河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初52号 原告：中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司，住所地：河北省石家庄市新华区中山西路**。 负责人：王毅。 委托诉讼代理人：李书坡，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱丽敏，河北天捷律师事务所律师。 被告：河北塔坛投资股份有限公司，，住所地：河北省石家庄市桥**塔谈大街** 法定代表人：吕文合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王谦，北京市京师（保定）律师事务所律师。 被告：河北塔坛房地产开发有限公司，住，住所地：河北省石家庄市桥**胜利南街**塔坛国际商贸城**写字楼**/div> 法定代表人：刘立辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志刚，河北达公律师事务所律师。 原告中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称东方资产管理公司河北省分公司）与被告河北塔坛投资股份有限公司（以下简称塔坛投资公司）、河北塔坛房地产开发有限公司（以下简称塔坛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方资产管理公司河北省分公司的委托诉讼代理人、被告塔坛投资公司、塔坛房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方资产管理公司河北省分公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告河北塔坛投资股份有限公司向原告支付借款本金445240488.21元及截止到2019年12月20日的利息4206750.2元，以及2019年12月21日至借款本金利息还清之日止的利息、罚息、复利（按照合同约定计算），以及原告为实现债权而支付的各项费用；二、请求依法判令被告河北塔坛房地产开发有限公司对上述借款本金及利息以及各项费用承担连带责任保证；三、请求依法判令原告依法对被告名下国有土地使用权（权属证号：桥东国用（2014）00049号，位于石家庄市桥**，新胜利大街以东，面积11785.10平方米）享有抵押权，依法享有优先受偿权。四、请求依法判令原告依法对被告名下下列财产享有抵押权，享有优先受偿权。1、权属证号：石预告东字第**，位于石家庄市桥**，面积253246.29平方米；2、权属证号：石预告东字第ＺＪ2：石预告东字第**，位于石家庄市桥**8平方米；3、权属证号：石预告东字第ＺＪ290001129号，：石预告东字第**，位于石家庄市桥**号：石预告东字第ＺＪ290001130号，位于石家庄市桥**，：石预告东字第**，位于石家庄市桥**290001131号，位于石家庄市桥东区，面积75138.76：石预告东字第**，位于石家庄市桥**，位于石家庄市桥东区，面积75448.69平方米；7、权属证号：石预告东字第**，位于石家庄市桥**，面积26799.09平方米；8、权属证号：石预告东字第ＺＪ2：石预告东字第**，位于石家庄市桥**86平方米；9、权属证号：石预告东字第ＺＪ2290001134：石预告东字第**，位于石家庄市桥**属证号：石预告东字第ＺＪ2290001135号，位于石家庄市桥东：石预告东字第**，位于石家庄市桥**Ｊ290001136号，位于石家庄市桥东区，面积34682.62平：石预告东字第**，位于石家庄市桥**日，原告与被告河北塔坛投资股份有限公司签订《固定资产贷款合同》，：石预告东字第**，位于石家庄市桥**日至2015年10月22日、以及贷款利息、罚息等合同条款。同日，原告与被告河北塔坛房地产开发有限公司签订《最高额保证合同》，合同约定被告河北塔坛房地产开发有限公司为被告河北塔坛投资股份有限公司的债务承担连带责任保证，还约定了保证范围、保证方武、保证期限等合同条款。同日原告与被告河北塔坛房地产开发有限公司签订《最高额抵押合同》，合同约定被告河北塔坛房地产开发有限公司为被告河北塔坛投资股份有限公司的债务提供抵押，并就抵押财产办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款。2018年10月18日，三方签订贷款期限调整协议，对还款期限进行了调整。2019年10月20日，3000万元贷款到期。经原告多次催要，被告仅偿还部分贷款利息，剩余款项至今未能支付。2019年12月25日，3000万元贷款到期。经原告多次催要，被告至今未能支付。