上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初54084号原告：上海吉祥房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄小抗，董事长。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴健，上海市金茂律师事务所律师。被告：十辐一毂(北京)健康咨询有限公司，住所地北京市。法定代表人：袁洪海。原告上海吉祥房地产有限公司(以下简称吉祥房产公司)与被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司(以下简称十辐一毂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，后因被告十辐一毂公司下落不明，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉祥房产公司的委托诉讼代理人严海平、戴健到庭参加诉讼。被告十辐一毂公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉祥房产公司向本院提出诉讼请求：判令1.确认原告与十辐一毂(北京)健康咨询有限公司上海分公司签署的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：JKC-Retail-S-TA-294)及《续租协议(一)》(编号：JKC-Retail-S-SA-294-1)于2019年1月30日解除；2.被告支付2018年12月1日至2019年1月30日的房屋租金176,272.47元、物业管理费36,547.95元及2018年10月1日至2019年2月21日的管井占用费500元、电费12,785.45元、水费1,390元，以上款项合计227,495.87元；3.被告支付逾期支付租金的违约金，以87,952.14元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；以88,320.33元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；4.被告支付逾期支付物业管理费的违约金，以18,400元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；以18,147.95元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；5.被告支付逾期支付管井占用费的违约金，以100元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；以100元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以100元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月1日起计算至实际支付之日止；以200元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；6.被告支付逾期支付电费的违约金，以3,784.92元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；以3,117.81元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以3,276.44元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月1日起计算至实际支付之日止；以2,606.28元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；7.被告支付逾期支付水费的违约金，以355元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；以375元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以410元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月1日起计算至实际支付之日止；以250元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；8.被告支付2019年1月31日至2019年2月21日的房屋占用使用费(含物业管理费)78,076.73元;9.被告按照三个月租金和物业管理费之和的标准赔偿原告损失323,841元;10.原告无需向被告返还租赁保证金315,445元。事实和理由：原告系上海市静安区延安中路XXX号静安嘉里中心商场SB1-19B房屋(以下简称涉案房屋)产权人。原告、被告以及十辐一毂(北京)健康咨询有限公司上海分公司(以下简称十辐一毂上海分公司)签订《关于〈租赁意向书〉全部权利义务转让的三方协议》，约定被告将其在租赁意向书项下全部权利义务转让给十辐一毂上海分公司，被告对十辐一毂上海分公司在租赁合同项下全部义务承担连带责任。后原告与十辐一毂上海分公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给十辐一毂上海分公司，租赁面积184平方米，租赁期限自2016年10月20日起至2020年12月18日止，2017年12月19日至2018年12月18日期间每月含税总租金为83,950元，2018年12月19日至2019年12月18日期间每月含税总租金为89,547元。2018年3月29日，原告与十辐一毂上海分公司签订《续租协议(一)》，约定延长租期至2021年3月31日，租金、物业管理费作相应调整，自2018年1月1日起每月不含税物业管理费为17,358.49元，增值税税率为6%，即每月含税物业管理费为18,400元。