河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初4023号原告：程爱玲，女，1969年2月20日生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪伟，河南德慧律师事务所实习律师。被告：河南上拓置业有限公司，住所地郑州市上街区中心路55号院33幢4层1单元422号。法定代表人：胡青慧，总经理。委托诉讼代理人：许林强，郑州市上街区工业路法律服务所法律服务工作者。原告程爱玲与被告河南上拓置业有限公司(以下简称“上拓置业”)商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程爱玲的委托诉讼代理人王长兴、李洪伟，被告上拓置业的委托诉讼代理人许林强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程爱玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告购房款110万元整；2.依法判令被告赔偿原告已付房款的利息损失388500元；3.依法判令被告赔偿原告110万元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告程爱玲明确其诉请的第二项利息系按同期银行贷款利率自支付时至起诉之日止的利息，第三项损失系因房屋涨价及继续履行所带来的预期收益酌定为110万元。事实与理由：2013年6月6日，原、被告签订了关于中央名邸1幢1-04户商铺的认购协议书，同时，原告按照认购单约定向被告支付10万元定金。原告根据被告的要求分别在2013年9月28日向被告支付了70万元购房款、2014年7月24日向被告支付了30万元购房款。在原告多次要求被告尽快签订正式的商铺买卖合同时却被告知4号商铺已出售给他人，现在仅能要3号商铺。但3、4号商铺的位置存在巨大的差异，因此原告并未同意。鉴于此，原告多次找到被告负责人张全珠进行沟通要求被告尽快将支付的认购款退还给原告，但被告以各种理由推脱，至今仍未能就4号商铺签订商品房买卖合同，也未退还原告支付的定金及购房款。期间被告公司的负责人发生变更，导致原告要求退款事宜被相互推诿，一直到2019年仍未能解决，此时原告经查询得知原告所购商铺已于2014年7月22日另行出售给案外第三人，被告的一房两卖行为侵害了原告合法权益。上拓置业辩称，原告所诉与事实严重不符，证据不足，于法无据，应当驳回诉讼请求。理由如下：首先，双方2013年6月6日签订中央名邸房屋订购单事实存在，但原告逾期缴纳部分款项，按照2013年商业房屋按揭贷款时首付款支付应不低于50%的规定，原告缴纳的该部分款项仍旧不符合签订《商品房买卖合同》的必备条件，且至今原告未完成剩余款项付款义务。定购单只是双方要约与承诺的过程，该定购单对双方成交的房屋面积、单价、总价值等均未有明确的说明，仅仅为签订合同之前的要约与承诺过程，合同尚未正式成立。本案中被告不存在一房二卖行为，不符合且不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。其次，双方签订的《房屋订购单》系签订合同前的预约行为，该定购单中明确约定“买受人应于2013年6月30日前（或按出卖人另行通知的其他时间）携带本人身份证明、按揭相关资料、签约应付款项至中央名邸销售中心，办理《商品房买卖合同》签约以及其他相关手续，逾期即构成违约，便即丧失上述房屋购买权及定金。买受人同意按出卖人提供的正式的《商品房买卖合同》文本签署。”原告在上述期限内并未实际履行，双方也未签订《商品房买卖合同》，原告首期支付的100000元是双方约定的定金，根据双方的约定及我国法律对定金缴纳的规定，因原告未能完全履行合同，给被告造成了损失，依法不应退还。综上请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年6月6日，程爱玲作为买受人与出卖人上拓置业签订编号为0000072的《中央名邸房屋订购单》一份，主要载明：买受人姓名程爱玲，定购名称中央名邸，坐落地址郑州市上街区中心路南侧××路东侧，定购位置1幢1-04户商铺户型，面积约239.17㎡；经双方约定，定购房屋定金为100000元，程爱玲已缴纳定金金额为100000元，经双方约定于2013年6月30日缴纳全部定金作为买受人同意认购上述房屋的保证，买受人交付全部定金后本订购单生效；买受人应于2013年6月30日前（或按出卖人另行通知的其他时间）携带本人身份证明、按揭相关资料、签约应付款项至中央名邸销售中心，办理《商品房买卖合同》签约以及其他相关手续，逾期即构成违约，便即丧失上述房屋购买权及定金，买受人同意按出卖人提供的正式的《商品房买卖合同》文本签署；本订购单在签订正式购房合同后失效。同日，程爱玲向上拓置业支付了100000元定金，上拓置业向程爱玲出具编号为0091837的收据一份，显示收到程爱玲100000元系付商铺定金。