英德市人民法院发文稿纸广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初5183号原告：张英萍，女，1980年11月5日出生，汉族，英德市人，住英德市**********，身份证号码：441************446。委托代理人：张华炳，男，1941年10月1日出生，汉族，英德市人，住英德市********书院西（文苑居C栋旁）F栋2座108号房，身份证号码：440************717，系原告父亲。原告：陈雪莲，女，1964年8月9日出生，汉族，英德市人，住英德市********************，身份证号码：441************760。被告：曾庆回，男，1970年11月13日出生，汉族，英德市人，住英德市********，身份证号码：441************617。被告：吴桂容，男，1971年12月8日出生，汉族，英德市人，住英德市**************，身份证号码：441************014。委托代理人：吴伟伦，广东金桥百信律师事务所律师。原告张英萍、陈雪莲诉被告曾庆回、吴桂荣确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法由审判员黄文裕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张英萍的其委托代理人张华炳、原告陈雪莲、被告吴桂容及其委托代理人吴伟伦到庭参加诉讼，被告曾庆回经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告张英萍、陈雪莲向本院提出诉讼请求：1、请求判决2016年8月13日两份《房屋转让合同书》为无效合同；2、请求判决被告2房602、1001号房给被告1，恢复原告贷款抵押权掌控1001、1002号房；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：一、本案是（2019）粤1881民初76号案件的继续，本案原告是该案的第三人，我方在该案提出反诉，英德市人民法院作出的（2019）粤1881民初76号之一的《民事裁定书》裁定“反诉人应另行起诉”，故具本状向法院提起诉讼。二、两被告的违约行为及侵犯行为是两被告故意恶意串通，均直接损害两原告的合法权益，根据有关法律的规定，原告有权提起确认合同无效之诉，要求继续履行补办报建过户手续、赔偿损失。曾庆回于2015年3月30日向陈雪莲借款80000元，月利率2%，于2015年7月31日向张英萍借款40万元（归还部分后剩余267380元），月利率2%，并用602、1001、1002三套房库办齐合法证件手续作抵押物。被告吴桂容将案涉房屋所处土地售卖给被告曾庆回拆旧重建，在曾庆回在案涉土地重建完成后，因被告吴桂容不配合办理报建手续，导致案涉房屋无法办理房地产权证。被告曾庆回低价将案涉602、1001、1002号房屋以75.8万元的价格转让给被告吴桂容，表面上损害的是被告曾庆回的利益，实际损害的是两原告的抵押权权益。综上，故向法院提起诉讼，望判如所请。原告张英萍、陈雪莲在举证期限内向本院提供如下证据：一、房屋买卖合同书；二、房屋转移所有权登记表；三、房屋所有权证；四、8万元借条；五、40万元借条；六、借款协议；七、补充协议；八、房屋转让合同书（转让602号房）；九、房屋转让合同书（转让1001号、1002号房）；十、吴桂容侵占1002号房；十一、吴桂容损害赔偿计价表；十二、（2019）粤1881民初76号民事判决、民事裁定书。被告曾庆回未提交书面答辩状，在举证期限内没有证据提交本院，亦未到庭参加诉讼。被告吴桂容答辩称：一、根据合同相对性原则、主体相对的原则，合同关系仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人才能相互提出请求，非合同关系当事人不能依据合同向合同当事人提出请求或诉讼，另外，合同一方当事人只能够向另一方当事人提出合同上的请求或诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出请求诉讼；二、本案中原告凭借与被告一的借贷往来约定被告一将案涉不动产作为债务的担保抵押给原告，首先，原告享有的债权是否合法有效未经确认，其次该抵押行为没有办理抵押登记不产生法律效力；最后，抵押权人拥有的只是债的抵押权，对抵押物不享有处置权和处分权，其需通过起诉经法院判决认定债权的真实性才可以完成对抵押物的处置，另外本案原告不是合法的抵押权人，即使原告的债权真实也只是普通债权人没有优先权，本案诉讼是原告以债权人的身份霸占房屋，以诉讼的方式要求第二被告履行义务缺乏事实和法律依据。