合同签订后，原告按约向十辐一毂上海分公司交付了涉案房屋，十辐一毂上海分公司向原告支付了租赁保证金315,445元，并支付租金、物业管理费等至2018年11月。自2018年12月起，十辐一毂上海分公司开始拖欠租金、物业管理费等费用，且经原告多次催讨，仍不缴付欠费。经原告查询，十辐一毂上海分公司已于2019年2月27日注销。2019年1月30日，原告委托上海市金茂律师事务所向被告及十辐一毂上海分公司发送《律师函》，告知因被告及十辐一毂上海分公司违约，《上海市房屋租赁合同》及《续租协议(一)》自律师函送达之日起解除，并要求被告支付欠费及承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉讼至法院。被告十辐一毂公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产权证复印件、不动产登记簿信息、《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《续租协议(一)》、律师函及邮寄凭证、水电费清单、租赁保证金收据复印件等证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吉祥房产公司是涉案房屋的产权人。2016年，吉祥房产公司(甲方)、十辐一毂公司(乙方)和十辐一毂上海分公司(丙方)签订《关于〈租赁意向书〉全部权利义务转让的三方协议》(编号：JKC-Retail-N-SA-294)，载明就乙方租赁涉案房屋之相关事宜，甲方、乙方已签署了《租赁意向书》(以下称《意向书》)，乙方已依据《意向书》之约定向甲方支付了租赁意向金94,913元，乙方现希望将其在《意向书》项下之全部权利义务转让予丙方、由丙方承租该房屋，丙方同意受让乙方于《意向书》项下之全部权利义务、承租该房屋。兹此，三方经友好协商，达成约定如下：1.在乙方及丙方完全履行本协议项下全部条款的前提下，甲方同意乙方将其在《意向书》项下的全部权利义务概括转让予丙方。……4.丙方应在签署本协议的同时与甲方签署一份租赁合同并应负责支付因本协议而产生的相关费用(包括但不限于政府收费、印花税)；乙方应为丙方全面适当地履行《租赁合同》项下的全部义务承担连带责任。同日，吉祥房产公司(出租方、甲方)与十辐一毂上海分公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：JKC-Retail-S-TA-294)，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商铺使用，租赁面积为184平方米，租赁期限为4年60天，自2016年10月20日起至2020年12月18日止。租金按月结算，其中2017年12月19日至2018年12月18日期间，每月总租金为83,950元，2018年12月19日至2019年12月18日期间，每月总租金为89,547元，其中包括每月不含税净租金及增值税，上述相应增值税税率在签订本合同时确认为5%；为本合同使用/计算每日基本租金之目的，2018年12月19日至2019年12月18日期间，该房屋每日的基本租金为上款项下每月总租金*12/365。甲方已委托嘉里建设管理(上海)有限公司(以下简称嘉里公司)作为静安嘉里中心商场的物业管理公司。乙方应向嘉里公司支付物业管理费并由嘉里公司向乙方开具相应发票。物业管理费按月结算，租赁期内，每月物业管理费为16,560元，其中包括每月不含税净物业管理费及增值税，上述相应增值税税率在签订本合同时确认为6%；为本合同使用/计算每日物业管理费之目的，租赁期内，该房屋每日的物业管理费为本条第二款项下的每月物业管理费*12/365。租金及物业管理费不含应由乙方支付的政府税项及其他开支或银行费用，除本合同第20-2条另有特别约定外，乙方应于每月1日之前预先支付每月租金及向甲方或物业公司交付当月物业管理费，不得有任何扣减。租期第二个月或最后一个月租赁不足一个月的，则租金及物业管理费应按该月实际租赁天数按比例调整。根据本合同，乙方应按甲方或者嘉里公司发出的账单上规定支付的费用包括以下：(a)乙方自行承担其使用的该房屋的电费、水费、煤/燃气费、通讯费(甲方有权根据有关公用事业单位之价格调整而对前述各项单价作相应调整)、额外空调供应费(如适用)和其他公用事业费用。……(d)除上述列明之收费项目外，如根据该商场相关管理规定或适用的政府规定，乙方仍有与该房屋有关的其他应付费用，乙方应在收到付款通知后及时支付。乙方应当在本合同签署后5个工作日内向甲方支付相等于三个月的平均基本租金及三个月的物业管理费的租赁保证金共计309,925元，以保证其完全履行本合同。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金。2016年12月1日，甲方收到乙方支付的租赁保证金309,925元。租赁期届满或按本合同提前终止时，乙方若未按时交还该房屋并拆除其增设的设施和设备的，甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方拆除……在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该房屋，甲方有权按届时基本租金标准计算的日租金的三倍向乙方收取占用使用费，物业管理费根据物业公司统一标准按日计收。