山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1384号 原告：梁凤芮，女，1985年11月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：鲁强，山东百融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚浩言，山东百融律师事务所律师。 被告：济南润邦房地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701120611887990。 法定代表人：商爱军，总经理。 委托诉讼代理人：宣春明，山东中坛律师事务所律师。 原告梁凤芮与被告济南润邦房地产经纪有限公司（以下简称润邦公司）、第三人杨凤华居间合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，梁凤芮于2020年3月21日申请撤回对第三人杨凤华的起诉，本院予以准许。根据梁凤芮的申请，本院冻结了润邦公司在中国银行等的银行存款1472487元，冻结期限一年。本院依法适用普通程序于2020年4月28日公开开庭进行了独任审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2020年7月28日再次公开开庭进行了审理。原告梁凤芮的委托诉讼代理人鲁强、褚浩言，被告润邦公司的委托诉讼代理人宣春明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 梁凤芮向本院提出诉讼请求：一、依法判令润邦公司赔偿梁凤芮购房款、中介费、办证费、空调等各项经济损失共计1472487元（大写：壹佰肆拾柒万贰仟肆佰捌拾柒元）及逾期返还利息（以1472487元为基数，自起诉之日起至还清本息之日止按照年利率6%计算支付）；二、本案诉讼费、保全费等诉讼费用全部由润邦公司承担。事实和理由：2017年6月8日，梁凤芮与杨凤华在润邦公司居间介绍下，就落座于济南市历下区茂陵山路*号山久水园*号楼*单元***室房产及地下车位一个（编号：A-07）签订了《房屋买卖意向书》一份，对双方的权利义务进行了约定。梁凤芮依约向润邦公司支付了购房款、中介费、办证费等全部费用，润邦公司将案涉房产交付梁凤芮。梁凤芮在案涉房产内安装两台空调后又委托润邦公司将案涉房产代为出租。2019年年底，杨凤华作为案涉房产的所有权人，明确告知并未将该房产出售，同时也并未收到梁凤芮所支付的购房款，对出售一事并不知情。润邦公司员工因涉嫌诈骗罪已被公安机关采取刑事强制措施。润邦公司作为居间服务提供者，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，严重损害了梁凤芮的合法权益。为了维护梁凤芮的合法权益，挽回经济损失，梁凤芮特依据法律规定诉至贵院，望贵院依法判如所请。 润邦公司辩称，一、梁凤芮所诉内容与事实不符，润邦公司并没有居间介绍梁凤芮与杨凤华之间的房屋买卖，是梁凤芮与黄隆兴的单方行为，与润邦公司无关，润邦公司不应该承担赔偿责任。梁凤芮从来没有到润邦公司登记买房，也没有通过润邦公司购买涉案房屋，润邦公司未收到过梁凤芮购房款、中介费、办证费，梁凤芮起诉润邦公司要求赔偿上述费用明显主体不适格。二、本案应该先刑后民，待黄隆兴诈骗案件审理终结后才能确定黄隆兴是否构成诈骗罪，梁凤芮是否具有损失，以及梁凤芮将140多万元打到黄隆兴账户具体用途是什么？是购买房屋还是存在其他经济往来？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，本案应该中止审理。综上所述，本案与润邦公司无关，系梁凤芮与黄隆兴单方行为，应驳回梁凤芮对润邦公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定以下事实： 2019年12月8日，梁凤芮向济南市公安局历城分局东风派出所报案被诈骗，济南市公安局历城区分局于次日依法立案侦查。本院（2020）鲁0112刑初215号黄隆兴合同诈骗案刑事判决书，认定如下犯罪事实：2017年4月至5月中旬，黄隆兴在位于济南市历城区华龙路锦绣泉城南门的21世纪不动产润邦加盟店从事房屋中介工作，并为购买住宅的被害人梁凤芮介绍房源。期间，黄隆兴将位于济南市历下区茂岭山路*号的山久水园*号楼*单元***室的一套尚未办理房产证的待租房屋介绍给梁凤芮，并向梁凤芮虚构了该房欲出售的事实，梁凤芮相看后决定购买该房。为骗取梁凤芮的财物，黄隆兴先采用欺骗手段，以其前女友吴婉彤的名义从实际房主杨凤华处将该房租下，取得了房屋的控制权以及杨凤华购买该房屋的购房合同复印件。后黄隆兴私刻“山东晨光房地产开发有限公司合同专用章”，仿造杨凤华的真实购房合同，伪造了一份虚假的购房合同提供给梁凤芮，并将合同上记载的杨凤华的联系电话改为其实际控制的电话号码。