安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初6922号原告：王娟娟，女，汉族。委托诉讼代理人：杨育林，安徽玉金律师事务所律师。被告：宿州市华人房地产开发有限公司。法定代表人：尹艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐文东，安徽拂晓律师事务所律师。原告王娟娟诉被告宿州市华人房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告王娟娟的委托诉讼代理人杨育林、被告宿州市华人房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐文东到庭。本案现已审理终结。原告王娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金等合计20万元；2.本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：××××），原告以2376453.00元的价格购买被告所有的位于宿州市××开发区托斯卡纳商住区×幢×号房。合同签订后，原告依照合同内容向被告支付了购房款。合同约定的交付期限已至，被告既不按合同约定交付房屋，也不按期给予原告办理产权登记，同时也未能按照合同约定交付房屋，也不按期给予原告办理产权登记，同时也未能按照合同约定交付房屋，也不按期给予原告办理产权登记，同时也未能按照合同约定的标准进行装饰装修。且被告虚构私有4万平方的坡地公园，并在展示的宣传彩页及《业主手册》上予以明确标注，广泛宣传，使原告错误的认为认购房屋的外部环境如同被告宣传彩页及《业主手册》的展示。原告认为，被告在合同签订后拒不按照合同约定内容履行义务，应当承担违约责任。同时其虚构宣传的坡地公园与实际不符，应当承担相应的缔约过失赔偿责任。因此，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判如所请。被告宿州市华人房地产开发有限公司辩称，被告开发商品房已经于×年×月×日验收合格，原告没有按期办理交房手续，被告一直催促原告交房，原告至今没有办理交房手续。被告在交房过程中，没有过错行为。被告不存在虚构坡地公园的事实，被告的宣传和交付房屋已经验收合格，符合商住区的规划要求。经审理查明，×年×月×日，原告王娟娟与被告宿州市华人房地产开发有限公司签订编号为××××的商品房买卖合同一份，被告将其建设的托斯卡纳商住区第×幢×号房屋一套卖与原告。合同约定：“第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于宿州市高新技术开发区××辰路××（唐河路北侧），编号为2014-40#-2的地块的土地使用权。该块地土地面积为41585m2，规划用途住宅，土地使用年限自2014年5月至2084年5月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名托斯卡纳商住区。建设工程规划许可证号为341301201400385，施工许可证号为34130114052701501。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为宿州市房地产管理局，商品房预售许可证号为2014-201。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的:第7幢101号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为4.2米，建筑层数地上3层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共264.13平方米，其中，套内建筑面积255.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.3平方米。第四条、计价方式及价款。出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款:按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）贰佰叁拾柒万陆仟肆佰伍拾叁元整。……第六条、付款方式及限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式签订合同之日首付房款柒拾壹万陆仟肆佰伍拾叁元整（￥716453.00元），剩余房款壹佰陆拾陆万元整（￥1660000.00元）办理按揭贷款。……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理；1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人立即已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条、交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：买受人在收到出卖人交房通知后，应在出卖人通知的期限内前来办理接收该商品房，逾期30日未办理接收手续，视为买受人已经接收该商品房，该商品房所产生的费用由买受人承担，同时出卖人向买受人应当办理接收手续的时间届满的第二天起按日收取总房价款的0.1%作为保管费。逾期天数计入，住宅使用质量保证书载明的保修期限。……第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第一种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2或3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。……”等条款。合同签订后，原告王娟娟于2014年12月29日首付房款柒拾壹万陆仟肆佰伍拾叁元整（￥716453），剩余房款壹佰陆拾陆万元整（￥1660000）办理银行按揭贷款，该购房合同已于2015年1月28日经宿州市房地产管理局备案，商品房性质为住宅。2016年3月20日、2017年3月30日被告两次邮寄入伙通知书，要求原告于2016年3月30日至4月5日办理交房手续，因被告交付的房屋未按合同附件三约定的对墙面进行腻子涂装、下沉庭院的楼梯未进行安装、地下室积水、房屋未通电等原因，原告拒绝接收房屋。而且被告实施的项目未有其展示《业主手册》上予以明确标注的私有4万平方的坡地公园，且至2017你1月24日被告才办理有关该房屋办理不动产的相关登记材料。2017年9月7日，原告委托安徽同正行保险公估有限公司对墙面进行腻子涂装及下沉庭院的阳光房的房顶价格进行评估，结论为：价格评估标的墙面、屋顶（不含厨房、卫生间）涂装腻子所需价格在评估基准日的评估价格为：￥13002.00；下沉庭院的阳光房顶评估价格为：￥3678.00；合计16680.00元。上述问题，原、被告之间协商未果，原告诉讼来院，请求处理。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定支付了购房款，被告未按原、被告之间约定于2015年12月31日前交付房屋，被告自认于2016年3月20日告知原告交付房屋，因此，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告发现被告欲交付的房屋“未按合同附件三约定的对墙面进行腻子涂装、下沉庭院的阳光房的楼梯等进行安装及房屋具备通电的条件”，被告亦未提供证据证明该房屋符合合同约定的全部交付条件；原告拒收房屋。但原告应按被告通知的时间及时接收房屋，依据双方签订的合同及相关法律规定向被告主张违约责任，不及时接收房屋，至违约损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定的交房期限:“……出卖人应当在2015年12月31日前，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”在原告不主张退房，要求继续履行合同的情况下，被告应承担违约责任，被告支付的违约金可自最后交付期限的第二天起至被告通知的交房期限2016年3月31日止计90天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。即被告应支付至原告诉讼之日止的违约金为2376453.00元×0.0002×违约天数90天=42776.15元。原告同时主张被告赔偿的“墙面、屋顶（不含厨房、卫生间）涂装腻子”、“下沉庭院的阳光房顶”的损失计16680.00元。该损失系经过安徽同正行保险公估有限公司评估后作出的，被告未提供相应的证据推翻该鉴定结论，故根据上述有关法律规定及双方在合同第十三条的约定，被告应予以双倍赔偿。被告提供的证据显示，被告于2017年1月24日才办理有关该房屋办理不动产的相关登记材料，依据《商品房买卖合同》第十五条、关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2或3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”依据该约定被告应向原告支付违约金为2376453.00元×0.01%=237.65元，该约定明显减轻了出卖人的违约成本，但原告未书面明确请求予以增加，本院按双方约定予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。被告出售的商品房的环境亦未像被告在《业主手册》上明确标注的私有4万平方的坡地公园，被告的行为符合上述法律规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。故原告要求被告承担违约责任的主张，合理合法，本院予以支持。原告主张的“虚构宣传的坡地公园与实际不符”等违约损失，双方在合同中对该争议未约定，结合被告的过错，本院酌定由被告按上述“墙面、屋顶（不含厨房、卫生间）涂装腻子”、“下沉庭院的阳光房顶”的损失额予以承担违约金。上述违约损失合计为：42776.15+16680.00×2+16680+237.65=93053.80元，故原告诉讼请求被告赔偿原告违约金等合计20万元，本院予以部分支持。被告辩称的“……被告不存在虚构坡地公园的事实，被告的宣传和交付房屋已经验收合格，符合商住区的规划要求”。但被告未提供相应的证据予以推翻其在《业主手册》上明确标注的私有4万平方的坡地公园的宣传，故被告的该辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿州市华人房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王娟娟违约金93053.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告宿州市华人房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 马 军二〇一七年十一月二十日书记员 征翔祥