湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2828民初1883号原告：汤志高（曾用名李磊），男，1969年10月23日出生，土家族，大学文化，中共党员，鹤峰县中营镇中心卫生院副院长（药剂师），户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县，委托代理人（特别授权）：田凤，湖北新理念律师事务所律师。被告：陈家华，男，1938年1月22日出生，土家族，初中文化，原鹤峰县中营镇供销社退休职工（该社已改制），户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县，委托代理人（特别授权）：辛贵云，湖北领汇律师事务所律师。原告汤志高与被告陈家华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，作出（2019）鄂2828民初456号民事判决，汤志高不服上诉至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2019年10月9日，作出（2019）鄂28民终1783号民事裁定，将本案发回本院重审。本院另行由审判员覃斌担任审判长与人民陪审员张力、田辉国组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告汤志高及其委托代理人田凤、被告陈家华及其委托代理人辛贵云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤志高向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告履行《房屋转让合同书》和《房屋土地使用权转让协议》，配合原告依法办理房屋产权变更登记；2、请求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1999年1月26日和1999年6月20日，原、被告之间签订了《房屋买卖转让书》和《房屋土地使用权转让协议》。该两份合同约定：被告将其根据《关于〈中营供销社企业改制方案〉的批复》(中营政发〔1998〕19号)及陈家华与鹤峰县中营供销合作社签订的《一次性买断工龄协议书》、《买断经营权合同书》将其应取得买断工龄的物化补偿权（即取得位于客栈3号门市部房屋一间及住房、设施和划分的零星用地160平方米的有偿使用权）转让给原告，由原告向被告支付与被告工龄买断补偿相当的货币对价以取得被告基于工龄买断的物化补偿权。原告在支付相应货币对价取得被告工龄买断的物化补偿权后，因政策变动，即将原有的有偿使用权变更为使用权买断（详见《关于〈进一步完善中营供销社改制实施方案〉的批复》），基于原、被告双方签订的《房屋转让合同书》和《房屋土地使用权转让协议》，原告于2001年1月31日与中营供销社签订《中营供销社企业改制土地转让协议书》并依法缴纳了土地出让金等税费后，取得了该宗土地使用权证，但房屋产权仍登记于被告陈家华名下，而被告陈家华拒绝配合原告办理房屋产权变更登记，为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告依法履行《房屋买卖转让书》和《房屋土地使用权转让协议》，配合原告依法办理房屋产权变更登记。被告陈家华辩称，原告汤志高要求履行的合同为无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，对双方无约束力，请求法院驳回原告汤志高的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：根据原中营乡人民政府中营政发（1998）19号《关于〈中营供销社企业改制方案〉的批复》及《中营供销社企业改制方案》，原鹤峰县中营供销合作社（以下简称中营供销社）与陈家华于1999年1月17日签订了《一次性买断工龄协议书》，约定中营供销社对陈家华按照31年工龄兑现补偿金额合计12958元；兑现后，陈家华与中营供销社解除劳动关系。同日，双方还签订了《买断经营权合同书》，该合同书载明：中营供销社将客栈3号门市部房屋1间及住房、设施和划分的零星用地160平方米交陈家华有偿使用30年；合同签订之日，陈家华向中营供销社付租金14300元，分两次付清，本次交13000元，于2013年12月31日付租金1300元。1999年1月26日，陈家华（甲方）与汤志高（乙方）签订了《房屋转让合同书》，该合同载明：一、甲方向乙方转让街道门店房一间；二、甲方将中营供销社职工《买断经营权合同书》中的3号门店一间和门店设施前后的零星用地160平方米转让给乙方使用；三、合同签订之日起，乙方替甲方向中营供销社付3号房屋门店的转让租金11000元，同时加付转让手续费1800元，2013年后（后15年10%的租金）由乙方替甲方向中营供销社付租金1300元，合计14100元。甲方未转让的住房一间前15年租金2000元由甲方向供销社付清；四、甲方转让给乙方的3号房屋门店一间及前后零星用地160平方米由乙方后代汤东继承使用，甲方未转让的住房一间除地基外由甲方后代汤子林继承；五、如果甲方住房一间有自主处理权，不管是甲方转让、继承或转卖，住房地基按照《买断经营权合同书》中规定的房屋面积顺给乙方使用，在乙方需要时必须拆房让出住房地基，否则，将承担一切后果及经济法律责任；六、甲方房屋转让给乙方后，由乙方履行甲方的《买断经营权合同书》规定的四至七条的权利、义务及违约责任等条款。