文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民初4号原告：珠海丰银投资有限公司，住所地珠海市横琴新区横琴镇红旗村宝中路3号五楼5013室。法定代表人：孙文雄，该公司董事长。原告：林世杰，男，汉族，1980年6月15日出生，住广东省茂名市茂港区。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘瑞、薛鹏，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：镇江强凌房地产开发有限公司，住所地镇江钓鱼巷19号。法定代表人：董来荣,该公司董事长。委托诉讼代理人：许昂，上海友林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，上海友林律师事务所律师。被告：王民良，男，1961年9月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区复兴路57号甲1幢110室。法定代表人：曾志红，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪昀秋，男，汉族，1991年8月23日出生，住安徽省六安市金安区。系该公司员工。原告珠海丰银投资有限公司（以下简称丰银投资公司）、林世杰与被告镇江强凌房地产开发有限公司（以下简称强凌房地产公司）、王民良、第三人上海文盛资产管理股份有限公司（以下简称文盛资产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告丰银投资公司和林世杰委托诉讼代理人刘瑞、薛鹏、被告强凌房地产公司委托诉讼代理人许昂、第三人文盛资产公司委托诉讼代理人倪昀秋到庭参加诉讼，被告王民良经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰银投资公司、林世杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告强凌房地产公司立即给付原告借款本金人民币4500万元；2.判令被告强凌房地产公司立即给付原告补偿金51030000元（以5000元为基数，按年息24%，自2013年8月21日计算至2015年12月31日；以5000万为基数，按年息12%，自2016年1月1日计算至2017年6月1日；以4500万为基数，按年息12%，自2017年6月2日暂计算至2019年12月1日）。3.判令被告强凌房地产公司向原告支付违约金9129000元（以500万为基数，按每天0.03%，自2017年8月1日暂计算至2019年12月1日；以1000万为基数，按每天0.03%，自2017年10月1日暂计算至2019年12月1日；以1000万为基数，按每天0.03%，自2018年1月1日暂计算至2019年12月1日；以1000万为基数，按每天0.03%，自2018年4月1日暂计算至2019年12月1日；以1000万为基数，按每天0.03%，自2018年7月1日暂计算至2019年12月1日）；4.判令被告强凌房地产公司承担原告因本案发生的律师费2568000元；5.判令原告就《商品房买卖合同》（编号为1100761308190001、1100761308190002、1100761308190003、1100761308190004、1100761308190005、1100761308190006、1100761308190007、1100761308190008、1100761308190009、11007613081900010、11007613081900011、11007613081900012）项下商品房的拍卖、变卖、折价款在上述第1-4项诉讼请求范围内优先受偿；6.判令王民良对被告强凌房地产公司的1-4诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任；7.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年8月19日，被告强凌房地产公司将其开发的位于镇江市高层住宅出售给原告林世杰。双方签订了12份《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同登记备案手续。同日，原告林世杰与被告强凌房地产公司签订了《〈商品房买卖合同〉补偿协议》约定：案涉商品房中别墅单据为1.5万元／平方米、高层5000元／平方米，房屋总价为5000万元；林世杰一次性向被告强凌房地产公司支付购房款；自林世杰支付第一次购房款后3个月内，被告强凌房地产公司对案涉商品房享有回购权，回购价格与本协议约定的购买价格一致；回购期满，被告强凌房地产公司不行使回购权的，林世杰有权选择：1.