江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初10019号 原告：东海县山左口乡鲁庄村村民委员会，住所地东海县山左口乡鲁庄村。 法定代表人：冯江风，主任。 委托诉讼代理人：陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。 被告：李浩，男，1973年8月26日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：李永健，江苏田湾（东海）律师事务所律师。 第三人：东海县山左口乡人民政府，住所地东海县山左口乡驻地。 法定代表人：周东方，乡长。 委托诉讼代理人：吕恒卫、赵勇，乡政府干部。 原告东海县山左口乡鲁庄村村民委员会（以下简称鲁庄村委会）与被告李浩、第三人东海县山左口乡人民政府农村土地承包合同纠纷一案，本院2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁庄村委会的法定代表人冯江风及委托诉讼代理人陈思斌、被告李浩及其委托诉讼代理人李永健，第三人东海县山左口乡人民政府的委托诉讼代理人吕恒卫到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2020年4月29日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁庄村委会的法定代表人冯江风及委托诉讼代理人陈思斌、被告李浩及其委托诉讼代理人李永健，第三人东海县山左口乡人民政府的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁庄村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年9月30日签订的《投资合同书》，并责令被告返还原告位于山左口乡工业集中区内原食品厂的土地50亩。2、判令被告支付违约金20万元。3、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2011年9月30日，原、被告及第三人签订《投资合同书》一份。该合同约定，原告同意将在乡工业集中区内原食品厂的土地作为乙方投资建设项目用地，该宗约50亩土地提供给乙方建设高纯水晶粉生产线，土地出让方式按国土部门要求办理相关手续。土地租金按5000元/亩，由被告于合同签订之日起5日内交付原告。被告在原告交付土地后30日内开工建设并按投资序时进度推进，6个月内不开工建设，原告有权终止合同，收回土地，由此造成的一切损失由被告承担。合同还约定，双方均不得擅自变更合同内容或终止合同，如有发生，违约方应向守约方支付违约金20万元等。合同签订后，原告按约将合同约定的50亩土地交付给被告使用，但时至今日已经8年多的时间，被告仍未开工建设。综上，原告认为被告未能按合同约定进行项目致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约。特诉，请依法判准如上所请。 被告辩称，一、原告以被告未能按照合同约定进行项目投资建设，致使原告的合同目的不能实现构成根本违约为由，诉求解除合同并要求被告支付20万元违约金没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1、被告一次性缴纳了50年的土地费用250000元，原告收取该费用已经实现合同目的，在合同期内原告没有权利单方面解除合同。原告及第三人与被告签订的投资合同书其实就是一个“不平等条约”，有违合同法的公平原则，对被告显失公平。从投资合同书表面上看是原告及第三人招商引资让被告到原告处投资,但实质上，原告除了提供土地之外并无其他义务.而被告除了要支付土地使用费用外还需要承担的义务多达12项，包括投资数额、缴纳保证金、开工时限、税务等等。根据公平原则，也即权利义务对等原则，原告提供土地被告支付了相应费用，原告即实现了其合同目的,至于原告要求被告承担的其他义务，不管被告是否履行及履行程度如何对原告均不产生实质影响，合同也没有明确约定被告投资产生收益原告如何分得收益。而且即便如此，被告依然依据合同进行了投资建设。因而原告以不能实现合同目的为由要求解除合同，明显没有事实和法律依据。2、被告已经依据合同开工建设，不存在6个月不开工建设的情况，原告无权终止合同。被告的合同目的是通过项目建设、投入生产以达到盈利的目的，因而被告没有理由不积极投入资金加快建设，以期早日实现盈利。事实上被告也已经依据合同开工建设，被告投入资金合计约300万元，不存在6个月不开工建设的情况，原告无权终止合同。3、投资合同中约定建设的高纯水晶生产线没有立项，不是被告的责任，被告不应承担违约责任。原告及第三人违约没有协助被告办理项目的相关手续，加上当时东海县政府调整产业政策限制高纯水晶生产线项目的立项导致最终被告无法投资建设高纯水晶生产线。二、基于原告及第三人违约致使被告无法实现合同目的，在原告承担违约责任及赔偿被告损失的前提下，被告可以同意解除合同。综上，被告在合同履行过程中没有任何违约行为，原告诉请解除合同不符合合同约定也没有法律和事实依据，应当依法驳回其诉讼请求。不管本案诉讼结果如何,如果对被告造成损失，被告保留追诉的权利。 