河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初123号原告：杨现玲，女，1975年5月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：姚嫚，河南国是律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪杰，河南国是律师事务所实习律师。被告：王喜中，男，1973年6月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：谷云飞，河南亚太人律师事务所律师。被告：王志伟，男，1999年3月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：谷云飞，河南亚太人律师事务所律师。被告：李国菊，女，1976年6月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：谷云飞，河南亚太人律师事务所律师。原告杨现玲与被告王喜中、王志伟、李国菊房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告杨现玲的委托诉讼代理人姚嫚、王雪杰，被告王喜中、王志伟、李国菊及其委托诉讼代理人谷云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨现玲向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行《安置房买卖合同》，向原告交付第一期第一批安置房中建筑面积为127平方米的房屋（38万元整）；2.判令三被告向原告支付违约金20万元整；3.本案的诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。在诉讼过程中，杨现玲将第1项诉讼请求变更为：判令解除双方于2017年12月12日签订的《安置房买卖合同》，并判令三被告返还原告的购房款38万元。事实和理由：2016年5月26日，被告王喜中与郑州市管城回族区商都商贸物流园区合村并城项目指挥部、管城回族区南曹乡合村并城工作领导小组、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会签订《管城回族区南曹乡南曹村合村并城项目宅基地拆迁补偿安置协议书》（档案编号：2-022），拆迁被告宅基地证号为9900181的所属房屋，安置总面积为650平方米。2017年12月12日，原告与三被告签订《安置房买卖合同》，约定购买三被告上述拆迁安置总面积650平方米中第一期第一批安置房建筑面积为127平方米的房屋一套，购房款为38万元整。原告于合同签订当日向被告王喜中一次性支付购房款38万元整。被告于2019年10月份领取第一期安置房建筑面积为127平方米房屋钥匙后，原告多次催促被告履行交房义务，被告拒不向原告交付房屋，已构成严重违约。故原告诉至法院，请求判如所请。王喜中、王志伟、李国菊共同辩称：1、《管城回族区南曹乡南曹村合村并城项目宅基地拆迁补偿安置协议书》显示9900181号宅基地享受村民待遇人数为5人，但本案《安置房买卖合同》仅有三个人签字，没有全部房屋共有产权人签名，三被告处分家庭共有财产属于无权处分。且拆迁安置房屋没有办理房产证，买卖行为违反了城市房地产管理法第三十八条的强制性规定，也违反了郑州关于安置房的相关政策，属于无效合同。2、即使法院认为《安置房买卖合同》有效，但该合同中未明确约定购买房屋的具体位置、楼层、门牌号，即双方对所购买的标的物约定不明确，进而在履行合同过程中发生争议，不能认为三被告违约。三被告同意在二期安置房交付后向原告交付房屋。并且三被告已经按照合同约定按照每月每平方米3元的标准自2019年6月30日起向原告支付了迟延履行违约金。3、原告在明知涉案房屋没有产权证，该房屋为家庭共有财产，双方买卖行为不符合郑州市安置房政策的情况下，仍然购买，存在过错，应承担相应的过错责任，减轻三被告的责任。4、即使三被告存在违约，原告所主张的20万元违约金明显过高，应对予以减低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月26日，郑州市管城回族区商都商贸物流园区合村并城项目指挥部、管城回族区南曹乡合村并城工作领导小组、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会（甲方）与王喜中（乙方、户主）签订《管城回族区南曹乡南曹村合村并城项目宅基地拆迁补偿安置协议书》一份，主要约定：1、乙方家庭合法宅基地证号9900181，使用证面积168平方米，享受村民待遇5人，应安置总建筑面积650平方米-100平方米（政府回购）=550平方米；2、宅基地上建筑物、其他附属物及宅基地证内未建房屋等补偿共计553689.7元，安置房应缴建房成本442000元，扣除安置房建房成本后应得费用合计111689.7元；3、过渡费每月8元/平方米，每季度支付一次，费用为12096元；4、搬家费7000元，搬迁奖励费45000元。