河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终200号上诉人（原审原告、反诉被告）:河南祥威物业服务有限公司。住所地：平顶山市湛河区南环东路北20号院工行火车站支行九楼。法定代表人：陈宏，总经理。委托诉讼代理人：刘国玲，女，住平顶山市新华区，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈亚梅，河南金豫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔桉绮，女，汉族，住平顶山市卫东区。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司平顶山分行。住所地：平顶山市新华区矿工路中段37号。负责人：张延庆，行长。委托诉讼代理人：邹东锋，河南九泰律师事务所律师。上诉人河南祥威物业服务有限公司（以下简称祥威公司）与上诉人崔桉绮二者之间因与被上诉人中国工商银行股份有限公司平顶山分行（以下简称工行平顶山分行）房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人祥威公司的委托诉讼代理人刘国玲、陈亚梅，上诉人崔桉绮，被上诉人工行平顶山分行的委托诉讼代理人邹东锋到庭参加诉讼。在本案二审审理过程中，上诉人祥威公司自愿申请撤回二审上诉，本院已裁定予以准许。本案现已审理终结。崔桉绮上诉请求：1.请求贵院依法撤销一审判决的第二项内容，改判上诉人向祥威公司支付租金及占用费合计48666元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。具体理由如下：一审认定上诉人于2017年12月21日返还1楼3间房屋，应扣除总房租的四分之一为宜，应自2017年12月21日起每年扣除13750元。计算出来上诉人应自2017年5月份至2019年11月份应付房租及占用费总计114935.5元。上诉人崔桉绮认为一方面上述扣除标准过低，因一楼退还的三间房屋为门面房,应按市场价格每月3000元进行扣除；另一方面，自2017年3月份祥威公司通知上诉人腾房，上诉人已经实际上将该三间房交付给祥威公司，房租扣除应自2017年3月份开始计算，至2019年11月份共计31个月，因此房屋总计扣除款应为93000元（3000元x31个月=93000元）。计算公式为：2017年欠房租36250元，自2018年1月份至2019年11月份共计23个月的占用费为105416元，扣除93000元之后，应付为48666元。祥威公司辩称，2017年1月1日我公司与崔桉绮签订合同书，租赁期限于2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金55000元，租赁房屋共31间，平均每月租金4583元。崔桉绮于2017年12月21日退还了31间房屋中的3间房屋，需要说明的是这31间房屋中的一楼一共6间房屋，其余的28间房屋均由崔桉绮实际占有控制受益至今，按照常理共租用31间房屋，一审判决退还了3间房屋扣除四分之一的租金，已经充分照顾了崔桉绮的利益，并且由于工行平顶山分行急需收回房屋，祥威公司必须将房屋尽快返还给工行平顶山分行，否则祥威公司将承担违约责任。为避免损失扩大，也为了督促尽早返还房屋，祥威公司才勉强同意接受上述标准，但崔桉绮上诉要求退还的三间房屋每月扣除3000元，按照该标准，其租用的另外28间作为宾馆经营使用的房屋每月租金才1583元，该主张没有任何事实及法律依据。这28间房屋的租赁标准应当按照租赁合同第九条的约定支付自2017年12月31日合同期满后即2018年以后的租金，应以原合同租金的二倍支付。工行平顶山分行辩称，对于祥威公司与崔桉绮之间的事情工行平顶山分行不参与，涉案房屋经一审法院判决返还后，各方均无异议，涉案房屋应尽快返还，这样拖下去对崔桉绮的损失只会越来越大。祥威公司一审法院提出诉讼请求：1.判令崔桉绮支付祥威公司2017年5月至2017年12月的房屋租金36260元、2018年1月至2018年8月的房屋租金55000元、违约金75448.13元（租金及违约金暂计算至2018年8月，实际要求计算至被告返还房屋之日止）以上租金及违约金合计166708.13元；2.判令崔桉绮向祥威公司返还租赁房屋。崔桉绮向一审法院提出反诉请求：请求判令祥威公司退还已缴纳的四个月房租18750元，并赔偿各项损失合计424614.45元。