江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初491号 原告：南昌市佳宇物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷凯旋6号楼1单元1楼，统一社会信用代码91360100796985692P。 法定代表人：陈**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201711929673。 被告：刘某，女，1983年1月13日生，汉族，湖南省衡阳市人，住南昌市红谷滩新区。 被告：赵某，男，1978年4月21日生，汉族，江西省德安县人，住南昌市红谷滩新区。 两被告共同委托诉讼代理人：吴辉，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201910086357。 两被告共同委托诉讼代理人：苏航，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师，实习证号36011905110167。 原告南昌市佳宇物业管理有限公司与被告刘某、赵某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市佳宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人吕文娟，被告刘某、赵某共同委托诉讼代理人吴辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌市佳宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付红谷凯旋XX栋X单元XXX室的物业管理费15075元及滞纳金1507.5元，共计16582.5元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为红谷凯旋XX栋X单元XXX室业主，建筑面积为111.66平方米。原告与江西亚洲城房地产开发有限公司于2007年1月20日签订的前期物业管理服务合同，及该小区成立业主委员会后原告和红谷凯旋业主委员会于2015年8月29日签订的物业服务合同，都约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2011年7月1日起停止缴纳物业费，截至2018年12月31日欠费90个月，每月金额167.5元，共计欠费15075元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。按合同约定被告应按欠费日万分之五的标准承担滞纳金，基于被告拖欠物业费的违约行为，原告酌情要求被告承担滞纳金1507.5元。现诉至法院，望判如所请。 被告刘某、赵某辩称，1.原告未尽物业管理人义务，违约在先，给被告造成较大经济损失。首先，原告未尽秩序维护与管理义务，《业主公约总则》中对秩序维护和管理有明确承诺，但原告在管理期间未履行约定义务，导致被告家中被盗，财产损失8万余元；其次，原告未尽环境清洁服务义务，《业主公约总则》约定管理费用包含公共场所清洁服务之费用，原告对小区公共场所的垃圾经常不及时清理，部分公共区域长期无人清理，导致垃圾堆积，严重影响了被告的居住环境；最后，原告未尽消防服务与管理义务，《业主公约总则》约定在公共区域装设有报警按钮、消防疏散指示牌、正压送风口、灭火器等，但被告小区消防疏散指示牌破损后无人修理，灭火器随意置放成为摆设，报警按钮也无提示，住户生命财产安全面临一定安全隐患。2.原告物业管理中存在侵犯被告权益的行为。原告擅自将小区的部分公共区域划作停车位，并将停车位擅自长期转租给其他人，所收租金也不知去向。原告不允许被告办理车辆包月停放卡，导致被告的车辆自入住以来一直无法长期停在该小区，被告曾多次找原告协调，原告均不予理会。原告的行为违反了《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》的相关规定。另外，小区绿化规划不合理，被告住宅被茂密枝叶遮挡影响采光，同时因为树枝遮蔽隐秘的特点，使得被告家中财产安全存在隐患，有再次被盗的风险。3.原告请求支付90个月的物业费的诉讼请求超过诉讼时效。综上，原告未尽物业服务管理义务，严重违约，同时还存在侵害被告权益的行为。原告主张的物业费应当减免，并且允许被告车辆按照统一价格办理包月停放卡，公示公共车位的处置情况、处置依据以及按月公示停车费收支情况，将停车费用于补充专项维修资金或按全体业主决定使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业管理服务合同、2015年8月29日签订的南昌市红谷滩新区红谷凯旋物业服务合同、2017年12月29日签订的南昌市红谷滩新区红谷凯旋小区物业服务合同、入伙手续鉴定书、南昌市不动产登记信息查询结果、张贴催费律师函的照片、接受案件回执单、小区环境照片等证据，本院认定事实如下： 原告南昌市佳宇物业管理有限公司于2007年1月20日与南昌市红谷滩新区红谷凯旋小区开发商签订《前期物业管理服务合同》一份，就红谷凯旋（一期项目）物业综合管理达成如下协议：1.前期物业管理期限为正式入伙之日起到业主委员会成立并与之重新签订物业管理服务合同之日止；2.前期物业管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的养护、管理和运行，物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，物业规划红线内的附属配套建筑和设施的维修养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品、水景的养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，交通、车辆行驶及停泊秩序的管理等；3.