江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4890号原告：郑晓璐，女，1990年2月2日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：倪永保、周楠，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。被告：蒋晓琴，女，1975年1月4日出生，汉族，住盱眙县(四季花庭泰皇足疗店)。被告：张文虎，男，1970年9月13日出生，汉族，住盱眙县。被告：於孝友，男，1972年10月24日出生，汉族，住盱眙县。被告：唐维芳，女，1975年5月30日出生，汉族，住盱眙县。原告郑晓璐与被告蒋晓琴、张文虎、於孝友、唐维芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序。该案因疫情影响暂停审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告郑晓璐及其委托诉讼代理人倪永保、周楠，被告蒋晓琴到庭参加了诉讼，被告张文虎、於孝友、唐维芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓璐向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告蒋晓琴立即履行合同义务，将房屋过户给原告；2、由被告承担本案的诉讼费用。本案诉讼中变更请求：1、依法确认被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳签订的盱眙县“金地国际城小区26幢4单元814号”房屋买卖合同无效；2、判令四被告将金地国际城小区26幢4单元814号房屋产权证变更到原告名下；3、判令被告蒋晓琴和张文虎支付迟延办证违约金暂定10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年2月26日在盱眙县儒房地产与被告蒋晓琴签订房屋买卖合同，并给付被告蒋晓琴定金50000元，后付房款250000元给被告蒋晓琴，共计300000元，并约定：如违约被告蒋晓琴将双倍退还定金，房屋买卖合同上注明被告蒋晓琴在能办理房产证十××天之内将房屋过户给原告，现被告蒋晓琴已经能够办理房产证，但拒不将房屋过户给原告，并一拖再拖，在合同生效期间还隐瞒原告将其房屋进行了抵押，为维护原告合法权益，特向盱眙县人民法院提起诉讼，判如所请。被告蒋晓琴辩称，我不同意原告的所述，房屋未过户到原告名下，是原告的过错，不是我的原因。当时过户的那天我们双方对付款方式有异议，原告就报警让我退还房款和订金，警察来了后没有处理，原告给儒家房产写了条子，说取消合作，原告跟着我，安排另外两个人到我老公店里闹事，原告的行为触犯了我的底线。我出差在浙江时，原告多次找我，房屋我没有卖给其他人，借了於孝友的高利贷，是1毛利息，於孝友找我要钱，我不得已把房屋抵押给於孝友和唐维芳夫妻了。对于房屋我过户不了给原告，房子已经过户给他人了，我不存在违约，是原告违约不是我违约，房产证是我一个人的名字，跟我丈夫张文虎没有关系。被告张文虎未作答辩。被告於孝友、唐维芳未作答辩。针对被告蒋晓琴答辩，原告郑晓璐发表补充意见为：1、双方签订合同，房屋已经交付，原告已经交付购房款30万元，余款按协议和补充协议来履行；2、被告蒋晓琴、张文虎是夫妻关系，房产证后期办理到蒋晓琴名下，蒋晓琴夫妻在房产部门有协议，不影响原告签订合同时承担合同的主体为被告蒋晓琴、张文虎，被告说房屋过户不了不能成立，被告之间是恶意串通，由法庭确认被告之间的无效买卖，被告陈述原告取消合同的事实，我方没有表达过。原告郑晓璐围绕诉讼请求依法提交了2013年6月21日被告蒋晓琴、张文虎与江苏省金地华巍房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、2013年6月26日蒋晓琴和张文虎交付2888元的完税证（）、2019年1月28日被告蒋晓琴与原告郑晓璐签订《房屋买卖合同书》、2019年2月26日被告蒋晓琴与原告郑晓璐签订《补充协议》、2019年2月26日被告蒋晓琴出具收到原告郑晓璐购房款250000元收条、原告和被告交易房屋定金50000元支付宝微信截图、2019年8月6日淮安市住宅维修资金专用收据（计6004元）、2019年8月8日产权约定书、2019年8月8日蒋晓琴不动产权证书、江苏海安农村