广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初8877号原告：任其红，男，汉族，1983年11月15日出生，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：丘洁玲，系广东金硕律师事务所律师。被告：黄惠容，女，汉族，1980年6月7日出生，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：邓瑞芬，系广东森德律师事务所律师。第三人：江门市蓬江区成之汇地产中介服务部，住所地广东省江门市蓬江区龙祥路88号103室，统一社会信用代码92440703MA520LNW36。经营者：梁健彬。委托诉讼代理人：梁锡沛，系该公司员工。原告任其红与被告黄惠容、第三人江门市蓬江区成之汇地产中介服务部（以下简称“成之汇中介部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告任其红的委托诉讼代理人丘洁玲，被告黄惠容及其委托诉讼代理人邓瑞芬和第三人成之汇中介部的委托诉讼代理人梁锡沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任其红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告和第三人于2019年6月18日签订的《房屋买卖合约》（合同编号：0000070）；2.判令被告向原告双倍返还定金600000元；3.判令被告赔偿原告中介费损失25000元；4.判令被告赔偿原告装修损失53833元；5.判令被告赔偿原告银行贷款费用损失8428元；6.判令被告赔偿原告物业费用损失5106.45元；7.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月18日，原告、被告和第三人签订《房屋买卖合约》（合同编号：0000070），约定原告购买被告名下位于江门市××时代××公馆××室的房屋，房屋面积为232.94平方米，房屋成交价为190万元；原告应在签署合约同时交付定金30万元，应在2019年9月2日前交付首期楼款68万元，在注销抵押后办理按揭支付余款92万元；被告应在收取原告定金后60日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，从银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款；被告应在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理注销抵押及归档手续；被告应在收到定金后70日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助原告申请银行按揭。签订上述合同后，原告当日支付被告定金30万元。因此，被告依约应当在收到定金后60日内即在2019年8月17日前向抵押银行办理提前还贷手续，从银行接受还贷申请之日起7日内即在2019年8月24日前一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料7日内即在2019年8月31日到房管部门办理注销抵押及归档手续。但被告未能依约履行义务，至起诉之日仍未向银行还清贷款和办理注销抵押等手续，已构成违约。而且，涉案房屋在江门市蓬江区人民法院进行执行拍卖、变卖程序，原告的合同目的已不能实现。此外，原告于2019年6月18日向第三人支付中介费25000元；在支付定金后进入物业内进行装修，由此支付了物业费和装修费；原告为办理银行贷款而支付物业评估费8428元；现被告违约，原告的上述损失应由被告赔偿。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.身份证、企业信用信息报告；2.房屋买卖合约；3.图片；4.收据、账户交易明细；5.收据；6.收据、销售单；7.收据、签购单；8.销售单；9.支付宝截图、销售清单；10.收据、管道燃气开户申请表；11.产品销售单；12.销售单、微信截图；13.收据；14.收款凭证、账户交易明细；15.不动产登记信息证明。被告黄惠容答辩称，一、该合同并未逾期，实际该合同的履行期限为2021年9月2日。根据原、被告签订的《房屋买卖合约》第十二条补充事项约定：“卖方承诺除银行贷款外，没有任何欠款问题，如因他人起诉导致该房屋被冻结或查封不能过户，则买卖双方协商按如下执行：卖方承诺，房子被冻结或查封之日起，两年内（2019年9月2日-2021年9月2日）协助买方办理房产过户手续”，该补充协议表明，原告已充分了解到该房屋可能涉及诉讼风险，并且原告认可该风险才签署该合同。因此，原告以该合同第六条主张被告违约依法无据。二、补充协议已约定两种处理方案，原告已选择A方案并已实际履行。根据原、被告签订的《房屋买卖合约》第十二条补充事项约定：“若两年内仍然不能过户，则按照如下条款执行：A、双方签订房屋租赁合同20年生效。B、卖方违约时，赔付双倍定金60万，装修费30万，合计90万，以上两种情况由买卖双方当事人协商二选一执行。2、买方按付定金30万之日起，即可进入物业内进行装修。现原告已选择A方案并已实际履行，被告已于2019年9月2日交付房屋，原告已开始进场装修施工。