呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8394号原告：内蒙古大伟房地产开发有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市如意开发区如意和大街42号。法定代表人：洪峰，执行董事。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文儒，内蒙古大伟房地产开发有限公司法务。被告：周传琴，女，1971年10月15日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区如意广场对面金泰中心6号楼2单元902，住呼和浩特市。第三人：中信银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区如意和大街金泰中心商业北区西侧B座写字楼8-17层及商业区配楼1层部分及2、3层。负责人：王通，分行负责人。委托诉讼代理人：刘洋，内蒙古星洋律师事务所律师。原告内蒙古大伟房地产开发有限公司（以下简称大伟公司）与被告周传琴、第三人中信银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称中信银行呼和浩特分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告大伟公司的委托诉讼代理人张慧、第三人中信银行呼和浩特分行的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。被告周传琴经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大伟公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同》、于2016年12月14日签订的XS（2016）00009613号《商品房买卖合同》已于2019年9月16日解除；2.被告向原告偿还原告已为其垫付的还贷资金29,753.57元（从2019年6月14日计算至2019年9月10日），并判决被告就该部分垫付资金按照同期商业银行贷款利率向原告支付利息至实际清偿之日；3.被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金635,961.4元；4.被告承担本案诉讼费、律师费98,000元及因此产生的交通费386元；5.原告有权就被告所应支付的款项可从其已付房款中抵扣；6.被告协助原告办理涉案房屋（金泰丽湾）6幢2单元902号房屋的网签注销手续；7.被告腾退房屋；8.被告承担房屋恢复原状所需费用；9.解除原告就被告与第三人于2016年11月10日签署的《中信银行个人购房借款合同》；10.确认原告有权以被告已付购房款在扣除其应向原告支付的数额后向第三人代偿被告所欠第三人尚未归还的银行贷款本息。庭审中，原告明确第二项诉讼请求：计算至开庭之日原告已为被告垫付的还贷资金总计为89,268.47元。事实与理由：原告（出卖人）与被告（买受人）于2016年10月26日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于呼和浩特市××区房屋。依据合同第八条约定，被告的购房首付款为商品房总价款的50%即1,599,807元，剩余的50%购房款1,580,000元由被告向银行申请按揭贷款支付。根据原告与第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》第十条保证担保条款约定，原告为被告向第三人申请的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。原告已按借款合同的约定协助被告向第三人取得了全部房屋按揭贷款，但截止2019年9月2日被告已经逾期80日未按时向第三人还款，因此在被告没有如期归还银行按揭贷款的情况下，原告作为按揭贷款担保责任方，被第三人追究保证责任，并被第三人从原告账户划扣了三次保证金，分别为：2019年9月8日扣款29,753.57元、2019年12月9日扣款29,760.23元、2020年3月9日扣款29,754.67元。原告已于2019年9月10日向被告发出《关于立即纠正违约行为的通知》，明确要求被告限期偿还逾期按揭贷款，并立即纠正违约行为，逾期原告与被告之间的购房合同正式解除，被告于合同解除之日起3日内联系原告办理退房手续、偿还贷款利息并支付违约金。至原告起诉之日，被告仍未联系原告处理退房手续、偿还贷款利息并支付违约金。被告的违约行为已经严重损害了原告的利益，不仅给原告造成了经济损失，同时影响了原告与第三人的合作关系。鉴于此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及相关司法解释规定，原告提起诉讼，请求维护原告的合法权益。周传琴未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。中信银行呼和浩特分行述称，第一，关于金融借款合同纠纷，第三人与原、被告于2016年11月10日签订《中信银行个人购房借款合同》，约定第三人向被告提供158万元的个人购房贷款，用于购买原告开发的涉案房屋，贷款期限从2016年11月10日起至2040年11月10日止，原告为该笔贷款提供连带责任保证担保。2016年11月14日，第三人向被告发放贷款158万元。在合同履行过程中，被告未按合同约定向第三人还本付息，第三人依法向赛罕区人民法院提起诉讼，赛罕区人民法院于2020年7月10日作出（2019）内0105民初11331号民事判决书，认定三方签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并判决被告偿还第三人借款本金1,484,439.46元，截至2019年10月30日的利息17,747.52元，罚息49.15元，复利105.05元，律师费30,000元，以及从2019年10月31日起至欠款实际付清之日止敞口计算的罚息、复利，原告对上述债务承担连带付款责任。该民事判决于2020年9月28日已发生法律效力。第二，关于本案的房屋买卖合同纠纷，第三人不是原、被告房屋买卖法律关系的合同相对人，故对于原告针对履行房屋买卖合同过程中提起的诉讼请求，第三人恳请法院在查明事实的基础上依法裁判。