山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0523民初4573号 原告：广饶县辰峰房地产开发中心。住所地：广饶县新城花园。统一社会信用代码：91370523073039934L。 法定代表人：蒋国利，该公司经理。 委托诉讼代理人：田建营，山东良远律师事务所律师。 被告：姚磊，男，1989年5月3日出生，汉族，现住广饶县。 原告广饶县辰峰房地产开发中心（下称辰峰房产）诉被告姚磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辰峰房产的委托诉讼代理人田建营、被告姚磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辰峰房产向本院提出诉讼请求：1、判令姚磊向辰峰房产返还租赁房屋；2、判令姚磊支付自2019年7月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费，暂计算为10,000元；3、本案诉讼费由姚磊承担。 事实与理由：2016年11月2日，辰峰房产和姚磊签订《商铺租赁合同》一份，合同约定姚磊租赁位于广饶县房屋，合同对租赁商铺的价格、期限及违约责任等作了约定。合同签订后，姚磊依约支付了租赁商铺2年租金及经营保证金，现租赁期限已到期，姚磊拒绝向辰峰房产交付所租赁的商铺。为维护辰峰房产的合法权益，现诉至法院。 姚磊辩称，租赁期限为两年，签租赁合同的时候明确规定计租起始日以商场开业之日为准，时至今日，我没有收到任何书面或口头的告知商场已经开业。租赁合同现在的日期是没有的，说明商场还没有开业，没有达到计租条件。 辰峰房产为支持其诉讼请求向本院提交证据，并由姚磊发表质证意见如下： 1、《商铺租赁合同》一份、租金单据一张，拟证明，2016年11月2日，辰峰房产与姚磊签订了《商铺租赁合同》，合同对双方的权利义务做了约定，姚磊及时交付了2年租金。 姚磊对该组证据的真实性无异议。 本院认为，姚磊对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。 2、乐安城市广场《商铺租赁合同》二十六份（A区3、4楼）及缴费单据一组，拟证明，辰峰房产与各经营者签订《商铺租赁合同》，且主要在2016年10月14日签订，3、4楼已租满。 姚磊认为该组证据只能证明3、4楼家具大厅开业，而不是商场开业，家具大厅是老商贸城搬迁过来的，而我们1、2楼是招商过来的。3、4楼以家具为主，1、2楼卖建材，该份证据证明不了商场开业。 3、乐安城市广场《商铺租赁合同》四份（A区1、2楼），缴费单据四张，拟证明，辰峰房产与各经营者签订了《商铺租赁合同》，且主要在2016年10月14日签订。 姚磊对该组证据有异议，认为在来签订《商铺租赁合同》的时候我是第一个租的，1、2楼没有租户。 4、发票一张，拟证明，2017年1月1日商场开业，辰峰房产所支出的服务费用3,500元。 姚磊对该证据的真实性无异议，但认为辰峰房产提交的该证据是3、4楼家具大厅开业时候的费用，无法证明商场已开业，而且在2017年1月1日的时候，1、2楼是没有人的，只有我一个租户，所以该份证据与本案无关。 5、证明一份，拟证明，2017年1月1日乐安城市广场A区开业，辰峰房产租赁广饶县南城中路金百合婚庆礼仪中心的拱门。 姚磊认为该证据日期是2019年，是伪证，辰峰房产应承担举伪证的责任。租赁时间是2017年1月1日，证据却是2019年10月份。 6、照片一张，该照片的来源是辰峰房产在2019年因本案在法院提起过诉讼，该份照片是由姚磊提供到法庭，拟证明，辰峰房产已经于2017年1月1号开业，该照片的显眼位置可以看出乐安城市广场A区为整体开业。 姚磊对该证据的真实性无异议，认为该证据只能证明3、4楼家具城开业。 