一审法院认定事实：2016年1月5日，工行平顶山分行（出租方，甲方）与祥威公司（承租方，乙方）签订一份《中国工商银行银行平顶山分行房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于平顶山市卫东区程平路北东工人镇申楼支行的一楼除工行自用外房屋及二、三、四楼的房屋出租给乙方。房屋租赁用途：商务、办公。租赁期限：（一）房屋租赁期自2015年10月01日至2016年09月30日，共计壹年（12个月）。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日内向甲方书面提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前90日书面通知对方。……转租（一）甲方同意乙方将该房屋部分或全部转租给他人，但乙方需向甲方提供转租备案材料。（二）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。……合同签订后，工行平顶山分行将租赁物交付祥威公司。2017年1月1日，祥威公司（出租方，甲方）与崔桉绮（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：第一条房屋位置、面积：甲方将位于平顶山市卫东区平安大道东段申楼支行1-4楼后院共用出租乙方使用。……第三条租赁期限：合同期限为：壹年。自2017年1月1日至2017年12月31日止。合同期内如遇市政拆迁、工行收回自用、乙方须无条件退房。租赁期满，甲方有权收回该房屋；乙方有意继续承租时，需提前三个月向甲方书面提出续租申请，征得同意后双方重新签订合同。未提前三个月提出续签申请的，视为乙方不再续租，甲方有权收回该房屋。第四条租金、保证金及其他费用房屋租金每年共计人民币55000元。……第八条合同解除……5、甲方因遇市政拆迁、工行收回自用第八条第2款（3）项原因而提前终止本合同的，应提前一个月书面通知乙方，双方履行返还手续后一周内乙方退房，甲方应在30日内退还乙方多付的租金及乙方的保证金。第九条违约责任1、乙方未按合同的规定交付租金的或甲方违反合同第八条5款，除应及时如数补交外，还应当按照迟延履行的期限每日向对方支付应付（退）租金5%的违约金……合同签订后，祥威公司将租赁物交付崔桉绮。崔桉绮分别于2017年2月、4月向祥威公司支付了房租13750元、5000元。崔桉绮将所租房屋用于经营宾馆，宾馆名称为金汇宾馆。后因工行平顶山分行上级行的要求，第三人多次口头、电话要求祥威公司将所租房屋清空交还工行平顶山分行。祥威公司亦要求崔桉绮将所租房屋清空返还。2017年12月21日，崔桉绮返还一楼3间房屋给祥威公司，崔桉绮、祥威公司、工行平顶山分行三方办理了交接手续。其中祥威公司给崔桉绮出具了收到条，载明：“收到条今收到金汇宾馆崔桉绮交来申楼支行一楼交回工行3间房屋钥匙两把河南祥威物业服务有限公司2017年12月21日备注：申楼支行一楼3间交回工行房屋给崔桉绮装修（房屋交接表已经注明），其反映2017年3月份接到工行经祥威物业公司通知收回，导致该3间房屋自2017年3月份至2017年12月21日交回工行前闲置，由此造成的问题商量解决”。2018年2月6日，工行平顶山分行书面通知祥威公司，要求其在2018年6月30日前将所租房屋交还该行并进行租金清算。2018年6月25日，祥威公司书面通知崔桉绮，要求其在2018年6月30日前将房屋内属于崔桉绮的一切财物清理搬走并进行租金清算。后2018年9月25日，祥威公司再次书面通知崔桉绮要求搬离并腾空房屋。另查明，2019年1月25日，工行平顶山分行向一审法院出具一份《关于申楼支行房屋租赁情况的证明》，载明：工行平顶山分行同意在2016年9月30日双方所签订的租赁合同期满后祥威公司继续使用并管理租赁房屋，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同。2018年2月份该行要求祥威公司返还房屋，未果。庭审中，崔桉绮称其于2017年2月份对金汇宾馆进行了装修，共计花费372663.1元，其中一楼交回工行的3间装修花费79787.3元。该三间房屋装修用途是棋牌室，如果自2017年5月份装修完成计算至2017年12月，按同行业营收情况损失为96000元。庭审中，崔桉绮称其于2017年开始接酒店，很长时间祥威公司未要求装修要通知该公司。每次崔桉绮装修祥威公司均知道，祥威公司没有让书面通知。