广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8009号 原告：广西邕州丹霞企业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道5号大嘉汇东盟国际商贸港汽车新主题商业城汽车用品配件城45号楼二层209、210、211、212、213、214、215、216、217号，统一社会信用代码：91450100MA5KMA7W8K。 法定代表人：何喜泽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马开庆，广西融荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张添兰，广西融荣律师事务所实习律师。 被告：广西传国玉玺投资有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区仙葫长福路8-16号，统一社会信用代码：91450100MA5KFBBQ92。 法定代表人：李震，该公司执行董事。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年11月13日 开庭时间：2019年12月30日、2020年4月10日 当事人到庭情况： 原告广西邕州丹霞企业管理有限公司（以下简称邕州丹霞公司）：委托诉讼代理人马开庆、张添兰到庭。 被告广西传国玉玺投资有限责任公司（以下简称传国玉玺公司）：法定代表人李震到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、被告向原告支付转让费308081.76元；2、被告向原告支付逾期违约金（违约金计算方式：以58081.76元为基数，从2018年1月1日起按年利率6%计算至全部偿还之日止；以150000元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计算至全部偿还之日止；以100000元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计算至全部偿还之日止）；3、被告返还原告2018年10月至2019年9月期间垫付的租金188010.38元、物业管理费16220.1元（物业费已预交至2019年12月份）、水电费9800.62元及利息（利息计算方式：以214031.1元为基数，从起诉之日起按年利率6%计至全部偿还之日止）；4、被告承担本案诉讼费、保全保险费、保全费。 事实与理由：原、被告于2017年9月30日签订了《营业场所转让协议》，约定由原告将自己承租并装修了的位于南宁市兴宁区盟国际商贸港汽车新主题商业城汽车用品配件城45号楼二层的经营场所转让给被告，由被告自主经营，自负盈亏,转让费为30万元，被告在2017年12月份预付5万元，2018年10月前支付15万元，2019年10月份前支付10万元。合同履约保证金为48481.76元，宿舍押金4600元，在合同签署后8天内支付给原告。合同签订后，原告将经营场所已经交付被告使用，被告一直都没有与业主办理变更租赁手续。截止2019年10月之前，原告仅收到被告部分押金及消费餐费共45000元。现付款期限届满，被告拖延支付。被告接手经营后仅支付了2017年10月至2018年9月租金、物业管理费和水电费，从2018年10月以来，被告欠付的物业费、租金和水电费，都是由原告垫付缴纳。综上所述，原、被告之间的营业场所转让协议合法有效，原告已经向被告交付了经营场所给被告，被告应在约定期限支付对价、偿还原告因此垫付的租金、物业管理费、水电费。被告的行为已经严重违约，依法应支付对价和逾期偿还债务的违约金。 被告答辩要点 被告传国玉玺公司辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。第一，营业场所使用权转让合同的签订及营业场所使用权在签订合同后交付被告使用是事实，但原告一直没有把租赁手续变更给被告，被告仅仅是享有了不到一年的使用权；第二，合同约定被告可使用营业场所的时间为四年，但实际上被告只使用了一年，即2017年10月1日至2018年9月，使用不到一年，后原告提出清退使用场地，提前解除合同，原告收回经营场所并租给他人使用；第三，被告使用营业场所一年时间应交的租金、物业管理费、水电费等均已交清；第四，合同约定的30万元转让费是在于被告可以使用该营业场所四年时间，且前一两期的转让费，原告同意延后支付，但在2018年5月份，原告就引入与被告完全不搭界的项目进入经营场所，导致被告无法再进行酒水项目的正常经营。