大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0203民初969号 原告大连恒隆地产有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区五四路**。 法定代表人劳建亮，该公司董事长。 委托代理人王囡，女，1986年7月1日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市中山区。 委托代理人马艳玲，辽宁法大律师事务所律师。 被告申培丽，女，1988年3月10日生，汉族，住山东省沂水县。 委托代理人勇奕均，辽宁社和律师事务所律师。 被告吴月玲，女，1945年9月16日生，汉族，住黑龙江省桦南县。 原告大连恒隆地产有限公司与被告吴月玲、被告申培丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王囡、马艳玲，被告申培丽的委托代理人勇奕均到庭参加了诉讼。被告吴月玲经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年7月23日，原告与被告申培丽签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定：被告申培丽承租原告位于大连市西岗区大连恒隆广场租赁面积约108平方米的418号铺位用于蓝琪儿品牌经营，租赁期限为36个月，自房屋交付之日起计算。被告申培丽应于每个自然月的1日前向原告缴纳当月的租金（分为基本租金与营业租金，以较高者为当月适用租金）、管理费，其中第一年（2018年9月17日至2019年9月16日）基本租金为每月7785元，第二年（2019年9月17日至2020年9月16日）基本租金为每月9099元；管理费为每月8640元，装修期减半收取。被告申培丽应于每月向原告支付公用事业费。同时，租赁合同对保证金、押金、逾期支付各项费用的滞纳金标准、违约责任等事项进行了明确约定。原告于2018年9月21日将商铺交付给被告申培丽。2018年10月9日，原告与被告申培丽签订《补充协议》，将经营品牌变更为爱尚唯美度。2019年2月25日，原告与被告申培丽及被告吴月玲签订了《协议书》，约定租赁合同中的承租方由被告申培丽变更为被告吴月玲，租赁合同继续履行，若被告吴月玲出现违约情形的，被告申培丽与被告吴月玲共同向原告承担连带赔偿责任。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，但被告吴月玲自2019年9月1日起未按照租赁合同约定向原告支付租金、管理费、公用事业费等各项费用，经原告多次催告，仍拒绝支付。被告吴月玲欠付租金等费用的行为已构成严重违约，且已达到合同解除的条件。原告于2019年10月12日向被告吴月玲送达了《解除合同通知书》，告知被告吴月玲双方签订的租赁合同于解除日2019年10月21日解除，并要求被告吴月玲交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。合同解除后，原告收回商铺，发生了店铺围挡费及恢复原状费用。但截至原告起诉之日，二被告仍未按照租赁合同约定向原告支付相关款项。综上，两被告严重违反了租赁合同的相关约定，故诉至法院，请求：1、判令被告吴月玲向原告支付欠付租金14138.81元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，暂计算至起诉日，约1027元）；2、判令被告吴月玲向原告支付欠付管理费14214.19元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，暂计算至起诉日，约1041元）；3、判令被告吴月玲向原告支付欠付公用事业费439.68元及滞纳金（自每月公用事业费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，暂计算至起诉日，约26.21元）；4、判令被告吴月玲向原告支付欠付收银机租用费480.78元及滞纳金（自每月收银机租用费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，暂计算至起诉日，约35.21元）；5、判令被告吴月玲向原告支付违约金52968.84元；6、判令被告吴月玲向原告支付装修期租金18424.5元及滞纳金（自2019年10月22日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，暂计算至起诉日，约645元）；7、判令被告吴月玲向原告支付欠付围挡费3090元；8、判令被告吴月玲向原告支付租赁房屋恢复原状费用45981.26元；9、判令被告吴月玲向原告支付律师费14000元；10、判令被告吴月玲向原告支付诉讼财产保全责任保险保费2000元，以上1-10项暂合计为168512.48元。11、判令被告申培丽对被告吴月玲的上述给付义务承担连带给付责任。 被告吴月玲未到庭，未陈述答辩意见。 被告申培丽辩称，被告认为原告诉请请求主张的数额过高，计算标准错误。理由如下：一、关于原告主张拖欠的租金、管理费、公用事业费、收银机租用费、装修期租金的滞纳金。名为滞纳金实际按照合同目的其根本性质应该为违约金。