湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初7180号原告（反诉被告）：吴可佳，男，1986年9月21日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：杜俊、唐荣，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：贺文?，男，1972年9月16日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：夏家臣，湖北中和信律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：陶陶，女，1977年12月27日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：贺文?，系被告陶陶之夫。代理权限：特别授权。第三人：武汉每客美家房地产经纪有限公司，住所地：武汉市狮子山街张吴村华大家园A15幢15号。法定代表人：严彦，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：乐鹏飞，系该公司员工。代理权限：一般授权。原告（反诉被告）吴可佳诉被告（反诉原告）贺文?、陶陶及第三人武汉每客美家房地产经纪有限公司（以下简称每客美家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，被告贺文?、陶陶在法定期间向本院提出反诉，本院经审查认为被告的反诉请求符合法律规定，决定合并审理。并依法适用普通程序，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴可佳及其委托诉讼代理人杜俊、唐荣，被告（反诉原告）贺文?及其委托诉讼代理人夏家臣，被告（反诉原告）陶陶的委托诉讼代理人贺文?，第三人每客美家经纪公司的委托诉讼代理人乐鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴可佳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行与原告于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》，立即配合办理房屋过户、交付等全部手续，第三人予以协助；2、判令两被告共同向原告支付违约金215000元；3、本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年8月10日，原被告及第三人签订《存量房买卖（居间）合同》，主要约定：（1）两被告自愿将位于武汉市洪山区书城路46号金地格林美茵9区H2-302室的房屋出售给原告，成交价格为215万元；（2）原告在合同签订之日向被告支付定金5万元，购房款25万元在原被告双方办理完房屋交易过户手续当日由原告一次性向被告支付，余款185万元由原告委托第三人办理银行贷款；（3）原被告双方应于合同签订之日起50个工作日内办理贷款审批手续，75个工作日内办理过户手续，若因原被告任何一方未能在约定时间内办理贷款审批手续或过户手续，经一方书面催告后，在催告期内另一方无正当理由仍不配合办理贷款手续或过户手续的，视为根本违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照全部房款的10%支付违约金；（4）合同还对三方的其他权利义务、经纪佣金、房屋交付及户口迁出、违约责任、争议处理方式等内容进行了约定。合同签订当日，原告委托第三人员工乐鹏飞向被告贺文?转账支付5万元购房定金，被告贺文?出具收条。2016年10月3日，原告在合同约定的付款时间尚未届满之前再次向被告贺文?转账支付5万元，依约向被告履行了付款义务。合同签订后，原告依约办理了贷款审批手续且经审批通过。两被告理应依照合同约定配合原告办理房屋过户手续，但经原告及第三人多次催告，两被告却拒不配合。原告为此于2017年1月5日委托律师向被告发送律师函进行催促，但其仍然不问不理，拒不履行合同义务。两被告的行为已经构成根本违约，并造成原告巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告依照我国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告（反诉原告）贺文?、陶陶辩称，1、原告在签约及合同履行过程中，存在欺诈行为，双方签订的合同依法应予撤销。一是原告及第三人刻意隐瞒原告系第三人公司股东及原公司经理的真实身份，被告在不知情的情况下，与原告及第三人签订合同，导致被告售房价格明显低于当时市场价格，造成被告售房损失；二是原告及第三人在办理备案合同时，将购房的成交价格由原合同的215万元篡改为191万元，将违约责任赔偿比例由原合同的10%篡改为20%，其目的系为逃税，损害了国家利益，其行为构成欺诈，故三方签订的《存量房买卖（居间）合同》依法应予撤销。