四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初7118号 原告：广元宏天投资有限公司，住所地四川省广元市经济技术开发区石龙工业园。 法定代表人：孙彬文，系公司总经理。 委托诉讼代理人：申金杯，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中义，四川联一律师事务所律师。 被告：广元市华林创通科技有限公司，住所地：四川省广元市经济技术开发区石龙工业园（宏天电子产业园）10号楼。 法定代表人：王维，系公司总经理。 原告广元宏天投资有限公司（以下简称宏天公司）诉被告广元市华林创通科技有限公司（以下简称华林创通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏天公司委托诉讼代理人申金杯、被告华林创通公司法定代表人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏天公司向本院提出诉讼请求： 一、判令被告支付原告厂房租金1111810.56元、滞纳金1825247.32元、违约金63532.03元，上述费用合计3000589.92元及保证金52943.36元（暂计2019年9月5日）； 二、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2018年1月5日，原、被告签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，约定原告向被告出租位于广元经开区，租赁面积为6617.92平方米，租期自2018年1月5日起至2018年4月4日止，月租金为8.00元／㎡，应按季租金额计，被告应及时支付房屋及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金，逾期三个月，原告有权收回厂房解除合同。若违反合同并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金。原告向被告交付了全部厂房，按合同约定，截止2019年9月5日，被告应向原告支付租金1111810.56元、滞纳金1825247.32元、违约金63532.03元及保证金52943.36元，截止起诉之日，被告未向原告支付租金，现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告宏天公司为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、原告宏天公司作为出租方与被告华林创通公司作为承租方签订的《宏天电子产业园厂房租赁合同》一份，证明2018年1月5日原、被告双方签订租赁合同，被告租赁原告厂房宏天电子产业园10号楼，租赁面积6617.92平方米，月租金为8.00元/㎡，租金按季支付，保证金52943.36元，被告逾期支付租金及其他费用时，原告有权增收应缴费用5%的滞纳金。 二、1、2018年11月12日，被告华林创通公司向原告宏天公司转水费1564.00元的中国工商银行网上银行电子回单一份及2、2018年11月12日，原告宏天公司向被告华林创通公司出具的收到2018年7-8月水费1564.00元的收据一份，证明被告在租赁期满后仍然占有使用原告的厂房，期间于2018年11月12日通过银行转账的方式向原告支付了2018年7-8月水费1564.00元。 三、被告华林创通公司的名称标志现场照片一份，证明被告实际占有使用原告的厂房。 四、2019年3月21日，广元经济技术开发区招商引资局向原告宏天公司作出的《关于收取租金及清退部分未支付租金企业的报告》的复函一份，证明2019年3月21日广元经济技术开发区招商引资局向原告书面复函，支持原告通过诉讼途径向园区入住企业收取租赁费用。 五、被告华林创通公司的国家企业信用信息公示系统查询单一份，证明2017年11月28日广元经济技术开发区投资服务局向区工商局出具证明，证明被告公司地址在原告园区，原告已在该时间向被告交付租赁厂房。 六、2019年2月28日，原告宏天公司向被告华林创通公司出具的《租金催收通知书》一份，证明被告公司员工刘春艳已签收，原告已向被告催收。 被告华林创通公司辩称，一、原告与被告没有办理房屋交接手续，不具备租赁合同必备条款，租赁事实不成立。二、根据开发区管委会2019年4月10日现场办公会议决定，到目前为止没有确定房屋租金标准及支付方式。被告属于广元经济技术开发区招商引资的，签署了项目合作协议，给予厂房前3年全额补贴后2年补资企业，双方于2017年11月贴50%优惠政策，落户原告产业园。当时厂房未建成竣工且园区配套设施未建设完成（如水、电、员工宿舍等），不能交付我们使用。为了推进项目快速建成投产，在经开区的大力协调推动下，促进原告加快建设同时我司进驻装修厂房，并与原告签署了三个月短期临时租赁合同，待厂房竣工和配套设施建成验收后签署正式租赁合同，但原告一年多时间仍未将园区配套设施建成，时常爆水管，饭堂停业，员工宿舍区一直未建成，工厂基本要素无法保证，投产以来经常停产，致使原被告至今未能签署正式租赁合同。2019年4月10日，由开发区管委会副主任李方甫召集政府相关部门及园区各单位在原告会议室研究园区企业推进工作会，会议第三项内容（关于厂房租金问题）明确议定，2019年4月10日后产生的厂房租金由原告与被告重新签订租房协议（重新议价、重新商议合同条款），2019年4月10日前产生的租金暂时搁置。会议现场没有任何人提出反对意见，截止目前为止，原、被告对此决议没提出异议，原告与被告也没有重新签订房屋租赁合同，无法确认租金标准及支付方式。