呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初492号原告：马静，女，回族，1983年11月15日出生，住所地呼和浩特市回民区公园东路4号院2号楼1单元11号，住所地呼和浩特市。委托诉讼代理人：张斌，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告马静与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称“富恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马静及委托诉讼代理人张斌，被告富恒公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马静向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院判令被告返还原告购房款228358元；3.请求人民法院判令被告支付原告租房费132207元；以上合计360565元。事实和理由：2013年4月11日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于呼和浩特市××区商铺一间，房屋总价款228358元。房屋交付日期2013年8月31日之前。同时。双方签订《委托经营合同书》，原告将商铺委托经营给被告，委托时间为5年，5年租金132207元。上述合同签订后，原告按照约定足额支付楼全部购房款，但被告至今未履行交付房屋的义务，也未支付租金，根据合同法的约定，由于被告存在严重违约，原告可以解除合同。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。被告富恒公司辩称，原告诉请解除委托经营合同书并支付其租金属租赁合同纠纷，于本案并非同一法律关系，不能放到本案中一并主张。且《委托经营合同》尚未生效，故原告要求解除合同并支付租金的诉讼请求依法不能成立。《委托经营合同》约定“自交房之日起生效”，故该份合同系附生效条件的合同，鉴于涉案房屋尚未交付使用，故该合同尚未生效。对此，在2015年富恒公司的一批案件中，富恒公司认为委托经营合同已经生效，但呼和浩特市中级人民法院作出的生效判决已经进行了确认，并否认了富恒公司的观点。该批案件，与本案为同一项目、签订的合同也都是一致的。因此贵院在审理本案时应当与此前作出的判决保持尺度一致。否则将出现对于同一项目、同一合同的两种不同的认定结果，对富恒公司也是不公平的。针对《商品房购买合同》，原告行使解除合同权利已过法定期限而归于消灭。故，原告已无权解除该合同。根据《合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，该解除权的行使期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断；除斥期间届满，权利即消灭。结合本案来看，原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条及补充协议约定，被告应于2014年5月31日前将房屋交付原告；合同第七条约定，若被告逾期交付房屋，逾期超过90日，原告有权解除合同。根据合同约定，原告于2014年9月1日起享有合同解除权；于2015年8月31日解除权行使期限届满。但是，原告于2019年12月30日才诉请解除合同，已经超过行使解除权的法定期限。因此原告已无权解除合同，其请求判令解除合同的诉讼请求无事实及法律依据而不能成立。原告请求法院判令解除《商品房买卖合同》的诉请既无合同依据，又无法律依据，故原告要求被告返还已付购房款的诉请不能成立，依法应予以驳回。关于诉请解除《商品房买卖合同》的同一案件事实，贵院及呼和浩特市中级人民法院均已经做出过生效判决，驳回了该等诉请，根据司法责任制相关规定，贵院拟做出的判决应与同类生效裁判尺度相一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告马静向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》；证明原、被告直接确实存在商品房买卖关系，买受合同中详细约定了房屋交付的时间及出卖人逾期交房的违约责任。富恒公司的质证意见是认可。本院对该组证据真实性予以采信。2.呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司出具的收据、银行取款、刷卡凭证；证明原告按照商品房买卖合同的约定足额支付了全部的购房款，原告缴纳购房款的时间与购房合同签订的时间高度一致，按约履行了合同的给付义务。富恒公司的质证意见是认可。本院对该组证据真实性予以采信。3.催告函、物流跟踪进度详单、视频资料；证明我方当事人在2018年8月21日向被告富恒房地产发出交付房屋的催告，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月和合理期限内仍未履行，我方当事人对合同享有解除权，且双方在合同中也约定了迟延履行交付的违约责任。