江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初483号原告：苏州华东天成勘察设计有限公司，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路**。法定代表人：徐忠银，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文文，江苏良翰律师事务所实习律师。被告：天骄通用航空(苏州)有限公司，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路****（整层）。法定代表人：李凤宜。原告苏州华东天成勘察设计有限公司(下称华东天成公司)与被告天骄通用航空(苏州)有限公司（下称天骄通用公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序，并于2020年8月10日适用独任制公开开庭进行了审理。原告华东天成公司的委托诉讼代理人方赞到庭参加诉讼。被告天骄通用公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华东天成公司向本院提起诉讼，要求判令：1、解除原告与被告之间的《租赁合同》(合同编号：HD-2017-0012)。2、被告将苏州市整层交还原告并恢复原状，如被告拒不恢复原状的则由被告承担恢复原状的费用。3、被告支付租金及房屋占有使用费暂计324402元。4、被告支付逾期支付租金的违约金暂计6212元。5、被告支付物业管理费暂计24239元。6、被告支付2019年9月到12月期间水电费13421.6元。7、被告支付违约金112629.6元。8、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告华东天成公司明确第2项诉讼请求变更为要求被告返还苏州市整层房屋。事实与理由：2017年9月，原、被告签订《租赁合同》(合同编号：HD-2017-0012)，约定被告向原告承租原告所有的苏州市整层，面积1012.49平方米，租期为2017年9月15日至2020年9月14日。合同还约定了租金、免租期、物业管理费、违约责任等内容。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告按约支付了2017年10月15日至2019年7月14日期间的租金，2017年10月15日至2019年9月14日期间的物业管理费，2017年10月15日至2019年6月30日期间的水电费。但此后的租金、物业管理费、水电费未再支付。根据《租赁合同》约定，被告逾期支付租金已经超过30天，构成根本违约。且被告在逾期支付后还于2019年10月单方提出要求提前解除合同。基于被告的违约行为，《租赁合同》已无继续履行的可能，故原告诉至法院。被告天骄通用公司未作答辩。经审理查明，华东天成公司（出租人、甲方）与天骄通用公司（承租人、乙方）签订编号HD-2017-0012的《租赁合同》一份。合同1.1条约定，乙方自愿承租、甲方同意向乙方出租位于苏州市（整层），房屋建筑面积为1012.49平方米。该租赁面积是本合同项下计付房屋租赁费及物业管理费的计算依据。合同3.1条约定房屋租赁期限自2017年9月15日起至2020年9月14日止；2017年9月15日至2017年10月14日为免租期。如果因乙方原因导致本合同被解除的，乙方应当按照合同解除当月的租金标准向甲方支付免租期期间的租金。合同4.1条约定租金为45元/月/平方米，小计45562.05元/月，合计546744.6元/年。该物业租金前两年不变，第三年、第四年开始以3%比率递增(单价为46.35元/月/平方米)，第五年的租房单价为47.74元/月/平方米。租赁期内，租赁物由甲方指定的物业公司进行统一的物业管理，乙方必须遵守物业公司相关管理规定。物业管理费为7.98元/月/平方米(每三个月支付一次三个月的物业管理费)，包括租赁区域外的公共服务、公共设施维护费、室外公共区域的照明、清洁及保养、生活垃圾清运费、保安服务等。水、电、通讯等费用由乙方承担。在甲方不持异议的情况下，乙方应当按照本合同第1.1条中约定的面积作为依据计算租金、物业管理费以及其他依照租赁面积计算价款的项目。合同4.2条约定乙方每三个月支付一次三个月的租金，先付租金后用房。第一笔费用乙方必须在2017年9月15日前将租金、物业管理费及有关款项支付给甲方或付入甲方指定的银行帐户。若乙方延迟交纳，每日按月租金的万分之五支付违约金。合同5.1条约定本合同一经签订，乙方须在签订合同后七日内支付甲方相当于1个月租金45562.05元作为保证金，保证金不计利息。本次保证金作为乙方履行租赁合同的保证，若乙方未能及时支付房屋租赁费、物业管理费、水、电、气、通讯、网络等其他费用及乙方违约造成的违约金、赔偿金、逾期利息等各种应付款项，则甲方可从保证金中扣除该等金额，以保障相应乙方应承担费用的按期足额缴纳。同时保证金被扣除后，乙方必须在15天内补足其金额。