上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21563号原告：上海滨藤贸易经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄骏，总经理。委托诉讼代理人：高明月，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱仪，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：玄易(上海)实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王莹江，总经理。被告：王莹江，女，1984年1月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市。上列两被告共同委托诉讼代理人：赵海清，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海滨藤贸易经营部诉被告玄易(上海)实业有限公司(下简称玄易公司)、被告王莹江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年12月26日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱仪、被告王莹江并作为被告玄易公司法定代表人、两被告共同委托诉讼代理人赵海清到庭参加诉讼。2020年2月3日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2020年3月19日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱仪、被告王莹江并作为被告玄易公司法定代表人、两被告共同委托诉讼代理人赵海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海滨藤贸易经营部向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的租赁合同于2019年9月4日正式解除；2、判令被告支付2019年4月1日至2019年9月4日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)83,868.40元、物业管理费17,725.40元；3、判令被告支付逾期付款违约金(按欠费本金59,373元自2019年3月15日起按每日0.3%计算至付清之日，按欠费本金42,220.80元自2019年6月15日起按每日0.3%计算至付清之日)；4、判令被告自2019年9月5日起每日按1,956.66元支付逾期还房的占有使用费；5、判令被告支付解除合同违约金49,014元；6、判令被告支付免租期租金16,338元；7、判令被告将青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室恢复成毛坯房原状向原告返还。审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告支付2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金16,338元、物业管理费3,453元；2、判令被告支付逾期付款违约金(按欠费本金16,338元自2019年3月15日起按每日0.3%计算至付清之日，按欠费本金3,453元自2019年3月15日起按每日0.3%计算至付清之日)；3、判令被告自2019年5月3日起每日按1,979.10元支付逾期还房的占有使用费，计算至恢复原状为止；4、判令被告支付解除合同违约金49,014元；5、判令被告支付免租期租金16,338元；6、判令被告将青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室恢复成毛坯房原状向原告返还。事实与理由：2018年7月25日，原告与被告玄易公司就青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订房屋租赁合同。约定被告玄易公司承租案涉房屋作为办公使用，被告王莹江对被告玄易公司在房屋租赁合同中的权利和义务向原告承担连带保证责任。合同约定，租赁期自2018年7月25日起至2021年7月24日止，原告给予被告玄易公司一个月的免租期，免租期内案涉房屋发生的物业管理费及使用案涉房屋所发生的其他一切费用均由被告玄易公司承担；月租金为16,338元，从第三年起租金标准递增8%，物业管理费每月3,453元；租金及物业管理费每三个月支付一次，采取先付后用的原则，被告玄易公司应当在上一租赁期到期前15日支付下一租赁期的租金。合同又约定，被告玄易公司逾期支付租金，将视为被告玄易公司违约，除应支付租金外，每逾期一天，应按当期应付租金的0.3%向原告支付迟延违约金直至实际付款之日；被告玄易公司逾期不支付租金、租赁保证金、合同相关费用超过15天，原告可书面通知解除租赁合同；违约合同的一方应向守约方支付月租金及物业管理费的3倍作为违约金，违约金不足抵扣损失的，还应赔偿造成的损失与违约金之间的差额；违反租赁合同的规定，被告玄易公司无权要求原告返还履约保证金。