如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后的7天内仍未支付(无论甲方或物业公司是否发出付款通知书)；及/或乙方违反或不履行本合同条款，包括逃租和/或在租赁期届满前自行终止本合同项下的租赁；及/或因乙方破产/清算致使其无法继续履行本合同；及/或该房屋应乙方的原因被执行司法程序的，发生以上任何一项或多项情况的，甲方有权分别或同时行使下列措施：(1)随时进入该房屋或其任何部分以收回整个该房屋；立即终止本合同；(2)有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼；(3)没收租赁保证金并要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失(包括但不限于乙方应付的租赁期内剩余期间的租金和物业管理费)……在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项，包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。凡发生本合同约定的甲方有权行使解除合同的情形，甲方将解除合同的书面通知送达乙方后，本合同即告终止。任何通知应以书面形式送达。如送交乙方，在写明乙方地址并以挂号信或邮政专递方式寄送乙方、或送达乙方所租该房屋或乙方在中国上海最后所知的地址时，则被视为送达。2018年3月29日，甲方与乙方签订《续租协议(一)》(编号：JKC-Retail-S-SA-294-1)约定，自2018年1月1日起，每月不含税净物业管理费为17,358.49元，每月总物业管理费为每月不含税净物业管理费及增值税之和。增值税=每月不含税净物业管理费*相应增值税税率。本条项下“相应增值税税率”在签订本合同时确认为6%。为本合同使用/计算每日物业管理费之目的，该房屋每日的物业管理费为上款项下每月总物业管理费*12/365。2018年1月1日起至2020年12月18日的期间内，乙方应向甲方支付315,445元作为租赁保证金，乙方同意其根据租赁合同已向甲方支付的租赁保证金309,925元继续作为该期间的租赁保证金，以保证其履行租赁合同及本协议的所有条款，乙方应在本协议签署的7日内向甲方支付差额5,520元。2018年3月15日，甲方收到乙方支付的租赁保证金差额5,520元。协议落款处乙方加盖十辐一毂公司公章。自2018年10月1日起，十辐一毂上海分公司未再支付管井占用费和水电费。自2018年12月1日起，十辐一毂上海分公司未再支付租金和物业管理费。2019年1月30日，上海市金茂律师事务所受吉祥房产公司及嘉里公司委托，通过邮政专递的方式分别向十辐一毂公司及十辐一毂上海分公司发送《律师函》，表示因十辐一毂公司及十辐一毂上海分公司拖欠租金及物业管理费等租赁合同项下应支付款项超过七日，严重违反租赁合同相关约定，正式通知：吉祥房产公司与十辐一毂上海分公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》以及《续租协议(一)》自本函送达之日起解除等。《律师函》均因收件人不在收件地址，分别于2019年2月6日和同月2日退回。当月21日，吉祥房产公司自行收回涉案房屋。十辐一毂上海分公司于2019年2月27日注销。诉讼中，嘉里公司向本院出具声明书，声明嘉里公司受吉祥房产公司委托向十辐一毂上海分公司收取物业管理费、电费、水费等款项，现吉祥房产公司已就上述款项在本案中要求十辐一毂公司履行付款义务，嘉里公司认可吉祥房产公司拥有上述诉权并承诺自愿放弃上述款项及违约金的追索权。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，吉祥房产公司与十辐一毂上海分公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》和《续租协议(一)》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据吉祥房产公司提供的证据，十辐一毂上海分公司自2018年10月1日起未再支付管井占用费和水电费，自2018年12月1日起未再支付房屋租金和物业管理费，而依据合同约定，十辐一毂上海分公司对其应付的租金、物业管理费等应付款项在到期后的7天内仍未支付的，吉祥房产公司有权解除合同，合同自通知到达对方时解除，关于通知，合同约定：“如送交乙方，在写明乙方地址并以挂号信或邮政专递方式寄送乙方、或送达乙方所租该房屋或乙方在中国上海最后所知的地址时，则被视为送达。”吉祥房产公司向十辐一毂公司及十辐一毂上海分公司邮寄的《律师函》均被退回，合同解除日期应以邮件被退回的日期为宜，故本院确认以吉祥公司向十辐一毂上海分公司邮寄的《律师函》被退回之日即2019年2月2日为合同解除日。合同解除后，十辐一毂上海分公司欠付的租金、物业管理费、管井占用费、水费和电费等应付款项，应由十辐一毂公司向吉祥房产公司支付。本院核定2018年12月1日至2019年2月2日的房屋租金和物业管理费分别为183,387.16元、38,009.86元；至于2018年10月1日至2019年2月21日的管井占用费、电费和水费，本院据实核定为500元、12,785.45元、1,390元。对于上述逾期欠付的款项，十辐一毂公司还应按照合同约定自逾期之日起按照每日千分之二的标准向吉祥房产公司支付逾期违约金，但合同约定的付款日期为每月一日之前预先支付，故违约金的起算时间应从每月二日开始起算。另外，合同解除后，涉案房屋由十辐一毂上海分公司实际占用使用至2019年2月21日，故十辐一毂公司还应支付2019年2月3日至涉案房屋被收回之日的房屋占用使用费和物业管理费，现吉祥房产公司按照当期基本日租金标准主张占用使用费，并无不妥，本院予以准许，结合合同约定，本院核定房屋占用使用费55,936.21元、物业管理费11,493.70元。合同提前解除的违约责任在十辐一毂上海分公司，吉祥房产公司要求没收该公司已支付的租赁保证金，其实质是主张合同解除违约金，该诉请符合合同约定，本院予以准许。但违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失，结合本案实际情况，吉祥房产公司没收相当于涉案房屋三个月租金和物业管理费的租赁保证金，能够弥补吉祥房产公司的损失，其另行主张十辐一毂公司按照三个月租金和物业管理费之和的标准赔偿因违约造成的损失，缺乏法律依据，本院难以支持。