天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初513号原告：冯小云，女，1972年9月26日出生，满族，居民，住天津市蓟州区。被告：张文明，男，1958年4月9日出生，汉族，原蓟州区大堼上中心小学退休教师，住天津市蓟州区。被告：湛井伶，女，1970年5月10日出生，满族，农民，住河北省三河市。原告冯小云与被告张文明、湛井伶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯小云及被告张文明、湛井伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯小云向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年6月18日冯小云与张文明、湛井伶签订的房屋租赁合同，并立即腾清房屋交付给冯小云；2.判令张文明、湛井伶支付租金525000元及滞纳金392175元。事实与理由：自1998年开始冯小云租赁白马泉村委会坐落于西侧面积约3亩房屋及院落。2018年6月18日，张文明、湛井伶分别于冯小云签订房屋租赁合同，将部分房屋转租给张文明、湛井伶合伙经营餐饮业，约定租金及租赁期限等内容。但张文明、湛井伶未按期支付相应租金，冯小云主张二人行为已构成违约，故具状起诉。张文明辩称，不同意解除合同，尚欠租金属实，鉴于疫情影响要求延期给付租金后继续租用涉案房屋。湛井伶辩称，不同意解除合同，尚欠租金属实，但对冯小云主张的2018至2019年度尚欠租金金额存有异议，主张尚欠租金应为50000元，同时请求冯小云考虑疫情原因免除部分租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月18日冯小云与张文明、湛井伶分别签订房屋租赁合同，约定将冯小云从蓟州区渔阳镇白马泉村民委员会租赁的部分房屋分别转租给张文明、湛井伶经营农家院、餐饮使用。二份合同均约定租赁期限为十年，自2018年6月28日起至2028年6月27日止；若其中一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。张文明合同中约定第一年租金为人民币壹拾捌万元整，第二年为贰拾万元整，第三年为贰拾万元整，第四年后每年租金贰拾万元整，每年的租金要提前一个月一次性上交冯小云，否则，冯小云每天按年租金的5‰收取滞纳金，冯小云收到租金后给张文明收费凭证等其他内容。湛井伶合同中约定第一年租金为人民币贰拾万元整，第二年为贰拾贰万元整，第三年为贰拾贰万元整，第四年后每年租金为叁拾万元整，每年的租金要提前一个月一次性上交冯小云，否则，冯小云每天按年租金的5‰收取滞纳金，冯小云收到租金后给湛井伶收费凭证等其他内容。合同签订后，冯小云依约将房屋交付张文明、湛井伶使用，张文明、湛井伶共同给付第一年租金330000元后，尚欠租金50000元未付。后张文明、湛井伶未按约在2019年5月份支付第二年租金共计420000元。2019年9月份张文明、湛井伶租赁的房屋不再对外营业，2019年12月份租赁房屋钥匙交还至冯小云处，后冯小云多次索要租金未果，故具状起诉。另查，2019年12月9日张文明、湛井伶为冯小云出具的情况说明中分别签字确认二人系合租共同经营。本案在审理过程中，湛井伶于2020年4月2日支付冯小云租金50000元。本院认为，冯小云与张文明、湛井伶签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合同内容亦无违反法律、行政法规的强制性效力性规定，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，均应按约履行各自合同义务。现张文明、湛井伶未按约定期限支付租金，属于违约行为，自签订合同时张文明、湛井伶已尚欠部分租金，至2019年5月份仍未补交尚欠部分及该年度应交部分，后经冯小云多次催要仍未缴纳。张文明、湛井伶的行为已经构成实质违约，故冯小云要求解除双方签订的房屋租赁合同理据充分，本院予以支持。合同解除后张文明、湛井伶理应将租赁房屋腾空并返还冯小云，但应给予一定合理的腾房期限，本院酌定十天为宜。关于尚欠租金金额问题，虽然根据冯小云向本院提交的2019年12月9日张文明、湛井伶为冯小云出具的情况说明中载明2018年6月28日至2019年6月27日第一年度尚欠租金为105000元，但庭审中双方当事人一致认可第一年尚欠租金应为50000元，其余55000元为双方存在的其他债权债务关系而进行的结算行为，本案不予涉及，冯小云可另行主张其合法权益。