四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0802民初7122号 原告：广元宏天投资有限公司，住所地：广元经济技术开发区石龙工业园。 法定代表人：孙彬文，公司总经理。 委托诉讼代理人：申金杯，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中义，四川联一律师事务所律师。 被告：四川晟合鸿科技有限公司，住所地：广元经济技术开发区石龙工业园（宏天电子产业园）8号楼1层厂房、1号楼2层办公用房。 法定代表人：范颗珍 委托诉讼代理人：席满泉，男，汉族，生于1972年9月16日，大专文化，四川省绵阳市人，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 原告广元宏天投资有限公司（以下简称“广元宏天投资公司”）与被告四川晟合鸿科技有限公司（以下简称“四川晟合鸿科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广元宏天投资公司委托诉讼代理人申金杯、赵中义及被告法定代表人范颗珍、委托诉讼代理人席满泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告厂房租金827982.96元、滞纳金649590.95元及违约金47313.31元，以上共计1524887.23元及保证金39427.76元（暂计至2019年9月11日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年1月11日原、被告签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，约定原告向被告出租位于广元市经济开发区，租赁面积为4712.26平方米，租期2018年1月11日至2018年4月10日止，办公楼月租金为12元／平方米，厂房月租金为8元／平方米，应按季租金额计，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，原告有权增收应缴费用的5%的滞纳金，逾期三个月，原告有权收回厂房，解除合同；若违反合同并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金。原告向被告交付了全部厂房，截止2019年9月11日被告未向原告支付租金。滞纳金、违约金、保证金，经原告多次催收无果，故起诉。 原告提供证据如下: 1、《宏天电子产业园厂房租赁合同》。拟证明原、被告于2018年1月签订了房屋租赁合同，约定租赁期限：2018年1月11日至2018年4月11日，厂房租赁面积4118.47平方米，办公用房租赁面积540平方米，厂房月租金为8元/平方米，办公用房月租金12元/平方米，保证金为39427.76元。 2、《宏天电子产业园厂房租赁合同》。拟证明原被告2018年4月11日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限：2018年1月11日至2018年12月10日，厂房租赁面积4118.47平方米，办公用房租赁面积540平方米，厂房月租金为8元/平方米，办公用房月租金为12元/平方米，保证金为39427.76元。 3、照片。拟证明被告公司标志，被告已经实际使用了原告的厂房。 4、水电费收据。拟证明被告于2018年4月28日向原告缴纳2018年1月至3月的电费995.33元。 5、证明。拟证明广元经开区投资服务局于2017年11月28日向工商局出具证明，证明被告公司位置在宏天电子产业园，原告于2017年11月28日前向被告交付了厂房。 6、复函。拟证明2019年3月21日广元经开区招商局回复原告，支持原告通过司法途径催收园区入驻企业拖欠的租金。 被告四川晟合鸿科技公司辩称：原、被告没有办理房屋交接手续，不具备租赁合同必备条款，租赁事实不成立。根据开发区管委会2019年4月10日现场办公会议决定，到目前为止没有确定房屋租金标准及支付方式。被告属于广元经开区招商引资企业，双方于2017年11月17日签署了项目合作协议，给予厂房前3年全额补贴后2年补贴50%优惠政策，落户原告产业园，当时原告厂房未竣工，为推进项目快速建成投产，在经开区的大力协调下，原、被告签订了三个月的短期临时租赁合同，待厂房竣工和配套设施建成后再签订正式租赁合同，但后一年原告未将园区配套设施建成，时常爆水管、饭堂停业、员工宿舍未建成，工厂基本要素无法保证，导致被告经常停产，故一直未签订正式租赁合同。2019年4月10日，广元市经开区管委会副主任李方甫召集政府相关部门及园区各单位在原告会议室研究园区企业推进工作会，关于厂房租金问题，明确议定：2019年4月10日后产生的厂房租金由原告与被告重新签订租房协议，2019年4月10日前产生的租金暂时搁置。原被告违法签订临时租赁合同，应确定为无效合同。原、被告2018年1月11日签订了三个月短期临时租赁合同，但厂房公示竣工日期为2018年3月22日，根据《房屋租赁合同法》及《房屋买卖合同法》规定，未竣工房屋不能出售和出租。原告经常停水停电，导致被告不能正常生产，产品质量不达标，未按时交货及质量不合格的退货损失，丢失了大量客户。目前仍有一半厂房闲置，被告每月支付高额的管理人员和技术人员工资。故请求驳回原告诉讼请求，被告不承担诉讼费，保留原告给被告造成各种损失的诉讼权。 被告提供证据如下： 1、会议纪要。拟证明原被告没有签订正式的租赁合同，2019年4月10日前的租金暂时搁置，2019年4月10日之后的重新签订租房协议。 2、8号楼竣工标志牌。拟证明厂房竣工时间是2018年3月22日，合同是从2018年1月11日开始的，未竣工的厂房无法租赁和使用，合同应为无效。 3、微信聊天记录。拟证明园区停水停电现象，导致企业无法生产，厂房基本要素没有达到交付条件。 本院经审理认定事实如下：2018年1月原告与被告签订了《宏天电子产业园厂房租赁合同》，合同约定原告出租给被告的厂房座落在广元经开区办公用房，租赁厂房建筑面积为4118.47平方米，租赁办公用房建筑面积为540平方米。厂房为全框架钢筋混凝土结构，二级耐火等级，生产的火灾危险类别为丁类。租赁合同期：厂房租赁自2018年1月11日起，至2018年4月10日止，租赁期叁月。租赁期满，若被告要继续承租房屋或终止租赁合同，需向原告提出书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同或终止合同。保证金及租金：厂房租赁月租金为8.00元／平方米（含税单价），办公用房房租赁月租金为12.00元／平方米（含税单价），按季租金额计，在租赁合同签署后，被告接收房屋或进入装修前五日内，被告支付给原告。被告租房保证金按月租的金额39427.76元计与第一次租金118283.28元一起交给原告，被告按本合同履行，并无违约情况下，合同终止时，原告按本金额如数（不计息）退还给被告。其他费用：被告使用厂房所发生的工业排污、水、电、煤气、电话等费用，包括政府相关部门要求使用房屋创卫、环保措施等费用，由被告承担。租赁期间，被告应按月缴纳物业管理费，物业管理费为人民币1元／月／平方米，费用由园区物业公司收取。相关部门收取的水电气开户费由被告承担。租赁期间其他有关约定：乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金。逾期三个月，甲方有权收回厂房，终止合同，并按乙方违约处理。八、甲乙双方若有违反本协议并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金。