黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再585号再审申请人(一审原告、二审被上诉人）：金玉霞，女，1968年2月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：马淑红，黑龙江子涵律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司。法定代表人：许忠学，该公司董事长。委托诉讼代理人：李倩，黑龙江四维律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大庆市天宇砼构件加工有限公司。法定代表人：刘士忠，该公司总经理。再审申请人金玉霞因与被申请人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司（以下简称鑫仁泉公司）、大庆市天宇砼构件加工有限公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2017）黑06民终690号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月27日作出（2017）黑民申2702号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金玉霞再审请求：依法撤销二审判决，改判鑫仁泉公司、天宇公司共同承担返还购房款、支付利息及给付购房款一倍赔偿的责任。一、二审、再审案件受理费由鑫仁泉公司、天宇公司负担。其理由是：金玉霞是到鑫仁泉公司售楼处正常购房，选定房号后被鑫仁泉公司告知该房需要与天宇公司办理交款手续。并在鑫仁泉公司售楼处由天宇公司提供给金玉霞加盖鑫仁泉公司、大庆市天宇房地产开发有限公司公章的大庆市东城明珠预留房源申请单（以下简称预留房源单），由天宇公司收取全部购房款，并由鑫仁泉公司负责办理网签等后续手续。金玉霞购买涉案房屋是2011年12月16日，当时鑫仁泉公司还未取得商品房预售许可证，不具备网签条件，不存在金玉霞可在预留房源单载明的3日内到该公司办理房屋买卖手续的可能。购买房屋时二公司均告知金玉霞等候通知，具备签订正式买卖合同条件时会通知其到售楼处办理。鑫仁泉公司在一审中自认销售许可证下发时间为2012年4月16日，二审法院以金玉霞未在3日内到销售部与鑫仁泉公司进行买卖为由否认了其与鑫仁泉公司之间的房屋买卖合同关系实属不顾本案事实，严重错误。在鑫仁泉公司、天宇公司特定的合作关系及销售模式下，对金玉霞而言，支付全部购房款即为履行了主要义务。在鑫仁泉公司不具备网签能力的情况下，天宇公司收取购房款且二公司共同出具预留房源单作为购房凭证进行确认应视同商品房买卖合同关系成立。加盖鑫仁泉公司及天宇公司公章的预留房源单及收房款收据具备商品房买卖合同构成要件，金玉霞与鑫仁泉公司、天宇公司之间商品房买卖行为应予认定。金玉霞持有的预留房源单加盖了鑫仁泉公司与天宇公司双方公章，此房已出售，鑫仁泉公司是明知和认可的。二公司一房两卖事实存在，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定返还金玉霞购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任，鑫仁泉公司是法定责任承担人，一审法院认定事实及适用法律正确应予维持。二审法院对天宇公司2013年2月7日声明未经庭审质证却予以采信、认定，二审枉法裁判行为确实存在。金玉霞也未曾与天宇公司签订房屋买卖合同，二审判决却予以认定显然无证据实属错误。综上，请求再审法院支持金玉霞的再审请求。鑫仁泉公司辩称，金玉霞从未与鑫仁泉公司签订商品房买卖合同，也未向鑫仁泉公司交付过购房款，双方不具有商品房买卖合同关系，金玉霞无权向鑫仁泉公司主张任何权利。金玉霞从天宇公司处购买房屋并向天宇公司交付了房款，双方构成事实上的房屋买卖合同关系。