江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初10437号原告：彭梦慈，女，1995年2月27日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：李婷，江苏华天人律师事务所律师。被告：徐利，男，1995年7月4日出生，汉族，住东海县。第三人：中国银行股份有限公司东海支行，住所东海县牛山街道利民西路128号聚龙公馆5-3室、5-12室、5幢1室、3幢102室。法定代表人：姜成松，行长。委托诉讼代理人：倪明，男，1965年12月25日出生，汉族，住连云港市东海县。（系该公司员工）第三人：连云港中墅房地产开发有限公司，住所地连云港市东海县牛山镇明珠路126-7号。法定代表人：袁堂果，负责人。委托诉讼代理人：袁昕，男，1987年5月22日出生，汉族，住东海县。（系该公司员工）原告彭梦慈与被告徐利、第三人中国银行股份有限公司东某2支行（以下简称中国银行东某2支行）、第三人连云港中墅房地产开发有限公司（以下简称中墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭梦慈及其委托诉讼代理人李婷，第三人中国银行东某2支行的委托诉讼代理人倪明，第三人中墅公司的委托诉讼代理人袁昕到庭参加诉讼。被告徐利经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭梦慈向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行原、被告双方于2017年9月28日签订的《房地产买卖契约书》，配合原告将东某2县牛山镇富华东路388号东某1城1-1-1003室房产从被告名下变更登记至原告名下；2、判决被告向原告支付违约金15000元；3、判决第三人配合原告提供办理房产证的相关材料；4、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年2月28日，被告徐利购买了东某2县牛山街道富华东路388号东某1城1-1-1003室房产。2017年9月28日，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约书》，合同约定，被告自愿将上述房产包括水电所有权一次性卖给原告，价格为568000元。双方同时对房款的支付时间、付款方式及双方的其他权利义务做了详细约定。合同明确约定，办理房产证的所有费用都由被告承担，被告承担过户之前的银行贷款月供和负责还清银行尾款协助过户。且约定只要房产证可以办理了，被告需第一时间配合原告过户，如违约，需按总房款的20%支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款300000元（包含定金30000元）后就入住该房。2019年10月份，原告得知涉案房产可以办理房产证了，欲找被告配合原告办理过户登记手续，但是一直联系不到被告，被告家人也称联系不到被告，原告无奈之下，只能诉讼。另涉案房产在第三人中国银行股份有限公司东某2支行办理了抵押贷款。原告同意代被告偿还借款合同所余下的所有本息，以消灭抵押权。其次，办理房产证还需第三人连云港中墅房地产开发有限公司配合原告向东某2县不动产登记中心提供办证的相关材料。此外，因违约金约定过高，原告自愿将违约金调整为15000元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请判决如所求。被告徐利在法定期限内未答辩。第三人中国银行东某2支行述称，同意原告一次性替被告向我行还清该房的银行贷款及利息，我行愿意提供解押手续给原告，同意配合办理办证手续。第三人中墅公司述称，同意办理房产的相关的材料给原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月28日,被告徐利与第三人中墅公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告徐利购买第三人中墅公司开发建设的位于东海县，总金额353500元，付款方式为2016年2月28日前付首付款，余款办理按揭贷款。合同签订后，被告徐利向第三人中墅公司支付首付款213500元，余款140000元向第三人中国银行东某2支行办理了按揭贷款。2017年9月28日，原告彭梦慈（乙方、买家）与被告徐利（甲方、卖家）签订《房屋买卖契约书》一份，部分内容约定：1、甲方自愿将东某2县牛山镇富华东路388号东某1城第1幢1单元1003室包括水电所有权一次性卖给乙方；4、议定价格56.8万元；5、付款方式：首付款30万元，包含定金3万元，剩余房款26.8万元以银行贷款方式一次性打入甲方账户（首付7天之内付清给甲方）。①首付给清之后房子交付乙方使用。买卖双方属于自愿成交，中介只负责办理所有过户手续以及见证，不承担任何法律作用。