西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初51号原告(反诉被告)：谢小宁，女，汉族委托代理人：樊峥民委托代理人：邹茹恒被告（反诉原告）：西安天尊房地产开发有限公司法定代表人：张建国委托代理人：李浩委托代理人：刘文被告：陕西秦农农村商业银行股份有限公司碑林支行法定代表人：郭峰委托代理人：吴让斌，男第三人：陕西鑫地源置业有限公司法定代表人：王国彬委托代理人：李燕军第三人：陕西金顶营销策划有限公司法定代理人：谌海伟委托代理人：乌波，男委托代理人：张建平，男原告谢小宁与被告西安天尊房地产开发有限公司（以下简称天尊公司）、被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司碑林支行（以下简称秦农银行碑林支行）、第三人陕西鑫地源置业有限公司（以下简称鑫地源公司）、第三人陕西金顶营销策划有限公司（以下简称金顶营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢小宁委托代理人、被告天尊公司之委托代理人、第三人秦农银行碑林支行委托代理人、第三人鑫地源公司委托代理人、第三人金顶营销公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢小宁诉称，2013年4月，其与被告天尊公司签订房屋买卖合同，其购买被告开发的位于西安市黄雁村十字晶筑逸品第1栋1单元17层05号房屋。合同签订后，其依约支付房款并承担因为购房产生的银行贷款利息，直至2016年4月，其拿到个人借款合同后才得知其办理的是三年个人信用担保贷款合同，并非购房贷款按揭合同，被告天尊公司在销售涉案房屋时存在虚假宣传，对购房者存在欺诈，并违法将未取得预售许可证的房屋销售给原告，双方签订合同无效。现要求：一、依法确认其与被告天尊公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、撤销原告与被告秦农银行碑林支行签订个人借款合同；三、被告天尊公司返还购房款758575元；四、被告天尊公司赔偿原告购房首付款利息损失60583.76元、贷款利息损失89602.15元（截止2016年10月9日）；五、被告天尊公司向被告秦农银行碑林支行偿还原告剩余贷款本息；六、诉讼费由被告承担。被告天尊公司辩称，被告不存在欺诈，已经明确告知原告“晶筑逸品”尚未办理预售许可证。在规定的时间内如办理下预售许可证再转为按揭贷款，未办理下业主可以选择退房。原告在明知不能办理预售许可证的前提下，仍然使用房屋，过错明显，不同意原告的诉讼请求。反诉原告按每月3000元支付房屋使用费直至腾房之日；赔偿代垫款50%的利息损失直至腾房之日（自2013年7月31日起）。被告秦农银行碑林支行辩称，个人借款合同的签署和履行是借款人真实意思表示，借款合同有效。不同意原告的诉讼请求。第三人鑫地源公司述称，合同具有相对性，原告购买被告天尊公司房屋，原告支付房款，被告天尊公司收到房款，均与鑫地源公司无关，本案与鑫地源公司无关。第三人金顶营销公司述称，本案所涉房屋买卖合同关系，与其无关。经审理查明，2013年4月2日，原告谢小宁与被告西安天尊房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买晶筑逸品第1栋1单元17层05号房屋，购买的商品房为预售商品房，用途为住宅，属框剪结构，该商品房合同约定建筑面积共111.81平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7500元，总金额838575元整。买受人2013年4月2日支付首付款258575元，余款58万元办理银行按揭贷款。出卖人应当将经验收合格商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。办理产权证书的全部费用由买受人承担。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，约定为确保顺利将被告开发的位于西安市友谊西路水文巷晶筑逸品（天荷小区）房屋交付原告正常使用，鉴于该项目《商品房预售许可证》暂时未办理完毕，故在交房至签订《商品房买卖合同》期间仍无法网签。鉴于交付原因，在此期间被告联合陕西信合碑林联社与原告共同签署《安居贷》合同，以达到在此期间顺利交付房屋的目的。根据政府有关政策文件，原、被告双方签署《安居贷》协议，双方一直同意并认可本补充协议约定的所有条款；未尽相关补充条款双方约定如下：1、原告自愿购买被告在西安市友谊西路水文巷开发的晶筑逸品（天荷小区）第1幢1单元17层05号房屋；房屋面积111.81平方米，房屋总价838575元，选择付款方式为按揭；首付258575元；贷款580000元；贷款年限20年。7、关于《商品房预售许可证》被告承诺在签署完本合同6个月内办理完毕，并同时通知原告签订《商品房买卖合同》办理正式网签及按揭手续，《安居贷》于签订正式按揭合同生效之日起废止。