广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0606民初15474号 原告：苏联兴，男，1949年12月30日出生，汉族，住佛山市顺德区XXXX，公民身份号码：440XXXX。 委托诉讼代理人：王志昌，广东道邦律师事务所律师。 被告：广东海骏达房地产有限公司，住所地佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中13号之一，注册号：440681000269067。 法定代表人：曾伟和，董事长。 委托诉讼代理人：罗壕全，男，该公司工作人员。 被告：佛山市顺德区哥顿房产有限公司，住所地佛山市顺德区大良古楼广珠公路侧，注册号：440681000054410。 法定代表人：叶伟雄，总经理。 委托诉讼代理人：卢伟明，男，该公司工作人员。 原告苏联兴与被告广东海骏达房地产有限公司（以下简称海骏达公司）、佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称哥顿公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月1日、12月16日、2017年7月28日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告苏联兴及其委托诉讼代理人王志昌，被告海骏达公司的委托诉讼代理人卢伟明到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告苏联兴及其委托诉讼代理人王志昌，被告海骏达公司的委托诉讼代理人黄想雯，被告哥顿公司的委托诉讼代理人卢伟明到庭参加诉讼，第三次开庭时，原告苏联兴及其委托诉讼代理人王志昌，被告哥顿公司的委托诉讼代理人卢伟明到庭参加诉讼，被告海骏达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏联兴向本院提出诉讼请求：1.判令海骏达公司立即向苏联兴赔偿5097700元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清付之日止）；2.本案诉讼费用由海骏达公司承担。诉讼过程中，第一次开庭之后，苏联兴于2016年11月3日申请追加哥顿公司为共同被告，并提出变更诉讼请求如下：1.判令海骏达公司、哥顿公司立即向苏联兴连带赔偿5097700元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清付之日止）；2.本案诉讼费用由海骏达公司、哥顿公司承担。经本院释明，苏联兴于第二次开庭时明确本案是侵权之诉，苏联兴于第三次开庭法庭辩论前最后明确本案是基于违约责任而提出的赔偿损失请求。 苏联兴提出诉讼的事实和理由：1994年5月29日，苏联兴与顺德市龙湖新城房地产有限公司（以下简称龙湖新城公司）签订了《顺德市龙湖新城房地产有限公司土地使用权转让认购书》，约定苏联兴向龙湖新城公司购买龙湖新城XXXXX号土地使用权。认购转让价为每平方米2375元，总地价款664453.75元，并于当日交付定金1万元。1994年6月8日，苏联兴与龙湖新城公司签订了《土地使用权转让合同书》，双方约定，龙湖新城公司将龙湖新城XXXX号279.77平方米的土地使用权转让给苏联兴，实际地价款为664453.75元，并约定了付款的方式、期限等。当日，苏联兴向龙湖新城公司支付了地价款32万元。加上此前支付的定金1万元，苏联兴已支付33万元。1995年苏联兴在涉案土地上建房，建成建筑面积460平方米的三层半房屋，该房屋一直保留至今年8月份被海骏达公司、哥顿公司拆除之前。之后，由于龙湖新城公司变更为哥顿公司，现在海骏达公司、哥顿公司在原龙湖新城住宅区（包括属苏联兴涉案土地的XXXX号土地）兴建海骏达•康格斯商品房。