广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初275号原告：恩平鼎尚实业发展有限公司，住所地：广东省恩平市平石xxxxxxxxx。统一社会信用代码：914***********702G。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。被告：苏兆禧，男，1980年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************。身份证号码：440************735。原告恩平鼎尚实业发展有限公司与被告苏兆禧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理本案过程中，因需向被告公告送达诉讼材料，依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑一鸣到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年9月7日签订的《商品房买卖合同》已于2019年12月25日解除；2.判令被告在2020年1月25日前搬离位于恩平市***************屋，将该房屋退还给原告；3.判令被告支付违约金164208元（按照合同总价款的30%计算）给被告；4.判令被告向原告支付房屋使用费54000元（从2016年10月开始按照每月1500元的标准暂计至2019年12月24日，应计至实际退还房屋给原告之日止）给原告；5.判令被告支付原告因本案聘请律师所支出的律师费35000元给原告；6.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月29日，原、被签订《华侨城认购书》，约定由原告将自己开发建设的位于恩平市**************商品房出售给被告。该认购书签订后，原告于2016年9月27日将房屋交付给被告占有使用。2017年9月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、商品房总价为547360元；2、买受人（即被告）应在2017年9月1日前付房款100000元，在2017年11月1日前付房款447360元。此外，合同的《补充协议》第5条第1款、第2款约定：如乙方（即被告，下同）逾期付款，按应付款之每日万分之四给付违约金给甲方（即原告，以下相同），从应付款之日计至付清款项之日止；如乙方逾期付款超过90天，视为乙方根本性违约，甲方有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，无条件收回物业，并有权追索因乙方违约造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、合同注销相关费用损失）；甲方因乙方违约而行使解除合同权的，甲方的书面解除合同通知到达乙方时即产生效力，并有权从乙方已付房款总价的30%扣除违约金。如乙方使用了该物业，乙方须于接到甲方解除通知书之日起30天内将物业交还给甲方，…，还应计付自收楼之日起至交回该物业之日止的场地使用费（按该物业在此期间的市场租金标准计算）及其他费用给甲方。合同签订后，原告依约定将房屋交付给被告占有、使用。合同约定的付款期限过后，虽经原告多次催促，但截止至2019年6月25日，被告仅仅支付了298860元（包括第一期100000元）给原告。2019年12月3日，原告向被告发出通知书，敦促被告支付余款及违约金，无果。2019年12月23日，原告委托律师向被告发出律师函，通知被告双方签订的《商品房买卖合同》自送达之日解除；要求被告在接到律师函之日起十日内搬离房屋，将房屋退还给原告；要求被告与原告办理解除合同的附随手续。该律师函于2019年12月25日送达给被告。原告认为，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，是合法、有效的，对双方均具有法律约束力，双方应当严格履行合同义务。但被告经原告多次催促，均拒不履行支付购房款这一主要义务，其行为已经构成根本性违约，原告委托律师于2019年12月23日向被告发出《律师函》，通知被告解除合同。被告在2019年12月25日收到《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，依法应确认本案所涉《商品房买卖合同》已依法解除。对于涉案合同解除后双方的权利义务，案涉合同已有明确的约定，且上述约定并没有违反法律、法规强制性规定，故此请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告未作答辩，也未向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，原、被告签订《华侨城认购书》，约定由原告将自己开发建设的位于恩平市**************商品房出售给被告。该认购书签订后，原告于2016年9月27日将房屋交付给被告占有使用。2017年9月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20xxxxxxxx），约定被告向原告购买涉案房屋，建筑面积136.84平方米，房屋总价款547360元，被告应于2017年9月1日前支付首期房款100000元，余款447360元应于2017年11月1日前付清。同日，双方还签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），《补充协议》第5条对《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款违约责任作出补充：5.1、如被告逾期付款，按应付款之每日万分之四计付违约金给原告，从应付款之日起计至付清款之日止；如被告逾期付款超过90天，视为被告根本性违约，原告有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，无条件收回物业，并有权追索因被告违约造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、合同注销相关费用损失）。5.2、原告因被告违约而行使解除合同权时，原告的书面解除通知到达被告之时即产生效力，并有权从被告已付购房款中按购房总价款的30%扣除作违约金。如被告使用了该物业，被告须于接到原告解除合同通知之日起三十天内将物业交还原告，该物业一切附属设备（附墙、天花、地板）等固定装修无偿归原告所有，还应计付自收楼之日起至交回该物业之日止的场地使用费（按该物业在此期间的市场月租金标准计算）及其他相关费用给原告。原告有权在退还已付房价款时将此违约金、场地使用费和其他相应款项一并扣除。《补充协议》第15条关于合同解除：15.1、原告或被告按照《商品房买卖合同》及本补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日，《商品房买卖合同》及本补充协议解除；15.3、《商品房买卖合同》及补充协议解除之日起，原告拥有对该商品房完全的所有权。《补充协议》第17条其他约定：第17.6、被告于本协议首页所留的通讯地址，原告或有关部门送达法律文件均以此地址为准。原告寄发有关文件、通知给被告，从寄出日（以邮戳日为准）起计十天，即视为被告方已收悉，原告按照被告地址寄出后，如因被告地址有误而退回造成的一切损失及责任均由被告承担。