山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0304民初3478号原告：张仕清，男，1965年12月6日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：盖磊，山东博港律师事务所律师。被告：杨文志，男，1970年11月17日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：马洪滨，山东颜山律师事务所律师。第三人：博山区池上镇鹿疃村村民委员会，住所地博山区池上镇鹿疃村。法定代表人：李祖传，主任。原告张仕清与被告杨文志土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依职权追加博山区池上镇鹿疃村村民委员会（以下简称鹿疃村委会）为第三人参加诉讼。原告张仕清及其委托诉讼代理人盖磊、被告杨文志及其委托诉讼代理人马洪滨到庭参加诉讼，第三人鹿疃村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告张仕清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的租赁合同，被告立即搬离原告承租的租赁场地；2.判令被告支付2010年4月1日至2019年11月1日的租金及违约金共计40767.00元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年5月原告与被告之间签订租赁协议一份，被告承租原告所租赁的土地，约定租赁费每年2000.00元，自2010年4月至今被告未向原告支付租赁费，原告已经多次通知被告要求其立即搬出租赁场地，被告一直侵占至今。被告杨文志辨称，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的1号证据原、被告于2003年5月21日签订的租赁合同一份、2号证据原告与第三人鹿疃村委会于2003年3月18日签订的租赁合同一份以及博山区池上镇司法所出具的见证书一份、3号证据原告常住人口登记卡以及原告原身份证复印件一份、5号证据补偿协议一份，均真实合法，与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。原告提供的4号证据淄博市人民政府土地批件淄政土(使用)【2004】2015号淄博市人民政府关于博山区池上镇鹿疃村使用土地的批复及平面布置图、勘测定界图各一张，均系复印件，对其证明效力本院不予确认。被告杨文志提供1号证据鹿疃村委会于2003年5月1日出具的证明复印件一份，证明原、被告之间就涉案标的系共同向鹿疃村租赁，由原告代表原、被告与鹿疃村委签订合同，原、被告是共同按份合伙租赁鹿疃村委会土地，原、被告之间不存在租赁关系。被告杨文志提供2号证据鹿疃村委会于2003年6月8日出具证明一份以及原、被告于2003年6月7日签订补充协议书一份，证明原、被告就涉案土地西边所留杨文志房屋建筑根基西1.4米，双方按照原约定按份租赁1：2的比例进行重新分配，被告支付1000.00元后，该1.4米包括原、被告合伙墙处原告让出0.2米归被告使用，该补充协议书与鹿疃村委会出具证明相互印证，证明原、被告系共同合伙按份租赁鹿疃村委会土地，原、被告之间不存在租赁关系，原、被告所签订租赁合同仅仅是因原告一人顶名与村委签订租赁合同，该租赁合同并非真实的租赁关系。被告对该两份证据均有异议，主张1号证据系复印件，没有原件，而且出具时间是在原告已经租赁鹿疃村委会土地之后，无原告签名，与该租赁合同内容完全不一致，不具有证明效力，而且与原告提供的1号证据租赁合同相冲突；2号证据补充协议是真实的，当时出具原因是2007年时候被告和西邻王荣富打官司，被告找到原告为其出具证明，方便其与王荣富诉讼，但时间不是2003年，而是2007年出具，1.4米当时是不包括被告租赁原告土地范围内，协议中的作价，系指租赁费，因为主合同约定的是租赁费，且原告和鹿疃村委会的合同也是支付租赁费，协议中的作价也未实际支付，不能认定被告和原告是按份租赁。2号证据中的证明虽然加盖鹿疃村委会公章，但出具证明的人员未到庭作证，不符合证人证言形式要件。经审查，本院认为，被告提供的1号证据系复印件，被告不能提供证据原件印证，对其证明效力本院不予确认。被告提供的2号证据中的补充协议书系作为原、被告签订的租赁合同的补充约定，不能证明原、被告系按份共同租赁第三人土地；被告提供的2003年6月8日第三人鹿疃村委会出具的证明，系第三人单方出具，但第三人鹿疃村委会亦系2003年3月18日原告与第三人鹿疃村委会签订的租赁合同的合同相对人，且第三人鹿疃村委会又系原、被告签订的租赁合同中的见证人，具有利害关系，故该证明不能对抗上述两份合同的效力，且出具证明的人员均未到庭作证，综上，对被告提供的2号证据的证明效力，本院不予确认。被告提供的3号证据4000.00元收费票据一份及山东省村镇建设工程项目开工申请、审批表各一份，与本案无关联性，本院对其证明效力不予确认。被告提供的4号证据2019年11月15日鹿疃村委会出具的证明一份，证明被告无宅基地，现居住于涉案土地房屋，因与本案无关联性，本院对此不予确认。