三、被告已与原告签署物业租赁合同，原告实际选择十二条补充事项：A、双方签订房屋租赁合同20年生效。在选择A项后，又选择B项追究被告的实质违约责任，是一种实质违约行为，应驳回原告的诉讼请求。四、原告在合同履行期提起诉讼，构成实质违约，原告应当承担本案的诉讼费用。被告为其答辩提供的证据有：1.《物业租赁合同》；2.照片；3.江门市不动产登记查询证明。第三人成之汇中介部陈述称，对原告的起诉无异议。第三人为其陈述提供的证据有：微信聊天记录及情况说明。本院依法对第三人的员工何柏铃作询问笔录一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月18日，由被告作为卖家、原告作为买家和第三人作为经纪方就位于江门市××时代××公馆××室的房屋共同签订《房屋买卖合约》（编号为0000070），主要约定的内容如下：一、该物业的建筑面积为232.94平方米，不动产权证书为0010166。二、该物业之成交价为人民币1900000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部费用（包含但不限于维修基金、管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用等）。1、定金为300000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。2、首期楼款（不含定金）为680000元，买方应在2019年9月2日前自行交付卖方。3、注销抵押后按揭付款（即申请贷款额）：楼价余款920000元，由贷款银行直接划给卖方。贷款金额最终以银行审批结果为准，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行出具抵押合同的五个工作日内以现金补足自行交付卖方。卖方收取定金后60日自行向抵押银行办理提前还贷手续，从银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七日内到房管部门办理注销抵押及归档手续。卖方应在收到定金后70日内提供齐全办理银行贷款所需要资料，且协助买方申请银行按揭。同时，买方签署银行按揭文件及支付贷款所需费用。卖方需承担提前还贷及注销归档所产生的一切手续和费用。买卖双方同意银行经审批出具抵押合同后7个工作日内完成本次交易过户手续。三、基于经纪方提供居间服务，买卖双方同意在签订本合同当日买方应向经纪方支付代理费及咨询费25000元。四、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：1、一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2、一方拒绝出售或购买该物业的；3、任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；4、在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；5、其他不履约或不完全履约之情形。五、补充事项。1、卖方承诺除银行贷款外，没有任何欠款问题，如因他人起诉导致该房屋被冻结或查封不能过户，则买卖双方协商按如下执行：卖方承诺，房子被冻结或查封之日起两年内（2019年9月2日—2021年9月2日）协助买方办理房产过户手续，若两年内仍然不能过户，则按照如下条款执行：A.双方签订房屋租赁合同20年生效。B.卖方违约时，赔付双倍定金60万，装修费30万，合计90万，以上两种情况由买卖双方当事人协商二选一执行。2、买方按付定金30万之日起，即可进入物业内进行装修。签订合同当日，原告向被告支付涉案房屋的定金300000元，被告开具相应金额的收据给原告。再同日，由被告作为出租方与原告作为承租方就涉案房屋共同签订《物业租赁合约》一份，约定月租金为2500元，租赁期限为2019年9月2日至2039年9月1日止，共计240月。合同签订后，原告即对涉案房屋进行装修。2019年8月22日、23日、26日，跟进本案买卖事宜的中介人员何柏玲在微信聊天中催促被告办理涉案房屋的还款赎证手续，但被告至今仍没有办理。另查，涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司江门北新区支行，抵押期间为2019年4月22日至2029年4月20日。2019年8月29日，涉案房屋被江海区人民法院（2019）粤0704财保317号案查封；2019年9月27日，涉案房屋被蓬江区人民法院（2019）粤0703执4292号案查封；2019年10月30日，涉案房屋被蓬江区人民法院（2019）粤0703执保1883号案查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》应否予以解除及责任承担问题。第一，根据《房屋买卖合约》的约定：“卖方收取定金后60日自行向抵押银行办理提前还贷手续”，原告于2019年6月18日向被告支付了涉案房屋的定金，故被告应在2019年8月17日前办理提前还贷手续。根据何柏玲与被告的微信聊天记录及何柏铃在本院询问笔录中的陈述，何柏玲多次催促被告办理还贷赎证手续，但被告以各种理由拖延没有办理，因何柏玲作为跟进本案买卖事宜的中介人员，对交易经过较为清楚，作出的陈述和提供的证据一般较为中立，存在偏帮一方当事人的可能性较低，故本院对何柏铃的陈述予以采信，被告逾期还贷的行为已构成违约。