河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初3号原告：洛阳浩达房地产开发有限公司。住所地，河南省洛阳市西工区九都路77号副1号悦丰广场3区18楼。法定代表人：李春雷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：***，河南凯仁律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代收法律文书等。被告：赵彦峰，男，汉族，1982年11月25日出生，住河南省宜阳县。原告洛阳浩达房地产开发有限公司（以下简称“浩达公司”）与被告赵彦峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告浩达公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告赵彦峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。原告浩达公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告向原告支付剩余房款16万元并承担逾期利息15120元（以后利息按月利率0.15%，从2019年11月30日算至本金付清之日止）；2.被告承担拒绝办理银行按揭违约金54417元；3.以上229537元款项从涉案房产的拍卖价款中优先支付。4.由被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由:被告2014年8月29日签约购买原告宜阳县国华苑小区3号楼2单元401室商品房一套,面积138.82平方米,总价款272087元。被告支付首付款112087元并领取该房产钥匙后,突然以失联的方式,拒绝了在160000元按揭贷款手续上签字。对于被告的逾期付款,原告要求按0.15%的月利率支付利息，计63个月15120元。对于被告拒绝按揭付款,根据合同“由于买受人单方面原因造成无法正常办理银行按揭手续,出卖人不予退还首付款”的约定,原告要求被告承担总价款20%的违约金54417元。目前,涉案房产因被告与第三人借款纠纷,被法院拍卖,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定,原告要求对被告的欠款从拍卖价款中优先受偿。被告赵彦峰应诉后未提出答辩意见。本院认定事实如下：2014年8月29日，原告浩达公司与被告赵彦峰签订《商品房买卖合同》约定，赵彦峰购买浩达公司开发的位于宜阳县香鹿山镇××国花××小区××房，总房价272087元。付款方式及期限为其他方式，买受人已付首付112087元，余款160000元办理银行贷款。买受人逾期付款的违约责任为，买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加)。（1）逾期在60日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过60日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.005%（万分之0.5）(该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限，出卖人应当在2014年9月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同同时就房屋面积误差、双方权利义务等内容进行了明确约定。合同补充协议同时约定1.由于买受人单方面原因造成无法正常办理银行按揭手续,出卖人不予退还首付款；2.由于出卖人原因而造成无法正常办理银行按揭手续,出卖人应退还首付款给予买受人。上述《商品房买卖合同》签订后，被告赵彦峰分别于2014年7月16日、同年8月29日向原告浩达公司支付首付购房款37000元、75087元，共计112087元。后被告赵彦峰从原告浩达公司处领取了约定房产的钥匙，原告浩达公司就合同约定的宜阳县××小区××2-401号房屋向宜阳县房地产管理局办理了预售登记。关于合同约定的160000元银行按揭贷款因被告赵彦峰未到场而未办理成功，被告赵彦峰至今未向原告浩达公司支付该160000元应付购房款。另查明，因被告赵彦峰同宜阳兴福村镇银行股份有限公司（以下简称宜阳村镇银行）之间的金融借款合同纠纷，经宜阳村镇银行申请本院于2015年6月17日作出（2015）宜民金初字第34号民事裁定书，裁定查封了预售登记在被告赵彦峰名下的宜阳县××小区××2-401的房产。后宜阳村镇银行依据本院（2015）宜民金初字第31号民事判决书向本院申请强制执行被告赵彦峰。2016年5月22日，本院向宜阳县房地产管理局发出协助执行通知书，要求协助执行预售登记在被执行人被告赵彦峰名下的位于宜阳县××小区××2-401的房产。2018年4月18日，本院作出（2018）豫0327执恢47号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产。执行过程中，原告浩达公司作为案外人向本院提出执行异议。2018年9月6日本院作出（2018）豫0327执异30号执行裁定书，裁定驳回了原告浩达公司的执行异议。原告浩达公司不服，以其对宜阳县××小区××2-401号房产享有所有权为由，向本院提出执行异议之诉请求，1.不得执行宜阳县××小区××2-401的房产、中止拍卖程序；2.依法确认浩达公司对宜阳县××小区××2-401的房产具有所有权。