湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初320号原告：张清,女,1987年3月9日出生，汉族,住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：谢惠明，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，湖南弘一律师事务所律师。被告:宋贤友,男,1962年6月12日出生，汉族,住湖南省津市市护市。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。原告张清诉被告宋贤友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张清的委托诉讼代理人谢惠明，被告宋贤友的委托诉讼代理人谭柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张清向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付拖欠的租金33000元；3、判令被告向原告支付违约金11385元（暂计算至2020年1月2日，后续以33000元为基数按日千分之五的标准计算至实际付清之日止）；4、判令被告向原告支付物业费、空调费等相关费用11802.5元（暂计算至2019年12月31日，后续按标准计算至被告实际返还房屋并完成交付手续时止）；5、本案的案件受理费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月31日，原告张清与被告宋贤友、案外人长沙市朴邻房产经纪有限公司城市花园分公司签订了《房屋租赁及居间服务合同》，由被告承租原告位于长沙市岳麓区房屋。合同约定租赁期为2019年8月1日至2022年8月1日，租金标准为每月11000元，支付方式为每期支付三个月租金，履约保证金为22000元，且被告应在当期最后一个月5日前支付下一期租金。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋，但被告向原告支付了第一期租金后，没有按照合同约定支付后续租金，且拖欠物业费、空调费等相关费用。被告的行为已经严重违约，根据合同法相关规定，原告有权解除房屋租赁合同，故原告现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告宋贤友辩称：（一）原、被告的《房屋租赁及居间服务合同》（以下简称“租赁合同”）已于2019年11月10日协商一致解除，且被告在搬离所承租房屋前一个月，已多次通过电话通知原告及长沙市朴邻房产经纪有限公司城市花园分公司工作人员阎涛（以下简称“中介人员”），原告是完全知情的。2019年11月10日，被告雇佣搬家公司前往承租房屋搬家，中介人员及物业公司的工作人员均在场并知情，足以证明被告已在2019年11月10日腾空承租房屋的事实，同时被告已将电卡、钥匙交给其工作人员。（二）被告无需支付原告诉请第二点的所谓租金，因双方之间的租赁合同关系已于2019年11月10日已经解除，原告的第一至三项诉请严重缺乏事实和法律依据。另外，2020年4月21日，被告代理人前往涉案承租房屋及物业公司了解情况，原告在2019年12月已将涉案房屋出租给长沙蒂格电子科技有限公司。（三）原、被告签订租赁合同时，中介人员及原告已明确告知被告收取的租金中已包括空调使用费（截止至2019年11月10日）。且原告已将涉案房屋出租给案外人，被告再未使用过所承租的房屋，也不存在产生空调费用。（四）被告在2019年11月10日之前一直与中介人员及原告交涉，包括撤场的事宜，此期间属于争议解决期间，原告及中介人员均知情并同意，且在被告承租期间（直至2019年11月10日之前），原告从未在此期间催促过被告支付租金，也从未书面通知过被告解除租赁合同，不适用租赁合同第六条第4款之规定，故被告交纳的履约保证金22000元应予以返还。（五）双方签订的租赁合同第八条约定，若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方的赔偿，双方的租赁合同关系已于2019年11月10日解除，已将涉案房屋腾空并交付给原告，没有对涉案房屋进行任何使用，被告没有违约事实，不需要按诉讼请求第三条支付所谓的违约金及利息。经审理查明，2019年7月31日，张清（出租方、甲方）、宋贤友（承租方、乙方）与案外人长沙市朴邻房产经纪有限公司（居间方、丙方）三方签订一份《房屋租赁及居间服务合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于长沙市岳麓区保利麓谷林语19031、19032房。合同第三条“租期与租金”中约定：1、租期自2019年8月1日至2022年8月1日；2、租金：该房屋月租金为11000元，乙方同意按期交租，每期支付共计三个月租金，乙方应当在当期最后一个月伍日前支付下期租金；乙方签约时应支付甲方首期计三个月的租金33000元，并向甲方支付履约保证金22000元；租赁期间，使用该房屋所发生水、电、煤气、通讯、物业等费用由乙方承担，但双方另有约定的除外。合同第四条约定，甲、乙双方约定于2019年8月1日前向乙方交付该房屋。合同第六条第4款约定，甲方有按约收租的权利，若乙方拖欠租金，甲方有权按照所欠租金总额的千分之五／日的标准要求乙方支付违约金。若乙方拖欠房租超过五日，甲方有权采取必要的措施减少损失或直接书面通知乙方解除合同，收回出租房屋，罚没履约保证金，并追索相应损失的赔偿。合同第八条第2款约定：若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿；同样，若甲方提出提前解除合约，除还给乙方履约保证金外，则需赔偿相同数额的履约保证金；损失有大于保证金的部分，违约方继续承担责任。合同第八条第5款约定：甲乙双方签订本合同之时，丙方居间义务即告完成，且甲乙双方就丙方依约定提供居间服务一事均予以认可且无异议，甲乙双方不得因房屋租赁合同的变更、中止、解除等任何事由不予支付或要求丙方返还居间服务费用。