湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0121民初253号 原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙国际物流园**，统一社会信用代码：9143010058279687X7。 法定代表人吴海涛，经理。 委托代理人宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。 委托代理人广丽苹，湖南湘旭律师事务所律师。 被告王健，男，1983年11月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 第三人王加生，男，1990年5月15日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司（以下简称中欣公司）与被告王健、第三人王加生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。 原告请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告向原告交还房屋；2、被告向原告支付拖欠的租金160780元（自2019年4月28日至2019年10月27日），并计算至合同实际解除之日止；3、被告向原告支付延迟付租的违约金16962.29元（暂计算至2019年9月25日止），并计算至实际支付之日；4、被告向原告支付解除合同违约金100000元；5、被告按租金标准向原告支付合同解除之日起至实际退房之日止的房屋占有使用费；6、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告王健答辩要点：答辩人与王加生等三人共同合伙经营，2015年4月20日的《房屋租赁合同》确实是答辩人签署的，但从2016年1月20日起，答辩人已退出经营，并将房屋转租给第三人王加生，房屋转租之后的事宜，答辩人均不知情。 第三人王加生答辩要点：1、答辩人对王健申请其作为被告追加进来没有意见。答辩人已将房屋租金交至2019年4月27日，并在2019年4月向原告发出了《解约合同》，在2019年5月9、10日腾空房屋，并将钥匙交至原告的物业前台，同时，物业负责人曹经理也查看了腾房现场。2、原告承诺的安装电梯、协助制作招牌、负责消防等均没有兑现。3、原告的物业经理曾说有人愿意转租涉案房屋，但最终没有租成。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证（质证）情况，本院确认如下事实： 一、各方当事人无争议的事实 1、2015年4月20日，中欣公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的王健签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市星沙楚天雅郡3栋204A号商铺从事商业经营活动，房屋建筑面积为1286平方米，租赁期间为8年，从2015年4月28日起至2023年4月27日止，其中免租期为前6个月，即2015年4月28日至2015年10月27日；租金标准为18元/㎡/月，第一年的季度租金为69444元，在租赁期内，从第三年起，租金在前一年租金标准的基础上递增5%，即从2017年4月28日至2023年4月27日止逐年递增5%。甲乙双方在签订本合同时，乙方需交清押金23148元，租赁期限届满且乙方无违约责任时无息退还；租金按季度预先支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付3个月的租金，下季度的租金乙方应在上季度结束之前的10天内支付予甲方；租赁期间，乙方在无欠费的情况下，乙方有权转租本合同项下房屋，但应书面知会甲方；如乙方未按本合同约定时间交纳租金，每逾期一日，应按逾期未付租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期十日以上，甲方有权解除合同；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退组或因乙方违约致使甲方解除合同的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。同时，合同第九条约定甲方在2015年10月27日之前完成204A商铺租赁区西南侧货梯的安装，并负责购买、安装、调试好交付给乙方使用，交付给乙方之后相关的电梯使用费用及保修期过后的维修费用由乙方承担。合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。