广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初31262号原告：李佩婷，女，1990年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************720。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告李佩婷诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（下称盛明投资公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周国有，两被告的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告盛明公司于2018年3月6日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号805177号）中关于2038年3月6日至2051年12月30日的约定无效；2.确认原告与被告盛明公司于2018年3月6日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号805177号）已经解除；3.被告盛明公司向原告返还原告已支付的转让款253652元并支付违约金12575元（以253652元为本金，以日千分之一为标准，从2019年11月1日暂计算至2019年12月20日，违约金请求计算至转让款返还之日）；4.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告和被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》，约定盛明公司将位于佛山市南海区*********盛明广场的一个物业使用权转让给原告。合同约定物业转让款为222123元。原告已按约定支付到期应付款项。但盛明公司未能按约定时间交付物业予原告。物业使用权转让合同实际应为租赁合同，租期在20年内的规定合法有效，超出20年的租赁约定违反法律强制性规定应属无效。合同约定了解除条件，现解除条件已经成就。原告有权解除合同。盛明公司是盛明投资公司独资成立的一人公司，盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带清偿责任。被告盛明公司辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告至今未按约定支付物业使用权转让款，擅自解除涉讼物业使用权转让合同，原告作为违约方无权请求被告盛明公司返还物业使用权转让款，且根据原告提供的证据显示，原告已支付被告盛明公司的物业使用权转让款仅有193625元，并非原告所主张的已支付物业使用权转让款共计253625元。三、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1.根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2.退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。3.原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告盛明公司需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、被告盛明公司与盛明投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。且被告盛明投资公司的出资期限尚未到期，也不需在认缴出资范围内承担责任。被告盛明投资公司辩称，《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映盛明公司财产与盛明投资公司财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司承担连带责任无事实和法律依据。经审查，当事人的证据有原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的，本院对真实性予以确认并在卷佐证。其他没有原件核对的证据，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场8座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2018年3月6日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座0517号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为222123元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。首期转让款65812元于合同签订当日支付，其中38315元在一年内平均分2期免息付清；于2018年9月4日前支付19157元，于2019年3月4日前支付19158元；余款117996元在三年内平均分12期免息付清：自2018年6月4日起至2021年3月4日期间，每期相隔三个月，各支付9833元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。2018年3月4日，原告支付25000元和20000元；2018年3月6日，原告支付9500元；2018年3月6日，原告支付36812元；2018年3月6日，原告支付5000元；2018年3月4日，原告支付10000元；2018年3月18日，原告转账支付45000元；2018年6月5日，原告转账支付9833元；2018年9月5日，原告转账支付28990元；2018年12月8日，原告转账支付9833元；2019年3月6日，原告转账支付28991元；2019年6月6日，原告转账9833元；2019年9月5日，原告转账9833元；前述款项的收款人均为盛明公司。2018年3月4日，原告支付5000元现金给盛明公司的工作人员刘小姐，盛明公司在诉讼中确认盛明公司收到该款项。上述款项，原告持有盛明公司开具的收据金额合计163125元，持有珠海市联晟装饰工程有限公司开具的装修款收据金额90500元。原告通过快递向盛明公司在《物业使用权转让合同》载明的地址发出律师函，主张解除双方之间签订的《物业使用权转让合同》。2019年12月19日，该快递被送达签收。另查明，盛明公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其登记的唯一股东。2019年12月26日，原告提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2019年10月30日至2039年10月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的租赁期间即2039年10月30日至2051年12月30日的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，原告请求解除《物业使用权转让合同》有效期间的约定符合双方约定和法律规定，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》于盛明公司收到原告请求解除合同的通知当日即2019年12月19日解除。关于原告已付款的问题，原告已提供证据证明向盛明公司合计支付253625元，其中的163125元的支付情况和《物业使用权转让合同》约定的付款期限基本吻合，且有盛明公司开具的收据佐证，本院认定其中的163125元为合同项下的转让款。涉讼物业使用权转让合同部分无效，有效部分的约定亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款163125元予原告。其余的90500元，盛明公司是实际收款人，盛明公司没有举证证明将已收取的款项90500元实际转付案外人。盛明公司没有约定或法定依据收取的90500元，应予退还予原告。涉讼转让合同约定盛明公司逾期交付物业的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款163125元为本金从逾期之日即2019年10月31日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。其余的90500元，不属于合同约定的转让款，本院对原告主张一并计收违约金不予支持。考虑到原告确有资金占用损失，本院根据本案实际情况，认定盛明公司以90500元为本金从原告主张权利之日即2019年12月26日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李佩婷与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2038年12月31日至2051年12月30日期间的租赁约定无效；二、确认原告李佩婷与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2019年12月19日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款163125元及支付该款为本金从2019年10月31日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告李佩婷；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还90500元及支付该款从2019年12月26日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告李佩婷；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三、四项判定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告李佩婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2646.71元，财产保全费1851.14元，合计4497.85元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司和佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的4497.85元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年四月三十日书记员 谢雯艳