上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3285号原告：上海毓瑜置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑信明，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晋，上海市建纬律师事务所律师。被告：福中集团有限公司，注册地南京市。法定代表人：杨芬萍，执行董事。委托诉讼代理人：武镜明。委托诉讼代理人：范智刚。原告上海毓瑜置业有限公司与被告福中集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于同年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟景勇、张晋，被告委托诉讼代理人武镜明、范智刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还上海市陈行路XXX号浦江科技广场7幢7C室房屋(以下简称案涉房屋);2、判令被告向原告支付免租期租金人民币(以下币种同)47,282.4元；3、判令被告向原告支付自2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金143,423.28元；4、判令被告向原告支付解除合同违约金66,195.36元；5、判令被告支付上述拖欠款项的滞纳金(计算方式：诉请2、3、4的总金额256,901.04元-保证金143,817.30元=113,083.74元，滞纳金即以该113,083.74元为基数、以日千分之五为计算标准自2019年10月22日起计算至本判决生效之日止)；6、判令被告向原告支付自2019年10月22日起至实际返还案涉房屋之日止以合同约定的日租金2倍的标准(即7.2元/天/平方米)计算的房屋占用费；7、判令被告向原告返还租赁保证金收据原件。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，并将第6项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2019年10月22日起至2020年4月8日止(共计170天)以7.2元/天/平方米的标准计算的占有使某费535,867.2元。事实与理由：2016年9月,被告与案外人上海临港经济发展集团资产管理有限公司(以下简称临港公司)签署《浦江科技广场租赁合同》,约定：被告向临港公司承租案涉房屋，租赁期限自2016年9月23日至2019年9月22日,承租建筑面积为437.8平方米,日租金每平方米建筑面积3.6元,租赁保证金143,817.3元。2018年6月22日,原告与临港公司之间签署了关于上海陈行路XXX号5幢1-6层、11-12层以及7幢全幢(“浦江科技广场”)的《上海市房地产买卖合同》,且浦江科技广场的不动产权证已于2018年8月9日变更至原告名下。2018年9月14日,临港公司、原告、被告三方签署《浦江科技广场租赁合同之转让协议》，约定：按照临港公司与原告之间另行签署的《房屋交接交付确认书》载明的交付日期，自2018年8月22日起临港公司在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给原告,原告受让临港公司在租赁合同项下的全部权利义务,被告支付给临港公司的租赁保证金143,817.3元，由临港公司转交给原告,并由原告向被告开具收款凭证。2019年9月11日,原、被告之间就提前解除租赁合同及转让协议等事宜签署《浦江科技广场房屋租赁合同之终止协议》，约定：上述租赁合同及转让协议于2019年6月30日提前终止,被告应于签署终止协议的同时或之前向原告支付113,083.74元,并返还租赁保证金收据原件;被告应于终止日17：00时前将该案涉房屋恢复至《交接单》所列的交付标准交还原告;逾期交还租赁房屋的,被告每日应承担日租金200%的赔偿金。然而,被告至今未支付上述款项,亦未按约返还房屋。2019年10月16日,原告向被告送达律师函,要求被告须于2019年10月21日以前履行全部付款义务,并交付租赁房屋，未果。遂涉讼。被告辩称，自签订终止协议前其就未再使某案涉房屋；终止协议签订后，被告在承租的房屋尚有办公设备、装备和营业执照、名人字画、财务账册等，但原告以被告未结清违约金为由，不同意被告将物品搬走，造成被告无法按照终止协议的约定及时返还房屋，责任在原告；根据现有的证据表明，原告早已实际占用案涉房屋并交付给案外人使某。现原告向被告主张的各项费用依据为终止协议，款项性质为违约金，原告在违约金的基础上再要求被告支付滞纳金无相应的依据；且被告未能及时支付终止协议约定的款项，系由于原告不能及时提供费用发票原件，被告系行使不安抗辩权。