内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民事判决书（2020）内0502民初360号原告:郭某1，住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某，内蒙古擎正律师事务所律师。被告：闫某，住通辽市，公民身份号码：×××。被告：李某，住通辽市，公民身份号码：×××。被告：刘某，个体经营者，住通辽市，公民身份号码：×××。三被告委托诉讼代理人:杨某，内蒙古众求律师事务所律师。原告郭某1与被告闫某、李某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某1的委托诉讼代理人王某、被告闫某、李某、刘某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款等各项费用622800.00元及利息（利息按人民银行同期贷款利率从2016年12月1日起算至实际给付之日止），并赔偿原告损失252000.00元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月，原告经亲属郭某2介绍向闫某购买房屋一处，双方协商房屋转让价格为600000.00元。闫某与李某是夫妻关系，闫某与刘某是亲属关系，闫某向原告提供了刘某的银行账户，2016年11月28日，原告将购房款600000.00元一次性转给了刘某，被告将房屋钥匙交给原告，后来原告又支付给被告20000.00元过户费用及两年的供热报停费2800.00元。被告收到上述款项后，迟迟不配合原告办理更名过户手续，后来被告甚至将锁芯擅自更换，被告要求原告涨价，原告没有同意。原告多次找被告要求其按约定继续履行口头合同，因多次协商无果。原告无奈只能诉讼维权。被告刘某、李某、闫某辩称，三被告不同意原告的诉讼请求，三被告之间的关系与原告所述一致，但诉争的房屋是与原告的姐姐郭某2联系，与郭某1没有任何法律关系，被告已经将房款退还给郭某1的姐姐郭某2及郭某1的外甥（也就是郭某2的儿子），因此请求法院在查清案件的事实上驳回原告的诉讼请求。原告郭某1为证实其主张成立，出示了如下证据：1、被告李某手机微信信息单和李某的电话信息（打印件）、原告郭某1向刘某的汇款单一份（打印件），汇款在民生银行北京知春路支行，账号×××汇款600000.00元，拟证明原告在北京与被告李某通过手机通话达成了购买闫某、李某共有的在李某名下的坐落在通辽市××区，面积140平方米左右的房屋，证明打款600000.00元的事实。2、被告交付给原告涉案房屋的钥匙6把和一个电梯卡扣、钥匙的图片（打印件）、房子的图片（打印件），拟证明涉案房屋的坐落位置，付款后被告方将钥匙和卡扣交付给郭某1，买卖合同成立的事实。3、原告与被告闫某2019年11月3日通话录音光盘一份，拟证明原、被告通话时间是2019年11月3日，通话地点在北京西郊宾馆，是原告向被告交付房款600000.00元的3年之后，原告才打通闫某的电话。证明被告交付房屋钥匙后又毁约将钥匙换掉，拒绝签订买卖合同和变更手续，致使被告非法占用原告的600000.00元的款项，又将卖出后的房屋要回去的违法事实及原告给付给被告房屋过户费两万元和取暖费报停的事实。4、证人郭某2的证言，拟证明买房人是郭某1，通过向被告李某、闫某交付过户费和取暖费22800.00元的事实，两笔打往柬埔寨的款是借用他们的夫妻账户给江玉线打的设备款，和本案没有关系。三被告质证认为：对证据1真实性无异议，136XXXX****确实为李某，对汇款单真实性无异议，但是汇款单中摘要为汇款，不能证明原告是诉争房屋的合同相对方。在附言部门就是汇款，说明不了是合同相对方。对证据2真实性无异议，但是涉案房屋的钥匙交付给郭某2。证据3由于没有原始载体无法证明录音的真实性、完整性，即使录音具有完整性，也不能证明原告是合同相对方，同时原告所证明的问题与事实不符。对证据4质证认为证人证言部分真实，部分不真实，能够证实证人的丈夫与本案的被告闫某没有任何经济往来，2017年4月11日两笔汇款证人及丈夫已经收到。被告为证实其反驳主张成立，出示了：1、李某与郭某2的微信聊天记录共计10页（2017年4月2日至2017年4月9日），拟证明买房人是郭某2，证据的第七页说明贷款用公积金套取的。2、2017年4月11日账户名刘某、信丽影分别转账给证人郭某2的丈夫以及证人，共计美金10万元，拟证明诉争房屋的购房款已经全额退还给证人郭某2及其丈夫。原告质证认为：证据1内容不能证明购房的主体是郭某2，只是借贷款的缘由和李某进行的聊天，让李某快点进行过户，购房的主体只能是交款人，郭某1交付全款600000.00元，不存在贷款，贷款只是证人和李某催促被告改房证的一个借口，与被告主张的主体是郭某2是不成立的。不符合主体的构成要件，因为交款人是郭某1，将款项从北京打入刘某的账户。证据2的来源不合法，对真实性无异议，关联性有异议，因为打款人和本案没有关系，郭某1交付房款是交给二被告的，而且是按二被告指定的账户打款的，当时交付了房屋的钥匙，这个房屋买卖合同已经成立，返还房款应该返还给郭某1，合同要终止和解除应该返还主体是郭某1，不应该是郭某2及其丈夫。完全可以证实两笔款是案外人借用证人夫妻的账户汇往柬埔寨的设备款，和本案毫无关联性，被告的主张不能成立。根据原、被告举证、质证及当庭陈述情况，本院认证如下：原告出示的证据1、2、4来源合法、内容客观且与本案具有关联性，能够证明原告购买房屋并通过被告刘某向另二被告交付房款的事实，本院予以确认；证据3无法核对原始来源且被告不予认可，本院不予确认。