江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0103民初588号原告：占玉春，女，1965年2月23日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：程豪，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201410762121。委托诉讼代理人：熊晨，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710969126。被告：刘联斌，男，1952年11月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：李毛崽，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201910108708。委托诉讼代理人：邹婷，北京市京师（南昌）律师事务所律师，实习证号：36011907210288。原告占玉春与被告刘联斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告占玉春委托诉讼代理人程豪，被告刘联斌及其委托诉讼代理人李毛崽、邹婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占玉春向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行义务将位于南昌市红谷滩新区“绿地悦城81＃楼一单元801室”的房屋过户至原告名下（房屋具体地址以不动产权证登记为准，以下简称案涉房产）；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告系多年好友，被告因其在南昌市税务局工作，享有一套其单位位于南昌市红谷滩新区绿地悦城小区的福利住房，经被告本人选定，该房屋房号具体为该小区Ｆ区81栋801号房屋，但该房屋系“福利房”，故五年内不得过户。因被告需要现金周转遂提出将该“福利房”出售给原告，原告基于信任愿意以当时的市场价格受让该套“福利房”。2015年3月13日，被告将案涉房产以人民币105万元的价格出售给了原告，原告通过银行汇款的方式支付了上述人民币105万元的购房款。2016年4月6日，被告向开发商支付了人民币96.2532万元购房款。2017年4月8日，被告向原告出具了一张收条，确认被告已将案涉房产转让至原告，且当时售房款已由原告支付。另外双方还约定，待到房屋能够办理不动产产权证之后，被告应当配合原告办理过户登记。2015年4月6日及同年6月26日，原告购买了“绿地悦城小区”两个车位，被告配合原告分别签署了两份《绿地悦城地下停车位使用权转让协议》，两个车位的价款人民币12万元均由原告支付。案涉房屋交房时，被告配合原告在物业部门填写了《业主登记表》，并登记原告为随同入住人员。2015年11月3日，被告配合原告在物业部门签署了《室内装饰装修管理服务协议》、《装饰装修安全责任书》、《装修施工责任承诺书》、《装修申请审批表》等文件，随后原告将房屋进行装饰装修，并实际居住至今。2019年10月左右，被告办理了该房屋的不动产权证，但因该房屋价格上涨，被告企图毁约，称该房屋归其所有并拒绝过户至原告名下。原告认为，依据合同法及民法总则的相关规定，被告应当如实全面履行其约定之义务，在原告全面履行义务已支付了房屋对价款并实际居住多年的情况下，被告应当将案涉房屋过户至原告名下，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益亦有悖于诚信价值。综上，为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告刘联斌辩称：一、被答辩人于2015年3月13日、3月14日转款共计105万元款项系偿还答辩人2006年12月6日至2008年7月1日借款本金及利息，该款并非支付案涉房产的房款。被答辩人从2006年12月6日开始陆续向答辩人借款，后被答辩人配偶殷某某于2017年1月1日书写《借条》，《借条》载明：“今借到刘联斌人民币伍佰万元整，月息一分”。实际上，答辩人与被答辩人在2017年1月1日之前都约定月利息为每月2分，因计算至2017年1月1日本息实在太多，被答辩人在外债务很多，其便恳求答辩人降低利息至月利率1分，答辩人也予以同意。被答辩人还款给答辩人的记录有：（1）2011年1月26日还款85330元；（2）2013年12月14日还款7394元；（3）2014年1月25日还款124000元；（4）2015年1月4日还款322300元；（5）2015年1月12日还款200000元；（6）2015年3月13日还款200000元；（7）2015年3月14日还款850000元。被答辩人提出案涉（6）、（7）还款105万元系支付案涉房产的房款，提供了答辩人于2017年4月8日书写的“将九龙湖绿地悦城Ｆ区8幢801室住宅我已转给占玉春，当时售房款由她支付”纸条。对于该《纸条》：其一，2017年1月1日，被答辩人已经欠答辩人本息500多万元，答辩人找到被答辩人，被答辩人让其配偶殷某某在2017年1月1日书写了欠答辩人500万元本息。