庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2560号 原告：韩春忙，男，1963年10月4日生，汉族，住西安市未央区。公民身份号码 XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：童浩，陕西观翰律师事务所律师。被告：杨雪，女，1971年3月28日生，汉族，住西安市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。。委托诉讼代理人：段彦军，系被告一丈夫。被告：段彦军，男，1969年2月25日生，汉族，住同上被告。公民身份号 XXXXXXXXXXXXXXXXXX。。委托诉讼代理人：王朵，系三原县新兴镇和平村村民委员会推荐。原告韩春忙与被告杨雪、段彦军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩春忙及其委托诉讼代理人童浩，被告杨雪委托诉讼代理人段彦军，被告段彦军及其委托诉讼代理人王朵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩春忙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨雪之间的房屋租赁合同关系，责任被告杨雪限期撤场；2、依法判令二被告支付原告房屋租金3931326及逾期付款违约金，按每日千分之一从应付之日起算至被告实际支付之日止；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年6月1日，原告与被告1签订房屋租赁合同，约定原告将其位于西安市XX区XX城XX路、XX路间雅荷春天一二层靠北边房屋出租给被告1用于经营饭店，租期自2014年6月1日至2020年5月31日，年租金134万元，从合同第二年起，每年租金标准在前一年的基础上递增2%（每年递增一次）。租金支付方式每六个月前一个月一次性支付。合同签订后，原告依照约定将房屋租赁给被告，至今被告共支付原告房租4028400元，尚欠房屋租赁3931326元。另被告1未按期交付租赁，经催告超过15天仍未交纳，依照合同约定应承担每日千分之一的违约金。2019年12月8日，被告2向原告出具承诺书，自愿就被告1承租原告房屋所欠债务承担连带还款责任。被告段彦军、杨雪当庭答辩，案涉房屋系原告从陕西新华源控股有限公司处租赁而来，且原告将该房屋转租给被告未经该公司书面同意，故原、被告所签订的租赁合同无效。本案原告从陕西新华源控股有限公司租赁案涉房屋租金为35平方每米，而原告租给被告的租金每平方为85元，违反公平原则。本案被告同意按35元每平方米补偿原告。原告与被告虽签订了房屋租赁合同，但事实上双方并未按照合同约定履行。在被告经营五个月后，因效益不好，被告与原告及米领军协商，被告方同意房租以每年110万元计算。至2015年9月份，凤城五路中间设置隔离带，店里生意一落千丈，被告找被告方少房费，原告说让被告先继续干，房费待有了再付，后被告2016年付给原告租金70万元，2017年付给原告租金75万元，2018年付给原告租金70万元。至2019年2月，被告才得知案涉房屋原告从第一房东陕西新华源控股有限公司处租赁的租金只有35元每平方。而后被告找原告商讨房租事宜，双方最后定价2019年房租100万元，且待原告与陕西新华源控股有限公司租期届满后，原告会将被告介绍给陕西新华源控股有限公司。但因后来生意不好，剩余房租未付。后经原、被告对账，就2018年底前欠付的房租，被告方向原告出具了一张115万元的欠条，且被告段彦军承诺对被告杨雪的欠款承担连带责任。原、被告签订的案涉租赁合同面积为1200平方米，但被告实际测量后只有1043平方米，其余157平方米原告租赁给另一商户，故在租金中应扣除被告多交的157平方米租金，且原告应承担连带责任。原告与陕西新华源控股有限公司签订租赁合同至2020年5月7日到期，而原告与被告签订的租赁合同至2020年5月31日到期，原告明显构成违约。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2010年10月1日，原告（乙方）与陕西新华源控股有限公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方所属的位于西安市XX区XX城XX路、XX路建“雅荷春天”一、二层靠北边房屋，承租面积共2000平方米，每平方米租金为30元，其中600平方米租期自2010年10月1日起至2020年9月30日，1400平方米租期自2010年10月1日起至2020年5月7日。且该合同约定乙方改变房屋用途和转租，必须经过甲方书面同意，否则视为乙方违约。2016年4月原告（甲方）与被告杨雪（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方所属的位于西安市XX区XX城XX路、XX路间“雅荷春天”一、二层靠北边房屋，承租面积共1200平方米（实际面积以双最终核定面积为准，包括公摊面积），甲方按部分装修含有厨房设备及配套设施等，出租现状中物品所有权及使用权归乙方所有，合同租期开始后，从交接房之日起两个月为甲方给乙方的装修期限，装修期内免租金，租期自2014年6月1日至2020年5月31日止，房屋租期的第二合同年度，乙方租赁甲方该房屋年租金134万元，且从第二年合同年度起，每年租金标准在前一年的基础上递增2%，乙方应付租金每6个月前1 个月一次性付清，第一次6个月的租金为67万元，乙方在装修前给付甲方3个月押金33.5万元。该合同约定，乙方未按期交付租金，经催告超过15天仍未交纳，乙方同意承担每日千分之一的违约金，连续拖欠两个月，甲方有权解除合同，收回房屋，同时甲方对乙方投入装修、增加设施的建筑附有物不予赔偿。该合同约定，本合同到期，合同自动解除。合同签订后，被告陆续向原告支付房租，至2019年年初，经双方对账，截止2018年底，被告共欠原告房租115万元。