北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3234号原告：李向阳，男，1971年11月13日出生，汉族，浙江省乐清市村民，住浙江省乐清市，身份号码×××。委托诉讼代理人：王瑶，北京嘉纳律师事务所律师。被告：北京中商慧鑫投资管理有限公司，住所地北京市海淀区四季青镇通达9号院东楼一层037号，统一社会信用代码91110108067341811E。法定代表人：李荣林，执行董事。被告：李荣林，男,1953年7月18日出生，汉族，辽宁省凌源市人，身份号码×××。被告：李小东，男，1975年10月3日出生，汉族，辽宁省凌源市人，身份号码×××。原告李向阳诉被告北京中商慧鑫投资管理有限公司（以下简称中商慧鑫公司）、李荣林、李小东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李向阳及其委托诉讼代理人王瑶到庭参加了诉讼。被告中商慧鑫公司、李荣林、李小东经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李向阳向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告一于2019年1月23日签订的房屋租赁合同于公告送达届满之日即2020年4月24日解除；2.判令被告一支付拖欠的租金138353.27元（自2019年3月1日至2020年4月24日）；3.判令被告一给付逾期支付租金的违约金（以138353.27元为基数，自2019年2月15日起按照每日0.06％的利率计算至实际支付之日止）；4.判令被告一支付合同提前终止的违约金33656.46元(按照当年月租金的3倍计算违约金，依据合同第十条第三款的约定)；5.判令被告二与被告三对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：原告与被告一于2019年1月23日签订房屋租赁合同,合同约定:原告将北京市顺义区×××室房屋出租给被告一用于办公。租赁期限自2019年1月26日至2022年2月28日,免租期为2019年1月26日至2019年2月28日，租金支付方式为一年一付，2019年3月1日至2021年2月28日的租金标准为每年134625.87元,2021年3月1日至2022年2月28日的租金标准为143311.41元，被告一应于2019年2月15日前支付第一年租金。在原、被告一双方签订上述合同之后,原告即按照合同约定于2019年1月26日向被告一交付租赁房屋。然而被告一未遵守合同约定按时履行支付租金的义务。截至原告起诉之日，被告一仅向原告等十四户支付租金合计65000元。2019年8月19日,被告二、被告三向原告承诺对被告一在上述房屋租赁合同项下的债务承担连带保证责任。自第一年租金履行期限届满之日起至今,被告一始终怠于履行支付租金的义务。因向被告一催要无果,原告亦要求被告二、三对上述债务承担连带清偿责任。被告中商慧鑫公司、李荣林、李小东既未答辩，亦未到庭参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对李向阳提交的《房屋租赁合同》原件一份、房屋交接确认书原件一份、承诺书原件一份、连带责任保证书原件两份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2019年1月23日，出租人（甲方）李向阳与承租人(乙方)中商慧鑫公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条房屋基本情况。(一)房屋坐落于北京市顺义区×××,承租房屋建筑面积约118.98平方米。（二）房屋权属状况：甲方拥有该房屋的合法产权。第二条房屋租赁用途。租赁用途：办公。第三条租赁期限以及房屋交付。（一）房屋租赁期自2019年1月26日起至2022年2月28日止。其中2019年1月26日至2019年2月28日为免租期，免租期内除了租金以外乙方应承担其他应交的费用。（二）甲方应于2019年1月26日将房屋按本合同约定条件交付给乙方，并移交房屋钥匙。（三）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋……第四条租金。（一）租金标准:2019年3月1日至2021年2月28日,年租金为134625.87元,从2021年3月1日至2022年2月28日,年租金为143311.41元,叁年租金总金额412563.15元，甲方为乙方开具收据。（二）租金支付方式为:年付。（三）首期租金支付时间:2019年2月15日前付清134625.87元。其他租金支付时间:租期开始前30日……第五条押金其他费用。(一)乙方在向甲方支付首期房租时需要向甲方支付押金。(二)押金金额为11218.82元,签订合同当日乙方应一次性付清押金。租赁合同终止或解除时,甲方应将押金退还乙方;押金仅用于抵扣乙方应付的费用或违约金,合同终止或解除时,甲方应将押金无息退还给乙方……第八条甲方义务。(一)甲方未在合同约定的时间按约定条件交付房屋的,视为甲方迟延交付,甲方迟延交付的,房屋租期、租金支付日期相应顺延,超过30日的乙方有权解除合同……第九条乙方义务。(一)乙方有义务按合同约定时间和约定的金额向甲方支付租金,乙方不按约定支付租金在15日内的,每超一日按租金总额0.1%交纳违约金,超过15日的,甲方有权解除合同……第十条违约责任……（三）乙方出现本合同第九条第（一）(二)（三）款约定的违约情形而甲方解除合同的，乙方应按当年月租金的三倍支付违约金，乙方的押金及剩余租金可折抵违约金，并赔偿甲方损失。合同还约定了其他权利义务。2019年1月26日，李向阳与中商慧鑫公司《签订房屋交接确认书》，双方在确认单中确认李向阳等8人向中商慧鑫公司出租位于北京市顺义区×××等十四处房产。原告等8人已于2019年1月26日将涉诉房屋交付中商慧鑫公司，中商慧鑫公司已收到涉诉房产钥匙，并按照合同约定开始使用租赁房屋。