广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27226号原告：何海有，女，1967年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************043。被告：曹文兴，男，1990年4月21日出生，汉族，住江西省九江市都昌县*******湾，公民身份号码360************331。原告何海有与被告曹文兴租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭审理了本案。原告何海有到庭参加了诉讼，被告曹文兴经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告关于佛山市南海区*******************（以下简称涉讼房屋）的租赁合同；2.被告支付违约提前解除租赁合同的违约金7200元（2400元/月×3个月）；3.被告向原告支付2019年10月01日起至法院判决解除租赁合同日止按每月2400元计付的租金，以及自法院判决解除租赁合同日起至2019年12月31日按每月2400元计付的房屋使用费，并按欠款金额自逾期付款之日起至实际清偿之日止按每日5‰支付违约金；4.被告向原告支付自2019年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费811.4元、2019年7-12月上门收垃圾费30元、2019年4月1日起至2019年12月31日止的公摊电费199.3元、2019年1月1日起至2019年12月31日止的电梯保养费及电梯维修费305.3元、2018年11月25日至2019年10月15日的煤气费356.58元、2019年1月26日至2019年12月2日水费410.48元、2019年3-12月电视费260元、2019年2月1日至2019年12月31日的电费1413.73元，合计3786.79元，扣除预支的1000元，剩余2786.79元，并以该款为本金，从2020年4月24日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；5.被告赔偿原告修复涉讼租赁房屋书房被损坏玻璃墙的全部费用（暂按5000元计算，具体金额以人民法院认定为准）；6.被告支付原告代垫涉讼房屋清洁费600元予原告，并以该款为本金自2020年1月16日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；7.鉴定费由被告承担；8.被告交付的保证金4800元全部归原告所有；9.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年2月，被告以自购房屋尚未装修完工为由，要求续租原告所有的涉讼房屋六个月。原告对被告明确：年中房屋难以出租，不接受被告6个月租期，被告充分考虑后请求续租房屋一年。原、被告双方于2019年3月6日续签《房屋租赁合同》，续租期一年，从2019年03月01日至2020年02月28日。同日，被告核对无误后结付了续约前原告已垫付的水、电、煤气、电视费四项费用3277.33元，并预支1000元水、电、煤气、电视费。其后上述四项费用均由原告代垫。2019年9月12日，经核对，扣除被告预付款1000元后，原告代垫上述费用932.36元。被告还拖欠物管费等费用近1000元未付。经多次催告，被告均以各种借口故意回避拒不付款。被告及其家人表示新房装修好，准备搬走，称“我横竖要违约啦”。2019年10月09日，被告微信告知原告：须提前解除租约。原告要求被告清理房屋，归还钥匙，核对水电煤气等读数，双方当面交接房屋，并结清拖欠的费用。被告均置之不理。时至2019年12月11日，被告的父亲才联系原告，并共同进入租赁房屋，被告父亲仅交还一串房屋钥匙予原告。被告使用涉讼房屋期间，将房屋书房南侧的玻璃墙撞坏，严重危及书房及人员安全。由于被告用黑色电工胶布贴上装饰物（原告所有的有“招财进宝”字样的红色缎锦挂件）遮掩破损处，原告在进入房屋时未能发现玻璃墙破损。及至原告雇请人员清洁房屋时，将装饰物撕开后，才发现玻璃墙严重破损。对此，被告应当承担全部赔偿责任。另外，被告使用房屋期间没有进行卫生清洁，室内脏乱不堪，到处油污、污垢堆积生根，原告雇请的人员清洁三次后，还须原告本人亲自动手清洁，由此产生的清洁费应当由被告承担。综上，被告无故提前解除房屋租赁合同，拖欠各项费用拒不清偿，已严重违反《房屋租赁合同》约定，构成根本违约，被告应当承担违约责任。被告拒不清理并腾退房屋归还钥匙，拒不核对各项费用读数，导致原告无法使用房屋，被告应当承担租赁合同解除后至实际腾退房屋及租赁物期间的房屋使用费及物管费等相关费用，故起诉。被告没有答辩。原告向本院提交如下证据：1.