湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3662号原告：程诚，女，汉族，1991年7月9日出生，住湖北省鄂州市华容区，委托诉讼代理人：朱胤霖，湖北天领艾匹律师事务所律师。被告：靳春宁，女，汉族，1984年3月10日出生，住甘肃省宁县，委托诉讼代理人：杨琼，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被告：郭远功，男，汉族，1984年6月12日出生，住甘肃省宁县，委托诉讼代理人：杨琼，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市武昌区中北路**。负责人：邓红，该行行长。第三人：汤明，男，汉族，1990年3月21日出生，户籍地：南京市溧水区，现住武汉市洪山区，原告程诚诉被告靳春宁、郭远功、第三人平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）物权确认纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，追加汤明为第三人参加诉讼。本院作出（2018）鄂0192民初2032号判决后，程诚、靳春宁、郭远功不服该判决，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。湖北省武汉市中级人民法院经审理后作出（2019）鄂01民终4871号民事裁定，撤销本院（2018）鄂0192民初2032号民事判决；发回本院重审。本案于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程诚的委托诉讼代理人朱胤霖，被告靳春宁、郭远功的委托诉讼代理人杨琼、胡金琦，第三人汤明到庭参加诉讼。第三人平安银行武汉分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程诚向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认程诚与靳春宁于2016年12月27日签订的借名购房协议有效且继续履行；2、请求判令确认位于武汉市三环线以南、民族大道以西天祥尚府（一期）第1-5栋1单元30层2号房屋产权全部归程诚所有；3、请求判令程诚将诉争房屋剩余贷款连本带息与平安银行武汉分行结清；4、请求判令平安银行武汉分行解除该房屋抵押权登记；5、请求判令靳春宁、郭远功协助程诚办理上述房屋产权过户登记手续；6、本案诉讼费由靳春宁、郭远功承担。事实和理由：2016年3月16日，程诚与靳春宁约定，由程诚出资以靳春宁的名义，购买位于武汉市三环线以南、民族大道以西天祥尚府（一期）第1-5栋1单元30层2号房，由靳春宁与武汉天晖房地产开发有限公司（以下简称天晖地产公司）签订认购协议书并办理首付交纳、申请银行按揭贷款等购房相关手续，该房屋的全部产权归程诚所有，并应协助程诚办理该房屋相关手续。2016年12月27日，程诚与靳春宁签订借名购房协议，书面确认了上述事实。现靳春宁、郭远功拒不履行上述约定义务。为了维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。靳春宁、郭远功辩称：1、程诚主体身份不适格，程诚的男朋友汤明与郭远功是朋友关系。郭远功夫妻因购房资金不足，向第三人汤明借款购房，房产登记在郭远功妻子靳春宁名下，故本案靳春宁、郭远功与程诚不存在任何法律关系，其主体不适格。2、汤明与靳春宁之间法律关系实际上是借贷法律关系，而非借名买房，从汤明支付靳春宁购房款的动机上看，汤明于2016年已经具备购房资格，程诚也具备购房资格，没必要找、靳春宁借名，靳春宁找汤明借款支付购房款，实际因靳春宁夫妻购买武汉市住房资金短缺，故找好朋友汤明借款；3、借名买房协议非程诚与靳春宁、郭远功达成合意，协议上的签字非靳春宁真实意思表示。靳春宁在协议上签字属于胁迫行为的结果，在当时武汉和南京其均有报警记录。此外，关于该协议的内容郭远功不知情，事后也不认可该协议。从借名买房协议签订的时间看，其买房首付款支付为2016年3月16日，借名买房签协议签订的时间为2016年12月27日，在涉案房屋购房首付款后九个多月的时间，明显不符合房屋买卖的正常交易程序；4、根据物权法定原则，不动产以登记人的记载为该物权权属的唯一合法依据，靳春宁、郭远功享有本案涉案商品房的所有物权。要求驳回程诚的诉讼请求。平安银行武汉分行述称，不知晓双方的借名买房协议，平安银行武汉分行与靳春宁、郭远功签订的贷款合同合法有效，对靳春宁、郭远功的合法债权应得到保护。汤明述称，1、汤明与郭远功夫妇不存在任何借贷关系；2、从买房子开始就是汤明和程诚一起去选的房子，挑的户型，一起从开发商那边收的房子，一起选定装修方案；3、房子的所有材料，包括合同发票、钥匙、门禁卡、水卡等都由汤明和程诚共同保管；4、基于同居关系，购房款从汤明账户里面支付，但该款汤明是替程诚支付；5、笔迹鉴定结果出来以后，郭远功夫妇开始卖房子，并且收了定金签订了买卖合同；6、本案在市中级人民法院审理时，郭远功陈述是我帮卖这个房子，而我和程诚在知道他卖房子的信息后，第一时间联系了房产中介，阻止他卖房。