山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1325民初288号 原告：穆瑞吉，男，1989年1月8日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：袁堂宗、张迎春，山东启蒙律师事务所律师。 被告：费县同兴置业有限公司，住所地：费县建设路与中山路交汇处，统一社会信用代码：913713250687187809。 法定代表人：李学好，经理。 委托诉讼代理人：王淑萍、王乐迎，山东锋科律师事务所律师。 原告穆瑞吉与被告费县同兴置业有限公司（以下至判决主文简称“同兴置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆瑞吉委托诉讼代理人袁堂宗、张迎春，被告同兴置业公司委托诉讼代理人王淑萍、王乐迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆瑞吉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付购买楼房，截止2019年11月5日，被告应支付约定违约金68804.71元（截止日之后按照合同约定履行）。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月21日，原告向被告预交房款21万元。2017年10月20日，被告开发的幸福华庭小区具备预售条件，与原告签订《商品房预售合同》《车位使用权买卖协议》，约定原告购买被告开发的幸福华庭1号楼1单元1102室楼房一套，价款492099元，2018年10月1日前交房，逾期按照已付房价支付日0.02%的违约金；逾期1年办证按已付价款1%支付违约金等内容；约定原告出资85000元购买地下室车位一个，使用年限与房屋使用年限一致，违约者向对方支付转让价款30%的违约金等。当日，原告通过银行贷款36万元，又转账支付7100元，三次共计付款577100元，已经履行了款项的给付义务。但被告并没有于2018年10月1日前交付楼房、车位，构成违约，被告应当支付原告违约金，截止到2019年11月5日，被告应付逾交房违约金492099元×401天×0.02%=39466.34元，逾期办理房产证违约金492099元×1%=4920.99元，车位违约金85000元×30%=25500元，共计68804.71元，故提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉求。 同兴置业公司辩称，一、我公司逾期交房是有原因的，原因主要是政府大气污染扬尘治理停工、夏季汛期安全生产停工、冬季冰冻期停工、高考期间停工、村民堵门、阻挠施工、上访户处理等原因造成，希望法院考虑以上原因，对交房时间予以延期。根据我公司与原告签订的《商品房预售合同》第八条交付期限明确约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工程顺延的，市政配套设施的批复安装失误的。我公司在房屋施工过程中，因以上原因导致施工多次调整、停工，延误了工程进度。二、合同约定的违约责任过重，明显超过原告的损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。合同约定的被告继续履行合同的违约责任为按日计已交付房价款的万分之2的违约金，明显超过原告可能的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于在损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告计算违约金数额过高，请求法院依法驳回原告的诉讼请求或则降低违约金数额。三、原告要求逾期办证违约金没有事实和法律根据。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定为双方真实意思表示，双方应该按照合同履行，现涉案房屋尚未交付，办理权属登记的时间点尚未开始计算，因此，我公司并没有违约，不应该承担逾期办证责任。四、对于原告要求的车位违约金没有事实和法律依据。双方签订的《停车位使用权买卖协议》是独立的买卖合同，双方对车位的交付时间并未约定。因此，我公司对于车位不存在任何形式的违约，原告要求的车位价款30%的违约金于法无据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于以上理由，根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定的事实如下： 2017年10月20日，穆瑞吉作为买受人与作为出卖人的同兴置业公司签订《商品房预售合同》及合同补充协议，载明：买受人购买出卖人费县城区幸福华庭1号楼1单元1102室预售商品房；买受人于2017年10月20日前向出卖人支付购房首付款132099元，剩余房款36万元作为银行按揭贷款；第八条交付期限出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工程顺延的，市政配套设施的批准安装失误的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付方价款的1%向买受人支付违约金。 另查明，2017年10月20日，穆瑞吉作为购买方（乙方）与出售方（甲方）同兴置业公司签订《幸福华庭小区地下停车位使用权买卖协议》，约定：乙方在甲方所开发的幸福华庭小区购买房屋一套1号楼1单元1102室。拥有20号车位使用权，该车位位于-2层。本宗车位使用权转让对价为85000元；本车位使用年限与业主所购房屋使用年限等同；第四条违约责任1、乙方不得主张单方解除本协议，若主张单方解除本协议须向甲方支付转让对价30%的违约金。2、甲乙双方应认真履行本协议，若有违约，违约方须向守约方支付转让对价30%的违约金。 再查明，同兴置业公司已取得涉案幸福华庭项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 合同签订前，2015年8月21日，穆瑞吉就涉案房屋向同兴置业公司交付购房款210000元。合同签订后，2017年10月20日、2017年12月20日，穆瑞吉分别向同兴置业公司交付房款及车位使用权转让对价7100元、36万元。三次共计交付款项577100元。案涉房屋、车位至今未交付。 本院认为，穆瑞吉、同兴置业公司签订的《商品房预售合同》及合同补充协议、《幸福华庭小区地下停车位使用权买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，同兴置业公司已取得包括商品房预售许可证在内的各项证件，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。根据原、被告诉、辩内容，本案争议焦点为： 一、穆瑞吉所购买的房屋交付使用问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，未经竣工验收合格的不得交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”。