广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初28082号原告：中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会兴乐路54号，统一社会信用代码91440606893826394T。负责人：陈影旻，该行行长。委托诉讼代理人：李振道，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林秋果，女，该公司员工。被告：常正军，男，1989年12月23日出生，汉族，住湖北省谷城县。被告：广东东恒家具集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇沙滘路口，统一社会信用代码914406062319470744。法定代表人：吴长显，该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行（以下简称工商银行）与被告常正军、广东东恒家具集团有限公司（以下简称东恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人李振道、林秋果到庭参加诉讼，被告常正军、东恒公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令常正军立即提前向工商银行归还《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：佛山乐从公借字2018年XXX号）项下的全部借款本金393982.32元及至实际清偿日止的利息（暂计至2019年10月22日的利息为9846.1元，从2019年10月23日至实际清偿日止的利息按《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》约定的利率计付，逾期履行则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息），本息合计暂为403828.42元；2.请求判令（编号：XXX一手贷XXX的《个人购房借款／担保合同》）项下的贷款提前到期，常正军立即偿还计算至2019年10月21日止的借款本金178691.05元、利息1763.34元，从2019年10月22日起至法院向常正军送达诉讼材料前一日止，对未到期贷款本金按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮20%计算利息，对逾期贷款本金按前述贷款执行利率再上浮50%计算逾期还款利息（含利息和罚息），以及从法院向常正军送达诉讼材料之日起至实际清偿止，以所欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮20%的基础再上浮50%计算罚息予工商银行；以所欠的利息为基数，按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮20%的基础再上浮50%计算复利予工商银行，综上所述，常正军截至2019年10月21日拖欠工商银行借款本金、利息合计180454.39元；3.请求判决工商银行对常正军所有的位于佛山市顺德区（佛山市顺德区商品房预售买卖合同编号：ＹXXX）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.请求判决东恒公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；5.请求判决常正军、东恒公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：工商银行与常正军在2018年9月19日签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：佛山乐从公借字2018年XXX号）（下称案涉公积金借款合同），约定：常正军向工商银行申请贷款400000元，公积金贷款利率为公积金贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，贷款发放后遇基准利率调整并适用合同项下贷款的，按照公积金合同约定方式予以调整。逾期罚息利率按中国人民银行规定的逾期贷款利率确定。常正军按月等额本息还款法偿还贷款本息。2018年9月19日，工商银行向常正军发放公积金贷款40万元。常正军以其所有的位于佛山市顺德区（佛山市顺德区商品房预售买卖合同编号：ＹXXX）为公积金合同项下的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。工商银行与常正军在2018年9月19日签订《个人购房借款／担保合同》（编号：XXX一手贷XXX）（下称案涉借款合同），约定：常正军向工商银行申请贷款18万元，贷款利率采用浮动利率，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，再上浮20%确定，贷款发放后遇基准利率调整并适用合同项下贷款的，按照借款合同约定方式予以调整，逾期罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定，常正军按月等额本息还款法偿还贷款本息。2018年9月19日，工商银行向常正军发放贷款18万元。常正军以其所有的位于佛山市顺德区（佛山市顺德区商品房预售买卖合同编号：ＹXXX）为借款合同项下的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。由东恒公司对该笔借款提供连带责任保证担保。东恒公司与工商银行于2017年8月22日签订了一份《按揭贷款业务合作协议》，约定东恒公司为常正军在工商银行处的贷款本息承担阶段性连带责任保证担保。现常正军多次拖欠工商银行的贷款本息未还，截止2019年10月22日，常正军在我行的公积金贷款本金余额为393982.32元，拖欠利息9846.1元；截止2019年10月21日，常正军在工商银行的商业贷款本金余额为178691.05元，拖欠利息1763.34元。依据案涉公积金借款合同的第16.4条约定，以及案涉借款合同的第14.1和14.2条约定，常正军已构成违约。工商银行依据上述借款合同约定，宣布上述贷款立即到期，常正军立即清偿未偿还款项及利息、罚息及其他费用。为维护工商银行合法权益，特此起诉，望法院支持工商银行诉请。