辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0792民初42号 原告（反诉被告）：锦州金亿投资担保有限公司，住所地锦州市古塔区宜昌路二段19号，统一社会信用代码：9121070059481242Y。 法定代表人：姚勇，系该公司经理。 委托诉讼代理人：薛峰、张媛媛，系辽宁锦尚律师事务所律师。 被告：锦州市远航实业有限责任公司，住所地锦州市太和区凌南西里43号，统一社会信用代码：91210700740765287Y。 法定代表人：陈雷，系该公司经理。 委托诉讼代理人：周某某，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：侯爽，系辽宁一理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周某某，男，1953年1月20日出生，汉族，现住锦州市古塔区。 委托诉讼代理人：侯爽，系辽宁一理律师事务所律师。 原告（反诉被告）锦州金亿投资担保有限公司诉被告锦州市远航实业有限责任公司、被告周某某（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦州金亿投资担保有限公司的委托诉讼代理人薛峰、张媛媛，被告周某某（反诉原告）及其与锦州市远航实业有限责任公司的共同委托诉讼代理人侯爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）锦州金亿投资担保有限公司向本院提出诉讼请求及反诉答辩：1、二被告给付原告欠款本息合计4949988元（暂计算至2019年11月16日）。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月7日，原告与被告锦州市远航实业有限责任公司的控股股东周某某签订房地产转让协议，原告将太和区某甲乙两处房屋、四块住宅用地转让给周某某，价款1055万元。2015年12月1日，周某某为原告出具欠条，承诺欠付的1055万元价款，自2015年12月5日起按月利率12.5%计息，按月结算利息。2016年1月31日前，还款700万元，剩余欠款2016年12月31日花钱还清。并由周某某为控股股东的锦州市远航实业有限责任公司作担保人。随后被告陆续还款，至2019年11月16日，尚欠本息合计4949988元。原告多次催要，被告百般推脱，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。我公司不同意反诉原告的请求解除两处房屋和土地使用权买卖的意见，我们认为反诉状中的事实是错误的，反诉原告没有及时偿还银行贷款责任在反诉原告，在双方签订合同后反诉原告没有提出房产变更的配合问题。反诉原告所称的无法变更手续责任在反诉原告，在我公司出售给反诉原告的6处地产中有部分已经办理更名过户，证明可以办理过户，反诉原告没有办理更名过户的责任在反诉原告。在房产转让协议中双方明确约定现状交付，房地产已经交付给反诉原告。关于2018年6月11日欠条没有反诉原告称的约定，这是反诉原告自己的断章取义，关于反诉原告称我公司没有取得房产处分权我们可以提供证据我们的房地产是通过合法途径取得即拍卖取得。 被告锦州市远航实业有限责任公司辩称，我公司就原告主张的债权没有出具过担保，故原告起诉我公司没有事实和法律依据，请求驳回。 被告（反诉原告）周某某辩称，原告出卖给我的太和区某甲乙XX-YY号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权从双方签订买卖协议至今已达四年半之久，无法办理更名过户，又涉嫌刑事案件被查封，原告对诉争房地产无所有权、处分权，原告存在严重违约行为，导致合同无法继续履行，导致我无法实现购买目的，故原告无权要求我给付剩余房款本息，而且关于诉争房地产买卖合同应予解除。并提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告关于太和区某甲乙XX-YY号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权的买卖合同；2、判决反诉原告终止支付反诉被告剩余购房地产款本金及利息；3、判决反诉被告退还反诉原告购房地产款人民币1024360元。事实和理由：2015年9月7日，反诉原告作为乙方，反诉被告作为甲方，签订《房地产转让协议》（以下简称《协议》），约定反诉被告将太和区某甲乙二处房屋、四块住宅用地（物权均登记在他人名下）转让给反诉原告，总价款为1055万元（含赵士贵欠款100万元），其中包括太和区某甲乙XX-YY号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地。《协议》第二条约定“乙方应在2015年11月30日前办理银行贷款，用来偿还房地产转让价款1055万元并在11月30日前全额支付给甲方。”第三条约定“甲方按现状出售，乙方自行办理证照变更手续，费用自理，甲方配合乙方提供相应的过户手续。”《协议》签订后，由于购买的房地产不能更名过户，银行贷款没有办理下来，导致双方无法实际履行《协议》。