陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕09民终1029号上诉人（原审被告）：查文斌，男，1964年9月26日出生，汉族，住白河县。委托诉讼代理人：刘礼琴，女，住白河县，由白河县XX社区推荐。被上诉人（原审原告）：李厚庆，男，1968年5月3日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：唐先喜，男，1964年4月14日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：张显良，男，1957年10月6日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：杨登兰，女，1966年11月24日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：张显春，男，1972年2月22日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：张冬梅，女，1974年11月28日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：唐先荣，男，1950年12月28日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：唐先福，男，1951年11月7日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：张德意，男，1990年10月25日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：唐先礼，男，1961年3月21日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：黄亚静，女，1990年8月26日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：刘明华，男，1974年9月6日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：张显忠，男，1955年10月5日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：何凌，男，1979年3月15日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：张显健，男，1974年4月17日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：黄海波，男，1976年1月14日出生，汉族，住白河县。被上诉人（原审原告）：曾海荣，男，1956年1月14日出生，汉族，住白河县。诉讼代表人：唐先礼、黄海波。委托诉讼代理人：汤国才，陕西腾浩律师事务所律师。原审被告：刘世旺，男，1975年11月27日出生，汉族，住白河县。原审被告：裴为菲，女，1984年9月21日出生，汉族，住白河县。上诉人查文斌因与被上诉人唐先礼、黄海波等17人、原审被告刘世旺、裴为菲房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省白河县人民法院（2017）陕0929民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人查文斌及其委托诉讼代理人刘礼琴，被上诉人代表人唐先礼、黄海波及其委托诉讼代理人汤国才，原审被告裴为菲均到庭参加诉讼。原审被告刘世旺经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。查文斌上诉请求：1.依法撤销陕西省白河县人民法院(2017)陕0929民初930号民事判决，改判驳回唐先礼、黄海波等17人的诉讼请求；2.依法判决一、二审诉讼费用由唐先礼、黄海波等17人负担。事实与理由：1.租赁合同虽然载明租赁期限至2017年4月1日止，但因签订合同之时，附近楼盘尚未竣工，部分公共道路尚未硬化，日常用电、污水处理、消防验收等设施均不能使用，因此双方已口头约定租赁期从2011年10月18日起计算六年，故一审认定租赁期满日期为2017年4月1日错误。2.