濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初13332号原告：杨现涛，男，汉族，1985年3月22日出生，住濮阳市清丰县。委托诉讼代理人：吴玉佩，濮阳市经济技术开发区弘法法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：马青云，濮阳市经济技术开发区弘法法律服务所法律工作者。被告：王德成，男，汉族，1969年5月10日出生，住濮阳市华龙区。被告：史红燕，女，汉族，1978年1月14日出生，住濮阳市华龙区。原告杨现涛与被告王德成、史红燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨现涛及其委托诉讼代理人马青云到庭参加诉讼，被告王德成、史红燕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨现涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行原、被告于2018年10月20日签订的房屋买卖合同，立即为原告办理房屋过户手续；2.判令被告赔偿原告违约金计款124000元整；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，原、被告经濮阳市金辉房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，被告将其所有的位于濮阳市泰和兴龙湾72号楼2单元1001号房屋以620000元的价格卖于原告，被告于2018年10月30日前为原告办理解押手续，并办理过户手续，逾期由被告按照合同总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款250000元，被告已将涉案房屋交于原告装修居住。但被告始终不为原告办理银行解押手续和办理过户手续。为此原告现依据相关法律规定和房屋买卖合同的约定向法院提出诉讼，请依法裁决。被告王德成、史红燕未到庭答辩。经审理查明，2018年10月20日，王德成给史红燕出具委托书，委托史红燕办理濮阳市泰和兴龙湾72号楼2单元1001号房屋相关买卖事宜。2018年10月20日，王德成（甲方、出卖人）、杨现涛（乙方、买受人）与濮阳市金辉房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，对居间服务事项、居间代理费、权利义务、违约责任等事项进行了约定。2018年10月20日，王德成（甲方、出卖人）、杨现涛（乙方、买受人）与濮阳市金辉房地产经纪有限公司（丙方、居间人）《买卖定金协议书》，对房屋情况、定金收付约定等事项进行了约定。2018年10月20日，王德成（甲方、出卖方）、杨现涛（乙方、买受方）签订《濮阳市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，合同编号：0002416。该合同主要约定：一、杨现涛购买由王德成所有的、坐落于濮阳市泰和兴龙湾72号楼2单元1001号房屋，建筑面积为113平方米。二、房屋暂未办理房产证，房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行；三、成交价格、付款方式：成交价格为620000元；在签订本合同的同时支付定金150000元，该定金视为首付款的一部分；买受人于2018年10月30日前将首付款250000元以自行直接支付的方式支付出卖方（包含已支付的定金150000元）；四、出卖方应在2019年9月30日前向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完解除抵押登记手续；买受人向自合同签订日起至2019年9月30日（以契税票满两年为准）申办抵押贷款，拟贷款金额为370000元。五、权属转移登记：双方当事人同意，在贷款机构签发批贷函后5日内，（自本合同签订之日起至2019年9月30日内），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。（二）买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出售人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。六、税费的承担：双方同意本次交易涉及的税费全部由买受人承担，并直接向主管机关交纳；双方同意，在房屋买卖合同履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定由买受人承担。七、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。双方还对资金划拨方式、房屋产权及具体状况承诺、房屋交付、违约责任、争议解决方式等事项进行约定。2018年10月20日，史红燕给杨现涛出具收条一份，载明：今收到杨现涛房屋首付款壹拾伍万元整（￥150000元），房屋位置濮阳市泰和兴龙湾72号楼2单元1001号。2018年10月29日，史红燕给杨现涛出具收条一份，载明：今收到杨现涛房屋首付款壹拾万元整（￥100000元），房屋位置濮阳市泰和兴龙湾72号楼2单元1001号。2018年11月，被告将涉案房屋交付原告。原告将涉案房屋装修后入住至今。2020年1月14日，王德成向杨现涛出具收条一份，载明：今收到杨现涛房款壹万元整（￥10000元），该房款用于房屋公共维修基金的费用，此费用将从剩余房屋尾款中扣除。房屋位置濮阳市新东路西侧泰和兴龙湾72号楼2单元1001号。2020年1月15日，濮阳市国土资源局颁发涉案房屋的不动产权证书，证号为：豫2020濮阳县不动产权第0000810号，权利人为王德成、史红燕。2020年3月3日，王德成向杨现涛出具收条一份，载明：今收到杨现涛房款大写贰拾陆万贰仟贰佰捌拾元整（小写￥262280元），此房款用于该房屋的解押，专款专用，不可挪作它用。房屋位置：濮阳市泰和兴龙湾72号楼2单元1001号。2020年3月3日，中国农业银行股份有限公司濮阳经济技术开发区支行出具贷款结清证明，证明王德成在该行贷款已结清。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中原、被告双方签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。现原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同为原告办理过户手续，并要求被告承担违约金124000元。首先，关于原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同为原告办理过户手续的诉请。本院查明，原、被告签订房屋买卖合同后，原告按照双方约定的付款时间将首付款250000元支付被告，被告亦按约定将涉案房屋交付给原告居住使用。原、被告双方约定在2019年9月30日前，被告应清偿其在银行的房屋抵押贷款，解除涉案房屋的抵押登记，但至原告提起本案诉讼，被告仍未履行解除房屋贷款抵押的合同义务，在本案诉讼过程中，原告协助被告向银行一次性清偿贷款解除了涉案房屋的抵押，使涉案房屋具备了办理产权登记过户的条件，故被告应协助原告办理房屋的过户手续，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。其次，关于原告要求被告承担违约金124000元的诉请。根据原、被告双方签订的房屋买卖合同的约定，被告应在2019年9月30日前清偿银行贷款解除涉案房屋的抵押，并在该日期前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但被告未按上述约定履行自己的义务，故应承担违约责任。现原告没有要求解除双方的房屋买卖合同，而是要求继续履行合同，故根据双方在房屋买卖合同中，对因出售人的责任，买受人没有在约定时间内取得房屋所有权证书，买受人不要求退房时，出售人“应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”的约定，被告应自2019年9月30日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止，以原告在2019年9月30日前实际支付的250000元为基数，向原告支付违约金，本院暂计算至2020年4月30日，被告应支付的违约金为26625元，以后至原告实际取得房屋所有权证书之日的违约金，另行计算。最后，因原、被告双方约定的房屋买卖总价款为620000元，原告已向被告支付522280元，剩余97720元房款未付，本案中被告应向原告支付的违约金可从剩余房款中扣除。综上，被告王德成、史红燕应继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助原告杨现涛办理涉案房屋产权登记过户手续，并向原告杨现涛支付逾期履行合同义务的违约金，原告杨现涛应在办理完涉案房屋产权登记过户手续后，向被告王德成、史红燕支付剩余房款。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告王德成、史红燕非因法定事由既不到庭参加诉讼又不进行答辩，视为其放弃举证、质证及答辩的权利，但其放弃权利并不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王德成、史红燕于本判决生效后十日内协助原告杨现涛将坐落于濮阳市濮阳县清河头乡泰和·兴龙湾072幢2-1001号房屋（不动权证号豫2020濮阳县不动产权第0000810号）所有权转移登记于原告杨现涛名下。二、被告王德成、史红燕于本判决生效后十日内向原告杨现涛支付违约金26625元（暂计至2020年4月30日）。三、驳回原告杨现涛其他诉讼请求。本案受理费2880元，由原告杨现涛负担880元，由被告王德成、史红燕负担2000元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长 李 慧人民陪审员 雷 冰人民陪审员 郭俊伟二〇二〇年四月二十日书 记 员 李 扬