广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22号原告:梁韫妍,女,1976年9月19日出生,汉族,住广州市海珠区**********,公民身份号码440************441。委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：伍成胜，男，1983年1月19日出生，汉族，住湖南省新邵县************，公民身份号码430************678。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。第三人：赵峰，男，1989年10月13日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县***********，公民身份号码130************017。委托诉讼代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。原告梁韫妍与被告伍成胜、第三人赵峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日、6月3日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人邓彩芳、杨健霖与被告的委托诉讼代理人梁楚雯到庭参加两次庭审，第三人委托诉讼代理人张艳丽、陈珠妹到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告梁韫妍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告就广东省佛山市南海区**********厂房及土地签订的《丹灶租赁合同》；2.被告及第三人立即腾退、返还《丹灶租赁合同》项下的厂房及土地；3.被告向原告支付2019年4月1日至合同解除之日的应缴未缴租金（暂计至2019年12月31日欠缴租金为791877.92元，计算方法为九个月应付租金减去实际已付租金244323.16×9-1407030.52=791877.92）及滞纳金5543.15元（以58908.44元为本金从2019年9月6日起，以244323.16元为本金各从2019年10月至2020年3月的每月6日起，均至被告实际清偿租金/占用费之日止，按日千分之一的标准计算滞纳金予原告，暂计至原告起诉之日滞纳金为5543.15元）；4.被告向原告支付自合同解除之日起至被告实际腾退返还厂房及土地之日止的厂房及土地占有使用费，按244323.16元/月的标准计算；5.被告向原告支付土地使用税21610元、房产税21508.76元；6.确认原告有权没收已收取的被告履约保证金732969.48元及水电按金90000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月9日，原告与被告签订《丹灶租赁合同》，约定将位于广东省佛山市南海区**********厂房及土地出租给被告经营使用。租赁期限自2019年4月1日至2024年2月28日止。截至2019年10月17日，被告实际缴付保证金732969.48元、水电押金90000元，2019年4月至10月租金497030.52元。欠缴2019年4月至10月租金1213231.60元。2019年10月17日，原告发出违约通知函给被告，通知被告因其欠缴租金，构成根本违约，要求解除合同并立即缴清租金。被告收到违约通知函后未返还租赁物，而是继续使用租赁物。2019年10月18日至起诉之日期间，被告缴纳租金910000元。连同2019年4月至10月租金共计缴付1407030.52元。2019年12月24日，佛山冠威投资有限公司出具《确认书》，确认原告有权对外出租广东省佛山市南海区**********厂房及土地，并以自己的名义对外签署相关租赁合同。《丹灶租赁合同》第二条第7款约定，合同期内产生的一切税费（包括但不限于租赁税、房产税、土地使用税）由乙方负责。第十三条约定，乙方逾期交付租金及其它应交纳的费用超过15天或在未取得甲方书面同意前，擅自将物业转租、分租给第三方，擅自以物业对外担保、抵押和贷款的，视为乙方根本违约，甲方有权随时收回该物业，没收履约保证金。原告认为，被告已经明显违反了租赁合同的约定，构成根本违约，原告有权解除合同、没收履约保证金。为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求支持其诉讼请求。被告辩称，被告缴纳了厂房押金732969.48元、水电押金9万元，承租期间缴纳了租金1407030.52元。本案的租赁合同已经在2019年12月7日解除，原告在该期间已经将被告的厂房换锁，并且收回了涉讼的租赁物，计算租金应当计算至锁门当天。对于原告请求立即返还租赁物，因为原告已经在涉讼租赁物内另行聘请了保安，已经阻止被告进入，原告已经在2019年12月7日收回了厂房，相关的诉求应当驳回。