上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40510号原告(反诉被告)：上海驿采餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄燕源，执行董事。委托诉讼代理人：吴莹，女。委托诉讼代理人：张迪，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海联逸餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈月明，总经理。委托诉讼代理人：熊志明，上海尚简律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曹兵，上海尚简律师事务所律师。原告上海驿采餐饮管理有限公司(以下简称驿采公司)与被告上海联逸餐饮管理有限公司(以下简称联逸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。期间，联逸公司以要求驿采公司赔偿设备损失、商标授权金损失、装修损失等费用为由向本院提起反诉，本院予以并案处理并于2019年12月17日公开开庭进行了审理。后因疫情原因中止审理，恢复审理后，又因本案案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭于2020年6月19日公开开庭进行了审理。驿采公司的委托诉讼代理人吴莹、张迪，联逸公司的委托诉讼代理人熊志明到庭参加诉讼。双方当事人另申请庭外和解两个月，但最终和解不成。本案现已审理终结。驿采公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令确认双方签订的《良秤集食·租赁合同》已于2018年10月8日解除；2.判令联逸公司支某自2017年5月21日起至2018年10月7日期间内的欠付租金及物业费共计人民币(币种下同)140,282.60元；3.判令联逸公司支某90天的装修期租金共计34,884元；4.判令联逸公司支某违约金70,737元及自逾期付款首日起至付清全部欠付款项之日止的滞纳金，暂计至2019年9月3日为87,602.02元;5.判令联逸公司将其注册地址迁出上海市闵行区申滨南路XXX号地下2层02A室,并完成相关证照的变更登记(包括但不限于工商营业执照、食品经营许可证、消防安全许可证);6.判令联逸公司支某自2018年10月8日起至将注册地址迁出租赁房屋的相关证照实际变更登记完成之日止的房屋占用费，截至2019年9月3日暂计128,295.60元；7.判令联逸公司支某房屋装修拆除费用3,000元。诉讼过程中，驿采公司放弃了上述第5、7项诉请；并将上述第1项诉请变更为：判令双方合同于2018年9月7日解除；将上述第2项诉请变更为：联逸公司支某自2017年5月21日起至2018年9月6日期间内的欠付租金82,817.20元及物业费,共计128,267元；将上述第4项诉请中暂计至2019年9月3日的滞纳金变更为：82,867.87元；将上述第6项诉请变更为：联逸公司支某自2018年9月8日起至将注册地址迁出租赁房屋的相关证照实际变更登记完成之日止的房屋占用费，截至2019年9月3日暂计116,926元。事实与理由：2016年11月13日，联逸公司股东黄德金以联逸公司名义与驿采公司签订了《良秤集食租赁合同》，约定联逸公司向驿采公司承租上海市闵行区龙湖虹桥天街B2层的良秤集食美食商场07号房屋(后因实际使用需要，由房屋产权人物理分割后对应编号为：02A室)，租赁面积为32.3平方米，该租赁房屋仅供联逸公司经营C类餐饮业务，租期自2016年11月20日起至2019年11月19日止。2017年11月16日，联逸公司股东及法定代表人黄德金再次以联逸公司名义与原告签订了《租赁合同之补充协议》，对租金及物业费标准进行了相应调整，调整后的租金标准为：租期内第一年8元/日/平方米，第二年10元/日/平方米，第三年12元/日/平方米；调整后的物业费标准为2元/日/平方米。租赁合同及补充协议签署后，驿采公司依约交付了租赁房屋，联逸公司通过其股东对租赁房屋进行了装修，此后联逸公司于2017年4月21日经工商部门核准登记成立，并进行了对外营业。但自2017年5月起，联逸公司开始拖欠租赁房屋的租金、物业费及其他各项费用。驿采公司先后于2018年1月、2018年9月数次发送书面催款通知，催告联逸公司尽快支某拖欠的各项费用，但联逸公司一直未予理睬。