上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2360号原告：上海汉置实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：深圳康华国际健康科技管理有限公司，注册地深圳市。法定代表人：沈明宝，董事长。委托诉讼代理人：伍红，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏思华，广东金山石律师事务所律师。原告上海汉置实业有限公司与被告深圳康华国际健康科技管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜宁铭、张硕磊，被告委托诉讼代理人苏思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金人民币(币种下同)63,410.34元、物业管理费9,172.78元；电费1,385.45元；2、被告支付原告房屋复原费3万元；3、被告支付原告违约金104,312.71元；4、被告支付原告自2019年6月15日起至足额支付之日为止的逾期付款违约金(以上述1、2、3项应付款总额为基数，按日5‰标准计算，现暂算至2019年8月21日违约金为69,774元)；5、被告已支付的保证金149,115.42元由原告没收；6、被告支付原告律师代理费15,832元。事实与理由：2019年1月,原、被告签订了《租赁合同》及附表、附件(下称“租赁合同”),约定原告将位于上海市闵行区XX路XXX号XX城X座XXX单元房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告,租期自2019年2月6日起至2020年2月5日止。租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、违约责任等作了明确约定。2019年6月12日,被告因提前退租与原告签订了《提前终止协议》,双方经协商后确认租赁合同于2019年6月14日终止,并约定被告除应支付自2019年5月1日至2019年6月14日的租金、物业管理费、电费外,需另行支付违约金104,312.71元,复原费3万元,并同意由原告没收被告已支付的保证金。协议第2条约定上述款项应于《租赁合同》终止日前支付,如逾期支付的,每逾期一天,被告应按逾期支付款项的5‰支付逾期付款违约金。协议第6条约定若乙方未能按照本协议的约定完全履行其义务,甲方将保留根据租赁合同追究乙方违约责任的权利。协议签订后,被告未能支付上述各款项。现原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告辩称：2018年7月31日，被告以“大连A贸易有限公司”名义与原告签订关于涉案房屋的租赁合同。合同到期后，被告于2019年1月30日与原告续签了租赁合同。2019年4月，由于被告与合作方之间产生冲突，无法继续经营，故向原告提出退租。同月25日，被告解散员工并搬离涉案房屋。原、被告签订的《提前终止协议》内容显失公平。被告于2019年4月25日搬离后，未再使用涉案房屋，不应支付2019年5月1日至6月14日的租金、物业管理费。且截止2019年4月25日的租金，被告已多付10,566.97元，此笔多付的费用应当扣抵其他应付款。被告是取得原告同意的情况下对涉案房屋进行装修。被告于2019年4月25日搬离房屋时已将房屋恢复原状，故不应再承担复原费。被告搬离房屋时即通知了原告，但原告未能采取措施以避免损失扩大。提前终止协议约定原告没收保证金，又要求被告额外支付104,312.71元，违约责任明显过重，违约金过高，要求予以调整。在签订提前终止协议后，双方一直在协商付款时间，因此不应认定被告逾期付款。原告关于律师代理费的请求缺乏依据，应予驳回。经审理查明，2019年1月30日，原告上海汉置实业有限公司作为甲方(出租方)，被告深圳康华国际健康科技管理有限公司作为乙方(承租方)，双方签订编号为XXX的房屋租赁合同1份，约定甲方向乙方出租涉案房屋。房屋交付日为2019年2月6日，房屋租赁面积190.35平方米。租期自2019年2月6日至2020年2月5日。租金为7.50元/平方米/天，乙方需按月支付每月租金43,423.59元。租赁期间内的管理费标准为33元/平方米/月，乙方须于每月25日或之前支付次月租金和物业管理费。保证金为149,115.42元。若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项，乙方应按应付而未付款项金额每日5‰支付滞纳金。若乙方违反、不遵守或不履行其于本合同项下的任何义务，则在不影响本合同项下甲方或管理公司对该等违反、不遵守或不履行可行使的任何其他权利的前提下，甲方有权扣除乙方支付的保证金……，否则甲方有权立即提前解除本合同并收回该房屋，并有权没收保证金。发生下列任何一种情况的，甲方有权单方解除合同并提前收回房屋：乙方单次拖欠本合同项下的租金或管理费超过15个工作日；乙方擅自解除本合同……。发生上述任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及管理费总和之金额的违约金，支付因违约事件使甲方支出的其他全部费用(包括但不限于公证费、提存费、诉讼费、律师费等)。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，双方按约履行。