宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初7664号原告：吴某，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区灵武市。委托代理人：马某1，系宁夏诺辰律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵某，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区吴忠市。委托代理人：郭某，系宁夏一楠律师事务所律师，特别授权代理。原告吴某与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人马某1、被告赵某及其委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼：1.请求人民法院判决解除原、被告双方的房屋买卖合同关系，并判令被告赵某将位于吴忠市××区的房屋返还给原告吴某；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年6月24日，原告吴某向宁夏宏都房地产开发有限公司购买位于宁夏吴忠市××区.84平方米房屋一套，并申请了职工个人住房公积金借款，首付133293元，按揭贷款36万元，贷款期限为20年。2016年2月份左右，被告赵某要求购买该套房屋，经协商原告同意以49.3万元的价格出让给赵某，2016年2月29日，双方确定合同后，原告向赵某出具了49.3万元的收条一张，约定赵某将相应的款项陆续转给原告，其后赵某于当日给原告转款5万元后，后续款项一直未付，原告多次催要均无果。综上，原告认为，双方达成的房屋买卖关系合法、有效，被告拒绝履行付款义务，已经构成根本违约，并且给原告造成了巨大的损失，为了维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，依法提起诉讼，望贵院判如所请。被告赵某辩称，1.原告吴某起诉被告的诉讼是虚假诉讼，是因原告吴某对被告赵某的债务人马某2的债务进行转让承担，由原告吴某向被告赵某承担转让债务的义务而将涉案房屋顶给被告赵某，原、被告之间没有所谓的房屋买卖合同关系；2.事实不符，本案的真实情况是，债务人马某2因欠赵某借款360000元，因原告吴某与马某2系朋友关系，随即由原告吴某与马某2就欠款一事找到被告赵某，要求用原告吴某名下的涉案房屋进行抵顶，经被告赵某同意，三方达成口头协议，由原告吴某替马某2偿还欠被告的借款，并用涉案房屋抵顶借款360000元，涉案房屋作价49.3万元，又经马某2调停，最终被告赵某与原告吴某达成涉案房屋的抵顶协议，再由被告赵某向原告吴某支付150000元，原告吴某给被告赵某完成过户手续，协议达成后，被告赵某向原告吴某先支付50000元，但在办理过户手续时，发现该房屋按揭贷款，房屋抵押在银行，被告随即要求原告吴某进行说明，并扣下了需要支付的100000元，经原告与马某2协商，由原告吴某立即偿还按揭贷款，再为被告赵某过户，但至今原告吴某都没有还清按揭贷款，致使涉案房屋无法过户，在此期间，被告赵某多次找原告吴某要求办理过户手续，原告吴某也表示，卖了自己的房子，交清按揭贷款，立即为被告赵某过户，我们在举证过程中向法庭举证原、被告双方的七段通话录音，以证实以上事实。因此，原告吴某所诉事实完全编造，请求法庭驳回原告诉请。原告吴某围绕自己的诉讼请求向本院出示证据一、商品房买卖合同复印件1份、发票复印件1份、职工个人住房公积金借款合同1份、吴忠市住房公积金管理中心个人贷款实还明细2份、吴忠市不动产登记信息查询结果证明1份，证明目的：2015年6月24日原告向宁夏宏都房地产开发有限公司购买位于宁夏吴忠市××区.84㎡房屋一套，总房款为493293元，付款方式为首付加公积金贷款，原告吴某系涉案不动产的物权所有人的事实。证据二、吴某中国建设银行个人账户明细查询35张（复印件），证明目的：自2015年1月至2020年3月28日被告赵某仅向原告吴某转账5万元的事实。被告赵某与原告吴某达成房屋买卖合意后，总房款49.3万元，仅支付了5万元，下欠44.3万元，且至今未予付清，已经构成根本违约，因被告赵某的根本违约行为致使原被告间的房屋买卖合同关系无法继续存续，涉案合同关系应解除，被告赵某应当向原告吴某返还涉案房屋。证据三、宁夏宏都物业服务有限公司水费缴纳单1份，证明目的：被告赵某现占有涉案不动产塞尚明都1号楼2单元701室的事实。