呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2017）内01民终3864号   上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市晨欢文化创意有限公司。   法定代表人：闫奕成，该公司经理。   委托诉讼代理人：潘慧，内蒙古融兴律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古维多利商业（集团）有限公司。   法定代表人：卢小娟，该公司董事长。   委托诉讼代理人：福成，该公司法务主管。   原审被告：于晓兰，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：闫奕成，男，1990年3月5日出生，汉族，住址同上，系于晓兰之子。   上诉人呼和浩特市晨欢文化创意有限公司（以下简称晨欢公司）因与被上诉人内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利公司）、原审被告于晓兰房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晨欢公司的法定代表人闫奕成及其委托诉讼代理人潘慧、被上诉人维多利公司的委托诉讼代理人福成以及原审被告于晓兰的委托诉讼代理人闫奕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   晨欢公司上诉请求：一、请求依法撤销原判，改判驳回维多利公司的本诉请求，支持晨欢公司的全部反诉请求。二、维多利公司承担一、二审全部费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，维多利公司作为出租方擅自切断晨欢公司承租房屋的电源，该行为根本影响了晨欢公司对承租房屋的使用，致使合同目的不能实现。维多利公司与晨欢公司于2006年10月9日签订《经营合同》，约定晨欢公司承租维多利公司的海亮广场5F-019号商铺，租期为2016年9月1日至2017年12月31日，租金为每月29755元，用于经营"X-ROOM超级密室集盒潮流地"。实际上晨欢公司承租维多利公司该商铺已有3年时间，此次重新签订《经营合同》是因为维多利公司的经营方式发生了变化。晨欢公司于2016年7月1日以"押一付三"的方式向维多利公司支付了房屋租金、物业费30万元（每月租金、物业费合计74749元，此次支付2016年6月、7月、8月的租金、物业费，押1个月的租金、物业费）；于2016年9月23日向维多利公司支付149749元（此次支付2016年9月、10月的租金、物业费）；2016年11月18日向维多利公司支付149749元（此次支付2016年11月、12月租金、物业费）。由于维多利公司经营方式及管理层的变化，出现对待商户及业态前后矛盾的政策和态度，导致晨欢公司经营亏损难以维持，遂晨欢公司与维多利公司就继续承租、继续经营等问题进行协商。然而，维多利公司在2017年1月27日就切断晨欢公司经营场所的电源，导致晨欢公司因不能照明、没有空调等基本设施而无法继续经营。晨欢公司一直预存租金、物业费，晨欢公司之所以没有按照交付2017年1月的租金、物业费，是因为晨欢公司与维多利公司之间就怎么履行《经营合同》事宜尚在交涉阶段，维多利公司对案涉商铺拥有管理权和控制权，其断电行为根本影响了晨欢公司对承租商铺的使用，必将导致双方签订《经营合同》的目的不能实现。因此，晨欢公司只需承担其2017年1月1日至2017年1月27日的租金。原判决要求晨欢公司承担2017年1月1日至2017年4月30日租金既不合理也不合法。二、原审判决认定晨欢公司"逾期未交租金违约"、维多利公司"断电是行使合同赋予的救济权利"错误。案涉《经营合同》第8.5条、第20.4条、第22.4条虽然约定了在一些情形下维多利公司可以对租房断水断电，但是本案事实并未发生需适用维多利公司对晨欢公司"断水断电"的约定情形，维多利公司的行为已构成根本违约。三、原审判决的作出缺乏法律依据。维多利公司切断电源、擅自拆除晨欢公司装修装饰的根本违约行为是导致案涉损失的根本原因。维多利公司应当返还其预收的各项管理费、赔偿其违约行为给晨欢公司造成的损失。晨欢公司与维多利公司协商租金与经营问题的过程中，维多利公司未通知晨欢公司的情况下于2017年5月6日擅自拆除"X-ROOM超级密室集盒潮流地"的装修装饰、道具、办公设备以及经营档案。