上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初801号原告：黄桂春，男，1977年2月15日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：胡嘉梁，上海市汇锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。被告：包玲敏，女，1951年10月4日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：曹海伟，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李育林，上海市协力律师事务所律师。第三人：周友平，男，1972年8月28日生，汉族，住广东省佛山市江湾一路****。原告黄桂春与被告包玲敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行审理。后本院依法追加周友平为第三人参加本案诉讼。因案件复杂，本案依法转为普通程序于2020年8月6日公开开庭审理。两次庭审，原告及其委托诉讼代理人胡嘉梁、被告的委托诉讼代理人曹海伟均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人沈舟，第三人周友平到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还租赁保证金人民币(以下币种同)2,800元；3、判令被告承担违约金2,800元；4、判令被告返还侵占原告的物品并承担返还物品过程中的一切费用(包括仓储、运输费用)，若无法返还，则判令被告赔偿损失暂计40,000元(待清点核查后最终确定)；5、判令被告赔偿装修损失61,963元。事实与理由：2018年3月19日，原告通过房产中介与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)出租给原告，租赁期限自2018年4月3日至2021年4月2日。双方还约定，第一年月租金2,800元，第二年月租金2,900元，第三年月租金3,000元，每三个月一付。因案涉房屋原登记在被告的女儿许雁菁名下，故被告要求原告将租金支付给许雁菁并提供了许雁菁的银行账户。原告均按约足额支付租金，被告收取后从未提出异议。因案涉房屋出租时为毛坯状态，原告为长期居住生活需要，经被告同意后进行了装修，包括贴厨房及卫生间瓷砖、铺设木地板、安装橱柜、添置家电等。2018年11月，被告告知原告其欲出售案涉房屋，要求原告配合。原告提出，双方间租赁合同期限为三年，且原告已对案涉房屋进行装修、购买家具家电，现被告要求提前解约明显违约，应当给予原告相应赔偿。后因双方无法就赔偿协商一致，原告不同意解除合同。此后，被告多次骚扰原告，强迫原告搬离，甚至带领不明人员撬锁入屋企图强行搬走屋内物品，原告发现后并予以制止。2019年2月18日(即春节后)，原告从老家返回案涉房屋，发现门锁被撬故随即报警。警察出警后发现，原告安装的监控设备遭到拆除，屋内所有物品均不翼而飞，包括原告收藏的字画、金银玉器、首饰、保险箱、家具、电器、个人生活用品及各类证件。公安部门经调查后告知，系许雁菁所为，并认为此系房东与租客间的民事纠纷，不予刑事立案。此后，原告多次要求被告返还侵占物品，被告未予返还。被告为达到出售房屋、赶走原告的目的，以撬锁破门而入的方式，擅自侵入原告居住的房屋，不仅严重违反租赁合同，更严重侵害原告及家人的权益及生活。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意原告的全部诉请，理由为：1、原、被告从未签订任何租赁合同，双方不存在房屋租赁关系。本案纠纷发生前，被告从不认识原告。2、《房屋租赁合同》上的承租人系第三人周友平，周友平从未告知系受原告委托签订的租赁合同。该合同上乙方处记载了177的电话号码，周友平称此系其妻子的电话号码，被告在微信上搜索该号码并添加好友，该好友自称黄女士，故被告一直认为承租人为周友平及其妻子。3、因被告欲出售案涉房屋，遂在2018年11月通知黄女士解除租赁合同。黄女士因此提出赔偿，但双方就数额一直无法协商一致。被告在2018年12月中旬到达案涉房屋现场，发现黄女士住在案涉房屋中，如果黄桂春与黄女士确为夫妻，则黄桂春也在案涉房屋中。