云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3949号原告：景洪西双十贰城商业管理有限公司，住所地景洪市勐海路西双十贰城（新大桥西南侧）。法定代表人：李彦衡，职务总经理。委托诉讼代理人：胡波，云南博仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。被告：李浩远，男，1984年3月25日出生，汉族，身份证住址河南省虞城县。原告景洪西双十贰城商业管理有限公司（以下简称西双公司）与被告李浩远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序。本院于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告西双公司委托诉讼代理人张骞、被告李浩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西双公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》；2.被告立即腾空《商铺租赁合同》涉及全部租赁商铺并返还原告；3.被告向原告支付2019年2月28日至2019年6月30日期间租金556514.20元、商场管理费272791.80元，合计829306元；4.被告向原告承担违约金248791.80元；5.被告自2019年7月1日起以21元/㎡/月标准按未返还商铺面积向原告支付房屋占用期间租金至全部租赁商铺返还原告之日止；6.被告自2019年7月1日起以9元/㎡/月标准按未返还商铺面积向原告支付房屋占用期间商场管理费至全部租赁商铺返还原告之日止；7.被告承担原告律师费44142元；8.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告向原告租赁景洪市勐海路西双十贰城商业A区第3、5栋部分商铺及4栋负1楼广场外围商铺，租赁商铺建筑面积合计7577.55㎡，租期5年，自2018年2月28日至2023年2月27日止，第1、2年度的租金为21元每月每平米、商场管理费为9元每月每平米，此后均每年递增，如果能在2018年10月1日前开业，免收2018年2月28日至2019年2月27日的租金、商场管理费，租金、商场管理费自2019年2月28日计收，付款时间为每年租期到期日前30日内支付下年度租金、商场管理费。原、被告在当天还签订《商铺租赁补充协议》，约定终止双方于2017年就3、5栋部分商铺租赁合约及4栋负4-01商铺租赁合约，并将合约期内交付的押金13万元中的5万元转为本次《商铺租赁合同》的押金，8万元转为《商铺租赁合同》的租金。被告应于2019年1月28日前支付第2期（2019年2月28日至2019年9月1日）租金954771元、商场管理费409187元。扣除押金转为租金的8万元，被告实际应于2019年1月28日前支付第2期（2019年2月28日至2019年9月1日）租金874771元、商场管理费409187元，合计1283958元。《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》签订后，被告未按约定支付租金、商场管理费，经原告多次催告仍不履行合同义务，根据合同约定被告迟延交付逾期30日的视为根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。诉讼过程中，原告表示诉状事实部分需更改，收取租期变更为首年租期支付的第2期变更为第2年，期限变更为2020年2月27日，租金变为1909542元，商场管理费变为818374元，应付第2年租金变为1829542元、商场管理费变为818374元，合计金额变为2647916元。俞建华是西双版纳观澜物业服务有限公司的人员，观澜物业不归原告管理。被告李浩远辩称，原、被告具备民事主体资格，所签订《商铺租赁合约书》、《商铺租赁补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故合同合法有效，对双方具有约束力，应受法律保护。原告设置障碍让被告无法实现合同目的，要求解除合同违约在先。被告签订《商铺租赁合约书》、《商铺租赁补充协议》后，投入人力物力二次装修、组织营销团队招商，现已将90%商铺分租出去。原告见被告经营日渐红火想收回自己运营，2018年5月开始多次要求解除租赁关系，并拒绝为被告提供产权证明，导致分租客户无法办理营业执照，还张贴《告知函》，被告因此无法招进新租户。商户量不足导致人流减少，人流减少又导致旧租户经营困难，原有租户纷纷关停，重回衰败局面。原告从2018年5月至今仍未改正，其行为严重违约，导致被告无法继续经营，对被告人格声誉产生损害。