河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初107号原告：河南省大梁置业有限公司，住所地：沈丘县槐店回族镇富都大道中段，统一社会信用代码：9141162458600979X1。法定代表人：张俊岭，总经理。委托诉讼代理人：李义锋，河南裕恒律师事务所律师，执业证号：14116200310826027，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李明运，河南裕恒律师事务所律师，执业证号：14116201210417793，代理权限：特别授权。被告：刘志强，男，1974年5月出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：刘常虹，河南裕恒律师事务所律师，执业证号：14116201210417793，代理权限：特别授权。原告河南省大梁置业有限公司（以下简称：大梁置业公司）与被告刘志强商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告大梁置业公司的委托诉讼代理人李义峰、李明运，被告刘志强的委托诉讼代理人刘常虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大梁置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告购房首付款128376元；2、依法判决被告返还原告为其垫付的契税、维修基金、办证费用共计18085.64元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月20日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告购买原告开发的富高园小区B区13幢3单元506号房，总价款418376元，买受人应于签约当天支付首付款128376元整，剩余290000元有银行支付。合同签订后，被告以其与王海鉴系朋友关系，该房系代王海鉴购买，首付款应有王海鉴缴纳为由不予缴纳购房首付款。事实上，合同签订前王海鉴个人以购房名义向原告汇入1075200元，但王海鉴现在却否认该款包含替被告应缴纳的首付款。因此，根据合同相对性，被告应当支付原告购房首付款128376元。另，2016年3月24日，原告为该房进行预告登记，并代被告缴纳契税、维修基金、办证费用共计18085.64元，该款被告应一并返还原告。综上所述，原、被告之间签订商品房买卖合同，被告应按照合同约定向原告支付购房首付款，被告不予支付购房首付款的行为侵害了原告的合法权益，故依法提起诉讼，望判如所请。刘志强辩称，一、被告刘志强已经履行合同义务。2016年3月14日，被告刘志强与大梁置业公司签订一份商品房买卖合同，约定大梁置业公司将其所开发沈丘县富高园小区第13幢3单元506号房转让与被告刘志强，单价为每平方米3100元，付款方式为：买受人即被告刘志强于签约当天支付首付款128376元整，剩余房款290000元由银行按揭支付。被告刘志强严格按照合同约定履行了交付义务，并在大梁置业公司所要求的期限交付了该商品房相关契税、维修基金、办证费用。故被告刘志强认为，被告刘志强已经按照双方所签订合同完全履行义务，大梁置业公司诉求不予支持。二、大梁置业公司应承担违约责任。被告刘志强与被告大梁置业公司所签订合同可以显示：原告大梁置业公司应于2016年12月31日之前向被告刘志强交付涉案商品房，而至今原告大梁置业公司仍未履行交房义务。综上，被告刘志强已经完全依据双方所签订合同履行应尽义务，故原告大梁置业公司诉求依法应予驳回，原告大梁置业公司并应支付被告刘志强合同所规定违约金，依法维护被告刘志强合法权益。大梁置业公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：第一组证据：1、原告的营业执照复印件；2、原告法定代表人身份证明；3、原告法定代表人身份证复印件。拟证明：原告法人基本身份信息，本案诉讼主体适格。第二组证据：1、商品房买卖合同一份；2、沈丘县人民法院庭审笔录材料一份；3、（2019）豫1624民初6216号民事判决书一份；4、视听资料一份。拟证明：1、2015年8月19日，王海鉴以购房名义向原告汇款1100000元，用于购买原告房产六套及地下室一间（其中包含以被告的名义购买的506室），但王海鉴目前却否认涉案房屋首付款是为被告垫付，经法院判决由原告退回王海鉴购房款675200元，是引起本案的原因。