福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初4938号 原告：张国新，男，1952年9月21日出生，住福建省莆田市涵江区。 原告：宋栋棋，男，1962年9月4日出生，住福建省莆田市涵江区。 原告：林涵，女，1972年1月23日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告：陈锦铭，男，1964年1月30日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告：莆田市涵江区涵东街道后度小区安置房业主委员会，住莆田市涵江区涵东街道后度小区安置房。 负责人：梁祖荣，主任。 被告：莆田市新万州物业服务有限公司，住福建省莆田市涵江区涵东街道三江街396号，统一社会信用代码91350303066557717D。 法定代表人：郑建武。 二被告委托诉讼代理人：陈丽华，莆田市涵江区新涵法律服务所法律工作者。 原告宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭与被告莆田市涵江区涵东街道后度小区安置房业主委员会（以下简称后度业委会）、莆田市新万州物业服务有限公司（以下简称新万州公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭及被告后度业委会、新万州公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭向本院提出诉讼请求：判令撤销后度业委会与新万州公司于2018年8月1日签订的《物业管理委托合同》。庭审期间,宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭变更诉讼请求为：判令确认后度业委会与新万州公司于2018年8月1日签订的《物业管理委托合同》无效。事实和理由：宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭系莆田市涵江区涵东街道后度小区安置房业主，本小区由近700户业主组成，2018年3月成立业委会，由梁祖荣担任业委会主任，但成立至今未召开业主大会定期会议。2018年8月1日，后度业委会未经业主大会选聘，亦未经业主同意的前提下，擅自与新万州公司签订《物业管理委托合同》，双方达成的合同内容严重侵害宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭及其他业主的合法权益。例如，约定逾期缴费的违约金每日高达3%；属于小区的收益性收入由新万州公司占50%，上述约定严重违反法律强制性规定，侵害了业主的合法权益。此后，多名业主多次要求后度业委会解除《物业管理委托合同》，停止对业主合法权益的侵害，但后度业委会与新万州公司均拒绝。后度业委会与新万州公司擅自达成的《物业管理委托合同》违反法律强制性规定，侵害业主合法权益，应确认为无效合同。 后度业委会辩称，《物业管理委托合同》是续聘新万州公司，并非选聘。《物业管理委托合同》对于违约金及公共收益的约定符合法律规定，该合同是依法成立、合法有效的。此外，根据合同相对性原则，合同的当事人才有确认合同无效的资格，本案原告主体不适格。 新万州公司辩称，后度业委会是在街道主持下，经过备案依法成立的，其与新万州公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。 本院经审理认定事实如下：宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭是后度小区安置房的业主。2018年5月23日，后度业委会召开业委会会议，委员一致同意与新万州公司继续签订物业服务合同。2018年6月，后度业委会就是否同意新万州公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房提供物业服务（服务期限2018年6月1日至2021年5月31日）书面征求业主意见，并制作《同意莆田市新万州物业服务有限公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房物业服务的业主签名表》（共计20页）。此次征求意见的结果为:持同意意见的业主309户,持同意的业主专有面积合计52867.58平方米。上述结果显示:持同意意见的397户数占后度小区安置房总户数627户的63.32%,持同意意见的业主专有面积合计52867.58平方米,占后度小区安置房总面积84846.46平方米的62.31%。2018年8月1日，后度业委会与新万州公司签订《物业管理委托合同》，约定：后度小区安置房委托于新万州公司实行物业管理，委托管理期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。之后，双方就公共广告费收益再次签订补充协议一份。2019年6月17日，后度小区部分业主联名请求公开后度业委会与新万州公司签订的协议内容。后《物业管理委托合同》在后度小区安置房1-5号楼及后度业委会公示栏进行公示。2019年11月14日，宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭主张后度业委会未经业主大会选聘，擅自与新万州公司签订《物业管理委托合同》诉至本院，提出如上诉讼请求。2019年12月23日，后度小区业主群成员（昵称XM）发布图片消息，主要内容为梁建鹏等15名业主在《同意莆田市新万州物业服务有限公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房物业服务的业主签名表》上签名。庭审期间，后度业委会主张《同意莆田市新万州物业服务有限公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房物业服务的业主签名表》，在2018年征求意见的过程中丢失第一页（户名许志强……等）、第二页（户名梁建鹏……等），共计43户业主的签名，遂召集该业主再次签名，并重新制作签名表前二页。上述业主出具情况说明一份，主要内容为因2018年6月1日已经签了同意新万州公司继续为小区提供物业服务的签名表，但因该材料遗失，所以再次签名。2020年1月6日，本院依申请向莆田市涵江区涵东街道办事处后度社区居民委员会（以下简称后度居委会）调取《同意莆田市新万州物业服务有限公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房物业服务的业主签名表》（共计18页），后度居委会前主任林金添在表上出具说明：“2018年7月份左右由业主委员会提供给后度社区居委会存底。另失落二张签名表约50户。”后度居委会在该说明处加盖印章，并由后度居委会主任魏建签名。 上述事实，有原告宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭提供的房屋拆迁补偿安置协议书、请求公开与物业公司所签协议内容联名书、后度小区安置房1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼宣传栏照片、后度小区业主群（260）的聊天记录、图片消息、语音内容光盘及被告后度业委会、被告新万州公司提供的2018年5月23日后度业委会会议记录、2018年8月1日公示照片、照片详情内容、《同意莆田市新万州物业服务有限公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房物业服务的业主签名表》（共计20页）、《物业管理委托合同》及补充协议、后度安置房小区总户数及面积清单、情况说明、营业执照及本院调取的《同意莆田市新万州物业服务有限公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房物业服务的业主签名表》（共计18页）、庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案应为确认合同无效纠纷。根据《同意莆田市新万州物业服务有限公司继续为涵江区涵东街道后度小区安置房物业服务的业主签名表》的统计情况，结合本院向后度居委会调取的签名表及后度业委会提供的情况说明，对于续聘新万州公司进行物业服务，持同意意见的397户数占后度小区安置房总户数627户的63.32%,持同意意见的业主专有面积合计52867.58平方米,占后度小区安置房总面积84846.46平方米的62.31%。后度业委会代表业主与新万州公司签订的《物业管理委托合同》，已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；虽然宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭提供的微信群聊图片消息中显示的签名表与后度业委会2019年召集部分业主再次签名的第二页签名表前半部分基本一致，但该签名表上的业主均已出具说明，证明已于2018年6月1日签过案涉签名表；此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定”，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应由全体业主共同决定,该规定为管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。故而，宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭诉请确认《物业管理委托合同》无效，本院不予支持。宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭在本案第二次开庭时明确表示不申请鉴定，故其于第二次开庭后提交的鉴定申请，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第十一条第四项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下： 驳回宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由宋栋棋、张国新、林涵、陈锦铭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄金伟 二〇二〇年二月十二日 书记员  陈 涵 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。