诉讼中，工商银行明确对第一项诉讼请求利息计算方式为：从2019年10月23日至法院送达材料前一日止，对未到期贷款本金按中国人民银行公布的同期同类同档次贷款利率（五年期以上）计算利息，对逾期贷款本金按照前述贷款执行利率上浮30%计算逾期还款利息（包括利息和罚息）；自法院送达材料给被告之日起至实际清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类同档次（五年期以上）贷款利率上浮30%计算罚息，以所欠利息为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率（五年期以上）上浮30%计算复利。常正军、东恒公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，工商银行（甲方）与东恒公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，就乙方开发并销（预）售的金钻商贸公寓项目的按揭贷款合作事宜达成协议，甲方同意作为金钻商贸公寓项目的按揭贷款办理银行，为购买该项目的借款人提供个人住房或商用房贷款，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房或商用房。该协议第4条约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。第6条约定，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，甲方有权从保证金账户中扣划相应款项，优先用于清偿乙方相关债务。2018年5月12日，东恒公司与常正军签订编号为ＹXXX的《商品房买卖合同》（以下简称案涉买卖合同），约定常正军向东恒公司购买坐落于广东省佛山市顺德区（以下简称案涉房产），建筑面积共58.87平方米、套内建筑面积45.74平方米、分摊共有建筑面积13.13平方米、用地面积10.32平方米。2018年9月19日，工商银行与常正军签订案涉借款合同，工商银行根据常正军的申请，同意向常正军发放180000元住房贷款用于购置上述房屋。贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，采用按月等额本息还款法，每月11日为还款日。合同第4条约定，利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定。贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第52条约定，罚息利率按在第4条约定利率基础上加收50%确定。第14.1条约定，发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。合同第14.2条约定，发生第14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2019年1月10日，工商银行向常正军核准发放了180000元。2018年9月19日，工商银行（乙方）与常正军（甲方）签订案涉公积金借款合同，由工商银行向常正军提供400000元专项用于常正军购买案涉房产，贷款期限为30年，定于每月15日按月等额归还借款本息，借款具体起算日期以借据或贷款支付凭证为准，借据或贷款支付凭证为本合同附件，与本合同具有同等效力。该合同第8条约定，贷款利率以国家公布的个人住房公积金贷款基准利率执行，年利率3.25%。实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在本合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定。第14条约定，甲方若因还款账户内的存款余额不足，未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息。第16条约定，在出现以下情况之一时，乙方有权要求甲方提前偿还部分或全部欠款或依法先行处分抵押房产：……4.甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月仍未清偿，在乙方发出催还通知三十天内（以挂号信函寄出时间为准）仍未能全额清还的；或在还款期内甲方曾出现两次或以上累计拖欠六期（即六个月）应供款情况的。2019年1月17日，工商银行向常正军核准发放了400000元公积金贷款，放款日基准利率为3.25%，逾期浮动值为30%，逾期利率为4.225%。案涉借款合同及公积金借款合同均约定以案涉房屋作为抵押物，对上述借款本息提供抵押担保，2018年11月30日，就案涉房屋进行了预购商品房抵押权预告，抵押权人为工商银行，抵押合同号为XXX一手贷XXX、佛山乐从公借字XXX年XXX号，不动产登记证明为粤（2018）顺德区不动产证明第XXX号。上述贷款发放之后，自2019年4月起，常正军开始不能按时足额偿还案涉借款合同及案涉公积金借款合同的借款本息，东恒公司亦未履行保证责任。截止2019年10月22日，常正军共计拖欠商业贷本金178691.05元，利息为1763.34元，公积金贷款本金393982.32元，利息为9846.1元。2019年12月22日，常正军偿还公积金贷款本金200元，商业贷款本金183.18元，2019年12月22日偿还了商业贷款利息116.82元，2019年12月26日商业贷款利息240元，2020年1月6日偿还商业贷款利息300元。工商银行于2019年11月27日向本院提起本案诉讼，本院于2019年12月24日向常正军送达起诉状副本等应诉材料，于2019年12月18日向东恒公司送达起诉状副本等应诉材料。本院认为，工商银行与常正军签订的案涉借款合同、案涉公积金借款合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。常正军向工商银行借款后，在借款期内已没有按月足额偿还借款本息，构成违约，工商银行有权依约要求常正军提前归还尚欠全部借款本金及相应的利息、罚息。关于借款利息、罚息、复利。首先，案涉借款合同约定逾期还款按照约定的利率上浮50%计收罚息，对不能按时支付的应付未付利息（含正常利息和逾期罚息）按逾期罚息利率计收复利。