上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初13232号原告：上海水产养殖有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈建明，执行董事。委托诉讼代理人：董春毅，男。委托诉讼代理人：王浩，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海翅目市政工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王美华，总经理。委托诉讼代理人：钱华，陕西骊坤律师事务所律师。原告上海水产养殖有限公司(下简称水产养殖)诉被告上海翅目市政工程有限公司(下简称翅目公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年9月17日第一次公开开庭进行审理，原告水产养殖的委托诉讼代理人王浩、被告翅目公司的委托诉讼代理人钱华到庭参加诉讼。本案于2019年10月29日第二次公开开庭进行审理，原告水产养殖的委托诉讼代理人董春毅、王浩、被告翅目公司的委托诉讼代理人钱华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2020年4月8日第三次公开开庭进行审理。原告水产养殖的委托诉讼代理人董春毅、王浩、被告翅目公司的法定代表人王美华及其委托诉讼代理人钱华到庭参加诉讼。经分管院长审批，本案适用普通程序延长审限2个月。本案现已审理终结。原告水产养殖向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的《土地房屋租赁协议》于2019年7月8日解除；2、被告腾退上海市青浦区金泽镇网箱村XXX号(地号：青浦区西岑镇4街坊1/2丘)部分土地房屋(原囤养场地块)；3、被告支付拖欠租金人民币17,733元(以月租金52,533元暂计至2019年7月31日，实际以被告迁出日计)；4、被告支付违约金157,600元，扣除保证金10万元后，实际应支付57,600元；5、本案受理费由被告承担。事实和理由：上海市青浦区金泽镇网箱村XXX号系上海水产(集团)总公司所有，房地产权证号为沪房地青字(2007)第011033号。2016年8月，经上海市国资委批复，上海水产(集团)总公司整体改制、更名为上海水产集团有限公司(下简称水产集团)。上海水产集团有限公司系原告唯一股东，将青浦区金泽镇网箱村XXX号授权原告经营、管理、使用、收益。2017年12月29日，原告、被告签订“上海市青浦区金泽镇网箱村XXX号(原囤养场地块)”《土地房屋租赁协议》，约定原告将青浦区金泽镇网箱村XXX号(地号：青浦区西岑镇4街坊1/2丘)部分土地房屋(原囤养场地块)出租给被告,土地房屋的总面积约226,660平方米。租期三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。2018年度租金550,000元，2019年度租金630,400元，2020年度租金649,300元。租金于每年度首月前十日内一次性付清。第九条第2款第(6)项约定，被告拖欠任何一期租金、水电费、物业管理费等超过七日的，原告有权立即终止本协议，收回该土地房屋，被告需承担租赁当期三个月租金的违约金。被告于2018年3月20日支付10万元保证金。被告应于2019年1月10日前一次性支付当期租金630,400元，几经催讨，被告在2019年2月2日支付10万元、2019年3月20日支付10万元、2019年6月28日支付15万元，合计已付35万元,尚欠280,400元；以月租金52,533元为标准，暂计至2019年7月31日，被告已拖欠租金17,733元。同时，被告亦应承担违约金157,600元。根据合同5.3条，合同解除或终止时，被告交还房屋、交清费用，费用包括违约金、被告应付水电煤费用。就前述诉请，原告同意扣除保证金100,000元。涉案租赁协议依法有效，被告拖欠租金事实清楚、证据确凿，原告主张租赁协议自第二份《律师函》送达之日2019年7月8日解除,同时追索未付租金与违约金等，遂诉至法院作如上诉请。审理中，针对诉请3原告表示，2019年每日租金为1,751.10元，被告已付35万元，即解除前的租金已付清，已付至2019年7月19日，自2019年7月20日开始计算占有使用费至实际腾退之日。被告翅目公司辩称，不同意原告的全部诉请。