山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初141号原告：山东合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地山东省济南市经四路万达广场**808。法定代表人：罗广滨，总经理。委托诉讼代理人：李全鹏，山东华赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫照群，山东华赛律师事务所律师。被告：烟台乐凯置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区黄务办事处驻地。法定代表人：王家惠，董事长。委托诉讼代理人：唐硕元，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁仪，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原告山东合富辉煌房地产顾问有限公司诉被告烟台乐凯置业有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宫照群与被告的委托诉讼代理人唐硕元、梁仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付佣金865772元（0.4%的佣金差额306153.40元、住宅部分待审核的佣金239309.60元、商业部分待审核的佣金320309元），并支付以865772元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年2月1日起计算至实际履行之日止的利息。事实和理由：2017年，原、被告签订《烟台市红星国际广场项目独家营销代理合同》，合同中约定由原告独家代理位于山东省烟台市红星国际广场项目对外销售事宜。合同签订后，原告按照合同约定进行销售活动，但被告未按合同约定履行支付佣金义务。被告辩称，1.原告要求被告支付佣金865772元没有事实根据及法律依据：被告完成率小于货量的60%，被告已按合同约定的1%比例，向原告支付了佣金，原告要求按照1.4%比例支付0.4%的差额，没有依据；原告主张的住宅部分待审核的佣金，有些是发生在2017年3月原告进场前或2018年原告单方撤场后期间，该区间原告未给被告工作，不属于收取佣金的范围，且收取该部分佣金条件必须是向被告提供工作底稿审核，未经审核无权结算并收取佣金，原告自2017年4月入场工作至2017年9月撤离至今，未对其销售部分房屋履行催缴等一系列售后服务工作，亦不应得到该部分佣金；被告商业B座于2018年2月8日办理的预售许可证，D座的销售许可证在2018年3月之后办理，原告在2017年9月撤场结束销售，不存在原告代理销售商业部分情况，原告主张商业部分待审核佣金，无事实根据。2.原告在履行合同过程中，没有全面履行其合同义务，未向被告提供搜集、分析市场状况调查，更未向被告出具市场调研及全营销方案等，因原告的长期失职、工作不到位等原因，导致其单方放弃继续履行合同，在合同不到期（合同约定到期日为2018年3月31日）的情况下，单方毁约撤离销售现场，被告保留向其追究法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证并认定事实如下：2017年，原、被告在签订的《烟台市红星国际广场项目独家营销代理合同》中约定：委托项目为红星国际广场，项目位于烟台市，总建筑面积520000㎡，可售物业包括1期住宅所有剩余货量、商业可售部分及相应的地上、地下车位、储藏室等。自双方签约之日起，被告委托原告为该项目的营销代理机构，在委托期内不再委托其他机构代理销售该项目。合同有效期自签署之日起至2018年3月31日止，合同期满，委托关系终止。销售指标为：2017年年度销售任务及年度回款任务为年度销售任务6亿元、年度回款任务5亿元；目标销售任务要求：住宅：现有住宅货量2017年6月前，实现销售90%以上去化率；商业：在取得预售证后，需完成销售任务4.5亿；具体任务分解以双方进行最终图纸和销售形式确认后，另行提交。双方商讨制定项目可售住宅、商业物业的整盘均价目标为：存量住宅均价7000元/平方米、商业整盘均价15000元/平方米，具体房源销售价格制定需由被告最终确认，原告必须服从执行被告制定的房源价格，不得任意压价或溢价销售，否则视为原告违约，原告无权主张该房源的佣金。被告同意签订《买卖合同》并交付首付款的物业单元视作成交，按其实际交款额记为原告业绩，并结算佣金。被告同意按原告住宅签约业绩的1.4%，商业签约业绩的1.6%作为代理基准佣金给原告，合同签署后，双方应于原告进场后一个月内完成年度任务制定，并签字确认作为合同附件。