广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2025号原告：刘青，女，1989年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********************，公民身份号码430************022。委托诉讼代理人：唐飚，广东国强鸿业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琨，广东国强鸿业律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告刘青诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨琨，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》（编号：90702）及《装修协议》（编号：90702）；2.被告将原告支付的款项176850元退还给原告并支付利息（以每期付款金额为本金从付款之日起至2020年3月30日止按年利率4.75%计算）；3.被告向原告支付违约金（以176850元为本金从2020年3月31日起至实际清偿日止按日千分之一计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》（编号：90702号）、《装修协议》（编号：90702），并于同日与由原告指定的珠海联晟装饰工程有限公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》（编号：90702）。《物业使用权转让合同》约定：1.被告合法拥有广东省佛山市南海区*********盛明广场全部物业的使用权；2.被告将该项目自编9座0702号物业的使用权转让给原告；3.该物业的总转让款为184100元，被告在2020年3月30日前将该物业毛坯交付给原告使用；4.被告未按照约定的期限向原告交付物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金；逾期超过90天的，原告有权解除本合同。原告解除合同的，被告应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。《装修协议》约定：1.原告同意由被告对佛山市南海区********************物业进行装修；2.装修费用为36500元；3.原告于2020年4月1日提供该使用权物业给被告进行装修，并要求于2020年5月3*日前完成装修并交付使用；4.上述物业的装修费用不包含原告根据其与被告签订的《物业使用权转让合同》所支付给被告的物业使用权转让价款内。《装修设计、装修材料定购协议》约定：1.原告同意将佛山市南海区********************物业委托给珠海联晟装饰工程有限公司进行前期装修图纸设计及定购装修材料；2.装修设计费用及定购装修材料费用为30000元。《物业使用权转让合同》、《装修协议》签订当日，原告向被告支付了145600元（其中转让款109100元，装修费用36500元），之后又分5次，每次6250元，又支付了31250元，原告总共向被告付款176850元。《装修设计、装修材料定购协议》签订当日，原告向珠海联晟装饰工程有限公司支付了30000元。原告按照约定履行了付款义务，但被告的项目却未能按照《物业使用权转让合同》的约定开工建设，被告于2019年11月14日公布了一份《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》，其中提到“二期已做好计划安排，春节前将完善二期复工前的所有工作，春节后20天全面大面积施工，力争2021年4月30日前交楼，其中9座于2021年9月30日前交楼”。原告认为，根据合同的约定，9座0702号物业应于2020年3月30日前交付给原告，但现在根据被告公布的文件，9座要到2021年9月30日前才能交楼，被告的行为已严重违反了合同的约定，被告显然无法在《物业使用权转让合同》约定的期限内履行交楼义务，导致《物业使用权转让合同》合同目的无法实现，同时《装修协议》是依附于《物业使用权转让合同》而存在，《物业使用权转让合同》不能履行的话，《装修协议》也就丧失了继续履行的基础，因此原告提起诉讼，要求解除双方之间签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，并要求被告返还原告已付款项、支付利息及违约金。被告盛明置业公司辩称，一、原与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告解除涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》的条件并未成就，涉讼合同能够继续履行。1、涉讼物业的有效交付时间应当认定为2020年5月30日前。综合案涉《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告盛明置业公司，装修也必须是盛明置业公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告盛明置业公司完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明置业公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2020年5月30日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2020年3月30日前。另，根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告保留向原告追究违约金的权利。2、原告单方解除涉讼合同的条件并未成就。根据原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》第十条第5点可知，“逾期超过90天的，乙方（原告）有权解除本合同……”，据此，涉讼物业有效交付时间认定为2020年5月30日前还是涉讼物业的交付时间认定为2020年3月30日前，根据涉讼物业使用权转让合同的约定，原告的单方解除合同权的条件并未成就，被告盛明置业公司至今未达到逾期交付涉讼物业超过90天的根本违约条件，故原告诉请解除合同无事实与法律依据，应当予以驳回。三、原告提出解除涉讼合同的条件并不成就，且被告盛明置业公司不存在任何的违约行为，原告请求被告退还已支付的款项以及支付利息于法无据，应当予以驳回。四、假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1、根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。3、原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告盛明置业公司需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算。原告与被告签订的装修协议并未就逾期交付涉讼物业约定任何违约条款，解除合同协议书未就逾期退还款项约定任何违约条款，原告将36500元纳入违约金本金没有事实与法律依据。关于利息的诉求，原告支付的款项均按照转让合同及装修协议约定应当支付的款项，是原告应当履行的付款义务，在此期间被告不存在任何违约行为，原告诉请被告支付利息无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场9座于2018年7月16日办理建设工程规划许可证。