上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初344号 原告：王彦萍，女，1976年3月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。 委托诉讼代理人：杨波(系原告配偶)，男，1975年10月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。 委托诉讼代理人：郭成虎，上海翊鸿律师事务所律师。 被告：邓莺，女，1969年3月11日出生，汉族，住上海市长宁区。 被告：朱家莉，女，1999年5月1日出生，汉族，住上海市长宁区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 第三人：上海本墅市场营销策划有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇联民路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。 法定代表人：张大权，执行董事。 原告王彦萍与被告邓莺、朱家莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理。同年1月22日，原告在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，申请将本案移送上海市长宁区人民法院审理。同年3月9日，本院依法裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。同年4月1日，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告王彦萍的委托诉讼代理人杨波、郭成虎，被告邓莺、朱家莉的共同委托诉讼代理人史羽鸿到庭参加诉讼。第三人经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王彦萍向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告与第三人于2019年11月12日签署的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告邓莺、朱家莉返还定金1,000,000元。本案审理中，原告变更第一项诉讼请求为：撤销原告与被告邓莺、朱家莉、第三人于2019年11月12日签署的《房地产买卖居间协议》。事实和理由：被告邓莺、朱家莉系位于松江区泗陈公路XXX弄XXX号的房屋(以下简称系争房屋)所有人。原告户口非上海籍，亦从未在上海工作生活，在上海不具备购房资格。2019年11月12日，在原告事先已明确告知被告邓莺、朱家莉及第三人不具备购房资格的前提下，第三人仍然承诺为原告“包装”购房资格(即通过原告出资，第三人操作，为原告伪造自购房之日前连续缴纳满5年的社保记录)，致使原告误认为与被告邓莺、朱家莉、第三人签订房屋买卖合同后，可以顺利完成系争房屋的过户手续。原告遂于当日，与被告邓莺、朱家莉、第三人签订《房地产买卖居间协议》一份，双方约定被告邓莺、朱家莉出售系争房屋给原告，房屋售价为17,500,000元。签约后，原告支付被告邓莺、朱家莉定金1,000,000元。原告认为，第三人明知其无购房资格，仍承诺为其“包装”购房资格的行为，以及被告邓莺、朱家莉在明知其无购房资格，且第三人承诺为其“包装”购房资格的前提下，仍与其签订上述《房地产买卖居间协议》，收取定金的行为，均存在欺诈及串通的故意。故原告有权请求法院撤销上述房屋买卖合同，被告邓莺、朱家莉理应返还定金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判决支持其诉请。 被告邓莺、朱家莉辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。上述房屋买卖合同系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效；原告未提供证据证明被告事先知晓其不具备购房资格，以及签约时实施了欺诈、胁迫的行为，即存在合同可撤销之情形；上海市的房屋限购政策出台已久，原告在签约前应当予以了解，现其以不具备购房资格为由拒绝履行上述房屋买卖合同，实为单方违约，无权要求被告返还定金。 第三人书面辩称，上述房屋买卖合同系各方真实意思表示，各方签约后应依约履行义务。上述房屋买卖合同中已明确约定原告保证具备购房资格并保证征信良好，若因其欠缺购房资格、征信不良，导致合同无法履行，原告应按定金责任承担责任。同时，上海市的限购政策已出台多年，为公开的政策信息，原告在购买售价如此之高的系争房屋时自称不知晓限购政策，有违常理。原告与被告、第三人签约时，已审阅了买卖居间协议内容并确认自身具备购房资格，被告及第三人并不知晓原告存在限购问题，原告也未向被告及第三人提及。签约后，原告表示对系争房屋不满意，要求解除协议返还定金，遭被告拒绝后，又以自身不具备购房资格为由，要求第三人代其向被告表示以借款抵押方式处理系争房屋，第三人将上述情况告知被告后，原告及其配偶杨波又以借款抵押方式存在风险为由，联系第三人停止交易，解除合同。被告则认为此系原告单方违约。被告与第三人根本不存在串通行为，而原告明知自身存在限购问题，仍与被告、第三人签约，其应自负法律后果。 本院经审理认定事实如下：系争房屋由被告邓莺、朱家莉按份共有，房屋产权登记核准日期为2015年6月23日。 2019年11月12日，原告与被告邓莺、朱家莉、第三人签订《房地产买卖居间协议》一份，被告邓莺、朱家莉系房屋出售方(甲方)，原告系房屋买受方(乙方)，第三人系居间方(丙方)。