山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初221号 原告（反诉被告）：张鹏，男，1979年9月8日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：王长春，山东明镜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郗良庆，男，1983年9月18日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：杨耀荣，男，淄博临淄中平法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）张鹏与被告（反诉原告）郗良庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张鹏及其委托诉讼代理人王长春，被告（反诉原告）郗良庆及其委托诉讼代理人杨耀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金50000元，中介服务费、贷款服务费27000元，律师费10000元；2.依法判令被告立即迁出张店区科技苑居住区翡翠园17号楼1单元5层东户；3.依法判令被告自2019年12月1日起至实际迁出之日，按日200元支付原告房屋占用费；4.案件受理费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。事实与理由：2019年5月21日，原告经中介公司与被告达成房屋居间买卖合同，同年6月23日、6月26日、10月1日与被告签订三份补充协议。2019年6月27日，原告与被告办理了房屋过户手续，2019年7月16日，原告付清全部房款。2019年11月30日，在原、被告约定的交房日，经原告、中介公司多次催促，被告拒绝交房。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 郗良庆针对本诉辩称，被告在履行合同时没有违约，系原告在履行合同时多次违约在先，不履行房屋买卖合同及补充协议的约定，应驳回原告诉求。 郗良庆提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付违约金50000元，律师费10000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月21日，郗良庆与张鹏经中介介绍，签订房屋买卖居间合同，郗良庆将房屋转让给了张鹏，按合同约定，张鹏应于2019年6月10日前将购房首付款506000元支付给郗良庆。之后经催促，张鹏于2019年6月11日支付100000元，于2019年6月13日支付50000元，于2019年6月15日支付320000元、6000元，张鹏已构成违约。双方于同年6月23日、6月26日、10月1日签订补充协议，2019年10月1日补充协议签订后，2019年6月26日签订的补充协议作废，该补充协议再次约定张鹏支付郗良庆违约金20000元，交房时间为2019年11月30日，但张鹏违约且未支付违约金。为此，特提出上述反诉请求。 张鹏针对反诉辩称，1.根据2019年5月21日双方签订的房屋买卖合同第一条约定，交易房屋不应存在抵押情况，根据2019年6月23日双方签订的补充协议，可以证实郗良庆的房屋存在抵押，郗良庆首先构成违约。2019年10月1日双方达成第三次补充协议，明确约定张鹏支付郗良庆违约金20000元，双方互不追究违约责任，当日张鹏已经支付违约金。2.郗良庆的反诉无事实依据，要求驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张鹏向本院提交：1.张鹏身份证及户口簿；2.郗良庆户籍信息查询证明；3.房屋产权权属证明；4.2019年5月21日双方签订的《房屋买卖居间合同》；5.2019年6月23日的补充协议；6.2019年6月28日的补充协议；7.2019年10月1日的补充协议及协议载明的收据，2019年10月1日张鹏转款给中介孟繁静微信截图；8.2019年5月21日定金收据及微信截图，2019年6月11日房款收据及微信截图，2019年7月16日转款微信截图，2019年7月15日支付贷款900000元手机银行转账截图；9.中介收取张鹏中介费、贷款服务费共27000元收据，张鹏转款截图，委托代理合同及律师费发票；10.张鹏催告郗良庆交房催告书及特快专递；11.2019年11月22日张鹏与郗良庆通话录音及书面材料。以上证据拟证明双方签订房屋买卖合同及补充协议，对买卖房屋的相关事项做出约定，张鹏履行了合同，涉案房屋已过户给张鹏，但郗良庆一直未交付房屋，存在违约情形，应按约定支付违约金及相应的款项。