文书内容江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民初16号原告：周向阳，男，1968年12月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所。委托诉讼代理人：罗玉玲，江西智桥律师事务所。被告：吉安铜锣湾广场投资有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉安南大道**铜锣湾广场商铺**，统一社会信用代码：9136080058657481XG。法定代表人：肖江平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑海军，公司财务负责人。原告周向阳与被告吉安铜锣湾广场投资有限公司（以下简称吉安铜锣湾公司）股权转让纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告周向阳的委托诉讼代理人胡晓芬，被告吉安铜锣湾公司的委托诉讼代理人郑海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周向阳向本院提出诉讼请求：1.判令吉安铜锣湾公司继续履行周向阳与吉安铜锣湾公司于2018年11月19日签署的《以物抵债协议》（未履行部分金额暂定为3800万元），判决确认附件一载明的房屋所有权归周向阳所有并判令吉安铜锣湾公司协助周向阳办理附件一载明的房屋过户登记手续；2.若吉安铜锣湾公司无法全部履行第一项诉请，则请求判令其赔偿由此给周向阳造成的全部损失（损失后续根据吉安铜锣湾公司无法履行内容确定，先暂按全部无法履行的损失暂定为4800万元）；3、本案诉讼费、鉴定费、律师费等相关费用由吉安铜锣湾公司承担。事实和理由：2018年11月9日，周向阳作为转让人与受让人肖祖付、曾春玉、谢小文签署《公司股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》，约定：周向阳将其持有的吉安铜锣湾公司4%的股权全部转让给肖祖付、曾春玉、谢小文，肖祖付、曾春玉、谢小文按各自原持股比例（肖祖付为57.33%、曾春玉为17.85%、谢小文为10.82%）同比例受让；股权转让总价款为肆仟捌佰万元，肖祖付、曾春玉、谢小文应在《股权转让协议》签订之日起五日内付清；若一方违约，需向另一方支付违约金伍佰万元。同日，周向阳与吉安铜锣湾公司签署《抵押担保协议》，约定：经吉安铜锣湾公司的全体股东决议，同意将吉安铜锣湾公司所有的附件二载明房屋为肖祖付、曾春玉、谢小文在《股权转让协议》项下的所有义务提供担保；吉安铜锣湾公司应在《抵押担保协议》签订之日起五日内协助周向阳办妥附件二载明房屋的抵押担保手续，抵押担保登记手续办理所产生的税费由吉安铜锣湾公司承担；如肖祖付、曾春玉、谢小文未按《股权转让协议》约定期限履行完毕义务，则周向阳有权选择以附件二载明房屋直接抵偿全部债务，吉安铜锣湾公司应在收到周向阳通知后三日内签订《以物抵债协议》。随后，因肖祖付、曾春玉、谢小文未按《股权转让协议》约定履行股权转让支付义务。2018年11月19日，双方签署《以物抵债协议》，约定：吉安铜锣湾公司同意以附件二载明房屋抵偿给周向阳，办理完附件二载明房屋过户登记即视为吉安铜锣湾公司已履行完毕其在《抵押担保协议》中所约定的抵押担保义务；吉安铜锣湾公司应在本协议签订后五日内协助周向阳办理附件二载明房屋过户登记手续，办理过户登记过程中所产生的登记费用由周向阳承担，周向阳之前存放在吉安铜锣湾公司的资金80万元可以抵扣此费用，若有不足，再由周向阳承担；因本协议履行过程中发生诉讼，诉讼费、评估费、鉴定费及律师费由吉安铜锣湾公司承担；因本协议产生纠纷的，由被告所在地人民法院起诉等。截止目前，吉安铜锣湾公司仅履行了《以物抵债协议》部分内容。周向阳多次催促，附件一载明的房屋吉安铜锣湾公司未协助办理过户登记手续。为了维护周向阳合法权益，特起诉，望判如所请！吉安铜锣湾公司辩称，双方签署股权转让协议后，把能办证的房屋过户到周向阳名下，现在因政府规划的原因，拿不到预售许可证，暂时办理不了。58套公寓已经抵押给吉安农商行用于贷款，周向阳对此也知情，因此，吉安铜锣湾公司没有不作为的情形。在之后协商中，吉安铜锣湾公司承诺两年内把具备可销售条件的房产过户到周向阳或周向阳指定第三方名下。周向阳担心情况有变，迫不及待向法院提起诉讼和保全财产手续，将吉安铜锣湾公司两个停车场总面积3万多平方米面积地下停车位查封，不合适。周向阳有38套公寓面积2113.13平方米抵押在吉安农村商业银行，而周向阳查封了吉安铜锣湾公司的吉安南大道18号铜锣湾广场停车场-1-01号、产权证号为2017吉安市不动产权第0026161号，面积为14768.29平方米的车位车位的价值远远高于对方抵押在吉安农商行的房产，吉安铜锣湾公司解押该38套房产后，周向阳要无条件同步解除地下停车位的查封。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周向阳向本院提交了六组证据，吉安铜锣湾公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周向阳共投资2100万元至吉安铜锣湾公司，成为吉安铜锣湾公司的股东，占股比例4%。2018年11月9日前吉安铜锣湾公司股东为肖祖付、曾春玉、谢小文、周向阳、曹绍剀，2018年11月9日，周向阳作为转让人与受让人肖祖付、曾春玉、谢小文签署《公司股权转让协议》，约定：周向阳将其持有的吉安铜锣湾公司4%的股权全部转让给肖祖付、曾春玉、谢小文，肖祖付、曾春玉、谢小文按各自原持股比例（肖祖付为57.33%、曾春玉为17.85%、谢小文为10.82%）同比例受让；股权转让总价款为肆仟捌佰万元，肖祖付、曾春玉、谢小文应在《股权转让协议》签订之日起五日内付清；若一方违约，需向另一方支付违约金伍佰万元。同日，周向阳与吉安铜锣湾公司签署《抵押担保协议》，约定：经吉安铜锣湾公司的全体股东决议，同意吉安铜锣湾公司提供抵押担保的资产包括但不仅限于：二期商铺建筑面积共平米、一期商铺建筑面积共平米、已办理及未办理预售许可证的公寓建筑面积共平米（具体房源详见附件二）；吉安铜锣湾公司应在《抵押担保协议》签订之日起五日内协助周向阳办妥附件二载明房屋的抵押担保手续，抵押担保登记手续办理所产生的税费由吉安铜锣湾公司承担；如肖祖付、曾春玉、谢小文未按《股权转让协议》约定期限履行完毕义务，则周向阳有权选择以附件二载明房屋直接抵偿全部债务，吉安铜锣湾公司应在收到周向阳通知后三日内签订《以物抵债协议》。同日，双方办理了股权变更手续，吉安铜锣湾公司的股东变更为肖祖付、曾春玉、谢小文。随后，因肖祖付、曾春玉、谢小文未按《股权转让协议》约定履行股权转让支付义务。2018年11月19日，双方签署《以物抵债协议》，约定：吉安铜锣湾公司同意以附件二载明房屋抵偿给周向阳，办理完附件二载明房屋过户登记手续即视为吉安铜锣湾公司已履行完毕其在《抵押担保协议》中所约定的抵押担保义务；吉安铜锣湾公司应在本协议签订后五日内协助周向阳办理附件二载明房屋过户登记手续，办理过户登记过程中所产生的登记费用由周向阳承担，周向阳之前存放在吉安铜锣湾公司的资金80万元可以抵扣此费用，若有不足，周向阳补足；因本协议履行过程中发生诉讼，诉讼费、评估费、鉴定费及律师费由吉安铜锣湾公司承担。吉安铜锣湾公司已将铜锣湾广场二期面积1626.1平方米的商铺过户至周向阳名下。2020年4月30日，吉安铜锣湾公司和周向阳办理了房屋交付手续，将吉安铜锣湾广场一期面积为1795.40平方米的商铺和面积为2113.13平方米的公寓交付给周向阳。上述房屋吉安铜锣湾公司未协助周向阳办理过户登记手续。吉安铜锣湾公司将38套面积为2113.13平方米的公寓抵押给吉安农商行用于贷款并办理了抵押登记手续。2020年5月12日，吉安铜锣湾公司（乙方）与周向阳（甲方）签订《协议书》主要内容为：一、甲乙双方一致确认甲乙双方于2018年11月19日签署的《以物抵债协议》合法有效，附件一载明的房屋已经交付给甲方并办理了交付手续，且所有权归属于甲方。二、乙方应在2020年9月30日前解除附件二载明房屋的抵押手续并协助甲方将房屋产权登记至甲方或甲方指定的第三方名下。三、乙方确保附件三载明的房屋在本协议签订之日起两年内具备可销售条件并协助甲方将附件三载明房屋的产权登记至甲方或甲方房屋面积达到30000平方米（含30000平方米）之日，则乙方确保附件三载明房屋中的所有商铺的产权登记至甲方或甲方指定的第三方名下。