四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初247号 原告：靳军，男，汉族，生于1964年9月21日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：陆涛，四川弘风律师事务所律师。 被告：谷桐宇，男，汉族，生于1992年10月25日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：马火明，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。 被告：谷秋平，男，汉族，生于1966年6月26日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：马火明，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。 被告：黄京华，女，汉族，生于1968年1月24日，四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：马火明，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。 被告：四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司，住所地四川省绵阳市游仙区仙桃路8号。 负责人：杨崇礼，总经理。 委托诉讼代理人：梁德明，四川致高律师事务所律师。 被告：四川新东原物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥东路2-6号B4幢E507室。 法定代表人：张爱明，总经理。 委托诉讼代理人：梁德明，四川致高律师事务所律师。 原告靳军与被告谷桐宇、被告谷秋平、被告黄京华、被告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司（以下简称新东原绵阳分公司）、被告四川新东原物业服务有限公司（以下简称新东原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告靳军及其委托诉讼代理人陆涛，被告谷桐宇、被告谷秋平、被告黄京华的共同委托诉讼代理人马火明，被告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司、被告四川新东原物业服务有限公司的共同委托诉讼代理人梁德明到庭参加诉讼。第二次开庭时被告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司、被告四川新东原物业服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但其向本院递交了书面意见。本案缺席审理，现已审理终结。 原告靳军向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告谷秋平、谷桐宇于2017年3月31日签订的《物业转让居间合同》；2.判决解除原告与被告谷桐宇于2017年4月7日签订的《首付装修协议》；3.判决被告谷秋平、谷桐宇双倍返还原告已付定金60000元；4.判决被告谷秋平、谷桐宇返还原告已付购房款170000元；5.判决被告谷秋平、谷桐宇、黄京华、四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司共同赔偿原告损失540000元（其中包括房屋差价49万元、原告律师费5万元）；6.判决被告四川新东原物业服务有限公司对四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司的上列债务承担共同清偿责任；7.诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：2017年3月31日，谷秋平作为出卖方，谷桐宇作为卖方代理人、新东原绵阳分公司作为中介方与原告签订《物业转让居间合同》，约定卖方将位于绵阳市游仙区东原物业的面积107.45平方米的房屋出售给原告，房价58万元。原告按约向被告支付了3万元定金和17万元房款，其余房款按约定由原告办理公积金贷款后向被告支付。但因卖方的产权证未能如期办下来，没有产权证则无法办理贷款。为此，2017年4月7日，谷桐宇又与原告签订了《首付装修协议》，约定：位于东原长岛2栋1单元20楼3号的住房转让总价58万元，以按揭方式购买，原告已支付的定金3万元和17万元房款直接转为首付款；在卖方拿到产权证时要第一时间过户给原告，以便让原告尽快办理公积金贷款，等等。后因房价上涨，被告方企图反悔，撕毁合同。2018年5月谷桐宇向游仙区法院起诉，要求解除《物业转让居间合同》，后法院驳回了谷桐宇的请求。该案在审理过程中查明涉案房屋产权证已在2018年4月办理，登记在谷桐宇、谷秋平、黄京华三人名下，门牌号为游仙区滨江东路中段2号东原长岛2幢1单元20层3号，面积107.76平方米。判决生效后，原告多次要求被告办理过户手续，被告均予以拒绝。2018年12月，原告向法院起诉，请求判决房屋过户。