河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初206号原告：河南新康桥物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学路西、桃园路南9幢1单元5层507-4号。法定代表人：周巧红，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李立柱，河南豫龙律师事务所律师。被告：阎淑枝，女，1968年2月5日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。被告：闫秀荣，女，1962年7月30日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。被告：李永成，男，1978年12月5日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。被告：张心勋，男，1974年5月19日出生，汉族，户籍地河南省巩义市，现住郑州市。原告河南新康桥物业服务有限公司（以下简称新康桥物业）与被告阎淑枝、被告闫秀荣、被告李永成、被告张心勋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新康桥物业委托诉讼代理人李立柱、被告阎淑枝、被告闫秀荣、被告李永成、被告张心勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新康桥物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告阎淑枝向原告支付物业费1984.8元，违约金595.4元，合计2580.2元；判令被告闫秀荣勋向原告支付物业费1732.8元，违约金519.8元，合计2252.6元；判令被告李永成向原告支付物业费1977.6元，违约金593.3元，合计2570.9元；判令被告张心勋向原告支付物业费1732.8元，违约金519.8元，合计2252.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告阎淑枝为1-1701室业主，房屋面积为122.54平方米，被告闫秀荣为5-2-2702室的业主，房屋面积为106.98平方米，被告李永成为2-2-404室的业主，房屋面积为122.11平方米，被告张心勋为5-2-1102室的业主，房屋面积为106.98平方米。原、被告基于平等自愿原则签订《前期物业管理服务协议》,物业收费标准1.35元/平方米/月。原告在协议期间内积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，四被告自2018年1月1日起停缴物业管理费，截至2018年12月31日。根据协议违约条款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，原告为减轻被告负担，故按照未交纳物业费不超过30％主张损失。阎淑枝辩称：1.签订的前期物业服务费用物业收费标准1.35元/平方米/月，物业从未出示物业查检成绩报告，只说物业与开发商的交接，到至今未收到通知；2.在2017年到2018年期间，原告并没有按照国家规定的对于二次供水系统进行定期的情形，影响业主的身体健康；3.原告没有按照物业服务协议的第一条第八款每半年公示物业服务费用的收支账目，事实原告每年公示了一次，但是账目不清且解释不清；4.原告就公共设施的收益部分没有公示比如说一些广告之类的；5.按照郑州市的物业管理服务收费管理办法当中的第四条第四、五款，对绿化管理区域的养护费用，就是被告1.35元/平方米/月对应的，就按三级物业管理收费对应标准一平方绿地养护费用是0.04元，但是被告的居住地，这个绿化根本就没有达到，35%从何而来的，0.35元当中包含的一平方0.04元养护费用是不是应该再退回业主。业主手册第七条，明确的规定介绍的项目，一号院的项目介绍当中说是容积率5.91，建筑密度是34.06%，绿化率是35%。绿地面积根本达不到35%，这是明显看得到的事实。6.房子从交房开始的那一天，第一次接触是和物业接触的。物业既然承接了开发商中间交接这个物业了，房子维修和补修，最初是物业来接手服务房屋维修的，但是从2016年的12月份开始，直至到2018年的12月底，期间多次跟物业交涉房屋的维修，始终没有解决好，没有达到业主满意，房子水管漏，物业后期用的胶带粘一粘，目前为止房子补修问题也没有达到业主满意。7.豫翠园一号院的1号楼、3号楼，有人减免了两个月、三个月、六个月的，被告没在小区住，让被告没有一点优惠的去缴纳，感觉心里很委屈。8.然后今天开庭要求网络直播。1号院电动车停放和充电问题，不符合一平方1.35元的标准。9.收房时一次性交了13个月的物业费之后，才拿到了服务协议，才知道其中内容，这违反了公众公知这个概念，同时一次性交13个月的物业服务费用是不合理的，是违反国家规定的，要求给予补偿。闫秀荣辩称：1.说是封闭小区但并不封闭；2.楼下电动车充电桩，5号楼一个门洞业主应该是达到是128户，结果被告楼下充电桩只有16个，电动车没有地方充，都推到楼上，存在着安全隐患。3.二次供水同意阎淑枝说的，确实是影响到业主身体健康，是业主的强烈要求，2017年、2018年才清理一次。4.公共设施没有公示问题也一样。5.绿化率35%一点都没有，绿化养护费根本都达不到。6.公共秩序维护问题，5号楼旁边是一个小学，学生放学的时候业主回家都没有路，底下的车就乱停放人满为患，接送孩子了，就没人维护秩序。7.业主手册上第五条,物业公司规定小区进入需要刷卡，访客要进入住宅必须要征得同意，同意登记后可进入。实际却是大门敞开，疫情期间也是随便进随便出没人管。8.