江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1029民再3号原审原告：陈一冰，男，1963年2月22日出生，汉族，抚州市人，住抚州市。原审原告：周华，女，1969年10月22日出生，汉族，抚州市人，住南昌市进贤县。原审被告：江山市江建房地产开发有限责任公司，住所地江山市区中山路38号，统一社会信用代码：913308817046339730。法定代表人：吴满兰，公司执行董事。委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴英平，男，1972年11月7日出生，汉族，住，系公司股东，特别授权代理。原审原告陈一冰、周华与原审被告江山市江建房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院（2018）赣1029民初813号民事判决书已经发生法律效力，2019年9月27日本院作出（2019）赣1029民监4号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告陈一冰、周华和原审被告江山市江建房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人田立元、吴英平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告陈一冰、周华再审仍坚持原起诉请求：1.依法判决原被告签订商品房买卖合同合法有效及要求被告为原告购买的房产办理相关登记手续。2.本案诉讼费用判由被告承担。原审被告江山市江建房地产开发有限责任公司再审辩称：1.签订买卖合同是事实，原告方仅仅支付19.8万元的房款，剩余房款24万元没有进入公司账户，法院判决不符合事实。原审原告需要补交房款或者这份合同不继续履行。2.合同价格与市场价格不符。原审认定事实：在2011年11月7日，江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司与陈一冰、周华签订一份商品房买卖合同（合同编号为GF-2000-0171号）的商品房买卖合同，其中出卖人江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司，买受人为陈一冰、周华，合同约定：江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司将其开发的金迪商厦第C栋一楼十五、十四号店铺出售给陈一冰、周华，该房建筑面积为146平方米，价格为3000元/平方米，总售价为43.8万元；在该合同第八条交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前将房屋交付给买受人，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同后，原告依照合同约定一次性付清购房款，并缴纳了办理房屋产权登记手续的费用，可是交房至今，江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司没有给被原告办理房产登记手续，同时查明，江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司时至今日已注销，故陈一冰、周华向本院要求办理过户。原审认为：原告陈一冰、周华与江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方均应该按照合同约定履行其义务，原告按照合同约定一次性付清购房款，江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司应按照合同约定的时间办理房产证，而江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司虽注销，根据法律规定应由其设立的江山市江建房地产开发有限责任公司对江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司承担办理房屋过户手续的义务，故原告陈一冰、周华要求被告江山市江建房地产开发有限责任公司办理房屋过户手续，本院予以支持。原审根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、〈中华人民共和国民事诉讼法〉第一百四十四条规定缺席判决：被告江山市江建房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内为原告陈一冰、周华办理金迪商厦第C栋一楼十五、十四号店铺产权登记手续。案件受理费7870.00元，由被告江山市江建房地产开发有限责任公司承担。再审过程中，陈一冰、周华围绕自己的主张提供了如下证据：1.商品房买卖合同原件，证实2011年11月7日签订购房合同。2.2011年11月8日的收据3张，证实将两张收据合并在一起出具了一张总收据43.8万元，购房款项全部缴清。当时收据是会计出具的，公司的会计和吴英平等几个人都在场，上面还写了之前收据的号码。房款缴清后，吴英平出具了收据，在上面签字也盖了章。3.金迪商厦店铺B幢、C幢列表，证实政法委调查时，购房款24万元已经明确了是入了公司账的，做了公司挂账，会计万海平也签字确认了。4.转账凭证4张，证实2009年的24万元是打给吴自旺个人，最后19.8万元是进公司账。5.通知书，证实2011年11月8日吴英平已经在通知书上面签字确认购买店铺所有的款项已经全部收到，当时吴英平还盖了私章。江山市江建房地产开发有限责任公司质证意见：1.对合同签订没有异议，但实际上公司并没有收到全部款项。2.当时为了促成这个事情，最后帮忙完善一下手续出具的收据。合同也是那个时间签的，并不是2009年付款时签的。3.原告强调挂账，公司到目前为止没挂什么账，列表是吴自旺出事以后在政法委协调下作的统计，这个统计不等于公司挂账。吴英平当时签署的时候也不知道是怎么回事，后来才知道这笔钱没有入账。4.公司收到原告的款项是19.8万元，原告提交的凭证，剩余房款将近24万元是打入吴自旺个人账户，公司没有收到。如果是买房，不存在房款打入吴自旺个人账户。5.通知书上是吴英平签的字，当时签字，只是收余款，说明余款进了公司账。江山市江建房地产开发有限责任公司提供了如下证据：吴英平与吴自旺订立的“合作协议”，证明“金迪商厦”项目是吴英平和吴自旺合伙投资建设的。