江西省龙南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0727民初46号 原告（反诉被告）：兰丰伍，男，1984年11月17日出生，汉族，住龙南县。 委托诉讼代理人：曾文俊，龙南县精诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：廖金辉，男，1968年8月4日出生，汉族，住龙南县。 委托诉讼代理人：陈忠，赣州黄金法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）兰丰伍与被告（反诉原告）廖金辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰丰伍及委托代理人曾文俊，被告廖金辉及委托诉讼代理人陈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰丰伍向本院提出诉讼请求：一、判令被告补偿原告免租期20天的房租计币14000元，赔偿财物损失维修费500元、清洁卫生费600元、返还垫付的电费1138.06元、水费1292.02元给原告；二、判令被告支付违约金40000元给原告。一、二项合计57530.08元。事实和理由：原告在中央城拥有房产若干，精装修后开了一间音乐餐厅，因原告另有职业，无法亲身经营音乐餐厅，拟转租，被告看到招租广告后，即前来实地考察洽谈，并于2019年6月4日经双方充分协商后，签订了一份租赁合同，租赁合同约定：房屋坐落龙南县中央城3、4号2-02，二楼从公共楼梯到上来二楼右手边起到蜀虔火锅（不含蜀虔），一楼为蜀虔与中央城酒业之间的一间店铺。一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证，甲乙双方均有遵守国家有关住宅法律和本市房屋政策、法令的义务。二、房屋租金2.1万元，同时，包含物业管理费、网络费，每月25日前交清当月水电、天然气及次月房租，若不满一月，则按700元/天计算，租期三年，租期到期后，乙方有优先承租权，押金四万元，若乙方合同到期前退租，则押金不予退还。免租期20天（2019年6月4日至2019年6月23日），即2019年6月24日开始计算房租，若租期不满一年，则乙方另外补偿甲方免租期20天房租，乙方在签订之日当天付与甲方押金，本合同正式生效。甲方将原有设备器材给予乙方使用，包括基础设施、空调、监控摄像头、厨房等（详见设备清单）。若乙方将房屋及设备损坏，则要修好或购买添置。二楼进大门后左手边第一个包厢给予甲方使用，甲方不用时，应给予乙方使用……。七、乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火防冻，如有损坏，乙方应负责修复或者赔偿……。九、乙方退租房屋时，应提前三十天通知甲方，并办清以下手续。1、交清租金和应交纳的违约金；2、按照租约负责保管的房屋及装修设备；3、撤销租约。十二、本租约有立约日起至2022年6月25日止有效。十三、违约责任：甲乙双方若违反上述合同，则属违约，违约金人民币肆万元整，甲方兰丰伍签名并摁指模，乙方廖金辉签名并摁指模。原被告签订上述租赁合同之后，原告即将租赁房屋及全部设备设施交付给被告使用，详见移交清单。被告接手后经营自助式餐饮业，开始几个月按约定交纳了租金，但在2019年11月20日突然提出不再租赁原告的房屋了。原告认为，双方签订合同后，原告已经完成租赁标的物的交付，即履行了自己的义务，而被告却违反了合同，既没有租赁到三年，也未提前一个月告知，被告突然将钥匙交回原告就走了，也未对设施设备进行交付，被告已构成违约，应承担违约责任。经原告初步检查，监控损坏，已支付维修费500元，请人清洁卫生支付600元，垫付被告拖欠的水电费2430.08元，原告的这些损失也应由被告承担，因与被告协商无果，不得已诉至人民法院，请速即立案并支持原告的诉求为盼。 被告廖金辉针对原告的主张，向本院提出反诉请求：1、判令继续履行双方于2019年6月4日签订的《租赁合同》，直至2020年6月25日止。