广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4251号原告：李克俭，男，1989年3月16日出生，汉族，住广东省罗定市××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞颖芳，广东华登律师事务所实习律师。被告：黄二鑫，男，1985年4月3日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。被告：周晓华，女，1988年10月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。原告李克俭诉被告黄二鑫、周晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行审理，原告李克俭及其委托诉讼代理人何继锋、庞颖芳、被告黄二鑫到庭参加诉讼，被告周晓华经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李克俭向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；2.两被告向原告返还购房款650000元；3.两被告向原告支付违约金200000元；4.两被告向原告赔偿中介费损失7250元；5.两被告向原告赔偿律师费支出12000元；6.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年10月9日，原告与被告经东莞市×××地产咨询服务有限公司佛山分公司提供居间服务，签订了《房地产买卖合同》（合同编号为NO：1700060），约定原告以按揭付款的方式向被告购买位于佛山市高明区×××××××××××××××××××××屋（不动产权证编号为粤（2019）佛高不动产权第××××号），成交价为950000元。该合同约定原告应在签订合同当日支付50000元作为定金，随后提供××0000元赎契款支付至被告还款账户以还清被告原有抵押贷款，剩余房屋价款600000元于过户完成且办妥他项权证手续后由原告贷款银行直接划入被告银行账号。签订上述合同后，原告于当日按约定支付购房定金50000元。其后，二被告以各种理由多次要求原告追加定金，为了顺利购置房屋，原告于2018年10月22日向二被告追加支付定金30000元，随后与二被告签订《补充协议》并于2019年2月15日再次向二被告追加支付110000元定金款项。至此，原告就涉诉房屋，累计向二被告支付定金190000元，二被告承诺如毁约将向原告双倍返还定金。如前所述，因二被告的房屋存在抵押，原合同约定涉诉房屋的交易方式为先涂消抵押后按揭付款，为解决赎契款的问题，二被告再次提出要求原告提前支付购房款460000元用作赎契使用，原告购房心切，遂再次与被告签订《协议书》，约定向二被告支付460000元专项用于赎契使用，被告收到赎契款后无条件无限期配合原告申请房屋买卖按揭贷款，被告同时承诺不得将赎契款挪作他用，否则视为其违约，应在一周内向原告退回本金460000元、定金190000元合计650000元并支付违约金200000元。原告随后支付该460000元，被告出具收据确认收款。但被告收到上述款项后，并未履行向银行提前还贷、办理赎契手续等涂消抵押的义务，而是挪作他用。至此，被告罔顾约定，怠于履行涂消抵押的义务，甚至将赎契款挪作他用，情节极其恶劣，被告严重违反与原告签订的《房地产买卖合同》及各项补充协议的约定，已经导致双方买卖涉诉房屋的合同目的完全无法实现，根据《房地产买卖合同》第七条及《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任如诉请。除此之外，原告已基于合同约定向经纪方支付中介费7250元，现因被告违约导致合同解除，合同目的无法实现，根据《房地产买卖合同》之约定，被告对原告该部分损失应予赔偿。另外，根据《房地产买卖合同》第十二条之约定“守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”，被告还应承担本案原告追究其责任而支出的律师费12000元并承担本案全部诉讼费用。综上，原告认为，原告与被告签订的涉诉合同及两份补充协议系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为真实、合法、有效合同，依法应受保护，被告私自挪用赎契房款的行为已经严重侵犯了原告的合法财产权益，故原告根据《房地产买卖合同》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益，作出公正判决。被告黄二鑫辩称，被告黄二鑫不同意解除合同，涉案房屋还在抵押，没有解押，被告黄二鑫愿意四个月内把涉案房产过户给原告，希望原告能接受该方案。过年时被告黄二鑫亲人的工厂能收到钱，也把老家的房子卖了凑钱去银行还款把房子解押过户给原告。如果解除合同被告黄二鑫不知道如何还钱给原告，四个月内只能凑200000元左右给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告周晓华没有向本院提交答辩意见及证据，经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2018年10月9日，被告黄二鑫（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）及案外人东莞市×××地产咨询服务有限公司佛山分公司（丙方、经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定如下（摘录）：1.原告向被告黄二鑫购买位于佛山市高明区××××××××××××××××××××××，物业建筑面积144.83平方米，成交价为950000元。2.签订合同时原告支付50000元作为定金，原告应在签订合同60日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，被告黄二鑫必须配合原告办理按揭申请手续并提供银行需要的相关材料。3.房产有抵押，原告应取得银行同贷书且在被告黄二鑫收到银行提前还贷通知的××日内将首期款（含定金）350000元支付至被告黄二鑫还款账户。剩余购房款600000元于过户完成并办妥他项权证登记后，由贷款银行直接支付至被告黄二鑫账户作为楼价余款。被告黄二鑫应在合同签订40日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款10日内完成涂销抵押登记及归档等手续，双方应在物业涂销抵押且原告取得银行同贷书之日起××日内共同到房管部门办理交易过户递件手续。4.因原告或被告黄二鑫违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等等无故不履行或怠于履行合同义务的，逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。5.买卖双方应于合同签订分别向经纪方支付14250元，如非因经纪方过错造成解除合同的，买卖双方仍应按合同约定向经纪方支付中介费。6.违约方除按照合同条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用（包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等）由违约方承担。