广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初191号原告：李立洪，男，1972年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：梁世昌，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。被告：陈利萍，女，1975年1月10日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县***********，公民身份号码************。原告李立洪诉被告陈利萍房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于同年3月17日公开开庭审理。原告李立洪及其委托诉讼代理人梁世昌、王欣、被告陈利萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2019年12月租金36000元及滞纳金（以36000元为本金按月息2%自2019年12月5日起计算至实际付清款日止）；2.被告向原告支付2019年11月水费1084.5元、电费3991元，12月水费711元、电费2377元，2020年1月水费567元、电费2182元；3.被告向原告支付2019年5月至12月垃圾处理费3200元；4.被告按每月36000元向原告支付自2020年1月1日起至实际归还日止的公寓占有使用费；5.原告无需归还被告保证金108000元；6.被告承担本案的诉讼费。另，原告于2020年3月17日庭审中当庭增加诉讼请求：7.确认原告与被告签订的《街边新村综合楼合同》于2019年12月21日已解除；8.被告立即向原告返还涉讼公寓。事实和理由：2019年3月19日，原告与被告签订房屋租赁合同《街边新村综合楼合同》，约定原告将其位于佛山市南海区********的综合楼二、三楼公寓出租给被告，租期为2019年4月1日至2024年12月31日，租金每三年递增15%，即2019年4月1日至2022年3月31日月租金为36000元，2022年4月1日至2024年12月31日月租金为41400元。另被告应向原告支付108000元作为保证金，该保证金在租期满且被告结清所有欠费后予以退还。同时，合同约定被告需于每月5日前一次性交纳当月租金和上月水电费，逾期交租的原告有权以每日5%向被告收取滞纳金，逾期交租超过15日的，原告有权解除合同，并没收被告提交的保证金。上述约定的滞纳金利息过高，原告予以调整。上述合同签订后，被告原先一直准时向原告交租，被告12月延迟交纳租金，经原告多次催促，被告拒不支付拖欠原告的租金。现被告拖欠原告租金已超过15日，原告已于2019年12月20日向被告发出终止租赁合同的通知，但被告拒不交还公寓，其行为严重违反双方签订的租赁合同，损害了原告的合法权益。被告答辩称，确认2019年12月开始没有交租，确认2019年11月至12月、2020年1月份水电费数额，确认没有支付2019年5月至12月的垃圾处理费，合同中并未约定被告需支付垃圾处理费。不同意解除合同。不同意返还涉讼公寓。被告没有缴纳租金是因为原告占用了被告承租的场地，包括原告出租予颜国瑜的280平方米及原告自己在使用的一个办公室。上述两处场地的水电费均是由被告在承担。原告于2019年5月1日开始占用上述两处场地。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.南海区建设工程竣工规划验收合格证复印件1份、《街边新村综合楼合同》(冼志伦)原件1份、证明原件1份、冼志伦身份证复印件1份，用以证明原告向被告转租的行为合法，原被告签订的租赁合同有效。3.《街边新村综合楼合同》(颜国瑜)原件1份、图片打印件4张，用以证明综合楼二楼是由实验室与公寓单间构成，三楼全部为公寓单间，原告于2019年2月26日已将已经建好的实验室约280平方米出租给案外人颜国瑜；综合楼每层约为700平方米，原告出租给案外人颜国瑜的实验室与被告公寓的面积比约为1：4。4.《街边新村综合楼合同》(陈利萍)原件1份、收据（****、****）原件2份，用以证明原告于2019年3月28日将综合楼除二楼实验室以外，二楼、三楼的公寓出租给被告经营使用，合同约定月租金为36000元，被告使用房屋产生的一切费用均由被告承担；被告应在每月5号前付清当月租金及上月水电费，逾期支付租金的，应按每日5%支付滞纳金；逾期达到15天的，原告有权解除合同，并没收合同保证金。5.POS签购单原件1份，用以证明由于合同约定被告使用房屋产生的费用由被告承担，原告向管理综合楼的村民小组缴纳了2019年度的垃圾管理费6000元，被告自2019年4月起至2019年11月共使用房屋8个月，被告应承担8个月的垃圾费。