河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初2191号原告：郑州房江湖信息科技有限公司，住所地郑州市金水区金水路**国家开发银行大厦**。法定代表人：高军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**旭，男，该公司员工。委托诉讼代理人：时丕英，女，该公司员工。被告：郑州金运置业有限公司，住，住所地郑州市金水区经一路**院**楼****/div>法定代表人：孙群堤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张方方，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李传兵，男，该公司员工。原告郑州房江湖信息科技有限公司因与被告郑州金运置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，郑州房江湖信息科技有限公司于2019年11月6日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭于2020年4月10日公开开庭审理了本案，原告郑州房江湖信息科技有限公司的委托诉讼代理人王**旭、时丕英，被告郑州金运置业有限公司的委托诉讼代理人张方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州房江湖信息科技有限公司起诉请求：1.依法判令被告立即支付房屋代理销售佣金30869528.42元及逾期付款违约金127098.52元（按照日万分之四标准计算，自违约支付之日起算，暂计算至起诉之日），合计30996626.94元，并判决被告按照未付佣金金额的日万分之四标准支付违约金至实际清偿之日；2.本案诉讼费、保全费、保函费及原告实际支出的费用等由被告承担。事实与理由：2019年9月，被告就其开发的名门天境项目委托原告进行销售，经协商与原告签订了《天境广场项目分销代理合同》。双方约定按照房源实际成交价15%的标准结算佣金，客户网签后，每半月进行一次佣金结算。合同期自2019年9月8日起至2019年12月31日止。上述协议签订后，原告便组织数个渠道商品房销售人员，通过不同的促销渠道、方式，对案涉商品房进行推广、销售。合同履行期间，双方对原告售房量、成交佣金进行了汇总、确认。被告在支付原告部分佣金款后，对剩余佣金迟迟不予办理结算、支付。被告的违约行为违反诚信，损害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求依法判令被告立即支付全部佣金，并承担逾期支付违约金。本案审理过程中，郑州房江湖信息科技有限公司以在诉讼过程中，新增成交单据，增加了被告应向原告支付的佣金为由，变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付房屋代理销售佣金共计人民币32321749.72元及逾期付款违约金1699898.468元（按照日万分之四标准计算，自违约支付之日起算，暂计算至2020年3月12日），合计34021648.19元，以及自起诉之日起至实际还清之日止的逾期付款利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保函费、公告费等相关费用。被告郑州金运置业有限公司辩称：一、原告提交的《成销确认书》系无权代理。1.原被告双方在《分销代理合同》中明确约定了《成销确认书》仅能由赵宇辰签字，原告明知由赵宇辰签字才能对被告产生约束力。2.原告系从事分销代理的法人，亦聘有律师，应深知《成销确认书》、授权代表及其授权范围的重要意义。3.原告提交的《成销确认书》中被告方签字人均为冯万运，但未提交双方同意变更签字人或者被告授权、追认冯万运享有签字权的其他证据材料。4.《成销确认书》系双方对达到成销条件的客户的确认，经过赵宇辰签字确认，是原告申请兑付佣金的依据，现原告依据他人无权代理形成的文件向被告主张佣金无事实根据和法律依据。二、原告依据《成销确认书》、《名门天境项目对账单明细表》（以下简称《对账明细》）、《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》（以下简称《明细总表》）数据不真实，原告不得据此要求被告支付佣金。首先，原告提交的因无权代理的形成的《成销确认书》中，比如：王小朋、黄丹凤、张少华、王洁、袁宇、冯立源、党运梅7位客户9套购房信息重复出现，即使数据真实，对应佣金合计929550.25元也应当核减。其次，原告提交的《成销确认书》比被告核对的数据多出81套房源，原告在质证意见中对被告方数据的真实性也未提出异议，表明原告对被告提供的证据中所载明的数据予以认可。因此即使原告提供的《成销确认书》及《对账明细》均是真实且合法的，被告也无需支付该81套房源对应的佣金、违约金及奖励金。再次，《分销代理合同》中约定了《佣金申请兑付明细表》，并未约定《对账明细》，原告提供的《对账明细》并非双方约定的应当使用的表格，系原告内部自行使用的表格，合法性存在瑕疵。即使原告提供的《对账明细》具备合法性要件，原告提供的《对账明细》比原告提供的《成销确认书》不一致，比如《对账明细》比《成销确认书》多出部分客户购房信息：孙茜、刘丹丹、刘慧月、邵红杰、李艳鹏、黄佳玉、时德义、高理峰、李贺，对应佣金共计653806.5元应当核减。且上述客户的购房信息亦不在被告提供《成销确认书》中。原告提供的《对账明细》与《成销确认书》的数据自相矛盾。复次，原告提交的《明细总表》系原告单方制作的，并无被告一方的签字或盖章，且该《明细总表》显示的成交房源为156套，与原告提交的《成销确认书》及《对账明细》均不一致，各种文件相互之间自相矛盾，且不具备法律规定的真实性及合法性要件，建议法院不予采信。最后，根据《分销代理合同》约定，对于原告接待的客户，原告应积极办理按揭资料，直到可正常办理按揭贷款后，被告才结算案场奖励费，该案场奖励费包含在15%的佣金之内。