此时，被告意识到该房屋被违法转租，原告属于非法占有。此外，该房屋明显为群租状态，房屋内有多个上下铺。因为占有人不同意返还案涉房屋，被告于2019年2月9日请人撬开门锁并搬走屋内物品。4、案涉房屋为拎包入住状态，无需重新装修。租赁合同约定，装修须征得被告同意。被告从未同意原告或者周友平装修，也不认识原告。基于以上情况，被告未有任何违约行为，原告的诉请缺乏事实依据，请求法院全部驳回。第三人述称：1、第三人原为原告的雇员。2018年3月，原告委托第三人帮忙找租赁房屋。找到案涉房屋后，第三人和原告妻子黄亨美一起去中介处签约。关于租期、租金，都是黄亨美和被告商谈确定的。因为黄亨美没带身份证，而第三人带了身份证及委托书，所以第三人向被告出示委托书后便和被告签署了租赁合同，但合同上留了黄亨美的电话号码。合同签好后，原告也来到中介处，并且和被告一起乘车去了原告位于富龙建材市场的公司。因此，被告应当知晓案涉房屋实际由原告承租，第三人仅代为签约。2、案涉房屋卫生间未贴瓷砖，马桶也是坏的，类似于毛坯房。2018年4月，原告要对案涉房屋进行装修，并委派第三人现场监工，所以黄亨美将被告的微信推送给第三人。第三人添加了被告为微信好友。2018年4月过后，第三人和被告再无联系。2018年年底，第三人离开上海后和被告再无交集，遂将被告从微信好友中删除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月19日，包玲敏(甲方、出租方)与周友平(乙方、承租方)在上海启鑫房地产经纪事务所居间下签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2018年4月3日至2021年4月2日；租金2,800元/月，按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年3月19日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的七日前；乙方需支付给甲方租赁保证金2,800元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意，乙方需要对该房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同。第九条约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的从其约定，没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任的，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。双方另特别约定，如果在租赁合同期限内，甲方因其它原因不租赁该房屋或考虑售房，需提前一个月告知对方，租客配合看房。该合同尾部乙方处有周友平签名，同时记载有电话号码XXXXXX****X。当天，包玲敏在微信上以该号码搜索并添加好友，通过验证后与自称小黄的女士沟通。包玲敏提供了其女儿许雁菁的建设银行账户，黄女士随即向其发送了电子银行转账的截图，显示向许雁菁账户支付10,400元(即付三押一，代付应由包玲敏承担的中介费800元)。2018年3月28日，黄女士在微信里询问包玲敏，我们这边的装修队已叫好，约好29号进去，你的房客那边还没搬怎么回事？如果装修队明天叫来的话，我要付钱给人家的。4月5日，黄女士在微信里向包玲敏发送了热水器照片(显示管线凸出在没有瓷砖的墙壁上)，声称热水器生锈、包边开裂，要求更换一个。4月7日，包玲敏在微信里告知黄女士，热水器4月9日送货，到时会联系你。7月4日，黄女士在微信里询问包玲敏，哪天有空带上房产证过来一起去物业上办停车卡？包玲敏回复人在国外，回国后联系。此后，双方就办理停车卡的时间多有沟通，包玲敏答复9月10日过来办理。9月10日上午八点多，黄女士询问包玲敏何时到，包玲敏近十点答复马上到。2018年11月28日，包玲敏在微信里告知黄女士，由于你们现在无法配合看房，我们急着要卖房，和你们的房屋租约就到2018年12月31日终止，我们会根据合同约定予以补偿。直至12月11日，双方一直在微信里沟通面谈解约的时间，黄女士也配合看房事宜。12月12日，黄女士发微信给包玲敏称，看房需要提前预约，为保障安全临时看房无法配合，并且没有时间一直配合，如果要卖房请把事情处理好。