上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初2000号原告：上海华燕房盟网络科技股份有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：胡书芳，董事长。委托诉讼代理人：孙宇翔，男。被告：上海繁逸置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈龙法，董事长。委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司诉被告上海繁逸置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司的委托诉讼代理人孙宇翔，被告上海繁逸置业有限公司的委托诉讼代理人俞健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付佣金人民币(下同)657,377.36元；2、判令被告支付违约金473,311.70元(以657,377.36元为本金，暂计三年，按每年百分之二十四计算)。事实与理由：原告与被告于2015年5月20日签订了《恒龙金尊广场项目全程营销总代理服务合同》，该合同6.2.1条约定销售佣金为总销售金额的1%。原告依约履行合同销售义务，并有经被告确认的成交数据表。但被告一直拒不支付佣金657,377.36元。原告于2019年7月15日向被告发出催款函，被告于2019年8月6日回函确认收到催款函，被告又于2019年8月19日回函表示同意于2019年底前协商佣金解决办法，最终商议无果。以上发函、回函构成诉讼时效中断。被告迟迟不予支付佣金已经构成严重违约，根据合同9.2条，被告应当承担每逾期一日承担应付金额千分之三的违约金。原告最后一套成交房源的签约日期为2016年10月22日，至今逾期已达3年以上，约定的违约金每日千分之三结合相关司法解释的精神后，应适用年化24%违约金，故原告诉讼来院。庭审中，原告确认诉讼请求中的违约金主张计算起止日期为自2016年10月25日起至被告实际付款之日止。被告上海繁逸置业有限公司辩称，对原告的诉讼请求1不予认可，原告诉请主张的房屋并非都是原告销售的，也有被告自销的。对原告的违约金要求也不认可，不是被告的责任导致，被告没有任何违约行为。原、被告双方签订了代理销售合同，合同约定了流程，包括请款单、确认单的约定，原告没有任何销售依据证明原告的销售情况，按照行业流程，需要有确认单和双方签字认可，这些材料原告都没有提供。被告在原告没有提供任何手续的情况下，支付了绝大多数的佣金。到合作末期，有未清算的销售佣金，被告作出了清算，与原告之前的经理杜经理已经谈妥，不需再支付佣金，但是杜经理已经离职。原告代理销售的房屋没有按照正常流程进行，对于原告销售的绝大多数房屋已经结清佣金，被告拒绝支付其他佣金。原告最后一期销售日期是2017年10月15日，已经超过了两年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的成交明细表一组，由被告项目负责人沈峰签字，证明原告作为代理方为被告提供的房屋销售的数据，最后一套的成交日期是2016年10月22日。被告对三性不予认可，认为明细表上签字的沈峰是被告自销部的业务员，仅是对账，不是催款结算，也不是原告的请款单和结算单，这个表格是为了避免代理销售部和自销部房源销售重合；原告对自己销售的房源应当用请款单或者结算单交由被告签字确认，但是均没有上述的销售流程；该组证据没有被告公司的盖章和授权代表人的签字，签字的人员没有审查和签字的资格，该份证据不是结佣的证据，是对代理销售部分和自销部分的资料汇总明细。对此本院认为，签字人员是被告工作人员，按照双方签订的营销总代理服务合同的约定，应由被告指定一名代表人对销售事宜进行确认和签字，但合同中并未约定具体人员，被告也未能提供证据证明双方履行合同过程中存在其他请款手续并出现过其他被告人员作为代表人签字确认；且原告向被告提交的该成交明细表的下方说明中，明确“此表是原告销售成功楼盘的每月月报的成交明细；上述购房客户已与被告签署《商品房预售/买卖合同》且已付清购房首付款，请被告核对并确认原告销售成功的上述房源信息，以此作为原告向被告确认佣金权责收入的标准；上述成交明细表仅为原、被告核对账目、及原告向被告以此确认销售佣金权责收入的标准之用，既非催款结算，也非改变被告在销售代理合同中对原告的销售指标的考核、销售佣金费率认定及销售佣金支付方式(节点)的约定”，可见该组证据系双方对原告销售成功楼盘的确认；综上，本院对被告的意见不予采纳，本院对该组证据依法予以确认。