被告同意向原告返还租赁保证金收据原件。本院经审理认定如下事实：2016年9月，临港公司(甲方)与被告(乙方)签订《浦江科技广场房屋租赁合同》一份，约定：3.1标的房屋位于上海漕河泾开发区浦江高科技园陈行路XXX号浦江科技广场7幢的7C室(平面图详见附件2)；标的房屋类型为办公/研发用房；3.2标的房屋根据《上海市房地产权证》确定的建筑面积为437.8平方米，甲、乙双方同意将此面积作为计算租金和相关费用的依据；4.1乙方租赁标的房屋从事工商营业执照规定范围内的经济活动,标的房屋将主要用于办公；6.1标的房屋的租期自2016年9月23日起至2019年9月22日止；7.1乙方自2016年10月23日始至租期届满日,承担标的房屋的租金;7.2自起租日2016年9月23日始至2019年9月22日截止,单位建筑面积租金每天每平方米3.6元；7.3标的房屋先付租金后使某；首期租金之后的各期租金由乙方于当年的1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向甲方支付,每次付清下一季度租金；租期内各期租金的金额详见附件4；甲方收到租金后10个日历天数内,向乙方开具发票；8.1本合同生效之日起5个日历天数内,乙方应向甲方支付租赁保证金143,817.3元；8.2租赁保证金是乙方履行支付租金义务和责任的担保;一旦乙方违约,甲方有权以租赁保证金抵充乙方应付未付的到期租金、滞纳金、违约金等各类款项。对租赁保证金的抵充不应影响甲方行使其它权利；租赁保证金按前述规定抵充后,乙方应在收到甲方书面通知的5个工作日内补齐相应差额；8.3租赁保证金不应作为乙方向甲方支付的定金,亦不应当被视为乙方违约时对甲方的损害赔偿金的限额。未经甲方书面同意,乙方不得将租赁保证金转让或抵押,亦不得将租赁保证金抵冲标的房屋租金或其他任何应付款项；8.4租期届满,乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完标的房屋交接手续后10个日历天数内,乙方已付保证金由甲方无息归还;如乙方未付清相关费用,以及因乙方原因造成甲方经济损失的,甲方有权从保证金中扣除,剩余部分无息归还乙方；12.1除甲方同意乙方续租,并签订续租合同外,乙方应在租期届满或本合同解除、终止同时返还标的房屋。乙方返还标的房屋应符合正常使某后的状态,否则,甲方有权代为恢复标的房屋并在租赁保证金中扣除相关的费用,如有不足的,甲方有权向乙方追索；如乙方希望不做恢复而保留其增设或改建的装修和附属设施,应提前向甲方提出申请并获得甲方的书面同意；如甲方同意无需恢复或需部分恢复的,乙方应按甲方要求进行部分恢复工作(如有需要),并就遗留的所有装修和附属设施(必须保证该等装修和附属设施处于完好的可使某状态)提供完整的图纸、消防验收合格证明、质保证书、使某说明书；12.3未经甲方同意逾期返还标的房屋的,每逾期一日,乙方应按日租金的2倍向甲方支付标的房屋占用期间的使某费；乙方同意,如乙方逾期15个日历天数未恢复原状并返还标的房屋的,甲方有权自行进入标的房屋,同时视为乙方自动放弃标的房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使某权,包括被视为乙方的设备和物品(无论是属于乙方或第三方),甲方有权自行作出处理;若涉及第三方之合法权益,则由乙方负责向第三方作出赔偿；甲方代为恢复原状之费用由乙方承担；甲方进入标的房屋之时视为房屋收回；17.4乙方拖欠任何应付未付款项的,自应付款项到期日的第二天起,每拖欠一日,应按未付金额千分之五(0.5%)的比例向甲方支付违约金,直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止。签约后，临港公司向被告交付了案涉房屋。2018年9月14日，临港公司(甲方)、原告(乙方)被告(丙方)签署《浦江科技广场租赁合同之转让协议》，约定：1、甲、乙方于2018年6月22日签署了关于陈行路XXX号5幢1-6层、11-12层以及7幢全幢(浦江科技广场)的《上海市房地产买卖合同》，且浦江科技广场的不动产权证已于2018年8月9日变更至乙方名下；2、甲方与丙方于2016年9月签署了关于浦江科技广场中7幢7C室房屋的《浦江科技广场租赁合同》，约定由甲方向丙方出租该房屋；3、各方同意,由甲方将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给乙方,而乙方受让甲方在租赁合同项下的全部权利义务，各方本着平等互利的原则,经友好协商,就本次转让的相关事宜达成以下协议：1.1甲方和丙方确认,甲方已按照租赁合同的约定向丙方交付该房屋,截至签署日,甲方和丙方在租赁合同项下未发生任何违