广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终21918号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******。统一社会信用代码：91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司。住。住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**一社会信用代码：91440300279448928C。法定代表人：何哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗冬梅，广东诺铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林志诚，男，1958年12月19日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄汉鸿，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）、林志诚商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初11423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求判令：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回林志诚对国融公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由林志诚、名夏公司承担。事实和理由：一、未能按时办理房产证在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。二、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成林志诚不便，但其并未因此发生实际经济损失。并且，国融公司也已经实际交付房屋，林志诚已经实现了合同目的。依一审判决标准计算，本案的逾期办证违约金将高达人民币662878元。由于林志诚在（2014)深罗法民三初字第1703号案中以同样的事实理由已经获得了191025元逾期办证违约金，二次诉讼违约金相加高达人民币853903元，而林志诚的实际购房款不过人民币1297725元，违约金已经占了房屋总价款65.8%，该违约金显然过高，应当结合个案的情况兼顾公平原则依法对违约金计算标准予以调低。被上诉人名夏公司答辩称：一、一审判决适用法律错误，判决显失公正，延期办证并没有给林志诚实际造成损失，故请求驳回林志诚二次主张违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，在违约造成损失的情况下，判定违约金数额是以不超过损失的30%为上限，违约未造成损失的，人民法院应根据公平原则予以衡量，并作出裁决。名夏公司认为国融公司购买的房屋已翻倍增值，同时林志诚还通过出租涉案房屋获取租金收益，其前后两次主张迟延办证判决违约金853903元占购房款1297725元的65.08%，如果法院判令高额违约金则会给名夏公司造成不公。此外结合本案实际情况，迟延办证并未给林志诚造成损失，其庭审中也没有出示损失的证据，在没有造成损失并且（2014）深罗法民三初字第1703号民事判决已经判定了违约金191025元的情况下，法院应当依照公平原则驳回林志诚二次主张违约金的诉讼请求。二、本案遗漏诉讼参与人，法院应依职权追加本案涉诉房产的实际投资人港丰集团有限公司（英文名：PLENTIFULHOLDINGSLIMITED，以下简称港丰集团公司）作为第三人参与诉讼，建议法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三、四项规定发回重审。港丰集团公司是原港丰房地产开发有限公司（以下简称港丰房地产公司）的100%股权的投资股东，港丰房地产公司与国融公司是股权让与担保关系，应国融公司的要求，港丰房地产公司将100%股权变更至国融公司名下担保债务的履行，国融公司借此将港丰房地产公司更名为国融公司，仅仅是名称变更，国融公司并不必然取得股权及资产的所有权。（2016）最高法民申1689号民事裁定书认定“港丰公司的股权变更登记至国融公司名下是依《股权及债权重组协议》而取得，但不必然表明国融公司当然已取得了港丰房地产公司的股权，其性质是股权让与担保。”即现已生效的最高人民法院（2016）最高法民申1689号民事裁定书、广东省高级人民法院（2015）粤高法民四终字第196号民事判决书均认定：国融公司实际并不享有港丰房地产公司的股权所有权。因此不能完全取代港丰房地产公司，也不能完全代表港丰房地产公司处理、处置公司纠纷和资产。但国融公司借此公司名称变更，更换了港丰房地产公司的法定代表人及所有工作人员，重新刻制了公章，取得了实际控制权，而港丰房地产公司名称变更后，失去了法律上的法人资格权。在之后的大量诉讼中，国融公司代表着港丰房地产公司处理涉案房产纠纷，并已涉嫌在另案中与他方串通侵害港丰房地产公司的财产权益。港丰集团公司作为涉诉房产的实际投资股东，与本案涉诉房产纠纷的处理有直接的利害关系，应作为有独立请求权的第三人追加至案件中参与审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三、四项的规定，名夏公司认为（2018）粤0303民初11423号民事判决书认定事实不清、遗漏诉讼参与人，应依法发回重审。名夏公司认为本案违约办证情形的存在是由多方面原因造成的，现经各方的努力许多购房小业主已经办理上了产权证，而之前很多未办证的购房小业主私下转让所购房屋政府办证部门都给予了认可并办证，故其认为延期办证实质对购房小业主并未造成任何影响，法院不应将迟延办证的责任全部由名夏公司等开发商承担。被上诉人林志诚答辩称：一、对国融公司上诉称“未能按时办理房产证在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任”持有异议。国融公司的上诉理由足以证明涉案房屋延期办理不动产权证系出卖人（国融公司、名夏公司）为了各自利益产生纠纷，而罔顾消费者（买受人）的合法权益所致。故国融公司和名夏公司系涉案房屋的共同出卖人应当就未能及时办理房产证向林志诚（买受人）共同承担责任，国融公司与名夏公司之间的纠纷不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。二、对国融公司上诉称“违约金过高”问题持有异议。涉案合同约定的延期办证“出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金”标准，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，且亦未超过深圳房地产交易的惯例。因此，本案违约金不存在过高的情形。