海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2017)琼0271民初7249号原告（反诉被告）郭俊标，男，1982年2月18日出生（公民身份号码×××），汉族，现住广东省汕头市。委托代理人秦瑞，海南邦威律师事务所律师。委托代理人陈颖，海南邦威律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李世平，男，1960年3月15日出生（公民身份号码×××),汉族，现住三亚市。委托代理人吴璠，海南中海律师事务所律师。委托代理人孙妮，女，1966年2月21日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。系被告李世平妻子。原告（反诉被告）郭俊标诉被告（反诉原告）李世平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法由审判员谢亚琼独任审判，于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭俊标及其委托代理人秦瑞、陈颖，被告（反诉原告）李世平及其委托代理人吴璠、孙妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭俊标诉称，郭俊标与李世平于2016年7月18日签订《房屋租赁合同》，李世平将坐落于三亚市天涯区凤凰镇羊新路中心小学左转150米592号的房屋的第一层6个单间和一个大厅，二至六层各6个单间，七层4个单间，四、五、六层各一套三房两厅出租给郭俊标，用于居住和家庭旅馆使用。约定租期为15年，即从2016年10月24日至2031年10月23日止。租金约定为第一年340000元，第二、三年每年350000元，以后每三年递增15000元。付款方式为每年8月1日前支付，并约定郭俊标向李世平支付50000元保证金，双方同时对违约责任进行了约定。房屋租赁期间，李世平多次剪断旅馆的电线、损害供水设备、纠集他人恶意干扰旅馆经营，其行为严重阻碍了合同的履行，致使郭俊标难以继续经营旅馆，从而造成巨大经济损失，郭俊标于2017年8月24日向被告发出了《解除合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，并要求李世平返还第一年度剩余两个月的租金56667元、保证金50000元，以及因李世平违约行为造成的大量成本损失91940元。《合同法》第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"第一百一十三条规定："当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约金所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。"且《房屋租赁合同》中约定："租赁期间，甲、乙双方必须信守本合同，任何一方违反本合同的约定，需向对方交纳当年租金的20%作为违约金，并赔偿对方相关损失。"结合本案，李世平的行为已造成根本违约，致使合同难以继续履行，从而造成郭俊标巨大的经济损失，因此郭俊标有权解除合同，要求李世平返还租金、保证金，支付违约金，并对郭俊标遭受的损失进行相应的赔偿。综上所述，郭俊标认为，以上事实清楚、理由充分，为保护郭俊标的合法权益，特提起民事诉讼，请求法院判令：一、解除郭俊标与李世平于2016年7月18日签订的《房屋租赁合同》；二、李世平向郭俊标返还剩余租金56667元；三、李世平向郭俊标返还保证金50000元；四、李世平向郭俊标支付违约金68000元；五、李世平向郭俊标赔偿装修损失费用91940元。被告（反诉原告）李世平辩称：一、同意解除合同；二、返还租金没有依据，签合同的时候，双方并没有对租期进行约定，但是后面签订了时间，这是郭俊标自己偷改的，2016年7月18日，李世平就将房屋交付给郭俊标，因此开始时间为2016年7月18日，而郭俊标实际是2017年9月6日退出的，因此郭俊标要求租金无依据；三、保证金扣除郭俊标租期内损坏财产的费用、电费之后同意返还；四、本案中是因为郭俊标逾期支付租金而导致的，所以诉求无依据；五、李世平并不同意原告进行增加装修，我们不知道也不清楚。郭俊标当时要求租15年，添附的物品是郭俊标自己增加的。