上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62816号原告(反诉被告)：上海亭语文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈丹旭，执行董事。委托诉讼代理人：李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海梅森休闲健身俱乐部有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区潍坊西路XXX弄XXX号。法定代表人：周文婷，执行董事。委托诉讼代理人：傅文。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所律师。原告上海亭语文化传播有限公司(以下简称亭语公司)诉被告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司(以下简称梅森公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，被告梅森公司提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序与反诉合并审理。原告法定代表人陈丹旭及其委托诉讼代理人李旭，被告委托诉讼代理人陈世福、傅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海亭语文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除；2、判令梅森公司支付亭语公司违约金12万元；3、判令梅森公司赔偿亭语公司装修损失142,760元、清场费3,100元、律师费3万元；4、判令梅森公司返还保证金6万元；5、判令梅森公司返还租金5万元。事实及理由：2017年10月，亭语公司与梅森公司签订《租赁合同》，约定梅森公司将位于上海市潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所原一楼儿童房、负一楼儿童房及负一楼乒乓房区域及乒乓房边客用休息区域出租给亭语公司用于经营教育、乐器培训，双方在合同中对租赁期限、租金标准、支付方式、合同解除条件以及违约责任进行了明确约定。合同签订后，亭语公司按约支付履约保证金6万元，且按约支付租金至2019年5月31日。然梅森公司于2019年2月15日向亭语公司发出解除函，以涨租金为由单方解除合同，亭语公司认为梅森公司无权解除合同，应承担擅自解约的违约责任并赔偿包括装修损失在内的各项损失，为维护自身合法权益，亭语公司起诉来院，诉请如前。被告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司辩称，双方原本签订的合同存在问题，我公司在审查后发现，亭语公司实际使用面积超过了合同约定面积，故要求亭语公司予以补足，亭语公司不同意增加租金，故我方发出解除函，我方解除合同依据的是合同第13.1.1条、13.4.9条的约定，梅森公司不存在违约行为，无需承担违约和赔偿责任。反诉原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2019年3月23日解除；2、判令亭语公司支付电费444元；3、判令亭语公司支付自2019年3月31日至2019年5月20日的房屋占有使用费123,318元；4、判令亭语公司支付律师费3万元。事实及理由：2019年2月22日，梅森公司因公司经营策略调整，依据合同约定向亭语公司发出解约通知函件，亭语公司于2019年2月23日收到。根据双方合同15.1条的约定，双方合同已于2019年3月31日解除。2019年3月29日、4月24日两次向亭语公司发出《撤场通知书》、《律师函》，但亭语公司直至2019年5月20日才将物品搬离系争房屋，综上梅森公司提出上述反诉请求，望法院判如所请。反诉被告上海亭语文化传播有限公司辩称，除电费金额认可外，其余诉请均不予认可。双方合同解除的原因和责任在于梅森公司违约解约，梅森公司理应承担相应的违约责任，且根据梅森公司提供的证据材料来看，梅森公司在2019年4月3日就已经将亭语公司的物品集中在89平米的小房间，所以梅森公司在2019年3月31日合同解除后即清理了亭语公司的物品，不存在计算占用费的问题。即便确要计算，占用费的标准也过高，要求调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为上海世茂房地产有限公司(以下简称世茂公司)。2018年1月20日，世茂公司出具经营授权说明，现将会所的经营权授予梅森公司，由梅森公司全权负责该会所的经营管理(包括但不限于以自行经营或转租等方式)。2017年10月，亭语公司(乙方、承租方)与梅森公司(甲方、出租方)签订《租赁合同》，约定梅森公司承租坐落于上海市潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所原一楼儿童房负一楼儿童房及负一楼乒乓房区域及乒乓房边客用休息区域，租赁经营建筑面积约290平方米。乙方向甲方承诺，租赁经营区域仅限乙方作为经营教育、乐器培训之用途。租赁期限自2017年10月1日至2022年12月31日止。装修免租期自2017年10月1日起至2017年11月30日止。装修免租期不影响水电煤、煤气费及物管费的收取。