济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初163号 原告：韩旭，男，1987年6月18日，汉族，现住济南市历城区万科新里程2-2-2804，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：李媛媛，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被告：于洁，女，1982年10月22日出生，汉族，户籍地济南市。 原告韩旭与被告于洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案。2020年1月7日，本院根据原告韩旭的财产保全申请，作出（2020）鲁0112民初163号民事裁定，查封登记在被告于洁名下坐落于济南市历城区万科新里程花园2号楼2-2804室房屋，保全金额174万元，查封期限三年。本院依法适用普通程序独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告韩旭及其委托诉讼代理人李媛媛到庭参加诉讼，被告于洁经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩旭向本院提出诉讼请求：1.于洁立即办理涉案房屋的产权登记手续，并配合韩旭办理房屋过户；2.于洁支付违约金522000元；3.于洁承担本案诉讼费、律师费、诉讼保全担保费、财产保全费、公告费。事实与理由：2017年11月4日，韩旭与于洁及21世纪不动产济南福人居房地产经纪有限公司绿城百合花园分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定:于洁将济南市历城区万科新里程花园二期2号楼2单元2804出售给韩旭，成交价格174万元，2017年11月10日前韩旭支付首付款100万元，于洁收到首付款5日内交付房屋，于洁拿到房产证后5日内，配合办理过户手续。2017年11月9日，韩旭向于洁支付首付款100万元，之后搬进涉案房屋居住。2018年7月10日，开发商通知业主办理房产证，韩旭催促于洁尽快办理房产证并过户，于洁以种种理由拒绝办理房产证。2018年底，于洁失联，韩旭无法与于洁取得联系。2019年，陆续有包括渤海银行在内的于洁的债权人屡次到涉案房屋催债，并称:如于洁继续拖欠贷款，将对涉案房屋进行查封，给韩旭及其家人带来了极大的困扰，严重影响了韩旭及其家人的生活。于洁的上述违约行为，已严重侵害了韩旭的合法权益。双方签订的《房屋买卖合同》约定，任一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方承担合同总房价30％的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失，包括律师费、诉讼费、交通费等。根据《合同法》的相关规定及《房屋买卖合同》的约定，于洁应当立即办理涉案房屋的产权登记手续，并配合韩旭办理房屋过户，支付违约金522000元，承担本案诉讼费、律师费、诉讼保全担保费、财产保全费、公告费。综上，于洁拒不办理房产证，不配合过户的行为违反了《合同法》的相关规定，侵犯了韩旭的合法权益，故诉至法院。 于洁未答辩。 韩旭围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、首付款收到凭证、房产证办理通知函、居住证明、律师费、诉讼费、保全费、保全担保费发票等证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月14日，于洁（出卖人）与韩旭（买受人）及21世纪不动产济南福人居加盟店（居间人）签订《房屋买卖合同》，约定：于洁自愿出售坐落于济南市历城区万科新里程花园二期2号楼2单元2804室的房产给韩旭，房屋所有权证书号：销售（字）201612417307，房屋所有权人为于洁，产别：私有；房屋建筑面积106.38平方米，附属设施包含固定装修，房屋有抵押、无租赁；双方同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为174万元；韩旭在买卖合同签订时向于洁支付定金20万元；双方同意使用按揭贷款的方式付款，韩旭于2017年11月10日前将首付房款100万元存入于洁指定账户，剩余房款74万元，在银行发放贷款之日由银行向于洁直接支付；于洁承担净拿价，韩旭承担房屋过户的契税、个税、增值税等过户所产生的一切费用；双方应在本合同签订之日起于洁下证五日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料；由于双方任意一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同规定追究违约责任；该房产在渤海银行设有房地产权抵押，于洁应当在过户前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为韩旭首付款；于洁于收到首付款五日内通知韩旭进行房屋验收交接；双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。 