宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初819号原告：刘金秋，男，1963年7月31日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：徐满，宁夏天盛律师事务所律师。被告：陈愈超，男，1991年10月23日出生，汉族，健身教练，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：宁夏悦博健身服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：周元薇，该公司执行董事。原告刘金秋与被告陈愈超、宁夏悦博健身服务有限公司（以下简称悦博健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因发生重大疫情，致使案件无法正常审理，于2020年2月3日裁定中止诉讼，2020年3月18日恢复诉讼，并依法适用简易程序，分别于2020年3月31日、4月24日公开开庭进行了审理。原告刘金秋的委托诉讼代理人徐满和被告陈愈超均到庭参加诉讼，被告悦博健身公司的法定代表人周元薇于2020年3月31日以在线方式参加诉讼，2020年4月24日未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘金秋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告向原告支付房屋租金225000元（自2019年7月暂计算至2019年12月，后续租金继续主张至被告实际返还房屋之日止），违约金40000元（协议约定违约金为3个月租金125000元，扣减押金85000元后为40000元），垫付的物业费52270.5元（含电梯费）、电费3971.9元、暖气费14728元，以上共计335970.4元。事实和理由：2017年9月30日，原告与被告陈愈超签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其享有合法使用权的位于银川市兴庆区天平街观湖壹号2号商业楼1单元四层商业用房（面积944.13㎡）出租给被告陈愈超，租期自2017年9月30日至2020年9月30日，年租金500000元，按年支付，水、电、采暖、电梯、物业等费用由承租方承担。协议还约定，承租方拖欠房租累计一个月以上的，出租方有权立即终止合同并收回房屋，且承租方应向出租方支付三个月的租金作为违约金。协议生效后，被告悦博健身公司以涉案承租房屋作为公司注册地址，与被告陈愈超共同实际使用至今，但被告支付部分租金后，至今欠付房租225000元（自2019年7月暂计算至2019年12月），且拖欠物业费46451元、电梯费5820元、电费3971.9元、暖气费14728元。根据《房屋租赁协议》的约定，原告有权解除合同，且被告应向原告支付违约金。二被告共同使用涉案房屋，故应共同承担债务。若法庭查明系被告悦博健身公司使用房屋，原告选择公司承担债务，被告陈愈超在股权转让前未足额缴纳出资，故其作为发起人应当对被告悦博健身公司的债务在未足额出资范围内承担责任。被告陈愈超辩称，对原告主张的除物业费以外的其他欠费金额均无异议，因物业公司未对消防设施进行维护，遇消防部门检查时，设施不能正常使用，公司因此受到处罚，故被告拒交物业费。签订租赁协议时，被告陈愈超告知凯威房产公司的销售经理租房用途是开办健身中心，要以此房屋作为公司注册地址。2017年9月11日，被告陈愈超持与原告签订的《房屋租赁协议》到工商部门注册成立了悦博健身公司。因原告称修缮房顶和电梯需要一个月，故于2017年9月30日才将房屋交付悦博健身公司经营使用。后因经营状况一直不好，公司无法按时支付租金，其告知售楼部经理可另找承租方。2019年12月29日，公司转让给了现法定代表人周元薇，陈愈超不再经营。双方签订协议约定无转让费，但约定公司股东及法定代表人变更登记后，悦博健身公司前期已经产生和之后发生的债权债务全部由变更后股东及法定代表人承担。被告陈愈超在经营期间虽以个人账户支付租金、押金、物业费、装修费、器材款等，但悦博健身公司均以向其借款的形式记账。综上，原告与被告陈愈超签订租赁协议时就知晓涉案房屋用于经营悦博健身公司，并协助悦博健身公司办理了卫生许可证及消防许可证，故原告诉请的债务应由被告悦博健身公司承担。被告陈愈超以支付租金等方式全额履行了出资义务，不应承担本案债务。被告悦博健身公司辩称，与原告签订租赁合同的是被告陈愈超。被告悦博健身公司于2019年12月29日变更股东、法定代表人，周元薇于当日接手涉案房屋，故2019年12月29日之前的债务系被告陈愈超个人债务，此后因春节放假及发生疫情，公司至今未实际经营，故被告悦博健身公司不应承担本案债务。