河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初4346号原告：沁阳市王召乡人民政府，住所地：沁阳市王召乡东祝策村，统一社会信用代码:11410882005687593T。法定代表人：沈红艳，任该单位乡长职务。委托诉讼代理人：席晓冬，河南合祥律师事务所律师。被告：苗秋虎，男，1962年7月4日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：杨春霞，焦作市沁阳市沁园法律服务所法律工作者。原告沁阳市王召乡人民政府诉被告苗秋虎为租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沁阳市王召乡人民政府的委托诉讼代理人席晓冬，被告苗秋虎及其委托诉讼代理人杨春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沁阳市王召乡人民政府向本院提出诉讼请求：1、依法确认2002年2月2日原木楼乡人民政府与被告签订的土地使用租赁协议书已于2019年6月19日解除；2、要求被告支付拖欠租金99000元；3、要求被告立即将租赁土地上的物品腾清，将租赁物交还原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年2月2日，原木楼乡人民政府（甲方）与苗秋虎（乙方）签订土地使用租赁协议书，约定甲方位于冷庄村原沁阳市恒源鞋厂的土地11.3亩，租赁给乙方使用，租期50年，年租金9000元，于每年3月1日前交清，乙方须在2002年4月1日启动企业生产。协议签订后，乙方启动企业生产，后注册了沁阳市木楼走四方制鞋厂，经营人苗秋虎、个体户。被告交纳租金34770元，拖欠租金99000元，现被告已歇业多年，厂房转租散乱污企业生产。原木楼乡人民政府于2005年撤销建制。原告作为原木楼乡人民政府民事权利义务的继任者，于2019年5月30日书面通知苗秋虎限期交纳拖欠的土地租金99000元，并恢复企业生产，终止转租行为。被告未在限期内履行其义务，原告依合同法第九十四条的规定，于2019年6月19日通知被告终止土地使用租赁协议书。原告于2019年7月30日起诉，请求确认双方的土地租赁协议已解除，法院以被告主体不适格为由驳回起诉。为此，原告再次起诉，请求依法确认2002年2月2日签订的土地使用租赁协议书解除，要求被告支付拖欠的租金及立即将租赁土地上的物品腾清，将租赁物交还原告，以维护原告的合法权益。被告苗秋虎辩称，一、请求法院依法确认原、被告双方2002年2月2日签订的土地使用租赁协议书无效。2002年2月2日之前，沁阳市恒源鞋厂系原木楼乡乡办企业，因企业严重资不抵债，被告苗秋虎通过拍卖行购买所得该鞋厂的厂房及其机器设备。根据物权法第一百四十七条，此条为了保护购买人的利益采取房地一体主义。原、被告双方2002年2月2日签订的土地使用租赁协议书违反了合同法第五十二条的规定，应属于无效合同。二、原告通知解除的条件不符合法律规定，法院不能确认土地使用租赁协议书已于2019年6月19日解除。原告诉讼请求第一项不符合合同法关于合同解除行使的有关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。三、被告不应该缴纳租赁费是因为情势变更。被告购买原沁阳市恒源鞋厂的房屋和设备后，在该所有权内从事个体工商户的经营，名称为沁阳市木楼走四方鞋厂。购买后的2002年2月1日，木楼乡政府与沁阳市红光制鞋厂签订土地租赁协议书，协议约定：租期为50年（2002年2月2日-2052年2月29日），年租金为玖仟圆整。根据房地一体主义，被告对所涉土地享有土地使用权，被告完全不需要签订土地租赁协议书。原告与被告所签订的土地租赁协议应属于无效合同，被告不需要向原告缴纳租赁费。四、原告无权要求被告立即将租赁土地上的物品腾清。被告通过拍卖所得房屋及其设备，从拍卖当天，被告已经取得该房屋和设备的所有权，原告无权要求将苗秋虎所有的房屋及其机器设备进行腾清。根据物权法第一百四十八条规定，本案中，如果原告提前收回归土地，原告应该对本案所涉及的房屋及其他不动产给予补偿。该法自2007年10月1日开始实行，原、被告签订的土地使用租赁协议时间为2002年2月2日，本案所发生的纠纷时间为2019年12月份，依据新法优于旧法，本案中应该适用物权法来进行裁判。五、原告应赔偿被告在租赁期间所产生的损失10万元。本案所涉房屋及其设备属于被告所有，被告在这10年期间多次招商引资利用本案所涉土地产生效益或出租房屋及其设备，均受到原告的阻挠。2002年2月2日签订的土地使用租赁协议书中并没有约定被告不允许转租的行为。六、被告对所涉土地享有土地使用权，应依法保护被告的合法权益。土地使用租赁协议书第七条约定：甲方负责给乙方办理土地使用证，费用由乙方负担，同时帮助排除外界干扰，维护企业正常生产经营秩序等事宜。第七条与协议书的目的相矛盾，约定甲方负责给乙方办理土地使用证，经被告多次催促，直至现在原告也未给被告办理土地使用证。原告未按照合同约定为被告办理土地使用证，属于违约行为。该条约定表明，被告对该土地享有土地使用权，享有对该土地的占有、使用、收益和处分的权利。综上所述，应依法判决驳回原告的诉讼请求。另外，原、被告双方签订的是土地使用租赁协议书，该协议书是指本案所涉土地使用权，那么本案所涉土地所有权，是属于国家还是属于集体，根据原告提供的地籍调查表显示，本案所涉土地属于集体土地，那么土地的所有权应当属于冷庄村民委员会，所以，原告不是本案适格主体。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的土地使用租赁协议书，对其真实性，本院予以确认。关于其效力，本院将在本院认为部分予以详述。原告提供的沁阳市木楼乡人民政府的证明、催告通知书、协议终止告知书，对其真实性，本院予以确认。