海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初320号 原告：蒲声冠，男，1968年7月14日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：蒙志波，海南业茂律师事务所律师。 被告：李献文，男，1977年7月2日出生，汉族，户籍所在地海南省琼海市潭门镇草塘村委会草三村67-A号，现住琼海市。 被告：麦贞，女，1978年2月9日出生，汉族，户籍所在地海南省琼海市潭门镇草塘村委会草三村67-A号，现住琼海市。 原告蒲声冠与被告李献文、麦贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告蒲声冠及其委托诉讼代理人蒙志波、被告麦贞到庭参加诉讼，被告李献文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2018年10月29日签订的《房产买卖合同》；2.二被告返还原告购房款共640000元；3.本案的诉讼费用由二被告承担。变更第二项诉讼请求为返还购房款50万元，并向原告支付14万元违约金。诉讼费用包括案件受理费10800元、保全费4020元。事实与理由：2018年10月，原告与二被告口头约定，二被告将其位于琼海市嘉积镇新天嘉博园三期的房屋出售给原告，原告将现金14000元作为合同订金交付给二被告。2018年10月29日，原告与二被告签订《房产买卖合同》，该合同约定：二被告将其位于琼海市嘉积镇新天嘉博园三期1幢1单元8层803房屋出售给原告，房屋总价款为70万元，双方签订合同当日原告向二被告支付50万元。二被告应于2019年3月29日将房屋交付给原告，二被告如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额的千分之五计算违约金交付原告，逾期超过1个月时，原告可解除合同，二被告将已收的房款双倍返还原告，二被告保证其出售给原告的房屋产权清楚，绝无其他纠纷，原告买受后，如该房屋产权纠葛以致影响原告权利的行使，概由二被告负责处理并按合同第九条进行赔偿（即双倍返还购房款及承担房屋配额的违约金）。原告应按本合同规定的时间给付房屋价款，如逾期，原告应按日千分之五计算的违约金支付给二被告。合同签订当天，原告通过中国农业银行向被告李献文转账486000元，包括之前的现金14000元，共向二被告支付50万元购房款，履行了自己的付款义务。然而二被告不仅没有按合同约定按时将房屋交付给原告，现原告还发现涉案房屋被法院查封，合同目的已无法实现。原告认为，二被告已严重违约，且合同目的已无法实现，原告有权解除合同并要求二被告按照合同约定双倍返还购房款。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金不得超过主合同标的额的百分之二十”，因此原告根据合同约定及上述规定，要求二被告返还购房款50万元及违约金14万元（返还购房款50万元并双倍返还总合同价款70万元的20%，即14万元）。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，望贵院判如所请。 被告麦贞辩称，原告与被告李献文即麦贞的丈夫商量的事情其并不清楚，原告与被告李献文原来是约定借款50万元，每月利息大约是25000元，具体借款的过程和约定利息的事情只有原告和被告李献文清楚。对于原告要求的解除房屋买卖合同被告麦贞同意解除，但现在没有钱还给原告，借了多少钱就还多少钱，不能计算违约金。 被告李献文未答辩，也未提交书面答辩意见。 原告为证明其主张的事实提供了以下证据材料： 1.房屋所有权证（海房权证海字第XXXX号），证明位于琼海市嘉积镇新天嘉博园三期1幢1单元8层803房屋为二被告所有； 2.《房产买卖合同》，证明2018年10月29日，原告与二被告签订《房产买卖合同》，该合同约定二被告将其位于琼海市嘉积镇新天嘉博园三期1幢1单元8层803房屋出售给原告，房屋总价款为70万元，双方签订合同当日原告向二被告支付50万元，二被告应于2019年3月29日将房屋交付给原告； 3.中国农业银行交易明细清单，证明2018年10月29日，原告通过中国农业银行李献文账户向二被告转账486000元； 4.房地产权登记信息，证明涉案的房屋2019年4月10日被琼海市人民法院查封。 被告李献文、麦贞未提供证据材料。 经举证、质证，被告麦贞对原告提供的证据1、2没有异议，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告麦贞对原告提供的证据3、4表示不知道，本院认为，证据3、4与证据1、2能互相印证，足以认定，因此，本院对证据3、4的真实性、合法性、关联性均予以认定，可以作为本案认定事实的证据使用。 本院经审理认定事实如下：2018年10月29日，原告与二被告签订《房产买卖合同》，约定二被告将其位于琼海市嘉积镇新天嘉博园三期1幢1单元8层803房屋出售给原告，房屋总价款为70万元，合同签订当日原告向二被告支付50万元，二被告将房屋所有权证等有关权属证据交付给原告，二被告应于2019年3月29日将房屋交付给原告，房屋产权未转移过户登记期间，房屋所有产生的可得利益归原告，二被告如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额的千分之五计算违约金交付原告，逾期超过1个月时，原告可解除合同，二被告将已收的房款双倍返还原告，由于被告现不便于过户，原告持有原产权证明并使用房屋，在未过户期间，如二被告违约提出终止合同，必须双倍返还原告购房款及承担房屋配额的违约金，原告应按本合同规定的时间给付房屋价款，如逾期，原告应按日千分之五计算的违约金给二被告，二被告保证其出售给原告的房屋产权清楚，绝无其他纠纷，原告买受后，如该房屋产权纠葛以致影响原告权利的行使，概由二被告负责处理并按合同第九条进行赔偿。