四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初7116号 原告：广元宏天投资有限公司，住所广元经济技术开发区石龙工业园区。 法定代表人：孙彬文，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨霞，女，1987年11月12日出生，汉族，住成都市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赵中义，四川联一律师事务所律师。 被告：四川瑞昊微电子科技有限公司，住所广元经济技术开发区石龙工业园宏天电子产业园9号楼。 法定代表人：罗旭辉，系该公司经理。 原告广元宏天投资有限公司（以下简称宏天公司）诉被告四川瑞昊微电子科技有限公司（以下简称瑞昊微电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏天公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告厂房租金1111810.56元、滞纳金872266.84元、违约金63532.03元，上述费用合计2047609.44元及保证金52943.36元（暂计至2019年9月5日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年1月5日，原、被告签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，约定原告向被告出租位于广元经开区厂房，租赁面积为6617.92平方米，租期自2018年1月5日起至2018年4月4日止，月租金为8元／平方米，租金按季计收。双方约定被告逾期支付房租及费用的，每逾期一个月，原告有权增收应缴费用5%的滞纳金，逾期三个月，原告有权收回厂房解除合同。双方约定违约金为年租金的10%。原告按约交付全部厂房后，被告未按约支付租金，原告多次催收未果，故起诉来院。 被告瑞昊微电子公司辩称，1、案涉房屋未达到竣工验收条件，原告至今未提供竣工验收材料。案涉租赁合同系临时配合政府办理手续用的，并不是其真实意思表示，并非有效合同。2、2019年4月10日经开区管委会副主任召开会议，针对宏天公司跟企业租赁事宜达成的一致意见是：2019年4月10日之后的租金由宏天公司与企业重新签订协议。至今宏天公司未对该会议纪要提出异议，我方多次沟通签订新合同事宜，但至今也未签订新合同。2019年6月底经开区书记召开会议要求签订新合同，但是至今仍未签订，没有任何事实证明其欠付宏天公司费用。3、案涉产业园区未达到使用要求。园区经常停水停电，导致其公司无法按时生产，给其造成损失。电梯也不能正常使用，导致增加货物搬运的费用。按照原计划本应在2018年10月开始正常生产，但至今因经常停水停电的问题只有10%的厂房在使用，不敢增加产能，其公司每月支付高额管理费用。其因宏天公司原因造成很大损失，其保留要求宏天公司赔偿损失的权利。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告宏天公司作为甲方与作为乙方的被告瑞昊微电子公司签订有《宏天电子产业园厂房租赁合同》，该合同约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在广元经开区，租赁建筑面积为6617.92平方米。厂房为全框架钢筋混凝土结构，二级耐火等级，生产的火灾危险类别为丁类。二、厂房租赁自2018年1月5日起至2018年4月4日止，租赁期叁月。三、甲乙双方约定该厂房租赁月租金为8元／平方米（含税单价），按季租金额计，在租赁合同签署后，乙方接收房屋或进入装修前五日内支付给甲方。乙方租房保证金按月租的金额52943.36元计与三个月租金158830.08元一起交给甲方。乙方按本合同履行，并无违约情况下，合同终止时，甲方按本金额如数（不计息）退还给乙方。四、乙方使用厂房所产生的的工业排污、水、电、煤气、电话等费用，包括政府相关部门要求使用房屋创卫、环保措施等费用，由乙方承担。租赁期间，乙方按月缴纳物业管理费，物业管理费为人民币元／月／平方米，费用由园区物业公司收取。五、乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金。逾期三个月，甲方有权收回厂房，终止合同，并按乙方违约处理。甲、乙双方若有违反本协议并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金。 2018年8月6日，案外人深圳市鸿源净化科技有限公司向原告宏天公司转款1745.85元，并备注为水电费。原告向被告瑞昊微电子公司出具收到6月电972.14、3-6月水费773.71、合计1745.85元的收据。 另查明，2017年11月27日，被告瑞昊微电子公司全体股东签字通过该公司章程，该章程载明公司住所为广元经济技术开发区石龙工业园宏天电子产业园。 庭审中，被告瑞昊微电子公司自认案涉部分厂房现处于正常生产状态，其公司于2018年11月至2019年3月将生产经营设备搬进案涉厂房。 本院认为，原、被告签订的《宏天电子产业园厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。 对于被告瑞昊微电子公司认为该合同系为临时配合政府办理手续而签订不是其真实意思表示、案涉厂房未竣工验收、双方租赁合同应属无效，及案涉工业园区经常停水停电、电梯不能正常使用、导致其产生损失的辩解意见，本院不予采纳，其理由如下：1、被告认为该合同系为临时配合政府办理手续而签订不是其真实意思表示，但并未提交相关证据予以证实，故本院不予采信。2、案涉厂房虽在双方签订租赁合同时未竣工验收，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，案涉厂房在本案法庭辩论终结前已竣工，本院原、被告双方签订的租赁合同有效。