海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2017)琼0271民初4378号原告：徐美华，女，1962年9月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住浙江省永康市。委托诉讼代理人：杨卫明，浙江婺星律师事务所律师。被告：吴维尧，男，1966年3月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住浙江省东阳市。被告：吴彬，男，1987年11月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住浙江省东阳市。共同委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：高育红，广东香山律师事务所律师。原告徐美华诉被告吴维尧、吴彬房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐美华的委托诉讼代理人杨卫明，被告吴维尧、被告吴彬的共同委托诉讼代理人黄俊科、高育红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐美华向本院提出诉讼请求：一、确认原告徐美华与被告吴维尧、吴彬于2012年5月22日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、判令被告吴维尧向原告徐美华返还购房款415000元和定金50000元并赔偿同期贷款利息损失（利息以206000元为本金，从2012年5月23日计至2012年10月25日，以259000元为本金，从2012年10月26日暂计至2017年5月22日止为132895元，实际应计至债务还清之日，以上利息均按年利率6%计算）、律师费4500元；三、判令被告吴彬承担返还房屋转让款的连带责任；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月16日，被告吴维尧与薛开东、王儒杰签订房屋建设协议书一份，合作建造位于三亚市××村房屋十多层（海坡海滨海度假公寓），该协议载明双方合作建房的权利与义务。合作建房期间，被告吴维尧以《房屋建设协议书》作为附件于2012年5月22日与原告签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定：原告徐美华向被告吴维尧购买由其合作建设房屋（海滨海）第12层5号，面积66.4平方米，购房款计411680元，实际房款为415000并约定付款期限和房屋交付使用时间，上述房屋买卖由被告吴彬提供担保，并口头指定由被告吴彬代被告吴维尧收取购房款。协议签订后原告通过银行转账方式已付清全部房屋转让款。原告为本案支付了律师费4500元。上述房屋系使用三亚市天涯区海坡村第六村民小组（薛开东、王儒杰）农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证等合法建房手续，该地段的违章建筑被三亚政府强拆。原告认为该房屋没有取得房屋产权证，房屋买卖协议违反法律和行政法规的规定，是无效协议。为维护原告的合法权益，根据我国民事法律的相关规定，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告吴维尧、吴彬共同辩称：1、根据民事案由的规定，本案应属于确认合同效力纠纷，而非房屋买卖合同纠纷；2、被告吴维尧就本案提出管辖权异议上诉，但至今尚未收到三亚市中级人民法院裁定书，本案尚不应就实体进入审理；3、原告徐美华未提供充分证据证明其所支付购房款的具体数额，且支付主体与付款金额不一致，原告徐美华应承担举证不能的法律后果。即使原告徐美华支付了购房款，但被告吴维尧也向原告徐美华交付了房屋，如果合同无效，被告吴维尧向原告徐美华返还购房款，原告徐美华也应向被告吴维尧返还房屋，由于房屋已无法返还，其应折价予以返还，折价价款应为购房款，应当互相抵销；4、原告徐美华在签订合同时就已经知道合同系无效合同，其在签订合同5年后才主张合同无效并主张合同无效后产生的权利，已超过法定的诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回；5、原告徐美华主张被告吴彬承担保证责任，已超过法定的除斥期间。本院经审理认定如下事实：2012年5月22日，原告徐美华作为乙方与被告吴维尧作为甲方、被告吴彬作为丙方（担保方），签订一份《房屋买卖协议书》，约定：原告徐美华在对被告吴维尧与他人合作房屋即三亚市凤凰镇海坡村涉案房屋（海滨海）第12层5号所有实际情况均了解的情况下向被告吴维尧购买该房屋，面积66.4平方米，购房总价款为411680元；付款方式为：分二次付款，2012年5月22日首付206000元，余款205680元在房屋交付时付清。合同还约定了其他事项。被告吴彬在该合同丙方即担保方处签名。协议签订后，被告吴彬于2012年5月22日向原告徐美华出具了一份《收款收据》，注明今收到徐美华交来海滨海12层5号首付款206000元；2012年10月24日，被告吴彬向原告徐美华出具了两份《收款收据》，注明注明今收到徐美华交来海滨海12层5号房尾款205600元（以银行到账为准）及注明今收到徐美华交来海滨海12层7号房定金50000元。