湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初327号原告（反诉被告）:刘君容,女,1979年3月5日出生,汉族,住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：李为，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）:彭淼,男,1987年8月16日出生,汉族,住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周超，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。被告（本诉）:长沙市岳麓区赭山房屋中介服务部,住所地：长沙市岳麓区望岳街道含光路**卓越蔚蓝海岸******，统一社会信用代码:92430104MA4LDARL55。经营者:姚苡。被告（本诉）:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司,住所地：长沙雨,住所地：长沙雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201码:91430111736765209L。法定代表人:袁李,该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省，该公司法务。原告刘君容与被告彭淼、长沙市岳麓区赭山房屋中介服务部（以下简称“赭山服务部”）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，被告彭淼向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，将本、反诉合并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘君容的委托诉讼代理人李为，被告（反诉原告）彭淼及其委托诉讼代理人周超、温定军，被告新环境公司的委托诉讼代理人唐暖到庭参加了诉讼，被告赭山服务部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘君容向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《自行交割资金协议书》;2.判令被告彭淼对涉案房屋的全部装修（含配套设施）归原告所有并支付违约金5万元；3.判令被告彭淼按100元／天向原告支付违约金5.65万元（自2018年6月12日始,暂计算至2019年12月30日,违约金实际数值计算至生效法律文书确定的解除合同之日止）；4.本案诉讼费、保全费、律师费由三被告承担。事实及理由:2018年3月23日,原告与三被告签订了编号为521798451258的《房屋买卖合同》,约定:原告将位于长沙市岳麓区××路××号××小区××栋××房屋出售给彭淼,该房屋建筑为90.68平方米,交易价格为105万元人民币,付款方式为:购房定金＋购房款＋交易尾款。依照《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定,原告将过户资料交与被告新环境公司保管和办理手续,2018年3月24日原告将房屋交与了彭淼,彭淼之后将房屋进行了装修。2018年6月12日,原告随彭淼、被告赭山服务部、新环境公司员工刘威（中介）等人,在公证处做了相应的全权委托公证,在原告做了公证以及交房后,彭淼应当及时支付购房款24万元和尾款76万元。但是彭淼并未依约履行合同，支付给原告相应款项,之后即使原告多次要求尽快交易,彭淼依然消极履行合同,被告赭山服务部、新环境公司也未催促彭淼按约履行合同,三被告的违约行为严重损害了原告权益。原告迫于资金使用压力,多次催促被告履行合同,但是被告置被告权益于不顾,将履行合约一事一拖再拖,期间亦有其他人向原告主张购买或租赁该房屋,但原告为贯彻契约精神,不得不放弃交易机会,现原告为防止其合法权益继续受损,特向人民法院提起诉讼。被告彭淼辩称：1.原告要求解除买卖合同及补充协议认为过错在彭淼没有事实和法律依据，根据双方的合同及补充协议原告应当在约定时间内向被告出具全委公证书，原告出具全委公证书是双方买卖合同继续履行的前提，但是原告至今没有履行该项义务;2.目前彭淼也同意解除相关合同及补充协议，但彭淼认为原告应当双倍返还定金，并赔偿彭淼支出的装修费;3.产生本案纠纷的根本原因系由于原告没有如实全面履行合同义务所产生，所有不利法律后果应由原告自行承担。被告新环境公司辩称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，新环境公司不是适格被告。2018年3月23日，原告作为出售方与买受方彭淼、居间方赭山服务部以及新环境公司，四方就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》。合同签订时，新环境公司作为居间方的管理方，以签约前提示书方式向买卖双方告知、提示需确认自身售房资质和购房资质，双方对此予以确认，各方在知悉房屋交易资质的前提下于签订合同当天签署了相应补充协议。合同签订后，由于长沙市政府在2018年6月25日颁布新的限购政策即625限购政策致使涉案房屋需等待一年即2019年6月1日起方可达到出售条件，以及买卖双方未能及时办理全权委托公证书原因，导致买卖双方关于合同继续履行发生争议，新环境公司下属门店赭山服务部为化解矛盾，自2018年限购政策颁布后，多次进行了居中调停工作，均调解失败，原告并于同年2018年12月底从门店拿走了国土证原件。