湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初823号原告：张伟，男，1980年11月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告：张云飞，女，1988年5月25日出生，汉族，住河南省新乡县。两原告共同委托诉讼代理人：周娉婷，广东伟华律师事务所律师。被告：李立明，男，1977年1月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：陈湘，女，1977年4月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两被告共同委托诉讼代理人：雷少华，湖南融邦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙瑶，湖南融邦律师事务所律师。原告张伟、张云飞与被告李立明、陈湘房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张伟、张云飞的委托诉讼代理人周娉婷，被告陈湘及两被告的共同委托诉讼代理人雷少华、孙瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张伟、张云飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》；2.判令被告返还原告湘（2017）长沙市不动产权第××号房产；3.判令被告支付原告至2017年1月16日起至返还房产之日止的占有使用费（自2017年1月16日按照人民币10000元／月的标准暂算至2020年1月15日止为人民币360000元）。事实与理由：2017年1月16日，原告张伟、张云飞与被告李立明、陈湘签订了《房屋买卖合同》，约定被告李立明、陈湘购买原告所有的位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城Ａ1区1-43栋104的房产，交易总价为人民币3150000元，合同签订四日内支付购房定金人民币50000元，余款3100000元作为第二部分楼款；被告应于原告取得不动产权所有权证及国土证、并公证交付抵押给被告后，在银行通过贷款审批后过户当天支付第二部分楼款的首期款人民币1100000元，其余价款人民币2000000元应在原告取得不动产所有权证及国土证并协助被告办理按揭手续60日内支付完毕。合同签订后，原告收取了购房定金人民币50000元并于当天将房屋实际交付给被告使用。2017年5月20日长沙市住房和城乡建设委员会出台长住建发［2017］71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》规定涉案房屋应在取得不动产权证书满2年后方可上市交易（注：涉案房屋取得房产证时间为2017年6月9日）。原、被告双方于2017年7月24日签订了《房屋买卖补充协议书》，约定房产过户时间为2019年7月30日，被告应在涉案房屋办理抵押手续当日支付购房首付款人民币1100000元，购房尾款人民币2000000元最迟应于2019年10月30日付清。2017年7月25日，原告收到购房首付款1100000元并于当天将涉案房屋抵押给被告陈湘。2018年6月25日，长沙市人民政府出台《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定：“在长沙市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”，原告据此多次找被告协商解除购房事宜却屡遭被告拒绝。原告认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》系双方真实的意思表示，合法有效。原告在合同签订后积极配合被告办理领证、抵押、交房手续，但因长沙市购房政策一再变动，导致涉案房屋未能按照约定时间办理过户手续、被告长期占用房屋却至今未付清购房款，涉案房屋买卖合同已无法继续履行。根据我国《合同法》六十三条、九十三条、九十七条之规定及《房屋买卖合同》第二十四条的约定，特诉至人民法院，望判如所请。被告陈湘、李立明辩称：一、从本案的事实、原告的诉状及证据均可以看出，被告没有任何违约行为，存在违约的是原告。首先，被告已经按照双方约定如期支付了购房款115万元；其次，根据双方约定，在最后一期房款支付方面，原告应当先办理过户，被告再支付房款，依据合同法第67条规定，被告对于最后一期房款的支付享有先履行抗辩权，不存在违约。最后，造成本案房屋不能如期过户、支付最后一期房款的根本原因，在于原告违约。双方在合同中最初约定，原告应当在2017年2月15日前将房屋权证交给被告，但是原告方办理房屋权证的时间是2017年6月9日，这才是导致本案房屋交易受到2017年5月20日的限售政策影响，也导致后续受到2018年6月25日限售政策影响。这才是房屋不能如期过户、房款不能如期支付的原因。二、原告起诉解除房屋买卖合同及补充协议，既没有合同上的相关约定，也不符合法律规定。（一）本案不存在适用《合同法》第六十三条、第九十三条的情形，原告该两条款请求解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》的理由不能成立。（二）长沙市政府2017年5月20日和2018年6月25日两次出台的商品房限售政策，不属于《房屋买卖合同》第二十四条约定或《合同法》第九十四条规定的原告可以基于不可抗力解除合同的情形。