浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初11528号 原告：刘国灿，男，1970年4月10日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告：丁锦海，男，1959年10月8日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告：韩柏官，男，1964年1月6日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上述三原告的共同委托诉讼代理人：于涛、赵金法，浙江慈益律师事务所律师。 被告：吴根法，男，1974年12月16日出生，汉族，住浙江省江山市。 原告刘国灿、丁锦海、韩柏官与被告吴根法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，因采用其他方式无法向被告吴根法送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国灿、丁锦海、韩柏官及其共同委托诉讼代理人赵金法到庭参加诉讼。被告吴根法经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国灿、丁锦海、韩柏官向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告于2014年5月18日签订的《租赁合同》；2.请求判令被告立即腾退案涉房屋，并承担拒不腾退的违约金，自本判决生效之日起至实际腾退时按2000元/天计算；3.请求判令被告承担自2019年9月30日起至解除合同日（即本判决生效日），按年租金374425元（即1025.8元/天）计算的租金；4.请求判令被告承担自合同解除之日起至实际腾退日止，因拒不腾退的按年租金374425元（即1025.8元/天）计算的占有使用费；5.请求判令被告支付违约金100000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月18日，三原告与被告签订一份《租赁合同》，约定三原告将坐落于柯桥区柯桥都市春天商业中心3幢503室及其顶棚35平方米出租给被告，租期8年，自2014年9月30日起至2022年10月1日，其中第五年应付租金356596元，第六年应付租金374425元，每年按合同签订日提前30天付清下一年的租金，先付后用；如有下列情形之一，出租人有权解除本合同：承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上等；租赁期满或合同解除，如承租人逾期拒不腾退场地的，承租人应支付出租人违约金2000元/天；承租人不交付或者不按约定交付租金，应当按日向出租人支付逾期租金2%的违约金等。 在上述《租赁合同》履行过程中，因被告拒不支付第四年、第五年的租金，为此三原告先后向法院起诉要求被告支付相应租金，法院分别作出（2016）浙0603民初11059号、（2019）浙0603民初765号民事判决，三原告胜诉后向法院申请强制执行。被告除了履行了第一份判决的义务外，未履行第二份判决所确定的付款义务。 根据《租赁合同》约定，被告需要按约支付第六年的租金，但经三原告多次催要，被告迄今未付。综上，被告侵害了三原告的合法权益，三原告为此向法院呈讼。 被告吴根法未作答辩。 原告刘国灿、丁锦海、韩柏官围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告刘国灿、丁锦海、韩柏官陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋位于绍兴市柯桥区，建筑面积433.86平方米，为三原告按份共有，各占三分之一，规划用途为商业。上述房屋有一35平方米顶棚，系未经规划许可搭建物。2014年5月18日，三原告（出租人，合同称甲方）与被告（承租人，合同称乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋及其顶棚35平方米，合计面积468.86平方米的租赁物出租给乙方；租赁期限为8年，从2014年9月30日起至2022年10月1日止；租金和租金交纳期限：第2、3年按第1年金额递增5%,第4年起每年递增5%(租金为净收益)；租金的支付期限与方式：第一年付308041元，第二年付323443元，第三年付323443元，第四年付339615元，第五年付356596元，第六年付374425元，第七年付393146元，第八年付412803元。合同签订后付清第一年租金，以后每年按合同签订日提前30天付清下一年的租金，先付后用；租赁场地及房屋的用途：浴场，客房，休闲餐厅；违约责任：承租人不交付或者不按约定交付租金，应当按日向出租人支付逾期租金2%的违约金；如乙方不交付或者不按约定交付租金达1个月以上的，甲方有权解除本合同；租赁期满或合同解除，如乙方逾期拒不腾退场地的，乙方应支付甲方违约金2000元/天等。 上述合同签订后，三原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告则支付了第一、二年租金，后因被告未支付第三租赁年度（2016年9月30日-2017年9月29日）的租金，三原告于2016年11月9日向本院提起诉讼，本院经审理，于2017年1月16日作出（2016）浙0603民初11059号民事判决，该判决认为，原、被告签订的《租赁合同》，其中顶棚35平方米未经规划许可所搭建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，三原告就该部分与被告达成的相关条款内容应确认无效，其余条款内容，系双方当事人的意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。据此判决如下：一、被告应支付给三原告自2016年9月30日-2017年9月29日止的房屋租金299298元及其逾期付款违约金；二、被告应支付给三原告自2016年9月30日至该判决确定返还顶棚35平方米之日止按日租金标准1.89元计算的房屋占有使用费；三、被告应返还三原告位于绍兴市柯桥区的顶棚35平方米。 