江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初6098号原告：张德俊，男，1965年9月18日生，汉族，户籍在安徽省六安市金安区，现住江苏省无锡市新吴区。原告：李霞，女，1969年1月5日生，汉族，户籍在安徽省六安市金安区，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：李荣华、王诏炜（受原告张德俊、李霞共同特别授权），江苏海辉律师事务所律师。被告：戴建良，男，1957年8月27日生，住江苏省无锡市新吴区。被告：周华娟，女，1961年5月1日生，住江苏省无锡市新吴区。第三人：柏建银，男，1987年10月5日生，住江苏省淮安市淮阴区。原告张德俊、李霞与被告戴建良、周华娟、第三人柏建银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李霞及张德俊、李霞的共同委托诉讼代理人李荣华、被告戴建良到庭参见诉讼。被告周华娟、第三人柏建银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张德俊、李霞向本院提出诉讼请求：1、判令柏建银办理无锡市新吴区锡义路香熙苑11号101室的抵押权注销登记手续；2、判令戴建良、周华娟在抵押权注销后将无锡市新吴区锡义路香熙苑11号101室过户到张德俊、李霞名下；3、戴建良、周华娟支付其律师费损失15000元；4、本案诉讼费用由戴建良、周华娟承担。事实和理由：其为了生活需要，于2014年1月25日，同戴建良、周华娟签订了房屋买卖协议，购买位于无锡市新吴区。协议约定房产售价为238000元，并约定如政策允许可以更换房产及办理入地使用证时，戴建良、周华娟需无条件协助办理一切手续，过户产生的一切费用及税收在一万元之外的双方各半承担，一万元以内的由其承担，戴建良与周华娟不配合所造成的一切损失由戴建良和周华娟承担。双方商议由其先支付200000元，剩余38000元用于办理过户事宜后再进行退费或补缴。当日，其支付了200000元。戴建良与周华娟也于同日交付了房屋。但此后，戴建良与周华娟不予办理过户手续。现其诉至本院，请求判如所请。被告戴建良辩称：1、案涉房屋出售时是被逼迫的；2、购房尾款38000元，戴建良未支付，在2017年6月份，张德俊和其商量尾款事宜，双方未达成一致意见；3、其不认识柏建银，其是为了借钱给其朋友季超，将案涉房屋抵押给柏建银，拿到贷款后借给了季超。综上，其不同意将案涉房屋过户给张德俊、李霞。被告周华娟未作答辩。第三人柏建银未作陈述。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织双方进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年1月25日，戴建良（甲方）、周华娟（甲方配偶）与张德俊（乙方）、李霞（乙方配偶）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将其拥有的座落于无锡市香熙苑11号101室房屋出售给乙方。合同还约定：1、总房价为238000元；2、签订协议时，乙方一次性支付给甲方238000元，甲方同时交出无锡市香熙苑11号101室房屋钥匙及安置单或房产证等有关手续；3、在办理房产证、土地使用证时，在还没有转为乙方房产姓名的情况下，甲方须将领到的房产证、土地使用证等，交给乙方保管。如政策允许可以更换房产及办理土地使用证时，甲方必须无条件协助乙方办理一切手续，但过户所需要的一切费用及税收在壹万元以外的双方各承担一半，壹万元以内的由甲方承担，甲方不配合所造成的一切经济损失均由甲方承担。买卖协议落款处，戴建良、周华娟、张德俊、李霞均签字，双方的儿子戴飞龙与张虎也作为见证人签字。当日，李霞向戴建良转账200000元。同日，戴建良、周华娟将案涉房屋交付给张德俊、李霞。现案涉房屋由张德俊、李霞居住，且是张德俊、李霞的唯一住房。2015年3月16日，案涉房屋办理了房屋所有权证，所有权人为戴建良与周华娟。2017年9月13日，戴建良、周华娟与柏建银签订抵押借款协议1份，约定戴建良、周华娟向柏建银借款400000元，借款期限为2017年9月13日至2018年3月12日，戴建良、周华娟将案涉房屋抵押给柏建银，并于当日办理了抵押登记。2020年6月17日，李霞通过银行向戴建良转账38000元。另查明，张德俊、李霞为案涉房屋过户事由，委托江苏海辉律师事务所进行法律服务，支付律师费15000元。诉讼中，张德俊、李霞还向法庭提供了以下证据：1、录音资料1份，拟证明戴建良不予配合过户的原因是希望高额的补偿；2、柏建银在2017年在无锡市起民间借贷纠纷案件的判决以及柏建银在2017年至2019年涉及的17其民间借贷案件的执行裁定，拟证明柏建银为职业放贷人。戴建良、周华娟质证认为：1、不对录音资料发表意见；2、其并不认识柏建银，只是在签订抵押借款协议时见过，对于柏建银的其他事情不清楚。