湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初615号原告湖南省永安建筑股份有限公司，住所地湖南省浏阳市浏阳大道平鼎景都小区写字楼16至19楼。法定代表人刘太平，董事长。委托代理人于滔，男，1986年2月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系原告公司员工。委托代理人吴云，湖南声威律师事务所律师。被告湖南悠扬房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市工业品大市场12幢1单元。法定代表人潘伏全。原告湖南省永安建筑股份有限公司与被告湖南悠扬房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖南省永安建筑股份有限公司的委托代理人于滔、吴云，被告湖南悠扬房地产开发有限公司的法定代表人潘伏全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南省永安建筑股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付质量保证金174.4万元；2、被告支付暂计算至2019年11月23日为止的违约金（违约金计算方式：自2015年11月24日起，以174.4万元为基数按同期全国银行同行业拆借利率的三倍计算至实际履行之日止）1255680元，并自2019年11月24日起按前述违约金计算方式支付违约金至实际履行之日止；3、判令原告对上述第一、二项诉讼请求就浏阳市集里街道办事处东玉铂郡商住楼、门面及车库折价、拍卖或其他处置所获得的价款享有优先受偿权，且该优先权优于抵押权和其他债权；4、被告承担诉讼费。被告湖南省悠扬房地产开发有限公司辩称：1、原告自2014年施工完毕后，从未对东玉铂郡进行质量维修，由于房屋质量不达标，被告多次要求原告对房屋进行维修，但原告都置之不理；被告已支付维修款80000元给王功渐，还应支付维修款558106.24元；2、原告至今没有将东玉铂郡的房屋进行整体竣工验收，被告不存在支付违约金；3、原告建造的房屋未验收，未移交资料，原告没有权利享受东玉铂郡商住楼门面及车库拍卖或其他处置所获得的价款的优先受偿权；4、原告承担诉讼费用。本院经审理认定本案事实如下：2011年10月13日，被告湖南悠扬房地产开发有限公司（发包人）因兴建浏阳市东玉铂郡商住楼房地产项目，与原告湖南省永安建筑股份有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同约定：“工程名称为百宜社区大屋组村民安置工程，工程内容为建施、结施、安装工程施工图纸涉及的建安工程全部范围（不包桩基）；建筑面积约32000平方米；工期388日；合同暂定价约4160万元（1300元／平方米）；工程保证金人民币500万元；主体封顶支付已完成工程量的80%，竣工验收合格后一个月内付暂定价的95%，结算审核完毕一个月内付工程结算总价的95%，其余留5%质保金，在竣工验收之日满一年后十日内一次性付清（不计利息），质保金在工程结算总价中按结算金额的5%扣留，逾期未支付部分的进度款，按银行同期贷款利率的3倍计算违约金；由承包人编制竣工结算送发包人审核，被告应在收文后60天内审核完毕”。2013年4月2日，原告与被告签订《补充协议》，对结算价格、承发包范围以及另行发包费用进行补充约定。2011年10月18日，原告向被告支付保证金500万元。合同签订后，原告开始组织对东玉铂郡商住楼施工。2014年11月14日，被告签署了“工程量已完成，质量合格，同意竣工验收”的验收意见。此后，原告多次要求被告支付工程款。2015年4月3日，原告湖南省永安建筑股份有限公司（甲方）与被告湖南悠扬房地产开发有限公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：“东玉铂郡商住楼工程建筑面积约27856平方米，框剪结构二十六层，地下室一层，该工程于2014年11月14日竣工验收，并交付甲方使用；依据工程施工图纸、设计变更、施工签证等工程施工情况，经甲乙双方对审及审计，审定东玉铂郡商住楼工程最终的工程总造价为3488万元。本工程总造价为大包干结算含税价，不再增加任何工程造价。甲方在本协议签订之日起十日内支付乙方工程款60万元，乙方将该工程竣工验收备案资料交给甲方。”此后，被告从2013年9月份到2015年2月份总共支付了工程款2537.2万元。另外被告已退还给原告保证金500万元。原告曾于2015年4月20日向本院提起诉讼，诉请被告支付工程款950.8万元及逾期付款利息并请求了优先受偿权。2015年7月21日，本院作出（2015）浏民初字第01623号民事判决书，认为双方约定的质保金174.4万元（3488万元×5%）是在竣工验收之日满一年后十日内一次性付清，即2015年11月24日前支付，该案处理时尚未到质保金的支付期限，故该判决书未支持质量保证金的诉请。因被告未按约支付工程款，原告担心损失扩大，故怠于履行工程保修义务。2015年，涉案工程屋面漏水，被告于2016年委托案外人王功渐对屋面进行维修，花费维修费8万元。原告索要质量保证金未果，遂于2020年1月9日向本院起诉，形成本诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告湖南省永安建筑股份有限公司与被告湖南悠扬房地产开发有限公司签订的《建设工程施工合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。原告湖南省永安建筑股份有限公司按合同约定预留了质量保证金，用以保证在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修，现合同约定的工程质量保证金返还期限届满，被告应按约定返还，扣除因原告怠于履行保修义务发生的保修费用8万元，尚需返还166.4万元，逾期返还，应按合同约定承担违约责任。双方约定“质量保证金是在竣工验收之日一年后十日内一次性付清”，即2015年11月24日前支付，同时约定“逾期未支付部分的进度款，按银行同期贷款利率的3倍计算违约金”；故被告应从逾期之日即2015年11月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算违约金[2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消]。关于原告湖南省永安建筑股份有限公司就被告湖南悠扬房地产开发有限公司欠付质量保证金是否享有对涉案工程的优先受偿权，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》的第二十二条“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的规定，工程质量保证金优先受偿的期限应从发包人应当返还工程质量保证金之日（2015年11月24日）起开始计算六个月（2016年5月24日），原告于2020年1月9日起诉主张优先受偿权，超过规定的期限，故不予支持。原告的诉讼请求在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于被告称需扣减还应支付的维修费558106.24元的抗辩意见，因未实际发生，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条第一款第（一）项、第二十二条之规定，判决如下：一、湖南悠扬房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内返还湖南省永安建筑股份有限公司质量保证金166.4万元并支付违约金（违约金的计算方式：以166.4万元为基准，自2015年11月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍计算至实际履行之日）；二、驳回湖南省永安建筑股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17667元，由湖南悠扬房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘敢德人民陪审员  刘成建人民陪审员  唐新辉二〇二〇年三月六日法官助理雷博书记员李有附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。