上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19711号原告：陈顺正，男，汉族，住福建省。原告：许梅芬，女，汉族，住福建省。两原告共同委托诉讼代理人：冯德清，上海众华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：许佳艺，上海众华律师事务所律师。被告：上海嘉定华锐置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁明芳，总经理。委托诉讼代理人：刘永辉。委托诉讼代理人：杜柳枫。原告陈顺正、许梅芬与被告上海嘉定华锐置业有限公司(以下简称华锐公司)间委托合同纠纷一案，本院受理后先依法适用简易程序审理，后依法转为普通程序审理。原告许梅芬及两原告的委托诉讼代理人许佳艺、被告的委托诉讼代理人杜柳枫、刘永辉参加了第一次庭审，两原告的委托诉讼代理人冯德清、被告的委托诉讼代理人杜柳枫参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《确认书》；2、被告支付原告自2019年1月至2019年9月的租金差额47,435.57元。事实与理由：原告与被告于2015年11月30日签订的《确认书》约定：原告将从被告处购买的位于嘉定区沪宜公路XXX号房屋委托被告进行运营管理,期限为10年,自2016年12月31日至2026年12月30日止;自房屋交付之日起24个月内,原告认可房屋收取的租金全部归被告所有,24个月之后,原告与被告分别按90%和10%的比例共享租金收益。后涉案房屋于2016年9月30日交付原告,房屋产权于2017年7月26日登记至原告名下。被告于2017年1月17日就涉案房屋与案外人江某某签订《物业租赁管理合同》,根据该合同的约定，2019年1月至2019年4月间由江某某向被告支付的租金标准为7,521.28元/月,2019年5月至2019年9月江某某向被告支付的租金标准为7,897.36元/月。2019年1-9月，原告仅从被告处收到涉案房屋租金合计15,517.63元,按照90%的比例，被告应付给原告62,953.20元，存在差额47,435.57元。原告认为被告构成根本违约。且合同法规定了委托合同中委托人有合同的任意解除权。故原告要求被告支付租金差额及解除《确认书》。被告辩称：不认可原告的诉请。1、不同意解除合同，根据双方签署《确认书》的约定，委托运营的时间为2016年12月31日到2026年12月30日，原告要求解除委托合同没有事实和法律依据。2、关于原告诉请的租金差额，根据《确认书》的约定，原告的收益是根据原告购买房屋的价格与被告楼盘销售总价的比例以及当季度所有商铺运营实际租金收入的比例来分配的，还要扣除10%的管理费及税费。它是一个租金池的模式，即原告的商铺与被告出售的所有165户业主一起参与租金分配。单户商铺的实际租金收益并不等于该商铺产权人按约所应获得的收益，被告已经按照《确认书》的约定足额向原告支付了2019年1-9月的租金，不存在租金差额。3、涉案商铺属于项目统一委托运营范围，被告委托第三方统一运营管理，统一时间分配收益，所有参与统一运营的业主是一种风险共担、收益共享的关系。原告的诉求不仅会打乱整体收入分配数据，而且会损害其他第三人权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈顺正、许梅芬为上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋(涉案房屋)的权利人，其房屋购买价格为2,078,132元。2015年11月30日，陈顺正、许梅芬与华锐公司签订《确认书》一份，陈顺正、许梅芬作为涉案房屋的买受人和确认人，因小区商铺项目统一运营需要，确认事项如下：(一)、出卖人华锐公司与受托人签署了香溢都荟项目《商业策划招商运营委托管理合同》(简称“招商运营合同”)，由受托人对房屋统一进行策划招商以及运营管理服务。本人自购房之日起持续不可撤销地同意、概括承受签署内容。……(三)、自房屋交付之日起24个月，本人同意房屋收取的租金全部归出卖人所有。自房屋交付之日起24个月之后，本人开始享受租金收益分成(按照产权人提取租金总收入90%，第三方提取租金总收入10%的比例)。(四)、本人自购房之日起持续不可撤销地同意，对于出卖人自持未出售的房屋，实际租金收入及账户利息不参与同已出售部分商铺的分配；对于出卖人已出售给本人或其他购房人的部分商铺，该部分商铺的租金总收入按照购房人购买房屋总价的比例进行分配。