安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终1281号 上诉人（原审被告）：尤亮，男，1993年10月3日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽加林投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉西路北安徽海外学者创业服务中心，统一社会信用代码91340100575711970Y。 法定代表人：尤加林，总经理。 委托诉讼代理人：朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥新趋物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市高新区长江西路669号安徽桑尼生物技术研究所M-1楼单元二层，统一社会信用代码91340100085243115W。 法定代表人：吴标，总经理。 委托诉讼代理人：张玉龙,北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗敬,北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原审被告：尤加林，男，1966年10月18日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。 上诉人尤亮、安徽加林投资管理有限公司（以下简称加林投资公司）因与被上诉人合肥新趋物业服务有限公司（以下简称新趋物业公司）、原审被告尤加林物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条第一项规定，依法进行独任审理。本案现已审理终结。 尤亮上诉请求：依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回新趋物业公司的诉讼请求。事实与理由：尤亮不应与加林投资公司承担连带责任。1、一审判决认定事实不清，尤亮并未与新趋物业公司有任何关于物业服务管理的约定，《招商入驻协议》不是尤亮本人所签；《前期物业服务合同》虽然是建设单位与自己选聘的物业服务企业签订，但新趋物业公司不是依法选聘，尤亮不受此合同的约束，新趋物业公司不能当然取得诉权。2.2014年10月25日尤加林代尤亮签字的“承诺书”说明了当时的物业公司许可了18栋的搭葡萄架等使用行为，而“承诺书”中“因园区绿化规划或物业管理维护需要”至今并没有出现，新趋物业公司也没有举证证明出现了规划和维护需要。新趋物业公司作为原物业公司继任者应受此承诺的约束，不能出尔反尔，一审判决没有认定此事实是错误的。3.尤亮没有实施设置栏杆的行为，是加林投资公司为了公司经营环境自行实施的。4.尤亮将房屋出租给加林投资公司，物业费应由其承担。 新趋物业公司针对尤亮的上诉答辩称，1.入驻协议是双方真实意思表示，尤亮的陈述没有任何证据加以支持。2.对于承诺书，这种承诺是建立在侵害其他业主利益之上，显然是无效的，新趋物业公司接连收到相关业主的投诉。3.不清楚尤亮或者加林投资公司谁设置的栏杆。即使是加林投资公司设置了栏杆，依据物业管理条例的规定，业主与承租人应当共同承担责任。4.物业费的问题，尤亮是该园区18幢业主，根据物业管理条例的规定，业主负连带交纳责任。综上，尤亮的诉请均无事实和法律依据，恳请依法驳回。 加林投资公司、尤加林对尤亮的上诉无异议。 加林投资公司上诉请求：依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回新趋物业公司的诉讼请求。事实与理由：首先，一审判决认定事实不清。一、尤亮并未与新趋物业公司有任何关于物业服务管理的约定，《招商入驻协议》不是尤亮本人所签。《前期物业服务合同》虽然是建设单位与自己选聘的物业服务企业签订，但新趋物业公司不是依法选聘。建设单位只有依法与物业服务企业签订的前期物业服务协议才能对业主具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》不合法，体现在：1、新趋物业公司不是建设单位依法通过招投标等公开方式选聘的物业服务企业。另外，尤亮购房时2013年左右建设单位告知的物业公司也不是新趋物业公司，建设单位变更物业公司没有告知业主。2、按新趋物业公司提供的其与建设单位签订的《前期物业服务合同》时间是2015年4月25日，当时，物业企业资质尚未取消，新趋物业公司当时并不具备物业管理资质，建设单位选聘其也是不合法的。3、新趋物业公司与建设单位从登记的工商材料显示其具有关联关系，实际两者也是一家。选聘新趋物业公司作为格林硅谷小区的物业服务企业完全是建设单位单方决定的，违反了《物业管理条例》规定的物业与开发相分离的原则，也违反了委托合同的相关原理，受托人不代表委托人的意志，这种委托关系也是不能成立的。4、新趋物业公司并没有依法在房产部门备案。虽然新趋物业公司在2018年12月补办了备案手续，但其2018年12月之后的备案并不能推定其之前提供的物业服务是合法的。二、一审判决认定新趋物业公司与安徽海外学者创业有限公司于2015年4月25日签订《合肥市前期物业服务合同》后就在格林硅谷海外创业中心内提供物业服务至今与事实不符。