四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10836号 原告（反诉被告）：成都泰廊餐饮有限公司，住所地：成都高新区盛治街838号2栋1楼104-112号。 法定代表人：吴伯轩，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邢连超，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡栗波，四川及第律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都漾亚体育文化发展有限公司，住所地：成都市高新区肖家河二环路南四段18号。 法定代表人：王大云，系该公司经理。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玲玲，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：四川漾亚雍雅投资管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区东坡南一路1号。 法定代表人：王大云。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玲玲，国浩律师（成都）事务所律师。 原告成都泰廊餐饮有限公司（反诉被告）（以下简称：泰廊公司）与被告成都漾亚体育文化发展有限公司（反诉原告）（以下简称：漾亚公司）、四川漾亚雍雅投资管理有限责任公司（以下简称：漾亚投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，在诉讼阶段，漾亚公司于2020年1月2日以诉成都市规划和自然资源局行政诉讼纠纷一案为由，向本院提交了中止审理申请书，本案于2020年1月6日作出（2019）川0191民初10836号民事裁定书，裁定本案中止诉讼，2020年3月18日本院作出（2020）川0191行初1号行政裁定书，裁定准许漾亚公司撤回对成都市规划和自然资源局的起诉。后本院依法组成合议庭，分别于2019年10月30日、2020年4月30日、2020年5月22日公开开庭进行了审理。泰廊公司委托诉讼代理人邢连超、胡栗波，漾亚公司及漾亚投资公司的委托诉讼代理人唐玉川到庭参加了2019年10月30日的庭审，泰廊公司委托诉讼代理人邢连超，漾亚公司及漾亚投资公司的委托诉讼代理人唐玉川、宋玲玲到庭参加了2020年4月30日、2020年5月22日的庭审。本案现已审理终结。 泰廊公司向本院提出诉讼请求：1、解除泰廊公司与漾亚公司签订的《成都漾亚体育公园房屋租赁合同》；2、漾亚公司赔偿泰廊公司的装修损失5133457元、设备设施损失2293202.5元、人员安置损失250378.69元、开店前期管理费190000元、停业遭受商誉损失200000元、退还押金120000元、退还自2019年7月22日停业到8月20日预付的租金171808.83元、共计8358847元；3、漾亚投资公司对漾亚公司的赔偿承担连带责任；4、本案的诉讼费、财产保全费5000元、保全担保费20000元由漾亚公司、漾亚投资公司承担。2019年10月15日本庭组织证据交换后，泰廊公司于2019年10月18日将第一项诉讼请求“解除《成都漾亚体育公园房屋租赁合同》”变更为“确认《成都漾亚体育公园房屋租赁合同》无效”。事实和理由：2018年5月，泰廊公司作为甲方与漾亚公司作为乙方签订了《成都漾亚体育公园房屋租赁合同》（以下简称“房屋租赁合同”），约定泰廊公司租赁成都高新区盛治街838号*栋*楼房屋用于餐饮经营，承租面积641.8+197.8平方米，租赁期限自2018年5月20日至2024年5月19日。2018年6月28日开始陆续发现地面木板起霉、后墙面渗水、墙面脱落、大厅天花板因管道多次漏水，严重影响正常运营。2018年6月28日至8月11日因下雨大厅进水导致停业约43天。由于漾亚公司及物业公司均不出示施工图等，难以查找漏水原因。2019年7月22日暴雨，承租房屋因质量问题，出现漏水、漏雨情况，室内积水约2、3厘米深，导致四个包间木地板（约73平方米）、古董佛头、壁画浸水，木制家具和天花木雕浸水变形，皮椅内部海绵打湿，电线过水、电灯灯带全部无法开启而停业。