上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15475号上诉人（原审原告）：蔡银飞，男，1971年10月20日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟丽琦，上海一凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施云晶，男，1986年7月2日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：施秋珍，女，1963年8月10日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审第三人）：施建康，男，1963年5月13日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审第三人）：上海松江小城镇发展有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇玉昆路479弄95号1-5室。法定代表人：张天元，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。上诉人蔡银飞因与被上诉人施云晶、施秋珍、施建康、上海松江小城镇发展有限公司（以下简称松江小城镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡银飞上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：上诉人通过中介购买系争房屋，支付了合理对价。在购房过程中，施云晶、施秋珍都称施建康是同意出售的，三名被上诉人是关系紧密的家庭成员，且共同生活，上诉人有理由相信三人是共同出售房屋。施建康也自述其早就知晓房屋出售事宜，其与开发商的售房合同原件也早就由上诉人持有，其也从来不要求返还。被上诉人均认可，上诉人支付的购房款已经用于施云晶的购房，说明施建康也许可了施云晶、施秋珍与上诉人的交易行为。系争房屋现在已经具备了过户条件，应该继续履行，不存在影响案外人权利的问题。被上诉人施云晶辩称，其与上诉人签订了合同，收的房款已经用于还其他房屋的贷款了，现在可以收回房屋，适当补偿差价。请求二审法院维持一审判决。被上诉人施秋珍未作答辩。被上诉人施建康辩称，其没有同意或者默认上诉人与施云晶、施秋珍的交易行为，上诉人没有与其见面。后来上诉人要办理过户才来与其见面，但其表示拒绝，该交易是违法的，动迁房权利确认单及购房合同上都是其一个人的名字，不经过其同意是不能办理过户的。被上诉人松江小城镇公司辩称，同意一审法院判决，其同意配合将系争房屋过户至施建康名下。蔡银飞向一审法院起诉请求：1.确认蔡银飞与施云晶、施秋珍于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》合法有效；2.判令施建康、松江小城镇公司协助施云晶、施秋珍将位于上海市松江区XX镇XX苑XX弄XX号XX室房屋（即本案系争房屋）的产权过户登记至施云晶、施秋珍或施建康名下；3.判令施云晶、施秋珍继续履行前述《房屋转让合同》，并和施建康共同协助蔡银飞将系争房屋产权过户登记至蔡银飞名下；4.判令施云晶、施秋珍赔偿蔡银飞违约金人民币（以下币种相同）13.80万元。一审审理中，施建康另起诉请求：确认蔡银飞与施云晶、施秋珍之间签订的《房屋转让合同》无效。一审法院认定事实如下：系争房屋现登记权利人为松江小城镇公司，核准日期为2015年10月29日，该房尚未办理小产证。2016年9月10日，施云晶作为甲方、转让方，与蔡银飞作为乙方、承接方签订《房屋转让合同》，约定由甲方将系争房屋转让给乙方，转让费为69万元，由乙方一次性支付甲方。合同第四条约定，自该合同签定并且乙方付清全部转让费给甲方之日起，甲方对房屋享有的所有权自动转让给乙方享有，办甲方产证时所产生的所有费用由甲方支付，甲方产权过户给乙方时所产生的所有费用由乙方支付，甲方必须无条件配合乙方办理过户手续。第五条约定，甲方办理产权证和甲方产权过户给乙方的年限以国家和政府的标准期限为准。第六条约定，甲、乙双方需承诺若干年后无论房价涨或跌，均不可向对方提出有关经济方面的补偿，任何一方不可违约。如任何一方违约，将承担当时房屋市场价的全部转让费的十倍经济补偿，赔偿给另一方并承担一切法律责任。第七条约定，甲方在该房屋产权可以交易过户的一个月内，配合乙方一起至松江区房产交易中心办理过户手续。甲方如在产权可以办的情况下不去办理，按照成交价的20%给予乙方赔偿，甲方承担一切违约责任。该合同另对其他相关事宜作出了约定。甲方落款处有施云晶、施秋珍的签字及捺印，乙方落款处有蔡银飞的签名及捺印，另有案外人马某在落款之见证人处签名，该处另加盖有“上海XX事务所”印章。