海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初7389号原告：周恩生，男，1959年5月14日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：梁建苓，海南新概念律师事务所律师。被告：海南幸福酒店管理有限公司，住所地海口市玉沙路**。法定代表人：张运发，董事长。被告：海南美景园投资有限公司，，住所地海口市玉沙路**法定代表人：张运发。两被告共同委托诉讼代理人：余照海，海南华禾律师事务所律师。原告周恩生与被告海南幸福酒店管理有限公司（以下简称“幸福酒店公司”）、海南美景园投资有限公司（以下简称“美景园公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月1日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁建苓、两被告的共同委托诉讼代理人余照海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周恩生向本院提出诉讼请求:1、判令两被告向原告支付2015年7月到2017年6月的房屋租金63936元及违约金15344.64元，共计79280.64元（违约金以63936元为基数从2015年7月按月1％计算至实际偿付完毕，暂计算至起诉当日）；2、判令被告幸福酒店公司按照每月租金2664元继续履行合同，直至合同到期；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年11月7日，原告与被告幸福酒店公司签订《租赁合同》约定，原告将其拥有的位于海口市玉沙路28号“海南宝发国际大厦”24楼2406房及房内全部设施租赁给被告幸福酒店公司，由被告幸福酒店公司经营酒店。《租赁合同》第三条约定：租金按实际开业时间计算，最迟不超过2009年12月31日，并自计算租金之日起8年为租赁期限。《租赁合同》第五条第一款约定：1-8年每月租金2664元，租金支付办法，合同签订后被告幸福酒店公司预先支付头两年租金计63936元，剩余年限租金每年分四个季度支付，并在每季度前三天准时汇入原告指定账户。《租赁合同》第五条第四款约定：被告幸福酒店公司应保证原告物业租金的及时给付。《租赁合同》第八条第二款约定：如被告幸福酒店公司未能按时支付租金，被告幸福酒店公司除应付租金，还必须按延期支付租金金额的月1%支付违约金。2009年11月7日，被告美景园公司与原告签订补充协议：承诺对原告与被告幸福酒店公司之间的租赁关系产生的租金承担连带的担保责任。《租赁合同》及补充协议签订后，被告幸福酒店公司按期支付了2015年6月之前的租金后，从2015年7月份起至今都没有向原告支付租金，原告多次要求被告幸福酒店公司支付之前拖欠的租金，被告幸福酒店公司均予以拒绝。依据《租赁合同》约定，被告幸福酒店公司逾期支付租金已长达一年多之久，明显已经违反了《租赁合同》的约定及《合同法》的规定，两被告应承担及时支付拖欠租金的付款责任和逾期支付租金的违约责任。被告幸福酒店公司辩称，一、2015年7月份的租金被告已经向原告支付，被告应向原告支付2015年8月至2017年6月的房屋租金为61272元；二、从诚信公平角度出发，原告主张的违约金应酌情予以免除，且其主张的违约金15344.64元计算有误，应按照实际租金履行期限和拖欠金额分段计算，结果约是6762元。被告美景园公司辩称，根据《补充协议》和担保法相关规定，原告向被告主张担保责任已经超过6个月的保证期限，被告应当免除2015年8月至2016年12月期间的租金保证责任，被告应当承担的租金保证责任是2017年1月至6月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的证据。被告对借记卡账户历史明细清单的真实性无异议，对其证明内容有异议。该证据为原告账户的交易清单，且盖有银行的公章，能反映被告向原告转账情况，故本院对该证据的三性予以确认；2、关于被告提交的证据。被告提供的证据为银行业务凭证回单，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对证据的证明力有异议。银行业务凭证回单中注明该笔款项是幸福酒店公司委托海口阳光美居房地产营销策划有限公司（下称阳光美居公司）支付2015年7月的租金，故本院对该证据的三性予以确认。根据上述证据及当事人陈述,本院认定如下案件事实：2009年11月7日，原告周恩生与被告幸福酒店公司签订了《租赁合同》，约定原告将其位于海口市玉沙路28号“海南宝发国际大厦”24楼的2406房及房内的全部设施租赁给被告幸福酒店公司经营酒店。租金按实际开业时间计算，最迟不超过2009年12月31日，并自计算租金之日起8年为租赁期限。