湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初763号原告（反诉被告）：赵文武，男，1962年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李金海，男，湖北文信律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：王胜军，男，1977年4月10日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告（反诉原告）：郑阳红，男，1971年10月17日出生，汉族，住湖北省蕲春县管窑镇竹林墩村四组。公民身份号码:422128197110172238。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李涛，男，湖北永铭律师事务所律师。特别授权。原告赵文武与被告王胜军、郑阳红租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，被告王胜军、郑阳红于2019年7月10日提起反诉，依法适用普通程序，于2019年9月4日、11月12日公开开庭进行了审理。原告赵文武的委托诉讼代理人李金海，被告王胜军、郑阳红的共同委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼（被告王胜军第二次庭审到庭参加了诉讼）。本案现已审理终结。原告赵文武向本院提出诉讼请求：1、解除原告赵文武与被告王胜军、郑阳红于2011年1月5日签订的涉第七、八、九层房屋的租赁合同，并判令被告王胜军、郑阳红腾退该房屋；2、判令被告王胜军、郑阳红支付给原告赵文武租金782930元[352160元(2016年11月1日前租金)+961680元（2016年11月1日至2019年8月31日间租金）—350000元（已付）—181090元（外墙装饰及铝合金外窗抵扣）]，并按欠付租金的30%支付逾期违约金；3、判令被告王胜军、郑阳红向原告赵文武支付电费41446.95元；4、本案诉讼费由被告王胜军、郑阳红负担。事实与理由：2011年1月5日，赵文武、廖雄军与王胜军、郑阳红签订了一份租赁合同，该合同约定：赵文武、廖雄军将位于武穴市×××建材城××、××、××、××、××层总面接为5163㎡房屋（其中七、八、九层属赵文武所有）出租给王胜军、郑阳红用于开设宾馆；租赁期限为15年，即自2011年5月1日至2026年4月30日；前三年租金为60万元/年，三年后每年租金在60万元的基础上按国家统计局公布的CPI指数增加或减少，三年后每年租金必须提前一个月付清下年度租金；本合同因王胜军、郑阳红原因终止或期满时，可移动的设施由王胜军、郑阳红自行拆除，改建不动产及其他装饰装修部分（含消防设施）不得拆除无偿交给出租方。2016年11月1日，赵文武与王胜军、郑阳红签订了一份《还款计划书》，约定：赵文武名下的第七、八、九层房屋面积为2921.79㎡，自2016年11月1日起租金按月支付，月租金为28290元；王胜军、郑阳红下欠赵文武2015年度租金33.9万元，2016年5月—10月租金11.316万元，合计45.216万元，王胜军、郑阳红于2016年11月1日支付10万元，余款35.216万元，于2017年2月底付18万元，2017年10月底前付清；若王胜军、郑阳红未按约履行支付租金的义务，则每逾期一天按200元承担违约责任，半年未付，王胜军、郑阳红自动退出。该协议达成后，王胜军、郑阳红仅支付了小部分租金，且还在经营期间拖欠电费41446.95元。赵文武多次催要未果，故提起诉讼。被告王胜军、郑阳红辩称：王胜军、郑阳红同意解除案涉合同。2016年2月间，王胜军、郑阳红发现武穴仁煌商务宾馆营业收入与用电量不成正比时，即多次向赵文武反映但均未能得到妥善解决。同年2月29日，宾馆负责人叶超向公安机关报警，赵文武得知后较为反感，此后便以王胜军、郑阳红欠付租金及电费为由，强行断电，致使仁煌商务宾馆自2016年5月至10月被迫停业5个月。2017年10月25日，王胜军、郑阳红与赵文武、廖雄军经协商，达成了外墙漆和外墙窗工程款可抵扣租金的协议。工程完工后，赵文武却不按该协议的约定抵扣租金，且对其承诺的消费单也不予结算，还于2018年7月31日下午5时许，再次采取强行断电的措施，王胜军、郑阳红为了避免损失的扩大，多次与赵文武协调，均遭赵文武拒绝，王胜军、郑阳红不得不关门停业至今。事实上，王胜军、郑阳红于2016年11月11日后向赵文武交付了租金35万元，涉外墙漆和外墙窗工程款、赵文武消费、床头柜、2016年度5个月因停电而造成的租金损失，应分别抵扣租金457200元、61474元、5000元、25万元。