上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初42670号原告：付宋梅，女，1990年10月29日出生，汉族，住江西省抚州市临川区抚北东路**附**。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。被告：周春英，女，1959年3月27日出生，汉族，户籍地上海市普陀区安远路******，现住浦江镇浦雪路******。被告：郑剑明，男，1958年8月5日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市长宁区平塘路******，现住浦江镇浦雪路******>被告：郑菲菲，女，1986年5月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区安远路户籍地上海市普陀区安远路******，现住浦江镇浦雪路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>三被告共同委托诉讼代理人：蔡绍辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王书田，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告付宋梅与被告周春英、郑剑明、郑菲菲排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月2日立案，并适用简易程序于2019年11月25日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2020年4月13日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人翁越华，被告周春英及三被告共同的委托诉讼代理人蔡绍辉、王书田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付宋梅向本院提出诉讼请求：1.请求判决三被告迁出浦江镇浦雪路XXX弄XXX号XXX室系争房屋；2.判令三被告向原告按照每月人民币(币种下同)1,200元标准支付自2013年5月3日起至实际搬离系争房屋之日止的租金；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月7日，原告和案外人即该房屋所有人康某签订买卖位于上海市闵行区浦江镇浦雪路XXX弄XXX号XXX室，约定总价125万元，原告按照约定支付完康某房款。2013年5月3日经闵行区房地产交易中心产权变更，原告取得系争房屋所有权。2010年，案外人康某与三被告就排除妨碍进行诉讼。2011年，经闵行区人民法院判决三被告搬离，但三被告仍未搬离，故原告以讼称事由诉至法院。被告周春英、郑剑明、郑菲菲辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告周春英系向周宝三购买系争房屋，该买卖合同经判决认定系有效，被告周春英基于该买卖合同有权居住在系争房屋内。2、系争房屋在被告周春英与康某间存在纠纷，出售房屋的为周宝三，但上涨利益损失应由康某、周宝三、顾金仙三人共同向被告负担，被告与该三人仍在诉讼过程中，现该案生效但未予执行。被告与周宝三对该判决不服，正在申诉过程中。3、原告在购买房屋时存在恶意，原告购买房屋时，被告周春英与康某等人的案件在再审过程中，原告对此予以明知。原告在没有看房的情况下就直接购买房屋，明显违反常理。4、三被告目前并无其他住所，被告郑剑明患病卧床，被告郑菲菲怀孕，被告目前无力寻找其他住处。5、被告系支付了全额购房款购买了系争房屋，基于与原所有权人的买卖合同居住在系争房屋内，无需支付租金。经审理查明，周宝三与周春英为兄妹关系，周宝三与顾金仙系夫妻。康某户籍登记为周宝三、康水芳(周宝三前妻户籍登记为周宝三、养女。1991年，有关部门颁发农村宅基地使用证，康水芳名下登记了上海市闵行区浦江镇勤劳村2组139丘(75)建筑面积68平方米的平房两间，在宅基地使用权审核表上登记了周宝三、康水芳、康某三人名字。1997年4月康水芳去世后，周宝三又出资建造约32平方米平房一间。2005年12月，原康水芳名下位于闵行区浦江镇勤劳村2组的房屋遇动迁，周宝三以被拆迁人名义与拆迁人签订《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》和《拆迁货币补偿结算清单》，安置浦雪路房屋、浦鸥路房屋两套。2006年1月18日，周宝三、顾金仙(甲方)与周春英(乙方)签订《住房转让合同》，约定甲方将建筑面积75.93平方米的浦雪路房屋转让给乙方，总价341,545元，甲方必须按政府规定五年后负责把房屋产权过户给乙方周春英名下。2007年1月25日，周春英通过中国工商银行向周宝三转账21万元，之后陆续支付6万元现金。另，动迁当时，王建华、孙锦明分别划转自己名下的安置面积11平方米、29.3平方米至周宝三名下，为此，周春英向两人分别支付了3,850元和14,370元，合计18,220元。嗣后，周春英居住使用浦雪路房屋至今。2008年9月10日，周宝三支付浦雪路房屋购房款232,485元。2008年10月13日，浦雪路房屋登记至周宝三名下。2009年6月10日，康某以周宝三为被告向本院提起分家析产、法定继承纠纷诉讼。本院于2009年12月10日作出(2009)闵民一(民)初字第8154号判决：一、浦雪路房屋产权归康某所有；二、浦鸥路房屋产权归周宝三所有；三、康某给付周宝三17万元。判决后，周宝三不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2010年6月11日判决驳回上诉，维持原判。