后答辩人在2017年4月8日又找到被答辩人要求其还款，答辩人考虑到将案涉房产借用给被答辩人后，其确实已经装修，又是多年好友，为了便于被答辩人尽快归还500万元本息借款，才写下案涉的《纸条》。第二，该《纸条》描述的房款支付内容与客观房款支付的事实不符。该《纸条》载明“当时售房款由被答辩人支付”，但实际上案涉房产的房款是2013、2014年分别由答辩人予以支付，共计962532元，被答辩人并不知道房款是何时支付，也不是其诉状所称的2016年4月6日支付，售房款更不是由被答辩人支付，被答辩人主张售房款是其支付，显然表述错误，不符合客观事实。第三，被答辩人自2006年起一直借被答辩人款项，截至2015年3月都未全部付清答辩人的本息。被答辩人主张105万元系支付案涉房产的房款，而在此时被答辩人尚欠答辩人诸多借款本金及利息。第四，若被答辩人在2015年3月不以该105万偿还答辩人本金及利息，答辩人再继续大额借款给被答辩人不符合常理。第五，2017年4月8日书写的《纸条》也不符合房屋买卖合同的常理。从案涉2017年4月8日书写的《纸条》来看，该纸条系2017年4月8日签订，该纸条并未对案涉房屋的面积、单价、总价、过户、违约等任何一个合同必备的要素进行约定，不符合通常房屋买卖的常理，况且在2017年1月1日被答辩人已经欠答辩人本息500万的情况下，答辩人不可能再将案涉房产在总价没有约定的情况下卖给被答辩人。更不可能说买卖案涉房产在款项先支付2年后才写下转让意思的《纸条》。还须提及的是，在2017年4月，该房屋的价值是不是105万，市价多少，双方都没有确定。第六，从答辩人及被答辩人女儿的表现来看，案涉房屋也没有卖给被答辩人。案涉房屋若是卖给被答辩人，被答辩人女儿不可能不知情，该房屋一直由被答辩人的女儿殷某在居住。在答辩人说要收房时被答辩人的女儿殷某表示会搬走并着手找其他房子，被答辩人女儿的行为显然不符合房屋属于被答辩人的常理。最后，案涉房屋系答辩人借给被答辩人暂住的房屋，被答辩人因经营投资欠债无数，找到答辩人借房屋居住，声称自己名下位于南昌市西湖区房屋已经抵押给银行并被法院多次查封，没有地方居住，为逃避法院的执行，向答辩人借住房屋。答辩人看其自2015年一直在还款本金及利息，还算守承诺，便将案涉房产借被答辩人暂住，同时房屋由被答辩人自行装修。二、答辩人有优先转让房屋给被答辩人的意思表示，但双方并未就房屋买卖合同的基本要素如合同的主体、单价、面积、总房款、过户、违约责任等予以确定，双方的房屋买卖合同并未成立，被答辩人在纸条写下后也自始至终未支付过房款给答辩人。综上所述，答辩人恳请法院驳回原告全部诉请。原告占玉春为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：第一组证据：证据一、原告占玉春的身份证复印件；证据二、被告刘联斌的身份证复印件。证明：原、被告诉讼主体适格。第二组证据：证据三、《选房确认书》；证据四、《购房人员基本信息表》；证据五、《南昌市商品房买卖合同》。证明：原、被告系多年好友，被告因其在南昌市税务局工作，享有一套其单位位于南昌市红谷滩新区绿地悦城小区的福利住房，经被告选定，该房屋房号具体为该小区Ｆ区81栋801号房屋。被告的购房价格为人民币96.2532万元。第三组证据：证据六、被告于2017年4与8日出具的确认书；证据七、原告支付房屋转让款的银行流水；证据八、《江西省地方税务局通用机打发票》；证据九、南昌市住宅专项维修资金交存通知书；证据十、南昌市不动产登记信息查询结果。证明：因原、被告系多年好友，被告将该套房屋以105万的价格转让给了原告，被告已经将其所有的案涉房屋转让给原告，被告转让房屋后，因为该房屋五年内限制交易，为担保日后过户，将上述原件均交由原告持有和保管。被告办理不动产权的时间为2020年1月8日，在此之前双方不具备房屋过户条件。第四组证据：证据十一、《业主登记表》；证据十二、《绿地悦城地下停车位使用权转让协议》二份；证据十三、《中国银行交易流水明细表》及刷卡支付记录二份；证据十四、《绿地控股集团有限公司收据》二份；证据十五、欧派家居订货合同及付款凭证。证明：被告接收了案涉房屋，并在“登记资料”中紧急联系人填写了原告的丈夫殷某某，随同入住人员填写了原告。原告为了居住购买了案涉房屋所在小区的两个地下停车位，并由原告的丈夫殷某某支付了12万元的车位购买费用，原告已经对案涉房屋实际占有并已使用，原告购买房屋后对房屋进行了装修。第五组证据：证据十六、居民用户供用气合同及安全用气协议原件；证据十七、部分物业费、车位服务费发票及物业开具的证明；证据十八、水、电、燃气支付宝缴费记录。证明：原告及其家人自2018年完成装修入住以来，实际居住在案涉房产至今，物业费、水、电、燃气费用均由原告缴纳，缴费发票原件均由原告持有足以印证该事实。第六组证据：2020年1月4日短信一条。证明：被告办理产权证后企图毁约，强行要求案外人殷某搬离住所。被告刘联斌为支持其答辩意见，提交了如下证据：证据一、刘联斌银行流水：（1）2006年12月6日出借11万元；（2）2007年1月27日出借58万元；（3）2008年7月1日出借20万元；（4）2015年4月24日出借140万元（至被答辩人的配偶殷某某名下）；（5）2015年5月23日出借56.9万元；（6）2015年12月7日出借80万元；（7）2016年1月17日出借70万元。证明：原告与被告之间先后有借款往来，按照2分利息计算至2015年3月14日利息共为1695360.01元，本金共为89万元。