12月13日，包玲敏发微信给黄女士提出，你们现在违法转租房屋，我要解除合同，并根据合同约定追究你们的违约责任。12月30日，包玲敏发微信给黄女士称，你们要求6.2万元是漫天要价，我们不同意，我们已按合同约定通知你们租赁合同到2018年12月31日终止，补偿也只会按照合同约定，你们应当按期搬离，否则后果自负。又查明，2019年1月22日，黄桂春报警并在上海市公安局嘉定分局江桥派出所(以下简称江桥派出所)反映，房东带人强行打开案涉房屋门锁想要把房屋内的东西搬走，被其妻子黄亨美发现，其本人也赶回来予以制止。2019年2月18日，黄桂春报警并在江桥派出所反映，其从老家返回案涉房屋，发现门锁有被撬动的痕迹，锁芯也被更换，民警接警后到场叫来开锁匠开门，发现屋内物品全部消失。黄桂春同时反映丢失的物品包括手表、金条、字画、名牌包、首饰、保险柜等等。2月20日，江桥派出所通知许雁菁至该所配合调查。许雁菁反映：案涉房屋为其所有，自2018年3月出租给周友平，租期三年。2018年11月，其欲出售案涉房屋，在和对方商谈解除合同时发现实际居住人是黄桂春。黄桂春要求其承担违约责任，其予以认可，但黄桂春要求的违约金有点高，其不同意，几经交涉也未谈妥。为了收回房屋，2019年2月9日，其通过上海大众运行供应链管理有限公司将案涉房屋内的物品全部搬至嘉定区博园路XXX号XXX栋XXX室仓库。江桥派出所办案民警告知许雁菁，要妥善保管对方的物品，并抓紧时间归还给对方。次日，包玲敏发微信告知黄女士，东西搬至博园路仓库。黄桂春认为擅自搬离其物品的行为已构成刑事犯罪，报警后等待公安部门处理，故未与包玲敏交接。2019年5月20日，上海市公安局嘉定分局认为没有犯罪事实，作出不予立案决定。2019年8月14日，包玲敏给黄女士发微信称：你们在未经允许的情况下非法占用我的房产，我分别于2018年11月28日、12月13日及12月30日多次要求你们搬离，你们拒不搬离还敲诈勒索。我也于2019年2月通知你们限期将博园路XXX号XXX号楼XXX室仓库中的物品搬走，你们拒不执行还破坏我家门锁、恶意喷漆。现再次通知你们须于3日内将该处物品搬走，并支付2019年2月迄今的仓库费用共计1.8万余元，如拒不搬走，该处物品将作无主物品处置。审理中，包玲敏及许雁菁明确，其自案涉房屋中搬离的物品，因未付仓储费用，已被仓储方处理，故无法交接给黄桂春。本院经调查发现博园路XXX号XXX幢XXX室仓库位于上海东方汽配城，系无偿借给许雁菁过渡使用。后上海东方汽配城需要使用该仓库，遂于2019年5月左右通知许雁菁返还。此后一两个月，许雁菁将存放在该仓库的物品搬走并返还仓库钥匙。黄桂春在庭审中明确，本案中撤回第4项诉请，将另行主张。再查明，1、关于租金支付，2018年7月1日，包玲敏在微信里询问黄女士，房租扣去电费几号打到卡里？7月4日，黄女士向包玲敏发送了电子银行转账的截图，显示向许雁菁账户支付8245.2元(即2018年7月3日至2018年10月2日期间的租金，代付应由包玲敏承担的电费154.8元)。2018年10月8日，黄女士向包玲敏微信转账7,700元(即2018年10月3日至2019年1月2日期间的租金，代付应由包玲敏承担的物业费700元)。2018年12月19日，黄女士向包玲敏发送了电子银行转账的截图，显示向许雁菁账户支付8,400元(即2019年1月3日至2019年4月2日期间的租金)，该款于两天后被许雁菁原路退回。以上，黄女士实际支付房租至2019年1月2日。2、黄桂春与黄亨美系夫妻关系。XXXXXXXXXXX的号码由黄亨美使用，以该号码注册的微信亦为黄亨美使用，和包玲敏在微信里联系的黄女士实际为黄亨美。3、2018年4月15日，周友平在微信上添加包玲敏为好友，双方在沟通燃气换表事宜。直到当月4月20日，周友平与包玲敏在微信里就燃气、自来水等多有沟通。此后，双方未再联系。2018年12月后，周友平将包玲敏的微信删除。4、黄桂春与包玲敏一致确认，案涉房屋原登记在许雁菁名下，双方并未办理书面交接手续，现根据《房屋租赁合同》的相对性由包玲敏承担责任。5、案涉房屋后被出售，新的买受人已重新装修完毕。6、包玲敏于2020年2月27日签收了本案诉状副本。庭审中，黄桂春称因屋内物品(包含文件、单据)全部被搬空，责任在于房东一方。