不同意由原告收取履约保证金以及水电押金，该费用具有履行担保的作用，应当在双方解除合同时先予以扣除被告拖欠的款项，再由原告退回给被告。关于土地使用税、房产税应当计算至原告锁门当天。滞纳金的约定明确过高，应当按照贷款利率计算。原告在诉讼中举证如下：1.梁韫妍身份证、伍成胜身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.丹灶租赁合同原件1份，用以证明原告与被告有租赁合同关系，双方之间还约定了未经原告同意不得转租，也约定了合同解除的条件。3.不动产权证原件3份[证号分别为：粤（2016）佛南不动产权第0110944、0110919、0057838号]、国有土地使用权证复印件1份[南府国用（2014）第0500542号]，用以证明佛山市冠威投资有限公司是租赁物国有土地的使用权人，是租赁物房产的所有权人。4.确认书原件1份，用以证明佛山市冠威投资有限公司确认原告有权对外以自己的名义出租租赁物、签署相关租赁合同并收取租金及相关费用。5.关于《丹灶租赁合同》违约的通知函原件1份，用以证明原告于2019年10月17日向被告发出违约通知函，要求解除租赁合同。6.税收完税证明打印件11份，用以证明车间二的房产税标准为788.57元/月，原告缴付了自2019年4月1日至2019年12月31日共计9个月的房产税7097.13元；车间三的房产税原告缴付了自2019年4月1日至2019年12月31日共计9个月的房产税14411.63元；城镇土地使用税，原告缴付了涉讼土地于2019年度产生的城镇土地使用税28813.35元，被告应承担21610元（具体计算方式：28813.35元/年÷12个月×9个月）。7.被告缴交各项费用明细清单打印件1份，用以证明截至2019年拖欠租金共计791877.92元；被告自合同履行以来，长期拖欠，且未曾足额支付租金。8.丹灶物业交接确认书原件1份，用以证明原、被告双方已于2020年4月9日协议解除涉讼合同；被告已于2020年4月20日向原告返还除第三人占有部分的租赁物。9.确认函原件1份，用以证明原告有权行使物权人的权利，办理涉讼租赁物的清退事宜。10.照片打印件4张，用以证明2020年5月9日，原告于车间一及公示栏张贴《通知函》，再次向第三人明确不同意被告的转租行为，并要求其停止施工及投入。被告在诉讼中举证如下：1.报警回执原件1份；2.李亚平于2020年4月3日出具的证明复印件1份；3.彭文海于2020年4月3日出具的证明复印件1份；4.邓新爱于2020年4月3日出具的证明复印件1份；5.宋学荣于2020年4月3日出具的证明复印件1份；6.曾宪祥于2020年4月3日出具的证明复印件1份；7.麻庭武于2020年4月3日出具的证明复印件1份；证据1-7，用以证明原告已经在2019年12月7日将厂房换锁，收回了厂房。8.广东增值税专用发票抵扣联复印件3份，用以证明从2019年12月份期间被告是短期经营了至2019年12月7日，至此之后就没有经营，因此，产生的电费已经在2020年1月份下降。9.照片彩色打印件2张；10.光盘1个；证据9、10，用以证明原告已经在2019年12月26日派人将被告的厂房电线剪掉，被告的妻子因此报警。被告的妻子以及原告的工作人员周结均在现场做笔录确认。11.关于《丹灶租赁合同》违约的通知函打印件1份，用以证明原告于2019年12月18日再次发出解除合同的通知，之后将车间上锁，双方的合同已经在2019年12月份实际解除。12.房屋租赁合同复印件1份，用以证明涉讼车间转租的情况。第三人在诉讼中举证如下：1.房屋租赁合同原件1份；2.补充协议复印件1份；3.营业执照复印件1份；4.被告与原告的负责人周杰的微信聊天记录截图打印件2页、被告与第三人工作人员王经理的微信聊天记录截图打印件1页；证据1-4，用以证明第三人是在得到原告的同意的情况下才从被告处转租该场地，其是合法占有使用该场地，故此对于原、被告现在的诉讼，如解除原、被告之间的租赁关系而造成了第三人的损失，原、被告应承担共同的赔偿责任。原告故意混淆本案事实，并非其在向法院递交的追加第三人申请书中所述的被告已确认非法转租的事实。通过微信聊天记录已明确地显示原告是在知情且同意的情况下才发生此次转租行为。经审查，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提交的证据9为原件，被告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据10，本院经综合审查后对其真实性予以确认。被告提交的证据2-7证明，原告对其有异议，且该证明为证人证言，证人未出庭接受质询，本院对该证明的证明效力不予确认；被告提交的证据8广东增值税专用发票抵扣联，本院经综合审查后对其真实性予以确认，对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼租赁物位于广东省佛山市南海区**********车间一、二、三，产权证号分别为：粤（2016）佛南不动产权第0110919号、粤（2016）佛南不动产权第0110944号、粤（2019）佛南不动产权第0057838号，登记权属人均为佛山市冠威投资有限公司，房屋建筑面积分别为2865.6㎡、5600㎡、2253.36㎡。