广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2158号原告：蔡春兰，女，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：文骥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓显亮，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告:广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地：佛山市。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：朱越勇，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。原告蔡春兰与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序于同年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人文骥、被告的委托诉讼代理人朱越勇、孔健颖到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房、车位违约金524379.51元；2.被告向原告支付逾期办证（房产）的违约金105496.61元；3.被告向原告支付以100000元为本金从2018年12月14日起至实际办理不动产登记之日止按日万分之二的标准计算的逾期办证（车位）违约金；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2014年2月磋商购房事宜，2014年8月28日，原、被告双方补充签署《以下简称“购房合同”），约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）位于佛山市南海区*****，该商品房建筑面积共247.4平方米（第三条）。按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8335.44元，总金额（小写）1990502元，总金额（大写）壹佰玖拾玖万零伍佰零贰元整（第四条）。买受人在2014-08-28前支付全部房价款（第六条）。出卖人应当在2014-06-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房已办理竣工验收备案（第八条）。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（第九条）。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.02%向买受人支付违约金（第十五条）。另，双方签署《佛山市商品停车位（库）销售意向书》作为购房合同附件，确认将购买项目停车位1个，销售价格区间为50000元/个—400000元/个。同日，原、被告签署《合同补充协议》约定：出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付己交房价款万分之二的违约金，合同继续履行，不受本合同第九条的约定（第6条，对合同第九条的变更）。出卖人应当在房屋交付使用后360日内提交应由出卖人提供的资料。如由于出卖人未在房屋交付使用后360日内提供办理产权证所需的资料并协助买受人办理产权证，导致买受人无法办理房地产权属证书的，出卖人应按己付购房款的万分之二向买受人支付违约金，买受人不退房（第9.3条，对合同第十五条的补充）。原告在购房合同签署前后分别于2014年2月10日付购房款50000元；2014年2月11日付购房款250000元；2014年2月14日付购房款390502元；2014年4月14日付购房款420000元；2014年6月13日付购房款420000元；2014年8月28日付购房款460000元、住宅专项维修资金19905.02元、车位款100000元。原告已按约支付全部购房款、车位款、住宅专项维修资金，被告应当按约履行合同。但被告并未于2014年6月30日前按约交付合格的商品房至原告。就被告逾期交房问题，原、被告于2016年8月1日签署《合同补充协议二》就交付问题变更为：出卖人应当在2017-03-31前依照国家及地方政府有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房已办理竣工验收备案（第1条）。出卖人于房屋交付之日起7个工作日内向买受人支付自2014年6月30日起至房屋交付之日己交房价款万分之二每日的违约金（第2条）。2017年12月14日，原告收到被告发来《收楼通知书》，告知原告于2017年12月20日至2017年12月31日前往现场交楼处办理交楼、车位手续。根据前述双方约定，截至2017年12月20日交房之日，被告应向原告支付逾期交房（车位）违约金共计524379.51元：序号起算日期止算日期违约天数已付房款应付违约金12014/6/302014/8/2759153050218059.9222014/8/282017/12/2012112090502506319.583合计524379.51根据《合同补充协议》约定，被告应在2017年12月20日交房之日起360日内提交应由出卖人提供的资料，即被告应于2018年12月14日前使得涉案房产具备办理不动产登记的条件。但截至2019年9月5日，被告才发来《不动产登记通知函》告知原告涉案房产具备办理不动产登记条件。故此，被告应向原告支付逾期办证（房产）违约金105496.61元。序号起算日期止算日期违约天数已付房款应付违约金12018/12/152019/9/52651990502105496.612合计105496.61车位作为购买涉案房产的配套交易物，应当与涉案房产同时具备办理不动产登记。