原告（买方、乙方）与两被告（卖方、甲方）及经纪方签订《补充协议》，就原、被告双方买卖位于佛山市高明区××××××××××××××××××××××达成协议：1.乙方在2018年10月9日签订《房地产买卖合同》时已支付卖方购房定金50000元；2.20××年10月22日追加定金30000元，双方约定乙方同意再次追加定金110000元，乙方共支付购房定金190000元，最后追加定金110000元定金其中75000元转账至甲方中国银行账户，35000元转账至甲方农业银行账户；3.乙方支付定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，如甲方悔约应双倍返还乙方定金；4.甲方不动产权证还在办理中，所以双方办理按揭时间以出证后开始计算；5.甲方把户口本、结婚证暂时放在经纪方代为保管。原告及两被告在补充协议上签名。2019年6月21日，原告（买方）与被告黄二鑫（卖方）签订《协议书》，约定就买卖位于佛山市高明区×××××××××××××××双方协商如下（摘录）：1.买方于2019年6月21日向卖方支付460000元，仅作为本次交易房屋赎契使用，如该笔款项被告挪作他用则视为违约，卖方需在一周内退回本金及定金共650000元及违约金200000元。2.卖方在收到该笔赎楼款后，承诺无条件无限期配合买方申请房屋买卖按揭贷款，直至银行同意贷款为止。3.买方保证暴力房屋抵押后三个月内业主收到尾款300000元，若超过三个月，则每天按照尾款金额的1‰收取违约金，直至收到尾款为止。2018年10月9日，被告黄二鑫出具收据确认收到原告购买佛山市高明区×××××××××××××××××××××定金50000元。2018年10月22日，被告黄二鑫出具收据确认收到原告购买佛山市高明区×××××××××××××××××××××追加定金30000元。2019年2月14日，被告黄二鑫出具收据确认收到原告购买佛山市高明区×××××××××××××××××××××追加定金110000元。2019年6月21日，被告黄二鑫出具收据确认收到原告购买佛山市高明区××××××××××××××××2××××××首付款460000元。2018年10月9日，原告向东莞市×××地产咨询服务有限公司佛山分公司支付购买佛山市高明区×××××××××××××××××××××中介费7250元。原告与广东华登律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托律师提起本案诉讼，原告为此支付律师费12000元。另查明，佛山市高明区×××××××××××××××××的房产权利人为被告黄二鑫、周晓华，其不动产权证号为：粤（2019）佛高不动产权第××××号。该房产于2019年4月24日办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行。2019年10月31日，案涉房产仍处抵押状态。至2019年12月24日庭审，被告黄二鑫确认其已将收取的房屋价款挪作他用，案涉房产尚未解除抵押。本院认为，原告与被告黄二鑫签订的《房地产买卖合同》、《协议书》及原告与被告黄二鑫、周晓华签订的《补充协议》是其真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。被告周晓华作为案涉房屋的共有权人其在双方关于房地产买卖合同的《补充协议》上签名，其应对被告黄二鑫向原告出售案涉房屋是知情且同意原告与被告黄二鑫签订《房地产买卖合同》的内容，故被告周晓华为案涉《房地产买卖合同》、《协议书》的出售方之一。关于原告要求解除双方于2018年10月9日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求。被告黄二鑫、周晓华收取原告支付的购房定金及首期款后未能依约办理案涉房产的解除抵押手续，至2019年12月24日庭审时案涉房产尚处于抵押状态,且庭审中被告黄二鑫确认已将收取的房屋价款650000元挪作他用，未用于案涉房屋的解除抵押。被告方怠于履行主要合同义务，属根本违约，原告作为守约方要求解除合同，合法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告于2019年10月28日提出了解除合同的诉讼请求，本院于2019年12月3日向两被告送达了起诉状副本，故原、被告之间的房屋买卖合同关系应于两被告收到原告的解除合同通知之日即2019年12月3日解除。关于原告要求两被告返还购房款650000元的诉讼请求。双方合同解除后，两被告作为违约方应将向原告收取的购房款返还给原告，故原告要求两被告返还购房款650000元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求两被告支付违约金200000元的诉讼请求。原告与被告黄二鑫在《协议书》中，约定如被告将原告支付的购房款挪作他用则需向原告支付违约金200000元，现被告黄二鑫对其违反合同约定的事实予以确认，原告诉求两被告支付违约金200000元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求两被告赔偿中介费损失7250元的诉讼请求。原告向经纪方支付的中介费属原告因被告违约导致的损失。因本院已支持了原告要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，原告的上述损失未超出被告应支付的违约金数额，对原告要求被告支付中介费7250元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求两被告支付律师费12000元的诉讼请求。原告提供了委托合同、律师费发票证实其花费律师费，结合律师代理原告出庭诉讼的情况，本院对原告本案诉讼中产生律师费12000元的事实予以确认。房屋买卖合同约定被告违约时应负担原告为实现债权的律师费，本案纠纷系因两被告违约所致，原告诉求两被告支付律师费12000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李克俭与被告黄二鑫于2018年10月9日签订的《房地产买卖合同》及原告李克俭与被告黄二鑫、周晓华签订的《补充协议》均于2019年12月3日解除；二、被告黄二鑫、周晓华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李克俭返还已收取的购房款650000元；三、被告黄二鑫、周晓华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李克俭支付违约金200000元；四、被告黄二鑫、周晓华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李克俭支付律师费12000元；五、驳回原告李克俭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13492元，减半收取6746元，财产保全费4866元，合共11612元（原告已预交），由原告李克俭负担87元，由被告黄二鑫、周晓华负担11525元。原告多预交的受理费11525元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。两被告负担的受理费11525元，由两被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 娄鸿瑾二〇二〇年一月二十一日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶学麟