呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初240号原告：赵桂兰，女，无固定职业,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉荣，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市如意开发区如意大厦203室，统一社会信用代码：91150192720184741C。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷苏健，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告赵桂兰与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵桂兰及其委托诉讼代理人张秀芳、吴玉荣、被告富恒公司的委托诉讼代理人王涛、殷苏健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵桂兰向本院提出诉讼请求：1、请贵院依法判决支付原告逾期交房违约金73153（暂计算至起诉之日2020年1月2日）应计算至依法交房之日止；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月8日，被告以售后包租的方式与原告同时签订了《商品房买卖合同》、《委托经营合同书》，原告购买了大盛魁商业街B区1291号商铺。合同签订后原告按照约定交纳了购房款，履行了自己的义务。《商品房买卖合同》约定被告于2013年8月31日前交付房屋，但被告并未按照约定交付房屋。后双方又签订了补充协议，将交房日期重新约定为2014年5月31日，但至今为止被告仍未交付房屋，被告的行为构成严重违约。故，为了维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法保护原告合法权益。被告富恒公司辩称：按照已经生效的案件进行计算，自2014年6月1日起按照已付款为基数，按照银行同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据:证据一、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《购房款收据》，拟证明：1、原告2013年6月8日与被告签订房屋买卖合同，购买了大盛魁商业街B区1291号商铺，并按约支付了购房款，买卖合同约定2013年8月31日前交付验收合格的房屋。2、被告违约未按照约定交付房屋，又与原告签订了补充协议，将交房时间变为2014年5月31日，并约定给付原告2013年8月31日到2014年5月31日期间的违约金4229元。但至今为止被告既未给付该4229元违约金又未交付房屋，被告的行为构成违约，应承担交房违约责任。3、商品房买卖合同约定逾期交房被告按日支付原告已付房款万分之一的违约金，因被告至今未交房，因此应支付违约金，但约定的违约金明显过低，因此我方请求调高，按照银行同期贷款利率计算违约金。被告对证据一《商品房买卖合同》《补充协议》的真实性认可，《收据》真实性认可。证据二、《委托经营合同》，拟证明：被告于2013年6月8日以售后包租的方式与原告签订委托经营合同，该合同约定按照8%和10%支付租金。但因被告违约逾期交房，导致了原告的租金损失，该损失远远大于约定的违约金万分之一，因此我方请求调高，按照银行同期贷款利率计算违约金。被告对证据二《委托经营合同》的真实性认可，证明问题不认可，合同尚未生效，不能认定原告的损失。证据三、《判决书》，拟证明：与本案原告情况相同的其他购房者也被贵院判决支持了逾期交房违约金，并且调高违约金按照银行贷款利率进行支付。被告对证据三《判决书》不认可。被告富恒公司向本院提交以下证据：《补充协议》，拟证明：2014年5月28日，原告与被告签订了《补充协议》，协议中双方已将《商品房买卖合同》中的交房时间变更为了2014年5月31日，并将2013年8月31日至2014年5月31日之间的违约金确定。故，2014年5月31日前，被告的逾期交房违约金应为4229元，自2014年6月1日起以已付款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告对证据真实性认可，原告和被告的计算方法一样。从补充协议中可以看出我们已经交了购房款。本院经审理认定事实如下：2013年6月8日，出卖人富恒公司与买受人赵桂兰签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第B3区1291号商业房，初测面积12.86平方米，单价22931.65元，总金额294901元。付款方式为首付154901元，其余房款以银行按揭方式付清，房屋交付期限为2013年8月31日前。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限（2013年8月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金。2013年8月31日，出卖人未能交付房屋。2013年6月17日原告交房款154901元，2014年7月21日交房款80000元。2013年6月8日，双方签订《委托经营合同书》，但该合同未履行。2014年5月28日，双方签订《补充协议》。约定交房日期变更为2014年5月31日止，并进行赔偿。从2013年8月31日至2014年5月31日按所付房款的日万分之一计算，即154901×1%00×273天＝4229元。对于返租客户若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同书》的协议约定从2014年6月1日开始按每年8%的租金返给客户。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有拘束力，本院予以确认。现被告未能如期交房，已构成违约，应当承担相应违约责任。针对违约金数额，合同约定为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，该约定的违约金数额明显过低，原告请求按中国人民银行同期同类贷款基准利率调整，被告没有异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院应予以调高。违约金分别计算如下：被告给付原告2013年8月31日至2014年5月31日的违约金4229元。房款154901元的违约金从2014年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至实际交房之日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。房款80000元的违约金从2014年7月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至实际交房之日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告赵桂兰违约金4229元。二、154901元的违约金从2014年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至实际交房之日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；80000元的违约金从2014年7月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至实际交房之日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815元，由被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 贺巧梅二〇二〇年五月十四日书记员 柳鸣鸣