商业银行股份有限公司与被告蒋晓琴、张文虎签订最高额个人担保借款合同（抵押贷款467000元、期限自2019年8月14日起至2022年8月10日止）、2019年8月14日蒋晓琴不动产登记证明、2019年9月9日蒋晓琴贷款结清证明、2019年9月27日被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳以及盱眙仲亚房产咨询销售中心（王学斌）签订的《房屋买卖合同》、2019年9月27日被告於孝友、唐维芳与江苏盱眙农村商业银行龙泉支行签订《盱眙农村商业银行股份有限公司二手房楼宇按揭（抵押）贷款合同》（核对后复印件）、2019年9月29日税收缴款书（税务收现专用、契税计13200元）、原告使用涉案房屋照片、2020年4月17日调查陈俊和付安安笔录予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：被告蒋晓琴、张文虎系夫妻关系，被告於孝友、唐维芳系夫妻关系。2013年6月21日，被告蒋晓琴、张文虎与江苏省金地华巍房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同主要内容约定：“蒋晓琴、张文虎购买江苏省金地华巍房地产开发有限公司位于盱眙县金地国际城小区26幢4单元814号商品房，该房建筑面积60.04平方米，室内建筑面积45.52平方米，公摊建筑面积14.52平方米，每平方米6344.47元，总金额288800元，…。”2013年6月21日，被告蒋晓琴首付购房款88800元。2013年6月26日，被告蒋晓琴、张文虎缴纳房屋买卖契税2888元，购买位于盱眙县金地国际城26号楼26幢814室房屋，房屋建筑面积60.04平方米，该房屋由被告蒋晓琴、张文虎使用。2019年1月28日，被告蒋晓琴与原告郑晓璐签订《商品房买卖合同》（合同编号0002916），该合同主要内容约定：“商品房买卖合同/甲方（出售方）：蒋晓琴，乙方（购买方）郑晓璐，第一条甲方同意将所拥有的淮安市金地国际城小区26幢4单元814号商品房出售给乙方,…。第五条乙方已对以上房产状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为446000元。付款方式：此合同签订当日乙方付50000元为购房定金，交易税费（包括营业税和个人所得税）及其他费用（包括过户费）由乙方承担，其它特殊约定：于2019年2月26日付清房款人民币叁拾万元（含伍万元定金），待产权证办理过户前到位，双方协商证办下来办理过户手续。…。”2019年2月26日，被告蒋晓琴与原告郑晓璐签订《补充协议》。该协议约定：“补充协议/甲方：蒋晓琴,身份证：，乙方:郑晓璐,身份证：，本次交易房屋（金地国际城26幢4单元814室）暂时未办房产证，交易风险甲乙双方已知晓，中介方不承担交易风险责任。1、过户前该房所有经济债务债权纠纷由甲方负责。2、权证部门通知该幢楼可办证时，中介方儒房地产程青第一时间通知甲方（蒋晓琴、张文虎）办证。甲方还清该房屋按揭贷款。若甲方接到中介方电话通知后15日内未办理房产证，甲方支付乙方200元/天违约金。甲方无条件配合乙方办理交易过户手续。3、该房维修基金由甲方缴纳。4、乙方贷款购房。甲方：蒋晓琴，乙方：郑晓璐，2019、2、26。”蒋晓琴、郑晓璐均在协议上签名捺印。2019年2月26日，原告郑晓璐转账给被告蒋晓琴购房定金50000元。同日，原告郑晓璐又分5次转账给被告蒋晓琴购房款250000元，被告蒋晓琴出具收条：“今收到郑晓璐购买（金地国际城26幢4单元814室）房款人民币贰拾伍万元整（￥250000）。付款方式：网银转账(付款人）郑晓璐卡号：62×××66，(收款人）蒋晓琴卡号：62×××74，此款已收到，蒋晓琴，2019年2月26日。”被告蒋晓琴在打印的收条上签名捺印。被告蒋晓琴将涉案房屋钥匙、2013年6月21日被告蒋晓琴和张文虎《商品房买卖合同》、2888元完税证、88800元购房款发票交给原告郑晓璐。2019年3月，原告郑晓璐入住涉案房屋。2019年8月8日，被告蒋晓琴、张文虎产权约定书。该产权约定书内容为：“兹坐落于金地国际26#楼4单元814室，不动产证号:,建筑面积60.04平方米。现经我们共同约定，张文虎放弃房屋产权，该不动产权归蒋晓琴个人所有，特此约定。双方承诺权属无争议，以上情况均真实有效。约定人：蒋晓琴、张文虎，2019年8月8日。”2019年8月8日，被告蒋晓琴取得涉案房屋苏（2019）盱眙县不动产权第0023763号不动产权证书。