上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初17316号原告(反诉被告)：田凌晖，女，1976年9月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王莉萍，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁羽，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海快租网络科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈丙星，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖立，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜可，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)田凌晖诉被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司(以下简称快租公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序，后本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)田凌晖及其委托诉讼代理人王莉萍，被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司之委托诉讼代理人杜可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)田凌晖提出诉讼请求：1、确认原、被告间的《房屋经营托管合同》于2019年5月23日解除；2、判令被告向原告支付2019年4月7日至2019年5月23日房租6,808元；3、判令被告向原告支付水费24.10元、电费及滞纳金408.26元、燃气费及滞纳金123.90元、保洁费121元；4、判令被告承担原告门锁维修费500元；5、判令被告承担违约金4,500元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月8日签订《房屋经营托管合同》，约定原告将国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋提供给被告经营托管，被告每三个月向原告支付租金13,500元。2019年3月7日，被告通知原告系争房屋内卫生间有漏电情况，由于未查明原因，且原告不具备相关便利，双方经沟通确定由被告先自行维修，最终由责任方承担费用。但被告未如实反映维修情况，在租赁淡季没有租客的情况下假借维修之名拒付租金。后原告派人上门维修，发现漏电原因是浴霸开关旁的电源插座连接不合规，系人为原因导致，属于被告应当负责维修的范畴。被告以此为由拒付租金，系根本性违约，另外被告存在迟延缴纳水电煤及保洁费用的行为，原告代为缴纳了上述费用。原告于2019年5月15日向被告发送通知函要求被告支付房租和水电费，但被告仍拒不履行。原告于2019年5月23日向被告送达《合同解除通知》，正式解除合同，在解除合同通知送达后，原告更换了租赁房屋门锁，但被告竟以不同意解除合同为由上门撬锁、换锁。故原告为维护自身权益，诉至法院作如上诉请。被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司辩称并反诉称：同意解除《房屋经营托管合同》和支付原告代缴的水电煤费用，不同意支付保洁费。2018年12月，房屋吊顶大面积脱落，2018年12月12日至2018年12月23日期间维修吊顶，期间房屋无人居住。2019年三月，被告租客反映洗澡时淋浴喷头水流带电，一直检查不出漏电部位，租客也退租了，2019年3月7日，被告正式通知原告封存房屋直至漏电问题解决，但是原告未及时有效解决该问题，致使被告无法继续管理该房屋。故是原告违约在先，不愿意支付原告主张的违约金和租金。另2019年3月7日快租公司与其客户解除租赁协议并赔偿5,500元，房屋2019年3月7日至2019年4月10日无人居住。2019年5月25日，原告擅自将房屋门锁换掉，被告无法进入。被告本着友好协商的态度积极与原告沟通解决问题，但原告不仅不予配合，反而诬陷被告涉黑，导致公司商誉受损。综上，不同意原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1、请求判令确认双方于2018年7月8日签订的《房屋经营托管合同》于2019年5月23日解除；2、请求判令田凌晖返还自2018年12月12日至2018年12月23日的租金2,250元以及2019年3月7日至2019年4月9日的租金4,500元；3、判令田凌晖退还押金4,500元；4、判令田凌晖支付快租公司违约金4,500元；5、判令田凌晖赔偿快租公司租客退租损失5,500元及换锁损失500元；6、请求判令田凌晖就损害快租公司商誉事宜进行赔礼道歉。