河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初178号原告：侯佳岐，女，1990年12月26日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳市体委儿童足球教练，住洛阳市涧西区。原告：徐红霞，女，1966年8月12日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳一拖公司退休员工，住洛阳市涧西区。委托代理人：肖接智，洛阳市涧西区大公法律服务所法律工作者。被告：王冉，女，1988年3月13日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，洛阳市文兴置业有限公司员工，住洛阳市涧西区。第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，总经理。委托代理人：王宏华，该公司员工。原告侯佳岐、徐红霞与被告王冉、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称洛阳懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告侯佳岐、徐红霞的委托代理人肖接智、被告王冉、第三人洛阳懿皇公司的委托代理人王宏华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告侯佳岐、徐红霞向本院提出诉讼请求：1、依法解除2018年11月10日0033617号的洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同。2、请求判令被告向原告支付违约金58000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月，原、被告双方通过第三人中介介绍，并多次磋商关于原告所有的位于古城路××房产买卖事宜，同时在2018年11月10日签订了一份0033617号洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同，合同第5条明确规定于2018年11月30日前，面签通过后5日内支付首付款人民币9万元整。然合同签订后，被告王冉不能严格履行合同约定的义务，拒不办理相关手续，也不按期缴纳首付款，在第三人的催促下，完全不顾合同的严肃性和法定性，总是找其种种与其不相关的理由来加以推拖，合同明确规定2018年10月30日前面签并缴纳首付款，现已是2019年5月31日，按合约的期限已超出6个月有余，根据合同第9条第2款之规定，买方未按第5条之规定支付房款的，或未按照合同约定履行其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同。同时因买方违约，按合同的相关规定，承担合同成交价的20%的违约责任。总之被告人王冉的这种视合同为儿戏，置法律于脑后的严重违约行为，在时间和物质上给原告带来了不应有的损失，针对被告这种极为严重的违约行为，望贵院查明，并依法准如所请。被告王冉辩称：1、答辩人不存在违约情形，原告要求答辩人支付违约金58000元无事实依据及合同依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。2018年11月10日，原告侯佳岐、徐红霞与答辩人在懿皇公司的居间中介下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0033617），合同约定：原告侯佳岐、徐红霞将其位于洛阳市洛龙区××3-2104号房屋，出售给答辩人，该房产转让总价款为人民币贰拾玖万元整（￥：290000元），双方在合同中约定，原告侯佳岐、徐红霞同意先交房后办理过户手续。经原告同意，答辩人于2018年11月20日先住进房屋，再办理过户等手续。答辩人住进该房屋后，发现原告欠缴了三年的物业费。懿皇公司业务人员秦晓利多次与原告联系，原告一再推脱，不予补缴。双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0033617）第六条规定“卖方在交付该房产时，应将附随的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认。”，原告侯佳岐、徐红霞在交付房屋时拖欠了三年的物业费未缴，且拒绝补缴，已构成违约。根据合同第九条“买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按延迟天数，以该房产转让总价为基数，按日万分之四向守约方支付违约金。”之规定，本案的违约方是原告，原告应向答辩人支付违约金。2、答辩人不同意解除合同，原告侯佳岐、徐红霞应继续履行合同。在合同履行过程中，答辩人不存在过错，过错方是原告，懿皇公司权证人员要求原告侯佳岐、徐红霞配合答辩人办理面签手续时，原告想要涨价至35万元，答辩人不同意其涨价要求，因此原告一直拒绝配合面签，致使房屋买卖合同不能继续履行。答辩人不同意解除合同，本案的违约方是原告，原告侯佳岐、徐红霞应继续履行合同。3、答辩人为保证该合同履行，已向懿皇公司缴纳中介服务费5800元，过户服务费2000元，贷款服务费3000元，按揭服务费2000元，评估费1450元，合计共14250元。目前，洛阳市的二手房价格一直处于上涨状态，如果合同解除，将会给答辩人造成巨大损失。综上，请求法庭结合本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。第三人洛阳懿皇公司辩称：1、2018年11月10日，卖方侯佳岐、徐红霞、买方王冉在我公司的居间中介下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0033617），合同约定：卖方侯佳岐、徐红霞将其位于洛阳市洛龙区××3-2104号房屋，出售给买方王冉，该房产转让总价款为人民币贰拾玖万元整（￥：290000元），王冉以按揭贷款方式履行该合同。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。2、双方在合同中约定，卖方侯佳岐、徐红霞同意买方王冉于2018年11月20日先住进房屋，而后再按照合同约定办理过户等手续。交付房屋后，买方发现卖方侯佳岐、徐红霞拖欠了三年的物业费未缴，致使买方王冉因没有暖气而不能居住。我公司业务人员秦晓利多次与卖方联系，卖方一直推脱，不予补缴。之后，我公司业务人员催促卖方侯佳岐、徐红霞配合买方王冉办理面签等手续，卖方侯佳岐、徐红霞一直拒绝配合面签，致使房屋买卖合同不能继续履行。