一审判决支持新趋物业公司主张从2016年3月1日后的物业费没有事实依据。另新趋物业公司自述从2019年1月31日起就停止了对案涉物业的物业服务，支持此后的物业费也没有事实依据。三、2014年10月25日尤加林代尤亮签字的“承诺书”说明了当时的物业公司许可了18栋的搭葡萄架等使用行为，而“承诺书”中“因园区绿化规划或物业管理维护需要”至今并没有出现，新趋物业公司也没有举证证明出现了规划和维护需要。新趋物业公司作为原物业公司继任者应受此承诺的约束，一审判决没有认定此事实是错误的。四、设置别墅西边池塘栏杆获得了新趋物业公司当时的物业经理余景堂的许可，其职务行为应认为是代表新趋物业公司的行为。另外，设置该栏杆也是出于公共安全的考虑，一审判决也忽略了此事实。五、一审判决加林投资公司全额支付物业费不符合事实。1、一审判决对于新趋物业公司何时提供别墅区物业服务的事实都没有查清，对于新趋物业公司是否对加林投资公司完全提供了物业服务的事实没有查清。2、一审判决对于新趋物业公司与之前的物业服务企业间的交接事实也未查清，该别墅区先后更换几次物业，又曾经实行业主自治，如果要统一收取物业费，那么，一审判决对于新趋物业公司是否统一提供了物业服务这一事实予以查实。3、一审判决既陈述了新趋物业公司物业服务存在质量问题的事实，可依然判决加林投资公司全额支付物业费，并不能体现公平原则。其次，一审判决适用法律错误。1、即使本案中的《前期物业服务合同》合法，新趋物业公司也不能当然具有对加林投资公司的诉讼资格。首先，《物业管理条例》只规定了物业服务企业可以就业主违反物业服务合同的约定，逾期不缴纳物业费，可以向人民法院起诉。对于物业管理区域内违反有关治安环保物业装饰装修和使用等方面法律法规的行为。物业服务企业应当制止。并及时向有关行政管理部门报告。可见即使物业公司认为加林投资公司等的行为妨碍其物业管理和服务。也只能向相关行政部门报告，由他们来处理。相关法律法规并没有赋予物业企业在这种情况下的诉权。加林投资公司对于18栋周边的使用是基于业主尤亮对于自己物业使用权利范围内的合理使用，是否侵犯小区业主的公共利益，本质是业主共同管理权利的行使问题，应由业主共同决定。新趋物业公司的起诉并未获得业主大会大会或业主委员会的授权，其对于第一项诉讼请求没有诉权。 新趋物业公司针对加林投资公司的上诉答辩称，1、安徽海外学者创业服务有限公司（下称海创公司）作为案涉项目的建设单位与新趋物业公司签订的前期物业服务合同合法有效。首先，加林投资公司引用的条文是2016版的《安徽省物业管理条例》，并不适用本案。根据《物业管理条例》（2007版）仅是规定对于住宅项目必须通过招投标方式选聘物业服务企业及除外情形，对于非住宅项目并没有硬性要求，而案涉格林硅谷园区属于非住宅物业。其次，《安徽省物业管理条例》属于地方性法规，即使建设单位没有遵守《安徽省物业管理条例》的规定，未采用招投标方式选聘物业服务企业，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，建设单位海创公司与新趋物业公司签订的前期物业服务合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。2、建设单位选取前期物业公司，法律并没有赋予建设单位告知业主的义务，业主应予以遵守。二、新趋物业公司具备相关的物业资质。三、本案案涉的非住宅项目的物业管理并非建设单位海创公司。法律也没有禁止建设单位的关联公司不能作为物业公司。四、《物业管理条例》没有要求物业服务企业向房产部门的备案要求。法律或行政法规的备案要求，是行政行为，并不影响合同的效力问题。五、关于加林投资公司提到的《格林硅谷办公楼招商入驻协议》并非尤亮本人签名问题，加林投资公司和尤亮的陈述没有任何证据加以支持。六、关于新趋物业公司服务时间问题，一审法院认定事实没有问题，加林投资公司对其主张也没有提供相关证据加以支持。余景堂的证言无法证明新趋物业公司非2015年4月入驻。七、关于“承诺书”的问题，这种承诺也是建立在侵害其他业主利益之上，显然也是无效的；并且新趋物业公司接连收到相关业主的投诉。八、关于加林投资公司提到栏杆的问题，余景堂的行为并未受到新趋物业公司的授权，非职务行为。九、关于物业费的问题，新趋物业公司提供了相关证据证明接手格林硅谷园区的证据，如果加林投资公司认为有异议，可以提供相左的证据加以证明。十、关于加林投资公司提到的法律适用问题，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用正确。格林硅谷园区是非住宅物业，综上，加林投资公司诉请均无事实和法律依据，恳请法庭依法予以驳回。 尤亮、尤加林对加林投资公司的上诉无异议。 新趋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令尤亮、加林投资公司、尤加林拆除格林硅谷海外创业中心18幢楼公共区域的铁栅栏和花架，移除石头和拔除树木，恢复原状；2.判令尤亮、加林投资公司、尤加林支付拖欠的物业管理服务费暂共计25598元（从2016年3月1日暂计算至2019年3月31日），并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向新趋物业公司支付利息，直至款清息止。 