协议内容如下：甲方将系争房屋出售给乙方；房屋价款为17,500,000元；乙方应于甲方签署本协议后1日内自行或通过丙方补足定金1,000,000元；甲、乙双方应于本协议签订后36日内(即2019年12月18日前)共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲、乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款10,000,000元(含已支付的全部定金);乙方于该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日通过丙方或直接向甲方支付第二期房价款7,400,000元;甲乙双方不得晚于2019年12月30日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续，在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续(若有)、审税、税费缴纳；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口(若有)确认已迁出，由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款100,000元；本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资格并保证买受方征信良好)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资格、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条独立发生法律效力；定金责任，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。签约当日，原告支付被告邓莺定金20,000元，次日其再次支付被告邓莺定金980,000元。 本案审理中，为证明被告及第三人对自己实施欺诈行为，原告提供了2019年12月16日至2019年12月18日期间其与被告邓莺的微信聊天记录，以及2019年12月16日至12月18日期间其配偶杨波与第三人法定代表人张大权的微信聊天记录、手机通话录音记录。上述证据，部分内容如下： 1、原告与被告邓莺的微信聊天记录：(1)2019年12月16日，原告称：“邓姐，房子的网签日期越来越近了，我也越来越担心购房资格中介包装不好，房产交易中心交易过不去。咱们签协议的时候您也知道我的购房资格不够，中介说给我包装，那时我就担心，为了更大限度的保障我的权益，我写了个抵押合同，您看看，这样行不行，毕竟房款不是个小钱，万一包装不过呢？”随后，原告通过微信发送《抵押借款合同》给对方，被告邓莺回复：“好的我理解我看看再回复你”。 (2)2019年12月17日，原告称：“邓姐，昨天中介张大权告诉我们您不同意网签时一并签订抵押合同，说您想等我们购房资格包装不过时再签订，但我们担心您到时不签这份抵押协议，或对抵押协议有更改，我们很被动，我们买到房屋的权利是无法保障的，我们又咨询了一下，即使签订了抵押协议，房子也不一定就是我们的，本来包装购房资格就是违法行为，我们签订的房屋买卖协议还是解除吧。房子您该卖就卖吧！看看您什么时候方便把定金退给我。”被告邓莺回复：“谢谢，已收到并回复您，望能继续履约，并且明天共同办理后续手续！不希望发生不履约带来的相关问题！如有需要协助联系我！”原告回复：“首先对邓姐的全力配合表示感谢！但是很抱歉，我经过仔细的考虑，还是决定不买这个房子了，因为我没有购房资格，无论怎么包装，都是违法行为。经过多方面的考虑，总决定这样做还是不大合适，所以我决定不买这个房子了。”邓莺回复：“如果您不办理，那只能按照约定处理了。还望慎重考虑。”原告回复：“您说的什么约定？我现在要求解除合同，因为我没有购房资格，而且您明知道我没有购房资格，还跟我签这个房屋买卖协议，这个房屋买卖协议是因为没有购房资格所以无法继续履行，双方都存在过错，您无权追究我任何违约责任，您应该退还我购房定金。” (3)2019年12月18日，被告邓莺称：“一个月前我们双方自愿签约，今天12月18日是双方确定的网签日，如您不履行责任！我们将会追究法律责任。”原告回复：“邓姐，您也是懂法的人，不能再怂恿我触犯法律了，您也知道我没有购房资格，现在是因为没有购房资格合同履行不下去，昨天我已经正式通知您了终止房屋买卖协议，如果您还让双方继续触犯法律，那咱们只有走法律程序了。”邓莺回复：“我们依法卖房符合法律程序！” 2、2019年12月16日原告配偶杨波与第三人法定代表人张大权的微信聊天记录。杨波称：“大权，房子的网签日期越来越近了，我也越担心你们中介包装不好，房产交易中心交易过不去。咱们和房主签居间协议的时候咱也告知邓姐了，我的资格不够，说给我包装，那时我还不太担心，现在要付钱了，那个包装到底行不行啊，能不能一次就过啊！如果过不去，邓姐是否同意那个抵押协议？如果抵押协议和包装资格没问题，需要你嫂子准备什么材料，先付你多少包装费？什么时间办？这事早晚都得面对。”张大权回复：“杨总，您先把购买人的身份证发给我，过户不成业主同意抵押，房屋抵押合同到松江房产交易中心窗口办理，抵押期间没有任何利息。”原告回复：“合同业主同意吗？”“好的，我先准备资料。”张大权回复：“这个合同业主不同意，房产交易中心有抵押窗口，抵押窗口办理业务时有抵押合同。房产交易中心房地产借款抵押合同办理简单快捷，同时能保证安全。”杨波回复：“可不可以，先问下业主邓姐？”张大权问：“杨总，您说问一下业主可不可以？您想让我问什么事。”杨波回复：“那我让你嫂子直接发给业主看看。” 3、2019年12月17日原告配偶杨波与第三人法定代表人张大权的微信聊天记录。杨波称：“大权，你昨天电话说业主不同意签那个抵押合同，是吗？”张大权回复：“杨哥，业主同意抵押给你，他说你这份抵押合同不太符合他，业主说协议书里说明的比较详细，请您放心！”杨波称：“什么协议书呀？那我的保障在哪？如果资格包装不过，到时业主说同意抵押，到时候不来办理，我咋整？房子也没过户，钱我也付了，那我可咋整？”