河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1726民初5572号原告（反诉被告）：泌阳县缫丝厂破产清算组，住所地泌阳县工业中心。负责人：王伟，该清算组组长。委托诉讼代理人（特别授权）：赵贵发，河南盘古律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩文锁，男，汉族，住河南省泌阳县。系泌阳县韩氏家具厂业主。委托诉讼代理人（特别授权）：张坡，河南广义律师事务所律师。原告（反诉被告）泌阳县缫丝厂破产清算组与被告（反诉原告）韩文锁租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泌阳县缫丝厂破产清算组的委托诉讼代理人赵贵发、被告（反诉原告）韩文锁及其委托诉讼代理人张坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）泌阳县缫丝厂破产清算组向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告（反诉原告）韩文锁归还泌阳县缫丝厂九栋库房和厂房；2．诉讼费由被告（反诉原告）韩文锁负担。事实和理由：2011年前后原泌阳县缫丝厂库房和厂房9栋租赁给被告。现因该厂于2018年经泌阳县政府宣布破产。在破产清算程序中，已多次通知被告腾房，但被告至今拒不腾房予以归还。特具文起诉，请求泌阳县人民法院依法支持原告的上述诉讼请求。被告（反诉原告）韩文锁辩称，1．反诉人韩文锁与泌阳县缫丝厂于2012年5月16日、2013年3月5日、2013年3月16日先后签订了三份房屋租赁合同，合同是在双方自愿平等的基础上订立的有效合同。合同订立后，韩文锁按约定履行了修缮房屋、支付租赁费等全部义务。现原告以泌阳县缫丝厂已裁定破产为由起诉请求韩文锁归还租赁物，但又没有提交其进入破产清算的相关依据。泌阳县缫丝厂清算组请求返还租赁物的理由不能成立；2．《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”韩文锁未收到泌阳县缫丝厂清算组的解除通知或者继续履行合同决定的通知。解除合同的条件未成就，其请求返还租赁物的理由不能成立；3．如果泌阳县缫丝厂清算组能够证明确因法定事由可以解除合同，韩文锁为经营家具厂需要对租赁物进行了添附，硬化了路面，搭建了构筑物等支付了大量资金，现泌阳县缫丝厂清算组在三个合同期限分别还剩余七年六个月、六年三个月、四年六个月未到期的情况下请求返还租赁物，造成韩文锁修缮、改造费用投资利益不能回收的必然损失；同时，如返还租赁物，必然造成韩文锁经营中企业产生停业损失、搬迁费用和企业重新安置等损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如果泌阳县缫丝厂清算组返还租赁物的条件成就，依法应当赔偿因返还租赁物所造成的经济损失。综上所述，请求依法驳回原告泌阳县缫丝厂清算组的起诉。被告（反诉原告）韩文锁向本院提出反诉请求：1．请求确认因解除反诉人与泌阳县缫丝厂之间的房屋租赁合同给韩文锁造成的损失611,199元为公益债务，判令由泌阳县缫丝厂的财产随时清偿该债务；2．由被反诉人承担本案本诉、反诉及评估鉴定费8,765元。事实理由：2012年5月16日，反诉人与被反诉人签订了一份房屋租赁合同，被反诉人为合同甲方，反诉人为合同乙方。合同约定：甲方的原闲置的缫丝车间、扶摇车间及周围场地一次性租给乙方作生产经营使用，使用期间十五年。因甲方所出租厂房建筑时间70年代，房屋大部分破损，屋顶损坏严重，不能正常使用属危房，甲方无经济能力进行翻新修缮，为防止房屋倒塌影响使用，保护本厂固定资产，经协商由乙方出资修缮，所需费用均由乙方承担。租金每年4,600元，每年5月30日前一次性交清。2013年3月5日，又订了第二份房屋租赁合同。合同约定：甲方将缫丝厂西院原精炼车间、棉球车间、精纺车间、细纱车间、材料库二栋及周围配房等房地产租赁给乙方使用。租赁期间12年（2013年3月5日至2025年3月4日）；租金每年12,000元，于每年6月1日前一次性交清。2013年3月16日订立了第三份租赁合同，合同约定被反诉人将缫丝厂中间的缫丝车间、扶摇车间及周边场地租给反诉人使用。租赁期间15年（2012年3月16日至2027年5月15日止）。合同订立后，反诉人按约定履行了修缮房屋、支付租赁费等全部义务。为经营家具厂需要，反诉人对租赁物进行了添附，硬化了路面，搭建了构筑物等。