2017年12月12日，王喜中、王志伟、李国菊（甲方、出卖人）与杨现玲（乙方、买受人）签订《安置房买卖合同》一份，主要约定：1、房屋共有产权人4人，分别为王喜中、王志伟、李国菊、王志恒；2、甲方的拆迁安置房坐落于郑州市南曹乡××、××西、心××、××东风华正茂小区（暂时），拆迁安置面积为650平方米，房屋用途为住宅，现尚未选房和安置，甲方确保第一期第一轮选房时有建筑面积为127平方米的房屋一套，并将该房屋于选房拿到钥匙后立即交付乙方，乙方对甲方所购买的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；2、本合同中所述房屋为拆迁安置房，是甲方的家庭（夫妻）共同财产，甲方的全体家庭成员允许转卖，该房屋没有任何产权纠纷；3、买卖房屋面积为127平方米，成交价格38万元，乙方于合同签署生效后将全部房款支付给甲方；4、甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房，甲方需于2019年6月30日前将房屋交付乙方，如有延迟，甲方需按照每月每平方米3元支付乙方违约金；5、在符合办理不动产权证条件之日起，甲方有义务直接把不动产权证办理为乙方名下，如因政策原因不能直接办理至乙方名下，甲方有义务配合乙方完成过户手续，所产生的费用有乙方承担；6、甲方不按照合同的约定将房屋和产权证交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证，并有权要求甲方支付违约金20万元。合同签订当日，杨现玲向王喜中支付购房款38万元。2019年12月28日，王喜中参与安置房第一期第一轮选房，共分得两套安置房，分别是4号楼2单元1803号（面积92.06平方米）、1号楼1单元2501号房屋（面积127.25平方米），并于2020年1月取得房屋钥匙。2019年9月13日，王喜中向杨现玲支付逾期交房违约金1500元。2019年11月29日，王喜中、王志伟与案外人时春生签订《购房协议续2017年8月7日购房协议》，约定将南曹鸿苑1号楼1单元2501号127平方米房屋以3000元一平方米的价格出售给时春生。王喜中在分得第一期第一轮两套安置房后，已将1号楼1单元2501号房屋交付给时春生，截止本案开庭审理时，时春生已对该房屋进行装修。另查明：《管城回族区南曹乡南曹村合村并城项目宅基地拆迁补偿安置协议书》中载明的享受村民待遇5人，分别是王喜中，李国菊、王志伟、王志恒（7岁）、李麦兰。王喜中、李国菊系夫妻，二人育有二子王志伟、王志恒，李麦兰系王喜中的母亲。杨现玲称：在签订《安置房买卖合同》之前，已经告知过李麦兰，涉案房屋的共有人均同意出售房屋。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，原告与三被告签订《安置房买卖合同》，约定购买三被告第一期第一轮选房中建筑面积为127平方米的房屋一套，三被告在第一期第一轮选房时，已经分得一套面积为127平方米的安置房，故根据合同约定，应将该房屋交付于原告，但三被告却与案外人时春生另行签订房屋买卖合同，并将上述房屋交付于案外人时春生。三被告的行为严重违反《安置房买卖合同》的约定，致使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除与三被告签订的《安置房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称的《安置房买卖合同》系无效合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定，涉案的房屋系三被告以及其他家庭成员的共同财产，《安置房买卖合同》虽缺少三被告以外的其他家庭成员签名，但不能据此认定为无效合同。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项的规定属于管理性强制性规范，对于这种管理性强制性规范的违反，并不导致房屋买卖合同无效的法律效果。故被告辩称《安置房买卖合同》系无效合同，本院不予采信。关于三被告辩称的《安置房买卖合同》约定的标的物不明确，根据约定，原告购买的系三被告第一期第一轮选房中建筑面积为127平方米的一套房屋，三被告在第一期第一轮选房时，已经分得1号楼1单元2501号，面积127.25平方米的安置房，故《安置房买卖合同》的标的物明确具体，被告的该项辩称，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《安置房买卖合同》已经解除，三被告应将原告支付的38万元购房款退回原告。关于违约金，合同约定在无法交付房屋时应支付违约金20万元，三被告辩称该违约金约定过高，请求予以减低。本院认为，违约金具备弥补守约方损失的性质，同时兼具一定的惩罚性，合同法亦规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在确定违约金时，应综合考虑原告的损失，购房款数额、被告的违约情形、被告占用原告购房款的期限、合同约定等多种因素，基于此，本院酌定三被告应支付原告违约金10万元，原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：解除原告杨现玲与被告王喜中、王志伟、李国菊于2017年12月12日签订的《安置房买卖合同》；被告王喜中、王志伟、李国菊于本判决生效之日起十日内返还原告杨现玲购房款38万元，并支付原告杨现玲违约金10万元；驳回原告杨现玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，财产保全费3420元，由原告杨现玲负担1656元，被告王喜中、王志伟、李国菊负担11364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  宋文梅二〇二〇年四月二十日书记员  吕亚星