江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7875号 原告:罗鹏，男，1974年11月19日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：张某，女，1974年12月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：罗睿绮，男，2011年5月16日生，汉族，系二原告之子，住徐州市泉山区。 法定代理人：张某，女，1974年12月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：王波，男，1978年5月1日生，汉族，住徐州市睢宁县。 原告罗鹏、张某、罗睿绮与被告王波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日、9月17日公开开庭进行了审理。原告罗鹏、张某（张某同时作为原告罗睿绮的法定代理人）、被告王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告共同向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠付的租金及房屋占有使用费自2018年7月21日计算至2020年5月18日止，共计11万元；未及时支付租金的违约金15000元；水电费、物业费自2017年8月20日至2020年5月18日，共计6000元；未交还的房屋及院内被告损毁并积存数吨垃圾的清理维修费15000元。2、阻止终结被告伙同他人在租占用期间，造成他人破墙开后门非法侵入原告产权房屋及专属使用权院落的侵害事实，恢复至原告房屋院落等租给被告前原状。事实和理由：2017年9月22曰，原、被告双方签订租赁合同，租赁原告所有的绿地商务城201号楼2-108室房屋，租金5000元每月。租期至2020年10月20日止。合同签订后，被告依约交付房屋，被告仅支付50000元租金，支付至2018年7月20日。2018年8月15日，被告起诉原告，请求解除租赁合同。2018年10月15日开庭时，原告同意合同解除，同时当庭通知，7日内将房屋内物品清空返还房屋。但被告至今未清空返还。原告认为，被告承租房屋，应予支付租金、水电费、物业费；被告解除了合同，却拒不返还房屋，应支付占用房屋期间的租金、水电费、物业费；被告未及时依约支付租金，应承担违约金。被告拒不支付上述费用，故依法起诉，请求法院维护原告的合法权益。 被告辩称，对于原告起诉一律不予承认，原告所说的和我没有任何关系，水电费和物业费我只承认在我使用期间内所有费用我自己承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗鹏和张某是夫妻关系，罗睿绮、罗皓绮是该二人的孩子。2010年3月12日，张某与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定以825258元的价格购买位于本市绿地商务城二期第201幢2单元104号房（用途为住宅），建筑面积168.42平方米，附件四合同补充协议（一）第5条约定“按照建筑规划设计，一楼庭院由对应的一楼业主使用”。该房屋后登记所有权人为罗鹏，由罗鹏、张某、罗皓绮按份共有，不动产权证书中记载的房屋坐落为云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-4地块201号楼2-104。2013年9月10日，罗鹏以其和罗睿绮的名义共同与绿地地产集团徐州新诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定以769709元的价格购买位于本市绿地商务城二期第201幢2单元108号房（用途为商服），建筑面积47.66平方米，套内建筑面积45.09平方米。该房屋后登记所有权人为罗鹏，由罗鹏、罗睿绮、张某按份共有，不动产权证书中记载的房屋坐落为云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-4地块201号楼2-108。 