呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3792号上诉人（原审被告）：内蒙古住友建设发展有限责任公司。法定代表人：高延年，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈铁军，男，1971年3月14日出生，汉族，该公司职工，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新桥靠北街商品楼3号楼2单元101号。被上诉人（原审原告）：赵美丽，无固定职业，现住内蒙古自治区和林格尔县。原审被告：简毅，无固定职业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人内蒙古住友建设发展有限责任公司（以下简称住友公司）因与被上诉人赵美丽、原审被告简毅民间借贷纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2016）内0104民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人住友公司的委托诉讼代理人陈铁军，被上诉人赵美丽、原审被告简毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住友公司上诉请求：撤销原判，改判住友公司不承担还款责任。事实和理由：一审判决认定的债务及计算利息方式,住友公司均认可。但关于赵美丽处理抵押在她名下的63.45平方米房屋价格认定上有误。该房屋按赵美丽的说法是在2016年5月26日处理的得款165000元。一审法院采用赵美丽的说法并认定为165000元，住友公司认为就此事而言，在事实上是错误的。根据去年呼市房地产市区行情来看，呼市地区二手房屋的价格很少低于5000元，而这套房屋按一审法院认定的价格每平方米才2600元，这显然是不可能的，对住友公司来说显失公平，就是按4500元每平方米计算，也不止30万元，住友公司在一审中反复强调赵美丽合同价款289332元是有一定依据的。综上，住友公司认为一审判决在该房屋变现上只听取赵美丽的一面之词，不采纳住友公司的意见，也不考虑社会公平价格，显然是错误的，请求依法改判，本案一、二审诉讼费用由赵美丽承担。赵美丽辩称，住友公司的上诉理由不能成立。卖房的时候是因为赵美丽病了，急需用钱，所以把房子卖了。房子是证人李贵林卖的，赵美丽不知道。简毅述称，简毅系住友三分公司的工作人员，受住友三分公司经理孙刚的委派，在住友三分公司承建的内蒙古华秀房地产开发有限责任公司(以下简称华秀公司)开发的"塞外名苑"住宅小区负责施工建设任务。所以简毅是代表住友三分公司行使职权，是住友三分公司的职员。简毅在住友三分公司"塞外名苑"工地的一切工作属于职务行为。简毅因住友三分公司的资金紧张，受公司经理孙刚的委托，利用私人关系，向赵美丽借款20万元用于施工建设，同时由简毅经办与赵美丽签订《抵押借款合同》，住友三分公司在此合同书上加盖公章以示认可。对此住友三分公司在原审中对简毅经办的借款行为也认可是职务行为，并认可20万借款也用于"塞外名苑"工地建设中。《抵押借款合同》第一条明确规定了，该借款以"塞外名苑"小区E9-2-1102房屋，建筑面积为63.45平方米作为抵押，如到期不能还款，则该抵押房屋折抵赵美丽的20万元借款及利息，该抵押物的所有权已经归赵美丽所有。借款到期后，因没有还款，担保人李贵林取得赵美丽的同意将该抵押房屋以289332元的价格出售给了李俊英，李贵林于2016年5月25日出具了一份证明，承诺李贵林承担卖房的一切法律后果，因该抵押房屋系抵给住友三分公司的顶账房，所以2016年5月26日由开发商内蒙古华秀房地产开发有限责任公司作为甲方和住友三分公司以及购房者李俊英三方签订了房屋抵顶工程协议，该协议第一条规定了李俊英购买的房屋为"塞外名苑"小区房号为E9-2-1102号、建筑面积为63.45平方米，单价4560元每平方米、总价款为289332元。该合同有华秀房地产开发有限责任公司，住友三分公司加盖公章，经办人简毅及购房人李俊英签字认可。住友三分公司已给赵美丽借款利息43000元。至此住友三分公司所借赵美丽的20万元已由担保人李贵林出售的289332元房款和住友三分公司支付的利息43000元全部付清。合同上购房款是289332元，购房人李俊英也同意以289332元购买此房，至于李贵林收取购房人李俊英的购房款多少，或李贵林在卖房中有什么私下的事情与住友三分公司无关，更与简毅无关。综上所述，简毅在住友三分公司的一切行为，包括赵美丽的20万借款、"塞外名苑"E9-2-1102号房屋抵顶借款之事均属于职务行为，依法应确认为职务行为，由此而产生的法律后果，简毅不应承担任何责任，故请求查明事实，依法裁判。赵美丽向一审法院起诉请求：1、要求住友公司、简毅共同偿还赵美丽本金170133元并支付自2016年5月26日起至实际全部还清之日止以170133元为本金按月利率2%计算的利息；2、要求住友公司、简毅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、2014年7月18日，赵美丽与简毅签订了《抵押借款合同》，约定简毅因资金短缺借款20万元，压华秀公司塞外名苑E9-2-1102号面积为63.45平方米的住房一套，借款期限自2014年7月18日至2015年7月30日止，借款利息为每月4分，从借款当日起算，还款时结清，若不能按时还款，位于塞外名苑E9-2-1102号面积为63.45平方米的住房一套所有权归赵美丽。