河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初115号原告李冬（案外人），女，汉族，1988年12月26日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人陈建科，河南宛东律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）河南省统然医疗科技有限公司。统一社会信用代码914113036921778938。法定代表人张占伟。住所地：南阳市。委托诉讼代理人邓伟，河南大为律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告张自柱（被执行人），男，汉族，1968年3月9日出生，住南阳市宛城区。被告马瑞莲（被执行人），女，汉族，1967年12月19日出生，住南阳市宛城区。被告张志（被执行人），男，汉族，1989年3月1日出生，住南阳市宛城区。被告蔡金菊（被执行人），女，汉族，1990年8月29日出生，住南阳市宛城区。原告李冬诉被告河南省统然医疗科技有限公司、张自柱、马瑞莲、张志、蔡金菊案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告李冬及其委托诉讼代理人陈建科，被告河南省统然医疗科技有限公司委托诉讼代理人邓伟到庭参加了诉讼。被告张自柱、马瑞莲、张志、蔡金菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬诉称，2017年2月23日，原告李冬与第三人张志、蔡金菊签订房屋买卖合同，购买位于南阳市××信××路北侧××森林半岛××单元××室（产权证号：16××99-1-2）的房屋。该房屋总价款为785000元，因该房屋在银行办理有按揭贷款，原告支付第三人张志、蔡金菊房价450462元，剩余房款有原告通过第三人还款账户按月支付银行。第三人张志、蔡金菊也将房屋交付给原告居住至今。第三人同时也配合原告将该房屋的水电费更名到原告名下。现原告发现该房屋被贵院依法保全查封。现原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉请。请求：依法确认位于南阳市××信××路北侧××森林半岛××单元××室（产权证号16××**）房屋归原告所有，并排除对该房屋的执行。被告河南省统然医疗科技有限公司辩称，第一原告提起的诉讼系虚假诉讼。诉讼的目的是为了逃避执行。本案的原告李冬从形式上来讲，与被执行人没有关系，但实际上关系与其他四被告是相互串通，所以应当驳回她的诉讼请求。同时人民法院也有义务发现虚假诉讼了以后，把这些线索向有关部门提交。第二原告李冬在执行当中已经提了执行异议宛城区法院驳回了。在执行异议当中提供的证据，也没有变化。他们实际上目的还是逃避执行，拖延时间。民事案件中我们是保证人等于是替他们履行了。进入执行阶段，包括本案的异议之诉，都是为了拖延时间。被告张自柱、马瑞莲、张志、蔡金菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。原告李冬为支持自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、异议之诉裁定书，证明原告已提起执行异议，起诉程序合法。证据二、房屋买卖合同，证明2017年2月23日原告与张志、蔡金菊签订涉案房屋的买卖合同，价格为78.5万元，首付45.0462元，余款由乙方承接甲方房屋银行贷款本金及应付利息，继续支付按揭款给银行。证据三、2017宛市证民字第1620号公证书，证明被告张志、蔡金菊委托张自中处理涉案房屋的相关事宜，包括代为配合买方办理涉案房屋按揭贷款，代为办理物业、水电、暖气更名手续等。证据四、中国建设银行个人交易明细，证明原告委托张自中按照约定支付购房款，按约定缴纳银行按揭贷款。证据五、1、南阳市森林半岛收款收据，证明原告2018年6月1日至2020年5月31日交纳物业费数额。2、水电水费、电费票据，证明2017年7月12日至今水电费使用情况。证据六、2017年7月13日、2020年3月23日南阳建业森林半岛管理有限公司南阳分公司出具居住证明，证明原告自2017年购房至今在涉案房屋居住。证据七、2018最高法民申1574号民事裁定书，证明物权法191条第二款规定，抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产中不得转让是管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。