江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9319号原告：徐小香，女，1948年6月19日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人:季大林，江苏宾至律师事务所律师。被告：徐伟，男，1989年9月7日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：张连英，女，1961年9月8日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：徐伟，男，系张连英之子，住江苏省南京市秦淮区。原告徐小香与被告徐伟、张连英赠与合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小香及其委托诉讼代理人季大林，被告徐伟并作为被告张连英委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐小香向本院提出诉讼请求：1.撤销2015年4月9日变更协议中原告将银龙花园三期12幢三单元X室房屋对被告徐伟的赠与；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由:原告徐小香与徐志山是姐弟关系，徐善荣为两人父亲。2009年3月9日在秦淮区法院达成调解协议，本市银龙花园三期12幢3单元X室房屋（以下简称案涉房屋）归徐善荣、徐小香所有。2013年4月3日徐善荣去世。2015年4月9日，徐小香回南京办事，与徐志山谈及房产问题，考虑姐弟关系及信任，没有细看即在徐志山出具的《变更协议》上签名。2015年7月13日徐志山去世，徐伟、张连英为法定继承人。2009年3月21日，徐善荣立下遗嘱，由徐小香负责其生老病死，其名下房产归徐小香继承其他子女无权干涉。2019年7月，徐小香在秦淮法院（2019苏0104民初7066号）起诉其他继承人要求继承遗产，审理中徐伟出具《变更协议》，认为银龙花园三期12幢3单元X室房屋已经归自己所有。原告徐小香认为，该《变更协议》是以公证为生效条件，双方并未去公证，故没有法律效力。《合同法》第一百八十六条规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。《变更协议》中徐小香对徐伟的房产赠与未转移权利，有任意撤销权，因此起诉撤销赠与。被告徐伟、张连英辩称，双方本人在没有受威胁情况下自愿签署变更协议，原告没有理由随便撤销变更协议。本院经审理认定事实如下：原告徐小香与徐志山为姐弟关系，二人父亲为徐善荣。被告徐伟为徐善荣之子，被告张连英为徐善荣妻子。2009年3月9日，原南京市白下区人民法院受理的原告徐善荣、徐小香与被告徐伟、原南京市白下区房产管理局、第三人徐志山、徐妹香、于艳华、于永涛等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经法院主持调解，各方达成协议，其中约定案涉房屋归徐善荣、徐小香所有，徐伟于2009年10月31日前将案涉房屋腾空交给徐善荣、徐小香。原南京市白下区人民法院据此出具（2009）白民四初字第79号民事调解书。2009年3月21日，徐善荣出具遗嘱一份，载明：兹有徐善荣今立下遗嘱，大女儿徐小香负责我生老病死，我百年以后自愿将银龙花园三期三单元12幢X室中套房权给大女儿徐小香，其他子无权干涉。2013年4月3日，徐善荣因故去世被注销户籍。2013年4月16日，原告徐小香手写字条一份，载明：兹有银龙花园三期12幢X室暂由弟徐志山暂住（不收租金）。备注：因三期42幢XX室装修，暂借暂住人（徐志山时间从2013.4.16-2015.4.16）。该字条暂住人处无签字，原告徐小香陈述括号内文字为徐志山所写。2015年4月9日，原告徐小香与徐志山签署《变更协议》一份，载明：兹有银龙花园三期12幢3单元X室经原白下区法院民事调解为徐善荣、徐小香所有。现今父亲去世，徐小香为香港长期居住市民。认为没有长期居住南京必要。鉴于上述情况。经过姐弟友好协商，决定将银龙花园三期12幢3单元X室房屋交回徐伟所有，并申请贵处依法予以公证确认为荷。2015年7月13日，徐志山因故去世被注销户籍。本案诉讼过程中，被告徐伟提交落款日期为2013年4月16日的欠条两份，均载明：小弟徐志山欠大姐银龙花园三期12栋X室人民币贰拾伍万元正。两份欠条落款均签有“徐志山”及“徐小香”字样及日期，其中一份“徐志山”与“徐小香”笔迹相近，另一份则笔迹不同。