经过协商，梁凤芮同意以人民币140万元的价格购买该房，并于2017年5月6日以支付宝转账的方式向黄隆兴的个人账户支付了人民币2万元的购房意向金。2017年5月8日，在杨凤华不知情的情况下，黄隆兴在21世纪不动产润邦加盟店内与梁凤芮签订了房屋买卖意向书，约定梁凤芮以人民币140万元的价格购买山久水园5号楼1单元701室的房产，并委托黄隆兴经办购房事宜。当天，梁凤芮向黄隆兴支付了现金人民币18万元作为定金。黄隆兴谎称房主不在济南，暂时无法在房屋买卖意向书上签字，后其假冒房主的名义在该意向书上签上了杨凤华的名字，并将合同签订时间写到2017年6月8日。2017年5月20日，梁凤芮向黄隆兴支付了中介费人民币28000元。2017年5月底，黄隆兴将该房交付给梁凤芮，但梁凤芮称自己不住并委托黄隆兴将该房出租，黄隆兴又以便于出租为由，欺骗梁凤芮在涉案房产内安装价值人民币4487元的空调两台。后黄隆兴以其前女友吴婉彤的名义与梁凤芮签订了租房合同，从梁凤芮处取得该房屋的实际控制权，导致梁凤芮在长达两年的时间内未到屋内查看。签订租房合同后，梁凤芮以银行转账的方式陆续向黄隆兴在中国民生银行的个人账户支付购房款，截止2018年7月12日，共计转款人民币116万元。期间，黄隆兴以支付房租的名义向被害人梁凤芮返还了人民币24600元。2018年8月，黄隆兴又假借办理并更改房屋网签需送礼的名义，向梁凤芮索要了人民币20000元。2018年9月，黄隆兴谎称办理该房屋房产证需缴纳税费，再次向梁凤芮索要了人民币20000元。后黄隆兴多次找借口拖延办证。综上，黄隆兴从被害人梁凤芮处骗取购房款、中介费、空调等财物，共计价值人民币1407887元，所得赃款被其用于购买大众汽车一辆、建设雅马哈摩托车一辆、为购买福建省邵武市幸福里里*号楼*单元***室的房屋支付首付款及截止2019年12月的房屋贷款、网上赌博及个人消费等。判决内容为：一、被告人黄隆兴犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金七万元；二、责令被告人黄隆兴退赔被害人梁凤芮经济损失1407887元【大众汽车一辆（发动机号：306616，注册登记人：张萌）；建设雅马哈摩托车一辆（发动机号：18128963）；福建省邵武市幸福里里*号楼*单元***室房屋一套依法处置后折抵被害人经济损失及罚金】。该刑事判决书现已生效。 济南农村商业银行股份有限公司洪楼支行出具的梁凤芮所有的活期查询2页、中国民生银行济南花园路支行出具的王相来的电子银行业务回单（付款）7页、支付宝转账电子回单（2017年5月6日）打印件1页、支付宝转账电子回单（2019年8月5日）打印件1页、微信支付交易明细证明（2019年9月18日，收款人为“奋斗的路上”）打印件1页以及王相来出具的授权委托书2份、微信聊天记录显示，梁凤芮多次向黄隆兴支付购房款共计136万元（其中2017年5月17日之前共计支付20万元）、中介费2.8万元、办证费4万元。梁凤芮提交的发票打印件、京东APP购买空调详情打印件显示，梁凤芮购置价值人民币4487元的空调两台。 梁凤芮主张双方之间存在居间合同关系，并提交如下证据：1.编号为0020919的《买卖意向书》一份，证明梁凤芮与润邦公司就位于济南市历下区茂陵山路山久水园*号楼*单元***室房屋达成买卖意向。2.加盖润邦公司公章的编号为NO.0401121、NO.0401122、NO.0401123、NO.0401124的收款收据4份、代收定金条2份、首付款收条1份，证明润邦公司向梁凤芮出具收据和定金条，黄隆兴的收款系职务行为。经质证，润邦公司对上述证据真实性不予认可，未收取过梁凤芮的上述款项，也未收取过中介费，四张收款收据连号，所有加盖的润邦公司公章系伪造，并申请进行司法鉴定。润邦公司陈述其在提供二手房屋买卖居间服务时，通常先带客户看房，客户相中后多数约房屋所有权人见面，如果谈成，双方签订买卖合同，买方向房屋所有权人交定金，房屋所有权人将房屋所有权证书存在润邦公司，并交纳中介费，之后准备贷款资料，贷款审批通过后，买方向卖方交纳首付款，买方向卖方打尾款欠条，双方过户，银行放贷，双方办理物业交割腾房等手续。整个过程中，润邦公司无代收房款的行为。 根据润邦公司的申请，本院依法委托山东永鼎司法鉴定中心对梁凤芮提交的2017年5月8日的《代收定金条》、2017年6月8日的《买卖意向书》、2017年6月8日的《首付款收条》、2017年6月8日的《代收定金条》、编号为NO.0401121、NO.0401122、NO.0401123、NO.0401124的四张《收款收据》上加盖的“济南润邦房地产经纪有限公司”公章与润邦公司真实的公章一致性进行鉴定。2020年7月1日，山东永鼎司法鉴定中心出具鲁永司鉴中心［2020］文鉴字第166号司法鉴定意见书一份，鉴定意见为：涉案2017年5月8日的《代收定金条》、2017年6月8日的《买卖意向书》、2017年6月8日的《代收定金条》、编号为NO.0401121、NO.0401122、NO.0401123、NO.0401124的四张《收款收据》中“济南润邦房地产经纪有限公司”与供检济南市公安局治安警察支队备案同名印文不是同一枚印章盖印形成。