苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10263号原告：范凤奎，男，1968年5月5日生，汉族，户籍所在地河南省固始县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：甄宜明，安徽冠楚律师事务所律师。被告：倪根男，男，1965年4月14日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区）用渔新村200号，现住江苏省苏州市吴中区。被告：朱凤妹，女，1967年4月11日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区）用渔新村200号，现住江苏省苏州市吴中区。被告：倪爱民，男，1988年6月7日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区）用渔新村200号，现住江苏省苏州市吴中区。被告：倪三媛，女，1937年10月10日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区）用渔新村200号，现住江苏省苏州市吴中区。被告林琴琴，女，1991年9月7日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区）用渔新村200号，现住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：林新贵，系被告林琴琴母亲。委托诉讼代理人：唐述恒，安徽省六安市舒城县城关镇法律服务所法律工作者。第三人：苏州市吴中区甪直镇甫里社区居民委员会，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇甫里村。负责人：马文明，该村委会书记。委托诉讼代理人：李晓燕，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾懿迪，江苏悦孚律师事务所律师。原告范凤奎与被告倪根男、朱凤妹、倪爱民、第三人苏州市吴中区甪直镇甫里社区居民委员会（下称甫里居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请追加倪三媛、林琴琴为被告参加诉讼。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范凤奎及委托诉讼代理人甄宜明，被告倪根男、朱凤妹，被告林琴琴的委托诉讼代理人林新贵、唐述恒，第三人甫里居委会的委托诉讼代理人李晓燕、曾懿迪到庭参加诉讼。被告倪爱民、倪三媛经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告范凤奎诉称，2013年2月6日，原告与被告倪根男、朱凤妹、倪爱民签订房屋买卖协议1份，约定被告将甫里村安置小区8幢301室房屋及车库转让给原告。转让价格为400000元，于2013年2月6日支付300000元，余款100000元在被告取得房产证并过户给原告时支付。合同签订后，原告依约支付被告倪爱民首付款300000元。被告将房屋钥匙交给了原告，原告对房屋进行装修并入住至今。后双方于2016年8月26日又签订了房屋买卖合同1份，对上述合同内容调整了部分内容，约定将余下的100000元交给第三人甫里居委会，第三人将房产证直接交给原告，被告无条件配合办理过户。后其多次要求被告配合办理过户手续，被告不愿意配合。综上，请求确认原告与被告签订的房屋买卖协议、房屋买卖合同有效，判令被告协助原告办理房屋产权过户手续，第三人协助被告办理过户手续。被告倪根男辩称，对双方签订的房屋买卖协议无异议，钱是收到的。当时卖房时没有产权证，现在房价涨了。去年原告闹着要退房，其没钱所以不同意退。现要么原告再给其200000元，其协助过户。要么原告退房，其退原告房款，再赔偿原告200000元。被告朱凤妹辩称，同意倪根男的意见，原告要房产证，其要求涨价。