广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初1227号 原告：陈祖永，男，1968年9月6日生，汉族，居民，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 被告：桂林粤豪投资有限公司，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路30号F幢。统一社会信用代码：91450322729787952T。 法定代表人：郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 原告陈祖永与被告桂林粤豪投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈祖永、被告的委托诉讼代理人陆泉任、苏长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈祖永向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还代为收取的契税4748元、维修基金3166元、办证费1000元、水电基础设施费、邮电通讯费、有限电视入网费1250元，共计10164元，并支付利息30340元（自2004年10月29日起暂计算至2019年8月20日，以10164元为本金，按中国人民银行同类同期贷款利率5.04%的四倍计算至清偿之日止）；2、判令被告继续履行合同，协助原告自行办理房产权属证；3、判令被告承担契税滞纳金12655元（契税滞纳金按每日万分之五计算，暂计算至2019年8月20日，实际滞纳金按相关部门系统生成的金额为准）；4、判令被告向原告支付违约金1582.62元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2004年3月20日签订《商品房买卖合同》，原告已经向被告付清所有房款。合同约定，原告将相关费用交给被告，由被告代为办理房产证，被告却迟迟不予办理，致使原告至今仍未取得房屋产权证。另外，原告已于2004年10月29日将契税4748元、维修基金3166元、办证费1000元、基础设施费1250元等共计10164元交给被告。但被告未履行办证义务，亦未将上述费用交给相关部门，导致产生了契税滞纳金12655元。《商品房买卖合同》第十五条约定，原告应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按第十五条的第2项约定，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告认为，原告已经履行了合同约定义务，因被告无故不履行办证义务产生的法律责任，应当由被告承担。原告请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告桂林粤豪投资有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉请。具体理由为：1、原告第一项诉请与第二项诉请相互冲突。双方于2004年3月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应严格按合同约定行使权力、履行义务。双方在合同的附件四补充约定：“一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于交付房屋使用时同时付清，价款为购房总价的3%；二、房屋维修基金按照国家规定，由买受人承担，并于交付房屋使用时同时付清，价款为购房总价的2%；办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元”。由此可见，原告依据合同的附件四要求返还各项费用，实际是向被告提出解除合同的主张。但其又在第二项诉请中要求履行合同，故两者间存在冲突；2、原告要求被告向其支付违约金没有事实和法律依据。被告并没有任何违约行为。根据双方约定：被告在将商品房交付给原告使用后200日内将办理产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。而被告于2004年3月25日已经将相关资料报产权登记机关予以备案，故被告不存在违约行为；3、原告至今未能拿到不动产产权证，责任并非在于被告，而是在申请办证过程中出现诸多不可抗力因素所致。 原告陈祖永对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有： 1、被告企业信息，证明被告的诉讼主体资格。 2、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在买卖房屋合同关系。 3、身份证复印件，证明原告的身份信息和诉讼主体资格。 4、中国农业银行借款凭证，证明原告向被告支付购房款的事实。 5、收据3张，证明原告向被告支付购房首付款以及办证费、契税的事实。 6、《交房确认书》，证明被告将该房屋交付给原告的事实。 7、收据，证明已交契税。 8、唐人街交房确认书，证明交房日期。 被告桂林粤豪投资有限公司对其辩解在举证期限内向本院提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》，证明双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，双方均应遵守执行。同时证明被告没有违约行为，原告的诉请间存在冲突的事实。 2、《工程竣工验收备案资料》，证明：（1）被告在2004年就已经非常及时地申请竣工验收，并在2004年取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位各部门“合格”、“优良”的验收意见；（2）唐人街项目在2016年7月28日综合验收合格；（3）被告已经履行了向产权登记机关报备产权登记资料的义务。 3、《唐人街交房确认书》，证明被告已于2004年9月26日将该房屋交付给原告使用的事实。 4、《阳朔县建设行政处罚听证记录》、桂林市中级人民法院（2012）桂市行终字第117号《行政判决书》、朔住建行决字（2014）第7号《行政处罚决定书》、《广西壮族自治区罚没款收据》，证明：（1）因为超建处罚事宜，2011年12月27日阳朔县住建局召开了行政处罚听证会；（2）2012年3月15日作出了朔建行决字（2012）第11号行政处罚决定书，要对被告处以罚款194.067万元；（3）被告不服诉至阳朔县人民法院，阳朔县人民法院作出了（2012）阳行初字第13号维持住建局的前述处罚决定书的行政判决，被告不服上诉至桂林市中级人民法院，二审法院于2013年4月20日作出了（2012）桂市行终字第117号行政判决，撤销了一审判决，判令住建局重新作出具体行政行为；（4）2014年住建局重新作出了朔住建行决字（2014）第7号行政处罚决定书，对被告处以罚款55.56万元；（5）在收到该处罚决定书后，被告于2014年6月30日交清了罚款55.56万元。 5、广西北斗星测绘科技有限公司《房产测绘成果报告》、《阳朔县国土资源局关于土地出让金及利息缴清凭证》、《测绘合同》、《房地产经纪合同》，证明：（1）被告于2016年7月委托了广西北斗星测绘科技有限公司进行房屋建筑面积测绘；（2）因容积率变更补缴土地出让金事宜，2018年3月，国土部门确定了补缴土地出让金数额。2018年3月15日，被告及时补缴了土地出让金本息共535.8792万元；（3）被告按不动产登记部门的要求，又耗资18万元于2018年4月11日及时重新委托另一测绘公司——国泰测绘公司重新进行测绘；（4）为加快办证速度，被告于2019年5月9日以每业主户500元的的价格委托阳朔县亿度房地产服务有限公司协助办证。 6、《不动产更正登记通知书》、《不动产更正登记公告》，证明2019年7月30日，阳朔县自然资源局发出通知：B102号不动产登记簿记载事项有误，需要更正；2019年9月18日，阳朔县不动产登记局发出《不动产更正登记公告》，对B102号不动产登记簿记载的事项进行更正并发出公告的事实。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7和证据8的真实性、合法性以及关联性无异议。