山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0921民初139号原告：任国栋，男,1978年9月3日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：张秀锋，山东一山律师事务所律师。被告：滕伟，男,1979年8月3日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张新建，宁阳八仙桥法律服务所法律工作者。原告任国栋与被告滕伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任国栋及其委托诉讼代理人张秀锋，被告滕伟及其委托诉讼代理人张新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任国栋向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、赔偿原告经济损失150000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于的房屋租赁给原告，租赁期限为2016年11月20日至2021年11月20日。后因孩子上学需要，2019年8月份原告经被告同意将租赁的房屋转租给他人，后不知什么原因，租赁的房屋不能继续使用，现在被转租的第三人已向法院诉讼要求原告赔偿损失15万元，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令被告赔偿原告的损失。2020年5月19日原告变更第二项诉讼请求为要求被告赔偿经济损失53500元。被告滕伟辩称，原告起诉部分属实，部分不属实。属实部分为：2016年11月20日原被告双方签订了为期五年的房屋租赁合同，合同签订后，原告将租金按约定交纳至2019年11月19日。原告所述不实的部分为：原告诉称经被告同意将租赁的房屋转租他人不属实。2019年7月22日，中国银行电话通知被告说想要收回租赁的该房产，后被告电话通知原告，内容为：中行可能收回房子，你别转租，以免带来麻烦。因为这之前原告和被告说过想转租的事情，为此被告特意告知原告不要转租。原被告签订的租赁合同，该房屋位于驻地，但该房产没有房产证，建设时也未取得建设工程许可证和建设工程规划证，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用的规定第二条，该房屋租赁合同属于无效合同，因此不存在依法解除合同的问题。因为该房屋租赁合同自始不具备任何法律效力，原告要求被告赔偿53500元没有事实和法律依据。根据司法解释第五条房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿合同无效受到损失的，依照合同法有关规定和司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理，被告不存在这些情形，因此被告不承担原告所述的请求赔偿经济损失请求。原告所述的赔偿应当以另案结果为依据不符合法律规定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日，原告任国栋与被告滕伟签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“出租方（甲方）：滕伟，承租方（乙方）：任国栋，一、甲方房屋位于，房屋租赁期由2016年11月20日起至2020年11月20日，租赁费为26000元/年，二、本房屋租赁费以年为单位支付，乙方应在租赁费到期前10日内支付甲方下一年的租赁费。三、甲方乙方经商议，甲方承诺此租赁合同有效期为五年，期间甲方不得强求停止合同，由于甲方自身原因造成乙方利益损失，由甲方全权负责……”。原告任国栋的房租交纳到2019年11月2日。原告任国栋租赁该房屋后在该房屋经营饭店生意。2019年8月16日，原告任国栋将涉案房屋转租给案外人孔德掌，并签订《房屋租赁合同》一份，内容主要为：房屋位于，房屋租赁期由2019年8月20日起至2021年11月20日，租赁费为26000元/年，在该份合同背面有备注，内容为：“备注：现收到孔德掌购买饭店用品￥40000.00元整（肆万元整），房屋转让费￥12000.00元整（壹万贰仟元整）（转让费包含3个月房租费），经营期间不得改变房屋构造，不得改变电路、水路，私自乱改后果乙方自负，与甲方无关”。2019年11月5日，案外人孔德掌因中国银行要求收回房屋为由以房屋租赁合同纠纷将原告任国栋诉至本院，其诉讼请求为请求确认房屋租赁合同无效，要求任国栋退还租金并赔偿损失15万元，后变更诉讼请求为要求解除其与任国栋签订的房屋租赁合同，要求任国栋退还租金并赔偿损失共计5万元。2020年4月26日，原告任国栋与案外人孔德掌达成调解协议，本院出具了（2019）鲁0921民初4264号民事调解书，调解内容主要为：一、解除双方于2019年8月16日签订的房屋租赁合同；二、任国栋退还孔德掌房屋租赁费并赔偿损失共计36000元。2020年1月6日，原告任国栋诉至本院，要求解除其与被告滕伟签订的《房屋租赁合同》，要求赔偿经济损失150000元，后于2020年5月19日变更第二项诉讼请求为要求被告赔偿经济损失53500元，53500元包括原告任国栋因与案外人孔德掌的房屋租赁纠纷支付给孔德掌的36000元，律师代理费10000元，诉讼费、保全费及担保费。原告任国栋主张其将涉案房屋转租给案外人孔德掌是经过被告滕伟同意的，被告滕伟不予认可，原告任国栋提交了微信聊天截图及通话记录予以证明，微信聊天记录的内容为：5月21日下午15：08，我姑娘下半年高中了，如果需要我可能会转出去；5月21日下午15:12，那晚上吧，我转微信上再给你；5月22日晚上23:17，我昨天说的你同意吗，同意的话就给你转钱；5月29日晚上23:59，原告任国栋向被告滕伟转账13000.00元；5月30日早上06:58，被告滕伟接收该13000.00元。被告滕伟对该聊天记录的真实性无异议，但主张其接收的是原告任国栋应该交纳的下半年的房租，并没有同意其将房子转租出去；关于通话记录只能证明通话，不能证明通话内容。诉讼中，被告没有提交所租赁房屋的产权证明，也没有提供所租赁房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据。庭审中,原告任国栋承认其在与被告滕伟签订房屋租赁协议时，未审查涉案房屋产权情况，也未要求被告滕伟出示涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告滕伟未能提供证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或其他合法报批手续，亦未提供证据证明其有权处置本案涉案房屋，故原告任国栋与被告滕伟签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同解除问题。原告任国栋主张其损失53500元包括其与孔德掌案件的赔偿数额36000元、律师费及诉讼费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。首先，原告任国栋提交的(2019)鲁0921民初4264号民事调解书是原告任国栋与案外人孔德掌协商之后达成的调解协议,该调解书中载明任国栋退还孔德掌房屋租赁费并赔偿损失36000元,该36000元包含三个月的房租及其他损失，关于房租问题，原告任国栋的房租交付至2019年11月，原告任国栋将房屋转租给案外人孔德掌之后，案外人孔德掌起诉原告任国栋的时间是2019年11月，相当于原告任国栋实际使用房屋至2019年11月，应不存在房租返还的问题；关于其他损失问题，该调解书中约定原告任国栋支付案外人孔德掌其他损失，未明确说明其他损失的具体明细，根据原告陈述，主要是装修损失，本案中原告并未提供证据证明其将本案涉案房屋转租给案外人孔德掌之后，案外人孔德掌的装修行为是否告知被告滕伟并经被告滕伟同意。另外，原告提供的微信聊天记录及通话记录无法证明其将涉案房屋转租给案外人孔德掌是经过被告滕伟同意的。其次，原告主张的律师费用、诉讼费用，是其处理事务的个人支出，并非因租赁合同纠纷而产生的，综上，原告任国栋主张的损失是其与案外人孔德掌处理纠纷中的实际支出，而非其与被告滕伟在履行房屋租赁合同过程中产生的直接损失，因此原告要求被告滕伟赔偿的损失，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告任国栋的诉讼请求。案件受理费1650元，由原告任国栋负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  钱爱菊审 判 员  王 强人民陪审员  李宗武二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈 铎