河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1302民初283号原告河南建业物业管理有限公司南阳分公司。统一社会信用代码:914113037616772277。法定代表人:李正祎，任公司总经理职务。住所地:南阳市宛城区孔明路建业凯旋广场17号楼309。委托代理人纪元，河南并智律师事务所律师，代理权限一般代理。被告权某某，女，汉族，1957年9月21日出生，住南阳市宛城区。原告河南建业物业管理有限公司南阳分公司（简称建业物业公司）诉被告权某某物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪元、被告权某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建业物业公司诉称：建业桃花岛位于南阳市宛城区××路××号。原告自2005年12月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区8-2-301室的业主，房产307.43平方米，物业服务费收费标准是:2017年1月1日前每月每平方米0.98元，2017年1月1日后每月每平方米1.3元。但是自2006年1月1日至2019年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计52976.9元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日百分之一的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金15892.89元。经原告多次催要，被告拒不支付。请求依法判令：1、被告向原告支付物业服务费52976.29元，违约金为15892.89元，合计68869.18元。2、案件受理费由被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：一、前期物业服务合同、建业桃花岛前期物业管理服务协议。证明原、被告建立了物业服务合同关系，双方应按照合同约定履行合同义务，享受合同权利。二、原告提供物业服务期间所形成的部分服务记录，包括配套设备日常养护记录原件一份、楼道保洁服务过程自检单一份1页、巡逻签到表原件一份2页、小区环境照片打印件2页。证明原告进驻小区后，按照合同约定对小区提供了全面的物业服务，被告作为小区业主，在享受服务的时候应当履行自己的义务，向原告缴纳相应物业费。三、南阳建业桃花岛小区物业费调整意见征询函、关于桃花岛小区物业服务费调价的公示、收费率截图。证明小区2017年物业费涨价程序合法，小区收费率为95%。四、催费照片打印件2页，证明被告拖欠物业费期间，原告对其进行了多次催收，被告至今未缴纳物业费。五、物业费欠费统计表、违约金计算公式1页。证明原告的诉讼请求的计算过程及计算依据。被告权某某辩称：我是涉案房屋业主，但是原告诉状上的房屋面积与我房产证房屋面积不符合，原告要求的面积多。我收到房屋入住单并没有入住，但水电表读数却增加。阳台的铁艺栏杆顶棚原告应该每年定期刷油漆防锈，但都没有刷过导致损坏，要求物业公司赔偿房屋面积及阳台顶棚等损失。建业房地产公司把我的商品房买卖合同原件收走不还。按照房屋买卖合同，建业房地产应当先履行自己合同的义务，房屋有三十多平米未达到指定高度，建业房地产公司应承担责任。被告对原告证据的质证意见：证据一，合同无异议，是我签的字。证据二无异议。证据三调价属实，这事我知道。证据四，我没有在那住过，给我打过电话要过，我也给他们反映过面积问题。证据五，我不认可，房子高度不够，但欠费月数属实。被告权某某为支持其辩解，向本院提交如下证据：一、房产证复印件，证明房屋面积没有原告诉状显示的那么多。二、入住单复印件2份，证明实际交房时间是2006年2月20日。三、阳台铁艺照片6张，证明原告未尽到刷油漆服务导致阳台铁艺顶棚生锈，2017年7月份被迫被物业公司强制割掉，造成房屋面积直接损失6平方米。四、水电表统计表。五、建业房地产公司员工骗人证据。原告对被告所举证据的质证意见为：证据一、二无异议，入住时间以法庭查明为准。证据三，仅凭照片无法判断顶棚实际损害情况及拆除原因，根据被告陈述，不能确定是协商一致拆除还是物业公司强制拆除；顶棚是否存在每年定期刷漆的约定，物业是否对此承担责任不明确。证据四，水电费是由物业公司代为收取，水电表安装由相应供水电公司安装，物业公司不是供水电主体，原告也履行了关停的协助义务，此外，被告提供的证据缺乏关联性客观性，是被告单方面手写的。证据五，与本案没有关联性。经审理查明：被告权某某是南阳建业桃花岛8号楼2单元301室的业主，房产证面积显示为301.61平方米。2005年8月20日，原告建业物业公司与南阳建业住宅建设有限公司签订前期物业服务合同，由建业物业公司对南阳建业桃花岛小区提供前期物业管理服务。2008年12月22日，原、被告签订建业桃花岛前期物业管理服务协议。约定原告向被告提供房屋共有部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理等服务，被告每半年按0.98元/平方米预交一次物业管理费。同日，建业物业公司向权某某交付入户门钥匙和单元门门禁卡。2017年11月10日，建业物业公司公布关于南阳建业桃花岛物业服务费调价的公示，决定从2018年1月1日起每月按1.3元/平方米收取物业费。被告出具证据显示，2006年2月22日证明人王广祥出具证明：兹证明8#-2-301的屋面瓦及相关维修问题，截止2006年2月22日已基本维修完毕，并于当天交付使用。庭审中被告陈述，因房屋室内多处高度不达标，一直没有入住。还有阳台铁艺顶棚常年没有人刷防锈漆，多次向物业公司反映未果，最终被强制拆除等诸多原因，一直为缴纳物业费。综上，本院认为，原告建业物业公司在被告权某某居住的建业桃花岛小区提供物业服务，权某某及其他小区居民接受服务，双方为此还签订有书面物业服务合同，对服务项目和收费标准进行明确约定，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。关于物业费收取面积，双方合同约定为307.43平方米，而权某某房产证面积为301.61平方米，本院纠正为按证载面积收取物业费。原告主张自2006年1月1日起开始向权某某收取物业费，但其提交的物业服务合同签订日期显示却为2008年12月22日，同日还向权某某交付有入户门钥匙和单元门禁卡，足以表明双方的物业服务合同从此时才成立且生效。而权某某提交的入住通知单和2006年2月22日的证明，均不是与开发商的正式交接手续，故本院认定权某某应自2008年12月22日起缴纳物业费。具体为：2008年12月22日—2017年12月31日：301.61平方米×0.98元/平方米×120月=35469元；2018年1月1日—2019年12月31日：301.61平方米×1.3元/平方米×24月=9410元；合计为44879元。原告请求按30%支付违约金比例过高，酌定按15%支付为宜：44879元×15%=6731元。权某某辩称室内高度不达标，系主体结构问题，与建业物业公司无关。阳台铁艺顶棚的维护是否属建业物业公司服务项目和是否被其强制拆除，权某某均不能举出有效证据，其辩解本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第二条、第六条、第七条和第四十二条之规定，判决如下：一、限被告权某某于本判决生效后十日内支付原告河南建业物业管理有限公司南阳分公司2008年12月至2019年12月物业服务费共计44879元。二、限被告权某某于本判决生效后十日内支付原告河南建业物业管理有限公司南阳分公司违约金6731元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费761元，原告负担198元，被告负担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张治菊二〇二〇年四月二十四日书记员  高一鸣