山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初213号 原告：马利池，男，1962年9月9日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：马强，男，1985年9月17日出生，汉族，住昌邑市。系马利池之子。 被告：山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会，住所地：昌邑市都昌街道西安家埠社区。 法定代表人：张志刚，居委会主任。 委托诉讼代理人：付宁波，山东恒昶律师事务所律师。 被告：昌邑市人民政府都昌街道办事处，住所地：昌邑市平安街2023号。 法定代表人：王志峰，主任。 委托诉讼代理人：王永清，昌邑博宇法律服务所法律工作者。 原告马利池诉被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会、昌邑市人民政府都昌街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，2020年4月29日和同年9月3日依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告马利池及其委托诉讼代理人马强，被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会委托诉讼代理人付宁波，被告昌邑市人民政府都昌街道办事处委托诉讼代理人王永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马利池向本院提出诉讼请求：1、解除第一被申请人与原告签订的拆迁协议及第一、第二被申请人与原告的协议变更内容（证明）；2、判令第一被申请人赔偿申请人转换大产权门头房价款的损失（待评估鉴定后确定损失数额）；3、判令第一被申请人赔偿申请人因不能交房所造成的间接损失2万元；4、判令第二被申请人与第一被申请人共同承担因不能交付大产权门头房给原告造成的损失；5、判令两被申请人承担本案的诉讼费及其他一切费用。 事实与理由：自1997年8月-2015年2月期间，申请人有建筑面积为200平方米大产权房三间坐落于第一被申请人处。2013年8月10日，第一被申请人与申请人签订拆迁协议。2015年1月27日第一被申请人向申请人出具证明，承诺将申请人占地面积为200平方米的大产权房三间，置换成150平方米的大产权门头房交付给申请人，并由第二申请人在证明上盖章确认，第二被告监督落实交房责任。申请人与被申请人签订的协议及变更内容合法有效，依法应当履行。而第一被申请人门头房已于2018年12月建成，但第一被申请人不仅至今没有将大产权房交给申请人，而且其根本无法办理大产权房。第一被申请人履行不能，构成根本违约。为此，申请人依据合同法及其他法律的相关规定，依法要求解除被申请人与申请人签订的拆迁协议及变更内容并要求两被申请人共同赔偿因不能交房给申请人造成的直接损失和间接损失。申请人为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会辩称：1、原告变更诉讼请求与原诉讼请求不是一个法律关系，除起诉主体没有进行变更外，诉讼请求以及事实与理由全部进行了变更，原起诉为合同履行之诉，现变更为合同解除之诉，不是变更诉讼请求的范围，请求法院依法驳回原告的诉求以另案处理；2、原告要求解除合同没有事实和法律依据，基于此原告的第二至第五项诉求均不能成立，综上请求法庭依法驳回原告的诉求。 被告昌邑市人民政府都昌街道办事处辩称：除同意第一被告的答辩意见外，原告起诉我方主体不适格，根据合同法的相对性，我方不是协议约束的双方，原告与第一被告签订的拆迁协议是双方的真实意思，期间第二被告多次监督与协调，导致拆迁置换的楼房至今未交付的责任在于原告与第一被告未达成合议，第二被告没有任何过错，不应当承担责任。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了相关证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，认定如下案件事实： 原告马利池于1995年在被告昌邑市都昌街道西安家埠村购买集体土地并自建房屋三间，后国土局上门办理国有土地手续，交了约3800元，1997年8月31日，昌邑市人民政府就此房屋颁发了（97）鲁潍昌清字第0220号山东省城镇私房所有权证。2013年8月10日，被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会与原告签订拆迁协议，就折迁工作和楼房置换等事项作了约定。