广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26785号原告：刘晖，女，1980年1月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码************。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁国强，总经理。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市，统一社会信用代码。法定代表人：张某1。原告刘晖诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称联晟公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告刘晖，被告盛明公司的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告联晟公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2018年3月18日签订的《物业使用权转让合同》、《装修合同》；2.被告盛明公司退还原告已支付的购房款116300元；3.被告盛明公司退还原告于2018年3月18日一次性支付的装修款60500元；4.解除原告与被告联晟公司于2018年3月18日签订的《装修设计、装修材料定购合同》；5.被告联晟公司退还原告一次性支付的装修设计费与装修材料定购款30000元；6.被告盛明公司赔偿原告购房款及装修款利息损失（按年利率4.9%的标准以166800元从2018年3月18日起、以10000元从2018年6月25日计算至被告清偿之日止）、被告盛明公司赔偿原告为追偿所付出的差旅及法律有偿咨询、原告误工费、精神损失费等相关费用30000元；7.被告联晟公司赔偿原告的预交装修设计、装修材料定购款利息损失2440.6元；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告盛明公司存在违反我国法律、行政法规强令禁止行为，且向包括原告在内的受众隐瞒真实情况，以虚假宣传为手段，行以租代售、合同欺诈、违规经营的谋利，严重损害了原告的合法利益，故其骗取原告与之签订的《物业使用权转让合同》应属无效合同，请求法院判令解除。（一）、佛山市南海区住建局2018年11月23日《关于市民承租×盛明广场等集体用地项目物业有关问题的重要提示》以及佛山市南海区×镇国土城建和水务局2018年11月29日《盛明广场项目特别情况重要提示》，足以证明被告盛明公司存在隐瞒真实情况以租代售、虚假宣传、合同欺诈、违规经营的严重违法违规行为。被告盛明公司为达到欺骗谋利的目的，公然违法违规作非法之事，盛明公司与原告签订的《物业使用权转让合同》应当认定无效。1、被告盛明公司与原告于2018年3月18日签订《物业使用权转让合同》和《装修协议》等一共四份文件，但从原告签约购买至2019年12月23日止，本涉案楼盘均未办理建筑工程竣工验收手续，甚至原告购买的8座于2018年7月5日才取得《建筑工程施工许可证》。被告盛明公司在完全没有取得房地产开发企业资质、在未竣工验收的前提下，在尚未取得商品房预售许可证和房屋权属许可证书的情形下，以房屋租赁形式对外出售房屋，被告盛明公司不仅严重违反了国家法律的强制性规定，还违背了其与×镇爱国村×股份合作经济社所签出租该土地合同的合同目的，而且损害了原告的合法权益，构成合同欺诈。因此，被告盛明公司与原告签订的《物业使用权转让合同》应当认定无效。2、被告盛明公司与×镇爱国村×股份合作经济社所签的两份土地租赁合同（一份租赁20年租赁期，一份补充合同是40年租赁期），被告盛明公司将其放置在本案招商销售中心公示栏展示，上述土地租赁合同内容实质明确告诉原告盛明广场所在地块的租赁期限为40年。被告盛明公司的行为纯粹是欺诈和蒙骗原告，让原告误以为被告盛明公司与原告签订的《物业使用权转让合同》约定20年期满后再赠与原告20年是合法有根据的。而事实上，只有被告盛明公司与×镇爱国村×股份合作经济社所签的第一份20年租赁期土地合同，即2011年至2031年的租赁合同才是有效的。被告盛明公司目前只取得了案涉所在土地20年的租赁期，但合同却欺骗承诺给予原告40年的租赁。被告盛明公司的行为存在严重的合同欺诈。3、《物业使用权转让合同》合同第二条约定“该项目土地性质为：商业酒店用地可兼容办公用途。”而实质本涉案土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地。4、被告盛明公司与原告所签的虽然是名为租赁的《物业使用权转让合同》，但盛明公司实质向社会不特定公众公开发售商铺、酒店式公寓，盛明公司实质是在违法违规搞房地产开发，是在搞商品房预售。本案实质已经不仅仅是房屋租赁合同纠纷，还是商品房预售合同纠纷。（1）、盛明公司以网络宣传推广销售盛明广场的酒店式公寓，借助网络宣传扩大欺骗范围。根据腾讯房产网页上售房热线就是盛明广场售楼部销售热线和客服电话：*******，有“售馨”、“看房团购”等字眼，网页有大量户型图展示（大床卧室、厨房、卫生间、客厅多图展示）和住宅平面结构图示，加强误导原告在内的广大群众坚信本项目就是在销售卖楼。（2）、盛明公司以现场派发实体广告宣传单及户型图的形式，虚假宣传、推销原告购买本案楼盘，本案楼盘实质是香港上市公司实力雄厚，欺骗误导包括原告在内的广大客户购买。（3）、虽然盛明公司蒙骗原告签订所谓物业转让租赁合同，但收取原告房款后，盛明公司开具给原告的两份收据仍写为：“交来盛明广场8座×房首期款”、“交来盛明广场8座×房分期房款（第1期）”。（4）、2019年10月24日众多业主在明广场招商销售中心维权当天，盛明公司的高层经理在现场会见各小业主时，仍称呼包含原告在内的众多业主为“各位业主”；盛明公司在当天打印两份给各小业主签名的格式合同文件中，依然使用了“业主”“、退房协议”、“退款款项”的字眼，可见，盛明公司违规销售小产权房是铁板钉钉的事实，不容抵赖。