《房屋租赁合同》第2.6条约定，“甲方须确保房屋已竣工验收合格”；3.2条约定“甲方须向乙方出示房屋建设手续文件等”；8.9条约定“甲方应保证房屋不存在原始及主体缺陷”；12.4.30条约定“甲方须尽力保持漾亚体育公园建筑物的屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线在良好的使用状态”；22.1条约定“所提供乙方承租的房屋均已竣工验收且达到工程质量合格标准”。漾亚公司将没有竣工报告的不合格的房屋进行出租，违反了约定和法律规定，泰廊公司多次发律师函催要（律师函号：及第（2019）LL-029号、及第（2019）LL-031号）相关文件，但漾亚公司仍不提供竣工合格证明等文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，漾亚公司存在隐瞒情形，由于房屋排水、防漏工程质量不合格，泰廊公司已经停业，导致合同主要目的不能实现，造成承租方的大量的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定承租人有权随时解除合同。2019年7月30日，泰廊公司提出解除《房屋租赁合同》，并赔偿装修损失、设备设施损失、人员安置损失、开店前期管理费、停业遭受商誉损失，退还押金，退还自2019年7月22日停业到8月20日预付的租金等。另，案涉房屋取得的临时建设工程许可证，已超过使用期限且存在加层建筑，故案涉《房屋租赁合同》应为无效，漾亚公司应退还租金并赔偿损失。漾亚投资公司持有漾亚公司100%的股份，应承担连带责任。泰廊公司遂诉至法院。 漾亚公司及漾亚投资公司共同答辩称，1、案涉房屋是通过了竣工验收的，排水工程等均为合格，该房屋不存在主体结构质量问题，租赁合同尚未解除，泰廊公司所主张的赔偿损失的请求，无事实依据。2、突发暴雨，致排水管受阻，造成雨水管受压脱落，致使雨水进入三个包间，造成三个包间内的木地板起壳、少量墙柱发霉并非古董佛头、壁画浸水，木质家具和天花板木雕浸水变形等，根据《房屋租赁合同》8.1条的约定，在房屋使用过程中，如非乙方原因，租赁房屋及甲方提供的设施出现妨碍安全、正常使用时……甲方应在按到乙方通知后进行维修。漾亚公司在因暴雨导致漏水后，及时预定相应材料组织维修，但泰廊公司拒绝维修，其主张的相应损失非漏水造成的直接损失，应予驳回。3、泰廊公司因经营不善，亏损严重而趁漏水事件借题发挥，恶意将损失转嫁给漾亚公司，应依法驳回全部诉讼请求。4、漾亚公司与漾亚投资公司之间财产相互独立，公司并无财产与股东财产混同的情况，因此，漾亚投资公司不应承担连带责任。 漾亚公司反诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、泰廊公司在合同解除后5日内腾退租赁房屋；3、泰廊公司向漾亚公司支付自2019年8月21日起暂算至2019年10月7日期间欠付租金85865.84元，应当计算至实际腾退之日止；4、泰廊公司向漾亚公司支付拖欠租金产生的违约金（自2019年8月21日起暂算至2019年10月7日止），合计5071.34元，应当计算至全部租金支付完毕之日止；5、泰廊公司向漾亚公司支付赔偿金113736.62元；6、漾亚公司不退还泰廊公司的履约保证金120000.77元；7、确认租赁房屋内全部装饰装修物（即添附物）及设施设备的所有权均归属于漾亚公司所有；8、泰廊公司向漾亚公司支付律师费120000元及全部诉讼费用。事实和理由：《房屋租赁合同》约定，泰廊公司租赁漾亚公司位于盛治街成都，Ｂ-**，Ｂ-**房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁面积为839.60平方米，租赁期限为2018年5月20日至2024年5月19日止。房屋租赁合同第四条“租金、费用及支付方式”约定“第二年度（2019年5月20日至2020年5月19日止）的租金为53665.88元／月，年度租金共计643990.56元；租金支付方式为：按季度（三个月为一季度）支付；乙方（泰廊公司）在租赁合同签订时支付首季度的租金，其余季度的租金的支付方式为，本季度届满前15日支付下个季度的租金”。由此，第二年第二季度应为2019年8月20日至2019年10月19日止，泰廊公司应当提前15日（即在2019年8月5日前）支付租金160997.64元，但泰廊公司未按期支付租金构成违约。房屋租赁合同第16.4条约定“在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同；……拖欠支付租金达到30日”，泰廊公司自2019年8月5日起拖欠租金，暂算至2019年10月7日拖欠租金已达63天，符合合同约定的解除条件。