包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2951号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：袁慧，该公司包头分公司客服主管委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：严强，男，1971年3月30日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张韡霆，内蒙古万生律师事务所律师。被告：冯国强，男，1972年4月3日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：冯国栋（系被告冯国强的哥哥），住内蒙古自治区包头市。原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告严强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序。诉讼中，因冯国强与本案有利害关系，经被告严强申请，追加冯国强作为本案被告参加诉讼并于2020年1月22日公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁慧及高乐、被告严强的委托诉讼代理人张韡霆、被告冯国强的委托诉讼代理人冯国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2014年1月1日至2018年12月31日物业服务费57297元并支付违约金10000元，以上费用合计67297元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区的万达广场住宅小区项目是由包头万达广场投资有限公司开发。该小区的前期物业服务是由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供。被告严强购买万达广场房屋，系万达广场的业主。被告严强与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业管理服务协议》1份，双方约定：被告严强将其在万达广场所购房屋委托大连万达物业管理有限公司包头分公司进行物业管理，双方对物业管理、收费标准、逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定。2013年9月，经原告与包头万达广场投资有限公司、大连万达物业管理有限公司包头分公司三方协商，由原告进驻万达广场住宅小区，为该小区业主提供物业服务。被告严强为万达广场底商XX号业主，其房屋建筑面积为190.99平方米，按每月每平方米5.00元的标准计算，被告严强每月应向原告缴纳物业服务费954.95元。从2014年1月1日至2018年12月31日，被告严强拖欠原告物业服务费57297元。原告曾多次向被告严强催要欠款，被告严强以各种理由拒付。被告严强身为万达小区业主，享受了原告提供的物业服务，却不缴纳物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告严强辩称，针对被答辩人的起诉，做如下答辩：1.答辩人向包头万达广场投资有限公司购买了位于本市××区房屋,购买时双方签订了《前期物业管理服务协议》；答辩人自2013年12月1日至2019年10月30日将以上底商租赁给被告冯国强,双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定,由被告冯国强支付租赁期间的水费、电费、房屋租赁税、物业服务管理费等各项费用,并承担延期付款的违约责任。假设被答辩人所主张的物业服务费成立，其主张物业服务费发生于房屋租赁期间，相关物业服务费及其可能存在的违约金均应由被告冯国强承担，与答辩人无关；2.答辩人认为被答辩人与包头万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》无效，根据《包头市物业管理条例》规定，前期物业合同是物业销售前所形成的物业合同，建设单位应当向买受人明示物业管理临时规约，答辩人是与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订的《前期物业管理服务协议》，答辩人未与被答辩人未签署过任何物业服务合同，包头万达广场投资有限公司在物业全部出售之后与被答辩人重新签署《前期物业服务合同》的行为属于无权处分，其严重侵犯了业主的建筑物区分所有权，剥夺了业主选聘物业服务企业的权利，同时也侵害了非住宅业主的物业服务费取费标准自主选择的权利。根据我国合同法第51、52条规定,该份《前期物业服务合同》属于无效合同；3.据答辩人向承租人冯国强了解，被答辩人未就案涉物业服务房屋提供符合标准的物业服务，例如：消防设施设备属于物业公司管理服务范围，但在被答辩人提供物业服务期间发生消防设施损坏并给承租人造成了经济损失，说明被答辩人没有履行物业服务约定的义务。