原告向被告河北塔坛房地产开发有限公司多次主张要求其履行连带责任保证，其至今未履行。因被告的严重违约行为，原告依据《固定资产贷款合同》第十条的约定，宣布贷款全部到期。即被告应向原告偿还全部剩余贷款本金445240488.21元。因被告在原告起诉后偿还了部分款项，庭审中，原告变更本金数额为441258478.59元，利息8671754.13元（截至2020年3月31日）。 塔坛投资公司、塔坛房地产公司辩称，一、对于原告第一项诉求偿还贷款无异议，拖欠贷款本金、利息的金额需要原告予以进一步明确。2020年5月28日，原告变更后的借款本金数额为：442501168.21元，第一被告账目记载的未偿还借款本金为：443400000元。2020年2月20日，第一被告还款2600000元（备注本金），2020年2月21日，第一被告还款200万元（备注利息）。二、对于原告第二项诉求要求第二被告对第一被告的欠款本息承担连带保证责任无异议，对于各项费用的项目及金额需要原告将予以进一步明确。三、对于原告第三、四项诉求要求判令原告对第二被告名下的涉案土地使用权、在建工程所有权享有抵押权并依法享有优先受偿权部分持有异议。对第二被告的抵押人、保证人身份无异议，但原告第三、四项诉求存在以下问题：（一）涉案土地使用权、在建工程所有权在办理抵押登记后，原告于2014年10月15日向石家庄市住房保障和房产管理局发出了同意第二被告办理涉案土地使用权上在建工程房产（塔坛国际商贸城1号楼）预售的《证明》。在原告同意的基础上，第二被告已经将40153.53平方米的房产进行了出售，同时将42343.76平米的房产进行了抵押。对于上述82497.29平米的房产原告不应再享有优先受偿权。（二）涉案的房产是在原石家庄改造项目的基础上建设完成的，在土地征收过程中村民均与第一被告签署了《拆迁补偿安置协议书》。经过统计，需要置换补偿给村民的商业地产的面积为117818.42平方米。原告在与第二被告签署《最高额抵押合同》及《最高额保证合同》时对于该情况应当是明知的。对于该情况请予以重视，在对于原告是否有权进行优先受偿方面予以考虑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，塔坛投资公司、塔坛房地产公司的营业执照，拟证明被告的民事主体资格；证据二，《固定资产贷款合同》、《补充协议》、《期限调整协议》，拟证明被告塔坛投资公司向原告贷款及贷款的利率、违约责任等事实；证据三，《最高额抵押合同》及他项权证，拟证明被告塔坛房地产公司提供抵押的事实；证据四，《最高额保证合同》，拟证明被告塔坛房地产公司承担连带保证责任；证据五，贷款转存凭证（借款借据），拟证明原告履行了发放贷款的义务；证据六，本、息清单，拟证明被告目前应当支付的本、息数额。 被告塔坛投资公司、塔坛房地产公司质证称，对原告提交的证据真实性无异议。原告曾经变更过诉讼请求，变更后的诉讼请求本金数额是442,501,168.21元。在2020年2月20日和2月21日，原告从第一被告账户内共划走460万元，根据第一被告的记账，260万元为本金，200万元为利息。经过庭前核对，原告变更诉求后的本金数额与第一被告账面记载的拖欠本金数额有很小差距，主要原因是原告确认的还本金数额为2,739,320元，剩余部分应当是偿还的利息。 被告塔坛房地产公司提供如下证据：证据一，2014年10月15日，原告向石家庄市住房保障和房产管理局发出的同意第二被告办理案涉土地使用权上在建工程房产（塔坛国际商贸城1号楼）预售，拟证明原告同意第二被告办理涉案土地使用权上在建工程房产预售；证据二，第二被告出售在建工程房产情况统计表，拟证明第二被告共出售塔坛国际商贸城1号楼房产40153.53平方米，原告对该部分房产不应再享有优先受偿权；证据三，第二被告对在建工程房产进行抵押情况的统计表，拟证明第二被告共对塔坛国际商贸城1号楼房产42343.76平方米进行了抵押，原告对该部分房产不应再享有优先受偿权；证据四，第二被告依据《拆迁补偿安置协议书》需要置换补偿给村民商业地产的面积统计表，拟证明第二被告需要置换补偿给村民的商业地产的面积为117818.42平方米，原告对该部分房产不应享有优先受偿权。 原告东方资产管理公司河北省分公司质证称，对证据一的证明真实性无法确定，需向银行核实，即使该证明由建行出具，但证明内容中并没有同意解除抵押，只是同意对国际商贸一号楼进行预售，对于预售款项如何处理没有写明；对证据二真实性不认可，原告没有放弃优先受偿权，即使已经预售了部分房产，原告对预收款项也享有优先受偿权；对证据三真实性不认可，第二被告仅出具一个抵押统计表，是否办理登记以及签有抵押合同没有相应证据予以证实。对证据四真实性不认可，第二被告仅提供表格统计，没有任何安置补偿的协议和村民办理的其他相应手续，即使拆迁安置补偿事实存在，原告对该部分商业地产也享有优先受偿权。 