山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初10228号 原告：李园园，女，1983年9月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被告：陈之俭，男，1953年11月18日出生，汉族，住山东省桓台县。 被告：吕秀分，女，1954年2月5日出生，汉族，住山东省桓台县。 原告李园园与被告陈之俭、吕秀分房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告李园园到庭参加诉讼，被告陈之俭、吕秀分经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李园园向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于山东省青岛市黄岛区月亮湾路（原胶南市大连路）567号X室的房屋（以下简称案涉房屋）归李园园所有；2、陈之俭、吕秀分继续履行合同，配合李园园办理房屋过户手续；3、陈之俭、吕秀分承担本案的诉讼费、保全费及产生的一切费用。事实和理由：2016年12月19日，李园园与陈之俭、吕秀分就案涉房屋签订了房屋买卖协议书一份，李园园全额支付购房款991500元给陈之俭、吕秀分，陈之俭向李园园出具了收条、证明各一份。此后，李园园对案涉房屋进行了装修，于2017年10月入住至今。李园园多次要求陈之俭、吕秀分配合办理过户手续，陈之俭、吕秀分以种种理由推脱不配合。据此，李园园依法起诉，请求法院判如所请。 陈之俭未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 吕秀分未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 李园园围绕诉讼请求依法提交了如下证据：房产买卖协议书一份、收条一份、借条三份（系复印件）、对账明细二份（一份系原件，另一份系复印件）、香槟海岸小区架空层使用权转让协议一份、房地产买卖合同一份、收到条一份、中国建设银行个人账户支出交易明细一份、香槟海岸装修施工许可证一份、装修购物清单十二份、照片四份、颐荣物业收费收据十六份、民事判决书一份、证明二份、授权委托书一份、个人贷款还款凭证一份、个人贷款结清证明一份、业务收费回单一份。经开庭审查，上述证据真实合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据李园园的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：案涉房屋于2012年12月21日初始取得了不动产权证书，证号为XXX，登记的权利人为陈之俭、吕秀分，建筑面积为124.67㎡。2013年6月，陈之俭向中国建设银行股份有限公司青岛市分行抵押借款70万元，抵押期限为自2013年6月23日起至2018年6月23日止。 李光忠系李园园之父，与陈之俭系朋友关系。 2016年12月19日，吕秀分向陈之俭出具授权委托书一份，载明吕秀分委托陈之俭全权处理案涉房屋的买卖事宜。该委托书现由李园园持有。 2017年1月1日，陈之俭与李园园经协商一致签订房产买卖协议书，约定：陈之俭将案涉房屋出售给李园园，成交价格为991500元，于2017年1月1日前全部付清；2016年12月19日由陈之俭将案涉房屋正式交付给李园园，房屋移交时，与该房屋有关的附属设施一并移交。 协议签订当日，陈之俭向李园园出具收条一份，确认收到购房款991500元。该款项的构成为：陈之俭欠李光忠的借款本金52万元以及相应利息、陈之俭欠李光忠的租赁设备款项390710.35元。陈之俭另向李园园出具证明一份，载明案涉房屋归李园园所有，于2017年1月1日正式生效。 2017年2月，李园园出资对案涉房屋进行了装修，并于2017年10月入住至今。 2018年1月17日，陈之俭与李园园签订房地产买卖合同，约定：陈之俭将香槟海岸小区架空层X号出售给李园园，成交价格为29016元，于2018年1月17日一次性付清；2018年1月17日由陈之俭正式交付给李园园。合同签订当日，陈之俭向李园园出具收到条一份，确认收到购房款29016元。 山东桓台建设工程有限公司（以下简称：建设公司）与陈之俭合同纠纷一案，山东省桓台县人民法院（以下简称：桓台法院）于2018年7月30日立案受理后，该院依据建设公司的申请，作出（2018）鲁0321民初2202-1号民事裁定，查封了案涉房屋。李园园对查封不服，于2018年8月13日提出执行异议。桓台法院于2018年9月4日作出(2018)鲁0321执异94号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。建设公司对该裁定不服，向桓台法院提起诉讼，请求法院恢复对案涉房屋的查封。桓台法院经审理作出（2018）鲁0321民初2879号民事判决，准予桓台法院（2018）鲁0321民初2202-1号民事裁定书继续对案涉房屋执行。李园园不服该民事判决，向山东省淄博市中级人民法院（以下简称：淄博中院）提起上诉。2019年4月15日，淄博中院经审理作出（2019）鲁03民终408号民事判决书，认为：“上诉人与原审第三人之间签订的房产买卖协议及完成对房屋的交付占有使用的时间要早于被上诉人对房屋申请财产保全查封案涉房产的时间，并以民间借贷款项和租赁设备款项冲抵全部购房款，案涉房屋已经交付上诉人实际占有使用，李园园对案涉房产享有物权期待权，被上诉人申请保全案涉房屋的权利并不能优先于上诉人对案涉房屋享有的物权期待权，故上诉人李园园对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，因此，被上诉人建设公司诉求继续对位于山东省青岛市胶南市大连路567号X号房产的查封，无事实和法律依据。”据此，淄博中院判决如下：撤销桓台法院（2018）鲁0321民初2879号民事判决；驳回建设公司的诉讼请求。 2018年8月14日，陈之俭、吕秀分向青岛市黄岛区不动产登记中心挂失了案涉房屋的不动产权证书，但是一直未补办。 2019年11月13日，李园园向贷款银行转账80850.58元，该行出具结清证明，称陈之俭在该行的个人贷款70万元已结清。 本案在审理过程中，本院依据李园园的申请，于2019年7月15日依法查封了案涉房屋，查封期限为三年，现为首轮查封。李园园预交诉讼保全费5000元。2019年12月5日，桓台法院依据建设公司的申请，查封了案涉房屋，查封期限亦为三年。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房产买卖协议书，明确了买卖双方的权利与义务，系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。吕秀分委托陈之俭全权处理房屋买卖事宜，故该协议书对吕秀分亦产生约束力。协议书签订后，买受人李园园以民间借贷款项与租赁设备款项冲抵全部购房款，积极履行了合同义务，并且出资对案涉房屋进行了装修，于2017年10月入住至今，实际合法占有使用，本院予以确认。李园园的信赖利益与交易安全应当得到法律的保护。淄博中院终审民事判决书已判决驳回了案外人建设公司向桓台法院提出的恢复对案涉房屋查封的诉讼请求，并且该房屋于2012年12月21日即初始取得了不动产权证书，根据相关规定，并不受《青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》关于房产调控政策的影响。现出卖人陈之俭、吕秀分拒绝继续履行合同，已经构成根本违约，于法无据，本院不予支持。因此，案涉房产买卖协议书应当继续履行。李园园与陈之俭、吕秀分之间就案涉房屋形成了买卖合同关系，根据法律规定，当事人不能依据买卖合同而直接取得不动产的所有权，故应当依法驳回李园园关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。陈之俭、吕秀分经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该行为并不可取，视为放弃质证与举证的权利，本案事实已查清，可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈之俭、吕秀分于本判决生效之日起十日内共同协助李园园办理坐落于山东省青岛市黄岛区月亮湾路（原胶南市大连路）567号X室房屋【原证号为XXX号】的所有权变更登记手续，将不动产权利人由陈之俭、吕秀分变更登记为李园园； 二、驳回李园园的其他诉讼请求。 案件受理费13715元，诉讼保全费5000元，合计18715元，由陈之俭、吕秀分共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘坤华 人民陪审员  尹世伯 人民陪审员  孟光全 二〇二〇年二月十日 法官助理张群 书记员李萍