2015年12月1日，双方重新商定履约事宜，并以欠条的形式（实为《协议》变更条款或补充条款），对《协议》内容进行了变更，该欠条约定：反诉原告于2016年1月31日还款700万元（含赵士贵欠款100万元），剩余欠款于2016年12月31日前还清。从2015年12月5日起，欠款按月利率12.5‰计息。反诉原告陆续支付购房地产款，但诉争房地产始终无法办理更名过户手续，反诉被告始终没有将诉争房地产交付反诉原告。从2017年开始，松山公安分局在侦查一起合同诈骗案件中，将诉争房地产查封至今。由于诉争房地产存在重大问题，双方多次协商，并于2018年6月11日形成欠条，该欠条内容：反诉原告已付款770万元。2018年欠条实质上是对《协议》和2015年欠条内容进行了变更，即诉争房地产解除查封，能够更名过户时，反诉原告支付剩余款项，这期间反诉原告不支付利息。另，2016年12月29日，反诉被告收到赵士贵欠款290591.88元。综上所述，反诉原告认为：一、反诉原、被告双方应解除诉争房地产的买卖合同。诉争房地产从双方签协议至今已达四年半之久，无法更名过户，又涉嫌刑事案件被查封，反诉原告无法实现购买目的，根据《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”之规定，双方就诉争房地产的买卖合同应予解除。反诉被告未取得诉争房地产所有权或处分权，无法协助反诉原告办理更名过户，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，买卖合同应予解除。二、本案合同解除的法律后果。本案实际上就部分合同内容履行完毕，部分合同内容解除，且解除原因系反诉被告违约造成的，根据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，法律后果如下：1、反诉原告终止履行后续付款义务。双方约定合同总价款1055万元，反诉原告已付770万元，同时又让赵士贵等人偿还反诉被告29万元（实际为290591.88元，便于计算取整数），剩余价款1055万元-770万元-29万元=256万元终止支付。双方原来商定的利息也终止支付。2、反诉被告退还反诉原告购房地产款人民币1024360万元。反诉原告购买二处房屋、四块土地，根据总价和面积计算单价为2440元/㎡。1055万元÷（600㎡+624㎡+715㎡+955.14㎡+585㎡+845㎡）≈2440元/㎡。诉争房地产面积：1469㎡。624㎡+845㎡=1469㎡。诉争房地产总价：3584360元。1469㎡×2440元/㎡=3584360元。反诉被告应退还反诉原告多支付的1024360元。3584360元-2560000元=1024360元。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：拍卖公告、拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、债权人未交拍卖价款的说明、房地产转让协议、2015年12月1日欠条、本息计算表、资产出让合同、借款合同、公证书、还款说明、民事判决书。 被告周某某围绕诉讼请求依法提交了如下证据：房地产转让协议、2015年12月1日欠条、2018年6月11日收条、情况说明。 被告锦州市远航实业有限责任公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：公司章程。 上述证据经开庭质证与本院审查，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据认定如下：1、拍卖公告、拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、债权人未交拍卖价款的说明，能够形成完整的证据链条，符合证据的真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以认定；2、资产出让合同，系复印件，无法核实真实性，本院不予认定；3、借款合同，因涉及案外人，无法核实真实性，本院不予认定；4、公证书，属国家机关、社会团体依职权制作的公文书证，对该证据效力，本院予以认定；5、民事判决书，该判决为生效法律文书，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年9月2日，锦州长城拍卖有限公司与锦州金亿投资担保有限公司签订《拍卖成交合同书》，约定：拍卖标的为出让土地3100.41㎡、房屋1224㎡，成交价950万元。同时双方签订了《拍卖成交确认书》。2015年9月7日，锦州金亿投资担保有限公司（甲方）与周某某（乙方）签订《房地产转让协议》约定：“一、甲方将拍得的太和区某甲乙29-7号600㎡房屋（已拆），XX-YY号624㎡房屋以及市松山新区别墅住宅用地31号715㎡、25号955.14㎡（或37号975㎡）、44号585㎡、12号845㎡出让土地使用权，转让给乙方。双方议定转让价格为壹仟零伍拾伍万元（1055万元），含赵世贵欠款100万元，甲乙双方均有权追缴，欠款归乙方。二、乙方应在2015年11月30日前办理银行贷款，用来偿还房地产转让价款1055万元并在11月30日前全额支付给甲方。