唐先礼、黄海波等17人于2017年6月23日先后将三间门面房上锁，之后经公安机关调解自愿准许裴为菲、刘世旺开门营业，因此，查文斌不存在违法转租房屋，也没有责任向唐先礼、黄海波等17人交纳该期间的房屋租赁费。3.双方租赁合同未到期，且一直在协商续租的事情，因此，一审认定查文斌于2017年7月26日将三间门面房钥匙交给唐先礼、黄海波等17人与事实不符。唐先礼、黄海波等17人辩称，1.一审法院对本案租赁合同的起止时间的认定客观、真实，查文斌认为应当从2011年10月18日计算至2017年10月18日无证据证实。2.一审法院确认2017年4月1日至2017年8月26日期间的房屋占用费12500元由查文斌负担没有损害查文斌的合法权益。3.一审认定2017年7月26日查文斌将三间房屋钥匙交还的事是客观存在，查文斌否认该事实是为其主张的合同起止时间提供依据，从而达到拖延交付房屋的目的。请求驳回上诉，维持原判。裴为菲述称，房租已经交过，租赁时间还没有到期。唐先礼、黄海波等人阻止营业，裴为菲不应再支付房租。唐先礼、黄海波等17人向一审法院起诉请求：1、判令查文斌、刘世旺、裴为菲返还剩余的三间出租房屋，并按每平方米60元/月的市场价格向唐先礼、黄海波等17人支付2017年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占用费。2、判令查文斌支付其逾期交付3间房屋4个月（4月1日起至实际归还日期7月26日）的房租43200.00元（市场价60元/平方）整。3、由查文斌、刘世旺、裴为菲承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月30日，唐先礼、黄海波等17人代理人张显春将位于白河县XX镇XX社区安置楼一号楼6间门面房租赁给查文斌使用，合同期限6年，年房租60000元，截止2017年4月1日到期。2015年8月26日，查文斌将六间门面房的一半转租给刘世旺使用，口头约定2年。同日，刘世旺将转租房屋的中间两间房屋租给刘绪军，由刘绪军与裴为菲合伙经营餐饮业务，刘绪军第一年交房租46000元，后刘绪军退出合伙由裴为菲单独经营，第二年的房租由裴为菲向刘世旺支付了50000元。2017年4月1日合同到期后，查文斌拟以原合同约定的年租金60000元继续承租，被唐先礼、黄海波等17人拒绝，查文斌与唐先礼、黄海波等17人之间就房屋租赁事宜未达成新的一致意见。查文斌于2017年7月26日将自己使用的三间门面房钥匙交给唐先礼、黄海波等17人，剩余转租的三个门面未按合同约定返还。为此，唐先礼、黄海波等17人于2017年6月23日将刘世旺和裴为菲的店门上锁阻止营业，因公安机关介入协商后重新开门营业。2017年6月26日，唐先礼、黄海波等17人第二次将裴为菲的店面锁门半天。2017年7月20日，唐先礼、黄海波等17人第三次对裴为菲的店门进行上锁阻止营业，7月25日，唐先礼、黄海波等17人开锁，裴为菲继续经营，经协商，要求裴为菲2017年8月1日前腾房，裴为菲于2017年7月30日关门停业至今。2017年8月29日，唐先礼、黄海波等17人以年130000元的租金将查文斌交回的三间房屋出租给案外人徐倩。一审法院认为，唐先礼、黄海波等17户业主与查文斌签订房屋租赁合同,双方在到期前应当就房屋续租问题进行协商，因唐先礼、黄海波等17人人数众多、意见不统一，双方未达成新的协商意见，唐先礼、黄海波等17人负有一定的过错责任，查文斌亦负有相应的过错责任。在未达成一致新的租赁意见前，查文斌应当按照原合同约定于2017年4月1日前将租赁六间门面房交还给唐先礼、黄海波等17人。查文斌辩称房屋租赁到期时间为2017年10月18日，没有证据予以支持，双方的合同到期日以双方签订的租赁合同中载明的租赁期间2017年4月1日为准。查文斌在租赁期限内将房屋转租给刘世旺、裴为菲，唐先礼、黄海波等17人知道该行为未提出异议，在唐先礼、黄海波等17人与查文斌租赁合同期限内即2017年4月1日前查文斌与刘世旺、裴为菲发生的转租行为合法有效，超过房屋租赁期以外的转租行为所产生的不利法律后果应由查文斌承担。刘世旺、裴为菲从查文斌手中转租期限为两年，到期日为2017年8月26日，到期后刘世旺、裴为菲应与唐先礼、黄海波等17人就房屋租赁事宜进行协商，协商不成的，应无条件交回房屋。刘世旺、裴为菲没有交回房屋，自2017年8月27日起，因超期占用房屋产生的法律后果应由刘世旺、裴为菲自行承担。自2017年4月1日房屋租赁期限届满后，查文斌、刘世旺、裴为菲继续占用唐先礼、黄海波等17人的房屋所产生的费用分三部分计算：第一部分，查文斌自己使用三间房屋于2017年7月26日交回给唐先礼、黄海波等17人，该房屋的占用费按原合同计算，即每间房屋的年租金为10000元，每月833元，共超期使用四个月，应支付房屋占用费10000元。