要求被告强凌房地产公司按本协议的约定交付房屋；2.要求被告强凌房地产公司回购，立即返还购房款。林世杰选择要求被告强凌房地产公司强行回购的，被告强凌房地产公司退回所有购房款，否则应按照总购房款5000万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算违约金直至被告强凌房地产公司退还全部购房款之日。同日，林世杰与被告强凌房地产公司、王民良、珠海市兆和投资有限公司、广东华夏融资担保有限公司、周良签订了《保证合同》，约定王民良、珠海市珠海市兆和投资有限公司、广东华夏融资担保有限公司、周良作为保证人为强凌房地产公司在前述十二套《商品房买卖合同》及其补充协议项下义务承担连带保证责任，保证期间为主合同约定债务履行期届满之日起两年。2013年8月20日，丰银投资公司代林世杰根据《〈商品房买卖合同〉补偿协议》的约定向被告强凌房地产公司指定账户支付了购房款5000万元，同日被告强凌房地产公司出具《收据》，确认收到丰银投资公司代林世杰支付的购房款人民币5000万元。2016年底，林世杰、被告强凌房地产公司、王民良、珠海市兆和投资公司、广东华夏融资担保有限公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》，约定，将回购期限延长3个月后再延长12个月，回购价款5450万元；王民良、珠海市兆和投资公司、广东华夏融资担保有限公司对被告强凌房地产公司在所有《商品房买卖合同》及本协议项下义务及违约责任承担连带责任保证，保证义务仍按《保证合同》的约定履行。2017年5月30日，经协商，丰银投资公司、林世杰与被告强凌房地产公司、王民良、珠海市兆和投资公司签订《协议书》，约定自2017年6月1日至2018年7月1日前，被告强凌房地产公司分批次向丰银公司退还已付的5000万元购房款并支付补偿金。补偿金支付的方式为自丰银投资公司支付5000万元之日至2015年12月31日，以5000万元为基数按照年息24%支付补偿金；自2016年1月1日起，以未退回的余额为基数按照年息12%支付补偿金直至全部付清为止。被告强凌房地产公司无需另行向林世杰支付补偿金。在被告强凌房地产公司分配退回相应的款项同时，林世杰分批次配合被告强凌房地产公司解除十二套商品房的买卖合同并撤销合同备案登记。本协议约定的补偿金在被告强凌房地产公司重组结束之日（最晚不超过2018年12月31日）起再支付。如果被告强凌房地产公司逾期未付款，每逾期一日应按照逾期应付金额的万分之三向丰银投资公司支付违约金，无需在向林世杰支付违约金。王民良为上述债务提供不可撤销的连带责任保证。2017年12月1日，王民良向林世杰出具《承诺函》，同意其在《商品房买卖合同》和相关补充协议以及《协议书》中应承担的连带保证责任统一延长至2023年12月31日。被告强凌房地产公司未按照上述《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议（二）》、《保证合同》、《协议书》、《承诺函》的相关约定履行自己的义务。被告强凌房地产公司应当返还借款本金、并支付补偿金、违约金，被告王民良应承担保证责任。案涉商品房买卖合同实质上是对林世杰、丰银投资公司与被告强凌房地产公司借款的担保合同，属于法律意义上让与担保的性质，丰银投资公司和林世杰可以就案涉商品房的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权。被告强凌房地产公司辩称，我司对原告诉讼请求依据的事实与理由认可，原告第一、二、三、六、七项诉讼请求，请求法院审查，依法判决；我司对原告第四、五项诉讼请求，不予认可，请求依法驳回。第三人文盛资产公司辩称，对原告所陈述的担保效力不予认可，案涉房屋所属的土地已经在2012年12月21日和2013年3月14日先后办理了抵押登记，抵押权人为北京恒悦盛唐股权投资公司，请求法院依法支持我司的抵押权。针对第三人文盛资产公司的辩解，原告丰银投资公司辩称，案涉十二套房屋属于土地抵押后的新增建筑物，根据担保法和物权法的规定，第三人文盛资产公司对该房屋没有优先受偿权。并且第三人文盛资产公司的主债权已经执行终结，解除了抵押，第三人文盛资产公司对案涉房屋没有优先受偿权。被告王民良未作答辩。原告林世杰、丰银投资公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证如下：1、原告林世杰与被告强凌房地产公司签订的12份《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议》、《保证合同》、上海浦东发展银行电汇凭证、《收据》。拟证明，原告借款给被告强凌房地产公司5000元，被告强凌房地产公司以十二套商品房作为担保。原告于2013年8月20日向被告交付了该笔款项，被告强凌房地产公司出具了收据。