辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初295号 原告：宁英全，男，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。 被告：辽阳方宏房屋开发有限公司，住所地：辽阳市白塔区东红星小区新华路北五组团3-4#。 法定代表人：吴新龙，系董事长。 委托代理人：廉昊，辽宁跃重合律师事务所律师。 委托代理人：庞莹，辽宁跃重合律师事务所律师。 被告：吴新龙，男，满族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：廉昊，辽宁跃重合律师事务所律师。 委托代理人：庞莹，辽宁跃重合律师事务所律师。 被告：孔祥磊，男，汉族，住辽阳市宏伟区。 委托代理人：曲向军，辽宁国印律师事务所律师。 被告：李晓丹，女，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：曲向军，辽宁国印律师事务所律师。 原告宁英全与被告辽阳方宏房屋开发有限公司、吴新龙、孔祥磊、李晓丹买卖合同纠纷一案，于2020年1月13日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日、2020年6月18日分别公开开庭审理了本案，原告宁英全及委托代理人史艳军，被告辽阳方宏房屋开发有限公司及被告吴新龙共同委托代理人廉昊、庞莹，被告孔祥磊、李晓丹共同委托代理人曲向军及被告孔祥磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁英全诉称，2019年5月20日，原告与被告孔祥磊、李晓丹、辽阳方宏房屋开发有限公司、吴新龙签订《买卖协议》一份，约定原告购买孔祥磊、李晓丹抵账房左岸智慧城13号楼（五层）一单元九号房95.08平米，价格为62万元。原告全额交付购房款后，被告向原告交付了交易的房屋。原告接收房屋后，为办理入住交付物业管理费、电梯费、装修保证金、垃圾清运费等17382.00元。原告为装修该房屋花费装修费用130000.00元。原告为居住该房屋需要，于2019年5月27日与辽阳方宏房屋开发有限公司签订两份《预订商品房协议书》，购买本栋楼两个车库，每个价格110000.00元，原告共支付车库款及管理费221600.00元。在原告正在装修过程中，有他人拿着已经网签的购买该房屋的正式商品房买卖合同向原告主张权利，由此，原告购买的房屋发生产权争议，原告不能取得该房屋产权。因四被告的欺诈行为造成原告购买房屋的目的不能实现，并造成原告极大的经济损失，在原告与四被告多次协商返还购房款并赔偿损失未果的情况下，原告无奈诉至法院，请求人民法院依法判令解除原告与被告辽阳方宏房屋开发有限公司、吴新龙、孔祥磊、李晓丹签订的《买卖协议》、解除原告与被告辽阳方宏房屋开发有限公司签订的两份《预订商品房协议书》，判令四被告立即双倍返还原告购房款620000.00元及利息、购买车库款及管理费221600.00元，共计841600.00元；请求判令四被告赔偿原告交付物业费损失17382.00元；装修损失包括土建工程58000.00元、瓷砖13546.00元、胶泥700.00元、火烧板、浴屏1949.00元、断桥门窗3000.00元、安装中央空调36600.00元，合计130000.00元，交付物业费损失和装修损失共计147382.00元，四被告承担连带赔偿责任；上述两项诉讼请求合计人民币988982.00元；本案诉讼费用等相关费用由被告承担。 被告辽阳方宏房屋开发有限公司辩称，案涉房屋无被告印章，经庭前查阅原告提交的证据并无相关证据佐证与被告辽阳方宏房屋开发有限公司存在直接法律关系。诉请主张对象有被告辽阳方宏房屋开发有限公司，无事实及法律依据。 被告吴新龙辩称，原告对被告吴新龙主张的诉讼请求无事实及法律依据。理由是案涉房屋实际交易主体非被告吴新龙，实际付款支付对象非被告吴新龙，三方买卖协议中，被告吴新龙仅为附随义务，而未承担实体的权利义务，故原告诉请对于被告辽阳方宏房屋开发有限公司和被告吴新龙均无事实及法律依据。 被告孔祥磊、李晓丹辩称，一、案涉《买卖协议》及《预售商品房协议书》是两个独立的法律关系，不应在一个案件中审理。《买卖协议》中合同相对人是案涉原被告三方，《预售商品房协议书》中合同相对方仅是案涉原告和辽阳方宏房屋开发有限公司。基于上述事实，案涉《买卖协议》及《预售商品房协议书》不应在一个案件中审理。二、案涉房屋买卖协议不具有解除的法定或约定条件。首先，《中华人民共和国合同法》明确依法订立的合同受法律保护，仅当其成就约定解除条件或法定解除条件时，其才能依法解除。案涉《买卖协议》中既未约定解除条件，也未成就法定解除条件，依法不应当解除。其次，原告在起诉中自认《买卖协议》签订后，答辩人向其交付房屋，原告已实际接收房屋并办理了相关入住手续。