沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初124号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大**大东路**。负责人：王旭，系行长。委托代理人：杨国勇，系辽宁海韵律师事务所律师。委托代理人：张庆锐，系辽宁海韵律师事务所律师。被告：崔佳佳，女，1985年11月26日出生，汉族，住址：沈阳市铁**。被告：闫瑞，女，1963年7月6日出生，汉族，住址：辽宁省绥中县。委托代理人：崔佳佳，系被告闫瑞女儿，1985年11月26日出生，汉族，住址：沈阳市铁**。被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，，住所地：辽宁省沈阳市沈河区沈水东路**9门法定代表人：黎家辉，系董事长。委托代理人：郑娇，女，1981年10月13日出生，回族，住址：沈阳市铁**。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“工商银行大东支行”）与被告闫瑞、崔佳佳、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司（以下简称“保利达地产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨国勇、被告闫瑞的委托代理人崔佳佳、被告崔佳佳及被告保利达地产代理人郑娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行大东支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告闫瑞及崔勇签订的《个人购房借款/担保合同》；2.请求人民法院判令被告一次偿还原告个人一手住房购置贷款本金179264.7元，利息5898.95元（截止2019年7月21日共计185163.65元)及自2019年7月21日至本金全部偿还止所欠利息(按合同约定计算）；3.请求人民法院判令原告就上述债权对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4.请求人民法院判令本案的诉讼费、保全费、公告费、邮递费等相关费用由被告承担；5.请求人民法院依法判令被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担连带保证责任。事实与理由：2015年2月12日，被告闫瑞及崔勇与原告签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定：1.崔勇、被告闫瑞向原告贷款23万元；2.贷款期限为17年；3.贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；4.崔勇、被告闫瑞未适当的遵守或履行还款义务，原告有权解除合同，并要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；5.被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司自愿为贷款人提供连带保证责任；6.崔勇、被告闫瑞自愿将坐落于沈阳市沈河区,建筑面积67.18平方米的房屋向原告提供抵押担保，2015年2月25日原告对其所购房屋办理了预购商品房抵押登记，登记号：辽房预中心字第××号。贷款合同签订后，原告按照合同约定向崔勇、被告闫瑞足额支付贷款，然而被告却未按照合同约定履行还款义务。截止2019年7月21日，被告已累计逾期16期未还款，原告多次催收，被告仍继续拖欠。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告闫瑞辩称：原告起诉的情况属实，因为房子已经被法院查封，没有办法买卖，买房后偿还贷款。被告崔佳佳辩称：父亲崔勇和母亲闫瑞贷款买房情况我不知道，拖欠多期贷款我也不清楚，是被告保利达地产找到我之后我才知道贷款的事情。原告起诉的情况属实，因为房子已经被法院查封，没有办法买卖，已经找到了买主，无法办理过户手续，待房屋出售后偿还银行贷款。我放弃对崔勇遗产的继承，由我母亲闫瑞承担还款责任。被告保利达地产辩称：崔勇和闫瑞购买的坐落于沈河区房屋，如果取得的仅仅只是预告登记证明，原告请求人民法院判令原告就上述债权对被告提供的抵押物享有优先受偿权，依照法律规定是没有权享有优先受偿权的。如果该房屋已经取得房屋不动产登记证和抵押权证被告保利达地产就不应该承担连带担保责任。原告工商银行大东支行围绕诉讼请求依法提交了个人购房借款/担保借款合同、商品房买卖合同、借款凭证、预告登记证、按揭贷款业务合作协议、贷款明细表、结婚证、户口本、死亡证明等证据。经审查，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，原告与崔勇、被告闫瑞及被告保利达地产签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：崔勇、被告闫瑞向原告贷款，金额为23万元，贷款期限为204个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在上述利率基础上加收40%确定。借款人偿还贷款本息的方法为按月等额本息还款法。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成借款人违约，借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用及解除合同。合同项下的担保方式为抵押担保，崔勇、被告闫瑞以其购买的位于沈阳市沈河区（建筑面积67.18平方米）作为抵押，并办理了预告抵押权登记，预告登记抵押权人为原告。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为保证人，对合同提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，若约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。原告于2015年2月27日向崔勇、被告闫瑞发放贷款23万元。截至2019年7月21日，崔勇、被告闫瑞尚欠原告贷款本金余额179264.7元、利息5898.95元。崔勇与被告闫瑞系夫妻关系。2017年12月21日，崔勇因病死亡。被告崔佳佳系崔勇与被告闫瑞婚生女。崔勇的父亲崔海芳、母亲李桂兰均已死亡。本院认为，原告与崔勇及被告闫瑞签订的《个人购房借款/担保借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应按协议的约定履行各自的合同义务。现原告已经按照约定向崔勇及被告闫瑞发放了贷款，崔勇及被告闫瑞未能按约定偿还贷款，已经构成违约，对原告主张解除合同、偿还借款本金179264.7元及利息5898.95元的诉讼请求，本院予以支持。现崔勇已死亡，被告闫瑞作为共同债务人应承担偿还责任。被告崔佳佳作为其法定继承人应对其债务在继承遗产份额内承担连带偿还责任。因被告崔佳佳已提交书面申请明确表示放弃对崔勇的遗产继承，故不应对崔勇债务再承担连带责任。关于原告要求对抵押房产优先受偿的主张。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告要求被告保利达地产承担连带担保责任的主张。本案中，被告保利达地产作为保证人，保证方式为连带责任保证，至正式抵押登记手续办理完毕。现被告闫瑞抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告保利达地产保证责任期间届满的条件还未成就。被告保利达地产在被告闫瑞不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与崔勇、被告闫瑞于2015年2月12日签订的《个人购房借款/担保合同》;二、被告闫瑞于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金余额179264.7元及截止至2019年7月21日的利息5898.95元;三、被告闫瑞于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行从2019年7月22日起至借款付清之日止的利息（按原、被告双方合同约定及中国人民银行相关规定计算）；四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对判决主文第一项、第二项、第三项承担连带偿还责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4004元，保全费1446元，由被告闫瑞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈 梅人民陪审员  么成本人民陪审员  闫景文二〇二〇年十月十六日书 记 员  于子尧