广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1125号原告：汤炽堂，男，1987年4月18日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘玉针，广东金科律师事务所律师。被申请人：徐俊，女，1978年10月1日出生，汉族，住湖南省桃源县，第三人：广州乐家不动产服务有限公司，住所地广州市花都区新雅街镜湖大道203之1，统一社会信用代码91440101MA5CP7F91R。法定代表人：覃胜连，该公司总经理。原告汤炽堂与被告徐俊、第三人广州乐家不动产服务有限公司（以下简称乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告汤炽堂的委托诉讼代理人刘玉针到庭参加了诉讼，被告徐俊、第三人乐家公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。汤炽堂向本院提出并明确诉讼请求：1.解除NO:0000381《房屋买卖合同》；2.徐俊向汤炽堂支付违约金55000元；3.徐俊返还汤炽堂购买涉案房产已支付的定金3万元；4.徐俊承担汤炽堂已支付的中介服务费20000元；5.徐俊承担本案诉讼费用。事实和理由：汤炽堂与徐俊于2019年7月6日通过广州乐家不动产服务有限公司签署房屋买卖合同（合同编号NO：0000381）。并于签署买卖合同当天，汤炽堂向徐俊支付定金3万元作为购房定金。合同附件中第二条约定按揭付款，第二点约定首期款（含定金）共计25万元应在买卖双方到房管局办理交易过户递件手续（2019年9月30日前）并取得房地产交易中心收缴证件收据后三天内付清。上述条款中约定2019年9月30日前办理递件过户手续。签署合同至今，徐俊都没有办理好房地产权证（不动产权证），没有房产证，导致汤炽堂未能成功申请银行贷款，中途汤炽堂多次催促中介方落实房地产权证办理时间，中介方答复还没有办理出房产证，后期中介方称多次联系徐俊，电话不接，微信不回。汤炽堂和中介方于2019年7月6日签订的《房屋买卖合同》第九条约定买方于本合同签订之日向经纪方支付2万元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。汤炽堂于签订合同当天已支付2万元的咨询及中介服务费，因此现要求由徐俊承担此费用。乐家公司述称，汤炽堂与徐俊双方委托我公司提供中介服务，并经我方促成于2019年7月6日签下编号为0000381的房屋买卖合同。房屋买卖双方同意以成交价55万元交易广州市花都区******房的房产。合同签订当天，汤炽堂交付定金3万元给徐俊，并支付中介服务费2万元给我公司，我公司收取该2万元中，1万元是通过我公司业务员周海峰收取汤炽堂支付宝转账，另1万元是通过我公司财务收取汤炽堂现金转账，我公司确认收齐款项后于当日开具收据给汤炽堂。房屋买卖双方约定交易手续需在2019年10月30日前完成，但后来徐俊一直没办理好房产证，导致汤炽堂未能成功申请银行贷款，期间我方多次联系徐俊催办手续，而徐俊不接电话、不回微信，以各种理由推搪，至今双方仍未办理过户手续。徐俊未作答辩、未提供证据。汤炽堂围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法对汤炽堂提供的证据进行了核证。本院认定事实如下：案涉房产位于广州市花都区*****房，状态为预告登记，权属人为徐俊，产权登记号为1××预登0****7，存在合同抵押。2019年7月6日，徐俊（卖方）、汤炽堂（买方）及乐家公司（经纪方）签订编号为0000381的《房屋买卖合同》，约定由汤炽堂向徐俊购买广州市花都区******房，房产证号为1××预登3*****7，该房产建筑面积为42.81平方米，房价款为55万元。买方采用按揭付款方式支付楼款，签订本合同时支付3万元作为定金，首期楼款（含定金）共计25万元在房管部门办理递件过户手续并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清，尾款30万元于买卖完成并办妥他项权证到后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款。合同约定，双方应在2019年9月30日前办理递交过户手续，卖方交付物业给买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。合同第九条约定，买方于本合同签订之日向经纪方支付2万元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。合同第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业出售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。合同备注，买方指定该房屋产权落名人。合同对各方其他权利义务亦进行了约定。同日，汤炽堂向徐俊支付定金3万元，并向乐家公司支付中介服务费2万元，徐俊、乐家公司分别向汤炽堂开具收据予以确认。汤炽堂向本院提交案涉房产于2019年7月5日、8月21日的不动产登记查册情况显示，该房产在案涉合同签订前后处于预告登记状态，登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行，无查封记录。诉讼中，依据汤炽堂的财产保全申请，本院依法作出（2020）粤0114民初1125号民事裁定书，依法对案涉房产采取了财产保全措施。汤炽堂陈述，其支付购房定金后，徐俊一直以未办产权证为由拖延办理递件过户手续，并长期拒绝与其和乐家公司联系，导致合同无法履行。本院认为，汤炽堂与徐俊、乐家公司签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。因该合同中包含有两个法律关系，即汤炽堂、徐俊之间的房屋买卖合同关系和汤炽堂、徐俊、乐家公司之间的居间合同关系，而本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅处理汤炽堂与徐俊之间的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，汤炽堂已依约于2019年7月6日向徐俊支付3万元定金，并约定于2019年9月30日前办理递件过户手续，至庭审日即2020年8月19日案涉房屋仍处于预告登记状态，徐俊至今未能履行过户的义务，徐俊的违约行为已导致合同目的无法实现，解除房屋买卖合同的法定条件已成就，汤炽堂作为解除权人主张解除案涉《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的不再履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，汤炽堂不再履行房款支付义务,并有权要求徐俊赔偿损失。因此，汤炽堂要求徐俊返还已收取的购房定金3万元，合理合法，本院予以支持。汤炽堂主张徐俊按案涉合同约定支付购房款10%作为违约金，经计算为5.5万元（550000元×10%），综合考虑本案守约方汤炽堂的实际损失情况、合同的履行情况、违约方徐俊的过错程度以及案涉合同的预期利益等因素，本院予以支持。依据案涉合同第九条的约定，如徐俊违约，导致交易不能进行或者交易取消的，案涉交易产生的中介服务费应由徐俊负担。汤炽堂已向乐家公司支付案涉房屋买卖交易的中介服务费2万元，现由于徐俊违约，案涉合同已解除，汤炽堂主张由徐俊负担该2万元，合理合法，本院予以支持，徐俊作为违约方应向汤炽堂偿付其已付的中介服务费2万元。徐俊、乐家公司经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告汤炽堂与被告徐俊于2019年7月6日签订的《房屋买卖合同》（编号：0000381）中的房屋买卖合同关系；二、被告徐俊自本判决生效之日起十日内向原告汤炽堂返还定金30000元；三、被告徐俊自本判决生效之日起十日内向原告汤炽堂支付违约金55000元；四、被告徐俊自本判决生效之日起十日内向原告汤炽堂偿付中介服务费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，财产保全费1045元，均由被告徐俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  黄美好人民陪审员  朱晓英二〇二〇年八月二十一日书 记 员  高 波陈晓敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。