上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初22666号原告：上海翠明国际旅行社有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：严钢毅，执行董事。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海学尔森文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘年新，董事长。委托诉讼代理人：刘红青。原告上海翠明国际旅行社有限公司与被告上海学尔森文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海翠明国际旅行社有限公司的委托诉讼代理人袁慧萍和被告上海学尔森文化传播有限公司的委托诉讼代理人刘红青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海翠明国际旅行社有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于2014年11月3日签订的《租赁合同》于2019年10月26日解除；2、被告向原告返还上海市杨浦区四平路XXX号甲三号楼二楼房屋(以上简称系争房屋)；3、被告按每月34,272元标准支付原告自2019年6月1日至2019年10月26日止的租金166792元；4、被告按每日1142.4元标准向原告支付2019年10月27日至实际返还房屋之日的房屋使用费；5、被告按每月1018.90元标准向原告支付2019年1月1日至实际迁出之日的物业管理费；6、被告向原告支付欠付的2019年3月至7月、10月的电费7539.36元及2017年1月1日至2019年9月的水费1500元；7、被告支付违约金175,800元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年11月3日就系争房屋签订《租赁合同》，约定由原告将系争房屋出租给被告作为办公用房，租期自2014年11月5日起至2022年11月4日止，免租期为1个月，租金按半年度支付，月租金为29,300元，年租金为351,600元，每年按照每月每平方米4%递增。合同签订后，原告依约履行，被告经常延迟付款。2019年5月，被告应支付原告2019年6月至2019年12月的租金，但经原告多次催讨无果，被告曾承诺在2019年9月20日支付租金，但原告去催告时，发现被告在准备搬离。为维护原告自身合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求：1、原、被告2014年11月3日签订的《租赁合同》于2019年10月26日解除；2、被告按每月34,272元标准支付原告自2019年6月1日至2019年10月26日(合同解除之日)止的租金166,792元；3、被告按每日1142.4元标准向原告支付2019年10月27日至2019年12月4日(被告实际返还房屋之日)的房屋使用费；4、被告按每月1018.90元标准向原告支付2019年1月1日至2019年12月4日的物业管理费11,343.70元；5、被告向原告支付欠付的2019年3月至7月、11月的电费5723.89元及2017年1月1日至2019年9月的水费1500元；6、被告支付违约金175,800元；7、本案诉讼费由被告承担。被告上海学尔森文化传播有限公司辩称，不同意解除合同，被告认为合同系无效。系争房屋产权人是严钢毅、姚晶两人，但合同出租方是原告，原告提供的发票均是原告单位名称，代开发票非法。双方于2019年12月4日进行了房屋交接，被告已将房屋返还给原告。同意按照每月34,272元的标准支付2019年6月1日至2019年9月20日的房屋使用费。2019年9月20日原告锁门并影响被告经营，实际已算为收回房屋，被告没有再使用、收益系争房屋，故不同意支付2019年9月20日至实际交房之日止的房屋使用费。物业管理费、水电费与本案无关，但被告愿意支付2019年3月至2019年7月原告垫付的电费5604.33元。不同意支付2019年11月的电费及水费，因原告至今未垫付。不同意支付违约金，违约金不合法，如果法院认为合同有效，违约金约定过高，要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区四平路XXX号甲二层房屋产权人系严钢毅、姚晶。2014年11月3日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租乙方的房屋位于上海市杨浦区四平路XXX号甲三号楼二楼，出租房屋面积共408平方米，租赁期共8年，自2014年11月5日至2022年11月4日止，免租期为一个月，乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用；租金：每月每平方米2.4元，每月租金29,300元，年租金共351,600元，每年按照每月每平方米4%元递增，租金按半年度支付，采取先交后租原则(押三个月房费，支付6个月房费)，乙方应于年租赁期届满前一个月一次性足额支付下期租金，甲方收到乙方租金的伍天内向乙方开具房租发票，乙方向甲方支付相当于叁个月租金的履约保证金87,900元，甲方收取履约保证金后向乙方开具收款收据；因房屋产权人为严钢毅、姚晶(在海外)，在双方签字之前，房费暂由双方的工作单位上海翠明国际旅行社有限公司代为收款和开发票，以后根据产权人的书面要求，将房租分别打入个人指定账户，也有个人提供房租发票，合同由出租人个人签字)；甲乙双方一致约定，甲方于2014年11月5日向乙方交付符合合同目的的租赁房屋，经乙方验收合同，视为甲方交付该房屋；在租赁期内，甲乙方不得擅自解除本合同，甲方或乙方如违反本合同的相关规定，经甲方或乙方书面催告后15日内未纠正的或该违约情形无法纠正的，视为对方根本性违约，无过错方有权解除合同，违约方还应支付给对方相当于履约保证金两倍的违约金，甲还应退还乙方已支付履约保证金。