苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初11300号原告：吕官德，男，1955年7月3日出生，汉族，住浙江省丽水市缙云县。委托诉讼代理人：张娟，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洵，江苏东大舟律师事务所律师。被告：吴江市新兴房产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢801-805。法定代表人：徐育红，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚萍，该公司员工。原告吕官德与被告吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法由审判员袁媛适用简易程序公开进行审理。被告新兴公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，并于2017年12月8日对本案进行了公开开庭审理。原告吕官德的委托诉讼代理人陈洵，被告新兴公司的委托诉讼代理人龚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕官德向本院提出诉讼请求：1.新兴公司支付逾期交房违约金50441元（自2016年3月1日起暂计至2017年9月1日，按照日利率万分之三计算至一审判决作出之日止）；2.本案诉讼费用由新兴公司承担。事实与理由：吕官德于2009年11月30日与新兴公司签订《吴江市商品房买卖合同》，向新兴公司购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天小区XX幢XX室的房屋，房屋总价款为307101元。吕官德按约支付了购房款。根据合同约定，新兴公司应于2012年3月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并将商品房交付吕官德使用。但届期新兴公司迟迟不予交房，经双方多次协商，新兴公司出具承诺书，对逾期交房的违约责任作出了约定。后经诉讼，新兴公司支付逾期交房违约金至2016年2月29日，之后的逾期交房违约金至今未付。新兴公司辩称，其仅收到吕官德购房款265000元。吕官德尚有42101元购房款未支付。经审理查明：2009年11月30日，新兴公司作为出卖人，吕官德作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：吕官德向新兴公司购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天（一期）XX幢XX室的房屋，该房屋建筑面积为136.73平方米，每平方单价2246元，房屋总价为307101元；合同第六条约定：首付62101元，按揭245000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理；第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房，应承担下列违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，吕官德向新兴公司支付首付款20000元，新兴公司向吕官德出具金额为62101元的收据一份。后吕官德还以个人住房按揭贷款方式向新兴公司支付购房款245000元。2013年10月29日，新兴公司向书香春天楼盘各业主出具《承诺书》一份，承诺：“一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。2015年8月26日，吕官德将新兴公司诉至本院，要求新兴公司支付自2012年4月1日起至该案判决作出之日止的逾期交房违约金。本院于2016年2月29日作出(2015)吴江震民初字第00917号民事判决，支持了吕官德的诉讼请求。新兴公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。经苏州市中级人民法院主持，吕官德与新兴达成如下调解协议：“一、上诉人吴江市新兴房产开发有限公司应当给付被上诉人吕官德的逾期交房违约金（自2012年4月1日至2013年10月31日止的逾期交房违约金按已收房款的万分之一计算，自2013年11月1日至2014年4月30日止的逾期交房违约金按已收房款的万分之二计算，自2014年5月1日至2016年2月29日止的逾期交房违约金按已收房款的万分之一计算）及本案一审诉讼费、保全费，扣除被上诉人吕官德因上诉人吴江市新兴房产开发有限公司迟延交房而获得的继续无息占用原借款的利益（按借款本金42101元自2012年3月25日起算至2016年2月29日止，按照银行同期贷款利率计算），双方一致同意按40251.13元计算认定，由上诉人吴江市新兴房产开发有限公司于2016年11月15日前向被上诉人吕官德履行完毕。……”。庭审中，吕官德确认，除直接向新兴公司支付的20000元首付款外，其还向上海华阜房地产咨询有限公司（以下简称华阜公司）借款42101元用于支付案涉房屋的首付款，并由华阜公司直接将该42101元交给新兴公司。新兴公司表示，由于新兴公司与建筑商存在纠纷，导致房屋虽然完工，但因为建筑商不肯配合，目前尚无商品房竣工证明文件，无法报房产管理部门备案。上述事实，有吕官德提供的商品房买卖合同、收据、个人住房（商业用房）借款合同、承诺书、民事判决书、民事调解书，新兴公司提供的个人贷款借款凭证、现金存款凭条，以及当事人、诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，吕官德与新兴公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据新兴公司出具的收据以及银行贷款凭证，可以认定吕官德已按约履行支付购房款307101元的合同义务。新兴公司抗辩华阜公司向吕官德提供的用作首付款的42101元借款，新兴公司并未收到。本院认为，新兴公司就该42101元向吕官德出具了收据，表明新兴公司认可吕官德已履行相应的付款义务。新兴公司自认华阜公司是其独家销售代理商，华阜公司是否将该款项支付给新兴公司，属于新兴公司与华阜公司的内部约定，新兴公司不能据此对抗第三人。故对于新兴公司的抗辩意见，本院不予采信。在吕官德已全额支付购房款的情况下，新兴公司至今未能向吕官德交付符合合同约定条件的房屋，应承担逾期交房的违约责任。因新兴公司未能在2014年4月30日前向吕官德交钥匙，根据《承诺书》第二条的约定，自2014年5月1日起的逾期交房违约金应按日利率万分之三计算。由于双方就2016年2月29日之前的逾期交房违约金已另案解决，故本案中，新兴公司需支付2016年3月1日至2017年12月12日共计652天的逾期交房违约金60069元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告吴江市新兴房产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告吕官德逾期交房违约金60069元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取651元，由被告吴江市新兴房产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吕官德。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  袁媛二〇一七年十二月十二日书记员  史晴