第二部分，自租赁合同到期日起至2017年8月26日查文斌违法转租期间的房屋占用费也应当由查文斌负担，标准按原合同执行，即12500元。第三部分查文斌转租给刘世旺、裴为菲的房屋自2017年8月26日到期后刘世旺、裴为菲的房屋占用费按三间房屋年租金130000元的标准计算至交房之日，即每间房屋每月房屋占用费为3611元。该费用应由刘世旺承担一间的给付责任，裴为菲承担两间的给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决：一、刘世旺、裴为菲自本判决生效之日起立即将其占有的唐先礼、黄海波等17户业主的三间房屋腾空交还与唐先礼、黄海波等17户业主。二、查文斌自本判决生效之日起十日内给付唐先礼、黄海波等17户业主的房屋占用费22500元。三、刘世旺、裴为菲自本判决生效之日起十日内支付2017年8月27日之后至交还房屋之日止的房屋占用费，每间房屋的标准为每月3611元。裴为菲承担两间的房屋占用费，刘世旺承担一间的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，应适用简易程序减半收取525元，由查文斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。查文斌申请了证人徐忠山、周显树出庭作证，证实查文斌与唐先礼、黄海波等17人所签订的租赁合同起算时间为2011年10月18日。唐先礼、黄海波等17人质证认为证人证言不属于二审新证据，且两名证人分别是查文斌的员工和朋友，证言可信度低，其证言与双方之间的合同约定相悖，张显健也无权代表17户作出决定，裴为菲对证人证言无意见。本院经审查认为两名证人与查文斌有利害关系，其证明内容与合同约定相悖且无其他相关证据印证，故不予认定。经二审审理查明，2017年7月26日，唐先礼、黄海波等17人将租赁给查文斌的实际由查文斌使用的三间房屋钥匙取回，其他查明事实与一审认定事实一致。另查明：裴为菲已经于2017年9月13日将其承租房屋腾空并交还给唐先礼、黄海波等17人。本院认为，本案的争议焦点实为三个问题，即：一、查文斌与唐先礼、黄海波等17人之间的房屋租赁合同起止时间究竟应当如何认定。二、查文斌是否应当承担其自己使用的三间房屋自2017年4月1日至2017年7月26日的占用费10000元。三、查文斌是否应当承担转租给刘世旺、裴为菲的2017年4月1日至2017年8月26日之间的房屋占用费12500元。关于起止时间问题，经审查，2010年12月30日，查文斌与受17人委托的张显春签订租房协议，双方协议中约定期限自2011年4月1日起至2017年4月1日止，租赁期间应当以双方约定为准。查文斌上诉认为其与17人代表张显健口头约定变更租赁合同起算时间为10月18日，除提交与其有利害关系的证人证言外无其他证据证明此事实，且无证据可以证明张显健是17人推选出来与其协商租赁事宜的代表，有权变更合同起止时间，因此，查文斌该上诉理由不能成立。关于查文斌自己使用的三间房屋的占用费问题，双方合同于2017年4月1日到期，而查文斌并未退回房屋，则应支付逾期占用费。经审查，唐先礼、黄海波等17人已于2017年7月26日将出租给查文斌的由查文斌使用的三间房屋钥匙取回，因此，逾期占用费应当自4月1日计算至7月26日。查文斌该上诉理由不能成立。关于转租给刘世旺、裴为菲的三间房屋自2017年4月1日至2017年8月26日之间的占用费问题，查文斌于2015年8月26日将三间房租转租，口头约定转租期限两年。虽然唐先礼、黄海波等17人庭审时陈述不知转租的事实，但截至目前并未要求确认转租合同无效或者解除转租合同，因此，转租合同有效，但超过租赁期间的部分无效，即2017年4月1日至2017年8月26日期间的转租合同无效。因刘世旺、裴为菲此期间的租金已经支付，查文斌作为原租赁合同与转租合同的相对方应当对其转租行为承担不利后果，向唐先礼、黄海波等17人支付此期间的占用费。查文斌该上诉理由不能成立。综上所述，查文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由查文斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  张 燕代理审判员  刘慧琴二〇一七年十二月十一日书 记 员  马晓敏