吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉2426民初1139号原告：安图县金盾小区正园物业有限公司，住所吉林省安图县。法定代表人：李欣，经理。委托诉讼代理人：于鑫，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：刘杰，男，1983年1月15日出生，汉族，公务员，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：林青丽（系刘杰的妻子），女，1984年9月16日出生，汉族，职员，住吉林省安图县。原告安图县金盾小区正园物业有限公司（以下简称“正园物业”）诉被告刘杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正园物业的委托诉讼代理人于鑫，被告刘杰的委托诉讼代理人林青丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正园物业向本院提出诉讼请求：1.刘杰支付拖欠2012年8月至2017年12月的物业管理费2670.85元；2.刘杰支付违约金2174.70元。事实与理由：刘杰系安图县金盾小区的业主，正园物业现负责该小区的物业服务工作，刘杰与小区业主委员会在物业服务合同中，约定以建筑面积每月每平方米0.5元计算物业服务费用，未按时交纳物业费的，按日千分之一的标准支付违约金。正园物业已按合同约定提供了物业管理服务，但刘杰却以各种理由推托。期间正园物业曾多次向刘杰催要，并且委托律师向其发出律师函，催告其在限期内交纳物业服务费，但刘杰至今未交纳。刘杰的上述行为将直接影响到正园物业的物业服务工作的正常进行，将关系到整个小区的物业管理及全体业主的公共利益，势必影响其他业主的正当利益。综上，应依法支持正园物业的诉讼请求。刘杰辩称，请求驳回正园物业的诉讼请求，并提出诉讼时效抗辩。理由如下：一、正园物业主张的物业服务费用已过诉讼时效期间。二、所谓的金盾小区业主委员会系违法设立，其无权代表业主签订合同。1.金盾小区所谓的业主委员会不是经过业主大会或业主代表大会选举产生的，本小区从未召开过业主大会或业主代表大会，所谓的业主委员会系正园物业有限公司从自身利益出发自行召集的，刘杰根本不知道业主委员的存在，其无权代表广大业主与任何组织或个人签订任何合同；2.业主委员会与正园物业签订的《委托合同》违反了《合同法》等法律规定，系在广大业主不知情、无任何意思表达的情况下，正园物业与其自己指定的代理人签订合同，该合同是违法的，是不生效的。三、正园物业没有按照合同约定内容进行管理。1.正园物业没有通过业主的同意，私自将业主一楼内的楼道照明灯接到门外公用照明，由业主摊电费，本应由物业解决的照明设备，却让业主白白拿了几年的公用电费；2.小区没有保安等人员管理，偶尔的管理也不具有连续性；3.小区铁栅栏多处遭到破坏，到处都可以自如出入，小区业主丢失自行车、摩托车等物品，正园物业的工作人员从没有过问管理过；4.小区草坪被严重损坏无人管理，多处草坪被种上菜，夏天杂草满院；5.正园物业将小区草坪内的树木挖走，不知道是卖了还是挪为他用；6.金盾小区三、四、五号楼的西侧门市房在小区内私自扒墙建门窗、并私自将草坪毁掉铺路，五号楼私自将外观墙颜色改变，看上去很不雅观，其中一家烧烤店将排烟火的烟筒从业主家的窗边坚起，其噪音严重影响业主的正常生活，存在火灾隐患（据门市房的业主陈述是物业同意下安装）；7.2017年夏天正园物业将二号楼西侧楼头挖开准备建泵房，连楼的基础和护基石都挖掉了，那是整栋楼的承重基石被破坏，经过业主反对，正园物业将其简单回填，直至现在没有恢复水泥面（据供热公司陈述也是正园物业同意）；8.小区内停车极其混乱，不仅院内停车混乱，连出入道上也停满车辆，给小区出入造成很大影响并存在安全隐患，小区内停有“僵尸”车辆，正园物业不予处理；9.小区草坪内堆放各种杂物极其混乱，凉亭内堆满杂物，六号楼下搭建鸡窝散养鸡正园物业不进行管理；10.小区有多个业主房屋屋顶和墙壁漏水，多次找物业给予修复，几年得不到解决；11.小区内没有自行车、摩托车停车场，业主只好将车辆停放在楼道内，给出行带来很大不便；12.小区内几处马葫芦盖损坏，多次反映，物业不予处理；13.业主防盗门锁及门铃坏了，多次找物业不予处理，后物业不是修理而是将门铃线剪断；14.冬天下雪无人清扫，物业一冬天有时只为应付用铲车清扫一次雪，有时一冬天也不清扫，撒点炉灰渣子，甚至连所谓小区办公场所屋外的雪也不清扫；15.由物业公司设立的公示栏形同虚设，公示栏一直空白，2017年11月4日为应付检查或起诉，墙上张帖小区业主委员会成员公示；16.原小区售楼处属当时售楼的临时用房，本应将其拆除，可现在作为小区所谓的办公用房仍然存在，严重影响消防车通道。2015年本小区3号楼西侧楼头发生火灾，因它的存在，消防车无法进入，消防车被迫改道到小区外通行；17.因2013年办理房照必须交纳物业费，当时业主不欠物业管理费，正园收取物业管理费后未按约定进行管理，不用收取的物业管理费去改善小区坏境；18.正园物业自成立以来没有一个正规办公场所，违反了省、州、县物业管理条例；19.