宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初11588号原告（反诉被告）：银川怡景风尚花木有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：张淑玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区。法定代表人：马金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：马祯，宁夏方和圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玮，宁夏方和圆律师事务所律师。原告银川怡景风尚花木有限公司（以下简称：怡景公司）与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称：亘元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭将本诉与反诉一并进行了审理。后因案情复杂，依法转换普通程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告怡景公司的委托诉讼代理人朱亮，被告亘元公司的委托诉讼代理人马祯、杨玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡景公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2012年12月14日签订《租赁合同》；2.被告向原告赔偿房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失817600元，返还原告财产价值695018.96元，赔偿原告营业损失1050000元，以上已确定部分合计2562618元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月14日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将自己的位于太阳都市花园会所房屋出租给原告，会所用于经营健身、游泳、茶艺、棋牌娱乐、餐饮等项目，租期自2013年4月15日至2023年4月14日共10年，被告保证水、暖、电等能源供应，如连续一个月出现故障，原告有权单方解除合同，并且被告赔偿原告全部投资，按每日5000元赔偿损失。双方口头协议约定房屋租金原告支付少部分现金，大部分用花卉和绿化工程抵顶。合同签订后原告投入200多万元用于装饰装修，就在原告使用房屋第一年，到采暖期去交暖气费时，却因被告拖欠租赁期前的暖气费导致原告无法交暖气费，供热单位于2015年停止供暖。停暖导致原告无法经营，原告多次找被告协商，并于2015年12月21日、2016年4月25日向被告发出书面通知，要求被告解决供暖事情，并赔偿原告经济损失。被告同意协商，但并未解决。2019年2月25日，被告擅自封了原告正在经营的租赁房屋，擅自扣押了原告财产，致使原告无法经营，并将原告装修建设的游泳馆租赁他人，被告的行为明显违约给原告造成巨大经济损失，故原告诉至法院。亘元公司辩称并反诉称，一、原告主张亘元公司没有保证暖气能源供应的合同义务构成违约不能成立。1.涉案房屋确实自2013年至2017年拖欠采暖费，但其中仅有2013年度的采暖期费用应由亘元公司缴纳，其余年度的采暖费均应当由房屋实际使用人怡景风尚公司交纳采暖费，但该公司一直拒绝交纳，因此造成的停暖后果不应当由亘元公司承担责任；2.怡景公司一直存在欠付房屋租金的情形，其作为房屋实际使用人，完全可以先行支付2013年度采暖费，保证暖气的正常供应，从应付租金中抵扣，但怡景公司却拒绝交纳所有采暖费，任由采暖公司停暖，人为扩大损失，其行为不符合公平合理的法律原则；3.事实上，亘元公司了解到情况后，已经超额交纳了应其承担的采暖费，但怡景风尚公司却并未因此终止拒交采暖费的行为，2019年6月，亘元公司仍然接到供热公司催交采暖费的文件资料。4.截止2018年4月14日，怡景公司欠缴租赁费以及双方因采暖费产生的争议已经在贵院作出（2018）宁0104民初1652号《民事判决书》进行了认定，且该判决书生效已进入执行程序，怡景公司又以采暖费交纳为由提起本案诉讼，其事实理由没有依据。二、怡景风尚公司为本案的违约方，亘元公司有权依据合同约定采取封门等措施要求怡景公司交纳租金。1.怡景公司自2013年租赁涉案房屋后，仅足额支付了2013年度的房屋租金，从2014年度起开始拖欠租金，亘元公司无奈于2018年1月向贵院提起诉讼，要求怡景公司支付租金并承担违约责任，贵院作出（2018）宁0104民初1652号的生效《民事判决书》，判令怡景公司向亘元公司支付房屋租金490703元，并参照中国人民银行同期贷款利率的标准分段支付违约金。