山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1151号 原告（反诉被告）：郭建荣，女，汉族，1970年1月10日出生，住山东省聊城市。 委托诉讼代理人：张渝梓（特别授权代理），北京市君致（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪雪华（特别授权代理），北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜鹏，男，汉族，1988年7月15日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：王立慧（特别授权代理），山东文瀚律师事务所律师。 原告郭建荣与被告姜鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，根据郭建荣的申请，依法查封了姜鹏在兴业银行、齐鲁银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行的银行存款11万元。本院依法适用简易程序，分别于2020年4月1日、2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告郭建荣的委托诉讼代理人张渝梓、倪雪华到庭参加诉讼，被告姜鹏的委托诉讼代理人王立慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭建荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令姜鹏支付郭建荣房屋租赁费5847.83元、恢复房屋原状修缮费42568.62元、物业费5271.47元、违约金54683.13元，以上费用共计108371.05元；2.本案诉讼费用、保全费由姜鹏承担。事实和理由：2018年6月1日郭建荣、姜鹏双方签订《租赁合同》一份，姜鹏租赁郭建荣位于济南市华信路3号楼106室房屋用于经营“味蜀吾”火锅店，合同对租赁期限、租金以及房租支付时间、违约责任进行了明确约定。姜鹏最初还能按约足额支付租金，但自2019年4月份开始出现逾期、不足额支付租金的情形，2019年8月28日及9月3日支付了2019年第三季度的部分租金（3万元）后，对于该季度剩余租金一直未予支付。姜鹏的上述行为已经严重违反合同约定，郭建荣于2019年10月14日书面通知姜鹏解除双方之间的租赁合同，同时要求姜鹏返还房屋及承担违约责任。2019年11月16日，姜鹏将没有恢复原状的涉案房屋返还给郭建荣。为修复涉案房屋，郭建荣花费了大量的人力、物力。现就郭建荣的各项损失及花费，双方无法达成一致意见，故而诉至贵院，请依法支持郭建荣的诉讼请求。 姜鹏辩称，郭建荣无权提前解除合同收回房屋。租赁合同第4条第2款约定本合同项下的租金支付方式为以三个月为一个交租期（季度付），乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日，则提前至法定节假日的最后一天），本条所写的20日根据合同的本意及交易习惯，应按照字面意思理解为20日。姜鹏支付租金的日期分别应为2018年6月1日依约支付2018年6月18日至2018年9月17日的租金，2018年9月20日前支付2018年9月18日至2018年12月17日的租金，2018年12月20日前支付2018年12月18日至2019年3月17日的租金，2019年3月20日前支付2019年3月18日至2019年6月17日的租金，2019年6月20日前支付2019年6月18日至2019年9月17日的租金，2019年9月20日前支付2019年9月18日至2019年12月17日的租金。截至郭建荣通知姜鹏解除租赁合同之日即2019年10月1日，姜鹏每一次交租均不存在逾期支付租金累计达15日的情形，郭建荣无正当理由解除合同，严重违反合同约定，应依法承担违约责任。郭建荣的房屋未实际进行修复，郭建荣主张的恢复房屋修缮费用仅是郭建荣单方出具的预算费用，并非实际花费的费用，对此姜鹏不予认可。即使合同终止也应根据合同约定由姜鹏将房屋恢复原状，郭建荣主张该笔费用无任何依据。对于郭建荣主张的物业费是姜鹏欠物业公司的费用，由于郭建荣无正当理由与姜鹏解除租赁合同，导致物业费逾期缴纳，姜鹏对此不应承担责任。 