上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初456号原告：上海顺恒实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：金海，副总经理。委托诉讼代理人：尹哲，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡，上海普世律师事务所律师。被告：上海恺芮投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：宋春，经理。原告上海顺恒实业有限公司(以下简称顺恒公司)与被告上海恺芮投资有限公司(以下简称恺芮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹哲、王怡，被告法定代表人宋春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还租赁房屋；2.判令被告支付自2018年5月1日至2019年3月31日拖欠的租金人民币1,550,200元(以下币种相同)、物业管理费816,200元；3.判令被告支付自2018年5月1日至2019年5月31日欠缴的水费467.5元、电费10,270.4元；4.判令被告向原告赔偿违约金2,671,200元(违约金为12个月租金、物业管理费，合同当期租金为：148,400元/月、物业管理费为74,200元/月)；5.判令被告支付自2019年4月20日起至2019年9月30日的场地占有使用费795,261.37元，实际要求计算至被告返还房屋之日止；6.判令被告支付逾期支付租金、物业管理费、水费、电费的滞纳金2,667,653.61元；7.判令被告支付逾期支付租金、物业管理费、水费、电费的利息(以2,377,137.9元为本金，按照银行同期贷款利息标准计算自2019年4月20日起暂算至2019年9月30日为151,930.7元)。庭审中，原告变更诉请3为：判令被告支付自2018年5月1日至2019年5月31日欠缴的水费467.5元、电费3,301.2元。原告明确诉请5为：判令被告支付自2019年4月20日起至被告实际返还房屋之日止，按每日租金4,878.9元的标准计算的房屋占有使用费，暂计算至2019年9月30日的场地占有使用费795,261.37元，暂计天数为163天。另，原告明确诉请7中的利息标准在2019年8月19日前为同期银行贷款利率，2019年8月20日起为银行间同业拆借利率。事实和理由：原告与案外人优众公司于2015年12月1日签订了一份《顺恒国际商业广场招商租赁合同》(合同编号88085)，合同约定原告将位于上海市闵行区沪星路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人优众公司使用，租期自2015年12月1日起至2021年11月31日。原告按约向案外人优众公司交付房屋。2016年3月10日，案外人优众公司与原、被告签订《关于乙方主体变更的补充协议》，协议约定由变更承租方案外人优众公司为被告恺芮公司，被告继续作为《顺恒国际商业广场招商租赁合同》的乙方继续履行合同。但被告自2018年5月起开始拖欠原告相应租金、物业管理费、水电费。原告向其催讨未果。后双方于2019年3月签订《顺恒国际商业广场合同终止协议》，约定2019年3月31日合同终止，被告应于2019年4月19日与原告办理场地移交手续并一次性向原告支付租金、物业管理费、电费、水费、滞纳金、赔偿金等合计7,709,022.31元，该欠费金额为已抵扣被告押金之后的欠费金额。但被告至今未付清相应款项，且由于被告拖欠员工劳动报酬致使其存放在租赁场地内的设备被上海市浦东新区人民法院依法查封进行拍卖，故讼争场地亦未按约向原告交付。因此，被告还应向原告支付自2019年3月1日起新增的电费6,969.20元、房屋占有使用费795,261.37元。综上，原告认为被告的行为已经侵害原告利益，为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。诉讼中，上海市浦东新区人民法院于2020年4月21日与原告就讼争房屋进行交接，故原告庭后撤回诉请1。被告恺芮公司辩称，其对于终止协议中所确认的条款均确认，目前讼争房屋内物品被法院查封导致无法交接房屋也是事实。其仅对于诉请7有异议，其认为利息标准过高。另被告恺芮公司的法定代表人宋春表示，其仅为挂名法人，对公司很多具体情况并不知晓。实际公司的管理人是投资人竺平峰的弟弟竺平军，而投资人竺平峰目前在监狱服刑。本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，原告顺恒公司作为甲方与案外人优众公司作为乙方就上海市闵行区沪星路XXX号XXX号XXX室房屋签订《顺恒国际商业广场招商租赁合同》。该合同约定租赁期为6年，计租面积为2,908平方米。合同分别对第一至第六年的租金、物业管理费以及支付方式均作出约定，对水费、电费的计算方式以及违约金等亦作出约定。双方于合同落款处盖章并由各自的法定代表人签名。2016年3月10日，原告顺恒公司作为甲方与案外人优众公司作为乙方、被告恺芮公司作为变更后的乙方签订《关于乙方主体变更的补充协议》。该协议约定将《招商租赁合同》中的乙方主体由案外人优众公司变更为被告恺芮公司，其余条款不变。三方于合同落款处盖章并由各自法定代表人签名。2018年10月10日，原告顺恒公司向被告恺芮公司发出《催款函》。该《催款函》向被告主张其欠付的物业费、租金、水电费以及相应滞纳金。2019年4月28日，原告顺恒公司作为甲方与被告恺芮公司作为乙方签订《顺恒国际商业广场合同终止协议》。该协议约定：1.双方签订的《顺恒国际商业广场招商租赁合同》(合同编号：88085)于2019年3月31日终止。