大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初102号 原告：大连软件园中兴开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区宏川东路**金槐楼****，统一社会信用代码：91210231674071518B。 法定代表人：梁天辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史杰，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所实习律师。 被告：滕帅，男，1981年9月8日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区。 被告：蓝朝霞，女，1980年10月29日出生，汉族，户籍地甘肃省靖远县。 原告大连软件园中兴开发有限公司与被告滕帅、蓝朝霞商品房买销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连软件园中兴开发有限公司的委托诉讼代理人史杰、迟小宇到庭参加了诉讼。被告滕帅、蓝朝霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告滕帅于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201206633）及补充协议；2.判令被告滕帅协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及解除房屋抵押登记手续；3.判令二被告将位于高新园区金川南路105号X单元X层X号房屋恢复原状并腾退交还给原告；4.判令二被告支付原告垫付款268,380.77元及利息（利息以垫付款268,380.77元为基数，自2019年12月26日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2019年12月31日，约为185.63元）；5.判令二被告按总房款15%标准向原告支付违约金61,500元；6.判令二被告按每月1,800元标准向原告支付自2014年1月1日起至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费，暂计至起诉之日，约为129,600元；7.要求被告向原告已付的90,000元首付款与被告应向原告支付的相关款项等额抵销；8.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月8日，原告与被告滕帅签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201206633）及补充协议（已办理网签备案），被告滕帅购买了原告开发的位于高新园区金川南路105号X单元X层X号房屋，合同约定房屋面积为44.66平，总价款为410,000元，首期房款90,000元已于合同签订时付清，约定余款应于2012年11月27日前以按揭贷款方式支付至原告账户内。2012年12月11日，原告、被告滕帅与大连市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定被告滕帅向公积金中心申请贷款320,000元，原告承担阶段性连带担保责任。后因被告滕帅未按期足额向公积金中心偿还贷款，逾期达27期。2019年5月28日，公积金中心向被告滕帅宣布借款提前到期。2019年6月10日，公积金中心通知被告滕帅，其已将对被告滕帅的全部到期债权转让给中国人民财产保险股份有限公司大连市分公司（以下简称“人保公司”）。因被告滕帅仍不偿还借款，人保公司将被告滕帅、滕帅妻子蓝朝霞及原告起诉至大连市西岗区人民法院。2019年11月19日，西岗法院作出（2019）辽0203民初6212号民事判决书，判决二被告向人保公司偿还代偿金本金244,126.53元及至款项还清之日止的利息、罚息,并负担案件受理费2,781元，保全费1,970元，原告对上述款项承担连带清偿责任。原告收到判决书后，委托律师向二被告发送了律师函，催促尽快履行6212号民事判决书。二被告收到律师函后，仍未履行判决书。2019年12月26日，原告代二被告向人保公司支付了借款本金244,126.53元、利息17,906.11元、罚息1,597.13元，并同时支付了案件受理费2,781元，保全费1,970元。合计为268,380.77元。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第5款（2）约定，买受人（被告滕帅）未能履行其向贷款机构应尽的义务（包括但不限于拖欠月供）而导致出卖人作为担保责任人（如有）而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，买受人应偿还出卖人实际承担担保责任所产生的费用，并按总房款的15%的标准向出卖人赔偿损失。上述合同签订后，原告严格履行合同义务，但被告滕帅并未按时偿还月供款。因此导致原告承担担保责任，已向人保公司代付相关款项。被告滕帅的行为严重违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失。根据补充协议约定及《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告滕帅偿还代垫款及利息，支付总房款15%即61,500元违约金。同时，根据补充协议第二十二条第4款约定：“房屋交付后，因任何一方原因导致《合同》解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费并应当在《合同》解除之日起5个日历日内将该房屋内买受人的财产及买受人的装修腾空、恢复原状交还给出卖人……”。该房屋于2013年12月31日交付给被告滕帅。合同解除后，被告滕帅应将该房屋恢复原状并腾退交还给原告，并向原告支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止期间的房屋占有使用费。