综上所述，佛山盛明公司是向社会不特定公众开售酒店式公寓、商铺，盛明公司在搞房地产开发，其行为严重违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。”以及《民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而本案中，虽然双方签订的协议名为《物业使用权转让合同》，但该协议还约定了物业销售方式、物业总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，并且盛明公司按照约定收取了定金和首付款，完全不符合房屋租赁合同的基本特征。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”显然，盛明公司与原告签订的《物业使用权转让合同》很符合商品房买卖合同的基本特征，可认定本案为商品房预售合同纠纷。城市房地产管理法第四十五条规定：房地产开发商进行商品房预售时应当向购房者出示商品房预售许可证，而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号，未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。（二）、对照合同约定及法律规定，盛明公司存在违反我国法律、行政法规的强制性规定的情形。盛明公司与原告签订的《物业使用权转让合同》第八条约定盛明公司可以在合同期满十年后以221760元回购所涉物业；同时，盛明公司为达到其目的，要求原告同时签订了《物业使用权转让合同》、《委托经营合同》、《装修协议》、《装修、装饰材料定购协议》共四份文件。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确表态：对承诺售后返租、返本销售的违法行为，予以严肃处理。同时，鉴于前已述及的，盛明公司在完全没有取得房地产开发企业资质、在未竣工验收的前提下，在尚未取得商品房预售许可证和房屋权属许可证书的情形下，以房屋租赁形式对外出售房屋，盛明公司存在隐瞒真实情况以租代售、虚假宣传、合同欺诈、违规经营的严重违法违规行为，显然，盛明公司还违反了最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”因此，盛明公司在合同中约定盛明公司向原告返租或回购房屋的形式，实际上是盛明公司以转让合同及返租合同《委托经营管理合同》、约定回购的形式掩盖盛明公司非法融资的事实，可能存在非法集资和非法吸收公众存款的违法犯罪行为，此合同可能涉及合同犯罪。（三）、根据《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形的规定，被告与原告签订的《物业使用权转让合同》，存在欺诈行为，以合法形式掩盖非法目的，以及违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效。原告因此主张涉案《物业使用权转让合同》无效，以及双方解除《装修协议》，由盛明公司退还原告所支付的全部款项，承担原告损失和费用的请求，有事实和法律依据，应当支持。二、涉案《物业使用权转让合同》和《装修协议》，由于盛明公司严重违约的原因，致使原告无法达到合同目的，应当解除。（一）盛明公司在农村集体经营性建设用地上的房屋建设，已然存在无法竣工、工程烂尾、项目不符合安全使用标准等，导致原告无法收楼经营，合同目的无法实现的事实。原告于2018年3月18日与被告签订《物业使用权转让合同》和《装修协议》等一共四份合同，但实际盛明广场8座于2018年7月5日才取得《建筑工程施工许可证》，2019年10月20日去房屋建设现场，8座仅有几层框架残楼矗立，至本案起诉之时至今，本涉案楼盘已停工一年以上状态，工地入口的荒草已达一人之高，工地内可见污水沟及杂物乱摆，建设工程烂尾，至今不能完工，也无法办理建筑工程竣工验收手续。盛明公司在2019年12月16日向本涉案楼盘全体业主公布的公示明确2020年春节正月十五后第三周，组织一期、二期、三期的开工准备，但没有明确原告所购8座的完工、验收、交楼的具体时间。而盛明公司在与原告签订的《物业使用权转让合同》合同约定的2019年10月30日前交付毛坯，已无法按照合同约定交付涉案房屋，无法在2019年12月底交付涉案房屋给原告使用经营，也无法在2020年2月前交付涉案房屋；盛明公司甚至没有任何的书面通知，无法确定何时能够交付楼盘。因此，由于盛明公司的严重违约行为，导致原告无法收楼经营，合同目的无法实现的事实。（二）盛明公司被法院立案执行的案件多达五十余件，且香港上市公司平安证券集团控股(00231.HK)由于财务欠佳已多年亏损，2019年11月已濒临清盘破产。原告加入的本涉案楼盘受害业主群内，已有众多业主陆续多次去盛明公司的涉案楼盘现场维权，索要退房退款和询问停工原因以及何时开工，但盛明公司均以缺资金为由搪塞各位业主，盛明公司屡次忽悠众多业主，很可能涉嫌发生楼盘未交付使用而卷款潜逃，盛明公司已经失去诚信基础和履行合同能力，致使合同目的无法实现。原告所在的本涉案楼盘业主群内已有众多受害业主选择继续诉讼、向公安局报案、上访等多种维权、及时止损的方式。同时，盛明公司2018年3月7日在本涉案楼盘建造期间已变更了法人，变更后的法人梁国强已80多岁高龄，不具备掌控企业的真实行为责任能力，盛明公司存在变更法人转移资产、逃避责任之嫌疑；甚至，盛明公司的母公司香港上市公司平安证券集团控股(00231.HK)由于财务欠佳已多年亏损，2019年11月已濒临清盘破产。综上证明，盛明公司已然发生经营状况严重恶化、失去诚信基础、丧失履行合同和债务能力，致使原告合同目的无法实现，甚至存在原告购房款血本无归、蒙受重大财产损失的可能。综上所述，盛明公司存在违反我国法律、行政法规强令禁止行为，且向包括原告在内的受众隐瞒真实情况，以虚假宣传为手段，行以租代售、合同欺诈、违规经营的谋利，严重损害了原告的合法利益，故其骗取原告与之签订的《物业使用权转让合同》应属无效合同，请求法院判令解除。