山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0692民初36号原告：中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行，住所地：烟台高新区经五路7号。法定代表人：刘世勇，任行长。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所律师。被告：刘昊，男，1990年3月17日出生，汉族，户籍所在地：山东省莱阳市，现住山东省莱西市。被告：烟台忆境房地产开发有限公司，住所地：山东省烟台市莱山区观海路366号。法定代表人：王为军，任董事长。委托诉讼代理人：巴本刚，山东文康（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双全，山东文康（烟台）律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行诉被告刘昊、被告烟台忆境房地产开发有限公司（以下简称忆境房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜世东、邹昕霖，被告刘昊，被告忆境房地产公司的委托诉讼代理人巴本刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘昊立即偿付原告借款本金250533.44元、利息3131.81元、复利20.04元、罚息8.15元（暂计至2019年9月16日），并自2019年9月17日起仍按合同约定计付利息、罚息、复利至借款实际清偿之日；2.被告刘昊承担原告的律师代理费7610元；3.被告忆境房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年11月14日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额、利率、期限、用途、违约责任等。被告刘昊向原告借款27万元用于购买位于烟台市莱山区产。借款期限360个月，还款周期1个月，还款方式为等额本息还款。合同项下的借款采用阶段性保证和抵押担保方式。被告忆境房地产公司为被告刘昊的债务承担连带保证责任。2014年11月14日，原告依约向被告刘昊发放了借款27万元。被告刘昊自2019年7月14日起未履行还款义务，至2019年9月16日，尚欠原告借款本金250533.44元、利息3131.81元、复利20.04元、罚息8.15元。根据合同约定，被告刘昊未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告刘昊辩称，我从原告处贷款属实，尚欠的借款本金、利息不确定，现在无法一次性偿还，希望分期付款。律师费请求法院依法审查。被告忆境房地产公司辩称，关于刘昊欠款的事实我方不清楚，请求法院依法审查。我方不应对刘昊所负债务承担连带保证责任，根据借款合同第三十一条、三十五条的约定，我方提供的是阶段性保证担保责任，原告取得房地产权属证书，并办妥抵押登记手续，我方的保证责任即免除，原告怠于履行合同义务，未在合同约定的期限内办理抵押登记，由此产生的法律后果应当由原告自行承担，我方在借款合同中约定的阶段性保证责任应予免除。根据原告提供的委托代理合同，原告支付律师费附有条件，原告是否应当支付律师费处于不确定状态，该费用尚未实际发生，不应由被告承担。经审理查明，2014年11月14日，原告与刘昊、忆境房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，原告为贷款人，刘昊为借款人和抵押人、忆境房地产公司为保证人。合同约定：借款金额为27万元整；借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于莱山区；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人忆境房地产公司提供保证担保，由刘昊提供抵押担保；抵押物清单：房屋地址：莱山区，购房总价：38.6121万，权属证书未办妥；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起三十日内办妥抵押预告登记；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权要求保证人承担担保责任；保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。2014年11月6日，刘昊向原告出具《同意房产抵押承诺书》，同意以涉案房产作为向银行借款所产生的债务提供抵押担保。2014年11月21日，涉案房产办理了商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为刘昊。2014年11月14日，原告向刘昊发放借款27万元，借款期限为2014年11月14日至2044年11月13日。之后刘昊按期还款至2019年6月。自2019年7月14日起未再履行还款义务，截止2019年9月16日，刘昊共欠原告借款本金250533.44元、利息3131.81元、复利20.04元、罚息8.15元。2018年1月2日，涉案房屋办理了房地产权属证书。2018年2月6日，忆境房地产公司将房地产权属证书交给原告。2018年5月9日，涉案房屋因另案被莱山区人民法院查封。原告未能证明在此期间通知刘昊协助办理房产抵押登记，也未能证明在此期间通知忆境房地产公司履行保证责任。2019年9月，原告通过向刘昊发送短信,通知其协助办理抵押登记手续。2019年9月2日，原告与山东同济律师事务所签订《委托代理协议》，协议约定：山东同济律师事务所接受原告委托，指派姜世东等律师作为原告的代理人，就刘昊及开发商和相关担保人诉讼系列案件为原告提供一审、二审、再审、执行工作和财产保全工作代理服务，代理方式为全风险代理，案款收回后10日内，原告按案款收回额的3%向山东同济律师事务所支付代理费。二被告辩称，原告能否收回案款为不确定状态，是否需支付代理费也不确定，现在主张律师费没有依据。上述事实，有原、被告的举证材料、本院的庭审笔录等在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告于2014年11月14日签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已于2014年11月14日向刘昊发放借款本金27万元，刘昊应按照合同约定按期偿还借款本息。2019年7月14日之后刘昊未能按期偿还借款构成违约，原告有权依照合同约定加速债务到期，提前收回借款，并按照合同约定的利率标准计算利息并计收罚息、复利。因此原告请求刘昊偿付借款本金250533.44元、利息3131.81元、复利20.04元、罚息8.15元，及自2019年9月17日后的利息，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费7610元，借款合同明确约定因刘昊违约造成原告支出的律师费应由刘昊承担，依据原告与山东同济律师事务所签订的《委托代理协议》，该代理费作为原告的损失，应当由刘昊承担，原告该诉讼请求本院予以支持。关于忆境房地产公司的保证责任问题，借款合同第三十三条约定“抵押人应协助配合贷款人自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记”，故原告是办理房屋抵押登记的义务主体，其应于2018年2月6日收到房地产权属证书后，积极敦促刘昊于一个月内协助办理抵押登记，但原告未能证明其已积极履行该义务，直至2018年5月9日涉案房产被法院查封无法办理抵押登记。故原告怠于履行合同义务，对涉案房屋未能办理抵押登记后果的产生存在重大过错。借款合同第三十五条约定，忆境房地产公司承担的是阶段性保证责任，保证期间自借款发放之日起至刘昊取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。该条款的目的是刘昊取得房地产权属证书，原告办妥房屋抵押登记后，忆境房地产公司的保证责任即可免除，原告通过抵押权来保障债权实现。从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥房屋抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短，该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，这也是阶段性担保的应有之义。因此，原告未于合同约定的期间内办理房屋抵押登记，又未能做出合理的解释，应视为忆境房地产公司阶段性保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，原告未在保证期间内向忆境房地产公司主张权利，忆境房地产公司的保证责任免除。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，原告因怠于履行办理抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。原告要求忆境房地产公司承担连带清偿责任的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条及相关法律法规之规定，判决如下：一、被告刘昊于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行偿付借款本金及利息共计253693.44元，并以此为基数，自2019年9月17日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮50%计算利息。二、被告刘昊于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行支付律师费7610元。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行对被告烟台忆境房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，减半收取2610元，财产保全费1870元，合计4480元，由被告刘昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张燕华二〇二〇年四月七日书记员  王 涵