天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初3362号原告:天津市佳晋房地产经纪有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧创业总部基地馨凯广场5号楼1501室。法定代表人：李会超，总经理。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。被告：天津海航东海岸发展有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）美洲路一期封关区内联检服务中心六层6032-47。法定代表人：郝建军，董事长。委托诉讼代理人：刘冬军，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玥琦，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告天津市佳晋房地产经纪有限公司（以下简称佳晋公司）与被告天津海航东海岸发展有限公司（以下简称海航公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序于2019年7月1日公开开庭审理了本案，原告佳晋公司的委托诉讼代理人王朋，被告海航公司的委托诉讼代理人刘冬军、黄玥琦均到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月20日、2020年1月20日公开开庭审理了本案，原告佳晋公司的委托诉讼代理人王朋，被告海航公司的委托诉讼代理人刘冬军、黄玥琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳晋公司向本院提出诉讼请求：1.判决海航公司退还佳晋公司保证金400000元；2.判决海航公司以400000元为基数按照银行同期同类贷款利率标准给付佳晋公司自2017年2月1日起至上述款项全部退还之日止的利息；3.本案诉讼费用由海航公司承担。事实与理由：2016年9月，海航公司与佳晋公司经协商签订《海语城电商服务合同》，约定佳晋公司代理销售海航公司开发建设的天津市东疆港海语城住宅小区项目，合同中约定了双方的各项权利义务。合同中第1.1条约定：“合同期为2016年9月28日起至2016年12月31日止”；第2.2.1条约定：“乙方保证合同期限内，须向甲方支付700000元保证金……合作结束后，甲方在30日内全额无息退还给乙方”。2016年10月17日，佳晋公司一次性将700000元保证金转账至海航公司银行账户，现双方合作早已经结束，按照合同约定海航公司应于2017年2月1日前全额退还佳晋公司保证金700000元，但至今只退还300000元，尚有400000元未能按时退还，经佳晋公司多次催要未果，故具状起诉，请求人民法院依法判决支持佳晋公司上述诉讼请求。海航公司辩称，请法院依法驳回佳晋公司的诉讼请求。双方签署的《海语城电商服务合同》尚未完全履行完毕，目前无法确定是否存在需要退还费用的客户，待全部需要退费的客户确定且佳晋公司依约退费后，海航公司才有依约返还的义务。佳晋公司进行虚假宣传、收取的电商服务费未进入佳晋公司账户、未向客户开具发票、超越授权擅自向客户作出优惠承诺、未与客户签订权利义务明确的电商服务协议、未与客户签订《居间合同》或《结算确认书》、未退还电商服务费等违约行为，造成海航公司与购房者发生纠纷，根据合同订立的目的及保证金的性质应暂扣保证金，待损失确定后进行退还。同时，合同约定保证金是无息退还的，佳晋公司主张利息没有合同依据。佳晋公司在履行合同过程中存在多处违约行为，依约需扣除相应的保证金。佳晋公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、佳晋公司营业执照、天津市房地产经纪机构备案证明，证明佳晋公司具有房地产销售代理和从事电商服务的资质；证据二、《海语城电商服务合同》，证明海航公司与佳晋公司基于合同产生的权利义务，合同约定合作期满后海航公司在30内全额无息退还佳晋公司700000元保证金，同时约定双方的合作期限为2016年9月28日至2016年12月31日，依据上述条款海航公司应在2017年1月31日前全额退还佳晋公司700000元保证金；证据三、银行转账记录，证明2016年10月17日，佳晋公司通过银行转账方式将700000元一次性支付给海航公司；证据四、招商银行账户历史交易明细表，证明在双方签订的合同期满后，海航公司于2018年3月22日、2018年7月31日、2019年1月31日分三次以银行转账方式退还保证金300000元，该款项由海航公司对公账户直接转账至佳晋公司法定代表人个人账户；证据五、天津市武清区公证处《公证书》，证明海航公司在履行电商服务合同中销售宣传等行为是按照东海岸公司的销售方案执行、实施具体销售行为，产生的责任后果应由东海岸公司承担；证据六、天津市武清区人民法院（2018）津0116民初10515号民事判决书、团购推荐单，证明与海航公司在履行合同过程中，佳晋公司没有违反合同约定的行为，即使在售房及售出后个别业主与海航公司、佳晋公司发生争议，其最终责任不在佳晋公司，与佳晋公司无关。