陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终13475号上诉人（原审被告）：王俊祥，男，1968年2月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：蒋丽，陕西宜平律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙豪，陕西宜平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓锋，男，1984年9月26日出生，汉族，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：党转红，女，1986年6月23日出生，汉族，住址同上，系王晓锋之妻。上诉人王俊祥因与被上诉人王晓锋房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初8691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王俊祥上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，发回重审或改判为确认《司法小区住房资格转让协议》无效；2、本案一、二审诉讼费用由王晓锋承担。事实与理由：一、《司法小区住房资格转让协议》系无权处分合同。案涉房屋法律上的所有权人是房屋的兴建单位，尽管王俊祥按单位政策规定享有优惠购房的权利，但因没有取得权属证书，王俊祥不是法律上的所有权人，其处分权存在限制，所以此类买卖合同应属于无权处分合同。双方之间原本属于效力待定的合同，因王俊祥签订合同后仍未取得处分权，故该合同属于无效合同。二、《司法小区住房资格转让协议》系无效合同，该转让协议无效。王晓锋辩称，一、《司法小区住房资格转让协议》合法有效。1、双方签订的转让协议实为房屋购买指标的转让协议，并非房屋转让协议，该协议未违反法律法规的强制性规定。2、购房资格并非无法转让的权利。二、《司法小区住房资格转让协议》应当予以履行。依据《合同法》第一百一十条规定，在本案中，《司法小区住房资格转让协议》不存在无法履行的情形，王俊祥应当按照协议约定履行义务。请求驳回上诉，维持原判。王晓锋诉至一审法院请求：1、确认原被告签订的《司法小区住房资格转让协议》合法有效；2、要求被告履行《司法小区住房资格转让协议》、《房屋认购协议》（0001769）约定的义务，协助原告办理雁塔区XX路XX小区XX号住宅网签，权属登记事宜；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，陕西省西安监狱委托陕西益秦置业有限责任公司（以下简称“益秦公司”）代建商品房(职工集资)，王俊祥具备上述集资房的购买资格。2013年10月23日，王晓锋与王俊祥签订了《司法小区住房资格转让协议》，该协议书约定，王俊祥同意将西安市XX环XX小区XX房XX房资格转让给王晓锋，购房资格转让费为70000元。涉及到该房交款、装修、过户等些费用事宜，均由王晓锋负责。王俊祥应协助办理房产证等事宜。该房屋今后与王俊祥及其家人无任何关系。若该项目终止废弃，王俊祥应退还给王晓锋70000元。2013年10月24日、2017年1月4日，王晓锋以王俊祥的名义分别向益秦公司支付了购房款220000元、购房款192000元，益秦公司出具相应的收款收据，该收款收据实际由王晓锋持有。2018年8月18日，王晓锋配偶党转红持有益秦公司出具的购房款收款收据原件以王俊祥的名义与该公司签订了《房屋认购协议》，协议中载明认购房屋为：西安市雁塔区XX路XX小区XX号。并于2018年8月25日向益秦公司缴纳了最后一笔购房款220287.9元。一审法院认为，公民之间合法的合同关系受法律保护。本案中，王晓锋与王俊祥签订的《司法小区住房资格转让协议》中约定转让购房指标的行为系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。《合同法》确立了“鼓励交易”原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条将其明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的。房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。本案中，王俊祥作为单位职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与王晓锋签订《司法小区住房资格转让协议》时，尚未办理房屋权属登记证书，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。王晓锋与王俊祥之间的《住房资格转让协议》虽然约定为转让房屋的购买指标，实际上是集资建房的请求权的转让。民事法律行为以意思表示为要素。本案中，双方在平等、自愿、协商的基础上订立《司法小区住房资格转让协议》，是双方真实的意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的集资建房的资格转让。综上所述，本案王晓锋、王俊祥签订的《司法小区住房资格转让协议》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，因此，该种情形并不在法律规定的合同无效情形范围内；同时，诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了《司法小区住房资格转让协议》，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。故《购房资格转让协议》应认定为合法有效，双方均应依约继续履行合同。对于王晓锋要求王俊祥继续配合王晓锋办理合同更名手续及网签手续的诉讼请求，本院依法予以支持。对于王俊祥主张其并未收到王晓锋支付的购房款一节，根据法庭调查，从王晓锋、王俊祥双方签订认购协议后，该房屋的缴费、选房均由王晓锋及其配偶办理，而王俊祥均未提出异议，故其现主张王晓锋未向其缴纳转让费，明显有悖常理，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十九条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院》第三条，判决如下：原告王晓锋与被告王俊祥签订的《司法小区住房资格转让协议》合法有效，被告王俊祥应当按照《司法小区住房资格转让协议》的约定继续履行，并在本判决生效之日起三十日内配合原告王晓锋在涉案房屋的开发商处办理原告持有的《房屋认购协议》的更名手续，将上述认购协议中的认购方变更为原告，并配合原告办理网签备案等后续购房手续。如果未按本判决指定的期间履行相应义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行期间的迟延履行金。本案案件受理费 7893 元，由被告王俊祥负担。因原告已全部预交，被告应在本判决生效之日起十日内向原告支付。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，本案中，王晓锋与王俊祥在平等、自愿的基础上，经过协商签订《司法小区住房资格转让协议》，该协议双方意思表示真实，且形式内容合法，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效成立的合同，对各方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照约定，王晓锋向王俊祥支付转让费70000元后，并以王俊祥的名义交纳了全部购房款，王晓锋履行了相应的合同义务，但王俊祥并未按照约定协助王晓锋办理房屋更名手续，故原审法院判处并无不当。王俊祥上诉称《司法小区住房资格转让协议》系无效合同，本院不予支持。王俊祥具有购房资格，其与王晓锋签订《司法小区住房资格转让协议》系其对其期待利益的处分，王俊祥上诉称其属于无权处分亦有悖于诚实信用原则，故王俊祥该上诉理由本院亦不予采信。综上，上诉人王俊祥的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人王俊祥负担。本判决为终审判决。审  判   长 侯  静 审   判  员  高  玮审   判  员  侯新省二0二0年一月十日书 记  员   王晓平  1