广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3400号原告：郑勇胜，男，1994年4月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：谭景华，广东创誉律师事务所律师。被告：林小媛，女，1981年9月6日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。委托诉讼代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何启升，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被告：冼博学，男，1991年12月14日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。原告郑勇胜与被告林小媛、冼博学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月31日受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告冼博学下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序进行审理。本院于2020年6月16日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人谭景华及被告林小媛的委托诉讼代理人黄义涛、何启升到庭，被告冼博学经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告郑勇胜向本院提出诉讼请求：一、两被告共同向原告支付购房款余额220000元以及手续费、垫资利息36320元，合计256320元，并以256320元为本金，按年利率24%从原告起诉之日起计算利息至实际清偿日；二、本案全部诉讼费用、财产保全费等由两被告承担。事实与理由：原告与两被告存在房屋买卖合同关系，原告将自己名下的位于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居委会容奇大道中14号丰盛豪庭2座606号房屋（以下称丰盛豪庭2座606号房屋）卖给两被告，上述房屋在2019年5月已经成功过户至被告冼博学名下，但两被告因银行贷款不足且无法及时补缴房款差额，至今仍拖欠房款本金余额220000元以及相关手续费、垫资利息36320元，合计拖欠256320元。经过原告多次催收，两被告一直以各种理由拒不支付。被告林小媛提出以下答辩意见：一、原告与被告林小媛签订的合同是张年雪无权代理被告林小媛所订立的，对被告林小媛不发生法律效力；二、通过原告的履行行为可确认原告与被告林小媛之间签订的房屋买卖合同并没有实际履行；三、被告林小媛与被告洗博学之间不存在任何法律关系。诉讼中，原告及被告林小媛分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，被告林小媛对原告提交的证据的真实性、关联性无异议，但对证据的关联性提出异议，经审查，本院对原告提交的证据真实性、合法性予以确认，原告提交的证据与本案房屋买卖合同有关，本院对原告提交的证据的关联性予以确认。经审理，根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：《房地产买卖三方合同》首部记载原告郑勇胜为卖方，被告林小媛为买方，张年雪系买方的代理人、代表人，案外人华丰联创房产中介服务部为中介方，合同第一条、第三条约定郑勇胜将其名下的丰盛豪庭2座606号房屋以1510000元的价格出售给林小媛，合同第四条约定买方于签署该合同时付清定金30000元，首期购房款100000元于双方办理房屋过户登记手续当天支付，剩余购房款1380000元于完成交易过户及抵押登记的手续后由贷款银行直接转入卖方提供的银行账户，如果买方申请银行贷款额度不足的，买方应当在办理过户手续当天补足该款项。合同第五条约定本次交易产生的税费由买方缴付。合同第六条约定卖方在收齐购房款后三天内将房屋交付给买方使用。合同第十六条约定该条为备注条款，备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准，其中第1点约定买卖双方协商，卖方同意如因买方个人资质问题导致银行不授予贷款，买方可自行确定该物业贷款人，变更次数不得超过两次，变更时间间隔不得超过10个自然日；第2点约定卖方需要借款500000元以清偿案涉房屋所担保的银行贷款，买方同意承担卖方因此向过桥金融公司贷款产生的利息及手续费。合同还对买卖双方的其他权利义务作出了约定。原告郑勇胜在合同尾部签名捺印，案外人张年雪在买方/委托代理人处签名捺印，合同签署日期为2018年10月27日。被告林小媛在庭审中确认张年雪在该合同上签名时其本人亦在现场，但辩称其并不了解合同的具体内容。