上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初22028号原告：上海山清食品有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴建萍，执行董事。委托诉讼代理人：张晖，上海众华律师事务所律师。被告：上海虹口粮油有限责任公司，住所地上海市。法定代表人：钱国伟，执行董事。被告：罗建平，男，1958年8月6日出生，汉族，户籍所在地上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王庆英，上海福一律师事务所律师。原告上海山清食品有限公司(以下简称山清公司)与被告上海虹口粮油有限责任公司(以下简称粮油公司)、罗建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山清公司的法定代表人吴建萍及其委托诉讼代理人张晖，被告粮油公司、罗建平的共同委托诉讼代理人王庆英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山清公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付停产停业损失补偿1,107,836.73元；2、判令两被告向原告支付搬迁补偿182,000元；3、判令被告粮油公司向原告返还押金1万元。事实和理由：2018年3月22日,山清公司与虹口区广中同心粮食管理所续签了一份《房屋租赁合同》,约定上海市梧州路XXX-XXX号商铺(以下简称系争房屋)出租给山清公司,建筑面积122.97平方米,租期一年,自2018年5月1日起至2019年4月30日止,年租金13万元,按季度交付。2019年6月12日,虹口区广中同心粮食管理所办理了企业注销登记,债务由被告上海虹口粮油有限责任公司承担。系争房屋的产权人系被告粮油公司。经调查了解到,2017年7月6日,粮油公司已将系争房屋转让给罗建平，但双方未办理产权变更登记，也未告知过山清公司。2018年10月,因虹口区156街坊征收事宜,系争房屋被征收,被征收人系被告罗建平。根据相关法律规定,山清公司作为实际承租人有权获得征收安置补偿中的停产停业损失补偿以及搬迁补偿。但山清公司未获得上述补偿费用，现原告提起诉讼要求判如所请。被告粮油公司辩称，根据山清公司和上海虹口区广中同心粮食管理所签订的合同约定如果山清公司不按合同约定支付租金的按违约处理。合同中还约定因不可抗力的因素或动拆迁因素的，山清公司应无条件服从。山清公司自2018年7月之后就未支付房租，且将涉案房屋擅自转租给他人，已构成违约应承担违约责任。不同意原告的所有诉讼请求。被告罗建平辩称，罗建平与山清公司无任何的合同关系，根据合同的相对性，山清公司无任何的法律依据及合同依据向罗建平主张权利。罗建平领取是基于系争房屋被征收人的身份。并无相关法律规定山清公司作为实际承租人有权获得相关补偿。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人粮油公司，建筑面积122.97平方米，用途商业。2017年7月6日，粮油公司(甲方，出让方)与罗建平(乙方，受让方)签订《商业经营网点转让合同》，约定：一、甲方同意将系争房屋,面积为122.97平方米的房屋转让给乙方；二、本合同采用实心转让方式……五、商店原对外经营的债权、债务均由乙方承担。同日，粮油公司(甲方)与罗建平(乙方)签订《补充协议》，约定：……现由于乙方资金周转困难，特委托甲方将系争房屋转租三年(自2017年7月7日至2020年7月6日止)；转租收益归甲方，用于抵扣乙方所欠甲方的款项；如遇不够抵扣或有盈余，待三年期满后结算；在转租期间，一切债权债务均由甲方承担。2018年3月16日粮油公司出具《关于同意虹口区梧州路XXX-XXX号房屋续租的批复》，同意虹口区广中同心粮食管理所继续以租赁的方式将系争房屋出租给山清公司经营食品店；租赁期限为一年，自2018年5月1日至2019年4月30日止；年租金为13万元。