合作费用收取费方式及数额为：住宅佣金，销售佣金点位为1.4%，费用收取方式为实际到账结佣、留存5%作为交房保证金；商业佣金，销售佣金点位为1.6%，费用收取方式为实际到账结佣金、留存5%作为履约保证金；地下车位，销售佣金点位为1%，费用收取方式为实际到账结佣、无留存；小棚，销售佣金点位为1%，费用收取方式为实际到账结佣、无留存。任务完成比例条件下的特殊说明：销售任务＜60%，住宅按照1.0%计提佣金，商业按照1.2%计提佣金；销售任务为60%-80%，住宅按照1.3%计提佣金、以前差额补齐，商业按照1.3%计提佣金、以前差额补齐；销售任务为81%-100%，住宅按照1.4%计提佣金、以前差额补齐，商业按照1.6%计提佣金、以前差额补齐；销售任务＞100%，住宅超过年度任务额的部分（车位和小棚除外）按照1.6%计提佣金，商业超过年度任务额的部分（车位和小棚除外）按照1.8%计提佣金；佣金结算以双方约定的结算周期，按照基准佣金进行结算，在合作期限内最后一个结算周期对实际回款任务完成率进行核对，根据实际情况对于未完成80%部分进行扣除，对于任务超额完成部分进行激励补发。代理佣金每月结算一次，每月5日前，双方核算上一个月业绩，每月10日前，被告按照上述代理佣金比例支付代理佣金给原告。交房保证金与履约保证金在原告完成对应业绩的协助交房工作次月，被告在结算当月代理佣金时一次性支付给原告，合同期间未达到交房条件的房源对应的保证金，双方无履约争议的，被告应于合同终止当月一次性支付给原告。原告必须提供合法有效的增值税专用发票，否则被告有权拒绝支付佣金。工程抵账房、股东自购房等被告自行负责签约的，此部分货量对应的业绩原告不计提佣金，但计入原告年度业绩。2019年12月10日，原告向被告发送的律师函中载明，原、被告于2017年签订《烟台市红星国际广场项目独家营销代理合同》一份，合同编号-SDHF080（201707），约定由原告独家代理位于烟台市红星国际广场项目对外销售事宜。合同签订后，原告按照合同约定尽职尽责进行销售活动，但被告未按照合同约定履行付款义务。后经双方友好协商，原告于2017年10月撤场，同时，经过双方沟通确认并于2019年2月份原告向被告提交了《关于红星国际广场项目佣金结算说明》，载明“除商业D座外，被告欠原告销售佣金共计588577元”。截止2019年12月4日，除商业D座外，被告仍欠原告销售佣金共计588577元。庭审中，原告为证明自己的主张提供了下列证据：1.烟台市红星国际广场项目独家营销代理合同一份，证明原被告双方于2017年签订该合同，合同编号为-SDHF080（201707），约定由原告独家代理位于烟台市红星广场项目对外销售事宜，且该合同第五条约定了收费标准及代理佣金的结算方式。被告质证称，对该证据的真实性予以认可，但对原告主张的证明内容不予认可，并且该证据同时可以证明以下问题：根据合同第3条约定：原告向被告提供的服务包括策略类、市场服务类、营销执行类、销售代理类四种服务，原告义务不仅局限于销售代理，原告应向被告提交书面智力成果（包括并不限于全案营销方案、市场工作周报、土地市场报告、发展规划、广告效果分析等），原告从未向被告提交合同约定的书面材料，未完成以上合同义务。根据合同3.2条约定，合同期限截止到2018年3月31日，而原告是在2017年10月份单方撤场结束销售，构成违约。根据合同4.1.2条约定，被告有权最终确认有关营销文件资料，原告未向被告提供相关材料。根据合同4.2.2.1约定，原告应当于合同签订后30天内向被告提供一份全案营销方案，原告从未提供且在2017年9月单方提前撤场。根据合同4.2.3.3约定，催缴各期购房款、指导购房者缴交各期楼款和税费、办理银行按揭手续等一系列售后服务工作，是原告义务。根据合同4.2.2.7约定，原告应负责审定媒体投放计划及预算，负责宣传推广过程中一切合同文件的签署，支付广告宣传及市场推广所需费用。原告没有履行该义务。根据合同8.4条约定，原被告双方的指令性文件均需项目负责人（或公司授权代表）签字方具有效力。2.红星国际广场住宅成交台账、甲方核对后商业B座明细、甲方核对后商业D座明细，证明原告入场期间，共计销售住宅175套，且已将被告处住宅全部销售完毕；原告入场期间，共计销售B座商业用房14套、D座商业用房27套。被告质证称，原告提交的第2、3组证据的证明内容相互矛盾，第2组证据中原告主张销售住宅175套，第3组证据中原告主张销售住宅121套。同时，对于商业部分的销售数额不予认可。3.原告盖章的关于红星国际广场项目佣金结算说明一份、被告工作人员签字确认的关于红星国际广场项目佣金结算说明一份、住宅贷款放款未计入代理佣金部分明细（附件四）一份，证明原告入场时，被告处住宅货量为148套、货值约8985万元，截至2017年5月底，原告共计销售住宅121套、完成金额为72130106元，根据套数计算任务完成率为81.7%，根据金额计算任务完成率为80.2%，住宅部分应当按照1.4%计提佣金。