呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9278号原告（反诉被告）:张志刚，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王文忠，内蒙古融兴律师事务所律师。被告（反诉原告）:内蒙古爱屋房地产有限公司，住所地：呼和浩特市新城区锡林北路海亮国贸大楼******。法定代表人:肖绪炎，该公司副总经理。委托诉讼代理人：武彬，该公司员工。原告张志刚与被告内蒙古爱屋房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张志刚及其委托诉讼代理人王文忠，被告委托诉讼代理人武彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；2、被告给原告赔付逾期交房造成的违约租房损失暂计62310元(从2014年11月1日至2019年11月1日),之后违约租金给付至交付给原告商品房居住为止。事实与理由：2013年12月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》,原告以总价钱363774元购买被告的住宅商品房,原告首付部分后,余款办银行贷款。原告履行了合同全部义务,合同约定被告2014年10月31日交房,但被告逾期迟迟不能交房,直到2015年5月6日被告才下达《入住通知书》要求购房者于2015年5月19日办入住手续。原告与众多购房者在办理入住时发现被告交付的房屋不具有交付条件与约定标准,主要是:1,无商品房合格证,即无合法验收;2,无商品房开发建设销售所必需的五证;3,不符合约定的合同标准,如合同是层高4.88米,现层高差错25公分左右;两层中间是楼梯,现变成爬梯;合同是住宅70年产权,现变成公寓40年产权。因被告严重违约不能按期按质按标准履行合同交付商品房,导致原告租房损失,被告应当按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定给原告赔偿违约租房损失。被告内蒙古爱屋房地产有限公司辩称：一、原告诉讼请求1中要求继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》，就该条我方在本案提出反诉，原告至今还拖欠73000元房款未付给被告，原告如同意在规定期限内付清剩余全部房款，我方接受《商品房买卖合同》继续履行。二、原告诉讼请求2中要求被告支付逾期交房违约租房损失62310元，首先，原告并未提供在此期间的租房合同及相关付款收据等证据证明原告自2014年11月1日至2019年11月1日期间租房事实，所以原告要求的违约金不应该以此作为计算标准。双方签订的《商品房买卖合同》中明确的约定了逾期交房违约赔付标准，希望考虑参照合同约定赔付标准执行。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼有效期间为三年，该案件中双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2014年10月3日，显然己过诉讼时效，法庭能酌情依法考虑该案件的诉讼时效问题。四、由于原告在2014年11月1日至今尚欠被告房款73000元，并且在此期间多次不还银行贷款，共计43712.5元，该笔费用银行直接从被告银行账户中扣除，原告上述行为给被告带来经济损失，希望法庭能够依据双方借款约定，判令原告支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的利息8760元以及2015年8月31日至2019年12月13日期间的违约金101142元。被告（反诉原告）内蒙古爱屋房地产有限公司提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即偿还反诉原告购房款共计人民币73000元；2、请求判令反诉被告支付相应利息8760元（自2014年9月1日起至2016年8月31日止，计算依据按照73000元为基数,0.5%/月）；3、请求判令反诉被告支付逾期付款违约金101142元（自2015年8月31日至2019年12月13日止，计算依据按照73000元为基数，0.1%/日)；4、请求判令反诉产生的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2013年12月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定购房款为人民币363774元，其中购房首付款113774元分三期支付给反诉原告（2014.8.31前支付37000元；2015.8.31前支付37000元；2016.8.31前支付36000元），双方签订了借款协议。剩余250000元购房款反诉被告选择银行贷款的方式支付。自2015年8月31日起至今，反诉被告尚未支付反诉原告购房款73000元，在双方签订的《商品房买卖合同》和《借款协议》中均有约定，若买受人逾期付款或贷款未能进入出卖人账户，则出卖人交房期限亦可相应顺延，不承担逾期交房的违约责任，直至买受人付清全部房款及可能发生的违约金。反诉被告屡次违约的行为严重侵犯反诉原告的权利，现反诉被告向反诉原告主张延期交房的违约责任，那么在其主张权利时，也应承担己方的违约责任。据此，反诉原告特向贵院提出反诉，望贵院依法维护反诉原告合法权益。针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）辩称：没有事实与法律依据。合同没有约定首付款的支付方式，购房合同是零首付。附件五该项约定是无效约定，没有首付款的约定，所以没有违约。因被告未交房，原告先履行抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的金川开发区汇金道路东都摩市（MOCO国际）第A1-1-1011号房，该房屋用途为住宅，层高4.88米，建筑面积67.67平方米，单价为5375.7元，总金额363774元。