被告徐伟据此主张原告徐小香与徐志山就案涉房屋为买卖合同关系。原告徐小香经质证认为“徐小香”非其所签，系徐志山伪造，并陈述其与徐志山之间就案涉房屋并无买卖合同关系，涉及赠与的《变更协议》也系受徐志山胁迫签署。后徐伟申请对“徐志山”及“徐小香”签字笔迹不同的欠条中“徐小香”及“2013.4.16”是否为原告徐小香所写进行鉴定。本院提取经双方确认的原告徐小香笔迹样本，并依法委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定。南京金陵司法鉴定所于2019年11月28日出具金陵司法鉴定所[2019]文鉴字第448号《文件检验鉴定意见书》，鉴定意见为：1、落款日期为“2013.4.16”的《欠条》上“甲方”落款处JC1“徐小香”签名自己与YB字迹是同一人所写。2、落款日期为“2013.4.16”的《欠条》上“甲方”落款处JC2“2013.4.16”字迹与YB字迹是同一人所写。原告徐小香经质证对《文件检验鉴定意见书》不予认可，并认为2013年4月16日当天另有关于暂住的字条，证明案涉房屋并未以20万价格卖给徐志山；徐伟同时出具两份《欠条》原件，而原告徐小香并不持有《欠条》，证明《欠条》自始没有生效过；按时间顺序及协议名称“变更”可以看出《变更协议》已经取代《欠条》，即使当初有过买卖意向，也被2015年4月9日《变更协议》取代而消灭；《城市房地产管理法》41条规定“房地产转让应当签订书面转让合同”，仅凭一张内容不详的《欠条》，无法认定原、被告存在买卖关系；2013年4月16日《欠条》中20万欠款来由，约定不明，案涉房屋长期被被告徐伟占有，至今十多年既没有还房也没有给房租，因此即使20万欠条有效，也是房屋的长期使用费。被告徐伟、张连英对《文件检验鉴定意见书》予以认可。再查明，原告徐小香提起本案诉讼之前，已向本院另案起诉被告徐伟及案外人遗嘱继承纠纷一案。原告徐小香在另案中陈述：“徐伟的父亲跟我说，你如果要卖的话办理过户手续要交各种税费，手续繁杂，不如先写赠与给徐伟，后期再补欠条，我没有同意。协议是真实的，但是我现在不愿意再履行了，我不愿意将房子给他了，因为他钱十年都没给我了。”本院于本案庭审中询问原告徐小香，徐志山在生前是否向其要求过20万元购买案涉房屋，其表示只是停留在口头的商议阶段，没有达成最终的买卖合同。关于案涉房屋居住使用情况，原告徐小香陈述，案涉房屋一直由徐志山居住，2013年4月16日原告徐小香回家谈案涉房屋的事情，徐志山称因房屋装修，要求再借住案涉房屋两年，后继续占用至今。两被告陈述，2009年调解后，案涉房屋已经交给原告徐小香并对外出租，后因被告徐伟结婚装修新房，故徐志山和原告徐小香协商借住案涉房屋并将案涉房屋给被告徐伟，在居住一段时间后搬离，现房屋对外出租。本院认为，原、被告的争议焦点为原告徐小香与徐志山就案涉房屋为买卖合同关系抑或赠与合同关系。首先，根据《文件检验鉴定意见书》的鉴定意见，能够认定2013年4月16日的欠条上“徐小香”及“2013.4.16”系原告徐小香本人所写。该《欠条》内容虽较简单，但标的及价款等主要条款明确，且原告徐小香与徐志山均签字确认，具备合同成立要件。原告徐小香虽主张欠条所载20万元或为长期使用费，但（2009）白民四初字第79号民事调解书中并未涉及案涉房屋的使用费，原告徐小香提交的暂住手写字条上亦注明“不收租金”，故该款足以排除租金或占有使用费性质，而从原告徐小香于本案及另案中对于其与徐志山商议购买案涉房屋一事的相关陈述中，可以认定该20万元为购房款，即原告徐小香与徐志山就案涉房屋为买卖合同关系。其次，关于原告徐小香与徐志山于2015年4月9日签订的《变更协议》，原告徐小香主张该协议为赠与合同，“变更”意为取代《欠条》。但通观该协议内容，既无明确赠与意思表示，也无废止在先《欠条》之意，反可知“变更”指向该协议中的“交回徐伟所有”一节。故《变更协议》系双方对买卖合同履行内容的变更，而非双方将法律关系由买卖合同变更为赠与合同，原告徐小香主张《变更协议》为独立的赠与合同，系对买卖合同履行过程中的不同阶段人为割裂，本院对此不予采信。原告徐小香现以赠与合同为请求权基础主张撤销《变更协议》，无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告徐小香的诉讼请求。案件受理费13550元，减半收取为6775元，鉴定费4370元，合计11145元，由原告徐小香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄子辰二〇二〇年一月十六日见习书记员  窦丹丹