内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0702民初129号原告：李金香，女，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：董鹤婷，内蒙古屹然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪，内蒙古屹然律师事务所律师。被告：呼伦贝尔国安物流有限责任公司。法定代表人：牛庆，经理。委托诉讼代理人：姚利军。原告李金香诉被告呼伦贝尔国安物流有限责任公司(以下简称物流公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李金香委托诉讼代理人董鹤婷，被告物流公司委托诉讼代理人姚利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金香向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付销售不动产统一发票；2.被告履行合同义务，为原告办理不动产权登记证书；3.被告支付违约金自2011年8月10日起计算至实际办理完不动产登记证书之日止（计算标准：以278830.20元为基数，按照银行计收逾期贷款利息年利率4.9%的标准上浮30%再乘以实际年份日期）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于海拉尔区牙克石路北侧国安物流商业综合楼4栋228号砖混结构商品房，房屋建筑面积为55.99平方米，房屋总价款为278830.20元（房屋单价为4980元）。原告与合同签订当日交付全部购房款项278830.20元，被告当天向原告出具收据。2011年6月10日，被告以办理房屋产权登记证为由向原告收取房产证款项8891.91元，并承诺会尽快办理房屋产权登记证。但是截止至2017年3月，被告一直没有为原告办理房屋产权登记证，原告多次找到被告协商，被告以国安物流商业综合楼已经办理整体房屋证为由等多种理由，一直拖延为原告办理个人房屋产权登记。被告物流公司辩称，第一，我公司可以提供销售不动产发票，可以办理不动产证。第二，关于办不了不动产证原因不是我公司的原因，是因为规划局和土地局土地有纠葛。在国安物流二期规划的时候，规划局将二期的房屋建设在一期建设用地范围之内，导致二期土地无法分割，为住户办不了不动产证。我公司一直在积极与规划局和土地局进行沟通协商解决，但是至今未果。第三，我公司已将所有的情况上报区政府遗留办进行沟通，希望遗留办能尽快给予解决。第四，违约金我公司不同意支付。原因是我公司积极为老百姓去办理房产证，但是不是因为我公司的原因办不了，所以我公司不承担违约金。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.与原件已核对的《商品房买卖合同》（复印件），证明原、被告之间签订商品房买卖合同合法、有效。经质证，被告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以采信。2.与原件已核对的收据（复印件），证明原告于2011年5月9日给付被告购房全部款项278830.20元以及2011年6月10日向被告交付办理房屋产权证书款8891.91元。经质证，被告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以采信。3.与原件已核对的内蒙古自治区房地产开发销售预收款凭据（复印件），证明被告在履行合同义务中存在违约行为，未将原告交付全部款项开具收款发票。经质证，被告认为收款凭据是其公司开具的，但需要核实。本院对该证据的真实性予以采信。4.呼伦贝尔市房屋权属登记审批书复印件，证明被告有能力履行合同义务的前提下，以各种理由拖延为原告办理房屋产权登记证书。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能达到原告的证明目的。本院对该证据的真实性予以采信。5.（2017）内0702民初983号民事判决书复印件和（2018）内07民终221号民事判决书，证明案外人姜某与被告物流公司涉及到办理购买国安物流房屋产权证书诉讼过程中，经海拉尔区人民法院核实调查向海拉尔区房产事业管理局工作人员做的询问笔录，内容为该房屋不能办理房屋产权证的原因是因为被告缺少土地验收手续，未经土地验收，并判令被告承担违约责任，从而证实本案涉案合同，被告存在违约行为，呼伦贝尔市中级人民法院维持一审判决，认定涉案房屋未取得房屋产权证书系由于被告公司缺少土地验收手续，没有经过土地验收并非政府责任，从而证实本案涉及诉讼，被告违约造成原告的实际损失，应由被告承担违约责任，赔偿原告违约金。经质证，被告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以采信。被告为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1.呼伦贝尔市规划设计研究院提供的用地控制图（复印件），证明国安物流二期部分工程建设在国安物流一期建设用地范围之内，是基于上述原因导致土地无法验收，无法办理产权证。经质证，原告对该证据不认可。本院认为被告未提供原件与其核对，原告不认可，故对该证据不予确认。2.呼伦贝尔市建设工程规划许可证（复印件），证明国安物流二期部分工程建设在国安物流一期建设用地范围之内，证明是基于上述原因导致土地无法验收无法办理产权证。经质证，原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。本院对该证据真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2011年5月9日签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于呼伦贝尔市××区商品房，房屋建筑面积为55.99平方米，房屋总价款为278830.20元。当日，被告向原告出具收据。2011年6月10日，被告向原告出具收据8494.35元，收款事由为房证款二期。被告至今未能为原告办理房屋权属证书。（2017）内0702民初983号民事判决书和（2018）内０7民终221号民事判决书确认，被告缺少土地验收手续，未经过土地验收，故不能办理房屋产权证。被告自认能够交付销售不动产统一发票。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的。原告已经给付全部购房款，被告至今未给原告交付销售不动产统一发票，原告也未取得不动产权证书。关于原告第一项诉讼请求，本院认为，被告作为从事销售不动产的单位，在销售不动产收取款项时必须开具税务机关统一印制的销售不动产统一发票，且经庭审被告自认已经开具出了销售不动产统一发票，被告有履行能力，故本院对原告第一项诉讼请求予以支持，被告应当将开具好的销售不动产统一发票（付款方付款凭证联）交付给原告。关于原告第二项诉讼请求，本院认为原告购买的商品房因建设用地无法验收，截止本判决下判之日仍不具备办理不动产权证书的条件，且不动产权证书是不动产登记机构负责颁发的，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，本院认为原告至今未取得不动产权证书的原因相对于买受人来说是出卖人造成的，被告应当向原告承担违约责任，故本院对原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，对被告的抗辩称不是其原因造成的违约及不同意支付违约金的意见不予支持。关于逾期办证违约金的数额问题，本院认为双方未在签订商品房买卖合同中约定办理权属证书的期限，且签订合同时房屋已经竣工，故应当自合同签订之日起90日开始计算违约金，现原告主张2011年8月10日起算符合法律规定，应予支持。关于逾期办证违约金的截止时间问题，本院认为被告逾期办证的违约行为一直在持续状态，原告主张至不动产权证书实际办理完毕之日止的诉讼请求应予支持。关于逾期办证违约金计算标准的问题，原告主张按照中国人民银行计收逾期贷款利息利率的标准上浮30%计算，本院认为双方没有约定违约金且损失数额难以确定的情况下，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔国安物流有限责任公司于本判决生效之日起十五日内交付原告李金香销售不动产统一发票（付款方付款凭证联）；二、被告呼伦贝尔国安物流有限责任公司给付原告李金香逾期办证违约金（以278830.20元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2011年8月10日起计算至实际办理完不动产权证书之日止），此款于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告李金香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2508元，减半收取1254.89元，由被告呼伦贝尔国安物流有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  吴善昌二〇二〇年七月十七日书记员  赵 莹