江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初845号原告（反诉被告）：刘翔，男，1983年7月23日生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：何芳，新余市渝水法律服务所。被告：蒋兰平，男，1968年10月13日生，汉族，住新余市渝水区。被告：王慧欣，女，1985年12月11日生，汉族，住新余市渝水区。被告（反诉原告）：新余市满堂红房产置业有限公司，住所地：新余市劳动北路欣欣百合大厦四栋四楼。法定代表人：王慧欣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓成洪、杨铭，江西聚卓律师事务所律师。原告（反诉被告）刘翔（下称原告）与被告蒋兰平（下称第一被告）、被告王慧欣（下称第二被告）、被告（反诉原告）新余市满堂红房产置业有限公司（下称第三被告）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序,于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人何芳、第三被告委托诉讼代理人邓成洪、杨铭到庭参加诉讼，第一、二被告经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告立即向原告支付违约金257700元（房屋总价款的30%）、法律服务费6000元，共计263700元；2.判令第二被告在无代理权限范围内对上述款项承担过错赔偿责任；3.判令第三被告对上述款项承担过错赔偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年6月，原告从第二、三被告处得知，第一被告名下有一套位于新余市渝水区【产权证书号：余房权证城北字第××号】房屋需出售，且第二被告告知已取得第一被告的委托，可以代为签字进行买卖。2019年7月1日，原告与第一、三被告签订《房屋买卖居间合同》。同日，原告向第三被告支付定金20000元。后原告得知涉诉房屋因被法院查封无法办理过户后与三被告多次协商未果。2019年12月18日，第三被告向原告退还了20000元定金，原告于次日向三被告出具《告知函》主张权利未果遂向法院起诉并提出前列诉请。第一、二被告未答辩。第三被告辩称，1.本案属房屋买卖合同纠纷，原告和第一被告才是买卖合同主体，原告以第一被告违约提起诉讼，根据合同相对性原则，应由第一被告承担买卖合同违约责任，第二被告是第一被告签订买卖合同的代理人，第三被告是向双方提供订立买卖合同机会的人，均不是本案适格被告2.原告与第一被告在第三被告的居间下自愿签订合法有效的买卖合同，第三被告已履行居间义务，涉诉房屋被查封发生在买卖合同签订之后以及约定的按揭初审期限届满之后，买卖合同不能完全履行是原告首先未依约按期支付首付款及买卖双方随后未依约按期办理按揭初审共同违约造成，第三被告既无过错也未违约，不应承担买卖合同违约责任。3.第二被告仅是第一被告签订买卖合同的代理人，其在第一被告授权范围内以第一被告名义代签买卖合同且原告对此明知，第二被告并不存在无权代理，不应承担任何合同责任；4.根据法律规定，合同无效或者被撤销是承担过错赔偿责任的前提，原告并未主张合同无效或者撤销合同，其诉请第二、三被告对第一被告的违约金承担过错赔偿责任无事实及法律依据，且诉请的违约金过高。第三被告向本院提出反诉请求：1.依法判决原告向第三被告支付居间费用17180元；2.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2019年7月1日，原告与第一被告签订《房屋买卖居间合同》，约定了所购房屋、价款及其付款方式、过户及交付、违约责任等内容，合同第二部分第一条约定，本合同签订后，视为居间人居间成功，居间人完成此次居间工作；第二条约定，因出卖人或买受人原因致使房屋不能顺利过户的或合同终止/中止的，不影响双方支付居间人居间费用。第三部分第三条约定，买受人承担房屋所有过户费及房屋成交价2%的居间费用。据此，第三被告特向法院提起反诉并提出前列反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告身份证、第一、二被告常住人口详细、第三被告企业信息登记表、《房屋买卖居间合同》、定金收据、不动产产权情况登记表、银行交易明细本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院评判如下：1.《告知函》及EMS回单各一份，证明《告知函》内容及原告通过EMS邮寄告知函给三被告。第三被告提出异议称第二、三被告不是合同当事人，原告在告知函中主张违约金85900元，起诉时又主张违约金257700元，说明其违约金明显过分高于实际损失，具有随意性。本院认为，原告提交的该组证据与本院审理无关，但可以证实第三被告已向原告返还了定金，对该部分事实本院予以采纳。2.诉讼委托代理合同及收款收据，证明原告因本案诉讼支付法律服务费6000元。第三被告对其三性均有异议，认为委托代理合同无签订时间，收据不是正式税务发票且无转账凭证佐证，不能证明原告因本案主张权利实际发生的费用。对第三被告的异议本院予以采纳，对原告提交的该组证据本院不予采纳。3.售房委托书1份，证明第二被告在第一被告授权范围内以第一被告名义与原告签订合同，合同直接对第一被告发生效力；第二被告仅是第一被告代签合同的代理人，合同履行责任和义务仍应由原告及第一被告承担，与第二被告无关。原告对该证据的三性均有异议，原告没有见过该份委托书。本院认为，原告诉状中亦自认知晓第二被告系代理第一被告签订买卖合同，且第一被告事后亦在《房屋买卖居间合同》上签字确认其效力，故对第三被告提交的该证据本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月24日，第一被告就其委托第二被告代为办理、签署有关出售新余市渝水区半岛豪园19栋1单元1002室房屋【产权证书号：余房权证城北字第××号】的房屋买卖合同出具住房委托书，载明第二被告在委托权限范围内所从事的一切法律行为及所签署的一切文件及所造成的法律结果，第一被告均予承认。2019年7月1日，原告与第一被告（第二被告代签）、第三被告签订《房屋买卖居间合同》，约定第一被告自愿出售涉诉房屋，交易价格为859000元，合同签订之日，原告须支付购房定金20000元交由第三被告代管，双方同意在2019年7月31日之前到银行办理按揭初审手续，在此之前原告须将首付款400000元存入第三被告开设的资金监管专用账户中。