连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1890号原告：连云港经济技术开发区朝阳街道办事处，住所地连云港市连云港经济开发区朝阳街道向阳大街213号，统一社会信用代码11320708014262685N。法定代表人：王远，任职街道办事处主任。委托诉讼代理人：唐浩，江苏苍梧律师事务所律师。被告：寇跃堂，男，1963年2月7日出生，汉族，住连云港市开发区。被告：寇德宇，男，1991年6月26日出生，汉族，住连云港市开发区。委托诉讼代理人：张强、何通，江苏田湾律师事务所律师。被告：王金冰（曾用名寇金冰），男，1994年10月20日出生，汉族，住连云港市开发区。委托诉讼代理人：王迎凤（王金冰母亲），女，1969年10月16日出生，汉族，住连云港市开发区。被告：王迎凤，女，1969年10月16日出生，汉族，住连云港市开发区。原告连云港经济技术开发区朝阳街道办事处（以下简称朝阳街道办事处）与被告寇跃堂、寇德宇、王金冰、王迎凤民间借贷纠纷一案，本案经江苏省高级人民法院（2018）苏07民再41号裁定书裁定撤销民事调解书，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告朝阳街道办事处的委托诉讼代理人唐浩、被告寇德宇的委托诉讼代理人何通、被告王金冰的委托诉讼代理人王迎凤第一、第二次到庭参加诉讼，被告寇跃堂第二次到庭参加诉讼，追加被告王迎凤第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳街道办事处向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告寇跃堂、王迎凤共同偿还借款400000元，并按照银行同期贷款利率承担从2012年1月18日起至实际支付之日止的利息；2.确认原告对涉案房屋的折价拍卖款享有优先受偿权。事实与理由：原告与被告寇德宇、王金冰于2012年1月18日签订房屋买卖合同，约定原告以人民币400000元购买被告寇德宇、王金冰位于开发区云和路7-8号楼3单元902室的房屋，同时约定，如果被告寇德宇、王金冰能在2012年4月20日前以现金形式返还原告400000万元整，则合同自动解除，并特别约定如被告寇德宇、王金冰不配合办理房屋过户手续，则应无条件立即返还购房款，并承担银行贷款利息，同时被告寇跃堂承担连带还款担保责任。被告寇跃堂和王迎凤是夫妻关系存续期间借款，并且承诺以共有房屋作为借款保证，优先拍卖房屋，偿还借款本息，是房屋所有人的真实意思表示，被告寇德宇、王金冰仅仅是借名的所有人，并非房屋实际所有人。原告以购买房屋为由提供借款，实际上是为了解决被告寇跃堂、王迎凤拖欠的农民工工资，截至原告起诉时，被告仍未能向原告返还现金或者交付并过户房屋，已严重违反合同，特诉至法院，请求支持原告的诉讼主张。被告寇跃堂第一次未到庭、亦未提交书面答辩。被告寇跃堂第二次开庭答辩称，当时原告欠我200万土地出让金返还，我带农民工去原告处闹了好几次都没给，之后闹到市政府，当时的朝阳镇领导找到我说先解决农民工工资，我同意了。我们公司在朝阳镇买土地需要农民工盖房子，欠农民工工资，不清楚自己具体欠多少，他们让我打了40万的欠条，具体时间记不清，在快到春节的时候。打了欠条之后没几天他们说补办手续，让我把朝阳镇土地的土地证交给他们抵押，当时土地证是我们公司的名字（连云港尚翔实业有限公司）。我说土地证被王迎凤拿去银行抵押了，他们就让我拿我住的房子抵押，因为房子不是我的名字抵押不了，之后又说签个买卖合同，只是走个形式，后来他们又拿了个空白合同让我签字，我签了。合同上具体的内容我不知道，只看到抬头是买卖合同。房子当时的市值是70万元，我不可能40万元卖给他们。协议上王金冰的名字是他们签的，寇德宇的名字是我签的，当时法院判决我们无权抵押房产，之后他们打电话给我说钱不要了，只是走个程序。40万元实际上只收到30万元，朝阳镇政府给了我一个清单，清单只显示30万元，没有40万元。我不欠原告40万元，只欠30万元。