2、证明2016年3月14日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：被告以分期付款的方式购买原告开发的富高园小区B区13幢3单元506号房，总价款418376元，买受人应于签约当天支付首付款128376元整，剩余290000元由银行支付。因王海鉴否认2015年8月19日汇款不是用来为被告购买房屋支付首付款，导致原告公司未收到该房屋首付款，根据合同相对性，所以该首付款应由被告支付。第三组证据：1、河南省住房专项维修基金专用票据一张；2、税收缴款书票据一张；3、销售不动产统一发票一张；4、办理房产证费用收据、中原银行网上银行电子回单、具体支付项目费用。拟证明：证明原告在为被告等六人办理相关产权手续时，手续上注明案涉房屋客户名称为王海鉴，说明王海鉴是以被告等六人的名义购买房屋，进一步说明被告本人并未支付购房首付款及相关税费。2、证明原告为该房进行预告登记，并代被告缴纳契税、维修基金、办证费用共计18085.64元，该款被告应一并返还原告。第四组证据：涉案房屋收据，票据编号3397111，该收据一式三份，有存根、代收款凭单、交款单位。拟证明：1、该收据是为了配合办理银行贷款使用，不能证明刘志强按照约定交付了房款首付。2、该收据内容来看，入账时间是2016年2月16日，与王海鉴向原告公司打款时间相吻合，原告公司当时理解为王海鉴替被告刘志强支付了首付款，所以出具收据帮助办理银行按揭。事实上，被告并没有向原告交纳首付款，原告也没有给被告出具过该收据。3、从原告公司保存的该收据形式上看，该证据完好无损，该收据没有涂改和撕开，收据的三联都在原告处保管，并加盖有作废章。从而进一步证明原告没有将该收据交给被告，而是自行保管的事实。4、庭审中，被告陈述“原告收到被告款后，为被告出具收据，后原告又以办理按揭需要将收据收回”的内容与原告保存完好的一式三联收据相互矛盾，说明被告当庭陈述违背客观事实，从而证明被告没有向原告缴纳首付款。刘志强质证意见如下：对原告提交第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，对该组证据的证明目的有异议。被告认为该组证据中商品房买卖合同的第六条约定买受人与签约当天支付首付款，剩余款项做银行按揭，可以完全说明在签订本买卖合同时被告已经交付涉案首付款128376元。对该组证据另外两份证据中显示，案外人王海鉴与本案原告之间的经济纠纷与涉案首付款及相关费用无任何关系。该组证据中的第四份证据，被告认为该证据系显示被告按期偿还银行按揭贷款与本案无任何关系。该份证据被告实际所表达意思是被告委托广州某公司代为偿还银行按揭贷款的事实。对原告提交第三组证据真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。被告认为该组证据中的河南省住房专项维修基金专用票据可以明确显示缴款人系本案被告刘志强。该组证据中税收缴款书票据虽不能显示被告刘志强，但本案被告只能在交付该笔费用后职能部门才能出具该份票据。该份证据中第三、第四份证据所显示有关费用系本案被告刘志强委托原告进行交付，交付后职能部门出具该两份票据。因此从该组证据可以明确显示原告诉讼请求中第二项诉讼请求，本案被告已经全部交付，故原告诉请法院应不予支持。对第四组证据所填写内容的真实性无异议，但对该收据本身真实性因原告向被告所出具首付款收据，原告以需要办理银行按揭贷款为由，自被告处收回，被告对原告向被告所出具收据没有留存，故无法相互比对，因此对该证据本身真实性被告无法认定。从该收据可以明确显示被告已经向原告支付了原告所诉求首付款，并在按揭银行留存，因此该组证据不能达到原告的证明目的。同时，被告认为原、被告双方向法庭提交证据之目的系是否可以印证原被告双方在庭审中所陈述事实，从该证据所填写内容可以明确显示，被告已经完成了交付首付款的义务，且在第三联加盖有原告公司公章，完全可以说明原告对被告交付首付款的事实是认可的，虽然在该收据第一联第二联未加盖原告公司印章，并盖有作废刻章，被告认为该收据由原告保存，应由原告说明具体情况。从原告所提交该份收据所显示日期可以说明该本收据出具日期存在未按日期顺序出具状况（如在与王香玲所出具收据中显示日期为2015年10月6日，而在之后与王艳伟所出具收据显示日期为2015年10月1日），此情况说明原告公司在办理出售商品房行为过程中存在操作不规范的情况，请求法庭对此情况综合本案案情予以考虑。