但吴自旺的个人债务不应当充抵房款。陈一冰、周华质证意见：我们与吴自旺不存在个人债务关系，我们不是借款，是缴款。上述证据经庭审举证、质证，本院为核实证据需要，调取了存于江西兴东会计事务所的财务账册、陈立超和孔子语的户口本、询问了周歆，对原审原告、被告提交的证据真实性予以确认，关联性作如下评判和认定：2007年11月3日吴英平与吴自旺签订《合作协议》，约定总投资1200万，共同购买原商业大厦和五交化公司的房屋和土地进行开发，吴自旺投资720万，占总股本的60%，吴英平投资480万，占总股本的40%。如总股本不能满足投资需要，由两人按投资比例共同投资可由金迪商厦项目部融资付息。吴自旺负责开发商厦的手续和销售，吴英平负责土建工程。吴英平带资建地下室一层至3楼封顶，自第4层开始，由项目部付给吴英平每层工程款30万，主体工程结束后付给80%，验收结束后付给15%，余款5%作为房子保证金。盈亏按双方投资比例进行分红和分亏补。之后，吴英平与吴自旺挂靠江山市江建房地产开发有限责任公司共同开发金迪商厦项目。2009年10月14日周华存入吴自旺个人工商银行62×××03账户10万元、存入吴自旺个人建设银行62×××88账户12万元、通过周歆账户转账到吴自旺个人工商银行62×××03账户1.9万元。2009年10月14日吴自旺出具编号为2003545的收款收据客户联，载明收到陈立超购买店铺定金12万元；出具编号为2003547的收款收据客户联，载明收到孔子语购买店铺定金12万元。2011年11月6日江山市江建房地产开发有限责任公司以东乡分公司金迪商厦项目部名义向陈一冰、周华发出缴清房款通知，通知所有在金迪商厦购房和订房未交房款的业主，在2011年11月7日到10日内到公司办理相关合法手续。2011年11月7日江山市江建房地产开发有限责任公司以东乡分公司名义与陈一冰、周华签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-0171）。合同约定：江山市江建房地产开发有限责任公司东乡分公司将其开发的金迪商厦第C栋一楼十五、十四号店铺出售给陈一冰、周华，建筑面积为146平方米，价格为3000元/平方米，总售价为43.8万元。合同第八条对交付期限约定出卖人应当在2011年12月31日前将房屋交付给买受人；合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方另行协商。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：依法向人民法院起诉。签订合同后，陈一冰、周华于2011年11月8日交纳各种税费、维修基金等26760元，于2011年11月9日将购房余款19.8万元存入江山市江建房地产开发有限责任公司以东乡分公司金迪商厦项目部名义在农村信用社设立的195309224000000956账户。同日，江山市江建房地产开发有限责任公司以东乡分公司金迪商厦项目部名义出具收据，收据载明“收到14、15号店铺43.8万元，其中含24万元以前发票号（2003547）（2003545）。其中24万元已进公司账号（2009年10月14日）”。吴英平也在催办手续的通知上书写“陈一冰、周华所购买的14、15号店铺已到金迪商厦项目部正常签订购房合同，购房款已进公司账户，房款已缴清。”原审被告在收到购房款后交付房产及钥匙给原审原告，但至今未办理房产登记手续。对双方争议的焦点陈一冰、周华是否完全履行合同义务问题。根据查明的事实，本院认为，2009年10月14日原审原告及其侄女周歆转账或者存入现金给金迪商厦开发项目投资人吴自旺，用于为儿子购买金迪商厦店铺交定金，定金收条分别写儿子陈立超、孔子语的名字，交付定金时陈立超19岁（陈立超系原审原告陈一冰、周华之子，1990年11月29日出生），在校学生；孔子语2岁（周华侄女周歆之女，2007年8月15日出生），为未成年人，且转账凭证及收据时间一致。当事人关系及收据所载明的购商铺定金，可以充分证明转账给吴自旺的目的明确，并非借款等其他原因。虽然周歆转账款只有11.9万元，但其陈述另付1000元现金，吴自旺已开具收据确认，事后也得到另一投资人吴英平的确认，且在项目部财务上做了账，应当认定周歆已支付购商铺定金12万元。之后，周歆放弃购房，将其购房定金转给陈一冰、周华，这一事实从2011年11月7日正式签订的《商品房买卖合同》可以印证，已将周歆购商铺定金确认为陈一冰、周华购商铺定金。在金迪商厦项目投资人吴英平确认收到购房定金24万元的情况下，陈一冰、周华于2011年11月8日、9日付清了各项税费和剩余房款，原审被告亦出具了收款收据，项目部投资人吴英平也书面确认。经金迪商厦项目合作开发人吴英平、吴自旺一致认可的2012年8月3日江西兴东会计师事务所出具的专项审计报告也确认原审原告付清了购房款。故应当认定原审原告已实际履行了《商品房买卖合同》的全部付款义务。原审被告抗辩仅支付19.8万元房款的事实不成立，不予支持。本院再审认为，原审被告设立江西东乡分公司，但未依法注册登记，亦未取得独立法人资格，原审被告以江西东乡分公司名义对外订立合同，且审理中对其订立合同行为予以认可，应当由原审被告对外承担合同的权利义务。原审原、被告自愿订立商品房买卖合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法有效。原审原告已全面履行合同约定义务，原审被告应当交付标的物，并转移标的物所有权。原审原、被告订立的商品房买卖合同中约定了在商品房交付使用后两年内办理权属登记备案，即协助买受人办理房屋所有权登记手续，原审被告于2011年交付房屋，但至今未协助办理权属登记，已违约。原审原告陈一冰、周华要求原审被告江山市江建房地产开发有限责任公司办理房屋过户手续，符合合同约定，应予支持。原审被告抗辩合同价格与市场价格不符，但未提供证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：维持（2018）赣1029民初813号民事判决，即原审被告江山市江建房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内协助原审原告陈一冰、周华办理金迪商厦第C栋一楼十四、十五号店铺产权登记手续。案件受理费7870元，由原审被告江山市江建房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判长 陈 芳审判员 周碧峰审判员 王 挺二〇二〇年八月十三日书记员 ***