原告(反诉被告)田凌晖辩称：同意解除合同，押金愿意结清所有费用后返还。不同意返还租金和支付违约金。关于房屋吊顶维修的事情，快租公司的确通知过田凌晖，但是具体维修期不清楚，而且维修吊顶不影响房屋使用。房屋交给快租公司时，是可以正常使用的，快租公司自己提出房屋存在问题要求返还租金，我们不认可。关于主赔偿金，快租公司未提供转租和支付赔偿金的证据材料，单纯一张转租合同没有办法证明，而且快租公司无证据证明是因为漏电和租客解除合约，并且支付了违约金。租客解约之后，房屋内仍有电费产生，所以并不存在房屋无人使用的状态。被告主张换锁费用单据不是正规单据，没有法律效力，原告换锁是换自己的锁，不存在被告损失问题。关于漏电问题，田凌晖检查过两次电路，2019年4月13日检查没有漏电，但是2019年4月20日检查出漏电是因为人为的错接电线，此时房屋是快租公司控制，所以田凌晖不存在违约行为，无需承担违约责任，因此也不同意赔礼道歉。经审理查明：2018年7月8日，田凌晖(甲方)与快租公司(乙方)签订《房屋经营托管合同》，约定：一、房屋基本情况见附件一《房屋及委托人信息表》，房屋租赁用途为学生公寓出租经营；二、经营托管详见附件一《房屋及委托人信息表》；三、乙方应向甲方支付房屋租金的标准如下：第一年4,500元、第二年4,500元、第三年4,500元，押金为第一年的月租金，支付周期为每三个月结算一次，并提前7天支付；房屋托管期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、燃气费、保洁费、上网费、室内设施维修费。上述室内设施维修费中，承担明细详见附件三《维修项目列表》；五、(一)甲方应保证房屋的建筑结构和原有的附随的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身及财产安全。关于房屋托管期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修：(二)甲乙双方各自负责的维修范围详见附件三《维修项目列表》。其中，应由甲方负责的维修项目，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后24小时内向乙方反馈维修意见和方案，并在接到乙方通知后的三日内安排维修。甲方在接到乙方通知后24小时内未反馈或三日内未维修或拒绝维修的，则乙方有权代为确定维修方案并实施维修，紧急情况时乙方有权在通知甲方前先行确定维修方案并实施维修，由此产生的相应费用须由甲方承担，甲方拒绝支付的，乙方有权直接从应当向甲方支付的房屋租金中扣除。(七)如具体维护、维修项目不在上述范围内，则根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任，甲乙双方可根据具体情况另行协商确定。六、合同的解除：(一)经甲乙双方协商一致，或符合法定解除情形的，可以解除本合同，甲方所收取的押金退还乙方。(四)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十五个工作日的；2、交付的房屋不符合合同约定或影响居住人安全、健康的(包括但不限于空气质量不达标、水质不合格等)；3、拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋托管运营的；4、因甲方或其他与甲方有关的人第三方的行为，妨碍或影响房屋托管运营的；5、隐瞒房屋重大瑕疵或校验时无法发现的重大隐患，影响房屋托管运营的；6、其他可能妨害房屋托管运营的情形。(五)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、延迟支付或放弃全部房屋租金达15个工作日以上；2、擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3、利用房屋从事违法活动的。七、违约责任：(三)甲方有本合同第六条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。(四)乙方有本合同第六条第五款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。合同落款处，甲方由田凌晖签字，乙方由快租公司盖章，乙方经办人一栏由王玉财签字。合同附件一《房屋出租及委托人信息表》载明：房屋地址上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型：精装修，房屋托管期限自2018年7月10日至2021年7月9日，交房日为2018年7月8日。