上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23366号原告(反诉被告)：朱善清，男，1954年7月5日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张豪杰，上海郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：孟献甲，男，1977年8月21日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：李广平，上海安盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥坤，上海安盟律师事务所律师。原告(反诉被告)朱善清与被告(反诉原告)孟献甲间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱善清及其委托诉讼代理人张豪杰、被告孟献甲参加了第一、二次庭审，被告的委托诉讼代理人李广平参加了第一次庭审、孟祥坤参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原告与被告签订的《租房协议书》于2019年2月9日解除；2、被告携财产从涉案房屋内搬离并将涉案房屋返还原告；3、被告向原告支付2018年2月10日至2019年2月9日期间拖欠的房屋租金人民币65,000元;4、被告向原告支付《租房协议书》到期后的房屋占有使用费，按照年租金13万元的标准，自2019年2月10日起实际计算至被告返还房屋之日止；5、鉴定费4,500元由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月13日签订了《租房协议书》,约定由被告承租原告坐落于上海市嘉定区徐行镇前曹路XXX号的房屋,租赁期限为一年，2018年2月10日起至2019年2月9日止：该房屋的租金为130,000元/年,租金以现金方式支付。合同另约定：租赁期满后,被告应当迁空、清点、交还房屋及设施,并付清所有应付费用。合同签订后,原告按约向被告交付了该房屋,被告向原告支付了房屋租金合计65,000元。2018年8月以后,被告未继续按约向原告支付房屋租金。《租房协议书》到期后,被告仍继续占用该房屋。但是被告未向原告提出续签新的租赁合同,亦未向原告支付过房屋占有使用费。原告认为,在租赁合同到期后,被告理应将承租房屋返还给原告。并且应当支付租赁期限内的房屋租金,以及租赁合同到期后的房屋占有使用费。被告拒不返还承租房屋、不支付房屋租金及房屋占有使用费的行为显属违约,给原告造成了严重的损失。被告辩称：不同意原告的所有诉请。房屋由原告实际占有，被告的物品还在里面，2018年10月7日原告把房屋的门锁上了，所以被告无法把自己的物品拿出来。被告支付了全年的房屋租金12万，而且还付了押金7,500元。被告租赁涉案房屋开设浴室。2018年4月下旬因天气变热，浴室季节性歇业，准备2018年10月中旬开业。但原告在2018年10月7日将涉案房屋用铁锁锁上，不给被告使用。房屋在合同期内被原告占有至现在，故不存在要被告支付使用费的问题。被告要求清点房屋内的设施设备等物品，如有损坏要求原告赔偿。原告还阻止被告继续经营使用涉案房屋，造成了一定的经济损失，要求原告承担。被告不同意承担鉴定费，鉴定结论对被告有利，故应由原告承担该项费用。被告提出反诉：1、确认原、被告签订的《租房协议书》无效；2、原告返还自2018年10月7日至2019年2月10日的房屋使用费34,856元；3、原告赔偿被告的营业损失349,272元，参照2018年1月4日至2018年2月3日期间的营业损失157,896元计算。针对被告的反诉请求，原告称：不同意退还租金，2018年8月10日至2019年2月10日期间的租金被告并未足额支付，仅支付了6.5万元。不同意赔偿营业损失，按照常理营业损失每个月都是不同的，被告按照2018年1月4日至2018年2月3日期间的营业损失计算没有参考性。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月13日，朱善清(出租方、甲方)与孟献甲(承租方、乙方)签订《租房协议书》，约定甲方将其合法拥有的坐落在上海市嘉定区徐行镇前曹路XXX号的店面出租给乙方使用。租赁期限为2018年2月10日至2019年2月9日。该房屋的年租金为13万元，租金以现金方式支付，并提前一个月支付房屋租金。合同每年签订一次。如在合约期限内，遇甲方房屋发生动迁，则本合约自动终止，乙方可免交当月租金。如遇动迁，乙方的装修费及搬迁补偿由征用方承担，与甲方无关。签订合同时，乙方须支付甲方一万元保证金，租房到期结清所有费用后，甲方归还保证金。该《租房协议书》还对双方当事人的其他权利及义务进行了约定。