2、判令被反诉人如拒不履行双方于2019年6月4日签订的《租赁合同》，应赔偿反诉人经济损失费189468元。3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉人于2019年6月4日与被反诉人签订了《租房合同》，房屋座落于：龙南县中央城3/4号2-02，二楼从公共楼梯到上来二楼右手边起到蜀虔火锅（不含蜀虔），一楼为蜀虔与中央城酒业之间的一间商铺。依据合同，被反诉人不履行合同，严重违约行为如下：1、2019年6月17日网络安装费用及网络费由反诉人安装支付。2、被反诉人于2019年8月12日压迫反诉人每月20日交租金，不交就搬店。3、被反诉人于2019年8月17日强迫反诉人更换二楼第一个包厢。强行占用抽油烟机机房并另外加上一把锁头，不让反诉人进入。4、被反诉人恶意拖欠2019年度中央城物业卫生等费用，给反诉人正常营业造成了恶劣影响。5、被反诉人来反诉人店里吃饭不给钱。6、2019年8月份被反诉人强行加锁锁掉抽油烟机机房门后，由于抽油烟机的问题而无法正常营业，直接造成经济损失14468元。综上所述：被反诉人严重违约还如此狂妄，打黑时期还拿出保护伞说事，轻而易举就可以恶人先告状。反诉人为了维护合法权益不受伤害，特诉呈法院，请依据诉求依法作出公平、公正的判决。 原告针对被告的反诉主张，答辩称：反诉原告的反诉请求不能成立。1、反诉原告要求继续履行合同的请求不能成立。2、反诉原告要求赔偿经济损失费的请求，既无事实依据，更无法律依据。 原告为支持其主张及反诉答辩，提交了下列证据：1、身份证复印件；2、租赁合同；3、不动产登记证书；4、维修票据、卫生清洁费票据；5、水电费支出票据；6、调查笔录一份；7、报停宽带记录；8、聊天记录；9、现场照片。 被告为支持其辩称及反诉主张，提交了下列证据：1、身份证、企业信息；2、租赁合同；3、网络交缴单；4、聊天记录；5、押金收据和交纳房租凭证；6、收款收据；7、调查笔录；8、保温展示菜橱柜照片；9、证人廖某、蔡某、李某证言。 本院经审理认定事实如下：原告兰丰伍拥有座落于龙南县中央城××、××＃××号房屋【产权证号：赣（2017）龙南县不动产权第0000887号】。2019年6月4日，原告将上述房屋租赁给了被告，双方协商一致签订了《租赁合同》，合同约定：二、房屋租金2.1万元，月付，包含物业管理费、网络费，每月25日前交清当月水电、天然气及次月房租。若不满一月，则按700元/天算。租期3年，租期到期后，被告有优先承租权。押金4万元，若被告合同到期前退租，则押金不予退还。免租期20天（2019年6月4日至2019年6月23日），即2019年6月24日开始计算房租，若租期不满一年，则被告另外补偿原告免租期20天房租，被告在签订之日当天付与原告押金，本合同正式生效。原告将原有的设备器材给予被告使用，包括：基础设施、空调、监控摄像头、厨房等（详见设备清单）。若被告将房屋及设备损坏，则需要修好或购买添置。2楼进大门后左手边第一个包厢给予原告使用，原告不用时，应给予被告使用。……七、被告对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻，如有损坏，被告应负责修复或者赔偿。……九、被告退租房屋时，应提前三十天通知原告，并办清以下手续。1、交清租金和应交纳的违约金；2、按照租约负责保管的房屋及装修设备；3、撤销租约。……十三、违约责任：原、被告双方若违反上述合同，则属违约，违约金人民币肆万元整。同日，被告支付租房押金4万元给原告。 合同签订后，被告接收房屋及相应设备经营餐饮业，因网络有问题，被告于2019年6月17日重新接入网络，原告于2019年7月22日将原网络移出。2019年8月12日，原告与被告微信协商将房租交纳时间由原来约定的每月25日变更为每月20日，此后，被告于每月20日交纳房租。2019年8月17日，原告向被告提出交换二楼第一个包厢和库房的使用权。另外，因原告未及时缴纳涉案房屋物业费，环卫人员数次不允许被告往门口垃圾桶倾倒垃圾，原告于2019年10月20日缴纳2019年度物业卫生费。