但是，被反诉人在三个合同期限分别还剩余七年六个月、六年三个月、四年六个月未到期的情况下，以泌阳县缫丝厂已裁定破产为由起诉请求韩文锁归还租赁物，造成了韩文锁修缮、改造费投资利益不能回收，造成损失。另外，如解除合同势必造成韩文锁经营中的企业产生停业损失、搬迁费用和企业重新安置费等损失。上述损失按照破产法第四十二条、四十三条的规定，应当认定为公益债务，由债务人泌阳县缫丝厂的财产随时清偿。请求依法支持韩文锁的反诉请求。原告（反诉被告）泌阳县缫丝厂破产清算组对被告（反诉原告）韩文锁的反诉辩称，破产属于不可抗力，双方都不存在赔偿对方损失情形；公益债务应当在破产程序中进行，不属于反诉赔偿的问题。韩文锁的反诉理由不能成立，应依法驳回其反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月17日，泌阳县缫丝厂作为甲方与乙方韩文锁签订租房协议，约定：甲方将泌阳县缫丝厂车间房屋一栋出租给乙方使用；乙方自使用自修理，因房屋问题给乙方造成的损失，甲方概不负责；房租每年4,600元，租用时间从2011年7月1日开始，租费自租用时间起一次交清，租期视甲方情况而定；水、电的使用相关费用由乙方负责。在该协议上，泌阳县缫丝厂加盖公章，韩文锁签字。2012年5月16日，泌阳县缫丝厂作为甲方与乙方韩文锁签订房屋租赁合同。该合同约定：甲方同意将位于缫丝厂中部缫丝车间、扶摇车间及周围场地一次性租给乙方使用；租赁期限十五年；因甲方所出租厂房建筑时间70年代，房屋大部分破损，屋顶损坏严重，不能正常使用属危房，甲方无经济能力进行翻新修缮。为防止房屋倒塌影响使用，保护本厂固定资产，经协商由乙方出资修缮，所需费用均由乙方承担；乙方在租赁期间，房屋的维修、管理均由乙方承担。在房屋租赁期间所造成的任何损失，甲方概不承担任何责任；鉴于以上原因，房屋租赁价格不能与市场价格相比，因此房屋租赁价格为每年共4,600元；租金每年5月30日前一次性交清……。在该合同上，甲方王宗保签字，泌阳县缫丝厂加盖公章，乙方韩文锁签字。2013年3月5日，泌阳县缫丝厂作为甲方与乙方韩文锁签订了第三份房屋租赁合同。该合同约定：甲方同意将位于缫丝厂西院，原精炼车间、棉球车间、精纺车间、细纱车间（平房）、材料库二栋及周围配房、耳房等场地一次性租赁给乙方使用；租赁期限12年，自2013年3月5日起至2025年3月4日止；因甲方所出租厂房建筑时间70年代，房屋大部分破损，屋顶损坏严重，不能正常使用属危房，甲方无经济能力进行翻新修缮。为防止房屋倒塌影响使用，保护本厂固定资产，经协商由乙方出资修缮，所需费用均由乙方承担（5幢上盖已更换）；乙方在租赁期间，房屋的维修、管理均由乙方承担。在房屋租赁期间所造成的任何损失，甲方概不承担任何责任；鉴于以上原因，房屋租赁价格不能与市场价格相比，因此房屋租赁价格为每年共12,000元，在合同期内房价不变；租金于每年6月1日前一次性交清。在该合同上，甲方王宗保签字，泌阳县缫丝厂加盖公章，乙方韩文锁签字。2013年3月16日，泌阳县缫丝厂作为甲方与乙方韩文锁签订了第四份租赁合同，该合同约定：甲方同意将位于缫丝厂东南角，原锅炉车间及周边场地约500平方米全部一次性租赁给乙方使用；租赁期间10年，自2013年3月16日至2023年3月15日止；因甲方所出租厂房建筑时间70年代，房屋大部分破损，屋顶损坏严重，不能正常使用属危房，甲方无经济能力进行翻新修缮。为防止房屋倒塌影响使用，保护本厂固定资产，经协商由乙方出资修缮，所需费用均由乙方承担；乙方在租赁期间，房屋的维修、管理均由乙方承担。在房屋租赁期间所造成的任何损失，甲方概不承担任何责任；鉴于以上原因，房屋租赁价格不能与市场价格相比，因此房屋租赁价格为每年共400元，合同期内房价不变；租金于每年6月1日前一次交清。在该合同上，甲方泌阳县缫丝厂加盖公章，乙方韩文锁签字。合同订立后，韩文锁按约定履行了修缮房屋、支付租赁费等全部义务。为经营家具厂需要，反诉人对租赁物进行了添附，硬化了路面，搭建了构筑物等。2016年4月7日注册了泌阳县韩氏家具厂，经营场所为泌水街道缫丝厂院内。该家具厂经营至2020年1月8日缫丝厂厂房拆除。2018年5月30日，本院审理泌阳县缫丝厂破产案件的承办人员对原泌阳县缫丝厂厂长韩天照和泌阳县缫丝厂厂房租赁人韩文锁进行了询问，告知韩文锁泌阳县缫丝厂已进入破产程序，其与泌阳县缫丝厂所签订的租赁合同无论签订几年均应终止，待本院与破产案件的管理人、破产清算组协商后随时通知韩文锁终止合同。