郗良庆对证据1-5均无异议；对证据6真实性无异议，但认为在2019年10月1日双方签订补充协议后，该协议已作废；对证据7中的补充协议无异议，对微信截图真实性有异议，郗良庆对截图中费用不清楚且不存在中介垫付款项的情况，无法证实张鹏向郗良庆支付违约金20000元；对证据8真实性无异议，但该证据说明原告违约在先；对证据9真实性及证明内容有异议，认为与本案无关；对证据10，未收到催告书；对证据11房屋原实际产权人为郗良庆，其父郗纪兴临时居住于此。 郗良庆向本院提交证据：1.2019年5月21日《房屋买卖居间合同》一份，2019年6月23日、2019年6月26日、2019年10月1日的补充协议各一份；2.郗良庆的中国银行活期账户明细清单两份、郗纪兴的中国农业银行个人明细对账单一份；3.张鹏与郗良庆2019年11月24日、2019年11月30日的通话录音各一份，2019年11月30日郗良庆与中介孟繁静的通话录音一份；4.淄博临淄中平法律服务所增值税发票一份、委托代理合同一份。上述证据拟证明张鹏在履行房屋买卖合同过程中违约在先，应当向郗良庆支付违约金及律师费等。张鹏对证据1真实性无异议，但无法证明张鹏违约；对证据2真实性及证明内容均无异议；对证据3真实性无异议，但认为2019年10月1日的补充协议签订后，张鹏已经通过中介向郗良庆支付了20000元的违约金，这些录音也证明郗良庆不同意按约定的2019年11月30日交房；对证据4真实性无异议，但该费用应由违约方承担。 经张鹏申请，本院通知证人张某及李某出庭作证。两证人证明：2019年12月13日陪同张鹏同郗良庆交涉交房，其中证人张某称当时郗良庆及其父亲郗纪兴均在房屋内，但自己并未进入房屋；证人李某称帮张鹏搬家但没搬成，房子没有腾出来，自己也没有进入房屋。 经审核，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院根据证据来源和形式是否合法、内容是否客观真实、与案涉纠纷关联是否紧密等等，确定是否采信，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月21日，张鹏（乙方/买方）、郗良庆（甲方/卖方）、淄博玖易房地产代理有限公司（丙方/居间方）签订编号0003207《房屋买卖居间合同（三证）》，合同约定：甲方出卖位于张店区科技苑居住区翡翠园17号楼1单元5层东户的房屋，建筑面积128.85平方米，房屋的他项权状况标注为“无抵押”；交易价格为1406000元，乙方于2019年6月10日前支付首付款506000元（含定金），贷款900000元；甲方义务为保证房屋权属清楚、按约定交付证件及该房产等，乙方义务为按约定及时支付各种款项等；合同第七条约定了违约责任，乙方违约定金不退，甲方违约双倍返还定金，同时违约方支付对方违约金50000元且支付中介服务费、贷款服务费，如该费用守约方已支付，则守约方直接向违约方主张该费用，违约方还应承担对方的包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、律师费等所有费用等。 合同签订后，张鹏于2019年5月21日向中介公司支付中介费和贷款服务费27000元；向郗良庆支付2019年5月21日定金30000元，2019年6月11日房款100000元、2019年6月13日房款50000元、2019年6月15日房款326000元、2019年7月16日贷款900000元支付了房款。 2019年6月23日，张鹏与郗良庆签订《协议书》，约定郗良庆从中介取走土地证用于房产解除抵押，解除抵押后于2019年6月28日前与张鹏办理过户，房产过户后该协议自动失效等。 2019年6月26日，张鹏、郗良庆、中介公司经办人员孟繁静签订《补充协议》，约定在原《房屋买卖居间合同（三证）》基础上，涉案房屋于2019年6月28日前过户，过户后郗良庆于2019年10月30日搬出，若张鹏要求提前交房或郗良庆拖后交房，每日按200元费用支付给对方等。涉案房屋产权产籍证明显示，房屋于2019年6月27日登簿，产权人为张鹏。 2019年10月1日，张鹏、郗良庆及孟繁静签订《补充协议》，主要约定内容：在原《房屋买卖居间合同（三证）》的基础上（其他补充协议作废），原2019年6月26日签订的补充协议作废，张鹏支付20000元违约金给郗良庆，郗良庆交房时间为2019年11月30日，交房时按原合同约定的事项交接，三方互不追究任何违约责任。三方均在落款处签名。郗良庆同时在张鹏持有的该补充协议正文之后手写了收到条：“今收到张鹏贰万元违约金”，并在收到条后签名。同日，张鹏将该20000元款项转账给孟繁静。2019年10月2日孟繁静给郗良庆发微信，内容为：张鹏给你支付的2万违约金转成我2019年6月18日给你垫付的2万元借款，你给张鹏打了收到条，我也给你打了收到条，账目两清。郗良庆微信回复“知道了”。对于该20000元违约金的交付，庭审中，张鹏陈述签订协议时支付了该款，当时郗良庆在场，认可违约金交给中介，支付了违约金后，郗良庆才在协议书上写了收条；郗良庆陈述其系自愿签署协议并出具收条，当时中介称第二天张鹏会将违约金转给自己，所以出具收条，但未向中介借款20000元，不是自愿与孟繁静聊天，聊天内容是按中介要求写的。 