上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17911号原告：赵璧，男，1982年1月4日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：张碧燕，上海丰兆律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司上海闵行支行，住所地上海市闵行区。负责人：程华，行长。委托诉讼代理人：沈众，男。委托诉讼代理人：刘几任，上海瀚元律师事务所律师。被告：刘积良，男，1984年7月15日出生，汉族，住福建省。被告：韩阳，男，1976年5月2日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：徐荣，上海大庭律师事务所律师。原告赵璧与被告交通银行股份有限公司上海闵行支行(以下简称交通银行)、刘积良、韩阳排除妨碍纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本院于2019年12月19日、2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人张碧燕，被告交通银行的诉讼代理人沈众、刘几任，被告刘积良，被告韩阳的诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵璧向本院提出诉讼请求：一、判令被告交通银行将坐落于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)交付给原告；二、判令被告韩阳搬离上述房屋，并协助被告刘积良将该房屋交还给原告；三、判令被告韩阳赔偿原告2019年9月1日起至实际交付房屋之日的房屋使用费，按照每月10,000元计算。事实和理由：原告在《青年报》上看到上海国际商品拍卖有限公司的拍卖公告，获悉于2019年7月18日13时30分在上海市黄浦区乔家路XXX号举行拍卖会对系争房屋进行拍卖。原告按拍卖公告的要求于2019年7月17日前交付了保证金，于7月18日参加拍卖会并以15,900,000元拍得系争房屋，于9月1日取得了不动产权证书。而原告在进场装修之日，突然获知系争房屋有人居住。被告韩阳持与被告刘积良之间的房屋租赁合同以承租人的身份阻止装修公司进行装修，故原告诉如所请。被告交通银行辩称，其已办理过户手续，完成了交付义务，并非原告请求权的适格主体。在进行房屋拍卖时其也尽到了提醒义务，告知参加拍卖人拍卖物现有人居住。被告刘积良辩称，其已将系争房屋抵押给了交通银行。其在交通银行拍卖之前就已经与租客签订了租房合同。原告去看房子时其已经告知原告有租客。原告的诉讼请求与其没有关系。被告韩阳辩称，交通银行在拍卖的时候明确说明房屋是有使用人的。其是通过租赁合同合法取得房屋使用权，并支付了租金。原告在知晓房屋存在租赁关系的情况下取得产权，不能影响其租赁权。其已经支付了租金，不需要再向原告支付房屋使用费。本院经审理认定事实如下：2010年5月5日，被告刘积良取得系争房屋的房地产权证，并于同日办理了抵押权登记，将系争房屋抵押给被告交通银行，债权数额为7,990,000元。2011年6月13日，被告刘积良与被告交通银行签订了《最高额抵押合同》，约定被告刘积良以系争房屋及相应土地使用权作为抵押物，为被告交通银行已经或将要向案外人上海盛文旺贸易有限公司(以下简称盛文旺公司)提供的贷款提供最高额抵押，担保期间为2011年6月13日至2014年6月12日，担保的最高债权额为10,700,000元。同年6月16日，双方办理了抵押登记。因被告刘积良与案外人盛文旺公司未归还借款，被告交通银行起诉至上海市闵行区人民法院。后该院出具(2013)闵民四(商)初字第44号民事判决书民事判决书，其中判决：一、盛文旺公司归还被告交通银行借款本金7,499,622元；二、盛文旺公司支付被告交通银行利息及罚息；三、盛文旺公司支付被告交通银行律师费70,000元；四、被告刘积良对盛文旺公司上述三项义务承担连带担保责任；五、盛文旺公司到期不能履行上述第一、二、三项确定的义务时，被告交通银行有权以被告刘积良所有的系争房屋及相应土地使用权折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由盛文旺公司继续清偿；六、被告刘积良承担保证责任后，有权向盛文旺公司追偿。因被告刘积良与盛文旺公司未履行上述判决确定的义务，系争房屋被组织拍卖，但三次拍卖均因无人应价而流拍。其中，《房产拍卖特别规定(2014年8月5日15：00房产拍卖会)》言明：5号标的(即系争房屋)，物业有欠费，买受人自行解决；暂无人居住使用，何时交房待法院通知；如有户口，买受人自行解决。2015年6月29日，上海市闵行区人民法院出具(2013)闵执字第4537号执行裁定书，其中裁定被告刘积良名下系争房屋作价14,670,000元，交付被告交通银行抵偿债务。2015年12月28日，被告交通银行取得系争房屋的所有权。原告于2019年7月18日的拍卖会上竞买系争房屋。