上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初18683号原告：隋婧航，女，1992年9月14日出生，汉族，住所地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘泽燕(系隋婧航母亲)，住所地黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。被告：吴根娣，女，1949年4月11日出生，汉族，住所地上海市虹口区。委托诉讼代理人：彭惠林(系吴根娣丈夫)，与吴根娣同住。原告隋婧航与被告吴根娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隋婧航的委托诉讼代理人刘泽燕、杨新峰，被告吴根娣及其委托诉讼代理人彭惠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋婧航向本院提出诉讼请求：1、判令吴根娣继续履行隋婧航、吴根娣订立的《上海市房地产买卖合同》，将上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至隋婧航名下，并交付该房屋；2、判令吴根娣支付违约金(以266万元为基数，自2018年9月4日起至实际履行之日止，按日万分之五计算)。事实和理由：2018年6月27日，隋婧航、吴根娣就案涉房屋订立了《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合同对房屋价款、付款时间和方式、办理交易过户时间、交房时间等作出约定。后隋婧航按约支付首付款266万元，但申请贷款获批后，吴根娣未按合同约定期限配合办理产权变更登记，亦未交付房屋，显属违约。考虑到案涉房屋的市场价值及租金价值，加之隋婧航因本案纠纷发生的诉讼成本等损失，要求吴根娣按双方合同约定的违约金标准，自合同约定办理产权变更登记之日后的三日宽限期满起承担违约责任。吴根娣辩称，双方买卖合同约定的房价过低，在增加购房款，且隋婧航直接将剩余房款支付给吴根娣的情况下，同意继续履行合同。隋婧航曾就双方买卖合同提起诉讼，后自行撤诉，另由于吴根娣与央高公司在宝山法院的诉讼将案涉房屋查封，故导致双方合同暂时无法继续履行的责任不全在吴根娣，不同意承担违约责任。如果法院判决吴根娣需要承担违约金的，认为违约金标准约定过高，要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：吴根娣系案涉房屋权利人。2018年6月27日，隋婧航与吴根娣订立《上海市房地产买卖合同》，约定隋婧航向吴根娣购买案涉房屋，建筑面积89.05平方米；房地产转让价款760万元；双方确认，在2018年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；吴根娣未按合同约定的期限将案涉房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移、房地产抵押注销)给隋婧航，应当向隋婧航支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后吴根娣仍未交付的，除应支付十五日的违约金外，隋婧航有权单方解除合同。隋婧航单方解除合同的，应当书面通知吴根娣，吴根娣应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。吴根娣应在接到书面通知之日起五日内退还隋婧航已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金等。《补充条款》还约定：本合同的房价款中包含了连同维修基金、煤气、电表及有线电视初装费等在内的吴根娣已支付发展商或物业管理公司的其他一切费用，上述费用双方不再另行结算。甲方应在该房地产交付当日与隋婧航办理上述事宜之户名变更手续；案涉房屋内现有装潢、厨卫设施及附属设施(包括挂壁空调2台、立式空调1台)，隋婧航不需另外支付费用，吴根娣不得拆除并应随房交付隋婧航，并应保证交付时处于正常可使用状态；吴根娣承诺于2018年12月31日之前向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的迁出手续。如吴根娣未能在前述期限内迁出户口，则每逾期壹日吴根娣应支付隋婧航已付房价款的万分之五作为违约金，直至吴根娣办妥该户口迁出手续为止。吴根娣同意公安部门(户籍管理部门)将该房屋内所有户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。合同附件约定：经双方友好协商后约定吴根娣可延长交房时间至2018年12月31日(含)之前，吴根娣延长交房时间的，应按每日三百三十三元的标准支付房屋使用费给隋婧航，该费用自贷款银行将贷款发放到吴根娣账户后一日起，计算至实际交房日为止，该费用隋婧航可以从房屋尾款中扣除，吴根娣应提前一周通知隋婧航交房时间。若吴根娣于2018年12月31日后仍无法交付房屋的，应按合同第十条承担违约责任；待双方对房屋进行交接且吴根娣按照约定将所有户口迁出后三日内，隋婧航应直接支付房价尾款贰拾万元整；物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的由吴根娣承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均有隋婧航承担；吴根娣在房屋验收交接后，与隋婧航共同办理水、电、煤气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由吴根娣无偿转让给隋婧航，隋婧航无需另外支付费用。