同时，诉讼中，中欣公司称其委托房屋所在地的物业公司处理房屋租赁、收取房屋租金、催缴租金等事宜。 2、2017年12月28日，王健与王加生签订一份《门面转让合同》，约定将王健所承租的上述涉案房屋转让给王加生使用，王加生代王健履行原有门面租赁合同中所规定的条款，王加生接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由王加生负责。诉讼中，王健及王加生均认可两人原系合伙经营，从2016年1月20日起，王健退伙后由王加生独自经营，双方于2017年12月28日补签该《门面转让合同》，但王健及王加生均未将转租事宜通知出租人即中欣公司。 3、2018年8月6日，王加生以涉案房屋为地址注册登记一个名为“湖南温雅全家居有限公司”的有限责任公司，法定代表人即王加生。 4、2019年6月4日，中欣公司发出一份《租金催缴通知单》，通知单载明客户住址为3-204A，客户名称为温雅全家居（王健），欠费时段为2019年4月28日至2019年7月27日，欠费金额为80390元。2019年6月6日，中欣公司向微信名为“温雅全家居馆”的号码发送该份《租金催缴通知单》，并发送信息：“王老板，请查收一下”、“这个单子我们会贴在门面大门上”。诉讼中，中欣公司称在2019年6月6日委托物业公司向被告贴该份通知单时才发现被告已将房屋腾空。 5、2019年4月28日，王加生以王健的名义向中欣公司发送一份《解约合同》，合同载明：“贵方（即中欣公司）与我方2015年4月28日签订租赁合同（以下简称原合同），我方租贵方位于长沙市星沙楚天雅郡3栋204Ａ号商铺从事家具经营，现由于贵单位管理存在诸多问题，导致我方经营亏损严重，现我方正式向贵方通知解除双方签订的原合同，且我方保留向贵方追究赔偿损失的权利。贵方可就原合同解除及解除后相关事项的处理自接到本函的7个工作日内与我方联系。特此函号”。尾部由王加生签署王健的名字，所留联系电话亦为王加生的153××××6356的号码，同时加盖“长沙县泉塘温雅全家居馆”的公章。2019年6月12日，负责催缴租金及物业费的物业经理（曹经理）与王加生微信联络，并将王加生的《解约合同》拍照发给王加生，王加生回复称：“这个管理问题指的是：开发商答应装电梯，后面一直拖着没有安装，一楼门口的辅道路面老是修修补补导致交通瘫痪客户进不来，等等，我们的意思是希望双方能够和解。望曹总帮忙转达一下。谢谢。”曹经理称：“如果开发公司找我过问和了解的话，我把你们的意见反馈给他们。”王加生称：“嗯嗯好的。我们这个事情你上报咯。”曹经理称：“王健已经发了解约合同，开发公司会和你们联系的。”王加生称：“嗯嗯好的”。之后在2019年6月14日，中欣公司向王健发送《关于对“解约合同”的回函》，载明：“王健先生并温雅全家居馆：‘解约合同’的函件，我司已收悉。2015年王健与我司签订《房屋租赁合同》，约定租期为8年，租金按季度预先支付。目前贵方已拖欠我司2019年第二季度租金数月有余，我司工作人员已多次催缴并已送达租金催缴通知单。现根据以上事实及贵方提出的解约合同的要求，我司回复如下：1、贵方现拖欠的租金为80390元……2、贵方租期未满，以我司管理存在问题导致经营亏损为由要求解约合同，于理不合、于法无据。根据合同约定，我司有权要求贵方继续履行合同义务，后期我司也将继续保留追究法律责任的权力……” 6、原、被告及第三人均认可涉案房屋的租金已交至2019年4月27日，同时，王健虽然于2016年1月20日退伙，但王加生一直以王健的名义缴纳租金，与物业公司进行联系，包括发送《解约合同》。诉讼中，中欣公司称其对于王健转租事宜并不知情，而王加生提交的证据中也无法确定曹经理对于转租事宜知情。 7、合同签订时，王健已向中欣公司支付23148元押金，该款至今未退还。 8、王健及王加生均表示合同约定的中欣公司在商铺租赁区西南侧安装货梯的义务，中欣公司至今未完成。诉讼中，中欣公司对于货梯未安装表示认可，但被告以此为由解除合同不予认可。 二、双方当事人有争议的事实 1、租赁合同相对方是王健还是王加生。王健称其于2016年1月20日已退出经营并将房屋转租给王加生，之后的承租人为王加生。王加生对此表示认可。中欣公司称与其签订《房屋租赁合同》的为王健，之后交纳租金的也是王健，对于转租事宜，其并不知情。本院认为，与中欣公司签订《房屋租赁合同》的当事人为王健，虽其之后间房屋转租给王加生，但其未按合同约定书面通知中欣公司，且王加生以王健的名义与物业公司或中欣公司联系、缴纳物业费等，现王健及王加生均未能提供充分有效证据证明中欣公司对于转租事宜知情，虽实际承租人为王加生，但根据合同的相对性原则，本院认为，对于中欣公司而言，租赁合同的相对方仍为王健，租赁合同的权利及义务应由王健享有和承担。 2、租赁合同是否已经解除，解除时间如何认定。