2019年3月9日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《丹灶租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********厂房及土地出租给乙方使用，建筑面积约12202.96平方米（有证部分建筑面积10718.96平方米，无证部分建筑面积约1484平方米），空地面积约8179.3平方米；租赁期限为2019年4月1日至2024年2月28日止；厂房租金为每月每平方16元，即195247.36元/月，空地租金为每月每平方米6元，即49075.8元/月，合计244323.16元/月，第一期租金从2019年4月1日至2022年2月28日，每月租金244323.16元，第二期租金在第一期租金的基础上递增10%，从2022年3月1日至2024年2月28日，每月租金268755.48元；租金由2019年4月1日开始计收，乙方应于每月5日前将当月租金缴付到甲方指定的银行账户，甲方向乙方开具收据作为收款凭证，逾期支付的，则乙方应从逾期日起至实际支付日止按应付款项的每日千分之一计滞纳金给予甲方；如乙方逾期缴付租金及其他费用超过十五天，视为乙方根本违约，甲方有权即时收回该物业，解除本合同，同时追究乙方的违约责任；合同期内产生的一切税费（包含但不限于租赁税、房产税、土地使用税）由乙方负担，经营过程中产生的一切税费（包含但不限于工商税、营业税、印花税、水电费、电话费、治安费等）由乙方负责，如上述税费由甲方先行缴纳的，乙方在甲方出示发票之日起十日内划付给甲方；乙方同意在签订合同当天向甲方支付履约保证金732969.48元，乙方同意在签订合同时向甲方支付水电按金90000元；若乙方逾期交付租金及其他应交纳的费用超过15天，则视为乙方根本违约，甲方可采取断水电及封门措施，乙方不得以此追究甲方责任，所造成的一切损失均由乙方负责，甲方有权随时收回该物业，物业内一切设施、物品及装修归甲方处置，没收乙方已交付的履约保证金等一切费用。2019年10月17日，原告向被告发出《关于违约的通知函》，载明：鉴于原告与被告于2019年3月9日签订的《丹灶租赁合同》，截止2019年10月17日，被告只缴纳租金497030.52元，共结欠租金1213231.6元，其中2019年6月租金235938.96元，2019年7月至10月租金977292.64元；被告已构成根本违约，原告即日起解除上述《丹灶租赁合同》，被告马上将租赁物按现状交还原告控制，被告接本通知函的五个工作日内缴清结欠租金1213231.6元。2019年10月25日，被告（出租方，甲方）与第三人（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********厂房及土地部分出租给乙方使用，车间一分为三格，出租部分为车间一内前两格面积为3050平方米，车间三分为两层楼，出租部分为车间三内，一楼一格面积为130平方米，出租空地面积为2000平方米，乙方对甲方所出租厂房所用的土地和厂房建筑现状已作充分了解，愿意承租该厂房；该物业的用途为生产车间及办公室；该厂房租期为自2019年10月12日起至2024年2月28日止，该厂房装修免租期为自2019年10月25日起至2020年1月10日止；乙方承租该厂房的第一期租金自2019年10月12日起至2024年2月28日，车间租金为16元/平方，空地租金为每月每平方米为7元，即每月租金金额64880元/月等。2019年12月18日，原告向被告发出《关于违约的通知函》，载明：鉴于原告与被告于2019年3月9日签订的《丹灶租赁合同》，截止2019年12月18日，被告已逾期支付近4个月的租金，根据合同约定，被告已构成根本违约，即日起解除上述《丹灶租赁合同》，被告马上将租赁物按现状交还原告控制；在没有结清逾期支付的租金及税费的情况下，不得搬走租赁物内的机器设备、设施；被告接本通知函的五个工作日内缴清结欠租金791877.92元及相关税费。2019年12月24日，佛山市冠威投资有限公司出具《确认书》，确认原告有权对外出租广东省佛山市南海区**********厂房及土地收取租金，有权以自己的名义对外签署相关租赁合同。2020年1月2日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认2019年12月26日对车间二上锁，只是留了一个门给被告进出。被告确认原告已支付的房产税及城镇土地使用税由被告承担，可在押金中抵扣。原、被告均确认涉讼租赁物分为车间一、二、三，车间一中有部分租赁物未办理规划报建，车间一办理规划报建部分的建筑面积为2865.6平方米，未办理规划报建部分为1484平方米；车间二建筑面积5600平方米；车间三建筑面积2253.36平方米。2020年4月3日，原、被告均同意原告应退还部分的履约保证金、水电费可用于抵扣拖欠租金。