上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1555号原告：上海里纬电子科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张昊，执行董事。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海汉桥实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈文龙，执行董事。委托诉讼代理人：吴炎欢。原告上海里纬电子科技有限公司(以下简称“里纬公司”)与被告上海汉桥实业有限公司(以下简称“汉桥公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告里纬公司的委托诉讼代理人苏天慧、被告汉桥公司的委托诉讼代理人吴炎欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告里纬公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的两份《临港卓越科技园项目房屋租赁合同》及两份《上海临港卓越科技园房屋租赁合同补充协议(一)》于2019年12月31日解除；2.判令原告有权没收被告已付租赁保证金3,638,566.38元；3.判令被告支付原告自2019年7月1日起至2019年12月31日止的房屋租金7,277,132.76元；4.判令被告支付原告自2020年1月1日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费11,005,417.20元(计算方式：1.60元/天·平方米×16,663.30平方米×2×138天+1.70元/天·平方米×7,772.60平方米×2×138天)；5.判令被告支付原告自2020年1月1日起计算至2020年5月17日止的房屋占用使用期间物业管理费899,241.12元(计算方式：3,258.12元/天×2×138天)；6.判令被告支付原告两个月免租期租金2,425,710.92元；7.判令被告支付原告解约违约金3,931,797.18元(三个月租金+三个月物业管理费)；8.判令被告赔偿原告律师费100,000元、担保费20,000元。事实和理由：2018年11月22日，原告与被告关联公司上海汉桥商业经营管理有限公司(以下简称“汉桥商业公司”)就位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1号楼单元、3号楼单元(以下简称“涉案房屋”)的租赁事宜分别签署两份《临港卓越科技园项目房屋租赁合同》(以下简称“《房屋租赁合同》”)。2019年1月28日，原、被告以及汉桥商业公司三方签署了两份《上海临港卓越科技园房屋租赁合同补充协议(一)》(以下简称“《补充协议(一)》”)，就汉桥商业公司在租赁合同项下权利义务全部转移给被告等事宜签署主体变更协议。《房屋租赁合同》约定：租赁期限为8年，自2018年12月1日起至2026年11月30日止，1号楼租金标准为每月810,947.27元，物业管理费为66,653.20元；3号楼租金标准为每月401,908.19元，物业管理费为31,090.40元。租赁期限内,如被告逾期支付租金和/或物业管理费的，每逾期一天，按逾期支付金额的千分之五支付违约金，直至应交费用及违约金全部付清。若被告因非归因于原告的原因拖欠租金或物业管理费超过30天的，原告有权终止合同，没收租赁保证金,并要求被告支付相当于合同终止前最后一个月的3个月租金及物业管理费的违约金。《房屋租赁合同》还约定，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支,包括但不限于律师费、公证费、送达费等，均由被告承担。租赁合同签署后，被告不时逾期付租。2019年11月6日，原告不得不以书面函形式催款。被告收函后回函，声称将在2019年12月31日前缴纳一半房租3,638,566.38元及物业管理费293,230.80元；但被告仅于2019年12月11日向原告支付了欠缴的2019年7月至12月的物业管理费586,461.60元。原告欠付租金及物业管理费的行为已严重损害原告的合法权益。为维护自身合法权益，不得不向法院提起诉讼,请求法院依法支持原告全部诉请。被告汉桥公司辩称：同意两份《房屋租赁合同》及两份《补充协议(一)》于2019年12月31日解除；不同意保证金由原告没收，该保证金属于押金，原告的诉请既计算了违约金又要求没收保证金，系重复计算，虽然合同有约定，但是明显过高，被告同意将保证金在总的合同违约金中抵扣，对于已付保证金金额为3,638,566.38元无异议；自2019年7月1日起至2019年12月31日止的房屋租金7,277,132.76元确实未支付，金额无异议，同意支付；自2020年1月1日起至2020年5月17日止的房屋占用使用费，标准应当比照原合同租金标准，即1,6663.30平方米按照1.60元/天·平方米计算，共计138天，7,772.60平方米按照1.70元/天·平方米计算，共计138天，且被告只应承担30%，2019年11月28日被告曾向原告发函，基于大环境影响，目前出租情况与当时双方签订租赁合同时预期不同，故要求变更合同内容，并对3号楼和1号楼退租，以减少损失，但原告并未积极回应，故不应当由被告承担这项损失；自2020年1月1日起计算至2020年5月17日止的物业管理费，应参照合同约定的标准，按照每日3,258.12元计算138天，且被告只应承担30%；关于两个月免租期租金及解约违约金，虽然被告存在违约情形，但不是根本违约，不应适用合同第22.4.2条及第15.1条的约定；三个月租金和三个月物业管理费的金额确实为3,931,797.18元；关于律师费和担保费，由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：上海市松江区九亭镇九新公路XXX号房屋于2017年4月7日核准登记在原告名下。