经审理查明，2014年6月23日，中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部与被告塔坛投资公司签订合同编号为gsjyezx-2014-gd-128《固定资产贷款合同》，约定被告塔坛投资公司向建行河北省分行营业部借款人民币陆亿元，借款期限自2014年6月23日起至2018年10月22日，结息方式为每月的第20日按月结息，并约定还本计划表。双方还就贷款利率、还款方式、违约责任等内容进行了详细约定。合同签订后，建行河北省分行营业部于2014年6月27日、2014年7月25日、2014年9月10日、2014年9月10日、2014年9月23日、2014年10月10日，2015年2月5日分七笔共向被告塔坛投资公司发放5.65亿元贷款。 2016年6月20日，被告塔坛投资公司与建行河北省分行营业部签订《人民币贷款期限调整协议》，将原还本计划表中2016年6月25日及之后还本计划表作出变更。2017年6月23日，被告塔坛投资公司与建行河北省分行营业部签订《固定资产贷款合同》补充协议，将原本还款计划表中2017年6月25日及之后还本计划表作出变更。2018年10月18日，二被告与建行石家庄分行签订《人民币贷款期限调整协议》，对借款金额肆亿伍仟万期限延长26个月，到期日为2020年12月21日，并约定新的还本计划表。被告塔坛投资公司没有按合同约定期限还款，尚欠本金数额441,258,478.59元，及截至2020年3月31日的利息8,671,754.13元。 2014年6月23日，被告塔坛房地产公司与中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部签订合同编号为ｇｓｊｙｅｚｘ-2014-ｚｇｅ-130《最高额保证合同》，约定塔坛房地产公司为塔坛投资公司在主合同项下的一系列债务提供最高额保证，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等，保证责任的最高限额为人民币柒亿壹仟万元整，保证方式为连带责任保证，保证期间为贷款合同项下债务履行期限届满日后两年。同日，被告塔坛房地产公司与中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部签订合同编号为ｇｓｊｙｅｚｘ-2014-ｚｇｅ-129、ｇｓｊｙｅｚｘ-2014-ｚｇｅ-174《最高额抵押合同》，约定塔坛房地产公司为塔坛投资公司在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，最高限额分别为人民币柒亿壹仟万元整和壹亿肆仟陆佰玖拾万元整，抵押财产为其名下位于石家庄市桥西区，新胜利大街以东，面积117851.10平方米土地（权属证号：桥东国用（2014）00049号）及位于石家庄市桥东区（权属证号：石预告东字第ＺＪ290001127号-石预告东字第ＺＪ290001136号、石预告东字第ＺＪ290001141号）提供抵押担保，并办理抵押登记（石市他项（2014）第187号）和预告登记。塔坛投资公司与建行石家庄分行签订贷款：石预告东字第**-石预告东字第**、石预告东字第**同》、《最高额抵押合同》，承担银行贷款的清偿。2014年10月15日，中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部向石家庄市住房保障和房产管理局出具《证明》，同意塔坛房地产公司办理塔坛国际商贸城1号楼预售。 另查明，2020年6月12日，中国建设银行股份有限公司河北省分行与本案原告中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司签订《资产转让合同》，将其对本案二被告的全部债权转让给本案原告，并在河北经济日报发布债权转让通知暨债务催收联合公告，且向本案二被告送达《债权转让通知》。二被告出具了收到通知的回执。 中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部为中国建设银行股份有限公司石家庄分行变更之前的名称，现更名为中国建设银行股份有限公司河北省分行，系同一主体。 上述事实有原告提交的《固定资产贷款合同》等证据，被告提交的《证明》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部与被告塔坛投资公司签订的《固定资产贷款合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。根据原告提交的贷款转存凭证（借款借据），建行石家庄分行已按合同约定向被告塔坛投资公司履行了贷款发放义务，被告塔坛投资公司未按合同约定履行偿还贷款本金及利息的义务，应承担相应的违约责任，按照合同约定除本息外，还应支付相应的罚息和复利。 