河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初4794号原告：河南易居房地产顾问有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商都路100号1号楼2单元16层1616号。法定代表人：胡永明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹宁，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静，上海众华律师事务所律师。被告：郑州航空港区裕鸿置业有限公司，住所地郑州航空港区四港联动大道东侧（裕鸿世界港一号楼906号）。法定代表人：卢琼。委托诉讼代理人：陈波，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚军，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。原告河南易居房地产顾问有限公司（以下简称易居公司）与被告郑州航空港区裕鸿置业有限公司（以下简称裕鸿公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告易居公司的委托诉讼代理人谢静、邹宁，被告裕鸿公司的委托诉讼代理人陈亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易居公司向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令原被告之间《裕鸿国悦府项目营销代理合同》解除；2.请求依法判令被告向原告支付代理销售佣金人民币1116440.25元；3.请求依法判令被告向原告支付逾期支付佣金的违约金以870837.76元为基数自2019年1月7日起计算，按照日万分之五的标准，暂计算至2019年12月10日，暂计天数为338天，实际计算至清偿之日止，以及以245602.49元为基数，自2019年11月4日为起算日，按照日万分之五为计算标准，实际计算至清偿之日止；4.请求依法判令被告向原告赔偿在代理销售期间所产生的成本费用损失人民币1428968.31元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月，原告易居公司与被告裕鸿公司签订了《裕鸿国悦府项目代理合同》，约定被告裕鸿公司委托原告易居公司以裕鸿公司名义出售裕鸿国悦府项目房屋。该合同签订后，原告易居公司立即组建了优质销售团队开展了代理销售工作。此后，双方于2018年10月11日另行签订了《裕鸿国悦府项目营销代理合同》（以下简称《营销代理合同》）取代、替换了《裕鸿国悦府项目代理合同》，但原告的代理销售工作仍持续进行。同时，双方在该合同项下明确代理期限自2018年5月1日起至实现本项目一期地块可售商墅类产品和公寓类产品的销售率均达95%或以上之日止。在代理期限内，原告易居公司共成功销售26套房屋，协助被告裕鸿公司与客户签订《裕鸿国悦府认购协议书》及《裕鸿国悦府房屋买卖预备协议书》并回收售房款，成功销售房屋总金额共计101494567元。根据合同及《成功销售确认明细表》约定，被告裕鸿公司应当向原告支付代理销售佣金1116440.25元。原告多次催促被告尽快落实其履行合同的基础条件并支付应结算的佣金，但被告始终以种种理由拖延，并于2019年4月15日以“预售证尚未发放”为由向原告出具《解除合同律师函》，丝毫没有履行合同的诚意。原告认为，被告裕鸿公司在充分具备继续履行合同的条件下明确表示将不再履行合同义务，导致原告无法实现收取佣金的合同目的，且产生了因履行合同已经投入的巨额成本费用，造成原告严重经营困难，其行为显然已经违背《合同法》规定的根本性违约。原告为维护其合法权益，诉至法院。被告裕鸿公司辩称，根据合同约定，佣金支付的依据未完成。房屋每月的实际到账金额无依据。原告方未与客户签订商品买卖合同，没有达到佣金支付标准，被告不应支付佣金。代理期间所产生的成本费用在合同中没有明确约定，有约定也是由原告自行承担其费用。被告方没有违约，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年5月6日，被告裕鸿公司作为甲方与原告易居公司作为乙方签订《裕鸿国悦府项目代理合同》，主要约定：“由乙方为甲方代理销售位于郑州航空港区华夏大道与慈航路交汇处的裕鸿国悦府项目房屋，代理期限为本合同生效之日起至实现本项目可售商墅类产品和公寓类产品的销售率达95%或以上之日止或甲乙双方另行约定的代理期限……三、营销费用、佣金及溢价分成乙方负责垫付本项目推广费用，垫付费用包括销售道具的设计与制作费、广告制作与发布费、市场活动产生的费用等、乙方垫付推广费用的方式为，乙方经甲方审批后直接与第三方签订相应协议，并据实承担相关费用。乙方垫付的推广费用，由甲方随代理费一并据实结算，本条款的执行不因本合同的解除而终止。……四、结算佣金结算支付（1）甲乙双方同意，以套为单位结算。佣金支付的依据为成功销售房屋当月实际到账金额。（2）在开盘后次月起每月5号为上个月成功销售房屋建筑面积、款项到账情况的佣金结算日，由乙方出具书面结算报告，甲方需在三日内对书面结算报告进行审核并签字确认，作为结算的依据。若甲方无合理原因拒绝结算或在结算日后10个工作日内既无书面反馈意见又不签章确认结算报告的，视为已在结算日确认乙方提交的结算报告。……3、违约金若本合同任何一方未能按本合同约定的时间履行给付义务的，且在宽限的10日内仍未能履行的，则按应履行而未履行金额的日千分之一向另一方支付违约金。”2018年10月11日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《营销代理合同》，主要内容为：甲方委托乙方以甲方名义销售裕鸿国悦府项目房屋，代理期限自2018年5月1日起至实现本项目一期地块可售商墅类产品和公寓类产品的销售率均达95%以上之日止。本合同项目佣金标准为：季度销售签约任务完成率小于70%，业绩费率为1.1%，大于等于70%小于等于100%，业绩费率为1.3%，完成率大于100%，业绩费率为1.5%。