江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初7188号原告:中国人民解放军73610部队，住所地南京市玄武区进香河路22号。法定代表人：倪健东，该部队副部队长。委托诉讼代理人：张飞峰，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳芳，江苏中虑律师事务所实习律师。被告：程静静，女，汉族，1986年5月20日生，住所地在南京市玄武区。委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。原告中国人民解放军73610部队（以下简称73610部队）与被告程静静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李海桥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告73610部队的委托诉讼代理人张飞峰，被告程静静及其委托诉讼代理人周艳到庭参加诉讼。证人杨某和汪某到庭作证、接受质询。本案现已审理终结。原告73610部队向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空且返还南京市玄武区四牌楼路69-11号的房屋给原告；2、判令被告支付原告房屋租金5900元、房屋占有使用费212400元（按年租金75014元标准，暂计算至2017年10月1日，主张至实际返还房屋之日）、水电费（具体金额需核查）。事实与理由：2012年5月24日，原告与案外人吴海燕签订一份军队房地产租赁合同，约定原告将位于南京市玄武区四牌楼路69-11号的房屋出租给吴海燕使用，租赁期限为2012年5月17日至2015年5月16日，年租金为68040元、每年递增5%。在合同履行中，原承租人将房屋又转租给被告，原告同意原合同未履行的期间由被告继续履行，租金标准不变。租赁合同期满后，原、被告双方未再续签合同，经原告多次通知后，被告仍然继续占用涉案房屋并拒不支付租金、房屋占用费以及水电费，为此原告诉至法院。被告程静静辩称：1、原告番号现已被上级部门撤销，所以原告作为诉讼主体并不适格；2、被告已于2015年10月28日搬离涉案房屋，且于2015年10月30号也将钥匙交还原告，此后被告并未占有使用涉案房屋，原告要求被告支付房屋租金和占用费没有事实依据；3、原告与吴海燕之间的租赁合同并没有约定租金每年必须递增的事项，被告也仅认可2015年10月30日以前涉案房屋产生的租金；4、涉案房屋的转租征得原告同意，且被告已向原告缴纳了房屋押金19840元，在应付租金中应将该押金予以抵扣；5、被告在承租涉案房屋时，部队领导承诺将与被告签订新的租赁合同，但是此后原告未能兑现承诺、租赁合同未能续签。现在原告要求被告搬离且返还涉案房屋，因此产生的租赁转让费、房屋装修费等损失，应由作为违约方的原告予以赔偿。经审理查明：2012年5月24日，原告（甲方）与“依丽”（乙方、个体工商户字号，经营者为案外人吴海燕）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定:1、甲方自愿将位于南京市玄武区四牌楼路69-11号的房屋（建筑面积43.2平方米）租赁给乙方，用途为服装，租赁期限为2012年5月17日至2015年5月16日止，租金总额为214496元，年租金为68040元，租金按季结算，于每季的前十日内交付甲方；自合同签订十日内，乙方缴纳房地产租赁保证金19840元；租赁期内的水、电、气、设备、物业等费用，由乙方承担；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意、费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；2、合同的解除。