江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初250号原告：何光明，男，1960年5月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。委托诉讼代理人：涂志刚，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海星，江西豫章律师事务所律师。被告：陈**，男，1986年10月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。被告：杨思红，女，1993年11月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。上列被告共同委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：黄璐，江西利元律师事务所律师。被告：陈群，女，1978年1月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。第三人：樟树市住房和城乡建设局，住所地：樟树市。法定代表人：徐国斌，该局局长。原告何光明（下称原告）与被告陈**、杨思红、陈群、第三人樟树市住房和城乡建设局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告何光明及其委托诉讼代理人严海星、被告陈**、杨思红的共同委托诉讼代理人周洪平、被告陈群到庭参加诉讼，第三人樟树市住房和城乡建设局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。第二次开庭原告委托诉讼代理人严海星、被告陈**、杨思红的共同委托诉讼代理人周洪平到庭参加诉讼，被告陈群、第三人樟树市住房和城乡建设局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何光明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告与樟树市住房和城乡建设局签订的《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》项下的拆迁权益归原告所有；2、请求判令被告陈群向原告返还剩余房屋拆迁补偿款1193259元及利息，利息从2019年10月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，直至全部付清之日止；3、请求判令被告陈**、杨思红对被告陈群的上述义务承担共同付款责任；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2015年12月8日，被告陈**以其姐姐陈群的名义申请在阁山镇韶塘村委会周家村小组进行建房。2018年2月10日，原告与被告陈**、杨思红经协商一致，自愿签订《农村房屋买卖合同》一份，合同约定：1、甲方（即被告陈**、杨思红）自愿将其位于阁山镇韶塘村委周家村小组的房屋占地面积约为180平方米，院子及其附属的场地和构筑物出售给乙方（即原告）。2、房屋总价50万元；3、乙方付款：合同签订后2日内支付定金10万元。卖方将上述房屋公证至买方名下时支付剩余40万元。4、如国家征地、土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。合同签订后，原告向被告指定的账户支付了购房定金10万元。其后，被告将房屋交付给原告使用。原告接收房屋后投入了大量人力、物力，将房屋进行了重新装修，并实际居住在该房屋中。但直至原告起诉之日，被告未配合办理将房屋公证至原告名下，被告的行为已构成违约。2019年10月，上述房屋由政府部门进行征迁，因产权登记仍在被告陈群名下，在原告不知情的情况下，2019年10月8日，被告陈群以自己的名义与樟树市住房和城乡建设局签订了《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》，征收补偿金额为：合法正房补偿金额1185515元，搬家费1600元，过渡性安置费29076元，附属物及构筑物补偿金额60775元，装修设施补偿金额192143元（注：该装修设施补偿评估的价值是在原告添附形成后做出的评估），临时性经营用房增补金额124150元，合计1593259元。此外，被告还有权获得“返购面积1269.51平方米”的资格以及返购安置房找差（含楼层差）按《方案》规定标准执行等各项拆迁权益。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已经支付了购房定金，被告也已经将房屋交付给了原告，双方已经确实履行了房屋买卖协议，故房屋征收的补偿款也应归属原告所有，扣减尚未支付给被告的购房款40万元，被告仍应返还原告拆迁补偿款1193259元。同时根据协议约定“如国家征地、土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合”，上述拆迁安置补偿的面积也应归属于原告所有。原、被告双方沟通未果，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请支持原告诉请。