本院认为，姚磊对辰峰房产提交的2、3、4、5、6号证据均有异议，本院将结合本案其他证据综合作出分析认定。 庭审中，辰峰房产向本院申请证人常某出庭作证，常某到庭称：“我与辰峰房产是业务关系，与被告不认识。2017年1月1日，辰峰房产一个姓崔的副总说那边有个开业活动让我去，说是A区开业，让我整个拱门，放鞭炮。后来我按照他们的要求开完业，结完账，任务完成。是姓崔的副总通过手机打电话联系的”。辰峰房产代理人当庭出示上述提交的4号证据即发票一张，常某核对后称：“是向我公司出具的”。经姚磊发问，常某回答称：“拱门上面打的字内容记不清了，一切内容都是主办方传给我什么我就做什么，当时开业的照片现在查不到了”。经本院发问，常某回答称：“当时辰峰房产让我过去开业，是整个A区都开业还是部分开业我不清楚”。 经质证，辰峰房产认为证人在陈述当时开业事实时已经明确向法庭陈述辰峰房产的经办人员向证人说的是A区开业，而非个别楼层开业；姚磊认为证人只能证明搞了一个开业活动，证明不了商场开业。 姚磊为支持其答辩主张向本院提交证据，并由辰峰房产发表质证意见如下： 1、《商铺租赁合同》一份、收据一组4张，拟证明商场还没有开业，房租还没有开始计算。 辰峰房产对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明商场是否开业，该合同中第二条已经明确计租起始日是以商场开业为准，辰峰房产刚才举证的证据2合同26份以及证据3的合同均为同一版本，第二条完全一致，结合辰峰房产的其他举证，可以证明商场已经开业。 2、张某的《商铺租赁合同》一份，拟证明，在签署日期2017年3月20日商场还没有开业，合同无日期，以开业为准，证明在2017年3月20日的时候还没有开业。 辰峰房产对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为姚磊以该合同推定此时商场未开业，无事实依据。关于该合同的签订问题，辰峰房产一直委托招商公司运营，由于辰峰房产与经营者签订的合同均为同一版本，系格式合同，综合辰峰房产举证的其他业主签订的合同来看，不能因为这一份合同而否定其他的全部合同。该合同已到期，还没有退房，正在处理中。 3、照片打印件一份两张、微信截图两张，拟证明，2017年1月1号是3、4楼家具开业，照片显示很清楚。 辰峰房产对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为整个乐安城市广场A区是一个整体，商场开业不可能一层楼一层楼的开业，只会整体开业，其中一张照片为商场入口的半全景照片，上边显示乐安城市广场家居生活馆可以看出开业并不只包括家具城。 4、照片十五张，拟证明，此照片是商场1、2楼的照片，照片充分显示至2020年2月份商场的实际情况，至今商铺都未开门，至今商场也达不到开业条件。拍摄的时间2020年2月22号，拍摄人是姚磊。 辰峰房产对该组证据的真实性证明目的均不予认可，认为该组照片为商场的内部结构，从该组照片上看不出为乐安城市广场A区。退一步讲，即使为真实，根据上一次庭审提交的租赁合同和证据，可以看出已有其他租户承租1、2楼的商铺。根据常理来看，一个新的商场开业与否，不可能等到全部的商铺出租后才宣布开业。并且，该组照片姚磊声明拍摄时间为2020年2月22日，与本案没有关联性。 本院认为，辰峰房产对姚磊提交的1、2、3、4号证据均有异议，本院将结合本案其他证据综合作出分析认定。 庭审中，姚磊申请证人张某出庭作证，张某到庭称：“我与辰峰房产是租赁合同关系，我与姚磊在同一商场做生意的。我来证明乐安家具建材市场A区一楼至今未开业。我去租商铺时商场说以商场开业日期为准，也是作为计收租赁费的日期，当时承诺入住商户达到百分之六七十商场才正式开业，开业时让我们准备产品，备好货。