广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初31362号原告：黎倩妹，女，1986年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************126。委托诉讼代理人：杨绮珊，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉欣，广东树本律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告黎倩妹诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（下称盛明投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨绮珊、何嘉欣，被告盛明公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月31日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月31日签订的《盛明广场装修协议》；3.被告佛山盛明置业有限公司返还物业使用权转让款160058元；4.被告佛山盛明置业有限公司向原告支付违约金71866元（违约以204166元为基数，按日千分之一,自2019年1月1日起暂计至2019年12月18日，2019年12月18日后的违约金计至实际退还物业使用权转让款之日止）；5.被告佛山盛明置业有限公司向原告返还装修款60500元及利息2175元（利息以60500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2019年5月1日起暂计至2019年12月18日，2019年12月18日后的利息计至实际退还装修款之日止）；6.被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告和被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》和《盛明广场装修协议》，约定盛明公司将位于佛山市南海区*********盛明广场的一个物业使用权转让给原告。合同约定物业转让款为204166元和装修款60500元。原告已按约定支付到期应付款项。但盛明公司未能按约定时间交付物业予原告。盛明公司逾期已超过90天，且盛明公司明确表示由于资金原因导致盛明广场项目停工，涉讼物业不能按时竣工交付。盛明公司已构成违约，原告有权解除合同并要求盛明公司支付违约金及利息。盛明公司是盛明投资公司独资成立的一人公司，盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带清偿责任。被告盛明公司辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告提前解除合同属于单方违约行为，原告作为违约方无权请求被告盛明公司返还物业使用权转让款和已支付的装修款。1.若原告按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年4月30日。2.被告盛明公司向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年4月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现原告未按照物业使用权转让合同约定支付物业使用权转让款，被告盛明公司有权顺延交付物业，原告的可期待利益亦未受到损害，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款、支付违约金及返还装修款要求无事实与法律依据。三、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的装修成本费用，如果承租人自行完成装修或者选择第三人代为完成装修，承租人均需要一次性投入该装修成本费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入为租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。四、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告盛明公司保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向被告盛明公司支付余下的转让款，被告盛明公司保留追究其逾期付款的违约责任。五、退而言之，假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。1.原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告盛明公司需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。3.假设法院认定超二十年租赁期限约定无效，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。六、原告同时诉请违约金于利息损失，属于重复主张，应当予以驳回。原告诉请被告盛明公司按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计付利息无任何法律依据，应当予以驳回。七、被告盛明公司与盛明投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告盛明投资公司辩称，《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映盛明公司财产与盛明投资公司财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司承担连带责任无事实和法律依据。经审查，原告、盛明公司和盛明投资公司的证据有原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的，本院对真实性予以确认并在卷佐证。其他没有原件核对的证据，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座已办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2017年8月31日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座0511号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为204166元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方委托甲方进行装修，乙方一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付装修费用60500元予盛明公司。原告和盛明公司一致确认原告共向盛明公司支付转让款160058元。另查明，盛明公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其登记的唯一股东。2019年12月31日，本院受理原告提起的诉讼。被告盛明公司于2020年3月4日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的其他租赁期间的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，原告请求解除《物业使用权转让合同》有效期间的约定和《装修协议》符合双方约定和法律规定，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》和《盛明广场装修协议》于盛明公司收到原告请求解除合同的诉状当日即2020年3月4日解除。涉讼物业使用权转让合同部分无效，有效部分的约定亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款160058元和装修款60500元予原告。关于盛明公司应承担的违约责任，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的实际损失等因素，参照涉讼转让合同关于一方无正当理由提前解除合同的违约责任及原告逾期付款导致合同解除的违约责任的约定，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司按原告已付转让款30%（即160058元×30%=48017.4元）计付违约金予原告。原告的违约金请求过高，本院对超出本院核定部分不予支持。装修协议并未约定违约条款，根据合同履行的实际情况，本院判定盛明公司以60500元为本金从本院受理原告起诉之日（2019年12月31日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黎倩妹与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年3月4日解除；二、确认原告黎倩妹与被告佛山盛明置业有限公司签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月4日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款160058元予原告黎倩妹；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金48017.4元予原告黎倩妹；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告黎倩妹；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以60500元为本金从2019年12月31日起至上述第五项判决履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黎倩妹；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至六项判定的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告黎倩妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2859.5元，财产保全费1622.79元，合计4482.29元（原告黎倩妹已预交），由被告佛山盛明置业有限公司和佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的4482.29元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月二十九日书记员 谢雯艳