被告提供的5号证据原鹿疃村委会主任刘希海的视频资料一份及整理书面材料一份，证明刘希海与原、被告双方约定三方就原告欠被告餐费、刘希海欠被告餐费、被告应支付的租赁费用、原告欠刘希海的款项，三方进行顶账处理，原、被告就按照双方签订租赁合同通过原告向村委交纳租赁费的方式另行协商，在协商未确定前，被告不存在欠交租赁费的情况。因刘希海未出庭作证，被告亦未提供其他证据相印证，本院对其证明效力不予确认。被告提供的6号证据账单三十六份、欠条及账单二十份，与本案无关联性，本院对其证明效力不予确认。被告提供的7号证据票据复印件一份，证明涉案土地交纳18000.00元土地使用费，其中6000.00元由其支付。因该证据系复印件，原告对此不予认可，被告亦未提供其他证据相印证，本院对其证明效力不予确认。被告提供的8号证据证明一份，因证明人员均未出庭作证，本院对其证明效力不予确认。被告提供的9号证据其自行书写鉴定项目内容明细一份、10号证据楼房设计图一份，均与本案待证事实不具有关联性，本院对其证明效力不予确认。被告提供的11号证据荒滩承包合同复印件一份，系原告与第三人之间的合同，与其证明目的不具有关联性，本院对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张仕清曾用名张世青。2003年3月18日，原告张仕清（乙方）与第三人鹿疃村委会（甲方）签订合同书一份，约定第三人鹿疃村委会将村东涝洼荒滩地一处租赁给原告张仕清搞汽车维修使用，并约定：一、租赁地基四至：东至预制厂西界处、西至东界向西64.5米处、南至仲临路南沿向南5米东西取直再向南50米处、北至仲临路南沿向南15米处取直（东西），总面积322.5平方米。二、租赁期限为三十年，自2003年4月1日起至2033年4月1日止。前七年租赁费为31000元，自签订合同时，向甲方支付20000元，于2004年4月1日前向甲方交付11000元，以后23年每年租赁费6000元，于每年的12月30日前向甲方交付。逾期一日需向甲方支付10%的违约金。三、乙方在租赁期内享有合法经营自主权，在租赁的地基上，所搞厂方建筑投资乙方自行筹集，所有权归乙方所有，土地管理手续费用由乙方负担，甲方给予协助；在租赁期内，若发生自然灾害所造成的损失和在生产过程中出现的人员及事故等责任由乙方自行负责，甲方不负任何责任。四、租赁期内乙方有权多种经营，在租赁的地基上所搞房屋建筑有权出租，甲方给乙方提供水电使用条件，与本村村民平等，乙方电税费由乙方自行承担。八、本合同到期后，如果甲方对地基另行发包，同等条件下，乙方优先租赁。如甲方不再发包时，地上建筑物由房屋评估机构评估作价后，由甲乙双方协商解决。同日，淄博市博山区池上镇司法所出具2003（见）字第2号见证书，内容为：“经审查审核，鹿疃村委会与张世清签订的承包合同真实、合法，现予见证。”2003年5月21日，原告张仕清（甲方）与被告杨文志（乙方）签订合同书一份，约定：一、甲方将租赁鹿疃村村东涝洼荒滩地租给乙方使用。二、乙方使用面积是甲方（租赁）鹿疃村总面积的三分之一，甲方使用东边相邻预制厂，乙方使用西边相邻鹿疃村村民承包地。三、租赁期限为三十年，自2003年4月1日起至2033年4月1日止。前七年租赁费是10333.00元，自签订合同时支付6666.00元，于2004年4月1日前支付3667.00元，以后的23年每年租赁费为2000.00元，于每年12月29日向甲方支付，逾期一日需向甲方支付10%的违约金。四、乙方在租赁的地基上，所搞房屋建筑由乙方自行筹集，乙方水、电税费由乙方自行承担。六、在租赁期内，甲乙双方不得随意终止、解除合同，如甲方无故终止合同或解除合同，收回地基的，需赔偿乙方一切经济损失。如乙方不按期缴纳租赁费，超期2个月，甲方有权解除合同；如上级有关部门征用地基时，不作违约处理，上级补偿的建筑损失费归乙方所有。八、个人土地赔偿金共计28000.00元，乙方承担三分之一为9333.00元，于签订合同时一次性缴清，办理土地管理费用，由乙方承担三分之一，于镇上收取时一次性缴清。九、本合同到期后，乙方费用仍按甲方承包鹿疃村委本处地基费用总额的三分之一支付。如甲方不再承包，由乙方与鹿疃村委协商使用。十、本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决，订立补充协议与本合同等法律效力。2003年6月7日，原告张仕清与被告杨文志签订补充协议书一份，约定：“因西地邻种植农作物遮阴，所留杨文志房屋建筑根基西1.4米。现补充协议如下：所留1.4米张仕清持有三分之二，为0.935米，杨文志三分之一为0.465米，因张仕清无法再行使用，自愿将其0.935米作价为800元交付杨文志使用。因杨文志大门无法进出车辆，经协商张仕清让出0.2米，作价为200元由杨文志使用。”原告张仕清主张，协议签订后，被告杨文志未支付该费用。被告杨文志向原告张仕清2003年4月1日至2010年3月31的租金10333.00元，并按约定支付土地赔偿金9333.00元。2010年4月1日以后的租金被告杨文志未按约定支付原告张仕清。被告杨文志主张其交付原告张仕清土地使用费6000.00元，原告张仕清对此不予认可。被告杨文志承租使用涉案土地后，建设部分建筑物用于商业经营，经山东上和土地房地产资产评估测绘有限公司鉴定，地上建筑物等价值393800.00元。