根据该房屋所在地区租赁房屋的市场价约为1,800元/月。被告滕帅应按此标准支付房屋占有使用费。根据补充协议第二十二条第5款“无论何种原因导致《合同》解除的，如《合同》已经预告登记，或登记备案的，买受人应当与出卖人共同办理《合同》的所有注销登记事宜……”、第6款“无论何种原因导致《合同》解除的，如买受人已将购买的房屋抵押，买受人应当协助办理房屋的解押手续……”约定，合同解除后，被告滕帅应协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续及解除房屋抵押登记手续。被告滕帅与被告蓝朝霞于2009年12月14日登记结婚，该房屋系二被告夫妻存续期间购买并用于双方共同居住使用，因该房屋产生的债务属于夫妻共同债务，被告蓝朝霞应共同对上述债务承担清偿责任。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。 被告滕帅、蓝朝霞未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法予以审查。原告提交《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201206633）及补充协议、《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》复印件、（2019）辽0203民初6212号民事判决书、结婚证复印件、网页截屏打印件，上述证据与本案具有关联性，具有证明效力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（乙方）与案外人大连市住房公积金管理中心（甲方）于2011年12月6日签订《个人住房公积金贷款合作协议（商品房）》，约定：为促进乙方开发建设并销售的坐落于高新区金川南路95、103、105号的经批准命名为悦翠台style的商品房（不含别墅、建房、商住两用房）项目的销售，甲方同意对其符合《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房公积金贷款，作为购房人向乙方支付的部分购房款。乙方为甲方向上述商品房的购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。保证范围为甲方发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用。保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止。 原告大连软件园中兴开发有限公司与被告滕帅于2012年11月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201206633）及补充协议，约定被告滕帅购买原告开发的位于高新园区金川南路105号X单元X层X号房屋。房屋建筑面积44.66平方米，总价款410,000元。约定被告滕帅在本合同签订时支付首期房款90,000元，剩余房款在2012年11月27日前以按揭方式支付。补充协议第三条第5款（2）约定：“买受人未能履行其向贷款机构应尽的义务（包括但不限于拖欠月供）而导致出卖人作为担保责任人（如有）而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，买受人应偿还出卖人实际承担担保责任所产生的费用，并按总房款的15%的标准向出卖人赔偿损失。”补充协议第二十二条第4款约定：“房屋交付后，因任何一方原因导致《合同》解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费并应当在《合同》解除之日起5个日历日内将该房屋内买受人的财产及买受人的装修腾空、恢复原状交还给出卖人，买受人接收房屋后自行增加的装修的损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋内财产归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状而发生的费用由买受人承担。”补充协议第二十二条第5款及第6款约定：“无论何种原因导致《合同》解除的，如《合同》已经预告登记、或登记备案的，买受人应当与出卖人共同办理《合同》的所有注销登记事宜……无论何种原因导致《合同》解除的，如买受人已将购买的房屋抵押，买受人应当协助办理房屋的解押手续……”。 被告滕帅与案外人大连市住房公积金管理中心于2012年12月11日签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定被告滕帅向公积金中心借款320,000元，借款期限15年，自2012年12月14日至2027年12月13日。还款方式为等额本息。双方还约定了未按时还款的违约责任。大连市住房公积金管理中心于2012年12月14日按合同约定向被告滕帅发放借款320,000元。被告滕帅自2016年1月14日起未按约还款。截至2019年5月28日，被告滕帅已累计逾期27期未还。大连市住房公积金管理中心于2019年5月28日向被告滕帅宣布借款全部提前到期，并于2019年6月10日通知被告滕帅已将其截至2019年6月10日欠付贷款本金、利息、罚息共计259,902.36元及（预告）抵押权全部转让给了中国人民财产保险股份有限公司大连市分公司（以下简称人保公司），通知其向人保公司清偿。人保公司将被告滕帅、妻子蓝朝霞及原告起诉至大连市西岗区人民法院。大连市西岗区人民法院于2019年11月5日，作出（2019）辽0203民初6212号民事判决书，判决二被告向人保公司偿还代偿金本金244,126.53元及至款项还清之日止的利息、罚息,并负担案件受理费2,781元，保全费1,970元，原告对上述款项承担连带清偿责任。原告收到判决书后，委托律师向二被告发送律师函，催促尽快履行前述民事判决书。二被告收到律师函后，仍未履行。原告于2019年12月26日代二被告向人保公司支付了借款本金244,126.53元、利息17,906.11元、罚息1,597.13元、案件受理费2,781元，保全费1,970元，合计268,380.77元。 