昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初654号 原告：包天宇，男，汉族，1972年6月23日出生，住云南省昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南龙城农产品经营股份有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道办事处古银路77号。 法定代表人：李兴，公司董事长。 统一社会信用代码：91530000709734642B。 委托诉讼代理人：查建纲、马素梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 原告包天宇与被告云南龙城农产品经营股份有限公司（以下简称龙城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理后，本院于2018年3月12日以本案需等待另一案审理结果为由，裁定本案中止诉讼。本院依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告包天宇及委托诉讼代理人张云春，被告龙城公司的委托诉讼代理人查建纲、马素梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告包天宇向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告对冷库的改造投资款、扩建新建投资款3040737.90元（暂定以鉴定数额的为准）；2.请求判令被告赔偿违约金922500元；3.请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2010年1月31日签订了《冷库租赁协议》，并于2013年3月13日签订《冷库租赁协议的补充协议》。协议约定被告将位于呈贡县农贸市场内冷库租赁给原告经营。《冷库租赁协议》第七条规定：“甲方的义务。1、甲方应当保证租赁期限内，对出租冷库和场地所有权和使用权的合法性。”2016年5月25日，7月6日相关政府部门对出租给原告的冷库两次做出整改通知，要求限期对冷库整改，根据双方协议第七条的规定被告负有整改责任，但是被告接到通知后没有按照整改文件的要求对冷库进行整改，如此将导致冷库被相关部门停业，一旦停业损失的是原告。原告只得垫资完成了冷库整改，并向被告主张以整改费用折抵租金。正等待相关政府部门对冷库整改验收，2017年3月14日，被告违约向冷库的全部经营户发出云龙股字〔2017〕003号公司通告。宣称要对冷库停水停电，收回冷库经营权。被告行为致使冷库经营户顾虑不能正常使用冷库，老用户没有继续租用冷库，新用户更不敢租用冷库。导致冷库租不出去，大部分闲置，造成原告的巨大的经济损失。被告以通告的形式妨碍原告正常经营冷库的同时，被告并无理起诉要求解除双方之间的租赁合同，案件经呈贡区人民法院和昆明市中级人民法院审理。昆明市中级人民法院终审认为：“因租赁双方发生纠纷，再行分租的商户已基本离开，包天宇无法再按原先模式继续经营。……加之包天宇当庭陈述，不愿意解约的目的是因为其在冷库中有添附，解约将造成添附部分的损失，但此理由并非是合同继续履行的有力依据，包天宇的此项权利可另行通过其他合法途径予以保护”。于是判决解除原告与被告签订的《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议的补充协议》。原被告双方签订的《冷库租赁协议》第十条规定：“甲方违反本协议约定，给乙方造成损害的，除应当赔偿乙方的全部投资外，并退还乙方向甲方缴纳的当年租金，还应向乙方支付违约金，违约金为违约行为发生时，当年租金的50%。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告的违约行为，严重违反了双方的合同约定，违反了合同法的规定，导致原告合同目的不能实现，法院依法判决解除。被告的违约行为造成原告巨大的经济损失，原告为保护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，依原告与被告签订的《冷库租赁协议》第十条1项的规定，起诉至贵院，恳请贵院判决支持原告的全部诉讼请求。 被告龙城公司辩称：请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由如下：第一、本案是原告违约，依据约定原告作为违约方无权向被告主张赔偿或者补偿。原告欠付租金的违约事实已经有生效的判决书予以确认。原告认为我方有整改维修义务，本案的租赁物系由原告承包经营，维修义务合同约定也由原告承担。原告作为承租人，应当正常合理的使用租赁物，如果没有正常合理的使用租赁物，由此产生的损害也是由自己承担，原告整改不到位，这是原告造成的，故是原告违约。第二、依据双方签订的《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议的补充协议》，原告改造或者扩建涉案租赁物需要在2010年4月30日之前完成，并且要征得被告的同意。本案原告既未向被告申请或者双方协商同意涉案部分投资或改扩建，也未依据约定将其所谓的投资或改扩建的相关投资预算以及结算表报给被告备案，所以原告的该项诉请没有事实和法律依据。第三、我方认为该鉴定意见书依法不能认定，不能作为证据使用。