山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0613民初120号原告：赵爱英，女，1963年2月5日出生，汉族，户籍所在地山东省定陶县，现住山东省烟台市开发区。委托诉讼代理人：王朕，山东鑫同律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东鑫同律师事务所律师。被告：张锁印，男，1974年8月27日出生，汉族，户籍所在地河南省夏邑县，现住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人钱深镇，河南栗城律师事务所执业律师。原告赵爱英与被告张锁印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵爱英及其诉讼代理人王朕、刘爱娜，被告张锁印及其委托诉讼代理人钱深镇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还原告多支付的租金16667元、损失20600元（其中转让费5000元、门头装饰15600元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月30日签订《租赁合同》，被告将坐落于烟台市莱山区公寓网点房的临街商铺一间出租给原告，涉案房屋面积110平方米。租赁期限为2018年4月1日至2020年3月20日止。涉案房屋租金为第一年60000元，第二年为50000元，转让费用5000元。原告承租涉案房屋后，进行门头装饰共花费15600元。2019年11月30日，房东以被告拖欠房屋租金为由，强行将原告从该涉案房屋搬出。之后，原告多次同被告交涉，要求被告返还多支付的租金以及赔偿上述损失，均遭被告拒绝。为维护合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告房租损失36667元；3.被告赔偿原告转让费的损失14000元；4.被告赔偿原告门头费15600元；5.被告赔偿原告员工工资101243.05元；6.诉讼费用由被告承担。被告张锁印辩称，同意解除与原告签订的房屋租赁合同，不同意返还多支付的租金及损失。被告与原告签订的房屋租赁合同，合同第二年租金被人更改过，涉案房屋是被告承租的，准备经营电动工具，房屋内及大门都是被告装修的。原告称要租被告的房子，每年房屋租金是60000元。签订合同后，被告带原告去芳华园，从被告处拉的家具和门，又把涉案房屋重新整理了一下，原告因为拉家具需要支付工人费用，给了被告5000元，被告将这5000元给了工人，这和转让费没有关系。原告向被告申请做广告牌，被告给房东发了视频问房东二楼楼顶上面能否做广告牌，房东同意，被告同意并允许原告做，原告就做了。在施工过程中，膨胀螺丝打漏了，下雨漏水，给二楼的饭店造成损失，被告帮助原告协商并找人把二楼房顶重新修了一遍。之后原告就把广告牌拆了，广告牌的费用也和被告没关系。关于退房租的事宜，双方约定每年房租60000元，原告按照每年房租50000元算，被告同意返还原告租金6000元。原、被告系自愿协商解除租赁合同，不存在被告提前收回房屋的事实，不存在违约情况。本院经审理认定事实如下：2017年，被告与杨卫签订《房屋租赁合同》，杨卫将其位于烟台市莱山区公寓面积为110平方米的网点房出租给被告使用，合同约定：“租赁期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；租金第一年40000元，第二、三年45000元，房租提前一个月交。”2018年3月30日，被告与原告签订《租赁合同》，被告将涉案房屋租赁给原告使用，合同约定：“租赁期限自2018年4月1日起到2020年3月30日止；原告租赁期间，被告不得在租赁期限内随意收回出租房屋，否则视为违约，需赔偿原告2倍损失；每年租金陆万元整，于签订合同时一次性付清当年租金，以后一年一交。第二年伍万。本合同一式两份，双方各执一份，一经签字即具法律效力。”双方还约定了其他权利义务。同日，原、被告签订《附加协议》，约定：“一、因原告需要在楼顶做门头牌，被告需要同意配合。二、租赁期间原告需办理营业执照等其他手续时，被告需提供房产证或购房合同等证件。”合同签订后，原告支付了被告第一年房租60000元。原告在涉案房屋楼顶和门头位置设置广告牌两个，将涉案房屋用作原告担任股东的山东众腾人力资源有限公司（以下简称众腾公司）在莱山区的办公场所。