镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1112民初3291号原告：朱茂军，男，1977年6月16日出生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。原告：潘月琴，女，1978年3月4日出生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。上述二原告共同委托诉讼代理人：任燕，江苏诚和律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：王宁，江苏诚和律师事务所律师。被告：镇江建民置业投资有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇中天路168号龙湾华府21号楼。法定代表人：谢建民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢斌，该公司员工。委托诉讼代理人：任伟宁，江苏江成律师事务所律师。原告朱茂军、潘月琴诉被告镇江建民置业投资有限公司（以下简称建民公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘月琴及两原告共同委托诉讼代理人任燕、王宁，被告建民公司的委托诉讼代理人谢斌、任伟宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱茂军、潘月琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付两原告违约金38761.11元（以403896元为基数，自2016年1月1日起至2016年4月1日和自2016年6月29日起至2018年4月4日，按年利率4.75%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令被告支付两原告违约金40648.8元（延迟交房违约金按照日万分之三从2014年12月25日计算至2016年4月1日，延迟办理产权证违约金按年利率4.75%从2016年6月30日计算至2018年4月4日，再扣除被告已给付49719元，剩余40648.8元）。事实和理由：原、被告双方于2014年1月1日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告出售位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府9幢501室房屋给原告，房屋总价款403896元，房屋交付期限为2014年12月25日前。原告已付清购房款，被告出具了发票。涉案房屋已交付，但被告迟迟未交付办理产权证所需材料，直到2018年4月10日才把不动产首次登记证明书交给原告。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告建民公司辩称：根据合同约定，被告不需要因产权登记事项对原告赔偿；被告延期交房已先行向两原告支付52062元，后被告与涉案业主达成协议，对于违约交房一次性向业主补偿7000元，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府9幢501室房屋，房屋总价款403896元（后变更为403865元）。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》”。合同第九条约定：“出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。第十二条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由于政府等非出卖人原因或买受人原因造成该商品房不能办理或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼座范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的万分之一给付违约金。”合同签订后，原告按约交付购房款403865元。被告于2016年4月1日将房屋交付给原告。同日，原告将相关费用一并交付被告。2018年4月4日，被告将不动产首次登记证明书交给原告。因该小区购房业主主张被告延迟交房违约，被告于2015年7月8日向该小区业主承诺于7月25日支付三个月违约金、8月25日支付三个月违约金、其余违约金在交房时一次性付清。此后，被告于2015年7月至2017年1月分8次向原告支付49719元。另查明，两原告为筹集购房款向中国农业银行办理了住房公积金个人贷款，贷款利率为年利率4.5%。本案争议焦点：1、关于被告交房时间的认定。原告主张为2016年4月1日。被告主张其在2015年1月20日就已发出交房通知，故交房时间应为2015年1月25日。根据原、被告所签合同约定，被告应于2014年12月25日前将取得《配套设施建设方案履行确认证明》的房屋交付原告，表明被告应向原告交付的不仅是房屋，还应当包括相应的配套设施，以保证所交付房屋能满足基本生活需求。被告在庭审中认可其未能向业主交付《配套设施建设方案履行确认证明》，表明即使被告已于2015年1月20日向购房业主通告交房，但此时该房屋的配套设施并不齐全，不符合合同约定的交房要求；且在被告于2015年7月向该小区业主所作承诺中也认可了延迟交房的事实。故本院对被告主张交付时间为2015年1月25日，不予采信。原告于2016年4月1日实际从被告处接收了涉案房屋，并缴纳了相关费用，表明原告已认可了被告所提供的房屋，故本院认定交房时间为2016年4月1日。2、关于违约金的计算标准。被告主张应按其与其他部分业主商定的7000元计算违约金。本院认为，本案虽然是因商品房销售引发的群体性案件，但并非必要共同诉讼，被告与其他业主达成的协议，对原告并无约束力，被告的主张本院不予采信。原告主张2014年12月25日至2016年4月1日按日万分之三计算延期交房违约金，2016年6月30日至2018年4月4日按年利率4.75%计算延期办证违约金。本院认为，被告收取房款后未能按约交房，应当承担违约责任。原告主张按照日万分之三计算违约金，明显超过其实际损失。被告主张扣减，符合法律规定。本院按照同期贷款利率年利率4.75%计算延期交房违约金。被告逾期交房,应按照合同约定承担违约金。被告于2016年4月1日向原告交付房屋，应按照合同约定在三个月内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，不动产首次登记证明书交给原告。被告对此应承担违约责任。原、被告所订合同约定“买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”但附件四补充协议一第二十八条系对出卖人未及时解除房屋抵押所应承担违约责任的约定，故可以认定原、被告对延期办证违约金的约定不明，应当按照相关法律规定处理。原告主张按照年利率4.75%计算延期办证违约金，符合法律规定，应予支持。综上，本院计算违约金为：2014年12月26日至2016年4月1日，按年利率4.75%计算违约金为24352.5元，2016年7月2日至2018年4月4日，按年利率4.75%计算违约金为33731.14元，两项合计58083.64元。但被告已付部分违约金49719元，亦应当予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告镇江建民置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱茂军、潘月琴违约金8364.64元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，由原告朱茂军、潘月琴负担646元，被告镇江建民置业投资有限公司负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李 铖人民陪审员  孔国瑞人民陪审员  朱文建二〇二〇年六月二十八日法官 助理  宋 清书 记 员  邬 兰