被告寇德宇答辩称，1、答辩人并未在《房地产买卖契约》上签字，关于寇跃堂出售房屋一事不知情，因此，该份契约对答辩人不生效，原告与答辩人之间不存在法律上的权利义务关系，原告向答辩人主张权利属于被告主体不适格；2、《房地产买卖契约》中寇某的签字行为无效，寇某的出生日期为1994年9月20日，契约的签订时间为2012年1月18日，在签订契约处分房产时，寇某未满18周岁，属于未成年人，不具备完全民事行为能力，其签字无效。寇跃堂作为寇某的监护人、法定代理人，以被监护人的财产作抵押担保进行借款的行为损害了被监护人的利益，同样无效。因此，契约因无当事人寇德宇和寇某的有效签字而不成立；3、《房地产买卖契约》虽然名为房屋买卖合同，实为以房屋买卖合同为民间借贷作担保，契约中双方的实际法律关系为民间借贷，借款人为寇跃堂，贷款人为朝阳街道办事处，借款金额为400000元，双方真实的意思表示为民间借贷法律关系，房地产买卖属于虚假的意思表示，因此，该契约无效属无效协议；4、鉴于原告当庭变更诉讼请求，要求被告寇跃堂、王迎凤承担40万元借款连带责任，答辩人认为本案真实法律关系是民间借贷，而非房屋买卖；5、民间借贷法律关系中实际借款人为被告寇跃堂、王迎凤，而非答辩人和寇某，原告主张涉案房屋作抵押进行优先受偿，没有法律依据，涉案房地产买卖契约名为买卖实为借贷，不存在物权法规定的法定担保方式，以买卖为借贷的担保方式也是无效的，因此原告无权对涉案房屋主张优先受偿权；5、不管涉案房屋的实际所有权人是哪个被告，均不属于本案的审理范围，双方之间的所有权属纠纷，与本案的借贷没有关联性。被告王金冰第一次开庭答辩称，涉案房屋的借款和房产抵押是真实有效的，我无异议，但是房屋的出资人和实际所有人应当是我父母，我和寇德宇只是名义上的产权人，没有出资一分钱。当时被告寇跃堂考虑房屋贷款方面的问题，同意以涉案房屋优先偿还原告的借款。被告王金冰、追加被告王迎凤第二次开庭共同答辩称，1、房屋实际的出资人、产权人是被告寇跃堂、王迎凤，被告寇德宇、王金冰只是名义上的产权人，当时寇德宇刚满18周岁，王金冰尚未成年，根本无力购买房屋；2、房屋于2012年卖给原告，后因卖方没有按期过户，房屋实际所有人已经同意将房屋抵押给原告，虽然没有办理抵押登记手续，不能对抗第三方，可以对抗债务人和房屋实际所有人，是有效抵押；3、2014年被告寇跃堂、王迎凤离婚，已经约定房屋优先偿还原告债务。对于欠原告40万元无异议，当时借款的时候王迎凤在场，借的钱是农民工工资，打欠条王迎凤不知道，写合同知道，借款和签买卖协议是同一天，当时王迎凤还回去接王金冰的，当时大约是2012年1月12、13号，王迎凤去朝阳东方农商行取的40万元，第二天发放了农民工工资。本院经审理查明认定事实如下：被告寇跃堂、王迎凤原系夫妻关系，被告寇德宇、王金冰系二人婚生子。位于开发区云和路7-8号楼3单元902室房屋登记产权人为被告寇德宇、王金冰，共有方式为共同共有。原告提供2012年1月18日的《房地产买卖契约》一份，该契约约定：一、甲方自愿将座落于开发区云和路7-8号楼3单元902室的房地产（房屋建筑面积125.95平方米）出售给乙方；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币肆拾万元；400000元。乙方由二〇一二年一月十八日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金；……十一、双方约定的其它事项：1.如果甲方在2012年4月20日前，以现金方式返还乙方肆拾万元整，则本合同自动解除，否则应严格按本合同约定期限交付房屋，并办理房屋过户手续。2.如果甲方既不按期返还上述款项，又不配合办理房屋过户手续，则乙方有权要求甲方立即无条件还款，并承担从乙方付款之日起至甲方实际还款日止的银行贷款利息，同时寇跃堂承担连带还款的担保责任。甲方落款为寇某、寇德宇，委托代理人：寇跃堂，乙方加盖连云港经济技术开发区朝阳镇人民政府公章。契约签订后，原告向被告寇跃堂、王迎凤给付现金400000元，被告寇跃堂、王迎凤向原告出具借条，内容为：今收到连云港经济开发区朝阳镇人民政府现金肆拾万元（400000元）。