后驿采公司无奈于2018年9月30日向联逸公司发送了书面解除合同通知并催讨各项费用，并向联逸公司预留的法定代表人黄德金的手机号发送解除租赁合同及催缴欠款的短信，但联逸公司至今仍未支某所欠款项。根据《最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定(三)》第三条，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。为维护合法权益，驿采公司提起本案诉讼要求判如所请。联逸公司辩称，1.不同意诉请1，涉案合同因驿采公司单方面终止而解除，根据另案民事调解书确认，驿采公司与案外人陈某某就涉案房屋于2018年9月7日另行签订了租赁合同，又于2018年9月30日向联逸公司发出解约函，故驿采公司单方终止合同，一房两租，系驿采公司违约。该解除函发函行为无效，但现在认可双方租赁合同于2018年9月6日解除；2.就诉请2，不认可2017年5月21日至2017年11月19日的租金，因为双方协议免除了该期间租金，补充协议、催款函及解约函上，均确认2018年2月20日前的租金已经结清。且也超过诉讼时效，从付款交易习惯看，驿采公司承认收到联逸公司支某的后一期租金，故双方豁免了2017年11月19日前的租金；对第二段租金缴纳情况及期间均没有异议，联逸公司欠付26,522元；因2018年9月7日起涉案房屋被案外人陈某某使用，故2018年5月20日起的租金，应计算至2018年9月6日；对租金和物业费计算标准为11,789元/月没有异议，驿采公司共计应支某为42,047元，共欠付68,569元。之所以拒付是因为驿采公司欠付产权人租金，涉案房屋处于无人管理的状态，产权人负责人称要解除产权人与驿采公司之间的租赁合同并于2018年3月2日张贴要求驿采公司支某租金、商讨解约的督促函，且产权人建议众多商户暂交租金，故联逸公司享有不安抗辩权，且据合同10.2、10.3条约定，出租人应降低对承租人的不利影响，但驿采公司因美食广场升级，自2018年2月起停止经营，持续至2018年9月，美食广场处于无人管理状态导致联逸公司商铺无法经营，故联逸公司有权以驿采公司未尽合同义务为由拒绝支某租金，美食广场关闭期间租金不予认可；3.不同意诉请3，合同14.2条不适用本案，本案是因驿采公司一房两租，单方面解除合同，故联逸公司不承担装修期租金。合同已履行了三分之二的期限，故驿采公司主张90日免租期租金不合理，对免租期租金计算标准也有异议，不应适用最后一个月的租金标准，而应按照10元/日/平方米计算；4.不同意诉请4，联逸公司不存在任何违约过错，不认可6个月租金的违约金，违约金计算标准过高，驿采公司在解约函中写明3个月租金作为违约金，与本案诉请矛盾；违约金不应该包含物业费，对于按照12元/日/平方米没有异议；不同意支某滞纳金：其中，自2017年5月20日至2017年11月19日系双方协商免租的，不存在滞纳金，2018年2月20日至2018年9月6日期间，因不安抗辩而拒付租金，不存在滞纳金情形。滞纳金计算标准也过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.不同意诉请6，驿采公司主张的注册地址占用费不同于合同13.2条、13.3条适用的房屋占用费。驿采公司未经联逸公司同意下，于2018年11月22日将联逸公司列为经营异常，故客观上不存在还占用房屋注册地址的情况。且案外人陈某某于2018年10月18日已办理了营业执照，现第三任承租人案外人何某某在经营使用涉案房屋。联逸公司作为虚拟法人主体，没有实际占用涉案房屋，未影响驿采公司的实际利益损失，不存在占有使用费。联逸公司已于2019年11月18日进行注册地址变更。同时，联逸公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令驿采公司赔偿设备损失90,051.50元；2.判令驿采公司赔偿商标授权金损失20,000元；3.判令驿采公司赔偿卷帘门损失5,000元；4.判令驿采公司赔偿装修损失22,500元；5.判令驿采公司返还进场费60,000元。诉讼过程中，联逸公司又增加5项诉讼请求：6.判令驿采公司返还合同定金30,000元；7.判令驿采公司返还合同保证金35,000元；8.判令驿采公司返还装修押金10,000元；9.判令驿采公司赔偿手机损失1,699元；10.确认双方签订的租赁合同于2019年9月6日解除。反诉事实与理由：双方租赁合同签订后，联逸公司依约及按驿采公司要求支某了合同定金、进场费、装修押金、保证金及第一季度租金计64,475元，后续租金仍正常履行。后因美食广场自2018年1月26日至2018年9月品牌升级、持续处于暂停营业状态，加之驿采公司与产权人处于租赁纠纷导致联逸公司处于半停滞经营状态并最终暂停经营。