三、甲方按现状出售，乙方自行办理证照变更手续，费用自理，甲方配合乙方提供相应的过户手续。四、甲乙双方应共同遵守本协议的各项条款，如有违约，违约方应按照相关规定赔偿对方。协议未尽事宜由甲乙双方协商解决。五、本协议一式二份，甲乙双方各一份，经双方签字后生效。”2015年12月1日，周某某为锦州金亿投资担保有限公司出具欠条：“今有周某某欠锦州金亿投资担保有限公司王玉香购买锦州市太和区某甲乙房屋、土地款壹仟零伍拾伍万元（10550000元）（此款为购买金亿投资担保公司拍卖的房屋、土地的款项）。从2015年12月5日起，欠款按月利率12.5‰（1.25分）计算，按月结算利息。2016年1月31日前还款柒佰万元（7000000元）（含赵士贵欠款100万元），剩余欠款2016年12月31日前还清。（抵押物附后：松山新区某甲乙土地44号585㎡、12号845㎡、和松山新区某甲乙别墅XX-YY号624㎡）。”锦州市远航实业有限责任公司在该欠条担保人处盖章。2016年3月28日，周某某还款358125元；2016年6月23日，周某某还款358125元。2018年6月11日，锦州金亿投资担保有限公司出具收条：“根据锦州金亿投资担保有限公司与周某某2015年9月7日签定的房地产（太和区某甲乙29-7号房屋、XX-YY号房屋以及市松山新区别墅住宅用地31号、25号、44号、12号）转让协议，价格定为壹仟零伍拾伍万元（1055万元）。截止到2018年6月11日，周某某共还房地产款总计：柒佰柒拾万元（770万元）。附：1、2016年9月8日还款100万元。2、2016年9月9日还款100万元。3、2016年9月23日还款100万元。4、2016年9月29日还款100万元。5、2016年10月12日还款50万元。6、2016年10月19日还款50万元。7、2016年11月5日还款50万元。8、2016年12月19日还款70万元。9、2017年2月24日还款150万元。”2016年12月29日，原告收到赵士贵欠款290591.88元。2018年12月20日，周某某还款31875元。2019年12月4日，周某某出具还款说明：“锦州金亿投资担保有限公司：截止2019年12月4日，尚欠贵公司购买太和区某甲乙房、地款本金人民币贰佰伍拾伍万元整（￥255万元）；尚欠本人借款本金人民币肆拾伍元整（￥45万元）。总计人民币叁佰万元整（￥300万元）。预计：1、2019年12月31日前还款人民币壹佰万元整（￥100万元）；（用锦州市远航实业有限责任公司土地摘牌回款偿还）2、用太和区某甲乙29-4号房屋土地出售回款或远航国际商务酒店出售（或）贷款后一次性偿还购房、地及借款本金叁佰万元。”锦州市远航实业有限责任公司在还款说明担保单位处盖章。原告表示对还款说明数额并不认可。 另查明，锦州金亿投资担保有限公司与周某某签订的《房地产转让协议》中约定的标的物除锦州市太和区某甲乙XX-YY号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权未过户，其余标的物均已履行权属登记过户手续。 再查明，2020年2月19日，锦州市公安局松山分局出具情况说明：“我局在侦办赵玉芹等人合伙诈骗案过程中，发现赵玉芹存在用购房款购买房产及土地的行为，并于2017、2018年分别依法查封了锦州市松山新区某甲乙28-6号、28-7号、28-8号、28-9号，30-1号（坐落土地为锦州市松山新区园区别墅12号地）30-2号、XX-YY号别墅及坐落土地和新园别墅区36号、37号、48号土地；我局于2018年7月6日将该案移送起诉至锦州市人民检察院松山新区检察室，松山新区检察室于同年向松山新区法院提起公诉，但松山新区检察室与松山新区法院并未接受我局查封房产的法律手续。我局至今继续查封上述房产和土地。” 本院认为，原告与被告周某某签订的《房地产转让协议》系双务合同，本案中，诉争的锦州市太和区某甲乙XX-YY号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权因被锦州市公安局松山分局查封，暂无法支付被告及办理更名过户手续，故原告主张被告周某某支付剩余欠款及利息的诉讼请求，本院不予支持。被告锦州市远航实业有限公司亦不承担保证责任。另诉争的锦州市太和区某甲乙XX-YY号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权不能更名过户系因被公安机关查封，并非本案原告违约所致，周某某反诉主张解除《房地产转让协议》部分内容，无法律依据，本院亦不予支持。双方当事人可在赵玉芹案审判终结处理完被查封的诉争标的后，再行解决本案诉争的相关事宜。 依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告（反诉被告）锦州金亿投资担保有限公司诉讼请求及被告（反诉原告）周某某的反诉请求。 案件受理费46400元，保全费5000元，由锦州金亿投资担保有限公司负担；反诉费7010元，由被告周某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长 张 莹 审 判 员 张 楠 人民陪审员 杨 璐 二〇二〇年六月十八日 书 记 员 薛诗洋