当天，施云晶、施秋珍向蔡银飞出具《收据》，载明其收到蔡银飞支付的系争房屋转让款69万元。此前的2016年9月7日，蔡银飞作为乙方、施云晶作为甲方以及马某作为丙方签署《承诺书》，载明由施云晶将系争房屋转让给蔡银飞，转让款为69万元，在办理甲方产证时一切费用均与乙方无关，由甲方自行支付。甲方产权证过户给乙方时，办理的一切费用由乙方支付，与甲方无关。办理产权时，甲方全家无条件配合给乙方过户，不得收取任何费用等。同日，蔡银飞向施云晶转账支付了12万元、50万元、5.10万元，共计67.10万元。再往前的2016年8月30日，蔡银飞作为乙方，与施云晶作为甲方签署《收据》，开头处载明“预定房屋协议（简介：本房屋没有房产证）”，另载明，甲方将系争房屋出售，双方议定房价为69万元，乙方自愿向甲方预付定金2万元，乙方在签订该协议后，从2016年8月30日至2016年9月10日止必须向甲方付清全部房屋转让费。房屋为毛坯。该材料正文与落款之间手写有“注：乙方实付69.7万，甲方实收68.2万”，并盖有“上海XX事务所”印章。一审审理中，施云晶确认，其共收到蔡银飞所付的69.10万元。其中69万元系房款（含2万元定金），另1,000元是经双方合意由蔡银飞支付的系争房屋物业费。另施云晶称，其已将系争房屋钥匙交付蔡银飞，交付时间大概是在2016年9月7日下午，即收到69.10万元后。另查明，2016年7月28日，施建康作为乙方，与松江小城镇公司作为甲方签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，甲方承诺在2015年10月31日前办理房地产初始登记，取得大产证，并定于2015年12月31日前将房屋交付乙方，除不可抗力外等。一审审理中，施云晶、施秋珍及施建康确认：施秋珍和施建康系夫妻，施云晶系两人之子。一审审理中，施云晶称，2016年9月10日蔡银飞、施云晶、施秋珍签订合同时，施建康不知情。大概在2016年11月或12月的时候，其将卖房一事告知了施建康，并让其抽时间去签字，但施建康不同意，理由是施云晶、施秋珍未经其同意就擅自卖房。此外，施建康也觉得卖价不合理，故而一直未配合签字。审理中，施建康称，其最早知道施云晶、施秋珍卖房一事就是在2016年11月或12月的时候，其知道后就一直表示不同意。对于施云晶、施秋珍擅自卖房一事，其十分生气，虽然蔡银飞在2018年8月左右曾让其办理系争房屋的产权证，但其称自己没有该项义务，蔡银飞也无权要求其办理。施云晶、施秋珍无权处分系争房屋。此外，系争房屋若办理小产证的话，也只能办到其一人名下，因为系争房屋系动迁所得，房屋上并没有施云晶、施秋珍的权利份额。一审审理中，蔡银飞提供了房屋租赁合同3份及付款凭证若干，证明系争房屋已实际由蔡银飞占有使用，并出租收益。施云晶、施秋珍称对房屋是否由蔡银飞出租使用表示不清楚，但既然蔡银飞提供了租赁合同，应该是属实的。施建康对此则表示，房屋既然已被蔡银飞占有，是否出租与其无涉。但其是不同意将房屋给蔡银飞的，只不过知道时为时已晚，房屋早已由施云晶、施秋珍交付给了蔡银飞。一审审理中，施云晶另称，其与蔡银飞之间是先收钱再签的合同，向蔡银飞交付时的房屋状态是纯毛坯的新房。一审审理中，施建康另称，对于蔡银飞支付69.10万元给施云晶一事，其也是2016年11月或12月时才知道的。当时其配偶即施秋珍称，系争房屋已经卖掉了，让其去办理小产证，但其当即表示拒绝，理由就是施云晶、施秋珍擅自卖房，未经其同意。此外，对于施云晶、施秋珍卖房一事，其十分气愤，但考虑到如果强去收回房屋，肯定会导致自己与施云晶、施秋珍间家庭关系紧张，于是就搁置了此事，未向蔡银飞主张要回房屋。一审审理中，关于系争房屋来源，施云晶、施秋珍称，该房屋系大港大德村宅基地房屋动迁所分的动迁安置房。拿房时间约在2016年7月。一审审理中，松江小城镇公司称，其向动迁户交房时，除了钥匙，其还会将办理小产证所需材料一并交付。庭审中，施云晶、施秋珍否认将系争房屋的原始材料交给了蔡银飞，施建康也称，系争房屋还有缴纳维修基金的单据尚在自己家中。但蔡银飞称，施云晶、施秋珍及施建康所述不实，除钥匙外，施云晶、施秋珍还向其交付了系争房屋的门禁卡3张、信箱钥匙2把及《上海市商品房预售合同》原件1份。一审审理中，施建康申请证人张某出庭作证。证人张某称其与施建康系上下楼的邻居，大概在2017年底或2018年年初的某天下午其到中介处玩，当天蔡银飞到该中介要求帮忙办产证，中介就通知了施秋珍和施建康到场，施建康到场后在中介处大吵，称自己根本不知道房子被卖掉了，也未经其同意。当天中介公司协调未果。对该证人证言，施云晶、施秋珍无异议；蔡银飞则认为证人证言并不客观，且从证人关于施云晶、施秋珍及施建康关系及居住情况的陈述来看，亦可得出施建康对施云晶、施秋珍卖房是默认的；松江小城镇公司则称由法院依法核实。此外，为证明系争房屋来源，施建康提交了如下材料：1.