广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30998号原告：黄春晖，女，1992年8月17日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师,授权期限自2019年12月12日起至2020年6月30日止。委托诉讼代理人：钟海霞，广东巨能律师事务所实习律师，授权期限自2019年12月12日起。委托诉讼代理人:杨立明，广东巨能律师事务所律师，授权期限自2020年6月30日起。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码914************453。法定代表人：叶伟明。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。原告黄春晖与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，被告提出管辖权异议，本院经审查裁定予以驳回，被告提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨明钊、钟海霞及被告的委托诉讼代理人林锐钊到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《物业租赁合同》所约定的租赁期限超过20年的部分无效；2.被告向原告退回2039年8月15日至2055年9月30日期间的中一大厦1座1201号房物业租金306271.51元（全部租金686121元÷全部租赁期限13195天×无效部分5890天）及利息（利息以租金306271.51元为基数，自2019年8月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际退回之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息暂计至起诉之日为4472.83元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原被告签订了《中一大厦物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将位于广东省佛山市南海区***********************（以下简称涉讼租赁物）出租给原告，租赁使用期限为20年，租赁期限届满后无条件续租至2055年9月30日，场地租赁费686121元。原告与被告约定租赁期限超过20年，已经违反法律的强制性规定，超过20年的部分当属无效。被告应当退回超过20年部分即2039年8月15日至2055年9月30日的租金306271.51元并计付相应的利息。被告辩称，1.被告与原告签订的涉讼合同合法有效，且被告已按照合同约定和标准将涉讼租赁物交付给原告，在此过程中，被告不存在任何违约之处。涉讼租赁物已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，施工完毕后经佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合验收，最终竣工验收通过，涉讼租赁物属于合法有效的租赁物。被告交付的租赁物符合双方约定以及合同标准，被告不存在任何违约之处。2.涉讼租赁物通过了竣工验收。被告按照涉讼合同约定的交付标准交付了涉讼租赁物。涉讼合同约定涉讼租赁物的租赁期间为2019年8月15日至2039年8月14日，对应租期的场地租赁费总价为686121元，租赁期限的约定以及租赁费并无违反法律规定，均合法有效。退一步说，即使涉讼合同约定的“租赁期满后无条件续期至2055年9月30日”的约定属于租赁期，根据《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律固定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股等，广东省佛山市南海区在试点范围内。涉讼土地位于广东省佛山市南海区，该土地类型（用途）为批发零售用地兼容住宿餐饮用地及商务金融用地，使用权类型为批准拨用商服用地，可作非农业经营性商业性建设使用，涉讼合同的约定并没有超过40年，因此涉讼合同合法有效并没有违反法律的规定。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、企业信用信息公示报告复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.物业租赁合同原件1份；3.中一大厦租赁和场地使用确认书复印件1份；4.收楼确认书原件1份；5.收款收据原件4份、POS签购单原件5份；证据2-5，证明双方签订了涉讼合同及原告支付了相应款项。6.平面图、档案袋原件各1份，证明被告涉嫌虚假宣传等。7.同地区同类租赁物月租金单价的截图打印件1份，证明同一地段同一商厦同一户型的月租金情况。诉讼中，被告举证如下：1.土地使用权证复印件1份，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件1份，竣工验收相关资料原件1组，证明涉讼租赁物所有地块已办理土地使用权证，涉讼租赁物经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、通过竣工验收。2.租赁和场地使用确认书原件1份、证明函复印件1份，证明被告有权将租赁物转租、分租给第三方。3.区域防火责任协议书、业主承诺书、收楼确认书、入伙资料签收表原件各1份，证明被告已交付的租赁物。4.照片复印件1份，证明涉讼租赁物早已封顶，属于合法有效的租赁物。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据6，本院对其证明内容不予确认；原告提交的证据7与本案无关，本院对其关联性不予确认。被告提交的证据2中的证明函，本院综合认定。被告提交的证据4，与其他证据能够印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，中一大厦办理建设工程规划许可证。2017年8月14日，中一大厦办理了建筑工程施工许可证。2018年4月23日，原告与被告签订《中一大厦租赁和场地使用确认书》，约定被告将涉讼租赁物出租给原告使用。2018年5月11日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《中一大厦物业租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市南海区************一*********租赁给乙方有偿经营使用；租赁期限为20年，2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地租赁费总额为686121元；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付物业的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方退还乙方已支付的总价款。乙方不解除合同的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，甲方应按照总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲方应当在2019年8月15日前将该物业交付乙方，如乙方前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则甲方有权迟延交付该物业或解除本合同，并有权追究乙方逾期付款等违约责任。2018年4月19日、同年4月19日、同年4月23日及同年5月21日，被告出具收据分别确认收到原告支付的“中一大厦1座1201”款项7000元、13000元、323060元及343061元。2019年8月19日，原告与保利（佛山）物业服务有限公司签订了《收楼确认书》，确认接收了涉讼租赁物及签收钥匙2条。2019年12月24日，原告向本院提起了本案诉讼。2020年5月19日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局出具南建水消验字[2020]第0111号《佛山市南海区住房城乡建设和水利局建设工程消防验收意见书》，载明对中一大厦的消防验收意见为“综合评定该工程消防验收合格”。2020年6月4日，中一大厦办理了竣工验收备案手续。诉讼中，被告确认已收到了原告支付的场地租赁费686121元。另查明，涉讼租赁所在的项目为中一大厦，其位于佛山市南海区********之西（烂什）地段，土地使用权人为佛山市南海区********第一股份合作经济社，证号为南府集用（2015）第*******号，权利性质为批准拨用商服用地。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。涉讼租赁物所在中一大厦已办理规划报建及竣工验收备案手续,但涉讼合同约定的租赁使用权期限从2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日。2019年8月15日至2055年9月30日的实际租赁期限为13196天，已超过二十年。涉讼合同超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同项下超出二十年部分的约定无效，被告多收取的场地租赁费应返还给原告。经核算，二十年期限的物业场地租赁费为379820.7元（686121元÷13196天×20年天数7305天），原告已支付物业场地租赁费686121元，被告应退还多收取的场地租赁费306300.3元。原告主张被告退还其多支付的物业场地租赁费306271.51元，在本院的核准范围之内，本院予以支持。被告多收取原告支付物业场地租赁费，给原告造成了资金占用损失，本院酌情确定被告应付相应的利息予原告，即被告应以需退还的物业场地租赁费306271.51元为本金，支付从原告起诉之日即2019年12月24日至实际履行之日止按照年利率4.75%的标准计算的利息，原告的诉请超过本院核准的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业场地租赁费306271.51元并以306271.51元为本金从2019年12月24日起至实际履行之日起按年利率4.75%的标准计付利息予原告黄春晖；二、驳回原告黄春晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2980.58元、财产保全费2020元，共计5000.58元（原告已预交9063.4），由原告负担25元，被告负担4975.58元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的案件受理费4062.82元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年八月七日书记员  卢丹伦书记员  谭国敏