湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0723民初2321号 原告：澧县向日葵大药房，个人独资企业，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处芬司街居委会解放路290号。 投资人：冉继军，男，1974年8月24日出生，汉族，住湖南省临澧县。 委托诉讼代理人：陈琪，女，1976年4月2日出生，汉族，住湖南省临澧县，系冉继军之妻，代理权限为一般授权代理。 被告：王恩富，男，1958年12月2日出生，汉族，住湖南省澧县。 委托诉讼代理人：黄道湘，湖南省澧县澧阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被告：赵业忠，男，1958年7月14日出生，汉族，住湖南省澧县。 原告澧县向日葵大药房（以下简称向日葵药房）与被告王恩富、赵业忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向日葵药房的投资人冉继军及其委托诉讼代理人陈琪、被告王恩富及其委托诉讼代理人黄道湘到庭参加诉讼，被告赵业忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向日葵药房向本院提出诉讼请求：1、判决确认澧县兰江公园31、32号门面因拆迁而产生的补偿款117241元中的110879元归原告所有（停产停业损失53387元，装修装饰补偿55692元，搬迁费1800元）；2、判令被告返还原告2012年5月租赁门面时原告交给被告本人的转让费18000元；3、判令被告向原告返还租金8500元；4、判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年5月1日，原、被告签订房屋租赁协议，由被告将澧县兰江公园第31、32号门面转租给原告，协议约定的租赁期为2012年5月15日至2022年5月15日，租金分别为每年9000元，7000元。协议签订当日，原告向被告王恩富支付了年租金16000元，并分别向王恩富、黄仁昌支付了两间门面的转让费18000元和12000元。原告承租后，重新进行了装修，按约支付了租金。2017年4月，澧县人民政府启动栗河沿岸棚户区改造项目，原告承租的31、32号门面被所有权人澧县风景园林绿化管理处通知解除租赁合同，并向原、被告明确了承租门面搬迁补偿项目和标准。在园林处解除租赁合同后，没有收被告房租的情况下，被告继续收取原告翻倍的房租，三个月8500元。原告认为，对于第三人给予的承租门面的各项补偿，因被告对承租门面的占有、使用、收益权已经转租协议让给了原告，原告作为实际承租人，才是补偿利益的合法承受人，两被告作为转租人，其每年的收益形式为原告交付的租金，已经得到充分的保障，不应当再向实际承租人主张额外的权益。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。 被告王恩富辩称，1.原告向日葵药房不具备本案原告的诉讼主体资格；2.被告王恩富是31号、32号房屋门面租赁房屋的承租户，也是本次政府（2017）143号文件征收决定的被征收人；3.本案被告王恩富是与被征收的房屋所有权人（澧县风景园林绿化管理处）直接建立的房屋租赁权益人，政府依法应当给付的征收补偿款均应补偿给被告王恩富；4.政府征收部门和澧县风景园林绿化管理处认可和认定的被征收人和被补偿人一直是被告王恩富，而不是任何其他的单位和个人，且王恩富也对该房屋进行多次维修和装饰装修，因此二门面的停产停业损失和装修补偿款应依法归被告王恩富享有；5.本案诉争的停产停业损失、装饰装修补偿，政府征收部门至今仍未给付给澧县风景园林绿化管理处和被告王恩富，原告主张第三人给付上述款项没有事实依据；6.投资人冉继军于2017年10月20日止就拒绝向被告王恩富缴纳门面租金费，但仍然营业至2018年10月止，其行为已严重违约；7.王恩富与冉继军订立的房屋租赁合同内容中，并未约定终止租赁合同后须返还租金；8.本案投资人要求返还门面转让费的主张不能成立。 