（1）导致本案房屋过户受到限售政策影响的原因在于原告逾期办理房屋的权证，原告实质上属于违约方，解除合同将明显让原告获益，如果允许原告基于自己的违约行为而解除合同获得利益，明显违反了合同法的原则；（2）两次限售政策在客观上并未导致《房屋买卖合同》无法继续。三、如果解除合同，被告将遭受巨大损失，而原告却将从中获取巨大收益。综上所述，原告请求解除合同、返还房产及占有使用费不仅没有事实和法律依据，更是将导致明显不公平的后果，所以，请求人民法院依法驳回原告的全部诉求。经审理查明：2017年1月16日，原告张伟、张云飞（出卖人）与被告陈湘、李立明（买受人）签订《房屋买卖合同》一份，该合同第二条商品房情况约定：该商品房为现房二手交易，商品房坐落于长沙市岳麓区阳光壹佰新城Ａ1区1-43栋104房，设计用途为住宅，建筑结构框剪结构，建筑层数为3层，建筑面积200.88平方米，其中套内面积192.15平方米，公共部分分摊建筑面积8.72平方米。合同第三条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币3150000元，该房屋交易过程中所产生的交易税则由买受人承担（不包含房屋维修基金）。合约双方不得以任何理由降低或者提高房屋约定价格。合同第四条付款方式及期限约定：买受人采取贷款方式付款方式付款：（1）买受人在合同签订四日内支付购房定金50000元。（2）出卖人取得不动产所有权证及国土证、并公证交付抵押给买受人后，在银行通过贷款审批，过户当天买受人支付给出卖人购房款人民币1100000元。（3）其余价款人民币2000000元由买受人向中国银行机构借款一次性支付，时间为出卖人取得不动产所有权证及国土证并协助买受方办理按揭手续60日内。另外买受方在取得不动产证以后，须三日内进行抵押手续，以保证银行贷款及时下发。合同第五条房产交付约定：2.出卖人须于2017年2月15日前，将该房产及相关证明交付买受人，并允许买受人进行房屋装修及入住。3.上述相关证明包括：原购房合同复印件、不动产所有权证及国土证原件等相关文件。合同第六条产权转移登记及其他相关设施登记约定：1.合同订立后，在出卖人取得不动产所有权登记证三天内办理房屋所有权转移登记相关手续。3.如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。合同第二十四条不可抗力约定：1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。4.本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）动乱、罢工，政府行为或法律规定等。该合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了购房定金50000元。2017年2月，原告将涉案房屋交付给被告，被告于2017年5月入住至今。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会作出《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，该通知第三条规定：在限区域内购买的商品住宅，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。2017年6月9日，涉案房屋登记至原告张伟、张云飞名下，共有情况为按份共有，张伟占有70%，张云飞占有30%。2017年7月24日，原告张伟、张云飞（甲方）与被告李立明、陈湘（乙方）签订《房屋买卖补充协议书》，约定由于2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会颁发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，规定：在限购区域内购买的商品住房，须取得《不动产证权书》满2年后方可上市交易。甲方未在《通知》前取得长沙市岳麓区阳光壹佰新城Ａ1区1-43栋104房房产证，导致甲乙双方不能按约定时间过户交易。经甲乙双方商议协定，原购房合同继续生效，同时为确保双方权益，签订购房补充协议，作为原购房合同附件，同具法律效力。合同第一条买卖形式约定：1.甲乙双方将采取公证加抵押的形式进行买卖。即甲方将位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城Ａ1区1-43栋104号房产及已取得的房产证公证抵押给乙方。2.至本协议签订日起，长沙市岳麓区阳光壹佰新城Ａ1区1-43栋104号房所有权及国土所有权（包含购房配置的车位）归乙方所有。第二条付款方式约定：1.甲乙双方签订补充协议，并办理了第1条所有手续的当日，乙方向甲方支付购房首付款1100000元整。2.购房尾款2000000.00元整，于能够第一时间进行过户手续的三个月内支付完毕。最迟尾款付清时间不超过2019年10月30日。3.未支付的2000000元整，乙方按每月5‰的利息，在尾款支付当天一并支付。利息从2017年8月1日起计费。4.未支付的购房尾款2000000元整，乙方须向甲方出具借款合同，保证按约定支付完毕。第三条房屋所有权及国土所有权（包含购房配置的车位）抵押期限约定：2017年7月25日至2020年1月30日。如乙方两年后支付完甲方全部尾款，抵押期限取消。