江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0205民初5119号原告：王甲成，男，1984年8月29日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：刘慧，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，江苏路泰律师事务所律师。被告：陈余恩，男，1978年4月26日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：金烨，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：付明娟，女，1981年4月16日出生，汉族，住江苏省灌南县。原告王甲成与被告陈余恩、付明娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后,依法由审判员谢妍适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理，后依法追加中国银行股份有限公司无锡分行作为第三人参加诉讼，并于2020年1月22日公开开庭进行了审理。审理中，本案承办人变更为审判员谭学勤，因本案所涉房屋贷款已结清，故原告王甲成撤销对第三人的追加申请，本院依法适用普通程序组成合议庭于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告王甲成及其委托诉讼代理人刘慧、被告陈余恩及其委托诉讼代理人金烨、被告付明娟到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王甲成向本院提出诉讼请求：1、判令陈余恩、付明娟继续履行房屋买卖合同，接收购房款56万元用于偿还银行贷款，解除房屋抵押登记，并配合其办理房产过户手续；2、本案诉讼费用由陈余恩、付明娟承担。事实和理由：2017年5月10日，其与陈余恩、付明娟、无锡行家地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定交易房屋为无锡市锡山区新都丽苑10单元1601室，总价款157万元等。合同签订后，其于签订合同当日支付定金3万元，于2017年5月19日支付首付款5万元，但因2017年5月22日无锡市房地产调控领导小组办公室发布的锡房调办[2017]1号文件，导致案涉房屋在取得房产证后两年内无法办理过户手续，现案涉房屋已满足过户条件，其多次要求陈余恩、付明娟继续履行合同，但陈余恩、付明娟不予配合，故诉至法院。审理中，因被告陈余恩、付明娟恶意违约，偷偷将案涉房屋出售并隐瞒事实，故不得不申请变更诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告陈余恩、付明娟返还王甲成已付款8万元及利息（以8万元为基数，自2017年5月19日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令陈余恩、付明娟赔偿房屋差价损失80万元；4、本案诉讼费用由陈余恩、付明娟承担。被告陈余恩辩称：对案涉合同的签订无异议，王甲成当时支付了3万元定金和5万元首付款，其中1万元在中介，其实际收到7万元。因政策原因导致房屋实际无法过户后，双方经过多次协商，最终认可双方均无责任，其将上述款项退还，合同就解除，但王甲成一直没有收取退款，案涉合同在当时已经因政策原因无法实际履行而解除，其已通知过王甲成，确切时间因时间间隔太长无法确定，大概在2017年7月份左右因不可抗力而解除。案涉房屋的房贷一直由其偿还，且房屋价格有了较大变化，符合情势变更情形，继续履行合同对其显失公平，况且政策并不限制王甲成购买房屋。故本案所涉房屋买卖合同已经解除，其同意退还已收取的7万元，不承担利息及房屋差价损失。被告付明娟辩称：其与陈余恩原系夫妻关系，案涉合同是离婚前签订的，由于政策原因无法履行。经本院审理认定事实如下：一、2017年5月10日，甲方陈余恩、付明娟作为售房人与乙方王甲成作为购房者、丙方无锡行家房地产经纪有限公司（以下简称行家地产）作为中介方签订房屋买卖合同，约定陈余恩、付明娟将坐落于锡山区新都丽苑10单元1601室建筑面积134.73平方米的房屋出售给王甲成，成交价157万元。合同第四条约定，王甲成于同年5月10日支付房屋定金3万元，于还款当日前交付房款61万元，房款93万元由王甲成向银行贷款后由银行直接打款至陈余恩、付明娟银行账户，王甲成按约交清全款（首付款）后，双方按照要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续。其他交款约定，陈余恩、付明娟于2017年5月10日交付房款1万元给行家地产作为物业交割保证金。合同第六条约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第七条约定，如因洪水、地震、火灾和法律、行政政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任。