合同附件二《房屋交割清单》，载明：电视1台、机顶盒1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、抽烟机1台、燃气灶1台、微波炉1台、浴霸1台、防盗门1个、窗帘2个、床2张、衣柜1个，上述物品使用状态均为正常。合同附件三《维修项目清单》载明：门窗、地板、墙面、卫浴、电器、床、桌椅等因自然损坏、老化需整体维修的属原告维修项目，上述类别因人为造成的维修及更换属被告维修项目。线路、开关、插座、灯具、锁具，人为造成的维修及更换属被告维修项目。田凌晖与快租公司经办人王玉财之间的微信记录显示：2018年12月4日，王：田姐，房顶开始掉皮了，之前掉的那一块我们补起来了，现在周围都开始掉了，昨天晚上掉下来都差点砸到人。(照片)田：我请老夏去看看，然后看看怎么处理。2019年1月3日，田：王先生，房顶修好了是吧？质量您去看过吗？王：修好了，去看了，还行的，就是时间有点赶，顶上的有点地方没有打磨很到位，不过这个不影响质量和使用问题。现在住着我们的交换生。2019年3月3日，王：田美女，漏电的事情，解决了，是楼上303的电接错了，已经解决了。田：那就好，幸亏及时发现了，否则要出事的。三楼也是出租的，常出问题。谢谢您。王：嗯嗯，楼上的厨房里漏水，已经在协调他们解决了。田：之前也漏过，整个厨房顶都被弄坏了，这次让他们弄彻底些。2019年3月7日。王：通知函，尊敬的田凌晖女士，您好！您托管给我们运营的房子(国顺路XXX弄XXX号XXX室，合同编号：JZ-10041)，由于房屋卫生间漏电问题，经过我方长达一个星期的协调和排查，最终未能查明真实原因。最终导致无法正常入住和经营，并直接导致我方对现有客户的违约，直接经济损失5500元。依据合同约定，1、您需要尽快修复房屋硬件问题，修复完成并满足正常运营条件后，将重新进入运营；2、赔偿我方遭受的经济损失5500元。据此我司将于2019年3月7日起封存该房屋，直至该房屋硬件问题修复结束并满足正常入住和运营条件，具体相关事宜，您可以和我司代表王玉财协商处理。附：房屋硬件问题卫生间浴室漏电，影响人身安全。问题原因：1、经过国家电网和物业排查，具体原因未明；2、整栋楼如断电，卫生间不漏电了；3、物业拒绝进一步排查，要求出具装修图纸。上海快租网络科技有限公司2019年3月7日。田：您知道“通知函”是上级发给下级的，按合同我们之间是对等的。所以你的通知是无效的啊，想解决问题，看来你只能协商。王：公司让我发给您的。田：你公司可以通知你，不能通知我啊。王：因为现在解决了303的漏电，还是有漏电，物业要施工时候的电路图。田：太一厢情愿的说法，不懂法啊。王：您啥时候有空，我们碰个面。田：中午11：40后。2019年3月14日。王：田老师，您好，上次跟您说的漏电问题，一直没有解决好，客户已于3月8日以漏电影响人身安全为由退租，我们赔付客户一个月租金。近一个礼拜我们公司都在和电力公司积极排查问题，已排查出问题三处，都已解决。但是现在卫生间下水口依然有电，至今无法解决，麻烦您那边也找相关专业人员请他们过来排查问题，并解决。谢谢。2019年4月8日。田：明天中午十二点钟在老夏店里见面。王：好的。2019年5月12日。田：我们已经把漏电的问题的原因找到了，经维修已经排除故障了，我们一起商量一下，物业和我们一起排查了，是有人重新接了浴霸的零线和火线。鉴于合同期内的3月份之前都没有出现漏电情况，责任不在甲方。今天我们一起去房子检查过了，没有漏电，如果明天检查仍无问题，就正式解决问题交付了。2019年5月13日。田：你们今天去检查了？有漏电么？王：检查了，暂未发现，明天早上再去看一下，确认一下。田：好，等你明天的消息。2019年5月14日。王：田老师，我们这边检查了好几次，基本上没啥问题。我给公司也说了，公司发个通知函出来，我发给您。2019年5月15日。田：致上海快租网络科技有限公司：关于贵司所称托管房屋(国顺路XXX弄XXX号XXX室，合同编号：JZ-10041)因浴霸漏电导致无法运营一事：……综上所述，本人在此郑重通知贵司：1、请贵司于2019年5月20日前向本人支付：(1)浴霸维修损失300元(2)原本于2019年4月1日贵司应向本人支付的2019年4月8日-2019年7月8日房租13,500元(3)迟延支付租金达十五个工作日以上所应支付的违约金4,500元(4)2-4月的电费及滞纳金407.89元(5)4月燃气费及滞纳金123.9元(6)3月水费24.10元(7)2018年7月-2019年4月保洁费121元。上述金额共计18,976.89元。2、如贵司未能在上述指定日期前支付以上金额，本人有权根据合同第六条第五款的规定要求随时解除合同。届时，本人将采取包括但不限于法律手段维护自己的权益。2019年5月23日,田：致上海快租网络科技有限公司：……本人于2019年5月15日向贵司负责人王玉财发函说明了上述事宜，并要求贵司于2019年5月20日前履行合同义务，向本人支付租金、本人代付代缴的各项费用及违约金共计18,976.89元，但截至目前，贵司仍未向本人支付。