湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初224号原告：李晓璟，女，1984年9月16日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：曾宪涛，湖南清枫律师事务所律师。被告：杨美香，女，1981年5月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：佘扩军，男，1979年6月2日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：佘扩军，男，1979年6月2日出生，汉族，住湖南省衡阳县。原告李晓璟（以下简称原告）与被告杨美香、佘扩军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾宪涛，被告杨美香的委托诉讼代理人暨被告佘扩军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告杨美香签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令两被告返还原告支付的购买湖南省长沙市绿地海外滩小区15栋2401房的购房款26万元(含5万元购房定金和1万元借款抵作购房款)，并从每笔房款支付之日起按中国人民银行同期贷款利率标准(2019年8月20日后按贷款市场报价利率标准)向原告支付相应利息31389.55元(暂计算至2019年12月20日，之后的利息计算至实际清偿之日止)；3.判令两被告支付原告定金罚金5万元；4.判令两被告赔偿原告装修损失205800元；5.判令两被告按原告已付房款和该房屋装修款的一倍即465800元向原告支付违约金；6.判令两被告赔偿原告因长沙房价上涨造成的损失40万元；7.本案诉讼费、保全费等由两被告承担。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：一、2016年12月29日，被告杨美香与长沙上城置业有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，以49万元的价格购买了位于长沙市开福区（以下称“涉案房屋”）。2017年3月21日，被告杨美香（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，2017年6月22日签订《补充协议》，约定其将涉案房屋以52万元的价格转让给原告，甲方确保该房产没有设定抵押、保全，也未被查封，无任何权利瑕疵、不受他人合法追索；甲方向乙方介绍的房产情况真实、准确，不得故意隐瞒重要事实或提供虚假信息。原告之夫旷清平、被告杨美香之夫即被告佘扩军均在《房屋买卖合同》及《补充协议》上签字确认。被告故意隐瞒了其在2016年12月28日已将涉案房屋出卖给第三人并签订了《房屋买卖合同》的事实，被告杨美香将涉案房屋“一房二卖”的行为属于合同欺诈，违反了合同约定和诚实信用原则，构成重大违约。合同签订后，旷清平通过现金、微信转账、银行转账的方式，于2017年3月21日前向被告支付了购房定金5万元，于2017年4月26日前向被告佘扩军的账户支付了购房款13万元，于2017年6月22日前向被告杨美香支付了购房款7万元。被告杨美香向原告出具了收款收据。另旷清平出借给佘扩军的1万元借款，经双方协商一致抵作购房款。后被告将房屋交付给原告。2017年7月7日旷清平与湖南远诺装饰工程有限公司签订了《装修合同书》，对房屋进行了装修，并通过现金、微信转账方式支付了装修款205800元。二、合同第七条约定“甲乙双方同意在甲方的房产证办理下来后七个工作日内办理过户手续。”被告于2018年11月19日取得涉案房屋不动产权证后，既没有将取得不动产权证的相关情况告知原告，也没有将不动产权证交给原告保管并积极配合原告办理房屋过户手续。目前房屋已被法院查封，原告通过电话、短信、微信等方式联系两被告时，两被告不予理睬，合同的履行存在极大的现实障碍，严重危害了原告依约取得房屋所有权。原告认为，被告已以实际行为表示了不履行合同主要义务，原告依法可以主张解除合同。三、因两被告对外还存在其他债务纠纷，涉案房屋已于2019年11月15日被湖南省衡阳县人民法院依法查封，且房屋被查封后，两被告也未积极采取措施及时消除房屋查封状态，排除合同履行的障碍，双方签订的合同及补充协议在法律上已经不能履行，合同目的不能实现，被告构成根本违约。基于被告的以上违约行为，原告有权依法依约解除双方签订的合同，并要求两被告返还原告全部已付购房款26万元，赔偿原告装修损失205800元，并按约定向原告支付已付房款和该房屋装修款一倍的违约金即465800元。四、原告在购买涉案房屋后一直未购买其他房产，由于被告的根本违约行为，导致该合同目的不能实现，原告不得不依法解除合同并重新购买房屋。原告购买涉案房屋时均价每平方米四千多元，而现在涉案房屋所在地段的房价达到了每平方米九千多元的价格。两被告应当赔偿原告因房价上涨造成的损失40万元。被告杨美香、佘扩军共同辩称：一、原告诉称被告将涉案房屋“一房二卖”与客观事实不符。被告杨美香在将涉案房屋转让给原告前，已通过佘扩军向原购房者邓海表示终止合同，并在被告与邓海之间的房屋买卖合同纠纷一案中明确表示不再继续履行合同，法院也于2017年7月作出判决解除原购房合同；被告已于2017年将相关事实如实告知了原告，不存在合同欺诈。二、原告诉称被告以自己的行为表示不履行合同主要义务与事实不符。事实上，双方签订合同后，被告杨美香于2018年11月19日才取得涉案房屋不动产权证。根据长沙市人民政府办公厅（长政办函[2018]75号）文件及长沙市不动产登记中心出台的执行细则规定，自2018年6月26日起，长沙市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。