湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1825号原告（反诉被告）：郭秋珍，女，1955年4月21日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李雄贵，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹嘉颖，湖南融邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南佰运捷投资控股有限公司，住所地长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）15001号房。法定代表人：潘永平。委托诉讼代理人:张永强，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范巍，男，1980年11月3日出生，汉族，住长沙市雨花区，公司员工。原告（反诉被告）郭秋珍与被告（反诉原告）湖南佰运捷投资控股有限公司（以下简称佰运捷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈泽春独任审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭秋珍委托诉讼代理人李雄贵、被告（反诉原告）佰运捷公司委托诉讼代理人张永强、范巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭秋珍请求判令：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日终止，原告无需向被告返还房屋租赁保证金100000元；2、被告立即支付2020年2月16日至2020年3月8日的房屋租金共计49500元；3、被告立即办理原告出租给被告的房屋，并承担自2020年3月9日起至实际搬离之日止的房屋占用费；4、被告向原告支付原告因维权而支付的律师费5000元；5、被告承担本案全部案件受理费、财产保全费、保全保险费及其他实现债权的费用。事实和理由：2019年1月4日，郭秋珍与佰运捷公司签订《房屋租赁合同》，合同签订后，郭秋珍向佰运捷公司交付了房屋，佰运捷公司依约支付了截至2020年2月15日，后佰运捷公司拒不缴纳租金，其行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告（反诉原告）佰运捷公司辩称：从2020年1月23日起，因疫情和修路导致被告承租的坡子街门店不能使用，被告未交租金不存在违约，属于合同约定的不可抗力和情势变更。第二，修路至2020年4月25日可以预见结束，合同有继续履行的可能，不应轻易解除。被告（反诉原告）佰运捷公司请求判令：1、确认《房屋租赁合同》有效并继续履行；2、变更《房屋租赁合同》第四条第一款表格第三行租金标准为：2020年1月23日至4月25日免除租金202500元。事实与理由：2019年1月4日，佰运捷公司与郭秋珍签订《房屋租赁合同》，2020年1月23日，受新冠××疫情影响，餐饮店被迫关闭，3月10日，可恢复营业，但从2月25日开始，坡子街进行道路维修，公告显示要到4月25日结束，在此期间餐饮店仍不能营业，佰运捷公司多次与郭秋珍协商租金减免事宜未果，遂酿成纠纷。原告（反诉被告）郭秋珍辩称：双方签订的《房屋租赁合同》第十一条已经明确关于不可抗力情形下的合同的履行及终止的约定，根据被告陈述，已经满足合同终止的条件，因按双方合同约定，可以终止合同。经审理查明:2019年1月4日，郭秋珍（甲方）与佰运捷公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于天心区的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年11月16日至2024年11月15日，租金自2019年2月16日起计算。租金按季支付，佰运捷公司缴纳租金至2020年2月16日,2020年2月1日应当支付下一季度的租金。租金需提前15天支付，若乙方缴纳租金日期拖欠15天，甲方有权终止合同并无偿收回所出租的门面。在合同共签订后次日乙方向甲方支付100000元作为房屋租赁保证金，甲方在收取保证金后向乙方开具保证金收据。合同第九条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并承担违约责任，双倍赔偿甲方房屋租赁保证金。……（2）乙方缴纳租金日期拖欠15天，甲方有权终止合同并无偿收回所出租的门面，该条乙方不承担双倍赔偿责任，只单倍赔偿”。合同第十一条约定：“若发生地震、火灾、台风、火灾、流行性疾病、政府行为等不可抗力时间，致租赁房屋不能正常使用或者无法正常经营，使房产周围环境发生重大变化，营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，甲、乙双方可提前终止合同而无须承担任何法律责任”。合同签订后，双方依约履行合同义务。2020年初，因新冠××疫情防控需要，佰运捷公司经营的涉案店铺暂停营业。2020年1月31日，佰运捷公司向郭秋珍发出《联系函》，提出减免租金申请。2020年2月25日起，坡子街、三王街路面提质改造工程施工，因施工需要道路围挡，不能通行，施工预计2020年5月12日结束。2020年3月2日，因佰运捷公司未按时缴纳租金，郭秋珍委托律师向其发出《律师函》，要求佰运捷公司在收到律师函之日起3日内，支付季度房租202500元，如在上述期限内仍未履行，郭秋珍将宣布自上述期限届满之日起，双方签订的《房屋租赁合同》即行终止。自合同终止后三日内，佰运捷公司应当搬离租赁房屋。佰运捷公司于2020年3月4日复函表示，因新冠××疫情防控措施及临街道路封闭维修，遂要求暂缓交租并协商处理减免租金事宜。2020年3月10日，佰运捷公司再次向郭秋珍发函，主张免租期为2020年1月23日至临街道路维修完毕。后双方未能协商一致，遂酿成纠纷。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的××疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，根据新冠××疫情防控形势，湖南省新冠××疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由一级调整为二级。上述事实，有《房屋租赁合同》、律师函、复函、联系函、照片、微信聊天记录及当事人陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点为：涉案《房屋租赁合同》是否已达到合同终止的条件及新冠××疫情及道路维修是否达到减免涉案房屋房租的条件。第一，关于合同终止的问题，根据合同约定，承租人逾期支付租金超过十五天，出租人可以终止合同；出现不可抗力致使合同不能履行时，双方均可终止合同。佰运捷公司应当于2020年2月1日前支付下一季度的租金，因2020年1月24日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月31日佰运捷公司向郭秋珍提出减免租金的申请，双方就租金支付问题通过多次往来函件进行协商，但未达成一致意见，故在双方对应付租金金额确认前，不宜认定佰运捷公司逾期支付租金。同时，疫情发生导致合同不能履行的客观情况具有暂时性，营业的市场、环境基础仍未发生根本变化或消灭，合同仍有继续履行的基础，合同约定的“因不可抗力导致合同不宜继续履行”的条件未成就，郭秋珍以此为由主张终止合同，没有事实与法律的依据，故对郭秋珍要求终止合同、支付占用费及无需退还保证金的主张，本院不予支持。第二，关于租金减免的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠××疫情属于全国性突发公共卫生事件，系原被告均无法预见的客观情况变化，且关停门店配合疫情防控不仅是承租人的义务，亦是出租人的责任。因此造成的损失，根据公平原则，双方均应分担责任。关于佰运捷公司主张减免因修路导致不能营业期间的租金，2020年2月25日起，坡子街路面提质改造工程施工，道路封闭，明显影响了佰运捷公司正常经营。对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。综上，根据公平原则，结合疫情防控与路面提质改造工程施工对佰运捷公司正常经营的影响程度，对佰运捷公司要求减免2020年1月23日至4月25日期间门面租金202500元的主张，本院予以酌情支持减免101250元。关于郭秋珍主张律师费5000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郭秋珍与被告（反诉原告）湖南佰运捷投资控股有限公司2019年1月4日签订《房屋租赁合同》继续履行；二、限被告（反诉原告）湖南佰运捷投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭秋珍支付2020年2月17日至2020年5月17日租金101250元；三、驳回原告（反诉被告）郭秋珍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南佰运捷投资控股有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费1162元，减半收取581元，反诉受理费4418元，减半收取2209元，保全费620元，共计3410元，由原告（反诉被告）郭秋珍负担1410元，由被告被告（反诉原告）湖南佰运捷投资控股有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈泽春二〇二〇年五月一日法官助理谢炎上书记员戎柯润附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。