四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10157号 原告：孟醒，男，1991年8月22日出生，羌族，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：夏玉洁，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 被告：成都市众彦联行房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛邦街88号8栋5楼32号。 法定代表人：邓代芳，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 被告：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市剑南镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。 法定代表人：舒勇，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。 被告：成都好房购信息技术有限公司，住所地成都市青羊区清源三路169号8栋2单元2205号。 法定代表人：吴常兰，职务不详。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 原告孟醒与被告成都市众彦联行房地产经纪有限公司（以下简称“众彦联行公司”）、绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称“万盛房地产公司”）、成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟醒的委托诉讼代理人夏玉洁、陈宁，被告众彦联行公司的委托诉讼代理人黄海，被告万盛房地产公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞，被告好房购公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟醒向本院提出诉讼请求：1.判令众彦联行公司退还服务费259,187元；2.判令万盛房地产公司、好房购公司承担连带返还责任。庭审过程中，孟醒当庭增加诉讼请求：确认居间合同无效。经法庭询问，孟醒向法庭确认，其请求确认无效的是其与好房购公司签订的《合同书》。事实和理由：2018年4月27日，孟醒前往万盛房地产售楼部，欲购买万盛房地产公司剑桥城项目11幢1层106号的房屋，当日孟醒向万盛房地产公司支付30,000元作为购房定金。2018年6月7日，孟醒到剑桥城售楼部与万盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》，付款方式为分期付款，孟醒应销售方要求于当日在售楼部内分两次在不同的POS机上刷卡的方式向万盛公司支付款项总计270,000元，余款已分期支付完毕。孟醒当场对在不同POS机上刷卡付款提出质疑，销售人员解释是为了方便公司内部做账，当天也未将购房合同交付孟醒。数月后，孟醒才收到购房合同，发现购房合同中房屋单价及总价均与自己签订合同时的价格不一致。孟醒立即与万盛房地产公司沟通，才被告知自己支付的259,187元是以服务费的名义支付给了众彦联行公司，但孟醒购买房屋的全过程均在万盛公司售楼部完成，从不知道有任何第三方公司的存在，更无委托任何中介公司提供居间服务。后孟醒多次向万盛房地产公司要求返还违规收取的服务费，但万盛房地产公司均不予理睬。孟醒认为万盛房地产公司在出售房屋时虚报房屋价格，将商品房价格划分为合同价和专款价（服务费），规避法律规定及政府政策，属于利用价格手段变相涨价，欺诈消费者额行为，损害了孟醒及国家的利益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》、《房地产经纪管理办法》的相关规定，居间合同应当自始无效，众彦公司应当全额退还服务费，万盛公司在服务费的收取过程中具有重大过错，对服务费的返还应当承担连带责任。 万盛房地产公司辩称，针对孟醒第一个诉讼请求，1.居间服务合同是有效的，现在民法总则对合同无效已经有了明确的约定，根据原合同法第52条规定的违反强制性规定，基本上已经不能简单以损害国家利益而确认合同无效，应当结合经营范围交易时间、交易数量进行管理，进行约定或审查，该合同我们虽然不是当事人，但是系双方真实的意思表示签署，并且孟醒与好房购公司之间已经履行了该合同，所以我方认为这个合同没有违反合同法的规定，更没有违反民法总则的规定；2.