被告强凌房地产公司和第三人文盛资产公司对上述证据三性均没有异议，本院予以确认。2、《〈商品房买卖合同〉补偿协议（二）》、2017年3月9日王民良出具《承诺函》、《协议书》、2017年12月1日王民良出具《承诺函》。拟证明被告强凌房地产公司未按照《〈商品房买卖合同〉补偿协议》的约定履行自己的义务，其后经协商双方签订《〈商品房买卖合同〉补偿协议（二）》、《协议书》，被告强凌房地产公司应当按照该约定支付补偿金和违约金，被告王民良应当按照两份《承诺函》的承诺承担保证责任。被告强凌房地产公司和第三人文盛资产公司对上述证据三性均没有异议，本院予以确认。3、付款通知书、上海浦东发展银行业务凭证、关于镇江项目现状说明及债务延期支付的沟通函。拟证明，除2017年6月1日和5日分别支付250万，共计500万元外，被告强凌房地产公司并未按照双方之间的《协议书》履行自己的义务。被告强凌房地产公司和第三人文盛资产公司对上述证据三性均没有异议，本院予以确认。4、委托代理合同、律师费发票、转账记录。拟证明原告为实现债权，支出律师费。被告强凌房地产公司和第三人文盛资产公司对上述证据三性均没有异议，本院予以确认。5、（2015）珠中法民二初字第19民事判决书、（2019）苏01执异261号民事执行裁定书、（2015）四中民（商）初字第00203民事判决书、（2019）京04执异192号民事执行裁定书、（2019）京04执恢49号民事执行裁定书。拟证明案涉十二套房屋属于土地抵押后的新增建筑物，根据担保法和物权法的规定，第三人文盛资产公司对该房屋没有优先受偿权。并且第三人的主债权已经执行终结，解除了抵押，第三人对案涉房屋没有优先受偿权。被告强凌房地产公司质证认为，对于该证据真实性、合法性、关联性予以认可。第三人文盛资产公司质证认为，对于该证据的真实性和合法性予以认可，但是我公司撤销执行的目的是为了配合镇江京口区政府方给小业主办证，我司的主债权和抵押权并没有消灭。被告强凌房地产公司未提供证据。第三人文盛投资公司围绕其对案涉十二套房屋变价款享有优先受偿权，提供了《镇江市不动产登记信息查询结果证明》、（2016）苏1102民特5号民事裁定书、（2015）珠中法民二初字第19民事判决书、（2019）苏1102执异34号执行裁定书、（2019）粤04执异124号执行裁定书。拟证明案涉十二套房屋涉及的土地经两次抵押，分别由生效的法律文书确定第三人享有优先受偿权。原告质证认为，对于《镇江市不动产登记信息查询结果证明》不予认可，理由是该证据的查阅时间是2018年8月14日，该时间不是最新时间。对于其他证据的真实性、合法性予以认可，但是该抵押权仅仅是土地抵押权，不包括案涉房屋。被告强凌房地产公司认可该证据。第三人文盛资产公司提供的该证据，属于有关国家机关的出具的书证，无证据推翻其效力的情况，本院予以采信。经本院审理查明：2013年8月19日，被告强凌房地产公司将其开发的位于镇江市高层住宅出售给原告林世杰。双方签订了12份《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同登记备案手续。同日，原告林世杰与被告强凌房地产公司签订了《〈商品房买卖合同〉补偿协议》约定：案涉商品房中别墅单据为1.5万元／平方米、高层5000元／平方米，房屋总价为5000万元；林世杰一次性向被告强凌房地产公司支付购房款；自林世杰支付第一次购房款后3个月内，被告强凌房地产公司对案涉商品房享有回购权，回购价格与本协议约定的购买价格一致；回购期满，被告强凌房地产公司不行使回购权的，林世杰有权选择：1.要求被告强凌房地产公司按本协议的约定交付房屋；2.要求被告强凌房地产公司回购，立即返还购房款。林世杰选择要求被告强凌房地产公司强行回购的，被告强凌房地产公司应立即退回所有购房款，否则应按照总购房款5000万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算违约金直至被告强凌房地产公司退还全部购房款之日。同日，林世杰与强凌房地产公司、王民良、珠海市兆和投资有限公司、广东华夏融资担保有限公司、周良签订了《保证合同》，约定王民良、珠海市珠海市兆和投资有限公司、广东华夏融资担保有限公司、周良作为保证人为强凌房地产公司在前述十二套《商品房买卖合同》及其补充协议项下义务承担连带保证责任，保证期间为主合同约定债务履行期届满之日起两年。2013年8月20日，丰银投资公司代林世杰根据《〈商品房买卖合同〉补偿协议》的约定向被告强凌房地产公司指定账户支付了购房款5000万元，同日被告强凌房地产公司出具《收据》，确认收到丰银投资公司代林世杰支付的购房款人民币5000万元。