湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14619号原告：长沙天炯电器设备有限公司，住所地长沙市岳麓区天顶乡青山村毛家湾组。法定代表人：华天恩，总经理。委托诉讼代理人：王留榜，湖南科云律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凯丽，湖南科云律师事务所实习律师。被告：陈志明，男，1947年11月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王乐军，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖作先，湖南五湖律师事务所律师。原告长沙天炯电器设备有限公司（以下简称“天炯电器公司”）诉被告陈志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员黄婧独任审判，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告天炯电器公司的委托诉讼代理人王留榜，被告陈志明的委托诉讼代理人王乐军、廖作先均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天炯电器公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋补偿费、房屋设施补偿费、生产用房补偿费等拆迁费用共计821,931.996元。2、依法判令被告承担本案的全部诉讼费。之后增加诉讼请求：请求判令被告向原告支付房屋拆迁费用和房屋搬迁设备费用及231,755元。事实与理由：2018年5月31日，原被告双方在平等自愿协商一致的基础上签订了《租房协议书》（以下简称“协议书”），该协议书约定被告将自有厂房三栋1000㎡出租给原告使用，全年租金为144,400元，协议约定该厂房的租赁期暂定为三年，如需续约，细则再议，三年内房租租金不变动。另该协议还约定“如遇国家和企业征收，但原告合同未到期，其国家赔偿部分归原告所有”。2018年9月，长沙市岳麓区人民政府因“长沙先导区十万级净化无菌生产车间扩建工程项目”对被告所属房屋进行征收补偿，原告所承租的厂房在征收范围之内，但被告明确表示不愿支付原告任何费用。原告认为，协议书的租赁期限未到期，且原告对所承租的厂房进行了装饰装修、设备安装等前期投入，且设备搬离也需要大量费用开支，但被告未将租房协议书中约定的国家赔偿费用支付给原告，其行为已构成违约，故原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉请。被告陈志明辩称，一、原告天炯电器公司所租赁的厂房系违章建筑，故被告陈志明与原告天炯电器公司签订的租赁合同应认定无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告陈志明与原告天炯电器公司签订的租赁合同中所约定的租赁标的为被告陈志明的三栋厂房，该三栋厂房属于违章建筑，故该租赁合同应属无效。二、国家征收行为属于不可抗力，被告陈志明无需向原告天炯电器公司支付任何损失费用及征收补偿费用。法律规定的不可抗力的范围包括以下三种情况：（1）自然灾害。（2）政府行为。（3）社会异常事件。而本租赁合同的解除系长沙市岳麓区人民政府因“长沙先导区十万级净化无菌生产车间扩建工程项目”对被告陈志明所属房屋进行征收，该行为属于政府行为，故因认定为不可抗力。不可抗力造成的损失，双方各负其责，互不承担责任。三、原告天炯电器公司并非该房屋征收补偿对象，其不享有该租赁标的任何的征收补偿。原告天炯电器公司仅为该涉案房屋的承租人，该涉案房屋征收补偿款中也没有对原告天炯电器公司进行补偿任何款项。且根据《长沙市征地补偿安置条例》第二条规定，承租人并非安置补偿对象，原告天炯电器公司亦未在该涉案承租标的上有任何扩建或增建行为。故原告天炯电器公司不享有任何该租赁标的的征收补偿。综上所述，被告陈志明请求法院查明本案事实的基础上，驳回原告天炯电器公司的全部诉讼请求。经审理查明，2018年5月31日，原告天炯电器公司（乙方）与被告陈志明（甲方）签订了《租房协议书》，约定房主陈志明有厂房三栋出租给天炯电器公司使用。约定内容如下：1、甲方有厂房三栋出租给乙方作厂房使用。面积1000㎡。2、全年租金为拾肆万肆仟肆佰元整。1000＊12＊12（被告陈志明于2019年9月20日签字确认其手写备注岳麓区天顶乡青山社区茅屋湾组全年金额为壹拾伍万元。）3、付款方式签约起每一季度付一次，乙方不得拖欠。4、乙方本着来修去丢的原则，教育员工爱护甲方所有设施，不得损坏，如有损坏照价赔偿。5、……6、如遇国家和企业征收，但乙方合同未到期，其国家赔偿部分归乙方所有。7、……9、本协议暂定叁年，如需续约，细则再议，三年内房屋租金不变动。被告陈志明于2019年9月20日将合同上注明的“另：住房每间每年3,000元”予以划去。上述合同签订后，在实际履行过程中，长沙市国土资源局岳麓分局于2019年5月31日发布《征地补偿安置方案实际公告》，涉案房屋属于此次政府征收范围。之后房屋被拆迁，原告已实际迁出此处。原告与被告签订的《租房协议书》因此不能继续履行，现原告根据双方签订合同第6条的约定，向被告主张赔偿，因双方未达成一致意见，原告遂诉至法院。另查明，据岳麓区天顶街道集体土地拆迁安置指挥部出具的《私人房屋征地调查表》，载明涉案房屋的使用人和产权人为陈志明，常住户口人员共计11户。涉案房屋的结构基本为砖木及砖混一类，总面积为2631.97㎡，其中合法面积为585600㎡。并在《征地补偿告知书》上载明：陈志明，因长沙先导区十万级净化无菌生产车间扩建工程项目，陈志明位于的房屋属于用地范围，需进行拆除。房屋总面积为2631.97㎡，其中补偿面积为585.6㎡，生产用房100㎡，违章面积1946.37㎡，结构为砖混一类，砖木［房屋补偿面积认定依据为按证、人口认定（一栋三户）］。其中房屋拆迁补偿费用明细：房屋补偿费589271.04元，生产用房补偿费57000元，房屋设施补偿费415776元，房屋搬迁补助费11712元，房屋过度补助费140544元……。上述费用共计3796912.84元。另，原告当庭表述涉案租赁合同中的“国家赔偿部分”在签订合同时双方并未明确约定，而原告方理解为被告个人人身性补偿及房屋的补偿。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁协议书》、长沙市国土资源局岳麓区分局征地补偿安置方案实施方案［（2019）114号］等证据，被告提交的《长沙市国土资源局岳麓区分局征地补偿安置方案实施公告》、私人房屋征地调查表2份、征地补偿告知书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告天炯电器公司与被告陈志明签订的《租房协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。该房屋租赁期限为3年，现因不可归责于双方当事人的政府征收拆迁行为导致租赁合同不能继续履行，涉案租赁合同已实际解除。对于原告提出要求被告支付拆迁补偿费用的主张，经审查本院注意到，虽然双方当事人在《租房协议书》中约定：“如遇国家和企业征收，但乙方合同未到期，其国家赔偿部分归乙方所有。”但根据举证责任承担的一般原则，原告应就自己主张的诉请和依据的事实履行相应的举证责任，但本案原告未能提交充分、有效的证据证实双方约定的“国家赔偿部分”依法具体应包括哪些部分的赔偿费用，且原告亦未能就双方如何约定“国家赔偿部分”予以合理说明，其应当承担举证不能的法律后果。故原告仅凭约定不明的合同条款来主张上述诉请，显然理据不足，本院无法支持原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告长沙天炯电器设备有限公司的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇二〇年一月十五日法官助理彭婷书记员冯筱琼