合同中约定的成功销售是指在代理期限内，购房者签署商品房买卖合同，并支付约定的第一笔购房款即为成功销售的房屋；但佣金支付以实际回款额的标准予以支付。甲乙双方同意，以套为结算单位。佣金支付的依据为完成签订《商品房买卖合同》房屋每月的实际到账金额。在开盘后次月起每月10号为上个月成功销售房屋建筑面积、款项到账情况的佣金结算日，由乙方出具书面结算报告，甲方需在三日内对书面结算报告进行审核并签字确认，作为结算的依据。若甲方无合理原因拒绝结算的或在结算日后10个工作日内既无书面反馈意见又不签章确认结算报告的，视为已在结算日确认乙方提交的结算报告。甲方应在结算日后5个工作日内，按本合同第一部分第三条的相关约定支付乙方佣金。每次结算前，乙方应当向甲方开具可抵扣增值税专用发票。如乙方销售房屋后涉及退房的，应当经过双方同意，对于退房时乙方已经获取佣金，乙方应在下次结算时予以冲抵。甲乙双方同意，乙方按本合同约定条件进行代理销售，是基于以下各项条件的满足，包括甲方取得约定条件的商品房预售许可证，将代理房屋预售许可证等销售相关资料交乙方对外公示。甲方完成房地产交易中心要求的手续，全部开通了网上交易平台。乙方承担销售期间为甲方服务的所有工作人员的工装费、工资、销售佣金、交通费、住宿费用、福利等所有费用。因甲方原因，无故拖欠乙方佣金的，视为甲方违约，乙方有权按照每日万分之五的标准向甲方收取滞纳金。如甲方拖欠超过60日的，乙方有权单方解除本合同。甲方应按本合同约定支付乙方代理佣金及滞纳金。合同提前解除或终止日前客户完成大定、成功销售的房屋但资金未到账的，在最终到账后的次月根据甲乙协商后结算乙方佣金。如因任何一方违约解除合同的，按照各方违约解除合同条款执行。该合同签署后，甲乙双方于2018年5月6日签署的《裕鸿国悦府项目代理合同》及其补充协议作废。2018年12月28日，经原被告双方确认，原告共成功销售房屋21套，合同总价为79167069元，被告在落款盖章处备注“不作为结算佣金依据”。除上述21套房屋外，原告另签售房屋4套，合同价款为18252464元。原告在代理销售期间共支出广告费150000元。2019年4月15日，被告裕鸿公司向原告易居公司发出《解除合同律师函》一份，载明由于裕鸿国悦府项目的预售证尚未发放，因此原被告双方签订的《营销代理合同》尚不能实际履行，因此函告原告易居公司，在收到此函时，双方于2018年10月11日签订的《营销代理合同》解除。庭审中，被告对原告要求解除合同无异议。另查明，本案所涉项目在房管办公系统中登记的名称为“裕鸿世界港商务公园”，已于2018年4月4日、2019年5月27日、2019年5月31日分三批办理了《商品房预售许可证》。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告于2018年10月11日签订的《营销代理合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行相应的义务。在合同履行过程中，被告以未取得《商品房预售许可证》为由要求解除与原告之间的合同，原告在本次诉讼中亦要求解除该合同，被告庭审陈述时对合同解除无异议，故双方之间的《营销代理合同》于庭审之日（即2019年12月10日）解除，原告要求确认双方合同解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告为被告代理销售房屋，被告应当按照合同约定支付原告佣金，双方虽约定佣金支付依据为完成签订《商品房买卖合同》房屋的实际到账金额，但从被告向原告发出《解除合同律师函》至庭审之日双方解除合同，被告仍未提供原告所销售房屋所涉房款的到账金额，被告有条件提供而未提供，应承担由此带来的不利后果，故原告要求佣金以房屋合同价款为标准进行计算，并无不妥；原告要求支付代理销售佣金人民币1116440.25元，因原告已销售的房屋合同价款为97419533元，原告请求按售房总价款的1.1%支付佣金，故被告应当支付的佣金数为1071614.86元，对于原告请求的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的问题，双方合同约定每月10号为上月佣金结算日，应由原告出具书面结算报告后由被告进行审核，而本案原告未按照合同约定向被告提交书面结算报告，即双方并未对被告应付佣金进行结算，故被告不存在逾期支付佣金的问题，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。原告另请求被告支付代理销售期间的成本费用损失共计1428968.31元，其中的工装费、工资、销售佣金、交通费、住宿费用、福利等费用，按照合同约定应由原告自行承担，本院不予支持；剩余部分为原告垫付的广告费150000元，按照合同约定应由被告承担，对该部分诉讼请求，本院予以支持。被告辩称佣金支付条件未达成，因被告不按合同约定履行义务，致使合同无法继续履行而导致双方合同解除，被告付款条件已然成就，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告河南易居房地产顾问有限公司与被告郑州航空港区裕鸿置业有限公司签订的《裕鸿国悦府项目营销代理合同》于2019年12月10日解除；二、被告郑州航空港区裕鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南易居房地产顾问有限公司支付代理佣金1071614.86元；三、被告郑州航空港区裕鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南易居房地产顾问有限公司支付广告费150000元；四、驳回原告河南易居房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27163元，由被告郑州航空港区裕鸿置业有限公司负担13036元，原告河南易居房地产顾问有限公司负担14127元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长 刘 峰审判员 虎智霞审判员 周小洁二〇二〇年四月二十九日书记员 张凌霄