……(六)、根据招商运营合同的约定，运营管理服务期限为10年，自2016年12月31日至2026年12月30日止。2015年9月21日，华锐公司(甲方)与上海瑞铂慧家互联网科技有限公司(乙方)、上海新城万嘉房地产有限公司(丙方)签订《商业招商运营委托管理合同》，甲方就上海嘉定区香溢荟苑商铺委托丙方提供商业策划、招商代理以及运营管理服务。甲方同意丙方将该商业策划、招商代理以及运营管理服务转委托给乙方。乙方对本项目的运营管理服务期限为10年：2016年12月31日至2026年12月30日止。2019年1月至9月，华锐公司向许梅芬支付了租金收益15,517.63元。因陈顺正、许梅芬对于华锐公司支付的租金数额有异议，故诉至本院。另查明，2017年1月17日，华锐公司与案外人江某某签订《物业租赁管理合同》一份，约定华锐公司将涉案房屋出租给江某某使用，租赁期限自双方签署《房屋交接确认书》之日至第60个月届满之日止，租金标准为：2017年5月1日至2018年4月30日租金为5,640.96元/月，2018年5月1日至2019年4月30日租金为7,521.28元/月，2019年5月1日至2020年4月30日租金为7,897.36元/月……。本案的争议焦点在于：原告的租金收益应如何计算？原告认为，原告的租金收益=涉案房屋实际承租人支付的租金×90%。以2019年第一季度为例：原告认为其收益为：7,521.28元/月×3×90%=20,307.46元。被告则认为，根据《确认书》第3条、第4条，原告的租金收益=(当季度所有统一运营商铺实际收取租金总额×90%－税费)×该户商铺实际购房价÷所有参与统一运营商铺实际购房总价。以2019年第一季度为例：被告认为原告的收益为：(411,661.58元×90%－9,681.48元)×2,078,132元÷169,398,462元=4,426.36元。对于被告的计算公式，原告不予认可，认为被告从未向原告明确过该计算公式，且被告的计算公式里扣除了税费，但《确认书》中对税费无明确约定。被告陈述其扣除的税费是指代原告向承租人开具租金发票时所缴纳的税费，其计算的基数是承租人缴纳租金的90%。至于对被告提供的计算公式里的具体数字是否认可，原告表示，其对“该户商铺实际购房价”及“所有参与统一运营商铺实际购房总价”无异议，但对“当季度所有统一运营商铺实际收取租金总额”有异议，需要被告提供相应证据。为此，被告补充提供了36份《物业租赁管理合同》，原告核对后，对真实性无异议。本院认为，原、被告签署的《确认书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。对于原告的租金收益，被告的计算公式符合《确认书》的约定，且被告对于计算公式中的具体数字提供了计算依据。被告扣除的税费是被告代原告向实际承租人开具发票时所缴纳的税费，该笔税费的计算基数是承租人缴纳租金的90%。本院认为，在《确认书》对税费无明确约定的情况下，开票产生的税费也按照90%和10%由原告和第三方进行分担尚属合理。原告主张的租金收益的计算方式与《确认书》的约定不符，本院无法采信。因被告已足额支付了租金，原告诉请要求被告支付租金差额，本院亦无法支持。关于原告要求解除双方之间签订的《确认书》，虽然委托合同的双方当事人都具备任意解除权，但原、被告签订的《确认书》明确约定：“本人自购房之日起持续不可撤销地同意、概括承受签署内容。”该条约定应当认定为原、被告为确保商铺统一运营管理的稳定性而对委托合同任意解除权的排除。本案中的《确认书》虽然排除了委托合同的任意解除权，但并未约定解除权行使的条件，因此，解除权条件的成就应当参照法定解除的条件予以理解和适用。目前被告按约向原告支付了租金收益，原告也未能证明被告在履行合同义务中存在瑕疵，故本院认为，从合同解除条件是否达成的角度，原告并不具备行使解除权的充分条件。原、被告的《确认书》应当继续履行，对原告要求解除的诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告陈顺正、许梅芬的全部诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费985.89元，减半收取492.95元，由原告陈顺正、许梅芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  韩 颖人民陪审员  黄文忠人民陪审员  陈巍坚二〇二〇年三月三十一日书 记 员  朱 雯附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。