山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0305民初620号 原告：徐亮，男，1987年12月1日生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：杜荣刚，山东高阳律师事务所律师。 被告：淄博正承置业有限公司，住所地：淄博市临淄区杨坡路588号，统一社会信用代码：913703027687140005。 法定代表人：黄振宇，总经理。 委托诉讼代理人：路莹，山东正大至诚律师事务所律师。 原告徐亮诉被告淄博正承置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐亮的委托诉讼代理人杜荣刚、被告淄博正承置业有限公司的委托诉讼代理人路莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐亮的诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计259621.8元。 事实与理由：2011年7月14日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同对原告购买的正承名筑16幢020101（现楼号为正承名筑24号楼020101）的房屋面积、价款及违约责任均作出明确约定。合同签订后，原告支付了全部房款，被告未在合同约定的期限内为原告综合验收房屋，也未在合同约定的期限内为原告办理房产证。被告的行为构成违约并严重侵害了原告的合法权益，应当按照法律规定和合同约定向原告承担违约责任。为此起诉。 被告淄博正承置业有限公司辩称，原告主张的逾期交房违约金无事实和法律依据，原告购买的房屋未通过综合验收合格是因楼前有一栋二层的房产在政府出让土地时未拆迁，系政府部门原因造成的，原告无权主张逾期交房违约金。原告于2017年7月17日验收房屋并装修入住，再主张至2018年8月10日的违约金，证据不足。原告主张的逾期交房违约金应充抵物业费，且违约金的数额应为房款的万分之一即55.7元。原告的诉求大部分已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年7月14日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同对原告购买的正承名筑16幢020101（现楼号为正承名筑24号楼020101）的房屋面积、价款及违约责任等事项均作出约定。合同同时约定，被告应当在2012年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用，但如遇因主管部门批复和实施引起的延期或调整，免除被告责任。合同同时约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于（1）相中的比率）的违约金”。关于房屋权属登记，该合同第十五条第二款作了如下约定：“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人支付给买受人未违约金，是以冲抵物业费的方式支付（因主管部门办理正常业务必要的时间不在违约日期内）”。 合同签订后，原告支付了房屋价款577091元及储藏室价款40744元、车位款110000元。 2013年4月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请临淄正承名筑项目一期16号-45号楼及3号、4号、5号、6号地下车库建设工程竣工规划验收核实，规划验收核实中发现：1、16号楼南侧存在应当拆除的房屋未拆除；2、16号楼周边绿化及道路、停车位未按规划实施，按照核实规程要求，16号楼不具备规划验收条件。2017年6月26日，16号楼南侧存在应当拆除的房屋被拆除。2018年7月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请正承名筑一期16号楼建设工程竣工规划核实，经核实，16号楼存在问题已整改完毕，达到规划核实条件，符合规划要求。临淄正承名筑一期16号住宅楼取得“建设工程竣工规划核实合格证”。同年8月10日，正承名筑一期16号住宅楼办理竣工综合验收备案。 另查明，原告于2019年1月24日办出房产证。 本院确认的上述事实，由有原告提交的商品房买卖合同、发票、证明、房产证、被告提交的验收记录、收条等证据以及原告、被告的当庭陈述等证据在卷为凭，以上证据经庭审质证，并经本院审查，予以采信。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，双方均应依约履行。原告按照合同约定已足额交纳房款577091元、储藏室款40744元、车位款110000元。根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，被告须于2012年12月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告。同时应当在2013年12月3日之前（商品房交付使用后360个工作日内），为原告办理完毕房屋权属登记。但被告实际办理涉案房屋综合验收的时间为2018年8月10日，为原告办理房屋权属登记的时间2019年1月24日，均超出了双方所约定的时间节点，依照双方所签上述合同关于交房和办理房屋权属登记的合同约定，被告的行为构成违约。但被告之所以未能按照合同约定的时间向原告交付商品房，其主要原因是因为涉案楼房南侧有一处违章建筑，该违章建筑的存在影响到了商品房的综合验收。直到2017年6月26日，该违章建筑方才拆除完毕。按照双方所签商品房买卖合同第八条关于商品房交付期限的约定，“因主管部门批复和实施引起的延期或调整，买受人免除出卖人之责任”，因违章建筑的拆除属于主管部门的职责，因此，对于该违章建筑被拆除之前的逾期交房所导致的违约责任，被告可以据此免除。但是，在该违章建筑被拆除之后，直到2018年8月10日办理完毕综合验收期间的违约责任，系因涉案房屋周边配套设施未能按照规划实施所致，该违约责任应由被告承担。故，被告承担逾期交房导致的违约责任的起止时间应自2017年6月27日起至2018年8月9日止。关于被告所应承担的违约逾期办证的起止时间，按照合同约定，“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”，因该条款中所约定的“2013-12-03之前”和“商品房交付使用后360个工作日内”两个时间节点之间存在矛盾，又因该合同系由被告提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，故本院确定被告应当为原告办理房屋权属登记的时间节点为2018年6月29日，自该时间节点到被告实际为原告办理房屋权属登记（2019年1月24日）的前一天，为被告应当向原告承担因逾期办证导致的违约责任的起止时间。从原、被告双方所签《商品房买卖合同》第十五条的内容看，双方约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且不要求退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，但同时在该条后附括号内注明“主管部门办理正常业务需要的时间”不属于违约日期。由此可见，双方在确认违约金时，实际考虑到了违约日期问题。据此，原告主张约定违约金实际为按日计算标准的解释，与条款整体内容相符。又鉴于上述条款系被告提供格式合同中印制条款的情况，依据上述《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应认定案涉合同中关于按照已付房款0.01%支付违约金的约定实际系按日计算的标准。原告从被告处购买商品房以后，并未放弃因被告履约过程中逾期交房和逾期办证而引发的违约问题，而是一直就上述问题不间断的向被告行使权利，并到政府有关部门进行反映和维权。因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，其合法权利理应得到法律的保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淄博正承置业有限公司赔偿原告徐亮因逾期交付房屋违约金29768.45元、逾期办理房屋权属登记违约金14556.7元，共计44325.15元（原告徐亮所交房款共计727835元，逾期交付房屋违约金自2017年6月27日起至2018年8月9日止，共计409日；逾期办理房屋权属登记违约金自2018年6月29日起至2019年1月13日止，共计200日。上述违约金均按所交房款的日万分之一计算），于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告徐亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2597元，由原告徐亮负担1097元，由被告淄博正承置业有限公司负担1500元；财产保全费1845元，由被告淄博正承置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员  张志红 二〇二〇年七月九日 代理书记员  王 玉