约行为,不存在任何未决争议；甲方和丙方应确保,甲乙双方另行签署的《房屋交接交付确认书》载明的交付日2018年8月22日之前,甲方和丙方仍应妥善履行租赁合同,确保不会发生违约行为或者存在未决争议,甲方和丙方因交付日之前的事由导致的责任(比如在租赁合同下的义务及未能履行义务所产生的一切责任及怠于行使权利的后果)皆由甲方和丙方自行承担,甲方和丙方并应确保乙方免于因此承受任何责任或遭受任何损失；乙方和丙方因交付日之后的事由导致的责任(比如在租赁合同下的义务及未能履行义务所产生的一切责任及怠于行使权利的后果)皆由乙方和丙方自行承担,乙方和丙方并应确保甲方免于因此承受任何责任或遭受任何损失；1.2丙方在此不可撤销地向甲方和乙方承诺,丙方于任何时间均不会就交付日前租赁合同项下已履行的部分,向甲方及/或乙方提出任何要求、主张或索赔；1.3各方同意,自交付日起：1.3.1甲方将其在租赁合同项下的全部权利及义务整体转让给乙方,而乙方将替代甲方成为租赁合同项下的一方,并受让甲方在租赁合同项下的全部权利及义务;1.3.2在租赁合同项下,甲方已经向丙方履行的合同义务视为乙方已经向丙方履行,丙方已经向甲方履行的义务视为丙方已经向乙方履行；1.3.3丙方和乙方将按照租赁合同的约定各自继续履行其在租赁合同项下的权利及义务,而甲方就租赁合同不再享有任何权利,也不承担任何义务；1.4鉴于在本协议签订之前,丙方在租赁合同项下向甲方支付过租赁保证金143,817.31元,甲方应在交付日之日起15日内,将该等租赁保证金转交给乙方，乙方收到该等租赁保证金后,向丙方开具收款凭证(新收款凭证)，新收款凭证应由甲方先行保管,待丙方向甲方返还甲方此前向丙方开具的租赁保证金收款凭证后,甲方再向丙方提供新收款凭证；1.5丙方已按照租赁合同的约定向甲方预付2018年7月1日至2018年9月30日的租金共计人民币144,999.36元、甲方和乙方同意按以下约定进行划分：交付日之前的该房屋租金,由甲方享有,并由甲方向丙方开具相应租金发票,交付日之后(包括交付日)的该房屋租金,由乙方享有,甲方应自交付日之日起15日内将乙方享有的租金转交给乙方,乙方收到租金后由乙方向丙方开具相应租金发票；3.3本协议与租赁合同具有同等法律效力。除本协议所涉及的对租赁合同的变更外,租赁合同中的其它条款及约定均保持不变并持续有效。2019年9月11日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签署《浦江科技广场房屋租赁合同之终止协议》，约定：1、甲、乙双方一致同意：租赁合同及转让协议于2019年6月30日(终止日)提前终止。2、因乙方发生租期内提前退租的违约情形,乙方同意按租赁合同的约定,向甲方支付如下违约金：(1)支付相当于租赁合同未履行天数总租金的半(0.5)倍的违约金金额66,195.36元;(2)支付相当于30天装修期租金47,282.40元，以上(1)、(2)项合计应付违约金金额为113,477.76元。3、乙方应向甲方支付该房屋应付未付之2019年第二季度租金计人民币143,423.28元。4、乙方基于租赁合同及转让协议已向甲方缴纳的租赁保证金为人民币143,817.30元,甲方有权直接从租赁保证金及乙方已付未用之款项(若有)中扣除本协议第3条乙方应付未付租金及本协议第2条约定之违约金，在扣除前述租金及违约金后,乙方还需向甲方支付人民币113,083.74元。5、乙方应于签署本协议的同时或之前向甲方支付人民币113,083.74元,并返还租赁保证金(即人民币143,817.30元)收据原件。6、乙方应于终止日17：00时之前将该房屋恢复至《交接单》所列的交付标准交还甲方。7、乙方应于终止日前办妥以该房屋地址取得的一一切证照批准或许可证(如有)的注销/变更登记手续,且乙方应保证自终止日起不可使某该房屋地址。8、若乙方迟延返还该房屋,及/或乙方未按时办理注销/变更以该房屋地址进行的工商登记注册及其他批准/许可证等手续等,及/或因乙方原因导致该房屋下一承利人的免利装修期延长/未能如期使某该房屋,乙方同意向甲方支付赔偿金,并承担因此使甲方遭受的全部违约责任；为免疑义,双方确认,计算赔偿金的方式为：以甲乙双方签署的租赁合同约定日租金的200%为标准,乘以延返还该房屋的天数/迟延办妥证照注销/变更登记的天数；9、在乙方依约履行了本协议项下所有约定之义务的情况下,甲方同意免除乙方于租赁合同及转让协议项下的其他违约责任,甲、乙双方就租赁合同及转让协议不再存有任何未决争议。2019年9月18日，被告工作人员范智刚向原告林姓工作人员发送电子邮件，该邮件内容为：7号楼7C租赁终止合同昨天已经收到；我方准备在费用结算时，集团财务发现7号楼6D相关发票还未给到我方，暂时处于挂账待处理阶段，昨天第一时间我已经与上海毓瑜置业公司财务部汪女士对接，近期寄给我方后迅速办理7C退租事宜。