广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23890、25856号原告（23890号案原告、25856号案被告）：许志彩，女，1975年9月15日出生，汉族，住广东省东源县**************，公民身份号码441************381。委托诉讼代理人：翁友冠，广东保顺律师事务所律师。被告（23890号案被告、25856号案原告）：梁敏青，女，1985年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************644。委托诉讼代理人：吴绍锋，广东粤胜律师事务所律师。原告许志彩与被告梁敏青租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案。原告梁敏青与被告许志彩租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案。本院依法适用简易程序公开开庭对两案进行了合并审理。许志彩的委托诉讼代理人翁友冠、梁敏青的委托诉讼代理人吴绍锋到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告许志彩向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还2019年6月27日至2019年6月30日的租金436元（3270元/月÷30日×4日）及以436元为本金自2019年6月27日起至实际履行完毕之日止按年利率6%计算的利息；2.被告向原告返还租赁押金6000元及以6000元为本金自2019年6月27日起至实际履行完毕之日止按年利率6%计算的利息；3.被告向原告赔偿商铺投资费用92498元，并支付以92498元为本金自2019年6月27日起至实际履行完毕之日止按年利率6%计算的利息；4.被告向原告赔偿运营损失35586.38元及以35586.38元为本金自2019年6月27日起至实际履行完毕之日止按年利率6%计算的利息；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年8月6日签订了商铺租赁合同，约定租赁期限自2018年9月1日起至2021年9月1日止，租赁商铺位于佛山市南海区***************，经营项目为保健养生。原告承租后于2018年10月11日注册了佛山市南海区好智通医疗器械批发行个体工商户进行经营。2019年6月27日，前述商铺因为粪渠爆裂导致无法正常经营。原告为此多次要求被告处理。但至今，被告并无进行处理，反而诬告是因为原告原因无法修复商铺。另，被告于2019年8月1日向原告出具通知书，要求原告清空、腾退商铺。2019年8月20日，原告因被告违法解除租赁合同处分商铺财产之事宜进行报案。原告认为，根据法律规定，被告违法解除租赁合同的行为已损害了原告的承租权益及投资权益，被告应当向原告承担相应的赔偿责任。被告梁敏青辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。其他答辩意见与梁敏青的起诉意见相同。被告梁敏青向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.原告搬走杂物并将租赁房屋交还给被告；3.原告向被告支付从2019年7月1日计至实际交还房屋之日止按每月3000元计算的租金，暂计至2019年9月30日为9000元；4.被告无需向原告退还房屋押金6000元；5.原告向被告支付2019年6月1日至2019年7月31日的水电费533元；6.原告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月6日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定由被告将位于佛山市南海区*************的铺位一间出租给原告，租期自2018年9月1日起至2021年9月1日止，每月租金3000元，每月10日前缴纳当月租金；如原告逾期至当月底前缴纳当月租金，被告有权每日加收5%的滞纳金，超出月底还没缴纳租金，应视作违约，被告有权立即终止合同，收回商铺并没收押金。合同签订后，原告依约接收商铺并开始经营“佛山市南海区好智通医疗器械批发行”，门面上显示为“好智通健康体验馆”，但生意惨淡。2019年6月28日，原告通知被告，反映所租房屋的厨房墙角处有水渗出，被告丈夫梁国斌查看后证实是屋外污水渠（非屎渠）堵塞，其后安排维修，7月8日完成维修。因维修施工在屋外进行，因此维修期间原告正常开门营业。渗水问题修复后，双方就补偿问题交涉，被告同意就渗水造成的影响对原告作出合理补偿，但原告虽要求赔偿，却一直没有提出具体的金额要求。双方在7月8日交涉未果后，原告干脆关门停业且拒接电话。7月12日，梁国斌向佛山市南海区狮山镇七甫社区人民调解委员会申请调解。