上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21466号原告：上海宝龙商业地产管理有限公司，住所地上海市闵行区沪松公路********。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海申有律师事务所律师。被告：李茂，男，1981年1月4日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县城关镇黄海社区商城东路1巷****。原告上海宝龙商业地产管理有限公司(以下称宝龙公司)与被告李茂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼。被告李茂经本院依法传唤，无正当理由未到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2019年5月5日解除；2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种同)28,268.1元(自2019年4月1日起至2019年5月4日，按照每月25,037.46元计算)；3、判令被告向原告支付租金逾期付款违约金1,130.72元(按每日1‰计算，暂计至2019年5月4日，实际计至租金付清之日止)；4、判令被告向原告支付综合物业服务费12,339.25元(自2019年4月1日起至2019年5月4日，按照每月10,929.05元计算)；5、判令被告向原告支付综合物业服务费逾期付款违约金493.57元(按每日1‰计算，暂计至2019年5月4日，实际计至综合物业服务费付清之日止)；6、判令被告向原告支付房屋占有使用费43,009.35元(自2019年5月5日暂计至2019年7月2日，按年租金275,412.06元/365天的1倍即每日754.55元计算，实际计算至被告实际交还商铺之日止)；7、判令被告向原告支付合同解除违约金50,074.92元；8、判令被告向原告支付还铺费用89,419.5元(按每平方米450元计算)；9、判令被告注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照，并向原告支付逾期注销经营登记的违约金23,368.29元(按一倍的租金标准每月25,037.46元计算，自2019年6月5日暂计至2019年7月2日)，并自2019年7月3日开始按每天834.58元的标准计算至被告实际办理完毕注销经营登记之日；10、判令被告向原告补缴2018年7月20日至2018年8月19日的租金25,037.46元；11、判令被告向原告支付律师费11,187元。审理中，原告撤回了上述第八、九项诉讼请求。事实与理由：2018年7月24日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告投资建造的位于上海市嘉定阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场1号楼第2层编号为M1-F2-299/282/2100的商铺(共3间，以下称系争房屋)，租赁面积为198.71平方米，租赁期限为1年5个月6天。租赁起始日自2018年7月20日开始计算，被告在第一个租赁年度的租金自租赁起始日开始缴纳租金，第一个租赁年度的月租金为25,037.46元，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋并提供了物业服务。租赁期限内，原告多次向被告催缴租金，被告均未予支付。2019年4月30日，原告向被告发送《解约函》，通知被告自2019年5月5日起双方签订的商铺租赁合同解除，要求被告支付租金、逾期付款违约金等费用并返还租赁场所，该函于2019年5月5日送达被告，但被告仍置之不理。原告认为，原告已按照合同约定向被告交付了租赁场所，被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故原告涉诉。被告李茂未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，宝龙公司(甲方)与李茂(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方承租的租赁场所面积为198.71平方米，乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮使用，品牌为过锅瘾。合同第3.1条约定，双方约定租赁期限为一年5个月6天，自租赁起始日即2018年7月20日起算；第3.3条约定，双方约定的租赁场所交付日为2018年7月20日；第3.4条约定，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年8月20日；第4.1.2条约定，第一年租金标准为每平方米每月115.5元，月租金额22,951.01元，年租金额275,412.06元，第二年租金标准为每平方米每月126元，月租金额25,037.46元，年租金额130,880.75元；第4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米每月55元；第4.4.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金；第4.4.3条约定，甲乙双方经协商一致同意，本第4.4.3条为对第4.1.2条的补充，若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准；第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起1个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为25,037.46元；第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为25,037.46元；第4.5.