河北省深泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0128民初151号 原告：晋州市志诚建设工程有限公司（以下简称志诚公司），住所地河北省石家庄市晋州市中兴街中段路南。 法定代表人：石淑英，志诚公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建超，河北元泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛云峰，河北元泰律师事务所律师。 被告：河北金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司），住所地深泽县桥头乡乘马村滨港小镇小区1-1-102。 法定代表人：李红宾，金灿公司经理。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 被告：河北鹿峰房地产开发有限公司（以下简称鹿峰公司），住所地石家庄市裕华区建华大街与槐中路交叉口万达B区9号楼1-2801。 法定代表人：魏春立，鹿峰公司经理。 被告：王栩，男，1982年11月26日出生，汉族，住石家庄市桥西区，河北永伟典当行有限公司员工。 委托诉讼代理人：李增才，男，1961年11月28日出生，汉族，定州市人，系河北永伟典当行有限公司推荐代理人。 原告志诚公司与被告王栩、被告鹿峰公司、被告金灿公司执行异议之诉一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告志诚公司委托诉讼代理人刘建超、牛云峰到庭参加诉讼，被告王栩委托诉讼代理人李增才到庭参加诉讼，被告鹿峰公司法定代表人魏春立到庭参加诉讼，被告金灿公司委托诉讼代理人刘成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 志诚公司向本院提出诉讼请求：1.继续对深泽县滨港小镇小区3号楼1单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702；3号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702的房屋进行执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：因原告与被告金灿公司、鹿峰公司建设工程合同纠纷一案，原告申请法院查封被告金灿公司开发的深泽县滨港小镇小区3栋、7栋、8栋楼。被告王栩提出异议，认为其已购买查封房屋中的部分房屋，要求解除查封，但王栩不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋商品房合同备案不属于不动产登记，也不属于不动产预告登记，不产生物权转让、变更的效力。（2020）冀0128执异7号执行裁定书，中止对上述房产的查封，在认定事实及适用法律上存在严重错误，特提出执行异议之诉。 金灿公司辩称：涉案项目是鹿峰公司转让给金灿公司，转让之前该项目没有任何开发手续，转让后金灿公司办理了国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，之后金灿公司继续对项目进行施工建设，并办理了商品房预售许可证，因此涉案小区的所有房产都归金灿公司所有，金灿公司有处分权。因开发建设涉案项目向李金永借款2，800万元无法偿还，故与李金永指定的购房人王栩签订了商品房备案合同，用于抵偿李金永的借款本息，因涉案房屋已经办理备案，已经归王栩所有，故原告与鹿峰公司之间的纠纷，应当由双方自行解决，不应查封金灿公司备案给王栩的房产。 鹿峰公司辩称：我是借了钱还不了，就把项目抵给了金灿公司，以后办证和建设都是金灿公司，鹿峰公司没有参与。 王栩辩称：李金永给金灿公司投资了2，800万元本金，利息按3分计算，顶房子顶了194套，以上为口头协议。涉案房屋顶账给河北永伟典当行有限公司（以下简称典当行），但没有在典当行名下，而是在典当行员工王栩、平胜亮名下。 经审理本院认定事实如下：2017年9月6日至2018年8月20日李增才分21次给郎志坡转款人民币2，700万元；2018年7月21日成淑英给郎志坡转款人民币100万元。郎志坡合计收款2，800万元。 2017年9月6日被告金灿公司与被告王栩就涉案房屋签订了项目认购协议书，并于2019年8月21日在深泽县房屋产权产籍管理所进行了预售商品房合同备案。 2020年1月16日李金永（甲方）与金灿公司（乙方）签订以房抵债协议：乙方于2017年9月6日向甲方借款2，800万元转账至郎志坡银行卡，至今未还。借款时为保证资金安全经双方协商乙方与甲方指定人王栩、平胜亮签订了《预售商品房合同备案书》；《预售商品房合同备案书》为双方真实意思表示，已真实交易用于抵偿乙方债务；乙方提供自己开发的深泽县滨港小镇住宅小区部分房产明细详见《房产清单》；乙方不得向甲方及指定人王栩、平胜亮主张解除《预售商品房合同备案书》，不得就上述房产主张任何权利，乙方同意上述房产已经归甲方所有，待上述房产能够办理房产证后由乙方无条件协助甲方办理到甲方或指定人王栩、平胜亮名下。194套房产抵偿全部债务。 项目认购协议签订并在房管部门进行预售商品房合同备案登记后，被告金灿公司至今未向王栩交付房屋【（2020）冀0128民初15号甄兵祥诉王栩、金灿公司、鹿峰公司确认合同无效纠纷中三被告均认可未交付房屋的事实】。 原告志诚公司因与金灿公司、鹿峰公司建设工程合同纠纷（另案审理中），于2019年8月21日向本院申请财产保全，要求查封、冻结鹿峰公司、金灿公司名下价值2，100万元的财产或查封被告金灿公司开发的滨港小镇小区3栋、7栋、8栋整楼并提供了担保，2019年8月21日本院作出（2019）冀0128民初1482号民事裁定书，查封包括涉案房屋在内的滨港小镇小区3栋、7栋、8栋整楼。 2019年12月13日被告王栩以涉案房屋系自己购买并在房管部门办理了备案登记为由，认为房屋归自己所有，法院查封错误，请求解除对涉案房屋的查封。经审查本院认为，2017年9月6日王栩与金灿公司签订的深泽滨港小镇项目认购协议合法有效，并于2019年8月21日在深泽县房屋产权产籍管理所办理了预售商品房合同备案，上述行为发生在法院查封裁定送达之前，王栩按约定支付了相应价款，因本院（2019）冀0128民初1432号民事裁定查封了小区土地使用权，王栩对涉案房产未办理过户登记本身不存在过错，故作出（2020）冀0128执异7号民事裁定书，中止对涉案房屋的执行。 上述事实有双方当事人陈述、转账记录、抵债协议、商品房预售合同及备案材料、（2019）冀0128民初1482号民事裁定书、（2020）冀0128执异7号民事裁定书予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”被告王栩虽与被告金灿公司签订了项目认购协议并办理了预售商品房合同备案登记，但未实际支付合同对价，也没有办理预告登记，涉案房屋至今未交付。被告王栩对执行标的物不具有所有权，不能阻止法院对涉案标的物的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告王栩主张因为金灿公司欠典当行2，800万元，金灿公司以房抵债，与李金永签订了抵债协议，王栩受李金永指定与金灿公司签订了房屋买卖合同；在（2020）冀0128民初15号案庭审时，被告王栩又主张其为房屋的购买人，并通过转账交付了房款，房屋用途是“等升值赚钱”，不是为了居住。被告王栩的主张自相矛盾，但不管哪种主张都不符合上述司法解释的规定。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。” 综上所述，被告王栩不是涉案房屋的实际购买者，王栩没有支付合同对价，王栩所“购买”的房屋不是用来居住，预售商品房合同备案登记，不是预告登记，不具有物权效力，被告王栩对涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权益。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许执行深泽县滨港小镇小区3号楼1单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702；3号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702的房屋。 案件受理费人民币22,800元（原告已预交），由被告王栩、被告河北金灿房地产开发有限公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  王彩棉 人民陪审员  赵国栋 人民陪审员  王双权 二〇二〇年五月六日 书 记 员  李昭博