农村宅基地使用权申请表及审核表各1份，证明系争房屋相关权利人除了施云晶、施秋珍及施建康外，还关涉施建康的父亲施某；2.2014年4月18日《拆迁补偿安置协议》及2016年7月28日《安置房权利人确认单》，证明系争房屋并非能由施云晶、施秋珍完全处分，结合前述证据可以看出，该房屋还关涉施建康及施某之法定继承人的利益。其他各方当事人对该证据的真实性均无异议，但蔡银飞对其关联性及证明内容均不认可，并认为本案中既然松江小城镇公司已明确系争房屋可以过户至施建康名下，就说明蔡银飞要求继续履行并不存在案外人之权利阻碍，至于施云晶、施秋珍及施建康的家庭内部是否存在争议，与本案无关。同时，松江小城镇公司对证明目的亦不认可，其坚持系争房屋已可过户至施建康名下的陈述，至于施建康家庭内部之情况，其表示不清楚，由法院依法裁决。一审法院认为，首先，案涉《房屋转让合同》系缔约方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应属有效。其次，该合同虽有效，但不宜继续履行，主要理由有：就施建康对系争房屋买卖是否知情并同意的问题尚存疑。从现有证据来看，毕竟施建康并未在交易文书上签字，蔡银飞所能提供的证据对其主张也未达到高度盖然性的程度，此其一。其二，蔡银飞自身亦有过错，从实际履行情况来看，既然施云晶已将《上海市商品房预售合同》原件交付蔡银飞，蔡银飞即可轻松判断出系争房屋交易是绕不开施建康的，在此情形下蔡银飞依然轻信施云晶、施秋珍可代为完成交易，就存在注意义务上的瑕疵，理应对此承担相应的不利风险。其三，通过对涉案房屋的来源审查，一审法院发现系争房屋的实际权利状况可能比较复杂，需审慎认定方为允妥，加之考虑到蔡银飞购买房屋后系实际用于出租收益而非纯粹的刚需自住等情形，一审法院遂作如上认定，并据此向蔡银飞释明可由其变更诉请，以选择适当的救济途径来维护自身合法权益。但蔡银飞经一审法院释明后仍坚持其要求继续履行之诉请，在此情况下，除了要求确认《房屋转让合同》有效之诉请一审法院应予支持外，其余诉请一审法院均难以支持。此外，施建康虽主张蔡银飞与施云晶、施秋珍之间恶意串通，但未提供有效的证据加以证明，一审法院尚难以采信，就在案证据来看，案涉《房屋转让合同》亦不存在其他法定的无效情形，故施建康所提合同无效之诉请，因缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，于二○一九年九月二十九日作出判决：一、确认蔡银飞与施云晶、施秋珍于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》有效；二、驳回蔡银飞的其余诉讼请求；三、驳回施建康的诉讼请求。一审案件受理费11,080元，由蔡银飞负担（已付）；有独立请求权诉讼受理费10,700元，由施建康负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，施建康陈述：一、系争房屋来源于宅基地拆迁，一共安置了三套房屋，都是写其一个人的名字。二、系争房屋的材料原件是放在家里，但其不知道施秋珍、施云晶拿合同出去签订售房合同了，其也没有拿到房款，其认为不签字就不能办理过户，后来也没有去看过房屋，反正已经卖掉了，看也没用，知道这件事以后也没有去办产证。松江小城镇公司陈述，系争房屋现已经具备过户条件。二审审理中，蔡银飞向本院发表书面意见称，放弃主张施云晶、施秋珍向其支付13.80万元违约金的上诉请求。本院另查明，施建康与松江小城镇公司签订的《上海市商品房预售合同》约定系争房屋的坐落地址为：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室。本院又查明，2016年7月28日，施建康作为乙方，与松江小城镇公司作为甲方签订《上海市商品房预售合同》，约定甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向松江区交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。本院认为，施云晶、施秋珍与蔡银飞于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》系各方真实意思表示，属合法有效，各方均应按约履行。系争房屋属于动迁安置房，现所有权仍登记在松江小城镇公司名下，由施建康作为购房人与松江小城镇公司签约，松江小城镇公司也认可施建康对系争房屋享有主张过户的权利。同时，施秋珍作为施建康的配偶，也对系争房屋享有共有权利。施建康并未在系争转让合同上签字，现蔡银飞主张施建康配合其办理系争房屋的过户手续，故本案争议焦点在于施建康是否对施云晶、施秋珍的房屋出售处分行为存在授权或追认？本院对此分述如下：第一，系争出售合同签约过程中，施云晶、施秋珍持有系争房屋的商品房预售合同原件，从身份关系而言，施云晶系施建康的儿子，施秋珍为施建康的妻子。