海航公司围绕答辩意见依法提交了如下证据：证据一、佳晋推荐客户到访确认单126张，证明双方按照合同第4.1条的约定就佳晋公司带访的潜在购房者进行了确认，海航公司并不知晓佳晋公司对外签署团购推荐单的内容，如因签署该团购推荐单给海航公司造成损失，按照合同第2.2.7、2.2.8、2.2.9条的约定应由佳晋公司承担赔偿损失的责任；证据二、《海语城电商服务合同》，证明合同就海航公司、佳晋公司双方的权利义务进行了约定，双方应按合同的约定履行各自的义务，根据合同约定，因尚有未解除买卖合同的客户，故双方合作并未结束，未达到退还保证金的时间节点，根据合同约定，保证金即使退还也是无息退还，因此佳晋公司主张利息也违反了合同约定，同时由于佳晋公司在提供居间带客服务过程中存在瑕疵行为，导致众多购房者对海航公司和佳晋公司提起诉讼，属于佳晋公司违反合同约定，根据合同条款应对保证金予以扣除，所以应待前述案件生效判决作出后对本案进行裁判；证据三、（2019）津0116民初3888号、（2019）津0116民初3889号、（2019）津0116民初3890号、（2019）津0116民初4365号案件的案件受理通知书和诉讼费收费票据复印件，证明由于海航公司与佳晋公司推荐的客户之间存在解除合同或继续履行合同的争议，海航公司和佳晋公司之间的合作并未结束，佳晋公司此时起诉没有事实依据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述及双方举证、质证意见，本院经审理后认定如下：2016年9月，海航公司与佳晋公司签订《海语城电商服务合同》，约定佳晋公司向海航公司提供线下渠道资源搜集、针对性优质资源点位宣导、企业大客户整合等推广支持。关于服务清单，服务项目名称为提供精准客户资源（信息、到访、成交），帮助产品销售；提供意向点位的宣传便利，形成高效的信息传达；二手房中介资源整合，分销公司联动带客；支付系统及技术支持；服务项目为天津东疆保税港区京能海语城一期。关于合同服务期限、服务费用，合同服务期限为2016年9月28日起至2016年12月31日止；合同期内佳晋公司代理海航公司项目的电商服务，该项目通过线下渠道带访销售的住宅产品佳晋公司将收取客户会员电商服务费；佳晋公司通过自身线下渠道，代理海航公司项目电商服务期间的收费标准以海航公司阶段性确定的标准书面下发给佳晋公司为准，海航公司拥有随时变动电商收费政策的权利；佳晋公司通过自行线下渠道带来的客户电商服务费，由购房人支付至佳晋公司账户、法人账户或股东账户。关于权利和义务，无论客户以任何原因出现退房，佳晋公司需要配合海航公司退还已收的电商服务费；海航公司有权制定和调整项目销售价格；海航公司有权随时监督佳晋公司的线下推广宣传工作并提出改进意见；海航公司承诺购房优惠服务可用于购买海语城阶段性推出的可售房源；合作期结束后，如佳晋公司仍然有“已经交纳电商服务费，但尚未成交的客户”，海航公司同意为佳晋公司客户保留1个月内该项目选房的权利，逾期海航公司不再认可该客户的选房权利，因此产生的不利后果由佳晋公司自行承担；佳晋公司保证合同期限内，须向海航公司支付700000元保证金，海航公司向佳晋公司开具收据，签署本合同5日内向海航公司支付，合作结束后，海航公司在30日内，全额无息退还给佳晋公司，合作期内，如发生佳晋公司违约，海航公司扣除保证金后，剩余的保证金全额无息退还给佳晋公司；佳晋公司应服从海航公司的整体销售节奏和价格体系，按照海航公司所确定的售楼条件进行销售，不得超越海航公司授权向客户方做出承诺，非经海航公司授权，佳晋公司不得擅自给客户任何形式折扣；佳晋公司须与客户签署相应的电商服务协议，明确双方的权利和义务。关于佳晋公司的违约责任约定，佳晋公司不得以海航公司名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在海航公司编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响及海航公司、第三方的损失由佳晋公司承担，若发生虚假宣传等欺骗性行为，无论是否造成社会不良影响或购房人经济损失，海航公司每发现一次将扣除佳晋公司保证金100000元；佳晋公司除向客户收取本协议约定的电商服务费外，不得再向客户收取其他的房源费、更名费等于购房相关的任何费用，如有海航公司每发现一次将扣除佳晋公司保证金100000元；海航公司如发现佳晋公司收取的电商服务费，未进入佳晋公司账户账户，而是进入其他公司或者个人账户，每发生一笔，海航公司将在保证金中扣除佳晋公司收取的相应电商费用额度；如客户在与海航公司约定的购房合同签定日内未能签署购房合同视为未能成交，本套房源不计入佳晋公司业绩，佳晋公司需在客户与海航公司约定的购房合同签定日后10个工作日内退还客户电商服务费，如佳晋公司未能如期退还客户电商服务费，导致客户与海航公司产生纠纷，应由佳晋公司负责解决该纠纷并承担全部责任。