四、若前述房屋中的公寓中有无法在规定的时间内解除抵押手续或将产权登记至甲方或甲方指定的第三方名下，则甲方有权选择以下任一方式处理：1、乙方在违约之次日起，公寓按7000元/平方米向甲方赔偿未履约部分的房屋损失，逾期，应按尚欠金额的日万分之七向甲方支付违约金。乙方按前述内容向甲方赔偿损失后，乙方无需再将未履约部分的房屋产权登记至甲方或甲方指定的第三方名下的义务。2、乙方在违约之次日，公寓按7000元每平方米向甲方赔偿损失。同时，乙方同意用吉安市吉州区不动产权第0026161号、面积为14768.29平方米的车位按70000元/个与前述损失款互相抵消。车位位置等，甲乙双方一致同意由甲方自行确定，乙方对此无异议。用作抵消的车位所有权归属于甲方所有，乙方应当在房屋所有权归属于第三方所有之日协助甲方办理车位过户登记手续，车位办理过户登记手续所产生的税费由甲方承担。逾期，则按日万分之七向甲方支付违约金。乙方按前述内容履行完毕义务后，乙方无需再将房屋产权登记至甲方或甲方指定的第三方名下。五、若因第三方主张权利，导致前述房屋中的公寓中的任何一套房屋所有权归属于第三方所有的，则甲方有权选择以下任一方式处理：1、乙方在房屋所有权归属于第三方所有之日，公寓按7000元/平米向甲方赔偿未履约部分的房屋损失，逾期，应按尚欠金额的日万分之七向甲方支付违约金。乙方按前述内容向甲方赔偿损失后，乙方无需再履行将未履约部分的房屋产权登记至甲方或甲方指定的第三方名下的义务。2、乙方在房屋所有权归属于第三方所有之日，公寓按7000元每平方米向甲方赔偿损失。同时，乙方同意用吉安市吉州区吉安南大道18号铜锣湾广场停车场所-1-01号、产权证号为2017吉安市不动产权第0026161号、面积为14768.29平方米的车位按70000元/个与前述损失款互相抵消。车位位置等，甲乙双方一致同意由甲方自行确定，乙方对此无异议。用作抵消的车位所有权归属于甲方所有，乙方应当在房屋所有权归属于第三方所有之日协助甲方办理车位过户登记手续，车位办理过户登记手续所产生的税费由甲方承担。逾期，则应当按日万分之七向甲方支付违约金。乙方按前述内容履行完毕义务后，乙方无需再将未履约部分的房屋产权登记至甲方或甲方指定的第三方名下。六、前述所有房屋产权登记至甲方或甲方指定第三方名下所产生的税费由甲方承担。甲方同意在与乙方签订《商品房买卖合同》、备案并开具购房款发票后预付《商品房买卖合同》约定的房屋总价款11%的税费。该税费包括增值税、土地增值税、印花税等（因项目目前无需缴纳企业所得税，故不含企业所得税），以公司项目清算后每平方米分摊的实际支付的税费结算，多退少补。若甲方在收到乙方开具的房屋价款发票之日起的次月15日前未预付前述税费的，应按尚欠预付税费的日万分之七向乙方支付违约金。八、诉讼费、财产保全保险费、保全费、律师费，乙方同意在2020年5月31日前支付，逾期按日万分之七向甲方支付违约金。另查明，2019年12月30日，周向阳与江西智桥律师事务所签订委托代理合同书，合同约定：本案律师代理费为人民币叁拾陆万元，在本合同签署之日起三日内支付律师代理费人民币壹拾柒万元，剩余律师代理费人民币壹拾玖万元在本案处理完毕之日付清。本院认为，综合当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.吉安铜锣湾公司应否继续履行案涉《以物抵债协议》，协助周向阳办理未变更登记房产的变更登记手续；如协议不能履行，吉安铜锣湾公司应否赔偿周向阳因协议履行不能导致的损失？2.吉安铜锣湾公司应否承担周向阳的律师费及保全担保保单费？关于第一个争议焦点，即案涉《以物抵债协议》的效力问题。本院认为，合同当事人应当按照公平、遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。2018年11月9日前吉安铜锣湾公司股东为肖祖付、曾春玉、谢小文、曹绍剀、周向阳，2018年11月9日，周向阳作为转让人与受让人肖祖付、曾春玉、谢小文签署《公司股权转让协议》，约定：周向阳将其持有的吉安铜锣湾公司10%的股权全部转让给肖祖付、曾春玉、谢小文，股权转让总价款为肆仟捌佰万元。同日，周向阳与吉安铜锣湾公司签署《抵押担保协议》，约定：经吉安铜锣湾公司的全体股东决议，吉安铜锣湾公司同意以公司的商铺和公寓为肖祖付、曾春玉、谢小文提供担保。根据《中华人民共和国公司法》第十六条关于公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议的规定，该担保条款合法有效。该协议还约定如肖祖付、曾春玉、谢小文未按《股权转让协议》约定期限履行完毕义务，则周向阳有权选择以附件二载明房屋直接抵偿全部债务，吉安铜锣湾公司应在收到周向阳通知后三日内签订《以物抵债协议》。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”据此，该流押条款无效。十日后，双方签订《以物抵债协议》，该协议第一条约定吉安铜锣湾公司将其开发的合计5534.63平米的建筑面积抵偿给周向阳，用于清偿案涉股权转让款。涉案股权转让款高达肆仟捌佰万元，双方约定的履行期限只有五天，此期限内肖祖付等人没有支付一分股权转让款，再五天后双方签订《以物抵债协议》，双方签订该协议目的就是用吉安铜锣湾公司的房产抵偿债务。另用于抵债的建筑物价格未经评估，案涉抵债建筑物的实际价格无法确认，吉安铜锣湾公司没有进行清算，公司资产及债权、债务关系不明确，本案存在吉安铜锣湾公司溢价清偿股权转让款或选择性清偿债务，造成公司资产不当减少，损害公司其他债权人合法权益的可能。故吉安铜锣湾公司与周向阳关于以物抵债的协议无效，周向阳要求吉安铜锣湾公司继续履行协议约定或赔偿其因合同履行不能造成的损失，于法无据，本院不予支持。周向阳可依据案涉《股权转让协议》、《抵押担保协议》，要求相关义务人支付股权转让款。关于第2个争议焦点，即周向阳处理本案纠纷花费的律师费、财产保全担保费，吉安铜锣湾公司应否负担。因案涉《以物抵债协议》无效，且协议中关于责任条款的规定旨在约束吉安铜锣湾公司按照协议约定履行合同义务，吉安铜锣湾公司在履约过程中并不存在主观违约情形，故无需承担违约责任，周向阳诉请要求铜锣湾公司承担其因本案产生的诉讼费及财产保全担保费无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，周向阳的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，判决如下：驳回周向阳的全部诉讼请求。本案诉讼费281800元，财产保全费5000元，合计286800元，由周向阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  张雪春审判员  李爱平审判员  张才长二〇二〇年五月二十九日书记员  谭 洋附件一：            序号              项目              房号              面积（㎡）                  1              一期              商铺1-51              352.74                  2              一期              商铺1-52              281.55                  3              一期              商铺1-53              281.78                  4              一期              商铺1-54              220.05                  5              一期              商铺1-67              170.86                  6              一期              商铺1-68              179.08                  7              一期              商铺1-69              160.20                  8              一期              商铺1-70              149.14                  小计                                            1795.40                  