包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3810号原告：北京大唐物业管理有限公司。法定代表人：石力。委托诉讼代理人：姚永伟，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。被告:栗子滨，男，2009年12月17日出生，其余自然情况不详，住内蒙古自治区包头市。监护人:孙在云,女,1973年4月5日出生,其余自然情况不详,住内蒙古自治区包头市青山区钢铁大街10号中环大厦XX。原告北京大唐物业管理有限公司与被告栗某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告北京大唐物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚永伟到庭参加诉讼。被告栗某的监护人孙在云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京大唐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年10月10日至2017年4月30日物业服务费4706元；2.被告支付原告截止到2017年4月30日拖欠的物业服务费的违约金6663元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年12月1日，被告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《物业委托管理合同》，被告自愿购买内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司开发的坐落于本市青山区钢铁大街10号中环大厦建筑面积为133.86平方米的住宅楼房屋一套，该合同第十三条对物业管理事项约定为“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业签订物业管理合同”，后双方又签订了补充协议对物业服务条款进行补充约定，约定双方同意“在业主大会聘任物业管理机构之前，由甲方（内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司）选聘物业管理有限公司提供前期物业服务，有关物业服务的内容、质量、价格以乙方与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》的约定为准”。被告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已履行，因各种原因，小区未成立业主委员会，导致原告在给被告等业主提供物业服务时就依照《物业委托管理合同》和《商品房买卖合同》的约定履行，原、被告未单独签订物业服务合同。2012年3月27日，涉案房屋开发企业内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》后，北京中鼎物业管理中心和原告签订合同，将《中环国际项目物业管理服务合同》中北京中鼎物业管理中心的权利义务概括转让给原告，原告接受转让后，曾以报刊栏公示的方式通知广大业主，广大业主知悉后未提出任何异议。事实上，被告购房后，一直享受原告提供的物业服务，已形成事实上的物业服务合同关系，原被告明知并遵循着原告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司对物业服务和收费标准的约定。被告作为中环国际住宅楼的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费，未履行一个业主应尽的义务。被告自2015年10月10日至2017年4月30日累计欠原告物业服务费4706元。原告多次向被告催要，被告以种种理由予以搪塞不予交纳。被告拖欠物业服务费的行为，已构成违约，在小区造成不良影响，也损害了已缴费业主的自身利益。截止原告诉讼之时，被告仍未缴纳拖欠的物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，希望法院判如所请。被告栗某未做答辩。原告北京大唐物业管理有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《商品房买卖合同》1份，原件；2.2012年3月27日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订的《中环国际项目物业管理服务合同》1份，复印件；3.包头市住房保障和房屋管理局包房发（2014）117号文件《关于北京大唐物业管理有限公司外埠物业服务企业资质备案的批复》1份，复印件；4.《关于北京中鼎物业管理中心包头分部业务并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司事宜的说明函》1份，复印件；5.2014年5月10日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与原告签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》1份，原件；6.原告履行物业服务合同的相关证据，包括非产品样品采样记录、贝莱特空调有限公司售后服务报价清单、大唐物业维修更换配件记录表、直饮水清洗更换滤芯记录表、水池（箱）清晰记录表、中环国际2019年度设备设施保养计划表、检测业务委托协议、三号楼消防管道温度记录表、生活水房和直饮水房巡视记录表（两页）、空调机房巡视记录表；7.收据5张；8.《中环国际小区物业管理合同》1份；9.包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3426号民事判决及包头市中级人民法院（2019）内02民终1479号民事判决各1份，包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初82号民事判决书1份，复印件。原告提交以上证据的证明目的：被告栗某系中环大厦建筑面积为133.86平方米的住宅楼房屋一套的业主。2012年3月27日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》，合同第四章约定中环国际物业服务费收费标准为：住宅部分每月每平方米1.88元，商业部分每月每平方米5.00元，写字楼部分每月每平方米7.00元，逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每天应缴费用0.2%加收滞纳金。被告购房时，与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，协议约定，被告同意在业主大会聘任物业管理机构之前由内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司选聘物业管理公司提供前期物业服务，被告名下的1套住宅在原告提供的物业服务范围之内，原告具有为被告提供物业服务的资格，也具有相应的收费权利。