证据八、涉案房产的产权证书，证明系张志、蔡金菊已交付原告。证据九、不动产登记中心查询结果，证明原告名下无其他房产。证据十、出庭证人张自中的证言。证实涉案房屋是由其购买，写的女儿李冬的名字，房子是夏天热的时候买的，买房子提440000元现金交给卖方的。被告河南省统然医疗科技有限公司对原告李冬所举证据的质证意见为：对证据1执行异议裁定书真实性不持异议。对证据2、3、4，根据刚刚的询问，有异议。对证据5，电费是有2017年7月12日的电费统一收据，真实性没有问题。但17年7月12日并不能够证实真正的用电人是李冬，19年3月5日户名也是李冬，也没有什么意义。水费上面写的是补票，不能证明2017年7月份到底用户名是谁。以上均不能证明第一用户是李冬，第二实际使用人是李冬。物业费也不能证明自2017年房子买了以后，她都开始居住使用。第一不能证实房屋是真实的交易。第二也不能够证实李冬真正从2017年以后都开始居住使用。第三没有证据证明她的主张。对证据6，不具备证据要求的格式，无法核对章的真假，按照民诉法规定需要有责任人，没有经办人，无法作为证据使用。对证据7，管理性规定系法律依据，可以参考，但不能作为证据使用。对证据8，真实性无异议。对证据9，真实性无异议。但是能否证明李冬是唯一住房有异议。对10证人证言质证意见为证人证言跟原告的主张和证据相互矛盾，是虚假的，间接地印证原告要主张的事实是虚假的。本案是虚假诉讼。被告河南省统然医疗科技有限公司为支持自己的辩称，向本院提交如下证据：二份音频视频资料。1、对供电局客服电话录音，证实原告所举票据，并不能证实李冬系实际使用者。2、视频和照片并不是原告所说的由原告居住使用，实际上现在这个房子还是张自柱在那住。以上证明房屋仍由本案被告张自柱居住，这些不可辩驳的证据充分证明原告起诉系虚假诉讼，希望法庭按照相关法律规定，对其移送相关部门。原告李冬对被告河南省统然医疗科技有限公司所举证据的质证意见为：关于视频，无法确认系张自柱本人，无法证明是从哪个房间走出来，无法证明被告主张，并且本案原告和张志之间发生的交易，与张自柱没有任何关联。关于录音，答复的说修改以后的，之前的原用户打不出来，原告是用电的户号是17年7月12日都已经显示，说明原告自2017年7月12日，是该房屋的用电的使用者。用电票据上很清楚的或户号是使用者是原告本人，被告该主张该录音不能证明其主张。本院对原、被告双方无异议的证据的真实性予以认可，对双方证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件事实：本案涉案房屋登记在被告张志、蔡金菊名下，登记时间为2016年5月31日，房产证编号为：宛房权证字第**，座落位置为南阳市××信××路北侧××森林半岛××单元××室。该房产在交通银行股份有限公司南阳分行设定有抵押，抵押时间为2012年12月25日至2032年12月24日。2017年2月15日，被告张志、蔡金菊在河南省宛都公证处办理委托公证，委托张自中（原告李冬母亲）为其合法代理人，全权代表二人执行和处理以下事项：“1、代为办理该房产的贷款的归还、他项权证的领取及抵押登记的解除；2、代为办理该房产的买卖交易手续及签署该房产的买卖合同，代收房款；3、代为办理上述房产的土地权籍的确认及分户、变更；4、代为向房产及不动产、土地管理部门办理该房地产的交易确认、不动产登记及相关的产权过户、土地证的过户及与之相关的一切手续，以及交纳相关的税费、过户费等一切必要费用；5、代为办理与该房产相关的物业、水电、燃气、暖气、大修基金等更名交接手续；6、代为配合购买方办理上述房产的二手房按揭贷款，并代开银行账号或卡，尾款的收取，卡号由受托人提供。7、代为办理上述不动产权证的补证及领取事宜。8、如遇拆迁，代为办理拆迁补偿的一切相关事宜。9、代为办理上述房产的信息及土地信息档案查询事宜。”2017年2月23日，原告李冬（买方、乙方）与被告张志、蔡金菊（卖方、甲方）签订了房屋居间（买卖）合同，内容如下：“第一条乙方购买甲方所有的房屋××于南阳市××信××路北侧××森林半岛××单元××室房，建筑面积121.48平方米，房权证号16××99-1-2，所有权共有2人。附属设施装修。第二条经甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为人民币（大写）柒拾捌万伍仟元整（小写）785000元，房屋过户费用承担方式由乙方承担。