湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初998号原告：湖南省新南天置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆北路18号新南天.古汉国际广场1#栋17楼。法定代表人：饶伟，总经理。委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。被告：中国邮政集团有限公司长沙市分公司(原中国邮政集团公司长沙市分公司)，住所地长沙市芙蓉区车站中路488号。负责人：刘伟光，总经理。委托诉讼代理人：赵健明，湖南崇民律师事务所律师。被告：湖南中邮信城房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区浏阳河大道一段588号红橡华园1栋1002号。法定代表人：张小川，董事长。委托诉讼代理人：柳成柱，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张善燚，湖南崇民律师事务所律师。原告湖南省新南天置业有限公司(以下简称“新南天公司”)与被告中国邮政集团有限公司长沙市分公司(以下简称“邮政长沙分公司”)、被告湖南中邮信城房地产开发有限公司（以下简称“中邮信城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新南天公司的委托诉讼代理人粟沙、赵欣晨，被告邮政长沙分公司的委托诉讼代理人赵健明，被告中邮信城公司的委托诉讼代理人柳成柱、张善燚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案诉讼过程中，原被告共同向本院申请一个月时间进行庭外和解。原告新南天公司诉称：2018年3月27日，原告与两被告签订《房屋租赁意向书》，约定原告将位于长沙市（建筑面积约6101.94㎡）房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告邮政长沙分公司用于办公，意向租期为五年，起始期不超过2018年6月30日，租金单价为人民币每月70元／平方米，自第2年起，每年月租赁费在上一年月租赁费的基础逐年递增百分之二。《房屋租赁意向书》签订后，被告一直表示需要使用涉案房屋，承诺肯定会签订正式的租赁合同并同意支付租金及物业费等费用。新南天公司遂一直为被告保留该房屋，期间以口头、电话、书面等方式催告被告尽快签订正式的租赁合同并缴纳租金和物业费。2019年8月10日，被告还致函原告将签订正式的租赁合同，却在2019年10月30日突然函告原告不再承租涉案房屋。为此，原告有权根据双方的约定，全额没收被告支付的签约保证金；并且，被告在2018年6月30日之后，还一直表示会继续租用涉案房屋，直到2019年8月10日还发函给原告表示会就涉案房屋的租用签订正式房屋租赁合同；故至少自2018年7月1日起至被告2019年10月30日单方面发函表示不再承租涉案房屋之日止的租金及物业管理费等损失，均应由被告负责承担。另外，双方约定的租期本为5年，被告单方面违约，导致原告后期租金遭受巨大损失，依法依约被告应当负责承担，原告现结合司法审判实践主张4个月的违约金作为被告对原告的损失赔偿。因被告严重违反合同约定和法律规定，致使原告房屋空置一年多遭受巨大经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至本院。请求：1、判令两被告向原告支付租金、物业费、违约金等损失赔偿金共计9196844元及利息（利息起止日期自2018年7月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、确认被告支付的签约保证金42万元归原告所有；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用；4、判令两被告承担本案诉讼财产保全责任保险费9708.17元，保全费5000元，评估费5000元。被告邮政长沙分公司辩称：1、本案的《房屋租赁意向书》的性质属于预约合同；2、新南天公司依据预约合同主张租金、物业费、违约金、利息、保全保险费的诉请缺乏合同和法律依据；3、新南天公司没收签约保证金42万元已足以弥补其损失，邮政长沙分公司无需再进行赔偿；4、即便有损失，邮政长沙分公司对损失的产生不负有任何过错，无需承担责任，且该损失也不属于邮政长沙分公司在签订预约合同可以预见的范围；5、本案中42万元的签约保证金实际上就是违约金，新南天公司要求违约金与损失赔偿金缺乏法律依据。