富恒公司的质证意见是真实性、合法性、关联性均不认可，邮寄内容是不是催告函不得而知，投递记录显示投递员代收，富恒公司没收到过，根据合同约定，原告解除权行使期限已于2015年8月31日届满，解除权期限届满除斥期间，并不因后期的催告交付房屋而发生中止、中断、延长的效力，且即便按后期的催告时间计算，解除权也已经于2019年11月21日前行使，故原告解除权已经消灭，无权解除合同。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合考虑。4.《委托经营合同书》；证明原告将商铺委托经营给被告，委托经营时间为5年，并且约定了相关的租金。富恒公司的质证意见是真实性认可，该委托经营属租赁合同纠纷与本案不是同一法律关系，且该合同尚未生效，故请求解除该合同的请求权基础不存在。本院对该组证据的真实性予以采信。被告富恒公司向本院提交了（2015）呼民一终字第01169号民事判决书、（2017）内0104民初1905号民事判决书、（2017）内0104民初1089号民事判决书、（2015）内0104民一终字第01144号民事判决书、（2018）内01民终1282号民事判决书；证明就与本案案件事实基本一致的富恒公司系列案件，生效判决认定，关于诉请解除《商品房买卖合同》的，以解除权过期为由驳回了该等诉请，《委托经营合同》约定“自交房之日起生效”，该份合同系附生效条件的合同，涉案房屋尚未交付使用，该合同尚未生效。马静的质证意见是真实性认可，关联性不认可，证明问题不认可。本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月11日，出卖人富恒公司与买受人马静签订《商品房买卖合同》，合同约定富恒公司将“大盛魁商业街”B区1244号商铺出售给马静，商铺建筑面积为9.8平方米，售价每平方米为23301.83元，房屋总价为228358元。支付方式为一次性付款，于合同签订后，原告向富恒公司一次性支付了全部购房款。合同约定出卖人应当在2013年8月31日前，将验收合格的房屋交付买受人使用。同时，合同第七条约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十二条还约定买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2013年9月，富恒公司未按约交付房屋，双方于2014年6月6日就延期交房签订了补充协议，重新约定了交房日期为2014年5月31日。2013年4月11日，马静与富恒公司签订了《委托经营合同书》，约定原告马静将大盛魁商业街B区1244号商铺委托富恒公司经营。原、被告协商一致达成如下协议（自交房之日起生效）：经营期限为5年，前3年，富恒公司向原告一次性支付前三年租金（24%），前三年共计回报金额为人民币72113元，第四年（自交房之日）富恒公司向原告支付当年租金（10%），金额为人民币30047元，第五年（自交房之日），富恒公司向原告支付当年租金（10%），金额为人民币30047元，5年后原告按照富恒公司规定业态自行处理，另行商定是否继续委托经营。经庭审查明，富恒公司至今未向原告交付房屋。本院认为，马静与富恒公司于2013年4月11日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原、被告双方于2014年6月6日达成补充协议，对交房时间重新作出了约定，出卖人承诺于2014年5月31日止将验收合格的房屋交付买受人，合同第七条约定出卖人未交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同。因此,马静在2014年8月30日前享有合同的解除权。本案立案时间为2020年1月20日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告马静基于《商品房买卖合同》解除权已经消灭，该合同应当继续履行，故对于原告马静诉求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及请求被告返还原告购房款228358元的诉讼请求本院不予支持。对于被告富恒公司的该项抗辩本院予以认可。关于原告诉请解除双方签订的《委托经营合同书》。本院认为，本合同为附生效条件的合同，合同虽然成立，但不具备法律效力。该合同的法律效力依附于《商品房买卖合同》，该合同的解除权已经消灭，双方应继续履行，故对于《委托经营合同书》双方应当在等待房屋交付后按约履行。因该合同中关于经营期限、租金及费用等实质性的约定生效条件为“自交房之日起生效”。涉案房屋截止到起诉尚未向原告交付，所以未产生实际租金。故对于原告诉请解除《委托经营合同书》及请求被告支付涉案房屋租金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告马静的诉讼请求。案件受理费3354元，原告马静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 梁贵龙二〇二〇年七月二十七日书记员 张 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面的履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。