十辐一毂公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海吉祥房地产有限公司与十辐一毂(北京)健康咨询有限公司上海分公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：JKC-Retail-S-TA-294)及《续租协议(一)》(编号：JKC-Retail-S-SA-294-1)于2019年2月2日解除；二、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司2018年12月1日至2019年2月2日的房屋租金183,387.16元、物业管理费38,009.86元；三、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司2018年10月1日至2019年2月21日的管井占用费500元、电费12,785.45元、水费1,390元；四、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付租金的违约金，以87,952.14元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月2日起计算至实际支付之日止；以89,547元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月2日起计算至实际支付之日止；以5,888.02元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月2日起计算至实际支付之日止；五、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付物业管理费的违约金，以18,400元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月2日起计算至实际支付之日止；以18,400元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月2日起计算至实际支付之日止；以1,209.86元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月2日起计算至实际支付之日止；六、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付管井占用费的违约金，以100元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月2日起计算至实际支付之日止；以100元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月2日起计算至实际支付之日止；以100元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月2日起计算至实际支付之日止；以200元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月2日起计算至实际支付之日止；七、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付电费的违约金，以3,784.92元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月2日起计算至实际支付之日止；以3,117.81元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月2日起计算至实际支付之日止；以3,276.44元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月2日起计算至实际支付之日止；以2,606.28元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月2日起计算至实际支付之日止；八、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付水费的违约金，以355元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月2日起计算至实际支付之日止；以375元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月2日起计算至实际支付之日止；以410元为基数，按日千分之二的标准，自2019年2月2日起计算至实际支付之日止；以250元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月2日起计算至实际支付之日止；九、被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司2019年2月3日至2019年2月21日的房屋占用使用费55,936.21元、物业管理费11,493.70元；十、十辐一毂(北京)健康咨询有限公司上海分公司支付的租赁保证金315,445元，原告上海吉祥房地产有限公司不予返还；十一、原告上海吉祥房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,601元、公告费560元，由被告十辐一毂(北京)健康咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏审 判 员  袁真根人民陪审员  杨卫连二〇二〇年五月二十八日书 记 员  侯筱丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。