2、原告提供的自行制作的汇总表一份，证明原告佣金总数为1,287,432.27元，已开票和已支付的是630,054.91元，未支付和未开票的是657,377.36元。被告对三性均不认可，认为是原告单方汇总的，未经被告代理人或者公司确认。对此本院认为，该证据系原告单方制作，被告未予认可，故本院不予认定。3、被告提供的成交明细表、自销明细表各一组，证明被告清算整理原告销售的房源和被告自销的房源。原告对该证据不予认可，认为原告没有签字确认，被告说有自销但无法证明。对此本院认为，该组证据系被告单方制作，没有得到原告的确认，也无其他证据证明被告存在自销部分及该自销部分得到原告的认可，故本院对该组证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，原、被告签订《恒龙金尊广场项目全程营销总代理服务合同》一份，约定：被告委托原告进行《恒龙金尊广场》项目的独家线上、线下营销及销售代理服务；项目位于奉贤区南桥镇望园南路泽丰路；服务期限自本合同签订日起至本项目房源销售完毕、交房完毕被告付清销售代理服务费及奖励费用之日止；原告在代理服务期限内，凡被告与客户签订预(销)售合同，并且被告收到客户支付的首付购房款并办理银行按揭或公积金贷款手续或付清全额房款后，视为原告达成结算代理服务费的标准，则被告应向原告支付房屋销售代理服务费和相应奖励费用；原告客户符合结佣标准后，被告应按总销售金额的1%向原告支付代理服务费；达到合同约定的每阶段请款条件，双方按约定结算代理服务费及奖励费用，原告于每次达到请款条件后5日前送交被告上期代理服务费及奖励费的请款明细，被告在5个工作日内应予以审核回复，并向原告支付全额应付代理服务费及奖励费用，如果被告逾期未签字或盖章确认，则视为对原告所呈报的请款明细的默认；被告指定1名授权代表代表被告对原告提出的需求、各类营销方案、计划等的需要确认的各项事宜在原告送达被告协调人后5个工作日内审核、签字确认，该协调人的签字确认视为被告确认，但该协调人无权代表被告变更本合同的任何条款；如被告未按本协议约定的时间及时向原告支付相关费用的，被告须按应付而未付原告金额的每日千分之三计算违约金赔付给原告，计算日自约定付款截止日起至被告实际付款日止。后原告于2016年10月离场，停止销售。另查明，2016年5月4日、6月1日、8月9日、10月25日，被告方的沈峰分多次签字确认多份原告提交的《恒龙金尊项目月度成交明细表》及《恒龙金尊项目月度全款到账房源明细表》，统计日期自2016年1月1日起至2016年10月25日止，共计105套房屋，签约总价共计123,433,487元。又查明，被告分别于2016年4月20日向原告支付佣金258,468.27元，于2016年12月23日向原告支付佣金371,586.64元。经原、被告双方确认，上述两笔付款所对应的房屋共计55套，双方确认已付款的房号一致(对应具体房号详见被告提供的《恒龙金尊广场成交明细表》第一页24套及《恒龙金尊广场代理销售确认明细表》第一页24套加第二页的1-7套)。再查明，2019年7月16日，原告向被告发送落款时间为2019年7月15日的《催款函》一份，载明：双方约定服务合同后，原告一直按合同约定按时、按质完成销售代理工作，但截止发函之日，该项目仍有符合结佣条件的房源未经被告确认，所涉金额为657,377.36元；在发出本函之前，原告已多次向被告提出佣金确认与结算申请，但至今未得到被告的积极回应，造成原告严重的资金压力，希望被告在收到本函后5日内，派专人与原告人员对接佣金核对事宜，并积极履行付款义务。该函件被告于2019年7月17日收到。2019年8月6日，被告向原告发送《回复函》一份，载明：原告于2019年7月15日向被告发送的《催款函》被告已收到，现回复如下：合同履行期间，原告在销售过程中未达到合同中所约定的销售计划，只销售了办公房房源，商业部分未销售，而且办公房的销售价格也未达到被告与原告约定的开盘均价；根据上述情况，应收取佣金的比例是千分之五；原告于2016年年度退出被告售楼处停止销售，由于原告不能及时完成整体约定的销售任务，还导致被告剩余房源被列入商户房整治名单，并被房管部门停止销售长达两年，造成被告极大经济损失；故原告销售团队在撤离后也与被告做了沟通，就合同约定内容做了部分谅解，原告不再收取相关费用，被告也暂时不再追究相关责任。2019年8月19日，被告向原告发送《回复函》一份，载明：关于恒龙金尊广场相关销售结算事宜被告已做过相关答复，原告相关人员程谷也诚意的多次到被告处协商此事宜，基于此情况，被告也愿意协商处理该事件，但出于公司现状，被告同意于年底前双方协商具体解决办法。2020年1月2日，原告向被告发送《催款函》一份，载明：原告代理销售的《恒隆金尊广场》项目所涉的佣金数额为657,377.36元，原告要求被告于2020年1月24日前向原告支付上述全部佣金，被告逾期未支付上述佣金，原告将向法院起诉；根据合同约定，被告还应当承担每日千分之三的违约金直至付款完毕为止。