关于罚息利率，案涉借款合同约定，案涉借款合同执行利率为贷款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%，罚息利率为执行利率上浮50%，即基准利率上浮80%，案涉借款合同又约定，遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日起按调整后的基准利率执行，又因中国人民银行于2019年8月20日取消公布中国人民银行同期同类贷款利率，而授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故截止2019年12月31日，罚息利率按年利率4.9%×1.8=8.82%计，自2020年1月1日起，罚息利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计。案涉公积金借款合同约定逾期还款按照约定的执行利率3.25%上浮30%即罚息利率为年利率4.225%计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。案涉公积金贷款合同双方并未就执行利率、罚息利率协商变更，中国人民银行亦未公布变更相关的执行利率，仍按案涉公积金借款合同中约定的利率及罚息利率执行。其次，工商银行提起本案诉讼，视为主张解除合同及借款全部提前到期，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院于2019年12月24日向常正军送达起诉状视为合同解除时间，案涉借款合同自2019年10月22日起、案涉公积金借款合同自2019年10月23日起至2019年12月24日仍应按合同约定计算正常利息，并按合同约定以逾期本金为基数计算罚息，从2019年12月25日起才可对全部借款本金计算逾期罚息，对工商银行请求中超出部分，不予支持。再次，合同约定逾期复利以应付未付正常利息及逾期罚息为基数按罚息利率计收复利，因逾期罚息的利率已比正常贷款利率加重，已具有法定违约金性质，如果再计收复利，等于对违约行为苛以惩罚性的违约责任，故不应对罚息再行计收复利。最后，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。故上述计算方式若超出24%的，以24%计算。根据上述计算方式截止2019年12月24日，常正军于2019年12月22日偿还案涉借款合同借款本金183.18元，案涉借款合同本金应计算为178691.05元-183.18元=178507.87元，正常利息应计算为:3438.23元（截止2019年12月22日）+58.31元（自2019年12月23日至2019年12月24日）=3496.54元。又因常正军于2019年12月26日偿还利息240元、于2020年1月6日偿还利息300元，故截止2020年1月6日常正军全部尚欠利息应为2956.54元。自2019年10月22日至2019年12月24日，罚息以当期逾期本金为基数自逾期之日起按照罚息利率即年利率8.82%计付，复利以当期逾期利息为基数自逾期之日按罚息利率即年利率8.82%计付。自2019年12月25日起至2019年12月31日止，罚息以全部尚欠借款本金为基数按照年利率8.82%计付，复利以全部尚欠正常利息为基数按照年利率8.82%计付，自2020年1月1日至实际清偿之日止，罚息以全部尚欠借款本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付，又被告常正军于2019年12月26日偿还利息240元，于2020年1月6日偿还利息300元，故复利应包括：自2019年12月25日至2019年12月26日以正常利息3496.54元为基数按照罚息利率即年利率8.82%计付，经计算为1.71元，自2019年12月27日至2019年12月31日以正常利息3256.54元为基数按照罚息利率即年利率8.82%计付，经计算为3.99元，自2020年1月1日至2020年1月6日，以正常利息3256.54元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付，经计算为4.69元，即截止2020年1月6日共产生复利为10.39元，自2020年1月7日起至实际清偿利息之日止以2956.54元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付。根据上述计算方式截止2019年12月24日，因常正军于2019年12月22日偿还公积金借款本金200元，案涉公积金贷款合同本金应计算为：393982.32-200=393782.32元，正常利息应计算为：9846.1元+1067.02元（2019年10月23日至2019年11月22日）+1065.2元（2019年11月23日至2019年12月22日）+（393982.32-200）×3.25%/360×2（2019年12月23日至2019年12月24日）=12049.42元，自2019年10月23日至2019年12月24日，罚息按照合同约定以当期逾期本金为基数自逾期之日起按照罚息利率即年利率4.225%计付，复利按照合同约定以当期逾期利息为基数自逾期之日按罚息利率即年利率4.225%计付。自2019年12月25日起至实际清偿之日止，罚息以尚欠借款本金393782.32元为基数按罚息利率即年利率4.225%计付，复利以正常利息为基数按照罚息利率即年利率4.225%计付。关于工商银行是否对涉案房产享有抵押权并有权在折价或拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即物权预告登记赋予物权预告登记效力，可以对抗第三人，权利人在物权成立之后可以优先享有物权。上述房屋经房屋登记机构预告登记，向社会公众进行公示，有物权预告登记效力。但《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，登记是物权设立的生效要件，抵押权的设立需经登记才具有物权效力，抵押权预登记仅赋予抵押权人优先设立抵押权的权利，但在抵押权办理登记之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张对上述房产在折价或拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。故，工商银行请求对上述所购房产在折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿常正军所欠涉案债务无法律依据，本院不予支持。