广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3371号原代：叶容海，男，1980年2月15日出生，汉族，住广东省惠来县***************，公民身份号码445************。原告：廖瑞娟，女，1982年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440************。两原告共同委托诉讼代理人：黄金堂，广东高裕律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：胡敏玲，广东高裕律师事务所律师。被告：何秀芬，女，1974年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440************。第三人：佛山市同进房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码***。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黎俊池，男，该公司员工。原告叶容海、廖瑞婵诉被告何秀芬、第三人佛山市同进房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日受理后，依法适用普通程序于2020年8月12公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人黄金堂，第三人的委托诉讼代理人黎俊池到庭参加庭审，被告经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告及第三人于2019年9月19日签订的《房地产买卖合同》及2020年1月2日签订的《合同补充协议书》；2.被告向两原告返还定金10000元、房款140000元及利息（以150000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）；3.被告向两原告支付违约金158000元；4.被告向两原告赔偿中介费10000元；5.被告向两原告赔偿财产保全担保费1500元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月19日，两原告与被告何秀芬及第三人佛山市同进房地产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定由被告将位于佛山市南海区*********************出售给两原告，成交价为790000元；定金10000元在签署合同当天支付；首期款（含定金）490000元，9月25日前支付140000元用于提前偿还二押贷款，注销二押后于10月15日支付240000元用于提前偿还一押贷款，首期余款100000元于完税当天支付；尾期房款通过两原告申请银行按揭贷款支付。合同还约定，买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。合同签订后，两原告按约向被告支付了定金10000元及140000元用于偿还二押贷款。但被告的二押提前还贷申请一直到11月下旬才被批准，此时被告还款账户上的资金已被被告挪作他用，原告与第三人多次催促被告尽快完成二押的提前还款手续，以便后续的交易。2020年1月2日，经原告的多次催促，被告承诺1月15日前解除并注销二押，原、被告双方及第三人为此签订了《合同补充协议书》。2020年1月15日，第三人向被告确认是否完成了提前还贷手续时，被告确认已经无法偿还。后经第三人工作人员查询涉讼房屋的不动产登记信息时发现，涉讼房屋于2019年12月5日已被佛山市南海区人民法院查封。原告认为，被告挪用了原告给付的款项，导致无力偿还贷款不能继续履行合同，目前房屋又已被查封，导致房屋无法继续交易，已构成违约，并损害了原告的合法权益。被告没有答辩。第三人陈述称，2019年9月29日，原告在第三人处委托第三人就涉讼房屋签订房屋买卖合同，成交价790000元。签订合同时被告尚欠490000元贷款，约定共同出资解押，其中被告出资100000元，原告出资390000元。2019年9月25日，原告支付140000元给被告用于偿还贷款，被告收到款项后，同月29日，第三人向被告询问还贷是否扣钱，被告说国庆后才扣钱。至10月13日，再次询问还是没有扣钱，因二押公司账户被政府查封需要等待解封，因此拖到11月份，11月二押公司联系不到被告，通过第三人联系到被告，被告称怀孕不能到深圳解押。在此前第三人对涉讼房屋进行查册，结果是没有被查封。2020年1月2日原被告碰了一次面，签订补充协议，约定1月15日前解除并注销二押，解除后7工作日内注销一押，并到房管部门办理过户手续，如果违约被告需承担违约责任。1月15日，第三人询问被告是否解押，被告说没有，原告及第三人查册发现房屋在2019年12月5日被查封，故原告决定起诉。此后原告及第三人多次找被告都找不到，通过其他途径知道被告的工作地点就上门谈了一次，之后就没有联系上。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。原告、第三人分别围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据。经质证，原告及第三人对对方的举证均无异议。经审查，原告及第三人出示证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。综合本院采信的证据和当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋坐落佛山市南海区*********************，登记权利人为被告，2020年1月15日的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋于2017年8月30日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行，2018年6月办理抵押登记，抵押权人为深圳市天大联合融资担保有限公司，涉讼房屋于2019年12月5日被本院查封，限制文号为（2019）粤0605执31075号。2019年9月19日，两原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方购买涉讼房屋，成交价790000元；所售物业抵押中，所欠款项金额约490000元，卖方在签署本合同后七个工作日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或买卖双方共同出资还贷款的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内，买方该款项到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约，买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金；提前还贷出资方式为买卖双方共同出资，其中卖方出资100000元，买方出资390000元；定金10000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方须在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方应于2019年9月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理注销抵押手续，在卖方完成注销抵押手续后七个工作日内办理交易递件手续；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后七个工作日内办理交易过户手续；首期购房款（含定金）490000元，9月25日前支付140000元，注销二押后于2019年10月15日支付240000元，剩余100000元完税当天支付；尾期房款300000元申请贷款；买卖任何一方不按约定或交易管理履行义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理咨询服务费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失。