2019年5月29日，郑勇胜作为卖方、冼博学作为买方，双方签订一份《房地产买卖合同》，合同约定原告将案涉的丰盛豪庭2座606号房屋以2060000元的价格出售给冼博学，双方于签订本合同七日内办理房屋过户手续，卖方同意于2019年5月29日将房屋交付给买方。案涉房屋现已登记在被告冼博学名下。原告陈述其与冼博学之间仍按《房地产买卖三方合同》约定的成交价1510000元履行合同。被告冼博学于2019年9月出具两份《借据》，分别记载其收到出借人郑勇胜出借的借款230000元以及26320元。原告于2019年12月28日打电话给冼博学，要求洗博学支付256000元的款项，冼博学表示会尽快确定付款的时间。本院认为，原告主张其与被告林小媛签订的《房地产买卖三方合同》、其与被告冼博学签订的《房地产买卖合同》具有高度的关联性，并主张被告洗博学加入了其与被告林小媛签订的《房地产买卖三方合同》中，两被告均为案涉房屋的买受人，被告林小媛则主张张年雪以其代理人的名义与原告签订的《房地产买卖三方合同》未得到授权，对林小媛不发生法律效力，并主张原告实际上也没有履行《房地产买卖三方合同》，因此，本案的争议焦点为：一、《房地产买卖三方合同》对被告林小媛是否产生拘束力；二、应当由谁承担支付剩余购房款的责任。一、《房地产买卖三方合同》是否对被告林小媛发生法律效力的问题根据本院查明的事实可知，2018年10月27日，原告郑勇胜、被告林小媛、案外人张年雪共同在华丰联创房产中介服务部签订了《房地产买卖三方合同》，该合同的首部记载林小媛为买方，张年雪是林小媛的代理人，林小媛亦向居间人出示了其本人的身份证件以便居间人拟定合同，张年雪在林小媛在场的情况下在合同上以买方代理人的名义签章，因此，本院认为，林小媛以其行为表明其授权张年雪作为代理人处理本案房屋买卖合同事宜，林小媛辩称其不清楚合同内容，也没有授权张年雪代为签订合同与常理不符合，本院不予采信。本院确认《房地产买卖三方合同》对被告林小媛有约束力，林小媛系合同的购买方。二、案涉债务应当由谁承担的问题《房地产买卖三方合同》第十六条约定买方如因个人资质问题导致无法通过银行贷款审批的，买方可自行确定物业贷款人。原告主张因被告林小媛未能通过银行的资格审查，其根据该条款的约定，与张年雪指定的冼博学签订了《房地产买卖合同》，但双方实际仍以《房地产买卖三方合同》约定的条款履行义务，对此，本院认为，《房地产买卖合同》明确约定买方为洗博学，亦由冼博学在该合同上签名确认，冼博学以购房人的名义向银行申请贷款并已将贷款作为购房款支付给原告，案涉房屋的所有权亦转移登记至冼博学名下，另外，原告同意冼博学变更了《房地产买卖三方合同》约定的付款方式，在冼博学未支付首期100000元的购房款、未补足银行实际发放的贷款金额与申请贷款金额的差额的情况下而配合冼博学办理了过户手续，原告就该付款条件的变更内容并未与被告林小媛进行协商，由此可知，原告郑勇胜亦清楚与之进行交易的相对方为冼博学而非林小媛，因此，本院认为，原告在得知林小媛不能取得银行贷款的情况下，根据张年雪的指示与被告冼博学签订了《房地产买卖合同》的行为可视为原告郑勇胜同意将《房地产买卖三方合同》约定的买方的权利义务转移给被告冼博学，被告冼博学成为《房地产买卖三方合同》及《房地产买卖合同》的买方。如前所述，被告林小媛不再是案涉房屋买卖合同的当事人，不负有支付购房款的义务。被告冼博学作为案涉房屋买卖合同关系的买受人，《房地产买卖三方合同》及《房地产买卖合同》均对其具有拘束力，其应当按照双方的约定履行义务。原告主张被告冼博学出具的《借据》记载所欠款项实际是剩余的购房款以及根据《房地产买卖三方合同》第十六条第2点产生的费用，原告的陈述与其与被告冼博学的通话记录能相互印证，本院予以采信。被告冼博学应当向原告支付剩余购房款220000元以及手续费、垫资利息36320元。被告冼博学逾期上述款项，原告请求被告冼博学自起诉之日起支付逾期付款利息，本院予以支持，但原告主张按年利率24%的标准计算缺乏事实和法律依据，本院仅支持按全国银行间同业拆借中心每月发布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止，对超出部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冼博学于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑勇胜支付256320元以及逾期付款利息（逾期付款利息以256320元为基数，自2020年1月20日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告郑勇胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5144.8元，财产保全费1801.6元，合计6946.4元（原告郑勇胜已预交），由被告冼博学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯清华人民陪审员  陈传春人民陪审员  杨 峻二〇二〇年八月十七日书 记 员  黄浩明