黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初123号原告：战德林，男，1954年2月21日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。被告：绥芬河新锐置地开发有限公司，住黑龙江省绥芬河市绥满路建华村。法定代表人：陈卫超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪，黑龙江天也律师事务所律师。原告战德林与被告绥芬河新锐置地开发有限公司（以下简称新锐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，因新冠××疫情于2020年2月3日中止审理，于2020年5月18日、7月9日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告战德林、被告新锐公司的委托诉讼代理人李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。战德林向本院提出诉讼请求：判令被告新锐公司退还抵扣物业费后剩余钱款782.9元。事实和理由：2018年7月30日，被告向原告开具用装修保证金抵扣物业费的收据一张，标明服务日期2017年7月1日至2018年6月30日。被告于2018年11月26日对小区弃管，故原告要求被告退还剩余物业费钱款782.9元。新锐公司辩称：一、原告向绥芬河市掌合天下物业管理有限公司（以下简称掌合公司）交付装修保证金，2017年4月，掌合公司弃管尚品阳光小区，但装修保证金没有返还原告。被告为了维护尚品阳光小区的管理，给小区继续提供物业服务。遂同意原告用未退还的装修保证金抵顶2018年7月1日至2019年6月30日的物业费、二次加压、公共设施费。双方之间形成新的物业服务合同关系，即便被告终止物业服务，也没有返还装修保证金的责任。二、2018年11月26日，尚品阳光小区个别业主拒绝新锐公司为小区提供物业服务，但新锐公司始终为该小区提供物业服务。具体为：（一）2019年9月，尚品阳光小区焊大门和栏杆费用19896元；（二）2019年11月11日，清理化粪池费用10000元；（三）2019年11月23日，尚品阳光小区清雪铲车费3000元;（四）2018年12月至2019年11月期间，水暖工和更夫工资55671元;（五）声控灯电费1006元;（六）电梯电费9971.71元;（七）电梯维护费16250元；（八）电梯检验费13080元；（九）楼顶做防水费23200元。上述合计152074.71元，应均摊到所有业主，多层业主每户应扣除397.08元，高层业主每户应扣除652.69元。新锐公司认为并未终止物业服务，原告要求新锐公司返还物业费的请求没有事实和法律依据。即使法院认定被告应返还物业费用，也应当将被告实际提供物业服务的费用扣除后，被告再予以返还原告508元。战德林围绕其诉讼请求提交如下证据：一、收据1份。欲证明原告交给尚品阳光物业费，后来弃管了不提供服务了，现在原告要把钱要回来。经质证，被告对证据的形式要件没有异议，但认为这个证据能证明原告交了870元的物业费。本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，故本院予以确认。二、房照1份。欲证明尚品阳光小区五号楼××单元802室是原告的。经质证，被告对证据的形式要件无异议。本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，故本院予以确认。新锐公司围绕其答辩意见提交如下证据：一、（2019）黑1081民再5号开庭笔录1份、焊大门和栏杆票据8张、清理化粪池的票据1张，尚品阳光小区清雪铲车费3000元收据1张，水暖工和更夫的工资55671元的收据12张、声控灯的电费1006元的收据、电梯电费9971.71元的收据、电梯维护费16250元的收据、电梯检验费13080元的收据，共计133张，维修屋顶的费用收据6张。欲证明2018年11月26日至2019年11月份，被告新锐公司一直在履行物业服务义务，期间被告公司支出的费用合计人民币152074.71元，均摊到所有业户后，原告应扣除652.69元，需要返还508元。经质证，原告认为对被告提供票据欲证明的服务都是开发商应该完成的事情，和业主无关。被告服务了，也应该是被告自己承担。如果被告认为被告的服务要由业主承担，被告可以起诉全体业主。被告提供的开庭笔录，周惠兰不是本小区的业主，不能作为证人。证人孙某原告不认识。二、建设工程规划许可证及商品阳光小区棚户区改造总平面图2张。欲证明尚品阳光棚户区改造建筑面积46983.27平方米。经质证，原告认为原告不知道被告提供的这组证据的真假，不发表质证意见。被告申请证人张某出庭作证。