上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初379号原告：曾秀丽，女，1970年3月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：许连农，男。原告：许磊，男，1989年2月5日出生，汉族，住上海市闵行区。二原告共同委托诉讼代理人：吴如袁，上海融力天闻律师事务所律师。被告：赵正桦，男，汉族，1984年8月11日出生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。原告曾秀丽、许磊与被告赵正桦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并适用普通程序于2020年7月13日、2020年10月19日公开开庭予以审理。原告曾秀丽及其委托诉讼代理人许连农、吴如袁，原告许磊的委托诉讼代理人吴如袁，被告的委托诉讼代理人杭炜、范欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾秀丽、许磊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)以及《附属设施设备及室内装饰转让协议》依法解除；2.判令被告返还原告交付的购房款人民币(币种下同)87万元；3.判令被告承担违约给原告造成的经济损失150万元；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2015年3月20日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)，约定原告购买闵行区绿莲路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价款138万元。双方约定于2015年4月20日前办理过户手续。合同并约定了解除合同的违约责任为总房价款的20%。当天原、被告双方另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定房屋的附属设施、设备及室内装饰的转让价为24万元。总房价款合计为162万元。签订合同后，原告分多次共计支付了房价款87万元整。双方于2015年6月10日前往闵行区房地产交易中心办理过户申请，收件编号为XXXXXXXXXXXX，在已交件等待出件的过程中，因房屋被案外人查封导致过户失败。事后经查，被告有多起民间借贷案件在诉讼处理。该房屋目前被长宁、杨浦、闵行区法院多次查封，原、被告经长期多次协商就继续履行合同无法达成一致。现原告起诉至贵院请求依法解除双方的房屋买卖合同，并要求被告返还原告已付的房价款。另，合同虽约定赔偿金为房价款的20%，但是被告认为原告购买该区域的房屋目前市场价值增加较多，被告的违约行为导致原告的资金被占用，再次购买房屋的成本大幅增加，给原告造成的经济损失远超合同约定的赔偿金，故以讼称事由诉至法院。被告赵正桦辩称，同意解除双方间的买卖合同，但是不同意原告的解除理由。1、买卖合同履行过程中原告违约在先，未能按照买卖合同及补充协议的约定履行付款义务。本案系因原告违约在先，并拖延过户，导致本来可以顺利过户无法完成。被告本意即是出售房屋，以房款归还欠款，原告迟迟不支付房款导致房屋被查封。2、被告已于2015年3月20日向原告交付了房屋，房屋后被案外人占某，被告也不清楚案外人的某某，但被告认为已完成了交房义务，至今原告并未予以返还房屋。3、原告曾起诉被告，后自行撤诉，原告直至现在又另行起诉，原告放任后果的产生，房价上涨的后果应由其自行负担。且房价处于不确定的状态，房屋状况也会影响成交价格。系争房屋上存在大量查封，最终的拍卖价格无法预测。经审理查明，上海市闵行区绿莲路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为被告赵正桦。原告曾秀丽与其委托诉讼代理人许连农系夫妻关系，许磊为其二人之子。2015年2月12日，原告曾秀丽、许磊与许连农共同办理了公证委托手续，委托许连农办理系争房屋买卖事宜。2015年1月，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原、被告就系争房屋买卖签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋转让价格为162万元等。签约当日，原告向被告支付定金1万元，被告出具收款收据。2015年2月11日，原告向被告支付定金9万元，被告出具收款收据。2015年3月19日，原告向被告支付购房款32万元。