苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10385号原告：苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社，住所地苏州市吴中区苏蠡路46号。负责人：密洪伟，该经济合作社社长。委托诉讼代理人：周静芬，江苏久顺律师事务所律师。被告：苏州绿特建设工程有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路44号4-408室。法定代表人：王小勇。原告苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社（以下简称蠡墅社区经济合作社）与被告苏州绿特建设工程有限公司（以下简称绿特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理，依法由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蠡墅社区经济合作社的委托诉讼代理人周静芬，被告绿特公司法定代表人王小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蠡墅社区经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间不定期租赁合同于2019年12月4日解除；2.被告立即腾空迁出苏州市吴中区房屋；3.被告支付截至2019年12月4日租金189938元及此后以87360元/年标准计算至房屋腾空返还之日止的房屋占有使用费；4.被告支付违约金17472元；5.本案诉讼费用由两被告负担。审理中，原告放弃第二项诉讼请求，第三项诉讼请求变更为：被告支付截至2019年12月4日租金189938元以及2019年12月5日至2020年2月12日期间的房屋占有使用费16754元。事实和理由：2014年10月14日，被告绿特公司与苏州石湖科技创业园管理有限公司（以下简称石湖创业园公司）签订了《房屋租赁合同》一份，被告绿特公司承租位于苏州市吴中区房屋，面积260平方米，双方就租期、租金标准及支付方式进行了约定，合同到期后，双方未签订书面租赁合同，被告绿特公司仍占有使用房屋。涉案房屋为苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区南厍股份合作社所有，该合作社于2018年1月1日统一委托原告管理。2017年12月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，就租期、租金标准、支付方式进行了约定。合同到期后，被告仍然继续使用上述房屋，对此原告亦未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。被告自承租涉案房屋以来，结欠巨额租金，原告多次催讨，被告拒绝支付，后原告发函解除双方不定期租赁关系，被告绿特公司的违约行为，应承担违约责任。在诉讼过程中，被告绿特公司于2020年4月份搬离房屋，故变更请求不再要求腾空返还房屋，相应的房屋占有使用费计算至2020年2月12日。被告绿特公司辩称，同意双方不定期租赁关系于2019年12月4日解除。2017年之前租金已结清，2018年缴纳了租金25000元，此后租金未缴纳。缴纳了保证金5000元。违约金由法院依法认定。经审理认定事实如下：2014年10月14日，石湖创业园公司（甲方，出租方）与苏州暮光装饰有限公司（以下简称暮光公司，后名称变更为绿特公司，乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于苏州市吴中区苏蠡路44号4-408室房屋，建筑面积260平方米，乙方经营装饰装修。租期自2014年11月1日至2015年12月31日，年租金87360元（28元/平方米/月），含租金、物业管理费及土地使用费各29120元，采用先付租金后使用原则，每半年支付一次，合同签订一周内缴纳首期租金。租赁保证金5000元。合同就其他事项进行了约定，甲方加盖石湖创业园公司及苏州市吴中区长桥街道集体资产经营公司合同专用章，乙方由暮光公司法定代表人签名。2017年12月26日，蠡墅社区经济合作社（出租方，甲方）与暮光公司签订《房屋租赁合同》，暮光公司继续承租涉案房屋，租期自2018年1月1日至同年12月31日，年租金87360元（28元/平方米/月），含租金81120元、物业管理费6240元。租金采用先付租金后使用原则，每半年支付一次，合同签订时支付首期租金43860元。任何一方不履行合同约定义务或履行义务不符合合同约定，构成违约，应承担违约责任，需向对方缴纳年度租金20%作为违约金，违约方同时应赔偿守约方因主张违约责任而产生的损失包括但不限于诉讼费等。甲方落款加盖原告公章，乙方加盖暮光公司公章，法定代表人签名，下方加盖苏州市吴中区长桥街道农民合作社管理服务中心公章。涉案房屋登记产权人为苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区南厍股份合作社（以下简称南厍股份合作社）。