1、原告与被告是联营合作关系，虽签署的是房屋土地租赁协议，实际发生联营合作关系的为原告、被告、水产集团、联营养殖场，董春毅是代表养殖场在协议中签字。被告收到养殖场告知书，告知涉案地块纳入退渔还湖区域，但原告及养殖场未向被告送达政府文件及通知。协议8.2条约定合同解除是提前三个月告知，但被告未接到政府文件，且要免去三个月租金。合同9.1条针对8.2条的解除情形，双方约定赔偿方案，原告应提交2019年6月30日紧急通知中的文件。2、交付标的物包括土地、房屋及十三处鱼塘，协议中有联营合作。合同约定与渔民间的关系、土地及池塘清理是由被告负责，也说明有联营关系。被告代替原告或养殖场向原有渔民支付补偿费用，原渔民于2018年6月才离开，至此原告才实际交付，被告按约支付了2018年的租金及保证金，原告未按合同约定时间交付场地系违约，且将本属于原告的义务转嫁给被告。因实际交付包括鱼塘，修复或权利人都未明确，应追加当事人查明事实。3、被告在2019年2月2日、3月20日各支付10万元、6月28日支付15万元、7月8日支付28万元，原告在7月12日将28万元退还被告。被告代原告修缮桥梁的费用、垫付渔民腾退的费用、装修维护设施的费用，均应抵扣租金，足以抵扣到2019年之后，被告不存在违约，不同意支付违约金，不同意扣除保证金。4、原告主体资格不成立，未提前告知被告，解除合同条件不成就。被告租赁的是水产集团的鱼塘及房屋，原告诉请应予以驳回。2019年8月15日，被告修缮的房屋、物品、道路、桥梁、大门被破坏，被断电断水，房屋在告知被告的情况下被拆除，对此被告保留诉权。2019年7月8日，被告已将2019年度租金交给光明集团，光明集团实际收到租金，其是关联当事人。本案中没有政府相关文件表示系争场地要征用，被告未接到上级单位要拆除的公告及通知，系争场地是国有资产，应受合法的保护。鱼塘中有养生物，即使房屋被拆除，合同应依法继续履行。经开庭审理查明：2007年11月21日，上海水产(集团)总公司就上海市青浦区金泽镇网箱村XXX号取得沪房地青字(2007)第011033号上海市不动产权证，载明：土地使用权来源为划拨，用途为其他农用地，地号为青浦区西岑镇4街坊1/2丘，总面积为704,946平方米。后上海市水产(集团)总公司名称于2016年12月26日变更为上海水产集团有限公司(下简称水产集团)。2017年12月28日，水产养殖(甲方、出租方)与翅目公司(乙方、承租方)签订《土地房屋租赁协议》(下简称租赁协议)，第一条约定：甲方将青浦区金泽镇网箱村XXX号(地号：青浦区西岑镇4街坊1/2丘)部分土地房屋(原囤养场地块)(下简称涉案场地)出租给乙方使用，土地房屋总计面积226,660平方米(约340亩)，土地证号：沪房地青字(2007)第011033号，附产证复印件及平面图。第二条约定，乙方向甲方承诺，甲方提供的土地房屋为农用地，乙方租赁用途为水产养殖、农业种植及观光农业，乙方须持有合法营业许可证，在租赁期内，未事前征得甲方的书面同意，也未按规定报经有关部门批准，乙方不得擅自改变该土地房屋的使用用途，且由此造成一切责任由乙方承担。第三条约定，该土地房屋的租赁期为叁年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。第四条约定，甲方于2018年1月1日前将涉案场地按现状交付乙方(以土地房屋实际交接书为准)，乙方按土地房屋现状承租。第五.1条约定，经双方协商一致，年租金为：第一年(2018年度)550,000元，其中1月份至2月份因清理和平整场地等事宜，租金为4万元，3月份至12月份为51万元；第二年(2019年度)630,400元；第三年(2020年度)649,300元。租金每年度一次性支付方式，每个年度首月前十日内一次性付清。乙方应在签订本协议后五个工作日内向甲方交纳租赁土地房屋保证金，总金额为10万元。此保证金待双方租赁协议解除或终止时，乙方将上述土地房屋交还于甲方并结清相关费用后，甲方将在7个工作日内全额无息退还乙方。第六条约定，租赁期内，乙方发生的水电费、电话费等一切费用由乙方承担，并及时缴纳。逾期，甲方有权采取一切措施，造成甲方损失的，乙方应按时赔偿。上述费用由甲方按照标准每月收取。第七.1条约定，甲方在交付乙方上述土地房屋后，发生的任何装修费用、事宜及维修、安全责任与甲方无关，由乙方自行承担相关费用及责任。第七.3条约定，乙方如果重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意方可进行。第七.6条约定，若在租赁期内，发生屋顶渗、漏水，应由乙方自行修缮解决。