大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初4号原告：卜焦发，男，1958年5月6日出生，汉族，农民，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王金有、牟晓琳，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：大连鑫凤房地产集团有限公司（以下简称鑫凤公司），住所地大连市普兰店区中心路一段152号，统一社会信用代码：912102007515898801。法定代表人：何新军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郝亮亮，系辽宁声声玉律师事务所律师。被告：哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行（哈尔滨银行普兰店支行），住所地辽宁省大连市普兰店区世纪路西段7-7、7-8、7-9号，统一社会信用代码912102823115040388。负责人：王卓，系该行行长。委托诉讼代理人：王彤、陈惜娟，系辽宁郡东律师事务所律师。原告卜焦发与被告大连鑫凤房地产集团有限公司、哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卜焦发及其委托诉讼代理人王金有、被告鑫凤公司的委托诉讼代理人郝亮亮、被告哈尔滨银行普兰店支行负责人王卓及委托诉讼代理人陈惜娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卜焦发向本院提出诉讼请求：1、请求判令涤除被告与哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行就案涉房产所设定的抵押登记；2、请求判令被告协助原告办理大连市普兰店区（房产证号20××47）房屋过户登记手续；3、请求被告赔偿原告诉讼财产保全责任投保费6080元，本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2006年6月，被告因开发普兰店鑫凤家园小区，对原告的房屋进行了拆迁，被告承诺给原告回迁两套70平方米的住宅和一套100平方米的网点。后被告给原告安置了一套住宅和一套网点，原告均已实际占有和使用，其中住宅已经办好了房照，房屋位于普兰店市，房照号为普房权证普私字第××，面积87.30平方米。网点位于普兰店市，面积117.42平方米，登记在被告名下，但被告一直不给原告出具办理网点房的过户手续，导致原告无法办理房照。到普兰店不动产登记中心查询，案涉房产坐落大连市普兰店区，登记在被告名下，现由被告抵押给被告哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行，抵押债权95万元。鉴于原告系回迁安置取得的房屋，虽没有办理房产登记手续，依据相关法律规定应优先于银行的抵押权，且抵押权的设定在原告取得案涉房屋之后。被告交付了网点房，但不给原告出具房屋过户登记手续的行为严重违约，故诉至法院维护原告合法权益。被告鑫凤公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告虽承诺安置网点房，但并不是无偿给予给原告，原告对案涉网点房只是享有使用权。2、原告若想拥有案涉网点的所有权，需按成本价和市场价双结合的方式交纳购房款，成本价指的是建房成本和办理房照产生的税费，分别是成本价为每平方米4000元，税费约800-900元每平，市场价在7000元至15000元之间不等。合同中已写明安置面积的，该面积按每平方米5000元计算，由使用人交纳，超出面积的部分按每平方米13000元计算，由使用人交纳。足额交纳后，被告才会将所有权转移并办理房照。本案中，原告现使用的网点系117.42平方米，超出了合同约定的95平方米网点22.42平方米，称做生意资金周转紧张，故至今一分钱也没有交纳，即应当交纳766460元（95平方米×5000元/平方米=475000元，超出面积22.42平方米×13000/平方米=291460元）。