被告（反诉原告）李世平反诉诉称，2016年7月18日，李世平与郭俊标双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为15年，李世平应于2016年9月24日前将该房屋交付给郭俊标。第一年租金为340000元，第二、三年每年租金为350000元，以后每三年递增15000元，付款方式为每年8月1日前支付。第十条第二款约定，租赁期间，双方无正当理由不得单方终止本合同，须终止本合同，应提前一个月通知对方。第十一条双方对违约责任进行约定，违约方需向守约方交纳当年房租的20%作为违约金；对郭俊标逾期交付租金的，除如数补交之外，每逾期一日，李世平有权按月租金的1%向郭俊标加收滞纳金。合同签订当日，李世平将该房屋及屋内物品（详见物品清单）交付给郭俊标经营家庭旅馆使用。2016年10月3日，双方签订《补充协议》，协议第五条对《租赁合同》第一年租金340000元进行了补充说明，原本第一年的租金为350000元，但因李世平出租房屋内的衣柜不齐，由李世平提供1万元给郭俊标购买衣柜、安装防盗网（实际未安装）。因此，郭俊标实际支付第一年租金为340000元。截止2017年8月1日，李世平已多次向郭俊标催收第二年租金350000元，郭俊标并未按照合同约定履行支付。直到2017年9月6日郭俊标向李世平交回承租房屋的钥匙，郭俊标逾期支付2017年8月1日至9月6日期间共计36天的租金34520元。另外，在郭俊标租赁使用期间，2017年8月份电费2320元仍未支付，造成李世平4台电视价值4000元、一个门价值800元，一台油烟机价值1200元，六个监控头价值1200元，共计7200元的财产损失。郭俊标在未通知李世平终止合同的情形下，擅自将其添置物品和李世平所有的20台冰箱及衣柜（10000元）搬走。面对此情形李世平强烈制止郭俊标的行为无果，李世平遂向三亚湾派出所报警。李世平认为，根据《合同法》第二百二十七条规定："承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"本案中，郭俊标未按照合同约定在2017年8月1日前支付第二年的房屋租金，已构成违约，李世平可以解除租赁合同，郭俊标应当按照合同约定向其支付违约金。《合同法》第二百二十二条规定："承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。"郭俊标在租赁期间造成租赁物损害应当予以赔偿。为维护李世平的合法权益，现请求法院判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、郭俊标向李世平支付违约金70000元；三、郭俊标向李世平支付2017年8月1日至9月6日期间租金34520元及滞纳金10500元；四、郭俊标向李世平支付8月份的电费2320元；五、郭俊标向李世平赔偿其在租赁期间损坏租赁财物（4台电视机4000元、一个门800元、一台油烟机1200元、六个监控头1200元）共计7200元；六、郭俊标向李世平返还1万元（衣柜对价）。原告（反诉被告）郭俊标针对反诉辩称，一、关于解除双方签订的《房屋租赁合同》，郭俊标无异议，且郭俊标已于2017年8月24日向李世平发送了《解除合同通知书》；二、关于违约金人民币70000元的问题，本案中，郭俊标不存在违约，属依法行使合同单方解除权，李世平存在违约情形。双方于2016年7月18日签订的《房屋租赁合同》中明确约定，2016年9月24日李世平将房屋交付给郭俊标使用，租赁期限自2016年10月24日起至2031年10月23日止。租金于每年8月1日前支付，保证金人民币50000元。之所以合同约定租赁期限自2016年10月24日起算的原因是，双方在2016年7月18日签订房屋租赁合同，同时，李世平的房屋设施比较破旧，遂其需要整修，故双方在合同中约定2016年9月24日才将房屋交付给郭俊标，郭俊标取得房屋使用权后，需对房屋进一步增设相关设施，双方约定了一个月的免租期，所以才合意在2016年10月24日起算租赁期限。郭俊标依约履行合同义务，向李世平支付了2016年10月24日至2017年10月24日期间的租金及保证金。但在2017年开始，李世平称涉案房屋要进行棚改拆迁，当时要求郭俊标搬走，至此双方一直在协商搬迁事宜。后在8月份李世平又称目前拆迁事宜尚未开始，要求郭俊标支付下一年度房租，但郭俊标考虑既然棚改公告已经发出，涉案房屋可能随时面临拆迁，遂与李世平协商租金支付可否按照季度支付。