甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终78号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国建设银行股份有限公司张掖分行。住所：张掖市甘州区县府街1号。统一社会信用代码：916207007102575722。 法定代表人：张某，该行行长。 委托诉讼代理人：滕某，该行员工。 委托诉讼代理人：刘某，该行员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张掖市金阳房地产开发有限责任公司。住所：张掖市甘州区西环路124号。统一社会信用代码：91620702561133268A。 法定代表人：李某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：化某，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：李某2，该公司经理。 上诉人中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称：建行张掖分行）因与被上诉人张掖市金阳房地产开发有限责任公司（以下简称：金阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院(2019)甘0702民初5948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 建行张掖分行上诉请求：1、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院(2019)甘0702民初5948号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。2014年12月25日,双方签订《商品房买卖合同》第八条约定,被上诉人应当在2015年3月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备本条第4款的“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”条件，并符合本合同约定商品房交付上诉人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。因被上诉人不能提供国家和地方人民政府规定有关商品住宅交付使用的批准文件，导致上诉人的下属经营机构西郊支行无法取得监管机构允许营业的批复，不能按预定的时间搬入正常开展业务，至2016年3月11日才正式迁入营业，2017年8月31日取得建筑工程消防意见书。一审法院按上诉人于2015年6月25日与天水志航建筑装饰工程有限公司签订的施工合同为依据，确定违约天数为85天，与合同约定不符，也与最高院的司法解释相悖，于法无据。上诉人属于特种行业，营业场所必须符合国家规定的银行业消防、安全等标准，经相关部门验收合格后，才准许正常对外经营，被上诉人逾期长达342天才将符合条件的房屋交付上诉人。二、根据合同约定违约金为已支付房款的万分之五，一审既然认定《商品房买卖合同》真实有效，却又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，将合同约定的违约金比例大幅度降低至万分之一点五。三、被上诉人隐瞒合同标的物真实情况，房屋面积误差高达13%，以获取高额受益为目的。四、被上诉人违约不能提供相关文件，使上诉人无法取得监管管理部门的许可文件，而另租赁营业用房额外支出30.83万元的损失，依法应当由被上诉人赔付。 金阳房地产公司辩称，一、2014年12月25日双方签订《商品房买卖合同》后，因上诉人提出先不安装门窗，故在未安装门窗的情况下于2015年3月就将商铺交付上诉人，上诉人在2015年6月25日前早已占有使用该房屋。二、上诉人未提供被上诉人迟延交付证据，应当承担举证不能的法律后果。上诉人主张以被上诉人消防验收时间为房屋交付时间没有事实和法律依据，上诉人提交的消防验收时间早于被上诉人整体消防验收时间，说明验收是独立的，房屋消防验收不是交付的必要条件，上诉人在占有及使用房屋时，未提出或拒绝接收房屋，视为其对房屋交付条件的变更或认同。三、合同虽约定房屋交付时要取得住宅使用证明文件，但国务院已取消商品房验收审批，上诉人占有及使用房屋，已形成事实上的转移占有，应视为房屋已经交付。四、双方均为企业法人，对合同中约定的违约金过高，有权申请法庭予以调整，一审法院按照银行同期贷款利率调整并无不妥。 金阳房地产公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告商铺欠款2437400元，逾期利息365610元，合计2803010元;2.被告承担本案诉讼费用。 建行张掖分行向一审法院提出反诉请求：1.被反诉人支付延迟交房的违约金2526090元;2.被反诉人赔付反诉人另行租用商铺费用308300元，以上合计2834390元;3.本案诉讼费用、被告律师费由原告承担。 一审法院认定的事实：2014年12月25日，原告金阳公司作为出卖人，被告建行张掖分行作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将其所属的金阳大厦一层102商铺出售于买受人;商铺面积为523平方米，每平方米35000元，总价为18305000元，产权登记面积以房管部门实测为准，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息;出卖人应当在2015年3月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商铺交付买受人;买受人于签订《商品房买卖合同》后支付房款的80％，出卖人交付消防审查合格书后支付房款的10％，待房屋产权证和土地使用证办理下来后，再支付房款的10％;合同另对违约责任及其他事项作了约定。 合同签订后，被告于2015年1月28日、2017年9月19日和2018年9月28日分三次支付了房款总计18305000元;案涉商铺经测绘部门测绘后面积为592.64平方米，比合同约定面积多出69.64平方米，由此产生的房款2437400元，被告至今未付。