综上，同意原告在本案中的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于购房合同签订的相关问题。2016年3月30日，靳春宁与案外人天晖地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140367524），约定由靳春宁作为买受人，购买天晖地产公司预售的天祥尚府（一期）第1-5栋1单元30层2号房屋，预售建筑面积88.98平方米，每平方米单价7657.07元，合同总价681326元，首付136326元，余款545000元由买受人办理银行按揭贷款，2016年8月31日前交房。关于房屋首付款的支付，汤明于2016年3月10日向靳春宁转账9950元，向天晖地产公司支付10000元。2016年3月16日汤明向天晖地产公司转账支付60000元。剩余首付66326元，以靳春宁申请“首付贷”方式支付（2016年3月16日靳春宁与上海翼勋互联网金融信息服务有限公司旗下“钜宝盆”网站注册用户签订借款协议，约定借款70000元，年息10%，借期六个月，从2016年4月16日至2016年9月16日，以先息后本方式偿还，该公司扣除约定费用后放款至靳春宁尾数为4597建设银行卡）。2016年3月17日，天晖地产公司向汤明出具总金额136326元的预收购房款发票。关于房屋按揭贷款的偿还，郭远功、靳春宁（双方系夫妻关系）于2016年3月16日与平安银行武汉分行签订房地产买卖抵押贷款合同，由平安银行武汉分行向郭远功夫妇发放贷款545000元，贷款期限360个月，自2016年4月29日起至2046年4月29日，每月等额还款2811.85元。2016年5月31日，平安银行武汉分行放款，将545000元汇入天晖地产公司商品房预售资金监管账号。关于上述“首付贷”及银行贷款的偿还问题，汤明从还款月起，每月以支付宝或银行转账形式向靳春宁尾数4597建设银行卡（“首付贷”还款银行卡）和尾数6313平安银行卡（按揭贷款还款银行卡）中汇款，分别用于偿还“首付贷”及按揭贷款。2016年9月18日，汤明将“首付贷”70000元连本带息清偿完毕。按揭贷款汤明从2016年6月起，每月偿还2811.85元直至2016年12月，共计7个月。其间，上述靳春宁名下两张银行卡一直由汤明持有。2017年1月，靳春宁将尾数为6313平安银行卡挂失，并从当月起自行偿还银行按揭贷款。2016年9月5日，天晖地产公司将诉争房屋交付，小区门禁卡、房屋钥匙及水电卡等由汤明以靳春宁名义签领并持有。同日，汤明以银行转账方式缴纳诉争房屋物业维修基金6483元及2016年8月至2017年8月期间物业费2574元，以现金方式预缴电费300元。2016年11月26日，汤明与程诚作为甲方以靳春宁名义与乙方武汉小工匠装饰设计工程有限公司签订《武汉市住宅室内装饰装修工程施工合同》，约定以乙方包工、包辅助施工材料，甲方提供主材的方式将诉争房屋进行装修，合同价款27000元。合同签订后，汤明支付装修款21600元，装修公司进场开始装修。2016年12月4日，汤明向小区长城物业集团股份有限公司武汉分公司缴纳100元水费、444元装修垃圾清运费及装修押金3000元。同日，天晖地产公司向汤明出具金额为680024元的购房款总发票（面积88.98平方米，单价7657.07元）。关于借名买房协议签订的相关问题。2016年12月27日，在程诚（当时与汤明系同居关系，现与汤明系夫妻关系）租住的武汉华乐山庄房屋内，程诚作为甲方与乙方靳春宁签订《借名购房协议》，双方主要约定：1、2016年3月16日，甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买诉争房屋，乙方接受甲方委托；2、甲方已于2016年3月16日以乙方名义与天晖地产公司签订认购协议书并交纳首付款136326元，该认购协议书的权利义务由甲方享有及承担；3、由甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付，甲方是实际出资人；4、乙方代甲方购买诉争房屋，房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方无上述权利，亦不得对该房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与；5、购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费，所有交款凭据由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续；6、诉争房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续；7、乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人，保证其利害关系人不得主张诉争房屋所有权利；8、甲方有权随时解除本协议，乙方有义务协助将房屋更名到甲方指定名下；9、甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品归甲方所有；10、乙方受托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方利益，如对房屋进行毁损，乙方全额赔偿，如乙方恶意侵占、转卖、抵押及赠与该房屋，乙方应当按房屋当时市场价格给予甲方赔偿，并承担相应的违约金人民币300000元；11、乙方不得随意解除本协议，不得拒绝、拖延履行代理购房的协助义务，如随意解除协议或拒绝、拖延履行协助义务给甲方造成损失的，乙方负责全额赔偿等内容。