广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初29164-29168、29170-29179号各案原告：钟敏、钟静婷等（具体身份信息详见附表）。各案原告共同委托诉讼代理人：胡云青，广东楚晴律师事务所律师。各案原告共同委托诉讼代理人：何翔，广东楚晴律师事务所实习律师。被告：深圳市宝安东海实业有限公司，地址：广东省深圳市宝安区宝城44区新城大道A8栋七楼，统一社会信用代码：91440300192480685T。法定代表人：欧阳泉。委托诉讼代理人：董萍亚，系公司法务。委托诉讼代理人：杨**，系公司员工。第三人：深圳市京华装饰工程有限公司，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道共和工业路107号华丰互连网+创意园A座128号，统一社会信用代码：91440300596767164A。法定代表人：许振文。委托诉讼代理人：许洪卫，男，系该公司的员工。各案原告：钟敏、钟静婷等与被告深圳市宝安东海实业有限公司房屋买卖合同纠纷案件，本院受理后，依法追加深圳市京华装饰工程有限公司（以下简称京华公司）为第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡云青、张帆、何翔、陈华姬，被告的委托诉讼代理人董萍亚、杨**，第三人京华公司的委托诉讼代理人许洪卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金（违约金以房屋总价为基数，按日万分之三的标准，自2018年5月1日起算，违约金均计至房产实际交付之日止，各案交付时间及逾期交付天数详见附表）；2、诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：确认房屋装修合同无效。事实和理由：1、原、被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于深圳市××××大道华海金湾公馆（A104-0136）商品房（各案具体房号及购房总价款详见附表）。合同约定被告于2018年5月1日交付约定的商品房，但被告直至2018年10月下旬才实际交付，已构成迟延交付，根据双方所签订的《深圳市房地产买卖合同》第十二条的约定，卖方迟延交付则按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金。2、被告的经营范围不包括装饰装修，并无相关的资质，被告与原告所签约的行为违反了禁止性规范。由于被告不具有法律规定的资质，故无法为原告出具与装修装饰所对应的发票，且使得被告利用合同达到了规避税收政策的目的，损害了公共利益。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告诉讼请求没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。根据原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及《房屋装修合同》，涉案房屋的交付分为毛坯交房和精装修交付，被告均按合同约定履行了毛坯交付义务和精装修义务，不存在逾期交付房屋的行为。首先，涉案房屋所在项目早在2017年10月12日就已经取得了深圳市宝安区住房和建设局出具的竣工验收备案收文回执，即本案提交的证据《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，证明在此之前，涉案项目已取得工程、规划、消防、环保、电梯、节能等验收合格手续，涉案房屋符合法律法规规定的交付条件。其次，被告在2018年5月1日前（其中，买受人钱莉、吴丹晶、袁鹏的房屋，实际交付日期在2018年8月1日前）已按《深圳市房屋买卖合同》的约定以及原告向第三方出具的毛坯入伙验收的《授权委托书》向第三方交付涉案房屋，第三方出具涉案房屋验收合格的收楼意见书，并签收房屋钥匙，也即被告已按合同约定完成毛坯房屋交付义务。第三，被告在2018年10月28日前已按《房屋装修合同》的约定向原告交付精装修房屋，原告出具入住收楼意见书并签收房屋钥匙，被告在2018年10月28日前已完成精装修房屋交付义务。第四，原告当庭增加诉讼请求，要求法院确认房屋装修合同无效没有法律依据。根据相关法律法规规定，原、被告双方签订的房屋装修合同没有违反法律法规规定的禁止性规定，双方对精装修事项已达成一致，原告对被告精装修房屋交付的标准以及交付的时间均是明知的，该合同对原、被告双方均具有约束力，被告已按该合同约定完成精装修房屋的交付，不存在逾期交付行为。综上，被告已完成房屋交付义务，不存在逾期交付房屋的违约行为，原告诉讼请求没有事实和法律依据，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应当承担举证不能的后果，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人京华公司辩称，其答辩意见与被告一致。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016-2018年，各案原告作为买受人，被告深圳市宝安东海实业有限公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、各案原告购买被告开发的深圳市宝安区西乡街道华海金湾公馆（A104-0136）房产（具体房号及购房总价款详见附表），用途为住宅。