江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0505民初6887号 原告：曹冬芳。 委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉，江苏熠达律师事务所律师。 被告：吴晓晖。 委托诉讼代理人：陈兴根，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。 原告曹冬芳与被告吴晓晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹冬芳的委托诉讼代理人张辉、被告吴晓晖的委托诉讼代理人陈兴根到庭参加诉讼。后因案情复杂，故本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹冬芳的委托诉讼代理人匡小雨、被告吴晓晖及其委托诉讼代理人陈兴根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹冬芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告退还原告3个月租金及押金计29,000元、承担违约金14,500元、赔偿装修损失50,000元，合计93,500元。 原告曹冬芳为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2019年3月28日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2019年3月28日至2021年7月31日，每月租金7250元，以及合同还就违约责任等作出了约定； 2、银行交易明细表一份，证明原告按照合同约定向被告支付了房租29,000元； 3、装修合同一份、收据及清单4张，证明原告为案涉房屋所花费的装修费用为50,000元； 4、聊天记录一份，证明原、被告未就租赁房屋的变更达成合意，原告亦未在后来的租赁房屋内进行过办公，且因被告违约致原告公司至今未完成注册。 被告吴晓晖对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对证据1之房屋租赁合同、证据2之银行交易明细表的三性均予认可；对证据3之装修合同、收据及清单可以认定原告对涉案房屋1904室进行了适量装修，但是装修的具体费用无法确定；对于证据4之聊天记录的真实性予以认可，但聊天记录表明原告对于租赁房屋变更为1512室是认可的。 被告吴晓晖辩称，一、不同意解除租赁合同，现在的房子仍被原告方占有；二、最初租赁的房屋是1904室，后来根据房东的要求置换到1512室，当时原告也表示同意，现物业公司已装修好1512室待原告搬进去，故不存在赔偿装修损失一说；三、被告没有违约，是原告违约在先，目前原告还拖欠被告租金，所以请求法院驳回其诉讼请求；四、2019年8月13日，原告搬进了1512，因原、被告就免租期未商量一致才产生矛盾，被告保留追诉原告未付房租金的诉讼权利。 被告吴晓晖为支持其辩称意见提供了以下证据： 1、租赁协议一份，证明被告就涉案房屋有合法的专有租赁权； 2、物业服务协议一份，证明被告对涉案房屋享有合法的专有租赁权； 3、情况说明两份，证明涉案租赁房屋由1904室更换到1512室之过程中，合同是跟XXXX有限公司签订的，具体的工作则是由XXXX服务中心负责落实的； 4、照片，证明原告的物品摆在1512室里面，原告已经实际占有使用1512室； 5、聊天记录一份，证明原告方同意搬到1512室才对该房间进行的装修； 6、说明一份，证明租赁房屋由1904室更换到1512室时，所有的装修都是由XXXX有限公司完工的； 7、补充证据一份，证明1904室的装修物都已经由原告方搬走了，原告更换到1512室的过程当中没有相应的损失，目前证据材料无法当庭提交，庭后要向XXXX有限公司获取证据（庭后被告未能提供该证据）。 原告曹冬芳对被告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之租赁协议的真实性没有异议，但对被告之证明目的不予认可，租赁房屋由1904室更换到1512室（1511室）面积变小，且租赁协议里面也明确XXXXX公司是没有转租权的；对于证据2之物业管理服务协议的真实性没有异议，但与本案无关；对于证据3之情况说明的真实性没有异议，但该情况说明系后期补开，换楼层一事系由被告与物业公司达成一致意见，与原告无关，但侧面可以反映出原告1904室的确已经装修完毕；对于证据4之照片的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，从图片中无法看出房间1512室里面的材料是否属于原告，15楼的隔断应该是原先属于19楼的隔断，是物业装修人员将19楼的隔断搬到了15楼，而非原告处理；对于证据5之聊天记录的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，原告自始至终未同意其从19楼置换到15楼；对于证据6之说明的真实性由法庭核实，对证明目的有异议，该证据反而能证明XXXXX公司于2019年8月13日搬至1512室办公，而且该说明出具的时间也是后补的；对于证据7，原告需要看到证据材料后才能确定装修物是由谁搬离的，收到证据材料后，原告方有异议的话向法庭提交书面质证意见，不需要法庭二次开庭。 本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，原告曹冬芳（乙方、承租方）与被告吴晓晖（甲方、出租方）在案外人XXXX有限公司（丙方、中介方）居间下签订《房屋租赁合同》（合同编号XXXX）一份，其内容如下：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利和义务关系，经双方友好协商一致，签订本合同。一、房屋基本情况及用途1.1甲方同意将位于：〔XX市XX区XXX园X幢1904室〕，合计建筑面积145平方米（含公摊面积），出租给乙方使用。1.2乙方向甲方承诺，所租赁房屋仅作为办公用途使用。1.3该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施及设备状况分别在本合同附件（一）、（二）中加以列明。甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时向甲方返还该房屋的验收依据。二、租赁期限2.1合同租赁期为28个月4天，自2019年03月28日起租至2021年7月31日止。