宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院   民事判决书   （2019）宁0106民初10174号   原告：张海燕，女，1976年10月6日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。   委托诉讼代理人：靳生福，男，1975年11月16日出生，汉族，与原告系夫妻关系，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。   被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。   法定代表人：李志明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。   原告张海燕诉被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法于2019年4月2日作出（2019）宁0106民初908号民事判决书。原告张海燕不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉。银川市中级人民法院审理后作出（2019）宁01民终1861号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）宁0106民初908号民事判决，将本案发回本院重审。本院重新立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张海燕及其委托诉讼代理人靳生福、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。   原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务，为原告办理房产证；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金：（1）2016年1月1日-2016年6月30日违约金11575.26元（计算方式：150天×514456.0元×0.00015=11575.26元）；（2）2016年6月31日-2019年1月1日违约金：145076.59元（计算方式：940天×514456.0元×0.0003=145076.59元），截止2019年1月1日违约金合计为156651.85元；（3）请求2018年12月30日以后至交房，办理完结房产证土地使用证及其他相关线管核发手续之日前的违约金按照0.0005以现金方式支付；3、判令被告承担本案全部诉讼费。   事实与理由：2014年11月24日，原告与被告签订了编号为##的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的某某室房屋一套，建筑面积为120.2㎡，房屋总价款为514456元。根据该合同的约定原告在2014年11月24日已交清该房屋的全部款项，被告应在2015年12月30日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房的违约金。2015年10月，原告到小区现场发现没有人员施工，后被告与原告签订了一份《金凤某某一期延迟交房的交房说明》，被告承诺在2016年6月30日前将房屋交付原告，如未能按时交房，原告无条件退房。但是在2016年6月30日被告还是无法给原告交房，因为房屋配套的各种设备、设施没有完成安装，房屋还达不到验收条件（如消防设备、设施、管道等）。由此可见被告的行为已经构成严重违约，给原告造成了很大的经济损失，直到2018年12月30日被告还是无法交房，导致原告无法办理房屋产权证书和土地使用证书，经多次交涉未果。根据被告逾期交付房屋的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2015年12月30日起至2019年1月1日的违约金。被告在实际交付房屋之日30日内未向原告支付违约金，原告多次要求被告支付违约金，被告始终不支付。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。   被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称，1.被告逾期交房主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资农民工挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗力因素，应当免除违约责任。被告在开发建设过程中，金凤某某西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金凤某某东西区之间某某路与某某路交叉段因修路限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力，故应免除责任。2.涉案房屋已经具备了实际入住条件，原告于2016年11月28日接收了房屋，实现了居住利益，不应再追究其后的违约责任。在政府部门的协调下，被告克服各种困难，付出巨大代价完成了商品房的建设，2016年底就已经具备了实际入住条件，小区通水、暖、电、气等，物业也进场提供服务。目前小区大部分业主都已入住，能正常生活，因此原告的居住利益已经实现，自接房后不应再追究迟延交房的违约责任。3.双方合同约定，在原告未交清全部房款之前（含面积差额）被告有权拒绝交付房屋，2018年4月涉案房屋经测量实际面积是127.75平方米，原告应补交差额面积7.55平方米的购房款32314元，在原告未交清房款之前，被告不承担逾期交房的违约金责任。4.即使被告承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，原告主张的违约金过高。本案原告购房款总计514456元，但主张的违约金就高达156651.85元，而且还要求自2018年12月30日后按日以购房金额万分之五继续支付违约金，明显失去公平。迟延交房发生后，业主群体性围攻被告，采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为，为了维护稳定，在政府部门的要求下，被告被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定，被告在被胁迫的情况下作出的承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。