晨欢公司的经营项目内有大量道具、设备可以重复利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，维多利公司拆除、毁损晨欢公司装修装饰物的行为已经严重侵犯晨欢公司的合法权益，并给晨欢公司造成了巨大的经济损失。综上，原审判决严重缺乏事实根据和法律依据，应依法撤销。   维多利公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   于晓兰述称，同意晨欢公司的上诉请求。   维多利公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除维多利公司与于晓兰于2016年10月9日签订的经营合同；2、晨欢公司支付维多利公司租金119020元（从2017年1月1日计算到2017年4月30日，每月29755元，计算四个月）；3、本案诉讼费由晨欢公司及于晓兰承担。晨欢公司向一审法院提出反诉请求：1、解除晨欢公司与维多利公司于2016年10月9日签订的经营合同；2、请求判令维多利公司退还晨欢公司合同履约保证金1万元、商业管理费1万元、装修保证金2000元、租金押金3万元，以上共计52000元；3、请求判令维多利公司赔偿因其拆除晨欢公司装饰装修物而造成的损失476215元；4、判令由维多利公司承担反诉费用。晨欢公司并出具说明称反诉请求中476215元包括判决金额224600元、票据金额181655元及道具金额68960元（92580×74.8%折旧）。   一审法院认定事实：1、2015年1月1日，海亮百货有限公司（甲方、出租方）与晨欢公司（乙方、承租方）签订经营合同。合同约定：甲方同意将商场中五层5F-019号商铺租赁给乙方使用。租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金标准为每月29755元，租金合计1392528元。租金支付方式：以3个月为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按3个月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交租期费用（如逾期交纳，乙方将按合同约定，每天以年租金的千分之五计算，向甲方支付违约金）。第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2015年1月1日至2015年3月31日，应交租金89265元。乙方应按押一付三方式向甲方预押租金收益。即于本合同签订后五个工作日内按月租金押付一个月租金押金3万元。乙方经营品牌为X-ROOM超级密室集盒潮流地。合同签署当日，乙方应向商场支付1万元作为合同履约保证金并交纳1万元商业管理费。乙方应向甲方交纳装修押金5000元。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之合同履约保证金和物业服务保证金。乙方延迟交纳本合同项下约定费用，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。乙方迟延交纳本合同项下约定费用，经甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或商业管理服务，直至乙方履行相应付款义务为止。甲方无需因此向乙方或第三方承担责任。该合同签订后，双方依约履行合同。2016年10月9日，维多利公司（甲方、出租方）与于晓兰（乙方、承租方）签订经营合同，约定：甲方同意将商场中五层5F-019号商铺租赁给乙方使用。租期自2016年9月1日至2017年12月31日。租金标准为每月29755元，租金合计476080元。第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2016年9月1日至2016年9月30日，应交租金29755元。乙方应向甲方交纳装修押金2000元。合同第26.5补充条款约定：合同期16个月，租金0.5元/㎡/天，租金为建筑面积，不含物业费，物业费为23元/㎡/月；押一付三，租金押金3万元，物业押金45000元。其他条款与2015年1月1日签订的经营合同约定相同。该合同签订后的实际履行者为维多利公司与晨欢公司，双方约定自2016年9月1日起开始履行本合同，不再履行2015年1月1日签订的合同。