湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初2692号 原告：王其力，男，1946年4月8日出生，汉族，住武汉经济技术开发区， 委托诉讼代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。 被告：钱冬英，女，1963年10月10日出生，汉族，住武汉经济技术开发区， 委托诉讼代理人：沈雾晴，湖北忠三律师事务所律师。 被告：张琴，女，1981年5月20日出生，汉族，住武汉经济技术开发区， 被告：张俊，男，1985年3月9日出生，汉族，住武汉经济技术开发区， 委托诉讼代理人：沈雾晴，湖北忠三律师事务所律师。 被告：张素珍，女，1945年10月28日，汉族，住武汉市青山区， 第三人：武汉爱佳置业有限责任公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道**中环湖畔**楼**。 法定代表人：石佳颖。 委托诉讼代理人：刘伟达，该公司员工。 委托诉讼代理人：杜诚威，该公司员工。 原告王其力与被告张光明、被告张素珍确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，根据被告张光明的申请，依法追加武汉爱佳置业有限责任公司（以下简称爱佳公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭进行审理。原告王其力及其委托诉讼代理人卢家勤，被告张光明及其委托诉讼代理人沈雾晴，被告张素珍，第三人爱佳公司的委托诉讼代理人杜诚威到庭参加诉讼。2020年1月2日，本院作出（2019）鄂0191民初2692号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。本案审理过程中，被告张光明于2020年3月12日因病去世。本院根据原告王其力的申请，依法变更被告张光明的继承人钱冬英、张琴、张俊作为本案被告，并依法适用普通程序于2020年9月29日公开开庭进行审理。原告王其力及其委托诉讼代理人卢家勤，被告张俊，被告钱冬英及被告张俊的委托诉讼代理人沈雾晴，被告张素珍，第三人爱佳公司的委托诉讼代理人刘伟达到庭参加诉讼。被告张琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王其力向本院提出诉讼请求：1.确认王其珍与张光明于2000年2月24日签订的武汉经济技术开发区蔡家村老人街一排5-6号宅基地处理协议书无效；2.判令张光明因武汉经济技术开发区蔡家村老人街一排5-6号房屋拆迁所得的分配房归原告王其力所有或按所分配房屋现价值对原告王其力进行补偿，并由被告钱冬英、被告张琴、被告张俊在继承张光明遗产的范围内承担补偿责任；3.本案诉讼费用由被告钱冬英、被告张琴、被告张俊、被告张素珍承担。事实和理由：原告王其力共兄妹五人系武汉经济技术开发区蔡家村村民，其中原告王其力和大哥王其雄(2006年去世)因家庭困难从未婚娶，亦未收养。2000年蔡家村老房拆迁，为解决单身老人晚年生活困难，武汉经济技术开发区批准在该村开辟一地方建老人街（属于五保户使用性质）。因原告王其力与大哥王其雄符合条件，于2000年2月24日自行出资共同购买了蔡家村老人街一排5、6号两间宅基地，原告王其力及王其雄购买这两间宅基地后，蔡家村补贴了建房所需要的砖瓦石、预制板等建筑材料。由于一直没有资金建房，老房拆迁后原告王其力一直居住在二哥王其珍位于武汉经济技术开发区碧湖社区蔡家三区20号的家中。因原告王其力一直没有资金建房，二哥王其珍出于好心与外甥张光明商议，由张光明将房屋建起来使用，但所有权归原告王其力和王其雄。2006年王其雄去世，2016年6月12日王其珍去世（被告张素珍系其配偶）。2016年7月，被告张素珍在整理王其珍遗物时发现一份协议书，将协议内容告知原告王其力后，原告王其力不同意，认为根本无人与原告王其力商量房屋买卖事宜，原告王其力只知道是给张光明使用。原告王其力多次向张光明协商退还房屋事宜，张光明均不同意退还。原告王其力随即向法院起诉，诉讼期间张光明因病去世。经核实，张光明现有的直系亲属为被告钱冬英（其妻子），被告张琴（其女儿），被告张俊（其儿子）。根据法律规定，张光明的直系亲属作为其合法继承人，应该在继承遗产的范围内对外承担责任。