上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3668号原告(反诉被告)：陈胜，男，1974年9月15日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周东，上海震亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：付二光，上海震亚律师事务所律师。被告(反诉原告)：华传豪，男，1990年5月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：傅怡雯，上海振顺律师事务所律师。原告(反诉被告)陈胜与被告(反诉原告)华传豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月4日、2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈胜(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人周东，被告(反诉原告)华传豪的委托诉讼代理人傅怡雯到庭参加诉讼。因涉疫情，本案于2020年2月3日中止诉讼，于2020年5月22日恢复诉讼。本案现已审理终结。陈胜向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的《商铺租赁合同》于2019年9月20日解除；2.判令被告返还原告租金人民币(以下币种相同)60,600元；3.判令被告返还原告保证金18,000元；4.判令被告赔偿物品损失及安装损失44,937元；5.判令被告返还食品经营许可证办理费7,500元；6.判令被告支付原告违约金18,000元；7.判令被告赔偿原告装修损失60,000元；8.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：案外人袁某某原为上海市浦东新区上南路**临-4房屋的承租人。2019年3月下旬，原、被告及袁某某协商一致，由原告承租前述房屋，租期三年，租赁用途为港式中餐饮，被告提供原告轻餐饮食品经营许可证并配合办理手续，租金六个月支付一次。月租金为18,000元，保证金18,000元，租金以转账方式支付。原告直接将租金、装修、保证金等费用支付给袁某某，租期在袁某某已使用租期上顺延，被告不再与袁某某办理退费等手续。原、被告协商一致后，签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区上南路XXX号建筑面积为25平方米的房屋(以下简称涉案房屋)，使用面积为20平方米，并约定了其他事宜。2019年3月17日，原告支付袁某某215,000元，含4个月租金72,000元、保证金18,000元、装修费用40,000元以及转让费85,000元。2019年3月底，原告接手涉案房屋，增加围挡、吧台以及排风系统等。因被告未能提供食品经营许可证，迟迟未能开业。经原告催促，被告财务以办理食品经营许可证为由要求原告支付了7,500元。后原告得知被告为转租，因店铺约定不得更改业态、品牌、使用用途，故不能提供原告经营所需食品经营许可证。因被告不能提供原告经营所需的证照，原告提出三月支付房租一次，并于2019年6月25日支付下一期房租54,000元，被告认可。嗣后原告与被告协商租金一月一付，未果。2019年9月20日早上，被告强制将涉案房屋上锁。原告发函要求被告开门，被告拒不开门。2019年9月26日，原告支付18,000元租金，再次要求被告开门，但被告仍就未予开门。原告认为被告未能提供执照严重影响原告经营，强制锁门给原告造成损失，已严重违约。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。华传豪辩称，确认合同已解除，但解除日期为2019年9月30日，确认原告已支付租金至2019年10月31日，愿意返还2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金，不同意原告其余诉讼请求，理由如下：1.合同约定，原告应当于2019年6月23日之前支付2019年7月至12月期间的租金，但实际原告仅于2019年6月25日支付了3个月租金，是原告严重违约，故被告终止双方合同，且根据合同约定无需征求原告意见，即可解除合同。另，原告逾期支付水电费、运营管理费，水电费约定3个月一付，原告至今未支付2019年7月至9月的水费及2019年8月、9月的电费，亦构成违约。2.确认被告于2019年9月20日锁门，仅为催促原告补足后续租金，但因原告后续未付清租金及相应水电费，故未打开门。