贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终6335号上诉人（原审被告）：贵阳南明龙城机电市场管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区春蚕巷1号B座5、6单元1层。法定代表人：黄建云，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐婧，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201610159617。被上诉人（原审原告）：李倩，女，1976年12月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：丁晓芳，女，汉族，1963年11月27日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳南明龙城机电市场管理有限公司（以下简称龙城机电公司）因与被上诉人李倩合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初5303号民事判决，上诉至本院。本院依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙城机电公司向本院提出上诉请求：一、撤销原判决，并依法改判；二、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由如下：双方签订合同时时2009年，至合同结束2016年长达7年。7年之中经济环境由上行变成下行，本地政府亦出具市场管理政策，导致实际履行过程中我方收取的租金明显低于合同约定的保底租金，基于情势变更应当减少租金，原审法院判决支付利息也是错误的。被上诉人李倩发表答辩意见：原判正确请求维持。被上诉人李倩向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告商铺租金4528.2元，并按照银行同期贷款利息支付144.45元，直到被告清偿时止（截至起诉时利息为144.45元）；2、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2009年3月19日，原告李倩（委托方，甲方）与被告贵阳南明龙城机电市场管理有限公司（受托方，乙方）签订了《商铺委托租赁管理合同》，上载明：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经双方协商一致，就甲方委托乙方租赁管理甲方所购买的“贵州五金机电城”商铺事宜签订合同，供双方遵守执行。一、地点、面积及用途：乙方受托租赁管理的商铺位于贵阳市××大道北段××号“贵州五金机电城”二层A134号商铺，商铺建筑面积13.44㎡，用于商业经营。二、委托租赁管理期限：本期限为八年，从2009年1月1日起至2016年12月31日止。本合同委托租赁管理期限临近届满时，双方当事人认为需要延续本合同委托租赁期限的，应当于本合同委托租赁管理期限届满前60日内由双方以书面补充协议确定延续的内容和期限。三、委托租赁租金收入及付款方式：1、该商铺总房款为266112元。2、该商铺前六年委托租赁租金总计127734元（人民币大写：壹拾贰万柒仟柒佰叁拾肆元），该款已由该商铺出售方与甲方签订《商品房买卖合同》时一次性支付给了甲方，乙方不再支付任何租金给甲方。3、鉴于该商铺前六年租金已由出售方一次性支付给了甲方，则乙方在此期间有权自主与承期经营户另行确定租金额。如确定的租金额高于甲方与乙方在本合同中确定的租金额，则高出部分归乙方所得；如确定的租金额低于甲方与乙方在本合同中确定的租金额，则亏损部分由乙方承担。甲方不得以该商铺所有人身份或其他任何理由，对乙方与承租经营户确定的租金额提出异议或主张租金高出部分的分配占有。4、该商铺后二年委托租赁租金标准，根据届时该商场实际租金状况，租金由乙方从与乙方签订租赁协议的承租经营户处实收实付并按半年一付给甲方，乙方不作任何截留。但不论乙方从与乙方签订租赁协议的承租经营户处收取的租金高低，乙方必须按照《商品房买卖合同》中的房款14%保底计算年租金给甲方，即乙方收取的租金高于保底租金时，须全额支付给甲方，若低于保底租金时，须按保底租金支付给甲方。保底租金计算方式为：甲方购买该商铺所签订的《商品房买卖合同》中的房款×14%。”从2016年10月1日开始，被告未再支付租金给原告，截止同年12月31日，已到期租金共计4528.2元，经原告多次催要未果，由此，原告诉至本院。审理中，被告提交市政府文件、贵阳市商务局、城乡规划局发布的规划通知，证明2011年底起贵阳市二环路内停止办理大型综合批发市场，已有经营资格的批发市场将搬离二环路外，故导致被告在实际履行招租过程中出现困难，收取的租金少于原告诉请的租金。另提交《太升五金机电市场商铺租赁合同》证明被告作为受托方对外招租实际与商铺经营者签订的合同收取的租金每月每平方70元，与合同约定的年14%计算租金相差甚远，以致被告履行合同困难。上述事实，有原被告陈述、商铺委托租赁管理合同以及房权证等证据在卷为证，并经质证核实，足以认定。一审法院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原被告签订的《商铺委托租赁管理合同》约定原告将其所有的商铺委托被告进行租赁管理，该合同意思表示真实，合法有效。合同签订后，原告将商铺交予被告出租管理，被告应当按照合同履行支付租金的义务，现尚欠原告最后一季度租金4528.2元未付，被告对所欠租金的计算方式及诉请金额予以认可，现原告主张被告支付上述租金，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告逾期支付租金，其行为已构成违约，原告要求被告支付利息的请求，符合上述法律规定，本院予以支持，利息按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至付清时止。被告提出经营中存在亏损，要求减少租金及不支付利息的抗辩理由不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。综上，原告诉请被告支付租金及利息，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决如下：被告贵阳南明龙城机电市场管理有限公司于判决生效后十日内支付原告李倩到期未付租金4528.2元及利息（以4528.2元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算，从2017年1月1日计算至履行期限届满时止）。案件受理费25元，由贵阳南明龙城机电市场管理有限公司负担。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。二审查明事实事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：是否应当适用情势变更原则调整租金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对情事变更原则的适用条件应当予以严格控制，否则情事变更原则易被滥用。情事变更原则的适用条件是：因不可归责于双方当事人的事由发生情事变更而致合同之基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平。它包括了三个方面：其一，事由是不可归责于双方当事人的；其二，合同赖以订立的基础发生了动摇乃至丧失；其三，继续履行合同对一方当事人将显失公平。在适用情事变更原则的时候，上述三个条件必须同时具备，缺一不可。依据最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三点“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素，结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险”的规定，并结合《商铺委托租赁管理合同》“乙方必须按照《商品房买卖合同》中的房款14%保底计算年租金给甲方”之约定，应当认定双方对日后市场情况变动等情况进行了合理的预测，并对由此产生的后果进行了相应的约定，表明双方相关风险均有心理预期。综上所述，上诉人龙城机电公司陈述的事实均不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，上诉人的诉讼请求并无相应事实予以佐证。至于逾期利息亦符合法律规定，本院对上诉人龙城机电公司的上诉请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由贵阳南明龙城机电市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 余 鑫审判员 汪 静二〇一七年十二月二十六日书记员 龙盛奎