湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初3506号 原告：佘天然，男，汉族，湖南省宁远县人，居民。 被告：向庆和，男，汉族，湖南省新化县人，居民。 委托诉讼代理人：申验，北京市合川律师事务所律师。 原告佘天然诉被告向庆和租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告佘天然、被告向庆和及其委托诉讼代理人申验均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佘天然向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除原告与被告于2018年4月11日签订的《商铺租赁协议》,由被告限期将商铺移交给原告；二、判令被告限期向原告支付自2019年7月1号起至移交商铺给原告时止的租金及逾期支付租金的利息,租金按《商铺租赁协议》约定的租金计算，利息按银行同期贷款利息计算（庭审中原告将诉讼请求变更为：利息按银行同期年利率24%计算；判令被告按宁远县公证处保留的照片移交商铺或不动产给原告,如有损毁，必须赔偿原告损失，应当赔偿原告的财物损失20000元）；三、判令被告向原告支付违约金60000元整，因被告擅自解除《商铺租赁协议书》造成原告商铺空置待租,待租时间按3个月计算,每月租金按《商铺租赁协议》约定的月租金即20000元计算；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方经过充分协商，于2018年4月11日签订了《商铺租赁协议》。约定原告将自有的坐落在宁远县文庙路的商铺租给被告，租期5年，即2018年7月1日至2023年6月30日。被告在每年5月1日之前一次性交纳下一年租金，每年租金约定：2018年7月1日至2019年6月30日租金为193600元，2019年7月1日至2021年6月30日租金为240000元，2021年7月1日至2023年6月30日租金为264000元。《商铺租赁协议》对其他事项也进行了相应约定。《商铺租赁协议》签订后的第一年,被告按约定支付了2018年7月1日至2019年6月30日的租金给原告。原告2019年4月电话催告被告交纳下一年租金时,被告单方面宣布终止履行《商铺租赁协议》,将不再交纳租金。同时,被告至今既没有与原告协商解除《商铺租赁协议》的具体事项,也没有将商铺移交给原告,而是继续占用原告的商铺。根据《商铺租赁协议》第八条第一款的约定,被告应当向原告支付60000元违约金。综上所述,被告未经原告同意擅自解除《商铺租赁协议》,已经严重侵犯原告的合法权益,特向法院起诉,恳请依法判决。 被告向庆和辩称：当时租原告房子的时候，在合同到期交房租前,被告向庆和电话联系原告告知生意经营状况不好,能不能暂缓交纳房租。但是2019年5月17日那天，被告向庆和在外地出差,收到了法院的传票，接着原告又将门上了锁,当时我的员工还报了110。2019年5月17日原告又带着解除合同协议书来到被告向庆和的店内。因为原告方的原因，严重影响了门店的生意,导致无法经营，2019年5月21日被告向庆和收到法院的撤诉裁定书。被告向庆和在经营过程当中，没有主动要求解除合同，完全是原告自己的原因导致房屋租赁合同被解除。被告向庆和的委托诉讼代理人申验补充答辩：一、原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，第一项要求解除双方签订的租赁协议，原告在5月17日已经送达了解除租赁协议书,还采用堵门、锁门、扰乱经营、招租等手段导致生意无法经营,所以事实上合同早已解除;二、第二项诉求没有法律依据,商铺的实际控制权早就在原告的控制下,要求被告承担租金和利息没有法律依据;三、合同解除的主要原因是原告而不在被告,而且违约金主张没有事实和法律依据,是原告解除终止合同；四、对于诉讼费的承担由法院依法裁决。 原告佘天然为支持其诉讼请求依法向本院提交了一至二号证据，被告对证据一、二均无异议，对被告无异议的证据，本院予以采信。 被告向庆和为证明其抗辩主张，向本院提交了一至八号证据。原告佘天然对证据一的真实和合法性无异议,但是对证明目的有异议,是证明原告不想把事态扩大化,想与被告协议解决,但租赁协议并未解除;证据二、三的质证意见同证据一;证据四不是正式解除协议;证据五无异议;证据六的三性均有异议,不是事实,更不是原告本人所为,原告从未堵门,张贴招租广告是原告为了避免被告的违约行为造成经济损失扩大化,招租广告是经被告同意后由被告员工自行张贴;证据七有永州安防不是原告门面所有;对证据八的三性均有异议,原告从未锁住被告大门,这份证明说明了被告与锁门的人达成了共识,是被告授权下的合法行为,而且无法证明原、被告双方已经解除租赁协议以及被告方的经济损失。 通过庭审质证，本院对被告向庆和提供的证据认证如下：被告向庆和提供的一至八号证据，均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以采信。 根据以上采信的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述和辩解，本院确认如下案件事实：被告向庆和于2018年4月11日租赁了原告佘天然位于宁远县文庙路新华书店斜对面的门面一个（原国营旅社综合商场由西往东第三个门面），双方签订了《商铺租赁协议》，其中原告佘天然为甲方，被告向庆和为乙方。其中协议第二条约定了租赁时间为2018年7月1日至2023年6月30日；第三条约定了租金计算：1、2018年7月1日至2019年6月30日的租金为193600元；2、2019年7月1日至2021年6月30日的租金为240000元；3、2021年7月1日至2023年6月30日的租金为264000元。