安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1824民初104号原告：李昌其，男，1942年6月28日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：程淑敏，安徽一飞律师事务所实习律师。被告：安徽斯瑞投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗经济开发区A区。法定代表人：盛恩峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。原告李昌其与被告安徽斯瑞投资集团有限公司（以下简称安徽斯瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告李昌其及委托诉讼代理人陶涛、程淑敏，被告委托诉讼代理人方家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2014年12月9日订立的《绩溪县商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告购房款139000元，并支付违约金（以已付购房款139000元为基数，自2016年10月29日起，按日利率万分之三计算至实际退款日止，暂计至2020年1月3日为48455.4元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，原、被告签订《绩溪县商品房买卖合同》，约定原告以总价款139000元购买被告位于绩溪县瀛洲镇仁里上河徽院徽文化长廊5号楼702室商业用房。合同签订后，原告依约付清购房款，被告未依约于2016年10月28日前将《房地产权证》或商品房初始登记证交付原告。依合同约定，原告有权退房，被告应退还原告全部购房款，并按已付购房款每日万分之三支付原告违约金。原告经多次催告无果，特向法院起诉。被告安徽斯瑞公司辩称：1、对原告诉称的事实没有异议，涉案的商品房还未竣工验收，被告至今没有将原告购买的商品房交付给原告，因此不存在退房一说，现被告同意解除双方订立的买卖合同；2、原告的第二项诉讼请求以每日万分之三支付违约金理由不成立，依双方合同应以“逾期交房”的约定支付违约金；3、原告购买该房屋的目的是将其出租给绩溪上河颐养产业投资管理有限公司并收取租金，并不是用于原告居住，现原告已起诉绩溪上河公司，原告在该案中主张的租金远远超过本案中的违约金损失；4、因被告公司目前经营困难，希望能分期返还购房款。原告李昌其为支持其诉讼请求，向本院提交了6份证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、被告企业基本信息查询单一份，证明被告的主体资格；3、绩溪县商品房买卖合同复印件一份，证明2014年12月9日原、被告双方签订买卖合同，约定被告应于2016年10月28日前取得《房地产权证》或商品房初始登记证，并将上述证件交付给原告，如逾期将承担相应违约责任；4、购房款支付收据复印件三份，证明原告已经向被告支付了购房款139000元；5、催告函复印件一份，证明原告于2019年12月3日向被告寄送催告函，催告被告交付相关权属证书；6、快递单及快递信息查询单复印件各一份，证明催告函被告已经签收。经质证，被告对6份证据的“三性”均无异议。被告安徽斯瑞公司未向法庭提交证据。本院经审核，原告方提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定本案事实如下：2014年12月9日，原告与被告订立了《绩溪县商品房买卖合同》（合同编号为2014预67568），双方约定原告向被告购买绩溪县瀛洲镇仁里上河徽院徽文化长廊5号楼702室商业用房，总价款为139000元，同时还约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房、逾期交付相关权属证书等违约责任，其中第十条“出卖人逾期交房的违约责任”中载明“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……”第十六条“关于产权登记的约定”中载明“出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：……2、（2）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告因房屋尚未竣工未能按照合同约定于2015年10月28日前向原告交付房屋，也未能于2016年10月28日前向原告交付《房地产权证》或商品房初始登记证。2019年12月3日，原告向被告寄送了催告函，书面要求被告于2019年12月31日前将上述权属证书交付给原告。截至目前，被告仍未履行上述合同约定义务。另查明，2020年1月9日，原告李昌其以绩溪上河颐养产业投资管理有限公司（以下简称绩溪上河公司）为被告向本院提起诉讼，请求解除案涉房屋的租赁合同并要求其支付拖欠租金及利息。本院于2020年3月30日作出了（2020）皖1824民初103号民事判决：解除李昌其与绩溪上河公司订立的《上河颐养租赁合同》，并由绩溪上河公司支付李昌其拖欠的2018年、2019年两年的租金27800元以及占用期间利息等。该判决现已生效。另，2020年1月10日，根据原告的申请，本院作出（2020）皖1824民初104号民事裁定，冻结被申请人安徽斯瑞公司银行账户存款190000元。2020年1月19日，根据被告提供的等值担保财产，本院作出（2020）皖1824民初104号之一民事裁定，查封安徽斯瑞公司所有的坐落于安徽省绩溪县瀛洲镇仁里村上河徽院小高层12号楼2单元104室房产，解除安徽斯瑞公司银行账户存款的冻结。本院认为，原告李昌其与被告安徽斯瑞公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人对案件基本事实无争议，并均表示同意解除合同，双方争议焦点是：在被告未依合同约定如期履行交房义务也未履行交付案涉商品房产权证书义务的情形下，应当依照合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”还是依照合同第十六条“关于产权登记的约定”承担违约责任。对此，本院认为，不动产所有权的转移以登记为要件，我国《城市房地产开发经营管理条例》规定，房屋所有权的移转开发商对买受人申请办理产权证负有协助义务。可见，交付房屋和交付房屋权属证书都是出卖人的义务。本案中原、被告签订的商品房买卖合同明确约定了出卖方逾期交房和逾期交证的违约责任，两种责任也并非先后和排斥关系，现因被告原因未能履行合同义务，原告按被告逾期办证主张违约责任，符合双方合同的约定。另，本案原告虽然在另一诉讼中就案涉商品房主张了支付租金的诉请，但该两起诉讼系原告基于两个不同的合同法律关系向不同的合同相对方提出，根据合同相对性原则，无论原告在前一案件的诉讼请求是否得到支持，均不能因此免除或减轻本案被告的违约责任。故对原告该项诉讼请求依法应予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、原告李昌其与被告安徽斯瑞投资集团有限公司于2014年12月9日订立的《绩溪县商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、被告安徽斯瑞投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李昌其购房款139000元，并支付违约金48455.4元（以已付购房款139000元为基数，自2016年10月29日起，按日利率万分之三计算至2020年1月3日为139000元×0.0003×1162天＝48455.4元），2020年1月4日以后的违约金以已付购房款为基数按日利率万分之三计算至本判决履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4049元，减半收取2024.5元，保全费1470元，合计3494.5元，由被告安徽斯瑞投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  程从文二〇二〇年五月九日法官助理程茜书记员王静附：相关法律条文《中华人民共和国人民合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……