按照原告出租给实验室与被告公寓的面积比例，被告应承担80%的垃圾费，每月400元，合计共3200元。6.收据（****、****、****、****、****、****）原件6份、租金明细电子单原件7份，用以证明被告应缴纳的水电费依据，由佛山市南海区*********民小组每月核对综合楼二楼、三楼的水电表后制作的水电费电子单，扣除非被告使用的“夹层电表”及“二楼水表”外，由被告按照电子单的费用向原告支付水电费，每月5号前支付当月租金及上月水电费。被告在2019年12月、2020年1月使用公寓产生了3088元、2749元水电费。7.微信聊天记录打印件6页，用以证明被告没有按时向原告支付2019年12月份的租金、2019年11月份的水电费及2019年度的垃圾管理费。由于被告的违约行为达到合同约定解除的条件，原告在多次催告无果后，于2019年12月20日向被告发出解除合同的书面通知，双方的合同于2019年12月21日解除。本院组织被告对原告的举证发表了质证意见。被告没有提交证据。原告举证1，被告没有异议，本院予以确认。原告举证2的南海区建设工程竣工规划验收合格证，被告确认其真实性，经审查，本院确认其真实性。原告举证2的《街边新村综合楼合同》(冼志伦)、证明、冼志伦身份证，被告表示不清楚，本院进行综合认定。原告举证3的《街边新村综合楼合同》(颜国瑜)，被告确认其真实性，但不清楚原告何时与颜国瑜签订租赁合同，本院进行综合认定。原告举证3的图片，被告予以确认，经审查，本院予以确认。原告举证4的《街边新村综合楼合同》(陈利萍)、收据，被告确认真实性，经审查，本院确认其真实性。原告举证5的POS签购单，被告确认其真实性，并称被告原来是同意支付3200元垃圾费，但由于产生该案纠纷就一直没有支付，经审查，本院确认其真实性。原告举证6、7，被告确认，经审查，本院予以确认。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：原告李立洪（出租方，甲方）与被告陈利萍（承租方，乙方）签订《街边新村综合楼合同》约定：出租位于佛山市南海区********在综合楼二、三楼公寓。每3年递增15%，即第一档期从2019年4月1日至2022年3月31日，月租金为36000元；第二档期从2022年4月1日至2024年12月31日止，月租金为41400元正。在签订合同时，承租方应付108000元作为保证金，保证金在期满后承租方结清租金费、管理费、水、电费和办理工商注销手续等所有应交费用之后无息退还承租方。如中途退出，此保证金不再退回。每月5号前一次性交纳当月租金及上月水电费，由出租方开收据，逾期交租按每日5%收取滞纳金，超过交租期限15天，出租方有权提出终止合同，取回公寓，没收保证金，等约定。原告于2019年3月28日出具《收据》确认收到被告押金108000元。2019年12月9日，原告微信被告“现在9号，已过交租期四天，每天1800收取滞纳金”。2019年12月10日，原告微信被告“超过交租期五天！”。2019年12月11日，原告微信被告“今天已经超期交租第六天”。2019年12月12日，原告微信被告“今天已经超期交租第7天”。2019年12月18日，原告通过微信向被告发送《公寓租赁合同终止告知书》要求被告支付2019年12月的租金、11月水电费及2019年垃圾处理费，并要求被告于2019年12月20日搬离涉讼租赁物。2019年12月19日，原告再次通过微信向被告发送《公寓租赁合同终止告知书》，被告微信回复“李老板您好！化验室和你们的办公室2019年5月1日至2019年12月31日共八个月，每个月是8000元合计64000元整。老板你不交房租给我哪有钱交给你！”。原告微信回复“一切以合同为依据，这是讲合同和法治的年代和地方！”。被告微信回复“既然老板您知道这是法制社会按合同，那我们签的合同上是不是写的清清楚楚明明白白二三楼公寓，那您为什么不交房租给我”。原告于2019年12月20日再次微信向被告发送《公寓租赁合同终止告知书》。另查一，被告于2019年4月1日接收涉讼租赁物三楼试营业。被告于2019年5月1日接收涉讼租赁物二楼，二楼其中一个办公室由原告于2019年5月1日开始使用，另有一个280平方米的实验室由原告出租予案外人使用。原告述称案外人颜国瑜于2019年3月1日左右开始对280平方米的实验室进行装修，被告辩称颜国瑜在2019年4月开始对实验室进行装修，2019年5月1日开始使用。另查二，原告收取了被告2019年4月18日至2019年11月30日的租金，其中2019年4月18日至2019年5月17日的租金36000元，2019年5月18日至5月31日的租金15600元，6月份至11月份每月的租金36000元。另查三，原告在庭审提交的落款签名为原告与颜国瑜的《街边新村综合楼合同》显示签订日期为2019年2月26日，合同约定原告将涉讼租赁物二楼厂房面积约280平方米出租予颜国瑜，租期从2019年3月15日至2024年12月31日。