四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1011民初3365号原告：冯梅，女，汉族，1972年12月22日出生，户籍地四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：张劲松，系四川蜀缘律师事务所律师。被告：邱俊芳，女，汉族，1961年6月17日出生。户籍地四川省内江市东兴区。被告：四川昭城房地产开发有限公司，地址内江市市中区ＸＸ街6号1幢1号。法定代表人：徐光成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：闵璞，系四川沱江律师事务所律师。原告冯梅诉被告邱俊芳、四川昭城房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案，依法由审判员郑伯秋、徐弓长、人民陪审员刘明金组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯梅及其委托诉讼代理人张劲松，被告邱俊芳、被告四川昭城房地产开发有限公司委托诉讼代理人闵璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯梅向本院提出诉讼请求:1、判令被告邱俊芳返还原告1400000.00元购房诚意金并支付利息；2、被告四川昭城房地产开发有限公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年12月26日内江市江城房地产开发有限责任公司（现更名为四川昭城房地产开发有限公司）与被告邱俊芳签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》。2012年6月10日被告邱俊芳将自己购买的内江市柴油机配件厂厂房，以联合开发“嘉和苑”项目为由，向内江市东兴区人民政府申请该宗土地工业用地变更为商业、住宅用地，2013年1月28日东兴区人民政府向内江市人民政府请示变更土地用途，2013年3月8日内江市人民政府批复同意变更。原告与被告邱俊芳系朋友关系，“嘉和苑”项目开工后，2014年年初被告邱俊芳多次给原告做工作，让原告购买其开发项目的房屋，经原告询问二套住房及一个门面优惠下来只需要140万元，被告邱俊芳出于朋友关系可分期支付，等凑够140万元再签合同。至到2014年4月初原告在被告项目部看了被告四川昭城公司的宣传资料，实地了解“嘉和苑”项目建设施工情况后，从4月3日开始陆续付款给被告用于购买二套住房及一个门面，截止2014年5月8日之前原告通过银行汇入被告邱俊芳账户上购买门面的房款9万元，购买住房的房款58.5万元。5月8日原告带了4.5万元现金在被告四川昭城公司售楼部与被告邱俊芳联系购房签订合同一事，当日在售楼部与四川昭城公司签订《商品房预约登记协议书》，预约登记购买住宅二套，预付诚意金80万元，购买门面一个，预付诚意金60万元，共计140万元，项目开盘时缴纳的140万元诚意金转为购房款。签订协议的当日原告将购买门面的51万元汇入被告邱俊芳账户，并出具了门面全部购房款的收据。次日原告通过银行转账将购买住房的余款17万元汇入邱俊芳账户，邱俊芳出具了收到住房全部购房款的收据。后来原告要求被告四川昭城公司履行义务签订商品房买卖合同，被告不予签订，原告要求退款也被拒绝。为维护自身的合法权益，2015年1月原告起诉到贵院，2015年8月12经原告申请你院裁定撤诉，然而在撤诉后近二年时间，被告仍然不理不问，现所涉开发项目已有法院终审判决支持与原告同样的案例，二被告均承担连带清偿责任，故再次向法院起诉，请求判令如诉讼要求。被告邱俊芳辩称：对原告冯梅所起诉的金额1400000.00元没有异议，钱也收到了的，但此款确实是以预约购房合同的形式向原告的借款，不是预交的购房款，《商品房预约登记协议书》也是借款之后为了对借款做保证才与冯梅签的。被告四川昭城房地产开发有限公司辩称：本案所涉及的商品房到目前为止都没有取得预售房许可证，原告冯梅与邱俊芳及其项目部签订的《商品房预约登记协议书》是无效的；原告在诉状中强调是看到昭城房地产开发公司在开发该项目，但目前为止昭城房地产开发公司与原告没有订立任何合同及收取任何款项；虽然涉诉的房屋开发项目是本公司与邱俊芳联合开发的，但公司并没有授予任何人对外签订协议或其它事项的权利；被告邱俊芳也提出了与原告系借贷关系的抗辩理由。综上，原告冯梅与邱俊芳签订的合同是无效的，也与昭城房地产公司无关，不应支持原告对本公司的诉求。本院经审理认定事实如下：2011年12月26日，内江市江城房地产开发有限公司（2014年6月11日该公司变更登记为四川昭城房地产开发有限公司，以下简称四川昭城公司）与被告邱俊芳签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》，四川昭城公司投资120万元，占20%的出资比例，邱俊芳出资480万元，占80%的出资比例，双方约定将邱俊芳位于东兴区椑木镇石桥街156号的工业用地3350.12平方米，经过修编变更为商住用地后，修建“嘉和苑”项目。