2012年10月份，被告吴维尧将涉案房屋交付给了原告徐美华使用。2017年上半年，涉案房屋已被三亚市政府相关部门以违章建筑为由予以强行拆除。2017年4月28日，原告徐美华与浙江婺星律师事务所签订委托代理合同，支付了律师服务费4500元。2017年6月1日，原告徐美华诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告徐美华提交了一份结婚证，证明其与章寿根为合法的夫妻关系；并提供了一份户名为章寿根的中国工商银行银行卡交易明细清单，期中一笔2015年5月22日支出交易金额为206000元；提交了两份工商银行转账凭条，其中一份交易日期为2012年10月24日转账给被告吴彬的50000元，一份由章寿根转账给被告吴彬的209000元。上述转账记录单，原告徐美华用于证明其已支付了5号房购房款415000元及7号房定金50000元。被告吴维尧认可其授权给被告吴彬收取购房款。被告吴维尧、吴彬对于收款收据中被告吴彬签名的真实性不予认可，但未就被告吴彬签名的真实性申请进行鉴定。涉案房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。以上事实有《房屋买卖协议书》、宅基地证明、房屋建设协议书、收款收据、转账记录、授权委托合同、发票及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。本院认为：一、本案系因基于原告徐美华与被告吴维尧签订的《房屋买卖协议书》所产生的纠纷，基础法律关系为双方房屋买卖关系，因此，本案的案由应定性为房屋买卖合同。被告吴维尧、吴彬主张本案应定性为确认合同效力纠纷，理由不成立，本院不予采纳。二、原告徐美华与被告吴维尧签订的《房屋买卖协议书》，因涉案买卖的房屋没有相关报建手续、没有相关产权证明，属于违章建筑交易，双方之间的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"从原告徐美华提供的证据：房屋买卖协议书、收款收据、结婚证、转账记录，可以形成完整的证据链，足以认定原告徐美华已向被告吴维尧授权收取房款的被告吴彬支付了5号房购房款415000元。被告吴维尧、吴彬对收款收据的真实性不予认可，但并未申请鉴定，因此，对收款收据的真实性，本院予以采信。被告吴维尧依无效合同取得的购房款415000元应返还给原告徐美华。原告徐美华诉求被告吴维尧退还购房款415000元的理由充分，本院予以支持。从合同约定来看，双方均明知其购买的房屋系利用集体土地所建设，且没有规划报建手续，因此对造成合同无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担，故原告徐美华诉求被告吴维尧赔偿利息损失及律师费，本院不予支持。被告吴维尧、吴彬抗辩折价返还房屋的损失与购房款相互抵销，理由不成立，本院不予采纳。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条规定"主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。"被告吴彬，其明知涉案房屋系利用集体土地所建设，且没有规划报建手续，仍然在房屋买卖协议书的担保方签名，作为担保，其行为存在过错，应在返还购房款415000元的1/3即183333元范围内承担连带清偿责任。四、关于本案的诉讼时效及保证除斥期间的问题。本案双方签订的房屋买卖协议书，原告徐美华现起诉确认合同无效，合同无效所产生的法律后果，其诉讼时效应从法院生效判决确认合同无效之日起计算。因此，被告吴维尧、吴彬抗辩本案已超过法定诉讼时效、超过保证的除斥期间，理由不成立，本院不予采纳。五、原告徐美华诉求被告吴维尧、吴彬返还定金50000元，因该定金支付并非涉案房屋5号房的定金，且被告吴维尧收取的50000元定金也并非依据涉案合同所取得的财产。原告徐美华诉求返还定金的纠纷与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，原告徐美华的该项诉求，本院在本案中不应作出处理，原告徐美华可另案提起诉讼进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条之规定,判决如下:一、确认原告徐美华与被告吴维尧于2012年5月22日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告吴维尧应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐美华返还购房款415000元；三、被告吴彬应在183333元的范围内对被告吴维尧的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告徐美华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4911.98元（原告已预交）,已减半收取，由被告吴维尧负担3340元，原告徐美华负担1571.98元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 沈相法 二O一七年十二月二十一日书记员 方 甜附相关法律规定:中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。