上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7039号原告：上海汇鼎鞋业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：田红卫，执行董事。委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。被告：上海环颂供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张秀英，执行董事。委托诉讼代理人：王明云。委托诉讼代理人：潘铮，上海隽之律师事务所律师。被告：上海库缘网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：康波，执行董事。委托诉讼代理人：潘铮，上海隽之律师事务所律师。原告上海汇鼎鞋业有限公司(以下简称汇鼎公司)与被告上海环颂供应链管理有限公司(以下简称环颂公司)、上海库缘网络科技有限公司(以下简称库缘公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告汇鼎公司的委托诉讼代理人于元良，被告环颂公司的委托诉讼代理人王明云、潘铮，被告库缘公司的委托诉讼代理人潘铮到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告环颂公司签订的《租赁合同》于2020年1月10日解除；2.判令被告环颂公司向原告返还上海市浦东新区鹿达路XXX号的房屋和场地；3.判令被告环颂公司向原告支付2020年1月1日起至2020年1月10日止的租金人民币(以下币种同)252,000元以及2020年1月11日起至实际返还之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费的计算标准为日租金的1.5倍，即37,800元/日)；4.判令被告环颂公司向原告支付迟延支付租金的滞纳金50,079.75元；5.判令被告环颂公司向原告支付违约金4,599,000元；6.判令被告环颂公司向原告支付免租期租金1,035,616元；7.判令被告环颂公司向原告支付电力增容费余款341,000元；8.判令被告库缘公司对上述第1至7项诉讼请求承担连带责任。事实及理由：2017年10月31日，原告与被告环颂公司签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区鹿达路XXX号的房屋和场地(以下简称系争场所)出租给环颂公司，租期从2018年1月1日起至2023年12月31日，免租期为60天。根据《租赁合同》约定，环颂公司应于2019年12月20日前支付2020年上半年度的租金4,769,500元，但经原告多次催收仍未支付。2020年1月9日，原告向环颂公司发送《律师函》要求解除双方的租赁合同。被告库缘公司是环颂公司的唯一股东，在纠纷发生前就已更换法定代表人，并将本应由环颂公司收取的款项变更收款方为库缘公司，企图不履行与原告的合同，故库缘公司应对环颂公司的债务承担连带清偿责任。被告环颂公司辩称，同意其与原告签订的租赁合同于2020年1月10日解除。环颂公司承租系争场所后，将其分别转租给其他商户使用，但原告在2019年11月底、12月初就对系争场所采取拉闸限电的举措，还派人到环颂公司办公场所干扰其正常的办公秩序，并与次承租人协商整体转租的事宜，故双方租赁关系的解除系原告违约所致，所以环颂公司不同意支付逾期付款滞纳金、免租期租金、房屋占有使用费、违约金，而且原告主张的占有使用费和违约金的计算标准也过高；此外，原告已实际控制了系争场所，无需环颂公司再行返还。原告并无证据证明其实际支付过电力增容的费用，现双方的租赁关系已解除，环颂公司已不存在继续使用的情况，故也不同意支付电力增容费。库缘公司已对环颂公司全额出资并经会计师事务所验资，故不应对环颂公司的债务承担连带清偿责任。被告库缘公司称其答辩意见同被告环颂公司。本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原告(出租方、甲方)与被告环颂公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争场所出租给乙方，乙方可根据生产经营需要，分租及转租，租赁期为6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止，从合同签约日至2017年12月31日为免租期，免租期为60天，计算租金的起始日为2018年1月1日。第3.2条约定，乙方计划将电增加至630KV，增加容量的费用1,023,000元由乙方承担，乙方可向甲方借款，按三年分摊至月租金中，甲方可将乙方的借款直接代乙方支付给有关部门，租赁合同终止后，扩容增加的电线、电源、变压器及有关设备都归甲方所有，甲方无需支付任何费用。