如第一被告因无权处分、未经房屋产权共有人同意、过户之前被查封、冻结拍卖等原因致使房屋不能顺利过户的，原告有权解除合同，并要求其承担房屋总价款30%的违约金，原告通过法律途径主张权利的，则由此发生的律师服务费、诉讼费用、保全费、公告费等为实现债权的所有费用全部由第一被告承担。另约定，合同签订后，视为第三被告居间成功，第三被告完成此次居间工作，原告与第一被告均愿各自支付本次房屋成交价的1%作为居间费用，居间费用由第三被告在购房定金中直接扣除。因原告或第一被告原因致使房屋不能顺利过户或合同终止／中止的，不影响双方支付居间费用，第三被告有权从定金中直接扣除居间费用。另，其它事项约定（注：若上述条款与本条款发生冲突的，则以本条款为准）由原告承担该套房屋的所有过户费及其佣金。同日，原告向第三被告交付了20000元定金。2019年12月18日，因房屋无法过户、合同不能实际履行，第三被告向原告返还了20000元定金。另查明，涉诉房屋产权登记时间为2013年1月16日。2016年6月21日，涉诉房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司新余市分行，抵押期限自2016年6月20日至2021年6月20日。2019年8月28日，涉诉房屋被法院查封。本院认为，本案属房屋买卖合同、居间合同纠纷。原告与第一、三被告之间的房屋买卖合同、居间合同行为是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。原告与第一、三被告于2019年7月1日签订了《房屋买卖居间合同》后依约向第三被告交付了20000元购房定金，该事实有当事人提供的《房屋买卖居间合同》、收款收据为证，事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于原告要求第一被告支付违约金257700元的诉讼请求。原告向第三被告交付定金后，因第一被告房屋于2016年6月20日设定了抵押登记，于2019年8月28日被法院查封，房屋无法过户，合同不能实际履行，第一被告实属违约。双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，因第一被告的原因致使房屋不能顺利过户的，原告有权解除合同，并要求其承担房屋总价款30%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，结合原告只向第三被告交付了购房定金20000元，且未在约定期限内向第三被告开设的资金监管专用账户支付首付款，亦未提供证据证明其实际损失等因素，本院酌情支持第一被告应向原告支付违约金20000元。关于原告要求第一被告承法律服务费6000元的诉讼请求，因原告未向本院提交该费用的正式税务发票或银行支付凭证，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于第二被告应否对上述违约金承担过错赔偿责任的问题。第二被告接受第一被告委托，在委托权限范围内代理第一被告与原告、第三被告签订《房屋买卖居间合同》，原告在诉状中亦自认对第二被告取得第一被告授权代签《房屋买卖居间合同》一事知情，且第一被告在事后亦在合同下方签字确认合同效力，第二被告未超越代理权限，其代理行为合法、有效，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，由此产生的法律后果应由第一被告承担，故原告要求第二被告承担过错赔偿责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于第三被告是否应对上述违约金承担过错赔偿责任的问题。第三被告抗辩称其与原告系居间合同关系，与原告诉求第一被告违约的房屋买卖合同关系非同一法律关系，第三被告不是本案适格主体。本院认为，本案房产交易系由第三被告充当居间人促成原告与第一被告最终订立合同，交易建立在双方对第三被告的信赖基础上，由三方就报酬数额及支付方式等进行约定，故原告、第一被告与第三被告三方签订的《房屋买卖居间合同》包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系，发生纠纷时原告应可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。另，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，第三被告作为房产中介应当对影响房产交易的重要事项如房屋权属状况等进行调查，向双方如实报告、合理审查，从而确保提供信息的准确性、真实性。而本案中，第三被告未提供证据证明其已认真核查涉诉房屋是否设立抵押登记并将相关情况告知原告，存在一定的过错，应对此承担过错赔偿责任，根据三方就居间报酬约定的情形以及第三被告的过错程度，本院酌情判决第三被告应在10000元限额内就第一被告未足额支付的违约金承担补充赔偿责任，故对原告的该部分诉讼请求本院予以支持，超过部分不予支持。同理，因第三被告在本次居间过程中存在过错，故对第三被告要求原告支付居间报酬的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条第二款、第四百零二条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告蒋兰平应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘翔支付违约金20000元；二、被告（反诉原告）新余市满堂红房产置业有限公司在10000元限额范围内就被告蒋兰平未足额支付的违约金承担补充赔偿责任；三、驳回原告（反诉被告）刘翔的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新余市满堂红房产置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元，由被告蒋兰平负担300元，原告（反诉被告）刘翔负担4956元；反诉费115元，由被告（反诉原告）新余市满堂红房产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  简鹏程人民陪审员  陈冬平人民陪审员  马秀香二〇二〇年六月十二日法官助理周敏书记员黄志英