文书内容景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0202民初84号原告：景德镇市××房地产有限公司，住所地：江西省景德镇市昌江区瓷都大道南侧润华锦绣天成12#楼（政府办证大厅对面）。法定代表人：陈永樟，该公司董事长。委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。委托诉讼代理人：余瑞蔼，江西晨天律师事务所律师。被告：汪××，男，汉族，1970年9月10日出生，户籍所在地：江西省，住江西省。原告景德镇市××房地产有限公司（以下简称润华公司）与被告汪××租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润华公司的委托诉讼代理人余瑞蔼、被告汪××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润华公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付房屋一楼16.2平米租金20849元(从2018年4月暂计至2019年12月止),二楼874.96平方租金206712元(从2019年4月计算至2019年12月止),共计:227561元；2、请求依法判令被告支付滞纳金41407元;(一楼欠租从2018年4月计算至2019年11月12日止,滞纳金4199元、二楼从2019年4月计算至2019年11月12日止,滞纳金37208元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年11月1日,原、被告签订了《商铺租赁合同》,合同约定原告将瓷都大道锦绣天成1栋107号、207号、209号、210号、211号、212号、2栋201号、203号、204号、205号商铺,建筑面积:一楼94.8平方、二楼874.96平方商铺租赁给被告使用,租赁年限为5年,自2018年4月1日起至2023年3月31日止。租金的支付方式按季度缴纳,第一年租金每月为28162元,第二年开始每年房租以5%递增,以此类推。同时还约定,乙方在签订合同时还需向甲方缴纳押金28162元,如无故拖欠租金,甲方给予乙方15天的宽限期,从16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。合同签订后,原告依约向被告履行了合同义务,但被告从2018年4月开始被告拒不支付一楼剩余面积16.2平方及二楼全部房屋租金,原告多次以电话及上门催收,然而被告一直拖延。由于与被告多次协商无果,现原告为维护自己的合法权益,依据《中华人民共和国合同法》、《中国人民民事诉讼法》等相关法律及司法解释,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告汪××辩称，1、对原告陈述的计算方式予以认可。但计算时间不认可；2、涉案房租房屋的租金已交到了2019年6月份；3、原告出租给被告的店面是复式连体的设计，二楼不能单独出租使用的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于被告汪××提交的消防监督检查记录和照片，原告对该组证据的三性均有异议；本院认为，该消防检查记录上载明的为天成购物中心的消防检查情况，涉案租赁合同中未约定租赁物的用途，该组证据与本案不具有关联性，在本案中不予采纳；2、对于被告汪××提交的与金小春微信聊天记录三张、10010元微信转账记录一张和关于支付租金截图照片一张。原告提出该组证据中的金小春、金总与原告没有任何关系，原告不予认可；本院认为，被告未提交其他相关证据证明该组证据中转账对象金小春与原告的关系，无法证明该转账系涉案租金的支付，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，原告润华公司与被告汪××签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将瓷都大道锦绣天成1栋107号、207号、209号、210号、211号、212号、2栋201号、203号、204号、205号商铺出租给被告,建筑面积:一楼94.8平方米、二楼共874.96平方米商铺；租赁年限为5年,自2018年4月1日起至2023年3月31日止；租金的计算方式为：一楼按60元/平方，二楼按25元/平方，第一年每月为28162元，第二年房租以5%递增，第二年每月为29570元，第三年房租在第二年的基础上5%递增，第三年每月为31048元，第四年房租在第三年的基础上5%递增，第四年每月为32600元计算；租金的支付方式为按季缴纳当年租金。租赁合同签订后，原告润华公司将合同约定的商铺交付给被告承租。被告汪××尚欠原告租金未支付，现原告润华公司要求被告汪××支付租金和滞纳金。本院认为，原告润华公司与被告汪××签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，对双方均具有约束力。原告润华公司作为出租方已按约定交付租赁房屋，被告汪××应按合同约定向原告支付租金。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持；但对于支付租金的时间和计算，原告提出尚欠租金为一楼16.2平方米租金20849元(从2018年4月暂计至2019年12月止)、二楼874.96平方米租金206712元(从2019年4月计算至2019年12月止),共计:227561元，被告对计算时间不认可，称涉案房屋的租金已向原告交到了2019年6月份并已支付53500元租金；本院认为，合同中约定了租金的计算方式，双方已予以认可，原告提出租金涉及的面积为一楼16.2平方米及二楼全部房屋面积874.96平方米，被告未提出异议，对于计算的时间，被告未提供充分证据予以证明其已支付租金至2019年6月份和已支付53500元租金，但原告表示同意将租金计算至2019年8月31日止，故涉案租金应为：一楼60元/平方米*16.2平方米*12个月（2018年4月至2019年3月）=11664元、60元/平方米*16.2平方米*5个月（2019年4月至2019年8月）+（60元/平方米*16.2平方米*5个月*5%）=5103元，一楼租金共计16767元；二楼25元/平方*874.96平方米*5个月（2019年4月至2019年8月）+（25元/平方*874.96平方米*5个月*5%）=114838.5元；一楼和二楼租金共计131605.5元。综上，本案中，被告汪××应向原告润华公司支付131605.5元租金。关于原告要求被告支付滞纳金41407元(一楼欠租从2018年4月计算至2019年11月12日止,滞纳金4199元、二楼从2019年4月计算至2019年11月12日止,滞纳金37208元)的诉讼请求，原告润华公司提出合同中约定的关于滞纳金的计算按每天按实欠租金1%加收过高，原告主张一楼滞纳金从2018年4月计算至2019年11月12日止按照年利率24%计算、二楼滞纳金从2019年4月计算至2019年11月12日止按照年利率24%计算；本院认为合同中约定的滞纳金实为违约金，违约金应以实际损失为基础，当事人约定的违约金一般不应超过造成损失的百分之三十，被告汪××未按期向原告支付租金，该租金可能给原告带来的预期利益一般为利息，故被告存在的违约行为给原告造成的损失为利息上的损失，故本院认为涉案违约金的计算标准可按中国人民银行同期贷款基准利率计算；综上，一楼2018年4月至2019年3月租金按中国人民银行贷款基准利率计算的违约金应为：60元/平方米*16.2平方米*12个月*中国人民银行贷款基准年利率4.35%=507.38元、一楼2019年4月开始的租金按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年11月12日（8个月12天）的违约金应为：5103元租金*中国人民银行贷款基准年利率4.35%*（8/12）+5103元租金*中国人民银行贷款基准年利率4.35%÷365天*12天=156.05元，二楼2019年4月开始的租金按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年11月12日（8个月12天）的违约金应为：114838.5元租金*中国人民银行贷款基准年利率4.35%*（8/12）+114838.5元租金*中国人民银行贷款基准年利率4.35%÷365天*12天=3511.24元。以上违约金合计4174.67元。被告汪××在本案中应向原告支付违约金4174.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汪××于本判决生效之日起十日内给付原告景德镇市××房地产有限公司租金131605.5元和违约金4174.67元。二、驳回原告景德镇市××房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5334元，减半收取计2667元，保全费2020元，共计4687元，由原告负担1162元，被告汪××负担3525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  徐贵骅二〇二〇年五月九日            本件与原本核对无异      书记员  余 清