原告提交的《明细总表》中在15%的佣金之外另列明了0.6%的案场奖励费，擅自改变合同约定增加整体佣金计取比例，且原告提交的《明细总表》中放款情况一列明确注明了未放款客户，对此类客户被告无需结算案场奖励费。综上，原告提交上述数据除合法性存在瑕疵外，也不具有真实性，原告依据上述数据要求被告支付佣金、违约金、奖励金是不合理的。三、在本案的分销代理过程中，原告存在转委托行为。《分销代理合同》第一部分第二条合作期限中载明：合作期限内，乙方为本项目唯一销售服务商。原告的《客户带看确认书》中客户来源为贝壳，被告提交的《客户基础信息》中显示客户来源也是贝壳，经查，原告与贝壳分别属于两个不同的法人，在被告并无授权且无追认的前提下，原告擅自委托贝壳推荐客户，构成转委托，系违约行为，被告无须为原告的违约行为承担责任。四、即使被告需要支付佣金，对于部分佣金，被告未按照约定时间支付，系行使先履行抗辩权。第五批、第六批的佣金对应的违约金应在原告提供发票后第二日即2019年12月27日起算，而非原告主张的2019年11月16日、2019年12月16日，在此之前，被告未支付佣金系行使先履行抗辩权，被告无须承担此期间的违约金。此外，即使被告需要支付原告佣金及违约金，2020年××感染的肺炎疫情暴发，被告响应政府停工停产的号召，在复工之前基本处于停工停产的状态，在复工之前无法安排支付相应的佣金和违约金，在原告提供发票后及停工停产的时间段内不应计算违约金。结合对证据二的质证意见，原告提供的未付佣金的基数及违约金起算时间，计算天数均有误，故其主张的违约金数额不成立。五、被告在合同履行过程中，基于友好合作，互利互信的初衷，对原告的工作一直大力支持，所以被告向原告支付了7840357.18元，但在后续的审批过程中，被告发现原告存在无权代理及转委托行为，沟通无果后，停止付款。六、原告要求被告支付保全费、保函费、公告费，但并未提供相关的证据，不应由被告承担。原告的主张无事实与法律依据，双方未形成最终的结算，请法院驳回起诉，本案涉及的诉讼费、保全费、保函费、公告费等均由原告承担。本院审理期间，当事人围绕诉讼标的依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。原告郑州房江湖信息科技有限公司提交证据六组。第一组证据为《天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）》及《天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）补充协议》；证明目的：原被告之间存在真实的合同关系，合同及补充协议约定：被告按照房屋实际成交价的15%支付原告销售佣金，如带访客户由被告自销接待的，扣除房屋实际成交价的0.6%，作为案场奖励费。如带访客户由乙方置业顾问接待，则不予扣除0.6%的案场奖励费；佣金支付每半月结算一次。第二组证据为《名门天境成销确认书》、《名门天境项目对账单明细表》；证明目的：合作期间，原告合计销售459套，产生佣金40162106.9元。其中分销佣金金额39260701.15元，原被告双方已汇总并签字盖章予以认可。第三组证据为《光大银行电子回单》；证明目的：被告已向原告支付了部分佣金款7840357.18元，剩余32321749.72元佣金未予支付。第四组证据为《违约金汇总表》；证明目的：按照合同约定，被告应按照欠付佣金款的日万分之四标准支付原告违约金，直至清讫，违约金合计1699898.468元。第五组证据为《客户带看确认书》、《合同信息备案摘要》、《认购协议书》、《商品房合同查询页》《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》；证明目的：客户张红为乙方推荐带看客户，且已按照合同约定完成了商品房网签。甲方应按照合同判定为乙方客户，并支付乙方佣金297741.888元。第六组证据为《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》；证明目的：表内客户均为原告案场置业接待，且已按照合同约定完成了商品房网签。甲方应按照合同判定为乙方客户，并支付乙方案场奖励费603594.898元。被告郑州金运置业有限公司质证称：对第一组证据无异议；对第二组证据中的《名门天境成销确认书》（以下简称《成销确认书》）、《名门天境项目对账单明细表》（以下简称《对账明细》）的真实性、合法性及证明目的均有异议。对《成销确认书》的合法性有异议。根据原被告双方在2019年9月8日签订的《天境广场分销代理合同（房江湖2019）》（以下简称《分销代理合同》）（合同编号为：豫-郑州-CZXM（C-01）-YX-2019-022）第三部分补充条款第2条约定：“乙方（本案原告）推荐的有效客户签订正式版《商品房买卖合同》后即视为成功销售，甲方（本案被告）授权：姓名赵宇辰，负责在乙方客户达到成功销售条件后3日内在乙方确认的《成销确认书》上签字确认并交乙方一份。”《成销确认书》系双方对达到成销条件的客户的确认，是原告申请兑付佣金的依据。上述约定明确《成销确认书》只能由被告授权的代表赵宇辰签字，而原告提交的证据二中的《成销确认书》上载明的签字人均为冯万运，并非赵宇辰。原告系从事分销代理的法人，亦聘有律师，应深知《成销确认书》、授权代表及其授权范围的重要意义，明白即使被告工作人员冯万运在《成销确认书》上签字，也不构成有效代理或者表见代理，该份文件不具有合法性，但原告仍然枉顾合同约定，将并非授权代表签字的文件作为证据向被告主张佣金，是不合理的。对《成销确认书》的真实性有异议：原告提交的《成销确认书》中以下客户：王小朋、黄丹凤、张少华、王洁、袁宇、冯立源、党运梅7位客户9套购房信息重复出现，对应佣金合计929550.25元。原告提供的《成销确认书》的数据真实性有待核实。对《对账明细》的合法性有异议：原被告双方在《分销代理合同》附件三中的分销类表格中附有在合作过程中应当用到的表格及格式，但是原告提供的《对账明细》并非双方约定的应当使用的表格，且纵观整个合同，无任何一处约定应使用《对账明细》，亦不知《对账明细》为何，因此被告对《对账明细》的合法性提出异议。对《对账明细》的真实性有异议：即使原告提供的《对账明细》具有合法性，其真实性也值得考量。