呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8955号原告（反诉被告）:王新中,男,1978年5月11日出生,汉族，住呼和浩特市赛罕区滨河湾小区****楼**，住呼和浩特市。原告（反诉被告）:岳萍,女,1981年12月1日出生,汉族,住,住呼和浩特市赛罕区滨河湾小区****楼**呼和浩特市。委托诉讼代理人：康光，男，内蒙古瀚才律师事务所律师。被告（反诉原告）:蔚挺,男,1994年5月1日出生,汉族,住呼和浩特市赛罕区金桥开发区千家和众新家园南门**105商铺,住呼和浩特市。原告（反诉被告）王新中、岳萍与被告（反诉原告）蔚挺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，2019年11月25日蔚挺提起反诉，本案转为普通程序并依法合并审理。因受新冠疫情影响，本院于2020年1月23日作出（2020）内0105民初8955号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2020年4月17日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，王新中、岳萍委托代理人康光及蔚挺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王新中、岳萍向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令蔚挺继续履行《房屋买卖协议书》合同义务，并向王新中、岳萍支付剩余房款人民币40000元整;2.本案全部诉讼费用由蔚挺承担。事实理由：双方于2019年3月9日签订《房屋买卖协议书》,协议约定王新中、岳萍将位于呼和浩特市××区的房屋出售给蔚挺。房屋成交总价款为127万元,约定签订协议之前蔚挺向王新中、岳萍支付人民币2万元作为购房定金,剩余房款分三次支付:第一次，蔚挺向王新中、岳萍支付15万元;第二次，办理房屋所有权过户手续后蔚挺向王新中、岳萍支付100万元整;第三次，蔚挺支付剩余10万元(2万元购房定金转为购房款)王新中、岳萍迁出户口并交接房屋。双方约定交房时间为2019年7月15日。协议签订后,蔚挺向王新中、岳萍支付了定金及前两笔购房款共计117万人民币。2019年7月13日王新中、岳萍按照协议约定办理了水电煤气物业费等交接工作。2019年7月29日王新中、岳萍办理完过户手续后通知蔚挺交接该房屋，但蔚挺迟迟不归还剩余房款10万元。故王新中、岳萍未向蔚挺交接钥匙。2019年8月2日，王新中、岳萍向蔚挺交房，将房屋钥匙交付给蔚挺，并要求蔚挺按双方签订《房屋买卖协议书》支付尾款10万元。但蔚挺只向王新中、岳萍支付6万元，剩余房款4万元拒不支付。王新中、岳萍多次向蔚挺催要，但蔚挺均不支付剩余房款。蔚挺辩称，一、蔚挺是在履行先履行抗辩权及让王新中、岳萍承担违约责任的情形下，才未支付剩余房款4万元。2019年3月9日，王新中、岳萍与蔚挺签订了《房屋买卖协议书》，王新中、岳萍将位于呼和浩特市××区号位于呼和浩特市××区出售给蔚挺。《房屋买卖协议书》约定：“房屋的总价款为人民币127万元。附加条款：上述房款127万元分三次支付，第一次乙方支付甲方房款15万元用于银行放贷解押，第二次，在办完房屋过户手续后乙方支付甲方房款100万元。（购房定金将在最后一次付款时冲抵房款2万元。）交房时间为2019年7月15日。”可王新中、岳萍在约定的时间未进行迁出户口及交房，才导致答辩人只支付了第三次购房款中的6万元，剩余4万元待王新中、岳萍承担违约责任后再行支付。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、在王新中、蔚挺签订的《房屋买卖协议书》约定：“五、甲方需在结清交易之日前所欠的一切费用，电话费、暖气费、水费、电费、燃气费、网费、卫生费、物业管理费、有限电视费等。”三、答辩人购买房是为了举办婚礼使用，可因为王新中、岳萍的逾期交房行为，导致装修房屋进行了顺延，进而使答辩人举办婚礼的时间也进行了更改，王新中、岳萍的违约行为打乱了答辩人的整个婚礼计划，并造成了答辩人的经济损失。蔚挺向本院提出反诉请求：1.判令王新中、岳萍向蔚挺付因逾期交付房屋的违约金7,500元（按呼市赛罕区滨河湾小区二期11号楼902号同地段同类房屋租金计算，每月2,500元房屋租金，计算三个月）；2.判令王新中、岳萍向蔚挺返还购房定金人民币10,000元；3.