文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初496号原告：赵海燕，女，1967年10月11日生，住盐城市亭湖区。原告:虞永志，男，1967年2月9日生，住盐城市亭湖区。被告：盐城市金碧房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320902MA1P495W1C，住所地盐城市区范公中路金座广场****。法定代表人：谢金雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李家欢，该公司员工。原告赵海燕、虞永志与被告盐城市金某房地产开发有限公司（下称金某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员蔡某、人民陪审员严某、人民陪审员严向阳组成合议庭，于同年6月24日公开开庭进行了审理。原告赵海燕、虞永志，被告金某公司的委托诉讼代理人李家欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海燕、虞永志向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告于2019年7月20日签订的《商品房买卖合同》（编号：HTBA201907224775）。2、请求贵院依法判令被告返还原告购房款1400722元及利息暂计到起诉之日为35018.05元（以已支付购房款1400722元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至被告实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率计算，暂算至起诉之日）；同时，被告赔偿原告因购房导致住房公积金的贷款利息暂计到起诉之日为4062.5元（以公积金贷款30万元为基数，自2019年7月30日起算至贷款终结之日止按照年利率3.25%计算）3、依法判令原告在已付房款1400722元范围内对案涉房屋拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权。4、依法判令被告支付原告违约金210108.3元（依据合同第12条第二款第二项规定计算）及其他相关损失105378.4元（拆迁鼓励金为房款总额的10%即101778.4，其中30%拆迁户鼓励金未拿到金额为30533.52元；原告为拆迁户，享有政府的鼓励政策。因被告的违约行为，原告无法继续享有政府的鼓励政策，并且解除合同后不仅拿下不到剩余的30%的部分且还要返还已经拿到的71245元的鼓励金并承担相应的银行利息；租金暂计3600元，时间从2019年5月15日至2018年8月16日。5、依法判令由被告承担本案的诉讼费、公证费、保全费某函费。事实和理由：2019年7月20日，原告赵海燕、虞永志与被告盐城市金某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号:HTBA201907224775)，约定：原告购买被告开发的位于盐城市亭湖区精奢装修商品房，房屋面积共约117.37平方米，房款总价款为1400722元。同时约定被告应在2019年9月30日前向原告交付房屋，另对逾期交付责任、合同的其他相关权利义务作了明确约定。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但被告至今未依约交付符合合同约定条件的房屋。期间原告数次与被告沟通但被告均不予理睬，故两原告享有合同约定的解除权，有权要求被告退还购房款并按两原告己付购房款的15%支付违约金。鉴于被告的行为己严重侵害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告金某公司辨称：原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示。内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在合同约定的交付日期之前，案涉商品房已根据合同约定取得了竣工验收备案表以及实测报告，符合合同的交付条件，并符合合同附件六关于装饰装修的约定条件。被告也向原告寄发了收楼通知书，履行了交付的通知义务。被告不存在逾期交付案涉商品房的情形，故原告主张解除合同及退还相关包括房款等其他款项的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2019年7月20日，原告赵海燕、虞永志与被告金某公司签订了一份《商品房买卖合同（预售版）》（合同编号：HTBA201907224775），合同约定被告将位于房屋以1400722元的价格出售给两原告。合同第七条约定了付款方式和期限，合同第八条约定了逾期付款责任，合同第九条约定了商品房交付条件，第十一条约定了交付时间为2019年9月30日，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验……买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之次日起/日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单……合同第十二条约定了逾期交付责任，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。双方还约定了其他条款。合同签订后，原告向被告支付了购房款1100722元，被告于2019年7月22日向原告出具了发票，后原告申请了公积金贷款30万元，盐城市住房公积金管理中心于同月29日放款30万元，被告收到该款后于2019年7月31日出具了发票。