赵业忠未予答辩，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 向日葵药房提交的证据中，王恩富有异议的有：1.向日葵药房的营业执照，拟证明原告主体适格；2.租房定金、转让费、房租费收条，拟证明原、被告合法的租赁关系及被告收取原告费用的事实；3.澧县园林绿化服务中心拆迁补偿方案明细表及金额，拟证明装修补偿、停产停业补偿和搬迁费数额；4.陈雅琴2017年5月11日收8500元房租收条，拟证明被告多收8500元房租的事实；5.（2018）湘0723民初1279号民事判决书，拟证明被告收取原告房租只能收到2017年4月5日，房屋产权属园林处的事实；6.关于停止租赁兰江公园临街门面的通知，拟证明原告交房租至2017年4月5日，与园林处同步；7.装修清单及证人证言，拟证明装修补偿属于原告。王恩富及代理人对第1、3、5、6项证据的关联性有异议；对第2项证据的真实性有异议；对第4、7项证据的三性均有异议。本院经审查认为，上述证据客观真实、来源合法，但与部分拟证事实缺乏关联，结合双方当事人对向日葵药房按合同约定履行了前5年的全部义务无争议的事实和王恩富当庭认可陈雅琴2017年5月11日收8500元房租的事实，本院对上述证据予以部分采信。 王恩富提交的证据中，向日葵药房的投资人冉继军有异议的有：1.腾房通知书原件一份，拟证明被告王恩富是被征收人的事实；2.门面31、32号装饰装修明细表，拟证明补偿明细，应依法补给王恩富。冉继军对上述两组证据的关联性有异议。本院经审查认为，上述证据客观真实、来源合法，但第2项证据与拟证事实缺乏关联，本院予以部分采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:1997年6月1日，王恩富、赵业忠与澧县兰江公园管理处签订房屋租赁合同，2009年6月1日再签补充协议，两份合同约定王恩富、赵业忠取得了澧县兰江公园管理处所有的位于澧县两间门面房屋的承租权（兰江公园管理处内部管理编号31、32号门面），租期自1997年6月1日起至2017年5月31日止，共20年。2012年4月26日，冉继军计划经营药房，向王恩富交纳1000元定金，作为转租上述房屋的保证。2012年5月1日，冉继军与王恩富、赵业忠签订房屋租赁合同书，约定由王恩富、赵业忠将上述房屋转租给冉继军，租赁期为10年，自2012年5月15日至2022年5月15日，租金为每年16000元，其中正间9000元、楼梯间7000元，每年需提前一个月一次性付清租金。协议签订当日，冉继军向王恩富支付了其中1间门面房屋的转让费18000元，两间门面房屋1年的租金16000元，抵除定金和减除半个月装修期的租金共1650元，实际补充支付人民币32350元，当即由王恩富出具了收条及书面说明。另外，冉继军同时还向另1间门面房屋的前承租人黄仁昌支付了转让费12000元。冉继军承租后，重新装修了承租的门面房屋，支付装修费44018元。2012年6月7日，冉继军登记成立个人独资企业向日葵药房，向日葵药房经营5年，均按约支付了租金，双方无争议。2012年3月，澧县兰江公园管理处更名为澧县风景园林绿化管理处。2017年4月，澧县人民政府启动栗河沿岸棚户区改造工程项目，2017年4月6日，上述房屋的所有权人澧县风景园林绿化管理处向各承租人送达了书面通知，告知门面到期不再续租，请做好搬迁工作。2017年5月11日，赵业忠的妻子陈雅琴向冉继军收取了房租8500元，王恩富当庭表示认可陈雅琴的收款行为及数额。2018年7月6日，澧县风景园林绿化管理处以房屋租赁合同纠纷为案由，向本院起诉王恩富和向日葵药房，本院于2018年10月27日作出了（2018）湘0723民初1279号民事判决书，已经发生法律效力并执行完毕，涉案房屋已经拆除。澧县人民政府因拆迁确定上述房屋的补偿款的涉诉部分为：装修补偿62054元、停产停业损失53387元、搬家费1800元，合计117241元。澧县风景园林绿化管理处为了顺利搞好拆迁，已经明确表态在法庭判决以外将此款让与本案双方当事人，补偿方案明细表所列户名为：“门面31、32（王恩富）”。双方就补偿款的分配、租金的交纳等问题产生纠纷，以致成讼。 