山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初272号原告：王海娟，女，汉族，1973年2月26日出生，住东港区。委托诉讼代理人：张颖，山东周智律师事务所律师。委托诉讼代理人：马淑君，山东周智律师事务所律师。被告：匡立科，男，汉族，1973年10月30日出生，住日照市东港区。被告：李日娥，女，汉族，住日照市东港区，系被告匡立科之妻。以上两被告委托诉讼代理人：许崇礼，日照东港弘德法律服务所法律工作者。原告王海娟与被告匡立科、李日娥合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海娟的委托诉讼代理人张颖、马淑君，被告匡立科、李日娥的委托诉讼代理人许崇礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告房屋差价109万元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年原告及原告丈夫张武因民间借贷纠纷与被告匡立科达成执行和解协议，约定原告将锦绣前程小区5号楼1单元1702室房产以120万元过户给被告匡立科，用以偿还债务及房产贷款，五年内原告有权以120万元赎回房产，被告匡立科不得擅自进行买卖、赠与、抵顶债务等处分行为，不得妨碍原告回赎权利的行使，抵押贷款额度不得超过80万元，回赎期内原告享有继续使用的权利。2016年3月被告在回赎期内违约将该房产设置了187万元抵押贷款，导致原告无法回赎。后双方达成协议，延长回赎期，但被告再次违约，在未经原告同意的情况下将该房产以233万元出售给了案外人谢赟。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至贵院请求依法判决。被告匡立科、李日娥辩称，答辩人不认可被答辩人的诉讼请求，被答辩人的诉求不符合事实和法律依据，其诉讼行为纯属恶意、子虚乌有，请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1.2010年答辩人诉被答辩人及答辩人丈夫张武民间借贷纠纷一案，经法院调解作出（2010）东民一初字第2434号民事调解书，后被答辩人以其丈夫张武拒绝履行给付金钱义务，答辩人向法院申请执行，案号为（2011）东执字第437号、（2012）东恢执字第202号。执行过程中，答辩人与被答辩人及其丈夫张武于2012年5月5日达成执行和解协议，被答辩人及其丈夫张武均签字同意将原告锦绣前程小区5号楼1单元1702室房产以120万元过户给答辩人匡立科，用该楼房抵顶所欠答辩人债务80万元，剩余差价40万元答辩人先行返还给被答辩人和其丈夫张武用以偿还银行贷款后，该房产依法过户给了答辩人，答辩人与被答辩人及其丈夫张武民间借贷权利义务得到落实，被答辩人及其丈夫张武权利义务消失，法院作出（2012）东恢执字第202号执行裁定，执行程序终结，也就是答辩人以120万元的高价（当时原告按揭贷款购置该房产总价款为584437元）购买了涉案房产，由此可见双方不存在抵押权关系；2.双方执行和解协议第4条特别约定，是被答辩人和丈夫张武要求答辩人给予五年回赎期回赎上述房产，是答辩人出于朋友关系作出的让步，而在回赎期五年内，被答辩人及其丈夫张武未能支付赎回房屋的120万元，致权利灭失。后被答辩人及其丈夫张武要求支付了一年的租金25000元（张武转至李日娥账户）住到2018年5月5日，2018年5月份李日娥与张武协商如续租交纳30000元房租，被答辩人及其丈夫张武同意并支付了15000元，剩余15000元至今未付。2019年2月份起被答辩人不再交纳物业费、水电费，足以说明被答辩人支付房租居住答辩人的房屋并未约定延长两年回赎期，作为合法房屋所有人的答辩人，根本没有无权处置、贷款之说；3.