我当时签订合同的时候签订了两年，租赁合同中有无体现商户达到百分之六七十作为开业条件，我没细看。辰峰房产的相关人员没有找我协调过。我租赁的房屋没有交回，商场也一直没有找我”。 经质证，姚磊认为该证人明确证明在2017年3月份商场没有开业，而且证人没有说谎，辰峰房产雇佣的代理公司一直与我们协商赔偿问题，赔偿基本达成一致，但是，辰峰房产不给代理公司拿钱，所以代理公司不管这事了，导致我们双方问题一直不能解决。代理公司找我谈某很多次，但是没找证人谈某，所以证人没有说谎；辰峰房产认为该证人的部分陈述不属实，根据与证人签订的《商铺租赁合同》约定，租赁期限为两年，证人交付了两年的房租，自2019年4、5月份，辰峰房产的相关人员一直与证人协调处理交付房屋的问题，证人的租赁房屋事宜与姚磊相类似，该证人与姚磊存在利害关系，其证人证言不应采用。 本院认为，辰峰房产对该证人证言有异议，本院将结合本案其他证据综合作出认定。 经审理本院认定法律事实如下：2016年9月2日，姚磊与辰峰房产达成了租赁意向，姚磊当日向辰峰房产交纳涉案商铺的租房定金。2016年11月2日，辰峰房产（甲方）和姚磊（乙方）签订了广饶乐安城市广场《商铺租赁合同》一份，合同编号：A-1-14/14/15/16。合同第一条：甲方出租的商铺位于广饶县乐安城市广场（以下简称商场）A楼1-14、1-15、1-16号商铺，建筑面积（计租面积）320.92平方米，租金按每天每平方米0.4、0.4、0.8元计算。总计82,229.00元。第二条：租赁期限两年，自年月日起到年月日止。合同期满后，在同等条件下，乙方可以优先继续承租。计租开始时间以商场开业之日为准。第五条：乙方在具备下列条件的情况下，甲方应当给予乙方一次付清十七个月租赁使用二十四个月的优惠。(1)本合同签订时，乙方付清租金、保证金、商场管理费、营运推广费、水电费等相关费用；（2）乙方按甲方要求完成店铺装修，市场开业时店铺的铺货率要达到90%以上，且市场开业时乙方必须开门营业，（3个月内业主开门考勤率须达90%）否则该优惠政策无效；（3）商场开业后，甲方安排相关部门进行验收检查合格。第六条第（2）项：经营保证金：乙方在合同签订的同时，缴纳人民币小写4,770元作为经营保证金。合同还对合同变更、解除、违约责任等事项进行了约定。 上述合同签订后，辰峰房产依约将涉案三间商铺交付给了姚磊，姚磊依约于2016年11月7日交纳租金82,229.00元。 另查明，广饶乐安城市广场系老商贸城拆迁后的建设项目，且位于广饶县城大集驻地，商圈成熟。共分为A、B、C、D四个区域。涉案商铺位于A区。A区分为1、2、3、4四层，其中3、4层主营家具，1、2层主营家居建材等。A区统称为家居建材市场区。A区在正南面有一个主要进门大厅，大厅与1、2、3、4层楼相通。涉案三间商铺位于A区东北角，营业门口对外，也有对内门口。位于一层，商铺外面较为繁华。姚磊收到上述租赁商铺并装修完毕后正常经营至今。 另查明，辰峰房产在广饶乐安城市广场A区南大厅门口于2017年1月1日进行了开业典礼，开业典礼中拱门上所附标语为“热烈祝贺乐安城市广场家具厅盛大开业”。门口西侧附有大型广告展板显示“家居生活馆”。门口东拱门东侧附大型广告展板显示“盛大开业”。 另查明，广饶乐安城市广场A区3、4楼业主与辰峰房产在2017年之前签订的《商铺租赁合同》第二条中均显示：在租赁期限空白部分用手填写了：自2017年1月1日起。 姚磊与辰峰房产签订的《商铺租赁合同》未对租赁期限的空白部分进行填写。 经审理辰峰房产与姚磊存在争议如下： 一、辰峰房产认为： 1、广饶乐安城市广场A区开业就是A区商场整体开业，不可能一层一层开业。涉案《商铺租赁合同》约定以商场开业为计租时间，也没有明确特指为以商场的1、2楼开业为准。