2018年5月后，原告以无理要求拒绝履行合同，曾让原告运营部杨柳副经理多次威胁被告，要强行清走被告租户，在原告物业管理部门于建华经理、招商部门张振兴副经理和运营管理部杨柳副经理协调下，形成10月招商特殊事务处理单。被告妥协的情况下，原告仍不履行协议内容，并于2018年12月派招商部张振兴副经理提出提前收回被告商铺。被告在2018年12月13日将《关于解除商铺租赁合同的意见函》发给原告，多次催促回函，原告李建良副董事长坚持提前收回，不给被告商铺开具房产证明并设置障碍。原告不提供产权证明，导致被告不能正常使用经营商铺，合同目的不能实现。被告多次给原告写过意见函，被告暂缓支付租金系行使不安抗辩权，不构成违约。根据《商铺租赁合约书》第10条约定，原告提前收回商铺、被告无法继续使用经营商铺逾期30日未改正均属违约行为。被告一直按合同履行权利义务，无违约行为，不存在拖欠租金、商场管理费、违约金。截止2018年10月1日被告已提前支付35万元，包括押金转房租8万元、物资抵充17万、现金10万元。原告诉请赔偿明细的租金、商场管理费、违约金与事实不符。被告同意解除租赁合同，但要求原告承担违约责任，并赔偿被告经济损失，即退还保证金，支付违约金、装修损失、预期经营损失。诉讼过程中，被告表示答辩设置障碍后加停水电、停电梯。除原告证据2函件外，无被告与原告交涉的其他函件。被告证据3、4、5原件在原告那，被告证据3中胡艳是被告运营总监。第1年免租，第2年要支付120多万，付款时间为2019年3月1日。被告证据7告知函最早出现在2019年1月。被告控制的商铺为3栋1楼121、3栋2楼101-107和133-140、3栋4楼、4栋负1楼、5栋1楼和2层除101以外的部分，被告自主经营3栋2楼101-107。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月5日，西双公司与李浩远签订《商铺租赁合同》，约定西双公司将位于景洪市勐海路西双十贰城商业Ａ区建筑面积7577.55㎡出租给李浩远经营使用，租期5年，从2018年2月28日至2023年2月27日；2018年2月28日至2019年2月27日作为李浩远的装修开业支持期，李浩远须于2018年10月1日前开业，逾期开业3日以上，丧失免租及商场管理费的权利；第1、2年度租金为21元每月每平米、商场管理费为9元每月每平米，租金、商场管理费不含物业管理费等其他有偿收费服务内容；2019年2月28日至2019年9月1日第2期租金954771元、商场管理费409187元，2019年9月1日至2020年2月27日第3期租金954771元、商场管理费409187元；李浩远应于每年租期到期日前30日内支付下年度租金及商场管理费；合同签订当日，李浩远应支付5万元作为房屋租赁押金；租赁期间，李浩远同意按合同约定面积每月每平米2.50元标准向西双公司缴纳物业管理费；租期届满或一方提前解除终止合同的，李浩远增设的附属设施和设备如拆走对完好交还租赁房屋无影响的，李浩远可自行处理，如李浩远不处理，在西双公司同意接受的情况下，李浩远增设的附属设施和设备无偿归西双公司享有；租期满或一方按合同约定解除合同条件提前解除终止合同，李浩远须于合同终止日后2日内将商铺恢复到出租初始状态移交给西双公司；李浩远延迟交付租金、商场管理费、物管费等费用，每日承担应交费用1‰的违约金，逾期30日视为根本性违约，西双公司有权解除合同，西双公司解除合同，李浩远应承担解除合同违约金，违约金为（当年全年租金＋商场管理费＋物管费）×50%，装修损失不予补偿；一方违约导致对方以诉讼方式实现权益的，违约方应承担对方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等；合同还记载其他权利义务。《商铺租赁合同》签订当天，西双公司与李浩远还签订《商铺租赁补充协议》，约定此合同生效起，2017年李浩远签署的3、5栋部分商铺租金合约及4栋负4-01商铺租赁合约终止，合约交付租赁押金13万元中的5万元转为此合同商铺租赁押金，剩余8万元转为此合同租金，为支持李浩远经营，同意免1年物业费，主合约第8条协商修改为李浩远可将所租赁商铺自由转租给他人，协议还记载其他事项。2019年6月，西双公司与李浩远相互致函，西双公司表示李浩远租赁合同自2019年2月28日解除、押金不退还、李浩远交还商铺等事项。李浩远表示同意于2019年2月28日解除《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》，并要求西双公司支付违约金、退还已付费用、李浩远自用商铺免费用1年、继续履行李浩远出租转租合同内容、赔偿损失等事项。2019年6月30日，西双公司与云南博仲律师事务所签订关于李浩远租赁合同纠纷的《民事案件委托代理合同》，约定西双公司收到一审裁判文书后交纳律师费44142元。