在借款合同的履行过程中，第三人确实从原告的保证金账户上进行扣款，并将扣款金额用于偿还被告的欠付贷款本息。第三人不同意原告提出的第九项诉讼请求，即请求解除原、被告及第三人于2016年11月10日签订的《中信银行个人购房借款合同》，该项诉讼请求没有合同依据，也不符合法定解除条件，因为在金融借款合同纠纷中，第三人没有主张解除该借款合同，且该合同是（2019）内0105民初11331号民事判决中判决原告对贷款承担贷款本息承担连带清偿责任的依据，如果解除该合同，将直接影响上述生效法律文书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对大伟公司、中信银行呼和浩特分行提交的（2019）内0105民初11331号民事判决书、对大伟公司提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》【合同编号XS（2016）00009613】、《中信银行个人购房借款合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《入住流程循环单》、《房屋交接物品清单》、《楼号6单元2房间号码902钥匙交接记录表》、《关于立即纠正违约行为的通知书》、邮单查询记录、电子邮件发送截图、《委托代理协议》、发票、《支出证明单》，对中信银行呼和浩特分行提交的生效证明，予以采信并在卷佐证。周传琴未提交证据。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，大伟公司（出卖人）与周传琴（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于赛罕区四纬路南侧金泰丽湾（项目推广名称：金泰中心）第6幢2单元902号房，商品房用途为住宅，实测建筑面积共236.25平方米，总金额3,179,807元。合同第六条约定付款方式及期限为按揭贷款，买受人于2016年10月26日前交付首付款（包含定金）即1,599,807元，余款为1,580,000元由买受人向银行申请银行贷款。同日，双方签订“附件四：付款方式”，约定此附件为按揭付款方式的补充约定：……4.在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权随时单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的10%作为违约金，将余款无息退还买受人。若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用及因此产生的交通费等。5.双方同意出卖人作为买受人贷款的保证担保人的担保期限至买受人名下的《房屋所有权证》及《房屋他项权证》办出之日止。6.若出卖人根据本条约定解除合同时出卖人已向买受人交付该物业，买受人名下的房地产权证已在办理之中，则买受人应在收到出卖人解除合同通知书之日起15天内与出卖人共同向房地产管理部门撤回办理买受人名下的房地产权证的手续并将该物业恢复至交付时的状态交还出卖人，因此产生的费用由买受人承担。2016年11月10日，周传琴（借款人、抵押人、甲方）与中信银行呼和浩特分行（贷款人、抵押权人、乙方）、大伟公司（保证人、丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定周传琴向中信银行呼和浩特分行申请个人购房贷款，贷款金额为1,580,000元，贷款期限为288月，抵押物为呼市赛罕区四纬路南侧金泰丽湾6幢2单元902号房，大伟公司（保证人）为周传琴合同项下的借款提供保证担保。合同第十条约定保证，10.1保证方式：丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行股份有限公司任何营业机构开立的账户中直接扣划；10.2保证期间：保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。如乙方宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该债务履行期限届满之日起两年。同日，周传琴（受信人、抵押人）与中信银行呼和浩特分行（授信人、抵押权人）签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》。2016年12月9日，周传琴在《入住流程循环单》、《房屋交接物品清单》、《楼号6单元2房间号码902钥匙交接记录表》上签字，确认验收涉案房屋并交纳物业费、预存水电费等，并签收门禁卡、电卡、户门钥匙等物品。2016年12月14日，大伟公司（出卖人）与周传琴（买受人）就《商品房买卖合同》项下房屋签订《商品房买卖合同》网签合同【合同编号XS（2016）00009613】，约定买受人购买出卖人位于××区房，实测建筑面积共236.25平方米，总金额3,179,807元。庭审中，大伟公司表示该合同第八条对付款方式及期限中金额的约定存在笔误，买受人的实际贷款金额为1,580,000元。《商品房买卖合同》中“附件四：付款方式”的内容为网签合同“附件五：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中的内容。大伟公司于2019年9月10日向周传琴作出《关于立即纠正违约行为的通知书》，载明：截止到2019年9月2日周传琴已经逾期80日未按时还款，大伟公司作为按揭贷款担保责任方，已经被贷款银行追究保证责任并划扣存款29,753.57元。周传琴不按期偿还银行按揭贷款构成违约行为，大伟公司郑重通知：1.在2019年9月15日前，偿还大伟公司已经垫付偿还的按揭贷款29,753.57元及其相应利息；2.今后务必按时向贷款银行支付每期应还款额；3.如未在2019年9月15日前偿还大伟公司已经垫付的按揭贷款29,753.57元及其相应利息，则大伟公司将按照《商品房买卖合同》附件四第4条约定自2019年9月16日正式解除《商品房买卖合同》，请于2019年9月16日起3日内向大伟公司交付房屋，并立即支付大伟公司偿还的银行按揭贷款及其利息，并按合同规定支付合同总价款的20%作为违约金，大伟公司不再另行发送解除通知。大伟公司于2019年9月10日向周传琴电子邮箱发送《关于立即纠正违约行为的通知书》，于同日向周传琴邮寄邮件，邮单查询记录载明“快件派送不成功”。