金玉霞只能向天宇公司主张权利，鑫仁泉公司与天宇公司之间属于土地使用权转让合同关系，天宇公司提供土地使用权，鑫仁泉公司负责开发，并在建成后向天宇公司交付部分房屋。天宇公司的单方行为与鑫仁泉公司无关。涉案房屋本来是鑫仁泉公司交付给天宇公司作为土地使用权转让款的多户房屋中的一户，初期天宇公司有权将房屋出售，鑫仁泉公司只履行《合作开发协议》的附随义务，即协助办理房屋手续，但后期鑫仁泉公司发现多付给天宇公司242.93平方米房屋，天宇公司也认可此事实，并于2013年1月31日出具声明确认涉案预留房源单作废，鑫仁泉公司将涉案房屋收回有事实上的依据。另外因天宇公司拖欠税款，鑫仁泉公司于2013年2月21日委托律师向天宇公司出具律师函，要求天宇公司交纳税款，否则鑫仁泉公司有权在已为天宇公司预留的房屋中扣留相应面积房屋。因天宇公司没有提出异议，鑫仁泉公司有理由认为天宇公司认可其意见。鑫仁泉公司不存在过错，更不存在恶意违约。其公司有权收回涉案房屋并进行处置。因房屋并未过户到天宇公司名下，故天宇公司在对外出售房屋时填写预留房源单申请预留房源，由鑫仁泉公司加盖公章，只是表明鑫仁泉公司将为天宇公司预留该房源，不代表鑫仁泉公司与预留房源单上的金玉霞构成房屋买卖合同关系。该预留房源单不具有商品房买卖合同要件。该预留房源单明确载明“此申请单领取后3日内有效，请尽快送回东城明珠销售部”，金玉霞并未按预留房源单要求的时间送回东城明珠销售部，该单自动失效。鑫仁泉公司与金玉霞不存在商品房买卖合同关系的情况下，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求再审法院依法驳回金玉霞的再审请求。天宇公司未提交书面答辩意见。金玉霞向一审法院起诉请求：要求解除其与鑫仁泉公司、天宇公司之间的房屋买卖合同关系，二公司返还购房款35万元及利息53083元，承担35万元的赔偿责任，共计753083元。本案受理费由二公司负担。一审法院认定事实：鑫仁泉公司与天宇公司共同签订了《合作开发协议》及《补充协议》，协议约定鑫仁泉公司将大庆市东城明珠4号楼部分楼房作为投资回报交付给天宇公司，由其自行出售，鑫仁泉公司协助办理网签手续。2011年12月16日，金玉霞购买由鑫仁泉公司交付给天宇公司出售的4号楼-1-401室房屋，面积为85.37平方米，金玉霞交付全部购房款35万元，由天宇公司出具收据并由负责人签字，鑫仁泉公司与天宇公司于当日共同出具了预留房源单予以确认。金玉霞交付房款后，鑫仁泉公司因与天宇公司存在内部约定矛盾，在未经金玉霞同意下，擅自将金玉霞购买的4号楼-1-401室收回并卖给案外人。致使金玉霞商品房买卖合同目的不能实现，金玉霞无法取得房屋。故金玉霞诉至法院，请求解除金玉霞与鑫仁泉公司、天宇公司之间的买卖合同，判令鑫仁泉公司与天宇公司返还金玉霞已付购房款35万元及利息53083元，同时要求鑫仁泉公司与天宇公司承担35万元的赔偿责任，共计753083元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经庭审核实，本案争议房屋属于鑫仁泉公司与天宇公司签订的合作开发协议约定由鑫仁泉公司交付给天宇公司作为投资回报的多户房屋中的一户。金玉霞虽然没有与鑫仁泉公司和天宇公司签订房屋买卖合同，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。鑫仁泉公司在明知天宇公司已经把上述争议房屋卖给金玉霞的情况下，又擅自进行收回并再次买卖，侵犯了金玉霞的合法权益，致使金玉霞房屋买卖合同目的不能实现，二公司构成共同侵权，应对金玉霞负连带赔偿责任，故金玉霞要求二公司返还已付购房款35万元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持；金玉霞要求鑫仁泉公司与天宇公司给付53083元利息损失的诉讼请求，因利息损失超过法律规定之合同签订时起至起诉时止的利息49933元，超过部分，不予支持；金玉霞要求二公司赔偿35万元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因鑫仁泉公司与天宇公司在另行出售时均存在明知且故意的行为，应承担购房款一倍的赔偿责任，故对金玉霞的此项诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除金玉霞与鑫仁泉公司和天宇公司之间的商品房买卖合同；二、鑫仁泉公司与天宇公司于判决生效后立即返还金玉霞购房款35万元，支付利息49933元及购房款一倍的赔偿款35万元，共计749933元；三、驳回金玉霞的其他诉讼请求。