河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0325民初3049号原告：河南聚焦商贸有限公司，住所地：嵩县伊东新区伊东水城13号楼一楼门面房，统一社会信用代码：91410325MA40RDJ67N。法定代表人：张利霞，公司总经理。委托诉讼代理人：李川，河南凯光律师事务所律师。被告：秦学召，男，汉族，1954年4月4日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：韩丽军，河南航星律师事务所律师。被告：河南天泰富地置业有限公司，住所地：嵩县县城建设路1号金鑫印刷厂院内，统一社会信用代码：91410325675373358D。法定代表人：张跃红，公司董事长。委托诉讼代理人：于佳佳，河南凯光律师事务所律师。被告：河南天泰富地置业有限公司嵩县鸿运大厦分公司，住所地：嵩县汽车站综合楼2楼。负责人：胡寅龙。原告河南聚焦商贸有限公司（以下称聚焦商贸）诉被告秦学召、河南天泰富地置业有限公司（以下称天泰公司）、河南天泰富地置业有限公司嵩县鸿运大厦分公司（以下称鸿运大厦）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后,依法组成合议庭于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李川、被告秦学召委托诉讼代理人韩丽军、被告天泰公司委托诉讼代理人于佳佳均到庭参加了诉讼，被告鸿运大厦经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现己审理终结。原告聚焦商贸向本院提出诉讼请求：1、依法解除对位于嵩县何村乡文华苑1号楼101、102、103、104、105、106号六套房产的查封，停止对该房产的执行；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月23日，原告与被告天泰公司签订《商品房购房协议》，协议约定原告购买天泰公司位于何村乡文华苑1号楼一层1-7号房产，建筑面积共1108.28平方米，天泰公司给原告出具收款条并将该七套房产全部交付原告，因该房产不符合办理房产证条件，一直未办理产权登记。2019年1月4日，嵩县法院（2018）豫0325执283号之七执行裁定书，将上列六套房产查封。原告认为涉案房屋虽然现在登记在天泰公司名下，但在查封前原告已经与天泰公司签订了买卖合同，支付了全部价款，原告已经合法占有，只是因为天泰公司的原因未办理过户登记，实际上该房产已经归原告所有，故嵩县法院的查封行为侵害了原告合法权益。原告已经向嵩县法院提出了执行异议，异议被驳回，特依法提起诉讼。被告秦学召辩称，1、天泰公司与原告签订的购房协议无效，天泰公司是答辩人另一案件中的被执行人，在人民法院发出报告财产令后不如实申报财产，违反了相关法律规定，转移财产数额巨大，应追究其刑事责任。2、原告在提出执行异议时和起诉诉状中自述是房屋买卖，庭审中自认是以物抵债，其主张的“债”并无证据证明，其以物抵债的事实事实上不存在，原告的行为侵害了答辩人的合法权益。3、根据物权法规定，产权转移应办理登记，案涉不动产并未办理产权转移登记，原告不是案涉不动产的所有人，其不具有排除强制执行的权利。被告天泰公司辩称，2013年10月22日原告的股东张丽霞出借给天泰公司300万元，以月息3.3-3.5的利率计息，至2018年7月20日，本息合计9871954元。2018年7月23日，张丽霞与天泰公司约定以借款中的800万元抵原告公司购买案涉房屋的购房款，当日原告与天泰公司签订购房协议，以房抵债的情况属实。被告鸿运大厦未答辩。原告为证明自己的诉讼请求，提交了商品房购房协议、交房款800万元收据以及天泰公司出具的房屋交付证明等证据，被告秦学召对上述证据证明方向均不予认可。被告天泰公司认可原告证据，并提交了其与原告以房抵债的会计记账凭证若干，被告秦学召不予认可。被告秦学召提供了聚焦商贸工商登记信息等证据，拟证明原告陈述以房抵债和张丽霞担任原告股东是在原告签订购房合同之后，从而证实原告虚假陈述、虚构买房的事实。本院对上述证据作综合分析，首先，是否以房抵债。原告聚焦商贸与天泰公司签订购房协议，购房协议载明聚焦商贸“购买”天泰公司房屋，一次性付房款800万元；天泰公司在没有实际收到聚焦商贸800万元房款的情况下，赫然给聚焦商贸出具了“今收到门面房款捌佰万元”的收据，而本案所涉事实是，被告天泰公司、原告聚焦商贸在诉讼中共同认可的“以房抵债”。是以房抵债还是现款购房，对合同当事人或许影响不大，但处于本案原、被告多方之间，原告前后所述及书面证据与其叙述内容相矛盾，足以引起秦学召对购房真实性的合理怀疑。其次，债权债务关系是否存在存疑。聚焦商贸在2018年7月23日与天泰公司签订购房协议时，张丽霞不是公司股东也不是法定代表人，而抵债的“债权800万元”是张丽霞个人的债权，在没有任何证据证明张丽霞与聚焦商贸发生债权转移或者混同的情形下，天泰公司等权利主体对此大额交易的操作，明显草率，秦学召可以合理怀疑其真实性。第三，张丽霞关于对天泰公司的300万元基础债权，仅有天泰公司单方面会计凭证证明，无其他证据佐证，秦学召可以合理怀疑其真实性。第四，聚焦商贸法定代表人张丽霞与天泰公司法定代表人张跃红的直系血亲姐弟关系，综合前述交易瑕疵，被告秦学召足以对交易真实性产生合理怀疑。综上，本院认为原告待证事实证据不足，不予认定。经审理查明，原告向本院提交的证据显示，2018年7月23日，天泰公司与聚焦商贸签订《商品房购房协议》，约定聚焦商贸购买天泰公司开发的“天泰文华苑”1号楼1层1-7号房屋，总价款880万元，聚焦商贸一次性付800万元，房产证办理后再付80万元；天泰公司为聚焦商贸出具了收到房款800万元的数据。2018年10月19日，上述双方就房屋买卖办理了网上签约备案。原告、被告天泰公司在本院处理执行异议及本案审理时表述，案涉房屋是天泰公司欠张丽霞的借款，为偿还借款本息中的800万元（原告所称的欠张丽霞的借款本息为9871954元），天泰公司用案涉房屋抵房款，将房屋售给原告。本院在执行申请执行人秦学召与被执行人天泰公司、鸿运大厦等民间借贷纠纷一案中，于2019年1月4日以（2018）豫0325执283号之七执行裁定书，查封了登记在天泰公司名下的案涉房产六套。聚焦商贸以查封错误侵害其权益为由提出执行异议，本院经审查作出（2019）豫0325执异36号执行裁定书驳回了聚焦商贸异议请求。另查明，聚焦商贸成立于2017年4月7日，时任法定代表人韩凯凯；2018年7月24日投资人、法定代表人由韩凯凯变更为张丽霞；2018年7月31日公司股权变更，张丽霞占股权比例由0%变更为100%。张丽霞系天泰公司法定代表人张跃红姐姐。本院认为，本案已查封财产登记在天泰公司名下，除非有法定情形存在，否则不能阻却强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张丽霞在签订《商品房购房协议》的次日才取得聚焦商贸法定代表人身份，在没有证据证明其个人债权合法转让与聚焦商贸之前，在没有充分证据证明张丽霞对天泰公司900余万元债权真实合法存在的条件下，本院认为原告主张不符合上述司法解释规定的排除执行条件，依法不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告河南聚焦商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告河南聚焦商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  常青意人民陪审员  宋方园人民陪审员  关海波二〇二〇年二月十五日书 记 员  仝秋彦