上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初30464号原告：周梅芳，女，1963年10月21日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：黄某某，女，1988年7月27日出生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。被告：汶广耀，男，1973年10月10日出生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王庆英，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛梦玲，上海日盈律师事务所律师。第三人：虞亚芳，女，1979年12月4日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市南长区嘉德广场****。委托诉讼代理人：王庆英，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛梦玲，上海日盈律师事务所律师。原告周梅芳、黄某某与被告汶广耀、第三人虞亚芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告周梅芳、黄某某及其委托诉讼代理人江卫、刘春梅，被告汶广耀及第三人虞亚芳的委托诉讼代理人王庆英、牛梦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周梅芳、黄某某向本院提出诉讼请求：1、解除黄铭铸(已去世)与被告于2007年9月20日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付自2007年9月20日起至2019年12月19日止的房屋租金147000元；3、被告向两原告返还上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年9月20日，黄铭铸与汶广耀签订《上海市房屋租赁合同》，约定黄铭铸将涉案房屋出租给汶广耀，租期自2007年9月20日至2027年9月19日，月租金1000元，租赁合同约定，未事先征得出租方书面同意，承租方不可将房屋转租给他人，若擅自转租的，出租人可以解除合同。周梅芳系黄铭铸的配偶，黄某某系黄铭铸的女儿，黄铭铸于2015年7月17日报死亡。2019年9月16日，经上海市普陀区人民法院调解确认，周梅芳与黄某某按份共有涉案房屋，各占二分之一份额。周梅芳于2000年出国，2019年7月回国后无处居住，与黄某某共同来到涉案房屋时发现房屋内有人居住，居住人钱玉珍告知系自他人处承租该房屋，并提供租金支付凭证。周梅芳、黄某某才得知黄铭铸将房屋出租给汶广耀，而汶广耀将房屋转租，且汶广耀从未支付房屋租金。现汶广耀违反合同约定擅自转租，并且未支付任何租金，周梅芳、黄某某作为房屋所有权人，有权解除合同，要求汶广耀返还房屋，支付租金。被告汶广耀辩称，黄铭铸向虞亚芳借款200000元，双方签订《抵押借款协议》，在涉案房屋上设定抵押，并办理了抵押登记。同日，汶广耀作为虞亚芳的朋友与黄铭铸签订《上海市房屋租赁合同》，双方协议借款还清后返还房屋，故《上海市房屋租赁合同》虽然是黄铭铸与汶广耀签订，但相关权利属于虞亚芳，在黄铭铸或其继承人未返还借款的情况下，不同意解除《上海市房屋租赁合同》，大部分租金已经超过诉讼时效，不同意支付。第三人虞亚芳的述称意见同被告汶广耀。本院经审理认定事实如下：黄铭铸(于2015年7月17日报死亡)与周梅芳婚后生育一女黄某某。涉案房屋的权利人原为黄铭铸。2007年9月20日，黄铭铸(借款人、抵押人)与虞亚芳(出借人、抵押权人)签订《抵押借款协议》，约定乙方愿意以合法拥有的涉案房屋抵押给甲方，作为借款本金、利息及其他相关的担保，借款金额200000元，借款期限自2007年9月20日至2007年11月19日，利息1.8%，甲、乙双方约定在办理抵押登记同时交付款项、开始计算利息，借款用途资金周转，抵押物坐落上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积26.47平方米，所有权人黄铭铸……同日，双方在上海市普陀区房地产登记处办理了他项权利登记。同日，黄铭铸(甲方)与汶广耀(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，乙方承租该房屋作为居住使用，租赁期限自2007年9月20日至2027年9月19日，月租金1000元，乙方在租赁期内，需事先征得甲方书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人，乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，甲方有权解除合同。同日，双方在上海市普陀区房地产登记处办理了租赁备案。嗣后，涉案房屋由汶广耀控制、使用，汶广耀未向黄铭铸支付租金。2019年9月16日，经上海市普陀区人民法院调解确认，涉案房屋的产权归周梅芳、黄某某按份共有，各占二分之一产权份额。2019年12月23日，周梅芳、黄某某诉至法院请求判决如其诉请。审理中，一、汶广耀申请证人杨某某出庭作证，杨某某表示，黄铭铸需要资金，向虞亚芳借款200000元，并办理了房屋抵押手续，但并没有归还本金和利息。当时黄铭铸为了保证能按时还钱，把房子借给虞亚芳的朋友住，说好还钱后就把涉案房屋收回，因一直未还钱，故涉案房屋未收回。杨某某称，汶广耀提供的一份《借条》上，黄铭铸授权汶广耀具有转租权这句手写的文字是杨某某所写，因为黄铭铸只会签名，不会写其他字。杨某某认为租金应当支付，汶广耀支付过一段时间，基本以现金方式支付。二、双方确认，2019年9月28日至2019年12月5日，涉案房屋由周梅芳居住。三、2019年底，双方为解决涉案房屋争议，周梅芳收取过汶广耀3000元。本院认为，周梅芳、黄某某继承了涉案房屋，黄铭铸生前签订的关于涉案房屋的合同的权利、义务，亦应由周梅芳、黄某某享有和承担。故《上海市房屋租赁合同》项下的权利、义务，应由周梅芳、黄某某承继。汶广耀辩称其与黄铭铸签订《上海市房屋租赁合同》与虞亚芳的债权具有紧密关联，在周梅芳、黄某某未归还虞亚芳借款本息的情况下，有权继续租赁涉案房屋。但汶广耀未提供黄铭铸、汶广耀、虞亚芳三方对此的书面约定，汶广耀仅申请了证人对此进行证明，但根据证人证言，证人仅能证明《上海市房屋租赁合同》为附解除条件的合同，即归还欠款后《上海市房屋租赁合同》解除，并不能证明汶广耀可以不支付租金。故本院对汶广耀的此项辩称意见不予采纳。根据证人陈述，当时各方并无用租金抵扣虞亚芳借款及利息的意思表示，汶广耀主张租金抵扣虞亚芳借款的意见，无证据予以证明，本院不予采纳。汶广耀占用涉案房屋，长期不支付租金，且在周梅芳、黄某某起诉催讨后仍未支付，周梅芳、黄某某有权根据法律规定要求解除《上海市房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。汶广耀应当将涉案房屋返还给周梅芳、黄某某。关于租金，汶广耀承租涉案房屋，应当支付租金，汶广耀辩称起诉之日前三年之前的租金已超过诉讼时效，因周梅芳、黄某某未提供证据证明其曾进行催讨，本院对汶广耀的该项辩称意见予以采纳。双方均确认2019年9月28日至2019年12月5日由周梅芳居住以及汶广耀向周梅芳支付3000元租金的事实，故该部分费用，应予扣除。经核算，汶广耀应向周梅芳、黄某某支付2016年12月23日至2019年12月19日的房屋租金计31100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、黄铭铸(于2015年7月17日报死亡)与被告汶广耀于2007年9月20日签订的关于上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告汶广耀应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告周梅芳、黄某某；三、被告汶广耀应于本判决生效之日起十日内给付原告周梅芳、黄某某自2016年12月23日起至2019年12月19日止的房屋租金人民币31100元。四、对原告周梅芳、黄某某的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3240元，减半收取计人民币1620元，由原告周梅芳、黄某某负担人民币1331元，被告汶广耀负担人民币289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年九月二十八日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。