海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2019)琼0271民初6932号原告：三亚致远物业服务有限公司，住所地海南省三亚市光明路金海湾花园阳光A座201-1房。法定代表人：蔡智，该公司总经理。委托诉讼代理人：林跃华，男，该公司职员。委托诉讼代理人：罗于贤，三亚市天涯法律事务所法律工作者，系三亚市物业管理协会推荐。被告：陈红英，女，1967年8月26日出生，公民身份号码×××，汉族，户籍住址新疆维吾尔自治区库尔勒市。原告三亚致远物业服务有限公司（以下简称：致远公司）与被告陈红英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，因被告陈红英下落不明，本案由适用简易程序转为普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告致远公司的委托诉讼代理人林跃华、罗于贤到庭参加诉讼，被告陈红英经公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告致远公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈红英向致远公司支付拖欠的物业管理费991.95元；2.判令陈红英向致远公司支付违约金109.3元（计算方式：按《前期物业管理服务协议》第八条第四项约定为从逾期之日起以拖欠费用为基数按每天千分之五计算滞纳金，原告调低违约金为从逾期之日起以拖欠费用为基数每天万分之六暂计算违约金至2019年4月15日止，详见违约金计算表，但违约金实际应计算至欠费付清之日止）；3.本案诉讼费由陈红英承担。事实与理由：致远公司于2009年1月与三亚集源房地产开发有限公司就其开发的南枫悦海度假小区签订了《前期物业管理委托合同》，并在2009年南枫悦海度假小区竣工交付使用起开始对南枫悦海度假小区进行物业管理服务，同时和陈红英签订了《前期物业管理服务协议》。2017年南枫悦海度假小区业主委员会成立后，致远公司又于2017年2月与南枫悦海度假小区业主委员会签订了《南枫悦海度假小区物业服务合同》，并一直服务至2019年3月1日合同期满。致远公司按上述三份合同及协议规定的事项，尽职尽责地为陈红英提供了物业管理服务，但陈红英却不履行上述合同和协议约定的缴费义务，从2018年7月起至2019年2月，拖欠致远公司物业管理费共计991.95元及违约金109.3元。虽经致远公司多次电话和书面催告，陈红英仍拒不缴费，为维护致远公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告陈红英未作答辩，未提交书面意见。原告致远公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：《前期物业管理委托合同》、《南枫悦海度假小区物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、欠费表、欠费通知单送达回执、照片，致远公司均在诉讼过程中提交前述证据原件予以核实，陈红英未提交书面质证意见。经核对，致远公司所举证据来源、形式合法，内容客观真实，本院予以认定。被告陈红英未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：致远公司系南枫悦海度假小区物业服务企业。致远公司与三亚集源房地产开发有限公司于2009年1月18日签订《前期物业管理委托合同》，约定三亚集源房地产开发有限公司委托致远公司实行物业管理，致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。陈红英作为该小区3栋1107号房屋业主与致远公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：陈红英所购房屋位于南枫悦海；致远公司对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务管理；依据本协议向陈红英收取物业管理费用,纯生活用房物业管理服务费为1.9元/㎡·月，纯生活用水2.3元/吨，纯生活用电0.63元/度；按物业管理规定，每户预存6个月的物业管理费、电梯维护费；陈红英交纳费用时间为接到通知单五日内；陈红英不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致远公司有权要求陈红英补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。合同签订后，陈红英向致远公司交纳物业管理费。南枫悦海度假小区之后成立业主委员会，2017年2月20日，南枫悦海度假小区业主委员会与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，约定：致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括本物业小区共用部分的维修、养护和管理，共用设备的维修、绿化、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共部位及庭院内的绿地、花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理，维护小区公共秩序，巡视、门岗执勤，进一步完善物业管理档案，房屋自用部位、自用设备的维修可以委托致远物业实施，规劝制止业主、使用人违反《南枫悦海度假小区管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为；委托管理期限为二年，自2017年3月1日起至2019年3月1日止；物业管理费用依照三亚市物价局的批复，住宅房屋按业主房产建筑面积每平方米1.9元向业主或物业使用人收取，商业及办公用房按业主房产建筑面积每月每平方米2.3元向业主或物业使用人收取，车位费，小汽车120元/月，电动车辆30元/月，小车每次临时3月，过夜5元；业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费，从逾期之日起按照每天千分之一交纳滞纳金。陈红英曾向致远公司交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间十二个月的物业管理费共1488元，自2018年7月起未继续向致远公司交纳物业管理费。2019年2月24日，致远公司到该小区3栋1107房张贴法律意见书及欠费通知书，告知陈红英于2018年7月至2019年2月共拖欠物业管理费991.95元，还应支付物业管理费违约金133.92元。另查，南枫悦海度假小区的监控设备于2015年开始损坏，致远公司于2015年5月9日向三亚市物业信息和白蚁防治中心申请启用南枫悦海度假小区住宅专项维修基金，但因故未申请成功，直至致远公司撤场时监控设备仍未修复，在此期间南枫悦海度假小区确有发生过多辆停放汽车被刮事件。南海网亦对该事件于2015年12月21日进行了报道。本院认为，业主应按物业服务合同约定交纳物业管理费。致远公司作为南枫悦海度假小区的物业管理公司，在南枫悦海度假小区未设立业主委员会之前，与三亚集源房地产开发有限公司及陈红英分别签订《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》，在南枫悦海度假小区业主委员会成立之后，与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，前述两份前期物业服务合同及协议即告终止。该《南枫悦海度假小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对陈红英具有约束力，双方应依约全面履行该合同。本案的争议焦点为陈红英是否应向致远公司支付拖欠物业管理费的滞纳金。致远公司张贴催交公告，且催交公告中载明拖欠物业管理费的业主姓名及房号，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持”。致远公司已提供证据证明其已向陈红英发过书面催告，故陈红英应向致远公司支付2018年7月至2019年2月期间八个月的物业管理费992元（1488元÷12个月×8个月），致远公司仅主张991.95元系当事人对自己民事权利的自由处分，本院予以照准。关于致远公司要求陈红英支付滞纳金之诉请，物业服务的完善需要物业公司和包括陈红英在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，因南枫悦海度假小区监控长期损坏及管理存在疏漏的情形，导致该小区发生停放车辆被刮事件，因此致远公司与诸多业主因物业服务合同的履行等方面产生意见分歧，陈红英并非恶意拖欠物业费的情况下，对致远公司要求计收滞纳金的主张，本院酌情不予支持。陈红英经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其举证及答辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈红英自本判决生效之日起十日内向原告三亚致远物业服务有限公司支付物业管理费991.95元；二、驳回原告三亚致远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费390元，合计440元（原告三亚致远物业服务有限公司已预交），由被告陈红英负担396元，原告三亚致远物业服务有限公司负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 李 巍人民陪审员 符巨明人民陪审员 林剑梅二○二○年一月十六日书记员 陆理卫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。