内蒙古自治区卓资县人民法院民事判决书（2019）内0921民初1276号原告（反诉被告）：乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：马金用，董事长。委托代理人：张晓玲，内蒙古惠久律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘冬青，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区乌兰察布市卓资县。原告（反诉被告）乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）刘冬青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告刘冬青向本院提起反诉。原告乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司的委托代理人张晓玲、被告刘冬青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司提出诉讼请求：1、判令被告支付购房余款81080元，要求被告支付违约金16216元，按照尾款的20%计算，2、诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：3、要求被告赔偿损失40000元，按照银行逾期贷款利率的30%计算。事实与理由：2011年7月7日，原被告签订了《安泰小区安居楼认购协议书》，约定被告购买原告开发的××县西户住宅，建筑面积80平米，单价2388.5元/平米，总价191080元，同时约定，被告签订认购书时向原告交款60%，房屋主体封顶交至80%，交房时付清尾款。原告于2014年交房，但被告只付110000元，至今拖欠尾款81080元。被告(反诉原告)辩称，原告在合同约定期限内没有按时交工，没有购房合同书，没有出示房屋主体结构图，房屋结构与层高没有明确告诉被告，第一次交付定金时并没有按照认购书办理，没有任何物业管理规定，认购书上没有写明外跨楼梯，属于隐瞒房屋实情，楼道休息平台与上房横梁不符合标准，严重影响出进安全，没有保修说明，认购协议上的楼层与房本的层高不符，购买的三楼但是房本是四楼，外跨楼梯严重影响行人安全，原告没有按时交工，被告只能另外租房居住，原告没有提供购房正式合同，没有按时交工，属于违约，原告在网签时没有经过被告同意。反诉原告刘冬青的反诉请求是：1、判令反诉被告为反诉原告办理产权登记手续；2、判令反诉被告支付逾期办理产权登记手续的违约金10000元；3、判令反诉被告支付逾期交付房屋的违约金10000元；4、诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2011年7月7日，反诉原告与反诉被告签订了《安泰小区安居楼认购协议书》，约定反诉原告购买反诉被告安泰小区安居楼1号楼3单元3楼西户建筑面积80平方米的房屋，总价款191080元，签订认购协议书时反诉原告支付房价总额60%，房屋主体封顶后交至80%，交房时付清剩余房款。同时认购协议书第五条第6款约定，反诉被告保证房屋产权清晰，给反诉原告办理确权证。一、本诉已经过了诉讼时效，应依法驳回本诉诉讼请求。2014年反诉被告交付该房屋，根据《安泰小区安居楼认购协议书》第四条第2款的约定，反诉被告应当在2014年至2017年之间向反诉原告主张购房款，现已超过了诉讼时效。二、反诉被告逾期交付房屋，应承担违约责任。按照合同约定，反诉被告应在2012年8月28日交付使用，2014年才交付，逾期交付房屋已成事实。三、反诉被告未为反诉原告办理产权登记手续，已构成违约。按照认购协议书约定，反诉被告办理产权登记手续为合同的附属义务，反诉被告拖延不予办理，已构成根本违约，应支付违约金。四、反诉被告存在以下违约行为，反诉原告有权拒绝支付剩余房款。1、未按认购书约定向反诉原告交付房屋，购买的是3楼，交付的是4楼。2、反诉被告至今未签订正式《商品房买卖合同》，且在办理网签时，也未经反诉原告签字确认。3、签订《安泰小区安居楼认购协议书》时，反诉被告未向反诉原告出示商品房预售许可证明，未出示房屋主体结构图，认购书中未明确该房屋的层高及结构，楼道休息平台上与上方横梁不符合国家标准，严重影响出入，且认购协议书没有约定房屋存在外跨楼梯，反诉被告对上述事实有隐瞒的故意。反诉被告乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，一、刘冬青于2011年7月7日与反诉被告签订了房屋买卖合同，长达9年的时间，至今购房款只交了50%多，在拖欠将近一半购房款的情况下，却请求办理产权登记手续，不符合人情事理，也违反法律上权利义务一致的原则。且认购协议书上也明确约定，乙方在交清楼房余款后该楼房产权归乙方所有，甲方给乙方办理产权证。二、反诉原告刘冬青在拖欠近一半购房款的情况下，无权要求反诉被告办理产权登记，当然也无权要求支付逾期办理产权登记违约金。三、刘冬青要求支付逾期交付房屋违约金的请求同样不能成立。刘冬青违约在先，按照认购协议书约定，签订《认购协议书》时也就是2011年7月7日，刘冬青应支付房款60%，房屋主体封顶时交至80%，而刘冬青在将近9年的时间，所交房款还没有达到60%，因刘冬青的违约行为，给反诉被告造成巨大损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定，买房人逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，反诉被告9年来每年在向购房人催款，不存在反诉原告提出的超出诉讼时效的情况。