河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初617号原告：河南东龙控股集团有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区熊儿河路与才高街交叉口河南卫群大厦2#楼5-6层。法定代表人：郭枋，董事长。委托代理人：王科科，河南仟问律师事务所律师。委托代理人：高华，河南仟问律师事务所律师。被告：郑州市和美妇儿医院有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风南路东、金水东路北、绿地新都会二期7号楼。法定代表人：李旭东，董事长。委托代理人：刘琳琳，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托代理人：孙晶晶，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告河南东龙控股集团有限公司（以下简称“东龙集团”）与被告郑州市和美妇儿医院有限公司（以下简称“和美医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东龙集团委托代理人王科科，被告和美医院委托代理人刘琳琳、孙晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金共计9757035.77元；2、判令被告向原告支付车位费900000元；3、判令被告向原告支付逾期违约金1145752.51元（分别以2591962.2元、2591962.2元、1773792.2元、2799319.17元、900000元为基数，按照年化24%的标准暂计算至2019年12月27日，此后继续分别以2591962.2元、2591962.2元、1773792.2元、2799319.17元、900000元为基数，按照年化24%的标准计算至实际清偿之日止）；4、判令被告向原告支付物业管理费451338.03元、电费7328.2元、水费88.2元、车位管理费70800元，共计529554.43元；5、判令被告向原告补足保证金818170元（以上金额合计13150512.71元）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第一条的约定，原告将自有的位于郑州市郑东新区××、××北绿地新都会二期第7号楼（以下简称租赁房屋）出租给被告。其中，租赁房屋面积为13985.81平方米，租赁房屋地下一层和地下二层的车位150个。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，房屋起始租金为1.95元/平方米/日(不含税)，2018年1月1日至2019年12月31日期间日租金为2.06元/平方米，每季度租金为2591962.20元（含税）。租赁期共18年，共计216个月，自2017年3月20日起至2035年3月19日止。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，地下车位前三年整体出租给被告，租金为500元/个/月，车位租金每年支付一次，被告应提前15日向原告支付下年度车位租金。房屋租金支付原则及方式：本着先付租金后使用的原则，被告的租金为每季度（即三个月）支付一次，被告应提前15日向原告交纳下季度房租。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，若被告逾期支付租金，或逾期缴纳水、电、物业管理费及其他费用，原告有权直接从被告保证金中扣除。原告应当将扣除金额通知被告，被告应于收到该通知之日起5日内补足约定保证金。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，租赁期间所产生的水、电（包括公摊费用）等费用、物业管理费用、车位管理费用及其他费用由被告承担并交纳。另根据《房屋租赁合同》第十四条第4款的约定，被告如逾期支付租金的，每逾期一日，应按照应付未付租金的百分之一向原告支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依据合同约定将租赁房屋交付给被告。但被告自2019年3月开始拖欠2019年第二季度、第三季度与第四季度以及2020年第一季度的房屋租金9757035.77元（抵扣保证金818170元后的金额）、2019年3月20日至2020年3月19日的车位费900000元、物业管理费、电费、车位管理费、水费等529554.43元、逾期违约金1145752.51元（按照年化24%的标准暂计算至2019年12月27日，此后继续计算至实际清偿之日止）。因被告拖欠物业管理费、电费、水费、车位管理费等费用，物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司要求原告对被告拖欠的物业管理费等费用承担连带交纳责任，原告已于2019年12月16日代被告向物业公司支付了上述费用。经原告多次主动与被告协商、催促，被告仍不履行租金等相关费用的支付义务。原告已于2019年9月12日函告被告，将被告交纳的保证金818170元全额扣除，用以抵扣相应金额的房租，被告应于收到该函后5日内向原告补足约定保证金818170元。现被告逾期付款已将近一年，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告和美医院辩称，一、对租金数额有异议：1、原告未按照合同约定开具发票，所以被告的付款条件不成就。根据租赁合同第四条第3款:“乙方收到甲方开具的正式房屋租赁增值税专用发票10日内向甲方支付租金，如甲方迟延或不开，乙方有权延期支付下一次房租，造成的违约责任由甲方承担”。原告并未按约开具发票，被告有权不支付未开发票的租金。2、原告应减免2020年第一季度租金，被告只需要支付一个月租金即可。根据《河南省人民政府＜关于印发河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施的通知＞》12.