海骏达公司、哥顿公司在明知涉案土地、房产属于苏联兴，并没有告知苏联兴的情况下，就擅自拆掉苏联兴涉案房产，并占用苏联兴涉案土地兴建海骏达•康格斯商品房，造成苏联兴合法权益受到严重损害。现在涉案土地的土地使用权市场价每平方米10000元以上，涉案土地面积为279.77平方米，按每平方米10000元计算，涉案土地价格为2797700元，涉案房屋建筑面积为460平方米，现在建筑面积市场价每平方米5000元以上，按每平方米5000元计算，涉案房屋价格为230万元。综上，涉案土地及房屋总价为5097700元。为此苏联兴多次要求与海骏达公司、哥顿公司协商，海骏达公司、哥顿公司均置之不理。另外查明，龙湖新城公司2003年通过股权转让变更为佛山市顺德区龙湖新城房产有限公司，2006年又变更为“佛山市顺德区哥顿房产有限公司”。哥顿公司实际就是当时合同的当事人。为维护苏联兴合法权益，特向法院依法提起诉讼，请依法判如所请。 海骏达公司辩称，海骏达公司与本案没有关联，不是涉案土地的商品房开发商，也不是拆除苏联兴涉案房产的当事人，也与本案中龙湖新城公司不存在任何关系，因此海骏达公司在本案中不适格，请求驳回苏联兴起诉。 哥顿公司辩称，一、苏联兴向哥顿公司主张房屋损害赔偿缺乏事实和法律依据，理由如下：1.苏联兴未能提交证据证明本案中被拆除房屋的权属以及哥顿公司拆除其房屋的事实，而向哥顿公司主张房屋损害赔偿，显然缺乏事实依据，苏联兴应承担举证不能的后果。2.即使苏联兴为本案中被拆除房屋的权属人，苏联兴与原顺德市龙湖新城房地产有限公司签订《土地使用权转让合同书》后，没有按期付清全部土地转让价款已构成违约，根据《土地使用权转让合同书》第五、六条约定，苏联兴逾期不支付价款即为违约，所支付的地价款无权请求退还，所认购的本地块使权同时终止，归回转让方重新处理。而苏联兴在尚未付清认购地块的全部地价款前擅自在认购地块上建成房屋，且该房屋未办理任何报建、验收手续，更没有取得政府颁发的房屋权属证书，则该房屋属于违章建筑，苏联兴对该房屋不享有任何合法的权利，不受国家法律保护。3.即使哥顿公司拆除了本案中被拆除房屋，但哥顿公司合法取得原顺德市龙湖新城房地产有限公司位于大良古鉴村龙湖新城地块的土地使用权，苏联兴在哥顿公司地块上擅自建设房屋已构成对哥顿公司土地使用权的侵权，哥顿公司当然有权拆除苏联兴建设的违章建筑，故哥顿公司不存在侵犯苏联兴房屋权利的事实。4.原顺德市龙湖新城房地产有限公司经过多次的股权变更后更名为佛山市顺德区哥顿房产有限公司，原顺德市龙湖新城房地产有限公司全部的档案资料并没有办理移交，故哥顿公司此前完全不知悉苏联兴认购地块所签署的文件及支付的款项情况，可见，苏联兴诉称“被告在明知涉案土地、房产属于苏联兴，并没有告知苏联兴的情况下，就擅自拆掉苏联兴涉案房产，并占用苏联兴涉案土地兴建海骏达康格斯商品房，造成苏联兴合法权益受到严重损害”，显然与事实不符。二、苏联兴所主张的财产损失仅为苏联兴单方的估算，缺乏事实和法律依据。1.苏联兴没有取得认购地块的土地使用权，按照认购地块面积主张损失赔偿毫无依据。2.苏联兴无法证明其擅自在认购地块上建设的地上建筑物具体的建筑面积以及建造的费用，而按照每平方米5000元的市场价主张损失赔偿，也是缺乏事实和法律依据。综上所述，本案为苏联兴提起的侵权之诉，苏联兴擅自在未取得土地使用权的地块上建设房屋，该房屋为违章建筑，苏联兴对该房屋不享有任何合法的权利，即不存在侵权之“权”，因此，即使哥顿公司实施了拆除苏联兴认购地块上房屋的行为，也不构成侵权的事实，更无需承担侵权的法律责任。故苏联兴所主张的损失赔偿缺乏事实和法律依据，敬请法院驳回苏联兴的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：苏联兴提供的证据2《顺德市龙湖新城房地产有限公司土地使用权转让认购书》、证据3《土地使用权转让合同书》、证据4收据及中国银行顺德市支行锦龙储蓄所的转账取款凭证、证据5龙湖新城规划图复印件、证据6涉案房产图片五张、证据7房屋被拆除照片，海骏达公司、哥顿公司均表示无法核实，本院经审查，证据2、3及证据4中的收据，苏联兴均提供了原件，均有龙湖新城公司的盖章，证据4中的转帐凭证属于银行出具且是原件，依法予以确认。