黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0691民初2572号 原告：陈明洲，男，1964年9月6日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：孙双印，黑龙江工帆律师事务所律师。 被告：大庆美亚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区火炬新街**科技大厦**。 法定代表人:范金燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王巍，黑龙江**兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佟恩琦，黑龙江**兴律师事务所实习律师。 原告陈明洲与被告大庆美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告陈明洲委托诉讼代理人孙双印、被告美亚公司委托诉讼代理人王巍、佟恩琦到庭参加诉讼。因美亚公司在提出反诉后未按期交纳反诉案件受理费，本院于2020年1月16日作出（2019）黑0691民初2572号民事裁定，按美亚公司撤回反诉处理。本案现已审理终结。 陈明洲向本院提出诉讼请求：1.判令美亚公司协助陈明洲办理北国之春梦幻城休闲居住区G区G1-3号住宅楼1单元010401室房屋产权转移登记手续；2.美亚公司支付逾期交房违约金31243元、逾期办证违约金5486元；3.诉讼费由美亚公司承担。事实和理由：2012年10月31日，陈明洲与美亚公司签订了关于购买北国之春梦幻城休闲居住区G区G1-3号住宅楼1单元010401室住宅楼的商品房买卖合同。根据合同约定，美亚公司应于2013年11月30日前将经验收合格的房屋交付陈明洲，如卖方逾期交付房屋，则自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向陈明洲支付已交付房价款万分之零点五的违约金，办证时限为房屋交付使用后180日内，由于出卖人原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照已付房款1%支付违约金。美亚公司于2017年1月12日才交付房屋，且至今未协助陈明洲办理产权转移登记，故陈明洲诉至法院。 美亚公司辩称：2017年1月12日美亚公司向陈明洲履行了交付房屋的义务，因房屋实测面积超出了《商品房买卖合同》的约定面积，因此要求陈明洲补交面积差额，因陈明洲拒绝补交面积差额，造成美亚公司无法出具全额发票、无法将办理权属登记需要的全额发票报产权登记机关备案，从而导致美亚公司办理房屋产权登记证书的时间延期，系陈明洲违约在先，并非美亚公司责任。根据《开发商申请办理产权的告知通知单》可知，美亚公司已经与2017年3月3日，即向陈明洲实际交付使用后180个工作日，已经将办理权属登记需由美亚公司提供的资料报产权登记机关备案。对于陈明洲主张的逾期交房违约金没有意见，因有差额面积可以予以抵顶。综上，应驳回陈明洲关于协助办证及逾期办证违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 陈明洲就其主张向法院提交如下证据： 1.商品房买卖合同一份（复印件），欲证明2012年11月7日，陈明洲、美亚公司签订商品房买卖合同，陈明洲购买美亚公司开发的北国之春梦幻城休闲居住区G区G1-3号住宅楼1单元010401室房屋，陈明洲按合同约定陈明洲交付了全部购房款548610元，合同约定交付房屋的时间为2013年11月30日，并约定了逾期交房和逾期办证的违约责任；美亚公司质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，逾期办证不是因出卖人责任；本院认为，因美亚公司对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。 2.销售不动产统一发票、住房公积金贷款放款凭证，到期还清通知书（均系出示原件，提交复印件）各1份，欲证明陈明洲已经支付房款548610元，其中住房公积金贷款38万元，与商品房买卖合同约定法付款方式一致；美亚公司质证称，对证据真实性无异议，因出现面积差，该证据不能证明付清全款；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，对其真实性予以确认。 3.土地登记证费等收据（出示原件，提交复印件）1组7份，欲证明陈明洲于2017年1月12日收房，美亚公司代收契税、交易服务费、土地登记费、房屋维修基金、公证费、产权登记费、他项权证费，未能办理产权证的责任不在于陈明洲；美亚公司质证称，对证据的真实性及证明问题均无异议；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，对其真实性予以确认。 4.信访事项不予受理告知书、户籍证明（出示原件，提交复印件）各1份，欲证明肖淑梅与陈明洲系夫妻关系，因涉案房屋办证关系，信访到建设局，建设局答复系民事纠纷，陈明洲积极办证，由政府协调未果；美亚公司质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，未能及时办证是因为陈明洲存在违约事由；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，对其真实性予以确认。 5.补充协议（打印件，来源于售楼处）1份，欲证明办证时美亚公司提供的该照片，美亚公司主张的面积差是将半封闭阳台建成封闭阳台造成的；美亚公司质证称，对证据真实性及证明问题均有异议，没有美亚公司的任何签字盖章；本院认为，该证据为打印文本，无签章，本院对其不予确认。 美亚公司为证实其主张，向本院提交如下证据： 1.