山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初3776号原告：德州市英华机械有限公司，住所地：德城区黄河涯镇希望工业园。法定代表人：李连芳职务：总经理。原告：德州市顺泽机械厂，住所地：德州市运河经济开发区运河工业园。法定代表人：李连芳职务：总经理委托诉讼代理人：苑辉，德州开发进取法律服务所，法律工作者，特别授权代理。被告：德州康瑞食品有限公司，住所地：德州运河经济开发区华兴路18号。法定代表人：陈刚职务：总经理委托诉讼代理人：陈翠艳，山东涵诺律师事务所律师，特别授权代理。被告：德州市瑞丰机床有限公司，住所地：德州市运河经济开发区商贸大道西仓路327号院内1-3号。法定代表人：王清松职务：总经理原告德州市英华机械有限公司、德州市顺泽机械厂诉被告德州康瑞食品有限公司、德州市瑞丰机床有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法公开开庭进行了审理。原告德州市英华机械有限公司（下简称英华公司）、德州市顺泽机械厂（下简称顺泽机械厂）的委托诉讼代理人苑辉，被告德州康瑞食品有限公司（下简称康瑞公司）的委托诉讼代理人陈翠艳到庭参加了诉讼，被告德州市瑞丰机床有限公司（下简称瑞丰公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告英华公司、顺泽机械厂向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告德州康瑞食品有限公司立即停止侵权、排除妨碍、保证原告车辆进出租赁厂房道路畅通无阻；二、请依法判令二被告继续履行二原告与被告德州市瑞丰机床有限公司签订的《厂房出租合同协议书》到2026年12月12日；（案值80万元）三、本案一切诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年12月12日二原告与被告二签订《厂房租赁合同协议书》，被告二将运河工业园B区北车间，面积1782平方米出租给二原告。厂房租赁期限自2016年12月12日起至2026年12月12日止，租赁期10年；月租金人民币10692元（按10500元支付），年租金128304元（按126000元交付）；还约定了租金交付等双方的其他权利和义务。鉴于合同签订时，原告二正处于工商登记变更过程中，无法加盖公章，临时以原告一名义签订租赁合同；在原告二工商登记手续变更完毕后，又在租赁合同上又加盖了原告二的公章。加盖公章时，原告负责人多次要求被告二在合同上也加盖原告二公章，当时因为被告二厂房搬迁未及时找到合同就未加盖上，但是被告二负责人王清松表示无论谁实际租赁、经营，他代表公司均予以认可，不加盖也没事。基于上述租赁合同，原告二将高耗能高产值的机械加工、黑色金属铸造、金属工艺品铸造主产业全部安置在租赁厂房内加工生产，每年生产规模达5000吨，年利税30余万元，为当地经济发展做出了巨大贡献。另外，为了继续带动区域经济、又要达到环评要求，原告二投入巨资对原生产设备进行了更新、改良，辗转努力、费尽周折取得了环保专业结构的环评认可，是所在区域取得“实行错峰生产豁免”的唯有两家企业之一。就在原告二踌躇满志、想进一步扩大生产规模，继续为地方经济贡献力量时即2018年10月10日，被告二竟将包括二原告租赁厂房在内的整个工业用地及厂房（工业用地号N0.37001559956号）全部转让给了被告一。根据二原告与被告二此前签订的《厂房出租合同协议书》，租赁合同仅履行不到2年，尚有8年未到租赁期限。为此，二原告通过运河办事处企业主管部门与二被告协调如何继续履行合同。多次协调未果的情况下，被告一于2019年3月10日给二原告下发通知，限二原告于2019年4月30日前搬离；并且于2019年5月19日强行锁闭进出租赁厂区外的大门，禁止车辆进出，严重影响了原告二正常的生产经营秩序。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人共和国民法通则＞若干问题意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房东继续有效”。被告一的行为已严重侵害了二原告基于《厂房出租合同协议书》享有的合法租赁使用权利，为了维护自身合法权益，二原告特依法将被告一、被告二诉至贵院诉至贵院，请人民法院依法判决被告一立即停止侵权、排除妨碍，并继续履行二原告与被告二签订的《厂房出租合同协议书》直到2026年12月12日。被告康瑞公司辩称：一、根据二原告的陈述，第一原告从没有实际承租涉案厂房，且其公司住所地为德城区黄河涯镇希望工业园，进一步证明第一原告就《厂房出租合同协议书》从未实际履行，因此，其无权就该合同主张侵权及继续履行合同。