甲方因军事需要提前解除合同的，乙方应自接到甲方书面通知后一个月内无条件的将所承租的房地产交还，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应将所承租的房地产交还，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金作为搬迁费用；乙方需要提前解除合同的，应提前三个月书面通知甲方，将所承租房地产交还并补偿甲方两个月租金，甲方不退还乙方交纳的房地产租赁保证金；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满、合同解除；3、乙方有违反约定的（造成房屋或设施损坏丢失的，影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施），甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付19840元作为违约金。注明日期为2014年9月10日的一份“中国人民解放军资金往来结算票据”，付款单位注明为胡居美，项目注明为房租（2014.8.10-2014.11.19），金额为19466元，交款人处注明为“孙凯”。最终落款时间注明为2014年9月2日的一份收条，手写注明：今收到程静静“依丽服装店”（四牌楼69-11号）房屋门面转让定金1万元，转让金总额为68000元，签合同前付清转让费余额；2014年9月12日收到程静静房屋转让费余额58000元，9月13日收到程静静租赁保证金19840元；水电结算，上期电表读数2610度，2014年9月15日电表读数7106度，应付电费4608元，水费10元×（2013年9月9日至2014年9月15日）13个月＝130元，合计应付水电费4738元。在收条中间收款人处，以及右下方“2014年9月23日”的日期处，均有“胡居美”的签字。2014年12月9日，原告向工商主管部门出具一份证明，说明：原告将位于南京市玄武区四牌楼69-11号的房屋出租给被告，店名为简家甜点，因军队房地产租赁许可证件正在办理，所以申请以该证明办理工商登记手续。注册日期为2014年12月11日的个体工商户营业执照载明：名称为南京市玄武区简家甜点经营部，经营场所为南京市玄武区四牌楼69号，经营者为被告。同年12月16日以“简家甜点”为付款单位开具的一份“中国人民解放军资金往来结算票据”，项目注明为水电费，金额为2969.20元，交款人处注明为被告。2015年8月1日，被告交给原告一份手写的“情况说明及诉求”，说明：上次谈话要求10月31日交房，目前被告要求：首先是部队必须承认租赁情况，因为在办理营业执照、食品安全许可证等证件时，部队开具证明帮助办理，且被告也向部队缴纳了2014年4季度房租，这些均能说明双方的租赁关系；其次是作出经济补偿，被告无力承担新门店的转让费、装修等相关费用，现在门店是于2014年10月中旬正式营业，如果搬离势必造成重大损失。同年8月21日的一份“简家甜点第一次谈话记录”，被告本人签字认可且在下方手写注明“上述内容与本人所述一致”，该记录载明：1、关于去年房租支付问题，“去年第四季度房租我店少交了5900元，这笔费用我店肯定会补交的”；2、关于合同期限问题，“上家（依丽）签订的合同期限是2012年5月17日至2015年5月16日，当时我接手的时候部队孙凯助理说过待与上家合同到期后与我店签订新的合同，合同期限为三年，现合同到期后统一办理，在此前提下我才敢接手现店面（简家甜点）的。今年5月份到期一事，应该与我店没关系，我店合同期限应从今年2015年5月17日起算”；3、关于今年租金交纳问题，“这笔费用我肯定会交，但前提是部队能够给我店一个说法（继续让我使用还是赔偿损失）”；4、关于年底清退问题，“我店营业还不满一年，如果到年底必须清退，我店将尊重部队的决定，但这将会给我店造成重大的经济损失，希望部队领导考虑到我店的合理诉求，并作出经济补偿”。9月25日，被告手写一份简要意见：接到通知，10月31日收房；今年房租未交，会补齐；部队后面门面房再租，可否优先考虑；所租门面房至今未满1年，如果部队收回，将是沉重打击，部队考虑特殊情况，需（给予）补偿25万元。9月29日，被告又交给原告了一份打印的“情况说明及申请”，在该份材料中被告表示：(1)涉案房屋的原承租户为“依丽服装”，2014年9月原承租户将店面转租给被告，转让费用68000元，在转租前已征得部队领导同意，并承诺另行签订3年合同。