但对原告提供的证据2的证明对象有异议，认为《商品房买卖合同》的附件4表明被告在收取相关费用时依照合同约定收取，也是原告必须履行的合同义务，故原告无权要求返还。除非原告要求解除合同。原告对被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5和证据6的三性均无异议。本院认为，对原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认；对原告提供的证据2，能够证实原、被告形成商品房买卖合同法律关系的事实，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规强制性规定，应属有效的合同，双方均应遵守执行，因该份证据与本案有直接关联，本院予以认定。 本院结合原告的陈述、被告的辩解和经审查确认的证据并依据法庭调查情况，认定本案的基本事实如下：2004年3月20日,原告与桂林粤豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买桂林粤豪房地产开发有限公司投资开发建设的位于阳朔县房屋，建筑面积共35.98㎡，总价为158262元;合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同的附件三对装饰、设备标准约定：电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）。附件四约定：（1）购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的3%；（2）房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的2%；（3）办证费1000元（按实际金额多退少补）；（4）水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元。同时，合同对其他事项进行了约定。双方签订合同后，原告依约支付了购房款给桂林粤豪房地产开发有限公司,并于2004年10月29日分别向桂林粤豪房地产开发有限公司支付了契税4748元、配套设施费2000元、办证费1000元、维修基金3166元。同日，桂林粤豪房地产开发有限公司将该房屋交付原告管理使用。2003年12月2日，原告与桂林万豪酒店物业管理有限公司（乙方）签订了《唐人街酒店式公寓合作合同》，约定将房屋的使用权作为出资与乙方合作经营阳朔唐人街建国假日酒店。现房屋装有水、电、网络、有线电视等，无独立水、电表。 2018年3月29日，桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司即本案被告。 另查明，因被告对该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,于2016年7月28日才通过规划竣工验收,至今尚未为原告办理不动产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付原告。后桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由被告桂林粤豪投资有限公司继承。 本案的争议焦点在于：原告的各项诉请有无事实和法律依据。 一、关于原告要求被告退还其交纳的契税、公共维修基金、办证费、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费及支付利息的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四的约定可见，被告代原告办理房屋所有权证及原告缴纳契税、公共维修基金、办证费、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费的行为系双方书面约定的合同内容之一。原告要求被告退还上述费用，实际上是对合同附件四约定的内容提出了解除的主张。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条款系对合同解除条件的规定，即合同解除的条件其一系双方当事人协商一致；其二须一方当事人根本违约致使合同目的不能实现。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的主要目的系原告通过支付房款向被告购买涉案房屋，并取得该房屋的所有权。经庭审查明，涉案房屋已实际交付给原告使用，虽现阶段原告暂时无法取得产权证书，但被告已明确表示，若能完善相关手续事宜，即可办理权属证明，原告的购房目的即可实现。被告现不同意退还上述费用，而原告亦未提供其他证据证明被告已根本不能为其办理房产证而导致原告无法实现购买涉案房屋的合同目的。故在原告对合同中的其他条款均未提出异议并已接收涉案房屋的情形下，原告仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》中的一项约定内容，于法无据。另根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告依约向被告交付契税、公共维修基金、办证费、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费等是履行合同义务的表现，而对于被告是否应给付原告上述费用的利息，双方并未约定。故原告要求被告返还契税、公共维修基金、办证费、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费并支付其利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于被告是否应协助原告自行办理房产权属证的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记备案机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的的，双方同意依照下列方式处理：1、买受人退房…并按已付房款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房…按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。根据该合同约定，原告在未取得房地产权属证书的前提下，原告主张权利的方式为：1、解除合同并要求赔偿损失；2、要求继续履行合同并要求支付违约金。原告要求被告协助其自行办理权属证书，实际是要求对合同履行内容的变更，然被告不同意就上述内容进行变更。故原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。 三、关于被告是否应当承担契税滞纳金的问题。如前所述，原告向被告支付契税系履行合同义务的表现。本案中，原告已经按照合同约定向被告支付应付契税款项，该合同义务已经履行完毕。被告则应当依照合同约定履行契税交纳义务，但因被告自身原因未能及时交纳应付税款，造成契税滞纳金的产生，亦造成原告的损失。因而被告应当承担因契税延迟交纳产生的滞纳金，具体金额应当以国家税务部门确定的金额为准。 四、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。故对原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、被告桂林粤豪投资有限公司应承担本案契税滞纳金（具体金额由国家税务部门确定的金额为准）。 二、被告桂林粤豪投资有限公司向原告陈祖永支付逾期办证违约金1582.62元； 三、驳回原告陈祖永的其他诉讼请求。 上述应付款项及行为履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费1168元，由原告陈祖永负担817.6元，被告桂林粤豪投资有限公司负担350.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1168元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李德强 人民陪审员  骆国富 人民陪审员  黄仁权 二〇二〇年二月二十六日 法官 助理  黄 飞 代书 记员  黎晓梅