河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初49号 原告：高光光，男，1987年2月24日生，汉族，住肃宁县。 委托诉讼代理人：高万辰，系高光光父亲，1996年1月9日出生，汉族，农民，住肃宁县。 被告：朱永涛，男，1987年生，汉族，住肃宁县。 委托诉讼代理人：杨建华，男，河北在信律师事务所律师。 第三人：曹艳苓，女，1968年9月7日出生，汉族，农民，户籍地肃宁县，现住肃宁县融天西区。 委托诉讼代理人：张翔宇，男，河北东方伟业律师事务所律师。 第三人：董治更，男，1967年11月7日生，汉族，农民，住肃宁县。 委托诉讼代理人：刘坤然，女，河北秦镜律师事务所律师。 原告高光光与被告朱永涛排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月12日作出（2019）冀0926民初722号民事判决书，判决“被告朱永涛不得继续占用原告高光光所有的不动产权证号为冀（2018）肃宁县不动产权第××号房屋并自本判决生效之日起十日内将房屋腾空。”被告不服该判决，向沧州市中级人民法院提出上诉，沧州市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）冀09民终8115号民事裁定书，裁定“一、撤销河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初722民事判决；二、发回河北省肃宁县人民法院审理。”本院于2020年1月13日立案，依法追加了曹艳苓、董治更为第三人，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，原告高光光及其委托代理人、被告朱永涛及其委托代理人、第三人曹艳苓的委托代理人、第三人董治更的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高光光向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告排除妨害；2.由被告承担此次案件受理费。原告于2018年10月购买了曹艳苓位于清园街北段东侧的房屋并办理了房屋过户手续，双方签订买卖合同约定曹艳苓于2019年3月30日交房，现被告朱永涛无故占有使用该房屋，拒不搬出，损害了原告的合法权益，给原告造成了损失。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉请人民法院支持原告的前述请求。 被告朱永涛辩称，1.被告目前承租的肃宁县城清园街东侧的房屋是基于2017年3月30日与该房主董治更签订的租赁合同而来，合同中约定的租期为五年，自2017年3月20日至2022年3月20日。年租金为叁万叁仟元整。2.被告租用董治更门店房开办“天天木门”，该门店被告需要重金投资装修，所以，与房主签订了五年期租赁合同，2019年春节过后确实有本案原告同高亮等人以“董治更要卖房”的名义察看过被告所租用的房屋，而原被告早年就相识，所以原告对该房的出租事实是明知的。被告租用的房屋如果与原告所购置的房屋是同一物，按照“买卖不破租赁”的原则，也应当维持租赁合同的合法、有效性，对于此，合同法第229条有明确的规定。3.被告租用的房屋包括两层的房屋使用权，但是，原告已经强行占用了第二层。待经有权机关确认原告所买不动产与被告所租用不动产为同一物后，作为承租人的被告可向出租人的原告提出赔偿损失或酌减租金的主张。