审理中，南厍股份合作社出具情况说明，明确涉案房屋原委托石湖创业园公司经营管理，由该公司负责对外招租，后于2018年1月1日全权交于蠡墅社区经济合作社经营管理，同意由蠡墅社区经济合作社收取租金。房屋签订后，鉴于被告绿特公司拖欠租金，原告蠡墅社区经济合作社于2019年8月19日向被告绿特公司解除邮寄解除租赁关系律师函，未妥投。审理中，双方一致确认，2017年12月26日双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未签订书面合同，双方建立不定期租赁关系，双方之间不定期租赁关系于2019年12月4日解除。关于租金缴纳情况。原告蠡墅社区经济合作社陈述，2014年11月1日至2017年12月31日共计租金276640元，2014年至2017年共计收到租金224720元，截至2017年12月底，被告结欠租金51920元。被告于2018年仅支付租金25000元（王小勇分别于2018年3月15日、10月25日转账支付2万元、5000元），此后未再支付过任何租金，2018年结欠租金62360元（87360元-25000元）。2019年1月1日至2019年12月4日共计租金80658元（87360元/年/365天*337天），综上，被告共计结欠租金194938元，扣除被告缴纳的保证金5000元，尚欠租金189938元。对此原告提供收到租金的现金解款单及苏州银行单位客户专用回单予以佐证。被告绿特公司陈述，2016年前的租金已全部结清，2017年交了部分租金，2017年度未缴部分的租金与其损失相抵，当时，被告公司法定代表人在外地出差，长桥集团工作人员将承租房屋大门撬开，拿走了被告公司很多东西，回来后与长桥集团协商其损失与当年度未交租金相抵，即2017年度租金已结清。2018年支付了25000元，尚欠62360元，此后的租金未缴纳。已缴纳的保证金5000元在欠付的租金中抵扣，拖欠的租金同意支付原告。原告蠡墅社区经济合作社对被告绿特公司陈述被告公司受损及2017年未缴租金与受损金额相抵事实不认可。被告绿特公司对此未提供证据。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、土地使用权证、律师函及邮寄凭证、现金解款单、苏州银行单位客户专用回单、南厍股份合作社出具的《情况说明》，及本院制作的庭审笔录、谈话笔录及调查材料予以证实。审理中，原告蠡墅社区经济合作社陈述，被告绿特公司实际于2020年4月份腾空了房屋，但未将钥匙交还，其已收回了房屋，目前房屋处于空关状态，故不再主张被告绿特公司腾空返还房屋，相应的房屋占有使用费主张自2019年12月5日至2020年2月12日按年租金87360元标准计算为16754元。关于违约金主张，由于被告绿特公司未按照约定缴纳租金，按约应支付年租金20%的违约金17472元，被告搬离房屋后，未及时通知原告，另外被告绿特公司拖欠租金多年，其主张的违约金在合理范围。被告绿特公司于2020年4月2日陈述，仍未搬离房屋，表示一个月内搬离。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。租期届满后超过六个月未签订书面合同，视为不定期租赁，双方协商一致不定期租赁于2019年12月4日解除，本院予以确认。关于拖欠的租金及房屋占有使用费。根据原告提供的证据可以证实截至2019年12月4日结欠租金194938元。被告绿特公司认为2017年之前租金已结清以及2017年度未缴租金直接抵扣应赔偿其损失，对此未提供证据予以证实，本院不予采信。扣除被告已缴纳的保证金5000元，尚欠租金189938元。被告绿特公司于2020年4月2日仍占用房屋，原告主张被告绿特公司支付2019年12月5日至2020年2月12日房屋占有使用费16754元，本院予以支持。最后，被告未按约支付租金，存在违约情况，本院根据合同约定、被告过错程度及原告实际受损等因素认定，原告主张被告支付违约金17472元在合理范围内，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社与被告苏州绿特建设工程有限公司之间不定期租赁合同关系于2019年12月4日解除。二、被告苏州绿特建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社租金189938元、房屋占有使用费16754元，合计人民币206692元。三、被告苏州绿特建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社违约金人民币17472元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4332元，由被告苏州绿特建设工程有限公司负担（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  顾琪荣人民陪审员  顾红兰二〇二〇年七月二十九日书 记 员  单 文