原告主张的日千分之一的标准，已经超过了《合同法司法解释二》第二十九条所述的30%的法律计算上限，被告申培丽认为应该予以下调该部分的计算标准。二、关于原告主张的52968.84元的违约金以及45981.26元的房屋恢复原状的费用。被告申培丽认为该租赁房屋的恢复费用为被告吴月玲无故拖欠房给原告造成的实际损失。合同的21页（q）款表述了合同提前解除需要承担三倍的租金以及管理费的违约金或者违约金不足以弥补实际损失时以实际损失为准。且根据《合同法》第一百四十一条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金不足以弥补实际损失时以实际损失为准。本案中原告在违约金和实际的恢复房屋的损失之间只能择一主张数额高的违约金，不能重复主张。三、合同第28页附表一明确表明被告申培丽在签订合同时向原告方交纳了69275元的保证金，且根据合同的违约责任约定，被告拖欠租金时可以先抵扣保证金。被告吴月玲拖欠租金的事实确实存在，但是被告申培丽认为原告在追索租金等相关款项时，应该按照约定先行抵扣保证金，剩余金额50481.8元再继续追索。综上，被告申培丽认可确实存在拖欠行为，但是被告申培丽认为拖欠的数额应该是50481.8元。 经审理查明，2018年7月23日，原告和被告申培丽签订《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定：被告申培丽承租原告位于大连市西岗区大连恒隆广场约108平方米的418号铺位用于蓝琪儿品牌经营，租赁期限为36个月，自房屋交付之日起计算。被告申培丽应于每个自然月的1日前向原告缴纳当月的租金（分为基本租金与营业租金，以较高者为当月适用租金）、管理费和收银机租赁费，其中第一年基本租金为每月7785元，第二年基本租金为每月9099元；管理费为每月8640元；收银租赁费为每月300元。被告申培丽应于收到原告付款通知后十四日内支付公用事业费，其中电费1.2元/度、水费4.72元/立方米、餐厨垃圾处理费为3～4元/平方米/月。租赁合同第二十四条1款约定，被告迟延履行支付义务的，每迟延一日，原告有权收取迟延支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自各项费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。被告出现违约情形的，还应向原告支付相当于届时三个月基本租金及管理费之和的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿。原告损失包括但不限于原告因被告违约而发生的实际损失、该房屋恢复原状的成本以及原告因向被告追偿而发生的成本、费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费用及律师费等。合同签订后，原告于2018年9月21日将案涉商铺交付给被告申培丽。2018年10月9日，原告与被告申培丽签订《补充协议》，将经营品牌变更为爱尚唯美度。2019年2月25日，原告与被告申培丽及被告吴月玲签订了《协议书》，约定租赁合同中的承租方由被告申培丽变更为被告吴月玲，租赁合同继续履行，若被告吴月玲出现违约情形的，被告申培丽与被告吴月玲共同向原告承担连带赔偿责任。2019年4月1日起，由于租金等税率下调，第一年基本租金含税金额降为7714.22元/月，第二年基本租金含税金额降为9016.28元/月，收银机租用费降至292.24元/月。 2019年10月12日，因被告吴月玲自2019年9月1日起未按照约定向原告支付租金、管理费、公用事业费等各项费用，原告向被告吴月玲邮寄送达了《解除合同通知书》，告知被告吴月玲双方签订的租赁合同于2019年10月21日解除，并要求被告吴月玲交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。被告吴月玲于2019年10月13日签收了《解除合同通知书》。原告于2019年10月21日合同解除当天收回店铺。 按照合同约定，自2019年9月1日至2019年10月20日，案涉房屋共产生房屋租金合计14138.81元，其中2019年9月至2019年9月16日期间为4114.25元（7714.22元/月÷30天×16天）；2019年9月17日至2019年9月31日期间为4207.6元（9016.28元/月÷30天×14天）；2019年10月1日至2019年10月20日期间为5816.95元（9016.28/月÷31天×20天）。 按照合同约定，自2019年9月1日至2019年10月20日，案涉房屋共产生管理费14214.19元，其中2019年9月期间为8640元；2019年10月1日至2019年10月20日期间为5574.19元（8640元/月÷31天×20天）。 租赁合同履行期间，案涉房屋共产生公用事业费（电费和服务费）合计439.68元。 按照合同约定，自2019年9月1日至2019年10月20日，案涉房屋共产生收银机租用费480.78元，其中2019年9月期间为292.24元；2019年10月1日至2019年10月20日期间为188.54元（292.24元/月÷31天×20天）。 被告申培丽于合同签订时向原告支付合同履约保证金、商品质量保证金、公用事业费押金共计69275元。 