湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终283号上诉人（一审原告）：华庭（集团）有限公司，住所地香港特别行政区上环普仁街17号康宁楼19楼F室。法定代表人：王文华，董事。委托诉讼代理人：田芳，湖南协平律师事务所律师。上诉人（一审被告）：长沙欣胜置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡英才园3片008栋304房。法定代表人：曹除。委托诉讼代理人：陈剑，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晋，湖南湘达律师事务所律师。上诉人华庭（集团）有限公司（以下简称华庭公司）因与上诉人长沙欣胜置业有限公司（以下简称欣胜公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院作出的（2016）湘01民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了开庭审理。上诉人华庭公司的法定代表人王文华及其委托诉讼代理人田芳，上诉人欣胜公司的委托诉讼代理人陈剑、周晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院审理过程中，上诉人华庭公司在收到本院催缴案件受理费的通知后在合理期限内未予全额缴纳上诉费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条之规定，本院依法裁定本案按上诉人华庭公司自动撤回上诉处理。欣胜公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由华庭公司承担。事实与理由：第一，欣胜公司在履行房屋租赁合同中没有违约行为，不应当承担违约责任。一审推定租赁房屋消防验收合格的日期为达到交房条件日期，扩大了上诉人的合同义务。涉案房屋用途为酒店，上诉人需要根据被上诉人对酒店的基本设计和理念对房屋主体和配套设施进行量身定做，故涉案合同未对房屋主体结构安全条件进行具体约定，且涉案租赁房屋的水电、消防、空调等施工均需双方共同配合完成，但涉案房屋主体竣工验收和消防验收至2012年4月和5月才完成是被上诉人的原因造成，一审判定上诉人承担责任是错误的。第二，欣胜公司不应当再另行退还装修保证金100万元。且上诉人曾迫于政府的维稳压力，为被上诉人垫付款项195万元，即使退还装修保证金，也应在欣胜公司所垫付的该195万元中予以抵扣。第三，上诉人出租房屋不仅是为获得租金，更是为了确保该酒店如期开业提升整个楼盘的商业品质。就酒店装修问题双方多次开会协商，但被上诉人因资金缺乏导致装修停工烂尾无法在其所承诺的2012年10月1日正式营业，上诉人直到2013年8月才解除合同并自行进场装修，并仅用四个月就完成装修开业。可见本案合同解除的根本原因是被上诉人没有实力履行合同。华庭公司没有按照合同约定履行义务，应当自行承担其违约造成的损失和一切后果。华庭公司答辩称：欣胜公司上诉理由不能成立。第一，涉案合同约定的完全交房条件并非仅有房屋验收和消防验收，而是在此基础上还要达到合同约定的条件。一审法院以主体竣工和消防验收时间作为合同约定的完全交房条件超出了租赁合同，减轻了欣胜公司的合同义务。双方至今都没有签订房屋交接书是欣胜公司导致的。第二，一审关于履约保证金的观点错误。华庭公司推迟了几天支付保证金，但欣胜公司并未提出异议，且开具了收条，应当视为对履约保证金支付期限的变更而非违约。因欣胜公司没有向华庭公司完全交房，即使按照一审认定的消防验收之日交房，履约保证金也没有到期。履约保证金的约定目的是为了保证欣胜公司能取得租金，而非酒店是否开张。且双方签订的备忘录约定华庭大酒店的正式营业时间为2012年10月1日。第三，酒店涉地面积1.6万平方米，大部分装修是华庭公司完成，欣胜公司投入的款项只有392万元，且包括了有争议的部分，华庭公司因欣胜公司的违约遭受了2300万元左右的巨大损失，即使华庭公司构成违约，也不应承担如此巨大的责任。华庭公司向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告装修损失23969287元；2、被告支付违约金400万元；3、被告返还保证金300万元。一审法院经审理查明：2011年7月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于长沙县酒店位置的房屋（以下简称该房屋）出租给乙方。该房屋规划总建筑面积16067平方米，目前，甲方已经取得该房屋的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。其中，1.5项约定：乙方承诺租赁该房屋后合法使用，并按照四星级酒店标准装修和经营，具体功能应涵盖大堂、客房、特色餐饮、西餐厅、宴会厅等项目，最终实施须达到常德国贸大酒店的装修标准；1.6项约定：自合同签订之日起三个工作日内，乙方向甲方支付100万元，2011年8月31日再支付100万，共计200万元作为本合同履约保证金。该履约保证金在乙方装修完毕开张后自动转做第一年租金。若乙方未按上述约定期限全额支付，则视为乙方违约，已交的保证金不予退还；1.7项约定：乙方在甲方交房的当日支付100万元作为装修保证金，甲方将该保证金在装修结束开业当日一次性无息退还给乙方。如乙方开业时未达到1.5项约定标准，甲方可将该装修保证金退还时间延期至乙方达到1.5项约定标准为止，或延期至甲乙双方另行达成协商处理意见为止；2.1项约定：甲方于2011年12月31日前向乙方交付该房屋。该房屋主体封顶后，乙方可进场进行前期的勘察、设计准备工作。