至今怡景风尚公司不仅没有履行判决义务，也未支付判决书确认之后的房屋租金。2.因怡景公司拒绝履行判决义务及交纳后续房屋租金，经多次催要无果后，亘元公司无奈根据双方签订的《租赁合同》第五条第八项之约定，采取了封门措施要求怡景风尚公司交纳租金，并要求其支付拖欠的采暖费、物业费、水费、电费等费用。三、怡景公司主张返还财产价值，赔偿营业损失的主张不能成立。双方签订的《租赁合同》之所以不能履行需要解除，是因为怡景公司长期拖欠房屋租金的违约行为导致的，其作为违约方无权主张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。亘元公司也并未占有其财产或禁止其取回动产，返还财产价值一说没有事实依据，亘元公司所有行为均是严格履行合同，怡景公司作为合同违约方，无权要求亘元公司承担赔偿损失。综上，怡景公司的主张既没有事实依据，也没有法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。故提起反诉请求：1.解除原、被告于2012年12月14日签订的《租赁合同》；2.原告立即将合同项下房屋腾空并交付于被告；3.原告向被告支付拖欠房屋租金306167元，违约金20602.49元（自2018年4月15日暂计算至2019年9月14日，请求支持至房屋交付之日），拖欠的采暖费42010.5元，物业费84078元，水费747.84元，电费2147.37元，合计455753.20元；4.本诉及反诉受理费均由原告承担。诉讼中，被告表示同意解除原、被告于2012年12月14日签订的合同，撤回反诉第一项诉请。怡景公司针对反诉辩称，对于被告要求腾空房屋，在2019年2月25日，被告已将房屋封门并上锁，房屋当中的游泳馆被告擅自出租给他人经营使用，其已在被告控制使用中，该诉请无事实依据。2018年4月15日至2019年2月25日之间的房租，双方至今用花木及绿化工程进行抵顶，其所主张的采暖费、物业费、水费、电费与被告无关，原告应向其他相关部门进行交纳，并不是向被告交纳，被告所主张2019年2月25日之后的房租，完全没有事实依据，其擅自封门行为已经侵害了反诉被告的合法权益，其在主张封门之后的房租是没有法律依据的，因此，被告的反诉请求无事实依据和法律依据，请依法驳回。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2012年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定，被告将其所有的银川市太阳都市花园会所房屋租赁给原告，建筑面积3000平方米，租赁期自2013年4月15日至2023年4月14日，租赁费及付款方式：1.经双方友好协商，房屋租金平均在前三年租金的基础上每三年递增15%；2.第一年至第三年租金每年180000元，由于乙方前期需要对会所设施设备进行维修，经双方友好协商，甲方适当减免第一年至第三年租金，租金标准如下：第一年60000元，第二年90000元，第三年110000元，三年共计260000元，第四年至第六年租金每年207000元，三年共计621000元，……第一年租金，须在签订本协议前一次性付清，之后每年租金乙方应在上一年租金支付后的满一年之日起15日内一次性付清。会所房屋保证金20000元，乙方在本合同签订当日一次性付清。合同到期后，乙方若不续约，甲方对房屋设施设备进行检查，对水、电、暖、物业费等其他费用进行核查，房屋各项设施设备完好，各项费用结清后，该保证金不计利息一次性退还给乙方。甲方权利与义务：1.甲方有权要求乙方按约定支付租金；2.甲方应保证水、暖、电等能源的供应。如果甲方水、暖、电等连续一个月出现故障，导致乙方无法继续正常经营时，乙方有权单方提出解除合同并要求甲方向乙方予以全部投资赔偿及因停业给甲方造成损失赔偿的权利。因正常的设备检修或市政部门的原因造成能源停供时，甲方将积极与有关部门进行协调，力争尽快解决，如因甲方原因无法解决，甲方按每日5000元赔偿乙方损失……乙方的权利与义务：1.乙方必须遵守甲方制定的各项会所管理规定和本合同的约定，需在甲方允许的范围内经营，不得超出经营范围，如有变动需经甲方同意，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方相应的违约责任。经营范围包括：健身、游泳、网球、茶艺、棋牌娱乐、简餐等，绿色环保无噪音的休闲娱乐项目；2.乙方在对该房产装修施工前，需将装修方案上报甲方，在得到甲方书面同意后，方可施工，未经同意不得擅自施工，违者处罚10000元，所产生的恢复费用由乙方全部承担。乙方上报装修方案后，甲方应在一周内作出答复，否则视为甲方同意装修方案……；8.