上述事实足以说明《买卖协议》已实际履行，房屋已实际交付。协议中约定答辩人的相关义务答辩人已完全履行完毕。再次，原告以案涉房屋有产权争议，其无法取得产权为由要求解除《买卖协议》没有法律依据。第一是即使案涉房屋确有网签备案，但只要不影响原告房屋所有权的取得，其签订《买卖协议》的根本目的就能够实现。第二是协议中明确了由方宏公司将购房收据及购房合同都有效凭证无偿变更到原告名下，该条款意味着原告可依据上述手续完成房屋产权登记。第三是即使确有人依据网签合同主张房屋产权，但由于案涉房屋已实际交付，原告依法享有房屋产权，其可要求案涉房地产开发公司协助其办理相关手续。三、即使人民法院认定《买卖协议》应依法解除，答辩人也不应当承担责任。合同约定的全部义务答辩人均已履行，答辩人没有过错，不应承担相应责任。买卖协议约定由方宏公司将购房收据及合同等有效凭证无偿变更到原告名下，否则其承担一切责任，因此若因方宏公司的原因导致出现网签合同，以致上述有效凭证无法变更到原告名下，最终导致其无法办理产权证书，方宏公司应依法承担所有责任。原告与方宏公司均存在严重过错，应由其责任方承担相应责任。三方协议签订时，原告明确知道案涉房屋是顶账房屋，房屋的实际出售方是方宏公司，并在协议中特别强调在2019年10月末之前将涉案房屋变更到原告名下。原告从5月20日开始四个多月怠于行使权利，并且在10月初仍未变更的情况下，不去找方宏公司协商履行，反而直接安排装修、采购等事宜。如果原告积极行使权利，及时办理过户手续，即可避免相应的损失。可见，原告与丰公司存在明显过错，应当承担相应责任。此原告的部分主张与答辩人无关或没有法律依据，应另案处理。原告主张的两个车库是原告与方宏公司购买的，与答辩人无关，包括相应的管理费也与被答辩人无关。原告主张的仓库管理费、装修垃圾、清运费等没有相关法律依据，应由原告另行主张。原告主张的物业管理费、电梯费、取暖费、水费、电费、住房维修基金等均可要求物业公司退回或由实际房屋继受者承担。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2019年5月11日，被告李晓丹与被告辽阳方宏房屋开发有限公司签订《预订商品房协议书》，约定被告李晓丹向被告辽阳方宏房屋开发有限公司购买左岸智慧城小区13号楼1单元5层9号、建筑面积95.08平方米房屋一处，房屋价款每平方米8018.00元，总金额762351.44元。当日，被告辽阳方宏房屋开发有限公司为被告李晓丹出具收款收据。2019年5月19日，原告向被告孔祥磊账户存款62万元。2019年5月20日，原告宁英全（乙方）与被告孔祥磊、李晓丹（甲方）、被告辽阳方宏房屋开发有限公司法人吴新龙（丙方）签订《买卖协议》，约定辽阳市白塔区北新华路79号左岸智慧城小区为辽阳方宏房屋开发有限公司（丙方）开发，甲方将该小区13号楼（五层）一单元九号房间的95.08平米清水房屋以62万元的价格卖给乙方。双方确认房屋现样，在丙方见证下，乙方一次性全款付给甲方后，甲方将该房屋所有有效法律购房凭证及房门钥匙一次性交给乙方，甲方不再承担以后的任何费用。丙方承诺在2019年10月末之前，将购房收据及购房合同等有效凭证无偿地变更到乙方名下，如果出现意外也承诺一直负责办到乙方名下，否则承担一切责任。2019年5月19日，原告办理了入住并向辽阳新元物业服务有限公司缴纳了物业管理费2738.30元（二年）、电梯费1000.00元（二年）、装修保证金1000.00元、装修垃圾清运费700.00元、二年取暖费4944.16元、水费200.00元、住房维修基金5990.04元。 2019年5月27日，原告宁英全与被告辽阳方宏房屋开发有限公司签订《预订商品房协议书》两份，原告购买被告辽阳方宏房屋开发有限公司左岸智慧城小区280号、281号车库，建筑面积分别为21.44平方米，售价总计为22万元。当日，被告辽阳方宏房屋开发有限公司向原告出具两份收款收据。原告于2019年5月27日向辽阳新元物业服务有限公司缴纳280号、281号车库管理费共计1600.00元。 2019年10月31日，辽阳新元物业服务有限公司为原告出具收款收据两份，收款事由为代供暖公司收阁楼取暖费809.90元以及煤气报警阀220.00元。 2019年10月20日，原告与白塔区金鑫电器销售维修中心签订日立中央空调销售安装合同，原告于当日向白塔区金鑫电器销售维修中心交款36600.00元。2019年10月26日，辽阳市文圣区新兴隆装饰材料经销处为原告出具两份收款收据，分别为外墙砖640.00元及五金件1220.00元。原告购买瓷砖共花费13546.00元。 另查，涉案房屋于2018年6月已网签备案，备案合同的买受人为案外人于权贵。 