河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初4885号原告：冯书慧，女，汉族，1981年7月1日生，住河南省舞钢市。委托代理人：王艳丽，河南金合力律师事务所律师。委托代理人：张其昂，漯河市源汇沙澧法律服务所法律工作者。被告：郭芮君（曾用名郭月灵），女，汉族，1981年2月24日生，住驻马店市驿城区。委托代理人：刘金华，河南汇恒律师事务所律师。委托代理人：程鹏，河南汇恒律师事务所实习律师。原告冯书慧与被告郭芮君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序与（2019）豫1102民初5164号一案合并公开开庭进行了审理。原告冯书慧的委托诉讼代理人王艳丽、张其昂，被告郭芮君的委托诉讼代理人刘金华、程鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯书慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年11月1日前拖欠的房租129000元及日1％的滞纳金；2、判令被告将其损害的房屋按照国家质量标准恢复原状或按照相关部门出具的价格意见赔偿原告修复房屋的费用计10000元；3，判令被告按照双方合同约定支付自2019年11月1日起，至被告将质量合格的房屋清理干净后交还之日止的房租及日1％的带纳金至提起诉讼时暂计130150元；4、判令被告三个月的免租期损失161000元；5判令被告按照合同租金的标准赔偿原告三个月的合理房屋空置损失195225元；6、本案诉讼费用及其它诉讼支出由被告承担。事实与理由：2013年11月1目，原、被告双方签房屋租赁合同，被告租用原告的位于漯河市××区××路昌建外滩17号3层，面积1075.67平方米。合同约定租期9年，自2011年11月1日起至2022年10月31日止。租金2013年至2016年每平方50元，2016年至2019年每平方55元，2019年至2022年每平方60.5元，以上租金每年个周期交付一次，每年房租到期前两个月交付下一年度租金，考虑到被告租期较长，第一年租金原告给予被告三个月共计161000元的免租优惠。双方合同签订的前几年，被告尚能如约履行，但自2017年开始租金就时有拖延，至今尚有2017年度及2018年度共计两个月的租金尚未清结完毕，至提起诉讼日，被告2019年11月1日前两个月应支付的下年度租金被告不但不交付，反而以生意不好、其要转租等理由拖延租金的交付，原告认为被告的行为已违反合同约定依法应当进行赔偿。同时，原告发现被告的装修己对房屋主体结构进行了损坏性的改造，给整个建筑物带来了极大的安全隐患，被告对其损坏行为应承担修复和赔偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告冯书慧向本院提供的证据和依据是：证据一房屋租货合同一份；证明原、被告双方签订房屋租赁合同成立，租期九年，租金每平方50元，全年645000元；收取484000元，给予被告的免租优惠；100000元保证金的退还条件是无提前退租和其它违约事由；证明不得改变房屋结构、损坏房屋，退租时需恢复原状且对房屋质量问题承担责任；约定有特殊原因才能单方终止合同，终止须提前一个月书面通知另一方，且须征得另一方同意，同时单方终止一方承担责任和损失；提前解约给被告造成的合理空置损失期应为3个月。证据二微信记录一份；证明原告通过微信向被告催交过房租，双方租赁关系正常进行；要求将破坏的房屋恢复原状，一直主张权利；认可其修复房屋的义务，并交还合格房屋的标准，签署保证书以及提交政府机构出具的质量验收手续；双方微信及微信照片可证实，至本案诉讼前，双方对房屋的修复问题仍然在争执当中，尚未达成解除的条件。证据三本案的现状照片(2019年11月9日拍摄)；证明至今仍然没有交还出租房屋，故双方租赁关系并未实质解除。证据四2019年12月18日视频(反诉开庭时补充提供)；证明第一次庭审后，店铺仍然在营业，被告称房子已搬空具备退租条件不真实。