原告为支持其诉讼请求，向法庭出示以下证据：一、认购协议书，证明原被告之间存在房屋买卖关系，合同成立时间是2011年7月7日；被告对此无异议，本院予以认定。二、记账凭证和收据，证明被告分两次支付了房款110000元，拖欠81080元。被告质证没有异议，本院予以认定。被告刘冬青（反诉原告）为支持其答辩意见和反诉请求，向法庭出示以下证据：一、认购协议书，证明原告没有按照合同履行，购买的是3楼，网签合同显示是4楼，没有按时交房，不能保证产权清晰，房屋质量不合格。原告（反诉被告）质证认为，证据真实性合法性关联性无异议，但是证明目的有异议，因为有地下一层，所以三楼就变成了四楼。本院对该证据的真实性认可。二、房屋照片17张。证明：购买协议没有写明外跨楼梯，现在是外跨楼梯，出行很不方便；房屋的高度严重不够；整个楼房层高为8层，存在安全隐患；楼道内电线未穿管，容易老化漏电；院内的围栏损坏后没有人修理；楼道内的顶梁1.84米，不够标准；房屋无人管理、漏水。原告（反诉被告）质证认为，照片不能证明质量问题，再就是和开发商没有关系。二楼平台，合同没有约定，但不属于违法的，工程竣工验收是合格的。本院认证认为，照片可以显示拍摄时的现场情况，但是被告以该证据来证实房屋构造不合理、质量存在问题等，显然证明力严重不足，本院不予认定。经审理查明，2011年7月7日，原告乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司作为甲方，被告刘冬青作为乙方，双方签订了《安泰小区安居楼认购协议书》，约定，乙方认购1号楼东起3单元3层西户住宅，单价为每平米2388.5元，总金额191080元，乙方签订认购书时向甲方交付房价总额的60%，主体封顶后交到80%，交房时付清剩余房款，同时甲方保证在2012年8月28日前将乙方认购的房屋交付使用，甲方保证房屋产权清晰，楼房交工验收后，乙方交清余款后产权归乙方所有。甲方给乙方办理确权证。合同签订后，2011年7月7日，刘冬青交付了50000元房款，另在2013年11月27日又交付了60000元购房款。庭审过程中经询问，原告称是在2014年年初实际交付房屋，但被告刘冬青称其从2012年年底开始装修，装修结束后就入住使用了，庭审后刘冬青又陈述装修是在第二次交款即2013年11月27日后开始装修并入住。另向当地建设管理部门核实，涉案安泰小区现可以办理产权登记，且该工程已竣工验收合格，竣工验收合格确认签署的时间为2014年9月26日。本院认为，原被告签订的《安泰小区安居楼认购协议书》合法有效，不违反法律法规强制规定，虽双方尚未签订商品房买卖合同，但该认购书已经列明了购买房屋信息，金额，付款方式、权利义务，且双方已经发生了实际房屋买卖关系，本院予以认定。关于本案争议的房屋交付时间,认购协议书约定的交付时间为2012年8月28日，庭审中，原告并不能举证证明履行过交房手续，被告刘冬青庭审中陈述其在2012年年底已经开始装修并入住，后又陈述其在第二次交款也就是2013年11月27日之后开始装修并入住，因此，原告未履行书面交房流程，被告实际占有房屋的时间也未能准确确定，本院无法认定房屋交付时间。但被告对涉案房屋现已装修并入住的事实无异议。因此，在被告已经实际占有该房屋的情况下，原告请求支付剩余房款的请求予以支持。另原告请求的违约金和赔偿损失费用，按照合同约定“交房时付清房款”、“乙方中途毁约，另给付甲方房价的20%违约金”,上述请求的事实基础都是原告认为被告逾期未付款，但原告未能证明其房屋交付时间，计算上述请求费用的开始时间不能确定，本院不予支持。原告在取得相应证据后可另行诉讼。另被告提出的关于房屋质量存在问题、设计不合理、楼层不符、外跨楼梯等抗辩意见，房屋是否存在质量和设计问题，应以有资质的评估机构的评估意见为准，仅以照片等证据不能证实，且被告在装修入住房屋时，对于楼层和外跨楼梯已经知晓，现又以该问题进行抗辩，本院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求，因反诉原告尚未交清房款，其请求反诉被告为其办理产权登记的请求与协议约定不符，本院不予支持，相应地其请求的逾期办理产权登记违约金也不予支持。另，反诉原告请求的逾期交付使用房屋违约金，因认购协议书中约定的交付时间为2012年8月28日，但如前所述，实际占有房屋的时间无法确定，本院无法计算上述费用，因此，本院对该请求也不予支持。反诉原告可在确定上述时间后另行诉讼。关于原告请求被告支付购房款的诉讼时效问题，从本案合同履行的情况看，被告支付了部分房款后已经对房屋进行了装修和入住使用，发生了占有行为，而购房款系获得房屋所有权的对价，且原被告双方未曾提出过解除双方房屋买卖合同关系，视为合同仍在履行，被告以超过诉讼时效为由抗辩无需支付剩余购房款，违背了公平合理、等价有偿的民法基本原则,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款之规定，判决如下：一、由被告刘冬青于本判决书生效之日起五日内向原告乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司支付剩余购房款81080元；二、驳回原告乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘冬青的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4466元，由原告乌兰察布市胜利房地产开发有限责任公司负担744元，由被告刘冬青负担3722元，反诉案件受理费1116.5元，由反诉原告刘冬青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审 判 长 夏茂林审 判 员 庞二锁人民陪审员 戚利强 二0二0年四月十日书 记 员 陈 冲