第八.2条约定，在租赁期内，因该土地房屋经市或区政府有关部门批准动迁，或由甲方的上级单位征用及甲方企业资产重组、拍卖、清算、破产、股权转让、企业并购、房产买卖等原因，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，甲方确需终止本协议的，甲方应提前三个月书面通知乙方，并免去三个月租金。此外，乙方不可就此主张任何权利及任何违约金或赔偿，并在甲方发出书面通知三个月内搬离出租场地，将该土地房屋无条件归还甲方。第九.2条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即终止本协议，收回土地房屋，乙方需承担租赁当期三个月租金的违约金，而由此造成甲方其他损失的，乙方还应予以赔偿：……(6)拖欠任何一期租金、水电费、物业管理费等超过七日的。第十条约定，在租赁期内，甲方因非本协议第八条第1-2款规定的情况，若甲方需提前收回土地房屋的，应主动并提前六个月向乙方书面告知；甲方应赔偿乙方租赁当期的六个月租金。此外，乙方不得向甲方另提其他任何赔偿要求。第十一.1条约定，租赁期间应处理好与当地渔民的关系，在土地及池塘清理过程中应妥善处理各种矛盾，避免事态升级。如因处置不当而由此产生的一切后果均由乙方负责。第十一.2条约定，为保护乙方的投资权益，在协议双方履行终止协议期间，乙方有权搬移在租赁期内新增的建筑物、树木、农作物等财产，甲方应予以配合，乙方应在协议终止后一月内完成搬离工作。第十一.4条约定，甲乙双方在签署本协议时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并按协议规定严格执行。如一方违反本协议，另一方有权按本协议规定索赔。尾处附：《土地、房屋实际交接书》。协议落款甲方处加盖水产养殖公章，代表人处由董春毅签字。乙方处加盖翅目公司公章，法定代表人处由沈四签字。根据淀山湖联营场重点部位示意图中“囤养场”显示：有翅目公司及王美华名称，囤养场鱼塘水面219.5亩，从事淡水鱼养殖。根据上海水产总厂(二批)分厂平面图显示：签订合同时有11处鱼塘仍由其他养殖户使用，其中吴伟荣93.3亩、钱建荣27亩、杨培泉40.4亩、吴玉章31.8亩、姚桂芳27亩。上述协议签订后，翅目公司于2018年1月30日向中国工商银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXX支付35万元(摘要为土地租赁款)、支付30万元(摘要为保证金、客户备注为土地租赁费)上述两笔费用对应的银行回单显示收款人户名均为水产养殖，后水产养殖向翅目公司开具发票和收据。2019年2月2日，翅目公司向上述卡号支付10万元(摘要为金泽镇网箱村95租赁费)，后王美华分别于2019年3月20日向上述账户支付10万元(摘要为代翅目公司支付青浦囤)、于2019年6月28日向上述账户支付15万元(摘要为青浦囤养场19年房屋土)，三份收款单抬头均显示为光明食品集团财务有限公司收款单，收款人均显示为水产养殖。2019年7月8日，翅目公司向上述卡号转账支付28万元，水产养殖于2019年7月12日将28万元退还翅目公司。另查明，上海市青浦区淀山湖联营养殖场(下简称养殖场)于1994年8月12日成立，类型为联营。2017年11月27日，养殖场主管部门变更为青浦区水利局及水产养殖。同日，其法定代表人由邹洪根变更为董春毅。翅目公司于2008年8月6日成立，2017年2月23日，法定代表人为沈四，后于2018年11月16日法定代表人变更为王美华。再查明，2019年6月30日，水产养殖向翅目公司发出《紧急告知》，内容为：公司接市、区二级政府相关部门通知，联营场区域作为“退渔还湖”规划区，必须停止一切生产经营活动，并要求在二个月内全部清退，为配合政府做好退渔还湖、水源保护、环境整治等工作，现书面告知如下：一、即日起终止双方签订的租赁协议；二、停止租赁地块(场地、房屋)的生产经营活动；三、至八月底前，场地、房屋清退完毕；四、按双方签订的租赁协议协商处理合同终止相关事宜。翅目公司法定代表人王美华在该告知书上签字，表示收到。2019年7月3日，翅目公司向水产养殖出具《情况说明》，内容为：翅目公司已经于2019年7月2日收到紧急告知，现回复如下：一、我司与贵司签订《土地房屋租赁协议》，承租贵司青浦区金泽镇网箱村XXX号部分土地房屋，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日，现双方协议仍在履行期间，尚余一年半方到期。