被告郭芮君辩称，关于原告的第一项诉讼请求，即要求答辩人支付2019年11月1日前拖欠的房租及1％的滞纳金，明显无任何法律依据与事实不符。答辩人已于2018年9月5日缴納了2018年10月31日至2019年10月31日的租金，原告也出具收据予以确认，原告无权再次要求答人支付所谓2019年11月1日前拖欠的房租及1％的滞纳金。关于原告的第二、三、五项诉讼请求缺乏前提依据，原告要求恢复原状(即第二项诉讼请求)、支付2019年11月1日至交还房屋之日的房租及滞纳金(即第三项诉讼请求)、赔偿原告三个月合理空房损失(即第五项诉讼请求)，皆应当以解除合同为前提，在原告未诉请解除合同的情况下，却要求答辩人满足实质上为解除合同之后果的上述诉讼请求明显不合法且没有依据。关于原告第四项诉讼请求，即要求答辩人赔偿其三个月的免租期损失，因违反双方2013年11月1日签订的本案涉争合同第九条补充规定第283款第2项，即房屋免租期(装修期3个月)，日期自合同签订之日算起，而不应支持。综上所述，原告的各项诉讼请求皆无法可依，且与事实不符，应当依法驳回其全部诉讼请求。被告郭芮君向本院提供的证据和依据是：证据一户籍证明一份；证明郭月灵系郭芮君的曾用名，郭芮君为本案适格当事人。证据二房屋租赁合同一份；证明该合同为长期性房屋租赁合同，合同约定租赁期自2013年11月1日至2022年10月31日，租期长达9年。证明合同第九条第23款第2项约定了3个月的房屋免租期(装修期)，因此冯书慧的该诉讼请求不应当支持。证据三保证金收条一份；证明双方在签订合同当日，郭芮君按照合同约定向冯书慧交纳了10万元保证金事实。证据四：建筑装饰施工合同、决算清单、漯河整形医院结算清单各一份；证明签订合同后，郭芮君便着手房屋外部装修事宜，共花费676984元，对内饰进行装修，共花费1286418.3元，总计1963402.3元，足见郭芮君履行合同诚意。证据五：收据(编号:011968)、收据(编号:0047094)二份；证明郭芮君已经缴纳了2017年10月31日至2018年10月31日的房租，和2018年10月31日至2019年10月31日的房屋租金645000元。证据六：微信聊天记录、漯河市建筑设计研究院现场处理技术意见及工程质量竣工验收记录、证人郭某证言各一份；证明自2018年9月郭芮君就同冯书慧商议退租事宜，冯书慧要求郭芮君若能保障房屋安全便同意退保证金、退租。为此郭芮君聘请漯河市建筑设计研究院对房屋裝修出具了技术意见，又聘请了专业工程公司按照技术意见对房屋安全进行了一个多月的重新装修，施工完成后施工方、监理方、设计方对房屋进行了验收，房屋符合规范标准达到设计要求。证明验收后冯书慧又要求郭芮君出具长期安全鉴定报告，后郭芮君多次与政府相关部门沟通，相关部门表示只出具有效期一年的鉴定报告。以上证据证明因按照冯书慧要求对房屋进行安全设计装修，涉争房屋自2018年9月已实际空置，合同目的已经不能实现，继续履行合同显失公平。证据七：医疗机构注销公告一份；结合证据六证明的事实，用于租用涉争房屋而设立的源汇刘正福医疗美容诊所注销，此后郭芮君已无法继续经营，合同订立的目的已经无法实现，证明自2018年9月该涉争房屋已经实际空置。证据八：微信聊天记录一组；证明在对房屋安全重新设计装修和医疗美容诊所注销后，郭芮君又多次向冯书慧商量退租和解除合同事宜。经双方商议，2019年9月25日冯书慧要求郭芮君次日向其提供退租申请，郭芮君于26日向冯书慧提出了书面的房屋退租协议，冯书慧收到后未作理会并于10月30日反悔向郭芮君提出了告知书，要求郭芮君继续履行合同，并证明冯书慧不愿向外转租。证据九：房屋租赁合同补充协议及视频资料各一份；证明印证证据八所证明事实，证明郭芮君确于2019年9月26日向冯书慧提出了房屋退租的书面协议，该补充协议对退租事项进行了说明，视频资料印证上述事实。证据十：微信聊天记录及证人证言各一份；证明结合证据六印证与冯书慧商议退租与解除合同期间，郭芮君积极协助冯书慧寻求转租，宁磊多次与冯书慧联系，冯书慧不同意转租，致使房屋无法转租。