江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终57号上诉人（原审原告）：牟汉云，男，1963年12月20日出生，住陕西省西安市，现住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：江苏万得福购物中心有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海中路88号。法定代表人：章耀媛，该公司董事长。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。上诉人牟汉云因与被上诉人江苏万得福购物中心有限公司（以下简称万某公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初8553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年1月13日组织双方当事人公开进行听证。上诉人牟汉云，被上诉人万某公司的委托诉讼代理人单泽鑫参加了听证。本案现已审理终结。牟汉云上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.关于租金。自2018年7月1日起，被上诉人以停业装修为由通知并反复催告上诉人及其他商户货物下架、撤场，导致整个商场经营秩序混乱，上诉人不仅无法正常经营，还导致迫不得已抛售、变卖、甩卖商品，故应退还2018年7月1日至2018年7月18日期间的租金3000元。2.关于保证金。上诉人于2018年5月14日支付的5000元保证金具有定金性质，故上诉人主张保证金退一罚一有事实和法律依据。3.关于装修费用。一审法院酌定1500元太少。且对于广告费用属于漏判，上诉人印发传单、在报纸上做广告，花费不少，请二审法院酌定。4.关于预期利益损失，一审法院酌定6000元太少。被上诉人万某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由：1.针对租金，上诉人先期支付两个月租金10000元，因搬离时两个月租期已到，故其主张退还租金无事实和法律依据。2.针对保证金，上诉人缴纳的保证金并非定金，不适用定金罚则。3.针对装修费用和逾期利益损失，一审法院酌定的部分合法合理。牟汉云向一审法院起诉请求判令：万得福公司退还租金3000元、购物卡2256元、支付违约金5000元、承担70%广告与装修费6810元、预期利益损失30170元（为3.5个月的租金5000元、雇工2000元、工资1620元），上述合计47000元。一审法院查明事实：2018年5月18日，牟汉云与万某公司签订《场地租赁合同》，约定牟汉云向万得福公司租赁万得福购物中心B18专柜，包括公摊面积为35.74平方米，用途为销售人工机器人、无人机、家用投影仪、智能灯具、智能移动电源、家用空气净化器、智能充电器、血压手表/电话手表、投影仪等；租期自2018年5月18日至2018年10月17日，租金每月5000元。半年支付，提前30日天支付租金。合同第五条第一款约定：“乙方在本合同成立之时，向甲方支付专柜场地租赁保证金5000元……”。合同签订后，牟汉云向万某公司支付2018年5月18日至7月17日期间租金10000元、保证金5000元。2018年7月1日，万某公司通知牟汉云撤柜，同年7月19日，万某公司退还牟汉云保证金5000元，7月20日左右，牟汉云搬离案涉柜台。另查明，牟汉云处有万某公司发行的万得福购物卡尚未兑现，金额为2256元。现双方因合同解除事宜产生分歧，牟汉云诉至一审法院要求处理。一审法院认为：牟汉云与万某公司之间的租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。万某公司因商场修整，在租赁期间要求牟汉云搬离租赁柜台，属于根本性违约，案涉租赁合同目的无法实现，案涉的租赁合同应予以解除，万某公司作为违约方，应赔偿守约方牟汉云的损失，承担违约责任。对于牟汉云主张万某公司赔偿的各项损失：1.关于退还租金3000元，牟汉云主张万某公司通知其搬离柜台的时间是2018年7月1日，故自2018年7月1日至7月17日期间的租金为撤场宽限期，不应支付租金，且其实际搬离的日期为7月13日。一审法院认为，双方对牟汉云搬离的日期各执一词，牟汉云应对其主张承担举证责任，现其未能举证证明搬离的日期，应以万某公司自认的7月20日左右为准。牟汉云主张2018年7月1日至7月17日期间为撤场宽限期，免收租金，万某公司予以否认，牟汉云未能举证加以证明，故依法不予采信，故万某公司不应退还牟汉云7月17日之前的租金。2.关于购物卡2256元，该笔费用是基于双方之间的租赁合同而产生的，应为牟汉云的租赁期间的盈收，案涉租赁合同解除后，万某公司理应向牟汉云退还该笔费用。3.关于保证金5000元，牟汉云主张合同约定的保证金5000元为定金，万某公司应退一赔一。一审法院认为，《担保法司法解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”据此可见，在当事人交付的各类履约保证金没有明确其属于“定金”，也没有确定定金惩罚条款的情况下，不能认定其属于定金，该项诉讼请求于法无据，不予支持。4.关于广告与装修费用6810元。牟汉云持2018年6月3日、6月5日三张沭阳万事通广告传媒有限公司收据证明其在经营期间支付广告费用3750元，沭阳县高墟镇汉古隆欣花卉园艺场收据证明支出装修材料费、人工费、安装费共计6200元，电信费191元，万某公司均予以否认，认为装修残值最多价值1000元。一审法院认为，牟汉云为经营需要，在接手案涉柜台后应会支出一定装修费用，但其出示的收据并不能达到证明其已经实际支持了10000余元的装修、广告费用，根据双方各自主张，酌定装修残值为1500元。5．关于预期利益损失30170元。