江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初440号原告：江西加利福置业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区金沙大道2567号38栋。统一社会信用代码：91360000664752328W。法定代表人：姚全保，系该公司董事长。原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区金沙大道2567号38栋。统一社会信用代码：91360121MA35JAP237。负责人：张秀林，系该公司财务部长。原告：南昌市逸浩物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇澄湖中路240弄澄湖花苑2栋19号。统一社会信用代码：913601007994559611。法定代表人：姚瑞华，系该公司总经理。上列三原告共同委托代理人：吴启帆，北京大成(南昌)律师事务所律师。执业证号：13601201510616769。上列三原告共同委托代理人：李明月，北京大成(南昌)律师事务所律师。执业证号：13601201810026216。被告：陈刚，男，1969年9月30日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托代理人：过广操，嵊州市甘霖法律服务所律师。执业证号：31104011115620。原告江西加利福置业有限公司（简称加利福公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司（简称象湖分公司）、南昌市逸浩物业管理有限公司（简称逸浩公司）诉被告陈刚合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。加利福公司、象湖分公司、逸浩公司共同委托代理人吴启帆、李明月和被告陈刚的委托代理人过广操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月29日，被告陈刚与三原告签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定原告一将位于南昌市南昌县红星美凯龙商场内编号为Ｆ8001的展位出租给被告，原告二负责被告承担展位所在商场的市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜，原告三负责商场内的物业管理服务。合同期限自2017年7月16日起至2019年7月15日止。合同对展位租金、市场推广费、管理费和物业费的支付标准、支付方式作出了明确约定，被告按照每一付款周期支付展位租金、市场推广费、管理费和物业费，每一付款周期为3个日历月。合同对被告的违约责任也做了明确约定。合同期限届满，但是被告仍然违约占用展位至今。合同签订之后，原告严格按照合同约定履行义务，向被告交付了商场展位。然而，被告经常拖欠合同约定的款项。原告多次催讨，并要求被告恢复展位在承租前的状态、退出对展位的违约占用，但被告仍置之不理，至今仍未支付欠付款项，亦未归还展位。合同另约定，承租方陈刚应于每一付款周期（三个月）向出租方支付租金、市场推广费、管理费、物业费。上述所有费用出租方及物业服务方均委托管理方代为收取。原告认为，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，依照有关法律规定，诉至法院，要求：1、判令被告向原告加利福公司支付欠付的展位租金人民币35474.92元、市场推广费人民币35474.92元及展位租金违约金人民币9452.94元、市场推广费违约金人民币9452.94元；2、判令被告向原告象湖分公司支付欠付的管理费人民币16554.96元及管理费违约金人民币4411.37元；3、判令被告向原告逸浩公司支付欠付的物业费人民币30744.93元及物业费违约金人民币8192.55元。以上款项共计人民币149759.53元，违约金均自被告欠付各期款项之日起暂计算至2019年10月31日，2019年11月1日起的违约金按月息2%的标准计算至上述展位租金、市场推广费、管理费和物业费付清为止；4、判令被告恢复展位在承租前的状态，并将展位腾退归还给原告；5、判令被告向原告支付律师费人民币8000元；6、本案的诉讼费由被告承担。被告陈刚辩称：1、被告至今没有收到原告方象湖分公司关于商场开业书面的正式通知；2、根据合同第十二条第六款规定，被告至今没有跟原告方象湖分公司解除合同，被告租赁的展位却已经被象湖分公司租给其他商户使用，其行为已经侵犯了被告的合法权益，被告保留向原告提出反诉的意见。经审理查明，2017年5月24日，被告陈刚与三原告签订了《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》及补充协议，原告加利福公司系出租方、原告象湖分公司系管理方、原告逸浩公司系物业服务方、被告陈刚系承租方，合同约定被告陈刚承租原告加利福公司所有的南昌象湖商场1263—AB1—Z00001号展位，实测面积计158.47平方米，计租面积为206.01平方米，用作经营“森歌”品牌商品。租赁期限和服务期为2年，自商场正式开业日起算，商场正式开业日以象湖分公司书面通知为准。同时约定，租金、市场推广费均为每月2533.92元，管理费为每月1182.5元，物业费为每月2196.07元。承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向象湖分公司支付管理费，并向物业服务费支付物业费。租金、市场推广费、管理费、物业费的付款周期均为3个月，承租方陈刚应于每一付款周期前30日向出租方支付下一期租金、市场推广费、管理费、物业费。