甲方同意给予乙方免租装修期7个月，从交房日开始计算；2.3项约定：甲方应按约定时间将该房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书（局部交房或交房存在主体结构安全与合同约定不一致的均不视为完全交房，此种情况下的房屋交接确认书不作为完全交房依据；交房日自完全交房开始计算），甲方确保市政配套设施不影响乙方酒店的正常运营。甲方未按合同约定时间（包括补充协议约定时间）完全向乙方交付该房屋，每逾期一天应当向乙方支付合同季租金0.05%的违约金；逾期30日仍未交付的,乙方有权要求甲方继续履行合同并承担违约金（乙方有权从日后的租金中扣除）,乙方也有权按照8.3条约定解除合同；2.4项约定：租赁期满，装修按“来修去丢”的原则办理，（即：乙方在租用期内所做的装修等无需复原，不能移动的固定设施，在合同期满或租约解除时，乙方应无偿地、完整保留，不能拆走；乙方装修所添置的可移动的设施、设备和器具归乙方）；3.1项约定：自2012年8月1日至2015年7月31日，该房屋每年租金为200万，每季50万元，五年后房租有递增；3.2项约定：乙方按如下方式支付租金：起租日开始后第一年按整年交纳，缴纳时间为起租日，自第二年起按季度交纳，2013年8月15日前支付季度租金；第四章对于“配套设施及相关约定”作出了约定，包括水、电、电梯、消防等，主要由甲方提供；6.2项约定：乙方返还该房屋应符合正常使用的状态，其间乙方所做的装修无需复原，返还时，应相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以移动的设施、设备和器具等，乙方在合同租期届满1个月内有自由处置权；超出1个月，除租金按天双倍计算外，甲方可强制乙方退场；8.3项约定：有下列情形之一的，守约方有权书面通知另一方解除本合同,违约方应向守约方按违约当时乙方应缴纳的月租金的贰倍支付违约金；违约方支付的违约金不足补偿给守约方造成损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：甲方未按合同约定时间完全向乙方交付该房屋，逾期30日仍未交付的；乙方迟延支付租金，乙方自第二次收到甲方书面催款通知后超过30天仍未付款的；合同还对房屋使用要求和维修责任、转租、抵押、转让及财产保险等作出了约定。被告分别于2011年9月15日、2012年2月8日出具收据，记载收到了原告向其支付的200万元履约保证金和100万元装修保证金。根据被告提交的银行凭证，原告共分六次向被告转账，每次汇划日期分别为2011年7月28日、2011年8月2日、2011年9月1日、2011年9月15日、2012年2月20日、2012年2月28日。2011年9月6日，被告就其负责的相关专业施工前期准备工作向原告发函进行协商。原告于2011年9月22日进行了回复。2011年12月23日，被告向原告发函，要求原告于2011年12月31日到现场察看并办理交房的相关手续。2011年12月31日，原告向被告发函，函件记载，合同没有约定甲方物业交付使用的具体条件和标准，根据甲方工程现状，还有许多项目不具备装修的条件，装修施工队拒绝进场施工，提出了影响施工的一些问题，如房间顶面及公共消防人行通道顶面没有批灰、运输装修材料的货梯尚未安装调试、消防主管道未试压等。2012年3月26日、2012年4月9日，原、被告就酒店施工过程的相关问题及验收问题召开了会议，会议约定华庭公司须在3月30日提供符合报建手续的所有相关报建图纸和资料给欣胜公司，并自动承担由上次会议纪要约定的3月12日延期交付所带来的一切责任；酒店土建工程的消防和空调验收由欣胜公司负责通过，装修工程的消防与空调验收由华庭公司负责完成等。原、被告双方还就变更空调系统、燃气立户、消防设计变更等问题通过函件进行了协商。在函件来往过程中，被告多次要求原告提供相关资料，原告则提出房屋存在一些问题，无法开始施工。该房屋的竣工验收日期为2012年4月25日；2012年5月7日，长沙县公安消防大队出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。2012年6月28日，原、被告签订了《备忘录》，记载，湘建.华庭大酒店按合同约定早已进入装修期，自从华庭公司于2012年1月15日开始进场装修前的准备工作到2012年2月7日正式进场装修已有些时日，从现场装修情况来看，进展缓慢。经双方商讨，就酒店相关事项达成以下约定：华庭公司须按照合同约定的四星级标准装修和经营酒店，保证酒店的试营业时间为2012年9月1日，正式营业时间为2012年10月1日，该备忘录与双方签订的房屋租赁合同具有同等法效力。2013年6月8日，被告向原告发出《履约催告函》，记载，原告没有按照合同约定向被告支付房屋租金，且装修进度严重滞后，给被告的商誉、形象带来了严重损害。请原告抓紧筹集资金，确保酒店于2013年8月1日前全面开业经营，并于2013年6月28日前交纳第一年（2012年8月1日至2013年7月31日止）租金200万元；若原告能如期开业和交纳租金，被告对于原告没有如约支付第一年租金及未能按期开业所造成的损失尽量予以谅解，双方再协商原告交纳的200万元履约保证金的处理方案；若不能满足上述要求，被告则依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，并追究原告的违约责任。被告于2013年6月28日向原告发出《再次催告函》，要求原告于2013年7月1日前支付第一年租金200万元。2013年8月1日，被告向原告发出《解除通知》，记载，鉴于华庭公司未按照《房屋租赁合同》交纳房屋租金，并经我公司两次催告后仍未交纳，我公司根据合同第8.3条的约定和合同法的相关规定，行使合同解除权；限华庭公司于2013年8月4日前将存留在4#栋房屋内由华庭公司添置的可移动设施设备等物品搬出该房屋，交还房屋。