四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初9864号 原告：纪二涛，男，1980年3月15日出生，汉族，住河南省襄城县。 委托诉讼代理人：夏玉洁，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 被告：成都市众彦联行房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛邦街88号8栋5楼32号。 法定代表人：邓代芳，职务总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 被告：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市剑南镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。 法定代表人：舒勇，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。 原告纪二涛与被告成都市众彦联行房地产经纪有限公司（以下简称“众彦联行公司”）、被告绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称“万盛房地产公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪二涛的委托诉讼代理人夏玉洁、陈宁，被告众彦联行公司的委托诉讼代理人罗彬，被告万盛房地产公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪二涛向本院提出诉讼请求：1.判令众彦联行公司退还服务费289,556元；2.判令万盛房地产公司承担连带返还责任。庭审过程中，纪二涛当庭增加诉讼请求：确认居间合同无效，经法庭询问，纪二涛向法庭确认，其请求确认无效的是其与众彦联行公司签订的《合同书》。事实和理由：2018年5月，纪二涛前往万盛房地产售楼部，欲购买万盛房地产公司剑桥城项目3幢1层113号的房屋，当日纪二涛向万盛房地产公司支付30,000元作为购房定金。2018年5月22日，纪二涛到剑桥城售楼部与万盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》，纪二涛应销售方要求于当日在售楼部内分三次在不同的POS机上刷卡支付：第一笔294,556元，第二笔155,444元，第三笔50,000元，当日付款总计500,000元。纪二涛当场对在不同POS机上刷卡付款提出质疑，销售人员解释是为了方便公司内部做账，当天也未将购房合同交付纪二涛。后纪二涛于2018年8月4日再次到万盛房地产公司售楼部将余款170,000元付清，加上定金纪二涛总计向万盛房地产公司支付了700,000元。数月后，经纪二涛多次催促后才收到购房合同，发现购房合同中房屋单价及总价均与自己签订合同时的价格不一致。纪二涛立即与万盛房地产公司沟通，才被告知自己支付的289,556元是以服务费的名义支付给了众彦联行公司，但纪二涛购买房屋的全过程均在万盛公司售楼部完成，从不知道有任何第三方公司的存在，更无委托任何中介公司提供居间服务。后纪二涛多次向万盛房地产公司要求返还违规收取的服务费，但万盛房地产公司均不予理睬。纪二涛认为万盛房地产公司在出售房屋时虚报房屋价格，将商品房价格划分为合同价和专款价（服务费），规避法律规定及政府政策，属于利用价格手段变相涨价，欺诈消费者的行为，损害了纪二涛及国家的利益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》、《房地产经纪管理办法》的相关规定，居间合同应当自始无效，众彦公司应当全额退还服务费，万盛公司在服务费的收取过程中具有重大过错，对服务费的返还应当承担连带责任。 众彦联行公司辩称，1.不同意退还居间服务费及承担诉讼、保全费；2.纪二涛主张合同无效，主要依据是虚报房屋价格，利用价格手段变相涨价，欺诈消费者的行为，该居间合同应自始无效。但根据民法及合同法，欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立的合同。而本次交易是双方真实意思表示，双方签订了合法有效的居间合同，众彦联行公司不存在欺诈行为。纪二涛在诉状中声称从不知道任何第三方公司的存在，更无委托任何中介公司提供居间服务，而同时又陈述居间合同应当自始无效，并且在证据材料中也提交了纪二涛已签字的合同书，前后矛盾的说辞，足以证明纪二涛当然知晓签约行为，纪二涛在签约后，也接受了相应的居间服务；3.关于居间价格高低的问题，国家住建部在2014年7月1日生效了文件，文件号20141289，该文件明确了居间服务费实行市场调节价，并没有规定具体的金额和比例，因此，众彦联行公司认为该费用的收取应当按照双方的合同约定；4.关于合同效力的问题，纪二涛方提出利用价格手段存在欺诈行为，而我方出示的《居间服务合同》已经显示了，在纪二涛订立合同时，已明确知晓房价与居间服务费金额；5.关于是否逃避国家税收问题，不是本案所要解决的争议问题，税收管理应当由税务行政机关作出处理，且在纪二涛前期的维权当中，由绵竹市住建部门、税务部门、公安部门已经进驻该项目进行联合调查，未发现违规违法销售情况；6.