姜鹏向本院提出反诉请求：1、请求判令郭建荣支付姜鹏违约金54683.13元，返还履约保证金54683.13元，赔偿姜鹏财产损失172067.75元。共计281434.01元。2、本案反诉诉讼费由郭建荣承担。事实与理由：2018年6月1日，姜鹏与郭建荣签订《租赁合同》，姜鹏承租郭建荣位于济南市华信路3号3号楼XXX室房屋用于经营味蜀吾火锅品牌店，承租期限96个月，自2018年3月18日起至2026年3月17日止。在承租期内，姜鹏不存在合同约定的可以由郭建荣提前解除合同收回房屋的情形，郭建荣无正当理由于2018年10月1日通知姜鹏解除租赁合同，并阻止姜鹏继续使用该房屋。郭建荣解除并终止合同的行为严重违反合同约定，阻止姜鹏使用房屋的行为导致姜鹏无法正常经营，屋内的装潢和设施无法正常使用，给姜鹏造成了财产损失，应依约承担违约责任，返还履约保证金，并赔偿姜鹏遭受的财产损失，为维护姜鹏的合法权益，请求法院依法支持姜鹏的反诉请求。 郭建荣对反诉请求辩称，1.本案郭建荣不存在违约情形，姜鹏主张郭建荣承担违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。本案系因姜鹏逾期不足额支付租金违反合同约定而引起的纠纷，合同第四条第2款约定的租金支付日期“20日”应当理解为是在下一个交租期到期之前的最后一个月提前20天支付下一个交租期的租金，而非是姜鹏所主张的20号，通过双方交易习惯租金支付的银行流水可以显示出姜鹏支付租金均是在到期月的28号前后，因此无论是根据合同本意或是交易习惯支付租金的日期应当是提前20天，而非是20日。故本案是姜鹏逾期支付租金构成违约，郭建荣在多次催要租金无果的情况下，根据合同约定解除双方之间的租赁合同，姜鹏主张郭建荣支付违约金没有事实及法律依据。2.如上所述，本案因为姜鹏的违约致使合同提前解除，不存在退还履约保证金的情况，郭建荣之所以给予姜鹏五个月的免租期也是基于双方之间签订了八年的租赁合同，而该履约保证金是姜鹏为保证该合同正常履行的一种担保而给付给郭建荣，是一种债权的担保。因此不存在姜鹏所主张的退还保证金的情况。3.姜鹏要求郭建荣赔偿财产损失的主张没有事实和法律依据。本案事实是姜鹏因经营不善出现资金紧张的情况，2019年5月28日姜鹏要求降低租金，郭建荣并未同意，2019年11月16日姜鹏返还房屋之前一直由姜鹏占用，不存在导致其无法经营的情况。对于姜鹏所述的屋内设施装潢是姜鹏自行拆除的，该损失与郭建荣无关。姜鹏违约在先，自行拆除屋内设施装潢在后，现在主张财产损失由郭建荣承担，无事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2018年3月18日，郭建荣将位于济南市华信路3号3号楼XXX室房屋出租给姜鹏使用。2018年6月1日，郭建荣（甲方、出租方）与姜鹏（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于济南市华信路3号3号楼XXX室房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积103.32平方米。乙方承租期共96个月，自2018年3月18日起至2026年3月17日止。乙方作为味蜀吾火锅品牌店使用。四、租金标准和支付1.房屋租金按建筑面积计算，每月每平方米一楼176.42元，乙方自计租之日开始承担该房屋租金（不含水、电、暖气费、停车费、物业服务费等）。合同有效期内，前2个租约年，租金标准按计租面积每月每平方米一楼176.42元计算。自第3租约年（含）起，在第2租约年租金标准的基础上递增3%……为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准基础上，共给予乙方5个月的免租期，具体免租月份，分别安排在合同签订日后第一个租约年前3个月给予乙方免租期，第二个租约年2019年3月18日至2019年5月17日2个月给予乙方免租期。2.本合同项下的租金支付方式为，以3个月为一个交租期（季度付），乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。6.履约保证金：本合同签订之日起三日内，乙方向甲方一次性支付履约保证金54683.13元。