河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初7587号原告：刘文玉，女，汉族，生于1936年2月2日，住邓州市。委托代理人：侯建雷，河南雷鸣律师事务所律师，特别授权。被告：张风霞，女，汉族，生于1978年2月15日，住邓州市。被告：田雷，男，汉族，生于1971年7月15日，住邓州市，（系张风霞丈夫）。原告刘文玉与被告张风霞、田雷为房屋租赁合同纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文玉的委托代理人侯建雷到庭参加诉讼，被告张风霞、田雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文玉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令由二被告支付占用原告房屋期间的租赁费（自2019年10月1日计算，按上一年度标准日租金411元计算至房屋腾出之日止）；3、判令二被告按合同约定标准支付原告违约金；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告在邓州市新华中路南侧拥有三间三层门面房一座，2016年9月23日被告与原告签订了房屋租赁合同，用于经营服装生意，签订合同时考虑被告需要装修，因此双方约定前两年房租费按每年10万元计算，且一年一付。从2018年9月30日起租金应参照周边同等条件随行就市，协商确定。2018年9月30日至2019年9月30日的房屋租赁费根据市场情况，应收取被告年租赁费17万元，被告多次找原告说情，最后双方确定年租赁费为146000元，被告并于2018年10月付清了当年的租赁费，但2019年9月原告找被告催要下年度的房屋租赁费，被告先是推脱，后又拒绝支付，原告即生气又想不通，因已经年迈，故无力与被告纠缠，无奈诉至邓州市人民法院，请求法院判如所请。原告刘文玉为证明诉称事实，向本院提交下列证据：证据1：原告刘文玉身份证复印件，证明原告刘文玉的身份情况。证据2：房权证复印件，证明原告系涉案房屋的合法所有人。证据3：房屋租赁合同，证明原告将其所有的涉案房屋租赁给被告，并约定租期10年，2016年10月1日至2018年9月30日的年租赁费为10万元，2018年9月30日后的年租赁费随行就市协商确定。证据4：微信聊天记录，证明原、被告双方对第三年房屋租赁费按市场价随行就市的认可及协商情况和原告按合同约定多次履行提前告知义务，且被告基本认可年租赁费为18万元的事实。证据5：照片一组，证明至今被告还占有涉案房屋的事实。被告张风霞、田雷辩称，原告所诉不属实，2016年9月被告通过涉案房屋上的出租电话与原告的儿子方波联系，双方经过沟通协商，最终原告将其所有的涉案房屋以年租赁费10万元，租期10年为约定，租赁给被告使用。2016年至2018年两年的年租赁费为10万元，2018年9月30日后的年租赁费随行就市，协商确定，2016年9月23日签订的房屋租赁合同亦明确约定。2018年3月1日原告又将原有房屋的楼梯间一年租赁费2万元的价格租赁给被告使用，后被告即花费20多万元对整个房屋进行了整改装修，原告考虑被告租赁房屋花费较多，所以一年半的房屋租赁费15万元，优惠了4000元，仅缴纳146000元租赁费，楼梯的2万元租赁费另外缴纳，但因原告年事已高，经常到被告经营的店面吵闹，后又以与儿子儿媳吵架为由入住到租赁房屋中，被告不想与原告仅仅计较，但原告变本加厉，吵闹不休，想以此把被告赶走，故原告违背合同原则起诉至法院，要求解除合同。被告为租赁房屋的装修花费了20多万元，当时合同约定为租期10年，且根据被告已缴纳的租赁费，到2020年4月1日才到期，故被告未有违约的行为。故请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼。被告张风霞、田雷未向法庭提交书面证据。被告张风霞、田雷对原告刘文玉提交的证据质证如下：对证据1、2、3、5真实性均无异议；对证据4有异议，不真实，系原告方恐吓、引导我方产生的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实认定如下：对原告刘文玉提交的证据4即微信聊天记录，与原、被告双方陈述相互印证，可以确认原、被告就2018年9月30日后的房屋租赁费进行的协商，虽未签订书面协议，但根据合同中约定的随行就市和交易习惯，可以推定被告支付原告的146000元，实际为2018年9月30日至2019年10月1日的房屋租赁费。结合原、被告各方陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：被告张风霞、田雷系夫妻关系，经营服装生意，2016年9月23日，原告刘文玉与被告张风霞签订房屋租赁合同，合同载明：“出租方（甲方）：刘文玉承租方（乙方）张风霞…1、甲方将其合法拥有的座落在邓州市新华中路门面三间及楼上二三层房屋出租给乙方合法经营使用。