但联逸公司至2018年11月13日至涉案房屋查看并报警后得知驿采公司擅自破坏卷帘门闯入房屋将屋内设备全部搬离，并于2018年9月7日擅自转租案外人陈某某。因驿采公司恶意违约导致联逸公司因经营需要向品牌商支某的商标授权金、工程款及自购设备费用等重大损失。针对反诉，驿采公司辩称，不同意全部反诉请求。请求驳回全部反诉请求。就诉请1、3，联逸公司提供的证据仅能证明采购支出，合同已履行近两年，其已充分利用设备的使用价值，且系联逸公司人员撤场后未能及时搬离相关设备，擅自扩大损失。驿采公司可以前往现场，就仓库内现存的设备进行交接，具体以现场清点和设备清单为准；就诉请2，商标授权合同有效期为3年，联逸公司已经营2年，即使有损失，也应按照合同期限按比例计算。因本案系联逸公司拒不支某租金，驿采公司享有合同解除权，故联逸公司的相关损失应自行承担；就诉请4，联逸公司提供的证据仅能证明装修成本，并非经鉴定后现存的装修价值，且合同履行仅2年，驿采公司不同意补偿剩余装修残值；就诉请5，联逸公司向案外人支某的费用，驿采公司并无该工作人员，未收到进场费，且该人员收款时未出具任何授权，故驿采公司不予认可；就诉请6，案外人王某系驿采公司工作人员，但驿采公司未收到合同定金，该费用是联逸公司直接向案外人支某，但王某并无收款的授权，合同指定的收款人是案外人董某，且收据有涂改的痕迹，真实性存疑；就诉请7，依据合同第14.2条，联逸公司违约并提前撤场，合同保证金不予退还。同时依据合同法115条以及本合同14.1、14.2条，合同保证金属于定金，根据该条款，联逸公司不履行债务无权要求返还定金；就诉请8，依据合同第5.12条，联逸公司拒付租金违约，驿采公司作为出租方不予退还装修押金，并有权要求承租人承担违约责任；就诉请9，联逸公司未能提供证据证明手机遗落在店铺内；就诉请10，不认可合同于2018年9月6日解除，认为合同于2018年9月7日解除。本院经审理认定事实如下：2016年11月13日，驿采公司(作为出租人，签约甲方)与联逸公司的法定代表人黄德金以“上海联逸餐饮有限公司”(作为承租人，签约乙方)签订《良秤集食·租赁合同》一份，约定：位于闵行区的龙湖·虹桥天街**的良秤集食美食商场由出租人取得了合法的使用权。根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就承租人向出租人承租商场事宜订立本租赁合同。1.出租人将商场07号房屋出租给承租人使用，租用面积为32.3平方米。3.1该房屋的租期暂定自2016年11月20日至2019年11月19日止。4.1出租人于2016年11月20日之前向承租人交付该房屋(以出租人实际交付房屋之日为准，如出租人延迟交付房屋的，则本合同所涉及的所有期限均做相应顺延)，承租人应当按照出租人通知的时间验收并接收该房屋。5.1承租人享有90个自然日的装修期，暂定自2016年11月20日至2017年2月20日止，实际装修期自交付日开始计算。6.1承租人必须于2017年1月1日(即装修期届满之日)前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且须获出租人书面同意后可延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其他各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳。7.1计租日为本合同约定之装修期届满后的次日，如有免租期的，以免租期截止之次日为计租日，暂定为2017年2月21日。8.1本合同约定的租金为月租金标准，均由承租人按照先付后用的原则按季支某，承租人应当于本季度最后一个月15日前支某下一季度的租金。8.2租金标准：8.2.1、2016年11月20日至2017年11月19日期间租金标准为10元/日/平方米，月租金合计为9,825元；8.2.2、2017年11月20日至2018年11月19日期间租金标准为12元/日/平方米，月租金合计为11,789元。8.2.3、2018年11月20日至2019年11月19日期间租金标准为14元/日/平方米，月租金合计为13,754元。11.1承租人应向出租人缴纳相当于该房屋3个月的月租金、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金，作为承租人履行本合同的保证。按照前述标准计算，承租人应缴纳的合同保证金共计35,000元。