山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0112民初1773号原告：杨志刚，男，1968年3月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张凤娟，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师，特别授权代理。被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区经十路**，统一社会信用代码9137010067226771XH。法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高天、李友震，均系北京大成（济南）律师事务所律师，特别授权代理。原告杨志刚与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月31日第一次公开开庭进行了审理。杨志刚的委托诉讼代理人张凤娟，景和公司的委托诉讼代理人高天、李友震均到庭参加诉讼。杨志刚在庭审中当庭提出鉴定申请，申请对房屋增值部分进行司法鉴定，本院依法予以委托。鉴定结论作出后，本院于2020年8月24日第二次公开开庭进行了审理，杨志刚的委托诉讼代理人张凤娟，景和公司的委托诉讼代理人高天、李友震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨志刚与景和公司签订的《商品房认购协议》；2.判令景和公司双倍返还原告定金合计2万元；3.判令景和公司赔偿原告损失1184856元（后变更为732616.27元）；4.判令景和公司赔偿杨志刚律师费5000元；5.判令景和公司承担本案诉讼费、保全费、保全保险费等诉讼相关费用。事实和理由：2016年5月15日，杨志刚与景和公司签订《商品房认购协议》（以下简称认购协议），认购景和公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目某房屋。同日，杨志刚遵照认购协议约定向景和公司支付定金1万元，景和公司向杨志刚出具了收据。同时，按照景和公司提供的优惠方式，杨志刚向与景和公司合作的北京怡然居客科技发展有限公司济南分公司购买了搜房网购房优惠服务，并支付了优惠服务费5000元。2016年9月17日，景和公司取得涉案楼盘的《商品房预售许可证》后，杨志刚多次联系景和公司销售人员要求履行认购协议，但景和公司均以各种理由拖延，至今仍未明确表示是否继续履行认购协议，也未将定金1万元和优惠服务5000元退回。因此杨志刚于2019年11月22日委托北京天驰君泰（济南）律师事务所向景和公司发出继续履行认购协议书的律师函，律师函因景和公司拒收而被退回。同时，济南住宅与房地产信息网显示，涉案房屋已售。另外，在景和公司怠于履行认购协议义务期间，济南市房产价格开始连续上涨，相较2016年5月15日杨志刚与景和公司认购协议约定的房价，如今涉案楼盘的房价已翻倍。因杨志刚信赖景和公司将忠实履行认购协议，在房价上涨期间未另行购置房产。综上所述，景和公司拒不履行认购协议，且将涉案房屋他售的行为已构成根本违约，并且给杨志刚造成重大经济损失。为此，诉至法院。景和公司辩称，1.本案系商品房预约合同纠纷，杨志刚与景和公司签署的《商品房认购协议》系预约合同，杨志刚据此主张房屋差价损失，无事实和法律依据。杨志刚主张的实际损失，实为假设本约合同签订并实际履行后应支付的购买价格与按照市场价格购买同等地段房产所应支付相应费用的差额，即本约合同签订并履行后可获得的利益，这并非预约合同违约责任的赔偿范围。2.涉案《商品房认购协议》对于无法达成一致签订买卖合同的情形，明确约定了“依照法律规定的定金罚则进行处理”，杨志刚在本案诉讼时主张房屋差价损失，明显不当。杨志刚在签署《商品房认购协议》时，已经认可在不能签订买卖合同时依照定金罚则处理，杨志刚仅支付了1万元的定金，关于本案双方纠纷应该依照定金罚则处理。杨志刚与景和公司未能达成本约合同的签署，杨志刚存在严重过错，包括但不限于未能及时提交贷款资料、未支付首付款、未能在限定的时间内签署本约合同。综上，要求驳回杨志刚的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月15日，杨志刚与景和公司签订《商品房认购协议》，约定杨志刚认购景和公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目某房屋，该房屋暂测建筑面积127.5平方米，该房屋原单价为9667元/平方米，原总房价款为1232543元，杨志刚承诺自签订本认购协议起最迟于7日内补齐首付款，并携带相关证明文件、按揭贷款资料、应付首付房款及本认购协议至山东景和置业有限公司售楼处签订《商品房买卖合同》。若杨志刚未能按照上述约定履行，则该房源优惠取消，销售价格按照原单价执行；若杨志刚按照上述约定履行，双方约定该房源最终成交单价为9292.99元/平方米，成交总房价款为1184856元。杨志刚签订上述协议时支付定金1万元，作为订立商品房买卖合同的担保，待签订商品房买卖合同时，该定金自动转换为房款；双方同意在本协议约定的时间内履行签订商品房买卖合同的手续，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同，否则依照法律规定的定金罚则进行处理。