2016年底，林世杰、强凌房地产公司、王民良、珠海市兆和投资公司、广东华夏融资担保有限公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》，约定，将回购期限延长3个月后再延长12个月，回购价款5450万元；王民良、珠海市兆和投资公司、广东华夏融资担保有限公司对被告强凌房地产公司在所有《商品房买卖合同》及本协议项下义务及违约责任承担连带责任保证，保证义务仍按《保证合同》的约定履行。2017年5月30日，由于被告强凌房地产公司未按照《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》约定的期限进行回购、支付回购款，经协商，丰银投资公司、林世杰与强凌房地产公司、王民良、珠海市兆和投资公司签订《协议书》，约定强凌房地产公司分批次向丰银公司退还已付的5000万元购房款并支付补偿金。2017年6月1日前，强凌房地产公司向丰银投资公司退还500万元；2017年8月1日前，强凌房地产公司向丰银投资公司退还500万元；2017年10月1日前，强凌房地产公司向丰银投资公司退还1000万元；2018年1月1日前，强凌房地产公司向丰银投资公司退还1000万元；2018年4月1日前，强凌房地产公司向丰银投资公司退还1000万元；2018年7月1日前，强凌房地产公司向丰银投资公司退还1000万元。补偿金支付的方式为自丰银投资公司支付5000万元之日至2015年12月31日，以5000万元为基数按照年息24%支付补偿金；自2016年1月1日起，以未退回的余额为基数按照年息12%支付补偿金直至全部付清为止。强凌房地产公司无需另行向林世杰支付补偿金。在强凌房地产公司分批次退回相应的款项同时，林世杰分批次配合强凌房地产公司解除十二套商品房的买卖合同并撤销合同备案登记。本协议约定的补偿金在强凌房地产公司重组结束之日（最晚不超过2018年12月31日）起再支付。如果强凌房地产公司逾期未付款，每逾期一日应按照逾期应付金额的万分之三向丰银投资公司支付违约金，无需在向林世杰支付违约金。王民良为上述债务提供不可撤销的连带责任保证。2017年6月1日、6月5日强凌房地产公司分别偿还丰银投资公司250万元，共计500万元，其后再未还款。2017年12月1日，王民良向林世杰出具《承诺函》，同意其在《商品房买卖合同》和相关补充协议以及《协议书》中应承担的连带保证责任统一延长至2023年12月31日。本院另查明，2012年12月14日强凌房地产公司与中信银行股份有限公司总行营业部、北京恒悦盛唐投资中心签订《委托贷款合同》，强凌房地产公司向北京恒悦盛唐投资中心借款240200000元。2012年12月5日北京恒悦盛唐投资中心与强凌房地产公司签订《抵押合同》约定，由强凌房地产公司用其合法持有的证号为“镇国用（2007）第2467号”国用建设用地使用权及其上房屋建筑工程所有权为上述240200000元借款设定抵押担保，并办理了抵押登记。其后，强凌房地产公司未能按照合同约定还款，北京恒悦盛唐投资中心向北京市第四中级人民法院提起诉讼。2015年12月11日北京市第四中级人民法院作出（2015）四中民（商）初字第00203民事判决，判决强凌房地产公司偿还本金240200000元及利息。2016年3月7日北京恒悦盛唐投资中心向镇江市京口区人民法院申请实现担保物权。镇江市京口区人民法院于2016年9月23日作出（2016）苏1102民特5号民事裁定，裁定：准许拍卖、变卖被告强凌房地产公司证号为“镇国用（2007）第2467号”国用建设用地使用权，北京恒悦盛唐投资中心对该拍卖、变卖所得享有优先受偿权。其后，北京恒悦盛唐投资中心将该笔债权转让给了文盛资产公司。2019年8月19日镇江市京口区人民法院作出（2019）苏1102执异34号执行裁定，裁定，文盛资产公司为上述债权申请执行人。2019年11月5日北京市第四中级人民法院作出（2019）京04执恢49号执行裁定书，裁定，终结对（2015）四中民（商）初字第00203民事判决书的执行。2013年3月强凌房地产公司与中国光大银行股份有限公司珠海分行、北京恒悦盛唐投资中心签订《委托贷款合同》，被告强凌房地产公司向北京恒悦盛唐投资中心借款110000000元。2013年3月13日北京恒悦盛唐投资中心与被告强凌房地产公司签订《抵押合同》约定，由强凌房地产公司用其合法持有的证号为“镇国用（2007）第2467号”国用建设用地使用权及其上房屋建筑工程所有权为上述借款设定抵押担保，并办理了抵押登记。其后，强凌房地产公司未能按照合同约定还款，北京恒悦盛唐投资中心向广东省珠海市中级人民法院提起诉讼。2015年12月18日广东省珠海市中级人民法院作出（2015）珠中法民二初字第19号民事判决，判决强凌房地产公司偿还北京恒悦盛唐投资中心本金110000000元及利息，并且强凌房地产公司不履行该还款义务时，有权拍卖、变卖被告强凌房地产公司证号为“镇国用（2007）第2467号”国用建设用地使用权，对该拍卖、变卖所得享有优先受偿权。其后，北京恒悦盛唐投资中心将该笔债权转让给了文盛资产公司。