江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初421号原告：刘正平，男，1962年5月21日生，汉族，住张家港市。原告：陈建英，女，1963年5月1日生，汉族，住张家港市。两原告委托诉讼代理人：张永瑜，常熟市尚湖法律服务所法律工作者。被告：张建军，男，1974年12月3日生，住张家港市。被告：孙连，女，1975年3月16日生，住张家港市。被告：龚品义，男，1966年10月1日生，住张家港市。被告：沙国琴，女，1967年3月13日生，住张家港市。上列两被告共同委托诉讼代理人：龚文慧，女，1990年11月4日生，住住张家港市，系被告龚品义、沙国琴之女。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘伟，男，1989年4月21日出生，住张家港市，系被告龚品义、沙国琴之女婿。被告：张金洪，女，1929年6月5日生，汉族，住张家港市。原告刘正平、陈建英与被告张建军、孙连、龚品义、沙国琴、张金洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序审理。后原告刘正平、陈建英追加张金洪为被告，本院予以准许，并转为普通程序（独任）于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告刘正平、陈建英及其共同委托诉讼代理人张永瑜，被告龚品义、沙国琴的共同委托诉讼代理人龚文慧、刘伟到庭参加诉讼。被告张建平、孙连、张金洪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告刘正平、陈建英共同向本院提出诉讼请求：1、判令五被告立即协助原告办理座落在张家港市金港镇后塍新塍小区55幢1单元602室和自行车车库一个的房屋所有权证和土地使用证过户至原告名下；2、本案的诉讼费，保全费、担保服务费1800元等费用均由五被告承担，由被告履行判决时直接给付原告。事实和理由：2008年7月24日，被告张建军、孙连将座落在张家港市金港镇后塍新塍小区55幢1单元602室及自行车车库出售给被告龚品义、沙国琴。后，2008年12月2日，被告龚品义、沙国琴再将以上房产出售给两原告，双方签订了购房协议，房款177000元。两原告当天付清全部房款，被告龚品义、沙国琴收到房款后就将该房的钥匙一并交给了两原告。两原告在2010年上半年装修后就同家人一直在该房内居住，生活至今。涉案房屋的水电费缴费卡已过户在原告名下，一直以两原告的名义使用至今。经查，被告张建军、孙连系夫妻关系，该房产具备办证条件后办理在被告张建军的父母亲名下，现其父母均已死亡，继承人尚有张建军的奶奶张金洪；被告龚品义、沙国琴系夫妻关系。两原告为了要将该房过户在自己的名下，要求四被告应按协议的约定，履行协助配合原告办理该房的过户手续的义务。曾上门被告张建军、孙连家，但被告张建军、孙连不予理睬，被告龚品义、沙国琴又没有办法解决。为此起诉。被告张建军、孙连提交书面答辩状共同辩称，1、被告主体不适格，其不认识两原告，未与两原告签订合同。2、房产交易发生于2008年，合同主体是我与被告龚品义、沙国琴，后房产于2013年登记于我父亲张洪才名下，张洪才于2016年过世，但是张洪才的母亲张金洪健在，故主体不对。3、我与被告龚品义、沙国琴签订的合同约定是我与妻子双方签字生效，现合同只有我的签字，没有孙连签字，合同未生效。4、购房款19.9万元，我方只收到162672元，要求被告龚品义、沙国琴补足房款。5、现该房产属于遗产，由此产生的遗产税、公证费等要求双方共同承担。被告龚品义、沙国琴共同辩称，1、当时我们卖给原告时原告方也是知道没有房产证的，我们是愿意配合过户的，但是现在房子也不在我们名下。我们认为，房屋不需要再过户到我们名下，因为我们老早就已经卖给原告了，原告也拿到房屋居住了。至于过户费用也不由我们承担。2、关于被告张建军所述的没有收到19.9万元。合同约定的确实是19.9万元，但是购房时是按照最好的楼层的价格约定的，签订合同时也讲好按照实际抓阄楼层退差价。被告龚品义、沙国琴也于2008年7月24日一次性付给了张建军19.9万元，但是后来实际抓阄时抓到6楼，由于楼层问题，张建军主动退了3万多。这个事情已经过去了很多年了，现在再提出这个问题，我们认为没有道理，超过诉讼时效了。被告张金洪在本院向其送达应诉材料时辩称，张建军为张洪才的独子，其丈夫早于张洪才去世。张建军的父母均已去世。张建军卖房并未告诉他，本案与其无关。本院认定事实如下：2008年7月24日，张建军（甲方）与龚品义（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方将拆迁安置房（新塍小区4期安置房1套大套及自行车库一间）转让给乙方购买；本协议签订时2008年7月24日乙方一次性给付19.9万元；甲方转让给乙方安置房的房产证领取，甲方无条件协助乙方办理；分房时，由乙方直接参加抓安置房的房号。