判令反诉王新中、岳萍向蔚挺支付在未交房期间的燃气费290元（2018年9月25日至2019年10月12日）、物业费1,021元（2019年1月1日至2019年7月31日）；4.判令王新中、岳萍承担本案的诉讼费用。事实理由：2019年3月9日，蔚挺与王新中、岳萍签订《房屋买卖协议书》，王新中、岳萍将位于呼和浩特市××区号位于呼和浩特市××区出售给蔚挺。《房屋买卖协议书》约定：“房屋的总价款为127万元，在本协议签订之前，乙方已向甲方支付人民币2万元作为购房定金。甲方在结清交易之日前所欠的一切费用，电话费。暖气费、水费、电费、燃气费、网费、卫生费、物业管理费、有限电视费等，附加条款：上述房款127万元分三次支付，第一次乙方支付甲方房款15万元用于银行放贷解押，第二次在办完房屋所有权过户手续后乙方支付甲方房款100万元。（购房定金将在最后一次付款时冲抵房款2万元。）交房时间为2019年7月15日。”在签订完《房屋买卖协议书》后，蔚挺积极履行付款义务，按照附加条款的约定进行支付购房款。但在支付第三次房款时，因王新中、岳萍未在约定的时间迁出户口及交房加上王新中、岳萍未结清交易之前的相关房屋费用，蔚挺行使先履行抗辩权只支付给王新中、岳萍6万元，剩余购房款使用定金罚则未进行支付。因王新中、岳萍未结清房屋的相关费用，在蔚挺接受房屋后燃气公司对燃气费用进行催缴，蔚挺垫付了上述房屋应由王新中、岳萍结清的燃气费，物业管理费尚未缴纳，目前物业公司正在向蔚挺催收。蔚挺购买上述房屋是为了作为婚房进行举办婚礼使用，因王新中、岳萍未在约定之日交房，导致房屋装修及举办婚礼无法如期举行。对蔚挺使用房屋造成严重的经济损失，王新中、岳萍应承担违约责任和赔偿责任。蔚挺为维护其合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第二款的有关规定向贵院提起反诉，请求依法支持反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对王新中、岳萍及蔚挺提交的《房屋买卖协议书》、电话录音、与蔚挺的短信沟通截图，对蔚挺提交的收据（三张）、中国银行交易流水明细清单、物业公司出具的交费情况证明、通话录音及EMS单号为1109577691478的快递单予以采信并在案佐证。根据前述采信证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2019年3月9日王新中、岳萍（甲方、卖方）与蔚挺（乙方、买方）签订《房屋买卖协议书》，合同第一条、第二条约定，王新中、岳萍将位于呼和浩特市××区住房（房屋所有权证号：呼商售：呼商售字第**蔚挺，房屋建筑面积128.82平方米，总价127万元。协议签订前蔚挺已向王新中、岳萍支付2万元购房定金。合同第三条约定“自本协议生效后，乙方将上述房屋价款分三次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房款。甲乙双方签订本协议时，乙方交壹拾伍万元整（15万元）给甲方，乙方在拿到甲方商品房买卖合同后乙方支付此款”；第五条约定“甲方需结清交易之日前所欠的一切费用，费用如下：电话费、暖气费、水费、电费、燃气费、网费、卫生费、物业管理费、有线电视费等”；第六条约定“甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由乙方承担，未尽事宜双方协商解决。”；第七条约定“乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在2日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途违约，应在2日内书面通知乙方，并自违约之日起2日内将双倍定金及已付款返还给乙方。”；合同第八条附加条款还约定“127万元购房款蔚挺分三次付清：第一次，蔚挺支付15万元用于银行房贷解押；第二次，在办完房屋所有权证过户手续后蔚挺支付100万元；第三次，王新中、岳萍迁出户口及交房后，蔚挺支付剩余房款10万元；购房定金将在最后一次付款时冲抵房款”。另约定交房时间为2019年7月15日。2019年3月9日王新中、岳萍出具收据一张，载明：收到蔚挺交来呼和浩特市××区购房定金2万元整；2019年3月11日王新中、岳萍出具收据一张，载明：收到蔚挺交来购房款15万元整，用于房屋银行解押；2019年3月18日王新中、岳萍出具收据一张，载明：收到蔚挺交来购房款100万元整，此为第二次房款；2019年8月8日蔚挺通过中国银行行内汇款6万元整至王新中账户。至此蔚挺共计分四次向王新中支付123万元整（其中2万元为购房定金）。