经核对，原告提供的《对账明细》比原告提供的《成销确认书》多出以下9位客户9套房屋购买信息：孙茜、刘丹丹、刘慧月、邵红杰、李艳鹏、黄佳玉、时德义、高理峰、李贺，对应佣金共计653806.5元。且上述客户的购房信息亦不在被告提供《成销确认书》中。《成销确认书》是《对账明细》的前提，但是原告提供的两份文件中的数据自相矛盾，其真实性无法核实。对第二组证据的证明目的的异议。原告的证明目的之间自相矛盾。根据分销代理合同通用条款第3.2条的约定，签约后客户退房的，原告应当在客户退房手续办理完后7个工作日内将该客户签约产生的佣金退还给被告，否则，每逾期一日原告需要向被告支付该房源已付佣金万分之四的违约金，或被告在下次的佣金支付中予以扣除。客户张红购买三套房屋（对佣金分别为93976.5元、113662.8元、102508.5元）后要退房，相应佣金应当退还被告，故原告主张的佣金数额应当相应核减。对第三组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。原告提供的第二组证据中的全部证据的真实性和合法性均有待商榷，原告据此主张被告尚欠31420343.97元佣金未支付是不合理的。对第四组证据的真实性和合法性均有异议。根据原告提供的《违约金汇总表》，被告应当支付违约金1699898.468元。《分销代理合同》专用条款第4.1.1条佣金计取约定：“以客户签署《商品房买卖合同》后，乙方根据应付佣金金额以半月为单位进行佣金核算，双方核对半月客户成交信息（包括房源实际成交价）及套数，完成核对并审阅通过后支付。每次支付佣金前，乙方向甲方提交《佣金兑付申请明细表》及有效等额发票资料后，每月1日至15日已成交客户的佣金，甲方于当月30日支付；每月15日至月底已成交客户的佣金，次月15日支付。最后一笔的佣金按合同约定时间进行结佣”。根据双方签订的分销代理合同专用条款第4.4条的约定——乙方在收取款项前，须提供税率为6%的服务类增值税专用发票并按税收规定接受项目地税务机关管理，否则，甲方有权拒绝支付款项。该约定明确了原告提供发票和被告支付佣金的先后顺序，根据《合同法》第67条，被告享有先履行抗辩权，在原告提供发票前，被告无须支付相应的佣金，亦无须支付违约金。原告提供的对账单中注明了每一批次的佣金金额、开票日期，结合第四组证据的《违约金汇总表》及上述合同条款，第一批签约日期为2019.9.8—2019.9.15，支付日期应为2019.9.30，开票日期为2019.9.19，向被告提供发票的日期为2019.9.20；第二批的签约日期为2019.9.16—2019.9.22，支付日期应为2019.10.15，开票日期为2019.9.25，向被告提供发票日期为2019.9.26；第三批的签约日期为2019.9.23—2019.9.30，支付日期应为2019.10.15，开票日期为2019.10.8，向被告提供发票日期为2010.10.10；第四批签约日期为2019.10.1—2019.10.13，支付日期应为2019.10.30，开票日期为2019.10.17，向被告提供发票日期为2019.10.19；第五批签约日期为2019.10.14—2019.10.31，支付日期应为2019.11.15，开票日期为2019.12.13，向被告提供发票日期为2019.12.26；第六批签约日期为2019.11.14—2019.11.29，支付日期应为2019.12.15，开票日期为2019.12.13，向被告提供发票日期为2019.12.26。由上可知，第五批、第六批的佣金对应的违约金应在原告提供发票后第二日即2019.12.27起算，而非原告主张的2019.11.16、2019.12.16，在此之前，被告未支付佣金系行使先履行抗辩权，被告无须承担此期间的违约金。此外，即使被告需要支付原告佣金及违约金，2020年××感染的肺炎疫情暴发，被告企业响应政府停工停产的号召，在复工之前基本处于停工停产的状态，在复工之前无法安排支付相应的佣金和违约金，在原告提供发票后及停工停产的时间段内不应当计算违约金。结合对证据二的质证意见，原告提供的未付佣金的基数及违约金起算时间，计算天数均有误，故其主张的违约金数额不成立。对第五组证据中的《客户带看确认书》、《认购协议书》的真实性、合法性、证明目的有异议。对《客户带看确认书》的合法性有异议：原告提交的为《客户带看确认书》，编号为：BKXFZZ-4017480，标题为XXXX项目客户带看确认书，表格中记载了报备时间、到访日期、客户姓名、联系电话、客户来源（贝壳/房江湖）、备注六大项，表格下方载明：此登记确认书一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份。客户签名：张红，置业顾问：王乐，项目负责人签字即授权代表签字。双方在合同中关于客户到访确认的资料为《XX项目分销客户首次到访确认单》，附件三中约定了该文件的格式，标题为XX项目分销客户首次到访确认单，表格中载明了分销机构名称、客户姓名、性别、联系方式、到访时间、到访人数及互相关系、自销（代理）案场负责人、分销机构负责人签名及营销部销管经理（分销管理员）签名共八项目内容。从形式上看，原告提交的《客户到看确认书》并非双方在合同中约定的应当采用的《XX项目分销客户首次到访确认单》，其合法性存在瑕疵。对《客户带看确认书》的真实性有异议：原告提交的《客户带看确认书》中并无被告的任何授权代表或者负责人签字。另，本案中双方约定原告为被告的唯一委托分销机构，而原告的《客户带看确认书》中客户来源为贝壳，且从编号亦可知该带看确认书系出自贝壳一方，并非原告客户，由此，该证据不具有真实性。对《认购协议书》的异议：《认购协议书》并无被告盖章，真实性难以核实。对证明目的有异议：原告提交的《客户带看确认书》、《认购协议书》及《合同信息备案摘要》仅能证明张红可能曾经购买过相应的房屋，不能证明其是否退房。对第六组证据《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》的真实性、合法性、证明目的均有异议。