项目规划由二被告共同向政府申请办理，项目建设手续由四川昭城公司作为建设单位向行政主管部门申报。2012年6月10日经二被告共同向东兴区人民政府申请办理“嘉和苑”项目新规划条件下用地手续。2013年1月28日东兴区人民政府以内东区府（2013）2号文件的形式统一该项目实施。2013年3月8日内江市人民政府以内府国土用（东）函（2013）10号文件的形式原则上同意东兴区人民政府对该地的报批方案。该方案实施后四川昭城公司和邱俊芳共同向内江市东兴区住房和城乡建设局申请土地出让手续、备案了《“嘉和苑”项目联合开发协议》、建设施工合同，取得了建筑工程施工许可证并修建了“嘉和苑”售楼部，咨询热线电话为139××××2888系被告邱俊芳所持有使用的电话号码。该项目的施工方为内江市天坛建筑安装工程公司。原告冯梅在被告项目部看了被告四川昭城公司的宣传资料，实地了解“嘉和苑”项目建设施工情况后，从2014年4月3日开始陆续付款给被告用于购买二套住房及一个门面，截止2014年5月8日之前原告通过银行汇入被告邱俊芳账户上购买门面的房款9万元，购买住房的房款58.5万元。5月8日原告带了4.5万元现金在被告四川昭城公司售楼部与被告邱俊芳联系购房签订合同一事，当日在售楼部与四川昭城公司签订《商品房预约登记协议书》二份，预约登记购买住宅二套，预付诚意金80万元，购买门面一个，预付诚意金60万元，共计140万元，项目开盘时缴纳的140万元诚意金转为购房款。签订协议的当日原告将购买门面的51万元汇入被告邱俊芳账户，并出具了门面全部购房款的收据。次日原告通过银行转账将购买住房的余款17万元汇入邱俊芳账户，邱俊芳出具了收到住房全部购房款的收据。协议约定：原告预约登记购买门面一个，预付诚意金600000.00元；住房二套，预付诚意金800000.00元，本协议书编号为选户顺序号，在嘉和苑工程项目开盘时，乙方按照协议书编号顺序选购房屋后，所交诚意金自动转为购房款；如果乙方在开盘时自愿放弃该号，甲方有权将该号另行登记，并在开盘后15日内退还诚意金（不计利息）；乙方已交够诚意金的，在办理交接房手续时，按购房总金额优惠2%。二份协议均加盖了内江市东兴区嘉和苑售楼部印章及邱俊芳的签名，原告冯梅也签名确认。现原告要求被告签订正式的购房协议被拒后，向法院起诉要求退还1400000.00元诚意金。本院曾以被告邱俊芳涉嫌犯罪移送公安机关侦查，后经公安机关侦查认为不构成犯罪而不予立案。另查明，2009年12月25日二被告所签订的另一份《联合开发协议》约定“四川昭城公司只负责对外的开发手续，四川昭城公司不承担任何经济责任，一切由邱俊芳承担，四川昭城公司提供牌子邱俊芳缴纳管理费4万元包干使用”。2011年12月26日邱俊芳出具的情况说明，欲证明2011年12月26日的《“嘉和苑”项目联合开发协议》系报批协议，该协议中约定的四川昭城公司的投资比例、风险和权益不属实。2014年12月29日四川昭城公司分别给东兴区发改委及东兴区房管局提出申请，要求审核预售房屋单价及办理预售许可证。上述事实有内江市公安局东兴区分局不予立案决定书、内府国土用（东）函（2013）10号文件、内东区府土（2013）2号文件、2012年6月10日邱俊芳与内江市江城房地产开发有限责任公司向内江市东兴区人民政府的联合申请、2011年12月26日“嘉和苑”项目联合开发协议、2012年4月7日内江市江城房地产开发有限公司变更为四川昭城房地产开发有限公司的准予变更登记通知书、企业投资项目备案通知书、建设工程规划许可证、建设工程施工合同、建设工程施工许可证、商品房预约登记协议书、银行转账凭条及收据、东兴区椑木镇嘉和苑商住楼商品房购销合同及部分收款凭条、2009年12月25日二被告之间的联合开发协议、2011年12月26日邱俊芳的情况说明、2014年12月29日四川昭城公司向房管局及发改委的申请、本院（2016）川1011民初420号民事判决书、四川省内江市中级人民法院（2016）川10民终627号民事判决书、四川省内江市中级人民法院（2017）川10民再7号民事判决书、四川省内江市中级人民法院（2017）川10民再8号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点：一、本案法律关系是商品房预约合同纠纷还是民间借贷纠纷；二、四川昭城公司是否承担连带责任。关于法律关系的性质问题，本案原告冯梅与内江市东兴区嘉和苑售楼部签订的《商品房预约登记协议书》条款中明确约定冯梅选购嘉和苑建设项目门面1个，诚意金600000.00元；住房二套，诚意金800000.00元，协议书编号为选户顺序号，在嘉和苑工程项目开盘时，冯梅按照协议书编号顺序选购房屋后，所交诚意金自动转为购房款；如果乙方在开盘时自愿放弃该号，甲方有权将该号另行登记，并在开盘后15日内退还诚意金（不计利息）；乙方已交够诚意金的，在办理交接房手续时，按购房总金额优惠2%。