关于东恒公司是否对上述债务承担连带清偿责任，工商银行与东恒公司签订《按揭贷款合作协议》，约定由东恒公司在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工商银行收押之前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。该约定属双方真实意思表示，双方均应受其约束，上述所购房产尚未办理房屋产权登记及抵押登记手续，故东恒公司仍应对上述债务承担连带清偿责任，工商银行请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告常正军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行归还《个人购房借款/担保合同》借款本金178507.87元及利息、罚息、复利（1.利息截止2020年1月6日为2956.54元；2.罚息计算方式为：自2019年10月22日起至2019年12月24日以当期逾期本金为基数自逾期之日按照年利率8.82%计付，自2019年12月25日起至2019年12月31日以全部尚欠借款本金为基数按照年利率8.82%计付，自2020年1月1日起至全部清偿之日止以全部尚欠借款本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付；3.复利包括：截止2020年1月6日为10.39元，自2020年1月7日起以2956.54元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付；4.上述利息、罚息、复利之和超过年利率24%，以年利率24%计付）；二、被告常正军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行归还《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》借款本金393782.32元及利息、罚息、复利（1.利息截止2019年12月24日为12049.42元；2.罚息计算方式为：自2019年10月23日起至2019年12月24日以当期逾期本金为基数自逾期之日按照年利率4.225%计付，自2019年12月25日起至全部清偿之日止以全部尚欠借款本金为基数按照年利率4.225%计付；2.复利计算方式为：截止2019年12月24日，按照合同约定以当期应付利息为基数自逾期之日按年利率4.225%计付，自2019年12月25日起至实际清偿之日止，以尚欠全部利息为基数按照年利率4.225%计付）；三、被告广东东恒家具集团有限公司对上述判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；如被告广东东恒家具集团有限公司承担连带清偿责任后，可向被告常正军追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9642.84元，减半收取计4821.42元（原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行已预交），由被告常正军、广东东恒家具集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇二〇年二月十八日书记员  赖冠华广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初28082号原告：中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会兴乐路54号，统一社会信用代码91440606893826394T。负责人：陈影旻，该行行长。委托诉讼代理人：李振道，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林秋果，女，该公司员工。被告：常正军，男，1989年12月23日出生，汉族，住湖北省谷城县。被告：广东东恒家具集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇沙滘路口，统一社会信用代码914406062319470744。法定代表人：吴长显，该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行（以下简称工商银行）与被告常正军、广东东恒家具集团有限公司（以下简称东恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人李振道、林秋果到庭参加诉讼，被告常正军、东恒公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令常正军立即提前向工商银行归还《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：佛山乐从公借字2018年XXX号）项下的全部借款本金393982.32元及至实际清偿日止的利息（暂计至2019年10月22日的利息为9846.1元，从2019年10月23日至实际清偿日止的利息按《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》约定的利率计付，逾期履行则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息），本息合计暂为403828.42元；2.请求判令（编号：XXX一手贷XXX的《个人购房借款／担保合同》）项下的贷款提前到期，常正军立即偿还计算至2019年10月21日止的借款本金178691.05元、利息1763.34元，从2019年10月22日起至法院向常正军送达诉讼材料前一日止，对未到期贷款本金按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮20%计算利息，对逾期贷款本金按前述贷款执行利率再上浮50%计算逾期还款利息（含利息和罚息），以及从法院向常正军送达诉讼材料之日起至实际清偿止，以所欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮20%的基础再上浮50%计算罚息予工商银行；以所欠的利息为基数，按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮20%的基础再上浮50%计算复利予工商银行，综上所述，常正军截至2019年10月21日拖欠工商银行借款本金、利息合计180454.39元；3.