广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21723号原告：广州大华物业管理有限公司。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被告：冼嘉杰。委托代理人：罗结群（被告的母亲），联系地址同被告。原告广州大华物业管理有限公司诉被告冼嘉杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶晓昆、被告的委托代理人罗结群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区东晓路193-207号明珠花园小区的物业管理服务公司，被告系广州市海珠区东晓路193号牡丹阁xx房业主。原告一直为被告的物业提供物业管理服务。被告从2018年2月开始拒交物业管理费、公摊水电费等费用，原告多次催收无果，故起诉请求判令：1、被告向原告支付2018年2月至2019年6月的物业管理费3515.6元（按每月每平方米1.88元×109.97平方米=206.8元计算）；2、被告向原告支付2018年2月至2019年5月原告为其垫付的公摊电费340元；3、被告向原告支付2018年2月至2019年5月原告为其垫付的公摊水费975.3元；4、被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、原告无权收取2019年4月16日之后的物业服务费。2019年4月1日，明珠花园一期业主委员会（以下简称“业委会”）向原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》，要求原告于2019年4月15日前退出物业区域。2019年4月3日，原告收到函件后发出《关于要求我司退出物业管理区域的回应》，函称拒绝执行业委会要求退场的无理要求。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2019年3月18日，明珠花园一期首次业主大会会议作出了两项决定：一、依法表决通过了《业主委托授权书》；二、依法表决通过了《明珠花园一期小区物业自管方案》。根据上述规定，大明房产公司作为建设单位与原告签订的签订前期物业服务合同己终止，原告要求明珠花园一期业主按照前期物业服务合同约定交纳物业服务费己无合同依据。现原告在收到业委会发出的函件后15日内仍拒绝退出、移交相关的资料，其继续为小区提供物业服务缺乏法律依据，无权再向业主收取物业服务费，业主也有权拒绝交纳物业服务合同终止后的物业服务费。且业委会己就原告拒不撤场问题向法院提起诉讼，该案件正在法院审理过程中，因此，被告不同意支付2019年4月16日后的物业服务费。二、原告提供的物业服务质量存在严重瑕疵，公共收益不公开不透明，小区卫生保洁工作不到位，公共排水管长期漏水，电梯经常停运，严重影响全体业主日常生活，请求法院对被告应交纳的物业服务费进行减免。三、被告同意支付2018年2月至2019年4月16日之前的物业管理费，确认每月的标准为206.8元；也同意原告的第二、第三项诉讼请求。经审理查明：粤房地权证穗字第××号《不动产权证》载明，被告是广州市海珠区东晓路193号xx房的权属人，该房屋建筑面积为109.97平方米。2014年1月12日，被告(甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方依据本协议向乙方交纳物业管理服务费及其它各项应交费用；乙方对物业共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；受有关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费），乙方亦同意甲方预收公摊电费、水费，收费标准及时间按相关收费部门的规定执行；甲方按物业建筑面积每月每平方米1.45元缴纳，甲方每月应付物业管理服务费为159.46元；甲方须分别于每月5日前交纳本月的物业管理服务费（甲方也可提前预交纳年度物业管理服务费）。每逾期一日，乙方有权按照欠款金额的千分之三向甲方收取违约金，直至甲方付清所有欠款（含违约金）为止；如甲方在每月5日前仍未交纳上月的物业管理服务相关费用，乙方有权采取法律途径追缴物业管理服务费及违约金，由此所发生的一切费用及全部责任由甲方承担；本协议自甲、乙双方签章之日起生效，至业主委员会已合法成立并且代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止；等。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。原告提交了日期为2018年2月至2019年5月期间的电费和水费发票若干张。另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》（要求在通知发出之日起10日内退出明珠花园一期物业管理区域）为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。本院以（2019）粤0105民初21415号立案审理。该案尚未审结。原告于2019年8月7日提起本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，上述合同对原、被告均有约束力，双方应切实履行。原告要求被告没有缴纳从2018年2月至2019年6月的物业管理费及2018年2月至2019年5月原告代垫的公摊水、电费，被告也同意按每月206.8元的标准支付从2018年2月至2019年4月15日的物业管理费及2018年2月至2019年5月原告代垫的公摊水、电费，双方意见一致，本院予以准许。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向本案原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉本案原告，要求本案原告退出明珠花园一期的物业管理【案号为（2019）粤0105民初21415号】，该案尚未审结。因原告是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，故2019年4月16日之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，原告再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告冼嘉杰在本判决生效之日起十日内，向原告广州大华物业管理有限公司支付2018年2月至2019年4月15日期间的物业管理费（每月按206.8元计算）；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2018年2月至2019年5月期间的公摊电费340元、公摊水费975.3元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月××日书 记 员  招佐文冯琬晴