2019年年底，由于房屋己具备出售条件，新环境公司下属门店又再一次联系了原告与被告彭淼进行协商和居中调停，但由于房屋系装修房，且由于625限购政策导致房价市场行价上涨，双方对于房屋售价和合同后续履行事宜未能达成一致意见，最终产生本案纠纷。综上，本案属于房屋买卖合同纠纷，合同不能履行系原告与被告彭淼就自身房屋买卖义务发生争议，其产生的责任不应苛责管理方，故新环境公司不是适格被告，且其作为管理方，未收取原告任何费用，现依据权利义务对等原则，也不应连带承担诉讼费、保全费、律师费。被告赭山房屋服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩的权利。被告（反诉原告）彭淼向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的编号为ＸＨＩＳ001082《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令反诉被告双倍返还反诉原告支付的房屋定金,共计100000元;3.请求判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失114900元;4.请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月23日在赭山服务部的居间下及新环境公司的管理下签订了《房屋买卖合同》（编号:ＮＨＩＳ0010821）及《补充协议》,反诉原告购买反诉被告名下位于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号涉案房屋。根据合同及补充协议约定,反诉原告于2018年3月23日支付反诉被告购房定金5万元;反诉被告办理全权委托公证至反诉原告名下时,反诉原告支付首付款24万元:反诉原告在收到转交的公证委托书（2018年7月31日前）时支付剩余购房款76万元;反诉被告同意反诉原告在签订合同后进场装修,若反诉被告违约，双倍赔偿定金和装修款给反诉原告;反诉原告有权将该房屋过户至指定人员名下。合同及补充协议签订后,反诉原告依约向反诉被告支付了5万元购房定金,并等待反诉被告办理全委公证手续。根据合同约定,反诉被告本应在2018年7月31日前完成全权委托公证书的办理,并交付反诉原告。但反诉被告未及时履行该项义务,导致反诉原告的合同目的无法实现。此后2018年6月25日因长沙市房地局最新政策的调整,涉案房屋未满四年,不能正常交易,双方合同已无法实际履行,全委公证也实际无法办理。反诉被告未及时办理全委公证手续的行为构成违约,且在双方合同已无法继续履行后,反诉被告还一直占用反诉原告的资金及拒不支付反诉原告为涉案房屋添附的装修费用。现因反诉被告起诉要求解除与反诉原告签订的房屋买卖合同及补充协议,并要求反诉原告承担违约责任;而反诉原告认为涉案房屋的交易最终未能完成系因反诉被告未能及时办理全委公证手续的违约行为所导致。现为维护反诉原告的合法权益,特向法依法提起反诉请求。原告（反诉被告）刘君容对反诉辩称：彭淼签订合同时陈述虚假情况系违约在先，导致合同无法继续履行，应当由彭淼承担违约责任，2018年3月23日，彭淼签署了签约提示告知书，其中第四条明确其在长沙市限购区域内以家庭为单位名下无房，但是截至本案起诉后本诉代理律师去不动产中心查询才知道彭淼名下有房，产权登记时间为2017年9月18日，根据长沙市住建委2017年151号通知第三条，由此可知彭淼在签订合同后办理过户合理期限内都无法按照买卖合同第五条第二款如期办理产权交接手续，彭淼陈述虚假情况才是导致无法在合同履行期限内履行的原因。2.合同签订后原告按照合同约定办理了相关公证手续，但是彭淼未按照合同约定支付购房首付款，2018年6月12日原告在房产中介指示下遵照反诉人彭淼的要求共同办理了全权委托公证给彭淼指定人员周永刚，根据买卖合同第二条第二款约定甲方在手续办理之时支付甲方首付款24万元整，原告办理手续时，彭淼没有办理首付款交接，此后彭淼故意违约拖时间支付并拖延办理相关手续。直至2018年6月25日，长沙市政府发布75号通知的出台进一步导致合同无法在合理期限内继续履行。综上，请法院依法驳回彭淼反诉请求并支持刘君容的诉求。经审理查明：2018年3月23日，刘君容（甲方、出售方）与彭淼（乙方、买受方）、赭山服务部（丙方、居间方）、新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋房屋买卖合同》一份，合同约定赭山服务部为新环境公司的授权特许连锁经营商,新环境公司作为赭山服务部的房产中介门店服务管理方,甲、乙双方均表示予以认可，甲、乙、丙、丁四方在平等、自愿和协商一致的基础上,特订立此合同。合同第一条“房屋概况”约定：1.甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房屋出售给乙方,该房屋权证或购房合同编号为:×××50，建筑面积约为90.68平方米,房屋详细情况以房屋权证为准;该房屋转让时所有的土地使用权一并转让,甲方承诺对该房屋有完全处置权。2.该房屋的现有状况为:抵押给中国银行,抵押金额约240000元整,由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。若甲方需委托担保公司,则须在本合同签订后7日内办理全权委托公证书给担保公司的指定人员（具体手续及相关费用以与担保公司签订的代办协议为准）。3.