青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终53号 上诉人（原审被告）：青海明达房地产开发有限公司。 法定代表人：田某。 委托诉讼代理人：龚某、白某，青海辉湟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜某，住青海省民和县。 委托诉讼代理人：冶某、祝某，青海龙启律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：金某，系甘肃省甘谷县人，现住青海省民和县。 上诉人青海明达房地产开发有限公司因与被上诉人杜某商品房销售合同纠纷一案，不服青海省民和回族土族自治县人民法院（2019）青0222民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青海明达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龚某、白某，被上诉人杜某的委托诉讼代理人冶某、祝某到庭参加诉讼，被上诉人（原审第三人）金某经合法传唤未到庭参加诉讼，按缺席处理。本案现已审理终结。 青海明达房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）青0222民初944号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、要求被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案中的商铺是被上诉人与第三人金某处购买的，商铺的交易价为1200万元，被上诉人为了支付第三人金某的购房款，遂与上诉人商议签订《商品房买卖合同》，为的是从银行贷款，用该贷款支付第三人金某的购房款，从上诉人出具的证据看，上诉人未实际收到被上诉人的房款。所以，上诉人与被上诉人并不存在真实的《商品房买卖合同》，该合同也并非是双方真实的意思表达，故上诉人不受该合同内容的约束。二、上诉人不是本案适格主体。上诉人虽然与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，但基于上述事实，该合同并非上诉人与被上诉人真实的意思表示，被上诉人与第三人金某之间成立真正的《商品房买卖合同》关系，那么基于合同的相对性，被上诉人主张交房的主体应该是第三人金某而不是上诉人。三、一审判令上诉人支付违约金的事实错误。《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。事实上，被上诉人并未向上诉人支付过房款，而是向第三人金某支付房款，所以一审判定上诉人承担逾期交房违约金没有约定及法定依据。综上所述，上诉人并未与被上诉人成立商品房买卖合同关系，上诉人不是本案适格的主体，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销（2019）青0222民初944号《民事判决书》，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杜某辩称，1、原审认定事实清楚、证据确凿。2、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》系真实意思的表示，并不违法法律规定，故合法有效。3、双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。根据合同相对性原则合同双方应受合同的约束，上诉人至今未履行合同义务，被上诉人向上诉人主张权利，本案中双方当事人的主体均适格。4、上诉人与被上诉人于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》系双方意思的表示，该合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理；买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后期限的第二天实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，合同双方当事人应当全面履行合同，被上诉人按照合同约定在合同签订后，向上诉人账户内支付1200万元，上诉人至今没有履行交付房屋的义务，实属违约，应当按照合同约定支付违约金。综上所述，原审认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 杜某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行合同，限期交付明达华宇阳光城西6幢一层101室、102室、103室、104室及二层201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室；2、依法判令被告给付原告逾期履行违约金3747900元；3、依法判令被告赔偿原告房租损失2614260元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告系涉案西6#楼的开发商，第三人金某是承建方。2013年6月18日被告将西6#101、102、103、104及201-209房屋抵顶工程款11456080元给第三人。2013年8月第三人将该涉案房屋通过被告以总价款12000000元出售给原告。2013年12月4日，原、被告签订了编号为175号的《商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月30日前符合条件的房屋交付买受人使用”，第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：（2）买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同中原告为了贷款与被告协商将涉案房屋的单价书写为每平方米12000元，总价款24180000元（涉案商铺的实际出售价款为12000000元）；付款方式书写为“已付清总房款50％（12180000元），其余房款12000000元办理银行贷款”。