原告提供的记账明细显示，被告支付原告房租分别为2014年77万元、2015年54万元、2016年768400元、2017年75万元、2018年70万元、2019年50万元。本案中原告认可2019年被告支付租金数额实为55万元。2019年12月8日被告段彦军向原告承诺因被告杨雪在案涉商铺租赁的一切债权债务其自愿承担连带责任。另查，原告将案涉房屋出租给被告，未经陕西新华源控股有限公司书面同意。现双方因给付房租发生争议，原告诉至本院，形成本案。本案中，经本院询问，陕西新华源控股有限公司对原告转租行为无异议。就案涉房屋房租计算标准，被告答辩时称“被告经营五个月后，因效益不好，被告与原告及米某某协商，被告方同意房租以每年110万元计算”，本案庭审中原告亦称“当时被告说生意不好，双方口头说过可以将房租便宜到110万，但前提是被告将前面房租付清，具体协商时间其记不清”。本案中，原告认可米某某代其向被告的收款行为。    以上事实房屋租赁合同、证人证言、承诺书、微信聊天记录、庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。本案原、被告签订房屋租赁合同系双方真实表示，内容合法，未违反法律强制性规定，依法有效，对双方均有约束力。虽原告将案涉房屋转租给被告未经陕西新华源控股有限公司书面同意，但经本院询问，陕西新华源控股有限公司对原告转租行为不提出异议，视为其同意原告的转租行为。当事人协商一致可以解除合同。原告要求解除与被告杨雪签订的案涉租赁合同，本案中原、被告均同意于2020年5月7日解除双方签订的租赁合同，故本案对原告要求解除双方签订案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。本案原、被告合同解除后，被告负有从案涉房屋搬离的义务，故本案对原告要求被告限期搬离案涉房屋的请求予以支持。结合原告记账明细及双方就2018年底前欠付租金的对账数额，可以认定双方就房租数额在实际履行过程中发生了变更，并未按照双方所签租赁合同约定每年134万元并逐年递增2%执行。故本案对原告要求按每年租金134万元并逐年递增2%计算租金，本案不予支持。本案被告答辩时称“被告经营五个月后，因效益不好，被告与原告及米某某协商，被告方同意房租应以每年110万元计算”，本案庭审中原告亦称“当时被告说生意不好，双方口头说过可以将房租便宜到110万，但前提是被告将前面房租付清，具体协商时间其记不清”。结合以上双方意见及原告提供的记账明细所载被告已付数额和未付数额，被告辩称2015年后案涉房租是以每年110万元计算，本案予以采信。被告辩称2019年租金按100万元计算，未提供有效证据，本案不予采信。据此，案涉2019年后房租以每年110万为计算标准。2019年1月至2020年5月7日期间，被告应付租金为1577671元，扣减掉2019年被告已付租金55万元，下剩1027671元未付。综上，截止2020年5月7日，被告欠付原告租金共计2177671元。本案被告辩称原告向其交付的案涉房屋实际面积少于双方合同约定的1200平方米，本案应扣除其超出实际面积多付给原告的房租。本案原、被告签订的房屋租赁合同第一条约定“承租面积共1200平方米（实际面积以双方最终核定面积为准，包括公摊面积）”，该1200平方米应视为一个大概数字，实际上案涉房租是以实际面积为准收取年租金134万元，故本案对被告上述辩称不予采信。本案原告要求被告按每日千分之一支付违约金，依据双方签订的租赁合同第八条第六款“乙方未按期交付租金，经催告超过15天仍未交纳，乙方同意承担每日千分之一的违约金”，本案原告未提供有效证据证明其已向被告催要租金，本案以原告向本院递交诉状之日即2020年1月13日视为原告催告还款之日，至今被告未向原告支付欠付租金2177671元，构成违约，应支付违约金。原、被告约定的租金为每日千分之一，被告当庭表示该违约金约定过高，本案予以调整至每日万分之一，故被告应以2177671元                                                                                                                                                                                                                                                                                               为基数，按每日万分之一计算利息，自2020年1月13日起算至本案指定给付之日止。被告段彦军自愿对被告杨雪在案涉商铺租赁的一切债权债务承担连带责任，现原告要求被告段彦军与杨雪共同承担还款责任，本案予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：    一、解除原告韩春忙与被告杨雪2014年4月签订案涉房屋租赁合同 。    二 、被告杨雪于本判决生效后三十日内搬离位于西安市XX区XX城XX路、XX路间“雅荷春天”一、二层靠北边房屋（即被告杨雪承租原告韩春忙的案涉房屋）。    三、被告杨雪于本判决生效后30日内向原告韩春忙支付租金2094466元及利息（以2094466元为基数，按每日万分之一计算利息，自2020年1月13日起算至本案指定给付之日止）。被告段彦军对该项给付义务承担连带还款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36277元，保全费5000元，共41277元（原告已预交），由原告承担17815元；由被告承担23462元，于履行上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    吕  艳                 审  判  员    白  锋       审  判  员    孙  会             二〇二〇年五月十二日                         书  记  员    王  雪      1