住宅管理费为1.5元/平方米/月，物业管理费收取按房屋建筑面积计算。合同还对物业管理目标、违约责任等进行了约定。红谷凯旋小区成立业主委员会后，原告先后于2015年8月29日、2017年12月29日与南昌市红谷滩新区红谷凯旋业主委员会签订两份物业服务合同，根据两份物业服务合同的约定，红谷凯旋小区2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务仍由原告提供。两份物业服务合同对物业服务事项和标准、物业服务相关费用、双方权利义务、违约责任等内容均作出如下约定：1.物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、景观、水系的养护与管理，清洁服务，对车辆（包括非机动车）停放进行管理，公共区域消防设施的维护与管理等；2.高层住宅物业服务费用为1.5元/月·平方米，物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在本季度最后一天前缴纳下一季度物业服务费；3.地面停车位和临时停车根据甲乙双方协商确定的标准为准；4.业主或物业使用人违反本合同约定，逾期未缴纳物业服务费的，经乙方书面、短信、电话等方式催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当从逾期之日起按每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。被告刘某、赵某系红谷凯旋小区XX栋X单元XXX室业主，不动产面积为111.66平方米，于2009年5月12日办理入伙手续。原告以两被告未交纳2011年7月1日至2018年12月31日期间案涉房屋的物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，两被告抗辩称原告诉请已超过诉讼时效期间。对此，原告提交短信管理平台记录一份和张贴律师函的照片证明其于2019年6月期间数次对被告进行了催缴。此外，原告还提交了六张催缴通知单旨在证明其于2011年至2016年间向被告进行了催缴，但被告陈述称未收到上述六张催缴通知单，对原告所称在该期间向其主张过物业费也无印象，并称其家中于2013年被盗时向物业反映过被盗一事，之后未再与原告沟通过。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与红谷凯旋小区开发商及业主委员会签订的三份物业服务合同对两被告均具有约束力，双方均应依协议内容全面履行自己的合同义务。两被告提出诉讼时效抗辩，原告提交的短信管理平台记录和张贴律师函的照片仅能证明其于2019年6月期间对两被告进行了催缴，对原告提交的2011年至2016年间的六张催缴通知单被告不予认可，原告也未能提交其他证据证明六张催缴通知单已实际送达给两被告，故本院对原告提交的六张催缴通知单不予采信，结合物业服务合同关于物业费应按季在每季度最后一天前缴纳的约定，原告请求判令两被告支付2011年7月1日至2016年3月31日期间的物业费已过诉讼时效期间，对原告的该部分诉请本院不予支持；原告请求两被告支付2016年4月1日至2018年12月31日期间物业费的诉请尚未超过诉讼时效期间，本院予以支持，两被告应向原告支付该期间案涉房屋的物业费5527元（111.66平方米×1.5元/月/平方米×33个月）。两被告未按约交纳上述期间的物业费，应承担相应的违约责任，结合原告关于滞纳金的诉请和物业服务合同对滞纳金的约定，本院酌定两被告向原告支付滞纳金552.7元。两被告虽抗辩称原告未尽物业管理义务且存在侵害其权益的行为，但物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，被告提交的证据不足以证明小区物业服务存有明显瑕疵，故对两被告以此为由要求减免物业费的抗辩意见本院不予采纳。至于两被告提出的要求办理车辆包月停放卡、对公共车位的处置情况和依据进行公示、按月公示停车费收支等要求，两被告应另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告刘某、赵某于本判决生效之日起十日内向原告南昌市佳宇物业管理有限公司支付红谷凯旋XX栋X单元XXX室2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业费5527元； 二、被告刘某、赵某于本判决生效之日起十日内向原告南昌市佳宇物业管理有限公司支付滞纳金552.7元； 三、驳回原告南昌市佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费210元(已由原告南昌市佳宇物业管理有限公司预交)，由原告南昌市佳宇物业管理有限公司负担160元，由被告刘某、赵某负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  邬化雨 人民陪审员  魏付英 人民陪审员  姜红玲 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  钟芬芬 附:本案适用的有关法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 2.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 3.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。