河北省枣强县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1121民初92号 原告：李秦焕，男，满族，1973年9月26日出生，住衡水市桃城区。 被告：河北九尊房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街188号三维大厦。 法定代表人：邓奇愚，执行董事。 委托诉讼代理人：邢杰，男，汉族，1990年9月7日出生，住石家庄市新华区，该公司职工。 委托诉讼代理人：齐军平，河北中宇律师事务所律师。 原告李秦焕与被告河北九尊房地产开发有限公司（以下简称九尊公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秦焕、被告九尊公司委托诉讼代理人邢杰、齐军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秦焕提出诉讼请求：1.判令被告九尊公司偿还原告借款本金500万元；2.判令被告九尊公司以500万元为基数，按月利率2%支付自2014年2月9日起至实际支付之日止的借款利息；3.确认对登记在原告名下的65套商品房进行拍卖、变卖、折价款优先偿还原告上述500万元借款本息；4.判令被告承担诉讼保函费6000元；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2013年8月河北碧水房地产开发有限公司（以下简称碧水公司）向原告借款，双方达成借款意向，碧水公司向原告借款500万元，月利率2%，借款期限8个月。为确保碧水公司按时偿还本息，双方于2013年8月4日，签订了65份商品房买卖合同作为借款的让与担保，约定将上述面积总计2005.65平方米的大营中心城地下1层65套商铺按成本价500万元的价格出售给原告作为让与担保。2013年8月6日原告与碧水公司签订补充协议，第一条约定签订8个月内被告可以回赎上述房屋，赎回价格为580万元，每两个月支付20万元的回赎款，也就是相当于每月2%的利息。逾期不赎回被告丧失回购权。第三条约定：商品房买卖合同备案成功后5个工作日内，原告将购房款500万元汇入碧水公司法定代表人史霞光账户。 合同签订后，原告依约支付了500万元房款，被告也支付了前三期回购费用60万元，之后停止支付。2014年4月回购期限到期时，原告要求被告行使回购权，被告向原告书面申请延期回购，但是在承诺的延长回购期到期时，被告仍未履行回购义务。 在原告向碧水公司主张权利时，原告得知碧水公司已将大营中心城项目转让给了被告九尊公司，九尊公司承诺自愿承担碧水公司的相关义务。经原告多次催要，被告至今未予偿还。自2014年2月至今已超6年之久，被告既不交房也不还款。原告认为双方虽然签订了商品房买卖合同，属于名为房屋买卖实为民间借贷，双方签订的房屋买卖合同属于借款的担保，双方之间的法律关系属于民间借贷关系，被告应偿还500万元借款本金及利息。被告的上述行为严重违反了《中华人民共和国合同法》及协议约定，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。 原告李秦焕举证如下： 证据1.商品房买卖合同65份，证明∶原告从被告处购买了案涉房屋65套。 证据2.补充协议，证明∶65套商品房的成交价格为500万元。 证据3.转账凭证，证明∶原告已经付款500万元。 证据4.《正在建设工程转让合同》，证明∶碧水公司的权利义务由被告全部承接。 证据5.网上缴费成功凭证，证明∶原告缴纳的诉讼费为29170元。 证据6.电子普通发票，证明∶原告缴纳的保全保险费用6000元。 证据7.案涉房屋的五证，证明∶原告所购房屋现开发商为被告。 证据8.九尊公司关于延期回购函一份，证明：九尊公司承诺自愿继续全面履行碧水公司还款的义务。 被告九尊公司辩称，一、原告与被告的诉讼主体资格不成立，双方构不成诉讼上的原被告关系，被告无诉讼主体资格，原告无权起诉被告。原告与案外人碧水公司，有借款事实存在，并且签订了《回购协议书》，名为买卖实为民间借贷。即原告借给碧水公司500万元，利息80万元。此借款本金打入碧水公司法人代表史霞光的个人账户，由李建立、史霞光、吕月梅、史麟四人为本次借款的担保人，对债务承担连带责任。本案中，名义借款人为碧水公司，实际用款人为史霞光个人，担保人为李建立等四人。