合同6.3条约定若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形，甲方以书面形式发出要求乙方履行合约的通知后，一个月内仍不履行的，甲方有权随时解除合同。合同7.2条约定乙方有义务依约交付租金；若乙方拖欠有关费用，则其应以日万分之五的标准向甲方偿付逾期付款违约金。若乙方拖欠租金达30天以上，则甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同7.3条约定在租赁期内，如乙方因特殊情况需要提前解除合同的，必须提前三个月书面通知甲方，并取得甲方的书面同意，而且还应付给甲方相应的违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算。合同8.1条约定乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁合同，收回房屋，并要求乙方赔偿损失：……(四)拖欠房租达30天以上的(包括30天)……。华东天成公司确认，天骄通用公司已交纳保证金45562.05元，租金支付至2019年7月14日，物业管理费支付至2019年9月14日，电费支付至2019年6月。华东天成公司另举证涉案租赁物的物业管理单位苏州亚克珀物业管理有限公司（下称亚克珀公司）在2019年7月22日至2020年2月24日期间出具的催款函、缴费通知单若干，拟证明其委托物业公司多次向天骄通用公司催缴租金、2019年7月电费3488.4元、8月电费5398.8元、9月电费2194.8元、10月电费1105.2元、11月电费886.8元。在本院指定期限内，华东天成公司未提供上述函件的送达依据。又查，2020年1月2日，亚克珀公司出具《情况说明》，授权华东天成公司以其名义通过诉讼方式向天骄通用公司主张2019年9月15日起至天骄通用公司迁出并交还苏州市整层之日止期间的物业管理费，并明确天骄通用公司向华东天成公司支付前述物业管理费后，亚克珀公司不再另行向天骄通用公司主张前述物业管理费。再查，位于苏州市相城区天成大厦的不动产所有权人为华东天成公司，权利性质为出让，用途为科教用地/非居住，建筑面积21821.23平方米。庭审中，华东天成公司另述称，天骄通用公司承租后对房屋进行了隔断，北面部分位置改造成了类似茶水间。2019年9月底、10月初，天骄通用公司的员工陆续开始不来办公。至2019年10月15日左右，天骄通用公司员工陈颖婷来找华东天成公司员工协商后续不再租赁的事宜，但双方因未就合同提前解除的相关结算事宜达成一致，因此没有达成解除合意。此后，天骄通用公司员工未再来租赁场地工作。华东天成公司未向天骄通用公司发出过解除通知，天骄通用公司也未返还房屋、交付钥匙，租赁场地目前仍留有天骄通用公司的办公家具、厨房用具。12层整层入口处有门紧锁锁好，未被破坏。物业人员有通过消防通道巡查，但没有移动过物品。以上事实，由当事人工商信息、《租赁合同》、催款函、缴费通知单、《情况说明》、不动产权证书以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。华东天成公司主张，因天骄通用公司违约，请求法院判令解除《租赁合同》，天骄通用公司返还涉案房屋，支付自2019年7月15日起至合同解除时的租金，其中2019年7月15日至2019年10月14日按45562元/月计算，2019年10月15日至解除之日按46929元计算；支付合同解除后至实际返还房屋之日止的占有使用费；支付免租期期间租金，以解除时的月租金标准确定为46929元；支付逾期支付租金的违约金，其中2019年7月15日至2019年10月14日期间以45662元为基数，2019年10月15日之后以46929元为基数，按每日万分之五标准计算至实际给付之日止；支付自2019年9月15日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按合同约定7.98元/月/平方米计算租赁面积1012.49平方米标准计算；支付合同解除的违约金，以剩余租期内租金总和的30%计算为112629.6元。本院认为，华东天成公司与天骄通用公司签订的《租赁合同》（编号HD-2017-0012），是当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力型强制性规定，应为合法有效。关于《租赁合同》应否解除及解除时间，本院认为，天骄通用公司未按约履行支付租金等合同义务，构成违约。根据华东天成公司陈述，天骄通用公司曾于2019年10月15日左右向华东天成公司提出解除合同，因该主张缺乏约定及法定解除条件，华东天成公司亦未予明确同意，不应发生解除《租赁合同》的法律效力。但可以认为，天骄通用公司已于2019年10月中旬明确表达了不愿意继续履行《租赁合同》的意思表示，且此后未再支付租金、物业管理费等，也未再在该租赁场所实际办公经营，华东天成公司应能意识到案涉房屋租赁合同事实上无法继续履行。