江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0926民初107号原告:温某，男，1986年6月24日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县。委托诉讼代理人：温秋章，男，1974年7月12日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县，系原告温某之叔叔。原告：温宇灏，男，2011年6月27日出生，铜鼓县人，原告二人，系父子关系，住址同上。法定代理人：温某，男，1986年6月24日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县。被告：樊保贵，男，1967年7月14日出生，江西省铜鼓县人，住铜鼓县。被告：樊美连，女，1974年4月21日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县。原告温某、温宇灏（以下简称二原告）与被告樊保贵、樊美连（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温某、温宇灏及其委托诉讼代理人温秋章、被告樊保贵、樊美连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告解除与二原告签订的“购店面协议”，退还已收购店面款25.8万元，做柴间占地款5000元，并支付“苏泊尔卫浴”经销库存商品降价30%处理的差价等10万元损失给原告；以上主张共计36.3万元，二被告承担连带责任。2、判决本案诉讼费及因诉讼所造成的费用，全部由被告承担。案件审理过程中，二原告将诉讼请求25.8万元变更为27.0335万元，总的诉讼请求变更为37.0335万元。事实和理由：2018年11月3日，原、被告以“购店面协议书”约定，二被告合建房屋在铜鼓县永宁镇西湖村窑铺组商住房屋一栋的其中一个店面，总价款为26.5万元预售给二原告长期所有。于是原告后已付价款25.8万元；余款七千元已口头约定，待被告出面去办理好店面的不动产权证并与相关正常税费一起支付给二被告。该店面二被告于2019年7月初已交付使用。事后至今原告再次经销卫浴及万和热水器，同时取名为“苏泊尔卫浴”，生意做得平稳有利。但是同年12月30日起二被告相继接到铜鼓县城市管理综合执法局行政强制执行公告三次，均已认定该房未取得建筑工程规划许可证，属于违章建筑，应依法拆除。这时原告才意识到二被告无法办理好相关行政审批手续，也因此导致原告商品堆积等一系列问题。对此原告多次与二被告交涉，要求其退换已交房款并承担相应责任均未果，故诉至法院。二被告辩称，1、与原告所签协议是双方真实意思表示，协议已经履行完成，原告诉求无法律依据，协议约定店面售价26.5万元，加上柴间共计28.8万元。合同签订后，原告实际支付了26.3万元（以双方收据为准），余款2.5万元至今未付。且原告在购店面时明知是集体土地性质，合同也写明了答辩人只是负责报建手续，买卖行为时双方自愿行为，法律应该予以认可。2019年下半年，铜鼓县人民政府因棚户区改造，将买卖房屋拆除，并按每平米600元（装修款另外计算），被答辩人店面补偿及房屋装修款合计为96786元。这笔补偿款答辩人已出具委托书到铜鼓县拆迁办，该办届时会将补偿款汇入被答辩人账户。2、原告主张的赔偿“苏泊尔卫浴”经销库存商品处理差价的诉讼请求不能成立。原、被告只是基于房屋买卖合同关系，被告并未参与原告的经营，房屋拆迁与其经营的陶瓷、金属商品没有因果关系，其商品也不因经营场所的变更而贬值或损害。且其商品完全是由原告自行处理，被告未参与也不知情。故原告的主张无法律依据，被告请求驳回原告诉讼请求。3、被告申请追加刘菊华和铜鼓县房屋征收与补偿办公室为本案当事人，称该房屋是以刘菊华名义申请建房的，拆除房屋时铜鼓县房屋征收与补偿办公室征收拆迁造成的，后果不应该由被告单方承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：购店面协议书复印件一份，收条复印件一份5张，限期拆除公告和行政强制执行公告复印件各一份，借条一张，证明被告出卖的房屋是违章建筑，而原告已经按照协议向被告支付了24.78万元购房款的事实，并称另有原告给被告做事的工资7535元、被告在原告处买家电的5000元以及被告在原告那里的借款10000元，共计22535元，也都是用来抵房款的，所以原告实际付的房款是27.0335万元。另原告向法院提供库存商品明细表一份，证明其库存商品的数量和金额；原告还向法院提交了“今收到”字据一份，证明购店面协议约定的价款时28.3万元。