乙方须在本租约规定的日期内按时交纳房屋租金，乙方如未在约定期内交纳租金：如乙方逾期交付，每逾期一日甲方将按月租金数万分之二的比例向乙方收取滞纳金。乙方如超过1个月未交付租金，甲方有权采取包括封门等必要措施要求乙方交纳租金。六、违约责任：本合同一经生效，双方均应遵照执行，任何一方不得违反本合同的约定。若甲方违反本合同约定，提前解除合同，则应赔偿乙方因此而投入的所有成本，包括前期装修及购置设备产生的费用，并支付乙方当年租金总额30%的违约金；2.若乙方违反本合同约定，逾期交纳租金的，每逾期一日按所欠租金额的万分之二支付违约金。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告对涉案房屋进行装饰装修。2015年12月21日，原告向被告发出《通知书》表明，因被告拖欠租赁之前的暖气费，供热公司停止供暖，停止供暖使原告无法经营，原告要求被告解决未果。2016年11月27日，原告向被告发出《工作函》表明，签订租赁合同后，原告前期投入300多万装修，但由于经营位置不好，会所处于长期经营困难，现在还欠员工工资、供应商货款。暂时无法支付房租，原告愿以花卉租摆、花卉购买、展会布置、园林绿化、园林景观等方式参加被告的招投标，以工程款抵顶房租。2017年4月13日，宁夏万家宝物业服务有限公司向原告出具《太阳健身会所物业费用通知》，通知原告自2014年至今的物业费一直没有交纳，具体交费如下：实用面积为1400平方米，2014年1月-12月（每平方米0.55元）合计：9240元；2015年1-7月（每平方米0.55元）计：5390元；8-12月（每平方米0.81元）计：5670元，合计：11060元；2016年1-12月合计：3608元；2017年1-4月合计：4536元，总计：38444元。宁夏万家宝物业服务有限公司分别于2016、2017、2018、2019年向原告发出《缴费通知书》，告知原告欠缴自2015年8月1日至2019年8月31日物业费共计84078元。2017年5月23日，原告再向被告发出《申请》，申请以花卉租摆、花卉购买、展会布置、园林绿化、园林景观等方式参加被告的招投标，以工程款抵顶房租。2018年1月26日，被告以原告欠付房屋租金为由诉至本院，本院经审理认定怡景风尚公司欠付亘元公司第二年至第五年的租金490703元，并作出（2018）宁0104民初1652号民事判决书，判令：一、银川怡景风尚花木有限公司于本判决生效之日起十日内支付宁夏亘元房地产开发有限公司租金490703元，并按照每年度欠付租金参照中国人民银行同期贷款利率的标准分段向宁夏亘元房地产开发有限公司支付违约金(详见违约金计算说明)；二、驳回银川怡景风尚花木有限公司的诉讼请求。2019年2月25日，被告对涉案房屋采取封门措施，并将涉案游泳馆另行出租。原告认为被告的行为明显违约给原告造成巨大经济损失，故原告诉至法院。被告提出反诉，认为反诉被告欠付租金、物业费、暖气费、水费、电费构成违约，请求支持反诉请求。另查明，2018年2月8日，涉案房屋所属供热公司宁夏第一建筑公司广和供热中心连续向原告发出《关于太阳都市会所交暖气费的函》，载明涉案房屋每年应缴纳采暖费为38510元，自2012年起该公司对此催缴也无人缴纳采暖费，至2017年采暖期欠费本金231060元，滞纳金106651元，合计欠费331331元。由于2017年1月6日宁夏亘元房地产开发有限公司支付83719.2元，现剩余欠费100000元由被告承担。因2015年供热中心多次催缴也无人缴纳采暖费，故供热中心对涉案房屋采取了强停措施，并告知被告在见到通知后于本月30日前到该公司交清所有拖欠费用，否则该公司将视为用户自动放弃供热服务并取消提供供暖服务。2018年3月21日，该供热中心出具《关于太阳都市会所暖气费欠费情况说明》，说明由于太阳都市会所2012-2013年采暖期属于亘元房地产公司所有，在此期间亘元房地产公司未按时交纳采暖费，根据供热公司相关收费规定，热用户需交清历年欠费然后再缴纳当年采暖费。由于亘元公司未及时交清2012年度采暖费导致太阳都市会所租赁人无法及时缴纳2013年承租期间的采暖费用，直至2015年。为保护公司权益，减少经济损失，对于2015年的采暖期，该公司对都市会所采取停暖措施。2019年6月15日，宁夏华电供热服务大厅向被告出具《采暖费明细说明》，说明自2018年11月1日起由该公司提供供热服务，被告应在每年11月30日之前将热费支付，被告用热面积为1400.35平方米，用热每月每平方米6元，供热期5个月，2018年11月1日至2019年3月31日。金额总计为42010.5元。庭审中，被告称其未代缴涉案房屋物业费、采暖费、水费等费用。