故请求驳回新南天公司对邮政长沙分公司的诉请。被告中邮信城公司辩称：1、本案的《房屋租赁意向书》的性质属于预约合同；2、新南天公司依据预约合同主张租金、物业费、违约金、利息、保全保险费的诉请缺乏合同和法律依据，且存在计算错误；3、新南天公司主张的租金、物业费、违约金及利息损失不属于违反预约合同的法定责任范围；4、事实上，新南天公司没收签约保证金42万元已足以弥补其损失，中邮信城公司无需再进行赔偿；5、即便需要赔偿，那么也应当对赔偿责任进行合理划分；6、原告无任何证据显示被告要求原告空置房屋；7、本案涉案房屋被告没有接收，是否空置需要再核实，也没有任何证据显示被告要求房屋留着空置；8、原告同时要求违约金和损失赔偿金没有法律依据，且没有签订正式合同，4个月租金没有合同依据。本身主张的违约金和损害赔偿金也是冲突的，更何况都没有约定违约金；9、原告恶意进行保全。故请求驳回新南天公司主张支付租金、物业费、违约金、利息以及保全保险费的诉请。经审理查明：2018年3月27日，新南天公司与邮政长沙分公司、中邮信城公司签订《房屋租赁意向书》，约定：一、邮政长沙分公司欲承租新南天公司位于长沙市（建筑面积约6101.94㎡）的房屋。二、该房屋租赁期及起始期由双方签订正式合同予以约定，租赁该房屋作为邮政长沙分公司办公使用，意向租期为五年，起始期不超过2018年6月30日。三、该房屋在意向书签订后但未签订正式的《房屋租赁合同》前，邮政长沙分公司经新南天公司同意，可按新南天公司规定进场装修。四、该房屋租赁费为第一年含税人民币70元／平方米／月，自第二年起，每年月租赁费在上一年月租赁费的基础逐年递增百分之二，起始租赁费计算期以正式签订房屋租赁合同起租日为准。五、邮政长沙分公司同意向新南天公司支付签约保证金42万元整。如果由于邮政长沙分公司的原因而导致双方在2018年6月30日前未签约的，则新南天公司全额没收邮政长沙分公司签约保证金。如果新南天公司未能按照本意向书约定如期签约，则新南天公司按邮政长沙分公司交纳的签约保证金金额支付违约金给邮政长沙分公司。六、中邮信城公司负责垫付邮政长沙分公司应支付给新南天公司的签约保证金，由中邮信城公司支付到新南天公司账户。新南天公司、邮政长沙分公司双方签订正式的《房屋租赁合同》后，新南天公司退还保证金给中邮信城公司……。七、考虑到中邮信城公司为长沙邮政火车站项目的操作方，出现如下风险时，由中邮信城公司承担责任：1、如邮政长沙分公司违约导致新南天公司没收本协议第五条约定的签约保证金的，由中邮信城公司全额承担此项费用，无需邮政长沙分公司承担保证金的损失责任；2、如邮政长沙分公司需在2018年6月30日后使用涉案房屋，则2018年6月30日至邮政长沙分公司实际使用涉案房屋之日的租金及违约责任由中邮信城公司承担。本意向书签订后，邮政长沙分公司可提前进场装修，2018年6月30日之前装修期免租金。3、如延期签订正式的租赁合同的，则因延期给新南天公司造成的损失和违约责任由中邮信城公司承担。2018年3月29日，中邮信城公司向新南天公司支付租房签约保证金42万元。新南天公司提交与邮政长沙分公司工作人员刘万忠的微信聊天记录，拟证明2018年7月2日，新南天工作人员与邮政长沙分公司工作人员进行微信沟通，邮政长沙分公司工作人员表示会签订正式的租赁合同，并在2018年7月10日向新南天工作人员黎静发送涉案房屋16楼的设计图纸。邮政长沙分公司表示庭后核实相关情况，但并未向本院反馈核实结果。2018年11月19日，新南天公司向中邮信城公司发出《关于古汉国际广场写字楼14-16楼租赁、物业费催缴函》，内容为：三方约定租赁起始期不超过2018年6月30日，按照三方约定，邮政长沙分公司、中邮信城公司应向新南天公司支付2018年7月1日至2018年11月30日的租赁费及物业管理费；请邮政长沙分公司、中邮信城公司在2018年11月30日之前支付上述款项。中邮信城公司于2018年11月21日收到该函。