第四条约定了租金交付时间：本合同租期内每年5月1日前一次性交纳下一年房租。第五条约定了租赁押金：乙方在合同签订之日交纳10000元押金给甲方，合同期满之日由甲方退还给乙方，但不计利息。第六条约定了乙方在租赁期间产生的水费、电费、通讯、环卫、治安、消防、房屋维修费、税费(含涉及到房产方面的各种税收)均由乙方自行承担，本合同第三条所列租金为甲方纯收入。第七条约定了责任范围：1、乙方付清租金后，甲方应把商铺交给乙方使用；2、甲方因国家政策变化或遇不可抗力的因素需要对商铺进行重建、改造时有权终止合同，不能视为违约。但必须提前通知乙方，商铺租金按乙方实际租赁的时间结算；3、乙方在不改变房屋主体结构的前提下进行装修改造，不论任何时间、任何原因终止本合同，乙方装修、改造后的不动产不得拆除，必须无偿交给甲方，否则视为违约；4、乙方必须依法经营、依法纳税。租赁期间内造成的一切经济损失和法律责任均由乙方承担，甲方不负任何责任；5、乙方有义务维持房屋的完整性，如有损毁，必须赔偿；6、乙方在征得甲方同意后,可以将房屋转租给其他人；7、租赁期间,甲方不得干涉乙方合法经营活动,不得终止变更租赁期限（国家政策性变化或不可抗力的因素除外)。第八条约定了违约责任：1、甲乙双方任何一方违反本合同任何一贰条款都视为违约，承担违约金50000元；2、如果甲方违约，退还乙方的押金后，并加付违约金50000元给乙方；3、如果乙方违约，已缴纳的租金不退还，并且没收租赁押金，同时处以违约金50000元。第九条约定：本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。同时被告向庆和又租赁原告佘天然隔壁的案外人樊土胜的门面一起用于经营服装店，合同签订后被告向庆和将原告佘天然和隔壁樊土胜共有的墙面（非承重墙）敲掉，将两间门面改装为一个大的门面，并将樊土胜的门面大门改装为窗户。承租后被告向庆和按合同约定给付了原告第一年（2018年7月1日至2019年6月30日）的房屋租金193600元。按照合同约定，被告应在2019年5月1日前给付第二年（2019年7月1日至2020年6月30日）的房屋租金，经原告佘天然及其家人多次追讨，但被告向庆和未按时给付，双方为此多次发生纠纷。原告佘天然于2019年5月6日向本院提起诉讼，2019年5月17日，原告佘天然再次与被告向庆和雇请的员工发生纠纷，后被告向庆和雇请的员工谭香梅报警，原告佘天然于2019年5月21日撤诉，此后，原告佘天然第二次向本院提起诉讼。 另查明，被告向庆和已经于2019年6月29日将所租赁的房屋腾空，该门面的卷闸门此后一直未上锁，但被告向庆和未将卷闸门的钥匙交付房东即原告佘天然。还查明，至本案开庭时间2019年11月7日止，原告佘天然的门面仍然空置，未能出租给其他人。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2018年4月11日签订的《商铺租赁协议》系双方的真实意思表示，其内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。由于被告向庆和已经于2019年6月29日将承租原告佘天然的房屋腾空，并拒绝按合同约定给付房屋租金，其以自己的行为表明不履行主要债务，故对原告佘天然要求解除双方签订的《商铺租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。由于被告向庆和承租的房屋已经腾空，虽然该门面的钥匙被告向庆和未交给原告佘天然，但该门面的卷闸门自2019年6月29日后一直未关闭，原告佘天然已可以自己实际控制和管理该门面，故对原告佘天然要求被告限期将商铺移交给原告佘天然的诉讼请求，本院不予支持。由于原、被告于2018年4月11日签订的合同期限为5年，涉及的租金标的额高达697600元，基于此，原告佘天然才不要求被告向庆和支付2018年4月11日至2018年6月30日的租金，但由于被告向庆和违约，原告佘天然只获得了193600元租金就使该门面长期处于空置状态。因此，作为被告的向庆和应适当给付原告佘天然一定的房屋租金损失，给付租金的时间按3个月计算，每月补偿的标准参照2018年7月1日至2019年6月30日的租金标准193600元/年计算，即被告向庆和应给付原告佘天然3个月的房屋租金为48400元（193600元/年÷12月/年×3月=48400元）。原告佘天然要求被告向庆和赔偿财产损失（敲掉间墙的经济损失）20000元，经查明，被告向庆和承租房屋后对该两间门面进行了改装，原告佘天然在被告向庆和经营期间未提出过异议，应视为对该改装行为的认可，故对原告佘天然要求被告向庆和赔偿财产损失20000元的诉讼请求，本院不予支持。对原告佘天然的其他诉讼请求，因无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告佘天然与被告向庆和于2018年4月11日签订的《商铺租赁协议》； 二、由被告向庆和给付原告佘天然房屋租金损失48400元； 三、由被告向庆和给付原告佘天然违约金50000元； 四、驳回原告佘天然的其他诉讼请求。 以上二、三项，限本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取650元，由被告向庆和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  肖广文 二〇二〇年一月十五日 法官 助理  钱小丽 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。