呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8411号原告：张静，女，1984年8月11日出生，汉族，兴业证券内蒙古分公司副总经理，住内蒙古包头市东河区工业路糖业五库**楼****，住内，住内蒙古包头市div>委托诉讼代理人：刘丁鸣，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：赵根根，男，1962年5月4日出生，汉族，乌海市公路工程有限公司总工程师，住内，住内蒙古乌海市海勃湾区海达街三街坊**楼****蒙古乌，住内蒙古乌海市>第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地苍龙苑**楼沿街1-1商铺。负责人：李占慧，经理。委托诉讼代理人：李娜娜，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。原告张静与被告赵根根、第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（以下简称京城广厦第三分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，原告张静于2019年11月8日申请追加京城广厦第三分公司作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2020年1月23日作出（2019）内0105民初8411号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人刘丁鸣、被告赵根根、第三人京城广厦第三分公司的委托诉讼代理人李娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.被告向原告双倍返还定金40,000元；3.被告赔偿原告居间费用损失3000元；4.被告赔偿原告资金占用期间的利息损失（利息自2019年3月3日起，按照年利率6%，暂计算至2019年9月2日为610元，主张至被告实际支付全部本息之日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月3日，原、被告与第三人签订《房屋买卖居间合同》，原、被告签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于呼和浩特市××区房屋转让给原告，出售价格为1,745,000元，付款方式为贷款支付，因被告原因不能交易的，定金双倍退还。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20,000元。2019年3月20日，原告向农业银行提出二手房贷款申请，并将银行提出要求被告进行银行面签的信息通知被告。但被告自得到信息后并未配合银行面签，于4月初再次于京城广厦、正邦地产挂出房屋出售信息。原告认为被告拒不配合办理银行面签、无故不再履约致使交易不能进行等行为已构成根本违约，合同目的无法实现。原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。赵根根辩称，同意解除涉案合同，被告认为双方的买卖合同已经解除，2019年3月3日，原、被告、第三人签订了《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定将坐落在呼和浩特市××区房屋出卖给原告，房屋成交价是1,745,000元，原告通过银行贷款支付房屋价款。签订合同后，原告支付定金20,000元及合同中约定由原告负责向第三人支付的3000元。合同签订后，原告一直无法办理银行贷款，双方为办理贷款进行过多次沟通协商，但原告并没有联系银行，而是一味要求被告去第三人处见面，因此是原告的原因导致一直不能办理银行面签。由于双方一直无法达成一致意见，导致被告房屋无法出售，于是被告在2009年4月30日向原告发出告知函，要求原告在10日内作出解约或继续履约的明确意思表示，原告在收到告知函后未明确答复，是以默示的方式表示不再履行合同的意思表示，双方合同已经解除，合同解除后，应根据合同履行情况、合同性质，要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张的双倍返还定金无事实依据，是原告的原因导致合同解除，因此被告不予返还。原告主张的居间费用损失和利息损失没有依据。京城广厦第三分公司述称，原、被告向第三人支付的是代书费3000元，在签订合同后，办理贷款和过户出现的事情第三人不知情，该笔交易当时的经办人已经离职。第三人只提供合同代书服务，贷款等均由原、被告自己办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对张静、赵根根提交的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，对张静提交的微信转账记录、《定金收条》、短信聊天截图，对赵根根提交的《告知函》、微信聊天记录，予以采信并在案佐证。京城广厦第三分公司未提交证据。关于张静提交的《履职说明》，张静表示系由京城广厦第三分公司员工史力鹏于2019年4月22日出具，京城广厦第三分公司表示该员工现已离职，无法与其取得联系，因此无法确认其真实性。根据当事人陈述，本院认定事实如下：2019年3月3日，赵根根（甲方、出售方）与张静（乙方、买受方）签订《房屋买卖居间合同》。京城广厦第三分公司虽在该合同首部、尾部“丙方、居间方”处签字、盖公章，但京城广厦第三分公司表示，自己在涉案房屋买卖交易中仅提供代书合同服务，并非合同一方当事人，各方在合同中对此亦有所约定。合同第一条约定，甲方出售的房屋坐落于呼和浩特市××区，房屋所有权人为赵根根，产权证号为呼房权证赛罕区字第XXXX号，房屋所有权证登记日期为2010年8月13日，房屋的建筑面积为161.13平方米，用途为住宅，该房屋有抵押，至今未还银行贷款余额约为480,000元。合同第四条约定，上述房产的交易价格为1,745,000元。合同第六条约定乙方同意支付的费用共计3000元（该条约定旁以手写方式注明“代书”）。合同第七条约定，签订本合同乙方即向甲方支付购房款定金20,000元，乙方的付款方式为银行贷款（商贷、公积金），拟定贷款金额为1,000,000元，第三款为手写条款，约定经甲、乙、丙三方约定，所有手续由甲、乙双方自行交接办理，与丙方无关。如果乙方办不了贷款或因甲方原因不能交易，此合同自动解除与丙方无关。合同第八条约定违约责任：1.本合同签订后即具有法律效力，任何一方不得擅自违约，违约应当承担相应的法律责任。