江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初461号原告：常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，住所地常州市和平中路388号1幢136号。负责人：丁鑫康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张曦恬，该公司律师。委托诉讼代理人：王家惠，该公司员工。被告：陈维磊，女，1971年2月27日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：李玉泗，江苏维世律师事务所律师。原告常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司（以下简称万都居然之家商业分公司）诉被告陈维磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告万都居然之家商业分公司的委托诉讼代理人张曦恬、王家惠，被告陈维磊的委托诉讼代理人李玉泗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都居然之家商业分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《居然之家招商合同》于2019年11月23日解除；2、判令被告将上述房产恢复原状并返还原告；3、判令被告支付拖欠截止至2019年11月23日的房屋租金人民币355621.31元；4、判令被告支付拖欠截止至2019年11月23日的市场管理费人民币309892.64元；5、判令被告支付拖欠截止至2019年11月23日的商业管理费人民币49741.39元；6、判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2019年11月24日按每日2.84元/平方米计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日（暂计算至2020年1月5日占有使用费为69925.91元）；7、判令被告向原告支付截止至2019年11月23日期间给与的合同期间内给予的所有减免优惠共计金额为317999.14元；8、判令被告向原告支付违约金50503.32元(一至八项诉讼请求金额合计为1153683.716元）；9、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，被告与原告签订了一份《居然之家招商合同》，被告向原告承租位于常州市房屋，摊位号：JM74-1-2-003，经营品牌为芝华仕，租赁期限为1075天，自2017年4月22日起至2020年3月31日止，上述租金及租赁费用的支付方式均为先付后用，面积为：572.60平方米。被告从2018年7月开始拖欠租金及其他租赁费用，原告已经多次催缴，被告均置之不理。鉴于被告的严重违约并给原告造成了严重损失，原告于2019年11月20日向被告出具《律师函》，单方解除《居然之家招商合同》，该函于2019年11月23日送达被告。但被告依然在原告处经营，不仅持续拖欠各类费用，并且继续占用房屋。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵法院，请依法支持原告诉请。被告陈维磊辩称，1、被告主体不适格，被告在2017年4月21日与原告签订了招商合同并经营，但是到了2018年3月被告与谭成林签订了转店协议，将该店转让给了谭成林，由谭成林接手经营，而且原告是明确知道并且认可该店转让给谭成林这一事实，转让之后是谭成林在实际经营该店，也就是说在2018年3月以后涉及该店的租赁的权利义务是由原告与谭成林来履行，而且在2018年3月之前被告不拖欠原告任何费用，因此原告本次起诉的诉讼主体及被告是错误的；2、实体方面，由于原告是委托无锡居然之家投资有限公司（现更名为无锡居然家居生活广场有限公司）对万都商场通济桥店进行管理，而且是委托加盟管理，即由居然之家派出人员对通济桥店进行全面经营管理，到了2018年7月原告与居然之家因合作出现了矛盾导致商场无人管理，该店也无法继续经营，2018年7月31日该店的实际经营人通知原告撤场即解除合同，因此双方的合同已经于2018年7月31日解除，而截至2018年7月31日谭成林并不拖欠原告租金市场管理费物业费等费用，因此从实体方面来说原告的诉讼没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司（以下简称万都居然之家物业分公司、甲方）与陈维磊（乙方）签订《居然之家招商合同》一份，合同约定甲方将位于常州市，面积为572.61平方米，摊位号为M74-1-2-003的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理，乙方的产品经营类别为沙发，经营品牌为芝华仕，租赁期限自2017年4月22日至2020年3月31日，共计1075天，乙方按下列标准向甲方支付租金：自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日租金1.47元，共计904849.00元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方租金729771.24元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日物业管理费0.17元，共计104640.5元；租金及物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。市场管理费自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日市场管理费1.2元，共计738654元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方市场管理费595743元。租金、物业管理费、市场管理费均为每三个月一付。乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元，乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1%。