安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初329号 原告：安徽生鲜传奇商业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路136号，统一社会信用代码91340100MA2NY5C31C。 法定代表人:王卫,董事长。 委托诉讼代理人：蔡铮，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡萍，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被告:马赛，女，1984年7月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈乔，安徽徽商律师事务所律师。 原告安徽生鲜传奇商业有限公司（以下简称生鲜传奇公司）与被告马赛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。生鲜传奇公司的委托诉讼代理人胡萍，马赛的委托诉讼代理人陈乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 生鲜传奇公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年10月11日签订的《商铺出租合同》；2、马赛返还我公司已支付租金61257.2元（自2019年9月5日至2019年10月21日）及保证金45000元，合计为：106257.2元；3、本案诉讼费由马赛承担。 事实与理由：我公司与马赛于2018年3月19日签订《商铺租赁合同》，约定我公司承租位于合肥市××路××号××大厦××栋××房，用于生鲜超市配套经营，租金按半年付款，还约定了租赁期限、乙方保证及责任、租金和支付方式及押金、各项税收、费用的缴纳等双方权利义务。后因马赛所出租的商铺面积变小，双方于2018年10月11日重新签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，我公司依约向支付了房屋保证金45000元，并按约履行了支付租金等各项费用的义务，已支付租金至2019年10月21日，但马赛却未能依照双方约定开具发票，虽经多次催告，其均未履约，后我公司于2019年8月1日以书面形式通知马赛撤场闭店事宜，并在2019年9月5日撤场完毕，将承租商铺交还马赛。马赛不作为行为已经构成违约，应承担相应违约责任。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 马赛辩称：1、我方不同意解除合同，生鲜传奇公司无正当理由单方要求解除合同，是严重违约，而且达不到解除合同的效力。其以我方未提供发票而违约致使合同可以解除的理由不能成立，双方合同中既无约定我方提供发票的义务，更无据此可解除合同的内容，故生鲜传奇公司的诉请没有合同依据。况且即便有出具发票的义务也仅是随附义务，而案涉合同的主要权利义务是商铺的使用权和支付房租义务，该随附义务并不影响实现合同目的，不符合法定解除条件，而且我方已于2019年9月日发函告知在收到对方通知后可随时开具发票；2、生鲜传奇公司欠付的车场管理费、垃圾清运费及解除合同之前产生的租金等仍应当按约支付；3、生鲜传奇公司擅自邮寄钥匙，不能视为交接房屋，其并非邮寄给我本人，且我本人和刘健也未收到过钥匙，交接房屋要双方在场清点，确认房屋现状，单纯的邮寄行为不发生房屋交接的后果。综上，请求依法驳回诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2018年3月19日，生鲜传奇公司与马赛签订了一份《商铺租赁合同》,合同约定生鲜传奇公司承租位于合肥市××路××号××大厦××栋××房，面积530平方米，用于生鲜超市配套经营，租期6年，自2018年3月21日起至2024年3月20日止，租金按半年付款，第一年租金为540000元，其后递增，如需租赁发票，则由马赛授权生鲜传奇公司办理开票事宜，马赛配合提供所需材料，费用生鲜传奇公司承担，约定房屋保证金为45000元，合同期届满无息退还，对物业管理费、水电费等由生鲜传奇公司自行缴纳，并约定如一方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人的，视为违约，应赔偿对方100000元违约损失，合同还约定了免租期等其他的条款。双方又于当日签订了一份《补充协议》，约定生鲜传奇公司在不欠缴马赛任何费用的情况下，房屋保证金期满无息退还，对各项费用的缴纳约定为：物业管理费、垃圾清运费自行承担，向马赛缴纳三元每平方米的管理费，房屋税费由生鲜传奇公司承担，马赛负责开具专用发票，水电费向马赛缴纳，马赛开票，并且生鲜传奇公司在收到缴费通知书后5日内缴齐水电费和车辆管理费，无故拖欠视为违约。 合同签订后，双方即依约履行。