四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3539号 上诉人（一审原告）：绵阳市佳利泰房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区东津路2号。 法定代表人：鲁辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲鹏生，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉雨洁，四川齐飞律师事务所律师 被上诉人（一审被告）：刘玉春，女，汉族，1983年11月23日出生，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 被上诉人（一审被告）：贾波，男，汉族，1975年10月10日出生，现住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 上诉人绵阳市佳利泰房地产开发有限公司（简称佳利泰房产公司）因与被上诉人刘玉春、贾波商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。 佳利泰房产公司上诉请求：依法改判支持佳利泰房产公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认为佳利泰房产公司与贾波、刘玉春合同履行完毕，属于认定事实及适用法律上都存在严重错误，因刘玉春、贾波的原因，致诉争房屋未办理权属变更登记及变更房屋贷款的担保方式，佳利泰房产公司与刘玉春、贾波签订的《商品房买卖合同》及其补充协议并未履行完毕。2.一审法院已明确认定，购房合同及补充协议均合法有效，选择解除权还是追偿权属于佳利泰房产公司的权利自由，佳利泰房产公司有权行使合同约定的解除权。3.一审法院认为的诉争房屋涉及第三人公示利益，因此应当优先于佳利泰房产公司的权益保护，于法无据。4.一审法院认为的佳利泰房产公司解除合同不利于公平保护买卖双方利益的原则，有失公平，属于认定事实不清，超出审查范围，剥夺佳利泰房产公司的抗辩权，适用法律不当。 佳利泰房产公司向一审法院起诉请求：1.判决确认佳利泰房产公司与刘玉春、贾波签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》已合法解除；2.判令刘玉春、贾波配合佳利泰房产公司办理取消绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”住宅的预售合同备案；3.判令刘玉春、贾波立即搬离林海山庄住宅，腾空房屋，返还给佳利泰房产公司；4.确认扣除佳利泰房产公司因刘玉春、贾波违约造成的损失后，佳利泰房产公司需退还刘玉春、贾波人民币186855.3元；5.本案诉讼费由刘玉春、贾波承担。 一审法院认定事实：2010年11月18日，刘玉春作为买受人、贾波作为共同买受人与佳利泰房产公司签订了《商品房买卖合同》(合同签约备案号72470)，合同约定,刘玉春、贾波共同购买佳利泰房产公司开发的绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”房屋,建筑面积136.50㎡,总价596995元,付款方式为:贷款方式付款,买受人可以首期支付购房总价款的30％,其余价款可以向兴业银行股份有限公司绵阳支行(以下简称兴业银行)借款支付。买受人所支付的预售首付款已经缴存到指定的银行监控账户内。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押,抵押权人为:绵阳市商业银行涪城支行,抵押登记日期为:2009-12-09。出卖人应当在2011年10月28日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2012-01-28前取得该商品房所在楼栋的权属证明,买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房,合同继续履行,由出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。同日,佳利泰房产公司与刘玉春、贾波双方签订了《“林海山庄”商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)。协议约定,买受人采用银行抵押贷款方式购房,应在合同签订同时付清首付款186995元,买受人7日内向兴业银行申请商品房抵押贷款410000元,买受人委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。因买受人的原因(如未按时偿还银行贷款),贷款银行解除与买受人签订的借款合同,造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。2010年，兴业银行作为甲方与佳利泰房产公司作为乙方签订兴银绵（2010）第06号《按揭贷款合作协议》，第五条约定：乙方对甲方向购买本协议第一条所列楼盘的购房人发放的个人住房、车位按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保。若借款合同有其他保证人的，乙方与其他保证人共同承担连带保证担保责任。2011年1月6日，刘玉春作为主债务人、贾波作为共同债务人、佳利泰房产公司作为保证人与兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《借款合同》)，合同约定,借款金额41万元,借款期限240个月,自2011年1月6日至2031年1月6日止,保证期间为阶段性担保,保证人承担连带责任保证,借款人不按合同约定还款,债权人有权解除借款合同。2011年2月21日,四川省绵阳市国信公证处对《借款合同》作出(2011)绵国信证字第188号《公证书》。2019年4月9日，因刘玉春、贾波自2018年10月10日起未按约定偿还按揭贷款，兴业银行扣划了佳利泰房产公司的保证金319077.23元，用于归还刘玉春、贾波的贷款本息及罚息，于2019年4月16日向佳利泰房产公司出具了代偿证明,并于2019年4月26日向刘玉春发函宣布该笔贷款提前到期,解除双方签订的《借款合同》。