上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21678号原告(反诉被告)：范柏联，男，1971年3月4日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：乔明峰，男，1978年10月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：王春娥，女，1952年3月5日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：杨斌，上海昌申事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈伟鹏，上海昌申事务所实习律师。被告：乔伟，男，2002年10月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。法定代理人：乔明峰，系被告乔伟父亲。法定代理人：杨杏平，系被告乔伟母亲。委托诉讼代理人：李城彬，上海翰浩律师事务所律师。第三人：张金龙，男，1958年12月28日出生，汉族，住上海市青浦区徐泾镇沪青平公路****。第三人：丁雅琴，女，1963年8月15日出生，汉族，住上海，住上海市青浦区徐泾镇金联村****iv>上列两第三人共同委托诉讼代理人：张婷。第三人：沈文强，男，1985年9月29日出生，汉族，住上海市青浦区，住上海市青浦区徐泾镇蟠龙馨苑****div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告范柏联诉被告乔明峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加王春娥、乔伟作为共同被告参加诉讼。在提交答辩状前，被告乔明峰提出管辖权异议，本院于2020年1月23日裁定驳回。乔明峰不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2020年4月27日裁定驳回上诉人上诉，维持原裁定。因案情复杂，本院于同年5月13日依法裁定将本案转为普通程序。后被告乔明峰、王春娥、乔伟提出反诉，本院依法受理后将反诉与本诉合并审理。同年6月23日，本案公开开庭进行了第一次审理，原告范柏联及其委托诉讼代理人花伟，被告乔明峰及其委托诉讼代理人杨斌、陈伟鹏(兼被告王春娥、乔伟委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。因审理需要，本院依法追加张金龙、丁雅琴、沈文强作为第三人参加诉讼。期间，被告乔伟变更委托诉讼代理人并撤回其反诉请求，本院予以照准。同年8月12日，本案公开开庭进行了第二次审理，原告委托诉讼代理人花伟，被告乔明峰及其委托诉讼代理人杨斌(兼被告王春娥委托诉讼代理人)，被告乔伟的委托诉讼代理人李城彬，第三人张金龙、丁雅琴的委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼，第三人沈文强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。期间，原告范柏联申请财产保全并提供相应担保，本院依法作出保全裁定。本案现已审理终结。原告范柏联向本院提出本诉诉讼请求：1.原、被告于2017年7月25日签订的房屋买卖合同继续履行；2.判令被告协助将上海市青浦区徐泾镇蟠龙馨苑16幢1101室房屋(以下简称1101室)过户至原告名下。后变更诉讼请求为：1.判令原、被告于2017年7月25日签订的房屋买卖合同于2020年8月12日解除；2.判令被告退还购房款人民币226万元；3.判令被告支付违约金315万元。本诉的事实和理由：范柏联与乔明峰于2017年7月25日签订房屋买卖合同，约定乔明峰将上海市青浦区徐泾镇明珠路崧泽大道路口的一套90平米的房屋(动迁安置房)卖给范柏联。范柏联按约付款，但乔明峰未按约交房、构成违约，故范柏联有权按约就乔明峰因拆迁所得的二套90平米的拆迁安置房任选一套作为合同标的物。范柏联遂明确合同标的物为1101室房屋。因被拆迁安置对象系乔明峰、王春娥和乔伟，故将上述三人列为共同被告。再因诉讼过程中知悉动迁安置房已被另售第三人，故变更诉讼请求，要求被告返还房款并支付违约金，望判如所请。被告乔明峰、王春娥就本诉辩称，仅同意房屋买卖合同于2019年4月15日解除，且因合同解除并非因乔明峰违约，故不同意其他本诉诉讼请求。1.依据双方签订的房屋买卖合同备注3的约定，合同标的物是上海市青浦区蟠龙新苑36幢601室(以下简称601室)，而非1101室。2.双方均明知动迁安置房交房时间难以确定，故在合同中仅大致约定了交房的时间范围，另在备注中注明可交房推迟2-3个月。签约以来，范柏联均未就交房事宜提出异议，还曾一同在抽签现场外等待抽签结果，现以此主张乔明峰存在逾期交房的违约行为无事实和法律依据。3.