涉案《商品房预售合同》第八条约定出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。故，同兴置业公司应于2018年10月1日前将经验收合格的房屋交付穆瑞吉使用，同兴置业公司认可本案诉争房屋至今未通过竣工验收，亦未取得县级以上地方人民政府建设主管部门签署文件收讫的《工程竣工验收备案表》，本案所涉房屋尚不具备合同约定的交付使用条件。现房屋买受人穆瑞吉要求继续履行《商品房预售合同》，合同应继续履行，同兴置业公司应在合理期限内组织工程竣工验收，并于工程竣工验收、完成竣工验收备案后按照合同约定将验收合格的房屋交付给穆瑞吉。因原、被告约定涉案楼房交付条件为“验收合格”，现涉案楼房未完成竣工验收，交付条件尚未成就，穆瑞吉要求同兴置业公司立即向其交付购买楼房的诉讼请求，本院不予支持。 二、穆瑞吉主张违约金的请求是否成立。 （一）逾期交房违约金。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。根据《商品房预售合同》约定，同兴置业公司应当在2018年10月1日前将房屋交付穆瑞吉使用，现同兴置业公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，即按合同约定的标准支付交房期限届满后的次日起至房屋交付穆瑞吉使用之日止的违约金。同兴置业公司主张其因环保、夏季汛期、冬季冰冻期、高考、村民阻挠施工、上访户处理等原因导致施工多次调整、停工，交房应当予以延期。同兴置业公司未提供相应证据证实相关政府部门因环保问题通知该项目具体停工时间等，同时夏季汛期、冬季冰冻期、高考等属于同兴置业公司可预见的情形，村民阻挠施工、上访户处理不属于《商品房预售合同》约定予以延期的情形，对同兴置业公司此主张，本院不予采信。穆瑞吉主张同兴置业公司逾期交房自2018年10月1日起计算至2019年11月5日，共计401天，应支付逾期交房违约金为39466.34元（492099元*401天*0.0002），该主张符合合同约定，本院予以支持。关于穆瑞吉主张的自2019年11月6日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金，因涉案房屋尚未交付，穆瑞吉的损失尚未确定，本院不予支持，穆瑞吉可待损失确定后，另行主张权利。 （二）逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。涉案《商品房预售合同》第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付方价款的1%向买受人除支付违约金。原、被告双方对出卖人就买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书支付违约金约定附生效条件，即房屋交付使用前并不发生出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。本案中，涉案商品房尚未交付使用，同兴置业公司支付逾期办证违约金客观条件业尚未成就，现穆瑞吉要求同兴置业公司支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 （三）逾期交付车位违约金。穆瑞吉主张根据《幸福华庭小区地下停车位使用权买卖协议》第三条“本车位使用年限与业主所购房屋使用年限等同”的约定，同兴置业公司至今未交付车位，构成违约，应当按照该买卖协议约定支付转让对价30%的违约金即25500元。同兴置业公司辩称，穆瑞吉要求车位违约金没有事实和法律依据，不能推定车位交付时间同商品房交付时间一致，并主张该买卖协议第四条是对于单方解除合同的违约责任相应违约金的约定，只有解除合同的根本违约才可使用该约定，其未交付车位并不构成根本违约。原、被告的争议焦点为该协议中“本车位使用年限与业主所购房屋使用年限等同”如何理解，以及同兴置业公司至今未交付车位是否属于该买卖协议第四条第二款约定的违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，车位交付时间同商品房交付时间一致，同兴置业公司至今未交付车位应承担相应的违约责任，理由如下1、就协议第三条，按照字面意思进行解释，《幸福华庭小区地下停车位使用权买卖协议》第三条约定“本车位使用年限与业主所购房屋使用年限等同”，其中年限等同应理解为车位、房屋使用起止时间亦相同，交付使用时间一致；2、就协议第三条，从目的解释的角度，该条款位于车位使用管理项下，实为对车位使用年限的约定，按照日常经验法则，车位使用应与房屋占用、使用相配套；3、同兴置业公司主张该买卖协议第四条是对于单方解除合同的违约责任相应违约金的约定，只有解除合同的根本违约才可使用该约定，其未交付车位并不构成根本违约。该协议第四条第一款已就解除合同的根本违约进行了约定，处于并列位置的第二款未特别注明适用根本违约的情形，且载明“甲乙双方应认真履行本协议……”，本院认定，按约交付车位属于同兴置业公司应履行的合同义务，至今未交付车位应承担相应的违约责任。关于逾期交付车位违约金计算标准，因穆瑞吉未举证证实其因此受到的实际损失，且合同约定的违约金过高，结合车位附属于房屋交付使用的性质，本院认定逾期交付车位违约金参照涉案商品房买卖合同关于逾期交房违约金计付为宜，即自2018年10月1日起计算至2019年11月5日止每日按已付车位使用权转让对价85000元的0.02%计算，共计6817元。自2019年11月6日至实际交付车位之日的违约金，因涉案车位尚未交付，穆瑞吉的损失尚未确定，本院不予支持，穆瑞吉可待损失确定后，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《商品房销售管理办法》第三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告费县同兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告穆瑞吉逾期交房违约金39466.34元（以492099元为基数，自2018年10月1日起至2019年11月5日止，按日0.02%计算。）； 二、被告费县同兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告穆瑞吉逾期交付车位违约金6817元（以85000元为基数，自2018年10月1日起至2019年11月5日止，按日0.02%计算。）； 三、驳回原告穆瑞吉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1520元，减半收取760元，保全费720元，由原告穆瑞吉负担484元，由被告费县同兴置业有限公司负担996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘东辉 二〇二〇年四月二日 书记员  温 鑫