同时，被告正常占有使用案涉厂房至今，是否办理竣工手续对其经营使用案涉厂房并未产生影响。3、被告向本院提交的停水停电记录表系园区其他三企业及被告自行加盖印章，不符合证据规则的相关规定，本院不予采信。 本案厂房租赁合同虽仅约定租赁期限为2018年1月5日起至2018年4月4日，但被告已自认其至今仍在继续占有使用案涉厂房，原、被告双方已形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2018年4月4日租赁期满后的租金仍应按双方约定金额计算。本案厂房租赁合同明确租赁起算时间为2018年1月5日，月租金额为52943.36元。原告要求被告支付从2018年1月5日起至2019年9月5日的房屋租金，从2018年1月5日起至2019年9月5日共计20个月，故该期间内的房屋租金应为1058867.2元，原告主张的超出部分本院不予支持。本案租赁合同约定被告应于支付首期租金时一并支付月租金额52943.36元的租房保证金，故对原告主张的租房保证金52943.36元，本院予以支持。 被告瑞昊微电子公司未按约支付租金，该行为已构成违约。原、被告双方在厂房租赁合同中明确约定滞纳金为应缴费用的5%、违约金为年租金的10%，双方约定的滞纳金实质系违约金。原告宏天公司因被告逾期支付厂房租金产生的直接损失即未付租金的资金占用利息，原、被告双方约定的违约金已过分高于实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，租赁合同约定被告应当在合同签订后接收房屋或进入装修前五日内支付三个月租金、租金按季计收。本案租赁合同未明确接收房屋或进入装修的时间，原、被告双方也未提交证据证明接收房屋或进入装修的时间，依照公平原则，本院酌定被告应当支付房租的时间为合同签订后十日内。本案租赁合同未明确落款时间，但约定租期起算时间为2018年1月5日，故被告应付租金时间为2018年1月15日。被告逾期交租违约金应从2018年1月15日起以158830.08元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月14日，从2018年4月15日起以317660.16元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月14日，从2018年7月15日起以476490.24元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月14日，从2018年10月15日起以635320.32元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月14日，从2019年1月15日起以794150.4元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月14日，从2019年4月15日起以952980.48元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月14日，从2019年7月15日起以1058867.2元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1058867.2元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川瑞昊微电子科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付厂房租金1058867.2元（2018年1月5日起至2019年9月5日）、租房保证金52943.36元，合计1111810.56元； 二、被告四川瑞昊微电子科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年1月15日起以158830.08元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月14日，从2018年4月15日起以317660.16元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月14日，从2018年7月15日起以476490.24元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月14日，从2018年10月15日起以635320.32元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月14日，从2019年1月15日起以794150.4元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月14日，从2019年4月15日起以952980.48元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月14日，从2019年7月15日起以1058867.2元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1058867.2元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止； 三、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23604元，由原告广元宏天投资有限公司负担4721元，由被告四川瑞昊微电子科技有限公司负担18883元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  王治平 人民陪审员  刘 蓉 二〇二〇年六月二日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