福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初6365号 原告：林光忠，男，1960年1月7日，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所执业律师。 被告：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头65号。 法定代表人：郑勇喜，总经理。 委托诉讼代理人：刘婧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：高良汉，男，该公司员工。 原告林光忠与被告福州金岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林光忠的委托诉讼代理人林志刚、被告福州金岸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘婧、高良汉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林光忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司向林光忠支付2018年12月31日至2019年9月8日的逾期交房违约金12612元，从2019年9月9日起，逾期交房违约金以504480元为基数，按日万分之一的标准支付至合法房屋实际交付日；2.请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：林光忠与福州金岸房地产开发有限公司于2015年12月26日签订了一份就福州金岸房地产开发有限公司开发的，坐落于福州市闽侯县（现定名）金湖水岸3#楼2703单元的《商品房买卖合同》，该合同中约定，福州金岸房地产开发有限公司应当在2017年12月31日前向林光忠交付案涉房屋，后应福州金岸房地产开发有限公司要求，签订了补充协议，将交房时间推迟至2018年12月30日，但福州金岸房地产开发有限公司至今未具备法定及约定的交房条件。林光忠已经依约向福州金岸房地产开发有限公司支付了总房款504480元。福州金岸房地产开发有限公司的迟延交付房屋的行为已经构成违约，合同约定的逾期交房违约金标准过低，应按日万分之一的标准向林光忠支付逾期交房违约金。 福州金岸房地产开发有限公司辩称，一、福州金岸房地产开发有限公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应承担违约责任。福州金岸房地产开发有限公司顺延交房系因台风、暴雨等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。遭受暴雨、大暴雨、台风等不可抗力影响不能施工，按照合同约定及法律规定可顺延交楼的天数共计37天。本案中，台风作为飓风与暴雨相伴而至的极端恶劣天气，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。根据法律规定闽侯恒大山水城项目因不可抗力造成逾期交房，依法应予以免除责任。二、退一步而言，即使认定福州金岸房地产开发有限公司存在逾期交房，由于涉诉房屋已满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，福州金岸房地产开发有限公司也已书面通知收楼，逾期交房违约金仅应计算至2019年3月7日即收楼通知书发出之日止，按日万分之零点三的标准计算，且违约金总额不应该超过已付房款的2%。 林光忠及福州金岸房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月26日，林光忠与福州金岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：林光忠向福州金岸房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市闽侯县××乡××村××号××＃楼××单元，建筑面积共73.51平方米，商品房价款按建筑面积计算，总金额为504480元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.3的违约金，合同继续履行。第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六合同补充协议第六条对原合同第八条做如下补充：……（四）原合同第八条第三款第1项规定的不可抗力事件，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无需承担该项中关于告知的义务。（五）原合同第八条所指的特殊原因，还包括如下原因：……4.遇到日降雨量超过50MM、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的。如发生上述的“特殊原因”，出卖人可凭县市有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期。 在《商品房买卖合同》及其附件之外，林光忠与福州金岸房地产开发有限公司另行签订一份《合同补充协议》，该协议第一条双方同意本合同第八条交付期限变更如下：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。相关的交付条件仍按照本合同约定条件执行。第二条双方同意就本合同第九条约定的逾期交房责任明确如下：……若出卖人未能按本协议第一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。 合同签订后，林光忠已向福州金岸房地产开发有限公司支付全部购房款。2019年1月24日，诉争房屋经消防验收合格。审理中福州金岸房地产开发有限公司向本院提交两份《竣工验收报告》，均载明诉争房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，落款时间分别为2018年12月30日与2019年7月12日。2019年10月31日，诉争房屋完成竣工验收备案。2019年3月7日，金碧物业有限公司福州分公司受福州金岸房地产开发有限公司委托向林光忠发出交楼通知书。 庭审中，林光忠明确诉讼请求为判令福州金岸房地产开发有限公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自2018年12月31日起至完成竣工验收备案后按合同约定送达收房通知之日止的逾期交房违约金。 本院认为，林光忠与福州金岸房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及其附件、合同补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。福州金岸房地产开发有限公司未在约定期限内向林光忠交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 林光忠主张逾期交房违约金以日0.01%为标准，福州金岸房地产开发有限公司抗辩以本合同约定的日0.003%为标准，因双方签订的《合同补充协议》对违约金的计算标准已作更正，林光忠的主张不违法合同约定，故本院认定逾期交房违约金的计算标准为日0.01%。林光忠主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，福州金岸房地产开发有限公司抗辩因台风等不可抗力事由导致交房期限顺延，但未能提供施工日志、监理日志、施工进度表等证据材料佐证其顺延交房的主张,该抗辩意见本院不予采纳，故本院认定逾期交房违约金自合同约定的交付期限届满次日即2018年12月31日起计算。 林光忠主张逾期交房违约金计算至诉争房屋完成竣工验收备案后按合同约定送达收房通知之日止，因竣工验收备案并非房屋交付的约定条件及强制性要求，故诉争房屋符合《商品房买卖合同》第八条及附件六合同补充协议第五条约定即符合交付条件。诉争房屋于2019年1月24日消防验收合格，福州金岸房地产开发有限公司向本院提交两份落款时间不一的《竣工验收报告》，经本院向闽侯县住房和城乡建设局核实，诉争房屋于2019年7月12日由建设单位组织竣工验收合格，故本院认定诉争房屋于2019年7月12日具备交付条件。福州金岸房地产开发有限公司于2020年3月7日向林光忠寄送的交楼通知书通知其收楼，为无效通知，但至第一次庭审时（2019年12月17日），福州金岸房地产开发有限公司已提供《消防验收意见书》《竣工验收报告》《竣工验收备案表》等证据，林光忠应当知晓诉争房屋已具备交付条件，故本院认定逾期交房违约金计算至2019年12月17日止。 福州金岸房地产开发有限公司抗辩逾期交房违约金不应超过已付房款的2%，本院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第六条对违约金总额上限的约定，福州金岸房地产开发有限公司逾期交房违约金超过购房款２％后，即便仍未能履行交付义务也无需承担逾期交房违约责任，该约定显然免除了福州金岸房地产开发有限公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第六条对逾期办证违约金总额上限的约定应认定无效，福州金岸房地产开发有限公司的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，福州金岸房地产开发有限公司应以已付购房款504480元为基数，按每日0.01%标准，向林光忠支付自2018年12月31日起至2019年12月17日止的违约金共计17758元，超出的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林光忠支付逾期交房违约金17758元。 二、驳回林光忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费115元，由福州金岸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈菁菁 人民陪审员  李 梅 人民陪审员  黄轩绯 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  李 平 书 记 员  陈 桦 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。