该拍卖会知晓函中告知：拍卖标的目前有人使用，按现状拍卖。拍卖成交后，委托人及拍卖人不负责清场等相关事宜，买受人须自行协调与现使用人的关系，自行负责办理清场、入住、使用、物业进户等所有相关手续，并承担由此而产生的所有费用。拍卖标的的交付仅以权属交付(即房地产交易中心受理产权过户并出具相应收件收据)为交付标志。原告在竞买人处签字，落款日期为2019年7月8日。原告于当日交纳保证金1,500,000元。2019年8月5日，原告与被告交通银行签订房屋买卖合同，约定：原告向被告交通银行购买系争房屋，房屋价款为15,500,000元。被告交通银行于2019年8月20日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后被告交通银行将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。系争房屋于2019年9月1日登记在原告名下。该房屋建筑面积为519.42平方米，其中地下建筑面积198.01平方米。另查明，被告刘积良(甲方)与被告韩阳(乙方)签订一份落款日期为2011年12月10日的房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁期自2011年12月31日至2031年12月31日，共计20年。甲方应于2011年12月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金20年一次性支付1,200,000元(租金每年60,000元，不包含物业费，物业费由乙方承担)。审理中，被告刘积良与韩阳称：被告韩阳于2011年12月一次性以现金方式支付被告刘积良二十年的租金共计1,200,000元。被告韩阳于2014年支付系争房屋2012年的物业费，于2015年10月16日支付系争房屋2013年的物业费，于2016年9月5日支付系争房屋2014年的物业费，于2019年支付2015年1月至6月的物业费。被告交通银行取得系争房屋产权后通知被告韩阳不要再支付物业费，并由其支付物业费直至原告取得系争房屋产权。再查明，2019年9月3日、10月23日，原告与被告韩阳因系争房屋产生纠纷，并报警处理。以上事实，有上海市房地产登记证明(抵押登记)、(2013)闵民四(商)初字第44号民事判决书、最高额抵押合同、(2013)闵执字第4537号执行裁定书、(2018)沪0117民初8338号民事判决书、房屋租赁合同、房产拍卖特别规定、房地产拍卖会知晓函、意向竞买申请登记表、房地产买卖合同、不动产登记簿、物业费支付凭证、接报回执单及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据被告韩阳提供的其与被告刘积良之间签订的房屋租赁合同，从形式上看该租赁合同发生在系争房屋抵押权设立之后，根据上述法律规定，即便该租赁关系成立，也不得对抗已登记的抵押权。故本院认为，在被告交通银行实现抵押权后，房屋租赁合同对被告交通银行不具有约束力，在被告交通银行取得系争房屋所有权后，没有与被告韩阳之间建立新的租赁关系，而原告通过拍卖取得系争房屋的所有权，房屋租赁合同同样亦对原告不具有约束力。现原告对系争房屋已经办理了房屋权利证书，取得了该房屋的所有权，对系争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故对于原告要求被告韩阳搬离系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。而原告对于其他被告的诉讼请求，没有法律依据，故本院不予支持。对于房屋使用费，原告于2019年9月1日取得系争房屋的权利登记。根据报警记录可知被告韩阳已知晓房屋权利人变更情况，故应向原告支付房屋使用费直至搬离系争房屋之日止。对于房屋使用费的标准，结合系争房屋的面积、所处位置等状况，原告主张每月10,000元并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第一百九十条之规定，判决如下：一、被告韩阳于本判决生效之日起十日内腾退坐落于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号房屋；二、被告韩阳于本判决生效之日起十日内支付原告赵璧上述房屋的使用费，自2019年9月1日起至实际腾退之日止，按每月10,000元计算；三、驳回原告赵璧的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告韩阳负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨剑萍审 判 员  刘 菲人民陪审员  丁世勤二〇二〇年五月二十六日书 记 员  薄京芳附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，全人力可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。