呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初4772号原告（反诉被告）：呼和浩特市页川汽车销售有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区海拉尔西街166号。法定代表人：王红雨，该公司经理。委托诉讼代理人：裴政，内蒙古典泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古金凯利汽车贸易有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区海拉尔西街166号（利丰汽车城东三百米）。法定代表人：雷杰夫，该公司经理。委托诉讼代理人：刘兴廷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼和鲁，内蒙古诚安律师事务所律师。原告呼和浩特市页川汽车销售有限责任公司（以下简称页川汽车销售公司）与被告内蒙古金凯利汽车贸易有限公司（以下简称金凯利汽车贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，被告金凯利汽车贸易公司提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂、争议较大，本院裁定将本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人裴政、被告委托诉讼代理人刘兴廷、呼和鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告页川汽车销售公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年1月24日签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告已付租赁费150万元；3、判令被告赔偿原告投入的装修装饰损失费20万元；4、判令被告承担违约金75万元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由:原被告于2019年1月24日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其享有所有权的位于呼和浩特市××区房产（建筑面积3385.18平方米，占地面积4945.55平方米）租赁给原告作为开设长城品牌汽车4S店使用，租期从2019年4月1日至2024年3月31日。签署合同后，原告依约支付了被告一年租金150万元，履行了合同义务。被告虽然也将以上房产交付原告，且由原告投入大量资金进行了必要的装修装饰，但被告却一直拖延向原告交付以上房产的合法权属证件及开设汽车4S店所必须的消防证等特种行业经营所需的必要证件。经原告多次催促，被告总找各种理由拖延，至今一直未按合同约定为原告提供和办理作为汽车4S店经营所必须的消防证等特种运营相关手续，也拖延拒绝提供房屋所有权证等能够有效证明被告享有租赁物的物权的相关证件，致使原告的4S店根本无法合法合规运营，无法实现当初租赁的合同目的。2019年10月3日，呼和浩特市公安局消防支队回民区大队向原告送达《责令限期改正通知书》，更进一步导致原告被迫无奈于2019年10月24日前停止运营。2019年10月24日，原告依照双方的《房屋租赁合同》以及《合同法》的规定正式给被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告双方于2019年1月24日签订的《房屋租赁合同》于该通知书发出后立即解除，并通知被告应当按照双方合同约定和法律规定承担退还租金、赔偿损失及违约金的法律责任，被告当日收到通知，于2019年10月28日书面回复，认为其出租物不是汽车4S店，没有提供和协助办理4S店手续的合同义务，并且违背事实的否认其应当提供租赁物权属证明的合同义务，用行动再次明示了其不履行合同主要义务的意思表示，且继续意欲通过隐瞒真相的欺骗手段非法获利。综上，原告为维护合法权益诉至贵院，请求依法判决。被告金凯利汽车贸易公司辩称，1、被告虽未取得案涉房屋的不动产权利证书，但该房屋系在回民区人民政府招商引资、建设汽车贸易服务过程中合法建造，该房屋权属清晰，不存在任何影响原告正常使用房屋的权属争议。2、原告在租赁被告房屋时对该房屋权属状况是了解、知悉的，原告在起诉中称被告拒绝提供房屋所有权证等能够有效证明被告享有租赁物物权的相关证件导致其合同目的不能实现的理由难以成立。3、被告没有为原告交付或办理开设汽车4S店有关消防证件或手续的义务，没有合同义务、也没有法定义务，出租房屋存在轻微消防问题不影响房屋正常使用，原告以消防问题为由解除租赁合同缺乏事实与法律依据。4、对于解除合同没有异议，双方签订了5年的合同，现原告提出解除合同，不是被告违约导致，所以被告不承担违约责任。原告交付的租赁款被告已收到，原告接收房屋后有三个月装修期，原告提出返还租赁费没有事实依据，原告提供的证据无法证明装修的实际损失。反诉原告金凯利汽车贸易公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2019年1月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付因违法解除上述《房屋租赁合同》产生的违约金75万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租赁期间产生的房产税18000元及城镇土地使用税17803.98元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2019年1月24日，反诉原告与反诉被告经平等、自愿协商就反诉被告租赁反诉原告所有的位于呼和浩特市××区房屋经营4S店事宜签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期自2019年4月1日至2024年3月21日，合同还对租金标准、双方权利义务、解除合同条件、违约责任等事宜做了明确约定。