新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终245号      上诉人（原审被告）：阿布都西克·吾不力，男，1976年2月4日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   上诉人（原审被告）：巴衣拉·衣沙克，女，1978年9月10日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   二上诉人共同委托诉讼代理人：玛依拉·吾买尔，新疆努尔路克律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：何得果，男，1963年4月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   上诉人阿布都西克·吾不力、上诉人巴衣拉·衣沙克因与被上诉人何得果房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭于2020年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人阿布都西克·吾不力及其与上诉人巴衣拉·衣沙克的共同委托诉讼代理人玛依拉·吾买尔、被上诉人何得果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克共同上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回何得果要求我方向其给付装修损失补偿费217,040元的诉讼请求。事实和理由：1．阿布都西克·吾不力与何得果于2017年3月6日已签订了房屋租赁合同，因阿布都西克·吾不力从案外人处购买涉案房屋时已经就装修部分支付了相应款项，故在该租赁合同中约定了阿布都西克·吾不力向何得果交付的涉案房屋已经装修完毕，在该租赁合同期间内，何得果并未对涉案房屋进行装修，因此其不存在实际损失，在此情形下，一审判决我方向何得果支付装修补偿款错误，该笔款项对何得果而言是不当得利；2．巴衣拉·衣沙克对阿布都西克·吾不力与何得果已签订了房屋租赁合同，且对装修事项已进行明确约定的事实并不知情，且其与何得果签订的协议时在社区工作人员的要求下签订的，何得果也向社区工作人员隐瞒了其已与阿布都西克·吾不力签订了房屋租赁合同的事实，巴衣拉·衣沙克对涉案房屋的装修情况并不知悉，故巴衣拉·衣沙克与何得果签订的协议不是其真实意思表示，也是显失公平的，应当被认定为可撤销合同；3．阿布都西克·吾不力并未在装修补偿协议中签字，其也不在场，该协议对阿布都西克·吾不力而言是无效协议，何得果也并未提交其对涉案房屋进行装修的证据。综上，请求二审法院查明事实，支持我方的上诉请求。   何得果辩称，我于2013年就已承租了涉案房屋并用于经营，故涉案房屋的装修部分均是由我找人完成。原出租人将涉案房屋出卖与阿布都西克·吾不力及巴衣拉·衣沙克时，我的原租赁合同尚未到期，故在原出租人的见证下，我与阿布都西克·吾不力签订了为期一年的租赁合同。至2017年5月，由于拆迁原因，涉案房屋全部停产停业。阿布都西克·吾不力在其无法自由行动的情形下，委托其妻子巴衣拉·衣沙克处理涉案房屋拆迁补偿的相关事宜，巴衣拉·衣沙克与我签订补偿协议时，社区工作人员也在场见证。涉案房屋全部由我装修，拆迁时的装修补偿款也应当补偿与我，巴衣拉·衣沙克和我签订装修补偿协议是其真实意思表示，不存在显失公平的情形，装修补偿款项数额也是依据评估报告确定的。因我的装修及经营行为，阿布都西克·吾不力及巴衣拉·衣沙克从政府拆迁部门获取了相应的补偿款项，巴衣拉·衣沙克在其知情并同意的情形下，与我签订了补偿协议，阿布都西克·吾不力及巴衣拉·衣沙克应当按协议约定的数额予以支付。综上，阿布都西克·吾不力及巴衣拉·衣沙克的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   何得果向一审法院起诉请求：1．依法确认我与阿布都西克·吾不力之间签订的房屋租赁合同已于2017年5月20日拆迁通告到达时终止解除；2．判令阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克向我退还未使用房租79,726.03元（未使用房租2017年5月20日至2018年3月5日，计79,726.03元，已使用房租74天，计20,273.97元）、支付逾期退款利息9,567.12元；3．判令阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克向我支付房屋征收停业搬迁损失费20,000元，装修损失补偿费217,040元，支付逾期付款利息4,740.80元。   一审法院认定事实：2013年3月6日，何得果与案外人丁继荣签订一份房屋租赁合同，约定丁继荣将位于乌鲁木齐市××区的房屋出租给何得果经营使用，租赁期限自2013年3月6日至2018年3月5日止，每年租金为10万元。2017年2月15日，阿布都西克·吾不力与案外人丁继荣、王士芳签订一份房屋买卖合同，约定丁继荣、王士芳将位于乌鲁木齐市××区房产以3,800,000元的价格卖给阿布都西克·吾不力。2017年3月6日，何得果与阿布都西克·吾不力签订一份房屋租赁合同，合同约定：“出租方阿布都西克·吾不力（以下简称甲方），承租方（以下简称乙方）何得果，第三方丁继荣、王士芳。一、租赁地址和租金：甲方同意将乌鲁木齐市天山区延安路东渠6巷26号的房地产出租给乙方使用。