被告赵某针对原告吴某出示的证据发表质证意见为，对于证据一、真实性、合法性无异议，针对证明目的有异议，本案因债务转让，原告吴某将合同的原件交付给被告；对于证据二、证据三性无异议，对于证明目的有异议，本案因债务转让，现只欠原告的100000元的补偿费；对于证据三、证据三性及证明目的不表异议，因原告吴某履行债务转让协议，所以原告吴某将涉案房屋在2016年2月就交付被告赵某，被告赵某已装修居住至今。被告赵某围绕自己的抗辩理由向本院出示证据：1.原、被告双方的七段通话录音证据一份，证明原、被告之间所谓的房屋买卖关系实际上是原、被告之间债权债务的转让，而抵顶涉案房屋的法律关系；2.商品房买卖合同一份，证实由于原、被告之间的债务转让，原告吴某将其涉案房屋的原始合同提交给被告赵某，以此证实债务转让的事实；3.房屋买卖协议书一份，证实由于原、被告之间的债务转让，原告吴某将其涉案房屋的原始合同提交给被告赵某，以此证实债务转让的事实；4.收条一张，证实由于原被告之间的债务转让，原告吴某将其涉案房屋的原始合同提交给被告赵某，以此证实债务转让的事实，同时原告吴某向被告出具收到被告赵某全部房款的收据，并附有吴某的身份证以及手机号码，这种不符常理的收条，足以证明涉案房屋、并不是买卖关系，而是债务转让关系；5.借条三张，协议一份，证实被告赵某与马某2之间存在债权债务关系，并且债务人马某2与被告签订协议，如债务不能履行，便以涉案房屋进行抵顶清偿的事实。原告吴某针对被告赵某出示的证据发表质证意见为：1.对于七段录音的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，录音中时间地点所述事实均不清楚，其中甚至牵扯沙款运费的，听不出与抵顶房屋的关系，该录音无法听出存在债权债务让与，被告需要举证证明原告吴某与被告赵某就涉案房屋达成的抵顶协议且抵顶价格高达360000元，该录音听不出抵顶关系及价格360000元，被告自认达成抵顶协议，应当出示该协议，录音系当事人的陈述，需要其他的书面证据予以佐证，债务让与前提存在债务，该录音听不出也无法证明马某2欠被告赵某360000元；2.对商品房买卖合同证据三性无异议，证明目的有异议，只能证实原告吴某购买涉案房屋的事实，合同中没有原、被告达成抵顶协议的任何条款，达不到被告的证明目的；3.对于房屋买卖协议书证据三性无异议，证明目的不予认可，房屋买卖协议书恰恰证明原、被告之间系房屋买卖关系，不存在债务让与关系，该合同中第三条第一项，恰恰说明被告赵某持有商品房屋买卖合同原件系原告吴某履行房屋买卖协议书合同义务行为，所以被告赵某持有该合同原件并不能证明债务让与；4.对收条的证据关联系、合法性认可，对真实性及证明目的不予认可，该收条恰恰符合原告起诉中的事实与理由且根据原告吴某提交的证据以及被告答辩证实了被告赵某仅向原告吴某支付了50000元的事实，仍下欠44.3万元的事实，同时达不到被告赵某的证明目的，其收条中没有任何反映原、被告系债务让与关系；5.对于借条三张的证据三性及证明目的均不予认可，三张借条系复印件，无法证明其真实性且借条上没有原告吴某的签名，与原告吴某无关，结合被告赵某现在不持有借条原件以及没有提交借款交付证明的情况下，无法证实被告赵某与马某2之间360000元的借款的事实，对于协议书一份，证据三性及证明目的均不予认可，该协议书签订双方当事人系马某2与赵某，与原告吴某无关，且时间是2015年1月25日，而原告吴某与被告赵某达成的房屋买卖合同系在2016年2月29日，说明马某2与被告赵某所签的协议根本没有履行，也与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认的基本事实：案外人马某2于2013年6月20日、10月8日、2015年2月2日三次向被告赵某借款200000元、20000元、140000元，共计360000元；宁夏宏都房地产开发有限公司将塞尚明都1号楼2单元701室抵顶给案外人马某2；2015年1月25日，案外人马某2与被告赵某签订协议一份，该协议载明：“今双方商议我马某2塞尚明都有一套127平米（1号楼2单元701室）我与赵某商议3月1日前给赵某还清（?300000元整）房子是我马某2的，到期还不上，房子给赵某，赵某给我壹拾万元整（?100000元整）特此证明，协议人马某2、赵某，2015年1月25日”。