特此进行交接确认。后中商慧鑫公司向原告等8人支付十四套房屋租金65000元。2019年8月19日，中商慧鑫公司向原告出具承诺书，载明：我单位郑重承诺给李向阳等八位业主的房租费,在二〇一九年九月十五前一次性付清房租费(包括违约金)。注明:本月底前先解决房租费计70万元。落款有中商慧鑫公司盖章及法人李荣林手写签名并捺印。同日，李荣林出具《连带责任保证书》一份，载明：2019年1月23日,中商慧鑫公司与李向阳等8人(以下合称“出租方”)签订了14份《房屋租赁合同》。至2019年8月2日,中商慧鑫公司共欠出租方房租1730509.56元,违约金323729.76元,并应继续按《房屋租赁合同》中约定的标准向出租方支付违约金。现本人郑重承诺,本人对中商慧鑫公司欠出租方各方的债务,承担连带保证责任。以上所述“债务”的范围包括但不限于:租金、违约金、因中商慧鑫公司违约给出租方造成的各项损失、应由中商慧鑫公司承担的其他费用、出租方为实现债权的诉讼费、律师费支出等。连带责任保证的期限至中商慧鑫公司向出租方全体付清全部债务时止。本保证书作出即生效,不得撤销。落款有李荣林手写签名并捺印，中商慧鑫公司盖章。同日，李小东也出具《连带责任保证书》一份，载明：2019年1月23日,中商慧鑫公司与李向阳等8人(以下合称“出租方”)签订了14份《房屋租赁合同》。至2019年8月2日,中商慧鑫公司共欠出租方房租1730509.56元,违约金323729.76元,并应继续按《房屋租赁合同》中约定的标准向出租方支付违约金。现本人郑重承诺,本人对中商慧鑫公司欠出租方各方的债务,承担连带保证责任。以上所述“债务”的范围包括但不限于:租金、违约金、因中商慧鑫公司违约给出租方造成的各项损失、应由中商慧鑫公司承担的其他费用、出租方为实现债权的诉讼费、律师费支出等。连带责任保证的期限至中商慧鑫公司向出租方全体付清全部债务时止。本保证书作出即生效，不得撤销。落款有李小东手写签名及捺印，另签有李博的姓名并捺印。原告表示李博与李小东是同一人，李博是李小东平时的称呼，李小东是其身份证上的名字。中商慧鑫公司未按合同约定支付租金，李向阳以诉称事实将中商慧鑫公司、李荣林、李小东诉至法院。因三被告下落不明，故通过报纸公告送达，刊登时间为2020年2月24日。庭审中，李向阳表示其与其他七位业主共计十四套房屋位于一层，有些房屋之间打通了，全部出租给了中商慧鑫公司，房屋格局就是租赁给中商慧鑫公司当时的状态，房屋中的家具是中商慧鑫公司花5万元自出租方业主处购买，中商慧鑫公司承租后没有装修改造过，现在涉诉房屋的家具还在，大门上锁了，没有向原告交付房屋，现已联系不上了，但本案暂不主张腾退及后期的占有使用费，原告先自行解决；关于第二项诉讼请求，房屋租金自2019年3月1日至2019年4月24日共计143226.92元，依据合同第五条第二款将2019年3月的租金通过押金抵扣了11218.82元，另中商慧鑫公司给付十四套房屋的租金65000元，李向阳等八位业主均同意按照各自名下房屋的月租金占十四套房屋月租金之和的比例来进行分配，本案涉诉房屋分得租金为4873.65元，扣减该部分已付租金，被告尚欠付租金为138353.27元；第三项诉讼请求是依据合同第四条第三款主张的，违约金标准原告自行调低了。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告中商慧鑫公司、李荣林、李小东经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。中商慧鑫公司签订合同后仅支付了部分租金，之后未再按照合同约定履行给付租金的义务，根据合同第十条第三款的约定，原告有权解除合同，依据上述法律规定解除合同时间应自通知到达对方时解除，现原告主张双方合同自公告送达届满之日即2019年4月24日解除的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，就合同履行期间欠付的租金，中商慧鑫公司应当支付，扣除已经支付的租金及押金后中商慧鑫公司尚欠原告租金138353.27元，故对于原告该项请求，于法有据，本院予以支持。关于原告第二项诉讼请求，该违约金应以继续履行合同为前提，与解除合同违约金不能同时适用，因原告请求解除合同，故该项违约金条款不再适用，原告该项请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付合同提前解除的违约金，于法有据，本院予以支持。根据李荣林与李小东出具的保证书，二人作为保证人，对中商慧鑫公司上述债务附有连带清偿责任，故对于原告请求李荣林与李小东承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李向阳与北京中商慧鑫投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十四日解除；二、被告北京中商慧鑫投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李向阳租金十三万八千三百五十三元二角七分；三、被告北京中商慧鑫投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李向阳违约金三万三千六百五十六元四角六分；四、被告李荣林、李小东对被告北京中商慧鑫投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告李向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千七百一十六元，公告费五百六十元，由被告北京中商慧鑫投资管理有限公司、李荣林、李小东负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 棋其格二〇二〇年六月五日法官助理 程珊珊书 记 员 常思宇