对于冯小云要求张文明、湛井伶给付2019年6月28日至2020年6月27日第二年度租金420000元。冯小云于2020年1月7日向本院提起诉讼要求解除合同，合同解除后出租人无权继续向承租人主张支付租金，但鉴于承租人至今仍占用租赁房屋，冯小云该主张中包含要求张文明、湛井伶按照合同约定租金标准支付相应的占用使用费的意思表示。故张文明、湛井伶应自2019年6月28日至合同解除之日按照合同的约定标准（即35000元/月）支付租金，此后按照该标准支付占用使用费。对于湛井伶要求考虑疫情影响，适当免除部分租金的主张。本院认为，庭审中双方当事人均认可自2019年9月份张文明、湛井伶在租赁房屋内经营的饭店已不再经营，新型冠状病毒疫情期间的防控行为并未对其产生实质影响，故湛井伶主张的免除部分租金事由不成立，本院不予支持。扣除2020年4月2日湛井伶已支付的租金50000元，张文明、湛井伶应自2019年6月28日至本判决生效之日止按照合同约定标准35000元/月支付租金，并自本判决生效次日至腾空租赁房屋之日止按照35000元/月的标准支付占用使用费，上述两项合计不得超过冯小云主张要求张文明、湛井伶支付的420000元。关于滞纳金问题。冯小云主张以张文明、湛井伶尚欠自2018年6月28日至2019年6月27日租金105000元作为基数，自2018年6月28日至2019年的6月28日每天按日千分之五计算滞纳金为191625元。2019年6月28日至2020年1月8日以半年租金210000元作为基数，每天按照日千分之五计算滞纳金为200550元。本院认为，鉴于庭审中双方均认可2018年6月28日至2019年6月27日尚欠租金为50000元，故冯小云主张该期间的滞纳金应以50000元作为基数计算，双方当事人签订的房屋租赁合同明确约定了“每年的租金要提前一个月一次性上交，否则，每天按年租金的5‰收取滞纳金”。该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，该滞纳金实际上是约定张文明、湛井伶违约时应承担的违约责任，属违约金性质，该计算标准明显过高且张文明、湛井伶对此不予认可，因此本院根据合同法的有关规定对违约金计算标准予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金。对于冯小云关于违约金的其他诉讼请求不违反法律规定，本院予以照准。对于冯小云主张由张文明、湛井伶共同承担给付责任，二人对此并未提出异议结合二人认可的共同经营的事实，故本院认定由张文明、湛井伶共同承担上述给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除冯小云与张文明、湛井伶于2018年6月18日分别签订的房屋租赁合同；二、张文明、湛井伶于本判决生效之日起十日内腾清租赁房屋并返还给冯小云；三、张文明、湛井伶于本判决生效之日起五日内支付冯小云自2019年6月28日至本判决生效之日止按照35000元／月的标准计算的租金，并自本判决生效次日至腾清租赁房屋之日止按照35000元／月的标准支付房屋占用使用费，上述两项合计不得超过420000元，该款汇至冯小云的中国农业银行账户62×××74；四、张文明、湛井伶于本判决生效之日起五日内支付冯小云违约金（其中自2018年6月28日至2019年6月27日以50000元作为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年6月28日至2020年1月8日以210000元作为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），该款汇至冯小云的中国农业银行账户62×××74；五、驳回冯小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12972元，减半收取计6486元，保全费5000元，合计11486元，由冯小云负担275元，由张文明、湛井伶共同负担11211元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  徐宏鹏二〇二〇年五月二十日书记员  林嘉奇窗体顶端第四百零二条【委托人的介入权】受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人窗体顶端窗体顶端附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文:1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。