截至2018年12月25日，王胜军、郑阳红应付给赵文武的租金为1045265元，王胜军、郑阳红实际支付及应抵扣租金为1123674元，超出支付78409元。综上，赵文武提起的本诉请求依法不成立。为了维护王胜军、郑阳红的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告赵文武赔偿2018年8月1日至2019年8月30日间停电停业期间的租金损失367770元（按28290元/月标准计算）；2、反诉被告赵文武赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值损失2049759元（按工程造价的50%计）；3、反诉费由反诉被告赵文武承担。针对被告王胜军、郑阳红的反诉诉讼请求，原告赵文武辩称：一、反诉原告王胜军、郑阳红停业系因未交电费和自行停业所致，与反诉被告赵文武无关，即使有损失也应由其自行承担；二、反诉原告王胜军、郑阳红与信达公司（廖雄军）已达成解除合同合意，该解除合同并未涉及到租金损失相关约定；三、反诉被告赵文武系基于反诉原告王胜军、郑阳红违约拖欠租金而要求解除案涉租赁合同，根据该合同第6条约定，装修部分应无偿归反诉被告赵文武所有。综上，反诉原告王胜军、郑阳红提起的全部反诉请求均不成立。原告赵文武围绕诉讼请求，提交的证据有：1、赵文武、廖雄军与王胜军、郑阳红于2011年1月5日签订的《租赁合同》及赵文武与王胜军、郑阳红于2016年11月1日签订的《还款计划书》各一份；2、武穴市万居乐装饰建材家俱有限公司于2018年12月10日向赵文武出具的收条及电费清单、欠条等。被告王胜军、郑阳红围绕诉讼请求，提交的证据有：1、赵文武、廖雄军与王胜军、郑阳红于2011年1月5日签订的《租赁合同》一份；2、《支付赵文武租金清单》、《银行转账凭证》、王胜军、郑阳红与信达公司（廖雄军）于2017年10月25日签订的《协议书》、王胜军与郑阳红于2017年10月25日、10月26日分别与田洪武、张某签订的《外墙油漆合同》、《铝合金外窗制作安装合同》、《工程款结算通知单》、《外窗工程计算明细》、赵文武于2011年1月5日出具的《承诺书》、《消费签单明细》、《床头柜证明》各一份；3、《高压供电合同》、《费用报销单》、《湖北省电力公司普通电费发票》各一份；4、有关信达公司（廖雄军）与王胜军、郑阳红案庭审笔录一份；5、2019年4月15日朱某的调查笔录一份；6、武穴市仁煌商务酒店动产财产明细表一份；7、涉武穴市仁煌商务酒店装饰装修评估报告一份；8、有关张某的调查笔录一份。本院组织当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、案涉合同明确约定，租赁期间的水电费由被告王胜军、郑阳红承担，故涉电费的履行承担举证证明责任主体为被告王胜军、郑阳红，但被告王胜军、郑阳红未能提交该方面的证据，从原告赵文武提交的第2项证据看，证据内容相互印证，且原告赵文武还申请了电工翟慧林出庭作证，该证据具有证明力，予以采信；2、被告王胜军、郑阳红提交的第2项证据中涉《支付赵文武租金清单》系被告王胜军、郑阳红单方制作，原告赵文武亦不认可，故该证据非有效证据，不予采信。涉《协议书》、《外墙油漆合同》、《铝合金外窗制作安装合同》、《工程款结算通知单》、《外窗工程计算明细》、《床头柜证明》等证据均不具体涉及本案原告赵文武，该系列证据无法直接用以证实可以扣减的租金及数额。被告王胜军、郑阳红提交的《消费签单明细》只是其单方整理的流水账，不具有证明力，不予采信；证人朱某已出庭作证，且原被告方对仁煌商务宾馆自2019年8月1日停业的事实亦无争议，故被告王胜军、郑阳红提交的上述第5项证据，具有证明力，予以采信；案涉本诉及反诉请求均不涉及仁煌商务宾馆动产财产，被告王胜军、郑阳红提交的上述第6项证据与本案没有关联性，在本案中不予采信；即便案涉合同系因出租人违约而导致解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被告王胜军、郑阳红应提供装饰装修残值方面的证据，而非工程造价证据。故被告王胜军、郑阳红提交的第7项证据，与本案没有关联，不予采信；证人张某未出庭作证，且被告王胜军、郑阳红也没有提交证据证实张某作为施工承包方将与原告赵文武关联的工程向原告赵文武交付并经验收、结算。故被告王胜军、郑阳红提交的上述第8项证据，不足以证明涉赵文武名下应支付的工程价款数额，该证据不具有证明力，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武穴市×××建材城××、××及××、××、××楼分别系湖北信达房地产开发有限公司（下简称“信达公司”）、赵文武所有。