一审法院认为，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。本案租赁标的物为商场的柜台，为商业用途，牟汉云作为守约方，可以要求万某公司赔偿其合理期间的经营损失。案涉租赁合同的租赁期限为五个月，尚余三个月，牟汉云未能提供证据证明其经营期间的实际盈利状况，考虑到经营成本、风险等各种因素，酌定万某公司赔偿牟汉云三个月的经营损失6000元。本案经调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除牟汉云与万某公司之间关于万得福购物中心B18专柜的租赁合同，万得福公司退还牟汉云购物卡费2256元，赔偿损失7500元，共计9756元；二、驳回牟汉云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元，由牟汉云负担687元，万某公司负担50元。双方当事人对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人牟汉云为支持其上诉主张，向本院提交以下证据：1.上诉人发给客户的微信聊天记录和短信记录（截屏打印件），拟证明因被上诉人要求其撤场导致其变卖、甩卖商品造成损失。2.中国农业银行银行卡交易明细，拟证明上诉人2018年5月14日向被上诉人缴纳了5000元保证金。3.沭阳县万事通信息服务中心于2020年1月10日出具的《证明》（经手人孙红桃）及广告传单、顾客购物登记表，拟证明上诉人支出的广告费用为2018年5月25日800元、2018年6月3日850元、2018年6月10日460元。4.宿迁信欣博智能科技有限公司出具的《盈利说明》（经手人牟汉云），拟证明上诉人盈利情况。被上诉人万某公司的质证意见：对证据1的三性均不认可。对证据2的真实性没有异议，但不能达到上诉人的证明目的。对证据3中《证明》的三性均不予认可，对广告传单、顾客购物登记表的真实性没有异议，但与上诉人的上诉请求没有关联性。对证据4的三性均不予认可。本院认证意见：对证据1因上诉人并未提交证据原始载体予以核对，故对其真实性暂不予以认定；对证据2的真实性、合法性均予认定，但不能仅凭该证据证明5000元保证金的性质；对证据3的真实性、合法性均予认定，至于其关联性，将结合一审中上诉人提交的证据在文书说理部分予以详述；对证据4的真实性、合法性均予认定，但因系上诉人自行制作，且被上诉人不予认可，故对其关联性不予认定。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.被上诉人万某公司是否应向上诉人牟汉云退还3000元租金；2.上诉人牟汉云交纳的5000元保证金是否适用定金罚则；3.一审法院酌定的装修费用是否适当，上诉人牟汉云主张应当赔偿2500元装修费用是否有事实和法律依据；4.上诉人牟汉云主张的广告费是否有事实和法律依据；5.上诉人牟汉云主张的预期利益损失应如何确定，一审法院酌定6000元是否适当。本院认为：1.关于租金。牟汉云主张自2018年7月1日起，万某公司以停业装修为由通知并反复催告其撤场，导致整个商场经营秩序混乱，故应退还2018年7月1日至2018年7月18日期间的租金3000元。对此，本院认为，牟汉云与万某公司之间系租赁合同关系，牟汉云向万某公司支付了两个月租金，则其应当享有的权利为2018年5月18日至7月17日的租赁权，其虽然主张在2018年7月1日至7月18日期间因万某超市要求搬离而经营秩序混乱，但其一方面未提供证据予以证明，另一方面，其实际搬离日期是2018年7月20日，即并非一接到通知就搬离，故其要求退还2018年7月1日至7月18日期间的租金，并无事实和法律依据，对其该上述主张，本院不予支持。2.关于保证金。牟汉云主张其2018年5月14日交纳的5000元保证金系定金。对此，本院认为，根据双方签订的《场地租赁合同》第五条“保证金及其他费用”的约定，牟汉云向万某公司支付专柜场地租赁保证金5000元，并未约定该保证金性质为定金，故一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第118条规定，未认定其属于定金，未适用定金罚则，并无不当。至于牟汉云主张应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条规定。对此，本院认为，因该条规定适用的前提是双方存在定金的约定，故本案中并不适用。3.关于装修费用。牟汉云在一审中提交了一份沭阳县高墟镇汉古隆欣花卉园艺场开具的收据，证明装修材料费、人工费、安装费为6200元，因该收据的出具单位并非装修公司，且牟汉云与万某公司的约定的租期为五个月，故一审法院结合牟汉云实际使用两个月的事实，酌定1500元，并无不当。4.关于广告费用。一审中牟汉云提交了沭阳万事通广告传媒有限公司专用收据3张，分别为2018年6月3日850元、2018年6月5日1450元（两张），而二审中提交的沭阳县万事通信息服务中心出具的《证明》又载明，广告费用为2018年5月25日800元、2018年6月3日850元、2018年6月10日460元。据此，一、二审提交的证据存在明显矛盾，仅有一笔吻合，令人对证据的真实性产生合理怀疑，故在此情况下，对于其广告费的主张，本院亦不予支持。5.关于预期利益损失。牟汉云仅提交其自行制作的《盈利说明》并不能达到其证明目的，一审法院根据经营成本、风险等各种因素，酌定万某公司赔偿牟汉云三个月的经营损失6000元，并无不当。综上所述，上诉人牟汉云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737元，由上诉人牟汉云负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年一月二十一日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。