2019年7月10日，新南天公司分别向邮政长沙分公司、中邮信城公司发出《关于古汉国际广场写字楼14-16楼租赁、物业费催缴函》，内容为：三方约定租赁起始期不超过2018年6月30日，按照三方约定，邮政长沙分公司、中邮信城公司应向新南天公司支付2018年7月1日至2019年6月30日的租赁费及物业管理费；请邮政长沙分公司、中邮信城公司在2019年7月20日之前支付上述款项，并且请在2019年8月底前与新南天公司签订正式的租赁合同。两被告分别于2019年7月12日、2019年7月11日签收该函。2019年8月12日，中邮信城公司向新南天公司发出《关于古汉国际房屋租赁相关事项的回函》（中信城开蓉邮字【2019】25号），内容为：新南天公司2019年7月10日来函已收悉，现回复如下；1、中邮信城公司与新南天公司及邮政长沙分公司于2018年3月27日达成《房屋租赁意向书》，因政府原因以及邮政长沙分公司对物业使用的考虑等原因，各方暂未签订正式的房屋租赁合同。2、中邮信城正在与邮政长沙分公司就“拆迁安置补偿协议”进行深入沟通和谈判，协议的主要条款已经原则性达成一致，部分条款在请示双方上级部门同意后，预计近段时间会达成统一意向并签订协议。3、《房屋租赁意向书》属于房屋租赁的意向性文件，中邮信城公司计划与邮政长沙分公司签订拆迁安置补偿协议后，会同邮政长沙分公司与新南天公司就房屋租赁合同的具体内容进行充分沟通与协商后，签订正式房屋租赁合同。印章落款左下方注明“抄送：中国邮政集团公司长沙市分公司”字样。2019年10月29日，中邮信城公司向新南天公司发出《洽商函》（中信城开蓉邮字【2019】28号），内容为：据中邮信城公司了解情况，中国邮政集团公司湖南省分公司拟安排邮政长沙分公司办公区内单位在芙蓉区进行过渡安置，不再另行租赁房屋。关于邮政长沙分公司意向租赁“新南天.古汉国际广场”1栋第14至16层事宜请新南天公司与邮政长沙分公司具体落实。对该意向租赁事宜给新南天公司造成的困扰，中邮信城公司再次表示歉意，后续事宜中邮信城公司将秉承诚实守信，实事求是的原则，与新南天公司和邮政长沙分公司协商妥善解决。印章落款左下方注明“抄送：中国邮政集团公司长沙市分公司”字样。2019年10月30日，新南天公司分别向邮政长沙分公司、中邮信城公司发出《关于古汉国际广场写字楼14-16楼租赁、物业费催缴函》，内容为：三方约定租赁起始期不超过2018年6月30日，按照三方约定，邮政长沙分公司、中邮信城公司应向新南天公司支付2018年7月1日至2019年10月30日的租赁费及物业管理费；请该两公司在2019年11月10日之前支付上述款项，并且请在2019年11月底前与新南天公司签订正式的租赁合同。中邮信城公司于2019年10月30日签收该函。因就后续租赁事宜等协商未果，2019年12月5日，新南天公司委托湖南吟正律师事务所向邮政长沙分公司、中邮信城公司发出律师函，同意租赁合同于2019年10月30日解除并要求该两公司支付租金、物业管理费、承担违约责任并赔偿损失。两被告分别于2019年12月7日和2019年12月9日签收该函。涉案房屋建成于2017年10月26日，所有权人为新南天公司，实际产权面积合计为6077.88平方米，房屋现状为待装修的毛坯房。受新南天公司委托，湖南恒基资产评估有限公司于2020年3月16日对6077.88平方米的涉案房屋自2018年6月30日至2020年2月29日的租金市场价值出具《资产评估报告书》（编号:湘恒基评字（2020）第031号），评估涉案房屋在该期间的房地产租金市场价值为11437100元，认定《房屋租赁意向书》约定的租金为市场公允租金。以上事实，有《房屋租赁意向书》、2018年11月19日《关于古汉国际广场写字楼14-16楼租赁、物业费催缴函》、2019年7月10日《关于古汉国际广场写字楼14-16楼租赁、物业费催缴函》、2019年10月30日《关于古汉国际广场写字楼14-16楼租赁、物业费催缴函》、《关于古汉国际房屋租赁相关事项的回函》、《洽商函》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收备案表》、《不动产权证书》、微信交流记录、照片、企业信用信息公示报告、《律师函》及妥投凭证、资产评估报告书、16层改造平面图、评估费、保全费及诉讼财产保全责任保险费发票及缴费凭证、企业网上银行电子回单、不动产登记情况表（27份）及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：新南天公司与邮政长沙分公司、中邮信城公司签订的《房屋租赁意向书》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应当严格遵照执行。