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告冯国强辩称，2013年12月1日至2019年10月30日期间被告严强将涉案房屋租赁给答辩人，租赁期间物业服务费由答辩人承担这个情况属实。自从被答辩人入驻以来答辩人未缴纳物业服务费的情况也属实，答辩人未交纳物业服务费是有理由的，理由如下：1.被答辩人作为水费代收机构只能按照政府规定价格收费，但被答辩人违法加价销售自来水，谋取非法利益，损害了答辩人及其他业主的合法权益；被答辩人在答辩人租赁期间收取水费、采暖费合计人民币15万元以上，被答辩人在收取水费过程中，超出收费标准共收取11450元，严重违反了包头市发展和改革委员会包发改价字（2018）180号文件，高于政府发布价格销售自来水以牟利，损害了答辩人及其他业主利益，与此同时，被答辩人违反《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位或个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，被答辩人在收取水费等相关费用时未出具正规发票，严重损害答辩人的利益，造成经济损失20000元；2.被答辩人存在严重违约情形，无权向答辩人全额主张物业服务费，根据《前期物业管理服务协议》第一条第一款第八项规定“物业每半年向业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支项目”，第二条“物业管理服务内容包括房屋建筑公用部位维修、养护和管理，维保期外的质量问题，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理”以及《前期物业管理服务协议》第六条、第七条、第八条等约定内容，被答辩人完全没有做到，其未履行服务协议，造成业主经济损失的，作为物业服务公司的被答辩人无权向业主全额收取物业服务费；3.被答辩人未尽到消防设施维护保养责任，造成答辩人严重经济损失，现在仍未妥善处理。喷淋头属于消防设施，被答辩人未对喷淋头维护保养，造成喷淋头爆裂给答辩人造成了直接经济损失。在此之后，答辩人向被答辩人处宋经理提出索赔要求，经协商，宋经理承诺答辩人的物业服务费可按80%缴纳，前提条件是被答辩人保证天沟不漏雨，答辩人正要缴费时，天沟再次漏雨，被答辩人处宋经理赔偿了答辩人损坏的灯具，宋经理再次承诺等修好天沟再来与答辩人商谈物业服务费收缴事宜；2014年12月23日到24日室内消防喷淋头冻裂，消防水流入鱼缸，答辩人虽然采取了措施但仍造成价值26万元的14条名贵观赏鱼死亡，答辩人再次将被答辩人处宋经理请到现场，宋经理表示赔偿比较难，承诺先用物业服务费抵偿，从此之后物业服务费之事再无人提起。答辩人曾多次催促被答辩人前来商谈解决方案，被答辩人处的管理人员始终回避拒绝解决纠纷。之后，被答辩人敷衍了事，将消防喷淋放干水后用堵头堵死，至今消防设施仅为摆设。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材”，被答辩人擅自停用喷淋消防设施已经威胁到答辩人的生命财产安全；4.被答辩人存在其他违约情形：空调通风系统属于公共设施，被答辩人有维护责任和义务，通风管道从业主使用空间通过导致室内消防设施冻裂，答辩人多次找被答辩人要求采取保温措施，被答辩人未采取任何措施，喷淋设施仍处于冻裂状态；被答辩人还违反管理规约第二条、第三条、第十条的规定，存在严重违约情形，给答辩人造成巨大损失，并非答辩人恶意违约，其无权要求答辩人全额支付物业费。答辩人请求法院结合实际情况驳回原告的诉讼请求。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.2010年12月16日大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告严强签订的《前期物业管理服务协议》1份；2.2013年8月26日包头万达广场投资有限公司出具的《中标通知书》1份、2013年9月12日原告与包头万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》1份；3.《物业管理交接协议》、《调查笔录》、《核准变更登记通知书》各1份；4.《物品交付确认书》1份；5.《欠费催缴通知书》3份；6.原告的企业资质证书复印件1份、包头市物业管理协会颁发的原告被评为二级物业管理住宅小区牌匾的照片复印件1份；7.《日常保洁服务合同》、《秩序服务外包合同》、《建筑消防设备维护保养技术服务合同》、《电梯维修保养合同》、《巡逻签到表》各1份；8.2014年-2018年物业服务报告月报；9.《关于代收2018-2019年度暖气费的通知》、《供用热力合同》各1份；10.（2018）内0204民初3323号民事判决书、（2019）内02民终162号民事判决书各1份；11.《劳动合同》1份。原告提交以上证据的证明目的：被告严强系万达广场底商2-108号业主，其房屋建筑面积为190.99平方米。2010年12月16日，房屋实际交付被告严强，被告严强承诺从2010年12月20日开始按时交纳物业费。