2014年1月29日，长沙县信访局组织县人社局、黄花镇、欣胜公司代表、华庭公司代表、装饰现场负责人及装修班组代表召开关于华庭公司拖欠民工工资协调会，会议决定欣胜公司代华庭公司支付195万元解决民工工资问题，该195万元最终从华庭公司在花港酒店的装修价值中结算抵扣。王文华作为代表参加了此次会议。根据华庭公司注册证书记载，王文华系华庭公司董事。王文华于2014年1月29日、2014年3月7日，分别出具收条，记载分别收到由欣胜公司支付给华庭公司的民工工资100万元、95万元。2016年1月29日，原告向本院邮寄了诉状。2016年4月11日，本院作出（2016）湘01民初278号民事裁定书，记载，华庭公司诉欣胜公司房屋租赁合同纠纷一案，因华庭公司逾期交纳受理费，按撤诉处理。2012年6月1日，华庭公司（甲方）与珠海啓源装饰工程有限公司（乙方）签订《湘建华庭大酒店装修施工协议》，约定甲方委托乙方进行酒店装修，工程总价款1122.7万元，按以下方式支付：合同签订后支付100万元；连续施工十天后支付100万元；工程进度完成30%、50%、70%、80%时，各支付150万元；验收后支付至总款额90%；余款酒店开业后一年内付清。2012年12月1日，案外人中邮华庭（长沙）酒店管理有限公司（以下简称中邮华庭，甲方）与长沙市芙蓉区福顺来不锈钢制品经营部（乙方）签订《工程合同》，约定甲方将不锈钢楼梯扶手工程以包工包料的形式承包给乙方制作，工程总价为55580元，甲方先预付3000元，工程完工验收后，余款52580元一次性结清。双方还签订了工程（预）结算单。2012年8月11日，中邮华庭与案外人长沙市芙蓉区美家美饰布艺经营部签订《承揽合同》，约定长沙市芙蓉区美家美饰布艺经营部向中邮华庭提供玻璃卡牙具、梳子、香皂、浴帽等日用品，金额共计51500元，交货地点为湘建华庭大酒店工地。长沙市芙蓉区美家美饰布艺经营部于2012年8月16日出具了一张《收据》，记载“今收到中邮华庭交来的订金2万元”。2012年8月16日，中邮华庭（甲方）与案外人长沙蜜爱服装有限公司（乙方）签订《服装定制合同》，约定甲方根据乙方要求生产服饰，金额为11万元，合同签订后预付4万元，乙方交货后，续付6万元，全部调整完毕后支付1万元。同日，长沙蜜爱服装有限公司出具一张《收据》，记载“兹收到中邮华庭交来的预付款4万元”。2012年8月9日，中邮华庭（乙方）与案外人望城县星城彩色印刷厂（甲方）签订《印刷品订货合同》，约定合同金额为6万元，合同签订后乙方向甲方支付订金1万元。望城县星城彩色印刷厂于同日出具了一张《收据》，记载“今收到中邮华庭交来的预付款1万元”。2012年8月9日，中邮华庭（乙方）与案外人常德市鼎城区宏翔旅游用品销售部（甲方）签订《酒店用品订购合同》，约定合同金额为314615元，合同签订后，乙方即支付5万元预付款。同日，常德市鼎城区宏翔旅游用品销售部出具了一张载明客户为中邮华庭、金额为5万元的《收款收据》。2012年3月28日，原告（甲方）与长沙至键泉樟电子科技有限公司（乙方）签订《长沙湘建华庭大酒店音响设备采购合同》，合同约定乙方根据甲方要求负责长沙湘建华庭大酒店音响系统的设备采购及安装调试工作，合同总价为2187630元。2012年6月15日，原告（甲方）与常德辉煌家俱有限公司（乙方）签订《酒店家具采购合同》，约定甲方在乙方定制采购一批酒店家具，金额为4586550元。常德辉煌家俱有限公司于2013年9月15日向原告发出《货物清点及货款催收函》，函件记载，自签订合同，我公司如约进行了生产及现场安装。因安装工人被不明身份人员从现场赶出，无法现场安装、运送家具，现将有关事项告知你公司：截止2013年8月底，已安装到（湘建华庭酒店）的木制品为155.2万元，已生产完毕未送到的家具为287.5万元，未生产的家具约为16.7万元。常德辉煌家俱有限公司还出具了《湘建华庭木制家具配置表》和库存表，列明了相关家具配置及价格。2012年3月28日，原告与钢玉防水涂料常德总代理邬志签订《湘建华庭酒店防水工程施工项目合作协议》，约定工程总造价为147000元。2012年3月28日，原告（甲方）与常德市名品卫浴专卖店（乙方）签订《供货合同》，约定甲方向乙方采购TOTO品牌洁具，合计1083240元。常德市名品卫浴专卖店分别于2012年4月15日、2012年7月8日、2012年12月20日出具《常德TOTO卫浴出货单》。落款日期为2012年6月25日的《监控系统工程建设合同书》记载，原告与湖南华南安讯科技有限公司签订该合同，合同金额为111998元。该合同无湖南华南安讯科技有限公司盖章，仅有“彭销”作为公司代表签名。2012年8月5日，中邮华庭（乙方）与长沙市雨花区昇阳酒店用品商行（甲方）签订《湘建华庭大酒店客房杂件采购合同》，约定乙方向甲方采购指示牌、垃圾桶、衣架等杂件，合同签字三日内，乙方向甲方支付合同订金2万元（以后冲减货款），合同生效。乙方收货验收合同后，支付80%的货款，即52000元，剩余20%即18000元半年之内付清。同日，长沙市雨花区昇阳酒店用品商行出具收据，载明收到中邮华庭支付的定金20000元。2012年5月11日，中邮华庭与刘作君签订《湘建华庭酒店施工合同》，约定刘作君以包工包料的方式承包湘建华庭酒店地面找平、回填、防水、做沟、粉刷工程，工程造价共计25100元。2012年5月9日，中邮华庭（甲方）与湖南强林装饰建材有限公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方采购乙方经营的香港福林品牌产品，包括主龙骨、副龙骨、吊件等，产品的价格，双方商定价格表执行。乙方送第二批货前，甲方需把第一批货的货款结清。2012年5月17日，中邮华庭（甲方）与长沙市芙蓉区长城建材经营部（乙方）签订《合同书》，约定甲方采购乙方经营的冠珠陶瓷产品，品名为线代石、玄武岩、火舞岚砂、真石，产品的价格，双方商定价格表执行。乙方送第二批货前，甲方需把第一批货的货款结清。