租金自2017年12月1日至2018年12月31日，每月租金(含物业管理费)为2万元，自2019年1月1日至2022年12月31日，每月租金(含物业管理费)为2万5千元。履约保证金为6万元。乙方每三个月支付以此租金，租金(包含物业管理费)支付采取预付制。乙方应在上个支付周期期满前20天支付下个周期租金。合同第13.1条约定，甲方因有特殊原因，需提前收回全部或部分租赁经营区域的，需提前一个月书面通知乙方其欲解除租赁经营合同的意图，自甲方书面通知到达乙方届满一个月之日起，本合同自动解除，甲方无需支付违约金或赔偿金，仅需将乙方已付履约保证金无息退还乙方。……。上述一个月书面通知可以以提出合同解除一方支付相当于届时一个月租金的形式代替，即任何一方可随时解除合同，自提出解除一方发出书面解除通知达到对方之日起，合同自动解除，但该等情况下，提出解除一方应立即向对方支付相当于届时一个月租金金额的补偿金，甲乙双方据实结算租金及其他费用，不再承担其他违约赔偿责任。合同第13.3条约定，乙方有权解除合同的条件：(2)在甲方违反本合同的约定，且在收到乙方要求其纠正违约的通知后十日内，甲方未予纠正的；如出现上述情况的，甲方应返还乙方已经支付的履约保证金；返还乙方预付但未实际发生的租金、物管费及其他费用，按履约保证金的两倍补偿给乙方。合同第15.1条约定，本合同因任何原因终止，乙方应于终止后七日内依照甲方部署进行撤柜将其所属物品全部搬离房屋并将房屋恢复原状(甲方书面同意的改动除外)，并使之具备良好、清洁及其他条件。否则乙方将被视为自动放弃乙方在甲方会所内所有装修、设施、设备的产权或使用权，包括所有被视为乙方的设备和物品，且甲方有权就此做出处理。2019年2月15日，梅森公司向亭语公司发出解除函，称依据合同第13.1条的约定，自2019年2月15日起解除与亭语公司的合同，并要求亭语公司于2019年3月31日撤场。2019年3月29日，梅森公司再次向亭语公司发出撤场通知函，载明我方再次明确，基于经营策略调整，原《租赁合同》于2019年3月31日自动终止；请贵司于2019年4月3日16点前将所有物品搬离现场，逾期不搬离，我司代为处理，物品如有损坏、灭失贵司自行负责。2019年3月22日，梅森公司工作人员赖菲向亭语公司法定代表人发送微信称：陈老师，我跟公司反馈了贵司的想法，除了B1层舞蹈房区域，其他区域按单价计算是38,000，在这个价格尚给优惠公司是可以的，但25,000没办法。亭语公司法定代表人回复表示无法接受。此后双方就租金问题有过多次沟通，其中2019年3月27日赖菲表示：只能提前解除合同，亭语公司表示不同意退租，具体情况已经与股东沟通，包括两套方案，1、退还楼上楼下活动室……，租金保持不变；2、退还楼下活动房，租金为38424元。2019年4月2日，亭语公司回函，表示梅森公司擅自涨价，违反合同约定，不属于合同约定的特殊原因，亭语公司不予认可，并表示梅森公司擅自停水停电给亭语公司经营造成影响，希望梅森公司能妥善处理租赁事宜。庭审中，双方一致确认合同于2019年3月31日解除。梅森公司表示系争房屋梅森公司于2019年4月1日收回，但包括钢琴在内的部分设备，亭语公司于2019年5月20日搬离。关于已付租金、物业管理费及保证金情况，梅森公司认可亭语公司已支付保证金6万元，并已支付租金(含物业管理费)至2019年5月31日。关于装修损失，经亭语公司申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称公信中南公司)对亭语公司承租部位的装修价格和残值予以鉴定，公信中南公司于2019年12月30日出具工程造价鉴定专项报告，鉴定结论为按照亭语公司所述的装修部位残值应为54,396.66元，按梅森公司所述的装修部位残值应为22,198.95元。对于该份鉴定报告，亭语公司认为部分单价较实际发生的费用要低，同时有部分装修金额未体现在鉴定报告中，其中包括玻璃隔断等被拆除而无法评估的部分。梅森公司认为应按梅森公司认为的装修部位确定的金额为准，且双方合同约定租赁面积为289平米，但鉴定报告的鉴定范围已经超过了约定的面积，应根据面积同比例计算。2020年5月25日，公信中南公司依据梅森公司提供的视频资料，出具补充鉴定意见，增加了一楼隔音板、镜面玻璃、负一楼镜面玻璃以及无框玻璃隔断，确认上述装修的残值为23,182.07元。对该份补充鉴定报告的结论，亭语公司除对一楼镜面玻璃的鉴定价格持有异议外，对于其余鉴定结论均予以认可。梅森公司则认为鉴定机构在出具补充鉴定意见时并未再次去现场勘察，故对该鉴定意见不予认可。为证明亭语公司对系争房屋进行了装修以及装修部位，亭语公司提供了装修合同、转账记录以及收据等材料，梅森公司对于合同的真实性予以认可，对于转账记录及收据的关联性均不予认可。梅森公司为证明系争房屋在交付时，已经进行过装修，梅森公司提供了与上一户承租方的租赁合同，亭语公司对于证据的真实性和关联性均不予认可，认为上一户承租人虽承租区域与亭语公司相同，但其经营用途并非儿童早教而是儿童乐园，对系争房屋仅进行了简单装修，目前鉴定的装修内容均为亭语公司装修。本院认为，亭语公司与梅森公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现双方均主张合同解除，关于哪方具有单方解除权是本案的争议焦点。为此梅森公司提出因亭语公司租赁部位面积超过了合同约定的290平方米，需要补足租金，因双方协商不成，故依据合同第13.1条的约定解除合同。