游仙法院一审判决支持了原告的请求，二审发回重审。重审中，法院向原告释明不支持原告的请求，告知原告可以主张解除合同并要求赔偿损失。故原告撤回该案，提起本案诉讼。 被告谷桐宇、谷秋平、黄京华共同辩称：同意解除《物业转让居间合同》和《首付装修协议》。谷秋平和黄京华不是合同相对人，并没有委托谷桐宇卖房，也坚决不同意买房，谷秋平和黄京华并非适格被告。谷桐宇认可收到了17万元的房款，但并没有收取3万元定金，这两年来谷桐宇一直愿意退款，但原告不配合导致未退。谷桐宇没有过错，不应承担赔偿责任。请求驳回要求三被告双倍返还定金并赔偿损失的诉讼请求。 被告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司、被告四川新东原物业服务有限公司共同辩称：《物业转让居间合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。现在房屋不能过户是因为谷桐宇、谷秋平、黄京华因房价上涨而不同意过户，应当由违约方承担赔偿责任。 本院经审理查明事实如下：被告谷秋平与被告黄京华系夫妻关系，被告谷桐宇系被告谷秋平、被告黄京华之子。 2017年3月31日，被告谷桐宇以被告谷秋平委托代理人的名义与原告靳军、被告新东原绵阳分公司签订《物业转让居间合同》，约定将位于四川省绵阳市游仙区的房屋以58万元的价格卖与原告靳军；房款支付方式为原告于2017年3月31日支付定金3万元，于2017年4月7日支付首期房款17万元，尾款38万元以原告向银行申请贷款的方式支付。被告谷秋平、被告黄京华未在《物业转让居间合同》上签字。《物业转让居间合同》签订时，案涉房屋尚未办理权属登记，被告谷桐宇向原告及被告新东原绵阳分公司工作人员出示了该房屋的全套购买手续等资料（含商品房买卖合同、前期物业服务协议、门禁卡、钥匙、购房发票等）。《物业转让居间合同》签订后，被告谷桐宇将门禁卡及房屋钥匙交付给原告，其余资料（商品房买卖合同、前期物业服务协议、发票等）交由被告新东原绵阳分公司保存。2017年4月7日，原告靳军（乙方）与被告谷桐宇（甲方）签订《首付装修协议》，主要内容为：“……因政策调控原因导致开发商还未给该物业办理产权证，所以双方就此原因达成如下协议：1.乙方购买该物业总价为58万元整，以按揭方式购买，于2017年3月31日支付给甲方3万元作为购买该物业的定金（直接转为首付），于2017年4月7日支付给甲方17万元整作为购买物业的首付款（不含定金）。2.甲方同意在收取乙方的首付款后协助乙方办理该物业的装修手续，办理装修所产生的费用由乙方自己承担。3.在甲方拿到产权证时要第一时间过户给乙方，以便让乙方尽快办理公积金贷款”。同日，被告谷桐宇向原告靳军出具收到17万元购房款的收条。案涉房屋于2018年4月11日办理不动产权属登记，为谷秋平、黄京华、谷桐宇三人按份共有，份额分别为25%、25%、50%，房屋位于绵阳市游仙区，面积107.76平方米。 案涉房屋《商品房买卖合同》显示，涉案房屋买受人为被告谷秋平，共同买受人为被告黄京华、被告谷桐宇，份额分别为25%、25%、50%。原告陈述：签订《物业转让居间合同》时，被告谷桐宇没有出示书面委托手续，原告通过被告谷桐宇的手机与被告谷秋平通过话（谷桐宇表示谷秋平是九院工作人员，电话保密，只能通过谷桐宇电话联系），谷秋平表示同意卖房并全权委托谷桐宇处理卖房事宜；当时没有联系过黄京华，但是事后黄京华联系过原告儿子靳源商量办证的事情；原告儿子靳源与谷桐宇的微信聊天记录也显示黄京华知晓并同意谷桐宇出售房屋。被告新东原绵阳分公司陈述：签订《物业转让居间合同》时，被告分公司店长、原告靳军都通过谷桐宇的电话与谷秋平通过话，谷秋平表示全权委托谷桐宇处理，后谷桐宇才从家里拿来了全部购房资料并签订了合同。 2018年5月31日，谷桐宇将靳军、新东原绵阳分公司诉至本院，以案涉房屋未办理产权登记、自己无权处分为由请求解除《物业转让居间合同》。2018年8月17日，本院作出（2018）川0704民初1603号民事判决书，驳回了谷桐宇的诉讼请求。该民事判决书认定谷桐宇为《物业转让居间合同》合同相对人并查明靳军已向谷桐宇支付房款20万元（定金3万元、首付款17万元）；该民事判决书现已发生法律效力。 2019年2月26日，靳军将谷桐宇、谷秋平、黄京华诉至本院，请求将案涉房屋权属登记转移至靳军名下。2019年5月24日，本院作出（2019）川0704民初527号民事判决书，判决谷桐宇、谷秋平、黄京华将位于绵阳市游仙区的房屋的不动产权过户至原告靳军名下。谷桐宇、谷秋平、黄京华不服，向绵阳市中级人民法院提起上诉，2019年8月21日，绵阳市中级人民法院作出（2019）川07民终1583号民事裁定书，裁定撤销（2019）川0704民初527号民事判决、发回重审。案件重审过程中，靳军撤回了该案的诉讼。 本案审理过程中，原告靳军申请对涉案房屋当前市场价进行评估。2020年2月28日，四川均衡房地产评估有限责任公司对涉案房屋价值评估为1066400元。原告支付鉴定费15300元。 