上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3853号原告：上海南汇水务集团资产经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈杰，执行董事。委托诉讼代理人：程先林，上海市公民律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐海英，上海市公民律师事务所律师。被告：上海博洋汽车维修有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李峰，执行董事。委托诉讼代理人：顾润劼，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海南汇水务集团资产经营有限公司与被告上海博洋汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月14日、2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告上海南汇水务集团资产经营有限公司的委托诉讼代理人程先林，被告上海博洋汽车维修有限公司的委托诉讼代理人顾润劼到庭参加诉讼。期间，受疫情影响，本案于2020年2月3日中止诉讼，于2020年6月29日恢复诉讼。本案现已审理终结。上海南汇水务集团资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号内建筑面积150平方米的房屋；2.判令被告支付房屋使用费，自2018年7月1日起至实际返还上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号全部房屋之日止，按人民币(以下币种同)34,000元/年计算；3.判令被告支付违约金240,000元；4.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告立即搬离上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号内建筑面积150平方米的房屋。事实和理由：2015年4月30日，原、被告签订《房屋和土地租赁合同》，由被告向原告承租位于上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号场所，其中土地1,400平方米，房屋建筑面积400平方米，临时建筑150平方米。被告承租后用于汽车维修业务，租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，共三年。合同签订后被告一直正常经营，也能如期交纳租金。合同到期后，原告多次催促，被告一直拒绝搬离，无理占用。2018年12月20日，原告委托律师出具律师函，要求被告在2018年12月31日前搬离。但被告仅于2019年搬离400平方米的房屋，置若罔闻并占用其余房屋至今。《房屋和土地租赁合同》的签订系原被告双方真实意思表示，是真实有效的，现合同期届满，被告应当秉承契约精神，按照合同约定搬离，但却事与愿违。原告无奈之下，诉至法院，要求判如所请。上海博洋汽车维修有限公司辩称，双方的租赁合同无效，本案房屋未取得建设许可。确认还在使用150平方米的房屋，但不同意返还，双方第一次签订合同时只有280平方米房屋和150平方米房屋，后由被告将280平方米房屋扩建为400平方米的房屋，内部装潢全部由被告完成，并将1,400平方米的场地浇灌混凝土并建造了围墙、搭建了彩钢板的棚子。原告发送律师函中表明只要按时搬离400平方米房屋便不再收取400平方米的费用，而150平方米的房屋当时双方协商一致，水电、燃气、电话费、宽带费等5项公共事业费由被告承担，继续无偿使用150平方米房屋，且已实际使用了一段时间。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋和土地租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号的土地出租给乙方，该地方建筑面积400平方米，临时建筑面积150平方米，土地面积1,400平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为汽车维修业务使用，租赁期为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；甲、乙双方约定，第一年租金为30,000元，第二年为32,000元，第三年为34,000元，三年共计96,000元；签订合同后，乙方应向甲方支付房产租赁保证金，保证金为5,000元，以保证租金按期支付，也可当作乙方对甲方财产损害赔偿款，不足部分可另行主张。待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后若有保证金余额无息返还。租金一年一付，每年5月31日前交付下一年度租金；租赁期间，使用该房产所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，及时缴纳。合同第七条约定，“……3、乙方在租赁范围内加建的150平方米临时建筑，在合同签署之日起归甲方所有，合同期满，甲方收回，甲方不作任何补偿。4、乙方不得新建临时建筑和设施，否则可作违章建筑处理。5、合同结束，乙方不能搬离的物品和设施，所有权归甲方，且甲方不做任何补偿。……”。2018年12月，原告向被告发送律师函，表示双方合同已于2018年6月30日届满，但被告仍未将房屋返还原告，也未进行续签，故要求被告于2018年12月31日前搬离上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号，将房屋返还原告，若被告按照上述期限搬离房屋，原告不再主张2018年下半年的房租/房屋使用费，否则，原告将采取法律手段收回房屋，主张相应期间的房租/房屋使用费，并按合同追求违约责任。被告收到律师函后，未完全搬离，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原、被告确认合同内涉及的房屋均无批准建造手续，被告已付租赁保证金5,000元不要求在本案中处理。2.原告提交《征地费包干协议》《南汇县人民政府转发〈上海市国家建设征用土地费包干使用办法〉的通知》，证明原告对本案房屋的所有权。经质证，被告对真实性予以认可，但表示不能证明房屋有批准建造手续，且与本案无关。3.被告提交《房屋租赁合同》，证明原、被告曾于2013年9月9日签订过《房屋租赁合同》，当时租赁物仅为280平米的房屋，被告目前暂未搬离的150平方米员工宿舍系被告自建，400平方米房屋内的120平方米也是被告加建。经质证，原告对真实性予以认可，表示该合同第6-2条款载明增加的附属设施和设备，不能拆除的资产归原告所有，不给予被告经济补偿。《房屋租赁合同》载明租赁物为“上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号，该深井用房280平方米，房屋使用面积为400平方米，场地占地1,000平方米”。4.被告提交水电费、宽带费及电话费支付情况，证明本案房屋的水电费等公共事业费均由被告支付，上述费用足以抵扣房屋占用使用费。经质证，原告对真实性予以认可。国网上海市电力公司发票载明的用电地址为“上海市南汇区芦潮港镇远征村XXX号”，上海临港供排水发展有限公司缴费通知书载明得到地址为“浦东新区南汇新城镇远征村一组”。5.原告于2020年10月29日出具的《情况说明》确认本案租赁物门牌号为上海市浦东新区南汇新城镇远征村XXX号。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中，原、被告签订的《房屋和土地租赁合同》涉及上海市浦东新区芦潮港贸易区航湾路XXX号(现门牌号为上海市浦东新区南汇新城镇远征村XXX号)内建筑面积为400平方米的房屋，临时建筑面积为150平方米的房屋及面积为1,400平方米的场地，其中房屋部分双方确认无批准建造手续，故《房屋和土地租赁合同》就房屋部分无效。现《房屋和土地租赁合同》约定的租赁期限亦已到期，被告理应将全部租赁物予以返还，故对原告要求被告返还上海市浦东新区南汇新城镇远征村XXX号内建筑面积为150平方米的房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告上海南汇水务集团资产经营有限公司与被告上海博洋汽车维修有限公司签订的《房屋和土地租赁合同》涉及房屋的部分无效；二、被告上海博洋汽车维修有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海南汇水务集团资产经营有限公司上海市浦东新区南汇新城镇远征村XXX号内建筑面积为150平方米的房屋。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海博洋汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十一月十二日书记员  徐 婷附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。