该合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，买受人（原告）如未按本合同规定的时间付款，按照下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在30日内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之壹的违约金。2、若买受人逾期付款或贷款未能进入出卖人账户，则出卖人交房期限亦可相应延迟，并不承担逾期交房的违约金，直至买受人付清全部房款及可能发生的违约金。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房主体经质检站验收通过。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式即合同继续履行，出卖人支付买受人已付款0.1%的违约金。原告提供了另一相关案件内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司内科瑞估（咨）字（2017）第0001号评估报告：呼和浩特市金川开发区汇金道路东都摩市（MOCO国际）周边房屋租金及每年房屋租金价格的浮动金额（2014年8月30日起至2016年8月30日止）咨询对象租金总收益2.4370万元；房屋租金浮动金额为277元。2013年12月19日，原、被告针对首付款签订《借款协议书》，约定原告所购房屋总价款为人民币363774元，原告选择按揭贷款的方式支付购房款，原告首付款为113774元。甲方同意给予乙方出借所欠首付款项，即人民币110000元。约定借款期限2013年12月19日至2014年8月31日，借款利率为0.5%每月。将借款分三期偿还，约定了每期的还款日、本金、利息：2014年8月31日前支付37000元；2015年8月31日前支付37000元；2016年8月31日前支付36000元。剩余250000元购房款反诉被告选择银行贷款的方式支付。原告张志刚于2013年12月19日，向被告支付购房首付款3774元，2014年，原告向被告支付37000元购房首付款，至今仍未支付剩余两期购房首付款73000元。2015年5月6日，被告下达《入住通知书》要求购房者于2015年5月19日办入住手续。原告在办理入住时发现被告交付的房屋不具有交付条件与约定标准，原告停止向银行支付按揭贷款，被告的保证金账户被划扣。被告于2015年9月17日向原告发送了《解除商品房买卖合同通知》。2017年9月29日，原、被告签订《补充协议》，约定：一、双方确认，双方于2013年12月19日签订的《房屋买卖合同》及补充协议继续履行，本协议签订之日，甲方（被告）已将房屋交付给乙方（被告），乙方同意收房。二、乙方确认虽房屋尚未竣工验收手续，但甲方确保房屋可以正常居住，乙方放弃因此向甲方提出任何违约或赔偿责任的权利。三、贷款银行因乙方未还贷款本息而自甲方保证金账户直接划扣的43712.5元（截止至2018年9月29日）由乙方于本协议签订之日起3日内日支付给甲方。四、如乙方未在上述约定的期限内履行完毕全部义务，则双方签订的购房合同自动解除：......6、乙方放弃就前述违约金申请法院调整的权利，并放弃以任何形式向甲方主张违约、赔偿或补偿的权利。五、乙方确认，因乙方逾期还款，在合同履行过程中亦存在过错。故，乙方亦不追究甲方延迟交付房屋的违约责任。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。原告未按约定向被告支付剩余购房款，被告未按约定向原告交付房屋，双方均构成违约，补充协议中“二、乙方确认虽房屋尚未竣工验收手续，但甲方确保房屋可以正常居住，乙方放弃因此向甲方提出任何违约或赔偿责任的权利。”该约定违反《中华人民共和国建筑法》的规定，属于无效条款。双方《补充协议》五、乙方确认，因乙方逾期还款，在合同履行过程中亦存在过错。故，乙方亦不追究甲方延迟交付房屋的违约责任。原告提供另案同小区房屋2014年8月30日至2016年8月30日的租金的评估报告。本院参照该鉴定报告，对原告提出的被告支付2014年11月1日至2019年11月1日租金，由于原告未提供相关证据证明其一直在主张权利，故其请求的2016年11月21日前的违约损失，已过诉讼时效，本院不予支持；违约损失应从2016年11月22日开始计算至判决确定之日，由于房屋租金受时间以及市场变化影响较大，原告诉求的违约租金给付至交付给原告商品房居住为止的诉求，应根据将来实际情况来主张，本案不予处理。对于反诉原告提出的判令反诉被告立即偿还反诉原告购房款人民币73000元的诉求，由于双方约定了付款期限，反诉被告未按照约定付款，已经构成违约，故该项反诉请求，本院予以支持；对于反诉原告请求的判令反诉被告支付相应利息8760元以及支付违约金101142元的诉求，由于约定的违约利息能够弥补反诉原告的损失，故本院予以支持反诉被告支付反诉原告利息损失8760元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,第十七条的规定，判决如下：被告内蒙古爱屋房地产有限公司继续履行与原告张志刚于2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》；被告内蒙古爱屋房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告张志刚逾期交付房屋的违约金43617元（2016年11月22日至2020年5月11日）；驳回原告张志刚其他诉讼请求；反诉被告张志刚于本判决生效后十日内支付反诉原告内蒙古爱屋房地产有限公司购房款73000元以及利息损失8760元；驳回反诉原告内蒙古爱屋房地产有限公司其他诉讼请求。上述款项抵顶后，原告张志刚给付被告内蒙古爱屋房地产有限公司款项为38143元于本判决生效后十日内履行完毕。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费779元（原告已预交），由原告承担284元，被告承担495元；反诉费1979元（原告已预交）由反诉原告承担1057元，反诉被告承担922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王采生人民陪审员 柳 琳人民陪审员 孟丽旌 二0二0年五月十一日书 记 员 徐晓华