2.2租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋；乙方应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态，交还甲方。2.3租赁期满，乙方如需要续租，应在本合同租期届满前60天向甲方提出书面申请，经甲、乙双方协商后，另行签署租赁合同。三、租金支付方式3.1租金：每月人民币7250元（含物业）。3.2该房屋租金、物业服务费支付方式为：每叁月一付，先付后用。除首期房租、物业费外，乙方应提前15日支付每期房租和物业费，首期房租、物业费于本合同签订后当日支付。3.3房屋保证金相当于壹个月的租金即7250元；保证金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。3.4如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分保证金；如保证金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。四、其它费用及责任4.1承租期内，所发生的水电费、电话费、网络使用费、停车费等有关费用由乙方自行承担；如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，若保证金不足以抵扣，则甲方有权向乙方继续追偿。4.2乙方应根据甲方或物业管理方规定的时间缴纳水电费用，若乙方未及时缴纳水电费用导致租赁房屋停水、断电的，乙方自行承担后果，无权要求甲方和物业管理方承担任何赔偿。4.3租赁期间，因特殊情况（包括但不限于发生变压器故障、火灾事故等）或因故需对供电、供水设备进行检修，需要采取临时性停水、停电措施的，乙方同意无条件予以支持和配合。五、甲方的权利及义务5.1甲方在合同规定的租赁期限起租日前将房屋交付给乙方使用，且在租赁期内甲方不得单方面提高租金，否则算作违约处理。5.2甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效。5.3甲方承租期内提供水、电、空调、供暖及日常房屋维修。5.4在承租期内甲方有权进入乙方承租区域对公共设施进行检查和维修，甲方行使该项权利时，应提前通知乙方，紧急情况除外；对于乙方的装修、改善和增设的设备设施，甲方不负责修缮。5.5本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋：逾期五日不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理。5.6甲方有权授予代理人行使甲方的权利及义务；在签订本合同时，甲方或代理人应出示该房屋相关的法律证明及各自的身份证明，并保证其为本房屋的合法拥有人及具有合法地位。5.7租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施：在设备设施良好，且乙方己经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水、电、宽带、电话费、停车费等）后十日内，甲方应将全额保证金退还给乙方。六、乙方的权利及义务6.1乙方按照本合同的约定条款，按时支付保证金和租金后有权使用本房屋。6.2承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责。6.3乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向甲方提供内部装修设计施工图；由此产生的一切费用由乙方承担。6.4在装修和使用的过程中，乙方对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得甲方同意。正常使用磨损除外。6.5乙方在装修工程开工之前将装修方案提交甲方物业管理机构，获得批准后方可施工。6.6乙方应按时缴纳房屋租金及本房屋所产生的各项费用。6.7乙方在租赁区域内保证其营业活动的合法性；不得存放违禁物品、易燃、易爆物品及危险品；如乙方违反，由此引发的相关责任由乙方自行负担。6.8乙方在承租期内不得将其承租区域转租、转借第三方。6.9乙方在承租期内应遵守物业管理机构制定的物业管理规定。6.10租赁期满后，如乙方在租期内未违反本合同的约定，且在与其他承租人条件同等的前提下，享有优先承租权。6.11乙方应注意防水防火，如因乙方过失造成水灾或火灾，乙方应承担相关民事责任、刑事责任及相关经济赔偿。七、违约责任与合同终止7.1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：7.1.1甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用。7.1.2甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用。7.1.3因甲方原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方己经支付但没有使用的租金及保证金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。7.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：7.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋；或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租。7.2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质。7.2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。7.2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的保证金；如保证金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。7.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。7.2.6乙方不得在该房屋内从事违法活动，如有违反法律法规活动，视作违约。7.3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。