湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2062号原告：颜伏娥，女，1963年8月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：陈优，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗煜，湖南湘晋律师事务所律师。被告：长沙蓝邦房地产营销策划有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府10栋545房。法定代表人：李宪文，总经理。委托诉讼代理人：彭思为，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇倩，湖南华湘律师事务所实习律师。被告：刘舒，男，1992年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李雅，湖南华湘律师事务所律师。原告颜伏娥（以下简称原告）与被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司（以下简称蓝邦公司）、刘舒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈优、罗煜，被告蓝邦公司的委托诉讼代理人彭思为、曾宇倩，被告刘舒的委托诉讼代理人李雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告蓝邦公司于2019年6月4日签订的《公寓买卖合同》；2、判令两被告共同返还原告房款（含定金）400000元，并赔偿违约金119036元；3、判令两被告向原告支付律师费20000元；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告蓝邦公司于2019年6月4日签订《公寓买卖合同》，合同签订后，原告依约向被告蓝邦公司支付了400000元，并要求查看涉案房屋的权属证书，但被告蓝邦公司无法提供，其工作人员仅出示了被告刘舒与湖南五强产业集团股份有限公司于2019年2月25日签订的《海华花园物业购买合同》及被告刘舒与蓝邦公司签订的《东塘壹号铺授权委托书》，该授权委托书系被告刘舒就长沙市雨花区的商铺物业出售一事，于2019年2月27日书面委托被告蓝邦公司办理房产的买卖及相关手续。两被告仅有物业购买合同，而违法将1901拆分出售，且因蓝邦公司一直无法办理产权过户和交房手续，自2019年10月28日起，被告蓝邦公司每月向原告赔偿3000元作为违约金，时至今日，涉案房屋仍然无法办理产权过户。原告认为，涉案的1906房没有进行不动产登记，没有不动产权证，无法上市交易，被告蓝邦公司保证事项不真实，应当按合同约定承担违约责任；被告刘舒在《东塘壹号铺授权委托书》中明确承诺受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托方均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，故被告刘舒应与蓝邦公司共同承担违约责任。被告蓝邦公司辩称，原告未按期支付全部房款，已经构成违约，被告不同意解除合同；涉案房屋具有产权证，产权证号为湘2020长沙市不动产第0071771号，被告不存在违法拆分的情况，房产属于合法析产，且析产程序已经在行政机关审批过程中，涉案房产能够办理产权证；原、被告曾口头协商每月3000元作为延期给原告办理过户的补偿金，且被告已经支付了12000元，原告对此事已经认可。被告刘舒辩称，同意蓝邦公司的答辩意见，并补充如下：双方签订合同的目的是为了购买房屋，蓝邦公司出售的房屋析产程序走完后，能够正常办理过户，故为了实现合同目的，被告不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月4日，被告蓝邦公司作为卖方（甲方）与原告作为买方（乙方）签订一份《公寓买卖合同》，合同约定：甲方自愿将位于长沙市雨花区1××6号房屋（以下简称1××6号房屋）出售给乙方，建筑面积72.79平方米，房屋详细情况以房屋权证为准，房屋转让价格为595180元，该价格不包含交易税费；乙方于签订本合同时向甲方支付购房定金400000元，于2019年6月30日向甲方支付购房款195180元；甲、乙双方确认于双方交齐资料之日起60个工作日内，到房屋交易管理部门办理产权转移手续，交房时间为不动产权证过户当天；甲方确认产权无任何形式限制，能正常上市交易；合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日按总房款万分之一向守约方支付违约金；如任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间30日内的，或者保证事实不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。上述合同签订后，原告按约向被告蓝邦公司支付购房款（含定金）400000元，并由蓝邦公司出具了相应收据。2019年6月27日，被告蓝邦公司工作人员向原告配偶发送微信，告知原告要付清全款后才能办理过户。原告配偶据此要求蓝邦公司先提供房屋产权的证明材料后再付款。