同时，被告严强与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业管理服务协议》，双方就包头万达广场XX商铺的物业管理达成协议，双方就物业管理服务内容及服务质量做了约定，同时商定物业服务费的价格为每月每平方米5.00元。合同还约定：受有关部门或单位的委托，大连万达物业管理有限公司包头分公司可提供水费、电费、暖气费、燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。2013年,包头万达广场投资有限公司通过招投标方式选聘青山万达小区住宅及底商物业管理服务，原告中标，包头万达广场投资有限公司于2013年8月26日向原告发出了《中标通知书》，原告是通过合法的招投标程序被开发商选聘为前期物业服务企业。2013年9月12日，原告与包头万达广场投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为万达广场住宅区和底商业主提供物业服务，直至小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止。合同第一条物业类型是高层普通住宅及底商。该合同第六条约定底商物业管理费价格每月每平米5元。同时，原告与包头万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》，三方协商，大连万达物业管理有限公司包头分公司于2013年9月15日将本小区物业管理项目正式交接给原告，原告从2013年9月15日起正式进驻万达小区接管物业管理工作，开始提供物业服务。根据以上约定，被告严强每月向原告缴纳物业服务费954.95元。现被告严强欠原告2014年1月1日至2018年12月31日物业服务费57297元并产生违约金10000元，以上费用合计67297元;原告多次向被告严强催收索要，被告严强拒不支付。2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司包头分公司。被告严强、被告冯国强对原告提交的证据1的真实性认可，对证明目的不认可，被告严强提出，《前期物业管理服务协议》中的物业服务费是被告严强与大连万达物业管理有限公司包头分公司约定取费标准形成的，与本案原告没有任何法律上的利害关系,《前期物业管理服务协议》在合法有效确立的前提下，任何一方不得擅自更改、解除该合同。被告冯国强认为，该《前期物业管理服务协议》是业主与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订的。如果新的物业公司进驻，需要有业主委员会聘任。原告作为新的物业服务企业入驻，未经业主委员会聘任，也未与业主签订新的物业服务合同，故原告并非合法的民事主体。被告严强、被告冯国强对原告提交的证据2的真实性及证明目均不认可，被告严强提出，原告系通过招投标程序被选聘，应提供招标公告等相关文件，但原告未能提交；包头万达广场投资有限公司在2013年之前已将物业房屋出售完毕，此时，包头万达广场投资有限公司已经无权代业主选聘物业服务企业，其选聘行为属于无权处分行为，小区业主才是小区的所有权人，故包头万达广场投资有限公司与原告签署的合同属于无效合同；被告冯国强提出，原告作为物业服务公司被选聘的程序不合法，选聘物业服务公司应在国家指定的媒体上发布招标公告，而包头万达广场投资有限公司实行内部招标且新的物业服务公司应由业主委员会选聘，并非由包头万达广场投资有限公司选聘，故选聘物业公司的程序不合法；被告严强、被告冯国强对原告提交的证据3的真实性认可，证明目的不认可，二被告认为，大连万达物业管理有限公司包头分公司将前期物业服务整体移交给本案原告的做法违反《物业管理条例》相关禁止性规定，大连万达物业管理有限公司包头分公司与业主订立的《前期物业管理服务协议》后不得擅自变更或解除，包头万达广场投资有限公司在房屋出售后均无权再对物业管理进行处分。被告严强、被告冯国强对原告提交的证据4的真实性认可，被告严强对证明目的中的收房时间认可，被告冯国强对证明目的不认可，二被告均认为该证据与本案原告没有关联性，不能证明原告提供了物业服务。被告严强、被告冯国强对原告提交的证据5的真实性及证明目的均不认可，被告冯国强承认找过原告处主管协商物业服务费事宜。2019年9月23日，被告冯国强书面就物业服务费问题作出说明并将书面材料交给原告工作人员。被告严强、被告冯国强均认为原告提交的证据6与本案无关联性不予质证；对原告提交的证据7，被告严强提出真实性无法核实，与原告的证明目的无关联性，合同订立和是否履行是两个不同的概念，即使合同存在但是否履行合同义务，原告仅提供合同本身是不能证明的。另外，被告冯国强使用房屋期间消防设施存在爆裂情况来看，原告未尽到对消防设施维护保养的义务。被告冯国强提出，对于合同本身不提异议，万达广场设施先进，有电子巡更系统，无须纸质版，但原告提供的《巡逻签到表》字迹雷同，系后补的，存在造假嫌疑，这说明原告提供的物业服务不到位。被告严强、被告冯国强对原告提交的证据8的真实性及证明目的均不认可，认为该证据是虚假的且与原告的证明目的无关联性，不能证明原告履行物业服务合同的义务。