山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初546号 原告：威海市利君房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913710005754775636，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区长春路新浪屿花园3-5号。 法定代表人：陈秋萍,执行董事。 委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。 被告：王骜锋，男，汉族，户籍地山东省烟台市牟平区，现住户籍地。 被告：牛亭懿，女，汉族，户籍地山东省烟台市牟平区,现住户籍地。 第三人：孙利军，男，汉族，户籍地山东省威海火炬高技术产业开发区，现住山东省威海火炬高技术产业开发区。 原告威海市利君房地产经纪有限公司（以下简称“利君公司”）与被告王骜锋、牛亭懿、第三人孙利军居间服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利君公司之委托诉讼代理人邹健，被告王骜锋、第三人孙利军到庭参加诉讼。被告牛亭懿经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利君公司向本院提出诉讼请求：判令二被告支付原告服务费5.2万元并赔偿损失6.9万元及逾期利息（逾期利息以12.1万元为基数，其起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）。事实与理由：被告王骜锋委托原告卖房，经原告推广宣传，于2019年11月30日签订了三方《房地产买卖定金合同》，李延红购买被告房屋，被告收取定金后却拒不履行合同，导致李延红于2020年1月16日向法院起诉原告及第三人，要求原告及第三人承担双倍返还定金等责任。2020年2月26日，法院判决孙利军二倍返还李延红定金、承担案件受理费等共计75200元。后经协商，双方达成庭外和解，原告赔偿李延红6.9万元。根据原、被告签订的委托协议约定，被告违约的，除了应向李延红二倍返还的定金外，还应双倍支付原告服务费和房屋总价款10%的违约金，并承担原告因维权发生的诉讼费、律师服务费等费用。故原告诉至法院，请求处理。 被告王骜锋辩称，第一，被告确于2019年11月25日签署《委托卖房协议书》，委托原告以15万元价格出售房屋，高出部分为推广费和销售佣金；第二，第三人孙利军2019年11月30日单方代替被告与李延红签订的《房地产买卖定金合同（三方）》系无效合同，签合同时被告不在威海，孙利军事后也没有取得被告本人签字的授权委托书或者任何书面授权，其不具备代替被告签名的权利，该合同上的另外两个被告的签名仅是被告收取定金1万元的签名。原告将房屋售价提高到17.6万元不构成表见代理，对被告无约束力。第三，原告要求被告支付服务费5.2万元和赔偿损失6.9万元没有依据。原告自2019年11月25日到房屋过户的十几天时间里并未履行查验房屋的义务；被告退回定金1万元并非解除合同的意思表示，而是孙利军将被告电话告知买房人后，买房人到被告工作单位闹事，为安抚买房人就将该1万元先退还给买房人，告知其春节过后继续交易。房屋被法院查封和随后疫情导致无法继续交易系不可抗力，但买房人仍追要剩余4万元房款，构成违约。被告一直同意出售房屋，并积极协调城阳法院以便房屋继续交易，并先将钥匙交付给买方，但买方予以拒绝，故被告并不存在任何违约行为，相反是买方违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人孙利军述称，第三人系原告处经理，是涉案房屋交易的具体经办人。被告牛亭懿从网上找到第三人电话委托卖房，由被告王骜锋签订的委托卖房协议书，过户的时候才发现二被告已离婚。按正常交易程序，购房定金5万元应由中介代为保管，但被告称其急用钱，要求将定金直接交付给他，故客户李延红分两笔支付购房定金后，原告直接分两笔将定金转付给被告王骜锋。后来去办理房屋过户手续时发现房屋被法院查封，不能过户，就要求被告将定金退还李延红并适当给予补偿，双方互不追究，但被告也未全部退还定金。后来李延红就到法院将原告及第三人起诉，并经法院判决原告和第三人赔偿李延红7万余元。在签订委托卖房协议时第三人已询问房屋有无抵押、查封等影响过户的情况，被告告知房屋可以正常过户，不知其是否故意隐瞒房屋被查封的事实。 被告牛亭懿未答辩，亦未提供反驳证据。 本院经审理认定事实如下：2019年11月25日，被告王骜锋作为甲方与原告利君公司作为乙方签订一份《委托卖房协议书》，约定：被告王骜锋将位于纹石滩小区1号楼320室及室内家具家电（以下简称“涉案房屋”）委托原告以15万元价款独家代理销售；实际成交价格高于此价格的，高出部分作为乙方推广费和销售佣金；代理期限自2019年11月25日至2019年12月30日止；甲方保证委托房屋有合法产权和出售权，并符合国家有关法律规定，符合上市条件，若发生产权纠纷或债务纠纷，由甲方承担相关法律责任；任何一方违约，违约方应向对方支付房屋总价10%的违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2019年11月30日作为丙方与案外人李延红作为乙方、被告王骜锋作为甲方签订了《房地产买卖定金合同（三方）》，约定：甲方委托丙方将涉案房屋以17.6万元的价格出售给乙方，乙方先交付定金5万元，于2019年12月10日前交齐全部房款，甲方同时协助丙方办理房屋产权转移手续及房屋交接手续，过户当日甲方按委托卖房协议书约定支付丙方服务费；乙方承担过户所产生的所有税费；如甲方违约，除双倍返还定金外，还须二倍支付丙方服务费，甲方由代理人代甲方签字的，甲方违约由代理人承担相关违约责任；若乙方违约，所交付购房定金视为乙方自动放弃，合同自动解除，定金丙方扣除50%作为服务费，剩余交给甲方作为补偿；如甲乙双方同时违约导致交易无法达成，丙方可单方根据本条款约定服务费标准向甲乙双方追偿，违约方还应承担诉讼费、保全费、担保费、执行费、拍卖费、律师费等全部费用；甲乙双方任何一方违约，丙方不承担任何责任，按合同约定收取服务费。