同时，甲乙双方确认，其在房屋租赁合同履行过程中发生的一切事项或争议与丙方无关，由甲乙双方自行解决。合同第八条第8款其他事项中约定：该房屋物业费由乙方同每季度房租合并支付给甲方。合同签订后，宋贤友向张清交纳了第一期三个月的租金33000元。2019年11月10日，宋贤友搬离涉案房屋，湖南保利物业管理有限公司麓谷林语服务中心工作人员得知消息后赶往涉案房屋现场查看并将此事电话告知了张清。另查，1、根据湖南保利物业管理有限公司麓谷林语服务中心I区出具的《费用催缴通知单》显示，涉案房屋自2019年8月1日至11月30日应交纳物业费7631.6元，自2019年8月1日至9月30日应交纳空调加时费用2265.83元。2、2019年12月8日，张清向湖南保利物业管理有限公司交纳了物业管理费、空调费等共计11802.5元，湖南保利物业管理有限公司向张清出具了增值税发票，在发票的“备注”栏注明：物业费9539.5元，空调费2263元，2019年8月1日-2019年12月31日。3、涉案房屋的物业费现按9.6元／月／平方米计收。又查，2019年12月8日，张清与案外人长沙蒂格电子科技有限公司签订《长沙市高新区保利林语中心I3B栋19031、19032室租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，约定的租赁期自2019年12月15日至2021年12月15日。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的不动产权证书、《房屋租赁及居间服务合同》、《费用催缴通知单》、增值税发票、《长沙市高新区保利林语中心I3B栋19031、19032室租赁合同》、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，张清与宋贤友签订的《房屋租赁及居间服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自的义务。本案中，双方当事人对合同已经终止履行无争议，本院予以确认，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要在于：一、合同的解除时间问题；二、合同解除后的法律责任承担问题。一、关于合同的解除时间问题。根据双方的合同约定，宋贤友本应于2019年10月26日前支付第二期三个月租金但一直未支付，并于2019年11月10日搬离了涉案房屋，张清在得知宋贤友已经搬离涉案房屋后，也已将涉案房屋另行出租给了他人，据此，本院认为合同解除时间确定为2019年11月10日为宜。二、关于张清与宋贤友之间的房屋租赁合同关系解除后的法律责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，张清已于2019年12月8日将涉案房屋另行出租给案外人，现其继续主张宋贤友将涉案房屋腾空并返还已无事实依据，本院不予支持。其次，关于拖欠的租金的认定。宋贤友就涉案所租赁房屋已经交纳租金至2019年10月31日，后续租金未再交纳，故其应向张清继续交纳自2019年11月1日至合同解除之日即2019年11月10日期间的租金3667元（11000元÷30×10），原告诉讼请求中关于2019年11月10日以后的租金部分本院不予支持。第三，关于逾期支付租金的违约金问题。根据双方签订的合同第六条的约定：若承租方拖欠租金，出租方有权按照所欠租金总额的千分之五／日的标准要求承租方支付违约金，若承租方拖欠房租超过五日，出租方有权采取必要的措施减少损失或直接书面通知承租方解除合同，收回出租房屋，罚没履约保证金，并追索相应损失的赔偿。同时，合同第八条中约定：若承租方提前退租则赔偿出租方履约保证金作为对出租方损失的赔偿，损失有大于保证金的部分，违约方继续承担责任。本案中，虽然作为承租方的宋贤友存在欠付租金的行为，但现无证据证明张清在提起本案诉讼之前向宋贤友发出过租金催缴通知及合同解除通知，根据本案所查明的事实可以确认合同的解除是源于宋贤友的提前退租行为，故应当适用合同第八条的约定确定违约责任的承担方式，即张清有权向宋贤友主张以履约保证金作为对其损失的赔偿，当损失大于保证金时，可以向宋贤友主张继续承担责任。现无证据证明宋贤友提前退租给张清造成的损失大于履约保证金。综上，本院对张清主张的违约金诉请不予支持。第四，关于张清主张的物业费、空调费等相关费用的问题。根据双方在合同中的约定，租赁期间发生的水电、煤气、通讯、物业等费用应由宋贤友承担，且张清已经向物业公司缴纳了相关费用，亦无充分证据证实空调费已经包含于租金之中，故宋贤友应当向张清支付其租赁房屋期间产生的物业费及空调费。根据涉案房屋的建筑面积，并结合庭审中查明的物业费计费标准、湖南保利物业管理有限公司出具的发票、《费用催缴通知单》等，可以确认自2019年8月1日至11月10日期间，涉案房屋产生的物业费为6368.3元，空调费为2263元，两项合计8631.3元，对于张清诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。第五，关于张清主张的诉讼保全担保费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告张清与被告宋贤友于2019年7月31日签订的房屋租赁合同关系已于2019年11月10日解除；二、限被告宋贤友于本判决书生效之日起三日内向原告张清支付拖欠的租金3667元；三、限被告宋贤友于本判决书生效之日起三日内向原告张清支付物业费、空调费共计8631.3元；四、驳回原告张清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取602元，财产保全费581元，共计1183元，由被告宋贤友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年五月二十六日法官助理汪样书记员宋晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。