双方于当日又订立《补充协议》，约定：本次交易中双方应支付的税费以税务机关核准征收为准，本次交易双方的税费及服务费均由隋婧航承担；若在交易过程中由于国家政策变化导致双方在交易中所需承担的税费发生变化，隋婧航仍按照国家政策规定缴纳双方所需承担的税费，隋婧航之房产税以税务机关根据其名下住房情况核定征收；若税务机关核定价格与买卖合同价格不一致导致双方所承担的税费增加，隋婧航按照税务机关核定价格缴纳双方所需承担的税费；吴根娣确认该房屋购入价为叁佰壹拾柒万元整，且为满五年家庭唯一生活用房，若承诺不实，因此产生的个人所得税由吴根娣自行承担，与隋婧航无关等。合同订立当日及次日，隋婧航共支付定金10万元。2018年6月27日，吴根娣出具收款10万元的收条。2018年7月10日，隋婧航支付房款256万元，吴根娣于当日出具收据。之后，隋婧航按约向银行申请贷款获批，但吴根娣至今未配合办理产权变更登记手续，亦未交付房屋。目前，案涉房屋由吴根娣居住使用。本案审理中，案外人上海央高资产管理有限公司(以下简称央高公司)向宝山法院提起诉讼，要求吴根娣告向其返还购房款并支付违约金。宝山法院审理查明，案外人彭某(系吴根娣之子)向小额贷款公司借款。央高公司与吴根娣签订《房屋收购协议书》，约定央高公司以690万元的价格收购吴根娣名下案涉房屋，同时约定了若未在期限内回购，吴根娣应全力配合央高公司卖房。后央高公司支付了615万元，替吴根娣清偿了前述借款债务并涤除抵押。央高公司、吴根娣一致确认案涉房屋之后由央高公司挂牌出售，吴根娣在央高公司的指示安排下与隋靖航签订了《房地产买卖合同》。宝山法院认为，央高公司与吴根娣订立的《房屋收购协议书》，以及吴根娣在央高公司的指示安排下与隋靖航订立的《上海市房地产买卖合同》是相互牵连和影响的。央高公司与吴根娣之间就《房屋收购协议书》项下的债权债务存在争议，可待吴根娣与隋靖航的房地产买卖履行完毕后，另行主张或协商处理。判决驳回央高公司诉讼请求。2018年9月28日，隋靖航曾向本院提起诉讼，要求吴根娣继续履行案涉房屋的《上海市房地产买卖合同》，并承担违约责任，后撤诉。该案审理中，隋婧航表示其对央高公司与吴根娣之间的纠纷并不知情，从中介公司获取案涉房屋出售信息后，多次看房，方决定购买。并对几次看房过程、支付房款、申请贷款的具体细节作了详尽陈述，当庭画就案涉房屋房型图，另申请居间方业务员到庭作证，以证明其真实购房意愿。吴根娣则表示，对隋婧航陈述的看房、购房过程均无异议，但其并没有挂牌出售案涉房屋，产权证被儿子拿走，也清楚儿子在外借款。隋婧航支付的房款虽进入吴根娣账户，但银行卡始终在央高公司处，自己实际未取得任何购房款。审理中，隋婧航申请对案涉房屋采取财产保全措施，本院据此裁定查封被申请人吴根娣名下的案涉房屋。隋婧航将剩余未付房款494万元交至法院代管。本院认为，虽吴根娣陈述，其未挂牌出售系争房屋，亦未收到购房款。但据本案查明事实，以及隋婧航在审理中对其购买案涉房屋过程细节的陈述，结合其支付房款、申请贷款等情况，可以确认隋婧航系善意买受人。吴根娣在本案中，以及其与央高公司在宝山法院就案涉房屋所发生的诉讼中，均明确表示愿意继续履行其与隋婧航于2018年6月27日签订的《上海市房地产买卖合同》，且该合同并不违反法律规定，双方就案涉房屋建立的买卖合同关系成立，合同约定的条款亦为双方真实意思表示，除部分条款因履行期限已经超过，需另行指定或约定外，其余合同项下的条款均应按约继续履行。关于隋婧航向吴根娣主张的违约责任，双方本应于2018年12月31日前完成产权变更及房屋交接的全部内容，但吴根娣收取隋婧航266万元房款，且隋婧航已经获批贷款后，至今仍未配合办理产权变更登记手续，致使隋婧航无法正常取得对案涉房屋居住、使用、处分、收益的权利，确违反了合同约定，应当承担违约责任。综合考虑因吴根娣与央高公司间的诉讼导致很长一段时间内无法继续履行案涉合同，并远观在今后继续履行合同过程中可能花费的时间和相应成本的因素，以及吴根娣在买卖合同履行过程中的过错责任，本院对违约金数额予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、隋婧航与吴根娣于2018年6月27日订立的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)继续履行；二、自本判决生效之日起十日内，隋婧航向吴根娣支付购房款474万元；三、自本判决生效之日起十日内，吴根娣配合隋婧航至房地产登记部门办理上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，产生的税、费由隋婧航负担；四、自本判决生效之日起九十日内，吴根娣将上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给隋婧航；五、自吴根娣将上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋内的原有户籍全部迁出，并配合隋婧航办理水、电、煤气、有线电视、宽带、电话等公用设施及通讯设备的更户手续后三日内，隋婧航向吴根娣支付尾款20万元；六、自本判决生效之日起十日内，吴根娣向隋婧航支付违约金45万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46,320元，财产保全费5,000元，均由吴根娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  张秀珍人民陪审员  李洪苓二〇二〇年九月三十日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……