三、原、被告违法签订临时租赁合同，应确定为无效合同。双方在2018年1月11日签订了三个月短期临时租赁合同，而厂房公示竣工日期为2018年3月22日，根据房屋租赁及房屋买卖相关法律规定，未竣工房屋不能出租和出售。四、原告园区配套跟不上，给被告造成损失，要求原告以减免房租的形式赔偿被告。因原告经常停水、停电、物业管理极差、食堂长期不营业、电梯自2019年5月-2020年1月一直停用，2019年8月、2019年10月已两次发函至原告，因年检维保问题一直不能正常使用，导致被告不能正常生产，产品质量不达标，因未按时交货受到客户处罚即不支付货款以及质量不合格退货损失，同时丢失大量客户，我司保留其追究损失的权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，我方保留因原告给被告造成各种损失的诉讼权。 被告华林创通公司为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、2019年4月16日，广元经济技术开发区招商引资局出具的《研究宏天电子产业园内企业推进工作专题会议纪要》一份，证明关于厂房租金问题会议决定2019年4月10日后产生的租金由宏天公司与企业重新签订租房协议，并按月足额收取（宏天公司保证水、电等要素供应正常），2019年4月10日前产生的厂房租金暂时搁置，待园区内基础设施及各项保障措施完善后再行议定。 二、1、2019年10月23日，被告华林创通公司向原告宏天公司出具的《关于电梯停用问题的通知》一份及2、2019年8月14日，被告华林创通公司向原告宏天公司出具的《关于电梯问题的告知函》一份，证明基本设施不完善。 三、被告华林创通公司、四川晟合鸿科技有限公司（以下简称晟合鸿公司）、四川阳视科技有限公司（以下简称阳视公司）、广元市昊龙通信科技有限公司（以下简称昊龙公司）、四川三芯半导体科技有限公司（以下简称三芯公司）共同加盖印章的2016年11月8日-2019年6月18日《宏天电子产业园统计停电记录表》及2016年10月18日-2019年9月23日《宏天电子产业园统计停水记录表》各一份，证明基本保障设施没有到位。 被告华林创通公司对原告宏天公司提交证据的质证意见为： 一、原告宏天公司作为出租方与被告华林创通公司作为承租方签订的《宏天电子产业园厂房租赁合同》，该合同签订时间是2018年1月5日，合同上面没有写日期，我们当时签订协议是出于配合宏天公司完成某种手续，并不具有法律效力。 二、1、2018年11月12日，被告华林创通公司向原告宏天公司转水费1564.00元的中国工商银行网上银行电子回单及2、2018年11月12日，原告宏天公司向被告华林创通公司出具的收到2018年7-8月水费1564.00元的收据无异议，转账是事实。 三、被告华林创通公司的名称标志现场照片无异议。 四、2019年3月21日，广元经济技术开发区招商引资局向原告宏天公司作出的《关于收取租金及清退部分未支付租金企业的报告》的复函，函件上面已经明确说了按照合同收取租金，但我们的合同是临时合同，2019年4月10日之后重新约定了收取租金的方式，但至今未签订合同，因为没有完善基础设施。 五、被告华林创通公司的国家企业信用信息公示系统查询单无异议。 六、2019年2月28日，原告宏天公司向被告华林创通公司出具的《租金催收通知书》，该通知书签收人是我们公司员工，但对函的内容有异议。在合同期满后至催收租金期间，为什么没有立刻签订协议是因为期间水电等基础设施不完善导致协议无法签订。 原告宏天公司对被告华林创通公司提交证据的质证意见为： 一、2019年4月16日，广元经济技术开发区招商引资局出具的《研究宏天电子产业园内企业推进工作专题会议纪要》真实性有异议，没有招商局的印章。该会议纪要被告明确且参加了该次会议，该次会议的时间是2019年4月10日，那么至少能够说明被告在双方三个月的合同租赁期满后，也就是2018年4月4日至2019年4月10日期间，占有使用原告的厂房。 二、1、2019年10月23日，被告华林创通公司向原告宏天公司出具的《关于电梯停用问题的通知》及2、2019年8月14日，被告华林创通公司向原告宏天公司出具的《关于电梯问题的告知函》，该通知是2019年10月23日发出的，并且是复印件，真实性有异议。即使电梯存在瑕疵，也应当由园区物业管理公司进行处理，与原告无关。据原告所知，电梯停运是因为电子维保期满后维保的需要而停运。 三、被告华林创通公司、晟合鸿公司、阳视公司、昊龙公司、三芯公司共同加盖印章的2016年11月8日-2019年6月18日《宏天电子产业园统计停电记录表》及2016年10月18日-2019年9月23日《宏天电子产业园统计停水记录表》系复印件，记录的第一次时间是2016年11月8日，那个时候被告公司都未成立，他怎么知道我们的园区停电，真实性有异议。最后一次记录时间是2019年6月18日反而证明了被告至今都在占有使用原告的厂房。 经审理查明，2017年11月23日，广元市工商行政管理局向被告华林创通公司出具了（广工商）登记内名预核字［2017］2205号《企业名称预先核准通知书》。2017年11月28日，广元经济技术开发区投资服务局向区工商分局出具证明，载明华林创通公司的地址为广元经济技术开发区石龙工业园（宏天电子产业园），该项目不在棚户区范围内。2017年12月4日，被告华林创通公司成立。2019年5月13日，被告华林创通公司经登记核准，登记住所地为广元经济技术开发区。 