该房屋面积720.09平方米，年租金为100,000元；二、租赁期限：甲方同意乙方租用1年，自2017年3月6日起至2018年3月5日止。双方协商一致，在房屋租赁期间，如遇不可抗力因素及相关部门拆迁上述房地产，乙方应无条件将房产交付与甲方，甲方应无条件退还乙方剩余房款。乙方不得以任何方式要求甲方赔偿。如甲方在履行中违约，甲方应给乙方赔偿房屋租金30%的违约金；三、上述房地产租赁时间仅限一年，租赁期满，乙方应按约定期限将房地产及时交付与甲方，如逾期，乙方每天应给甲方赔偿2,000元的违约金。乙方在给甲方交付房屋时，房屋的固定设施乙方不得拆迁，损坏；四、付款方式：由乙方自2017年3月6日起房屋租金交付给甲方，甲方在交付房屋租金时，不得拖延，如有拖延，视为违约。甲方有权收回房地产；五、房屋的修缮和装饰：甲方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工；六、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1．擅自将房屋转租、转借或他人调剂交换的。2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；七、双方的责任和义务：1．乙方因经营需要，要求提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方在乙方注册公司等的事情给予协助。2．租赁期间，由于甲方原因造成房屋及设施损害的，乙方负责给予甲方赔偿修复，由于房屋自身原因造成乙方的损失，甲方也应该酌情给乙方赔偿并修复。七、第三方对上述合同无任何异议。”合同下方有何得果、阿布都西克·吾不力及案外人丁继荣、王士芳签名。2017年3月8日，阿布都西克·吾不力向何得果出具收条一张，内容为：“今收何得果交2017年度房租费70,000元。”2017年3月24日，阿布都西克·吾不力向何得果出具收条一张，内容为：“今收宾馆房费交2017年度房费30,000元。”一审法院另查明，2018年3月10日，何得果与巴衣拉·衣沙克签订一份协议，协议约定：“甲方（产权人）巴衣拉·衣沙克，乙方（承租人）何得果，甲乙双方同意就乙方承租的房屋因征收补偿的停产停业搬迁补偿费共计20,000元，甲方收到该房屋拆迁补偿款的当日支付给乙方；因乙方承租的房屋系乙方装修，故该房屋征收装修补偿费217,040元，甲方于__年__月__日（年月日未填写）之前支付给乙方。”合同下方有何得果、巴衣拉·衣沙克签名。同日，巴衣拉·衣沙克与乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿管理办公室签订一份天山区房屋征收与补偿协议书，约定位于乌鲁木齐市××区巴衣拉·衣沙克名下的涉案房屋被征收。2019年9月9日，乌鲁木齐市天山区大湾片区管委员会延安东路社区工作委员会向何得果出具情况说明一份，其内容为：“何得果，男，汉族，身份证号：×××，原地址××街因拆迁原因于2017年5月16日从本辖区平台已注销。”一审庭审过程中，对于从涉案房屋的搬出时间的问题上，何得果称其于2017年9月18日搬出，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克称何得果于2017年10月20日以后搬出并同意退还何得果四个月的房屋租赁费。一审法院再查明，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克系夫妻关系。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，何得果与阿布都西克·吾不力签订的房屋租赁合同因涉案房屋被征收，合同的权利和义务已终止。合同终止后，阿布都西克·吾不力应当退还未使用期间的房租费，对于何得果未使用时间的计算问题上，因双方对搬出时间有分歧并无其他证明证实具体搬出时间，但阿布都西克·吾不力同意退还何得果四个月的房租费，一审法院结合双方陈述意见，认定四个月的租赁费。阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克应当返还何得果自2017年11月5日至2019年3月5日的租金33,332元。阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克系夫妻关系，有权处分夫妻共同财产，本案中巴衣拉·衣沙克与何得果签订的协议，同意给付何得果房屋因征收补偿的停产停业搬迁补偿费20,000元及装修补偿费217,040元。因此何得果要求阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克支付其房屋征收停业搬迁损失费20,000元、装修损失补偿费217,040元的诉讼请求，应予以支持。对于何得果要求依法确认其与阿布都西克·吾不力之间签订的房屋租赁合同已于2017年5月20日拆迁通告到达时终止解除的诉讼请求，在一审审理过程中，何得果自称于2017年9月18日搬出涉案房屋，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克称何得果于2017年10月20日搬出并同意退还未使用四个月的房租费，何得果与阿布都西克·吾不力签订的房屋租赁合同自何得果搬出时间起合同的权利和义务已终止，因此，一审法院不予支持何得果该项诉讼请求。何得果要求支付逾期付款利息4,740.80元的诉讼请求无法律依据及事实根据，一审法院不予支持。