2、晨欢公司于2016年9月23日向维多利公司支付租金149749元，于2016年11月18日向维多利公司支付租赁费、物业费合计74749元，并于同日向维多利公司支付综合服务保证金45000元、预押租金3万元，合计75000元；以上三笔共计299498元。以上款项是晨欢公司按押一付三方式向维多利公司支付的2016年9月1日至2016年12月31日的租金、物业费（按合同约定，租金29755元/月、物业费44994元/月，两项合计74749元/月）。对于自2017年1月1日至2017年4月30日的租金，晨欢公司未向维多利公司支付。3、维多利公司于2017年1月27日以晨欢公司拖欠租金为由给晨欢公司租赁房屋断电。维多利公司于2017年5月6日即本案诉讼过程中将晨欢公司所租赁房屋内部及外墙装修强行拆除，并将房屋腾空，屋内设施物品现置于维多利公司仓库内。   一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，因2016年10月9日签订的经营合同的实际履行主体为维多利公司和晨欢公司，因此该经营合同对维多利公司和晨欢公司具有约束力，双方应该如约履行。按合同约定，应以三个月为一个交租期，对于2017年租金，晨欢公司应于上一个交租期最后一个月的15日前向维多利公司支付，因此晨欢公司逾期未交租金已构成违约。根据合同约定，如果晨欢公司迟延交纳租金，经维多利公司催要仍不交纳，维多利公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应。因此维多利公司给晨欢公司租赁房屋断电是在行使合同赋予的救济权利。晨欢公司应当向维多利公司支付拖欠的租金，故对维多利公司关于租金的请求予以支持。维多利公司主张解除合同，晨欢公司反诉亦主张解除合同，故对双方于2016年10月9日签订的经营合同予以解除。于晓兰并非经营合同的实际履行方，故于晓兰在本案中不承担任何责任。对于反诉部分，关于履约保证金，晨欢公司提供的付款收据并不能证明其向维多利公司交纳过履约保证金，晨欢公司亦无其他证据证明以上事实，故对晨欢公司主张的履约保证金不予支持。对于商业管理费1万元，晨欢公司交纳的是2016年度，维多利公司已提供商业管理服务，晨欢公司亦接受服务，该商业管理费已发生，故对晨欢公司主张的商业管理费不予支持。对于租金押金3万元，该费用已充抵2016年9月1日至12月31日的租金，晨欢公司再要求返还无事实及法律依据，故不予支持。对于装修保证金2000元，维多利公司同意退还，故对该项请求予以支持。对于晨欢公司主张的损失，维多利公司在本案诉讼中即合同尚未解除尚在履行期内即强行腾空对方承租房屋、拆除装修，维多利公司的以上行为侵犯了晨欢公司的合法权益，应当赔偿因此给晨欢公司造成的损失。但对于损失的具体数额，晨欢公司应承担相应的举证责任。对于未形成附合的装饰装修物，晨欢公司可请求维多利公司予以返还，如不能返还可折价赔偿，但晨欢公司出具当时购买物品的发票以证明此项损失，该院认为，物品已经使用已产生折旧率，晨欢公司以当时购物发票记载的价值来主张损失不能成立。对晨欢公司主张的未形成附合的基础装修，因晨欢公司只提供了装修合同及报价单，该院认为晨欢公司未能提供付款及结算方面的证据，故该组证据尚不足以证明晨欢公司最终花费的装修费用。对于外墙装修部分，因该外墙属于独立的未形成附合的装饰物，维多利公司将其拆毁应赔偿晨欢公司相应损失，根据晨欢公司所举判决书可认定该部分外墙装修于2014年底完工，花费工程款224600元，双方合同约定租期至2017年12月31日，拆除日为2017年5月6日，故按使用率计算，维多利公司应赔偿晨欢公司外墙的剩余使用率损失49022元（2017年5月6日至2017年12月31日为239天，2015年至2017年为3年即1095天，239天÷1095天×224600元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除内蒙古维多利商业（集团）有限公司与于晓兰于2016年10月9日签订的经营合同。二、呼和浩特市晨欢文化创意有限公司于本判决生效后十日内一次性支付内蒙古维多利商业（集团）有限公司租金119020元。三、内蒙古维多利商业（集团）有限公司于本判决生效后十日内一次性退还呼和浩特市晨欢文化创意有限公司装修保证金2000元。四、内蒙古维多利商业（集团）有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿呼和浩特市晨欢文化创意有限公司损失49022元。五、驳回呼和浩特市晨欢文化创意有限公司的其他诉讼请求。