上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46785号原告：阮月英，女，1971年9月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：姜正彪，上海市泾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈美琳，上海市泾锐律师事务所律师。被告：上海恒骏房地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：温介邦，总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马腾，北京大成(上海)律师事务所律师。本院在审理原告阮月英与被告上海恒骏房地产有限公司(以下简称恒骏公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，因案情复杂于2020年2月28日依法转为普通程序并于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜正彪、沈美琳，被告委托诉讼代理人陈思、马腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮月英向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告漏水房屋承担质量保修责任，并承担自房屋修复之日(2019年12月30日)起五年内质量保证责任；2.判令被告赔偿原告损失人民币1,383,792.83(以下币种相同)；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请2为：判令被告赔偿原告损失1,386,196.5元。事实和理由：2015年11月30日原告与被告签订了商品房预售合同,购买被告开发的上海市闵行区申浜南路XXX号XXX室房屋。原告于2016年9月12日交接涉案房屋,被告应当向原告交付《上海市新建商品房屋质量保证书》，但被告并未予以交付，故根据法律规定以及依据合同第26条约定，被告应承担相应的质量保证责任。2017年3月10日,原告与案外人航理公司签订《房屋租赁合同》,将涉案房屋租给其作为办公用房,租期自2017年3月10日起至2020年5月24日止。每月租金47,565.43元,物业费每月9,730.28元。2016年6月初,因涉案房屋下雨发生严重渗漏,曾多次向物业报修,但物业仅采取简单的方法敷衍了事,没有彻底修复漏水屋面。2017年10月原告被案外人航理公司诉至闵行区人民法院，案号为(2017)沪0112民初33041号(以下简称33041号案)。经审理，法院最终于2018年10月30日判决：1、《房屋租赁合同》于2017年10月12日解除;2、原告返还案外人航理公司租金12,588.55元;3、原告赔偿案外人装修费损失72,207.20元,4、原告赔偿案外人航理公司物业费损失23,352.67元;5、由原告承担案件受理费2,669.51元、反诉费2,896.59元、鉴定费2,703.60元,合计116,418.12元。因对一审判决不服,原告上诉至上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)。2019年6月19日,一中院作出终审判决：驳回上诉,维持原判,为此原告承担二审诉讼费9,273.36元。期间,原告也曾将涉案房屋对外出租,但皆因屋面漏水而终止合同。时至今日(22个月),屋面漏水仍未修复,直接导致房屋无法对外出租,致使原告遭受巨大损失。就赔偿事宜原、被告经多次协商无果。综上所述,被告理应承担原告房屋的维修责任并赔偿原告所有损失,故原告诉至法院，望判如所请。被告恒骏公司辩称：因为原告没有法律或事实依据，故对于诉请1不同意。被告于2015年4月26日就将房屋交付给原告，所以按照合同约定相关的保修期是到2020年4月25日为止。至于房屋漏水维修问题，自2017年10月12日起至今，原告只有过两次报修情形，且被告均及时修理履行了保修的义务。2019年8月10日发生了利奇马台风导致漏水，被告到场维修并于2019年8月26日将房屋修复完毕。正因为修复完毕，所以在2019年8月28日发生暴雨时，讼争房屋未再漏水。对于诉请2，被告同意支付租金损失12,588.55元、物业费损失23,352.67元、33041号案件的本诉诉讼费2,669.51元、鉴定费2,703.6元以及二审中涉及33041号案件本诉部分的相关诉讼费用。