因范柏联逾期付款，违约在先，乔明峰已于2019年4月15日通过微信通知范柏联房屋买卖合同解除，现601室和1101室房屋已转让给第三人。4.即便判决要求其承担违约责任，违约金的计算标准太高，低于总房价的10%更为合理。被告乔伟就本诉辩称，同意房屋买卖合同于2020年8月12日解除。乔伟就乔明峰与范柏联间的房屋买卖交易均不知情，且在此期间，依据乔伟父母2016年的生效离婚调解书，乔伟的监护人为母亲杨杏平，并非乔明峰，乔伟与本案无关。另即便判决要求承担违约责任，违约金的计算标准太高，不应超过范柏联实际损失的1.2倍。第三人张金龙、丁雅琴就本诉均无异议，其于2019年6月11日与王春娥、乔明峰就601室房屋签订上海市房地产买卖合同，并实际装修入住。第三人沈文强未就本诉陈述意见。反诉原告乔明峰、王春娥向本院提出反诉请求：1.判令乔明峰、范柏联于2017年7月25日签订的房屋买卖合同于2019年4月15日解除；2.范柏联支付违约金94.50万元；3.判令在扣除范柏联应支付的违约金后，乔明峰返还范柏联支付的购房款。反诉的事实与理由：2019年1月19日，乔明峰经抽签确定合同标的物为601室房屋后，及时通知范柏联支付第三笔房款交房，但范柏联经催告后仍未按约支付，构成违约。乔明峰遂于2019年4月15日通过微信通知范柏联合同解除。现自愿将范柏联的违约金调整为房屋总价款的30%，望判如所请。反诉被告范柏联针对反诉辩称，仅同意房屋买卖合同于2020年8月12日解除，不同意其他反诉请求，范柏联不存在违约情形。合同约定的交房日约为2018年3月1日至6月1日，合同备注中仅宽限2-3月。乔明峰通知交房的时间已至2019年，违约在先，范柏联不存在违约情形。另即便判决要求范柏联承担违约责任，违约金的计算标准太高，总房价的20%更为合理。本诉被告乔伟，第三人张金龙、丁雅琴、沈文强未就反诉发表意见。经开庭审理查明：2017年7月25日，乔明峰(甲方、卖方)与范柏联(乙方、买方)签订房屋买卖合同，约定甲方将上海市青浦区徐泾镇明珠路崧泽大道交叉口的一套建筑面积90平米的房屋(动迁安置房)转让给乙方。合同第一条约定转让价格为315万元，以每平方米3.5万元计算，按照实际面积多退少补。第二条约定乙方于2017年7月25日支付定金80万元、2017年8月25日支付第一笔房款20万元、2018年2月12日支付第二笔房款100万元、2018年3月1日至6月1日交房日支付第三笔房款83万元、房产证过户当日支付尾款32万元。第三条约定甲方在动迁处拿房时，可以开委托书由乙方自抓房号。第十条约定如果甲方提出反悔，除退还已付房款、支付已付房款利息外，还须支付该房屋市场价100%的赔偿金作为违约金。范柏联在合同下方以备注方式明确，如交房推迟2-3个月不算违约、如政府不允许委托抓号不算违约、房主第一个90平方米房号给买方。合同还约定了其他内容，落款处另载有见证人王丹心的签字捺印。次日，乔明峰出具承诺书，承诺就上海市青浦区徐泾镇明珠路崧泽大道交叉口的一套建筑面积90平米的动迁补偿房，因资金周转不开而出售，总价为315万元。此房一经签约，在此合同期间如出现重复出售或违约，可在本人获得的三套动迁补偿房中，由范柏联任选其中一套，另赔偿2倍违约金。承诺书落款处另载有见证人王丹心的签字捺印。范柏联于2017年7月26日向乔明峰支付购房款50万元、同月27日支付30万元、同年8月24日支付20万元、2018年3月16日支付100万元、同年7月17日支付4万元，另通过儿子范远泽陆续代付22万元。范柏联总计已向乔明峰支付购房款226万元。另查明，2017年1月19日，上海市青浦区徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)与乔明峰(乙方)签订危房解困补偿安置协议，就乙方一户位于上海市青浦区徐泾镇金云村XXX号的住房进行拆迁安置补偿。协议约定安置房型为130平方米一间、90平方米两间。协议还约定了其他事项。经抽签，乔明峰一户就上海市青浦区徐泾镇金云村被拆迁房获得动迁安置房3间。上海徐泾房地产有限公司于2019年1月19日，向乔明峰出具动迁安置房抽签房号确认单，明确抽签抽到的房号分别为蟠龙馨苑的36号601室、16号1101室和1号903室，并在确认单上提示办理交房相关手续的时间为同年2月12日至3月11日。当晚7时许，乔明峰通过微信告知范柏联房号和交房事宜，并提示支付后续房款。2019年2月15日，就上海市青浦区徐泾镇金云村XXX号被拆迁房屋安置事宜，被拆迁户乔明峰、王春娥、乔伟签署配套商品房供应单和确认书。确认上海市青浦区金字圩路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积133.34平方米)购房人为乔明峰和乔伟、上海市青浦区金字圩路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积93.6平方米)和36号601室房屋(建筑面积93.6平方米)购房人为王春娥。