江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初16717号 原告：高玉平，男，1975年8月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：韩刚，江苏雅凯律师事务所律师。 被告：徐兵，男，1971年10月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：沃廷武，沭阳县华冲法律服务所法律工作者。 原告高玉平与被告徐兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告高玉平的委托诉讼代理人韩刚、被告徐兵的委托诉讼代理人沃廷武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高玉平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年11月15日签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付违约金90000元及律师费3000元。事实和理由：2018年11月15日，原、被告签订租赁合同，原告将沭阳县中华小区的部分房屋出租给被告使用，约定租赁期限自2018年11月1日起至2025年1月15日止，租金按年支付，前五年租赁年度为12个月，最后一租赁年度为14个月。双方签订合同后，原告按约定交付了涉案房屋，被告在履行部分合同义务后，就向原告明确表示其不再履行合同，不再按合同约定支付租金，其行为违反合同的约定，属于根本违约。为了维护原告的合法权益，原告现诉至贵院，请求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，追究被告的违约责任。 被告徐兵辩称，同意解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，但不同意承担相应的违约金和律师费用，因为被告租赁案涉房屋无法实现合同目的：1.涉案房屋用途为居民用房，而被告租赁房屋的目的是经营KTV，需要商业用房；2.现在的大环境影响下，众所周知沭阳县步行街不再允许经营KTV；3.涉案房屋没有取得相关消防验收，无法实现被告经营KTV的目的。对于赔偿，因为解除租赁合同没有对原告造成实际性的损失。综上，请求解除原、被告签订的租赁合同，不同意赔偿相关损失。 原告针对被告答辩补充陈述，被告承租案涉房屋准备用于开设KTV，后与原告协商是否可以改变用途，经过原告同意后，被告将案涉房屋用于经营牛肉汤馆等其他商业用途，后来经过原告现场查看，发现被告将案涉房屋对外转租。被告长期在案涉地段从事KTV业务经营，对于案涉房屋性质充分了解，是否属于居民用房不影响其商业用途。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的沭阳县步行街KTV经营业主向相关部门反映情况的说明一份，主要用于证明案涉沭阳县步行街地段因存在相关问题被责令禁止经营的事实。经过本院庭后调查核实，可以证明该证据反映的关于KTV经营场所被禁止经营的事实存在，对该事实予以确认。对于其他内容，与本案无关，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，高玉平（甲方，出租人）与徐兵（乙方，承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方通过司法拍卖方式竞得飞华路xxx号（上述房屋在司法拍卖前存在部分租赁的情形，该部分已经出租的房屋不在本次出租房屋范围），上述租赁物以下简称“租赁标的”，租赁标的以现状出租给乙方经营KTV使用。租赁期限自2018年11月15日至2025年1月15日，该房屋租金按年度支付，每年租金170000元，首年度为2018年11月15日至2019年11月15日，以后的租金年度以此类推。前五年租赁年度为12个月，最后一个租赁年度为14个月；乙方在本协议签订之日向甲方支付完首年租金，以后的每年租金在租赁年度开始之日前支付给甲方。上述租金为甲方净得收入，因本租赁合同所产生的所有税收、费用由乙方负担，相关的水电改造等费用及房屋修缮义务由乙方承担，乙方签字视为对该“租赁标的”符合承租条件和甲方履行完交房义务的认可。乙方在本合同签订之日前已经通过银行转账方式支付给甲方10000元作为租赁合同涉及的水、电、燃气等费用的保证金，在本合同履行期满后，乙方向甲方提供上述水、电、燃气等支付凭证后，甲方退还上述保证金。如甲方出售该房屋，乙方放弃优先购买权。租赁期限内，经甲方书面同意，乙方可以将房屋转租给第三方。乙方有使用承租房屋的权利，不受甲方干涉，但是如果将此房重新修缮、装修、添附，上述装修装饰物、添附由甲方免费拥有所有权，乙方未经甲方同意不得擅自拆除，乙方不得改变租赁标的主体结构。如乙方违反本合同任一条款，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，要求乙方承担房屋总租金30%的违约金，乙方还需承担甲方为实现权利支出的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等其他费用。