关于原告证明目的第一点，被告认为此事实在王海鉴诉原告买卖合同纠纷一案中已经查明事实，判决书已经生效，完全可以认定王海鉴与本案不存在任何关系。刘志强为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、被告身份证复印件一份。拟证明被告具有本案的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同一份（复印件），拟证明根据双方所签订合同第六条买受人与签约当天向本案原告支付涉案首付款128376元，本案原告诉讼请求法庭应不予支持。被告并向法庭说明一个情况。因原告向法庭所出具被告交付涉案首付款之收据留存于按揭银行，被告在本次庭审中无法正常提交，代庭审后被告再向法庭提交该份证据。大梁置业公司的质证意见如下：对第一组证据无异议。对第二组证据的的真实性无异议，但是该组证据达不到被告的证明目的，证明不了被告已经支付了首付款及缴纳了相关税费。根据原告的申请，本院依法向中国建设银行股份有限公司周口分行及周口市住房公积金办公室调取了刘志强购买富高园小区B区13幢2单元503号房按揭贷款的相关信息资料。原、被告双方对此信息资料均无异议。对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月14日，原告大梁置业公司与被告刘志强签订《商品房买卖合同》一份，合同的主要内容为：刘志强购买大梁置业公司开发的位于沈丘县××环路北侧××小区××区××单元××房，建筑面积共计134.96平方米，每平方米3100元，总金额为418376元，买受人于签约当天支付首付款128376元整，剩余290000元由银行按揭支付等内容。该《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》补充协议（一）第三条约定“买受人因购买房屋所产生的国家相关部门要求买受人缴纳的费用（包括但不限于产权契税、维修基金、登记费用），均按产权登记面积计算。······。买受人应与房屋交付前向出卖人一次性支付该费用（或提交政府相关部门出具的费用缴清凭证），因买受人逾期缴费造成房屋延期交付和房屋产权的办理，出卖人不承担责任。”补充协议（二）第一条约定“买受人签署本合同起7日内，按银行要求向出卖人提供按揭资料缴纳办理银行按揭所需相关费用（包括但不限于公正费、抵押登记费、他项权利工本费等），······。”后该合同于2016年3月24日在房地产管理部门办理了备案登记。2016年8月5日，被告刘志强办理了290000元的按揭贷款。另查明，2019年11月22日，本院立案受理了案外人王海鉴与大梁置业公司房屋买卖合同纠纷一案，王海鉴诉称，2015年8月19日，其向大梁置业公司缴纳了1100000元购房款，大梁置业公司承诺出售其4套房产，但却未向其交付约定的房产。后大梁置业公司于2016年2月2日退还了购房款400000元，余款没有退还，请求大梁置业公司履行交房义务或按照市场价值退还购房款675200及利息124800元。大梁置业公司辩称，王海鉴与大梁置业公司的股东张建伟原系朋友关系，2015年王海鉴有意在大梁置业公司开发的富高园小区购买房产，经与张建伟协商，大梁置业公司同意以每平方米2900元的价格对其出售。王海鉴于2015年8月20日以银行汇款方式向大梁置业公司汇入购房款1100000元，其中24800元用来购买地下室一间，1075200元用来购买住房。在王海鉴的要求下，大梁置业公司先后与王海鉴指定的王艳伟、孙四海、王香玲、王林增、刘志强、李丹丹共计6人签订了6份商品房买卖合同，合同约定付款方式为分期付款，其中该6套房屋的房号分别为503、506、602、603、604、605，房屋的首付款总金额根据合同约定应为725994元。合同签订后，由于王海鉴与大梁置业公司的股东张建伟之间系朋友关系，大梁置业公司又为该6人垫付了房屋契税和维修基金共计115562元。2016年王海鉴表示除上述房屋外不再另行购买房屋，要求将剩余购房款项退还。当时大梁置业公司在没有进行对账的情况下，按照张建伟的指示退还给王海鉴400000现金。经核算王海鉴仍应拖欠大梁置业公司购房款50000余元，契税和维修基金110000余元，大梁置业公司不存在违约或者拖欠王海鉴购房款情况的事实。