调解委员会安排在7月15日上午进行调解，但原告拒绝参与调解，并未到七甫社区参加调解会，调解不成。8月2日，被告向原告在东源县的户籍所在地以及其在南海官窑的工作单位快递了《通知书》，也在原告商铺门口张贴了该通知书，告知原告租赁合同已终止，要求原告在8月10日前搬走出租房屋内的杂物，否则作废弃物处理。经查询，原告已签收通知书，但没有任何反应，所租房屋也是大门紧锁。因为要核查渗水维修的效果，又无法联系到原告，被告无奈于8月12日强行打开卷闸入内检查，之后重新锁上，对屋内物件未作处理。核查结果为渗水现象已完全消失，根本不存在原告声称的“爆屎渠”问题，只要清洁一下地面污迹即可恢复正常使用。自2019年7月1日起，原告已停止交租，相应的水、电费（自2019年6月1日后发生）仍然拖欠。目前，原告没有办理退租手续，杂物尚未搬走，仍在占用房屋，拒绝社区调解，也拒绝接听被告电话，按照租赁合同约定，早已经满足终止合同的条件。拖欠租金应自2019年7月1日起计算至原告交还房屋之日止，暂计算至2019年9月30日的租金共9000元。另外，原告拖欠自6月1日产生的水电费约为600元。原告许志彩辩称，1.涉案商铺存在不适租情形，被告向原告寄出解除合同通知书属于违法解除；2.如上所述，因涉案商铺存在不适租情形，被告主张的诉求缺乏事实与法律依据；3.原告在发生不适租情形下，已经及时与被告联系，已让本纠纷能妥善解决，但被告仅认为属于漏水问题，即使是漏水问题，也属于不适租，导致原告财产损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的营业执照，本院经审查对其真实性予以确认。2.对原告提交的糖尿病治疗仪、空调、美容床、天花吊顶、广告装饰、电视、养生桶等收款收据及相关转账凭证、企业信用信息公示报告，本院经审查对其真实性予以确认。3.对原告提交的2019年3月至6月微信转账凭证，因无法体现与本案存在关联，本院对其关联性不予确认，对真实性不作审查。4.对原告提交的2019年3月至6月收据，因原告未能提供相应的转账凭证佐证，本院对上述证据不予确认。5.对原告提交的通话记录，本院经审查对其真实性予以确认。6.对原告提交的“张永雄汉方”微信聊天记录，结合证人彭永荣的证言，本院对该聊天记录的真实性予以确认。7.对原告提交的律师函、邮寄证明，本院经审查对其真实性予以确认。8.对被告提交的收款收据、相片、收据、微信聊天记录、漏水照片，本院经审查对其真实性予以确认。9.双方对对方提交的其他证据及证人彭永荣的证言的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区*****************位租给乙方经营保健、养生使用，约60平方米，租赁期限从2018年9月1日起至2021年9月1日；每月租金3000元，乙方必须每月在1日至10日前足额交纳当月租金；如10日至月底交纳租金，甲方有权按每日加收5%滞纳金，超出月底还未交纳租金，应视作违约处理，立即终止合同，甲方收回商铺，并没收押金；租赁押金为6000元，租赁期满甲方如数无息退还乙方，如乙方未租满一年终止合同的，甲方将没收押金；如甲方违约，则甲方退还押金给乙方；如乙方违约，乙方无偿将商铺交还给甲方，并放弃已向甲方缴交的所有金额，如损坏商铺另作追究赔偿责任等。同日，原告向被告支付了押金6000元。原告承租上述商铺经营调理糖尿病、痛风、高血压等保健养生项目，并领取了营业执照，登记名称为佛山市南海区好智通医疗器械批发行。原告于2019年6月9日交纳了2019年6月租金及2019年5月水电费共3270元。2019年6月25日，涉案商铺内涌出大量污水并伴有强烈异味。同月27日，原告向被告反映上述问题。被告于2019年7月8日安排人员进行了相关维修。2019年7月10日，被告通知原告已维修完毕，要求原告自行处理商铺内部的清洁卫生。原告自2019年7月起没有再向被告交纳租金、水电费。2019年8月2日，被告向原告发出《通知书》，通知原告终止双方签订的《商铺租赁合同》，并要求原告于2019年8月10日前将商铺内属于原告的一切财物清理搬走。原告确认于同日收到上述通知。2019年8月7日，原告进入涉案商铺，发现商铺内受污的地面尚未清理。原、被告均没有对商铺内的地面进行清洁。2019年8月12日，被告对涉案商铺进行上锁。2019年11月18日，被告同意原告搬走涉案商铺内物品，但原告不同意搬走。另查明，原告于2019年9月20日向本院提起诉讼，主张被告返还租赁押金等，相关起诉状于2019年10月25日送达被告。再查明，位于佛山市南海区**************屋已办理房地产权证，建筑面积466.7平方米。本院认为，本案属租赁合同纠纷，涉案商铺所在建筑物已办理房地产权证，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告请求终止合同的问题，涉案商铺因污水问题导致无法正常使用，被告于2019年7月10日通知原告已维修完毕，但双方均不对商铺内部进行清洁导致商铺不能正常使用，双方对此均存在过错，因此，双方均无权单方面解除合同。