辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初17439号 原告（案外人）：刘志敏，女，1977年1月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地和平区南京北街**。 负责人：马宁，该行行长。 委托诉讼代理人：韩昀鸰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任明月，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 被告（被执行人）：谷贵林，男，1981年5日9日出生，汉族，住辽宁省康平县。 原告刘志敏与被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称建行铁路支行）、被告谷贵林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志敏与被告建行铁路支行诉讼代理人韩昀鸰、任明月到庭参加诉讼。被告谷贵林经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告谷贵林就沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11房屋签订的租赁合同合法有效，并保留对该房屋使用权至租赁期满，在原告与被告谷贵林签订的合同有效期内停止执行被告谷贵林名下涉案房产的拍卖（还剩3万元房租）；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告于2019年8月5日收到沈阳市和平区人民法院(2019)辽0102执异218号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议，原告认为缺乏事实理由与法律依据。理由如下：1、原告与被告谷贵林于2016年4月8日签订了期限为5年的房屋租赁合同，即2016年4月8日至2021年4月7日止，并用原告丈夫崔佩检的银行卡分两次取出现金，2016年4月8日取35000元，2016年4月29日取5万元，交付了租金45000元（分两次付款是与被告谷贵林协商好的）。因该房屋是毛坯房，原告在此期间对房屋进行了简单的装修；2、被告建行铁路支行对租赁合同的真实性有异议，并称原告共计取出85000元与实际房租不符，因为当时屋内还有好多物品需要添置，原告多取出5000元是添置屋内的生活必须品。故原告认为被告建行铁路支行的质疑不成立。另外，被告建行铁路支行认为原告未在该房屋居住就不享有租赁权不能成立，因为原告和被告谷贵林签约时并未约定一定要原告在此居住；3、原告为证明涉案租赁合同真实有效，提供房屋租赁合同、取款凭证、结婚证、供暖费收款收据、数字电视整体转换受理登记表、收视费发票、收款收据、城市燃气居民供气合同及恢复开栓处理申请单据等证据，原告如果不是真实租赁此房，是不能提供上述证据的；4、被告建行铁路支行认为不是用原告账户内的款项支付的房屋租赁费，原告提供结婚证是为了证明支付租赁费是用其丈夫银行卡取的现金，原告在婚内用夫妻二人的共同钱款支付租房款实属正当；5、被告建行铁路支行称原告的租赁权在银行的抵押权之后，但凡有一点常识都知道原告的租赁权不可能在银行的抵押权之前，故原告认为被告建行铁路支行的理由不能成立；6、原告从未对抗被告建行铁路支行的抵押权，并与被告建行铁路支行相关人员协商能否将此房屋带租拍卖。原告也想尽早在此纠纷中解脱，如果带租拍卖，原告想参与拍卖，但遭到了被告建行铁路支行的拒绝。综上所述，原告认为其与被告谷贵林签订租赁合同时并无过错，而不应由于被告谷贵林的违约行为影响原告对涉案房屋的租赁使用权，故诉至法院，望判如所请。 被告建行铁路支行辩称，1、被执行人谷贵林经生效判决确认为答辩人金融借款合同纠纷的债务人，答辩人查封其名下的房产并无不当；2、答辩人经生效判决确认对案涉房产享有优先受偿权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，被执行人谷贵林以案涉房产为其借款设定抵押担保，于2015年11月27日在房产局办理房屋抵押权登记，权利人为答辩人，案外人的异议不能对抗答辩人的抵押权，不应得到支持；3、原告的证据存在瑕疵，不能证明其所主张事实。综上，答辩人对案涉房产的腾房拍卖行为符合法律规定，原告提出的保留对案涉房屋使用权的异议事项和异议理由不应得到支持，原告应迁出案涉房屋。 被告谷贵林未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告刘志敏提交的证据：1、《房屋租赁合同》，证明原告与被告谷贵林于2016年4月8日签订该合同，租赁期限自2016年4月8日至2021年4月7日。被告建行铁路支行质证后对该租赁合同真实性有异议，提出该租赁合同落款处签字并非被告谷贵林本人，且该合同未办理房屋租赁合同备案登记。