苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9386号原告：季金顺，男，1982年7月6日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：朱静静，女，1982年11月20日生，汉族，住苏州市吴中区。以上两原告共同委托诉讼代理人：朱敏、祝晶晶，江苏渟泓律师事务所律师。被告：苏州吴中万达广场投资有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道澄湖路888号1幢5层。法定代表人：于修阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡钟纯、沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。原告季金顺、朱静静与被告苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称吴中万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告季金顺、朱静静及两原告共同委托诉讼代理人朱敏，被告吴中万达公司的委托诉讼代理人沈庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季金顺、朱静静向本院提出诉讼请求：1.撤销编号为苏房商吴中合同201706300421的《苏州市商品房买卖合同》（含协议书），被告吴中万达公司协助两原告办理网签注销手续；2.被告吴中万达公司退还首付款342030元及支付该款自2017年7月1日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息及此后至实际返还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3.被告吴中万达公司退还购房佣金40000元及支付该款自2017年6月25日起至2019年8月19日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息及此后至实际返还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；4.被告吴中万达公司支付两原告已支出的截至2020年7月20日的银行按揭贷款本金及利息共计135485.84元；5.被告吴中万达公司支付剩余按揭贷款本金258004.05元及该款自2020年7月21日起至实际退还之日止、按年利率5.88%计算的利息；6.本案诉讼费用由被告负担。审理中，两原告放弃第三项诉讼请求，表示另案主张。第五项诉讼请求利息变更为：被告支付以本金258004.05元为基数自2020年7月21日起至实际退还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。事实与理由：2017年，被告将万达晶座宣传为“湖景小公馆”、“商住不动产”、“公寓”。2017年6月30日，原、被告签订编号为苏房商吴中合同201706300421的《苏州市商品房买卖合同》，约定原告认购苏州市××区长桥街道吴中城市生活广场××室房屋，商品房用途为非住宅，建筑面积共43.83平方米，套内面积为27.217平方米，总价682030元。另，原告还支付了40000元团购费。2018年9月27日，被告通知原告于2018年10月11日办理入伙手续。但在办理入伙手续时，被告告知原告商品房进行了装修改造，原告拒绝办理入户手续。2018年12月8日，原告看电视新闻才知道被告以“公寓”名义欺诈销售“行政办公楼”的事实。因此，原告要求撤销合同，并由被告支付赔偿。被告吴中万达公司辩称，首先，双方签订的《苏州市商品房买卖合同》明确约定案涉商品房用途为非住宅，合同第二十三条明确本商品房属于非普通住宅或非住宅，进一步说明非住宅指办公用房、厂房、经营性用房等房屋。其次，双方签订合同时，法律法规并不禁止办公楼用于居住，为满足实际居住需要，在签订合同当日，原告与施工单位签订《商品房装修改造工程协议》，即表明原告在购房时即已知晓土地或房屋性质或用途等具体情况，目前涉案房屋已经施工单位改造完成，同幢房屋部分业主已入住，根据协议约定，在原告交付施工单位时视为答辩人已按商品房买卖合同约定交付原告。因此，原告要求撤销合同的诉讼应予驳回。再次，被告对案涉房屋所在项目发布的广告和宣传资料，仅是对项目的一般性介绍，采用通俗说法，并非法律概念，并没有具体说明和允诺，不是具体交付标准，且商品房买卖合同补充协议第14条第1款约定，双方权利义务以购房合同及补偿协议为准。故广告宣传不能作为双方确定权利义务的依据。最后，原告之所以提起本案诉讼，是因为对苏州开展的“331专项整治行动”相关政策的误读。实际上，相关政策并未限制业主自住且实际上已有部分业主实际装修入住。被告未收取购房佣金，其无需退还。综上，原告的各项诉讼请求缺乏依据，请求予以驳回。