湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初4415号 原告：武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区军山街凤亭南路**科技产业园**。 法定代表人：毕胜涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁雪松，湖北赞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄牧川，湖北赞达律师事务所律师。 被告：程莉，女，1978年3月6日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。 委托诉讼代理人：宋涛，男，1973年12月30日出生，汉族，住址同上，系被告程莉之夫。 被告：湖北候龙月朗酒店管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区军山街军山科技产业园****N6-N16酒店。 法定代表人：程莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋涛，男，1973年12月30日出生，汉族，住武汉市蔡甸区军山街德胜村庙侧边**，公民身份号码4201211973********。 原告武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司（以下简称军山投资公司）诉被告程莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法于同年11月26日适用简易程序公开开庭进行了审理；原告军山投资公司的委托诉讼代理人丁雪松、黄牧川，被告程莉的委托诉讼代理人宋涛均到庭参加诉讼。2020年1月8日，本院经审查认为本案争议较大、案情复杂，转为普通程序审理。2020年9月29日，原告军山投资公司向本院申请追加湖北候龙月朗酒店管理有限公司（以下简称候龙月朗公司）为本案的被告；同年10月20日，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告军山投资公司的委托诉讼代理人黄牧川、被告程莉暨被告候龙月朗公司的委托诉讼代理人宋涛均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告军山投资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《酒店租赁合同》；2、被告立即腾退位于武汉经济技术开发区军山街龙灵大道188号N栋房屋；3、被告向原告支付房屋租金3,245,886元（自2017年7月1日计算至2019年9月30日）；4、被告向原告支付物业管理费1,669,312.80元（自2017年7月1日计算至2019年9月30日）；5、本案诉讼费用由被告承担。2020年9月29日，原告军山投资公司申请追加诉讼请求：1、被告程莉向原告支付2019年10月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（截止至2020年9月30日为1,298,354.4元）；2、被告程莉向原告支付2019年10月1日至实际腾退之日止的物业管理费（自2019年10月1日起至2020年9月30日止为741,916.8元）；3、被告候龙月朗公司立即腾退位于武汉经济技术开发区军山街龙灵大道188号N栋房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原告军山投资公司与被告程莉签订《酒店租赁合同》，合同约定：由原告军山投资公司作为出租方将位于武汉经济技术开发区军山街龙灵大道188号N栋房屋出租给被告使用，房屋建筑面积15,456.6平方米，租赁用途为酒店，租赁期限为15年，房屋租金前五年每年为2,596,709元，按年支付，物业管理费按房屋面积每平方米每月按4元收取，具体为第一年度房屋租金及物业管理费被告应于进场装修前支付，此后每年度租金及物业管理费在当年第三个月支付。同时约定合同签订之日10个工作日被告应向原告支付800,000元保证金。合同签订后，原告军山投资公司依约于2017年6月30日将房屋交付给被告使用至今，但被告未向原告支付租金及物业管理费，期间原告多次催促被告，但被告仍拒不支付。至此，被告长期占用涉案房屋拒不支付租金及物业管理费的行为已经给原告造成了巨大的经济损失。故原告军山投资公司诉至法院，请求如诉所判。 被告程莉答辩称，2017年3月，原告军山投资公司对二期N栋酒店招商，被告前去考察，多次洽谈后签订了商务酒店意向合作协议。