合同还约定了每月的租金为2664元，租金的支付办法为，合同签订后由被告幸福酒店公司预先支付头两年的租金共计63936元，剩余的租金每年分四个季度支付，并在每季度前三天准时汇入原告指定账户。如被告幸福酒店公司未能按时支付租金，被告幸福酒店公司除应支付租金外，还需要按所欠租金额的月1%支付违约金。2009年11月7日，原告与两被告幸福酒店公司、美景园公司签订了《补充协议》，被告美景园公司作为担保人，在被告幸福酒店公司租赁原告涉案房屋的期间内，被告幸福酒店公司若在应支付租金之日起三个月后（宽限期）还无法支付租金，则由被告被告美景园公司代为支付。另查明，合同签订后，被告幸福酒店公司以银行转账的方式已向原告支付租金至2015年7月，其中2015年7月的租金已由被告幸福酒店公司委托阳光美居公司于2017年7月3日代为支付了2664元，并摘要注明是2015年7月的租金。本院认为，一、关于被告幸福酒店公司欠付原告租金及违约金数额的问题。原告与被告幸福酒店公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，原告确认被告已支付租金至2015年6月，2017年7月3日，被告幸福酒店公司委托阳光美居公司向原告支付2664元，摘要注明为2015年7月租金，而原告认为应视为2017年7月的租金，因于事实不符，本院不予采纳，应认定被告支付的2664元为2015年7月份的租金。因此，原告要求被告幸福酒店公司向其支付2015年8月至2017年6月的租金61272元，有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分，没有合同和事实依据，本院予以驳回。被告幸福酒店公司依约应于每季度前三天向原告支付该季度的租金，被告幸福酒店公司未能按期支付租金的行为，已构成违约，依约应承担按所欠租金额的月1%计付违约金，以拖欠的季租金7992元/季为基数，从2015年7月起计，经计算，截止2017年6月，被告幸福酒店公司应支付的违约金为8631.36元，故原告请求被告幸福酒店公司支付的违约金8631.36元（具体计算详见附表），符合合同的约定和法律规定，本院予以支持，超出部分无事实和法律依据，不予支持，应予驳回。二、关于被告美景园公司承担保证责任的问题。原告与被告幸福酒店公司、美景园公司签订的《补充协议》属于保证合同，其中约定“被告幸福酒店公司若在应支付租金之日起三个月后（宽限期）还无法支付租金，则由被告美景园公司代为支付”的内容，根据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，被告美景园公司提供保证的方式应为一般保证；又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”及第三十三条“主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”的规定，本案中，该《补充协议》中关于保证期间的约定不明，应从每季度租金的宽限期届满之次日起算，保证期间二年，保证担保的范围为被告幸福酒店公司逾期三个月未能支付的所有欠付租金。因此，被告美景园公司应承担的一般保证责任为欠付租金额61272元。综上所述，原告请求被告幸福酒店公司支付2015年8月至2017年6月的租金61272元及违约金8631.36元（2015年7月起），共计69903.36元，请求被告美景园公司对被告幸福酒店公司欠付原告租金61272元承担一般保证责任，请求被告幸福酒店公司继续按《租赁合同》的约定履行合同，有事实和法律依据，本院予以支持，其他诉讼请求，事实和法律依据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款及第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款及第三十三条的规定，判决如下：一、限被告海南幸福酒店管理有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告周恩生支付截止2017年6月30日的租金61272元及违约金8631.36元，共计69903.36元（2017年7月至实际付清之日止的违约金，以7992元为基数，按月1%计付）；二、被告海南美景园投资有限公司对被告海南幸福酒店管理有限公司欠付原告周恩生的租金61272元承担一般保证责任；三、双方应按《租赁合同》及补充协议的约定继续履行；四、驳回原告周恩生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1752元，由原告周恩生负担255元，被告海南幸福酒店管有限公司、海南美景园投资有限公司负担1497元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 符史山人民陪审员 施大民人民陪审员 林 录 二〇一七年十一月十一日书 记 员 蒋琼慧