六、以上双方互负款项折抵后最终由呼和浩特市晨欢文化创意有限公司于本判决生效后十日内一次性支付内蒙古维多利商业（集团）有限公司租金67998元。案件受理费本诉部分已减半收取1450元，由晨欢公司负担。反诉部分已减半收取4540元，由晨欢公司负担4086元，由维多利公司负担454元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，晨欢公司向本院提交了如下一组新证据：银行对账单及打款凭证，证明晨欢公司已经清偿租金，并按照合同约定支付押金。维多利公司应当退还晨欢公司的押金。除一审证据外，维多利公司向本院提交了如下一组新证据：（2017）呼蒙正证内字第1465号公证书，证明2017年3月9日已经通知晨欢公司因合同纠纷要解除合同，要求晨欢公司清空场地。进行拍摄时还是通电状态，且对于租赁物中可移动拆除部分维多利公司均放于仓库中。本院组织双方进行了证据交换和质证。维多利公司对于晨欢公司所举新证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明的目的不认可。于晓兰对晨欢公司所举的新证据予以认可。晨欢公司对于维多利公司所举新证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对要证明的问题不予认可。认为：1、维多利公司对经营场所享有控制权，公证书当中的供电模式不符合本案实际情况；2、于晓兰和晨欢公司均未收到过书面解除通知；3、公证书中所列的清单未包括全部未形成附合的设备和物品。于晓兰的质证意见同晨欢公司。   对于双方二审争议的事实，本院认定如下：   根据晨欢公司二审期间提交的银行打款凭证，其于2016年7月1日向维多利公司转账30万元、于2016年9月21日转账149749元；于10月31日转账74749元；于12月31日转账74749元。维多利公司出具的编号为0020192号收据的开具日期为2016年9月23日，内容为租赁费，收款方式为转账，金额149749，该收据上同时标注"04090044"。维多利公司2016年11月18日出具的编号为AA0020957、AA0020958号的收款收据上标注"重开9月23号收据04090044"，项目分别为租赁费、物业费74749元（编号0020957）及综合服务保证金45000元、预押租金3万元（编号0020958），三项合计149749元。综合上述收据的内容、晨欢公司的打款凭证以及案涉《经营合同》的约定，维多利公司2016年11月18日出具的收据应是对原9月23日出具的收据的更正、重开，一审法院认定2016年11月18日晨欢公司再次支付了149749元，无证据支持，应予纠正。虽然晨欢公司以上述收据为复印件为由对其真实性不予认可，但考虑到维多利公司对未提供证据原件能够作出合理解释，且晨欢公司对收据所记录的付款时间、金额均予以认可，仅对所付款项的内容存有争议，结合晨欢公司的转账记录，本院对上述证据的真实性予以认可。   此外，依晨欢公司的申请，本院组织各方进行了现场勘验。经勘验，案涉租赁物中的部分物品现存放于维多利公司的库房中。根据（2015）回民一初字第00354号民事判决，晨欢公司的法定代表人闫奕成与案外人呼和浩特市新城区宏艺博美电脑图文设计咨询服务部就案涉租赁物签订了内、外墙装修工程，已付工程款224600元，还需依上述判决书支付增量款2332元。   本院二审认定的其它事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点在于如下几个方面：   一、晨欢公司是否存在延期支付租金的违约行为   因各方均认可维多利公司与于晓兰于2016年10月9日签订的经营合同的实际履行主体为维多利公司及晨欢公司，且该合同内容不违反法律法规的强制性规定，故该合同对维多利公司及晨欢公司具有约束力，晨欢公司及维多利公司应依约全面履行其合同义务，否则应承担相应的违约责任。   根据上述经营合同的约定，晨欢公司第一期租金的期间为2016年9月1日至2016年9月30日，除第一期外，以三个月为一个交租期，应在每个交租期的最后一个月的15日前一次性足额支付下个交租期费用。但根据晨欢公司所举的打款凭证等支付证据，其在2016年9月至2017年1月期间，共向维多利公司支付了299247元，数额及支付时间均不符合合同约定。维多利公司主张晨欢公司支付的款项为2016年9月至11月的租金和物业费以及一个月的押金；而晨欢公司则主张上述款项为2016年9月至12月的租金，押金部分其已于2016年7月支付。