因此，原告所谓的“朱永涛无故占有使用该房屋，拒不搬出”之说是不实之词，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人曹艳苓陈述称，首先法院追加曹艳苓为当事人没有法律依据，涉案房屋于2018年10月22日已经由曹艳苓过户给原告，当时曹艳苓和被告约定的一年的租赁期限到2019年3月20日，房屋已经交付且已经变更登记，原告系房屋的所有人，其与被告之间的租赁纠纷与曹艳苓无关，其不是本案的法律意义上的利害关系人，且曹艳苓对被告所提交的第三人董治更与其所签的五年租赁合同并不知情，也不认可，不存在任何过错，不应当承担任何责任。 第三人董治更陈述称，本案是排除妨害纠纷，涉案房产原来登记在董治更名下，在2014年5月30日董治更和曹艳苓离婚时，约定该房产归曹艳苓所有，在2017年7月19日该房产过户到曹艳苓名下，之后曹艳苓将房屋出售给高光光，涉案房产的权利人现在是高光光，董治更与本案不具备利害关系，不应作为本案的第三人参加诉讼。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告本次庭审提交的证据与原审一致：1、不动产权证书，证实被告所占房屋自2018年10月29日过户到原告名下。原告对该房屋享有占有使用收益处分的权利。2、照片6张，证实被告至今仍占有争议房屋，且拒不搬出。3、通知书，证实原告于2019年5月20日正式通知被告房屋租赁期限已过，在一定期限内腾空房屋。4、邵庄一乡一庭调解笔录，该笔录能证实被告朱永涛占用房屋正常经营；原房主曹艳苓认可与被告的租赁关系是一年一租，否认与被告签订的五年租房合同。5、（2019）冀0926民初718号案件庭审笔录，记载原告买房时的中介公司工作人员刘倩到房屋现场查看时被告与承租方均称该房屋租房合同一年一租。6、民政局离婚协议书，证实2014年5月30日原房主曹艳苓与董治更约定本案争议房屋为曹艳苓所有。7、肃宁县不动产登记局房屋登记资料查询结果，证明争议房屋于2017年7月变更到曹艳苓名下，2018年10月变更到高光光、张二妞名下。8、房屋买卖合同，证实原告于2018年8月11日与曹艳苓签订房屋买卖合同。9、提交中介公司留存的合同复印件一份。 被告质证称，对房屋所有权证的真实性没有异议。对6张 照片也确实是被告现在的使用情况，由此也能看出本案被告对该房屋进行了重金装修。对通知书，只是在被告租用的门店的玻璃门上见到过有这样粘贴的内容，但并不能凭通知的到过和张贴就必然产生必须腾空房屋的法定后果。对邵庄一乡一庭调解笔录的真实性没有异议，在笔录中可以显示曹艳苓出示了一份与朱永涛的一年期的租赁合同，因为朱永涛事实上没有与曹艳苓签订过租赁合同，是曹艳苓在伪造证据，希望法庭根据案件情况必要时调取一乡一庭留存的那份合同，而本案原告今天没有向法庭提交那份租赁合同，可以说明原告对那份合同的真实必也是质疑的。对（2019）冀0926民初718号案件庭审笔录，该案中没有任何内容能显示曹艳苓与朱永涛同时在场均称房屋租房合同一年一租。相反，从法庭调查开始后的第一段曹艳苓方的陈述内容可以证实曹也知道在2019年6月28日的开庭时所交易的“房屋尚在租赁期内”，同时也证明对此“原告也知情”。笔录中的有证人证词，原告对被告进行发问时“当时曹艳苓是否说过所卖房屋的租期是怎样的”证人：“当时说的是一年一签，当时曹艳苓的儿子跟我说2018年至2019年没有协议，只是口头协议”，而且在此前的第一段的证人陈述中有过“当时被告说到期后租户就搬走了，但是到期后被告之前出租的住户说合同签的年限因当时承诺的年限不一致，“这里的被告是指的曹艳苓”。这些内容可以说明曹艳苓知道朱永涛在租赁此房；高光光就租期问题仅凭出卖方一家之言而没有进一步落实。在之后的被告方对证人的发问中“去现场核实租赁时间了吗”证人：“去了，承租人说是一年一交没说是几年。”而原告又问“你们关于腾空房屋的标准是什么？”