合同还约定，除租赁期限正常届满外，若原告单方面解除合同，被告玄易公司应于合同解除之日起3日内交还房屋，被告玄易公司逾期返还房屋的，除应按合同当期租金及物业管理费合计3倍交付逾期期间的房屋占有使用费，还应赔偿原告因此而遭受的一切损失。2019年3月30日，被告玄易公司在无任何法律依据和事实依据的基础上，要求解除双方签订的房屋租赁合同，此行为严重侵害了原告的合法权益。随即，原告致函回复，要求被告玄易公司继续履行合同，并要求按照合同约定按时支付租金及物业管理费。然而，经原告多次催告，被告玄易公司至今未支付2019年4月1日以后的租金及物业管理费。为维护原告合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告玄易(上海)实业有限公司辩称：(2019)沪0118民初14466号民事判决书，判决案涉房屋租赁合同于2019年4月30日解除。同意向原告支付2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金，但不同意支付违约金。2019年3月30日，其发函明确告知原告，要求解除合同，并要求办理房屋交接手续，原告明知其没有能力继续履行合同，故意拖延，不愿意交接房屋，也不让其搬走相关物品，将房屋上锁，导致其无法搬离属自己的物品。其愿意将房屋恢复成毛坯状态，但是房屋在原告掌控中，其无法进入房屋。同意将租赁保证金作为合同解除违约金，向原告支付免租期的租金。合同中约定0.3%的违约金过高，高于原告的实际损失，不同意支付。被告王莹江辩称：在合理范围内，按照法律规定，愿意承担相应责任。经开庭审理查明：2018年7月25日，原告作为出租方(甲方)与被告玄易公司作为承租方(乙方)、被告王莹江作为乙方担保人(丙方)签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积为191.83平方米；租赁期为2018年7月25日起至2021年7月24日止，其中甲方给予乙方的装修免租金期为2018年7月25日起至2018年8月24日止，2018年8月25日开始计付租金；该房屋起始的每日每平方米建筑面积租金为2.80元，起始的每月租金为16,338元；租金2年内不变，自第3年起，以上一年的租金标准为基础递增8%，每月租金为17,680元；租金每3个月为一个支付期支付一次，采用先付后用原则，乙方应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金，租赁期届满前的最后一个支付期涵盖的租赁期间不足3个月的，该期租金按实际尚存租赁天数折算支付，首期租金69,112元，乙方应于本租赁合同签订后5日内支付甲方；乙方应向甲方支付的履约保证金合计等于租赁期内平均月租金的两倍加当月物业管理费两倍，计41,000元；物业管理费为每平方米每月18元，每月3,453元，物业管理费从租赁起始日开始计付，先付后用，每3个月支付一次，乙方至少应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日预付3个月的物业管理费，首期物业管理费7,712元，乙方应于本租赁合同签订后5日内支付；鉴于免租期系甲方考虑乙方能够完整履行租赁合同而给与乙方的优惠，如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方须向甲方补交免租金期的所有租金计为16,338元；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按当期租金3倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期按交付时毛坯原状返还。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，并给予被告1个月装修免租金期。在合同履行过程中，被告按时向原告支付2019年3月之前的租金及物业管理费，并向原告支付履约保证金41,000元。另查明：2019年3月28日，原告向被告玄易公司发送付款催告函(暨继续履行合同告知函)，告知被告玄易公司“……逾期支付租金和管理费的行为已经构成根本违约，请贵方立即支付上述所有欠款，严格按照合同的约定继续履行合同……”。2019年3月30日，被告玄易公司向原告邮寄通知函，表示“2018年年底，因权健事件导致我司承租该租赁房屋的合同目的不能实现……我司员工一直和贵司联系，希望能早日和贵司就退租事宜达成一致意见。然而，未果。鉴于我司承租该租赁房屋的合同目的不能实现，我司现正式向贵司出具本解除函，解除我司与贵司于2018年7月25日签订的《上海市房屋租赁合同》。为此，我司郑重函告如下：1、贵司与我司签署的《上海市房屋租赁合同富绅时代》于2019年3月30日正式解除。2、要求贵司于2019年4月2日上午10时到上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋与我司办理该租赁房屋的交接手续。3、若贵司未于2019年4月2日10时前来办理该租赁房屋的交接手续，视为我司已于2019年4月2日向贵司交回了该租赁房屋。请贵司及时收回该租赁房屋并加大该租赁房屋的出租力度。