涉案合同被确认无效或被解除的法律后果，盛明公司均应承担全部责任，并应当承担返还原告款项及支付占用款项期间所产生的孳息，支付原告为主张返还财产所花费的必要费用，并承担原告的合理损失。原告的诉讼请求和主张，有事实和法律规定，恳请法院予以支持。被告盛明公司辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告盛明公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告盛明公司与佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，×经济社出具一份《证明》，确认被告盛明公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告至今未按《物业使用权转让合同》约定向被告支付第二期的分期款，被告盛明公司有权按照《物业使用权转让合同》第五条的约定顺延交付涉讼物业至原告补充履行付款义务后30日内。原告作为先违约一方，诉请解除合同属于单方违约行为，原告作为违约方无权请求被告盛明公司返还物业使用权转让款和已支付的装修款。且即便认定涉讼物业的交付时间为2019年10月30日，被告亦未达到逾期交付超过90天的根本违约行为，原告解除合同的条件并不成就。1、若原告按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年12月31日。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。《盛明广场装修协议》第一条约定“乙方（原告）同意仅由甲方（被告盛明公司）对上述物业使用权物业进行装修，乙方同意委托甲方作为该物业装修的唯一授权方……非经甲方书面同意，乙方不得另行或自行对该使用权物业进行装修(含后续装修)”、第四条第1款约定“乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方（被告盛明公司）进行装修，并要求于2019年12月31日前完成装修并交付使用”，综合案涉《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告盛明公司，装修也必须是被告盛明公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告盛明公司完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年12月31日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2019年10月30日。退而言之，即便认定涉讼物业的交付时间为2019年10月30日，原告至今未按《物业使用权转让合同》约定向被告支付第四期分期款，被告有权按照《物业使用权转让合同》第五条的约定顺延交付涉讼物业至原告补充履行付款义务后30日内。故涉讼物业被告盛明公司有权迟延交付涉讼物业。且根据双方签订的《物业使用权转让合同》第十条约定，“逾期超过90天的，乙方（原告）有权解除本合同”，但截止本案庭审之日，即便认定被告存在逾期交付涉讼物业的行为，被告亦未构成根本违约，原告诉请解除涉讼物业使用权转让合同的条件并不成就，原告诉请解除涉讼合同缺乏合同及法律依据。2、其次，《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间：2019年12月30日与《物业使用权转让合同》第八条约定的原告在案涉合同的租赁期限届满十年后享有回购申请权利中关于案涉合同的租赁期限的起算时间从2019年12月31日起计算是相互印证的。故案涉物业的交付时间应当认定为2019年12月30日。3、综上所述，被告盛明公司向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年12月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款、支付违约金及返还装修款要求无事实与法律依据。三、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的装修成本费用，如果承租人自行完成装修或者选择第三人代为完成装修，承租人均需要一次性投入该装修成本费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入为租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。四、原告作为违约方，无权请求被告支付利息及赔偿差旅费损失。综合上述事实和理由，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告联晟公司提交书面答辩状称，一、原告和联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，联晟公司不存在违法行为，原告要求返还该协议项下的30000元装修款无事实和法律依据。1、根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告于2018年3月21日与联晟公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》，合同约定原告全权委托联晟公司进行前期装修图纸设计及订购装修材料。同日，原告向联晟公司支付了装修款30000元。《装修设计、装修材料定购协议》是双方的真实意思表示，且不违反《合同法》第五十二条的规定，合法有效。2、在《装修设计、装修材料定购协议》有效且联晟公司不存在违约行为的情况下，原告要求解除《装修设计、装修材料定购协议》、返还该协议项下的30000元装修款无事实和法律依据。