该案经本院审理认为，大梁置业公司没有证据证明王艳伟、孙四海、王香玲、王林增、刘志强、李丹丹等人的购房行为与王海鉴有关联性，故于2019年12月30日作出（2019）豫1624民初6216号民事判决书（该判决现已生效），判决大梁置业公司退还王海鉴购房款675200元及利息。据此，现原告以双方合同签订后，被告未支付首付款及其他税费为由提起诉讼，引起纠纷。再查明：庭审中，被告称双方签订商品房买卖合同时，被告将购房款及其他费用共计130000元现金交给原告后，原告给被告出具了首付款收据，并将该收据交给被告，但因需办理银行按揭，原告又将该收据收回。现由原告保存的显示内容为“№3397111；入账日期：2016年2月16日；交款单位：刘志强；人民币（大写）壹拾贰万捌仟叁佰柒拾陆元整，￥128376元；收款事由：房款首付。”的收据原件，一式三联，该三联单据，并没有从收据本中撕下来，且与其他相邻号码的收据均在一本收据中。收据上加盖有大梁置业公司的账务专用章。2016年8月5日，刘志强在中国建设银行股份有限公司周口分行办理的按揭贷款用于购买富高园小区B区13幢3单元506号房，其中向银行提交的首付款收据复印件与原告向本院提交的一式三联收据原件内容相同。2016年2月29日和2016年3月22日，原告大梁置业公司分别代被告刘志强缴纳了8772元的住房专项维修基金和契税6275.64元；2016年7月20日，代被告刘志强缴纳了办理银行按揭贷款的费用3038元，上述税费共计18085.64元。本院认为，原告大梁置业公司与被告刘志强签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点是被告刘志强是否已向原告大梁置业公司支付了案涉房屋的首付款及其他税费。通过庭审查明的事实，本院认为，被告刘志强在签订《商品房买卖合同》时并未向原告交纳首付款及其他税费。理由如下：1、被告刘志强辩称，在签订《商品房买卖合同》时，其将购房款及其他费用共计130000元现金交给原告，原告出具首付款收据后，将收据交给被告，后因办理银行按揭需要，又将该收据收回。但经审理查明，被告在办理银行按揭时所提交的首付款收据原件现保存在原告处，且与其他收据均在一本收据中，并没有从收据本中撕下来，不存在被告辩称的将首付款交给原告后，原告出具收据交给被告，后原告又将收据收回的事实。2、被告称在签订《商品房买卖合同》时将购房款及其他费用共计130000元现金交给了原告，但未提交证据证实该130000元款项的来源，也不能说明在何时、何地将上述款项交给了何人。3、被告称，在签订合同时将首付款及其他费用共计130000元现金交给原告，而无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，主张其已向原告缴付了购房首付款，属证据不足。4、因被告的上述辩称理由不能成立，而涉案房屋的住房专项维修基金、契税及办理银行按揭贷款费用的相关票据原件均在原告处，故其辩称已将上述税费交付给原告的理由，不符合客观事实。根据双方签订的《合同补充协议》约定，该部分费用应由被告负担，故应由被告返还给原告。综上，原告主张被告支付购房首付款128376元及所垫付的契税、维修基金和办证费用18085.64元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告应支付逾期交房违约金的理由，未提起反诉，本案不予审理。其可持相关证据另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告刘志强于本判决生效之日起五日内支付原告河南省大梁置业有限公司购房首付款128376元，并返还原告河南省大梁置业有限公司为其垫付的契税、维修基金和办证费用18085.64元（户名：沈丘县人民法院，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县迎宾大道支行，账号：94100601002505890510002）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3230元，保全费1615元，由被告刘志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  王超宇人民陪审员  王炳蔚人民陪审员  刘家发二〇二〇年五月十一日书 记 员  刘婷杰