江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初1140号原告：赵荣峰，男，1986年4月1日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。委托诉讼代理人：晁京，新沂市东方法律服务所法律工作者。被告：陆俊松，男，1984年1月20日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。第三人：徐州磊德房地产营销策划有限公司，住所地新沂市新安街道钟吾壹号西门。法定代表人：陈豪泽，该公司经理。委托诉讼代理人：张翊豪，该公司员工。原告赵荣峰与被告陆俊松、第三人徐州磊德房地产营销策划有限公司（以下简称“磊德房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵荣峰及其委托诉讼代理人晁京，第三人磊德房地产公司的委托诉讼代理人张翊豪到庭参加诉讼，被告陆俊松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵荣峰向本院提出诉讼请求：1.解除赵荣峰与陆俊松于2019年9月19日签订的房屋买卖合同；2.陆俊松退还赵荣峰购房款73万元，赔偿违约金6万元，合计79万元；3.案件受理费、保全费由陆俊松承担。事实与理由：赵荣峰与陆俊松2019年9月19日签订《房屋买卖合同》，购买陆俊松所有的位于新沂市，总价款为88万元，银行按揭贷款由陆俊松偿还，赵荣峰已付陆俊松73万元，余款15万元待过户时一次性付清。合同签订后，陆俊松没有按合同约定按时偿还银行按揭贷款，银行已向其催款并有可能起诉。综上，陆俊松的行为构成违约，导致赵荣峰的买卖目的无法实现，合同已无履行意义，现起诉请求支持上述诉讼请求。陆俊松未答辩，亦未举证。磊德房地产公司述称，当时赵荣峰、陆俊松协商好购买涉案房产并签订房屋买卖合同，赵荣峰先行支付3万元定金并约定如买卖双方出现违约，则双倍赔偿对方损失。合同签订和房屋交付后，因陆俊松没有及时还银行贷款，导致赵荣峰在装修涉案房屋准备入住时接到银行催交银行贷款电话，后赵荣峰和磊德房地产公司均联系陆俊松无果，所以赵荣峰才通过起诉挽回损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2018年9月7日，陆俊松（合同中为“买受人”）与新沂市某某房地产开发有限公司（合同中为“出卖人”，以下简称“某某房地产公司”）签订商品房买卖合同（合同编号：NO.XY*****），双方约定陆俊松购买某某房地产公司开发的位于新沂市，该房建筑面积为147.57平方米，其中套内面积为109.93平方米、分摊共有建筑面积37.65平方米，总价款为721912元，该房由陆俊松在中国某某银行新沂市市府路支行办理了按揭贷款，贷款金额为500000元，贷款期限自2019年1月5日起至2044年1月5日止。2019年9月18日，陆俊松（合同中为“卖方/甲方”）与赵荣峰（合同中为“买方/乙方”）通过中介方磊德房地产公司（合同中为“丙方”）买卖上述涉案房屋并签订《定金合同》，约定：“甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订其位于某小区G14号楼2单元303室房产……乙方同意签订本合同时，支付定金民币30000元（大写叁万元整），作为甲乙双方当事人订立房屋买卖合同的担保，由甲方出具收款凭证，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款……协议房产总面积：约147.57㎡，总成交价格为880000元（大写）：捌拾捌万元整……”。当日，赵荣峰分别向陆俊松、磊德房地产公司交付定金30000元、佣金10000元，陆俊松、磊德房地产公司分别出具了收据。次日，陆俊松（卖方/甲方）与赵荣峰（买方/乙方）签订《房屋买卖合同》，购买上述房产，合同约定：“第三条乙方对以上房产状况作了充分了解和实地查看，同甲方协定房产交易成交价为￥88万元。