福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初7110号 原告：林清风，女，1965年6月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告：瑞祺堂（福建）药业有限公司，住所地漳州市龙文区朝阳工业集中区朝盛路322号，统一社会信用代码913506007463725138。 法定代表人：林清风，该公司执行董事兼总经理。 两原告共同委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王雅斌，福建华闽南方律师事务所实习律师。 被告：林伟杰，男，汉族，1988年4月1日出生，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈少凡，福建泾渭明律师事务所律师。 原告林清风、原告瑞祺堂（福建）药业有限公司（以下简称“瑞祺堂”）与林伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林清风、瑞祺堂向本院提出诉讼请求：1、依法确认或判令原、被告签订的2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》解除终止；2、判令林伟杰在合同解除终止之日起三日内腾空并归还址在漳州市芗城区东侧租赁的526平方米（以实际为准）房屋，由林伟杰承担从逾期之日起按合同所规定的租金标准双倍支付租赁房屋占用费至实际归还房屋之日，暂按月租金6312元双倍计算房屋占用费为12624元，并由林伟杰承担税费4102.8元。事实与理由：本案原、被告就址在漳州市芗城区东侧的房屋租赁等相关事宜，由林清风作为出租方（甲方），林伟杰作为承租方（乙方）签订了2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》，该协议载明“一、房屋的基本情况及用途1、甲方出租给乙方的房屋为市尾村市美13号仓库2层东侧，该房屋产权面积共526平方米。乙方承租该承租房屋用于办公。二、租赁期限、租金及支付方式1、经甲、乙双方确认，乙方租用该房屋的租赁期为拾年。自2018年11月11日至2028年11月10日止，其中2018年11月11日至2023年11月10日，每月租金为6312元整；每年租金为75744元整；2023年11月11日至2028年11月10日，每月租金为6838元整，每年租金为82056元整……6、本协议签订之日，乙方即应交纳一个月房租6312元整作为押金。合同终止或解除时，在乙方交清租金及水、电、电话、物业费等相关费用后，甲方无息退还押金……三、双方权利义务……4、租赁期满，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。垃圾废物由乙方负责清空，否则甲方将从押金里扣除清空费用。5、租赁期满或提前终止合同的，乙方对房屋的装修不得拆除（包括新增固定的围墙，窗、灯具、线路、门、室外广告架等）全部归甲方所有，造成甲方房屋损坏的乙方应负责修复、赔偿。甲方不予任何赔偿。四、违约责任……3、租赁期间满或本协议解除后，乙方应于届满之日或主张解除之日起三日内腾空及交还房屋，否则每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准双倍向甲方支付该服务占用费至实际腾房之日止。五、其他……2、如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出，双方按实结算租金，待乙方结清所有水电等费用后，甲方无息退还乙方租金和押金，双方互不承担违约责任。房屋因政府行为（如征迁、拆迁）取得的所有赔偿、补偿款（包括不限于土地使用权、房屋、房屋附属物赔偿、补偿款，房屋装修补偿、搬迁费用、停业过渡补助费等）全部归甲方享有，与乙方无关。3、本合同项下发生的争议，由甲方双方当事人协商解决；协商不成的，可向芗城区人民法院提起诉讼……”等条款，协议签订后，林清风已按本案《房屋租赁协议书（市尾）》约定将本案租赁房屋交付给林伟杰租赁使用，履行了合同义务。由于漳州市芗城区人民政府于2019年4月16日发布《关于益民片区征地拆迁的通告》（简称《通告》）载明“一、征地拆迁人：漳州市芗城区人民政府。二、征地实施单位：漳州惠民房屋征收有限公司。