三、被告二是合法购房者，原告与被告一订立借款协议并霸占房屋侵害了我方的合法权利，被告二与原告之间没有任何的法律关系和经济往来，原告无权要求被告二履行被告一与被告二之间约定的合同关系，更无权主张被告二与被告一签订的合同为无效合同。综上，被告二认为我方不是本案的适格的当事人，建议法院裁定驳回原告对被告二的起诉或判决驳回原告对被告二的诉讼请求。被告吴桂容在举证期限内没有证据提交本院。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，被告吴桂容（甲方、卖方）与被告曾庆回（乙方、买方）签订了一份《房屋买卖合同书》，主要内容：一、甲方将坐落于英德市**********，共有三层，占地面积92.1平方米，《国有土地使用证》壹本，证号为英德国用（2012）第1341号，权属人：潘日星，《房屋所有权证》壹本，证号为粤房字14227**，权属人：吴桂容，出售给乙方拆旧重建，该栋房屋总售价为858000元，不包转让过户手续费用。但甲方无条件协助乙方办理有关报建过户手续，费用由乙方自行负责。二、付款方式：以现金支付，收款以收据为凭。1.签订合同时付258000元；2.乙方将房屋建至八楼楼面倒好后，五天内再付30万元；3.余下房款30万元限在2014年春节前一个月内一次性付清；4.如乙方没有按时付清房款，视乙方违约，乙方必须按超期每日向甲方支付千分之五的违约金，或甲方有权将该房屋收回另作处理，之前乙方所支付甲方的房款，甲方作为违约金不退回给乙方；5.如甲方在2014年春节前一个月内将该栋房屋转让他人，视甲方违约，甲方必须按乙方所交金额双倍赔偿给乙方。《房屋买卖合同书》签订后，被告曾庆回向吴桂容支付了10万元购房款。2016年8月13日，曾庆回（甲方）与吴桂容（乙方）签订了两份《房屋转让合同书》，其中一份关于英德市英城镇城北市*对面四中围墙西边三排三栋A座十楼01、02套房，主要内容：一、甲方将坐落于英德市英城镇城北市*对面四中围墙西边三排三栋A座十楼01、02套房出售给乙方，该房屋的办证面积为175平方米（包含分摊面积在内），办证时阳台面积折半办理，车库为8、9号，面积为10平方米，不办理房地产权证，该套房屋（包括车库）的总售价为533000元。二、1.付款方式：现金付款，以收据为凭；2.购房付款约定：订合同时交533000元。三、由甲方办理房地产权证和贷款手续，契税按房管局和税局规定计算，乙方负责提供办理房地产权证和贷款手续所需的证件及证明，如乙方不能按时提供相关部门规定的证件证明，由乙方自行办理，且责任和后果由乙方自负。四、双方同意于2016年8月8日前将该房屋交付给乙方装修。五、补充协议：该二套房总面积205平方米。此合同由甲方与乙方签订的房屋买卖合同书转签的房屋转让合同书。另一份《房屋转让合同书》是关于英德市英城镇城北市*对面四中围墙西边三排三栋A座六楼602套房，约定：甲方将坐落于英德市英城镇城北市*对面四中围墙西边三排三栋A座六楼602套房出售给乙方，该房屋的办证面积为85平方米（包含分摊面积在内），办证时阳台面积折半办理，车库为7号，面积为5平方米，不办理房地产权证，该套房屋（包括车库）的总售价为260000元。合同其余内容均与前一份《房屋转让合同书》一致。2015年3月30日，被告曾庆回向原告陈雪莲出具一张借条，载明：今借到陈雪莲8万元，借期6个月，月利率2.5%，每月付息2000元。2015年7月31日，被告曾庆回向原告张英萍出具一张借条，载明：本人因建房已经借到张英萍40万元，月利率2%，借期五个月，从2015年7月31日至2015年12月31日，本借条签订后，2015年1月30日借条作废，本借条配合2015年7月31日借款协议生效和使用。借款人提供位于英德市*******、5、6号门牌，新建楼房两套，车库两个，合计面积215平方米作为本借款的抵押物。同日，被告曾庆回与原告张英萍签订了一份《借款协议》和《补充协议》。