宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初16660号原告：宁夏国芳百货购物广场有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：张国芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白雪楠，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：冯凯，男，1982年3月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏国芳百货购物广场有限公司与被告冯凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案。依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告宁夏国芳百货购物广场有限公司的委托诉讼代理人白雪楠、被告冯凯到庭参加诉讼。本案于2020年4月13日依法适用普通程序再次公开开庭进行了审理，原告宁夏国芳百货购物广场有限公司的委托诉讼代理人白雪楠、被告冯凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏国芳百货购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还占用场地；2.被告支付原告房屋租金366244元，租期届满后场地占用使用费257822元，滞纳金187219.8元，并要求按照租赁合同租金计算标准，持续计算场地占用使用费，以上合计811285.8元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月1日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定，被告承租原告所有的位于银川市新华东街国芳百货负一楼联营区125.4平方米的房屋，双方在合同中对租赁期限、租金、用途及租金的交纳期限进行约定。合同签订后，原告按协议将房屋交付被告使用，但被告未按协议支付使用期间的租金366244元，租赁期限届满后场地占有使用费257822元。原告多次向被告索要未果，为此原告诉至法院。冯凯辩称，原、被告签订的租赁合同因原告方违约并未实际履行。2012年2月1日，双方签订合同后，被告便着手对租赁场地进行装修，2012年4月装修完成。2012年5月，原告对国芳购物广场进行规划改造升级施工在商场周边搭建脚手架、防尘网等施工器材，施工一直持续至2013年1月初，原告所租赁的场地不得已关闭停业，被告及其他商户多次找原告协商，原告没有收取被告该期间的租金。此次装修后国芳商超恢复经营仅3个月，原告又通知被告表示要装修，希望经营业主配合，并表示停业期间租金一律免除。原告这次装修一直到2014年1月，但重新开业后也仅维持了3个月就彻底关闭，至今再未开门营业。被告多次找原告要求赔偿损失未果。原告签订租赁合同后不能提供正常经营的场所，原告严重违约不应向被告收取租金。同时，双方合同约定租金是按季度收取，从双方签订合同至原告起诉，原告的经营场所一直处于关闭状态，原告从未向被告主张过租金，现原告要求被告支付租金已超过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《租赁合同》。被告表示合同中其签名属实，本院对该租赁合同予以采信，并在卷佐证。对于原告提交的函件及照片打印件，被告对此不予认可，因该证据系原告单方制作，原告亦未提交其他证据对催收租金时间予以佐证，故本院对上述证据不予采信。对于原告提交的银川晚报系原件，本院对该证据证实性予以认可。对于被告提交的照片，原告对其真实性认可的两张照片，本院予以采信。对于被告提交的证人证言，原告认可的部分及能与书面证据相互印证的部分，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年2月1日，原、被告签订《甘肃国芳百货工贸集团租赁合同》一份，约定，原告同意在本公司负一楼联营区域为被告提供125.4平方米的经营场地及相关的经营管理条件，从事中餐、西餐、休闲食品、饮料系列经营业务；合同期限为59个月，自2012年2月1日起至2016年12月31日止，本合同期满前，一方如想续约，须于合同期满前30日内向对方提出书面申请，经对方同意后，双方续签合同，一方因特殊原因需提前终止合同时，须于30天前向对方提出书面申请，经对方同意后终止本合同。