湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初52号 原告：刘晋，女，1979年1月20日，汉族，住武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：熊杰，湖北瀛楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘锦云，湖北瀛楚律师事务所律师。 被告：马琳，女，1965年5月31日出生，汉族，住武汉市江汉区， 委托诉讼代理人：黄镇瀚（曾用名黄国强），系被告马琳之夫。 被告：汪辉，男，1965年12月10日出生，汉族，住恩施市， 原告刘晋与被告马琳、被告汪辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，根据原告刘晋提出的财产保全申请，于2020年1月20日作出（2020）鄂0191民初52号民事裁定书，裁定查封被申请人汪辉名下位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区25栋2单元3层1室的房屋。本案依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭对本案进行了审理，原告刘晋的委托诉讼代理人熊杰，被告马琳的委托诉讼代理人黄镇瀚到庭参加诉讼，被告汪辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘晋向本院提出请求：1.判令撤销被告汪辉于2019年10月14日将位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区25栋2单元3层1室的房屋转让给被告汪辉的行为； 2.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。后原告刘晋当庭变更诉讼请求第一项为判令确认两被告之间签订的合同无效，并增加诉讼请求为判令两被告配合原告协助办理过户手续，过户费用由两被告负担。事实和理由：原告刘晋与被告马琳于2009年3月13日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其单位集资楼即位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区25栋2单元3层1室的房屋以216,000元价格出售给原告，并在江汉大学下发房屋两证后协助原告办理权属变更登记手续。合同签订后原告刘晋向被告马琳支付全部购房款，被告马琳将房屋交付原告刘晋使用至今，房屋未办理过户手续。2019年7月原告刘晋起诉被告马琳要求配合办理房屋权属变更手续，在诉讼过程中，被告马琳于2019年10月14日擅自将诉争房屋以398,200元的价格出售给被告汪辉，最终导致原告与其签订的房屋买卖合同无法履行。原告刘晋认为被告马琳在明知该房屋为诉争标的物的情况下仍以远低于市场价格转让给被告汪辉，明显属于恶意转移财产，严重损害原告的合法权益，故起诉来院请求依诉予判。 被告马琳答辩称，首先我方愿意与原告调解，若原告刘晋补偿我方200,000元，同意继续履行合同，将房屋过户到原告名下。我方与被告汪辉之间的买卖合同是真实的，且我方是以市场价格出售，为了避税才签订的阴阳合同，并未低于市场价格出售，不是恶意转让。被告汪辉购买时隐约知道房屋有瑕疵，但我方没向被告汪辉说得太明白。因为房产在我方名下，我认为我方有权处分。 被告汪辉未到庭亦未提交书面的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告刘晋与被告马琳于2009年3月13日签订了房屋买卖合同，约定被告马琳于本合同签订之日起将位于武汉市经济技术开发区江大园25栋2单元301室的房屋（该房屋不动产登记为武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区25栋2单元3层1室房屋，以下简称案涉房屋）出卖给原告刘晋，房屋售价210,000元，无论房地产市场价格涨跌，均按照本合同确定的交易价格结算。合同还约定原告刘晋与被告马琳应于江汉大学下发产权二证的一个星期之内办理案涉房屋的过户手续或（不能过户再）办理公证，被告马琳应协助原告刘晋办理房地产交易过户及房屋交接手续，任何一方未依合同约定办理交易过户手续均视为违约，延误超过三天守约方有权要求终止合同并要求违约方赔偿损失，被告马琳还应协助解决交易过程中发生的问题等。合同尾部双方当事人用手写加上十五条“乙方（原告刘晋）多出陆仟元，甲方（被告马琳）负责领出马琳的房屋二证”，并载明领证费用不论是多少都由被告马琳承担。合同签订当日，原告刘晋向被告马琳履行完全部付款义务，被告马琳和被告马琳的丈夫黄镇瀚（签字时使用的名字为其曾用名黄国强）共同签字向原告刘晋出具收条，并将案涉房屋交付给原告刘晋，原告刘晋自行装修后使用至今。合同签订时，案涉房屋因为系江汉大学集资建房，无法办理过户，被告马琳将案涉房屋两证主动交由原告刘晋保管。