同年9月12日，被告向原告发出收楼通知书，而后原告至案涉房产处查验房屋，发现房屋存在地砖空鼓、门套歪斜、墙体不平等质量问题，遂以不符合房屋交付标准为由拒绝收房。2020年1月8日，原告向被告发出解除合同通知书，以房屋存在质量问题、不符合房屋交付标准、被告一直不予积极处理等为由，通知解除双方签订的上述合同，要求被告自通知到达之日起15日内返还购房款1400722元并支付利息损失及按照合同约定的违约金等。被告未予回应，故原告诉至本院。以上事实，有原告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售版）》、销售不动产统一发票、《不动产抵押合同》、《盐城市个人住房公积金贷款合同》、个人住房公积金贷款借据、宣传册、公证书、翡翠之光装标公示材料、解除合同通知书、快递单、EMS物流信息单、租房协议书、证明、房屋拆迁协议书、不动产登记房屋信息查询结果一份、盐城市住房公积金放款通知、盐城市亭湖区住建局备案文件、实测报告、收楼通知书批量寄发明细表、录音材料及录音笔录、视听资料、当事人当庭陈述等在卷佐证，本院依法予以认定。案件审理过程中，原告赵海燕、虞永志向本院提出保全申请，要求查封、冻结被告金某公司价值175万元的财产。本院依法作出（2020）苏0902民初496号民事裁定书：冻结被告金某公司175万元银行存款或查封、扣押其等额财产。本院认为：原、被告签订的关于房屋的《商品房买卖合同（预售版）》是双方真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效，双方当事人应严格依合同约定履行各自义务。根据原告已取得被告出具的涉诉房屋价款共计人民币1400722元的销售不动产统一发票,应当认定原告已按约支付了购房款。虽然被告按照合同约定向原告发出收房通知，但双方在合同中亦约定在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。现原、被告均认可案涉房产在原告至现场查验时发现存在质量问题，则被告理应及时进行相应的整改及修复，并在完成上述工作后另行通知原告收房。但截至法庭辩论终结前，被告并未能履行前述义务，对于案涉房屋至今未能顺利交付原告，被告存在过错，构成违约。双方在合同中约定了合同解除的条件，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同，该条件现已成就，解除权人即原告依法可以解除合同。原告已依约在15天内书面通知了被告，则案涉合同理应解除。被告因构成违约,应当承担违约责任。关于违约金,因违约金具有补偿性、惩罚性的双重属性，违约金的数额应当以因违约所造成的损失为基础，综合违约程度、损失大小等因素考量。原告向本院主张被告按照已付购房款的15%计算违约金并支付利息损失、房屋租金等，被告主张如构成违约，请求法院调整违约金，但未能提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。综合考量原告主张的损失基础，除去银行利息损失外，原告名下唯一房产已于2019年5月13日被拆迁，其在外租房的费用亦属合理损失，虽然原告提供的租房合同真实性无法确认，但本院酌情予以支持。根据盐城市住房保障和房产管理局、盐城市城乡建设局制定的《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》，原告系拆迁户，按照政策享有结算凭证金额10%的奖励，原告凭房屋买卖合同领取70%，剩余30%在办理不动产权证后领取，如被征收人在领取结算凭证安置奖励资金后，未办理所购房屋不动产权证前即退房的，应当退回已领取的奖励资金并支付银行同期存款利息。本案中，因被告违约行为导致合同解除，则原告主张该项损失亦属合理。现双方在合同中约定违约金按照已付购房款的15%计算即210108.3元，未超过原告主张损失的30%，本院对于原告的违约金主张依法予以支持。原告主张在已付房款1400722元范围内对案涉房屋拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权，没有相关法律依据，本院不予支持。原告主张违约金以外的损失，因已包含在违约金的补偿性之内，本院不再另行支持。原告主张的公证费1000元，并非民事诉讼的必要费用，本院亦不予支持。因此，原告的诉讼请求，本院依法部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告赵海燕、虞永志与被告盐城市金碧房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售版）》（合同编号：HTBA201907224775）。二、被告盐城市金碧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵海燕、虞永志返还购房款1400722元并支付违约金210108.3元，合计1610830.3元。三、驳回原告赵海燕、虞永志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20195元，保全费5000元，保全保险费3500元，合计28695元，由原告赵海燕、虞永志负担1177元，被告盐城市金碧房地产开发有限公司负担27518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡 力人民陪审员  严立华人民陪审员  严向阳二〇二〇年十月十日书 记 员  浦诗影附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。