王健及王加生认为，王加生在2019年4月28日，王加生以王健的名义向中欣公司发送了《解约合同》，合同应当于2019年4月28日解除。中欣公司认为，其虽收到了《解约合同》，但其于2019年6月14日回函表示不同意解除合同，被告应当继续支付租金。本院认为，王加生以王健的名义向中欣公司发送了《解约合同》的通知，并在2019年5月初退场并腾空房屋，而中欣公司于2019年6月6日张贴催缴通知单时已知道被告方将房屋腾空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四第二项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”现王加生以自己的行为明确表明不再承租房屋，并向原告送达解除合同的通知，故《房屋租赁合同》应当已经在解除合同的通知到达中欣公司时已解除，但王加生或王健未能提供证据证明中欣公司何时签收的《解约合同》，故本院根据物业公司曹经理回复王加生的微信聊天记录，即“王健已经发了解约合同，开发公司会和你们联系的”可知，至2019年6月12日，中欣公司已收到王加生发送的《解约合同》。综上，本院认为，中欣公司与王健签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除。 判决的理由与结果 本院认为：一、原告中欣公司与被告王健签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据上述查明的事实，本院已经确认中欣公司与王健的合同于2019年6月12日解除，王健应当将租金付至2019年6月12日。现双方均认可租金已付至2019年4月27日，故从2019年4月28日起至2019年6月12日的租金，应由王健继续支付。因被告于第五年即2019年4月28日开始欠缴租金，根据合同租金递增规定，2019年4月28日至2019年6月12日的租金标准为20.83725元/㎡/月[18元/㎡/月×（1+5%）³]，经计算，该期间的租金为40195元。二、被告王健迟延支付租金，应当承担迟延付租的违约金责任，但合同约定的每日千分之一的违约金计算标准过高，为平衡保护各方当事人的利益，本院酌情调整迟延付租的违约金标准为年利率6%。虽合同约定租金应当预先支付，但双方对于合同解除的时间有争议，故本院以认定的合同解除之日即2019年6月12日为起算点，按年利率6%的标准计算迟延付租的违约金至租金清偿之日止。三、关于解除合同违约金的问题，因被告王健擅自退租并解除合同，原告中欣公司有权要求被告支付解除合同的违约金，因原告从签订合同之初即承诺的货梯未予安装，未全面履行合同义务，对原告的生产经营确实造成了影响，本院认为，可适当减轻被告方的违约责任，故本院酌情考虑被告王健承担23148元的违约金。另，因被告王健向中欣公司支付的23148元至今未退，为了减少诉累，解约司法资源，本院酌情将该23148元押金抵扣解除合同的违约金。四、因实际承租人王加生已将房屋腾空，且中欣公司对此已知晓，故对于中欣公司要求王健支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。五、关于王健和王加生之间的房屋转让事宜，系王健与王加生两人的内部协议，因未通知中欣公司而对中欣公司不具有约束力，王健可另谋合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《最高人民法院关于﹤民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下： 一、原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司与被告王健签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除； 二、限被告王健在本判决生效后十日内支付原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司租金40195元及迟延支付租金的违约金，违约金以欠付的租金为基数，按年利率6%的标准从2019年6月12日起算至租金清偿之日止； 三、驳回原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5466元，减半收取2733元，由原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司负担2337.5元，由被告王健负担395.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  李文斌 二〇二〇年四月三十日 书记员  陈晓婷