湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初2327号原告浏阳市开心商业管理有限公司，住所地浏阳市环城线一品天下小区。法定代表人陈盛，总经理。委托代理人周建辉，湖南鼎忠律师事务所律师。被告刘景平，男，1971年1月15日出生，汉族，住浏阳市。被告胡小红，女，1973年4月16日出生，汉族，住浏阳市。被告浏阳市集里迪拜商务娱乐会所，经营场所湖南省长沙市浏阳市集里百宜社区花炮大道开心广场二楼02007号。经营者张开源，女，1964年12月19日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市开心商业管理有限公司与被告刘景平、胡小红、浏阳市集里迪拜商务娱乐会所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理，依法适用普通程序先后两次公开开庭进行了审理。本案原告浏阳市开心商业管理有限公司的法定代表人陈盛及委托代理人周建辉，被告刘景平、胡小红到庭参加了诉讼。浏阳市集里迪拜商务娱乐会所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浏阳市开心商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令准许原告与被告解除《开心商业广场KTV项目租赁合同》、《开心商业广场KTV项目管理协议》、《迪拜皇宫租金及物业费补充协议（一）》；2、判令被告将所租赁的房屋腾空交还给原告；3、判令被告向原告支付自2015年12月28日起截止至2020年2月27日的租金、物业综合服务费5102276.37元；自2015年12月28日起截止至2016年12月27日的租金、物业综合服务费利息148833.33元；违约金100000元，总计5351109.7元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告刘景平、胡小红辩称，一、二楼的面积起诉状中称是3064.59平方米，但被告实际使用的面积是1800平方米左右，3064.59平方米中包含分摊面积不明确；关于物业服务费，迪拜皇宫一直没有享受过物业服务，原告主张的该项费用被告不清楚，请依法核实。被告浏阳市集里迪拜商务娱乐会所无答辩。经审理查明，浏阳市开心商业管理有限公司，成立于2012年3月16日，在2014年7月2日名称变更前名为浏阳市开心商务咨询服务有限公司。2013年7月18日，浏阳市开心商务咨询服务有限公司（甲方）与刘景平（乙方）签订《开心商业广场KTV项目租赁合同》，约定：甲方将位于开心商业广场临花炮大道街区2楼商业物业租赁给乙方用于经营量贩式KTV及音乐酒吧项目，品牌为盛世歌朝。租赁期为10年，自2013年12月28日起至2023年12月27日止，乙方暂定试营业日期为2013年12月1日。租金支付：乙方提前6个月支付半年度租金。合同对租金标准进行了约定，最终计租面积以房屋产权证面积为准，2013年12月28日至2014年12月27日为免租期。乙方需增加租赁2楼中的综合配套用房，配套用房用作生活、行政办公等内部事务处理，租金标准为第一年免租，第二年租金为30000元，第三年租金为31500元，第四年租金为33080元。第五年租金为34750元，第六年租金为36500元，第七年租金为38325元，第八年租金为40250元，第九年租金为42265元，第十年租金为44380元。物业综合服务费：第1-3年物业综合服务费4元/平方米/月，第4-6年物业综合服务费5元/平方米/月，第7-9年物业综合服务费6元/平方米/月，第10年物业综合服务费7元/平方米/月，支付方式为提前6个月支付半年度物业综合服务费，与租金一起交付。合同约定乙方逾期交付租金和物业综合服务费，每超过一日，由乙方每日按应交租金和物业综合服务费总金额的百分之五向甲方支付违约金。如逾期15天以上的（含15天）未交者，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁场地并另行招商，并要求乙方支付违约金，甲方有权从乙方交纳的保证金中直接扣除。