2015年1月27日，被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会为原告出具证明：“马利池在西埠社区有大产权房叁间，置换面积壹佰伍拾平方，兑换门头房，办理大产权所需费用由西埠社区承担。”被告昌邑市人民政府都昌街道办事处也加盖公章，承诺“街办负责监督落实责任”。原告的自建房已于2015年拆除，相关楼房已于2018年底2019年初建成。被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会尚未将适格门头房交付原告马利池。 当事人争议的焦点问题是：一、原告变更诉讼请求是否符合法律规定；二、原告要求解除协议是否符合法律规定；三、原告主张的损失是否合理。 一、关于原告变更诉讼请求是否符合法律规定。 原告认为，前期诉讼请求是要求两被告履行协议，后经调查，发现两被告不能履行协议，因为涉案房产是小产权房，未办理大产权房手续，也从未办理过征地手续，所以我方变更了诉讼请求。 两被告认为，原告变更前后的诉讼请求，属于不同的诉讼请求和案由，其变更没有法律依据。 本院审查认为，原告变更前后的两个诉讼请求，是基于同一房屋拆迁安置补偿事实的不同诉讼，两个诉讼请求只是处理方式的不同，处理结果是支持或者不支持的问题，故原告变更诉讼请求符合法律规定。 二、关于原告要求解除协议是否符合法律规定。 原告提交山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初2066号民事判决书一份，证明涉案土地并未办理国有土地手续，主张被告无法履行协议。并申请法院到昌邑市自然资源和规划局调取文件以证明西安家埠回迁楼地块从未办理过任何手续。 被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会认为，（2019）鲁0786民初2066号民事判决书二审尚未开庭，不能作为有效证据使用，该判决书涉案的房屋与本案中双方争议的房屋不是一个合同标的，也不是同一事实。2066号张孝忠案主张的是住宅房屋，且张孝忠已经自选了房屋，而本案中原告要求的是门头房，没有约定交付时间，只约定了交付条件。两案无可比较性、无可引用性。 被告昌邑市人民政府都昌街道办事处对判决书不认可。 被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会提交昌邑市人民政府昌政批复字（2015）16号文件、昌邑市人民政府专题会议纪要（2017）19号文件、土地征收补偿安置协议复印件，主张第一被告所盖的房屋属于山东省人民政府主办、昌邑市人民政府实际实施的棚户区改造项目，基于此改造后的土地应为国有土地，第一被告已与昌邑市国土资源局、昌邑市财政局、昌邑市人力资源和社会保障局签订了协议，将第一被告的土地进行了土地征收，因棚户区项目涉及土地较多，需要分期、分次报请主管部门进行依次审批土地转性，所以双方争议的房屋所在土地应为国有土地，第一被告作为村集体也在积极向省政府以及市政府各级部门进行协调办理中，原告方以1999年初刚建立的楼房未办理土地转性为由要求解除，无法律依据，双方基于的是旧房拆除、新房安置，不适用于最高法关于商品房买卖的相关规定，原告不是买房户，第一被告也不是开发商，双方应基于房屋拆迁以及政府行为才能将双方合同继续履行，原告方要求解除合同，显然是以法院的司法权来确定政府的行政权力，没有依据。涉案地块与棚户区改造是同一位置，以都昌路为限西区拆迁的土地已经办理完毕土地转性，现在仍在办理之中，现在诉争的房屋还未进行分配。 原告对三份文件的真实性无异议，但认为政府文件确定的地块和本案中涉及房屋所处地块不是一个位置，文件与本案无关，对于第一被告主张的正在办理手续也不可能的，国家规定是先批后建，不是先建后批。原告房屋在。回迁楼在，第一被告主张的正在办理手续指的是回迁楼以北开发商的土地正在办理手续，并不是村里的回迁楼。 被告昌邑市人民政府都昌街道办事处对证据的真实性无异议，对涉案土地性质不了解，但认可手续正在办理过程中，不清林什么时间能具体办理完。 本院审查认为，（2019）鲁0786民初2066号民事判决书现已经二审审理维持原判，发生法律效力，该判决书已认定，位于昌邑市，富昌街以北西安家埠27号回迁住宅楼土地属西安家埠村建设用地，故被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会无法在回迁住宅楼范围内为原告兑现大产权门头房，合同目的已无法实现。原告在起诉之初，要求被告交付门头房，现基于同一理由，变更诉讼请求，要求解除协议、赔偿损失，不违反相关规定，应予支持。 三、关于原告主张的损失问题 原告主张房租损失20000元和未能置换大产权房的损失约120万元（申请评估）。 