8、未尽事宜：卖家承诺三年之内办理房屋过户，如违约按总房款20%赔付，只要房产证下来卖家要第一时间配合买方过户，按约定价格不得变动。备注：办理房产证所有费用都由卖家承担（过户之前卖家承担银行贷款月供和负责还清银行尾款，协助过户费用由乙方承担（甲方个税、乙方契税））。同日，原告彭梦慈向被告徐利支付购房定金30000元，被告徐利向原告出具收条一份。2017年10月5日，原告彭梦慈向被告徐利支付购房首付款270000元，剩余购房款268000元未付，后原告彭梦慈入住涉案房屋。现因涉案房屋可以办理房产证，原告联系不到被告，引起诉讼。另查明，涉案房屋现登记于被告徐利名下。涉案房屋现仍抵押于中国银行东某2支行。庭审中，第三人中国人民银行东某2支行及第三人中墅公司均同意配合原告办理相关手续。上述事实，由原告及第三人的当庭陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋买卖契约书》、收条、银行转账凭证等证据予以证实。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中被告徐利经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。故本院可以根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告彭梦慈与被告徐利之间的房屋买卖契约书是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人应该按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，“只要房产证下来卖家要第一时间配合买方过户”，现涉案房屋已可以办理房产证，被告徐利应协助原告办理房产证且应按照合同约定承担办理房产证的相关费用，第三人中墅公司亦应提供办理房产证的相关材料。又因涉案房屋设定了抵押，原告自愿清偿相应债务以消灭抵押权且抵押权人中国银行东某2支行亦同意对涉案房屋解除抵押权，配合注销该行对涉案房屋设定的他项权利，故涉案房屋上设立的抵押权可依法被涤除，因此原告可在抵押权消灭且向被告徐利支付剩余购房款后要求被告徐利协助办理涉案房屋所有权转移登记手续。关于本案房屋买卖的税款问题。因被告徐利从第三人中墅公司购买房屋后，需要缴纳一次税费，被告将房屋卖给原告后，还需再缴纳一次税费，因此，房屋的过户不能从第三人处一次性过户到原告处，而需要先从第三人中墅公司办理到被告名下，第一次的税费应由被告徐利负担，因目前无法联系到被告徐利，所以该税费由原告先垫付，再从原告应支付给被告的购房款中扣除。关于原告要求被告支付违约金15000元的诉讼请求，因被告徐利未按合同约定配合原告办理过户手续，其行为已构成违约，按合同约定，被告徐利应向原告支付违约金。故原告要去被告徐利支付违约金15000元的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭梦慈于本判决生效后十日内向第三人中国银行股份有限公司东海支行支付被告徐利关于东海县牛山街道富华东路388号东方明珠城1-1-1003号房屋的剩余贷款本息，第三人中国银行股份有限公司东海支行协助被告徐利于贷款清偿之日起十日内注销设定于东海县牛山街道富华东路388号东方明珠城1-1-1003号房屋上的抵押权登记；二、原告彭梦慈于上述抵押权登记注销后十日内将剩余购房款268000元（原告有权将下列款项在该款中扣除：1、原告代被告徐利支付的银行剩余贷款本息、2、垫付的被告徐利将房屋过户到自己名下的税费、3、原告替被告垫付的房屋维修金6060元、4、违约金15000元、5、本案诉讼费9630元）支付给被告徐利；三、第三人连云港中墅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于东海县牛山街道富华东路388号东方明珠城1-1-1003号的房屋过户到被告徐利名下；四、被告徐利于原告彭梦慈向其支付上述第二项剩余购房款后十日内配合原告彭梦慈将位于东海县牛山街道富华东路388号东方明珠城1-1-1003号的房屋产权过户至原告彭梦慈名下；五、被告徐利于本判决生效后十日内向原告彭梦慈支付违约金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9630元，由被告徐利负担（先由原告垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9630元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  曹 建人民陪审员  李春清人民陪审员  王向阳二〇二〇年五月二十日法官 助理  陈海珊书 记 员  陈玉杰法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。