四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初2972号原告：巴中市阳光物业管理有限责任公司。法定代表人：张程，公司执行董事兼总经理。委托（特别授权）代理人：傅慧敏，北京盈科（成都）律师事务所律师。被告：蔡毅，男，生于1968年，汉族，户籍地四川省巴中市，住四川省巴中市。委托代理人：蒲华平（系蔡毅表兄），男，生于1974年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告巴中市阳光物业管理有限责任公司（以下简称“阳光物业公司”）与被告蔡毅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托代理人傅慧敏，被告蔡毅及其委托代理人蒲华平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称：被告系巴中市巴州区巴州大道西湖名都4栋14楼5号房屋的业主。2012年9月28日，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定：由原告向被告上述房屋提供物业管理服务，收费标准为1.30元/月.平方米（按建筑面积计算），交纳方式为自房屋依法交付之日起，第一年按每半年收取一次，第二年开始按逐年每月收；缴费时间为第一年每半年开始之前十五日交纳下半年的物业服务费，第二年起每月届满前五日交纳当月物业服务费；未按时足额交纳物业服务费的，原告可以按欠款的10%标准按月收取违约金，视其情况可解除合同。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告自2014年10月9日起就一直未向原告交纳物业服务费，经原告多次催收后，被告仍拒绝交纳。截止2017年8月8日，被告已累计拖欠2014年10月9日至2017年8月8日期间的物业服务费3872元，由此产生违约金6395元。被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身权益诉至法院请求：1、判令被告向原告支付拖欠2014年10月9日至2017年8月8日期间的物业服务费3872元及违约金6395元（违约金计算标准为欠款的10%/月，计至实际清偿之日止，暂计至2017年8月8日）。2、本案诉讼费用由被告承担。被告蔡毅辩称：一、原告向被告主张的物业服务费和相关费用，已过两年诉讼时效，法院应依法驳回原告的诉请。被告最后一次向原告交纳物业服务费的时间是2014年10月9日，而原告向法院起诉的时间是2017年8月15日，已超过两年诉讼时效。二、《前期物业服务合同》违法无效。原告不具有签订《前期物业服务合同》的合同主体资格。根据《物业管理条例》第四十二条和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定，四川普程实业有限公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业而是直接指定其子（张程）的阳光物业公司作为西湖名都物业服务企业。三、原告公司违反《物业管理条例》第67条规定，未经西湖名都小区业主委员会督促的前置程序，其诉请法院应予驳回。四、本案原告物业公司未按合同约定全面履行义务（例如未按规定公布物业费使用情况；未按要求配置安保人员；不按照规定对小区维护和保洁；对小区业主实施非法管理；将小区业主王后笑、何炳华、张军陈、苟建章暴力伤害等）。被告蔡毅可以要求原告公司承担违约责任，也可以通过逾期交费和拒绝交纳物业服务费的方式履行抗辩权。五、根据法律规定，原告不得强行要求被告交纳物业管理费。《合同法》要求对方接受的前提是愿意，也就是双方合意。事实上，被告自2014年10月9日起至今未接受原告公司的物业服务。原告主张缺乏事实、法律依据。经审理查明，巴中市华兴房地产开发有限公司（以下简称“华兴公司”）系位于巴中市巴州区回风的“西湖名都”开发建设单位之一。被告蔡毅从华兴公司购买了巴中市巴州区回风西湖名都4栋1单元Z1-14-5号房屋（建筑面积87.6平方米），成为该房的业主。2012年9月28日，原告阳光物业公司（作为甲方）与被告蔡毅（作为乙方）签订了《西湖名都物业服务合同》。根据该协议，被告蔡毅应按其拥有物业的建筑面积以1.3元/月.平方米交纳物业服务费用。物管费缴纳方式为：物业服务费用（物业服务资金）第一年按每半年交纳，从第二年起按月交纳，业主或物业使用人应在每半年开始之前十五日缴纳下半年的物业服务费，第二年起在每月满前应提前5天交纳（每次缴费的具体时间），履行交纳义务。