11.2.2承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金，押金金额为10,000元或以本合同及附件约定的收费标准为准。12.1首期费用共计29,475元，包括以下内容：2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金，共计29,475元。通用条款3.6.4租期内，如承租人未能按时足额支某租金、物业费、推广费(若有)、收银机使用费(若有)、能源费、违约金及其他承租人应当支某的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失(该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式)。承租人应在出租人的书面抵扣通知送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金。5.12如承租人违反本合同及有关装修条例的各项规定，出租人或物业服务公司将不予退还承租人缴纳的装修押金，并有权要求承租人承担违约责任。7.3.1商场统一营业时间以出租人的通知为准，承租人保证遵守上述统一营业时间的规定，保证该房屋全部区域在出租人规定的营业时间内持续营业。出租人有权对营业时间依特殊情况做出调整，承租人应积极予以配合，如承租人对营业时间有特殊要求，应征得出租人书面同意。除出租人同意外，承租人必须按照出租人所指定的营业时间营业。承租人事先未经出租人同意不得全部或部分暂停营业。10.3在租赁期内，出租人如拟在该房屋内进行改建、增建或装修,须事先通知承租人，并尽量降低对承租人的不利影响。13.1在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时状态。若出租人书面同意承租人无需将该房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿，并有权自行处置承租人装饰装修的设施设备。13.2在交还该房屋时，承租人应同时移交租赁出租人的收银机设备(如有)、结清该房屋所发生的各项费用，并尽快办理完毕以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证明的注销或变更手续，如果有关的公共服务供应(如水、电、燃气、热力等)已经以承租人名义单独开立账户的(如有)。则承租人应当将该账户转结至出租人或出租人指定的第三方名下或予以注销。13.3承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋。承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支某房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任，同时出租人有权停止能源供应并采取强制措施制止承租人继续使用该房屋，由此造成的一切损失由承租人承担。承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿。承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置(该等权利不得被解释为出租人及物业服务公司对承租人留置的物品承担审慎保管的义务)，出租人对因此而造成的损坏概不负责。因此发生的费用包括但不限于律师费，公证费等由承租人承担。14.1除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人双倍返还合同保证金，并无息返还尚未到期的租金、物业服务费及其他相关费用，出租人除此之外无须再承担任何违约责任；14.2除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项(包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项)，另外承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支某装修期及免租期的租金金额，同时承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支某6个月的租金作为违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金。14.4若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除本合同，同时承租人应按本合同14.2条的规定承担违约责任。