原告至2015年3月14日还未全部付清被告的本息。并且在原告向被告还款差不多后，原告又相继向被告借款，本金都共计3469000元。原告于2015年3月13日、3月14日转款共计105万款项系偿还被告的借款本金及利息，该款并非支付案涉房产的房款。证据二、刘联斌银行流水：2013年1月31日支付35万；史毅（代刘联斌转款）银行流水：2013年9月17日支付20万，2014年1月17日支付412532元。证明：实际上案涉房产的房款是2013、2014年分别由被告予以支付，原告并不知道房款是何时支付，也不是其诉状所称的2016年4月6日支付（只是发票是在那时开具），售房款更不是由原告支付，原告主张售房款是其支付表述错误，不符合客观事实，被告在2017年书写的纸条不是客观事实，该房款不是原告支付的，也不是原告诉称的2016年支付给开发商。证据三、短信聊天记录。证明：从原告女儿殷某的表现来看，其已表明会搬走房屋，证明其已知案涉房产并没有卖给其父母。被告于2020年1月8日已经将案涉房产登记在自己名下，被告作为房屋所有权人有权收回自己房产，不受他人侵占。证据四、原告及其配偶殷某某在司法裁判网中的民事判决书；原告及其配偶殷某某在被执行人信息网的信息；南昌市公安局西湖分局对原告涉嫌骗取贷款案的立案侦查材料。证明：证明原告及其配偶殷某某近五年来债务颇多，欺诈被告向其出借金钱，并对被告名下的案涉房产打主意，以此维系躲避债务，并暂借住该房产于女儿生活。证据五、不动产权证书及维修资金的交付凭证，现金交款单，契税税收完税证明，证明：案涉房产的所有款项，契税维修基金均为被告交纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告原系朋友，也是老乡关系。被告原系南昌市税务局工作人员，现已退休。案涉房产系南昌市税务局福利指标房，位于南昌市红谷滩新区，建筑面积211.29平方米。2014年1月16日，被告作为买方与南昌九龙湖置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买了案涉房产，单价为每平方米4555.5元，总价款为962532元。2013年及2014年年初，被告分多笔将案涉房产的购房款共计962532元支付给了开发商。2015年3月13日及3月14日，原告分多笔向被告名下的银行账户转账共计105万，庭审中，原告陈述该款项系支付案涉房产的购房款，被告陈述该款项系原告偿还给其的借款。2017年4月8日，被告向原告出具了一份书面材料，载明：“九龙湖绿地悦城Ｆ区81幢801室住宅我已转给占玉春，当时售房款由其支付。”2015年年底，原告对涉案房产进行装修，2018年开始原告女儿殷某在案涉房产内居住至今。另查明，在案涉房产选房及填写购房人员基本信息表时，被告委托了案外人方东，该两份书面文件上的被告签名也是方东代签。该房产的业主资料登记表上上栏填写了被告的基本情况，业主紧急联络人栏中填写了殷钢锋及其手机号码，随同入住人员情况填写了原告。此外，原告还使用了被告身份在该小区购房了两个地下停车位。原告女儿入住后案涉房产后，也是其支付水电等费用。原告提交的选房确认书、购房人员基本信息表、购置案涉房产的付款机打发票、业主资料登记表等原件均在原告处保管。2020年1月8日，案涉房产办理了不动产权属登记，登记在被告刘联斌名下，办证所缴纳的契税、维修基金等费用由被告支付。原告认为，被告已将案涉房产转让给其，但被告不配合原告办理房产过户手续，故诉至本院，提出如上诉请。再查明，2019年5月26日，被告在与原告女儿殷某的短信聊天记录中，殷某表示年底前其一定会搬走，至于案涉房产及债务的处理，其管不到也没法管。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，就案涉房产原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但被告出具给原告的书面材料中明确载明将案涉房产转给原告，当时原告支付了购房款。原告也提交了2015年3月13日及3月14日转账给被告105万元的银行流水，更为重要的是，案涉房产的选房确认书、购房人员基本信息表、购置案涉房产的付款机打发票、业主资料登记表等原件均在原告处保管，原告对该房屋进行装修及入住，被告均知晓。上述证据能够形成较为完成的证据锁链证明原、被告双方已达成对案涉房产买卖的口头协议。被告认为其只是将案涉房产借给原告居住，原告未支付购房款的抗辩意见难以成立，本院不予采纳。原、被告之间可能虽有其他债权债务关系，但不能影响本案房屋买卖合同关系的成立及生效。原告在支付购房款后，案涉房产的所有权能够认定归属于原告，被告理应将案涉房产过户至原告名下。故对于原告要求被告将案涉房产过户至其名下的诉请，本院予以支持，但过户费用应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告刘联斌于本判决生效之日起三十日内将位于南昌市红谷滩新区过户至原告占玉春名下。本案由原告预交的案件受理费12040元，财产保全费5000元，合计17040元，由被告刘联斌负担，限于本判决生效之日起三十日内支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  朱 斌人民陪审员  张 丽二〇二〇年五月二十九日书 记 员  邹 洁