纪二涛所依据的文件并不是国家强制性规定的文件，《房地产经济管理办法》是住建部发表，是规范经纪人在的职业操守的行为，经纪人在合同上签字并不影响该合同的效力，且本案中的经纪人是众彦公司，而不是某一个或两个房地产经纪人。 万盛房地产公司辩称，1.纪二涛代理人提出的《房地产经济管理办法》，我方认为只是行政管理规定，如中介公司违反了相应的规定，中介公司可以接受相应政府部门的处罚，和合同效力无关；2.是否纳税与合同是否生效没有必然的联系；3.所谓连带责任，我们委托中介公司去代为销售房产，它只要签订了合同，且中介公司自己依法纳税就和我们没有关系，我方没有收取中间任何款项，居间服务费我方没有收取，纪二涛也没有证据证明万盛房地产公司收取了居间服务费。请求法院判决居间合同生效，维护正常的交易秩序。 本院经审查认定事实如下：2018年1月2日，万盛房地产公司（甲方）与案外人成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）（乙方）签订《商品房包销认购协议》。约定好房购公司购买万盛房地产公司开发的位于四川省绵竹市（包括剑桥城一期）（标的物业），标的物业规划用途为住宅，预测建筑面积38193平方米，标的物业暂定含税总价款143930909元，好房购公司应当分5次向万盛房地产公司付清总价款。好房购公司将标的物业房屋出售后，指定第三方（购房人）与万盛房地产公司签订商品房买卖合同，第三方根据商品房买卖合同约定向万盛房地产公司支付的款项，万盛房地产公司应当从好房购公司应当向其支付的款项中扣除。 2018年1月5日，好房购公司（甲方）与众彦联行公司（乙方）签订《合作协议》约定，鉴于甲方为绵竹剑桥城项目的包销合作方，乙方拥有专业的营销团队和内业支持，能够为甲方提供销售支持，双方达成合作事宜。乙方工作的主要内容为：为甲方项目匹配营销团队支持；甲方营销人员带领购房客户至项目现场看房过程中，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持，接待客户过程中，接受甲方委托，安排专门的财务人员或业内人员，辅助签约（包括填写合同文本、收集复印资料、保管客户资料等）、代为收款、开具票据；通过自身的营销能力和专业服务，协助甲方与购买人最终签约。 2018年4月27日，纪二涛（甲方）与众彦联行公司（乙方）签订《合同书》约定，1.乙方接受万盛房地产公司的委托，为其开发的绵竹剑桥城项目提供销售居间服务。2.经过乙方的推荐介绍，并陪同甲方至项目现场实地查看，甲方拟购买绵竹剑桥城项目房屋。合同第一条约定：标的房屋的基本情况，1.1条约定：项目名称：剑桥城；地址：绵竹市；房屋房号：3-113；建筑面积：15.63平方米，付款方式一次性。1.2条约定：甲方已经实地察看了标的房屋并充分了解房屋相关情况，对标的房屋的情况予以接受，乙方已经如实、全面、充分地向甲方介绍了标的房屋的权属、现状、瑕疵等全部情况。合同第二条约定：居间服务内容，2.1条约定：经乙方居间撮合，甲方同意向万盛房地产公司购买标的房屋，乙方同意推荐甲方向万盛房地产公司购买标的房屋并协助甲方与万盛房地产公司签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》。2.2条约定：万盛房地产公司与甲方就标的房屋签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》（任一文件）即视为乙方居间成功且居间服务全部完成。合同第三条约定：费用，3.1条约定：基于购买标的房屋及乙方的居间服务，甲方共计需支付700000元，其中：向万盛房地产公司支付标的房屋购买总价410444元；向乙方支付居间服务费289556元，甲方应当在签订合同当日向乙方支付前述居间服务费，不退房，不换房，不更名。3.2条约定：甲方向万盛房地产公司支付的标的房屋上述购买总价仅为房屋本身购买价格，不包括办理房屋产权登记有关税费。专项维修基金、物业服务费、办理按揭贷款有关费用等其他任何费用。具体购买价格、价款支付方式等权利义务以甲方与万盛房地产公司签订的《商品房订购协议》、《商品房买卖合同》及相关配套文件约定为准。4.1.2条约定：甲方保证自身具备购买标的房屋的资格、条件及能力等，在《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》签订后，不以产权无法办理、对标的房屋不了解或房屋购买流程不清楚等任何理由，提出解除合同，要求退还居间服务费。4.1.3条约定甲方保证按照本合同的约定及时向乙方支付相应的款项。4.2.1条约定乙方应按照本合同约定提供居间服务；4.2.2条约定乙方应积极协助甲方与万盛房地产公司签订相关协议。 2018年5月22日，纪二涛（买受人）与万盛房地产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》约定：纪二涛购买万盛房地产公司的绵竹市东二环侧剑桥城3幢1楼113号房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积15.63平方米，总价410,444元，买受人采用分期方式付款，买受人2018年7月30日前分二期支付该商品房的全部价款：其中买受人于2018年5月22日前支付首期房价款240,444元；于2018年7月30日前支付第二期房款:170,000元。