河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1724民初5422号原告：徐长锋，男，汉族，1973年8月19日出生，住正阳县。原告：李维珍，女，汉族，1968年7月16日出生，住正阳县,系徐长锋之妻。二原告委托诉讼代理人：李明，河南明信律师事务所律师。被告：夏秀丽，女，汉族，1975年5月1日出生，住正阳县。委托诉讼代理人：刘双喜，河南建法律师事务所律师。原告徐长锋、李维珍诉被告夏秀丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐长锋、李维珍委托诉讼代理人李明、被告夏秀丽委托诉讼代理人刘双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐长锋、李维珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方签订的房屋买卖协议。2.要求被告返还原告（1）原告与案外人姚树友、吴霞签订的房屋转让协议原件；（2）姚树友、吴霞、肖冬生、郑永军的身份证复印件；(3)信阳市瑞阳春置业有限公司为姚树友出具的收款票据9张；（4）信阳市瑞阳置业有限公司为姚树友出具证明一张；（5）瑞阳春物业管理有限公司为姚树友出具的户型确认表一份；（6）姚树友、吴霞给郑永军、肖冬生的委托书；（7）郑永军、肖冬生出具的收条一份；（8）李丽转给薛瑞华的中国农业银行转账回单5张。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月16日，二原告与被告签订了房屋买卖协议，约定二原告位于信阳市××阳春花园小区××型××楼××房屋以188万元的价格卖给被告。该房屋是原告从案外人姚树友处购买。协议签订后，原告将房屋及姚树友交给原告的房屋相关手续都交给被告，但被告迟迟未能将购房款交给原告。经多次催要不能得到购房款，原告于2019年5月27日向被告发出书面的解除房屋买卖协议通知书，并邮寄给被告。但被告未能将该房屋相关手续还给原告。被告夏秀丽辩称：2015年10月16日双方签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，合法有效，不具有任何无效的法定情形。由于二原告当时尚欠被告借款本金300万元未偿还，双方口头约定待房产产权转移到被告的名下后，房款188万元从欠款中抵扣。该协议签订后，涉案房屋已交付给本人多年。2015年11月3日，双方经结算，二原告仍欠被告260万元，当时及此后诉讼中未直接抵扣上述房款，一是因为二原告尚欠原房主姚树友58万元未付清，二是该房屋尚未转移登记在本人名下，不具备口头约定抵扣条件。二原告欠被告本息近300万元，即使涉案房屋转移登记成功，因被告另垫付10万元尾款，也只能抵扣178万元（因抵扣条件一直未成就，被告申请执行相关生效文书是行使正当的权利。至于执行中二原告提供的所谓熊寨街商品房，由于产权存在争议，土地房屋又被正阳县国土资源局下处罚没收，至今无法执行；原告为逃避执行，将其住房私下写在其朋友李耀辉名下，也无法执行。至于其曾称的农商行股金，早已被其他债权人冻结。本人至今未直接从二原告处得到分文执行款）。目前，涉案房屋已于2019年1月登记在姚树友名下，下一步经依法转移登记到本人名下，如转移登记成功，本人将严格按照协议约定的价款从二原告欠被告的借款本息中抵扣，并及时告知法院执行局。二原告之前诉称本案房屋买卖协议是抵押性质，现又以被告未付款为由主张解除买卖协议，还说已通知解除，均属胡编乱造，且相互矛盾，恳求依法驳回其诉讼请求。经审理查明：原告徐长锋、李维珍系夫妻关系。2011年10月至2014年12月，原告分十四次从被告夏秀丽处借款300万元，每笔借款约定借款利息为月息1分至2分5厘不等。上述借款均未约定还款期限。因原告未偿还被告借款，原、被告于2015年10月16日签订房屋买卖协议一份，双方约定：一、原告将其座落于信阳市羊山新区瑞阳春花园小区A区13号楼5层实用面积400平方米的房屋以188万元的价格转让给被告；二、被告付给原告全部房款后，原告将上述房屋及相关证件和钥匙交付给被告，接收后房屋的占有权、使用权和继承权归被告所有，该房屋新发生的物业管理费等相关费用由被告负责支付；三、上述房屋如过户，原告应积极协助被告处理，办理房屋产权时所发生的相关费用由被告承担；四、如有一方违约，应赔偿另一方违约金10万元。协议签订后，原告将房屋交付给了被告，同时将下列与房屋有关的手续一并交给了被告：1、原告与案外人姚树友、吴霞签订的房屋转让协议（原件）；2、姚树友、吴霞、肖冬生、郑永军的身份证复印件；3、信阳市瑞阳春置业有现公司为姚树友出具的收款票据九张、证明一份、户型确认表一份；4、姚树友、吴霞给郑永军、肖冬生的委托书；5、郑永生、肖冬生出具的收条一份；6、李丽转给薛瑞华的中国农业银行转账回单五张。被告接收房屋及相关手续时，并未向原告支付188万元购房款。