二、协议签订后，我司严格按照协议进行水产养殖，农业种植，并针对水产养殖等特性进行了三年期的养殖规划，截至目前已投入大量特种水产，特种水产养殖有其特殊性，现处夏季高温季节，进行大面积的捕捞、运输势必会使水产出现大量伤亡，即使存活也将影响其经济价值。三、因场地、房屋老化，年久失修，我司进场后进行大量的场地平整、清理、房屋修缮、装潢等工作。四、我司与第三方公司亦已签订多份合作协议，如提前终止，必将导致我司违约，产生巨大损失。综上，希望贵司能综合考虑我司经营现状，我司确实无法再八月底前进行场地、房屋清退。另查明，2019年8月15日，涉案场地上设施及房屋均被拆除，目前涉案鱼塘仍未腾退。审理中，水产养殖及翅目公司一致确认：交付范围包括土地、房屋及鱼塘、中心河，总面积共340亩，中心河和鱼塘中均养鱼。双方未签署过《土地、房屋实际交接书》。翅目公司已向本院起诉水产养殖等被告，主张相关财产损害赔偿，本院以(2019)沪0118民初18731号受理。以上查明的事实，由水产养殖、翅目公司的陈述，上海市房地产权证、租赁协议、示意图、业务回单、收款单、转账凭证、企业信用信息公示报告、营业执照、紧急告知书、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。水产养殖表示：1、涉案协议的签订及履行主体是水产养殖和翅目公司，水产养殖是受水产集团委托经营涉案场地，本案与水产集团、养殖场、光明集团无关，水产养殖主体适格。2、水产养殖在2018年1月1日向翅目公司交付涉案场地，未违约。董春毅是养殖场法定代表人，也是水产养殖员工，水产养殖授权养殖场管理。2017年12月31日前涉案场地是出租给他人，为确保移交场地，原养殖户稳妥离开，养殖场与翅目公司联合张贴告知书。第4条约定现状交付、现状承租，不存在水产养殖修复后、清理后再交付翅目公司，也不存在垫付渔民费用抵扣租金。第11条约定是翅目公司自行处理与渔民的关系，翅目公司对交付时的现状清楚。2018年1-2月租金与其它时段不同，水产养殖已给与优惠。如水产养殖未按约交付，翅目公司不可能足额支付租金。即使水产养殖迟延交付，翅目公司之前未提出过异议，不合常理，已超一年除斥期间。3、合同约定翅目公司每个年度首月前十日内支付当年租金，翅目公司多次迟延支付。即使翅目公司在2019年7月8日支付28万元，也存在拖延，水产养殖有权退回并依约单方解除合同，本案不适用合同8.2条。合同未约定相关费用抵扣租金，如按翅目公司陈述其垫付费用抵扣租金，2019年租金是630,400元，翅目公司支付了630,000元，只抵扣了400元。4、翅目公司一直派驻人员进出涉案场地，水产养殖未实际控制场地。2019年8月15日，双方协商翅目公司可派人维护，翅目公司提供人员名单，可以进出鱼塘。涉案场地有两个大门，朝东的门原向公众开放，并非给翅目公司独立经营使用，现该门被封锁，另外一个门进出需登记。翅目公司陈述被拆除的大门是7月初翅目公司拆除原有大门重建，水产养殖要求恢复原状，后水产养殖2019年8月2日在相关部门监督下拆除此门。为此，水产养殖提供了：1、关于水产集团青浦区资产委托管理通知(2017年12月18日)、沪水产总司[2007]157号补充通知、沪水养综(19号)通知、法人委托书、合同审批流程表，欲证明水产养殖主体资格，水产集团与养殖场与本案无关。董春毅是养殖场及水产养殖员工，受水产养殖委托在协议上签字，内部是否审批不影响合同效力。2、告知书、现场安全生产检查记录表、2018年外来人口统计表、朱根生身份证照片，欲证明水产养殖按约完成交付，告知书虽翅目公司未盖章，但水产养殖与翅目公司共同张贴在囤养场，记录表被查单位中有翅目公司员工朱根生签字。3、集团账户授权加入承诺函、企业客户授权书，欲证明合同项下收费情况，重组之后水产集团并入光明集团，财务也并入光明集团，水产养殖是二级单位，水产养殖账户及开户行均未变更，翅目公司一直向该账户支付，光明集团与本案无关。4、4月份律师函送达回执及EMS官网查询、沈四取走7月份律师函的视频(2019年7月8日)、律师函张贴照片、2019年8月17日微信再次告知的图片及头像，欲证明水产养殖合法主张权利并送达翅目公司。4月律师函是向翅目公司催款，向其注册地寄送但未妥投，但在4月底当面交给沈四及王美华。2019年7月8日律师函是行使解除权，董春毅在当天交给沈四，双方谈话结束，沈四当场带走。2019年7月11日律师函是要求翅目公司腾退，张贴在场地门口。5、约谈情况汇总(附现场照片)，欲证明双方多次协商解除合同或补偿事宜，沈四及王美华均在场，还有政府人员。紧急告知书是根据退渔还湖，明确是告知协议终止。王美华出具情况说明，也表示无法在8月底搬离。