2017年9月22日，甲方（出租方）罗鹏、张某、罗睿绮与乙方（承租方）王波签订《房屋出租协议》一份，主要约定甲方同意把云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-4地块201号楼2-108室的房屋租给乙方，并保证该房屋的合法出租性，房屋所有人罗鹏；租赁期限自2017年10月21日起至2020年10月20日止；租金每月人民币伍仟元，按半年提前30天支付，押金伍仟圆，由甲方保管；乙方承担下列在租赁期间所发生的水费电费电话费网络费煤气费有线电视月租费物业管理费其他费用；未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；租赁期间，乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复或予以经济赔偿；乙方未按本协议时间缴纳房租，每超过3天以月租金的20%计违约金（累计不得超过3个月租金）；租赁期内，乙方如需装修，须事先征得甲方同意，方可动工；租赁期间同时归乙方使用的附属建筑物和设备清单为店铺所有东西；如因甲方原因，致使乙方在承租期间无法正常营业，由甲方负责；乙方支付房屋转让费壹万陆千圆。该协议书中载有收据，内容为：今收到承租人自2017年10月21日至2018年4月10日的房屋租金叁万元（押金5000元），收款人罗鹏。该房屋即前述罗鹏、罗睿绮、张某按份共有的房屋。 2018年8月17日，王波在本院起诉罗鹏、张某、罗睿绮，要求：一、判令解除罗鹏、张某、罗睿绮与王波的房屋租赁合同；二、罗鹏、张某、罗睿绮返还王波租金20000元、转让费16000元、押金5000元并给付违约金15000元、房屋装修费38000元、停工损失20000元。本院于2018年9月向罗鹏、张某、罗睿绮送达起诉状副本。本院审理后查明：2018年6月7日，徐州市新城区管理委员会发布公告，主要内容为：经查明，位于新城区绿地商务城的绿地商务城****楼**西侧烧烤店**，建设的彩钢瓦棚，建筑面积约100平方米，未经规划主管部门批准，违反了《江苏省城乡规划条例》第四十五条的规定。徐州市规划局于2018年6月4日对该处彩钢瓦棚的违法建设下达了《新增违法建设认定意见》徐规监新违认（2018）45号，属于违法建筑物。依据徐委发【2015】38号文件要求，限责令违法建设所有人于2018年6月10日17时前自行拆除，逾期不拆除，本机关将依法组织强行拆除。因该文件中自行拆除违法建筑物的要求未得到当事人自动履行，故上述违法建筑(主要是108室后院私自搭建的大棚建筑)被行政主管部门组织强行拆除。另查明，双方签订房屋出租协议后，王波即租用该房屋用于对外经营云龙区双沟羊肉馆。王波陈述，该院落中原封闭的大棚内部空间，被其分割成为数个包间，用于饭店经营，该违法建筑被拆除后，王波丧失主要经营场地，其主要经营活动实际上无法继续进行。王波在诉状中陈述2017年11月，城管告知其租赁房屋是违法建筑，要求限期拆除，又陈述“2018年端午节过后要拆房子的时候，我就停业了”。再查明，罗鹏、张某、罗睿绮出租给王波的房屋仅包括该108室房屋产权面积的一部分（再加上后院搭建的大棚院落空间），108室产权面积的其他部分（约35平方米）在王波承租前已经租用给胡航，用于开办徐州优阁房产经纪有限公司。 本院审理后作出（2018）苏0303民初4808号民事判决书，判决：一、解除王波与罗鹏、张某、罗睿绮之间的房屋租赁合同关系，王波于本判决生效后十日内，将位于徐州市云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-4地块201号楼2-108房屋腾空并返还给罗鹏、张某、罗睿绮；二、罗鹏、张某、罗睿绮于本判决生效后十日内，返还王波押金5000元、转让费12480元；三、驳回王波的其他诉讼请求。罗鹏、张某、罗睿绮不服该判决，提起上诉。徐州市中级人民法院审理后，于2019年12月3日作出（2019）苏03民终7191号民事判决，驳回上诉，维持原判。终审判决于2019年12月6日送达双方当事人。 因处理解除合同后续事宜，原告提起本案诉讼。