理由：首先，没有按照合同约定进行相应的折价扣除，根据约定应当是每年折旧8%，应该是折旧72%，剩余的只有28%，鉴定书中按照80%计算没有依据；其次，鉴定没有区分哪些是改造哪些是扩建，根据约定，改造和扩建相应的赔偿和补偿标准是不同的；再次，鉴定书作出工程价款是按照工程量清单计价来计算，忽略了双方意思一致的这样一个前提，只有双方没有明确约定过的，才能采取工程量清单计价。该份鉴定书只是简单的将原告提交的鉴定材料作为鉴定的主要依据，没有进行基本的评判，缺乏最基本的鉴定资质和鉴定能力。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：原告提交第一组证据《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议的补充协议》，被告质证对真实、合法及关联性无异议，本院对该证据的三性予以认定，其证明力本院于后综合评述；第二组证据意见函，无法证明已送达被告，系原告单方意见，本院不予采信；第三组证据呈安监管〔2016〕17号关于涉氨制冷企业专项治理排除事故隐患进行挂牌督办的通知等文件，真实、合法，与本案关联，本院予以采信；第四组证据预算表、施工合同、收据、付款证明书、费用单据、检验收费通知书，被告不予认可，真实性无法核实，本院不予采信；第五组证据云龙股字〔2017〕003号关于云南龙城农产品经营股份有限公司2017年公司通告，真实、合法，与本案关联，本院予以采信，证明2017年3月14日被告向各位商户通告，决定对包天宇承包经营的龙城公司冷库收回经营权作全面的整改建设；第六组证据关于政府各主管部门要求整改“冷库”的回复函，真实、合法，与本案关联，本院予以采信，证实2016年11月15日被告向政府主管部门回复称被告决定对冷库“停库整改”；第七组、第八组证据冷库照片，无法证明原告证明观点，本院不予采信；第九组证据冷库租赁合同8份，与本案无关，本院不予采信；第十组证据民事判决书2份，本院予以采信；第十一组证据云南龙城冷库改造、扩建工程造价鉴定意见书，鉴定程序合法，鉴定内容客观、真实，本院予以采信。被告提交的（2019）云01民终5118号民事判决书、立案通知书，真实、合法，与本案关联，本院予以采信，但证明观点本院不予认定。 本院根据双方当事人举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2010年1月31日，被告龙城公司（出租方、甲方）与原告包天宇（承租方、乙方）双方签订《冷库租赁协议》，约定被告将位于昆明市呈贡区农贸市场内冷库，其中大库8间合计2000平方米、小库10间合计2100平方米、组合气调库2间约252平方米，以及周边场地出租给原告经营管理。租赁期限为15年即自2010年5月1日至2025年4月30日；冷库年租金为2100000元，从2012年起租金逐年递增50000元，并约定了2010年以后每年的租金于当年5月1日一次性付清。第四条租赁冷库使用方式：上述冷库在本次出租之前属于高温冷库，乙方租用冷库后将用于低温冷库经营，甲方应当允许乙方对冷库的必要改造行为；乙方租赁冷库后，采取自主独立经营的模式运作，甲方不得干涉乙方在符合国家法律规定，并且符合双方约定的正常经营行为；乙方使用冷库过程中，如需建盖新冷库以扩大经营规模，甲方应当允许，但具体扩建等事宜应由双方友好协商，并征得甲方同意后方可实施。第五条财产归属：本协议第一条第一项所列冷库及场地所有权归甲方所有，乙方在租赁期限内，享有使用权；乙方在租赁期限内为正常经营对冷库进行的必要改造和扩建库房所有权归甲方所有，但乙方改造和扩建的所有投资，乙方享有获得赔偿或补偿的权利，相应赔偿、补偿价款结合本协议其他条款计算。第七条甲方的义务：甲方应当给予乙方三个月的改造期，具体改造期为2010年2月1日至2010年4月30日止，改造期内，甲方不向乙方收取租金。第八条乙方的权利：乙方在租赁期限内，享有正常使用冷库及场地的权利，乙方在征得甲方同意后享有为正常经营对冷库、场地投资进行必要改造和扩建的权利；乙方在原有房产基础上的改造、扩建新建的所有投资享有向甲方或其他第三方获得赔偿和补偿的权利，其中：改造投资在租赁期限满前10年（即2020年12月31日前）享有向甲方或其他第三方获得赔偿和补偿的权利，具体款项届时以折旧价计算，折旧价具体计算方式为：自2011年起逐年按乙方所提供的改造预算、结算造价单据表格所载价款折旧8%，至2020年总折旧价为预算、结算所载价款的80%。超过租赁期限前10年（即2020年4月30日后），则乙方改造部分无偿归甲方所有，所获赔偿或补偿归甲方享受；扩建新建投资在租赁期限满前（即2025年4月30日前）享有向甲方或其他第三方获得赔偿或补偿的权利，所得款项按甲方20%、乙方80%进行分配，超出租赁期限，扩建、新建投资部分归甲方无偿所有。第九条乙方的义务：本协议生效后，乙方对租赁场地、库房所做的改建、扩建投资行为，应当制作投资预算和结算表格清单，并报甲方进行备案。第十条违约责任：甲方违反本协议约定，给乙方造成损害的，除应当赔偿乙方的全部投资外，并退还乙方向甲方缴纳的当年租金，还应向乙方支付违约金，违约金为违约行为发生时，当年租金的50%；乙方违反本协议约定，给甲方造成损害的，乙方的全部投资和当年租金不再退还或受赔，还应向甲方支付违约金，违约金为违约行为发生时，当年租金的50%。协议还对其他相关内容进行了约定。协议签订后，被告按照约定将冷库及场地交付给原告正常经营使用。2013年3月13日，原、被告签订《冷库租赁协议的补充协议》，就被告未实际使用的三个冷库相关费用进行了约定即：甲方使用的三个冷库费用从2012年5月起每年每库17.25万元，三库合计51.75万元，此三库的费用从每年乙方所缴纳给甲方的租赁费中扣减；乙方在租赁甲方的冷库途中有递增，甲方所使用的三个冷库也要分摊递增，从2012年5月份起在原基础上每库每年递增2500元。 