另查，被告滕帅与蓝朝霞于2009年12月14日登记结婚。 本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，被告滕帅与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、被告滕帅与案外人大连市住房公积金管理中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、原告与案外人大连市住房公积金管理中心签订的《个人住房公积金贷款合作协议（商品房）》系各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应依约履行各自的义务。合同签订后，被告滕帅未按约定及时足额偿付公积金借款。原告作为保证人依约代被告滕帅偿还了债务后，有权向被告滕帅追偿。被告蓝朝霞作为滕帅的妻子，未提交证据证明该债务不是夫妻共同债务，应与被告滕帅承担共同偿付责任。现二被告逾期未偿付，应按约定及法律规定承担相应的违约责任。故原告要求解除原告与被告滕帅于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201206633）及补充协议并要求被告滕帅、蓝朝霞共同偿付垫付款268,380.77元及违约金61,500元，有事实基础及法律依据，本院予以支持。庭审中，原告自认合同解除后其应返还被告已支付的购房首付款90,000元。但经庭审调查，被告滕帅针对案涉房屋除支付首付款90,000元外，另外取得的公积金贷款320,000元亦已向原告支付。故合同解除后，原告应返还二被告的款项数额应为410,000元，该笔款项在二被告欠付原告的款项中应予以抵扣。 关于原告主张的垫付款利息一节。因原告与被告滕帅在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定：“买受人未能履行其向贷款机构应尽的义务（包括但不限于拖欠月供）而导致出卖人作为担保责任人（如有）而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，买受人应偿还出卖人实际承担担保责任所产生的费用，并按总房款的15%的标准向出卖人赔偿损失。”现原告已按总房款的15%的标准向被告滕帅主张违约金61,500元，本院已支持。原告再主张利息，没有依据，本院不予支持。 关于原告主张被告滕帅协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及解除房屋抵押登记手续一节。因双方在补充协议中明确约定：“无论何种原因导致《合同》解除的，如《合同》已经预告登记、或登记备案的，买受人应当与出卖人共同办理《合同》的所有注销登记事宜……无论何种原因导致《合同》解除的，如买受人已将购买的房屋抵押，买受人应当协助办理房屋的解押手续……”，故原告的该节诉请符合双方约定，本院予以支持。 关于原告主张二被告将房屋恢复原状并腾退交还给原告，且按每月1,800元标准向原告支付自2014年1月1日起至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费一节。因双方在补充协议中明确约定：“房屋交付后，因任何一方原因导致《合同》解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费并应当在《合同》解除之日起5个日历日内将该房屋内买受人的财产及买受人的装修腾空、恢复原状交还给出卖人，买受人接收房屋后自行增加的装修的损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋内财产归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状而发生的费用由买受人承担。”故原告的该节诉请符合双方约定，且房屋占有使用费的标准相对合理，二被告对此亦未提出异议，本院予以支持。 被告滕帅、蓝朝霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供书面答辩意见或证据，视为放弃答辩和举证的权利，应承担相应的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用 一、解除原告大连软件园中兴开发有限公司与被告滕帅于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201206633）及补充协议； 二、被告滕帅、蓝朝霞于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于高新园区金川南路105号X单元X层X号房屋恢复原状并腾退交还原告大连软件园中兴开发有限公司； 三、被告滕帅于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告大连软件园中兴开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及解除房屋抵押登记手续； 四、被告滕帅、蓝朝霞于本判决发生法律效力之日起三十日内共同偿付原告大连软件园中兴开发有限公司垫付款268,380.77元、违约金61,500元及自2014年1月1日起，按照每月1,800元的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费（在履行或执行过程中，将原告大连软件园中兴开发有限公司应返还给被告滕帅、蓝朝霞的款项410,000元予以抵扣）； 五、驳回原告大连软件园中兴开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,745元，保全费2,570元，合计18,315元，由被告滕帅、蓝朝霞共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张金霞 人民陪审员  张付勇 人民陪审员  隋晓萍 二〇二〇年八月六日 书 记 员  孙 蕾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。