因合同于2019年9月30日解除，原告在使用涉案房屋，故不愿意返还2019年10月1日之前的租金。3.不同意返还保证金，被告未收到原告支付的保证金。4.不同意赔偿物品及安装费损失，更正原告起诉时提供的返还物品清单，实际电饭煲仅1个、无折叠凳4张、无大米5包、折叠桌仅1张，其余均可返还。合同第6.4条款约定了遗留物品为原告放弃，但为避免矛盾被告通知原告去被告仓库取货，原告一直未取，被告为此支付了仓储费。5.不同意返还办证费用，实际已于2019年3月26日办出了食品经营许可证，被告提供的是轻餐饮食品经营许可证，但原告需要重餐饮许可证，后续于2019年5月24日又为原告办理重餐饮许可证，确实办在被告名下，在双方签订租赁合同时营业执照就已在被告名下，连房屋一起租赁给被告，但食品许可证必须与营业执照一致，故办理在被告名下。办证费用已支出，实际收取人并非被告，是专门办理营业执照的人。6.不同意违约金，由于原告行为存在严重违约，被告不需要承担违约责任，应由原告赔偿被告。7.因原告违约，故被告无需承担装修损失，且原告未提供损失凭证，未证明为原告经营支出必要费用，与被告无关。8.诉讼费由法院按照胜诉情况分担。被告于2020年6月2日提出反诉请求如下：1.判令原告支付被告2019年4月1日至2019年9月30日期间的运营管理费2,067.95元；2.判令原告支付被告2019年7月1日至2019年9月30日的水费1,121元；3.判令原告支付被告2019年8月1日至2019年9月30日的电费14,901.65元；4.判令原告支付被告2019年10月1日至2020年5月31日的仓储费7,200元；5.判令原告赔偿被告违约金108,000元；6.判令原告承担诉讼费。针对华传豪的反诉请求，陈胜辩称：1.不认可运营管理费，合同未约定该费用，不是物业管理费，运营管理费是被告与房东间的费用，与原告无关。2.确认未支付2019年9月的水电费，其余期间已付清，因发生了锁门的事情，所以无法核实水电读数，故不同意支付水电费。3.不同意支付仓储费，是因被告违约造成的，应由被告自行承担。4.关于违约金，为被告违约，原告不应支付违约金，原告已支付租金至2019年10月31日，但被告已于2019年9月20日锁门即已收房。本院经审理认定事实如下：2019年3月，以被告为出租方(甲方)，原告为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：商铺地址为上海市浦东新区上南路XXX号，建筑面积为25平方米，使用面积为20平方米；租赁期为三年，自2019年1月1日至2022年12月31日止，该商铺的月租金为18,000元，租金每六个月支付一次，即108,000元；下一期租金于每次房租到期日前7天支付；乙方在签订合同时交付甲方18,000元作为承租涉案房屋的保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费、物业管理费等费用后当天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；该商铺内由乙方正常使用的水、电、煤气、通讯、宽带、物业管理费等而产生的费用均由乙方承担。合同第4.3条款约定，“甲、乙双方约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则按以下第_条规定赔偿违约金：(壹)无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为壹万捌仟元整￥18,000。(贰)甲方必须保证乙方正常使用_叁_年，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的_2_倍作为违约金赔偿给乙方；乙方必须保证正常使用三年，若乙方居住未满而违约，则乙方必须按余下天数租金的_2_倍作为违约金赔偿给甲方。”划线处均为手写。合同第6.4条款约定，租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将该商铺及甲方提供的设备设施如数归还给甲方；除非经甲方同意，否则乙方任何遗留在该商铺的物品视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品。另如乙方在该商铺中注册了相关证照的，则应立即予以变更地址或注销。合同手写部分约定“执照由甲方提供执照(轻餐饮)及配合办理，合同到期同等条件下享有优先续租权。”合同另约定了其他事项。