证据十一：昌建外滩房屋招租信息一份；证明赶集网2019年11月30日发布的与本案涉争房屋相类似昌建外滩房屋出租信息显示，650平方米的办公用房每月租金为18000元，折合27.69元每平米每月，而该合同约定的2019年11月1日至202年10月31日房屋租金为60.5每平方米每月，该合同约定的租金差额已经高于当地市场交易价格的118％，属明显不合理的高价。证据十二：《关于退租和解除房屋租赁合同的函》与微信聊天记录各一份；证明本案涉争的房屋租赁合同已经陷入僵局，无奈向冯书慧出具了书面的《关于退租和解除房屋租赁合同的函》，自2019年11月4日起退租和解除双方租赁合同，但冯书慧对此不予理会。证据十三：房屋现状照片一组；证明涉争房屋早已腾空，房屋质量安全，冯书慧可随时接收房屋。证据十四：微信聊天记录；证明郭芮君自2019年3月开始多次要求冯书慧向外招租，冯书慧以合同没结束为由拒绝招租。造成目前现状的原因不在于郭芮君，郭芮君不应承担责任。证据十五：房屋现状图片及视频一组；证明漯河疫情防控结束后，案涉房屋已经完全腾空，房屋质量安全，冯书慧完全可以随时接收房屋。冯书慧首次庭审时所提供的照片并非本案案涉房屋情况。被告郭芮君对原告冯书慧提供证据、依据的质证意见是：1、对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该租赁合同为长期租赁合同，对于租金问题、房屋结构安全问题，已通过举证的方式进行质证；房屋免租期是在双方签订合同时达成的合意，被告诉请返还3个月免租期的租金不应当支持。2、对证据二微信聊天记录的真实性认可，证明原被告双方对于租金的交纳意思表示真实，被告交纳了至2019年10月31日的租金，原告的诉请不应当支持；原告房屋安全问題的聊天记录，以举证的方式予以质证。3、对于原告提出的现场照片，不予认可，照片的地点为缔莱美整形，缔莱美整形已经不存在。原告冯书慧对被告郭芮君提供证据、依据的质证意见是：对证据一、证据二的真实性无异议，但三个月的免租成立条件是九年的长期合同，提前解除合同三个月的优惠不存在。对证据三的真实性无异议，认可保证金的退还条件按照租赁合同执行。对证据四认为与本案被告要证明的事实无关联，被告装修房屋是其经营所需，与履行合同没有关系。对证据五，只能够证实被告自2018年到2019年的房租交纳了645000元，根据双方合同证明被告应交709900元，欠交64500元。对证据六，证人没有到庭，原告不予质证；其次，对微信记录所要证明的问题存在断章取义，证实对被告单方退租的要求，原告从来没有同意；漯河市建筑设计研究院以及监理公司只是一个房屋建筑的设计技术单位，监理公司只是受建设方委托，对施工以及建设资金进行监理，对工程建设质量是否符合国家强制性标准，没有证明能力；同时根据法律规定，违约一方没有单方解除合同的权利，被告向原告发出的解除合同微信记录并不产生合同解除的效力。对证据七与本案没有关系，被告所称订立合同的目的无法实现，指的是守约方而非违约方。对证据八、证据九、证据十，该三组证据恰恰能够证明本案被告存在合同违约，破坏房屋的违约，单方提前解除合同的违约，该三组证据都是被告的单方意思表示。2019年9月份以后提出过解除，但原告认为被告提出的条件并不能够达到合同约定的条件，其单方解除的理由不能够成立；被告所提供的视频以及补充协议都是被告的单方意思表示，该微信语音和视频与被告的主张没有任何证明关系。对证据十一与本案无关联，不能够证实其房屋的状况，因此房租没有可比性，自2013年起被告从来没有以房租贵、显失公平为由要求撤销双方合同。对证据十二有异议，被告提出解除合同的理由恰恰能够证实导致本案租赁关系不能正常履行的原因是被告的生意不景气，与本案的原告合同履行无关；合同目的不能实现，以及单方解除合同的前提条件都在相对方违约，所以被告的函告对原告不产生法律上的约束力，2019年4月20日发出退租通知，该行为不存在，函告表示的2019年10月30日腾空房屋不符合事实，被告房屋至今未空，有照片为证。对第十三组证据有异议，该照片确实是被告承租的范围，但被告拍摄的是整层房屋的西半部分，该部分被告没有充分利用上，房屋是否空置与原告无关系；该组证据与被告提供的第15组视频证据，不能印证，视频证据可以证实房屋不但没有腾空，并且其交还房屋的标准不符合双方合同约定，原告录视频显示涉案房屋里面现状是乱七八糟。