第4.1条约定，租赁房屋第一年年租金为6,641,000元，第二年年租金为7,101,000元(在此期间内第6幢房屋收回并交给乙方后，年租金为9,101,000元)，第三年年租金为在第二年基础上上浮5%，即9,539,000元。第4.2条约定，合同签订时，乙方即应向甲方支付1,200,000元作为履约保证金。第4.3条约定，租金第一次、第二次支付为3个月一期，第三次租金支付的时间为2018年6月20日前，以后每6个月支付一次，每次支付6个月的租金。第十条约定，(三)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、在收到甲方书面通知后乙方未按照相关约定支付或补足该户租金、保证金、物业管理、公用事业费用等逾期超过15日的。第12.1条约定，如因乙方违反本合同第十条第(三)款导致甲方提前解除合同，或因乙方原因提前解除本合同的，则甲方可以没收全额保证金，乙方还应向甲方支付不低于年租金50%的违约金，乙方应全额支付甲方给予乙方免租期减免的租金，甲方有其他损失的，乙方还应当承担赔偿责任。第12.2条约定，乙方逾期支付租金的，按拖欠金额的日万分之五向甲方支付滞纳金。第12.3条约定，合同终止后，乙方不按时腾退房屋的，每延迟腾退一日，应向甲方支付合同终止日所在年度日租金的2倍作为房屋占用费。第13.1条约定，本合同终止的，乙方应在合同终止之日交还房屋，乙方归还的租赁房屋内须处于正常状态。2017年12月6日，原告向被告环颂公司出具《收据》，证实收到房租押金1,200,000元。2019年12月21日，原告向被告环颂公司发送《催收通知》，要求环颂公司支付2020年上半年度房屋租金。2019年12月27日，原告向被告环颂公司发送《律师函》，要求环颂公司支付2020年上半年度房屋租金。2020年1月9日，原告向被告环颂公司发送《律师函》，称其决定解除双方的租赁合同并将追究环颂公司的违约责任。此外，2019年11月20日，被告环颂公司与库缘公司向系争场所次承租人之一的上海欧泊沃流体技术有限公司发出《公司收款账号变更通知函》，告知上海欧泊沃流体技术有限公司停用环颂公司的原账户，要求其通过库缘公司的账户进行双方的资金往来结算。2020年1月4日，原告员工王复生在上海市公安局浦东分局六灶派出所制作《询问笔录》时称“2020年1月4日11时许，因为厂房的电压不稳，我让工人去检修电路，后来房客就过来表示对他们有影响，不让弄，后来我们就停下来不弄了。后来下午15时许我又通知电工去检修电路，电工大概弄了20分钟左右，电压就暂时稳定了。”2020年1月15日，王复生在《询问笔录》中称“我们也是例行检查，出于安全考虑对各栋厂房进行电力方面的安全排查。进行排查的话，是必须要先断电的。排查是先把配电房里对应的每一栋厂房的总电源拉掉，然后再每一栋排查过去。”同日，被告员工周雷在《询问笔录》中称其在环颂公司担任物业经理一职，负责系争园区内厂房的租借与客户管理，其还陈述到“2020年1月4日下午，王复生叫了一个电工，把园区内220伏的电闸给拉掉了，…2020年1月14日下午，同样是王复生叫的这个电工，把园区内所有的电闸都给拉掉了。…起因就是环颂要退出的缘故，谈判又没谈成。”另查明，2017年11月1日，原告与电管家能源管理(上海)有限公司签署《上海汇鼎鞋业有限公司10KV变电站(增容)工程合同书》，原告于2017年11月1日、2018年3月30日、2018年4月25日分三次支付了增容费共计390,000元。2018年2月6日，原告依据《国网上海市电力公司定额业扩工程费汇总单》，向国网上海市电力公司支付工程款633,780元。被告环颂公司于2016年6月2日设立，股东为被告库缘公司，库缘公司的出资比例为100%，认缴出资款为500万元。2019年11月20日，环颂公司变更法定代表人为张秀英。2019年12月2日，上海奇正会计师事务所出具《验资报告》，其中审验结果为库缘公司分别于2019年11月18日、11月19日、11月20日、11月21日、11月20日将出资款500万元缴纳至环颂公司在工商银行开立的人民币基本存款账户中，实收资本占注册资本的100%。审理中，原告与被告环颂公司一致确认，系争场所的《租赁合同》于2020年1月10日解除；并要求将履约保证金120万元在本案中一并处理，优先用于抵扣被告环颂公司应承担的费用。被告环颂公司还向本院陈述到，其从未表示过不向原告支付租金，只是因为自有资金不足需向小租户收取租金后才能支付；现系争场所中部分次承租人因与其签订的租赁合同还未到期故还未退场；有部分次承租人的租赁保证金和预付的租金，其还未退还。以上事实，由《租赁合同》《催收函》《律师函》《验资报告》、工商登记资料、收据及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原告汇鼎公司与被告环颂公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。