原告作为甲方、出租方，案外人汉桥商业公司作为乙方、承租方，就出租涉案房屋签订了两份《房屋租赁合同》，租期自2018年12月1日起至2026年11月30日止。其中1号楼单元建筑面积为16,663.3平方米，3号楼单元建筑面积为7,772.60元。两份合同第4.1条、第4.2条对租金标准、租金计算方式作了约定，第5.1条对物业管理费的标准及支付作了约定。两份合同第6.1条约定的租赁保证金(首年3个月租金金额)分别为2,432,841.81元、1,205,724.57元。两份合同第9.1条约定免租期共计8个月，自2018年12月1日起至2021年2月28日止，按“4+2+2”的形式在3年内分摊完成，合同免租期分摊明细如下：(1)租赁期首年：2019年1月1日至2019年4月30日(共计4个月)；(2)租赁期第2年：2020年1月1日至2020年2月29日(共计2个月)；(3)租赁期第3年：2021年1月1日至2021年2月28日(共计2个月)。第15.1条约定，发生下列情形之一，甲方有权终止本合同，没收乙方租赁保证金、押金并要求乙方支付相当于合同终止前最后一个月(以甲方通知终止的日期为准，下同)的3个月租金及物业管理费的违约金，如由此给甲方造成的损失超过前述违约金，乙方应予补足该损失；15.1.1乙方因非归因于甲方原因拖欠租金或物业管理费或其他任何一项费用超过30天的……第21.14条约定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，包括但不限于律师费、公证费、送达费等，均由乙方承担。乙方因甲方违约行为而引起的所有费用和开支，包括但不限于律师费、公证费、送达费等，均由甲方承担。第22.3条约定，逾期迁出：合同终止后，乙方未按本合同约定迁出及交还租赁房屋的，甲方有权同时采取如下措施或要求乙方承担如下责任：(2)按照本合同终止前最后一个月的日租金、日物业管理费标准的2倍支付物业占有使用费，直至乙方交还租赁房屋或甲方实际收回租赁房屋，该占用期间产生的其他一切费用均由乙方承担。第22.4条约定，如因乙方原因在租赁期间内(2018年12月1日至2021年2月28日)提前终止合同的，乙方除应按本合同约定承担违约责任外还应承担以下责任：22.4.1若租赁期首年终止，则乙方向甲方支付首年单月租金之4倍租金作为补偿；22.4.2若租赁期第2年终止，则乙方向甲方支付第2年单月租金之2倍租金作为补偿；22.4.3若租赁期第3年终止，则乙方向甲方支付第3年单月租金之2倍租金作为补偿。22.5条约定，甲、乙双方任何一方如在租赁期间内(2021年3月1日至2026年11月30日)要求提前终止合同，需提前3个月以书面形式通知对方，并向对方支付相当于首年租金一个月标准的3倍租金作为违约金。法律、法规规定及本合同另有约定的情形除外。合同另对其他事宜作了约定。2019年1月28日，原告作为甲方、出租方，案外人汉桥商业公司作为乙方，被告作为丙方，签订两份《补充协议(一)》，约定甲方同意自2019年1月1日起，原租赁合同中乙方享有的权利与义务全部转由丙方享有和承担，乙方不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务；丙方愿意接受乙方对原合同项下权利及义务的转让，承担原合同项下未履行之义务，行使相关权利；三方同意，由乙方已支付予甲方的租赁保证金作为丙方继续履行原合同之租赁保证金，并于租赁期届满之日，按原合同之约定退还相关保证金及押金。该协议另对其他事宜作了约定。2019年11月6日，原告向被告发送一份《关于要求尽快支付欠付租金及物业管理费的函》，向被告催讨自2019年7月1日至2019年11月30日1号楼、3号楼的租金及物业管理费，要求被告在收函之日起5日内支付。2019年11月28日，被告向原告发送一份《临港卓越科技园项目商榷函》，载明因2018年下半年至今，受到整体经济环境的联动影响，园区入驻客户发生明显断层，楼盘甚至无成交以及临港松江科技城园区大量楼盘的面市以及周边存量招商物业，招商去化周期大幅增加，以及被告自身经营情况，提议：与原告在2020年1月1日重新签订1号楼1-3层租赁合同，退租1号楼剩余单元及3号楼单元；承诺在2019年12月31日之前支付一半未缴纳的1号楼、3号楼租金及物业费，剩余部分将于2020年2月28日之前结清……2019年11月29日，原告向被告发送一份《关于的回函》，载明已收到被告发送的商榷函，因被告拖欠租金及物业管理费，现原告向被告通知合同解除，并要求被告支付欠付租金并承担违约责任。对于被告的提议，原告回复：如果被告能够在2019年12月10日前支付截至2019年12月31日的租金及物业管理费的50%、于2019年12月25日前支付50%，则原告同意被告减少租赁面积、只承租1号楼1-3层并自2020年1月起重新签订租赁合同，1号楼剩余部分及3号楼全部退租，同时被告已付的租赁保证金用于抵扣1号楼1-3层所签新租赁合同约定支付的租赁保证金、租金及物业费；如果被告未能按上述第1项约定支付全部款项，则原告仍将解除双方全部合同，并依据合同约定追究被告的全部责任。2019年12月26日，原告向被告发送一份《解约函》，通知被告解除租赁合同并支付欠付的租金及使用费，并承担违约责任。审理中，原告还提供了保单、聘请律师合同及律师费发票，以证明其支付了律师费100,000元及担保费20,000元。被告对证据的真实性无异议。审理中，原、被告确认涉案房屋于2020年5月17日返还原告。审理中，原告陈述：被告逾期支付租金超过1个月，原告向被告发送了解约函，被告于2019年12月31日收悉，故以该日作为合同解除之日；没收保证金和解约违约金均属于解约后的违约责任处理，两个月免租期租金性质上属于补偿金，原告现主张的是第一年四个月(2019年1月1日至4月30日)中的两个月；房屋空置期损失大概为3-5个月，因涉案房屋较大，实际招租空置期可能大于5个月，原告从被告处平移了四户次承租人，涉案房屋目前空置面积在85%左右。