张大权回复：“杨哥，不会的，协议书里写着1月15日去做抵押，房子您付钱了，业主没有理由不配合你，签前房屋筛查，我都做了产调，请您放心杨哥！”杨波回复：“现在是如果她不配合，我有什么保障？业主也知道我资格不够，然后再不配合或者到相关部门举报我一下，我就完了，房钱两空。”张大权回复：“如果像你说的这样业主就违约了，协议书上写的很清楚，签字生效的。业主不会那么偏激，再说了我们资格差，可以用其他名义买，不可能房钱两空的，没有什么举报的理由，你在法律上没有违约责任，也没有不符合要求的问题，协议书上写着你交易未过户，可以更换购买人，您放心哥。”杨波回复：“我和律师反复探讨，觉得我的风险太大，大权你通知业主协议终止吧！我交的定金让她退回来就行了。” 4、2019年12月17日，原告配偶杨波与第三人法定代表人张大权的手机通话录音：(1)当日13时19分手机通话录音中，杨波称，让张大权转告被告，如果被告不签原告提供的房屋抵押协议，原告的权益无法得到保证，原告就终止房屋买卖协议。对于定金，退与不退，是被告的自由，但不能一分不退。原告购房时自始至终没有隐瞒过被告不具备购房资格。系争房屋售价加税费高达20,000,000元，存在原告将钱款付给被告后，因原告购房资格不够且第三人包装不成功，导致房屋最终无法顺利过户的可能性，原告无法承担如此巨大的风险。张大权则称，被告同意配合原告对系争房屋进行抵押，但是原告提供的抵押协议不够规范，其可以提供房产交易中心的抵押合同给原告，格式内容更为规范详细，可以保障原告的权益。其建议其与原告、被告于12月18日就此事见面协商。同时，被告看过原告提供的抵押协议后，表示原告站在自己的立场考虑很多，被告同意配合原告进行抵押，但如果房屋最终无法过户，被告不会强卖房屋，只会没收定金。 (2)当日15时26分手机通话录音中，张大权问杨波是如何与原告沟通的，被告已多次电话联系自己，称收到了原告的微信。杨波称原告已给被告发微信了，表示不想冒险，房子不要了。张大权称，被告在电话中表示原告不要房子与己无关，且当时杨波称社保不满，差时间。杨波回复确实差时间，没有隐瞒过被告，且如果进行包装，其也担心包装不成。张大权则回复现在不是包装的问题，而是如果协议期满，原告不履行协议相当于违约。杨波则让张大权反问被告明知自己社保不够，为何非将房屋卖给自己？且张大权作为中介明知自己购房资格不够，为何非要撮合此事？张大权回复其所说的包装问题，现在不做，给其时间按正常程序购买，问其(社保)差几年？杨波则质问自己付了钱，无法给房屋过户，怎么办？ 5、2019年12月18日，原告配偶杨波与第三人法定代表人张大权的手机通话录音。当日14时35分手机通话录音中，张大权称其已电话联系被告，被告称原告要求解除协议。 本案庭审中，被告表示同意与原告解除上述《房地产买卖居间协议》，本院向原告释明是否将撤销上述房屋买卖合同的诉讼请求变更为解除上述房屋买卖合同，原告表示坚持其诉讼请求。 上述事实，主要有上海市不动产登记簿、《房地产买卖居间协议》、收款收据、微信聊天记录、手机通话录音记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于被告及第三人在签约时是否实施了恶意串通行为及欺诈行为，致使原告在违背真实意思的情况下，与之签订上述《房地产买卖居间协议》。根据原告提供2019年12月16日至2019年12月18日期间的微信聊天记录、手机通话录音记录等证据，可以证明三方签约后，原告出于对自身在上海不具备购房资格的担心，而就如何顺利完成房屋过户手续与被告、第三人进行反复协商，以及最终协商未果，原告向被告、第三人主张解除上述房屋买卖合同的事实。但根据上述证据，无法证明原告签约前已明确告知被告及第三人其不具备购房资格，亦无法证明第三人在知晓此情况下，向原告作出了会为其伪造社保缴纳记录的承诺。本院无法通过上述证据确认被告及第三人在签约时实施了恶意串通行为及欺诈行为。鉴于被告及第三人不存在可撤销合同之法定事由，本院对于原告关于撤销上述房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。 同时，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告、第三人就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，并就房屋的价款、付款时间、签订示范文本、购房资格承诺、定金责任等进行了约定。上述房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦不违背法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述房屋买卖合同合法有效，签约各方应按照合同履行。对于原告要求被告邓莺、朱家莉返还定金1,000,000元的诉讼请求，本院认为于法无据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十四条第二款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条规定，判决如下： 驳回原告王彦萍的全部诉讼请求。 案件受理费13,800元，减半收取6,900元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,900元，由原告王彦萍负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 张尹潇 二〇二〇年五月十九日 法官助理 孙绮远 书 记 员 徐小惠 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 …… 第五十四条…… 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 …… 二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。