文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6664号上诉人（原审原告）:周创业,男，汉族，1980年9月20日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人:张良波，河南旷奇律师事务所律师。上诉人（原审被告）:张素梅，女，汉族，1980年9月25日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人:邓广志，商丘市梁园区平原法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：商丘世家房地产中介有限公司，住所地河南省商丘市示范区南京路建业桂园5号楼2单元401，统一社会信用代码91411400MA4578DNXN。法定代表人：王喜中，该公司总经理。上诉人周创业、张素梅、商丘世家房地产中介有限公司（以下简称世家中介公司）租赁合同纠纷一案，均不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周创业的委托诉讼代理人张良波、上诉人张素梅的委托诉讼代理人邓广志到庭参加诉讼。上诉人世家中介公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法按照该公司自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。周创业上诉请求：1.维持（2019）豫1402民初2186号民事判决第一项、第二项；2.改判张素梅、世家中介公司返还周创业租金、转让费并赔偿其装修损失、律师费共计696200元，即在一审判决的基础上多支付371526.81元；3.一审、二审诉讼费由张素梅、世家中介公司负担。事实与理由：1.一审判决不应将周创业使用租赁物期间的租金及转让费扣除。一审判决己查明张素梅转租涉案房屋时存在隐瞒欺诈行为，且认定租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条的规定，周创业支付的租金及转让费均应全额返还。2.周创业的各项损失均应由张素梅、世家中介公司赔偿。合同法第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，明显可以认定张素梅存在过错，且基于张素梅的隐瞒欺诈行为，周创业对涉案房屋进行了装修并支付了装修费用。周创业得知涉案房屋被查封后即和张素梅协商退租事宜，但是张素梅毫无退租的意思表示，周创业才聘请律师提起诉讼。因此，对周创业的装修费及律师费损失，张素梅应予以赔偿。张素梅上诉请求：1.撤销河南省商丘市梁园区人民法院(2019)豫1402民初2186号民事判决书，改判驳回周创业的诉讼请求；2.上诉费由周创业负担。事实与理由：1.原审认定事实不当，证据不足，适用法律不当，判决内容不当，依法应予纠正。张素梅在租赁经营餐厅期间，不知道被查封的事实，更不是一审判决认定的明知涉案房屋被查封。双方是在合法、平等、自愿的基础上签订的租赁合同，合同签订后，张素梅将涉案房屋交付给了周创业，同时以300000元的价格将张素梅经营餐饮的配套设施、设备全部交付给了周创业，双方按照合同约定履行完毕，双方签订的合同是有效合同，一审判决认定为无效是错误的。双方自签订合同之日起，履行了变更天然气户口、交付了整个租赁标的物及相关餐饮配套收银台、桌椅板凳、餐具、厨具、空调等配套设施，周创业对此未提出反对意见，双方签订的合同实际履行，而且合同不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同，判决终止履行。2.一审判决按照租赁费的方式计算所谓的“转让费”，没有事实依据和证据支持，依法应予撤销。一审庭审中，周创业认可300000元转让费包括变更天然气户口、整个租赁标的物及餐饮相关配套收银台、桌椅板凳、餐具、厨具、空调、装修（装修费、设备费合计1300000多元）等配套设施，名为转让，实为买卖。1300000多元的装修、装饰、配套设备，300000元出售是双方协商的价格，是公平公正的。所谓的转让费就是购买费用，一审法院按照合同约定的租赁期间630天，除以300000元，乘以实际使用的198天，判决张素梅返还转让费明显不公平。一审判决擅自改变本案性质，将双方买卖整个租赁标的物及餐饮相关配套收银台、桌椅板凳、餐具、厨具、空调，过户天然气户口等配套设施的合同变更为租赁合同，明显违背了当事人的真实意思表示，依法应予纠正。即便按照租赁计算“转让费”，又为何不判决将租赁标的物及相关配套收银台、桌椅、板凳、餐具、厨具、空调、天然气户口等配套设施返还给张素梅，一审判决不顾案件事实，将双方当事人认可的买卖行为认定为租赁行为，该判决没有事实和法律依据，应当撤销。一审时，张素梅提交了将260000元租赁费交付给出租人焦玲的证据，周创业撤回了对焦玲的起诉，是周创业对焦玲应承担责任的放弃，一审判决直接扣除周创业实际使用天数后，判决张素梅承担返还责任，没有法律依据。2.一审判决计算错误。