服务协议上说的就是每半年支付，阎淑枝也说过，同意其意见。9.物业公司根本没有按照物业管理服务费收取，应该遵循河南省物业管理条例第48条公平公开合理诚信的原则，这个都没有达到，交费不情不愿。李永成辩称：1.本案纠纷引起的原因在于原告而非被告，被告购买房屋后一直并未与装修和居住，在其中一次现场查看房屋状况过程中，被告发现楼下业主违规将其空调外机安装在本人主卧外墙墙壁上，不仅影响小区美观，又有安全隐患，同时影响原告入住。被告将其情况反映给原告领导，同时表明如果不能妥善处理此事，被告可能据此不交物业管理费。如果此事妥善解决，被告会按时缴纳有关费用，原告工作人员表示同意，但是直到现在该问题一直未解决，被告将此事反映给上街区房管局，原告明确表示会处理好，令人生气的是原告雇佣黑社会人员多次采取侮辱谩骂等恶劣手段强制被告交费。2.有关疏于履行管理职责，属于典型的不作为。被告在新入业主装修时按规定收取两千多元的装修押金。如果其工作人员稍微负点责任，可以通过扣除装修押金的方式将该问题得以妥善解决。由此可以看出其服务质量。3.原告仅仅签署前期物业服务协议，现在该小区已经进入正常使用状态，原告起诉没有法律依据。综上，原告违反双方约定，侵犯被告合法权益。张心勋辩称：1.不认为被告违约，因为是物业违约在先的，所以说对滞纳金先不谈。2.没有说不交费，只是说原告合理收缴，会给原告交纳。因为2016年、2017年全额都交了。按照协议依法对小区实施了规范的物业管理，提供完善的物业管理服务。我认为他有好些东西都不完善，这东西是有证据，有录像有照片，需要物业提供消防地库绿化水电等设施的物业承接查验报告，根据物业承接查验报告，有一项，当庭交一项。没有的申请2016、2017年的这些费用退出来。比如说35%的绿地。3.因为协议当初签订的那时候是封闭小区，不封闭不能按照封闭小区收费，根据河南省物业管理条例第48条，物业服务收费这个条例条款，物业收费应当遵循质价相符，公平公开、合理、诚信的原则，现在觉得原告没有做到质价相符。要求原告出示承接查验报告。要求法院出书面的司法建议。本院认为，原告新康桥物业与被告阎淑枝、被告闫秀荣、被告李永成、被告张心勋签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告新康桥物业向被告阎淑枝、被告闫秀荣、被告李永成、被告张心勋提供物业服务，被告阎淑枝、被告闫秀荣、被告李永成、被告张心勋应向原告新康桥物业交纳物业费。本院在2019年审理原告新康桥物业起诉同小区其他业主主张交纳2018年物业费的案件的判决书中已经写明原告新康桥物业应当就本身的管理瑕疵问题进行整改，但是经过一年的时间，关于小区内绿化率和小区门禁问题等仍未得到解决，也未提高物业服务水平，业主反映的问题也没有得到实质性解决,故本院酌定对原告新康桥物业主张的物业费标准予以酌减。根据本院庭审查明的情况，四被告是在同小区的两个区域，以上两个区域均明显存在绿化面积不足及门禁不能正常使用的问题，其中5号楼、7号楼为开放式区域，门禁管理应该更为严格，原告新康桥物业未加强对该区域的物业管理，且该两栋楼相对封闭区域的绿化率更低，故本院酌定原告新康桥物业主张的2018年1月1日至2018年12月31日的物业费，5号楼、7号楼按照1.15元/平方米/月交纳，其他楼栋按照1.2元/平方米/月交纳。被告阎淑枝（1号楼）应交纳物业费122.54平方米×1.2元/平方米/月×12个月＝1764.58元，被告闫秀荣（5号楼）应交纳物业费106.98平方米×1.15元/平方米/月×12个月＝1476.32元，被告李永成（2号楼）应交纳物业费122.11平方米×1.2元/平方米/月×12个月＝1758.38元，被告张心勋（5号楼）应交纳物业费106.98平方米×1.15元/平方米/月×12个月＝1476.32元。原告新康桥物业与四被告签订的《前期物业管理服务协议》就四被告未按时交纳物业费的违约责任进行了约定，四被告虽未按合同约定时间交纳物业费，但本院2019年审理的案件中已经督促过原告新康桥物业需要对相关物业服务进行整改，但其并未积极改进，且被告李永成述称楼下业主违规将空调外机挂在本人主卧外墙的情况，一直未解决，原告新康桥物业具有管理过失，故对原告新康桥物业主张的违约金本院不予支持。原告新康桥物业作为物业服务企业应该听取业主的意见，不断改进物业服务水平，提高服务质量，应与业主加强沟通，及时解决业主反映的问题，为业主提供优质的服务，以减少物业纠纷的产生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告阎淑枝应于判决生效后十日内向原告河南新康桥物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1764.58元；二、被告闫秀荣应于判决生效后十日内向原告河南新康桥物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1476.32元；三、被告李永成应于判决生效后十日内向原告河南新康桥物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1758.38元；四、被告张心勋应于判决生效后十日内向原告河南新康桥物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1476.32元；五、驳回原告河南新康桥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（已减半收取），由被告阎淑枝、被告闫秀荣、被告李永成、被告张心勋各负担25元（于履行判决时一并支付给原告河南新康桥物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员  匡鹿颖二〇二〇年六月九日书记员  蔡玉清