第三条付款方式约定：乙方承接甲方银行按揭贷款。即：乙方付给甲方房屋的首付款及装修等前期费用人民币（大写）肆拾伍万零肆佰陆拾贰元整（小写）450462元，剩余房款本金人民币（大写）叁拾叁万肆仟伍佰叁拾捌元整（小写）334538元，由乙方承接甲方房屋贷款本金及应付利息继续支付按揭款给银行。甲方将房贷还款卡交由乙方保管并仅用于归还房贷之用，乙方保证承接银行贷款后每月及时归还贷款，不能给甲方的银行征信带来任何问题，如果因为乙方的还款问题给甲方带来负面影响或麻烦，乙方承担所有损失，并按照甲方的要求赔偿违约金10000元。第四条甲方应保证该房产权清楚，合法。除有正常银行按揭贷款外，别无其他产权纠纷。待乙方将银行按揭款支付完后，能正常顺利将房产过户给乙方，过户费用由乙方承担，房屋交易后，如果甲方不能保证上述事项正常执行或因甲方其他原因致使交易无法进行，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方由此而造成的一切损失。第五条甲方应在交易后日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方，房屋交付乙方前甲方应结清水电、物业等相关费用，并保证水电通畅。……”。另查明：（一）本案立案时，原告李冬将张自柱、马瑞莲、张志、蔡金菊四人列为第三人，因以上四人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院对其对原告李冬提起的执行异议之诉是否反对不得而知。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。经合议庭释明，原告同意将张自柱、马瑞莲、张志、蔡金菊四人列为被告。（二）根据原告开庭提供的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，从2017年2月19日到2017年2月25日，从张自中6210812590002076856账户向张志62×××06账户分15次转款4500500元，这与张自中（既是证人又是涉案房屋买卖经办人）在庭审中作证时称房款交付的是440000元现金不一致。原告李冬与被告张志、蔡金菊签订房屋买卖合同是2017年2月23日，经办人张自中出庭作证时说签订时是热天，亦与合同签订时间不符，剩余房款由张自中按按揭贷款金额2525元每月通过张志账户支付。（三）庭审中原告向本院提交了涉案房屋的相关水电费票据。2017年7月12日至2019年11月26日期间交纳涉案房产的水费收费专用单据，共33张，该水费收费单据系补打票。2017年7月12日至2020年3月23日期间交纳涉案房产的电费收据，共44张。经本院电话联系国家电网客服电话9****，客服回复该涉案房屋电费卡号办理过过户（过户时间2017年2月24日），房屋过户后仅能显示现户主李冬名字，无法显示过户之前户主名字。同时，本院电话联系水务集团客服电话6359****，客服回复该涉案房屋水费卡号办理过过户，房屋过户后仅能显示现户主李冬名字，无法显示过户之前户主名字。（四）2017年7月13日，河南建业物业管理有限公司南阳分公司森林半岛物业服务中心出具居住证明一份，内容为“兹证明李冬，女，身份证号在森林半岛二期16号楼1单元802居住。（此证明仅证明该业主在此居住，不做其他证明材料使用）”。2020年3月23日，河南建业物业管理有限公司南阳分公司森林半岛物业服务中心再次出具居住证明一份，内容为：“兹证明：李冬，女，身份证号，居住于南阳市宛城区××孔明××号，建业森林半岛**楼**802。以上情况属实，特此证明！”。（五）2016年9月27日南阳市龙蔚商贸有限责任公司（法定代表人张自柱）向交通银行股份有限公司南阳分行借款258万元，南阳市浩宇医疗器械有限公司（现河南省统然医疗科技有限公司，以下简称统然公司）、张自柱、马瑞连、张志、蔡金菊提供连带责任保证。款项到期后，南阳市龙蔚商贸有限责任公司未能如期还款，交通银行股份有限公司南阳分行诉至卧龙法院，并依据（2017)豫1303民初3942号民事判决书申请南阳市卧龙区人民法院强制执行。南阳市卧龙区人民法院于2019年1月9日从原告统然公司中国工商银行扣划2867200元，2019年1月11日从原告统然公司中国建设银行账户扣划241333.38元，两次扣划共计3108533.38元。后张自柱向原告统然公司偿还了150000元。2019年1月16日，河南省统然医疗科技有限公司与南阳市龙蔚商贸有限责任公司、张自柱、马瑞莲、张志、蔡金菊因追偿权纠纷，向本院提起民事诉讼。