在签约之后，蔡银飞支付了全部约定房款，也实际入住了系争房屋。系争房屋是重大的家庭财产，即便施云晶、施秋珍事先没有征求施建康的意见，但作为共同生活的家庭成员，施建康在知晓房屋出售后直到本案一审诉讼前长达两年多的时间里，没有对房屋占有状态提出过任何异议，也不再为自己办理系争房屋的产权登记，实际上已经放弃了对系争房屋行使占有、使用、收益的权利。第二，《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。根据施建康的陈述，其在2016年11月到12月已经知晓了房屋出售的情况，但考虑到家庭关系稳定，既然房屋已经卖了，也就没有主张过返还房屋。结合施云晶、施秋珍的陈述可以认定，施建康之所以知晓出售事宜，是因为施云晶、施秋珍的主动告知，并要求施建康配合签署合同、办理小产证。由此可见，三名被上诉人曾在家庭内部就房屋出售事宜以对话方式进行了后续商议。虽然施建康没有主动配合履行，但如果其及时向蔡银飞主张返还房屋，主动阻止系争出售合同继续履行，又会造成施云晶、施秋珍承担返还已收房款及违约责任的法律风险，不利于维护家庭关系稳定。由此可见，施建康之所以在本案诉讼前选择对外不干涉蔡银飞的房屋占有状态，对内亦不要求施云晶、施秋珍返还已收房款，从家庭内部关系的角度而言，实际上是向施云晶、施秋珍表示愿意维持交易现状，并在经过权衡后作出了追认处分权的意思表示，以避免使施云晶、施秋珍在当时承担不利的法律后果，影响家庭和谐稳定。施建康这种意思表示方式符合夫妻、父子此类主要家庭成员之间的生活习惯与社会常理，能够产生授予处分权的法律效果。第三，系争房屋的大产证于2015年10月29日完成登记，根据本市现行的动迁安置房过户政策，系争房屋于2018年10月29日后即具备了上市交易的过户条件。虽然施建康拒绝采取积极的行为配合系争房屋交易，但该行为系属于主张自己并非合同相对人的抗辩，并不能改变其对内授予施云晶、施秋珍处分权的意思表示。一审法院认定施建康未追认施云晶、施秋珍的处分行为，与事实不符，本院予以纠正。由于施建康已经事后追认了施云晶、施秋珍处分权，则系争出售合同中的过户义务可以继续履行。虽然施建康并非蔡银飞的合同相对人，但其作为施云晶、施秋珍的授权人也应当配合办理相关手续，以完成施云晶、施秋珍的合同义务。因此，蔡银飞主张施建康配合其办理过户手续，具有事实与法律依据，本院予以支持。第四，关于系争房屋过户履行的方式问题。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。根据施建康与松江小城镇公司的合同约定，双方应当在签署房屋交接书后三十日内办理房屋权属转移登记。根据施建康的陈述，其明知系争房屋目前已经可以过户至其名下，但其为了拒绝配合蔡银飞办理转移登记，而不履行自己的房屋权属登记程序，其行为属于怠于行使债权，对于蔡银飞的债权构成了损害，故蔡银飞有权代位主张松江小城镇公司配合施建康办理房屋权属登记。待施建康取得系争房屋的权属登记后，即应当由其直接向蔡银飞履行过户义务。蔡银飞在二审审理中明确表示放弃关于违约金的上诉请求，系当事人对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，上诉人的上诉请求具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3796号民事判决第一、三项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3796号民事判决第二项；三、施建康、上海松江小城镇发展有限公司于本判决生效之日起十五日内共同配合将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的所有权登记办理至施建康名下；四、施建康在上述第三项义务履行完毕起十五日内配合蔡银飞将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的所有权登记过户至蔡银飞名下；五、驳回蔡银飞的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币10,700元，由施云晶、施秋珍共同负担；有独立请求权诉讼受理费人民币10,700元，由施建康负担。二审案件受理费人民币10,700元，由施云晶、施秋珍共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年三月二日书记员 丁杏文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。……二、《中华人民共和国合同法》第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……