14.7如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累积达10次以上(含：10次)或累计超过3天(含3天)的，出租人有权解除合同，同时承租人应按本合同14.2条的规定承担违约责任。14.11出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支某6个月的租金作为违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。15.1在承租人违约情况下出租人又接受租金或其他款项时，不能视为出租人放弃追究承租人违约责任的权利。承租人交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或出租人接受金额不足的租金或其他款项,均不能视为出租人同意承租人少付租金或其他款项，也不影响出租人追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。此外，出租人未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。出租人的任何权利的放弃均以出租人签署的书面明确表示为准。16.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出。任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方，否则均以本合同首部列明的联系方式为准。16.2对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已送达；如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。合同附件3特别约定，因商场公共部分由甲方统一风格装潢，因此乙方在签订本合同后向甲方支某一次性装潢补助3万元。临时收款账号：董某名下建设银行账户，开户银行、开户账号均在合同中列明。合同还就双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，黄德金分别于2016年11月、12月间向驿采公司指定的案外人董某账户支某共计64,475元，其中包括合同保证金35,000元、一季度的租金29,475元。此外，还向案外人董某支某了装修押金10,000元。驿采公司交付涉案商铺后，联逸公司的前法定代表人(其后为联逸公司)在此经营“吉满杯”奶茶。2017年11月6日及同月7日，驿采公司两度向联逸公司发送《商户缴款通知函》要求及时缴纳2017年11月20日起至2018年2月19日期间的租金及物业费共计33,867元。2017年11月16日，双方签订《租赁合同之补充协议》，约定：1.租金标准调整为：2016年11月20日至2017年11月19日为8元/日/平方米。2.2017年11月20日至2018年11月19日为10元/日/平方米。3.2018年11月20日至2019年11月19日为12元/日/平方米。4.物业费标准为2元/日/平方米，每月为1,964元。5.其中，2017年11月20日至2018年5月20日期间租金在原来租金标准基础上按七折计收。即：2017年11月20日至2018年2月19日期间租金及物业费共计26,522元。2018年2月20日至2018年5月19日期间租金及物业费共计26,522元。6.乙方于2017年11月16日支某2017年11月20日至2018年2月19日期间租金及物业费共计26,522元。7.2018年5月20日至2018年11月19日期间租金标准折扣，届时由双方另行协商确认。8.其余条款仍按原合同执行。附：甲方收款账户为黄雅驿名下招商银行账户，并列明了开户行及账号。该协议签订当日，黄德金向驿采公司支某的黄雅驿账户支某2017年11月20日至2018年2月19日期间的租金及物业费计26,522元。2018年1月29日，驿采公司再次发函就2018年2月20日起至2018年5月19日止的租金及物业费共计26,522元进行催款。但联逸公司未再支某任何费用。2018年3月2日，涉案房屋的产权人上海恒骏房地产有限公司向驿采公司发送《关于尽快协商解约事宜的敦促函》。庭审中，驿采公司表示其与产权人确对租赁合同事宜进行过协商，但租赁合同并未实际解除，仍在履行过程中。庭审中，联逸公司自述于2018年6月左右关门。2018年9月6日，驿采公司向联逸公司法定代表人黄德金发送《催款函》，函称截至2018年9月6日，联逸公司尚有欠费：1.