林志诚向一审法院起诉请求：1、国融公司、名夏公司向林志诚支付自2014年10月1日至2018年3月31日止共1277日的延期办证违约金人民币662878元；2、国融公司、名夏公司按房地产买卖合同约定每日人民币519.09元的延期办证违约金标准，向林志诚支付自2018年4月1日至深圳市房地产权登记机关核发林志诚所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、国融公司、名夏公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实：1、林志诚以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉国融公司、名夏公司，要求两公司按照合同约定支付延期办证违约金。2017年11月1日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终9122号二审生效民事判决认定以下事实：2012年10月30日，林志诚（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》1份，约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区××大厦××房产出卖给林志诚，房屋用途为商务公寓，建筑面积49.21平方米，转让总金额人民币1297725元，买受人一次性支付购房款；合同第九条约定，出卖人应当于2013年1月30日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金，合同第二十四条约定，出卖人应按照物业管理法规规定，合同还约定了其他权利义务。国融公司于2012年10月15日出具正式发票，载明其受到林志诚交来的涉案房产购房总款人民币1297725元。2013年2月5日，林志诚对物业精装修进行了验收。法院认为：房屋合同约定交付期限最后一天即2013年1月30日为入伙时间，依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年9月27日，故国融公司和名夏公司应向林志诚支付自2013年9月27日至2014年9月3日期间共368日的迟延办证违约金人民币191025元，之后的延迟办证违约金不明确，不予处理，当事人另行法律途径解决。2、截至一审庭审之日，涉案房产所在的港丰大厦仍未办理初始登记，涉案房产未转移登记至黄国民名下。港丰房地产公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为：林志诚与国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。林志诚已履行付款义务，国融公司、名夏公司也已向林志诚交付了买卖房产。但上述两公司至今未履行办证义务，应按合同约定承担相应的违约责任。两公司应按合同约定以购房款人民币1297725为基准，按日万分之四的标准向林志诚计付违约金。因此，两公司应支付林志诚2014年10月1日至2018年3月31日止共计1277日的延期办证违约金人民币662878元（1297725元×0.0004×1277天）。2018年3月31日之后的违约金，因一审法院并未向林志诚计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在该案中不作处理。林志诚可另行向国融公司、名夏公司主张。关于国融公司、名夏公司主张林志诚逾期办证违约金诉讼权利已过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，林志诚在第一次诉讼中请求国融公司、名夏公司支付违约金至办理涉案房产登记之日而对林志诚的该项诉请的最终结果在2017年11月1日才明确，诉讼时效应当自该日开始重新计算，林志诚于2018年4月19日向一审法院提出诉讼请求，并未超过三年的诉讼时效，对国融公司、名夏公司的该主张，一审法院不予采纳。关于国融公司、名夏公司主张涉案房产不能办证的原因在另一方的抗辩，一审法院认为两公司共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，两公司应另循法律途径解决。关于国融公司、名夏公司主张涉案违约金过高的问题。一审法院认为合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。一审案件中双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该计算方法的约定并不存在过高的情形，国融公司和名夏公司提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任，两公司未提供相应的证据证明该主张，一审法院对此不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向林志诚支付逾期办理《房地产证》的违约金人民币662878元。二、驳回林志诚的其他诉讼请求。如果国融公司、名夏公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10429元，由国融公司、名夏公司共同负担；公告费人民币520元，由名夏公司负担。林志诚已预交案件受理费人民币10429元、垫付公告费人民币520元，由一审法院予以退回人民币10429元。国融公司、名夏公司应当在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费人民币10429元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行；名夏公司应当于一审判决生效之日起十日内向林志诚支付公告费人民币520元。本院二审查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：国融公司、名夏公司是否应向林志诚支付逾期办理《房地产证》违约金。本院认为，林志诚与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵照履行各自义务。国融公司主张未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担责任，国融公司与名夏公司之间的开发商的内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其买卖合同责任的抗辩，对国融公司该主张本院不予采纳。关于违约金标准问题，涉案合同约定的延期办证违约金标准为日万分之四，系当事人真实意思表示，亦未超过深圳房地产交易的惯例，国融公司主张该约定违约金标准过高应予以调整，依据不足，本院不予采纳。一审法院判令国融公司、名夏公司支付林志诚延期办证违约金人民币662878元并无不当，本院予以维持。综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10429元，由深圳市国融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 梁 乐 乐审判员 赵 雪 琳二〇二〇年一月十七日书记员 吴佳（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。