从开业照片中显示在醒目的位置有“家居生活馆”的字样，家居包括了家庭装修、家具配置、家用电器等一系列和居室有关的物品。开业仪式仅为形式要件，A区的承租业主对外经营营业为实质要件，业主在承租后均进行了经营行为； 2、从辰峰房产及姚磊提供的全部《商铺租赁合同》内容来看，均为同一版本，不能因为张某的《商铺租赁合同》签订日期在2017年1月1日之后，推定涉案商铺至今未开业； 3、2016年11月2日，辰峰房产与姚磊双方签订了《商铺租赁合同》后，姚磊至今一直从事经营活动，对于该事实姚磊予以认可。根据公平、公正的民事法律原则，姚磊承租的房屋已满3年之久，姚磊主张涉案商铺仍未开始计租，明显显失公平。且涉案商铺地理位置优越，广饶县城的集市位于该广场，涉案商铺附近人流量非常大，也有利于姚磊的经营行为。 二、姚磊认为： 1、双方签订的《商铺租赁合同》中虽然约定了租赁期限，但明确约定以商场开业为计租起点。因广饶乐安城市广场A区1、2层至今未开业，所以计租时间至今未开始； 2、辰峰房产于2017年1月1日的开业仪式仅是对广饶乐安城市广场A区3、4层家具广场的开业，不涉及1、2楼。因此3、4楼家具广场业主与辰峰房产签订的《商铺租赁合同》中租赁期限空白处均手填写了起租时间为2017年1月1日。1、2层的业主与辰峰房产签订的《商铺租赁合同》中租赁期限均未填写。 针对辰峰房产与姚磊双方存在的争议，本院归纳本案争议焦点为：1、广饶乐安城市广场A区于2017年1月1日的开业行为是否影响到全部A区的业主；2、涉案商铺计租时间如何确定。 针对第一个焦点问题：本院认为，辰峰房产在广饶乐安城市 广场A区南边主要进出口大厅外举行了开业仪式。虽然拱门上标语为“热烈祝贺乐安城市广场家具厅盛大开业”但未具体明确是三、四楼开业，还是一、二楼开业，由于A区为一下整体，不管如何开业必然影响到整个商场的经营，进而也必然影响到A区的整个业主的经营。 针对第二个焦点问题，辰峰房产与姚磊签订的《商铺租赁合同》中对租赁时间确定为两年，但又约定了计租时间以商场开业为准，双方对此存在不同理解，属约定不明。按照商场经营及业主交易习惯，涉案商铺交纳定金的时间是2016年9月2日，《商铺租赁合同》签订的时间是于2016年11月2日。自签订合同时起至2017年1月1日已达两个月，装修时间应该完成。结合姚磊自承租以来正常经营的事实，结合涉案商铺优越的地理位置（即位于一层直接对外经营的条件），结合姚磊近三年已经正常经营的实际情况。本院综合认为，姚磊主张没有达到合同约定的计租标准有违公平原则。故本院综合确认涉案商铺的开业时间应以广饶乐安城市广场A区开业仪式的时间为准，即2017年1月1日。 本院认为，根据对上述两个争议焦点的分析，姚磊租赁辰峰房产的涉案商铺租赁期限已满，故辰峰房产要求姚磊返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。辰峰房产要求姚磊支付自租赁期限届满之日起到返还房屋之日止租金的诉讼请求。经审查，本院认为，造成双方纠纷的原因系辰峰房产未及时做好开业解释工作、怠于主张权利等因素，而造成租金损失的扩大，其本身负有一定责任，故对其该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下： 一、被告姚磊于本判决生效后三十日内返还原告广饶县辰峰房地产开发中心所有的位于广饶乐安城市广场Ａ区商铺； 二、驳回原告广饶县辰峰房地产开发中心的其他诉讼请求。 案件受理费150元，由被告姚磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  李秀堂 人民陪审员  孙效志 人民陪审员  蔡旭东 二〇二〇年三月六日 书 记 员  刘 瑗 附：本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。