上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初29494号原告：张振宇，男，1966年7月28日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：任金生，上海市申中律师事务所律师。被告：吴国东，男，1964年10月31日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：张宝根，男，1936年4月13日出生，汉族，户籍地上海市静安区。第三人：安彼迎网络(北京)有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：石言心。第三人：北京轻宿科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：谭胜虎，董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁霞。委托诉讼代理人：赵峰。原告张振宇诉被告吴国东、张宝根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，先依法适用简易程序，于2019年9月6日、2019年11月15日公开开庭进行了审理，并依法追加第三人安彼迎网络(北京)有限公司、北京轻宿科技发展有限公司参加诉讼。后因案情复杂，经裁定，本案转入普通程序，由本院组成合议庭，于2020年6月10日再次公开开庭进行了审理。原告张振宇及其诉讼代理人孔德明律师、被告吴国东、张宝根(第一次庭审未到庭)、第三人北京轻宿科技发展有限公司的委托诉讼代理人梁霞、赵峰到庭参加了诉讼。第三人安彼迎网络(北京)有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振宇向本院提出诉讼请求：1、确认被告张宝根与被告吴国东就上海市静安区愚园路XXX弄XXX号102室房屋签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告吴国东立即返还上海市静安区愚园路XXX弄XXX号102室房屋；3、判令被告吴国东结清至其实际交付该房之日的水、电、燃气等费用。事实与理由如下：张振宇系张宝根之子，上海市静安区愚园路XXX弄XXX号102室房屋(以下简称涉案房屋)系公房，承租人为张振宇，张宝根户籍在该址内。2018年7月1日，张宝根瞒着张振宇将涉案房屋出租给吴国东，用于经营民宿。吴国东明知张宝根不是涉案房屋的承租人，无权出租房屋，却与之签订租赁合同，主观恶意明显。吴国东将涉案房屋挂在“爱彼迎”网站平台上作为民宿出租，违法用于商业用途。因此，张宝根与吴国东所签合同应属无效，请求判如所请。被告吴国东辩称，其与张宝根之间的合同合法有效，不同意原告的诉请。张宝根与张振宇系父子关系，且张宝根系涉案房屋同住人之一，有权出租涉案房屋。吴国东租赁使用该房屋已四年有余，张振宇现在才来起诉，明显对出租事宜早已知情。吴国东承租该房屋，虽作为民宿出租，但用途并非商业经营，而是转租给第三人用于共享经济，针对有需求的人员提供短期房屋租赁，目前国家并无规定禁止民宅用做民宿。被告张宝根辩称，不同意原告诉请，涉案房屋原系张宝根母亲承租的公房，后因张振宇毕业后自行创业，户口无处安放，故将户口登记在涉案房屋内。张振宇从来没有管理过涉案房屋，房租、水、电费等都没有交过，张宝根作为同住人有权出租涉案房屋。第三人安彼迎网络(北京)有限公司(以下简称安彼迎公司)庭后表示，其系网络服务提供商，与本案所涉房屋租赁合同无关。第三人北京轻宿科技发展有限公司(以下简称轻宿公司)述称，吴国东与张宝根之间的合同有效，不存在合同法规定的合同无效的情形。吴国东承租涉案房屋后进行装修，装修完毕后交由轻宿公司代为管理，轻宿公司将涉案房屋挂到“爱彼迎”网站平台上进行房屋分享，并提供在线服务与接待。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张振宇系张宝根之子，涉案房屋系公房，使用面积为18.5平方米，用途为住宅，承租人为张振宇，张宝根户籍在该址内。2018年之前，案外人吴某某向张宝根租赁了涉案房屋，吴国东则通过案外人吴某某租赁了涉案房屋，后吴某某因经营问题退出。2018年7月1日，张宝根与吴国东签订房屋租赁合同一份，约定吴国东向张宝根租赁涉案房屋，租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，用于经营民宿。吴国东与轻宿公司签订《资产管理服务合同》一份，约定吴国东委托轻宿公司以经营出租的方式管理涉案房屋，管理期限自2018年4月20日起至2025年6月30日止。该合同还约定了空置期，管理周期内的空置期为20天。合同中约定了轻宿公司的权利义务为：按时支付“预期收益金”；有权使用出租房屋；提供管理维修服务，收取相应的费用；有权拒绝吴国东及中介机构的带看。