湖南省衡东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0424民初2196号 原告：谭志辉，男，汉族，1966年9月10日生，住衡东县。 委托诉讼代理人：林彬华，湖南楚云律师事务所律师。 被告:齐开先，女，汉族，1954年4月7日生，住衡东县。 被告:旷新林，男，汉族，1955年2月22日生，住衡东县。 被告:吴润珍，女，汉族，1959年8月20日生，住衡东县。 被告：李仕奎，男，汉族，1952年8月3日生，住衡东县。 被告：董树林，男，汉族，1946年12月16日生，住衡东县。 被告：夏元华，女，汉族，1959年7月5日生，住衡东县。 被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华共同委托诉讼代理人：王国连，男，汉族，1951年6月29日生，住茶陵县。 原告谭志辉与被告齐开先排除妨害纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理中，被告齐开先申请追加旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华为本案被告参加诉讼，经审查，本院予以准许。本院于2019年4月8日作出（2018）湘0424民初1556号民事判决。判决后，被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林不服，提起上诉。衡阳市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）湘04民终1909号民事裁定，撤销本院（2018）湘0424民初1556号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，在审理中，被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华提起反诉，本院裁定驳回被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华的反诉。原告谭志辉及其委托诉讼代理人林彬华，被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华及其委托诉讼代理人王国连到庭参加了诉讼，被告齐开先经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭志辉诉称，2004年衡东县人民法院裁定衡东县水泥厂坐落于衡东县建材大楼（包括两个车库）的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人谭志辉所有。之后，谭志辉办理了相关证照。2016年，被告齐开先以这两个车库为衡东县水泥厂住户所有为由，强占两个车库，并收取租户租金。原告请求法院判令：一、请求排除妨碍，要求被告搬离两间车库。二、要求六被告返还2018年以前的租金8100元和支付2019年的租金3000元。（在庭审结束后，判决宣告前，原告自愿放弃该请求中的8000元，只要求六被告返还收取的租金3100元。）三、被告承担本案诉讼费用。 原告谭志辉为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、国土证、房产证，拟证明原告拥有车库物权。 2、民事裁定书，拟证明涉案车库为原告通过法定程序合法拥有。 3、转让协议，拟证明原告出资38.8万元拍卖包含车库在内的房屋所有权。 4、领条，拟证明城关镇人民政府主动承担6万元亏损。 5、会议记录，拟证明原告以38.8万元取得房屋产权。 6、租金收条，拟证明被告方收取了3100元租金。 被告齐开先辩称，原县水泥厂集资户成立了大院委员会，管理大院日常事务，吴润珍管钱，李仕奎管账。齐开先于2017年3月份租其中一个车库，租金是1000元，系两人合租，2018退租时交了500元给被告吴润珍。其租车库没有两年，实际是一年半时间，退还了500元。现在其没有租该车库，也没有锁车库。 被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华共同辩称，原告谭志辉提供的证据不能证明该两间车库属于原告所有，原告提供的证据与事实不符。 被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据： 1、法院裁定书，拟证明当时建材大楼的拍卖价款为44.8万元。 2、城关镇政府的领条，拟证明谭志辉没有足额缴纳44.8万元的拍卖价款，而是私自与城关镇政府以38.8万元转让。 3、会议记录，拟证明以38.8万元转让的房屋所有权中没有包含车库。 4、房屋抵押许可证，拟证明抵押房屋产权的四至范围，抵押房屋与涉案车库没有任何牵连。 5、土地划拨及土地出让证明，拟证明建材大楼拍卖后土地出让的相关资料及出让面积。 6、2006年与2018年测绘的分户图各一份，拟证明涉案车库不在拍卖房屋之内，谭志辉新办房屋产权证的面积比拍卖时超出464平方米。 7、原县水泥厂经办人员出具的情况说明，拟证明涉案车库为集资户的公益用房。 8、城关镇人民政府的信访回复，拟证明涉案车库与拍卖房屋无牵连。 