2、该房屋租赁期共10年。自2016年10月1日期…3、该房屋年租金经双方协商，定为：2016年10月1日至2018年9月30日期间，每年房租金为人民币10万元…2018年9月30日以后年份房屋租金由双方在2018年9月参照周边同等条件房屋租金、随行就市，协商确定…11、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。12、其他未尽事宜，由双方协商，可签订补充协议…出租方（甲方）：刘文玉承租方（乙方）：张风霞日期：2016年9月23日”。合同签订后，被告张风霞、田雷将租赁房屋整体装修后开始经营服装生意，2016年10月1日至2018年9月30日，原、被告双方均及时履行合同义务。根据合同约定2018年9月30日以后年份房屋租金由双方在2018年9月参照周边同等条件房屋租金，随行就市，协商确定，但原、被告双方对此协商未果，并发生争吵，2018年11月6日被告张风霞通过银行转款向原告支付房屋租赁费146000元，原告刘文玉认为该146000元房屋租赁费系2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租赁费，但被告张风霞、田雷认为该146000元房屋租赁费加上装修装饰物品折抵价值，系2018年10月1日至2020年3月31日的房屋租赁费，2019年9月后原告刘文玉多次向被告张风霞、田雷催要2019年9月30日后的房屋租赁费，但被告张风霞、田雷认为其已经交付了截止2020年3月30日的房屋租赁费，拒绝再行交付租赁费，故原告刘文玉诉状本院，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令由二被告支付占用原告房屋期间的租赁费（自2019年10月1日计算，按上一年度标准日租金411元计算至房屋腾出之日止）；判令二被告按合同约定标准支付原告违约金；本案诉讼费用由二被告承担。另查明，2020年4月14日原、被告双方已交接完毕，被告张风霞、田雷将涉案租赁房屋已交付给原告刘文玉，并拆除了涉案租赁房屋内的装修装饰物品，事实上解除了双方签订的房屋租赁合同。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同内容不违反法律规定,双方意思表示真实,应为有效合同。现被告张风霞、田雷将涉案租赁房屋已交付给原告刘文玉，视为双方均同意解除房屋租赁合同，并且形成解除租赁合同的事实，故对原告刘文玉要求解除原、被告于2016年9月23日签订的房屋租赁合同的主张，本院予以确认。关于原告刘文玉主张的被告张风霞、田雷违约占用租赁房屋的租赁费问题。根据原、被告双方陈述、举证，可以确认被告曾与原告协商，被告自愿向原告支付146000元租赁费加上装修装饰物品折抵，共计折算为一年半房租费，但原告未明确答复，亦未出具书面补充协议，现被告张风霞、田雷将涉案租赁房屋已交付给原告刘文玉，并拆除了涉案租赁房屋内的装修装饰物品，根据双方签订的租赁合同中约定的随行就市和交易习惯，可以认定被告张风霞、田雷支付给原告刘文玉的146000元，可认定为一年的房屋租赁费，故被告应当向原告支付2019年10月1日至2020年4月14日的涉案房屋的租赁费。2019年10月23日原告委托律师提起诉讼，双方争议较大，2020年1月份因新型冠状病毒肺炎疫情，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，强制限制集市活动，被告张风霞、田雷经营的服装店亦强制关闭，符合不可抗力的情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”，本院综合疫情事实情况及被告损失情况，根据公平原则，认为被告张风霞、田雷可再行向原告刘文玉支付1个月租赁费为宜，其标准以年租赁费146000元为宜。综上，被告张风霞、田雷应当支付原告刘文玉房屋租赁费12166.67元。关于原告刘文玉主张的违约金，因原、被告双方签订的房屋租赁合同未对租金支付标准和时间具体明确的约定，在双方磋商期间，合同仍在履行期间即形成诉讼，且双方又在调解，故双方均不存在违约行为，对原告此项诉求，本院不予支持。综上，为了维护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告刘文玉与被告张风霞、田雷于2016年9月23日签订的房屋租赁合同，双方已自行解除，本院予以确认；二、被告张风霞、田雷于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告刘文玉租赁费12166.67元；三、驳回原告刘文玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张风霞、田雷负担50元，原告刘文玉负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闻群英人民陪审员  汤晓龙人民陪审员  李德伟二〇二〇年五月二十一日书 记 员  鲁 丰