诉讼中，原告称申请对银川市太阳都市花园会所房屋内装饰装修残值进行造价评估鉴定，本院依法委托宁夏厚邦房地产资产评估有限公司，该鉴定机构出具《房地产估计报告》一份，估价结果：银川市兴庆区太阳都市花园会所装饰装修工程重置价格为599654元，成新率70.33%，评估价格421739元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，被告虽有义务保证水、暖、电的供应，但租期内的水、暖、电的费用应由原告承担。由于被告欠付2012年度采暖费，原告便一直未缴纳租期内的采暖费用，供热公司屡次催缴，原、被告均未缴纳采暖费，后供热公司于2015年采取停暖措施。故涉案房屋被停止供暖，原、被告均有过错。同时，在租期内原告欠付第二年至第五年租金共计490703元，已经过生效判决予以确认。2018年4月15日起的房屋租金原告亦未交纳，另，据物业公司出具《缴费通知》显示原告尚欠付2016年至2019年物业费。因此原告欠付租金、物业费的行为构成合同违约。原、被告在履行合同过程中均存在过错和违约行为。现原告诉请要求解除合同，被告亦同意解除合同，故本院对该诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，被告于2019年2月25日对涉案房屋采取封门措施，并将涉案游泳馆另行出租。被告以其行为明确表明不再继续履行合同，本院确认双方租赁合同自2019年2月25日解除。原告主张要求被告赔偿房屋剩余租赁期内装饰装修残值，根据合同约定，若被告违反本合同约定，提前解除合同，则应赔偿原告因此而投入的所有成本，包括前期装修及购置设备产生的费用。涉案合同的提前解除导致原告对涉案房屋的装饰装修产生损失，原、被告对损失的产生均有过错，至于过错比例，本院按照5：5的比例予以确定。本院参照估价报告对涉案房屋装饰装修工程评估价格确认被告应赔偿原告装饰装修损失210869.5元（421739元×50%）。关于原告主张被告赔偿其营业损失，因涉案合同的解除，原告亦存在过错，故本院对原告该主张不予支持。关于原告主张被告返还财产价值，被告将涉案房屋采取封门措施后，并未对房屋内的物品进行处理，且原告提交的证据未能证明其财产已灭失，故本院对原告该主张不予支持。关于被告提出反诉要求原告将涉案房屋腾空交付被告，因被告已将涉案房屋上锁，其已实际控制涉案房屋，但涉案房屋内物品系原告所有，原告有权将涉案房屋内物品取回。关于反诉中被告要求原告支付下欠租金，原告尚欠付自2018年4月15日起的房屋租金，应予以支付，因被告自2019年2月25日对涉案房屋采取封门措施，本院确定租金计算至2019年2月25日，即原告应向被告支付租金178644元（207000元÷365天×315天），超出部分不予支持。关于反诉原告主张的违约金，因原、被告均存在违约行为，故本院对反诉原告该主张不予支持。关于反诉原告主张的采暖费、物业费、水费、电费，因反诉原告并未代交上述费用，其无权向原告主张上述费用，故本院对反诉原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告银川怡景风尚花木有限公司与被告宁夏亘元房地产开发有限公司于2012年12月14日签订的《租赁合同》；二、被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告银川怡景风尚花木有限公司装饰装修损失210869.5元；三、原告银川怡景风尚花木有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告宁夏亘元房地产开发有限公司租金178644元；上述二、三项费用折抵后，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川怡景风尚花木有限公司32225.5元；四、驳回原告银川怡景风尚花木有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告宁夏亘元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27300元，由原告银川怡景风尚花木有限公司负担25054元，被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担2246元；反诉案件受理费4068元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担2473元，原告银川怡景风尚花木有限公司负担1595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 汪 婷人民陪审员 李 玲人民陪审员 岳军萍 二○二○年六月十九日法官助理 马聪聪书记员 田 娥附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。