原告王其力认为涉案房屋未经其同意进行转让严重侵犯其合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告钱冬英、被告张俊辩称，根据原告王其力的起诉状以及提交的相应证据材料我方认为被告张素珍并非本案的适格被告，属于诉讼主体不当，不应作为被告参加本案庭审。原告王其力的诉请与事实不符，第一，2000年原告王其力、王其雄因家中无钱建筑老宅，后与外甥张光明协商将两块宅基地以12,500元转让给张光明，张光明向原告王其力支付了现金12,500元，该款项已被原告王其力拿来用于其同村的房屋。张光明收到原告王其力交付的宅基地后自行建筑了房屋，费用均由张光明承担。房屋修建完毕以后，由王其力、王其珍、王其雄、被告张素珍、张光明及其配偶父母共同签订了协议书，该协议书是原告王其力及其三兄弟真实意思表示且已按照约定支付了相应对价，双方已经实际履行了合同，应当认定有效。因法律并没有禁止原告王其力放弃原宅基地的使用权，也未禁止宅基地上的建筑物的转让行为，原告王其力基于自己真实意思表示将宅基地出售证明其放弃了宅基地的使用权，且该宅基地上的房屋是由张光明建筑与原告王其力无关。原告王其力并未举证其为武汉经济技术开发区蔡家村老人街****宅基地的使用权人，且宅基地是村集体所有，原告王其力对该涉案房屋的物权，已随房屋拆除而消灭，其权利转化为债权请求权，债权请求权并没有限制，原告王其力早已将宅基地卖出，其请求权的行使应受诚实信用原则的制约。 被告张琴未作答辩。 被告张素珍辩称，被告张素珍认可原告王其力的诉讼请求，王其力、王其雄对2000年出售老人街两间宅基地并不知情，出售宅基地的协议书上没有原告王其力的手印，也没有王其雄的签名。张光明支付的12,500元支付给了谁，被告张素珍不清楚，如果支付给了被告张素珍，被告张素珍会支付给原告王其力。 第三人爱佳公司发表陈述意见称，本次拆迁为城中村改造项目，被拆迁房为住宅用房，房屋的拆迁补偿是按照每栋统一的安置面积130平方米，该房屋的拆迁款仅对房屋的价值进行补偿，包含房屋的补偿费用、临时安置补偿费、搬迁费、附属的设施补偿、房屋残值及装修的补偿、地上附、地上附着物的补偿及对土地的任何补偿。涉案房屋已于2017年7月拆除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下：原告王其力提交的收据、信访材料及回复，因各被告未能提供反证，该证据的真实性本院予以采信；被告钱冬英、被告张俊提交的（2017）鄂0104民初4338号民事判决书，与本案诉争纠纷无关联性，且被告钱冬英、被告张俊未提供该判决书的生效证明材料，该证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本，本院认定事实如下：武汉经济技术开发区沌阳街蔡家村原有王姓兄妹五人，王其雄（2006年去世），次子王其珍（2016年去世）、三子原告王其力、大女儿王爱荣，二女儿王先荣（1997年去世）。被告张素珍系王其珍配偶。张光明系王爱荣之子。原告王其力与王其雄因未婚未育，一直随王其珍及其配偶张素珍共同生活。2000年，蔡家村为解决单身老人晚年生活问题，在该村开辟一地建老人街供孤寡老人居住。因原告王其力及王其雄系蔡家村村民且符合安置条件，分别获得一块蔡家村老人街宅基地用于建房。原告王其力提供的蔡家村村民委员会出具的《武汉经济技术开发区沌阳街村级经济组织收款收据》，载明：“2000年2月24日，今收到王其力443.20元，系付老年人瓦款200元，屋基差平方243.20元”。2000年2月24日，王其珍与张光明签订《协议书》，载明：“1.王其珍将老人街两间房基出售给张光明自做自住；2.经双方议定，地基费，地基费12元由张光明当面付清”等内容。王其珍与张光明均在该《协议书》尾部签名，该《协议书》上未见原告王其力与王其雄签名。张光明于当日向王其珍付清地基费12,500元，并于此后在上述两块宅基地上建房居住。2010年开始，武汉经济技术开发区沌口街蔡家村城中村改造项目启动。2016年7月，第三人爱佳公司发布《武汉经济技术开发区蔡家村“城中村”改造第三期（老人街）房屋拆迁安置实施方案》，载明：蔡家村老人街房屋原规划时存在建房控制行为，经村委会、街道办事处与开发商三方协商一致后，房屋拆迁安置补偿按照每栋统一安置面积130㎡；蔡家村老人街还建选房面积以130㎡为标准，以房产局实测面积为准，按照2,600元/平方米互补差价等内容。