关于装修损失61,963元，现仅能提供收款收据、销货凭证、送货单共五份【其中橱柜8,600元、地板12,603元、窗户及纱窗2,350元、厨房(含电热水宝)及卫浴用品9,780元、空调7,300元(松下及春兰空调各一个)】。对此，包玲敏均不认可。本院认为，《房屋租赁合同》由周友平作为承租人与包玲敏签订，该合同未披露黄桂春与周友平之间的委托关系，周友平虽称已向包玲敏出示过委托书，包玲敏明知黄桂春与周友平之间是委托关系，但该主张遭包玲敏否认，黄桂春、周友平并未能提供相应的证据加以证明，故本院难以认定签约时包玲敏即知晓周友平系受黄桂春委托签订的《房屋租赁合同》。然而合同签订后，包玲敏均以微信方式与黄亨美沟通租赁事宜，租金也均由黄亨美支付，包玲敏仅在2018年4月与周友平短暂联系过。此外，包玲敏还曾至案涉房屋所在物业协助黄亨美办理停车证，并自称在2018年12月中旬发现案涉房屋的实际居住人为黄亨美夫妇。再结合2019年2月许雁菁在江桥派出所的陈述，即2018年11月欲出售案涉房屋，在和对方商谈解除时发现实际居住人是黄桂春，黄桂春要求其承担违约责任，其予以认可，但黄桂春要求的违约金有点高，其不同意，几经交涉也未谈妥。以上可知，包玲敏在履约过程中已知晓并认可实际承租人为黄桂春，《房屋租赁合同》应当约束于黄桂春、包玲敏。退一步说，即使按照包玲敏的主张，其以为黄亨美系周友平妻子，实际承租人为周友平及黄亨美，那么黄亨美居住在案涉房屋中有合同依据，并非非法占有及转租。综上，包玲敏辩称案涉房屋被非法占有及转租的主张，不能成立。租赁期限内，包玲敏及许雁菁欲出售案涉房屋，在和黄桂春就解约及赔偿问题无法协商一致的情况下，于2019年2月9日请人撬开门锁并搬空案涉房屋中的物品，后将案涉房屋另行出售，导致黄桂春无法使用该房屋，严重违反《房屋租赁合同》的约定。据此，黄桂春有权解除租赁合同，本案诉状副本可视为解除通知，诉状副本送达当天即2020年2月27日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租赁保证金，合同约定在承租方付清所有应付费用当日全额无息退还，因黄桂春应支付租金至其丧失对案涉房屋的控制之日(即2019年2月9日)，而实际支付租金至2019年1月2日，有欠付租金的情况，故黄桂春要求退还租赁保证金的请求，本院不予支持。关于违约金，现黄桂春主张的金额符合双方合同约定，本院予以支持。关于案涉房屋出租给黄桂春时的装修情况，双方各执一词，因为租赁合同中未有相关记载，且双方亦未办理书面交接手续，导致这节事实无法查明。但从2018年3月28日及4月5日黄亨美发送给包玲敏的微信可以看出，案涉房屋的卫生间墙壁确实没有瓷砖，黄亨美请了装修队，而包玲敏并未反对，足以说明黄桂春(黄亨美)取得包玲敏同意对案涉房屋实施了一定的装修行为。至于具体的装修项目及费用，本可以通过现场查看及评估予以确定，但又因为包玲敏(许雁菁)已将案涉房屋另行出售且新的买受人重新装修完毕，而无法操作。并且，包玲敏(许雁菁)在承租人不在场的情况下请人撬锁开门并搬空所有物品，一定程度上增加了承租人的举证难度。本起纠纷，系出租方未能妥善处理与承租人的关系所引发，在就提前解约与赔偿问题无法协商一致的情况下，出租人本应诉诸法律以求解决，但却采取撬锁并强行清空案涉房屋的方式，对此本院实难认同。结合以上情况，考虑到租赁合同的期限及黄桂春对案涉房屋的使用情况，本院酌定装修损失为40,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黄桂春与被告包玲敏就上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室房屋间《房屋租赁合同》于2020年2月27日解除；二、被告包玲敏应于本判决生效之日起十日内向原告黄桂春支付违约金2,800元；三、被告包玲敏应于本判决生效之日起十日内向原告黄桂春赔偿装修损失40,000元；四、原告黄桂春的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,489元，由原告黄桂春负担546元，被告包玲敏负担943元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  许雯雯人民陪审员  向 达二〇二〇年八月三十一日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……