合同尾部的有一处手写条款，约定：该房屋在租赁期间，一个月以后房屋的维修和家电的维修均由轻宿公司负责；房租每4年递增一次，2018年3月30日—2022年3月30日，每月租金为6800元，2022年3月30日—2025年6月30日，每月租金为7100元。后轻宿公司将涉案房屋挂在安彼迎公司经营的“爱彼迎”网站平台上作为民宿出租。2019年5月15日，张振宇通过“爱彼迎”平台下单，入住了涉案房屋，支付了357元的房费和100元的清洁费。涉案房屋在用作民宿过程中，曾因噪音问题遭居民投诉。审理中，轻宿公司表示，受疫情影响，民宿业务难以维系，已与吴国东解除合同关系，涉案房屋已经返还给吴国东。吴国东对此表示确认，目前涉案房屋已转租他人。针对相关业务流程，轻宿公司表示，涉案房屋同时挂在“爱彼迎”等多个网络平台，可由客人进行查看挑选。客人选中下单后付款给“爱彼迎”平台，平台扣除服务费后将剩余款项转给轻宿公司。在客人下单之前，轻宿公司并不知晓客人姓名，在客人下单完成后，轻宿公司可获知客人姓名。如果客人在下单时使用了“闪住”功能，则客人预付房款后订单立即生效。如果客人没有使用“闪住”功能，则订单需轻宿公司确认后方能生效。客人住宿支付的费用由“爱彼迎”平台与轻宿公司按次结算，相关发票由轻宿公司出具，“爱彼迎”平台则向轻宿公司提供相应的服务费发票。针对服务内容，轻宿公司表示，当客人入住时，轻宿公司负责提供被褥等家居日用品，但不提供洗漱用品。客人入住时，轻宿公司提供保洁服务。轻宿公司针对入住的客人有相应的登记制度，但在房屋现场并无管理人员，开门不需要钥匙。涉案房屋安装了电子密码锁，相关密码在客人入住时会通过电子信息方式提供给客人。本案存在以下几个争议焦点：1、非公有房屋承租人所签合同是否有效张振宇认为，张宝根并非涉案房屋的承租人，其无权签订房屋租赁合同，故吴国东与张宝根在本案中所签房屋租赁合同无效。本院认为，公有房屋的承租人并非房屋的所有权人，承租人及其同住人按照与政府指定的出租人建立的房屋租赁合同关系享有合法的使用权利。公有住房的承租人仅系全体居住人员的代表，其本身并不享有超出其他居住人员的权利。相关法律未对房屋租赁合同的签约主体进行限制，不要求出租人必须是所有权人或承租人。非权利人签订房屋租赁合同的，不影响合同的效力，因自身不享有合法权利致使合同义务无法履行的，应当按照合同约定或法律规定承担相应的法律责任。因此，张振宇的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。2、吴国东与轻宿公司之间存在何种合同关系针对与吴国东之间的合同关系，轻宿公司认为双方系服务合同关系。轻宿公司为吴国东提供管理服务，并收取管理费。吴国东则表示其与轻宿公司之间为房屋租赁关系，每月固定收取租金。轻宿公司表示所谓的租金是给吴国东的保底收益，超过部分就是轻宿公司的服务费。本院认为，识别合同关系的性质，应当从最能体现合同本质特征的合同义务出发，结合履行情况、履行方式等多种因素来确定，而非仅仅从合同的标题以及合同所使用的词语来判断。吴国东与轻宿公司所签合同虽命名为《资产管理服务合同》，但其中的核心内容为合同期限及相应的金额，以及金额上调的规则。吴国东在合同中提供的对价是房屋使用权，要保障涉案房屋不会被任何第三方主张权利，也不会因任何第三方的原因导致涉案房屋的使用被干扰，并未对服务费的金额进行约定。而轻宿公司在合同中提供的对价是数量相对固定且按月计算的钱款，对所谓的服务内容则约定不明、用语含糊，也没有约定服务费的收取标准，反而约定轻宿公司有权拒绝作为接受服务方的带看行为。从双方一致的关注焦点来看，最能体现合同本质特征的义务是吴国东提供一定期限的房屋使用权，轻宿公司则为此支付相应的金钱对价，该义务符合房屋租赁合同的特征，而不符合服务合同的特征。从合同使用的文字来看，虽然印刷文字使用的是“管理服务”、“资产收益”，但在合同尾部的手写条款中，明确无误的使用了“租金”、“租赁”、“房租”等词语，在理解合同性质时应当优先予以考虑。因此，轻宿公司与吴国东之间为房屋租赁合同关系。3、将涉案房屋作为民宿出租是否违反了关于房屋用途的法律、法规的效力性规定张振宇认为，涉案房屋的用途为住宅，现吴国东、张宝根以租赁合同的形式将房屋作为民宿出租，是用于商业用途，违反了法律、法规的效力性规定，应当认定合同无效。吴国东、张宝根认为，将空置房屋作为民宿出租，是新兴的共享经济的一种表现形式，仍然属于民事活动中的个人房屋出租行为，不构成商业行为，未违反法律、法规的规定，目前国家也没有相关规定禁止个人住宅作为民宿出租，“法无禁止即可为”，故两被告之间的合同合法有效。第三人轻宿公司认为，民宿业属于新型业态，国家并未将其定性为商业行为，两被告之间的合同合法有效。本院认为，随着社会经济的不断发展，经济的表现形式也趋于多样化，对商业行为的理解应当把握商行为的本质，并结合当前经济发展的趋势等因素进行判断。而共享经济的特点在于以获得一定报酬为目的，基于陌生人关系且存在闲置资源使用权的短期转移，其立足点在于闲置资源的利用，而非以营利为目的组织生产或提供特定资源以满足社会需求，其主体并非商主体，不属于商行为。