履约保证金100000元，应在本合同签订之日一次性付给甲方，合同到期之后十五日内经确认乙方无违约现象以及对甲方财物无人为损坏现象后，由甲方无息全额退给乙方。合同约定合同期满或由于上述各种原因致使合同终止，乙方装修实行来装去丢的原则，甲方不给于任何补偿。同时，在原装修期间，乙方经甲方书面同意后，对房屋结构有改变的，乙方应修复至结构原状，并应于期满或合同终止前五日撤走自己的活动物品和店招广告，逾期五日，甲方有权作无主物品处理。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方还签订了《开心商业广场KTV项目管理协议》。2015年6月28日，浏阳市开心商务咨询服务有限公司（甲方）与刘景平（乙方）签订《迪拜皇宫租金及物业费补充协议（一）》，约定补充协议的签订背景是因目前国家进入新常态，经济形势持续下行，为谋求新发展，经双方协商就租金、物业费、电费的缴纳达成如下协议：一、二楼02007#/02008#面积3064.59㎡租金免租期在原租赁合同约定的基础上再延长6个月，即免租期至2015年6月27日止，从2015年6月28日开始计收租金，收取标准不变。原二楼增加部分的综合配套用房面积473.51㎡（其中02006#面积212.49㎡，和02003#、02004#、02005#办公用房，面积261.02㎡）租金标准不变。二、物业综合服务费年度包干价136000元（暂定一年），其中现金包干96000元（每月8000元），充值卡40000元（充值卡不设使用年限，未使用完在最终结算时予以退还，下同）；实际执行时间为2015年6月28日至2015年12月27日，物业综合服务费半年度包干价为68000元，其中现金包干48000元（每月8000元），充值卡20000元。三、2013年12月28日至2015年6月27日前物业包干费204000元。四、电费按每度电1.2元收取，截止2015年6月3日止，原多收差价116000元，在2013年12月28日至2015年6月27日物业费包干费204000元中冲抵；2013年12月28日至2015年6月27日前已消费的40000元充值卡同样在此物业包干经费中冲抵，那么实际应结算金额为48000元。五、一楼01022号入户门厅，面积为56.66平方米，2015年6月27日前租金免收，从2015年6月28日起租金按每月100元/㎡计算，暂定半年，下年度参照临近门面租金标准收取。六、以上租金和综合服务费按月收取，均不包含税费，如国家有关部门要求缴纳，则相应提高租金标准和综合服务费，提高后的租金标准为合同约定的租金+物业租赁税，提高后的物业综合服务费标准为包干价+税费。每月5日前足额缴纳，否则按日千分之三交纳滞纳金。七、该补充协议执行时间从2015年6月28日起至2015年12月27日止，暂定半年，到期按原租赁合同执行。补充协议乙方落款处加盖了浏阳市集里迪拜商务娱乐会所印章，并有胡小红的签字。上述合同及补充协议等签订后，浏阳市集里迪拜商务娱乐会所于2016年4月底前交纳租金及物业费用296000元。2016年12月28日，浏阳市开心商务咨询服务有限公司与浏阳市集里迪拜商务娱乐会所就2015年12月28日起至2016年12月27日止经营场所房屋租金及物业费进行了结算，并形成结算单。结算确认至2016年12月27日止浏阳市集里迪拜商务娱乐会所共应交纳租金及物业费1299023.04元，扣除已交296000元，尚欠1003023.04元，经双方协商浏阳市开心商务咨询服务有限公司同意减免租金及费用342023.04元，最终确认浏阳市集里迪拜商务娱乐会所还欠租金及费用661000元，并约定在2018年12月27日前由浏阳市集里迪拜商务娱乐会所及胡小红、刘景平夫妇共同归还给浏阳市开心商务咨询服务有限公司，逾期归还即从2016年12月28日起按年利率10%计息。结算单承租方落款处加盖浏阳市集里迪拜商务娱乐会所印章，胡小红签字。此后至2018年12月27日前，浏阳市集里迪拜商务娱乐会所及胡小红、刘景平仅支付房屋租金及物业服务费191000元，2018年12月27日后至今仅支付房屋租金及物业服务费115000元。经核算，至2020年2月27日，浏阳市集里迪拜商务娱乐会所及胡小红、刘景平还应支付租金及物业服务费5102276.37元。