9              3#公寓              办公5-23              47.85                  10              3#公寓              办公5-25              47.81                  11              3#公寓              办公5-26              48.08                  12              3#公寓              办公5-27              48.08                  13              3#公寓              办公5-28              60.55                  14              3#公寓              办公5-29              48.08                  15              3#公寓              办公5-30              48.08                  16              3#公寓              办公5-31              48.08                  17              3#公寓              办公5-32              48.49                  18              3#公寓              办公5-33              64.20                  19              3#公寓              办公5-36              49.45                  20              3#公寓              办公5-37              56.57                  21              3#公寓              办公5-38              55.77                  22              3#公寓              办公5-39              55.77                  23              3#公寓              办公5-50              60.10                  24              3#公寓              办公5-51              60.10                  25              3#公寓              办公5-52              60.10                  26              3#公寓              办公5-53              59.83                  27              3#公寓              办公5-55              60.80                  28              3#公寓              办公4-33              64.20                  29              2#公寓              办公3-072              52.48                  30              2#公寓              办公3-075              52.48                  31              2#公寓              办公3-082              56.65                  序号              项目              房号              面积（㎡）                  32              2#公寓              办公3-083              57.04                  33              2#公寓              办公3-085              57.40                  34              2#公寓              办公3-086              57.40                  35              2#公寓              办公3-089              57.40                  36              2#公寓              办公3-090              57.40                  37              2#公寓              办公3-091              57.40                  38              2#公寓              办公3-092              57.40                  39              2#公寓              办公3-093              57.40                  40              2#公寓              办公3-095              57.40                  41              2#公寓              办公3-096              57.40                  42              2#公寓              办公3-097              57.40                  43              2#公寓              办公4-082              56.65                  44              2#公寓              办公4-083              57.04                  45              2#公寓              办公4-085              57.40                  46              2#公寓              办公4-086              57.40                  小计                                                                          2113.13                  合计              3908.53      附件二：            一期商业面积              二期商铺面积              公寓面积              合计（㎡）                  1795.4              1626.1              211.13              5534.63                  房源明细                  序号              项目              房号              面积（㎡）                  1              一期              商铺1-51              352.74                  2              一期              商铺1-52              281.55                  3              一期              商铺1-53              281.78                  