2020年4月9日，原、被告签订《丹灶物业交接确认书》，载明：原、被告于2019年3月9日签订《丹灶租赁合同》，现双方同意解除上述合同。被告将实际占有的部分返还予原告，原告同意接受；2020年4月9日，车间一返还面积1299平方米，交接时部分废料未搬，车间二返还面积5600平方米，交接时大量钢材设备未搬，车间三返还面积2253.36平方米，交接时已清空，土地6179.3平方米；双方确认车间二的开锁时间为2020年4月9日上午10时15分，开锁后车间内被告个人物品即为被告自己控制及负责；被告承诺2020年4月20日前自行清空置于租赁物内所属个人的全部物品及遗弃废品，逾期未处理的物品视为遗弃废品，任由原告处置，且需承担原告因清理遗弃废品的费用；双方确认被告实际返还上述面积的车间及土地的时间为2020年4月20日。本院认为，关于合同的效力问题。涉讼租赁合同车间一中2865.6平方米、车间二及车间三已取得产权证书，该部分及空地部分的租赁合同应当认定为有效。涉讼租赁合同中未办理规划报建手续部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“城、镇规划区内的房屋建设，应依法取得建设工程规划许可证，出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给承租人的，租赁合同无效”，应当认定为无效。前述已认定《丹灶租赁合同》部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，被告的义务包括按时足额缴纳租金，但被告未按时足额缴纳2019年4月起的租金，经催缴后仍未足额缴纳的，原告有权解除合同。被告于2019年12月18日收到原告的《关于违约的通知函》，并确认《丹灶租赁合同》于该日解除，本院依法确认《丹灶租赁合同》中有效部分于2019年12月18日解除。关于租赁物的腾空、返还问题。合同解除，因合同履行所取得的财产应予返还，车间一中1299平方米、车间二、车间三及空地中6179.3平方米，原、被告已确认返还时间为2020年4月20日，故对原告主张返还该部分租赁物的诉请，本院不予支持。对于车间一中前两格面积为3050.6平方米及空地面积为2000平方米的租赁物，基于合同约定的义务，合同因被告违约而解除，原告可以基于合同义务要求被告腾空并返还该部分租赁物，现该部分租赁物的实际占有使用人为第三人，根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款的规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，租赁合同终止，原告可以基于物权要求第三人腾空并返还该部分租赁物，第三人不能以其租赁权对抗原告的请求权。故原告请求被告、第三人共同腾空并返还该部分租赁物，本院予以支持。关于租金、占有使用费的支付问题。涉讼合同部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，被告应按时足额缴纳租金。涉讼合同无效部分，被告亦应参照约定的租金标准支付占有使用费。一方面，2020年2-3月份因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院根据公平原则，酌情确定被告就涉讼租赁物在2020年2月1日至2020年3月31日期间每月支付租金122161.58元予原告。另一方面，原告自认于2019年12月26日对车间二上锁，于2020年4月9日开锁，虽有留一门给被告使用，但确实对被告对车间二的使用造成了影响，故本院经综合考虑，酌情确定被告就涉讼租赁物在2019年12月26日至2020年1月31日期间每月支付租金22万元予原告。被告主张原告对车间三上锁，因其未能充分举证予以证明，本院对该辩解不予采信。现原、被告确认车间一中1299平方米、车间二、车间三及空地中6179.3平方米已于2020年4月20日返还，经核算，被告应向原告支付以244323.16元/月的租金标准计算的2019年4月1日至2019年12月25日期间的租金2151620.09元【244323.16元/月×（8个月+25天÷31天）】，以22万元/月的租金标准计算的2019年12月26日至2020年1月31日期间的租金262580.65元【22万元/月×（1个月+6天÷31天）】，以122161.58元/月的租金标准计算的2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金244323.16元（122161.58元/月×2个月），以244323.16元/月的租金标准计算的2020年4月1日至2020年4月20日期间的租金162882.11元（244323.16元/月×20天÷30天），以上合计2821406.01元。