2019年7月16日蔚挺与王新中电话沟通交房事宜，王新中称其不在呼市，钥匙未留下。蔚挺要求王新中寄出钥匙，王新中表示自己正在办理迁户手续，且房屋内还有一些物品未搬走，等迁完户口会将钥匙交与蔚挺。7月17日王新中电话联系蔚挺，表示因蔚挺还欠10万元购房款未交付，所以不太放心将钥匙交给蔚挺，因而需要蔚挺将购房税票及一些其他资料发给房管局备案一份。蔚挺则表示协议约定剩余10万元房款的支付方式就是户口迁出后支付，待王新中、岳萍交房并迁出户口后会按协议约定支付剩余房款。2019年7月29日王新中短信告知蔚挺已将户口迁出，案涉房屋的水电、燃气等费用会在7月30日当面支付给蔚挺，希望蔚挺支付剩余尾款。8月2日王新中通过EMS快递将房屋钥匙寄出后再次短信通知蔚挺。庭审中蔚挺认可在2019年8月7日收到了房屋钥匙，并于2019年8月8日以转账方式支付王新中购房款6万元。另查明，截止2018年9月25日涉案房屋燃气账户余额为14.65元。2019年10月12日蔚挺于缴费平台为涉案房屋支付燃气费290元，将所欠燃气费用结清。2019年11月21日涉案房屋所在小区物业部门出具证明，证明王新中将涉案房屋物业费交至2018年12月31日止，2019年1月1日至2019年7月31日期间物业费1,021元未交。本院认为，双方签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于蔚挺提出的先履行抗辩权，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，双方的互负主要债务为王新中、岳萍交付房屋，蔚挺为支付购房款。且合同约定“王新中、岳萍迁出户口及交房后，蔚挺支付剩余房款10万元”，即蔚挺在王新中、岳萍迁出户口及交付房屋后应向王新中、岳萍支付剩余购房款。双方庭审中亦认可王新中、岳萍已于2019年8月2日寄出房屋钥匙并完成迁户之事实，故蔚挺前述抗辩权不予采信。又双方在庭审中均认可合同已实际履行的事实，故王新中、岳萍主张蔚挺继续履行《房屋买卖协议书》合同义务，并向其支付剩余40,000元房款的诉讼请求，本院予以支持。关于蔚挺主张王新中、岳萍向其支付逾期交房违约金7500元（按呼市赛罕区滨河湾小区二期11号楼902号同地段同类房屋租金计算，每月2500元房屋租金，计算三个月）的诉讼请求，本院认为，合同附加条款约定房屋交付时间为2019年7月15日，王新中、岳萍确实未在约定时间完成交房。但自2019年7月16日至2019年7月29日期间王新中与蔚挺有过多次电话沟通，从电话录音内容来看，双方均在积极履行合同，且蔚挺已于2019年8月7日实际接收房屋，故其主张的逾期交房违约金7500元的请求无事实依据。又合同未就逾期交房约定相关违约责任。再如前所述蔚挺延迟支付剩余购房款的行为，亦存在履行不当。综合合同的实际履行情况，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于蔚挺主张王新中、岳萍返还购房定金10,000元的诉讼请求，本院认为，案涉《房屋买卖协议书》第七条中的“中途违约”系不能继续履行合同而导致合同目的无法实现的根本违约。本案中，王新中、岳萍实际交房时间稍晚于双方合同约定时间，在合同履行过程中确有瑕疵。但自交付房屋后，双方合同目的已基本实现。故蔚挺主张返还1万元购房定金于法无据，本院不予支持。关于双方有争议的燃气费用计算截止时间问题。因期间双方都有使用，原告提供的证据不能证明各自使用所占比例。本院酌定，自2018年9月25日至2019年10月12日，在此382天期间共计产生燃气费用275.35元（即每日产生0.72元燃气费用），王新中、岳萍承担自2018年9月25日至2019年8月7日期间（316天）的费用共计228元，蔚挺承担自2019年8月8日至2019年10月12日期间（66天）的费用共计48元。综上所述，依照《中华人民共国合同法》第六十条、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、蔚挺继续履行合同义务，于本判决生效之日起十五日内向王新中、岳萍支付剩余购房款人民币40,000元整；二、王新中、岳萍于本判决生效之日起十五日内向蔚挺支付燃气费228元、物业费1,021元；三、驳回蔚挺的其他诉讼请求；四、本诉案件受理费800元（王新中、岳萍已预交）由蔚挺负担；反诉案件受理费1174元（蔚挺已预交）由王新中负担80元，蔚挺负担1094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 刘玉英二〇二〇年五月十二日书记员 米文欢