本院认为，被告建行铁路支行虽对该租赁合同落款处“谷贵林”的签名字迹持疑，但在合理期限内未提供证据证明“谷贵林”的签名非其本人亲笔，故对被告建行铁路支行的抗辩不予采信；租赁合同是否办理房屋租赁合同备案登记不影响其真实性，故对被告建行铁路支行的该项抗辩亦不予采信。该《房屋租赁合同》是否真实有效需结合本案其它证据及相关案情再予以确认。 2、取款凭证2张，载明原告于2016年4月8日取出第一笔35000元，于2016年4月29日取出第二笔5万元，支付房屋租赁费8万元，证明原告履行了支付租金的义务。庭审中，原告刘志敏明确表示将8万元现金交给被告谷贵林，被告谷贵林未出具收条。被告建行铁路支行质证后提出：①取款用户名为崔佩松并非本案原告；②一次性支付5年租金不符合市场交易习惯；③8万元租金皆为现金支付亦不符合常理；④2张取款凭单合计金额并非8万元。本院对该2张取款凭证的真实性予以确认，与本案的关联需结合本案其它证据及相关案情再予以确认。 3、燃气费开栓缴费凭证、有线电视缴费凭证、供暖费缴费凭证，证明原告一直在使用涉案房屋我，也缴纳了相应的费用。被告建行铁路支行质证后提出：①有线电视缴费凭证没有详细地址，且名称为曹某，并非本案被告谷贵林；②开栓处理申请单据载明业主姓名为杨丽丽，并非本案被告谷贵林，亦非原告；③供暖费收据并非发票，亦不能证明与本案有关；④数字电视转换登记表，登记表签署甲方名字为曹某，并非本案原告，亦非谷贵林，本组证据均无法证明原告已实际入住。庭审中，原告刘志敏称杨丽丽系原房主，曹某系其表姐（也是本案证人），并称其于2016年11月份对房屋进行装修。本院对该组证据的真实性予以确认，与本案的关联需结合本案其它证据及相关案情再予以确认。 4、装修费票据，证明原告装修房屋花费3000多元。庭审中，原告称其对租赁房屋做了卫生间防水、简单收拾了厨房，并称其与丈夫崔佩松在该房屋住了3、4个月即2016年5月至8月，之后就将该房出租，出租事宜由其表姐曹某帮助办理。被告建行铁路支行质证后认为该组票据不能证明原告装修涉案房屋，且原告自2016年4月租用房屋至2016年12月才开始装修不符合常理。本院认为，被告建行铁路支行的抗辩成立，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。 5、物业费收据，证明原告交纳物业费及使用租赁房屋的事实。被告建行铁路支行质证提出交费时间为2016年12月，且为补交2015年11月份至2017年3月的物业费（交款人并非原告本人），而原告自称于2016年4月份入住，这种缴费模式不符合常理。本院对该收据的真实性予以确认，与本案的关联需结合本案其它证据及相关案情再予以确认。 6、证人曹某的证言，证明缴费的真实性。证人曹某称其与原告系表姐妹关系（姑表亲），原告提交的数字电视转换受理登记表、收视费、恢复开栓（供暖）申请都是其去办理的，这两年的取暖费也是其去交纳，并称涉案房屋已经转租，由其在打理。被告建行铁路支行对证人证言有异议，并称刘志敏、曹某二人以租赁合同名义阻碍其实现抵押权的案件在本院至少4件，涉及房屋位于铁西区、于洪区、浑南区等多地，租赁合同履行期间在时间上交叉，且长达数年，均一次性支付所有款项，这不符合一般人租房居住使用的常识，亦违背大众租房市场交易习惯。同时，原告刘志敏另案自认其与若干被告之间为民间借贷关系，双方并不存在租赁的合意。结合证人证言，原告刘志敏支付给被告谷贵林的钱实为借款，并非租金，因为双方没有租赁的合意，只是借款关系。庭审中，原告刘志敏自认其与证人曹某向本院提起4件案外人执行异议之诉案件（包括本案）。本院认为，对该证人证言的真实性、合法性及关联性需结合本案其它证据及相关案情再予以确认。 关于被告建行铁路支行提交的证据：1、被告建行铁路支行与被告谷贵林于2015年11月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，载明被告谷贵林在该行贷款59万元，用于购买位于沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11、建筑面积70.03平方米的房产，合同落款处有谷贵林的签字，证明原告提供的租赁合同中“谷贵林”签字并非其本人。原告刘志敏对该份合同真实性没有异议，但认为该合同不能证明房屋租赁合同中的签字不是谷贵林本人所签。本院对《个人住房（商业用房）借款合同》的真实性予以确认，但鉴于被告建行铁路支行未有证据证明涉案《房屋租赁合同》中“谷贵林”的签名非其本人亲笔，故对被告建行铁路支行拟证明事项不予采信。 2、（2017）辽0102民初11039号民事判决书、涉案房产他项证原件各一份、沈阳市和平区人民法院送达回证复印件一份、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明涉案租赁房产已于2015年11月27日为被告建行铁路支行设立抵押权，且享有优先受偿权，被告建行铁路支行于2019年2月28日查封该处房产并无不当。原告刘志敏对该组证据的真实性无异议，称其在租赁期间房屋并没有被查封，不应该影响其使用该租赁房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。 