综上，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月，原告侯佳岐、徐红霞（委托方、甲方）与第三人洛阳懿皇公司（受托方、乙方）签订《洛阳市存量房委托出售协议》，约定甲方将位于洛龙区××3-2104，建筑面积31.15平方米房屋委托给乙方出售。委托期间自2018年8月18日至2018年11月17日。甲方确认房产委托售价为人民币30万元。2018年11月10日，原告侯佳岐、徐红霞（卖方）与被告王冉（买方）、第三人洛阳懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号LY0033617）。第一条拟转让房产约定：卖方拟转让房产坐落于洛龙区××3-2104，房产证号：洛房权证市字第××号，国有土地使用证号：洛市国用（2015）第05001835号，房屋面积31.15平方米。第二条房产产权现状约定：卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2018年12月20日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到债权人还款通知后10-15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。第五条付款方式约定：该房产的转让总价款为人民币29万元，该转让价款不含税、费，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2018年11月30日前面签，面签通过后5日内支付首付款人民币9万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币20万元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖房屋》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。第六条房产交付约定：1、买卖双方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、卖方在交付该房产时，应将附随的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认。第九条违约责任约定：1、买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按照延迟天数，以该房屋转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；2、买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；3、卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；4、卖方故意隐瞒该房屋被司法机关依法查封的事实，构成欺诈，造成买方损失的，应依法承担赔偿责任。《合同附件一》约定：经买卖双方友好协商一致，签署合同当天买方向居间方支付代办过户服务费2000元，代办贷款服务费3000元，按揭服务费2000元，代收评估费1450元。买方于签订合同后可以先置办家具、家电放进该房屋，卖方同意让买方于2018年11月20日先住进房屋。合同签订后，原告侯佳岐、徐红霞于2018年11月20日将该房屋钥匙交付被告王冉。但被告王冉并未在合同约定的时间内与银行签订按揭贷款合同，也未向监管部门交付首付款。2019年5月23日，原告侯佳岐、徐红霞出售的房屋被孟津县人民法院执行查封，查封文号（2018）豫0322执592号。2019年6月16日被告王冉应原告侯佳岐、徐红霞要求，将房屋钥匙退还原告。被告王冉主张原告侯佳岐、徐红霞拖欠物业费，并提交了其与第三人物业经理秦晓丽、店长时浩林之间的微信聊天记录二份，该证据与第三人洛阳懿皇公司的答辩意见相佐证。而原告侯佳岐、徐红霞未向法庭出示交清物业费的交费凭证。被告王冉还提交了收据复印件二份，欲证明：向第三人洛阳懿皇公司支付中介服务费5800元，代办服务费2500元，贷款服务费2000元，评估费870元。本院认为，原告侯佳岐、徐红霞与被告王冉、第三人洛阳懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》意思表示真实，不违反法律强制性规定，合法有效。该合同第五条付款方式约定：该房产的转让总价款为人民币29万元，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2018年11月30日前面签，面签通过后5日内支付首付款人民币9万元至贷款银行监管账户。但被告王冉未按照该合同的约定及时与银行签订按揭贷款合同交付首付款9万元，属于违约行为。合同第九条违约责任2明确约定：买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。故原告侯佳岐、徐红霞请求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，原、被告及第三人之间的房屋买卖合同应予解除。关于原告侯佳岐、徐红霞主张的违约金问题，违约金实际系一方违约给对方造成的经济损失。合同约定的违约金过高，远远大于原告侯佳岐、徐红霞的实际损失，应以原告侯佳岐、徐红霞实际损失来确定违约金数额。本案中，原告侯佳岐、徐红霞于2018年11月20日将房屋交付给被告王冉，2019年6月16日原告侯佳岐、徐红霞将房屋从被告王冉处收回，该段时间内房屋使用费应作为计算违约金数额的主要参考，再综合本案合同对其余房款给付时间约定不明、原告侯佳岐、徐红霞拖欠物业费影响被告王冉对房屋的使用、房屋后来被法院查封等情形，本院酌定被告王冉应付的违约金为5000元。原告侯佳岐、徐红霞的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告侯佳岐、徐红霞与被告王冉、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司于2018年11月10日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。二、被告王冉于判决生效后十日内向原告侯佳岐、徐红霞支付违约金5000元。三、驳回原告侯佳岐、徐红霞的其他诉讼请求。本案受理费3260元（已减半收取），由原告侯佳岐、徐红霞共同负担2000元，被告王冉负担1260元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杜六斌二〇二〇年五月六日书记员  闫帅辉