原告共计销售商业物业41套，因商业D座至今没有取得预售许可证，导致原告销售受到影响，故商业部分按照1.2%计提佣金。根据上述计算，共计拖欠佣金865772元，且上述佣金结算数据已被被告工作人员签字认可。被告质证称，对原告盖章的关于红星国际广场项目佣金结算说明真实性不予认可，该证据为原告单方制作，需庭后落实。同时，原告提交的第三组证据中自认任务完成率为80.2%，根据原告提交的第一组证据，任务完成率达成81%才能按照1.4%计算佣金，因此原告的诉请不应得到支持。对于有签字确认的关于红星国际广场项目佣金结算说明和住宅贷款放款未计入代理佣金部分明细（附件四）均系复印件，真实性不予认可。4.律师函、快递签收记录，证明尽管原告多次催要，被告仍拒绝支付原告未结佣金，迫于无奈，原告于2019年12月10日向被告发送律师函再次催要上述未结佣金，但被告仍未支付。被告质证称，对律师函的真实性没有异议，该律师函说明原告于2017年10月未经被告同意自行撤场，单方违约。5.烟台红星国际广场认购流程图2张，证明2017年3月24日，原告与被告沟通，确认红星国际广场认购流程，该认购流程经原告处工作人员曲永超与被告处工作人员孙华萍签字确认。原告2017年3月就已经进行房屋销售相关工作。被告质证称，对认购图上是否为被告处工作人员签字，已无法核实，据当事人回应没有签署过该流程图，且该流程图也仅能说明在合同签订前为合同的履行进行的前期洽谈，因此该份证据无法证明原告于2017年3月入场进行房屋销售相关工作。6.微信聊天记录截图，证明5号楼一单元1402户成交情况该户在原告已提交证据2红星国际广场住宅成交台账中序号为30，其认购日期为2017年3月30日，2017年3月原告已经进场工作且已经完成了部分房屋的销售工作。被告质证称，原告未提交原件，对真实性不予认可。7.红星国际广场微信群聊天记录、红星国际广场销售宣传海报两张、报纸广告一张，证明原告自2017年3月份就已入场进行红星国际广场项目销售工作，且原告进行了商业部分销售工作。被告质证称，对聊天人员的身份无法确认，且该微信聊天记录中该群的成立时间为2017年3月27日，部分聊天内容也写明以便后续工作有续进行等内容，证实双方仅是为入场前做前期准备，并未实际入场，对海报的真实性被告不予认可，没有原件，况且原告销售宣传是工作中一部分，原告的实际提成是按照实际回款额计算，该证据无法证明原告有实际回款。8.2017年3月住宅待结算明细、红星3月份没计入结算的房源，证明2017年3月住宅待结算明细载明原告2017年3月期间销售住宅23套，回款额为13283204元，应计提佣金数为176666.60元；红星3月份没计入结算的房源中记录的原告2017年3月份销售且未计入结算的房屋数量为10套，该部分房源与2017年3月住宅待结算明细23套相加即为原告提交的证据2红星国际广场住宅成交台账中记载的2017年3月份原告共计销售房屋33套。2018年6月份因原告与被告进行结佣对账，经双方协商一致后，将红星3月份没有计入结算的房源中的10套房屋在原告已提交证据2红星国际广场住宅成交台帐中予以去除，不再进行该10套房屋的佣金结算。被告庭后提交的《合富.xls》中记录的142套房屋并未计算2017年3月份原告销售的33套房屋，实际原告销售房屋数量应为被告《合富.xls》中记录的142套与2017年3月份原告销售的33套房屋相加，即175套，该数量与原告提交的证据二红星国际广场住宅成交台账也相一致。被告质证称，该证据系原告单方制作，对真实性被告不予认可。9.住宅贷款放款未计入代理佣金部分明细（附件四），证明2018年7月20日，原告处工作人员姜绍霞与被告处工作人员侯晓倩共同签字确认该份证据，截至2018年7月20日，原告所销售的12户房屋共计回款额为4710000元，且根据原告提交的证据三，关于红星国际广场项目佣金结算说明第二部分，被告应向原告支付该部分佣金62643元。被告质证称，该证据没有原件，对真实性不予认可。10.微信朋友圈截图、微信聊天记录，证明邢林鹏为被告处工作人员，2018年6月21日，被告处负责人与原告处工作人员通过微信聊天，确定原告2017年4月1日至2017年5月31日，共成交131套住宅，总成交额为78257860元，根据套数、任务完成率为88.5%，根据货值任务完成率为87.1%，任务完成80.1%点计提佣金。且该聊天记录中，被告处负责人邢林鹏向原告处工作人员发送的文件，红星国际广场住宅清盘目标及目标分解中，明确原告入场时被告向原告提供的可供销售住宅，货量为148套，货值约为8985万元。