合同还约定了双方其他权利与义务，合同落款处由双方盖章确认。庭审中，被告认为该份合同无效。2019年3月9日，案外人姚某某向被告寄送《律师函》，向原告了解租赁合同约定的相关费用支付情况。2019年9月26日，原告向被告寄送《关于催缴租金及解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：被告应于2019年5月支付2019年6月至2019年11月的房租款205,632元，但至今未支付，属于严重违约，要求其于15日内即2019年10月11日之前付清欠付租金、物业管理费及水电费。如未按规定收到上述费用，则即时解除《房屋租赁合同》，追究被告的违约责任。庭审中，被告认可收到解除函。2019年12月2日，上海爱仁物业通华管理处出具《情况说明》，主要内容为：系争房屋由被告租用，前几年小区物业管理费一直由被告支付，2019年4月1日，我公司开具物业费发票给了被告公司，但至今未缴纳今年的物业管理费。审理中，双方确认：1、被告已付清2019年5月31日之前的租金；2、2019年12月4日，原、被告就系争房屋办理交接，被告将系争房屋返还给原告；3、原告垫付了系争房屋2019年3月至2019年7月的电费5604.33元，但未垫付诉请中的物业费、2019年11月的电费及水费。被告称：原告曾在2019年9月20日晚上将系争房屋上锁，2019年9月21日被告自己重新将门打开，于2019年10月、11月在系争房屋内陆续搬东西。另外，被告有87,900元保证金在原告处，原告同意在被告结清相关费用后返还。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认有效，双方当事人均应遵照执行。因租赁关系至今已逾四年，产权人均未就该租赁关系主张权利，被告认为系争房屋租赁没有经过产权人之一姚晶的同意而无效之抗辩意见，本院不予采纳。本案被告未按约支付租金，显属违约行为，原告依约于2019年10月26日解除合同，于法有据。因被告于2019年9月21日自行重新开门使用，故被告认为2019年9月20日原告的锁门行为即返还了房屋的抗辩意见，本院不予采纳。审理中，原、被告已于2019年12月4日办理系争房屋交接手续，现原告要求被告支付欠付的租金、合同解除之日至返还房屋之日止的房屋使用费，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。物业管理费一节，因原告并未付清该笔费用且不属于本案处理范围，本院不予支持。被告愿意支付2019年3月至2019年7月原告已垫付的电费5604.33元，本院予以确认。对于2019年11月的电费以及2019年1月至2019年9月的水费，因原告至今未垫付，现要求被告支付，于法无据，本院不予认可。关于保证金一节，原告同意在被告结清相关费用后返还保证金87,900元，本院予以确认。关于违约金一节，被告认为违约金标准过高，要求本院予以调整，本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、双方矛盾等因素，酌情调整为被告向原告支付违约金50,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海翠明国际旅行社有限公司与被告上海学尔森文化传播有限公司于2014年11月3日就上海市杨浦区四平路XXX号甲三号楼二楼房屋签订的《租赁合同》于2019年10月26日解除；二、被告上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内按每月34,272元的标准向原告上海翠明国际旅行社有限公司支付自2019年6月1日至2019年10月26日止的租金；三、被告上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内按每日1142.4元的标准向原告上海翠明国际旅行社有限公司支付自2019年10月27日至2019年12月4日止的房屋使用费；四、原告上海翠明国际旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海学尔森文化传播有限公司保证金87,900元；五、被告上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告上海翠明国际旅行社有限公司支付自2019年3月至2019年7月的电费5604.33元；六、被告上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告上海翠明国际旅行社有限公司支付违约金50,000元；七、驳回原告上海翠明国际旅行社有限公司其余诉讼请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,090元，减半收取计3,545元，由原告上海翠明国际旅行社有限公司负担545元，被告上海学尔森文化传播有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁甄乙二〇二〇年二月六日书记员  王好义附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。