据此被告装修店面，耗时近2个月、投入装修费用12万元;(2)在此期间，部队人员收回原租赁合同的文本，且答复与所有租户统一办理签订合同手续;(3)2014年12月8日，被告缴纳了2014年4季度房租，部队开具收据且将交款人改为“简家甜点”；2014年10月底，被告店面装修完毕正式营业;(4)虽然被告多次要求签订租赁合同，但是部队均以需要统一办理为由拖延至今。审理中，为了证明被告仍在占用涉案房屋进行经营，原告提供了2016年2月5日拍摄的一张照片以及2017年9月13日的谈话录音作为证据：（1）照片显示：门店名称为“简家甜点”，在橱窗玻璃上贴有一页通知：“订蛋糕185××××1108，请电话预订（提前一天），微信号×××,祝大家新年快乐，2月1日放假、不接单”；（2）电话录音系原告后勤部部长、营房科助理杨虎、原告委托诉讼代理人张飞峰与被告及其丈夫等人关于腾退房屋的协商过程，地点是在原告驻地四楼会议室，在谈话中被告明确表示，门店已经关掉，但是烤箱、展柜等大型设备仍存放着，希望部队能够帮助转让，现在不可能交还涉案房屋。被告就此质证认为：（1）认可照片的真实性，但是该通知仅为一张白纸，所列电话号码确为被告使用，之所以在橱窗外张贴此份通知，是为了方便客户联系被告，不能说明被告仍在实际占用门店房屋；（2）认可电话录音的真实性，但在谈话时被告已将涉案房屋交还，为了洽谈赔偿一事，方才要求部队帮助处理大型设备。为了证明其辩称意见，除了证明、“证明书”、票据、收条等以外，被告还提供了以下材料作为证据：1、2014年9月6日，被告与案外人南京李洋环境艺术装饰有限公司签订一份房屋装修合同，双方约定装饰施工地点为南京市玄武区四牌楼69-11号，工期自2014年9月10日至10月10日，工程总价款为120720元；2、南京凯鹏搬家服务部出具的一份“证明书”，内容为：2015年10月28日，被告委托该服务部搬家，路线为四牌楼至小卫街××号。3、证人杨某和汪某的证言。证人杨某的证言，内容主要是：证人也曾某被告旁边承租原告门面房进行经营，2016年时搬离；2015年10月底某个晚上，证人曾经看到被告从门店里往外搬出经营设备，询问后被告表示正在搬家，门店将要交还部队。当时被告搬家的具体细节以及搬家公司名称证人均不清楚，第二天也未关注被告门店的具体状态；证人汪某的证言，内容主要是：2015年2、3月起至9月底，证人曾某被告的门店学徒，7、8月时部队来人通知要求搬走，被告也表示部队将要收房所以让证人离职，最后被告同意证人9月底离开她的门店；2016年底或者2017年初证人生日期间，证人曾经联系被告想要预订蛋糕，但是被告表示已经停止经营。针对上述证据，原告质证认为：（1）不能认可装修合同和“证明书”的真实性，即使两份证据属实，被告是否签订搬迁协议或者装修合同，并不影响也不能否定被告实际占用涉案房屋的事实；（2）证人证言无法核实其真实性，证人杨某没有明确发现被告已将经营全部物品搬离涉案房屋，也不清楚被告有无继续占用房屋进行经营。证人汪某已于2015年9月底离职，并不清楚被告是否腾空交还涉案房屋一事，所以两名证人的证言与本案事实之间没有任何关系。同时，关于本案事实，被告反驳认为：（1）2014年9月2日，被告从原告工作人员孙凯处直接取得涉案房屋钥匙，在孙凯见证下被告交给吴海燕和胡居美两人店面转让费，但是原、被告双方没有重新约定租赁期限，转租期限、租金标准均是按照原租赁合同执行；（2）原、被告间没有租赁合同关系，原告不是适格的诉讼主体，涉案门店是被告从案外人吴海燕处租赁取得，2015年5月16日前被告应为原告的次承租人，2015年5月17日以后，原告违反承诺迟迟拒不签订新的合同，被告实际占用涉案房屋至2015年10月30日，在交还钥匙后已将涉案房屋返还原告，此后被告没有任何占用行为。吴海燕指示被告将2014年第4季度的租金直接交给原告，在吴海燕与被告的次承租关系中，原告仅是代替吴海燕收取房屋租金；（3）在接受门店转让时，原告承诺将与被告签订新的3年期限租赁合同，所以被告方才同意继续履行原租赁合同的剩余租期，为了被告顺利办理经营证照，原告同意开具证明给予协助，也侧面说明原告同意与被告签订新的书面合同。在原告通告应于2015年10月31日前交房后，被告就于10月30日将涉案房屋钥匙交还部队，之所以未及时交纳该期间内的租金，是由于原告没有兑现承诺与被告签订新的合同，且实际占用期间的租金，被告已经交至2015年2月15日。