天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初49号原告：天津市西青区张家窝镇津尚花园业主委员会，住所地天津市西青区张家窝镇吉庆道88号。负责人：郝秀生。委托代理人：刘国花，该业主委员会副主任。委托代理人：付春艳，天津瀚洋律师事务所律师。被告：天津天正物业发展有限公司，住所地天津市和平区卫津路乐昌里29号111-114室。法定代表人：徐宝玉，总经理。委托代理人：东春保，该公司经理。原告天津市西青区张家窝镇津尚花园业主委员会与被告天津天正物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚士军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告负责人郝秀生、委托代理人刘国花、付春艳与被告委托代理人东春保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2017年5月20日签订《天津市住宅物业服务合同》，根据合同约定，被告于2017年6月1日开始承担对津尚花园小区的物业管理服务，期限三年。截至2019年12月30日被告共收取业主地上停车费和快递占地费882400元。依据法律规定，公共收益属于全体业主所有，被告收取的费用应当返还原告。故诉至贵院，望判如所请。请求人民法院依法判令：一、被告返还原告公共收益款882400元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、依据《天津市物业管理条例》第二十三条规定，本案原告应为津尚花园业主大会，郝秀生就本案并未召开业主大会进行讨论，也未征求任何业主同意，仅凭郝秀生自己的臆想，就把被告告上法庭，纯属个人行为，郝秀生个人并不代表津尚花园的全体业主。2、根据《天津市物业管理条例》第二十六条、第三十条的规定，成立时小区业委会成员有5人，主任郝秀生和委员付丽两人本不是小区业主，副主任刘国花已于2019年5月搬离本小区，现由其儿子居住，只有委员张洪力、石爱莲在此小区长期居住，但也经常不参加业委会活动或会议。业委会职能已丧失，如同虚设。3、根据《天津市社区物业管理办法》第九条的规定，2019年5月6日，张家窝镇翠景园社区总支委会对津尚花园业委会做出停职决定的公示，原因是业主委员会成员不缴纳物业管理费，长期不履职。2019年5月15日张家窝镇翠景园社区总支委会再次发出公告明确指出以津尚花园业主委员会发布的通知、信息、决议等全部事实均无效的决定。综上，被告认为原告不具备起诉的法定条件，主体不适格，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告与天津市西青区张家窝镇津尚花园业主大会于2017年5月20日签订《天津市住宅物业服务合同》，甲方为天津市西青区张家窝镇津尚花园业主大会，乙方为被告，甲方将津尚花园委托被告进行物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日终止。合同第五条关于乙方权利义务约定：“......；（十一）、定期向全体业主公布场地占用费、利用物业共用部位共用设施所得收益收支情况；......。”第七条约定：“车位使用费收费分别采取以下方式：（一）机动车辆。1、占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，按照120元/个·月的标准向乙方交纳场地占用费。......。场地占用费的收支情况于每12个月公布一次。2、规划用于停放机动车辆的车位，应当委托乙方管理服务，车位使用人按露天车位120元/个·月、车库车位150元/个·月的标准向乙方交纳停车管理费。......。”合同签订后，被告开始为津尚花园小区提供物业服务至2019年12月31，自2019年12月31被告不再提供物业服务，并已退出该小区。原告提供津尚花园小区平面图、地上车位明细，以证实该小区共设计273个车位，但实际使用情233个。被告质证意见为，对平面图真实性无法确认，未见过该图纸；对明细不清楚，但地上车位是222个，实际使用196个。原告提供2018年2月4日的收据一份、开票日期为2018年8月16日、2019年2月21日、2019年8月9日的发票各一份，以证实被告一直收取地上停车费。被告对此无异议。原告提供落款日期为2018年5月29日加盖被告印章的《2017年津尚花园公共收益收支情况公示表》，内容为：“一、公共收益收入情况汇总：1、2017年6月份至12月份地上车位费收入汇总：2017年6-12月份共计收入209435.00元。2、丰巢快递柜合计收入3800元（两组快递柜，半年付），......。”被告提供日期为2019年5月6日、加盖中共天津市西青区张家窝镇翠景园社区总支委员会印章的《公告》复印件一份，内容为：“根据《天津市物业管理条例》第九条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条和第四十四条规定，津尚花园业主委员会成员五人，均未按时缴纳物业费，没有履行其业主职责，翠景园社区总支委员会决定停止津尚花园业主委员会职能，望广大业主周知。”被告提供日期为2019年5月15日、加盖中共天津市西青区张家窝镇翠景园社区总支委员会印章的《公告》复印件一份，内容为：“致津尚花园全体业主：根据2019年5月6日中共天津市西青区张家窝镇翠景园社区总支委员会发出公示告知津尚花园全体业主已停止津尚业主委员职能，据此，2019年5月6日后以津尚花园业主委员会名义发布的所有通知、信息、决议等全部事项均无效，望广大业主周知。”