广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初31005号原告：中国工商银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************478。负责人：梁少群。委托诉讼代理人：陈翠欢，女，该行员工。委托诉讼代理人：易文偲，男，该行员工。被告：赵海均，男，1973年6月29日出生，汉族，住四川省宣汉县***********，公民身份号码513************813。被告：文德美，女，1986年4月16日出生，汉族，住四川省宣汉县********，公民身份号码513************82X。被告：广东业和房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市西樵镇西岸新城区*****，统一社会信用代码914************600。法定代表人：卜某1。委托诉讼代理人：崔匡洲，该公司法务。原告中国工商银行股份有限公司佛山分行诉被告赵海均、文德美、广东业和房地产开发有限公司（以下简称“业和公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人易文偲、陈翠欢，被告业和公司的委托诉讼代理人崔匡洲到庭参加诉讼，其他被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。诉讼中，原告向本院申请一个月庭外和解期限，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令（编号：一手房字佛山分行西樵支行2017年711号的《个人购房借款/担保合同》)项下的贷款提前到期，被告赵海均、文德美立即偿还计算至2019年11月5日止的借款本金706189.5元、利息22415.99元、罚息340.54元、复利502.28元，从2019年11月6日起至法院向被告赵海均、文德美送达诉讼材料前一日止，对未到期贷款本金按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮15%计算的利息,对逾期贷款本金按前述贷款执行利率再上浮50%计算的逾期还款利息（含利息和罚息），以及从法院向被告赵海均、文德美送达诉讼材料之日起至实际清偿止分别以所欠的借款本金和利息为基数，按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮15%的基础再上浮50%计算的罚息和复利予原告（按中国人民银行最新公布的基准利率在每年的1月1日确定当年的执行利率）；综上所述，被告赵海均、文德美截至2019年11月5日拖欠原告借款本金、利息、罚息、复利合计729448.31元；2.判令原告对被告赵海均、文德美提供抵押的位于广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区********山林水语新城翡***房【不动产登记证明号：粤（2018）佛南不动产证明第00***号】的房产在抵押担保范围内享有优先受偿权；3.判令被告业和公司对被告赵海均、文德美拖欠原告的债务承担连带清偿责任；4.三名被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一、借款情况2017年11月21日,原告与被告赵海均、文德美签订编号：一手房字佛山分行西樵支行2017年711号的《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告赵海均、文德美发放贷款73万元，用于被告赵海均、文德美购买广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区********山林水语新城翡翠湾38座1201房的房产，借款期限为240个月，即从2018年2月1日起至2038年2月1日止，还款方式采用等额本息还款法，每月为一期。合同还约定，借款初始利率以贷款时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率上浮15%确定。借款期限在一年以上的借款，借款利率实行一年一定；被告赵海均、文德美逾期还款的，原告从逾期之日起按借款执行利率加收50%罚息，直至本息清偿为止；若被告赵海均、文德美未足额偿还借款本息连续三个付款期或累计在本合同期内累计六个付款期或发生其他违约情形的，原告有权提前收回已发放的借款，并要求被告赵海均、文德美清偿全部贷款本息（包括逾期罚息）。该《购房借款/担保合同》签订后，原告于2018年2月1日向被告赵海均、文德美发放了73万元借款，到期日为2038年2月1日。还款方式为等额本息还款法，共240期。原告依约足额履行了放贷义务。二、抵押情况被告赵海均、文德美自愿将用本案借款所购买的广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区********山林水语新城翡翠湾38座1201房的房产为本案借款作抵押担保，担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等，并办理了预告抵押登记【不动产登记证明号：粤（2018）佛南不动产证明第0***2号】。三、保证情况被告业和公司于2016年5月16日与中国工商银行股份有限公司佛山分行签订的《按揭业务担保合作协议》中约定在借款人办妥正式抵押登记手续《房屋他项权证》之日止，被告业和公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。原告作为中国工商银行股份有限公司佛山分行的分支机构，被告赵海均、文德美作为该协议项下的借款人，原告有权要求被告业和公司对被告赵海均、文德美拖欠原告的债务承担连带清偿责任。四、违约情况据原告得知，本案案涉房产已被法院另案查封，被告已构成违约，严重影响原告债权的实现。原告向被告催收，要求其偿还欠款本息，但被告拒不偿还。为保障原告的金融资产安全，原告依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告补充陈述，截至到2020年3月11日，本案贷款尚欠本金706189.5元、应还未还利息35938.6元、罚息865.84元、复利1398.96元。被告业和公司辩称，该司仅对案涉房屋处置后不足清偿或无法处置的部分承担连带清偿责任。