广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初36803号原告：谢慧，女，1973年1月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，原告：赖莉丽，女，1965年5月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，二原告共同委托诉讼代理人：吉玉林，广东扬权律师事务所律师，执业证号14403200110534923。被告：高剑，男，1986年2月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：余雪松，广东始必慎律师事务所律师，执业证号14403200810853747。第三人：深圳市罗湖区杜义轩餐饮店，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道红桂路**蔡屋围清庆新村****，统一社会信用代码92440300MA5EQMEBXP。经营者：杜小虎，男，1986年2月27日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，第三人：深圳市罗湖区金尊御住宿店，住所，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道红桂路清庆新村**302社会信用代码92440300MA5FCJFP7M。经营者：胡发根，男，1982年12月2日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县，原告谢慧、赖莉丽与被告高剑、第三人深圳市罗湖区杜义轩餐饮店、深圳市罗湖区金尊御住宿店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢慧、赖莉丽共同委托诉讼代理人吉玉林，被告高剑及其委托诉讼代理人余雪松，第三人深圳市罗湖区杜义轩餐饮店经营者杜小虎、第三人深圳市罗湖区金尊御住宿店经营者胡发根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢慧、赖莉丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告2018年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告拖欠的租金128000元（2019年6月26日起至2019年10月25日止）；3.判令被告支付原告自2019年10月26日起至被告实际返还深圳市罗湖区桂园街道红桂路1026号蔡屋围清庆村3号楼1、2、3、4层房屋之日止的赔偿金（赔偿金每月按64000元标准计算）；4.判令被告和第三人迁出涉案房屋，将涉案房屋返还给原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月23日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条，原告将深圳市罗湖区桂园街道红桂路1026号蔡屋围清庆村3号楼1、2、3、4层房屋出租给被告，建筑面积共计约400平方米，建筑物共4层，产权人为原告；第二条，2018年11月26日至2019年11月25日，每月租金为32000元，被告每月26日支付租金；第三条，租赁房屋期限自2018年11月26日起至2019年11月25日止；第十一条，租赁期间，被告不得将租赁房屋全部或部分分租给他人；第十二条，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：……（二）发展商征收或拆除租赁房屋；第十三条，出现下列情形之一时，原告可就因此造成的损失：1.要求被告恢复房屋原状；2.向被告请求损害赔偿；3.不予退还租赁保证金；（一）被告拖欠租金达30天（1个月）以上；……（七）被告擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究被告损害赔偿责任或违约责任外，原告有权依据上述情形向被告提出变更合同条款或解除合同；第十五条，被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金；第十六条，租赁期内，不论任何时候，因政府、房地产公司、原村民公司等单位因开发、征收、改造等原因需终止营业进行拆迁、重建、征收，以及政府职能部门鉴定为危房、或村民住宅不得用于商业经营等情况，合同自动终止，被告无条件将房屋按现状退还给原告，不得因此向原告提出任何赔偿补偿。从2019年6月26日开始至今4个月，被告没有支付任何租金，拖欠租金128000元，已构成严重违约，根据合同的约定，原告有权单方解除租赁合同，被告应当依约承担违约责任，被告和第三人应当迁出涉案房屋，将涉案房屋返还给原告。为维护自己的合法权益，原告现诉诸法院，请求法院查明事实，依法判决，支持原告诉讼请求。被告高剑答辩称，第一，本案涉案合同因京基公司拆迁改造蔡屋围旧城，已于2019年6月终止，因此不存在拖欠租金的事实。第二，被告承租原告的涉案房屋将近十年，十年间被告从未拖欠原告的租金，同时，原告对被告将涉案房产转租给第三人也是知情和同意的，因此被告不存在违法转租的事实。第三，涉案合同终止后，被告积极协助原告对第三人进行劝退腾房的工作，并且也得到原告的承诺，给予几个月的时间处理房屋腾空的后续事宜。在原告因房屋得不到腾空的情况下对被告提出起诉后，被告也立即采取法律行动向本案第三人提出诉讼。综上，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。第三人深圳市罗湖区杜义轩餐饮店述称，原告说给几个月时间，第三人和被告之间的合同还没有到期，如果要第三人搬迁，被告需要给予补偿。房租是被告说因为无法经营所以同意免交的。