河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1325民初3448号原告：王小芬，女，回族，生于1974年7月18日，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师。执业证号：14113201611250691（一般代理）。被告：内乡县宏达房地产开发有限公司，住所地：河南省内乡县湍东镇桂苑小区1#3单元1-2层。统一社会信用代码：914113251766036817。法定代表人：李保国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘道清，该公司法务部主任（特别授权）。委托诉讼代理人：马小飞，该公司副经理（一般代理）。第三人：柳阳河，男，汉族，生于1976年10月24日，住河南省南阳市卧龙区。（缺席）。原告王小芬与被告内乡县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）为买卖合同纠纷一案，原告于2019年5月10日诉至本院。本院依法审理后作出了(2019)豫1325民初1471号民事裁定。被告不服该裁定,向南阳市中级人民法院提起上诉,南阳市中级人民法院经审理作出(2019)豫13民终5552号民事裁定书,撤销河南省内乡县人民法院(2019)豫1325民初1471号民事裁定,指令本院审理。本院于2019年10月8日受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小芬及其委托诉讼代理人张泽红、被告宏达公司的委托诉讼代理人刘道清、马小飞均到庭参加了诉讼。在审理过程中，原告王小芬申请追加第三人柳阳河参加本案诉讼，经本院合法传唤，第三人柳阳河无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告之间达成的位于内乡县××小区××楼××单元××、××号房屋买卖合同有效；2、依法判令被告继续履行合同交付两套房产，并为原告办理房屋过户登记手续；3、要求第三人柳阳河承担相应的法律责任；4、因本案产生的一切相关费用由被告负担。事实及理由：2017年6月27日，原告购买被告开发的位于内乡县梨园山庄××小区××楼××单元××、××号房屋。原告付清房款后，被告为原告出具了收据，至此，原告已经履行了买受人的付款义务，但被告一直未能按照协议履行出卖人的义务，为原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院。原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、内乡县永泰混凝土有限公司及内乡县广缘商砼有限公司供货单、证明各两份，证实原告为被告开发的龙头社区供应混凝土，第三人柳阳河下欠货款。2、内乡县宏达房地产开发有限公司专用收据两张，证实双方订立六棵松小区房屋买卖合同，购买1号楼1单元503、903两套房屋，原告已经支付购房款563904元。3、内乡县宏达房地产开发有限公司专用收据两张，证实双方订立六棵松小区房屋买卖合同，购买1号楼1单元604一套房屋，被告给原告出具收据，现房屋卖给案外人杨高丰，宏达公司收回原告收据，给杨高丰出具新的收据。原告提供的证据，被告对证据2无异议，但认为这是预售房子的内部发票，买房成功后要开正规机打发票。以上三组证据客观真实且能够相互印证，本院作为有效证据使用。被告辩称，原告与第三人柳阳河涉嫌合伙诈骗宏达公司房产，数额巨大已构成犯罪。原告起诉的两套房事实不能成立，应依法驳回原告的诉请。理由是两套房产的预售票据虽然是被告所出具，但两套房产不是金钱直接交易，是以第三人柳阳河工程款交易而形成。该工程总造价为1000多万元，第三人柳阳河在2017年6月只做50%的工程，后续工程量价值600多万元，已施工的50%的工程款已由柳阳河领取，用于支付农民工工资，领取的钱已经超支。原告与第三人柳阳河承诺以后续未施工的工程款折抵购房款，但第三人柳阳河未在后续工程中继续施工，无工程款可抵。原告也未补交房款，故该合同已无效。被告为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、工程结算书一份，证明柳阳河的工程款已结清，且柳阳河尚欠被告23.9万元；2、内乡县宏达房地产开发有限公司说明2份，证实柳阳河弃工程而去，后续工程未继续施工，造成被告公司经济受损；3、借支单据一套，证明第三人柳阳河工程款已付清。被告提供的证据1、2、3，原告对其真实性有异议，称工程结算系被告单方结算，不能作为证据直接使用，被告所述柳阳河的借款单，收款人账户并非为柳阳河，付款很多项是红砖及农民工工资等多种项目，也未直接显示混凝土的款项。对宏达公司出具的情况说明有异议，原告供应混凝土，被告用3套房进行抵偿，是案件真实情况，并非情况说明所述。李保国个人出具的证言，其本人未到庭说明情况，接受质证，不应作为有效证据使用。第三人柳阳河对被告提供的证据有异议，称我们之间还有账目未结算，不应作为有效证据使用。本院认为，被告提供的证据，仅能证实被告与第三人之间存在建筑施工合同及双方未结算的事实，本院结合其他证据综合予以认定。