被告租金按季度结算，被告每月向原告缴纳5833元作为租金，被告在本合同签订时向原告缴纳促销服务费10000元；合同生效期间，国芳有权对卖场布局进行调整，商户必须配合、服从；2012年租金70000元，2013年租金80500元，2014年租金84000元，2015年租金87500元，2016年租金97000元；被告在本合同签订时向原告缴纳联营保证金30000元，此保证金在双方合同终止后6个月后予以退还；原告应按时向被告提供合同约定的经营场所，并提供水、暖、电灯基础设施，原告有权要求被告按时缴纳租金及其他相关费用；如遇该经营场地需进行整体装修、调整、改造等原因，原告可提前终止本合同，但应提前30天通知被告，并协助被告清场，原、被告均不因此承担违约责任；因被告拖欠租金累计达45日的、无正当理由闲置达10日的、擅自转租经营场地等合同终止。任何一方违反合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的2%作为违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按日租金的2%向被告加收滞纳金。合同签订后，原告表示被告仅交付了2012年3月1日至2012年7月30日的租金。被告表示其支付了七个月的租金并交纳了30000元的保证金，但未提交证据予以证实。被告并称合同签订后其装修涉案场地欲进行经营，但装修后不久原告将涉案地下商场入口封堵至今，被告一直无法进入涉案租赁场地。2018年7月19日，原告在银川晚报上发布通知，要求被告缴纳拖欠租金等事宜。后原告要求被告支付2012年8月至今的场所租金、占用使用费及滞纳金未果，故诉至法院，判如所请。庭审中，原告提交打印函件一份，证明2016年9月20日，原告向被告主张过欠付租金。被告表示其并没有收到过上述函件，函件上的时间是原告自己书写的，不能说明原告在上述时间通知过被告，且被告电话一直开通，原告从未联系过被告。被告提交照片一组，照片显示国芳商场外立面被钢架及防尘网围住，进入负一层入口被封闭。被告对2020年4月13日拍摄的国芳负一层入口封闭照片的真实性认可，但表示照片无法显示负一层入口被封闭的时间以及由谁封闭的。被告申请国芳商场附近停车场看车人作为证人出庭，证人陈述，2012年证人在国芳百盛附近看车，刚过完年国芳百货就将地上地下一圈围起来，装修了近一年时间，但后来地下的入口一直封着，进入不了地下负一层。被告表示原告租赁场地后进行了装修，并非租赁初始原告对涉案场地进行了封堵。诉讼过程中，本院依法到银川市兴庆区新华街国芳百货进行勘查：从国芳百货一楼南门进入，往前行走通往负一层的室内电梯被封堵，另一侧通往负一层为家电销售区，非涉案负一层场地。至国芳百货北侧，出门即为涉案地下负一层入口，该入口被白色塑料布覆盖，无法通往负一层，亦未发现其他通往涉案负一层的入口。经询问国芳百货安保人员、附近报刊亭、商店人员，均表示涉案负一层入口已关闭多年，具体关闭时间不清楚。本院认为，原、被告于2012年2月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。现合同约定的租赁期限早已截至，同时合同亦约定被告拖欠租金累计达45日的合同终止，故无论是从合同约定期限以及约定合同终止的条款来看，双方签订租赁合同已经终止。现原告要求被告返还占用场地，由于涉案场地入口现已被封堵，原告提交的证据不能证实涉案场地现由被告占有使用，被告对此亦不予认可，故对于原告要求被告返还占用场地的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付自2012年8月至今的场地租金、占用使用费及滞纳金的诉讼请求。本案中，原、被告于2012年1月1日签订《租赁合同》后，原告表示被告仅支付了2012年3月1日至2012年7月31日的租金。被告表示其支付了七个月的租金并交纳了30000元的保证金，但由于原告提供的涉案场地一直处于装修状态后入口直接被封堵，被告实际没有使用涉案场地，双方签订的租赁合同因原告方的违约并未实际履行，原告要求被告支付租金没有依据。原、被告就涉案负一层125.4平方米的场地签订了租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现涉案租赁场地入口被关闭，不能进入使用。本院现场勘查过程中涉案场地周边商户及国芳百货保安均称该场地入口已关闭多年。对于涉案场地的维修装潢状况以及入口被关闭的具体时间，原告作为出租人及涉案负一层场地的所有权人理应明确知晓。只有明确涉案场地能正常使用的时间，被告实际使用涉案场地的期间才能确定，现原告未提交证据证实涉案场地入口被关闭的具体期间，以致被告租赁场地后实际占用使用的期间无法确定。故原告要求被告2012年8月至今各项费用的诉请，因其提交证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宁夏国芳百货购物广场有限公司的诉讼请求。案件受理费11912元，由原告宁夏国芳百货购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 汪 婷人民陪审员 毛珍兰人民陪审员 吴丽莎 二○二○年四月二十日书记员 顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。