此后，张光明与第三人爱佳公司就蔡家村老人街两块宅基地上房屋的拆迁安置事宜分别签订《房屋拆迁安置协议书》，张光明选择实物还建安置方式，每块宅基地拆迁安置房建筑面积130平方米。庭审时，第三人爱佳公司表示蔡家村老人街的房屋若选择货币性补偿，则按2,600元/平方米乘以还建面积130平方米的标准进行补偿。2017年7月，涉案两块宅基地上的房屋已拆除，宅基地已被用于拆迁安置。原告王其力主张王其珍系未经其同意的情况下出售宅基地，被告张素珍作为王其珍的配偶认可原告王其力的该主张。原告王其力认为张光明的继承人被告钱冬英、被告张俊、被告张琴应当承担返还责任，故诉至法院请求依诉予判。 另查明，张光明于2000年购买蔡家村老人街宅基地时，蔡家村老人街土地性质为集体土地，且，且此时张光明并非蔡家村村民。20年3月12日，张光明因病去世。张光明的继承人有其妻钱冬英、其子张俊、其女张琴。第。第三人爱佳公司表示蔡家村老人街的拆迁利益已实际分配给了张光明的继承人。20年7月17日，被告张琴明确表示放弃对张光明遗产的继承。被告钱冬英、被告张俊亦认可被告张琴未继承张光明的遗产。 本院认为，本案的争议焦点：1.《协议书》是否有效？2.如合同无效，其法律后果如何？合同当事人是否存在过错？ 关于焦点1：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王其珍与张光明签订《协议书》，将武汉经济技术开发区蔡家村老人街的两块宅基地出售给张光明，因宅基地的土地性质系集体土地，且，且张光明亦非该村村民，买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，王其珍与张光明签订的《协议书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告王其力要求确认该《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于焦点2：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，张光明的继承人应将其购买的涉案宅基地返还给原告王其力，因目前涉案宅基地已被拆迁安置，不具备返还条件，但基于该宅基地的拆迁权益仍存在，故张光明应将相应的拆迁权益中涉及宅基地的部分返还给原告王其力，王其珍应将其收取的购房款返还张光明。因王其珍及张光明对合同无效均有过错，故应按各自的过错程度承担相应的责任。因王其珍在未征得原告王其力同意的情况下私自出售其宅基地，且王其珍应当知道宅基地属禁止流转范围，故王其珍对合同无效的法律后果应承担主要责任。张。张光明在购买涉案宅基地时亦知其并非蔡家村村民，格购买涉案房屋仍坚持购买，张光明对合同无效的法律后果承担次要责任。王其珍及张光明均已去世，相关法律后果应由其继承人在继承遗产的范围内承担。因原告王其力在本案中未要求王其珍的继承人承担责任，故本案中仅处理张光明的遗产继承人被告钱冬英、被告张俊应承担的法律责任。原告王其力可另案起诉向王其珍的继承人主张权利。 本院以实际损失和各方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、物价涨幅、张光明建房的支出等综合因素，且为减少当事人诉累，本院以涉案房屋及宅基地的货币性补偿338,000元（2,600元/平方米×130平方米）为基础酌情按15%认定张光明应承担的返还责任。因张光明的遗产由被告钱冬英、被告张俊继承，故被告钱冬英、被告张俊应向原告王其力支付涉案房屋的拆迁补偿款50,700元。原告王其力诉请超过部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认王其珍与张光明于2000年2月24日签订的《协议书》无效； 二、被告钱冬英、被告张俊于本判决生效之日起十日内向原告王其力支付50,700元； 三、驳回原告王其力的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费200元，由被告钱冬英、被告张俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  熊 婧 人民陪审员  鲁建国 人民陪审员  宋良伟 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  王 莎