…” 合同到期后，原、被告再次签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，租赁期限为：2018年1月11日至2018年12月10日，其余内容均一致。 2018年4月8日，被告四川晟合鸿科技公司向原告广元宏天公司支付了2018年1月至3月的电费995.33元。 房屋交付给被告使用后，被告一直未向原告支付厂房租金及保证金，故原告起诉要求被告支付厂房租金827982.96元，滞纳金649590.95元，违约金47313.31元，保证金39427.76元。 以上事实有《宏天电子产业园厂房租赁合同》、收据及原、被告陈述加以佐证。 本院认为，原、被告签订的《宏天电子产业园厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。 关于原告主张被告欠截止2019年9月11日的房屋租金827982.96元及租房保证金39427.76元的请求。原、被告签订房屋租赁合同期限为2018年1月11日起至2018年12月10日，但被告至今仍在继续占有使用案涉厂房，原、被告双方已形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2018年12月10日租赁期满后的租金仍应按双方约定金额计算。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，被告接收房屋或装修前五日内向原告支付租金及保证金，而被告未按合同约定向原告支付租金及保证金的行为属违约，故被告应承担支付租金及保证金的民事责任。原告要求被告支付从2018年1月11日起至2019年9月11日的房屋租金，从2018年1月11日起至2019年9月11日共计20个月，故该期间内的房屋租金应为788555.20元，原告主张的超出部分本院不予支持。本案租赁合同约定被告应于支付首期租金时一并支付月租金额39427.76元的租房保证金，故对原告主张的租房保证金39427.76元，本院予以支持。 关于原告主张被告支付滞纳金、违约金的请求。虽原、被告双方在厂房租赁合同中明确约定滞纳金为应缴费用的5%、违约金为年租金的10%，双方约定的滞纳金实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告广元宏天公司因被告逾期支付厂房租金产生的直接损失实际是未付租金的资金占用利息，结合本案实际情况，原、被告双方约定的违约金已过分高于实际损失。租赁合同约定被告应当在合同签订后接收房屋或进入装修前五日内支付三个月租金、租金按季计收。本案租赁合同未明确接收房屋或进入装修的时间，本院酌定被告应当支付房租的时间为合同签订后十日内。本案租赁合同未明确落款时间，但约定租期起算时间为2018年1月11日，故被告应付租金时间为2018年1月21日。被告逾期交租违约金应从2018年1月21日起以118283.28元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月20日，从2018年4月21日起以236566.56元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月20日，从2018年7月21日起以354849.84元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月20日，从2018年10月21日起以473133.12元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月20日，从2019年1月21日起以591416.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月20日，从2019年4月21日起以709699.68元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月20日，从2019年7月21日起以788555.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以788555.20元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。 对于被告四川晟合鸿科技公司认为该合同系为临时配合政府办理手续而签订，不是其真实意思表示、案涉厂房未竣工验收、双方没有确定房屋租金标准及支付方式合同应无效的辩解意见，本院不予采纳，其理由如下：1、被告认为该合同系为临时配合政府办理手续而签订，不是其真实意思表示，没有租金标准及支付方式的抗辩理由，并未提交相关证据予以证实，故本院不予采信。2、案涉厂房虽在双方签订租赁合同时未竣工验收，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，案涉厂房在本案法庭辩论终结前已竣工，本院原、被告双方签订的租赁合同有效。同时，被告正常占有使用案涉厂房至今，是否办理竣工手续对其经营使用案涉厂房并未产生影响。 对于被告四川晟合鸿科技公司认为案涉工业园区经常停水停电等导致其产生损失的意见，虽提供了微信聊天记录，但不能达到被告的证明目的。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川晟合鸿科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付从2018年1月11日起至2019年9月11日的厂房租金788555.20元、租房保证金39427.76元，合计827982.96元。 二、被告四川晟合鸿科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年1月21日起以118283.28元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月20日，从2018年4月21日起以236566.56元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月20日，从2018年7月21日起以354849.84元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月20日，从2018年10月21日起以473133.12元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月20日，从2019年1月21日起以591416.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月20日，从2019年4月21日起以709699.68元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月20日，从2019年7月21日起以788555.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以788555.20元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。 三、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18879.00元，原告广元宏天投资有限公司负担3775.00元，被告四川晟合鸿科技有限公司负担15104.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  周海英 人民陪审员  王治平 二〇二〇年六月二日 书 记 员  杨 瑾