天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初762号原告：张晓红，女，1976年12月31日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：李炜，天津铸权律师事务所律师。被告：吴伯明，男，1957年3月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘闯，天津金辰律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：鲁晗，男，该公司员工。原告张晓红与被告吴伯明及第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张晓红的委托诉讼代理人李炜，被告吴伯明及其委托诉讼代理人刘闯，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人孙国亮、鲁晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因不继续履行合同违约金356000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年12月2日在第三人处签订《房产交易合同》，约定由被告向原告购买原告名下位于天津市北辰区××房屋，房屋价款为3560000元，被告需要在合同签订当日支付原告定金20万元整；关于违约责任，双方在合同第六条第四款中约定，被告未按照约定付款的，超过15日，视为拒绝履行合同，另一方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金，在第五款中约定，任意一方明确表示不再出售或者不再购买该房地产，另一方有权解除合同并要求该方支付房地产成交价的10%作为违约金。合同签订当日，被告向原告表示资金困难，承诺于2020年1月1日前支付定金，并未按照合同约定向原告支付定金。后2019年12月底，被告通过中介向原告表示不再继续履行房屋买卖合同，也不会再支付定金。2020年1月8日，原告委托天津铸权律师事务所向被告发送律师函件，要求被告在三日内联系委托人并支付定金，否则原告会解除合同并追究被告违约责任。后被告未向原告进行任何反馈。2020年1月13日，天津铸权律师事务所向被告发送第二封律师函，要求解除《房产交易合同》并要求被告承担违约责任。被告不交付定金、明示不履行合同的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故呈诉。吴伯明辩称，1.被告购买原告房屋前曾向第三人咨询，被告是给儿子购买案涉房屋，被告向第三人提供了儿子儿媳的征信情况，第三人工作人员说能办理按揭贷款。被告相信第三人工作人员，在合同上签字，但至今未拿到合同，被告向第三人交付了2,000元中介费，向原告交了10,000元定金。后第三人告知被告按揭贷款办不了，让被告不要交付原告20万元定金。此后发生疫情，该事搁置。本案不是被告违约，而是第三人责任。2.双方合同约定10%的违约金过高，根据法律规定，违约金最高不超过实际损失的30%，请法院予以考虑。3.被告不是故意违约不买房，被告至今也想买房，被告买房是为了和儿子儿媳同住，但被告贷不了款，仍想购买该房屋，请法院予以调解。本案转为普通程序审理后，吴伯明辩称合同不能继续履行，2019年12月24日时与第三人工作人员陈宁电话联系说明我因资金出现问题不能继续购房，让其通知原告，定金我可以不要了，陈宁表示已经和原告说明上述情况。天津中原物业顾问有限公司述称，原告诉请未针对第三人，故对诉请不发表意见。被告答辩所称因第三人导致合同违约与事实不符，被告未按合同履行相关的贷款前置义务，所以相关责任应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告及第三人对原告提交的房产交易合同（合同编号：TJM2019-0000541）的真实性均无异议，本院对该合同的真实性予以确认；对被告提交的录音，被告及第三人均不予认可，对该证据在本院认为中予以综合论述。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北辰区××房屋所有权人为原告张晓红。2019年12月2日，原告作为出售方（甲方），与买受方（乙方）吴伯明，及第三人（居间方、丙方）签订编号为ＴＪＭ2019-0000541的《房产交易合同》（以下简称案涉合同），主要约定：出售房屋坐落于天津市北辰区××室（以下简称案涉房屋）；建筑面积177.57平方米，用途系住宅；房屋成交价为3560000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金200000元，该定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；双方须于2020年6月1日前亲自到房管局或丙方指定地点签署《天津市存量房屋买卖协议》，并依约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款3360000元，甲方同意乙方采用按揭贷款方式支付；相关税费由乙方支付；双方确认于甲方全部房款到账之后当日进行物业交验，并签署物业交验单，及进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用；乙方交付定金后未按照合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方；甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付房产成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；守约方解除房地产买卖关系的，自书面通知到达违约方之日起，甲方房地产可另行出售，乙方可另行购买其他房地产，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。合同另约定了其他条款。双方签订案涉合同时，案涉房屋设有租赁，租期至2020年5月30日，原、被告协商由被告先租赁案涉房屋，租金每月5,000元，为此原告于2019年12月与原承租人解除了案涉房屋的租赁关系。后被告未实际租赁案涉房屋。合同签订后，被告向原告交付了定金10,000元。双方口头约定于2020年1月1日前支付剩余定金190,000元。2019年12月底，被告与第三人联系告知因资金问题无法继续购买案涉房屋，不再支付剩余定金，第三人将上述情况告知原告，就解除案涉合同双方未能协商一致。原告称其委托律师于2020年1月8日向被告在案涉合同中留的联系地址邮寄律师函，要求被告在三日内联系原告或委托人并支付定金，被告未予回复，后原告于2020年1月13日向被告邮寄律师函，要求解除案涉合同，并要求被告承担违约责任。被告称未收到上述两封律师函，案涉合同中买受方地址不是其书写，亦不是其实际居住地址。在本案2020年5月29日开庭时，被告表示愿意继续履行案涉合同，原告亦同意继续履行案涉合同，后被告因资金问题无法继续履行合同，庭审中，原、被告协商一致于2020年8月4日解除案涉房屋买卖关系。双方一致同意已交付定金不予退还，抵扣违约金。本院认为，2019年12月2日，原、被告及第三人签订的案涉合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行合同义务。本案争议焦点为：原告主张的被告向其支付违约金356,000元是否应予支持。被告因资金问题不能继续履行合同导致案涉房屋买卖关系解除，系被告违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按合同约定支付房屋成交价10%的违约金356,000元，被告抗辩违约金约定过高，本院认为原告主张的违约金明显过高，结合原告的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定被告支付原告违约金60,000元，扣除被告已支付的10,000元定金，被告还需向原告支付违约金50,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告吴伯明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张晓红支付违约金50,000元；二、驳回原告张晓红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,640元，由原告张晓红负担5,590元，被告吴伯明负担1,050元；保全费2,300元，由原告张晓红负担1,780元，被告吴伯明负担520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 君审判员 邵志强审判员 王晓宇二〇二〇年八月二十八日书记员 许一梦附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。