合同第12条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。故原告所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。综上，请求法院依法判决，维护被告的合法权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了举证、质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《预售不动产统一发票》、《金凤某某一期延期交房说明》、《关于一期工程交房协议》具有真实性、合法性、关联性；被告提交的《商品房买卖合同》、《接楼手续单》、《装修协议》具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；被告提交的《接处警登记表》、照片、网络截图、《金凤区党委专题会议纪要》、《测量报告》具有真实性、合法性，但不能证明被告的待证事实。   根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年11月24日，原、被告签订了编号为##《银川市商品房买卖合同（预售）》及附件，其中附件十一为《补充协议》。合同约定：原告购买被告开发的位于金凤区某某路与某某渠交汇处金凤某某室房屋一套，预测建筑面积为120.2㎡，单价每平方米4280元，房屋总价款为514456元；交付房屋条件为取得竣工验收报告及房屋测绘报告；被告应在2015年12月31日前向原告交付符合上述条件的房屋，逾期交房的，买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之1.5的违约金，但违约金的总额不超过全部房款的2%；双方还对房屋交付条件及交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、合同备案与房屋登记等进行了约定。《补充协议》还约定：因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质情况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免和克服的客观原因而影响出卖方交楼的，出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。合同签订后，原告分两次向被告支付了房款514456元，被告给原告开具了购房发票。2015年10月11日被告向全体购房人发出了一份《金凤某某一期延迟交房的交房说明》，说明预计金凤某某小区西区在2016年6月30日前交房，如未能按时交房，同意无条件退房，并承担违约金及赠送二年物业费等优惠条件。逾期被告未能按约交房，此后该小区购房多位业主多次向被告提出交涉，自2016年3月该小区业主多次到区市政府集体上访，经银川市和金凤区委多次会议协调，2016年3月22日被告向该小区业主发出了《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于同年9月30日交房，并承诺延期违约金赔付标准为西区在2016年5月30日后，东区在6月30日后按照已付款万分之三/日计算违约金至取得质检站核发的《工程竣工备案表》为止。2016年11月28日原告在《收楼手续单》上签字，接收了未取得《工程竣工备案表》的房屋，并装修入住。后原告与被告就逾期交房违约金协商无果，原告遂诉至本院，请求判如所请。   另查明，涉案房屋属于金凤某某小区东区，于2018年4月28日取得了《测量报告书》，该小区已经具备居住生活条件，物业企业也进驻进行管理，但至今尚未取得《工程竣工备案表》，无法确定何时能取得《工程竣工备案表》，也无法确定何时能办理不动产登记手续。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方当事人应当自觉全面履行该合同的义务。原告按约交付了购房款，被告应当按约向原告交付涉案房屋。现被告逾期未向原告交付房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，涉案房屋需取得《工程竣工备案表》方才符合交付条件，虽然原告于2016年11月28日接收并入住房屋，但涉案房屋未取得《工程竣工备案表》，该交房行为不符合合同约定，故被告仍应承担违约责任。被告抗辩称逾期交房系由政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资农民工挡工等非被告因素造成，但其提交的证据不能证明系政府行政行为导致被告违约，而被告的其他理由不属于法律规定或合同约定的免责事由，故该抗辩意见本院不予支持。合同约定：原告不解除合同的，被告应按每日全部房价款万分之1.5的违约金，但总额不超过全部房款的2%。随后，因逾期交房被告于2016年3月22日作出了自2016年6月30日之后每日按已付房款万分之三赔付违约金的承诺，该承诺虽然是对合同约定的违约金标准进行实质性变更，但考虑本案原告已实际入住，房屋具备合同约定的水、电、气等生活条件，原告不存在租房损失，若继续按承诺的万分之三计算违约金显然过高，被告请求调整违约金标准符合法律规定，故违约金继续按合同约定的标准即每日万分之1.5计算至本判决限定的履行期限。综上，原告主张违约金自2016年1月1日计算至2018年12月31日为514456元×1090天×日万分之1.5=84113.56元，并按此标准计算至本判决确定的履行之日。因原告已实际入住涉案房屋，故原告主张被告交付房屋的诉请，本院在本案中不再调整。案涉房屋无法确定取得办理产权登记证所需资料的时间，原告可在被告取得初始登记证后自行办理，本院在本案中不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张海燕支付逾期交房违约金84113.56元，并自2019年1月1日按日万分之1.5支付违约金至本判决确定的履行期限；   二、驳回原告张海燕的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3434元，由原告张海燕负担1500元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担1934元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 杜成军   人民陪审员 杨月宁   人民陪审员 吴芙蓉     二○二〇年一月十六日   书记员 刘燕丽   附：本案适用的相关法律   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。