三、征地拆迁范围：牛庄以东、腾飞路以南、广电路以西、胜利东路以北地块（具体范围以规划用地红线图为准）。四、征地拆迁期限：1、征地期限：自2019年4月16日至2019年7月30日止。2、拆迁期限：自2019年4月16日至2019年9月15日止……九、被拆迁人（房屋产权人、承租人）应当服从项目建设需要，在征地拆迁期间内完成搬迁”等征迁通告规定，将本案租赁房屋列入征地拆迁范围。就此，根据原被告签订的本案《房屋租赁协议书（市尾）》第5.2条“如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出……房屋因政府行为（如征迁、拆迁）取得的所有赔偿、补偿款（包括不限于土地使用权、房屋、房屋附属物赔偿、补偿款，房屋装修补偿、搬迁费用、停业过渡补助费等）全部归甲方享有，与乙方无关”等约定，本案租赁房屋属按合同约定遇政府征迁，林伟杰应当无条件搬出的情形。故林清风已根据本案《房屋租赁协议书（市尾）》约定和法律规定，依法向林伟杰送达《关于解除通知书》（简称《通知书》），通知林伟杰“双方签订的2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》于送达你方时解除终止；你方应按协议约定在合同解除终止之日起三日内腾空并归还租赁的房屋，否则应由你方承担从逾期之日起按合同所规定的租金标准双倍支付租赁房屋占用费至实际归还房屋之日，以及应由你方承担违反合同和政府《通告》造成损失等产生的全部法律责任”。据此，由于林伟杰至今仍拒不按合同约定和政府《通告》规定等履行相应合同和法律义务，应由林伟杰承担由此产生的相应法律责任。由于址在漳州市芗城区市尾村市美13号房产包括本案租赁合同所涉租赁房产，实际系林清风与其配偶施飞跃夫妻共有房产，而登记在夫妻共同享有100%股权的瑞祺堂名下。该公司由林清风担任法定代表人，设立本案租赁合同是公司同意并确认由林清风作为2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》的出租方（甲方）与林伟杰签订本案租赁合同，由林清风作为本案2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》的出租方（甲方）行使和履行租赁合同的权利义务，并与公司依法享有和承担本案租赁合同产生的权利义务；且根据本案2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》载明的出租方（甲方）为林清风，承租方为林伟杰的合同主体，故公司同意由林清风作为原告，并以承租方作为被告提起本案诉讼。据此，本案租赁合同合法有效，鉴于本案的相关事实，根据有关法律规定，林清风已向贵院申请依法追加瑞祺堂作为共同原告参与本案诉讼，并按原告的诉讼请求依法裁决，以维护原告的合法权益。 林伟杰辩称，请求驳回林清风对林伟杰的全部诉讼请求。一、瑞祺堂并非本案合同相对人，林清风要求追加瑞祺堂为本案原告缺乏事实与法律依据。首先，瑞祺堂并非合同相对人无权以原告身份加入本案。林清风在多个关联案件中陈述其系以个人名义与合同相对人签订案涉《房屋租赁合同》，而并非公司行为。因此，瑞祺堂并非案涉《房屋租赁协议书》的合同相对人，无权以原告身份加入本案诉讼。再者，本案不符合共同原告追加条件。案涉租赁房屋归属于瑞祺堂，而并非瑞祺堂与林清风共有。瑞祺堂与林清风在本案中并没有共同权利，依法不属于共同原告。按林清风的证据并结合其诉讼逻辑施飞跃作为房产共有权人也应追加为共同原告。最后，若本案权利的实际处罚主体是瑞祺堂，那么林清风便不是适格主体，应先行撤诉，再以瑞祺堂名义起诉而不得直接追加瑞祺堂作为本案原告。否则林清风在本案中即非权利人也非义务责任人，而在诉讼中作为原告，实为诡异。二、若林清风为合同相对人，案涉《房屋租赁合同》依法不具有法律效力。1、本案《房屋租赁合同》的签订是基于林清风个人的行为。林清风作为瑞祺堂的法定代表人，其身份具有双重属性。即代表瑞祺堂，也代表其个人。但林清风的意思表示一经作出即已明确其究竟代表个人还是公司。不存在林清风作为公司法定代表人再追认林清风作为自然人的行为。若林清风是代表公司与林伟杰签订案涉合同，则林清风作为公司法定代表人其代为签订合同的行为属于有权处分。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”亦即，追认是基于无权处分行为。