2、合同第九条约定，出卖人应于2018年5月1日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。4、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。6、合同附件三约定的装置、装修、装饰标准为毛坯交付；7、合同附件五第五条对《合同》第九条补充约定如下：（1）买受人收到出卖人发出的《入伙通知书》后，应在《入伙通知书》中确定的期限内办理入伙手续；逾期不办理的，《入伙通知书》中确定的入伙日期的最后一日视为实际办理入伙的时间并开始计算买受人应承担的各种正常费用（包括但不限于物业管理费等）；（2）如买受人在《合同》约定的交付房地产的期限届满时尚未实际收到出卖人邮寄的《入伙通知书》，也未在《深圳报》或《深圳商报》看到出卖人通知入伙的公告，则买受人有义务在交付日期届满之日起三天内径直向出卖人索取《入伙通知书》；未索取的，视为买受人已收到《入伙通知书》；（3）买受人未付清全部房款的，出卖人有权拒绝为其办理入伙手续；且物业管理费等费用自出卖人通知的入伙日期届满之日起由买受人承担，房地产毁损、灭失的风险自出卖人通知的入伙日期届满之日起转移给买受人；（4）本条所称“正当理由”是指买受人在《收楼意见书》中一次性提出书面异议，并提交政府指定有质量检测资质机构出具的本房地产工程质量不合格证明。买受人在出卖人提供的《收楼意见书》上签字接受本房地产或者领取本房地产钥匙即视为本房地产已经买受人验收合格和交付给买受人。8、合同附件五第七条对合同第十二条补充约定如下：将第（1）项约定的“购房总价款万分之三的违约金”修订为“购房总价款万分之一的违约金”；将第（2）项“出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金”修订为“出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，违约金累计最高不超过本房地产总价款的10%”。上述合同签订后，各案原告已付清了购房款。各案原告在与被告签署前述《深圳市房地产买卖合同（预售）》前，向第三人深圳市京华装饰工程有限公司（以下简称京华公司）出具《授权委托书》，委托京华公司代理以下事项：1、对涉案的商品房进行《毛坯入伙通知书》的签收、毛坯入伙验收、房屋钥匙签收等所有相关手续，委托人对受托人的验收结果及签字行为予以认可。2、委托受托人对商品房进行改造工程。3、在商品房完成毛坯验收手续及相关改造工程后，委托受托人向商品房的开发商深圳市宝安东海实业有限公司交付房屋钥匙，以便其进场装修。受托人代理上述事项均视为委托人本人的行为，由委托人自行承担由此所产生的一切后果。委托人及受托人均承诺在上述代理事项未完成之前，不得任意撤销、终止本授权委托书。受托人对于委托事项不得转委托他人代理。本委托书有效期自签发之日起，至商品房精装修交付后三个月止。各案原告作为甲方，于签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》同日，与作为乙方的被告签署《房屋装修合同》，主要约定如下：1、甲方委托乙方对涉案房产进行装修，承包方式采取乙方包工、包全部材料的方式。2、工程期限：开工日期为为甲方对商品房毛坯交付验收通过后并向乙方交付房屋钥匙之日起，工程期限暂定6个月，即装修工程竣工日期原则上为2018年10月28日。如因甲方对商品房毛坯验收迟延、甲方提出整改要求、甲方向乙方交付房屋钥匙迟延或者出现本合同约定的其他情形导致装修工程的开工日期或工期迟延的，则装修工程的竣工日期也相应顺延，乙方无须承担延期交付的违约责任。3、本合同项下的商品房装修款，已包含在甲方向乙方支付的购房款中。乙方按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议的约定向甲方出具购房款发票，因此不再向甲方出具装修款发票或收据。4、甲方同意按照本合同附件的装修标准和图纸对本合同装修工程进行交付和验收。乙方有权对外委托有资质的第三方在本合同该约定范围内进行装修施工，对第三方的选聘及日常施工管理均由乙方负责。甲方承诺负责本合同装修工程的政府验收申报等工作。5、甲方若出现违反本合同约定的情形，或者单方解除本合同的，应向乙方支付本合同项下商品房购房总价款百分之十的违约金，给乙方造成的实际损失大于违约金金额的，甲方应给乙方额外补偿。6、如甲乙双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件被撤销、解除或终止的，本合同也自动撤销、解除或终止。本合同内容与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件的约定如有冲突，关于商品房装修的事宜优先适用本合同的约定。2017年8月21日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就涉案房地产项目核发《深圳市建设工程规划验收合格证》。2017年10月12日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2018年4月20日，被告向第三人京华公司发出《毛坯入伙通知书》，称根据买受人向京华公司出具的《授权委托书》，通知京华公司于2018年4月26日至4月28日期间前往涉案房产现场办理毛坯入伙交接手续。2018年4月28日，被告与京华公司签署《收楼意见》，确认对涉案房产的验收意见为合格。