可见合同双方当事人就门面个数及住房套数和选房顺序及优惠条件作了约定，双方的意思表示是明确的，并且买受人冯梅已经实际交付了1400000.00元诚意金，邱俊芳作为内江市东兴区嘉和苑售楼部的代表也接受了该款项。因此，本案所涉《商品房预约登记协议书》的性质为商品房预约合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定。本案原告冯梅已经完成双方当事人之间存在商品房预约合同关系的举证责任。而被告邱俊芳主张其与原告冯梅之间系民间借贷关系，应当提交证据予以证明，且所举的证据应当在证明力上足以推翻冯梅所举书面证据，或者使法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。但邱俊芳即未提交借款的借据，也未提交归还利息的相关凭证，诉讼期间也无证人出庭作证，只有其本人的口头陈述。综上事实可以证明，本案当事人之间的法律关系性质应认定为商品房预约合同纠纷，邱俊芳辩称其与冯梅之间系民间借贷纠纷没有证据予以证实，本院不予采信。关于四川昭城公司是否承担连带清偿责任的问题。2011年12月26日，四川昭城公司与邱俊芳签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》，该协议经行政机关备案登记，协议约定项目预计投资600万元，四川昭城公司投资20%，邱俊芳投资80%。因此份协议在行政机关备案登记，其合法性、真实性、关联性应予以认可，其证明效力也大于2009年12月25日二被告签订的《“嘉和苑”项目联合开发协议》。“嘉和苑”项目开工后，为销售该项目的房屋，修建了售楼部，并刻制了“内江市东兴区嘉和苑售楼部”的印章，用于签订《商品房预约登记协议书》以及《商品房购销合同》，另外，从被告自己提供的《商品房购销合同》及部分收款收据也加盖有“内江市东兴区嘉和苑售楼部”的印章，原告冯梅作为购房人有理由相信“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章的法律效力。对“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章是否邱俊芳私自刻制，仅有邱俊芳的陈述，且公安机关也没有立案调查，结合邱俊芳以“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章签订的大量购房合同等相关证据，本院认为“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章的刻制、管理和使用是四川昭城公司和邱俊芳对嘉和苑售楼部的内部管理行为，众多购房人无法识别印章的真伪，故不宜否认印章的效力。内江市东兴区嘉和苑售楼部系四川昭城公司与邱俊芳为联合开发“嘉和苑”项目而设立的，用地手续也是二被告共同向相关部门申请的，预售许可及单价报批也是被告四川昭城公司向房管局及发改委提出的申请，虽然四川昭城公司与邱俊芳约定有投资比例，但该约定仅限于四川昭城公司与邱俊芳之间，对原告冯梅不发生法律效力。现由于四川昭城公司与邱俊芳联合开发的“嘉和苑”项目至今未取得商品房预售许可证，已经无法履行合同义务，原告冯梅要求返还1400000.00元诚意金的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告四川昭城公司作为“嘉和苑”项目的投资人之一，应当承担连带清偿责任。四川昭城公司辩称与冯梅之间即无合同也无经济往来，不应承担责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因《商品房预约登记协议书》约定的诚意金条款中写明了不计利息，故对原告冯梅要求被告支付利息的诉求不予支持。综上所述，本院在查明事实的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于民生诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邱俊芳于本判决生效后十日内向原告冯梅返还其所交购房诚意金人民币1400000.00元；二、被告四川昭城房地产开发有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告冯梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8700.00元，由二被告负担。本案受理费8700.00元原告冯梅已向本院缴纳，二被告在履行返还义务时，一并向原告冯梅支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  郑伯秋审 判 员  徐弓长人民陪审员  刘明金二〇一七年十一月二十三日书 记 员  田 望