合同签订当天，原告通过中国农业银行向被告李献文转账486000元。然而二被告不仅没有按合同约定按时将房屋交付给原告。2019年4月10日涉案房屋因存在其他纠纷被法院查封。 本院认为，本案双方争议的焦点有三点：第一、本案是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系；第二、原告付款的数额为多少；第三、原告请求支付违约金是否符合法律规定。关于第一点，判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同的内容即合同的权利义务条款作为依据。本案是房屋买卖还是借款担保，需从涉案房屋买卖合同的特征判断：(1)合同约定卖方逾期交房违约金每天3500元；(2)只约定交付房屋时间，未约定尚余20万购房款的付款时间；（3）只约定被告违约导致合同解除或终止必须双倍返还购房款，未约定原告违约导致合同解除或终止的返还数额或计算方式；（4）从履行方式上看，双方约定未办理过户登记期间，原告享有房屋可得利益及使用房屋，但双方在合同签订后长达两年的时间内，均未对涉案房屋实现占用、使用、收益，而是由二被告管理、居住，不符合双方合同约定，也违背房屋买卖的正常交易习惯；（5）房屋买卖合同约定的房屋为现房，已具备交付条件，双方合同未约定办理房屋登记过户的时间，且签订两年来，原告未要求过户，被告未要求付余款。双方合同缺少房屋买卖合同最重要的交易款项的支付和办理房屋过户登记的约定，不具备房屋买卖合同的基本条款，合同目的与房屋买卖合同的目的不一致，买卖合同并非双方的真实的合同目的，而是被告以涉案房屋为借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故该案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，该《房产买卖合同》应认定为无效合同。故原告主张双方为房屋买卖合同，要求解除合同的请求，本院不予支持，被告麦贞反驳称双方实际为借款合同，被告麦贞同意还款，但目前支付能力有限，本院对被告主张的双方实际为借款合同的反驳意见予以采纳。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”的规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理。关于第二点，根据《中华人民共和国民法通则》第九十条“合法的借贷关系受法律保护”以及《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”的规定，现原告请求返还已付的款额，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张出借50万元，所提供的证据不足以证明其已向二被告支付50万元，故根据现有证据应认定实际支付48.6万元。关于第三点，对于原告主张赔偿的违约损失问题，因被告的行为给原告造成的实际损失即利息损失，鉴于双方约定每天3500元的违约金，明显高于相关法律规定，应适当调整。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”、第三十二条“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本解释不一致的，以本解释为准”的规定，本案违约金计算标准按照上述规定计算较为合理，本案双方约定交付房屋的时间为2019年3月29日，则计算违约金的时间为逾期时间2019年3月30日起至实际付清之日止，以实际出借的数额486000为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍予以计算。被告李献文经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告李献文、麦贞于本判决生效之日起十日内向原告蒲声冠支付欠款486000元及违约金（自2019年3月30日起至实际付清之日止，以实际出借的数额486000为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍予以计算）。 二、驳回原告蒲声冠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，原告蒲声冠负担2598.75元，被告李献文、麦贞负担8201.25元，保全费4020元由被告李献文、麦贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黎文畅 审 判 员  冯清艳 人民陪审员  冯培学 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  陈冬尧 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。 第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。 前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。 第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。 借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。 本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。