广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终151、157-158、177号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄碧玉等四户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：游珊珊,广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司与被上诉人黄碧玉等四户业主因商品房预售合同纠纷四案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以151号案件为例进行表述、论证）上诉人惠州市太东实业投资有限公司提出上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金，驳回原审原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、补充协议已经明确约定因办证材料不齐所导致的责任由买受人自行承担，材料不齐导致的逾期办证责任不应由上诉人承担。根据补充协议第九条：“买受人应承担的办证费由买受人在本合同签订时，按本合同签订的政府收费标准一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担”约定，只有在买受人交齐办证材料而出卖人逾期办证的前提下才产生逾期办证责任。本案中，上诉人在一审时提供了证据予以证明，被上诉人在2018年4月3日才将办理房产证所需的材料交齐给上诉人，根据合同约定，办证材料不齐导致的逾期办证责任不应由上诉人承担。此外，上诉人只是接受委托替被上诉人办理房产证，从中并没有收取任何的委托费用，因被上诉人自己未能提供办证材料产生的逾期办证责任若仍要上诉人承担，明显显失公平。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金22369元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年9月14日至2018年9月27日，共计378天）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同》，内容为原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区石化大道西33号的×花园×号房，房款为360000元；被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。关于产权登记，双方约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他事宜。原告在合同约定的交付日之日前付清房款360000元，被告于2018年7月23日向登记机关提交了办理涉案房屋转移登记所需资料。另查明，广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2520号民事判决书和广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终3896号民事判决书判决被告向原告支付逾期交房违约金9891元，此案中，认定被告完成交付时间为2016年9月14日。一审法院认为，本案争议焦点为被告逾期办证的截止日期及计算时间问题。合同约定被告应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年9月14日交付，被告应于2017年9月14日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，直至2018年7月23日被告才完成向登记机关提交办理涉案房屋转移登记所需资料，故逾期办证违约金计算至被告向产权登记机关提供资料备案之日，即2018年7月23日。但合同签订后，办证程序中新增加土地权籍调查项目，此项工作非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除，参照同楼盘同栋大权籍调查时间为4天，应予以扣除，逾期办证违约金时间应为307天。关于逾期办证违约金的计算标准，参照同楼盘同栋已生效判决书确认的计算标准计付，即以已付房款为基数按年利率6%的标准支付，具体数额为18168元（360000元×307天×6%/年÷365天/年）。被告辩称，因原告未缴纳或迟缴办证费用，而导致逾期办证，逾期办证应归责于原告，但按交易习惯，被告应通知原告提交办证所需资料或交费，被告未提供证据证明其通知原告提交资料或交费而原告逾期提交而导致，因此，主张因原告自行承担逾期办证责任的辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告黄碧玉支付逾期办证违约金18168元；二、驳回原告黄碧玉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179.61元，由原告黄碧玉负担52.61元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担127元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证违约责任。关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。现上诉人以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果上诉人没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于上诉人未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。此外，关于上诉人应否承担因办证材料不齐导致的逾期办证违约责任的问题，上诉人认为根据双方签订的补充协议，因买受人原因导致逾期办证的，其不应承担逾期办证责任。双方签订的《补充协议》第九条“……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，……”的约定，按交易习惯，上诉人应通知被上诉人提交办证所需资料或缴纳办证费用，上诉人未提供证据证明其通知被上诉人提交资料或缴纳办证费用而被上诉人逾期提交或缴纳导致逾期办证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人的主张没有事实与法律，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年三月十九日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附表一：序号案号业主原审案号1（2020）粤13民终151号黄碧玉（2019）粤1391民初2745号2（2020）粤13民终157号苟应涛、方君勇（2019）粤1391民初2775号3（2020）粤13民终158号王井龙（2019）粤1391民初2770号4（2020）粤13民终177号庞振球、张丽（2019）粤1391民初2757号