2、原告诉称被告构成根本违约，根据案涉合同第六条之约定，原告要求继续履行合同，无合同依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人每客美家经纪公司述称，我方依据合同约定多次催促被告贺文?办理房屋产权过户手续，但其一直说在国外旅游，故过户手续至今未能办理。后被告要求我方重新办理合同备案，但如根据现在的房屋限购政策，原告就丧失了购房资格。被告（反诉原告）贺文?、陶陶向本院提出反诉请求：1、请求撤销反诉人、被反诉人吴可佳及第三人于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2016年8月10日，反诉人与被反诉人及第三人签订《存量房买卖（居间）合同》，约定反诉人将自有的位于武汉市洪山区书城路46号金地格林美茵9区H2-302室的房屋出售给被反诉人，第三人提供居间服务。房屋成交价为215万元，任何一方违约按成交价格的10%承担违约责任。合同签订后，双方均开始按合同约定履行。2016年12月2日，在反诉人的反复催促下，第三人才将房屋交易的网签合同发给反诉人。反诉人发现，网签合同与《存量房买卖（居间）合同》的主要条款不一致：网签合同成交价为191万元，违约金的比例为20%。反诉人认为被反诉人及第三人的该行为严重不当，故于当天通过电话、书面等形式要求被反诉人及第三人对网签合同进行修改。此后，反诉人向被反诉人及第三人多次交涉，但对方均置之不理。期间，反诉人进而发现，被反诉人其实就是第三人的占31%的股东，即居间方与被反诉人完全混同，二者合演一出双簧哄骗反诉人。继而，反诉人通过查询发现，被反诉人和第三人让反诉人认签的交易价格低于当时市场价格的约20%。综上，请求法院查明事实，依法支持反诉人反诉讼请求。原告（反诉被告）吴可佳反诉辩称，反诉人诉请法院撤销其与被反诉人及第三人之间签订的《存量房买卖（居间）合同》完全没有事实和法律依据，应依法驳回其全部反诉请求。一、反诉人、被反诉人及第三人系在平等自愿的基础上签订的案涉合同，合同应合法有效。在合同履行过程中，我方已经依约履行了合同义务。但反诉人在约定期限内拒不履行协助办理涉案房屋产权过户手续，在其违约后，又以我方及第三人篡改网签合同内容为借口，将责任推卸给我方和第三人，其目的在于掩盖其违约事实和责任；二、反诉人据以要求撤销合同的主要理由是网签合同存在修改和我方系第三人股东、原公司经理，认为我方及第三人存在欺诈。我方认为，网签合同系第三人根据房屋交易指导价，在合理的范围内进行的调整，目的在于合理避税，这在房地产中介行业非常普遍。且此行为对反诉人的利益没有任何损害，同时我方从未说过要按照网签合同的交易价格支付房款，相反，我方一直强调应按照《存量房买卖（居间）合同》约定价格支付房款，在双方的微信聊天记录可以证实该事实。其次，我方虽系第三人股东、原公司经理，但购房系我方刚性需求，且法律法规并未禁止我方如此身份就不能买房。我方购房的对价亦属合理，不存在哄骗反诉人。综上，请求法院查明事实，依法驳回反诉人的全部反诉请求。第三人每客美家经纪公司反诉述称，被反诉人与我方虽有关联，但我方在涉案交易过程中没有任何欺诈行为。被反诉人购房与本公司无关，属于其个人行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年8月10日，贺文?、陶陶夫妇（甲方）与吴可佳（乙方）以及第三人每客美家经纪公司（丙方）签订《存量房买卖（居间）合同》，主要约定：（1）甲方将位于武汉市洪山区书城路46号金地格林美茵9区H2-302室的房屋出售给乙方，成交价格为215万元；（2）乙方在合同签订之日向甲方支付定金5万元，购房款25万元在甲乙双方办理完房屋交易过户手续当日由乙方一次性向甲方支付，余款185万元由乙方委托丙方办理银行贷款……；（3）甲乙双方应于合同签订之日起50个工作日内办理贷款审批手续，75个工作日内办理过户手续，若因甲乙任何一方未能在约定时间内办理贷款审批手续或过户手续，经一方书面催告后，在催告期内另一方无正当理由仍不配合办理贷款手续或过户手续的，视为根本违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照全部房款的10%支付违约金。合同还对三方的其他权利义务、经纪佣金、房屋交付及户口迁出、违约责任、争议处理方式等内容进行了约定。合同签订当日，吴可佳委托第三人公司员工乐鹏飞向贺文?转账支付5万元购房定金，贺文?据此出具收条。2016年10月3日，吴可佳在合同约定的付款时间尚未届满之前再次向贺文?转账支付定金房款5万元。后第三人每客美家经纪公司将案涉合同进行网签备案，网签合同载明涉案房屋的成交价为191万元，并将违约金变更为按照全部房款的20%支付违约金……。