从2015年6-8月的物业报告中显示的照片有完全相同的。被告严强对证据9的真实性及证明目的无异议，被告冯国强对证据9的真实性无异议，对证明目的有异议，提出被告冯国强向原告缴纳暖气费，原告拒绝出具增值税专用发票。被告严强、被告冯国强对证据10的真实性无异议，对证明目的有异议，提出我国不是判例法国家，两份判决内容未涉及本案中提到合同无效的问题，包头万达广场投资有限公司销售物业房屋后即不能再代替业主行使选聘新的物业服务公司的权利，其此种行为属于无效行为，签署的合同属无效合同。被告冯国强还提出，证据10不能证明原告提供了合格的服务。被告严强、被告冯国强均提出原告提交的证据11属于程序上的问题，请求法院依法审查。被告严强向本院提交如下诉讼证据：1.2013年9月27日，案外人于某被告严强与被告冯国强签订的《房屋租赁合同》；2.2019年9月23日，被告冯国强出具的《关于万达XX底店物业费问题的说明》，该说明系打印件，有被告冯国强本人签名。被告严强提交以上证据的证明目的：被告严强与被告冯国强签订《房屋租赁合同》，该合同第六条约定,由被告冯国强支付租赁期间的水费、电费、房屋租赁税、物业服务管理费等各项费用,并承担延期付款的违约责任。原告主张的物业服务费发生在被告冯国强租赁期内，物业服务费及延期付款违约责任由被告冯国强承担，与被告严强无关。被告严强向被告冯国强了解，原告提供的物业服务不到位。原告对被告严强提供的证据1的真实性无法判断，对证明目的有异议，提出即使存在《房屋租赁合同》，根据有关法律规定，被告严强也应对物业服务费承担连带责任；原告认可收到过冯国强提交的书面材料，但是不确定是否系被告严强当庭出具的证据2，证据2系被告冯国强单方出具，不属于证据，被告严强出租的房屋漏水后，原告进行了处理，履行了相关义务，不存在因房屋漏水承诺减免物业服务费的情况。喷淋头爆裂原因很多，不能证明原告提供的物业服务不到位，故对证据2的证明目的有异议。被告冯国强对被告严强提供的证据1、证据2的真实性及证明目的均无异议。被告冯国强向本院提交如下诉讼证据：1.2013年9月27日，案外人于某被告严强与被告冯国强签订的《房屋租赁合同》1份；2.2020年1月22日，被告冯国强特别授权的委托诉讼代理人冯国栋书面出具的《深圳开元国际物业管理有限公司不当得利的说明》1份；3.照片14张；4.光盘1张。被告冯国强提交以上证据的证明目的：二被告签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期间物业服务费由被告冯国强承担。由于被告严强系业主，被告冯国强所交的所有费用均是以被告严强的名义缴纳。原告未经许可私自加价，多收自来水费；原告违法私改喷淋头，常年没有水压，冬季喷淋头被冻裂；房屋漏雨损坏价值5000元办公设备；雨水流入灯罩，直接坠落，原告安排维修并赔偿新灯罩；原告不适当地采用灌防水涂料的方法来维修天沟；2014年12月23日，消防喷淋冻裂，消防水流入鱼缸，影响水质。一周后，价值26万元的14条观赏鱼死亡；底店楼上住宅业主私自占用公用区域开门，原告未尽到劝阻的义务；步行街排水沟维修费用未公示，维修工程属于豆腐渣工程；道路年久失修，破烂不堪；道路积雪不清理，垃圾遍地、小广告随处可见，地面及墙上大小便的尿渍痕迹很普遍；地面停车缺乏管理，机动车、自行车随意乱停，东倒西歪；没有绿化，冬季使用的假草坪夏季依然存在，松树长在垃圾中；装修只收费，不管理或疏于管理；违章私建经营场所成为社区的毒瘤，原告视而不见，高档社区沦为脏乱差社区；社区保安违反巡更制度，导致底店多次被盗，步行街25个摄像头损坏24个，多户业主被盗无法调取视频；2号楼的车库出入口成了垃圾堆；光盘显示：公共排水天沟漏水；落水管流出防水涂料；受夏季排水天沟向屋内排水影响，办公家具已损毁，二楼办公区在雨季无法使用；私改喷淋2处，喷淋头已经冻裂，消防设施不起作用；公共设施通风管未经保温处理经过室内，其周围温度在0℃左右，二楼办公区室温受其影响，温度不足10℃,冬季无法正常使用。一系列问题说明原告未尽到管理维护义务，导致被告冯国栋租赁的房屋无法正常使用且造成严重损失，故原告提供的物业服务是存在问题的。原告对被告冯国强提交的证据1的真实性及证明目的没有异议，认为被告冯国强提交的证据2的与本案所审理的物业服务关系无关；对被告冯国强提交证据3的真实性，原告认为无法核实，对证明目的有异议，同时提出，照片只能显示短时的卫生状况，原告随时都在清理。照片中显示的喷淋头无法看出位置，无法显示是什么原因损坏；喷淋头喷水后原告工作人员及时进行维修，已经尽到基本义务。关于被告冯国强提到的漏水造成观赏鱼死亡，该照片无法证实漏水与观赏鱼死亡之间的关联性，更不能证明喷淋头漏水造成观赏鱼死亡的关联性。原告对被告冯国强提供的证据4的真实性认可，对证明目的不认可，视频无法证明喷淋头的损坏的原因。原告私改喷淋头的问题不存在。原告仅代收供暖费，温度是否达标应当由热力公司来解决。被告冯国强光盘中反映的问题无法证明与原告提供的物业服务有关联性。被告严强对被告冯国强提供的证据1、证据3、证据4的真实性及证明目的无异议，对证据2的真实性无异议，提出被告冯国强已向原告缴纳水费，但原告是否将水费讲给供水公司且按什么标准缴纳，原告有义务提供证据，如果原告如实缴纳，即不存在多收情况。