后因被告未支付第五租赁年度（2018年9月30日-2017年9月29日）的租金，三原告于2019年1月11日又向本院提起诉讼，本院经审理，于2019年3月8日作出（2019）浙0603民初765号民事判决，该判决主文确定：被告应支付给三原告自2018年9月30日-2019年9月29日止的房屋租金329976.41元及其逾期付款违约金（按银行同期贷款利率计算）。 本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。根据生效判决认定，原、被告所签订《租赁合同》，其中顶棚35平方未经规划许可所搭建，三原告就该部分与被告达成的相关条款内容应确认无效，其余条款内容，系双方当事人的意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。现针对三原告所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对三原告提出的解除合同的诉求；本院认为，合同解除是合同终止的一种形式，合同解除分约定解除与法定解除，两者相较，实行约定解除优先。约定解除是指合同约定的解除条件成就时，由解除权人解除合同。现从三原告的诉称的内容分析，其主张租赁合同约定的合同解除条件成就为事由而行使合同解除权，故属于约定解除。根据《租赁合同》的约定，如被告不交付或者不按约定交付租金达1个月以上的，三原告有权解除租赁合同。该约定表明租赁合同双方当事人明确约定了出租人一方可以解除合同的条件。结合查明的事实，被告使用租赁物应按照先付后用的原则，被告应于2019年8月30日前付清第六年度的租金，但其未按约支付且拖延时间超过1个月以上的事实清楚，可以认定。据此，三原告提出确认解除双方间的租赁合同关系，符合上述租赁合同中有关三原告单方行使合同约定解除权的情形，本院依法应予支持。至于该合同具体的确认解除时间，三原告将其明确为本判决生效之日，并无不当，本院予以采纳。 针对三原告要求返还案涉房屋的诉求；本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在原、被告间的租赁合同关系被判决解除以后，三原告要求被告腾退案涉房屋即绍兴市柯桥区、建筑面积计433.86平方米房屋，符合上述法律规定，本院予以支持。三原告同时要求被告承担拒不腾退的违约金，因该项诉求所依据的违约事实目前尚未客观存在，故本院对该项诉求不予支持。 针对三原告要求被告支付自2019年9月30日起至解除合同日（即本判决生效日），以及从合同解除之日起至实际腾退日止按年租金374425元（即1025.8元/天）计算的租金或使用费的诉求；本院认为，租赁合同解除之后，亦即本判决生效之后，被告即负有向三原告返还租赁物的义务，故本院对三原告的上述诉求可作合并处理。承租人支付租金或房屋占有使用费，系其向出租人所负的主要合同债务。被告未付自2019年9月30日起应付租金的事实清楚，本院对三原告的该项诉求主张予以支持。具体租金（使用费）计算起讫时间分别为2019年9月30日、被告腾退房屋日。三原告依照租赁合同约定的第六年应付租金374425元将其计算标准确定为按1025.8元/天计取，但本案中实际应支付的租金（使用费）的面积为433.86平方米，而年租金374425元对应的建筑面积为468.86平方米，按比例计取，本院认定本案中租金（使用费）的计算标准应为949.2元/天。 针对三原告要求被告支付违约金100000元的诉求；经查，三原告的该项诉求的合同依据为“承租人不交付或者不按约定交付租金，应当按日向出租人支付逾期租金2%的违约金”，而上述100000元违约金系三原告酌情计算后所得结果。本院认为，被告逾期支付第六年度租金，构成违约，应自2019年8月31日承担由此产生的逾期付款违约责任。根据《租赁合同》的相关约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，被告还应向三原告支付逾期金额的日2%的违约金。据此计算，每天的违约金达7000余元，本院认为上述约定的逾期付款违约金标准过高，不利于当事人间的利益平衡，而应以实际损失为基数对违约金作相应的调整。据此，尽管被告构成逾期付款违约情形，应承担违约责任，三原告主张约定的违约金过高请求而应以实际损失为基础作适当调减处理，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按应付租金计算贷款利息损失的方式确定由被告按每日60元标准支付逾期付款违约金。三原告主张的该项违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，本院对三原告的诉讼请求中的合理部分予以支持，对不合理部分，本院不予支持。被告未到庭参加庭审，不影响本院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告刘国灿、丁锦海、韩柏官与被告吴根法于2014年5月18日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告吴根法应于本判决生效后十日内将绍兴市柯桥区（建筑面积计433.86平方米）房屋租赁物腾退给原告刘国灿、丁锦海、韩柏官； 三、被告吴根法应支付给原告刘国灿、丁锦海、韩柏官自2019年9月30日起至上述第二项房屋腾退日止按每日949.2元标准计算的租金（使用费），限于本判决生效后十日内付清； 四、被告吴根法应支付给原告刘国灿、丁锦海、韩柏官自2019年8月31日至上述第三项款清日止按每日60元标准计算的逾期付款违约金，限于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告刘国灿、丁锦海、韩柏官的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告刘国灿、丁锦海、韩柏官负担450元，被告吴根法负担1100元，当事人负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  冯春盛 人民陪审员  王蓉蓉 人民陪审员  缪言慧 二〇二〇年三月四日 书 记 员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。