合同签订后，吴可佳依约办理了贷款审批手续且经审批通过。但贺文?、陶陶未能按照合同约定期限配合办理房屋产权过户手续。吴可佳遂于2017年1月5日委托律师向贺文?、陶陶发送律师函进行催促，但其仍然以网签合同与书面合同不同为由拒绝配合。为此，吴可佳向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，贺文?、陶陶提出反诉。另查明，吴可佳系第三人每客美佳经纪公司的股东。以上事实，有原告（反诉被告）吴可佳提交的委托书公证文件、存量房屋买卖居间合同、证明、收条、个人转账汇款业务受理回单、住房购买资格核查结果通知单、律师函及快递签收记录、武汉市房屋产权登记信息查询单、小区现房价均价截图、被告贺文?名片，被告（反诉原告）贺文?、陶陶提交的存量房买卖居间合同、网签合同、书面告知函、名片、企业咨询信息报告、微信聊天记录、相关录音资料等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为，本案房屋买卖合同过程中形成两个价格迥异的合同，一份是原告吴可佳（反诉被告）、被告贺文?、陶陶（反诉原告）及第三人于2016年8月10日签订的书面存量房买卖（居间）合同，一份是网签合同，贺文?、陶陶辩称吴可佳及第三人在合同履行过程中，将网签合同（备案合同）的房屋交易价格篡改为191万元、违约责任改为全部房款的20%，以及吴可佳及第三人刻意隐瞒吴可佳系第三人股东、原公司经理等事实致使涉案房屋成交价明显低于当时市场价格，其行为构成欺诈，应依法撤销三方签订的《存量房买卖（居间）合同》，本案中，原告吴可佳虽系第三人公司的股东，但其仍具备购房资格，法律并未明文禁止其不可具备购房资格，且在交易过程中就涉案房屋的价款等重要条款均系被告（反诉原告）贺文?、陶陶认可的，并不存在原告（反诉被告）利用特殊主体身份以欺诈、胁迫等手段致使被告（反诉原告）签订涉案合同，且贺文?、陶陶未能提交有效证据证明涉案房屋交易的成交价格明显低于当时的市场价格，故案涉合同不存在合同法第五十四条规定的可撤销情形。故对于被告（反诉原告）主张撤销三方当事人于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》的诉请，本院不予支持。本案的网签合同中备案房价191万元，确属做低房价，目的为规避税费，但偷税漏税的行为不影响民事行为的效力，该网签合同并非双方的真实意思表示，双方实际履行的是三方于2016年8月10日签订的房价为215万元的书面《存量房买卖（居间）合同》，该合同系各方当事人真实意思的表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人均应严格履行各自合同义务。合同签订后，吴可佳履行了支付定金、购房款以及办理银行贷款等合同义务，贺文?、陶陶夫妇应按照合同约定协助配合吴可佳办理房产过户手续。但贺文?、陶陶在合同约定的期间内未能履行协助配合吴可佳办理房产过户手续属实，其行为构成违约，吴可佳据此要求贺文?、陶陶继续履行合同的诉求，于法有据，本院予以支持。因被告（反诉原告）贺文?、陶陶确存在违约行为，故理应向原告（反诉被告）吴可佳支付违约金，但考虑吴可佳在交易过程中未主动披露“可能影响交易的特殊主体身份”，且与第三人共同存在逃避纳税的行为，对发生本次民事纠纷亦存在过错，故本院依据双方的过错程度，酌定被告向原告支付违约金5万元，原告诉请超过部分，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴可佳与被告（反诉原告）贺文?、陶陶及第三人武汉每客美家房地产经纪有限公司继续履行三方于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》，被告（反诉原告）贺文?、陶陶于本判决生效之日起三十日内配合原告（反诉被告）吴可佳办理位于武汉市洪山区书城路46号金地格林美茵9区H2-302室房屋产权过户手续；二、被告（反诉原告）贺文?、陶陶于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴可佳违约金5万元；三、驳回原告（反诉被告）吴可佳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贺文?、陶陶的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25720元、保全费5000元，由被告（反诉原告）贺文?、陶陶负担；反诉受理费100元，由被告（反诉原告）贺文?、陶陶自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉人于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  乔汉怀人民陪审员  吴小蕊二〇二〇年五月二十六日书 记 员  宁伟昭