同日，原、被告签订补充协议，约定xxx化妆店一间大约8平方，甲方以法院判租赁到期日租与乙方，租金年10000元，租期以原合同同步。合同签订后，被告即向原告支付第一年度租金，原告将案涉房屋交予被告使用。一两个月后，被告找到原告称想改变房屋用途，原告予以同意。后被告将案涉承租房屋转租给他人使用，部分用于开设牛肉汤馆、理发店等。因案涉承租房屋所处地段位于沭阳县xxx，该地段大多经营KTV等娱乐场所，存在无证经营或营业执照未年审、未通过消防验收、违规改建或提供色情服务等违规经营行为，2019年4月下旬，案涉沭阳县xxx路段经营的KTV等娱乐场所被责令停止营业。 2019年11月14日，被告徐兵向原告高玉平发送短信息，称鉴于文化局、安监局、公安局自2019年4月25日起就不允许步行街歌厅经营，致使双方签订的合同目的无法实现，因不可抗力因素现通知解除租房合同，请明天过来办理房屋交接手续。次日，徐兵再次询问高玉平何时来办理交接手续，并称也可以采取其他途径解决。高玉平回复“呵呵！好的”。 2019年11月22日，高玉平向本院提起诉讼要求解除案涉房屋租赁合同，并委托江苏雅凯律师事务所提供法律服务，支出律师代理费3000元。2019年11月26日，徐兵亦向本院提起诉讼要求解除案涉房屋租赁合同，后撤回起诉。 在本案审理过程中，经本院要求，原、被告于2019年12月21日办理完毕案涉承租房屋返还手续。 另查明，徐兵在沭阳县步行街中段经营沭阳县步行街xxx歌厅，登记的经营者系其配偶。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原、被告均同意解除案涉房屋租赁合同，故对于原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于案涉房屋租赁合同解除的原因，原告主张系因被告向其明确表示不同意继续履行合同，不按合同约定支付租金。被告辩称因政府部门原因其无法使用案涉房屋从事KTV经营，合同目的无法实现，故要求解除合同。根据2019年11月14日，被告徐兵向原告高玉平发送的短信息内容看，被告以政府部门不允许步行街经营歌厅业务为由认为构成不可抗力，导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。案涉沭阳县xxx路段责令KTV等娱乐场所停止营业，原因系不规范经营导致的，并非属于不可抗力的情形。另外，原、被告在2019年4月之前已经协商同意被告改变案涉承租房屋用途，且被告已经实际使用案涉房屋一年时间，因此案涉沭阳县xxx路段是否无法经营KTV业务，不影响被告继续履行案涉房屋租赁合同。被告现以此为由要求解除合同，不符合法律规定及合同约定。根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告应当在2019年11月15日前支付下一年度租金，但被告未能支付而是提出解除合同；且根据查明的事实，被告在未经原告同意的情况下，擅自将案涉承租房屋对外转租，也违反了租赁合同的约定，构成违约。现原告同意解除合同，要求被告赔偿因合同解除造成的损失，本院予以支持。原告主张按照合同约定的租金标准赔偿其6个月的租金损失共计90000元。鉴于被告系于2019年11月14日即通知原告要求解除合同并于2019年12月21日将案涉房屋返还原告，考虑到因涉案房屋租赁合同的解除导致原告因合同继续履行的可得利益受到损失，且需要重新需找承租人带来的房屋闲置期间的利益损失，本院酌情确定被告向原告赔偿四个月的租金损失60000元为宜。原、被告双方的租赁合同中还约定，因被告违约导致解除合同的，还应当承担原告为实现权利支付的律师代理费费，故原告要求被告承担律师代理费3000元，本院予以支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告高玉平与被告徐兵于2018年11月15日签订的房屋租赁合同及补充协议； 二、被告徐兵于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告高玉平损失60000元及律师代理费3000元，共计63000元； 三、驳回原告高玉平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2125元，由原告负担750元，被告负担1375元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2125元。 审 判 长  周 妮 人民陪审员  徐维明 人民陪审员  **洋 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  程 跃 书 记 员  张琼月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××92（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 扫码支付： 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》 第二十六条第二款因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。