2019年7月8日与沈四在现场办公室协商，律师函当场交给沈四，涉案合同签订时沈四是翅目公司法定代表人，现沈四持有翅目公司50%股份，7月8日沈四是受王美华委托来协商。7月8日发函是因翅目公司违约，水产养殖要终止合同。期间双方多次协商，即使翅目公司存在违约，水产养殖也愿意补偿。2019年7月13日、14日、15日、25日，8月14日、15日，王美华和沈四均参与约谈。在翅目公司已收到律师函和告知书的情况下，7月8日翅目公司再支付租金，水产养殖不可能收取。6、2019年8月15日拆房当日录音及摘要、水产养殖自制拆房当日情况说明、拆房当日相关视频，欲证明翅目公司同意2019年8月15拆除房屋，不存在暴力胁迫等情形。7、翅目公司抢建大棚照片、翅目公司疑似抢养鱼种进出车辆照片，欲证明翅目公司恶意扩大“损失”。8、2019年7月至2020年4月4日人员车辆登记表、照片及2019年7月-10月视频，欲证明水产养殖未控制场地，至今有翅目公司人员在鱼塘内养护。翅目公司质证如下：对证据1，通知无原件，不认可；157号文未盖章、未告知翅目公司，19号文无原件，法人委托书无水产集团和水产养殖公章，不能代表水产养殖意思，合同审批表不认可，不认可证明目的。对证据2，告知书不认可，无翅目公司盖章，不认可证明目的。记录表、统计表无法达到证明目的。对证据3，承诺函、授权书真实性不认可，授权书无落款时间，账户交款与物权管理非同一法律关系。对证据4，4月律师函真实性及证明目的不认可，未收到过；7月8日视频真实性不认可，不能达到证明目的，律师函应是律师告知，翅目公司未授权沈四对外进行业务，不清楚沈四拿走是何材料。翅目公司7月8日付清2019年租金，7月11日发函无效力，微信看出水产养殖8月26日已控制鱼塘。对证据5，无异议，不认可证明目的，是翅目公司被施压、受到威胁。收到紧急告知书后翅目公司不同意终止，解除合同及告知书终止协议的理由都不成立。对证据6，无异议，不认可证明目的，未收到退渔还湖的文件，录音未显示翅目公司同意终止协议，沈四和王美华是被迫同意拆除房屋。情况说明显示有政府人员参与，政府违法行为不受法律保护，马姓人员仅仅单方陈述翅目公司违约。对证据7，无异议，不认可证明目的，合同未解除前翅目公司有权进入场地，现大门无法进入，车辆无法进出。证据8，登记表不认可，为同一笔迹，照片、视频不是原件不认可，无法达到证明目的。本院认证如下：证据1，翅目公司均不予认可，但审批表和委托书提供原件，本院对真实性采信。其余证据水产集团虽未提供原件核对，但翅目公司未提供相反证据予以反驳，对真实性予以采信，本院将结合庭审查明、举证情况、各方陈述，后续作出认证。证据2中，告知书无翅目公司盖章，对其真实性和证明目的，本院难以采信，其余证据结合案件事实后续分析认定。证据3，翅目公司对真实性不认可，但未提供相反证据反驳，本院对真实性采信，并将结合其他证据及事实认定证明效力。证据4，4月律师函翅目公司未收到，水产养殖也未充分举证，对真实性及证明目的不予采信。7月8日律师函，本院将结合案件事实予以认定。证据5，翅目公司无异议，本院对真实性予以采信，证明目的结合案件事实后续认定。证据6、7，与翅目公司起诉水产养殖等单位侵权赔偿案件更密切相关，与本案关系不大，不予评述。证据8、登记表水产养殖提供原件，真实性予以认可，证明目的结合案件事实认定。其余未提供原件，翅目公司不予认可，本院不予采信。翅目公司表示：1、租赁主体是产权人水产集团，合同必须由物权人签订，即使合同甲方是水产养殖，也不享有合同相对人的权利。水产养殖是代水产集团管理、收取费用、交付场地，水产集团未委托水产养殖解除合同，水产养殖主体不适格。翅目公司签订合同时不知水产集团是产权人，是水产集团、养殖场向翅目公司交付租赁物。签订合同前去场地看过，知道有渔民在场，平面图是水产养殖作为合同附件给翅目公司，能看出原渔民未腾退。原渔民要求水产养殖补偿但其未补偿，让翅目公司处理与渔民的关系，现状交付是要水产养殖清理好鱼塘后再交付。2018年租金是向水产养殖支付，但租赁主体包括水产养殖及养殖场在内，向谁支付都可。水产养殖提供2019年收款单加盖的是光明集团专用章，租金转入光明集团。光明集团是水产集团的上市公司，2019年租金是支付给水产集团，但水产集团未起诉。2、合同签订后翅目公司按约付款，但水产养殖退回，不能说明合同无法继续履行。合同未约定租金支付时间，付款时间约定不明。水产养殖未按约交付场地违约在先，翅目公司有理由在履约过程中迟延支付费用，合同约定的租金支付时间已变更。