被告陈**、杨思红辩称，1、本案答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同经居间人聂志平协调，双方已就解除该合同达成一致意见，且陈**于2019年11月13日退回款项15万元，原告代理人彭冬梅收到该款后出具了收据，本案的房屋买卖合同已解除，原告再要求获得拆迁补偿款没有法律依据；2、本案所涉房屋是属于农村集体土地的房屋，原告并非该集体成员，不具备相关资格，故原告与陈**签订的买卖合同不具有法律效力；3、陈**与彭冬梅签订房屋买卖合同未取得被告陈群的授权委托，陈群也对该买卖合同未予以确认，因此该房屋买卖合同自始无效，且双方都存在过错，原告的诉请由陈群返还相关款项应予以驳回，在此基础上要求陈**承担共同付款责任也没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈群辩称，1、被拆迁房屋系答辩人所有，答辩人未授权陈**签订《农村房屋买卖合同》（实际为租赁合同），该合同对答辩人不发生效力；2、涉案房屋为农村宅基地自建房，土地所有权性质属于集体土地，依法不得买卖，故陈**与被答辩人签订的房屋买卖合同也不具有法律效力；3、答辩人收到诉状后，经向陈**了解到，其与被答辩人代理人彭冬梅于2019年11月13日经过协商，被答辩人同意解除两份房屋买卖合同（实际为租赁合同），并由其代理人收取了退还定金15万元，其与陈**签订的房屋买卖合同业已解除。综上，请求依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。第三人樟树市住房和城乡建设局未答辩也未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《农村房屋买卖合同》一份，拟证明原告与被告陈**、杨思红于2018年2月10日签订了《农村房屋买卖合同》，双方在房屋买卖合同中对房屋价款、支付方式、过户、交付、违约责任等进行了详细约定。被告陈**、杨思红的质证意见是：该房屋是农村集体土地，依据土地管理法规定该房屋不能进行转让，因此该合同不具有合法性；原告明知该土地是集体土地不得转让仍签订该合同具有一定的过错；原告及其代理人未审查陈**是否获得授权来签订该合同，陈群也未对该合同进行追认，因此陈**属无权代理；该房屋买卖合同经过本案关联案件查明，原、被告同时签订租赁合同，即买卖不成转为租赁，且双方于2019年11月13日经聂志平协调达成解除合同的一致意见，原告也收取了15万元的款项，该合同已经解除；该合同原告代理人签名和聂志平签名与租赁合同是一致的。被告陈群的质证意见是：我没有授权给陈**把我的房屋卖给原告，我只是同意他帮我租出去。本院认为，根据相关法律规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告也不属于该农村集体经济组织成员，该买卖合同因违反了法律禁止性规定而无效。且该房屋的所有权人是被告陈群，被告陈**、杨思红将陈群的房屋卖给原告并未得到陈群的书面授权，事后也没有得到陈群的追认，陈**、杨思红签订该合同属无权代理，也不产生相应的法律效力。故本院对该合同的效力不予确认。2、原告提交阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书、阁山镇葛玄路拓宽项目补偿奖励存根、阁山镇葛玄路拓宽项目补偿存根、房屋室内装饰装修评估价值表各一份，拟证明2019年10月14日，案涉房屋因阁山镇葛玄路拓宽改造被政府部门征迁，因征迁时房屋登记在被告陈群名下，因此以被告陈群名义与樟树市住房和城乡建设局签订了《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》，应收补偿款金额总计为1593259元。被告对该组证据的真实性、关联性和证明目的均提出异议，认为证据来源不明。本院认为，根据本院到阁山镇人民政府调取的相关材料，与原告提供的该组证据一致，故本院对该组证据予以确认。3、被告陈**、杨思红提交《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告双方在签订《农村房屋买卖合同》的同时还签订了《房屋租赁合同》，若买卖合同不能履行的话，就按照租赁合同履行，定金转为10年房租。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为租赁合同没有被告的签字，被告没有提供原件，双方没有真正形成合法有效的房屋租赁关系。本院认为，被告虽然没有提供该租赁合同的原件，但原告承认该合同上其妻子彭冬梅的签字是真实的，租赁物也是原告准备向被告购买的房屋，被告对签订该份租赁合同的事实也表示认可。且通过本院对证明人聂志平的调查，聂志平也认可该份租赁合同是真实存在的，双方都签了字，内容也是双方的真实意思表示，故本院对该份租赁合同予以确认。根据当事人所提交的证据，当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下：聂志平系被告陈**的老师，与原告何光明的儿子何佳林是朋友关系。被告陈**与陈群系姐弟关系，两人所建房屋位置相邻。2018年2月10日，经聂志平介绍，原告妻子彭冬梅代原告与被告陈**、杨思红签订一份《房屋买卖合同》和一份《农村房屋买卖合同》，拟将该两幢房屋卖给原告。《房屋买卖合同》约定：乙方（即原告）购买甲方（即被告）拥有的坐落于阁山镇韶塘村委周家1-2层房产，建筑面积为309.1平方米，土地使用面积为146.3平方米，房屋产权证号：赣房权证樟房字第**，土地使用证号：樟国用（2012）第4055号。房屋价格为：房屋在签订合同之日起三个月内过户至乙方名下，则房屋总价为1000000元；房屋在签订合同之日起六个月内过户至乙方名下，则房屋总价为950000元；房屋在2018年12月31日前过户至乙方名下，则房屋总价为900000元。该房屋过户办理手续最晚期限截止到2018年12月31日，其房产办理过户手续所需缴纳的一切费用均由甲方承担。乙方在签订合同后2日内支付定金300000元给甲方，甲方同意在支付定金2日内，将房产交付乙方使用。