河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1002民初580号原告：交通银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市莲城大道114号。负责人：杨胜利，任行长。委托诉讼代理人：田芮，女，汉族，1995年12月7日生，住河南省许昌市魏都区。系该行员工。委托诉讼代理人：马隆飞，河南君志合律师事务所律师。被告：王利杰，男，汉族，1977年6月28日生，住所地：河南省许昌县。被告：李优优，女，汉族，1980年11月16日生，住所地：河南省许昌县。被告：许昌市腾飞房地产开发有限公司。住所地：许昌市新兴东路。法定代表人：曾浩。委托代理人：申亚萍，河南世纪风律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司许昌分行诉被告王利杰、李优优、许昌市腾飞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田芮、马隆飞，被告王利杰，被告许昌市腾飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申亚萍到庭参加诉讼，被告李优优经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司许昌分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王利杰、李优优共同偿还原告全部借款本金85189.07元、利息687.11元、罚息（罚息以欠款本金85189.07元为计算基数，自2019年9月25日起按年利息7.35%计算至还清借款之日止）及复利（复利以利息687.11元为计算基数，自2019年9月25日起按照年利率7.35%计算至还清利息687.11元之日止）；2、判令被告王利杰、李优优、许昌市腾飞房地产开发有限公司十五日内为原告办理其位于许昌市东城区××以东××宝路以南学府××东××单元××西户房产的抵押登记手续；逾期未办理的，原告对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告许昌市腾飞房地产开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带保证责任；4、本案的全部诉讼费用、执行费用等由上述被告共同承担。事实和理由：2012年7月11日，原告与被告王利杰签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：被告王利杰向原告贷款23万元，用于购买许昌市东城区××以东××宝路以南学府××东××单元××西户房产，借款期限10年，月利率为6.55‰（对应现行年利率4.8999996%，系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率）为担保债务的履行，被告王利杰以所购房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，被告李优优、许昌市腾飞房地产开发有限公司李优优提供连带责任保证担保。合同生效后，原告于2012年8月16日依约履行放款义务，而被告已多期未按合同约定偿还贷款本息，且保证人也未履行代偿义务。原告认为，被告王利杰、李优优未按合同偿还贷款本息的行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回已发放的部分或全部贷款本金，并要求被告承担相应的违约责任。被告李优优系王利杰的配偶，应对夫妻共同债务承担清偿责任。被告许昌市腾飞房地产开发有限公司根据合同约定应承担连带偿还责任。同时，根据合同约定，被告王利杰、李优优应及时办理抵押权设立登记手续，而本案中王利杰、李优优至今未办理该房屋的相关抵押登记手续，导致原告无法取得该房屋的抵押权，故按照合同约定，现请求被告王利杰、李优优、许昌市腾飞房地产开发有限公司履行合同规定的义务，即办理抵押登记手续。被告王利杰辩称：借款属实，愿意与银行协商还款。被告许昌市腾飞房地产开发有限公司辩称：该房屋于2015年6月已经办理房产证大证，于2016年6月办理了房屋分割转让证明书，符合办理房产证和抵押登记的要求。被告李优优未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2012年7月11日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告王利杰、许昌市腾飞房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告王利杰向原告借款23万元用于购买许昌市东城区××以东××宝路以南学府××东××单元××西户房产，借款期限为自2012年7月20日至2022年7月20日；借款利率为人民银行发布的相应档次贷款的基准利率，当前执行利率为年利率4.9%；如被告王利杰逾期还款，原告有权按合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息即年利率7.35%，按逾期贷款的罚息利率对应付未付的利息计收复利；还款方式为按月等额本息还款法；如被告违反合同约定，原告有权单方面宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告王利杰以上述房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为上述借款本金及利息、罚息、复利等；被告许昌市腾飞房地产开发有限公司为被告王利杰的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利及实现债权费用等，保证期间为借款到期之日起两年；借款人取得房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。被告李优优作为被告王利杰的配偶，在合同共有人处签字同意以合同约定的房产提供抵押担保。原告与被告王利杰对位于许昌市东城区××以东××宝路以南学府××东××单元××西户房产进行了抵押预告登记，原告取得了编号为“许房预市字第10024211号”的预告登记证书。原告于2012年8月16日向被告王利杰按约发放了上述23万元借款。因被告王利民未按期归还贷款本息，原告根据合同约定，于2019年9月25日宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。截止到2019年9月24日被告尚欠本金85189.07元、利息687.11元、罚息及复利。另查明，被告许昌市腾飞房地产开发有限公司2016年6月13日依法办理了位于许昌市东城区××以东××宝路以南学府××东××单元××西户的分割转让证明书。被告王利杰与李优优于2017年10月27日被许昌市魏都区人民法院判决离婚。以上事实有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、抵押权房屋预告登记证书、欠款明细表、贷款提前收回通知书、EMS邮寄单、分割转让证明书、民事判决书及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告王利杰、许昌市腾飞房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效。被告王利杰取得借款后，未按期及时履行还本付息义务，应承担还本付息的责任。被告王利杰与李优优虽然在2017年10月27日判决离婚，但该笔借款发生在夫妻关系存续期间，被告李优优当时作为被告王利杰的配偶，在《个人房产抵押贷款合同》签字，具有借款的共同意思表示，并且该房产用于夫妻共同生活，因此本案借款属于王利杰和李优优的夫妻共同债务，李优优应承担共同偿还责任。本案中，原告与被告签订的房地产抵押合同符合法律规定，合法有效，但是仅就拟抵押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，亦不享有优先受偿权。因此根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告许昌市腾飞房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告许昌市腾飞房地产开发有限公司依法办理了位于许昌市东城区××以东××宝路以南学府××东××单元××西户的房产分割转让证明书，房产符合办理房产证和抵押登记的条件，但购房人王利杰怠于办理抵押登记，故购房人王利杰负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，许昌市腾飞房地产开发有限公司应督促其办理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王利杰、李优优于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司许昌分行借款本金85189.07元、利息687.11元、罚息（以借款本金85189.07元为基数，按年利率7.35%的标准，从2019年9月25日计算至还清借款本金之日止）及复利（以利息687.11元为基数，按年利率7.35%的标准，从2019年9月25日计算至还清利息之日止）；二、被告王利杰、李优优应于本判决生效之日起30日内协助原告交通银行股份有限公司许昌分行办理位于许昌市东城区八龙路以东天宝路以南学府名苑15幢东起二单元7层西户（许房预市字第10024211号）的抵押登记手续，许昌市腾飞房地产开发有限公司应督促王利杰并配合其办理抵押登记；上述房产抵押登记办妥之日，被告许昌市腾飞房地产开发有限公司保证责任终止，原告交通银行股份有限公司许昌分行对该已办理抵押登记的房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告许昌市腾飞房地产开发有限公司在上述房屋抵押登记办理之前对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1952元因适用简易程序减半收取976元，财产保全费920元，由三被告连带负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  曹晓辉二〇二〇年三月十日法官助理邓晶书记员赵源琛