2019年3月15日至2022年3月14日月租金为5600元，2022年3月15日至2024年12月31日月租金6720元。另查四，涉讼租赁物的竣工验收合格证显示，涉讼租赁物为三层建筑，建筑面积为1974.15平方米。诉讼中，原、被告均确认：被告使用了涉讼租赁物的天台。280平方米实验室的水费由颜国瑜直接支付给被告，电费由颜国瑜支付给原告，280平方米的实验室有独立的电表。原告使用的二楼办公室的水电费由被告在支付。原告述称由于原告将天台免费给予被告使用，该部分使用费用于抵扣办公室的水电费。被告对此不予确认。原告述称由于涉讼租赁物的二楼于2019年5月1日才交付予被告，故原告自2019年4月18日开始计收被告的租金，而被告则辩称2019年4月1日至17日为免租期。本院认为，原告李立洪与被告陈利萍签订的《街边新村综合楼合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告自2019年12月起欠付租金，经原告催收后，至庭审当日仍未支付，已构成根本违约，原告有单方解除合同的权利，本院确认涉讼合同于原告提出解除涉讼合同诉请的庭审当日即2020年3月17日解除。原告主张涉讼合同于2019年12月21日解除，但并未举证证明其在2019年12月21日有向被告发出解除合同的意思表示，原告的该项主张，本院不予支持。被告抗辩称原告交付的场地不符合合同约定的标准，但被告自2019年4月1日接收涉讼租赁物三楼、5月1日接收涉讼租赁物二楼后，一直至2019年11月均按合同约定的标准向原告支付租金，并未举证证明在此期间其曾对原告交付的涉讼租赁物提出过异议或对租金标准提出过异议，被告的抗辩理由，本院不予采纳。合同解除，原告诉请被告返还租赁物，本院予以支持。合同因被告违约解除，原告诉请保证金108000元归原告所有，符合合同约定亦未违反法律规定，本院予以支持。被告自2019年12月起欠付租金，原告诉请被告支付自2019年12月1日起至被告实际返还涉讼租赁物之日止按36000元/月计算的租金，符合合同约定亦未违反法律规定，本院予以支持。原、被告在《街边新村综合楼合同》中的关于滞纳金的约定实为违约金的约定，根据合同约定，被告逾期支付租金，应当向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，本院酌定被告向原告支付以36000元为本金自2019年12月6日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金，原告诉请超出部分本院不予支持。原告诉请被告支付2019年11月水费1084.5元及电费3991元、12月水费711元及电费2377元、2020年1月水费567元及电费2182元，共计10912.5元，被告对上述水电费数额均确认，本院对原告的该项诉请予以支持。原告诉请被告支付垃圾费3200元，垃圾费产生于被告使用涉讼租赁物期间，被告在庭审中亦表示在产生本案纠纷前是同意支付的，本院对原告的该项诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告李立洪与被告陈利萍签订的《街边新村综合楼合同》于2020年3月17日解除；二、被告陈利萍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项《街边新村综合楼合同》项下的佛山市南海区********综合楼二、三楼公寓予原告李立洪；三、被告陈利萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年12月1日起至实际返还上述第二项确定的二、三楼公寓之日止按36000元/月标准计算的租金及以36000元为本金自2019年12月6日起至实际清偿之日按日万分之五计算的逾期付款违约金予原告李立洪；四、被告陈利萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付垃圾费3200元及2019年11月至2020年1月的水电费共计10912.5元予原告李立洪；五、保证金108000元归原告李立洪所有；六、驳回原告的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取12672.45元、财产保全费1265元，合计13937.45元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担13912.45元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的13912.45元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年四月三日书记员  成海欣