广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1655号原告：陈小琴，女，1984年11月16日出生，汉族，住江西省赣州市于都县************，公民身份号码360************225。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭吟秋，广东高裕律师事务所律师助理。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告的共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4WOPJW40。法定代表人：崔某1。原告陈小琴诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，根据原告申请，本院依法追加佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建国，被告盛明置业公司及盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告戴斯公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》、《委托经营管理合同》；2.被告盛明置业公司向原告返还已收款项254648元及违约金（以254648元为基数，按月息2%的标准从2019年4月1日起计至实际清偿之日止）；3.被告盛明投资公司对被告盛明置业公司上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年10月1日，原告因确认购买盛明广场物业使用权向被告盛明置业公司支付10000元定金。2017年10月18日，原告与两被告签订盛明广场合同编号为20922号《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》、《委托经营管理合同》三份合同。《物业使用权转让合同》约定：被告盛明置业公司将位于佛山市南海区*****************屋的使用权转让给原告，并于2019年3月30日前将涉案房屋毛坯交付给原告使用，总转让款为229500元，原告在合同签订当日支付首期转让款123504元（包含定金），其余款项分12期免息付清，即每期应支付8833元。《盛明广场装修协议》约定：原告委托被告盛明置业公司负责装修涉案房屋，并于2017年10月18日前一次性支付被告盛明置业公司装修费60500元，被告盛明置业公司承诺于2019年4月1日起至2019年7月30日前完成装修并交付原告使用。《委托经营管理合同》约定：原告委托被告戴斯公司于2019年8月1日至2025年7月30日期间经营管理涉案房屋。签订上述三份合同后，原告按照合同约定于2017年10月18日向被告盛明置业公司指定账户转入首期款84004元和装修费60500元。截止2019年10月27日，原告已按照合同约定共交纳8期的分期款。从2017年10月1日起至2019年10月27日止，原告已向被告盛明置业公司支付房款合计254648元。然而被告盛明置业公司因自身因素无法按照《物业使用权转让合同》上约定的日期按时交房，故2019年7月29日原告与被告盛明置业公司、戴斯公司签订《补充协议》，协议约定被告盛明置业公司每月自愿补贴原告2900元，直至涉案房屋实际交付原告使用为止，待涉案房屋接与原告委托经营管理方即被告戴斯公司办理物业使用权交接手续。自双方签订《补充协议》后，被告盛明置业公司并未按时足额向原告支付相应补贴。原告认为，原告与被告盛明置业公司自签订合同以来，原告始终按合同约定按时支付房屋款，而被告盛明置业公司却未按约定按时交付涉案房屋，也不支付相应补贴。被告盛明置业公司的行为已经严重违约，造成了原告巨大的经济损失。另据查该物业不属于集体建设用途，其规划用途不可以用于酒店公寓经营。为维护自身合法的权益，现原告按照《物业使用权转让合同》第十条第二款的约定及相关法律法规解除该合同。与《物业使用权转让合同》关联的《装修协议》、《委托经营管理合同》因转让合同的解除导致无法继续履行，故申请一并解除。被告盛明置业公司属被告盛明投资公司独资控股的法人独资企业，其并没有实缴出资，两者财产存在混同可能，其应对盛明置业公司的债务承担连带责任。被告盛明置业公司辩称，一、原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告盛明置业公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告盛明置业公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明置业公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、被告盛明置业公司同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《补充协议》。三、原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款及装修款共计254668元无事实与法律依据，原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的款项共计5800元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为248848元。根据原告与被告签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明置业公司）自愿补贴乙方（原告）2900元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2900元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计5800元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款或装修款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款及装修款总额仅为248848元。四、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明置业公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明置业公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计5800元，被告盛明置业公司已经按约向原告支付了补贴款，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明置业公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。2、其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的5800元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，被告已向原告支付的5800元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。3、假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。4、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。5、原告与被告盛明置业公司签订的《装修协议》并未就涉讼物业逾期交付事宜约定任何的违约责任条款，故原告所缴纳的装修款60500元不应适用违约金条款，原告诉请将装修款60500元纳入至计算违约金的本金中无事实与法律依据。五、根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定可知，股东的出资义务是指股东按期足额缴纳其认缴的出资额的义务，股东未履行或者未全面履行出资义务属于违反股东出资义务的行为，构成对其他股东的违约。制定上述司法解释的目的是为了保护债权人的利益免受股东的不法侵害，但股东对债权人承担相应责任的前提应为违反出资义务的约定。本案中，根据被告盛明置业公司的公司章程约定，被告盛明投资公司的认缴出资时间是于2021年12月31日前缴足。被告盛明投资公司作为被告盛明置业公司的股东，其公司章程约定的出资期限并未到期，认缴的出资期限尚未届满。另外，被告盛明置业公司、盛明投资公司均为独立法人，不存在任何财产混同的情况。原告要求被告盛明投资公司承担连带责任无事实与法律依据。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款总额仅为248848元，关于原告诉请的退款款项超出248848元的部分以及违约金等诉请应当予以驳回。被告盛明投资公司辩称，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定可知，股东的出资义务是指股东按期足额缴纳其认缴的出资额的义务，股东未履行或者未全面履行出资义务属于违反股东出资义务的行为，构成对其他股东的违约。