证据5是复件件但与证据6图片相印证并经鉴定机构核实，本院予以采信。对于证据7，哥顿公司最后予以确认，本院亦予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 龙湖新城公司于1993年12月3日经核登记设立，于2003年12月4日通过股权转让变更为内资有限公司并变更企业名称为：佛山市顺德区龙湖新城房产有限公司，2006年1月20日经核准变更企业名称为：佛山市顺德区哥顿房产有限公司。 涉案地块位于佛山市顺德区大良红岗古楼，属于佛府（右）国有XXXXXX号土地使用证（土地使用权面积为26033.50平方米）范围内的用地，该地块已于1992年3月7日办理土地使用权出让手续，现土地出让信息为：受让人是哥顿公司，土地性质为国有，土地用途为住宅、商业用地，土地使用年限至2075年11月19日止。 1994年5月29日，苏联兴与龙湖新城公司签订《顺德市龙湖新城房地产有限公司土地使用权转让认购书》[合同编号为顺龙（94）字第2号]，约定苏联兴向龙湖新城公司购买顺德市大良镇龙湖新城LA区第33号土地使用权，认购转让价为每平方米2375元，总地价款664453.75元，并交付定金1万元；苏联兴需于1994年6月8日前携带有关法人、个人文件资料和应付的土地使用权转让的第一期地价款199336.13元（现金、支票均可受理），前来龙湖新城公司办事处签订《土地使用权转让合同书》；苏联兴所交付的1万元定金在首期的地价款中扣除；本认购书一式四份，审批部门、转让方、受让方各一份。 签约之后当日，苏联兴向龙湖新城公司交付定金1万元，顺德市龙湖新城房地产有限公司向苏联兴出具了收据。 1994年6月8日，苏联兴与龙湖新城公司签订《土地使用权转让合同书》（编号：003号），约定：一、龙湖新城公司将龙湖新城住宅区LA区第33号279.77平方米的土地使用权转让给苏联兴。二、龙湖新城公司转让本地块的使用性质为高级住宅用地，本地块苏联兴使用期限为70年，以土地使用证发出之日算起，本地块的建设周期为2年（以建设用地证发出之日起计算）。三、龙湖新城公司以每平方米2500元将本地块的使用权转让给苏联兴，苏联兴在规定的期限内认购，享受九五折优惠，实际地价总款为664453.75元。四、付款方式为：分期付款，第一年免付利息。首期在本合同签署时支付总价总金额30%，第二期在1994年12月底再支付总金额30%，余款40%在1995年6月8日前付清。如果在上述日期前不能支付40%款项的，可按下列方式分期支付，其余款项需支付利息分别在：（1）1995年12月底前付余款50%（即总地价的20%）；（2）1996年6月底前连同利息交清余款完毕（即总地价20%）；（3）利息的计算是月息15‰，计算利息的时间从1995年6月1日开始计算，如提前付款减除利息。五、苏联兴在签订《土地使用权认购协议书》时即须交付定金1万元。在签订正式土地转让合同时，苏联兴应按第四条第1点办理（所付定金1万元在首期款项中扣除）。如苏联兴中途违约，按自动放弃权利处理。对所支付的地价款（含1万元定金），无权请求退还，龙湖新城公司不予退回。所认购的本地块使用权同时终止，归回龙湖新城公司重新处理。六、双方同意于一九九四年八月三十日前由龙湖新城公司将上述住宅用地正式交付给苏联兴建房。苏联兴必须按总体规划，办妥报建手续，在规定的基建年限内动工兴建，对逾期不支付价款或未经批准逾期不动工，视为违约。按第五条处理。七、龙湖新城住宅区内的一切公共设施必须共同维护，如有损坏，追究损坏者的赔偿责任。八、龙湖新城区域管理，受本处物业管理条例线束，物业管理部门将根据政府有关的政策和规定实施管理业务。九、上述房地产办理过户手续按市政府有关规定执行。本合同书经双方签订后生效，合同管理费用由苏联兴负责，本合同书一式四份，双方及审批机关各执一份。 