广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终744号上诉人（一审被告）：东莞市新望包装机械有限公司，住所地：东莞市*******帽岭，统一社会信用代码为914***********102K。法定代表人：罗永中，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑敏，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜佳，广东国政律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞瑞柯电子科技股份有限公司，住所地：东莞松山湖高新技术产业开发区信息路5号融易大厦主楼第5层，统一社会信用代码为914************229。法定代表人：杨琪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张有凡，广东凡立（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞市新望包装机械有限公司（以下简称新望公司）因与被上诉人东莞瑞柯电子科技股份有限公司（以下简称瑞柯公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。瑞柯公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认瑞柯公司与新望公司于2017年5月18日签订的《国有土地使用权转让合同》有效，新望公司继续履行合同（合同交易标的5440000元）；2.新望公司限时办理（粤2017东莞不动产权第0062847号）国有土地使用权转让涉及的过户变更登记手续，并承担变更登记过程中产生的全部费用（约800000元正）；3.新望公司支付瑞柯公司保全费5000元、担保费7150元及全部诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认东莞瑞柯电子科技股份有限公司和东莞市新望包装机械有限公司于2017年5月18日签订的、关于案涉6598.84平方米国有建设用地[不动产权证号：（2017）东莞不动产权第0062847号]转让事宜的《国有土地使用权转让合同》合法有效；二、东莞市新望包装机械有限公司继续履行上述《国有土地使用权转让合同》，于判决发生法律效力之日起五日内前往相关行政管理部门办理案涉6598.84平方米国有建设用地[不动产权证号：（2017）东莞不动产权第0062847号]的过户变更登记手续，东莞瑞柯电子科技股份有限公司予以协助，相关的过户税费，由东莞市新望包装机械有限公司承担；三、驳回东莞瑞柯电子科技股份有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费55565.05元，瑞柯公司已预交，由瑞柯公司负担50元，新望公司负担55515.05元；保全费5000元，瑞柯公司已预交，由新望公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20994号民事判决。上诉人新望公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判确认新望公司与瑞柯公司2017年5月18日签订的《国有土地使用权转让合同》无效或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用全部由瑞柯公司承担。事实与理由：新望公司与瑞柯公司之间的土地使用权交易行为违反《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，严重扰乱土地交易市场秩序，应属无效的民事法律行为。一审判决认定有效，适用法律错误。（一）瑞柯公司以新望公司名义投标，违反《中华人民共和国招标投标法》，中标无效，双方签订的《国有土地使用权转让合同》亦无效。2013年10月18日，新望公司与东莞市桥头镇田头角股份经济联合社签订《协议书》约定新望公司在田头角村投资2.5亿元建设环保包装机械设备项目，由新望公司竞拍桥头镇田头角村公岭28000平方米土地（即第一期土地）。新望公司2014年9月19日取得第一期土地“东府国用2014第特200号”使用权证。鉴于项目扩展需要，使项目建设和规划更加科学、合理，新望公司2015年5月13日与东莞市桥头镇田头角股份经济联合社签订《协议书》，约定新望公司竞拍第一期土地旁边的15900平方米土地（即涉案第二期土地）。因此，新望公司因在田头角村投资环保包装机械设备项目并已取得第一期土地使用权的情况下，对竞拍第二期土地取得了优先的资格。从新望公司与瑞柯公司2016年3月24日签订的第一期土地的《国有土地使用权转让合同》约定的内容上看，第九条特别约定新望公司取得本案的第二期土地使用权后，必须转让给瑞柯公司，并约定土地转让价格、转让款支付方式。该约定表明瑞柯公司利用新望公司已经取得第一期土地使用权的优势资格，以新望公司名义竞拍与第一期土地相接壤的第二期土地（即涉案土地），以确保中标。从合同的实际履行上看，第一期土地的《国有土地使用权转让合同》签订之后，新望公司参与竞拍第二期土地使用权，于2017年4月17日取得国有土地使用权证。2017年5月18日，双方就第二期土地再次签订《国有土地使用权转让合同》，实际上是为掩盖瑞柯公司以新望公司名义竞标的事实。综上，瑞柯公司的行为实质上是利用新望公司优先竞标的资格以新望公司名义投标竞拍涉案第二期土地，违反了《中华人民共和国招标投标法》第五条“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”、第三十三条“投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标”的规定。根据该法第五十四条“投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任”之规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性，合同无效”，瑞柯公司与新望公司就无效的中标标的（涉案第二期土地）签订的转让合同无效。