在协商期间，李世平以房屋租期已到，郭俊标不支付租金为由，切断水电，骚扰各家租户，严重影响租户的生活以及郭俊标的正常经营。事实上，依据合同约定，2016年至2017年度的租期应当截止于2017年10月24日，在此之前郭俊标依法享有房屋租赁使用权，而李世平以断水、断电、扰民的形式影响郭俊标的经营使用，其行为构成违约，郭俊标以此为由依法可以单方解除《房屋租赁合同》，故郭俊标单方解除合同于法有据，不构成违约；三、关于2017年8月1日-9月6日期间的租金及滞纳金问题。根据双方合同约定，第一年度的租期应于2017年10月24日截止，郭俊标于2017年8月24日开始清场，故不存在郭俊标拖欠2017年8月1日至9月6日期间的租金及滞纳金问题；四、关于水电费问题待庭审中双方举证质证再加以核实；五、关于李世平主张损坏租赁财物问题。根据双方签订的《补充协议》第四条约定，"房屋内物品清单上的物品，如有损坏，乙方可随时退给甲方，乙方不需赔偿，物品清单上的物品只能在本楼使用，严禁挪到其他房屋使用。"双方之所以约定此条内容，是因为李世平向郭俊标交付房屋时附带的各项物品已经非常老旧，故李世平主张郭俊标赔偿损坏物品无事实及法律依据，且该物品亦属自然损坏，与郭俊标无关。（其中监控摄像头均由李世平控制使用，郭俊标从来无权控制，其损坏与郭俊标无关）。此外，李世平主张的损坏金额亦无事实依据。关于李世平主张要求郭俊标返还一万元的问题。根据《补充协议》第五条约定："第一年租金原本35万元，由于房屋内衣柜不齐，甲方首年减少1万元供乙方购买衣柜、安装防盗网使用，合同终止后乙方不能拆走防盗网。"据此约定，郭俊标购置衣柜并安装了防盗网，合同约定的是合同终止后防盗网不能拆走，并未约定衣柜归李世平所有，故郭俊标依约履行合同义务，安装防盗网且在合同终止后保留防盗网，郭俊标无需向李世平支付1万元。综上所述，郭俊标认为，李世平的反诉请求无事实及法律依据，郭俊标依法行使合同解除权，不存在违约行为，恳请法院依法驳回李世平的反诉请求，以维护权益。经审理查明，2016年7月18日，郭俊标作为承租方与李世平作为出租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定李世平将其位于三亚市天涯区凤凰镇羊新路中心小学左转150米592号（芒果村）的××栋个单间和一个大厅，二层至六层各6个单间，七层4个单间，四、五、六层各一套三房两厅的房屋出租给郭俊标；租赁房屋用途为居住和家庭旅馆，承租方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2016年10月24日至2031年10月23日止；租金为第一年340000元，第二、三年每年350000元，以后每三年递增15000元，以此类推，租金每年于8月1日前支付；李世平应于2016年9月24日前将该房屋交给郭俊标；郭俊标应于本合同签订之日向李世平支付50000元作为保证金。上述合同签订后，郭俊标向李世平支付了保证金50000元及第一年度的租金339458元，李世平将房屋交付给郭俊标使用。2016年10月3日，郭俊标与李世平签订一份《补充协议》，该《补充协议》第5条约定，第一年租金原本350000元，由于房屋内衣柜不齐，李世平首年减少10000元供郭俊标购买衣柜、安装防盗网使用，合同终止后郭俊标不能拆走防盗网等。《补充协议》签订后，郭俊标用该10000元购买了衣柜在涉诉房屋使用。之后，涉案房屋因涉及拆迁，郭俊标与李世平随即发生纠纷，郭俊标于2017年9月6日将承租房屋的钥匙交还给李世平。2017年10月9日，郭俊标向本院起诉，请求判如所请。诉讼中，李世平向本院提出反诉，认为郭俊标逾期支付租金，请求法院判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、郭俊标向李世平支付违约金70000元；三、郭俊标向李世平支付17年8月1日-9月6日期间租金34520元及滞纳金10500元；四、郭俊标向李世平支付8月份的电费2320元；五、郭俊标向李世平赔偿其在租赁期间损坏租赁财物（4台电视机4000元、一个门800元、一台油烟机1200元、六个监控头1200元）共计7200元；六、郭俊标向李世平返还1万元（衣柜对价）。同时，李世平认为胡道萍、王添波与郭俊标是合伙关系，向本院申请追加其二人作为本案原告参加诉讼，但对该主张未提供任何证据予以证明。另查明，涉案房屋用地性质为三亚市天涯区芒果村的农村集体用地，该建成房屋未经相关部门审批报建，未取得建筑工程规划许可证，李世平也不是三亚市天涯区芒果村的村民。