西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初19835号 原告：黄燕君，女，1987年10月11日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李宁，陕西力德律师事务所律师。被告：王明，男，1988年2月5日出生，住陕西省礼泉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告黄燕君与被告王明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄燕君及其委托诉讼代理人李宁到庭参加了诉讼。被告王明经本院合法传唤未到庭，依法按缺席处理。本案现已审理终结。原告黄燕君向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方房屋租赁合同已终止并判令被告腾交其所承租西安市XX城XX路XX号XX大厦XX层房屋给原告；2、判令被告支付截止2019年12月19日拖欠原告的房租340816.49元，并自2019年12月20日起比照租金标准按每日1303.27元向原告支付房屋占用费，直至腾交房屋给原告时止（截止2019年12月25日起诉日，房屋占用费为6516.35元）；3、判令被告向原告支付违约金117294.48元；4、判令被告给付原告为其垫付的物业费用53937.4元；（以上诉讼请求合计518564.72元）；5、判令被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2019年1月16日，其与被告会同原承租人签订“变更《房屋租赁合同》履约主体协议书”，约定由被告自2019年2月1日起承租其位于西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX楼XX层房屋用于商业经营，协议约定原承租人所付租房押金已折抵称租金，协议签订后原承租人将2019年1月底前的租金向其作了清结。同日，被告也与其签署了落款为2016年1月15日的《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方（即被告）的承租甲方（即原告）位于西安市XX城XX路XX大厦XX楼面积为1451.53平方米的商铺；租期自2016年1月15日至2021年5月1日，2018年5月1日至2019年4月30日期间的年租金为45.6037万元，2019年5月1日至2020年4月30日期间的年租金为46.9178万元，租金按季度缴纳，在租金到期前10天内缴纳下一期租金；合同第六条“费用承担”第2项约定：在租赁期内各项费用乙方直接交付大厦物业办，若因乙方拖欠造成物业向甲方追缴时，视为乙方违约。乙方应承担甲方的经济损失费；合同第十二条第2项约定：乙方累计拖欠租金超过30天或拖欠款满一个月租金时，甲方有权终止本合同，自甲方向乙方发出终止合同告知书当日，本合同终止，次日向甲方移交商铺。合同第十三条“违约责任”第2项约定：因乙方违约而提前终止合同时，乙方不能依约移交租赁物，应并向甲方承担三个月的租金的赔偿责任。合同第十五条第3项约定纠纷管辖地为租赁物所在地。合同签订后，被告开始使用租赁房屋进行经营，但却未按约定履行缴纳租金的义务，除了于2019年3月20日支付3.5万元（付款人：宋东刚）、3月29日支付3万元、3月30日支付6642元外，剩余租金至今未付。2019年11月19日，其向被告发信息催讨租金，被告虽承诺清偿但却始终未果，已构成根本违约，被告还违约拖欠承租期内的物业费用，导致2019年12月23日陕西华信物业管理有限公司向其发函，在其向被告催缴未果的情况下，其于2019年12月25日代被告缴纳了53937.4元的物业费用。2019年12月19日，其依约向被告发出书面信息“解除房屋租赁合同通知书”，通知被告解除合同，并腾交房屋，支付拖欠租金，并告知了被告不能按期腾交房屋的法律后果。被告收到函件后至今未予以理会，为了维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法审理。被告王明经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2019年1月26日，原告黄燕君（甲方：出租方）与案外人付某某（乙方：原承租方）、被告王明（丙方：新承租人）共同签订《变更履约主体协议书》一份，该合同约定如下：“……2009年4月24日甲方与乙方（代理人刘万保：XXXXXXXXXXXXXX2331）就乙方承租甲方位于西安市XX城XX路XX号XX层用于商业经营一事达成书面房屋租赁合同，合同期限截止2021年5月1日。现因乙方原因需提前终止原合同的履行，并商请由丙方与甲方履行剩余合同期限。经三方友好协商，达成如下协议条款：一、自2019年2月1日起，乙方退出与甲方原房屋租赁合同的履行，丙方与甲方就原房屋租赁合同的剩余期限继续履行。二、甲、丙双方确认根据需要可按照原合同各项条款另行签订房屋租赁合同，双方就剩余期限继续履行。三、乙丙双方就其各自履行期限的相关费用自行协商，由丙方负责确保向甲方按约支付租金（包括向甲方清结乙方所拖欠的租金。乙方所付的租房押金已折抵成租金）……”。同日，原告黄燕君（出租方：甲方）与被告王明（承租方：乙方）重新倒签《房屋租赁合同》一份，该合同内容如下：“……承租方（乙方）王明 身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，通讯地址（住址）：西安市莲湖区XX路君悦华府，联系电话：1806676XXXX……”，并约定被告王明租赁原告黄燕君所有的位于西安市XX区XX城XX路XX大厦XX层（建筑面积1451.53平方米）商铺，租赁期限为5年零3个半月（自2016年1月15日至2021年5月1日），且双方约定房屋租金第3个半月为每月33765.25元（不含任何税费），所涉任何税款由乙方承担，税费租金按季度缴纳租金，在租金到期前10天内交下一期租金，依此类推。该合同在“第四条 租赁费和租赁费递增约定”中约定：“2016年5月1日至2017年4月30日的租金为41.7338万元（递增3%，依此类推）；2017年5月1日至2018年4月30日的租金为42.9858万元；2017年5月1日至2018年4月30日的租金为44.2754万元；2018年5月1日至2019年4月30日的租金为45.6037万元；2019年5月1日至2020年4月30日的租金为469178万元；2020年5月1日至2021年4月30日的租金为48.3253万元。