呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初580号原告：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市玉泉区锡林南路恩和小区9号楼6层608-2号。法定代表人：吕宝,该公司董事长。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩林凤，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：王彦，女，呼和浩特市玉泉区昭君路办事处职工，住呼和浩特市。原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）与被告王彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天玺公司的委托诉讼代理人曹东海、被告王彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的两份《闻都世界城商铺认购书》；2、判令被告支付原告违约金两套房共计23396元（以房屋总价款20％作为违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原、被告签订了两份《闻都世界城认购书》，由被告购买了原告开发的位于呼和浩特市××区商铺、5042号商铺，面积均为7.34平方米，每平米单价为人民币7968.76元，两套房总价为116981.4元。被告分两次共向原告交纳了房款42300元，尚欠74682元未交纳。按照双方的合同约定，剩余房款预备办理银行按揭贷款。认购协议签订的同时被告与第三方签订了《委托经营合同》并同时进行了交付。2015年7月3日原告与金谷银行签订了《个人按揭贷款合作协议》即开始办理按揭贷款手续，由于被告交纳的首付款不足50%，不符合贷款条件，故银行不予放贷。按揭已于2016年3月31日截止。基于上述原因，被告未获准银行贷款，原告工作人员通知被告要求按照合同的约定交纳剩余购房款，但被告收到通知后却置之不理。依照双方签订的认购书第二条第二款之约定，若银行批准的按揭款不足剩余房款时，乙方应在接到银行或甲方通知后的柒日内将上述不足部分的款项支付给甲方，或银行未能批准乙方按揭贷款申请的，乙方应在接到银行或甲方通知后柒天内一次性支付全部剩余房款，超出柒日仍未支付的，视为乙方放弃购买，甲方有权将该房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20％作为违约金。第九条约定，若被告延期付款超过30天，则原告有权单方面解除本《认购书》，将该商铺另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。综上，被告即不交付原告剩余的购房款，也不与原告协商解决，无奈，原告依据双方的合同约定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意解除两套房屋的合同，想继续履行两套房的合同，但是继续履行合同的前提条件是，按照前两个月我们双方的调解方案执行，原告不用我达到50%的房款额度，就为原告办理房本。不同意按照原告的要求支付违约金。如果原告达不到刚刚的条件，同意解除合同，并要求原告全额退还已支付的购房款42400元（两套房屋的面积均为7.33平方米）和开盘优惠费4000元，且原告应该按照民间借贷相关规定支付已付购房款的利息。原告收取的购房款用于房地产的投资，截止到2020年7月份，将近6年的时间，房子的升值空间很大，其继得利益被原告独享，所以不同意加足50%的房款。原告在没有预售许可证的情况下售房不合理，原告售房存在欺诈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年10月16日签订了两份《闻都﹒世界城认购书》，约定由被告王彦自愿认购原告天玺公司开发建设的位于呼和浩特市玉泉区“闻都世界城”（闻都城市广场）A馆（6）号楼5层5041号、5042号商铺，建筑面积均约为7.33平方米，每平方米单价7968.76元，每套房屋购房总价款为58411元，两套商铺房屋总价款共计116822元。双方约定的付款方式为银行按揭贷款，买受人于签订《认购书》时每套支付首期房款29411元（含定金），两套房共计支付首期房款58822元，剩余58000元房款申请办理银行按揭，同时两套房对首付款均约定了其他付款方式：买受人于2014年10月16日交首付房款20800元，于2014年12月30日交首付余款8611元。两份《认购书》第二条第二款约定，以按揭贷款的方式支付的，若银行批准的按揭款不足剩余房款时，乙方应在接到银行或甲方通知后的七日内将上述不足部分款项支付给甲方；若银行未能批准乙方按揭贷款申请的，乙方应在接到银行或甲方通知后七天内一次性支付全部剩余房款。超出七日仍未支付的，视为乙方放弃购买。甲方有权将该房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。交房时间均定为2014年9月30日。违约责任均约定：乙方必须按双方约定的付款方式及时间交付房款。若乙方未按期支付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的千分之一支付延期付款的违约金；若延期付款超过30日，甲方有权单方面解除《认购书》，将房屋另行出售，并扣除乙方房屋总价款20%作为违约金。被告王彦于2014年7月27日（定金）、2014年10月16日、2014年10月17日分三次向原告天玺公司交纳两套商铺首期房款42400元，16422元首期房款被告王彦未按期向原告交纳，首期房款未交足，约定的房款58000元由被告王彦办理按揭贷款，也一直未办理完成。2019年8月8日，原告天玺公司曾向被告王彦发送短信告知支付违约金以及补交购房款。另查明，2014年8月2日，被告王彦向原告交纳上述2套房屋的开盘优惠费4000元。以上事实有《闻都﹒世界城认购书》及收据、短信截屏等证据予以证实。本院认为，被告王彦与原告天玺公司签订的《闻都﹒世界城认购书》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告天玺公司诉请解除合同，被告王彦在庭审中也表示同意解除，本院予以认可，故本院依法确认天玺公司与王彦签订的两份《闻都世界城商铺认购书》已于庭审之日2020年7月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告未按约定向原告交足首期房款，后期房款也未办理成功贷款，亦未按照合同的约定将剩余购房款交付原告，被告合同主要义务部分未履行，构成违约，在原告催告后也未履行，应当依约支付原告违约金，故对于原告天玺公司请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。针对关于原告天玺公司主张支付违约金23396元的数额问题。《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及原告天玺公司可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本案中约定的购房总价款20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据原告天玺公司的请求和实际损失予以调整，本院酌定调整为按照累计应付款的20%作为违约金即74422元×20%=14884元，故被告应该支付原告天玺公司违约金14884元，其他的违约金数额请求不予支持。另，本案为双务合同，被告在庭审中提出退还购房款等要求的履行抗辩，本院应在双方合同解除的情况下一并处理被告的抗辩请求。合同解除后，原告应向被告退还已收取的购房款42400元，对被告提出的要求原告支付已付购房款的利息问题，因被告在履行合同中存在违约行为，故不予支持。被告提出的要求原告退还4000元开盘优惠费的请求，本院予以支持，原告提出的已在购房款中优惠折抵的抗辩，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定，判决如下：一、确认原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与被告王彦于2014年10月16日签订的两份《闻都﹒世界城认购书》已于2020年7月17日解除。二、被告王彦于本判决生效后十日内支付原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司违约金14884元。三、原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告王彦购房款42400元及开盘优惠费4000元。四、驳回原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司负担107元，被告王彦负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张丽二〇二〇年九月二十三日书记员 高旭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。