2019年4月28日，佳利泰房产公司向刘玉春、贾波寄送函件，告知刘玉春、贾波解除与其签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求刘玉春、贾波腾退房屋，赔偿损失。为此,佳利泰房产公司起诉来院。庭审还查明,案涉房屋因贾波涉其他债务纠纷已在提起本案前被绵阳市高新区法院查封,并已进入执行拍卖程序。 一审法院认为，本案争议的焦点是佳利泰房产公司代刘玉春、贾波偿还银行贷款后,能否依据《补充协议》约定解除《商品房买卖合同》,收回房屋。首先,合同解除是在合同有效成立的情况下,当事人协商一致或依约定、法定行使权解除,使双方约定的权利义务终止,合同效力归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,通知对方即产生合同解除效力,对方有异议仅享有确认权。本案中,佳利泰房产公司与刘玉春、贾波签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,合法有效，双方应当依约全面履行自己的义务。结合本案实际，佳利泰房产公司与刘玉春、贾波双方已按《商品房买卖合同》全面履行了各自的义务,即佳利泰房产公司交付房屋,刘玉春、贾波支付全部房款。《商品房买卖合同》约定的权利义务已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定,双方《商品房买卖合同》约定的权利义务终止。虽然佳利泰房产公司与刘玉春、贾波签订的《补充协议》约定了佳利泰房产公司承担保证责任后有权解除合同收回房屋,但在《商品房买卖合同》约定的权利义务终止,解除合同的基础和前提条件已丧失的情况下,且佳利泰房产公司基于与兴业银行之间的保证合同关系承担了保证责任,完全有权行使追偿权,主张自己的权利。故佳利泰房产公司据此提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张,不予支持。同时,即使佳利泰房产公司有权行使约定权利解除双方签订的《商品房买卖合同》,但在诉争房屋基于第三人的申请已采取查封措施,在诉争房屋已经存在第三人公示利益情况下,出于对第三人公示利益的保护,佳利泰房产公司亦不能主张解除合同收回房屋,因为第三人的公示利益应优先于合同当事人解除合同收回房屋的约定利益。况且诉争房屋的现有价值已发生巨大变化,执行法院已采取拍卖措施对诉争房屋的价值进行清算,基于公平保护买卖双方利益的原则,亦不支持佳利泰房产公司解除合同收回房屋的主张。故,在诉争房屋己被查封存在第三人公示权益及价值变化巨大的情况下,佳利泰房产公司放弃行使追偿权,进而主张解除合同,收回房屋,有违民事活动应遵循的公平原则。其诉讼主张,不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告绵阳市佳利泰房地开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取6250元，由原告绵阳市佳利泰房地开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明的一致。 本院认为，《补充协议》是《商品房买卖合同》的一部分，均是佳利泰房产公司与刘玉春、贾波在平等、自愿的基础上订立的，《商品房买卖合同》、《补充协议》成立并生效，故《补充协议》在未被请求撤销前，佳利泰房产公司与刘玉春、贾波均应按照《补充协议》的约定履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，合同解除权，是针对于守约方享有的权利。本案中，因刘玉春、贾波未能按期偿还按揭贷款，佳利泰房产公司按照《补充协议》的约定，承担了保证责任，则解除合同的条件已成就，佳利泰房产公司可以解除合同。合同解除后，刘玉春、贾波理应配合佳利泰房产公司办理取消绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”住宅的预售合同备案及并搬离林海山庄住宅，腾空房屋，返还给佳利泰房产公司。佳利泰房产公司与刘玉春、贾波签订的《补充协议》约定出卖人解除合同时，买受人应承担出卖人代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、代理律师费等相关的一切费用和直接及间接损失，故刘玉春、贾波应支付佳利泰房产公司已实际承担的担保金额319077.23元；但因佳利泰房产公司未提交已支付的律师代理费，故佳利泰房产公司主张的律师代理费8万元，本院不予支持；双方并未约定合同解除后，刘玉春、贾波需支付佳利泰房产公司除代偿款以外的其他违约金，故佳利泰房产公司主张的自2019年4月9日至2019年4月28日的违约金6062.47元，本院不予支持。 综上所述，佳利泰房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初5754号民事判决； 二、解除绵阳市佳利泰房地产开发有限公司与刘玉春、贾波于2010年11月18日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》； 三、刘玉春、贾波于本判决生效后十日内配合绵阳市佳利泰房地产开发有限公司办理取消绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”住宅的预售合同备案； 四、刘玉春、贾波于本判决生效后三十日内搬离绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”住宅，腾空房屋，返还给绵阳市佳利泰房地产开发有限公司； 五、刘玉春、贾波于本判决生效后十日内支付绵阳市佳利泰房地产开发有限公司已实际承担的担保金额319077.23元； 六、驳回绵阳市佳利泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6250元，二审案件受理费12500元，全部由刘玉春、贾波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  谭 红 审 判 员  马翰霖 二〇二〇年二月二十八日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  苏 玥