双方在补充协议1.1中调整后的条款中载明：乙方成交提佣标准为每半月成交房源套数的合同金额的相应比例，销售佣金为房屋实际成交价15%（房屋实际成交价等于房屋合同价减去开发商销售政策优惠金额），其中，如带访客户由甲方自销接待的，其中房源实际成交价的0.6%作为案场奖励费，由甲方从向乙方支付的佣金中扣除；带访客户由乙方置业顾问接待的，其佣金乙方自行处理，甲方不予扣除0.6%的案场奖励费，乙方置业顾问须按甲方要求完成《商品房买卖合同》签订与客户按揭资料办理。1.4增加的条款2.20载明：乙方团队置业顾问接待客户的，乙方置业顾问应遵守案场管理制度，配合甲方将客户办理完银行按揭资料。如乙方接待的客户因资料不合格、不全等原因造成无法正常办理按揭贷款的，乙方应积极跟催客户，直到可正常办理按揭贷款后，甲方方可结算内场0.6%的佣金。上述条款表明对乙方即原告接待的客户并且原告积极办理按揭资料，直到可正常办理按揭贷款后，甲方即被告才结算案场奖励费，且该案场奖励费包含在15%的佣金之内。但是原告提交的《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》中在15%的佣金之外另列明了0.6%的案场奖励费，擅自改变合同约定增加整体佣金计取比例。另，按照约定直到能够办理按揭贷款后方可结算案场奖励费，而原告提交的《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》中放款情况一列注明了哪些客户未放款，对此类客户被告无需结算案场奖励费。此外，该明细总表仅仅是原告提交的，并无被告一方的签字或盖章，不符合证据真实性、合法性的要求，自不能达到原告的证明目的。被告郑州金运置业有限公司提交证据六组：第一组证据为《天境广场项目分销代理合同》（房江湖2019）及补充协议；证明目的：《天境广场项目分销代理合同》专用条款4.1.1佣金计取中约定：“以客户签署《商品房买卖合同》后，乙方根据应付佣金金额以半月为单位进行佣金核算，双方核对半月客户成交信息（包括房源实际成交价）及套数，完成核对并审阅通过后支付。每次支付佣金前，乙方向甲方提交《佣金兑付申明明细表》及有效等额发票等资料后，每月1日至15日已成交客户的佣金，甲方于当月30日支付；每月15日至月底已成交客户的佣金，次月15日支付。”第二组证据为天境项目第一批、第二批、第三批、第四批《名门天境项目分销佣金兑付审批表》；证明目的：在原告起诉前经被告审核通过的佣金共有四批，具体金额分别为590392.8元、5249964.38元、10990674.15元、12747125.55元，合计共29578156.88元。第三组证据为华夏银行电子回单；证明目的：截至原告起诉之日，被告已支付7840357.18元佣金。第四组证据为《名门天境项目佣金兑付申请明细表》；证明目的：客户张红购买的三套房屋对应的佣金并未在被告佣金审批通过范围内，因此推介该客户产生的佣金194359.3元被告无需支付，原告主张的佣金数额及违约金数额应当扣除该部分佣金及对应的违约金。第五组证据为××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第10号）；证明目的：疫情暴发后，郑州市政府对各个行业企业的复工时间做出安排，被告在按照要求复工之前无法办理支付佣金及违约金的手续，该期间不应计入违约金计算期间。第六组证据为《客户基础信息》；证明目的：原告在履行合同过程中存在转委托行为。原告郑州房江湖信息科技有限公司质证称：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。原告当庭提交的变更诉讼请求申请书及提交的证据显示，诉讼提起后，双方又进行了第五批、第六批次佣金及案场奖励费的对账，被告应按照双方实际对账的进度进行佣金结算，而非仅以起诉前的佣金金额进行结算。对第二组证据无异议，但缺少第五、六批审批表。对第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议。被告应按照双方实际对账的进度进行佣金结算，故被告应按照剩余32321749.72元支付剩余款项，原告据此主张的违约金也符合事实依据。对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。客户张红系乙方推荐、带看并最终网签成交的客户，因银行未发放该客户的按揭款，故该三单业绩被告未与原告进行对账结算。但该客户符合合同约定的客户判定标准及佣金支付条件，故该客户应判定为乙方客户，甲方应予结算佣金。对第五组证据的真实性、合法性无异议，对该证据的证明目的有异议。原被告签署的合同及补充协议约定：双方佣金支付以半月为单位进行佣金核算，每月1日至15日已成交客户的佣金，甲方于当月30日支付；每月15日至月底成交客户的佣金，次月15日支付。双方的合作时间为2019年9月8日至2019年12月31日。根据上述约定，被告至迟应在2020年1月5日支付完毕原告全部佣金，但截至2020年3月31日，被告仍未支付任何剩余欠付款项。被告援引的××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第1O号）发布于2020年2月6号，但被告的违约行为在先，通告公布在后，且疫情期间并不影响被告的支付活动。故被告的违约行为并不因疫情发生而豁免，疫情期间应计入违约金计算期间。对第六组证据的真实性无异议，但该客户基础信息不完整；对证明目的有异议。原被告之间的合同及补充协议约定，为实现快速销售，乙方有权自行整合其他渠道公司对本项目进行销售，乙方整合的渠道公司推荐的客户视为乙方客户。故根据合同约定，原告并未进行转委托行为，而是根据合同约定整合渠道助力销售，并无不当。另，根据被告提交的《客户基础信息》置业顾问栏显示，陈卉卉、丁照明、高飞、耿振恒、郭保威、胡楠、李慧丽、李茹烟、李小凡、刘攀、马赫、马银泉、刘洋、王洁、王乐、王翔、王金辉王素云等人均为原告内场置业顾问，其接待成交的客户被告均应按照补充协议约定，不予扣除0.6%的奖励费。即针对上述原告置业顾问接待成交的客户，被告均应按照房屋实际成交价15%标准支付原告佣金。