河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初3173号原告（反诉被告）:河南力新重工科技有限公司，住所地：延津县产业集聚区北区。法定代表人：高宏光。诉讼代表人：河南力新重工科技有限公司管理人（河南宇华大众律师事务所）。负责人：席顺国，任主任。委托诉讼代理人：张秀玲，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王银，河南宇华大众律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南新飞太阳能科技有限公司，住所地：新乡市金穗大道与新二街十字东北角迎宾大厦1812号。法定代表人：李松林，任董事长。委托诉讼代理人:于之峻，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人:王建新，河南联盟律师事务所律师。第三人：河南晟新科技有限公司，住所地：延津县产业集聚区北区。法定代表人：王义江，任执行董事。原告河南力新重工科技有限公司（下称力新公司）与被告河南新飞太阳能科技有限公司（下称新飞太阳能公司）、第三人河南晟新科技有限公司（下称晟新公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序并再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王银，被告的委托诉讼代理人于之峻、王建新到庭参加诉讼，第三人晟新公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告力新公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退其占用的原告工厂内的7号厂房；2.判令被告支付原告自2019年6月21日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费28000元（按2000m2，3.5元/㎡/月计算，暂计算至2019年10月21日）；3.本案诉讼费等费用均由被告承担。事实及理由：新乡市中级人民法院（以下简称新乡中院）于2018年12月11日作出（2018）豫07破86号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算申请，并指定延津县人民法院审理，延津县人民法院于2019年5月15日作出（2019）豫0726破3号决定书，指定河南宇华大众律师事务所为管理人。管理人接管力新公司后，发现原告7号车间中约2000m2由被告占有存放其货物。管理人了解情况后，于2019年6月12日向被告送达了《关于解除合同的通知书》，通知解除租赁关系，要求被告在七日内腾退并返还房屋。但被告在接到通知后，自称其是在第三人晟新公司处租用该车间中1750m2，以合同未到期为由拒绝腾退房屋。被告至今为止没有向原告或管理人交纳过任何费用。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告新飞太阳能公司辩称，被告使用涉案场地是基于合法的租赁关系，原告要求腾房、赔偿没有法律依据，应当依法予以驳回。原告在被告存在合法租赁关系的情况下擅自解除合同，应当赔偿被告的损失。第三人晟新公司未发表陈述意见。反诉原告新飞太阳能公司依法向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告力新公司赔偿反诉原告经济损失71200元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2017年元月份，新飞太阳能公司租赁了涉案房屋作为仓储使用，与第三人晟新公司签订有房屋租赁合同。2019年5月20日新飞太阳能公司与晟新公司续签了房屋租赁合同，由新飞太阳能公司继续租赁使用房屋，租期至2021年5月31日止。新飞太阳能公司按照租赁合同约定向晟新公司缴纳了1万元押金和2019年6月份、7月份的房屋租金12250元。在合同履行期间，力新公司单方解除租赁关系要求新飞太阳能公司限期腾退房屋，给新飞太阳能公司造成了经济损失，经核算，新飞太阳能公司搬迁费用为71200元。为维护反诉原告合法权益，特诉至法院。反诉被告力新公司针对反诉原告新飞太阳能公司提出的反诉辩称，反诉原告的反诉没有事实依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。