原告购买涉案房产同时确认购买涉案车位，但截至目前，被告仍未具备为原告办理涉案车位不动产登记的条件。故此，被告应以涉案车位价款100000元为基数，按日万分之二的标准，自2018年12月14日车位交付满360日起至涉案车位可实际办理不动产登记之日止，向原告支付逾期办证（车位）违约金。该笔违约金暂计至2019年12月31日为7640元。序号起算日期止算日期违约天数已付房款应付违约金12018/12/152019/9/538210000076402合计7640综上，原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，在原告已经按约履行购房款、车位款支付义务的情况下，被告应当按约向原告交付涉案房产及车位，并使其具备办理不动产登记手续的条件，现被告逾期履行合同义务的情况下，原告有权要求被告承担违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告提起诉讼。被告辩称，一、原告要求支付逾期交车位的违约金24220元没有依据。1.被告与原告虽然于2014年8月28日签订了《佛山市商品停车位（库）销售意向书》，但该意向书对何时交付车位及逾期交付停车位应支付违约金没有约定，被告不存在逾期交车位的违约事实及支付违约金的依据。2.被告与原告于2014年8月28日签订的《合同补充协议》及2016年8月1日签订的《合同补充协议二》均没有提及车位的交付时间及逾期交付车位的违约责任。进一步充分证明原告要求支付该部分违约金没有依据。因此，原告将10万元计入购房款，计算2014年8月28日起至2017年12月20日共1211天的违约金没有事实依据和法律依据，应驳回该违约金的请求，原告计算的该部分违约金的金额为24220元=100000元×0.2‰×1211天。二、根据双方的约定，原告主张被告支付逾期办证违约金的条件未成就。退一步而言，即使成就支付逾期办证违约金的条件，被告应支付给原告的违约金为398.1元=1990502.1元×0.2‰。而不是原告主张的105496.61元。1.双方签订的《合同补充协议》第九条第3点约定：“出卖人应当在房屋交付使用后360日内提交应由出卖人提供的资料。如由于出卖人未在房屋交付使用后360日内提供办理产权证所需的资料并协助买受人办理产权证，导致买受人无法办理房产权属证书的，出卖人应按已付购房款的万分之二向买受人支付违约金，买受人不退房”。根据该约定，被告支付逾期办证违约金应同时满足两个条件：一是房屋交付使用后360日内未提供办理产权证所需的资料并协助买受人办理产权证；二是导致买受人无法办理房地产权属证书。违约金的支付标准：按已付购房款的万分之二支付。2.原告提供的现有证据中，没有证据证明因被告没有提供办理产权证所需的资料及协助，导致买受人无法办理房地产权属证书。因此，原告要求支付逾期办证违约金的条件未成就。3.退一步而言，即使原告要求支付逾期办证违约金的条件成就，按约定的违约金支付标准，应支付的违约金为398.1元。三、原告要求支付车位的逾期办证违约金没有依据。在原告提供的证据中，没有任何证据约定车位应何时交付、车位应何时办证、车位没有办证应承担的责任。因此，原告要求支付车位的逾期办证违约金没有依据。四、原告要求支付的逾期交房违约金500159.1元（原告提出的第一项请求金额524379.51元-24220元）,因逾期交房是不可归责于被告的原因造成的，被告不应当承担支付该部分违约金的责任。1.双方于2014年8月28日签订的《合同补充协议》第五条第3点约定：“因工程建设中遇到重大事故、异常地质情况或重大技术难题影响施工进度及出现其他非出卖人能控制的事件，出卖人可据实予以延期”。2.本案的房产之所以无法在约定的时间交付，是因上述合同补充协议第五条第3点约定的多种被告无法控制的原因造成的，不可归责于被告。因此，被告不应当支付该部分违约金。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求，充分维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同原件1份，3.合同补充协议原件1份，证据2-3用以证明原被告之间进行商品房、停车位买卖的事实；4.合同补充协议二原件1份，用以证明被告确认逾期交房的事实并承诺赔偿原告逾期交房违约金的事实；5.历史交易明细表、银联税单原件各1份，6.收据原件1张，7.缴款通知书、收据原件各1份，证据5-7用以证明原告向被告支付购房款1990502元、车位款100000元、专项维修资金19905.02元的事实；8.广东省地方税收通用发票原件1份，用以证明原告已就所购房屋缴纳税款；9.收楼通知书原件1份，用以证明被告通知最早收楼时间为2017年12月20日，被告延期交付房产的事实；10.不动产登记通知函原件1份，11.税收完税证明原件1份，证据10-11用以证明2019年12月31日，被告才具备协助原告办理不动产登记条件的事实；12.不动产权证复印件1份。被告举证如下：1.竣工验收备案表。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2014年8月28日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**（以下简称涉讼房屋），总价1990502元；原告在2014年8月28日前支付全部房价款；（第八条）被告应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.02%向原告支付违约金；等等。原、被告另签订《合同补充协议》，对双方已签订的《商品房买卖合同》进行修改和补充，约定因工程建设中遇到重大事故、异常地质情况或重大技术难题影响施工进度及出现其他非被告能控制的事件，被告可据实予以延期交付商品房；被告逾期交房的，应按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；被告应当在房屋交付使用后360日内提交应由被告提供的资料，如由于被告未在房屋交付使用后360日内提供办理产权证所需的资料并协助原告办理产权证，导致原告无法办理房地产权属证书的，被告应按已付购房款的万分之二向原告支付违约金，原告不退房；等等。