寇跃堂。2012年1月18日。上述事实，有房地产买卖契约、连云港市房屋登记簿信息、借条及当事人陈述在案予以证实。本院认为本案争议焦点为：一、被告被寇跃堂、王迎凤欠付原告款项的金额；二、双方签订房地产买卖契约作为借款担保，被告寇德宇是否知情，是否同意，该契约对被告寇德宇是否产生效力；三、原告要求被告寇跃堂、王迎凤偿还借款及利息是否应予支持；四、原告要求确认对涉案房屋折价拍卖款享有优先受偿权是否有事实和法律依据。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告寇跃堂、王迎凤因资金周转需要，自愿向原告借款，双方当事人意思表示真实，不违反国家法律规定，应认定双方借贷合法有效。被告寇跃堂、王迎凤在夫妻关系存续期间为共同生产生活向原告借款应视为夫妻共同债务。原告如约向被告寇跃堂、王迎凤提供借款，被告寇跃堂、王迎凤应履行还款义务。结合庭审时当事人陈述及被告寇跃堂、王迎凤向原告出具的借条，可以证实双方的借款数额为400000元，故原告主张被告寇跃堂、王迎凤共同偿还借款400000元的诉求请求，本院予以支持。关于利息，原告主张从2012年1月18日起至实际给付之日止的同期人民银行贷款利息计算。原告的主张符合合同约定及法律规定，本院支持以400000元为本金，利息自2012年1月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于涉案《房地产买卖契约》的效力，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本案中，原告与被告寇德宇、王金冰之间就涉案房屋并无房屋买卖的真实意思表示，该契约只是被告寇跃堂、王迎凤为向原告借款提供的一种担保方式，双方之间并未成立真实房屋买卖合同关系。涉案《房地产买卖契约》第十一项“如果甲方在2012年4月20日前，以现金方式返还乙方肆拾万元整，则本合同自动解除，否则应严格按本合同约定期限交付房屋，并办理房屋过户手续”的约定依法应认定无效。涉案房屋登记的所有权人为被告寇德宇、王金冰，原告及被告寇跃堂、王迎凤主张该房屋由寇跃堂、王迎凤出资购买，借名登记于寇德宇、王金冰名下，依据不足，本院不予以确认。被告寇德宇并未在上述契约中签字，原告及其他被告也未举证证明寇德宇授权寇跃堂签订该契约，或寇德宇对契约的具体内容知晓且认可，故该契约对被告寇德宇不发生法律效力。债务人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债权人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债权人请求对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院予以支持。涉案房产未办理产权转移登记或抵押登记，不具有物权效力。故原告主张对涉案房屋折价拍卖款享有优先受偿权无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告寇跃堂、王迎凤于本判决生效之日起十日内偿还原告连云港经济技术开发区朝阳街道办事处借款400000元及利息（以400000元为本金，利息自2012年1月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告连云港经济技术开发区朝阳街道办事处的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告寇跃堂、王迎凤负担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7300元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  张家茂二〇二〇年三月三十日书 记 员  何丹红法律条文及上诉须知一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。