上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1号原告：季振华。委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。被告：李佳民。被告：徐秀艳。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：方航娟，上海众华律师事务所律师。原告季振华诉被告李佳民其他合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案，依法适用简易程序。2020年1月9日，本院依原告申请追加徐秀艳为本案共同被告参加诉讼。被告李佳民在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查于2020年3月9日裁定驳回异议，被告李佳民不服裁定提出上诉，二审于2020年5月25日裁定维持。2020年6月29日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告季振华的委托代理人李明其，被告徐秀艳及其与被告李佳民的共同委托诉讼代理人朱守侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告李佳民、徐秀艳共同归还购房代垫款余额1,322,084元；2、判令被告李佳民、徐秀艳共同支付补偿款200万元；3、判令被告李佳民、徐秀艳共同支付购房总垫款15,122,084元的20%违约金即3,024,416元。事实和理由：原告与被告李佳民系多年朋友，两被告系夫妻关系。2018年初，被告李佳民与上海某某房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，购买位于上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室商品房一套。后因被告李佳民没有资金一次性付清全部房款，遂与原告商议，愿将上述房屋转让给原告，原告除交给被告105万元用于被告支付中介费外，由原告直接支付开发商购房款14,072,084元，原告表示同意，双方并于2018年3月28日签订《转让协议》。之后，原告按协议履行了付款义务。2018年10月，被告李佳民预期房价上涨，向原告提出房屋仍由其自己购买，对原告已经支付的款项作为代垫款，由其归还原告。原告经过考虑予以同意，双方为此于2018年10月10日签订协议书，明确被告为购买上述房屋，已由原告支付15,122,084元的购房代垫款，被告应于2018年12月30日前全部归还。但协议到期后，被告未能履行。为此双方又于2019年4月22日重新签订协议书，约定原告的代垫款分二次归还，第一次1,200万元于2019年5月15日前归还，第二次3,122,084元于2019年9月30日归还，另约定被告补偿原告垫款损失200万元，如被告未能按约支付上述款项，应将房屋抵押给原告，并承担总垫款20%的违约金。上述两份协议书均约定因履行过程中产生争议的，提交原告所在地人民法院诉讼解决。之后，被告于2019年4月30日以转账方式归还原告80万元，于2019年5月31日通过房屋抵押贷款取得银行资金归还原告1,300万元，至今尚欠原告3,322,084元未还。对此还款金额，双方特于2019年7月10日签订说明书予以确认。同时，上述购房垫付款系两被告为改善家庭居住条件所用，属于夫妻共同债务。现经原告多次催讨，被告方仍拒不还款，故原告提起本案诉讼。被告李佳民辩称，不同意原告的全部诉请。关于诉请1，原告为被告李佳民垫付购房金额14,072,084元，该款直接支付给了开发商。2019年4月30日，被告李佳民归还原告80万元，2019年5月31日又归还原告1,300万元，现尚欠原告272,084元。原告所述代付的105万元中介费，是原告支付的购房加价款，因为该房系被告李佳民通过内部关系得到的房源，转给原告的价格低于市场价，该加价款原告未实际支付给被告李佳民，故不存在返还的问题。案涉房屋发生第二次转让是因为原告的女儿来看过房子不想要了，所以原告才退给了被告李佳民。2018年10月10日的协议书是原告提供的，被告李佳民因与原告系朋友兼合作伙伴，所以看都没看就签了字，协议中所谓105万元现金交付给被告李佳民，实际上原告并没有拿出此款。关于诉请2和诉请3，实际都属于违约金性质，两者存在重合，即使可以主张违约金，该主张也过高，应当按照民间借贷计算利息损失，没有约定利息的就不应主张。此外，双方签订第一份转让协议时，被告李佳民尚未取得案涉房屋的产权，其转让行为无效。双方之后签订的第二份转让协议实际上是对第一份转让协议无效之后所进行的返还，其中相互返还部分的约定有效，有关补偿及违约金的约定无效。被告徐秀艳辩称，不同意承担共同还款和支付补偿款、违约金的责任。两被告已于2019年11月12日办理离婚手续，约定涉案房屋归被告李佳民所有。本案所涉购房垫付款虽发生在两被告夫妻关系存续期间，但被告徐秀艳对款项的来源并不知情，也未在有关协议上签字确认所涉款项系用于购房。如果法院认为被告徐秀艳需要承担共同还款责任，被告徐秀艳也仅在272,084元未还垫付款内担责。本院经审理确认事实如下：原告季振华与被告李佳民系朋友，被告李佳民和被告徐秀艳原系夫妻，两人于2019年11月12日登记离婚。