未付租金(2018年2月20日-2018年5月19日)35,367元；2.未付租金(2018年5月20日-2018年8月19日)35,367元;3.未付租金(2018年8月20日-2018年11月19日)35,367元;4.未付水费(2018年4月17日-2018年8月22日)293元。上述费用共计106,394元。请于2018年9月10日之前缴纳上述费用，若未及时缴纳上述费用的，驿采公司将行使法定和约定的解除权，并不排除通过法律手段追究违约责任。2018年9月30日，驿采公司向联逸公司发送《解约函》，载明鉴于联逸公司自2018年2月起欠付租金及相应滞纳金等各项费用，驿采公司曾于2018年9月6日书面催告上述费用，但联逸公司至今未付，根据租赁合同第14.4条及合同法第93条、第96条规定，驿采公司有权解除租赁合同。1.自解约函送达(或视为送达)联逸公司时起，签署的《租赁合同》即解除。2.联逸公司收到本解约函之日起7日内，支某相关款项如下：(1)2018年2月20日至2018年9月30日期间欠付租金86,452.67元，及按照每逾一日以0.4%为标准计算滞纳金，暂计至2018年9月30日的滞纳金62,245.92元。(2)按照《租赁合同》最后一期月租金标准支某3个月租金作为违约金，共计41,262元。(3)欠付的能源费用、垃圾清理费用及相关费用共计2万元。(4)联逸公司应于2018年10月7日前，将留存的所有物品搬离租赁房屋。否则，驿采公司或将该等物品存放托管于第三方仓库，所产生的仓储费、搬运费和其他费用均将由联逸公司承担。(5)联逸公司应于2018年10月7日前，将该租赁房屋恢复至毛坏房状态。否则，本公司或将自行或委托第三方拆除、清理该租赁房屋内的相关装饰装修，由此产生的拆除费、垃圾清理费和其他费用均将由联逸公司承担。(6)联逸公司于收到本解约函之日起1个月内完成以上述租赁地址为注册/营业地址的工商、税务、食药监部门的登记/备案变更手续，以变更或注销记载有上述租赁地址的营业执照、税务登记或食品经营许可证等相关的一切证照。(7)驿采公司不予退还联逸公司已支某的包括但不限于合同保证金在内的各项费用。若联逸公司未能在上述期间内足额支某前述款项并履行上述各项义务，驿采公司将通过司法途径予以主张。该函由驿采公司章同辉于当日18时50分通过顺丰快递分别向案外人汪某某(寄往江西上上饶市地址)、黄德金寄送。其中收件方为黄德金的运单号为XXXXXXXXXXXX，面单显示：黄德金的收件地址为上海市闵行区申滨南路XXX号地下二层02A室，付款方式为寄付现结。同年10月3日，黄德金名下尾号的3498的手机号收到与书面解约函内容一致的短信。庭审中黄德金表示，其不知发送人的身份，直到2019年才得知该手机号的使用人为驿采公司员工吴莹。庭审中，联逸公司虽否认收到该函，但寄件日期为2018年10月8日18时05分的顺丰快递面单(运单号为XXXXXXXXXXXX)，寄件方为黄德金，收件方为章同辉，收寄方恰与同年9月30日的收寄方相反，姓名、地址、电话信息相同，此外备注栏显示：新单派件地址变更，原单号XXXXXXXXXXXX。付款方式为到付。2019年3月间，被告公司黄德金与驿采公司员工吴莹的短信记录显示，双方就签订书面解除协议进行过协商，黄德金表示其在收到协议之后才会注销食品安全许可证，否则其手上就没有筹码了，若未及时联系，其将联系接手涉案房屋的下家律师。吴莹表示协议签好章会回寄。庭审中，吴莹表示该协议最终未予签订。而联逸公司提供的仅有联逸公司盖章的终止协议，本院难以采信。另查明，联逸公司所经营的店铺在美团APP上名为吉满杯(龙湖虹桥天街店)，店铺状态为当前暂停营业，共有网友推荐菜78件，餐厅评价8件。庭审中，就设备情况，驿采公司表示于2018年10月14日进行清场，将相关设备放置于公司仓库，但并无设备清单，可随时向联逸公司交接，本院于2019年12月17日庭审中，要求双方就涉案店铺内的设备进行交接，但联逸公司表示设备已经没有用了，没有使用价值，不同意交接，也明确表示不要求对装修残值、设备损失等进行鉴定。再查明，2017年4月21日，被告联逸公司的前身上海联逸餐饮有限公司设立，注册地址为上海市闵行区申滨南路**地下****。2017年8月23日，被告公司取得食品安全许可证，经营项目为自制饮品制售(风味饮料、茶、咖啡、植物饮料)。2018年11月22日，被告公司被上海市闵行区市场监督管理局以通过登记的住所或者经营场所无法联系为由列入经营异常名录。2018年9月7日，驿采公司与案外人陈某某就涉案房屋签订租赁合同。2018年10月18日，案外人陈某某在涉案房屋上设立上海市闵行区黑研舍餐饮店(个体工商户)。