河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1602民初911号原告：梁某某，男，汉族，1986年4月30日生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：赵文杰，系河南团结律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：张某某，男，汉族，1954年12月1日生，住河南省周口市川汇区。被告：何某某，女，汉族，1979年7月10日生，住河南省周口市川汇区。二被告共同委托诉讼代理人：王饶昌，系河南江河源律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告梁某某诉被告张某某、何某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某某及委托诉讼代理人赵文杰、被告张某某、何某某共同委托诉讼代理人王饶昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与被告张某某于2019年1月23日签订的房屋买卖合同；2、依法判令二被告返还原告购房款47万元及利息（以购房款为基数，按照年息24%的标准从2019年1月23日至被告全部返还购房款之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月23日，原告与被告张某某签订房屋买卖合同一份（被告何某某为担保人），约定被告张某某将其所有的诗意江南17幢2单元904房屋（面积135.13平米）转让给原告，合同签订后，原告按照合同约定一次性支付被告购房款47万元，但是后来原告才发现被告对该房屋不享有所有权，对该房屋无权作出转让的处分，根据合同第五条“甲方保证该房屋拥有独立产权，已经全款购买该房屋……”及合同第六条第二项“如果甲方不积极配合乙方完成过户手续，乙方可要求甲方将购房款及利息返还给买受人，并承担违约责任”，现由于被告对该房屋不享有所有权，无权处分该房屋，导致原告签订此合同的目的无法实现，为此，特依法提起诉讼，望判如所请。被告张某某、何某某辩称，一、被告于2019年1月23日签订合同之日，把该房已经交付给原告，原被告该签订的该协议是为有效协议，不应撤销；二、原告收了房子以后，交接了房子以后，属于原告违约，如原告不想要房子，张某某同意退给他购房款，应从今天计付利息，不存在欠470000元的房款利息，并且违约责任也是原告先违约。该案件的诉讼费与其他费用应该由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有异议的证据本院予以认定，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年1月23日，原告梁某某（乙方）与被告张某某（甲方）签订房屋买卖合同一份，合同主要约定如下：张某某（甲方）向梁某某（乙方）出售位于文昌东路西侧、××路北侧诗意江南17幢2单元904房屋一套，房屋面积为135.13平方米，该房屋出卖转让价格为500000元，合同生效后，无论市场房价如何涨跌，此房屋价格不再变化……合同生效日起乙方支付购房款470000元整，待该房屋产权过户到乙方名下，支付剩余购房款30000元；甲方应在该房屋物业通知交房30日内将房屋交付给乙方，如无故拖延视为违约。甲方责任约定，1、甲方保证该转让房屋拥有独立产权，已经全款第一购买了该房屋……保证此房屋屋抵押、担保、债权等权利负担，保证出卖转让该房屋不存在纠纷，甲方应承担因此发生的一切法律责任，并由甲方及时自行解决好纠纷。违约责任约定：1、甲方保证转让该房屋时，交强其应承担的全部税费用，如有尚未交纳或者拖欠的费用，由甲方承担全部责任（契税、住房维修基金、天然气入户费、自来水入户费、有线电视费等后续费用由乙方承担）；2、甲方应保证履行合同约定的义务，如甲方不积极配合乙方完成过户手续，乙方可要求甲方将本房屋买卖合同约定的购房款及其利息返还给买受人，并承担违约责任，该利息按照24%年利息计算该购房款利息；3、甲乙任何一方没有按照上述约定履行，属于违约，将自愿承担房屋出卖转让价款总额40%的违约责任。被告何某某以担保人身份在涉案房屋买卖合同最后落款处签名，并签注约定“我愿为张某某担保，并为此承担法律责任。”同时指定何某某的银行卡号62×××68，为收取购房款账号。上述合同签订后，原告按照合同约定一次性支付被告购房款470000元。后原告得知涉案房屋并未登记在被告张某某名下，张某某并不享有房屋所有权，遂要求二被告退还已付购房款等，原被告协商未果，原告遂诉至本院，望判如所请。另查明，原被告争议买卖合同涉案房屋，系位于文昌东路西侧、××路北侧的诗意江南17幢2单元904房，该房屋系本院（2016）豫1602执1185-1号民事裁定书所执行房屋，裁定书所确定的所有权人为张田功（张田功系张某某之弟）。再查明，涉案房屋所属位于文昌东路西侧、××路北侧诗意江南小区17幢至今并未竣工。本院认为，根据《中国人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同中，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”据此，被欺诈、胁迫的合同签订方（受害人）享有对该合同的撤销权；撤销权人以起诉的方式行使撤销权的，自撤销权人胜诉的判决生效时，产生形成力。而本案纠纷，被告张某某作为房屋所有权人张田功之兄，明知自己对涉案房屋不具有所有权但仍称房屋为自己合法所有，且与原告梁某某签订了“房屋买卖合同”，同时被告何某某为其提供担保，更是令其表面上显得可信。因此，原被告签订房屋买卖合同时，被告张某某明显存在欺诈的行为，造成了原告的重大误解，原告据此要求撤销房屋买卖合同的合理诉求应予支持。另因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可见，所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有。但涉案房屋至今并未竣工，并不具备交付的条件，同时被告亦没有提供有效证据证明其完成了房屋交付。因此，被告辩称涉案房屋已经向原告交付等理由，本院不予采纳。再则，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七一条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”在本案中，原告梁某某已经实际支付了470000元购房款，但该“房屋买卖合同”系因被告张某某的欺诈所签订，本院对原告要求撤销该合同的诉求予以支持后，原告梁某某要求被告张某某返还购房款470000元及利息（根据公平合理原则，以其实际已支付470000元为基数，按照双方违约责任条款约定的年息24%为标准从2019年1月23日至被告全部返还购房款之日）的合理诉求本院亦应予支持；又因担保人何某某为涉案“房屋买卖合同”承诺“我愿为张某某担保，并为此承担法律责任。”但未约定担保责任方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，被告何某某应对被告张某某所负债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、撤销原告梁某某与被告张某某于2019年1月23日签订的《房屋买卖合同》（涉案房屋位于文昌东路西侧、西华路北侧的诗意江南17幢2单元904房）；二、被告张某某于本判决书生效之日起十日内返还原告梁某某购房款470000元及利息（以470000元为基数，按年息24%计算，自2019年1月23日起至购房款470000元全部返还完毕之日止。）三、被告何某某对上述第二项承担连带保证责任；四、驳回原告梁某某的其他诉讼请求；如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元减半收取4175元、诉讼保全费3400元合计7575元，由被告张某某、何某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  张玉红二〇二〇年五月三十日书记员  王浦东