湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初50号原告：唐洁，女，汉族，1988年9月26日出生，户籍地湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉等。委托诉讼代理人：熊婧妤，湖南御辩律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：株洲中建信和置业有限公司，住所地株洲市天元区珠江北路炎帝广场公园大道701。法定代表人：张立华，系区域总经理。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告唐洁与被告株洲中建信和置业有限公司（以下简称中建置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法由审判员陈永红适用简易程序于2020年3月27日、4月3日两次公开开庭进行了审理，实习法官助理罗思协助审理，书记员胡裕昕担任法庭记录。第一次开庭原告唐洁及其委托诉讼代理人赵星、熊婧妤、被告中建置业公司的委托诉讼代理人邱凌云均到庭参加了诉讼。第二次开庭原告的委托诉讼代理人熊婧妤、被告中建置业公司的委托诉讼代理人邱凌云均到庭参加了诉讼本案现已审理终结。原告唐洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付已付购房款的利息2811.35元；2、判令被告按照已付购房款一倍的金额向原告赔偿416,400元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月21日，原告在被告处看房，选定中建江湾壹号×××号房屋，签订《认购协议》，现金交付房屋定金10,000元及车位定金10,000元。2019年7月24日，原告转账支付首付款406,400元。原告前往银行办理剩余房款的按揭贷款面签时，获知缺少网签的《商品房买卖合同》，遂要求与被告签订，被告答复称还需等待。原告产生怀疑，追问原因后获知，该房屋于2018年8月24日网签了《商品房买卖合同》，已出卖给案外人黄远强、张丽红，且案外人全额支付了购房款。被告故意隐瞒房屋已经出卖的事实，故原告要求解除《认购协议》并返还购房款。经多次催告，被告于2019年9月2日退还购房款416,400元及车位款10,000元，收回了《认购协议》及两份《定金收据》。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，被告订立《认购协议》时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除，原告可以请求返还已付购房款及利息，并请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。原告已付购房款的利息为2811.35元（10,000元购房款，自2019年7月21日至9月2日，44天；406,400元购房款，自2019年7月24日至9月2日，41天；利息按年利率6%为2811.35元（10,000×44+406,400×41）/365×0.06），已付购房款一倍赔偿的金额为10,000元+406,400元=416,400元。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，请求判如所请。被告中建置业公司辩称：一、被答辩人诉称“故意隐瞒房屋已出卖的事实”与客观事实不符。被答辩人于2019年7月21日来答辩人处看房，首先选到的是另外一套房。后来被答辩人才看中×××房。被答辩人表示非买×××号房不可，在被答辩人强烈要求下，置业顾问将该房屋信息（即答辩人与原业主已解除合同，但还在办理相关手续的详细情况）如实以口头方式告知被答辩人，经被答辩人同意后，才与其签订《认购协议》，故不存在故意隐瞒之说；二、答辩人不存在一房二卖的事实。答辩人在2019年7月18日就与原业主黄某解除商品房买卖合同，并在办理退款和解除房屋备案网签手续，而与被答辩人签订《认购协议》是在2019年7月21日，也就是在解除原合同之后才与其签订相关协议。解除合同在先，买主自始至终也只有一方业主，所以不存在一房二卖的事实；三、经被答辩人申请后，双方协商一致解除合同，并非法定解除合同情形。被答辩人支付商品房首付款后，虽然当日不能立即办理商品房网签备案登记手续，但答辩人已经明确告知被答辩人，在与主管部门办理解除备案登记手续，并不影响房屋的交付，只需等待点时日就可以与被答辩人办理备案登记。但因为被答辩人强烈要求在当日办理，并表示要求解除合同并退款，基于被答辩人的意见，答辩人依据流程将其款全部退还给被答辩人，并支付2837元的利息损失。综上，答辩人与被答辩人签订《认购协议》，是在已与第三方解除合同的前提下进行的，不属于一房二卖的情形。答辩人与被答辩人自始至终都没有签订《商品房买卖合同》，所以也不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形。