湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初4497号 原告：陈金艳，女，1970年2月17日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：郭曦，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为进行调节、和解，进行调查取证，去法院查阅复制案卷，去工商局调取工商登记资料，代为提起诉讼（仲裁）及撤诉，代为承认、放弃变更诉讼（仲裁）请求，代理一审各项法律事宜，代为提起上诉，代理二审各项法律事宜，代为签收各项法律文书，代为申请执行，代交法院诉讼费及代为领取法院退回的诉讼费，代为办理和领取涉案款物等。 委托诉讼代理人：谭诚，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲九八房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路1999号九八帝景城1栋201号。 法定代表人：林新生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭辉，湖南方正圆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。 原告陈金艳诉被告株洲九八房地产开发有限公司（以下简称九八房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法由审判员罗昀适用简易程序于2019年12月17日公开开庭审理，法官助理陈勇协助审理，书记员唐梓馨担任法庭记录。原告陈金艳委托诉讼代理人郭曦、被告九八房地产公司委托诉讼代理人谭辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈金艳向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告购房款、维修基金、契税、利息损失等合计人民币994327.54元，利息暂算至2019年10月30日，实际金额以被告支付之日为准；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告全部承担。事实和理由：原被告于2017年6月8日签订商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告开发的位于株洲市天元区商品房，约定房屋建筑面积为272.03平方米，原告按照272.03平方米全额支付购房款，但被告实际交付原告的房屋面积仅为193.52平方米。原告认为被告明知房屋实际建筑面积与登记和规划不一致，却一直隐瞒该事实与原告签订商品房销售合同，要求原告按照不实的建筑面积交纳购房款、支付税款、支付维修基金，其行为已构成消费欺诈，为维护原告合法权益，诉至本院。 被告九八房地产公司辩称：一、被告所售商品房完全符合政府行政部门批准开发建设的要求规范，不存在与规划、登记不一致的情况。被告在进行涉案商品房销售前，已按照房地产开发建设的相关法律规定，取得了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；在交房前，已经通过株洲市住建局牵头组织国土资源局、规划局、房产局、消防支队、气象局、地震局参与的建设工程合并验收，一致认为被告开发的项目符合要求，验收合格并颁发湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明。二、所售商品房的实测建筑面积与商品房销售合同中预测建筑面积相符，完全符合双方所签订的商品房销售合同的约定。商品房销售合同第三条第4款约定，该商品房的测绘机构为株洲市房地产测绘队，合同中商品房的预测建筑面积由株洲市房地产测绘队进行测量确认；合同中商品房预测建筑面积是株洲市房地产测绘队测量后出具的《株洲市房产预测算报告》所确定的。网签商品房销售合同中商品房预测建筑面积是依据《株洲市房产预测算报告》自动生成，任何人无权进行改动。商品房销售合同第十二条约定，该商品房交房时，出卖人应出示房屋测绘报告，并提供该商品房的面积实测数据（即实测面积）。被告在交房前，依据合同约定，由株洲市房地产测绘队对拟交房的商品房进行测量并出具《株洲市房产测绘报告》。该房产测绘报告系确定商品房实测建筑面积必备的合法依据，是商品房最终确定的建筑面积即实测面积。从该房产测绘报告所确定的涉案商品房实测建筑面积来看，它与商品房销售合同约定的预测面积一致，也与株洲市不动产权登记信息情况完全一致。三、依据双方签订的商品房销售合同约定，即使涉案商品房建筑面积出现差异，被告也无需退还购房款。原被告签订的销售合同第十二条约定，本房屋按套计价，如与最终实测面积有差异的，不再进行多退少补；该约定合法有效。即使涉案商品房建筑面积存在差异，被告也无需退还原告购房款。四、原告所缴纳的契税、房屋维修基金并非被告收取，不存在被告退还。依据相关法律规定，商品房销售契税、维修基金由购房人自行缴纳，并非由被告代收代缴，因此，被告不存在退还原告契税及房屋维修基金。 经本院审理查明：2017年6月8日，原告陈金艳（买受人）与被告九八房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定：出卖人向买受人出售其开发建设的商品房，该商品房的规划用途为成套住宅，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；该商品房为天元区203、-103、103、303号房；该商品房的房产测绘机构为株洲市房地产测绘管理所，其预测面积共272.03平方米，其中套内面积263.71平方米，分摊共有建筑面积8.32平方米，该商品房负一楼层高为2.8米，地上层高为3.2米（以规划设计为准）；按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米6469.87元，毛坯总价款为1760000元（大写壹佰柒拾陆万圆整）；买受人应当于2017年6月8日前支付首期房价款530000（大写伍拾叁万元整），余款1230000元（大写壹佰贰拾叁万元整）向银行申请贷款支付。