福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初6355号 原告：潘建升，男，1982年9月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所执业律师。 被告：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头65号。 法定代表人：郑永喜，总经理。 委托诉讼代理人：刘婧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：高良汉，男，该公司员工。 原告潘建升与被告福州金岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘建升的委托诉讼代理人林志刚，被告福州金岸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘婧、高良汉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 潘建升向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司向潘建升支付2018年12月31日至2019年10月7日的逾期交房违约金75775元，从2019年10月8日起，逾期交房违约金以2976861元为基数，按日万分之一的标准支付至合法房屋实际交付日；2.请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：潘建升与福州金岸房地产开发有限公司于2018年4月签订了一份就福州金岸房地产开发有限公司开发的，坐落于福州市闽侯县（现定名）金湖水岸A23-1双拼住宅的《商品房买卖合同》，该合同中约定，福州金岸房地产开发有限公司应当在2018年12月30日前向潘建升交付案涉房屋，但福州金岸房地产开发有限公司至今未具备法定及约定的交房条件。潘建升已经依约向福州金岸房地产开发有限公司支付了总房款2976861元。福州金岸房地产开发有限公司的迟延交付房屋的行为已经构成违约，应按合同约定条件向潘建升支付逾期交房违约金。 福州金岸房地产开发有限公司辩称，一、福州金岸房地产开发有限公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应承担违约责任。福州金岸房地产开发有限公司顺延交房系因台风、暴雨等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。遭受暴雨、大暴雨、台风等不可抗力影响不能施工，按照合同约定及法律规定可顺延交楼的天数共计37天。本案中，台风作为飓风与暴雨相伴而至的极端恶劣天气，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。根据法律规定闽侯恒大山水城项目因不可抗力造成逾期交房，依法应予以免除责任。二、福州金岸房地产开发有限公司已按合同约定通知交楼，根据合同第十一条约定出卖人应该在2018年12月30日前交付该商品房，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。潘建升应按合同约定于2018年12月30日办理收楼手续，现潘建升以不符合交楼条件为由拒绝收楼，2019年6月21日，福州金岸房地产开发有限公司再次书面通知潘建升收楼，潘建升逾期收楼系自身原因所致，福州金岸房地产开发有限公司已履行通知义务，不应当承担逾期交房违约金。三、即使认定存在逾期交房，由于涉诉房屋已满足《商品房买卖合同》附件十一第四条约定的交付条件，福州金岸房地产开发有限公司也已书面通知收楼，逾期交房违约金仅应计算至2019年6月21日即收楼通知书发出之日止，且不应该超过已付房款的2%。 潘建升及福州金岸房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月，潘建升与福州金岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：潘建升向福州金岸房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市闽侯县××乡××村××号金湖水岸Ａ23-1双拼住宅，建筑面积共249.62平方米，商品房价款按建筑面积计算，总金额为2976861元。《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第五条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第六条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。 合同签订后，潘建升已向福州金岸房地产开发有限公司支付全部购房款。诉争房屋于2018年12月27日完成消防备案，2019年6月21日，金碧物业有限公司福州分公司受福州金岸房地产开发有限公司委托向潘建升发出交楼通知书，通知潘建升于2019年6月26日办理商品房交付手续。审理中，福州金岸房地产开发有限公司提供《竣工验收报告》，该报告载明诉争房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，落款时间为2019年7月15日。 庭审中，潘建升明确诉讼请求为判令福州金岸房地产开发有限公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自2018年12月31日起至完成竣工验收备案后按合同约定送达收房通知之日止的逾期交房违约金。 本院认为，潘建升与福州金岸房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。福州金岸房地产开发有限公司未在约定期限内向潘建升交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 潘建升主张福州金岸房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，双方均认可每日按已付购房款的0.01%为计算标准，本院予以认定。潘建升主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，福州金岸房地产开发有限公司抗辩因台风等不可抗力事由导致交房期限顺延，但未提交证据证明已经履行附件十一补充协议第五条约定的书面告知义务，且未能提供施工日志、监理日志、施工进度表等证据材料佐证其顺延交房的主张,该抗辩意见本院不予采纳，故本院认定逾期交房违约金自合同约定的交付期限届满次日即2018年12月31日起计算。 潘建升主张逾期交房违约金计算至诉争房屋取得竣工验收备案表后送达收房通知之日止，关于交付条件，潘建升主张诉争房屋完成竣工验收备案方可交付，因《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件已被附件十一补充协议变更，且竣工验收备案并非房屋交付的约定条件及强制性要求，故诉争房屋符合附件十一补充协议第五条约定即符合交付条件。同时，虽然合同约定诉争房屋应经消防验收合格，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”诉争房屋属于消防备案的建设工程，故经消防备案后即具备消防交付条件。福州金岸房地产开发有限公司提供的《竣工验收报告》证明诉争房屋已于2019年7月15日竣工验收合格，在庭审辩论终结时（2020年6月5日），潘建升应当知晓诉争房屋已具备交付条件，故本院认定逾期交房违约金应计算至2020年6月5日止。 关于福州金岸房地产开发有限公司提出的违约金不应超过已付购房款2%的抗辩意见，本院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第六条对违约金总额上限的约定，福州金岸房地产开发有限公司逾期办证违约金超过购房款2%后，即便仍未能履行交房义务也无需承担逾期交房违约责任，该约定显然免除了福州金岸房地产开发有限公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第六条对逾期交房违约金总额上限的约定应认定无效，福州金岸房地产开发有限公司的抗辩意见本院不予采纳。 综上，福州金岸房地产开发有限公司应以已付购房款2976861元为基数，按每日0.01%标准，向潘建升支付自2018年12月31日起至2020年6月5日止的违约金共计155690元，潘建升诉讼请求超出的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向潘建升支付逾期交房违约金155690元。 二、驳回潘建升的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1694元，由福州金岸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈菁菁 人民陪审员  李 梅 人民陪审员  黄轩绯 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  李 平 书 记 员  陈 桦 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。