判决：一、阿布都西克·吾不力、巴衣拉·衣沙克退还何得果房屋租赁费33,333元（100,000元÷12个月×4个月）；二、阿布都西克·吾不力、巴衣拉·衣沙克给付何得果停业搬迁损失费20,000元；三、阿布都西克·吾不力、巴衣拉·衣沙克给付何得果装修损失补偿费217,040元；四、驳回何得果要求依法确认其与阿布都西克·吾不力之间签订的房屋租赁合同已于2017年5月20日拆迁通告到达时终止解除的诉讼请求；五、驳回何得果要求阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克支付逾期付款利息4,740.80元的诉讼请求。   本案二审期间，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克围绕其上诉请求依法提交了以下证据：1．案外人丁继荣、王士芳于2017年2月15日出具的收条，用于证明其在购买涉案房屋时，出卖人丁继荣、王士芳向其承诺如涉案房屋遇相关部门征购拆迁，所有拆迁补偿款项均由其领取并享有，同时证明其购买涉案房屋时就房屋的装修部分已经支付了相应的对价；2．案外人丁继荣于2017年2月15日出具的证明及个体工商户营业执照、卫生许可证各一份，用于证明在涉案房屋上经营的商铺的营业执照是原出租人办理的，经营者姓名也是原出租人丁继荣，丁继荣向其出售涉案房屋时，连同商铺经营权一并进行了转让。本院组织当事人进行了质证，何得果的质证意见为：对阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克提交的证据的真实性、合法性及关联性均不认可。我参与了涉案房屋出卖的全过程，案外人丁继荣出卖涉案房屋时从未出具过阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克所提交的收条及证明，涉案房屋上经营的商铺的营业执照是我办理的，经营者也一直都是我，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克所提交的证据与事实不符。本院对上述证据认证如下，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克所提交的证据均由案外人出具，何得果对该两组证据的真实性不认可，案外人也未到庭，本院对该两组证据的真实性无法核实确认，且本案系阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克与何得果之间的房屋租赁合同纠纷，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克与案外人之间的房屋买卖合同的相关事实与本案不具有直接关联性，故本院对阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克提交的证据的真实性、合法性及关联性不予确认，对该两组证据不予采纳。   本院对一审判决查明的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，巴衣拉·衣沙克与阿布都西克·吾不力系夫妻关系，涉案房屋虽系阿布都西克·吾不力与案外人丁继荣、王士芳签订房屋买卖合同购买所得，但系巴衣拉·衣沙克与阿布都西克·吾不力婚姻存续期间取得的财产，故双方对涉案房屋享有平等的处理权。阿布都西克·吾不力取得涉案房屋后，与何得果于2017年3月6日签订了房屋租赁合同，虽对装修及拆迁补偿款等事宜进行了约定，但巴衣拉·衣沙克在其与何得果于2018年3月10日签订的协议中，对拆迁补偿款及装修补偿事宜重新进行了约定，即巴衣拉·衣沙克同意向何得果补偿停产停业搬迁补偿费20,000元，及装修补偿费217,040元。该协议并未被撤销，也未被确认为无效合同，且一审法院依据该协议的约定判决阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克向何得果支付停产停业搬迁补偿费20,000元，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克对此也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克应当按照巴衣拉·衣沙克与何得果于2018年3月10日所签订的协议约定履行其向何得果支付装修补偿费的义务。本案系何得果与阿布都西克·吾不力、巴衣拉·衣沙克之间的房屋租赁合同纠纷，阿布都西克·吾不力与案外人丁继荣在房屋买卖合同关系中的约定，不能对抗巴衣拉·衣沙克与何得果于2018年3月10日所签协议的约定。阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克上诉称因巴衣拉·衣沙克对阿布都西克·吾不力已与何得果签订房屋租赁合同，并对装修补偿等事宜进行过相关约定的事实不知情，何得果也隐瞒了该事实，故巴衣拉·衣沙克与何得果于2018年3月10日签订的协议应为可撤销协议的上诉理由不符合法律规定的合同可撤销的情形，本院对该上诉理由不予采信。   综上，阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4,555.6元（阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克已预交），由阿布都西克·吾不力与巴衣拉·衣沙克负担。   本判决为终审判决。         审  判  长   卫杨   审  判  员   冯宁   审  判  员   焦玉         二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 五 日     书  记  员   余霞