湖南省安仁县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1028民初500号原告：刘娇美，女，1960年4月4日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住安仁县永乐江镇安仁大道。委托代理人：贺福湘，男，1967年12月5日生，汉族，湖南省安仁县人，安仁县永乐江镇城西居委会推荐工作人员，一般代理。被告：贺中伟，男，1969年12月14日生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县酒埠江镇雄心村董家塘组***号。现租住湖南省安仁县永乐江镇五一南路汽车站对面天意宾馆。第三人：谭孝飞，男，1987年10月2日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住安仁县龙市乡田心村加中组**号。委托代理人：谭仁开，湖南辰辉律师事务所律师，全权代理。委托代理人：彭俊，湖南辰辉律师事务所律师，一般代理。第三人：池四仁，女，1980年4月19日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住安仁县永乐江镇排山村长塘组**号。委托代理人：刘华生，男，1977年8月6日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住安仁县永乐江镇老正街。系池四仁的丈夫。第三人：巫书友，男，1978年10月7日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住安仁县金紫仙镇关王村梅家组**号。原告刘娇美与被告贺中伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，根据被告贺中伟的申请，本院追加谭孝飞为第三人，依法适用普通程序，于2017年6月22日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，根据原告刘娇美的申请，本院追加池四仁、巫书友作为本案的第三人参加诉讼，于2017年9月6日在本院第一审判庭第二次公开开庭进行了审理。原告刘娇美及其委托诉讼代理人贺福湘，被告贺中伟，第三人谭孝飞的委托诉讼代理人谭仁开、彭俊、第三人池四仁的委托诉讼代理人刘华生到庭参加诉讼。第三人巫书生经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。刘娇美向本院提出诉讼请求：1、依法解除刘娇美与贺中伟的《房屋租赁合同》；2、贺中伟将租赁房屋腾空并原样交还给刘娇美，贺中伟清偿其租赁期间所欠的水电费3750元；3、贺中伟支付其拖欠刘娇美的租金96800元，并赔偿拖欠期间的利息。事实与理由：2015年2月，贺中伟与刘娇美签订《房屋租赁合同》，约定刘娇美将位于安仁县城七一广场旁的房屋租赁给贺中伟经营宾馆，租期自2015年2月14日至2020年2月14日止，每年租金96800元，先交租金再经营，同时约定未出租人同意，不得转租。2016年11月27日贺中伟未经刘娇美同意，与谭孝飞签订《宾馆转让合同》，并违反合同约定，未交纳2017年度租金。因此，刘娇美向法院提起诉讼。贺中伟辩称：1、贺中伟同意解除合同。2、本案应当追加谭孝飞为第三人，谭孝飞是次承租人，房屋应当由谭孝飞腾房。3、贺中伟只应承担32232元房租，所欠水电费是谭孝飞负担，且需要正式发票，贺中伟可以先垫付，但谭孝飞应当返还给贺中伟。谭孝飞陈述，因刘娇美不允许转租，故刘娇美与贺中伟的房屋租赁合同应当解除，由贺中伟应当返还谭孝飞的损失111900元。池四仁陈述，池四仁是从贺中伟处转租的，池四仁不清楚贺中伟将房屋转租给谭孝飞。由于现在美容院生意不好，池四仁将门店已转租给他人经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对刘娇美提交的房屋租赁合同。对贺中伟提供的转租合同，刘娇美、贺中伟、谭孝飞、池四仁均对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院查明事实如下：2015年2月，贺中伟与刘娇美签订《房屋租赁合同》，约定刘娇美将位于安仁县城七一广场旁的房屋租赁给贺中伟经营宾馆，租期自2015年2月14日至2020年2月14日止，每年租金96800元，先交租金再经营，同时约定未出租人同意，不得以任何借口擅自转租他人使用和拖欠租金。贺中伟将所租房屋经营华润宾馆，并添置空调、沙发等财产。2016年11月27日贺中伟未经刘娇美同意，与谭孝飞签订《华润宾馆转让合同》，将房屋转租谭孝飞。谭孝飞经营宾馆至2017年2月止，后将宾馆关门。2017年2月14日之后贺中伟未向刘娇美交纳租金，亦未将房屋交付给刘娇美，并至起诉之日止已拖欠水电费3750元。另查明，贺中伟于2011年2月将地下室以每月750元租金转租给池四仁经营美容院，池四仁于2017年4月10日将美容院转租给谢宗保，现由巫书友经营美容院。池四仁将2017年2月14日之前租金交纳给贺中伟，之后的租金未支付。贺中伟与谭孝飞因转租合同履行事项发生纠纷，贺中伟于2017年2月22日向本院提起诉讼。本院受理后，因刘娇美亦提起诉讼要求解除与贺中伟的租赁合同，本院于2017年8月14日中止审理贺中伟与谭孝飞租赁合同纠纷一案。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘娇美要求依法解除刘娇美与贺中伟的房屋租赁合同，贺中伟表示同意；本院认为，贺中伟未经得刘娇美同意，经房屋转租他人，刘娇美从知道之日在六个月内要求解除与贺中伟的房屋租赁合同，本院予以支持。刘娇美要求贺中伟将租赁房屋腾空并原样交还给刘娇美；本院认为，贺中伟在合同履行期间，将房屋转租给谭孝飞、池四仁。谭孝飞经营宾馆至2017年2月止，池四仁将房屋又转租至谢宗保经营美容院，现巫书友实际经营经营美容院，故本案被告贺中伟与第三人谭孝飞、巫书友共同将房屋腾空并返还给刘娇美。刘娇美要求贺中伟支付房屋租金96800元及拖欠期间的利息，本院认为，贺中伟实际占用房屋未达一年，应当从2017年2月15日起按每月8066.7元计算租金至贺中伟、谭孝飞、巫书友腾空房屋之日止。拖欠期间的利息没有约定，亦无法律依据，本院不予以支持。刘娇美要求贺中伟支付水电费33750元；贺中伟认为，该水电费系谭孝飞经营期间所欠，贺中伟可以先行垫付；刘娇美与贺中伟签订的合同中明确约定水电费由贺中伟负担，故刘娇美的诉请，本院予以支持。贺中伟与谭孝飞关于水电费的负担，另案处理。综上所述，刘娇美要求依法解除刘娇美与贺中伟的《房屋租赁合同》，本院予以支持。贺中伟将租赁房屋腾空并返还给刘娇美，本院予以支持。刘娇美要求贺中伟清偿其租赁期间所欠的水电费3750元，本院予以支持。刘娇美要求贺中伟支付其拖欠的租金96800元，并赔偿拖欠期间的利息，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，判决如下：一、解除原告刘娇美与被告贺中伟签订的房屋租赁合同；二、被告贺中伟、第三人谭孝飞、巫书友在本判决生效后一个月内将所租房屋腾空并返还给原告刘娇美；三、被告贺中伟在本判决生效后15日内从2017年2月15日起按每月8066.7元计算租金至贺中伟、谭孝飞、巫书友腾空房屋之日止；四、被告贺中伟清偿其租赁期间所欠的水电费3750元给原告刘娇美；五、驳回原告刘娇美其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告贺中伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈亚琳人民陪审员  肖满桥人民陪审员  彭前钧二〇一七年十一月四日代理书记员  谭远峰附相关法条《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。