后原、被告双方在履行合同过程，原告包天宇未及时足额支付被告龙城公司租金以及双方就冷库整改应由谁承担等租赁事宜发生争议，被告龙城公司于2017年3月14日发出通告，要求停库整改，此后原告承租的冷库一直处于不正常的经营状态，基本处于闲置状态。被告龙城公司于2017年4月10日，向本院提起诉讼，要求解除原、被告双方签订的冷库租赁协议及其补充协议，同时要求原告包天宇支付拖欠的租金。2017年9月19日，本院作出（2017）云0114民初1003号民事判决书，原、被告均不服提出上诉，云南省昆明市中级人民法院经审理后，于2018年6月15日作出（2018）云01民终1784号民事判决书，该判决确认：解除包天宇与龙城公司签订的《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议的补充协议》；包天宇向龙城公司支付尚欠的2016年度租金，并按年息24%计算违约金至款清之日止，该判决于2018年7月5日生效并已经执行完毕。2018年12月4日，被告龙城公司向本院提起诉讼，要求原告包天宇支付自2017年5月1日后至合同解除前的租金和违约金以及合同解除后冷库移交前的场地占用费；在诉讼过程中，本院组织调解，原、被告双方就冷库的移交达成一致意见，确认承租的冷库于2018年11月1日正式移交龙城公司自行管理；本院于2019年4月22日作出（2018）云0114民初4095号民事判决书，判决确认：包天宇向龙城公司支付2017年5月1日至2018年7月5日期间的冷库租金2172295元；包天宇向龙城公司支付2018年7月6日至2018年11月1日期间的场地占用费303890元；驳回龙城公司的其他诉讼请求；包天宇不服该判决提出上诉，云南省昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终5118号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，针对本案争议焦点是违约方是哪一方的问题。原、被告双方签订了《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议的补充协议》，双方之间形成了房屋租赁合同关系。被告抗辩称，本案违约方是原告，原告欠付租金的违约事实已经有生效的判决书予以确认，本院认为，原告未能及时足额缴纳租金是事实，但应综合来看，2016年中旬相关部门要求对冷库进行专项治理整改，原、被告双方因冷库整改应由谁承担发生争议，后原告包天宇垫付费用对冷库进行了整改，在合同尚未解除的情况下，被告擅自发布通告要求对冷库停库整改，此后原告承租的冷库一直处于不正常的经营状态，基本处于闲置状态。综上所述，本院认为，造成涉案冷库无法正常经营，原、被告双方都有责任，双方均存在违约行为，故被告的该意见不成立，本院不予采信。 针对原告主张是否成立的问题。原告要求被告赔偿对冷库的改造投资、新建扩建投资款，被告辩称原告的改造或者扩建需要在2010年4月30日之前完成，并且要征得被告的同意，原告的主张没有事实和法律依据。本院认为，合同约定的改造期为2010年2月1日至2010年4月30日止，是针对该改造期间免收租金，合同同时还约定了租赁期间承租方有进行必要改造和扩建的权利，故并不是2010年4月30日之后原告无权进行改扩建，至于被告提出部分改扩建未征得被告同意以及未将投资或改扩建的相关投资预算以及结算表报给被告备案，本院认为，原告作为承租方，享有独立自主的经营权，且合同也约定了被告应当允许原告必要的改扩建行为，原告确实也对冷库进行了改扩建。云南大地司法鉴定中心作出大地司造鉴字〔2019〕004号鉴定意见书，本院予以采信，经鉴定龙城冷库改造、扩建工程（无争议部分）折旧后金额为699600元，以及龙城冷库改造、扩建工程（可鉴定部分）折旧后金额为2341137.90元，共计3040737.90元；同时高温改低温项目中因移交后现场二次更换过部分设备导致部分无法鉴定，住房、库房设施、墙体等统计表中因二楼部分被拆除、未拆除部分做过二次改造导致部分无法鉴定，冷库安全规范化改造项目全部因依据不充分，无法鉴定。综上，虽然被告对可鉴定部分2341137.90元不予认可，但是原告对冷库的改扩建真实存在，考虑冷库无法正常经营导致合同解除原、被告双方都有责任，以及冷库已经移交被告管理使用，原告改扩建投资部分也一并归被告管理使用，且因移交后被告的原因导致部分原告改扩建投资无法鉴定，另鉴定意见书已对原告的改扩建投资进行了相应的折旧，故本院认定应由被告赔偿原告上述改扩建投资款共计3040737.90元，原告的该主张成立，本院予以支持。原告主张由被告赔偿违约金922500元，无相应依据，且原告自身也存在违约行为，故对原告的该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告云南龙城农产品经营股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告包天宇对冷库的改扩建投资款共计3040737.90元； 二、驳回原告包天宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计19253元，由原告包天宇负担4481元，被告云南龙城农产品经营股份有限公司负担14772元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。 审判员  张素珍 二〇二〇年二月十日 书记员  谭玲艳