租赁状况：未出租。4.乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉,且已实地看房,无任何异议。5.该房屋总售价包括甲方原应交的契税和维修基金等相关费用,还包括下列:现有装修和配套设施;甲方已经为该房屋缴纳的所有费用。合同第二条“房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式”约定:甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币1050000元。（一）双方约定付款方式按以下第Ａ种付款:（只可选一种）Ａ购房定金＋房款（含政府货币补贴款项）＋交房尾款。（二）双方约定付款步骤如下：购房定金：乙方于2018年3月23日支付甲方购房定金人民币50000元整。甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管,丁方出具收件收据,定金乙方自行支付给甲方。乙方在甲方办理全权委托公证至乙方名下之时，支付甲方购房首付款人民币240000元,甲乙双方要求丁方指定账户托管。乙方在转交公证委托书（2018年7月31日前）之时，支付甲方购房款（含政府货币补贴款项）人民币760000元。合同第三条“居间服务费的支付”约定：签订本合同后,甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务,甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日，乙方应支付丙方居间服务费人民币21000元。甲、乙双方合同签订后,任何一方违约,丙方不承担责任,且丙方收取的费用无须退还,如支付费用为守约方,守约方向违约方追偿已支付的费用。合同第四条“甲方的义务”约定：1.甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责;并已取得共有权人同意出售和签订本合同,可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋;保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实,由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。2.甲方于房屋交付之前按房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清。3.甲方在签订本合同后当日将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。4.甲方应按约定时间收取房款并到房屋交易管理部门办理产权交接手续。合同第五条“乙方的义务”约定：1.乙方在签订本合同后当日内将办理该房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交丙方。2.乙方应按约定时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续。合同第六条其他约定:4.甲、乙双方交房时间为2018年3月24日。6.甲、乙双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙方办理相关手续,如因甲、乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延,则由该方承担责任。合同第七条“违约责任”约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务,每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金,如甲乙双方任何一方违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿与定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同第八条约定：本合同履行期间,因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行,本合同自行终止.甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方,已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。合同第十一条约定：本合同一式四份,自甲、乙、丙、丁四方签字或盖章之日起生效,四方各执一份,具有同等法律效力。合同还对其他事项进行了约定。当日，各方还签订了《补充协议》一份，该协议第1条约定：甲方同意乙方签订合同后进场装修，若乙方违约，定金不退，并将全部装修送给甲方，若甲方违约，双倍赔偿定金和装修款给乙方。第5条约定，甲方办理全权委托公证至乙方指定人员名下，乙方有权指定任意产权人，甲方同意乙方将此房上市交易出售给其他人。同时，刘君容、彭淼均签名确认了《签约前提示（告知书）》，该提示第4条明确，请买受方确认自身购房资质：在长沙市××房，如需通过贷款支付房款，应确认征信报告没有不良记录，……。第13条明确，请您确认，在签署合同前，您已仔细阅读过合同条款并予以理解和接受，同时经办人员已向当事人告知合同内容及房屋的交易流程、风险注意事项。同日，四方签订《自行交割资金协议书》一份，彭淼向刘君容支付了购房定金5万元，刘君容向其出具了定金收条。