本案争议的焦点在于《房屋租赁意向书》的法律性质以及违反《房屋租赁意向书》的违约责任承担问题。一、关于《房屋租赁意向书》的法律性质问题。《房屋租赁意向书》具有最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定的预约合同表面特性，但明确约定了当事人主体、租赁标的物、面积、租赁用途、租赁期限、租金标准、违约赔偿责任等必要条款，没有明确约定的或有争议部分也可根据法律规定或交易习惯进行明确，具备了本约的属性。不论是预约合同还是本约合同，从《房屋租赁意向书》的具体内容分析，原被告之间就房屋租赁合同必要条款进行了明确的约定，并约定了将来“一定期限”签订正式租赁合同。根据《房屋租赁意向书》第五条约定，该“一定期限”包括了2018年3月27日起至2018年6月30日止的这一时间段；《房屋租赁意向书》第七条约定，该“一定期限”，还包括了2018年6月30日之后的时间段，且该条还约定了2018年6月30日之后的租金及违约、赔偿责任承担。被告称超过2018年6月30日，《房屋租赁意向书》就失效，各方不再受该《房屋租赁意向书》约束，新南天公司完全可以将涉案房屋另行处置的抗辩意见，与合同约定明显不符，本院不予采信。二、关于违反《房屋租赁意向书》的违约责任承担问题。首先，基于租赁合同本身的履约特性，签订《房屋租赁意向书》之后，将涉案房屋空置是作为出租方的新南天公司为后续签订并履行正式租赁合同所做的正常履约准备。鉴于《房屋租赁意向书》第二条约定了2018年6月30日起开始起算租金，《房屋租赁意向书》第七条第二款约定了2018年6月30日之后至被告实际使用涉案房屋之前的这段期间被告都要承担租金；且原告多次发函催告被告签订正式租赁合同并支付租金，被告没有提出否认意见并在2019年8月12日再次确认会签订正式租赁合同的情况下，新南天公司持续做好履约准备并将涉案房屋保持空置状态，等待与被告签订正式租赁合同，既符合正常的交易习惯，也符合三方约定。其次，被告在《房屋租赁意向书》签订后，未在2018年6月30日之前与原告签订正式租赁合同，自2018年6月30日起，被告开始构成延期签订正式租赁合同的违约行为，且该违约行为一直在持续；2018年6月30日之后，原告多次发函催告被告支付租金等并签订正式租赁合同，被告没有明确否认，还在2019年8月13日回函给原告，表示仍会与原告签订正式租赁合同；直到2019年10月29日，被告书面通知原告“因邮政长沙分公司的办公场地已有其他安排，不再承租涉案房屋”；由于被告自身决策原因，单方面决定不再承租涉案房屋，构成对《房屋租赁意向书》的根本违约，由此造成的违约信赖利益损失应归于原告。第三，根据原、被告三方签订的《房屋租赁意向书》第七条第二款的约定，在三方签订《房屋租赁意向书》时，已经预见到2018年6月30日之后，涉案房屋可能还会继续产生空置期，三方对该空置期的租金及违约责任承担进行了明确约定。且从《房屋租赁意向书》第七条第三款的约定来看，三方明确约定了因持续延期签订正式租赁合同的，都应当承担违约赔偿损失责任。由此可知，即使在被告延期租赁涉案房屋的情况下，也应当承担2018年6月30日至实际使用涉案房屋之日止的房屋空置租金及承当违约责任，故合同三方后续无论是否签订了正式房屋租赁合同，无论涉案房屋是否交付，是否由被告实际使用涉案房屋，被告均应支付租金或承当租金损失，均不能免除被告应承担的违约责任；被告于2019年10月29日发函明确表示不再租赁涉案房屋，构成根本违约，导致合同解除,应按照《房屋租赁意向书》第七条第二款的约定承担违约责任，赔偿原告租金损失。三、关于邮政长沙分公司是否应当承担责任的问题。虽然《房屋租赁意向书》第七条约定了延期租赁涉案房屋的责任承担方为中邮信城公司，但并没有排除邮政长沙分公司不租赁的违约赔偿责任，作为承租方暨主债务人的邮政长沙分公司在多次收到新南天公司的催缴函和中邮信城公司抄送的回函、洽商函后，均未明确表明本公司的具体意见，应认定为其以默示的方式认可知晓上述函件的内容，不能免除违约赔偿责任，故其也应当承担涉案房屋空置的租金损失。纵观原被告三方在《房屋租赁意向书》签订后的履约过程，原告尽到了合理的通知、催告义务。两被告在2019年10月29日之前，从未明确告知原告不再签订正式租赁合同，是导致涉案房屋持续空置的直接原因，两被告应共同对原告的租金等损失承担赔偿责任。