合同尾部有简毅签字，并有住友公司加盖公章确认。2、2016年1月15日，简毅向赵美丽出具欠条，内容为"欠到赵美丽贷款利息101000元，至2016年元月15日，还本时双方按合同将利全部结清"。另赵美丽已收到利息43000元。3、2016年5月26日，李贵林将位于呼和浩特市××区号面积为63.45平方米的住房一套售于李俊英，得款165000元。李贵林系赵美丽与简毅签订《抵押借款合同》中的担保人。一审法院认为，从赵美丽与简毅签订的《抵押借款合同》中可以看出，简毅及住友公司均在合同尾部签字确认，故本案债权债务关系明确，简毅及住友公司作为共同借款人未能在约定期限内偿还赵美丽借款，应当履行还款义务，对赵美丽要求简毅及住友公司偿还借款的诉讼请求，予以支持。针对简毅及住友公司应偿还的本金及相应利息，简毅及住友公司已将位于塞外名苑E9-2-1102号面积为63.45平方米的住房一套抵顶给赵美丽，赵美丽又通过李贵林将房屋出售，得款165000元，加之赵美丽之前已经收到的利息43000元，共计收到208000元，又根据赵美丽与简毅签订的《抵押借款合同》，双方虽约定了借款期限自2014年7月18日至2015年7月30日止，借款利息为每月4分，但明显超过了年利率24%的规定，故利息应以年利率24%计算，自2014年7月18日至赵美丽主张计算之日即2016年5月26日，共计22个月，实际利息应为88000元。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。可见，简毅及住友公司支付赵美丽的208000元应先抵充利息，剩余部分，抵扣主债务，故除去88000元利息，剩余12万元应认定为偿还赵美丽本金，简毅及住友公司实际拖欠赵美丽的本金数额为8万元。庭审中，赵美丽要求简毅及住友公司支付自2016年5月26日起至实际全部还清止以170133元为本金按月利率2%计算的利息，因本金实际拖欠数额为8万元，故应以8万元为本金按月利率2%计算利息，对超过的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定，判决：一、被告简毅、内蒙古住友建设发展有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告赵美丽借款本金8万元，并支付原告赵美丽自2016年5月26日起至实际欠款全部还清止以8万元为本金按月利率2%计算的利息；二、驳回原告赵美丽的其他诉讼请求。案件受理费2022元，由被告简毅、内蒙古住友建设发展有限责任公司负担（被告简毅、内蒙古住友建设发展有限责任公司于本判决生效之日立即返还原告赵美丽）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，赵美丽提交李贵林证人证言的新证据，拟证明卖房的问题。住友公司对该证据的质证意见是：李贵林不是住友公司的员工，李贵林所干的工地不是住友公司承建的。对于涉案房屋是李贵林私自卖掉的，卖了多少钱住友公司也不知道。李贵林作为担保人没有权利处分住友公司的财产。简毅对该证据的质证意见是：李贵林陈述的都是虚假的，住友公司和华秀公司的账目还没有结算完，华秀公司不可能同意卖房子。李贵林卖房的事情简毅不清楚，简毅当时就说房价是28万多元。二审中，简毅提供了《建筑工程施工协议书》的新证据，拟证明其是住友公司的职工，塞外名苑的项目是住友公司的，和简毅没有关系。住友公司对该证据的质证意见是：合同真实性认可，合同证明不了简毅要证明的问题。赵美丽对该证据的质证意见是：看不懂，对简毅要证明的问题不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2016年5月26日，华秀公司作为甲方和乙方住友三分公司以及丙方购房者李俊英三方签订的《房屋抵顶工程款协议》中明确约定，甲方将其开发建设的位于塞外名苑E9-2-1102号面积为63.45平方米房屋抵顶基于施工合同甲方应支付乙方的部分工程款，现乙方指定丙方作为购买人购买上述抵付工程款房屋，房屋价款289332元。一审法院询问李俊英时，李俊英陈述其付的是现金，李贵林收的钱一转手就给了赵美丽的父亲，当时卖价就是165000元，超过这个价就不买了。本院认为，本案的争议焦点是：用于抵押的涉案房屋价值应当如何认定。根据华秀公司和住友公司以及李俊英三方签订的《房屋抵顶工程款协议》可知，住友公司是同意李贵林出售涉案抵押房屋给李俊英的。该合同上的涉案房屋价款289332元，系抵付华秀公司和住友公司之间的工程价款，并非李俊英实际购买价款，李俊英在一审法院向其询问中陈述的实际购买价款就是165000元，交付给赵美丽的款项也是165000元，故不能以该289332元认定实际出售房款，而应当以李俊英实际购买价款165000元认定。住友公司认为一审法院对抵押房屋的处分价格认定错误的上诉理由不能成立。简毅并未提起上诉，系其对自身权利的处分，视为其认可一审判决，对其述称向赵美丽借款的行为是职务行为的理由，本院不予审理。综上所述，住友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4043元，由上诉人内蒙古住友建设发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 靳宝维代理审判员 张 浩代理审判员 王静宇二〇一七年十一月三十日书 记 员 董 丽