重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8154号上诉人（原审原告）：哈尔滨银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区五一路197号1-6层，统一社会信用代码915001037094985392。负责人：杨晓东，该分行行长。委托诉讼代理人：李林新，重庆鼎林律师事务所律师。委托诉讼代理人：向平，重庆鼎林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁映，女，1971年8月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区复兴镇复兴北路。委托诉讼代理人：杨君，重庆方驰律师事务所律师。原审第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司管理人。委托诉讼代理人：袁傲，重庆丽达律师事务所律师。上诉人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行（以下简称“哈尔滨银行重庆分行”）因与被上诉人梁映、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称“盛景公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人哈尔滨银行重庆分行委托诉讼代理人向平；被上诉人梁映的委托诉讼代理人杨君；原审第三人盛景公司破产管理人委托诉讼代理人袁傲到庭参加了审理。本案现已审理终结。哈尔滨银行重庆分行上诉请求：撤销原判，改判对涉案房屋许可执行；一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：一、原审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条判决被上诉人的权利优先于上诉人的抵押权属适用法律错误，同时被上诉人也不具备《执行异议复议规定》第二十九条规定的三个条件，不是符合条件的商品房消费者，案涉房屋不是其用于居住的唯一房屋；二、原审判决认定案涉房屋的查封时间是2017年11月10日属认定事实错误，本案对案涉房屋的查封时间应为2016年12月19日。被上诉人并未实际占有使用涉案房屋，对案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，请求支持上诉人的诉讼请求。梁映答辩称：被上诉人对案涉房屋的占有在上诉人查封之前，“执复异”规定第28条并未规定抵押在先买受人就不享有排除执行的权利。被上诉人系自然人，购房目的就是用于居住、生活，法律并未规定购买的是度假房就不享有排除执行的权利。被上诉人购买案涉房屋是善意取得，案涉房屋未能办理过户登记不是买受人的原因，买受人已经尽到了合理的注意义务，买受人不存在过错。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。盛景公司陈述：重庆市石柱人民法院已经受理盛景公司的破产申请，根据破产法的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的保全措施应当解除，执行程序应当中止，故不应支持上诉人的上诉请求。哈尔滨银行重庆分行向一审法院起诉请求：1.判决对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋许可执行；2.本案诉讼费由梁映承担。一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司（以下简称“海丰控股公司”）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称“海丰建设公司”）与盛景公司的法定代表人均为**安。2013年10月22日，**安成为达州市仕兴实业有限公司（以下简称“仕兴公司”）的股东，出资比例为80%。2013年10月24日至2015年7月21日，**安任仕兴公司法定代表人兼执行董事。盛景公司于2012年5月28日取得重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2016年12月12日，重庆市渝中区人民法院作出《(2016)渝0103执保1581号之一协助执行通知书》，查封重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢房屋（以下简称“涉案房屋”），该院于2016年12月19日向重庆市石柱不动产登记中心送达该通知书及民事裁定书，并对涉案房屋进行了轮候查封登记。2017年2月7日，哈尔滨银行重庆分行向大渡口区人民法院起诉盛景公司等金融借款合同纠纷一案，该院于2017年4月28日作出《（2017）渝0104民初717号民事判决书》，其中判决主文第三项载明：“哈尔滨银行股份有限公司重庆分行对重庆盛景生态旅游开发股份有限公司名下的重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢房屋（石柱县房地证2013字第000303号）享有抵押权，在重庆向能工贸有限公司不能按时足额履行上述债务后，有权与重庆盛景生态旅游开发股份有限公司协商变卖、折价或者申请法院拍卖上述房屋，并对上述房屋的价值在上述1-2项债权范围内享有优先受偿权。”该判决生效后，哈尔滨银行重庆分行于2017年7月20日向该院申请强制执行，该院于2017年11月10日查封位于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢房屋。一审另查明，盛景公司与哈尔滨银行重庆分行签订《抵押合同》，本金金额为700万元，双方办理了抵押登记，抵押物为重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢房屋。2014年2月20日、2014年4月18日，案外人赵成波（与梁映系夫妻关系）分别转款200000元至达州市仕兴实业有限公司。赵成波系仕兴公司员工。2014年10月21日，梁映与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：梁映向盛景公司购买涉案房屋，房屋用途为住宅，总价款281682元，付款方式为一次性付款，涉案没有设定抵押权，房产证由盛景公司办理。同日，盛景公司向梁映开具收据两张，其中房款281682元，契税、大修基金等税费15416元，收款方式均为抵款。购买案涉房屋后，梁映于2017年5月17日、2018年5月21日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了物管费。