上述《土地使用权转让合同书》签订当日，苏联兴通过转账方式向龙湖新城公司支付了地价款32万元，加上此前支付的定金1万元，苏联兴合计向龙湖新城公司支付了33万元。之后，据苏联兴自述，1995年左右，龙湖新城公司向苏联兴交付土地，土地面积为279.77平方米。苏联兴在未向政府职能部门办理报建手续的情况下在涉案土地上建房，建成三层半的框架房屋，房屋没有铺贴，门窗等装修尚未安装，未通水电。 2016年8月，哥顿公司将涉案土地建筑物拆除，并将涉案土地用作开发高层商品楼，哥顿公司于2017年7月28日庭审时自述已经完成了桩基础、地下车库，正在进行±0.0以下的框架结构施工。 诉讼中，经委托鉴定，鉴定意见为：涉案土地上建筑物的建筑面积为441.48平方米，按每平方米建筑物重置成本1234元计算，建筑物现时造价价值为54.48万元，涉案土地的评估单价为每平方米15505元，279.77平方米土地的评估价值为4337834元。 本院认为，因苏联兴于法庭辩论前最后明确本案是基于违约责任而提出的赔偿损失请求，故本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。根据查明的事实，哥顿公司是龙湖新城公司变更而来，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，哥顿公司对于龙湖新城公司对外签订的生效合同，应当予以承继，继续履行合同义务。本案中，龙湖新城公司与苏联兴签订的《顺德市龙湖新城房地产有限公司土地使用权转让认购书》及《土地使用权转让合同书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定苏联兴与龙湖新城公司即哥顿公司之间的国有土地使用权转让合同关系成立并有效，《土地使用权转让合同书》关于合同双方的主要义务包括付款义务以及土地交付等条款，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当依照合同的约定及时履行义务。因涉案土地在龙湖新城公司签约时已办理出让手续，且本案苏联兴起诉之前，哥顿公司已经于2008年取得涉案土地使用权的权属证书，故哥顿公司主张涉案《土地使用权转让合同书》违反法律、行政法规的强制性规定而无效，与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定相违背，本院对哥顿公司的主张不予采纳。 因涉案合同签订之后，苏联兴依约向龙湖新城公司支付了部分分期土地款33万元，龙湖新城公司随后也向苏联兴交付土地，苏联兴已经实际占有使用涉案土地，双方均已部分履行，因涉案合同签约在1994年，合同约定的付款履行期限为1996年6月底，距离本案诉讼长达20年，时间久远，合同未能继续履行的合同责任未明，从诉讼中哥顿公司对于龙湖新城公司与苏联兴之间的合同关系表示不承认或不清楚、以及对于涉案土地上苏联兴所建的建筑物被拆除的事实先是否认最后承认、并且确认哥顿公司现行管理层接手龙湖新城公司时未移交档案资料等应诉行为来看，龙湖新城公司即哥顿公司的管理混乱，因此，苏联兴主张龙湖新城公司对于苏联兴不能办理报建手续却又允许苏联兴建造三层半房屋应当存在过错，本院予以采纳，对于长达二十年双方之间的合同争议至今仍未解决，作为转让方的哥顿公司应负有过错责任。同时，诉讼中哥顿公司承认于2016年8月未经苏联兴同意拆除了涉案土地房屋并将涉案土地用作商品房开发，哥顿公司未循法律途径直接将已交付给苏联兴的涉案土地上建筑物强行拆除并收回涉案土地投入开商品房开发，已经构成违约，主观恶意明显。而需要指出的是，根据《土地使用权转让合同书》的约定，涉案地价总款为664453.75元，苏联兴在规定的期限内仅支付了33万元，尚余334453.75元未能在合同约定的最后履行期限1996年6月底前付清，但在本案诉讼中苏联兴未能举证证实其未依约付款存在法定的免责事由，其在诉讼中主张龙湖新城公司曾经2000年左右接近破产导致其无法履行其付款义务，但未能提供证据证实，客观上亦已构成违约。