在另一案件中也就是原告为张淑兰对于超出面积是按照13000元每平方米予以补交，所以本案也应该按照13000元进行补交。故被告没有义务为原告办理过户手续，请贵院驳回其请求。被告哈尔滨银行普兰店支行辩称，一、卜焦发要求鑫凤公司办理过户的诉讼请求无合法有效的证据材料支持，无事实和法律依据。（一）原告提交的主张其权利的协议书无效，不产生拆迁补偿的法律效果。依照相关法律法规规定，合法有效的拆迁安置补偿协议须具有签订主体资格的主体签订。本案原告提交的协议书签订主体为自然人何新军，非具有法定拆迁资格的法人，其在协议上签字为其个人私下行为，不能证明其签字行为是代表鑫凤公司的履行职务行为。鑫凤公司营业执照记载经营范围仅为房地产开发、销售，也不具备拆迁资格，不能以拆迁人身份签订有效的拆迁补偿协议。（二）鑫凤公司拆除卜焦发80平米住宅已通过产权调换方式给予卜焦发87.3平米住宅产权，安置方式完全符合法律规定，鑫凤公司给予卜焦发117.42平米公建的使用权已是超出补偿标准，其要求给予公建产权毫无事实及法律依据。二、依据不动产登记信息，案涉房产实际产权人为鑫凤公司。不动产物权权利人以房产登记中心登记的信息为准。我行申请抵押登记时已尽到了合理的审查义务，查询得到案涉房产登记自始为鑫凤公司，权利性质为出让。基于信赖不动产登记中心的公示效力，向房产登记机关申请抵押，并取得房产抵押登记部门批准的抵押登记。同时，鑫凤公司向我行提交了抵押房产情况说明书、承诺书和承诺函，承诺对案涉房产享有完全合法的所有权。三、我行合法取得的案涉房产抵押权应当受到法律保护。（一）我行与鑫凤公司的抵押合同及抵押登记真实、合法、有效，我行对案涉房产享有抵押权。自2015-2019年至今已连续为大连鑫凤球铁保持架有限公司及关联公司鑫凤公司办理抵押登记。综合授信合同、流动资金借款合同及最高额抵押合同为双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等致使合同无效的法定情形，是合法有效。我行依照法律规定查询得到案涉房产产权清晰，不存在致使抵押行为无效的法定情形，我行合法享有案涉房产抵押权。（二）我行对案涉房产的查封登记合法、有效。由于大连鑫凤球铁保持架有限公司在债务履行期限2018年3月13日至2019年3月12日内未履行清偿义务，我行已获得法院查封批准，查封期限自2020年3月3日至2023年3月2日。我行抵押登记、查封登记行为真实、合法、有效，原告以无效协议要求涤除合法抵押登记不应支持，我行合法取得的抵押登记应当受到法律保护。四、鉴于在我行抵押权合法生效的前提下，如原告与鑫凤公司愿意变更产权人，我行在案涉财产提供保证范围内的债务获得清偿的前提下，愿意配合解除抵押权。本案卜焦发（即抵押物的受让人）请求涤除抵押权，须依照规定向我行（即抵押权人）清偿债务后，我行方可同意涤除抵押权。综上所述，原告卜焦发的提交的协议无效，其诉讼请求无事实和法律依据，案涉房产产权明确为鑫凤公司，我行合法取得的抵押权应当受到法律保护。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明自己的诉讼请求，提交了如下证据：证据1、被告于2014年2月18日向原告出具的证明一份，拟证明被告给原告实际安置的公建房位于鑫凤家园东区A3-15-9，面积为117.42平方米；证据2、被告的法人何新军于2006年6月9日出具的协议书，拟证明被告承诺给原告回迁两套70平的住宅和一套100平的网点，并且回迁后的一切税费由何新军和被告全部承担；证据3、租房合同三份、营业执照、图片一张，拟证明2014年3月12日原告将案涉房屋出租给罗祥，罗祥开办货物仓储服务。同时证明原告取得回迁的房屋先于哈尔滨银行取得抵押权；证据4、普兰店区房屋登记信息查询的记录，证明案涉房屋2019年3月11日至2020年3月10日办理了抵押登记办理在哈尔滨银行名下办理了抵押权登记；证据5、诉讼保全保险费收据，拟证明原告为进行诉讼财产保全发生的保险费用6080元。证据6、最高人民法院指导案例及黄孝英等诉兴安公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，证明被拆迁人取得房屋的优先权。