江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1291民初2368号 原告：白果树企业管理江苏有限公司，统一社会信用代码91321202MA1MJ7LR6Y，住所地泰州市恒景国际花园****。 法定代表人：李红兵,该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓军，江苏长威律师事务所律师。 被告：张亚斌，男，1970年4月7日出生，汉族，住泰州市金融服务区。 被告：张伟，男，1978年12月25日出生，汉族，住兴化市。 被告：吕鸿泰，男，1963年5月3日出生，汉族，住泰州市海陵区。 原告白果树企业管理江苏有限公司（以下简称白果树公司）与被告张亚斌合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案。本案审理过程中，原告申请追加吕鸿泰、张伟为本案共同被告，本院予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白果树公司的委托诉讼代理人陈晓军，被告张亚斌、吕鸿泰、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白果树公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张亚斌立即向原告支付代理佣金267706.78元及利息（从2018年11月6日计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.判令被告承担原告为实现债权所支付的全部费用，包括但不限于本案诉讼费、保全费、律师费等费用。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1.要求三被告连带支付案涉华夏银行楼上12-13层房屋销售代理佣金483688元及利息（自2018年12月10日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原告与泰州菩提投资管理有限公司（以下简称菩提公司）签订《房屋销售代理合同》，约定菩提公司指定原告为其拥有债权对应的位于泰州市海陵区鼓楼路华夏银行楼上6-13层房屋的抵押物权独家销售代理。同时双方约定，房屋售价不低于7200元/平方米，原告销售一层的佣金为人民币30000元，原告实际销售价格超出销售基价部分，菩提公司、原告按七三比例分成。现上述房屋己经全部销售出去，溢价销售佣金为1627706.78元，八层的销售佣金为240000元，原告应当获得的代理佣金共计1867706.78元，菩提公司己经支付1600000元，剩余未支付的佣金为267706.78元。菩提公司现在处于注销状态，根据注销时签订的《全体投资人承诺书》，原告申请将公司股东张亚斌列为被告。原告认为，《房屋销售代理合同》均系双方真实意思表示,合同真实有效，被告应当按照协议约定支付原告的代理佣金。此外，案涉债权是由李红兵与三被告共同合作的，借用菩提公司进行购买，获得法院拍卖款后，在没有李红兵参加并同意的情况下，三被告召开所谓的合伙人会议，在没有支付原告应得的销售代理费和佣金的情况下进行了分配，三被告共同侵害了原告的合法权益，且原告不知道三被告具体获得的金额，故三被告应承担连带责任。 原告白果树公司为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据： 1.2017年8月25日，张亚斌、吕鸿泰、李红兵签署的《合作协议书》，证明张亚斌、吕鸿泰、李红兵关于合作收购处置嘉兴湖岸一号投资合伙企业对债务人江苏海城经贸有限公司、泰州汇景绿化工程有限公司债权的约定，李红兵享有12.5%的份额，张亚斌享有50%的份额，吕鸿泰享有37.5%的份额； 2.2017年12月14日，李红兵与张伟签署的《合作协议书》，证明李红兵将4.5%的权益转让给张伟； 3.2017年12月19日，李红兵与吕鸿泰签署的《合作协议书》，证明李红兵将7.5%的权益转让给吕鸿泰； 4.2017年8月21日、22日付款回单2份，证明在2017年8月21日、22日李红兵通过泰州译铭企业管理有限公司汇款137500元到菩提公司账户，说明李红兵已经按照合同约定投资到位； 5.2018年3月1日，菩提公司与原告签订的《房屋销售代理合同》，证明菩提公司委托原告独家销售代理抵押房屋，销售基价为7200元/平，超出销售基价部分，原告获得30%的分成，销售一层的佣金30000元。法院发还执行款后3个工作日内按实结算白果树公司佣金； 6.2018年11月，菩提公司与白果树公司签订的《购房意向书》及菩提公司收条复印件（原件结算时已交给了菩提公司）、发票3张、客户回单复印件，证明6-11层变卖成功后，菩提公司已经按照购房意向书与原告进行结算，原告开具了发票2100000元给菩提公司，菩提公司审查同意后支付了2100000元给原告。