2019年9月25日，原告与案外人大连亿荣文化传媒有限公司（以下简称“亿荣公司”）签订了《大连恒隆广场工程施工合同》，约定亿荣公司为原告的大连恒隆广场进行商铺改造围挡与贴膜制作及安装工程，2019年10月22日，亿荣公司作出《工程服务项目完成验收报告》，完成了案涉房屋及其他案外店铺的围挡贴膜装饰施工，原告向亿荣公司支付了施工费用。其中案涉房屋共产生围板安装费3090元（已实际支付2935.5元，剩余5%为质保金）。 2019年11月4日，原告与案外人大连港装饰工程有限公司（以下简称“大连港公司”）签订了《大连恒隆广场工程施工合同》，约定大连港公司为原告的大连恒隆广场进行商铺改造及恢复原状工程，2019年11月28日，大连港公司作出《工程服务项目完成验收报告》，完成了案涉房屋的恢复工程，原告向大连港公司支付了店铺恢复原状费用45981.26元。 原告为实现对二被告的债权向本院申请诉讼财产保全，并于2020年2月19日与案外人中国平安财产保险股份有限公司签订《平安诉讼财产保全责任保险》，支付诉讼财产保全责任险保费2000元。支付律师费14000元。 本院所确认的上述事实，有当事人提供的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》、《商铺交付凭据》、《418店铺钥匙移交明细单》、《授权委托书》、《补充协议》、《协议书》、《催款函》、《微信通知截屏》、《再次催款函》、《催款及停水电函》、《解除合同通知书》、《顺丰快递发件存根单》、《邮件派送记录》、《付款通知书》、《联合收铺记录表》、《418店铺围挡安装前后照片》、《大连恒隆广场工程施工合同》（亿荣公司）、《418店铺围挡贴膜报价清单》、《418店铺围挡贴膜服务项目完成验收报告》、《418店铺围挡贴膜制作费增值税专用发票》、《418店铺围挡贴膜制作费银行付款凭证》、《418店铺恢复原状前照片》、《大连恒隆广场工程施工合同》（大连港公司）、《418店铺工程报价单》、《418店铺恢复原状工程完成验收报告》、《418店铺恢复原状工程费用增值税专用发票》、《418店铺恢复原状工程费用银行付款凭证》、《诉讼财产保全责任保险保单》、《诉讼财产保全责任保险费发票》、《上海浦东发展银行交易记录》等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，结合上述已查明的相关事实及本案当事人的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：一、原告主张的违约金与实际损失租赁房屋恢复原状费用是否属于重复主张的问题；二、被告申培丽缴付的保证金是否用于抵扣欠付款项的问题。 针对第一个焦点问题，本院认为，原告恢复原状的费用是在合同解除后，因被告未履行恢复原状义务而给原告造成的实际损失。根据租赁合同第二十四条1款第（r）项的约定，原告的实际损失包括但不限于恢复原状费用、律师费及财产保全费用，而实际上原告也存在其他在剩余租赁期间的房屋租金的损失，原告向被告主张的违约金并未超出原告实际遭受的损失，原告已就案涉房屋的恢复施工与大连港公司签订了施工合同，产生恢复费用45981.26元（包括质保金）。且根据租赁合同第二十四条1款第（q）项的约定，被告违约的，应按照合同约定向原告支付相当于三个月的基本租金及三个月管理费之和的违约金。故原告主张被告支付租赁房屋恢复原状费用45981.26元及支付违约金52968.84元（基本租金9016.28元/月×3个月+管理费8640元/月×3个月）的诉讼请求，本院予以支持。 针对第二个焦点问题，本院认为，根据合同第二十四条1款第（q）项约定，提前解除合同时原告可以就其损失直接抵扣保证金，被告申培丽于合同签订时已向原告支付合同履约保证金、商品质量保证金、公用事业费押金共计69275元。上述费用应在被告向原告履行本判决确定的支付义务时予以扣除。 至于原告其他诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，本院认定为有效，合同各方均应按照约定履行合同义务。 关于租金一节，被告吴月玲作为案涉房屋的承租人，应按合同约定履行支付租金的义务。但自2019年9月1日起，被告吴月玲拒绝向原告支付租金，截至2019年10月21日被告吴月玲撤出案涉商铺时，被告吴月玲尚欠租金14138.8元。故原告主张被告吴月玲支付租金14138.8元的诉讼请求，本院予以支持。 关于管理费一节，被告吴月玲作为案涉房屋的承租人，应按合同约定向原告支付管理费。截止至2019年10月21日被告吴月玲撤出案涉商铺时止，被告尚欠管理费14214.19元。故原告主张被告吴月玲支付管理费14214.19元的诉讼请求，本院予以支持。 关于公用事业费一节，根据租赁合同第十五条及附表一第四部分的约定，承租人应向出租人支付实际发生的公用事业费。在被告吴月玲使用期间，案涉房屋尚欠公用事业费439.68元。故原告主张被告吴月玲支付公用事业费439.68元的诉讼请求，本院予以支持。 关于收银机租用费一节，根据租赁合同第十五条及附表一第四部分的约定承租人应在每月1日前向出租人支付300元的收银机租用费，但自2019年4月1日起，因税率变化，实际收银机租用费降为292.24元。截止至2019年10月21日被告撤出案涉商铺时止，被告吴月玲尚欠收银机租用费480.78元，故原告主张被告吴月玲支付收银机租用费480.78元的诉讼请求，本院予以支持。 