对此本院认为，合同第13.1条约定了在一方具有特殊原因的情况下，可提出解除合同，对于特殊原因双方并未在合同中明确，也无法就何为特殊原因协商一致。根据交易习惯和通常理解，特殊原因应指不可归责于一方的、超出双方订立合同时预期的情况。本案中根据梅森公司当庭陈述以及微信聊天记录来看，梅森公司解除合同的真实原因并非经营策略调整，而是以超面积承租为由要求亭语公司增加租金。然双方合同仅明确约定租赁部位并未明确租赁面积，相关租金和物业费也并不以租赁面积为计算基础，且梅森公司在合同履行近一年半的时间内，从未就此提出过异议，现梅森公司以此为由要求增加租金，显然违反诚信原则。综上，梅森公司依据合同第13.1条解除合同缺乏合同和法律依据，亭语公司在梅森公司违约解除合同的情况下，回函要求梅森公司予以纠正，梅森公司未予纠正，亭语公司依据合同第13.3条的约定要求解除合同，符合合同约定，现双方认可合同于2019年3月31日解除，本院对此予以确认。合同解除后，梅森公司除应返还6万元保证金外还应退还未实际使用期间的租金，因梅森公司在不具有解除权的情况下强行收回系争房屋，存在明显过错，梅森公司在反诉中要求亭语公司按租金标准的三倍支付占用费于法无据，考虑到亭语公司有部分物品于2019年3月31日后仍堆放在系争房屋内，故本院酌情确定亭语公司需承担的占用费为10,000元，故剩余的租金及占用费4万元，梅森公司应退还亭语公司。因梅森公司违约解除合同，其理应承担相应的违约责任，本院根据过错程度、实际损失，酌情调整违约金为10万元。关于清场费，亭语公司将该笔费用作为损失提出缺乏法律依据亦没有充分证据予以证明，本院对此难以支持。关于律师费，因本案系梅森公司违约所致，故根据双方合同之约定，梅森公司应承担亭语公司的律师费。本院结合案件难度等因素，酌情确定梅森公司应承担亭语公司1.8万元。关于电费，亭语公司予以认可，本院予以确认。关于装修损失，梅森公司认为应根据面积进行鉴定并认为鉴定机构第二次补充的鉴定意见因没有经过现场勘察，不能采信。对此鉴定机构表示鉴定金额与面积无关，而第二次的补充鉴定意见是在第一次现场勘验后结合梅森公司提供的视频资料予以确定的，符合鉴定规范。本院认为梅森公司第一次庭审中对于承租部位并无异议，鉴定机构根据现场勘验确定装修残值并无不妥，梅森公司的上述意见本院不予采信。关于梅森公司认为音响、密码锁、摄像头安装均为可移动设备应予以扣除，对此本院认为，因鉴定机构认可音响确为可移动设备，故该项金额应予以扣除，但密码锁、摄像头拆除后对设备的使用会产生较大损耗，且梅森公司在会商纪要中对于密码锁、摄像头安装计入评估范围均未提出异议，故本院对于梅森公司的上述意见不予采信。关于亭语公司提出鉴定机构确定的单价偏低、部分装修未能体现在鉴定报告中的问题，鉴定机构表示单价是根据2016定额并综合考虑人工、材料市场价予以确定的，鉴定评估的范围为现场存在的装修界面，对于已经拆除的部分无法进行鉴定，鉴定机构的上述意见符合规范，并无不妥，本院予以认可。考虑到一层儿童游乐场的玻璃隔断梅森公司认可原本确实存在但已被拆除，综合亭语公司提交的证据材料，本院酌情确定玻璃隔断残值为2,000元。综上，本院确认装修残值为59,213元。因双方对于系争房屋交付界面存在争议且均不能提供证据证明交付界面的具体情况，亭语公司也无充分有效证据证明现有装修均为其装修，故本院酌情确定梅森公司应赔偿亭语公司装修损失52,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司与被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司保证金6万元；三、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司租金4万元；四、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司违约金10万元；五、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司装修损失52,000元；六、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司律师费1.8万元；七、原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司电费444元；八、驳回原告(反诉被告)上海亭语文化传播有限公司其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,387.9元，减半收取计3,693.95元，由原告上海亭语文化传播有限公司负担1,267.95元，由被告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司负担2,426元，反诉案件受理费1,687.5元，由反诉原告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司负担。鉴定费4,200元，由原告上海亭语文化传播有限公司负担1,000元，由被告上海梅森休闲健身俱乐部有限公司负担3,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二〇年九月二日书记员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。