嗣后，案外人陈某某以驿采公司隐瞒联逸公司未注销在涉案房屋上的餐饮服务许可证及食品经营许可证，导致其无法办照和开业经营为由向本院起诉要求解除租赁合同、返还租金等各项费用，本院于2019年3月20日立案受理后，案外人陈某某与驿采公司于2019年5月28日经本院主持调解自愿达成协议，其中主要内容为：一、《租赁合同》于2019年5月21日解除；二、陈某某于2019年6月15日将涉案房屋退还驿采公司；三、驿采公司应退还陈某某租金、押金、进场费等费用等合计10万元。2019年6月10日，案外人陈某某设立的上海市闵行区黑研舍餐饮店予以注销。2019年8月19日，案外人何某某在涉案房屋上设立上海市闵行区琦思饮品店(个体工商户)。2019年11月18日，被告将注册地址迁移出涉案房屋地址，并将企业名称变更为上海联逸餐饮管理有限公司。以上事实，由驿采公司提供的《良秤集食租赁合同》、《补充协议》、催款函、商户缴款通知函、解约函及快递面单、短信记录、企业公示信息申请书、房屋所在建筑平面图、美团店铺记录等证据，联逸公司提供的付款凭证、照片、营业执照及食品经营许可证、企业信用公示信息、民事调解书、短信等证据以及双方的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，联逸公司与驿采公司所签订的《良秤集食·租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，联逸公司与驿采公司均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于：一、涉案租赁合同解除的时间及归责；二、合同解除的后果处理。关于争议焦点一，驿采公司认为涉案合同因联逸公司欠租长达半年以上构成根本违约故合同于2018年9月7日解除，联逸公司认为系拒付租金系因产权人要解除与驿采公司的合同，驿采公司系擅自解约并于同年9月7日将涉案商铺出租案外人，故主张合同于同年9月6日解除，本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支某租金的合同。其一，涉案商铺所处位置并非在驿采公司管理的美食广场档口铺位之内，系独立店铺，联逸公司在承租时对新商场的人气情况和经营风险理应有所预期。且其在承租期间一直持续经营，故联逸公司理应支某承租期间的租金。其二，就驿采公司主张的2018年2月20日至同年9月6日的租金和物业费，并无充分证据证明驿采公司与产权人的租赁合同于该期间解除，且联逸公司的经营并无障碍，故联逸公司主张行使不安抗辩权依据不足，本院不予采信。其三，联逸公司在欠租的情况下提前停业，亦未向驿采公司交还房屋，构成违约，在此情形下，驿采公司于2018年9月7日与案外人签订租赁合同，系其作为出租方及时止损的行为，并无明显不当。综上，本院认定驿采公司享有合同解除权。至于合同的解除时间，驿采公司虽称于2018年9月提出解约，但并未提供证据加以佐证，对于同年9月30日的解约函，驿采公司并未提供送达详情，联逸公司虽否认收函，但从快递面单来看，本院认为系联逸公司收到解约函后，将该函退回，故本院认定涉案合同于2018年10月8日解除。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就驿采公司主张的欠付租金和物业费。(一)双方所争议的2017年5年21日至2017年11月19日，本院注意到，双方虽未就该期间租金减免达成书面约定，然驿采公司在屡次催款函中均未予催告、在解约函上也未主张该期间的租金和物业费，故本院认为双方在履约中联逸公司不予支某该期间的租金和物业费已经达成合意，故驿采公司无权再行主张该期间费用；(二)对于2018年2月20日至同年5月19日的租金和物业费按双方补充协议达成的优惠总额26,522元计。(三)对于2018年5月20日至2018年9月6日的租金，物业费，应按补充协议约定金额支某，经计算为42,248.40元。故联逸公司应向驿采公司支某欠付的租金和物业费共计68,770.40元。就驿采公司主张的免租装修期的租金。因本案系承租人违约导致合同解除，驿采公司有权依据合同第14.2条主张免租装修期租金，但对于计算标准，本院认为本案中以双方补充协议达成的首年租金标准计算更为妥当，经计算，联逸公司需向驿采公司支某免租装修期租金23,256元。就驿采公司要求联逸公司支某的违约金，因本案系联逸公司违约导致合同解除，故联逸公司理应承担解约违约金，但就支某标准，本院结合涉案合同的履行情况酌定联逸公司向驿采公司按合同最后一期租金标准12元/日/平方米支某相当于3个月租金的解约违约金，计34,884元。