被答辩人提出答辩人设置187万元抵押贷款，无法赎回，以此来牵制答辩人的房屋，是不符合事实、无效的说法。按银行贷款操作规程，抵押财产价值120万元也绝对不可能贷款187万元，况且执行和解协议约定的房屋所有权已经转移，被答辩人与张武只有在约定回赎期五年内按当时转让的价款120万元买回而已，答辩人用自己所有的房产抵押贷款，是与银行之间的借贷关系，并不影响被答辩人五年内买回房屋的权利，被答辩人在长达五年之久的回赎期未能赎回，以抵押权提起诉讼，不符合法律规定。综上，被答辩人没有任何理由要求答辩人支付金钱义务，答辩人不存在任何违约和延期回赎的行为，双方的债权债务关系已彻底消除，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交如下证据：证据一：原告与被告签订的执行和解协议（影印件），来源于东港区人民法院档案室。证明：1、案涉房屋系原告王海娟从开发商处购买;2、2012年5月5日原告王海娟、张武与被告匡立科签订执行和解协议，约定以案涉房屋抵债，并约定：（1）案涉房屋所有权转移到被告匡立科名下之日起，5年内原告有回赎权，即原告有权以120万赎回该房产，被告不得妨碍原告回赎权利的行使;(2)房屋所有权转移到被告匡立科名下之日起5年内，被告匡立科不得擅自进行买卖、赠与、抵顶债务等处分行为，不得妨碍原告回赎权利的行使;(3)房屋所有权转移至被告匡立科名下之日起5年内，被告有权以该房产在银行抵押贷款，但合计额度不能超过80万元。证据二：不动产登记申请书（打印件），来源于日照市不动产登记中心。证明1：案涉房屋在未销售给第三人谢赟时，不动产权证书号为20140901041，证明案涉房屋所有权转移至被告匡立科名下的时间为2014年9月1日。按照双方执行和解协议约定，自所有权转移至匡立科名下，五年内原告有权以120万赎回案涉房屋，即原告的回赎期截止时间为2019年9月1日;证明2：被告违反执行和解协议中“抵押不得超过80万”的约定，在2016年3月24日将案涉房屋抵押给邮政储蓄银行，抵押金额为187万元，抵押期限为2016年3月18日至2028年3月17日，被告违约行为导致原告无法实现回赎。证据三：房产买卖合同（影印件），来源于案外人谢赟。证明：被告违反执行和解协议中“回赎期内不得买卖、不得妨碍回赎权的行使”约定，在2019年4月9日回赎期（2014年9月-2019年9月）内将案涉房屋以233万出售给第三人，售价包含执行和解中的案涉房屋，原告5万购买的车库，执行和解签订后原告花费50万的装修、5.9万购买的储藏室。证据四：保全受理费单据、保全担保费单据，原件。证明：因被告匡立科违约将房屋抵押、出售，原告为实现权利，而支出5000元保全费、1320元担保费，合计6320元，该费用属于合理费用，应由被告承担。对上述证据被告的质证意见为：对于证据一执行和解协议真实性、关联性、合法性无异议；证据二、证据三不动产登记信息真实性无异议，买卖合同真实性无异议。对证据四未发表质证意见被告向本院提交如下证据：证据一、执行和解协议、执行裁定书各一份，证明涉案房屋在原告拒不履行给付金钱义务的情况下，被告对涉案房屋采取保全措施，在执行程序过程中依法达成的和解协议，被告并未违反和解协议的约定，也未用涉案房屋超过贷款80万元；证据二，小企业最高额抵押合同、小企业流动资金借款合同（复印件）小企业授信额度合同。被告在银行贷款所抵押的房产是两处房产，贷款187万元。两处房产分别是商业房，证书编号为日房权证市字第**位于日照市，抵押财产的价值是172万元，另一处也就是涉案房屋，抵押财产的价值是120万元。两处房产共同抵押贷款187万元，按比例计算涉案房屋只能贷款76万元；证据三，原告的丈夫张武与被告李日娥微信记录(主要内容为：1.2017年7月20日，李日娥要求张武先交一年房租，如果一年内买回房屋，租金住几个月算几个月，如不交房租就租给别人，要求腾房；2017年7月25日，李日娥又催促如不交房租就腾房，9月17日李日娥又表示不出租了，也不卖了，要求快搬出去；10月17日责问不想搬也不交房租，逼着走诉讼程序；2017年11月18日张武表态下周付款2.5万元。