9、涉案车库照片四张，拟证明法院裁定书上裁定给谭志辉的两个车库不是双方争议的两个车库。 10、证人王某的证言，拟证明涉案车库由原县水泥厂投资建设，车库的土地使用权为集资户所有。 11、证人单某的证言，拟证实原县水泥厂建成车库是为了方便大家办理红白喜事用。 在庭审质证中，被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华对原告提供的证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。认为原告提交的证据不能证明涉案车库一并进入了拍卖。原告没有付清裁定书上标明的44.8万元的拍卖价款，之后的办证也是不合法的。办理的国有土地使用权证与实际面积也不相符。 原告谭志辉对被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6、证据8、证据9、证据10、证据11的真实性没有异议，对其证明目的有异议；对证据5中的使用权证的真实性没有异议，对证据5中的土地使用权出让合同的真实性有异议，认为没有加盖证据来源单位公章；认为证据7形式不合法。 经庭审质证，对原、被告双方提交的证据，本院认定如下：原告谭志辉以及被告旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林、夏元华均向本院提交了民事裁定书、城关镇人民政府的领条、会议记录，双方均对三份书证的真实性没有异议，本院对双方提供的该三份证据予以采信。原告提供的证据1系职能部门颁发的物权证明，被告对其真实性没有异议，本院予以采信；原告提交的证据3系复印件，被告对其真实性没有异议，本院予以采信。上述采信的证据均作为本案定案依据。 原告对被告提交的证据4、证据5中的土地使用权证、证据6、证据8、证据9、证据10、证据11的真实性没有异议，本院予以采信，作为本案的定案依据。原告对被告提交的证据5中的土地出让合同的真实性有异议，且提供的合同复印件也不完整，对该份证据，本院不予采信；被告提交的证据7不符合证据的形式要件，对该份证据，本院不予采信。 根据双方当事人的诉辩主张、庭审陈述以及本院采信的证据，本院确认本案事实如下： 1996年、1997年，衡东县水泥厂分两次向衡东县城关镇农村合作基金会借款16万元。衡东县水泥厂以其所有的坐落于总面积为562平方米的混合结构房屋作为抵押，并于1998年12月7日在衡东县房地产交易所办理了抵押许可证。因衡东县水泥厂逾期未归还借款，衡东县城关镇农村合作基金会于1999年4月29日向本院提起诉讼，本院于1999年5月26日作出（1999）东城经初字第9号民事判决，判决衡东县水泥厂一次性返还衡东县城关镇农村合作基金会资金16万元及资金占用费。之后，衡东县水泥厂一直未能履行该判决确定的义务。 2004年3月16日，本院依法委托衡阳市明仁拍卖有限公司拍卖原衡东县水泥厂所有的坐落于衡东县建材大楼，2004年8月8日原告谭志辉以最高价44.8万元竞得。2004年9月7日，本院作出（2004）东执字第8号民事裁定，裁定衡东县水泥厂座落于衡东县建材大楼（包括两个车库）的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人谭志辉所有。同日，衡东县城关镇人民政府出具领条，领到法院兑现款6万元，城关镇人民政府时任副镇长韩少华在领条上注明“因水泥厂建材大楼以44.8万元对外拍卖，因价格太高，多次拍卖都未成交，本镇与谭志辉达成协议以38.8万元转让，此6万元系亏损，补齐差额”。2004年12月9日，本院召集城关镇人民政府、县水泥厂、县经委（水泥厂破产清算组）负责人就县水泥厂与衡东县城关镇农村合作基金会资金占用纠纷一案的执行问题进行协商。经协商，三方同意处理水泥厂建材大楼的价格为38.8万元，该款中归还城关镇人民政府11万元，26.8万元归县水泥厂所有。2005年，原告谭志辉为建材大楼旁的两个车库办理了东国用（2005）第0478号《国有土地使用权证》，土地使用权人为谭志辉，使用权面积为77.9平方米。 六被告居住的衡东县水泥厂集资房位于建材大楼的旁边，涉案的两间车库位于建材大楼的后面，集资房大院内。该两间车库为上下两层，系原县水泥厂于1993年动工修建，其用途为公私兼顾。该两间车库归原告所有后，自2004年开始至2015年由原告用于出租并收取租金。县水泥厂集资户于2012年自行成立大院业主委员会，被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林为委员，其中吴润珍管钱，李仕奎管账。被告夏元华为54户集资户中的一员。2016年开始，被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林以该两间车库为原衡东县水泥厂集资户所有为由，占用该两车库，并要求其他租户也把租金交由吴润珍。吴润珍以大院委员会的名义共收取租金3100元（其中张石云1600元、齐开先1000元、旷新林500元）。2019年至今，该两间车库闲置，没有用于租赁，被告放置了少量物品，并以大院业主委员会的名义加锁。 根据认定的事实，关于本案争议的焦点问题，本院分析评判如下： 一、原、被告诉争车库的权属问题。 