此处的2100000元是根据购房意向书应得优惠，而本案诉争483688元是原告根据房屋销售代理合同应得的销售佣金； 7.阿里拍卖截图14页、汇款凭证照片2张、客户回单复印件1张[来自(2019)泰裁字第157号仲裁案件中张伟提交]，证明房屋销售代理合同签订后拍卖成交12-13层，购房意向书签订后变卖成交6-10层，拍卖成交价41094633元，菩提收到执行款40915740元； 8.微信推广截图2张、宣传单，证明原告为了推销抵押房屋，制作微信及宣传单并推广宣传； 9.久安房产中介证明，证明委托久安房产中介进行营销推广； 10.钱金慧证明、银行客户回单复印件、购买电器电线电表等发票复印件，证明原告为了不影响房屋销售，购买电器电线电表、委托电工进行线路改造、安装电表； 11.物业公司的收据及银行客户回单，证明原告为了不影响房屋销售，结清6-13层房屋拖欠的电费； 12.张亚斌、吕鸿泰、张伟签署的合伙决议、债权转让协议、债权转让通知复印件，证明李红兵没有参加此次会议，不清楚会议内容，证明三被告作为收购债权的合作人，擅自作出决议，共同侵犯了原告的代理佣金等，应连带返还。 被告张亚斌辩称：1.原告恶意诉讼，其无权取得任何款项，请求法院驳回原告诉请。房屋销售代理合同明确截至时间是法院拍卖报名时结束，即至2018年8月9日泰州中院在淘宝网公开拍卖报名截止时间房屋销售代理合同已经自然终止。原告没有销售任何房屋，无权取得任何销售费用。2.根据销售代理合同原告也不能取得房屋优惠款及销售费用，协议第9条明确7200元/平-8000元/平的差额是给予购房者的房屋优惠款，这不是给原告的。房屋销售代理合同终止后，孟大又与菩提公司签订了购房意向书，该12、13层房屋的销售与原告没有任何关联，且菩提公司已经按照购房意向书将优惠款项773712元支付给了孟大又。3.原告的法人李红兵利用知晓菩提公司的商业秘密，恶意损害菩提公司及合伙人的利益，冒用泰州城投公司的名义领取了房屋优惠款1881168元及房屋销售代理费用650000元。根据李红兵提供的发票，按照李红兵的要求，其中2100000元汇至原告公司账户，431168元汇至泰州大构想电子商务有限公司，合伙人根据合伙决议已经向仲裁委要求原告返还不当得利，也另案中提起了反诉要求李红兵返还不当得利。综上所述，原告未在合同期限届满前履行合同义务，12、13层房屋是由法院依法通过公开拍卖的方式处置，与原告无关，其无权取得任何款项，应驳回其诉请。 被告张伟辩称，同意张亚斌意见，此外，张伟作为被告不是适格的主体，菩提公司签署的合同与张伟无关。 被告吕鸿泰辩称，同意张亚斌意见。 被告张亚斌、吕鸿泰、张伟为支持其抗辩主张向本院提交了以下证据： 1.泰州中院（2018）苏12执252号之一、（2018）苏12执253号之一执行裁定书，证明案涉房屋由法院裁定拍卖，并在淘宝网上公开拍卖。法院拍卖裁定书下达时间是2018年6月22日，而房屋销售代理合同时2018年3月1日签订的，并不是原告代理人在上次庭审中讲的“双方均清楚在法院通过淘宝网拍卖的情况下签署了该合同”； 2.泰州中院（2018）苏12执252号之二、（2018）苏12执253号之四执行裁定书，证明债权转让给菩提公司，泰州中院裁定菩提公司为本案申请执行人； 3.购房意向书、电子回单，证明孟大又与菩提公司签订购房意向书，证明孟大又通过法院淘宝网拍卖得12、13层，根据合伙人意见，菩提公司按照购房意向书返还孟大又购房优惠款600元/平，二层面积合计1289.52平米，共773712元。该两层房屋不是原告销售的，房屋的优惠款已给孟大又，房屋销售代理合同第九条也约定优惠是给购房者的。房屋销售代理合同终止后，原告未与菩提公司签订协议，菩提公司直接与孟大又签订的购房意向书，该房屋的销售与原告无关； 4.泰州中院（2018）苏12执253号之二执行裁定书，证明孟大又在淘宝网上公开拍卖所得案涉房屋中第12、13层与原告无关； 5.合伙决议，证明原告法人李红兵利用合伙人身份，知晓合伙人内部商业秘密，损害合伙人利益，冒用城投公司名义领取房屋优惠款和房屋代理销售费用，合伙人确定分配原则和方案，对李红兵骗取的款项通过法律途径追回。 经审理查明，2018年3月1日，菩提公司（甲方）与白果树公司（乙方）签订《房屋销售代理合同》，约定甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方就甲方拥有债权对应的抵押权房屋进行内部认购独家销售代理（以下简称独家销售代理），在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条，合作方式和范围。甲方指定乙方为其拥有债权对应的位于泰州市海陵区鼓楼南路华夏银行楼上6-13层房屋的抵押物权独家销售代理，该项目为华夏银行楼上6-13层，销售面积共计4954平方米。第二条，委托要求。该物业销售仅限内部口碑营销不得通过未经甲方授权的广告等媒体销售。第三条，合作期限：自2018年3月1日至该物业法院拍卖报名结束。第四条，委托内容。甲方委托乙方就该项目特定条件的购买客户。