山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0321民初3192号 原告（反诉被告）：桓台县唐山镇唐四村村民委员会。住所地：桓台县唐山镇唐四村友谊路**。统一社会信用代码：54370321B476397098。 法定代表人：魏涌泉，村主任。 委托诉讼代理人：刘晓，山东法德利律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王岗，男，1973年12月27日出生，汉族，住桓台县。 委托诉讼代理人：宗涛，桓台少海法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告，以下简称原告）桓台县唐山镇唐四村村民委员会（以下简称唐四村委）与被告（反诉原告，以下简称被告）王岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐四村委的委托诉讼代理人刘晓，被告王岗的委托诉讼代理人宗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐四村委向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告王岗支付自2018年1月14日至2019年1月13日的房屋租金700元，2019年1月14日至2019年11月13日的房屋占用费583元及自2019年11月14日至实际返还占有房屋之日的房屋占用费；2、请求依法判令被告王岗赔偿自2019年11月14日至实际付清房屋费用之日的经济损失，按年利率6%计算；3、请求依法判令被告王岗将占用的三间南屋及院落返还原告唐四村委；4、本案诉讼费用等由被告王岗负担。事实和理由：2018年，原、被告签订租赁协议，原告将闲置的南屋3间及院落租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2018年1月14日至2019年1月13日止。租金为一年700元。直至今日，被告既没有支付原告2018年1月14日至2019年1月13日的租金，也未与原告续签合同。原告多次找被告催要未果。 被告王岗辩称，1、同意支付原告唐四村委2018年1月14日至2019年1月13日的房屋租金700元，但支付方式系从原告唐四村委应支付给被告王岗的房屋修缮费用32800元中予以折抵。2、原告唐四村委诉求支付房屋占用费583元和相应经济损失，无事实及法律依据。3、被告王岗并未违约，不同意返还房屋。 被告王岗向本院提出反诉请求：1、依法判令原告唐四村委支付被告王岗房屋修缮费用合计32800元；2、反诉费用由原告唐四村委负担。事实和理由：2015年，被告租赁原告闲置多年的危房三间，用途是放置被告的建筑工具，约定租金每年700元。被告在租赁时，按照法律规定和双方的约定，应由原告将出租房屋修缮至正常使用状态，但当时原告本着不投资的原则，要求被告先行垫付修缮费，然后逐年折抵租金，被告表示同意。后，被告对涉案房屋修缮两次，花费共计32800元。在修缮前，被告均通知原告，原告并不否认。 原告唐四村委针对被告王岗的反诉请求辩称，1、被告王岗自2015年至2018年1月13日一直在交纳涉案房屋的租金，并未提出过扣除相应的房屋修缮费，且被告王岗并未提交相应的证据证实其修缮房屋的花费。2、即使被告王岗曾修缮了涉案房屋，其修缮时间与本案2018年1月14日至2019年1月13日的租赁合同并无任何关系，被告王岗应该另案起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 一、关于原告唐四村委与被告王岗之间租赁协议的签订及履行情况。 庭审中，原告唐四村委提交其与被告王岗于2018年4月15日签订的《租赁协议》复印件一份。该协议载明：甲方唐四村委，乙方王岗。村委现有闲置南屋3间，院落一处，经甲乙双方协商，达成以下租赁协议：1、租赁期限1年，自2018年1月14日至2019年1月13日止。2、租金每年700元，实行每年预付。3、乙方在租赁期间不经甲方同意不能随便更改其房院内建筑及设施，不能另建永久性建筑，到期后所有房院内设施（包括改建等建筑都归村委所有，村委不做任何补偿给乙方），大型改建到时双方另定协议。……5、甲方要保证乙方在租赁期间内水电正常（一切费用由乙方自己承担）。……原告唐四村委在该合同的甲方处盖章确认，时任村主任魏涌泉签字确认。被告王岗在乙方处签字捺印确认。 对此，被告王岗质证认为，1、因该证据系复印件，对真实性不能确定。2、即使原告唐四村委能够提交合同原件，原告唐四村委也无权解除合同。涉案房屋被告王岗自2012年开始租赁使用，且经唐四村委同意，被告王岗分别在2012年和2015年进行了两次修缮，共计花费32800元。当时村委工作人员与被告王岗协商的系长期租赁。