张某出庭陈述：2019年夏天尚品阳光楼顶维修是证人做的，去年什么时间证人记不清楚了，是尚品阳光管洗浴的姓王的找的证人，100块钱一平米，多少钱证人忘了。证人维修房顶是由尚品洗浴的会计给开的支。证人在收据上签名了。经质证，被告认为证人证言与原告无关。三、增值税发票9张。欲证明修大门和栏杆的费用一共是19896元，清化粪池的费用是13000元，屋顶防水费用是23200元。经质证，原告认为屋顶漏水与业户无关；化粪池子费用应该交，但是被告修理化粪池应该通过业主委员会同意，原告不知道也没看到掏化粪池；大门修理与业户无关。被告所谓的服务应该是配套服务，不应该就单独服务单独找业户收费，被告所说的这些服务项目原告没见到，也没有听到，也没有得到通知。发票的时间是2020年5月25日，应该是后补的，而且发票上的明细太简单了。本院对被告提供的上述证据进行了举证、质证，各方分别发表了质证意见。通过对证据的分析，结合原、被告的质证意见、当庭陈述，本院对被告提供的第二组证据中的声控灯电费票据予以采信，对其他证据不予采信。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院确认事实如下：新锐公司开发建设绥芬河市尚品阳光小区，2015年末，该小区建成并交付。2015年12月，掌合公司开始为该小区提供物业服务。掌合公司收取战德林尚品阳光小区五号楼××单元802室装修保证金3000元。掌合公司退出小区物业服务，但没有将装修保证金3000元退给战德林。掌合公司退出后，新锐公司为该小区提供物业服务。2018年7月30日，新锐公司将掌合公司收取的应当退给战德林的尚品阳光小区五号楼××单元802室的装修保证金3000元抵扣战德林应当交纳的该住宅2017年7月1日至2018年6月30日物业费1323元。同日，新锐公司出具收据一张。2018年11月26日，新锐公司停止为小区提供物业服务。本院认为，本案争议的焦点是：新锐公司用装修保证金抵扣物业费性质；二、被告主张抵销应否支持。一、关于新锐公司用装修保证金抵扣物业费性质问题。战德林接收被告开发的尚品阳光小区五号楼××单元802室，向掌合公司交纳装修保证金3000元。掌合公司负有在战德林装修不违反法律、法规、业主公约、不损害其他业主合法权益等情况下，如数退还装修保证金的义务。掌合公司退出尚品阳光小区物业服务，应当将收取的装修保证金3000元退给战德林。掌合公司退出尚品阳光小区物业服务后，新锐公司为该小区提供物业服务，新锐公司用掌合公司应当退给战德林的装修保证金3000元抵顶新锐公司为尚品阳光小区提供物业服务期间战德林应当交纳的物业服务费。新锐公司为战德林出具用装修保证金抵扣物业费收据，战德林收到收据后未提出异议，双方之间形成了新的债权债务关系即新锐公司承担掌合公司退给战德林装修保证金3000元的义务，新锐公司用应当退还的装修保证金抵顶其为尚品阳光小区提供物业服务期间战德林应当交纳的物业服务费。2018年11月26日，新锐公司退出该小区物业服务，新锐公司应当将未抵扣的装修保证金退给战德林。尚品阳光小区五号楼××单元802室每年物业服务费1935元，2017年7月1日至2018年11月26日物业服务费2720元，因战德林又补交了870元物业费，被告应将剩余装修保证金1150退给原告。原告要求被告退还装修保证金782.9元，是对自己诉讼权利的处分，本院对此不予调整。二、关于被告主张抵销应否支持问题。被告辩称2018年11月26日之后，被告仍为尚品阳光小区提供相应的物业服务，所发生的费用应当按户分摊从装修保证金中扣除。被告不能证明被告与包括原告在内的尚品阳光小区的业主就建筑物及其附属设施费用分摊达成了按户分摊的协议，根据《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”的规定，相关费用应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，本院对被告关于相关费用按户分摊的意见不予支持。即使被告主张的相关费用存在，因为被告未提供尚品阳光小区建筑物的总面积，不能依据专有部分占建筑物总面积的比例计算原告应当分摊的数额，原告应分摊的数额不明确，无法进行抵扣，本院对被告关于相关费用应予扣除的意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：绥芬河新锐置地开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还战德林装修保证金782.9元。负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由绥芬河新锐置地开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长  刘淑霞审判员  陈怡波审判员  周长寿二〇二〇年七月十三日书记员  刘 洋