因为是朋友关系，双方协商达成一致提前解除合同，被告实际使用经营场所时间只是不到一年，对应应支付的转让费最多不超过7.5万元。原告主张30万元转让费不应得到支持；第五，被告在使用该营业场所时，在原告同意的情况下，对营业场所的门头投入50836元进行了装修，被告投入装修该门头的钱应按四分之三的比例折价返还给被告38127元；第六，提前解除合同是原告提出，双方协调一致的结果，对方无权没收，被告已交的押金53081.76元，该押金应抵减被告尚欠原告的钱；第七，原告在被告经营场所消费签单尚未支付给被告的38776元应抵减被告尚欠原告的钱；第八，被告有一套老板办公桌、三套员工办公台合计11000元，四套休闲餐桌价值3200元，鱼缸一个价值4800元，假高山流水5300元，园林古井2200元，总计26500元。当时被告搬走时原告让被告留下以上物品给其使用，现用来抵扣尚欠费用。上述押金53081.76元、门面复古装修费用50836元、消费签单费用43336元、办公设备费用26500元，共计173753.76元，抵扣被告尚欠原告的75000元，原告应退还被告98753.76元。此外，需要说明的是，在原告引入女性私密护理项目经营失败后，原告还曾托被告给会所招租，被告也真心兑现了承诺，介绍了朋友租用了原告的场地进行使用。 分析及认定 一、事实认定 经审理查明，南宁市兴宁区昆仑大道5号大嘉汇·东盟国际商贸港45号楼于2014年11月10日竣工验收。 2017年4月8日，原告邕州丹霞公司（承租人，乙方）与案外人广西大天地物流有限公司（出租人，甲方）签订《物业租赁合同》，约定乙方将承租位于南宁市兴宁区盟国际商贸港汽车新主题商业城汽车用品配件城第45号楼第二层209、210、211、212、213、215、216、217的物业。该物业的计租建筑面积为540.67平方米。乙方使用该物业经营的范围是办公、酒窖、会所、餐饮。乙方必须遵守上述使用用途的约定，不得擅自变更使用用途，不得将使用的物业闲置，不得将使用的物业转租给他人，或者变相转租给第三方。物业租赁期限自2017年4月8日至2021年10月7日止。经双方协商，自2017年4月8日至2017年10月7日期间，甲方向乙方收取物业租金每月人民币24.74元/㎡，月物业租金人民币13376.18元，物业租金总计人民币80257.08元。自2017年10月8日至2018年10月7日期间，甲方向乙方收取物业租金每月人民币27.83元/㎡，月物业租金人民币15046.85元，年物业租金总计人民币180562.2元。自2018年10月8日至2019年10月7日期间，甲方向乙方收取物业租金每月人民币27.83元/㎡，月物业租金人民币15046.85元，年物业租金总计人民币180562.2元。自2019年10月8日至2020年10月7日，甲方向乙方收取物业租金每月人民币33.4元/㎡，月物业租金人民币18058.38元，年物业租金总计人民币216700.56元。自2020年10月8日至2021年10月7日期间，甲方向乙方收取物业租金每月人民币39.67元/㎡，月物业租金人民币21448.38元，年物业租金总计人民币257380.56元。物业租金按第3个月为一个结算周期，先付后用。乙方应当于本合同签订之日支付首期物业租金。以后每期租金于上一个结算期届满前15日一次性支付。本合同签订之日乙方向甲方支付等同于该物业二个月物业租金作为履约保证金人民币40117.71元。合同还就其他事项作出约定。 2017年9月30日，原告邕州丹霞公司（甲方）与被告传国玉玺公司（乙方）签订《营业场所转让协议》，约定甲方将营业场所座落于南宁市兴宁区盟国际商贸港汽车新主题商业城汽车用品配件城45栋2楼（208-217）号转让给乙方经营。甲方剩余租期自2017年10月8日至2021年10月7日止，转让给乙方自主经营，甲方配合乙方变更租赁合同，乙方遵守与物业签署的合同，自转让后乙方的任何管理和经营结果均与甲方无关。在租赁期内给予甲方股东使用乙方包厢餐饮和KTV享有八折优惠（开票享有八五折优惠）。甲方盘点库存商品（茶叶除外），仓库库存和厨房库存按9折补偿给甲方，红酒和白酒由乙方销售或消费后每月退回甲方采购成本或由甲方寄存自行消费。