安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初455号 原告（反诉被告）：合肥宝瑞物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市合作化路江仪住宅楼82栋301室，统一社会信用代码91340100771139967B（1-1）。 法定代表人：宋业兰，总经理。 委托诉讼代理人：袁靳，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：孔军，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：高艳楠，女，1982年2月7日出生，汉族，住合肥市。 委托诉讼代理人：李军，系高艳楠丈夫，住址同上。 原告合肥宝瑞物业管理有限公司（以下简称宝瑞物业）诉被告高艳楠及原告高艳楠诉被告合肥宝瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宝瑞物业的委托诉讼代理人袁靳、孔军、高艳楠及其委托诉讼代理人李军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宝瑞物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业费5253元（2015年6月1日至2019年6月30日）；2、判决被告向原告支付滞纳金2500元（按从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三计算，从2015年6月1日暂算至2019年6月30日，后期滞纳金至款清时止）；3、判决被告向原告支付逾期物业费利息1000元(按银行同期贷款利率自2015年6月1日暂算至2019年6月30日，款清息止）；以上三项共计：8753元；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：被告为领势花园小区7栋3302室(建筑面积89.34平方米)业主，原告为合肥宝瑞物业管理有限公司。2013年5月17曰，原告与被告签订《领势花园前期物业服务协议》（以下简称“《协议》”)、《领势花园业主临时管理规约》（以下简称“《规约》”)，该《协议》与《规约》分别对物业服务费收费标准：住宅：人民币1.2元/平方米/月、物业管理服务内容、物业管理服务质量、双方权利义务、违约责任以及发生争议解决方式等均进行了明确的约定。但从2015年6月1日至今，被告一直未缴纳物业服务费，共拖欠物业费5253元。原告多次向被告催缴，被告均拒绝缴纳。 高艳楠辩称：双方签署《领势花园前期物业服务协议》后，截止到2015年6月1日前，被告均能按照协议约定交纳物业管理费。但自2015年9月份，被告住宅内因有防水要求的房间出现大面积漏水，被告将情况报告给原告后，原告安排的工作人员处理速度拖拖拉拉，经被告催促后才将漏水初步解决掉，但厅内木地板损坏一直没有解决，且直到2016年10月份原告一直通过“安排人员解决”、“正在申请”等用语拖延。因原告首先违反了服务协议，被告即从当年度起停止缴纳物业费，但被告在原告催缴过程中反复声明过，将房间问题解决好后一分不少的补交物业费。被告可提供有防水要求的房间内出现漏水情况后的照片及初步维修后的照片、现状照片为证。此外，按照相关规定，有防水要求的房间最低保修期限为5年，被告房屋内装修时为简易轻度装修，未对任何部位做出任何改变，漏水为施工时预埋的管道内漏水，和使用无关。且按照相关规定，被告发现质量问题，寻找解决的第一责任方为物业管理公司，物业管理公司再找相关方解决，而不是由被告代替物业公司找承担责任方。 高艳楠向本院提出反诉请求：1、判决宝瑞物业公司按照《建设工程质量管理条例》中对于保修期限的规定对反诉人因漏水原因造成的木地板损坏给予等价赔偿，计人民币3600元（含地板2550元、人工1050元）或重新给予木地板铺装，以及厨房地面重装或按等价赔偿，计人民币1000元；2、判决宝瑞物业公司因恶意拖延维修违约给反诉人生活造成极大的不便而造成的间接经济损失进行经济补偿，依照领势花园同等房型出租房屋租金等价计算，因有防水要求的房间漏水造成地板损坏而导致租金损失每月200元计算，计为人民币10200元（2015年9月至2020年1月）；3、判决宝瑞物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：按照《商品房销售管理办法》的规定，保修期从交付之日起计算，按照国务院《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。而反诉人房屋内装修时为简易轻度装修，未对任何部位做出任何改变，漏水为施工时预埋的管道内漏水，和使用无关。按照国务院《物业管理条例》第二条规定以及《住宅专项资金维修管理办法》第三条对住宅共用部位的定义，以及按照《物业承接查验办法》和在《物业承接查验办法》基础上，由开发建设单位、物业管理企业和施工单位签署的《房屋质量维修三方协议书》等，都说明了反诉人发现质量问题，寻找解决的第一责任方为物业管理公司，物业管理公司再按照《房屋质量维修三方协议》找相关方解决，而不是由反诉人代替物业公司按照《房屋质量维修三方协议》找承担责任方。