原告质证意见为，对该证据不予认可，原告未收到该公示也未按照其内容执行，社区党总支无权对依法由业主大会选举并在政府备案的业委会进行停职及进行通知；被告未提供该证据原件。被告提供日期为2019年1月21日的《津尚花园项目2018年公共收益收支情况公示》，内容为：“致津尚花园全体业主：天津天正物业发展有限公司自2017年入驻津尚花园提供物业服务开始，经过2018年一年的工作，现在又到了向全体业主汇报公共收益收支情况的时候，具体情况如下：一、收入情况：津尚花园共有地上固定车位220个，实际使用196个，每个车位120元/月，1440元/年。地上车位全年应收316800元，实收282500元，收缴率89%。丰巢快递柜两组，每组柜子3800元/年，两组一年共计7600元。共计全年收入282500年+7600元=290100元。......。”原告质证意见为，对该证据的真实性不予认可，我方从未见过，该证据未进行公示，我方对内容不认可。另查，原告于2017年5月2日在天津市西青区张家窝镇人民政府备案，业主委员会委员为郝秀生、刘国花、张洪力、杨丹、付丽。庭审中，原告陈述，业主委员会刚成立时郝秀生是小区业主，于2019年6月搬离小区，不再是小区的业主，但现仍是原告的主任，业委会还未进行换届选举；业委会全体成员除郝秀生外，其他成员至今仍在小区居住。原告陈述，提起本案诉讼时，原告的其他三位委员均知情，本案诉讼的原因为，被告于2019年9月29日起诉原告，审理期间原告以涉案内容提起反诉，贵院未予受理并裁定另行起诉才引起本案；原告立案前，原告代理人刘国花通过微信向其他两位业委会成员张洪力、付丽进行告知，另一位面谈，三位业主均同意；经查看与张洪力的聊天记录，原告于2019年9月5日向张洪力发了题目为津尚花园的文档，且张洪力语音回复同意，但因时间关系现手机操作文档无法打开，语音回复内容无法播放；原告通过微信通知付丽，但聊天记录找不到了。原告另陈述，诉请金额882400元构成如下：2017年6月1日至2019年12月31日快递柜两组租金共计3800元（6个月）除以6个月×31个月共计19633元，车位费232个车位乘以120元/月乘以31个月共计863040元，合计882673元，本案中仅主张882400元。被告陈述，快递柜每半年租金是3800元，每半年收一次，已收到2019年12月31日；2017年6月1日至12月底收车位费209435元，2018年收取车位费282500元，2019年的收费情况因疫情还未统计公示。上述事实，有原告提供的《天津市住宅物业服务合同》、津尚花园平面图、地上车位明细、收据、发票、《2017年津尚花园公共收益收支情况公示表》、天津市业主大会备案申请书等书证与被告提供的两份公示、《津尚花园项目2018年公共收益收支情况公示》等书证及当事人陈述予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告与天津市西青区张家窝镇津尚花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当依诚实信用原则享受各自权利、履行各自义务。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。《天津市住宅物业服务合同》的合同双方虽为业主大会与被告，但业主委员会作为业主大会的常设机构，发生纠纷，业主委员会有权代表业主大会起诉被告，故被告持有的原告不适格主张，本院不予采信。《天津市住宅物业服务合同》约定被告“定期向全体业主公布场地占用费、利用物业共用部位共用设施所得收益收支情况”、“场地占用费的收支情况于每12个月公布一次”。原告诉请的882400元，其主张包括快递柜租金、车位费。庭审中，被告提供了《津尚花园项目2018年公共收益收支情况公示》，但原告主张，我方从未见过，被告未进行公示，我方对内容也不认可。另，被告尚未对2019年公共收益收支情况统计并公示。故，对于2017年6月1日至2019年12月31日的津尚花园车位费、快递柜租金双方持有争议，被告应对此期间的公共收益进行统计并公示，原告对于公示的内容如有异议，可向被告提出，并另寻法律途径解决。现原告直接要求被告返还此期间的全部车位费及快递柜租金，本院不予支持。另外，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告的诉请为“被告返还原告公共收益款882400元”，根据上述法律规定，原告主张返还公共收益款属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，涉及小区业主的重大利益，原告就本案代表业主向本院提起诉讼，需经业主大会讨论，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告未提供证据证实就本案诉讼召开业主大会讨论决定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十五条的规定，判决如下：驳回原告天津市西青区张家窝镇津尚花园业主委员会的起诉。案件受理费6312元，诉讼保全费4050元，全部由原告天津市西青区张家窝镇津尚花园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  龚士军二〇二〇年五月二十二日书记员  戴玉洁附：本裁决文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十五条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。