另查明，浏阳市集里迪拜商务娱乐会所成立于2014年4月15日，在涉案租赁房屋上进行实际运营，其从成立至今虽经过数次因登记经营者变更而注销过数次，但实际系刘景平、胡小红夫妻二人以婚后共同财产投资并实际经营。诉讼中，原告明确表示合同解除后其不利用刘景平承租涉案房屋后装修行为下形成的附合的装饰装修物。以上事实，有当事人陈述，开心商业广场KTV项目租赁合同、开心商业广场KTV项目管理协议、迪拜皇宫租金及物业费补充协议（一）、房屋租金及物业费结算单、应缴费清单、情况说明等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，浏阳市开心商务咨询服务有限公司与刘景平签订的《开心商业广场KTV项目租赁合同》以及《迪拜皇宫租金及物业费补充协议（一）》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。刘景平长期拖欠房屋租金，已经构成违约，根据《开心商业广场KTV项目租赁合同》的约定，原告有权解除合同，并有权要求被告承担违约责任。故对原告要求判决解除原、被告签订的房屋租赁合同并将所租赁的房屋腾空交还，支付欠付租金、物业综合服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同中明确约定关于支付违约金的方式为甲方有权从乙方交纳的保证金中直接扣除，故刘景平交纳的履约保证金100000元应直接充抵为违约金，不再退还。2016年12月28日，浏阳市开心商务咨询服务有限公司与浏阳市集里迪拜商务娱乐会所就2015年12月28日起至2016年12月27日止经营场所房屋租金及物业费进行了结算，确认浏阳市集里迪拜商务娱乐会所还欠租金及费用661000元，并约定在2018年12月27日前由浏阳市集里迪拜商务娱乐会所及胡小红、刘景平夫妇共同归还给浏阳市开心商务咨询服务有限公司，逾期归还即从2016年12月28日起按年利率10%计息，被告实际在2016年12月27日前仅支付了191000元，故根据结算单的约定，被告还应支付以470000元为本金自2016年12月28日起至2020年2月27日按年利率10%计算的利息148833.33元。原告明确表示其不利用刘景平承租涉案房屋后装修行为下形成的附合的装饰装修物，根据相关司法解释的规定，原告可不对剩余租期内装饰装修残值进行补偿。因浏阳市集里迪拜商务娱乐会所实际为刘景平、胡小红夫妻共同投资且实际经营，其实际在涉案租赁房屋上进行经营，在涉案租赁关系方面的多份文件上加盖印章，故本案所涉租赁关系上，作为承租人的义务应由浏阳市集里迪拜商务娱乐会所与刘景平、胡小红夫妻共同负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除浏阳市开心商务咨询服务有限公司与刘景平于2013年7月18日签订的《开心商业广场KTV项目租赁合同》、《开心商业广场KTV项目管理协议》、2015年6月28日签订的《迪拜皇宫租金及物业费补充协议（一）》；二、限刘景平、胡小红、浏阳市集里迪拜商务娱乐会所于本判决生效之日起5日内将位于开心商业广场临花炮大道街区2楼02007#/02008#商业用房及2楼02006#、02003#、02004#、02005#综合配套用房、1楼01022号入户门厅腾空交还给浏阳市开心商业管理有限公司；三、限刘景平、胡小红、浏阳市集里迪拜商务娱乐会所于本判决生效之日起5日内向浏阳市开心商业管理有限公司支付租金、物业综合服务费5102276.37元、利息148833.33元，共计5251109.7元；四、驳回浏阳市开心商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49258元，由刘景平、胡小红、浏阳市集里迪拜商务娱乐会所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 德人民陪审员  吴远初人民陪审员  付名核二〇二〇年六月十八日书 记 员  陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。