如被告未在承诺期限之前办理完成《商品房预售许可证》则原告可选择退房。被告在接到《退房申请》之日起15个工作日内将原告购房全款退款于原告，同时补偿原告自付款之日起同期银行利息（以《退房申请》之日当时银行一年期定期存款利率为准），包含《安居贷》期间实际支付月供总额。如因原告原因如拖延、资料无法齐备，导致无法正常签约的情况被告不做任何赔偿。同日，双方签订补充条款，主要补充约定，购房款总额838575元，贷款额500000元，因双方签订贷款金额仅为500000元，剩余部分尾款由被告天尊公司代垫，代垫金额为80000元。上述协议签订后，原告与被告秦农银行碑林支行签订《个人借款合同》，借款500000元用于购房，被告天尊公司就该笔借款提供连带责任保证，并在西安市碑林区公证处办理（2013）西碑证经字第891号具有强制执行的债权文书。2013年4月2日，原告谢小宁向被告西安天尊房地产开发有限公司支付购房首付款258575元。2013年5月7日，原告向被告西安天尊房地产开发有限公司支付购房尾款500000元。2013年7月31日，原告谢小宁接受房屋。另查，本案涉及房地产项目系碑林区黄雁西村城中村改造项目，被告天尊公司作为该项目的开发商，至今未取得该项目的土地使用证。2016年12月21日，西安市人民政府做出市国土发（2016）282号“关于碑林区原黄雁西村城中村改造涉及集体土地转为国家所有的确权决定”文件中明确：决定将原黄雁西村所有的47.104亩集体建设用地确定为国有建设用地…，并将上述土地划拨给碑林区城中村改造办公室，用于黄雁西村城中村改造，土地用途为住宅。一审庭审结束时，被告天尊公司仍未取得商品房预售许可证明。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、个人借款合同、保证担保合同、收款收据、借款借据、公证文书、借款人承诺书等及庭审笔录附卷佐证。本院认为，公民或者法人设立、变更、终止民事法律行为不得违反法律或者公共利益。商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告西安天尊房地产开发有限公司作为“晶筑逸品（天荷小区）”的开发企业，在本案一审庭审结束时，仍未取得“晶筑逸品（天荷小区）”《商品房预售许可证》，故双方签订《商品房买卖合同》违反了相关规定，应属无效。无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现原告要求被告返还购款，符合法律规定，本院予以支持。被告在未取得“晶筑逸品（天荷小区）”商品房预售许可证明的情况下违规对外预售该商品房，存在明显过错。同时，原告在签订合同时，对被告未取得商品房预售许可证也为明知，并实际收房至今，故亦存在过错。原告要求被告按同期银行贷款利率向其支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，但根据过错程度，本院酌定被告承担原告损失的50%。被告天尊公司提起反诉要求原告赔偿房屋实际使用费，但未在规定的时间缴纳评估费，故此反诉本案不予处理。被告天尊公司提起反诉要求原告赔偿代垫款50%的利息损失，与法不悖，应予支持。另原告与被告秦农银行碑林支行签订的借款合同，并办理了具有强制执行的债权文书公证书，双方就此纠纷，应系另一法律关系，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告谢小宁与被告西安天尊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告西安天尊房地产开发有限公司返还原告谢小宁购房款758575元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率支付该款项自2013年5月7日至实际给付期间50%的利息损失；三、本判决生效之日起十五日内，原告谢小宁返还被告西安天尊房地产开发有限公司代垫款80000元50%的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率支付自2013年7月31日至实际腾房之日）；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告西安天尊房地产开发有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉费12887元，由原告谢小宁负担4887元，被告天尊公司负担8000元（此款原告已预交，被告天尊公司连同上述款项一并给付原告）；反诉费1567.5元由被告天尊公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱绍清审 判 员  傅 妮代理审判员  王 珍二〇一七年十一月二十一日书 记 员  程才平