庭审中，经释明，郭俊标主张涉案合同为无效，并变更第一项诉讼请求为确认《房屋租赁合同》为无效合同。而李世平在庭审中则主张合同效力由法院认定，并不变更其反诉诉讼请求。以上事实有《房屋租赁合同》、《补充协议》及当事人的庭审陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，（一）关于本诉部分，因涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，没有相关报建手续，属于禁止出租的房屋，郭俊标与李世平于2016年7月18日签订的《房屋租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。本案中，郭俊标依据合同的约定已经实际占有使用涉诉房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋占有使用费，应当参照合同约定的租金标准予以确定房屋占有使用费。根据本案事实及双方的约定，应当认定郭俊标应支付的房屋占有使用费应从2016年10月24日起计算。李世平主张《房屋租赁合同》中约定的租赁起止时间是郭俊标自己填写，并未经过其同意，但未提供任何证据予以证明。庭审中，郭俊标对李世平陈述返还房屋的时间是2017年9月6日的事实予以认可。因此郭俊标占有使用涉案房屋的期间为自2016年10月24日至2017年9月6日，共计318天，参照双方合同约定的房屋年租金为340000元计算，郭俊标应当支付的房屋占有使用费为296219.18元（340000元÷365天×318天），故李世平应向郭俊标退还房屋使用费43238.82元（339458元－296219.18元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，李世平应向郭俊标返还其收取的保证金50000元。根据前述，造成合同无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担，因此对于郭俊标主张的违约金68000元及赔偿损失150000元，本院均不予支持。（二）关于反诉部分，在庭审中，经本院释明，李世平不变更主张《房屋租赁合同》为无效合同，而本院经审查认定涉案合同为无效，故本院对李世平基于合同有效而提出的反诉诉讼请求不予支持。另，关于李世平向本院申请追加胡道萍、王添波作为本案原告参加诉讼的问题，经查，本案涉诉《房屋租赁合同》的签订双方为郭俊标、李世平，根据合同相对性原则，该合同的权利义务方即为郭俊标、李世平，且李世平在诉讼中也未提交任何证据证明胡道萍、王添波与郭俊标是合伙关系，故对李世平的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、确认原告（反诉被告）郭俊标与被告（反诉原告）李世平于2016年7月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）李世平应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）郭俊标返还租金43238.82元；三、被告（反诉原告）李世平应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）郭俊标返还保证金50000元；四、驳回原告（反诉被告）郭俊标的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李世平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2649.55元[原告（反诉被告）郭俊标已预缴]，由原告（反诉被告）郭俊标负担1584.06元，被告（反诉原告）李世平负担1065.49元；反诉受理费1495.4元[被告（反诉原告）李世平已预缴]，由被告（反诉原告）李世平负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 谢亚琼 二O一七年十一月六日书记员 莫小微附相关法律规定中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。中华人民共和国民事诉讼法第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。