湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初631号原告：杭州维翰房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市上城区劳动路162号203室。法定代表人：南孔涵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛徐淼，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为立案、递交起诉状及证据；代为保全、代为签署、签收相关法律文书；参加庭审、进行辩论；代为进行和解、调解；代为承认、变更、放弃诉讼请求等。委托诉讼代理人：李慧兰，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理被告：株洲湘奥汽车销售服务有限公司，住所地湖南省株洲市炎帝广场北侧公园大道B栋512号。法定代表人：陈海彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尤凤生，男，1976年9月27日出生，汉族，住长春市南关区，系该公司总经理，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行调解、和解；陈述案件事实；代为接收法律文书等。原告杭州维翰房地产营销策划有限公司（以下简称杭州维翰公司）诉被告株洲湘奥汽车销售服务有限公司（以下简称湘奥汽车公司）占有物返还纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法由审判员罗昀适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。实习法官助理董樱协助审理，书记员郭华担任法庭记录。原告委托诉讼代理人毛徐淼、李慧兰及被告委托诉讼代理人尤凤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州维翰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年11月13日起至土地及房屋腾空交付给原告之日止的土地及房屋占有使用费（占有使用费暂按45元／平方米／月的标准计算，暂计算至2020年3月12日为1722767元，之后占有使用费要求按45元／平方米／月的标准支付至被告实际将土地及房屋腾空交付给原告之日止）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：2019年9月26日，原告以5751万元的价格在淘宝网接拍上海市第一中级人民法院拍卖的被告所有的位于株洲市天元区内（黑龙江路…号）不动产，该不动产占地面积为11805.53平方米，已建成并投入使用的建筑面积为9570.93平方米。2019年10月15日，原告将接拍款项5751万元全部支付至上海市第一中级人民法院账户。2019年11月13日，上海市第一中级人民法院下达（2018）沪01执1095号之五十五《执行裁定书》，裁定该不动产的所有权归原告所有，该不动产所有权自裁定送达买受人时起转移。该不动产及地上建筑物一直由被告占有和使用，用于奥迪4Ｓ店经营。2019年11月15日，原告通过邮寄方式向被告发函要求腾退该土地和房屋，被告收到腾房函后，并未腾房退场，一直占有至今。原告系该不动产的合法所有人，在司法拍卖成交后被告应即刻将该不动产交付给原告，被告继续占有该不动产用于奥迪4Ｓ店经营、拒不腾退的行为系无权占有，已侵犯原告的物权所有权。为维护原告的合法权益不再受到侵害，现依据《物权法》的相关规定诉至法院，请求贵院判如所请。被告湘奥汽车公司辩称，针对原告提出的要求我方承担占用费172万多元，国有土地使用证上登记的使用权人是被告，被告目前使用的土地是我方所有，土地权是被告享有；占有费用过高；法律规定的占有费是自产权证办理之日起才能计算。经审理查明：2019年9月26日，原告杭州维翰公司以5751万元的价格在淘宝网接拍了上海市第一中级人民法院拍卖的被告湘奥汽车公司所有的位于湖南省株洲市天元区内（黑龙江路…号）不动产（下称“不动产”），该不动产占地面积为11805.53平方米，已建成并投入使用的建筑面积为9570.93平方米。2019年10月15日，原告杭州维翰公司将接拍款项5751万元全部支付至上海市第一中级人民法院账户。2019年11月13日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之五十五《执行裁定书》，裁定：湖南省株洲市天元区内（黑龙江路…号）不动产的所有权归原告杭州维翰公司所有，该不动产所有权自本裁定送达买受人时起转移。另查明，被告湘奥汽车公司一直占有和使用该不动产，并且在该不动产上经营奥迪4Ｓ店。2019年11月15日，原告杭州维翰公司通过邮寄方式向被告湘奥汽车公司发函要求腾退该土地和房屋，被告湘奥汽车公司在收到函后，并未腾房退场。2020年3月9日，原告杭州维翰公司再次通过邮寄的方式向被告湘奥汽车公司发函，要求被告湘奥汽车公司将土地及房屋腾空交付给原告并支付自2019年11月13日起至腾空之日止的房屋占有费。2020年3月11日，被告湘奥汽车公司向原告杭州维翰公司回函，认可原告杭州维翰公司于2019年9月26日通过司法拍卖方式成功竞买位于株洲市天元区（黑龙江路…号）不动产，该不动产上的房产税、土地使用税由被告湘奥汽车公司先行代缴，待实际支付租金时从房屋租金中扣除已代缴的税费。