二、第二原告不具备本案诉讼主体资格。根据原告的陈述，第二原告虽然实际占用涉案厂房，但从未与作为出租方的第二被告签订租赁合同，其称后在《厂房出租合同协议书》上加盖公章是其单方行为，没有得到合同相对方的同意，属于伪造证据，也就是说，第二原告占用涉案厂房的期间没有约定，出租方有权随时让其搬走腾空厂房，且第一被告从未对其构成侵权，其更无权要求继续履行与其无任何关联性的《厂房出租合同协议书》。三、第二原告占用涉案厂房拒不搬出的行为对第一被告已严重构成侵权。第二原告占用涉案厂房严重影响了第一被告的正常使用，因此，第二原告应立即腾空涉案厂房。四、二原告的第一项诉讼请求属于侵权纠纷，第二项诉讼请求属于房屋租赁合同纠纷，二者属于不同的法律关系，原告应择其一主张，不能同时主张。被告瑞丰公司经本院合法传唤未到庭提交书面答辩意见：答辩人德州市瑞丰机床有限公司针对原告德州市英华机械有限公司、德州市顺泽机械厂诉答辩人房屋租赁合同纠纷一案答辩如下：答辩人与原告德州市英华机械有限公司签订的厂房租赁合同协议书属实。因二原告法定代表人是同一人，支付租金的是该人，答辩人一直不清楚到底是哪个原告在具体使用租赁车间。答辩人对整个地块包括车间已经转让给德州康瑞食品有限公司，并办理了过户手续，按照整个合同约定2019年4月10日后对该出租车经营权的义务均归德州康瑞食品有限公司行使。租金归康瑞公司。按照买卖不破租赁原则，租赁合同由康瑞公司与二原告履行，答辩人已经没有任何权利，望法庭依法驳回二原告对答辩人的诉讼请求，并承担本案全部费用。本院经审理查明事实如下：1、2016年12月12日,原告英华公司与被告瑞丰公司签订厂房租赁合同，原告承租被告位于运河工业园B区北车间1782平方米，租赁期间为10年，自2016年12月12日到2026年12月12日。租赁合同第6条第1款约定：出租期间被告瑞丰公司与第三方发生纠纷，原告英华公司有优先使用该车间的权利。第4款约定：租赁期间，瑞丰公司应无偿提供道路使用，并保障厂区前道路、车辆正常通行。第7条第2款约定“如因产权问题影响原告正常经营而造成损失的，由被告瑞丰公司负一切责任。2017年4月29日，原告顺泽机械厂与被告瑞丰公司签订补充协议，内容为：“原告顺泽机械厂帮被告瑞丰公司无偿清理了其院内平房以北、北车间东门以外及所租用的车间南窗户外的所有垃圾，并将相应地面铺平。瑞丰公司准许顺泽机械厂无偿使用该清运后的场地至2026年12月12日止。”租赁合同签订后，原告顺泽机械厂实际租赁被告瑞丰公司的厂房车间，并以货款抵顶租金并实际支付租金给被告瑞丰公司，租金已支付到2019年4月10日。2、2018年10月10日，被告瑞丰公司（甲方）与被告康瑞公司（乙方）签订了《工业用地及房产转让合同》。合同约定：第一条甲方将公司自有的工业国有土地及房产一宗转让占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下：（一）甲方依法拥有的国有工业用地产权证号为NO.37001559956的全部土地产权；（二）该宗用地范围内的全部厂房及附属设施，主要包括：北厂房（102米*36米）、西厂房（42米*78米）、门卫室、院墙、道路、排水……。（三）甲方同步转让房地产的相关租赁关系。租赁关系由乙方全权处置。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1050万元人民币，具体付款方式、期限：定金100万元，于合同签订两日内拨付甲方账户。首付款500万元，于合同签订十五日内拨付甲方账户。再次付款370万元，于不动产交易部门完成过户并甲方完成西车间搬迁完毕、双方验房无误后一周内付到甲方账户。余款付款80万元，于该宗交易完成后满一年作为风险押金，如果没有扣除事项，于满一年之日一周内全额拨付甲方账户。双方签订合同并给付定金后，均不得以任何理由终止合同，如有违约，违约方要向对方给予100万元违约金并退还定金。第四条甲、乙双方同意，甲方于2019年1月31日前腾空出该宗土地转让厂房房产内物资物品（除北车间和一间办公室）。双方约定，给予北车间对外租赁户（德州市顺泽机械厂)自合同签订日起半年使用和搬离期，半年到期后处置权归乙方全权处理。如乙方新上项目在环保、生产许可等方面的验收及生产运营不受租赁户的影响，能正常建设生产运营，则乙方给予租赁户延长适当租赁期限，并另行签订租赁协议，甲方不再具有任何权利和责任。乙方同意甲方自合同签订之日起无偿使用一年北车间的西半部分，到期前甲方确保完成所有设备的搬离，逾期不搬离，资产归乙方所有并处置。甲乙双方2019年2月1日对房屋及其附属设施进行查验，查验无误后正式交付给乙方。