河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初18041号原告郑州椰子酒店有限公司，住所地郑州经济技术开发区经北一路南第二大街西2号楼。法定代表人张六全，经理。委托代理人韩粮旭，河南英泰律师事务所律师。委托代理人张媛，河南英泰律师事务所律师。被告徐进，男，1973年7月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人曹立东，河南千益律师事务所律师。被告张瑜，女，1965年10月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。委托代理人娄军峰，河南广奥律师事务所律师。原告郑州椰子酒店有限公司（以下简称椰子酒店）与被告徐进、张瑜租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告椰子酒店的法定代表人张六全及委托代理人韩粮旭、张媛，被告徐进的委托代理人曹立东，被告张瑜的委托代理人朱晓奇、娄军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告椰子酒店向本院提出诉讼请求：判令1、被告返还原告出租房屋转让费30万元、押金5万元；2、被告支付原告违约金20万元、律师费2万元；3、被告赔偿原告装饰装修损失1679496元、经营用品损失191244元、经营损失暂计至2019年10月23日为109361.1元（实际经营损失应按照每月10936.11元自2018年12月24日起计算至清偿之日止）；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费61909元由被告承担。事实及理由：2016年3月31日，原告与被告徐进签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为10年，转让费30万元，前四个合同年每月租金6万元；押金5万元；任何一方违约除向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付20万元的违约金。因房屋所有权人为张瑜，被告徐进保证该房屋无任何债务问题，被告徐进的一切行为视为张瑜的真实意思表示，租赁期间不能因张瑜未参与合同订立视为合同无效，由于房屋所有权人归属问题带来后果由被告徐进负责。合同签订后，原告如约向被告徐进支付了房屋转让费、押金、房租。原告为了十年的酒店经营做准备，迅速投入420万元巨资对涉案房屋进行了装修，并投入经营使用后来，被告张瑜通知原告，因徐进拖欠房租拒不支付，其已和徐进解除合同，要求原告限期搬离。二被告的行为构成违约，导致原告无法继续经营，其应赔偿损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告徐进辩称，1、2016年3月31日前，我承租位于经开区第二大街96号2号楼2-3层的房屋用于办公会所，我本人对房屋装修花费约500万元。2016年3月份，罗凯、张六全2人和我协商想用此房屋开设酒店。我征求了房东张瑜丈夫朱剑甫的意见，同意转租。2016年3月31日，我和罗、张二人签订房屋租赁合同，约定该2人支付我装修补偿款30万元，我将以上房屋出租给该2人等。合同第三条约定了租金的支付条件。后二人无故延期支付租金，下欠31万元。因二人拖欠我租金，我通过电话、短信等方式不断催要，但他们一直以房屋系和张七全3个人合伙经营内部意见不一等理由拖延。2016年1月26日，我向二人催要房租并告知他们17时之前不交房租时合同自动解除。又于2019年2月1、2日再次给罗、张2人发短信，正式通知解除了我们于2016年3月31日签订的房屋租赁合同；2、原告诉称张瑜通知，因徐进拖欠房租拒不支付，已经和徐进解除合同不属实。综上，罗凯、张六全违约在先，长期延误支付或拖欠房租，我依法行使解除权，已经解除了和二人的房屋租赁合同。二人支付的30万元转让费是对我以前装修资产的受让款，该部分装修资产的所有权已经归该2人和原告酒店，并记入司法鉴定报告中，现单独要求返还该30万元于法无据。合同解除后装修资产无偿归我所有，原告要求赔偿其损失没有依据。被告张瑜辩称，1、答辩人不是徐进与椰子酒店房屋租赁合同的相对方，并非本案适格的被告；2、被答辩人诉讼请求因与答辩人不存在合同关系，依法应驳回其要求答辩人承担返还转让费、押金及赔偿损失的全部诉讼请求；3、答辩人与徐进之间房屋租赁法律关系于2018年12月24日已经解除，徐进及被答辩人无权继续占用涉案房屋；4、答辩人保留追究被答辩人要求其腾房并支付逾期腾房占用使用费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交法院的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，被告徐进向罗凯出具押金条，载明：今收到罗凯交来第二大街经北一路西2号楼押金伍万元整。2016年3月31日，徐进作为甲方与罗恺、张六全（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于郑州市经开区经北一路西2号房屋，房屋共三层，租赁期限为10年，自该租赁合同签订之日起算。租赁期限届满前1个月，如乙方需要继续承租，需要提前半年向甲方提出书面申请，由甲方决定是否继续续签合同。签订合同后，乙方须在3个工作日内一次性向甲方支付补偿房屋装修费30万元整。租金每半年交付一次。前4个合同年每月租金6万元；第5、6个合同年，租金在第四年基础上5%为75.6万/年；第7、8个合同年，租金在第6年基础上，递增5%为79.38万/年；第9、10个合同年，在第8年基础上，增8%为85.73万/年。押金5万元。本合同签订后乙方需直接作为定金的形式支付给甲方。该押金主要用于1、保障房屋内的结构完好，如出现人为损坏的现象，甲方有权按照市场价格要求乙方赔付相应的赔偿款；2、乙方须按时缴纳水电费，如有逾期，甲方有权从押金中扣除实际应缴费用及10%/天的滞纳金。