本院根据双方当事人的诉请、抗辩、举证、质证及庭审情况，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中关于证据采信的相关规定，确认如下案件事实：2019年9月7日，被告郑州金运置业有限公司（甲方）与原告郑州房江湖信息科技有限公司（乙方）签订合同编号为豫－郑州－CZXM（C-01）－YX-2019－022的《天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）》。第一部分专用条款。一、合同内容。1.1甲方为销售位于天境广场项目（以下简称本项目），特委托乙方提供推介服务。此次合作业态及房源为：全部在售房源，共计1360套房源。1.2委托物业范围：甲方委托乙方提供推介服务的销售房屋等物权单位范围及该物业内各单位出售价格等均由甲方确定，乙方推介成交客户包括项目自然到访客户、乙方及乙方整合分销公司推荐的客户等，若有甲方团购、员工及直系亲属购房、甲方关系户购房、工程抵款、营销费用或广告费用抵款、甲方名仕通推荐客户的房源，甲方应提前通告乙方并经乙方书面确认后视为甲方客户，且此部分客户不得超过本项目一期可售房源的10%，若超过此比例的，超出部分视为乙方客户，计入乙方考核任务。甲方需据销售节点以书面形式向乙方通报可出售单位清单及出售条件，乙方充分知悉并同意该清单系甲方提供当时的情况及条件，甲方亦有权随时调整出售条件，但应提前3个工作日书面通知乙方，否则因此产生的一切后果由甲方承担，乙方不得以甲方提供的资料与事后的情况不一致为由要求甲方承担任何责任。二、合作期限。合作期限自2019年9月8日起至2019年12月31日（含），期满后双方可根据具体情况决定是否续约，具体事宜由甲、乙双方另行约定后重新签订分销代理合同。合作期限内，乙方为本项目唯一销售服务商。三、佣金结算标准。3.1在合同期内，乙方成交提佣标准为自然周成交房源套数的合同金额的相应比例，销售佣金为房屋实际成交价15%（房屋实际成交价等于房屋合同价减去开发商销售政策优惠金额），其中实际成交价的0.6%作为案场奖励费由甲方从向乙方支付的佣金中扣除。3.2.4本协议提前终止或解除的，因非乙方原因（政策原因或甲方付款严重滞后原因等），乙方考核任务不再参与考核，考核期内成交房源的佣金按照4.2条款进行结佣，甲方应于合同终止或解除后5个工作日内配合乙方解除履约保函；因乙方原因导致的，考核任务按实际执行天数折合。四、佣金计取方式。4.1乙方推荐客户成功购房（客户与甲方签订正式版《商品房买卖合同》）即视为乙方推荐成功，乙方即达到佣金发放条件。4.1.1佣金计取：以客户签署《商品房买卖合同》后，乙方根据应付佣金金额以半月为单位进行佣金核算，双方核对半月客户成交信息（包括合同价）及套数，完成核对并审阅通过后支付。每次支付佣金前，乙方向甲方提交《佣金兑付申请明细表》及有效等额发票等资料后，每月1日至15日已成交客户的佣金，甲方于当月30日支付；每月15日至月底已成交客户的佣金，次月15日支付。最后一笔的佣金按合同约定时间进行结佣。4.2佣金计取判定：乙方推荐成交后，甲方同意按乙方当周推荐成交套数对应的佣金标准（含税金）向乙方支付佣金。客户签订《商品房买卖合同》且双方核算完成后，销售佣金为房屋实际成交价15%（房屋实际成交价等于房屋合同价减去开发商销售政策优惠金额），其中实际成交价的0.6%作为案场奖励费由甲方从向乙方支付的佣金中扣除。4.3分销模式，不做客户判定，客户由乙方负责带领到甲方售楼部现场，并由甲方团队置业顾问对客户进行接待。乙方客户（包括但不限于自然到访客户、乙方及乙方整合分销公司推荐的客户等，按照专用条款1.2约定）就合作房源与甲方签署《商品房买卖合同》，直接计入乙方销售业绩，纳入乙方考核任务完成指标，在达到佣金结算条件后甲方应支付佣金。4.4乙方在收取款项前，须提供税率为6%的服务类增值税专用发票并按税收规定接受项目地税务机关管理，否则，甲方有权拒绝支付款项。4.5本合同解除的情况合同结算：4.5.1因甲方原因导致合同解除的，按照合同约定进行结算；4.5.2因乙方原因导致合同解除的，按照合同约定进行结算；如果乙方违约给甲方造成其他损失的，乙方应予赔偿，经乙方同意后甲方可以在未支付的佣金中扣除。4.7甲方支付给乙方的佣金已包含了乙方履行本合同约定的服务内容所需的全部费用含税金，甲方无需再另行支付任何报酬费用给乙方。五、推介客户的认定。5.1乙方推介客户在合同约定的有效期内与甲方签订《认购书》或正式版《商品房买卖合同》后，甲方均应次日内通知乙方。5.2乙方进行客户推介工作，其工作人员可在卖场内协助客户接待，讲解。乙方工作人员在场外进行客户接待，不得作出任何与房屋出售条件、房屋情况等相关信息不符的虚假承诺，如因虚假承诺导致客户投诉或索赔，甲方有权追究乙方经济及法律责任。六、名词含义。6.1成功销售：指以客户签署正式版《商品房买卖合同》，否则视为未成功销售。七、双方联系人。7.1甲方代表：7.1.1甲方指定冯万运负责代表甲方向乙方发送文件或者接收乙方文件，但其对乙方费用的支付无最终审批权，且其无权代表甲方变更、解除合同。7.1.2甲方授权赵宇辰与冯万运作为合法代理人，其中任意一人即可全权代表我司签署验收单、《XX项目分销客户首次致谢确认单》《分销商佣金兑付明细总表》等，对委托人在办理上述事项过程中所签署文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任。7.2乙方代表：乙方指定邹月作为合同履行人，负责代表乙方向甲方发送文件或者接收甲方文件及代表乙方变更、解除合同。7.3在履行本合同过程中，双方代表签字书面认可的所有报价、建议书、工作任务书（单）、附件均为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等效力；但变更、解释本合同条款、或内容与本合同条款不一致的，需要加盖公章或者合同章广为方为有效。合同第二部分为通用条款。对双方的权利义务、违约责任、保密等事项进行了约定。其中：一、甲方的权利义务。1.8乙方推荐的有效客房在与开发商签订正式版《商品房买卖合同》后，甲方授权代表赵宇辰需负责在乙方已确认的《名门天境项目分销客户成交确认单》上签字或盖章确认并交乙方一份。二、乙方的权利义务。