该案诉讼中，河南省统然医疗科技有限公司申请财产保全，本院于2019年1月21日作出（2019）豫1302民初517号民事裁定书及协助执行通知书，保全南阳市龙蔚商贸有限责任公司、张自柱、马瑞莲、张志、蔡金菊价值2958533.38元的财产。同日，我院对张志、蔡金菊名下共同共有的位于南阳市××信××路北侧××森林半岛××单元××室房产予以查封。本院于2019年4月10日作出（2019）豫1302民初517号民事判决书，判决：“一、限被告南阳市龙蔚商贸有限责任公司于本判决生效后十日内向原告河南省统然医疗科技有限公司支付代偿款2958533.38元及利息，利息自2019年1月15日起按年利率6%支付至款项付清止。二、被告张自柱对上述第一项款项承担连带清偿责任。三、被告马瑞莲、张志、蔡金菊分别对上述第一项借款未清偿部分分别承担25%的还款责任。”判决生效后，被告未按期履行义务，河南省统然医疗科技有限公司于2019年6月18日申请我院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执1730号。在执行过程中，案外人李冬提起执行异议，本院于2019年12月16日作出（2019）豫1302执异358号执行裁定书，驳回案外人李冬的异议请求。并向李冬邮寄送达，2019年12月20日李冬签收，李冬不服该裁定，2020年1月3日向本院提出执行异议之诉，本院予以受理。本院认为，本案争议焦点为原告李冬是否享有足以排除强制执行的民事权益？是否可以确认涉案房屋的所有权属于原告李冬？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告是否已经支付全部价款并实际占有涉案房屋,以及原告对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定原告是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。1、原告和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同？关于该问题，根据查明的案件事实可知，案外人李冬于2017年2月23日与张志、蔡金菊（卖方、甲方）签订了房屋居间（买卖）合同，上述行为发生在本院查封（2019年1月21日）本案案涉房屋之前。2、原告在法院查封之前已合法占有该不动产？通过原告自己提交的证据，水费票据虽然显示2017年1月时是李冬，显然此时李冬与张志、蔡金菊尚未签订房屋买卖合同，这与本院与水务集团客服的电话联系相互印证。河南省电费收据亦是如此。原告提交的水电费票据不能证实2017年7月12日原告已合法占有该不动产。另外，原告提交的河南建业物业管理有限公司南阳分公司森林半岛物业服务中心出具居住证明两份，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院不予认定。3、是否已经支付全部价款？因案涉房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，原告至目前尚未支付全部价款。4、原告对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错？涉案房屋系按揭购得，原告与张志、蔡金菊签订房屋买卖合同时对此是明知的，故原告在签订房屋买卖合同时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。并且，该房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记，综上，本院认定原告对案涉房产未办理过户登记至其名下有过错。综上所述，综合判断全案证据，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其在本案中提出的终止对涉案房产执行的诉请，本院不予支持。本案涉案房产设定有抵押权，因此，原告要求确认位于南阳市××信××路北侧××森林半岛××单元××室（产权证号16××**）房屋归原告所有的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告李冬的诉讼请求。案件受理费11650元，由原告李冬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  丁心然二〇二〇年五月二十二日书记员  张智雯