原、被告均确认被告已支付租金1407030.52元，故至2020年4月20日止，被告尚欠原告租金1414375.49元（2821406.01元-1407030.52元=1414375.49元），对于被告未返还车间一中3050.6平方米及空地2000平方米，被告亦应参照合同约定的租金标准，以60809.6元/月的租金标准支付从2020年4月21日起至实际返还该部分租赁物之日止的占有使用费予原告。关于土地使用税、房产税的支付问题。根据涉讼租赁合同的约定，合同期内产生的一切税费（包含但不限于租赁税、房产税、土地使用税）由乙方负责。原告请求被告支付2019年4月1日至12月31日的土地使用税21610元、房产税21508.76元，合法有据，本院予以支持。关于履约保证金的处理问题。被告主张用押金抵扣欠付原告的租金，根据涉讼租赁合同的约定，因原告原因提前解除合同的，按履约保证金等额赔偿，若被告逾期交付租金及其他应缴纳的费用超过15天，则视为被告根本违约，原告可采取断水电及封门措施，原告有权没收被告已交付的履约保证金等一切费用。涉讼合同中对履约保证金已作出没收和双倍赔偿的对等性约定，即本案中履约保证金具备定金性质。现被告逾期支付租金致涉讼租赁合同有效部分解除，原告有权没收被告已支付的履约保证金732969.48元（本院根据有证部分建筑面积所占承租租赁物建筑面积的比例，确定原告有权没收被告已支付的履约保证金661737.48元）。原告主张没收水电费按金90000元，依据不足，本院不予支持。未予以没收的履约保证金71232元与水电费按金90000元经与被告欠付的租金1414375.49元折抵，被告应支付原告至2020年4月20日止的租金1253143.49元。关于原告主张的滞纳金问题。该滞纳金实为原告向被告主张逾期付款责任。按照合同约定，对合同有效部分的租金，被告应于每月5日前支付，被告逾期支付构成违约，应承担相应的违约责任。对合同无效部分的占有使用费，被告亦应参照合同约定于每月5日前支付，被告逾期支付占有使用费给原告造成了资金占用损失。租赁合同约定被告逾期支付租金按日千分之一计算滞纳金，该标准过高，本院经综合考虑，酌情确定被告应向原告支付以58908.44元为本金从2019年9月6日起、以244323.16元为本金分别从2019年10月6日、11月6日、12月6日起、以220000元为本金从2020年1月6日起、以122161.58元为本金分别从2020年2月6日、3月6日起均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算的逾期支付租金的违约金予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁韫妍与被告伍成胜就位于广东省佛山市南海区**********车间一中2865.6平方米【产权证号：粤（2016）佛南不动产权第0110919号】、车间二【产权证号：粤（2016）佛南不动产权第0110944号】、车间三【产权证号：粤（2019）佛南不动产权第0057838号】及空地部分形成的租赁合同关系于2019年12月18日解除；二、被告伍成胜、第三人赵峰应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并返还《丹灶租赁合同》项下位于广东省佛山市南海区**********车间一中前两格面积为3050.6平方米及空地面积为2000平方米的租赁物予原告梁韫妍；三、被告伍成胜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2020年4月20日止的租金1253143.49元及从2020年4月21日起至实际履行完毕上述第二项之日止按60809.6元/月的标准计算的占有使用费予原告梁韫妍；四、被告伍成胜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以58908.44元为本金从2019年9月6日起、以244323.16元为本金分别从2019年10月6日、11月6日、12月6日起、以220000元为本金从2020年1月6日起、以122161.58元为本金分别从2020年2月6日、3月6日起均至实际履行完毕上述第三项之日止按日万分之五的标准计算的逾期支付租金的违约金予原告梁韫妍；五、被告伍成胜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月1日至12月31日的土地使用税21610元、房产税21508.76元予原告梁韫妍；六、驳回原告梁韫妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取54894.8元、财产保全费4507.11元，合共59401.91元（原告梁韫妍已预交），由被告伍成胜负担，并应于本判决生效后十日内向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。原告梁韫妍预交的59401.91元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年六月十九日书记员  刘冬花