2018年3月23日虹口区广中同心粮食管理所(甲方，出租人)与山清公司(乙方，承租人)续签《房屋租赁合同》，约定：甲方提供系争房屋,建筑面积约为122.97平方米的商铺以及房屋内的现有设施,租赁给乙方,乙方经营食品店；年租金人民币13万元，按先付后用的原则,按季缴付房租,即每季度租金为32,500元,并于每季首月前五天支付。第一季的房租和押金乙方在本合同签订时支付给甲方,以后付款日期以此类推；合同的期限为一年,自2018年5月1日起至2019年4月30日止；房屋内的所有设施在乙方租赁期内所发生的一切费用由乙方承担,并由乙方解缴有关部门,每季度送一份付款凭证复印件给甲方；因不可抗力因素或动拆迁、批租原因需终止本合同的,乙方应无条件服从,但如遇上述情况,甲方应提前二个月通知乙方,使乙方早作安排；本合同签字生效前,乙方应付甲方1万元押金,合同终止后,各项费用清理结束,乙方办理注销营业执照后,甲方应如数退还押金给乙方。合同续签前，山清公司已向虹口区广中同心粮食管理所支付押金1万元。山清公司分别于2018年2月12日、同年5月13日转账给沈建峰32,500元，虹口区广中同心粮食管理所分别于同年2月26日、同年5月14日向山清公司开具2018年2-4月、2018年5-7月房屋租赁费各32,500元的增值税普通发票。2018年8月9日，山清公司转账给沈建峰32,500元。2018年5月14日，粮油公司出具《授权书》，授权山清公司将系争房屋分割并对外出租。2018年4月28日，山清公司将系争房屋中建筑面积约为30平方米的一开间转租给案外人邵某。2018年6月15日，山清公司将系争房屋中建筑面积约为30平方米的一开间转租给案外人张某。2018年6月27日，山清公司将系争房屋中建筑面积约为30平方米的一开间转租给案外人刘某。2019年6月12日，虹口区广中同心粮食管理所注销了工商登记，注销后的债权、债务由粮油公司承担。2020年2月24日，山清公司将系争房屋内注册的企业全部注销。居民生活用水2019年1月8日抄表的应付金额为452元，已由虹口区广中同心粮食管理所支付。2018年12月1日至2020年3月5日的电费抄表应付金额为2136.63元，由粮油公司支付。2018年10月16日，上海市虹口区人民政府作出征收决定(虹府房征[2018]6号)，系争房屋所在地块被征收。2019年1月28日，乙方罗建平就系争房屋与甲方上海市虹口区住房保障和房屋管理局、房屋征收实施单位上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称征收协议)，约定：系争房屋性质私房，用途非居，认定建筑面积122.97平方米；被征收房屋价值补偿款11,078,367.30元、停产停业损失1,107,836.73元……非居住房屋其他补偿307,425元，共计16,851,640元。根据《虹口区156街坊结算单》，该户还有各类奖励补贴合计182,000元。上述16,851,640元和182,000元已由罗建平领取。审理中，山清公司称，该公司于2018年9月被赶离系争房屋。粮油公司提供了房屋征收实施单位工作人员方羽、郁骥翔到庭作证，证明系争房屋分割成四个门面房，其中两间房屋的两位实际租户于2019年1月26日上午与粮油公司的工作人员王春荣协商一致后，共收取了10万元补偿款后将两间门面房腾空。当日，粮油公司将系争房屋交付给房屋征收实施单位。本院认为，山清公司诉请主张的停产停业损失补偿，针对的是因征收而遭受停产停业的对象。山清公司在与虹口区广中同心粮食管理所的租赁合同履行期限内，因系争房屋被征收从而导致无法继续使用，必然会造成停产停业损失，但系争房屋用途为商业，本就用于经营，虹口区广中同心粮食管理所将系争房屋出租，收取租金的行为，本身就是经营的一种表现形式，由于系争房屋被征收，也必然会造成出租人无法再收取租金，从而造成损失，因此也属于停产停业损失的一种。故虹口区广中同心粮食管理所出租行为与山清公司租赁并经营的行为，均属于经营性质，都因系争房屋被征收而造成了停产停业损失，双方均有权分得征收补偿的停产停业损失。