广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8599号原告（反诉被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所地广东省清远市新城区六号区A座29号楼二楼。法定代表人：林志平，董事长。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。被告：王宇宸，男，1993年9月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：何界东，广东八骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈静，女，1970年4月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区小市新城三号区景隆广场A幢602号，公民身份号码441************922。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）诉被告（反诉原告）王宇宸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理本诉后，依法追加陈静为本案被告参加诉讼，原告富荣公司于2020年1月7日申请撤回本诉，本院于2019年12月31日受理被告陈静反诉后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。反诉原告陈静及其委托诉讼代理人戴海燕，反诉被告富荣公司的委托诉讼代理人马献平，本诉被告王宇宸的委托诉讼代理人何界东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。反诉原告陈静提出反诉请求：1、判令反诉被告退还履约合同保证金9158元和商铺首月租金4579元(合计共13737元)给反诉原告；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告和反诉被告双方签订的《商铺租赁合同》第二条约定:租赁期为三年，即自2014年6月28日起至2017年6月27日止;实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。反诉原告于合同签订当天根据合同约定向反诉被告支付了合同的履约保证金9158元和首月租金4579元。但反诉被告开办的市场直至2018年12月12日才办理竣工验收备案，一直不具备正式开业的法定条件。现在合同的租赁关系早已实际解除，整个合同期内市场都未正式开业，所签的涉案合同一直都未生效执行。反诉被告依法应当退还履约保证金和商铺首月租金给反诉原告。因此，反诉原告特依法提出反诉，请求法院查明事实，依法判决如反诉请求。反诉被告富荣公司辩称，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告缴纳的保证金和首月租金是按照双方签订的租赁合同约定应该支付的，并且反诉原告实际使用反诉被告的商铺，尚欠租金未支付，反诉原告提出的反诉请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：反诉原告陈静与本诉被告王宇宸是母子关系，2015年7月24日，反诉原告陈静以本诉被告王宇宸名义与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方（反诉被告）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场5栋14号商铺出租给乙方（反诉原告）经营副食品，租期为3年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，商铺交付时间（暂定）为2014年5月1日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，租金为4579元/月。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月开始计算生效）。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳商铺履约保证金9158元及首月租金4579元。庭审中，反诉原告述称于2018年5月30日前搬离涉案商铺，反诉被告则抗辩称于2019年7月31日收回涉案商铺，并且反诉原告尚欠2015年6月至2018年7月的租金未付，反诉原告对此予以否认。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**﹟－15﹟商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，反诉被告向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。本院认为，反诉原告陈静以本诉被告王宇宸名义与反诉被告签订《商铺租赁合同》，合同当事人实际为反诉原告与反诉被告，该合同内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对反诉原告与反诉被告具有法律约束力，双方均应恪守履行合同义务。反诉原告主张于2018年5月30日退还商铺，反诉被告则抗辩称于2018年7月31日收回涉案商铺及反诉原告尚欠2015年6月至2018年7月31日的租金未付。诉讼中，反诉被告未提供2018年5月份之后反诉原告继续占有使用商铺的依据，而反诉被告提交的水电明细表只是其单方制作，反诉原告予以否认，根据谁主张谁举证的原则，本院对反诉原告主张于2018年5月30日退还商铺予以确认，故本院确认反诉原告与反诉被告之间租赁合同关系已于2018年5月30日解除。关于反诉原告是否拖欠租金问题。在租赁合同期限届满后，反诉原告继续使用涉案商铺，双方形成不定期的租赁关系，反诉原告应按原租赁合同约定向反诉被告支付租金直至合同实际解除为止。反诉原告提供反诉被告于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，反诉被告未提供证据证明向反诉原告在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，对于反诉被告抗辩认为反诉原告尚欠2015年6月份起至2018年3月12日前的租金的意见，依据不足，本院不予采纳。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，反诉原告使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年5月30日，共2个月19天，租金为12058元（4579元×2个月＋4579元÷30天×19天）。关于反诉原告主张反诉被告退还履约合同保证金及首期租金。按前述，反诉原告应向反诉被告支付租金12058元，该租金在反诉原告交纳的保证金9158元及首月租金4579元当中予以扣减，保证金余款为1679元。反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》已解除，反诉被告收取反诉原告的合同保证金余款为1679元，反诉被告应退还给反诉原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告清远市富荣市*物流有限公司应于本判决生效之日起10日内退还履约合同保证金1679元给反诉原告陈静；二、驳回反诉原告陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉受理费72元，由反诉原告陈静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二〇年一月十五日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。