因此，漾亚公司有权行使单方解除权。房屋租赁合同第13.12约定“……如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同……则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过5日交还该房屋”，泰廊公司应在5日内交还租赁房屋。泰廊公司还应向漾亚公司支付自2019年8月21日起至解除合同之日止的房屋租金（53665.88元／月），暂算至2019年10月7日止为85865.84元，应计算至房屋腾退之日止。房屋租赁合同第16.2条约定“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物管费等……每逾期一天，应按照上述费用万分之五支付违约金”，泰廊公司还应向漾亚公司支付违约金。根据房屋租赁合同第16.3条“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿，赔偿金额按照不超过中途擅自退租时月租金标准的二个月租金计算”，在泰廊公司擅自退租的情况下，漾亚公司有权收取全部租赁保证金120000.77元，不予退还；并有权向泰廊公司收取二个月租金113736.62元作为赔偿金。房屋租赁合同13.2.1约定“合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式交还房屋：……房屋之装修及所有附属设施／设备属于甲方所有，甲方无须基于乙方补偿”，租赁合同解除后，屋内因装饰所形成的添附物设施、设备均应当归漾亚公司所有，且无须给予泰廊公司任何补偿。房屋租赁合同第16.8条约定“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支”，漾亚公司因通过法律程序追讨泰廊公司欠付租金所产生的律师费、诉讼费等费用，全部应当由泰廊公司承担，漾亚公司遂提起反诉。 泰廊公司答辩称，漾亚公司提供的租赁房屋为临时建筑且已超过使用期限并加盖违章建筑，故对外出租无效，因合同无效产生的各项损失计8358847元应由漾亚公司承担，漾亚投资公司应承担连带责任。因合同无效，漾亚公司无权就无效合同向泰廊公司主张任何权利，双方之间实际的权利、义务已经于2019年7月31日发函解除，并通过公证方式于2019年7月28日交付租赁房屋钥匙，漾亚公司无权主张2019年7月28日后的租金。漾亚公司收取的押金也应退还，装饰、装修物也应归泰廊公司所有，其主张的违约金、律师费、利息、租金等全部诉讼请求，缺乏事实依据，应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 《装修进场审批表》载明，泰廊公司于2018年1月12日进场对案涉租赁房屋进行装修，装修期限从2018年1月12日至2018年4月30日。 2018年5月，漾亚公司（甲方）与泰廊公司（乙方）签订了《成都漾亚体育公园房屋租赁合同》（以下简称“房屋租赁合同”），约定：漾亚公司将位于成都高新区，Ｂ-**，Ｂ-****的房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给泰廊公司作为“泰廊”（餐饮）品牌经营之用，承租面积共计839.6平方米（641.8㎡＋197.8㎡）。租赁期限为2018年5月20日起自2024年5月19日，第一年度的租金为35777.26元／月，年度租金共计429327.12元，第二年度的租金为53665.88元／月，年度租金共计643990.56元，逐年递增，按季支付，签订之日支付首季租金，之后按约定支付之日提前十五日支付租金给甲方，乙方应在支付首期租金时向甲方交纳租赁保证金120000.77元，甲方在本合同结束并交还房屋等权利义务履行完毕后10个工作日内，退还租赁保证金（不计利息），甲方在本合同签订之日起十五日内向乙方交付房屋，乙方应按约定支付租金、管理费和推广费等费用。在该房屋使用过程中，如非乙方原因，房屋及甲方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知1日进行维修。合同结束（不论基于何种原因），房屋的装修及所有附属设施／设备（乙方能撤离的除外）属甲方所有，甲方无须补偿；逾期交房的，每逾期一日应按首月租金的万分之二支付违约金或未承担维修义务，致使租赁房屋无法租用的，乙方有权解除合同，并按解除时月租金二倍计算赔偿金；乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之二支付违约金。