《借款协议》约定：乙方（曾庆回）必须向甲方（张英萍）提供足够的有合法证件的经甲方同意的房产作抵押物。若乙方不提供，甲方有权从乙方房产中任意选择抵押物，乙方不得阻拦；每100平方米房产抵押15万元借款本息，按欠付金额计算抵押物的面积；抵押物在抵押期间，由甲方掌控，若乙方要出售或变动必须与甲方达成处理协议；本合同配合2015年7月31日借条生效和使用。《补充协议》约定：借款人曾庆回向贷出方张英萍提供位于英德市*******、5、6号门牌新建楼房中的602、1001、1002共3套房，并配合相应的3个车库，作借款抵押物。如果上列抵押物有办不到房地产权证的，必须更换能办好房产权证的房屋作抵押物。本协议配合借条、借款协议一起生效执行。2016年9月16日，曾庆回出具一张借条，载明：今借到张英萍267380元，此据为凭。现英德市英城镇城北市*对面四中围墙西边三排三栋A座1001套房，曾庆回已经交付给吴桂容，并由吴桂容转让给他人。1002套房则由第三人陈雪莲在张英萍及曾庆回的同意下居住使用。曾庆回向吴桂容购买的房屋登记坐落位于英德市*********边第三间，产权证号为：1422734，现仍登记在吴桂容名下。该房屋占用土地仍登记在案外人潘日星名下，为划拨性质土地。曾庆回一共向吴桂容、案外人张金提、罗石金三人购买房屋后整体拆旧建新，建起了包括本案争议房屋在内共10层楼房，但原旧房屋、土地至今均没有办理过户登记，新建楼房也未办理建筑施工许可证以及规划许可证等建造手续，未办理房屋初始登记。2019年10月10日，原告向本院提起诉讼，诉讼中，原告及被告吴桂容均表示对本院（2019）粤1881民初76号民事判决查明的事实没有异议，予以确认；对案涉房屋602*、1001号已经出售的事实没有异议；原告主张被告吴桂容与被告曾庆回签订的《房屋转让合同书》无效的原因是该份合同约定的房屋买卖单价只有2600元/㎡，远低于市场价3500元/㎡；被告吴桂容抗辩称由于合同是2016年签订的，因此2600元/㎡是符合当时的市场价的。另查明，本院（2019）粤1881民初76号民事判决认为，因该栋新建房屋至今仍未能办理报建手续，至今旧房屋的房产证及土地权属仍登记在原权属人名下，导致该新建房屋未能办理房屋初始登记，不具备过户前提条件，在该栋新建房屋未能办理合法报建手续的情形下，原告要求被告曾庆回履行交付房屋及办理过户手续，存在法律及事实上不能履行的情形……判决：驳回原告吴桂容的全部诉讼请求。原告吴桂容对判决不服，遂提起上诉，现该案仍在清远市中级人民法院的审理中。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案属于确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有违反上述规定才导致合同无效。本案中，案涉《房屋转让合同书》是被告之间基于案涉房屋“拆旧建新”而签订，是被告之间的真实意思表示，并不存在法定合同无效的情形。原告在诉讼中基于与被告曾庆回的民间借贷关系中存在案涉房屋抵押行为主张合同无效，其诉讼主体适格，但是，因案涉房屋的抵押行为并未经登记，对第三人没有约束力。原告主张被告之间存在恶意串通损害其合法权益，但没有提供相应的证据予以证实，根据谁主张谁举证的诉讼原则，原告应承担举证不能的法律后果。综上所述，原告请求确认案涉合同无效等缺乏理据，本院依法不予支持；被告吴桂容抗辩原告主体不适格无理，本院不予采纳；被告曾庆回经本院依合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告张英萍、陈雪莲的诉讼请求。本案受理费448.98元，由原告张英萍、陈雪莲负担50元，其余398.98元由本院退还原告张英萍、陈雪莲；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄文裕二〇二〇年一月十日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国担保法》第四十三条抵押物的自愿登记当事人以其它财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，当事人办理抵押物等级的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，可能造成不便。