请求判决工商银行对常正军所有的位于佛山市顺德区（佛山市顺德区商品房预售买卖合同编号：ＹXXX）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.请求判决东恒公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；5.请求判决常正军、东恒公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：工商银行与常正军在2018年9月19日签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：佛山乐从公借字2018年XXX号）（下称案涉公积金借款合同），约定：常正军向工商银行申请贷款400000元，公积金贷款利率为公积金贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，贷款发放后遇基准利率调整并适用合同项下贷款的，按照公积金合同约定方式予以调整。逾期罚息利率按中国人民银行规定的逾期贷款利率确定。常正军按月等额本息还款法偿还贷款本息。2018年9月19日，工商银行向常正军发放公积金贷款40万元。常正军以其所有的位于佛山市顺德区（佛山市顺德区商品房预售买卖合同编号：ＹXXX）为公积金合同项下的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。工商银行与常正军在2018年9月19日签订《个人购房借款／担保合同》（编号：XXX一手贷XXX）（下称案涉借款合同），约定：常正军向工商银行申请贷款18万元，贷款利率采用浮动利率，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，再上浮20%确定，贷款发放后遇基准利率调整并适用合同项下贷款的，按照借款合同约定方式予以调整，逾期罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定，常正军按月等额本息还款法偿还贷款本息。2018年9月19日，工商银行向常正军发放贷款18万元。常正军以其所有的位于佛山市顺德区（佛山市顺德区商品房预售买卖合同编号：ＹXXX）为借款合同项下的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。由东恒公司对该笔借款提供连带责任保证担保。东恒公司与工商银行于2017年8月22日签订了一份《按揭贷款业务合作协议》，约定东恒公司为常正军在工商银行处的贷款本息承担阶段性连带责任保证担保。现常正军多次拖欠工商银行的贷款本息未还，截止2019年10月22日，常正军在我行的公积金贷款本金余额为393982.32元，拖欠利息9846.1元；截止2019年10月21日，常正军在工商银行的商业贷款本金余额为178691.05元，拖欠利息1763.34元。依据案涉公积金借款合同的第16.4条约定，以及案涉借款合同的第14.1和14.2条约定，常正军已构成违约。工商银行依据上述借款合同约定，宣布上述贷款立即到期，常正军立即清偿未偿还款项及利息、罚息及其他费用。为维护工商银行合法权益，特此起诉，望法院支持工商银行诉请。诉讼中，工商银行明确对第一项诉讼请求利息计算方式为：从2019年10月23日至法院送达材料前一日止，对未到期贷款本金按中国人民银行公布的同期同类同档次贷款利率（五年期以上）计算利息，对逾期贷款本金按照前述贷款执行利率上浮30%计算逾期还款利息（包括利息和罚息）；自法院送达材料给被告之日起至实际清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类同档次（五年期以上）贷款利率上浮30%计算罚息，以所欠利息为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率（五年期以上）上浮30%计算复利。常正军、东恒公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，工商银行（甲方）与东恒公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，就乙方开发并销（预）售的金钻商贸公寓项目的按揭贷款合作事宜达成协议，甲方同意作为金钻商贸公寓项目的按揭贷款办理银行，为购买该项目的借款人提供个人住房或商用房贷款，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房或商用房。该协议第4条约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。第6条约定，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，甲方有权从保证金账户中扣划相应款项，优先用于清偿乙方相关债务。2018年5月12日，东恒公司与常正军签订编号为ＹXXX的《商品房买卖合同》（以下简称案涉买卖合同），约定常正军向东恒公司购买坐落于广东省佛山市顺德区（以下简称案涉房产），建筑面积共58.87平方米、套内建筑面积45.74平方米、分摊共有建筑面积13.13平方米、用地面积10.32平方米。2018年9月19日，工商银行与常正军签订案涉借款合同，工商银行根据常正军的申请，同意向常正军发放180000元住房贷款用于购置上述房屋。贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，采用按月等额本息还款法，每月11日为还款日。合同第4条约定，利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定。贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第52条约定，罚息利率按在第4条约定利率基础上加收50%确定。第14.1条约定，发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。合同第14.2条约定，发生第14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2019年1月10日，工商银行向常正军核准发放了180000元。2018年9月19日，工商银行（乙方）与常正军（甲方）签订案涉公积金借款合同，由工商银行向常正军提供400000元专项用于常正军购买案涉房产，贷款期限为30年，定于每月15日按月等额归还借款本息，借款具体起算日期以借据或贷款支付凭证为准，借据或贷款支付凭证为本合同附件，与本合同具有同等效力。