但被告不同意赔偿原告主张的装修损失72,207.2元，因为根据33041号案件审理中对于装修残值的评估为180,000元，最终原告仅以72,207.2元的对价接收了案外人的上述装修现状，故认为原告是没有损失且有获利，被告不应就此赔偿。同样，被告亦不同意赔偿原告在33041号案件中为反诉所支付的相关诉讼费。因为被告认为原告当时的反诉内容是案外人欠某的租金及相关的违约金的主张，与房屋漏水问题没有关系，故该费用不应由被告承担，同时对于二审中相关于反诉诉请所发生的诉讼费其亦不愿意承担。至于原告主张的22个月空置期损失，被告仅同意对渗漏水给原告造成的29天维修期间损失给予补偿，其余部分均不同意补偿。而对于原告主张的22个月空置期的物业费赔偿，被告认为原告均享受了相关的物业服务，故对于该部分赔偿金额均不认可。最后对于事实部分，被告认为原告在2018年4月1日就讼争房屋出租给案外人上海道生知识产权有限公司(以下简称道生公司)，这与原告事实部分的陈述不符。实际被告经从物业处了解到，原告自与案外人航理公司的合同解除之后至今，讼争房屋断断续续一直在出租，故从事实上就不存在原告主张的22个月空置期。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告阮月英作为乙方(买方)与被告恒骏公司作为甲方(卖方)就上海市闵行区华漕镇申滨南路XXX号《虹桥龙湖天街商业中心一期》XXX层603室(以下简称讼争房屋)签订《上海市商品房预售合同》。该合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为见补充协议。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方另约定其他相关权利义务，并于合同落款处签名、盖章。2016年8月21日，原告阮月英作为乙方(买方)与被告恒骏公司作为甲方(卖方)就讼争房屋签订《房屋交接书》。该交接书明确原告已支付总房价款12,162,850元，该交接书还约定甲乙双方签字生效。双方遂于落款处签名、盖章。2016年9月12日，讼争房屋产权登记至原告阮月英名下。2017年10月16日，本院受理(2017)沪0112民初33041号房屋租赁合同纠纷一案。案外人航理公司为原告(反诉被告)、阮月英为被告(反诉原告)，恒骏公司则为第三人参加该案审理。航理公司提出本诉诉请：航理公司向本院提出诉讼请求：1.确认航理公司与阮月英签订的《租赁合同》于2017年9月解除；2.阮月英返还航理公司租金142,696.29元；3.阮月英返还航理公司保证金95,130.86元；4.阮月英赔偿航理公司装修费用225,305元；5.阮月英赔偿航理公司2017年4月1日起至2017年9月30日止的物业费58,381.68元以及装修管理费3,475.10元、装修垃圾清运费6,950.20元。阮月英则提出反诉请求：1.航理公司支付阮月英自2017年8月25日起至2018年3月31日止的租金344,056.61元；2.航理公司支付阮月英逾期支付租金的违约金(每日按照月租金的万分之五，计算自2017年8月17日起至实际支付之日止)。该案审理过程中，对讼争房屋内航理公司实施的装修残值进行鉴定，鉴定结论为讼争房屋装修残值为180,518元。最终，本院于2018年10月30日作出一审判决：“一、原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司与被告(反诉原告)阮月英于2017年3月10日就上海市闵行区申浜南路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2017年10月12日解除；二、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司租金12,588.55元；三、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司保证金47,565.43元；四、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司装修费损失72,207.20元；五、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司物业费损失23,352.67元；六、驳回原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)阮月英的其他反诉诉讼请求。”对于该案的本诉案件受理费9,119.39元，由航理公司负担6,449.88元，由阮月英负担2,669.51元。