江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初26号原告：谢某某，男，1961年9月3日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告：王某某，女，1977年11月19日生，汉族，江西省信丰县人，住址同上。以上原告共同委托诉讼代理人：朱昭华，系江西海融（信丰）律师事务所律师，一般代理。被告：信丰中汇置业有限公司，住所：江西省赣州市信丰县。统一社会信用代码：91360722MA35HOWR4U。法定代表人：张人丁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许明月、文冠华，系江西南芳律师事务所律师，特别授权。被告：赣州林业工程公司信丰分公司，住所：江西省赣州市信丰县。统一社会信用代码：负责人：杨七生，系该分公司经理。委托诉讼代理人：文冠华，系江西南芳律师事务所律师，特别授权。原告谢某某、王某某与被告信丰中汇置业有限公司（以下简称“中汇公司”）、赣州林业工程公司信丰分公司（以下简称“林业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谢某某、王某某及其委托诉讼代理人朱昭华到庭参加诉讼，被告中汇公司、林业公司委托诉讼代理人文冠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告中汇公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018012203021）及【中汇·清华誉府】地下车位使用协议；2、请求依法判令被告中汇公司双倍返还原告购房定金3万元、购车位定金6万元，计9万元；3、请求依法判令被告中汇公司返还原告购房款784463元、车位款16万元及利息（购房款利息自2018年2月4日起按月利率0.5%计算至实际付清款之日止，截至到2020年1月4日已产生利息90213.36元；车位款利息自2018年6月20日起按月利率0.5%计至实际付清款之日止，至2020年1月20日已产生利息15200元）；4、请求依法解除原告与被告林业公司签订的【中汇·清华誉府】小区套房屋顶改造协议、【中汇·清华誉府】小区套房中空部分浇砼楼板协议；5、请求依法判令被告中汇公司、林业公司共同返还原告浇筑费176300元及利息（浇筑费利息自2018年11月27日起按月利率0.5%计至实际付清款之日止，至2020年1月27日已产生利息12341元）；6、请求依法判令被告中汇公司、林业公司共同承担诉讼及保全费用。7、庭审中原告增加一项诉讼请求，要求被告承担财产保全保险费3000元。事实与理由：原告谢某某与王某某系夫妻关系。被告中汇公司系“清华誉府”楼盘开发商。2017年9月27日，原告向被告中汇公司交纳定金3万元预购买其开发的“清华誉府”一期10#-1单元902房屋，2018年2月6日签订《赣州市商品房买卖合同》，约定前述房屋建筑面积129.42㎡、6061.37元/㎡、总价784463元，一次性付款784463元（含定金3万元），交房时间为2019年6月30日前，逾期超过90日买受人有权解除合同等内容；原告按约定于2018年2月4日向被告中汇公司一次性付清购房款784463元（含定金3万元），于2018年6月16日向被告中汇公司交纳定金6万元预购其开发的“清华誉府”317号、318号车位款16万元（含定金6万元）及改房、屋顶改造浇筑费176300元，合计1120763元。被告中汇公司未按合同约定的2019年6月30日前交房，逾期超过90日仍未交房，为此，原告依合同约定于2019年10月8日向被告中汇公司邮寄送达了《退房通知函》，要求解除房屋买卖合同并退款等，被告中汇公司收到后，于2019年12月18日单方草拟带有明显欺骗性的解除商品房买卖合同协议书，双方协商不成。原告于2019年12月5日向被告林业公司邮寄送达了《取消浇筑协议、取消房顶改造协议通知书》，要求解除上述协议并退款，至今未书面答复。综上，被告中汇公司的行为显属根本违约，为维护原告的合法权益，依据《赣州市商品房买卖合同》约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，特提起诉讼，请依法支持原告上列诉讼请求。原告向本院提供证据如下：1、原告身份证复印件、被告工商信息；2、原告银行卡交易明细；3、《赣州市商品房买卖合同》及付款凭证；4、【中汇·清华誉府】地下车位使用协议及收据；5、【中汇·清华誉府】小区套房屋顶改造协议、【中汇·清华誉府】小区套房中空部分浇砼楼板协议及收据；6、退房通知函、取消浇筑协议通知书、取消屋顶改造协议通知书及邮寄凭证、解除商品房买卖合同协议书；7、财产保全保险费发票。被告中汇公司辩称，一、因施工方原因，造成答辩人无法按合同约定的时间向本案原告交房，逾期交房给答辩人造成的损失远大于原告的损失，尽管如此，答辩人仍然愿意按照合同约定承担逾期交房责任；二、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。