2011年1月5日，廖雄军（信达公司代表）、赵文武作为甲方与王胜军、郑阳红（乙方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定：甲方将位于武穴市×××建材城××、××、××、××、××楼出租给乙方用于开办星级酒店；租赁期限为15年，自2011年5月1日起至2026年4月30日止；甲方交付房屋给乙方条件：现状交付……；前三年租金为60万元/年，三年后每年租金在60万元的基础上按国家统计局公布的CPI指数增加或减少，三年后每年租金必须提前一个月付清下年度租金；在租赁期限内乙方对租赁物在不破坏主体结构的前提下进行装修、装饰，费用由乙方自行承担。本合同因乙方原因终止或期满时，可移动的设施由乙方自行拆除，改建不动产及其他装修装饰部分不得拆除无偿移交给甲方；在经营过程中所发生的一切税费由乙方承担，租赁期间的水电费用由乙方承担，租赁期满前提前两个月应向甲方交水电费保证金2万元，该款用于水电费用结算，多退少补；甲、乙双方不履行本合同，则违约方向对方承担违约金10万元，乙方违反本合同约定，不能按时足额付清租赁费，应按逾期部分日千分之三向甲方支付违约金，逾期一个月，甲方有权终止合同，由此造成的经济损失由乙方承担……。该合同还就乙方进场装修时间等作出了约定。该合同签订的当日，赵文武向王胜军、郑阳红出具了一份内容为“我们承诺在租期前三年内每年到贵承租人开办的酒店消费伍万元整，该款可直接抵扣租金”的《承诺书》。上述租赁合同签订后，王胜军、郑阳红于2011年7月19日预付了电费3万元。因王胜军、郑阳红未能按照该租赁合同的约定支付租金，赵文武（甲方）遂于2016年11月1日与王胜军、郑阳红（乙方）签订了一份《还款计划书》，该计划书约定：乙方租赁甲方位于武穴市万居乐建材城C栋七、八、九层楼房，面积为2921.97㎡，自2016年11月开始租金按月支付，租金为28290元/月，当月租金支付日为当月10号之前；原乙方下欠甲方2015年租金33.9万元，2016年5—10月租金11.316万元，合计45.216万元，11月1日付10万元，2017年2月底付18万元，余款17.216万元于2017年10月底前付清；如乙方未按约履行支付义务，则每逾期一天按200元承担违约金，半年未付，乙方自动退出……。该还款协议签订的当日，王胜军、郑阳红向赵文武支付了租金10万元，后于2017年4月、9月27日、11月11月11日分别支付租金10万元、10万元、15万元。2017年10月25日，信达公司（甲方）与王胜军、郑阳红（乙方）签订了一份协议书，约定：因仁煌宾馆升级装修改造，经与房东信达地产、赵文武协商，就外墙质感漆和铝合金外窗两项费用，达成如下协议：外墙质感漆、铝合金外窗单价按合同执行，工程量据实结算。工程完工后，乙方通知甲方对工程量及结算款予以确认；涉第五、六层铝合金外窗费用由信达地产承担，七至九层由赵文武承担。外墙质感漆费用按赵文武和信达地产房租比例分担（赵文武付56.58%，信达地产付43.42%），以上工程款由乙方支付，甲方同意乙方用此工程款抵付甲方房屋租金。王胜军、郑阳红就此于2017年10月25日、10月26日分别与田洪云、张某签订了一份《外墙油漆合同》及《铝合金外窗制作安装合同》。2018年2月1日，王胜军、郑阳红与信达公司就上述外墙油漆工程进行了结算，确认外墙油漆工程工程款为50万元，涉信达公司名下的租金可抵付21.71万元（50万元×43.42%）。王胜军、郑阳红就上述《铝合金外窗制作安装合同》，提交了一份《仁皇宾馆门窗工程改造施工计算明细表》，该明细表显示，门窗工程改造总工程款为30.43万元，其中赵文武应承担16.5万元。2018年7月31日，赵文武以王胜军、郑阳红拖欠租金及电费（扣除王胜军、郑阳红预付的电费3万元，实际下欠电费41446.95元）为由，对王胜军、郑阳红经营的案涉仁煌宾馆采取了断电措施，案涉仁煌宾馆亦自此中断营业至今。诉讼中，经本院释明，王胜军、郑阳红将其提起的第1项反诉请求转化为对本诉的抗辩请求。本院认为：一、案涉原告赵文武及案外人信达公司与被告王胜军、郑阳红于2011年1月5日签订的《租赁合同》系合同各方真实意思的表示，其内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自义务。二、被告王胜军、郑阳红与案外人信达公司于2017年10月25日签订的案涉《协议书》，原告赵文武虽没有直接参与，但其自认可抵扣租金181090元，对此依法应视为原告赵文武对该协议书作出了追认的意思表示，该协议书对原告赵文武具有约束力，但因被告王胜军、郑阳红仅提交了其与案外人信达公司于2018年2月1日形成的结算单及《仁皇宾馆门窗工程改造施工计算明细表》两份证据，没有提交其与原告赵文武之间就该两项工程进行了交付、验收及结算等证据，故被告王胜军、郑阳红在本案中作出抵扣租金447900元（500000×56.58%+165000元）的抗辩，缺乏事实依据，在本案中依法只应抵扣租金181090元。