原告的身份证复印件1份、被告的佛山市*******住证历史记录原件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》原件1份，用以证明被告租用原告的涉讼房屋，双方约定租期一年，自2018年3月1日至2019年2月28日止，月租金2400元，每月10号前交租，逾期交租每日支付5‰违约金；水电煤气物管费全部由被告承担，原告垫付款项的自垫款之日起计收利息；一方无故提前解约的，违约方应向对方支付3个月租金的违约金；合同终止，被告自费搞好室内清洁卫生，损害物件应当照价赔偿；2019年3月6日，双方续约一年，至2019年2月29日合同期满。3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋是原告所有的物业。4.微信聊天记录打印件33页、光盘1张，用以证明被告于2019年10月9日以回老家发展为由提前解除房屋租赁合同，原告要求被告当面核对原告垫付的水电费等费用，核对水表、电表、煤气表的读数，结清上述费用及拖欠的物管费等其他费用；原告还多次要求被告当面检查室内物件，交还房屋及钥匙，并告知被告支付3个月违约金；原告还提醒被告未当面交接完好腾退房屋要支付房屋使用费；原告于2019年2月26日拒绝被告要求续租房屋半年，双方同意续约1年，于2019年3月6日办理续租手续；被告于2019年3月6日续租房屋时结付上一年电视费（312元）、水费（744.12元）、燃气费（486.41元）、电费（1734.75元），合共3277.33元。同日预支1000元水电费；原告于2019年6月16日开始多次向被告追索超支的水电煤气等费用；2019年9月12日原告与被告核对账目，至对账日被告拖欠原告杂费932.36元未付；被告曾称以按金返还，原告予以拒绝。5.收据原件（7029651）1份,用以证明双方于2019年3月6日核对上一年原告垫付的水电煤气电视费等费用，被告于该日结清3277.33元。6.606房曹先生水电煤气费及电视费明细（时间为2019年9月12日）打印件1页，用以证明截止2019年9月12日，被告拖欠原告代垫费用932.36元，且拖欠物管费等800多元未付。7.电费发票、清单（时间为2019年2月至2020年2月）原件各11份，用以证明原告代垫2019年2月至12月电费合计1413.73元。2）案涉房屋11月电费22.94元、12月电费6.73元、2020年1月电费3.14元，房屋电费锐减，房屋空置。8.用户抄表情况一览（燃气）原件1份、发票原件3份，用以证明原告代垫涉讼房屋2019年煤气费356.58元。9.用水清单打印件1份、水费发票原件6份，用以证明原告代垫房屋2019年水费410.48元；涉讼房屋于2019年11月水费3.22元、2019年12月至2020年1月水费4.4元，房屋空置。10.广星物业收费通知单原件1份、收据原件2份、物管费原件发票3份，用以证明原告代垫物业管理费等各项费用合计1346元。11.现场图片6张、收据（008690）原件1份、手写收据原件1份，用以证明被告损坏原告书房的玻璃墙；被告搬离房屋时没有清洁房屋，室内脏乱不堪；原告代垫房屋清洁费600元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的以上证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，证据之间相互印证，被告未到庭提出异议，本院均予以采信并综合认定其证明力。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋登记权利人为何海有，登记日期为2016年6月6日，取得方式为因生效法律文书取得。2018年3月1日，何海有（甲方）与曹文兴（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方使用；租赁期一年，从2018年3月1日至2019年2月28日；甲方在乙方交付保证金及第一个月的租金后当天将房屋按现状交付乙方使用；合同终止，乙方应将涉讼房屋及附属设施完好交还给甲方，乙方故意损毁，应当照价赔偿，且甲方不退回合同保证金给乙方；签订合同当日，乙方先向甲方支付合同保证金4800元，合同期满，乙方结清所有费用且没有违约，甲方无息退回保证金；每月租金2400元（不含税），乙方应于每月10日前将租金支付至原告指定的收款账户；乙方不按时交纳租金的，每逾期一日，按当期应付租金的日5‰支付违约金，超过30日仍未交纳的，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并按前述条件收取乙方违约金；租赁期间，乙方承担房屋水费、电费、煤气费、通讯费、网络费、有线电视费等因使用房屋所产生的全部费用，以及物业管理费、治安费、垃圾费、环保费、租金相应的税费、公摊电梯维修保养费以及其他公摊费用等全部费用；乙方无故提前解约的，应向对方支付不少于3个月租金的违约金。该合同还对随房屋交付给乙方使用的附属设施及损坏情况作了详细的约定。2019年2月26日，曹文兴通过微信联系何海有，就涉讼房屋要求续租半年，何海有要求如需续租，则应续租一年。后双方经协商后同意由曹文兴续租一年。