2015年6月19日，原告吴某与宁夏宏都房地产开发有限公司就塞尚明都1号楼2单元701室125.84㎡房屋一套签订房屋买卖合同一份，合同约定总房款为493293元，付款方式为首付加公积金贷款，该合同经吴忠市住房和城乡建设局备案，现该备案合同原件由被告赵某持有；原告吴某于2015年6月29日凭该房屋买卖合同将该房屋抵押给吴忠市住房公积金管理中心，在中国建设银行股份有限公司吴忠分行办理住房贷款360000元，贷款期限二十年，该款由原告吴某交由案外人马某2。2016年2月29日，原告吴某、被告赵某、案外人马某2在宁夏一楠律师事务所原告吴某与被告赵某签订房屋买卖协议一份该，协议主要条款约定:“一、房屋坐落情况：1.房屋标的位于吴忠市××区.84㎡。2.吴某保证其出售给赵某的上述房产系其合法所有，任何第三方不得向该房屋主张任何权利，由此给赵某造成的一切经济损失均由吴某负责承担。二、转让价款及支付方式：1.该房产作价按3920元/平米计算，转让总价为肆拾玖万叁仟贰佰叁拾叁元（?493293元）。2.本协议签订之日，赵某一次性向吴某支付上述转让款，由吴某向赵某出具房款收据凭证。三、附随义务1.吴某将上述房屋原《商品房买卖合同》、购房发票、宁夏宏都房地产开发有限公司收据一并在协议签订之日移交给赵某。2.过户时间由双方约定两年以后，由吴某无条件协助赵某进行过户，吴某如不履行过户义务，双方协议解除，吴某向赵某双倍返还购房总价款。四、违约责任：本协议履行过程中，如一方违约须向对方承担支付房屋总价款30%违约金责任。五、争议解决：发生争议，协商解决；协商未果，向吴忠市人民法院提起诉讼。六、生效时间，本协议自双方签字或捺印时生效。甲方：吴某，乙方：赵某，时间2016年2月29日”，同日2016年2月29日，原告吴某向被告赵某出具493293元房款收条一份；现此房屋买卖协议原件由被告赵某持有。被告赵某于2016年2月29日在中国建设银行ATM机通过自己6227004479240105291账户向原告吴某账户×××转款50000元，该款由原告吴某交由案外人马某2。2019年被告赵某对涉案房屋装修入住。2020年年初被告赵某与原告吴某双方通话录音显示，涉案房屋买卖及房款支付涉及被告赵某、案外人马某2、原告吴某三人之间的债权债务转移，被告赵某还欠原告吴某100000元房款未付；同时原告吴某当庭承认被告赵某、案外人马某2、原告吴某三人以原告吴某与被告赵某签订房屋买卖协议的形式将涉案房屋抵顶给被告赵某，用以清偿案外人马某2欠被告赵某的债务。现原告吴某起诉要求1.解除原、被告双方的房屋买卖合同关系，并判令被告赵某将位于吴忠市××区的房屋返还给原告吴某；2.案件受理费由被告承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原被告双方签订的《房屋买卖协议》系原、被告真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照约定履行各自的义务。《房屋买卖协议》约定，被告赵某一次性向原告吴某支付上述转让款，由原告吴某向被告赵某出具房款收据凭证。2016年2月29日，原告吴某向被告赵某出具493293元房款收条一份。现原告吴某主张被告赵某未向其支付涉案房屋购房款，应承担违约责任；被告赵某抗辩原告吴某将涉案房屋处分给被告赵某，用以抵销案外人马某2所欠被告赵某的债务，不构成违约。根据原告吴某出具的《房款收条》，可知原告吴某认可原告吴某、被告赵某以房抵债的事实，如被告赵某实际未支付过涉案房屋的购房款，则原告吴某应在出具493293元《房款收条》时，审查被告赵某是以何种方式交付涉案房屋的购房款。根据本院审理确认，涉案房屋首先由宁夏宏都房地产开发有限公司处分给案外人马某2，案外人马某2通过原告吴某与宁夏宏都房地产开发有限公司签订房屋买卖合同处分给原告吴某并以原告吴某名义办理住房贷款360000元供案外人马某2使用，再由原告吴某处分给被告赵某用以抵销案外人马某2所欠被告赵某的债务。综上，被告赵某以涉案房屋原告吴某不能按合同约定办理房屋产权过户手续，下欠100000元没有支付，同时被告赵某已对涉案房屋装修入住，故本院对原告吴某要求解除原告吴某、被告赵某于2016年2月29日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴某负担。如不服本判决，可自接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 杜卫军人民陪审员 李学萍人民陪审员 鲁 海 二〇二〇年四月十日（法官助理 蒋 春书记员 马 燕附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。