上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初759号原告：董重光，男，1988年6月26日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：石颖，女，1958年4月12日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：沙兆华，上海明伦律师事务所律师。被告：罗山道，男，1975年8月9日生，汉族，住江西省。被告：郑美伦，女，1973年11月17日生，汉族，住江西省鹰潭市。原告董重光与被告罗山道、郑美伦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。因被告罗山道、郑美伦下落不明，本案依法转为适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭审理。原告董重光及其委托诉讼代理人石颖、沙兆华到庭参加了庭审。被告罗山道、郑美伦经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告董重光提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》的义务，将上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告，协助原告办理过户手续；2、判令被告向原告支付截止至2020年7月27日的逾期办理房地产权利转移的滞纳金190,656元(自2020年7月28日起至实际支付之日止，以288万元为基数，按每日万分之二计算)和逾期办理房地产权利转移违约金331,000元(自2020年7月28日起至实际支付之日止，以200万元为基数，按每日万分之五计算)。事实和理由：2019年5月20日，原告与被告罗山道、郑美伦经上海中盾房产经纪有限公司(居间方)介绍签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将坐落于上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以288万元出卖给原告。2019年6月19日，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，并在当天16时15分08秒就该合同进行了网签。原告按合同约定前后共支付给被告购房款200万元。根据《上海市房地产买卖合同》第六条第一款规定：“甲乙双方确认，在2019年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。”从2019年9月1日起，原告多次催促被告履行合同约定办理过户手续，但被告一直借故拖延，导致至今没有办理过户手续。被告迟迟不履行过户义务，给原告造成损失，根据合同约定，被告应承担逾期过户的滞纳金及违约金，另外因被告违约，故意隐瞒债务，致使系争房屋于2019年12月13日被邵武市人民法院查封。为维护自身的合法权益，故要求判如所请。被告罗山道、郑美伦未答辩。审理中，原告撤回要求被告支付逾期办理房地产权利转移滞纳金的诉讼请求。根据原告董重光提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：系争房屋于2016年12月5日核准登记为罗山道、郑美伦共同共有。2019年5月20日，董重光(买受方，乙方)与罗山道、郑美伦(出卖方，甲方)经上海中盾房地产经纪有限公司(居间方，丙方)介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将系争房屋出售给原告，总房价款288万元。同日，董重光(买受方，乙方)与罗山道、郑美伦(出卖方，甲方)签订《房地产买卖合同》一份，约定：房屋建筑面积85.03平方米，房屋上设立抵押，罗山道抵押给中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，债权数额110万元，同时抵押权人上海虹口广信小额贷款有限公司，债权数额110万元，同时有司法限制、查封状态；双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方通过上海中盾房地产经纪有限公司向甲方支付意向金5万元，待甲方签收后该笔意向金转为定金，双方约定定金总额50万元，剩余定金45万元由乙方于双方签订本协议后2日内补足，由甲方直接收取或委托上海中盾房地产经纪有限公司代为收取并保管乙方所交定金；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)220万元，尾款2万元由居间方代为保管；若该房地产设定有抵押，由甲方应在签订买卖合同后三个工作日内与抵押权人预约还贷时间，并于还贷当日到抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款66万元；双方应于2019年8月31日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；甲方未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同；双方一致同意严格按照本合同履行；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效；补充约定：甲方在2019年6月30日前还清甲方债权，另外50万取消司法限制查封状态，在7月31日前办理注销上海虹口广信小额贷款有限公司债权数额为110万，在8月31日前办理注销中国银行股份有限公司上海市徐汇支行债权数额110万元；乙方在2019年5月20日付5万定金，5月22日付45万定金，共50万定金，在2019年6月30日前付110万房款，在2019年7月31日前付60万房款。同日，董重光通过其母亲石颖的账户向郑美伦转账支付定金5万元，郑美伦出具相应收据。上述协议签订后，董重光于2019年5月22日向郑美伦转账支付定金45万元。2019年6月19日，董重光(买受人，乙方)与罗山道、郑美伦(出售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：双方确认在2019年8月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。附件三付款协议约定：本买卖合同签署之前，乙方转账向甲方支付了购房定金500,000元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款500,000元；双方同意于2019年6月30日前，乙方向甲方支付房款1,300,000元；双方同意于2019年7月31日前，乙方向甲方支付房款200,000元；乙方以贷款形式向甲方支付房款860,000元，若贷款额度不足部分则以现金支付，该笔款项具体到账时间以银行放贷时间为准；乙方于交房时候支付20,000元。合同尾部甲方(二)郑美伦签字处由罗山道作为代理人签字。同日，董重光向罗山道转账支付购房款100万元。董重光分别于2019年6月21日、2019年7月12日向罗山道转账支付购房款30万元、20万元，董重光共计向罗山道、郑美伦支付购房款200万元。罗山道分别于2019年6月19日、2019年7月23日，出具100万元、80万元、20万元的收款收据。2019年9月17日，董重光委托律师向罗山道、郑美伦发送一份律师函，要求罗山道、郑美伦在律师函到达罗山道、郑美伦之日起5日内配合办理房屋过户手续，并支付逾期过户滞纳金、律师费等。2019年10月12日，罗山道、郑美伦向董重光交付系争房屋。2019年11月12日，董重光(乙方)与罗山道、郑美伦(甲方)签署一份确认函，确认双方于2019年11月12日见面协商关于系争房屋的过户事宜，相互协商尽快办理过户手续。确认函尾部甲方处，郑美伦的签字由罗山道代签。另查明，1、董重光作为抵押人向案外人中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行申请的商业贷款360,000元、向案外人上海市公积金管理中心申请的公积金贷款500,000元已审批通过。2、系争房屋上存在案外人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行设立的债权数额为110万元的抵押权、福建省邵武市人民法院于2019年12月13日的司法限制，本院于2020年1月轮候查封。再查明，董重光向福建省邵武市人民法院就查封系争房屋的执行行为提出异议，请求解除对系争房屋的查封措施，福建省邵武市人民法院经查明，认为董重光未支付全部价款、亦未表示并实际根据法院要求将剩余价款交付执行，遂于2020年3月13日裁定驳回董重光的异议请求。本院认为，董重光与罗山道、郑美伦签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人间真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，罗山道、郑美伦应于2019年8月31日前协助董重光办理系争房屋过户手续，但因罗山道、郑美伦在收取董重光支付的200万元房价款后未按约涤除系争房屋上的抵押，现系争房屋上除未涤除的抵押权外，还存在司法限制，致使系争房屋过户存在障碍，故董重光要求罗山道、郑美伦协助办理过户手续的诉请，本院实难支持。罗山道、郑美伦至今未履行前述合同义务，对此应承担违约责任。董重光主张的逾期办理过户违约金，符合合同约定，应予支持，但因合同后续能否继续履行尚不确定，违约金计算时间应调整为至本判决生效之日止。董重光审理中撤回要求罗山道、郑美伦支付逾期办理房地产权利转移滞纳金的诉讼请求，系其处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。罗山道、郑美伦经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗山道、郑美伦应于本判决生效之日起十日内支付原告董重光逾期过户违约金(以2,000,000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年9月1日至本判决生效之日止)；二、原告董重光的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,265元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,265元，由被告罗山道、郑美伦负担(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。公告费820元，由被告罗山道、郑美伦负担(应于本判决生效之日起七日内给付原告董重光)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘燕枫人民陪审员  薛亚平人民陪审员  徐 敏二〇二〇年十二月十一日法官 助理  卜文茜书 记 员  王芙蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。