2019年11月24日和11月30日，郗良庆两次与张鹏电话通话，多次说未收到20000元违约金，应该先支付违约金后交房。11月30日，孟繁静与郗良庆电话称：张鹏同意将违约金付给郗良庆，要求其三日内交房，郗良庆表示三天之内交不了。 庭审中，张鹏、郗良庆均称对方在履行合同时违约在先，张鹏称郗良庆未能保证涉案房屋的无抵押状态，未按照约定时间交房；郗良庆称张鹏未按约定时间支付房款，未按约定时间支付违约金。 本院认为，双方争议的焦点问题为双方在履行合同中是否违约。张鹏、郗良庆签订的《房屋买卖居间合同》第一条明确载明了房屋的他项权状况为“无抵押”，第三条明确约定张鹏应于2019年6月10日前支付首付款506000元，而房屋的真实状况为设定了抵押权，张鹏直到2019年6月15日才陆续付清首付款，即郗良庆签订合同时隐瞒了涉案房屋的真实状况，张鹏也未按照约定时间支付首付款，双方均有违约行为。但是张鹏、郗良庆随后通过另外三份补充协议，在原合同的基础上，对各自的权利义务作出了新的约定，并以新的约定载明互不追究上述违约责任。 2019年10月1日的《补充协议》将其他两份补充协议予以作废，约定此阶段张鹏的义务为支付郗良庆20000元违约金，郗良庆的义务为2019年11月30日交房。关于违约金的支付方式，双方未做出约定。通过庭审查明的事实，可以认定郗良庆系在未收到违约金的情况下，于2019年10月1日在补充协议上自愿签名出具收到条，郗良庆作为完全民事行为能力人，此种行为应视为其认同张鹏将违约金转账给中介孟繁静的违约金交付方式；通过郗良庆与孟繁静2019年10月2日的微信聊天，可以认定其已经知晓了张鹏将违约金转给了孟繁静，且对孟繁静的主张未表示反对或提出其他异议。换言之，虽然未约定违约金支付方式，但是郗良庆以收到条的方式表示同意张鹏将违约金交付给孟繁静，那么张鹏已经把违约金交付给中介，其支付方式符合交易习惯和二手房买卖的行业惯例，同时也完全符合常理。并且，对于违约金支付和交房，双方未约定履行顺序，所以应认定张鹏适当履行了支付违约金的义务。郗良庆称其微信聊天内容并非出于自愿，但没有提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。而郗良庆在与孟繁静电话通话中，明确表示不能按照约定时间交付房屋，也未解释有合理事由，所以郗良庆的行为显然系违约。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人进行民事活动,应遵循诚实信用原则。法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张鹏、郗良庆签订的《房屋买卖居间合同》及三份补充协议均系双方真实意思表示，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。涉案房屋于2019年6月27日登簿，实际权利人转移为张鹏，张鹏取得占有、使用、收益、处分房屋的权利。约定的交房期限届满后，郗良庆继续占有、使用涉案房屋无合同依据，张鹏要求郗良庆支付逾期交房违约金50000元、中介服务费20000元、贷款服务费7000元、律师代理费10000元，要求郗良庆迁出涉案房屋符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 对于张鹏要求郗良庆按每日200元支付自2019年12月1日至实际迁出之日的房屋占用费的本诉诉求，本院认为，此项诉求的计算依据系2019年6月26日的补充协议，但该补充协议在2019年10月1日的补充协议达成后已经作废，且合同约定的违约金足以弥补损失，所以对张鹏的该项诉求本院不予支持。 对于郗良庆的反诉诉求，由于张鹏已经履行了相应的义务，未构成违约，郗良庆的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郗良庆于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张鹏违约金50000元、中介服务费20000元、贷款服务费7000元、律师代理费10000元，以上共计87000元； 二、被告（反诉原告）郗良庆于本判决生效后十日内迁出张店区科技苑居住区翡翠园17号楼1单元5层东户； 三、驳回原告（反诉被告）张鹏的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郗良庆的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1975元，减半收取计987.5元，由被告（反诉原告）郗良庆负担；本诉申请费920元，由被告（反诉原告）郗良庆负担；反诉案件受理费650元，由被告（反诉原告）郗良庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  王福宁 二〇二〇年五月二十日 书记员  张 煜