其中合同通用条款第19.1条约定，若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、物业费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。第21.6条约定，在合同期内，承租方出现以下情况，象湖分公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。第21.6.1条约定，未按时交纳本合同项下任何费用，经书面催告仍未交纳的。专用条款第5.1条约定，承租方应于本合同签订当日向象湖分公司支付保证金，其中质量保证金人民币20000元，服务保证金人民币1000元，装修保证金人民币10000元。合同还约定了双方的其他权利和义务等内容。合同签订后，双方按约履行。案涉商场于2017年7月16日正式开业。被告陈刚于租赁期间共支付了租金、市场推广费、管理费、物业费等各项费用共计人民币84464.1元，余欠款项此后经原告多次催讨，被告陈刚一直以各种理由未交付。另查明，原告因本案诉讼花费了律师费用人民币8000元。被告在庭审中辩称原告方象湖分公司提供的《商场开业确认书》上的签名和捺印不是被告本人签字捺印的，被告至今没有收到原告方象湖分公司关于商场开业书面的正式通知，对此，庭审中本院指定被告应在庭审后的7日内向本院申请对指纹和笔迹进行司法鉴定，但被告并未在规定时间内向本院提交司法鉴定申请书，也未提供其他证据予以证明。原告加利福公司已收回本案所涉展位并另行出租。上述事实，有原告举示的租赁及管理服务合同等证据及庭审陈述等证据证实，足以为据。庭审中因被告陈刚不同意调解，故法庭调解未能进行。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告陈刚与三原告签订的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。被告在庭审中辩称原告方象湖分公司提供的《商场开业确认书》不是被告本人签字捺印的，被告至今没有收到原告方象湖分公司关于商场开业书面的正式通知，因被告并未在规定时间内提交司法鉴定申请书，也未提供其他证据予以证明，故本院对被告的这一抗辩理由不予支持。同时被告主张案涉合同尚未解除且一直未进行退场，是原告自行将案涉店铺出租给他人并清除了被告在店铺的全部物品，经审理查明，原被告在合同中约定了案涉店铺的租赁期限2年，合同到期后原被告并未重新签订租赁合同，故案涉合同属于到期后自动终止，不需要另行解除，对于被告在展位所存放的物品被原告清除这一行为，因被告仅提供了部分照片予以证明，但未提供照片的原始载体，也未提供其他相关证据予以佐证，故本院对被告所述的这一情形在本案中不予认定。综上，本院认为原告要求被告交纳2017年7月16日至合同期满即2019年7月15日期间未支付的租金、市场推广费、管理费、物业费等各项费用，符合双方约定，理由正当，应予支持。被告陈刚未按约履行，属违约，应负清偿责任。经计算，各项费用具体为：租金人民币35474.92元、市场推广费人民币35474.92元、管理费人民币16554.96元、物业费人民币30744.93元。原告主张的违约金请求，虽双方有约定，但约定过高，根据合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，兼顾公平和诚实信用原则，违约金以欠付各项费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率自合同期满日即2019年7月16日起计算至判决确定还款之日止。原告主张的律师费请求，因该费用不属必须支出的费用，该请求不予支持。因原告加利福公司已收回本案所涉展位并另行出租，故原告加利福公司要求判令被告恢复展位在承租前的状态并将展位腾退归还给原告加利福公司的诉讼请求已无必要。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈刚支付原告江西加利福置业有限公司租金人民币35474.92元、市场推广费人民币35474.92元及违约金（以欠付款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月16日起计算至判决确定还款之日止）；二、被告陈刚支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司管理费人民币16554.96元及违约金（以欠付款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月16日起计算至判决确定还款之日止）；三、被告陈刚支付原告南昌市逸浩物业管理有限公司物业费人民币30744.93元及违约金（以欠付款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月16日起计算至判决确定还款之日止）；四、上述一、二、三项均限被告陈刚在本判决生效后10日内一次性支付；五、驳回原告江西加利福置业有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司、南昌市逸浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3455元，由原告江西加利福置业有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司、南昌市逸浩物业管理有限公司负担50元，由被告陈刚负担3405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  舒泉荣人民陪审员  熊绍红人民陪审员  杜燕飞二〇二〇年六月五日法官助理曾思施书记员付桂珍