第22.1条载明：“甲方声明，甲方是作为漾亚体育公园项目的土地使用权承租人，所提供乙方承租的房屋均已竣工验收且达到工程质量合格标准。乙方在签署本合同时已完全了解和接受本合同承租房屋权属状态，本合同签署后，乙方承诺不因此向甲方主张任何赔偿责任”。 合同签订后，泰廊公司向漾亚公司交纳了租赁保证金并支付了租金（支付至2019年8月20日）。 案涉租赁房屋于2018年6月28日出现漏水问题，双方就案涉房屋漏水问题进行了协商，漾亚公司同意给泰廊公司减免两个月的租金作为补偿。 2019年7月22日，因暴雨案涉房屋排水管道脱落，泰廊公司所经营的餐厅被淹，故泰廊公司对现场漏水情况进行了公证保全，并向漾亚公司发送律师函要求提供案涉房屋的报批手续文件及竣工验收报告等材料，案涉房屋物业公司（成都悠派商业管理有限公司）于2019年7月24日向泰廊公司发出《关于泰廊因暴雨影响经营事宜的函》载明：因突发暴雨，B栋雨水排水不畅致该栋负一楼的三个包间漏水，影响了经营活动，望泰廊公司配合维修和补偿等事宜。2019年7月30日泰廊公司向漾亚公司、成都悠派商业管理有限公司发出《关于解除租赁合同的函》载明：“公司存在以下违约、违法行为：没有竣工报告等相关的房产手续，将不合格的房产进行出租，多次发律师函催要，仍不提供；由于房产不合格、排水、防漏工程质量严重不合格，造成的损应当赔偿。根据《建筑法》第六十一条的规定，现正式通知，双方签订的《租赁合同》即日解除，并赔偿各项损失：包括但不限于装修损失5074078元、设备设施损失2075468元、人员安置损失207168元、开店前期管理费约190000元，停业遭受商誉损失200000元，退还押金120000元、退还自2019年7月22日停业到8月20日预付的租金114411.06元，并要求漾亚公司在收到本函之日起5日内办理房屋交接手续，收取房屋钥匙”。2019年8月5日，泰廊公司将案涉房屋钥匙通过公证邮寄方式退还给漾亚公司。 另查明，案涉房屋修建的规划和审批材料情况如下：2010年12月23日，漾亚公司取得了《建设工程规划许可证》，建字第5101222010392**号（此证为临时工程规划许可证），载明：“建设单位：漾亚公司，建设项目名称：漾亚体育公园（A、B、C栋），建设规模：叁栋，12485.89平方米”。 2019年12月10日，成都高新技术产业开发区发展改革和规划管理局向漾亚公司出具《关于漾亚体育公园项目建筑有效性的复函》，载明：此证为临时工程规划许可证，经我局调查、取证，该项目是按照常规建筑进行设计、施工和验收（经查在原高新区规划建设局备案的施工图审查意见表，建筑使用年限50年），土地租赁协议中也有建设要求及后续建筑物移交事项，原高新区经发局已办理项目立项备案手续，原高新区规划建设局已办理施工许可，原高新区规划建设局在许可证中标注“此证为临时工程规划许可证”仅为区别该项目与常规项目在土地出让方式、出让年限的不同，意在提醒后续部门不得办理房屋产权登记，该项目建筑物的有效性在符合结构和消防安全前提下，原则上应与土地使用年限一致。 另查明，1996年3月25日“中共成都市委、成都市人民政府《关于进一步加快成都高新技术产业开发区建设发展的决定》（成委发【1996】17号）”的文件以及2003年6月20日“成都市人民政府印发关于推进成都高新技术产业开发区二次创业的意见的通知（成府发【2003】44号）”的文件，载明：在高新区规划建设局加挂“成都市规划局高新分局”的牌子，负责审定高新区内建设性详规和建设项目，审批各类建设工程的规划设计，颁发《建设工程规划许可证》，每季度将竣工验收合格的建设项目报市规划局备案；高新区全面负责区内建筑市场管理和违法违规建设查处，接受市建设行政主管部门的监督。 还查明，漾亚公司在宣判前向本院提交了撤回反诉请求的申请书，本院依法作出了（2019）川0191民初10836号之一裁定书，准予漾亚公司撤回其反诉。 上述事实，有泰廊公司提供的《成都漾亚体育公园房屋租赁合同》《建设工程规划许可证》《关于解除租赁合同的函》，漾亚公司提交的《关于漾亚体育公园项目建筑有效性的复函》、中共成都市委成都市人民政府《关于进一步加快成都高新技术产业开发区建设发展的决定》（成委发【1996】17号）、成都市人民政府印发关于推进成都高新技术产业开发区二次创业的意见的通知（成府发【2003】44号）等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》效力的问题，泰廊公司认为案涉房屋系临时建筑，使用期限已超过临时建筑的使用期限，故案涉《房屋租赁合同》应属无效合同。