苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初10456号 原告：石雄磊，男，1986年11月3日生，汉族，住河北省邯郸市永年县。 委托诉讼代理人：邢波，江苏均锐律师事务所律师。 被告：高亚华，男，1975年11月5日生，汉族，户籍地江苏省灌南县，现住地江苏省苏州市吴中区。 原告石雄磊诉被告高亚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法由审判员胡云杰适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。本案转普通程序审理后，依法组成合议庭于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告石雄磊及其委托诉讼代理人邢波，被告高亚华到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告石雄磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的吴江香漫雅园20幢3108室房屋租赁合同，由被告向原告交还租赁房屋；2.判令被告于合同解除日起至实际交还房屋之日止按每月2000元支付房屋占用费；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月9日，原、被告就苏州市吴江区香漫雅园20幢3108室房屋签订了房屋租赁合同，合同约定原告将房屋出租给被告使用，租赁期间为2018年4月25日至2021年4月24日，每月租金2000元，在租赁期内被告未经原告同意，不得私自把房屋部分或者全部转租他人，否则原告有权终止合同，收回房屋并没收剩余房款。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告却在租赁期间将房屋未经原告同意转租他人，严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告高亚华辩称：合同约定原告同意被告转租涉案房屋，故不同意解除合同。其承租房屋后进行了装修，原告在租赁期间骚扰其房客。 经审理查明：2018年4月9日，石雄磊作为甲方（出租房）、高亚华作为乙方（承租方）共同签订《房屋租赁合同书》一份，合同第一条租房地点约定，甲方将苏州市吴江区香漫雅园20幢3108室房屋租给乙方；合同第二条房屋用途约定，乙方所租房屋仅为合租所用，不得进行任何违法活动；合同第三条租期约定，租期自2018年4月25日起至2021年4月24日止；合同第四条租金约定，租金为每月2000元，租房保证金2000元；合同第八条乙方义务第2项约定，未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；合同第九条违约处理第1项约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予赔偿。 合同签订后，石雄磊按约将涉案房屋交付高亚华使用，高亚华按约支付了截止2019年10月25日的房屋租金36000元以及租房保证金2000元。 高亚华取得房屋后，将房屋转租给他人群租。2019年6月，石雄磊发现高亚华将涉案房屋转租他人，要求收回房屋，高亚华并未同意。2019年7月份，石雄磊切断涉案房屋水电。2019年8、9月份，石雄磊找中介公司欲出售涉案房屋，但并未实际出售。 另查明，涉案房屋所有权人为石雄磊与王婵娟共同共有。 庭审中，原告称：1.合同约定涉案房屋仅为合租使用，系因被告在租赁房屋时提出被告一家人比较多，合租一起住，但不是以盈利为目的的转租，原告从未同意被告将涉案房屋转租；2.由于高亚华将涉案房屋转租给他人群组，存在安全隐患，因此要求收回房屋，但高亚华不同意返还房屋，故其停水停电，其找中介只是有意向出售房屋，但并且实际出售。 被告称：1.合同写明的“乙方所租房屋仅为合租所用”是指允许转租的意思，并且签订合同时双方口头上也明确允许转租；2.石雄磊在租赁期间将房屋停水停电，并赶走其房客，未经其同意将房屋挂在中介出售，属于违约。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、转租合同、转账凭证、房屋照片，被告提供的微信聊天记录、拆表照片及双方当事人的当庭陈述在卷作证。 本院认为，原告石雄磊与被告高亚华之间签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同第二条房屋用途约定，乙方所租房屋仅为合租所用，从该表述无法看出双方约定房屋允许转租。此外，结合合同第八条乙方义务第2项约定，未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人，可见高亚华转租涉案房屋应当经石雄磊同意。现高亚华在未经石雄磊同意的情况下将涉案房屋转租他人使用，石雄磊据此主张解除涉案合同并返还房屋，于法有据，本院予以支持。至于合同解除时间，应当为原告要求解除合同的通知到达对方之时，故本院认定本案应诉材料送达被告高亚华之日即2019年8月19日为合同解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋占有使用费，因被告在合同解除后占用房屋至今，故原告主张自合同解除之日按照2000元/月的租金标准计算至被告实际返还房屋之日止，符合法律规定，本院予以支持。因高亚华已支付租金至2019年10月25日，并且尚有保证金2000元在原告处，原告亦同意将合同解除后的房租及保证金抵扣占有使用费，为减少诉累，在本案中一并处理，故高亚华应当自2019年11月26日起按照2000元/月的标准承担房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。至于高亚华提出的对涉案房屋进行了装修，因双方未对已形成附合的装饰装修物的处理作出约定，而本案所涉合同因高亚华违约导致解除，故石雄磊无需承担剩余租赁期内装饰装修残值损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、原告石雄磊与被告高亚华于2018年4月9日签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月19日解除。 二、被告高亚华于本判决生效之日起十日内将苏州市吴江区香漫雅园20幢3108室房屋返还原告石雄磊。 三、被告高亚华于本判决生效之日起十日内支付原告石雄磊自2019年11月26日起按2000元/月计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江分行；账号：62×××65） 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，由被告高亚华负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告石雄磊（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江分行营业部；账号：62×××65）。原告预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。 （此页无正文） 审 判 长  胡云杰 人民陪审员  邱知行 人民陪审员  陆根荣 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  王丁维 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。