2019年7月19日，水产养殖以翅目公司拖欠费用构成违约起诉要求解除合同并承担违约责任，但水产养殖在2019年6月28日收取租金时未提出过异议，可见租金支付及方式已改变。即使翅目公司迟延支付租金也属瑕疵履行，不构成根本违约。翅目公司代水产养殖、水产集团和养殖场向渔民垫付的费用，应折抵租金。合同7.1条，房屋维修是所有权人的义务，转嫁给翅目公司不合理，该条约定无效，翅目公司对房屋、设施、鱼塘进行装修及维护，加之垫付的渔民补偿费用，均应由水产养殖、水产集团和养殖场向翅目公司支付。当时未与水产集团发生争议，故未主张代付的费用和多付的租金，翅目公司现在主张，不存在超过除斥期间及诉讼时效。3、根据协议第10条情形如需提前收回房屋土地的，水产养殖应提前6个月书面告知翅目公司并赔偿当期6个月的场地使用费，但水产养殖为阻止协议履行，未提前6个月告知，构成严重侵权和违约。4、涉案场地上翅目公司经营的大门被水产养殖上锁，另一个翅目公司修建的大门被拆除。现在鱼塘仍在现场，翅目公司是派人查看，但无法正常使用、经营，要从水产养殖控制的总大门进入。水产养殖、水产集团、养殖场指使不法人员擅自对翅目公司正在使用的房屋及设施违法拆除和破坏，损害翅目公司合法权益，应赔偿损失。为此，翅目公司提供了：1、水产集团和光明食品(集团)有限公司(下简称光明集团)企业信息公示报告，证明光明集团是水产集团股东。2、特种水产养殖合作协议、水产苗种生产许可证，欲证明翅目公司在场内原有渔民离开后，与他人合作从事养殖经营，水产养殖单方要求解除合同不成立，合同应继续履行。3、修理桥梁协议书、维修桥梁费用的付款凭证，欲证明翅目公司代水产集团、水产养殖和养殖场对修缮维护场内桥梁设施，造价508,000元，翅目公司已付500,000元。4、翅目公司代水产集团、水产养殖和养殖场垫付渔民的费用凭证(2018年5月24日翅目公司向吴伟荣之妻沈建琴付70,000元，其中现金30，000元；2018年5月27日翅目公司向杨培泉之子杨珏支付10,000元、6月15日向杨珏付20,400元，共30,400元；翅目公司向姚桂方和范丽芳各付5,500元)，欲证明水产公司、养殖场并未按照约定将场地按时交付翅目公司。5、翅目公司对场内房屋、鱼塘及各种设施进行装修、维护的凭证，欲证明翅目公司代水产集团、水产养殖和养殖场对场内房屋及其他设施(包括桥梁)进行装修与维护。6、案件接报回执单三份、照片一组，欲证明水产集团、水产养殖和养殖场未接到市区政府相关文件通知，在其已经向法院起诉立案情况下，指使不法人员对翅目公司场地内的房屋、桥梁等设施进行违法拆除。7、复函，欲证明政府未出具过退渔还湖文件，水产养殖假借退渔还湖名义解除合同，在8月2日、8月6日、8月14日向翅目公司发出退渔还湖的通知，要在8月底前腾退。8、照片及视频，欲证明水产养殖存在侵权及违法行为，拆除国有房屋、损坏翅目公司物品等。9、侵权案件中支付凭证清单，证明费用支付情况。10、录音文字，证明2019年5月27日至7月2日，原翅目公司协商续签，水产养殖主动提出减免租金，未说翅目公司违约。翅目公司盖章，董春毅拿走后未回复，后翅目公司交纳原合同28万租金。11、告知书及照片，欲证明水产养殖假借政府名义组织不法人员进入场地暴力拆除、损坏翅目公司的物品，构成侵权和违约，违法解除合同。水产养殖质证如下：证据1，无异议，与本案无关。证据2，合作协议三性不认可，许可证不是原件不予质证。证据3-5，三性不认可，与本案无关，7.3条约定翅目公司变更装修需经水产养殖同意，现翅目公司未经水产养殖同意。证据6，回执单无异议，与本案无关，翅目公司已另案起诉。照片无法看出关联性，2019年8月15日拆除得到翅目公司同意。证据7，无异议，与本案无关，本案只能就租赁合同进行审查。证据8，无法确认，与本案无关，不认可证明目的。证据9，与本案无关。解除之后的纠纷翅目公司已经另案诉讼。证据10，无异议，协商也是基于违约，双方最终未签订补充协议。证据11，均超过举证期限，且不属于新证据。从证据内容看，告知书的质证意见同证据7，照片真实性不认可，无法达到证明目的。本院认证如下：证据1、2真实性采信，证明目的将结合事实后续作出认定；证据4，水产养殖虽不认可真实性，但未提供相反证据予以反驳，本院对证据真实性采信，证明目的结合案件事实分析认定。证据3、5，与本案无关，不予评述。证据6-7，真实性无异议，但与本案无关，不予评述。证据8与翅目公司侵权案件关系更密切，本院不予评述。证据9，与本案无关，不予评述。证据10，董春毅的录音真实性水产养殖无异议，本院确认董春毅录音的真实性，后续结合事实分析认定其证明目的，其余录音对话不予采信。证据11，与本案无关，不予评述。