本院认为，案涉房屋通过租赁方式取得了土地使用权（20年），并于2010年12月23日取得编号为：建字第510122201039204号的《建设工程规划许可证》（此证为临时工程规划许可证），在一审法庭辩论结束之前，成都高新技术产业开发区发展改革和规划管理局向漾亚公司出具的《关于漾亚体育公园项目建筑有效性的复函》记载：“此证为临时工程规划许可证”仅为区别该项目与常规项目在土地出让方式、出让年限的不同，意在提醒后续部门不得办理房屋产权登记，该项目建筑物的有效性在符合结构和消防安全前提下，原则上应与土地使用年限（20年）一致”。因此，虽然案涉房屋取得的建设工程规划许可证上备注了临时字样，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二项“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，本案中，漾亚公司在一审辩论终结前已经取得主管部门关于案涉建筑使用期限有效性的复函，故案涉《房屋租赁合同》并不因“（临时）建设工程规划许可证”而无效。 关于泰廊公司认为案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，加层建设，属于超过使用期限的违法建筑，《房屋租赁合同》应无效的主张。经查，漾亚公司于2010年12月23日取得的编号为建字第510122201039204号的《建设划工程规划许可证》载明：建设项目名称为漾亚体育公园（A、B、C栋），叁栋：12485.89平方米。案涉租赁合同约定泰廊公司承租的房屋为该建筑物的地下一层至地上一层，对泰廊公司认为漾亚体育公园项目存在超出原建设工程规划许可证规定范围，在地上加层建设的问题，应由相关行政主管部门在其职责范围内进行认定，泰廊公司并未提交证据证明相关行政主管部门认定案涉“漾亚体育公园项目”为违法建筑，故对泰廊公司主张的案涉租赁房屋系违法建筑，案涉《房屋租赁合同》无效的主张，本院不予支持。 综上，本院认为，泰廊公司与漾亚公司于2018年5月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的法定情形。因此，对泰廊公司请求确认本案《房屋租赁合同》为无效合同的诉请，本院不予支持。 本案中，泰廊公司以案涉《房屋租赁合同》无效为前提提出诉讼请求，经本院向泰廊公司作出释明，要求其以《房屋租赁合同》有效为前提提出诉讼请求。但泰廊公司坚持认为《房屋租赁合同》无效，并坚持以合同无效为基础所提出的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理，……”的规定， 本案中，因泰廊公司对《房屋租赁合同》效力的主张与本院根据案件事实作出的认定不一致，且在本院释明后泰廊公司也未申请变更诉讼请求，故对泰廊公司的诉讼请求应予驳回。 另，泰廊公司当庭以成都高新技术产业开发区发展改革和规划管理局向漾亚公司出具的《关于漾亚体育公园项目建筑有效性的复函》准备提起行政诉讼为由，申请对本案中止审理，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡、需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代表人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）作为一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”的规定，泰廊公司申请中止本案诉讼程序的理由不成立，本院不予采信。 据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二项之规定，判决如下： 驳回原告成都泰廊餐饮有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费70312元，由原告成都泰廊餐饮有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 晋 审 判 员  陈 敏 人民陪审员  马新民 二〇二〇年六月九日 书 记 员  陈 欢