合同履行过程中，因原告认为被告未按约支付租金等费用，将涉案房屋于2019年9月20日上锁，双方由此发生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交：(1)被告出具给案外人袁某某的收据、借记卡账户历史明细清单、原告与案外人袁某某之间的微信聊天记录截屏打印件、微信转账记录及工商银行转账回单，证明原告自案外人袁某某处转让租赁涉案房屋，原告向案外人支付了包括保证金18,000元、租金在内的215,000元。经质证，被告对收据及工商银行转账回单的真实性予以认可，对其余证据真实性不予确认，表示收据付款人为袁某某，收取的保证金(押金)也是袁某某的，至于原告向袁某某支付的费用，被告不知情。原告表示袁某某已将店铺转让给原告，押金单也给了原告，由原告向被告主张押金的返还。被告表示因不允许转租，按照约定，袁某某的押金已由被告没收，袁某某转让涉案房屋时也未向被告主张押金。原告表示袁某某转让涉案房屋时，直接由原、被告签订合同，沿用了袁某某的押金，原告直接支付给袁某某。因被告对收据及工商银行转账回单的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。(2)原告与被告公司财务之间的微信聊天记录截屏打印件及银行账单详情，证明原告多次向被告要求提供食品经营许可证，被告以证照办理为由向原告索要7,500元，卢某某是被告财务要求的支付对象。经质证，被告对真实性予以认可，但表示聊天记录不完整，不能反映实际情况，不认可证明目的，卢某某不是被告员工，是负责给被告办证的。被告在2019年3月26日提供了原告轻餐饮许可证，已经完成了被告义务，直到原告承租后才发现其为中餐厅，但中餐厅要求的是重餐饮，需要办理重餐饮食品经营许可证，被告本身没有办证义务，但因原告需要，故被告找了卢某某来办证，取消了轻餐饮重新办理了重餐饮许可证。因被告对真实性不持异议，本院对微信聊天记录及银行账单详情的真实性予以确认。(3)被告公司上海炳家餐饮管理有限公司与案外人上海旭帛企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明被告公司与房屋出租人签署合同时约定不得改变业态、品牌、使用用途，约定用途为汤包。被告租赁房屋约定的用途为汤包，转租给原告后用于经营面食类小吃，被告隐瞒了相关经营范围。经质证，被告对证据三性予以确认，确认这是被告与大房东间的合同，但被告从未改变过业态，签订的合同也是轻餐饮，与原告签订的合同也是轻餐饮。因被告对真实性不持异议，本院对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。(4)原告与被告方经理王之星的微信聊天记录截屏打印件及转账汇款凭证，证明因无食品经营许可证2019年5月28日原告尚未开业，原告要求完善租赁条件。因证照严重影响原告营业，经协商，租金三个月一付，原告于2019年6月25日支付了三个月租金，被告收到后未提出异议，双方已更改了支付时间。经质证，被告对三性予以确认，表示双方未协商过，被告也未同意租金三个月一付，应该按照合同6个月一付，确认于2019年6月25日收到三个月租金，但按合同应该是2019年6月23日前收到六个月的租金，涉及到变更支付方式的问题如双方变更了应该重新签订合同或补充合同，不存在被告默认三个月一付租金情况，后续锁门也说明被告是不同意的。因被告对真实性不持异议，本院对微信聊天记录及转账汇款凭证的真实性予以确认。(5)《函告》、EMS邮寄面单及签收记录，证明被告2019年9月20日强制锁门，阻碍原告经营，给原告造成严重损失。原告发函给被告要求开门，履行合同保障经营义务，被告未予回复，且目前已转租出去了。经质证，被告表示真实性无法确认，未收到该函件，且在函件中也说明了被告的合同义务为提供轻餐饮执照。(6)厨房设施设备费用支出的相关凭证，证明原告诉讼请求4中的损失。经质证，被告对真实性予以认可，但表示无法证明物品用于涉案房屋。因被告对真实性不持异议，本院对厨房设施设备费用支出凭证的真实性予以确认。(7)店铺装修核算单，证明接收涉案房屋后，又花费22,930元用于装修，加上原告支付给袁某某的转让装修费用40,000元，装修支出取整为60,000元。经质证，被告对真实性予以认可，但表示无法证明用于涉案房屋。因被告对真实性不持异议，本院对店铺装修核算单的真实性予以确认。2.被告提交：(1)仓储费收据，证明因原告未将物品取走，故被告向案外人上海孟煜餐饮管理有限公司租赁了1间房间用于存放原告物品，每月仓储费为900元。经质证，原告对真实性不认可，无法证明是为存放原告物品，可能是被告存放自己物品。(2)告知书，证明被告向原告催讨房租及运营管理费、水电费等多项费用，告知其行为已违约。经质证，原告对真实性不予认可，表示未收到告知书。