后反诉原告依约向反诉被告交付了租赁房屋，反诉被告对租赁房屋进行了接收及使用，主要用于经销长城品牌及WEY品牌机动车。2019年10月24日，反诉被告向反诉原告邮寄了《解除租赁合同通知书》，以反诉原告不享有租赁房屋所有权且未向反诉被告提供租赁房屋用以经营4S店所需的消防手续为由提出解除上述房屋租赁合同。后反诉被告向贵院提起诉讼，要求贵院确认《房屋租赁合同》已解除并要求反诉原告赔偿其损失。反诉原告认为，反诉被告系因汽车销售市场衰减、海西大街改造及自身经营不善导致资金不足而无力继续租赁房屋，但其既不愿意与反诉原告协商解决此事，又不愿意承担任何违约责任，在此情况下其才以上述借口提出解除租赁合同并要求返还租金。反诉被告上述解除合同的行为缺乏事实与法律依据。同时，基于反诉被告单方违法解除合同的行为侵害了反诉原告的合法权益，根据《房屋租赁合同》第十三条违约责任的约定，反诉被告应向反诉原告支付半年的租金75万元作为违约金，请求贵院依法裁判，维护反诉原告的合法权益。反诉被告页川汽车销售公司辩称，对于解除没有异议。反诉原告认为反诉被告系因汽车销售市场衰竭导致资金不足，无力继续租赁房屋，但事实并非如此，1、我方已经全额缴纳租金，不存在无力缴纳。2、根本原因是反诉原告拖延拒绝给我方提供房屋权属证明、消防证明等手续，致使我方无法办理4S店许可证，无法正常经营，实现不了合同目的。3、关于违约金是反诉原告违约导致解除合同，其无主张违约金的权利。4、房产税等国家依法收取的费用应由反诉原告承担，该请求无法成立。故反诉原告的诉请缺乏事实及法律依据，应予以驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：2019年1月24日，金凯利汽车贸易公司（出租方、甲方）与页川汽车销售公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定双方房屋租赁事宜，其中房屋坐落于呼市××区，该房屋为汽车4S店，建筑面积3385.18平方米，占地面积4945.55平方米。租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日共计五年。租金150万元/年，从次年开始，在上年租金基础上每年递增5%，支付时间为签订合同当天支付年租金50%，起租前交年租金50%，次年开始每年提前一个月支付全年租金。甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费，乙方向甲方足额缴纳，甲方不提供发票。房屋租赁税费、房产税、土地使用税以及合同中未列明的其他该由乙方承担费用均由乙方承担。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施。乙方添置的新物可移动的由其自行收回，对于乙方装饰装修部分以及已固定的设备设施归甲方所有。租赁期内，乙方负责租赁房屋、场所的水、电、暖、设备、设施的正常使用和安全，水表、电表、暖气等设备设施乙方负责全面维修、保养，如在租赁期间损坏的乙方自费更换。甲方有下列情形乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋达30日，2、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋。乙方有下列情形甲方有权单方解除合同：1、不支付或不按约定支付租金达30日，2、欠缴各项费用达3000元，3、擅自改变房屋用途，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，5、擅自将房屋转租第三人，6、利用房屋从事违法活动。甲乙方如有一方违约，向另一方支付半年房租的违约金。2019年1月24日、3月29日、4月2日，页川汽车销售公司向金凯利汽车贸易公司分别转账75万元、45万元、30万元，共计150万元租金。2019年10月3日，呼和浩特市公安消防支队回民区大队向页川汽车销售公司发出《责令限期改正通知书》，载明发现存在第2项消防安全违法行为：消防设施、器材、消防安全标志，配置设置不符合不标准，未保持完好有效。具体问题为：1、消防设施停用，2、无应急灯、无疏散指示标志，3、消火栓无水，并责令于2019年10月24日前改正。2019年10月24日，页川汽车销售公司向金凯利汽车贸易公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：双方签订《房屋租赁合同》…经我公司多次催促，你方未按合同约定为我公司提供和办理作为汽车4S店经营所需的消防证等特种运营相关手续，也拖延拒绝提供房屋所有权证（不动产证）等有效的物权所有权证件，致使我公司4S店标准化运营无法进行，无法实现当初租赁的合同目的。2019年10月3日，呼和浩特市公安消防支队回民区大队向我公司送达《责令限期改正通知书》，进一步导致我公司无奈于2019年10月24日前停业。…现依照《房屋租赁合同》第一条、第十二条、《合同法》第九十四条、第九十六条规定正式通知你方：1、双方于2019年1月24日签订的《房屋租赁合同》自本通知书发出后立即解除，请你公司在三日内与我公司办理交接手续，否则视为我公司交接完成，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由你方自行承担；2、你方在2019年10月31日前退还我公司支付的房屋租金150万元、装修装饰损失费20万元；3、你方应在2019年10月31日前依照《房屋租赁合同》第十三条约定赔偿因无法提供符合合同约定的4S店标准的出租屋而应承担的违约金75万元。