基于上述事实，本人现致函贵司，依据《房屋托管经营合同》第六条第(五)款第1项规定，解除《房屋托管经营合同》。请贵司于2019年5月24日前向本人支付11,841.26元(明细详见附件)，并回收托管房屋内贵司自行添置的各项家具物品，如贵司逾期付款，将按中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款违约金，并承担本人维权支出(包括但不限于律师费、交通费、误工费等)，如贵司逾期回收财物，将视为贵司放弃上述财物所有权，本人将自行处理。2019年5月24日，上海市公安局出具接报案回执单，内容：2019年5月24日，接到原告报警，称前租客在国顺路XXX弄XXX号XXX室敲其铁门锁，请民警到场处理。民警到场后经了解系房东(报警人)与租赁方陈丙星因租赁发生纠纷。告知双方协商解决，并在协商中不准行为过激。2019年5月30日，上海贵申房地产经纪事务所出具《情况说明》，载明：上海贵申房地产经纪事务所受田凌晖女士委托，负责其上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋的对外出租经纪事宜，并于2018年7月促成其与上海快租网络科技有限公司的《房屋经纪托管合同》，兹证明，关于田凌晖租赁房屋内漏电一事：2019年3月7日，田凌晖与快租公司负责人王玉财于本事务所处协商处理事宜，协商结果为由王玉财先行请人查明原因，如果系出租人责任的，由田凌晖承担费用。2019年4月9日，田凌晖与快租公司负责人陈丙星于本事务所处协商处理事宜，陈丙星称此前王玉财做出的由其先行维修的承诺系个人承诺，非快租公司行为，要求田凌晖自行修复问题后再谈。2019年5月12日，田凌晖与王玉财于本事务所处协商处理事宜，田凌晖告知漏电原因为浴霸旁开关内新接线路错接导致。之后双方就是否继续合同以及租金支付问题展开协商，但未达成一致。审理中，原告提交上海市五角场物业管理有限公司出具的《情况说明》，内容：咨证明，关于国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋漏电一事，业主田凌晖(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)曾多次与我司沟通维修保修事宜，情况如下：1、2019年4月12日下午，我司维修人员陪同业主田凌晖、租赁公司负责人王玉财上门检查，发现房屋卫生间的浴霸存在漏电情况。由于需要排除外部线路故障的情况，需要等楼上楼下业主在家，于是决定第二天再次上门检查。2、2019年4月13日下午，我司维修人员与租赁公司负责人王玉财上门检查，在楼上楼下均在用电的情况下，未发现漏电情况。3、2019年4月20日上午，我司维修人员与业主田凌晖及其聘请的工程师上门检查，发现浴霸开关瞬间有漏电情况，经过排查，发现卫生间浴霸开关旁边的电源插座的线路胶布是新包的，零线接在地线上，导致漏电。以上为我司维修记录及维修人员反映的相关情况。2020年4月9日，法官助理携带该《情况记录》原件至上海市五角场物业管理有限公司处核查，该公司工作人员回复：不认可《情况记录》上其公司业务章的真实性，该公司未出具过该材料。审理中，本院联系国网上海市电力公司，询问系争房屋电力报修记录，电网反馈系争房屋于2019年3月1日报修过电路故障。审理中，被告向本院提交其与案外人向某某的租赁合同，租赁地址为系争房屋，租期为2019年2月17日至2019年8月16日，月租金5,500元。但被告未能提供其与向某某解约并赔付5,500元的证据。审理中，原、被告均认可被告支付系争房屋租金至2019年4月9日，后续未支付。被告另支付押金4,500元。审理中，被告认可原告代被告支付其使用房屋期间产生的水费24.10元、电费及滞纳金408.26元、燃气费及滞纳金123.90元，愿意承担上述费用。认可原告提交的保洁费121元单据真实性，但被告认为未享受过保洁服务，不愿意承担该笔费用。以上事实由田凌晖提供的房屋经纪托管合同、微信记录、情况说明、接报案回执、发票、水电费支付凭证、燃气费支付凭证、保洁费支付凭证，由快租公司提供的租赁合同、微信记录、转账记录，本院调查情况及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、系争房屋是否漏电及漏电对房屋使用产生影响的期间；二、合同的解除及违约责任；三、合同解除后费用如何结算。一、系争房屋是否漏电及漏电对房屋使用产生影响的期间。根据国网上海市电力公司的维修记录，系争房屋确实在2019年3月1日有过报修。根据双方微信记录，快租公司王玉财3月7日通知田凌晖因房屋漏电影响其正常使用，5月12日田凌晖告知快租公司王玉财已排查出漏电原因并维修完毕，5月14日快租公司王玉财回复漏电问题解决。故本院确认漏电问题影响房屋使用的期间为2019年3月7日至2019年5月14日。二、合同的解除及违约责任。