连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初8528号 原告（反诉被告，下同）：李大壮，男，1978年8月2日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：王艳，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告，下同）：安述学，男，1955年8月13日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：周明智、祁静文，江苏传扬律师事务所律师。 原告李某与被告安某租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，被告安某于2019年9月29日提出反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人王艳，被告安某及其委托诉讼代理人周明智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的合同；2.判令被告赔偿原告投资款75000元，并赔偿原告可得利益损失（以评估为准）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月6日，原、被告双方签订育苗场租赁合同，约定承包期期限为三年，即自2018年9月6日至2021年9月7日。2019年7月份，连云港市赣榆区青口镇大盘村村民委员会告知原告,其与被告签订的合同将在2020年3月26日到期，且不再与被告续签合同。原告租赁场地的用途为水产养殖，每年都有固定的生产周期，原告的预期是租赁三年，并按照三年的使用权对场地进行大量的投资，而被告故意隐瞒其与村委会土地租赁的到期日，已构成欺诈，给原告造成了损失，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告安某辩称，1.原、被告双方签订的育苗场租赁合同，原告至今仍在占有使用，并未影响其生产经营。被告与大盘村委会签订的租赁合同是对土地的租赁，其到期后能否续签还不确定，被告认为在合同租赁期内不影响原告正常使用，因此不存在原告诉称的隐瞒事实及欺诈行为；2.退一步讲，即使到期后被告与村委会不能续签，也不影响原、被告之间的育苗场租赁合同的效力，本案的合同合法有效，不存在解除情形。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告安某向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告给付到期租金100000元；2.反诉被告支付违约金10000元及财产损害赔偿款30000元。事实与理由：2016年9月25日，原、被告签订育苗场租赁合同，反诉原告将育苗场的部分厂房出租给反诉被告使用，约定租赁期限为五年，租金为每年150000元。反诉被告在未经反诉原告同意的情况下擅自将养鱼车间改为紫菜育苗车间使用。后经案外人调解，反诉被告同意赔偿反诉原告损失30000元。2018年9月6日，双方重新签订育苗场租赁合同，约定承包期限自2018年9月6日至2021年9月7日。反诉被告应于2019年8月20日前支付第二年的租赁费10000元，2019年9月20日前支付租赁费90000元。但反诉被告至今未支付租金，已构成违约，请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。 原告李某针对被告安某的反诉主张辩称，反诉原告的反诉请求依法不能成立，在反诉被告支付租金之前，一直积极找对方协商，但是被告一直没有与原告协商。关于被告主张的赔偿款30000元不是事实，不存在此事。 本院经审理认定事实如下：1996年7月9日，原赣榆县城东乡大盘村委会（甲方）与原赣榆县劳动就业管理处（乙方）签订《租赁土地合同书》，约定为实施再就业工程的需要，乙方在甲方村办盐场滩地建造水产育苗场；租赁面积40亩，自1996年6月30日至2011年6月30日，共计15年。原赣榆县劳动就业管理处租赁土地后，在土地上兴建了赣榆县通达劳动育苗场。2003年3月6日，原赣榆县劳动就业管理处（甲方）与被告安某（乙方）签订《关于买断赣榆县通达劳动育苗场经营权及固定资产的合同书》。合同书约定，买断时间按甲方和城东乡大盘村签订合同土地使用期限为准，即2003年1月1日至2014年6月30日止，到期按就业处和大盘村签订的合同交给大盘村。如延长，由乙方和大盘村交涉，甲方不予干涉；买断的固定资产指就业处出资的地面建筑，安某自己投资或引资建设的资产甲方不予过问，由安某自己处理。合同书还就购买金额及付款时间等内容进行了约定。因行政区划调整，赣榆县城东乡大盘村调整为赣榆县青口镇大盘村，后又调整为赣榆区青口镇大盘村，隶属于赣榆区青口镇大小盘村。2008年3月26日，被告安某（乙方）与原赣榆县青口镇大小盘村（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方在甲方盐碱废地修建育苗场，租赁期限自2008年3月26日至2020年3月26日。 2016年9月25日，被告安某（出租方、甲方）与原告李某（承租方、乙方）签订《育苗厂租赁合同》，约定甲方将厂房出租给乙方，厂房租赁自2016年9月25日起至2021年9月25日止，租赁期限为5年；租金为150000元每年，一年一付，租赁期限内租金不变。后被告依约将育苗场交付原告使用，原告亦按约向被告支付租赁费。 2018年9月6日，被告安某（出租方、甲方）与原告李某（承租方、乙方）重新签订《育苗场租赁合同》。合同约定，租赁期限为三年，自2018年9月6日起至2021年9月7日止；租赁费每年150000元整。2018年9月20日乙方付给甲方租赁费50000元，2019年4月20日付清当年租赁费余款100000元整，以后每年8月20日乙方预付甲方10000元整作为下一年度合同履行定金，9月20日乙方付甲方次年租赁费90000元整合同继续履行，预期不付视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方所付10000元预定金不再退还。次年4月20日付清当年租赁费余款50000元整；在租赁期间，如因拆迁等不可预见因素需要终止合同，乙方需积极配合，若在生产期间，甲方须提前一个月告知乙方，让乙方完成一个生产周期，租赁费根据厂房使用时间计算，多退少补，固定资产赔偿款归甲方所有。如生产期间需要终止合同，生产损失费赔偿归乙方所有，数额为实际发生的赔偿数额。