黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0622民初2651号原告：韩丽娟，女，1972年5月7日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县古恰镇。委托诉讼代理人：刘海昌，男，1955年3月11日出生，汉族，农民，住黑龙江省大庆市让胡路区。原告：赵国，男，1970年8月25日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县古恰镇。委托诉讼代理人：张恩义，男，1968年4月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇州县肇州镇。被告：张大勇，男，1974年4月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县肇源镇。被告：罗冬梅，女，1975年7月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县肇源镇。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：梁文远,男，1966年7月19日出生，汉族，肇源县公安局职员，住黑龙江省肇源县肇源镇。被告：张志，男，1955年7月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县肇源镇。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市肇源县第七建筑工程公司二楼。法定代表人：李义，职务经理。原告韩丽娟、赵国与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、张大勇、罗冬梅、张志、梁文远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告韩丽娟、赵国及委托诉讼代理人刘海昌、张恩义、被告张大勇、罗冬梅委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，被告鑫源公司、张志经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理,本案现已审理终结。原告韩丽娟、赵国向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告鑫源公司签订的《商品房买卖预订合同》无效;2.请求被告鑫源公司、张志、张大勇、罗冬梅双倍返还购房款58万元，赔偿已付房款29万元的利息99144.37元，赔偿租金损失52000元，赔偿购房让利损失28150元，合计759474.37元；3.请求被告梁文远在保证责任内承担连带责任。事实与理由：被告张志挂靠鑫源公司开发建设肇源镇澳门大街广南志远小区，被告张大勇承包该工程B栋楼房的外墙保温工程，完工后，被告张志以在建两套楼房抵顶其工程款。2013年3月17日被告张大勇转手将其中肇源镇澳门大街广南志远小区B栋1单元702室（后变更为602室），建筑面积为103.74平方米楼房以337150元卖与二原告。后经协商被告张大勇让利28150元，原告实际支付房款29万元，余款19000元作为张大勇支付原告的租金。被告张大勇于2013年4月1日从被告张志处拿来盖有鑫源公司公章和法人李义印章的《商品房买卖预订合同》一份，张志以公司委托代理人身份签名。但至今该房没有取得商品房预售许可证，没有通过竣工验收交付原告。原告多次找张大勇要求退房款，被告梁文远于2016年7月13日出具保证书，自愿承担保证责任，但未退还房款。故原告提起诉讼。被告张大勇、罗冬梅辩称，原告诉讼请求确认买卖合同无效及要求梁文远承担责任均与其无关。因被告收取的是张志支付的工程款，不同意返还原告购房款。被告梁文远辩称，被告出警属于职务行为，是为解决赵国父亲在张大勇家不走问题，被迫为赵国父亲出具保证书，而不是为二原告出具。被告没有参与原告与张大勇之间的民事纠纷。被告张志、鑫源公司缺席，无答辩意见。原告韩丽娟、赵国为支持其主张向本院提交如下证据：证据一、2013年4月1日原告韩丽娟与被告鑫源公司及张志签订商品房买卖预定合同及收据复印件6份，欲证明原告购买被告张志挂靠鑫源公司开发建设的肇源镇澳门大街广南志远小区东单元七楼西门，建筑面积为103.74平方米，价款337150元。原告分六次支付购房款29万元，被告张大勇为原告出具收据。被告张大勇质证称：对真实性无异议，但收据是代张志收的房款。被告梁文远质证称：该证据与其无关。证据二、2016年7月11日肇源县公安局社区警务六队询问张大勇笔录，欲证明原告从张大勇手购买涉案楼房，张大勇与原告协商房价，承诺其承担原告损失。故被告张大勇与罗冬梅是适格主体。被告张大勇质证称：对真实性无异议，对证明的问题有异议。因赵国父亲滞留张大勇家，影响张大勇正常生活。房款及赔偿问题张大勇要找张志协商，因为鑫源公司和张志负有交付房屋义务。被告梁文远质证称：该证据与其无关。证据三、保证书复印件一份，欲证明2016年7月11日被告梁文远保证张大勇退房款28万元，分两次还清。另外给付房屋租金及房款利息。被告张大勇质证称：该证据与其无关，在张大勇没有同意代张志退房款情况下，双方不存在债权债务关系。被告梁文远质证称：该保证书是为了让赵国父亲离开张大勇家出具，不是代为还款。