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。 同日，纪二涛支付价款500,000元，2018年8月4日，纪二涛支付剩余价款170,000元，加上最初的定金30,000元，纪二涛共支付价款700,000元。其中众彦联行公司向纪二涛出具一份《收据》，载明：“收到纪二涛剑桥城3-1-113服务费289,556元”；万盛房地产公司向纪二涛出具载明“房款”的收据。 上述事实有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《商品房包销认购协议》、《合作协议》、《合同书》、收据、商品房买卖合同摘要、委托书及双方当庭陈述在卷佐证。《商品房包销认购协议》能够证明好房购公司系绵竹剑桥城项目包销人，负责该项目全部销售事宜；《合作协议》能够证明众彦联行公司与包销人好房购公司就绵竹剑桥城项目楼盘销售事宜有合作关系；《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及房屋信息查询记录能够证明纪二涛已购买案涉房屋的事实。上述证据能够形成证据链条，相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。 本院认为，万盛房地产公司作为绵竹剑桥城的开发商，与好房购公司签订了《商品房包销认购协议》约定由好房购公司购买绵竹剑桥城进行销售，好房购公司又与众彦联行公司签订《合作协议》约定就该楼盘的销售事宜开展合作，故绵竹剑桥城楼盘的销售相关工作实际由好房购公司、众彦联行公司负责，万盛房地产公司并未参与销售工作，故本案中众彦联行公司具有为销售案涉房屋提供居间服务的事实基础。 2018年4月27日纪二涛与众彦联行公司签订了《合同书》，明确约定众彦联行公司为纪二涛购买绵竹剑桥城3-113号房屋（即本案案涉房屋）提供居间服务，《合同书》亦明确约定了为购买案涉房屋纪二涛共计需支付700,000元，其中：向万盛房地产公司支付标的房屋购买价款410,444元；向众彦联行公司支付居间服务费289,556元。后纪二涛与万盛房地产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，以《合同书》约定的房屋购买价格购买了案涉房屋，《合同书》2.2条约定：万盛房地产公司与甲方（纪二涛）就标的房屋签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》（任一文件）即视为乙方（众彦联行公司）居间成功且居间服务全部完成，纪二涛亦向众彦联行公司支付了《合同书》约定的居间服务费，至此可以看出《合同书》约定的居间事项已实际履行完毕。 纪二涛主张《合同书》无效理由有三，一是其系在受欺诈的情况下签订《合同书》，其对《合同书》的存在自始至终不知情；二是《合同书》约定的居间服务费明显过高；三是《合同书》将房屋价款拆分为购房款和居间服务费，损害了纪二涛和国家利益。对此本院认为，第一，当事人主张受欺诈而订立的合同，否定其法律效力的，应当依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，向人民法院提起撤销合同的诉讼。本案原告纪二涛并未明确起诉要求撤销合同；第二，本案纪二涛也未提交证据证明欺诈事实的存在，纪二涛陈述的其于购房过程中曾在不同POS机上刷卡付费、未及时收到合同文本等意见均不足以形成证据锁链证明众彦联行公司构成欺诈；纪二涛对《合同书》真实性予以认可，亦按照《合同书》约定支付了居间服务费，与万盛房地产公司签订了商品房买卖合同，实际购买了案涉房屋，在没有相关证据佐证的情况下，其所称自始至终不知道《合同书》的存在的主张不能成立；第三，根据《中华人民共和国合同法》第十二条，合同的价款或者报酬由当事人约定。本案中，《合同书》中对购房款及居间服务费约定明确，居间服务费的收取视为本案当事人协商一致达成的结果，不构成否定合同效力的理由；第四，关于纪二涛主张的《合同书》中约定的价款应当均系房屋价款，众彦联行公司、万盛房地产公司将房屋价款拆分为购房款和服务费的行为损害了国家利益的问题。对此，本院认为，本案当事人以自己真实意思表示订立合约，应予信守，禁止反言。关于合同是否存在以相关条款故意规避税收或其他管理性规定的问题，应由有关部门依法调查处理，不影响人民法院对本案当事人对民事权利义务设立、变更、消灭行为及其民事法律效力的判定。 综上所述，纪二涛与众彦联行公司签订《合同书》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自权利义务。纪二涛以受欺诈签订《合同书》，且《合同书》损害国家利益为由主张合同无效并要求返还居间服务费，本院不予支持。 关于万盛房地产公司连带返还的问题，因众彦联行公司收取居间服务费有合同依据，无须向纪二涛返还，故纪二涛要求万盛房地产公司承担连带返还责任的诉讼请求并无事实基础，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告纪二涛的全部诉讼请求。 案件受理费5,644元，由原告纪二涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李海昕 审 判 员  谭书琴 人民陪审员  王翩翩 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  张 梅