2017年4月23日，中邮华庭出具《证明》，记载，我公司于2011年7月受华庭公司委托，对其租赁的长沙县黄花镇花港小区湘建华庭大酒店物业进行管理，我公司对外签订的采购合同均系华庭公司授权签订，为酒店开张做准备，合同所付款项及合同产生的法律责任由华庭公司承担。2013年8月20日，湖南省长沙市望城公证处出具（2013）湘长望证内字第15877号公证书。该公证书记载：2013年8月17日，公证员陈小定、公证员助理陈共鸣与申请人欣胜公司的委托代理人柳丹、工作人员詹创红、摄像人员易建文以及黄花镇政府综治办工作人员粟霞、何涛来到“黄花镇黄花路花港小区4栋酒店全部”的现场，由易建文对华庭公司租赁的“黄花镇黄花路花港小区4栋酒店全部”内的情况进行摄像。后制作成光盘附于公证书后。经当庭播放该公证书所附光盘，视频中显示了涉案酒店的房间装修情况，双方当事人均认可部分房间铺了磁砖、装了门、安装了浴室玻璃、排风扇、铺了电线、刷了墙面。原告认可上述视频拍摄的内容，认可视频拍摄到的部分没有可移动的器具设备（如床、桌子等），但其认为视频中未拍满126个房间，不能反映事实的全部。一审法院截取了部分视频图片，如下所示：图一图二图三图四图五图六图七图八图九图十图十一图十二在被告单方解除《房屋租赁合同》之后，就涉案酒店的装修，被告欣胜公司、案外人长沙花港酒店管理有限公司亦与多家公司分别签订了《工程施工合同》《成品实木门、门套等制品购销合同》《木制品补充协议》《杂物电梯设备买卖及安装合同》《中软酒店管理系统采购合同书》《花港国际大酒店付费节目销售合作协议》《厨房设备采购合同书》《装饰工程设计补充协议》《销售安装合同》《花港国际大酒店石材装饰工程施工合同》《热水系统工程合同》《产品采购订货合同》《花港国际大酒店窗帘采购合同》《花港国际大酒店弱电智能系统建设合同》《湖南花港国际大酒店产品订货协议》《花港国际大酒店计算机硬件设备合同书》《欧特莱阀门购销合同》《花港大酒店硬包、软包供货合同》《酒店花灯采购合同》《不锈钢加工制作合同》《酒店地毯购销合同》等，并支付了相应的价款。庭审中，经一审法院释明，要求原告提交涉案装修合同的付款凭证，但其未提交；一审法院还组织双方当事人进行了谈话，双方均认可履约保证金具有违约金性质；双方均认为违约金不过高，不请求法院适当减少；经一审法院释明，原告明确其第一项诉讼请求仅主张被告赔偿其装修损失，而不涉及补偿问题；双方对《房屋租赁合同》已解除无争议；被告认可其在发出《解除通知》后未通知原告结算，但其认为是原告违约，按照“来修去丢”的原则，故其不需要通知原告结算。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据、函、会议纪要、建设工程竣工验收备案表、消防验收意见、备忘录、解除合同通知书、公告、协调会议纪要、民事裁定书、快递详情单以及原告或者中邮华庭与各案外人签订的施工合同、采购合同，被告提交的银行凭证、工作联系往来函件、会议纪要、催告函、公证书、收条、被告及长沙花港酒店管理有限公司与多家公司分别签订的施工协议、购销协议、付款凭证等证据以及庭审笔录、谈话笔录予以证明。原告还提交了结算书、水电装修协议书、工程竣工结算价汇表，拟证明其装修损失。一审法院认为，根据原、被告当庭陈述，双方均认可结算书的勘验时间系在被告完成装修以后，故该结算书无法反映原告的装修情况，与本案无关，不予采信；水电装修协议书、工程竣工结算价汇表无原件以核对，对其真实性不予认定；原告提交的律师函和情况汇报，均系原告单方陈述，无法确定内容的真实性，且原告未举证证明律师函和情况汇报已被收件人签收，故对该两份证据不予采信；原告提交的照片无拍摄时间显示，且无法反映出被告强占酒店的情况，对该证据不予认定。被告对原告提交的施工合同、采购合同等提出异议，认为没有付款凭证不能证明合同是否实际履行，一审法院认为，原告已提交合同原件予以核对，在被告未提交反证的情况下，对该些合同的真实性予以认定，至于合同是否实际履行及证明目的，一审法院将结合全案证据予以综合评定。被告还提交了法医学人体损伤程度鉴定书及其他法院的判决书，一审法院认为，该两份证据与本案无关，不予认定。原告对被告及长沙花港酒店管理有限公司与多家公司分别签订的施工协议和购销协议及付款凭证的关联性提出异议，一审法院认为，该证据反映了被告及相关公司之后为涉案酒店所做的装修工作，与本案有关，予以认定。一审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，结合庭审调查情况，本案争议的焦点是：一、本案是否超过诉讼时效被告认为，自2014年1月29日的协调会后，原告就未再向被告主张过权利。原告虽于2016年3月向长沙市中级人民法院提起过诉讼，但因其起诉后未依法交纳诉讼费，被裁定按撤诉处理，而诉的撤回，视同未起诉，且原告的请求也未到达被告，故不构成诉讼时效的中断。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本案中，原、被告在2014年1月29日召开协调会以后，被告于2014年3月7日才向原告支付了承诺支付的款项，而原告就本案纠纷于2016年1月29日即向一审法院邮寄了诉状，此时诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。原告于2016年12月1日再次就本案提起诉讼，未超过诉讼时效。二、被告是否存在违约行为原告主张，被告逾期交房，其行为构成违约。被告向原告交付涉案房屋时，未通过竣工验收和消防验收，虽然后来通过了，但没有完成配套设施，未达到合同约定的条件，不视为完全交房。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋，由原、被告双方签署房屋交接确认书，局部交房或交房存在主体结构安全与合同约定不一致的均不视为完全交房，此种情况下的房屋交接确认书不作为完全交房依据；交房日自完全交房开始计算。