山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初4130号原告：东营胜兴置业有限公司，住所地：东营市东营区北一路248号，统一社会信用代码：913705007797447235。法定代表人：萧德迎，董事长。委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。被告：霍爱国，男，1981年10月9日生，汉族，现住东营市广饶县。原告东营胜兴置业有限公司诉被告霍爱国商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营胜兴置业有限公司委托诉讼代理人许浩浩、被告霍爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营胜兴置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的合同编号YSxxx的《商品房预售合同》，被告返还原告位于东营市xxx房屋和第xx幢xxx号房屋，并由被告协助原告办理备案撤销手续；二、判令被告支付原告银行垫付款44303.14元、违约金70440.07元（以上暂算至2019年11月25日，共计114743.21元），及自2019年11月26日起至实际付清款项之日止的违约金（违约金以44303.14元为基数，按照日千分之五计算）；三、判令被告返还原告2019年11月25日后银行继续扣划的按揭贷款本息，并自扣款之日起按实际扣款金额向原告支付违约金至实际付清款项之日（违约金以实际扣款金额为基数，按照日千分之五计算）；四、判令原告从被告已支付的购房房款中将被告欠付银行的到期和未到期贷款本息直接支付给银行；五、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年4月30日签订《商品房预售合同》，被告向原告购买了位于xxx房屋和第xxx房屋，并办理了银行按揭贷款和入住手续。原告为被告银行按揭贷款提供阶段性保证，因被告违约拖欠按揭贷款，银行从原告的保证金账户扣划了逾期贷款的款项，给原告造成了严重的损失。因此，为了维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告霍爱国辩称，原告主张的违约金过高，其不同意支付；对原告其他的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月30日,原告东营胜兴置业有限公司与被告霍爱国签订了合同编号为YSxxx8的《商品房预售合同》，约定原告向被告出售原告所建设开发的xxx房屋（房屋代码为xxx）和第xxx号储藏室（房屋代码为xxx），房屋总价款830906元。《商品房预售合同》附件五约定，买受人霍爱国同意使用贷款方式支付购房款，买受人应当于2013年4月30日支付首付款249906元，余款581000元通过商业贷款方式支付；如买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息，导致出卖人东营胜兴置业有限公司承担保证责任，即出卖人向银行偿还已到期的贷款本息及违约金的，买受人应于出卖人向其发出缴款通知书10日内，将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人未按期偿还到期贷款连续达三个月或者累计达六个月，或者买受人未按前款约定期限支付出卖人代还款项及违约金的，出卖人有权解除合同。合同解除后，出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除买受人欠银行的到期和未到期贷款本金、利息及违约金，代买受人偿还银行。2013年10月12日，被告作为借款人、原告作为保证人与案外人中国农业银行股份有限公司东营东城支行签订了合同编号为xxx的《个人购房担保借款合同》，约定被告向该行借款550000元，原告为被告借款提供阶段性连带责任保证。2014年10月28日原告将涉案房屋交付给了被告。因被告未按时向案外人偿还贷款本息，自2017年9月26日至2019年11月25日期间，案外人从原告账户中扣划共计44303.14元（其中2017年9月26日扣划9748.6元、2018年9月30日扣划3224.17元、2019年3月22日扣划11890.76元、2019年6月25日扣划9723.03元、2019年9月25日扣划9716.58元、），2019年12月25日扣划9720.79元。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。针对原告诉讼请求：1、涉案合同应否解除。本院认为被告连续超过三个月未按约定归还银行贷款导致原告承担代偿责任，双方约定的合同解除条件已成就，所以原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还合同项下房屋并协助原告办理备案撤销手续。2、关于原告主张的第二项诉讼请求中的银行垫付款、违约金问题。原告承担保证责任后有权要求被告偿还，截至2019年11月25日原告共为被告偿还银行贷款本息44303.14元，本院予以支持；被告未履行还款义务，导致原告承担连带责任、偿还买受人所欠全部贷款本息，被告该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按照原告代其向贷款银行偿还金额日利率千分之五支付违约金，违约金数额明显过高，依法应予下调。因原告就其损失未提供证据证实，其损失应为偿还款项后的利息损失，可参照民间借贷最高年利率24%计算违约金。2017年9月26日扣划9748.6元，截至2019年11月25日违约金为5064元（9748.6元×24%÷365天×790天）；2018年9月30日扣划3224.17元，截至2019年11月25日违约金为893元（3224.17元×24%÷365天×421天）；2019年3月22日扣划11890.76元，截至2019年11月25日违约金为1939元（11890.76元×24%÷365天×248天）；2019年6月25日扣划9723.03元，截至2019年11月25日违约金为978元（9723.03元×24%÷365天×153天）；2019年9月25日扣划9716.58元，截至2019年11月25日违约金为390元（9716.58元×24%÷365天×61天）。以上违约金共计9264元，自2019年11月26日起至实际给付之日止的违约金，以44303.14为基数，按照年利率24%计算，对原告主张的超出部分不予支持。3、关于原告主张的2019年11月25日后的代偿款项及违约金问题。案外人中国农业银行股份有限公司东营东城支行于2019年12月25日扣划了原告9720.79元，该款项被告应予偿还并支付以9720.79元为基数至实际给付之日止，按照年利率24%计算的违约金。但对于原告主张的银行之后继续扣划的按揭贷款本息及违约金，因未实际产生，故本院不予支持。4、关于原告主张从被告已支付的购房房款中将被告欠付银行的到期和未到期贷款本息直接支付给银行。因被告之后是否付款并不确定，且中国农业银行股份有限公司东营东城支行作为合同的贷款人未出庭，故对原告该项主张，本院不予支持。被告霍爱国经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告东营胜兴置业有限公司与被告霍爱国于2013年4月30日签订的合同编号为YSxxx的《商品房预售合同》；被告霍爱国于本判决生效后十日内返还原告东营胜兴置业有限公司位于位于xxx房屋和第xxx号储藏室，并协助原告东营胜兴置业有限公司办理房屋备案注销登记；二、被告霍爱国于本判决生效后十日内支付原告东营胜兴置业有限公司款项54023.93元，并支付截至2019年11月25日的违约金9264元、自2019年11月26日起至实际给付之日止，以44303.14为基数，按照年利率24%计算的违约金及自2019年12月25日起至实际给付之日止，以9720.79元为基数，按照年利率24%计算的违约金；三、驳回原告东营胜兴置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12109元，减半收取计6054.5元，由原告东营胜兴置业有限公司负担446元，被告霍爱国负担5608.5元；保全费4770元，由被告霍爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二〇年一月七日书记员  史 英