《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案诉争的两个车库系原县水泥厂建造，因经济纠纷，由法院强制拍卖。原告谭志辉作为买受人，自法院作出的（2004）东执字第8号民事裁定生效之日起就对衡东县建材大楼（包括两个车库）享有房屋所有权及相应的土地使用权。衡东县土地管理部门和房产登记部门依据法院作出的法律文书将原县水泥厂建材大楼（包括两个车库）的所有权和使用权变更登记至原告谭志辉名下，颁发权证，符合法律规定。被告提出两个车库不属于县水泥厂的借款抵押物，法院拍卖的标的物中没有包括两个车库的意见，本院认为，法院作出的裁定中明确建材大楼包括两个车库的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人谭志辉所有，该两个车库虽不属于抵押物，但法院强制执行被执行人的财产不限于抵押物，只要是被执行人的财产仍然可以强制执行。被告提出该车库属县水泥厂44户集资户共有公益用房，本院认为，该车库系原县水泥厂建造，建造后其用途为公私兼顾，被告提供的证据不能证明该两个车库的建设资金系集资户集资而来，亦不能证明建造该车库所占用的土地使用权为集资户共同共有，故本院对被告的该意见不予采纳。被告提出原告没有付清民事裁定书中所记载的拍卖价款，本院认为，原告虽没有付清民事裁定书上所标明的拍卖成交价款，但其原因是申请执行人城关镇人民政府为了促使被执行人的资产能够顺利处置，债权能够得到保障而作出的让步，并没有损害原县水泥厂的利益，更没有损害集资户的利益，故对被告的该意见不予采纳。被告提出原告所办理的产权证上标明的产权面积超出原应有面积464平方米的意见，本院认为，法院拍卖处置原县水泥厂的资产是建材大楼整栋楼并包含车库，其建筑面积必然多于抵押许可证上载明的四层楼的面积，况且行政机关办理产权证的程序是否合法，测量的面积是否准确也不属于本案审理的范围，故对被告的该意见亦不予采纳。 二、原告谭志辉要求被告排除妨碍并返还租金的诉请是否成立。 原告谭志辉对诉争的两个车库享有物权，依法对该车库享有占有、使用、收益和处分的权利，对妨害其行使物权的行为，可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林以自行成立的大院业主委员会名义，以该两间车库属大院业主委员会所有为由，占有、使用，并收取租户租金，其行为已经妨害了原告的财产所有权，应当停止侵害、排除妨害并赔偿损失。被告辩称原县水泥厂住宅大院成立了大院业主委员会，应该以大院业主委员会为本案的被告参与诉讼。本院认为，原县水泥厂住宅大院成立的大院业主委员会没有按照法律、行政法规的规定经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，不是依法成立的其他组织，不具备诉讼主体资格，并且被告也未提供证据证明其收取租金的行为经过全体业主大会的授权，故本院对被告的该意见不予采纳。被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林以大院业主委员会的名义占用原告所有的两车库，收取租金，共同实施了侵权行为，应连带赔偿原告的损失。原告只要求被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林返还所收取的3100元租金，自愿放弃要求被告赔偿其他损失，属于处分自己的诉讼权利和民事权利，符合法律规定，本院予以准许。被告夏元华未实施侵害行为，与损害后果没有关联性，其不承担民事赔偿责任。被告齐开先经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证的权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林在判决生效后三十天内停止对原告谭志辉所有的坐落在衡东县建材大楼两车库的侵害、排除妨害，不得对该两车库加锁，并将放置的物品搬出。 二、被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林在判决生效后三十天内连带赔偿原告谭志辉租金损失3100元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元，由被告齐开先、旷新林、吴润珍、李仕奎、董树林共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  陈志华 人民陪审员  蒋红梅 人民陪审员  赵德生 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  曹 恋                            校对责任人：陈志华 打印责任人：曹恋                附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十四条民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第十条二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。