7.4合同终止7.4.1租赁期限届满。7.4.2一方进入破产、清算、解散或任何类似程序。7.4.3一方履行本合同所需的全部资产或资产的重要部分被扣押、禁运或征用，如甲方发生上述问题则甲方归还乙方全部租赁抵保证金，并承担乙方所遭受的损失。八、免责条款8.1“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。8.2因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。九、争议解决9.1如因履行本合同发生争议，甲、乙双方应协商解决；协商不成的，按下列方式之一解决□提请仲裁委员会仲裁□依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。9.2解决争议期间，双方在所有其他方面应继续执行本合同。十、中介方义务中介方在受双方委托后，有责任积极为双方寻找合适的物业或客户，并促使租赁成功。在甲乙双方成交同时，中介方在收取中介费后，责任自行解除，若甲乙双方在租赁期内发生纠纷，中介方可出面协调双方纠纷。十一、补充条款11.1本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款；补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。11.2本合同的订立、效力、解释、执行、修订和终止均受正式颁布的中国法律法规的保护。11.3本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份。具有同等法律效力。11.4本房屋租赁期满后，本合同自然终止。十二、其它约定其它约定（若无请填写“无”)：乙方做隔断不得损坏现有装修，应就制作形式和安装方式事先取得甲方同意，并在退租后恢复房屋原状。”合同签订后，原告即向被告支付了29,000元（付三押一），被告则向原告交付了涉案房屋。2019年4月1日，原告与案外人XXXX有限公司签订装饰合同一份，由XXXX有限公司对上述涉案房屋进行装修，合同总价为50,000元。 另查明，原、被告之间的微信聊天记录显示，在2019年4月至8月间，被告与原告商量，要求将其出租与被告使用的房屋进行调整，双方多次进行沟通后确定将租赁房屋自1904室更换到1512室（1511室），双方并与负责装修之第三方XXXX服务中心安排的人员就装修事宜进行过多次沟通。现原租赁房屋1904室已由被告收回，原该房屋内的物品则已调整至现1512室，庭审中，原、被告双方均称物品的搬移系对方所为，但均未能提供相应的证据。因1512室的面积（134平方米）小于1904室的面积（145平方米），故原告拒绝使用上述之1512室。由此，原、被告间产生纠纷，遂致诉讼。诉讼中，原告要求解除合同，被告则要求继续履行合同，并保留其向原告追索房租金的权利。 另查明，在原、被告签订上述《房屋租赁合同》之前，XXXX科技发展有限公司（出租方、甲方）与XXXXX信息科技有限公司（承租方、乙方）签订《办公场所租赁协议》一份，约定由甲方将其所有之坐落于XXXX区XX路XXX号X号楼1904室、建筑面积为145平方米的办公场所出租予乙方，租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。2019年7月15日，XXXXX科技发展有限公司（出租方、甲方）与XXXXX信息科技有限公司（承租方、乙方）又签订《办公场所租赁协议》一份，约定由甲方将其所有之坐落于XXXX区XX路XXX号X号楼1511室、建筑面积为134平方米的办公场所出租予乙方，租赁期限自2019年7月15日起至2020年7月14日止。同日，双方还签订《物业管理服务协议》一份，约定“乙方应按照《办公场所租赁协议》，在《办公场所租赁协议》签约同时与甲方签订《物业管理服务协议》，协议期限自2019年7月15日起至2020年7月14日止”。2019年12月17日，XXXX服务中心出具《情况说明》一份，载明“我单位与XXXXX信息科技有限公司协商，经XXXXX信息科技有限公司同意后，将1904室腾挪至1512室，但考虑到1904室已经装修，所以由我单位承担1512室的装修，装修完成后，于2019年8月搬至1512室，并签订相关房屋租赁合同”。 另，2019年3月1日，XXXXX信息科技有限公司法定代表人马X出具《委托书》一份，其内容为“委托人：XXXXX信息科技有限公司，被委托人：吴晓晖（身份证号：XXXX）本人工作繁忙，不能亲自办理公司房屋租赁的相关手续，特委托吴晓晖为我的合法代理人，全权代表人办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。公司法定代表人：马X（印）”。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告曹冬芳与被告吴晓晖之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。当事人经协商一致，可以变更合同。原、被告双方在合同的履行过程中，经过微信聊天多次沟通，确认租赁房屋由1904室更换为1512室，双方之间虽未就合同变更订立新的协议，但双方之间确实存在着变更合同的合意，该合意系当事人真实意思表示，未违反法律规定，故该合意对双方当事人均有约束力。现1512室已经装修完毕，并具备了交付使用的条件，而原告拒绝接受，其行为已构成了违约，现原告要求解除合同、并由被告退还原告租金、押金计29,000元、支付违约金14,500元、赔偿装修损失50,000元、合计93,500元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。鉴于1512室的面积小于1904室的面积计11平方米的事实系客观存在，故对于因面积差异所应当产生的租金调整可由原、被告双方另行协商确定，如协商不成，双方均可通过正当途径主张其合法权利，因此本案对此不予理涉。 综上所述，原告曹冬芳要求解除合同、并由被告吴晓晖退还原告租金、押金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条第一款的规定，判决如下： 驳回原告曹冬芳的所有诉讼请求 案件受理费4,346元，由原告曹冬芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院;开户行：XXXX支行；账号：105********。 审 判 长  陆 平 人民陪审员  黄梅珍 人民陪审员  王雪红 二〇二〇年七月二日 书 记 员  叶圣娅