2018年9月20日李日娥申明房租3万元，10月19日，李日娥又要求张武将房间里的东西搬出来，张武表态24号给房租，10月25日张武在微信记录中表明24号给3000元，25号给转7000元。11月15日，李日娥要求改天把东西搬出来，张武回应这几天把那20000元付清。2018年11月17日，李日娥又询问房租，并于12月12日表明房租不给就换锁，12月14日、21日、24日李日娥连续催交房租，2019年1月1日李日娥又催促房租，张武在1月4日表示先付5000元。4月3日李日娥告知打扫了房间。4月9日告知张武房子卖了，要求搬走东西。4月16日，张武向李日娥说明难处，希望给次机会能保住房子……)，证明原告回赎期5年后未能赎回的情况下，原告要求支付租金25000元，以及续租双方协商情况；证据四，（2019）鲁1102民初5984号民事判决书，证明涉案房产的后期买卖时间、房产过户情况。对被告提供的证据，原告对证据一执行裁定、执行和解协议真实性无异议，但认为执行和解协议空白处是由被告自行填写，对其证明目的有异议，和解协议可以印证原告提交证据一的证明目的，该协议明确约定回赎期自房屋所有权转移到被告名下5年内，另外5年内被告不得设置抵押贷款超过80万元；对证据二中的小企业授信额度合同、小企业最高额抵押合同无异议真实性无异议，对三份合同证明目的有异议，上述合同只能证明被告以涉案房产及另外一套房产设定抵押贷款187万元，抵押期间为2016年3月18日至2028年3月17日，不能证明按比例抵押，证明被告明显违约，按照常理必须偿还187万元才能解押，被告在原告的回赎权利上设立了障碍也违反了执行和解内容。对证据三真实性无异议，但该证据无法证明涉案房产回赎期到期，只能证明在回赎期内被告要求原告支付房租的事实，以及原告主张要求回赎房屋、被告在回赎期内将房屋出售的事实，微信记录也仅能证明被告在回赎期内催促原告行使回赎权，并不能证明被告要证明的内容；对证据四，原告认可该判决认定的房产买卖时间及房产过户情况，但叙明因已上诉而尚未生效。诉讼中原告明确其主张的损失109万元系根据被告卖予谢赟的价格233万元，减去储藏室的价格4万元，减去原债权120万元得出，计算公式为109万元（233万元-4万元-120万元）。对于双方提供的证据，本院分析认证如下：原告提供的原告与被告签订的执行和解协议（影印件），与被告提供的执行和解协议一致，双方均无异议，可以作为定案根据；原告提供的不动产登记申请书（打印件），被告对其真实性无异议，对其证明力予以确认；对原告提供的被告与谢赟的房产买卖合同，被告无异议，予以确认。对于被告提供的证据一执行裁定、执行和解协议，原告无异议，予以确认；对证据二中的小企业最高额抵押合同、小企业授信额度合同，原告无异议。被告提供的上述证据能够证实被告匡立科经营的日照市斯诺尔空调设备安装工程有限公司于2016年3月18日与中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行订立借款合同，借款数额为187万元，且以日房权证市字第**（抵押财产的价值172万元）及日房房权证市字第**（本案争议房产，抵押财产价值120万元）作了抵押，故该证据可以作为定案根据；对被告提供的证据三张武与被告李日娥微信记录，原告对其真实性无异议，该证据能够证实被告李日娥于2017年7月20日与原告之夫张武协商过回赎房屋事宜及2017年7月20日至2019年4月9日期间被告一直催要房租的事实。根据上述证据及当事人的质证意见，本院对无争议的事实认定如下：日照斯诺尔混凝土有限公司（本案被告匡立科为其法定代表人）与本案原告王海娟及其丈夫张武民间借贷纠纷一案，经本院依法调解并制作了（2010）东民一初字第2434号民事调解书，该调解书发生效力后，张武、王海娟未能按时履行调解书所确定的金钱给付义务，日照斯诺尔混凝土有限公司向本院申请执行，案号分别为（2011）东执字第437号、（2012）东恢执字第202号。