《农村房屋买卖合同》约定：甲方（即被告）自愿将其房屋出售给乙方（即原告），乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。甲方所售房屋位于阁山镇韶塘村委周家建房证号为樟市【2015】占字第0378号（实际上是2622号，下同），房屋占地面积约为180平方米，院子及其附属的场地和构筑物；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币伍拾万元整；付款方式：1、签订合同2日内支付定金100000元给卖方。2、卖方将阁山镇韶塘村委周家建房证号为樟市【2015】占字第0378号房屋公证至买方名下时支付剩余400000元。合同还约定：因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起妥善解决；该合同在另一份房屋产权号为赣房房权证樟房字第**即被告陈**的房屋）的房屋买卖合同成立的情况下成立，等等。同日，原告与被告陈**、杨思红还签订了一份《房屋租赁合同》，约定：出租人（即被告）将自有坐落于阁山镇韶塘村委周家1-2层的房屋出租给承租人（即原告）。Ａ、建筑面积为309.1平方米，土地使用面积为146.3平方米，房屋产权证号：赣房权房权证樟房字第**地使用证号：樟国用（2012）第4055号；Ｂ、建房证号为（樟市【2015】占字第0378号），房屋占地面积约为180平方米。上述Ａ和Ｂ房屋及附属构筑物及场地均包含在出租范围内（其中Ｂ房屋所有权人为被告陈群），乙方自行负责装修。租赁期限：出租人于2018年2月12日前向承租人交付该房屋，租赁期自2018年2月12日至2038年2月11日。该房屋的年租金为人民币40000元，租金按10年一期支付，第一期租金为400000元。合同还约定：本合同所述租赁在房屋（赣房权证房权证樟房字第**、用证号：樟国用（2012）第4055号、建房证号为（樟市【2015】占字第0378号））过户至承租人名下时则该合同终止，等等。上述合同签订后，原告向被告陈**指定账户共计转款400000元，被告将两幢房屋交付给原告使用，原告随后对该两幢房屋进行重新装修并入住。被告陈**将房屋租赁的事告诉了陈群，得到陈群认可。此后，被告未在合同约定的最后期限（即2018年12月31日）内办理房屋过户手续，原告也一直居住在该两幢房屋内。2019年，樟树市人民政府对葛玄路进行拓宽改造，上述两幢房屋均在政府征迁范围内。2019年10月8日，被告陈群与第三人樟树市住房和城乡建设局签订了《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》，领取了房屋补偿及奖励款等共计人民币1593259元。同年11月3日，被告陈**草拟了一份《房租清偿协议》通过微信发送给聂志平，该协议约定：甲方（即被告）同意退还乙方（即原告）房屋租金及装修补偿共计人民币70万元，甲方应在2019年11月支付15万元，2019年12月25日支付10万元，2020年2月25日支付10万元，2020年4月25日支付15万元，2020年5月25日支付20万元。聂志平将该协议通过微信转发给了原告儿子何佳林，但双方最终未在该协议上签字确认。2019年11月13日，被告陈**通过聂志平向原告妻子彭冬梅支付了15万元，彭冬梅为此出具了一份收条，载明：今收到陈**委托聂志平转交现金人民币壹拾伍万元整。次日，双方因涉案房屋归属问题发生口角，引发打架，致使彭冬梅轻微伤情。经樟树市公安局阁山派出所调解，被告陈**赔付彭冬梅医药费等共计3500元。此后，被告未再按清偿协议付款。原告遂诉至本院。本院认为，原告与被告陈**、杨思红同时签订了《农村房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》，表明原、被告双方对《农村房屋买卖合同》的无法正常履行是有预判的，即房屋如果不能过户就转为租赁。双方签订的《农村房屋买卖合同》因违反了法律禁止性规定而无效，被告陈**、杨思红也未得到该房屋所有权人陈群的授权而构成无权代理，故原告无法实际取得该房屋的所有权，原告主张该房屋的拆迁权益归原告所有并要求被告返还剩余的房屋拆迁补偿款及相应利息没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原、被告实际履行的是《房屋租赁合同》，原告支付了第一期10年的租金40万元，被告陈**的出租行为也得到被告陈群的认可。因涉案房屋在政府征迁范围内，租赁物被征迁而导致租赁合同实际无法继续履行，被告应退还原告预交的租金并对原告的装修进行适当补偿。双方对补偿金额曾达成过一致，即总补偿金额为70万元，其中被告陈**的房屋补偿金额为50万元，陈群的房屋补偿金额为20万元，对此意见本院予以支持。被告陈群作为涉案房屋的所有权人，同意并授权陈**将自己的房屋出租给原告，应与被告陈**、杨思红共同承担相应的付款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈**、杨思红、陈群于本判决发生法律效力后十日内支付原告何光明补偿款人民币200000元；二、驳回原告何光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19139元，诉讼保全费5000元，合计24139元，由原告何光明承担21109元，被告陈**、杨思红、陈群承担3030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，则按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘 敏人民陪审员  黎小蓉人民陪审员  徐雪岚二〇二〇年八月十日书 记 员  龚 艳