对于被告抗辩称其没有收到原告的首期款，故没有足够的资金还清贷款的意见。根据买卖合同的约定，原告在2019年9月2日前才需将涉案房屋的首期款交付给被告，即原告支付首期款的时间可在被告办理还贷手续之后，被告的抗辩理由不成立。第二，涉案房屋首次被查封的时间是2019年8月29日，而被告应办理好提前还贷手续的时间是在2019年8月17日前。因此，若被告在约定的时间内办理好还贷手续，仍有足够的时间办理过户手续，本可避免涉案房屋被查封而无法如期过户的发生。另据何柏玲陈述，被告于2019年8月15日在办理涉案房屋的按揭贷款手续时，已明知有案外人起诉她，被告在预见到涉案房屋有被查封的风险的情况下仍怠于履行其还贷赎证义务，明显存在过错。同时，被告也没有提供证据证明其与原告就还款赎证的期限协商延长及延长的具体时间，应承担举证不能的后果。故买卖合同无法按约定的时间节点履行，责任在于被告。第三，根据《房屋买卖合约》的约定：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：……4、在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时……”，被告经多次催促至今仍未办理还贷手续，合同约定的解除条件已成就，原告作为守约方，有权就被告的违约行为主张解除双方签订的买卖合同。第四，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告同样享有合同的法定解除权。第一，如前述，被告经多次催促仍不办理还贷手续，存在消极履行合同的行为，原告有理由相信被告有不再履行合同的可能；第二，在短短三个月内，涉案房屋就存在三项查封，而自涉案房屋查封至今，被告并没有解决任何一项查封，原告有理由相信涉案房屋能成功办理过户的可能性较低，继续履行合同的风险较高；第三，被告既涉及本案房屋的还贷问题，又涉及其他案件的债务纠纷，且涉及的金额较大，而被告在庭审中也表示其资金周转困难，原告有理由相信原告缺乏履约能力，办理房屋过户的合同目的难以实现。第五，对于被告主张按合同“补充事项”的条款继续履行合同的意见。首先，合同约定“如因他人起诉导致该房屋被冻结或查封不能过户，则买卖双方协商按如下执行：卖方承诺，房子被冻结或查封之日起两年内（2019年9月2日—2021年9月2日）协助买方办理房产过户手续……”，该约定应适用于被告没有存在违约行为的前提下，涉案房屋被查封后允许给予买卖双方两年的过户时间。但如前述，被告在涉案房屋被查封即2019年8月29日前已经存在违约行为，故不应适用该条款。其次，原告于签订买卖合同的当天同时签订租赁合同，当时涉案房屋尚未被查封，而买卖合同中约定选择租赁合同生效的前提是房屋被查封后两年内仍无法过户的情形，故原告不可能在涉案房屋尚未被查封的情况下就选择了租赁涉案房屋的条款，明显不符合常理。结合何柏玲陈述原告因急于入住，担心其装修涉案房屋与办理过户存在时间差而有一定的风险，故为保障自己的权益而要求签订房屋租赁合同的说法，本院认为原告签订《物业租赁合约》并不是其作出了选择租赁房屋作为涉案房屋被查封后解决方案的意思表示，被告不能以此拒绝承担相应的违约责任。综上，原告主张解除其与被告签订的《房屋买卖合约》的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对于合同解除后，被告的责任应如何承担的问题。根据《房屋买卖合约》的约定：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿……”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以根据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告选择了定金条款主张合同解除后的赔偿，本院依法予以支持，故被告应向原告双倍返还定金600000元。而对于被告主张的其他损失问题。根据合同约定，双倍返还定金已是作为被告违约对原告损失的赔偿，原告在此基础上再主张损失于法无据。而且，根据原告的主张，其损失的中介费、装修费用、银行贷款费用和物业费合共为92367.45元，并没有超过所返还的另一倍定金300000元的金额，即双倍返还定金已足以补偿原告的损失。违约责任的承担应以补偿损失为依归而不是让守约方从中获利，故在原告没有提供证据证明其损失超过一倍定金的情况下，本院对其主张的中介费、装修费用、银行贷款费用和物业费等损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、解除原告任其红与被告黄惠容就位于江门市蓬江区时代领荟公馆1幢701室的房屋签订的《房屋买卖合约》（编号为0000070）；二、被告黄惠容在本判决发生法律效力之日起十日内向原告任其红双倍返还定金600000元；三、驳回原告任其红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25186.94元，保全费4011.81元，合计29198.75元，由原告任其红负担1249.75元，由被告黄惠容负担27949元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  余卓成人民陪审员  李丽贞二〇二〇年三月五日法官助理陈怡杏书记员王敏仪