第三人述称，立项应该走常规的申请手续，不存在我方不配合立项的事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下： 证据1：2011年9月30日三方签订的投资合同书一份。证明原、被告之间建立了土地租赁及投资合同关系。作为该合同最重要的内容，被告要在合同签订之后6个月内，将项目建设完毕投入运营，否则原告有权终止合同，由其造成的一切损失，由被告承担。我方认为该投资合同中，以租代征将村集体用地未经规划和建设许可提供给被告使用，违反了土地法的强制性规定，涉嫌损害公共利益。 证据2：记账凭证一份。证明被告已支付土地承包费250000元以及建厂保证金100000元，证明合同已经履行。原告已将涉案土地交付给被告使用。 对于原告提交的证据，被告质证意见为： 对证据1：真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，因为该合同明确约定是在6个月内不开工建设，甲方才有权终止合同，而并非原告主张的6个月内必须将项目建设完毕投入运营否则就有权终止合同。其次原告主张该土地未经规划和建设许可提供给被告使用，不符合实际情况，因为本案涉及的土地是建设用地，并且原告在合同中也明确注明该土地是建设用地，如果象原告主张的那样涉嫌违反公共利益，违反规划和建设许可，那么其过错也在原告方。 对证据2：真实性有异议，该证据与原告出具给被告的收据不相符，原告缴纳的土地使用费用是250000元，另外还有200000元是保证金。原告提供的该份证据上保证金只有100000元，与事实不符。因为投资合同书也明确约定保证金是200000元。 对于原告提供的证据，第三人东海县山左口人民政府的质证意见为： 对证据1：合同约定要两年之内完成建设，完成固定资产投资，而乙方没有完成。这块地的现状是一部分是建设用地，一部分是一般农用地。 对证据2：无异议。 被告李浩提交证据如下： 证据1：原告出具给被告的收据一份。证明被告已向原告缴纳50年的土地费用250000元。 证据2：水泥地施工合同书一份、厂房建设合同及收据各一份、下水道建筑施工合同及收据各一份。证明被告在与原告及第三人签订投资合同后的开工建设情况。 证据3：协议书及收据、地上附着物移交清单各一份。证明被告应原告的要求，与涉案土地原使用人张某成转让协议，支付1150000元购入涉案土地上的附属物。 证据4：照片7张及视频4段。证明被告投资建设已形成固定资产，包括下水、地坪、厂房、办公楼等。 证据5：企业信用信息公示报告一份。证明被告为投资建设高纯水晶粉生产线已于投资合同签订前就注册了东海县昶旭石英制品有限公司。 证据6：涉案土地规划图一份、影像图一份。证明涉案土地是建设用地，由国土资源局出具。 证据7：被告投资明细一份。证明被告投资约3000000元。 对于被告提交的证据，原告的质证意见为： 对证据1：真实性无异议，合法性有异议，该土地租金的期限长达50年，而且是一次性支付，从合同内容看是用于工业项目建设，明显是以租代征，实际是非法买卖合同，严重违法。 对证据2：真实性有异议，从合同形式看，其有近期形成的明显特征，从内容看，这些建设项目内容不存在。合同对方当事人也未能到庭接受质询，无法予以查证。合同上笔迹、指纹等有明显近期形成的特征。收条三性有异议，理由同上。 对证据3：真实性、合法性无异议，但与本案没有直接关联性。 对证据4：对照片真实性无异议，视频的内容由法庭依法认定，如与照片内容相类似，我方无异议。从照片可以看到，现在该厂区根本未用于原投资项目的建设以及经营。 对证据5：真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。被告虽然注册了石英制品有限公司，但在合同签订后并未依约进行建设投资，所以不能改变对方有违约及本案涉嫌违法的事实。 对证据6：该规划图显示不出证据来源，真实性我方暂无法认定。根据规划图，部分用地属于建设用地，我方认为无论土地的规划是何种用途，都不能改变被告违约的事实。 对证据7：三性不予认可，在该土地提供给被告使用前，由张秋使用，张秋曾在该土地上建设有部分附着物。 对于被告提供的证据，第三人的质证意见为：正常租赁合同应该是20年，涉案合同50年应属无效；相关的施工合同无银行来往流水，只有收据支持；其他同原告的意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月30日，原告鲁庄村委会（甲方）、被告李浩（乙方）、第三人东海县山左口乡人民政府（丙方）签订《投资合同书》一份，合同部分内容为：一、甲方同意将该宗约50亩土地提供给乙方新上工业项目，建设高纯水晶粉生产线，土地可以出让方式按国土部门要求办理相关手续，使用年限为50年，时间自2011年9月30日始至2061年9月29日止，四至范围以国土部门实际测量为准（附图)。二、土地租金：经协商，土地租金按5000元/亩采取一次性补偿方式，总计贰拾伍万元整（¥:250000元），付款方式为现金，乙方应在合同签订之日起5日内交付甲方。三、权利和义务：(一）甲方的权利和义务。3、甲方应切实履行本协议，在项目建设过程中，积极协助、配合项目的建设工作，不得无理阻挠，影响工程建设。4、甲方负责终止此宗地原相关合同。(二）乙方的权利和义务。1、合同签约一月内，乙方在丙方驻地注册公司，注册资金不低于人民币500万元。