1999年6月12日，陈家华（甲方）与汤志高（乙方）签订《房屋土地使用权转让协议》，约定：一、甲方将中营坪集镇一间左邻梅德兴，右临陈家军的房屋的44.8平方米的土地使用权及零星用地119.2平方米的土地使用权转让给乙方；二、乙方享有对一项所注土地的使用权，乙方有权申请土地使用权更名及房屋翻修的土地审批使用权；三、本协议自签订之日长期有效，不得随意终止。在收到汤志高交付的12800元后，陈家华于2000年10月21日向汤志高出具了一份收条，载明：今收到汤志高房屋转让金及手续费合计为壹万贰仟捌佰元整（小写12800元）。2000年12月25日，原中营乡人民政府中营政发（2000）33号《关于对〈进一步完善中营供销社改制实施方案〉的批复》对中营政发（1998）19号《关于〈中营供销社企业改制方案〉的批复》文件中规定的“实行租赁经营三十年”进行废除，制定新的改制方案，即资产买断所有权和使用权。陈家华遂取得中营供销社客栈3号门市部房屋1间及住房、设施的所有权和划分的零星用地160平方米的使用权。2001年2月23日陈家华向鹤峰县房管局申请办理了房屋所有权登记，同年3月2日鹤峰县房管局批准颁证。2001年3月10日，陈家华（甲方）与汤志高（乙方）签订了一份《房产赠与协议》，该协议内容为：一、甲方将中营坪集镇一间左邻梅德兴、右邻陈家军的房屋赠与乙方，宅基地36.4㎡的房屋房产权归乙方所有，乙方有权申请产权更名；二、乙方享有对一项房屋的房产权、继承权、房屋场地及零星用地使用权及房屋维修、翻修自主权；三、本协议自签订之日起，长期有效，不得随意终止；四、本协议一式三份，甲、乙双方及见证人各一份。该协议上有陈家华和汤志高的署名及印章。另查明，2001年1月1日，鹤峰县国土资源局颁发国有土地使用证，将164平方米国有土地使用权由中营供销社变更登记到汤志高名下，该土地四至：东以陈家君西墙为界；南以小沟为界；西以梅德兴东墙为界；北以恩鹤公路南边沟4米处、以自家滴水为界。本院认为，本案争议的焦点为：对陈家华与汤志高于2001年3月10日签订《房产赠与协议》的认定。从本案查明的事实来看，1999年1月26日陈家华与汤志高签订的《房屋转让合同书》，是基于原中营乡人民政府中营政发（1998）19号《关于〈中营供销社企业改制方案〉的批复》及《中营供销社企业改制方案》签订的，在《中营供销社企业改制方案》中规定“优先本社职工买断经营权三十年，应交金额分两次付清，本次付清前15年，后15年应立据公证”。陈家华依据该企业改制方案只能取得涉案房屋及国有土地的使用权，在《房屋转让合同书》中明确约定（第四条）“陈家华转让给汤志高的3号房屋门店一间及前后零星用地160平方米由汤志高后代汤东继承使用，陈家华未转让的住房一间除地基外由陈家华后代汤子林继承”，是双方对转让的房屋及土地的继承问题的约定，此后，1999年6月12日双方进一步签订《房屋土地使用权转让协议》。原中营供销合作社为进一步完善供销社改制，于2000年12月20日向原中营乡人民政府呈报，中营乡人民政府2000年12月25日作出关于对《进一步完善中营供销社改制实施方案》的批复，在《进一步完善中营供销社改制实施方案》中明确规定“废除原签订三十年租赁合同，实行资产一次性买断”，陈家华依据该企业改制实施方案，可以取得案涉房屋的土地使用权和房屋所有权，并办了相关登记，在此基础上陈家华与汤志高再就案涉房屋签订《房产赠与协议》，该《房产赠与协议》的目的为完善双方签订的《房屋转让合同书》中约定房屋所有权的归属，也是以汤志高此前支付转让费为前提，汤志高并非基于陈家华的赠与而无偿取得案涉房屋的所有权及土地使用权，双方之间事实上形成了房屋买卖合同关系。综上，汤志高与陈家华签订的《房屋转让合同书》、《房屋土地使用权转让协议》、《房产赠与协议》的真实意思表示是对案涉房屋进行买卖。从协议的内容来看，该协议不损害国家利益、社会公共利益、集体或者第三人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。汤志高请求陈家华履行《房屋转让合同书》，配合其依法办理房屋产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。陈家华应当协助汤志高办理案涉房屋过户登记，完成法定义务，陈家华拒不协助办理案涉房屋过户，有违诚实信用，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条的规定，判决如下：被告陈家华于本判决生效后十日内履行与原告汤志高签订的《房屋转让合同书》，协助原告汤志高办理其购买位于原中营供销社客栈3号门市部（鹤峰房权证中营字第**）房屋1间（36.40平方米）的产权变更登记。案件受理费80元，原告汤志高已预交，由被告陈家华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本四份，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 覃 斌人民陪审员 张 力人民陪审员 田辉国二〇二〇年十月十二日法官助理徐航书记员朱姝附：本判决所援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。