乙方所有应得费用到位后撤出；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，新建或改建的设备设施，租赁期满资产归甲方所有。如遇锅炉改造，由乙方先行出资进行，承担全部改造费用50%，余款由甲方负责协调后续租赁人一次性支付给乙方。 2019年7月份，原告李某接到连云港市赣榆区大小盘村村民委员会（以下简称“大小盘村委会”）的通知，因政策问题需要进行拆迁，被告安某与村签订的《租赁合同》到期后，双方不再续租。原告李某认为合同无法继续履行，遂提起本案诉讼。 2019年11月20日，作为甲方的大小盘村委会与作为乙方的被告安某签订了《育苗场收回协议书》，约定甲方同意乙方育苗生产延期至2019年7月30日；甲方同意乙方对该育苗场的生产设施设备、物品及地上附着物等自行处理；从2019年7月1日至原租赁合同到期日（2020年3月26日），甲方按照1000元/月的标准给予乙方适当补偿，补偿时间为9个月，总计9000元；甲方给乙方一次性搬迁费100000元；乙方于2019年12月10日以前交还育苗场给甲方。逾期未交还，甲方有权随时接收该育苗场的土地及所有建筑物、附着物和物品等，乙方同意该育苗场内的土地及所有建筑物、附着物和物品等任由甲方处置，不得要求甲方承担任何赔偿或补偿责任。 另查明，涉案育苗场的建设获得了原赣榆县城东乡人民政府、原赣榆县国土管理局的批准。原告在租赁期间为经营需要，添置了部分设施，其提出询价申请，本院委托江苏徽商保险公估有限公司进行询价，询价基准日为2020年1月13日，原、被告对于水泥地面、监控、锅炉系原告添置的财产无异议，对于原告提出的购置304不锈钢加热管、砌院墙、更换塑钢窗户，被告对此有异议。经评估，水泥地面价值为8000元、监控价值为2200元、锅炉价值为25000元、加热管304不锈钢价值为16644元（12288元＋4356元）、院墙价值为880元、塑钢窗户价值为5980元。 还查明，2020年春节前，被告安某将涉案育苗场交付给大小盘村委会拆迁，现已基本拆除完毕，被告安某未将涉案锅炉返还给原告李某。 庭审中，关于租金支付情况，原、被告均认可，原告已经付清了2019年9月6日之前的租金。关于装修问题，原告李某诉称，我对涉案育苗场进行了投资改造，还根据环保部门的要求于2019年3月份对锅炉进行了改造，因合同无法继续履行给我造成了损失。被告安某辩称，我的育苗场设施齐全，原告没有通知我要进行改造，也没有获得我的同意，拆迁问题是不可抗力，我不应承担赔偿责任。关于生产期间，原告自认每年的3月份至10月份是养殖期。2019年11月25日，原告得知通向涉案育苗场的海水供应管道已被挖断。被告认可管道被挖断的事实，但辩称可以协调大小盘村委会接通海水供应管。关于被告反诉主张的财产损害赔偿金30000元，被告辩称，因原告私自将养鱼池改造为养紫菜，经协调，原告同意赔偿被告30000元。原告对此不认可。 本院认为，原告李某与被告安某在2018年9月6日签订的《育苗场租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，双方之间的租赁关系依法成立。原、被告均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原、被告之间的租赁合同虽未到期，但因拆迁问题，向涉案育苗场供应海水的管道已被挖断，原告无法继续经营，故对原告要求解除《育苗场租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致原、被告双方无法继续履行合同的原因是政策问题，原、被告对此均无过错。根据《育苗场租赁合同》的约定，在租赁期间，如因拆迁等不可预见因素需要终止合同，乙方需积极配合，若在生产期间，甲方须提前一个月告知乙方，让乙方完成一个生产周期，租赁费根据厂房使用时间计算，多退少补，固定资产赔偿款归甲方所有；如遇锅炉改造，由乙方先行出资进行，承担全部改造费用50%，余款由甲方负责协调后续租赁人一次性支付给乙方。由此可见，因拆迁导致合同无法履行的，除锅炉改造外，被告不承担赔偿责任。原告因环保需要进行锅炉改造的日期为2019年3月份，合同约定被告负责协调后续租赁人承担改造费用50%，且被告在拆迁之前未将锅炉返还给原告，故被告应承担50%的锅炉改造费12500元及评估费500元。对于原告主张的预期可得利益损失，因拆迁发生的时间不在生产期间，故对原告主张的该项损失，本院不予支持。 关于租赁费，因挖断海水供应管道的时间为2019年11月25日，导致合同无法继续履行，故原告应向被告支付2019年9月7日至2019年11月25日期间的租金，即32877元（150000元/365天×80天）。被告反诉主张的财产损害赔偿款30000元，因未提供有效证据予以证明，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉主张的违约金10000元，因原告逾期支付租金的原因系被大小盘村委会告知因拆迁问题，不再与被告安某签订续租合同，原告并非恶意违约，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告李大壮与被告安述学在2018年9月6日签订的《育苗场租赁合同》自2019年11月26日解除； 二、被告安述学应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李大壮支付锅炉改造费12500元及询价费500元； 三、原告李大壮应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告安述学支付租赁费32877元； 四、驳回被告安述学的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1755元，由原告李大壮负担1630元，被告安述学负担125元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。 反诉案件受理费3100元，由原告李大壮负担622元，被告安述学负担2478元（被告已预交，原告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李秋红 审 判 员  李 虎 人民陪审员  张 蕾 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  房树芬 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。