被告倪爱民、倪三媛未作答辩。被告林琴琴辩称，涉案2份房屋买卖合同，其中2013年2月6日的合同上没有其签名；2016年8月的合同上“代林琴琴”这几个字不知道是谁写的，其没有委托他人代为签字，对该2份合同均不知情。另其作为涉案房屋的共有人，没有收到任何款项，亦没有委托他人代收，若法院认定合同有效，要求法院将其应得的购房款转入其指定账户，否则其不认可买卖合同，不同意出售房屋，亦不协助办理房屋过户手续。被告第三人甫里居委会述称，其并非是房屋买卖合同的主体，房屋买卖合同的效力由法院确定。被告尚有100000元房款未支付第三人，故涉案房屋不具备过户条件。如其收到剩余房款100000元，同意按规定协助过户。经审理查明，倪根男与朱凤妹系夫妻，倪爱民系两人的儿子，倪三媛系倪根男的母亲。倪爱民与林琴琴于2012年7月16日登记结婚，2018年9月13日，本院立案受理林琴琴诉倪爱民离婚纠纷一案。经本院主持调解，双方于2018年12月12日达成协议离婚。2013年2月5日，苏州市吴中区甪直镇甫里村村民委员会（下称甫里村委会，甲方）与被告倪根男（乙方）签订甪直镇渔民安置房购房协议书1份。协议载明，安置房屋坐落于甫里村渔民安置小区。根据安置规定，乙方可享受安置人员为倪根男、支（朱）凤妹、倪爱民、林琴琴、倪三媛。根据乙方申请及抽签确定B户型，坐落8幢301室，产权面积为93.2平方米，自行车库为17.05平方米。同年3月16日，甫里村委会（甲方）与被告倪根男（乙方）、倪爱民（乙方）、林琴琴（乙方）分别签订安置房购房协议书1份，协议内容均一致。协议载明，根据安置规定，乙方可享受安置人员为倪根男、支（朱）凤妹、倪爱民、林琴琴、倪三媛，乙方可享受基本安置面积为180平方米，根据乙方申请及抽签确定C户型，坐落1幢302室，产权面积为122.11平方米，自行车库为19.04平方米。目前涉案房屋及车库的产权登记在甫里村委会名下，具体坐落为苏州市吴中区车库。另查明，2013年2月6日，原告（乙方）与被告倪根男、朱凤妹、倪爱民（甲方）签订房屋买卖协议1份。协议载明，甲方同意把水产市场后面甫里村渔民安置房小区8幢301室、面积93.2平方、车库17.5平方转让给乙方（乙方有权对房屋实际面积测量），如不够93.2平方，则按1760元/平方扣除，如不够88平方，按4400元/平方扣除。转让价格为400000元，乙方同意于2013年2月6日支付首付款300000元，剩余100000元在甲方取得房产证并过户给乙方后付清。甲方应在乙方付首付款后把房屋钥给乙方，乙方可以对房屋进行装修并入住。甲方应在取得房屋产权证后一个月内过户给乙方，最迟在2016年12月31日前必须过户给乙方，否则视为甲方违约。乙方在过完户后，付尾款100000元给甲方，过户费由乙方承担。甲方违约应付给乙方违约金600000元，并承担因装修房屋等产生的费用，乙方违约付给甲方违约金600000元。原告于2013年1月26日向被告倪爱民转账支付200000元，于2月6日转账支付90000元。被告倪爱民于2013年2月6日向原告出具收条1张，载明“今收范凤奎现金300000元整（叁拾万元），车库收1700元，另加3.2平方收5800”。对此，原告称，双方于2013年2月6日签订协议前已就房屋买卖达成合意，被告向村里拿安置房钱不够，故其先支付了200000元。被告于2013年2月5日与村委会签订协议，其于2月6日与被告签订买卖协议，房屋面积差价补给被告7500元，签订协议当天其转账支付90000元，支付现金17500元，共支付307500元。当日被告将房屋钥匙给其并交付房屋，后其对房屋进行装修并居住至今。对此，被告倪根男无异议。2016年8月26日，原告（乙方）与被告倪根男、朱凤妹、倪爱民（甲方）又签订房屋买卖合同1份。合同载明，转让价格为407500元，乙方于2013年2月6日支付定金及房款计307500元给甲方，剩余100000元在甲方取得房产证并过户给乙方后付清。