上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21478号原告：李其声，男，1965年12月8日生，汉族，住浙江省平阳县敖江镇曙东路**。委托诉讼代理人：杜宇歌，上海宽度律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟琪瑛，上海宽度律师事务所律师。被告：上海富平投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区真新街道新郁路****。法定代表人：刘学军，总经理。委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。原告李其声与被告上海富平投资管理有限公司(以下简称富平公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因案件复杂，本案转为普通程序公开开庭进行审理。两次庭审，原告及其委托诉讼代理人杜宇歌到庭参加诉讼。被告的委托诉讼代理人王子君到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：一、解除原、被告签订的《上海市商铺租赁合同》；二、被告将位于上海市嘉定区新郁路XXX号XXX室房屋(以下简称案涉商铺)返还给原告；三、被告支付租金【按人民币(以下币种同)60.6元/天的标准，自2019年1月9日起计算至实际归还案涉商铺之日止】。事实与理由：2018年1月9日，原、被告签订《上海市商铺租赁合同》，约定：原告将面积为20.2平方米的案涉商铺出租给被告，租金为3元/平方米/天，年租金为22,119元；因装修及招商需要，原告给予被告一年免租期，第二年起支付租金，6个月一付，先付后用。合同签订当日，原告即将案涉商铺交于被告，被告却仅于2018年1月17日支付押金4,423.8元。一年免租期经过后，即2019年1月9日起，被告应当按约提前支付租金。实际上，被告未按约支付2019年1月9日至2019年7月8日的租金11,059.5元，亦未按约支付2019年7月9日至2020年1月8日的租金11,059.5元。原告多次催讨，被告均以种种理由推脱拒付，严重损害原告合法权益。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方确实签订了租赁合同，但合同约定在原国际鞋城所有产权商铺与被告的签约率达到80%后生效，而该条件直至2019年12月才成就，扣除一年免租期，故被告应于2021年1月1日起支付原告租金。现被告考虑到案涉商铺的实际情况，同意自2020年2月1日起支付租金。因此，被告未付租金并不构成违约，现双方的合同正在履行中，原告无权要求解约及返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：案涉商铺登记为李其声所有。2018年1月9日，李其声(甲方、出租人)与富平公司(乙方、承租人)签订《上海市商铺租赁合同》，载明协议背景为：甲方系原国际鞋城的业主，为案涉商铺的所有权人。因原国际鞋城目前整体处于歇业状态，且甲方与前承租人的租赁协议已解除或终止。为盘活整个市场，乙方拟对整个原国际鞋城进行装修、宣传、招商，对原国际鞋城的所有商铺加以利用，即需乙方逐一与原国际鞋城的全部所有权人签订租赁合同，才能实现乙方与甲方签订本合同的目的。甲乙双方均一致同意，乙方必须与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，本租赁合同才能生效。该合同第一、二条约定，甲方向乙方出租案涉商铺，建筑面积20.20平方米。第三条约定，租赁期限自租赁期起始日十一年，即2018年1月9日至2029年1月8日，第一年因大面积改造、招商需要，甲方同意给予乙方一年免租期，第二年开始起支付商铺租赁费，先付后用，但租赁期起始日同时需要满足下列条件：1、甲方已办理出房屋产权证，并把产权证复印件交付乙方；2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%，如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达80%之日起算，免租期及商铺租赁期也随之顺延，最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。第八条约定，租金乙方每6个月一付，每6个月的第1个月的20号至30号为支付日，付至甲方工商银行账户。第十六条约定，租赁期间，甲方同意乙方或实际经某者可以对房屋重新分割、布局、装饰。该合同尾部备注有“案涉商铺按3元一平方米计算租金(按产证面积算，20.20)”。合同签订后，李其声即交付了案涉商铺。2018年1月17日，富平公司向李其声汇款4,423.8元。2019年8月，李其声通过发送短信及寄送书面通知向富平公司催收租金。案涉商铺现由富平公司转租给案外人经某古玩玉器等。另查，案涉商铺所在商城位于上海市嘉定区曹安公路XXX号、新郁路XXX号。商城原名上海曹安国际鞋城，由原上海兆地房地产开发有限公司开发，于2006年竣工，有南北两区，总建筑面积约45000平方米。2013年起，富平公司与案外人上海健诺实业有限公司(以下简称健诺公司)陆续与商场内商铺小业主签订租赁合同，并对商场进行统一改造，将改造后的商铺出租给案外人经某。富平公司与健诺公司的法定代表人均为刘学军，富平公司系健诺公司的股东。商场现名美陈广场，地下一，地下**及**要经某鲜花及仿真花，三楼经某婚庆道具工艺品，商场内的商铺基本都已出租并处于经某状态。因富平公司、健诺公司拖欠商铺小业主租金，部分小业主涉诉。另查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，富平公司表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。本院认为，李其声与富平公司签订的《上海市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方虽约定了租赁合同的生效条件系富平公司与原国际鞋城的业主签约率达到80%以上，但该条件在合同签订时就已成就，故案涉《上海市商铺租赁合同》于签订时即生效，且不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。合同约定第一年为免租期，故富平公司应自2019年1月9日起按约支付租金，现富平公司长期拖欠租金不付，确实构成违约。关于合同是否予以解除，租赁合同约定富平公司可以对商铺重新分割、布局、装饰，故李其声在出租商铺时即已接受商场统一经某管理的模式，并知晓案涉商铺的权利行使将受到一定限制。现商场内的大多数商铺业主已与富平公司及健诺公司签约，在此情况下，部分业主要求解除合同返还商铺势必会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利。考虑商场的整体利益，李其声与富平公司的租赁合同在现阶段不宜轻易解除，故对李其声要求解除合同及返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方合同继续履行，富平公司应按合同约定支付李其声自2019年1月9日起的租金。根据合同先付后用、每半年为支付周期的约定，富平公司现应将租金支付至2020年7月8日。经核算，扣除富平公司已支付的租金4,423.8元，其还应支付李其声自2019年1月9日至2020年7月8日止的未付租金28,663.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海富平投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李其声支付自2019年1月9日至2020年7月8日期间的租金28,663.8元；二、驳回原告李其声的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，由被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  许雯雯人民陪审员  刘长坚二〇二〇年七月八日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……