本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，原告刘金秋与宁夏凯威房地产开发有限公司（以下简称凯威房地产公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租初始登记在凯威房地产公司名下的位于银川市兴庆区观湖一号2号楼4层商业用房，建筑面积944.13㎡，租期自2017年7月1日至2022年6月30日；承租方承担租期内的水费、电费、采暖费、物业管理费等费用；在征得出租方书面同意的情况下，承租方方可在租期内将该房屋部分或全部转租给他人，承租方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。2017年8月25日，原告向凯威房地产公司提交《房屋转租申请》一份，申请在租赁期限内对房屋进行转租。凯威房地产公司于2017年8月31日向原告书面《回函》同意转租。2017年8月29日，原告刘金秋与被告陈愈超签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告刘金秋将其享有合法使用权的上述商业用房出租给被告陈愈超，租期三年，因原告需申请维修屋面和电梯，陈愈超应于2017年8月29日交纳定金100000元，剩余第一年房租400000和履约保证金85000元于房屋正常使用后三日内付清，双方再签署正式租赁协议，正式租赁协议系本协议附件。被告陈愈超持此《房屋租赁协议》，以涉案房屋为住所于2017年9月11日经依法审批后设立被告悦博健身公司，其为法定代表人，认缴出资额500000元，占股45.4545%，出资方式为货币，与另二位股东的认缴出资时间均为2037年12月31日。2017年9月30日，原告刘金秋与被告陈愈超签订正式《房屋租赁协议》一份，约定租期自2017年9月30日至2020年9月30日，年租金500000元，按年支付，第一年租金在签订本协议同时支付，第二年和第三年的租金在上一年租期到期的30日前予以支付，第三年的最后一个月免收租金；租赁期间，该房屋的物业管理费、水电费、燃气费、采暖费、电梯电费等一切费用由承租方承担；承租方同意交纳85000元作为押金（即履约保证金），本协议终止时，承租方交清水、电、采暖、电梯、物业费等相关费用，出租方验收房屋和相关设施设备无误后，押金无息退还承租方；承租方拖欠房租累计一个月以上，出租方有权立即终止合同并收回房屋，且承租方应向出租方支付三个月的租金作为违约金。被告陈愈超通过其个人账户陆续向原告刘金秋转账交纳押金85000元，并支付租金900000元，亦通过其个人账户支付涉案房屋的装修材料款和装修费等。后被告悦博健身公司正常经营。2019年12月23日，陈愈超等三位股东全体作出股东会决议并修改公司章程，决定将公司股份全部无偿转让给周元薇、谈勋，法定代表人变更为周元薇。周元薇、谈勋亦签字确认。新、老股东签署了《股权转让协议》。2019年12月25日，被告陈愈超与周元薇签订《公司债权债务承担协议书》一份，约定在悦博健身公司股权转让变更登记前后（以双方向工商部门递交股权转让变更登记资料之日为界）产生的一切债权债务均由受让方享有和承担。2019年12月27日，周元薇等人向公司登记机关办理了股权、股东、法定代表人等变更登记。2019年12月28日，周元薇书面授权被告陈愈超全权处理被告悦博健身公司现有可移动设备。另查明，截至2019年12月31日，涉案房屋自2019年7月至2019年12月31日期间租金225000元，自2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费46450.50元、电梯费5820元及自2019年11月1日至2019年12月31日期间的采暖费14728.43元、电费3971.85元均未予交纳。被告陈愈超称因物业公司服务不达标致公司经济损失，故拒交物业费。被告陈愈超、悦博健身公司对上述其他欠费金额及违约金应否全额交纳未提出抗辩意见，且陈愈超同意用已交纳的85000元押金抵扣原告主张的违约金。庭审后，原告委托诉讼代理人在代理词中补充了有关被告陈愈超作为公司股东，其个人财产与公司财产混同，应对被告悦博健身公司的债务承担连带责任的代理意见。原告还补交了其主张的2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金208333.33元应交纳的案件受理费。本院认为，原告刘金秋经凯威房地产公司书面同意后与被告陈愈超签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。被告陈愈超作为发起人，持《房屋租赁协议》以涉案房屋为住所于2017年9月依法设立被告悦博健身公司，后经原告协助，悦博健身公司又依法取得了卫生许可证和消防安全检查合格证。另根据原告诉状中“租赁协议生效后，被告悦博健身公司以涉案承租房屋作为公司注册地址，与被告陈愈超共同使用房屋”的陈述可以认定，原告刘金秋对被告陈愈超作为发起人为设立悦博健身公司而以自己的名义与原告刘金秋签订《房屋租赁协议》，房屋由被告悦博健身公司实际占有并使用的事实自始知晓，悦博健身公司亦对《房屋租赁协议》予以确认，并已实际享有合同权利，故原告刘金秋认为被告陈愈超与悦博健身公司系涉案房屋的共同使用人与事实不符，对其要求二被告共同承担本案债务的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，原告刘金秋作为合同相对人可选择合同责任的承担主体，其选择被告悦博健身公司承担合同责任，本院予以支持，并对被告悦博健身公司关于本案债务系陈愈超个人债务的辩解意见不予采纳。