对两被告的抗辩意见，本院不予采纳。四、关于原告主张的违约、损失赔偿金额的确定问题。因两被告的违约行为给原告造成了租金损失，本院对原告要求主张租金损失的请求予以支持。原告起诉要求的租金赔偿损失为6868344元，根据湖南恒基资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》（编号:湘恒基评字（2020）第031号）已经明确《房屋租赁意向书》确定的租金为市场公允价值，应当按照涉案房屋实际产权面积6077.88㎡，结合《房屋租赁意向书》确定的租金标准计算原告自2018年7月1日起至2019年10月30日止的租金损失，合计为6841262元（计算方法：6077.88平方米×70元/月/平方米×12个月＋6077.88平方米×70×（1＋2%）元/月/平方米×4个月）。五、关于原告请求确认42万元签约保证金归原告所有的问题。《房屋租赁意向书》中关于签约保证金的没收与损失赔偿的约定均是双方的真实意思表示，双方应予以遵守。两被告认为签约保证金属于违约金性质，本院认为签约保证金与违约金两者属于不同的法律概念,签约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行,要求另一方支付一定金钱作为合同履行的担保,具有明显的担保性质,而非两被告认为的违约金。被告未在2018年6月30日签约，已成就《房屋租赁意向书》约定的没收签约保证金的条件，根据双方合同约定，签约保证金不应返还。2018年6月30日后的房屋空置的租金损失，是《房屋租赁意向书》第七条约定的损害赔偿，签约保证金及租金损失的约定和适用均符合合同约定及法律规定，被告同时符合上述约定和法定情形，依据原告的主张而分别产生相应的法律效果，均可得以适用，两者不论是从本身效果还是损失发生的时间来看均不重复。对于被告认为该签约保证金就是违约金,没收签约保证金已足以弥补损失,无需再进行赔偿的主张,本院不予采信。六、关于违约金、物业管理费、利息损失及其他诉讼费用的负担。根据前述，原告请求的租金损失已经能够填补其实际损失，违约损失范围应以信赖利益损失为限，其再请求支付违约金没有法律依据，对此请求不予支持；《房屋租赁意向书》未对物业管理费进行明确约定,两被告未实际使用涉案房屋，负担物业管理费无事实和法律依据，对此请求不予支持；《房屋租赁意向书》并未约定租金支付期限，主张利息损失没有依据，对此请求不予支持；原告主张的评估费5000元、保全费5000元及诉讼保全担保保险费损失9708.17元，系本案诉讼产生的必要费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百七十四条,参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四十五条第二款之规定，判决如下：一、被告中国邮政集团有限公司长沙市分公司、被告湖南中邮信城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告湖南省新南天置业有限公司租金损失6841262元；二、确认被告中邮信城房地产开发有限公司支付的签约保证金420000元归原告湖南省新南天置业有限公司所有；三、被告中国邮政集团有限公司长沙市分公司、被告湖南中邮信城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告湖南省新南天置业有限公司评估费5000元及诉讼保全担保保险费9708.17元，合计14708.17元；四、驳回原告湖南省新南天置业有限公司的其他诉讼请求。如被告中国邮政集团有限公司长沙市分公司、湖南中邮信城房地产开发有限公司未在规定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79118元，因适用简易程序减半收取39559元，由原告湖南省新南天置业有限公司负担10000元，被告中国邮政集团有限公司长沙市分公司、被告湖南中邮信城房地产开发有限公司负担29559元；保全费5000元，由被告中国邮政集团有限公司长沙市分公司、被告湖南中邮信城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张朝晖二〇二〇年四月二十七日法官助理谭钰轩书记员官佳