经审理查明，2017年6月30日，季金顺、朱静静与吴中万达公司签订编号为苏房商吴中合同201706300421的《苏州市商品房买卖合同》（含协议书），约定季金顺、朱静静以682030元的价格购买吴中万达公司位于苏州市××区长桥街道吴中城市生活广场××室商品房（建设工程规划许可证编号为建字第320506201400255号、建筑工程施工许可证编号为320506201409170101），该商品房为预售商品房，为毛坯房。付款方式采用贷款方式付款，首付款为房屋总价款50%。合同第二条第二款记载：该商品房用途为非住宅；第三款记载：该商品房是住宅的，符合日照标准。该合同第十七条记载：出卖人定于2018年9月30日前将该商品房交付给买受人。合同第二十三条第6点记载：本商品房属于非普通住宅或非住宅；非普通住宅是指是各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等房屋；非住宅是指办公用房、厂房、经营性用房等房屋。第二十七条记载：出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。合同附件五《临时管理规约》记载：物业类型构成为写字楼。合同签订当日，季金顺、朱静静按约支付了首付款342030元，被告开具了相应金额的增值税普通发票。季金顺、朱静静与苏州吴中珠江村镇银行股份有限公司签订《楼宇按揭合同》，贷款34万元，贷款期限为十年，每月还款日为20日。2017年7月14日，季金顺收到贷款34万元，于当日转账被告34万元，被告开具了相应金额的增值税普通发票。截至2020年7月20日，两原告共计归还贷款本息135485.84元，剩余未还本金为258004.05元。另查明，案涉房屋所在项目的建设工程规划许可证（建字第320506201400255号），记载：建设项目名称为苏地2013-G-85地块B区，建设规模为总建筑面积97369.06平方米，具体为酒店（建筑类型为酒店）34820.58平方米，甲级写字楼（建筑类型为办公）39719.85平方米，B区地下车库（建筑类型为地下车库）22828.63平方米。建筑工程施工许可证（编号为320506201409170101），记载：工程名称为苏州吴中万达广场B区。商品房预售许可证（苏房预吴中[2016]332号），记载：预售总建筑面积39325.24平方米，共898套，均为非住宅。以上事实，有季金顺、朱静静提供的《苏州市商品房买卖合同》（含协议书）、发票、付款凭证、银行流水、信用卡对账单，吴中万达公司提供的不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，季金顺、朱静静为证明其主张还提供了如下证据：1、万达晶座湖景小公馆宣传画册、公寓与住宅的区别公示、万达晶座的现场照片及照片截图、样板房照片，其中宣传画册，先是宣传投资的最佳选择为不动产；不动产中的商住不动产是当下流行且安全稳定的理财方式，商住不动产黄金时代已来，并注明投资商住不动产的4大理由；接着对万达晶座进行了全面的宣传，最后以“一套湖景小公馆，一生财富无忧”、“选择万达，拥享财富，一次投资，一生获益”为结束。万达晶座的现场照片及照片截屏，显示：万达晶座门口大型广告牌的广告语为“入住万达最后机寓”，“35-59㎡湖景公寓，首付25万，全城争霸”。样板房照片，显示：屋内为住宅装修。季金顺、朱静静据此主张吴中万达公司都是按照公寓来进行宣传。2、今日头条截屏、姑苏晚报截屏，载明：“湖景公寓”实为写字楼，并“被同意”进行改造。季金顺、朱静静据此主张案涉房屋实际是行政办公用房，而非公寓。3、房屋内改造后照片、入伙通知书及温馨提示。2018年9月，吴中万达公司书面通知其于同年10月11日办理交房手续，其实际于同年10月底前往办理，在查看房屋过程中发现，吴中万达公司对涉案房屋进行了改造，房屋面积变小，两原告拒绝收房，后与其他业主沟通才了解涉案房屋不是公寓性质，此后报纸对此进行了刊登报道。4、（2019）苏0506民初497号民事判决书及（2020）苏05民终3086号民事判决书，涉案房屋同一幢购房者基于与本案相同事实，认为被告存在销售欺诈，要求撤销购房合同并赔偿损失。两级法院认定吴中万达公司在出售涉项目房屋时将行政办公用房以商住两用的公寓进行宣传，构成欺诈。吴中万达公司质证认为，证据1中的宣传册的真实性予以认可，对其他证据不予认可，并认为宣传及广告都是对项目的宣传，不是具体的交房标准。证据2真实性无法核实，即便该内容属实，也只是部分人员的观点，不能证明其存在恶意欺诈的事实。证据3照片真实性无法核实。入伙通知书及温馨提示真实性予以认可，其已经通知两原告收房，虽然双方未办理房屋收房手续，但视为两原告已收房。证据4真实性无异议，但与本案无关。另，吴中万达公司为证明其主张提供了季金顺与江苏省建工集团有限公司盐城分公司签订的《商品房装修改造工程协议》，抬头处及落款处的甲方签字处有季金顺的签名，并载明签署日期为2017年6月30日。