四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15730号 原告：成都坤和物业咨询发展有限公司，住所地：成都市武侯区棕南公寓文锦楼C座4楼5号。 法定代表人：李方芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：薛山，男，1984年3月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都坤和物业咨询发展有限公司（以下简称坤和物业公司）与被告薛山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序。后，因被告薛山下落不明，本院裁定转为普通程序，由本院审判员王静担任审判长，与人民陪审员张燕、刘祚久组成合议庭进行审理。本院于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告坤和物业公司的委托诉讼代理人陈姗姗、徐茂辉到庭参加诉讼，被告薛山经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 坤和物业公司向本院提出诉讼请求：判令薛山向坤和物业公司支付2014年3月1日至2019年8月31日期间的欠缴物业管理服务费13067.34元、欠缴车位费2970元，逾期支付物业管理服务费的滞纳金12829.74元、逾期支付车位费的滞纳金2916元，共计31783.08元。事实与理由：坤和物业公司于2012年1月20日与位于成都市高新区军区后勤部签订《前期物业服务合同》，又于2017年1月3日与国防家苑第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业管理服务费的标准为：住宅用房1.4元／月，非住宅用房3.0元／月，标准车位45元／月，物业管理期限自2017年1月3日至2020年1月2日止。薛山系位于成都市高新区房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，其还购买了国防家苑地下停车场422Ｂ号车位。在坤和物业公司提供物业服务期间，薛山自2014年3月1日起开始欠缴物业管理服务费及车位费。综上，为维护自身合法权益，故坤和物业公司诉至本院，请求判如所请。 薛山未作答辩。 坤和物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据坤和物业公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年1月20日，中国人民解放军四川省军区后勤部代表四川省军区作为甲方、坤和物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定如下：“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将‘国防家苑’委托给乙方实行物业管理服务，订立本合同。第一章总则前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订新的《‘国防家苑’物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第一条物业基本情况物业名称：国防家苑；物业类型：住宅小区；坐落位置：成都市高新区。……第三章委托管理服务期限第十七条本合同期限2年，自2012年1月1日0时起，自2014年1月1日0时止。合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满后，在业主委员会尚未成立时，本合同顺延。……第六章物业管理服务收费第二十一条物业管理服务费1、本物业的管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）物业服务费1.4元／平方米／月，由业主支付。……（3）……标准车位管理费45元／个／月……，由业主支付。……2、本物业管理公共服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为一年满后第一个月的1日至30日。……4、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。……” 2017年1月3日，成都高新区国防佳苑第一届业主委员会作为甲方、坤和物业公司作为乙方，双方签订了《‘国防家苑’物业服务合同》，其中与本案有关的约定如下：“甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就国防家苑（物业名称）的物业服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况建筑区划名称：国防家苑；建筑区划类型：住宅……坐落位置：成都市高新区（市、县）府城大道路（街道）西段（巷）号附799号……第七条乙方根据本物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅建筑区划内：住宅用房：1.4元/月·平方米；非住宅用房：3.00/月·平方米；在合同期内。……第十一条物业服务费用（物业服务资金）按年或半年交纳，业主应在原缴纳的起始时间（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起每天按应缴纳物业管理服务费千分之三交滞纳金。……第十三条停车场（库）收费分别采取以下方式：（二）机动车停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位应按……车库标准车位45元/个·月……的标准向乙方交纳费用。……第二十一条本合同期限3年，自2017年1月3日0时起至2020年1月2日0时止。第二十二条本合同期限届满前15日，甲、乙方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，本合同期满后在第二届业主委员会尚未成立时及第二届业主委员会与业主大会在未选定物业服务企业前本合同顺延。……” 又，根据《交易房屋信息核实记录》显示，案涉房屋的规划用途为住宅，建筑面积为141.42平方米，故薛山每月应支付物业服务费197.99元/月。又，薛山于2016年8月1日取得案涉房屋所有权。案涉房屋所属的国防家苑项目的建设单位为中国人民解放军四川省军区。 另查明，坤和物业公司在本案起诉前向薛山催缴了案涉房屋的物业服务费，但本案中并无证据显示薛山交纳了坤和物业公司主张的物业服务费，亦无证据显示薛山购买了国防家苑地下停车场422B号车位。 以上事实，有坤和物业公司的当庭陈述以及其提交的《前期物业服务合同》《‘国防家苑’物业服务合同》《交易房屋信息核实记录》，安居客网站信息、催费单、照片、欠费明细等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。就坤和物业公司提交的《国防家苑前期物业管理服务协议》《国防家苑交房流转表》《国防家苑业主情况登记表》《“国防家苑”地下停车位设施、设备、公耗、维护、保洁服务协议》，因均系案外人薛远签字而非薛山本人签字，且坤和物业公司并未证明薛远的身份及其有权代表薛山签字，故本院对于该部分证据不予采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，中国人民解放军四川省军区后勤部代表四川省军区与坤和物业公司签订的《前期物业服务合同》及成都高新区国防佳苑第一届业主委员会与坤和物业公司签订的《‘国防家苑’物业服务合同》，对薛山及坤和物业公司均具有约束力。于本案中，鉴于坤和物业公司就其主张的案外人薛远代表薛山签署确认国防家苑前期物业管理服务协议》《国防家苑交房流转表》《国防家苑业主情况登记表》的相关事实，并未尽到举证责任，故应承担举证不能的不利后果，但根据《交易房屋信息核实记录》显示，薛山于2016年8月1日取得案涉房屋所有权，故本院对于坤和物业公司主张的2014年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费不予支持。就2016年8月1日后，薛山已取得案涉房屋的所有权，故其应支付案涉房屋的物业服务费，鉴于本案中并证据显示薛山已支付2016年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7325.63元（197.99元/月×37个月），故其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，鉴于薛山并未提交其拒交上述物业服务费用正当、适法之证据，故应承担举证不能的法律后果，故本院对坤和物业公司主张的2016年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7325.63元予以支持。 关于坤和物业公司主张的车位管理费，本院认为，坤和物业公司提交的案外人薛远与其签订的《“国防家苑”地下停车位设施、设备、公耗、维护、保洁服务协议》不足以证明薛山购买了国防家苑地下停车场422B号车位（按标准车位收费）并与其达成服务协议，故本院对于其主张的2016年8月1日至2019年8月31日期间的车位管理费及相应违约金均不予支持。 关于坤和物业公司主张的逾期缴纳物业服务费的违约金，本院认为，薛山未按期支付物业服务费，存在违约行为。又，《前期物业服务合同》《‘国防家苑’物业服务合同》约定薛山应从逾期之日起，每日按欠缴物业服务费用的3‰支付滞纳金（实为违约金），但该违约金的计算标准明显畸高。于本案中，虽然坤和物业公司已自愿调低部分违约金，但并未进一步举证证明其实际损失，考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。因此，本院以坤和物业公司的实际损失（主要为资金占用利息损失）为基础，兼顾合同履行情况，薛山的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌情将违约金调整为欠费金额的20%，即1465.26元。 综上，本院对于坤和物业公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告薛山应于本判决生效之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付2016年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7325.63元及违约金1465.26元； 二、驳回原告成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费594元，前期公告费300元、后期公告费300元，共计1194元，由原告成都坤和物业咨询发展有限公司负担864元，被告薛山负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 静 人民陪审员 张 燕 人民陪审员 刘祚久 二〇二〇年七月二十日 法官 助理 金 龙 书 记 员 陈 鑫