大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7549号原告：佟锐，女，1985年4月21日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：贾士潭,系辽宁阳光律师事务所律师。被告：大连圣跃房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村，统一社会信用代码912102005598011325。法定代表人：梁天辉，系执行董事兼总经理。原告佟锐与被告大连圣跃房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾士潭到庭参加诉讼，被告大连圣跃房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟锐诉称，2015年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告签订开发建设的蝶园S2区一期第2幢1单元9跃10层2号房屋，约定面积168.54平方米（实际面积169.16平方米），每平方米单价9870元，总房款1,669,609元。合同约定房屋所有权登记的期限为二年，自房屋交付之日起计算。合同签订后，原告支付全额购房款，被告于2015年11月18日向原告交付房屋。但是，房屋所有权证书因被告原因迟迟无法办理，直到2018年8月17日取得分户测绘报告，才符合办证条件，被告己构成违约。故原告诉至法院，并提出诉求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金人民币75，410元。2、诉讼费由被告承担。被告大连圣跃房地产开发有限公司未到庭，且未提供相关证据及书面辩论意见。经审理，查明以下事实：2015年9月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，主要内容如下：原告购买被告开发建设的蝶园S2区一期第2幢1单元9跃10层2号房屋，总房款人民币1，669，609元；合同约定房屋所有权登记的期限为二年，自房屋交付之日起起算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人无法办理房屋所有权登记的，出卖人按已收房款千分之二向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付全额房款，被告于2015年11月18日向原告交付房屋。但是，房屋所有权证因被告原因迟迟无法办理，直到2018年8月17日原告取得分户测绘报告，才具备办证条件。原告于2018年9月26日取得了编号为NOD21101261533的《不动产权证书》。本院确认上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、物业费发票、房屋平面图、宗地图、不动产权证书，原告的陈述以及本院的庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，争议焦点是涉案房屋逾期未办理房屋所有权登记是否系因被告的原因所致；合同中约定的出卖方违约责任“自房屋交付之日起超出两年，买受人无法办理房屋所有权登记的，出卖人按已收房款千分之二向买受人支付违约金”是否是格式条款，是否显失公平。依据案涉合同第15条约定“双方约定办理房屋所有权登记的期限为二年，自房屋交付之日起起算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人无法办理房屋所有权登记的，出卖人按已收房款千分之二向买受人支付违约金”，如案涉房屋不能办理房屋所有权登记系被告的责任，则被告应按照约定承担相应的违约责任。现依据大连市房地产档案馆出具的该土地的房屋分户平面图、宗地图，可以证明直到2018年8月17日才符合办证条件。案涉房屋逾期办理房屋所有权登记系被告的原因所致，故被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。案涉合同采用的是辽宁省建设厅和辽宁省工商管理局为办理商品房买卖所制定的标准合同文本。该份合同第15条第3款使用黑体加下划线的方式提请买受人注意，已尽到了提醒或提示的义务。若买卖双方对该份合同相关条款存有异议或不同意可另行签订补充协议予以明确相关内容，而本案原告并没有提供证据证明对该份合同第15条第3款表示不予接受。因此，该条款没有限制被告的责任，也没有排除原告的主要权利。案涉合同系买卖双方在平等自愿、协商一致后签订的，故原告认为构成格式条款并无效的主张不成立。但是采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。在《民事审判指导与参考》2017年第2辑（总第70辑）第218页中认为：“对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的如何处理？此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，故买受人请求参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，可予支持”。因此，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房屋所有权登记的违约金为人民币75410元。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院部分支持。被告大连圣跃房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，在本院规定的举证期限内，亦未提交证据，应视为对自己举证、抗辩权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连圣跃房地产开发有限公司给付原告佟锐逾期办理房屋所有权登记的违约金人民币75410元；如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、支持原告佟锐的其它诉讼请求。案件受理费人民币2，246元，其中诉讼费人民币1，686元，公告费560元，由被告大连圣跃房地产开发有限公司承担人民币2,246元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  王 丽人民陪审员  刘精华二〇二〇年一月十三日书 记 员  郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。