被告于2019年8月2日通知原告解除合同，于2019年10月25日收到原告主张返还租赁押金的起诉状，返还押金应以解除合同为前提，即双方于2019年10月25日达成了解除合同的合意，本院据此认定双方签订的《商铺租赁合同》于2019年10月25日解除。双方合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对被告主张原告搬走杂物并返还涉案商铺的请求，本院予以支持。同理，被告亦应返还已收取的押金6000元予原告。合同解除后，被告未及时退还押金，故本院酌定被告以6000元为本金自2019年10月26日起按年利率6%计算利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。涉案商铺因污水问题自2019年6月25日起无法正常使用，2019年7月10日被告才通知原告已维修完毕，故对原告主张被告返还2019年6月27日至30日期间租金的请求，本院予以支持，即被告应返还租金400元（3000元/月÷30×4天=400元）予原告。原、被告在维修完毕后均未对商铺进行清洁导致无法正常使用，被告于2019年8月12日对商铺进行上锁，并于2019年11月18日表示同意原告搬走商铺内物品，但原告不同意搬走，综合以上情况，本院酌定原告无需支付从2019年7月1日起至同月10日的租金，从同月11日起原告应按每月1500元的标准向被告支付租金至实际返还商铺之日止，对被告超出部分主张，本院不予支持。原告尚拖欠被告租金未付，原告请求租金利息缺乏依据，本院不予支持。原告仍留有物品在涉案商铺内未搬走，仍占有使用涉案商铺，应向被告支付其占有使用涉案商铺期间所产生的水电费。被告主张原告拖欠2019年6、7月水电费533元未付，原告未能举证证明其已付清上述期间的水电费，故本院对被告上述主张予采纳，原告应支付水电费533元予被告。关于原告主张商铺投资费用92498元、运营损失35586.38元的问题，涉案商铺于2019年6月25日起因污水问题无法正常使用，被告于2019年7月10日通知原告已维修完毕，在被告未对涉案商铺进行清洁的情况下，原告可自行进行清洁以减少损失，但原告并未对涉案商铺进行清洁导致损失的扩大，对扩大部分损失应由原告自行承担，综合双方的过错程度及原告的损失情况，故本院酌定由被告赔偿损失12000元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认许志彩与梁敏青签订的《商铺租赁合同》于2019年10月25日解除；二、梁敏青应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金6000元并支付以6000元为本金从2019年10月26日起至实际清偿日止按年利率6%计算的利息予许志彩；三、梁敏青应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金400元予许志彩；四、梁敏青应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失12000元予许志彩；五、许志彩应于本判决发生法律效力之日起十日内清空并返还上述第一项判决所列合同项下位于佛山市南海区*****************位予梁敏青；六、许志彩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年7月11日起至上述第五项判决实际履行之日止按每月1500元的标准计算的租金予梁敏青；七、许志彩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费533元予梁敏青；八、驳回许志彩的其他诉讼请求；九、驳回梁敏青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。23890号案案件受理费减半收取计1507.08元（许志彩已预交），由许志彩负担1019.58元，梁敏青负担487.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对许志彩已预交的受理费487.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予许志彩。25856号案案件受理费减半收取计881.7元（梁敏青已预交1236元），由梁敏青负担419.2元，许志彩负担462.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予梁敏青，本院不另收退。对梁敏青多预交的受理费354.3元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予梁敏青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年二月二十日书记员  钟丹