关于原告要求被告陈愈超在未足额出资范围内承担责任的意见，涉及股东出资应否加速到期的问题，对此《全国法院民商事审判工作会议纪要》有明确规定：“在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。但是，下列情形除外：（1）公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的；（2）在公司债务产生后，公司股东（大）会决议或以其他方式延长股东出资期限的。”原告未举证证明被告悦博健身公司存在上述两种例外情形，且被告陈愈超在认缴期限未届满的情况下已转让股权，其出资义务随股权转让而一并转移，故而无需再承担对公司的出资义务。故对原告上述意见，本院不予采纳。关于原告律师庭后在代理词中补充的陈愈超因其个人财产与公司财产混同而应承担连带责任的意见未经法庭审理，不宜作出认定。《房屋租赁协议》约定了原告解除合同的条件，即“承租方拖欠房租累计一个月以上，出租方有权立即终止合同并收回房屋，且承租方应向出租方支付三个月的租金作为违约金。”。被告悦博健身公司未按合同“第二年和第三年的租金在上一年租期到期的30日前予以支付”的约定全额交清第二、三年的租金，即已构成严重违约，合同解除条件已成就，原告可行使合同解除权，但应通知被告，自通知到达对方时租赁合同解除。被告悦博健身公司收到本院送达的诉状副本时应视为收到了原告解除合同的通知，但在2020年3月31日的庭审中其并未对此提出异议，故《房屋租赁协议》应于当日解除。合同解除后，原告有权收回房屋，若被告拒绝腾退，原告可另行主张权利。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告陈愈超、悦博健身公司对欠付的租金、电梯费、电费、采暖费和违约金应否全额交纳未提出抗辩事由，《房屋租赁协议》亦约定上述费用由承租方承担，且原告提交的物业费缴费通知单（电梯费部分）、采暖费催缴告知书、电费缴纳发票均真实、合法、有效，原告还补交了截至2020年5月31日止的租金所应交纳的案件受理费，故被告悦博健身公司应支付原告刘金秋截至2020年5月31日的租金433333.33元，截至2019年12月31日的电梯费5820元、采暖费14728元（原告自愿放弃0.43元）、电费3971.85元。关于物业费，被告陈愈超辩称物业公司提供的服务不达标并致公司经济损失，故不予交纳物业费。作为物业使用人有权对应否全额交纳物业费提出抗辩，应由物业公司另行主张权利，故对原告主张物业费的诉讼请求，本院不予支持。合同约定，承租人逾期付款即应承担按三个月的租金标准计算的违约金，即125000元。二被告均未对此提出异议，且被告陈愈超同意以已交纳的85000元押金抵扣违约金，本院予以支持，故被告悦博健身公司还应承担违约金40000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定㈢》第二条第二款、第十三条第二款，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告宁夏悦博健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘金秋房屋租金433333.33元、电梯费5820元、采暖费14728元、电费3971.85元，并承担违约金40000元，以上合计497853.18元；二、驳回原告刘金秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9244元，减半收取计4622元，由被告宁夏悦博健身服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 申建宁 二○二〇年五月十一日法官助理 李凯丽书记员 李 悦附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的。依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定㈢》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公同债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持;未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持;公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应于支持；董事、高级管理人员承担相应责任后，可以向被告股东追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。