广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初723号 原告：李彬，男，1982年8月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：李元付，男，1959年12月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：黄秀霞，女，1962年6月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：李玲，女，1988年10月19日出生，汉族，住南宁市青秀区。 三被告共同委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：滕正国，广西华胜律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2020年1月14日 开庭时间：2020年8月18日 当事人到庭情况： 原告方：李彬到庭 被告方：李元付及三被告共同委托诉讼代理人杨仕通、滕正国到庭 原告诉请要点 一、李元付、黄秀霞、李玲继续履行双方于2009年5月15日和2011年6月14日签订的《协议书》和《补充协议书》约定，将位于南宁市青秀区建政路1号地矿局C栋1单元XXXX号房的产权过户到李彬名下；二、本案诉讼费、保全费由李元付、黄秀霞、李玲承担。 三被告答辩要点 双方签订的协议书性质为指标转让，不是房屋买卖合同。协议书签订时房屋具体坐落及房号均未确定，房屋也未办理权属证书，故 双方签订的协议无效，李彬无法按照协议书要求过户。 事实认定 李元付为广西壮族自治区地质矿产勘查开发局（以下简称广西地矿局）的职工，其参加了广西地矿局组织的市场运作房建设。 2007年11月20日，李元付、黄秀霞（甲方）与案外人杨庆伟、苏菊梅、杨丹丹（乙方）签订《房产转让协议书》，约定甲方将南宁市建政路1号广西地矿局定向开发市场运作房购房指标一套转让给乙方，转让费为30000元。协议签订当日，杨庆伟、苏菊梅、杨丹丹即付清了指标转让费30000元。 2009年5月20日，案外人杨庆伟、杨丹丹（甲方）与李彬（乙方）签订《房屋（指标）转让协议》，约定甲方将（从李元付手上转让所得的）位于南宁市建政路**地矿局房屋**转让给乙方，房屋（指标）成交价格为360000元（含甲方已支付给李元付的指标转让费30000元和目前已代交房款150000元），乙方于2009年5月26日一次性付甲方购房（指标）款360000元，房屋今后余下的缴纳费用由乙方自己支付。该协议签订后，杨庆伟于2009年5月26日向李彬出具一张《收据》，确认收到房屋（指 标）转让费360000元。 2009年5月15日，李元付（甲方）与李彬（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将南宁市建政路1号广西地矿局定向开发市场运作房购房指标一套转让给乙方，指标转让费为30000元，乙方已在2007年11月20日付清该转让费；该房屋建房所发生的费用及发生的所有税金均由乙方承担（按甲方单位市场运作建房发生的费用），购房指标所指向的房屋在交纳建房款项及办理相关事宜时暂挂甲方名下；本协议所指的房屋实际购买人、产权所有人是乙方，但暂时登记在甲方名下，甲方须在取得转让房的房屋产权证书后七天内将房屋产权交由乙方保管；甲方还须在本协议所指的房屋可办产权转移手续之日起三个月内协助乙方办好将房屋产权过户到乙方名下的手续（赠予或转让手续均可），因不可抗拒原因造成延期除外，办理过户手续发生的费用及相关税金由乙方承担；本协议所指的房屋指标，自本协议生效之日起，甲乙双方均不得因该房屋价值升降而违约。 上述协议签订后，李彬陆续以李元付的名义交纳了建房款合计90000元，加上此前已付建房款150000元，李彬已支付建房款合计240000元。2011年1月24日，李元付自行交纳了余下的建房款5760元。 2011年6月14日，李元付、黄秀霞、李玲（甲方）与李彬（乙方）签订《购房补充协议》，约定：双方确认本套房产的建房款一直由乙方交纳，截至2011年3月30日，乙方共计支付276600元（含指标转让费36600和建房款240000元）；本套房原来是由乙方通过第三方进行买，购买过程中第三方收取了大额费用，导致甲方违约，要求乙方加钱，经过三方多次协议后，乙方同意按照甲方的要求多补70000元给甲方，同时把甲方交的尾款5960元给甲方，乙方在把多补的人民币及最后甲方所交款共计75960元给甲方后，甲方必须把钥匙和购房合同及相关的票据交给乙方。该协议签订后，李彬依约支付了该协议约定款项，李元付将房屋交付李彬使用。 之后，因李元付取得该指标所对应房屋的产权证后，拒绝协助李彬办理产权过户手续。 李彬遂以其违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求，三被告则答辩如前。 另查明，2009年1月21日，广西地矿局（甲方）与李元付（乙方）签订《职工市场运作建房合同》，约定甲方为了改善职工住房条件，采用市场运作方式在南宁市建政路1号建住宅楼，建房所需全部资金由乙方承担；甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理《房屋所有权证》，所需费用由乙方承担；乙方的住房为C栋1单元XXXX号房（以下简称涉案房屋），核定建房价款约为245760元，房屋建筑面积按房产部门测绘面积为准，建房实际价款以房屋竣工结算后的实际造价为准。 2018年11月5日，李元付取得涉案房屋的不动产权证书，证号为桂（2018）南宁市不动产权第0210432号，产权证登记的房屋坐落位置为南宁市青秀区建政路1号C栋1单元一层XXXX号。 判决理由 一、关于李彬与李元付签订的《房产转让协议书》是对房屋所有权的转让还是对购房资格的转让的问题。 双方签订《房产转让协议书》时，涉案房屋尚未修建完成，李元付尚未取得涉案房屋的所有权，也未实际占有使用该房屋。李元付对协议所指向的市场运作房享有的权利仅为资格权利，该资格权利是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权，属于债权的范畴。因此，李元付处分的并非房屋所有权，而只是对市场运作房购房资格的处分。李元付与李彬签订的《房产转让协议书》实质上是购房资格转让合同，而非房屋买卖合同。 二、关于李彬与李元付签订的《房产转让协议书》及李彬与李元付、黄秀霞、李玲签订的《购房补充协议》的效力问题。 李彬与李元付签订的《房产转让协议书》，系双方的真实意思表示，我国现行法律、行政法规并无市场运作房购房指标转让应认定为无效的明确规定，该协议亦不存在《中华人民共 和国合同法》第五十二条规定的无效情形。且李彬已经按照协议约定付清了指标转让费及建房款，并已搬入涉案房屋居住使用至今，双方已经实际履行了协议约定的内容。因此，该协议应属合法有效的合同。此后，李彬与李元付、黄秀霞、李玲就提高指标转让费等问题达成的《购房补充协议》，亦应属合法有效的合同。 三、关于李彬要求李元付、黄秀霞、李玲协助办理涉案房屋的产权过户手续的诉请是否合理有据的问题。 李彬已全部履行合同约定的付款义务，涉案房屋的所有权也已经办理登记至李元付名下，已具备过户的条件，李元付作为指标转让方，应当按照合同约定履行协助过户的义务。黄秀霞、李玲作为家庭成员在《购房补充协议》中签字，故李彬要求二人与李元付承担共同责任，本院予以支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告李元付、黄秀霞、李玲协助原告李彬将位于南宁市青秀区建政路1号C栋1单元一层XXXX号房的所有权转移登记至原告李彬名下。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费12700元，保全费4970元，共计17670元，由被告李元付、黄秀霞、李玲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事 人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  李爱芬 人民陪审员  梁美坚 二〇二〇年九月十六日 法官 助理  杜昵权 书 记 员  巫林徽