原告符合物业服务企业资质备案条件，包头市住房保障和房屋管理局准予备案，说明原告提供物业服务符合政府规定，是为被告提供服务的合格主体。原告承继北京中鼎物业管理中心物业管理业务，继续为被告提供服务，承继并入后收取物业服务费的权利（债权）自然转让给原告，故原告在为被告提供物业服务的同时，也享有向被告收取约定物业服务费的权利。2014年5月7日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司和原告签订《中环大厦项目物业管理服务合同》，合同第四章约定，住宅部分物业服务费标准为每月每平方米1.88元；第九章约定，甲方（代表被告）未能按时足额缴纳物业服务费用的，应自欠缴之日起每日按所欠缴金额的0.2%向原告支付滞纳金。被告按约定的标准缴纳部分物业服务费。原告按约定的标准履行了物业服务合同，故原告的诉讼请求有事实和法律依据。被告未到庭，未对以上证据进行质证。被告栗某未向本院提交任何诉讼证据。本院依法调取《房屋权属信息表》，证明坐落于包头市青山区钢铁大街10号中环大厦XX普通住宅建筑面积134.14平方米，所有权人为栗某。原告对本院依法调取的《房屋权属信息表》的真实性及证明目的无异议，被告未到庭，未对以上证据进行质证。对原告提交的证据1、证据5、证据6、证据7中被告的交费收据1张、证据9的真实性及证明目的及本院依法调取的《房屋权属信息表》的真实性及证明目的，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的其余证据，与本案无关，不作认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月13日，被告栗某向内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司购买坐落于本市青山区钢铁大街10号中环大厦XX建筑面积为133.86平方米普通住宅1套。被告栗某作为乙方就以上住宅与作为甲方的内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》1份。监护人孙在云代被告栗某在购房合同上签名。该系列合同第十三条规定：“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业签订物业管理合同。”以上合同的附件五系补充合同，补充合同第三条规定：“乙方同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由甲方选聘物业管理有限公司提供物业前期服务，有关物业服务的内容、质量、价格以乙方与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》的约定为准。”被告栗某未就物业服务事项单独与物业服务企业签订物业服务合同。2014年5月，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》1份，甲方委托乙方对中环大厦提供物业服务事宜，合同期限为3年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止。双方约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，该合同期限内住宅部分物业服务费标准为每月每平方米1.88元。本物业管理服务合同签订后，业主方采用上付款方式向乙方缴纳物业管理费，业主方须按年交付年度的物业管理费，分别于每年的5月10日前缴纳下一年度的物业费。对业主和物业使用人逾期缴纳及其他费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之二加收滞纳金。坐落于包头市青山区钢铁大街10号中环大厦XX普通住宅，建筑面积为134.14平方米，本院于2019年11月13日调取以上房屋权属信息，载明权利人为栗某（未成年人）。2014年9月5日，被告栗某的监护人孙在云根据住宅建筑面积133.86平方米按每月每平方米1.88元的住宅标准缴纳了2014年10月10日至2015年10月9日的物业服务费3020元。被告自2015年10月10日起截至2017年4月30日应向原告交纳物业服务费4715.83元，原告多次向被告索要，被告未支付。对以上事实，本院予以确认。本院认为，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告栗某作为中环大厦住宅的业主，应受以上合同的约束。现原告要求被告支付2015年10月10日至2017年4月30日物业服务费4706元，经查，被告2015年10月10日至2017年4月30日欠原告物业服务费4715.83元，故原告的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金6663元，《中环大厦项目物业管理服务合同》中约定，对业主和物业使用人逾期缴纳及其他费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之二加收滞纳金，滞纳金是行政强制执行中作为一种经济制裁，在民事合同以滞纳金方式约定违约金，表述不妥，现原告在诉讼中自愿变更为违约金，符合法律规定，本院予以认可，被告无故拖欠物业服务费，构成违约，原告主张的从逾期之日起每日按应缴费用的千分之二的标准过高，综合考虑原告的实际损失及被告拖欠物业服务费的年限，本院依法调整为拖欠物业服务费的10%，即471.58元。被告栗某的监护人孙在云未到庭，未做答辩，视为其放弃抗辩权，不影响本案的实体审理。被告栗某为限制行为能力人，其民事责任由其监护人孙在云承担。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十三条，《物业管理条例》第四十一条第一款，判决如下：一、被告栗某的监护人孙在云支付原告北京大唐物业管理有限公司2015年10月10日至2017年4月30日物业服务费4706元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告栗某的监护人孙在云支付原告北京大唐物业管理有限公司违约金471.58元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告北京大唐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司负担44元，被告栗某的监护人孙在云负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 吕 霞人民陪审员 安鹏鹰 二〇二〇年五月十八日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。