天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初291号原告：吕冲，男，1987年12月6日出生，汉族，北京赛迪研究院员工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：梁素娟，上海建纬（天津）律师事务所律师。被告：赵继娟，女，1964年12月19日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李强，北京京师（天津）律师事务所律师。第三人:天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区中粮广场23层。法定代表人:祁世钊，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司员工。原告吕冲与被告赵继娟、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕冲的委托诉讼代理人梁素娟，被告赵继娟的委托诉讼代理人李强，第三人链家公司的委托诉讼代理人谭鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕冲向本院提出诉讼请求：1.判令解除吕冲与赵继娟及链家公司的房屋买卖合同关系；2.判令赵继娟返还吕冲定金20000元；3.判令赵继娟支付吕冲违约金35000元、中介费8750元、律师费10000元;4.判决赵继娟支付吕冲诉讼费、保全费等，诉讼费、保全费由赵继娟直接给付吕冲。事实和理由：2018年1月13日,吕冲与赵继娟及链家公司签订《房产交易合同》,约定赵继娟将承租的坐落于天津市南开区公有住房出售给吕冲，计租面积为13.06平米,总价款为350000元,含定金为20000元,双方于2018年3月1日签订《天津市存量房屋买卖协议》。链家公司为居间方,居间服务费为8750元由吕冲支付。合同约定的违约责任为，在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或者不再购买该房屋,则构成根本性违约情形的，守约方有权解除房屋买卖合同关系并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金;守约方有权直接向违约方追缴居间服务费用以及为实现债权而实际产生的有关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。2018年12月16日，双方签订《补充协议（公产）》,约定在津房置换挂牌转让该房产，挂牌转让日期不迟于2019年12月31日;任何一方未按本协议履行应尽义务，均适用双方所签署的《房产交易合同》中所约定的违约责任。2018年12月16日，吕冲支付赵继娟定金20000元。2019年10月，经链家公司人员及吕冲双重确认，赵继娟明确拒绝出售该房屋。经协商未果，2019年12月吕冲委托律师向赵继娟发出《解除房屋买卖合同的律师函》，未签收。2020年1月，吕冲再次向赵继娟邮寄《解除房屋买卖合同的律师函》，赵继娟签收。综上，赵继娟在合同约定的履行期限届满前明确表示不再出售该房屋，已经构成根本违约，故成讼。赵继娟辩称，同意解除双方的买卖合同关系，不同意其他诉讼请求，理由如下：首先，吕冲是否具有天津户口，是否具有购买天津市公产房的资格，请予以查明。第二，吕冲违约在先。吕冲于2018年11月在河东区购买了新的房产，而且至今没有按照合同约定向赵继娟支付购房款，其以自己的行为表明不能继续履行双方签订的合同，无权要求返还定金，更无权要求支付违约金及律师费。第三，吕冲应向链家公司追索中介费，与赵继娟无关，且按照行业管理规范，如果双方合同未成交，链家公司不收取中介费。第四，合同约定的违约金比例过高，希望法院酌情认定是否有效或如何处理。链家公司述称，同意解除房屋买卖合同，吕冲所述事实与理由除了时间节点外基本无异议。对于吕冲主张的其他诉讼请求，听从法院判决。本院经审理认定事实如下：吕冲系具有天津市户籍的居民，其于2018年3月取得天津市户籍。2018年1月13日，赵继娟（出售方、甲方）与吕冲（买受方、乙方）及链家公司（居间方、丙方）签订《房屋交易合同》一份。该合同约定：甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市南开区的房屋，产权性质为天津市公有住房租赁合同；产权人为赵继娟；房屋面积为13.06平方米；甲、乙双方确认该房屋成交价格为350000元；乙方于2018年1月15日将20000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除则已付定金归甲方所有,甲方有权再将该房屋转让于任何人。如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除则甲方须双倍返还定金给乙方。除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项330000元采用全款方式付款，甲乙双方须于2018年3月1日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时乙方将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，甲方须将已收取的定金同时存入该机构；乙方应向丙方支付居间服务费8750元。同时，合同第八条违约责任约定：在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后、如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失；因违约方导致守约方为实现债权或物权,而实际产生的有关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保函、律师费……等）应由违约方承担。