综上所述，在长达二十年的期间内，涉案《土地使用权转让合同书》的双方在合同履行过程中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案苏联兴、哥顿公司应当对各自的违约承担违约责任，双方的违约程度相当。本案苏联兴以哥顿公司拆除涉案土地上建筑物并收回土地为由起诉请求赔偿相当于涉案房地产的损失，并以合同违约之诉主张，应当认定苏联兴行使了合同解除权，而且本案涉案合同客观上已无法继续履行，因此，涉案合同依法应予解除，合同解除时间本院确定为苏联兴起诉之日。对于合同解除之后的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”规定，苏联兴有权要求赔偿损失。首先，因涉案土地使用权从签约至今长达二十年之久，涉案土地使用权的价值升幅较大，而苏联兴实际给付的地价款约为50%，根据民事活动应遵循的公平原则，涉案土地使用权升值之部分，本院确定苏联兴可相应享有涉案土地使用权价值4337834元的50%即2168917元之权益，即哥顿公司应当向苏联兴返还涉案土地使用权价值4337834元的50%即2168917元，哥顿公司向苏联兴返还涉案土地使用权价值款项2168917元应当包括苏联兴已付的33万元在内。苏联兴请求享有涉案土地使用权的全部价值，理由不充分，对于超出部分本院不予支持。其次，根据查明的事实，涉案土地上所建建筑物的现时造价价值为54.48万元，故本院涉案土地上所建建筑物拆除而造成的损失应确定为54.48万元。因涉案土地上所建建筑物尚未办理报建手续，而合同转让双方均有过错，双方过错程度相当，故本院确定苏联兴与哥顿公司各负担上述损失的50%，即哥顿公司应向苏联兴赔偿涉案建筑物损失27.24万元。综合以上两项，哥顿公司合计应向苏联兴赔偿2441317元，对于苏联兴起诉请求超出2441317元部分，本院不予支持。因赔偿款尚未确定，故对于苏联兴起诉请求从起诉之日起计付赔偿款的利息，依据不足，对其请求予以驳回。哥顿公司答辩主张根据《土地使用权转让合同书》第五、六条约定“苏联兴逾期不支付价款即为违约，所支付的地价款无权请求退还，所认购的本地块使权同时终止，归回转让方重新处理。”的条款明显不公,而且本案苏联兴逾期尚未付款的合同责任未明,因此，哥顿公司以此为由主张不需赔偿损失的依据不足，本院不予采纳。 因本案苏联兴最终选择的是合同违约之诉，根据查明的事实，本案中，海骏达公司与苏联兴并无直接的合同关系，苏联兴于选择合同违约之诉后在本案就不具备被告诉讼主体资格，本院将就该诉讼程序问题另行裁定处理，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定对已查明的事实先行作出本判决，本判决对苏联兴针对海骏达公司的诉讼请求这一实体权利问题不作处理。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、被告佛山市顺德区哥顿房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏联兴支付赔偿款2441317元； 二、驳回原告苏联兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47483.9元、鉴定费28400元（均已由原告苏联兴预交），合计75883.9元，由原告苏联兴负担37941.95元，被告佛山市顺德区哥顿房产有限公司负担37941.95元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  吴建兴 人民陪审员  黄 琰 人民陪审员  黄木华 二〇一七年十一月十五日 书 记 员  肖佳宇 附：本判决适用的相关法律依据 1.《中华人民共和国合同法》 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。