庭审中，原告为证明其主张的各项费用及损失，提供下列证据：1、绿地商务城B5-4地块商铺1-2-8室2017年9月至2018年11月期间的电费发票共16张，金额合计972.7元，其中2017年9月电费123元、2017年10月电费34元；2、HDYT-201D-2DY1104室和HDYT-201D-2DY1底商108室物业服务费欠费明细及欠费总额清单，其中104室每月物业服务费202.56元，欠费21个月合计4253.76元，108室每月物业服务费71.49元，欠费21个月合计1501.29元；3、照片一组，内容显示被拆除的建筑材料散落在院落中；4、接报案回执一份，系徐州市公安局奥体中心派出所于2020年4月30日向罗鹏出具，内容为“罗鹏：你于2020年4月29日报警的三千源美容院擅自破墙开了一个后门，侵占了我家的院子，现已接警处理。你报警的警情属民事纠纷”。 王波在本案中提交手机短信截屏及照片各一张，短信截屏显示2019年12月18日王波向罗鹏通过短信告知已将东西搬走，罗鹏回复称钥匙都不交，王波称门没有锁。照片显示2020年4月21日涉案房屋门上贴有“出租”字样及电话号码，门未锁。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋出租协议》已被生效判决予以解除，原告因该合同解除前后双方尚存争议事项提起本案诉讼，应当结合合同约定的租赁物范围、双方在履行合同中的行为表现、合同解除的原因及合同解除后的租赁物返还等情况来综合评判原告的各项诉讼请求。对此，本院综合分析如下： 一、根据生效判决认定的事实来看，本案合同约定的租赁房屋应当包括《房屋出租协议》中约定的108号房屋的一部分及该房屋后院搭建的彩钢瓦棚，其中彩钢瓦棚面积约为100平方米，108号房屋出租给王波的合法产权部分仅约10平方米（套内建筑面积45.09平方米减去出租给胡航的约35平方米），也即王波承租的主要为108号房屋后院搭建的瓦棚空间，因此租金的大部分系彩钢瓦棚的租金。 二、该合同解除的原因系彩钢瓦棚被徐州市规划局认定为违章建筑而后被拆除，导致王波失去主要经营场地，其合同目的无法实现。该合同经判决解除，该解除的效力应当追溯至本院向罗鹏、张某、罗睿绮送达前案民事起诉状副本之日，即2018年9月。因被认定为违章建筑的彩钢瓦棚系王波承租该房屋之前即搭建完成，王波对彩钢瓦棚进行隔断并未改变其性质，不是造成该处被认定为违章建筑的原因。但罗鹏等原告明知该彩钢瓦棚没有合法建设手续仍出租给王波，王波明知其承租的房屋面积远大于房屋产权证面积仍承租，双方对彩钢瓦棚被拆除导致不能继续履行《房屋出租协议》的后果均有责任，均应当自行承担《房屋出租协议》不能履行的后果。 三、案涉彩钢瓦棚被认定为违章建筑的时间为2018年6月4日，在此之前仍有使用价值，可以正常使用，故王波应当按约支付租金。而王波在租赁期间仅支付3万元（含2.5万元租金及5000元押金），其中押金5000元已经生效判决判令由罗鹏等原告返还，因此王波支付的租金仅为2017年10月21日至2018年3月21日期间的租金，根据《房屋出租协议》中约定的租金支付方式“租金每月人民币伍仟元，按半年提前30天支付”来看，王波确实存在未按约支付租金的违约行为，应当承担相应违约责任。王波在案涉彩钢瓦棚被拆除后起诉要求解除合同，但在诉讼期间并未搬离该房屋，即使在此期间并未正常营业，亦继续占据着108号房屋的一部分，应支付占据房屋期间的租金和占有使用费。但本案《房屋出租协议》约定的租金标准包含被拆除的彩钢瓦棚的租金，故在彩钢瓦棚被拆除后，租金标准理应作相应调整。 四、因彩钢瓦棚的搭建系王波承租房屋之前的既存事实，该彩钢瓦棚被认定为违章建筑并被拆除与王波的承租及隔断行为无关，因此，该彩钢瓦棚被拆除后的场地清理责任与王波亦无关，理应由原告负责。 五、本案《房屋出租协议》约定王波应当承担包括电费、物业管理费在内的房屋租赁期间的费用，且该费用系有产权登记部分的房屋在使用期间产生的合法费用，故原告主张上述费用中的合理部分，王波应当承担。 根据以上分析，并结合本案当事人提交的证据，对原告各项诉讼请求，本院评判如下： 一、租金、占有使用费及违约金诉请。