2018年，原告宏天公司作为出租方甲方与被告华林创通公司作为承租方乙方签订了《宏天电子产业园厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在广元经开区，租赁建筑面积6617.92平方米，厂房为全框架钢筋混凝土结构，二级耐火等级，生产的火灾危险类别为丁类。二、厂房租赁自2018年1月5日起至2018年4月4日止，租赁期叁月，租赁期满，若乙方要继续承租房屋或终止租赁合同，需向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同或终止合同。三、保证金及租金：1、甲乙双方约定该厂房租赁月租金为8.00元／㎡（含税单价），按季租金额计，在租赁合同签署后，乙方接收房屋或进入装修前五日，乙方支付给甲方。2、乙方租房保证金按月租的金额52943.36元计与叁个月租金158830.08元一起交给甲方，乙方按本合同履行，并无违约情况下，合同终止时，甲方按本金额如数（不计息）退还给乙方。四、乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金，逾期三个月，甲方有权收回厂房，终止合同，并按乙方违约处理。五、甲乙双方若有违反本协议并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金。 上述合同签订后，原告宏天公司将厂房交由被告华林创通公司使用。 2018年11月13日，被告华林创通公司向原告宏天公司支付案涉厂房2018年7月-8月水费1564.00元。 在被告华林创通公司使用厂房期间，由于被告华林创通公司未支付租金，原告宏天公司向被告华林创通公司出具了《租金催收通知书》一份，载明：“华林创通公司：贵司入驻宏天电子产业园生产经营已达一年时间以上，贵司于2018年1月5日承租我司厂房，为大力扶持贵司生产经营发展，租金起算已免除了一定的室内净化期，农历年前我司向贵司送达了《租金催收函》，但直至2019年2月28日贵司都未缴纳。我司今再次向贵司送达《租金催收通知书》，贵司在收到通知日起10日内，请按《租金催收通知书》后附表内应缴租金额、租金保证金额，按合同规定及时缴入我公司账户，如超过10日，我司将按合同约定收取双倍滞纳金，并将采取进一步措施，以保障我公司权益不受损失。务请贵司重视为要，敦促催收。附：1、《应缴租金表》；2、《账户信息》”。2019年3月4日，被告华林创通公司的员工张春燕收到上述通知书。 同时，原告宏天公司也因被告未支付租金又向广元经济技术开发区招商引资局出具了《关于收取租金及清退部分未支付租金企业的报告》，广元经济技术开发区招商引资局于2019年3月21日针对该报告向原告宏天公司出具了复函，载明：“宏天公司，你公司《关于收取租金及清退部分未支付租金企业的报告》（广元宏天［2019］010号）已收悉，经会议研究，现将相关事宜复函如下：一、支持你公司与园区入驻企业按照租赁合同依法依规收取租赁费用，协商不成可通过司法途径解决，但不得野蛮强制催收。二、水、电、气等费用收取，你公司配合规范园区物业管理工作后，由物业服务公司统一收取，并支付你公司垫付资金。三、绵商银行的委托贷款事宜，严格按照委贷协议约定执行”。 原告宏天公司因被告华林创通公司未向其支付租赁费，遂向本院提起诉讼。 在审理过程中，本院于2020年4月29日组织原、被告对案涉厂房的实际使用情况进行了现场勘验，经勘验案涉厂房被告华林创通公司在2018年进场，现一楼为样品展览、二、三楼为生产车间、四楼为行政办公区域，目前在正常生产。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告宏天公司与被告华林创通公司签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》时，虽然案涉房屋尚未竣工验收，但2018年3月22日案涉房屋经过竣工验收合格，且合同系双方的真实意思表示，内容又不违反法律法规强制性规定，《宏天电子产业园厂房租赁合同》合法有效，原、被告对合同义务均应恪守履行。原告宏天公司将涉案厂房交由被告华林创通公司使用，被告华林创通公司亦应依约履行按时支付租金的义务。 对于被告华林创通公司认为该合同系临时租赁合同，双方没有办理房屋交接手续租赁事实不成立，属于无效合同及案涉工业园区经常停水停电、电梯不能正常使用导致其产生损失要求减免房屋的辩解意见，本院不予采纳，理由如下：1、被告认为该合同系配合政府办理手续而签订的临时租赁合同，但未向本院提交相关证据予以证实，本院不予采信。2、案涉厂房虽在双方签订租赁合同时未竣工验收，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，案涉厂房在本案法庭辩论终结前已竣工，原、被告双方签订的租赁合同有效。同时，2020年4月29日本院组织现场勘验涉案厂房现状时，查明被告华林创通公司自2018年进入涉案厂房，目前厂房正常使用生产中，是否办理竣工手续对其经营使用案涉厂房并未产生影响。3、被告向本院提交的停水停电记录表系园区其他三企业及被告自行加盖印章，不符合证据规则的相关规定，本院不予采信。 原告宏天公司与被告华林创通公司虽在合同中约定的租赁期限为2018年1月5日起至2018年4月4日止，月租金额为52943.36元，按季收取，租房保证金按月租金额52943.36元。但被告华林创通公司至本案现场勘查时（2020年4月29日）仍在继续使用涉案厂房，故原被告双方已形成了不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”，第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，合同租赁期间的租金及租赁期满后的租金均应当按照双方合同约定的金额计算。