因甲方的服务态度不好或管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，引起业主或物业使用人不满，甲方按应收取物业服务费总额的10%向业主或物业使用人按月支付违约金，并赔偿损失。同时业主有权解除本合同；在解除合同（撤场）前未收缴的物业费不得收取。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方可以按欠款的10%标准按月收取违约金，视其情况可以解除合同。甲方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；甲方已经收取的物业服务费，业主和物业使用人有权要求甲方双倍退还，并有权解除合同。该合同甲方处由原告阳光物业公司法定代表人张程签名并加盖公司印章，乙方处由被告蔡毅签名、捺印。被告蔡毅于2013年10月9日从原告阳光物业公司接收所购之房。当日，被告蔡毅向原告阳光物业公司交纳了装修垃圾清理费438元及一年（2013年10月9日至2014年10月8日）的物业管理费1366.56元。之后，被告称因原告服务不到位，故自2014年10月9日起未再交纳物管费。上述事实，有原、被告的陈述，《西湖名都物业服务合同》，商品房买卖合同备案登记表，巴中市阳光物业管理有限公司专用收据及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：2012年9月28日，原告阳光物业公司与被告蔡毅签订《西湖名都物业服务合同》约定内容均不违反法律、法规的强制性规定，双方均未举证该《西湖名都物业服务合同》的签订有欺诈、胁迫之情形，故合法有效，本院予以确认。原、被告均应按《西湖名都物业服务合同》约定全面履行合同义务。对于被告提出的原告未按规定公布物业费使用情况，配置安保人员不合格，不按照规定对小区维护和保洁，将小区业主暴力伤害等，一是被告方缺乏相应证据，不能对抗支付物业服务费的请求。二是该抗辩事实如属实，权利人可另行主张权利。同时，被告举证的照片打印件既无拍摄时间也未显示拍摄地点，不能反映出“西湖名都小区”内的长期清洁状况，不能达到被告方的举证目的。被告蔡毅交纳了2013年10月9日至2014年10月8日物业服务费，此后被告未再交纳物业管理费。但至今西湖名都小区一直系原告阳光物业公司在该小区提供物业服务，依据权利义务对等的原则，被告蔡毅应按与原告阳光物业公司签订的《西湖名都物业服务合同》约定的物业服务费标准继续履行交纳物业服务费的义务。被告辩称其与原告已经解除物业服务合同，但并未向本院举证证明，该抗辩理由，本院不予采信。对于被告提出本案已过诉讼时效的抗辩。原、被告签订的《西湖名都物业服务合同》约定了物业服务费用的支付，第一年按每半年交纳，从第二年起按月交纳，第二年起在每月满前应提前5天交纳，履行缴纳义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。因原告于2017年8月18日向本院起诉主张权利，故前溯二年期内的物业服务费主张未过诉讼时效，具体为2015年8月1日起至2017年7月底。故应计算2015年8月1日起至2017年7月31日的物业服务费为：2733.12元（87.6平方米×1.3元/月/平方米×24个月）对于原告主张被告支付违约金的问题。被告方未按时交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《西湖名都物业服务合同》第二十条约定业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方可以按欠款的10%标准按月收取违约金。该约定明显超过因被告违约给原告造成的损失。故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故本院酌情认定违约金从2015年8月1日起按年利率7.8%（6%＋6%×30%）计算至原告主张的2017年7月31日止为426.37元。对于被告抗辩称原告未经西湖名都小区业主委员会督促的前置程序向法院起诉。《物业管理条例》第六十七条所规定的内容不属于民事诉讼必经的前置程序，该抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告蔡毅在本判决生效后10日内向原告巴中市阳光物业管理有限责任公司支付拖欠的物业管理费2733.12元（至2017年7月31日止）及违约金426.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡毅负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  杨志高人民陪审员  张丛志二〇一七年十一月九日书 记 员  孙晓琴