天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初1006号原告：王英利，女，1981年10月10日出生，满族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。统一社会信用代码：911202256847420983。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：全香南，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告王英利与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张乐乐与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司的委托诉讼代理人全香南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王英利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月2日签订的《天津市商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款计人民币1303420元并支付利息（其中以653420元为基数，自2016年12月2日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以650000元为基数，自2016年12月6日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判决被告赔偿原告团购费损失100000元；4.判决被告支付原告违约金130.34元；5.本案相关诉讼等费用由被告承担。事实与理由：原告看到了被告通过不同途径对其开发建设的本案涉诉房屋的宣传材料，根据宣传材料显示，被告出售的房屋附赠超大平米院落，厨房在院落内，一层包含卫生间共三个房间，进门为大房间从大房间能进入卫生间；二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间。原告因此到被告售楼处及其制作的样板间现场查看后，于2016年12月2日与其签订《天津市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于天津市蓟州区××镇××村××号楼××单元××商品房××，并先后于2016年12月2日和2016年12月6日分别支付购房款653420元、650000元，将房款支付完毕。原告在起诉前一个月才得知被告所建房屋主体结构改变了原有的设计，不符合约定，已构成严重违约。根据双方签订的合同第十条约定，被告没有征得原告同意不得擅自变更商品房的设计和环境布局，确需变更的，应订立补充合同，其擅自变更，原告有权依据该约定解除合同，另原告支付购房款时还支付了团购费，都是在被告售楼处交纳的，也是按照被告销售人员的要求刷卡支付的，不存在中介公司的情况，也没有收到被告办理入住通知，没有收房，因被告违约不能实现合同目的，所支付的团购费也是原告的合理损失，应予赔偿，所以原告为维护自身利益，故具状起诉。上海绿地集团天津文化发展有限公司辩称，双方签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应履行各项合同义务，不得随意解除。涉诉房屋已于2018年11月15日竣工验收合格，符合交房条件并通知原告收房，且房屋结构布局与合同约定的平面图一致，被告的义务已经履行完毕，合同不具备解除条件。被告所做的房屋销售广告和宣传资料属于邀约邀请，不能作为确定双方权利义务的依据，对此合同中也明确约定了排除相关宣传资料作为合同依据，也没有涉及原告所述的宣传内容，因此宣传资料并非原告签订合同和确定房价的重要因素，原告据此主张被告违约，缺乏依据，不应得到支持。被告不存在对涉案房屋设计变更的问题，因此约定的解除合同条款不适用本案。原告主张的团购费与被告无关，双方对此不存在合同关系，被告不是收取该费用的主体，该诉讼请求，应依法予以驳回。被告在2018年11月交房时，原告即已知房屋现状，距今已有近两年时间，已超过一年的除斥期间，其解除合同的诉讼请求不应予以支持。综上，被告已全面履行了合同义务，不存在任何违约情形，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙悦城／御城公建项目为其开发建设。原告通过观看被告发放的楼书、户型图等宣传材料及样板间后决定购买盘龙御城项目的本案涉诉的房屋。2016年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙御城公建22号楼-4-101房屋，设计用途为办公，建筑面积90.76平方米，每平方米价格为14361.17元，总价款为1303420元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四：商品房房屋设计、环境布局等情况为空白页，对商品房房屋结构形式、户型、朝向、设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六：补充协议的八，即关于《合同》第十条的补充约定：1.《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向；2.乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六：补充协议的十二，即关于广告效力及样板间的约定：1.双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；2.甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。另合同还约定了双方其他的权利、义务条款。合同订立后，双方签字、盖章予以确认。原告于签订合同当日，即2016年12月2日向被告支付购房款653420元，同日原告经被告向案外人北京七环房产经纪有限公司支付团购服务费100000元。2016年12月6日，原告再次向被告支付购房款650000元，共计支付购房款，合计1303420元。2020年1月15日，原告以在此前一个月才知晓本案涉诉的房屋结构形式、户型和朝向及设计和环境布局现状与被告的楼书、宣传册等宣传资料及样板间不符，构成违约，故诉至法院而成讼。在诉讼过程中，被告自行将样板间拆除。根据原告提供的关于被告宣传销售与涉诉房屋有关的视听音像资料显示：宣传的房屋附赠超大平米院落，厨房在院落内；一层包括卫生间共三个房间，一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层一侧两个房间和卫生间均为独立房间。但在本院对房屋现状进行勘验时，其房屋现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间不独立且无顶，二层三个房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯，房屋的结构形式、户型与原告提供的被告宣传销售与涉诉房屋有关的视听音像资料不符。上述事实，有双方陈述、天津市商品房买卖合同、付款收据、原告提供的视听资料及本院勘验的视频等证据在案证实。本院认为，在被告与原告签订天津市商品房买卖合同后，双方应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯按约履行。本案的争议焦点:原告要求解除合同并返还购房款、支付利息、违约金和赔偿团购费损失的诉讼请求是否有事实和法律依据及该诉讼请求是否超过解除合同期间。