房屋买卖合同（出示原件，提交复印件）1份，欲证明3号楼1单元401室商品房预售建筑面积为136.64平方米，每平方米价格为4015元，合同第十条规定，房屋面积发生变化，陈明洲有权申请退房，陈明洲并未要求退房；陈明洲质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，美亚公司称规划设计变更与其反诉理由自相矛盾；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，对其真实性予以确认。 2.房屋实测面积测绘书（出示原件，提交复印件）3页，欲证明3号楼1单元401室实际测量面积为142.94平方米，实测阳台面积按7.37平方米计算，与预测（南）阳台面积3.515平方米相差3.855平方米，其余2.455平方米为该房屋其余部分产生的面积差，按合同约定，该多出的6.3平方米，陈明洲应向美亚公司补交面积差额；陈明洲质证称，对证据真实性及证明问题均有异议，在陈明洲与美亚公司协商过程中，美亚公司承认是阳台封闭导致面积差，现美亚公司说法与其售楼处不一致，该测绘报告也不能体现阳台面积和室内面积均有增加；本院认为，陈明洲对证据的真实性有异议，但在本院指定的期间并未提交重新测量申请，本院对证据的真实性予以确认。 3.开发商申请办理产权的告知单、大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2046号民事判决书、大庆市中级人民法院（2019）黑06民终1867号民事判决书（均系出示原件，提交复印件）各1份，欲证明美亚公司按合同约定在向陈明洲实际交付使用后180个工作日已经将办理权属登记需由美亚公司提供的资料报产权登记机关备案，不应承担违约责任；陈明洲质证称，对告知单的真实性无异议，证明问题有异议，该告知单是3号住宅楼与购房合同表述不一致，对判决书真实性无异议，但判决书中均载明了当事人签有补充协议，该补充协议与陈明洲提交的补充协议一致；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月31日，陈明洲与美亚公司签订商品房买卖合同，约定陈明洲购买美亚公司开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区G区G1-3号住宅楼1单元010401室房屋，建筑面积为136.64平方米，房屋总价款548610元，合同约定美亚公司应当在2013年11月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表的房屋交付买受人，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，美亚公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由美亚公司提供的资料报产权登记机关备案，如因美亚公司原因致陈明洲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，美亚公司按已付房价款的百分之一向陈明洲支付违约金。同时约定该房屋的阳台是非封闭式（建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算）。合同签订后，陈明洲向美亚公司交付全部购房款548610元。2016年12月29日，大庆市龙江庆房测绘有限公司出具测绘报告，认定涉案房屋建筑面积为142.94平方米。美亚公司于2017年1月12日将房屋交付陈明洲，该房屋的阳台为全封闭式（建筑面积按其外围水平投影面积计算）。2017年3月29日，房产管理部门为美亚公司发放开发商申请办理产权的告知通知单，告知涉案房屋具备办理房屋所有权证的条件。 另查明，2017年12月，原、被告就涉案房屋存在面积差一事协商未果。陈明洲妻子肖淑梅信访，大庆高新技术产业开发区管理委员会规划建设局于2019年6月4日作出“信访事项不予受理告知书”，告知肖淑梅应依法提起诉讼。 本院认为，陈明洲与美亚公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。陈明洲按约定履行了交付全部购房款的义务，美亚公司亦应当按照约定履行交付房屋及配合办理权属登记的义务。商品房买卖合同明确约定了涉案房屋交付期限和逾期交付房屋的违约责任，美亚公司未按约定期限交付房屋已构成违约，应当按照合同约定给付陈明洲逾期交付房屋的违约金。美亚公司提交的开发商申请办理产权的告知通知单足以证实美亚公司在交付房屋180个工作日内完成了合同约定的将办理权属登记需由美亚公司提供的资料报产权登记机关备案义务，该行为未构成违约，不应当承担违约责任。美亚公司应按商品房买卖合同约定给付陈明洲自2013年12月1日起至2017年1月12日实际交付之日止按已付房款日万分之零点五标准计算的逾期交付房屋违约金31243元；对于陈明洲的其他诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告大庆美亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈明洲逾期交付房屋违约金31243元； 二、驳回原告陈明洲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费359元（已减半收取），由原告陈明洲承担69元，被告大庆美亚房地产开发有限公司承担290元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 （本案所涉货币种类均为人民币） 审判员  孟范亮 二〇二〇年二月二十四日 书记员  侯海涛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。