在（2012）东恢执字第202号案件执行过程中，日照斯诺尔混凝土有限公司，法定代表人匡立科（甲方）与张武（乙方）、本案原告王海娟（乙方）于2012年5月5日达成执行和解协议，约定：“乙方同意把‘锦绣前程’小区5号楼1单元1702室王海娟名下房产以市场价格120万元过户给本案被告匡立科，用以偿还东港区人民法院202号裁定书所确定的债务，即甲方在东港区人民法院起诉乙方所有款项（人民币80万元整及相关费用20090元），过户费用由乙方承担；甲方应先行返还乙方房价超过其债务的部分费用，即房屋价值120万元减去债务80万元等于40万元；基于该房屋系乙方以按揭形式购买，乙方收取上述甲方先行返还的房屋价值40万元后，即应偿还按揭购买该房尚欠的银行贷款，消灭该房所负的一切权利负担，以便将该房顺利过户给甲方作为东港区人民法院202号裁定书确定的债务的履行”。同时甲乙双方特别约定：“A.自房屋所有权转移到甲方名下之日起，五年内乙方享有回赎权。即乙方五年内有权以120万元赎回该房产，过户费由乙方承担，届时甲方不得妨碍乙方回赎权利的行使；B.如自房屋所有权转移到甲方名下之日起五年后乙方不行使回赎权，该房产可由甲方（匡立科）处置。但自房屋所有权转移到甲方名下之日起五年内，甲方（匡立科）不得擅自进行买卖、赠与、抵顶债务等处分行为，不得妨碍乙方回赎权利的行使；C.自房屋所有权转移到甲方名下之日起五年之内，甲方有权以该房产在银行抵押贷款（但合计抵押贷款额度不能超过人民币80万元），且甲方应在乙方提出回赎请求的15天内消灭该抵押房产的权利负担，及时转移过户给乙方。甲方违反上述约定需向乙方承担违约金10万元”。被告匡立科作为甲方签字确认。上述协议签订后，被告匡立科于2012年9月5日到银行替原告王海娟偿还了涉案房屋剩余房贷413365.55元，于2012年10月30日到涉案房屋的开发商处签署了商品房买卖合同并到日照市房管局办理了备案。2014年8月份涉案房屋的产权证书办理完毕，所有权人为被告匡立科。2016年3月18日被告匡立科经营的日照市斯诺尔空调设备安装工程有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行订立借款合同，借款数额为187万元，且以日房权房权证市字第**（财产的价值172万元）及日房权证房权证市字第**（争议房产，抵押财产价值120万元）作了抵押担保。2019年4月9日，被告匡立科（甲方、出卖人）、案外人谢赟（乙方、买受人）及日照儒房房地产营销策划有限公司（中介方）签订RFDC2019040901号《房产买卖合同》，合同约定被告匡立科将上述涉案房屋（日照市济南路南、临沂路东锦绣前程005幢01单元1702号）卖予案外人谢赟，价款为2330000元。2019年5月14日买卖合同三方到日照市房管局办理了房产过户手续，日照市不动产登记中心于2019年5月15日颁发了鲁（2019）日照市不动产权第0016765号权属证书，产权人为谢赟，2019年5月21日案外人谢赟将剩余购房款与被告匡立科结清，2019年5月23日被告将房屋钥匙交付案外人。后因储藏室存在其他问题，案外人又与被告匡立科签订补充协议，约定储藏室不在出售范围，被告退还案外人4万元。涉案房产虽然已登记在案外人谢赟名下，被告亦将房产钥匙交于案外人，但因后期原告方尚有部分财物在该房屋中且原告亲属占用原因，案外人提起侵权之诉，经审理，本院作出（2019）鲁1102民初5984号民事判决，判决原告将室内物品搬出且将房屋交付给案外人谢赟。后原告因回赎权的问题不服上诉，但对该判决认定的被告与案外人的买卖时间、房产过户时间等基本事实予以认可。