合同第八条约定其他事宜：1、甲乙双方于2017年5月20日前提供此房过户贷款所需全部资料交于丙方并签订贷款合同；2、甲乙双方于乙方贷款审批完成5个工作日内完成过户（最晚于2017年6月30日前完成）；3、甲方承诺此房无任何债务纠纷，只有中国银行一个房屋贷款；4、乙方承诺无锡首套购房无任何不良征信记录；5、...；6、甲方还款当日乙方支付甲方61万元供甲方还中国银行贷款；7、8、...。上述房屋买卖合同签订当天，付明娟确认收到王甲成购房定金3万元。2017年5月19日，陈余恩确认收到王甲成购房首付款5万元，双方确认该款用途系办理案涉房屋所有权证缴纳税费所付。二、2017年5月22日，无锡市房地产调控领导小组办公室发出关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知（锡房调办[2017]1号）。通知第二条规定，2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。同年6月6日，陈余恩、付明娟取得新都丽苑10-1601室房屋的不动产权证，建筑面积134.73平方米，因尚有银行贷款没有还清，故该房屋上设立有抵押权。陈余恩银行流水明细显示自2017年5月起每月仍在归还案涉房屋银行贷款，每月金额为4152元，至2020年1月还清贷款。三、陈余恩、付明娟与王甲成对本案所涉房屋买卖合同在上述调控政策出台后是否继续履行存在不同说法，陈余恩、付明娟陈述：“限购政策出台后至2019年5月22日发微信期间，我方多次与王甲成协商解除合同事宜，当时王甲成也明确说过不要房子，但因已付购房款不能及时退还，我方也与王甲成商量后说2017年年底退还，后来我方通知过王甲成拿钱，是王甲成自己没有及时领取退款，2018年秋天也通知过王甲成拿钱，但手机进水没有记录了，2019年王甲成到八士找过我，说房子不要了，让我把房子卖了，给他三万元”；王甲成陈述：“政策出来后，我跟陈余恩、付明娟协商过同意继续履行，当时中介也在，到了一年多后，陈余恩联系我说多给点钱算了，但是我不同意，要求继续履行，2019年在八士，我是让陈余恩、付明娟准备履行合同”。因不能办理房屋过户手续，陈余恩、付明娟与王甲成、中介方经办人胡炳旭协商过，故法院通知本案所涉房屋买卖合同中介方经办人胡炳旭到庭进行询问，对此胡炳旭陈述：“案涉合同签订后在办理房产证过程中受“520政策”影响导致不能过户，后双方在公司协商过一次，当时说继续往下走，因出卖方认为我协助办理房产证不及时导致合同没能在政策出台前履行完毕而对我有意见，之后我就不管这个事情，他们自己联系，联系方式签完合同就互相有了，到2018年下半年有人联系我要买这个房子，但房子要到2019年6月份才能卖，我也跟王甲成联系过，他说不用我管，我在2018年9月离开中介公司，经手的合同都是自己带走处理的”。陈余恩另申请证人倪某到庭作证，倪某陈述：“2018年秋天，我有客户想买案涉房屋，我就与胡炳旭联系了解过情况，但没有接触过王甲成，当时胡炳旭说案涉房屋办理产证时的税费是王甲成付的，陈余恩、付明娟没有钱还就拖下来了，当时胡炳旭说解除合同也可以，但要多给钱，后来金额没谈拢，陈余恩、付明娟没有钱，就没有谈成，当时我和陈余恩、付明娟都没有王甲成联系方式，胡炳旭也不肯说”根据微信聊天记录，2019年5月22日，陈余恩、付明娟发微信给王甲成，说明房屋买卖合同因政策原因无法继续履行，经双方协商后不再履行，其同意退还已收到的7万元，并补3万元给王甲成，王甲成同意后一直没收取款项，现正式通知王甲成合同已解除，要求王甲成尽快收款。但王甲成回复称当时无法过户，双方协商后同意等两年到了再履行合同，其从未答应退钱事宜，等过户条件一到，其要求继续履行合同。四、2019年8月16日，陈余恩、付明娟与案外人签订房屋买卖合同，约定陈余恩、付明娟将坐落于锡山区新都丽苑10-1601室建筑面积134.73平方米的房屋出售给案外人，成交价230万元。2020年1月14日，本案所涉房屋已登记在案外人名下。2020年4月24日庭审中，王甲成明确要求解除案涉房屋买卖合同。五、陈余恩与付明娟存档于灌南县民政局的离婚协议书显示2018年5月30日陈余恩与付明娟签订离婚协议书时约定婚后位于无锡市锡山区恒大城10号楼1601室离婚后归婚生子陈开典所有。六、审理中，本案所涉房屋买卖合同中介方无锡行家房地产经纪有限公司向本院表示同意解除案涉房屋买卖合同，并由经办人胡炳旭将1万元物业交割保证金转至法院账户。王甲成与陈余恩、付明娟均同意由法院判决返还后在法院账户中直接支付。七、据王甲成陈述其于2017年下半年为投资在惠山区购买了一套商品房。经查，无锡市不动产登记薄显示王甲成名下有一套位于丁香名园12-2601号的房产，发证日期为2019年12月24日，共有权利人贺亚菊。对此，陈余恩、付明娟认为王甲成的上述行为证明王甲成不再继续履行案涉房屋买卖合同，双方已就案涉房屋买卖合同达成了解除合意，而王甲成的经济能力也不足以全款购房，履行案涉房屋买卖合同。上述事实，由原被告提供的证据及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：双方签订房屋买卖合同发生在地方限购政策出台之前，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应遵循。本案中，上述房屋买卖合同在履行过程中发生客观变化，地方行政政策出台导致出卖人资格发生变化，从而使得交易无法在短期内完成。