上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17092号原告：孙宜谦，男，1977年8月6日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：张莉，上海驷言律师事务所律师。委托诉讼代理人：文涛，上海驷言律师事务所律师。被告：浩歌实业(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：章浩，总裁。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。原告孙宜谦诉被告浩歌实业(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张莉、被告委托诉讼代理人蒋海芳到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2020年3月23日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张莉、被告委托诉讼代理人蒋海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宜谦向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告双方签订的租赁合同于2019年7月10日解除；二、判令被告返还原告押金人民币2万元；三、判令被告返还原告租金及物业管理费45,921元；四、判令被告支付原告违约金2万元；五、判令被告赔偿原告损失6万元；六、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2017年4月7日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合同约定：被告将青浦区崧华路XXX号第二幢一楼从东边往西第8间租赁给原告使用。租赁期限自2017年4月7日至2020年4月6日止，每年租金13万元，押金2万元。后原告如约向被告交纳租金和押金，被告将房屋交付给原告使用。2019年5月22日，因该房屋系违规破墙开门被政府部门责令整改，且该房屋产权有纠纷导致原告无法使用，被告解除租赁合同。合同中虽然未约定租赁用途，实际上被告以门面房进行招租，双方口头约定了租赁用途，且租金的标准也是按照门面房的标准支付的。原告承租的面积为120平米，原告承租房屋系用于机械配件对外经营使用，办理了营业执照。系争房屋因违规破墙开店，被相关部门要求进行整改，原告无法实现合同目的，系争房屋没有进出口。2019年7月10日，原告搬离，将房屋返还给被告，被告工作人员前往现场查验无误后，原告将钥匙交给被告工作人员。被告提出解除合同时间是2019年7月1日，原告当时表示同意，先行搬离出去，就赔偿问题再进行协商。系争房屋内墙壁及隔断于2019年7月12日进行拆除施工，目前所封的门被拆除一部分，且用栅栏围起来，系争房屋以及隔壁房屋之间的隔断全部被打通。原告支付租金至2019年10月31日止，之后的租金未支付。返还的租金针对2019年7月1日至2019年10月31日期间，租金及物业管理费为12,523.75元/月。2019年4月15日原告支付了2019年5月1日至2019年10月31日的租金及物业管理费，为75,142.50元。75,142.50元除以6再乘以4计算应返还的租金及物业管理费金额。原告认为原被告之间的租赁合同合法有效，现被告的行为已构成违约。根据合同第5.1条约定，被告违约行为在于房屋改变现状，无法实现合同目的。原告对系争房屋存在装饰装修，当时装饰装修费用为10万元。目前因为搬离系争房屋，给原告造成装饰装修的损失，原告主张装饰装修损失6万元，该损失是原告自行估算，计算标准无其他依据。被告浩歌实业(上海)有限公司辩称：针对诉请一，被告同意解除合同。被告确认原告现在搬离，但原告不是在2019年7月10日搬离，原告搬离没有通知被告，双方也未交接，目前房屋空置，合同尚未解除。针对诉请二，不同意返还押金，合同未解除。原告于2019年7月12日左右搬离系争房屋，不确认双方合同解除。被告是在2019年9月30日收回系争房屋。不同意退还押金。理由是原告单方提前解除合同，属于违约方，按照合同第5.1条约定，原告应支付违约金给被告。针对诉请三，被告愿意适当返还租金及物业管理费，原告支付租金及物业管理费至2019年10月31日。被告同意返还2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金及物业管理费给原告，金额为12,523.75元。针对诉请四，不同意支付违约金，被告没有违约。系争房屋本身是厂房，当时出租时没有进行隔断，在原告确定承租后，就将原告确定的租赁位置进行隔断，当时没有其他门进出，原告为了进出方便，故在系争房屋南面的窗改成进出的门。合同上未约定租赁用途，事后被告得知原告承租后是用来经营汽车配件，其他租户也是用于经营使用。原告承租面积是120平米左右。如果法院支持了原告主张的违约金，被告认为违约金过高，原告没有损失，请求法院酌情认定。针对诉请五，不同意赔偿损失6万元，被告不清楚原告装饰装修的具体情况。经开庭审理查明：2017年4月7日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁合同》一份，合同约定：被告将青浦区崧华路XXX号第二幢一楼从东边往西第8间租赁给原告使用。租赁期限自2017年4月7日至2020年4月6日止，租赁期共计为3年。2017年4月30日之前为免租装修期。