上述合同签订后，韩旭于同日通过张凤莲的账户向于洁转账支付定金20万元，于洁向韩旭出具《定金收付书》，载明：“签定时间：2017年11月4日，甲方（出售方）：于洁，37112119821022022X，乙方（买方）：韩旭，3740103198706184513，今经甲乙双方共同确认，就位于济南市历城区万科新里程花园二期2号楼2单元2804房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向：成交价格为174万元整，付款方式为贷款。乙方向甲方交纳定金20万元整。本定金收付书经甲乙双方签署后，如乙方违约，则相应定金不予退还。如甲方违约，则已收定金双倍返还。”于洁在该《定金收付书》落款甲方处签名。 韩旭通过张凤莲的账户分别于2017年11月9日、2017年11月10日共向于洁转账支付80万元。2017年11月9日，于洁向韩旭出具《二手房交易首付款收到证明》，载明：“今有房屋购买人韩旭”于洁在该证明房屋出售人处签名捺印。于洁收到韩旭支付的100万元房屋首付款后向韩旭交付了涉案房屋，韩旭现在涉案房屋内居住。 2018年7月10日，济南万拓房地产开发有限公司向万科新里程业主下发《房产证办理通知函》，请万科新里程购房者携带相关材料办理万科新里程二期1、2、3、6、7、8号楼住宅的不动产权证书。 另查明,于洁于2019年2月13日办理了济南市历城区万科新里程花园2号楼2-2804房屋的权属登记，房屋权属证号为：济南20190030104，该房屋办理了抵押登记，债权人为渤海银行股份有限公司济南分行，抵押金额64万元，债务履行期限为2016年3月23日起2046年3月23日止。 又查明，为本次诉讼，韩旭与北京市京师（济南）律师事务所签订《委托代理协议》并支付了委托代理费用5万元，北京市京师（济南）律师事务所出具了增值税发票予以证实。韩旭在诉讼中向本院申请保全了于洁名下的涉案房屋，中国人民财产保险股份有限公司济南市分公司对此提供担保，韩旭支付保险服务保费3480元，中国人民财产保险股份有限公司济南市分公司出具增值税发票一份予以证实。 本院认为，韩旭与于洁签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，合同各方当事人均应当按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，于洁作为出卖人有消灭涉案房屋抵押权并协助办理过户的义务，但本案中，于洁并未按照合同约定履行消灭涉案房屋抵押权的义务，致使无法办理房屋所有权转移登记。韩旭要求于洁配合办理房屋过户的诉讼请求因涉及抵押权人权利，在抵押权未消灭的情况下，属法律上履行不能，故对韩旭要求于洁配合办理房屋过户的诉讼请求，本院不予支持，韩旭可在抵押权消灭后另行主张权利。审理中，韩旭认可于洁已于2019年2月14日办理完涉案房屋权属登记，故本院对韩旭要求于洁立即办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，不予支持。关于韩旭主张的违约金，于洁未按合同约定办理房屋权属转移登记手续，构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。韩旭主张按照合同总房价30%计算违约金，后当庭变更为按照总房款的24%主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”韩旭未举证证明其因于洁的违约行为导致的实际损失数额，合同约定每日3‰或总房价款30%的违约金计算标准显属过高，应予调整。根据上述规定，本案的违约金数额可调整至实际损失的130%，实际损失可参照银行同期贷款利率逾期罚息利率标准计算，故对韩旭主张的违约金计算标准，本院调整为以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。关于韩旭主张的律师费，《房屋买卖合同》中对违约责任已作出明确约定，依据该约定，本院认定韩旭实际支出的5万元律师费由于洁负担。关于韩旭主张的保全担保费，该费用系韩旭因于洁违约，为保证其合法权益而产生的费用，故对韩旭的该项诉讼请求，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、于洁于本判决生效之日起十日内支付韩旭违约金（以房屋首付款100万元为基数，自2019年2月20日起至于洁配合办理房屋过户之日止，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）； 二、于洁于本判决生效之日起十日内支付韩旭律师费5万元； 三、于洁于本判决生效之日起十日内支付韩旭保险服务保费3480元； 四、驳回韩旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9120元，财产保全费5000元，均由于洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 孙志光 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 王兴云 书 记 员 王文倩