为证明其曾修缮涉案房屋及其花费，被告王岗提交录音证据一份。该录音证据系被告王岗与王保东（唐四村委原村主任兼村支书）、魏涌泉的现场录音。被告王岗整理录音书面内容记载：时间为2019年10月19日上午9时30分，地，地点唐四村委东邻院内容为，王岗：这不两个书记都在场，咱说说当初租赁变压器南边这三间屋的时候，咋说的，……，那时候说，你村里是房东，这三间屋已经塌陷了屋顶先让我修缮用，到时候从租赁费里找补，又让我带头缴了两年。王保东：原先我不是和你说过这个事吗，他房屋确实是修过，我不想占用村里的钱来处理，随后的时候看看从村里租赁费里定定价格找补这个事。魏涌泉：这不王岗守着，我知道王岗修房子了，这个钱数是人家王岗提供的这个钱数。王岗：咱这个事是咋着呢，就是证明证明我这个事的事实，我也不是来找老书记的麻烦，也不是找新书记的麻烦，这个事是实事求是的就是那么个事，作为一个党员领头缴了，我不能花这个钱白花了。魏涌泉：你这个事我也知道，这个东西我也琢磨了，……，现在是有清理合同这个事，是起诉了……。王岗：我看起诉书上说收回这三间屋。魏涌泉：是上面说连王庆墩那里一块收回，……，收回谁要租赁行，你先把王岗这叁万多给他，再说这个事确实花了叁万多修的。王保东：叁万多，光利息也不少了。王岗：咱不说利息了，本钱给我也挺好啊。王保东：你现在是那说，真到事上就得清楚。魏涌泉：不行你就把你这些证据弄好它，不行你就起诉。王保东：行啊，到时候有魏涌泉给你证明这个事，不行就打官司也能赢了，你就我说这个事，你就魏涌泉说句话也很难通过，就是通过起诉。 原告唐四村委质证认为：1、对该录音证据的关联性有异议。录音中被告王岗陈述在对涉案房屋进行修缮后，还曾向唐四村委交纳过两年的租金，其庭审中亦自认最后一次修缮是在2015年。而涉案租赁合同的期限为2018年4月15日至2019年1月13日。即使被告王岗确实修缮过房屋，也与本案租赁合同无关。2、如果被告王岗确实对涉案房屋进行过修缮，其也应提交相关证据证明涉案房屋确实存在需要修缮的问题且在其修缮前联系过村委，上述事实不能仅凭王保东一人的陈述而认定，应该提供相应的书面证据或第二个证人予以佐证。3、如果被告王岗确实是在村委的认可下修缮的涉案房屋，也约定修缮费用由村委承担，被告王岗应提供相应的证据证明房屋修缮所花费的费用，而不能仅凭口头陈述费用为32800元。 后，原告唐四村委提交补充质证意见认为：1、关于录音的内容，在录音第6分钟，王岗：我这个事实你们认可不？魏涌泉：你不是这找，上次不是也找了吗？我不知道，我解决不了。……在录音第11分30秒，王保东在录音中陈述房子是王岗修的花了3万多。在录音第11分51秒魏涌泉回答：王岗向村里要3万多块钱就是你（王保东）证明，我知道了。也不是现在知道的，是王岗不交租赁费提出异议找村里说修房子这个事我知道的。多少钱是你（王保东）说王岗给你（王保东）说的。王岗租赁的这房子镇上是组织二次评估，房子才评估了2万块钱。这个事有这个清理合同，可以通过法律手段解决。在录音第16分22秒王岗说：老书记经历的这个事，新书记没经历这个事。原告唐四村委认为，通过以上电话录音能够证明王岗是否修缮房屋、修缮房屋的花费皆为其个人陈述，魏涌泉、王保东均未参与具体修缮事宜，对具体花费也不知情。 庭审中，被告王岗主张其于2012年维修房屋、整理院落、门窗修理、房顶换瓦共计花费17800元，于2015年换檩条、换瓦共计花费15000元，合计32800元，并向本院提出司法鉴定申请，申请对涉案房屋两次相关维修费用进行评估鉴定。但被告王岗未能向本院提交鉴定所需的有关票据、单据及相关证据，并称：其两次修缮房屋的行为，系聘用桓台县唐山镇唐一村村民“王特一”带领修缮，主要工人是雇佣劳务市场工人，王岗家人也在现场帮工。其中“挂瓦”的队伍是唐四村里电线杆上张贴的广告联系。在农村修缮房屋对工程量和购买物品没有税务发票提交，这在农村属于正常、普遍现象。 关于在2015年修缮房屋之后，被告王岗仍然支付了涉案房屋2015年、2016年、2017年的租金，被告王岗解释为：当时村主任王保东要求王岗支付房屋租金，但王岗称要从房屋维修费中折抵。王保东便给王岗做工作，说王岗是中共党员，要起带头作用，村委的原则是办任何事情村委不能出现钱，以后介绍王岗施工村委的相关工程，这样进行找补。王岗便答应了。但到现在为止，也没有给王岗介绍工程。 二、关于原告唐四村委诉求的经济损失。 原告唐四村委诉求的经济损失系涉案租赁合同到期后，房屋占用费的损失，其计算方式为：自2019年1月14日（租赁协议到期日的次日）至2019年11月13日，参照租赁协议约定的租金金额计算，金额为583元。此外，原告唐四村委还诉求被告王岗支付自2019年11月14日起至房屋实际返还之日的房屋占用费用，并赔偿自2019年11月14日至实际付清房屋费用之日的经济损失，按年利率6%计算。 