四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0682民初69号 原告（反诉被告）：什邡市回澜镇慧剑村9组，住所地：什邡市回澜镇慧剑村9组。 负责人：李德瞻，该组组长。 委托诉讼代理人：廖平波，四川宏剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）:彭德华，男，1964年8月21日出生，汉族，住四川省什邡市。 被告（反诉原告）：彭德富，男，1968年10月9日出生，汉族，住四川省什邡市。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：廖秀军，四川宏剑律师事务所律师。 第三人：黄颖，女，1988年1月7日出生，汉族，住四川省什邡市。 原告（反诉被告）什邡市回澜镇慧剑村9组诉被告（反诉原告）彭德华、彭德富土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。审理中，被告（反诉原告）彭德华、彭德富向本院提起反诉，并申请黄颖作为第三人参加诉讼，本院予以准许。依法适用普通程序，于2020年2月21日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）什邡市回澜镇慧剑村9组的负责人李德瞻及其委托诉讼代理人廖平波，被告（反诉原告）彭德华及彭德华、彭德富的委托诉讼代理人廖秀军到庭参加诉讼，第三人黄颖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称，2014年9月30日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订租赁协议，原告（反诉被告）将位于回澜镇慧剑村9组的土地11.61亩出租给被告（反诉原告），期限至2019年9月30日止。租赁到期后，被告（反诉原告）拒不返还土地。为此，原告（反诉被告）依法起诉，要求：1.判令二被告（反诉原告）返还租赁的土地11.61亩；2.判令二被告（反诉原告）按每月1183元的标准，支付从2019年10月1日起至搬离之日止的土地占用费（至起诉之日暂为3549元）；3.判令二被告（反诉原告）承担本案诉讼费。 二被告（反诉原告）辩称，2006年9月，姜顺乐与本案原告（反诉被告）签订租赁协议，承租了原告（反诉被告）土地11.61亩，租赁期限23年，至2029年9月，协议约定可以转租。随后，姜顺乐将该土地转租给彭德华、彭德富。彭德华、彭德富承租土地后，逐步修建了房屋，添置设施，用于孵抱和养殖。2014年，因原告（反诉被告）更换小组长，双方另行签订了协议，租赁期暂定5年，至2019年9月30日止，到期后彭德华、彭德富有优先承租权。2019年9月，双方协商续订协议。因慧剑村村主任告知租赁物需通过农交所挂网交易，让等通知。9月29日，该村主任告知已挂网，具体事宜由该村文书联系被告（反诉原告）。次日，被告（反诉原告）到农交所咨询，被告知已由第三人竞得该土地使用权。被告（反诉原告）认为，双方原协议约定了被告（反诉原告）的优先承租权，但原告（反诉被告）并未用适当方式确保被告（反诉原告）优先承租权的实现，原告（反诉被告）与第三人签订的合同系效力待定的合同，被告（反诉原告）可要求原告（反诉被告）以其与第三人签订的租赁合同内容继续将土地出租给被告（反诉原告）。故依法提起反诉，要求1.判令被告（反诉原告）对原告（反诉被告）与第三人签订《租赁合同》的租赁物（旱土，面积约11.61亩）享有优先承租权；2.判令原告（反诉被告）将该租赁物与第三人签订的《租赁合同》内容继续出租给被告（反诉原告）；3.反诉受理费由原告（反诉被告）负担。 对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）辩称，优先承租权并非法定权利。原告（反诉被告）在将土地交农交所挂网时也告知了被告（反诉原告），被告（反诉原告）因自身原因，未能取得承租权，与原告（反诉被告）无关，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 第三人黄颖未作陈述也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的2014年9月30日所签订的租赁合同、会议记录、成交确认书、动物防疫条件合格证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，1.被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）提供的什府办发（2018）12号文件，明确土地不能作为流转物，而本案原告（反诉被告）流转的标的就是土地。因此，本案并非必须挂网进行交易；2.2006年9月30日，杜先富与姜顺乐签订的租赁协议；3.2006年10月26日，二被告（反诉原告）与姜顺乐签订的租赁协议。本院认定如下：1.本案原告（反诉被告）交付农交所挂网流转的资产是否符合什府办发（2018）12号文件规定，是行政主管部门的职责，本院不作评判，本案的焦点是被告（反诉原告）的优先承租权是否成立，原告（反诉被告）重新设定的租赁条件并将租赁物交农交所公开挂网流转是否侵害了被告（反诉原告）优先承租权的行使，本院将结合相关事实和法律规定予以评析；2.