新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初9827号原告：新疆新辉有限公司，住所地乌鲁木齐市河滩南路16号。法定代表人：田东恩，新疆新辉有限公司总经理。委托诉讼代理人：李涵，新疆天阳律师事务所律师。被告：新疆正大房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区五星路（南路）27号。法定代表人：付明虎，新疆正大房地产开发有限公司经理。委托代理人：王先锋，新疆仕成律师事务所。被告：新疆天山农村商业银行股份有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路37号。法定代表人：杨世芳，新疆天山农村商业银行股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：曹莹莹，女，1987年8月28日日出生，汉族，新疆天山农村商业银行股份有限公司法务，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。原告新疆新辉有限公司（以下简称新辉公司）与被告新疆正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）、新疆天山农村商业银行股份有限公司（以下简称新疆天山农商行）抵押权纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新辉公司的委托诉讼代理人李涵、被告正大公司的委托诉讼代理人王先锋、被告天山农商行的委托诉讼代理人曹莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新疆新辉有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于乌鲁木齐市天山区红旗路66号的天禧大厦七层全部房产以及六层东面靠墙电梯间南面两间房屋的所有权归属有关新辉新辉公司所有；2.请求确认被告正大公司对天禧七层全部以及六层东面靠电梯间南面两层房屋设立的抵押无效，即被告乌鲁木齐农信社不享有对上述房屋的抵押权或优先受偿权；3.判令被告立即解除位于乌鲁木齐市天山区红旗路66号的天禧大厦七层全部房屋以及六层东面靠电梯间南面两间房屋的房屋抵押登记，并协助新辉公司办理产权变更登记至原告名下；4.本案的案件受理费及送达费、保全费由被告承担。事实和理由：2003年6月30日，原告新辉公司与被告正大公司签署《商品房买卖合同》，约定原告新辉公司购买被告正大公司开发的位于乌鲁木齐红旗路66号天禧大厦第7层全部（面积为580.56㎡）、第6层东面靠电梯间南面两大间房屋（面积为158.26㎡），总面积738.82㎡，房款共计2582570元。正大公司承诺在360日内办理房屋过户登记手续，并确认原告新辉公司以其他案件所享有的对被告正大公司的债权折抵房款后一次性结清房款。原告新辉公司遂自2003年7月1日入住案涉房屋并占有、使用、收益至今。但被告在交付房屋之后开始以各种理由拖延未给原告办理案涉房屋产权证书，并在故意隐瞒原告新辉公司真相的情况下，2010年将天禧大厦整栋抵押给乌鲁木齐农信社，其中包括原告新辉公司所有的七层全部及部分六层房屋。被告正大公司丧失基本诚信，将原告新辉公司缴纳了全款并实际使用7年之久的房屋，以恶意损害原告新辉公司合法财产权的方式非法抵押给被告乌鲁木齐农信社，该设定抵押的行为显属无效。且，被告乌鲁木齐农信社违反担保法等相关法律的规定，未尽到合理审查和注意义务，依法对案涉房屋不享有抵押权或优先受偿权。综上，根据物权法的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。为保护原告的合法财产所有权，请求法院判如所请。被告正大公司辩称：对原告事实理由称双方签订买卖合同的事实认可，合同约定的买卖房屋标的物与原告所称一致。但是上述房屋权属争议，原告在2011年10月13日已向贵院提起确权之诉，并通过调解已经结案。原告就调解书已经申请法院强制执行。目前该案还在执行过程中。我方认为原告诉讼求第1、3项已经提起过诉讼，属于重复诉讼。对于原告第2项诉讼请求，案涉房屋抵押时，所有权在我方的名下，我方向被告2借款，以及办理抵押登记都是双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，我方由于延迟为原告办理过户手续，已经支付原告违约金549513.91元，综上所述，原告违反了一事不再审原则，其诉讼请求均没有法律依据，请求驳回。被告新疆天山农商行辩称：正大公司于2010年6月30日向我单位申请借款4500万元，提供抵押担保，该笔贷款用于物业长期借款，改造装修工程，贷款期限为2010年6月30至2020年6月29日，在办理贷款时，我行尽职履行贷前调查和贷时审查，被告1申请贷款将其不动产作为抵押物，以张贴公告的形式告知了不动产承租方，委托公证处做了证据保全，我行办理贷款抵押登记业务符合法律规定，本案房屋已经办理抵押登记，我方取得了抵押权。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，中国银监会新疆监管局下发《中国银监会新疆监管局关于新疆天山农村商业银行股份有限公司及分支机构开业的批复》（新银监复〔2013〕111号），载明：同意新疆天山农村商业银行股份有限公司及新疆天山农村商业银行股份有限公司米东区支行等71家分支机构开业……新疆天山农村商业银行股份有限公司开业的同时，乌鲁木齐市农村信用合作联社、米东区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由新疆天山农村商业银行股份有限公司承担。2003年6月30日，正大公司与新辉公司签订商品房买卖合同，约定正大公司将天禧大厦七层以及第六层靠电梯间两间房屋出售于新辉公司，六楼靠电梯两间房屋编号分别为606、608。2006年3月21日，正大公司办理了天禧大厦6层房屋产权证，产权证编号为：乌房权证乌市天山区字第2006019315号；2006年3月21日，正大公司办理了天禧大厦7层房屋产权证，产权证编号为：乌房权证乌市天山区字第2006019316号……天禧大厦各层房屋的登记所有权人均为正大公司。