苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9214号原告：源能工程（苏州）有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道通达路1301号独墅湖大厦5A-1室。法定代表人：陈佩勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽、赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。被告：乔木，男，1980年11月25日生，汉族，户籍地宝应县,现住苏州。原告源能工程（苏州）有限公司（以下简称源能公司）与被告乔木房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理，依法由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告源能公司的委托诉讼代理人周丽，被告乔木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源能公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋租金282500元；2.被告支付以欠付租金为基数、自逾期之日起至实际付清之日止、按年利率24%计算的滞纳金；3.本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2015年8月1日，其与被告签订《房屋租赁协议》，其将位于苏州市吴中区房屋出租被告，双方就租金标准、支付方式、违约责任进行了约定。合同签订后，其按约交付房屋，被告支付了租金5.3万元及押金1万元，从2016年3月开始拖欠租金，合同于2018年7月31日届满，其多次催讨，被告拒绝支付。被告乔木辩称，其于2016年10月底退租，告知原告法定代表人公司无法经营，要求退租，告知原告法定代表人重新招租，涉诉房屋内的装饰装修不要了，折抵欠付的租金，钥匙也交还给原告了。扣除已交押金，截至2016年3月10日房屋占有使用费已交清，房屋占有使用费应结算至2016年10月底，另外额外支付原告能源公司三个月房屋占有使用费。综上，请求法院依法判决。经审理认定事实如下：原告源能公司（出租方，甲方）与被告乔木（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，甲方将位于苏州市吴中区，独墅湖大厦，建筑面积13340平方米）一幢五层大楼（房屋为新建框架结构）第五层5B-8室房屋出租乙方，面积380平方米。租期为三年（36个月），租金标准为第一、二年租金合计22万元，第三年租金合计11.55万元，含物业费（物业费包含公共水电及公共部位卫生清洁费），押金1万元。租金实行先缴后租，支付方式为每六个月支付一次，每次提前一个月之日，押金在签订协议时一次性缴清。乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按年租赁费的千分之五支付滞纳金，拖欠租赁费超过一个月，甲方有权解除终止本协议，收回全部租赁物，乙方需交还房屋并按协议约定承担违约责任。第八条其他违约责任约定，租期内，如一方提前终止合同违约，应赔偿对方本合同剩余租赁年限内总租赁费50%。协议于2015年8月1日经各方签订后生效，协议期满日为2018年7月31日。涉案房屋于2010年4月1日取得建设工程规划许可证，建设单位为郭巷街道独墅湖社区居民委员会，建设规模为3037平方米，同意批准方案建设社区服务中心一幢，2层，建筑高度8.8米，建筑面积3037平方米。原告源能公司称，涉案房屋未取得房屋产权证。审理中，原、被告一致确认，被告于2015年7月29日交付押金1万元，于2015年12月9日支付租金3万元，于2016年5月18日支付租金2万元，于2019年2月3日支付租金3000元。涉案房屋计租日于2015年8月1日开始。第一、二年上半年租金为5万元，下半年租金为6万元，已交的押金1万元抵扣租金，已交的3000元租金折抵9天租金，即截至2016年3月9日的租金已结清，此后开始拖欠租金。审理中，原告提供法定代表人陈佩勇与被告短信及支付宝催缴租金聊天记录。2017年8月3日，陈佩勇短信催收租金内容：“第一年租金11万，已收押金1万元及租金3万+2万，剩余欠款请帮忙在8月份支付完吧”2017年9月5日，再次短信催收（短信内容：“房租准备下“），被告回复：“唉，快了，但给不了多少，以前公司的账一直拖着，我尽力”。2018年2月8日，陈佩勇支付宝聊天信息：“有要到钱吗？又到年底了”。2018年6月14日，短信催缴内容：“这个月一定要支付五万过来哦，我已经被另外两个股东批评了”。