2019年9月18日广东省珠海市人民法院作出（2019）粤04执异124号执行裁定书，裁定，文盛资产公司为上述债权申请执行人。为实现案涉债权，2019年12月，丰银投资公司与北京大成（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，该合同约定，第五条法律服务费用1、本案法律服务费分为基础费用和风险代理两个部分:（1）基础费用为人民币568000元，由丰银投资公司按照如下方式支付：合同签订5日内支付第一笔227000元，2020年6月30日前支付第二笔114000元，2020年9月30日前支付第三笔113500元，2020年12月30日前支付剩余113500元。风险代理部分律师费用为人民币200万元。丰银投资公司于2020年12月20日支付了第一笔律师费227000元。认定以上事实的证据有双方签订《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议（二）》、《保证合同》、《协议书》、王民良出具的《承诺函》以及转账记录等书面证据和双方当事人的陈述。本案的争议焦点是：一、双方之间是借贷关系还是房屋买卖关系；二、原、被告双方之间让与担保是否成立，原告对案涉十二套房屋拍卖、变卖所得是否享有优先受偿权；三、被告是否应当返还本金和支付利息；四、被告是否应当承担原告的律师费用；五、被告王民良对于上述债务是否应当承担连带还款责任。本院认为，关于争议焦点一：双方之间形成基础法律关系是民间借款关系，而不是房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中，林世杰、丰银投资公司与强凌房地产公司之间签订《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议（二）》、《协议书》，可以看出，双方签订商品房买卖合同后，林世杰并未要求强凌房地产公司交付案涉房屋，也没有要求强凌房地产公司办理过户手续，而是要求强凌房地产公司强行回购该房屋。从双方签订的《〈商品房买卖合同〉补偿协议》的强行回购条款，以及《协议书》中关于支付补偿金和违约金条款，可以看出，丰银投资公司转账给强凌房地产公司5000万元，并不是要真实购买案涉12套商品房，而是借款给强凌房地产公司，并期望回收本金和相应的利息。故本案中，双方应当是民间借贷关系。关于争议焦点二：双方之间让与担保有效，但是丰银投资公司就案涉十二套房屋拍卖、变卖所得没有优先受偿权。其理由如下：让与担保是我国现行法律未明确规定而在经济活动中广泛存在的一种非典型担保。关键看双方真实意思表示，是真实的买卖合同还是为借贷关系进行担保。本案中，从林世杰与强凌房地产公司签订的一系列协议看，林世杰购买案涉商品房并不是双方真实意思表示，借贷关系才是双方真实意思表示，并且以签订商品房买卖合同并进行备案的方式进行担保。该担保方式并不违法现行法律规定，故双方之际担保合同有效。当事人完成让与担保财产权利变动的公示，形式上将担保财产权利转移至债权人名下，则该担保具有物权效力；否则让与担保合同虽然有效，但债务人不履行债务时，债权人只能要求就担保财产变价款受偿，不能对抗合法取得该财产的权利人，也无优先受偿权。本案中，双方签订商品房买卖合同后，仅仅进行了网签备案，并未将案涉十二套房屋的产权变更到林世杰的名下，并未完成物权变动的公示。因此原告对该十二套房屋的变价款，并不享受优先受偿权。关于争议焦点三：强凌房地产公司应当向丰银投资公司返还借款本金并支付利息。理由如下：双方之间签订的《〈商品房买卖合同〉补偿协议》、《〈商品房买卖合同〉补偿协议（二）》、《协议书》，虽然名义上不是借款合同，但是上述协议对双方之间关于该5000万元借款的权利义务关系进行了约定。双方之间借款本金的返还和利息的支付，应当参照上述约定处理。根据本院查明的事实，2017年5月30日，丰银投资公司、林世杰与强凌房地产公司、王民良、珠海市兆和投资公司签订《协议书》约定，各方一致同意，强凌房地产公司自2017年6月1日至2018年7月1日分批次向丰银公司退还已付款5000万元。同时，林世杰分批次解除《商品房买卖合同》，《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》不再履行。本院认为，根据该《协议书》的约定，强凌房地产公司返还5000万元的对象是丰银投资公司，而不是林世杰。双方一致认可强凌房地产公司于2017年6月1日、2017年6月5日分别返还250万元、250万元，共计500万，强凌房地产公司应当返还借款本金的数额为4500万元。强凌房地产公司未按照约定于2018年7月1日前返还该款项。故本院对丰银投资公司要求强凌房地产公司返还借款本金4500万元的诉讼请求，依法予以支持。对林世杰要求强凌房地产公司返还借款本金4500万元的诉讼请求，不予支持。