第五条，代理佣金及支付。1.甲方确定的销售价不低于7200元/平方米，乙方销售一层的佣金3万元，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按七三比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。2.甲方同意按下列方式支付代理佣金。拍卖结束法院发还执行款后三个工作日内按实结算乙方佣金。3.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。第六条，双方约定条款。1.客户应缴定金房款的10%（凑整）给甲方。2.该项目所收销售款项全部汇入甲方指定账户，乙方不得截留。3.甲方必须保证预售销售款项的安全性，如因非甲乙双方因素造成客户无法实现房屋购买，甲方必须按合同约定退还客户款项，如因退还款项不时造成的所有责任由甲方承担。4.乙方在销售过程中，必须充分披露项目的现状，如因过度营销造成的债务由乙方承担。5.如房屋买卖合同成交后客户需乙方配合做好房屋过户等手续，乙方可另行与客户协商收费，由此引起的权利业务与甲方无关。第七条，合同的终止和变更。1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。第八条，保密及知识产权。1.乙方应保守甲方提供的和本项目有关的商业秘密，非经甲方同意不得将有关料、信息擅自泄露给他人；2.乙方违反上款规定，应承担由此给甲方造成的所有损失。第九条，其他事项。客户优惠约定：如客户愿意购买价格在7200元/平方米—8000元/平方米区间内，在8000元/平方米于客户购买价之间的差额就是对客户的优惠。如超过8000元/平方米客户继续愿意购买超出8000元/平方米部分客户必须支付对价。第十条，合同生效。本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。 2018年8月22日，菩提公司（甲方）与孟大又（身份证号，乙方）签订《购房意向书》，约定鉴于1.甲方享有对债务人江苏海城经贸有限公司1399.999986万元债权（不含利息）、对债务人泰州汇景绿化工程有限公司1727.4887万元债权（不含利息），同时享有对夏国群、孙秀兰提供的位于泰州市海陵区济川东路×号第6-13层商业房产抵押权。2.上述房产泰州市中级人民法院已在淘宝网进行变卖。乙方愿意购买上述房产中的第12、第13层商业房产。双方就协商购房事宜达成如下协议：1.乙方支付甲方购房意向金60万元。2.法院在淘宝网上拍卖，法院确定的拍卖底价为534.842万元（十二层、十三层面积相同，均为644.76平方米，拍卖底价均为534.842万元），每平方米价格为8295元。乙方承诺在法院淘宝拍卖网上报名（或乙方指定的其他人），若534.842万元的价格无人举牌则必须举牌，否则，保证金归甲方所有。3.甲方承诺，如乙方拍卖成交，无论最终房屋拍卖成交价是多少，甲方给予乙方每平方米600元的优惠。该《购房意向书》同时对于其他内容进行了约定。 2018年11月，菩提公司（甲方）与白果树公司（乙方）签订《购房意向书》一份，约定鉴于甲方享有对债务人江苏海城经贸有限公司1399.999986万元债权（不含利息）、对债务人泰州汇景绿化工程有限公司1727.4887万元债权（不含利息），同时享有对夏国群、孙秀兰提供的位于泰州市海陵区济川东路×号第6-13层商业房产抵押权。乙方是意向购买及相关人授权经办签订购买意向书的单位。上述房产中的第6-11层泰州市中级人民法院已在淘宝网进行变卖。乙方愿意购买上述房产中的第6-11层商业房产（共六层）。 另查明，泰州市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）苏12执252号之一执行裁定书，申请人嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），被执行人夏国群、孙秀兰、泰州汇景绿化工程有限公司，裁定拍卖被执行人夏国群、孙秀兰名下位于泰州市海陵区的房产[房产权证号：泰房权证海陵字第××号、泰房权证海陵字第××号、泰房权证海陵字第××号、泰房权证海陵字第××号]。 泰州市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）苏12执253号之一执行裁定书，申请人嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），被执行人夏国群、孙秀兰、夏小靖、曹娟、泰州汇景绿化工程有限公司、江苏海城经贸有限公司，裁定拍卖被执行人夏国群、孙秀兰名下位于泰州市海陵区的房产[房产权证号：泰房权证海陵字第××号、泰房权证海陵字第××号、泰房权证海陵字第××号、泰房权证海陵字第××号]。 2018年7月6日，泰州市中级人民法院在泰州晚报发布拍卖公告，拍卖标的为泰州市海陵区济川东路×号第一至十三层的房产，第一次拍卖竞价时间为2018年8月8日10时起至2018年8月9日10时止（延时的除外）；第二次拍卖竞价时间为2018年8月30日10时起至2018年8月31日10时止（延时的除外）。 