一审法院认定事实：海创公司系“格林硅谷”海外创业中心开发建设单位，尤亮通过购买韦娟名下的该创业中心18幢独栋别墅，成为该创业中心业主，其所购买的“格林硅谷”海外创业中心18幢建筑面积为356.53㎡。2013年3月31日，海创公司（甲方）与尤亮（乙方）签订《“格林硅谷”办公楼招商入驻协议》，该协议约定：乙方遵守物业公司对公共设施设备、场地及公共秩序的统一管理，按时足额缴纳物业管路服务相关费用，办公区内任何驻户不得以任何理由采用任何办法私围私人场所及私家院落。2014年10月25日，尤加林书面承诺其为格林硅谷海外创业中心18幢的业主，于案涉房屋外修建便道、安装地灯及监控录像，如园区以后绿化规划或物业管理需要，无条件统一拆除、移位。2015年5月30日，尤亮与加林投资公司签订《房屋租赁合同》，尤亮将所有的格林硅谷海外创业中心18幢租赁给加林投资公司使用，租赁期限2015年6月1日至2025年5月31日止。 2015年4月25日，海创公司（甲方）与新趋物业公司（乙方）签订《合肥市前期物业服务合同》，约定新趋物业公司为格林硅谷海外创业中心的物业服务方，合同约定物业服务费收取标准为1.9元/月/平方米，实行物业服务费用包干制，物业服务费按半年进行缴纳，业主应在每个交费周期首月前一周内履行交纳义务，逾期交纳自逾期之日按照3‰/日收取滞纳金，还约定乙方不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施，合同为期五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。上述合同签订后，新趋物业公司在格林硅谷海外创业中心内提供物业服务至今。 加林投资公司租赁格林硅谷创业中心18幢房屋后，私自在案涉建筑公共部位搭建花架、围建铁栅栏、栽种树木等。2016年新趋物业公司接到加林投资公司侵占公共用地的投诉。2017年10月14日，新趋物业公司向18幢业主发出《园区绿化违章整改通知单》。 加林投资公司缴纳物业费至2016年2月29日，自2016年3月1日起未缴纳物业费，新趋物业公司向其催告后，其仍未缴纳。 一审法院认为，海创公司与新趋物业公司签订的《前期物业管理服务合同》、尤亮与海创公司签订的《“格林硅谷”办公楼招商入驻协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效。合同签订后，新趋物业公司在“格林硅谷”小区提供物业服务，尤亮系“格林硅谷”小区18幢业主，理应承担支付物业费的责任；加林投资公司系“格林硅谷”小区18幢的承租户，实际使用18幢物业，享受新趋物业公司提供的物业服务，依法亦应承担支付物业费的义务。 海创公司与尤亮签订的《格林硅谷办公楼招商入住协议》第五条约定“格林硅谷办公区任何住户不得以任何理由采取任何办法私围私人场所及私家院落，否则，甲方将按合肥经济开发区管委会及甲方园区管理有关规定要求改正。”《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的而解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”本案中，加林投资公司在18幢物业周围搭建花架、围建铁栅栏、栽种树木，违反双方约定和法律规定，依法应当拆除。尤亮、加林投资公司抗辩的其增加围栏、栽种树木及安放花架的位置属于其个人所有的区域而非公共区域，因其未提交证据加以证明，法院对其抗辩不予支持。 尤亮、加林投资公司辩称，《前期物业服务合同》系新趋物业公司与海创公司所签，对其不具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，海创公司作为案涉格林硅谷小区的建设单位，依法选定了新趋物业公司，并与其签订了《前期物业服务合同》，对包括尤亮、加林投资公司在内所有业主和承租户均具有约束力。 关于尤亮、加林投资公司欠付物业费数额。按照《前期物业服务合同》的约定，独立式办公楼物业费缴费标准为1.9元/月/平方米，尤亮所有的18幢物业建筑面积为356.53平方米，每月应交纳物业费为677.4元，新趋物业公司主张2016年3月1日至2019年3月31日共计37个月的物业费，应为25064元（356.53×1.9×37）。 本案在审理期间，承办人与双方当事人的委托代理人到案涉小区实际进行查看，发现案涉小区部分绿化草坪、树木毁损，乱搭乱建现象严重。新趋物业公司应当按照《前期物业管理服务合同》约定，增强服务意识，履行自己的职责，尽快采取相应的补救措施，减少不必要的纠纷。新趋物业公司的物业服务确实存在瑕疵，业主应当依法维护自己的权益，以此作为拒付物业费的理由，缺乏法律依据。 据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、尤亮、加林投资公司应于本判决生效后十日内拆除格林硅谷海外创业中心18幢楼公共区域的铁栅栏和花架；二、尤亮、加林投资公司应于本判决生效后十日内向新趋物业公司支付物业费25064元及利息（以25064元为基数，自2019年5月8日起按照同期银行贷款利率计算至款清之日止）；三、驳回新趋物业公司其他诉讼请求。案件受理费440元，减半收取为220元，由尤亮、加林投资公司共同负担。 