约定改造工程的方案与内容为在该套房屋建设单位所交付的毛坯房基础上户内单独设置上下水、排烟管道、换气管井。购房人确认，对装修改造可能引起的商品房结构形式、户型、空间尺寸、实测面积等变化无异议，改造方无需承担责任。吴中万达公司据此主张季金顺、朱静静在购房时即已知晓土地或房屋性质或用途等具体情况，目前涉案房屋改造已完成，根据该协议的约定涉案房屋视为交付两原告。原告季金顺、朱静静质证表示，该协议有可能系季金顺签名，但认为2017年6月30日是其二人与吴中万达公司签订商品房买卖合同的时间，根本就不可能发生房屋的交接；实际上，该协议是在售楼处签署大量文件时，工作人员翻页让其签署，其二人并不知晓协议的内容。两原告实际在收房时才被告知涉案房屋被改造，查看房屋后发现面积变小，之后与其他购房者沟通以及看了新闻报道后才知道案涉房屋的性质和用途为行政办公用房。该房屋的实际性质、用途与其购买商住两用房屋的真实意思相差甚远，故其二人要求撤销合同有理有据。本院认为，首先，根据吴中万达公司提供的案涉房屋项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，可认定案涉房屋的项目规划为写字楼。其次，根据季金顺、朱静静提供的万达晶座湖景小公馆宣传画册，再结合照片、新闻报道的截屏，可认定吴中万达公司在出售案涉项目房屋时是以商住两用的公寓来进行宣传的。而商品房买卖合同及其附件中虽记载有案涉房屋为非住宅或写字楼的内容，但作为格式文本中的内容未见有特别注明，吴中万达公司的相关工作人员在业主购买时也未进行过充分的解释说明。至于季金顺签署的商品房装修改造工程协议，因落款时间与季金顺、朱静静签署商品房买卖合同为同一天，且季金顺、朱静静也对此进行了合理解释，故仅凭该两份证据尚不足以证明吴中万达公司的抗辩。由上，在吴中万达公司未提供证据证明的情况下，本院认定吴中万达公司将属于写字楼的案涉房屋描述并宣称为商住两用的公寓进行销售，构成欺诈。季金顺、朱静静因此要求撤销案涉《苏州市商品房买卖合同》（含协议书），合法有据，应予支持，被告吴中万达公司应协助两原告办理网签注销手续。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失。由此，吴中万达公司应在案涉《苏州市商品房买卖合同》被撤销后返还季金顺、朱静静购房款及赔偿两原告为购买涉案房屋已支出的银行按揭贷款利息损失，故两原告主张：1、被告返还首付款342030元及支付该款自2017年7月1日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息及此后至实际返还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2、被吴中万达公司支付截至2020年7月20日银行按揭贷款本息135485.84元；3、被告吴中万达公司支付剩余银行按揭本金258004.05元以及该款自2020年7月21日起至实际返还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于法有据，本院均予以支持。两原告放弃购房佣金及相应利息主张，本院遵其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告季金顺、朱静静与被告苏州吴中万达广场投资有限公司签订的编号为苏房商吴中合同201706300421的《苏州市商品房买卖合同》（含协议书），被告苏州吴中万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告季金顺、朱静静办理上述合同项下商品房的网签注销手续。二、被告苏州吴中万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告季金顺、朱静静购房款人民币342030元及支付该款自2017年7月1日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息及此后至实际返还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、被告苏州吴中万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告季金顺、朱静静截至2020年7月20日银行按揭贷款本息人民币135485.84元。四、被告苏州吴中万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告季金顺、朱静静购房款人民币258004.05元以及支付该款自2020年7月21日起至实际返还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11818元，由被告苏州吴中万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  徐维芬人民陪审员  苗向华二〇二〇年八月二十九日书 记 员  单 文