至2018年10月11日，因租赁房屋面积变化，生鲜传奇公司与马赛的委托代理人刘健又签订了一份《商铺出租合同》，就案涉房屋的租赁进行了新的约定，其中面积变更为470平方米，第一年租金为479400元。其他条款基本一致。双方遂按合同继续履行。生鲜传奇公司于2019年4月16日支付了截至2019年10月21日的房租239700元。2019年8月1日，生鲜传奇公司通过快递的形式向马赛的委托代理人刘健邮寄了一份函件，称因马赛拖欠水电费、物业费发票等，并在停车场出入口设立道闸，造成顾客来店购物十分不便，结合实际情况，决定关闭此门店。请马赛配合处理闭店相关事宜。其后生鲜传奇公司又于2019年9月5日通过快递的形式向刘健邮寄了一份书面说明和房屋钥匙，言明商铺内的商品、设备等已撤场完毕，并随函寄交了房屋钥匙。马赛于2019年9月4日和2019年11月12日亦通过快递的形式向生鲜传奇公司邮寄了两份函，主要内容为：生鲜传奇公司仍欠缴垃圾清运费和停车费，如不及时缴纳将追究违约责任；开发票事宜因国家税务机关改革因素当时无法开具，现只要接到对方通知随时开具；对生鲜传奇公司因自身经营问题决定关闭门店表示尊重，同意对方向第三方转让或转租；生鲜传奇公司应支付2019年10月23日至2020年4月22日到期租金239700元，否则将追究违约责任。 另查明，生鲜传奇公司门店长吴章坤与马赛的委托代理人刘健在2019年8月28日通过微信聊天方式沟通过解约事宜，双方就是否同意生鲜传奇公司转租、不承担违约责任或继续退租，保证金押金不退、额外承担10万元违约责任两种方案进行了协商，但未果。2019年9月5日，两人又通过微信聊天方式进行了沟通，吴章坤告知刘健，已通过韵达快递将已撤场的书面函和房屋钥匙投寄过去，刘健明确表示，在双方协商好之前，不可能接收房屋。2019年11月4日，生鲜传奇公司向本院提起诉讼，状如所请。 认定上述事实的证据有：生鲜传奇公司提交的身份证复印件、《商铺出租合同》、马赛出具的委托书、转账凭证、函件、快递单、物流信息单、微信聊天记录截图、照片和马赛提交的《补充协议》、函件、快递单、微信聊天记录截图等证据以及当事人庭审陈述予以佐证，本院对上述证据予以认定。 本院认为：生鲜传奇公司和马赛先后签订的《商铺出租合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。其中，第二份合同即2018年10月11日签订的合同系对前面合同的变更，双方进行了新的约定并按此履行，故第一份合同和《补充协议》已告终止。 对于生鲜传奇公司诉请的解除双方于2018年10月11日的合同问题。生鲜传奇公司在合同履行期内采取书面通知、搬离物品、寄交钥匙等行为方式来表达解除合同的意愿，因未能与出租方马赛协商一致，且其称系马赛（不提供发票）的原因导致合同无法履行显与查明的事实不符，提供发票仅为马赛的随附义务，并不必然导致双方的租赁合同无法履行，况且根据双方的交易习惯看，马赛并无拒不提供发票的情形存在。故生鲜传奇公司的解约行为缺乏法律和合同依据，系单方解除合同行为，显然违反了双方的约定。但因生鲜传奇公司已不愿意履行双方的租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现。根据双方就合同解除的沟通协商情形、合同的实际履行情况、案涉房屋已腾空的现状，本院确定双方2018年10月11日签订的《商铺出租合同》于生鲜传奇公司腾空房屋之日即2019年9月5日解除，但生鲜传奇公司应承担相应的违约责任不能免除。 对于生鲜传奇公司诉请返还已支付租金和保证金问题，虽然生鲜传奇公司已将房租交至2019年10月21日，租金数额超过了本院判定的合同解除之日的租金数额，但因其系违约解除合同，应依约承担相应的违约责任。马赛在生鲜传奇公司已明确表达了解约的情况下仍坚持主张继续履行合同而非接收房屋、另寻租户以止损，马赛对此也有一定的责任。双方合同中约定了违约金100000元，约为两个半月的合同租金数额，并不过高，该违约金可以弥补给马赛造成的损失，生鲜传奇公司已支付的租金尚不足以承担违约损失，故其诉请的返还租金本院不予支持；而生鲜传奇公司已支付的45000元房屋保证金即含有承担违约责任之意，该保证金应冲抵违约损失，故生鲜传奇公司的返还房屋保证金的诉请本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、安徽生鲜传奇商业有限公司与马赛签订的《商铺出租合同》于2019年9月5日解除； 二、驳回安徽生鲜传奇商业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为1213元，由安徽生鲜传奇商业有限公司负担1173元，由马赛负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年三月二十六日 书记员  李晶晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。