场地自2019年4月1日起由甲方收回。2.乙方租赁场地自2019年4月1日起至实际撤场之日所产生的水电费由甲方收到相关政府部门的单据后向乙方收取。乙方应于收到甲方通知支付之日起5个工作日内付清费用。3.截止合同终止日，乙方还拖欠甲方2018年5月1日至2019年3月31日的租金1,550,200元、物业管理费816,200元，电费3,301.20元，水费467.50元，合计2,370,168.70元。乙方需在2019年4月19日前向甲方一次性付清。4.根据《租赁合同》第二十条的违约责任的相关约定，截止合同终止日，乙方应向甲方支付逾期支付上述租金、物业管理费、水费、电费的滞纳金，合计2,667,653.61元，乙方需在2019年4月19日前向甲方一次性付清。5.由于乙方提前终止合同的行为属擅自违约，根据合同第二十条第5款的约定，乙方需向甲方支付12个月当期租金、物业管理费作为赔偿金，共计2,671,200元。乙方需在2019年4月19日前向甲方一次性付清。协议另约定双方其他权利义务，双方于合同落款处盖章，被告法定代表人宋春另于落款签名。2019年7月24日，上海市浦东新区人民法院发出《拍卖公告》，其中包括被告所有的存放于讼争房屋内的6台平板感测器ALUMB、6台GREENJOY3A全智高尔夫系统(Q7PLUS系列)包厢高速摄像以及2台GREENJOY3A全智高尔夫系统(Q8旗舰版系列)两个独特包厢。以上无争议的事实，由原告提交的《顺恒国际商业广场招商租赁合同》、《关于乙方主体变更的补充协议》、《顺恒国际商业广场合同终止协议》、上海市浦东新区人民法院拍卖公告以及双方当庭陈述所证实，本院对此予以确认。至于原告提交的2018年10月10日的《催款函》，被告表示未收到。原告对该《催款函》未能提供邮寄凭证，故本院对该证据不予采信。本院认为，原告与案外人优众公司签订的《顺恒国际商业广场招商租赁合同》、原告与被告、案外人优众公司签订的《关于乙方主体变更的补充协议》均系当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性、强制性规定，当属有效。因被告未按约支付租金致使双方合同解除，且双方于《顺恒国际商业广场合同终止协议》中已对合同解除的相应后果及被告欠付款项等作出协商约定，双方均应按约履行。原告主张的诉请2、诉请3、诉请4、诉请6均系《顺恒国际商业广场合同终止协议》中的约定内容，本院予以支持。至于诉请1，鉴于上海市浦东新区人民法院已将讼争房屋内的物品进行拍卖并实际于2020年4月21日向原告交接讼争房屋，故原告庭审后向本院撤回诉请1。至于诉请5，判令被告支付按每日租金4,878.9元的标准计算自2019年4月20日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。本院认为该诉请于法有据，且符合客观事实，本院予以支持。现原告已明确房屋接收日期为2020年4月21日，故实际的房屋占有使用费亦计算至该日止为1,795,435.2元。至于诉请7，本院对该诉请的本金以及逾期付款利息的起止时间均不持异议。虽被告主张该违约金标准过高，但综合考虑原告的实际损失、被告的违约恶意等因素，本院认为现原告主张以同期贷款利率标准(2019年8月20日起为银行间同业拆借利率标准)尚属合理，无需进行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海恺芮投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付自2018年5月1日至2019年3月31日拖欠的租金人民币1,550,200元、物业管理费人民币816,200元；二、被告上海恺芮投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付自2018年5月1日至2019年5月31日拖欠的水费人民币467.5元、电费人民币3,301.2元；三、被告上海恺芮投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付违约赔偿金人民币2,671,200元；四、被告上海恺芮投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付自2019年4月20日起至2020年4月21日止的场地占有使用费人民币1,795,435.2元；五、被告上海恺芮投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付逾期支付租金、物业管理费、水费、电费的滞纳金人民币2,667,653.61元；六、被告上海恺芮投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付以人民币2,370,168.70元为本金，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计算自2019年4月20日起至2019年8月19日止以及按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准计算自2019年8月20日起至被告实际支付本金之日止的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币36,196.75元、保全费人民币1,770元，以上合计人民币37,966.75元由被告上海恺芮投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年五月二十六日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。