3、《装修设计、装修材料定购协议》的合同主体是联晟公司与原告，该合同与佛山盛明置业有限公司无关。综上所述，原告与联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》是合法有效的合同，联晟公司不存在违约行为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，并当庭出示本院调取的（2019）粤0605民初21092号案调取的《租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》。被告联晟公司未出庭参加诉讼，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。对到庭当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对到庭当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告提交的盛明广场物业使用权转让定金确认单无原件核对，本院对其真实性不予确认；2.原告提交的楼盘信息网页截图、户型图截图、户内装修宣传照片来源网络，原告未举证相关信息由盛明公司发布，故本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为×经济社，土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第×号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）×-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：×路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场8座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年3月18日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将××号物业的使用权转让给乙方，建筑面积33.88平方米，其中套内面积24.96平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为226300元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款106300元于本合同签订当日支付（含定金），余款120000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2018年6月18日前支付10000元，之后每三个月支付10000元，以此类推最后一期应在2021年3月18日前支付10000元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年12月1日至2029年12月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以221760元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年3月19日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（受让方、乙方）与被告佛山市戴斯物业管理有限公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2020年1月1日至2025年12月31日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司（甲方、受委托装修方）签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方现将其拥有物业使用权的涉讼物业全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私（赠送室内软装物品：电视、空调、电热水器、沙发、衣柜、床架、床头柜、书桌、窗帘、浴室毛巾支架、茶几、餐桌、吊灯），乙方同意仅由甲方（或甲方指定装修公司）对涉讼物业进行装修设计及定购装修材料，乙方于2018年3月19日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方，甲方开具相应收据。2018年3月18日，盛明公司出具收据，确认收到原告交来涉讼物业首期款166800元。同日，联晟公司出具收据，确认收到原告所交的涉讼物业装修设计费30000元。2018年6月25日，盛明公司出具收据，确认收到原告交来的涉讼物业第一期分期款10000元。另查明，2019年11月14日，被告盛明公司出具《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》，其中载明：由于对市场预判不足，融资环境的改变，原本计划中回笼的资金受阻，资金没有及时到位，导致停工；一期（5、6座）一直在单项连续施工中，2019年12月全面施工，力争2020年年中交楼，二期已做好计划安排，春节前将完善二期复工前的所有工作，春节后20天全面大面积施工（力争2021年4月30日前交楼，其中9座于2021年9月30日前交楼）。2019年10月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，盛明公司陈述称涉讼物业尚未办理竣工验收，无法预计交付时间。本院认为，原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告向被告支付一定的对价，取得被告盛明公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告盛明公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故本案为租赁合同纠纷。