该合同第8条约定，贷款利率以国家公布的个人住房公积金贷款基准利率执行，年利率3.25%。实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在本合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定。第14条约定，甲方若因还款账户内的存款余额不足，未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息。第16条约定，在出现以下情况之一时，乙方有权要求甲方提前偿还部分或全部欠款或依法先行处分抵押房产：……4.甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月仍未清偿，在乙方发出催还通知三十天内（以挂号信函寄出时间为准）仍未能全额清还的；或在还款期内甲方曾出现两次或以上累计拖欠六期（即六个月）应供款情况的。2019年1月17日，工商银行向常正军核准发放了400000元公积金贷款，放款日基准利率为3.25%，逾期浮动值为30%，逾期利率为4.225%。案涉借款合同及公积金借款合同均约定以案涉房屋作为抵押物，对上述借款本息提供抵押担保，2018年11月30日，就案涉房屋进行了预购商品房抵押权预告，抵押权人为工商银行，抵押合同号为XXX一手贷XXX、佛山乐从公借字XXX年XXX号，不动产登记证明为粤（2018）顺德区不动产证明第XXX号。上述贷款发放之后，自2019年4月起，常正军开始不能按时足额偿还案涉借款合同及案涉公积金借款合同的借款本息，东恒公司亦未履行保证责任。截止2019年10月22日，常正军共计拖欠商业贷本金178691.05元，利息为1763.34元，公积金贷款本金393982.32元，利息为9846.1元。2019年12月22日，常正军偿还公积金贷款本金200元，商业贷款本金183.18元，2019年12月22日偿还了商业贷款利息116.82元，2019年12月26日商业贷款利息240元，2020年1月6日偿还商业贷款利息300元。工商银行于2019年11月27日向本院提起本案诉讼，本院于2019年12月24日向常正军送达起诉状副本等应诉材料，于2019年12月18日向东恒公司送达起诉状副本等应诉材料。本院认为，工商银行与常正军签订的案涉借款合同、案涉公积金借款合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。常正军向工商银行借款后，在借款期内已没有按月足额偿还借款本息，构成违约，工商银行有权依约要求常正军提前归还尚欠全部借款本金及相应的利息、罚息。关于借款利息、罚息、复利。首先，案涉借款合同约定逾期还款按照约定的利率上浮50%计收罚息，对不能按时支付的应付未付利息（含正常利息和逾期罚息）按逾期罚息利率计收复利。关于罚息利率，案涉借款合同约定，案涉借款合同执行利率为贷款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%，罚息利率为执行利率上浮50%，即基准利率上浮80%，案涉借款合同又约定，遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日起按调整后的基准利率执行，又因中国人民银行于2019年8月20日取消公布中国人民银行同期同类贷款利率，而授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故截止2019年12月31日，罚息利率按年利率4.9%×1.8=8.82%计，自2020年1月1日起，罚息利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计。案涉公积金借款合同约定逾期还款按照约定的执行利率3.25%上浮30%即罚息利率为年利率4.225%计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。案涉公积金贷款合同双方并未就执行利率、罚息利率协商变更，中国人民银行亦未公布变更相关的执行利率，仍按案涉公积金借款合同中约定的利率及罚息利率执行。其次，工商银行提起本案诉讼，视为主张解除合同及借款全部提前到期，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院于2019年12月24日向常正军送达起诉状视为合同解除时间，案涉借款合同自2019年10月22日起、案涉公积金借款合同自2019年10月23日起至2019年12月24日仍应按合同约定计算正常利息，并按合同约定以逾期本金为基数计算罚息，从2019年12月25日起才可对全部借款本金计算逾期罚息，对工商银行请求中超出部分，不予支持。再次，合同约定逾期复利以应付未付正常利息及逾期罚息为基数按罚息利率计收复利，因逾期罚息的利率已比正常贷款利率加重，已具有法定违约金性质，如果再计收复利，等于对违约行为苛以惩罚性的违约责任，故不应对罚息再行计收复利。最后，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。故上述计算方式若超出24%的，以24%计算。根据上述计算方式截止2019年12月24日，常正军于2019年12月22日偿还案涉借款合同借款本金183.18元，案涉借款合同本金应计算为178691.05元-183.18元=178507.87元，正常利息应计算为:3438.23元（截止2019年12月22日）+58.31元（自2019年12月23日至2019年12月24日）=3496.54元。又因常正军于2019年12月26日偿还利息240元、于2020年1月6日偿还利息300元，故截止2020年1月6日常正军全部尚欠利息应为2956.54元。自2019年10月22日至2019年12月24日，罚息以当期逾期本金为基数自逾期之日起按照罚息利率即年利率8.82%计付，复利以当期逾期利息为基数自逾期之日按罚息利率即年利率8.82%计付。