被告（反诉原告）提供的第2、3份证据，因杜先富是以个人身份与姜顺乐所签合同，无村民代表签字和村委会监章，对其合法性存疑，因第2份证据存疑，第3份证据的合法性也存疑，且该2份证据均无法对抗原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方2014年所签订的协议，对被告（反诉原告）提供的第2、3份证据，本院不予采信。 对原告（反诉被告）申请证人陈昌兴、戴德惠出庭作证的证言，双方对证言证明的基本事实无异议，本院予以采信。 对本院收集的证人钟磊（成都农交所德阳所什邡交易中心主任）的证言，“农交所只是个交易平台，是根据原告提供的会议记录设定的条件进行挂网交易，在五个工作日征集意向受让方，如在此期间只有一个符合条件的受让方，农交所则向受让方发放成交确认书，双方再自行签订合同；如有二个以上符合条件的受让方报名，则另定时间通过公开竞价的方式进行。本宗资产从9月24日挂网征集意向受让方，至9月30日止，只有黄颖一人报名受让，故农交所向其发放成交确认书，通知双方自行签订协议”，双方对证言证明的基本事实无异议，本院予以采信。 据此，本院审理查明如下事实:2014年9月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订租赁协议，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）土地11.61亩，期限至2019年9月30日。到期后，被告（反诉原告）有优先承租权。被告（反诉原告）取得土地后，修建了部分建筑、添置了相应设施，从事孵抱和养殖。2019年9月上旬，双方续签协议时，因慧剑村村主任咨询回澜镇相关人员后告知，集体资产必须在农交所挂网公开流转，双方未能续签协议。此后，原告（反诉被告）将该宗资产交付农交所挂网流转，设定了承租人不得从事养殖业（如从事养殖需经过环评）等条件。9月24日，农交所将该宗资产挂网公开征求意向受让方，期限至9月30日。9月29日，慧剑村村主任告知了被告（反诉原告）资产已挂网流转。因在意向受让期间，仅有第三人黄颖一人报告意向受让。农交所根据交易规则，于9月30日通知原告（反诉被告）和黄颖双方成交。10月21日，原告（反诉被告）和黄颖签订了租赁合同。因被告（反诉原告）租赁期限届满后，未将土地返还给原告（反诉被告）。为此，原告（反诉被告）起诉来院，主张权利。 本院认为，本案争议焦点是，被告（反诉原告）的优先承租权是否成立，原告（反诉被告）重新设定的租赁条件并将租赁物交农交所公开挂网流转是否侵害了被告（反诉原告）优先承租权的行使。对此，本院认为，被告（反诉原告）享有的优先承租权是同等条件下的优先权，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）租赁期届满的情况下，有权重新设定承租条件，被告（反诉原告）只有在与其他承租人满足同等承租条件下才享有优先权。因被告（反诉原告）不能满足承租条件，故已丧失优先承租权。在租赁合同到期的情况下，原告（反诉被告）有权收回租赁物并收取期限届满后的土地占用费。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还土地的诉讼请求，应予支持；对原告（反诉被告）要求按每月1183元支付从2019年10月1日起至搬离之日止的土地占用费的请求，因原合同约定的租金为每年5805元，本院确定按双方原合同约定的租金标准支付土地占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）彭德华、彭德富于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于什邡市回澜镇慧剑村9组的土地（约11.61亩）返还给原告（反诉被告）什邡市回澜镇慧剑村9组； 二、被告（反诉原告）彭德华、彭德富于本判决发生法律效力之日起三十日内，按每日15.90元的标准向原告（反诉被告）什邡市回澜镇慧剑村9组支付从2019年10月1日起至本判决确定的返还之日止的土地占用费（如未按本判决确定之日返还土地，则土地占用费支付至返还之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）什邡市回澜镇慧剑村9组的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）彭德华、彭德富的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，由原告（反诉被告）什邡市回澜镇慧剑村9组负担20元，被告（反诉原告）彭德华、彭德富负担30元；反诉受理费50元，被告（反诉原告）彭德华、彭德富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  钱 勇 人民陪审员  李光列 人民陪审员  杨献弟 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  徐 兰