向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲方系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局，统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度；乙方租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方视同乙方违约并终止合同；甲、乙任何一方欲提前终止合间，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金；免租期：免租期共计208天，具体时间为①自2017年6月1日至2017年6月30日，②自2017年9月1日至2017年9月30日，③自2017年11月1日至2017年11月30日，④自2018年2月1日至2018年2月28日，⑤自2018年6月1日至2018年6月30日；⑥自2018年11月1日至2018年11月30日；⑦自2019年9月1日至2019年9月30日；合间期内租金及市场管理费减免金额共计318001.76元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金及市场管理费；刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计867天,计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月等内容。合同签订后，陈维磊支付了保证金40000元，万都居然之家物业分公司向陈维磊交付租赁商铺，陈维磊将租赁商铺作为经营芝华士沙发使用。按合同约定陈维磊向万都居然之家分公司支付了部分租金、市场管理费、物业费。2018年7月被告未能按约支付租金、市场管理费、物业费。截止2019年11月23日止，被告结欠租金355621元、市场管理费309891元、物业费49742元，合计715254元。2019年1月6日及4月10日，陈维磊在经营的芝华仕商铺充电卡上分别充电500元、500元。因陈维磊未按合同约定期限支付租金、物业费、市场管理费，2019年11月20日，万都居然之家物业分公司向陈维磊发出《律师函》，要求解除《居然之家招商合同》，并要求陈维磊结清拖欠的费用，腾退商铺。该函于2019年11月23日送达被告商铺。诉讼中，陈维磊向本院提供了其与谭成林签订的《转店协议书》及万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司签订的《补充协议》，证明陈维磊已将涉案的商铺转让谭成林经营及万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司之间为委托加盟管理。2020年5月27日，陈维磊将摊位JM74-1-2-003房屋腾空，并返还万都居然之家商业分公司。另查明，2020年4月2日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司变更为万都居然之家商业分公司。上述事实，有居然之家招商合同、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：1、被告主体是否适格？2、合同何时解除？3、合同解除后的费用计算和违约金承担。关于争议焦点1，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案陈维磊辩称将承租场地转让谭成林，但并未提供证据证明原告同意被告转租。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。因此，即使原告同意被告转租给第三人，但原、被告之间的租赁合同仍继续有效，原告仍有权向被告主张权利。被告关于主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点2，被告向本院提供了谭成林与万都居然之家商业分公司原总经理傅崇猛及原楼层经理张桂红的聊天记录（未提供原始载体）来证明谭成林于2018年7月23日向原告提出了撤场，原告对于该证据的真实性不予认可，首先，从聊天记录的内容看，傅崇猛未同意被告撤场；其次，2019年1月、4月，被告还对经营的商铺充电；最后，按合同约定，任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任。被告未能提供证据证明征得原告的同意情况下解除合同，故其提出2018年7月23日解除合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，承租人陈维磊未能按约支付租金，物业费，市场管理费，已构成违约，出租人可以解除合同。万都居然之家商业分公司向陈维磊邮寄解除函，要求解除其与陈维磊于2018年4月21日签订的《居然之家招商合同》，符合法律规定，合同自通知到达对方时解除，故双方的居然之家招商合同于2019年11月23日解除。对于争议焦点3，本院认为，合同解除后，陈维磊应将商铺返还万都居然之家分公司。鉴于陈维磊于2020年5月27日将商铺返还，被告应支付2019年11月24日至2020年5月26日的占有使用费155719元（每平方米日租金1.47元），考虑2020年2月新冠××疫情的影响，本院酌情减免陈维磊2020年2月至3月占有使用费50503元，被告还应支付占有使用费105216元。2018年7月至2019年11月23日止，被告结欠租金355621.31元，市场管理费309892.64元，物业费人民币49741.39元，被告抗辩称2018年7月租金，市场管理费，物业费已结清，因其未能提供证据，本院不予支持。对于原告要求被告支付减免的费用，按合同约定，被告违约导致合同提前终止，被告应赔付原告免租期间的租金及市场管理费，故原告要求被告支付免租期间的租金及市场管理费317999.14元的诉讼请求，本院予以支持。被告陈维磊违约，应承担违约责任。按合同约定，因违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，被告还须赔付原告相当于两个月租金的违约金，故原告要求被告违约金50503.32元，本院予以支持。综上，万都居然之家商业分公司部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司与陈维磊签订的《居然之家招商合同》于2019年11月23日解除。二、陈维磊于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付截止至2019年11月23日房屋租金355621.31元、市场管理费309892.64元、物业费人民币49741.39元。三、陈维磊于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付2019年11月24日起至2020年5月26日止的占有费105216元。四、陈维磊于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付减免费用317999.14元。五、陈维磊于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付违约金50503.32元。六、驳回常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15184元，保全费5000元，合计20184元。由常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司负担184元，陈维磊负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  朱新红人民陪审员  居尔岵二〇二〇年七月二十五日书 记 员  童安琪