对第14组证据有异议，双方合同未解除，原告没有权利转租。第15组意见同第13组。根据当事人提供的证据、质证意见及陈述和庭审查明的情况，认定本案如下事实：2013年11月1日，原告冯书慧（为甲方）与被告郭芮君以郭月灵的名义（为乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方租赁昌建外滩17号楼3层，租赁面积为1075.67m，租赁期限自2013年11月1日至2022年10月31日，在乙方无违约情况下，九年内甲方不得收回房屋。用途：乙方租赁甲方商铺做医学美容经营使用，不得从事违法犯罪经营活动。租金标准具体为：2013年11月1日至2014年10月31日，每平米50元，每年租金484000元；2014年11月1日至2016年10月31日。每平米50元，每年租金645000元；2016年11月1日至2019年10月31日，每平米55元，每年租金709900元；2019年11月1日至2022年10月31日每平米605元，每年租金780900元。支付方式每年交付一次，乙方在合同签订时甲方交纳保证金￥:100000元，保证金在合同到期后，乙方在合同期间乙方无违约的情况下，乙方办理完退房手续后，甲方于二周内（无息）退还给乙方。如果乙方提前退租，保证金不予退还。乙方在装修和使用过程中，不得改变房屋的结构、损坏房屋。并遵守甲方所处物业公司制定的装修管理规定。否则，甲方有权使乙方整改并处以经济处罚，经房东同意，可以将房顶进行改动，在乙方退租时需将其复原状，由此结构变动产生的房屋质量问题，由乙方承担。乙方有义务保持租房屋内设施和所有公共设施的完好，未经甲意，乙方不得擅自增加设施或改动。乙方在合同期内或遇特殊情况，在征得甲方的同意后，乙方可转租使用权，甲方不得干涉并给与配合。乙方解除合同时，乙方所安装的硬性设施及装修，包括电梯、露台、玻璃房、地板等在合同期满或者乙方不再租甲方房屋时、所有归甲方所有，乙不得拆除或损坏。甲、乙双方均不得单方提前终止合同；如有特殊原因，一方应提前1个月告知另外一方，经另外一方同意，方可执行；否则，由此产生的责任和损失，对方有继续追偿的权利。签订合同后，原告冯书慧将涉案房屋交付给被告郭芮君经营使用，被告郭芮君当日支付给原告冯书慧保证金10万元，由原告冯书慧出具收条一份；被告郭芮君并依约定缴纳租金至2019年10月31日。其中第一年的房租484000元，2107年11月1日至2019年10月31日二个年度租金按每年645000元缴纳，均有原告冯书慧出具《收据》，该收据载明：“今收到缔莱美整形医院房租（郭芮君）人民币陆拾肆万伍仟元，系付2017年10月31日-2018年10月31日”、“今收到缔莱美郭芮君房租交来房租（2018年10月31日-2019年10月31日）人民币陆拾肆万伍仟元整”。被告郭芮君收到涉案房屋后对该租赁房屋进行装修，被告郭芮君为便于经营，将涉案房屋304号至306号房屋进行改造，并加装室内楼梯。2018年10月份，被告郭芮君对其改造的304号至306号房屋进行修复。2018年11月25日，漯河市源汇区卫生和计划生育委员会注销“源汇刘正福医疗美容诊所”的医疗机构代码为：PDY17008X41110217D2162《医疗机构执业许可证》。2019年9月25日被告郭芮君向原告冯书慧提出退租涉案房屋，且原、被告双方就涉案房屋退租事宜在微信中进行协商和沟通，后因原、被告对涉案租赁的房屋所改造的部分房屋安全问题发生争执，原、被告双方就涉案房屋退租事宜未能达成一致。10月30日，原告冯书慧通过手机微信向被告郭月灵发出告知书：载明：“郭月灵，你所承租的昌建外滩17号楼三层的租金至2019年10月31日已经到期。之前已多次提醒你，根据我们2013年11月1日签订的租赁合同，请你尽快续交房租，若你有其他任何想法，请根据合同约定书面告知我。另再次正式告知：由于你装修造成的房屋安全问题请尽快拿到政府部门出的安全鉴定书，并将鉴定书交给我留存”。