（二）双方签订的《国有土地使用权转让合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让的土地未达到25%以上投资不得转让等过户管理规定，严重扰乱土地交易市场秩序，损害社会公共利益，不得继续办理过户。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项和第三十九条第二项的规定是土地行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定。目的是为规范房地产交易市场，受让人转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25%是法定义务。本案中，新望公司与东莞市国土资源局于2017年1月19日签订的《国有土地使用权出让合同》第二十一条约定新望公司首次转让涉案土地时，应当完成开发投资总额的25%以上。然而，新望公司与瑞柯公司于2017年5月18日签订的《国有土地使用权转让合同》约定涉案土地新望公司未进行任何投资开发，即未完成25%投资开发义务。但约定由瑞柯公司负责土地上的一切投资开发建设厂房，合同签订后，截至本案诉讼期间，瑞柯公司已经投资约2900万元，现建成五栋厂房等。根据《中华人民共和国民法总则》第七、八条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，不得违反法律，不得违背公序良俗”等，即要求民事主体从事民事活动，本着善意、诚实的态度，讲究信誉、恪守信用、意思表示真实、行为合法，不规避法律和曲解合同条款，必须遵守法律。新望公司完成25%投资开发是法定义务，瑞柯公司不能代为履行。瑞柯公司代为履行法定义务的行为规避法律、违反法律的强制性规定、扰乱市场交易秩序、损害社会公共利益。即便瑞柯公司在涉案土地上的投资开发已经达到25%以上，但新望公司未依法完成25%以上的投资开发，涉案土地使用权转让合同依法不得继续履行办理土地使用权过户。综上，案涉合同违反《中华人民共和国招标投标法》强制性规定、《中华人民共和国城市房地产管理法》管理性规定，损害社会公共利益，依法应确认无效。一审判决适用法律错误，请求予以撤销。被上诉人瑞柯公司向本院答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。（一）瑞柯公司从未以新望公司名义投标，也未参与新望公司投标案涉建设用地使用权的任何事宜，新望公司是自行竞拍并取得了案涉建设用地使用权。2016年3月24日，双方就第一块建设用地使用权转让事宜签订了第一期土地的《国有土地使用权转让合同》，合同第九条对本案涉及的第二块建设用地使用权约定了新望公司取得土地使用权后须转让给瑞柯公司以及转让价款等双方权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”该第九条属于附生效条件的合同条款，在新望公司取得案涉国有建设用地使用权后即对双方产生法律约束力。可见，双方在该合同第九条的约定内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，双方之间也不存在串通投标、虚假投标或者其他违反《中华人民共和国招标投标法》的行为。新望公司称其对案涉建设用地使用权具有优先的竞拍资格，也与事实不符。一审查明，案涉建设用地使用权是新望公司经招拍挂程序竞拍后取得，土地招挂拍程序是公开、透明的，新望公司根本没有优先竞拍权，而且，田头角股份经济联合社不是土地出让人，也不是出让合同当事人，新望公司诉称的协议书与案涉建设用地使用权出让及转让没有任何关系。（二）新望公司的主张“转让的土地未达到25%以上投资不得转让等过户管理规定，严重扰乱土地交易市场秩序，损害社会公共利益，不得继续办理过户”，也没有事实及法律依据。1.案涉建设用地使用权不存在限制转让的特别约定。2017年1月19日，新望公司与东莞市国土局签订了案涉建设用地使用权出让合同，新望公司系出让取得案涉建设用地，（合同第五条）土地用途为工业用地，（合同第十二条）项目固定资产总投资不低于2264.72190000元（含建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等），（合同第二十一条）首次转让时应当符合完成投资总额的百分之二十五以上，（合同第四十三条）本合同和附件共21页整。出让合同并未对案涉建设用地使用权的转移作出特别限制性规定。2019年7月2日，东莞市*******就案涉建设用地使用权作出的《关于对市第三人民法院2018粤1973民初20994号调查令的回复》，查明案涉建设用地使用权（粤2017东莞不动产权第0062847号）的土地权属人为新望公司，该宗地无抵押，权利性质为出让，转移不受限制。2.出让合同第二十一条关于“首次转让”的约定条件以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，只是当时的国土管理部门据以对建设用地使用权人行使处分权的管理性规定，其目的在于防止建设用地被多方空买空卖导致土地闲置，并非效力性的强制性规定。即使案涉转让合同签订时存在不符合出让合同关于“首次转让”的条件，也不会影响合同效力，案涉转让合同仍然是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”、合同法司法解释二第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是效力性强制性规定”以及最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四条“关于房地产纠纷案件的审理”第（一）款“关于合同效力问题”明确了“13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”之规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第（二）项规定并非效力性强制性规定，不影响案涉转让合同的效力，故转让合同是有效合同。3.