庭审中，山清公司提供了于2018年2月12日、同年5月13日转账给沈建峰32,500元，虹口区广中同心粮食管理所分别于同年2月26日、同年5月14日向山清公司开具2018年2-4月、2018年5-7月房屋租赁费各32,500元的增值税普通发票，山清公司支付的金额与山清公司和虹口区广中同心粮食管理所续签的《房屋租赁合同》约定的金额一致，山清公司支付的时间与虹口区广中同心粮食管理所开具发票的时间也相匹配，因此山清公司已初步完成了支付给沈建峰的32,500元是支付虹口区广中同心粮食管理所租金的举证。而粮油公司未能提供证据予以证明山清公司向虹口区广中同心粮食管理所支付租金的方式，因此粮油公司应当承担举证不力的不利法律后果。2018年8月9日，山清公司转账给沈建峰32,500元，依照山清公司与虹口区广中同心粮食管理所的交易习惯，应认定为山清公司支付2018年8-10月的租金。庭审中，粮油公司提供了房屋征收实施单位工作人员的证人证言，足以证明山清公司在2019年1月26日之前，未能将系争房屋交还虹口区广中同心粮食管理所，而山清公司也未支付2019年11月1日至2019年1月26日的房屋租金。山清公司将系争房屋转租，将系争房屋从次承租人处收回及补偿次承租人应是山清公司的义务，现虹口区广中同心粮食管理所为配合完成征收工作，对两位次承租人补偿了10万元，从而收回了系争房屋，因此该10万元应由山清公司予以承担。对于山清公司未支付的水、电费应当由山清公司承担。本院根据山清公司在与虹口区广中同心粮食管理所的租赁合同履行情况、尚应支付租金金额、尚应支付水电费金额、剩余的租赁期限、虹口区广中同心粮食管理所对次承租人的补偿情况以及征收中停产停业损失的补偿原则等因素，酌情确定山清公司分得停产停业损失15万元。双方的租赁合同，因系争房屋被征收而终止，山清公司必然会造成相关的搬迁损失，但本次征收时签订的征收协议并无专项的搬场费用补贴，考虑到山清公司实际有其使用的现在房屋面积，本院酌情确定山清公司分得搬迁补偿1,000元。2017年7月6日粮油公司将系争房屋转让给罗建平，虽然未办理产权过户手续，但从罗建平作为权利人与征收实施单位签订了征收协议，并获得了系争房屋的征收补偿利益，可以认定罗建平为系争房屋的实际产权人。而粮油公司与罗建平签订《补充协议》约定由罗建平委托粮油公司将系争房屋转租三年，亦可看出粮油公司系受托出租系争房屋，而粮油公司授权虹口区广中同心粮食管理所将系争房屋续租给山清公司，粮油公司与虹口区广中同心粮食管理所均为委托关系，现系争房屋被征收，罗建平作为系争房屋的实际权利人已获得了包含停产停业损失在内的征收补偿利益，因此山清公司应分得的停产停业损失15万元及搬迁补偿1,000元，应由罗建平承担给付义务。现虹口区广中同心粮食管理所已收回了系争房屋，并将系争房屋交付给征收实施单位，虹口区广中同心粮食管理所与山清公司之间的《房屋租赁合同》已实际终止履行。本院在山清公司可得的停产停业损失中已扣除了山清公司应承担的租金及水、电费，系争房屋中注册的工商登记信息业已注销，因此虹口区广中同心粮食管理所应当按照该房屋租赁合同的约定，退还山清公司押金。现虹口区广中同心粮食管理所注销了工商登记，注销后的债权、债务由粮油公司承担，故虹口区广中同心粮食管理所应当承担的给付义务应由粮油公司承担。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、罗建平于本判决生效之日起10日内，给付上海山清食品有限公司停产停业损失15万元；二、罗建平于本判决生效之日起10日内，给付上海山清食品有限公司搬迁补偿1,000元；三、上海虹口粮油有限责任公司于本判决生效之日起10日内，退还上海山清食品有限公司押金1万元；四、驳回上海山清食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,408.53元，由上海山清食品有限公司负担12,888.53元，上海虹口粮油有限责任公司负担50元，罗建平负担3,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 毅人民陪审员  金国宝人民陪审员  钱纪君二〇二〇年六月三十日书 记 员  高 洒附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。