吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉2426民初1169号原告：安图县金盾小区正园物业有限公司，住所吉林省安图县。法定代表人：李欣，经理。委托诉讼代理人：于鑫，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：权荣锋，男，1979年4月18日出生，朝鲜族，公务员，住吉林省安图县。原告安图县金盾小区正园物业有限公司（以下简称“正园物业”）诉被告权荣锋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正园物业的委托诉讼代理人于鑫，被告权荣锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正园物业向本院提出诉讼请求：1.判令权荣锋支付拖欠2012年8月至2017年12月的物业管理费2731.30元；2.权荣锋支付违约金2223.90元。事实与理由：权荣锋系安图县金盾小区的业主，正园物业现负责该小区的物业服务工作，权荣锋与小区业主委员会在物业服务合同中，约定以建筑面积每月每平方米0.5元计算物业服务费用，未按时交纳物业费的，按日千分之一的标准支付违约金。正园物业已按合同约定提供了物业管理服务，但权荣锋却以各种理由推托。期间正园物业曾多次向权荣锋催要，并且委托律师向其发出律师函，催告其在限期内交纳物业服务费，但权荣锋至今未交纳。权荣锋的上述行为将直接影响到正园物业的物业服务工作的正常进行，将关系到整个小区的物业管理及全体业主的公共利益，势必影响其他业主的正当利益。综上，应依法支持正园物业的诉讼请求。权荣锋辩称，请求驳回正园物业的诉讼请求。理由如下：一、正园物业一直未向权荣锋主张过物业管理服务费，其主张的内容依法已过诉讼时效期间。二、所谓的金盾小区业主委员会系违法设立，其无权代表业主签订合同。1.金盾小区所谓的业主委员会不是经过业主大会或业主代表大会选举产生的，本小区从未召开过业主大会或业主代表大会，所谓的业主委员会系正园物业有限公司从自身利益出发自行召集的，权荣锋在接到法院传票前不知道该委员会的存在，其无权代表广大业主与任何组织或个人签订任何合同；2.业主委员会与正园物业签订的《委托合同》违反了《合同法》等法律规定，系在广大业主不知情、无任何意思表达的情况下，正园物业与其自己找的代理人签订合同，该合同应自始无效。三、正园物业公司没有提供物业服务。1.正园物业不作为及乱作为，涉案小区二号楼基础被破坏，3、4、5号楼西面的门市结构被更改，原售楼处当做物业收费办公室影响消防车出入给业主的生命财产安全带来严重隐患；2.正园物业连改变楼体结构的事都不管或放任，更不用说乱堆乱放、饲养家禽、破坏绿化、不清理积雪等问题，据悉金盾小区清运垃圾工人系由住建部门安排的，权荣锋愿意支付垃圾清运费。经审理查明：正园物业于2012年8月9日成立。2013年1月10日安图县价格监督检查局作出安价监检发【2013】1号文件，将金盾小区正园物业服务费标准制定为住宅每月每平方米0.5元，其他非住宅物业服务费协商制定，并向正园物业颁发由吉林省物价局作出的《收费许可证》。2013年1月10日、2014年1月10日、2017年1月9日正园物业与安图县金盾小区业主委员会先后签订《小区物业管理委托合同》。2013年1月10日签订的委托合同中约定：委托管理期限为1年，自2013年1月10日起至2014年1月9日止，未对业主交纳物业服务费的期限另行约定；2014年1月10日签订的委托合同中约定：委托管理期限为三年，自2014年1月10日起至2017年1月9日止，另约定2014年3月15日开始向业主及物业使用人收取2014年的物业服务费（每半年收取一次）；2017年1月9日签订的委托合同中约定：委托管理期限为两年，自2017年1月9日至2019年1月9日止，另约定业主和物业使用人应在每年的10月20日前交纳全年的物业服务费。三份《委托合同》中均约定正园物业以每月每平方米0.5元价格收取物业服务费，并对涉及物业服务中的双方权利义务作出规定。2013年1月10日、2014年1月10日签订的两份合同中对逾期未交纳物业服务费作出约定即“从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金”。正园物业依约履行合同向金盾小区提供物业服务的同时，出现小区铁栅栏被损坏未及时修补；小区内乱搭仓库未及时制止；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地；小区凉亭被堆放杂物占据；小区内马葫芦盖未及时协调解决；防盗门铃坏后未及时修理；楼道内堆放自行车影响通行等诸多履行瑕疵。权荣锋系金盾小区4号楼2单元202室房屋所有人，其房屋面积为84.04平方米，自2011年在金盾小区居住至今。庭审中，金盾小区业主委员会主任王和及副主任徐凌水、薛英良、委员丁志军出庭作证，证明金盾小区业主委员会未通过全体业主大会或业主代表大会选举产生，其不具备业主委员会成员的资格，业主委员会与正园物业签订的《小区物业管理委托合同》无效，正园物业不能依据上述合同向业主收取物业费。认定以上事实的证据有：《营业执照》、《关于制定金盾小区正园物业费标准的批复》、《收费许可证》《关于取消收费许可证及年审制度的证明》、《小区物业管理委托合同》三份、正园物业提交的照片、权荣锋提交的照片、金盾小区业主委员会委员的证言等。本院认为，2013年1月10日正园物业与安图县金盾小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同》后，开始为小区提供物业服务。正园物业作为合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，金盾小区的业主未提出异议并接受该服务行为，即使业主委员会成员的选举程序有瑕疵，亦不影响双方合同关系的实际成立，正园物业请求金盾小区业主按照《小区物业管理委托合同》内容交纳物业服务费的主张，依法应予支持。因正园物业在履行物业服务合同中存在诸多履行瑕疵，业主未按期交纳物业服务费的行为，依法不能认定为违约行为，正园物业请求权荣锋支付违约金的主张，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”2013年1月10日正园物业与安图县金盾小区业主委员会签订物业合同后，正园物业应按照该合同的约定，至2014年1月9日委托管理期限届满后的三年内向权荣锋主张权利，因正园物业未举证证明上述期间内存在符合诉讼时效中止、中断的法定情形，至2017年10月26日正园物业向本院起诉时，其请求权荣锋支付2012年8月至2014年1月9日止物业服务费的主张，已过法定诉讼时效期间，本院不予支持。2017年1月9日双方签订的《物业服务合同》中约定业主应于每年的10月20日前交纳全年的物业管理费，2017年物业管理费应计算至2017年12月末。结合正园物业未按照物业合同约定对物业设施等进行维修、养护，对个别业主占用绿地、楼道、凉亭等公共设施行为未予制止及其他履行瑕疵，本院酌定支持正园物业70%的物业服务费请求，即权荣锋应向正园物业交纳2014年1月10日至2017年12月末止的物业服务费合计为1403.05元[（84.04㎡X0.5元/月/㎡X12个月X4年-84.04㎡X0.5元/月/㎡÷30天X9天）X70%]。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十一条、《物业服务收费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条之规定，判决如下：一、被告权荣锋于本判决生效之日立即向原告安图县金盾小区正园物业有限公司交纳物业管理费1403.05元；二、驳回原告安图县金盾小区正园物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安图县金盾小区正园物业有限公司负担18元，由被告权荣锋负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  秦承兰二〇一七年十二月二十二日书记员  阚兆玉