四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0522民初380号 原告：合江德润房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇菜坝社区少岷路107号恒利•国际新城商业C区1-8号，统一社会信用代码91510522099074412A。 法定代表人：张贤芬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张胜毅，四川平通律师事务所律师。 被告：蔡佳雨，男，生于1988年8月18日，汉族，住贵州省罗甸县。 委托诉讼代理人：叶波，重庆联佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹秀嵘，重庆联佳律师事务所律师。 原告合江德润房地产开发有限公司（以下简称合江德润公司）与被告蔡佳雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件争议较大，本院依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，被告蔡佳雨提起反诉，后因未缴纳反诉费用按撤回反诉处理。原告合江德润房地产开发有限公司的委托代理人张胜毅、被告蔡佳雨及其委托代理人叶波、邹秀嵘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 合江德润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即返还原告合江县荔城华府商住X#楼第X层XXX#营业房以及合江县荔城华府商住XX#楼第X层XXX＃、XXX＃、XXX＃车库；3、判决被告支付原告违约金75万元。事实和理由：自2015年12月31日起,被告先后购买原告开发的位于合江县,并以合江县金典汽车销售有限公司名义开展汽车贸易、维修等业务。其中,2016年10月9日,被告与原告签订《商品房买卖合同》,被告购买荔城华府一期项目XX＃楼X层XXX号营业房（房屋面积终测绘编号:合江县荔城华府商住XX＃楼第X层XXX＃,以下简称案涉房屋）,建筑面积164.01平方米,总价款750万元,首期付款350万元,余款用按贷款方式支付;交房时间为2016年12月31日;交房条件之一为“4.买受人为按揭购房的,已经完善银行按揭手续,银行已经放款；5.买受人分期付款的,已经付清房款尾款。”《商品房买卖合同》附件四同时约定：“如由于买受人个人征信等其他问题,或国家信贷政策的变化等原因,导致银行不同意按揭贷款或停止发放贷款的,买受人应于出卖人电话或书面通知之日起15个工作日内补齐全额房款,买受人逾期一天则按房款总额的万分之三计算违约金偿付出卖人,如买受人逾期达15个工作日以上,出卖人有权解除合同,同时收取买受人房价款10%的违约金（从买受人已付款中优先扣除）,并将该房屋另行销售。”合同签订后,原告按约将案涉房屋交与被告,同时将与案涉房屋相邻的约790平方米的使用面积（即合江县荔城华府商住XX＃楼第X层XXX＃、XXX＃、XXX＃车库对应面积）交与被告,被告亦对此进行了整体装修,并一直经营汽车销售业务至今。截至目前,被告仅向原告交付425万元的购房款（其中2016年8月30日付20万元,2016年9月15日付30万元,2017年4月1日付30万元,2017年7月6日付20万元）,余款325万元至今未付。经原告多次催收未果。为维护原告合法权益,现依法诉至贵院,请查明事实,依法支持原告诉求。 蔡佳雨辩称，购买房屋属实，对原告请求解除合同的请求无异议，同意解除双方的房屋买卖合同。但本案系原告违约在先，导致合同不能履行，被告不承担违约责任。被告已经将案涉房屋钥匙在2019年9月交还原告工作人员，原告已经将房屋收回。即使被告应当承担违约责任，违约金约定过高，应当予以调整。被告支付的购房款为100万元，并非425万元，对于已经支付的购房款同意在本案中直接抵扣自己应当承担的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《四川省商品房买卖合同》、《四川省房屋面积测绘报告》、四川泾华物业服务有限公司机打专用收据、被告付款收据、借款协议、XX号楼一层平面图原件、不动产登记信息查询情况说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合双方当事人陈述，本院对双方当事人无异议的事实认定如下：2016年10月9日，原告合江德润公司与被告蔡佳雨签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号YS204018，合同约定原告将坐落于合江县合江镇荔城大道XXX号荔城华府一期项目XX#楼X层XXX号出售给被告，该房屋规划用途为商业，面积为163.95平方米，套内建筑面积158.76平方米，分摊面积5.19平方米。