广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0606执异62号 异议人（利害关系人）：唐旭红，男，1963年10月8日出生，汉族，住湖南省祁东县。 委托诉讼代理人：向涛，湖南业达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，湖南业达律师事务所律师。 申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区复兴西路57号甲1幢110室。 法定代表人：曾志红。 被执行人：衡阳市尚邦房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区****尚邦领域418室。 法定代表人：陈永亮。 关于本院（2018）粤0606执1256号申请执行人上海文盛资产管理股份有限公司申请执行被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案，在执行过程中，异议人唐旭红向本院提出执行异议，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人唐旭红称，1.顺德区法院在执行申请执行人与被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案过程中，对位于湖南省衡阳市蒸湘区****室的拍卖行为未保障异议人作为承租人的优先购买权。异议人与被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司于2016年2月3日签订《物业租赁合同》，约定将该公司位于衡阳市蒸湘区****一楼（1122.82㎡）、二楼（1862.83㎡）租赁给异议人使用，租赁期自2016年3月1日至2031年7月1日。异议人已支付358000元履约保证金，并在租赁范围内进行了装修。2016年8月23日，异议人与被执行人签订补充协议，一次性支付2016年3月1日至2031年7月1日租金，并将租金总额确定为800万元，异议人已依约支付了全部租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，承租人对租赁物享有以同等条件优先购买的权利，顺德区法院在拍卖公告中没有列明异议人的优先购买权，也没有向异议人送达《拍卖事项告知书》。2.拍卖行为剥夺了异议人的租赁利益，行为违法。顺德区法院的拍卖公告显示“被执行人或者其他占有人继续使用上述房产至2019年12月27日……拍卖成交裁定书送达买受人后，被执行人或其他占有人应向买受人支付占用费”，异议人认为异议人已向所有权人支付了2016年3月1日至2031年7月1日全部租金，且未办理产权变更前竞买人不享有物权，不享有租赁收益权。另，公告显示101、102、104清场移交与实际不符，该三处产权为异议人实际使用的面积，在未完成拍卖成交办理产权手续、未达成新的租赁协议前异议人没有清场的意愿。综上，请求法院依法撤销或改正对位于湖南省衡阳市蒸湘区****室的《拍卖公告》，并中止执行2019年12月28日至拍卖成交后买受人办理产权过户期间的占用费（租金）。异议人向本院提交了（2018）粤0606执1256号之二执行裁定书图片打印件、竞买公告打印件及变卖公告打印件、物业租赁合同、租赁外补充协议、收据、（2019）湘0408执异22号执行裁定书、照片打印件等证据。 听证过程中，异议人明确其依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提起本案异议，并变更其异议请求为：依法撤销或改正对位于湖南省衡阳市蒸湘区****室的《变卖公告》。 本院经审查查明，关于申请执行人与佛山市莫名商贸有限公司、衡阳市尚邦房地产开发有限公司、李元霞、李元鹏、陈永亮、陈上贵借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0606民初15681号民事判决书已经发生法律效力，根据判决书记载，2011年10月11日，衡阳市尚邦房地产开发有限公司与工行容桂支行签订《最高额抵押合同》，将位于湖南省衡阳市蒸湘区****101-111、117-119室（共计14套）房产及房产占用范围内的土地使用权在最高余额3300万元额度内提供抵押担保，并于2011年10月13日办理了抵押登记，并判决申请执行人对上述房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高本金余额3300万元及相应利息范围内享有优先受偿权。 本院在执行申请执行人上海文盛资产管理股份有限公司与被执行人佛山市莫名商贸有限公司、衡阳市尚邦房地产开发有限公司、李元霞、李元鹏、陈永亮、陈上贵借款合同纠纷一案过程中，于2018年2月3日作出（2018）粤0606执1256号之二执行裁定书，裁定查封、扣押、变卖、拍卖被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司所有的位于衡阳市蒸湘区****的****101-111室、117-119室（共14套）房产。2019年10月21日，本院发出《拍卖事项告知书》，告知相关当事人，本院拟变现处理上述房产，首次拍卖时间为2019年11月26日10时起至2019年11月27日10时止。涉案房产经二次司法拍卖均流拍后，本院于2020年1月10日10时至2020年3月10日10时期间在京东网司法拍卖（变卖）平台进行公开变卖，变卖公告第二点竞买人条件第（四）点规定，“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前三个工作日向委托法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”公告显示“暂无优先购买权人”。异议人于2020年1月8日向本院提出执行异议。 另查，关于中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司与佛山吉运黄金加工有限公司、衡阳市尚邦房地产开发有限公司、湖南省吉运黄金投资有限公司、张黎、唐婕、李元霞、陈永亮、唐珊玲、黄冠林、林木生金融不良债权追偿纠纷一案，佛山市南海区人民法院作出的（2016）粤0605民初14663号民事判决书以及佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终10128号民事判决书已经发生法律效力，根据上述判决记载的内容，衡阳市尚邦房地产开发有限公司于2013年8月22日就位于衡阳市蒸湘区****112-116、120-127、129-134室（共19套）房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，并判决中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司对上述房产及房屋占用范围内土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在相应债权数额及本案诉讼费的范围内优先受偿。 听证过程中，异议人称，执行法官于2019年6月4日到涉案房产现场时，异议人已向执行法官提出带租拍卖要求，执行法官于当天明确告知异议人租赁合同在抵押登记之后签订，执行法官认为异议人的租赁行为不能对抗抵押权的实现；后异议人通过邮寄方式向执行法官邮寄了一份《权利申报书》，要求法院在处置涉案房产时确保异议人的优先购买权，在法院启动对涉案房产的拍卖、变卖程序时，异议人并未按照拍卖公告要求向执行法官提出优先购买权的申报。 以上事实有（2016）粤0606民初15681号民事判决书、（2018）粤0606执1256号之二、四执行裁定书、拍卖事项告知书、司法拍卖竞买公告、（2017）粤06民终10128号民事判决书、（2016）粤0605民初14663号民事判决书等证据材料证明。 异议人提交的《物业租赁合同》显示，合同签订日期为2016年2月3日，出租方为衡阳市尚邦房地产开发有限公司，承租方为唐珊红，约定出租方将位于衡阳市高新开发区****一楼二楼出租给承租方，合同明确记载上述物业已设定抵押，出租方已告知承租方上述物业出租前已设定抵押，在被处分的情形下租赁合同终止，双方互不承担违约责任。 本院认为，本院自2019年11月26日启动对涉案房产的拍卖后，在拍卖公告以及变卖公告中均已明确记载优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前三个工作日向法院提交有效证明，但异议人并未按照公告规定的期限内向本院提交材料申报权利。退一步讲，即使异议人于2019年6月15日向执行法官邮寄权利申报书视为已经申报权利，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，异议人主张的租赁合同于涉案房产抵押后签订，并且异议人在签订租赁合同时已明确知悉涉案房产已设定抵押，在租赁合同中约定在抵押权人行使抵押权而处分涉案房产时，租赁合同终止。本案申请执行人对涉案房产享有抵押权，并已经生效判决书确定享有优先受偿权，按照租赁合同约定，本院依据申请执行人的强制执行申请，对涉案房产进行处置，租赁合同终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权是以行使合法有效的租赁权为前提，用于保障承租人的居住权，是租赁权的权能之一。本案中，异议人享有的租赁权因双方签订的租赁合同终止而终止，异议人主张优先购买权丧失权利基础，异议人请求保障其优先购买权，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回异议人唐旭红的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  李洁锋 审判员  甘 坚 审判员  王晓娜 二〇二〇年一月十七日 书记员  黎彩德