2014年8月28日，原、被告签订《佛山市商品停车位（库）销售意向书》，载明项目商品停车位（库）总数量1152个，销售时段2015年1月1日至2015年6月30日，销售价格区间50000元/个-400000元/个，被告在公开销售商品停车位（库）前向原告发出书面商品停车位（库）销售通知，原告书面确认是否购买；等等。原告于2014年2月10日支付100000元、于2014年2月11日支付250000元、于2014年2月14日支付390502元、于2014年4月14日支付420000元、于2014年6月13日支付420000元、于被告出具收据确认收到原告涉讼房屋维修基金19905.02元、购车位款100000元，被告同时开具发票确认收到原告涉讼房屋售房款1990502元。2016年8月1日，原、被告签订《合同补充协议二》，对双方已签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》进行修改和补充，约定被告应当在2017年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告于房屋交付之日起7个工作日内向原告支付自2014年6月30日起至房屋交付之日已交房价款万分之二每日的违约金。涉案养生谷花园20-22座、2区地下室工程于2017年5月19日取得竣工验收备案表。原告收到被告2017年12月14日作出的《收楼通知书》，通知原告应在2017年12月31日前办理收楼手续，如逾期未办理收楼手续的，则视为被告已将房屋正式交付给原告。原告收到被告2019年9月5日作出的《不动产登记通知函》，通知原告于2019年12月31日前签署办理不动产登记的相关资料，该项工作完成后，被告将尽快代原告办理《不动产权证》。2019年10月21日，涉讼房屋登记至原告名下。诉讼中，原、被告一致确认：原告于2014年2月10日支付100000元中50000元为涉讼房屋的购房款，原告于2014年8月28日支付579905.02元中460000元为涉讼房屋的购房款、19905.02元为涉讼房屋的住宅专项维修资金、100000元为车位款。被告陈述：被告没有支付《合同补充协议二》中2014年6月的违约金予原告；被告分别于2017年5月26日、2017年12月14日向原告邮寄收楼通知书，原告均予以签收确认；原告于2019年10月15日办理收楼手续，被告于同日将车位交付予原告。原告陈述：原告于2017年12月20日收楼，车位于同日交付；车位购买意向书作为商品房买卖合同附件，其交付及办证均应参照商品房的交付及办证约定进行处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》《合同补充协议》《合同补充协议二》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉遵守履行。根据《合同补充协议二》的约定，被告应支付2014年6月30日起至房屋交付之日止按已交房价款日万分之二计算的违约金予原告。原告主张其于2017年12月20日收楼，被告主张原告于2019年10月15日收楼，双方均未提供证据证实己方的主张，本院均不予采信。被告向原告发送2017年12月14日的《收楼通知书》时，涉讼房屋已符合合同约定的交付条件且合同约定的交付期限届满，故视为办理交付手续的期限届满之日即2017年12月31日涉讼房屋已经交付原告。被告辩称其于2017年5月26日向原告邮寄收楼通知书，但未提交相关证据予以证明，本院不予采信。原告主张逾期交房违约金计算至2017年12月20日，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。因此，被告应支付逾期交房违约金505587.5元（1530502元×0.0002×59天+1990502元×0.0002×1211天）予原告。根据涉讼合同及《合同补充协议》的约定，被告应在房屋交付之日起360日内提供应由被告提供的办理产权证所需的资料，逾期按已付购房款日万分之二的标准向原告支付违约金。涉讼房屋于2017年12月31日视为交付予原告，而被告于2019年9月5日才作出《不动产登记通知函》，已构成违约。故被告应自2018年12月25日起计算违约金予原告。原告主张违约金计算至2019年9月5日，本院予以采纳。因此，被告应支付涉讼房屋逾期办证违约金101515.6元（1990502元×0.0002×255天）予原告。原告诉请的房屋逾期办证违约金，超出上述核定的部分，本院不予支持。原告主张逾期交付车位、车位逾期办证的违约金，因双方仅签订《佛山市商品停车位（库）销售意向书》，未就车位买卖签订正式合同，未约定车位的交付期限、逾期交付的违约责任以及办证事宜，原告主张参照适用涉讼房屋的约定，本院不予采纳。原告诉请被告支付逾期交付车位、车位逾期办证的违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金500159.5元予原告蔡春兰；被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金101515.6元予原告蔡春兰；驳回原告蔡春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10175.16元，减半收取计5087.58元、财产保全费3670元，合共8757.58元（原告已预交），由原告负担320.82元，被告负担8436.76元，被告负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年五月十四日书记员  余宝儿