此后，乔明峰多次通过微信向范柏联及其儿子范远泽催交房款，无果后于2019年4月15日通过微信告知范柏联因其拖延时间支付房款，双方签订的房屋买卖合同于当日解除。再查明，关于601室房屋，王春娥、乔明峰与张金龙、丁雅琴在上海信毅房地产经纪有限公司居间介绍下，于2019年6月11日签订上海市房地产买卖合同。合同约定转让总价款为300万元、于2019年6月15日交付钥匙和房屋资料等内容。当日，王春娥、乔明峰出具房产出售人产权申明及承诺书，承诺在该房屋可过户后30日内无条件配合完成过户等内容。同月18日，张金龙、丁雅琴向乔明峰支付首付款260万元。张金龙、丁雅琴现已装修并入住601室房屋。关于1101室房屋，乔明峰与沈文强于2019年4月18日签订拆迁安置房买卖合同，约定转让总价为385万元，房款转入王春娥银行账户等内容。合同落款处另载有见证人吴凯的签字和捺印。又查明，乔伟父亲为乔明峰、母亲为杨杏平，双方在(2015)青少民初字第150号变更抚养关系纠纷一案中达成调解一致意见，乔伟随杨杏平共同生活。庭审中，乔明峰与范柏联房屋买卖交易的见证人王丹心作为范柏联的证人出庭作证，表示房屋买卖合同文本由范柏联提供，乔明峰和范柏联经协商确定后于2017年7月25日签字，签字时并不清楚房屋交付的具体时间，房号确定的规则在房屋买卖合同和承诺书中予以明确。同在蟠龙馨苑有动迁安置房的陈春风作为乔明峰、王春娥的证人出庭作证，表示因自己在蟠龙馨苑亦获有动迁房，根据安排，也于2019年1月19日参与抽签以确定房号。当日第一轮抽签时排队排在乔明峰前两位，自己抽到的房屋位于16楼，乔明峰抽到的位于6楼，第一轮抽签登记完再重新排队进行第二轮抽签。抽签时会收到一张确认单，房号按照抽签顺序填写，第一轮抽签确定的房号填在前面，后续抽签确定的房号填写在前房号之后，不会再另行出具确认单。乔明峰抽到的第一套90平方米房屋为601室，第二套为1101室。另政府就该批动迁安置房曾大致提过交房时间，后因种种原因有所延误。以上查明的事实，有当事人的陈述，范柏联提供的房屋买卖合同、承诺书、危房解困补偿安置协议、配套商品房供应及确认书、支付凭证和收据、上海市不动产登记簿资料、王丹心证人证言，乔明峰、王春娥提供的抽签确认单、微信聊天记录、银行流水信息、1101室房屋买卖合同、陈春风证人证言，乔伟提供的民事调解书，张金龙、丁雅琴提供的601室房屋买卖合同、收据、证明和承诺等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是：一、房屋买卖合同所涉标的具体指向为何套房屋；二、范柏联是否存在违约行为，房屋买卖合同应否解除及后果处理。争议焦点一，房屋买卖合同所涉标的具体指向何套房屋的问题。根据《合同法》相关司法解释规定，合同的成立至少应当具备当事人名称或姓名、标的和数量，但当事人另有约定的除外。虽然乔明峰与范柏联于2017年7月25日签订的房屋买卖合同中仅载明“明珠路、崧泽大道交叉口……90平米”房屋，但结合合同尾部“房主第一个90㎡房号给买方”的约定，应认为合同标的可在被拆迁人选号后确定，故该合同依法成立并生效。该合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方主要争议点在于乔明峰所抽取的两套90㎡左右的房屋601室和1101室中，究竟何套是第一套的问题。根据在案证据，乔明峰在现场抽签抽到的第一套房屋确为601室，其后方抽取到1101室。对此，本院予以确认。但乔明峰于2017年7月26日出具的《承诺书》中载明：在此合同期间如出现重复出售或者违约，本人动迁补偿房屋三套由范柏联任选一套，另赔偿2倍违约金。因此，在第一套房屋为601室的情况下，范柏联有权选择同面积1101室作为交易标的物的前提是乔明峰存在承诺书中所述的违约行为。本案合同标的物系动拆迁安置房，受到相关政策限制，交房、过户等均存在一定不确定性。但双方在合同第二条对交房日表述为“约2018年3月1日至6月1日”，范柏联还在落款处手书“注1.如交房推迟2-3个月不算违约”内容，自愿进一步放宽交房期限要求。据此可知，双方关于交房期限的约定至迟应为2018年6月1日之后2-3个月以内，即不迟于2018年9月1日。虽然乔明峰辩称交房时间受到政府政策影响，并不能完全受自己支配，因此自己逾期交房不构成违约。但对于动迁房的交付时间具有相当不确定性，双方都是明知的。在此情况下，因交房时间关系到买受方重要的期限利益，合同约定的交房期限应在双方可预见范围之内，也赋予了买受方合理的信赖和期待。否则双方当事人就完全没有必要在合同中约定交房期限。故乔明峰的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。即便当事人一方因第三人的原因造成违约的，亦应当依法向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷可另行依法处理。故范柏联在乔明峰逾期交房后，主张以1101室作为合同标的物，有合同依据，本院予以认可。争议焦点二，范柏联是否存在违约行为，房屋买卖合同应否解除及后果处理。