鉴于维多利公司所举的收据与晨欢公司9月21日转账金额相符、时间接近，亦符合案涉《经营合同》的约定，而晨欢公司的主张与其所举的打款凭证所显示的打款日期以及《经营合同》中的约定均不相符，故本院对晨欢公司的主张不予采纳。晨欢公司未依约按时足额支付2016年12月及2017年一季度的租金，其行为已构成违约。晨欢公司主张其延期支付租金系因为维多利公司的经营模式发生变化，双方正处于协商过程中，但未提交证据予以证明，本院对其主张不予采纳。   二、关于维多利公司于2017年1月27日对晨欢公司采取断电措施是否构成违约   根据《经营合同》第20.4条之约定，晨欢公司存在延迟交纳该合同项下约定费用、能源费用或其他应付费用超过15日，经过书面催告仍不交纳的，维多利公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或商业管理服务。如前所述，晨欢公司延迟支付2016年12月及2017年一季度的租金已超15日，且经书面催告仍未交纳，故维多利公司对涉诉租赁物进行断电系行使其救济权的行为，未构成违约。   三、关于晨欢公司应向维多利公司支付的租金数额   自2016年12月起，晨欢公司未向维多利公司支付租金，且在解除之前案涉《经营合同》仍处于履行期间，故一审法院依据维多利公司的请求认定晨欢公司应支付2016年12月至2017年4月30日的租金，并扣除晨欢公司支付的押金抵顶一个月的租金并无不当。晨欢公司认为其仅需支付租金至2017年1月27日，该主张无约定和法律依据，本院不予采纳。   四、关于维多利公司是否应向晨欢公司退还合同履约保证金、商业管理费、装修保证金、租金押金   关于履约保证金，因无证据表明晨欢公司交纳了上述费用，故本院对于晨欢公司请求退还此项费用的主张不予支持。关于商业管理费，根据案涉《经营合同》约定，商业管理费系按年支付，鉴于现有证据表明晨欢公司仅交纳了2016年的商业管理费，且维多利公司已实际提供该年的商业管理服务，故本院对于晨欢公司请求返还商业管理费的主张不予支持。关于装修保证金2000元，维多利公司认可晨欢公司已经交纳并同意退还，故本院对于晨欢公司请求退还装修保证金的主张予以支持。关于租金押金3万元，因已抵顶2016年12月的租金，故晨欢公司请求退还租金押金的主张不能成立，本院不予支持。   五、关于维多利公司擅自拆除晨欢公司的装修装饰物是否构成侵权   维多利公司主张其已于2017年3月9日按照合同约定向晨欢公司发出解除合同的通知，故其拆除案涉租赁物时合同已经解除，其拆除装修装饰物并无不当。但根据其提交的（2017）呼蒙正证内字第1465号公证书的记载，其将《解除合同通知书》张贴于案涉租赁物的门口，结合案涉租赁物已于2017年1月进入停电状态、晨欢公司法定代表人及于晓兰均称未收到此通知以及维多利公司此后又提起本案诉讼诉请解除涉诉经营合同等因素，本院认为维多利公司在拆除案涉租赁物的装修装饰物之时案涉合同并未解除。故维多利公司在合同履行期间擅自拆除案涉租赁物的装修装饰物，其行为不当，对于其行为给晨欢公司造成的损失应予赔偿。   六、关于晨欢公司的损失数额   对于案涉租赁物中的物品及未形成附合的装饰装修物，维多利公司应予返还，若不能返还或造成损害的，则应承担相应的赔偿责任。现无证据表明案涉租赁物中的物品无法返还，故本院对晨欢公司请求赔偿物品及未形成附合装饰装修物的请求不予处理，晨欢公司可另行主张。   对于案涉租赁物中的已形成附合的装饰装修物，现有证据表明，晨欢公司为案涉租赁物的内外墙装修应向新城区宏艺博美电脑图文设计咨询服务部支付工程款226932（224600+2332）元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审法院根据装修工程的完工日期、案涉《经营合同》的到期日、拆除日，结合晨欢公司的诉讼请求计算内外墙装修的剩余使用率损失并无不当。关于内部基础装修，晨欢公司在一审期间明确其诉请中未包括形成附合的基础装修的损害赔偿请求，故对于内部基础装修损失，本院不予处理，晨欢公司可另案主张。   综上，晨欢公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8460元，由呼和浩特市晨欢文化创意有限公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 李 艳   审判员 何玉山   审判员 王海莹      二○一七年十二月五日   书记员 魏恩霖