第三人深圳市罗湖区金尊御住宿店述称，第三人不是不想给房租，4月份就有横幅说拆迁，第三人房租也交到六月份，七月底整个村被围起来，造成不能营业，所以不是拖欠房租。现在进村要点名报到，很不方便。经审理查明：一、2018年11月23日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方将位于深圳市××桂路××层房屋出租给乙方使用。第二条，2018年11月26日至2019年11月25日，每月租金32000元。乙方应于每月26日向甲方交付当月26日至下月25日租金。第三条，乙方租用房屋期限自2018年11月26日起至2019年11月25日止。第六条，甲方交付租赁房屋时，向乙方收取二个月租金金额的租赁保证金64000元。第十一条，租赁期间乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。第十二条，合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更合同：（二）发展商征收或拆除租赁房屋。第十三条，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失：1.要求乙方恢复房屋原状；2.向乙方请求损害赔偿；3.不予退还租赁保证金。（一）乙方拖欠租金达30天（1个月）以上。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同。第十五条，合同约定之租赁期间届满，本合同终止。乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。第十六条，租赁期内，不论任何时候，因政府、房地产公司、原村民公司等单位因开发、征收、改造等原因需终止营业进行拆迁、重建、征收，以及政府职能部门鉴定为危房、或村民住宅不得用于商业经营等情况，合同自动终止，乙方无条件将房屋按现状退还给甲方，不得因此向甲方提出任何赔偿补偿。因乙方在经营过程中造成房屋不能正常营业或变成危房的情况下，乙方承担一切经济后果，按合同支付租金、重建所有支出、第三方赔偿等。承担安全责任事故的一切责任。2018年11月25日，原告将房屋交付被告使用。原告收取被告租赁保证金64000元。二、被告自2019年6月26日开始未支付租金。2019年9月29日，二原告向被告发送信息，告知因拖欠租金4个月，依据租赁合同第十三条规定，于2019年9月29日起解除《房屋租赁合同》。庭审时，原告亦主张解除合同的原因是由于被告自2019年6月26日起没有交纳租金，依据合同第十三条第一项解除合同。被告确认租金支付至2019年6月26日，但主张双方合同已经于2019年6月依照合同第十六条规定自动终止。2019年6月9日，原告赖莉丽向被告发送信息，告知被告根据蔡屋围片区城市更新要求，清庆新村3号整栋楼房应于2019年7月20日搬迁和腾空完毕，交给京基房地产公司实施拆除。被告须处理好所有住户（含商户）的解约清租工作，在2019年7月19日将清庆新村3号楼房整栋搬迁和腾空完毕并交回物业原业主。三、被告将涉案房屋转租给二第三人使用。被告主张其与第三人深圳市罗湖区金尊御住宿店的租赁合同已经于2018年11月到期，双方没有续签书面的合同，双方约定由第三人继续使用至拆迁开始；其与第三人深圳市罗湖区杜义轩餐饮店租赁合同至2020年9月届满，被告于2019年11月18日向本院起诉请求解除该合同。至本案审理之时，第三人仍然占有该房屋。由于涉案房产被纳入拆迁范围，第三人实际未正常经营。四、被告申请证人徐某出庭作证，欲证明被告享有合法的转租权。由于原告依据合同第十三条第（一）项即拖欠租金主张解除合同，本院对转租的事实不再予以审查认定。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。二原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告请求依据合同第十三条第（一）项解除该合同，但根据合同第十六条规定，因拆迁原因合同自动终止，属于当事人约定终止的其他情形，因此，原告再次请求解除该合同，本院不予支持。同时合同第十六条规定，合同终止后乙方须无条件将房屋按现状退还给甲方。原告已于2019年6月9日告知被告须于2019年7月19日将清庆新村3号楼房整栋搬迁和腾空完毕并交回物业原业主，但截至本案审理时，由被告转租的第三人仍占有该房屋，原告请求被告及二第三人迁出涉案房屋，将涉案房屋返还给原告，理由充分，本院予以支持。由于被告未按照合同约定返还房屋，因此须向原告支付自2019年6月26日起至实际返还之日止的房屋占有期间使用费，每月32000元。原告请求被告按照合同第十五条规定支付逾期返还房屋的赔偿金，但第十五条约定的情形为合同约定的租赁期限届满被告应返还房屋的情形，本案并不适用，对该部分请求本院不予支持。对原告收取的租赁保证金64000元，被告未提出相应的答辩及请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告高剑须自本判决生效之日起十五日内向原告谢慧、赖莉丽返还位于深圳市罗湖区红桂路清庆村3号第1-4层房屋，第三人深圳市罗湖区金尊御住宿店、深圳市罗湖区杜义轩餐饮店须予以配合。二、被告高剑须自本判决生效之日起十日内向原告谢慧、赖莉丽按照每月32000元的标准支付自2019年6月26日起的房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。三、驳回原告谢慧、赖莉丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由被告高剑负担。以上费用二原告已经预交，被告高剑须自本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇二〇年一月四日书记员 郑南桓