山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0783民初5246号 原告：山东省寿光市五金交电化工有限公司。住所地：寿光市新兴街228号。统一社会信用代码：913707831656680200F。 法定代表人：常永利，总经理。 委托诉讼代理人：李广华，山东圣义律师事务所律师。 被告：齐庆功，男，1972年4月17日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：郝光全、秦彩雯，山东联邦律师事务所律师。 原告山东省寿光市五金交电化工有限公司诉被告齐庆功房屋租赁合同一案，于2019年7月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东省寿光市五金交电化工有限公司的委托代理人李广华、被告齐庆功的委托诉讼代理人郝光全、秦彩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省寿光市五金交电化工有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告在2004年1月1日签订的《房屋场地租赁合同》、2009年2月11日签订的《房屋场地租赁补充合同》；2.判决被告支付给原告2005年4月份针对扩建改建部分的占用费200000元（暂定，按鉴定结果另行确定），若本院需对占用费进行鉴定确定，则占用费以鉴定结果为准；3.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告变更第二项诉讼请求数额为60000元。事实和理由：2004年1月1日，原、被告签订了《房屋场地租赁合同》，约定原告把位于以北、市委宿舍以南，南北宽50米，东西长42米共计2100平方米的场地和场地上平房46间、石棉瓦大棚等租赁给被告；租期10年，从2004年2月2日至2014年2月1日；租金100万元；逾期拖欠租金累计30天的，原告有权终止合同，收回场地房屋。约在2004年，被告对上述租赁物进行了扩建改建。2005年3月，上述租赁物（含扩建改建部分）进行了产权登记，取得房屋产权证书。2009年2月11日，原、被告又签订了《房屋场地租赁补充合同》，补充合同约定：租赁期限由2004年2月2日至2014年2月1日改为自2004年1月2日至2024年2月1日到期；租金每年20万元；2017年2月1日付租赁费200000元；补充合同与原合同有效。因被告拖欠租金，原告起诉被告至寿光市人民法院，经审理，法院判决支付200000元的租金，并承担每日280元的违约金。被告在上述案件中提起反诉，请求原告支付其扩建改建的费用，经审理法院判决原告支付给被告12073568.21元。被告拖欠租金远超过30天，根据《房屋场地租赁合同》的约定，原告有权解除合同。《房屋场地租赁合同》、《房屋场地租赁补充合同》中对被告所扩建改建部分的使用费未有任何约定，且原告须承担高额的扩建改建的费用，依法被告应向原告支付扩建改建部分的占用费。 齐庆功辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》66条的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原告自认欠改扩建费且在诉状中称2004年即明知租赁物进行了改扩建，且应当支付改扩建费，同时就改扩建费寿光市人民法院以（2017）鲁0783民初2998号民事判决书作出判决，故原告对双方互负债务的事实是明知的，不符合《中华人民共和国合同法》93条约定解除和94条法定解除的情形，故原告不享有合同解除权，同时根据《中华人民共和国合同法》99条的规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外，本案双方互负债务，按照该法律规定双方均互欠对方金钱债务，属于法定抵消。故双方债务可以抵消。二、改扩建系在双方约定的租赁物的基础上进行的，且在双方已就租赁费进行了约定，改扩建系原有租赁物的改动，不应另行支付原告改扩建占用费同时改扩建后2009年2月11日原被告双方又签订了《房屋场地租赁补充合同》延长的租赁期限及增加的租赁费（租赁期限延长至2024年2月1日，租赁费由10万变更为20万）显然系针对已改扩建完成的租赁物签订的租赁合同。原告主张支付其2005年4月份针对扩建改建部分的占用费，其诉求不能成立。三、原告所诉要求支付改扩建占用费已超过诉讼时效，原告主张支付其2005年4月份针对扩建改建部分的占用费200000元，租赁物改扩建的事实2004年原告即已明知至本次起诉2019年7月11日，已达14年时间，早已超过了诉讼时效，同时改扩建后2009年2月11日原被告双方又签订了《房屋场地租赁补充合同》延长的租赁期限及增加了租赁费（租赁期限延长至2024年2月1日，租赁费由10万变更为20万）超过了诉讼时效。四、原告第一项诉讼请求：判决解除原被告在2004年1月1日签订的《房屋场地租赁合同》、2009年2月11日签订的《房屋场地租赁补充合同》，原告系依据双方所签租赁合同第二条的约定：承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以终止合同，收回场地房屋。根据《中华人民共和国合同法》第93条及96条的规定：当事人一方依照本法93条第二款94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这是合同解除的程序，本案原告两次向寿光法院要求被告支付2017、2018年租赁费，从未主张解除合同，也从未向本案被告下达解除通知。