江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初292号原告：江西水利职业学院，住所地：南昌市经济技术开发区北山路99号，统一社会信用代码：12360000079020126M。法定代表人：刘孟桦,该学院院长。委托诉讼代理人：蒋国庆，江西华兴律师事务所律师。被告：胡云兰，女，1982年2月12日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告江西水利职业学院与被告胡云兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人蒋国庆，被告胡云兰到庭参加诉讼。2020年3月17日，因本案案情复杂，转为适用普通程序继续审理，并再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人蒋国庆，被告胡云兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西水利职业学院向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，立即搬离并返还因租赁期满强占原告所有的校园内二号超市店面房；2、判令被告立即支付自租赁店面始，至今未付的租金、卫生费、电费共计760915.92元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系一所座落于南昌市经济技术开发区的江西水利职业院校，为了更好地把学院的后勤服务工作做好，学院在校区内通过对外公开招标竞价出租店面房，设置一些为师生的生活服务店铺，其中经营生活用品的小超市有二个。2015年7月1日，这两个超市店面房的上一期租赁期将到时限，原告按学院规定的要求，即于2015年6月26日在院培训中心一楼对到期的店面房的租赁组织公开、公平的招标工作。当时，经报名审查参加投标竞价的有12人，分别对一号店面房、二号店面房展开拍租竞价。在原告制定的《校园超市招标文件》中，明确规定：超市房位于本校区学生服务中心一楼，详情可实地考察；店面房租赁时间为三年，2015年7月1日起至2018年6月30日止；预交投标保证金门面/2万元；竞标超市房（租赁）起拍价10万元/年；竞标每次举牌竞价递增2000元，叫价最高者为中标人；竞标人中标后在三天内签订合同，签约前缴清一年租金、履约保证金及三年的卫生费。经过公开多轮次的叫价竞标，两个门面房均拍租成交。其中二号店面房的租赁被告以288000元/年竞得，次日原告即将店面交付。按照招标文件规定，原告要求被告按期签定租赁合同缴纳租金等费用，但被告在中标并实际经营后，却提出房租金高了，拖延时间不签定合同不缴纳房租等费用而使用店面房。对此，原告一直催促（口头和书面）其签约缴费或规劝其退租，被告均置之不理或无理拒绝，并强行侵占着店面房经营，此状态被一直延续。2018年6月30日按招标文件规定，此期店面房租赁已届满，原告向被告发出通知，要求其搬离并交还店面房而被其拒绝，2019年4月11日、2019年6月25日、2019年9月4日，原告又三次以书面形式要求被告交还门面房结清未交的租金等费用，期间有关部门出面工作劝解也未有结果。现该二号门面已公开招标竞价，已有新的中标租赁人，正等待着进驻。基于上述事实，原告依法依规对外公开招标租赁，被告既然参加招标、中标并使用房面经营，就应当按规定履行签约并交纳租金等费用，在租期届满时交还店面房。但是，被告四年来既不签约，也不交租，甚至卫生费、电费都未交纳。截止2019年11月30日其共计欠房租、卫生费、电费人民币1308153.28元，减去可抵扣款547237.36元，被告还欠760915.92元（其中未计违约金和利息损失）。被告的行为已完全违反法律和相关规定，严重侵害了国有财产权益，严重扰乱了学校的正常的教学管理秩序，原告为维护合法的权益不再受到侵害，特向人民法院提起诉讼，请予支持原告的诉讼请求，依法维护原告的正当权益。被告胡云兰辩称，其不存在不缴费的情况，学校还欠其五六十万元，招标过程中是不公平不公正的，招标的价钱不合理，其开店是受人威胁的。2019年原告办了新校区，将店面收回没有给其开。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《2号超市未缴费用清单》，被告对该份证据不予认可，本院认为，该份证据系原告单方制作，其真实性无法确认，故本院对该份证据不予确认；2、对原告提交的转账凭证及说明三份，被告对落款时间为2015年1月20日的报告有异议，但对相应转账单予以认可，本院认为，该份报告系原告单方制作，未经被告签字确认，且被告对该份证据不予认可，故本院对落款时间为2015年1月20日的报告不予认可，对转账凭证及其他说明，被告予以认可，故本院予以确认；3、对原告提交的商户账户报表，以证明截止至2018年6月被告租赁的二号超市校园卡收入原告尚有547237.36元未返还给被告，故对该部分费用在未付租金中已扣除，被告对该份证据有异议，但庭审对原告所述尚有547237.36元校园刷卡费用未返还的事实予以认可，仅辩称尚有后期的壹万余元费用未计算入内，本院认为，原告自认尚有547237.36元校园刷卡费用未返还给被告，该自认系减轻被告方债务，且经被告确认，故本院对该事实予以确认；4、对原告提交的《关于二号超市拖欠电费未缴说明》及照片打印件一份，被告对上述证据有异议，本院认为，原告提交的上述证据系其单方制作，真实性无法确认，故本院对上述证据不予认可；5、对被告提交的《关于2号超市租金结算的建议》、《情况说明》，原告对该份证据的真实性、合法性和客观性均提出异议，本院认为，该证据系被告单方制作，真实性无法确认，故本院对该证据不予认可；6、对被告提交的《超市租赁合同》及《超市门面租赁协议》各一份，原告对上述证据的真实性和合法性无异议，故本院对上述证据的真实性和合法性予以确认，但原、被告均确认该两份合同已履行完毕，与本案不具有关联性，故本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月16日，原告（曾用名为“江西省水利工程技师学院”）与被告胡云兰签订《超市租赁合同》一份，约定原告将后勤服务中心--号店面（校园内服务中心二楼）租赁给被告经营超市，租赁时间为2011年9月1日起至2013年6月30日止，租金为每学年65000元。