同日，两原告与第三人签订《买卖代理咨询服务费支付承诺书》，载明：两原告委托第三人代理买卖涉讼房屋，如第三人成功促进卖方与原告达成买卖合同，原告同意支付咨询服务及买卖代理费10000元。同日，原告叶容海向被告账户转账10000元，被告出具收款证明，确认收到两原告支付的定金10000元。2019年9月25日，原告叶容海向被告账户转账140000元，被告出具收款证明，确认收到两原告支付的购房款140000元。同日，第三人出具收款收据，确认收到原告叶容海支付的咨询服务费10000元。2019年10月14日，第三人的工作人员微信询问被告二押的解押进度，并称原告想在二押解押后再给钱解一押。被告回复称没问题。第三人工作人员同时告知被告称，原告的贷款已批了，随时可以过户。2019年12月11日，第三人的工作人员微信询问被告二押的解押进度。被告回复称这个月底。2020年1月2日，两原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《合同补充协议书》，约定：2020年1月15日前，卖方必须解除并注销二押，且本协议签订日起卖方必须支付给买方总楼价的千分之一的违约金，直至到卖方解除注销二押；二押解除注销后双方约定于七个工作日内解除注销一押，所有抵押登记注销以后双方约定于七个工作日内到房管部门办理过户手续，如卖方不配合，买方有权解除合同并有权追讨卖方违约责任，但一切以经纪方买卖合同为准。2020年1月13日，第三人的工作人员微信询问被告是否已经解押。被告回复没有。另查明，2020年1月20日，中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具平安诉讼财产保全责任保险保单保函，在两原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，为两原告申请财产保全提供担保，担保金额319500元。同日，中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司开具增值税发票，确认收取原告叶容海支付的诉讼财产保全责任保险费用1500元。2020年2月11日，两原告提起本案诉讼。本院向被告公告送达起诉状，于2020年6月28日送达至被告。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议书》既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房地产买卖合同》及《合同补充协议书》关于涉讼房屋买卖事项的约定系原、被告真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，原、被告均应按照合同约定履行义务。原告已依约按时向被告支付定金10000元及140000元购房款，被告没有按合同约定涂销抵押登记，之后涉讼房屋被查封，合同因此亦不具备继续履行的条件，被告的上述行为均已构成根本违约，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同，本院确认《房地产买卖合同》及《合同补充协议书》中围绕涉讼房屋买卖的约定于2020年6月28日向被告送达起诉状之日解除。合同因被告根本违约违约而解除，被告应返还已收购房款予两原告，并承担违约责任，本院对原告诉请被告返还包含定金在内的购房款150000元予以支持。《房地产买卖合同》虽约定原告出资赎契后，因被告原因导致无法交易过户，被告除赔偿损失外还应向原告支付等额于总楼价20%的违约金，但合同对原告未如约出资赎契并无对等约定，且合同同时约定违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，本院综合考量合同的履行及解除情况、被告在合同履行过程中的违约行为、原告的损失情况及房地产交易市场情况，确定被告按总成交价的10%向两原告支付违约金79000元（790000元×10%），原告诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。《房地产买卖合同》明确约定一方违约情况下中介咨询费最终负担主体，现因被告违约致两原告无法购买涉讼房屋，其应当赔偿两原告已付中介费10000元。合同并未约定一方违约情况下财产保全担保费由违约方负担，且财产保全担保费并非必要支出，本院对原告诉请被告赔偿原告财产保全担保费1500元不予支持。购房款利息系原告因购买涉讼房屋而产生的实际损失，该损失已纳入前述违约金认定的考量范围，在原告未提供证据证明其实际损失大于本院核定的被告应承担的上述违约责任的情况下，本院对两原告诉请被告支付购房款利息不再另行支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告叶容海、廖瑞娟与被告何秀芬、第三人佛山市同进房地产中介有限公司于2019年9月19日签订的《房地产买卖合同》及2020年1月2日签订的《合同补充协议书》项下关于买卖位于佛山市南海区*********************的权利义务约定于2020年6月28日解除；二、被告何秀芬应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款150000元予原告叶容海、廖瑞娟；三、被告何秀芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金79000元予原告叶容海、廖瑞娟；四、被告何秀芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费10000元予原告叶容海、廖瑞娟；五、驳回原告叶容海、廖瑞娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费11715元，财产保全费2117.5元，合计13832.5元（两原告已预交），由原告叶容海、廖瑞娟负担417.5元，被告何秀芬负担13415元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告多预交的诉讼费用13415元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院退还予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  梁倪红人民陪审员  欧阳芬二〇二〇年九月十八日书 记 员  林浩成