原告对此提供了证据1.被告建造的样板间视频13段、房屋销售时模型照片，证实被告对销售商品房的功能布局、主体结构进行了展示，对原告订立合同产生重大影响，应作为要约；证据2.天津市商品房买卖合同书1份及购房款票据2张，证实涉诉房屋交付时间、结构设计和环境布局（见附件四）及交付的房屋具有厨房、入户门为防盗门、上下水接通到户、电热膜采暖、天然气管道；证据3.房屋现状照片及视频，证实被告建造的涉诉房屋布局发生了变更，不符合约定，构成违约，应解除合同，承担违约责任；证据4.自备井勘查视频5段、照片7张，证实被告建造的商品房没有建设生活设施，不符合交付条件；证据5.房屋施工图纸、施工现场照片，证实被告设计的房屋结构具有厨房、封闭院落，实际施工时也建设了相应的墙体，但在交付前予以拆除，更改设计规划；证据6.支付团购费票据1张，证实原告签订合同时支付了团购费100000元，因被告违约解除合同，给原告造成了团购费损失。被告质证意见如下，对证据1不予认可，无法反映系涉案房屋的样板间及模型，且合同已明确排除其作为合同依据；对证据2真实性认可，但不认可证明目的，合同对房屋的用途、平面图及交付标准均作出了明确约定，并明确排除了广告等内容作为合同依据，被告交付的房屋与合同的图纸相符，不存在违约，被告收取原告提交票据上的购房款属实；对证据3的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，不能证明原告的主张；对证据4不予认可，而从证据拍摄时间看是2019年3月9日，与原告诉称在起诉前得知房屋现状的陈述不符；对证据5不予认可，不认可其证明目的，且交付的房屋与合同约定一致；对证据6不予认可，该费用不是被告收取的，与被告无关。被告针对其主张提供证据7.天津市商品房买卖合同及附件，证实双方的合同关系及房屋交付条件，明确双方的权利义务以合同约定为准，广告等宣传材料不能作为确定双方权利义务的依据；证据8.竣工验收备案表，证明涉案房屋于2018年11月25日竣工验收合格，符合交付条件。原告质证认为，对证据7不认可其证明目的，合同书对房屋设计及环境布局没有约定，即附件四为空白页面，被告依据样板间及宣传材料向原告介绍的销售房屋，原告据此与之签订合同、支付购房款，通过大量事实和相应的生效判决，也均可以认定被告交付的商品房应予样板间及模型一致；对证据8的真实性认可，但不认可证明目的，竣工验收备案不代表房屋符合交付条件，交付的商品房标准与样板间及模型不一致，配套设施也不完善，所以不符合交付条件。本院分析认证认为，被告对销售涉诉商品房发放过宣传材料及建造样板间的事实不予否认，原告对被告销售商品房时建造有样板间及房屋的结构形式、户型和朝向、设计和环境布局和涉诉房屋现在的结构形式、户型和朝向、设计和环境布局提供了视听资料等上述证据，由于被告没有提供发放过的宣传材料及建造样板间的证据予以反驳，所以对原告提交证实系被告发放过的宣传材料和样板间及施工图纸、现场照片的证据予以采信，同时结合本院现场勘验，涉诉房屋现状相对于样板间和宣传材料中的房屋在结构形式、户型和朝向、设计和环境布局发生了变更。在双方签订的合同中关于房屋的设计结构及环境布局部分，即附件四为空白页，被告对此主张此页前的建筑位置示意图为附件四，由于其不能反映房屋的结构形式、户型，所以对其以此反驳原告主张，理据不足，本院不予支持，而在被告的宣传材料和样板间中对此说明、允诺具体、确定，原告基于此购买涉诉房屋，因此应当视为双方对房屋结构和户型的约定。被告主张根据同附件六第十二条约定，广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，由于该条款是被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，故对被告的上述主张，本院不予支持。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，被告擅自变更房屋设计和环境布局的，原告有权解除合同。由于涉诉房屋在结构形式、户型与楼书、样板间等宣传材料明显不符，且被告没有提供征得原告对设计方案变更同意的证据，所以应认定被告属未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更的情形，被告应对此承担违约责任。由于双方约定解除合同的条件已经成就，所以原告要求解除合同，本院予以支持。另根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定：“解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。”因此被告应返还原告已付购房款1303420元，并应支付已付款利息（以653420元为基数，自2016年12月3日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以650000元为基数，自2016年12月7日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），此外，被告还应按商品房价款的0.01％支付违约金130.34元。关于团购服务费100000元，因其属于原告为履行合同而支出的费用，本案涉诉合同因被告违约而解除，该费用属于损失范围，被告应对此承担赔偿责任。因被告在本案中主张的除斥期间是关于出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款而解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告主张原告请求已超过合同解除期间，依法无据，本院不予支持。综上所述，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应退还原告合同解除后的购房款1303420元及合同约定的利息、违约金并赔偿损失团购费100000元。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院的解释》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王英利与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年12月2日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、由被告于本判决生效之日起十日内向原告返还购房款1303420元及利息（以653420元为基数，自2016年12月3日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以650000元为基数，自2016年12月7日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金130.34元；四、由被告于本判决生效之日起十日内给付原告团购服务费损失100000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17702元、保全费5000元，计22702元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张玉良审 判 员  王 巍人民陪审员  周 楠二〇二〇年十一月九日书 记 员  周 延附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院的解释》第三商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。