理由如下：根据原告与该司签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款约定：“……在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人购房借款/担保合同》约定的，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方追索连带清偿责任……”《按揭业务担保合作协议》为原告与该司的真实意思表示且为合法有效合同，双方应遵照执行。故该司承担的担保方式和范围以《按揭业务担保合作协议》约定为准，即原告应先向原告追索、处置案涉房屋，该司仅就处置不足部分承担连带清偿责任。综上所述，请求法院依法查明事实，支持该司的答辩意见，驳回原告对该司的诉讼请求。被告赵海均、文德美未作答辩。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。当事人无异议或虽有异议但无相反证据推翻的证据，本院均予确认并在卷佐证。原告为反驳被告业和公司提出原告未有证据证明案涉房产存在被查封情形的主张，而当庭提交了案涉房屋查询结果，不属逾期举证，且该证据来源合法，与本案相关联，本院予以采信。被告赵海均、文德美经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证质证辩证的权利。本院综合采信的证据及当事人陈述，确认原告诉状所述事实。另查明，本案《个人购房借款/担保合同》约定，借款人确认本合同签署页记载的地址作为合同项下争议所涉诉讼文书的送达地址，诉讼文书包括但不限于传票、开庭通知书、判决书等。本院在诉讼中按前述合同签署页记载的地址和联系方式向被告赵海均、文德美送达本案起诉状副本，所寄邮件2020年1月13日退回本院，本院依当事人约定视为送达。再查明，中国工商银行股份有限公司佛山分行（甲方）与被告业和公司（乙方）于2016年5月16日签订了《按揭业务担保合作协议》，约定甲方为乙方开发的山林水语新城项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，乙方为购买约定项目房产的购房者提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；同时，甲方承诺：对于当地政府部门暂未办理商品房抵押权预告登记期间发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人购房借款/担保合同》约定的，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方追索连带责任；如购房者所购房产无法处置或难于处置（如当地不具备拍卖期房条件、存在被其他债务人查封情形的），则由乙方立即承担连带保证责任。案涉房产已先后于2019年5月21日、2019年7月22日被其他法院另案查封。本院认为，原告与被告赵海均、文德美签署的《个人购房借款/担保合同》，合法有效，双方应按约定履行义务。被告赵海均、文德美在履行合同的过程中，多期未按约定偿还贷款本息，且约定抵押房产被其他法院查封，原告有权依据约定主张贷款提前到期并请求被告赵海均、文德美立即偿还所有欠款本息。原告现以诉讼方式主张贷款提前到期，故本院认定本案贷款于本案起诉状副本送达给被告赵海均、文德美之日即2020年1月13日提前到期。贷款提前到期后，应分别以所欠全部本金、应还未还利息为基数按罚息利率计算罚息和复利。被告赵海均、文德美未到庭就原告主张的计至2020年3月11日的本金、利息、罚息和复利金额提出异议并提供反驳证据，故本院对原告主张的欠款金额予以确认。因自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行将不再公布贷款基准利率，而本案贷款在提前到期日时执行年利率5.52%（4.8%上浮15%），对比同时期五年期以上LPR利率4.8%，利率差额为0.72%（5.52%-4.8%），此后，合同执行利率按每年1月1日实施的LPR加72个基点（BP）确定，罚息利率在此基础上再上浮50%，期间如遇贷款市场报价利率调整，则罚息利率于次年1月1日起相应调整。关于抵押权。本案《个人购房借款/担保合同》约定的抵押房屋仅办理了抵押权预告登记，而预告登记的效力在于使抵押合同上的债权具有对抗第三人的物权效力，主要是为促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故在房屋抵押预告登记未转换为房屋抵押登记之前，原告作为抵押权预告登记权利人行使涉案房屋优先权的依据不足，原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于保证人的保证责任。原告的上级分行与被告业和公司签署的《按揭业务担保合作协议》里约定了在购房人办妥《房地产他项权证》前，被告业和公司需为借款人（购房人）对原告所负债务承担连带保证责任，现约定抵押房产尚未办妥《房地产他项权证》，且存在合同约定的抵押房产难以处置的情形，依约定被告业和公司应对本案尚欠贷款本息承担连带清偿责任，被告业和公司抗辩仅就处置案涉房产不足部分承担连带清偿责任的意见，本院不予采纳。被告赵海均、文德美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵海均、文德美应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金706189.5元并支付相应利息、罚息和复利（暂计至2020年3月11日，利息35938.6元、罚息865.84元、复利1398.96元；从2020年3月12日起，分别以所欠本金706189.5元、利息35938.6元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加72个基点后再上浮50%计算罚息和复利至欠款实际清偿日止，期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述罚息、复利计算标准于次年1月1日起相应调整）予原告中国工商股份有限公司佛山分行；二、被告广东业和房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告赵海均、文德美追偿；三、驳回原告中国工商股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5547.24元（本案适用简易程序结案，受理费减半收取）、财产保全费4167.24元（原告均已预交），由三被告连带负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖英青二〇二〇年四月二十四日书记员  阮柏贤