杨卫知晓被告将涉案房屋转租给原告后未提出异议。2018年3月15日，原告通过微信向被告转账支付3000元，同年4月13日，通过微信转账支付2000元。庭审中，原告称，2018年3月30日，双方签订租赁合同当天还以现金形式向被告支付2000元，以上共计7000元。双方对上述款项的数额和性质存在争议。原告主张该款项系更换门的费用即转让费，后改称转让费是保证原告使用涉案房屋至合同终止日期，如果被告提前收回房屋，被告需将转让费退回原告。被告对此不予认可，称只收到微信转账5000元，未收到现金2000元，原告要求被告隔墙、装卫生间门和宿舍门、改水电，被告从芳华园拉的门和家具并找了工人按照原告的要求进行了施工，门和货架被告都没有要钱，5000元是给工人的人工费用，不是原告所述的转让费。原告未提供证据证明2000元现金的交付情况，亦未提供证据证明双方对转让费有约定。双方均未提供证据证明微信转账5000元款项的性质。2019年11月30日，被告未按约定支付杨卫2020年度租金，杨卫要求原告腾退涉案房屋，当日，原告搬离涉案房屋并与杨卫办理了交接。后杨卫将涉案房屋另行出租，承租人支付了原告装饰折价款1000元。庭审中，原、被告对于第二年房租的金额存在争议。原告主张，涉案格式合同系其提供，其中第一条的手写体“第二年伍万”系签合同时双方商议后由原告书写，2019年3月初被告找原告，称其有急事让原告提前支付第二年房租，原告对被告说如果便宜点就提前交房租，如果不便宜，现在生意不好做，就按照合同约定交纳。被告同意给原告便宜点，最后确定房租是55000元，原告就和被告说有时间就过来拿钱。2019年3月11日，被告在长江路和北京中路开发区公路大厦上附近看见原告，就让原告给被告5000元现金，原告就在开发区长江路边上给了被告5000元现金。被告收到现金后，当场出具收条。第二天原告又通过转账的方式向被告支付50000元，提交2019年3月11日被告向原告出具的55000元收条及银行转账回单予以证明。被告对收条和银行转账回单的真实性无异议，但对原告上述主张不予认可，称：合同第一条的手写体“第二年伍万”系原告未与其商议自行添加的，签订合同时并没有写；被告给原告出具55000元的收条后实际收到50000元，未收到现金5000元，提交被告与原告的微信聊天内容、电话录音予以证明。2019年10月31日电话录音中，原告称“你该退给我25000才对，兄弟。实际我用半年我交50000，你得退给我25000才对。为啥让你退20000呢，我就想落个情谊，咱都认识这么长时间了，为了这份情谊那5000我不要了”，被告称“大姐，我跟你没情谊吗？我60000的房租，你说给我50000，就给我50000，我没情谊吗？为了这份情谊，我开始能让你10000，你就不能让我10000吗？我说话对不对？你要是按合同上的，这半年你还得补我10000，合同上是60000，你给我50000，你到哪能说得过去？咱们都是一年一交房租，又不是半年交一次房租。”2019年10月31日，被告微信语音中称“我让你给我发个视频你也没给我发，你说这些大姐我还再跟你说一遍，我房租你是60000，你给我50000，你要这么说都没有意义了，你还欠我10000……”2019年11月1日，原告微信语音中称“我的钱交给你了我，我看他的那边的合同对我有啥意思，你说说你为啥就我看你俩合同干啥，他跟我说你给他35000，你租了房子给了35000，你收我50000，你挣我15000还不中吗？”原告未提供证据证明5000元现金的交付情况，被告未提交其保存的有双方签名的租赁合同。庭审中，原告主张被告违约还给其造成以下损失：1.两处广告牌装修费用15600元，提交收据予以证明；2.众腾公司要求原告赔偿其提前从涉案房屋搬出后造成的员工的工资损失101243.05元，该损失应该由被告承担，提交营业执照、企业信用报告一份以及众腾公司与刘学兰、刘晓丽、刘敏、鹿壮签订的劳动合同四份、工资流水明细、工资表等证据予以证明。被告对收据的真实性不予认可，认为广告牌价值仅为3000元；对营业执照、企业信用报告、劳动合同、工资流水明细、工资表的真实性无异议，但认为上述证据与本案无关联性，原、被告是协商解除合同，被告不存在违约，即使存在违约，该部分费用也不是被告原因产生的损失。