上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1480号上诉人(原审被告)：韩乃比有，男，1983年8月10日出生，撒拉族，户籍地青海省。被上诉人(原审原告)：吴西球，男，1972年11月1日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县田市。委托诉讼代理人：程安卿，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐莎，上海市光大律师事务所律师。上诉人韩乃比有因与被上诉人吴西球房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩乃比有上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清，在未查明被上诉人吴西球之请求权基础的情况下盲目判决导致判决结果错误。一审中，吴西球提供的其与产权人上海华门置业有限公司(以下简称“华门公司”)的租赁合同中明确约定吴西球未经产权人同意不得将房屋转租给第三方；而一审中，吴西球既拿不出产权人的合法授权，也无法证明其要求韩乃比有迁出房屋具有请求权基础。房屋的实际产权人对于吴西球的转租行为一直存有异议，而本案中也未追加产权人华门公司作为当事人参加诉讼，遗漏了必要的诉讼主体。一审法院罔顾吴西球的请求权基础，盲目判决导致判决结果错误，严重损害了韩乃比有与房屋产权人的合法权益。第二，退一步讲，即使法院认为韩乃比有的上诉未提出新的观点，也恳请二审法院基于目前疫情影响，结合合同法第117条之规定，对一审判决第三项的房屋占用费自2020年1月27日起予以扣减。被上诉人吴西球辩称：不同意韩乃比有的上诉请求。韩乃比有与吴西球间合同约定的房屋租赁期限于2019年5月5日届满，韩乃比有应当于2019年5月6日搬离，但韩乃比有在合同到期后仍占有使用房屋，应当向吴西球支付占有使用费。房屋占有使用费并不等同于合同约定的租金，是韩乃比有占有使用房屋应当支付的对价，不适用目前疫情阶段因不可抗力可以酌减租金的情形，韩乃比有应当为其非法占有使用房屋的事实承担法律后果。其他意见同一审庭审中的意见，请二审法院依法裁决。吴西球向一审法院起诉请求：1、判令韩乃比有立即迁出上海市嘉定区嘉涌路XXX号房屋；2、判令韩乃比有支付未付房租人民币(以下币种均为人民币)10,000元；3、判令韩乃比有支付自2019年5月6日至实际搬离之日止的房屋使用费(以年租金13.8万元的标准计算)。一审法院认定事实：2016年4月18日，吴西球(出租方)与韩乃比有(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在丽江佳苑嘉涌路XXX号-X即系争房屋出租给乙方作为面馆使用，总建筑面积为125平方米；甲方于2016年5月6日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年5月6日起至2019年5月5日止，总计3年；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整；租金第一年一次性支付，即乙方自合同签订之日起向甲方一次性预交第一年2016年5月6日至2017年5月5日房屋租金计122,000元，第二年开始半年支付一次，每次提前30天支付，即2017年5月6日至2018年5月5日房屋租金计130,000元，第三年2018年5月6日至2019年5月5日房屋租金计138,000元，如乙方逾期支付房屋租金，甲方按合同年租金1%的标准按日收取滞纳金，并有权单方解除本合同，与此相关的一切经济责任与法律后果均由乙方自行承担；房屋租赁保证金1万元整，作为履约及安全保证金，合同期满后经甲方验房合格且水、电、物业费等结清后三日内退还给乙方，不计利息；乙方如需要装饰装潢，须经甲方同意，并在不影响房屋主体结构和确保安全的情况下，由乙方自行负责，房屋一经装饰装潢，其附属权利即归甲方所有，租赁期间乙方只对装饰装潢享有使用权，租期结束所有装饰装潢乙方不得拆除，并无条件交付甲方(可移动资产除外)，否则甲方有权扣留房屋租赁保证金不予退还。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，韩乃比有向吴西球支付了保证金1万元，吴西球将系争房屋交付韩乃比有使用。租赁期间，韩乃比有对系争房屋进行了装修，并用于经营餐饮。