该证书具体载明：权利人蒋晓琴，单独所有，盱城街道洪武大道883号金地国际城26幢814室，不动产单元号：320830100119GB00199F00010117,国有建设用地使用权/房屋所有权，出让/市场化商品房，城镇住宅用地/住宅，共有宗地面积3687平方米/房屋建筑面积60.04平方米，国有建设用地使用权2079年7月12日止。被告蒋晓琴在2019年8月8日取得不动产权证，具备过户条件时，其没有及时通知原告郑晓璐办理涉案房屋过户及付款。2019年8月14日，江苏海安农村商业银行股份有限公司与被告蒋晓琴、张文虎签订《最高额个人担保借款合同》。该合同主要内容约定：“贷款人：江苏海安农村商业银行股份有限公司，借款人：蒋晓琴，共同借款人：张文虎，担保人：蒋晓琴、张文虎，借款人向贷款人申请借款280000元，贷款期限自2019年8月14日至2022年8月10日，担保方式：抵押，抵/质押人所担保债权的最高债权额为467000元，年利率6.09%的固定利率，合同期内不调整。”2019年8月14日，被告蒋晓琴将其所有的盱城街道洪武大道883号金地国际城26幢814室（苏2019盱眙县不动产证明第0008049号）办理抵押登记，抵押权利人江苏海安农村商业银行股份有限公司盱眙支行，不动产单元号：320830100119GB00199F00010117,不动产权证号：苏（2019）盱眙县不动产权第0023763号，抵押的方式：最高额抵押，担保债权的数额：467000元，债务履行期限：2019年8月14日至2022年8月10日，抵押顺位：1。2019年9月9日，被告蒋晓琴还清涉案房屋的江苏海安农村商业银行股份有限公司盱眙支行贷款，并由江苏海安农村商业银行股份有限公司盱眙支行出具贷款结清证明：“兹有我行贷款客户：蒋晓琴身份证号：，于2018年10月3日在我行贷款贰拾捌万元整，该户于2019年9月2日贷款已全部结清。特此证明！江苏海安农村商业银行股份有限公司盱眙支行，2019年9月9日。”2019年9月10日，原告郑晓璐起诉至本院诉前调解，原告郑晓璐与被告蒋晓琴未能协调解决。2019年9月27日，被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳以及盱眙仲亚房产咨询销售中心（王学斌）签订《房屋买卖合同》（合同编号2612019092700024）。该合同主要内容约定：“出卖人蒋晓琴将位于盱城街道洪武大道883号金地国际城26幢814室的苏（2019）盱眙县不动产权第0023763号房屋出卖给买受人於孝友、唐维芳，房屋总价款为440000元，于2019年11月12日交付房屋，…。甲方：蒋晓琴，乙方：於孝友、唐维芳。经纪机构：盱眙仲亚房产咨询销售中心，王学斌，2019年9月27日。”蒋晓琴、於孝友、唐维芳、盱眙仲亚房产咨询销售中心在合同上签名、捺印、盖章。被告蒋晓琴没有提供相关证据予以证明其与被告於孝友、唐维芳之间存在借贷的事实。2019年9月27日，被告於孝友、唐维芳与江苏盱眙农村商业银行签订《盱眙农村商业银行股份有限公司二手房楼宇按揭（抵押）贷款合同》。该合同主要内容约定：“借款方（抵押人/甲方）：於孝友、唐维芳，贷款方（抵押权人，乙方）江苏盱眙农村商业银行，甲方购买坐落于金地国际26幢814室房地产，建筑面积60.04平方米，房屋合同总价款为440000元，甲方向乙方借款人民币440000元，期限20年即从2019年9月27日起至2039年9月20日止，实际借款日期以借款借据记载为准。浮动利率为年利率4.9%，…。借款方：於孝友、唐维芳，贷款方：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司贷款合同专用章（26），2019年9月27日在江苏盱眙农村商业银行龙泉支行签订。”於孝友、唐维芳、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司均在合同上签名、捺印、盖章。该涉案房屋抵押在江苏盱眙农村商业银行股份有限公司。原告郑晓璐得知被告蒋晓琴该房屋出卖给被告於孝友、唐维芳，双方发生矛盾，原告郑晓璐遂报警处理未果，产生讼争。本案审理中，原告郑晓璐陈述：“被告方没有通知原告办理房屋过户，被告蒋晓琴取得房产证后把房子抵押给海安银行盱眙支行，原告得知后到法院起诉，根据法院安排诉前调解并非是我方放弃要求被告履行合同，被告在辩论中也提到她和於孝友之间没有房款交付的事实，涉案过户的房屋为他们之间的高利贷提供担保，而被告於孝友取得房产登记后，又向盱眙农商行办理贷款，使用人是於孝友，而非被告蒋晓琴夫妻，被告之间没有真实的房屋买卖，所签的合同目的是损害原告的利益。