被告出示证据1的真实性本院予以确认，但不能证明被告所要证明的问题，本院不予确认；证据2与本案不具有关联性且原告不予认可，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于通辽市科尔沁区（施介办事处五委）明仁大街东段妇婴医院路东新新小区2号楼1单元1501室系被告李某从通辽市新新房地产开发有限责任公司处购买，预告登记在李某名下。被告李某与被告闫某系夫妻关系。原告郭某1系证人郭某2的妹妹。被告闫某与郭某2的丈夫邱智系同事关系。原告郭某1经郭某2介绍并联系从被告李某、闫某处购买涉案房屋，并确定房屋价款为600000.00元。原告郭某1将此款于2016年11月28日通过北京市大兴区的银行汇至被告李某、闫某指定的刘某的账户。被告闫某、李某经郭某2向原告郭某1交付了房屋钥匙。被告闫某、李某未与原告郭某1签订书面房屋买卖合同，未协助原告郭某1办理产权过户登记手续或变更预告登记手续。原告郭某1于2018年5月1日发现涉案房屋的门锁被更换。原告郭某1要求解除合同，并主张被告返还购房款600000.00元。上述购房款自2018年5月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算形成的利息为34075.00（600000.00元×4.35﹪÷12个月×15个月+600000.00元×4.35﹪÷12个月÷30天×20天=32625.00元+1450.00元）；自2019年8月21日至2020年6月6日本院作出判决之日起按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率年利率3.85%计算形成的利息为18287.50元（600000.00元×3.85﹪÷12个月×9.5个月），合计52362.50元。本院认为，原告郭某1与被告闫某、李某口头订立的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律、法规强制性规定，对双方当事人均具有约束力。双方在履行合同的过程中，原告郭某1已履行交付房款的义务，被告向原告交付了房屋。因双方未签订书面的房屋买卖合同，在履行合同过程中产生争议，现房屋由被告李某、闫某占有并控制，原告郭某1失去了涉案房屋的占有、使用、收益的权利，被告未出示全面、客观的证据证实其占有涉案标的物系基于购买人的同意进行的返还，原告郭某1及证人郭某3不予认可，因此其占有房屋的行为系违约行为，现原告提出解除合同，根据本案的客观情况、双方的意思表示、标的物已由被告实际占有控制的情形，本院予以支持。原告郭某1主张涉案房屋经其个人询价已经升值252000.00元，对此损失要求被告予以赔偿。因该价值系原告郭某1单方提出被告未予认可，且原告郭某1当庭陈述2018年5月1日发现涉案房屋锁芯被换，主张按其自行确定的涉案房屋现在市场价格与当时购买房屋时价格的差额主张赔偿损失非客观的房屋价值损失，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”因被告的违约行为占有原告交付的房屋款项600000.00元，该款项在被告违反约定占有期间形成的利息损失系原告的直接损失，本院予以支持。原告郭某1主张22800.00元系其交付给被告的现金用于办理房屋过户手续及房屋取暖费的报停，因被告不予认可，原告未出示其他书面证据予以证实，对其要求该款项由被告进行返还的主张，本院不予支持。被告提出原告郭某1非本案合同的相对方，自认合同的相对方系证人郭某2，因本案中原、被告双方系以口头形式订立的合同。即当事人只用语言为意思表示而不用文字表达协议内容的订立合同的一种形式。证人郭某2不予认可且合同的履行由原告郭某1进行，对房屋价款进行交付，因此确定一方当事人为被告李某、闫某，本案合同另一方当事人（合同的相对方）系原告郭某1。根据法律规定，对于合同履行过程的违约责任问题：原告的义务为对买卖标的物的价款进行交付，被告的义务为交付标的物并对涉案房屋协助办理相关过户登记手续等事宜。而原告已全面履行交付房款的义务，现在未能取得标的物所有权系因被告的违约行为所致，被告应承担赔偿损失的违约责任。被告提出经由刘某、信丽影分别向郭某2、QIUZHI转款5万美元（按当时利率计算为：698867.84元）系向郭某2返还的购房款，因郭某2否认为本案合同的相对方，同时三被告也未出示充分、有效的证据证实其为本案的合同相对方，且该款项与涉案标的额不符，本院对其主张不予支持。如双方之间存在其他纠纷，双方可另行处理。被告刘某并未参与本案合同的磋商、订立、履行，仅为代收房屋价款，非为本案的合同相对方，在本案中不承担民事责任。根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告闫某、李某向原告郭某1返还购房款600000.00元并赔偿损失52362.50元，合计652362.50元（损失计算至2020年6月6日，之后以人民银行同期报价利率顺延计算至房款全部返还为止）；二、被告刘某在本案中不承担民事责任；三、驳回原告郭某1的其他诉讼请求。判决第一项于判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12548.00元，由原告郭某1负担2224.00元，由被告李某、闫某负担10324.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。审判长 李晓艳人民陪审员 张振源人民陪审员 许异芳二〇二〇年六月六日书记员 王 爽