基于此，请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理查明：2019年7月21日，原告唐洁（认购方乙方）与被告中建置业公司（出卖人甲方）双方签订了一份《中建﹒江湾壹号认购协议书》，主要约定：1、原告认购被告的中建江湾壹号×××号房屋，建筑面积170.8平方米，单价9142.02元／㎡，总价1561457元，折扣方式一口价8000元／平方米，认购定金壹万元整（10000元）；2、乙方选择银行按揭贷款，乙方选择银行按揭付款方式的需在认购协议签订之日起3天内完成以下事项：先备齐银行按揭所需全部资料，并完成银行面签；完成银行面签后乙方支付首期房款，同时签署《商品房买卖合同》。逾期视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋；3、乙方支付首付款的同期需缴纳所购房源全部税费款……；4、乙方必须按照双方约定的期限完成贷款申请等相关事宜。然后根据约定的付款方式和期限到中建江湾壹号营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。否则，视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。此外，协议还对关涉合同双方当事人权利义务的其他事项做了相应的约定。原告唐洁在该协议书上签署了姓名并按捺了手印，被告中建置业公司在该协议书上加盖了合同专用章。同日，原告向被告支付江湾壹号×××号房屋定金10000元、车位定金10000元，被告向原告出具了收据，载明：“今收到唐洁江湾壹号×××号房屋定金壹万元”。2019年7月24日，原告唐洁通过其建设银行账户向被告中建置业公司2001×××0150账户转账支付案涉房屋首付款406400元，被告向原告出具了专用收款收据。同日，原告向被告提交了退房申请书，载明：“本人唐洁于2019年7月22日认购中建江湾壹号房屋、车位×××，并与贵公司签订了上述房屋的《中建江湾壹号项目认购协议书》，缴纳购房款人民币10000元整。现因付了首付款，开发商不能签购房合同申请退房。……收款人唐洁，账户62×××04，开户银行建设银行湘银支行”。退房申请表载明：“楼盘名称：中建江湾壹号，房号：×××栋，面积：170.8㎡；已付房款金额：416400元、10000元，应退金额416400元、10000元；申请退房原因：付了首付款，开发商不能签购房合同”。被告项目公司于2019年8月20日开始进行审批。退房变更审批表载明：“房间：江湾壹号一期住宅×××、车位×××；客户名称：唐洁；原因分类：退房；原因说明：因21-601不能按时正常网签，客户觉得时间太久，故申请退房”。原告向被告提交退房申请后，被告于2019年8月20日完成退房审批，同意原告退房。被告中建置业公司于2019年9月2日将原告已付房款金额416400元及车位定金10000元退还给原告。另查明：1、案外人黄远强、张丽红与被告中建置业公司签订了《商品房买卖合同》后于2018年6月11日向被告支付了中建江湾壹号×××号房屋（涉案房屋）的款项，于2018年8月29日办理了商品房销售网签备案。2019年7月1日案外人黄远强、张丽红向被告提交退房申请书，载明“本人黄远强、张丽红于2018年7月18日认购江湾壹号×××号房屋，并与贵公司签订了上述房屋的《商品房买卖合同》，缴纳购房款人民币1,441,229元。现因个人原因申请退房，且双方通过商议一致认可剩余定金可在上述房屋再次成功售出后由贵司置业顾问电话通知本人凭定金收条领取……”。退房申请表载明：“楼盘名称：中建江湾壹号；房号：×××；面积：170.8㎡；已付房款金额：1,441,229元；应退款金额：1,441,229元；申请退房原因：个人原因”；2、被告中建置业公司于2019年7月5日开始进行退房变更审批，于2019年7月18日完成退房审批，意见为同意。被告于2019年8月15日将购房款1,441,229元退还案外人黄远强、张丽红；3、2019年8月28日，株洲市国土资源局受理了案外人黄远强、张丽红与被告中建置业公司的撤销商品房合同网签备案申请；4、原告与被告解除《中建江湾壹号项目认购协议书》后，将涉案房屋另行出售给案外人范丽霞、秦君明，2019年10月24日案外人范丽霞、秦君明办理了房地产权登记手续。再查明，庭审中，被告中建置业公司申请证人钟某出庭作证。证人钟某系湖南省飞翔房地产营销策划有限公司株洲分公司的员工，被告中建置业公司委托湖南省飞翔房地产营销策划有限公司株洲分公司销售涉案房屋。证人钟某对原告于2019年7月21日知晓涉案房屋系案外人退出来的房屋的事实予以证实。以上事实，有原告提交的原告身份信息、被告企业信用信息、收据、专用收款收据、银行转账记录、中国建设银行交易明细微信聊天记录截图、退房申请书、退房申请表、房屋备案证明、被告提交的《不动产权证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、退房申请书、退房申请表、居民身份证、退房变更审批单、退房流程、受理申请表、《中建﹒江湾壹号认购协议书》、收据、专用收款收据、退房申请书、退房申请表、退房变更审批单、商品房备案撤销受理申请表、《劳动合同书》以及原、被告的当庭陈述及证人证言等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无相应的事实和法律依据？