被告于2015年向原告交付案涉商铺，被告于2015年6月25日与天水志航建筑装饰工程有限公司签汀《中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业网点装修施工合同》，对案涉商铺进行装修，并于2016年3月11日向张掖市公安消防支队申报案涉房屋室内装修的竣工验收消防备案;案涉商铺于2018年9月26日登记至被告名下。 一审法院认为，原告金阳公司与被告建行张掖分行签订的 《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应当全面履行合同义务。 关于被告辩称多出合同约定面积69.64平方米不应支付房款的问题，首先，双方在《商品房买卖合同》第五条中明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，该约定明确、具体，且是双方真实意思的表示，双方应严格按该约定履行;其次，被告对超出面积已实际占用，且不动产权证书对超出部分面积已登记于被告名下。因此，被告辩称原告在签订合同时故意隐瞒商铺实际面积的理由不能成立，一审法院不予采信。被告应按照上述约定据实结算后支付剩余房款24371400元。 关于原告要求被告承担逾期利息365610元，因双方约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，故一审法院对原告主张的利息不予支持。 关于被告(反诉原告)建行张掖分行反诉主张的迟延交房的违约金请求，一审法院认为，双方对交房时间均未提供证据加以证实，且双方陈述不一致，根据庭审中被告提交的《中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业网点装修施工合同》，认定原告于2015年6月25日向被告交付商铺，因此一审法院认定原告逾期交付商铺的时间应从2015年4月1日起计至2015年6月25日止。原告未按合同约定的时间2015年3月31日前交付商铺的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金如何承担的问题，在庭审中，原告以“被告所诉违约金过分高于其实际损失”为由，请求适当减少违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”，故一审法院按照合同实际履行情况，对被告(反诉原告)主张的逾期交房违约金部分予以支持，酌情判定原告承担违约金2338.75元(18305000元×0.00015×85天)。 关于被告(反诉原告)建行张掖分行要求原告(反诉被告)金阳公司赔付另行租用商铺费用308300元的反诉诉请，一审法院认为，被告已经就逾期交房的违约金进行了主张，被告的实际损失即为商铺逾期交付期问另行租赁商铺产生的租金，而被告提交法庭的证据审査后，只有一份租赁合同的时间是发生在延期交房时间内，一审法院支持的违约金足以弥补被告的租金损失，故对该项诉请，一审法院不予支持。 关于原告(反诉被告)金阳公司辩解的被告(反诉原告)建行张披分行的主张已超过诉讼时效的问题，一审法院认为，诉时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，时效期间届满时，债务人获得的诉讼时效抗辩权。本案中，被告于2016年9月20日因商铺产权登记事项向原告公司发出律师函，原告于2018年9月26日将案涉商铺转移登记于被告名下，双方上述行为均表明双方就合同约定事项的履行情况，并未有权利人不行使权利的情况，故原告关于被告反诉已超过诉讼时效的意见与事实不符，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用 二审中，上诉人提交《建设工程竣工验收报告》，竣工验收时间为2015年11月25日，陈述因被上诉人交房时间推迟84天，并且没有提供批准文件，影响上诉人正常营业。被上诉人质证认为，该证据只能证明房屋已交付上诉人占有且使用，不能证明房屋具体交付的时间，且国务院第三批行政许可已取消验收行政许可，被上诉人无提供批准文件的必要。经审查，上诉人提交的证据和陈述能够证明上诉人装修施工时间与约定交付时间相差85天，竣工时间验收时间为2015年11月25日。本院对该证据予以采信。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。 本案争议的焦点，一、关于对涉案房屋实际交付使用的时间认定问题。依据上诉人于2015年6月25日与天水志航建筑装饰工程有限公司签订《中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业网点装修施工合同》、《建设工程竣工验收报告》、上诉人对交付房屋时间的陈述，能够证明被上诉人向上诉人交付房屋的时间是2015年6月25日，认定被上诉人迟延交付85天，被上诉人逾期交付商铺的行为构成违约，从2015年4月1日起算至2015年6月25日，被上诉人应当承担违约责任。二、关于违约金的认定问题，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被上诉人提出《商品房买卖合同》中约定的违约金比例过高，要求适当予以减少，一审法院结合被上诉人因迟延交付房屋给上诉人造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整了违约金比例。上诉人主张在因迟延交付房屋期间自己所遭受的损失超过被上诉人所承担违约金，二审中亦未提交相关证据予以证明，故一审认定违约金足以弥补上诉人因此所遭受的租金损失，并无不当。三、关于房屋面积超出合同约定面积69.64平方米，上诉人应否支付房款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”。合同明确约定出现误差据实结算，上诉人在房屋产权登记时未提出异议，且现已实际占有使用，故上诉人应当按照合同约定支付房款。 综上，上诉人建行张掖分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58699元，由上诉人中国建设银行股份有限公司张掖分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 宋 睿 审判员 胡宏睿 二〇二〇年三月二日 书记员 张玉芬 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。