2021年3月17日前（不包含3月27日），合同终止，保证金54683.13元则不予退还；合同满三年即合同履约至2021年3月17日后（包含3月17日），甲方应在2021年3月18日至2021年3月28日10日内无息退还乙方一个月保证金18227.71元；2021年3月18日至2024年3月17日前（不包含3月17日），如合同终止，不退剩余保证金36455.42元；如合同满六年，即2024年3月17日后（包含3月17日），甲方在2024年3月18日至2024年3月28日内，无息退还乙方一个月保证金18227.71元；2024年3月18日至2026年3月17日前（不包含3月17日），如合同终止，不退剩余保证金18227.71元，如八年期满，合同终止，2026年3月18日至2026年3月28日内甲方无息退还保证金余额18227.71元。六、乙方权利义务3.租金不含物业管理费，乙方应另行交纳物业管理费，物业管理费标准为4.8元/月/平方米，合同期内第六租约年起，物业管理费将按照统一收费标准进行缴纳，并向甲方指定物业公司缴纳该房屋的物业管理费。5.租赁合同期满，乙方应于合同终止日前将所有物品搬出，恢复房屋原样，并向甲方移交房屋。七、解除与终止1.除本合同已约定解除条件外，发生乙方逾期支付租金累计达15日的，甲方可以提前解除本合同、收回房屋。八、违约责任4.一方违约、导致合同提前终止（包括守约方行使合同解除权的情形）的，除本合同其他条款约定违约责任外，违约方应向守约方支付相当于该解除月三个月度租金的违约金（以当年当月租金为准），违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。该《租赁合同》样本由姜鹏提供，双方经协商一致后签署。郭建荣自述交付房屋时是一间单独的新房，四面白墙，水电通、具有下水道和卫生间。姜鹏除了租赁郭建荣的上述房屋外，还租赁了隔壁XXX室及二楼的XXX至XXX室，分层进行装修，将XXX、XXX室打通，自XXX室安装了上二楼的楼梯，用于经营味蜀吾火锅店。 2018年6月1日，姜鹏向郭建荣转账支付109366.26元（含履约保证金54683.13元及2018年6月18日至9月17日的租金54683.13元）。2018年8月30日，姜鹏向郭建荣转账支付5万元，次日，又支付4683元，该54683元为2018年9月18日至12月17日的租金。2018年11月26日，姜鹏向郭建荣转账支付2018年12月18日至2019年3月17日的租金54683.13元。2019年3月26日，姜鹏向郭建荣转账支付2019年3月18日至2019年6月17日的租金18227.71元。2019年5月28日，姜鹏向郭建荣转账支付2万元，2019年6月4日转账支付25000元，2019年6月10日转账支付9683.13元，即支付了2019年6月18日至2019年9月17日租金54683.13元。2019年8月28日，姜鹏向郭建荣转账支付2万元，2019年9月3日转账支付1万元，用于支付2019年9月18日至12月17日的租金。 2019年10月4日，郭建荣到姜鹏正在经营的火锅店内要求腾房，阻挠部分前来就餐的顾客入店。 2019年10月22日，鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司向郭建荣催缴物业费，《关于物业管理费催缴告知函》载明“截至目前，您已拖欠（2019年1月1日至2019年12月31日）的物业费共计5949元，请您与2019年10月25日前缴纳相关费用，否则我方将依据租赁合同、托管协议、物业管理条例等相关文件，依法追缴费用并追究违约责任”。 2019年11月16日，姜鹏将涉案房屋交付郭建荣，涉案房屋并未恢复原状。 当事人对以下证据和事实有争议，本院认定如下： 一、姜鹏逾期支付房租是否累计超过15天。 郭建荣认为合同中租金支付时间约定为每个交租期的最后一个月的20天前支付下一个交租期的租金，即2018年9月18日至12月17日的租金应于8月28日支付，银行转账明细显示，姜鹏于8月30日和8月31日分两次支付，逾期3天；2019年3月18日至6月17日的租金（中间有两个月的免租期）应于2月28日支付，姜鹏于3月26日支付，逾期26天；2019年6月18日至9月17日的租金应于5月28日支付，姜鹏于6月10日付清，逾期12天；2019年9月18日至11月16日的租金，应当于8月28日付清，姜鹏于8月28日、9月3日分两次共计付款3万元，已逾期6天，余款未付。