以上事实，由原告唐四村委提交的租赁协议复印件，被告王岗提交的通话录音及当事人庭审陈述予以证明。 本院认为，关于原告唐四村委与被告王岗之间的房屋租赁合同关系，原告唐四村委提交了双方之间租赁协议的复印件，对此，被告王岗称不能确认真实性。但庭审中，关于房屋的坐落、租金金额，以及被告王岗事实上使用协议复印件约定的房屋，被告王岗均未提出异议，而是对涉案房屋租赁事实和租金金额等予以认可，并称双方之间存在长期租赁关系。故，对原告唐四村委提交的涉案该份租赁协议复印件，本院予以确认。原告唐四村委与被告王岗于2018年4月15日签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按照协议约定全面履行合同义务。 在涉案租赁协议中，明确约定有租金的数额和支付期限，被告王岗应当按照约定及时支付租金。被告王岗未按协议约定支付租金，构成违约。庭审中，被告王岗辩称对欠付租金700元并无异议，但应当以其先行垫付的涉案房屋维修费中予以折抵。故，本案争议的焦点在于被告王岗维修涉案房屋事实的认定及相关维修费用的认定。 关于涉案房屋维修的事实，被告王岗提交了其与王保东（唐四村委上届村主任）、魏涌泉（唐四村委现任村主任）的现场录音，原告唐四村委对其真实性未提出异议，对该份录音证据，本院予以采信。在该份录音中，唐四村委上届村主任王保东明确认可被告王岗曾维修过涉案房屋，现任村主任魏涌泉亦陈述“王岗向村里要3万多块钱就是你（王保东）证明，我知道了，也不是现在知道的，是王岗不交租赁费提出异议找村里说修房子这个事我知道的”，故，唐四村委现任村主任魏涌泉认可知道被告王岗修缮房屋事宜，且未提出明确反驳。在原告唐四村委上届负责人和现任负责人均予以认可的情况下，本院对被告王岗曾对涉案房屋进行维修的事实，予以认定。 关于维修房屋费用的认定。被告王岗虽主张其维修涉案房屋花费共计32800元，但其未能提交相应的计算依据。虽然被告王岗亦向本院提交了相应鉴定申请，但其未能提交最基础的相应鉴定依据，致使本院无法启动鉴定程序，被告王岗应承担举证不能的责任。且被告王岗在明知其维修房屋未留存相应基础证据的情况下，自2012年之后不积极行使权利，并与时任村委负责人协商解决，而是在其维修房屋之后仍继续缴纳房屋租金。而在村委换届之后，其再以维修费事宜抗辩阻却其租金支付。因被告王岗长时间怠于行使权利救济，致使其因时间或其他因素举证不能，应自行承担相应的法律后果。故，被告王岗主张其因维修涉案房屋花费共计32800元，证据不充分，本院不予认定。被告王岗辩称其以房屋维修费折抵应支付租金的辩称意见，亦不能成立，本院不予支持。 综上，原告唐四村委诉求被告王岗支付自2018年1月14日至2019年1月13日的房屋租金700元，符合合同约定，本院予以支持。 通过庭审查明，被告王岗自2012年开始便一直租赁涉案房屋，涉案租赁协议虽然约定的租赁期限为一年，自2018年1月14日至2019年1月13日，但其签订时间为2018年4月15日，亦为补签的租赁合同。故，可以认定被告王岗与原告唐四村委自2012年以来便一直存在涉案房屋的租赁合同关系，被告王岗亦一直占有使用涉案租赁房屋，该租赁合同关系具有连续性和稳定性。而被告王岗未支付本案租金的原因也系因其之前维修房屋所花费用进行的部分抵销抗辩，虽然对于具体花费金额被告王岗未能举证证明，但其未支付租金客观上“事出有因”，而非恶意拒付租金。在本案判决作出并生效后，并在被告王岗拒不履行判决支付租金义务之前，不宜径行解除原告唐四村委与被告王岗之间形成的长期租赁合同关系。故，原告唐四村委诉求被告王岗返还涉案三间南屋及院落，本院不予支持。关于本案租赁协议约定期限之后的房屋使用事宜，原告唐四村委与被告王岗可另行协商处理。如协商不成，原告唐四村委可再行就房屋租金事宜或房屋占用费损失事宜及房屋返还事宜另行主张权利。 故，原告唐四村委在本案中，即行主张房屋占用费及其他损失，本院不再予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王岗支付原告（反诉被告）桓台县唐山镇唐四村村民委员会房屋租金700元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告（反诉被告）桓台县唐山镇唐四村村民委员会的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）王岗的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告（反诉原告）王岗负担。反诉案件受理费310元，由被告（反诉原告）王岗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张文文 审 判 员  田召朋 人民陪审员  石 芸 二〇二〇年三月二十日 法官 助理  张 蔷 书 记 员  张 旭