2018年8月6日，本院作出（2018）豫1726破字2-1号民事裁定，宣告泌阳县缫丝厂破产。2019年4月25日，本院作出（2018）豫1726破字2-2号民事裁定：终结泌阳县缫丝厂破产程序；清算组应继续履行其法定职责。在泌阳县缫丝厂破产案件审理过程中，韩文锁未申报债权。原告泌阳县缫丝厂破产清算组向本院提起诉讼，要求韩文锁返还原泌阳县缫丝厂九栋库房和厂房。在诉讼中，韩文锁提出反诉，请求请求确认因解除反诉人与泌阳县缫丝厂之间的房屋租赁合同给反诉人造成的损失611,199元为公益债务，判令由泌阳县缫丝厂的财产随时清偿该债务。根据韩文锁的申请并由本院委托，驻马店振兴资产评估事务所于2020年4月15日作出驻振评报字［2020］第71号资产评估报告书，结论为：经评定估算，泌阳县人民法院委托评估租赁缫丝厂租赁期间对租赁物的改造、修缮等费用在评估基准日的市场价值评估值为人民币611,199元。韩文锁支付评估费8,765元。被反诉人泌阳县缫丝厂破产清算组对泌阳县缫丝厂厂房已于2020年1月8日拆除无异议，认为拆迁赔偿应在破产程序中解决，因原厂房已不存在，无法再评估，也不再申请重新评估。本院认为，关于泌阳县缫丝厂与韩文锁签订的租赁合同应否解除，泌阳县缫丝厂破产清算组请求判令韩文锁返还泌阳县缫丝厂九栋库房和厂房应否支持问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”。泌阳县缫丝厂于2018年8月6日被本院宣布破产，已不具备继续履行合同的实际能力，原则上只应在清算目的的范围内活动，对未履行完毕的合同可以决定不再履行。对泌阳县缫丝厂作为出租方与韩文锁签订的未履行完毕的房屋租赁合同，原告泌阳县缫丝厂破产清算组依法有权决定解除。现泌阳县缫丝厂破产清算组请求韩文锁返还九栋库房和厂房，即已包含解除上述房屋租赁合同的意思表示，原告泌阳县缫丝厂破产清算组的请求，于法有据，本院予以支持。因本案诉讼过程中，涉案房产已被有关单位拆除，被告韩文锁不存在将涉案房产实际交付泌阳县破产清算组的问题，但对泌阳县缫丝厂破产清算组的请求本院予以确认。关于韩文锁请求泌阳县缫丝厂破产清算组赔偿其损失问题。法律规定合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。泌阳县缫丝厂与韩文锁于2012年5月16日、2013年3月5日、2013年3月16日签订的房屋租赁合同被依法解除后，致被告韩文锁经济受到一定的损失，韩文锁有权在本案诉讼过程中对自己的实际财产损失提起反诉。韩文锁要求赔偿租赁标的物中添附、改造、装修部分财产价值损失，于法有据，本院予以支持。经反诉人韩文锁申请并由本院依法委托驻马店市振兴资产评估事务所对其实际经济损失进行评估，韩文锁租赁缫丝厂期间对租赁物的改造、修缮等费用在评估基准日的市场价值为人民币611,199元。经过质证反诉被告虽对评估报告提出异议，但未提出重新评估申请，对此报告本院予以采信。韩文锁请求被反诉人承担赔偿损失，本院予以支持。关于韩文锁要求确认其解除与泌阳县缫丝厂的租赁合同所造成的损失611,199元为公益债务问题。因公益债务是指破产程序中为全体债权人的共同利益而产生的债务。反诉人未举证证实其损失611,199元属于《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定的情形，故其请求确认因解除合同所造成的损失为公益债务无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告泌阳县缫丝厂破产清算组的诉讼请求，理由成立，本院予以支持；本案被告韩文锁的反诉请求，部分理由成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除泌阳县缫丝厂与被告韩文锁于2012年5月16日、2013年3月5日、2013年3月16日签订的房屋租赁合同；二、反诉被告泌阳县缫丝厂破产清算组于本判决生效后十日内赔偿反诉原告韩文锁经济损失人民币611,199元；三、驳回反诉原告韩文锁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告韩文锁承担；反诉费9,912元，评估费用8,765元，由反诉被告泌阳县缫丝厂破产清算组承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  乔景宝审 判 员  孙恒志人民陪审员  蒋锐莉二〇二〇年五月二十七日书 记 员  李 冰