被告承租原告的酒店，并根据自身经营的需要改建、加建、装修和增加设施设备。合作协议签订后，在原告的催促下被告与格林豪泰酒店（中国）有限公司签订了格林东方酒店特许经营合同，并按格林东方的标准开始筹备酒店。2017年4月17日，与装修公司签订了建筑装饰施工工程合同，着手在原告提供的图纸基础上进行设计和预算。在此期间，原告提出被告要及时注册公司以便签订正式的酒店租赁合同。因合作协议无法在工商登记注册，故双方签订了一个用于注册登记的合同。同年4月18日，原告将合同文本发送至被告邮箱。双方商定将文本的前12页用于注册登记，办理注册登记后就签订正式16页的文本合同。该合同约定被告租赁的是原告的酒店，明确了交付条件。2017年5月，被告在原告的催促下要求装修公司搭建临时设施开始筹备装修施工前的准备工作，至2017年8月底，原告仍未完成酒店交付条件，并拒不签订正式的酒店租赁合同，且一再催促被告装修。被告于同年9月1日开始装修，但要求原告继续按照交付条件完成施工。但原告由于负责人变更，并未兑现按照交付条件交付酒店。十九大期间，安全检查人员到项目工地检查，指出该项目房屋建设规划手续不齐备，未做房屋安全鉴定。至同年11月下旬，装修工程装修至原告交付条件中约定的衔接阶段（原告未完成中央空调、暖通、新风、防排烟等设施设备的施工），致使装修无法继续施工，并于2017年11月28日停工。酒店钥匙自始至终由原告工作人员管理，被告及其工作人员进出需经原告工作人员同意，停工期间被告多次敦促原告尽快完善房屋建设规划手续和安全鉴定，以便被告尽快恢复施工。综上，被告没有完成酒店的加建、改建、装修和增加设备是原告方的责任，请求驳回原告军山投资公司的全部诉讼请求。 嗣后，被告程莉又提出补充答辩意见，认为根据双方签订的意向书及租赁合同可以推断租赁的房屋是酒店而不是毛坯房；签订的租赁合同是用于注册登记酒店使用；被告程莉支付的70万元是押金，并另交付10万元；原告提供的承诺书证明原告同意被告程莉在被告候龙月朗公司试营业再开始起租涉案房屋。 被告候龙月朗公司答辩称，公司已经投入2,000余万元，故不同意腾退，只能协商解决。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下： 1、酒店租赁合同。证明2017年4月21日，原告军山投资公司与被告程莉签订《酒店租赁合同》，约定由原告军山投资公司作为出租方将位于武汉经济技术开发区军山街龙灵大道188号N栋房屋出租给被告使用，房屋建筑面积为15,456.6平方米，租赁用途为商务酒店，租赁期限15年，房屋租金前五年为每年2,596,709元，按年支付，物业管理费按房屋面积，每平方米每月按4元收取； 2、商业中心酒店移交清单。证明原告于2017年6月30日将合同约定的房屋移交给被告候龙月朗公司； 3、房屋照片。证明涉案房屋移交给被告候龙月朗公司后，被告开始对房屋进行装修； 4、武汉经济技术开发区军山街办事处出具的证明。证明原告有权对外出租房屋，并收取租金及物业管理费； 5、转账记录及收据。证实2017年5月5日，被告程莉通过个人银行卡向原告支付700,000元保证金； 6、承诺书。证实2017年9月14日，被告向原告出具承诺书，承诺在酒店试营业前向原告补齐租金、合同保证金及装修押金等； 7、建设工程规划许可证。证实2014年5月9日，涉案房屋取得建设工程规划许可证； 8、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、施工质量竣工验收会议记录、工程质量竣工验收会签表、建设工程竣工验收规划条件核实证明。证实2018年5月9日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。 被告程莉提交的证据如下： 1、被告的QQ邮箱收件、意向合作协议、用于注册的租赁合同、原告方提供的正式合同文本等。证明2017年3月，原告将涉案物业项目招商，被告与之协商，原告将图纸、协议和合同文本发送至被告邮箱，为了注册公司签订了合同文本中的12页，正式合同文本中有明确的交付条件，而至目前为止，原告仍未完成交付条件，未完善房屋手续； 2、格林东方酒店特许经营合同、建筑装饰施工工程合同、停工协议、合同书、补充协议、证人证言。证实被告已按原告要求尽快开工，但由于原告没有完成交付条件及房屋手续不完备，开工三个月即停工； 3、原告方公司排班表、工商变更、被告与原告及其工作人员通话录音。证实涉案房屋钥匙一直由原告工作人员管理，被告进出酒店需经原告工作人员同意并开门，即被告一直未使用该酒店； 4、同一物业相邻楼盘待出租物业的现状图片。证实该项目所属物业出租的交付条件为：已装修好，设施设备齐全，而承租人只需根据自身需求加建、改建、装修和增加设施设备。 被告候龙月朗公司未向本庭提供证据。 