2019年3月6日，何海有与曹文兴在上述《房屋租赁合同》落款处手写“续租一年到2020年2月29号”字样，并签名确认。同日，双方对涉讼房屋此前的水电相关费用进行对账，曹文兴付清了结算款，并预付了1000元的款项。2019年6月16日，何海有告知曹文兴预付的1000元即将不够扣款，要求补交预付款。2019年7月16日、8月8日、9月2日、9月6日、9月12日、9月15日，何海有告知曹文兴预付的1000元已经不足以扣款，要求尽快补交预付款，但曹文兴一直未补交款项。2019年10月9日，曹文兴微信告知何海有称其因孩子生病回老家疗养，房子已经清理可以另行出租。何海有要求曹文兴按合同约定支付相关费用及违约金，并要求10月10日办理交接手续，否则需支付使用费至退房之日止。曹文兴未予回复。2019年10月28日，何海有提起本案诉讼。庭审中，何海有陈述：曹文兴支付涉讼房屋的租金至2019年9月，此后租金未付；其于2019年12月15日左右从曹文兴的父亲拿回了涉讼房屋的钥匙，并收回该房屋；何海有在庭审中提交的照片反映涉讼房屋内部卫生情况不佳，并主张其聘请保洁人员进行清理，支出了清洁费600元（收据落款时间为2020年1月16日）；另在庭审中，何海有提交证据证明其已经支付了涉讼房屋的以下费用：电费煤气费水费其他费用期间金额抄表日期金额抄表日期金额电梯保养费305.32月份47.122019.6.15236.982019.4.497.52019.4.1-8.1公用电费92.3199.33月份129.822019.8.15227.82019.6.3117.12019.8.1-9.30公用电费47.74月份106.62019.10.1591.82019.8.352.812019.10.1-12.31公用电费59.35月份137.172019.10.71342019年7-10月物业管理费540.9811.46月份87.262019.12.29.072019年11-12月物业管理费270.57月份131.342019年7-12月上门收垃圾费308月份378.862019年3-12月电视费2609月份365.8910月份22.9412月份6.73合计1413.73556.58410.48本院认为，本案为租赁合同纠纷。何海有与曹文兴签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。双方在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之后，一致达成续租至2020年2月29日的约定，则《房屋租赁合同》的租赁期限根据双方的上述约定变更为2019年3月1日至2020年2月29日，其余条款按《房屋租赁合同》的约定处理。现在续租合同的履行过程中，曹文兴从2019年10月之后未付租金，拖欠水、电及物业管理等相关费用，且单方提出提前解除合同的申请，致合同提前解除，故曹文兴构成违约，依法依约应承担相应的违约责任。虽然2019年10月9日曹文兴向何海有提出了解约申请，且何海有也同意解约清算，但双方并未如约办理解约清算及交接手续，何海有自认其于2019年12月15日左右才从曹文兴的父亲处取回涉讼房屋的钥匙，并收回房屋，此时双方的租赁关系才告终结。因此，本院确认双方于2019年3月6日续签的《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除，并依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，根据双方的履约情况及何海有的诉请、曹文兴的违约程度，认定曹文兴应向何海有支付的款项包括以下项目：1.租金及逾期支付租金的违约金。根据何海有的陈述，其于2019年12月15日从曹文兴的父亲处取回涉讼房屋，就此曹文兴未举证反驳，故根据其占用涉讼房屋的期间及支付租金的情况，其还应向何海有支付2019年10月1日至2019年12月15日期间的租金6000元（2400元/月×2.5个月）。曹文兴逾期支付租金构成违约，但鉴于《房屋租赁合同》约定的逾期付款的违约金计付标准过高，本院根据公平原则，调整为从逾期付款之日起按日万分之五计付，故判令曹文兴应支付截至2019年12月15日逾期付款的违约金124.2元予何海有，并以欠付的租金6000元为本金，从2019年12月16日起至实际付清租金欠款之日止继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予何海有。何海有主张曹文兴应计付租金至2019年12月31日，该主张与其收回房屋的时间不符，后续空置的损失，其可以通过违约金得以补偿，故本院对其诉请的租金及逾期付款违约金超出上述核定部分不予支持。月份金额起算日截止日天数违约金标准（元/日）违约金金额2019.1024002019.10.112019.12.15660.000579.22019.1124002019.11.112019.12.15350.0005422019.1212002019.12.112019.12.1550.00053合计124.22.