商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：本房屋按套计价，如与最终实测面积有差异的，不再进行多退少补。 另查明，2015年11月13日的《株洲市房产预测算报告》（房屋编号：×××，报告号：×××）和2016年11月16日的《株洲市房产测绘报告》（房屋编号：×××，报告号：×××）显示：委托单位为株洲九八房地产开发有限公司，房屋名称为缔景城29栋，房屋坐落于天元区；两份报告显示数据一致（测量号为×××、×××），涉案房屋-103号房建筑面积为78.51㎡,103号房建筑面积为77.14㎡，203号房建筑面积为68.92㎡,303号房建筑面积为47.46㎡，共计272.03㎡。《株洲市不动产权信息查询证明》显示：“原告陈金艳名下登记：1、权证号为湘（2017）株洲市不动产证明第×××号，房屋坐落：天元区-103，建筑面积：78.51㎡，取得方式：预购商品房设定预告登记、预购商品房抵押设定预告登记，登记日期为2017年7月25日，权利类型：商品房；2、湘（2017）株洲市不动产证明第×××号，房屋坐落：天元区203、303、103，建筑面积：193.52㎡，取得方式：预购商品房设定预告登记、预购商品房抵押设定预告登记，登记日期为2017年7月25日，权利类型：商品房。”《不动产权利及其他事项登记信息》显示：不动产单元号为×××，房地坐落天元区，房屋所有权人为株洲九八房地产开发有限公司，登记时间为2018年11月2日14时54分，房地产权登记信息附记详情记载：“1-3层为住宅用途，建筑面积821.80平方米；另-1层为其他用途（储藏间及活动室），建筑面积为326.82平方米，不在此登记范围之列”。 再查明，原告按照合同约定支付了房款1760000元，并交纳了物业专项维修基金40805元和契税25142.86，房屋已经交付给原告，双方确认购买涉案房屋时，涉案房屋在签订购房合同时为现房销售；实际交付楼层为四层，该建筑为封闭独立的建筑物。 以上事实，有原告身份证复印件、被告工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、物业维修资金专用收据、契税收据、《株洲市不动产权信息查询证明》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《株洲市房产预测算报告》、《株洲市房产测绘报告》以及原、被告双方的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告购买的房屋的建筑面积是否与合同上有差异？原告要求由被告返还购房款、维修基金、契税、利息损失等的诉讼请求是否有法律依据？二、被告是否存在消费欺诈行为。现综合分析如下： 一、针对焦点一。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立有效，受法律保护。原、被告双方均应全面按照合同约定履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了案涉房屋的购房款，被告向原告交付了房屋。依照合同约定涉案商品房的面积为272.03㎡，而依据测绘机构提供的报告显示：涉案房屋-103号房建筑面积为78.51㎡,103号房建筑面积为77.14㎡，203号房建筑面积为68.92㎡,303号房建筑面积为47.46㎡，共计272.03㎡，此面积与《株洲市不动产权信息查询证明》登记的面积一致，故原告购买的房屋的建筑面积与《商品房买卖合同（预售）》约定的面积没有差异，鉴于被告已按《商品房买卖合同（预售）》履行了相应义务，故本院对原告主张被告立即返还原告购房款、维修基金、契税、利息损失等合计人民币994327.54元及后续利息的诉讼请求不予支持。另原告提供的《不动产权利及其他事项登记信息》记录显示：“另-1层为其他用途（储藏间及活动室），建筑面积为326.82平方米不在此次登记范围之列”，主张被告并未按照合同预测面积为原告办理不动产登记，但目前涉案房屋尚未进行所有权的分户转移登记，故涉案房屋能否按照合同预测面积登记至原告名下尚属于不确定状态，故本院对原告的主张不予支持。 二、针对焦点二。消费欺诈的四个要件包括：欺诈人有欺诈故意、欺诈人实施了欺诈行为、被欺诈人因欺诈行为而陷入错误认识、被欺诈人因错误认识而做出意思表示。首先，在大宗商品买卖过程中，买卖双方一般会采取更为谨慎、理性的消费及销售形式，涉案楼房属于现房销售，且《商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋按套计价，故被告没有实施欺诈的行为；其次，合同中约定的-103号房（也就是通常理解上的地下层），一般购买者都能理解该楼层的基本概念以及预期的使用类型和价值，鉴于涉案房屋地下负一层与地上三层具有整体性和封闭性，故负一层房的使用价值不受影响，市场流通价值亦不受影响；最后，在涉案房屋交付过程中，合同中约定的房屋面积亦与交付房屋的实测面积一致。综上，本院认为被告不存在消费欺诈行为。 综上所述，本案经本院组织调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 驳回原告陈金艳的诉讼请求。 本案案件受理费13744元，减半收取6872元，由原告陈金艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  罗昀 二〇二〇年二月二十日 法官助理陈勇 书记员唐梓馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。