力新公司提交的证据有：1.新乡中院（2018）豫07破86号民事裁定书复印件1份，最高人民法院网站截图1张，新乡中院（2018）豫07破86号之一民事裁定书复印件1份，延津县人民法院（2019）豫0726破3号指定管理人决定书复印件1份，证明新乡中院于2018年12月11日裁定受理原告的破产清算申请，并于2019年3月7日裁定本案由延津县人民法院审理，并于2019年3月18日在最高人民法院全国企业破产重整信息网发布公告，延津县人民法院于2019年5月15日指定河南宇华大众律师事务所担任原告的管理人。2.房屋所有权证存根复印件1份，证明被告占用的7#厂房的房屋所有权人为原告。3.《关于解除合同的通知书》、快递单、快递查询单复印件各1份，证明原告的管理人于2019年6月12日向被告送达了《关于解除合同的通知书》，被告的法定代表人李松林于2019年6月13日签收。4.涉案房屋现状照片1张，证明目前被告仍然非法占用原告的房屋，拒绝腾退，且一直未向管理人或力新公司缴纳过租金。5.情况说明1份。被告提交的证据有：1.租赁合同复印件4份,租金缴纳凭证复印件6份，证明被告使用涉案房屋是基于合法的房屋租赁关系，并按照合同约定缴纳房屋押金和租金。2.仓库搬迁预算清单1份，证明原告擅自解除合同关系，给被告造成经济损失71200元，应当予以赔偿。第三人未提交证据。本院依法对卢峰调查笔录1份。经质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性均无异议，但对证据3的证明目的有异议，同答辩意见。对证据4的证明目的有异议，认为被告占用房屋属于合法占用，正常向租赁合同当事人缴纳租金。对证据5称，仅加盖了第三人印章，不符合司法解释规定的形式要件，不应采信；从该情况说明可以证实被告与第三人之间存在合法有效的租赁关系；被告还向第三人缴纳了租赁保证金1万元，若2019年8月以后的租金由力新公司管理人收取，那么租赁保证金同样应当转交力新公司管理人；该情况说明系第三人单方陈述，不能作为证据使用；综上，被告对该证据不予认可，该证据不能达到原告的证明目的。原告对被告提交的证据1，称2016年5月20日租赁合同系复印件，真实性由法院核实，即使真实履行，期限也已届满，与本案无关。2017年1月15日租赁合同（租期为20年）为复印件，管理人在接管力新公司后未见到该租赁合同，且第三人向管理人申报债权至今，也从未提及与原告存在租赁关系，第三人未出庭，合同真实性无法确定。2017年1月15日租赁合同是被告与第三人所签，真实性无法确定。2019年5月20日租赁合同在新乡中院作出受理力新公司破产申请裁定之后，且第三人的登记注册地在力新公司内，第三人明知原告进入破产程序仍与被告签订合同，存在恶意，且管理人并未通知第三人履行合同，根据《企业破产法》第十八条规定，即便力新公司和第三人存在租赁关系，该租赁关系也在法院裁定受理破产申请两个月后解除，第三人出租给被告属于无权处分。对转账凭证真实性无异议，可以看出被告自2019年８月至今既未向第三人交纳过租金，也未向管理人交纳过租金；被告主张与第三人存在租赁关系，应向第三人主张搬迁费，且该费用未实际发生，不应当支持其反诉请求；管理人在接管原告后发现被告占用原告厂房，经多次与被告联系，才得知其与晟新公司签订合同，管理人误以为是原、被告所签合同，因此下的通知。原告对本院对卢峰的调查笔录无异议，称卢峰所作陈述客观真实，与原告提交的情况说明相互印证，可以证实第三人自2018年9月30日起未再向原告支付租金，且第三人同意被告将未付租金支付管理人，因此，原告主张房屋占用费合法有据。被告对本院调取的笔录称该份笔录性质上属于证人证言，根据相关法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人及法庭质询，而非仅接受法庭质询，故该笔录形式不合法，不能作为本案的定案依据；另第三人出具的情况说明不符合法律规定的形式，法庭对出具证明的卢峰进行单独询问，系在为原告补强证据，不符合法律的公平、正义原则。第三人对原、被告提交的证据均未质证。经审查，原告提交的证据1、2、3内容客观真实，合法有效，与本案待证事实有关联，本院予以认定；对证据4真实性予以认定；证据5仅加盖了第三人印章，无第三人负责人及制作人签名，不符合司法解释规定的形式要件，即便本院对原告所称的制作人进行了调查，但依据相关司法解释的规定，制作人在制作该情况说明的同时即应署名，而后本院再行核实方有意义，否则本院核实也无意义，且该情况说明的内容反映的不仅仅是已经发生的事实，还包含第三人的权利主张和处分问题，在无单位负责人签字确认的情况下，不能证实系该单位的真实意思表示，本院不予认定。