关于客户带访流程，客户由佳晋公司渠道人员带领上门，在项目现场佳晋公司销售人员出示看房单，由佳晋公司指定人员（王健或姜阳）签字确认；所有客户购房均由海航公司与其签订《天津市商品房预定协议》（认购书）和《天津市商品房买卖合同》，客户与佳晋公司签署《居间合同》或《结算确认书》时所交纳的电商服务费均由佳晋公司收取，在客户签订购房合同成功后电商服务费自动转为居间服务费用。合同签订后，佳晋公司依约对京能海语城项目进行了宣传推广，并分别与购房者签定《团购推荐单》。《团购推荐单》载明了团购推荐项目、被推荐客户姓名等信息，还附特别说明：“1.为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元（大写：伍万圆整）人民币。被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免100000元（大写：拾万圆整）人民币。……3.购房时，请您向开发商出具本推荐单和付款收据，以保障您的优惠权利。4.签署本说明和与开发商最终签署购房合同的，应为同一人，对此请您充分注意。……6.在团购活动有效期内成功购房可享受优惠，否则不能享受优惠。7.与团购有关的任何购房相关信息均以开发商在项目现场公示及购房合同为准，任何其他单位及个人均无权承诺项目信息、销售价格、装修标准、交房时间等各项内容。8.被推荐客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房款的一部分。……”签定《团购推荐单》的购房者分别向佳晋公司支付50000元，由佳晋公司向购房者出具服务费收据。另查，2016年10月，名称为“京能海与城”的公众号多次发布海语城项目的宣传信息，宣传内容包括“五万抵十万，排卡认筹中”“五万抵十万，火爆认筹中”等内容。再查，2016年10月17日，佳晋公司通过其法定代表人李会超的个人账户向海航公司支付保证金700000元。海航公司于2018年3月22日向佳晋公司退还保证金100000元，2018年7月31日向佳晋公司退还保证金100000元，2019年1月31日向佳晋公司退还保证金100000元。本院认为，海航公司与佳晋公司签订的《海语城电商服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《海语城电商服务合同》约定，佳晋公司应向海航公司支付700000元保证金，海航公司应在合作结束后30日内，全额无息退还给佳晋公司，如合作期内发生佳晋公司违约，海航公司扣除保证金后，将剩余的保证金全额无息退还给佳晋公司。现合同约定的期限已经届满，海航公司以佳晋公司存在违约行为为由拒绝退还保证金，但其依据的佳晋公司超越授权擅自向客户作出优惠承诺、未向客户开具发票、未与客户签订权利义务明确的电商服务协议、未与客户签订《居间合同》或《结算确认书》、未退还的电商服务费等事由均不属于合同约定的应当扣除保证金的情形，不能作为海航公司拒绝返还保证金的理由。关于海航公司主张佳晋公司进行虚假宣传的问题，佳晋公司提交的公证书可以证实海航公司在公众号上也发布了“五万抵十万”的广告，佳晋公司的宣传与海航公司的宣传具有一致性，海航公司虽主张已经通知佳晋公司取消了该项优惠活动，但未能提供证据予以证实，不能据此认定佳晋公司存在虚假宣传的行为。至于佳晋公司是否存在超越授权擅自向客户作出优惠承诺的问题，与本案无关，双方可以另行解决。关于海航公司主张的佳晋公司员工杨洋收取的电商服务费未进入佳晋公司账户的问题，该事实未经生效法律文书确认，海航公司亦未提供证据予以证实，且根据海航公司的陈述，该笔费用的支付时间为2017年，不在本案合同约定的服务期内，与本案事实不具有关联性。综上所述，《海语城电商服务合同》约定的合作期限已经届满，海航公司未能提供证据证明存在适用扣除保证金条款的事实，故海航公司应当向佳晋公司返还保证金。海航公司未能按照合同约定的期限足额返还保证金，佳晋公司主张海航公司以400000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年2月1日起至实际给付之日止的利息即资金占用损失，于法有据，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆解中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津海航东海岸发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市佳晋房地产经纪有限公司返还保证金400000元；二、天津海航东海岸发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市佳晋房地产经纪有限公司支付资金占用损失（以400000元为基数，自2017年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由天津海航东海岸发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长 翟 婧人民陪审员 王 倩人民陪审员 周福珍二〇二〇年一月二十日书 记 员 李天怡附：法律释明《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。