证人：“我们先问房子租户什么时侯到期”，通过这一段内容证实中介和高光光没有就租期得到准确信息，通过上述三段的证人证言内容也可以看出作为中介方的证人其回答存在所答非所问的情形，也有可能存在中介方为了促成交易隐瞒实情的情况。总之这份庭审笔录的内容不能支持本案原告的证明目的，相反能支持被告所讲到的证明目的。对离婚协议书，本身就是复印件没有出处单位的印章，其真实性需要进一步核实，我方不认可真实性。对肃宁县不动产登记局房屋登记资料查询结果没有意见，也证明原告与董治更签订租赁合同时是在变更到曹艳苓名下之前发生的事。我方的租赁合同的合法有效性进一步得到了证实。对房屋买卖合同的真实性我们无法发表意见，我们认为与本案没有太大的关联性。就原告提供的2017年3月20日的《房屋租 赁合同》的复印件来看，朱永涛也能判断出本人没有与曹艳苓签署过这样的合同，这样的合同也曾出现在一乡一庭里，希望法庭依据民诉法关于妨害民事诉讼行为的相关法律规定对伪造证据一方进行处理。当庭补充质证意见，基于第三人对一乡一庭的接待笔录，我们补充质证意见，第一次接待笔录的时间是2017年4月22日，到场人是朱永涛，高万辰，董治更之妻（曹艳苓），上面主要内容：里面的董治更电话称，说明董治更没有在现场，其在电话中称五年的协议第一页是朱永涛偷换的，原来真件是一年一签，这说明董治更认可他与朱永涛签过书面协议，而且是一个两页的协议，作为董治更曹艳苓就应该提供出他们所谓的一年期两页租赁合同。既然租赁合同是书面形式的，就应当是各方各执一份。董治更所辩称的自己没有原件，朱没给他原件的说法不能成立。第二次接待笔录的时间是2019年5月9日，第三人今天一直称朱永涛与董化春签过一年的合同，但是朱永涛在这次笔录中的整句话“当时签的一年，后来几天我装修动静较大，跟董治更商量签了五年合同”这上面的问话是为什么和董化春签一年的合同，其实董化春是董治更和曹艳苓的儿子。朱永涛向一乡一庭说明了签一年和五年的缘由，笔录也显示曹艳苓当时持有董化春与朱永涛签订的一年的合同，但是本案中没有这个合同。第三次是一个电话询问笔录，2019年5月15日，笔录主要是调解人员告知朱永涛对方又不同意给补偿了。朱永涛也表示如果他们不再房内经营，就这么干着。而且在调解的过程中，曹艳苓曾经向一乡一庭出示过一份曹艳苓本人与朱永涛签订过的租赁合同，既然曹艳苓一方已经到庭参加诉讼，就应当向法庭出示这份合同，或者说明合同签订过程。 第三人曹艳苓质证称，1、不动产产权证书真实性无异议，可以说明原告已经2018年10月22日取得该房屋的所有权，享有相关的法律权利。2、照片六张属于原被告双方的争议，不发表质证意见。3、通知书真实性无异议，可以说明曹艳苓已经履行了租期到期的告知义务。4、一乡一庭的调解笔录真实性无异议，从2019年5月9日笔录中记载被告认可和第三人的儿子董化春签过一年的租赁合同，其称和董治更又签了五年的合同，第三人从没有见过该合同，也没听任何人说过租期是五年，因此对其说是租赁期五年不认可。5、2019冀0926民初718号庭审笔录的真实性无异议，说明买房过程中，也履行了对被告的告知义务。6、离婚协议书真实性无异议。可以证实2014年5月30日与董治更协议离婚，本案涉案房屋为曹艳苓所有。7、不动产登记局登记资料查询结果真实性无异议，可以证实曹艳苓已经完成了买卖合同义务，房产已经进行了变更登记，原告已经取得产权。8、房屋买卖合同真实性无异议。9、曹艳玲本人说合同是朱永涛签的，另外原告起诉是在2019年，原告与被告之间的纠纷是2019年，曹艳苓和朱永涛签订的租赁合同截止日期是18年3月20日，租赁期限已经过了，该合同已经履行完毕，与本案没有关联性。 第三人董治更质证称，1、对不动产登记证书真实性无异议，该不动产证书显示产权人是高光光，原被告之间的租赁纠纷与董治更无关。2、照片是原被告之间的纠纷，董治更对此不知情，不发表质证意见。3、对第三组证据的质证意见同2的意见。