广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初171号原告吴涛，女，汉族，1992年5月8日生，户籍地址广东省深圳市南山区。委托代理人崔少楠，广东邦富律师事务所律师。委托代理人施彬彬，广东邦富律师事务所实习律师。被告陈修进，男，汉族，1969年12月11日生，户籍地址江西省九江市都昌县。委托代理人王永龙，广东鹏合律师事务所律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托代理人李杰，女，汉族，1995年12月30日生，户籍地址四川省广安市广安区，系公司员工。委托代理人张翔宇，男，汉族，1994年12月26日生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。上列原告诉被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔少楠，被告陈修进及其委托代理人王永龙到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结，并于开庭当日进行当庭宣判。原告诉称，原告与被告、第三人于2019年9月21日签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及附件，约定原告通过第三人向被告购买位于深圳市龙岗区的房产，原告向被告支付定金10万元（人民币，下同），同时约定了交易节点、定金支付、被告赎楼、违约责任等事项。合同签订后，原告通过银行转账于2019年9月21日向被告支付5万元，于2019年9月24日通过第三人向被告支付5万元。原告积极履行了支付定金义务，但经查询发现，2019年10月15日、2019年11月22日被告因其自身行为导致所涉房屋先后被法院查封而无法赎楼，被告的行为已致使合同目的无法达到，已构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，特向提起诉讼，请求法院判令：1、原被告解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及附件；2、被告向原告双倍返还定金20万元；3、被告承担律师费10000元及担保费；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中的担保费为2000元。被告辩称，原告属于恶人先告状，根据我们提交的证据显示，是原告自己毁约，明确表示将不履行双方签订的购买合同，现在反倒起诉要求追究被告的违约责任，于法无据，也没有事实依据。第三人庭前提交书面情况述称，2019年9月21日，原告与被告在第三人居间下，确认产权有抵押、无查封，签订了《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：ＮＯ.57333005XXX，以下简称“原合同”）及附件，约定由被告出售位于深圳市龙岗区房屋给原告，合同总价为354万元，原被告同意由原告直接向被告支付定金5万元，另托管5万元定金在第三人处（其中5000元根据原合同约定，转化为被告的交房保证金）。同日，原被告签署《补充协议》，约定因被告自身原因导致房屋被查封以及无法赎楼，被告须退回定金10万元给原告，并赔偿相应产生的0.8‰（万分之八）的利息。2019年9月27日，因己达原被告双方约定的放款条件，经原告确认，第三人将上述托管定金4.5万元支付给被告。2019年10月27日，第三人知悉案涉房屋被查封，第一时间将相关情况通知原被告，引导双方协商处理方案，但多次协商未果。2020年1月16日，因案涉房屋查封无法继续交易，应原告要求，第三人将本己转化为交房保证金的5000元，退还给原告。至此，第三人处无任何托管款项。综上，第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告发生争议之后一直积极协调，希望原被告协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈无果。经审理查明，2019年9月21日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为居间方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告位于深圳市龙岗区房产，建筑面积为89.07平方米，不动产权证号为粤20**深圳市不动产权第××号，总价款为354万元；购房定金10万元，买方应于本合同生效后当日向卖方支付定金5万元，并于签订本合同后5日内支付定金5万元；剩余房款通过银行按揭贷款支付，买方须于2019年9月11日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；买卖双方同意在合同签订时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金，并交由居间方即第三人托管。合同第十六条关于违约责任约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金。合同附件一《交易节点确认书》中关于违约责任的补充约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，双方签署《二手房交易重要事项告知书》，确认涉案房屋截至合同签订当日无查封情况。原告另于2019年9月24日向第三人支付定金5万元。后经查询发现涉案房产被法院查封，无法继续交易，原告遂诉至本院，提出上列诉讼请求。经查，截至2019年12月20日，涉案房产于2019年10月15日被深圳市福田区人民法院查封，另于2019年11月22日被深圳市罗湖区人民法院轮候查封。另查，原告提交委托代理合同、委托担保协议及发票证明因本案支出律师费10000元、担保费2000元。被告主张涉案房产查封并不足以构成合同不能履行，实际系原告的购房资金没有到位，系原告违约在先，提交以下证据：1、双方于2019年11月6日签订的《首期款监管时间变更确认书》，约定双方同意将首期款监管时间变更为2019年11月20日之前；2、原告与微信号为×××用户的微信聊天记录，被告主张该微信用户是赎楼公司的工作人员邓经理，2019年11月14日，邓经理发送消息“你资金到位了吗？”，原告回复“应该明天到，抵押到银行了。我担心那个楼解封困难，到时候我们首期款打水漂……我朋友说这种要先垫资解封、再赎楼，业主负债太高，风险很高”。原告陈述，系因涉案房产处于查封状态，所以签署确认书，给予被告时间去处理房产的查封问题。庭审中，原告确认收到从第三人处退回的5000元，被告确认涉案房产至今仍处于查封状态。本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务。合同签订后，原告履行了支付定金的义务，涉案房产由于被告的单方原因一直处于查封状态，导致原告的交易目的无法实现，合同无法继续履行，被告已构成根本违约，应承担违约责任。原告诉请解除合同及双倍返还定金，合法有据，因其中5000元已由第三人返还原告，即被告仍应向原告返还定金195000元（100000元×2－5000元）。被告辩称系原告未履行支付首期款的义务，属于违约在先，本院认为，涉案房产因被告的原因被查封，且在2019年11月20日前仍未解除，原告未按合同约定支付首期款并办理资金监管手续实为行使其不安抗辩权，不构成违约，本院对被告的抗辩不予采纳。关于原告主张的律师费10000元及担保费2000元，提交了合同以及发票证明该费用的支出，原告要求被告承担该部分维权的成本，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之相关规定，判决如下：一、解除原告吴涛与被告陈修进于2019年9月21日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；二、被告陈修进于本判决生效之日起五日内向原告吴涛返还定金195000元；三、被告陈修进于本判决生效之日起五日内向原告吴涛支付律师费10000元及担保费2000元；四、驳回原告吴涛的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4450元、保全费1520元，合计5970元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陶 敏人民陪审员  陈术勤人民陪审员  彭永梅二〇二〇年四月二十七日书 记 员  徐慧婷