广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初683号原告：苏楚宜，男，1988年3月29日出生，汉族，住广东省普宁市**************之三，公民身份号码445************177。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市******************第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************第2层第1216C，统一社会信用代码914************C77。法定代表人：黄某1。共同委托诉讼代理人：罗碧莹，广东康扬律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告苏楚宜诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，其不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本案于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告及两被告共同委托诉讼代理人罗碧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告广佛智城公司支付转让金138899元；3.被告广佛智城公司支付违约金51184.28元；4.解除原告与两被告签订的《租赁合同》；5.诉讼费由被告广佛智城公司承担。事实和理由：原告与被告广佛智城公司于2016年11月25日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告广佛智城公司向原告转让佛山市南海区***************************14A1318号商业用房的使用权。其中，该物业建筑面积为28.17平方米，总转让金额为268899元。该物业土地使用权性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起算，至2048年12月31日止。合同签订后，原告已向被告广佛智城公司支付转让款138899元，且根据被告广佛智城公司的指定，向被告广佛智城公司指定的金融机构办理贷款手续，自双方合同签署以来，原告多番催促被告广佛智城公司协助办理贷款未果。期间，被告广佛智城公司以各种理由拖延办理贷款事宜，事后，经原告多番核实，因被告广佛智城公司陷入巨大经济困境，已不符合协助贷款的条件。且双方合同约定的标的物至今仍未工程建设竣工。自合同约定的交付期届满，被告广佛智城公司未能按约定向原告履行交付物业的义务。其后，经原告多番核查，涉案合同标的物至今仍未完成工程建设，尚未取得竣工规划验收等必要文件资料，即在约定的交付期内，被告广佛智城公司未能按约定履行合同的交付义务，已构成违约，原告有权行使解除权，解除双方的《物业使用权转让合同》。另外，原告与被告广佛智城公司签订《物业使用权转让合同》的同时，应被告广佛智城公司要求，与被告广佛智城公司关联公司的梦乐城公司签订相应的《租赁合同》，约定向梦乐城公司返租涉案物业。现鉴于被告广佛智城公司的违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，原告无法向梦乐城公司交付房屋，则以《物业使用权转让合同》为依据的《租赁合同》也应当相应解除。综上所述，根据《合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求解除合同，要求被告广佛智城公司承担相应的违约责任，并赔偿原告所产生的损失。恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益，判如所请。被告广佛智城公司辩称：一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。1.被告广佛智城公司与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告广佛智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。而且，原告至今仅支付50%的物业使用权转让款，尚未付清物业使用权转让全款，按照合同约定涉案物业交付条件尚未成就，不存在逾期交付的情形。2.被告广佛智城公司延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。梦乐城公司于涉案租赁合同签订时一直有向原告支付租金，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。3.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付可以解除合同进行约定，故原告即使行使合同解除权亦应在合理期限。现原告以实际行为已收租被告支付的租金一年有余，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告广佛智城公司返还物业转让金，且原告以涉案物业以实际收取梦乐城公司支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业。而且，原告至今未付清物业使用权转让价款，物业交付条件尚未成就，不存在逾期交付的情形。因此，现原告要求被告广佛智城公司按物业使用权转让价款日万分之五支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，且明显过高。被告梦乐城公司辩称，《租赁合同》签订后，被告梦乐城公司在涉案物业尚未实际交付的情况下，已向原告支付2019年3月到2020年1月租金共计16939元。现原告向被告梦乐城公司起诉要求解除该上述《租赁合同》，解除其与广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》，故涉案《租赁合同》将无法继续履行，原告应向被告梦乐城公司返还其已收取的租金共16939元。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4有手机载体核对，本院对其形式上的真实性予以确认；2.原告的证据7无法反映拍摄时间和地点，本院对其证明效力不予确认；3.两被告的证据1为相关政府部门出具的文件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：涉案租赁物已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2016年11月25日，原告（受让方、乙方）与被告广佛智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***************************14A1318号商业用房的使用权转让给乙方；物业建筑面积28.17平方米；涉案租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年11月24日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金268899元；受让人首期支付转让款138899元，余款130000元须于本合同规定的期限内到甲方指定银行办理银行贷款手续；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；乙方选择贷款方式支付该物业使用权转让金的，应按照合同约定的期限及金融机构的要求提供贷款资料，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、广佛智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：涉案租赁物为商业用房，租赁期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，丙方负责于2017年12月31日将涉案租赁物交付甲方，甲方于2017年12月31日将涉案租赁物交付给乙方，若甲方未能在交付日前付清涉案租赁物全部使用权受让款、取得涉案租赁物的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清涉案租赁物全部使用权受让款、取得涉案租赁物使用权之日的次月起计算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元/间（不含物业管理费），第二年月租金1680元（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），第三年月租金1764元/间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%）；等等。原告已向被告广佛智城公司支付物业转让首期款138899元。被告梦乐城公司已向原告支付租金16939元。2020年1月19日，原告提起本案诉讼。庭审中，两被告确认涉案租赁物所在建筑为在建状态，尚未竣工验收。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，本案应为租赁合同纠纷。原告与被告智城公司签订涉案转让合同时，涉案租赁物尚未竣工验收备案，被告广佛智城公司并未举证证明该合同项下物业具备进入市场的条件，至本案庭审辩论终结时，被告智城公司确认涉案租赁物仍为在建状态，尚未办理竣工验收手续，故此时租赁物仍处于不具备交付使用条件的建筑物。故原、被告将尚未竣工验收的建筑物作为租赁交付使用的标的所签订的《物业使用权转让合同》应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告请求被告广佛智城公司返还已收取的物业使用权转让金138899元符合法律规定，本院依法予以支持。《物业使用权转让合同》无效，原告和两被告签订的租赁合同合同目的无法实现，原告请求解除和两被告签订的租赁合同，本院予以支持。合同解除，且涉案租赁物并未实际交付，原告应返还梦乐城公司已支付的租金16939元予梦乐城公司。经抵扣，被告广佛智城公司应支付121960元（138899元-16939元）予原告。无效合同约定的违约责任无效，原告请求支付违约金本院不予支持，并根据公平原则酌定被告广佛智城公司应支付以121960元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日2020年1月19日起计算至实际清偿之日止的利息予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告苏楚宜与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年11月25日签订的《租赁合同》；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金121960元予原告苏楚宜；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以121960元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月19日起计算至实际清偿之日止的利息予原告苏楚宜；四、驳回原告苏楚宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3120.71元、财产保全费1470.42元，合计4591.13元（原告已预交），由原告负担2295.56元，两被告负担一半即2295.57元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年九月十一日书记员  陈嘉瑜