云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0902民初738号原告：中国工商银行股份有限公司临沧分行。住所地：临沧市临翔区南塘街144号。负责人：杨光龙，该行副行长主持工作。委托诉讼代理人：陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：曹安琴，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：黄剑碧，女，1972年11月9日生，汉族，四川省南充市人，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：唐鼎（系黄剑碧之子），男，1994年3月30日生，汉族，四川省南充市人，住临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。被告：唐兴海，男，1970年9月18日生，汉族，四川省南充市人，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：唐鼎（系唐兴海之子），男，1994年3月30日生，汉族，四川省南充市人，住临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。被告：耿马孟定宏博房地产开发有限公司。住所地：耿马县孟定镇下城。法定代表人：任昌平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李湛坤，男，1984年10月26日生，汉族，临沧市临翔区人，住临沧市临翔区。系该公司员工。代理权限：特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称临沧工行）与被告黄剑碧、唐兴海、耿马孟定宏博房地产开发有限公司（以下简称孟定宏博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沧工行的委托诉讼代理人曹玉琴，被告黄剑碧、唐兴海的委托诉讼代理人唐鼎，孟定宏博公司的委托诉讼代理人李湛坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沧工行向本院提出诉讼请求：1、判决被告黄剑碧、唐兴海立即向原告偿还借款本金7420382.19元及至实际给付之日止的利息、罚息、复利等（暂计至2017年5月1日为176638.57元，之后按照合同约定利率计算具体以银行结息单为准），被告耿马孟定宏博房地产开发有限公司对前述全部贷款本息承担连带保证责任，履行连带还款义务；2、依法确认原告有权就被告黄剑碧、唐兴海提供的抵押物的拍卖、变卖、折价款优先受偿；3．判决三被告共同承担因本案产生的一切费用（包括律师费、诉讼费、评估费、保全费及其他实现债权的费用）。事实及理由：2014年7月2日，被告黄剑碧、唐兴海与耿马孟定宏博房地产开发有限公司签订《商品房购销合同(合同编号：玉石城商用（2014）第102铺，购买位于孟定南目算大道西侧孟定国际珠宝玉石城1幢l层102号商铺（以下简称“涉诉房产”），面积为976.84m2.为支付涉诉房产的购房款，被告向原告申请银行按揭贷款，双方于2014年9月1日签订“个人购房借款／担保合同》（合同编号：[工]字[工]行[临沧]支行[2014]年(612)号）。合同约定被告向原告借款958万元用于个人购置商用房贷款，借款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的借款利率以借款凭证记载为准，还款方式采用按月等额本金还款法（按月计息），同时约定，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约，贷款人可以宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，在合同履行过程中发生的争议，由贷款人所在地人民法院管辖。被告黄剑碧、唐兴海同时将涉案房产抵押给原告作为借款担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并于2014年8月27日办理了抵押预登记(证号：预(2014)第277号）。被告耿马孟定宏博房地产开发有限公司作为保证人，对被告向原告的借款承担连带保证责任。借款合同签订后，原告即按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告却未严格按照《个人购房借款／担保合同》约定履行还本付息的义务，自2016年11月1日起连续发生违约行为，经原告多次催要未果。截止2017年5月1日，被告已经连续7个月未能按照借款合同的约定还本付息，根据借款合同的约定，原告有权提前收回全部贷款本息。原告认为，被告不按照上述合同履行还本付息的义务，已构成违约，原告有权要求被告承担相应责任。为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定依法提起诉讼，望贵院依法判处。被告黄剑碧、唐兴海辩称，对原告起诉的事实及理由、诉讼请求无异议，因家里做生意也不好做，故没有钱还贷款。被告孟定宏博公司辩称，对原告起诉的事实及理由没有异议，但对要求承担连带责任的请求有异议，其作为房子的销售方，不应该承担责任。原告对其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明书各1份，用以证明原告的主体资格；2.中国工商银行个人商用房贷款申请书、《个人购房借款／担保合同》、按揭贷款业务合作协议、借款凭证、还款记录各1份，用以证明原、被告签订了《个人购房借款／担保合同》，按照合同约定，原告向被告发放了贷款，而被告黄剑碧、唐兴海未按合同约定履行还款义务，被告孟定宏博公司未按合同约定履行担保责任，二被告的行为已经构成违约，原告才根据合同约定起诉要求被告立即偿还合同项下的到期和未到期借款本息及罚息，并由被告孟定宏博公司承担连带保证责任；3.房地产抵押预登记证明1份，用以证明被告黄剑碧、唐兴海用所购买的商用房对借款本息进行抵押担保，并办理了抵押预登记手续，抵押生效，在二被告不能按时偿还借款本息时，原告对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告黄剑碧、唐兴海、孟定宏博公司无证据向本院提交。通过庭审和原告举证，本院认为，原告提交的3组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年7月2日，被告黄剑碧、唐兴海与被告孟定宏博公司签订《商品房购销合同(合同编号：玉石城商用(2014)第102铺），购买位于孟定南目算大道西侧孟定国际珠宝玉石城1幢l层102号商铺（面积为976.84㎡）。被告黄剑碧、唐兴海向原告申请银行按揭贷款，双方于2014年9月1日签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：[工]字[工]行[临沧]支行[2014]年[612]号）。合同约定被告向原告借款958万元，借款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的借款利率以借款凭证记载为准，还款方式采用按月等额本金还款法（按月计息）。同时约定，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约，贷款人可以宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，在合同履行过程中发生的争议，由贷款人所在地人民法院管辖。被告黄剑碧、唐兴海将涉案房产抵押给原告作为借款担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并于2014年8月27日办理了抵押预登记(证号：预(2014)第277号）。