(3)被告员工与原告微信聊天记录截屏打印件，证明被告向原告催讨款项；被告配合原告办理证照，聊天记录中可以看出原告不按时支付租金是因资金问题，且被告强调要按合同走，被告与原告沟通后才进行的锁门，被告通知原告已违约也一直与原告沟通，告知原告清理物品，已多次要求原告将物品取走。经质证，原告对真实性予以认可，但表示不能达到被告的证明目的。因原告对真实性不持异议，本院对微信聊天记录的真实性予以确认。(4)被告财务与原告微信聊天记录，证明被告配合原告办理证件和实际情况，原告是知晓办证人员的，且水电费原告确认以共用方式承担，2019年8月22日和9月11日都向原告催讨了运营管理费(物业管理费)及租金。经质证，原告对真实性予以认可，但费用应由被告退还原告，营业执照上不是原告名字，原告要求办在原告名下。因原告对真实性不持异议，本院对微信聊天记录的真实性予以确认。(5)食品经营许可证两张，证明2019年3月26日的是轻餐饮经营许可证，5月24日的是重新办理的重餐饮经营许可证，被告已履行其合同义务，办理相应证照。经质证，原告表示未见过3月26日的证件，5月24日的证办理好放在了原告店铺内，商讨转让事宜时原告已告知被告需要做粉和面，当时被告说营业执照已经可以做粉和面了，但进驻后与卢某某沟通后发现原有执照无法做粉和面，经与被告与卢某某协调原告花费7,500元重新办理了含热食类经营许可证。因原告认可2020年5月24日的食品经营许可证，本院对该证件的真实性予以确认。签发日期为2020年3月26日的食品经营许可证经营项目为糕点类食品制售(蒸煮类糕点)[仅限环保部门限定的不产生油烟及废弃油脂的食品经营项目]。签发日期为2020年5月24日的食品经营许可证经营项目为热食类食品制售、糕点类食品制售(蒸煮类糕点)，两张食品经营许可证载明的经营场所均为涉案房屋。(6)转租证明，证明房东同意被告转租，且对转租情况知晓。经质证，原告对真实性无异议。因原告对真实性不持异议，本院对转租证明的真实性予以确认。(7)律师函及EMS回单，证明被告再次向原告催讨。经质证，原告对真实性不予认可，表示未收到。被告表示该律师函最终未能妥投。因原告对真实性不持异议，本院对律师函及EMS回单的真实性予以确认。(8)企业管理服务运营管理费、经营租赁房屋租赁费发票及《证明》，证明被告向房东支付的运营管理费即物业管理费。经质证，原告对发票的真实性予以认可，但认为与本案无关，运营管理费不是物业管理费。原告表示《证明》与本案无关，即便是真实的，也不符合法定证据要求，无联系人和联系电话，合法性不予认可。因原告对发票的真实性不持异议，本院对发票的真实性予以确认。(9)涉案房屋临铺的《房屋租赁合同》，证明被告向原告收取物业管理费的计算面积为21.53平方米，临铺的面积为17平方米。经质证，原告对真实性不予认可，认为合同无身份证号码及复印件，不符合法律规定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，《商铺租赁合同》依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求确认双方租赁合同于2019年9月20日解除，因该日被告锁门。被告同意解除，但认为解除日期为2019年9月30日，因当时原告支付租金至2019年9月30日。根据庭审查明的事实，租赁合同约定租金每六个月支付一次，下一期租金每次房租到期日前7天支付，即原告应于2019年6月23日前支付2019年7月至12月的租金，实际原告于2019年6月25日支付3个月租金，后于2019年9月26日再次支付1个月租金。原告虽表示租金支付方式已从6个月更改为3个月，但无证据证明被告对此同意，合同又约定逾期支付租金超过十天，被告可单方解除合同，故被告确可解除合同，因被告发送的律师函未能妥投，无其他解除通知等材料，本院认为可以其2019年9月20日锁门的行为视为终止双方之间的租赁关系，故合同解除日期以2019年9月20日为准。关于本诉，原告要求返还2019年3月、4月及2019年9月20日至2019年10月31日期间的已付租金。被告已于2019年9月20日将涉案房屋锁住，后续再未开锁，被告应当将2019年9月20日起的已付租金返还原告，现原告已支付租金/房屋使用费至2019年10月31日，故对原告要求被告返还2019年9月20日至2019年10月31日期间的租金/房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，经核算为24,600元。而2019年3月、4月份未办理出食品经营许可证期间的租金，食品经营许可证并非房屋租赁合同中出租方的主要义务，原告以执照问题要求被告返还租金，本院不予支持。