2.14乙方按照甲方确认的物业出售条件向客户提供推介服务，乙方推介客户与甲方签订正式版《商品房买卖合同》后，乙方的推介服务完成。2.19为实现快速销售，乙方有权自行整合其他渠道公司对本项目进行销售，乙方整合的渠道公司推荐的客户视为乙方客户。乙方自发组织的营销推广活动所产生的费用由乙方自行承担。三、违约责任。3.1甲方应按本合同约定及时支付乙方费用，若甲方未按本协议约定向乙方支付佣金的，则每逾期一日按应付未付款的万分之四向乙方支付违约金，直至全部佣金支付之日。逾期超过7日的，乙方有权单方终止协议且不承担任何违约责任。合同第三部分为补充条款。第2条约定：乙方推荐的有效客房签订正式版《商品房买卖合同》后即被评为成功销售，甲方授权赵宇辰负责在乙方客户达到成功销售条件后3日内在乙方已确认的《成销确认书》上签字确认并交乙方一份。双方之后签订的《〈天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）〉补充协议》约定：一、合同内容变更：1.1合同专用条款3.1乙方成交提佣标准为每半月成交房源套数的合同金额的相应比例，销售佣金为房屋实际成交价15%（房屋实际成交价等于房屋合同价减去开发商销售政策优惠金额），其中实际成交价的0.6％作为案场奖励费由甲方从向乙方支付的佣金中扣除。调整为“乙方成交提佣标准为每半月成交房源套数的合同金额的相应比例，销售佣金为房屋实际成交价15%（房屋实际成交价等于房屋合同价减去开发商销售政策优惠金额），其中，如带访客户由甲方自销接待的，其中房源实际成交价的0.6％作为案场奖励费，由甲方从向乙方支付的佣金中扣除；带访客户由乙方置业顾问接待的，其佣金乙方自行处理，甲方不予扣除0.6％的案场奖励费，乙方置业顾问须按甲方要求完成《商品房买卖合同的》签订与客户按揭资料办理。”1.2专用条款4.2佣金计取判定：乙方推荐成交后，甲方同意按乙方每周推荐成交套数对应的佣金标准（含税金）向乙方支付佣金。客户签订《商品房买卖合同》且双方核算完成后，销售佣金为房屋实际成交价15%（房屋实际成交价等于房屋合同价减去开发商销售政策优惠金额），其中实际成交价的0.6％作为案场奖励费由甲方从向乙方支付的佣金中扣除。调整为“佣金计取判定：乙方推荐成交后，甲方同意按乙方每半月推荐成交套数对应的佣金标准（含税金）向乙方支付佣金。”1.3专用条款4.3分销模式，不做客户判定，客户由乙方负责带领到甲方售楼部现场，并由甲方团队置业顾问对客户进行接待。调整为“分销模式，不做客户判定，客户由乙方负责带领到甲方售楼部现场，并由乙方团队置业顾问与甲方团队置业顾问对客户进行轮位接待。”1.4通用条款乙方权利义务增加：2.20乙方团队置业顾问接待客户的，乙方置业顾问应遵守案场管理制度，配合甲方将客户办理完银行按揭资料。如乙方接待的客户因资料不合格、不全等原因造成无法正常办理按揭贷款的，乙方应积极跟催客户，直到可正常办理按揭贷款后，甲方方可向结算内场0.6％的佣金。1.5专用条款4.1.1“最后一笔的佣金按合同约定时间进行结佣。”调整为“最后一笔的佣金按照合同约定结佣，合同结束前一周内，乙方向甲方支付20万的结算保证金，合同结束后30个工作日甲方完成结算并退还乙方此保证金（如有）。”二、其他：2.1本补充协议为原合同的补充合同，本补充协议未约定的事项，以原合同的约定为准，本补充协议与原合同约定不一致的以本补充协议为准。2.2本合同自双方盖章之日起生效，一式玖份，甲方执柒份，乙方执贰份，均具同等法律效力。双方履行完权利义务后，本合同自行终止。上述合同及补充协议签订后，原告便组织数个渠道商品房销售人员，通过不同的促销渠道、方式，对案涉商品房进行推广、销售。合同履行期间，双方对原告售房量、成交佣金进行了汇总、确认。原告提交的《名门天境成销确认书》、《名门天境项目对账单明细表》甲方处均有冯万运签字确认，其中《名门天境项目对账单明细表》甲方处有手写“结算套数及结算佣金无误”、“销售套数已核对”、“销售套数已核对”等字样。被告提交的第二组证据即第一批、第二批、第三批、第四批《名门天境项目分销佣金兑付审批表》所附《名门天境项目房江湖分销佣金兑付申请明细表》与冯万运签字确认的前四份《名门天境项目对账单明细表》中记载原告分销房屋套数、应得分销佣金数额一致。冯万运2019年9月18日签字确认的《2019年9月名门天境项目对账单明细表》显示，原告销售房屋8套，佣金标准按14.4%计算，应得销售佣金为590392.8元；冯万运2019年9月24日签字确认的《2019年9月23日名门天境项目对账单明细表》显示，原告销售房屋69套，佣金标准按14.4%计算，应得销售佣金为5249964.38元；冯万运2019年10月7日签字确认的《2019年10月5日名门天境项目对账单明细表》显示，原告销售房屋138套，佣金标准按14.4%计算，应得销售佣金为11480344.85元；冯万运2019年10月15日签字确认的《2019年10月14日名门天境项目对账单明细表》显示，原告销售房屋208套，佣金标准按14.4%计算，应得销售佣金为18693765.22元。原告提交的第五批即冯万运2019年11月4日签字确认的《2019年11月4日名门天境项目对账单明细表》显示，原告销售房屋27套，佣金标准按14.4%计算，应得销售佣金为2598733.58元；原告提交的第六批即冯万运2019年12月5日签字确认的《2019年12月04日名门天境项目对账单明细表》显示，原告销售房屋6套，佣金标准按14.4%计算，应得销售佣金为647500.32元。综上，原告合计销售房屋456套，佣金标准按14.4%计算，应得销售佣金共计39260701.15元。被告通过中国光大银行于2019年9月25日、2019年9月27日、2019年9月29日、2019年9月30日、2019年10月9日、2019年10月12日分别向原告账户转账590392.80元、1000000元、2000000元、1000000元、1249964.38元和2000000元，共计7840357.18元。双方当事人对上述款项均予以认可。