任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。2.甲、乙双方任何一方违反了本合同关于房屋买卖部分条款的，守约方可追究违约方责任，但不能向丙方主张赔偿，丙方对守约方予以配合。丙方已收的所有费用不予退还（含居间服务费、贷款服务费、过户服务费等），可由守约方向违约方主张赔偿；甲、乙双方按合同约定应当交纳的所有费用如尚未交纳，仍然应当按合同的约定交纳，交纳后再向违约方主张赔偿；丙方也有权直接要求由违约方交纳所有费用（包括守约方应支付的各项费用）。3.如甲、乙、丙任何一方违反本合同居间部分条款的，可以由守约方向违约方追究责任。4.甲、乙双方如未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项万分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。5.甲、乙双方未按合同约定支付居间服务费、贷款服务费、过户服务费等各种费用的，应当按日万分之三支付给丙方违约金，至交纳之日止。6.甲、乙任何一方未按照丙方通知时间履行义务的（包括但不限于未按时签订房屋买卖合同、按时办理房屋过户手续）每逾期一日，应向守约方支付房价款万分之三的违约金；造成《呼和浩特市存量房买卖合同》无法履行的，应依据《呼和浩特市存量房买卖合同》承担违约责任。同日，赵根根（出卖人）与张静（买受人）就《房屋买卖居间合同》载明的房屋，签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》。合同第三条约定成交价格、付款方式及资金划转方式：房屋成交价格为1,745,000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20,000元，买受人支付定金和房款的方式为买受人直接支付给出卖人，买受人向指定银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。合同第五条约定房屋的交付，出卖人应当在收到全款七日内将该房屋交付给买受人。合同第六条约定违约责任：……（二）逾期付款责任，买受人未按照附件四约定的时间付款的：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十二条补充协议及其他约定为手写条款，此房价成交价为净房价，在办理产权转移过户过程中，所产生的税费由买受人承担。因乙方买不了，定金不退，因甲方原因不能交易，定金双倍退还。2019年3月3日，张静通过微信向张根根转款20,000元并注明“河畔嘉园6602购房定金”，赵根根于同日出具收到张静购买涉案房屋20,000元定金的定金收条。赵根根认可收到20,000元定金。同日，张静通过微信向京城广厦第三分公司员工转款3000元。赵根根于2019年4月30日向张静作出《告知函》，载明：“由你方联系的房屋中介京城广厦第三分公司主持双方签署的房屋买卖合同，于2019年3月3日签署，在合同执行过程中，由于你方提出解约，我方多次主动配合要求你方尽快履行解约手续，或继续履行合同。时至今日，你方未做出任何实质性回应，致使我方房屋至今无法出售，现向你函告知如下：1.限你十日内做出解约或继续履约的明确答复；2.逾期未答复视为你方已同意解约，我方将另行转让该房产；3.本函同时具有解除合同的通知效力。”张静认可赵根根于2019年4月30日通过微信向其发送该《告知函》。庭审中，张静、赵根根与京城广厦第三分公司均认可涉案房屋在签订合同时已取得不动产权属证书，张静亦表示在签订合同时知道涉案房屋的登记权利人为赵根根与其女儿赵培西，双方亦认可签订合同时，赵培西不在场，未在合同上签字，亦未出具同意出售涉案房屋的授权委托书。本院认为，张静与赵根根签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于张静主张解除上述两份合同的诉讼请求，庭审中，赵根根明确表示同意解除，故本院确认张静与赵根根于2019年3月3日签订的两份涉案合同于2020年6月19日解除。关于赵根根提出涉案合同已经解除的抗辩，本院认为，张静与赵根根在签订合同后，通过微信的方式就涉案交易如何继续履行曾进行多次协商，赵根根虽于2019年4月30日向张静发送关于解除或继续履行涉案合同的《告知函》，但张静对此未作表示，张静的委托诉讼代理人亦与赵根根于2019年6月24日就调解涉案交易进行沟通，故本院确认赵根根于2019年4月30日发送的《告知函》不发生解除合同的效力。关于张静主张赵根根向其双倍返还定金40,000元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中虽约定房屋总价款为1,745,000元，并约定付款方式为银行贷款、拟贷款金额为1,000,000元，但对于首付款的数额及付款时间、申请贷款的流程及时间节点等，双方均未进行明确约定，《房屋买卖居间合同》的手写条款中约定“所有手续由甲乙双方自行交接办理与丙方无关”，因此在合同的实际履行中，需要张静与赵根根对贷款申请的相关事宜进行进一步协商或订立补充协议以明确各自的合同义务。签订合同时，双方均明确知道该房屋的登记权利人为赵根根、赵培西，赵根根未出具赵培西同意出售涉案房屋的授权委托书，张静亦未对此尽到合理的审查注意义务，双方对涉案合同的解除均存在一定过错，现涉案交易无法继续，系双方在订立合同之初未能预料亦不愿发生的情况，故结合合同的履行情况，赵根根应向张静返还其支付的定金20,000元。关于张静主张赵根根赔偿其支付的居间费用损失、资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院认为，京城广厦第三分公司虽在《房屋买卖居间合同》的首部、尾部“丙方、居间方”处签字、盖公章，但其在涉案交易中仅提供代书合同服务，并未参与贷款办理、支付房款等流程。依前所述，张静对涉案合同的解除存在一定过错，故对上述两项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、确认张静与赵根根于2019年3月3日签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》于2020年6月19日解除；二、赵根根于本判决生效之日起十五日内向张静返还其支付的定金20,000元；三、驳回张静的其他诉讼请求；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元（原告已预交），由原告负担445元、由被告负担445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬二〇二〇年七月十五日书记员 米文欢