湖南省石门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0726民初220号 原告：唐西望，男，1983年11月21日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。 委托诉讼代理人：舒文范，石门县先河法律服务所法律工作者。 被告：石门大民置业有限公司，住所地湖南省石门县楚江街道渫阳社区西溶路盛世家园二楼，统一社会信用代码：9143072606638289XT。 法定代表人：杨锡柱，该公司负责人。 原告唐西望与被告石门大民置业有限公司（以下简称“大民置业”）合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐西望的委托诉讼代理人舒文范，被告大民置业的法定代表人杨锡柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐西望向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还给原告购房款124624元，首付款利息10000元，逾期违约金67312元，三项合计201936元，减去被告已支付35000元，还应支付166936元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原告给被告交付124624元购房款，约定交房日期为2015年8月至2015年12月28日止，后因被告在约定交房期间未给原告交房，严重违约。2017年1月26日，被告承诺在2017年4月30日全额退回原告购房款，并承诺支付原告迟延退款利息10000元，合计134624元，如在规定日期未付清退房款和利息总计134624元，承担总金额50％违约金（包括本金及迟延利息），即201936元。签订承诺书后，被告仅支付了35000元，余下166936元至今未还。原告多次催讨，被告以暂无钱还款为由推诿，原告为使合法权益得到保护，故具文起诉，提出上述请求，请求法院依法判决。 被告大民置业辩称，1.大民置业收到原告购房款后，销售人员曾多次电话，让原告来本公司签订正式的商品房买卖合同，但是由于种种原因原告没有来签订，后表示不想购买房屋，要求退还首付款和支付利息，我公司同意退还原告首付款并承诺支付利息10000元；2.2017年1月26日，在原告的胁迫之下，我公司出具了“郑重声明”，承诺如果没有在2017年4月30日前支付首付款和利息，将承担首付款和利息总金额的50%的违约金。该份承诺书并非被告的真实意思表示，故不予认可，且承诺书约定的违约金过高，要求法院依照法定标准予以核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院对双方提交的证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，被告大民置业取得了保尔山庄的房屋预售许可证，对外销预售保尔山庄的房屋。2015年4月23日，原告唐西望，通过被告大民置业的销售人员，欲购买保尔山庄1栋903号房屋，双方口头约定房屋单价为3150元/㎡，被告承诺交房期限为2015年8月至2015年12月28日之间，原告唐西望于当日交付了首付款116800元、工本费2000元、维修基金5664元等费用总计124624元，被告大民置业财务向其出具了收据一张，并加盖了该公司的公章。原告唐西望交付上述费用后，被告公司的销售人员曾多次电话邀请原告与被告签订正式的商品房买卖合同，因被告承诺的交房日期严重推迟，原告不想购买该房屋，一直未与被告签订正式的购房合同，后原告要求被告退还其支付的上述款项并支付相应的利息。2017年1月26日，被告公司的法定代表人杨锡柱及公司股东易大明与原告协商后，双方签订了《郑重声明》，约定：“唐西望于大民置业有限公司（保尔山庄）1#903号房缴纳首付款124624元，交款日期2015.4.23，承诺交房日期2015.8-2015.12.28，由于交期严重推迟，客户要求退订，至今未执行。现客户两年房租与首付款息共计：10000元整，共计134624元，郑重承诺于2017.4.30号全款付清，如不能如约兑现，将承担总金额50%违约金，共计201936元，特此承诺！石门大民置业承诺人：杨锡柱、易大明日期：2017.1.26”。大民置业的法定代表人杨锡柱及股东易大明在其上签字，并加盖该公司公章。签订该份申明后，被告于2017年8月31日退还原告购房款25000元，2017年12月19日退还购房款5000元，2018年2月11日退还购房款5000元，剩余部分，至今未予退还。 本院认为：原告唐西望于2015年4月23日欲购买被告大民置业预售的保尔山庄的1栋903号房屋，并口头约定了购买房屋的单价及交房的时间，并于当日缴纳了首付款、维修基金等费用。但双方一直没有签订书面的房屋买卖合同。根据《商品房销售管理规定》，商品房买卖合同应当采取书面形式订立，即商品房买卖合同因需要具备书面的形式才能成立，故本案中双方并未形成商品房买卖合同关系，而仅仅是在商品房合同签订前的缔约、磋商阶段的预约关系。因被告大民置业的原因，其承诺的交房日期严重推迟，2017年1月26日，原、被告双方协议，被告同意在2017年4月30日前退还购房款并支付利息10000元，如不能如约兑现，将承担总金额（购房款＋利息）50%的违约金，该声明是双方协商一致的结果，系双方真实意思表示，本院予以认定。本案中，原告是基于双方签订的申明起诉，要求被告退还购房款并承担违约金，故本案案由应当界定为合同纠纷。虽被告大民置业辩称，法定代表人杨锡柱和股东易大明是在原告的胁迫之下签订的该声明，但是其没有提供证据予以证明，故对被告的抗辩本院不予认定，原、被告应当按照声明的相关约定履行。但被告大民置业在庭审中提出，声明中约定的违约金过高，要求法院依据原告的损失予以减少。依照《最高人民法院关于适用的司法解释二》第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金过高超过了造成损失的百分之三十的，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原、被告约定的违约金是购房款和利息总金额的50%，明显高于给原告造成的实际损失，故被告请求法院依法予以减少的请求，本院予以支持。因本案中，原告没有提交证据证明其因被告逾期未支付首付款124624元及利息10000元而遭受的损失，本院认为，2017年1月26日双方协商一致达成协议，约定被告应于2017年4月30日支付首付款及利息，此时被告欠付的款项通常认为已经转化为类似借款合同的性质，双方之间形成的是简单的债权债务关系，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，按照逾期付款的情形确定原告在此期间的损失，即自逾期付款之日起（2017年4月30日）按照年利率6%计算出的资金占用期间利息界定为原告在此期间的损失。因被告已于2017年8月31日退还原告购房款25000元，2017年12月19日退还购房款5000元，2018年2月11日退还购房款5000元，据此，本院对被告方的还款情况核算如下： 还款情况及抵扣本息情况表（单位：元）                            计 算 基 础：             首付款+利息                       还款时间                       还款金额                       计算期间                       原 告 损 失：资金占用利息                               134624                       2017.8.31                       25000                       2017.4.30-2017.8.31             （共计123天）                       2722                               109624                       2017.12.19                       5000                       2017.9.1-2017.12.19（共计109天）                       1964                               104624                       2018.2.11                       5000                       2017.12.20-2018.2.11             （共计53天）                       912                               99624                                             还款合计：35000                                             利息合计：5598                故，截至2018年2月11日止，被告大民置业还下欠原告唐西望首付款及利息合计99624元，原告的损失即资金占用期间的利息合计为5598元（2722元＋1964元＋912元），自2018年2月12日起，被告大民置业仍应对下欠首付款及利息按年利率6%的标准向原告唐西望支付在此期间的损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告石门大民置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告唐西望支付首付款及利息合计99624元，支付计算至2018年2月11日止原告的损失（即资金占用期间的利息）5598元，并以下欠首付款及利息（99624元）为基数按年利率6%的标准支付自2018年2月12日起至欠首付款及利息偿清之日止的资金占用期间的利息； 二、驳回原告唐西望的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3639元，减半收取计1819.5元，由原告唐西望承担819.5元，被告石门大民置业有限公司承担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  朱辉平 二〇二〇年三月二十六日 法官助理胡静 书记员梁洪源