本院认为，原告张仕清与被告杨文志签订的租赁合同系原、被告真实意思表示，除租赁期限超出法律规定的20年最长租赁期限，超过20年的部分无效外，其他合同条款未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告张仕清主张的租金及违约金。被告杨文志未按约定支付2010年4月1日以后的租金，构成违约，应承担相应的违约责任，双方约定每年租金为2000.00元，于每年12月29日向原告张仕清支付，逾期一日需向原告张仕清支付10%的违约金。自2010年4月1日至2019年11月1日的租金计算为19167.00元。被告杨文志自2010年4月1日起不再支付原告张仕清租金，自2010年12月29日至2019年12月31日共计3290日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率6.40%计算，数额为1153.75元。自2011年12月29日至2019年12月31日共计2925日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率7.05%计算，数额为1129.93元。自2012年12月29日至2019年12月31日共计2559日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率计算6.55%，数额为918.44元。自2013年12月29日至2019年12月31日共计2194日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率6.55%计算，数额为787.44元。自2014年12月29日至2019年12月31日共计1829日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率6.15%计算，数额为616.35元。自2015年12月29日至2019年12月31日共计1464日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.90%计算，数额为393.07元。自2016年12月29日至2019年12月31日共计1098日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.90%计算，数额为294.81元。自2017年12月29日至2019年12月31日共计733日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.90%计算，数额为196.81元。自2018年12月29日至2019年12月31日共计368日，以2000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.90%计算，数额为98.81元，原告张仕清的利息损失累计5589.41元，本院上浮30%确定违约金数额即7266.23元。被告杨文志主张原告张仕清的起诉超过诉讼时效，因原、被告之间的租赁合同系长期租赁合同，且现尚在合同履行期限内，故对被告杨文志的该抗辩主张，本院不予采信。综上，对于原告张仕清要求被告杨文志支付租金19167.00元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告张仕清要求被告杨文志支付违约金21600.00元的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持7266.23元。关于原、被告之间的合同是否应予解除。虽然原、被告双方约定被告杨文志不按期缴纳租金，超期2个月，原告张仕清有权解除合同。被告杨文志未按约定履行支付租金义务，构成违约，但因原、被告订立的系长期租赁合同，合同亦约定被告可建设房屋长期使用，被告杨文志也支付相应土地赔偿金，并使用涉案土地建设部分建筑物作为长期经营场所，其订立租赁合同目的亦是长期稳定经营使用，被告杨文志的违约行为给原告张仕清造成的损失与被告杨文志建造的房屋价值相比显著轻微，且原告未提供证据证实其催告被告在合理期限之内及时履行支付租金义务，为维护交易的稳定性，根据公平原则，双方的租赁合同不宜解除，故对于原告要求解除原、被告之间的租赁合同并搬离租赁场地的诉讼请求，本院亦不予支持。被告杨文志主张，其与原告系共同按份租赁第三人鹿疃村委会土地，但未提供有效证据证实其主张，本院对其抗辩主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨文志于本判决生效之日起十日内支付原告张仕清租金19167.00元；二、被告杨文志于本判决生效之日起十日内支付原告张仕清违约金7266.23元；三、驳回原告张仕清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820.00元，减半收取计410.00元，原告张仕清负担144.00元，被告杨文志负担266.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  申海亮二〇二〇年十一月四日法官助理尹九州书记员孙学健