成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初8116号 原告（反诉被告）：饶泽欢，男，汉族，1986年3月9日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：覃玲峻，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨昊雨，男，汉族，1987年9月15日出生，住四川省苍溪县。 原告（反诉被告）饶泽欢与被告（反诉原告）杨昊雨房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶泽欢及其委托诉讼代理人覃玲峻、被告杨昊雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告饶泽欢向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告拆除位于成都市龙泉驿区保利玫瑰花语房屋内自行搭建的相关设施，在结清占用期间的物业费、水电气等相关费用后向原告交回占用房屋；3.判令被告支付原告违约金144000元，扣除被告支付的定金后，还需向原告支付114000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告通过居间方保利物业发展股份有限公司成都分公司与被告签订《房屋买卖合同》，原告将其位于成都市龙泉驿区保利玫瑰花语房屋以48万元出售给被告，合同约定，被告需于2017年4月15日前申请按揭，被告须在2017年4月15日前向原告付清首付款（除已付定金之外）13万元。付款日期届满前，原告均多次催促被告付款，被告至今未按照合同约定向原告支付首付款和申请银行贷款，且被告一直占用案涉房屋。原告为维护的合法权益，故诉至法院。 被告杨昊雨辩称，第一，对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以认可。第二，合同约定原告允许被告提前占用使用房屋，装修也是经过原告允许的，2016年12月20日前的费用由业主承担，之后的费用由被告承担，因此被告是合法占用，对原告第二项诉讼请求不认可。第三，合同约定被告贷款买房，因为在2017年4月15日前原告没有取得房产证，原告无法按照合同约定时间配合被告申请办理贷款，无法申请贷款，也无法支付首付款，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告赔偿案涉房屋由被告支付的装修费用15万元和房屋增值收益32万元；3.判令被原告支付违约金144000元，双倍返还被告定金6万元；4.本案本、反诉案件受理费和财产保全费用由原告承担。事实与理由：由于原告未正常取得房产证、没有及时偿还贷款，导致被告后来被成都市住房政策限购，按照限购政策的解释2017年3月24日零时前签订《房屋购买合同》双方自愿履行合同在5月31日前可以办理交易手续，逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理的相关规定下，但是期间原告仍迟迟未取得房屋产权证导致该房屋不能完成交易，现在被告没有买房资格，造成损失，被告为了维护自身合法权益。 原告针对被告的反诉辩称，合同签订时，被告知道案涉房屋尚未办理产权的事实，且产权处于抵押状态。合同约定被告需要在2017年4月15日前办理贷款并支付首付款，未约定必须在原告取得产权后被告才支付首付款，被告一直未支付构成根本性违约。原告于2017年5月22日取得了案涉房屋的产权证，被告按期支付首付款原告还贷后，在政策规定的2017年5月31日前可以办理过户。被告未提供向银行申请贷款获得审批的证据，被告是否有支付房款的能力不确定，也无法过户。综上，被告行为违约，原告有权主张解除合同，请求驳回被告的其他反诉请求。 经审理查明，2016年12月13日，原告饶泽欢作为卖方，被告杨昊雨作为买方，保利物业发展股份有限公司成都分公司作为居间方（以下简称中介方），签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于成都市龙泉驿区保利玫瑰花语房屋以48万元的价格出售给被告，建筑面积78.01平方米，合同签约备案号218009，中介方已经明确告知双方此交易为预约买卖合同交易，待原告领取产权证后才能办理手续；该房屋处于抵押状态，对于还清贷款、解除抵押没有约定具体时间，原告应当在不动产权证下来的15个工作日内申请还款；付款方式为合同签订之日支付定金3万元，被告须在2017年4月15日前付清首付款（除定金外）13万元，被告在2017年4月15日前申请银行按揭贷款32万元；原告应当在2016年12月20日前将房屋交给被告使用，交付前原告付清一切相关杂费包括水、电、物管等费用；违约责任约定，被告未能履行合同定金由原告没收，原告收取定金后不将房产售予被告，则向被告双倍返还定金；无论任何情况下，任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房屋，则违约方须及时支付144000元违约金；备注约定，原告同意被告提前装修入住，2016年12月20日之前的费用由原告承担，之后的费用由被告承担，若原告毁约，除了赔付相应合同违约金外，还应赔偿装修费用2倍，以实际票据为准，被告造成违约的,原告不对装修负责。