广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2181号原告：关锡昌，男，1953年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************33X。原告：彭串华，女，1953年12月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************324。两原告共同委托诉讼代理人：易树钊，广东宝言律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：纪惠珊，广东宝言律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：梁伯初，男，1960年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************238。原告关锡昌、彭串华诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、梁伯初租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序于2020年4月26日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人易树钊，被告盛明置业公司及盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告梁伯初经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》；2.被告盛明置业公司向原告返还支付的转让款项234622元；3.被告盛明置业公司向原告支付违约金（以装修协议及转让合同总标的额299953元为本金，从2019年4月1日起至实际清偿之日止按日千分之一的标准计算）；4.被告盛明投资公司、梁伯初对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告盛明置业公司与原告于2017年12月11日签订《物业使用权转让合同》及《盛明广场装修协议》。被告盛明置业公司向原告转让位于佛山市南海区**********************物业使用权给原告，原告按约定支付了首期款以及分期款，累计234622元。根据合同第五条约定，被告盛明置业公司应在2019年3月30日前向原告交付物业，截至原告提起本案诉讼之日，被告盛明置业公司仍未向原告交付物业，逾期交付超过280日。被告盛明置业公司的行为已经构成根本违约，根据合同第十条约定，被告逾期交付超过90日导致原告解除合同的，被告盛明置业公司应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照合同约定的转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。被告盛明置业公司逾期交付后，原告多次要求被告盛明置业公司积极履行交付义务，但是被告盛明置业公司却一直拖延至今无法竣工验收并交付，严重损害了原告的合法权益。被告盛明置业公司是一人有限公司，被告盛明投资公司是被告盛明置业公司的一人股东，被告盛明投资公司应对被告盛明置业公司的违约行为承担连带责任。在双方签署合同时，被告梁伯初同时是被告盛明置业公司、盛明投资公司的董事和法定代表人。根据双方签署的合同，被告盛明置业公司要求原告每月将款项9333元支付到其指定的被告梁伯初私人银行账户，很明显该行为证明了被告盛明置业公司与被告梁伯初构成了财产混同，被告梁伯初应对被告盛明置业公司的违约行为承担连带责任。被告盛明置业公司辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告未按《物业使用权转让合同》约定向盛明置业公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》以及返还已缴纳的物业使用权转让款、装修协议无事实与法律依据。原告至今未按《物业使用权转让合同》第四条的约定向被告盛明置业公司支付物业使用权转让款，被告盛明置业公司有权按照《物业使用权转让合同》第五条的约定顺延交付涉讼物业至原告履行支付物业使用权转让款义务后30日内才交付涉讼物业。故涉讼物业未交付的责任应归责于原告未按涉讼合同约定支付物业使用权转让款，原告作为违约方，原告单方解除涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》属于无正当理由单方解除合同，原告属于违约方，被告盛明置业公司保留追究原告的根本违约责任。三、退而言之，假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1、根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。3、原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。四、原告与被告盛明置业公司签订的装修协议并未约定任何的违约金条款，原告将装修款60500元纳入至计算违约金的本金范畴无事实与法律依据。五、被告盛明置业公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。六、被告梁伯初仅为被告盛明置业公司曾经担任的法定代表人，被告梁伯初在任职被告公司法定代表人期间所收取的款项以及用于收取涉讼款项的账户均由被告盛明置业公司掌控，被告梁伯初并未私自挪用。原告所缴纳的物业使用权转让款均由被告盛明置业公司收取，与被告梁伯初无关。综合上述事实和理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛明投资公司辩称，被告盛明置业公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。被告梁伯初没有答辩。被告梁伯初经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。其他当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场1座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年12月8日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0930号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为239453元，不包含乙方应另行支出的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款89500元于本合同签订当日支付（含定金），37957元在一年内平均分2期免息付清，于2018年6月8日前支付18978元，于2018年12月8日前支付18979元，余款111996元在三年内平均分12期免息付清，每期9333元，第一期应在2018年2月8日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2020年11月8日前支付。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定室内装修标准。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年12月8日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。原告、被告盛明置业公司一致确认原告已向盛明置业公司支付234622元。2020年1月19日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于2020年4月3日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东，2015年8月5日盛明置业公司的法定代表人由梁文贯变更为梁伯初，2018年3月7日变更法定代表人为梁某1；2015年7月29日盛明投资公司的法定代表人由梁文贯变更为梁伯初，2018年3月21日变更法定代表人为梁某1。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。原告与被告盛明置业公司同时签订《盛明广场装修协议》，《物业使用权出让合同》约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定原告已支付的234622元，应包括物业使用权转让款174122元及装修款60500元。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定毛坯交付时间为2019年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年3月30日起算，合计32年9个月（2019年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年3月30日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款174122元，已超出其承租20年应支付的对价（239453元÷32年9个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2020年4月3日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与被告盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款174122元、装修款60500元予原告。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明置业公司逾期交付超过90天而解除的，盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，按照原告主张的违约金计算起止时间，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款174122元为本金从2019年4月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。《盛明广场装修协议》未约定装修款计付违约金，被告盛明置业公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从原告起诉之日即2020年1月19日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。原告举证仅反映盛明置业公司指定梁伯初账户收取转让款，不足以证明两者财产混同，且梁伯初并非盛明置业公司股东，原告以两者财产混同为由主张梁伯初对盛明置业公司的债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告关锡昌、彭串华与被告佛山盛明置业有限公司于2017年12月8日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年4月3日解除；二、解除原告关锡昌、彭串华与被告佛山盛明置业有限公司于2017年12月8日签订的《盛明广场装修协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款174122元予原告关锡昌、彭串华；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以174122元为本金从2019年4月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告关锡昌、彭串华，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告关锡昌、彭串华；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2020年1月19日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告关锡昌、彭串华，本项随上列第五项清；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至六项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告关锡昌、彭串华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3026.06元，财产保全费2104.04元，合计5130.1元（原告关锡昌、彭串华已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担。两被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的5130.1元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年五月十五日书记员  林浩成