2019年6月12日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订一份《提前终止协议》，协议载明：乙方请求甲方同意于2019年6月14日提前终止房屋租赁关系。经双方协商，就提前终止事宜达成协议如下：双方一致同意租赁关系于2019年6月14日终止；乙方应于终止日或之前搬离房屋及与甲方办理有关退场手续。乙方应在终止日前按照租赁合同的约定向甲方支付截止至终止日的租金、物业管理费、电费等应当由乙方支付的全部费用。乙方如逾期付款的，每逾期一日，乙方须按逾期支付部分款项的5‰支付违约金。甲方同意乙方无须对该房屋恢复原状，但须于终止日或之前全部搬离并将房屋按照甲方认可的完好可租用状态交还予甲方……。租赁合同项下乙方已向甲方支付的租赁保证金149,115.42元，由甲方予以没收。乙方应向甲方支付2019年5月1日至2019年6月14日应付未付的租金63,410.34元，物业管理费9,172.78元。乙方应向甲方支付2019年2月26日至2019年4月25日应付未付的电费1,385.45元。乙方应向甲方另行支付104,312.71元作为违约金。乙方应向甲方另行支付3万元为作复原费。若乙方未能按照本协议的约定完全履行其义务，甲方将保留根据租赁合同追究乙方违约责任的权利。该协议后附有被告应付的各项费用清单。该协议签订后，原告收回了涉案房屋，但被告未能按此协议向原告支付各项费用。原告于2019年8月5日向被告发函催款。被告工作人员何平华向原告工作人员发送电子邮件，提出分期付款的方案。原告未同意被告关于分期付款的方案。现原告以诉称理由诉至本院。另查，原告为本案诉讼而聘请了江苏漫修(上海)律师事务所提供法律服务，双方签订的《委托代理合同》，原告向该律师事务所支付的诉讼代理费15,832元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、提前终止协议、催款通知、委托代理合同及代理费发票，被告提供的电子邮件，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、提前终止协议均系双方真实意思表示。房屋租赁合同的提前解除是被告单方原因所致，被告应当承担解除合同的违约责任。提前终止协议对于被告应当支付的款项、金额、付款期限作了明确约定，且就被告逾期付款的责任亦作了明确。但在该协议签订后，被告未能按期付款，再次违反了提前终止协议的约定。现原告根据提前终止协议的约定，要求被告支付租金63,410.34元，物业管理费9,172.78元，电费1,385.45元，复原费3万元、违约金104,312.71元，并没收被告已付的保证金149,115.42元的请求，符合法律规定和协议约定，本院予以支持。由于被告未能按提前终止协议的约定支付相关款项，再次构成违约，因此原告要求被告根据提前终止协议的约定支付逾期付款违约金的请求，于法有据，本院予以支持。但按每日5‰计算违约金，确实过高，被告对此要求调整的意见，本院予以采纳。本院酌情确定按每日0.5‰计算违约金。关于原告主张的律师代理费，房屋租赁合同中约定如被告违约，由此造成原告产生诉讼费、律师费等均由被告负担。在提前终止协议中双方又约定如被告未按此协议履行相关义务，则原告有权根据租赁合同的相关约定追究被告的违约责任。因此现原告主张此笔律师代理费，符合双方约定，代理费金额尚属合理，本院予以支持。被告关于双方并未确定具体付款日期，且双方对付款日期仍在协商中的抗辩意见，本院认为双方签订的提前终止协议中就付款期限作了明确约定，虽然被告在之后通过电子邮件向原告提出分期付款的要求，但原告对此并未同意。因此被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告深圳康华国际健康科技管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉置实业有限公司租金63,410.34元，物业管理费9,172.78元，电费1,385.45元；二、被告深圳康华国际健康科技管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉置实业有限公司房屋复原费3万元；三、被告深圳康华国际健康科技管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉置实业有限公司违约金104,312.71元；四、被告深圳康华国际健康科技管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉置实业有限公司以上述第一、二、三项的应付款总额为本金，自2019年6月15日起至实际付款之日为止，按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；五、被告深圳康华国际健康科技管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告上海汉置实业有限公司诉讼代理费15,832元；六、被告深圳康华国际健康科技管理有限公司已付的租赁保证金149,115.42元由原告上海汉置实业有限公司没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,945.04元，减半收取计3,972.52元，由被告深圳康华国际健康科技管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年五月二十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。