2019年4月28日本院以（2018）豫0327民初2572号民事判决书判决：“一、宜阳县××小区××2-401号房产归原告洛阳浩达房地产开发有限公司所有；二、不得执行宜阳县××小区××2-401号房产”。宜阳村镇银行不服，以一审法院认定案涉房产所有权属于浩达公司所有属认定事实错误为由提起上诉，2019年10月15日洛阳市中级人民法院审理后认为，浩达公司与赵彦峰之间签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同在房产部门进行了预售登记，原审法院（宜阳法院）查封登记在被执行人赵彦峰名下的房产符合法律规定，浩达公司所诉的理由不能阻却人民法院对生效判决的执行。浩达公司可以依法向赵彦峰主张其权利，请求从房屋变价款中支付剩余的购房款。基于上述理由，原审对案涉房产的查封并无不当，浩达公司的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。宜阳村镇银行上诉理由成立，应予支持。原审认定事实清楚，但适用部分法律有误。2019年10月15日，洛阳中级法院以（2019）豫03民终4542号民事判决书判决：“一、撤销河南省宜阳县人民法院（2018）豫0327民初2572号民事判决；二、驳回洛阳浩达房地产开发有限公司的诉讼请求”。后宜阳法院依法拍卖了宜阳县××小区××2-401号房产，拍卖款项执行后剩余70000元。2019年11月20日，浩达公司向本院提出诉前保全申请，申请查封上述宜阳县××小区××2-401号房产拍卖价款70000元。本院（2019）豫0327执保444号保全结果通知书载明“本院已于2019年12月4日冻结被申请人赵彦峰在宜阳县人民法院标的款账户的房产拍卖款70000元，冻结期限为一年”。本院认为，原告浩达公司与被告赵彦峰之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告浩达公司依约向被告赵彦峰交付房屋，被告赵彦峰也应依约向原告浩达公司支付购房款，被告赵彦峰对购房余款推诿不付的行为对原告构成违约，应承担相应的民事责任。《商品房买卖合同》载明买受人已付首付112087元，余款160000元办理银行贷款，可以证明被告赵彦峰向原告已支付购房款112087元，剩余购房款160000元未付。故原告浩达公司要求被告赵彦峰支付剩余购房款160000元，并支付逾期付款利息及违约金的理由正当，应予支持。但应以合理部分为限。关于逾期付款的利息。因双方未对计算标准及计算时间进行明确约定。因此，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告浩达公司起诉之日起，即2020年1月2日起计算。原告主张按月利率0.15%计算，未超出该报价利率，予以准许。关于违约责任。上述原被告之间的《商品房买卖合同》明确约定，买受人逾期付款的违约责任为，买受人如未按本合同规定的时间付款,买受人应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款0.005%（万分之0.5）的违约金。因此，原告要求按未付款的20%计算违约金不符合双方约定，本院不予支持。违约金应依据未付款项，按照日万分之0.5的标准进行计算。关于起算时间，原告无证据证明未付房款的应付时间，但按揭贷款未办理成功系被告赵彦峰原因所致，因此可酌定按《商品房买卖合同》约定的交房日期开始计算，即自2014年9月30日起计算至房款实际付清之日止。关于原告浩达公司主张的优先受偿权。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。参照此规定，结合洛阳中级法院以（2019）豫03民终4542号民事判决书载明的“浩达公司可以依法向赵彦峰主张其权利，请求从房屋变价款中支付剩余的购房款”，原告浩达公司就预售登记在被告赵彦峰名下的案涉房产拍卖所得价款依法享有优先受偿权。故原告浩达公司要求就案涉房产拍卖价款优先受偿的请求，理由正当，应予支持。但因原告浩达公司起诉时该拍卖价款已被部分执行，因此其优先受偿权应以现存的余款70000元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决如下：一、限被告赵彦峰于本判决生效之日起三十日内向原告洛阳浩达房地产开发有限公司支付购房款160000元；二、限被告赵彦峰于本判决生效之日起三十日内向原告洛阳浩达房地产开发有限公司支付，依据未付房款的具体数额计算的，自2020年1月2日起至房款实际付清之日止，按月利率0.15％计算的利息；三、限被告赵彦峰于本判决生效之日起三十日内向原告洛阳浩达房地产开发有限公司支付，依据未付房款的具体数额计算的，自2014年9月30日起至房款实际付清之日止，按日利率0.005%计算的违约金；四、原告洛阳浩达房地产开发有限公司就案涉房产，即宜阳县国华苑小区3幢2-401号房产拍卖价款的余款70000元享有优先受偿权。五、驳回原告洛阳浩达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4744元，保全费720元，共计5464元,由被告赵彦峰负担4339元，原告洛阳浩达房地产开发有限公司负担1125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁战芳人民陪审员  王晓平人民陪审员  杜崇亚二〇二〇年六月二十三日书 记 员  孙丙飞本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。