上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初21434号原告：李晓明，男，1960年3月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：邹志新，男，1982年8月25日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。被告：朱卫章，女，1976年7月15日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。两被告共同委托诉讼代理人：卫华，江苏东疆律师事务所律师。李晓明与邹志新、朱卫章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，李晓明以及被告的共同委托诉讼代理人卫华到庭参加诉讼。之后，因案情复杂，故转为普通程序并组成合议庭于2020年9月22日公开开庭进行了审理。李晓明以及被告的共同委托诉讼代理人卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓明向本院提出诉讼请求：1、要求两被告搬离上海市黄浦区中华路XXX弄XXX号楼205/2室房屋(以下简称系争房屋)并结清水电煤费用；2、要求两被告以每月1,800元的标准支付2015年9月12日起至2016年8月11日止的租金；3、要求两被告以每月2,500元的标准支付2016年8月12日起至实际搬离系争房屋之日的房屋占有使用费(扣除已支付的3,000元)。事实与理由：系争房屋为公有居住用房，李晓明系承租人。系争房屋原先由李晓明出租给案外人毛1，之后，邹志新提出系争房屋可以每月1,800元的租金出租给朱卫章。李晓明表示同意并让两被告从毛1处收回系争房屋。原告与两被告之间就系争房屋达成一年的房屋租赁合同，租期为2015年8月12日起至2016年8月11日止，租金为每月1,800元。现合同租赁期限已到，因两被告拒不返还系争房屋并支付相关费用，故提起诉讼。在2020年9月22日的庭审中，李晓明变更诉讼请求如下：1、要求解除李晓明与邹志新、朱卫章于2015年8月12日签订的《房屋租赁协议》；2、要求两被告搬离并向李晓明返还系争房屋；3、要求两被告以每月1,100元的标准支付2015年8月12日起至合同解除之日止的租金；4、要求两被告以每月1,100元的标准支付合同解除次日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费；5、两被告已经支付的18,200元可在上述款项中抵扣。李晓明补充事实和理由如下：原告认可2015年8月12日签订的《房屋租赁合同》，因两被告未根据合同约定支付租金，存在违约行为，故起诉要求解除合同。邹志新、朱卫章辩称：不同意原告诉请。原告与两被告之间仅存在2015年8月12日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为二十年，目前两被告已经向原告支付了138,200元，包括：2015年8月12日通过转账形式支付的首个十年租金120,000元、从毛1处收回系争房屋的垫付款13,200元以及原告自认收到的房租5,000元。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权向平安银行调取朱卫章、邹志新、王某某名下2015年的银行交易明细，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提供的2015年8月12日签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告就系争房屋建立20年的房屋租赁关系，原告对该份证据真实性提出质疑，为此，经原告申请，本院委托司法鉴定科学研究院对合同上落款“李晓明”是否为原告书写进行笔迹鉴定，司法鉴定科学研究院于2020年7月15日出具司鉴院[2020]技鉴字第393号《司法鉴定意见书》，倾向认为检材《房屋租赁协议》上需检的“李晓明”签名是李晓明所写。李晓明对《司法鉴定意见书》无异议并据此认可《房屋租赁合同》的证据资格和证明力。本院对《房屋租赁合同》予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为公有居住用房，原告系房屋承租人。2015年8月，李晓明委托两被告处理其与案外人毛1关于系争房屋的解约事宜，为此，两被告从毛1处收回系争房屋并向其代为返还预支的租金13,200元，该笔款项经原、被告合意用以抵销系争房屋部分租金。2015年8月12日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年8月12日起至2035年8月11日止，每月1,100元。签订合同时，乙方一次性支付给甲方120个月的租金132,000元，同时乙方交纳房屋租赁押金1万元，租赁期满后，甲方将房屋租赁押金全额退还乙方。合同签订后，原告向两被告交付系争房屋，两被告向原告先后支付两笔共计5,000元作为系争房屋的租金。双方在事实部分的争议焦点为两被告是否依约足额支付首个十年租金132,000元，李晓明表示两被告垫付毛1的13,200元用来抵扣租金并实际收到租金5,000元。两被告除了李晓明自认的上述18,200元外，还提供李晓明名下尾号为5156的平安银行账号的银行流水，证明朱卫章于2015年8月12日通过其名下尾号8933的平安银行账户两次转账原告共计12万元，已经履行了合同约定的支付首个十年租金的义务。李晓明认可该银行交易明细的真实性，但声称银行卡当时由两被告持有，12万元转入其账户后，随即又转给案外人王某某。原、被告均称不认识王某某，两被告表示与王某某从未有过经济上的往来。为此，本院依职权调取王某某尾号为8901的平安银行、朱卫章尾号为8933的平安银行以及邹志新尾号为3272的平安银行账户2015年银行交易明细，显示2015年8月12日朱卫章名下账户中40万元分七笔转入李晓明账户，随即李晓明账户中的该笔40万元分七笔汇入王某某账户，接下来王某某账户中该40万元分七笔又再次回到朱卫章账户，上述一系列转账行为在半个钟头内完成。对该组证据，两被告当庭表示无法给出质证意见。此外，该组证据显示2015年内的其他时间段，两被告与王某某均存在资金往来行为。朱卫章虽有转账12万元给李晓明的行为，但随即在半个钟头内该笔款项再次通过李晓明、王某某账户转入朱卫章自己账户，从形式上看李晓明并未实际取得12万元。从数额上看，朱卫章当日同一时间段共转账李晓明40万元，对另28万元是何性质出于何目的转账以及该40万元最终汇入朱卫章账户，两被告均未能作出合理解释。此前，两被告一再否认与王某某存在资金往来，显属不实陈述。本院认为仅凭上述转账凭证无法证明两被告向李晓明支付12万元租金的事实。本院认为，涉案《房屋租赁合同》对双方均具有法律约束力，故原、被告应当恪守合同约定内容履行相关义务。原告已经依约向两被告交付系争房屋，两被告庭审中一再辩称已经按约支付租金和保证金，但根据已查明的事实，合同签订至今近四年两被告尚未全部履行支付首个十年租金的义务，明显构成违约，原告于2020年9月22日当庭要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还系争房屋并结清合同期内拖欠的租金，支付继续占有房屋产生的使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、原告李晓明与被告邹志新、朱卫章于2015年8月12日签订的《房屋租赁协议》于2020年9月22日解除；二、被告邹志新、朱卫章应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告李晓明返还上海市黄浦区中华路XXX弄XXX号楼205/2室房屋；三、被告邹志新、朱卫章以每月1,100元的标准支付原告李晓明房屋租金49,283元；四、被告邹志新、朱卫章以每月1,100元的标准支付原告李晓明自2020年9月23日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,040元(原告已预交)，由被告邹志新、朱卫章共同负担；鉴定费1,500元(原告已预交)，由原告李晓明负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  许秋生人民陪审员  廖 瑛二〇二〇年九月二十五日法官 助理  陈星然书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。