第九条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款1%的违约金，合同继续履行。三、本条款与第二条的违约金支付100万元同时计算。原告在合同出卖人（甲方）处盖章，被告在合同买受人（乙方）处盖章。合同签订后，2018年11月22日，双方办理了案涉土地使用权过户手续，不动产登记证为鲁（2018）德州市不动产权第0034760号，被告康瑞公司取得了案涉土地使用权。2019年3月26日，被告瑞丰公司将案涉厂房西车间交付被告康瑞公司，进行了验收。3、2019年3月10日，被告康瑞公司给原告英华公司、顺泽机械厂下发搬离通知，内容为：被告瑞丰公司将包含原告承租的厂房在内的工业用地及房产转让给了被告康瑞公司，被告康瑞公司要求二原告在2019年4月30日前搬离。原告提供照片显示被告康瑞公司锁闭租赁厂区大门，禁止车辆进出。4、（2019）鲁1402民初字2640号判决书记载：案涉北车间的租赁费已由案外人德州市顺泽机械厂交付给被告瑞丰公司，租金交付至2019年4月10日。本院认为原、被告双方2018年10月10日签订的《工业用地及房产转让合同》，系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。原、被告双方于2018年11月22日根据合同约定办理了相关土地使用权的过户手续，原告取得了案涉土地的使用权。合同第一条第（三）项约定：甲方（被告）同步转让房地产的相关租赁关系。租赁关系由乙方（原告）全权处置。根据庭审查明的事实，原告与被告签订合同时，案涉北车间对外存在租赁关系是知情的，同时被告也将北车间租赁关系的处置权全权转让给原告，原告应依照租赁合同关系依法处理，原、被告之间就处理租赁北车间的约定无效。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，关于原告顺泽机械厂是否本案适格原告的问题。原告提供厂房出租合同协议书、补充协议、缴纳租金收据，及（2019）鲁1402民初字2640号判决书证明二原告是适格的原告主体。对此被告康瑞公司辩称，原告提供厂房出租合同协议书承租方无顺泽机械厂，只是加盖了该厂公章，原告顺泽机械厂不是本案租赁合同的相对方。被告康瑞公司认为所加盖的顺泽机械厂的公章是后加上去，要求对该合同上公章的加盖时间进行鉴定，原告顺泽机械厂未提供鉴定需要数量的样本。根据现有证据及庭审查明事实，本院认为被告瑞丰公司后期与顺泽机械厂签订的补充协议，能够证明其同意原告顺泽机械厂作为承租方使用涉案厂房。因此原告英华公司、顺泽机械厂与被告瑞丰公司签订的厂房出租合同协议书及补充协议，是各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。从合同履行来看，原告顺泽机械厂实际使用厂房并向被告瑞丰公司交纳租金至2019年4月10日，能够证明原告顺泽机械厂与被告瑞丰公司之间存在租赁合同关系。原告顺泽机械厂是本案适格原告。关于二被告是否应继续履行二原告与被告瑞丰公司签订的厂房出租合同协议书及补充协议的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”被告瑞丰公司在厂房租赁期间，将涉案厂房转让给被告康瑞公司，被告康瑞公司作为现涉案厂房的受让人，应依法继续履行二原告与被告瑞丰公司的厂房出租合同协议书、补充协议到租赁期限届满之日。庭审中被告康瑞公司认为其是厂房所有人，有权要求原告随时搬离，并向原告发出了限期搬离通知。结合原告提供的照片，能够证明被告限制了原告车辆进出的权利。故二原告要求判令被告德州康瑞食品有限公司立即停止侵权、排除妨碍、保证原告车辆进出租赁厂房道路畅通无阻的诉讼请求，合法有据，依法应予以支持。被告瑞丰公司已不是涉案厂房的所有人，二原告要求被告瑞丰公司继续履行厂房出租合同协议书到2026年12月12日的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告德州康瑞食品有限公司于判决之日2019年2月27日起立即停止侵权、排除妨碍，保证原告德州市英华机械有限公司、德州市顺泽机械厂车辆进出租赁厂房道路畅通无阻；被告德州康瑞食品有限公司继续履行原告德州市英华机械有限公司、德州市顺泽机械厂与被告德州市瑞丰机床有限公司签订的《厂房出租合同协议书》到2026年12月12日。驳回原告德州市英华机械有限公司、德州市顺泽机械厂要求被告德州市瑞丰机床有限公司继续履行《厂房出租合同协议书》到2026年12月12日的诉讼请求。案件受理费5900元，由被告德州康瑞食品有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  高燕二〇二〇年二月二十七日法官助理石倓书记员曲会会