河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初1150号原告：张茜，女，1984年10月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：付汝彬，河南德冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛利丹，河南德冠律师事务所律师。被告：驻马店市红星实业有限公司，住所地：驻马店市白桥路一巷。法定代表人：周江军，总经理。被告：陈金华，男，1970年3月13日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：韩星，河南小东律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博，河南小东律师事务所律师。原告张茜与被告驻马店市红星实业有限公司（以下简称“红星公司”）、陈金华商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张茜的委托诉讼代理人付汝彬、薛利丹，被告陈金华的委托诉讼代理人彭博到庭参加诉讼，被告红星公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张茜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告红星公司签订的《商品房买卖合同》，二被告返还原告购房款775002元；2.二被告向原告支付违约金119752元（以购房款775002元为基数，自2019年5月21日计至2020年1月10日共计236天，按照月息两分计算，计119752元；自2020年1月11日起按购房款775002元为基数以月息两分计至实际退还之日）。诉讼中，原告增加一项诉讼请求作为第3项诉讼请求：二被告承担保全责任保险费2684.27元。事实和理由：2019年5月15日，原告与被告红星公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于驻马店市××桥路北段东段恒基名都第6座1508号房产一套，房产面积为209.46平方米，价款为775002元。2019年5月20日，原告与被告陈金华签订《协议》一份，约定陈金华承诺在收到购房款后在2019年6月10日前办理原告购买房产的解封及过户等手续，如未能及时办理，陈金华自愿按总价款10000000元到指定账户之日起，按月息2分支付违约金。合同及协议签订后，原告向二被告指定账户支付购房款，但该房产因红星公司原因被法院查封拍卖，导致合同目的无法实现。经原告多次催要，二被告拒不退还购房款。被告红星公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告陈金华辩称，一、关于第一项请求：1.原告请求无事实和法律依据。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《协议》，均没有约定房屋被法院查封后因暂时不能解除查封而解除合同，法律也没有规定该种情况下可解除合同；2.根据原、被告双方签订的合同内容可知，原告签订《商品房买卖合同》时明知1508号房屋被法院查封，说明其愿意购买被法院查封的房屋。2019年8月26日，红星公司已向法院提交了执行异议申请书，请求法院解除被查封的1508号房屋，因不是因红星公司原因被查封，属法院查封错误。申请后，法院至今还在审查中，且法院对房屋的查封不是合同法意义上的不可抗力因素，等将来房屋被解除查封后，原告的合同目的仍可实现，故不存在合同目的完全不能实现的问题；3.陈金华是被任命和委托的红星公司的开发项目执行经理，其与原告签订《协议》是职务行为，其行为应由红星公司享有和承担，陈金华不应承担责任；二、关于第二项请求：违约金和利息不应支持。1.违约金和利息重复计算，不符合法律规定。该协议约定按照10000000元支付2分的违约金利息，属无效约定，10000000元远远超过了合同775002元总价款；2.原告在签订买卖合同时对1508号房屋已被法院查封的事实系明知，何时解除查封不是二被告所能左右，故原告存在过错，二被告不存在违约行为，不应承担责任，陈金华系履行职务行为，更不应承担责任。经审理查明,2019年5月15日，原告张茜（××）与被告红星公司（出卖人，委托代理人陈金华）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于白桥路北段东段，编号为ZMD-2008-31号地块的土地使用权。出让证号为：驻市国用（2000）第1006-1号，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名为恒基名都……；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为（2014）驻房管预字第20140158号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第6座1508号房……该商品房预测建筑面积共209.46平方米……；第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3700元，总金额（人民币）柒拾柒万伍仟零贰元整……；第六条、付款方式及期限：××按下列1方式按期付款：1.一次性付款，采用一次性付款方式于2019年5月15日前付清全部房款775002元；第八条、交付期限：出卖人应在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格等条款。合同末页出卖人处加盖有“驻马店市红星实业有限公司合同专用章”，乙方处有“张茜”署名。2019年5月20日，原告张茜及其丈夫王春阳（甲方）与被告陈金华（乙方）签订《协议》一份，约定：甲、乙双方经平等协商，现就购房款事宜签订本协议如下：1.乙方将其名下房产[房产信息明细如下：驻马店市红星实业有限公司（开发项目：恒基名都）六号楼，房号：408、508、708、808、908、1308、1408、1508、1214、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1016、1017、1018、1019、1020、1021、1022]出售给甲方，购房总价款10000000元，甲方愿意以上述价格向乙方认购该房产；乙方指定收款账户为：户名：张拴，开户行中国建设银行驻马店市分行中华路支行，账号：62×××18；2.乙方承诺在收到购房款后在2019年6月10日前办理上述房产的解封及过户手续，若未能及时办理到位或存在虚假承诺，乙方自愿按自总价款10000000元到甲方指定账户之日起，按月息2分支付违约金，并愿承担一切法律责任和经济责任；3.若乙方未按上述协议内容履行义务，甲方由此支付的诉讼费、保全费、律师费、执行费等相关费用由乙方承担等条款。协议末页甲方处有“王春阳”、“张茜”署名，乙方处有“陈金华”署名。