江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0381民初1029号 原告：苗艳，女，1967年10月3日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人:王**，男，1967年10月8日出生，汉族，住新沂市。 被告：翟维方，男，1984年11月27日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：陈海成，男，1975年1月12日出生，汉族，住新沂市。 被告：李峰，男，1962年8月16日出生，汉族，住新沂市。 原告苗艳与被告翟维方、李峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苗艳及其委托诉讼代理人王**、被告翟维方委托诉讼代理人陈海成、被告李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 审理过程中，苗艳向本院提出财产保全申请，请求扣留李峰在新沂市城市花苑工作组的债权25万元。本院经审查后作出（2020）苏0381民初1029号民事裁定，扣留了前述债权。 苗艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除苗艳与翟维方、李峰之间订立的房屋买卖合同；2.判令翟维方、李峰返还购房款20.5万元及利息（自2017年12月18日起，按年利率6%计算至本息付清时止）；3.判令翟维方、李峰赔偿损失10万元；4.诉讼费、保全费由翟维方、李峰负担。事实和理由：苗艳于2017年12月18日与翟维方、李峰签订了一份《房屋买卖合同》，约定翟维方、李峰将新沂市城市花苑三期4幢1单元303室房屋（以下简称涉案房屋）出售给苗艳。合同签订后，苗艳支付20.5万元；翟维方、李峰答应收下首付款后等政府通知上房。其后，翟维方、李峰一直未有交付涉案房屋。2019年底，因开发商涉嫌犯罪，涉案房屋被政府收回统一处置，导致翟维方、李峰无法将涉案房屋交付苗艳，买卖合同已经无法履行。房价上涨，房屋增值，合同不能履行给苗艳造成巨大损失。为此提出诉讼。 翟维方辩称，不同意解除合同，也不同意返还购房款、利息和赔偿损失。苗艳是经过多方了解之后才购买的房屋。收回房屋统一处置是政府行为而非翟维方、李峰个人行为，涉案房屋目前还未处置，尚未交付给翟维方、李峰。待交付后，翟维方、李峰再交付给苗艳。 李峰辩称，不同意解除合同。苗艳通过亲戚朋友的关系找到李峰要求购买涉案房屋，房屋交易价格低于市场价，苗艳知道交易存在风险、并且愿意承担风险，双方才签订房屋买卖合同。收回房屋统一处置是政府行为而非翟维方、李峰个人行为，即使返还购房款，也不应当支付利息，更不应当赔偿损失。因为双方并未约定交房日期，且交易风险应当由苗艳自行负担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月21日，翟维方与新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司（以下简称鄂尔多斯公司）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号XY26346），约定翟维方购买鄂尔多斯公司开发的涉案房屋，2012年12月30日前交付房屋；购房款总金额为416377元，合同记载该款已于2011年1月21日付清。对于款项支付方式，翟维方陈述系从鄂尔多斯公司欠付李俊的借款中抵扣。后鄂尔多斯公司负责人金训华因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被公安机关立案侦查；涉案房屋所在项目工程未竣工验收，亦未交付。 2017年12月18日，翟维方、李峰（甲方）与苗艳（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定翟维方、李峰将涉案房屋出售给苗艳，成交价为34万元（不含税费），确认苗艳已于2017年8月30日给付定金0.5万元，并约定合同签订当日支付首期款20万元，余款于“商品房合同更名之日或上房之日”付清；合同第二条“甲乙双方的声明”载明：“（一）甲方对产权及出卖权的声明1、该房甲方现未取得两证，但已与房地产开发公司签定《商品房买卖合同》，合同号XY26346，并已在房产局网签备案，并且房款已一次性付清。2、甲方保证其出售给乙方的房屋产权清晰无争议，房屋无抵押，未被查封，无法律法规禁止交易的情况。乙方买受后，若该房产权有纠葛以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，如甲方不能及时清理，则甲方全额退款。若出现该房屋一房多卖情况，甲方除全额退款外，还应赔偿乙方10万元。（二）乙方对购买权的声明乙方自愿在本合同第二条（一）款真实成立的前提下向甲方购买上述房屋及产权，并签定本合同且仅在此种情况下签定才具有法律效力。”对于房屋交付时间，双方未作明确约定。苗艳在合同签订前已于2017年8月30日支付定金0.5万元，并于合同签订当日支付购房款20万元。 另查明，因鄂尔多斯公司负责人金训华因涉嫌非法吸收公众存款犯罪，涉案房屋于2011年8月29日被公安机关查封。在苗艳与翟维方、李峰签订房屋买卖合同时仍处于查封状态。2020年3月，新沂市打击和处置非法集资工作领导小组办公室发布鄂尔多斯非法集资案件涉案资产处置方案情况公示，对鄂尔多斯公司涉及非法集资的资产整体收回、统一处置，涉案房屋亦包含在内。庭审中，苗艳陈述在签订《房屋买卖合同》时，知道涉案房屋所在开发项目已被政府接盘，尚未竣工。另，根据新沂市打击和处置非法集资工作领导小组办公室于2019年12月发布的《关于新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司非法集资案件资产处置方案的公示》记载，涉案房屋所在“城市花苑”小区住宅按6900元/平方米，以“捆绑销售”的方式抵偿债务。 本院认为，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同，应属无效。本案中，双方在签订《房产买卖协议》时，涉案房屋已被司法机关查封，双方亦在合同中约定在房屋无抵押、未被查封、无法律法规禁止交易的情况下合同发生法律效力，故双方之间就涉案房屋订立的买卖合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，翟维方、李峰应当返还苗艳所支付的购房款（包括定金）20.5万元，并支付资金占用费，资金占用费标准可以参照中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，同时以年利率6%为限。关于苗艳主张的损失10万元。翟维方、李峰作为涉案房屋的出售方，应保证涉案房屋不存在查封等限制权属转移的情况，在涉案房屋已被查封的情况下与苗艳签订买卖合同，显然存在过错，故应当赔偿苗艳因合同无效产生的损失，但赔偿的数额应当限于信赖利益损失，而不包括间接损失以及在合同有效情况下通过履行可以获得的利益。同时，苗艳在签订合同时已知晓涉案项目被政府接盘等情况，但没有尽到审慎注意义务，采取积极措施防范风险，亦存在一定的过错。综合房地产即时行情、苗艳实际损失情况及翟维方、李峰的过错程度等因素，本着公平和诚信原则，酌定翟维方、李峰赔偿苗艳经济损失3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、翟维方、李峰应于本判决发生法律效力之日起十日内返还苗艳购房款20.5万元及资金占用费〔以20.5万元为基数，自2017年12月18日起计算到实际给付之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；同时以年利率6%为限〕。 二、翟维方、李峰应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿苗艳损失3万元。 三、驳回苗艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3167元，由苗艳负担754元，翟维方、李峰负担2413元；保全费1770元，由翟维方、李峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇二〇年五月二十二日 书记员  张薇