双方在该认购协议中，未明确约定首付款的具体数额。杨志刚签订上述认购协议当日向景和公司支付定金1万元。因涉案房屋未取得商品房预售许可证，杨志刚未在认购协议约定的期限内交纳首付款，也未与景和公司签订《商品房买卖合同》。2016年9月17日，景和公司取得涉案楼盘的商品房预售许可证，杨志刚多次联系景和公司销售人员要求履行认购协议，景和公司未明确表示是否继续履行认购协议，也未将定金1万元退回。2017年5月22日，景和公司将该涉案房产网签给案外人并办理了房屋产权登记，杨志刚无法再与景和公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》。杨志刚要求景和公司双倍返还定金并赔偿房屋差价损失未果，为此诉至法院。另查明，1.关于杨志刚主张的房屋差价损失，杨志刚提交了2020年7月24日山东方正土地房地产评估有限公司对该涉案房屋出具的房地产估价报告，确定该涉案房屋（建筑面积为127.5平方米）于价值时点（评估基准日2020年3月10日）的房地产总价值为1917473元，单价为15039元/平方米。杨志刚主张应按15039元/平方米的价格计算差价损失，并据此主张房屋差价损失732616.27元【计算方式为：（15039元-9292.99元）×127.5平方米】。景和公司对此有异议，不认可该评估报告，且认购协议中杨志刚认购的房屋单价为9667元/平方米，杨志刚无权主张差价损失。2.纠纷发生后，杨志刚委托律师进行处理，其与北京天驰君泰（济南）律师事务所签订委托代理协议，该所收取代理费5000元。杨志刚为在本案中采取保全措施向中国大地财产保险股份有限公司山东分公司购买诉讼财产保全责任保险一份，支出保险费用1100元。本院认为，杨志刚与景和公司签订商品房认购协议并支付定金，约定双方当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，该认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该认购协议不属于商品房买卖合同，应当属于商品房买卖合同的预约合同。且该认购协议系双方在平等自愿的前提下订立，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因景和公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，杨志刚未能按认购协议约定期限与景和公司签订商品房买卖合同，其行为并非违约。景和公司取得商品房预售许可证后，在杨志刚多次要求景和公司履行认购协议的前提下，景和公司未与杨志刚签订商品房买卖合同，却将该涉案房屋网签给案外人，导致杨志刚与景和公司的认购协议的合同目的无法实现，景和公司的上述行为系违约行为，应对纠纷的发生承担全部责任，故对杨志刚要求解除认购协议，由景和公司双倍返还定金、赔偿损失并承担律师费、保险费的诉讼请求，本院予以支持。关于杨志刚主张的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并赔偿损失的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”景和公司将涉案房屋出售给案外人并办理了产权登记，其以行为表明不再与杨志刚继续履行认购协议。杨志刚此时应当采取合理措施，防止自身损失扩大。对杨志刚没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于损失的赔偿数额，应当在最高不超过信赖利益的范围内，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑守约方的履行情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素。综合考虑上述因素后，本院酌定损失赔偿额10万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨志刚与山东景和置业有限公司于2016年5月15日签订的《商品房认购协议》自2017年5月22日解除；二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨志刚定金2万元；三、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨志刚经济损失10万元；四、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨志刚律师费损失5000元、保全保险费损失1100元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回杨志刚的其他诉讼请求。案件受理费5694元，杨志刚负担4748元，山东景和置业有限公司负担946元；财产保全费5000元，由山东景和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李裕辉二〇二〇年九月三日书记员  宋秀玲