案件受理费11331元，由金玉霞负担32元，由鑫仁泉公司与天宇公司连带负担11299元；保全费4285元，由鑫仁泉公司与天宇公司连带负担。鑫仁泉公司不服一审判决，上诉请求：改判其公司不承担任何责任或发回重审。一、二审案件受理费由金玉霞和天宇公司负担。二审法院认定事实：鑫仁泉公司与天宇公司于2009年9月5日签订了《合作开发协议》，随后签订了《补充协议》，通过该两份协议约定鑫仁泉公司将大庆市东城明珠4号楼部分楼房作为投资回报交付给天宇公司，由其自行出售，鑫仁泉公司协助办理网签手续。2011年12月16日，天宇公司曹亚君为金玉霞出具了35万元购房款的收据。鑫仁泉公司与天宇公司为金玉霞出具了预留房源单并加盖二公司公章。2013年1月31日，天宇公司为鑫仁泉公司出具声明一份称，“......原以天宇房地产开发有限公司签的预留房源证一律作废，在开预留房源证时必须是大庆市天宇砼构件加工有限公司的公章方为有效......”。2013年2月7日曹亚君为鑫仁泉公司出具声明一份称，“......预留房源单（施强2-1-2401、郑玉兰2-2-1901、王元宏2-1-2501、于会秋4-2-601、丁景威4-1-202、丁景威4-1-102、金玉霞4-1-602、曲艳荣4-1-502）以上房源预留单作废。”后鑫仁泉公司将涉案房屋另行销售给他人。2014年3月10日大庆市中级人民法院下发（2013）庆民一初字第25号民事判决，该生效判决认定鑫仁泉公司与天宇公司之间的合作开发协议为土地使用权转让合同。二审法院认为，根据一审期间金玉霞提供的购房收据可以认定，涉案房屋的买卖双方为金玉霞及天宇公司。加盖鑫仁泉公司及天宇公司公章的预留房源单所体现的内容包括房号、面积、金玉霞，缺少房屋价款、交付条件、日期等主要内容，依照《商品房销售管理办法》第十六条的规定该预留房源单不具备商品房买卖合同的构成要件，不能据此认定鑫仁泉公司与金玉霞之间建立了商品房买卖合同关系。按照该预留房源单备注记载“此申请单领取后3日内有效，请尽快送回东城明珠销售部。”因此鑫仁泉公司在该预留房源单上加盖公章的行为，应视为其对持有者在3日内有权到销售部进行购买预留房屋的认可。现金玉霞未向法庭提交充分证据证明，其在领取预留房源单之日后3日内到销售部与鑫仁泉公司就预留房屋进行买卖，而是与天宇公司签订了房屋买卖合同，并交纳了房款，因此应认定为金玉霞与天宇公司之间确立了房屋买卖合同关系。依据已生效的大庆市中级人民法院（2013）庆民一初字第25号民事判决可以认定，鑫仁泉公司与天宇公司之间是土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产关系，因此天宇公司对外销售房屋的行为应由其自己承担责任，而非由鑫仁泉公司承担。综上所述，由于二审期间鑫仁泉公司提供新证据，导致一审判决对鑫仁泉公司与天宇公司之间法律关系的认定发生变化。涉案房屋的买卖双方主体为金玉霞与天宇公司，对于买卖合同未能实现的过错在于天宇公司，因此应由天宇公司承担相应责任。鑫仁泉公司关于自己不应承担责任的上诉请求有理，予以支持。依照《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，二审法院判决：一、撤销大庆市萨尔图区人民法院（2014）萨民初字第1157号民事判决；二、解除金玉霞与天宇公司之间的房屋买卖合同；三、天宇公司于判决生效之日起三日内返还金玉霞购房款35万元，支付利息49933元及购房款一倍的赔偿款35万元，合计749933元；四、驳回金玉霞的其他诉讼请求。