该房屋计价方式为按建筑面积计算，单价为45745.65元/平方米，总价款为750万元人民币。合同约定交房时间为2016年12月31日，付款方式为按揭贷款，首付款为375万元，余款375万元办理银行按揭，具体贷款金额与年限以办理银行审批为准。按揭贷款的具体付款方式：买受人采用银行抵押按揭贷款方式购房，应买受人要求，出卖人就买受人向银行的抵押按揭贷款提供保证，经双方协商一致，就出卖人保证期内有关事宜达成如下一致：买受人应备齐银行规定的抵押按揭贷款资料，自合同签订之日起7个工作日内到银行办理完抵押贷款后续。买受人如未按时办理完抵押贷款手续，每逾期一天按房款总额的万分之三计算违约金偿付出卖人，如延期达十五个工作日以上，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总价款10%的违约金（从买受人已付款中优先扣除）；买受人能否办理按揭贷款以及申请贷款的额度与年限最终以银行核定为准，若银行核准的按揭贷款额度低于买受人申请贷款的额度，则买受人需在出卖人电话通知或书面通知之日起7个工作日内，补交首付款，并按银行要求办理完毕相关手续；……。2016年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，合同中第一条载明：原告声明并保证向被告出售营业房系其真实意思表示，向被告陈述的事实真实、完整；被告声明并保证对营业房的规划、施工许可、施工、预售、赠送面积等基本情况（包括并不仅限于上述部分）均知悉，并同意按现状受让（购买），购买资金来源合法。第三条载明：原被告网签合同生效后，将临被告所购营业房处后相邻的可使用面积约792平方米房屋无偿给予被告使用，在交付营业房时一并移交。被告知悉所获的使用面积房屋仅有使用权，不能办理产权证书。第四条载明涉及营业房相关合同、协议，约定本补充协议效力优先。同时在补充协议下方手写“注：赠送792㎡，但实得平方面积误差为正负10㎡以内，并且可办理车库产权。”2016年8月30日，被告向原告支付购房款20万元，2016年9月15日，被告向原告支付30万元购房款，2017年4月1日，被告向原告支付30万元购房款，2017年7月6日，被告向原告支付20万元购房款。2016年9月15日，被告作为乙方与王氏物业管理有限公司（以下简称王氏物业）作为甲方签订借款协议一份，协议载明被告认购了荔城华府商品房一套，由于资金出现周转问题，特向王氏物业借款，王氏物业同意在约定期限内无息借给被告人民币325万元。借款时间以被告出具的《商品房买卖合同》约定的付款时间为准，被告同意王氏物业将借款直接支付给所购商品房的开发公司。被告需在2017年2月1日前归还50万元，在2018年2月1日前归还140万元，在2019年2月1日前归还135万元。协议最后甲方处为张朝伟签字，乙方为被告签字，协议下方还载明置业顾问卢卷婷。2016年12月，四川自立建筑勘测设计有限公司出具《房屋面积测绘报告》，载明案涉的营业房的建筑面积为164.01平方米，案涉车库的建筑面积为790.68平方米。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、被告支付的购房款是100万元还是425万元。原告主张被告支付的购房款为425万元，包含蔡佳雨个人支付的100万元与蔡佳雨向王氏物业管理有限公司借款的325万元，并出示了《借款协议》、张朝伟的情况说明予以证明。被告对借款协议上自己的签字予以认可，对张朝伟的情况说明不认可，只认可支付了购房款100万元。本院认为，张朝伟未到庭接受质询，其情况说明无其他证据佐证，对该证据本院不予确认。虽然被告与王氏物业管理有限公司签订了借款协议，但从出示的证据看，原告并未出示其他佐证的证据证明王氏物业管理有限公司已经向其支付了325万元，同时原告亦未向被告出示收到了该325万元的收据，结合被告支付的其余100万元原告均向被告出具了购房收据的事实，可以证明被告蔡佳雨与王氏物业管理有限公司并未发生真实有效的借款关系，被告并未实际向原告支付325万元，故本院确认被告支付的购房款为100万元。 二、被告接收房屋和退还房屋的时间。原告主张被告从2017年1月开始接收房屋，被告主张为2017年2月左右，因双方均未出示房屋的交接手续证明交付房屋的具体时间，结合被告方对原告出示的物业管理费收据并无异议，故本院确认原告接收房屋时间为2017年1月。关于被告蔡佳雨提出已经在2019年9月将案涉房屋退还原告，并将房屋钥匙交还原告方财务，原告方出具情况说明被告系在2019年12月将营业房及车库钥匙交予原告方。本院认为，被告蔡佳雨并未出示相应的证据证明其在2019年9月已经将房屋交还原告，对此应当承担举证不能的法律后果，但原告方认可被告已经于2019年12月18日将房屋钥匙交还原告，故本院确认被告退还房屋时间为2019年12月18日。 