安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初110号原告：高巧珍，女，1984年11月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被告：荣盛（蚌埠）置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码9134030006849774602（1-1）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。原告高巧珍与被告荣盛（蚌埠）置业有限公司（以下简称荣盛置业公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高巧珍，被告荣盛置业公司的委托诉讼代理人单瑞磊，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高巧珍向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房产证和国有土地使用证的违约金101505元（从2016年12月31日计算至实际产权登记日2019年10月17日，共1021天，房款497088元*1021天*0.02%）；2.被告负连带责任赔偿原告夫妻俩2019年7月美国旅游面签被拒的费用6000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月6日，原告与被告荣盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买荣盛置业公司开发的南山郦都15号楼2单元1001号房屋，合同第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。房屋交付后，被告应于2019年10月17日才给原告办理房屋权属登记。被告迟延办证3年之久，2019年7月原告去上海面签美国旅游签证，当场被面试官要求看房产证，由于被告未给原告办理房屋产权证书，原告被拒签，造成原告往返上海路费、住宿费、面签费、误工费等6000元，造成的损失应由被告承担。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告荣盛置业公司辩称，一、在案涉房屋的商品房买卖合同关系中，答辩人承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有答辩人违反该义务方为被答辩人逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。换言之，答辩人承担的合同义务仅仅是在约定期限内将办理大产权证（初始登记）的资料进行报送。二、办理案涉房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，被答辩人是办理涉案权属证书的法定义务人，答辩人仅是附随的协助义务人，答辩人即使未履行该协助义务，也并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。三、为保证被答辩人履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，答辩人与被答辩人建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系人中，答辩人是为确保被答辩人履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且答辩人无偿代为办理，答辩人未履行代为办证义务，并无约定违约责任。四、答辩人报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非答辩人报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致答辩人报送资料后受理以及登记而增加的时间，与答辩人无关，责任不应由答辩人承担。即使答辩人需承担违约责任，该时间段也应从承担责任期间中扣除。五、即便将答辩人在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，答辩人向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与答辩人无关，答辩人不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。综上所述，请求法院依法判决，维护被告的合法权益，驳回原告的诉请。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原、被告对签订商品房买卖合同的时间及合同内容、房屋价款、房屋交付时间均无异议，本院予以确认。合同签订后，原告到安徽省蚌埠市众信公证处办理了《委托书》公证手续，由原告委托被告到房屋管理部门和土地管理部门办理涉案房屋产权证、土地证和房地产他项权的相关手续，并委托被告领取上述证书。2016年12月30日，被告交付原告房屋，确定房屋总价款497088元，原告按照合同第十五条的规定将办理房屋产权证、土地使用证需要的材料和备用金交付被告。2017年11月30日，被告荣盛置业公司申请办理了南山郦都小区15号楼不动产权利证明书。2018年9月7日，被告荣盛置业公司代理原告申请办理涉案房屋的不动产权利证书。2019年10月18日，蚌埠市不动产登记中心给原告办理了不动产权证书。原告认为被告逾期办理产权登记构成违约造成损失，诉讼来院。以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、购房发票、收据、不动产登记中心查档说明、不动产登记收件单（不动产权）、房屋所有权申请登记受理单、蚌埠市不动产登记查档结果、蚌埠市房地产交易管理处情况说明、蚌埠市自然资源和规划局情况说明、双方陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告荣盛置业公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，受法律保护。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛置业公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛置业公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告委托，代其办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛置业公司是否违约，取决于荣盛置业公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由提供的资料报产权登记机关备案。本案中，蚌埠市房地产交易管理处出具的《受理查询》载明，被告荣盛置业公司于2018年9月7日将涉案房屋办理产权登记所需要提供的材料交产权登记中心。涉案房屋于2016年12月30日交付原告，交付使用后360日内应该截止到2017年12月25日。被告申请办证提供资料的时间超过双方合同约定的日期，构成违约。按照合同的约定被告承担的逾期办证的违约金为，按照房屋总价款497088元的日0.02%从2017年12月25日计算至2018年9月7日，即497088×0.02%×256（2017年12月25日至2018年9月7日）＝25451.9元。另外，原告主张的因被告未能及时办理案涉房屋的产权证书赔偿旅游签证的损失6000元，无事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告荣盛（蚌埠）置业有限公司支付原告高巧珍逾期办证的违约金25451.9元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告高巧珍其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，减半收取1225元（原告已预交），由原告高巧珍负担935元，由被告荣盛（蚌埠）置业有限公司负担290元，被告负担额于本判决生效之日起十日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  寇学年二〇二〇年五月二十九日书记员  李晓雪