根据中华人民共和国价格法第11条，经营者进行活动，享有下列权利自主，制定属于市场调节的价格，据我们了解，关于房地产中介服务的收费已经在2014年国家发展和住房城乡建设部和房地产经纪收费管理的通知，实行市场调节，所以我们认为这是一个市场行为；3.房地产经济管理办法只是办法，并不是有行政管理职能的法律禁止性的规定，所以合同有效。针对孟醒第二个诉讼请求，万盛房地产公司没有与孟醒签订任何居间合同，也没有收取任何居间服务费用，并且根据万盛房地产公司与好房购公司的包销合同，因为在销售过程中产生的纠纷，都是由好房购公司自行承担，若给万盛房地产公司造成损失，也应当赔偿，所以万盛房地产公司是没有法律以及合同上的理由来承担相关责任的，并且本案中孟醒并没有提交相应的证据证明该合同无效，甚至是也没有证据证明欺诈或胁迫，而且即是是欺诈或胁迫也已经过了一年的诉讼时效，所以，无论是法律上还是合同上，万盛房地产公司都没有连带返还的责任。 好房购公司辩称，1.不同意退还居间服务费及承担诉讼、保全费；2.孟醒主张合同无效，主要依据是虚报房屋价格，利用价格手段变相涨价，欺诈消费者的行为，该居间合同应自始无效。但根据民法及合同法，欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立的合同。而本次交易是双方真实意思表示，双方签订了合法有效的居间合同，好房购公司不存在欺诈行为。孟醒在诉状中声称从不知道任何第三方公司的存在，更无委托任何中介公司提供居间服务，而同时又陈述居间合同应当自始无效，并且在证据材料中也提交了孟醒已签字的合同书，前后矛盾的说辞，足以证明孟醒当然知晓与好房购公司之间的签约行为，孟醒在签约后，也接受了相应的居间服务；3.孟醒在购房之初第一步就是接受好房购公司及其工作人员的居间服务，并于2018年6月7日与好房购公司签署了《合同书》，约定了双方的权利义务关系，就案涉房屋的价格及交易方式均作了明确约定。4.双方约定孟醒作为买受人，一旦与开发商万盛房地产公司签署《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》的，好房购公司作为居间方完成居间服务，有权收取合同约定的居间服务费，在同一天，孟醒与开发商万盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》，不存在孟醒声称的不知情的情况；5.双方签署的《合同书》第四条的约定也明确了孟醒对交易方式予以认可，现又声称好房购公司欺诈，于法于理均无据；6.好房购公司促进销售，对购房客户的服务可谓尽职尽责，也花费了大量的人力物力进行进行宣传和推广，为孟醒能够顺利进入房产不遗余力，收取合同约定的居间服务费合理合法；7.孟醒及其他购房客户在2019年5月份开始所谓的集体维权行为，先后向地方各个行政主管部门投诉，经地方行政部门调查核实后，官方回复已明确好房购公司的销售行为并无违法违规情况，该回复实质上是驳回了维权购房人的不合理诉求；8.孟醒及其他购房客户寻求各种方式要求退款，其根本原因在于购入的房产投资回报率暂时未达到孟醒的预期，即想以投诉、举报、诉讼等形势迫使被告退还居间服务费以弥补自己的诉求；好房购公司认为，双方之间及开发商均签署了合约，对自身投资行为负责，请法庭依法驳回孟醒的诉讼请求。 众彦联行公司辩称，居间服务合同是孟醒与好房购公司签订，众彦联行公司只是好房购公司下属分销商之一，进行现场管理。其余答辩意见与好房购公司一致。 本院经审查认定事实如下：本院经审查认定事实如下：2018年1月2日，万盛房地产公司（甲方）与成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）（乙方）签订《商品房包销认购协议》。约定好房购公司购买万盛房地产公司开发的位于四川省绵竹市剑桥城项目（包括剑桥城一期）（标的物业），标的物业规划用途为住宅，预测建筑面积38,193平方米，标的物业暂定含税总价款143,930,909元，好房购公司应当分5次向万盛房地产公司付清总价款。好房购公司将标的物业房屋出售后，指定第三方（购房人）与万盛房地产公司签订商品房买卖合同，第三方根据商品房买卖合同约定向万盛房地产公司支付的款项，万盛房地产公司应当从好房购公司应当向其支付的款项中扣除。 2018年1月2日，好房购公司向众彦联行公司出具《收款委托书》一份，载明：“鉴于委托人承接的绵竹剑桥城销售项目，因销售现场管理等原因，我司与买受人签署居间合同后，特委托受托人代为向买受人收取居间费用。受托人在办理代收款事项中以自身名义出具的收据或其他收款资料，我司均予以认可”。 