被告华林创通公司逾期未向原告宏天公司支付租金等费用造成本案纠纷，其过错责任在于被告华林创通公司，故原告宏天公司诉请被告华林创通公司支付2019年9月5日前的租金及租房保证金52943.36元本院予以支持。因2018年1月5日至2019年9月5日共计20个月，故该期间的房屋租金为1058867.20元，原告主张的超出部分的租金本院不予支持。 关于原告宏天公司主张的滞纳金1825247.32元、违约金63532.03元。虽被告华林创通公司未按约支付租金等费用的行为已构成违约，且原、被告双方在厂房租赁合同中明确约定滞纳金为应缴费用的5%、违约金为年租金的10%，但本院认为滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，恪以新的金钱给付义务，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，原被告作为平等主体约定的滞纳金实质上违约金性质。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告主张的滞纳金与违约金过分高于实际造成的损失。又因双方合同中约定被告应当在合同签订后接收房屋或进入装修前五日内支付三个月租金、租金按季计收。但合同又未明确接收房屋或进入装修的时间，原被告也未提交证据证明接收房屋或进入装修的时间，依照公平原则，本院酌定被告应当支付房租的时间为合同签订后十日内。本案租赁合同未明确落款时间，但约定租期起算时间为2018年1月5日，故被告应当支付租金时间为2018年1月15日，被告逾期交租违约金从2018年1月15日起以158830.08元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月14日，从2018年4月15日起以317660.16元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月14日，从2018年7月15日起以476490.24元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月14日，从2018年10月15日起以635320.32元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月14日，从2019年1月15日起以794150.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月14日，从2019年4月15日起以952980.48元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月14日，从2019年7月15日起以1058867.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1058867.20元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告广元市华林创通科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付的厂房租金1058867.20元（2018年1月5日-2019年9月5日）、租房保证金52943.36元，合计1111810.56元； 二、被告广元市华林创通科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年1月15日起以158830.08元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月14日，从2018年4月15日起以317660.16元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月14日，从2018年7月15日起以476490.24元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月14日，从2018年10月15日起以635320.32元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月14日，从2019年1月15日起以794150.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月14日，从2019年4月15日起以952980.48元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月14日，从2019年7月15日起以1058867.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1058867.20元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止； 二、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31228.00元、保全费5000.00元，合计36228.00元，由原告广元宏天投资有限公司负担6245.00元，被告广元市华林创通科技有限公司负担29983.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邓 富 人民陪审员 刘 蓉 人民陪审员 贾 彬 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员 董雪昀