由于天骄通用公司未直接向华东天成公司返还租赁房屋，华东天成公司也需要相应沟通督促的合理期限以确定租赁合同能否继续履行，故综合上述情况，本院认定华东天成公司与天骄通用公司签订的编号为HD-2017-0012的《租赁合同》于2019年12月31日解除，天骄通用公司应将案涉房屋返还华东天成公司。关于华东天成公司主张的合同解除的违约金，本院认为，《租赁合同》因天骄通用公司单方违约而导致解除，天骄通用公司应承担相应的违约责任。华东天成公司未能举证证明其因天骄通用公司违约导致的实际损失数额，故本院结合租赁合同的履行情况、解除原因、解除后可能产生的相应损失等因素，酌定由天骄通用公司支付华东天成公司合同解除时三个月的租金标准的违约金，即140787元。为避免诉累，天骄通用公司已支付的保证金45662.05元一并予以抵扣，故天骄通用公司还应支付华东天成公司解除合同的违约金95124.95元。关于华东天成公司主张的租金、占有使用费、物业管理费，本院认为，根据前述查明事实及本院认定的合同解除时间，天骄通用公司应按约支付至合同解除时止的租金及物业管理费。根据合同约定结合华东天成公司主张的租金计算标准，华东天成公司应支付自2019年7月15日起至2019年12月31日的租金为256279.26元。因天骄通用公司违约，华东天成公司要求天骄通用公司按解除合同时当月租金标准支付免租期期间的租金，符合合同约定，故天骄通用公司应支付免租期期间租金46929元。上述租金合计303208.26元。关于华东天成公司主张的物业管理费，华东天成公司已提供物业管理单位的情况说明，同意由华东天成公司收取相应物业管理费，故本院予以准许。天骄通用公司应按7.98元/月/平方米标准向华东天成公司支付2019年9月15日起至2019年12月31日止的物业管理费28667.8元。对于合同解除后的占有使用费、物业管理费，本院认为，天骄通用公司以其口头方式及实际行为表达了不再继续履行合同的意思表示,且本院在认定租赁合同的解除时间时已经充分考虑到华东天成公司所需的相应沟通督促的合理期限，华东天成公司有足够的时间处理合同解除后的相应事宜，也应及时采取适当措施防止损失的扩大。本案中已经考量了合同解除后可能造成华东天成公司的相应损失，并在此基础上认定了合同解除的违约金。基于前述，本院对于华东天成公司主张的合同解除后的占有使用费、物业管理费不再另行予以支持。关于华东天成公司主张的电费，本院认为，华东天成公司在指定期限内未举证证明其主张的电费依据，也未举证证明天骄通用公司对该电费已予确认，故本院不予支持。关于华东天成公司主张的逾期支付租金的违约金，根据《租赁合同》4.2条约定，天骄通用公司应每三个月支付一次三个月的租金，先付后用，结合本院认定的合同解除时间，天骄通用公司应于2019年6月15日前支付2019年7月15日至2019年9月14日的租金，应于2019年9月15日前支付2019年9月15日至2019年12月14日的租金，应于2019年12月15日前支付2019年12月15日至2019年12月15日的租金。因天骄通用公司逾期未付租金，应支付逾期支付租金的违约金，根据合同约定，结合华东天成公司的主张，本院认定天骄通用公司应支付以45562元为基数自2019年7月15日起按每日万分之五标准计算至10月14日止的逾期支付租金的违约金2073.07元，及以46929元为基数自2019年10月15日起按每日万分之五标准计算至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等相关规定，判决如下：一、原告苏州华东天成勘察设计有限公司与被告天骄通用航空(苏州)有限公司签订的编号为HD-2017-0012的《租赁合同》于2019年12月31日解除。二、被告天骄通用航空(苏州)有限公司将苏州市整层返还原告苏州华东天成勘察设计有限公司。三、被告天骄通用航空(苏州)有限公司支付原告苏州华东天成勘察设计有限公司租金303208.26元，物业管理费28667.8元，逾期支付租金的违约金2073.07元及以46929元为基数自2019年10月15日起按每日万分之五标准计算至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金，合同解除的违约金95124.95元。上述第二、三项，被告天骄通用航空(苏州)有限公司均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。三、驳回原告苏州华东天成勘察设计有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币8514元，保全费2925元，合计11439元，由被告天骄通用航空(苏州)有限公司（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041571）。公告费300元，由被告天骄通用航空(苏州)有限公司（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 乔宁宁二〇二〇年十月二十五日法官助理 唐若娴书 记 员 杨 剑