次日，原告向红星公司指定账户转账775002元，红星公司于当日向原告出具收到6号楼1508号房款775002元的“收据”一张。协议到期后红星公司未依约办理案涉房屋的解封及过户手续。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，被告陈金华提交以下证据：《合伙开发驻马店市〈驻市国用（2000）第1006-1号〉土地合同书》（复印件）、委托书（红星公司授权我公司执行总经理陈金华为我公司全权代表，代表我公司全权办理恒基名都项目的全部管理工作，并签署有关的文件、协议、合同和处理与项目有关的一切事宜。我公司对被授权人的签名负全部责任。授权委托时间至恒基名都项目全部工作结束止，被授权人在授权书有效期内签署的文件不因授权的撤销和到期而失效。被授权人无转委托权）。被告陈金华用以证明：2011年3月20日，陈金华与吴祖亮签订合同，陈金华被任命为负责开发项目的经理，红星公司于2011年3月28日出具委托书，陈金华可对外办理签订合同等事宜。原告质证称：合同书系复印件，真实性无法核实，从内容看，陈金华系案涉房屋项目的开发合伙人及实际控制人，也印证了在《协议》中陈金华自认为其名下房产；对委托书真实性不予认可，签订《协议》时陈金华未向原告出示委托书，委托书何时出具也无法证实。另查明，①2019年5月5日，本院执行部门将案涉房屋查封，现案涉房屋仍被本院执行部门查封，并已进入拍卖程序；②诉讼中，本院依法对王春阳进行了询问，王春阳称其知道张茜与被告红星公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋的情况，对于《协议》中的1508号房屋如其享有权利自愿放弃；③庭审中，被告陈金华以违约金约定过高为由申请本院予以核减；④因原告申请财产保全，向阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司交纳诉讼财产保全责任保险费2684.27元。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《协议》等证据、被告提交的商品房预售许可证、委托书、执行异议申请书等证据、本院依职权调取的案涉房屋查封手续及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为,原告张茜与被告红星公司于2019年5月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告以775002元的价格购买红星公司开发的位于驻马店市××城区××路北段东××“××都”小区××号预售商品房，双方形成商品房预售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2019年5月20日，张茜、王春阳又与红星公司委托代理人陈金华签订《协议》，约定房屋价款、收款账户、办理解封及过户等手续及违约责任等内容，该《协议》系对《商品房买卖合同》部分条款的补充或明确，系《商品房买卖合同》的从合同或附随合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告作为案涉房屋的开发商，明知案涉房屋已于2019年5月5日被本院执行部门查封，仍于同月15日与原告签订《商品房买卖合同》，2019年5月20日原告与红星公司委托代理人陈金华签订《协议》后依约履行支付全部购房款的合同义务，但红星公司在《协议》到期后仍未依约履行办理案涉房屋解封及过户手续的义务，现案涉房屋仍被法院查封，被告红星公司构成违约，致使原告的合同目的不能实现，故原告请求解除其与红星公司签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持；根据上述分析，《协议》系《商品房买卖合同》的从合同或附随合同，《商品房买卖合同》既已解除，《协议》中关于案涉1508号房屋的部分自然解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求红星公司返还购房款775002元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告红星公司支付违约金119752元（以购房款775002元为基数，自2019年5月21日计至2020年1月10日共计236天，按照月息两分计算，计119752元；自2020年1月11日起按购房款775002元为基数以月息两分计至实际退还之日），原告系按照《协议》第2条约定要求红星公司支付违约金，被告陈金华庭审中以违约金约定过高为由申请核减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，原告与红星公司约定违约金存在过高情形，参考合同履行情况、被告红星公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌定被告红星公司向原告支付违约金（以购房款775002元为基数，自2019年5月21日起计至购房款全部返还之日止，按月利率1%计算），对原告请求超出上述认定部分，本院不予支持。对原告请求被告红星公司承担诉讼财产保全责任保险费2684.27元，因违约金已能足够弥补其损失，故对该项请求，本院不予支持。关于原告请求被告陈金华对返还购房款及违约金承担责任，①原告与被告红星公司签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同》载明陈金华系红星公司的委托代理人，故原告明知陈金华系红星公司的委托代理人；②根据原告、王春阳于2019年5月20日与陈金华签订《协议》可知，陈金华对红星公司开发的恒基名都6号楼23套房屋享有出售、收取房款等权利以及办理解封、过户手续、承担违约责任等义务，故原告亦明知陈金华系红星公司的委托代理人。结合被告陈金华提交的相关证据，陈金华在本案中系履行职务行为，法律后果应由红星公司承担，故原告请求陈金华承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告张茜与被告驻马店市红星实业有限公司于2019年5月15日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告驻马店市红星实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张茜购房款775002元。三、限被告驻马店市红星实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张茜支付违约金（以购房款775002元为基数，自2019年5月21日起计至购房款全部返还之日止，按月利率1%计算）。四、驳回原告张茜的其他诉讼请求。如被告驻马店市红星实业有限公司未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12746元,保全费4994元，共计17740元，由被告驻马店市红星实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王 鹏二〇二〇年七月九日书记员 胡永发