双方之间对该笔借款利息未进行约定，但是双方之间就该借款约定了支付补偿金和违约金。本院认为，该借款利息的支付应当参照双方之间关于补偿金和违约金的约定。根据本院查明的事实，双方之间签订的《协议书》约定，补偿金支付的方式为自丰银投资公司支付5000万元之日至2015年12月31日，以5000万元为基数按照年息24%支付补偿金；自2016年1月1日起，以未退回的余额为基数按照年息12%支付补偿金直至全部付清为止。在强凌房地产公司分批退回相应的款项同时，林世杰分批次配合被告强凌房地产公司解除十二套商品房的买卖合同并撤销合同备案登记。如果强凌房地产公司逾期未付款，每逾期一日应按照逾期应付金额的万分之三向丰银投资公司支付违约金。但是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条规定，借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。本案中，借款交付时间为2013年8月20日，属于借贷行为发生在2019年8月20日之前的。根据该规定，双方《协议书》约定的补偿金和违约金之和不得大于原告起诉时（2020年1月）一年期贷款市场报价利率四倍（4.15%×4﹦16.6%）。经本院核算，自2013年8月21日至2017年6月5日，以5000万元为基数，按年息16.6%计算，为31908889元；自2017年6月6日至2019年12月1日，以4500万元为基数，按年息16.6%计算，为18841000元，合计50749889元。双方约定的违约金和补偿金之和远远大于50749889元，超出部分，本院依法不予支持。故强凌房地产公司应当支付丰银投资公司违约金和补偿金共计50749889元（计算至2019年12月1日）。自2019年12月2日至实际给付之日，以4500万为基数，按照年息16.6%计算。关于争议焦点四：强凌房地产公司应当支付律师费227000元。其理由如下：2017年5月30日，丰银投资公司、林世杰、与强凌房地产公司、王民良、珠海兆和投资有限公司签订了《协议书》，该协议书约定，为实现债权支持的律师费属于被告应当承担的范围。根据本院查明的事实，为实现案涉债务，丰银投资公司与北京大成（珠海）律师事务所签订了委托代理合同，丰银投资公司已经支付了律师费227000元，强凌房地产公司应当承担该笔费用。至于合同中约定，但尚未支付的剩余基础费和风险代理费，属于尚未实际发生的费用，本院不予支持。关于争议焦点五：王民良对强凌房地产公司上述一、二、三项下的债务应当承担连带清偿责任。其理由如下：2017年5月30日，丰银投资公司、林世杰、与强凌房地产公司、王民良、珠海兆和投资有限公司签订《协议书》约定，丁方（王民良、珠海市兆和投资有限公司）的保证责任：拟退还的5000万元款项，本协议约定的违约金、补偿金、以及为实现债权而支出的所有费用。保证期间为本协议下债务履行届满之日后两年。2017年12月1日，王民良向林世杰出具《承诺函》，同意其在《商品房买卖合同》和相关补充协议以及《协议书》中应承担的连带保证责任统一延长至2023年12月31日。根据上述协议书和承诺函的约定，王民良承诺对上述债务承担连带保证责任，并且原告主张权利在双方约定的保证期间，故王民良应当承担保证责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江强凌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告珠海丰银投资有限公司借款本金4500万元；二、被告镇江强凌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告珠海丰银投资有限公司利息50749889元（计算至2019年12月1日），以及自2019年12月2日至实际给付之日，以4500万为基数，按照年息16.6%计算的利息；三、被告镇江强凌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告珠海丰银投资有限公司律师费227000元；四、被告王民良对被告镇江强凌房地产开发有限公司应付原告珠海丰银投资有限公司上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告林世杰、珠海丰银投资有限公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580435元，保全费5000元，公告费1300元，合计586735元，由被告镇江强凌房地产开发有限公司、王民良共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长 张玉宽审 判 员 谢 铭审 判 员 姜 玲二〇二〇年九月八日法官助理 赵银亭书 记 员 何婧静