原告第二项诉讼请求为双倍返还购房定金，原告的第三项诉讼请求包含要求答辩人承担违约金（利息），二项诉讼请求同时主张，与“违约金与定金的选择行使”的法律规定相违背，应予驳回；三、答辩人同意退还原告购房款及车位款，但是原告的利息主张与合同约定不符，也没有法律依据；四、原告的第四、五项诉讼请求与答辩人无关，答辩人不承担返还的义务，根据《改造协议》和浇砼楼板协议，即便返还，也应当是无息返还；五、原告通知解除合同后，答辩人已经同意退还原告购房款、车位款及按照合同约定的利息，但是因为原告提出了超出合同约定，且不符合法律规定的利息请求，因此没有达成协议。故答辩人不同意承担本案的诉讼费用。答辩人同意解除购房合同。被告中汇公司未提供证据。被告林业公司辩称，依照协议，即使委托人要求解除委托，所收取的费用应当是无息退还，我方同意退还本金。被告林业公司未提供证据。本院经审理查明认定事实如下：2017年9月27日，原告谢某某、王某某向被告中汇公司交纳3万元定金预购“清华誉府”一期10#-1单元-902房屋。2018年2月6日原告谢某某、王某某与被告中汇公司签订《赣州市商品房买卖合同》，合同第六条约定，房屋建筑面积为129.32㎡、单价为6061.37元/㎡、总价为784463元；第七条第一款约定，签订本合同前，买受人向出卖人支付定金人民币3万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。第二款约定，一次性付款，买受人应当在2018年1月22日前支付该商品房全部房价款，即总价为784463元（含定金3万元抵作商品房价款），原告按照约定支付购房款总价计784463元；第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部购房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，2018年2月4日被告中汇公司向原告出具购房款784463元的收据。2018年6月16日，原告谢某某、王某某与被告中汇公司签订《【中汇·清华誉府】地下车位使用协议》，约定：一、负一层地下停车位的第317号、318号车位提供给原告谢某某、王某某使用；三、车位按个计价，使用费9万元，订立协议时支付3万元车位定金，选择协议第三条中的第1种付款方式：一次性付款：可享受余款减免壹万元优惠，即再支付该车位使用权转让伍万元；乙方须在2018年6月20日前一次性付清，若乙方逾期付款，则甲方有权没收乙方定金并收回车位使用权。当日，原告谢某某、王某某支付两车位定金6万元，2018年6月20日原告谢某某、王某某按照协议支付两车位剩余款项10万元，即原告谢某某、王某某支付车位款共计16万元。另原告与被告信丰中汇公司签订的商品房买卖合同中第八条约定，车位的交付时间为2019年6月20日。2018年11月27日，原告谢某某、王某某与被告林业公司签订【中汇·清华誉府】小区套房中空部分浇砼楼板协议和【中汇·清华誉府】小区套房屋顶改造协议。同日，原告谢某某、王某某向被告林业公司支付浇砼楼板费12300元和屋顶改造费164000元。2019年12月3日，原告谢某某、王某某通知被告林业公司取消楼板浇砼和屋顶改造，并要求被告林业公司退还楼板浇砼费12300元和屋顶改造费164000元。被告林业公司未退还原告谢某某、王某某上述两项费用。另查明，2019年10月8日，原告王某某向被告中汇公司邮寄《退房通知函》。2019年12月18日，被告中汇公司拟《解除商品房买卖合同协议书》，原告不同意被告所拟《解除商品房买卖合同协议书》，双方就解除商品房买卖合同及退还购房款、车位款事宜协商未果，引起本诉。庭审结束后，原告谢某某、王某某与被告赣州林业工程公司信丰分公司自行达成调解协议，调解协议内容如下：1、原告当日向法院申请撤回对被告赣州林业工程公司信丰分公司的起诉，原告申请在被告履行本协议第二条付款义务后生效；2、被告在三日内向原告返还浇筑款及相关费用合计192000元，款项支付至谢某某账户（开户行：农商银行，户名：谢某某，账号：62×××87）；3、涉及被告赣州林业工程公司信丰分公司的诉讼费用及其他费用，由原告自行承担；4、原告收到款项后，三日内向法院申请解除对被告账户的查封；5、本协议签字后生效，各方应对本协议内容保密。2020年3月4日，原告谢某某、王某某向本院提交撤回对被告赣州林业工程公司信丰分公司的起诉的书面申请，本院已作裁定予以准许。以上事实，有原、被告的陈述及其提供的经庭审质证的证据证实，可以予以认定。本院认为，关于原告谢某某、王某某要求解除与被告中汇公司签订的《赣州市商品房买卖合同》及《车位使用协议》的诉讼请求，对此本院认为，上述合同及协议系双方真实意思表示，且未违反法律和法规的强制性规定，为有效协议，受法律保护，双方均应严格履行。庭审中被告中汇公司对违约事实予以确认，同意解除合同。因此，本院对原告的该项主张予以支持。关于原告要求被告双倍返还商品房定金的主张，对此本院认为，定金在《担保法》上是债的担保形式，在《合同法》上是违约责任的承担形式。定金合同是实践性合同，即定金是由合同当事人约定的，但如果只有当事人关于定金的约定而无定金的实际交付，定金合同并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金可分立约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金等种类。