转让后乙方全权负责会所物业的经营管理，会所的盈亏由乙方承担，甲方不得以任何理由干涉乙方的经营管理。双方友好协商，邕州嘉汇铭轩会所整体转让费为30万元，乙方在12月份预付5万元，2018年10月前支付15万元，2019年10月份前支付10万元。本合同履约保证金为48481.76元，宿舍押金为4600元，在合同签署后8天内支付给甲方。2017年10月7日之前的租金、物业管理费、水电费由甲方负责，2017年10月1日后的员工工资由乙方负责。双方严格按约定执行本协议的条款，乙方必须按约定时间支付转让费和合同押金，若乙方逾期超过30天不支付上述款项，属于违约行为，甲方有权收回物业经营权。或乙方为防合同其它约定给甲方造成损失的情况，甲方有权收回经营权。如因房屋产权方或政策调整对经营场所产生影响，甲乙双方均不承担责任；原广西邕州丹霞企业管理有限公司名下的邕州嘉汇名轩私房菜所有的经济纠纷与乙方无关，甲方股东之间的纠纷与乙方无关，因此造成的一切损失由甲方负责。 合同签订后，原告邕州丹霞公司将涉案营业场所交付给被告传国玉玺公司使用，被告传国玉玺公司对营业场所门面进行了装修。2017年10月9日，被告通过黄凤琴分两次向原告的股东张越锋支付共计20000元，并注明为“大嘉汇会所押金”。同年11月20日被告通过黄凤琴分两次向原告的股东张越锋支付共计12720元，并注明为“押金”或“大嘉汇会所押金”。同年12月17日，被告通过黄凤琴分两次向原告股东张越锋转账支付共计2万元。在合同履行过程中，被告没有向原告支付宿舍租金，原告亦没有将宿舍交付给被告使用，且涉案营业场所应缴纳的租金系由被告直接向广西大天地物流有限公司缴纳，广西大天地物流有限公司向被告出具的收款单载明缴费住户为原告邕州丹霞公司。原告自认被告已经缴清了2017年10月至2018年9月的租金、物业管理费和水电费。被告称其与原告协商一致后于2018年9月20日清场搬离涉案营业场所。此后，原告以被告拖欠转让费、物业管理费和水电费，并给其造成损失为由诉至法院，并提出前述诉讼请求。 在案件审理过程中，就原告向被告转租涉案营业场所事宜本院向案外人广西大天地物流有限公司调查核实，广西大天地物流有限公司表示其公司对原告转租涉案铺面给被告并不知情，原告也从未告知。 此外，原告承认其股东张越锋在被告处消费赊账共计34467.15元，原告同意该欠款与被告应支付给原告的款项相抵充。 另查明，2018年12月4日，原告邕州丹霞公司（甲方）与广西家家旺农业发展有限公司（乙方）签订《营业场所合作协议》，主要约定：甲方营业场所位于南宁市兴宁区盟国际商贸港汽车新主题商业城汽车用品配件城45栋2楼（208-217）号提供给乙方全权负责经营管理，甲方与乙方合作经营使用甲方办公室用于接待、办公和商务洽谈及项目合作，乙方承担办公室的所有租金、物业管理费、员工工资和水电网络等杂费，同时保留一间小办公室（209号间半间）给甲方办公使用。甲方与乙方共同盘点物品，签字确认场所物品并移交给乙方使用。乙方根据需要可添置物品，可根据需要进行装修，但必须符合物业方的要求。租期为2018年12月08日至2019年12月7日止。合同还就租金缴纳方式、退租、双方责任和义务、违约责任等事项作出约定。 合同签订后，原告邕州丹霞公司将合同约定的营业场所交付给广西家家旺农业发展有限公司使用。原告自认收到广西家家旺农业发展有限公司支付的款项为159067.59元（含押金45000元）。 还查明，原告向北部湾财产保险股份有限公司广西分公司购买诉讼财产保全责任保险，为此支出诉讼财产保全责任保险费1100元。 再查明，被告提交黄凤琴与被告股东张越锋的微信聊天截图，截图中在张越锋收取9月租金分摊费用4000元后，黄凤琴与张越锋的部分聊天内容如下： 黄凤琴：“大嘉汇45栋二楼传国玉玺所有费用已结清”；张越锋：“收到”；黄凤琴：“希望哥日后生意兴隆，财源滚滚”；张越锋：“大家一起发！”；黄凤琴：“我的东西希望搬时别让其他人为难，谢谢”；张越锋：“好的”。 以上事实，有《物业租赁合同》、《营业场所转让协议》、《营业场所合作协议》、企业营业执照、广西大天地物流有限公司收款单、银行转账电子回单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 %1、法律适用 关于本案法律关系的性质。从原、被告签订的《营业场所转让协议》内容分析，原告的主要义务是交付合同约定的营业场所给被告使用和经营管理，被告主要义务是向原告支付转让费，负担使用期间的物业管理费和水电费，双方的权利义务符合租赁合同法律关系的特征，故本案应为租赁合同纠纷。 