周创业在看到涉案标的物被山东省济南市法院执行的信息后即停业，是对自己损失扩大的一种放任。事实上，涉案标的物及周边出租门面房，各个租赁户仍在经营，执行法院至今未强制性收回房屋，周创业自2019年1月30日停止经营，是其放任损失的扩大，依据法律规定，此期间的损失应由周创业自己承担，一审判决周创业实际使用涉案标的物至2019年1月30日不当。这期间是查封期间，并不影响实际使用，该院实际要求收回房屋的时间是2019年10月25日，周创业在这9个月内并不影响使用，所有商户均使用查封的房屋至今，应当计算至2019年10月25日，一审判决计算使用期间错误。周创业向一审法院提出诉讼请求：1.确认周创业与张素梅签订的房屋租赁合同无效；2.判令张素梅返还周创业租金及转让费，合计560000元；3.判令世家中介公司返还周创业中介费13000元；4.判令张素梅、世家中介公司连带赔偿周创业各项损失180000元；5.诉讼费用由张素梅、世家中介公司负担。一审法院认定事实：经世家中介公司居间介绍，张素梅将其经营的千寻餐厅及该餐厅使用的房屋转让给周创业。2018年7月16日，周创业（承租方.乙方）与张素梅（出租方.甲方）签订房屋租赁合同，合同主要内容为：一、甲方将自有的坐落在神火大道天伦华府1681+2楼房屋出租给乙方使用。二、租赁期限共21个月，甲方从2018年7月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月24日收回。三、租金按年结算，年租金为260000元。四、乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、物业及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费。六、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，需提前2个月向甲方提出。同日，周创业向世家中介公司支付中介费13000元。2018年7月27日，周创业与张素梅之夫赵建签订天然气转让合同，合同内容为“有赵建神火大道天宇大酒店对面天伦花园168号天然气用户转让给周创业，一切债务没有，店里一切归周创业所有。”2018年8月13日，张素梅为周创业出具收条一份，确认收到周创业支付的千寻餐厅转让费300000元和房屋租金260000元。上述合同签订后，周创业对涉案房屋进行了装修并投入经营，店铺名称为饭湘饭店。2018年10月份期间，周创业知悉其承租的房屋已被山东省济南市天桥区人民法院查封。2019年1月30日，山东省济南市天桥区人民法院在案涉房屋所在的小区张贴公告，责令位于河南省××市神火大道××号天伦花园小区房地产占有人自公告发出之日起45日内迁出房屋，退出土地。现周创业与张素梅就上述纠纷事宜协商未果，形成纠纷。另查明，2015年4月25日，张素梅之夫赵建与案外人焦玲签订房屋租赁协议一份，案外人焦玲将案涉房屋出租给赵建，租赁期限为2015年4月25日至2020年4月24日。2018年7月16日，周创业与张素梅签订房屋租赁合同的当日，周创业与案外人焦玲就涉案房屋又另行签订一份房屋租赁合同，双方约定租赁期限从2020年4月24日起至2023年7月24日止，租赁期限共计39个月。2016年2月17日，山东省济南市中级人民法院作出（2016）鲁01执104号民事裁定书，查封了位于商丘市梁园区神火大道168号天伦花园小区住宅楼四栋、商铺一栋以及地下室、车库等全部房产及设施。查封期限自2016年2月18日起至2019年2月17日止。案涉房屋位于上述查封房产范围内。现焦玲因涉嫌非法处置查封、扣押、冻结财产罪已被采取刑事强制措施。本案审理期间，周创业自愿撤回对焦玲的起诉。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。结合本案，张素梅与周创业签订的房屋租赁合同实际是店铺转让合同，双方就案涉房屋签订租赁合同时，张素梅已明确知悉该案涉房屋被人民法院查封执行的事实，且张素梅亦未提交有效证据证明其已将案涉房屋被人民法院查封的事实告知了周创业，故张素梅明知房屋已被人民法院查封执行的情况下与周创业就案涉房屋签订的房屋租赁合同，属于无效合同。综上，对周创业要求确认其与张素梅签订的房屋租赁合同为无效合同的诉讼请求，予以支持。因双方签订的租赁合同属无效合同，故张素梅收取周创业的转让费及租金应当返还给周创业。因周创业已实际经营使用了案涉房屋，故周创业使用期间的租金及转让费应予扣除，结合双方提交的证据，一审判决确认周创业使用案涉房屋的时间按双方签订合同之日即2018年7月16日计算至山东省济南市天桥区人民法院张贴公告之日即2019年1月30日，共计198天。按上述计算，周创业应承担的费用为235326.81元【（260000元÷365天×198天）+（300000元÷630天×198天）】。扣除上述周创业应承担的费用后，张素梅应返还周创业租金、转让费共计324673.19元（560000元-235326.81元）。综上所述，对周创业要求张素梅返还租金及转让费的合理诉讼请求，予以支持。