟证明珅信电子公司通过合法方式取得慧谷园项目销售的代理权，并享有项目销售代理权的合法性;四、现场照片2张，拟证明涉案房屋的销售价格已经经过了现场展示，郑建勇、郑子涵有足够的条件知悉房屋的价格和房屋的抵押情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月13日，天津市东丽区不动产登记事务中心对慧谷园20号楼房屋预售登记。在销售大厅，摆放有“20#销控展示板”，该板右上角有“注：在抵押用途：办公”。2018年12月28日，郑建勇、郑子涵（乙方）与清控科创公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》及补充合同，主要约定：郑建勇、郑子涵购买清控科创公司开发的坐落于天津市东丽区房屋，设计用途为非住宅，建筑结构为剪刀墙，建筑面积为72.86平方米，每平方米价格为9332.97元，价款为68万元，于2018年12月28日前一次性支付首付款34万元，其余价款办理贷款；清控科创公司于2019年6月30日前将涉案房屋交付给郑建勇、郑子涵使用。该合同第五条对出卖人逾期交付商品房的处理的约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款率计算。《补充合同》第三条：“关于逾期交房的违约责任：1、买卖双方约定，本合同项下商品房交付日期有三个月的谅解期。即出卖人自合同约定交付日期后三个月内交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，出卖人不承担违约责任。”同日，郑建勇、郑子涵向清控科创公司支付首付款34万元。清控科创公司向郑建勇、郑子涵出具《往来收据》，内容：今收到郑建勇、郑子涵交来房款（20#-2-406）34万元。2019年7月，郑建勇、郑子涵向清控科创公司发出《催告函》，主要内容：清控科创公司未依约交房义务，郑建勇、郑子涵曾多次要求办理交房及产权登记手续，但清控科创公司均以各种理由推诿，现函告清控科创公司在接函后未依约办理交房及产权登记手续，郑建勇、郑子涵将视为清控科创公司不再履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》，郑建勇、郑子涵将根据《中华人民共和国合同法》之相关规定解除该合同，并依法追究清控科创公司的相关违约及赔偿责任。清控科创公司在收到该《催告函》后，向郑建勇、郑子涵回复《2019.7.18收催告函之回函》，主要内容：由于天津市大的环保环境及相关政策影响，清控科创公司未能按照预期的时间完成项目的开发建设，致使无法如期交付房屋，延期交房的损失，清控科创公司会按照合同约定履行义务，来函中称欲解除合同关系，与合同约定不符。另查，珅信电子公司与清控科创公司系销售代理关系。珅信电子公司取得清控科创公司开发的慧谷园19#、20#、21#、24#楼的代理销售权。郑建勇、郑子涵为预定涉案房屋于2018年10月20日、2018年11月30日、2018年12月28日分别向珅信电子公司支付优惠活动费6万元、5万元、2万元，共计13万元。珅信电子公司分别出具《收据》，未注明款项用途。2018年12月28日，郑建勇、郑子涵亲属付文玲与销售人员李志签署《说明》，内容：“客户郑建勇、郑子涵身份证1201141972××××××××1201141997××××××××于2018年10月20日，认购科创慧谷房间号20＃-2-406，面积72.86平米，交款（小写）金额：130000元整，交款大写（金额）壹拾叁万元整，享受此优惠价格9332.97元／平米，签订合同后即同意支付该优惠活动费。系活动费不体现在《商品房买卖合同》里，活动费只用于一套房屋的购买，且每套房屋仅使用一次优惠服务。本说明的签署人于购房合同签署人必须保持一致，否则无法享受购房优惠等权利。”同日，郑建勇、郑子涵确认购买慧谷园20#-2-406号房屋，并签署《房屋确认单》，记载：建筑面积72.86平方米，原单价13117元，原总款955672元，优惠后单价9332.97元，优惠后总价68万元，首付款34万元，贷款34万元。再查，2018年11月22日，清控科创公司与中国银行股份有限公司太原并州支行签订《抵押合同》，为担保中国银行股份有限公司太原并州支行与启迪（太原）科技园投资发展有限公司之间签署的《固定资产借款合同》项下债务的履行，清控科创公司自愿将慧谷园20号楼在建建筑物及其占用范围内的土地使用权为中国银行股份有限公司太原并州支行的债权设立抵押担保，抵押价值4569万元，债务履行期限为：自2018年11月23日起至2025年12月31日止。同日，清控科创公司（义务人）与中国银行股份有限公司太原并州支行（权利人）作为申请人在天津市东丽区不动产登记事务中心办理了抵押权登记。本院认为，郑建勇、郑子涵与清控科创公司签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告迟延履行交付房屋已经构成违约。在郑建勇、郑子涵催要交付房屋后，清控科创公司仍未履行交付房屋。根据合同法第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的。当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内认为履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，郑建勇、郑子涵已经在被告逾期交房后向其催告，但被告在合理期限内仍未履行交房义务，故郑建勇、郑子涵要求解除合同的诉请本院予以支持。对于被告的违约行为，应按照合同的约定承担违约责任，被告应向原告支付已付购房款的利息。原告主张被告向原告隐瞒涉案房屋对外抵押的主张，因未提供充分证据加以证实，本院对此不予认定，故原告诉请被告支付原告已付购房款一倍的赔偿金47万元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、解除原告郑建勇、郑子涵与被告清控科创（天津）实业有限公司于2018年12月28日签订的天津市商品房买卖合同；二、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告郑建勇、郑子涵购房款340000元；三、被告天津珅信电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告郑建勇、郑子涵购房款130000元；四、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告郑建勇、郑子涵以470000元为基数，自2019年7月1日起至实际退还之日止期间的利息,2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；五、驳回原告郑建勇、郑子涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13368元，由被告清控科创（天津）实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张厚勇审 判 员  刘晨明人民陪审员  刘俊梅二〇二〇年八月六日书 记 员  张晓晨本判决依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。