如果由于政策原因，两年后无法过户，而乙方又已经支付完甲方全部尾款，抵押时间改成不限期限，乙方可以自主处理此房产的任何事宜，此房屋的房屋所有权及国土所有权（含车位）均归乙方所有，甲方对此房再无任何权限。第六条乙方义务约定：4.乙方须在2019年7月30日前，携同甲方一起办理产权过户，过户当天，乙方须一次性支付购房尾款，如果不能一次性支付购房尾款，则乙方须当天出具银行抵押贷款证明及相关材料，确保甲方90天内收到尾款。第七条违约责任约定：2.乙方如不能按约定在2019年7月30日前办理过户手续，并在过户当天一次性支付购房尾款及利息，或不能在3个工作日内向甲方出具确保甲方在90天内收到尾款的资料证明，乙方须无条件配合甲方将寄存于银行保险柜中房产证及公证资料取回并交与乙方，甲方收回所抵押的房屋，且乙方之前支付的首付款不再退还。同时乙方需继续履行合同，支付所欠甲方的购房尾款，如果乙方拒不继续执行协议约定，甲方将向房屋所在地法院起诉，由法院强制执行，所造成的一切损失由乙方承担。该协议还就其他问题进行了约定。2017年7月25日，被告向原告支付了房款1100000元。之后，原告将涉案房屋抵押至被告陈湘名下，并在不动产登记机关办理了他项登记，他项权证号码20170182282。此外，原告张伟、张云飞（甲方、出借人）与被告陈湘、李立明（乙方、借款人）签订了《借款合同》一份，约定借款本金2000000元，借款期限27个月，自2017年8月1日起至2019年10月30日止，借款月利率为5‰，借款理由为长沙市岳麓区阳光壹佰新城Ａ1区1-43栋104房未支付的尾款，还本付息方式为利息及本金于尾款支付当天一并支付，利息从2017年8月1日起计费。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，该通知第三条规定：（六）在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。因上述政策的出台，原告至今未将涉案房屋过户至被告名下，被告亦未购房款2000000元支付给原告，双方经协商未果，故原告诉至本院。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、房屋买卖补充协议书、不动产权证书、银行交易流水、不动产登记情况表、《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》等证据，被告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、不动产权证书、长住建发[2017]71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，并将涉案房屋抵押至被告名下，被告亦依据约定向原告支付了定金及首付款合计1150000元，并已将涉案房屋装修并入住。现因长沙市房地产调控政策的变化，涉案房屋一直未办理过户，原告主张系不可抗力无法继续履行房屋买卖合同及补充协议故诉请解除合同，对此，本院认为，首先，根据双方合同第二十四条约定：如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止；本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）动乱、罢工，政府行为或法律规定等。本案中，根据双方合同约定，房地产调控政策的出台属于双方约定的不可抗力的范畴，但双方合同约定该不可抗力仅导致“该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止”，并不必然导致该合同的解除；其次，房地产调控政策出台仅是延缓合同继续履行的时间，房屋买卖合同及补充协议并未丧失继续履行合同的基础；再次，根据长沙市不动产登记中心关于执行“长政办函[2018]75”文件细则第四条规定：（一）2018年6月26日之前已完成如下工作的，按之前的限购政策执行：2.买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的。本案双方当事人签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》均在2018年6月25日长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》之前，被告亦已支付了部分购房款，并已实际占有使用涉案房屋，2018年6月25日限购政策的出台亦不必然导致本案涉案合同无法继续履行，原、被告双方应积极配合履行后续合同义务。综上，对原告请求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议并返还房屋的诉请，本院不予支持。对原告主张支付房屋占有使用费的诉请，本院认为，被告系在原、被告签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》后，由原告交付涉案房屋给被告使用，该占有使用系合法占有，故对原告要求支付占有使用费的诉请，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告张伟、张云飞的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取3350元，由原告张伟、张云飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年五月二十五日法官助理邓欣书记员柳遇珍