证据7、房屋拆迁补偿协议书两份复印件，证明当初鑫凤公司承诺安置住宅两套、网点一套，厦子两个，两份协议原件在鑫凤公司给原告安置住宅房屋办理手续时收回。被告鑫凤公司质证认为，证据1—2真实性、合法性、关联性均有异议，根据被告提供的大连鑫凤公司集团企业登记信息所显示，被告法人何新军在2005年12月23日曾经变更为林忠凤，一直到2017年6月13日才由林忠凤变更为何新军，而原告提供的第2份证据协议书系何新军于2006年6月9日出具，其已不是公司法人，所以其出具的协议书系个人行为，与公司无关。根据被告向代理人陈述，第1份证据所加盖的印章也不是公司所为，而是何新军私自使用公司的公章，所以与公司无关。对证据3真实性无法确认，而且也不能证明原告对案涉房屋具有所有权，与本案没有关联。对证据4真实性无异议。对证据5财产保全费，并不是原告因本次诉讼产生的必然直接损失，原告可以用其他财产作财产保全，所以此费用不应当由被告承担。证据6我国不是判例法国家，所以此判例不能作为本案证据使用，而且每个案件事实均不相同，所以不认可此份证据。证据7需要庭后核实，于庭后三日内向法院提供书面意见。被告哈尔滨银行经质证，对证据1、2真实性、合法性、关联性均有异议，认为是何新军个人签订的，是私下的协议，并不产生拆迁安置协议的效力。对证据3与本案无关，不发表质证意见，关于证据4、5真实性无异议，但保全费哈尔滨银行不同意承担。证据6并非证据方式，不予质证。证据7系复印件，对真实性、合法性均有异议。本院经审查认为，证据1，系被告鑫凤公司向原告出具的对原有安置协议的补充和变更，该补充协议中未约定原告需补交房款及数额，被告辩解非无偿给予，需原告补交购房款后为原告办理过户的意见不予采纳，对该证据本院予以采信。证据2系原法定代表人何新军所写，虽然出具收条时何新军非被告鑫凤公司的法定代表人，但何新军曾系被告鑫凤公司的法定代表人，原告有理由相信其向原告出具协议书的行为系职务行为，且何新军一直系该公司股东，再加上被告鑫凤公司通过向原告实际交付、安置回迁住宅房屋及书面确认向原告提供安置网点房的行为，视为该公司对何新军签订回迁安置协议行为的追认，故对该证据本院予以采信。证据3系原告将被告鑫凤公司向其提供的回迁安置房屋的使用情况，能够证明案涉网点房现已由原告实际占有并使用，对该证据本院予以采信。对证据4二被告对真实性没有异议，对该证据本院予以采信。证据5，诉讼保全保险费系被告维护其诉讼权益的正当支出，对该证据本院予以采信。证据6非证据形式，本院不予采信。对证据7房屋拆迁补偿协议书，被告鑫凤公司未在规定时间提供书面意见，该证据虽为复印件，但能够证明原告房屋回迁安置最初情况，该证据所载内容与被告鑫凤公司当庭陈述的安置情况相一致，故对该证据本院予以采信。被告鑫凤公司为支持其答辩意见，向法庭提供如下证据：证据1：大连鑫凤集团工商信息1份，证明被告法定代表人何新军在2005年12月23日曾变更为林忠凤，于2017年6月13日由林忠凤变更为何新军。证据2：普证发（2002）46号文件，系普兰店市人民政府发布的，根据文件第31条规定，拆迁原告有证的房屋系约88平方米，还有一套无证房屋面积为70平方米，而被告已经为原告安置了一套住宅，面积为87.3平方米，另一套住宅因原告无资金交付相关费用，其已放弃，如若给原告再安置一套网点房，与此文件31条规定明显不符，而且也不符合常理。原告质证认为，对证据1真实性无异议，但是该工商变更信息并不能证明鑫凤公司的反驳主张，虽然该公司的法人代表发生过变更，但是何新军作为该公司的股东者身份并没有改变，从2005年变更信息看他是公司的监事，何新军和林忠凤是夫妻关系普兰店人都知道，而且是家族企业，因此何新军的签字足以让原告相信是代表鑫凤公司。对证据2真实性认可，但是不能证明鑫凤公司的反驳主张，因为房屋拆迁安置根据国家法律规定贯彻的是拆迁人和被拆迁人自愿自主的协商原则，原告与鑫凤公司达成了拆迁协议并不违背国家法律的规定，同时普兰店政府的文件不具有国家法律层面的效力。被告哈尔滨银行对被告鑫凤公司提供的证据均无异议。本院经审查认为，原告及被告哈尔滨银行对证据1、2的真实性均无异议，本院予以采信。被告哈尔滨银行向本院提供如下证据：证据1：大连鑫凤房地产集团有限公司营业执照；证据2：《普兰店市城市房屋拆迁管理办法》。