甲方应在取得房产证后，最迟在2018年6月30日之前必须无条件过户给乙方，否则视为甲方违约，乙方将剩余房款100000元直接交给甫里村委会，甫里村委会将房产证直接交给乙方，甲方无条件配合乙方过户，如过户不成功，交给甫里村委会的100000元房款退还给乙方，过户费由乙方承担。该合同其他内容与上述房屋买卖协议内容一致。合同落款处乙方由范凤奎签名，甲方处有被告倪根男、朱凤妹、倪爱民的签名并摁了手印，还写有“代林琴琴”，合同左侧写有“倪三男”的名字。担保人处有王林金的签名。又查明，就林琴琴诉倪爱民离婚纠纷一案，林琴琴向本院递交的起诉状载明，婚后因被告倪爱民借高利贷，故把安置到的唯一一套120平方米的房屋卖掉了。在本院组织双方举证质证时，除对安徽一套房屋存在争议外，倪爱民称无其他共同财产，对此林琴琴未持异议。以上事实，由原告提供的房屋买卖协议、房屋买卖合同、付款凭证、收条、本院（2018）苏0506民初8304号一案的卷宗材料及当事人陈述予以证实。就落款时间为2016年8月26日这份合同的签订过程。原告称，按双方之协议约定，2016年12月底前过户。到2016年8月，涉案房屋的产权证还未办下来，其找到被告要求重新签订合同。合同是甫里村委会的会计起草的。因被告尚欠甫里村100000元，故甫里村委会让其把欠被告的钱交给村里，村里办好证后直接把房产证交给其，被告无条件配合过户。担保人是被告的亲戚。当时倪根男、倪爱民在现场，当场签名的。朱凤妹是合同拿到她家里后签的，倪三男的名字是倪根男写的，“代林琴琴”是倪爱民写的，在被告家里写的。其想通过法院将余款100000元交给甫里村委会，甫里村委会应按合同约定将涉案房屋的权属直接办至其名下。至于被告与甫里村委会之间的纠纷，与其无关。被告倪根男称，因原告欠其100000元，其结欠甫里村100000元，原告提出要重签合同，该合同是在甫里村签订的，由原告起草的，甫里村打印出来的。甫里村不可能说把房产证直接给原告的。当时就其与原告在村里，倪爱民是在家里签的，“代林琴琴”是倪爱民写的。朱凤妹的名字是其写的，她不会写字，但摁了手印。其母亲的名字是其写的。在签这份合同的前两天，原告到村里闹要退房，其没有钱，没退成功。因原告提出过退房，故其母亲不肯摁手印。被告朱凤妹称，其忘了，但签合同其知道的。第三人甫里居委会称，在2016年8月26日前，被告倪根男因其他事到村委会去，村里就对他说，涉案房屋被告还有100000元购房款没付给村里，倪根男就告诉村里，这套房屋已经卖给别人了，买房人还有100000元尾款没支付。村委会就让倪根男把买房人叫到村里来。2016年8月26日，原告夫妻俩，还有被告夫妻俩到村委会，村里向原告提出把100000元付至村里，等房产证办下来，村委会帮原告控制好房屋产权。合同内容是原、被告自行协商的，是在他们之前的协议基础上作了修改，村里没有参与，因手写不方便，村里工作人员帮原、被告打印了合同。对此，原告及被告倪根男无异议。庭审中，被告称，其一户共安置到2套房屋，即1幢302室、8幢301室，1幢302室也卖掉了。安置房拿到后，全家包括倪三媛、林琴琴都住在1幢302室。后因倪爱民、林琴琴在外借了高利贷，放高利贷的人讨钱，就把1幢302室卖掉了。现一家租房居住。当时向原告出售涉案房屋，倪三媛是不愿意卖的，林琴琴是同意的。出售时没有告诉林琴琴，2014年左右林琴琴知道这套房屋卖掉了。涉案房屋卖掉时，倪爱民与林琴琴刚结婚，故没让林琴琴签字，后来林琴琴离家出走了。对此，原告称，当时倪根男、倪爱民说涉案房屋就是倪根男、朱凤妹、倪爱民的，户口本也只有他们三人。被告林琴琴称，其一户安置到2套房屋其是知道的，但涉案房屋的出售其没有签字，亦没有委托他人签字。1幢302室房屋出售，其签字的。其与倪爱民于2015年分居，2016年倪爱民家里人打电话说把1幢302室房屋出售还债，让其来签字，其考虑到债务问题，去签字了。另甫里居委会称，所有的安置房屋都先登记在其名下，等安置人员提供办证资料且所有安置人员到场签署相关办证材料后，其再把房屋过户至安置人员名下。如原告将100000元直接支付给其，被告提供办证资料，是可以办到被告名下的，办证时不需要倪根男家承担费用。原告要求其将涉案房屋产权直接登记至原告名下，没有事实和法律依据。