2018年1月5日，好房购公司（甲方）与众彦联行公司（乙方）签订《合作协议》约定，鉴于甲方为绵竹剑桥城项目的包销合作方，乙方拥有专业的营销团队和内业支持，能够为甲方提供销售支持，双方达成合作事宜。乙方工作的主要内容为：为甲方项目匹配营销团队支持；甲方营销人员带领购房客户至项目现场看房过程中，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持，接待客户过程中，接受甲方委托，安排专门的财务人员或业内人员，辅助签约（包括填写合同文本、收集复印资料、保管客户资料等）、代为收款、开具票据；通过自身的营销能力和专业服务，协助甲方与购买人最终签约。 2018年6月7日，孟醒（甲方）与好房购公司（乙方）签订《合同书》约定，1.乙方接受万盛房地产公司的委托，为其开发的绵竹剑桥城项目提供销售居间服务。2.经过乙方的推荐介绍，并陪同甲方至项目现场实地查看，甲方拟购买绵竹剑桥城项目房屋。合同第一条约定：标的房屋的基本情况，1.1条约定：项目名称：绵竹剑桥城；地址：绵竹市；房屋房号：11-1-106（以下简称“案涉房屋”）；建筑面积：13.7平方米。1.2条约定：甲方已经实地察看了标的房屋并充分了解房屋相关情况，对标的房屋的情况予以接受，乙方已经如实、全面、充分地向甲方介绍了标的房屋的权属、现状、瑕疵等全部情况。合同第二条约定：居间服务内容，2.1条约定：经乙方居间撮合，甲方同意向万盛房地产公司购买标的房屋，乙方同意推荐甲方向万盛房地产公司购买标的房屋并协助甲方与万盛房地产公司签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》。2.2条约定：本合同签订后，乙方将为万盛房地产公司与甲方就买卖标的房屋事宜签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》及相关配套文件提供协助、万盛房地产公司与甲方就标的房屋签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》（任一文件）即视为乙方居间成功且居间服务全部完成。合同第三条约定：费用，3.1条约定：基于购买标的房屋及乙方的居间服务，甲方共计需支付468331元，其中：向万盛房地产公司支付标的房屋购买总209144元；向乙方支付居间服务费259187元，甲方应当在签订合同当日向乙方支付前述居间服务费。3.2条约定：甲方向万盛房地产公司支付的标的房屋上述购买总价仅为房屋本身购买价格，不包括办理房屋产权登记有关税费。专项维修基金、物业服务费、办理按揭贷款有关费用等其他任何费用。具体购买价格、价款支付方式等权利义务以甲方与万盛房地产公司签订的《商品房订购协议》、《商品房买卖合同》及相关配套文件约定为准。4.1.2条约定：甲方保证自身具备购买标的房屋的资格、条件及能力等，在《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》签订后，不以产权无法办理、对标的房屋不了解或房屋购买流程不清楚等任何理由，提出解除合同，要求退还居间服务费。4.1.3条约定甲方保证按照本合同的约定及时向乙方支付相应的款项。4.2.1条约定乙方应按照本合同约定提供居间服务；4.2.2条约定乙方应积极协助甲方与万盛房地产公司签订相关协议。 同日，孟醒（买受人）与万盛房地产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》约定：孟醒购买万盛房地产公司的绵竹市东二环侧11幢1楼106号房屋，建筑面积13.7平方米，总价209,144元，买受人采用分期方式付款，买受人2018年12月30日前分三期支付该商品房的全部价款；其中买受人于2018年6月7日前支付首期房价款40,813元；于2018年8月31日前支付第二期房款100,998元；于2018年12月30日前支付第三期房款67,333元。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。 同日，孟醒累计支付定金及价款300,000元，其中众彦联行公司向孟醒出具一份《收据》，载明：“收到孟醒剑桥城11-1-106服务费259,187元”；后孟醒按照《商品房买卖合同》约定，分期支付完毕168,331元。 上述事实有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《商品房包销认购协议》、《合作协议》、《合同书》、收据、商品房买卖合同摘要及双方当庭陈述在卷佐证，《商品房包销认购协议》能够证明好房购公司系绵竹剑桥城项目的包销人，该项目销售事宜全部由其负责，《合作协议》能够证明众彦联行公司与好房购公司就销售绵竹剑桥城开展合作，并具体负责绵竹剑桥城的销售营销、接待客户、代为收款等工作，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》能够证明付海陆已购买案涉房屋的事实。