审理中，王美华于2019年8月26日来本院陈述：双方约定在2019年6月底签订补充协议，变更用途为养殖，因双方协商农业不能开发的问题，翅目公司从2019年1月开始拖欠租金，后在2019年2月2日支付10万、3月下旬交过10万，2019年6月28日交过15万，水产养殖均同意。2019年6月28日双方签订补充协议，重新明确租金、面积、用途，从6月28日计租。补充协议是双方谈好，水产养殖草拟，翅目公司先签字，后续水产养殖的现场负责人也就是代表水产养殖签合同的董春毅，要让水产养殖法人签字，但后续未将补充协议给翅目公司。2019年7月2日上午翅目公司签字后，下午收到告知书水产养殖要提前解除合同，因补充协议无下文，翅目公司重新履行原合同，在2019年7月8日交了28万。第三次庭审中，水产养殖表示：涉案房屋已被拆除，故要求翅目公司腾退涉案鱼塘。鱼塘面积是219.5亩，没有计算中心河面积；翅目公司表示：涉案协议是租赁合同，是翅目公司与水产集团之间发生租赁关系。不清楚鱼塘是不是219.5亩，但该219.5亩不包括中心河面积。根据庭审查明的事实，本院认为，本案的主要争议焦点为：一、水产养殖主体是否适格；二、水产养殖是否享有单方解除权；三、如水产养殖有解除权，其行使解除权的时间。针对争议焦点一，本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从合同签订情况看，合同明确约定水产养殖为出租方，法律或行政法规并未规定租赁合同只能由租赁物所有权人签订及履行，且翅目公司在承租之时也已知晓涉案场地产权人是水产集团。水产养殖虽非为产权人，但根据水产集团于2017年12月18日的通知，其已将青浦区金泽镇网箱村XXX号地块范围内的土地、鱼塘、房屋委托水产养殖经营管理，结合水产养殖提供的其他文件，足以形成证据链条证明水产养殖已取得水产集团之授权来管理涉案场地，有权就涉案场地独立对外签订及履行合同。水产养殖系联营场主管单位，董春毅作为联营场的法定代表人，同时也取得水产养殖的授权，董春毅代表水产养殖在涉案协议中签字，且王美华也确认董春毅是代表水产养殖在协议中签字。根据翅目公司出具的情况说明，翅目公司确认是与水产养殖签订租赁合同；从合同履行情况看，并无证据显示是水产集团向翅目公司交付场地，翅目公司也确认是水产养殖或联营场向翅目公司交付涉案场地，前文已经论述联营场也代表水产养殖，且在庭审中翅目公司也提出是水产养殖违约交付场地。翅目公司付款凭证中的收款人均显示为水产养殖，备注或附言为“租金或保证金”。虽2019年的租金收款单中加盖光明财务印章，但根据水产养殖提供的承诺函及授权书，足以证明水产养殖仍系涉案银行账户的收款人，并未改变合同履行中水产养殖作为出租人之主体地位，翅目公司仅基于收款单中财务印章之形式外观来对抗水产养殖作为出租人之实质地位，水产养殖是代水产集团收取2019年费用，缺乏依据。且合同签订至本次诉讼前，翅目公司并未向水产集团主张过其作为出租方的不当履行而产生的相关责任。综上，对翅目公司主张其与水产集团发生租赁关系、水产养殖主体不适格的抗辩意见，本院难以采信。故，本案是水产养殖与翅目公司之间存在租赁合同关系，涉案协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守。针对争议焦点二，翅目公司主张在2018年6月原渔民腾退、翅目公司接管经营，至此水产养殖才交付，构成违约。本院认为，水产养殖作为出租方，按约交付租赁物是其法定义务。涉案场地出租给翅目公司前确有原渔民未搬离，协议已明确约定为现状交付，且翅目公司也表示在承租前至涉案场地查看过，知道有渔民，水产养殖向翅目公司提供涉案场地示意图也标明原有渔民的情况，故翅目公司对上述约定及承租现状理应清楚且知晓。协议11.1条约定翅目公司妥善处理与当地渔民的关系，且约定2018年1至2月的租金标准低于当年其他月份，也符合常理。可见，双方对翅目公司需自行腾退渔民、水产养殖对翅目公司的补偿方式已作出约定。翅目公司支付了腾退渔民的费用，且表示其支付原渔民补偿费用应由水产养殖承担，但未有证据显示水产养殖与翅目公司就此达成过协议，在协议签订后，翅目公司按现状接收且支付2018年度租金，可见对承租场地以现状接收并计算租金未持异议。现翅目公司主张水产养殖迟延交付违约在先，缺乏事实依据和合同依据，对其抗辩意见本院难以采信。关于翅目公司是否构成违约，本院认为，根据合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。可见，合同双方可就租赁物的维修义务及费用进行协商约定。