如果原告未如实缴纳，即存在多收的情况。本院依法调取《不动产产权情况表》，证明案涉商用底店的所有权人为被告严强，该商用底店的建筑面积为190.99平方米，原、被告对该证据的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据1至证据4，证据6、证据7、证据9至证据11的真实性及证明目的，对被告严强提交的证据的真实性，对被告冯国强提供的证据的真实性，本院依法调取的证据的真实性及证明目的本院予以确认并记录在案佐证。对原告提交的证据5、证据8的真实性予以认定，证明目的不做认定，但被告冯国强认可曾主动与原告协商过物业服务费事宜，对被告冯国强与原告协商物业服务费的事实予以认定。对被告严强提交的证据、对被告冯国强提供的证据的证明目的部分予以认定，部分不予认定。本院经审理认定事实如下：原告深圳市开元国际物业管理有限公司（承接方，丙方）与包头万达广场投资有限公司（建设方，甲方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，乙方）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：乙方将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与甲方于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。丙方为选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，丙方应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与乙方无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前乙方应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由乙方承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、丙方所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由丙方承担。本合同自三方签订之日起生效。2013年9月12日，原告（乙方）与包头万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每个人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。甲方违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失经甲方确认后由甲方承担。乙方不承担责任的情形：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：甲方违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金。乙方违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，甲方持叁份，乙方持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××路包头万达广场XX商业服务用途房屋建筑面积190.99平方米，其权利人为被告严强。底商物业服务费按每月每平方米5.00元标准计算，被告严强自2014年1月1日至2018年12月31日应向原告交纳物业服务费57297元。2013年9月27日，案外人于某被告严强与被告冯国强签订的《房屋租赁合同》，被告严强将以上房屋租赁给被告冯国强，租赁期限为5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止。双方约定，由被告冯国强支付租赁期内的水费、电费、煤气费、电话费、房屋租赁税费、物业管理费、暖气费等各项费用,并承担延期付款的违约责任。被告冯国强实际租赁使用以上房屋至2019年10月30日。另查明，大连万达物业管理有限公司包头分公司曾于2010年12月16日与被告严强个人签订《前期物业管理服务协议》，双方就包头万达广场XX商铺的物业管理达成协议，双方就物业管理服务内容及服务质量做了约定，同时商定物业服务费的价格为每月每平方米5.00元。合同还约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、暖气费、燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。对以上事实，本院予以确认。