合同附件为《商品房买卖合同摘要》，显示房屋仅合同备案，还未取得产权证，房屋上存在中国工商银行的房屋按揭贷款。 合同签订时，案涉房屋为清水房。合同签订当日，被告向原告支付了定金3万元，原告向被告出具了《收条》。同日，原告按照合同约定将房屋交付被告。后被告对案涉房屋进行了装修，并不存在单间，由于双方的纠纷被告至今未入住，房屋的钥匙还在被告处。 原告为提前结清贷款，于2017年4月14日向贷款银行工商银行成都金牛支行申请了提前还款，由于被告未按时支付首付款，原告未能结清贷款。原告陈述曾第二次申请提前结清贷款，因同样的原因未果。 2017年5月22日，原告取得了案涉房屋的不动产权登记，建筑面积为78.07平方米，由于案涉房屋的按揭贷款未清偿需要办理他项权证，原告仅持有不动产权证的复印件。中介方经办人刘杨当庭作证，证明在原告取得不动产权证后告知了双方可以办理过户，但因被告一直未支付购房首付款，三方协商过户事宜未能达成一致，导致合同未能实际履行。 另查明，第一，案涉房屋的物业管理费为每月2.15元/平方米，即每月167.85元，案涉房屋的物管费一直由原告支付。第二，被告因装修缴纳了装修管理费、装修垃圾清运费、天然气改管费。第三，被告户口在四川省苍溪县，因成都市商品房限购政策现属于被限购的情况。 以上事实，有原、被告主体资格证明、《房屋买卖合同》、商品房买卖合同摘要、收条、提前还贷申请书、物管费收据、收据、不动产权证复印件、证人证言以及庭审陈述笔录等证据收集在案，予以佐证。 本院认为，原告饶泽欢与被告杨昊宇签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应当依照合同享受权利、履行义务。在合同签订时，双方均知晓原告尚未取得案涉房屋的不动产权属登记，过户手续需要在原告取得不动产权证后办理，被告支付了定金，原告依约将案涉房屋交付给被告占用、使用。按照合同约定，被告应当在2017年4月15日支付购房首付款13万元，原告为了合同顺利履行申请了提前偿还银行按揭贷款，因被告未支付首付款，故原告未能实际还款。虽然被告抗辩合同实际没有履行是由于原告一直未取得产权登记，原告拖延导致被告最终被限购无法履行合同，但是本院认为，在2017年5月22日原告已经取得了案涉房屋的不动产权登记，中介方已经告知了双方并说明可以即时过户，且按照成都市2017年3月出台的限购政策，双方合同签订时间是在限购之前，只要双方在2017年5月31日前可以办理交易手续，只要积极履行合同义务，该合同是可以履行完成的，被告的抗辩理由不成立。由于被告逾期支付首付款，即使在原告取得房产证后至今仍未支付首付款，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的部分终止，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于合同解除是因被告的违约行为导致的，依照合同约定，被告向原告交还房屋，并承担自2017年12月13日起至实际退还房屋之日止的物管费和水电气费，物管费按照每月167.85元计算，由于目前无人入住该房屋，且原告未举证证明实际金额，对于水电气费是否发生及金额不确定，故本院对该项不予支持；另外，按照合同约定，原告要求被告支付144000元违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告向原告支付了3万元定金，原告主张该款项在违约金中进行品迭，被告还需要向原告支付违约金114000元。关于被告反诉主张的双倍返还定金、违约金、房屋增值损失，因合同解除是被告违约导致的，被告无权向原告主张违约金和赔偿损失。关于房屋装修款，双方合同中明确约定，因被告违约造成合同未能履行的,原告不对装修负责，故原告不需要向被告支付装修款。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）饶泽欢和被告（反诉原告）杨昊雨于2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）杨昊雨在本判决生效之日起十五日内，向原告返还位于成都市龙泉驿区房屋； 三、被告（反诉原告）杨昊雨在本判决生效之日起十五日内，向原告支付占用期间的物管费（物管费按照每月167.85元，从2017年12月13日起计算至实际退还房屋之日止）和违约金114000元； 四、驳回原告（反诉被告）饶泽欢的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杨昊雨的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9740元，由被告（反诉原告）杨昊雨负担；反诉案件受理费5270元，由被告（反诉原告）杨昊雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  雷田怡 人民陪审员  郑维芳 人民陪审员  李友义 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  颜钰洪