安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0421民初381号 原告（反诉被告）：苏虹，女，1965年4月8日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：刘传辉，安徽永幸律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨开春，男，1971年10月8日出生，汉族，住安徽省凤台县。 被告（反诉原告）：王利，女，1967年5月10日出生，汉族，住安徽省凤台县。 共同委托诉讼代理人：王利军，男，出生，汉族，住安徽省凤台县。 原告（反诉被告）苏虹与被告（反诉原告）杨开春、王利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏虹及其委托诉讼代理人刘传辉，被告（反诉原告）杨开春、王利及其委托诉讼代理人王利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏虹向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》,立即协助原告办理位于凤台县房屋所有权证过户手续;（房屋售出价:86.6万元）;2.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:2018年6月24日原告于被告签订《房屋买卖合同》,约定将被告所有的位于凤台县.6万元价格出售给原告,合同对付款时间,违约责任等做了约定。合同签订后,原告依约履行了合同义务。后在合同履行过程中,双方产生争议,原告起诉被告要求解除合同,退还购房款。经凤台县人民法院一审及淮南市中级人民法院二审判决,判决不解除合同。现,原被告之间的合同依然有效,且被告在（2019）皖04民终785号案件中主张不同意解除合同,该主张也被二审法院采纳,但二审判决后,被告并未依约继续履行合同,原告遂起诉要求被告继续履行合同,办理案涉房屋的过户手续。 被告杨开春、王利辩称：购房款是86.6万元。2018年9月15日之前，原告就应该付清剩余尾款56.6万元，现原告没有付清尾款，构成违约，对方应支付违约金11.17万元。 反诉原告杨开春、王利向本院提出诉讼请求：要求判令苏虹支付购房尾款56.6万元及违约金11.17万元，承担反诉费用。 反诉被告苏虹辩称：同意支付购房余款，对方应配合过户，在获得贷款后一并支付。违约金11.17万元无事实与法律依据，即使原告违约，也是在购房余款的范围内承担违约责任。要求对方协助过户，拿到贷款才能支付尾款。原告一直在催促对方协助过户，并不是本诉原告拒绝履行合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，王利、杨开春（甲方）通过澽鑫中介公司，与苏虹（乙方）签订了《房屋买卖合同》。合同主要内容：一、甲方房屋坐落凤城大道龙祥花园9#101室，产证面积约126平方（产证编号11000626）。价格：1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币86.6万元（此价格为最终成交价格，甲乙双方不得以任何理由改变价格，在双方交易过户之前永久有效）。2、甲方负责提供房产证等一切过户手续。甲乙双方达成一致意见，双方交易税费（包括契税、地税、个税及房管局相关费用）由乙方承担。二、付款时间与方式：经甲乙双方协商同意，甲乙双方签订本买卖合同3日内，乙方支付购房首付款人民币30万元给甲方（含定金2万元）；剩余购房尾款56.6万元，在2018年9月15日以前全部付清，全部资金进行资金监管，甲乙双方均同意此种操作方式。三、房屋交付期限：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，乙方付清房款的当日，甲方将房屋使用权交付给乙方并交清交房前的水电物业等费用。四、乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第二条规定时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，由乙方向甲方支付总房价10%的违约金。五、甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第三条规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方向乙方支付总房价10%的违约金。六、关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方向产权登记机关办理完成权属过户登记手续，甲乙双方在本合同签订后备齐所有办理过户所需的资料及相关原件，买卖双方向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至乙方或乙方指定人名下。……十、本合同中代理人与卖方负同等法律责任等条款。合同签订后，苏虹于2018年6月24日支付定金2万元，支付中介费1.6万元，于2018年6月25日支付首付款28万元。2018年7月3日杨开春办理了涉案房屋的抵押解除手续。2018年7月10日苏虹从龙祥花园物业处领取了涉案房屋的钥匙，并于2018年7月17日查看房屋情况。2018年9月15日，苏虹未能按合同约定如期交付剩余56.6万元房款。经王利多次催要，2018年10月27日苏虹使用微信通知王利房款已筹备齐，第二天在澽鑫中介公司，因王利要求苏虹支付违约金一事，未能达成一致意见，导致双方未能办理房屋过户手续。2018年10月31日，苏虹使用微信告知王利：三天之内如果不能提供房产证及过户手续，将视你为违约解除合同。后双方就此事一直未达成协议。 本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，自愿合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人对房屋过户登记未约定附加条件，因此本院对本诉原告请求本诉被告继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续的诉讼请求，应予以支持。反诉原告请求反诉被告支付剩余购房款56.6万元及承担反诉费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。双方当事人约定，买方如未按本合同第二条规定时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，由买方向卖方支付总房价10%的违约金，本案违约金应为8.66万元（86.6万元×10%）。其反诉要求被告支付违约金11.17万元，缺乏依据，不予支持。反诉被告抗辩违约金过高，要求按照剩余购房款56.6万元计算违约金，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、本诉被告杨开春、王利于本判决发生法律效力之日起十日内继续履行房屋买卖合同，协助本诉原告苏虹办理位于凤台县房屋过户手续； 二、反诉被告苏虹于本判决发生法律效力之日起四个月内向反诉原告杨开春、王利支付剩余购房款56.6万元； 三、反诉被告苏虹于本判决发生法律效力之日起四个月内向反诉原告杨开春、王利支付违约金8.66万元。 四、驳回反诉原告杨开春、王利的其他诉讼请求。 本诉案件受理费6230元，由本诉被告杨开春、王利负担。反诉案件受理费5289元，由反诉被告苏虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  程建贵 二〇二〇年七月一日 书记员  童 帅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案的诉讼请求,可以合并审理。 (三)最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第二百三十二条在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理。 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系,或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的,人民法院应当合并审理。 反诉应由其他人民法院专属管辖,或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的,裁定不予受理,告知另 行起诉。