同日，京华公司签收了《资料、物品签收表》，确认收到了深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告。2018年10月16日，被告向涉案房地产项目各业主发出《商品房入伙通知书》，告知各业主涉案房产已具备合同约定的交付条件，需于2018年10月22日至27日到华海金湾公馆一期指定地点办理房屋入伙相关手续。同日，被告在深圳报登载《华海金湾公馆入伙公告》，向该项目各业主告知华海金湾公馆已符合交付条件，定于2018年10月22日至2018年10月27日集中办理入伙及移交手续。2018年10月22日至28日，各案原告陆续接收了房产，部分原告领取了涉案房产钥匙，签收了《公示文件确认书》、《入住资料、物品领取登记表》，并填写了《入住收楼意见书》。另查，1、关于房屋交付标准。原告主张被告在销售房产时通过电视台、自媒体、公众号、代理销售公司的业主人员、在收楼现场领取的《宣传手册》及户型图等多渠道推销涉案房地产项目为精装修交付。被告承认其一直宣传的是精装修交付，但主张双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定了交付标准为毛坯交付，精装修交付房产是装修合同约定的交付标准，交付时间为是2018年10月28日前。2、被告及第三人京华公司于庭审中确认业主委托京华公司改造的内容是对整个楼盘进行内阳台封闭的改造，业主根据户型不同向京华公司现金支付改造费用，小户型是5800元，大户型的是10800元。第三人主张改造费用系由其公司的工作人员在售楼处的窗口现金收取的，但无法陈述相应的工作人员姓名。部分原告提交了改造费收款收据，收据中加盖了京华公司的公章，但经手人处系由被告的工作人员林煌、陈奕凡签名，被告解释称因为现场购房者较多所以由被告的工作人员代第三人签名，但具体由第三人盖章确认，款项亦是进入第三人账户。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一是原、被告签署的《房屋装修合同》效力如何？二是被告是否逾期交付房产，应否承担违约责任？关于争议第一个争议焦点。本案中，各案原告与被告就涉案的深圳市宝安区西乡街道华海金湾公馆（A104-0136）房产买卖签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方对此不存争议。但原告主张双方同日签署的《房屋装修合同》，因被告不具备装饰装修的资质，且无法出具与装饰装修相对应税目的发票，被告利用合同达到了规避税收政策的问题，损害了公共利益，应为无效。对此，本院认为，《房屋装修合同》约定由原告委托被告为各涉案房产进行家庭室内装修，原告以被告没有施工资质而主张合同无效，本院不予支持。双方同时约定该合同项下的商品房装修款已包含在原告向被告支付的购房款中，被告依约向原告出具购房款发票，因此不再向原告出具装修款发票或收据。由于原告并未另行向原告支付装修费用，双方约定不再开具装修款发票或收据，并无不当。综上，原告诉请确认《房屋装修合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原、被告均应依照《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《房屋装修合同》诚信履约。关于第二个争议焦点。原告主张被告应于2018年5月1日前向其交付精装修的房产，被告直至2018年10月下旬方才交付房产已构成违约，原告据此诉请被告支付逾期交付违约金。本案中，依照原、被告签署之合同约定存在两次房产交付，一是《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条及附件三约定，被告应于2018年5月1日前将房地产交付给原告，交付标准为毛坯交付；二是《房屋装修合同》约定，原告委托被告于毛坯交付验收通过后并向被告交付房屋钥匙之日起对涉案房产进行装修，竣工日期原则上为2018年10月28日。据此约定，原、被告之房屋买卖合同约定的交付标准为毛坯交付，而交付精装修后的房产属于装饰装修合同项下的被告义务。从查明的事实可知，由于各案原告已书面委托京华公司代为接收毛坯房，被告于2018年4月28日将涉案房产以毛坯状态交付给京华公司，京华公司签署《收楼意见》，确认对涉案房产的验收意见为合格，被告即已完成了《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房义务；被告后于2018年10月22日至28日期间向原告交付了精装修房产，亦履行了《房屋装修合同》约定的交付义务。综上，被告的上述两次房产交付标准及时间均符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《房屋装修合同》的约定，原告主张被告逾期交付房产，并诉请被告支付逾期交房违约金，与查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回各案原告钟敏、钟静婷等的全部诉讼请求。各案受理费由原告负担，受理费原告已预交，各案具体金额详见附表。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何  冰  清审 判 员 陈  蕾  仰代理审判员 娄    靓二〇二〇年二月二十六日书 记 员 谢晓帅（兼）书 记 员 席俊奇（兼）书 记 员 黄蓉 （ 兼）书 记 员 陈  丽  君附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。