自2019年12月25日起至2019年12月31日止，罚息以全部尚欠借款本金为基数按照年利率8.82%计付，复利以全部尚欠正常利息为基数按照年利率8.82%计付，自2020年1月1日至实际清偿之日止，罚息以全部尚欠借款本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付，又被告常正军于2019年12月26日偿还利息240元，于2020年1月6日偿还利息300元，故复利应包括：自2019年12月25日至2019年12月26日以正常利息3496.54元为基数按照罚息利率即年利率8.82%计付，经计算为1.71元，自2019年12月27日至2019年12月31日以正常利息3256.54元为基数按照罚息利率即年利率8.82%计付，经计算为3.99元，自2020年1月1日至2020年1月6日，以正常利息3256.54元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付，经计算为4.69元，即截止2020年1月6日共产生复利为10.39元，自2020年1月7日起至实际清偿利息之日止以2956.54元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付。根据上述计算方式截止2019年12月24日，因常正军于2019年12月22日偿还公积金借款本金200元，案涉公积金贷款合同本金应计算为：393982.32-200=393782.32元，正常利息应计算为：9846.1元+1067.02元（2019年10月23日至2019年11月22日）+1065.2元（2019年11月23日至2019年12月22日）+（393982.32-200）×3.25%/360×2（2019年12月23日至2019年12月24日）=12049.42元，自2019年10月23日至2019年12月24日，罚息按照合同约定以当期逾期本金为基数自逾期之日起按照罚息利率即年利率4.225%计付，复利按照合同约定以当期逾期利息为基数自逾期之日按罚息利率即年利率4.225%计付。自2019年12月25日起至实际清偿之日止，罚息以尚欠借款本金393782.32元为基数按罚息利率即年利率4.225%计付，复利以正常利息为基数按照罚息利率即年利率4.225%计付。关于工商银行是否对涉案房产享有抵押权并有权在折价或拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即物权预告登记赋予物权预告登记效力，可以对抗第三人，权利人在物权成立之后可以优先享有物权。上述房屋经房屋登记机构预告登记，向社会公众进行公示，有物权预告登记效力。但《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，登记是物权设立的生效要件，抵押权的设立需经登记才具有物权效力，抵押权预登记仅赋予抵押权人优先设立抵押权的权利，但在抵押权办理登记之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张对上述房产在折价或拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。故，工商银行请求对上述所购房产在折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿常正军所欠涉案债务无法律依据，本院不予支持。关于东恒公司是否对上述债务承担连带清偿责任，工商银行与东恒公司签订《按揭贷款合作协议》，约定由东恒公司在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工商银行收押之前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。该约定属双方真实意思表示，双方均应受其约束，上述所购房产尚未办理房屋产权登记及抵押登记手续，故东恒公司仍应对上述债务承担连带清偿责任，工商银行请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告常正军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行归还《个人购房借款/担保合同》借款本金178507.87元及利息、罚息、复利（1.利息截止2020年1月6日为2956.54元；2.罚息计算方式为：自2019年10月22日起至2019年12月24日以当期逾期本金为基数自逾期之日按照年利率8.82%计付，自2019年12月25日起至2019年12月31日以全部尚欠借款本金为基数按照年利率8.82%计付，自2020年1月1日起至全部清偿之日止以全部尚欠借款本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付；3.复利包括：截止2020年1月6日为10.39元，自2020年1月7日起以2956.54元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮80%计付；4.上述利息、罚息、复利之和超过年利率24%，以年利率24%计付）；二、被告常正军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行归还《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》借款本金393782.32元及利息、罚息、复利（1.利息截止2019年12月24日为12049.42元；2.罚息计算方式为：自2019年10月23日起至2019年12月24日以当期逾期本金为基数自逾期之日按照年利率4.225%计付，自2019年12月25日起至全部清偿之日止以全部尚欠借款本金为基数按照年利率4.225%计付；2.复利计算方式为：截止2019年12月24日，按照合同约定以当期应付利息为基数自逾期之日按年利率4.225%计付，自2019年12月25日起至实际清偿之日止，以尚欠全部利息为基数按照年利率4.225%计付）；三、被告广东东恒家具集团有限公司对上述判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；如被告广东东恒家具集团有限公司承担连带清偿责任后，可向被告常正军追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9642.84元，减半收取计4821.42元（原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行已预交），由被告常正军、广东东恒家具集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇二〇年二月十八日书记员  赖冠华