2019年10月16日，原告委托律师向被告发送《关于要求立即履行终止协议项下义务的律师函》。另查明，原告已将案涉房屋出租给案外人上海懿骞投资管理有限公司。以上事实，由原告提交的不动产权证及不动产登记信息簿、《浦江科技广场房屋租赁合同》、《浦江科技广场房屋租赁合同之转让协议》、《浦江科技广场房屋租赁合同之终止协议》、律师函及邮寄凭证，被告提交电子邮件截屏、照片以及原、被告的当庭陈述予以佐证。原告提交的催款函、催款通知书、付款通知书及邮寄凭证，均发生于双方签订《浦江科技广场房屋租赁合同之终止协议》之前，与本案无关，本院不予采信。对原告提交的其与案外人上海懿骞投资管理有限公司之间就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋入户交接书》，被告对其真实性不认可。对此，本院认为，本案庭审时间为2020年4月8日，从庭审中被告提交的照片显示，案涉房屋外部以及内部均有上海懿骞投资管理有限公司的铭牌，说明原告向该公司交付案涉房屋的日期至少在2020年4月8日之前，而非其提交的《房屋入户交接书》中载明的2020年4月9日；且原告为案涉房屋的出租方，其最清楚其实际于何时收回案涉房屋、何时向案外人出租案涉房屋，但原告在2020年4月8日的庭审中仍主张被告向其返还案涉房屋，显然有违诚信。故原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋入户交接书》的真实性难以核实，本院不予采信。本院认为，原、被告就案涉房屋所签订的《浦江科技广场房屋租赁合同》、《浦江科技广场房屋租赁合同之转让协议》、《浦江科技广场房屋租赁合同之终止协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。根据《浦江科技广场房屋租赁合同之终止协议》之约定，双方的租赁合同及转让协议于2019年6月30日终止，被告应向原告支付违约金113,477.76元、2019年第二季度的租金143,423.28元，由被告已支付的租赁保证金143,423.28元抵扣上述租金及违约金后，被告应于签署终止协议的同时或之前向原告支付余款113,083.74元。现被告未向原告支付该款项，显属违约。现被告同意向原告支付该款项，本院予以照准。同时，本院认为，根据终止协议之约定，该113,083.74元实际上属于被告应承担的违约责任，原告主张该款项的迟延付款滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。根据终止协议约定，双方租赁合同终止后，被告应及时返还案涉房屋，未及时返还的，应承担相应的违约责任。原告主张自2019年10月22日起至2020年4月8日止按合同约定日租金标准2倍计算的房屋占有费，本院认为，房屋占用费的计算标准符合双方在终止协议中的约定，但根据租赁合同之约定，合同终止后，被告逾期15个日历天数未返还房屋的，原告有权自行进入标的房屋，也即，合同终止后被告未及时返还房屋的，原告作为出租方应及时收回房屋以止损。故本院结合本案的实际情况，酌定被告应按合同约定的日租金2倍的标准向原告支付15天的房屋占用费47,282.4元(计算方式：437.8平方米×3.6元/天/平方米×2×15天=47,282.4元)。对原告主张的返还租赁保证金收据原件之诉请，被告同意返还，本院予以照准。被告辩称，其未及时返还案涉房屋系因原告不同意其搬离，但被告对其抗辩未提供充分、有效的证据予以佐证，本院对其抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福中集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海毓瑜置业有限公司人民币113,083.74元；二、被告福中集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海毓瑜置业有限公司房屋占用费人民币47,282.4元；三、被告福中集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海毓瑜置业有限公司租赁保证金收据原件；四、驳回原告上海毓瑜置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,362.47元，由原告上海毓瑜置业有限公司负担人民币662.47元，由被告福中集团有限公司负担人民币1,700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年五月二十八日书记员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。