贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初57号原告：王世芹，女，1974年10月27日生，侗族，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：戴方婕，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：贵州新里程房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区省府西路商住楼******，统一社会信用代码：915200007096688336。法定代表人李小文，职务：董事长。被告：贵州世联投资有限公司，地址：贵阳市南明区园林路油榨街商住楼**负****，统一社会信用代码：91520100750162113U。法定代表人王树贵，职务：总经理。上列被告共同委托诉讼代理人卢宁，贵州泽行律师事务所律师。李昌奇，贵州泽行律师事务所实习律师。第三人：贵阳天勤营销策划顾问有限公司，地，地址：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区路**金利大厦********一社会信用代码：91520115095950235P。法定代表人陈栋，职务：总经理。原告王世芹与被告贵州新里程房地产开发有限公司（以下均简称新里程房开）、贵州世联投资有限公司（以下均简称世联公司）及第三人贵阳天勤营销策划顾问有限公司（以下均简称天勤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世芹的委托诉讼代理人戴方婕，被告新里程房开、世联公司共同委托诉讼代理人卢宁、李昌奇，第三人天勤公司法定代表人陈栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求确认原告与被告贵州新里程房地产开发有限公司的阳明××××号门面买卖合同无效；2、请求判令被告贵州新里程房地产开发有限公司返还原告已缴纳的购房款本金925000元；3、请求判令被告贵州新里程房地产开发有限公司按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（自原告实际支付购房款之日起，支付至实际清偿之日，暂计至2019年12月25日为48277.19元）；4、请求判令被告贵州新里程房地产开发有限公司向原告承担100000元的赔偿责任；5、请求判令被告贵州世联投资有限公司对上述二、三、四项承担连带支付责任；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月25日，被告新里程房开预售阳明小镇，原告向其缴纳了5万元作为购房定金。2018年10月2日，原告与被告新里程房开达成口头的购房合同，主要内容为：原告以92.5万元的价格购买阳明××××号门面。订立口头合同当天，原告向被告新里程房开支付了58万元购房款，又于2019年3月1日向被告新里程房开支付了剩余的29.5万元尾款。原告已完全支付购房款92.5万元整。房款完全交付后，被告新里程房开和被告世联公司向原告出具了加盖有财务章的收据。但经原告多次催促，被告新里程房开一直未与原告签订书面购房合同。2019年8月，原告至房屋管理部门查询，才知晓被告新里程房开并未取得阳明小镇项目的预售许可证，并不具备房屋预售资格。根据相关法律规定，被告故意隐瞒项目未取得预售许可证明的事实，应当认定原告与被告新里程房开达成的口头购房协议无效，被告应返还原告92.5万元，并支付利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，被告世联公司作为被告新里程房开的股东，在收据中加盖印章，应当承担连带支付责任。被告新里程房开辩称，1、原告与被告新里程房开并未成立商品房买卖合同法律关系，被告新里程房开不应承担合同成立后的法律责任。商品房买卖合同属于要式法律行为，应当订立书面合同，本案中，被告确有销售该商品房的意思表示，但因手续仍在办理中，且双方对建筑面积、金额等未达成一致意见，所以双方未成立书面合同；2、被告收到原告支付的款项，应以被告实际收到款项为准。被告世联公司辩称，世联公司并非房开公司，是在磋商中代理被告新里程房开处理了部分事宜，才加盖印章。第三人天勤公司述称，其与被告之间不存在法律关系，与原告没有签订过任何合同，也没有收过原告称的门面购房款，本案与第三人无关。经审理查明：2018年9月25日，原告向第三人支付5万元。2018年10月2日，原告向被告新里程房开支付58万元。2019年3月1日，原告向第三人支付24.5万元。同日，原告通过丈夫卢明华向第三人支付5万元。共计支付92.5万元。2019年3月1日，被告新里程房开及被告世联公司以共同加盖财务专用章的方式向原告出具了《收据》，载明：“今收到王世芹交来阳明××××号门面购房款人民币925000元”。由于“阳明小镇”楼盘未能取得预售许可证，原告向被告要求退款未果，遂向本院提起诉讼，诉请如前。另，本案在审理过程中，原告向我院申请诉讼财产保全，支付保全费5000元。上述事实有原、被告及第三人的陈述、《收据》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告新里程房开、世联公司是何种法律关系？二、原告所支付的款项如何退还？三、原告诉请要求承担违约赔偿责任是否应支持？关于争议焦点一：原告为购买“阳明小镇”商铺向被告新里程房开支付了购房款，被告新里程房开、世联公司共同向原告出具了《收据》，在该收据上载明了房号，故双方形成商品房预售关系。庭审中，各方均认可原告与被告新里程房开并未签订书面的《商品房买卖合同》，原告诉请一的实质应是请求确认被告新里程房开预售案涉房屋行为无效，由于被告新里程房开、世联公司现未取得该商品房的预售许可证，其预售行为无效，因此对原告的第一项诉请，予以支持。原告所支付的购房首付款被告理应退还原告。关于争议焦点二：虽然原告所支付的款项系由被告新里程房开收取，但因被告新里程房开、世联公司共同在《收款收据》加盖财务专用章予以确认，故应视为被告新里程房开、世联公司共同收款。虽然原告提交的POS单中部分款项由第三人天勤公司收取，但二被告已将原告支付给第三人天勤公司的款项在《收据》中认定为购房款，应视为二被告认可收到原告支付了购房款92.5元，故应由被告新里程房开、世联公司共同将所收取原告的购房款返还给原告。由于原被告双方未能继续履行购房行为系由被告新里程房开、世联公司未能取得商品房预售许可证，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，被告新里程房开、世联公司负有过错，其占有原告资金亦对原告造成了一定的损失，故原告要求支付利息，于法有据，即从实际支付之日起，2019年8月20日之前的按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息，即30155.04元。2019年8月20日之后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。关于争议焦点三：因原告未提交证据证明其与被告签订了书面《商品房买卖合同》，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故被告新里程房开、世联公司不应根据该条承担相应赔偿责任。原告的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第二款、第十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告新里程房地产开发有限公司将阳明××××号房屋销售给原告王世芹的行为无效；二、被告贵州新里程房地产开发有限公司、被告世联投资有限公司自本判决生效之日起十日内共同退还原告王世芹所支付的购房款人民币925000元并支付相应利息（2019年8月20日之前的利息为30155.04元。2019年8月20日之后的利息，以925000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项退还之日止）；三、驳回原告王世芹其余诉讼请求。案件受理费人民币22784元，减半收取11392元，保全费5000元，由原告王世芹负担820元，被告贵州新里程房地产开发有限公司、被告世联投资有限公司共同负担15572元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十一月十一日书记员  刘航