系争房屋产生漏电问题后，因双方发生争议，原告于2019年5月23日收回系争房屋，且双方均提出诉请主张系争合同于2019年5月23日解除，本院予以确认。根据合同附件《维修项目清单》，卫浴、电器等因自然损坏、老化需整体维修的属田凌晖维修项目，因人为造成的维修及更换属快租公司维修项目，线路、开关、插座因人为造成的维修及更换属快租公司维修项目。合同第五条第七款又约定，如具体维护、维修项目不在上述范围内，则根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任，甲乙双方可根据具体情况另行协商确定。实际履行过程中，因漏电部位及原因未明，双方2019年3月7日至中介处协商，快租公司经办人王玉财承诺先行查明漏电原因，再根据检查出的具体原因分担费用，符合合同约定。然而，快租公司并未按协商结果先行排查出漏电原因，在2019年4月9日再次协商中，快租公司不但要求田凌晖自行维修，还推翻王玉财之前的承诺，故其对合同解除，负有一定责任。根据合同约定，出租人应保证房屋的建筑结构和原有的附随的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身及财产安全。故田凌晖作为出租人，有义务保障出租房屋处于安全、可使用状态。其主张漏电系人为错接线路导致，但上海市五角场物业管理有限公司否认田凌晖提交的情况记录的真实性，故对田凌晖该项主张本院不予采信，故田凌晖对合同解除亦负有责任。综上，因双方均有过错，故双方主张对方支付违约金并承担换锁费用之诉请，本院均不支持。快租公司要求田凌晖进行赔礼道歉之诉请，本院亦不予支持。三、合同解除后费用如何结算。合同解除后，快租公司应支付使用房屋期间产生的水电费、燃气费、保洁费，田凌晖应返还收取的押金4,500元。至于租金结算，快租公司主张田凌晖返还2018年12月12日至2018年12月23日吊顶维修期间的租金2,250元，根据双方2018年12月的微信记录以及田凌晖庭审陈述，系争房屋的确出现过吊顶脱落维修，但被告未提交证据证明具体的维修期间，故该期间返还的租金本院酌情确定。房屋自2019年3月7日至2019年5月14日处于漏电维修期间，无法正常使用，考虑到双方均负有责任且房屋处于快租公司控制中，故本院酌情按50元每日计算该时段租金，故田凌晖应返还快租公司2019年3月7日至2019年4月9日租金3,400元，快租公司应支付田凌晖2019年4月10日至2019年5月14日租金1,750元。房屋维修完毕后处于被告控制之下，且可正常使用，故快租公司应全额支付2019年5月15日至2019年5月23日租金1,350元。至于快租公司主张的租客退租损失5,500元，无充分证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)田凌晖与被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司于2018年7月8日签订的《房屋经营托管合同》于2019年5月23日解除；二、原告(反诉被告)田凌晖应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司吊顶维修期间租金500元以及2019年3月7日至2019年4月9日期间租金3,400元；三、被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)田凌晖2019年4月10日至2019年5月23日的租金3,100元；四、被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)田凌晖水费24.10元、电费及滞纳金408.26元、燃气费及滞纳金123.90元、保洁费121元；五、原告(反诉被告)田凌晖应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司押金4,500元；六、驳回原告(反诉被告)田凌晖之其余诉讼诉请；七、驳回被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司之其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费112元，由原告(反诉被告)田凌晖负担78元，由被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司负担34元。本案反诉案件受理费172元，由原告(反诉被告)田凌晖负担57元，由被告(反诉原告)上海快租网络科技有限公司负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇二〇年五月二十七日法官 助理  吴剑行书 记 员  姜玲莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。