诉讼中，戴建良还向法庭提供了以下证据：1、北海仲裁委员会向其寄送的决定书、开庭通知等材料，决定书的申请人为深圳市富诚资产管理有限公司，被申请人为戴建良、周华娟、戴飞龙，拟证明其与柏建银之间的纠纷在北海仲裁委员会进行审理；2、（2019）苏0213民初10653号民事调解书，系其与季超在法院达成的调解协议，拟证明其将房屋抵押后的借款出借给了季超。张德俊、李霞质证认为：证据1、2均与本案无关。本院对上述证据的认证意见：1、张德俊、李霞提供的录音资料能提供原始载体，与本案有关联性，作为本案定案依据；2、张德俊、李霞提供的判决书及裁定书，真实性予以确认，但并不能据此认定柏建银为职业放贷人；3、戴建良提供的两组证据无法确认与本案的关联性，本院不予作为定案证据采纳。本院认为：周华娟与张德俊、李霞签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。而戴建良、周华娟又于2015年3月16日将案涉房屋抵押给柏建银。因此，本案的争议焦点为：何种权利应受优先保护。戴建良、周华娟在明知案涉房屋已卖予张德俊、李霞的情况下，与柏建银达成抵押合同，戴建良、周华娟有违诚实信用，但张德俊、李霞未提供证据证明柏建银与戴建良、周华娟之间系恶意串通，该抵押合同也不存在其他法定无效情形，该抵押合同有效，但是该抵押权不能对抗买受人张德俊、李霞。理由如下：抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二百三十九条规定，同一动产已设立抵押权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断，柏建银的抵押权设立于2015年，而张德俊、李霞在2014年就基于合法的买卖关系付清绝大部分房款后占有使用了房屋。张德俊、李霞对房屋的占有使用，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且张德俊、李霞支付的对价按常理高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即张德俊、李霞继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。张德俊、李霞虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。戴建良自述其与柏建银并不相识，通过他人介绍，向柏建银借款并以涉案安置房作为抵押物，得到借款后出借给季超，因此，柏建银与戴建良的行为均属于出借款项谋取利息的营利性行为。从权利性质而言，张德俊、李霞的权利应优先于柏建银的权利而受到保护。此外，从权利来源判断，张德俊、李霞是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，而戴建良、周华娟将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押向柏建银借款，严重违背诚信，甚至涉嫌犯罪，柏建银基于戴建良违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，民事诉讼中优先保护张德俊、李霞的权利，更具有正当性。综上，本院对张德俊、李霞要求柏建银办理案涉房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求予以支持。在案涉房屋抵押登记注销后，戴建良、周华娟应配合张德俊、李霞将按案涉房屋过户登记，过户产生的费用按照双方合同约定，在10000元范围内的由张德俊、李霞自行承担，在10000元以外的由张德俊、李霞与戴建良、周华娟各半承担。关于张德俊、李霞主张的律师费损失，因该损失费用并不在双方约定的损失范围内，故本院不予支持。另外，需要说明的是，张德俊、李霞支付尾款38000元是在诉讼过程中，虽其陈述，双方在房屋买卖合同签订后又协商变更付款约定，但并未提供证据，本院不予采信。因此，案涉房屋过户条件的成就系在诉讼过程中，因此，本院确定本案的诉讼费用由张德俊、李霞承担依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、柏建银应于本判决生效之日起十日内协助张德俊、李霞办理无锡市香熙苑11号101室房屋抵押权注销登记手续；二、戴建良、周华娟于抵押权注销登记完成后三日内协助张德俊、李霞办理无锡市香熙苑11号101室房屋过户手续，过户至张德俊、李霞名下；三、驳回张德俊、李霞其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5096元，财产保全费4520元，合计9616元，由张德俊、李霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐晓磊人民陪审员  杨 玲人民陪审员  廉 洁二〇二〇年七月十日法官 助理  毕 俊书 记 员  高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。