被告孟定宏博公司在2014年5月28日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定被告孟定宏博公司为“孟定国际珠宝玉石城”的借款人（购房人）在《房屋他项权证》未办妥之前，提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证及回购责任。借款合同签订后，原告即按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告黄剑碧、唐兴海却未严格按照《个人购房借款／担保合同》约定履行还本付息的义务，自2016年11月1日起连续发生违约行为，经原告多次催要末果。截止2017年5月1日，被告黄剑碧、唐兴海已经连续7个月未能按照借款合同的约定还本付息。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人未能按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任。同一债权既有人的保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人有权依照担保法规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。针对本案中所涉及的相关问题本院评判如下：一、原告起诉要求被告归还借款本金及利息的问题。本案中，原告已按照《个人购房借款/担保合同》的约定向被告黄剑碧、唐兴海履行了出借借款的义务。双方约定借款采用按月等额本金还款方式进行归还。并约定，若被告连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约。原告可以宣布合同项下未偿还的借款到期，并可要求被告黄剑碧、唐兴海立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。现被告黄剑碧、唐兴海从2016年11月1日起未按约定归还借款本息，持续至今。被告黄剑碧、唐兴海逾期还款行为已构成了双方约定的违约情形，原告有权要求二被告立即归还尚欠的借款本金及利息。为此，原告要求被告黄剑碧、唐兴海立即归还借款本金7420382.19元的诉求有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于借款利息的问题，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》中对利息有明确约定，现因被告黄剑碧、唐兴海的违约行为，原告要求被告立即归还所欠的本息，故被告黄剑碧、唐兴海应当将借款利息及按合同约定计算一并归还原告，截至2017年5月1日已产生的利息为176638.57元，此后产生的利息按照双方约定的合同利率计算。为此，本院对原告起诉要求被告黄剑碧、唐兴海支付截至2017年5月1日的利息176638.57元及从2017年5月2日起至还清借款本息之日止利息的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、原告要求对被告黄剑碧、唐兴海提供的抵押物位于临沧市耿马县西侧孟定国际珠宝玉石城1幢l层102号商铺享有优先受偿权的问题。本院认为，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。本案中，原告与被告程磊签订的《个人购房借款／担保合同》，系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同当事人均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同约定的义务。被告黄剑碧、唐兴海自愿提供位于临沧市耿马县西侧孟定国际珠宝玉石城1幢l层102号商铺作抵押担保，因抵押物设定抵押时属于在建项目，故双方于2014年8月27日在耿马县住房和城乡建设局办理了抵押预登记，原告取得预（2014）第277号《房地产抵押预登记证明》。根据前述规定，被告黄剑碧、唐兴海将其合法购买的在建房屋抵押给原告，并且已经依法办理了抵押权预告登记，抵押合法有效。同时，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”现原告要求对被告黄剑碧、唐兴海提供的抵押物位于临沧市耿马县西侧孟定国际珠宝玉石城1幢l层102号商铺折价或者拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以支持。三、被告孟定宏博公司承担担保责任的问题。本案中被告孟定宏博公司作为原告签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定被告孟定宏博公司为“孟定国际珠宝玉石城”的借款人（购房人）在《房屋他项权证》未办妥之前，提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证及回购责任。被告孟定宏博公司在被告黄剑碧、唐兴海对抵押物办理正式抵押登记手续且原告收到房屋他项权证前，对被告黄剑碧、唐兴海向原告借款的本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任。如借款原告宣布提前到期的，保证期间为借款提前到期之日起两年。现被告黄剑碧、唐兴海至今未对抵押物办理正式抵押登记手续，故被告孟定宏博公司根据合同约定应对被告黄剑碧、唐兴海尚欠原告的借款本息承担连带责任保证。现主债务已逾期，且主债务在保证期间内，故原告要求被告孟定宏博公司对借款本息等承担连带责任保证的诉求符合法律规定，本院予以支持。但因本案中被告黄剑碧、唐兴海已向原告提供了抵押物，另根据被告孟定宏博公司在2014年5月28日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定被告孟定宏博公司为“孟定国际珠宝玉石城”的借款人（购房人）在《房屋他项权证》未办妥之前，提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证及回购责任。被告孟定宏博公司仅对物的担保以外的债权承担保证责任。三、原告主张实现债权费用是否应当支持的问题。本院认为，虽然原告与被告黄剑碧、唐兴海在《个人购房借款／担保合同》中明确约定因实现本案债权产生的律师费、评估费、保全费及其他实现债权的费用由被告黄剑碧、唐兴海承担，但原告在审理过程中未提交证据证实该费用已经实际产生及具体数额，故该主张无事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄剑碧、唐兴海应于本判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司临沧分行借款本金7420382.19元及该借款截至2017年5月1日产生的利息176638.57元，两项合计7597020.76元；同时支付自2017年5月2日起至还清款项之日止按双方签订《个人购房借款/担保合同》约定利率计算的利息，随借款本金一并清偿；二、如被告黄剑碧、唐兴海未按上述期限偿还借款本金及利息，则原告中国工商银行股份有限公司临沧分行对被告黄剑碧、唐兴海所有坐落于临沧市耿马县西侧孟定国际珠宝玉石城1幢l层102号商铺进行折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿的权利；三、被告黄剑碧、唐兴海所欠原告中国工商银行股份有限公司临沧分行的借款本金及利息，依据本判决第二项受偿后，不足部分，由被告耿马孟定宏博房地产开发有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司临沧分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64979元，由被告黄剑碧、唐兴海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  董怡妤审 判 员  杜金宏人民陪审员  杨海波二〇一七年十二月十三日书 记 员  俸秀芹