2019年11月4日，被告郭芮君向通过手机微信原告冯书慧提出《关于退租和解除房屋租赁合同的函》，2019年11月19日，原告冯书慧因被告郭芮君拖欠房屋租金提起诉讼。庭审中，被告郭芮君对其改造加装室内楼梯进行修复的涉案部分房屋安全质量申请鉴定，2020年7月19日，河南光华建设工程质量检测有限公司出具豫华测司（2020）质检008号《司法鉴定报告》，鉴定意见：1、对该房屋部分顶梁及顶板的起砂严重现象，建议对起砂部位混疑土进行表面清除处理，清除后应酒水湿润后用1:2-1:2.5水泥砂浆找平。如起砂深度过深，则应凿除凝结不牢固部分的混凝土至密实部位，清理表面，支设模板，酒水湿润，涂抹混凝土界面剂，应采用比原混凝土强度等级高一级的细石混凝土浇筑密实，养护时间不少于7天。2、顶梁的保护层厚度不满足设计要求，建议对顶梁下部进行涂抹砂浆加固，如果抹灰层厚度较大，最好先挂钢丝网，抹灰前应先刷结结构胶，再抹灰。3、顶板的钢筋间距不满足设计要求，因实测钢筋间距超出设计要求过多，建议采用碳纤维布或钢板对顶板进行加固处理。4、对该房屋部分露筋情况，建议对露筋部位刷洗清除干净后，采用1:2或1:2.5水泥砂浆，将其漏筋部位抹平处理。本院认为，原告冯书慧与被告郭芮君签订《房屋租赁合同》是当事人真实意识表示，合同合法、有效，合同当事人应全面按照合同履行约定的义务。但在另案被告郭芮君起诉原告冯书慧要求解除涉案房屋租赁合同，本院认为涉案房屋租赁合同已形成合同僵局，不解除涉案合同对原、被告双方均造成损失，现根据案件事实情况，郭芮君主张解除房屋租赁合同的请求本院予以支持。但本案被告郭芮君应当承担的违约责任不能因解除合同减少或免除，被告郭芮君应当按照合同的约定支付给原告涉案合同解除之日以前的房屋租金，即从2019年1月1日起按月租金65075元计算至2020年8月30日止。对原告冯书慧主张被告郭芮君应赔偿合同中三个月免租期的损失161000元及三个月的房屋空置损失195225元，因原、被告双方在该合同中均没有对此明确约定，且合同中对第一年度的租金已明确约定为484000元，被告按约定数额已支付，故原告冯书慧的该主张没有依据，本院不予支持。对于原告冯书慧主张被告郭芮君支付2019年11月1日前所拖欠二个月的房租129000元，因原告冯书慧在向被告出具2107年11月1日至2019年10月31日二个年度租金收据中，均已明确所收租金的时间区间，不能证明被告拖欠二个月房租事实，收据中租金数额与合同约定数额不同，本院认为系原、被告对涉案合同中房屋租金的变更，故原告该主张本院亦不予支持。对于原告冯书慧主张被告郭芮君按每日1％支付房屋租金及拖欠二个月房屋租金的违约金130150元，本院认为原告冯书慧主张违约金按每日1％计算过高，不符合法律规定，且在另案中因被告郭芮君违约，其请求保证金100000元已不予退还，该保证金足以弥补原告冯书慧请求违约金的损失，故原告主张被告郭芮君支付房屋租金违约金的诉求本院不予支持。对原告主张被告郭芮君按照国家质量标准恢复原状或按照相关部门出具的价格意见赔偿修复房屋的费用，本院认为原告该请求不明确，对因被告在租赁期间对涉案房屋加装楼梯部分进行修复，根据鉴定报告结论仍然存在的质量问题，对该部分房屋质量问题原告可自行修复，对修复所产生的损失费用，原告冯书慧可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郭芮君在本判决生效后十五日内支付给原告冯书慧房屋租金从2019年11月1日起按每月65075元计算至2020年8月30日止，共计650570元。二、驳回原告冯书慧主张被告郭芮君支付拖欠二个月房屋租金及违约金的诉讼请求。三、驳回原告冯书慧主张被告郭芮君赔偿三个月免租期及三个月的房屋空置损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费10050元，诉讼保全费3650元，共计13700元；由被告郭芮君负担11000元，原告冯书慧负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 刘 伟人民陪审员 张 颂人民陪审员 郭惠敏二〇二〇年八月三十日书 记 员 宋雯娟