包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0204民初3995号原告：刘晓东，男，1976年8月30日出生，身份证号码15020419760830221X，汉族，个体工商户，住包头市青山区民主路4号街坊（健康新城）9栋4单元108号。委托诉讼代理人：刘培齐，系原告刘晓东父亲，男，1953年8月24日出生，身份证号码15020419530824213X，汉族，内蒙古自治区地质矿产局退休职工，住包头市青山区民主路4号街坊（健康新城）9栋4单元108号。被告：包头市嘉盛房地产开发有限责任公司，住所地包头市青山区幸福路9号街坊公寓89号底店,注册号：1502040000021019。法定代表人：马一兵，职务不详。原告刘晓东与被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓东的委托诉讼代理人刘培齐到庭参加诉讼，被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓东向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年7月31日，原告刘晓东向被告包头市包头市嘉盛房地产开发有限责任公司购买位于包头市青山区民主路4号街坊（健康新城）9栋4单元108号住房一套，支付购房款捌拾伍万肆仟柒佰捌拾肆元整（￥854784.00元）、维修基金贰万伍仟陆佰肆拾肆元整（￥25644.00元）、煤气入网费陆仟元整（￥6000.00元）、办理该房屋产权证书应缴纳的契税、手续费、工本费、印花税贰万柒仟零柒拾贰元整（￥27072.00元）及其他费用陆仟壹佰柒拾伍元整（￥6175.00元），共计玖拾壹万玖仟陆佰柒拾伍元整（￥919675.00元），房屋交付、合同生效。合同中第六款明确约定，被告负责给原告申领房屋所有权证书，原告多次联系被告方产权办理负责人秦红梅，要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告违背合同约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋产权所有权登记手续，并提供必要的证明文件；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算之规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年7月17日，原告刘晓东（乙方）与被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房顶账合同》一份，合同约定，原告刘晓东购买被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司开发位于包头市青山区民主路4#街坊9#-108号房屋一套，建筑面积为305.28平米，房屋价款为854784元。合同第四条约定“乙方同意按照购房款总价额的3%作为维修基金支付给甲方25644元，契税按购房款总价额的3%支付给甲方25644元”。第五条约定：“付款方式：工程款付账，不足部分由现金补足”。合同第十二条还约定被告负责给原告申领房屋所有权证书,办理产权证书的税费由原告负担。该合同未对办理产权证的期限进行约定，亦未对逾期办理产权证的所产生的违约责任进行约定。现被告尚未为原告办理产权证书。庭审中，原告刘晓东提交被告公司向原告出具的收据数份，显示2009年7月31日，被告公司收到了原告的房款854784元、垃圾清运费611元、煤气入网费6000元、物业费2564元、契税25644元、手续费916元、工本费80元、印花税432元、维修基金25644元、水费150元、电费300元、有线电视费350元。庭审中原告陈述被告公司欠原告邻居刘玉刚工程款，想用该房屋抵顶工程款，邻居刘玉刚即介绍原告去买了该顶账房。对于房款的支付，原告陈述房款854784元系在被告公司刷卡支付，但现在刷卡凭证已经丢失，原告还陈述签订合同之后原告即开始装修并且已经在2009年年底入住，为此提交包头市恒誉物业管理服务有限责任公司健康新城管理处出具的《交纳物业费协议》一份，显示因物业公司在2009年10月份之前一直占用着健康新城9栋4单元108号房屋（其中两个月是乙方已付全款购买此房屋之后）造成门窗损坏严重，决定核减原告部分物业费。本院认为，原、被告签订《商品房顶账合同》名为顶账，实为买卖，该合同不违反法律的限制性规定，应为合法有效。原告已经按照合同约定支付了全部的房款以及办理房产证所需要的契税等相关费用并已经实际入住，被告应按协议约定的内容履行交付房屋、办理房屋产权证的义务。由于合同并未就办理产权证的期限进行约定，原告购买该房屋的时候该房屋已经竣工且该房屋被物业公司占用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案中原告已经将办理产权证所需要的契税、工本费等费用全部交给被告，被告应该在签订合同之日起90日内为原告办理房屋产权证书，原告请求从2009年10月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金的请求，本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对的违约金计算标准予以适当调整，应按日十万分之一计算较为恰当。被告应从2009年10月18日起每日按房款的十万分之一支付原告违约金，直至办理下产权证为止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告刘晓东办理坐落于包头市青山区民主路4#街坊9#-108号房屋的所有权证书；二、被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司给付原告刘晓东逾期办理产权证书的违约金，从2009年10月18日起，以总房款854784元为基数，按每日十万分之一计算，直至办理下产权证书为止；三、驳回原告刘晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，简易程序减半收取计3725元，由被告包头市嘉盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员  秦娇娇二〇一七年十二月二十六日书记员  张 悦附：本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。