宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10849号原告：恒大地产集团银川有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川经开区。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王旭伟、强瑞。被告：马正奎，男,1984年11月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区。原告恒大地产集团银川有限公司与被告马正奎商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王旭伟，被告马正奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方于2015年7月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2.判决被告将银川恒大名都x-x-x房屋恢复原状并返还给原告；3.判决被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年7月28日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）,约定被告购买原告出售的银川恒大名都x-x-x房，被告以按揭付款的方式支付房款883505元（首付款金额为423505元，按揭贷款金额为46万元）。之后，原告、被告和中国邮政银行股份有限公司邮储银行银川市西城支行（简称“银行”）又签订《个人购房借款及担保合同》（以下品简称“担保合同”）,约定被告向银行贷款46万元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保上述合同于2015年8月4日备案于银川市房屋产权交易管理中心。被告于2015年8月19日接收银川恒大名都x-x-x房。但自2018年3月起被告便不按约定向银行履行还款义务。至起诉前，由于被告的严重违约行为，导致银行从原告账户扣划共计406633.99元，原告已承担了保证责任。因此，原告多次通过快递电话等方式向被告发出催还钱款的函件，要求被告归还原告代其支付的被银行划扣的款项，否则，原告将解除买卖合同，并不予退还被告所付款项。但时至今日，被告仍未将上述款项归还给原告因此，根据买卖合同附件五第（一）条第5款约定；买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”，《中华人民共和国合同法》第94条、第97条之规定，以及《中华人民共和国担保法》第31条之规定，原告享有解除商品房买卖合同、收回涉案房屋的权利。据此原告于2019年1月9日按照被告在《商品房买卖合同》第5页填写的地址向被告通过EMS发出了《解除合同通知书》，告知被告因其违约而解除双方之间签订的银川恒大名都x-x-x《商品房买卖合同》。另据《商品房买卖合同》附件十二第七条约定“买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。出卖人按照合同正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为送达地址寄出信件，视为出卖人已履行了相关通知义务”及《合同法》第96条规定，原告已经尽到发出解除合同通知义务。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，为了维护合法权益，原告特诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，原告起诉的事实理由属实，但是被告只是欠付3个月贷款，银行就将全部贷款从原告账户中扣除，款项扣除后被告多次与原告进行协商，但是没有结果，被告收到解除合同通知书也找过原告协商过，被告不同意解除合同，故对原告的诉请不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《个人购房担保借款合同》、备案情况说明、收楼物品确认书、中国邮政储蓄银行个人还款单、还款提示函、解除合同通知书、快递单、快递投妥截图，原告认可无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的商品房买卖合同内容客观，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原告（甲方、出卖人）与被告马正奎（乙方，买受人）签订一份《银川市商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201500027139），约定被告购买原告开发的位于银川市××区恒大名都x-x-x房屋，房屋总价款为883505元，付款方式为被告于2015年7月31日前支付原告首付款423505元，余款46万元向银行申请贷款支付。合同附件五第（一）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除本合同，收回商品房，并不予退还被告所交的全部款项；同时，被告须在原告履行保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。2015年8月4日，银川恒大名都x-x-x房屋《商品房买卖合同》备案于银川市房屋产权交易管理中心，购房人为被告马正奎。2015年8月11日，原告、被告和中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市西城支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款46万元，借款期限240个月自2015年8月11日至2035年8月11日，还款方式为等额本金还款，原告提供阶段性保证担保，被告以其购买的上述房屋提供抵押担保。2015年8月19日，原告将上述房屋交付给被告。因被告未按期偿还银行2018年3月至2018年7月的贷款，银行于2018年7月4日从原告账户划扣共计406633.99元。2018年9月20日，原告以地址“银川市金凤区恒大名都x-x”向被告邮寄送达《还款提示函》，要求被告于2018年9月25日前归还代偿的贷款本金、利息、罚息共计406633.99元。2019年1月9日，原告按照上述地址向被告邮寄送达《还款提示函》，要求被告于2019年1月20日前归还原告代偿的贷款本金、利息及罚息共计445650.53元，同时邮寄送达《解除合同通知书》，因被告未偿还全部贷款余额及利息、罚息445650.53元，解除双方签订的合同，收回银川恒大名都二期x-x室商品房。现原告诉至法院，请求判如所请。本案在审理过程中，被告同意于2019年12月6日支付原告代偿款406633.99元，并按照年利率6%支付自2018年7月4日至实际付清之日止的利息，原告不同意收取。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》及与中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市西城支行签订《个人购房借款及担保合同》系双方真实意思表示，真实、合法，系有效合同。根据合同约定，房屋价款为883505元，被告贷款金额为46万元，原、被告均认可被告逾期偿还四期银行贷款，被告虽然未按约定向银行付款导致原告代偿借款本息，但本案在审理过程中被告同意于2019年12月6日支付原告代偿款406633.99元，并按照年利率6%支付自2018年7月4日至实际付清之日止的利息，并未导致合同目的不能实现。且原告已将房屋交付被告使用至今，故原告要求确认与被告之间签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》已解除、将涉案房屋恢复原状后返还及协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》备案手续的诉讼请求本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告恒大地产集团银川有限公司诉讼请求。案件受理费100元，由原告恒大地产集团银川有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 魏丽波人民陪审员 康宁根人民陪审员 李建萍 二〇二〇年一月九日书记员 李晓艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。