2013年2月7日，案外人康某(卖售人、签约甲方)与原告付宋梅(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方受让甲方自有的浦雪路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积75.93平方米，转让价款共计125万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于签订本合同当日向甲方支付38万元(含定金)，乙方向银行申请贷款金额87万元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后，直接由贷款银行支付甲方；甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲、乙双方协商一致，此次交易过程中产生的税费都由乙方承担，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益；甲方于收到全部房款并且乙方办妥《上海市房地产权证》后3日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用进行结算等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后，系争房屋于2013年5月3日过户登记至原告付宋梅名下。另查明，2011年5月17日，周春英以周宝三、康某、顾金仙为被告向本院提起诉讼，要求三被告返还购房款341,545元并赔偿房价损失569,615元，要求康某赔偿装修损失3万元。本院于2011年8月23日作出(2011)闵民五(民)初字第206号判决：一、周宝三、顾金仙向周春英返还购房款288,220元，并支付赔偿款479,700元；二、康某向周春英支付装修补偿款30,000元；三、驳回周春英的其余诉讼请求。判决后，周春英、周宝三、顾金仙不服，提起上诉，二审法院于2011年11月2日判决驳回上诉，维持原判。后该案由上海市高级人民法院指令再审，由上海市第一中级人民法院再审后发回本院重审。重审过程中，周春英明确诉讼请求为判令周宝三、康某、顾金仙继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋过户手续。本院审理后，于2017年9月30日作出(2015)闵民五(民)再重字第2号民事判决，认为周春英与周宝三、顾金仙之间就浦雪路房屋签订的房屋买卖合同系真实意思表示，于法无悖，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，浦雪路房屋已由康某转让给付宋梅并登记至付宋梅名下，房屋上现存为第三人杨浦支行、案外人简贰元设定的抵押权，且为广东省惠州市公安局惠城区分局查封。从房屋权属现状看，系争房屋买卖合同目前不具备继续履行的现实可能性。在法院充分释明法律风险后，周春英仍然坚持要求判令周宝三、康某、顾金仙继续履行房屋买卖合同，本院对此诉讼请求难以支持，故判决驳回了周春英的诉讼请求。此后，周春英于2018年5月起诉至本院，请求判令周宝三、康某、顾金仙返还购房款288,220元、赔偿原告损失2,491,780元，并请求判令付宋梅应该承担获利的连带责任。本院审理后，于2019年3月5日作出(2018)沪0112民初15879号民事判决，判令周宝三、顾金仙返还周春英房款288,220元，周宝三、顾金仙赔偿周春英房屋增值损失以2,491,780元计，并驳回周春英的其他诉讼请求。该判决作出后，周春英不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2019年10月8日作出(2019)沪01民终7591号民事判决，认为周春英与周宝三、顾金仙就涉案房屋于2006年1月18日签订的《住房转让合同》是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。上述合同签订后，周春英支付了部分房款，周宝三也将房屋交付给周春英居住使用。此后，康某以周宝三为被告提起了涉及涉案房屋的分家析产、法定继承纠纷诉讼。经法院审理，最终涉案房屋判归康某所有，周宝三对该房屋不再享有所有权，故也无法继续履行其在《住房转让合同》中将房屋过户至周春英名下的义务。虽周春英曾就合同继续履行，办理房屋过户手续问题向法院提起过诉讼，但被法院于2017年9月30日判决驳回。周春英遂就合同无法继续履行，应予解除及解除后果的处理等问题提起本案诉讼。故本案的争议焦点为在合同应予解除的情况下，违约责任方范围如何确定以及违约方承担违约责任大小如何合理确定。周春英系根据买卖合同提起了违约之诉。根据在案事实，与周春英订立《住房转让合同》的合同相对方为周宝三、顾金仙两人，康某、付宋梅并非合同相对方。周春英本案中突破合同的相对性，要求康某、付宋梅在上述《住房转让合同》解除后所涉及的返还已付购房款、赔偿损失等合同解除的后果处理事项中承担共同或连带责任，但并未就此提供相应的确实而充分的事实根据和法律依据。根据合同的相对性原则，《住房转让合同》解除项下所涉后果处理事宜的违约责任方应为周宝三、顾金仙，应由该两人承担相应的违约责任。因此，一审判决周宝三、顾金仙返还周春英已付房款288,220元，当属无误。关于涉案《住房转让合同》中违约方承担违约责任大小如何合理确定的问题，根据本案实际情况所确定的以2018年8月20日作为评估基准日计算的涉案房屋增值部分的损失2,491,780元。在周春英诉周宝三、康某、顾金仙房屋买卖合同纠纷的另案审理过程中，康某针对周春英提出的周宝三、顾金仙、康某返还购房款341,545元并赔偿房价损失569,615元，康某赔偿装修损失30,000元的诉请，曾表示自愿补偿周春英装修补偿费3万元。本案中，康某虽未到庭参加诉讼，但根据康某另案中于法不悖的该意思表示，在本案处理《住房转让合同》解除事项时，可予以准许，由康某承担周春英的装修损失3万元。本案一审审理过程中，依据周春英的申请，上海城市房地产估价有限公司就涉案房屋的价值进行了评估，该公司于2018年9月5日作出的估价报告载明案涉房屋的价值为2,780,000元(包括室内固定装修及部分不易移动设施、设备现值)，上述价值评估的时点为2018年8月20日。