第三人柳阳河未到庭参加诉讼，在本院依法调查时称，2015年我在宏达公司做工程，方式为总承包即包工、包料。由于工程需用混凝土，我多次在原告处购买混凝土。后因无钱向原告支付混凝土款，我与原、被告三方协商后，用被告公司的三套房产抵偿被告该向我支付的工程款，并以此抵偿我欠原告的混凝土款。被告应将三套房屋交付原告，因为那是我们三方协议约定过的。至于我和被告之间的经济纠纷与本案无关。第三人柳阳河未向法庭提交任何证据。依据有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实认定如下：2015年至2017年期间，原告王小芬向第三人柳阳河承建的工程工地供应混凝土，柳阳河下欠王小芬货款。2017年，第三人柳阳河在被告宏达公司承建商住楼工程，同年6月27日，经原告王小芬、被告宏达公司及第三人柳阳河三方共同协商，一致同意以被告宏达公司所有的三××房产（××县梨园山庄××小区××楼××单元××、××、××）出卖给原告王小芬的形式，抵偿被告宏达公司应付给第三人的工程款和第三人应付给原告的混凝土货款。被告宏达公司向原告王小芬出具了三份《内乡县宏达房地产开发有限公司专用收据》，同时加盖有被告宏达公司的财务专用章。后原告王小芬将其中一套房产（6××号）转买案外人杨高丰，被告宏达公司在收回原收据后另行向案外人杨高丰出具收据一张，时间仍为2017年6月27日。2019年2月21日，原告要求被告履行交付房屋的义务，被告公司法定代表人在原告所持的两张收据上加签了“该房等柳阳河工程结算后决定”的字样，并拒绝交付房屋，双方产生诉争，原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告王小芬、被告宏达公司及第三人柳阳河在协商一致的基础上达成的以物抵债协议，不违背法律强制性规定，不损害国家、集体及第三人合法权益，应为有效合同。原告王小芬、被告宏达公司及第三人柳阳河都应当按照约定全面履行。原告王小芬将其中一套房产（6××号）转买案外人杨高丰，被告宏达公司在收回原收据后另行向案外人杨高丰出具收据一张，说明被告宏达公司认可上述协议并给予部分履行。后原告王小芬要求被告宏达公司交付另外两套房产时，被告宏达公司在原告王小芬所持的两张收据上加签了“该房等柳阳河工程结算后决定”的字样，并拒绝交付房屋和协助办理相关手续，属于单方擅自变更合同的行为，已构成违约，应当承担继续履行协议的违约责任。在我国目前现行法上，无专门针对以物抵债协议的规定，属于无名合同，在法律适用上，无名合同首先应适用与其目的和性质最接近的有名合同的规范，同时合同法总则的规范也应适用。案涉《内乡县宏达房地产开发有限公司专用收据》，从形式上看系购房收据，从内容上看，有购房人姓名及售房公司财务专用章，有所购房产位置及面积，有房产购买价款，具备房屋买卖合同的主要要件。案涉《内乡县宏达房地产开发有限公司专用收据》，在性质和功能上与买卖合同最为接近，在法律无明确规定和当事人无例外约定的情况下，合同自双方合意达成之时即成立并生效，原告王小芬有权请求被告宏达公司履行合同约定的义务。故原告的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。被告宏达公司辩称，原告与第三人柳阳河涉嫌合伙诈骗宏达公司房产，因原告与第三人存在混凝土买卖合同法律关系，被告与第三人存在建设工程合同法律关系，三方以真实合同产生的债权债务达成的以物抵债协议，不属于虚构事实骗取财物的犯罪行为。而且，被告作为公司法人，有较为完备的公司法人治理体系，有公司法务作审查支撑，对公司开展业务是否合法有效较自然人有更高的判断，故对被告关于原告王小芬与第三人柳阳河涉嫌合伙诈骗的辩称，本院不予采信。被告又辩称，两套房产不是金钱直接交易，是以第三人柳阳河工程款交易而形成，但第三人柳阳河未在后续工程中继续施工，无工程款可抵，原告也未补交房款，故该合同无效。因三方达成的是以物抵债协议，当然不是金钱直接交易，截止本案诉讼时，被告宏达公司与第三人柳阳河仍未就双方的建设工程进行结算，是否有工程款可抵案涉房屋款项，属于被告宏达公司与第三人柳阳河之间的建设工程法律关系范畴内应当解决的问题，即使没有工程款可抵，也是被告在生产经营中遇到的正常经营风险，可向第三人主张相关权利，与被告宏达公司向原告王小芬交付房屋无关。故对被告宏达公司的该项辩称，本院亦不予采信。因第三人柳阳河不承担交付房屋的责任，对原告王小芬要求第三人柳阳河承担相应责任的请求，本院不予支持。第三人柳阳河经本院传唤无正当理由不到庭参与诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王小芬与被告内乡县宏达房地产开发有限公司于2017年6月27日达成的六棵松小区1号楼一单元503号、903号房屋买卖合同有效。二、被告内乡县宏达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内履行交付房屋义务并协助原告王小芬办理房屋过户登记手续。三、驳回原告王小芬要求第三人柳阳河承担相应责任的诉讼请求。案件受理费9440元，由被告内乡县宏达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  冯建晓审 判 员  张 珂人民陪审员  王洪占二〇二〇年一月十日书 记 员  赵 倩