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为欠租金的5%；若乙方到期支付租金超出10天，甲方有权无偿收回房屋，解除本租赁合同，且房屋内部装修等无偿归甲方所有；3、任何一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付20万元违约金。备注：因该房屋所有人为张瑜，甲方保证该房屋无任何债务问题，甲方的一切行为视为张瑜的真实意思表示，租赁期间不能因张瑜未参与合同订立视为合同无效，由于房屋所有人归属问题带来后果由甲方负责。上述合同签订后，徐进与张瑜于2016年4月1日签订《郑州市商业房屋租赁合同》，约定徐进承租张瑜位于郑州市××大街××楼××层，租赁期间自2016年7月1日至2026年6月30日。合同期内未经张瑜同意不得转租、转借承租该房屋，确需联营或转营等必须经张瑜同意并重新签订租赁合同。2016年4月13日，徐进向原告出具收条，载明：今收到转让费叁拾万元整，并尽快提供授权出租房权利书及身份证复印件。另，原告椰子酒店成立于2016年6月8日，2017年7月3日股东由罗凯变更为张六全。椰子酒店法定代表人为张六全。2016年7月22日，张瑜作为甲方与徐进及椰子酒店（乙方）签订《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》，约定：一．经甲乙双方协商，2号楼改建酒店装过程中，在未经甲方同意认可的情况下，乙方擅自改造多处（如二加装承重墙体，外面，上楼顶楼梯顶简易房等），对房屋主体结构造成一定的安全隐患，乙方承诺由此引起的一切安全问题，均由乙方负责，造成的损失乙方无条件承担。二．甲方收取乙方安全风险押金5万元，合同到期退还乙方，三、楼顶改建的简易房产权归甲方所有，乙方按照提供给甲方甲方的计图纸搭建，建成后不得随意更正，2年内方无偿使用，2年后每年支付甲方3万元。被告张瑜分别于2018年12月24日和2019年4月1日，向张六全送达通知两份，通知其鉴于徐进已拖欠2017年7月1日至今长达一年半房屋未交，多次催促未果，且该楼即将拆迁改造，依据出租人张瑜和承租人徐进所签的2016年4月1日租赁合同，依法行使出租人单方解除权，于2018年12月24日已正式解除此合同。并于当日通知你与郑州椰子酒店三个月内搬离完毕，并支付所欠房租及滞纳金。否则将停水停电，并保有依法追缴所欠款项的权利。特通知椰子酒店张经理不要再支付2019年元月后房租于徐进，此楼即将改造。2019年4月29日，徐进向原告出具情况说明，载明截止2018年12月前在合同期内张六全正常支付房租给承租人徐进，并于2018年12月10日支付给徐进2019年上半年部分房租5万元。原告椰子酒店于2019年6月14日起诉于本院。案件审理过程中，原告申请对酒店装修及附属物价值进行价格评估。2019年9月23日，河南省豫华价格事务所有限公司出具豫价评估［2019］高新法院1003号价格评估结论书，确定该标的价格评估基准日的损失价值情况为：1、装饰装修损失价值为1679496元；2、经营用品损失价值为382488元。原告为此支出评估费61909元。2019年4月12日，原告与河南英泰律师事务所签订委托代理协议，河南英泰律师事务所接受原告的委托，指派本所律师为原告的代理人。2019年11月22日，河南英泰律师事务所向原告出具20000元的代理费发票。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。张六全、罗凯作为原告椰子酒店的设立人，其为设立法人从事的民事活动，其法律后果由原告椰子酒店承受。本案中，原告椰子酒店与被告徐进签订的房屋租赁合同内容不违反相关法律规定，并有原、被告双方的签章，均系双方真实意思表示，本院对该合同效力予以认定，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告徐进拖欠房东张瑜房屋未支付，导致其与房东张瑜合同解除，房东于2018年12月24日通知原告限期搬离，给原告造成损失，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告在未见到出租人张瑜授权权利书情况下仍与承租人徐进签订合同，其本身对损失的发生也存在一定的过错。故对原告要求被告赔偿装修及经营损失的请求，本院认定被告徐进对原告的损失承担50%的赔偿责任，经计算为1030992（2061984＊50%）元。对原告要求被告返还押金5万元的请求，根据双方的合同约定，虽然原告对房屋进行了部分改造，双方就改建已达成协议，原告并不属于违约，故对原告该项请求，本院予以支持。对原告要求被告徐进支付违约金20万元的请求，本院认为该部分费用已包含在鉴定损失中，故对原告该项请求，本院不予支持。对原告要求被告返还转让费30万元的请求，因原告承租房屋两年多后导致合同目的无法实现，故对原告该项请求，本院对15万元的部分予以支持。对原告要求被告徐进支付律师费2万元的请求，根据原告提交法院的代理费发票，本院予以支持。对原告要求被告徐进支付评估费61909元的请求，根据原告提交法院的评估费发票，本院予以支持。对原告要求被告张瑜承担责任的请求，根据合同相对性原则，原告与张瑜无合同关系，故对原告该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐进于本判决生效后十日内赔偿原告郑州椰子酒店有限公司损失1030992元并支付转让费150000元、评估费61909元、律师费20000元，共计1262901元。二、驳回原告郑州椰子酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27696元，减半收取13848元，由原告郑州椰子酒店有限公司负担6924元，被告徐进负担6924元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  安治林二〇二〇年二月二十六日书记员  李文广