黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2044号原告：甄龙，男，1982年6月8日出生，汉族，无职业，住大庆市高新区。被告：大庆万年房地产开发有限公司，住所地大庆高新区。法定代表人：姚佩祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵云勇，男，1977年10月11日出生，汉族，大庆万年房地产开发有限公司法务，住大庆市让胡路区。原告甄龙与被告大庆万年房地产开发有限公司（以下简称万年公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告甄龙、被告万年公司的诉讼代理人赵云勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甄龙向本院提出诉讼请求：1.要求万年公司支付逾期交房违约金41093元；2.诉讼费由万年公司承担。审理中，原告同意按已付房价款日万分之0.2标准计算违约金为4110.16元。事实和理由：2014年4月9日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的北国之春梦幻城休闲居住区E区13号楼2单元703室房屋，房款总额264149元，原告依约履行了付款义务。合同约定被告应当在2014年9月30日前经验收合格后交房，如被告违约则按日向原告支付已付房价款万分之0.2的违约金。直到2016年11月16日被告才将未经验收合格的房屋交付给原告，故原告诉至法院。万年公司辩称，1.依据民法总则规定，当事人向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为三年。本案原告诉讼时效期间计算的开始日以原告收房之日开始计算，至本案原告起诉之日已超过三年，被告有权不再承担逾期交房产生的违约责任；2.商品房买卖合同第9条明确约定逾期交房违约金的计算标准以及截止点，即实际交付日，因此应以实际交付日计算；3.商品房买卖合同约定，交房时如果原告拒绝接房则被告不再承担逾期交房违约金，证明应以逾期交房日为诉讼时效计算的起始日；4.行政机关规定应交付验收合格房屋，是有关部门对开发商适用的规定，不适用于业主和开发商民事主体之间的纠纷。2013年6月11日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》11条和28条已明确规定，此类民事纠纷适用该司法解释，不适用行政法规；5.湖南省高级人民法院（2016）湘民申307号民事裁定确认业主先收房而后验收，其实际接房时间应以交房日起算；6.买卖合同约定违约金计算标准按日万分之0.2计算，补充协议无法辨别真假，且约定的是逾期不超过90日按日万分之二标准计算，现被告逾期已超过90日，应按双方签订的买卖合同约定标准计算逾期违约金。另外，鉴于正值疫情期间，目前虽有缓解，但被告单位仍未复工，且10多起案件同一时间开庭，有违政府政策规定，要求待同类上诉案件中级法院审结后再继续审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。甄龙就其主张向法院提交如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议各1份、商品房销售预收款专用票据、大庆市住房公积金提取凭证各2份（均出示原件，提交复印件），欲证明原、被告于2014年4月9日签订商品房买卖合同，2015年1月27日签订补充协议，约定原告购买被告开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E13号楼2单元703室房屋，总价款264149元，交房日期为2014年9月30日，逾期交付卖方应自交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买方支付已交房款万分之二的违约金，原告已按照约定交付全部购房款。经质证，被告对补充协议真实性有异议，认为无法辨别真假，且补充协议约定逾期不超过90日按日万分之二标准计算，现被告逾期天数超过90日，应按原买卖合同约定的日万分之0.2标准计算，对其他证据的真实性和证明问题均无异议。虽然被告对补充协议真实性有异议，但未提出相反证据予以证实，本院对该组证据真实性均予以确认；2.收据1份（出示原件，提交复印件），欲证明原告2016年11月16日接收房屋，被告逾期交房。经质证，被告对证据真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据均予以确认。万年公司未向法庭提供证据。根据原、被告当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2014年4月9日，原、被告签订商品房买卖合同，购买万年公司开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区13号楼2单元703室房屋一套，总价款264149元。合同约定万年公司应当在2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付买受人，逾期不超过90日，自交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。2015年1月27日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，将商品房买卖合同第9条第1款第（1）项变更为，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。原告已支付全部购房款，并于2016年11月16日接到涉案房屋。2019年10月9日，涉案房屋经验收合格。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，双方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同明确约定了涉案房屋交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任，现原告已按约定履行了交付全部购房款的义务，被告万年公司未按约定期限交付房屋，已构成违约，应按合同约定给付原告自2014年10月1日起至2016年11月16日止按已交付房价款日万分之0.2标准计算的违约金。关于本案的诉讼时效，虽然原告已于2016年11月16日接到涉案房屋，但因该房屋不具备合同约定的经验收合格的交付条件，故诉讼时效期间应自房屋具备该交付条件之日即2019年10月9日起计算，被告关于本案已超过诉讼时效期间的辩解意见，本院不予采纳。原告要求被告给付违约金4110.16元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告甄龙逾期交付房屋违约金4110.16元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告大庆万年房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 魏 彤二〇二〇年三月十六日书记员 吴立翠附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。