广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2180号原告：尹高明,男,1988年1月6日出生,汉族,住安徽省太和县*************,公民身份号码x。委托诉讼代理人:何佛元，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人:甘倩桦，广东人可和律师事务所实习律师，代理期限至2020年3月24日止。委托诉讼代理人：聂杰英，广东人可和律师事务所律师，代理期限自2020年3月25日起。被告：曹浩,男,1973年12月2日出生,汉族,住河南省鹿邑县*************,公民身份号码x。原告尹高明与被告曹浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于同年3月25日、同年4月20日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人聂杰英到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《存量房买卖合同》于2020年1月4日解除；2.被告返还原告已付购房定金500000元,赔偿中介费损失35000元,并以535000元为本金从起诉之日起按年利率4.05%计至清偿日止；3.被告向原告支付违约金708000元;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月26日，原告（乙方）、被告（甲方）和佛山市******地产代理有限公司（丙方，以下简称“裕丰广安居公司”）签订《存量房买卖合同》（以下简称“涉讼合同”），约定：乙方购买甲方位于佛山市南海区*************************（以下简称“涉讼房屋”）；总价款7080000元；涉讼房屋存在抵押，双方同意按乙方垫资赎契的方式处理：甲方在签署涉讼合同后2天内申请提前还贷，并收到银行提前还贷通知书后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约还账日或之前将赎契款4100000元存入甲方供楼账户；签订合同时，乙方向甲方支付500000元作为购房定金；涉讼房屋交付时间为2019年12月30日前；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期超过15天，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；涉讼合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，守约方因支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；等等。涉讼合同签订后，原告向被告支付了定金500000元，并向*****公司支付中介费用35000元。被告迟迟不办理提前还贷手续，更未按约定的交付时间向原告交付涉讼房屋。最近佛山的购房政策调整，房价有所上升，被告明确表示不想出售涉讼房屋，又不退回原告支付的定金，不想承担违约责任、赔偿原告的损失。原告为了购买涉讼房屋，将原本居住的房屋出售，被告的行为导致原告无法按计划入住涉讼房屋。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件各1份。2.服务收费确认书原件1份。3.收款收据原件2份。4.存量房买卖合同原件1份。5.佛山市南海区不动产登记信息查询结果打印件2份。6.微信聊天记录打印件13张。7.房产证复印件1份。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交证据来源合法、客观真实，能够相互印证，且被告未提交证据予以反驳，故本院对原告提交的证据予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：被告为涉讼房屋的所有权人。2019年11月26日，被告（甲方、出售方）、原告（乙方、买方）和裕丰广安居公司（丙方、中介方）签订涉讼合同，约定：乙方购买甲方所有的涉讼房屋；涉讼房屋存在抵押，由买方垫资赎契：甲方在签署涉讼合同后2天内申请提前还贷，并收到银行提前还贷通知后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约扣账日或之前将赎契款4100000元存入甲方供楼账户，乙方款项划入甲方供楼账户即视为甲方已收取该部分楼款；若该房产存在私人抵押（即非银行机构抵押），甲方应在办理产权转移登记前自行偿还并办理涂销手续；乙方确认丙方已带其实地查看该房地产，并已向其出示产权证书及登记簿查询资料，乙方对该物业之自然属性及其权利状况无任何异议；甲乙双方同意成交价为7080000元；签订合同时，乙方向甲方支付500000元作为购房定金，甲乙双方应于合同签订后5日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于合同签订后5日内委托按揭服务机构向银行提出按揭申请，甲乙双方应于银行书面或口头同意乙方的按揭申请后五个工作日内共同向房地产登记机构办理产权转移登记，若银行初审通过，因银行原因导致提前还款手续尚未完成，则办理产权转移登记的时间变更为完成提前还款手续后的五个工作日内，若因甲方逾期申请提前还款而导致赎契手续迟延完成的，视为甲方违约，乙方应在过户当天支付首期款4880000元，剩余房款2200000元待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2019年12月30日前；甲乙双方任何一方不履行合同、逾期履行合同等违约行为，守约方因支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，违约方逾期每日应向守约方支付成交价款的万分之五违约金，逾期超过15天，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；等等。同日，被告向原告出具收款收据，载明收到原告购买涉讼房屋的定金500000元。同日，原告与裕丰广安居公司签署《服务收费确认书》，确认原告应向该公司支付70000元中介服务费，签合同当天支付35000元，过户当天支付35000元。该公司向原告出具收据，载明收到咨询及代理费35000元。另查明，至2020年2月25日，涉讼房屋登记抵押权人为广东省通泰典当行有限责任公司，最高债权数额/被担保主债权数额为3600000元。庭审中，原告陈述：1.涉讼房屋仍由被告居住，未交付给原告使用。2.原告已经联系办理按揭贷款的银行，但被告未协助原告办理贷款。3.签订合同时，原告有看过涉讼房屋房产证，被告称其可自行涂销典当行的抵押，后被告无法自行涂消抵押，故原、被告口头协商由原告帮被告还钱给典当行，原告直接转账给典当行，被告协助原告到房管中心过户，原告要求被告约典当行的人员出来协商涂销抵押事宜，但被告一直以各种理由不让原告与典当行人员见面。2020年1月16日之后，原告就无法联系被告了。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及经纪方于2019年11月26日签订的涉讼合同是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同约定涉讼房屋的交付使用时间为2019年12月30日前，但涉讼房屋至2020年2月25日仍存在抵押，抵押权人为广东省x典当行有限责任公司，故涉讼合同未能继续履行的原因在于被告，被告的行为已构成根本违约。被告构成根本违约，原告享有单方解除合同的权利，合同自通知到达对方时解除。本案应诉材料于2020年2月13日送达被告，本院据此确认涉讼合同于2020年2月13日解除。原告主张已通过微信于2020年1月4日通知被告解除涉讼合同，但原告仅在双方与中介方的微信群中提及，被告未在微信群发过言，无法证实被告已收到该通知。故对原告主张涉讼合同的解除时间为2020年1月4日，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还原告已支付的定金500000元，本院予以支持。因被告的原因导致涉讼合同不能履行，被告应承担相应的违约责任。原告主张被告赔偿涉讼房屋总价款的10%即708000元的违约金，未超出约定的违约责任，本院予以支持。原告未举证证明上述违约金不足以弥补其损失，故对原告主张被告赔偿中介费损失35000元及定金、中介费的利息的请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告尹高明、被告曹浩于2019年11月26日签订的《存量房买卖合同》中关于原、被告房屋买卖权利义务约定的条款于2020年2月13日解除；二、被告曹浩应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金500000元予原告尹高明；三、被告曹浩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金708000元予原告尹高明；四、驳回原告尹高明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取30680元，财产保全费5000元，合共35680元（原告已预交），由原告负担864元，由被告负担34816元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的费用34816元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年五月十三日书记员 邓洁婷