原告提供的地籍调查表能够证明其证明对象，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：沁阳市恒源鞋厂系木楼乡乡办企业，于2001年11月2日向本院申请破产还债。本院于2001年11月5日作出裁定宣告沁阳市恒源鞋厂自2001年11月7日起进入破产还债程序。沁阳市红光制鞋厂系个人独资企业，负责人为苗秋虎，成立于2002年4月24日，后被注销。2002年2月2日，原木楼乡人民政府（甲方）与沁阳市红光制鞋厂（乙方）签订土地使用租赁协议书，协议书约定：“一、甲方将原沁阳市恒源鞋厂使用的土地约11.3亩，长114米，宽66米（含厂区内水井一口），自2002年2月2日起将其使用权租赁给乙方，租期为50年（2002年2月2日--2052年2月29日），年租金为玖仟圆整。二、土地使用租金标准每十年调整一次，调整依本年国家统计局公布的年度物价涨落指数比例内调整，若十年后公布的物价涨落指数与订立协议时的情形过于悬殊时，由双方协商进行调整。三、甲方自2002年3月1日开始计算及收取乙方土地使用租金。四、乙方在每年3月10日前向甲方一次性付清当年租金玖仟圆整。五、乙方须在2002年4月1日日新月异将企业启动。六、若将企业改做宅用，乙方须征得甲方同意。七、甲方货责给乙方办理土地使用证，费用由乙方负担，同时帮助排除外界干扰，维护企业正常生产经营秩序等事宜。八、未尽事宜，双方协商解决。九、本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效执行。”落款处：甲方：木楼乡人民政府，法人代表陈来良签字，并加盖沁阳市木楼乡人民政府公章。乙方：沁阳市红光制鞋厂，法人代表苗秋虎签字并加盖苗秋虎私章。协议签订后，被告苗秋虎成立沁阳市红光制鞋厂启动企业生产，后注销，2008年7月18日，苗秋虎又成立沁阳市木楼走四方制鞋厂在涉案土地继续经营。合同履行过程中，被告按照合同约定仅交纳了34770元租金，从2008年到2019年，被告未再交纳租金，拖欠租金99000元。由于被告苗秋虎未按时足额交付租金，原告于2019年5月30日书面通知苗秋虎，在接到通知后，于6月5日前缴纳十年土地使用租金99000元，并恢复企业生产，终止转租行为，否则乡政府将终止协议。被告未在限期内履行，原告于2019年6月19日向被告苗秋虎发出协议终止告知书，载明：“苗秋虎：乡政府与你于2002年2月2日签订了原沁阳市恒源鞋厂土地使用租赁协议书，双方约定每年向乡政府缴纳租金玖仟圆整，并日新月异将企业启动。目前企业停产，厂房被转租用于散乱污企业生产，拖欠租金十余年。2019年5月30日，乡政府向你下达《催要通知书》，要求在接到通知后，于2019年6月5日前缴纳十年土地使用租金玖万玖仟元整（99000.00），并恢复企业生产，终止转租行为，否则乡政府将终止协议。在规定期限内，你未按照《催告通知书》履行应尽义务，也未与乡政府进行协商。现乡政府终止与你于2002年2月2日签订的土地使用租赁协议书，请你于2019年6月23日前清理鞋厂个人财物，逾期按无主处理。特此告知！”逾期后，被告未履行。为此，原告沁阳市王召乡人民政府诉至本院。另查明，原木楼乡于2005年11月3日被撤销建制，其行政区域划归王召乡管辖。本院认为，双方当事人在案涉租赁协议中，对于土地租赁期限约定为50年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，对于50年租赁期限的效力，应作区分，即涉案租赁协议中约定的租赁期限20年的部分，应确认为有效，超过20年的部分，应确认为无效。案涉租赁协议系双方当事人真实意思表示，除关于土地租赁期限的条款超过20年的部分因违反上述法律的强制性规定而无效外，其他均为有效，对双方当事人均具有约束力。（1）关于原告是否享有合同解除权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述规定，本案中，当事人双方在协议中未约定解除合同要件。因被告迟迟不予交纳租金，迟延履行主要债务，经原告催告后被告在合理期限内仍未履行。因此，原告依法享有解除权。一方面，原告享有法定解除权，另一方面，被告在收到原告解除合同通知之后也未在法定期限内向人民法院起诉。故原告主张确认2002年2月2日原沁阳市木楼乡人民政府与被告签订的土地使用租赁协议书已于2019年6月19日解除，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告的租赁物。（1）关于租金。自2008年至2019年，共11年，按照原沁阳市木楼乡人民政府与苗秋虎签订的土地租赁协议书，每年被告应交纳租金9000元，共计99000元。诉讼中，被告主张交过部分租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，庭审中，被告未提供证据予以证明。对原告要求被告支付拖欠租金99000元的请求，理由充分，本院予以支持。（1）关于被告在答辩中提出原告应赔偿被告在租赁期间所产生的损失100000元。庭审中，被告明确表示另案予以主张，本院予以准许。综上，原告的请求证据确实，理由充分，本院予以支持。被告辩称理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，第二百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认2002年2月2日原沁阳市木楼乡人民政府与被告苗秋虎双方签订的土地租赁协议书于2019年6月19日解除;二、被告苗秋虎应于本判决生效后三十日内将租赁土地上的物品腾清，将租赁物交付于原告。三、被告苗秋虎在本判决生效后十日内支付原告沁阳市王召乡人民政府租金99000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，由被告苗秋虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李中富二〇二〇年二月二十五日书记员  杨昆鹏