案涉建设用地使用权是新望公司经招挂拍公开摘牌，新望公司与出让人签订了出让合同并自行付清了全部土地出让金，合法取得了国有土地使用权证。后新望公司依法转让给瑞柯公司，由瑞柯公司按照出让合同的土地用途及其他条件兴建厂房自用。瑞柯公司在签订转让合同后，及时对案涉建设用地进行了投资建设。出让合同第三章“土地开发建设与利用”规定案涉土地用途是工业用地且须符合规划管理部门的出让宗地规划条件，案涉项目的实际开发建设情况也完全符合出让合同及政府规划管理部门的要求，双方依约以新望公司名义对案涉项目进行依法报建，没有弄虚作假，也没有违反法律或者出让合同。可见，案涉建设用地使用权的转让有利于土地的及时开发利用，防止土地资源闲置浪费，是有利于双方当事人、有利于国家土地资源集约开发利用的积极行为，没有损害国家、社会或者第三方的利益。综上，新望公司与瑞柯公司是在平等协商一致的基础上签订了案涉转让合同，合同体现了双方的真实意思表示，双方均应全面履行各自的合同义务。一审诉讼时，瑞柯公司已经完成了规划设计方案的建设工程，实际投资强度已经超过了出让合同第十二条约定投资总额的百分之二十五，双方的转让行为已经完全符合出让合同二十一条关于“首次转让”的约定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，故一审判决合法有据，请求二审法院予以维持。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。另，新望公司于2020年3月26日向本院提交《中止申请通知书》，认为本案必须以新望公司起诉东莞市自然资源局确认建设用地使用权出让合同无效一案的审理结果为依据，而该案尚未审结，本案依法应中止审理。新望公司附上其作为原告起诉被告东莞市自然资源局、第三人瑞柯公司的民事起诉状，事实和理由是案涉土地是瑞柯公司以新望公司名义，提供虚假的土地竞拍文件隐瞒土地受让投资开发属于恶意串通竞得，新望公司与东莞市国土自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》应属无效合同。新望公司还提交了网上立案截图，立案申请时间未2020年3月24日，网上立案编号：M116********563。对新望公司申请中止审理的申请，瑞柯公司书面回复：1.案涉转让合同是双方当事人基于合法有效的物权签订的，其合同效力不受新望公司在取得该物权过程中是否存在瑕疵行为的影响，新望公司另案的审理结果不是本案的处理依据，本案不应中止诉讼。2.新望公司主张的另案审理结果不是本案的依据，本案审理结果反而存在是另案处理依据的可能性，新望公司将两者的先后证明顺序弄反了。3.从案涉转让合同的履行看，瑞柯公司全面履行了转让合同的义务，但新望公司不守诚信，申请中止的目的是为了恶意拖延诉讼，从而拖延案涉项目建设工序进度以胁迫瑞柯公司接受其转让合同外的无理要求。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕新望公司提起的上诉以及瑞柯公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为案涉《国有土地使用权转让合同》是否存在违反法律法规强制性规定的情形，对此本院分析如下：首先，新望公司主张瑞柯公司以新望公司的名义竞标违反了《中华人民共和国招标投标法》，新望公司并未提交证据证明双方有此约定，也没有证据证明是瑞柯公司以新望公司的名义投标。事实上，案涉《国有土地使用权转让合同》签订于2017年5月18日，而新望公司是在2017年1月19日与原东莞市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》并于2017年4月17日取得案涉土地的不动产权证，也就是说新望公司与瑞柯公司签订案涉《国有土地使用权转让合同》时已取得案涉土地的不动产权。而双方在2016年3月24日签订的第一期土地的《国有土地使用权转让合同》对第二期土地的相关约定也不能得出瑞柯公司是以新望公司的名义竞标，故本院认为新望公司所称案涉《国有土地使用权转让合同》违反《中华人民共和国招标投标法》相关规定是缺乏事实依据的，对新望公司以此为由主张案涉合同无效，本院不予采纳。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项的规定并非效力性强制性规定，新望公司以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认案涉转让合同无效，本院依法不予支持。也就是说案涉土地的开发利用程度是否达到该项条件不影响案涉合同的效力，本院对此不予实体审查。最后，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止诉讼。本案审理的是新望公司与瑞柯公司《国有土地使用权转让合同》应否继续履行的问题，新望公司已提出瑞柯公司以新望公司的名义竞标弄虚作假违反了《中华人民共和国招标投标法》的规定导致合同无效这一理由，本案已对该问题进行了审理。新望公司提起另案诉讼要求确认其与原东莞市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》为无效合同的事实及理由与其在本案中提出的事实及理由是相同的，而该理由在本案中已被依法驳回。新望公司以此为由申请中止本案诉讼缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，案涉《国有土地使用权转让合同》是双方当事人真实意思表示，不存在违反法律法规强制性效力性规定的情形。事实上瑞柯公司已按合同约定支付了大部分土地款并实际占有使用了案涉土地，且东莞市*******已经明确回复一审法院该用地的转移不受限制，一审判决确认案涉合同合法有效并判令双方继续履行合同并无不当。新望公司上诉提出案涉合同无效的理由于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55515.05元，由上诉人东莞市新望包装机械有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  胡文轩审判员  冯婉娥二〇二〇年四月九日书记员  熊义珍