关于装修期租金一节，根据合同第二十四条1款第（q）项及附表一第三部分约定，因被告违约导致合同提前解除的，原告取消被告的装修期，被告应全额向原告补交装修期（自交付日2018年9月17日起至2018年11月27日止）的租金。故原告主张被告吴月玲支付装修期租金18424.5元（7785元÷30天×14天+7785元+7785元÷30天×27天）的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋租金及管理费等的滞纳金一节，根据租赁合同第二十四条第（e）项的约定，涉及承租人支付义务的，每延迟一日,承租人应向出租人按迟延支付金额日千分之一的标准向原告支付滞纳金。上述滞纳金，其性质实际为双方约定的逾期付款违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告吴月玲的逾期付款也必然给原告造成一定的损失，但结合双方对合同的履行情况、过错程度、原告的实际损失及被告的经营状况等综合因素考虑，上述滞纳金计算标准确属过高，本院予以调整，应以迟延支付的金额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自欠付之日起计算至款项付清之日止。 关于围挡费一节，租赁合同第十条第（1）项约定，在合同提前解除的情况下，被告应承担在案涉房屋安装装修围挡的相关费用，原告已就案涉房屋的相关施工与亿荣公司签订了施工合同，并按合同约定支付了施工费用3090元。故原告主张被告支付围挡安装费3090元的诉讼请求，本院予以支持。 关于律师费及诉讼财产保全责任保险保费一节，根据租赁合同第二十四条1款第（r）项约定，被告违约的，应承担原告因被告违约而发生的损失，包括但不限于财产保全费用及律师费等。故原告主张被告支付律师费14000元及诉讼财产保全责任保险保费2000元的诉讼请求，本院予以支持。 根据原告与二被告签订的《协议书》第4条约定，被告吴月玲出现不履行义务或违约情形的，被告申培丽承诺并保证与被告吴月玲向原告承担连带赔偿责任。故原告主张被告申培丽对被告吴月玲应承担的给付义务承担连带给付责任的诉讼请求合理，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司租金14138.8元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。 二、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司管理费14214.19元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。 三、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司公用事业费439.68元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。 四、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司收银机租用费480.78元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。 五、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司违约金52968.84元。 六、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司装修期租金18424.5元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。 七、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付租赁围挡费3090元。 八、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付租赁房屋恢复原状费45981.26元。 九、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司律师费14000元。 十、被告吴月玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司诉讼财产保全责任保险保费2000元。 十一、被告申培丽对被告吴月玲应承担的上述给付义务承担连带给付责任。 十二、驳回原告大连恒隆地产有限公司其他诉讼请求。 十三、被告申培丽向原告大连恒隆地产有限公司支付合同履约保证金、商品质量保证金、公用事业费押金共计69275元，在被告吴月玲、被告申培丽向原告大连恒隆地产有限公司履行本判决确定的支付义务时予以扣除。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3670元、保全费1360元、公告费560元，合计5590元（原告已预交），由被告吴月玲、申培丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审 判 长  杨 晶 人民陪审员  綦梅红 人民陪审员  赵秀梅 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  张 颖