另外，上述117241元款项，经向日葵药房申请诉中财产保全，本院依法裁定提取并向澧县风景园林绿化管理处发出协助执行通知书，要求依法协助执行。澧县风景园林绿化管理处扣除了王恩富尚欠的涉诉房屋租金4170元和（2018）湘0723民初1279号案件判决王恩富负担的案件受理费7400元，合计扣除11570元，余款105671元已经划拨至本院执行款账户。 本院认为，王恩富和赵业忠取得本案涉诉房屋20年租赁权以后转租经营，与冉继军经平等协商达成房屋转租合意后签订的房屋租赁合同，除转租期限超过王恩富和赵业忠剩余租赁期限的部分以外，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同部分有效。双方当事人对合同有效部分应当依法严格履行各自的义务；本案涉及的转让费，是房屋租赁合同的组成部分，并无不当；向日葵药房请求王恩富、赵业忠返还转让费18000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。本案租赁合同约定租期自2017年6月1日至2022年5月15日的部分，因超过王恩富和赵业忠剩余租赁期限，是无效约定；王恩富和赵业忠的故意超期行为是导致合同部分无效的主要原因，应当负主要责任；冉继军审查不严也有一定过错，应当负次要责任。本案租赁合同部分无效后，双方当事人依法应当返还财产并根据过错原则承担损失；王恩富和赵业忠就合同无效部分收取冉继军的租金8500元，应当依法返还；向日葵药房应当返还租赁房屋和支付超期占用费问题，本院（2018）湘0723民初1279号民事判决书已经判决并执行完毕，本案不再处理；本案因澧县风景园林绿化管理处在法庭判决以外给予了本案双方当事人比较足额的拆迁补偿，不需要双方当事人另外依法根据过错原则承担损失，向日葵药房主张以合理分配本案涉诉拆迁补偿款的方式获得损失补偿的方法，本院予以支持。 冉继军租房后注册登记个人独资企业向日葵药房并经营多年，向日葵药房是直接对涉诉房屋占有、使用和受益的主体，根据相关司法解释规定，向日葵药房是本案的适格主体。王恩富、赵业忠虽是涉诉房屋的承租人，但其转租后并未占有并使用涉诉房屋，且其租赁期间早已经逾期，既无业可停也不涉及搬迁问题；实际占有并使用涉诉房屋的是冉继军投资的个人独资企业向日葵药房，停产停业损失53387元和搬迁费1800元理应归向日葵药房享有。关于装饰装修补偿62054元，向日葵药房主张应当分得其中55692元，王恩富、赵业忠应当分得其中6362元；向日葵药房提交的证据证明其装饰装修涉诉房屋耗资44018元，王恩富抗辩耗资18166元对涉诉房屋进行了装修，双方主张装修耗资的数额之和与拆迁补偿装修款的数额基本相当。据此，本院酌定由向日葵药房享有装饰装修补偿44018元，王恩富、赵业忠共同享有装饰装修补偿18036元。澧县风景园林绿化管理处扣除王恩富11570元的部分应当在王恩富、赵业忠共同享有装饰装修补偿18036元中核减。 综上所述，本院对向日葵药房的诉讼主张和王恩富的抗辩主张，均予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、本案涉诉的拆迁补偿款117241元，扣除王恩富应当支付的11570元后余款105671元，由澧县向日葵大药房享有99205元，王恩富、赵业忠共同享有6466元（18036元-11570元）； 二、王恩富、赵业忠共同返还澧县向日葵大药房租金8500元； 三、驳回澧县向日葵大药房其他诉讼请求。 上述第一项王恩富、赵业忠共同享有的补偿余款6466元，优先扣除王恩富、赵业忠应当负担的本案案件受理费952元，余款5514元与第二项相抵，王恩富、赵业忠还应当共同返还澧县向日葵大药房租金2986元，限王恩富、赵业忠于本判决生效后10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3174元，减半收取1587元，由王恩富、赵业忠共同负担952元（在诉中财产保全现金中优先扣除），澧县向日葵大药房负担635元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  王 波 二〇二〇年三月五日 法官 助理  喻 丹 代理书记员  杨茜雯