就驿采公司主张按0.4%的标准支某的逾期付款违约金，联逸公司认为违约金过高要求调整，考虑到驿采公司系因联逸公司欠付租金导致合同解除，根据合同约定，承租人欠付租金超过30日的，驿采公司可以解除合同，故本院认为，驿采公司本可尽早依据合同约定对联逸公司行使合同解除权，故综合合同履行情况后本院对逾期付款违约金酌定为3,182.64元。就驿采公司主张的相关证照未迁出注册地址引起的占用费，本院认为，本案中驿采公司已经自行收回房屋并对外出租，但根据合同约定，联逸公司还应及时办理相应证照迁移手续，现联逸公司怠于办理该等手续，应按约承担责任，且联逸公司未将工商等证照的注册地址迁移涉案房屋确实对驿采公司对外出租造成困扰，该占用费实际系承租人未履行交还房屋的附随义务所需承担的违约责任，现本院考虑该等证照未迁移对驿采公司的影响、联逸公司的违约程度、后续出租情况等因素，本院将逾期迁移证照的占用费酌定为40,900元。就联逸公司主张的设备损失、商标授权金损失、装修损失，因本案系联逸公司违约导致合同解除，且本案庭审中，驿采公司曾表示可以随时返还设备，故本院曾建议双方进行物品交接，但联逸公司明确表示该些设备已经没有使用价值故拒绝交接，也不同意进行价值评估。而商标授权金系联逸公司为开设店铺的支出，且该店铺正常开立、经营；对于装修，联逸公司亦明确拒绝进行评估，亦无证据证明驿采公司对装修残值加以利用，故本院对上述费用均不予支持。至于卷帘门损失、手机损失，联逸公司并未提供相应照片及付款凭证，要求驿采公司承担更毫无依据，本院不予支持。就进场费60,000元、定金30,000元，联逸公司称系其向案外人支某，但驿采公司否认收款。本院认为，涉案合同中明确约定了临时收款账号，而联逸公司支某的该笔款项在双方签订的合同中并无对应的名目，也无驿采公司出具的相应收据印证，且联逸公司无法证明收款人的身份及收款权限。故本院对该两项反诉请求，不予支持。就装修押金，驿采公司应予返还，本院对此予以支持。就保证金35,000元，驿采公司有权根据合同约定予以没收，联逸公司主张返还，并无合同依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司签订的《良秤集食·租赁合同》、《租赁合同之补充协议》于2018年10月8日解除；二、被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司支某租金及物业费68,770.40元；三、被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司支某免租装修期租金23,256元；四、被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司支某逾期付款违约金3,182.64元；五、被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司支某解约违约金34,884元；六、被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司支某逾期迁移证照的占用费40,900元；七、原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司返还装修押金10,000元；八、原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司收取的保证金35,000元不予退还；九、驳回被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支某迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,805.23元，由原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司负担4,727.77元，由被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司负担3,077.46元；反诉案件受理费减半收取计2,706.88元，由原告(反诉被告)上海驿采餐饮管理有限公司负担98.70元，由被告(反诉原告)上海联逸餐饮管理有限公司负担2,608.18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 舒人民陪审员  孙家年人民陪审员  李柏华二〇二〇年十月十三日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。