否则，根据《合同法》第一百一十九条规定，若贵司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，而需由贵司自行承担。4、我司无需向贵司缴付2019年3月30日之后该租赁房屋的租金等费用。5、我司提前退租而对贵司造成的不便，我司深表歉意。我司同意将我司向贵司缴纳的履约保证金人民币41,000元作为我司提前退租的违约金，贵司无需向我司返还，并依约向贵司补交免租金期的租金16,338元。我司认为该履约保证金及补交免租金期的租金已经足以弥补贵司的损失。若贵司对补偿金有异议，可通过法律途径解决。”原告确认收到该通知函，但随后通过微信明确向被告玄易公司表示不接受退房，不会去办理退房手续，且因被告玄易公司拖欠费用，其有权对被告玄易公司租赁房屋内物品有留置权，要求被告玄易公司不要搬离物品离场。2019年4月2日，被告玄易公司到往案涉房屋处，但原告未到场，双方未能办理交接，后案涉房屋上锁关闭至今，屋内留有被告玄易公司的办公设备、仪器等。又查明：2019年8月1日，本院立案受理了玄易(上海)实业有限公司诉上海滨藤贸易经营部房屋租赁合同纠纷一案。玄易(上海)实业有限公司认为，由于合同目的不能实现，故请求判令双方之间所签订的《房屋租赁合同》解除。2019年11月3日，本院作出(2019)沪0118民初14466号民事判决书，判决玄易(上海)实业有限公司与上海滨藤贸易经营部、王莹江在2018年7月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除。该判决现已经生效。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁合同、付款凭证、解除《上海市房屋租赁合同》通知函、付款催告函、(2019)沪0118民初14466号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，被告作为违约方没有权利提出解除合同，合同是双方真实意思表示，被告应该按照合同约定承担违约责任，并按合同约定将案涉房屋恢复成毛坯状态返还原告。被告表示，(2019)沪0118民初14466号民事判决书已经判决案涉租赁合同于2019年4月30日解除。案涉房屋从2019年4月2日开始已经由原告控制，且原告在2019年4月10日在门上加锁，导致被告物品无法搬离。被告愿意承担不超过三个月租金标准的违约金，愿意向原告支付2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金，并愿意按合同约定将案涉房屋恢复成毛坯状态。被告在原告处的履约保证金无需退还，抵扣被告应向原告支付的相关费用。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。由于被告玄易公司自身原因提出解除合同，被告玄易公司理应按约向原告补交免租金期的租金。原告明知被告玄易公司要求在2019年4月2日将案涉房屋予以返还，然而原告未本着理性减损的规则，避免损失的扩大，未与被告玄易公司办理交接手续，怠于接收案涉房屋，且案涉房屋已经另行上锁，由原告掌控，故原告要求被告玄易公司支付房屋占有使用费及逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。根据被告玄易公司自认，其应向原告支付2019年4月的租金16,338元及物业管理费3,453元，并应向原告支付3个月的租金作为合同解除违约金。租赁期届满，被告玄易公司理应按约将案涉房屋恢复成毛坯状态。被告王莹江作为被告玄易公司的保证人，约定对被告玄易公司在合同下的责任和义务向原告承担连带保证责任，故被告王莹江对被告玄易公司的义务承担连带责任。被告玄易公司明确表示履约保证金抵扣其应付相关费用，故原告无需向被告玄易公司退还履约保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告玄易(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨藤贸易经营部2019年4月租金人民币16,338元、物业管理费人民币3,453元；二、被告玄易(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨藤贸易经营部解除合同违约金人民币49,014元；三、被告玄易(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨藤贸易经营部免租金期的租金人民币16,338元；四、被告玄易(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋恢复成毛坯状态；五、原告上海滨藤贸易经营部的其余诉讼请求不予支持；六、被告王莹江对被告玄易(上海)实业有限公司的上述义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,928.60元，由被告玄易(上海)实业有限公司、被告王莹江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  王国芳二〇二〇年四月二十日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。