鉴于该地方行政政策的内容并非永久取消双方当事人办理房屋产权过户的权利，仅是导致案涉房屋在出卖人办理房屋产权证两年内无法办理产权过户的手续，因此，案涉合同仍有继续履行的可能，不属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，双方当事人应当根据该变化对合同是否继续履行进行磋商。现对于磋商的结果，双方存在较大争议，且均未提供有效证据证明其主张，从案涉政策出台至2019年5月22日陈余恩、付明娟与王甲成通过微信就合同履行事宜发表明确意见期间，双方再无其他任何书面材料证明双方已就案涉合同的履行或解除作出重新约定，虽然陈余恩、付明娟离婚时对案涉房屋重新进行了处分，王甲成之后也有购买房屋的行为，但房屋所在区域不同，不能因此判断王甲成已同意解除案涉房屋买卖合同，仅凭上述行为不足以表明双方已对案涉房屋买卖合同达成了解除合意，且从两家中介方的陈述内容来看，2018年下半年王甲成与陈余恩、付明娟并未就合同解除事宜达成一致意见。由此可见，王甲成与陈余恩、付明娟在合同履行条件发生客观变化后，怠于行使各自权利，使得案涉合同的履行一直处于不确定状态，应各自承担相应的法律后果。陈余恩、付明娟主张案涉合同在2017年7月左右因不可抗力行使法定解除权，依据不足，本院不予采纳。现案涉房屋已由陈余恩、付明娟在审理期间出售给案外人，案涉房屋买卖合同的目的已无法实现，故王甲成有权要求解除案涉房屋买卖合同，对此，案涉房屋买卖合同的中介方也并无异议，故本院予以认可。合同解除后，陈余恩、付明娟应当返还王甲成已支付的购房款8万元并承担相应利息损失，考虑合同解除事由及双方履行情况，王甲成主张的利息起算时间及标准并无不妥，本院予以确认。关于王甲成主张的房屋差价损失，因陈余恩、付明娟在审理期间擅自处置案涉房屋导致合同无法继续履行而解除，王甲成有权要求陈余恩、付明娟承担违约责任并赔偿损失。至于损失标准，王甲成主张按照房屋差价认定，现陈余恩、付明娟提供的房屋交易信息显示其房屋成交价为230万元，与案涉房屋买卖合同的成交价相差73万元，王甲成认可以该房屋差价为标准，故本院予以确认。具体金额的酌定，本院主要考虑以下因素：首先，因王甲成仅就案涉合同履行了8万元付款义务，且在合同履行条件发生客观变化后未就合同是否以及如何继续履行与陈余恩、付明娟协商作出详细约定，现双方因此产生争议，而王甲成在合同履行障碍消失前也未有积极履行合同的行为表现，包括未继续支付首付款用于归还房屋贷款，实际上后续房屋贷款仍由陈余恩、付明娟偿还，如继续按照原合同履行，对陈余恩、付明娟来说并不公平，也不符合陈余恩、付明娟出卖房屋后即时获得房款的合同目的，王甲成如有意继续履行合同，应当积极协商并履行付款义务，防止损失扩大，损失部分应包括房贷利息损失，同时也考虑合同按约履行时陈余恩、付明娟获得剩余房款后的可得利益；其次，因案涉房屋买卖合同中并未明确约定合同解除的具体事由，而案涉房屋买卖合同履行障碍也不符合法定解除事由，陈余恩、付明娟在合同履行条件发生客观变化后如要解除案涉房屋买卖合同，应当及时作出明确意思表示，与王甲成积极协商合同解除事宜，不能以不可抗力或案涉房屋价格变化导致情势变更为由单方要求解除案涉房屋买卖合同，即使如陈余恩、付明娟所述之后无法联系王甲成，也可通过中介方解决合同解除及退款事宜，况且期间双方也有过联系，但直到合同履行障碍消失，陈余恩、付明娟也未退还已付购房款，并在审理期间擅自处置案涉房屋，隐瞒案件重要事实，对于合同解除存在主观过失；最后，案涉限购政策出台并未限制王甲成的购房资格，实际上王甲成也另行购买了房屋，考虑王甲成在案涉房屋存在合同履行障碍后又获得其他投资房产的机会，实际上因案涉房屋产生的损失也会相应减少。而本案中，双方之所以产生较大争议，主要还是因为近两年无锡地区尤其是案涉房屋价格上涨较多，从而使得双方在合同履行问题上的陈述不一致，王甲成与陈余恩、付明娟均应各自承担举证不能的法律后果。综上，本院认为在案涉合同履行过程中王甲成与陈余恩、付明娟的过错程度相当，故本院综合考虑实际损失、合同履行情况、违约事由、合同约定的违约金标准、双方的过错程度、预期利益以及房贷损失等情形后酌情认定由陈余恩、付明娟赔偿王甲成房屋差价损失20万元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王甲成与被告陈余恩、付明娟于2017年5月10日签订的房屋买卖合同；二、被告陈余恩、付明娟于本判决生效之日起十日内返还原告王甲成房款8万元及利息（以8万元为基数，自2017年5月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告陈余恩、付明娟于本判决生效之日起十日内支付原告王甲成房屋差价损失20万元；四、驳回原告王甲成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元，保全费4520元，合计17220元，由王甲成负担11609元，由陈余恩、付明娟负担5611元（该款已由原告王甲成垫付，原告王甲成同意其预交的上述费用5611元由被告陈余恩、付明娟于本判决生效之日起十日内直接向其支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  谭学勤人民陪审员  黄锡瑛人民陪审员  缪燕萍二〇二〇年九月二十八日书 记 员  俞梦琪