2013年9月28日，程爱玲向上拓置业支付700000元，上拓置业向程爱玲出具编号为0951225的收据一份，显示：今收到程爱玲人民币700000元系付商铺04号。2014年7月24日，程爱玲向上拓置业支付300000元，上拓置业向程爱玲出具编号为0298765的收据一份，显示：今收到程爱玲交来商铺款300000元。截至开庭之日，程爱玲与上拓置业仍未签订正式的商品房买卖合同，上拓置业亦未向程爱玲返还购房款项。上拓置业已于2014年7月22日与案外人就涉案1-04号商铺签订商品房买卖合同并备案。上述事实，有当事人陈述、举证材料、开庭笔录等为依据，事实清楚，足以认定。程爱玲还提交有录音资料，拟证明其签订订购单时案涉房屋单价为17000多元，其与上拓置业多年来一直协商未果。上拓置业提交有落款日期为2015年1月15日的《通知》一份，拟证明因程爱玲未按期缴纳房款而丧失购买涉案房屋的权利。程爱玲对该证据不予认可称从未收到且上拓置业的落款时间为2015年，此时上拓置业已另行出售了涉案房屋。上拓置业称在涉案商铺出售给他人之前已通过口头或电话方式通知程爱玲，但未举证证明。庭审中，上拓置业陈述：程爱玲需向其支付约200万元的购房首付款，但程爱玲至今未足额支付，故其将涉案房屋出卖给案外第三人，后其与程爱玲协商换置其他商铺或住宅。程爱玲陈述：其按约定支付购房定金后，于2013年6月30日前携带资料到上拓置业处准备签订正式合同，但可能由于上拓置业的房屋相关手续不全，当时没法网签，当时双方口头约定由上拓置业处理完手续问题后再办理购房手续。本院认为，程爱玲与上拓置业签订的《中央名邸房屋订购单》是双方真实意思表示,没有违反法律的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自义务。现程爱玲以上拓置业违反约定而未与其订立正式买卖合同且已将涉案房屋另行出售给案外人为由，主张上拓置业返还其购房款及利息并赔偿损失。上拓置业抗辩未能按照约定订立正式买卖合同系因程爱玲不能按时支付购房首付款所致，但上述《中央名邸房屋订购单》中并未约定涉案房屋的首付款支付数额及时间，且上拓置业也未提交其他证据予以证明，故对上拓置业的抗辩理由本院不予采信。因涉案《中央名邸房屋订购单》并未约定商铺的单价、总价款、付款方式及时间、房屋交付日期等商品房买卖合同的主要信息，故不能认定该订购单为商品房买卖合同。本案中，依程爱玲与上拓置业签订的《中央名邸房屋订购单》，程爱玲已按约向上拓置业支付了购房定金100000元，该定购单已生效。该定购单约定程爱玲应在2013年6月30日前到销售中心办理《商品房买卖合同》的签约相关手续，虽程爱玲与上拓置业未能在2013年6月30日前办理相关签约手续，但程爱玲于2013年9月28日向上拓置业支付了700000元的涉案房屋部分房款，且上拓置业向程爱玲出具了收到涉案房屋部分款项的收据，应视为双方仍在继续履行上述订购单。庭审中上拓置业称其在商铺出售给他人之前已通过口头或电话方式通知程爱玲解除合同，但并未举证予以证明，其于2014年7月22日将涉案1-04号商铺出售给案外第三人，已经构成违约，应承担相应责任。鉴于涉案《中央名邸房屋订购单》已不能履行，确认解除上述双方于2013年6月6日签订的《中央名邸房屋订购单》，对程爱玲要求上拓置业退还购房款1110000元（含定金）及自款项交付之日至起诉之日（2019年11月7日）止按同期银行贷款利率计算的利息的诉请予以支持。关于程爱玲诉请的因上拓置业违约给其造成的房屋涨价及继续履行所带来的预期收益等的损失110万元，因其未提交证据证明其损失的具体数额，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告河南上拓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程爱玲退还购房款1100000元并支付利息（计算方式：以100000元为基数，自2013年6月7日起至2013年9月28日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以800000元为基数，自2013年9月29日起至2014年7月24日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1100000元为基数，自2014年7月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1100000元为基数，自2019年8月20日起至2019年11月7日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、驳回原告程爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13754元（已减半收取），由原告程爱玲负担5844元，由被告河南上拓置业有限公司负担7910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  石岩岩二〇二〇年五月二十日书记员  张钰鑫