广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)粤03民终19603-19612、19616-19637、19639、19641-19646、19650-19653、19655-19664、19666-19671、19675、19677-19682、19701-19703、19705-19709、19835、19871号 上诉人（原审被告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。 法定代表人：赵世曾。 委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵弼政等七十五人（具体身份信息及案号详见附表） 共同委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李南（具体身份信息及案号详见附表） 委托诉讼代理人：刘藕英，广东达和律师事务所律师。 上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟房地产公司）因与被上诉人赵弼政等七十六人房屋买卖合同纠纷共计七十六案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4594、5147-5178、5180、5182、5184-5193、5195-5204、5206-5211、5215、5217-5222、5225-5227、5229-5233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本系列案，现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销各案一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令全部诉讼费用由被上诉人承担。 各被上诉人均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 各被上诉人向一审法院诉请判令：1、雄伟房地产公司向赵弼政等七十六人支付迟延交房违约金（迟延交房违约金以各案合同的成交价为基数，按每日万分之四的标准从合同约定的交付日期即2016年9月30日起计算至雄伟房地产公司取得规划验收合格证之日止，各案的合同成交价具体数额详见一审判决）；2、雄伟房地产公司承担各案全部诉讼费。 一审判决主文：雄伟房地产公司应于判决生效之日起十五日内支付赵弼政等七十六人2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金（迟延交房违约金的具体数额详见一审判决）。各案一审案件受理费，均由雄伟房地产公司负担（具体数额详见一审判决）。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 二审期间，赵弼政等七十五人向本院提交以下证据：证据1、回复X小区个人房屋及公共区域整改催告函，以证明物业管理公司明确截止2017年9月29日，涉案小区的公共部分以及公共设施包括个人房屋仍然有需要整改的部分；证据2、深圳X小区缴付管理费通知，以证明物业管理公司确认至少自2017年7月11日才具备交付条件，才准备要求业主缴纳相应的物业管理费；证据3、雄伟物业承诺，以证明雄伟物业的负责人确认已签约的业主临时公约并非政府备案的文本，原签约的业主临时公约全部作废。 本院认为，本系列案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本系列案二审的争议焦点为：一是涉案房屋是否符合交付条件，赵弼政等七十六人拒绝入伙是否有依据；二是雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任。对于上述争议焦点，本院具体分析认定如下： 关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司向赵弼政等七十六人发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律法规的规定，雄伟房地产公司的交付行为无效，赵弼政等七十六人以涉案房屋未取得《规划验收合格证》为由拒绝收房，理由成立，本系列案应认定雄伟房产地公司已构成迟延交房。 关于雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任的问题。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。雄伟房地产公司援引该约定主张，因本系列案中有部分买受人存在迟延支付购房款的情形，在相关案件买受人足额支付迟延付款违约金前，雄伟房地产公司均有权顺延交房且不承担违约责任。对此本院认为，首先，上述合同条款系雄伟房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与各案买受人协商的条款，一审认定上述条款为格式条款，并无不当，本院予以确认。其次，上述条款规定在买受人未足额支付违约金的情况下，出卖人有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任，因在商品房预售合同中，买受人按时足额支付购房款的义务与出卖人按时交付房屋的义务具有对等性，而买受人承担迟延付款违约金的责任与出卖人的交房义务并不具有对等性，故上述条款有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了买受人享有的按时收房的主要合同权利，免除了出卖人按约定期限交房的责任，且雄伟房地产公司在提供格式条款时并未尽提醒注意的义务。因此，一审认定上述条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容无效，符合合同法第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，本院予以确认。再次，赵弼政等七十六人已于2016年9月30日前支付完全部购房款，已履行其作为买受人的主要合同义务。综上，雄伟房地产公司援引上述条款约定，以部分买受人未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。鉴于本系列案中雄伟房地产公司迟延交房，已构成违约，其应对此承担违约责任，向赵弼政等七十六人支付迟延交房的违约金。因涉案房地产项目于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格证书，即于该日起具备了交房条件，一审按照合同约定，并结合赵弼政等七十六人的诉讼请求，判令雄伟房地产公司自约定的交付期限届满之次日即2016年10月1日起，以赵弼政等七十六人已付购房款为基数，按每日万分之四的标准向赵弼政等七十六人支付迟延交房违约金至2017年7月10日止，并无不当，本院予以维持。雄伟房地产公司主张合同约定的违约金计算标准过高，请求予以调低，欠缺事实依据，本院不予支持。至于雄伟房地产公司所主张的部分案件买受人存在迟延支付房款的问题，因其未在本系列案中提出反诉，本院不予处理，当事人可另循法律途径解决。 综上，雄伟房地产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 各案二审案件受理费（详见附表），均由雄伟房地产开发（深圳）有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  卢艳贝 审判员  许海锚 审判员  刘 燕 二〇一七年十二月二十二日 书记员  李 丹 书记员  曾锦冰 书记员  魏楚娟