姜鹏支付租金存在逾期行为，并且已经累计达到了15日，根据合同约定，郭建荣有权提前解除合同，收回房屋。 姜鹏则认为合同约定的“应在每个交租期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），一次性足额支付下个交租期租金”中的“20日”非“20天”的意思，而应理解为每个交租期最后一个月的20号支付，即2019年3月18日至6月17日的租金应于3月20日前支付，其于3月26日支付，逾期6日；2019年9月18日至12月17日的租金应于9月20日前支付，其已于8月28日、9月3日支付3万元租金，因郭建荣于2019年10月1日通过微信及现场通知的方式通知解除合同，剩余租金未付逾期10天。其他无逾期支付租金情形，截至2019年10月1日郭建荣通知其解除合同时不存在每个承租期逾期累计达15日的情形，郭建荣无权提前解除合同，收回房屋。 经审查，《租赁合同》第四条第2款约定的租金支付方式为“以3个月为一个交租期（季度付），乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金”。双方对该条的理解有争议，但结合姜鹏每个租期支付房租的转账记录记载的时间和双方的微信聊天记录的内容，可以认定姜鹏应提前20天一次性足额支付下一个交租期的租金。姜鹏认为合同第七条第1款约定“发生乙方逾期支付租金累计达15日的，甲方可以提前解除本合同、收回房屋”的理解应为每个承租期均可超期15天，不符合常规理解，本院不予采信。本案中，姜鹏存在多次逾期支付租金情形，累计已经超过15天，即使按照姜鹏主张的交租日期计算，逾期付款时间累计16天，亦超过15天。 二、关于《租赁合同》解除的时间。 郭建荣主张其于2019年10月14日书面通知姜鹏解除双方的《租赁合同》，姜鹏于次日收到该通知，并提交《解除租赁合同通知书》、EMS快递寄发底联、签收截图打印件予以佐证。《解除租赁合同通知书》主要载明“……自收到通知书的当天您、我之间的租赁合同关系解除，请您在收到本通知后7日内（最迟于2019年10月21日前）搬出鑫苑?鑫中心3号楼XXX商铺，并依据合同约定恢复房屋原状……”姜鹏于10月15日签收。经质证，姜鹏对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，姜鹏认为双方的租赁合同于2019年10月1日解除，郭建荣已经以微信及现场通知的方式与其解除合同，并提交其与郭建荣的手机短信内容截图打印件予以佐证，经质证，因姜鹏未提交原始载体，郭建荣对此不予认可。 经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依法行使解除权时，应依法通知对方，合同自通知到达对方时解除。尽管姜鹏只提交了其与郭建荣的手机短信内容打印件，未提交原始载体，但其提交的2019年10月22日的与郭建荣的录音中，郭建荣认可其于10月1日通知姜鹏解除合同，庭审中，郭建荣对该录音无异议，故本院认为，《租赁合同》的解除时间应为2019年10月1日。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中郭建荣与姜鹏签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。郭建荣向姜鹏交付涉案房屋后，姜鹏应按照约定向郭建荣支付租金。根据合同第七条第1款约定“发生乙方逾期支付租金累计达15日的，甲方可以提前解除本合同、收回房屋”，姜鹏逾期支付租金累计超过15天，郭建荣依法享有合同约定的解除权，有权解除合同，收回承租房屋。郭建荣于2019年10月1日通知姜鹏解除合同，双方的租赁合同关系解除。 合同解除后，姜鹏应将承租房屋返还郭建荣，姜鹏于2019年11月16日返还房屋，姜鹏除应向郭建荣支付自2019年9月18日至2019年10月1日止的租金8506.27元（103.32平方米×176.42元/平方米÷30天×14天）外，还应支付自2019年10月2日至2019年11月16日止参照租金计算的房屋占用费27949.16元（103.32平方米×176.42元/平方米÷30天×46天），共计36455.43元，扣除姜鹏已经支付的3万元，仍需支付6455.43元，郭建荣主张5847.83元，视为自己诉讼权利的处分，本院予以确认。 