原告补充表示：（1）在提供了7张原告后勤工作人员照片后，经过辩认被告也表示并无张姓班长在内。2015年10月30日，原告后勤人员均未收到被告所谓交还的钥匙，现在涉案房屋仍旧大门紧锁，无法核实水电实际使用情况；（2）被告拖欠的2014年剩余房屋租金为5900元，2015年2月16日至5月16日的租金为18753.50元（按年租金75014元计算），2015年5月17日至2017年10月17日的应付实际占用费为181283元（按年租金75014元计算），合计数额为205937元。以上事实有房屋租赁合同、中国人民解放军资金往来结算票据、营业执照、谈话记录、证明、证明书、情况说明及诉求、情况说明及申请、照片、电话录音、房屋装修合同、收条、证人证言以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，2012年5月24日，原告与案外人吴海燕签订涉案房屋的租赁合同，该份合同因不违反法律、行政法规的禁止性规定，所以应当合法有效。在2014年9月23日案外人胡居美的收条中，已经说明先后收到被告支付的门店转让定金和余额共计68000元以及租赁保证金19840元，在此之前的2014年9月2日，被告已从原告处取得涉案房屋钥匙，且以被告个体字号的名义向原告缴纳了2014年第4季度房屋租金，原告也同意被告在剩余租期内继续使用涉案房屋。故原涉案房屋的租赁合同的主体已经发生变更，自2014年9月2日起该份合同的承租人，已由原来的案外人吴海燕变更为被告，原、被告双方应当依照原租赁合同的约定继续履行各自的义务。被告认为原告主体已撤销且原、被告双方间不存在租赁合同关系的抗辩意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。根据涉案合同约定，租赁期限是自2012年5月17日至2015年5月16日止，故自2015年5月17日起租赁期限已经届满，在没有签订新的书面合同的情况下，作为出租人的原告可以随时要求作为承租人的被告返还涉案房屋。由于原告已经明确要求被告返还涉案房屋，且要求赔偿因实际占用涉案房屋而给原告造成的经济损失。所以，原告的上述主张，因符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。由于在本案审理中被告未能充分举证说明：涉案房屋水电费的实际发生数额，故原告要求被告支付水电费的诉请，本院不予支持。被告认为已于2015年10月30日将涉案房屋钥匙交还原告，由于原告坚决否认收到被告交还的钥匙，且提供了谈话录间作为证据，目的是说明：截至2017年9月13日，被告经营设备仍存放于涉案房屋内。故，被告的此项辩称意见，本院不予采信。同样依据双方约定，涉案房屋需要进行改造、装修或者扩建的，应征得原告书面同意、费用自理、权属归于原告所有，租赁期满后被告应当无偿移交。所以被告认为原告应补偿其装修费的抗辩意见，不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持；涉案房屋的门店承租转让，与本案房屋租赁合同纠纷，由于当事人不同、法律关系不同，所以应与本案不属同一纠纷、没有任何直接关系，被告认为原告应补偿其门店转让费的抗辩意见，本院也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程静静应于本判决生效之日起十五日内搬离座落于南京市玄武区中央路208号1-3层房屋，并将上述房屋返还原告中国人民解放军73610部队，且应给付原告中国人民解放军73610部队房屋租金和逾期使用费205937元（计算至2017年10月17日，自2017年10月18日起至实际搬离之日的实际占用费，按照每年75014元的标准支付）。二、驳回原告中国人民解放军73610部队的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4575元，减半收取2288元，由原告负担88元，被告负担2200元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李海桥二〇一七年十二月二十日书记员  罗安迪