上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25722号原告：孙敏巧，女，1975年11月16日出生，汉族，现住上海市静安区。原告：斯朝富，男，1969年6月18日出生，汉族，现住上海市静安区。原告：斯千菡，女，1999年6月28日出生，汉族，现住上海市静安区。三原告共同委托诉讼代理人：于小峰，上海瀛泰律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地浦东新区书院镇老芦公路XXX号。破产管理人：安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所。破产管理人负责人：张某。委托诉讼代理人：陈某。原告孙敏巧、斯朝富、斯千菡与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案。诉讼期间，源涞公司进入破产清算。本案于2020年2月19日依法转为普通程序。本院组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告孙敏巧、斯朝富、斯千菡共同委托诉讼代理人于小峰、被告源涞公司破产管理人委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙敏巧、斯朝富、斯千菡向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋包租合同》，合同解除日期为法院向源涞公司送达变更诉请申请书之日；2.判令源涞公司返还上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.判令源涞公司支付拖欠的租金，自2019年5月1日至合同解除日，按照16,500元/月的租金标准计算；自合同解除日至被告实际返还房屋之日，按照20,900元/月的标准计算房屋使用费；4.判令源涞公司支付违约金165,000元(10个月的租金)。事实和理由：双方于2015年10月19日签订《房屋包租合同》，孙敏巧方将系争房屋出租给源涞公司，但源涞公司自2019年5月开始连续拖欠租金，双方多次沟通未果，故孙敏巧方提起诉讼，望判如所请。源涞公司辩称，同意解除合同；同意支付自2019年5月1日至合同解除日的租金；不认可房屋使用费的计算标准，按照合同约某应当是日租金5%，不应该以源涞公司与案外人的租金金额主张使用费；违约金标准过高，多付2个月租金的违约金是比较合理的；源涞公司已经破产，本案是普通债权，应当经过破产程序主张。本院经审理认定事实如下：孙敏巧、斯朝富、斯千菡为系争房屋权利人。2015年10月19日，孙敏巧、斯朝富、斯千菡(出租方、甲方)与源涞公司(承租方、乙方)签订《房屋包租合同》，约某：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期自2015年12月1日起至2020年11月30日止；一个月免租期；每月租金为16,000元，从2018年12月1日到2020年11月30日每月租金为16,500元，包含物业管理费；若乙方因该房屋向次承租方收取的租金及其他款项之和高于前款约某的租金，则甲方同意该超出部分归乙方所有；付款方式首次押一付三，以后每月付，付款日期每月1日前；乙方向甲方支付16,000元作为保证金；如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付月租金的5%作为逾期违约金，逾期超过壹个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于十个月的租金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的5%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。签约后，双方按约履行。自2019年5月1日起源涞公司未支付租金。2019年8月，源涞公司与案外人签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给案外人，租期自2019年8月8日至2020年2月7日止，每月租金为20,900元。2019年9月5日，源涞公司向孙敏巧出具《确认书》，主要内容为，2019年8月，源涞公司与案外人签订租赁合同，将系争房屋出租给案外人，案外人已支付源涞公司2019年8月8日至2020年2月7日的租金125,400元及押金20,900元，源涞公司确认拖欠孙敏巧2019年5月至9月的房租，承诺尽快支付。庭审中，双方均确认包含解除合同请求在内的起诉书首次送达之日2019年11月11日为合同解除之日。审理中，原告称，原告已与案外人建立租赁关系，系争房屋现由案外人租某，起租日期为2020年2月7日，每月租金20,900元，案外人没有支付原告2020年2月7日之前的租金或使用费。三原告遂调整诉请，撤回了第二项要求源涞公司返还系争房屋的诉讼请求，并将主张的房屋使用费的截止日期变更为2020年2月6日。源涞公司认可三原告主张的房屋使用费截止日期。审理中，原告同意返还源涞公司押金16,000元。另查明，上海市第三中级人民法院于2019年12月23日裁定受理任奕阳对源涞公司的破产清算申请，并于2020年1月16日指定安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所为源涞公司的管理人。本院认为，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。本案立案在受理源涞公司破产申请前，在管理人接管源涞公司的财产后，本案诉讼应继续进行。故源涞公司提出本案应当经破产程序主张的抗辩意见，本院不予采纳。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约某切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《房屋包租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。源涞公司未按约支付租金已构成严重违约，孙敏巧方要求解除合同，符合合同约某及法律规定，双方对合同解除之日无异议，故本院确认房屋包租合同于2019年11月11日解除。合同解除后，源涞公司应支付拖欠的租金及占用期间的房屋使用费。租金起止日期及标准双方无异议，故源涞公司应付自2019年5月1日至2019年11月11日期间的房屋租金为105,050元。关于房屋使用费的标准，孙敏巧方主张按占用期间源涞公司与案外人约某的租金标准计算，源涞公司则主张按合同约某的日租金5%计算。本院认为，合同中“乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的5%向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，该项约某在“9.3乙方违约责任”条款下，根据对该约某的文义解释以及体系解释，双方约某的使用费应为日租金基础上加收5%，故应当按550元/天*105%=577.50元/天的标准计算房屋使用费，故源涞公司应付自2019年11月12日至2020年2月6日期间的房屋使用费50,242.50元。孙敏巧方要求源涞公司按约支付相当于10个月租金的违约金，但源涞公司对此提出抗辩，认为违约金过高并请求调整为两个月租金标准。根据本案查明事实，以及原告后续出租情况，相当于10个月租金的解约违约金确属过高，本院酌情调整为5万元。鉴于源涞公司已进入破产清算程序，故本院不宜再就上述金钱债务径行判决由源涞公司支付，只能确认孙敏巧、斯朝富、斯千菡对源涞公司享有的债权数额。确定债权数额时还应抵扣原告同意返还源涞公司保证金16,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定，判决如下：一、确认孙敏巧、斯朝富、斯千菡与上海源涞实业有限公司就上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《房屋包租合同》于2019年11月11日解除；二、确认孙敏巧、斯朝富、斯千菡对上海源涞实业有限公司享有189,292.50元的债权。案件受理费6260元，由孙敏巧、斯朝富、斯千菡负担2260元，上海源涞实业有限公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  蔡 唯人民陪审员  戴 琦二〇二〇年六月二日法官 助理  张 鑫书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。