减免企业房租。对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租，已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。原告东龙集团是由郑东新区管委会发起，联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司和河南水利投资集团有限公司组建成立的大型国有控股公司。其拥有的涉案房屋属于国有资产类经营用房，而被告是刚成立不久的中小微企业，从事妇儿医院，因为新冠疫情，严重影响到正常经营，所以应该按照此规定免收一个月租金，减半收取2个月租金，所以2020年第一季度房租被告仅需要支付一个月即可，且是要在原告开具发票的前提下才具有支付义务。二、车位费数额不准确：合同明确约定租金500元/个/月，一共150个，一个月租金为7500元，车位租金一次性支付10个月可以免付2个月租金，目前车位租金欠付一年，原告主张一次性支付的，应该只计算10个月，所以车位费应该为75000元。三、对违约金计算标准不认可，违约金过高，请求法院依法予以减少违约金应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。1、违约金的计算基数不准确，原告扣除保证金是从2019年第四季度开始扣除，被告认为应该从2019年底二季度开始扣除，所以第一期逾期违约金的计算基数应该为1773792.2元，而不是2591962.2元。2、原告未开具2019年第四季度和2020年第一季度的租赁费发票，被告不具有支付义务，所以这两期租金不应该计算逾期利息。3、合同对逾期支付车位费没有约定违约责任，不应该计算逾期违约金。4、对违约金的计算比例不认可，被告欠付租金，给被告造成的损失就是资金被占用期间的利息损失，按照最新利率标准应该是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，所以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告主张按照24％的年利率主张明显过分高于造成的损失，所以请求法院依法予以减少。五、关于物业费、电费、税费、车位管理费：1、不认可物业费金额，被告与物业公司之间关于物业服务存在争议，物业公司就物业费曾向法院申请过支付令，因为被告提出了支付令异议，支付令失效，物业公司应该继续通过诉讼的方式向被告主张，被告在诉讼中可以提出自己的合理抗辩，争取减免一定数额的物业费，现在原告在未经被告同意的前提下自行代被告支付全额物业费，被告不予认可，这相当于剥夺了被告抗辩的权利。故被告认为，原告不应该支付该笔物业费，由此造成的损失由原告自行承担。2、原告不应该在本案中同时主张代付的费用，应该另案诉讼，因为与本案并非同一法律关系，应该是基于物业管理合同形成的追偿权。综上，原告主张的金额不准确，请求法院依法采纳被告的答辩意见。经审理查明：2017年3月20日，原告东龙集团作为出租方（甲方），被告和美医院作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋（以下简称“标的房屋”），位于郑州市郑东新区××、××北绿地新都会二期第7号楼。标的房屋租赁面积为13985.81平方米（其中商业用途房屋的面积为3280.76平方米，写字楼的面积为10705.05平方米）。地下车位位于甲方所出租房屋的地下一层和地下二层，个数为150个，其中普通车位120个，机械车位30个，甲乙双方约定车位整体出租给乙方。该房屋租赁期共18年，共计216个月，自2017年3月20日起至2035年3月19日止。甲乙双方约定，房屋起始租金为1.95元/平方米/日（不含税），地铁五号线于2020年1月1日前开通且在标的房屋【500】米范围内设立站点，则2020年1月1日至2022年12月31日期间租金在上期租金标准基础上上涨8%，2023年1月1日至租期结束期间每三年租金涨幅为前期租金基础上上涨5%。其中2017年3月20日至2017年12月31日季度租金（含税）为959986.00元；2018年1月1日至2019年12月31日季度租金（含税）为2591962.20元；2020年1月1日至2022年12月31日季度租金（含税）为2799319.17元。房屋租金支付原则及方式：乙方租金为每季度（即三个月）支付一次，乙方应提前15日向甲方交纳下季度房租。首笔租金在合同签订之日起10个工作日内支付。乙方收到甲方开具的正式房屋租赁增值税专用发票10日内向甲方支付租金，如甲方延迟或不开票，乙方有权延期支付下一次房租，造成的违约责任由甲方承担。甲乙双方约定，地下车位前三年整体出租给乙方，租金为500元/个/月。车位租金一次性支付10个月可以免付2个月租金；后期车位租金根据市场情况另行约定，同等条件下乙方有优先承租权。车位租金每年支付一次，乙方应提前15日向甲方缴纳下年度车位租金，首笔车位租金（第一租赁年度）在合同签订之日起10个工作日内支付。乙方在本合同签订之日起10个工作日内向甲方支付保证金818170元。若乙方逾期支付租金，或逾期缴纳水、电、物业管理费及其他费用，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。甲方应当将扣除金额通知乙方，乙方应于收到该通知之日起5日内补足约定保证金。乙方交纳并承担租赁期间所产生的水、电（包括公摊费用）等费用；乙方已被明确告知本房屋的物业管理方为上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称“科瑞物业”），并同意按照与物业管理公司的约定交纳租赁期间的物业管理费用、车位管理费用及其他费用。甲方应于足额收到乙方支付的保证金及首期租金后15日内向乙方交付本合同约定的租赁房屋。租赁期间乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应按照应付未付租金的百分之一向甲方支付违约金。租赁合同签订后，被告和美医院向原告东龙集团缴纳保证金818170元，原告东龙集团按约向被告和美医院交付租赁房屋。