反诉案件受理费3,311.75元，由航理公司负担415.16元，由阮月英负担2,896.59元。鉴定费6,759元，由航理公司4,055.40元，由阮月英负担2,703.60元。一审判决后，阮月英不服于2018年11月28日向一中院提起上诉，一中院于2019年6月19日作出终审判决：“驳回上诉，维持原判”。2018年3月15日，原告阮月英作为出租方与案外人道生公司作为承租方就讼争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期间为2018年4月1日起至2020年3月31日止。2019年8月10日，原告阮月英就讼争房屋内的墙面漏水情况拍摄视频光盘并通过微信向被告申请报修。被告自2019年8月12日起至2019年8月26日期间进行打胶处理。2019年8月12日，原告阮月英作为出租方与案外人上海好房京选网络科技有限公司(以下简称好房公司)就讼争房屋签订《虹桥天街写字楼租赁合同》，租赁期间为2019年8月12日起至2021年8月31日止。合同约定的乙方指定账户名为案外人刘某某。另查明，被告自认讼争房屋曾于2019年12月19日发生漏水并于同月30日予以修复。以上无争议的事实，由原告提交的《商品房预售合同》、房屋交接书、房地产权证、33041号民事判决书、(2019)沪01民终4570号民事判决书、原告与案外人道生公司的租赁合同、原告与案外人好房公司的合同及附件一组、微信截图及相应视频一组、电子费发票照片一组，由被告提交的虹桥项目报事单一组、上海气象局的报道、上海市2019年8月天气汇总、照片以及报事单一组及双方当庭陈述所证实。至于原告提交的其与案外人刘某某的租赁合同、装修合同、设计合同以及转账凭证的相关证据一组、原告向案外人刘某某支付款项的电子转账凭证，被告认为其中所涉的案外人刘某某系原告与案外人好房公司所签订合同中的收款人，故认为案外人刘某某系原告阮月英的亲属。对于被告提出的该项异议，经本院再次询问后，原告亦未对案外人刘某某的身份作出合理解释，故对于原告提交的上述与案外人刘某某所涉相关证据，本院不予采信。对于被告恒骏公司提供的有争议证据：商品房交接清单，旨在证明房屋交接的时间为2015年4月26日对房屋进行验收交接。被告则认为，讼争房屋的交接发生在2016年8月21日，故对于该清单不予认可。对此本院认为，该《商品房交接清单》为被告公司的存档资料，而双方实际于2016年8月21日签署了《房屋交接书》，据此认为双方对于讼争房屋的交接日期应为2016年8月21日，故对该证据的证明目的不予认可。本院认为，原、被告之间所签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。原告已支付所有房款，被告亦按约交房。但由于讼争房屋发生墙面漏水，从而引发了原告作为出租人与案外人航理公司作为承租人之间的房屋租赁合同纠纷，最终对原告造成了诸多损失，双方就此引发讼争。庭审中，被告向本院认可向原告补偿范围为：1.33041号案件中自2017年5月25日起至2017年10月11日止原告的租金损失86,738.49元(130,107.74元÷0.6×0.4)；2.33041号案件中原告的物业费损失23,352.67元；3.33041号案件原告的本诉诉讼费2,669.51元。另，被告愿意额外向原告补偿：1.33041号案件中鉴定费2,703.6元；2.33041号案件原告负担的反诉诉讼费2,896.59元；3.(2019)沪01民终4570号案件中原告负担的诉讼费9,273.36元；4.基于33041号案件中原告与案外人租赁合同关系解除以及质量维修期间(实际维修29天)的原因，自愿一次性支付相当于两个月租金(原告与案外人航理公司)及物业费的补偿款114,591.42元。原告对于上述部分补偿金额予以认可，但认为被告的总体补偿金额过低，故双方未能达成调解。原告虽认为被告应于33041号案件中负担的租金损失为12,588.55元，但该金额的得出是基于案外人航理公司已付的使用费扣减其应付使用费后原告尚应向其返还的金额，而并非原告因该合同解除而负担的相应租金损失金额，故本院认为33041号案件中原告所负担的租金损失金额应为86,738.49元。故，本院对于被告自愿向原告支付的33041号案件中所涉的租金损失86,738.49元、该案所涉物业费损失23,352.67元、该案诉讼费5,566.1元(包括本诉、反诉)、该案鉴定费2,703.6元、(2019)沪01民终4570号案件的诉讼费9,273.36元，以上合计127,634.22元予以确认。现本案剩余未决部分的争议焦点有二：一、原告要求从2019年12月30日起算五年质保期的理据是否充足？