合同签订后，原告依约定于2016年9月27日将房屋交付给被告占有使用，被告也取得涉案房屋的不动产权证[证号：粤（2018）恩平市不动产权第xxxxxxx号]，但截止至2019年6月25日，被告仅仅支付了298860元（包括第一期100000元）给原告。2019年12月3日，原告向被告发出通知书，催促被告支付余款及违约金，无果。2019年12月23日，原告委托律师向被告发出律师函，通知被告双方签订的《商品房买卖合同》自送达之日解除；要求被告在接到律师函之日起十日内搬离房屋，将房屋退还给原告；要求被告与原告办理解除合同的附随手续。该律师函于2019年12月25日送达给被告。此外，2019年12月17日，原告与广东金硕律师事务所签订一份《民事案件委托代理合同》，约定由广东金硕律师事务所指派律师代理涉案商品房买卖合同纠纷，并支付律师费35000元。庭审中，原告补充提供一份《房屋租赁合同》，以证明该地段房屋租金标准为每月1500元。另查明，应原告申请，本院于2020年1月22日作出（2020）粤0785民初275号民事裁定，裁定查封被告名下位于恩平市**************房（即涉案房屋），以547360元为限，查封期限为三年。原告已预交保全申请费3256.80元。再查明，经本院多次邮寄送达，被告于2020年4月29日收到原告的起诉状、应诉通知书和开庭传票等材料。本院认为，原告恩平鼎尚实业发展有限公司与被告苏兆禧因《商品房买卖合同》产生的本案争议，是商品房买卖合同纠纷。本院依《中华人民共和国合同法》等相关法律法规裁判本案纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》），是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行权利和义务。本案《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的合同单方享有解除权的条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据2017年9月7日原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人应于2017年9月1日前支房款100000元，余款447360元应于2017年11月1日前付清”，从原告提供证据显示，截止至2019年6月25日，被告仅仅支付了298860元（包括第一期100000元）房款给原告，仍有248500元房款没有按约定支付，构成逾期付款违约。合同的《补充协议》第5条第1款约定解除合同的条件，“如被告逾期付款超过90天，视为被告根本性违约，原告有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议”。原告于2019年12月3日向被告发出通知书，催促被告支付余款及违约金。2019年12月23日，原告委托律师向被告发出《律师函》，该函于2019年12月25日送达给被告。本院据此认定涉案《商品房买卖合同》（含《补充协议》）于2019年12月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现《商品房买卖合同》（含《补充协议》）因被告违约导致解除，原告要求被告返还涉案房屋，合理有据，本院予以支持。鉴于被告使用了该物业，现原告请求支付房屋占有使用费的损失，属于合同解除后赔偿损失的范畴，其费用可参照原告提供的同期同地段同类房屋租金标准1500元/月计算，从被告实际占用房屋之日起（原告实际占用房屋时间为2016年9月27日，现原告请求从2016年10月起）至本院确认合同解除之日止（计至2019年12月24日），应支付房屋占有使用费56661元（37月×1500元/月+24/31月×1500元/月），现原告请求54000元是其权利的自由处分，本院予以支持。对原告请求被告承担因聘请律师支出的费用35000元，因双方合同对此作出了约定，亦属于原告损失的范畴，本院亦予以支持。根据涉案《补充协议》第5.2条约定，原告因被告违约而行使解除合同权时，有权从被告已付购房款中按购房总价款的30%扣除作违约金，现原告请求被告按照合同总价款的30%支付违约金164208元，对此，本院认为，在本院支持了原告请求被告返还房屋、支付房屋使用费以及律师费用的主张后，原告因被告逾期支付房款的违约行为所造成的实际损失应为被告尚未支付的房款248500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告有权请求被告支付因未履行付款义务而产生的违约金，但原告请求按照购房总价款的30%计付违约金的标准过高，明显加重了被告一方的责任，显失公平，应予以调整。现本院将被告应支付的违约金调整为所造成的实际损失248500元的30%为标准计算，即被告应支付违约金74550元（248500×30%）给原告。鉴于涉案的《商品房买卖合同》已确认解除，为避免单方返还财产造成当事人利益失衡，按照公平和诚实信用原则，本应向被告释明反诉请求返还已支付的房款，因被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，其可以另寻法律途径解决。被告苏兆禧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告恩平鼎尚实业发展有限公司与被告苏兆禧于2017年9月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20xxxxxxxx）于2019年12月25日起解除；二、被告苏兆禧应自本判决发生法律效力之日起十日内将恩平市***************返还给原告恩平鼎尚实业发展有限公司，并配合办理将上述房屋的不动产权属变更登记至原告恩平鼎尚实业发展有限公司名下的手续；三、被告苏兆禧应自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告恩平鼎尚实业发展有限公司违约金74550元；四、被告苏兆禧应自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告恩平鼎尚实业发展有限公司房屋占有使用费54000元；五、被告苏兆禧应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告恩平鼎尚实业发展有限公司支付律师费用35000元；六、驳回原告恩平鼎尚实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、房屋返还义务或不配合办理权属变更登记手续，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费9273.60元、保全费3256.80元，合计12530.40元（已由原告预交），由原告恩平鼎尚实业发展有限公司负担2041.45元，被告苏兆禧负担10488.95元。原告恩平鼎尚实业发展有限公司多预交的案件诉讼费用10488.95元，本院予以退回；被告苏兆禧应向本院补缴案件诉讼费用10488.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  何华明人民陪审员  陈健川人民陪审员  徐小莉二〇二〇年五月二十九日法官 助理  梁菊仪书 记 员  吴敏仪