本案中，被告于2011年12月23日向原告发函要求原告到现场察看并办理交房的相关手续，而原告亦于2011年12月31日向被告回函，说明房屋存在的问题，结合双方签订的《备忘录》，双方确认原告已于2012年1月15日开始进场装修前的准备工作，据此，可以认定，被告于2011年12月31日前已事实上向原告交付了房屋。至于被告交付的房屋是否达到合同约定的交房条件，是否可以视为完全交房。一审法院认为，《房屋租赁合同》虽未对主体结构安全作出明确约定，但房屋的竣工验收和消防验收是判断房屋主体结构是否安全的必要条件。而本案中，涉案房屋的竣工验收日期为2012年4月25日，消防验收合格日期为2012年5月7日，故最早于2012年5月7日，涉案房屋才可能达到交房条件。原告主张，《房屋租赁合同》对于“配套设施及相关约定”作出了约定，而被告没有完成配套设施的配备，故直至合同解除时，仍未达到交房条件。一审法院认为，《房屋租赁合同》对于不完全交房的情形作出了明确约定，一是局部交房；二是交房存在“主体结构安全”与合同约定不一致，而配套设施没有完成不属于上述两种情形，故原告的该主张不能成立。综上，在原告未举证证明涉案房屋还存在其他主体结构安全问题的情况下，一审法院认为，被告向原告交付的房屋于2012年5月7日达到完全交房条件，交房日应从该日计算，但合同约定的交房时间为2011年12月31日前，故被告逾期交房的行为构成违约。三、原告的行为是否构成违约被告主张，原告未按时支付履约保证金和装修保证金，其后，装修进度缓慢，且一直未支付租金，其行为构成违约。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，自合同签订之日起三个工作日内，原告向被告支付100万元，2011年8月31日再支付100万，共计200万元作为合同履约保证金，原告在被告交房的当日支付100万元作为装修保证金。本案中，《房屋租赁合同》签订于2011年7月30日，被告于2011年12月31日前已事实上向原告交付了房屋，此时房屋虽未达到完全交房条件，但原告于2012年2月7日已正式进场装修，结合装修保证金的用途及合同约定，原告至迟应于2012年2月7日向被告支付装修保证金；而原告共分六次向被告转账，每次转账50万元，每次汇划日期分别为2011年7月28日、2011年8月2日、2011年9月1日、2011年9月15日、2012年2月20日、2012年2月28日，故除第一笔100万元履约保证金的支付符合合同约定外，剩下100万元履约保证金和装修保证金的支付均超过合同约定的期限，原告关于保证金的履行存在瑕疵。关于租金的支付。《房屋租赁合同》约定，被告同意给予原告免租装修期7个月，从交房日开始计算；自2012年8月1日至2015年7月31日，该房屋每年租金为200万，每季50万元；起租日开始后第一年按整年交纳，缴纳时间为起租日，自第二年起按季度交纳，2013年8月15日前支付季度租金。本案中，交房日为2012年5月7日，根据上述约定，除去7个月的免租装修期，原告应当自2012年12月7日起支付第一年租金。而直至2013年8月1日，在被告陆续向原告发出《履约催告函》《再次催告函》后，原告仍未支付第一年租金。原告称，其支付的200万元履约保证金可以抵扣第一年租金。经查，根据《房屋租赁合同》约定，“履约保证金在原告装修完毕开张后自动转做第一年租金”，故履约保证金转为第一年租金具有前提，即“原告装修完毕开张”，而原告未举证证明酒店已开张，且根据（2013）湘长望证内字第15877号公证书所附视频记载的内容，直至2013年8月17日，涉案房屋部分房间内还散乱地摆放着一些木材，地面未铺设磁砖，电线接口未装好，床、电视机等可移动的设备未进场，此时，酒店尚未达到“装修完毕开张”的条件，故原告该抗辩理由不能成立。原告未按约定支付租金，经催告后，仍未支付，其行为构成违约。四、被告是否应当赔偿原告的装修损失及损失金额的计算原告主张，被告逾期交房，而后单方解除合同，其行为构成违约，应当赔偿原告的装修损失，即便不能认定被告违约，根据合同第6.2项的约定，被告也应当给予原告1个月的处置时间，但被告在发出解除合同通知三天后就将原告赶出了房屋，故被告应当赔偿原告的装修损失。被告认为，由于是原告违约导致《房屋租赁合同》解除，按照合同第2.4项关于“来修去丢”的原则，其无须与原告办理结算。一审法院认为，原告主张的装修损失，究其根本是由《房屋租赁合同》解除所引起。被告虽逾期交房，但该逾期交房的行为并未导致合同不能履行或者合同目的不能实现，事实上，原告于2011年12月31日前就已经进场勘察，于2012年2月7日已正式进场装修。而原告作为承租方，支付租金是其最基本和最主要的义务，原告拒不支付租金的行为构成根本违约，从而直接导致了合同的解除，故对于因合同解除而引起的装修损失应当由原告自行承担。至于原告所称“被告未通知原告处理可移动的设备而导致的装修损失”。一审法院认为，合同中无论是第2.4项还是第6.2项，关于原告返还房屋时装修的处理均约定的是“原告装修所添置的可移动的设施、设备和器具归原告”。本案中，根据公证书所附视频拍摄的内容，未见诸如床、桌椅、电视等“可移动”的设备，原告亦未提交相应的付款凭证证明《酒店用品订购合同》《酒店家具采购合同》《湘建华庭大酒店客房杂件采购合同》《长沙湘建华庭大酒店音响设备采购合同》等涉及可移动设备的合同已实际履行，故对于原告该主张一审法院亦不予支持。对于原告已经装修完毕的部分，经一审法院释明，原告不主张被告对其进行补偿，故一审法院对此不予评价。五、被告是否应当支付违约金400万原告主张，原告在履行合同时支付了200万元履约保证金，被告逾期交房，故其应当参照《房屋租赁合同》8.3条的约定，按照原告交纳的200万元履约保证金的2倍支付违约金。一审法院认为，被告逾期交房，其应当承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第8.3项约定，被告未按合同约定的时间完全向原告交付该房屋，逾期30日仍未交付的，被告应向原告按违约当时原告应缴纳的月租金的贰倍支付违约金。