现综合分析如下：关于原、被告签订的《中建﹒江湾壹号认购协议书》的性质。原、被告签订的认购协议书系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的相关规定，应确认为有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告双方签订的认购协议书，对所购房屋的确定位置、建筑面积及单价均进行了约定，具备了商品房买卖合同的实质性内容，且被告中建置业公司收取了原告缴纳的购房款。因此原被告签订的《中建﹒江湾壹号认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。关于被告是否构成“一房二卖”及本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定支持原告主张的已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告在与原告签订《中建﹒江湾壹号认购协议书》前，就涉案房屋与案外人黄远强、张丽红签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房销售合同网签备案。被告辩称其与案外人黄远强、张丽红签订的《商品房买卖合同》于2019年7月18日解除。本院认为，案外人黄远强、张丽红于2019年7月1日向被告提交《退房申请书》要求退房，即视为作出解除合同之意思表示，被告中建置业公司于2019年7月5日进行退房审批，于2019年7月18日完成退房审批，审批意见为同意案外人黄远强、张丽红退房。合同经当事人协商解除的，合同解除的时间应为当事人就解除合同意思表示达成一致的时间。据此，可认定被告与案外人黄远强、张丽红一致达成解除合同意思的时间是2019年7月18日。故本院对被告的辩称予以采信，被告与案外人黄远强、张丽红签订的《商品房买卖合同》于2019年7月18日已解除，合同的权利义务终止。被告解除与案外人黄远强、张丽红签订的《商品房买卖合同》后未撤销该合同的网签备案，其于2019年7月21日与原告签订《中建﹒江湾壹号认购协议书》。原告主张被告未撤销与案外人的商品房销售合同的网签备案将涉案房屋出售给原告的行为构成“一房二卖”。本院认为，商品房销售合同网签备案是指房屋买卖双方签订合同后，到房地产相关部门进行登记备案，并公布在网上的行为。商品房销售合同网签备案主要是房地产监管部门基于规范市场保证交易安全而形成的一种行政管理行为，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。被告在解除与案外人黄远强、张丽红签订的《商品房买卖合同》后才将涉案房屋出售给原告，其主观上并无“一房二卖”的故意，且原告在2019年7月21日已知晓涉案房屋系案外人退出来的房屋。被告上述的售房行为不应认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“（二）商品房合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”规定的“一房二卖”的情形，故被告不存在“一房二卖”的行为，亦不存在与原告签订认购协议书时隐瞒涉案房屋已经出卖的事实。本院据此对原告要求被告按照已付购房款一倍赔偿原告416,400元的诉讼请求不予支持。关于原告主张已付购房款的利息损失问题。原告于2019年7月24日申请退房，被告于2019年8月20日完成退房审批，同意原告退房。被告应当退还因合同取得的416,400元购房款。但被告未及时将款项退还给原告，直到2019年9月2日才予以退还，考虑到原、被告双方无法在2019年7月24日签订商品房买卖合同系被告造成，被告应对原告承担一定的利息损失。被告中建置业公司承担的利息损失酌定按照年利率6%计息为宜，分别为71.7元（以10,000元为基数从2019年7月21日起按照年利率6%计算至2019年9月2日）、2709元（以406,400元为基数从2019年7月24日起按照年利率6%计算至2019年9月2日），合计2780.7元，故被告应支付原告利息损失2780.7元。原告诉请超过上述部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告株洲中建信和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐洁已付购房款的利息损失2780.7元；二、驳回原告唐洁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7588元，减半收取3794元，财产保全费2620元，合计6414元。由原告唐洁负担6389元，由被告株洲中建信和置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈永红二〇二〇年四月三日实习法官助理罗思书记员  胡裕昕附判决书引用的法律条文的原文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。