合同到期后，双方未再续签租赁合同。目前，韩乃比有仍在使用系争房屋。因吴西球要求韩乃比有搬离未果，故涉诉。一审法院另查明，系争房屋的权利人为华门公司。2013年3月6日，华门公司与吴西球签订《房屋租赁合同》一份，约定华门公司将系争房屋出租给吴西球使用，房屋租赁期自2013年5月18日起至2023年5月17日止。后因华门公司与吴西球发生纠纷，华门公司于2018年9月诉至一审法院要求解除与吴西球间的《房屋租赁合同》等。一审法院经审理后于2018年12月19日作出(2018)沪0114民初15615号民事判决书，该判决书载明，华门公司知晓系争房屋被吴西球转租，但并未在六个月内提出异议，现华门公司以吴西球未经其同意转租为由要求解除合同，不予支持。后华门公司上诉，本院判决亦对此作出相同认定，并对该一审判决予以维持。一审审理中，吴西球与韩乃比有一致确认韩乃比有已支付租金至2019年5月5日，但2018年5月6日至2019年5月5日期间的租金韩乃比有仅支付了128,000元，尚余1万元未支付。一审庭审中，吴西球表示同意在本案中一并处理租赁保证金1万元。一审法院认为：吴西球与韩乃比有签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。韩乃比有辩称吴西球系未经产权人同意违法转租的意见，与生效判决作出的认定不符，一审法院对此不予采信。现合同约定的租赁期限已届满，双方未再续签租赁合同，吴西球亦明确不再向韩乃比有出租系争房屋，故吴西球要求韩乃比有搬离系争房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。同时，吴西球应当将收取的租赁保证金1万元返还韩乃比有。至于吴西球称韩乃比有自2019年5月6日起欠付水电费、物业管理费，因其未在本案中提出相应诉请，一审法院对此不作处理，双方可另行解决。一审审理中，吴西球表示韩乃比有尚有1万元租金未支付，韩乃比有对此亦表示认可，因此吴西球要求韩乃比有给付该1万元的，予以支持。韩乃比有称因系争房屋内部改建致使其无法使用系争房屋，但未能举证证明，一审法院对此难以采信。合同到期后，因韩乃比有仍占用系争房屋至今，故其应当向吴西球支付房屋占有使用费，房屋占有使用费应当按照原合同约定的租金标准计算至韩乃比有实际搬离系争房屋之日止。据此，一审法院作出判决：一、韩乃比有应于判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区嘉涌路XXX号-X的房屋内搬离，并将该房屋返还吴西球；二、韩乃比有应于判决生效之日起十日内给付吴西球房屋租金10,000元；三、韩乃比有应于判决生效之日起十日内给付吴西球自2019年5月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按照年租金138,000元的标准计算)；四、吴西球应于判决生效之日起十日内返还韩乃比有租赁保证金10,000元。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方当事人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，房屋租赁期限到2019年5月5日止。到期后双方未继续签订租赁合同，吴西球也明确表示不再将系争房屋出租给韩乃比有，故吴西球要求韩乃比有搬离系争房屋的诉请，于法有据，应予支持。韩乃比有称因房屋产权人对吴西球的转租行为持有异议，故吴西球要求韩乃比有迁出系争房屋的诉请没有请求权基础、一审法院未追加房屋产权人参加诉讼属于遗漏必要诉讼主体的意见，缺乏依据，不能成立。双方租赁合同到期终止后，韩乃比有未依约返还系争房屋，故应当向吴西球支付继续占有使用期间的房屋使用费。由于韩乃比有在双方租赁合同到期终止后，无正当理由拒绝返还系争房屋的行为属于违反双方合同约定的行为，故对于韩乃比有在二审中提出的请求法院基于目前疫情影响，酌情扣减自2020年1月27日起的房屋占有使用费的主张，本院无法采纳。综上所述，韩乃比有的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337.5元，由韩乃比有负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年二月二十六日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……