上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初881号原告：包军华，男，1970年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区合庆镇友谊村中心宅**。原告：奚华，男，1972年12月19日出生，汉族，住，住上海市浦东新区川沙镇栏杆村周奚家宅**/div>上述两原告共同委托诉讼代理人：张晔，上海如闻律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：金康仪，上海如闻律师事务所律师。被告：上海广佳塑料包装有限公司，住所地上海市松江区泖港镇强民工业区****2-4。法定代表人：许乔光。被告：上海强民实业总公司，住所地上海市松江区泖港镇中南路**。法定代表人：沈军，总经理。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。原告包军华、奚华与被告上海广佳塑料包装有限公司(以下简称广佳公司)、上海强民实业总公司(以下简称强民公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告广佳公司下落不明，本案转为适用普通程序并于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告包军华、奚华的委托诉讼代理人张晔、金康仪，被告强民公司的委托诉讼代理人许静雯、卫晓晨到庭参加诉讼。被告广佳公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包军华、奚华向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告广佳公司2011年9月28日签订的《厂房转让合同》无效；2.判令被告广佳公司、强民公司向原告返还购房款2,400,000元。事实和理由：上海市松江区泖港镇强民工业区一期B区10号厂房(以下简称系争房屋)原始产权人系被告强民公司。2002年，强民公司将系争房屋出售给被告广佳公司，但因故未能办理产权过户登记。2011年8月，两原告经人介绍拟购买系争房屋，被告广佳公司提供了其与强民公司签订的《房屋买卖合同》，该合同载明强民公司将泖港镇强民工业区一期B区8、10、11号厂房转让给被告广佳公司。由于被告广佳公司无法提供产权登记证明，两原告向作为强民工业园区实际管理人的上海泖港经济技术发展有限公司(以下简称泖港公司)进行了解，泖港公司法定代表人徐平告知原告泖港镇强民工业园区一期B区8、10、11号三幢厂房产权确为被告广佳公司所有并出具了书面证明。2011年9月28日，两原告与被告广佳公司签订了《厂房转让合同》，系争房屋转让价为240万元，合同约定乙方(原告)支付全部转让款后，该房地产上全部设施及土地使用权全部归乙方(原告)所有。同日，两原告付清了转让款。2011年10月28日，被告广佳公司将系争房屋交付给两原告。因被告广佳公司尚有部分设备物品存放在系争房屋内，故被告广佳公司与原告签订了租赁合同，由被告广佳公司承租系争房屋。2011年11月19日，泖港镇政府召集原告及强民公司、泖港公司举行情况沟通会，告知两原告被告广佳公司在系争房屋转让前曾在房屋上设立抵押担保，提请两原告妥善处理房屋转让合同事宜。2012年初，强民公司向松江法院起诉，松江法院于2012年5月作出了(2012)松民三(民)初字第448号民事判决书，判决被告广佳公司与强民公司于2004年9月22日签订的《房屋买卖合同》为无效合同，被告广佳公司应将强民工业园区一期B区8、10、11号三幢厂房返还强民公司。2012年8月，强民公司强行收回了系争房屋。两原告认为强民公司及泖港公司明知两原告购买了系争房屋，泖港公司还出具了证明。但强民公司向法院提起诉讼时，既未将两原告列为第三人，也未知会两原告，该行为使两原告丧失了及时主张权利维护权益的机会。现法院判决被告广佳公司与强民公司签订的《房屋买卖合同》为无效合同，则两原告与被告广佳公司的《厂房交易合同》也应归于无效。但造成这两次交易无效的过错在强民公司，强民公司作为泖港镇政府所属企业，对其开发的集体土地上的厂房的交易规定理应清楚，强民公司应对造成两次厂房交易无效这一后果承担主要责任。强民公司应将相应的购房款返还给两原告并赔偿相关损失。泖港公司作为强民公司的关联企业和强民工业园区实际管理人，其出具的书面证明对两原告与被告广佳公司厂房转让行为起了极大误导作用。原告通过信访渠道向泖港镇人民政府反映此事，泖港镇人民政府书面答复建议原告通过诉讼解决。为此，原告起诉，请求判如所请。被告广佳公司未作答辩。被告强民公司辩称，不同意两原告的诉讼请求。