乙方应以现金或转账方式向甲方一次付清。甲方的收款信息为：户名黄燕强……”；该合同“第五条：保证金及使用”中约定：“乙方的前任承租单位已交租金保证金26250元。该保证金作为押金给甲方；若乙方在租赁期内未发生违约行为及未发生物业欠费行为，甲方则在合同到期移交房屋后三日内一次退还给乙方（不计息）”；上述合同“第六条：费用承担”中约定：“……2、在租赁期间各项费用按新世纪大厦物业收费标准统一管理执行，乙方将水、电（水、电费按表计费）暖、电梯、卫生费等各项费用直接交付给大厦物业办，若因乙方拖欠造成物业向甲方追缴时，视为乙方违约。乙方应承担甲方经济损失，经营当中所发生的工商、税务等经营费用由乙方自理，与甲方无关”；该合同 “第十二条：合同终止”中约定：“……2、乙方累计拖欠租金超过30天或拖欠款满一个月租金时，甲方有权终止本合同，自甲方向乙方发出终止合同告知书当日，本合同终止，次日向甲方移交商铺。保证金作为向甲方支付违约金，不予退还，所欠租金在合同终止后十日内向甲方付清”； 该合同 “第十三条：违约责任”中约定：“1、乙方不能按期向甲方支付应缴租金及物业费，每逾期一天，按拖欠租金额的1%向甲方支付违约金，拖欠达30天按本合同第十二条第2项执行。2、因乙方违约而提前终止合同时，乙方不能依约移交租赁物，甲方不予退还保证金，并向甲方承担叁个月租金的赔偿责任，任何一方超过30天仍不能按月履行移交、退还义务 ，守约方可采取合法手段强制违约方履行”；该租赁合同“第十四条：关于通讯地址的约定”中约定：“合同签订后任何一方通讯地址及联系方式发生变化，均应及时书面通知对方，以便双方书面送达文件”。上述合同签订后，被告王明于2019年3月陆续向原告黄燕君转付房租共计71642元，剩余房租至今未付。后因被告王明未交纳涉案商铺的采暖等相关费用，原告遂于2019年12月25日代被告王明向陕西华信物业管理有限公司缴纳采暖费用共计53937.4元。现原告认为被告未依约支付租金，构成根本违约，为维护其合法权益，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。庭审中，因被告未到庭，致调解未果。诉讼中，原告黄燕君（甲方）与被告王明（乙方）于2020年5月13日签订《房屋退租协议书》一份，该协议书载明：“……为了减少双方的损失，经双方协商确定，乙方王明同意自2020年5月13日将所承租的位于西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX楼XX层房屋腾交给甲方。乙方留在租赁房屋中的物品由甲方自行处理。其余事项由法院裁决。本协议一式三份，甲方双方各执一份，交未央区法院一份备查……”。另查，原告黄燕君述称，被告王明自2019年2月1日起租赁涉案租赁房屋用于经营洗浴中心，截止2019年2月1日之前的房租原承租人付某某已全部结清，原承租人付某某支付其的保证金26250元已抵付应付租金，被告王明未向其支付租赁保证金。原告黄燕君另述称其已于2020年6月12日收回了涉案租赁房屋。诉讼中，原告黄燕君向本院提出了诉讼保全申请，本院作出（2019）陕0112民初19835号民事裁定书，对被告王明名下价值518564.72元的财产予以查封或冻结。上述事实，有原告提交的证据材料、民事裁定书、谈话笔录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《变更履约主体协议书》及《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。被告王明未依约向原告支付租金，构成根本违约，原告主张终止双方合同，并无不妥，故对原告与被告签订的《变更履约主体协议书》及《房屋租赁合同》依法解除。其次，根据双方签订的合同及原告提供的证据，本院对被告实际租赁之日（即2019年2月1日）至原告实际收房前一日（即2020年6月11日）的应付租金数额核算如下：456037元/12个月×3个月（2019年2月1日至2019年4月30日）+469178元（2019年5月1日至2020年4月30日）+483258元/365日×43天（2020年5月1日至2020年6月11日）=640119.01元。考虑到2020年年初我国发生了新冠疫情及被告王明租赁的涉案房屋用于经营洗浴中心的客观事实，本院酌情对被告应付原告的640119.01元的租金予以扣减，扣减租赁天数30天后，被告王明应支付原告黄燕君租赁费计为：640119.01元-469178元/365天×30日=601556.43元。又因原告代被告垫付采暖费用53937.4元，根据合同约定，被告应支付原告采暖费用53937.4元。至于原告主张的违约金117294.48元的诉讼请求，结合原、被告合同履约情况、被告的违约程度及合同总标的数额等客观因素，本院酌情对违约金的数额予以酌减，即被告支付原告违约金26250元。被告王明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄燕君与被告王明签订的《变更履约主体协议书》及《房屋租赁合同》。二、被告王明于本判决生效之日起十日内支付原告黄燕君房屋租金共计601556.43元。三、被告王明于本判决生效之日起十日内支付原告黄燕君垫付的采暖费53937.4元。四、被告王明于本判决生效之日起十日内支付原告黄燕君违约金26250元。五、驳回原告黄燕君其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8985元，保全费3112元，原告均已预交，全部由被告承担，于支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     (此页无正文)    审  判  长     康  璐审  判  员     孙  会审  判  员     白  锋    二〇二〇年六月十八日                               法 官 助 理    付丽娟                             书  记   员   李燕维  1