被告质证称，对微信聊天记录中邢林鹏的身份无法确认，且该聊天记录中也记载了“但是还需要货量盘点的纸制确认版”，可以看出货值及套数的任务完成率还需最终双方核实，该证据无法证实原告的任务达成率，且被告处曾有员工叫邢林鹏，但于2019年9月份已离职，邢林鹏当时的工作岗位仅为销售，不具有对外签署任务额的权限。11.关于烟台红星广场商业B区25套已售商铺价格错误的情况说明一份、微信聊天记录截图、收据一张、关于红星国际广场项目商铺B3价差贴补返还申请一份，证明2017年8月25日，因原告工作失误，将被告处25套商铺以破底价格出售，应被告要求原告将商铺损失307029元补贴以现金形式补贴至被告处，被告向原告出具相关收据一张。2018年5月23日，因其中5套商铺客户个人原因申请退款，原告向被告申请返还该五套商铺的补贴款51588.50元。据此可证原告进行了被告处商铺销售工作，并非被告第一次庭审时陈述的未进行商铺销售工作。被告质证称，董云川的微信聊天记录没有原件，因此对该证据的真实性被告不予认可，对于收据的真实性被告是认可的，但是不能证明原告的主张，该收据仅能证明被告收到原告的补款，且按照双方合同约定如果对商铺进行销售，必须达成网签，如果没有完成网签，客户仍然可以提出退房，被告是在2018年2月份取得商业的预售证，因此原告并未实际完成合同中约定的回款，因此无权要求对商业部分的提成。12.微信聊天记录，证明2017年10月，原被告协商一致后，原告撤场，2018年6月22日，原告与被告处工作人员孙华萍沟通，关于跳点佣金(即销售奖励)以及商业部分佣金结算事宜，该聊天记录中的文件可以证明原告自2017年3月就已入场进行销售事宜，且原告进行了商业B座、商业D座的销售。被告质证称，对孙华萍的身份无法确认，且该聊天记录中并没有对实际完成率进行确认，无法证明原告主张。13.微信聊天记录，证明原告处工作人员自2018年起多次向被告催要本案所诉佣金，且被告于2019年12月23日已签字确认原告所主张的未付佣金。被告质证称，对该证据的真实性不予认可，原告提供的该聊天记录中五个人均为原告处员工，其真实性被告不予认可。被告为证明自己的主张提供了以下证据：1.律师函，证明原告自认其于2017年10月份从被告处撤场，原告违反合同的约定，于2017年10月提前撤场。原告质证称，对该证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，2017年10月份撤场是经原被告协商后的结果，原告并未违反合同约定。2.房产销售库存表，证明原告入场时的销售任务。原告质证称，对该证据的真实性无异议，该证据恰能证明原告已经完成销售任务，原告共计销售住宅175套，根据被告提供的总房源185套计算，原告已经完成。庭审中，原告主张其销售住宅175套、商业B座14套、商业D座27套，被告认可原告仅销售住宅142套，未销售商铺。原告主张住宅部分回款额104247654元、商铺B座回款额3781938元、商铺D座24315387元，被告认可住宅部分回款额80566696元、没有商铺回款额。诉讼中，本院依据原告的财产保全申请裁定冻结了被告在银行其账户内的存款865772元。本院认为，原、被告签订的《烟台市红星国际广场项目独家营销代理合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，双方均应恪守履行。关于原告主张被告支付住宅佣金差额306153.40元，原告提供的证据不能证明进场时房屋存量，而且其提供的证据对于销售的房屋数量也互相矛盾，无法证明原告回款额是否达至合同约定，故对原告主张被告支付0.4%的佣金差额306153.40元，本院不予支持。关于原告主张被告支付住宅部分待审核的佣金239309.60元，原告提交的关于红星国际广场项目佣金结算说明、住宅贷款放款未计入代理佣金部分明细（附件四）均为复印件，红星国际广场住宅成交台账、2017年3月住宅待结算明细（附件三）均为原告单方制作，与其提交的微信聊天记录等证据无法形成完整的证据链，本院不予支持。关于原告主张被告支付商业部分待审核的佣金320309元，原告提交的甲方核对后商业B座明细（附件五）、甲方核对后商业D座明细、关于烟台红星项目商业B区25套已售商铺价格错误的情况说明、微信聊天记录截图、收据、关于红星国际广场项目商铺B3价差贴补返还申请等证据，仅能证实原告销售了B区25套商铺，无法证实销售了D区商铺，亦无法证明销售B区25套商铺的回款额，故本院对原告该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告山东合富辉煌房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计6422元及财产保全费4849元，由原告山东合富辉煌房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于蓉二〇二〇年八月七日书记员  王洁