世家中介公司作为居间人，就居间事项应充分了解，并如实向委托人进行报告，结合本案，世家中介公司在案涉房屋被人民法院查封执行的情况下，仍居间双方签订租赁合同，世家中介公司未尽到谨慎注意义务，故世家中介公司收取周创业的居间费用，应当返还。综上，对周创业要求世家中介公司返还居间费用的诉讼请求，予以支持。关于周创业要求张素梅和世家中介公司赔偿损失的诉讼请求，该院认为，周创业提交的据以证明其损失的证据达不到其证明目的，且周创业与张素梅签订租赁合同时亦未尽到谨慎注意义务，对涉案合同的无效，亦应承担一定责任，综上，对周创业要求张素梅和世家中介公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。因周创业已撤回对焦玲的起诉，故对周创业要求确认与焦玲签订的租赁合同为无效合同的诉请，不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决:一、周创业与张素梅于2018年7月16日签订的房屋租赁合同无效；二、张素梅返还周创业租金及转让费共计324673.19元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、世家中介公司返还周创业中介费13000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回周创业的其他诉讼请求。如果张素梅和世家中介公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5665元，保全费4070元，合计9735元，由周创业负担4455元，张素梅负担5220元，世家中介公司负担60元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：张素梅二审中提供的两份证据真实性予以认定，但对其证明目的不予采信。山东省济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105执389、449、456号之一公告明确载明，该院于2019年1月30日已向天伦花园小区全部房产占有人发出责令迁出房屋的公告，在上述公告发出后，租户停止使用租赁房屋是依照法院公告通知履行义务，是守法的体现，一审判决计算使用期限至2019年1月30日并无不当。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，第一，民事权利主体进行民事活动，订立合同，应当遵守法律、行政法规规定，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序或者损害社会公共利益。本案中，张素梅虽与周创业签订房屋租赁合同，但从合同内容分析，实质为店铺转让合同。一审中，周创业提供的其与张素梅的通话录音可看出，双方签订合同时，对案涉房屋已被人民法院查封的事实，张素梅应为知悉，且张素梅亦无有效证据证明其已将案涉房屋被人民法院查封的事实告知了周创业，故张素梅明知房屋已被人民法院查封的情况下与周创业就案涉房屋签订的租赁合同，属于无效合同。因此，一审判决案涉房屋租赁合同为无效合同并无不当。第二，张素梅与周创业签订的房屋租赁合同虽实为转让合同，但双方所签合同为无效合同，张素梅收取周创业的转让费及租金，应当返还给周创业。合同签订后，周创业实际经营使用了案涉房屋，因此，对于使用期间的租金及转让费应予扣除。山东省济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105执389、449、456号之一公告明确载明，该院已于2019年1月30日向天伦花园小区全部房产占有人发出责令迁出房屋的公告，在上述公告发出后，租户停止使用租赁房屋是依照法院公告通知履行义务，是守法的体现，一审判决计算使用期限至2019年1月30日并无不当。张素梅称房屋虽被查封执行，但未被强制性迁出，相应费用不应计算至2019年1月30日的理由不能成立。关于张素梅辩称一审判决未将租赁标的物及相关配套收银台、桌椅、板凳、餐具、厨具、空调、天然气户口等配套设施返还给张素梅的问题，因张素梅未提出反诉，且双方未明确有交接清单，对于该问题，可另行解决。第三，关于周创业要求赔偿损失的问题。周创业提起诉讼时主张的损失为180000元，但其一审庭审中明确表示该部分损失为装修费用116200元，其余未提供相应证据。对于装修损失116200元，周创业提供有装修合同及装修公司出具的收据，但并未提供相应的转款记录，仅靠装修合同及收据不能证明其已实际支付上述装修费用的客观性、真实性。综上所述，周创业、张素梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13043元，由上诉人周创业、上诉人张素梅按其各自所交数额，分别负担6873元、6170元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年三月四日            本件与原件核对无异      书记员  李登攀