后原告刘晋要求被告马琳协助过户未果，遂诉至本院，本院于2019年7月16日依法受理该案，案号为（2019）鄂0191民初2826号，在案件审理过程中，被告马琳于2019年9月30日为案涉房屋办理不动产权证书，并于同年10月14日与被告汪辉签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给被告汪辉，并将案涉房屋权属变更登记到被告汪辉名下，因诉讼主体和基本事实发生变化，原告刘晋申请撤诉，本院予以准许。随后原告刘晋再次诉至本院，以致成诉。 另查明，2019年10月14日，被告马琳与被告汪辉签订房屋买卖合同，被告马琳将案涉房屋出卖给被告汪辉，合同上载明的成交价格为398,200元，被告马琳应在收到全部房款后10日内将房屋交付给被告汪辉，在合同生效三十日内办理房屋过户手续等。被告汪辉在购买案涉房屋前仅在案涉房屋所在小区看过外观，并未进入案涉房屋查看，被告马琳辩称被告汪辉未进入房屋内查看的原因系其告诉被告汪辉房屋内有租户，且其也隐约提示被告汪辉房屋有瑕疵，但被告汪辉没有细问，被告汪辉称价格低于市场价只要能过户就行。因案涉房屋两证均在原告刘晋处保管，被告马琳于2019年9月30日重新办理了权属证书，同年10月16日案涉房屋过户到被告汪辉名下，被告汪辉从未向被告马琳主张收房也未询问案涉房屋例如租户何时腾退、租金收取等相关事宜，也未与原告刘晋联系过。被告马琳辩称与被告汪辉间合同有两份，签订阴阳两份合同的目的是为了逃避税收，真实合同于2019年9月22日签订，真实交易价格为700,000元，被告汪辉分别于2019年9月22日、2019年10月6日、2019年11月5日共三笔支付完毕。 以上事实有原告刘晋与被告马琳间的《房屋买卖合同》、收条、原告刘晋的银行转账凭证、武汉市不动产权登记信息查询单、本院的案件受理通知书、被告马琳与被告汪辉间的房屋买卖合同、庭审笔录等证据证实。 对于双方当事人有争议的事实，被告马琳提交其与被告汪辉间的房屋买卖合同拟证明交易系真实存在，因合同上载明的交易价格与其提供的银行交易流水不吻合，其又自认在房屋中介处签订了阴阳两份合同，但合同上既无中介方的签章，亦缺乏中介方的证人证言，被告马琳的证据与其自认相互矛盾，又缺乏相应证据佐证，本院对合同的真实性不予确认，对证明目的不予采信。被告马琳提交银行流水拟证明与被告汪辉间实际交易价格为700,000元，因银行流水记录不完整，本院对证明目的不予采信。 本院认为，本案的争议焦点在于被告马琳及被告汪辉是否存在恶意串通侵害原告刘晋的利益的行为。首先，被告马琳已经将案涉房屋交付给原告刘晋，原告刘晋占有使用多年，被告马琳在明知其与原告刘晋就案涉房屋存在纠纷且已诉至法院的情况下，将案涉房屋出售给被告汪辉，其主观恶意明显。其次，被告汪辉在签订房屋买卖合同前未实地看房便签订房屋买卖合同，与市场交易习惯不符，虽被告马琳辩称被告汪辉未看房就买房的原因系其欺骗被告汪辉，称有租户租住，但被告汪辉既不查看房屋的出租合同，也未得到承租人放弃优先购买权的承诺，就轻易地相信被告马琳的说辞径行与被告马琳签订房屋买卖合同也明显不符合常理。再次，被告汪辉购买了案涉房屋后，不收房也不与被告马琳协商租金收取、租户腾退等问题，对案涉房屋不管不问，在收到本院传票后，明知其购买的房屋出现问题，陷入纠纷，也未积极到庭或以书面形式进行抗辩、主张其权利的反常行为亦是明显有悖常理。最后，被告马琳与被告汪辉间合同约定的系交完全款后三十日内过户，被告马琳自认被告汪辉交完房款的时间为2019年11月5日，双方间过户时间应在同年12月5日前，但双方办理过户的时间为同年10月16日，被告马琳对于未收齐房款即将房屋过户到被告汪辉名下的行为未能给出解释。被告马琳的主观恶意明显，其与被告汪辉的一系列交易行为明显与常理不符，本院有理由相信二被告间系恶意串通，侵犯原告刘晋的合法权益，故本院确认被告汪辉与被告马琳之间签订的房屋买卖合同无效。关于原告刘晋要求二被告协助过户的诉讼请求，因本院在确认二被告间签订的合同无效后，案涉房屋首先应恢复至登记在被告马琳名下的状态，然后方可在确认原告刘晋与被告马琳间房屋买卖合同有效后且被告马琳拒不履行合同义务时，再由法院判决被告马琳协助原告刘晋进行权属变更登记，且权属变更登记的办理涉及到案外人不动产登记的行政部门，故不宜在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、本院确认被告马琳、被告汪辉之间就位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区25栋2单元3层1室的房屋签订的《房屋买卖合同》无效； 二、驳回原告刘晋的其他诉讼请求。 案件受理费7,254元，减半收取3,627元，保全费5,000元，共计8,627元，由被告马琳、被告汪辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  董力 二〇二〇年八月五日 法官助理任博骏 书记员何浈淇