2018年9月15日，陈佩勇支付宝聊天信息：“回来了吗”，被告回复“下周到，提前约你”。同年10月17日，陈佩勇支付宝聊天信息：“还没回来吗”，被告回复“下周到，提前约你”。同年11月6日，陈佩勇再次询问被告有无回来。在原告法定代表人的催促下，被告于2019年2月3日转账3000元。被告乔木称，其承租房屋后进行了装饰装修，投入约21万元，用于其经营的公司办公使用，2016年2月-10月期间公司经营状况不好，断断续续在使用房屋，2016年2月其搬走了2台电脑、1台打印机，其余都遗留在房屋内，到2016年10月底公司装修业务全部结束，其电话联系原告法定代表人陈佩勇，告知公司无法经营，不再租赁，要求对方重新招租，房屋内的装饰装修不要了，折抵租金，其应原告要求把钥匙放到前台，此后再也没有使用房屋，大概在2016年12月，其接到法定代表人陈佩勇电话，对方告知其有人要租赁房屋，询问其室内的家具、物品等是否还要，其表示不要了。2016年9月份至2018年7月份涉案房屋产生水电费约50元，可以说明自2016年10月底开始不再使用房屋，当时其在银川和内蒙古做业务。从原告法定代表人陈佩勇催缴房租来看，可以证明房屋实际使用到2016年10月底。由于其提前告知陈佩勇转租，以及装饰装修及室内物品作为补偿，陈佩勇当时同意仅收取其一年的房租11万元，扣除其已交6万元，只要求其支付5万元，后也一直向其催缴该款，并没有要求其支付第二、三年的租金。在本案中同意支付2016年3月10日至同年10月底的房屋占有使用费，另外，再补偿原告三个月房屋占有使用费。原告代理人于第一次开庭陈述，被告确实电话联系过原告法定代表人要求不租了，但被告法定代表人不同意，被告未交还钥匙。第二次开庭称，被告从未提出过退租。租期届满后，陈佩勇于2018年8月打电话给被告，被告表示里面的装饰装修等物品都不要了，后原告强制开锁，收回房屋。审理中，本院至涉案房屋内现场查看，涉案房屋已出租，原告在涉案房屋斜对面办公。原告称，法院查看现场当日，涉案房屋内还遗留其部分物品。上述事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、中国银行交易流水明细清单、短信记录、支付宝聊天记录、建设工程规划许可证，及本院制作的庭审笔录、谈话笔录、调查材料等予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告能源公司出租的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人乔木签订的《房屋租赁协议》无效。原告能源公司主张参照合同约定的租金标准房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费。首先，根据双方认可的2016年9月份至2018年7月份涉案房屋产生水电费约50元，可以证实该期间段承租人确未使用房屋。其次，被告乔木称其于2016年10月底电话通知原告法定代表人不再租赁，而原告先称不同意被告退租的要求，后改称被告未提出退租，违反诉讼诚信，本院不予采信。再次，原告能源公司在被告承租房屋斜对面办公，结合短信内容，原告公司应知晓被告长期未使用房屋以及被告无力支付租金的事实。最后，根据原告能源公司催缴短信情况来看，原告能源公司在租期第三年仍然在催收第一年的租金，对于未付的第二年、第三年租金未催收。综合上述几个事实，原告在明知被告长期不使用房屋、长期拖欠租金、无力支付租金以及原告长期未主张租金的情况下，原告辩称被告实际使用房屋至合同期满，长达约2年，不合常理，本院不予采信。被告提出于2016年10月底向告知原告要求退租及装饰装修折抵租金更符合实际情况，原告能源公司应及时止损，收回房屋，而并非原告所述待到合同到期后强制收回房屋。现被告同意支付2016年3月10日至同年10月底房屋占有使用费及额外支付三个月房屋占有使用费，即2016年3月10日至2017年1月31日期间的房屋占有使用费，于法不悖，足以弥补原告能源公司损失，本院予以认定。参照合同租金标准，经核算，为97000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告乔木于本判决生效之日起十日内支付原告源能工程（苏州）有限公司房屋占有使用费人民币97000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5538元，原告源能工程（苏州）有限公司负担3636元，被告乔木负担1902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  杜荣尚人民陪审员  董文玲人民陪审员  张 鹰二〇二〇年七月二十三日书 记 员  单 文