合同签订后，原告向被告账户内汇入房款10475550元。2014年1月22日中国农业银行将房屋贷款1200万元被告账户内，2014年4月26日被告将该贷款中的960万元支付给第三人，剩余240万元退还给原告。2016年11月20日原告书面通知被告交房，被告未交房。2018年8月25日原告又以书面形式向被告发出通知交房，该通知由被告法定代表人马福海签字亲收，通知载明：“┈限你公司接到通知后10日内给我交房，否则我主张贵公司给我支付合同约定的违约金并要求赔偿房租损失”。之后，被告至今未向原告按约履行交房的义务，双方为此产生纠纷，原告遂起诉来院。另外，被告对涉案房屋的房号提出异议，认为104号不是涉案房屋，而是106号。庭审中，法庭释明原、被告三个工作日内核实答复，但原、被告至今未向法庭回复。至此，法庭按原、被告合同约定的房号104确认。涉案商铺主体已验收，已达到交付条件。 一审法院认为，本案当事人对于案涉西6#101、102、103、104号及201-209号商铺系被告青海明达房地产开发有限公司与第三人金某抵顶工程款，继而第三人金某又转让给原告的事实均不持异议。商品房买卖交易中，卖房人主要义务是按约定交付房屋并协助办理贷款和产权登记；买房人主要义务是按约支付房款。本案从原、被告之间签订的编号为175号的《商品房买卖合同》、被告协助原告办理银行贷款及该贷款通过被告账户支付第三人房款的事实来看，第三人与原告之间转让涉案商铺买卖合同权利义务的实际履行是通过被告完成的，此行为符合商品房买卖合同的成立和生效要件。至此，原、被告之间形成了商品房买卖合同。该合同中虽原告为了贷款与被告协商将涉案房屋的单价书写为每平方米12000元，总价款24180000元（涉案商铺的实际出售价款12000000元）；付款方式书写为“已付清总房款50％（12180000元），其余房款12000000元办理银行贷款”，但均系原、被告的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告合同签订后，对第三人没有约束力，第三人在本案中不承担责任。但对原、被告均有约束力，原告有权要求合同的相对方履行合同义务。被告关于与原告不存在买卖合同关系，第三人已经将涉案商铺交付原告的理由，只有本人陈述，未向法庭提交证据加以证明，其理由违背了合同相对性原则，不能成立。本案中，关于原告主张要求被告交付涉案商铺的问题，因原、被告合同签订后至2018年8月25日原告以书面形式向被告发出通知要求10日内交房，该通知由被告法定代表人马福海签字亲收，说明被告至今未向原告交付涉案商铺，实属违约，应承担交付涉案商铺的民事责任。至于原告主张的违约金的问题，因被告未按约定向原告交付涉案商铺，应当承担支付违约金的责任。但原告主张2400万元为基数自2014年12月30日起至起诉日止每日按万分之一计算要求被告承担违约金不符合约定，因本案涉案商铺的实际总价款为12000000元，应按1200万元为基数自2014年12月30日起至2019年4月5日（起诉日）止每日按万分之一计算支付违约金符合合同约定和法律规定，即总价款12000000元×1530天（51个月）×0.0001=1836000元。至于原告主张要求被告赔偿房租损失的问题，虽原、被告在上述通知中进行了约定，但原告主张被告赔偿房租损失2614260元的数额，系原告的单方行为，没有提交有效的证据予以证明，被告亦不予认可，故，一审法院不予支持。综上所述，原告主张要求被告交付涉案商铺和支付部分违约金的请求的正当，本院予以支持，其他的请求不符合约定和法律规定，本院不予支持。被告的辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。第三人金某第二次经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效三十日内，被告青海明达房地产开发有限公司将位于明达华宇阳光城西6幢一层101室、102室、103室、104室及二层201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室商铺交付原告杜某；二、本判决生效十日内，被告青海明达房地产开发有限公司给付原告杜某违约金1836000元；三、驳回原告杜某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56335元，由被告青海明达房地产开发有限公司负担40000元，原告杜某负担16335元。 二审期间双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实正确，二审予以确认。 本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点是上诉人是否是本案的适格主体，应否承担合同违约及交房责任。首先，上诉人与被上诉人杜某签订了《商品房买卖合同》，从上诉人协助被上诉人办理银行贷款，原审第三人与被上诉人之间转让涉案商铺买卖合同权利义务的实际履行是通过上诉人完成等等事实来看，符合商品房买卖合同的成立和生效要件，双方当事人之间形成了商品房买卖合同，系真实意思的表示。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。其次，上诉人作为开发商，有按时交房和办理相关手续的附随义务。虽然本案中房屋属上诉人抵顶原审第三人的工程款，但上诉人作为开发商，应当履行相关义务，故其主张交房的主体应该是第三人金某而不是上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，青海明达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56335元，由上诉人青海明达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 张银生 审 判 员 马秀英 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 田 蕾 书 记 员 刘 燕