二审中，尤亮、加林投资公司当庭提供以下证据：证据一、清林花园（原格林硅谷小区）业主名单一份，与一审中《致格林归国海外创业服务中心业主的一封信》和《声明》相印证，证明格林别墅区业主对于18栋别墅周边绿地的使用，认为是业主共同决定的事项，业主没有授权新趋物业公司提起本案诉讼。证据二、清林花园成立业委会1号、2号公告及《关于选举业委会相关事项的公告》，证明清林花园业主委员会正在成立过程中，对业主共同管理事项将由业委会作出决定。证据三、12345回复，证明清林花园所在辖区相关部门针对清林花园存在的问题正在制定统一的治理方案。证据四、（2019）皖民申2707号民事裁定书，证明安徽省高院的意见，对业主侵占绿地损害业主利益行为只能向相关行政部门反映解决。新趋物业公司认为上述证据与本案无关联性。本院认为，尤亮、加林投资公司提供的上述证据与本案无关联性，本案中不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以认定。另查明，尤亮在一审中提供其购买铁栅栏的发票，可以证明其参与围建铁栅栏的行为。一审承办法官与双方当事人的委托代理人到案涉小区实际进行查看，发现案涉小区部分绿化草坪、树木毁损，乱搭乱建现象严重。 本院认为，本案建设单位与新趋物业公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律、法规效力性规定，对业主有约束力。双方应按约履行各自义务。新趋物业公司提供的证据可以证明其自2015年5月1日至今一直向格林硅谷小区提供物业服务。加林投资公司系格林硅谷小区18幢的承租户，实际使用18幢物业，享受新趋物业公司提供的物业服务，应承担支付物业费的义务。尤亮系格林硅谷小区18幢业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的而解释》第七条规定，应对加林投资公司的缴纳物业费的义务承担连带责任。案涉小区部分绿化草坪、树木毁损，乱搭乱建现象严重，上述事实说明新趋物业公司的物业服务确实存在瑕疵，虽然业主以此作为拒付物业费的理由缺乏法律依据，但基于新趋物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵的客观情况，物业费应酌情按原合同约定的95%予以计算，加林投资公司应支付2016年3月1日至2019年3月31日共计37个月的物业费为23811元（356.53×1.9×37×95%），尤亮对加林投资公司的上述付款义务承担连带责任。由于双方债权数额未确定，新趋物业公司要求各被告自起诉之日期支付利息的诉讼主张于法无据，本院亦不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的而解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。本案中，承租人加林投资公司自认在18幢物业周围公共区域搭建花架、围建铁栅栏，业主尤亮亦提供了其购买铁栅栏的发票，应认定尤亮、加林投资公司共同实施了上述行为，上述在公共区域搭建花架、围建铁栅栏的行为已超出了合理使用范围,侵占全体业主共有的场地，违反了法律规定，妨害了新趋物业公司对整个小区公共部分的物业管理。依据上述规定，新趋物业公司有权请求尤亮、加林投资公司拆除公共区域的花架、铁栅栏。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但未根据物业服务的实际情况对物业费进行调整不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初3164号民事判决第一项，即“尤亮、安徽加林投资管理有限公司应于本判决生效后十日内拆除格林硅谷海外创业中心18幢楼外公共区域的铁栅栏和花架”； 二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初3164号民事判决第二、三项，即“二、尤亮、安徽加林投资管理有限公司应于本判决生效后十日内向合肥新趋物业服务有限公司支付物业费25064元及利息（以25064元为基数，自2019年5月8日起按照同期银行贷款利率计算至款清之日止）；三、驳回合肥新趋物业服务有限公司其他诉讼请求”; 三、安徽加林投资管理有限公司应于本判决生效后十日内向合肥新趋物业服务有限公司支付从2016年3月1日至2019年3月31日的物业费23811元； 四、尤亮对安徽加林投资管理有限公司的上述支付物业费的义务承担连带责任； 五、驳回合肥新趋物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费440元，减半收取计220元，由合肥新趋物业服务有限公司负担22元，尤亮、安徽加林投资管理有限公司负担198元；尤亮预交的二审案件受理费440元，由合肥新趋物业服务有限公司负担44元，尤亮负担396元；安徽加林投资管理有限公司预交的二审案件受理费440元，由合肥新趋物业服务有限公司负担44元，安徽加林投资管理有限公司负担396元。 本判决为终审判决。 审判员  王苗 二〇二〇年三月二十七日 书记员  周远 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。