付款方式：2019年9月18日乙方已交￥30000元（大写叁万元整）为购房定金，且甲方已收取，甲方向乙方交出房产权属证明，转交丙方保管……首期房款￥700000元（大写柒拾万元整）（含上述购房定金），于2019年9月19日支付给甲方；余款￥150000元（大写壹拾伍万元整）于资金监管过户当天付给甲方……物业保证金自2019年9月19日后后续产生的物业水电燃气等费用由乙方承担……在此房产交接之前的该房产名下发生欠款及应付费用（包括但不限于银行贷款，欠税款，债务，物业管理费用、水电、煤气、燃气等）由甲方承担，交接之后的费用由乙方承担。如甲方故意拖延或拒绝交纳，则视为甲方逾期交房，乙方有权拒绝收房并追究甲方责任……佣金费为房产买卖总价款的2.5%，其中由甲方负担8800元，乙方负担10000元……本合同一经签订，甲乙一方或双方不得违约，若出现违约或视为违约情形，违约方除按本合同约定支付佣金外，还需承担给守约方造成的损失，并承担违约责任。若甲方违约，在支付丙方佣金，返还已收购房款，赔偿因其违约给守约方造成的损失外，并双倍返还乙方购房定金作为违约金后，其产权权属证明再予以返还……甲方无条件配合乙方过户，资金监管的钱由甲方承担④过户前付清壹拾伍万元尾款（￥150000）给甲方……”。当日，赵荣峰又向陆俊松交付购房首付款700000元，陆俊松向其出具了收据。之后，赵荣峰开始装修涉案房屋。在其装修过程中因陆俊松未按时偿还按揭贷款，导致中国某某银行派员上门催要。2020年3月4日，该行向陆俊松发出《中国某某银行个人消费贷款逾期催收函》，赵荣峰与磊德房地产公司多次联系陆俊松处理上述还贷问题未果，遂引发诉讼。2020年3月5日，赵荣峰申请查封上述涉案房产（保全价值800000元），查封期限三年，本院于次日作出“（2020）苏0381民初1140号”民事裁定，查封了上述房产。赵荣峰为此支出保全费4520元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，赵荣峰作为买方、陆俊松作为卖方、磊德房地产公司作为居间方，三方就涉案房屋买卖事宜达成合意并签订了《定金合同书》，赵荣峰向陆俊松支付定金30000元。其后，赵荣峰和陆俊松签订了《房屋买卖合同》，双方就买卖房屋的主要事项即房屋位置、面积、价款及支付方式、违约责任及其他事项达成一致，故上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。赵荣峰按照约定向陆俊松交付了购房定金与首付购房款，陆俊松向赵荣峰交付了房屋，赵荣峰已经对房屋进行了装修并准备入住。在履行合同过程中，陆俊松自2020年2月起未按时偿还银行按揭贷款，经银行催告后至今未还；赵荣峰与磊德房地产公司均多方联系陆俊松未果，陆俊松在主观上有躲避并拒绝履行偿还银行按揭贷款义务的故意。尽管陆俊松已将诉争房屋交付给赵荣峰，但因该房抵押予银行，无法办理房屋产权变更登记手续，现陆俊松拒不偿还银行按揭贷款，导致买卖房屋合同的根本目的无法实现，故陆俊松构成违约，赵荣峰有权解除合同，本院对赵荣峰主张解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉请予以支持。双方在定金合同与房屋买卖合同中明确约定了违约条款，现陆俊松违约，其应返还购房款并赔偿赵荣峰损失且双倍返还定金，本院对赵荣峰要求陆俊松返还购房款700000元并双倍返还定金60000元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除赵荣峰与陆俊松及徐州磊德房地产营销策划有限公司于2019年9月19日签订的《房屋买卖合同》；二、陆俊松于本判决生效之日起十日内返还赵荣峰购房款700000元；三、陆俊松于本判决生效之日起十日内赔偿赵荣峰定金60000元；四、徐州磊德房地产营销策划有限公司在本案中不承担民事责任。五、驳回陆俊松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费11950元，减半收取计5975元，保全费4520元，合计10495元，由陆俊松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 董道平二〇二〇年五月二十九日法官助理 徐勤超书 记 员 张金艳