4、董治更没有参与现场调解，但是在电话中说过，租赁期为五年的协议第一页是朱永涛偷换了，实际签的协议是一年期的协议。朱永涛称与董化春签了一年期限的合同，又称与董治更签订了五年期限的合同，其说法前后矛盾。不应予以认可。董治更从未与朱永涛签过五年期限的合同。5、对庭审笔录真实性无异议。6、离婚协议没有异议。7、不动产登记局查询结果真实性无异议。8、涉案房产在2017年7月19日董治更已经过户到曹艳苓名下，董治更不是房屋买卖合同的权利人，也不是当事人，是曹艳苓与高光光的买卖行为，与董治更无关。9、对该协议董治更不知情，不发表质证意见。 被告当庭提交证据：1、房屋租赁合同原件一份及董治更提交的户籍证明信，房产证复印件，2017年3月30日和董治更签订的，五年期限的。租期从2017年3月20日开始计算。2、2019年3月20日被告合伙人张恩普与董治更的手机通话录音。 原告质证称，我买房时董治更不承认这个，曹艳苓也不认可，对协议的真实性我没法判断。对于录音，我听着像董治更说的话，对录音内容不发表意见。我们可以提交我方与董治更的录音，可以证实董治更没有和被告签订过五年的合同。 第三人曹艳苓质证称，租赁合同第三人今天是第一次见到，第三人从没有授权过董治更和朱永涛签订五年的房屋租赁合同，对真实性有异议，该合同第一页根据庭审笔录朱永涛称是自己填写的，第一页没有董治更的签名手印，无法说明两页为一份完整的租赁合同。签订时间与租赁日期并不一致，董治更并不是房屋的所有权人，因双方已经离婚，该房屋已经归曹艳苓所有，其即便在合同上签名按手印，也属于无权处分，该合同不应当采信。对于录音的质证意见：第一，对录音中董治更的声音我们认可，但是董治更无权对他人的财产进行处分包括出租。第二，对录音关联性有异议，录音中的“张恩普”既不是本案的当事人，也不是房屋的承租人，是否是合伙人也无法进行确认，被告也没有提供相关的证据予以证实，录音中提到的合同是否到期的问题，以及承租的问题，与本案房屋是否为同一标的物无法进行认定。第三，董治更的录音内容也并没有确定表明五年没有到期，也可能是一年没有到期，也可能是半年没有到期。即便采信该录音，也只能确定一个不定期租赁合同有可能存在，所以该录音不能印证被告主张的对涉案标的五年租赁合同的真实性 第三人董治更质证称，对房屋租赁合同的真实性不认可，该租赁合同第一页没有董治更的签名也没有按指纹，第一页和第二页没有骑缝的指纹或签名，不符合一个完整的合同要件，该证据存在瑕疵，该合同第一页均是出自一个人的笔体，当时朱永涛说开门市需要办营业执照，因董治更和曹艳苓离婚后，房屋仍然登记在董治更名下，因此朱永涛要求与董治更签订协议，当时还要求董治更提供房产证及身份证的原件，在其办理营业执照后，才将房产证及身份证原件归还，朱永涛当时打印好合同让董治更签名，合同期限是一年，因为是为了办营业执照合同就签了一份，当时的合同期限是打印还是手写的记不清了，朱永涛把第一页换了，其涉嫌伪造证据。对录音的真实性无异议，录音一开始说明董治更不知道张恩普是谁，与被告究竟是什么关系，如果与被告是合伙人，那么他与被告存在利害关系，当时原被告之间已经发生纠纷，张恩普的发问明显带有倾向性和诱导性，录音中其故意没有明确租期，对董治更进行诱导，董治更也无法确定通话时，租赁合同是否到了一年期限。无法确定张恩普录音中所说的合同是指被告方持有的五年期合同，不能印证该合同第一页的真实性，当时董治更在高速上开着车，手机开着导航，听不清对方说话，但听儿子董化春与朱永涛签订的合同是一年期限。在董治更与曹艳苓离婚时，房子已经归曹艳苓所有并已经办理过户手续，董治更已经不是该房产的权利人无权对房产进行任何处分。录音时间如果是被告主张是19年3月20日，具体时间我方记不清了，但是我方能肯定打电话时涉案房屋已经过户给了原告高光光了，和董治更已经没有关系。 