2010年6月13日，乌鲁木齐市农村信用合作联社出具《经营性物业贷款调查评估报告》，就正大正大公司经营性物业抵押贷款项目进行调查，该报告载明：借款人现主要经营项目为天禧大厦写字楼及商铺租赁业务，天禧大厦位于乌鲁木齐市天山区红旗路66号，为地下2层，地上21层框架商业综合楼……正大公司与其下属公司乌鲁木齐兴泽物业管理有限公司于2001年5月25日签订了委托管理协议，双方协定将天禧大厦的出租、合同签订、租金收取、缴纳税款、物业等交由兴泽物业公司管理……该报告附有天禧大厦租户情况一览表，该一览表载明7层房屋承租人为新疆泰鑫装饰装修装修工程有限公司，未载明6层606、608房屋租赁情况。2010年6月25日，正大公司将天禧大厦整栋房屋抵押于新疆天山农银行，并办理了抵押登记，抵押期限为2010年6月25日至2021年6月24日。在正大公司委托下，新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司对天禧大厦分摊的土地使用权抵押价值、天禧大厦房地产抵押贷款项目进行了评估。2010年6月26日，新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司出具《土地估价报告》、《房地产估价报告》。2010年7月5日，新疆维吾尔自治区公证处出具（2010）新证民字18655号公证书，对正大公司代理人姜媛媛、见证人张烈琴在2010年6月30日于“天禧大厦”入口处、1-21层安全通道各楼梯间粘贴《告知》一事进行了公证，该告知对正大公司各租赁户就正大公司将天禧大厦1-21层抵押于乌鲁木齐市农村信用合作联社进行贷款一事作了告知。2010年6月30日，乌鲁木齐市农村信用合作联社出具《核保记录》，载明：抵押物不存在出租、在先抵押等情况，抵押物所在地及状态与产权证书相符，抵押人对抵押物享有所有权、处分权。该日，正大公司与乌鲁木齐市农村信用合作联社签订《经营性物业抵押借款合同》，约定借款金额为4500万元，借款期限为2010年6月30日至2020年6月29日，正大公司以乌鲁木齐市天山区红旗路市场内天禧大厦作为借款抵押物。2011年10月14日，新辉公司向本院提起诉讼，要求正大公司办理位于乌鲁木齐市红旗路66号天禧大厦七层及六层两间房屋的房产证及土地使用证，并支付违约金517174元、调档费261元。本院于2011年12月12日作出（2011）天民三初字第914号民事调解书，双方达成如下调解协议：1、正大公司于2012年12月10日前将位于乌鲁木齐市红旗路66号1栋天禧大厦七层及六层两间房屋的抵押手续进行解押，并将以上房产的房产证及土地使用证办至新辉公司名下，如正大公司未能按期履行前项约定，则应在2012年12月30日前向新辉公司支付违约金517174元；2、正大公司向原告新辉公司支付律师代理费20000元；3、正大公司向原告新辉公司支付调档费261元。本案审理中，原告新辉公司撤回了请求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求。本院认为，本案系围绕案涉房屋抵押权效力进行的诉讼，案由应为抵押权纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。新辉公司作为案涉房屋的购买人，系案涉房屋的利害关系人，其有权提起请求确认案涉房屋抵押权无效的诉讼。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十三条规定：以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。正大公司已于2003年6月30日将天禧大厦606号、608号以及七层整层房屋出售于新辉公司，新辉公司提交的缴纳水、电、暖、物业费等费用的票据可以证明在2010年6月25日之前，正大公司已将天禧大厦6层606号、608号以及七层整层房屋交付新辉公司使用。案涉房屋虽然登记在正大公司名下，但正大公司已将案涉房屋出售并交付于新辉公司，新辉公司通过购买行为，已对案涉房屋享有占有、使用、管理等权利，正大公司无权再将案涉房屋抵押于他人。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。案涉房屋产权登记人虽为正大公司，但新辉公司在案涉房屋办理抵押登记之前已经购买并实际占有使用案涉房屋。新疆农商银行作为专业金融机构，应当对抵押房屋进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案审理中，新疆天山农商行未能就其对案涉房屋的实际权利人情况、出租情况进行现场调查而充分举证，故本院对其所持就案涉房屋已进行充分的贷前调查之抗辩不予采纳。案涉房屋设立抵押权时间为2010年6月25日，2010年10月30日正大公司代理人及见证人在天禧大厦张贴告知书，该行为发生在案涉房屋设立抵押权之后，该行为不是新疆天山农商银行履行贷前审查的行为。新疆天山农商银行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，其对案涉房屋不享有抵押权。故本院对新辉公司请求确认案涉抵押权无效、要求被告解除案涉房屋的抵押权的诉讼请求予以支持。（2011）天民三初字第914号案的审理中，新辉公司与正大公司已就办理案涉房屋产权证书达成调解协议。本案中，新辉公司再次提出要求两被告办理产权登记的诉请属重复诉讼，本院不再予以审理。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十三条之规定，判决如下：一、坐落于乌鲁木齐市天山区红旗路66号1栋7层房屋、6层606号房屋、6层608号房屋所登记的抵押权人为乌鲁木齐市农村信用合作联社的抵押权无效，新疆天山农村商业银行股份有限公司对坐落于乌鲁木齐市天山区红旗路66号1栋7层房屋、6层606号房屋、6层608号房屋不享有优先受偿权；二、被告新疆正大房地产开发有限公司、新疆天山农村商业银行股份有限公司于本判决生效后15日内解除坐落于乌鲁木齐市天山区红旗路66号1栋7层房屋、6层606号房屋、6层608号房屋设立的抵押权人为乌鲁木齐市农村信用合作联社的抵押登记；三、驳回原告新疆新辉有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27120元（原告新疆新辉有限公司已预交），邮寄送达费40元（原告新疆新辉有限公司已预交），由被告新疆正大房地产开发有限公司、新疆天山农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 麦 祖 义人民陪审员 热 西 旦人民陪审员 张  燕二〇二〇年五月十三日书 记 员 买日比也