2019年10月18日，被告蓝邦公司工作人员通过微信向原告配偶发送一份由被告刘舒与案外人湖南五强产业集团股份有限公司签订的《海华花园物业购买合同》（合同显示：被告刘舒购买的物业位于长沙市雨花区商铺，1901办公用房）、《东塘壹号铺委托授权书》（授权书显示：由刘舒作为委托人委托蓝邦公司将其位于长沙市雨花区的商铺对外出售，代为办理房屋交易的全部手续，受托人在委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果）。另查明：被告刘舒购买的房屋位于长沙市雨花区房屋（用途为办公），并委托蓝邦公司对外出售；蓝邦公司在本案诉讼中提供了一份1901号房屋的产权证复印件，原告对该证据的真实性不予认可。原告与蓝邦公司签订的《公寓买卖合同》所涉1××6号房屋，实际系1901号房屋的一部分，1××6号房屋的产权过户需要先对1901号房屋进行析产并办理1××6号房屋产权证后方能办理。鉴于上述原因，被告蓝邦公司分别于2019年10月28日、2019年12月2日、2019年12月30日、2020年3月2日向原告各支付3000元，共计12000元，作为延期交房的补偿。原告表示被告蓝邦公司实际支付的上述款项可以冲抵其应付违约金。2020年3月16日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，各方当事人未能达成一致。在本案诉讼中，原告与湖南湘晋律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，该所接受原告委托，并指派律师参加本案诉讼，原告应支付律师代理费20000元。合同签订后，该所向原告开具了相应的律师代理费发票。本院认为，原告与被告蓝邦公司签订的《公寓买卖合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告主体。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，两被告之间系委托关系，被告刘舒系委托人，蓝邦公司系受托人；蓝邦公司以自己名义与原告签订涉案合同，在原告要求其提供房屋产权登记资料时，蓝邦公司向原告披露了系被告刘舒委托出售涉案房屋。原告主张蓝邦公司保证事项不真实，应按合同约定承担违约责任，实际上是选择了蓝邦公司作为合同相对人主张自己的权利，原告另行将刘舒作为被告主体并要求其与蓝邦公司共同承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。关于合同解除。原告与被告蓝邦公司所签合同的标的物为1××6号房屋，但被告蓝邦公司及刘舒均未提供1901号房屋的析产程序正在审批、1××6号房屋产权登记正在办理的相关证据，致使涉案合同的履行长期处于不确定状态，被告蓝邦公司4次向原告支付违约金，并不能证明双方就延期过户、交房事宜已达成一致，且在原告的多次催告下，被告蓝邦公司既未提供1××6号房屋的产权登记资料，也未提供1××6号房屋的产权登记正在办理的证据，原告与被告蓝邦公司所签合同的目的在客观上无法实现，原告要求解除，符合法律规定，本院予以支持，合同自被告蓝邦公司收到原告起诉状副本之日（2020年3月19日）解除。关于违约责任。原告与被告蓝邦公司签订合同后，被告蓝邦公司一直未向原告出具1××6号房屋产权登记资料，原告有理由怀疑蓝邦公司履行合同的能力，并有权行使不安抗辩权而中止支付购房尾款，故原告明确告知待被告蓝邦公司提供房屋产权登记资料后再付余款，系依法行使不安抗辩权，不能认定为原告违约。合同的解除系因被告蓝邦公司违约所致，应按约承担相应违约责任。合同约定合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿与定金数额相当的违约金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。涉案合同的标的额为595180元，定金的法定上限为119036元（595180元×20%），故被告蓝邦公司应赔偿原告的违约金为119036元，冲抵其已实际支付的12000元，还应支付原告107036元（119036元-12000元）。原告要求被告蓝邦公司支付律师费20000元，有合同依据，且该损失已实际发生，并符合湖南省律师服务收费的一般标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第四百零三条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、原告颜伏娥与被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司签订的《公寓买卖合同》于2020年3月19日解除；二、被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内返还原告颜伏娥购房款400000元；三、被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内支付原告颜伏娥违约金107036元；四、被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内支付原告颜伏娥律师代理费20000元；五、驳回原告颜伏娥的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4595元，保全费3270元，共计7865元，由被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇二〇年五月九日书记员  甘梦月