另查明，客户张红购买被告案涉项目房屋三套，房款金额分别为：757752元、626510元、683390元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告双方签订的合同编号为豫－郑州－CZXM（C－01）－YX-2019－022的《天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）》及《〈天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）〉补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依合同约定履行。关于冯万运签字的效力问题。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。案涉《天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）》第一部分专用条款7.1.2约定：甲方授权赵宇辰与冯万运作为合法代理人，其中任意一人即可全权代表我司签署验收单、《XX项目分销客户首次致谢确认单》《分销商佣金兑付明细总表》等，对委托人在办理上述事项过程中所签署文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任。合同第三部分补充条款第2条约定：乙方推荐的有效客房签订正式版《商品房买卖合同》后即被评为成功销售，甲方授权赵宇辰负责在乙方客户达到成功销售条件后3日内在乙方已确认的《成销确认书》上签字确认并交乙方一份。被告依据上述合同条款辩称冯万运在《名门天境成销确认书》上签字的行为系无权代理有法律依据。双方在《名门天境成销确认书》的基础上进行对账形成的《名门天境项目对账单明细表》，冯万运签字予以确认。被告提交的第一批、第二批、第三批、第四批《名门天境项目分销佣金兑付审批表》所附《名门天境项目房江湖分销佣金兑付申请明细表》与冯万运签字确认的《名门天境项目对账单明细表》关于原告分销房屋套数、应付佣金数额均一致，且被告已经实际履行部分给付义务，应当视为冯万运在《名门天境项目对账单明细表》上签字确认的行为得到被告的追认，故《名门天境项目对账单明细表》对被告发生效力。关于原告是否存在转委托行为问题。案涉合同第二部分通用条款2.19约定：为实现快速销售，乙方有权自行整合其他渠道公司对本项目进行销售，乙方整合的渠道公司推荐的客户视为乙方客户。乙方自发组织的营销推广活动所产生的费用由乙方自行承担。故原告履行合同的行为有合同依据，被告关于原告存在转委托行为，违反合同约定的抗辩理由，本院不予认可。关于原告是否重复计算销售房屋数量问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告对原告提交《名门天境成销确认书》质证时称，王小朋、黄丹凤、张少华、王洁、袁宇、冯立源、党运梅等7位客户9套购房信息重复出现，多计算佣金合计929550.25元。经审核，冯万运签字确认的《名门天境项目对账单明细表》中上述7位客户9套购房信息并未重复出现；被告主张原告提交的《名门天境项目对账单明细表》中有孙茜、刘丹丹、刘慧月、邵红杰、李艳鹏、黄佳玉、时德义、高理峰、李贺等9户，而原告提交的《名门天境成销确认书》中没有上述客户的购房信息，对应佣金653806.5元不应支持，但被告未提交上述客户系由其公司自行销售的证据，故被告应当承担举证不利的后果，其上述抗辩意见，本院不予认可。关于客户张红是否属于原告推介成交客户问题。双方签订的《天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）》约定：四、佣金计取方式。4.1乙方推荐客户成功购房（客户与甲方签订正式版《商品房买卖合同》）即视为乙方推荐成功，乙方即达到佣金发放条件。五、推介客户的认定。5.1乙方推介客户在合同约定的有效期内与甲方签订《认购书》或正式版《商品房买卖合同》后，甲方均应次日内通知乙方。原告提交《客户带看确认书》、《合同信息备案摘要》、《认购协议书》、《商品房合同查询页》、《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》等证明客户张红为其推荐带看客户，且已按照合同约定完成了商品房网签，应按照合同判定为原告客户，但被告不予认可。原告提交《客户带看确认书》、《认购协议书》上显示置业顾问为“天境王乐”，被告提交的《名门天境项目佣金兑付申请明细表》也显示，被告认可为原告方客户的置业顾问之一为“天境王乐”；同时，被告主张客户张红购买三套房屋后要退房，原告主张的佣金数额应当相应核减，印证了原告提交《合同信息备案摘要》的真实性。故本院认定张红属于原告推介客户，被告应当支付相应的佣金（不含0.6%的案场奖励费）297741.89元。综上，原告销售456套房屋对应的销售佣金按14.4%（不含0.6%的案场奖励费）的标准计算为39260701.15元，加上推介客户张红购买3套房屋的佣金297741.89元，被告合计应支付原告分销佣金（39260701.15元+297741.89元）＝39558443.04元。被告已付7840357.18元，故被告应将剩余分销佣金（39558443.04元－7840357.18元）＝31718085.86元支付给原告。原告主张过高部分，本院不予支持。关于案场奖励费问题。双方签订的《〈天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）〉补充协议》约定：乙方成交提佣标准为每半月成交房源套数的合同金额的相应比例，销售佣金为房屋实际成交价15%（房屋实际成交价等于房屋合同价减去开发商销售政策优惠金额），其中，如带访客户由甲方自销接待的，其中房源实际成交价的0.6％作为案场奖励费，由甲方从向乙方支付的佣金中扣除；带访客户由乙方置业顾问接待的，其佣金乙方自行处理，甲方不予扣除0.6％的案场奖励费，乙方置业顾问须按甲方要求完成《商品房买卖合同的》签订与客户按揭资料办理。乙方团队置业顾问接待客户的，乙方置业顾问应遵守案场管理制度，配合甲方将客户办理完银行按揭资料。如乙方接待的客户因资料不合格、不全等原因造成无法正常办理按揭贷款的，乙方应积极跟催客户，直到可正常办理按揭贷款后，甲方方可向结算内场0.6％的佣金。