而林清风作为公司法定代表人其依法代理公司法人的对外行为。如果林清风是基于法定代表人身份签订《房屋租赁合同》，则当然有效毋需追认。此时，应以公司作为本案原告。若为其个人行为，则公司显然并非本案适格原告。同时，因林清风行为符合职务侵占罪构成要件应认定合同无效而并非效力待定也不存在追认问题。林清风以其个人名义作为本案诉讼主体等事实，足以表明案涉《房屋租赁合同》的签订是林清风个人行为。2、案涉房屋及其孳息属于公司财产，林清风侵占公司财产的行为依法不具备法律效力。林清风出租公司房产所收取的房租应归属于公司。其违法出租公司房产并侵占资金的行为违反《中华人民共和国公司法》第一百四十七条第二款董事、监事、高级管理人员不得侵占公司财产的强制性规定。因此，应认定林清风为侵占公司财产而与林伟杰签订的《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》五十二条所规定的无效情形，应认定合同无效。3、林清风侵占公司财产的行为已具备职务侵占罪的构罪要件，若依然认定合同有效有悖法律的教育指引作用。虽然，目前司法实践中为促进交易就合同无效的认定条件较为严苛。但本案中林清风的行为已符合职务侵占罪的构罪要件。其行为不仅仅是侵害瑞祺堂之财产权利，更侵害公司债权人的合法权益。瑞祺堂作为独立的公司法人，其具有独立的财产权利。案涉房产登记于瑞祺堂，即属于瑞祺堂之财产。无论瑞祺堂是否林清风、施飞跃二人全资控股，二人均不当非法侵占瑞祺堂之财产。如果在林清风等人的行为已经明显符合职务侵占罪的情况下仍认定合同有效，显然有悖法律的教育和指引作用。另外，职务侵占罪并非亲告罪，我方保留举报林清风涉嫌职务侵占罪的权利。4、基于案涉租赁合同无效，林清风要求林伟杰给付双倍租金缺乏依据不应予以支持。三、即使认定案涉合同有效，林清风的诉求也缺乏依据。1、林伟杰也不存在违约行为，要求林伟杰支付双倍租金不应予以支持。本案当中林伟杰不存在第四条中违约责任所述之违约行为。再者，按双倍租金标准给付违约金前提是租赁期满或协议解除后承租人拒不搬出，而本案中协议解除仅仅是林清风单方意思表示，双方并未达成合意，案涉租赁协议尚未解除，不适用该条款。2、林清风要求林伟杰无条件腾退房屋。根据合同约定，无条件搬出的前提是政府行为，而《关于益民片区征地拆迁的通告》仅仅是通知并未实际行为。因此无条件搬出之前提未成就。因此，林清风要求林伟杰腾退房屋缺乏依据。四、林清风要求林伟杰给付税费缺乏依据。根据《房屋租赁协议书》，发票系根据乙方需要开具，而本案中作为乙方的林伟杰并未要求出租方开具发票，因此相应税额不应由林伟杰承担。综上所述，林清风的诉讼请求缺乏依据不应予以支持。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月11日，林清风（出租方、甲方）与林伟杰（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议书（市尾）》，该协议书约定（摘要）：1、甲方出租给乙方的房屋为市尾村市美13号仓库2层东侧，该房屋产权面积共526平方米，乙方承租该承租房屋用于办公；2、经甲、乙双方确认，乙方租用该房屋的租赁期为拾年，自2018年11月11日起至2028年11月10日止，其中2018年11月11日至2023年11月10日，每月租金为6312元整；每年租金为75744元整；2023年11月11日至2028年11月10日，每月租金为6838元整，每年租金为82056元整；3、本协议签订之日，乙方即应交纳一个月房租6312元整作为押金，合同终止或解除时，在乙方交清租金及水、电、电话、物业费等相关费用后，甲方无息退还押金；4、租赁期满，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，垃圾废物由乙方负责清空，否则甲方将从押金里扣除清空费用；5、租赁期满或提前终止合同的，乙方对房屋的装修不得拆除（包括新增固定的围墙，窗、灯具、线路、门、室外广告架等）全部归甲方所有，造成甲方房屋损坏的乙方应负责修复、赔偿，甲方不予任何赔偿；6、租赁期间满或本协议解除后，乙方应于届满之日或主张解除之日起三日内腾空及交还房屋，否则每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准双倍向甲方支付该服务占用费至实际腾房之日止；7、如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出，双方按实结算租金，待乙方结清所有水电等费用后，甲方无息退还乙方租金和押金，双方互不承担违约责任。