河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初7683号原告：吴淑侠，女，1958年8月24日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：常小亮、牛艳艳，河南凌峰律师事务所律师。被告：陈亮，男，1977年5月25日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：刘珊珊、王帆，河南凌峰律师事务所律师。被告：路昊，男，1973年12月19日出生，汉族，住济源市。原告吴淑侠与被告陈亮、路昊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴淑侠及其委托诉讼代理人常小亮、牛艳艳，被告陈亮及其委托诉讼代理人刘珊珊、王帆到庭参加诉讼。被告路昊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴淑侠向本院提出诉讼请求为：1、确认济源建业森林半岛32号楼1单元3层A(东)户房产所有权归原告吴淑侠；2、解除对济源建业森林半岛32号楼1单元3层A(东)户房产的查封，不得对该房产执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月28日，原告与路昊签订了《房屋买卖协议》，被告路昊将其名下的房产出售给原告，总房价55万元(含银行贷款23万元)。协议签订后，原告吴淑侠分期分批支付给路昊房款32万元。2015年3月，原告对房屋进行了装修并入住。2015年3月份至今房屋银行贷款、物业费、水费、电费、燃气费、暖气费均由原告吴淑侠支付。被告陈亮与被告路昊民间借贷纠纷一案，济源市人民法院于2016年7月11日做出(2016)豫9001财保208号民事裁定，对登记在路昊名下位于济源森林半岛32号楼1单元3层A(东)房产予以查封。2019年8月16日，原告对执行标的提出书面异议。济源市人民法院于2019年8月19日做出（2019）豫9001执异57号执行异议裁定，驳回了原告的异议。原告认为，其已按约支付32万元房款及按约偿还贷款，并实际占有使用该房屋，系该房屋的权利人，法院应依法确认该房屋归原告所有，排除对该房屋的执行。被告陈亮辩称，房屋登记在路昊名下，应为路昊所有，法院据此查封无误，法院应予执行该裁定。原告称其已实际占有使用涉案房屋，但占有使用并不是确认不动产权属的标准，根据物权法的相关规定，不动产权属的认定依登记为准。应驳回原告的诉讼请求。被告路昊未答辩，也没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：2015年2月28日，在见证人王某的见证下，原告吴淑侠（乙方）和被告路昊（甲方）签订了一份《房屋买卖协议》，载明：1、被告路昊自愿将坐落于建业森林半岛的房产（房屋建筑面积162.58平方米）出售给原告吴淑侠；2、房产成交价格为人民币大写：伍拾伍万元（￥：550000元），含银行的房贷贰拾叁万元，乙方在本合同签订时，一次性付清房款叁拾贰万元，银行的贷款由乙方按月偿还。甲方将该处房产证、该套住房的所有证件及相关手续转给乙方，房屋转给乙方时，其建筑物范围内的使用权一并转移给乙方。3、房屋转让后，自转让之日起，有关因使用该房产涉及的水、电、暖等等费用由乙方自行承担。该《房屋买卖协议》签订后，原告陆续向被告支付购房款31万元。2015年3月17日，原告使用其女儿周玫的银行卡以刷卡方式向河南建业物业管理有限公司济源分公司（以下简称建业物业济源分公司）交纳了装修押金2050元、2009年6月1日至2015年12月31日物业费7612元、2010年1月1日-2015年12月31日能源费1900元、装修管理费200元、工本费5元。2016年1月25日，原告使用其女儿周玫的银行卡以刷卡方式向建业物业济源分公司交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费1951元。同日，建业物业济源分公司向原告出具了《济源森林半岛收款收据》，在该收款收据上记载：房屋地址是济源建业森林半岛32号楼第1单元第3层1-3A，客户名称为周玫。之后，原告分别于2017年4月18日交纳了2017年1月1日至2018年1月31日物业管理费2114元、2018年7月10日交纳了2018年2月1日至2018年12月31日物业管理费1788元、2019年4月6日交纳了2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费1951元。原告自2015年3月开始按月向银行清偿房屋贷款至今，其中自2016年1月30日开始，原告使用周玫的支付宝账户向路昊的房贷账户进行转款，以便银行划扣房屋贷款。本院根据陈亮的申请，于2016年7月11日做出（2016）豫9001财保208号民事裁定，对登记在路昊名下位于济源森林半岛32号楼1单元3楼东户的房产予以查封。2019年7月9日，本院做出(2019)豫9001执恢379号执行裁定，续行查封了上述房产。本案在执行陈亮与路昊民间借贷纠纷一案中，吴淑侠于2019年8月16日对执行标的提出书面异议，2019年8月19日，本院做出（2019）豫9001执异57号执行裁定，驳回了案外人吴淑侠的异议。诉讼中，被告陈亮向本院提出申请书，要求对原告提交的2015年2月28日的《房屋买卖协议》下方签字形成时间以及2015年6月5日收条上签名形成时间进行鉴定。本院认为,本案的争议焦点在于原告在被查封财产上的物权期待权是否足以产生排除执行的效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照该司法解释的规定，结合本案查明的事实，进行分析：首先，2015年2月28日，吴淑侠和路昊签订了《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，并有见证人签字，且该买卖行为发生在涉案房屋被法院查封之前，故本院认定该协议真实有效；其次，吴淑侠于2015年3月17日向建业物业济源分公司办理了物业交接手续，同日，向建业物业济源分公司交纳了装修押金2050元、2009年6月1日至2015年12月31日物业费7612元、2010年1月1日-2015年12月31日能源费1900元、装修管理费200元、工本费5元。后原告又向建业物业济源分公司交纳了2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费，并开始对涉案房屋进行装修，据此可以认定吴淑侠以实际合法占有、使用涉案房屋，且其实际占有的时间发生于涉案房屋被法院查封前；再次，路昊将房屋交付给了吴淑侠，吴淑侠也陆续向路昊支付购房款31万元。吴淑侠自2015年3月份开始按月向银行清偿房屋，其中自2016年1月30日起通过其女儿周玫的支付宝向路昊的房贷账户转款以清偿房屋贷款，吴淑侠不存在过错；最后，吴淑侠未能完成所有权登记手续的原因在于涉案房屋系按揭房屋，客观存在，吴淑侠对此亦没有过错。综上，吴淑侠对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故吴淑侠要求不得执行位于济源建业森林半岛32号楼1单元3层A(东)户房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于吴淑侠要求确认位于济源建业森林半岛32号楼1单元3层A(东)户房产所有权归吴淑侠所有，理由不当，本院不予支持。关于诉讼中陈亮向本院提出申请书，要求对原告提交的2015年2月28日的《房屋买卖协议》下方签字形成时间以及2015年6月5日收条上签名形成时间进行鉴定的问题，本院认为在吴淑侠和路昊签订协议后，2015年3月17日吴淑侠建业物业济源分公司办理了物业交接手续，并交纳了相应的款项以及自2015年3月份开始按月向银行清偿房屋贷款，并且见证人在协议上签字并出庭作证，足以证明双方存在真实的房屋买卖关系，不需启动鉴定程序，故对陈亮的鉴定申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行位于济源市建业森林半岛32号楼1单元3层A(东)户房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费9300元，公告费480元，由被告路昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本院（2019）豫9001执异57号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  席顺义人民陪审员  杨瑞合人民陪审员  赵雨田二〇二〇年三月五日书 记 员  王 翔