呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初10103号原告：呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路**鹏欣金游城**。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：何增亮，男，住甘肃省民乐县。原告呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与被告何增亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告春川物业公司的委托诉讼代理人赵明程，被告何增亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春川物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令何增亮向春川物业公司支付拖欠的2014年11月18日至2018年8月31日的物业费193,216.81元，支付拖欠的2014、2015、2016、2017年度采暖费34,849.49元；2.请求判令何增亮向春川物业公司支付迟延支付违约金53,579.52元；3.请求判令何增亮承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订《管理营运合同》，约定由呼和浩特市沃华商业管理有限公司整体负责对位于呼和浩特市赛罕区名为“呼和浩特金游城广场”的项目进行运营管理。呼和浩特市沃华商业管理有限公司有权在金游城广场范围内实施运营业务、租赁管理业务及物业设施管理业务。同日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，由春川物业公司整体负责呼和浩特鹏欣金游城143,942平方米的物业服务。双方在合同中对于合同期限、物业费标准及物业费缴纳时间等都做了明确的约定。2014年7月30日，何增亮与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订了《房地产租赁合同》，合同约定呼和浩特市沃华商业管理有限公司将位于呼和浩特市××区鹏欣金游城S7-201、S7-203、S7-204室出租给何增亮，业态限于儿童零售配套。房屋建筑面积为279.67平方米。租赁期限从2014年11月18日至2019年11月17日止。其中约定从2014年11月18日至2019年11月17日每月的物业管理费为4253.31元，物业费的支付时间及标准参照租金的标准支付。根据合同约定，租赁期间，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业费及采暖费。合同生效后，春川物业公司按约定提供服务，但何增亮自2014年11月18日起未按照合同约定缴纳物业费及采暖费并经春川物业公司催缴后，仍不履行交纳义务，其已经严重侵害了春川物业公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，请求法院支持春川物业公司的诉讼请求。何增亮辩称，2016年4月份，由于金游城停业整体施工，店铺被迫停业，2017年5月23日何增亮与出租人解除了房屋租赁合同，并腾退了房屋，春川物业公司向何增亮主张物业费至2018年8月31日、采暖费至2017年无事实依据。因案涉房屋未进行有效交付使用，何增亮并非物业费、采暖费的实际使用者，春川物业公司无权向何增亮主张相应费用及违约金，应向沃华商管公司主张。春川物业公司并非供暖企业，且未与何增亮形成供暖合同关系，无权要求何增亮限期缴纳采暖费。春川物业公司主张物业费需证明其是金游城项目的物业服务单位并出具物业服务资质、物业服务合同等书面凭证予以证实，其仍需证明其按照物业服务的内容履行了物业服务义务，如不能证明需承担举证不力的法律后果。综上，春川物业公司的诉讼请求，无事实及法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司（甲方，以下简称鹏达置业公司）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止。物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业买受人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定，租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、专项维修资金、违约责任等事项作出了约定。2014年7月30日，呼和浩特市沃华商业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称沃华商管公司）与何增亮（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S7-201至S7-204房屋出租给乙方，该房屋建筑面积279.67平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为配套经营使用，业态限于母婴用品、儿童摄影、游泳。租赁期限为五年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止，甲方在2014年9月8日前向乙方交付该房屋。合同第六条物业管理及其他费用中6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2014年11月18日至2019年11月17日止，每月物业管理费用为人民币4253.31元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付贰个月物业管理费人民币8506.62元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾清运等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和保养费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。春川物业公司于庭审后向本院提交落款日期为2017年10月17日的《情况说明》复印件一份，以证明何增亮于2017年10月17日向沃华商管公司交还案涉房屋钥匙，何增亮与沃华商管公司的租赁合同实际解除。何增亮认为《情况说明》的签字并非其本人所签，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明的问题亦不认可。经本院多次询问，何增亮自认其于2016年年底将案涉房屋中部分物品搬走，没搬走的东西放弃不要了，2017年6月初将房屋钥匙交还沃华商管公司。鹏欣金游城S7-201至S7-204号房屋2014年11月18日至2017年5月31日期间的物业费为127,746.04元（15元/月/平方米×279.67平方米×30月14天）。本院认为，春川物业公司与鹏达置业公司签订《前期物业服务合同》后为金游城广场提供物业服务，沃华商管公司又与石元正签订租赁合同，将位于春川物业公司物业服务范围内的案涉房屋出租给石元正使用，石元正作为案涉房屋的物业使用人在租赁房屋期间与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，其应按照租赁合同的约定承担其租赁案涉房屋期间的物业费。对于春川物业公司主张何增亮支付2014年11月18日至2018年8月31日期间物业费的诉讼请求，何增亮提出案涉房屋未进行有效交付，但其未提供证据，其自认于2017年6月前已搬离租赁房屋，且于6月初交还房屋钥匙，春川物业公司仅提供案涉房屋2018年6月10日、2018年6月29日分别另租他人的租赁合同，庭后提供的《情况说明》仅为复印件且何增亮不予认可，其提供的证据不足以证明2017年6月1日至2018年8月31日期间何增亮仍占有、使用案涉房屋，鉴于春川物业公司实际为金游城广场提供物业服务，且知晓租赁双方关于物业费负担的约定，故本院认为，何增亮应参照前期物业服务合同中15元/月/平方米的标准按其承租房屋面积支付2014年11月18日自2017年5月31日期间的物业费共计127,746.04元，对春川物业公司主张的上述期间的物业费，本院予以支持；对于春川物业公司主张的2017年6月1日至2018年8月31日期间的物业费，因其未提供证据，本院不予支持。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张何增亮支付延期付款违约金的诉讼请求，其并非租赁合同的一方当事人，其无权依据租赁合同主张违约金，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张何增亮支付采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费由春川物业公司负担，何增亮亦对春川物业公司称代其交纳采暖费提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代何增亮交纳案涉房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因无合同依据，且其未提供证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、何增亮于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司支付物业费127,746.04元；二、驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2762元（原告已预交），由何增亮负担1428元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担1334元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年八月四日书记员 张琪乐