房屋因政府行为（如征迁、拆迁）取得的所有赔偿、补偿款（包括不限于土地使用权、房屋、房屋附属物赔偿、补偿款，房屋装修补偿、搬迁费用、停业过渡补助费等）全部归甲方享有，与乙方无关。 2019年4月16日，漳州市芗城区人民政府发布《关于益民片区征地拆迁的通告》，该通告载明：1、征地拆迁人：漳州市芗城区人民政府；2、征地实施单位：漳州惠民房屋征收有限公司；3、征地拆迁范围：牛庄以东、腾飞路以南、广电路以西、胜利东路以北地块（具体范围以规划用地红线图为准）；4、征地拆迁期限：征地期限：自2019年4月16日至2019年7月30日止；拆迁期限：自2019年4月16日至2019年9月15日止；5、被拆迁人（房屋产权人、承租人）应当服从项目建设需要，在征地拆迁期间内完成搬迁。 另查明，涉讼的芗城区市尾村市美13号房屋的不动产权所有人为瑞祺堂，林清风是该公司的法定代表人。林伟杰已支付12个月的租金及押金合计82056元。 诉讼中，林伟杰提出反诉，请求判令：1、判令林清风、瑞祺堂向林伟杰返还租金及押金82056元；2、判令林清风、瑞祺堂向林伟杰赔偿损失暂计10万元，但林伟杰未在指定期限内交纳反诉费，按撤回反诉处理。 本院认为，涉讼房屋为瑞祺堂所有，林清风作为该公司的法定代表人代表法人行使职权，其履行职务行为所产生的民事责任应由法人承担，产生的权益归公司所有，因此，林清风与林伟杰订立《房屋租赁协议书（市尾）》的行为是其履行瑞祺堂法定代表人职责的职务行为，合同的双方当事人应确定为瑞祺堂与林伟杰。双方当事人签订的《房屋租赁协议书（市尾）》系当事人的真实意思表示，符合租赁合同的构成要件，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效。漳州市芗城区人民政府发布《关于益民片区征地拆迁的通告》，决定对涉讼房屋所在的益民片区进行征地拆迁，导致本案合同不能继续履行，瑞祺堂依照上述文件精神请求解除与林伟杰的房屋租赁合同并返还房屋，本院予以支持。合同约定“如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出，双方按实结算租金，待乙方结清所有水电等费用后，甲方无息退还乙方租金和押金，双方互不承担违约责任。”本案双方当事人依合同约定解除合同，均不存在违约行为，无须承担违约责任，瑞祺堂主张按双倍租金的标准支付占用费没有事实和法律依据，本院不予支持；林伟杰已支付的十二个月的租金及押金82056元可以抵扣十三个月的租金，即自2019年12月12日起林伟杰没有支付租金。瑞祺堂主张由林伟杰承担税费4102.8元，是否缴纳税费及如何缴纳税费是行政机关的职权，本院对此不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告瑞祺堂（福建）药业有限公司与被告林伟杰于2018年11月11日签订的《房屋租赁协议书（市尾）》； 二、被告林伟杰应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离漳州市芗城区市尾村市美13号2层东侧的租赁房屋并将该租赁房屋交还原告瑞祺堂（福建）药业有限公司； 三、被告林伟杰应自2019年12月12日起按每月6312元计算标准向原告瑞祺堂（福建）药业有限公司支付房屋占用费至其向原告瑞祺堂（福建）药业有限公司交还上述房屋止； 四、驳回原告瑞祺堂（福建）药业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回原告林清风的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11352元，由原告瑞祺堂（福建）药业有限公司负担167元，由被告林伟杰负担11185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  黄月珍 人民陪审员  庄红艳 二〇二〇年一月十六日 法官助理方艺璇 书记员林芳 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。