制定上述司法解释的目的是为了保护债权人的利益免受股东的不法侵害，但股东对债权人承担相应责任的前提应为违反出资义务的约定。本案中，根据被告盛明置业公司的公司章程约定，被告盛明投资公司的认缴出资时间是于2021年12月31日前缴足。被告盛明投资公司作为被告盛明置业公司的股东，其公司章程约定的出资期限并未到期，认缴的出资期限尚未届满。另外，被告盛明置业公司、盛明投资公司均为独立法人，不存在任何财产混同的情况。原告要求被告盛明投资公司承担连带责任无事实与法律依据。被告戴斯公司没有答辩。被告戴斯公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。其他当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院认定如下：原告提交的《委托经营管理合同》为原件，且与其他证据相互印证，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年10月18日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：20922），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0922号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为229500元，不包含乙方应另行支出的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款123504元于本合同签订当日支付（含定金），余款105996元在三年内平均分12期免息付清，每期8833元，第一期应在2018年1月1日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2020年10月1日前支付。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：20922），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年10月18日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。同日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年8月1日至2025年7月30日期间委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。原告与盛明置业公司一致确认原告已向被告盛明置业公司支付254648元。2019年7月29日，原告（乙方）与被告盛明置业公司（甲方）、戴斯公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租赁使用权的涉讼物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2900元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究；如甲乙双方任何一方不遵守此协议，视为对前述合同及本协议的违约，守约方有权要求违约方承担法律责任。庭审中，原告、被告盛明置业公司一致确认盛明置业公司向原告支付补贴5800元。2020年1月15日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于2020年4月3日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。盛明置业公司陈述涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。原告与被告盛明置业公司同时签订《盛明广场装修协议》，《物业使用权转让合同》约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定原告已支付的254648元，应包括物业使用权转让款194148元及装修款60500元。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯签约时尚未交付，约定交付时间为2019年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年3月30日起算，合计32年9个月（2019年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年3月30日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款194148元，已超出其承租20年应支付的对价（229500元÷32年9个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，虽然双方签订《补充协议》约定延后交付，但被告盛明置业公司未依照《补充协议》约定支付补贴，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2020年4月3日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》不再履行，原告分别与被告盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》、与戴斯公司签订的《委托经营管理合同》均丧失履行基础，合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦解除，因此被告盛明置业公司应返还转让款194148元、装修款60500元予原告。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明置业公司逾期交付超过90天而解除的，盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，按照原告主张的违约金计算起止时间，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款194148元为本金从2019年4月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。盛明置业公司因延期交付而补贴原告5800元，现合同因盛明置业公司逾期交付解除，且原告主张自2019年4月1日起计收违约金，故已收取补贴应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审辩论终结日（2020年4月26日），盛明置业公司应支付的违约金为38053.01元（194148×0.0005×392），扣减后，盛明置业公司仍需支付计至2020年4月26日尚欠的违约金32253.01元及以194148元为本金自2020年4月27日起至实际清偿日止按日万分之五计付的违约金。《盛明广场装修协议》未约定装修款计收违约金，被告盛明置业公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从原告起诉之日即2020年1月15日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈小琴与被告佛山盛明置业有限公司于2017年10月18日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年4月3日解除；二、解除原告陈小琴与被告佛山盛明置业有限公司于2017年10月18日签订的《盛明广场装修协议》；三、解除原告陈小琴与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2017年10月18日签订的《委托经营管理合同》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款194148元予原告陈小琴；五、被告佛山盛明置业有限公司应支付截止至2020年4月26日尚欠的违约金32253.01元，以及以194148元为本金从2020年4月27日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告陈小琴，本项随上列第四项清；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告陈小琴；七、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2020年1月15日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告陈小琴，本项随上列第六项清；八、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第四至七项确定的债务承担连带清偿责任；九、驳回原告陈小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2910元，财产保全费2026.67元，合计4936.67元（原告陈小琴已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年五月十五日书记员  林浩成