该合同签订后，吕冲于当日给付链家公司居间服务费8750元。2018年1月29日，赵继娟前往天津市南开区公证处办理“同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让声明书”的公证手续。同年2月2日，该公证处出具（2018）津南开证字第838号《公证书》。后赵继娟将上述公证书交予链家公司。2018年12月16日，赵继娟（甲方）与吕冲（乙方）签订《补充协议（公产）》一份，该协议约定：甲方出售的房地产地址为天津市南开区，计租面积为13.06平方米；该房地产售价为350000元；双方均同意以330000元在津房置换挂牌转让该房地产，挂牌转让日期不迟于2019年12月31日；在该房地产的挂牌及摘牌的过程中，无论本协议书之外的第三人以何价格竟摘该房地产，甲方均应当积极配合乙方，并保证乙方最终摘牌成功；甲乙任何一方未按本协议履行应尽义务，均适用双方所签署的《房产交易合同》中所约定的违约责任。该协议签订后，吕冲于当日给付赵继娟定金20000元。2019年4月，赵继娟自行到津房置换机构办理了上述房屋的挂牌手续并置换完毕，该房屋的承租人变更为他人。2019年10月8日，吕冲通过电话方式与赵继娟沟通合同履行事宜，赵继娟表示其不再出卖涉诉房屋。2020年1月15日，吕冲委托上海建纬（天津）律师事务所向赵继娟邮寄《律师函》，主要内容为：“解除与你之间房屋买卖合同关系，委托人有权采取必要的法律手段要求你方返还定金并承担违约责任。”同年1月22日，赵继娟收到上述《律师函》，但未回复。2019年12月18日，吕冲向上海建纬（天津）律师事务所支付律师服务费10000元，委托该律师事务所作为本案的诉讼代理人。庭审中，链家公司同意返还吕冲交纳的居间服务费8750元。诉讼期间，吕冲向本院提出诉讼保全申请，本院以（2020）津0104民初291号民事裁定书，裁定：冻结赵继娟名下银行存款73750元或等值财产。吕冲交纳保全费757.50元。本院认为，吕冲与赵继娟及链家公司签订的《房产交易合同》及《补充协议（公产）》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，案涉合同及补充协议签订后，吕冲依约履行了支付定金义务。根据补充协议的约定，赵继娟应于2019年12月30日前到津房置换机构办理涉诉房屋的挂牌置换手续，但其于2019年4月已将涉诉房屋置换给他人，违反了合同约定和法律规定，构成根本性违约，应承担违约责任，故原告主张解除合同关系、返还定金及违约金的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。对于赵继娟提出的吕冲未依约支付购房款，违约在先的抗辩理由。双方于2018年12月16日签订的补充协议明确约定，赵继娟于2019年12月31日前办理涉诉房屋的挂牌手续，该协议虽没有约定吕冲支付房款的时间，但根据双方所签补充协议、支付定金的时间以及公有住房置换流程和相关规定，吕冲应在赵继娟办理涉诉房屋的挂牌手续之后再将相关款项存入资金监管机构。据此，应认定吕冲付款的时间应为赵继娟办理涉诉房屋的挂牌手续之后。且赵继娟提供的相关证据也不足以证明吕冲付款时间变更为2019年3月前。故赵继娟的该抗辩理由，不予采信。对于赵继娟抗辩合同约定的违约金过高，因案涉合同对违约金的计算方法已做了明确约定，现吕冲依合同约定向赵继娟主张违约金，符合合同约定，故赵继娟的该项抗辩理由，不予采信。吕冲已于2018年3月份取得了天津市户籍，符合天津市公有住房变更承租人管理办法的相关规定，有权取得天津市公有住房的承租权，故赵继娟抗辩吕冲无权取得公有住房资格的理由，没有事实依据，不予采信。关于吕冲主张的律师服务费，案涉合同明确约定因违约方导致守约方为实现债权或物权,而实际产生的有关费用包括律师费应由违约方承担，现吕冲已经为本案诉讼实际支出了该笔费用，故吕冲的该项请求，符合合同约定，予以支持。关于吕冲主张的居间服务费，因链家公司同意将该笔费用退还给吕冲，故予以准许，其要求赵继娟返还该笔费用没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吕冲与被告赵继娟及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司就坐落于天津市南开区的房屋买卖合同关系；二、本判决生效后十五日内，被告赵继娟返还原告吕冲定金20000元；三、本判决生效后十五日内，被告赵继娟给付原告吕冲违约金35000元；四、本判决生效后十五日内，被告赵继娟给付原告吕冲律师服务费10000元；五、本判决生效后十五日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告吕冲居间服务费8750元；六、驳回原告吕冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元、保全费757.50元，合计1579.50元，由被告赵继娟负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告吕冲。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年四月三十日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第二款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。