涉案房屋系因政策原因无法办理过户手续，实际上被告已于2017年7月就将涉案房屋交付给原告装修并居住，被告已履行合同主要义务。三、原告认为《房屋买卖合同》在法律上已经履行不能，被告构成根本违约，与相关法律规定不符。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，涉案房屋被查封并不会构成无法办理房屋过户的根本违约，被告在另案中与他人是金钱债权债务纠纷，而非该不动产权属纠纷。原告与被告在涉案房屋被查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并于2017年7月就已经对涉案房屋进行装修并合法占有，未过户登记也是由于限购政策原因，查封时是否支付全部购房款或将剩余价款按照法院要求交付执行是关键条件，查封并不能影响到原告取得涉案房屋所有权。综上，被告没有故意隐瞒相关事实和不履行合同的主观故意，也未出现导致房屋无法过户的严重违法情形，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，且均已依约履行各自义务，尤其是被告已经将房屋交付给原告装修且居住两年多，被告已实质履行合同主要义务。在限购期限届满或限购政策取消后，双方依然能继续履行合同并办理过户手续，并不会因房屋被查封而无法过户，请求驳回原告诉讼请求，判令继续履行合同。经审理查明，两被告于2007年5月16日登记结婚。2016年12月29日，被告杨美香（买受人）与长沙上城置业有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定杨美香以49万元的价格购买长沙上城置业有限公司开发的位于长沙市开福区房屋，该商品房建筑面积118.16平方米（最终以产权登记的面积为准）。杨美香以一次性付款的方式向长沙上城置业有限公司支付了购房款及相关税费。2017年3月21日，原告（买受人、乙方）与被告杨美香（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定：1.甲方确保该房产可进行市场交易，手续齐全；确保该房产没有设定抵押、保全，也未被查封；甲方对该房产享有完全的处分权，房产无任何权利瑕疵、不受他人合法追索；甲方出售该房产取得共有权人同意；2.总房款52万元，双方同意按揭贷款作为付款方式，乙方于签署合同三个工作日内支付房款5万元作为订金，2017年5月之前乙方支付房款15万元，待甲方将该房产证和土地证办理下来后双方办理过户手续，过户当天乙方一次性支付甲方5万元，其余房款27万元由乙方到银行贷款，贷款将自动打到甲方指定的银行账户中（6月底加付5万元，抵过户时的5万元）；3.双方同意在甲方房产证办理下来后七个工作日内办理过户手续。2017年6月22日，原告（买受人、乙方）与被告杨美香（出卖人、甲方）签订《补充协议》（以下简称补充协议），约定：1.补充协议为合同的不可分割部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；2.在双方签订合同之后，乙方取得该房屋所有权之前，甲方将该房屋出售给第三方，导致乙方不能取得该房屋所有权的，乙方有权要求甲方退房，甲方应当退还乙方全部已付房款和该房屋装修款，并按乙方已付房款和该房屋装修款的一倍支付违约金；3.在该房屋不动产证办理下来后，甲方应当在7日内与乙方办理过户登记手续，若在30日内由于甲方原因拒与乙方办理该房屋产权过户手续，导致乙方不能取得房屋所有权的，乙方有权要求甲方退房，甲方应当退还乙方全部已付房款和该房屋装修款，并按乙方已付款和该房屋装修款的一倍支付违约金。原告丈夫旷清平、被告杨美香丈夫即被告佘扩军均在合同及补充协议落款处签字。合同签订当日，原告向被告支付了购房订金5万元，被告向原告交付了房屋。原告又先后于2017年4月26日、2017年6月22日分别向被告支付了购房款13万元和7万元，另双方协商将旷清平于2017年6月27日提供给佘扩军的1万元借款抵作购房款。至此，原告向被告支付购房款共计26万元。2017年7月，原告对涉案房屋进行装修，花费装修费205800元。2018年11月19日，涉案房屋完成产权登记，登记权利人为被告杨美香，产权面积117.82平方米，产权证号20180356437。因长沙市不动产登记中心为贯彻落实《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函[2018]75号）文件精神，于2018年6月26日发布《关于执行“长政办函[2018]75号”文件细则》，规定自2018年6月26日起在长沙市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。故双方尚未办理涉案房屋产权过户手续，原告与旷清平名下均无房产。原告主张涉案房屋现单价为9300元/平方米，两被告对此未提出异议。因两被告与他人的民间借贷纠纷，涉案房屋于2019年11月15日被湖南省衡阳县人民法院查封，查封期限至2022年11月14日。该案一审判决两被告偿还他人款项共计243069元，目前仍在二审审理过程中。原告在得知房屋被查封后，通过微信、短信等方式告知并与两被告协商解决房屋查封事宜未果。原告遂于2020年1月3日诉至本院，请求判如所诉。本院于2020年1月10日向两被告送达了起诉状副本等相关法律文书。本案审理过程中，原告向本院提交了旷清平出具的《情况说明》，载明旷清平同意其对涉案房屋所享有的权利以原告名义一并主张。另查明，两被告与案外人邓海就涉案房屋的房屋买卖合同纠纷一案，经长沙市开福区人民法院审理并于2017年7月5日作出（2017）湘0105民初1845号《民事判决书》。