根据原告刘志敏与被告建行铁路支行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谷贵林因购买杨丽丽位于沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11、建筑面积70.03平方米房屋，向被告建行铁路支行借款59万元[详见双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》]，并以其所购房产为该笔借款设定抵押担保（已办理抵押登记，抵押权人为被告建行铁路支行）。又因被告谷贵林未按借款合同的约定偿还贷款，建行铁路支行作为原告向本院提起诉讼，本院作出（2017）辽0102民初11039号民事判决，判决主文如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告谷贵林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告谷贵林于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金589277.87元，利息54550.97元，利息罚息3973.92元，本金罚息1177元（截止至2017年11月30日）；并自2017年12月1日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告谷贵林逾期给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行可依法对被告谷贵林所有的沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11，建筑面积为70.03平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。……该判决生效后，因被告谷贵林未履行还款义务，建行铁路支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2018）辽0102执4975号执行裁定，偿还申请对被告谷贵林名下的房产进行查封。本院作出（2013）沈和民二初字第1485号民事裁定，于2013年8月13日查封了包含涉案房屋在内的被告谷贵林名下的房产。原告刘志敏对查封涉案房屋提出案外人异议，本院作出（2019）辽0102执异43号执行裁定，并于2019年2月28日查封了该房产。 原告刘志敏认为其已经租赁被查封房屋，并对前述查封行为提出案外人异议，本院作出（2019）辽0102执异208号执行裁定，驳回了案外人刘志敏的异议请求。原告刘志敏对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另，刘志敏、曹某作为原告向本院提起的同类诉讼共计4件，除本案诉讼，另外3件案件的案号分别为（2019）辽0102民初15915号、15919号、17445号。本院受理的（2019）辽0102民初17445号案外人执行异议之诉案件，原告为刘志敏，该案庭审调查时，刘志敏自认其与该案被告庄美丽及本案被告谷贵林之间存在民间借贷关系。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告谷贵林经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告刘志敏与被告建行铁路支行提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该条法律规定，本案争议焦点为原告刘志敏与被告谷贵林之间是否存在真实的租赁关系。首先，原告刘志敏将租期5年的房屋租金8万元一次性交付被告谷贵林，而未要求被告谷贵林出具收条，不符合交易习惯；其次，原告称其与丈夫崔佩松在该租赁房屋住了3、4个月即2016年5月至8月（《房屋租赁合同》载明的签订日期为2016年4月8日），之后转租，并于2016年11月花3000元对租赁房屋做了简单装修，该说法有悖常理；再次，帮助原告刘志敏办理转租事宜的证人曹某，在本院亦有两件同类诉讼，基本案情与本案相同；最后，本院受理的（2019）辽0102民初17445号案外人执行异议之诉案件，原告为刘志敏，并自认其与该案被告庄美丽及本案被告谷贵林之间存在民间借贷关系。据此，原告刘志敏所举证据不足以证明其与被告谷贵林之间存在真实的租赁关系，不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告刘志敏的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告（案外人）刘志敏的诉讼请求。 案件受理费1100元，公告费800元（两次），均由原告（案外人）刘志敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  严冬云 人民陪审员  于诗濛 人民陪审员  荆立群 二〇二〇年二月二十四日 法官助理齐曼彤 书记员张锐妍 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。