原告提交《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》主张被告应向其支付案场奖励费603594.898元。因该《名门天境房江湖包销佣金兑付明细总表》系原告单方制作，被告不予认可，原告的证据不足以支持其主张，应当承担举证不利的后果，其该项诉讼请求本院不予支持。原告可收集相关证据后，另行主张权利。关于逾期付款违约金问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的《天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）》及《〈天境广场项目分销代理合同（房江湖2019）〉补充协议》约定，甲方应按本合同约定及时支付乙方费用，若甲方未按本协议约定向乙方支付佣金的，则每逾期一日按应付未付款的万分之四向乙方支付违约金，直至全部佣金支付之日。逾期超过7日的，乙方有权意念终止协议且不承担任何违约责任。佣金计取：以客户签署《商品房买卖合同》后，乙方根据应付佣金金额以半月为单位进行佣金核算，双方核对半月客户成交信息（包括合同价）及套数，完成核对并审阅通过后支付。每次支付佣金前，乙方向甲方提交《佣金兑付申请明细表》及有效等额发票等资料后，每月1日至15日已成交客户的佣金，甲方于当月30日支付；每月15日至月底已成交客户的佣金，次月15日支付。最后一笔的佣金按合同约定时间进行结佣。原告2019年9月8日至2019年9月15日期间的佣金（不含案场奖励费）590392.8元，被告于2019年9月25日支付完毕；原告2019年9月16日至2019年9月30日期间的佣金（不含案场奖励费）（5249964.38元+11480344.85元）＝16730309.23元，被告2019年10月15日前共支付原告（1000000元+2000000元+1000000元+1249964.38元+2000000元）＝7249964.38元，欠付原告（16730309.23元-7249964.38元）＝9480344.85元。原告2019年10月1日至2019年10月13日期间的佣金（不含案场奖励费）18693765.22元，被告应当于2019年10月30日前支付给原告而未付；原告2019年10月14日至2019年10月31日期间的佣金（不含案场奖励费）2598733.58元，被告应当于2019年11月15日前支付给原告而未付；原告2019年11月14日至2019年11月30日期间的佣金（不含案场奖励费）647500.32元，被告应当于2019年12月15日前支付给原告而未付。故被告应自逾期支付之日起至实际清偿之日，以当未付款期数额为基数，按日万分之四的标准向原告支付违约金。因张红购买的3套房屋不在被告上述审批通过范围内，该部分佣金如被告在本判决确定的付款期限内未支付，应以297741.89元为基数，应自本判决确定的履行期限届满次日起至实际清偿之日按日万分之四的标准向原告支付违约金。关于新冠疫情期间是否免除被告逾期支付违约金问题。××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。执行政府文件停工是原被告双方的义务，由此造成的损失，应根据公平原则双方均担。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控启动重大突出公共卫生事件一级响应。2020年2月1日，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发布第4号《通告》：本市行政区域内不属于疫情防控必需的各类企业复工、复产时间不得早于2020年2月9日24时。2020年2月6日，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发布第10号《通告》，对工业企业、服务业企业和建设工程复工复产时间作出安排，其中：建设工程2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）。3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）。3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。因被告不属于疫情防控必需的企业，故被告为响应政府停工停产的号召，在复工之前基本处于停工停产的状态，在复工之前无法安排支付相应佣金和违约金的抗辩意见，本院予以认可。2020年1月26日至3月16日共计50天，本院酌定免除被告25天的逾期支付违约金，即被告逾期付款违约金的起算日期推后25天。被告关于减免违约金的其他抗辩理由，本院不予认可。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告郑州金运置业有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州房江湖信息科技有限公司支付分销佣金31718085.86元及违约金（按日万分之四的标准，以9480344.85元为基数自2019年11月10日起、以18693765.22元为基数自2019年11月24日起、以2598733.58元为基数自2019年12月11日起、以647500.32元2019年12月16日起、以297741.89元为基数自本判决履行期限届满次日起计算至实际清偿之日）；二、驳回原告郑州房江湖信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211908元，由原告郑州房江湖信息科技有限公司负担1440元，被告郑州金运置业有限公司负担210468元。保全费5000元，由被告郑州金运置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。向河南省高级人民法院交纳上诉费后七日内将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月二十九日书记员 郭新新