合同并对三方其他权利义务进行了约定。上述三方合同签订时，被告王骜锋未在场，甲方处“王骜锋”由第三人孙利军代为书写，孙利军并在甲方代理人处签名捺印，但被告王骜锋随后于同日在甲方处补签其本人姓名并捺印，同时在该定金合同下方写明“已收到此房定金壹万元整。王骜锋”并捺印。2019年12月2日，被告王骜锋给原告出具收条，确认收到转付定金5万元，被告牛亭懿在该收条下方写明“此定金牛亭懿承担连带担保责任”。 另查，涉案房屋于2019年11月19日被城阳区法院查封，被告王骜锋称其系在办理房屋过户手续时方知悉该房屋被查封的事实。因房屋无法过户，案外人李延红遂要求被告退还购房定金，被告王骜锋退还李延红定金1万元，余款至今未退。李延红遂于2020年1月16日以第三人孙利军为被告向本院提起诉讼，要求孙利军二倍返还其购房定金9万元、承担律师服务费、保全费等。本院于2020年2月26日作出（2020）鲁1091民初157号民事判决书，以王骜锋虽表示同意继续履行合同但李延红不同意继续履行，且王骜锋已退还李延红定金1万元，以实际行为表明不履行合同主要义务且李延红亦接受，双方形成解除合同的合意，合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，甲方（王骜锋）由代理人孙利军代签，其违约责任由代理人承担，故孙利军应承担合同违约责任。因双方合同既约定定金又约定违约金条款，且原告既主张双倍定金又主张律师服务费等损失，以其主要诉讼请求为由确定适用条款，判令孙利军二倍返还李延红不超过合同标的额20%定金70400元，扣除已返还1万元，还需返还60400元及超出部分定金14800元，合计75200元，驳回李延红要求孙利军赔偿律师服务费等请求，孙利军并承担案件受理费856元、财产保全费1020元。该判决生效后，原告和孙利军与李延红协商于2020年3月11日达成协议，约定由原告和孙利军于达成协议之日起2日内一次性给付李延红6.9万元，逾期李延红仍可按全额向法院申请强制执行。协议达成后，原告于次日向李延红转款6.9万元。 本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应当依照合同约定行使权利、履行义务。被告王骜锋于2019年11月25日签署委托协议，约定以15万元的价格委托原告代为出售涉案房屋，实际交易价格高于委托价格的，超出部分归原告作为推广费和销售佣金，故实际交易价格与双方约定销售价格15万元之间的差额系原告促成房屋交易的可期待收益，即双方约定的原告可获得的推广费和销售佣金实际为实际成交价格与约定交易价格15万元之间的差额。原告于2019年11月30日由第三人孙利军具体经办，代理被告王骜锋与案外人李延红签订《房地产买卖定金合同（三方）》，约定以17.6万元的价格将涉案房屋出售给李延红，如三方该合同履行完毕后原告可获得2.6万元的收益，故原告能否获得涉案房屋交易利益有赖于三方该合同是否能实际履行。现因涉案房屋于2019年11月19日被法院查封导致无法继续交易，而被告是在2019年11月25日委托原告代为出售涉案房屋，原告虽承诺涉案房屋无交易障碍，但原告作为专业中介机构，亦未履行查验房屋等义务，导致三方均未2019年11月30日签订三方协议前发现该房屋被法院查封无法交易的事实，而是在2019年12月2日去办理房屋交易手续时发现房屋被查封，此时距离涉案房屋被查封时间较短，无法确认被告王骜锋是否已经知悉并隐瞒房屋被查封的事实，原告亦未提供证据证实被告王骜锋存在故意隐瞒涉案房屋存在交易障碍的情形，故因房屋被法院查封导致交易无法继续进行进而导致原告未能获得可期待的2.6万元利益非因被告单方面原因所致，而三方协议约定的二倍给付服务费的前提是甲方即被告王骜锋违约，故原告要求被告三方协议约定二倍支付服务费5.2万元及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求二被告赔偿其经济损失6.9万元的诉讼请求，本院认为，因被告王骜锋在被告孙利军代为签订的三方协议中补签字捺印，对该三方协议进行了追认并实际收取了购房定金5万元，履行了合同的主要内容，后因房屋被法院查封导致其未能办理房屋权属转移手续构成违约，进而导致李延红依据合同向原告和孙利军主张权利，原告和孙利军经法院生效判决确认其应承担赔偿义务并实际履行了赔偿义务后，依法取得向被告王骜锋追偿的权利。 被告牛亭懿经本院依法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃应诉、举证、质证、抗辩等诉讼权利，依法应承担由此产生的后果，本院依法可缺席审判。被告牛亭懿自愿在被告王骜锋出具的收据下方写明对王骜锋收取的定金5万元承担连带保证责任，应对该部分承担责任，原告要求被告牛亭懿对超出部分承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告王骜锋于本判决生效后十日内赔偿原告威海市利君房地产经纪有限公司经济损失6.9万元及利息（利息以6.9万元为本金，自2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 二、被告牛亭懿对被告王骜锋上述给付义务在5万元定金范围内承担连带清偿责任； 三、驳回原告威海市利君房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 案件受理费1360元，原告负担360元，被告王骜锋、牛亭懿负担1000元；财产保全费1170元，由被告王骜锋、牛亭懿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  谢颖虹 二〇二〇年五月七日 书记员  高 斐