后，龚品义、沙国琴给付张建军案涉拆迁安置房款，并抓阄确定房号为新塍小区55幢1单元602室。2008年12月2日，沙国琴（甲方）与陈建英、刘正平（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方自愿将拆迁安置房（新塍小区55幢1单元602室及自行车车库1间）转让给乙方；本协议签订时2008年12月2日乙方一次性给付17.7万元（包括押金20000元），乙方付清房款后，甲方将房屋钥匙交给乙方；甲方转让给乙方安置房的房产证领取，甲方无条件协助乙方办理。2008年12月2日，刘正平、陈建英给付沙国琴购房款17.7万元。后，刘正平、陈建英取得案涉房产并装修入住至今。后因过户纠纷，刘正平、陈建英诉至本院，同时申请财产保全。并与江苏达通保非融资性担保有限公司签订《诉讼财产保全委托合同》，约定由江苏达通保非融资性担保有限公司提供担保物，担保服务费1800元。江苏达通保非融资性担保有限公司于2020年1月9日向其开具了1800元的担保服务费发票。诉讼中，实际由中华联合财产保险股份有限公司浙江分公司为其提供诉讼保全担保。另查明，案涉房产张家港市金港镇新塍小区55幢1单元602室及55幢27#车库1间是张洪才、严满英拆迁安置所得，面积128.95平方米、12.64平方米。2014年1月9日，张洪才、严满英领取了案涉房屋产权证，房产证号为张房权证金字第××号、土地证号张国用（2014）第0690543号，为张洪才、严满英共同共有。2014年6月1日，严满英因道路交通事故死亡。2016年3月16日，张洪才因疾病死亡。张建军和孙连，龚品义和沙国琴均系夫妻关系。张建军为张洪才（320521195005140819）、严满英（320521195010010840）之子，张金洪为张洪才、严满英之母。严满英父母先于严满英过世，张洪才之父先于张洪才过世，张洪才之母仍在世。以上事实由《协议书》、收条、水电费缴费卡、户口注销证明、结婚登记申请书、不动产登记簿查询记录、担保函、担保服务费发票及本院调查笔录、质证笔录、庭审笔录在卷证实。本院认为，被告张建军与被告龚品义签订的《协议书》系双方真实意思表示，被告张建军作为拆迁安置家庭成员，将拆迁安置房对外转让，系行使家事代理权，不违反法律、行政法规的强制性规定，购买人亦已取得房屋，该协议书应为合法有效。被告沙国琴作为被告龚品义的妻子将所购得拆迁安置房再次转让给原告刘正平、陈建英，双方签订的《协议书》亦为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述两次转让房款均已于签订合同当日支付，房屋亦进行了交付，现案涉房产已办理了登记手续，各转让方理应按约协助办理过户手续，原告刘正平、陈建英要求过户，本院予以支持。案涉房屋的法定第一顺位遗产继承人为张洪才之子张建军及张洪才之母张金洪，被告张建军和张金洪应依照《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定将案涉房屋先协助过户至被告龚品义、沙国琴，再由被告龚品义、沙国琴协助过户至原告刘正平、陈建英。关于过户费用，双方协议书并未明确约定过户费用的负担，故应按照法律法规的规定予以缴纳。被告张建军辩称其仅收到房款162672元，但结合《协议书》“签订协议时一次性给付房款”的内容约定以及再次转让房屋的价格少于19.9万元等相关事实，本院对被告张建军的这一辩称不予采信。被告张建军辩称合同未生效，亦不符合法律规定，该辩称意见不能成立。原告刘正平、陈建英要求各被告负担其担保服务费1800元，但该担保服务费收费及约定提供担保的单位与实际出具保函单位并不一致，且《协议书》并未明确约定该费用由转让方负担，本院对其该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张建军、张金洪应协助被告龚品义、沙国琴将张家港市金港镇后塍新塍小区55幢1单元602室、55幢27#车库过户至被告龚品义、沙国琴名下（过户税费由双方依法各自负担）。限被告张建军、张金洪于判决生效后十日内履行；二、张家港市金港镇后塍新塍小区55幢1单元602室、55幢27#车库过户至被告龚品义、沙国琴名下十日内，被告龚品义、沙国琴再过户至原告刘正平、陈建英名下（过户税费由买卖双方依法各自负担）；三、驳回原告刘正平、陈建英对被告孙连的全部诉讼请求；四、驳回原告刘正平、陈建英的其他诉讼请求。案件受理费130元、保全费1445元，合计1575元，由原告刘正平、陈建英负担50元，由被告张建军、张金洪负担1525元。该款原告刘正平、陈建英已预交，由被告张建军、张金洪于履行本判决时直接给付原告刘正平、陈建英。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）审 判 员 刘志东二〇二〇年七月三十日法官助理 狄丽娜书 记 员 许秋蓉