上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初763号原告：林越根，男，1966年4月15日生，汉族，住福建省泉州市。原告：林越阳，男，1968年3月27日生，汉族，住福建省泉州市。两原告共同委托诉讼代理人：林迪煊，男，1990年6月29日生，汉族，住址同两原告。被告：上海五金商贸城市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：毛显运。原告林越根、林越阳与被告上海五金商贸城市场经营管理有限公司(下称“五金商贸城”)委托合同纠纷一案，本院受理后，因被告下落不明，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人林迪煊到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除两原告与被告签订的《上海五金城租赁代理合同》；二、判令被告向两原告支付2018年1月1日至2019年7月25日期间的租金70,500元；三、判令被告将租赁房产交还给两原告。事实和理由：两原告系兄弟关系，坐落在上海嘉定区外冈镇宝钱公路XXX弄XXX号上海五金城内103、202室营业房系林越根所有；坐落在上海嘉定区外冈镇宝钱公路XXX弄XXX号上海五金城内104、302室营业房系林越阳所有。两原告于2008年6月30日与被告签订了《上海五金城租赁代理合同》，约定由被告(乙方)负责管理和代两原告(甲方)出租上述房产；代理期限为五年；合同期满若甲方收回委托权，须提前一年以书面形式通知乙方，否则本合同继续生效并自动延续五年。对于代理费和租金的约定为：甲方支付乙方代理费用为该营业房出租租金的10%，由乙方自行从出租租金中扣除。合同签订之后，两原告依约把上述营业房交付被告管理。被告前期也依约在扣除代理费用后把租金支付给两原告，但从2018年1月开始，被告在营业房继续出租的情况下拒不支付租金给两原告。2018年7月，被告仍然将上述营业用房出租给他人，期限至2019年7月25日。2019年，两原告前往被告处欲协商拖欠租金事宜，发现被告已不再经营。两原告认为《上海五金城租赁代理合同》已无继续履行的可能，故诉至法院，要求判如所请。被告五金商贸城未作答辩。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：林越根和林越阳系兄弟关系。林越根系上海市嘉定区外冈宝钱公路XXX弄XXX号103室、202室的房屋产权人；林越阳系上海市嘉定区外冈宝钱公路XXX弄XXX号104室、302室的房屋产权人(上述四间房屋以下简称“涉案营业房”)。2008年6月30日，林越根、林越阳(甲方、委托方)和五金商贸城(乙方、受托方)签订《上海五金城租赁代理合同》，约定甲方将涉案营业房委托乙方租赁代理；租赁代理期限为五年，自2008年7月1日起至2013年6月30日止；甲方对乙方授权代理事项有对该营业房有租赁、管理、转租、自定租金、签合同、收租金、催租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协助房屋修缮等其他事项和权利；甲方支付乙方的租赁代理费用为该营业房出租租金的10%，由乙方自行从出租租金中扣除；租金及租金缴付方式为按乙方实际收到的租金计算，租金为税前租金，甲方要按税法规定交纳税金；乙方在向承租方收取租金后的三个月内将租金的90%扣除税金后连同甲方剩余的物业费交付甲方；合同期满，若甲方收回委托权，须提前一年以书面形式通知乙方，否则本合同继续生效并自动延续五年；合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，林越根、林越阳将涉案营业房交由五金商贸城租赁管理，租赁代理期限自动延续至今。另查明，五金商贸城于2010年7月起将涉案营业房出租给案外人蔡某1于磨具磨料销售。2017年7月19日，蔡2与五金商贸城就涉案营业房签订《上海五金城进场经营合同》(以下简称“7月19日合同”)，约定租赁期限自2017年7月26日起至2018年7月25日止，年租金为47,000元，物业服务费5,400元，合计52,400元，本合同签订当日交清以上费用等。签订合同当日，蔡2支付五金商贸城52,400元。2018年8月2日，蔡2又与五金商贸城签订《上海五金城进场经营合同》(以下简称“8月2日合同”)，该合同除租赁期限变更为2018年7月26日起至2019年7月25日止外，其余约定均与7月19日合同一致。林越根、林越阳认为五金商贸城未支付8月2日合同项下的全部租金及7月19日合同项下2018年1月1日至同年7月25日的租金，遂涉讼。审理中，林越根、林越阳提交了三张中国农业银行活期存折明细清单及三张中国建设银行个人活期账户交易明细，该证据显示五金商贸城于2015年9月29日转账支付林越阳14,107元，转账支付林越根13,680元；于2016年11月18日转账支付林越阳14,962元，转账支付林越根14,353元；于2018年2月8日转账支付林越阳20,520元，转账支付林越根19,665元。林越根、林越阳提供该证据旨在证明五金商贸城仅支付租金至2017年年底，未支付2018年1月1日起的租金。另，本案审理中，案外人蔡2向本院陈述：其于2010年7月份开始向五金商贸城承租涉案营业房，合同都是一年一签，付款当天签合同。8月2日合同项下的租金及物业费于合同签订当日付清。该份合同到期后，根据林越根和林越阳的要求，直接与其签订租赁合同。本院认为，林越根、林越阳与五金商贸城签订的《上海五金城租赁代理合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，属合法有效，双方均应按约履行。五金商贸城在将涉案营业房出租且收取承租人租金的情况下，未按约向林越根、林越阳支付租金，显属违约，且已下落不明，林越根、林越阳的合同目的显然已无法实现，故林越根、林越阳要求解除合同的请求于法有据，应予支持。鉴于林越根、林越阳未曾向五金商贸城送达合同解除通知书，故合同解除日以诉状副本送达之日为准。合同解除后，五金商贸城应将涉案营业房返还给林越根、林越阳，并支付拖欠的租金。根据蔡2和五金商贸城间关于租赁期限及租金的约定，结合林越根、林越阳提供的银行明细单，本院认定7月19日合同项下的租金，五金商贸城在扣除代理费用及税金后已支付完毕，故林越根、林越阳再行主张该合同项下的部分租金，本院不予支持。至于林越根、林越阳主张五金商贸城全额支付8月2日合同项下的租金，不符合双方合同约定；五金商贸城应扣除10%的代理费用后将剩余租金支付给林越根、林越阳，经计算该金额为42,300元。审理中，五金商贸城经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林越根、林越阳与被告上海五金商贸城市场经营管理有限公司于2008年6月30日签订的《上海五金城租赁代理合同》于2020年3月8日解除；二、被告上海五金商贸城市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区外冈宝钱公路XXX弄XXX号103室、202室房屋返还给原告林越根、将位于上海市嘉定区外冈宝钱公路XXX弄XXX号104室、302室房屋返还给原告林越阳；三、被告上海五金商贸城市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林越根、林越阳租金42,300元；四、驳回原告林越根、林越阳其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,563元，由原告林越根、林越阳负担625.20元，被告上海五金商贸城市场经营管理有限公司负担937.80元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  浦文清人民陪审员  王佩兰二〇二〇年四月三十日法官 助理  方 靖书 记 员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。