本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 针对原告军山投资公司提交的证据，被告程莉经质证认为，商业中心酒店移交清单并非被告程莉所签；原告提交的证据证实涉案房屋移交时没有经过竣工验收。被告候龙月朗公司经质证认为，商业酒店移交清单上的印章是真实的，但不知道是何人签字盖章，且原告提交的证据证实涉案房屋没有经过竣工验收。 针对被告程莉提交的证据，原告军山投资公司经质证认为证据1的空白合同、图纸、物业交付条件与物业现状的差异是被告单方制作的，只是一个文本，对双方不具有约束力，双方的权利义务以正式签订的酒店租赁合同为准；邮件是原、被告之间就租赁关系的交涉过程，最终应以签订的纸质书面合同为准。认为证据2被告程莉提供的合同是其与第三方签订的，原告对真实性无法发表意见；证人证言从形式上应出庭接受质询，且证人提出涉案房屋存在隐患、没有竣工验收明显与事实不符。对证据3的证明目的有异议，通过照片可以看出酒店原有大门，是被告将酒店大门用砖块封起来了，就没有钥匙了；钥匙已经移交给被告，但原告方也有一把。认为证据4跟本案没有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月9日，武汉市军山开发建设有限公司取得位于武汉经济技术开发区107C1地块的“凤凰商业服务中心”的建设工程规划许可证。2017年4月17日，武汉经济技术开发区军山街办事处指定原告军山投资公司负责对包括上述地块的资产进行招商管理、租金收取、物业管理、房屋维修等工作。2017年4月21日，原告军山投资公司作为出租方（甲方）与被告程莉作为承租方（乙方）签订《酒店租赁合同》，合同约定：由甲方将坐落于武汉经济技术开发区军山街军山科技产业园二区N栋N6-N16酒店出租给乙方，房屋建筑面积15,456.6平方米，租赁用途为商务酒店；乙方应在合同签订之日10个工作日内向甲方银行账户支付800,000元作为房屋保证金，乙方未按约定支付租金、物业费等，合同保证金不予退还；租赁期限为十五年，起租日期以实际交付日期为准，并以此为基础推算终止日期；甲方给予乙方6个月装修期，乙方须在装修期内对房屋进行装修、投入设备等，免租期18个月。装修期和免租期共计24个月，免租期分四年实施，第一年度（12个月）租金免除后6个月租金，第二年度（12个月）租金免除后6个月租金，第三年度（12个月）租金免除后6个月租金，第四年度（12个月）租金免除后6个月租金。装修期和免租期内免交租金，但仍须交纳物业管理费、水电费、垃圾清运费等；租金按照房屋建筑面积计算，14元/平方米/月，合计年租金为2,596,709元；物业管理费从起租日起按4元/平方米/月开始收取；水、电、天然气费、垃圾清运费由乙方自行承担；租金及物业管理费按年支付，第一年度（12个月）租金及物业管理费乙方应于进场装修前支付，以后每年度（12个月）租金及物业管理费在当年度（12个月）第三个月支付，若乙方逾期60日未支付租金及物业管理费，且经甲方书面催告后10日内仍不支付的，甲方有权单方解除合同并要求乙方每日按未交租金及物业管理费的0.1%支付滞纳金。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件，如土地使用证明、规划许可证、房产证明手续、房屋安全鉴定、特种设备（电梯）审验证明及消防一次验收。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助；租赁期满或本合同提前终止时，乙方应按时缴清租赁期间的租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费等其他应缴费用；本合同签署即为乙方办理公司注册之用，乙方承诺其关联公司成立后以公司名义与甲方另行签署租赁合同，合同项下相关内容与本合同一致；乙方成立公司后，并未以公司名义与甲方另行签署租赁合同，则视为乙方违约，需要承担因占有甲方资源而造成的损失及其经济损失等内容。 2017年4月28日，被告候龙月朗公司成立，被告程莉担任该公司法定代表人，持股比例100%。 2017年5月5日，被告程莉向原告军山投资公司缴纳合同保证金700,000元；2017年6月30日，原告军山投资公司将涉案房屋移交给被告候龙月朗公司，被告候龙月朗公司在商业中心酒店移交清单上加盖公章。被告候龙月朗公司成立后，被告程莉、被告候龙月朗公司未与原告军山投资公司另行签订租赁合同。涉案房屋交付后，被告程莉及被告候龙月朗公司未向原告军山投资公司支付任何租金、物业费等费用。2017年9月14日，被告候龙月朗公司出具承诺书，承诺在装修完工试营业前补交齐承包保证金、租金、装修押金等（预计时间为2017年12月）。