本院认为，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告严强签订《前期物业管理服务协议》、原告深圳市开元国际物业管理有限公司与包头万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订的《物业管理交接协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告严强作为包头万达广场XX商铺业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告严强的房屋提供物业服务后，被告严强应依约向原告支付物业服务费。被告严强将以上房屋租赁给被告冯国强，二被告约定租赁期间由被告冯国强交纳物业服务费用的，二被告的该约定符合法律规定，从其约定，但作为业主的被告严强对租赁期间的物业服务费负连带交纳责任。现原告要求被告给付2014年1月1日至2018年12月31日物业服务费57297元，经查，2014年1月1日至2018年12月31日尚欠原告物业服务费57297元，故本院依法认定2014年1月1日至2018年12月31日欠物业服务费57297元,该费用系被告冯国强租赁期间产生,二被告对该期间物业服务费的承担有约定,从其约定,由被告冯国强负担,但被告严强负连带交纳责任。被告严强以二被告存在租赁合同为由提出物业服务费与其无关的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付违约金10000元，二被告提出原告的物业服务不合格,被告冯国强提供相关的照片，认定原告提供的物业服务中存在一般瑕疵,原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告严强提出,包头万达广场投资有限公司在全部物业房屋售出后重新与原告签订前期物业服务合同,侵犯了业主的建筑物区分所有权,剥夺了业主选聘物业服务企业的权利,侵害了非住宅业主的物业服务费取费标准自主选择权,故原告与包头万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》应确认无效,本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告与包头万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项至第四项规定的无效情形，故本案争议的焦点是原告与包头市万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。由此可见，只有规范合同效力的强制性规定才能成为认定合同效力的依据，不同强制性规定对合同效力规范力不同。本案中,原告与包头万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》并不存在违反强制性规定的情形,故被告严强的该抗辩理由,本院不予采信。被告冯国强提出，原告为谋取非法利益违法加价收取自来水费且未出具相关费用的正规发票，对此，被告冯国强未充分举证，本案系物业服务纠纷案件，被告冯国强的该陈述并不能作为其拒缴物业服务费的抗辩理由；被告冯国强提出，原告存在严重的违约行为，原告未按合同约定公示物业服务费的收支项目，未按合同约定提供物业服务，未尽到消防设施的维护保养义务导致喷淋头爆裂冻裂，给其造成价值26万元的14条名贵观赏鱼死亡，被告冯国强提供的证据不足以证明其主张，更不能作为其不交或少交物业服务费的抗辩理由；被告冯国强提出原告曾承诺其按80%的标准缴纳物业服务费并同意用物业服务费折抵其损失，对此，被告冯国强未举证，本院不予采信。故被告冯国强不交或少交物业服务费的抗辩理由，均不充分，本院均不予采纳。在物业服务合同关系中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，更没有无义务的权利，无论是物业公司还是业主，都应严格地履行物业服务合同中的权利和义务，不能人为地扩大或缩小。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告冯国强支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日尚欠原告物业服务费57297元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、被告严强对被告冯国强承担的以上物业服务费用负连带交纳责任；三、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，原告深圳市开元国际物业管理有限公司已预交，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担220元，被告冯国强负担1260元，被告冯国强负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告深圳市开元国际物业管理有限公司。被告严强对被告冯国强负担的诉讼费用负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 吕 霞人民陪审员 贾凤霞 二〇二〇年二月一日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。