以上证据均证明鑫凤经营范围内容为房地产开发销售，不具有拆迁人资格，何新军个人及鑫凤公司签订的协议均为无效协议；证据3：卜焦发被拆迁房产证；证据4：卜焦发回迁房产权证。以上证据均证明依照办法第29条、拆迁前卜焦发房产面积及回签房屋面积，卜焦发得到符合法律规定的安置。证据5：鑫凤家园15-9号不动产权证；证据6：抵押房产情况说明；证据7：承诺书；证据8：承诺函。以上证据均证明案涉不动产权属登记自始为鑫凤公司，其自行承诺案涉房产无权属争议。证据9：综合授信合同；证据10：流动资金借款合同；证据11：最高额抵押合同。以上证据均证明哈尔滨银行自2015年至今连续签订授信、借款及抵押合同，真实、合法有效取得案涉房产抵押权。证据12：评估报告，证明我行已经为案涉房屋作了估价；证据13：付款凭证；证据14：抵押权登记证明。以上证据均证明哈尔滨银行实际支付借款并获得抵押登记证明，具有对抗第三人权利要求的效力。原告经质证认为，对证据1真实性无异议，对关联性有异议，不能证明哈尔滨银行的主张。对证据2及证据3、4两份房产证的真实性无异议，但是需要说明的是鑫凤公司拆迁原告的房屋，并不仅仅是有房照的88平方米，无房照的院落及厦子320余平，原告的房屋属于两层楼房，一层无照，一层有照，虽然没有照，但当时补偿时都考虑了这些建筑物。对证据5案涉房屋产权证无异议。对证据6-14是涉及到二被告办理相关抵押手续的文件，对文件真实性认可，无异议，但需要说明有鑫凤公司向哈尔滨银行出具的承诺，从出具承诺，是鑫凤公司对哈尔滨银行隐瞒了事实，形成了欺骗。虽然哈尔滨银行取得了案涉房产的抵押登记他项权证，但是原告主张的拆迁安置权利应当排在哈尔滨银行的抵押权之前，哈尔滨银行无论从什么角度来说均不能实现抵押权，要求二被告共同涤除抵押登记。被告鑫凤公司对被告哈尔滨银行提供的证据均无异议。本院审查认为，原告及被告鑫凤公司对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。依据当事人当庭陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鑫凤公司为开发鑫凤小区，于2006年6月9日与原告卜焦发签订了《房屋拆迁补偿协议书》两份，对原告的房屋进行了拆迁，协议除约定安置住宅房屋两处外，特别约定：另外安置门市房一个，面积95m2。同日，被告鑫凤公司的何新军向原告出具协议书，载明：“卜焦发动迁的两套70m2住宅和100m2网点，回迁以后一切税费有何新军和大连鑫凤房地产集团有限公司承担。”2008年年末，被告鑫凤公司为原告安置了87.3m2住宅一套和117.42m2网点一套，住宅交付给原告并于2012年12月3日办理了产权登记，网点房于2012年7月13日交付给原告使用至今，被告未为原告办理产权变更登记。2014年2月18日，被告鑫凤公司向原告出具证明，载明:大连鑫凤房地产集团有限公司开发的鑫凤家园小区安置给回迁户卜焦发一套公建房，此公建房位于鑫凤家园东区A-15-9，面积117.42m2。在该补充协议中未载明需原告补交房款及数额。另查，案涉网点房屋座落于大连市普兰店区，建筑面积117.42m2，2017年3月15日，被告鑫凤公司将案涉网点房屋产权登记在其公司名下，权属证号20××47。原告取得案涉网点房后租赁给他人使用至今。再查，自2015年起至2019年，被告哈尔滨银行每年与案外人大连鑫凤球铁保持架有限公司签订《综合授信合同》及《流动资金借款合同》。同时被告哈尔滨银行与被告鑫凤公司签订《最高额抵押合同》，约定鑫凤公司以其包括案涉房屋在内的房产为被告哈尔滨银行普兰店支行的债权提供担保，本案案涉房屋担保主债权数额为950000元，2019年3月12日进行了抵押权登记。经原告申请，本院于2020年3月2日作出（2020）辽0214民初4号民事裁定书对被告鑫凤公司名下的案涉房屋予以查封，查封价值95万元。中国平安财产保险有限公司大连分公司向本院出具了财产保全保单保函作为原告财产保全的担保，原告为此支付保险费6080元。本院认为，本案的焦点问题是原告与被告鑫凤公司之间的拆迁补偿安置权是否优先于被告哈尔滨银行的抵押权。一、本案原告与被告鑫凤公司签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的，双方均应依约履行。