在崔桉绮装修期间祥威公司均照常收取房租，并未提出因崔桉绮装修而解除合同，应视为祥威公司默认崔桉绮装修案涉房屋。庭审中，祥威公司称因2017年12月21日崔桉绮返还3间房屋，故在主张房租时已按照总房租的四分之一扣除该3间房屋的房租。崔桉绮对此不予认可，称因该3间房屋的房租应按市场价每间每月1000元扣除。为查明案件事实，一审法院进行了现场勘验，经现场查看，案涉租赁物共4层，一楼12间、二楼12间、三楼9间、四楼7间房屋。其中一楼的12间中西半部六间由崔桉绮所租（崔桉绮于2017年12月21日将一楼靠近工行申楼支行的3间交还工行）；二楼共计有客房10间及1间被服库、1间公共卫生间，三楼有客房8间，四楼有客房2间。二楼客房内的物品系崔桉绮购置。二楼客房的卫生间系崔桉绮所改造。二楼、三楼、四楼地板砖系崔桉绮装修。崔桉绮所租部分的空调、灯具、电视系崔桉绮购买。一至四楼的上下楼的楼梯系崔桉绮改造。同时，崔桉绮称东侧大门及院墙，消防楼梯一至四层系崔桉绮所安装。一审法院认为，工行平顶山分行与祥威公司所签订的租赁合同、祥威公司与崔桉绮所签订的租赁合同，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法、有效的合同。虽然第三人与祥威公司所签订的租赁合同于2016年9月30日到期，但根据庭审情况，能够认定期满后第三人和祥威公司仍然存在租赁合同关系，租赁期限为不定期。因此祥威公司有权转租案涉房屋，其与崔桉绮所签订的租赁合同为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于祥威公司要求崔桉绮返还租赁房屋。第一，祥威公司、崔桉绮所签订的租赁合同约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。租赁期满后，双方未续签合同，根据合同第五条的约定，崔桉绮应返还房屋。第二，第三人与祥威公司所签订的租赁合同及祥威公司与崔桉绮所签订的租赁合同均明确约定第三人有权收回租赁房屋自用，但应提前书面通知对方。第三人已书面通知祥威公司要收回所租房屋，祥威公司亦书面通知崔桉绮要腾空并交还所租房屋。第三，崔桉绮已于2017年12月21日将一楼三间房屋返还祥威公司，祥威公司亦将房屋返还工行。可见崔桉绮对祥威公司要求其返还租赁房屋是知情的。故祥威公司要求崔桉绮返还租赁房屋，理由正当，应予支持。关于租金。考虑到2017年12月21日崔桉绮已返还3间1楼的房屋，该3间的租金在计算时应予扣除。综合考虑双方的意见及现场勘验情况，一审法院认为该3间年租金按照总房租的四分之一计算予以扣除为宜，即每年扣除13750元（55000元×1/4）。2017年度房租应为54623元，崔桉绮仅支付了18750元，尚欠35873元。自2018年1月1日至返还剩余房屋之日，因双方合同已期满，崔桉绮无权继续占有使用租赁物。但崔桉绮并未依约返还剩余房屋，应支付该期间的占用费，祥威公司主张崔桉绮依照原租金标准支付占用费，一审法院予以支持。崔桉绮应支付2018年1月份至2019年11月份的占用费79062.5元（55000元/年×3/4÷12个月×23个月）。崔桉绮反诉要求祥威公司退还2017年已付房租18750元，于法无据，一审法院不予支持。关于违约金。崔桉绮在租赁合同履行期间未足额支付租金，构成违约，应当承担违约责任。祥威公司、崔桉绮所签订的租赁合同第九条约定崔桉绮未及时交租金的应按照迟延履行的期限每日支付应付租金的5%。考虑到本案实际情况，一审法院认为该违约金约定过高，应以未付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为宜。关于装修。崔桉绮称祥威公司在明知合同到期后不会再续租的情况下依然同意崔桉绮对房屋进行装修，祥威公司对崔桉绮的损失有过错。祥威公司认为因租赁期限届满崔桉绮未返还房屋而要求支付装修费用理由不足，于法无据。一审法院认为根据本案实际情况及原、被告、第三人的交易习惯，能够认定祥威公司默许崔桉绮对案涉房屋进行装修。对崔桉绮的装修损失，祥威公司有一定的过错。根据一审法院现场勘验情况，在崔桉绮返还房屋时，对未形成附合的装饰装修物（如灯具、电视、空调、床具），其可以拆除、收回，对已形成附合的装饰装修物的残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，崔桉绮提交的证据不能证明其装修损失。故崔桉绮反诉要求祥威公司赔偿各项损失424614.45元，证据不足，一审法院不予支持。