另在本院（2019）鲁1102民初5984号民事案件审理中，原告王海娟向本院提交了其与被告匡立科之间的通话录音一份，其中录音中有如下内容：“匡：我和你慢慢拉，你不履行协议，五年你不过来赎，我没通知你来赎？我又给你两年时间，……王：什么叫不是处理问题的办法啊？匡总我们是不是纠纷没解决啊？这个纠纷是不是没解决？这个房子是不是不能卖？匡：不解决，是不是咱这个履行合同时间过了啊？王：我们去了啊，我们也去了啊是不是？匡：你光去拿不出来实际行动来办，你不拿钱。王：你不同意不是？你不同意啊，你不同意我把钱给你？你不给我房产证呢？匡：安？……王：我们啊，张文2017年4月份左右，张文和张武一块去，那时候张文在4月份的时候也去了一次，说我们拿出120万来你把房产证给我们，然后你说房产证在银行里，不行你那个拿点费用再住一年吧，是不是这么说的？匡：让你又住一年啊，是不？18年5月份到期了啊……王：你当时是不是你当时同意叫住一年啊？然后住了一年以后第二年也就是2018年那个啊，2018年几月份也是4月份是不是我倒忘记几月份了，然后张文又去，他那时候已经准备好了钱了，那时候从一个朋友手里我知道这个事，从一个朋友手里当时说拿来钱先把房产证顶出来然后我们再贷款，这个钱呢剩下的费用我们该怎么算怎么算，到时候那个钱贷出款给你，是不是你不同意？你非要按当时那个市场价格是不是？匡：2018年我也同意，19年是不我和张武打电话说的，再给你一年的时间，给你2年时间啊，19年5月5日再不搬出来，房子自觉搬出来，你问问张文说没说这话来？……”。经过审理认证对该通话记录的真实性已予认定，该通话记录可以确认原被告之间已就涉案房产的回赎期协议延长了两年且被告认为的回赎期应从2012年5月6日起计算，也可以证明双方就回赎问题发生过争执及原告方有欲贷款归还被告欠款的打算，但原被告并没有达成共识。本院认为，本案争议焦点有二，一是被告匡立科作为甲方与原告王海娟及张武于2012年5月5日签订的《执行和解协议》的权利义务主体即合同主体如何确定，二是原告主张的被告方的违约责任是否应由被告二人承担。第一，从合同内容看，2012年5月5日签订的《执行和解协议》虽然系被告匡立科作为甲方签字确认，但究其根本，2012年5月5日签订的《执行和解协议》协议抵债的双方为日照斯诺尔混凝土有限公司与本案原告及张武，日照斯诺尔混凝土有限公司才是本院（2010）东民一初字第2434号民事调解书确定的权利主体，被告匡立科签字确认行为代表的是日照斯诺尔混凝土有限公司，是职务行为，尽管被告二人对于原告要求其承担责任的诉讼行为并没有表示抗拒，但依照公司法相关规定，日照斯诺尔混凝土有限公司与被告二人各有自己的人格，其公司财产与个人或家庭财产不能混同，故应确认2012年5月5日签订的《执行和解协议》双方为日照斯诺尔混凝土有限公司与原告王海娟及张武；第二，被告匡立科作为协议的甲方与张武、王海娟达成执行和解协议的时间为2012年5月5日，但按照房产权属变更至被告匡立科名下时间节点起算期间应为2014年9月1日至2019年9月1日，被告出卖涉案房产时间为2019年4月9日，处于双方约定的回赎期内。假定被告匡立科作为协议的甲方存在违约，根据第一项问题的分析确认，该违约责任应由日照斯诺尔混凝土有限公司承担。综上，2012年5月5日被告匡立科作为协议的甲方与张武、王海娟签订《执行和解协议》代表的是日照斯诺尔混凝土有限公司，原告要求二被告承担违约责任缺少事实根据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告王海娟要求被告匡立科、李日娥支付涉案房产差价109万元的诉讼请求；二、驳回原告王海娟其他诉讼请求。案件受理费14610元，财产保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  周会升人民陪审员  房克高人民陪审员  崔 斌二〇二〇年七月十日法官助理牛素素书记员刘洁