庭审中，被告为证明原、被告系协商解除合同，原告欲违反合同与房东签订房屋租赁合同，后因双方未达成一致意见而结怨，导致原告无法继续租赁涉案房屋，被告未强行收回房屋，系原告原因导致无法租赁，提交原、被告的微信聊天内容和电话录音、被告与杨卫的电话录音予以证实。原告认可微信聊天是双方的，但认为聊天记录不全面，存在删除部分，内容不连续，微信聊天记录无法证明原、被告双方是自愿协商解除租赁合同，从整篇内容可以看出是因为被告不履行其与房东之间的付款义务，导致房东逼迫原告从涉案房屋内搬出；对通话录音的真实性无异议，可以证实原告要求被告立即将多交纳的房租退还给原告，原告才会自愿从涉案房屋中搬出，但是自2019年11月30日原告从涉案房屋被原房东强行清退前，被告都没有将多收的房租及原告要求的损失返还或支付给原告；对杨卫与被告之间的录音的真实性无法确定，原告没有与房东单独协商租赁涉案房屋的事宜，原告在已向被告交纳了第二年房租的情况下不可能又与房东协商租赁此房屋。并非因原告与房东没有达成一致意见导致原告无法租赁涉案房屋。故该组证据不能证明原被告双方是经过合议解除房屋租赁合同的，更无法证明被告没有违约。庭审中，原告称安装在楼顶的广告牌于2019年11月底之前已被其拆除，2019年11月30日拆除门头广告牌，两块广告牌均已被其丢弃。上述事实，有当事人陈述、两份租赁合同、微信转账记录、银行转账回单、收条、微信聊天记录、视频录像、录音、照片、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证并经庭审质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。被告未按约定支付杨卫房租，杨卫收回涉案房屋导致原告不能继续使用，因被告的原因致使涉案租赁合同目的无法实现，被告应向原告承担违约责任。原告要求解除与被告的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。原告主张第二年的租金为55000元并已实际交付，虽提供了被告出具的收条，但对其中5000元现金的交付未能提供证据证明，且被告提交的其与原告的通话录音、微信聊天语音能够证实原告实际支付被告租金50000元的事实，故原告的该项主张本院不予采信；本案系杨卫收回房屋导致原告无法继续使用，不符合合同约定的“被告不得在租赁期限内随意收回出租房屋，否则视为违约，需赔偿原告2倍损失”情形，原告据此主张被告赔偿2倍房租损失36667元的诉讼请求本院不予支持，被告应当退还原告2019年12月1日至2020年3月30日期间的租金16667元（50000元÷12个月×4个月）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。原告主张的两处广告牌费用15600元，因广告牌属于未形成附合的装饰装修物，在双方对其处理没有约定的情况下，可由原告拆除，广告牌现已被原告拆除，原告要求被告赔偿该项损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿转让费7000元的2倍计14000元损失的诉讼请求，原告先主张该7000元系更换门的费用，后改称该7000元系保证原告使用涉案房屋至合同终止日期，如果被告提前收回房屋，被告需将转让费退回原告，前后陈述不一致，被告对原告陈述的款项数额及性质均有异议，原告未提供证据证明双方对该款项进行过约定，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告赔偿员工工资损失101243.05元的诉讼请求，原告与众腾公司系不同的法律主体，该费用系众腾公司运营必然支出的成本，而非因被告违约给原告造成的损失，原告认为因众腾公司要求原告赔偿该费用而应由被告承担的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告赵爱英与被告张锁印签订的房屋租赁合同；二、被告张锁印于本判决生效之日起十日内返还原告赵爱英租金16667元；三、驳回原告赵爱英的其他诉讼请求。如果被告张锁印未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1825元，由原告赵爱英负担1643元、被告张锁印负担182元；保全费384元由被告张锁印负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王丹二〇二〇年六月十八日法官助理张磊书记员宋晓萃