关于甫里居委会的名称问题。第三人提供了2004年9月10日苏州市吴中区人民政府作出的关于同意建立甪直镇保圣、甫里二个社区居民委员会的批复，批复明确撤销原甫里村村民委员会，建立甫里社区居民委员会。对此，甫里居委会工作人员称，村里是后来才知道建立了甫里居委会，甫里村委会的组织机构代码证有效期至2018年7月27日，故对外甫里村委会及甫里居委会的名称、公章都在使用。审理中，原告将涉案房屋的尾款100000元已付至本院。本院认为，首先，就涉案房屋，根据第三人提供的安置房购房协议书，享受该安置房屋的人员为五被告。原告与被告倪根男、朱凤妹、倪爱民于2013年2月6日签订房屋买卖协议，原告于当日取得该房屋后进行装修并居住至今。后原告与上述三被告又于2016年8月26日签订房屋买卖合同1份。原告与被告倪根男、朱凤妹、倪爱民签订的房屋买卖协议、房屋买卖合同成立且合法有效。对虽该合同落款处写有“代林琴琴”及“倪三男”的名字，但双方确认不是倪三媛、林琴琴本人所写。被告倪根男称，当时其母亲不同意出售。后又讲因原告提出过退房，故其母亲不肯在2016年8月26日的合同上摁手印。由此可确认涉案房屋出售，虽倪三媛未在协议上签名，但其知晓该房屋出售一事。在本案审理中，被告倪三媛未到庭，亦未提出任何异议，未提供证据证明在原告于2013年入住房屋至今曾向原告提出过异议。本案的争议在于被告林琴琴是否知道涉案房屋的出售。被告一户共安置到2套房屋，被告林琴琴称其知道安置到2套房屋。林琴琴在2016年起诉离婚时，在起诉状中明确被告倪爱民将唯一一套安置房即另一套120平方米的安置房出售。另在该案庭审中，除对安徽省一套房屋存在争议外，双方确认无其他共同财产。林琴琴在知道有2套安置房的情况下，于2016年起诉离婚时称被告倪爱民将唯一一套安置房屋出售。由此可确认，被告林琴琴是知道涉案房屋早已出售，否则在离婚诉讼中申报共同财产时理应会提到涉案房屋。被告林琴琴称其不知道涉案房屋出售，被告林琴琴、倪爱民于2012年结婚，之后一起居住在1幢302室房屋，其知晓有2套安置房却长达很多年一直不去关注了解涉案房屋的状况，亦不合常理。且被告倪根男亦称林琴琴在2014年左右知道了涉案房屋的出售事宜，且是同意的。据此被告林琴琴称其不知道涉案房屋出售，本院不予采纳。综上，被告倪三媛、林琴琴虽未在协议及合同上签名，但知道房屋出售，房屋出售至今未向原告提出过异议，故本院确认倪三媛、林琴琴对房屋出售无异议，房屋买卖协议及合同对被告倪三媛、林琴琴具有约束力，各方均应履行合同义务。2016年8月26日的房屋买卖合同明确，原告将剩余购房款支付甫里居委会后，被告应配合过户。现原告同意将剩余购房款100000元支付甫里居委会，且已将该款付至本院，故原告要求五被告及第三人协助办理房屋过户手续，本院予以支持，因过户产生的费用由原告负担。被告倪根男要求原告另外支付购房款200000元后其再配合办理过户及被告朱凤妹要求涨价的意见，本院不予采纳。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告范凤奎与被告倪根男、朱凤妹、倪爱民于2013年2月6日签订的房屋买卖协议、2016年8月26日签订的房屋买卖合同有效。二、被告倪根男、朱凤妹、倪爱民、倪三媛、林琴琴于本判决生效之日起二十日内协助第三人苏州市吴中区甪直镇甫里社区居民委员会（苏州市吴中区甪直镇甫里村村民委员会）将位于苏州市吴中区车库过户至被告名下，并协助原告将涉案房屋过户至原告名下，因过户产生的费用由原告负担。同时原告将购房款100000元支付第三人苏州市吴中区甪直镇甫里社区居民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7413元，财产保全费2558元，合计人民币9971元，由被告倪根男、朱凤妹、倪爱民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王 丽 芳人民陪审员 司马青芳人民陪审员 汤 丽 华二〇二〇年五月十二日书 记 员 王  宇