无法确定2017年6月8日《首付款收条》中“济南润邦房地产经纪有限公司”印文与供检济南市公安局治安警察支队备案同名印文是否同一枚印章盖印形成。润邦公司为此鉴定支付鉴定费11400元。梁凤芮认为该鉴定意见书所依据的样本为济南市公安局治安警察支队调取的《公章备案登记单》，该登记单不能证明所载明的公章系润邦公司自2013年4月25日以来使用的唯一公章，因此该意见书不能直接作为定案依据，应当结合同时期该公司使用统一印制的《买卖意向书》所加盖的公章作为鉴材进行鉴定，未以润邦公司提交的《分销合作框架协议》中加盖的印章进行比对，鉴定意见仅说明与备案公章不一致，并未证明涉案公章虚假。本院认为，鉴定意见系本院依法委托有鉴定资质的鉴定机构依法作出，鉴定检材经过双方质证，程序合法，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条、第七十七条第（二）项之规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。梁凤芮未申请重新鉴定，亦未提交相反的证据予以推翻该鉴定意见书，故本院对该鉴定意见书的效力予以确认。 梁凤芮主张黄隆兴的行为是职务行为，为此向法庭提交了证据照片打印件1页，拍摄内容含加盖润邦公司公章收款收据、黄隆兴身份证正面、工牌及胸牌，用于证明黄隆兴系被告公司员工。润邦公司质证认为该证据真实性无法确定，照片上有黄隆兴的身份证，可以看出系黄隆兴的个人行为，收款收据的格式也与润邦公司收款收据不同，且润邦公司收款收据所盖的章都是财务专用章，并不加盖公章，该照片显示的地点也非润邦公司。润邦公司提交21世纪人员管理系统记录打印件1页，证明黄隆兴于2017年4月7日入职，任实习置业顾问，介绍客户租售购房屋，5月17日擅自离职，去向不明。提交出租房源信息打印件8页，证明杨凤华在2017年4月18日到润邦公司登记出租并非出售。梁凤芮质证认为，黄隆兴系基于员工身份获取涉案房源信息而对梁凤芮进行出售，可以表明其行为代表润邦公司；人员登记表可以佐证黄隆兴系润邦公司的员工。 本院认为，黄隆兴的行为是否属于职务行为。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”黄隆兴于2017年4月7日至5月17日在润邦公司担任置业顾问，履行介绍客户租、售、购房屋的职责，因此获取涉案房源信息而对有购房意图的梁凤芮进行介绍，并引导梁凤芮看房、签订合同，但黄隆兴私刻公章，虚构待售房产的事实，并以签订合同的方式骗取梁凤芮财物，并非基于为润邦公司利益而为，超出其职责范围。本案中，梁凤芮作为具有完全民事行为能力的成年人，在整个交易过程中从未见过涉案房屋的所有权人杨凤华，在未签订《房屋买卖合同》情况下，将意向金、定金、购房款、中介费均转入黄隆兴个人账户，梁凤芮未尽到应有的谨慎义务，存在明显过错。润邦公司存在对员工管理和监管不力的过错，致使黄隆兴提供虚假信息，损害梁凤芮的合法权益，应承当相应的民事责任，黄隆兴在润邦公司任职期间以个人名义收取梁凤芮购房款20万元，本院酌定润邦公司赔偿梁凤芮经济损失8万元。 黄隆兴的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”表见代理的构成要件包含相对人主观上须为善意、无过失，即相对人不知道或不应当知道行为人无代理权，而且相对人的这种不知情不能归咎于他的疏忽或懈怠。本案中，梁凤芮未尽到应有的谨慎义务，存在明显过错，不符合表见代理构成要件，故梁凤芮主张黄隆兴的行为构成表见代理不能成立。 综上，梁凤芮请求润邦公司赔偿购房款、中介费、办证费、空调等各项经济损失共计1472487元及逾期利息，本院部分支持8万元，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限济南润邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付梁凤芮经济损失8万元； 二、驳回梁凤芮的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18052元，由梁凤芮负担16252元，济南润邦房地产经纪有限公司负担1800元；保全费5000元，由梁凤芮负担4180元，济南润邦房地产经纪有限公司负担820元；鉴定费11400元，由梁凤芮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  曹桂莲 人民陪审员  薛 蕾 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  黄瑞凤 书 记 员  李美霞