上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40544号原告：上海新能源制品厂，住所地上海市静安区。法定代表人：刘树源，总经理。委托诉讼代理人：徐寅哲，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：索好丽，上海市建纬律师事务所实习律师。被告：李锦，男，1975年6月15日出生，汉族，户籍地江西省新余市，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：罗耀华，上海俱进律师事务所律师。原告上海新能源制品厂诉被告李锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，先依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。后经本院裁定，本案转入普通程序，由本院依法组成合议庭，于2020年4月17日再次公开开庭进行了审理。原告上海新能源制品厂的委托诉讼代理人徐寅哲律师、索好丽实习律师，被告李锦及其委托诉讼代理人罗耀华律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海新能源制品厂(以下简称新能源厂)向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年12月20日解除；2、判令被告立即从上海市静安区中兴路XXX号房屋搬离，并将该房屋返还给原告；3、判令被告支付原告欠付租金及物业费合计16,069元(2018年9月1日-2018年12月18日)及违约金10,646元；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费，按日租金双倍标准(即10元每日)自2018年12月21日计算至被告实际返还房屋之日。事实和理由如下：2016年3月，被告向原告承租了上海市静安区中兴路XXX号-02室房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2016年4月1日起至2018年2月28日止，月租金(含物业管理费)5,000元，租金先付后用，每三个月支付一次。合同约定，被告逾期支付租金累计超过半个月，原告有权解除合同；被告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按照日租金的双倍向原告支付房屋使用费。在本次租赁届满之时，双方又签订补充协议，约定租期从2018年3月1日起至2020年2月28日止，日租金每平方米5元，月租金(含物业管理费)5,323元，其余条款按原合同执行。2018年6月，原告接到通知，涉案房屋纳入征收范围，预计2018年第3季度启动。原告于2018年6月25日发出《友情提示》，告知租户上述情况故起诉要求判如所请。被告自2018年9月1日起，既不搬离涉案房屋，也不再支付租金及物业管理费。原告多次催讨无着，遂于2018年12月20日向被告发出《解除合同通知》，被告既未提出异议，也没有搬离涉案房屋。上海市静安区人民政府于2018年11月30日作出征收决定，征收范围包括涉案房屋，但被告依旧不搬，故原告诉至法院，请求判如所请。被告李锦辩称，不同意原告诉请。在获知涉案房屋即将征收的情况后，原告的工作人员成金祥明确告知被告，原告不再收取租金，如果不征收则补收租金，故被告没有违约。另外，被告签订合同时支付了相当于3个月租金的押金，该押金可抵充租金。因此，即使被告没有交租，也是从2018年12月之后没有交租金。双方之间的租赁合同到期日为2020年2月，原告现在要收房屋使用费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月，李锦向上海新能源制品厂承租了涉案房屋，面积为35平方米，租期自2016年4月1日起至2018年2月28日止，月租金(其中20%为物业管理费)5000元，租金应于每期到期前10日支付，每三个月支付一次，逾期支付的，每逾期一日，按千分之三支付违约金。合同还约定：李锦应向上海新能源制品厂支付15,000元房屋押金，租赁关系终止时，押金除冲抵李锦应负担的费用外，其余部分无息退还；李锦逾期支付租金累计超过半个月，上海新能源制品厂可书面通知李锦解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；李锦逾期返还房屋的，每逾期一日，李锦应按照日租金的双倍向上海新能源制品厂支付房屋使用费；双方一致同意，如涉案房屋遇国家动迁的，上海新能源制品厂不补偿任何费用，本合同终止，涉及到国家赔偿的应按国家或地方相关赔偿法规进行赔偿相应损失。合同到期后，双方又签订补充协议，约定租期从2018年3月1日起至2020年2月28日止，日租金每平方米5元，月租金(其中20%为物业管理费)5,323元，其余条款按原合同执行。2018年6月25日，上海新能源制品厂张贴《友情提示》，告知租户系争房屋将被征收。2018年11月30日，上海市静安区人民政府决定征收电影技术厂周边房屋，包括涉案房屋在内。案外人成金祥平时代上海新能源制品厂收取租金，并负责维护涉案房屋以及送达通知。2018年6月27日及2018年12月18日，成金祥在与李锦的交谈中表示，租金暂缓收取，但不是不收。2018年12月20日，李锦收到上海新能源制品厂送出的《解除合同通知书》。2018年9月1日起，李锦未再支付租金，并使用涉案房屋至今。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守，合同当事人有权约定合同终止的情形。合同约定了涉案房屋遇国家动迁为合同终止条件，现涉案房屋已于2018年11月30日被政府决定征收，故本案所涉租赁合同于该日终止。已经终止的合同不能再次解除，故上海新能源制品厂关于解除合同的诉请本院不予支持。合同终止，不影响双方在合同终止前应当履行的义务，李锦应负担至2018年11月30日止的租金。现李锦仅支付至2018年8月31日，故李锦仍应支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金15,969元，为便于结算，押金15,000元可从中抵扣，故李锦还应支付969元。关于未按时付租的违约责任，因成金祥平时负责代上海新能源制品厂收取租金以及送达通知，应认定其关于租金暂缓支付的意思表示对上海新能源制品厂有约束力，故李锦未按时支付租金的行为不构成违约，上海新能源制品厂关于违约金的主张本院不予支持。合同终止后，涉案房屋应当返还，上海新能源制品厂的该项主张本院可予支持，李锦未按时返还构成违约，依照合同应当承担违约责任。上海新能源制品厂主张的时间起点符合约定，本院可予支持。但合同约定的标准过高，本院考虑本案的特殊情况，酌情调整为175元每日，计算至涉案房屋实际返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第(七)项、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告李锦应于本判决生效之日起十日内迁出上海市静安区中兴路XXX号-02室房屋；二、被告李锦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新能源制品厂2018年9月1日至2018年11月30日的租金(含物业费)余额969元(押金15,000元已抵扣)；三、被告李锦应于本判决生效之日起十日内，按照175元每日的标准，向原告上海新能源制品厂支付自2018年12月21日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费；四、对原告上海新能源制品厂的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,612元，由原告上海新能源制品厂负担362元，被告李锦负担2,250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦人民陪审员  葛安基人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年四月十七日法官 助理  蒋 洁书 记 员  李 康附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……