诉讼中，原告杭州维翰公司委托株洲天正房地产土地评估经纪有限责任公司对上述不动产租赁价格进行评估。株洲天正房地产土地评估经纪有限责任公司于2020年5月11日，作出株天正（2020）房估字第085号《房地产估价报告》确定估价对象（即涉案不动产）在价值时点的房地产月租金水平约为：43.5-49元／㎡。以上事实有原告提交的营业执照、被告工商登记信息、上海市第一中级人民法院作出的《成交确认书》、银行转账电子回单、上海市第一中级人民法院代管款收据复印件三份、上海市第一中级人民法院作出的（2018）沪01执1095号之五十五《执行裁定书》、《湖南省株洲市天元区内商业在建工程房地产估价报告》、淘宝网拍卖公告、《函》、《催告函》、快递单追踪明细、现场照片、株天证（2020）房估字第085号《房地产估价报告》、发票、《告知函》以及被告提交的《国有土地使用证》、《拍卖成交确认书》等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系占有物返还纠纷。本案的审查重点为：1、原告主张要求被告支付物权占有使用费是否有事实及法律依据？2、该物权的占有标准是多少？具体分析如下：一、争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案原告杭州维翰公司于2019年9月26日以5751万元的价格在淘宝网接拍了上海市第一中级人民法院拍卖的被告湘奥汽车公司所有的位于株洲市天元区内（黑龙江路…号）不动产。该不动产建筑面积9570.93平方米。2019年10月15日，原告杭州维翰公司将接拍款项5751万元全部支付至上海市第一中级人民法院账户。2019年11月13日，上海市中级人民法院下达（2018）沪01执1095号之五十五《执行裁定书》，裁定该不动产的所有权归原告杭州维翰公司所有，该不动产所有权自裁定送达买受人时起转移。被告辩称，国有土地使用证上登记的使用权人是被告，目前土地使用权是被告享有。本院认为，虽然，案涉不动产的权属还登记在被告湘奥汽车公司名下，但原告杭州维翰公司自2019年11月13日已经依据上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之五十五《执行裁定书》取得了该不动产的所有权及土地使用权。故被告的上述辩称意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”2019年11月13日起案涉不动产已经属于原告杭州维翰公司所有，被告一直占有并使用该不动产的行为属于无权占有。被告湘奥汽车公司长期无权占有并使用原告杭州维翰公司所有的不动产，依法应当向原告杭州维翰公司支付占有期间的占有使用费。故对原告主张被告支付自2019年11月13日起至土地及房屋交付给原告之日止的土地及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。二、争议焦点二。原告杭州维翰公司向本院主张按45元/月/㎡的标准计算自2019年11月13日起至土地及房屋交付给原告之日止的土地及房屋占有使用费，占有使用费暂计算至2020年3月12日为1722767元，并委托株洲天正房地产土地评估经纪有限责任公司对案涉不动产的租赁价格进行评估。株洲天正房地产土地评估经纪有限责任公司作出株天正（2020）房估字第085号《房地产估价报告》确定估价对象（即案涉不动产）在价值时点的房地产月租金水平约为：43.5-49/㎡。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间的有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”株洲天正发用地产土地评估经纪有限责任公司，已入围株洲市中级人民法院选定的司法评估机构，具有评估资质。因此，原告杭州维翰公司主张被告支付土地及房屋的占有使用费1722767元[9570.93㎡?45元/平方米/月÷30天?120天（2019年11月13日暂计算至2020年3月12日），之后按45元/平方米/月的标准支付至被告湘奥汽车公司实际将土地及房屋交付给原告杭州维翰公司之日止]的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十九条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告株洲湘奥汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州维翰房地产营销策划有限公司支付土地及房屋占有使用费1722767元（房屋占有费自2019年11月13日起暂计算至2020年3月12日，之后按45元/平方米/月的标准支付至被告株洲湘奥汽车销售服务有限公司实际将土地及房屋交付给原告杭州维翰房地产营销策划有限公司之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20304元，减半收取10152元，财产保全申请费5000元，合计15152元，由被告株洲湘奥汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗昀二〇二〇年六月十九日实习法官助理董樱书记员  郭华附本案适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十九条所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。