上述事实，有身份信息、企业信用信息、司法评估报告书、《物业转让居间合同》、《首付装修协议》、收款条、不动产权证书、不动产登记信息查询结果证明、（2018）川0704民初1603号民事判决书、（2019）川0704民初527号民事判决书、（2019）川07民终1583号民事裁定书、（2019）川0704民初3002号民事裁定书、《商品房买卖合同》、发票、物品领用登记表、钥匙留用确认书、靳源与谷桐宇的微信聊天记录、门禁卡领取条、前期物业服务协议、销售不动产统一发票、当事人陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，被告谷桐宇出卖涉案房屋时未取得其他共有人的同意，系无权处分。现其他共有人不同意出卖房屋，买卖双方亦同意解除《物业转让居间合同》和《首付装修协议》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，解除原告靳军与被告谷桐宇、被告新东原绵阳分公司于2017年3月31日签订的《物业转让居间合同》，解除原告靳军与被告谷桐宇于2017年4月7日签订的《首付装修协议》。 因被告谷桐宇未取得涉案房屋完整处分权、致使涉案房屋所有权无法转移进而导致涉案合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告谷秋平应当向原告靳军返还定金3万元并返还原告已支付的购房款17万元。因除当事人陈述外，无其他证据证明被告谷桐宇签订涉案合同时获得了被告谷秋平的授权或者事后予以追认，故被告谷秋平并非涉案合同相对人，原告要求被告谷秋平承担双倍返还定金及已付购房款的请求，本院不予支持。被告谷桐宇主张其未收到3万元定金的陈述，与生效的（2018）川0704民初1603号判决书查明的事实不符，本院不予采信。 关于原告要求各被告共同赔偿房屋差价损失49万元、律师费5万元的诉讼请求。首先，因被告谷桐宇无权处分涉案房屋致使无法完成物权变更，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告靳军有权要求被告谷桐宇赔偿因房价上涨形成的房屋差价损失；原告主张的赔偿律师费5万元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。其次，被告谷桐宇未取得涉案房屋完整处分权，是造成涉案房屋无法过户的主要原因；原告靳军在签订《物业转让居间合同》时明知涉案房屋还有其他共有人、特别是被告谷桐宇是以被告谷秋平的委托代理人的身份签订合同的情形下，没有对谷桐宇是否有权处分共有财产进行合理审查，是造成涉案房屋无法过户的次要原因。综合考虑涉案合同签订细节、后续履行情况并考量谷桐宇、谷秋平、黄京华三人的家庭成员关系对原告缔结涉案合约的影响，本院确定被告谷桐宇对原告的损失承担60%的赔偿责任为291840元〖（1066400元-580000元）×60%〗，原告靳军自行承担40%的责任。再次，被告新东原绵阳分公司作为居间人，在促成房屋买卖协议时虽对被告谷桐宇的处分权限审查存在瑕疵，但其将涉案房屋的权属状况对原告进行了披露、原告也陈述其与新东原绵阳分公司工作人员一并与谷秋平进行了联系，该瑕疵行为并非为导致涉案合同被解除的原因且与原告诉称的房屋差价损失没有法律上的直接因果联系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，被告新东原绵阳分公司、被告新东原公司在本案中不承担赔偿责任。又次，因原告一并主张了定金罚则与房屋差价损失，而二者金额相加已经超过了原告的实际损失，根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，本院将定金罚则与房屋差价损失合并确定为291840元。最后，被告谷秋平、被告黄京华并非涉案合同相对人，也无其他证据证明被告谷桐宇签订涉案合同时获得了被告谷秋平、被告黄京华的授权或者事后予以追认，因此原告请求被告谷秋平、被告黄京华承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 原告要求赔偿因申请诉讼财产保全向保险公司支付的保险费用的请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下： 一、解除原告靳军与被告谷桐宇、被告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司于2017年3月31日签订的《物业转让居间合同》。 二、解除原告靳军与被告谷桐宇于2017年4月7日签订的《首付装修协议》。 三、被告谷桐宇在本判决生效后十日内返还原告靳军定金30000元、购房款170000元，合计200000元。 四、被告谷桐宇在本判决生效后十日内赔偿原告靳军损失291840元。 五、驳回原告靳军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费5760元、征收诉讼保全费4520元，合计10280元，由原告靳军负担4280元，被告谷桐宇负担6000元；鉴定费15300元，由原告靳军负担6120元，被告谷桐宇负担9180元（上述费用原告靳军已预交，被告谷桐宇在履行本判决确定的义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 汪 江 二〇二〇年三月三日 书记员 陈子豪