一审依据上述事实确定了周宝三、顾金仙应赔偿周春英的房屋增值损失额2,491,780元；但根据康某曾表示自愿补偿周春英装修补偿费3万元的意思表示，上述周宝三、顾金仙应赔偿周春英的房屋增值损失额2,491,780元中应扣减康某自愿承担装修补偿款3万元的部分，故周宝三、顾金仙应赔偿周春英的房屋增值损失额最终为2,461,780元。据此，上海市第一中级人民法院判令：一、维持上海市闵行区人民法院(2018)沪0112民初15879号民事判决第一项；二、撤销上海市闵行区人民法院(2018)沪0112民初15879号民事判决第二、三项；三、周宝三、顾金仙应于本判决生效之日起十日内赔偿周春英房屋增值损失额人民币2,461,780元；四、康某应于本判决生效之日起十日内支付周春英装修补偿费人民币30,000元；五、驳回周春英的其余诉讼请求；六、驳回周宝三、顾金仙的其余诉讼请求。还查明，康某于2010年起诉至本院，请求判令周春英、郑剑明、郑菲菲搬离系争房屋并支付房屋使用费。付宋梅于2016年4月22日起诉至本院，请求判令周春英、郑剑明、郑菲菲搬离系争房屋并支付租金。此后付宋梅撤回了该案诉讼。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、(2011)闵民五(民)初字第206号民事判决书、(2011)沪一中民二(民)终字第2459号民事判决书、(2012)沪高民一(民)申字第1495号民事裁定书、(2015)沪一中民二(民)再终字第11号民事裁定书、(2015)闵民五(民)再重字第2号民事判决书、(2019)沪01民终7591号民事判决书、(2010)闵民三(民)初字第2531号民事判决书及执行通知书，由被告提交的(2011)闵民五(民)初字第206号民事判决书、(2011)沪一中民二(民)终字第2459号民事判决书、(2012)沪高民一(民)申字第1495号受理通知书、(2012)沪高民一(民)申字第1495号民事裁定书、(2015)闵民五(民)再重字第2号民事判决书、(2018)沪0112民初15879号民事判决书、(2019)沪01民终7591号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，周春英与周宝三、顾金仙就涉案房屋于2006年1月18日签订的《住房转让合同》是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。买卖合同签订后，周春英支付了部分房款，周宝三也将房屋交付给周春英。被告周春英、郑剑明、郑菲菲基于该买卖合同占有使用系争房屋至今。此后经康某所诉之分家析产、法定继承纠纷案件的审理，判决系争房屋判归康某所有，周宝三对该房屋不再享有所有权，故也无法继续履行其在《住房转让合同》中将房屋过户至周春英名下的义务。且周春英曾起诉要求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼也经判决予以驳回。同时，周春英因合同无法继续履行，在合同应予解除的情况下，就解除后果的处理等问题提起诉讼。现经审理，(2019)沪01民终7591号民事判决已对合同解除的后果予以处理，判决由周宝三、顾金仙返还周春英房款288,220元，周宝三、顾金仙赔偿周春英房屋增值损失额2,461,780元，康某支付周春英装修补偿费30,000元。在合同应予以解除并对解除后果进行处理的情况下，周春英原基于买卖合同占有系争房屋的基础已予以终止，被告周春英、郑剑明、郑菲菲继续占有系争房屋已无依据。原告付宋梅作为系争房屋的现有产权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，原告依法可享有对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利，其要求被告周春英、郑剑明、郑菲菲搬离系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告付宋梅主张的租金，系要求被告支付房屋占用期间的使用费。本院认为，被告周春英、郑剑明、郑菲菲原基于房屋买卖合同占有系争房屋，在该买卖合同尚未被认定无效、撤销或解除的情况下，被告非为非法占有人，原告向被告主张此期间段的房屋占有使用费并无依据，本院不予支持。然周春英此后另行起诉，就合同解除后果要求予以处理，(2019)沪01民终7591号民事判决于2019年10月8日作出并生效，已针对合同解除及合同解除的后果予以处理，被告继续占有已无依据，原告要求其支付房屋占有使用费于法有据，本院予以支持。同时考虑到被告搬离房屋的合理期限，又原告于2019年11月2日起诉至本院，本院确认被告自2019年11月2日起支付向原告支付占有使用费。至于原告主张的占有使用费标准，并未高于系争房屋的市场租赁价格，本院予以支持。故被告应按照每月1,200元的标准，向原告支付自2019年11月2日起至搬离之日止的房屋占有使用费。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告周春英、郑剑明、郑菲菲于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区浦雪路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告周春英、郑剑明、郑菲菲于本判决生效之日起十五日内，按照每月1,200元的标准向原告付宋梅支付自2019年11月2日起至搬离之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告周春英、郑剑明、郑菲菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  白维明人民陪审员  包纪云二〇二〇年五月六日书 记 员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。