4              一期              商铺1-54              220.05                  5              一期              商铺1-67              170.86                  6              一期              商铺1-68              179.08                  7              一期              商铺1-69              160.20                  8              一期              商铺1-70              149.14                  小计                                            1795.40                  1              二期              商铺3-008              327.65                  2              二期              商铺3-009              182.96                  3              二期              商铺3-010              176.53                  4              二期              商铺3-011              183.93                  5              二期              商铺3-012              316.28                  6              二期              商铺3-013              438.75                  小计              1626.1                  1              3#公寓              办公5-23              47.85                  2              3#公寓              办公5-25              47.81                  3              3#公寓              办公5-26              48.08                  4              3#公寓              办公5-27              48.08                  5              3#公寓              办公5-28              60.55                  6              3#公寓              办公5-29              48.08                  7              3#公寓              办公5-30              48.08                  8              3#公寓              办公5-31              48.08                  9              3#公寓              办公5-32              48.49                  10              3#公寓              办公5-33              64.20                  11              3#公寓              办公5-36              49.45                  12              3#公寓              办公5-37              56.57                  13              3#公寓              办公5-38              55.77                  14              3#公寓              办公5-39              55.77                  15              3#公寓              办公5-50              60.10                  16              3#公寓              办公5-51              60.10                  17              3#公寓              办公5-52              60.10                  18              3#公寓              办公5-53              59.83                  19              3#公寓              办公5-55              60.80                  20              3#公寓              办公4-33              64.20                  21              2#公寓              办公3-072              52.48                  22              2#公寓              办公3-075              52.48                  23              2#公寓              办公3-082              56.65                  24              2#公寓              办公3-083              57.04                  25              2#公寓              办公3-085              57.40                  26              2#公寓              办公3-086              57.40                  27              2#公寓              办公3-089              57.40                  28              2#公寓              办公3-090              57.40                  29              2#公寓              办公3-091              57.40                  30              2#公寓              办公3-092              57.40                  31              2#公寓              办公3-093              57.40                  32              2#公寓              办公3-095              57.40                  33              2#公寓              办公3-096              57.40                  34              2#公寓              办公3-097              57.40                  35              2#公寓              办公4-082              56.65                  