三、原告赵文武虽于案涉租赁合同签订的当日向被告王胜军、郑阳红出具了一份内容为“我们承诺在租期前三年内每年到贵承租人开办的酒店消费伍万元整，该款可直接抵扣租金”的《承诺书》，被告王胜军、郑阳红并依据该承诺书请求抵扣租金61474元，但被告王胜军、郑阳红就此仅提交了单方制作的消费清单，因原告赵文武对该消费清单不予认可，且该消费清单证据无法证实原告赵文武于租期前三年内在案涉仁煌宾馆实际消费61474元的事实，故本院对被告王胜军、郑阳红作出的该抗辩理由不予采纳，被告王胜军、郑阳红可依法另行主张权利。四、从原被告于2016年11月1日签订的《还款协议书》看，该协议系基于被告王胜军、郑阳红未能按照案涉租赁合同的约定履行支付租金的义务而产生。该协议书并未涉及2016年度停电事宜，被告王胜军、郑阳红也未提交证据证实，原告赵文武在2016年度采取了断电5个月至仁煌宾馆停业，故被告王胜军、郑阳红作出的2016年度因断电应扣减租金的抗辩，没有事实依据，本院对该抗辩理由不能采纳。依据该还款协议书的约定，涉2016年11月1日前及至2018年7月间，被告王胜军、郑阳红应支付租金的数额为946250元（28290元/月×21月+352160元），被告王胜军、郑阳红仅于2017年4月、9月27日、11月11月11日累计支付租金35万元，扣除原告赵文武自认的涉外墙漆、铝合金工程可抵扣租金181090元，故截至2018年7月底，被告王胜军、郑阳红实际还应支付租金415160元而未支付，实属迟延履行主要债务的行为，且被告王胜军、郑阳红同意解除案涉原告赵文武名下的租赁合同，故原告赵文武要求解除合同并责令被告王胜军、郑阳红腾退租赁物，符合法律规定，予以支持。五、原告赵文武系在被告王胜军、郑阳红违约即拖欠租金及电费的情形下，于2018年7月31日对案涉仁煌宾馆采取断电措施，其目的实为督促被告王胜军、郑阳红履行合同义务，该行为并无不当。被告王胜军、郑阳红在原告赵文武采取断电措施后，仍未能在合理期限内支付拖欠的租金及电费以继续履行合同，且案涉租赁合同期限至今并未届满，原告赵文武要求被告王胜军、郑阳红支付2018年8月1日至2019年8月31日期间的租金367770元（28290元/月×13月），符合法律规定，予以支持，被告王胜军、郑阳红作出的减免该期间段的租金的抗辩，不符合法律规定，不予支持。六、案涉租赁合同明确约定，本合同因乙方原因终止或期满时，可移动的设施由乙方自行拆除，改建不动产及其他装修装饰部分不得拆除无偿移交给甲方，该约定实为对已形成附合的装饰装修物在合同解除时如何处理的约定，如前所述，案涉合同的解除系因被告王胜军、郑阳红违约所致，且被告王胜军、郑阳红也未提交装饰装修残值损失的证据，故其反诉要求原告赵文武赔偿装饰装修残值损失2049759元，不符合法律规定，对该反诉请求不予支持。七、案涉原、被告于2016年11月1日签订的还款协议书，对被告逾期支付租金的事宜与案涉租赁合同不一，对此，依法应视为原、被告双方对逾期支付租金的违约责任达成了变更的合意，逾期支付租金的违约责任应以该还款协议书为依据，而该协议书约定为每逾期一天按200元承担违约金，故原告赵文武要求按拖欠租金数额的30%承担违约金，缺乏事实依据，案涉违约金依法可自2019年8月31日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十六条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决如下：一、解除原告赵文武与被告王胜军、郑阳红于2011年1月5日签订的涉第七、八、九层房屋的租赁合同，并由被告王胜军、郑阳红在本判决生效后五日内腾退；二、限被告王胜军、郑阳红在本判决生效后五日内支付给原告赵文武截至2019年8月31日止的租金782930元（415160元+367770元），并自2019年9月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期违约金至实际给付之日止；三、限被告王胜军、郑阳红在本判决生效后五日内支付原告赵文武电费41446.95元；四、驳回被告王胜军、郑阳红的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11629元、反诉费13199元，共计24828元，由被告王胜军、郑阳红承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  吕 璟审 判 员  朱天友人民陪审员  郭云霞二〇二〇年一月十三日书 记 员  蔡 清