原告主张的租金及房屋占有使用费期间为2018年7月21日至2020年5月18日，其中2018年7月21日至2018年9月的租金，因王波主要承租的彩钢瓦棚被拆除无法使用，且因该彩钢瓦棚属于违章建筑，该拆除部分不应继续计算租金，应按照王波占有的108号房屋的面积占其承租范围内建筑物面积的比例计算租金为1045元（10/110*5000*2+10/110*5000*9/30）；自2018年10月起，双方合同已经解除，王波继续占据房屋，应当按照其实际占据房屋的期间参照双方租赁合同约定的租金标准继续支付房屋占有使用费，王波提供的短信能够证明其已于2019年12月18日向原告提出退房，虽然其未向原告交付钥匙确属退房瑕疵，但其提供的照片能够证明该房并未锁门，不影响原告接收房屋，而且该房已经贴出出租告示，说明原告已经实际占有房屋，故应认定王波已于2019年12月18日交还了房屋，房屋占有使用费应当计算至该日为10/110*5000*14+10/110*5000*18/30=6636元。因王波未按约支付租金确属违约，应当支付违约金，但按照合同约定的违约金计算方法确属过高，故本院参考合同约定的违约金计算方式并结合原告的合理损失，酌定该违约金为5000元。 二、水电费、物业费诉请。原告主张的该费用期间为2017年8月20日至2020年5月18日，但本案租赁期间自2017年10月21日才开始计算，故此日期之前的费用不应由王波承担，而且上述费用计算期间应至2019年12月18日止。原告未提供水费产生的证据，应当承担举证不能的法律后果。原告提供的电费发票显示自2017年11月至2018年11月产生的电费为972.7-123-34=815.7元。原告提供的104号房产生的物业服务费与本案租赁合同无关，其提供的108号房的物业费明细记载该房屋的物业服务费标准为每月71.49元，在王波租用和占用房屋期间的物业服务费应为1858.74元。王波未举证证明其已支付了上述费用，故应向原告支付。 三、垃圾清理维修费诉请。该费用系案涉彩钢瓦棚被拆除后的清理整修费用，因案涉彩钢瓦棚被拆除并非王波造成，故该费用不应由王波承担。 四、停止侵害、恢复原状诉请。原告主张王波“告伙同他人在租占用期间，造成他人破墙开后门非法侵入原告产权房屋及专属使用权院落”，但并无证据证明其主张的事实存在，且彩钢瓦棚的拆除系政府职能部门的合法行为，原告提供的接报案回执显示原告称开后门系他人所为，与王波无关，故原告要求王波停止侵害的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。原告要求被告将其房屋恢复原状，庭审中原告称其房屋原状为“我交给他的时候房屋是前一个租赁人有大量的齐备的厨房用品，光啤酒都几十箱，冰柜、展示柜、桌子都是完好的，九成新以上的，还有不锈钢的橱柜、工作案，还有完整的吊顶、地砖铺设完整，……”，被告称其承租前房屋原状为“有吊顶，地砖，其他的是上一个租赁人遗留下的东西，碗、盘子、厨具、门面牌”，根据已查明的事实来看，108号房屋出租给王波的合法产权部分仅为10平方米，不可能存放有原告所称的诸多物品、设施设备，而案涉彩钢瓦棚被认定为违章建筑并被拆除，该彩钢瓦棚及其内部设施设备不具备恢复的合法性，再者，双方合同对室内物品约定仅为“店铺所有东西”，并无详细物品设备明细，王波在前案提交的视频资料中所涉物品亦无交接清单，不能证明其全部交予王波，故原告要求王波恢复原状的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王波于本判决生效之日起十日内支付原告罗鹏、张某、罗睿绮房屋租金1045元、占有使用费6636元、电费815.7元、物业服务费1858.74元、违约金5000元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费3220元、保全费225元，合计3445元，由原告罗鹏、张某、罗睿绮共同负担3095元，由被告王波负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁征 人民陪审员  房敏 人民陪审员  张玉 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  张欣