本院认为，关于租赁合同及补充协议是否解除的问题。结合原、被告签订的租赁合同及庭审陈述，可以证实双方就商铺租赁达成协议并实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，合同履行过程中，原、被告于2019年6月相互发函中均显示双方对2019年2月28日解除合同已形成一致意见，虽然原、被告就合同解除以外部分未能协商一致，但双方对解除合同意思表示自愿真实，并不违反法律规定，对原告要求解除《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》的主张，本院予以支持，故原、被告在2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》于2019年2月28日解除。关于争议商铺是否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，基于原、被告就合同解除已达成一致，导致合同记载商铺租赁期限提前届满，且《商铺租赁合同》中对合同终止后的商铺返还已明确约定。原、被告没有续签合同的情况下，被告没有得到原告许可继续使用争议商铺缺乏事实基础和法律依据，被告对争议商铺系无权占有，原告要求被告立即腾空《商铺租赁合同》所涉全部租赁商铺并返还原告的主张，符合双方当事人合同约定，本院予以支持。关于被告是否支付占用商铺期间的费用问题。被告在租赁合同已协商解除、未得到原告许可亦未支付约定租金等费用的情况下继续使用争议商铺，违背合同约定。对被告解除合同后占有争议商铺期间产生的费用，原告主张以双方签订的租赁合同标准进行计算，并扣除押金转租金的8万元，考虑到双方庭审陈述意见，该主张符合案件客观实际，本院予以支持，即支持自2019年2月28日起至2019年6月30日的租金556514.20元（21元/㎡/月×4个月×7577.55㎡-8万元）和商场管理费272791.80元（9元/㎡/月×4个月×7577.55㎡）；2019年7月1日之后的租金和商场管理费，分别以租金21元/㎡/月、商场管理费9元/㎡/月，按未返还商铺面积计算，支付至租赁商铺返还之日止。对于被告提出已支付除押金以外的35万元费用，但没有提交10万元现金支付的直接证据，被告主张的17万元物资冲抵证据及10万元现金支付证据均为复印件，在原告均不认可的情况下，无法核实其真实性，故对被告提出的该27万元已付费用本院不予确认。关于违约金是否支付的问题。一方面，合同中约定违约金为全年所有费用的50%，虽然原告就被告违约造成的损失没有举证证明，但被告在合同履行过程中，仅支付部分费用，未按约定时间支付对应款项，怠于履行约定的付款义务，造成自身违反合同约定，应承担相应违约责任。另一方面，违约金的主要作用是弥补守约方的经济损失，原告的损失除被告迟延支付款项的损失外，还包括迟延付款的利息损失。原告诉状中自行对违约金数额进行调整，诉请违约金结合被告的违约时间没有超出合理范围，故本院对原告主张的违约金248791.80元予以支持。关于原告主张律师代理费的问题，因原、被告签订的合同约定违约方应承担对方律师代理费，该意思表示自愿真实，且不违反法律规定，基于被告未按约定时间、金额付款，故本院对原告主张的律师费44142元予以支持。对于被告在答辩状中提出的权利主张，基于被告未以反诉状形式提出反诉主张，且权利主张中包含有答辩意见，故被告答辩中提出的权利主张原、被告可自行协商处理，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告景洪西双十贰城商业管理有限公司与被告李浩远在2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》。二、被告李浩远于本判决生效之日起2日内腾空上述《商铺租赁合同》所涉租赁商铺，并返还原告景洪西双十贰城商业管理有限公司。三、被告李浩远于本判决生效之日起10日内向原告景洪西双十贰城商业管理有限公司支付2019年2月28日至2019年6月30日的租金556514.20元、商场管理费272791.80元，并支付2019年7月1日之后至租赁商铺返还之日止，按租金21元/㎡/月、商场管理费9元/㎡/月以未返还商铺面积计算的租金和商场管理费。四、被告李浩远于本判决生效之日起10日内向原告景洪西双十贰城商业管理有限公司支付违约金248791.80元、律师费44142元。五、驳回原告景洪西双十贰城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14900元，由被告李浩远负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  曾 人民陪审员  王远峰人民陪审员  张昌明二〇二〇年一月二十二日书 记 员  罗 琦