2018年11月13日，朱善清通过短信通知孟献甲，称因孟献甲未支付房租，现通知孟献甲于2018年11月18日前碰面，如果不来则朱善清就于一周后终止合同撬锁了。朱善清认可其在2018年11月20日将涉案房屋重新上锁，导致孟献甲无法继续使用。孟献甲提供三张收条，分别是2018年2月5日的收条、2018年2月6日的收条、2015年3月27日的收条，证明其在2018年2月5日向朱善清支付过55,000元、2018年2月6日向朱善清支付过65,000元、2015年3月27日曾支付过押金7,500元。原告朱善清对被告孟献甲提供的三张收条申请了笔记鉴定。鉴定结论为上述三张收条上“朱善清”的签字均为本人所签。对于鉴定结论，原告朱善清的质证意见为：对鉴定结论的真实性无异议，三张收条确实为朱善清所签，2018年2月5日孟献甲支付55,000元，朱善清出具55,000元的收条，又过了一天孟献甲又支付朱善清1万元，朱善清出具了65,000元这张收条，但因为孟献甲未将55,000元的收条带来，所以朱善清未将55,000元的收条收回。朱善清实际上只收到了65,000元。被告孟献甲对鉴定结论的质证意见为：对鉴定结论认可，原告朱善清的说法被告不认可，因为55,000元、65,000元的两张收条都是写在被告孟献甲的一个本子上的，不存在原告所说的被告没有带第一张收条的情况。孟献甲坚持认为其支付的是两笔钱，5.5万元加上6.5万元共计12万元。另查明，1、本案审理中，2020年7月29日原告与被告对房屋内的物品进行了交接，被告将涉案房屋内的物品搬离。原告申请撤回要求被告搬离并返还房屋的诉请。2、孟献甲庭审中申请证人金某某出庭作证，证明孟献甲在2018年国庆节期间委托其同乡金某某对浴室进行打扫准备重新开业，但金某某发现房屋的门被上锁无法打开了。朱善清对证人证言的真实性不予认可，认为将房屋上锁发生在2018年11月20日。3、朱善清未提供房屋的产权证，也未能提供涉案房屋经合法建造的相关手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因无合法建造手续，故双方的《房屋租赁合同》依法应属无效。由于涉案房屋在拆除前具有使用价值，故孟献甲在实际使用该房屋期间应当向朱善清支付房屋占有使用费。对于2018年2月10日至2019年2月9日期间的使用费13万元，孟献甲已经实际支付了12万元。但涉案房屋自2018年11月20日被朱善清上锁，导致孟献甲无法继续使用，故对于孟献甲已支付但未使用期间的房屋使用费，朱善清应予返还。对于孟献甲提供的证人证言，因证人与孟献甲有利害关系，故仅凭证人证言无法确认朱善清于2018年10月7日将房屋上锁。2018年2月10日至2018年11月20日期间孟献甲产生房屋使用费101,104元，余款18,896元朱善清应当退还孟献甲。对于孟献甲支付的押金7,500元，朱善清也应当予以退还。朱善清将涉案房屋上锁后，涉案房屋已经在朱善清控制之下，且本案审理中朱善清与孟献甲已经对涉案房屋内的物品进行了交接，故不存在孟献甲需要再向朱善清返还房屋的问题。至于孟献甲主张的营业损失，孟献甲提供的营业损失的计算依据和标准并不具有参考性，且对于合同无效，双方均有过错也均有损失，故损失由各方自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)朱善清与被告(反诉原告)孟献甲于2018年1月13日签订的《租房协议书》无效；二、原告(反诉被告)朱善清应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)孟献甲房屋使用费人民币18,896元；三、原告(反诉被告)朱善清应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)孟献甲押金人民币7,500元；四、驳回原告(反诉被告)朱善清的全部诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)孟献甲的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,206.6元，减半收取1,603.3元，由原告朱善清负担。反诉受理费3,530.96元，由反诉原告孟献甲负担3,288.32元，反诉被告朱善清负担242.64元。反诉被告朱善清负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。鉴定费4,500元，由原告朱善清自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇二〇年八月三十一日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。