被告於孝友、唐维芳在合同签订前后没有对房屋勘查，也没有向原告主张权利，向银行办理贷款的事实和被告蒋晓琴答辩可以确定被告之间不是正常的买卖关系，是以房抵债的行为，因为欠高利贷才用房屋抵押过户，被告之间的房屋买卖并没有支付款项，被告於孝友、唐维芳夫妻和被告蒋晓琴、张文虎夫妻存在恶意串通，损害了原告的权益，被告之间的买卖应该属于无效。”原告郑晓璐提供被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳以及盱眙仲亚房产咨询销售中心（王学斌）签订的《房屋买卖合同》和被告於孝友、唐维芳与江苏盱眙农村商业银行龙泉支行签订的《盱眙农村商业银行股份有限公司二手房楼宇按揭（抵押）贷款合同》等予以证实。被告蒋晓琴陈述：“原告违约之后取消合同，我和於孝友之间的事情是在原告取消合同后，是原告自己弃权，违约的是原告不是我，原告不买，我和於孝友才产生后来的事情，原告说要走法律程序的，原告是冲着违约金来的，原告报警要我退房款，警察都是有记录的，事情发生在2019年9月份。我欠於孝友钱，我把房屋抵押给於孝友，於孝友办理贷款需要周转资金，房子是人家的，人家愿意怎么弄就怎么弄，是原告违约导致这种结果的。我和於孝友之间的事情，没有必要回答，多少钱抵押我不知道，付没付房款我记不清楚，欠於孝友钱记不清了，有没有经过法院处理也记不清了。房产证在於孝友名下，抵押在银行，不知道在哪银行，被告於孝友自己抵押的，我不知道。”被告蒋晓琴对此陈述原告违约之后取消合同等没有提供相关证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是原告郑晓璐与被告蒋晓琴签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是否合法有效？被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳以及盱眙仲亚房产咨询销售中心（王学斌）签订的《房屋买卖合同》是否无效？原告对金地国际城小区26幢4单元814号房屋产权证能否变更登记以及被告蒋晓琴和张文虎是否支付迟延办证违约金10000元等？我国《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”就本案而言，原告郑晓璐与被告蒋晓琴于2019年1月28日签订的《商品房买卖合同》以及于2019年2月26日签订的《补充协议》系原告郑晓璐与被告蒋晓琴的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规规定，该《商品房买卖合同》和《补充协议》成立有效，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告必须依法按照该合同约定的内容履行各自义务。原告郑晓璐占有涉案房屋不违反《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，也没有违反相关法律法规规定。我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…。”该《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告郑晓璐随即交付给被告蒋晓琴购房定金50000元和房款250000元，被告蒋晓琴将涉案房屋钥匙、2013年6月21日被告蒋晓琴和张文虎《商品房买卖合同》、2888元完税证、88800元购房款发票交给原告郑晓璐，双方按约履行了合同部分义务，原告郑晓璐于2019年3月入住涉案房屋，并实际居住至今，被告张文虎、於孝友、唐维芳没有提出任何异议。被告张文虎、蒋晓琴就涉案房屋产权进行约定，确定涉案房屋产权为被告蒋晓琴个人所有，并在2019年8月8日被告蒋晓琴办理单独所有的不动产权证书，于2019年9月2日全部还清按揭贷款，已具备过户条件，但被告蒋晓琴没有及时通知原告郑晓璐办理过户及付款，故被告蒋晓琴转让涉案房屋给原告郑晓璐合法有效。