二、33041号案件中的装修损失赔偿、讼争房屋的空置损失(包括租金与物业费)是否应由被告予以赔偿？针对争议焦点一：本院认为原告要求自其认为的修复日2019年12月30日起算五年质保期并无相关合同或法律依据。双方在合同中明确约定自房屋验收交接之日起计算质保期。通过双方签字确认的《房屋交接书》可明确，房屋交接日期为2016年8月21日，故双方的质保期亦应由该日作为起算日期。故对于原告之诉请1主张理据不足，本院予以驳回。针对争议焦点二：首先，对于33041号案件中原告已承担的装修损失72,207.2元。原告认为该损失系由于讼争房屋漏水导致案外人航理公司解除合同而导致，应由被告承担该部分损失。被告则认为，虽然原告与案外人航理公司解除合同并承担了装修损失72,207.2元，但实际装修评估残值为180,518元，所以原告实际获得的装修残值远高于其支付的金额，不应将之认定为损失。对此本院认为，在33041号案件的民事判决书中已认定原告与案外人航理公司解除合同的违约方系案外人航理公司，但由于讼争房屋的漏水原因，故双方均有过错，并实际由阮月英方承担了40%的责任。现原告基于讼争房屋漏水系被告提供的房屋质量问题所致，据此要求被告承担其已付的装修赔偿损失。但正如被告抗辩所称，原告实际仅支出72,207.2元便获得了残值为180,518元的装修，且原告此后仍将带有装修的讼争房屋出租他人。本院认为原告所继受的讼争房屋内的装修对其有实际的价值并产生实际的利益，故不认可其于33041号案件中支出的装修赔偿72,207.2元属于被告造成的损失范围，对此被告亦无需承担。其次，对于讼争房屋的空置损失(包括租金以及物业费)。原告认为空置期自2017年10月12日起至2019年8月13日止，期间长达22个月。原告称之所以存在如此长的空置期，是因为其与案外人航理公司的诉讼直至2019年6月19日方经二审判决生效，且因为讼争房屋内漏水一致未能修复，所以其直至2019年8月方对外出租。对此被告则认为，原告存在持续出租的行为，实际由于房屋漏水进行修理而导致的空置影响期仅存在2019年8月10日起至2019年8月26日止以及2019年12月19日起至2019年12月30日止两个阶段。对此本院认为，根据原告自行提交的与案外人道生公司、与案外人好房公司之间的租赁合同可见，两份合同涵盖的履行期间自2018年4月1日起至2021年8月31日止。且原告于33041号案件中亦自认为减少损失其已经于2018年4月1日将讼争房屋另行出租。虽原告于本案中称案外人道生公司亦因为讼争房屋漏水而与其解除合同并由其赔偿案外人道生公司相应损失，但其并未就此举证，故本院认为自2018年4月1日起至2019年8月13日期间不存在所谓的空置，被告亦不应就此承担所谓的原告损失。同时，本院认为自2017年10月12日起至2018年3月31日止的期间内，原告持有讼争房屋但未能出租房屋的原因难以归责于被告。虽原告称讼争房屋持续漏水，但其亦未能就此进行举证，同时亦未能举证就漏水情况向被告进行报修。故对于该期间的空置损失，本院认为亦不应由被告予以承担。对于原告主张的空置期的所有物业费损失，其在庭审中自认称其与案外人的租赁合同均约定由承租人承担物业费。而实际本案中原告并未能举证其未能出租讼争房屋的期间系讼争房屋漏水而造成，故本院认为对于所谓空置期的物业费损失，被告亦无理由予以承担。现经双方举证及被告自认所确认讼争房屋的维修期间为2019年8月10日至同月26日以及2019年12月19日至同月30日，合计仅29天。而被告自愿表示愿意合计补偿原告相当于两个月的租金及物业费损失114,591.42元，此系被告合法处分其权利，本院予以许可。而被告该项自愿补偿金额远高于本院所认定的原告空置期损失，足可对原告因讼争房屋漏水导致的房屋空置期损失予以弥补。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海恒骏房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮月英支付损失人民币242,225.64元；二、驳回原告阮月英其余诉讼请求。案件受理费计人民币17,254.14元，由原告阮月英负担14，233.89元，由被告上海恒骏房地产有限公司负担3,020.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁人民陪审员  袁迎春人民陪审员  周 夏二〇二〇年六月二十四日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。