合同签订后，原告按合同约定向被告彭淼交付了涉案房屋（毛坯房），房屋交付后，彭淼对涉案房屋进行装修并购买了家具，并主张花费装修款及家具费用114900元，其中，彭淼与案外人曾泽于2018年6月30日签订的《室内装饰装修工程施工承包合同》载明案涉装修房全包总价金额为98000元。2018年6月20日，湖南省长沙市湘江公证处出具（2018）湘长望证内字第23529号公证书一份，证明刘君容在2018年6月12日在《委托书》上签名，捺右手大拇指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该委托书载明，委托人刘君容委托门店指定的受托人周永刚代为办理案涉房屋银行抵押贷款的还款，领取房屋产权证、注销抵押的相关资料，到不动产登记中心注销抵押登记，解除他项权证，领取房屋产权证，查阅、调取、打印内档资料，打印住房登记信息的相关手续。另查明：彭淼在长沙市岳麓区购买房屋一套，并于2017年9月22日取得所有权证，该房屋权证号码为：2××5。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、补充协议、签约前提示（告知书）、房屋所有权证代管委托书、房屋产权证书、收条、不动产登记情况表等证据，被告彭淼提交并经庭审质证的房屋买卖合同、补充协议、定金收条、室内装饰装修工程施工承包合同等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：原告刘君容与被告彭淼、新环境公司、赭山服务部四方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《自行交割资金协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。对于本案各项诉讼主张及相关争议焦点，本院评判如下：一、关于案涉合同、协议的解除问题。因限购政策被告彭淼并不具备购房资格及合同约定的全权委托公证没有办理完毕，导致合同未如约履行，现原告主张解除案涉《房屋买卖合同》及相关协议，被告亦反诉主张解除合同，房屋交易已无法继续进行，案涉《房屋买卖合同》的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，本院确认原告与三被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《自行交割资金协议书》自本案被告彭淼提起反诉的时间，即2020年5月18日起解除。二、关于合同解除后的责任分担。本案中，彭淼明知自己名下有房屋且办理不动产登记未达到长沙市政府购买房屋的条件,但仍在签约前提示（告知书）上签字，确认购房资格，存在过错；在履约过程中，刘君容并未按照合同约定在2018年7月31日前办理全权委托公证至彭淼名下的相关手续，亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（一）对于刘君容诉请彭淼对涉案房屋的全部装修(含配套设施)归原告所有及彭淼诉请刘君容赔偿装修损失114900元的主张。本院认为，鉴于房屋买卖合同已经解除，彭淼应腾退房屋并恢复原状，为实现物尽其用，彭淼对案涉房屋进行装修形成的附合物宜归所有人即刘君容所有；对于彭淼购买的家具的归属问题，本院在庭审时进行释明后，根据当事人意见，本院确定该房屋内的家具归出资购买人彭淼所有，彭淼应及时予以搬离并腾退房屋。涉案房屋系彭淼所进行装修，刘君容取得该装修后，应补偿相应的差价，因双方并未对该房屋装修的价值进行鉴定，为减少当事人诉累，本院根据装修的时间、参照彭淼与曾泽所签订的《室内装饰装修工程施工承包合同》并结合彭淼在使用该房屋期间的收益，酌定刘君容补偿彭淼装修损失50000元。（二）对于刘君容主张支付违约金50000元并自2018年6月12日起按100元/天支付违约金及彭淼反诉要求刘君容双倍返还房屋定金的主张。本院认为，如前所述，原、被告双方在履约过程中均存在过错，应当对各自的过错承担相应的责任，故本院根据本案案件情况，确定刘君容向彭淼返还已支付的定金50000元，对原告所主张要求支付违约金及被告要求双倍返还定金的主张，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘君容与被告（反诉原告）彭淼、被告（本诉）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、长沙市岳麓区赭山房屋中介服务部签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《资金交割协议书》于2020年5月18日解除；二、确认被告（反诉原告）彭淼对案涉房屋装修形成的附和物归原告（反诉被告）刘君容所有；三、限原告（反诉被告）刘君容自本判决生效后十日内向被告（反诉原告）彭淼返还购房定金50000元，并补偿被告（反诉原告）彭淼房屋装修损失50000元；四、驳回原告（反诉被告）刘君容的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）彭淼的其他反诉请求。如原告（反诉被告）刘君容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1315元，由原告（反诉被告）刘君容承担；反诉案件受理费减半收取2262元，由被告（反诉原告）彭淼予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年九月四日法官助理李余庆书记员杨明