2015年3月20日，被告赵正桦(卖售人、签约甲方)与原告曾秀丽、许磊(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积为74.54平方米，转让价款共计138万元；甲、乙双方同意，甲方于2015年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占某的标志；甲、乙双方确认,在2015年4月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任,双方应及时相互配合办理退税手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内向退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；乙方应于签订本合同前于2015年3月19日支付甲方部分首期房价款23万元，且甲、乙双方应于签订本合同后当日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后当日内至房地产管理部门查询已购住房情况，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款42万元(含已支付的定金10万元)，该首期款是不包含房价尾款；甲方同意乙方通过向贷款银行申请55万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后十日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行规定或借款合同约定为准；乙方应于2015年4月20日之前再直接支付给甲方房价款41万元；甲、乙双方协商一致于2015年3月31日直接把房屋交付给乙方，不留房屋尾款等。同日，原、被告双方还签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》一份，约定：甲、乙双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格；甲、乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价位24万元，乙方应当在买卖合同签订后最迟于2015年4月20日过户前直接支付给甲方，该笔钱款项应先支付后过户，甲方收到该转让款后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让款发票的权利等。2015年3月20日，被告将系争房屋交付原告，双方签署《房地产交接书》。原告取得房屋后，委托案外人进行装修施工。此后，原告于2015年3月21日向被告支付购房款10万元，于2015年3月31日向被告支付购房款20万元，于2015年4月16日向被告支付购房款15万元。许连农后出具《欠条》一份，表示：因房产过户尚有二十万元缺口，具体还款计划如下，6月20日还款10万元，7月20日还款10万元，只有15,000元补偿金，如有7月20日还款缺口数，按银行利息4倍计算(补偿金除外)。2015年6月10日，原、被告双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理系争房屋的转让过户事宜。2015年6月23日，因被告赵正桦与案外人存在民间借贷纠纷，系争房屋因(2015)长民一(民)初字第4347号案件被上海市长宁区人民法院司法查封，后房屋未能过户至原告名下。后，系争房屋又因多起纠纷，被数法院轮候查封。另查明，案外人卢某某与被告赵正桦间存民间借贷纠纷，案外人卢某某曾借用系争房屋，被告赵正桦在向原告出售系争房屋前曾将该房屋交付案外人卢某某使用。案外人卢某某于2015年春节期间离开上海，回沪后于2015年4月、5月期间发现房屋内有人进行装修，此后案外人卢某某开门入住并占某了系争房屋，并向上海市杨浦区人民法院提起诉讼，申请查封了系争房屋。案外人卢某某重新入住后，表示曾有人上门，表示为该房屋的买家，其与被告赵正桦父亲、购房人三方共同至公安机关进行调解，但被告赵正桦的父亲否认与卢某某间存在租赁关系。此后系争房屋由案外人卢某某占某，并交由他人居住。2017年4月、5月期间他人搬离，现系争房屋将被拍卖。还查明，原告曾秀丽、许磊于2017年12月起诉至本院，请求判令解除与被告的买卖合同，并要求返还房款赔偿损失，该案中并未能向被告送达传票及应诉材料。此后，原告于2018年5月17日撤回该案起诉。上述事实，由原告提交的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收据及银行转账凭证一组、《房地产交接书》、房地产交易中心收件收据、上海市房地产登记簿、户口簿及公证书，由被告提交的《欠条》、民事裁定书等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明其实际损失，申请就系争房屋的现值进行评估。本院应原告申请，通过上海市高级人员法院摇号，委托上海百盛房地产估价有限责任公司对上海市闵行区绿莲路XXX弄XXX号XXX室房屋的市场价值进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司于2020年8月20日出具评估报告，系争房屋于2020年2月14日的价值为3,195,000元。经庭审质证，原告对评估报告无异议。被告认为对事后增加的装修部分应予以扣除，且评估报告不能作为本案损失的依据，房屋处于查封冻结状态，因执行状态的存在使其市场价值不是真实确切的，房屋也长期空关，评估价值不能作为损失的依据。评估人员到庭陈述到，1、评估人员于2020年8月24日至系争房屋内现场查看，评估时考虑了不可移动的固定装修。装修部分的价值不予以单列，仅考虑到装修使用的时间及现场的装修标准，并参考市场上差不多装修的房屋确定房屋的市场价值，装修系客观成本；2、此次评估考虑的是权利无瑕疵下的市场价值；3、对于房屋市场价值的认定，结合了比较法与收益法得出。