综上，上述证据能够形成证据链条，相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。 本院认为，万盛房地产公司作为绵竹剑桥城的开发商，与好房购公司签订了《商品房包销认购协议》约定由好房购公司购买绵竹剑桥城进行销售，好房购公司又与众彦联行公司签订《合作协议》约定就该楼盘的销售事宜开展合作，故绵竹剑桥城楼盘的销售相关工作实际由好房购公司、众彦联行公司负责，万盛房地产公司并未参与销售工作，故本案中好房购公司具有为销售案涉房屋提供居间服务的事实基础。 好房购公司提交的2018年6月7日孟醒与好房购公司签订的《合同书》明确约定好房购公司为孟醒购买案涉房屋提供居间服务，孟醒共计需向好房购公司支付居间服务费259,187元，《合同书》还约定本合同签订后，好房购公司将为万盛房地产公司与孟醒就买卖标的房屋事宜签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》及相关配套文件提供协助、万盛房地产公司与孟醒就标的房屋签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》（任一文件）即视为好房购公司居间成功且居间服务全部完成。后孟醒与万盛房地产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，实际购买了案涉房屋，孟醒亦支付了《合同书》约定的居间服务费259,187元，该居间服务费系由众彦联行公司代为收取并开具收据，实际收款主体为好房购公司，对此好房购公司亦表示认可，至此可以看出《合同书》约定的居间事项已实际履行完毕。 孟醒主张《合同书》无效理由有三，一是其系在受欺诈的情况下签订《合同书》，其对《合同书》的存在自始至终不知情；二是《合同书》约定的居间服务费明显过高；三是《合同书》将房屋价款拆分为购房款和居间服务费，损害了孟醒和国家利益。对此本院认为，第一，当事人主张受欺诈而订立的合同，否定其法律效力的，应当依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，向人民法院提起撤销合同的诉讼。本案原告孟醒并未明确起诉要求撤销合同；第二，本案孟醒也未提交证据证明欺诈事实的存在，孟醒陈述的其于购房过程中曾在不同POS机上刷卡付费、未及时收到合同文本等意见均不足以形成证据锁链证明好房购公司或众彦联行公司构成欺诈；孟醒对《合同书》真实性予以认可，亦按照《合同书》约定支付了居间服务费，与万盛房地产公司签订了商品房买卖合同，实际购买了案涉房屋，在没有相关证据佐证的情况下，其所称自始至终不知道《合同书》的存在的主张不能成立；第三，根据《中华人民共和国合同法》第十二条，合同的价款或者报酬由当事人约定。本案中，《合同书》中对购房款及居间服务费约定明确，居间服务费的收取视为本案当事人协商一致达成的结果，不构成否定合同效力的理由；第四，关于孟醒主张的《合同书》中约定的价款应当均系房屋价款，好房购公司、万盛房地产公司将房屋价款拆分为购房款和服务费的行为损害了国家利益的问题。对此，本院认为，本案当事人以自己真实意思表示订立合约，应予信守，禁止反言。关于合同是否存在以相关条款故意规避税收或其他管理性规定的问题，应由有关部门依法调查处理，不影响人民法院对本案当事人对民事权利义务设立、变更、消灭行为及其民事法律效力的判定。 综上所述，孟醒与好房购公司签订《合同书》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自权利义务。孟醒以受欺诈签订《合同书》，且《合同书》损害国家利益为由主张合同无效并要求返还居间服务费，本院不予支持。 关于万盛房地产公司连带返还的问题，因好房购公司收取（众彦联行公司代为收取）居间服务费有合同依据，无须向孟醒返还，故孟醒要求万盛房地产公司承担连带返还责任的诉讼请求并无事实基础，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告孟醒的全部诉讼请求。 案件受理费5,188元，由原告孟醒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李海昕 审 判 员  谭书琴 人民陪审员  王翩翩 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  张 梅