对被告提交的租赁合同,被告称除了第二页出租方董治更签名处是董治更本人写的，其他的手写的字都是被告写的，包括第一页甲方处的董治更的名字。 下列证据当事人无争议，本院予以确认：原告提交的不动产权证书、照片六张、肃宁县不动产登记局房屋登记资料查询结果，能够证实原告自2018年10月29日对被告占用的房屋享有所有权，被告占用该房屋至今未搬出。 对原告提交的当事人有争议的证据本院作如下认定：对于原告提交的证据，1、通知书，被告认可该通知书在被告租用的门店玻璃门上粘贴过这样的内容，故本院对该证据真实性以认定。2、邵庄一乡一庭调解笔录，该笔录为邵庄一乡一庭所做，上面有当事人的签字，本院对该笔录的真实性予以确认。3、（2019）冀0926民初718号案件庭审笔录，对庭审笔录的真实性本院予以认定。4、民政局离婚协议书，该证据系根据原告申请本院依法从肃宁县民政局调取，对该证据真实性予以确认。5、房屋买卖合同，系原告与第三人曹艳苓签订，合同双方当事人对该合同真实性无异议，本院对其真实性予以认定。6、中介公司留存的合同复印件，对该证据的真实性无法核实，本院不予认定。 对于被告提交的证据本院作如下认定：1、房屋租赁合同原件及董治更提交的户籍证明信，房产证复印件，本院对其中的户籍证明信、房产证复印件的真实性予以认可，但是房屋租赁合同的第一页手书部分均为被告本人书写，且第三人曹艳苓、董治更对租赁期限的为5年均不认可，故本院认为被告提交的租赁合同第一页的真实性无法确定。2、2019年3月20日被告合伙人张恩普与董治更的手机通话录音。因第三人董治更治对该录音真实性无异议，本院对录音的真实性予以认定，但不能证实租赁合同期限是5年。 本院经审理认定事实如下：本案所涉房屋原为董治更与曹艳苓的夫妻共同财产，登记于董治更名下，2014年5月30日董治更与曹艳苓在肃宁县民政局办理离婚手续，协议约定，本案所涉房屋归曹艳苓所有。2017年3月30日董治更与朱永涛签订房屋租赁合同，将该房屋出租朱永涛。2017年7月该房屋变更登记于曹艳苓名下。2018年8月11日，曹艳苓与原告高光光签订房屋买卖合同，2018年10月29该房屋进行了变更登记，登记在原告高光光名下。原告于2019年5月20日向被告发出通知，“我（高光光）于2018年10月29日取得你现在租用房屋的所有权，当时房主曹艳苓告知你的租期现已到期，现通知你于要求被告于2019年5月23日前将房屋腾空搬清，否则，我有权利请求赔偿因此对我造成的损失，特此通知。”被告主张与第三人董治更签订的是五年期的租赁合同，租赁期限为2017年3月20日至2022年3月20日，该租赁期限并未到期。 本院认为，原告已取得涉案房屋的所有权。本案的关键在于被告朱永涛与第三人之间的租赁期限是多久。原告与第三人之间存在租赁关系，但第三人对被告主张的5年的租赁期限有异议，均认可1年的租赁期限，被告提交的证据也不能证实其主张的五年的租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，被告与第三人之间的租赁关系，应视为不定期租赁，本案的房屋所有权人高光光已经向被告发出通知，要求朱永涛在合理期限内搬出房屋，但被告一直未搬出房屋。原告作为涉案房屋的合法所有权人，主张被告排除妨害的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判决如下： 被告朱永涛不得继续占用原告高光光所有的不动产权证号为冀（2018）肃宁县不动产权第××号房屋并自本判决生效之日起十日内将房屋腾空。 案件受理费100元由被告朱永涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  张建宁 审 判 员  刘富新 人民陪审员  李长京 二〇二〇年三月二十九日 书 记 员  闫佩佩