租金(不含税)每年为13万元整，递增方式：每年5%。物业费每月580元，押金2万元。双方应严格遵守国家有关法律法规和本合同的规定，若因单方违约造成本合同不能履行，违约方须提前一个月通知对方，并赔偿对方最高违约金即合同终止，对方应予配合。本合同最高违约金与押金等额。乙方应按本合同的约定，按期按时向甲方支付该租赁物的租金、物业费及水电等费，不得拖欠。如延迟交付，则应每逾期一天按1%计算偿付滞纳金。如延迟超过15天则视为乙方自动退租，甲方有权收回租赁物及追讨乙方欠交的相关费用。本合同租赁期间，乙方不得擅自改变该房屋的结构及用途，如需改造装修则需提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可实施，并承担因此所造成的相关费用和责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了押金2万元，租金和物业费支付至2019年10月31日止，包括2019年5月1日至2019年10月31日半年房屋使用费71,662.50元、物业费3,480元，合计75,142.50元。2019年5月22日由青浦区香花桥街道办事处下发破墙开门、开店整治告知书给业主、经营主，该告知书载明：为提升市容环境面貌，香花桥街道将对违规破墙才门、开店的商户开展整治工作。现告知各位房屋业主、房屋实际经营主，请于2019年7月10日前对违规破墙开门开店问题开展自行整改，逾期未整改的，香花桥街道办事处将组织相关部门开展集中整治。各位业主、经营主将自行承担相关责任和法律后果。另查明，系争房屋已经办理了产权证，权利人登记为丰川卓维电子(上海)有限公司，被告出租的范围是崧华路XXX号第2幢的1楼，即产证标注的第2幢1楼中120平米左右厂房面积。原告承租房屋系用于机械配件对外经营使用。以上查明的事实，由原告的陈述，租赁合同、上海市房地产权证、破墙开门开店整治告知书、收据等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，被告出租给原告及隔壁租户，均是以门店的形式进行出租，原告承租系争房屋是用于经营，房屋内的墙面进行粉刷，地面做了水泥地面，二层阁楼办公室进行简单装饰。因香花桥街道要求对租户进行封门整改，2019年7月10日原告搬离房屋，并与被告工作人员进行了房屋交接，为此，原告还提供了照片等证据为证。被告对照片证据的真实性无异议，认为原告在房屋内北面做了阁楼，无其他装修。为证明被告对系争房屋享有对外出租权，被告提供了权利转让及授权书一份，出租权利由丰川卓维电子(上海)有限公司全部转让给被告。原告对该证据的真实性不予认可。现房屋内的隔断等均被拆除。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告主张解除合同，被告也同意，双方对此无争议，本院予以确认。对于合同解除的日期，原告认为2019年7月10日原告搬离房屋，并与被告工作人员进行了房屋交接，原告为此提供了照片等证据为证，被告对照片证据的真实性无异议，故本院予以确认。合同解除后，被告收取原告的押金2万元及租金及物业管理费45,921元理应予以返还。因系争房屋性质系厂房，原告承租房屋系用于机械配件对外经营使用，被告对此亦是明知。2019年5月22日由青浦区香花桥街道办事处下发破墙开门、开店整治告知书给原告，要求对违规破墙开门开店问题开展自行整改，被告未保证其出租给原告的房屋正常经营使用，导致原告搬离，应承担合同不能履行的违约责任。按照合同约定，最高违约金与押金等额，原告主张违约金2万元。鉴于双方履行合同均存在过错，故本院综合案涉合同的履行情况、双方过错责任大小以及造成合同无法履行的原因等情况，本院酌情确定被告偿付原告违约金1万元。原告主张装饰装修损失6万元，该损失是原告自行估算，除照片等之外并无其他证据，原告主张装饰装修损失6万元，证据不足，被告对照片证据的真实性无异议，认为原告在房屋内北面做了阁楼，无其他装修。现系争房屋内的相关隔断等均被拆除。本院酌情确定被告应偿付原告损失1万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告孙宜谦与被告浩歌实业(上海)有限公司于2017年4月7日签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除；二、被告浩歌实业(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告孙宜谦押金人民币2万元；三、被告浩歌实业(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告孙宜谦原告租金及物业管理费人民币45,921元；四、被告浩歌实业(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告孙宜谦违约金人民币1万元；五、被告浩歌实业(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告孙宜谦损失人民币1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,478.42元，由被告负担人民币2,278.03元，由原告负担人民币1,200.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  李小弟二〇二〇年五月十一日法官 助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。