36              2#公寓              办公4-083              57.04                  37              2#公寓              办公4-085              57.40                  38              2#公寓              办公4-086              57.40                  小计              2113.13      附件三            序号                            项目                            房号                            面积（㎡）                                1                            一期                            商铺1-51              352.74                                2                            一期                            商铺1-52              281.55                                3                            一期                            商铺1-53              281.78                                4                            一期                            商铺1-54              220.05                                5                            一期                            商铺1-67              170.86                                6                            一期                            商铺1-68              179.08                                7                            一期                            商铺1-69              160.20                                8                            一期                            商铺1-70              149.14                                小计                                                                                    1795.40                                9                            3#公寓              办公5-23              47.85                                10                            3#公寓              办公5-25              47.81                                11                            3#公寓              办公5-26              48.08                                12                            3#公寓              办公5-27              48.08                                13                            3#公寓              办公5-28              60.55                                14                            3#公寓              办公5-29              48.08                                15                            3#公寓              办公5-30              48.08                                16                            3#公寓              办公5-31              48.08                                17                            3#公寓              办公5-32              48.49                                18                            3#公寓              办公5-33              64.20                                19                            3#公寓              办公5-36              49.45                                20                            3#公寓              办公5-37              56.57                                21                            3#公寓              办公5-38              55.77                                22                            3#公寓              办公5-39              55.77                                23                            3#公寓              办公5-50              60.10                                24                            3#公寓              办公5-51              60.10                                25                            3#公寓              办公5-52              60.10                                26                            3#公寓              办公5-53              59.83                                27                            3#公寓              办公5-55              60.80                                28                            3#公寓              办公4-33              64.20                                合计                                                                                    2887.39