该判决书认定，2016年12月28日，被告与邓海就涉诉房屋签订一份《房屋买卖合同》，约定被告以49万元的价格将涉诉房屋卖给邓海，后因被告将房屋出卖给他人且不同意继续履行其与邓海签订的合同，被告构成违约；判决两被告向邓海退还购房款20万元、支付违约金10万元。以上事实，有当事人身份信息、结婚证、《长沙市商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修合同书》、设计方案、收据、转账记录、《关于执行“长政办函[2018]75号”文件细则》、《不动产登记情况表》、（2019）湘0421民初3504号《民事判决书》、（2017）湘0105民初1845号《民事判决书》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格依约履行各自合同义务。关于合同及补充协议的解除。合同签订后，原告依约向被告支付了部分房款，被告亦将房屋交付给了原告使用。在涉案房屋完成产权登记后，由于受限购政策影响，双方未能如约办理房屋产权过户手续，从而导致涉案房屋因被告与他人的借贷纠纷被法院查封。基于限购政策与房屋被查封两个因素，导致合同实际履行不能，原告合同目的无法实现。原告诉请解除合同及补充协议，符合法律规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。当事人一方主张解除合同的，合同自解除合同的通知到达对方时解除，因原告未提交证据证明其向两被告送达了解除合同通知，故本院认定向两被告送达起诉状副本之日为解除合同通知到达之日，即原告与被告于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》、2017年6月22日签订的《补充协议》均于2020年1月10日解除。合同解除后，两被告应向原告返还已支付的购房款并支付资金占用期间的利息。原告诉请两被告返还购房款26万元，并自每笔款项支付之日起按中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按贷款市场报价利率）的标准支付利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金。双方在补充协议中约定在涉诉房屋不动产权证办理下来后7日内办理产权过户手续，否则被告应按已付房款及装修款的一倍支付违约金。涉诉房屋于2018年11月19日完成产权登记后，双方未能依约办理产权过户手续，系因在此之前已出台实施的限购政策所致，该情形属于不可归责于双方当事人的事由，而非两被告不履行合同义务。原告诉称被告存在“一房二卖”的违约行为，根据本案查明的事实，被告与案外人邓海签订房屋买卖合同在前，与原告签订合同在后，且在与原告签订合同之后，被告与邓海之间的房屋买卖合同已依法解除，被告的该行为虽有失诚信，但并未影响其与原告之间合同的履行。据此，原告要求两被告支付违约金465800元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋装修及溢价损失。原告接收房屋后，对房屋进行了装修，并花费装修费用共计205800元，该事实有原告提交的装修合同、设计方案、付款凭证等证据予以佐证，故对该项费用本院予以认定。关于房屋溢价损失。原告从被告处购买房屋的价款为52万元，原告主张房屋现单价为9300元/平方米，两被告均未提出异议，故本院认定涉诉房屋溢价部分为575726元（9300元×117.82平方米-520000元）。如前所述，合同不能实际履行系基于限购政策与房屋被查封两个因素，其中，限购政策属于不可归责于当事人的事由，但房屋被查封是缘于被告与他人之间的借贷纠纷，且被告在得知房屋被查封后未能采取积极措施予以处理，鉴于此，本院酌情认定对上述两项损失原告自行承担40%责任，两被告承担60%赔偿责任。即，两被告赔偿原告装修损失123480元（205800元×60%）、房屋溢价损失345435.6元（575726元×60%），对原告主张的超出该部分的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告李晓璟与被告杨美香于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》、2017年6月22日签订的《补充协议》均于2020年1月10日解除；二、被告杨美香、佘扩军于本判决生效后十日内返还原告李晓璟购房款260000元并支付利息（分别以50000元为基数自2017年3月21日起、以130000元为基数自2017年4月26日起、以70000元为基数自2017年6月22日起、以10000元为基数自2017年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按贷款市场报价利率）的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告杨美香、佘扩军于本判决生效后十日内赔偿原告李晓璟装修损失123480元；四、被告杨美香、佘扩军于本判决生效后十日内赔偿原告李晓璟房屋溢价损失345435.6元；五、驳回原告李晓璟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17067元，因适用简易程序减半收取8533.5元，保全费5000元，合计13533.5元，由原告李晓璟负担6702元，被告杨美香、佘扩军负担6831.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇二〇年三月十七日书记员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。