证据四、（2017）黑0622民初586号民事判决书，欲证明原告买房事实及各被告之间的关系，被告诉讼主体适格。被告张大勇质证称：该证据真实性无异议，证明的问题有异议，出卖人是鑫源公司和张志。被告梁文远质证称：与其无关。本院对上述证据的真实性予以确认。被告张大勇为反驳原告诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、外墙苯板承包合同一份，欲证明2012年8月30日被告张志将其承建的肇源镇广南志远小区B栋外墙苯板工程发包给张大勇。原告韩丽娟、赵国与被告梁文远质证称：与本人无关。本院对该证据真实性予以确认。证据二、商品房买卖预订合同，欲证明2013年6月6日被告张志将广南志远小区B栋1单元8层西门抵顶张大勇工程款，双方签订买卖合同。原告买房在先，被告抵顶楼房在后。原告韩丽娟、赵国质证称：是伪证，如果抵顶在后，为什么张大勇收钱。被告梁文远质证称：与其无关。本院认为，该证据与原告买受的楼房无关，本院不予确认。对双方有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：原告韩丽娟、赵国系夫妻关系。被告张大勇、罗冬梅系夫妻关系。2012年被告张志挂靠鑫源公司开发建设肇源县广南志远小区，同年8月30日被告张志将该小区B栋外墙苯板工程发包给被告张大勇，并以两处楼房抵顶工程款。2013年3月17日原告韩丽娟、赵国买受被告张大勇抵账楼房肇源镇澳门大街广南志远小区B栋1单元702室（后变更为602室），原告韩丽娟就该楼房于2013年4月1日与被告鑫源公司及张志签订商品房买卖预订合同，约定建筑面积为103.74平方米，价款337150元。合同末页张志手写“入网费由张志负责”。合同签订后，二原告陆续交付房款29万元，被告张大勇出具6张收据。上述事实有当事人陈述、承包合同、买卖合同、询问笔录及收据在卷证实，本院予以确认。涉案楼房至今未竣工验收，无法交付使用。开发企业鑫源公司未取得涉案楼房商品房预售许可证明。2016年7月11日原告赵国与其父亲去张大勇家索要房款，双方发生纠纷，张大勇报警。肇源县公安局社区警务六队梁文远处警，为了让赵国父亲离开张大勇家，写下保证书：保证张大勇退房款28万元，7月末退10万元，余下18万元于2016年年末还清，并按1分5厘给付利息，另外给付租房款4万元。原告未提供租房损失证据。本院认为，原告韩丽娟、赵国买受的涉案楼房虽然是张大勇抵账楼房，与张大勇商谈买卖事宜，向其交付房款，但原告韩丽娟与张大勇并未达成买卖协议，对抵账楼也未作特别约定，而是与开发企业鑫源公司及实际施工人张志之间签订商品房买卖合同。因此该商品房的出卖人为被告鑫源公司，买受人为原告韩丽娟，双方作为合同的相对人形成买卖合同关系。被告张大勇收取原告房款，是张志间接向张大勇履行债务，张大勇与原告不存在买卖关系。由于被告鑫源公司未取得预售许可证明，其与原告签订的买卖合同无效。根据《最高人民法院》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告张志作为实际施工人，以被挂靠企业鑫源公司的名义对外发生债务，应当与被挂靠企业承担连带赔偿责任。故被告鑫源公司、张志连带双倍返还二原告购房款58万元。原告按中国人民银行同期存款利率主张29万元利息并无不当，应予支持。六笔房款的利息计算为：1.2013年3月17日至2016年7月31日，3万元×40.43个月×4.25%÷12=4295.69元；2.2013年3月29日-2016年7月31日，7万元×40.03个月×4.25%÷12=9924.10元；3.2013年4月14日-2016年7月31日，10万元×39.5个月×4.25%÷12=13989.58元；4.2013年5月13日至2016年7月31日，5万元×38.57个月×4.25%÷12=6830.10元；5.2013年6月20日-2016年7月31日，3万元×37.4个月×4.25%÷12=3973.75元；6.2015年2月2日至2016年7月31日，1万元×1.5年×2.75%=421.5元；7.2016年8月1日至2017年9月18日,29万元×13.5个月×1.5%=58725元，合计98159.72元。原告请求赔偿租金损失52000元无证据支持，请求赔偿购房让利损失28150元无法律依据，本院不予支持。被告张大勇、罗冬梅不是涉案商品房出卖人，不承担返还房款义务。被告梁文远在履行职务过程中所写保证书，是保证张大勇还款。而被告张大勇不是本案责任承担主体，故被告梁文远不应承担保证责任。综上所述，依照《最高人民法院》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于本判决生效后双倍返还原告韩丽娟、赵国购房款58万元，并付利息98159.72元，合计678159.72元；二、被告张志对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告韩丽娟、赵国其他诉讼请求。如果被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10582元，由被告鑫源公司、张志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王丽娟人民陪审员  吴海英人民陪审员  辛秋红二〇一七年十一月八日书 记 员  陈东辉附：《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。