本院所确认的上述事实，有原告宁英全提供的买卖协议、存款截图、预定商品房协议书三份、收款收据八张、入住通知书、日立中央空调销售安装合同、中国工商银行单据、收款收据二张、佛山锦绣长城陶瓷有限公司销售单及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，被告辽阳方宏房屋开发有限公司与被告李晓丹签订预订商品房协议书，双方对于用涉案房屋抵账的事实予以认可，同时原告与被告李晓丹、孔祥磊以及被告辽阳方宏房屋开发有限公司法人吴新龙签订的买卖协议是三方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。三方均应按照协议履行各自的义务。虽然涉案房屋完成了交付，但现涉案房屋已经网签给案外人，原告无法办理过户手续，合同目的无法实现，故原告主张解除买卖协议，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告孔祥磊、李晓丹应将购房款返还给原告宁英全，原告宁英全应当将案涉房屋交付给被告孔祥磊、李晓丹。原告主张被告双倍返还购房款，缺乏依据，本院不予支持。被告辽阳方宏房屋开发有限公司主张案外人网签违反法律规定，但其未提供相应证据证明其向案外人主张权利，亦未提供证据证明原告能够就涉案房屋办理过户，故对于被告辽阳方宏房屋开发有限公司的抗辩，本院不予支持。 被告吴新龙作为辽阳方宏房屋开发有限公司法人代表在该买卖协议上签字，形成表见代理，相关的权利义务应当由被告辽阳方宏房屋开发有限公司承担。被告辽阳方宏房屋开发有限公司在涉案房屋已经网签给案外人的前提下，仍与原告签订买卖协议并交付房屋，其违约行为致使原告无法办理过户手续，合同目的无法实现，故被告辽阳方宏房屋开发有限公司应当承担违约责任。对于原告主张的相关损失，被告辽阳方宏房屋开发有限公司应当承担赔偿责任。原告主张的物业管理费2738.30元（二年）、电梯费1000.00元（二年）、装修垃圾清运费700.00元、二年取暖费4944.16元、水费200.00元、住房维修基金5990.04元、阁楼取暖费809.90元、煤气报警阀220.00元、外墙砖640.00元、五金件1220.00元、瓷砖13546.00元，有事实依据，本院予以支持。装修保证金1000.00元，写明可以退还给原告，故原告主张该项费用，本院不予支持。原告主张安装空调36600.00元，因空调可拆卸，故该笔费用，本院不予支持。原告主张的其他费用，未提供充分的事实依据，应当承担举证不能的法律后果。 原告与被告辽阳方宏房屋开发有限公司签订的预定商品房协议书两份，因买卖协议已经解除，关于车库的协议亦无法实现合同目的，原告主张解除与被告辽阳方宏房屋开发有限公司签订的预定商品房协议书两份，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告辽阳方宏房屋开发有限公司应当返还原告车库款22万元，原告应当将占有的车库返还给被告辽阳方宏房屋开发有限公司。因被告辽阳方宏房屋开发有限公司违约导致合同解除，对于车库管理费1600.00元，亦应当由被告辽阳方宏房屋开发有限公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告宁英全、被告孔祥磊、李晓丹、被告辽阳方宏房屋开发有限公司于2019年5月20日签订的买卖协议。 二、解除原告宁英全与被告辽阳方宏房屋开发有限公司签订标的为左岸智慧城小区280号、281号车库的预订商品房协议书。 三、被告孔祥磊、李晓丹返还原告宁英全购房款62万元；原告宁英全将辽阳市白塔区北新华路79号左岸智慧城小区13号楼（五层）一单元九号、95.08平方米的房屋返还给被告孔祥磊、李晓丹。 四、被告辽阳方宏房屋开发有限公司返还原告宁英全22万元；原告宁英全将左岸智慧城小区280号、281号车库返还给被告辽阳方宏房屋开发有限公司。 五、被告辽阳方宏房屋开发有限公司赔偿原告宁英全损失共计33608.40元。 六、驳回原告宁英全其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效之日起十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23690.00元，由被告孔祥磊、李晓丹承担10000.00元，被告辽阳方宏房屋开发有限公司承担2536.08元，原告宁英全承担11153.92元；保全费5000.00元，由被告孔祥磊承担3620.00元，被告辽阳方宏房屋开发有限公司承担1268.04元，原告宁英全承担111.96元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判长 陈 月 审判员 孙 晔 审判员 刘彦超 二〇二〇年八月二十日 法官助理翁晓曼 书记员姜艾迪 附录 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。