关于本案合同效力的问题。原告从广西大天地物流有限公司承租涉案营业场所，双方在租赁合同中约定原告不得将承租的物业转租给他人，或者变相转租给第三方。虽然原告将涉案房屋转租给被告时未取得广西大天地物流有限公司同意，但本院向广西大天地物流有限公司调查核实原告向被告转租事宜时，广西大天地物流有限公司并未明确表示不同意原告将涉案营业场所进行转租，综合考虑本案的实际情况，本院认为原、被告签订的《营业场所转让协议》合法有效，该合同是原、被告真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。 关于被告向原告支付的款项。被告通过黄凤琴向原告股东张越锋支付的32720元系涉案营业场所的押金，原告承认已收到，但原告称2017年12月17日黄凤琴向张越锋转账支付的2万元与本案无关。由于原告提交的张越锋信用卡账单显示2017年12月17日张越锋刷卡交易的对方名称为广西南宁市青秀区美缘文玩店，现无证据证明该店与被告有关，故原告主张该款系张越锋先在被告店内刷信用卡，然后被告再通过黄凤琴微信将款项转账支付给张越锋的主张，本院不予采信。由于2017年12月7日被告通过黄凤琴支付2万元的交易习惯与之前被告向原告支付押金的交易习惯相同，故本院认为该款系被告为履行《营业场所转让协议》项下义务而支付的款项。综上，本院认定被告向原告支付的款项共计52720元（32720元+20000元）。 关于《营业场所转让协议》是否已解除的问题。被告主张其与原告协商一致解除合同并于2018年9月20清场搬离涉案营业场所，但原告并不认可被告该主张。结合原、被告的庭审陈述及本案证据材料，本院认为，被告提交的黄凤琴与张越锋的微信聊天截图中黄凤琴在张越峰收取2018年9月租金分摊费用后告知对方“大嘉汇45栋二楼传国玉玺所有费用已结清”，并提出“我的东西希望搬时别让其他人为难”的要求，张越锋回复“好的”，这与原告自认被告已缴清截止2018年9月的所有租金、物业管理费和水电费的情况是相吻合的，虽然被告未能提交微信聊天的原始载体，但微信截图已达到民事诉讼证明力的高度盖然性，可以作为认定本案事实的依据。结合此后原告于2018年12月将涉案营业场所转租给广西家家旺农业发展有限公司的事实，本院认定被告经原告同意于2018年9月进行清场，双方租赁合同亦于2018年9月解除。由于被告从2018年10月开始不再使用涉案营业场所，原告要求被告支付2018年10月之后的租金、物业管理费、水电费及利息，本院不予支持。 关于被告是否拖欠原告转让费的问题。原、被告签订《营业场所转让协议》时双方约定转让费（即租金）四年共计30万元，没有明确区分每年转让费的具体标准，基于公平原则，本院认为每年营业场所的转让费按7.5万元/年计算（30万元÷4年）较为合理，被告亦同意按该标准计算每年转让费，由于被告在2017年10月至2018年9月期间使用涉案铺面，故被告应支付的转让费为7.5万元。在案件审理过程中，原告愿意以其股东张越锋在被告处消费赊账欠款34467.15元与被告应向原告支付的款项相抵充，抵充赊账欠款34467.15元并扣除被告向原告支付的52720元，被告没有拖欠原告营业场所转让费。现原告要求被告支付转让费308081.76元和逾期违约金，本院不予支持。 关于原告主张的诉讼财产保全责任保险费。由于原告提出的诉讼请求没有得到法院支持，故原告为此申请财产保全而支出的诉讼财产保全责任保险费1100元应由原告自行承担。原告要求被告支付诉讼财产保全责任保险费，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百条的规定，判决如下： 驳回原告广西邕州丹霞企业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费9172元，财产保全费3206元，两项共计12378元，原告广西邕州丹霞企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 莉 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  杨园园 二〇二〇年七月九日 书 记 员  劳秋艳 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。