原告要求被告返还保证金18,000元，被告表示未收到原告支付的保证金，因双方合同对此并无约定，也无证据证明被告同意将案外人袁某某的保证金作为本案保证金处理，故对原告要被告返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿物品损失及安装损失，被告在锁门之后于2019年9月26日要求被告清理物品，第一次庭审之时，被告也表示愿意返还其保存的物品，但原告不同意接受，且合同约定原告遗留在涉案房屋内的物品视为放弃，故对原告要求被告赔偿物品损失及安装费用的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还食品经营证办理费，签发日期为2020年5月24日的食品经营许可证已由原告实际使用，且该办证费用由原告直接支付至案外人卢某某，故对原告要求被告返还食品经营证办证费用的诉讼请求，本院不予支持。原告另主张违约金及装修损失，但因原告违约导致合同解除，本院均不予支持。被告反诉要求原告支付仓储费，如前文所述，租赁合同已经约定了原告遗留在涉案房屋内的物品视为放弃，且被告仅提供收据一张，未能体现具体时间等信息，故对被告要求原告支付仓储费的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，被告要求原告支付2019年7月1日至9月30日期间的水费1,121元、2019年8月1日至9月30日期间的电费14,901.65元。被告为此提供了涉案商铺及邻铺“阿炳汤包店”的全部水电费支付凭证以及“阿炳汤包店”向被告支付水电费的凭证，但原告仅予以否认，未提供相应支付凭证，而涉案商铺实际经营必然会产生水电费的支出，虽涉案商铺于2019年9月20日即被被告锁门，但从原告方与被告方的微信聊天记录中显示，2019年9月26日被告仍在要求原告清理店铺，店铺仍处锁住状态，故本院采纳被告的意见，对被告要求原告支付水费1,121元及电费14,901.65元的诉讼请求，本院予以支持。被告另要求原告支付2019年4月1日至9月30日期间的运营管理费，合同约定了物业管理费由原告承担，原告无支付物业管理费的证据，表示运营管理费非物业管理费。被告为此提供了运营管理费的支付凭证及其作为法定代表人的上海炳家餐饮管理有限公司与案外人上海旭帛企业管理中心(有限合伙)之间的《房屋租赁合同》，该合同显示由上海炳家餐饮管理有限公司向上海旭帛企业管理中心(有限合伙)承租涉案商铺在内的上海市浦东新区上南路XXX号临-4号房屋，建筑面积为38.53平方米，运营管理费为740.10元/月，另约定了租金、能耗费等费用。结合该合同内容，运营管理费即为物业管理费，原告应当支付被告锁门前的运营管理费，根据房屋租赁面积比例核算，原告应付金额超过被告主张的金额，故对被告要求原告支付运营管理费2,067.95元的反诉请求，本院予以支持。至于被告主张的违约金，原告表示不同意，因合同约定了违约方需要支付违约金，本院考虑本案的实际履行情况，将违约金数额酌情予以调整为18,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈胜与被告(反诉原告)华传豪签订的《商铺租赁合同》于2019年9月20日解除；二、被告(反诉原告)华传豪于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈胜2019年9月20日至2019年10月31日期间已付租金/房屋使用费24,600元；三、原告(反诉被告)陈胜于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)华传豪运营管理费2,067.95元；四、原告(反诉被告)陈胜于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)华传豪2019年7月1日至9月30日期间的水费1,121元及2019年8月1日至9月30日期间的电费14,901.65元；五、原告(反诉被告)陈胜于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)华传豪违约金18,000元；六、驳回原告陈胜其余诉讼请求；七、驳回反诉原告华传豪其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,582元，减半收取计1,791元，由原告陈胜负担1,578.50元，被告华传豪负担212.50元。反诉案件受理费1,212.50元，由反诉原告华传豪负担884.20元，反诉被告陈胜负担328.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十月三十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。