本案中，年租金为200万元，月租金为16.67万元，被告逾期4个月又7天，经法院释明，双方当事人均不认为违约金过高，无需请求法院适当降低，故被告应当向原告支付141.02万元（16.67×2×4.23）违约金。关于原告所称“被告应当按照原告交纳的履约保证金的2倍支付违约金”，无事实和法律依据，一审法院不予支持。六、被告是否应当返还保证金300万元关于200万元履约保证金。一审法院认为，首先，根据《房屋租赁合同》约定，若原告未按约定期限全额支付，则视为原告违约，已交的保证金不予退还。本案中，原告迟延支付履约保证金，履行存在瑕疵；其次，从履约保证金的性质来看，履约保证金是为保证合同的全面履行，由原告向被告支付的一笔款项，双方当事人均认可该履约保证金具有违约金性质。而本案合同的解除系由原告拒不支付租金所致，故对于原告主张返还200万元履约保证金的诉讼主张不予支持。关于100万元装修保证金。根据《房屋租赁合同》第1.7项约定，原告在被告交房的当日支付100万元作为装修保证金，被告将该保证金在装修结束开业当日一次性无息退还给原告。如原告开业时未达到1.5项约定标准，被告可将该装修保证金退还时间延期至原告达到1.5项约定标准为止，或延期至双方另行达成协商处理意见为止。本案中，酒店虽未正常开业，但从装修保证金的性质来看，装修保证金一般是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损方设置的一种有效保障。本案中，被告并未举证证明原告在装修时存在违规行为使其受损，故被告应当将该100万元装修保证金退还原告。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：一、被告长沙欣胜置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告华庭（集团）有限公司违约金1410200元；二、被告长沙欣胜置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告华庭（集团）有限公司装修保证金1000000元；三、驳回原告华庭（集团）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费196646元，由原告华庭（集团）有限公司负担170565元，被告长沙欣胜置业有限公司负担26081元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审庭审期间，经本院询问，欣胜公司对一审法院查明的事实提出两项异议：1、一审遗漏查明了《房屋租赁合同》第1.4条的约定；2、对于一审查明的关于华庭公司或者中邮华庭（长沙）酒店管理有限公司与各案外人签订的施工合同、采购合同等均不予认可。对于欣胜公司所提异议，本院经审查认为：第一，《房屋租赁合同》第1.4条约定了房屋交付和返还的配套状况由双方在附件中列明，一审法院未对《房屋租赁合同》第1.4条所涉内容进行查明，存在不当，本院将在另查明部分进行补充查明，对欣胜公司异议1予以支持。第二，华庭公司或者中邮华庭（长沙）酒店管理有限公司与各案外人签订的施工合同、采购合同等具有形式上的真实性，一审法院在事实查明部分认可其形式真实性，并在本院认为部分综合全案证据进行综合评定并无不妥，对欣胜公司异议2不予支持。华庭公司对一审法院查明的事实提出三项异议：1、一审查明的2011年12月31日华庭公司向欣胜公司发函的内容与事实不符，并非合同没有约定欣胜公司交付房屋使用的具体条件，而是华庭公司现场查看后认为没有达到合同约定的交付条件；2、关于解除租赁合同后欣胜公司签订的多份合同，遗漏查明了合同总金额392.7万元，提供了凭证的金额只有200多万元，且签订合同的不是欣胜公司而是长沙花港酒店管理有限公司；3、华庭公司一审提交的结算书应予认定。对于华庭公司所提异议，本院经审查认为：第一，涉案2011年12月31日函件为华庭公司向欣胜公司出具，一审法院据实查明函件内容并无不当，华庭公司对自己所做出的函件内容提出异议缺乏事实依据，对其异议1不予支持。第二，欣胜公司或长沙花港酒店管理有限公司在本案之外签订的多份合同与华庭公司的涉案诉讼请求缺乏关联性，亦不影响裁判结果，一审法院依据现有证据未对该批合同的具体金额予以查明并无不当，对华庭公司异议2不予支持。第三，华庭公司一审提交的工程结算书系由工程造价咨询企业制作的单方结算书，且该结算书的勘验时间系在欣胜公司完成装修以后，该结算书无法反映华庭公司的装修情况，也不能作为双方就装修工程竣工结算的依据，不能证明华庭公司的装修损失，一审法院对此证据不予认定并无不当，对华庭公司的异议3亦不予支持。根据原卷材料、当事人陈述及庭审情况，一审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。另查明：涉案《房屋租赁合同》第1.4条约定，该房屋的公用或租用位置的使用范围、条件和要求、现有装修、附属设施、设备状况、水电气等现有配套状况由甲、乙双方在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。该合同第10页所载明的合同附件一共有8项内容，其中第4项为“配套设施和附属设施状况（如有，盖章原件）”，该合同附件上加盖了欣胜公司和华庭公司的公章，且在下方写有“已接收甲方（欣胜公司）合同附件中的第1至3项盖章复印件，其中，第3项中的‘租用房屋平面图’及第6项中‘停车场平面图’均为电子版。签收人：陈琳2011年8月3日”的字样。由此可见，合同附件中虽包含“配套设施和附属设施状况”项，但并无该项的具体内容。本院认为，本案系合同纠纷。