在房屋交易过程中，买受人在就所购房屋初步确定了购房意向后，在尚未正式与卖方签订房屋买卖合同前，可预先交付一定数额的定金作为购买意向房屋的担保。出卖人在收取定金后，应按约定保留房屋给买受人，不得再向他人出售，以签订正式的房屋买卖合同。此预先支付定金的功能是担保房屋买卖合同的订立，性质是立约定金。违约定金即履约定金，是最常见的定金形式，是用来担保合同约定的义务的顺利履行而支付的一定数额的金钱，在违约行为发生时应按定金罚则的规定处理。定金与违约金不能同时主张，如果当事人既约定了违约金，又约定了定金，一方违约，对方当事人可以选择适用其一，但不能并用。本案原告在认购时向被告中汇公司交付的定金3万元，是立约定金，即该定金作为订立《赣州市商品房买卖合同》担保的。2018年2月6日原告和被告中汇公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，该合同对立约定金的3万元已作处分，即抵作正式商品房买卖合同商品房的价款，故该3万元定金功能已失效。原告与被告中汇公司正式签订的《赣州市商品房买卖合同》，没有约定定金合同或定金条款，原告也没有实际向被告交付定金。综上，原告向被告中汇公司交付的定金3万元，是对正式签订商品房买卖合同的立约定金，商品房买卖正式合同中，没有约定定金条款，原告也没有对《赣州市商品房买卖合同》向被告中汇公司交付履约定金，原告与被告中汇公司房屋买卖正式合同中，没有成立违约定金的法律关系，故原告主张被告中汇公司双倍返还定金6万元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的返还购房款及按照月利率0.5%计算利息的主张，本案中，就被告逾期交房如何担责的问题已有相关约定，即合同第十二条明确约定“逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部购房款的0.1%向买受人支付违约金。因此被告中汇公司应该返还购房款，并按照该条款承担相应的违约责任。现原告要求其按照月利率0.5%计算利息的请求，虽然略高于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，但本院考虑到上述条款约定的违约责任过低，结合原告所受的损失，本院认为原告的该项请求符合法律规定，予以支持。关于原告谢某某、王某某要求被告中汇公司双倍返还购车位定金6万元的诉讼请求，原告谢某某、王某某与被告中汇公司签订《【中汇·清华誉府】地下车位使用协议》第三条约定：“……乙方（谢某某、王某某）须在2018年6月20日前一次性付清，若乙方逾期付款，则甲方有权没收乙方定金并收回车位使用权。”上述条款，是违约定金法律关系，应按违约定金法则处理。被告中汇公司逾期交付车位供原告谢某某、王某某使用，已构成违约。因此，对于原告谢某某、王某某要求双倍返还定金的主张予以支持。但因所购的两个车位的总价款为18万元，按照法律规定，定金不得超过合同标的额的20%，因此本院将定金金额核减为36000元。关于原告要求被告中汇公司返还车位款并承担按月利率0.5%计算利息的诉讼请求，对于返还车位款，被告并未提出异议，本院对此予以支持。对于原告要求按月利率0.5%计算利息的请求，因双方签订的协议对此并未约定，而且根据法律规定，定金和违约金不能同时适用，本院已经在上述认定违约责任适用定金罚则，故本院对此不予支持。关于原告要求被告支付因采取财产措施需提供担保向保险公司购买保险所交的保险费3000元的诉讼请求，因被告中汇公司的违约，引起本案诉讼，原告为此向保险公司缴纳的诉讼保全保险费系合理必要费用，属于原告的损失部分，对此，本院予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条之规定，判决如下：一、解除原告谢某某、王某某与被告信丰中汇置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》及《中汇清华誉府》地下车位使用协议；二、被告信丰中汇置业有限公司应返还原告谢某某、王某某购房款748663元及利息（利息按年利率6%，自2018年2月4日起直至还清款项之日止）；三、被告信丰中汇置业有限公司应退还原告谢某某、王某某车位款16万元及返还原告谢某某、王某某车位定金36000元，合计196000元；四、被告信丰中汇置业有限公司应支付原告谢某某、王某某保全保险费3000元；上述一、二、三、四项款项，被告应于收到本判决之日起十日内付清。五、驳回原告谢某某、王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17568元，保全费5000元，合计22568元，由原告谢某某、王某某负担7068元，被告信丰中汇置业有限公司负担15500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  曾君红人民陪审员  邱万高人民陪审员  邹长勇二〇二〇年五月十一日书 记 员  邱艺薇