此外，2016年12月27日，靳春宁、程诚还签订《租房合同》一份，约定靳春宁将案涉房屋租赁给程诚，租赁期间自2016年12月1日至2076年12月1日，年租金10000元，程诚已于2016年11月30日前付清所有租金60000元等内容。《借名买房合同》签订后，靳春宁认为该协议不是其真实意思的表示，其与程诚之间不存在借名买房的合同关系。2017年1月20日，郭远功向武汉市公安局卓刀泉派出所报警，该所2018年6月11日出具《110接处警确认告知单》，载明：报警人郭远功称其老婆名下房产被朋友占用准备结婚，并于2016年12月27日被强迫签下一个欠款协议，主张该协议无效（110告知主张协议无效属法院管辖，需向法院举证），并称从外地赶来，要求民警到现场提供帮助。2017年2月17日，程诚、汤明对案涉房屋装修过程中，与郭远功、靳春宁就诉争房屋产权发生争议，程诚诉至本院。诉讼过程中，郭远功、靳春宁将房屋门锁更换，装修被迫中止。2018年5月4日，程诚申请撤诉。本院予以准许。后程诚再次诉至本院。另查明，2016年10月武汉市重启房屋限购政策，2016年3月16日与天晖地产公司签订诉争房屋买卖合同时，程诚、靳春宁、郭远功均具备武汉市购房资格。还查明，靳春宁、郭远功于2017年11月11日与案外人江韬、闫丽签订房屋买卖合同，欲将案涉房屋出售，因房屋被本院查封，交易未能进行。2017年8月3日，靳春宁将案涉房屋登记在自己名下，产权证号鄂（2017）武汉市东开不动产权第0057787号，登记地址为东湖新技术开发区庙山中路18号天祥尚府（一期）1-5栋1单元30层02号。本院认为，本案双方争议的焦点在于程诚与靳春宁签订的《借名购房协议》的效力问题。首先，程诚与靳春宁20**年12月27日签订《借名购房协议》虽然发生在购买案涉房屋9个月之后，但从购房款的实际支付情况来看，房屋首付款及初期银行按揭贷款的实际支付人为汤明，鉴于汤明、程诚的特殊关系，汤明支付款项为程诚购房符合常理，靳春宁、郭远功辩称系向汤明借款买房，但未提交相关证据证实双方存在借贷关系；其次，郭远功、靳春宁辩称协议内容造假，系程诚与汤明胁迫靳春宁签署，曾向派出所报警，但其并未于法定期限内起诉主张撤销协议；第三、虽然《借名购房协议》签订当日，程诚、靳春宁还签订了一份《租房合同》，从《租房合同》的内容来看，租赁期限超出法定期限，且双方约定的租金600000元已付清等内容均不属实，并不能以此反证《借名购房协议》的效力。据此本院认定该协议系程诚与靳春宁真实意思表示，未违反效力性强制性法律规定，合法有效。关于双方争议的房屋权属问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，本案中在双方当事人对房屋权属存在争议的情况下，靳春宁将案涉房屋登记在其名下，现根据本院认定的事实，靳春宁与程诚之间的借名买房行为有效，靳春宁并非案涉房屋的权利人，故案涉房屋应变更登记至程诚名下。关于平安银行武汉分行应享有的债权，程诚要求将诉争房屋剩余贷款连本带息与平安银行武汉分行结清，并未损害平安银行武汉分行的民事权益，应予准许。关于靳春宁、郭远功偿还的银行贷款问题，因靳春宁、郭远功并未在本案中主张相关权利，靳春宁、郭远功可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、程诚与靳春宁于2016年12月27日签订的《借名购房协议》有效；二、位于武汉东湖新技术开发区庙山中路**天祥尚府（一期）1-5栋1单元30层02号房屋产权归程诚所有；三、程诚于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司武汉分行偿还上述第二判项房屋借款本息；四、平安银行股份有限公司武汉分行在收到上述第三判项款项十日内，协助程诚办理解除上述第二判项房屋抵押权登记手续；五、上述第四判项执行完毕三十日内，靳春宁、郭远功配合程诚办理房屋权属变更登记，将位于武汉东湖新技术开发区庙山中路18号天祥尚府（一期）1-5栋1单元30层02号房屋变更登记至程诚名下；办理变更登记所需费用由程诚负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17400元，由靳春宁、郭远功负担（此款程诚已垫付，靳春宁、郭远功于本判决生效之日起十日内支付给程诚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇二〇年五月二十一日法官助理李怡书记员方舒萍