业主承认正园物业为小区楼道卫生清扫这一项服务达到标准，因此业主愿意向环卫部门缴纳卫生费用；20.要求撤换物业，竞争上岗，召开业主大会，共商共建小区。经审理查明：正园物业于2012年8月9日成立。2013年1月10日安图县价格监督检查局作出安价监检发【2013】1号文件，将金盾小区正园物业服务费标准制定为住宅每月每平方米0.5元，其他非住宅物业服务费协商制定，并向正园物业颁发由吉林省物价局作出的《收费许可证》。2013年1月10日、2014年1月10日、2017年1月9日正园物业与安图县金盾小区业主委员会先后签订《小区物业管理委托合同》。2013年1月10日签订的委托合同中约定：委托管理期限为1年，自2013年1月10日起至2014年1月9日止，未对业主交纳物业服务费的期限另行约定；2014年1月10日签订的委托合同中约定：委托管理期限为三年，自2014年1月10日起至2017年1月9日止，另约定2014年3月15日开始向业主及物业使用人收取2014年的物业服务费（每半年收取一次）；2017年1月9日签订的委托合同中约定：委托管理期限为两年，自2017年1月9日至2019年1月9日止，另约定业主和物业使用人应在每年的10月20日前缴清全年的物业服务费。三份委托合同中均约定正园物业以每月每平方米0.5元价格收取物业服务费，并对涉及物业服务中的双方权利义务作出规定。2013年1月10日、2014年1月10日签订的两份合同中对逾期未交纳物业服务费作出约定即“从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金”。正园物业依约履行合同向金盾小区提供物业服务的同时，出现小区铁栅栏被损坏未及时修补；小区内乱搭仓库未及时制止；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地；小区凉亭被堆放杂物占据；小区内马葫芦盖未及时维修；防盗门铃坏后未及时修理；楼道内堆放自行车影响通行等诸多履行瑕疵。刘杰系安图县明月镇金盾小区2号楼2单元401室房屋所有人，其房屋面积为82.18平方米，自2011年开始在金盾小区居住至今。认定以上事实的证据有：《营业执照》、《关于制定金盾小区正园物业费标准的批复》、《收费许可证》《关于取消收费许可证及年审制度的证明》、《小区物业管理委托合同》三份、正园物业提供的照片、刘杰提交的照片。本院认为，2013年1月10日正园物业与安图县金盾小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同》后，开始为小区提供物业服务。正园物业作为合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，金盾小区的业主未提出异议并接受该服务行为，即使业主委员会成员的选举程序有瑕疵，亦不影响双方合同关系的实际成立，正园物业请求金盾小区业主按照《小区物业管理委托合同》内容交纳物业服务费的主张，依法应予支持。因正园物业在履行物业服务合同中存在诸多履行瑕疵，业主未按期交纳物业服务费的行为，依法不能认定为违约行为，正园物业请求刘杰支付违约金的主张，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”2013年1月10日正园物业与安图县金盾小区业主委员会签订物业合同后，正园物业应按照该合同的约定，至2014年1月9日委托管理期限届满后的三年内向刘杰主张权利，因正园物业未举证证明上述期间内存在符合诉讼时效中止、中断的法定情形，至2017年10月23日正园物业向本院起诉时，其请求刘杰支付2012年8月至2014年1月9日止物业服务费的主张，已过法定诉讼时效期间，本院不予支持。2017年1月9日双方签订的《物业服务合同》中约定业主应于每年的10月20日前交纳全年的物业管理费，2017年物业管理费应计算至2017年12月末。结合正园物业未按照物业合同约定对物业设施等进行维修、养护，对个别业主占用绿地、楼道、凉亭等公共设施行为未予制止及其他履行瑕疵，本院酌定支持正园物业70%的物业服务费请求，即刘杰应向正园物业交纳2014年1月10日至2017年12月末止的物业服务费合计为1371.99元[（82.18㎡X0.5元/月/㎡X12个月X4年-82.18㎡X0.5元/月/㎡÷30天X9天）X70%]。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十一条、《物业服务收费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告刘杰于本判决生效之日立即向原告安图县金盾小区正园物业有限公司交纳物业费1371.99元；二、驳回原告安图县金盾小区正园物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告安图县金盾小区正园物业有限公司负担36元，由被告刘杰负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  秦承兰审判员  胡征光审判员  陈 帅二〇一七年十二月二十二日书记员  温笑宇