被告强民公司并不是本案适格的被告。两原告起诉依据的是与被告广佳公司签订的《厂房转让合同》，被告强民公司并未参与到两原告与被告广佳公司的房屋买卖交易过程中，与两原告之间并不存在房屋买卖的法律关系。即便法院确认《厂房转让合同》无效，相应的购房款也应当由被告广佳公司来返还，两原告现诉请被告广佳公司及强民公司共同向其返还购房款没有法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：2011年9月28日，被告广佳公司(甲方)与原告包军华、奚华(乙方)签订《厂房转让合同》一份，约定甲方将拥有的系争房屋(建筑面积1,222平方米)、150KVA变电设施及该厂房南侧600平方米的彩钢房和附属设施以及该房屋相关的约3.62亩土地的土地使用权转让给乙方，转让价格为2,400,000元。乙方在签约后30天内付清全部转让款给甲方后，合同生效。《厂房转让合同》同时对其他有关事项作了相应的约定。同日，被告广佳公司的法定代表人许乔光出具收据一份，载明：兹收到包军华购房款贰佰肆拾万元整(壹幢厂房款全收清)。另查明，本院于2012年5月28日作出的(2012)松民三(民)初字第448号民事判决书已经发生法律效力。在该判决中，本院查明：2004年9月22日，强民公司与广佳公司签订《房屋买卖合同》一份，约定强民公司将其所有的坐落于上海市松江区泖港镇强民一期B区8号、10号、11号合计建筑面积3,666平方米房屋转让给广佳公司，房屋转让价为650元/平方米，总计2,382,900元。合同签订后，广佳公司向强民公司付清了购房款，强民公司将房屋交付给广佳公司。强民公司转让给广佳公司的房屋的土地权属性质为集体土地，用途为工业，房地产权证上登记的地号为松江区泖港镇泖港村28/1丘。上述地号的地址为上海市松江区泖港镇强民一期B区。该判决确定：“一、原告上海强民实业总公司与被告上海广佳塑料包装有限公司于2004年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令被告上海广佳塑料包装有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市泖港镇泖港村28/1丘8号、10号、11号3幢房屋返还原告上海强民实业总公司。”以上事实，有《厂房转让合同》、收据、(2012)松民三(民)初字第448号民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，系争房屋的土地权属性质属于乡村农民集体所有的工业用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，被告广佳公司将系争房屋转让给两原告违反了法律禁止转让的强制性规定。此外，被告广佳公司与系争房屋登记的权利人被告强民公司之间所签订的房屋买卖合同已由生效法律文书确认无效，故两原告与被告广佳公司之间的《厂房转让合同》应当无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据两原告提供的证据，已经能证明两原告向被告广佳公司支付了2,400,000元购房款的事实，故两原告要求被告广佳公司返还系争房屋购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。被告广佳公司未到庭参加诉讼，且发表答辩意见，视为其放弃答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告广佳公司自行承担。本案中，被告强民公司并非《厂房转让合同》的主体，两原告现以受强民公司误导为由要求被告强民公司与被告广佳公司共同承担该合同中购房款的返还义务缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告包军华、奚华与被告上海广佳塑料包装有限公司于2011年9月28日签订的《厂房转让合同》无效；二、被告上海广佳塑料包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告包军华、奚华购房款2,400,000元；三、驳回原告包军华、奚华对被告上海强民实业总公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,000元，由被告上海广佳塑料包装有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱春琪审 判 员  邵 毅人民陪审员  高丽萍二〇二〇年八月十八日书 记 员  马 青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。