原告应当向借款人、用款人、担保人主张权利。二、原告主张的债务与被告公司无关，与被告公司项目产生的债务无关。2013年12月19日九尊公司和碧水公司签订了《正在建设工程转让合同》，双方约定碧水公司将“大营中心城”项目转让给九尊公司，九尊公司承担该项目施工建设的债权债务。2015年4月30日九尊公司与碧水公司签订《补充协议》，双方约定对于施工所产生的合理债务经双方审核确认后由被告公司承担。根据原告与碧水公司签订的《回购协议书》，原告将钱打入史霞光个人账户，该协议没有提到借款用于“大营中心城”项目的施工建设上，借款与该项目无关，实际用款人为史霞光个人，担保人为李建立等四人，原告应当案外人、连带责任人主张权利。综上所述，原告所起诉的被告的诉讼主体资格不成立。 被告九尊公司举证如下： 证据1.中国民生银行支付业务回单（付款）12张、建设银行转账汇款单2张、九尊公司收条1张，证明∶被告在不知情的情况下向原告支付500万元借款的利息共计106万元，原告与案外人史霞光个人之间有借贷关系。 证据2.回购协议，证明:原告与碧水公司之间签订的房屋回购协议，原告与碧水公司之间不存在真实的买卖房屋合意。 证据3.关于附件三协议书的补充说明一份，证明：被告只是在碧水公司签订的在建项目协议中约定，承担大营中心城项目施工建设所产生的债权债务，被告从未承诺过承担碧水公司的所有外欠款项，原告提交的证据没有一项与大营中心城项目施工建设有关。原告主张的债务纠纷属于碧水公司的借款，与被告公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 对原告李秦焕提交的证据1与证据2，被告对真实性无异议，故对真实性予以认定，因买卖合同为民间借贷的担保，对证明目的不予确认。 证据3，被告对真实性无异议，且原告已按补充协议的约定将500万元转入碧水公司指定的收款账户，履行了交付款项的义务，故对证据真实性、合法性与本案关联性予以认定。 证据4，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，予以认定。 证据8，被告对真实性无异议，但认为史霞光为借款人，借款与大营项目的债务没有关联性，而该回购函中载明被告愿意继续回购已出售给原告的全部房屋，并自愿继续承担回购过程中的全部税费，表明被告对案涉债务已承接并做出回购承诺，本案名为买卖实为借贷，史霞光只是碧水公司指定收款人，并非实际借款人，故对该证据予以认定。 对被告九尊公司提交证据1，原告对李建立2013年10月9日转款20万元、2013年12月8日转款20万元、祁文丽2014年2月9日转款20万元无异议，予以认定；因其他转账记录为复印件，且收款人为崔浩文并非原告，原告不认可，故不予认定；收条的收款人为邓奇愚并非原告，原告不认可，故不予认定。 证据2，原告对真实性无异议，从回购内容看，名为买卖实为借贷，故对该证据真实性及证明目的均予以认定。 证据3，作为《正在建设工程转让合同》的附件三，即合同的组成部分，应符合该合同第十七“本合同自各方的法定代表人或其授权代理人在本协议上签字并加盖公章之日起生效”的约定，而被告提交的附件三，只有碧水公司公章和九尊公司合同专用章，未加盖九尊公司公章，亦未有双方法定代表人签字，不符合双方主合同约定的形式要件，故不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告与碧水公司于2013年8月4日签订了65份商品房买卖合同，约定将大营中心城地下一层65套商铺按成本价500万元的价格出售给原告，并办理了商品房登记备案。2013年8月6日原告与碧水公司签订回购协议，约定签订房屋买卖合同之日起8个月内可以回赎上述房屋，赎回价格为580万元，2013年10月9日、12月9日、2014年2月9日各支付20万元，2014年4月9日支付520万元，逾期不赎回回购权灭失；在回购期内，未足额支付款项，按应付未付累计金额为基数，按日万分之八支付利息；并约定商品房买卖合同备案成功后5个工作日内，原告将购房款500万元汇入碧水公司法定代表人史霞光账户。原告于2013年8月12日将500万元转入协议指定的收款人史霞光账户，履行了付款义务。2013年10月9日、12月8日碧水公司李建立向原告两次转账各20万元，共计40万元。 