一、二审案件受理费合计22662元，由金玉霞负担11363元、由天宇公司负担11299元；保全费4285元，由天宇公司负担。本院经再审审理查明，二审认定的2013年2月7日曹亚军为鑫仁泉公司出具的声明，在本案一审庭审中未当庭出示，亦未经各方当事人质证。本案与刘爱菊诉鑫仁泉公司、天宇公司、孙亚侠诉鑫仁泉公司、天宇公司房屋买卖合同纠纷两案在二审时同时同一法庭开庭，但对该声明未出示未质证。金玉霞未举示过其与天宇公司之间的房屋买卖合同，在本案与刘爱菊诉鑫仁泉公司、天宇公司、孙亚侠诉鑫仁泉公司、天宇公司房屋买卖合同纠纷两案一、二审庭审中均未出示过该合同，亦未经各方当事人质证。鑫仁泉公司自认涉案房屋已由其公司另行出售给他人并已办理完所有权手续。2011年6月23日，大庆市天宇房地产开发有限公司更名为大庆市天宇砼构件加工有限公司。除此，本院再审确认一、二审查明的其他事实。本院再审认为，金玉霞举示的盖有鑫仁泉公司合同专用章、大庆市天宇房地产开发有限公司公章的预留房源单及大庆市天宇房地产开发有限公司出具的房款收据能够证明金玉霞关于其是向鑫仁泉公司和大庆市天宇房地产开发有限公司购买本案涉案房屋的主张。根据该预留房源单及收据载明的内容及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，金玉霞与鑫仁泉公司、天宇公司之间存在商品房买卖合同关系。二审认定金玉霞与天宇公司之间签订了房屋买卖合同无证据支持。2013年1月31日声明是天宇公司向鑫仁泉公司发出的，对金玉霞无约束力。另一份2013年2月7日声明未经金玉霞质证，二审予以采信程序有误，且该声明属于天宇公司单方行为，没有证据证明已得到金玉霞的认同，该声明载明金玉霞预留房源单上房号为4-1-602，与金玉霞持有的预留房源单上的房号4-1-401不符，因此该声明对金玉霞亦无约束力。鑫仁泉公司与天宇公司之间的法律关系及相关约定仅对鑫仁泉公司、天宇公司具有约束力，金玉霞无义务知晓鑫仁泉公司、天宇公司之间存在何种法律关系及约定，故鑫仁泉公司、天宇公司不能以其二公司之间的土地使用权转让合同关系以及由此引发的双方之间的争议对抗金玉霞与该二公司之间的商品房买卖合同关系。鑫仁泉公司明知涉案房屋已经卖与金玉霞，却将该房再次出卖给他人并已办理完所有权手续。因鑫仁泉公司、天宇公司之间存在争议导致鑫仁泉公司将涉案房屋另售他人，该二公司对金玉霞房屋买卖合同目的已不能实现均有过错，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，金玉霞起诉本案请求解除其与鑫仁泉公司、天宇公司之间的房屋买卖合同关系并判令二公司返还其购房款35万元及利息，承担35万元的赔偿责任，一审法院对此予以支持无误。二审认定本案房屋买卖合同目的不能实现的过错仅在于天宇公司并支持鑫仁泉公司关于其公司不应承担任何责任的上诉请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销大庆市中级人民法院（2017）黑06民终690号民事判决；二、维持大庆市萨尔图区人民法院（2014）萨民初字第1157号民事判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11331元，由金玉霞负担32元，由大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与大庆市天宇砼构件加工有限公司连带负担11299元。保全费4285元，由大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与大庆市天宇砼构件加工有限公司连带负担。二审案件受理费11331元，由大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 鑫审 判 员  郭延泽审 判 员  王 玺二〇一七年十二月二十八日法官助理  刘 卓书 记 员  李婷婷