河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初538号原告：河南锦轩置业有限公司，住所地郑州市惠济区天河路东与新苑路**锦艺四季城营销中心**，统一社会信用代码914101000768127503。法定代表人：陈启松，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：纪云丽、张燕，河南文丰律师事务所律师。被告：宋金伟，男，汉族，1980年12月12日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：陈敏、张丽（实习），上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原告河南锦轩置业有限公司（以下简称“锦轩公司”）与被告宋金伟、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市支行追偿权纠纷一案，本院立案受理后，原告申请撤回中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市支行作为本案的第三人，本院予以准许。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦轩公司的委托诉讼代理人张燕、纪云丽，被告宋金伟的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的合同编号为17003705684的《商品房买卖合同》及补充协议；2、依法判令解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款及担保合同》（编号：41001821117129043602）；3、判令被告向原告支付被第三人扣划的保证金827000元（暂计算至2019年8月15日，后续扣划的保证金按实际发生额计算至《个人购房借款及担保合同》解除之日），及代偿补偿金6202.5元（暂计算至2019年8月15日，实际主张至被扣划保证金全部清偿完毕之日）；4、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金178980元；5、判令被告及第三人在原告将贷款本息余额返还给第三人后15日内协助原告办理完成涉案房屋的抵押登记注销手续；6、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：17003705684）的注销备案登记；7、判令被告协助原告办理惠济区新苑××、××路西××单元××房的不动产的预告登记注销；8、判令被告承担原告因本案支付的律师费30000元；9、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付代其偿还的银行贷款1285648.51元及代偿补偿金114840.09元（暂计算至2020年4月30日，主张至被告实际还款之日）；2、判令被告支付原告因该案件支付的律师费30000元；3、判令本案的诉讼费、保全费等费用全部由被申请人承担。事实和理由：2017年11月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003705684），约定被告购买原告开发建设的位于惠济区新苑××、××路西××单元××房；建筑面积142.01m2；首付款539802元，商业贷款1250000元。2017年12月14日，原被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》（编号：41001821117129043602)，被告宋金伟向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行贷款1250000元，原告为其提供阶段性担保。截止2019年8月15日，被告未按时归还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行贷款本息，导致原告代替被告归还贷款本息及罚息共计827000元。依据《商品房买卖合同》约定，原告有解约权，2019年9月25日原告向被告发出解约函，解除双方之间的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》解除，原被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》也应当解除。后原告得知被告所购买的案涉房屋已被拍卖，原来诉请要求解除《商品房买卖合同》的基础事实已发生重大变化，根据《民事诉讼法》第五十一条规定“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第156条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”现原告特根据法律的相关规定提出如上变更诉讼请求的申请，请求依法判如所请。被告辩称，原告要求被告支付其代偿的银行贷款金额过高，被告贷款总额为125万，前期已经支付了部分月供，贷款期限提前到期，对代偿的贷款金额及代偿补偿金被告认为过高。关于律师费的诉求，本案法律关系较为简单并不需要花费律师大量时间及精力，律师费应按照双方胜败诉的比例合理确定双方应承担的数额，不能直接以发票上的数额全额由被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年11月26日，河南锦轩置业有限公司（出卖人）、宋金伟（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003705684），主要约定：××购买的商品房位于惠济区新苑××、××路西××楼××单元××401，建筑面积142.01平方米，总房款1789802元。付款方式为首付款539802元，以现金方式于2017年11月26日支付，剩余1250000元以商业贷款方式于2017年12月26日支付。此外，合同还对交付期限、违约责任、交接、产权登记、合同信息备案、保修责任等事项进行了约定。合同附件四第三条第六款约定：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2017年12月14日，被告宋金伟为购买涉案房屋与中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市支行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定借款本金为1250000元，借款期限为324个月。银行依约向被告发放了贷款并办理了抵押登记，被告未按时归还个人住房贷款，致使原告于2019年7月31日向中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市支行代偿827000元、2020年4月21日代偿458648.51元，用于归还被告拖欠的贷款。2020年4月26日，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市支行出具结清证明，载明“截止2020年4月26日，借款人已结清全部贷款。”另查明，涉案房产因被告其它债务，已被郑州市二七区人民法院执行拍卖，目前正在清偿中。本院认为，担保人承担担保责任后，有权向债务人追偿，债务人应当归还。被告因购房向银行贷款，原告为该贷款提供连带责任保证，因被告未按约定偿还贷款，致使原告为其代偿了1285648.51元，原告承担了保证责任，有权向被告追偿，故原告要求被告偿还代偿款1285648.51元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付补偿金的诉讼请求，因双方在合同补充协议中约定，如果原告承担担保责任的，被告应自原告向按揭银行支付款项之日起至被告向原告偿还该款之日止，按日向原告支付上述款项万分之五的补偿金。该条款对违约金标准约定过高，本院酌定按照年息6%计算为宜，则827000元自2019年7月31日起按照年息6%计算至2020年4月30日为37215元；458648.51元自2020年4月21日起按照年息6%计算至2020年4月30日为764.41元；后续补偿金继续计算至代偿款项实际清偿之日止；原告主张过高补偿金部分，本院不予支持。原告要求被告承担其为实现债权支出的律师服务费用30000元的诉讼请求，在双方签订的合同中有明确约定，且该费用未超出河南省律师协会律师服务收费行业指导意见对律师费收取的规定范围，该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋金伟应于本判决生效之日起十日内偿还原告河南锦轩置业有限公司代偿款1285648.51元及补偿金37979.41元，并自2020年5月1日起，以1285648.51元为基数，按年息6%继续支付补偿金至实际清偿之日止；二、被告宋金伟应于本判决生效之日起十日内支付原告河南锦轩置业有限公司律师费30000元；三、驳回原告河南锦轩置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17674元，减半收取8837元，保全费5000元，共计13837元，由原告承担475元，被告负担13362元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  杨建华二〇二〇年五月八日书记员  刘 方