关于抵押房产优先受偿问题，中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部与被告塔坛房地产公司签订的《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽建行河北省分行营业部同意塔坛房地产公司办理抵押担保房产的预售，但其目的是为了帮助被告塔坛房地产公司尽快实现资金回笼，进而保障自身债权的实现，而非主观明示放弃抵押权。且被告房地产公司也未提供关于其所称售出的40153.53平方米在建房产相关的买卖合同、预收房款单据或凭证及将出售房产资金用于偿还原告贷款等证据，故本院认定原告对该部分在建房产依法仍依法享有优先受偿权。另，被告虽主张其已对塔坛国际商贸城1号楼房产42343.76平方米进行了抵押，原告对该部分房产不应享有优先受偿权，但其并未提供相关抵押合同、办理抵押登记等证据，本院不予认可。根据《中华人民共和国担保法》第四十六条：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，按照约定。”第五十三条第一款：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”结合案涉《最高额抵押合同》，本院支持原告对被告提供的抵押房产及其占用范围内的土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于保证人承担债务连带责任的问题，中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部与被告塔坛房地产公司签订的《最高额保证合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立保证担保法律关系，且合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”结合案涉《最高额保证合同》，被告塔坛投资公司未按约定履行偿还贷款本息的义务，被告塔坛房地产公司应当在保证担保范围内承担连带偿还责任。故原告请求被告塔坛房地产公司对被告塔坛投资公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于原告主张被告承担本案律师费的问题，虽然案涉《固定资产贷款合同》第十一条约定，因甲方违反本合同任一约定导致的费用（包括但不限于因甲方违约导致乙方发生的诉讼费……财产保全费……律师费等费用），应由甲方承担。《最高额保证合同》第二条约定，担保范围包括乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费…………财产保全费……律师费），但鉴于双方在合同中针对贷款人违约问题已约定了罚息和复利，不宜过于加重被告的违约责任，故综合考虑，对原告主张由被告承担律师费的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条第一款规定，判决如下： 被告河北塔坛投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司贷款本金441,258,478.59元及利息、罚息和复利（截止到2020年3月31日的利息为8,671,754.13元，自2020年4月1日起至付清之日止的利息、罚息和复利，按固定资产贷款合同约定的利率计算）； 二、被告河北塔坛房地产开发有限公司对本判决第一项所确定的被告河北塔坛投资股份有限公司的债务承担连带清偿责任； 三、原告中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司对被告河北塔坛房地产开发有限公司提供的桥东国用（2014）00049号土地使用权及石预告东字第ZJ290001127号至石预告东字第ZJ290001136号、石预告东字第ZJ290001141号抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、驳回原告中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,270,136元，保全费5,000元，由被告河北塔坛投资股份有限公司、河北塔坛房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  籍利民 人民陪审员  高新房 人民陪审员  张智君 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  高亚楠 ——