2015年11月3日，经原、被告双方结算，原告归还了被告上述借款300万元中的40万元并结清了300万元的全部利息，由原告重新给被告出具了一份260万元的借条，同时约定从2015年11月13日起，将借款利息降为月息1分。2016年7月12日，被告向本院提起诉讼，要求原告归还借款260万元及利息。经本院主持调解，双方于2016年9月7日达成如下协议：原告愿于2016年10月31日前偿还被告借款本金50万元、2016年12月31日前偿还原告借款本金210万元，被告放弃其他诉讼请求。协议达成后，本院向双方出具了民事调解书。由于原告未按调解书履行，被告向本院申请执行。庭审中，原、被告双方代理人均认可原、被告双方签订房屋买卖协议是为了抵偿原告欠被告的300万元借款中的188万元，但实际并未抵偿。另查明，2014年11月25日，本案原告徐长锋与案外人姚树友、吴霞签订房屋转让协议一份，双方约定：一、姚树友、吴霞将其位于信阳市羊山新区瑞阳春花园小区A区1号楼西边楼上的房屋以188万元的价格转让给徐长锋；二、协议签订后，徐长锋一次性将购房款178万元付给姚树友、吴霞；三、房产证办理完毕后，徐长锋将余款10万元一次性支付给姚树友、吴霞。上述协议由郑永军、肖冬生提供担保。本案原、被告签订房屋买卖协议书及本案原告徐长锋与姚树友、吴霞签订房屋转让协议书中的房屋实际包括信阳市羊山区新区瑞阳春花园小区A区13号楼1层102号及4层401号、5层501号。2019年1月9日，本案被告以姚树友的名义办理了102号和401、501号的不动产证两份（401、501为一个证），并向姚树友支付了原欠房款10万元。为将上述房屋的所有权证办理在自己名下，2019年1月18日，本案被告夏秀丽与姚树友签订了一份房屋买卖协议书，双方约定：姚树友将上述房屋以166万元的价格转让给夏秀丽。本院在执行霍宇与徐长锋民间借贷纠纷一案中，查封了位于信阳市羊山新区××阳春花园××区××楼××号（不动产证号：20190000311号）及4层401号、5层501号（不动产证号：20190000582号）的房屋。夏秀丽以案外人的身份提出执行异议。本院于2019年12月9日作出（2019）豫1724执异58号执行裁定书，认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……。”本案争议的房屋产权依然登记在姚树友名下，虽然被执行人徐长锋和案外人夏秀丽均与姚树友签订有房屋买卖协议，依照《物权法》上述规定，所争议的房屋对徐长锋和夏秀丽均不产生物权转让效力，案外人夏秀丽和本院在执行霍宇申请执行徐长锋民间借贷纠纷一案中，查封被执行人徐长锋购买姚树友的位于信阳市羊山新区××阳春花园小区××区××楼××、××号（不动产证号：20190000582号）及该小区13号楼1层102号（不动产证号：20190000311号）房屋，缺乏事实和法律依据。案外人夏秀丽以争议的上述房屋系其购买所得为由，主张物权并提出书面执行异议，缺乏事实和法律依据，本院对其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十七条之规定，驳回了夏秀丽的执行异议请求。上述事实，有原告提交的原、被告签订的房屋买卖协议、解除房屋买卖通知书、2019年豫1724执异58号裁定书、2019年豫1724执异58号裁定书的庭审笔录、解除房屋买卖通知书和被告提交的开发商证明、姚树友与徐长锋转让协议、（2016）豫1724民初1800号民事调解书、徐长锋与夏秀丽的转让协议、物业收据及转账凭证、夏秀丽与姚树友签订的转让协议、房产证两份及本院调取的本院（2016）豫1724民初1800号立案表、民事起诉状、借条、转账凭证、调解笔录、调解协议、执行案件登记表和及当事人的陈述，予以证实。本院认为：由于原告欠被告借款300万元未偿还，双方签订了房屋买卖协议，虽然双方均认可签订该协议是为了抵偿原告欠被告借款300万元中的188万元，但双方并未按该协议履行，且在该协议签订后，被告又向本院起诉要求原告偿还借款260万元（已经偿还40万元）及利息，并且已进入执行程序。因此，可以认定原、被告双方签订房屋买卖协议实为双方之间的借款提供的担保。买卖合同为借款合同提供担保，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要进行清算，对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。既然原被告签订的房屋买卖协议系为借款提供的担保，且该担保行为不违反法律规定，为有效担保，而且，该担保行为所担保的债权尚未实现。因此，原告要求解除与被告签订的房屋买卖协议，无法律和事实依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  马克斌审判员  蒋 静审判员  徐 佳二〇二〇年四月十六日书记员  刘玲玲