被告陈述：被告欠付租金确实是合同解除的主要原因，但还有部分原因是因被告要求变更合同内容，但原告并未同意；原告给予被告较长免租期是因为涉案房屋存在一些问题需要时间整修，现原告要求被告承担两个月免租期的租金作为违约金，并不适当；没收保证金和支付解约违约金不能同时适用，如果法院认定可以同时适用，则原告主张的违约金金额远超过了实际损失；原告从被告处平移了四户次承租人，四户次承租人占涉案房屋很小一部分面积，目前确实大部分面积空置着，因客观环境影响，涉案房屋确实存在对外招租的困难。以上事实，有不动产权证书、房屋租赁合同、补充协议、函件以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议(一)》系双方真实意思表示，当事人均应恪守履行。依据《房屋租赁合同》第15.1.1条的约定，被告逾期支付租金或者物业管理费超过30天，原告享有合同解除权。原告于2019年12月26日向被告发送了解约函，现原、被告均确认两份《房屋租赁合同》及《补充协议(一)》于2019年12月31日解除，本院亦予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付自2019年7月1日起至2019年12月31日止的房屋租金7,277,132.76元的诉请，符合合同约定，被告亦同意支付，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2020年1月1日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费及物业管理费的诉请，《房屋租赁合同》第22.3条约定逾期迁出的，应按照合同终止前最后一个月的日租金、日物业管理费标准的2倍支付物业占有使用费。被告认为应当参照合同约定的标准，且被告只应承担30%。本院认为,在本案审理中，双方于2020年5月17日就涉案房屋做了交接，被告并未恶意拖延拒绝返还房屋，故本院参照合同约定的租金及租期内的物业费标准来计算自2020年1月1日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费及物业管理费，至于被告逾期迁出的违约责任，本院在被告应承担的解约责任中一并考虑。经计算，自2020年1月1日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费为5,502,708.60元，物业管理费为449,620.56元。关于原告要求被告支付两个月免租期租金2,425,710.92元的诉请，《房屋租赁合同》第22.4条明确约定租赁期首年终止的，被告应向原告支付首年单月租金之4倍租金作为补偿，双方《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，现原告主张被告支付首年单月租金之2倍租金，本院予以支持。关于原告要求没收保证金3,638,566.38元及支付解约违约金3,931,797.18元的诉请，虽然《房屋租赁合同》第15.1条作了约定，但被告认为上述金额远超过原告的实际损失。本院认为，本案系因被告逾期支付租金导致合同解除。虽然被告辩称其曾提出过退租部分房屋、变更合同内容，而原告未同意，这也是合同解除的部分原因，但这是被告单方要求变更合同内容，原告并无义务同意，原告对于合同解除并无过错，本案系因被告违约导致合同解除。综合考虑原告损失情况及被告的违约程度(包括被告逾期迁出行为)等因素，本院酌定被告支付解约违约金1,310,599.06元，原告并有权没收保证金3,638,566.38元。关于原告要求赔偿律师费100,000元及担保费20,000元的诉请，符合《房屋租赁合同》第21.14条的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告上海里纬电子科技有限公司与被告上海汉桥实业有限公司就上海市松江区九亭镇九新公路XXX号1号楼单元、3号楼单元签订的两份《临港卓越科技园项目房屋租赁合同》及两份《上海临港卓越科技园房屋租赁合同补充协议(一)》于2019年12月31日解除；二、被告上海汉桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海里纬电子科技有限公司自2019年7月1日起至2019年12月31日止的房屋租金7,277,132.76元；三、被告上海汉桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海里纬电子科技有限公司自2020年1月1日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费5,502,708.60元及物业管理费449,620.56元；四、被告上海汉桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海里纬电子科技有限公司两个月免租期租金2,425,710.92元；五、原告上海里纬电子科技有限公司有权没收被告上海汉桥实业有限公司已付保证金3,638,566.38元；六、被告上海汉桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海里纬电子科技有限公司解约违约金1,310,599.06元；七、被告上海汉桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海里纬电子科技有限公司律师费100,000元及担保费20,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188,289元，由原告上海里纬电子科技有限公司负担42,867元(已付)，由被告上海汉桥实业有限公司负担145,422元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  亓继芳人民陪审员  潘卓然二〇二〇年七月三十一日法官 助理  聂文翊书 记 员  聂文翊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。