在此本院需要说明的是，本院向卢峰调查核实相关情况，绝非是在为原告补强证据，而是依据相关司法解释的规定依法向有关人员进行的调查核实，在此过程中，本院仍恪守居中裁判、不偏不倚的裁判规则。被告提交的证据1，对真实性予以认定；证据2与被告主张的证明目的缺乏充分的关联，不予认定。本院对卢峰进行的调查笔录，对卢峰的身份因缺乏必要的证件佐证，本院无法核实，且卢峰能否代表第三人作出相关意思表示，目前缺乏授权证明，本院对其所作陈述不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告于2014年4月23日办理《延房权证延津字第××号房屋所有权证》，该证载明房屋所有人为河南力新重工科技有限公司，共有情况为单独所有，房屋坐落于榆东产业集聚区北区纬四路北侧、S226东侧，登记时间为2014年4月16日，规划用途为7#厂房，房屋建筑面积7015.03㎡。2016年5月20日，原告作为出租方即甲方，被告作为承租方即乙方，签订房屋租赁合同。双方约定：“第一条甲方房屋坐落于延津县产业集聚区北区力新重工厂区内。租赁范围：大门主路路东第栋厂房内中心线以南的面积约3500平方米（厂房总面积约7000平方米）。第二条该房屋用途为生产、仓库……。第四条租赁期限为3年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。第五条1.该房屋租金第一年6元/平方米/月，即21000元/月；第二、三年为7元/平方米/月，即24500元/月……第六条乙方应于本合同生效之日向甲方交付第一次的租金及押金。租金按季度支付，2016年5月25日前支付2016年6月份和第三季度租金，合计84000元。以后乙方于每季度末20日前交付下一季度租金给甲方指定账户……”。合同还约定了其他事项。2017年1月15日，原告作为出租方即甲方，第三人作为承租方即乙方，签订租赁合同。双方约定：“第一条甲方场地、厂房、办公楼、配电设施等坐落于延津县产业集聚区北区甲方公司院内。其中：场地面积173亩，厂房4栋（含1#、7#厂房内行车）、办公楼1座、配电室等。第二条该租赁物用途生产、经营。乙方根据自己需要可以自用或对外部分、全部转租，但不得从事非法生产、经营。第三条租赁期限20年，自2017年元月15日至2037年元月15日止。第四条该租赁物年租金为：前十年每年壹佰伍拾万元整；后十年每年壹佰捌拾万元整。第五条租金按每5年支付一次。第一次应于本合同生效之日起三十日内支付柒佰伍拾万元整。其余租金依次延后五年支付。逾期支付，乙方应当按照应当交纳租金数额的日千分之一向甲方支付违约金……”。合同还约定了其他事项。2017年1月15日，第三人作为出租方即甲方，被告作为承租方即乙方，签订房屋租赁合同。双方约定：“鉴于甲方已取得河南力新重工科技有限公司7#厂房使用及收益权，经甲、乙双方友好协商，就房屋租赁事宜达成如下协议。第一条甲方房屋坐落于延津县产业集聚区北区力新重工厂区内。租赁范围：大门主路路东第栋厂房内中心线以南的面积约3500平方米（厂房总面积约7000平方米）。第二条该房屋用途为生产、仓库……。第四条租赁期限为年，自2017年1月15日至2019年5月31日止。第五条1.该房屋租金第一年6元/平方米/月，即21000元/月；第二年为7元/平方米/月，即24500元/月……2.该房屋押金为10000元。甲方应为乙方开具押金收据，合同期满终止或解除交付房屋当日由甲方退还乙方……。第六条乙方应于本合同生效之日向甲方交付第一次的租金及押金。租金按季度支付，2017年1月20日前支付2017年第一季度租金，合计元。以后乙方于每季度末20日前交付下一季度租金给甲方指定账户……”。合同还约定了其他事项。2019年5月20日，第三人作为出租方即甲方，被告作为承租方即乙方，签订房屋租赁合同。双方约定：“第一条甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于延津县产业集聚区北区力新重工厂区内。租赁范围：大门主路路东第7#栋厂房内东南角的面积约1750平方米（厂房总面积约7000平方米），乙方进出7#厂房使用该厂房南侧门通行……。第二条该房屋用途为生产、仓库……。第四条租赁期限为2年，自2019年6月1日至2021年5月31日止。第五条该厂房租金为3.5元/平方米/月，每月月初支付月租金。