2013年6月22日，原告与被告签订《超市门面租赁协议》一份，约定原告将学院服务中心二楼---号超市门面租赁给被告经营，租赁时间为2013年7月1日起至2015年6月30日止，第一年租金为130000元，第二年租金按第一年租金110%交清。2015年6月15日，原告后勤服务中心对外发布《校园超市招标文件》，对校园一号、二号超市的经营进行招、投标，店面租赁时间为2015年7月1日至2018年6月30日，起拍价均为10万元/年，并载明投标1个店面须交纳投标保证金2万元，租赁期间卫生费为三年1.5万元。被告胡云兰等12人参与超市竞标，最终二号超市以28.8万元/年的价格由被告胡云兰竞得。案涉租赁店面原告于2015年7月1日即交付被告，后被告胡云兰对租金有异议，故双方一直未签订书面租赁合同，但被告一直使用和占用该店铺，期间未向原告支付过租金和卫生费等费用。租期届满后，原告多次向被告发出《超市撤场通知书》及《关于交换被侵占超市的函》，被告仍拒绝返还案涉店铺并占用至今，原告遂诉至法院，望判如所请。另查明，被告胡云兰未向原告交付过招投标保证金。再查明，截止至2018年6月，原告尚有代被告收取的超市学生校园卡消费共计547237.36元未返还被告。本院认为，本案中，原、被告双方虽未签订书面的租赁合同，但原告对外发布的《校园超市招标文件》中对案涉店面承租时间、租金的收取方式、竞标办法等进行了明确约定，被告亦承诺知晓和遵守该规定。之后，被告通过竞标方式以28.8万元/年的价格竞得原告校园二号超市的租赁权，该行为为被告的真实意愿，应认定为有效行为，虽被告辩称竞标后对租金有异议，并向原告提出，但其未能提供证据证明原、被告双方就租金达成了新的合意，且在原告将案涉店面交付时被告亦予以接受，并未提出异议，且一直使用案涉店面至今，应视为其对竞标价格和《校园超市招标文件》相关规定的确认。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告依约定履行了其交付租赁物的义务，且被告亦已接受，应视为双方租赁合同成立，故被告应按约定向原告支付租金。综上，本院对原告要求被告支付租金的诉请予以支持。关于原告要求被告停止侵权、立即返还案涉店面的诉请。本院认为，被告通过竞标取得案涉店面的使用权期限为2015年7月1日起至2018年6月30日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，被告胡云兰在租赁期间届满后仍继续使用租赁物，原告亦未提出异议，双方的租赁关系转换为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”不定期租赁出租人可以随时解除合同，本案原告分别于2019年4月11日、2019年6月25日、2019年9月4日向被告发出了《超市撤场通知书》及《关于交换被侵占超市的函》，满足了法律规定的解除不定期租赁合同的通知条件，故原、被告之间的不定期租赁合同应视为已解除，案涉店面租期已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”故对原告主张被告返还案涉店面的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告应向其支付2015年7月1日至2019年11月30日期间的租金、卫生费、电费合计760915.92元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原、被告之间的租赁合同应自招标租赁期限届满后视为不定期租赁合同，故原告以被告竞标确认的租金价格和招标文件规定的卫生费为标准计算租赁期间及届满后的费用，于法有据，本院予以确认。综上，本院认定各项费用如下：1、租金的认定。以288000元/年的标准计算，自2015年7月1日至2019年11月30日的租金为1272000元（288000元/年×4年5个月）；2、卫生费的认定。原告对外公布的《校园超市招标文件》中对店面卫生费载明以5000元/年的标准计算，被告庭审亦予以认可，故2015年7月1日至2019年11月30日的卫生费为22083元（5000元/年×4年5个月），以上合计1294083元。因原、被告均认可原告尚有代收的案涉租赁超市学生校园卡消费共计547237.36元未返还，原告诉请亦同意该费用在未付租金中扣除，故本院对被告应付款项予以相应核减，被告应向原告支付的各项费用为746845.64元（1294083元-547237.36元）。关于被告辩称2018年6月后尚有校园卡消费款项原告未返还，但并未提交任何证据予以证明，故本院对被告该辩称意见不予采信，被告可依据另行主张其权利。关于原告主张被告支付电费14070.28元的诉请，本院认为，原告仅提交了单方制作的电费未缴说明及无法查明来源及真实性的照片，上述证据不足以证明其电费主张，故对原告关于被告支付电费的诉请，依据不足，本院不予支持，原告可待证据充分时再另行主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡云兰于本判决生效之日起立即将案涉校园二号超市店面返还原告江西水利职业学院；二、被告胡云兰于本判决生效之日起三十日内支付原告江西水利职业学院店面租金及卫生费共计746845.64元；三、驳回原告江西水利职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11409元，由原告江西水利职业学院负担211元，被告胡云兰负担11198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄颖群人民陪审员  张令文人民陪审员  李家生二〇二〇年四月八日书 记 员  陈文娟