关于郭建荣主张的违约金54683.13元。《租赁合同》第八条第4项约定“因一方违约、导致合同提前终止（包括守约方行使合同解除权的情形）的，除本合同其他条款约定违约责任外，违约方应向守约方支付相当于该解除月三个月度租金的违约金（以当年当月租金为准）”，姜鹏违约导致合同终止，理应赔偿郭建荣合理期限内的空租期租金损失，郭建荣在解除合同就恢复原状与姜鹏沟通无果收回房屋后，应及时修复另行寻租，减少损失，在要求腾房过程中对姜鹏经营的火锅店存在干扰经营行为，综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为参照二个月租金36455.43元（103.32平方米×176.42元/平方米×2个月）计算实际损失为宜，对郭建荣主张姜鹏支付相当于三个月租金的违约金54683.13元，本院部分支持36455.43元。 关于郭建荣主张的房屋恢复原状修缮费42568.62元。郭建荣根据济南达速建筑工程有限公司出具的工程预结算书确定该数额，自述受疫情影响尚未进行施工，姜鹏对郭建荣提交的《装修施工合同》真实性不予认可。因郭建荣主张的修缮费用尚未实际发生，本院不予支持。郭建荣可待实际产生后另行主张。 关于郭建荣主张的物业费5271.47元。《租赁合同》第六条第3项约定“租金不含物业管理费，姜鹏应另行交纳物业管理费，物业管理费标准为4.8元/月/平方米，合同期内第六租约年起，物业管理费将按照统一收费标准进行缴纳，并向郭建荣指定物业公司缴纳该房屋的物业管理费”，根据该约定，姜鹏应支付承租期内的物业管理费，虽然法庭辩论终结前，郭建荣尚未实际向物业公司交纳，但该费用是实际必然要发生的费用，物业公司已催缴，姜鹏应予支付。对郭建荣主张的2019年1月1日至11月16日承租期内的物业管理费应为5223.86元（4.8元/月/平方米×103.32平方米×10个月+4.8元/月/平方米×103.32平方米÷30天×16天），郭建荣的计算方式有误，本院予以纠正。 关于姜鹏反诉要求郭建荣返还履约保证金54683.13元。郭建荣主张根据合同约定，2021年3月17日前合同终止的，保证金54683.13元不予退还，该保证金是为了担保合同的履行，基于姜鹏租赁期八年而给予五个月的免租期，现因姜鹏的违约行为致使合同提前解除，该保证金是对于郭建荣免租期的一个补偿。姜鹏主张根据合同关于履约保证金的约定，应定期退还履约保证金，郭建荣解除合同构成违约，若不退还履约保证金有失公平，郭建荣所述免租期与履约保证金无关。经查，根据《租赁合同》第四条第6项约定的“免租期保证金2021年3月17日前（不包含3月27日），合同终止，保证金54683.13元则不予退还”，因姜鹏逾期支付租金构成违约，双方的租赁合同于2019年10月1日解除，在合同解除之前，郭建荣已经给予了姜鹏五个月的免租期，该免租期的租金亦是郭建荣的实际损失，姜鹏要求郭建荣返还履约保证金54683.13元无合同依据，本院不予支持。 关于姜鹏反诉要求郭建荣支付按照三个月租金计算的违约金54683.13元和赔偿屋内设施装潢损失172067.75元。因姜鹏逾期支付租金累计超过15天，郭建荣单方解除合同符合合同约定。姜鹏主张郭建荣单方解除合同构成违约，要求郭建荣支付违约金54683.13元和赔偿财产损失172067.75元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、姜鹏于本判决生效之日起十日内支付郭建荣租金及房屋占用费共计5847.83元； 二、姜鹏于本判决生效之日起十日内支付郭建荣违约金36455.43元； 三、姜鹏于本判决生效之日起十日内支付郭建荣物业管理费5223.86元； 四、驳回郭建荣的其他诉讼请求； 五、驳回姜鹏的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1234元，由郭建荣负担740元，姜鹏负担494元。保全费1070元，由郭建荣负担575元，姜鹏负担495元。反诉费2761元，由姜鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 杨 华 二〇二〇年五月二十六日 书记员 李美霞