华庭公司系在香港特别行政区注册成立的公司，双方当事人在二审期间对适用内地法律解决本案纠纷没有异议，本院依法予以确认。根据原审判决和双方当事人上诉、答辩情况，本院确认本案二审期间的争议焦点为：一、一审法院认定的交房日是否正确、欣胜公司在涉案《房屋租赁合同》的履约过程中是否违约并应承担相应违约责任？二、华庭公司在涉案《房屋租赁合同》的履约过程中是否违约、其所支付的200万元履约保证金和100万元装修保证金是否应当返还、以及欣胜公司是否应当赔偿华庭公司的装修损失？一、关于一审法院认定的交房日是否正确、欣胜公司在涉案《房屋租赁合同》的履约过程中是否违约并应承担相应违约责任的问题本案中，华庭公司主张涉案房屋始终未达到合同所约定的“完全交房条件”，应视为欣胜公司没有交房，欣胜公司无权向华庭公司主张租金，更加无权单方解除合同，欣胜公司应当赔偿华庭公司的全部损失。而欣胜公司则主张其已经按照合同约定向华庭公司交付了涉案房屋，其并未违约。根据本案查明的事实，涉案《房屋租赁合同》第二项“交房和租赁期限”第2.1条、2.3条约定，欣胜公司应于2011年12月31日交付涉案房屋，房屋主体封顶后，华庭公司可进场进行前期的勘察、设计准备工作；欣胜公司应按约定时间交房，双方共同签署房屋交接确认书，但局部交房或交房存在主体结构安全与合同约定不一致的均不视为完全交房，交房日自完全交房开始计算。但是，对于房屋主体结构安全等完全交房的具体标准和条件，该合同并未进行明确。华庭公司主张，合同所约定的“完全交房条件”不仅要达到房屋竣工验收和消防验收，还要达到约定的配套设施完成。经审查：第一，依照合同前述条款可见，配套设施是否完成并不属于合同所约定的不完全交房的情形；第二，合同附件中并无合同第1.4条所约定的涉案房屋现有配套设施和附属设施状况的具体内容，可见双方在签订涉案合同时对该房屋的现有配套设施和附属设施状况并未进行明确。合同第四项“配套设施及相关约定”部分，是对于房屋租赁期间（包括华庭公司装修期间）所将要发生的水、电、电梯、消防等配套设施的提供、维护以及相关费用的承担等事项的约定，而不是对于合同所载明的“完全交房条件”进行约定；第三，华庭公司在自愿签订涉案租赁合同时，对涉案房屋的基本情况应为明知，其自身应当尽到审慎的注意义务。因此，本院认为，华庭公司关于“完全交房条件”的答辩意见缺乏事实依据，本院不予支持。依据2011年9月6日至2013年8月1日期间双方之间的相关函件往来、《会议纪要》以及《备忘录》的内容可见：2011年12月23日欣胜公司向华庭公司发函要求其于2011年12月31日到涉案房屋现场查看并办理交房的相关手续，且2011年12月31日华庭公司就现场查看情况向欣胜公司发函；双方确认华庭公司已于2012年1月15日开始进场装修前的准备工作，于2012年2月7日正式进场装修，且华庭公司也按照合同约定将应于交房当日支付给欣胜公司的100万元装修保证金在2012年2月支付给了欣胜公司。依据以上事实，可以认定欣胜公司于2011年12月31日前已事实上向华庭公司交付了房屋，且华庭公司于2012年2月7日已实际接受涉案房屋正式进场装修。由于双方未按照合同第2.3条的约定签署房屋交接确认书，故依照该条约定，在本案并不存在局部交房情形的情况下，交房日应当以合同所约定的房屋主体结构安全为标准来判断。综合考虑到：第一，双方在签订租赁合同时涉案房屋系在建工程，而合同第1.5条明确约定华庭公司租赁房屋需按照四星级酒店标准装修和经营，故对房屋主体结构安全的标准要求应为较高。在合同并未对于该房屋主体结构安全的具体标准进行明确约定的情况下，不以该房屋主体工程基本完工、而以该房屋工程竣工验收和消防验收来作为该房屋主体结构是否安全的判断标准，更具有公平合理性；第二，欣胜公司现有证据并不足以证明涉案房屋竣工验收和消防验收延迟均是华庭公司的单方违约行为所致；第三，华庭公司在本案中也并未举证证明其在进场装修后，涉案房屋发生过房屋主体结构安全方面的质量问题。因涉案房屋于2012年4月25日方才竣工验收、于2012年5月7日方才消防验收合格，故一审法院依据常理认定完成竣工验收和消防验收更加符合房屋主体结构安全的客观条件，并以2012年5月7日涉案房屋消防验收合格的日期认定为涉案房屋达到完全交房条件的日期，并无不当，本院予以维持。欣胜公司关于交房日的上诉理由、华庭公司关于交房日的答辩意见，均缺乏事实依据，本院均不予支持。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务，并应承担相应的违约责任。欣胜公司未按照合同约定日期完成交房构成违约，应按照《房屋租赁合同》第2.3条、第8.3条的约定支付逾期交房违约金。一审法院以涉案合同所约定的年租金200万元为标准，计算涉案房屋的月租金，并计算自2011年12月31日至2012年5月7日期间欣胜公司逾期交房的违约金为141.02万元，并无不当，本院予以维持。华庭公司主张应以其交纳的履约保证金的2倍支付违约金400万元，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于华庭公司在涉案《房屋租赁合同》的履约过程中是否违约、其所支付的200万元履约保证金和100万元装修保证金是否应当返还、以及欣胜公司是否应当赔偿华庭公司装修损失的问题本案中，欣胜公司主张，华庭公司未能按时支付保证金、不能按时支付租金、不能按期完成酒店装修并如期开业等严重违约行为是导致合同解除的根本原因，华庭公司所支付的履约保证金和装修保证金依约不能返还，华庭公司的装修损失应由其自行承担。经审查，本院认为：第一，根据《房屋租赁合同》第1.6条、1.7条的约定，华庭公司应向欣胜公司于涉案合同签订之日即2011年7月30日起三个工作日内支付100万元履约保证金，于2011年8月31日再支付100万元履约保证金，于交房当日支付100万元装修保证金。