广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初471号原告：黄英，女，1974年1月18日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码****01。委托诉讼代理人：杨绮珊，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉欣，广东树本律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁国强，任总经理。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁国强，任总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇,广东瀛双律师事务所律师。原告黄英诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨绮珊，被告盛明置业公司及盛明投资公司的共同委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告盛明置业公司于2017年12月28日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：3A0612，合同标的为199500元）；2、判令解除原告与被告盛明置业公司于2017年12月28日签订的《盛明广场装修协议》（合同编号：3A0612，合同标的为60500元）；3、判令被告盛明置业公司返还物业使用权转让款160750元；4、判令被告盛明置业公司向原告支付违约金70224元（违约以199500元为基数，按日千分之一,自2019年1月1日起暂计至2019年12月18日，2019年12月18日后的违约金计至实际退还物业使用权转让款之日止）；5、判令被告盛明置业公司向原告返还装修款60500元及利息2175元（利息以60500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2019年5月1日起暂计至2019年12月18日，2019年12月18日后的利息计至实际退还装修款之日止）；6、判令被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任；以上款项共计293649元。7、判令两位被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与盛明置业公司于2017年12月28日签订《物业使用权转让合同》，约定被告将位于广东省佛山市南海区*************物业（下称该物业）的使用权转让给原告，转让期二十年。当日，原告与盛明置业公司签订《盛明广场装修协议》，约定2017年12月28日前原告一次性向被告佛山盛明置业有限公司支付装修费用60500元。被告佛山盛明置业有限公司应于2019年4月30日前完成该物业的装修并交付给原告使用。转让合同约定该物业转让款为199500元，按分期付款的方式支付转让款，其中首期转让款69500元于合同签订当日支付，其中款项37000元，在一年内分2期免息支付，余款93000元在三年内平均分12期免息付清。转让合同第五条约定被告盛明置业公司应在2018年12月31日前将该物业交付乙方使用；第十条约定，盛明置业公司逾期超过90天交付的，原告有权解除合同，盛明置业公司向原告退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。合同签订后，原告于2017年12月28日支付了首期转让款及装修款共130000元，后来支付了分期转让款91250元，即原告合计已支付物业使用权转让款及装修款共221250元。被告未能依约交付案涉物业，且逾期已超过90天。并且盛明置业公司于2019年11月14日向业主发出《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》中明确表示由于盛明置业公司资金原因导致盛明广场项目已停工，案涉物业不能按时竣工交付给原告。被告的行为已构成根本违约，应承担逾期交付责任。原告请求解除相关合同，请求被告支付相应违约金及利息。盛明置业公司系盛明投资公司独资成立的一人公司，盛明投资公司依法应当对盛明置业公司在经营期间所产生的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判如所请。被告盛明置业公司辩称：一、《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明置业公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》无事实与法律依据。原告未按《物业使用权转让合同》向被告支付第八、九期物业使用权转让款。被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2018年12月31日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明置业公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已支付的物业使用权转让款无事实与法律依据。二、原告要求返还已支付的物业使用权转让款221250元无事实与法律依据。1、若被告需向原告退还物业使用款转让款，原告主张被告盛明置业公司退还的款项221250元时应当扣减被告盛明置业公司已向原告退还的款项13000元，故扣减后，被告盛明置业公司退还的物业使用权转让款应为208250元。根据原告与被告盛明置业公司签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明置业公司）自愿补贴乙方（原告）2500元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2500元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计13000元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款应为208250元。三、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明置业公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明置业公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计13000元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明置业公司主张逾期交付的违约责任。故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。2、《装修协议》没有约定利息，原告要求以装修款60500为本金计算利息无事实与法律依据。3、其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的13000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的13000元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。4、假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。5、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。四、被告盛明置业公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。综合上述事实和理由，盛明置业公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛明投资公司辩称：一、盛明投资公司不是本案适格的被告，请法院依法驳回原告对盛明投资公司的诉讼请求。二、《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从原告目前提交的证据材料可以看出，并不能反映盛明置业公司财产与盛明投资公司财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担责任没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年12月28日，黄英（受让方、乙方）与盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目****物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为199500元，不包含乙方应另行支出的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款69500元于本合同签订当日支付（含定金），其中款项37000元，在一年内平均分2期免息付清，于2018年6月25日前支付18500元，于2018年12月25日前支付18500元。余款93000元在三年内平均分12期免息付清，每期7750元，第一期应在2018年3月25日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2020年12月25日前支付。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，均适用中华人民共和国法律。双方并约定室内装修标准。同日，黄英（乙方、委托装修方）与盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年12月28日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。诉讼中，双方确认黄英已支付使用权转让款160750元、装修款60500元。2019年4月20日，盛明置业公司（甲方）与黄英（乙方）签订《补充协议》，约定：因为客观原因，乙方向甲方租赁使用权的盛明广场3A座0612号房物业的实际交付使用时间将会延后。甲方自愿补贴乙方2600元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日。诉讼中，双方确认盛明置业公司支付了5个月补贴款13000元，此后没有继续支付。2020年4月16日，盛明置业公司收到本院送达的本案起诉状副本。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。本院认为，黄英是香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷。案涉物业位于内地，双方当事人于合同约定选择适用内地法律，符合法律规定，本院予以确认，本案应当适用内地法律。黄英与盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故黄英与盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。黄英与盛明置业公司同时签订《盛明广场装修协议》，《物业使用权转让合同》约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定黄英已支付物业使用权转让款160750元及装修款60500元。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和黄英已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给黄英使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是黄英承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，合计33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2018年12月31日前将涉讼物业交付原告，但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，黄英主张解除合同的起诉状于2020年4月16日送达至盛明置业公司，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于当日解除。盛明置业公司主张黄英没有全额支付使用权转让款而违约，但由于盛明置业公司无法交付案涉物业，在此情况下，黄英为保障自身利益而停止支付使用权转让分期款，并无不当，对盛明置业公司上述答辩意见，本院不予采纳。《物业使用权转让合同》不再履行，黄英与盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款160750元、装修款60500元予黄英。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明置业公司逾期交付超过90天而解除的，盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，按照黄英主张的违约金计算起止时间，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、黄英的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以黄英已实际支付的转让款160750元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予黄英，截止至起诉之日（2020年1月3日），上述违约金为29578元。盛明置业公司于逾期交付后与黄英签订了《补充协议》，并支付了补偿款13000元以承担违约责任，上述款项应用以扣减违约金，故盛明置业公司应支付截止至2020年1月3日的违约金16578元（29578元-13000元），自2020年1月4日起的违约金按日万分之五继续计算。《盛明广场装修协议》未约定装修款计付违约金，盛明置业公司收取黄英装修款，黄英确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从黄英起诉之日即2020年1月3日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予黄英。黄英诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对黄英要求盛明投资公司对盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认黄英与佛山盛明置业有限公司于2017年12月28日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年4月16日解除；二、解除黄英与佛山盛明置业有限公司于2017年12月28日签订的《盛明广场装修协议》；三、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款160750元予原告黄英；四、佛山盛明置业有限公司应支付违约金16578元，并支付以160750元为本金从2020年1月4日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告黄英，本项随上列第三项清；五、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予黄英；六、佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2020年1月3日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予黄英，本项随上列第五项清；七、佛山市盛明投资咨询有限公司对佛山盛明置业有限公司的上述第三至六项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回黄英的其他诉讼请求。两被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取6285.99元，财产保全费1626.25元，合计7912.24元（原告黄英已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担。两被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的7912.24元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冼文舜人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇二〇年五月二十二日书 记 员  韦可楠