房屋买卖合同第二条约定第二笔房款的支付时间为2018年2月12日，范柏联虽已付足了该100万，但确实存在一定程度的逾期支付情况。乔明峰接受了该房款并出具收条，这只是意味着乔明峰愿意继续履行合同，并不意味着其放弃主张该逾期付款违约金的权利。关于合同约定第三笔房款的支付时间为2018年3月1日至6月1日交房日支付。但乔明峰实际告知范柏联选定房号时间为2019年1月19日，故在实际交房之前，范柏联拒绝支付相应第三笔房款，系行使同时履行抗辩权，不构成违约。在乔明峰逾期交房违约，范柏联选择1101室作为合同标的物的情况下，乔明峰于2019年4月15日通知解除合同没有法律依据，本院不予支持。故此，乔明峰在双方合同尚未解除的情况下，将601室和1101室分别另行出售，构成根本违约。鉴于该两套房屋均已出售，继续履行存在障碍，范柏联在审理中主张双方签订的房屋买卖合同于2020年8月12日解除，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，乔明峰实际收取的226万元房款应当退还给范柏联。虽然合同既约定了定金条款，又约定了违约金条款，但双方当事人均向对方主张适用违约金条款，系对自身权利的处分，本院予以认可。由于范柏联和乔明峰均存在违约行为，故双方都应各自承担相应违约责任。关于违约金的具体金额，因范柏联第二笔房款存在逾期付款行为，但迟延时间较短，违约后果较为轻微，且其后已全部付足，故本院酌定范柏联向乔明峰支付逾期付款违约金5万元。关于乔明峰应承担的违约金，虽然其在《承诺书》中承诺赔偿购房款两倍违约金，但该约定显然过高，乔明峰在诉讼中亦抗辩应将违约金调整至总房价的10%。本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方过错程度、预期利益，根据公平原则和诚信原则予以裁决，酌定乔明峰向范柏联支付违约金55万元。因双方均存在违约行为，均需向对方支付违约金，故本院对乔明峰反诉主张扣除范柏联应支付的违约金后返还购房款的诉讼请求不予处理，具体可在执行阶段解决。此外，王春娥作为被拆迁安置补偿对象以及601室和1101室房屋的权利人，明确对乔明峰的本案交易行为表示认可，构成房屋过户之债的加入。因该两套房屋均已经另售他人，范柏联亦已变更诉讼请求，不存在继续履行的问题，故王春娥依法不承担法律责任。乔明峰作为未成年人乔伟的父亲，根据《民法总则》规定，系乔伟的监护人，亦系其法定代理人，可代理实施民事法律行为。但乔明峰并未在上述房屋买卖合同中代乔伟签字，涉案两套房屋权利人亦非乔伟，本院确认范柏联与乔伟在本案中无债权债务关系。故范柏联在本诉中要求乔伟承担相应责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、第二十三条、第二十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)范柏联与被告(反诉原告)乔明峰于2017年7月25日签订的房屋买卖合同于2020年8月12日解除；二、被告(反诉原告)乔明峰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)范柏联购房款226万元；三、被告(反诉原告)乔明峰应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)范柏联违约金55万元；四、驳回原告(反诉被告)范柏联的其他本诉诉讼请求；五、原告(反诉被告)范柏联应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)乔明峰违约金5万元；六、驳回被告(反诉原告)乔明峰、王春娥的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49,670元，财产保全费5,000元，共计54,670元，由原告(反诉被告)范柏联负担12,390元,由被告(反诉原告)乔明峰负担42,280元。反诉案件受理费6,625元，由原告(反诉被告)范柏联负担525元,由被告(反诉原告)乔明峰、王春娥负担6,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 重人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  王国芳二〇二〇年九月三十日法官 助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第二十一条不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第二十七条父母是未成年子女的监护人。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百十一条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。