被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会提交第一被告与原告签订的租赁费发放终止协议复印件一份，证明第一被告与原告对租赁费进行了约定并处理，前期发放过租赁费，自2019年1月29日起不再发放给原告租赁费，应视为双方合议，原告再次主张没有依据；认为双方签订的合同均为物权合同，且第一被告也正在为物权实现而进行有条不紊的积极履行当中，原告方本次庭审将物权置换之诉转换为债权主张无事实和法律依据，也违背了双方合同的本意以及合同目的，不同意原告要求赔偿的主张。 被告昌邑市人民政府都昌街道办事处同意第一被告意见，并认为己方在本案中没有任何过错，不承担任何责任，也不是合同主体。 原告对租赁费发放终止协议的真实性无异议，提出主张的租赁费损失为分到门头房后往外出租的可得利益，而非协议中的租赁费。 本院审查认为，原告主张的租赁费损失系分到门头房之后往外出租的可得利益损失，因双方并未明确交付门头房时间，故该损失不予支持。至于原告主张的未能置换大产权房的损失，本院在审理同类型案件过程中，依法委托山东鲁业房地产土地评估有限公司对座落于昌邑市东北角位置大产权1-2层商业用房进行了实地查勘，经过市场调查和测算，该公司于2020年7月25日作出评估报告，该地段大产权1-2层商业用房于2020年4月10日的市场评估单价为6598元／平方米。 原告对鉴定报告无异议。 被告昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会对房地产评估报告的真实性予以认可，但对该评估报告的关联性及合法性不予认可，认为该评估报告采用了市场比较法和收益法两种方式，按照市场比较法的规定，比较对像应为三到十个比较对象，而在该评估报告中并没有出现任何一个比较对象，所以其采用比较法进行评估没有任何依据。第二种采用了收益法，而在本案中原、被告双方并未约定大产权门头房的交付时间，所以在评估报告中采用收益法没有任何事实和法律依据，对于该份评估报告的证明效力不予认可，认为举证责任在原告。 被告昌邑市人民政府都昌街道办事处同意第一被告质证意见。认为该报告与本案没有任何关联性，不能作为有效证据使用，并且强调其在本案中不应当承担任何责任。当时原告与第一被告约定的是置换房屋，己方只有监督落实责任，并且在履行期间已尽到了监督责任。 本院审查认为，该鉴定报告系我院在审理同类型案件过程中委托相关有资质的鉴定机构依法定程序作出，特别是商品房单价，在同一地点，同一时间段内有可比性和参考价值，因原告认可该评估意见，被告不申请鉴定，故认定该地段大产权六门头房单价为6598元/平方米，原告所置换150平方门头房价值为989700元。 综上，本院认为，原告马利池与被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会签订的拆迁协议及补充协议均合法有效，被告昌邑市人民政府都昌街道办事处虽然在补充协议上加盖公章，但已明确负监督落实责任。拆迁及补充协议在履行过程中，因被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会原因导致原告合同目的已无法实现，原告要求解除，依法应予支持，被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会对因解除协议给原告造成的损失，应予赔偿，原告要求租赁费的可得利益损失不予支持，要求以评估单价为依据的置换房产损失，应予支持。被告昌邑市人民政府都昌街道办事处已尽到监督责任，造成协议无法履行的责任不在昌邑市人民政府都昌街道办事处，故其不承担责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告马利池与被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会签订的拆迁协议及补充协议。 二、被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会赔偿原告转换大产权门头房价款损失989700元，于本判决生效次日起十日内付清。 三、驳回原告马利池的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13697元，申请费5000元，计款18697元，由被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居委会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张维亮 人民陪审员  齐敦华 人民陪审员  董世政 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  王海燕