本院认为，此次评估程序合法，结论客观，本院确认该评估报告之效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》为当事人真实意思表示，双方应按约履行各自义务。现原、被告对于解除《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》并无异议，双方的争议焦点为合同解除的责任在何方及原告提出的经济损失是否应予以支持。关于争议焦点一，原告认为系争房屋因被告的多起他案纠纷被查封导致无法过户，且房屋也被其债权人予以占某，系因被告根本性违约导致解除；被告认为系因原告迟延支付房款违约在先，且被告已完成房屋交付之义务。本院认为，依据双方签订的协议，原告应于2015年3月19日支付购房款42万元，于2015年4月20日前支付购房款65万元(41万元+24万元)，并以按揭贷款的方式支付购房款55万元。实际履行过程中，原告按约支付了首期购房款42万元后，并于2019年4月20日前支付了第二笔购房款45万元，第二笔购房款中的部分20万元确未能按原约定予以支付。就此，原告代理人向被告出具《欠条》，对于20万元的支付时间及逾期支付违约责任予以明确，该《欠条》原件亦交由被告保管。此后被告仍配合原告办理了系争房屋的过户手续，从双方的履约情况来看，被告对于付款方式的变更并未提出异议，双方已重新达成合意。此后，原告仍未能按约于2015年6月20日支付10万元房款，已属违约。但自2015年6月23日起，系争房屋因被告与他人的纠纷被司法查封，实际已无法完成过户，在被告丧失履行债务能力的情况下，原告可中止履行。故自2020年6月23日起，原告未支付剩余房款系其行使不安抗辩权，被告的该抗辩意见，本院不予支持。系争房屋自2015年6月23日被首次查封后，被告不仅未能及时清偿他案债务并解除查封，以履行其过户义务。而在此后又因多起纠纷导致系争房屋被数次轮候查封，至今未能清偿债务，导致系争房屋已无法予以过户，已属根本性违约。至于被告陈述其已完成交付义务，从本院查明事实来看，虽被告于2015年3月20日将房屋交付原告，但此后因被告与案外人卢某某的纠纷，导致卢某某长期占某房屋。被告作为出卖人，就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。在系争房屋因被告与第三人纠纷导致被他人占某，被告应承担相应之瑕疵担保责任。现被告已根本性违约，原告要求解除双方的签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，于法有据，本院予以支持。原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告赵正桦于2020年2月14日已收悉本案诉状，故本院确认原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2020年2月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将收悉的房款87万元予以返还，并赔偿原告之损失。关于争议焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，买卖合同签订后系争房屋的市场价格上涨，双方如约履行该合同的情况下，原告可享该部分上涨利益，而现因被告违约导致合同解除，原告要求其赔偿该部分损失并无不当。且原告于2015年取得系争房屋后进行了装修，该部分装修添附亦属原告之损失，现综合该部分装修添附进行评估并无不当。经评估，系争房屋于2020年2月14日的市场价值为3,195,000元，差价为1,575,000元。针对原告主张的差价损失150万元，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑原告实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中，原告尚未全额支付购房款，且在明知房屋被查封、合同无法继续履行的情况下，未能及时减损，放任了损失的扩大。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合违约行为对原告造成的实际损失，确认被告向原告赔偿损失100万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十条之规定，判决如下：一、确认原告曾秀丽、许磊与被告赵正桦签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2020年2月14日解除；二、被告赵正桦于本判决生效之日起十五日内向原告曾秀丽、许磊返还购房款87万元；三、被告赵正桦于本判决生效之日起十五日内向原告曾秀丽、许磊支付损失赔偿款100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,760元，财产保全费5,000元，二项合计30,760元，由原告曾秀丽、许磊负担6,489.45元，由被告赵正桦负担24,270.55元；鉴定费9,439元，由被告赵正桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 周 夏人民陪审员 张雪花二〇二〇年十月二十六日书 记 员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。