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费；第4.7条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金，若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任；第5.1条约定，乙方应在本合同生效后5日内向甲方缴纳71,933.02元作为履约保证金；第5.4条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；第5.5条约定，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计3,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保；第13.7条约定，自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为本合同续期，乙方应向甲方支付占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365*2)，从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止，同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用；第15.1条约定，除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)……；第15.2条约定，如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金；第15.4条约定双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。第15.9条约定，双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担；第15.10条约定，双方特别明确，乙方按照本合同第4.4.3条约定支付租金的前提是乙方妥善履行本合同，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按本合同第4.4.3条相应租赁年度的租金标准向甲方补交尚未支付的相应租赁月度的租金。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，李茂向宝龙公司支付履约保证金71,933.02元、质量保证金3,000元及装修保证金1万元，并支付租金至2019年3月31日，此后未再支付过租金。2019年4月12日，宝龙公司向李茂发出《催款函》，要求李茂支付拖欠的自2019年4月1日至2019年6月30日的租金及综合物业服务费。此后，因李茂仍未支付拖欠费用，宝龙公司于2019年4月30日向李茂邮寄《解约函》并将该函张贴在系争房屋大门，告知李茂双方租赁合同自2019年5月5日起解除，不予退还已付未用的履约保证金、质量保证金、装修保证金等所有款项，要求李茂返还商铺并承担相应的违约责任等，后该函件被退回。2019年8月，宝龙公司起诉来院。另查，1、系争房屋由案外人委托上海华瞻商业经营管理有限公司(以下称华瞻公司)进行运营管理。华瞻公司系宝龙公司的关联公司，经营行为互相关联，由宝龙公司实际对系争房屋进行出租管理。2、宝龙公司已于2019年8月将系争房屋中编号为M1-F2-2100的商铺另行出租，并于2019年9月将系争房屋中编号为M1-F2-299的商铺另行出租。审理中，宝龙公司表示李茂已于2019年4月初搬离系争房屋，但没有履行房屋恢复原状和返还义务，故认为李茂未返还房屋，仍应支付房屋占有使用费。本院认为，宝龙公司与李茂签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，宝龙公司按约将系争房屋交付李茂使用，但李茂仅支付租金至2019年3月即擅自搬离系争房屋，并不再支付后续租金，现双方合同已无法继续履行，宝龙公司主张解除与李茂签订的《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。虽然宝龙公司曾向李茂寄送过解除通知，但未能举证证明该通知邮寄地址为合同载明的李茂通讯地址，而该邮件最终被退回，故无法确认该解除通知已送达李茂，因此，合同解除的时间以李茂收到本院送达的宝龙公司起诉状副本之日即2020年3月23日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于租金、综合物业服务费及房屋使用费，因宝龙公司负责涉案商场的运营管理，且明确知晓李茂已于2019年4月初搬离系争房屋，并于当月向李茂提出解约，在李茂未支付后续租金的情况下，宝龙公司应对系争房屋状况进行跟踪了解，并及时收回房屋，因其未及时收房致使损失扩大部分的租金、综合物业服务费及房屋占有使用费，本院不予支持。宝龙公司另主张的逾期付款违约金亦无相应依据，本院亦不予支持。关于解除合同违约金及补交租金，因李茂在合同履行期间擅自搬离系争房屋，致使双方合同无法继续履行，宝龙公司要求李茂支付解除合同违约金50,074.92元并要求原告补缴租金25,037.46元，符合合同约定，可予支持。关于律师费，因宝龙公司未就其为本案支出的律师费用进行举证，其主张缺乏相应依据，本院对此不予支持。关于李茂已支付的履约保证金、质量保证金及装修保证金，现宝龙公司同意退还装修保证金1万元，于法不悖，本院予以照准。至于宝龙公司要求没收履约保证金及质量保证金，虽然符合合同约定，但因本院已对其主张的解约违约金已予以支持，基于对宝龙公司实际损失的考量，本院确定履约保证金归宝龙公司所有，不予退还李茂，质量保证金则由宝龙公司退还李茂。审理中，李茂经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙商业地产管理有限公司与被告李茂签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、被告李茂应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海宝龙商业地产管理有限公司解约违约金50,074.92元；三、被告李茂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙商业地产管理有限公司租金25,037.46元；四、被告李茂支付的履约保证金71,933.02元归原告上海宝龙商业地产管理有限公司所有；五、原告上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告李茂装修保证金10,000元；六、原告上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告李茂质量保证金3,000元；七、原告上海宝龙商业地产管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,730.8元，公告费560元，合计4,290.8元，由原告上海宝龙商业地产管理有限公司负担612元，被告李茂负担3,678.8元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  陆雪英人民陪审员  俞莉萍二〇二〇年五月十五日法官 助理  钱雨婷书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。