祥威公司的其他诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。崔桉绮的其他辩称理由，无事实根据和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）崔桉绮将位于平顶山市卫东区平安大道东段工行申楼支行1-4楼（工行申楼支行自用及1楼已返还的3间除外）返还原告（反诉被告）河南祥威物业服务有限公司，于判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕；二、被告（反诉原告）崔桉绮支付原告（反诉被告）河南祥威物业服务有限公司2017年租金35873元、2018年1月至2019年11月的占用费79062.5元合计114935.5元，并支付租金部分的利息（利息以35873元为基数，自2018年1月1日起至支付完毕之日按照中国人民银行同期贷款利率计算），于判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕；三、驳回原告（反诉被告）河南祥威物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）崔桉绮的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3634元，由河南祥威物业服务有限公司负担970元、崔桉绮负担2664元。反诉案件受理费3835元，由崔桉绮负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是崔桉绮应向祥威公司支付的租金及占用费的数额应如何确认。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：经查，本案中,工行平顶山分行与祥威公司所签订的租赁合同、祥威公司与崔桉绮所签订的租赁合同，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应为合法、有效的合同。尽管工行平顶山分行与祥威公司所签订的租赁合同于2016年9月30日到期，但根据一审庭审情况，能够认定期满后工行平顶山分行和祥威公司仍然存在租赁合同关系，租赁期限为不定期。因此祥威公司有权转租案涉房屋，其与崔桉绮所签订的租赁合同为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于租金问题。因崔桉绮已于2017年12月21日将其所租赁房屋中的1楼3间返还给祥威公司，故该3间房屋的租金在计算时应予扣除。一审法院在综合考虑双方的意见及现场勘验情况的基础上，酌定该3间房屋年租金按照总房租的四分之一计算并予以扣除，符合本案的实际情况，并无不妥。即每年扣除13750元（55000元×1/4）。2017年度房租应为54623元，崔桉绮仅支付了18750元，尚欠35873元。自2018年1月1日至返还剩余房屋之日，因双方合同已期满，崔桉绮无权继续占有使用涉案租赁物，但崔桉绮并未依约返还剩余房屋，故应支付该期间的占用费，祥威公司主张崔桉绮依照原租金标准支付占用费，应予以支持。一审判决崔桉绮应支付2018年1月份至2019年11月份的占用费79062.5元（55000元/年×3/4÷12个月×23个月），也无不妥。关于违约金问题。崔桉绮在租赁合同履行期间未足额支付租金，构成违约，应当承担违约责任。祥威公司、崔桉绮所签订的租赁合同第九条约定崔桉绮未及时交租金的应按照迟延履行的期限每日支付应付租金的5%，一审考虑到本案实际情况，认为该违约金约定过高，应以未付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，亦属适当。综合以上所述，崔桉绮上诉所称对于已经返还的三间房屋应按3000元每间的标准计算并扣除31个月共计93000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人崔桉绮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。崔桉绮缴纳二审案件受理费1457元，由崔桉绮负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年二月二十一日法官助理于帆书记员尚亚晓附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。