原告提供的证据显示被告鑫凤公司为其安置的回迁房由两套70m2住宅和一套100m2网点变更为一套87.3m2住宅一套和117.42m2网点，并将住宅和网点交付原告居住使用至今；双方未在协议中载明原告需补交房屋差价款，被告鑫凤公司亦未提供充分证据证实原告需补交差价款，应视为双方对拆迁安置达成一致，原告勿需再另行补交房屋差价款。被告鑫凤公司在补充安置协议中对安置回迁网点房的坐落、面积均有明确约定，因本案系回迁安置，且回迁安置房屋已在原告实际控制占有下，故案涉房屋虽未登记在原告名下，但该房屋产权应属于原告，被告鑫凤公司应依安置补偿协议协助原告办理房屋产权过户手续，故对原告要求被告协助原告办理大连市普兰店区（房产证号20××47）房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。二、被告鑫凤公司将案涉房屋实际交付给原告占有使用后，恶意将产权登记在自己名下，并隐瞒实情，以案涉房屋向被告哈尔滨银行设置抵押，为案外人借款提供担保，作为哈尔滨银行有理由相信案涉房屋所有权属于被告鑫凤公司，其在与被告鑫凤公司签订《最高额抵押合同》时，不存在与对方恶意串通等无效情形，故该抵押合同应为有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”结合本案，被告鑫凤公司为原告安置回迁房屋，系原告作为被拆迁人依法享有的拆迁安置权利的物权转化，是对被拆迁房屋所有权的一种保护，应当受到法律的优先保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，以及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。并且，本案原告基于回迁安置协议取得房屋所有权在先，据此可以认定，本案原告对案涉房屋享有的回迁安置权优先于被告哈尔滨银行普兰店支行对该房屋享有的抵押权。二被告应为案涉房屋过户给原告清除障碍，解除抵押，故原告要求二被告涤除在案涉房产上设定的抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。原告向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理费用，属原告的损失部分，且被告鑫凤公司未依约协助原告办理过户，属于违约，原告要求被告鑫凤公司给付保险费6080元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；被告哈尔滨银行在本案中既无过错，也无违约行为，其对原告该笔损失不应承担给付责任，对原告要求被告哈尔滨银行给付该保险费的诉讼请求，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连鑫凤房地产集团有限公司、被告哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行于本判决生效之日起三十日内涤除大连市普兰店区（房产证号20××47）房屋上的抵押登记；二、被告大连鑫凤房地产集团有限公司在涤除上述抵押登记后十五日内协助原告卜焦发将位于大连市普兰店区房屋产权过户登记至原告卜焦发名下；三、被告大连鑫凤房地产集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告卜焦发诉讼财产保全责任保险费6080元；四、驳回原告卜焦发其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，保全费5000元，合计12300元，由被告大连鑫凤房地产集团有限公司负担，被告大连鑫凤房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  于峰红审 判 员  卢 芳人民陪审员  王 波二〇二〇年六月二十四日书 记 员  曲 岩附：依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被搬迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。