2018年5月9日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。涉案房屋交付后，被告程莉、被告候龙月朗公司一直未向原告支付租金及物业管理费，原告催收无果起诉至本院请求如诉所判。案件审理中，被告程莉要求调解，希望原告对其应付租金及物业费进行减免、缓交，本庭亦多次组织双方调解，但被告程莉仍未支付任何租金及物业费。 本院认为，原告军山投资公司与被告程莉于2017年4月21日签订的《酒店租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同明确约定“本合同签署即为被告程莉办理公司注册之用”；2017年4月28日，被告候龙月朗公司已注册成立，被告程莉担任该公司法定代表人，该《酒店租赁合同》的合同目的已实现，故该合同已实际履行完毕，原告军山投资公司要求判决解除《酒店租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告候龙月朗公司成立后，被告程莉并未以该公司名义与原告军山投资公司另行签订租赁合同，而涉案房屋已于2017年6月30日实际交付给由被告程莉担任法定代表人的被告候龙月朗公司使用，故原告军山投资公司与被告程莉、被告候龙月朗公司在未另行签订租赁合同的情况下，双方存在事实上的租赁关系，双方仍应按照原签订的《酒店租赁合同》的约定全面履行合同义务。本案中，涉案房屋在原告军山投资公司与被告程莉签订《酒店租赁合同》前亦取得建设工程规划许可证，在2018年5月9日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，且在此期间被告候龙月朗公司一直在对租赁的涉案房屋进行装修、使用；另外，被告程莉、被告候龙月朗公司已实际使用涉案房屋三年有余，且在商业中心酒店移交清单及承诺书中均未对酒店的交付条件提出异议；故被告程莉以原告交付的涉案房屋不符合交付条件为由要求驳回原告全部诉请的抗辩意见，本院不予采纳。被告程莉以被告候龙月朗公司尚未开始营业为由提出缓交租金的答辩意见于法无据，本院不予支持。原告要求被告程莉支付涉案房屋租金的诉讼请求有理，本院予以支持。原告军山投资公司已经为包括涉案房屋在内的整个商业中心提供了消防、安保、照明、二次供水、公共设施的修缮，公共区域保洁、绿化等物业服务。被告程莉以被告候龙月朗公司尚未开业不产生物业费为由，提出不交或少交物业费的答辩意见，本院不予采纳。原告要求被告程莉缴纳物业费的诉讼请求有理，本院予以支持。因《酒店租赁合同》有免租期条款，为便于计算原告的经济损失，被告程莉拖欠房屋租金及物业费统一计算至2020年12月31日，之后的违约损失按原合同约定的租金和物业费标准计算。因涉案房屋交付后，被告程莉及被告候龙月朗公司一直未向原告军山投资公司缴纳租金及物业费，且被告候龙月朗公司一直实际占有使用涉案房屋，故原告要求被告候龙月朗公司腾退涉案房屋的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司与被告程莉、被告湖北候龙月朗酒店管理有限公司的房屋租赁关系； 二、被告程莉于本判决生效后十日内支付原告武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司2017年7月1日至2020年12月31日期间的租金5,193,418元（其后的房屋占用费按照原《酒店租赁合同》约定租金标准计算至涉案房屋实际腾退之日止）； 三、被告程莉于本判决生效后十日内支付原告武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费2,596,708.8元（其后的物业费按照原《酒店租赁合同》约定标准计算至房屋实际腾退之日止）； 四、被告湖北候龙月朗酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于武汉经济技术开发区军山街龙灵大道188号N栋N6-N16房屋； 五、驳回原告武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费69,244元，由被告程莉、被告湖北候龙月朗酒店管理有限公司共同负担。此款原告武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司已垫付，被告程莉、被告湖北候龙月朗酒店管理有限公司在履行本判决生效后十日内一并支付给原告武汉开发区军山科技产业园投资管理有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  付海英 人民陪审员  赵 华 人民陪审员  田世建 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  李小莉