2018年5月26日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：90702号），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编9座0702号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为184100元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款109100元于签订本合同当日支付（含定金），余款75000元在三年内平均分12期免息付清，每期6250元，第一期应在2018年8月26日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2021年5月26日前支付。甲方在2020年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》（合同编号：90702号），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年5月26日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2020年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2020年5月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原告向盛明置业公司付款情况：2018年5月26日支付145600元，2018年8月26日、2018年11月26日、2019年2月26日、2019年5月28日、2019年8月26日各支付6250元。双方一致确认原告已向被告盛明置业公司支付转让款140350元、装修款36500元。2019年11月14日，被告盛明置业公司出具《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》，其中载明：由于对市场预判不足，融资环境的改变，原本计划中回笼的资金受阻，资金没有及时到位，导致盛明广场项目停工；一期（5、6座）一直在单项连续施工中，2019年12月全面施工，力争2020年年中交楼，二期已做好计划安排，春节前将完善二期复工前的所有工作，春节后20天全面大面积施工（力争2021年4月30日前交楼，其中9座于2021年9月30日前交楼）。2019年11月16日，原告向被告盛明置业公司提交《申请暂停支付分期款》，申请暂停支付物业分期款项，直至被告全面复工一周内补缴应交未交的分期款项。被告盛明置业公司回复：同意。2019年12月16日，被告盛明置业公司出具《公告》，载明：2020年春节正月十五后第三周，盛明置业公司立即组织开工，一期、二期、三期做开工准备。2020年1月17日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述称涉讼物业尚未施工，亦未领取施工许可证。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定交付时间为2020年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2020年3月30日起算，合计31年9个月（2020年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2020年3月30日至2040年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2040年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2020年3月30日前将涉讼物业毛坯交付原告，至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未开始施工，被告已逾期交付涉讼物业，逾期天数虽未超过90天，但被告自认因资金问题导致盛明广场项目停工，其又未举证证明项目已复工并具备继续履行交付义务的能力，被告的行为已表明其无法履行合同约定的交付义务，根据法律规定，原告有权解除合同，故本院对原告诉请解除《物业使用权转让合同》关于2020年3月30日至2040年3月29日期间的租赁约定予以支持。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与盛明置业公司签订的《装修协议》丧失履行基础，合同目的无法实现，原告请求解除《装修协议》，依法有据，本院予以支持。双方签订《装修协议》不免除原告按《物业使用权转让合同》查验接收物业的权利和义务，本院对盛明置业公司关于交付期限顺延至《装修协议》约定的装修完成日期不予采纳。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分应解除，《装修协议》亦依法解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款140350元、装修款36500元予原告。被告逾期交付涉讼物业已构成违约，应当承担违约责任。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款140350元为本金从逾期交付之日即2020年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。《装修协议》并未约定违约金，被告收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告以36500元为本金从2020年3月31日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告主张的违约金及利息超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘青与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月26日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：90702号）中关于2020年3月30日至2040年3月29日期间的租赁约定；二、解除原告刘青与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月26日签订的《装修协议》（合同编号：90702号）；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款140350元予原告刘青；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以140350元为本金从2020年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告刘青，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告刘青；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以36500元为本金从2020年3月31日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告刘青，本项随上列第五项清；七、驳回原告刘青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2304.5元，财产保全费1466.71元，合计3771.21元（原告刘青已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的3771.21元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年五月十五日书记员  林浩成