2013年12月19日，碧水公司与被告签订了《正在建设工程转让合同》，碧水公司将《河北枣强大营镇中心城》项目的开发建设权、在建工程的所有权及在建工程所占土地的使用权转让给被告，因该项目所欠的债务由被告承担，被告同时享有因该项目产生的碧水公司的债权。转让合同签订后，2014年2月9日被告通过祁文丽向原告转账支付20万元。被告于2014年4月9日向原告出具关于延期回购函，愿意继续回购已出售给原告的全部房屋，并自愿继续承担回购过程中的全部税费，希望回购期限延期至2014年10月8日，但在承诺的延长回购期到期时，被告仍未履行回购义务。现尚欠原告借款本金500万元及自2014年2月9日起的利息未付。 本院认为，案涉65套商品房买卖合同，名为房屋买卖实为民间借贷，此房屋买卖合同实为借款的担保，本案所涉基础法律关系仍属于民间借贷性质。 关于九尊公司主体是否适格问题。碧水公司与九尊公司签订了《正在建设工程转让合同》，碧水公司大营镇中心城项目的权利义务由九尊公司全部承接。对于案涉款项，史霞光只是碧水公司指定的收款人，债务人仍是碧水公司，现因碧水公司与九尊公司签订了转让合同，原告依法向权利义务受让人九尊公司主张权利，合理合法，九尊公司作为本案被告主体适格。原告是否起诉担保人，是其对自己诉权的选择，本院不予理涉。 被告九尊公司承接大营镇中心城项目的权利义务后，于2014年4月9日向原告出具了关于延期回购函，该证据显示，被告对承接案涉债务已明知，并作出回购承诺，且被告举证通过李建立给付原告利息40万元，通过祁文丽给付原告利息20万元，共向原告支付利息60万元，进一步证明被告对案涉债务已承接并实际部分履行的事实。被告虽称该利息系被告错误支付，不符合事实，也无证据证明，对此辩解意见，不予采信。 原告将借款500万元交付碧水公司指定的收款账户，履行了出借义务。被告承接此债务后，未按约定行使回购权，亦未按时偿还原告借款本息，致纠纷发生，被告应承担相应违约责任，原告李秦焕要求被告九尊公司偿还借款本金500万元的诉讼请求，于法有据，应予支持。 关于利息给付问题。回购协议中明确约定8个月的回购总价为580万元，在回购期内，未足额支付款项，按应付未付累计金额为基数，按日万分之八支付利息，即回购期内未足额支付款项时年利率为29.2%。而回购期前6个月，被告已向原告支付60万元利息，即月利率为2%。现被告并未如期回购，亦未给付欠款本息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”故，原告主张按月利率2%计算自2014年2月9日起至付清之日止的利息，于法有据，应予支持。 原告与碧水公司签订的65套商品房买卖合同，虽办理了商品房登记备案，但原告登记备案的商品房买卖合同不发生物权效力，且原告对65套商品房未办理抵押登记，亦未设立抵押权，故，原告对65套商品房不享有优先受偿权。原告要求对65套商品房进行拍卖、变卖、折价后优先偿还借款本息的诉讼请求，证据不足，不予支持。判决生效后，被告不履行生效判决确定的金钱债务时，原告可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。 关于原告主张的保函费用6000元，因被告提供的《回购协议书》中第七条约定的是保证人保证的范围包括贷款人实现债权的费用，并未约定碧水公司承担贷款人实现债权的费用，被告承接碧水公司此债务后，享有相应的抗辩权，被告对原告实现债权的保函费6000元不承担给付责任，原告要求被告承担保函费，证据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、被告河北九尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李秦焕借款本金500万元及利息（以借款本金500万元为基数，自2014年2月9日起至付清之日止按月利率2%计算利息）； 2、驳回原告李秦焕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46842元，财产保全费5000元，合计51842元，由原告李秦焕负担42元，被告河北九尊房地产开发有限公司负担51800元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  杜金荣 审 判 员  张玉乔 人民陪审员  刘 惠 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  孙丽新