上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初767号原告：聂圣兵，男，1972年10月12日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：常玉梅，上海俊豪律师事务所律师。被告：上海千丰物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：贾书银。第三人：戚宁军，男，1979年2月24日生，汉族，住江苏省阜宁县阜城镇迎宾大道1160号。委托诉讼代理人：胡磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婷婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告聂圣兵与被告上海千丰物流有限公司(以下简称千丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。因被告千丰公司下落不明，本案依法转为普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告聂圣兵的委托诉讼代理人常玉梅、第三人戚宁军的委托诉讼代理人胡磊到庭参加诉讼。被告千丰公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告聂圣兵向本院提出诉讼请求：1.确认聂圣兵、戚宁军与千丰公司于2017年11月8日所签订的《物流园转让协议》无效;2.判令千丰公司返还聂圣兵、戚宁军转让款500万元。事实和理由：聂圣兵、戚宁军系朋友关系，戚宁军与千丰公司的实际负责人徐维林系朋友关系。2017年2月至11月，聂圣兵共计向戚宁军出借280余万元。后因千丰公司欲转让其向案外人张某某承租的位于上海市嘉定区曹丰路XXX号内的厂房、设备及场地，聂圣兵与戚宁军决定共同出资从千丰公司处接手该厂房、设备及场地。2017年11月8日，聂圣兵、戚宁军与千丰公司签订《物流园转让协议》，约定千丰公司将系争房屋及设备整体转让给聂圣兵、戚宁军，转让金额为500万元。因徐维林尚欠戚宁军借款，戚宁军尚欠聂圣兵借款未还，故三方口头约定以戚宁军所欠聂圣兵的借款、徐维林所欠戚宁军的借款共同抵扣聂圣兵、戚宁军应支付千丰公司的500万元转让费。徐维林出具收条一份，确认收到聂圣兵、戚宁军支付的500万元转让款。协议签订后，聂圣兵陆续向张某某支付了2017年11月至2018年7月份租金共计1,279,800元。2018年5月初，系争场地上的违章建筑遇拆迁，拆迁补偿款均由张某某领取。因张某某及千丰公司拒不向聂圣兵支付补偿款，故聂圣兵曾向嘉定区人民法院提起诉讼，要求张某某退还剩余租期内租金并赔偿损失，该案审理中，张某某明确表示不同意千丰公司将系争房屋转租给聂圣兵、戚宁军，且其已将补偿款支付给了徐维林，故聂圣兵就该案撤回起诉。因千丰公司未经张某某同意擅自转租系争房屋及设备，且系争房屋内部分房屋系违章建筑，故聂圣兵、戚宁军与千丰公司签订的《物流园转让协议》应属无效。合同无效后，千丰公司应当归还聂圣兵、戚宁军支付的转让款500万元。为维护聂圣兵的合法权益，故诉至本院。被告千丰公司未作答辩。第三人述称，《物流园转让协议》的本质即是转让系争房屋所在园区的经营权，应是合法有效的，500万元的转让款通过三方之间的债务抵扣已经完成支付。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月8日，千丰公司(甲方)与聂圣兵、戚宁军(乙方)签订《物流园转让协议》，约定：甲方徐维林将其坐落于曹丰路XXX号内空闲厂房、设备及场地的租赁协议书整体转让给乙方聂圣兵、戚宁军二人，转让金额500万元，转让费以现金支付方式一次性付清全部款项；整体厂房及场地占地总面积23亩左右；甲方收款后出具收据，签字盖章以其作为收款凭据，此收据具有法律效应；从签订此转让协议当日，所有的建筑设施归乙方所有，如遇动迁，则动迁的所有补偿归乙方所有；合同到期后，原租赁协议条款相同，续租权归乙方所有,甲方无条件服从配合；乙方从接管物流园开始，之前所有的债权债务与乙方无关，甲方自行处理。同日，千丰公司及徐维林出具收条一份，载明收到聂圣兵、戚宁军500万元。协议签订后，聂圣兵分别于2017年11月8日、2018年1月29日、2018年4月26日各向案外人张某某支付租金426,600元，合计支付1,279,800元。另查，2014年8月2日，张某某与千丰公司签订《租赁协议书》一份，约定张某某将嘉定区曹丰路XXX号内的空闲厂房、设备及场地出租给千丰公司作仓储物流堆放之用，租期自2014年11月1日至2020年11月1日。2018年，安亭镇进行环境综合整治时，对系争房屋处未取得建设工程规划许可证的房屋进行拆除。嗣后，聂圣兵、戚宁军亦搬离了系争房屋。2019年6月3日，聂圣兵、戚宁军起诉张某某，案号(2019)沪0114民初10602号，诉请要求：1.判令张某某返还押金141,666元及两个月租金284,400元；2.判令张某某赔偿平房及水泥场地材料补偿款2080,500元；3.判令张某某支付拆违补偿款810,000元。该案中，张某某陈述其不同意千丰公司转租给聂圣兵、戚宁军，收到1,279,800元租金后与徐维林核实过，徐维林说是通过会计账户走账，故张某某认为是千丰公司支付的租金，就拆迁补偿款的分配张某某已与徐维林达成一致并履行完毕。嗣后，聂圣兵、戚宁军撤诉。审理中，戚宁军提供借条及银行汇款业务凭证原件，证明戚宁军于2013年至2015年5月期间共出借给徐维林450万元。聂圣兵、戚宁军对支付给徐维林转让款500万元这节事实，未能提供相应证据予以证实。本院认为，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意签订的转租合同无效，故千丰公司未经张某某同意与聂圣兵、戚宁军签订的《物流园转让协议》应属无效。对于聂圣兵主张千丰公司返还转让款500万元，首先，对于500万元的大额款项，仅有千丰公司出具的借条不足以证明聂圣兵、戚宁军已经交付了该笔款项。其次，聂圣兵、戚宁军称500万元系通过抵扣借款方式支付，但《物流园转让协议》明确约定转让款以现金方式支付，未有以借款抵扣的相关表述。聂圣兵亦无证据证明千丰公司同意以徐维林个人债务抵扣的方式收取转让款。再次，戚宁军称其已将其应付的转让款与徐维林的借款相抵扣，但借条原件目前尚由戚宁军保留，不符合民间借贷的交易习惯。因此，本院对聂圣兵、戚宁军提出向千丰公司通过借款抵扣的方式支付500万元转让款的意见，难以采信。故对聂圣兵要求千丰公司返还转让款500万元的诉请，本院不予支持。千丰公司经本院合法传唤，未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告聂圣兵、第三人戚宁军与被告上海千丰物流有限公司签订的《物流园转让协议》无效；二、驳回原告聂圣兵的其他诉讼请求。本案案件受理费46,800元，由原告聂圣兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 燕人民陪审员  陈巍坚人民陪审员  严利慧二〇二〇年六月二十二日法官 助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。