中信银行呼和浩特分行诉周传琴、大伟公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日作出（2019）内0105民初11331号民事判决书，判令：一、周传琴于判决生效后十五日内偿还中信银行呼和浩特分行借款本金、利息、罚息、复利，之后的罚息、复利以合同约定计算偿付至实际欠款付清之日止；二、周传琴于判决生效后十五日内偿还中信银行呼和浩特分行律师代理费；三、大伟公司对上述债务承担连带付款责任；四、驳回中信银行呼和浩特分行的其他诉讼请求。该判决于2020年9月28日生效。2020年6月5日，大伟公司（委托单位、甲方）与北京市中伦文德律师事务所（受托单位、乙方）签订《委托代理协议》，约定甲方因与周传琴就涉案房屋的房屋买卖合同纠纷事宜，委托乙方的律师代理参与诉讼活动，律师费为98,000元。北京市中伦文德律师事务所出具收到大伟公司支付律师费共计98,000元的发票两张。大伟公司出具《支出证明单》三张，载明“代6-2-902周传琴偿还个人贷款”金额共计89,268.47元。庭审中，大伟公司表示，周传琴已付首付款1,599,807元，并向中信银行呼和浩特分行偿还按揭贷款，涉案房屋因其他纠纷已被多个法院司法查封，该房屋现无人居住。中信银行呼和浩特分行表示，（2019）内0105民初11331号民事判决书尚未执行完毕。本院认为，大伟公司与周传琴于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同》、于2016年12月14日签订的XS（2016）00009613号《商品房买卖合同》、大伟公司与周传琴、中信银行呼和浩特分行于2016年11月10日签订的《中信银行个人购房借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于大伟公司主张确认其与周传琴签订的两份《商品房买卖合同》已于2019年9月16日解除的诉讼请求，本院认为，依据“附件四：付款方式”、“附件五：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”，“在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权随时单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的10%作为违约金，将余款无息退还买受人。若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用及因此产生的交通费等。”周传琴未按期履行还款义务，导致大伟公司为其承担连带担保责任，合同中约定的解除权行使条件已经成就，大伟公司有权解除《商品房买卖合同》。对于合同解除的时间，本院认为，虽大伟公司于2019年9月10日通过在涉案房屋张贴通知、发送电子邮件、邮寄邮件的方式向周传琴送达《关于立即纠正违约行为的通知书》，但邮单查询记录显示该邮件未能成功派送，且涉案房屋处于无人居住的状态，无法查明周传琴是否已实际签收该通知，故本院确认大伟公司与周传琴于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同》、于2016年12月14日签订的XS（2016）00009613号《商品房买卖合同》于大伟公司提起本案诉讼之日，即2019年9月24日解除。关于大伟公司主张周传琴协助其办理涉案房屋网签注销手续及腾退房屋的诉讼请求，本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，大伟公司认可涉案房屋已被多个法院司法查封，故本院不能直接判令周传琴配合办理涉案房屋的网签注销手续及腾退房屋，对大伟公司上述两项诉讼请求，本院不予支持。关于大伟公司主张周传琴偿还大伟公司已垫付还贷资金并支付利息、房屋恢复原状所需费用、律师费及交通费的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋存在司法查封，房屋能否返还等尚不确定，不具备处理合同解除后返还房屋、注销网签手续及其他上述事宜的条件，违约金等各项费用是否存在高于实际损失等情形亦无法确定，故对涉案合同解除的法律后果，应待该房屋是否被执行、能否返还的问题明确后一并处理，故大伟公司的上述诉讼请求，双方可待司法查封解除后，另行协商处理或提起诉讼。关于大伟公司主张有权就周传琴应付款项从其已付房款中抵扣的诉讼请求，依前所述，因涉案合同尚不具备处理合同解除法律后果的条件，故对大伟公司主张抵扣款项的诉讼请求，本院不予支持。关于大伟公司主张解除其与周传琴、中信银行呼和浩特分行于2016年11月10日签订的《中信银行个人购房借款合同》的诉讼请求，本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，虽大伟公司就解除《个人房产抵押贷款合同》提出诉讼请求，但中信银行呼和浩特分行明确表示不同意解除该合同，现该合同尚在履行中，大伟公司主张解除该合同，不符合合同约定的解除权行使条件，亦不符合法定解除的情形，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于大伟公司主张确认其有权以周传琴已付购房款在扣除其应向大伟公司支付款项后，向中信银行呼和浩特分行代偿周传琴所欠未归还银行贷款本息的诉讼请求，本院认为，《中信银行个人购房借款合同》仍在履行中，对于周传琴已偿还贷款本息的数额、大伟公司已代其偿还的贷款本息数额、尚欠未归还银行贷款本息的数额等仍无法固定，依前所述，本院对大伟公司主张解除《中信银行个人购房借款合同》的诉讼请求不予支持，故对大伟公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、内蒙古大伟房地产开发有限公司与周传琴于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同》、于2016年12月14日签订的XS（2016）00009613号《商品房买卖合同》于2019年9月24日起解除；二、驳回内蒙古大伟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费105,457元（原告已预交），由原告负担52,728元、由被告负担52,729元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 李福增人民陪审员 赵彩凤二〇二〇年十二月二日书记员 江文潇