本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，合同双方当事人均应按照合同约定履行义务和行使权利。关于合同是否解除的问题，原告方在2019年12月18日便将案涉的营业用房及附属车库钥匙予以收回，结合被告陈述原告在收回钥匙前一直与被告协商合同解除事宜，可以看出原告收回案涉房屋钥匙系解除合同的意思表示，而被告蔡佳雨将案涉房屋的钥匙交还原告，实际系同意解除双方合同，故本院认为双方的合同已经于2019年12月18日解除。同时因原告方在此后已经对房屋实际占有，故其主张被告返还房屋无事实依据，本院不予支持。关于被告是否承担违约责任的问题，原告主张被告未按照合同约定支付购房款属于违约，请求被告承担违约责任，被告抗辩因原告违约在先，其不承担违约责任。本院认为，原、被告合同中约定，被告应缴纳首付款375万元，后再办理按揭贷款手续，但从现有证据看，合同中并未明确约定什么时候支付首付款375万元，原告也未出示证据证明协议签订后对首付款付款时间另行约定，故对于首付款双方并未确认支付时间。虽然购房合同中载明自合同签订之日起7个工作日内到银行办理完抵押贷款后续，但是对于是否能够取得贷款以及贷款额度，均约定了是由出卖人电话或者书面通知被告需要补交的购房款。原告并未出示证据证明在合同签订后电话或者书面向被告进行了剩余购房款的催收，反而是在2017年1月将案涉房屋交付原告占有使用，并在2017年4月和7月再次收取被告交付的购房款共计50万元，由此可以反映出原告对于被告不能办理按揭贷款是明知的，在被告不能按照合同约定的情形办理按揭贷款手续支付剩余购房款的情形下，原告与被告并未进行进一步的协商剩余购房款的支付方式及时间，属于履行期限约定不明。根据法律规定，履行期限约定不明的，债权人可以在给对方必要准备时间后随时要求履行。现原告未证明其在对被告催收购房款后被告拒绝履行的事实，故本院认为被告在合同履行过程中并不存在违约行为，不应承担违约责任。被告虽然不承担违约责任，但是根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以根据合同的履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施以及赔偿损失。原、被告解除合同后，被告已经将案涉房屋返还原告，原告亦应将购房款退还被告。同时，被告在支付了部分购房款后即接收房屋进行使用，在合同解除之前的时间里对诉争房屋行使了占有、使用、收益的权利，由此造成了原告的损失,被告应支付占有、使用期间的占有使用费，占有使用费可以参照租金标准计算。关于被告提出只应按照门市面积而不附加赠送面积计算占有使用费的意见，本院认为，原告系将案涉所有房屋均交付被告占有使用，被告并无异议并接收门市及赠送房屋后装修使用，应当对所有占有使用的房屋支付占有使用费至其退还房屋之日。因双方均未对案涉的房屋租金标准出示相应的证据予以证明，本院结合双方在审理中对案涉房屋的租金标准的陈述，及在合同履行过程中双方当事人的履约情况，结合公平和诚实信用原则，酌情确认营业用房按照30元/月/平方米的标准计算占有使用费，车库按照10元/月/平方米的标准计算占有使用费，综上，被告应支付占有使用费456644.76元﹝（164.01平方米×30元/月/平方米+790.68平方米×10元/月/平方米）×35.6个月﹞。被告已经支付了原告购房款100万元，并且同意抵扣其应承担的责任，为减少双方当事人诉累，本院将原告退还房款以及折抵被告赔偿的损失一并处理。 综上所述，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第六十二条、第一百六十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告合江德润房地产开发有限公司与被告蔡佳雨2016年10月9日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》(合同编号YS204018)及2016年10月12日签订的《商品房买卖合同补充协议》已于2019年12月18日解除； 二、被告蔡佳雨应支付原告合江德润房地产开发有限公司房屋占有使用费456644.76元；原告合江德润房地产开发有限公司应退还被告蔡佳雨购房款100万元；品迭后原告合江德润房地产开发有限公司还应退还被告蔡佳雨购房款543355.24元，限于本判决生效之日起十五日内支付； 三、驳回原告合江德润房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69550元，保全费4020元，合计73570元。由被告蔡佳雨承担11560元，由原告合江德润房地产开发有限公司负担62010元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  冯春燕 审 判 员  王建容 人民陪审员  王丽君 二〇二〇年九月十日 法官 助理  赵林茂 书 记 员  赵丽娜