天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初665号原告：侯淞龄，男，1992年2月13日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。被告：刘根友，男，1957年11月26日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：同飞，天津三凯律师事务所律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道223号首层D区,统一社会信用代码91120103578314014M。法定代表人：张彤，总经理。委托诉讼代理人：李长禹，男，该公司经纪人。原告侯淞龄与被告刘根友及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下“简称金乐家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯淞龄的委托诉讼代理人邓睿，被告刘根友的委托诉讼代理人同飞，第三人金乐家公司的委托诉讼代理人李长禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯淞龄向本院提出诉讼请如下：1.请求法院解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》;2.请求法院依法判令被告支付原告违约金44万元;3.请求法院依法判令被告赔偿原告居间费4.4万元和评估费损失1000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月26日，原、被告以及第三人金乐家公司签订《房屋买卖居间合同》，被告将天津市津南区双港镇北马集村东海天馨苑诚勤园10-3-301的房屋出售给原告。该房屋建筑面积为98.15平方米，总房款220万元。原告支付被告定金5万元，支付第三人中介费44000元和评估费1000元。因被告未在约定时间内解除房屋抵押，致使无法在约定期限内办理房屋过户手续。后经原告多次催促，原、被告达成《补充协议》，即原告同意被告延长房贷清贷时间至2019年12月25日。但直至双方约定的期限届满，被告仍然不能解除房屋抵押。同时，被告表示不愿继续交易。原告购买此处房屋用于结婚，该房屋交易落空，造成原告婚礼延期。原告只得从本小区另购一处面积相近的房屋，多支付30万元购房款。被告辩称，同意解除房屋买卖居间合同。在签订合同后，房屋被其他法院查封，致使无法继续交易，并非被告不履行合同，故解约责任不全在被告。原告主张的违约金过高，原告主张的中介费和评估费属于原告的损失应包含在违约金内，不应重复主张。被告同意在承担一半的中介费和评估费的基础上再加5000元违约金。第三人金乐家公司述称，原告所述情况属实，第三人收取原告居间服务费4.4万元，评估费1000元，已经做了评估。2019年12月份，被告儿媳称房子不卖了，双方协商解约但就赔偿问题未达成一致意见。围绕诉讼请求，原告依法提交了证据：《房屋买卖居间合同》、《房屋贷款委托协议》、《房屋委托评估协议》、《签约告知书》、《补充协议》、定金收条、居间服务费收据、评估费收据、快递邮寄单及快递单投递查询单、录音。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，其中向刘根友邮寄的快递并未妥投，不能证明刘根友收到原告发出的解除合同通知。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月26日，原、被告及第三人签署了《房屋买卖居间合同》，原告购买被告位于天津市津南区××镇××村××号房屋一处，建筑面积98.15平方米，房屋价格220万元，原告支付被告定金5万元，支付第三人居间服务费4.4万元和评估费1000元。该合同6.2条约定“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），守约方有权主张要求违约方支付成交价20%违约金，如甲方违约除应返还乙方已交付的定金外，还应赔付成交价20%的违约金......”因涉诉房屋设立抵押，原、被告在合同中约定自签订该合同起30个工作日内自行还清贷款并注销该抵押权。2019年12月8日，原告与被告的代理人刘冰心签订《补充协议》，将清贷时间延长至2019年12月25日。同月，被告提出不再卖房，且未按约定期限清偿贷款。双方就赔偿问题协商未果，原告提起本案诉讼。2019年12月12月31日，原告购买了同小区另一处房屋。本院认为，原、被告签署《房屋买卖居间合同》是双方方真实意思表示，内容不违反法律、法规，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未按约定期限解除房屋抵押，致合同履行不能。被告明确提出不再卖房，现原、被告均同意解除合同，本院准予。因被告原因导致合同解除，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《房屋买卖居间合同》约定了违约方应向守约方支付成交价20%的违约金，即44万元。原告又主张的中介费和评估费损失4.5万元。对此，被告认为原告主张的违约金过高。根据原告自述实际损失情况，被告2019年12月份通知原告不再交易，原告已于2019年12月31日另购其他房屋，并不影响原告按期举行婚礼。原告已支付的中介费和评估费4.5万元，属于其实际损失。自合同订立至双方协商解约期间，本市房地产调控政策并未发生变化，当地房地产市场价格并无明显波动，且原告称支出更多房款购置同类房屋，并未提交相关证据。合同约定的违约金明确高于原告实际损失。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，调整违约金数为15万元。原告主张的中介费、评估费损失不再另行计算。综上所诉，依照《中户人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告侯淞龄与被告刘根友签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告刘根友于本判决生效后三日内支付原告侯淞龄违约金15万元；三、驳回原告侯淞龄的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4287.5元，原告侯淞龄负担2987.5元，原告刘根友负担1300元。保全费5000元，由被告刘根友负担。被告刘根友于本判决生效后七日内向本院交纳案件受理费1300元，保全费2945元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇二〇年六月三十日书记员  张晟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。