其次，按照《房屋质量维修三方协议》确定承担责任方属于另一案件，和反诉人无关。反诉人与宝瑞物业公司签署《领势花园前期物业服务协议》后，截止到2015年6月1日前，协议双方均按照协议约定内容执行，反诉人按照协议约定交纳物业管理费，但自2015年9月份反诉人住宅内因有防水要求的房间出现大面积漏水后，反诉人迅速将情况报告给宝瑞物业公司。此后，宝瑞物业公司安排人员进行房屋质量问题处理，但处理速度拖拖拉拉，经反诉人三番五次的催促，才将漏水初步解决掉，但因为漏水造成的厅内地板损坏一直没有解决。此后反诉人不断催促，直到2016年10月份宝瑞物业公司一直通过“安排人员解决”、“正在申请”等用语拖延，在此情况下，反诉人反复对宝瑞物业公司声明过，“把房间内搞好后，一分不少的补交物业费”。综上，宝瑞物业公司恶意违约给反诉人生活造成极大不便，故诉至法院，望判如所请。 宝瑞物业公司辩称：反诉人的反诉请求及反诉事实不成立，于法无据。从反诉人的自认及物业公司现场了解情况看，反诉人房屋漏水原因是因为施工时预埋的管道漏水，也就是给水管漏水，并不是建设工程质量管理条例规定的屋面防水工程，也不是反诉人所称的住宅共用部位，根据相关条例规定，给水管漏水在正常使用的条件下保修期限是2年，在反诉人房屋出现漏水后已经超过了该保修期，正因为如此，反诉人要求被反诉人按照住宅共用部位处理该问题，显然是不合理的。相关规定住宅的共用部分定义中不包含反诉人的情况，也就是不包括给排水管道，相关法律更规定了住宅专项维修资金只能用于住宅的共用部位，共用设备保修期满外的更新、改造。反诉人漏水应承担的责任人并不是宝瑞物业公司，也不是被反诉人的服务范围，被反诉人帮助其维修完全是处于好心帮助角度，反诉人不能以此不满意被反诉人的工作，拖欠相关物业费。综上，反诉人的反诉请求没有任何事实依据，不应得到法院支持。 本院经审理认定事实如下：高艳楠系合肥市领势花园小区7幢3302室业主，房屋建筑面积89.34㎡。2013年5月17日,宝瑞物业公司与高艳楠签订《领势花园前期物业服务协议》一份，约定：由宝瑞物业公司实行前期物业管理，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备的维护和管理，共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或者单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、排水管道、水泵等设施设备，物业费为1.2元/月/平方米，高艳楠每月缴纳一次物业费等等。合肥市蜀山区物价局于2014年11月对上述收费标准进行备案，并颁发《服务价格登记证》。高艳楠自2015年6月1日至2019年6月30日未向原告支付物业服务费。 另查，2015年下半年，案涉房屋室内漏水，高艳楠报修后，宝瑞物业公司上门进行了维修。庭审中，高艳楠陈述案涉房屋系厨房内开发商预埋的管道内漏水，宝瑞物业公司陈述系厨房内给水管道漏水。 以上事实，有原告提交的领势花园前期物业服务协议、领势花园业主临时管理规约、服务价格登记证、催费通知单、照片、催收函，被告提供的照片及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对宝瑞物业公司及高艳楠均具有约束力，宝瑞物业公司、高艳楠均应按约定全面履行自己的义务。宝瑞物业公司提供物业服务后，高艳楠作为小区业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务费，现高艳楠未缴纳2015年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费属实，应当按照合同约定的收费标准向宝瑞物业公司交纳物业服务费5253元（89.34㎡×1.2元/㎡/月×49）。高艳楠未缴纳物业管理费与房屋漏水受损有关，而非恶意拖欠物业管理费，故对宝瑞物业公司主张的滞纳金、利息损失，本院不予支持。 高艳楠诉请宝瑞物业公司赔偿因房屋漏水造成的木地板损失及房租损失，因高艳楠自认案涉房屋漏水系开发商施工时预埋的管道内漏水，被告亦陈述系厨房内给水管道漏水，该管道渗漏不属于物业服务合同约定范围，宝瑞物业不应承担责任，故高艳楠要求宝瑞物业赔偿损失的诉请，无法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、高艳楠于本判决生效之日起十日内一次性支付合肥宝瑞物业管理有限公司2015年6月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费5253元； 二、驳回合肥宝瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回高艳楠的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费145元，减半收取72.5元，合计97.5元，均由高艳楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  司明秀 二〇二〇年四月三十日 书记员  崔 艳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。