民宿业的根本特征在于提供短期的房屋使用权，并提供一些基本的服务，以换取客人支付的金钱。该业态既近似于商行为中的经营家庭旅馆，又近似于共享经济中的个人短租，处于两者的中间地带，对其性质应当结合具体情况进行把握，不能一概而论。从本案的具体情况来看，涉案房屋中并无他人居住，符合闲置资源的条件；涉案房屋作为民宿出租，其目的在于获取一定报酬；涉案房屋作为民宿出租，并非有特定的客人或客人群体，而是面对不特定的陌生人；涉案房屋作为民宿出租，其出租期限一般为短期；涉案房屋本身使用面积仅有18.5平方米，且单独出租，难以用于商业化住宿；在作为民宿出租的过程中，被短期转移的仅仅是房屋使用权，并未出现其他需要行政许可的行为。因此，本案中的涉案房屋作为民宿出租的行为，并非属于将民用住宅用于商业活动的行为。4、涉案房屋被挂在“爱彼迎”平台上的事实是否改变了房屋用途张振宇认为，涉案房屋被用于商业用途由两个事实构成，一是房屋被作为民宿出租，二是涉案房屋被挂在“爱彼迎”平台上，而这个平台是商业平台。就第一个事实，前文已有认定，此处本院不再赘述。就第二个事实，本院认为，从第三人轻宿公司陈述的业务流程来看，“爱彼迎”平台通过互联网电子信息技术，聚合了数量众多的闲置房屋信息，按照用户的需求提供检索和推荐服务，从事经营活动，收取服务费，其首先是一个电子商务平台，第三人安彼迎公司系电子商务平台经营者。其次，“爱彼迎”平台在本案所涉业务模式中，不是房屋租赁合同的一方，而是居间方。“爱彼迎”平台以互联网信息技术的方式，根据客户的需求，在大数据中进行筛选和推荐，撮合双方进行交易，并以交易成功为前提收取费用，是一种新形式的居间服务提供者，其服务内容的根本特征在于提供信息和撮合交易。再次，“爱彼迎”平台提供了商业化的订单管理、租金支付、代管以及结算等服务，是一种电子化的管理服务提供者。在本案中，是否将涉案房屋挂在“爱彼迎”平台上，造成的影响是房屋的出租利用了商业化的居间服务，但“爱彼迎”平台及其经营者作为商业主体，并没有介入到房屋租赁合同本身，没有改变合同的性质。同时，房屋租赁合同的订立，是否借助于商业化的服务，并没有改变合同内容和合同性质，改变的是订立合同的方式与效率。因此，本院认定涉案房屋被挂在“爱彼迎”平台上这个事实并不能构成对房屋用途的改变。需要指出的是，在社会主义市场经济快速发展的今天，总有部分新兴的经济模式是诞生在原有管理制度的框架以外，如果这种新兴经济模式并未被证明对用户或者社会存在何种危害，则法律对此应持关注的态度，既要纠正其超越法律边界的行为，亦不宜轻易否定其合法性，以免打击创业者积极性，阻碍经济发展。民宿业作为一种新型业态，其经济价值应当予以肯定，并借助共享经济的模式渗入了普通人的日常生活，应当及时纳入法律调整的范畴，但具体的措施，可根据其发展情况以及所展现的弊端予以确定和调整，以保护行业健康成长。而被告关于“法无禁止即可为”的理解，亦属于对法律原理的片面理解。民事法律行为受民法原则制约，即使没有法律的明确规定，如两被告实施的行为违反诚实守信、公序良俗等原则的，仍应承担相应的法律责任。从本案调查所得的情况来看，虽有部分客人行为举止失当，引发居民投诉，但尚未达到破坏小区公共秩序的程度。故本院斟酌利弊，对本案所涉房屋租赁合同的效力不予否定评价。综上，张振宇未能证明吴国东与张宝根之间就涉案房屋所签房屋租赁合同存在法律规定的合同无效的情形，其关于合同无效的诉讼请求不能得到法院支持。考虑到前述房屋租赁合同合法有效，合同仍应继续履行，且出租人系涉案房屋同住人，故张振宇的其余诉讼请求本院亦不能予以支持。第三人安彼迎网络(北京)有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国电子商务法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：对原告张振宇的全部诉讼请求不予支持。案件受理费2964元，由原告张振宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦人民陪审员  吴春林人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年七月十日法官 助理  蒋 洁书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国电子商务法》第九条本法所称电子商务经营者，是指通过互联网等信息网络从事销售商品或者提供服务的经营活动的自然人、法人和非法人组织，包括电子商务平台经营者、平台内经营者以及通过自建网站、其他网络服务销售商品或者提供服务的电子商务经营者。本法所称电子商务平台经营者，是指在电子商务中为交易双方或者多方提供网络经营场所、交易撮合、信息发布等服务，供交易双方或者多方独立开展交易活动的法人或者非法人组织。本法所称平台内经营者，是指通过电子商务平台销售商品或者提供服务的电子商务经营者。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。