2、丙方协助乙方办理注册公司的相关手续，包括工商、税务等证件（照），协助乙方办理项目立项、环评、安某等相关手续，其相关费用均由乙方承担。3、合同签约一周内，乙方交甲方保证金20万元，保证金在乙方土建工程主体完工后一周内退还乙方。4、乙方在甲方交付土地后，30日内开工建设并按投资款序时进度推进。6个月内不开工建设，甲方有权终止合同，收回土地，由此造成的一切损失由乙方承担。5、原食品厂所发生的一切相关债务与乙方无关，场地内的建筑物附属物由乙方自行处置。四、违约责任：1、甲乙双方必须履行合同，确保合同的承诺。2、合同履行期间，甲乙双方均不得擅自变更合同内容或终止合同，如有发生，违约方应向守约方支付违约金20万元，并赔偿对方因此造成的经济损失。3、乙方二年内按投资计划完成固定资产投资。合同签订后，被告向原告支付土地租金250000元，保证金100000元。2013年3月19日，原告向被告返还保证金100000元。 三方当事人共同委托江苏旺达行房地产土地与资产评估造价咨询有限公司对涉案土地上的建筑物、附属设施及树木等进行了评估，评估意见为：在2019年12月23日，涉案土地上的建筑物、附属设施等及树木的市场价值总额为3011790元。原告及第三人对该评估结果予以认可，被告认为该评估结果不含土地价值，对该部分不予认可。原告为此支付评估费用15000元。 庭审中，三方当事人均同意若需返还租金，则按年计算返还。 上述事实，由原、被告的当庭陈述及等《投资合同书》、协议书、评估意见书等证据予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原告与被告、第三人签订的投资合同书所涉土地的性质为农村集体土地，原、被告就该土地签订的使用权转让协议，不具备《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的除外情形，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。故原告要求被告承担违约金200000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告因该合同取得的租金为250000元，被告实际占有该土地至今已9年多，则应扣除250000×9÷50=45000元，余款205000元应返还给被告，被告因该合同取得的土地亦应返还给原告。同时，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于原告未办理土地征用手续即将涉案土地出让，导致合同无效，对由此造成被告的损失应承担赔偿责任，而被告在签订合同时，应知涉案土地的性质，在未审核涉案土地是否可以转让的情况下与原告签订合同，故其对该合同的无效也应承担相应的过错责任。本案中，被告的损失，根据评估意见，涉案土地上的建筑物、附属设施等及树木的市场价值总额为3011790元。因该评估报告的内容及程序合法，本院对该评估报告的意见予以确认。按照原告的过错程度，考虑到原告收回土地后，该土地目前仍不能作建设用地使用，本院酌定对评估出的损失，原告承担60%的责任即1807074元，被告承担40%的责任即1204716元。关于原告支付的评估费15000元，应由原告负担9000元，被告负担6000元。 被告的损失本判决已经判令原告予以了赔偿，则被告在将土地及地上附着物返还原告时，需按照江苏旺达行房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具的《估计报告书》中建筑物评估结果明细表1、2、3中，列明的建筑物、构筑物、附属设施等、树木的明细，完整无损地移交给原告，如果毁损，则被告应承担法律责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告东海县山左口乡鲁庄村村民委员会与被告李浩、第三人东海县山左口乡人民政府于2011年9月30日签订的《投资合同书》无效； 二、被告李浩于本判决书生效之日起三十日内将位于山左口乡工业集中区内原食品厂的土地50亩及地上附着物（按照评估机构出具的《估计报告书》中建筑物评估结果明细表）返还给原告东海县山左口乡鲁庄村村民委员会； 三、原告东海县山左口乡鲁庄村村民委员会于本判决生效之日起三十日内返还被告李浩土地租赁款205000元； 四、原告东海县山左口乡鲁庄村村民委员会于本判决生效之日起三十日内支付赔偿款1807074元给被告李浩； 五、驳回原告东海县山左口乡鲁庄村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34134元，由原告东海县山左口乡鲁庄村村民委员会负担20480元，被告李浩负担13654元，评估费15000元，原告负担9000元，被告负担6000元（原告已垫付，被告于本判决书生效后三十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8050元。 审 判 长 曹 建 人民陪审员 王 安 人民陪审员 刘 宏 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员 葛志洁 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。