广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初3753号原告：李梦宁,男，汉族，1990年9月13日生，户籍地址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：武慧利，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告：周权，男，汉族，1961年9月15日生，户籍地址广东省深圳市南山区，被告：欧震美，女，汉族，1964年12月11日生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，共同委托诉讼代理人：何红耀，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：王龙飞，男，汉族，1992年3月10日生，户籍地址广东省深圳市南山区，系公司员工。原告李梦宁诉被告周权、欧震美、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称：中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李梦宁及其委托诉讼代理人武慧利、被告周权与被告欧震美的共同委托诉讼代理人何红耀、被告中原地产公司委托诉讼代理人王龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、请求判决解除三方签署的二手房买卖及居间服务合同；2、请求判令被告周权退还已支付定金158000元；3、请求判令被告周权支付给原告违约金655600元（转让成交价百分之二十，即3178000*20%=635600元）；4、请求判令被告周权承担本案的全部诉讼费用及保全费用；5、请求被告欧震美、被告中原地产公司对上述二、三、四项请求承担连带责任。相关案情一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区布吉镇南岭村桂芳园五期19栋（依涛居）C座603。二、涉案房产不动产证号：600389961。三、房地产买卖合同签订情况：2019年11月17日，原告李梦宁（买方）与被告周权（卖方）、被告中原地产公司（居间方）签订的编号：MJ-0000414号《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：1、交易的房屋位于深圳市龙岗区桂芳园五期19栋（依涛居）C座603；2、成交价3178000元，合同生效之日支付定金100000元，合同生效后三日支付定金58000元；3、买方需于2019年11月22日将剩余首期款（以银行批准为准）支付至双方约定的银行资金监管账户；4、该物业处于抵押状态，卖方需于签署合同之日起七日内办理赎楼相关手续；5、双方同意在定金或首付款中预留5000元作为交楼押金，在交付物业时进行物业费用的结算；6、备注“买卖双方均承诺无不良信用记录，因此导致银行不予贷款或担保公司不予赎楼，自行承担相关责任”。2019年11月17日原告李梦宁（甲方）与被告周权（乙方）、被告中原地产公司（丙方）签订《资金托管协议》，约定：1、甲乙双方将定金100000元，交楼押金5000元交由丙方进行托管；2、甲方向丙方提供物业存在抵押但不存在查封状态时的查档单，丙方可解除托管将资金放给甲方。四、合同履行情况：2019年11月17日原告支付给被告周权定金100000元、2019年11月18日原告支付给被告周权定金58000元，2019年11月17日，被告周权向原告出具158000元的《收款收据》。2019年11月22日，原告向双方共同监管的资金账户存入800000元，2019年11月22日原告与被告周权双方在招商银行签订《二手楼交易资金监管协议书》，办理资金监管手续，2019年11月28日招商银行出具《贷款承诺书》，对于原告李梦宁与被告周权签订的《房地产买卖合同》项下的房屋，桂芳园五期19栋（依涛居）C座603同意贷款2220000元。五、被告周权与被告欧震美的关系：被告周权与被告欧震美于2015年5月14日登记结婚，系夫妻关系。六、被告辩称：被告周权、被告欧震美共同答辩意见：本案交易失败是因为被告周权所在的公司在运营过程中，与其合作伙伴发生了一定的经济纠纷，被合作伙伴起诉追债，涉案房产被查封所致。原告要求的违约金20%过高，应适当的降低。因为本案在交易的过程中时间很短，并且相关情况最终在很短的时间发生了不能交易的情况。相对来讲，原告的损失要小一些。被告中原地产公司答辩意见：本案交易中，被告中原地产公司作为居间方，已尽到的全部的居间义务，包括审慎审查义务，以及如实告知的义务。原告诉求被告中原地产公司承担违约责任没有合同依据，也没有法律依据，被告中原地产公司处尚托管了原告交付的交楼押金5000元，将根据法院的生效判决予以放款。七、其他情况：在房屋买卖合同履行过程中，涉案房屋于2019年12月6日，被深圳市福田区人民法院（2019）粤0304财保5948号案查封，致双方的房屋买卖合同无法继续履行。裁决结果本院认为，原告李梦宁与被告周权、被告中原地产公司三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》系三方真实意思表示，合法有效。三方应依照合同履行，原告依据合同已支付定金158000元，现合同履行至资金监管阶段，原告已将首付800000元存入银行资金监管账户，银行于2019年11月28日出具《贷款承诺书》，后因涉案物业2019年12月6日被福田区人民法院查封，双方的房屋买卖合同无法继续履行。原告诉请解除合同，符合法律规定，本院认定三方签署的二手房买卖及居间服务合同于2020年3月6日解除。被告周权实际收到定金153000元，应返还给原告，被告中原地产公司公司因资金托管关系，收到被告周权支付的收楼押金5000元，因三方签署的《二手房买卖及居间服务合同》解除，应予以返还给原告李梦宁。原告主张被告周权应支付成交价20%的违约金635600元，被告抗辩原告主张的违约金过高。本院认为双方合同履行至资金监管阶段，银行已出具《贷款承诺函》，本院将违约金标准调整至成交价的15%，即476700元（3178000元×15%）。被告欧震美是否对被告周权的债务承担连带责任，本院认为被告周权与原告李梦宁签署房屋买卖合同时，被告周权与被告欧震美系婚姻关系存续期间，且2019年11月18日，被告欧震美委托案外人深圳市汇瀚融资担保有限公司为其办理被告欧震美关于涉案物业的赎楼贷款业务。被告欧震美对被告周权的房屋买卖行为是完全知情且同意的。原告主张被告欧震美对被告周权的上述债务承担连带责任，本院予以支持。被告中原地产公司对被告周权的债务是否应承担连带责任，原告未向本院提交证据证明被告中原地产公司存在欺瞒行为，本院认为被告中原地产公司作为居间方已履行了合同约定的义务，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李梦宁与被告周权、被告中原地产代理（深圳）有限公司签订的MJ-0000414号《二手房买卖及居间服务合同》于2020年3月6日解除；二、被告周权于本判决生效之日起五日内退还原告李梦宁房屋买卖合同的定金153000元；三、被告中原地产代理（深圳）有限公司退还原告李梦宁定金5000元；四、被告周权与本判决生效之日起五日内向原告李梦宁支付违约金476700元；五、被告欧震美对上述被告周权的债务承担连带责任；六、驳回原告李梦宁其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5868元、保全费4488元（原告已预交），由原告李梦宁承担2175元，由被告周权、被告欧震美承担8181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  田阿婷二〇二〇年七月二十二日书记员  尤玉婷