泰州市中级人民法院于2018年9月12日作出（2018）苏12执253号之二执行裁定书，申请执行人嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），被执行人夏国群、孙秀兰、夏小靖、曹娟、泰州汇景绿化工程有限公司、江苏海城经贸有限公司，裁定位于泰州市海陵区的房产[原权证号：泰房权证海陵字第××号、泰房权证海陵字第××号]归买受人孟大又（居民身份证号码）所有，附着于上述2处房产的查封效力、担保物权消灭；孟大又可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记手续。 泰州市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）苏12执252号之二执行裁定书，申请人菩提公司，申请执行人嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），被执行人夏国群、孙秀兰、泰州汇景绿化工程有限公司，裁定变更菩提公司为本案申请执行人。 泰州市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）苏12执253号之四执行裁定书，申请人菩提公司，申请执行人嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），被执行人夏国群、孙秀兰、夏小靖、曹娟、泰州汇景绿化工程有限公司、江苏海城经贸有限公司，裁定变更菩提公司为本案申请执行人。 另查明，菩提公司于2015年11月5日成立，张亚斌系股东，法定代表人陈芳，2019年7月19日被核准注销。 本院认为，本案中，原告明确要求三被告支付房屋销售代理佣金483688元及利息的请求权基础是侵权，即三被告在菩提公司未支付原告销售佣金的情况下进行了分配，损害了原告的权益。故原告诉讼主张能否得到支持，首先应审查原告白果树公司与菩提公司之间的合同关系及合同履行状况，即原告是否可以主张菩提公司支付相应的佣金及利息。对此，本院认为，菩提公司与白果树公司签订的《房屋销售代理合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照该《房屋销售代理合同》的约定履行各自义务。根据双方所签订的《房屋销售代理合同》，原告作为菩提公司拥有债权对应的华夏银行楼上6-13层房屋的独家销售代理，通过其内部口碑营销等手段，为上述房屋找到特定条件的购买客户，菩提公司据此向原告支付佣金，原告与菩提公司之间属于居间合同关系。 原告现依据该合同中第五条关于佣金的约定主张被告支付其案涉华夏银行楼上12-13层房屋销售代理佣金483688元及利息。原告基于履行合同约定的事项而主张获得相应的佣金报酬，其应对是否已经按约履行合同义务及履行程度承担举证证明责任。根据原告与菩提公司签订的上述合同约定，结合有关居间合同的相关法律规定，原告主张上述佣金及利息应满足以下三个条件：第一，在约定的合作期限内，原告进行了相应的居间推介工作，使得目标客户产生了初步的购房意向；第二，菩提公司与原告所寻找的目标客户最终达成购买案涉房屋的意向性协议；第三，原告寻找的目标客户最终在法院拍卖中竞拍成功。同时，上述合同中并未排除菩提公司自行寻找目标客户并达成购房意向，或在原告未能顺利寻找到目标客户的情况下，菩提公司另行寻找目标客户并达成购房意向。本案中，原告所主张佣金的案涉12-13层房屋最终购买方为孟大又，原告陈述孟大又系其通过努力寻找到的目标客户，被告则认为孟大又系被告张亚斌寻找并实际购买房屋的，与原告无关。按照常理，结合本案实际情况，如孟大又确为原告根据《房屋销售代理合同》约定进行一定的居间推介工作所形成的目标客户，那么原告应当能够举出其与孟大又进行推介、磋商过程的相关证据，比如电话通话记录、微信、短信聊天记录、现场看房或面谈的照片或视频、双方达成一定程度上的意向性书面协议等等，而纵观原告举证情况，其并无充分证据证明原告在该《房屋销售代理合同》约定的合作期限内，通过自身努力使得最终的购房人孟大又产生购房意向，即其已经按约履行了合同义务，应承担举证不能的不利法律后果，原告无权基于上述合同约定要求菩提公司的支付佣金及利息，故原告主张要求本案三被告基于共同侵权向其支付上述佣金及利息，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告白果树企业管理江苏有限公司的诉讼请求。 案件受理费8556元，由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  陈世荣 人民陪审员  陈 静 二〇二〇年十一月七日 法官 助理  丁 琴 书 记 员  叶晓竹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。