被告环颂公司主张双方纠纷发生是因原告到其办公场所干扰正常的办公秩序，且在2019年11月底、12月初就采取拉闸限电并私下与次承租人洽谈整体转租事宜，以及原告已实际控制系争场所，但被告环颂公司所提供的证据尚不足以证明其上述主张，另据环颂公司员工周雷在《询问笔录》所述的原告两次拉闸的时间均发生在2020年1月，环颂公司也自称其转租的部分次承租人仍在系争场所内经营，故对被告环颂公司的上述辩解，本院不予采信。根据《租赁合同》约定，承租方逾期缴纳租金超过15日的，出租方有权解除合同，环颂公司本应于2019年12月20日之前缴纳2020年上半年的租金，但其直至原告2020年1月9日发函要求解除合同时仍未缴纳，故被告环颂公司属于违约方，原告根据合同约定享有合同解除权；现环颂公司称其于2020年1月10日收到原告寄送的解约函，且原告汇鼎公司与被告环颂公司均同意以该日作为租赁合同解除之日，故对此本院予以确认。租赁合同解除之后，被告环颂公司应及时向原告返还承租的系争场所，并承担2020年1月1日至2020年1月10日的租金252,000元及从2020年1月11日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。被告辩称原告所主张的占有使用费标准过高，故本院酌情认定被告应按照30,000元/日的标准承担占有使用费。依照租赁合同约定，被告环颂公司应于2019年12月20日之前向原告支付2020年上半年的租金4,769,500元，故原告要求被告环颂公司按照日万分之五的标准承担2019年12月21日至2020年1月10日期间迟延支付租金的滞纳金50,079.75元，具有合同依据且该滞纳金计算标准也尚属合理，故本院对此予以支持。关于原告要求被告环颂公司支付违约金4,599,000元的诉讼请求，环颂公司辩称该标准过高，要求本院予以调低，本院兼顾合同的履行情况以及承租人的违约程度，酌情认定被告环颂公司应向原告支付违约金1,700,000元。关于原告要求被告环颂公司支付免租期租金1,035,616元以及电力增容费341,000元的诉讼请求，也符合《租赁合同》的约定，故本院对此予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明个人财产独立于公司财产的，应对公司债务承担连带责任。本案中，环颂公司系一人有限责任公司，库缘公司系该公司股东，仅凭《验资证明》尚不足以证明库缘公司的财产独立于环颂公司，故库缘公司应对环颂公司的债务承担连带责任。审理中，原告与被告环颂公司均同意将履约保证金1,200,000元在本案中一并处理，优先用于抵扣被告环颂公司应支付的款项，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告上海汇鼎鞋业有限公司与被告上海环颂供应链管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年1月10日解除；二、被告上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区鹿达路XXX号的房屋和场地返给原告上海汇鼎鞋业有限公司；三、被告上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海汇鼎鞋业有限公司支付2020年1月1日至2020年1月10日的租金252,000元以及2020年1月11日起至实际返还之日止的房屋占有使用费(按照30,000元/日的标准计算)；四、被告上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海汇鼎鞋业有限公司支付迟延支付租金的滞纳金50,079.75元五、被告上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海汇鼎鞋业有限公司支付违约金500,000元(履约保证金1,200,000元已抵扣)；六、被告上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海汇鼎鞋业有限公司支付免租期租金1,035,616元；七、被告上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海汇鼎鞋业有限公司支付电力增容费余款341,000元；八、被告上海库缘网络科技有限公司对本判决主文第三至七项的付款义务承担连带清偿责任。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55,824元，减半收取计27,912元，保全费5,000元，合计32,912元，由原告上海汇鼎鞋业有限公司负担15,180元，由被告上海环颂供应链管理有限公司、上海库缘网络科技有限公司共同负担17,732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年五月二十七日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。