故即使其享有合同解除权，也没有依照法律规定履行合同解除的程序，综上，请法院依法查清事实，驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年元月1日，原、被告签订《房屋场地租赁合同》一份，约定被告租赁原告坐落于市区，五交化大厦以北，市委宿舍院以南的场地及房屋，经营场地南北宽50米，东西长42米，共2100平方米，场地上有砖混结构平房46间，石棉瓦大棚2个，每个490平方米；租赁期限共10年，从2004年2月2日起至2014年2月1日；租金100万元，交纳方式为：2004年1月28日交2004年2月2日至2009年2月1日5年的租金50万元；2008年12月30日交2009年2月2日至2014年2月1日5年的租金50万元。2009年2月11日，双方签订《房屋场地租赁补充合同》一份，约定：租赁期限延长10年，改为自2004年2月2日至2024年2月1日，租金每年20万元，在签订补充合同当日，被告需将2009年2月2日至2014年2月1日的租赁费50万元和2014年2月1日应交的5万元租赁费一次交给原告，于2009年7月1日付给原告租赁费10万元，于2014年至2023年每年2月1日前各付20万元。并约定若承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以终止合同，收回场地房屋。后被告交纳租金至2017年1月31日，其后租金未付。 2017年6月7日，本案原告将本案被告诉至本院，要求被告支付2017年度的租金200000元并支付违约金，被告提出反诉要求原告支付租赁房屋改扩建费用14029343元、房屋维修费用2781280元。本院经审理后于2018年10月18日作出（2017）鲁0783民初2998号民事判决，判令被告齐庆功支付原告山东省寿光市五金交电化工有限公司2017年度租金200000元并支付违约金；判令原告山东省寿光市五金交电化工有限公司支付被告齐庆功商场改扩建费用12073568.21元。后原告不服判决提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理后于2020年1月7日作出（2019）鲁07民终32号民事判决，维持上述一审判决中判令齐庆功支付山东省寿光市五金交电化工有限公司租金200000元并支付违约金的判项，变更第二项判项为判令山东省寿光市五金交电化工有限公司支付齐庆功商场改扩建费用11396321.89元。 2018年5月9日，本案原告将本案被告诉至本院，要求被告支付2018年度租金200000元并支付违约金。本院经审理后作出（2018）鲁0783民初2542号民事判决，判令被告支付原告2018年度租金200000元并支付违约金。后齐庆功不服判决提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理后作出（2019）鲁07民终2871号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。 另查明，2004年签订《房屋场地租赁合同》后被告拆除原告院内原有旧房屋进行了改扩建，原告就新建商场于2005年向房管部门提交了确权申请并通过了审批。 以上事实，有原告提交的《房屋场地租赁合同》、《房屋场地租赁补充合同》、（2017）鲁0783民初2998号民事判决书、（2018）鲁0783民初2542号民事判决书、（2019）鲁07民终2871号民事判决书、被告提交的（2019）鲁07民终32号民事判决书及当事人陈述记录在案为证。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋场地租赁合同》、《房屋场地租赁补充合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告应按合同约定按时交纳租金，其自2017年2月1日起即不再支付原告租金，有本院生效判决为证，构成违约。双方合同约定若被告迟延交纳租金30天以上，原告有权终止合同，收回房屋，且被告未履行法律生效判决，现原告以此为由要求与被告解除租金合同及补充合同，符合法律规定的合同解除条件，本院予以支持。被告辩称双方互负债务，可以抵消，且原告应支付被告的改扩建费用数额远远超出被告应付的租金数额，故被告不存在违约情形，原告无权要求解除合同。本院认为，被告自2017年2月1日起即已不履行到期债务（2017年度租金），而其要求原告支付改扩建费用发生在2017年6月份之后，且本院于2018年10月份方作出一审判决，原告是否应支付被告改扩建费用在2017年2月1日被告拒付租金时尚属未知，不属于到期债务，不符合法律规定的可以相互抵消的债务情形，故被告主张两项债务抵消，于法无据，本院不予采信，被告不付租金构成违约。被告辩称原告于本案起诉前未提前通知被告解除合同一事，不符合合同解除的法定程序，本院认为，原告要求解除合同系基于双方合同约定，同时被告在本院判决后仍未交纳租金，符合合同法规定的法定解除条件，现原告向本院起诉要求解除合同系行使合同解除通知权的一种方式，符合法律规定，本院对被告的抗辩意见不予采信。原告主张扩建部分租金，本院认为，原告已于2005年明知被告改扩建的事实已经生效判决确认，之后双方于2009年签订的《房屋场地租赁补充合同》，可视为原告是在明知改扩建事实的基础上与被告重新签订的租赁合同且增加了租金数额，原告无法合理解释提高租金的合理性，亦无法证实签订补充合同时租赁标的物未囊括改扩建房屋，因此，对原告针对改扩建部分的租金要求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告山东省寿光市五金交电化工有限公司与被告齐庆功于2004年元月1日签订的《房屋场地租赁合同》、于2009年2月11日签订的《房屋场地租赁补充合同》于本判决生效之日解除； 二、驳回原告山东省寿光市五金交电化工有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告山东省寿光市五金交电化工有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李美欣 人民陪审员  齐玉梅 人民陪审员  马增兰 二〇二〇年六月二日 书 记 员  张小丽