2019年10月28日，金凯利汽车销售公司向页川汽车销售公司发出《关于呼和浩特市页川汽车销售有限责任公司违法解除的答复函》，载明：《解除租赁合同通知书》已于2019年10月24日收悉。我公司对于因合同目的无法实现而解除房屋租赁合同的主张及理由不予认可。你公司解除行为缺乏事实及法律依据，应属违约。首先，你公司熟悉所租房屋法律状态，对于办理消防手续并无约定，即是否需要办理及办理责任主体并未约定，我公司没有为你公司办理消防手续的合同义务。我公司签订合同前曾口头告知你公司经营4S店所需各项手续均由你公司自行办理，我公司仅提供必要配合。其次，关于物权所有权凭证，你公司从未要求我公司提供，且签订合同时你公司已对房屋权属状况进行必要了解，否则也不能贸然签订合同并支付150万元租金。我公司正告你公司单方解除租赁合同行为无效，应继续履行合同义务，否则我公司不排除司法途径维护权益，如你公司确因经济环境下行、汽车销售业绩不佳导致4S店经营难以为继，可与我公司另行协商解决。庭审中，双方均认可页川汽车销售公司已于2019年10月24日搬离本案租赁的房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。页川汽车销售公司与金凯利汽车贸易公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。页川汽车销售公司主张解除租赁合同，系其认为金凯利汽车贸易公司未按约定提供符合汽车4S店标准的租赁物及本案房屋的消防设施及供暖系统无法使用，致使其合同目的无法实现。对此，本院认为，首先，双方签订的租赁合同并未约定4S店的具体标准，页川汽车销售公司出示的4S店标准系其单方出具，金凯利汽车贸易公司对此不予认可；其次，租赁合同约定租赁期内的房屋设备、设施由页川汽车销售公司负责维修保养，且页川汽车销售公司出示的证据不能证明房屋的供暖系统无法使用；此外，公安消防部门发送的《责令限期改正通知书》，亦不影响页川汽车销售公司的正常营业。据此，本院认定页川汽车销售公司不享有单方解除权，但其于2019年10月24日搬离本案租赁房屋的行为，表明其单方不再履行合同义务，该行为已构成违约。据此，对于金凯利汽车贸易公司作为守约方主张解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。对于页川汽车销售公司主张解除租赁合同及支付违约金75万元的诉讼请求，因页川汽车销售公司出示的证据不能证明金凯利汽车贸易公司违约，本案系页川汽车销售公司单方解除合同构成违约，故本院不予支持。本案租赁合同解除后，对于金凯利汽车贸易公司主张的违约金75万元，虽然合同中约定了半年租金的标准，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院酌情调整上述违约金支付标准，本院支持页川汽车销售公司应支付金凯利汽车贸易公司的违约金为年租金150万元的25%即375000元。对于页川汽车销售公司主张金凯利汽车贸易公司返还150万元租金的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；…”本案中，金凯利汽车贸易公司对于页川汽车销售公司已于2019年10月24日搬离的事实明确知晓，故依法应当采取适当措施防止损失的扩大。据此，本院酌情认定该合理止损期间为2个月，综合页川汽车销售公司实际租赁期间，页川汽车销售公司应支付金凯利汽车贸易公司租金为1125000元（150万/12个月*9个月），故金凯利汽车贸易公司应返还页川汽车销售公司剩余租赁期间租金375000元。综上，金凯利汽车贸易公司应返还页川汽车销售公司租金375000元与页川汽车销售公司应支付金凯利汽车贸易公司的违约金375000元相互抵消，双方就此即不再产生互付义务。对于页川汽车销售公司主张的装修装饰损失，租赁合同约定解除后装饰装修部分以及已固定的设备设施归金凯利汽车贸易公司，故该项诉讼请求，本院不予支持。对于金凯利汽车贸易公司主张的房产税18000元及城镇土地使用税17803.98元，合同对此约定并不明确，金凯利汽车贸易公司主张的数额系其单方计算，其出示的证据也不能证明该税费为本案房屋缴纳，且缴纳期间与页川汽车销售公司实际的租赁期间不符，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除反诉原告内蒙古金凯利汽车贸易有限公司与反诉被告呼和浩特市页川汽车销售有限责任公司于2019年1月24日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告呼和浩特市页川汽车销售有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告内蒙古金凯利汽车贸易有限公司的其他反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26400元，由原告呼和浩特市页川汽车销售有限责任公司负担22359元，由被告内蒙古金凯利汽车贸易有限公司负担4041元；反诉费5830元，由反诉原告内蒙古金凯利汽车贸易有限公司负担3048元，由反诉被告呼和浩特市页川汽车销售有限责任公司负担2782元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 段剑平审 判 员 杨 坤人民陪审员 颉文霞 二〇二〇年四月二十六日书 记 员 云 倩