2019年10月30日因抽油烟机坏了，抽油烟机库房钥匙由原告掌管，因双方未协商沟通好，影响餐厅正常营业四天。2019年11月20日被告将涉案房屋钥匙交还给原告，未对涉案房屋及设备进行清点移交，房屋内被告的物品大部分都已搬走，仍有展示柜未搬走，被告陈述有风幕机、保温盆、保温桶未搬走，原告表示未看见，并有部分设备损坏，原告支出维修费500元，支出清洁卫生费600元，并支付了涉案房屋2019年11月份水电费2430.08元。2019年12月15日，原告将涉案房屋出租给了他人。2020年初，被告在龙南县龙南镇水岸新城小区另租房屋开餐厅，并于2020年1月29日变更了营业执照经营场所，由龙南县龙南镇中央城三栋12号变更为龙南县龙南镇水岸新城小区。 以上事实，有原、被告提交的各项证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为，原、被告于2019年6月4日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。被告于2019年11月20日将涉案房屋的钥匙还给原告，并将自己的大部分物品搬走，是以其行为表示要求解除《租赁合同》，合同已经解除，且原告已将涉案房屋租赁给了他人使用，故对被告要求继续履行《租赁合同》的反诉主张，本院不予支持。同时，按照《租赁合同》约定，租期3年，免租期20天（700元/天），若租期不满一年，则被告应当另外补偿原告免租期20天租金，被告于2019年11月20日退租，租期不满一年，按照约定应当补偿原告20天免租期租金计14000元（20天×700元/天）。被告退租后，因物品损坏，原告支出维修费500元，被告对此亦无异议，故对原告的此项主张，本院予以支持。11月份水电费2430.08元为被告的实际支出，原告垫付后，应由被告偿还给原告。清洁卫生费600元，双方无约定，故对原告的此项主张，本院不予支持。关于违约金的问题，《租赁合同》约定“押金4万元，若乙方合同到期之前退租，则押金不予退还”系违约责任条款，与合同第十三条违约责任“甲乙双方若违反上述合同，则属违约，违约金人民币肆万元”，存在重复，其实质均是违约金的约定条款，被告承租涉案房屋不满一年就退租，构成违约，原告收取的押金4万元应视为违约金。虽然被告提前退租的主要原因系因其市场行情把握不准，经营管理不善，但原告延迟缴纳物业费，客观上对被告处理垃圾造成了一定的障碍；原告掌管抽油烟机机房的钥匙，因油烟机故障，双方又未能协商处理好油烟机问题，对被告经营餐厅造成了一定影响，是促使被告提前退租的一点原因，综合考虑双方的过错，本院酌定，由被告支付违约金3.5万元，因原告已经收取了违约金4万元（押金4万元），故原告应退回5000元给被告。对于被告要求赔偿损失的反诉主张，因其提交的证据不足以证明其该项损失且该损失是原告造成的及被告的反诉请求不符合法律规定等原因，故对其此项反诉主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由被告廖金辉于本判决生效之日起十日内支付房租计人民币14000元给原告兰丰伍。 二、由被告廖金辉于本判决生效之日起十日内支付维修费500元、水电费2430.08元，合计人民币2930.08元给原告兰丰伍。 三、由原告兰丰伍于本判决生效之日起十日内退回违约金5000元给被告廖金辉。 四、驳回原告兰丰伍和反诉原告廖金辉的其他诉讼请求。 以上各项品对后，被告廖金辉仍应支付11930.08元给原告兰丰伍。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书确定的履行期届满之日起二年申请强制执行。 案件受理费1238元、反诉费2045元，合计3283元，由原告兰丰伍承担500元，由被告廖金辉承担2783元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  曾飞鹏 人民陪审员  谢远明 人民陪审员  郭兴旺 二〇二〇年四月二日 书 记 员  张小华