2019年5月8日，原告东龙集团向被告和美医院发出催缴函一份，载明，2019年二季度房租2591962.2元、车位使用费750000元，要求被告于5月15日前支付二季度房租及车位租赁费用，于5月20日前支付违约金，如逾期未付，将从保证金中扣除。同日，被告方在函件上签字确认。2019年9月11日，原告东龙集团向被告和美医院发出催缴函一份，载明，2019年二季度房租2591962.2元、三季度房租2591962.2元、2019年3月20日至2020年3月19日的车位租金750000元以及根据合同约定标准计算的违约金。和美医院交纳的保证金818170元全额扣除用以抵扣相应金额的房租，要求收到本函后5日内补足并支付剩余应交纳的房租、车位租金及违约金。次日，被告方在函件上签字确认。2019年12月3日，科瑞物业绿地新都会物业管理处出具绿地新都会7号楼整栋欠费明细一份，载明，7间商铺及62间写字楼自2019年4月1日至2019年12月31日欠物业费451338.03元，欠水电费7416.4元，整栋共欠缴费用458754.43元。2019年12月5日，科瑞物业绿地新都会物业管理处出具费用缴付通知书一份，载明，绿地新都会7号楼合计欠缴车位管理费70800元，要求于该月20日前缴至其公司财务部。2019年12月13日，科瑞物业向原告东龙集团开具发票8张，分别为水电费7416.4元，车位费70800元，物业费451338.03元，以上共计529554.43元。2019年12月16日，原告东龙集团向科瑞物业账户转款529554.43元。庭审中，原、被告双方共同确认，涉案房屋仍在装修期，尚未完成装修。以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、7号楼欠费明细、缴付通知书、银行转账凭证、发票、催缴函及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告应当按约支付租金。按照合同约定，租金应每三个月支付一次，每次提前15天支付，庭审中原、被告共同确认被告尚未缴纳2019年二季度、三季度、四季度及2020年一季度房屋租金，故对于原告要求被告支付截至2020年3月31日的租金共计9757035.77元（2591962.20×3+2799319.17-818170）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的车位费，按照合同约定，地下车位租金为500元/个/月，一次性支付10个月可以免付2个月租金，故被告应当向原告支付2019年3月20日至2020年3月19日的车位费750000元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。对原告代被告向科瑞物业垫付物业管理费、水电费及车位管理费529554.43元，有转账记录及发票予以印证，本院予以支持。关于违约金，合同约定的日1%的标准过高，原告自愿按照年24%的标准主张，低于合同约定且不违反法律约定，本院予以支持，暂计算至2019年12月26日应为1001750元（1773792.2×24%÷365×285+2591962.224%÷365×194+259162.2×24%÷365×102+2799319.17×24%÷365×10+750000×24%÷365×297），原告诉请超出部分，本院不予支持。根据合同约定，被告和美医院应在保证金扣除后补足保证金，现保证金已经用以抵扣欠付的租金，故对于原告要求被告支付保证金818170元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，原告未预先开具发票，对相应的租金不应支付，对此，本院认为，开具发票是租赁合同中的从合同义务，支付租金是主合同义务，不应以从合同义务来对抗主合同义务的履行，且发票系已支付款项的凭证，并非付款的前提，对被告该答辩意见本院不予采纳。被告辩称，2020年第一季度的租金因新冠肺炎疫情的影响，应予以相应减免，对此，本院认为，根据租赁合同的约定，被告应提前15天支付下一季度的租金，即应在2019年12月15日前支付2020年1至3月份的租金，由此看出，在新冠肺炎疫情爆发前，被告的付款义务履行期限已经届满，不能因此后的疫情免除其此前的合同义务，故对被告的该答辩意见本院不予采纳。但新冠肺炎疫情确属不可抗力，因此采取的相应防疫措施，确会对被告房屋的装修、使用、经营等产生一定的影响，对此，原、被告双方可在此后租金的支付问题上予以协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付2019年二季度、三季度、四季度及2020年一季度房屋租金9757035.77元；被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付2019年3月20日至2020年3月19日的车位费750000元；被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付违约金1001750元及自2019年12月27日起至实际清偿之日止的后续违约金（以房屋租金及车位费共计10507035.77元为基数，按照年利率24%的标准计算）；被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付物业管理费451338.03元、水电费7416.4元、车位管理费70800元，共计529554.43元；被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付保证金818170元；驳回原告河南东龙控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100704元，减半收取50352元，保全费5000元，以上共计55352元，由原告河南东龙控股集团有限公司负担1237元，由被告郑州市和美妇儿医院有限公司负担54115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年四月七日书记员  杜 辉