2018年3月28日，李佳民与上海某某房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，购买位于上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室商品房一套，约定房屋价款14,072,084元。同日，原告与李佳民签订《转让协议》，约定李佳民将上述房屋以15,122,084元转让给原告，因李佳民未支付购房款，由原告直接付款给房产商并承担办理任何手续产生的费用，李佳民无条件配合办理房产证及过户手续等。当天，原告向上海某某房地产开发有限公司转账14,072,084元，同时取现105万元交付李佳民。2018年10月10日，原告与李佳民签订《协议书》，确认原转让协议涉及的房款15,122,084元中除105万元现金直接支付李佳民外，其余全部款项原告已支付房产商，并约定房屋返还李佳民，李佳民于2018年12月30日前返还原告已付房款15,122,084元，逾期承担全部房款20%的违约金或者仍将房屋转让过户给原告，同时约定发生争议提交原告所在地人民法院诉讼解决。2019年4月22日，原告与李佳民再次签订《协议书》，确认由李佳民补偿原告垫资期间的损失200万元，案涉房屋在李佳民全额归还原告出资垫付的购房款及支付补偿款的前提下归李佳民所有，其中垫付的购房款15,122,084元由李佳民分二次归还原告，第一次1,200万元于2019年5月15日前归还，第二次3,122,084元于2019年9月30日归还，补偿款200万元于2019年12月30日付清，如李佳民未能按约支付上述款项，应将案涉房屋抵押给原告，并承担总垫款20%的违约金，并再次约定发生争议提交原告所在地法院解决。2019年4月30日，李佳民被登记为案涉房屋所有权人，并于同日以转账方式归还原告80万元，2019年5月31日，又通过房屋抵押贷款取得银行资金归还原告1,300万元，2019年7月10日，原告和李佳民签订《有关履行2019年4月22日还款协议中具体归还金额的说明》，确认李佳民上述已还款的金额和尚欠的金额3,322,084元(包含补偿款200万元)。上述事实，有在卷证据佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照约定履行义务，一方违约的应当承担违约责任。本案中，原告季振华与被告李佳民于2018年3月28日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定和公序良俗，应属有效。李佳民虽然当时未取得案涉房屋的所有权，但根据负担行为与处分行为的区分原则，无权处分不影响合同效力，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被告有关合同无效的抗辩不能成立。之后，在上述合同履行过程中双方再次签订两份《协议书》，将案涉房屋又转归被告李佳民所有，其实质是解除原《转让协议》，双方互负返还义务，此亦双方真实意思表示，于法无悖，被告李佳民至今未返还全部购房款，显属违约，应承担相应还款责任。根据《转让协议》，双方约定的房屋转让款为15,122,084元，且在之后的两份《协议书》中都对此进一步明确且确认原告已经全部履行，同时原告也提供了签订《转让协议》当天的银行卡转账和取现凭证，本院对此予以认定。被告李佳民未在第一份《协议书》约定的期限内还款，构成违约，双方在第二份《协议书》中所约定的补偿款200万元，其实质也即违反第一份《协议书》而应由被告李佳民承担的违约金，该约定尚属合理，本院对此可予照准。第二份《协议书》所约定的购房款还款义务，被告李佳民已履行大部分即已还1,380万元，虽然尚有1,322,084元未还，但因此而在已约定200万元补偿款基础上再要求被告方承担总房款额20%的违约金，明显过高，有失公平，本院依法予以调整，可按未返还的购房款额即1,322,084元为基数，按照20%计算违约金。案涉转让合同发生在两被告夫妻关系存续期间，所涉款项的用途为购房，且该房屋后登记为被告李佳民所有，应属用于夫妻共同生活，依法可认定为夫妻共同债务。两被告现虽离婚且即便将案涉房屋约定归被告李佳民所有，也系事后发生，其内部约定不得对抗第三人，故对被告徐秀艳的抗辩意见本院不予采纳，被告徐秀艳依法应对被告李佳民的违约责任承担连带责任，在承担责任后可依法向被告李佳民追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条之规定，判决如下：一、被告李佳民应于本判决生效之日起十日内返还原告季振华购房款人民币1,322,084元；二、被告李佳民应于本判决生效之日起十日内支付原告季振华逾期还款补偿款人民币2,000,000元；三、被告李佳民应于本判决生效之日起十日内支付原告季振华逾期还款违约金人民币264,416.80元；四、被告徐秀艳对被告李佳民上述付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56,225元，减半收取28,112.50元，财产保全费5,000元，合计33,112.50元，由原告季振华负担14,400.30元，被告徐秀艳、李佳民共同负担18,712.20元，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 钱宏兴二〇二〇年七月六日法官助理 何雪梅书 记 员 严 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。