2020年1月7日，被告向原告发送《回复函》一份，载明：原告于2020年1月2日发送的《催款函》已经收到。合同履行期间，原告在销售过程中未达到合同约定的销售计划，只销售了办公房房源，商业部分未销售，且销售价格未达到双方约定的开盘底价，根据双方合同第二条约定，原告未完成约定销售计划的，被告有权单方解除合同，并保留追诉原告的违约责任。本院认为，原、被告签订的《恒龙金尊广场项目全程营销总代理服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。双方之间的代理销售合同关系虽已实际解除、不再继续履行，但原告已按约销售成功、符合结佣条件的部分，被告应当按约支付佣金。双方已对原告销售成功，符合结佣条件的房源进行了确认，但被告未能付清全部佣金，故本院对原告要求被告支付剩余佣金的诉讼请求，依法予以支持。对于被告辩称原告没有任何销售成功的证据，被告方的沈锋并没有审查签字的资格的抗辩意见，本院认为，本院已在认证环节确认了原告提供的《恒龙金尊项目月度成交明细表》，理由不再赘述，原告现已提供被告对销售成功套数及相应销售金额的确认，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于被告辩称原告的主张已经超过两年诉讼时效的辩解意见，本院认为，双方并未在合同中约定原告请款的时间期限，现原告于2019年通过发函方式向被告催讨款项未果后，亦积极提起诉讼，并未超过诉讼时效，故本院对被告该辩解意见亦不予采信。对于剩余佣金的数额，本院认为，根据本院确认的证据《恒龙金尊项目月度成交明细表》，经被告确认的原告销售成功的套数共计105套，已结佣的套数为55套，剩余50套未结佣，涉及签约总价为60,427,996元，根据合同约定的1%的结佣标准，尚欠佣金数额为604,279.96元。故本院对原告要被告支付佣金604,279.96元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求除50套外的另四套房屋(业主姓名为马梓凯、吴晓中、骆正明、苏春红)的佣金的诉讼请求，因该四套房屋未经过被告确认，原告也未能提供已经符合结佣条件的证据；且原告所称被告将该四套房屋制作于《恒龙金尊广场自销无代理明细表》中视为确认原告销售的意见，因被告制作该明细表系主张由被告自行销售，并未认可由原告销售，故本院对原告的该意见不予采纳；综上，本院对原告要求该四条房屋佣金的诉讼请求，难以支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定，原告应于每次达到请款条件后5日前送交被告请款明细，被告在5个工作日内审核回复并支付费用。现原告未能举证证明其就尚未支付的佣金进行过请款，原告所提供的《成交明细表》亦明确写明并非催款结算，而仅是核对账目、确认佣金标准之用，故原告要求被告支付自2016年10月25日起的逾期付款违约金无法律依据。但根据现有证据，原告最早于2019年7月16日向被告发函催款，要求被告收到函件5日内履行付款义务，被告于2019年7月17日收到，然被告未能付款，显属违约，应当承担相应的违约责任。原告已自愿下降违约金计算标准为每年百分之二十四，系对自己权利的合法处分，本院对该标准依法予以确认，综上，本院对于原告要求被告支付以欠款604,279.96元为本金，自2019年7月23日起至实际付清之日止，按每年百分之二十四标准计算的逾期付款违约金的诉讼请求，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，判决如下：一、被告上海繁逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司佣金人民币604,279.96元。二、被告上海繁逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司以604,279.96元为本金，自2019年7月23日起至实际付清之日止，按每年百分之二十四标准计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,976元，减半收取，计人民币7,488元，由原告负担人民币2,488元，由被告负担人民币5,000元。案件财产保全费人民币5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年五月二十九日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。