该房屋押金为10000元，甲方应为乙方开具押金收据，合同期满终止或解除交付房屋当日由甲方无息退还乙方……第十一条租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效……”。合同还约定了其他事项。被告于2019年5月20日向第三人交纳押金10000元，分别于2019年6月5日、2019年6月13日、2019年7月31日向第三人交纳2019年6月份和7月份租金各6125元。另查明，经原告申请，本院作出（2018）豫0726执1641号决定书，以力新公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，决定将力新公司移送新乡中院破产审查。2018年12月11日，新乡中院作出（2018）豫07破86号民事裁定书，裁定受理力新公司的破产清算申请。2019年3月7日，新乡中院作出（2018）豫07破86号之一民事裁定书，裁定由本院本院审理本案。2019年3月18日，新乡中院在全国企业破产重整案件信息网上公开公布（2018）豫07破86号民事裁定书。2019年5月15日，本院作出（2019）豫0726破3号指定管理人决定书，指定河南宇华大众律师事务所担任力新公司管理人。2019年6月12日，力新公司管理人以EMS快递邮寄方式向被告发出《关于解除合同的通知书》，内容如下：“……根据河南力新重工科技有限公司留守人员介绍，该公司曾将7#车间出租于贵公司仓储货物，截止法院受理破产申请之日，双方租赁关系仍有效存续。为便于管理和统筹使用力新公司财产，最大限度维护债权人利益，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条和第二十五条之规定，管理人决定自即日起解除贵公司与河南力新重工科技有限公司7#车间的租赁关系，请贵公司接到本通知当日，向管理人交付7#车间房门钥匙，并于七日内腾退7#车间。逾期所引起的货物丢失、毁损等责任由贵公司自行承担，管理人保留追偿损失的权利。”被告法定代表人李松林于2019年6月13日签收上述邮件。审理中，原告称被告主张其与第三人签订了租赁合同，因管理人并未通知第三人继续履行合同，根据相关规定，即便原告与第三人存在租赁关系，也早已解除，第三人无权再行转租，否则属无权处分，被告占用涉案房屋属无权占用；2019年8月被告未再交纳租金，因涉案房屋归原告所有，原告主张房屋占有使用费，合法有据，应予支持；另根据合同相对性原则，搬运费被告应向第三人主张，不应向原告主张。被告称2016年5月20日原告与被告签订了租赁合同由被告租赁涉案房屋，2017年1月15日原告与第三人签订租赁合同，将包括涉案房屋在内的原告所有的场地、厂房办公楼租赁给第三人，并授权第三人自用或者对外出租，因此被告在不得已的情况下于2017年1月15日将与原告签订的租赁合同，变更为与第三人签订租赁合同，而这正是原、被告签订的租赁合同的延续，对此原告是认可的；根据法律规定，管理人未通知合同履行的情况下，合同解除，本案法院指定管理人的时间是2019年5月15日，即使管理人在两个月内未通知第三人按合同继续履行，那么解除合同的时间也应为2019年7月16日，而被告与第三人签订合同的时间是2019年5月20日，此时原告与第三人之间的租赁合同尚合法存在，第三人依法享有合法的转租权，不能因此认定第三人属于恶意转租，更不能认为被告与第三人签订的合同是无效合同；原告在被告存在合法租赁关系的情况下擅自解除合同，应当赔偿被告的损失。2019年12月4日被告向本院申请对其货物搬迁费用进行评估，后本院依法委托河南中新资产评估事务所有限责任公司进行上述司法评估，该公司于2020年1月10日出具《关于退回委托的函》，内容如下：“根据以往工作的经验，搬迁费受运距、重量、体积、运输车辆、吊装方式、季节因素等的影响，并且不同搬运公司报价均有一定差距，搬运费无一定标准，受多种因素影响，随行就市，无法评估出准确搬运费。建议贵院在当事人搬迁事项发生后，以当事人实际发生费用、开具发票为准。”庭审中，被告要求更换鉴定机构再次鉴定，但未再次提交书面申请。本院认为，租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时承租人应妥善保管和按约使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间内若无正当事由，则禁止任何一方当事人随意擅自解除租赁合同。