而华庭公司共分六次向欣胜公司转账、每次转账50万元的日期分别为2011年7月28日、2011年8月2日、2011年9月1日、2011年9月15日、2012年2月20日、2012年2月28日。一审法院结合华庭公司于2012年2月7日正式进场装修的事实，认定华庭公司除第一笔100万元履约保证金的支付符合合同约定外，剩下100万元履约保证金和100万元装修保证金的支付均超过合同约定的期限，符合本案事实。第二，根据《房屋租赁合同》第2.1条、第3.2条的约定，从交房日起算免租金装修期7个月，故华庭公司应从2012年12月7日起计算租金，且起租日开始后第一年按整年缴纳，缴纳时间为起租日即2012年12月7日。华庭公司在本案并未举证证明其有向欣胜公司支付任何租金的行为，而是主张依据合同第1.6条应将200万履约保证金转化为租金。但该条约定的履约保证金转化为租金的前提是“乙方（华庭公司）装修完毕开张后”，而本案直至合同解除之时华庭公司仍未能完成对涉案房屋的装修并如期开业，由于合同约定的该条件未能成就，故华庭公司的这一主张无法成立，应当认定华庭公司在租金支付上存在违约。由于在欣胜公司先后于2013年6月8日、2013年6月28日向华庭公司发出《履约催告函》《再次催告函》后，华庭公司仍未支付第一年租金，欣胜公司于2013年8月1日向华庭公司发出《解除通知》，符合《房屋租赁合同》第8.3条关于“乙方（华庭公司）迟延支付租金，乙方自第二次收到甲方（欣胜公司）书面催款通知后超过30天仍未付款的，守约方有权书面通知另一方解除本合同”的情形，因此，欣胜公司依据合同约定单方解除合同并不构成违约，华庭公司关于欣胜公司单方解除合同构成违约的主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。第三，依据《房屋租赁合同》第1.5条的约定以及双方2012年6月28日的《备忘录》可见，涉案合同签订的最终目的是为了对涉案房屋按照四星级酒店的标准进行装修并于2012年10月1日正式营业。涉案房屋自2011年12月31日实际交付华庭公司直至2013年8月1日欣胜公司单方依约解除合同，华庭公司并未实际支付房屋租金，亦未按照其所承诺的于2012年10月1日如期完成酒店装修并开业，华庭公司的上述行为导致合同目的无法实现已构成根本违约。华庭公司所主张的欣胜公司对房屋的配套设施不到位等理由不应是导致华庭公司根本违约的主要原因，因此，华庭公司的前述根本违约行为主要是其自身原因所致。由于欣胜公司并未就华庭公司的违约责任承担问题提起反诉，故本案主要就双方所主张的华庭公司所支付的履约保证金和装修保证金是否应当返还、华庭公司的装修损失是否应由欣胜公司承担的问题进行分析：1、关于履约保证金和装修保证金是否返还的问题。《房屋租赁合同》第1.6条约定“该履约保证金在乙方装修完毕开张后自动转为第一年租金。若乙方未按上述约定期限全额支付，则视为乙方违约，已交的保证金不予退还”，第1.7条约定“甲方将该保证金在装修结束开业当日一次性无息退还给乙方”。可见，合同约定的履约保证金和装修保证金返还的条件均为华庭酒店“装修完毕开业”，而华庭酒店因其自身原因并未如约完成这一条件、且存在保证金迟延支付的情形，故依据合同约定，华庭公司所支付的履约保证金和装修保证金因其自身的违约行为均不应返还。但综合考虑到：装修保证金系为保障规范装修的性质、欣胜公司并未举证证明华庭公司存在违规装修行为、华庭公司虽然最终未能如约完成酒店装修但其完成了对酒店部分基础装修的事实客观存在，故本院认为，一审法院关于欣胜公司应将100万元装修保证金退还给华庭公司的处理，具有公平合理性，并无不当。欣胜公司上诉主张，该100万元装修保证金应与其于2014年1月29日代华庭公司垫付的195万元民工工资抵扣，经审查，2014年1月29日《会议纪要》载明该195万元应从华庭公司在花港酒店的装修价值中结算抵扣，而本案双方在合同解除后并未就华庭公司对涉案房屋的装修价值等进行结算，欣胜公司的这一抵扣主张与《会议纪要》的内容不符，且缺乏事实依据，本院不予支持。2、关于华庭公司的装修损失应当由谁承担的问题。本案中，华庭公司主张的装修损失主要指因合同解除带来的其已对房屋进行的不可移动性改造以及欣胜公司未履行退场前的通知义务而导致的可移动的设施、设备和器具等损失。本院经审查认为：一方面，损失赔偿请求权的基础为违反法定义务或约定义务，虽双方当事人分别存在逾期交房、迟延支付保证金的违约行为，但这些行为的违约后果并非导致合同解除。涉案合同解除的直接原因系华庭公司未依照合同约定支付租金、且不能如约完成酒店装修并开业所致，即华庭公司所称的房屋改造装修损失系由其自身违约行为所导致，其后果应由其自行承担。另一方面，合同第2.4条明确约定了装修“来修去丢”的原则，即：“乙方在租用期内所做的装修等无需复原，不能移动的固定设施，在合同期满或租约解除时，乙方应无偿地、完整保留，不能拆走；乙方装修所添置的可移动的设施、设备和器具归乙方”。而本案现有证据不能证明华庭公司撤离装修现场时，涉案房屋内有其所添置的可移动的设施、设备和器具。华庭公司就其所主张的装修损失在本案中并未提交有效证据予以证明，其相应诉讼请求缺乏事实依据，亦与合同约定不符，本院不予支持。一审法院关于因涉案合同解除所导致的相应装修损失应由华庭公司自行承担的处理正确，本院予以维持。综上，本院认为，欣胜公司的各项上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币222727元，由华庭（集团）有限公司负担196645.4元【因华庭（集团）有限公司按撤回上诉处理，减半收取98322.7元，华庭（集团）有限公司已缴纳26081.6元，尚欠72241.1元】，由长沙欣胜置业有限公司负担26081.6元。本判决为终审判决。审判长 伍 胜审判员 闫 伟审判员 曾志燕二〇二〇年三月二十五日法官助理吴博书记员刘露附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。