涉案协议第7.1条、7.6条已约定装修费用及维修费用、屋顶渗漏水与水产养殖无关，由翅目公司自行承担，该约定系水产养殖与翅目公司协商一致的结果，翅目公司主张该约定将产权人维修之法定义务转嫁给翅目公司故无效的抗辩意见，本院难以采纳。翅目公司主张其支付的原渔民补偿费及装修维护费应抵扣至2019年之后的租金，在合同并未就此约定、双方也未就上述费用由水产养殖负担达成合意的情况下，翅目公司单方陈述双方已合意以上述形式变更了租金的支付形式和时间，缺乏事实及合同依据，对其上述抗辩意见，本院难以采纳。涉案协议已约定租金的支付时间，且按约付款是承租人的主要义务，从2019年的租金付款情况看，翅目公司迟延支付的违约事实存在。翅目公司主张双方曾在补充协议中约定降低租金，并提供录音资料，但双方最终并未签订补充协议，也不能以此协商情形来涤除翅目公司不当履行租金支付义务在先的事实。水产养殖在2019年7月12日退还翅目公司28万元租金，也其行为表示不再接受翅目公司的违约履行。翅目公司表示水产养殖默认翅目公司之前的租金支付、翅目公司在2019年7月8日支付剩余租金，故未构成根本违约的抗辩意见，本院难以采信。综上，因翅目公司违约在先，水产养殖依约享有合同解除权，对翅目公司主张水产养殖无合同解除权的抗辩意见，本院难以采信。翅目公司拖欠支付租金构成违约，翅目公司理应承担相应违约责任。针对争议焦点三，水产养殖已向翅目公司注册地邮寄解除合同律师函但退信，水产养殖表示在2019年7月8日当面将该解除函交于沈四并提供证据，翅目公司否认收到，并表示即使沈四收到过，翅目公司也未授权沈四接收，不清楚沈四收到是何材料。然，沈四系涉案协议签订时翅目公司的法定代表人，也是目前翅目公司股东，根据在案证据，沈四作为翅目公司人员多次参与涉案合同协商事宜，此情况下，翅目公司未就沈四收到水产养殖材料的内容给与合理解释，故本院有理由相信水产养殖在2019年7月8日将解除函送达翅目公司，涉案合同于该日解除。合同解除后，翅目公司理应在合理期间内腾退涉案场地，并支付相应租金或占有使用费，水产养殖理应退还翅目公司保证金。鉴于2019年8月15日房屋设施被拆除，翅目公司使用面积、区域相应缩减，但涉案鱼塘仍未腾退，对该日前，翅目公司按合同标准支付占有使用费，翅目公司租金已付至2019年7月22日，自2019年7月23日至2019年8月15日的占有使用费计算为41,448元；该日之后的标准，本院参酌承租面积、使用情况、拆除时间等，酌情调整为每日1,151元。关于违约金，翅目公司表示过高，本院综合双方过错程度、合同履行情况、合同约定标准，认为该标准符合合同约定，翅目公司应支付水产养殖违约金157,600元。10万元保证金，翅目公司不同意抵扣相关费用，水产养殖理应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海水产养殖有限公司与被告上海翅目市政工程有限公司在2017年12月28日签订的《土地房屋租赁协议》于2019年7月8日解除；二、被告上海翅目市政工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区金泽镇网箱村XXX号(地号：青浦区西岑镇4街坊1/2丘)土地及鱼塘(原囤养场地块)；三、被告上海翅目市政工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海水产养殖有限公司占有使用费(以每日1,727元为标准，自2019年7月23日计算至2019年8月15日合计为41,448元；以每日1,151元为标准，自2019年8月16日起计算至实际腾退之日止)；四、被告上海翅目市政工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海水产养殖有限公司违约金157,600元；五、原告上海水产养殖有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海翅目市政工程有限公司保证金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,576.47元，由原告上海水产养殖有限公司负担2,129.20元，由被告上海翅目市政工程有限公司负担7,447.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳审 判 员  岳明静人民陪审员  李小弟二〇二〇年五月十一日书 记 员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。