合同签订时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2019年10月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年10月30日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为32年2个月（2019年10月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年10月30日至2039年10月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年10月30日至2051年12月30日）的约定无效。原告主张双方属于商品房预售合同关系，盛明公司对原告进行合同欺诈，致使《物业使用权转让合同》整体无效，原告该意见缺乏理据，本院依法不予采纳。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2019年10月30日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年11月1日提供涉讼物业给盛明公司进行装修，2019年12月31日前完成装修并交付使用。为此，盛明公司应当于2019年10月30日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年12月31日前将装修好的物业交付原告使用。原告未按《物业使用权转让合同》约定期限支付分期款，根据《物业使用权转让合同》的约定，盛明公司有权顺延至原告履行付款义务后30日内交付涉讼物业。考虑到原告承租20年应支付的对价为140704.66元（226300元÷32年2个月×20年），原告已实际支付116300元，然而至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，亦未就涉讼物业的建设情况进行举证，涉讼物业具备交付条件的时间无法确定，致使《物业使用权转让合同》有效部分约定的合同目的无法实现，根据法律规定，《物业使用权转让合同》关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定应予以解除。基于此，原告分别与被告盛明公司签订的《盛明广场装修协议》、与联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购合同》丧失履行基础，合同目的同样无法实现，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款116300元予原告。本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、双方的过错程度、双方的预期利益及实际损失等因素，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款116300元为本金从逾期交付之日（2019年10月31日）起至实际清偿日止按年利率4.9%计付利息予原告。《盛明广场装修协议》已解除，盛明公司应返还装修款60500元予原告。被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以60500元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按年利率4.9%计算利息予原告。原告未举证其损失超出本院核定的上述利息金额，对其主张盛明公司支付的利息及其他赔偿款超出以上核定部分，本院不予支持。《装修设计、装修材料定购合同》解除，被告联晟公司应返还已收取的装修设计费用及定购装修材料费用予原告，本院对原告诉请被告联晟公司返还款项30000元予以支持。联晟公司对《装修设计、装修材料定购合同》的解除不存在过错，本院对原告诉请被告联晟公司赔偿利息损失不予支持。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘晖与被告佛山盛明置业有限公司于2018年3月18日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定；二、解除原告刘晖与被告佛山盛明置业有限公司于2018年3月18日签订的《盛明广场装修协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款116300元予原告刘晖；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以116300元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按年利率4.9%计算的利息予原告刘晖，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告刘晖；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按年利率4.9%计算的利息予原告刘晖，本项随上列第五项清；七、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还30000元予原告刘晖；八、驳回原告刘晖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3026元（原告刘晖已预交3626元），由佛山盛明置业有限公司负担2751元，珠海市联晟装饰工程有限公司负担275元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的案件受理费600元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年一月十七日书记员  林浩成