被告对原告提交的证据，经质证认为对原告提交的证据无异议，但是对原告所称的另外22535元予以否认，其中10000元借款是事实，但这10000元是包括在24.78万元中的，5000元被告的弟弟向原告买家电，应该由被告的弟弟归还，与被告无关，另外7535元的工资也是抵在24.78万元里面的，是被告写了收条的；另外购店面协议书上确实写明了店面价格是28.3万元，但是原告还差25000元未付。被告为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：协议一份，证明原告的店面政府补贴了96787元，其中包含装修款。对于被告提交的证据，原告质证说总金额是正确的，并出具了一份资产评估报告，原告称当时买的是被告的毛坯房，估计为30372元，装修是原告装的，装修款估计为58855元，另外构筑物估价为7560元。被告辩称防盗门和卷闸门是被告装的，其中防盗门1300元，卷闸门1674元应该算给被告；另外，毛坯房估价30372元和构筑物评估金额7560元也应该算被告的。所以原告的58855元装修费里面应该减去卷闸门和防盗门的金额，构筑物评估金额可按照原、被告双方一人一半处理，原告对此不持异议。本院经审理查明，原、被告于2018年11月3日签订《购店面协议书》，协议约定被告将建于铜鼓县永宁镇西湖村窑铺组的新建店面以5780元每平方米出售给原告，房屋面积为47.5平方米，共计售价26.5万元。协议签订时支付21万元，余款在双方办好相关手续后五日内一次性付清。合同签订后，原告于2019年8月8日向被告支付了15000元店面款，2019年10月5日又向被告支付了22800元店面款，包括之前向被告支付的21万元，原告总共支付给被告24.78万元，故原告请求被告归还27.0335万元购店面款金额不准确。2019年12月30日铜鼓县城市管理综合执法局以该建筑物未取得建设工程规划许可证为由下达了《责令限期拆除决定书》，2020年1月10日又张贴了行政强制执行公告，又于2020年1月15日通知要在2020年1月16日18时之前自行清空建筑物内所有个人财物。本院认为，原、被告所签《购店面协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据该规定，被告因无效合同而取得的24.78万元购店面款应当返还给原告。关于原告给付被告的店面款的数额，被告称只能按照被告向原告出具的收据即24.78万元计算，对原告提出的另外再向被告给付了22535元予以否认，其中10000元借款是事实，但这10000元是民间借贷纠纷，属于另外的法律关系，本院不予支持，另外被告称7535元的工资是包括在24.78万元中的，5000元被告的弟弟向原告买家电，应该由被告的弟弟归还，与被告无关。因原告不能提供证据证明该22535元中的12535元是独立于24.78万元之外被告向原告收取的购房款或者是可以另外冲抵原告给付被告的购房款，故原告给付被告的购房款应当认定为24.78万元。另外，经本院查明,96787元的政府补偿款中，装修款58855元减去防盗门1300元、卷闸门1674元的价款，以及构筑物评估金额7560元的一半归原告所有，剩余部分归被告所有，即原告获得政府补偿款为59661元，被告应获得政府补偿款为37126元。原告要求被告承担经销库存商品相应差价的损失，因被告对其商品并不知情，该商品也由原告自主处理，原告没有证据证明其损失数额，并即使有损失也是因无效合同产生的，该损失当然由对方承担的前提是过错在被告而原告自己没有过错，但原告并未提供能证明该前提条件的相应证据，故应当认定原告的诉请无事实和法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告申请追加刘菊华和铜鼓县房屋征收与补偿办公室为本案当事人，称该房屋是以刘菊华名义申请建房的，拆除房屋时铜鼓县房屋征收与补偿办公室征收拆迁造成的，后果不应该由被告单方承担，但因被告与刘菊华及铜鼓县房屋征收与补偿办公室之间是另外的法律关系，不能在本案中一并审理，如被告认为其权利因刘菊华及铜鼓县房屋征收与补偿办公室受到损害，被告可以另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告樊保贵、樊美连在判决生效后十日内返还原告温某、温宇灏购店面款247800元，原告收到政府补偿款37126元后可以冲抵被告樊保贵、樊美连应付原告温某、温宇灏等额款项。二、驳回原告温某、温宇灏其他诉讼请求。三、如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。四、案件受理费6745元由被告承担5000元，原告承担1745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  杨宪辉法官助理卢在红二〇二〇年三月二十日书记员  沈 丽