至于本案，依据目前查明的情况可知，原告系出租人，第三人系承租人和转租人，被告则为次承租人。在原告与第三人于2017年1月15日签订的租赁合同中，双方已约定允许第三人对外全部转租，故在租赁期间内第三人有权进行转租。但在原告与第三人之间的租赁合同履行过程中，本案情势业已发生较大变化，即人民法院裁定受理了原告的破产清算申请，这将对与原告存在的尚未履行完毕的合同关系产生较大影响。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原告与第三人于2017年1月15日签订了租赁合同，双方约定至2037年1月15日租赁期限届满。可见，该租赁合同成立于新乡中院受理原告的破产清算申请前，且于受理破产申请时尚未履行完毕，符合上述法律规定的情形，管理人有权决定解除或继续履行。本案中，目前无证据证明原告的管理人决定继续履行其与第三人于2017年1月15日签订的租赁合同，故该租赁合同业已解除。而被告与第三人签订的租赁合同需以第三人与原告签订的租赁合同合法有效存在为前提，因原告与第三人签订的租赁合同业已解除，被告与第三人签订的租赁合同则因失去赖以存在的基础合同关系而自无法继续履行，被告再继续占有使用涉案房屋缺乏依据，故原告要求被告予以腾退，本院予以支持。被告对此发表的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告主张厂房占有使用费问题，被告占有使用涉案厂房应当依约缴纳费用毋庸置疑。但原告能否直接向被告主张权利实质上是本案争议所在。对此本院认为，本案中，原告与第三人、第三人与被告之间分别存在租赁合同关系，而原、被告之间并不存在任何直接的法律关系。基于合同相对性原则，被告对原告不直接负有任何合同义务。一般情况下，原告也不应直接向与其不具有合同关系的被告提出合同权利主张。进言之，依据合同相对性原则，第三人负有向原告缴纳租金的义务，而被告则负有向第三人缴纳租金的义务。即便第三人因被告的行为违约，也应由第三人向原告承担违约责任。虽然原告与第三人之间存在的租赁合同关系已经解除，但被告占有使用涉案厂房乃系基于其与第三人之间存在的租赁合同关系，被告的该种占有既属不当也属于合同争议的范畴，这与被告直接侵权殊为不同。同时，原告与第三人之间存在的租赁合同关系是原告进入破产清算程序后原告的管理人单方选择解除的，非双方合意的结果，由此造成被告与第三人之间存在的租赁合同关系亦予解除。亦即，被告与第三人之间的租赁合同终止履行非双方合意的结果，亦非履行期限届满的结果，由此，被告可能会对第三人提出相关抗辩，如诉讼中被告提到曾向第三人缴纳租赁保证金1万元，即属此例，而因第三人未到庭参加诉讼，本院对此也无法查实。故若允许原告径行向被告主张使用费用，一则突破了合同相对性原则，二则在第三人未到庭参加诉讼的情况下，会剥夺被告对第三人依法享有的抗辩权，从而导致对私权利保护的失衡。基于此，原告应向合同相对方主张权利，不应直接向被告提出诉求。故对原告的此项诉讼请求不予支持。在此本院需要说明的是，本院支持原告要求被告腾退涉案厂房的请求是基于原告对涉案厂房享有的所有权，该种权利具有排他及对世效力，被告所享有的合同权利无法对抗该种效力；另目前涉案厂房由被告占有使用，由被告直接排除该种占有不仅便于执行，也可免除各方讼累，故而本院支持原告的该项请求。关于被告要求原告赔偿经济损失问题，被告主张因原告解除合同引起的搬迁费用71200元，目前被告尚未腾退房屋，未实际产生花费，被告主张71200元没有依据，本院不予支持。庭审中，被告要求继续进行司法评估，但未再向本院提交书面申请，且被告之前提出的评估已被有关评估机构退回，再次启动鉴定程序，一则可能会导致诉讼拖延，二则不利于平衡保护各方权益，不利于本案纠纷及时化解，故本院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南新飞太阳能科技有限公司于本判决生效后十五日内腾退其占用的位于原告河南力新重工科技有限公司院内（具体位置见查明部分）的房屋，并返还原告河南力新重工科技有限公司；二、驳回原告河南力新重工科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告河南新飞太阳能科技有限公司的反诉请求。案件受理费500元，由原告负担400元，被告负担100元。反诉费790元，由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘长龙人民陪审员  杨祥路人民陪审员  张 欣二〇二〇年六月三日书 记 员  朱丽彬