水费、电费、燃气费、公用电费、电梯保养费、物业管理费、上门收垃圾费、电视费及利息损失。何海有诉请曹文兴在使用涉讼房屋期间产生以上费用合计3786.79元，该主张不高于本院根据其提交的上述费用付款凭证核算的费用总额，曹文兴未到庭提出异议，本院予以采纳，故在扣除曹文兴预付的1000元之后，曹文兴还应支付2786.79元予何海有。因现有证据反映，何海有收回涉讼房屋时，房内卫生状况不佳，何海有实施清洁工作需一定期间，故本院对本项12月份的费用不予调整。曹文兴逾期支付上述费用给何海有造成利息损失，故何海有诉请曹文兴以2786.79元为本金，从2020年4月24日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息合法合理，本院予以支持。3.清洁费及利息损失。根据何海有提交的涉讼房屋的照片显示，该房屋内卫生状况不佳，曹文兴在返还涉讼房屋予何海有之前，未尽适当清洁义务，何海有因此支付的清洁费600元应由其承担。因何海有支付该清洁费的时间是2020年1月16日，故其诉请曹文兴以该清洁费600元为本金从2020年1月16日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息合法合理，本院予以支持。4.赔偿重置玻璃墙的损失。根据何海有提供的照片及保洁人员的证言材料反映，涉讼房屋有一面玻璃墙被损毁。结合双方在签订《房屋租赁合同》时，对涉讼房屋相关装修及附属设施存在的问题均进行了详细的记载，玻璃墙的破损并不在《房屋租赁合同》记载的范围，故在无其他证据佐证的情况下，应推定该破损发生于曹文兴承租涉讼房屋的期间，何海有诉请曹文兴承担赔偿责任有事实依据。据此，本院根据何海有的举证及陈述，并综合该玻璃墙的折旧情况，酌情判令曹文兴应赔偿玻璃墙重置的损失3000元予何海有，何海有诉请超出以上核定的，本院不予支持。5.提前解除合同的违约金。曹文兴拖欠涉讼房屋包括租金、水电费及物业管理费等相关费用，并提前解约构成根本违约，应支付提前解约合同的违约金予何海有。鉴于何海有既根据合同第三条的约定要求没收保证金，又要求根据合同第九条的约定要求被告计付三个月的租金作为违约金，属于重复主张违约责任，故本院根据其庭审陈述，判令曹文兴支付的保证金4800元由何海有没收，并应另支付违约金2400元予何海有。何海有关于解除合同的违约金的诉请超出以上核定的，本院不予支持。何海有诉请曹文兴承担的鉴定费未有支出，故本院不予支持。曹文兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告何海有与被告曹文兴于2019年3月6日续签的《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除；被告曹文兴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月1日至2019年12月15日的租金6000元及截至2019年12月15日止逾期支付上述欠付的租金的违约金124.2元予原告何海有，并应以该欠付的租金为本金从2019年12月16日至实际付清该租金之日止按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告何海有；被告曹文兴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付的水费、电费、燃气费、公用电费、电梯保养费、物业管理费、上门收垃圾费、电视费余款2786.79元予原告何海有，并应以该欠款为本金从2020年4月24日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告何海有；被告曹文兴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付清洁费600元予原告何海有，并应以该款为本金从2020年1月16日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告何海有；被告曹文兴应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿重置玻璃墙的损失3000元予原告何海有；被告曹文兴支付的保证金4800元归原告何海有所有；被告曹文兴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付提前解除合同的违约金2400元予原告何海有；驳回原告何海有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费732.25元，财产保全费176.9元，合共909.15元（原告已预交），由原告负担50元，由被告负担859.15元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  黄利群人民陪审员  李爱明二〇二〇年五月十五日书 记 员  许晓璇