而被告蒋晓琴在收取原告郑晓璐房款300000元（含定金50000元），并交付涉案房屋后，以原告郑晓璐报警、闹事为由，被告恶意串通将涉案房屋以借被告於孝友、唐维芳高利贷之名，也没有证据证明借贷事实，就将涉案房屋抵押给被告於孝友、唐维芳，并给被告於孝友、唐维芳办理涉案房屋过户，被告於孝友、唐维芳以涉案房屋办理贷款抵押手续，拒绝给原告郑晓璐办理涉案房屋过户手续，其本身具有恶意，其行为损害了原告郑晓璐的合法利益，造成《商品房买卖合同》和《补充协议》不能继续履行，被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳存在过错，被告蒋晓琴有违诚实信用原则，故被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳以及盱眙仲亚房产咨询销售中心（王学斌）于2019年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效，原告郑晓璐请求确认被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳签订的盱眙县金地国际城小区26幢4单元814号《房屋买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告郑晓璐请求对金地国际城小区26幢4单元814号房屋不动产权证予以变更登记，该请求的涉案房屋因被告於孝友、唐维芳与江苏盱眙农村商业银行股份有限公司签订《二手房楼宇按揭（抵押）贷款合同》，已办理抵押登记，根据抵押权优先原则，暂不能办理涉案房屋变更登记手续，故该请求暂不予支持。原告郑晓璐请求判令被告蒋晓琴、张文虎支付迟延办证违约金10000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告郑晓璐与被告蒋晓琴签订的2019年2月26日《补充协议》约定：“权证部门通知该幢楼可办证时，中介方儒房地产程青第一时间通知甲方（蒋晓琴、张文虎）办证。甲方还清该房屋按揭贷款。若甲方接到中介方电话通知后15日内未办理房产证，甲方支付乙方200元/天违约金。甲方无条件配合乙方办理交易过户手续。”被告蒋晓琴已经办理好涉案房屋的不动产权证书，也付清涉案房屋按揭贷款，其没有通知原告郑晓璐办理不动产权证过户手续，被告蒋晓琴已构成违约。以原告郑晓璐交付购房款以及不能及时办理涉案房屋不动产权登记等所产生的实际损失，兼顾原、被告合同的履行情况、被告蒋晓琴的过错程度，原告郑晓璐请求判令被告蒋晓琴支付迟延办证违约金10000元，没有超出法律规定，本院对此请求予以支持；其请求判令被告张文虎承担违约责任，《商品房买卖合同》和《补充协议》上没有被告张文虎签名，涉案房屋已登记在被告蒋晓琴名下，被告蒋晓琴收取原告郑晓璐购房定金和房款，故该请求，本院不予支持。据此，依照，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十××条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十××条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋晓琴与被告於孝友、唐维芳于2019年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告蒋晓琴于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告郑晓璐违约金计人民币10000元。三、驳回原告郑晓璐的其他诉讼请求。案件受理费7990元，由原告郑晓璐负担2400元，被告蒋晓琴、於孝友、唐维芳负担5590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十××日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费7990元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  倪海伦人民陪审员  张春艳二〇二〇年九月十八日书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000300853开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律及司法解释条文：一、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十××条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。