梁映在得知案涉房屋被该院查封后，向该院提出执行异议。该院于2019年3月14日作出《（2019）渝0104执异8号执行裁定书》：“中止对位于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋的执行”。一审庭审中，盛景公司认可梁映以抵款的方式支付了案涉房屋的全部购房款，梁映支付给仕兴公司的款项抵充了案涉房屋的房款，仕兴公司和盛景公司均有账务记录。此外，《盛景公司黄水明月绿洲项目抵押及销售情况汇总表》显示，案涉房屋所在的2幢楼于2014年1月7日为哈尔滨银行重庆分行设立了抵押权，抵押时间为2014年1月7日至2015年1月6日，销售情况为部分销售。一审法院认为，本案的争议焦点为梁映对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁映对案涉房屋享有的民事权益符合执行异议规定第二十八条的前述规定。第一，梁映在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立的案件引起，案涉房屋的查封时间应当以本院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”根据本案查明的事实，本院于2017年11月10日查封了案涉房屋。本案中，梁映与盛景公司之间的商品房买卖合同签订时间为2014年10月21日，符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的条件。第二，梁映在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，从梁映提交的物管费收据等证据，可证明其在本院查封前合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。第三，梁映已支付全部价款。根据本案查明的事实，梁映已经支付了全部购房款，哈尔滨银行重庆分行在庭审中亦对该事实予以认可，故应当认定梁映已支付案涉房屋的全部价款。第四，本案非因买受人梁映的自身原因未办理过户登记。首先，权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料的权利在现阶段可能存在障碍；其次，在预售许可证与抵押权并存的情形下，买受人基于对预售许可证的信赖而不需要进一步履行查询义务。涉案房屋盛景公司已经取得商品房预售许可证，因预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发的，目的就是准许开发商销售商品房，且在销售场所公示，故梁映基于对预售许可证的合理信赖而与盛景公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定买受人已经履行了合理的注意义务；再则，抵押权人在明知案涉商品房已经预售的情形下亦负有合理的注意义务。本案中，盛景公司于2013年取得预售许可证并开始销售房屋，而案涉房屋办理抵押登记的时间晚于预售许可证颁发的时间。哈尔滨银行重庆分行在与盛景公司办理抵押贷款手续时，应当预见抵押物可能存在已经被销售的风险，且抵押时其显示的亦为部分销售，其应当采取合理措施防范抵押物被继续销售导致贷款无法收回的风险。在此种情况下，自然人购买商品房和银行实现抵押权均存在风险，但银行作为专业金融机构，其风险防范意识和风险防范能力远远强于自然人，其应当承担的风险也应当大于自然人。关于哈尔滨银行重庆分行提出涉案房屋不符合执行异议规定第二十九条的问题。一审法院认为，执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该条规定可知，执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除人民法院对执行标的的强制执行。故哈尔滨银行重庆分行的该项理由不能成立。综上，哈尔滨银行重庆分行的诉讼请求，不具有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。梁映的答辩理由成立，一审法院予以采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回哈尔滨银行股份有限公司重庆分行的诉讼请求。一审案件受理费5756元（哈尔滨银行股份有限公司重庆分行已预交），由哈尔滨银行股份有限公司重庆分行负担。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为梁映对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该条规定可知，执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除人民法院对执行标的的强制执行。本案适用上述规定第二十八条并无不当，哈尔滨银行重庆分行称原审适用第二十八条系适用法律错误的上诉理由本院不予采信。第二，梁映在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。上诉人认为原审判决认定案涉房屋的查封时间错误，本院不予采信。因为在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均是针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。第三，梁映在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。本案案涉房屋系盛景公司出售的“明月绿洲”小区精装修房，梁映提交的物管费收据等证据，可认定其在一审法院查封前已合法占有了案涉房屋。第四，梁映已支付全部价款。根据本案查明的事实，梁映用支付给仕兴公司的款项充抵了案涉房屋的房款，盛景公司对此予以认可，且仕兴公司和盛景公司对此也均有账务记录。故应当认定梁映已支付案涉房屋的全部价款。第五，本案非因买受人梁映的自身原因未办理过户登记。梁映签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，梁映基于对预售许可证的合理信赖而与盛景公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定梁映已经履行了合理的注意义务。综上，梁映符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5756元，由上诉人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 段晓玲二〇二〇年一月二日法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