天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初8222号原告（反诉被告）：天津市华景房地产开发有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇延吉道北北仓镇政府内。法定代表人：杨杰，董事长。委托诉讼代理人：袁莹，天津渤海律师事务所律师。被告（反诉原告）：许亚坤，男，1998年7月29日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：许永科（系被告父亲），住天津市北辰区。委托诉讼代理人：范瑞红（系被告母亲），住天津市北辰区。第三人：天津市华厦博成房地产投资咨询有限公司，住所地天津市红桥区红旗路乐安里**楼1门**。法定代表人：张国全，总经理。委托诉讼代理人：徐凯，天津则立律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市华景房地产开发有限公司（以下简称华景房地产公司）与被告（反诉原告）许亚坤、第三人天津市华厦博成房地产投资咨询有限公司（以下简称华厦博成投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，先适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理。因防控新型冠状病毒肺炎疫情中止诉讼，现恢复诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华景房地产公司的委托诉讼代理人袁莹，被告（反诉原告）许亚坤的委托诉讼代理人许永科、范瑞红，第三人华厦博成投资公司的委托诉讼代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华景房地产公司向本院提出诉讼请求：1．解除华景房地产公司与许亚坤签订的《天津市商品房买卖合同》；2．许亚坤向华景房地产公司支付违约金220813元；3．案件受理费由许亚坤负担。事实和理由：华景房地产公司与许亚坤于2016年8月29日签订《天津市商品房买卖合同》，许亚坤购买其开发的坐落于天津市北辰区××路××道××花园××号楼××号房屋（以下简称盛庭名景房屋）。双方约定2016年9月5日前，许亚坤支付首付款448130元，其余价款办理贷款。支付首付款后，许亚坤一直没有依约办理贷款，也没有以其他方式支付房款。合同未能履行造成了资金占用及房价下降的损失。依据合同约定，如超过30天未按约定期限支付房款的，华景房地产公司有权解除合同，且许亚坤应按商品房价款的10%支付违约金。为维护自身合法权益，故呈诉。许亚坤辩称，要求不再继续履行《天津市商品房买卖合同》，撤销该合同，不同意支付违约金和案件受理费。许亚坤已经按照合同约定交纳首付款，有付款凭条佐证。办理贷款并没有起止时间的期限约定，原告不能证明逾期超过30天，也不能证明违约。实际情况是华景房地产公司办事不力，未按约定为许亚坤办下贷款。交付定金前，售楼员柴某对许亚坤贷款买房资质条件清楚了解，并口头承诺能找银行办下贷款，且签订合同当日许亚坤将所有贷款资料交予华景房地产公司，公司工作人员已交给河北银行，贷款事项一直都是由华景房地产公司操作办理并实施，商品房预告登记和担保证明等贷款必备手续及合同等贷款资料一直在华景房地产公司处，由其办理贷款已成事实。许亚坤至今仍在协助华景房地产公司办理、沟通贷款事宜，并非没有依约办理贷款。华景房地产公司主张的违约金过高，应按照未贷款部分1760000元为基数，以银行同期贷款利率为标准计算违约金。许亚坤向本院提出反诉请求：1．撤销许亚坤与华景房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》；2．华景房地产公司返还许亚坤521835.72元（包括首付款448130元，信息服务费20000元，契税31544.72元，维修基金22081元，所有权证登记费80元）及利息106455元，合计628290.72元；3．华厦博成投资公司对上述1、2项承担连带责任；4．反诉案件受理费由华景房地产公司及华厦博成投资公司负担。诉讼过程中，许亚坤变更第2项反诉请求为：华景房地产公司返还许亚坤首付款448130元及利息106455元。事实和理由：2016年8月20日，华厦博成投资公司员工柴某，在其售楼处了解完许亚坤情况后，口头承诺能代理贷款买房，许亚坤表示同意，并在华景房地产公司带领下共计刷卡40000元。2016年8月29日，华景房地产公司再次承诺代理贷款事宜，许亚坤信以为真，在售楼处刷卡交付首付款448130元，交付华厦博成投资公司33705.72元，双方签订《天津市商品房买卖合同》，并交付贷款所需材料。华景房地产公司及华厦博成投资公司不给许亚坤合同原件及其他购房手续和相关贷款重要资料，又实际没有办理下来贷款，造成交付的521835.72元本金在华景房地产公司处占用。华景房地产公司及华厦博成投资公司恶意诱导、欺诈签订合同，不告知贷款无法办成的最后期限及责任，在明知许亚坤是在校大学生，银行有可能无法办理贷款的情况下，未向许亚坤提示、说明，恶意串通，导致许亚坤资金被占用，也不能自行办理贷款，造成巨大经济损失。同时，合同内容显失公平，约定购房人违约责任过大，为格式合同，而且签合同时没有时间看，并未提示风险。故呈诉。华景房地产公司辩称，不同意许亚坤的反诉请求。贷款的办理是许亚坤与银行的另一层法律关系，相关条件是否符合是银行告知许亚坤，华景房地产公司并不知晓，因此造成贷款无法办理应由许亚坤承担。合同约定贷款办不下来应由许亚坤按照合同约定补齐，其未补齐，而且贷款只是交付房款的一种方式，无论贷款是否办理下来，许亚坤都应履行相应付款义务。合同在网签之时已经备案，其未办理贷款便以此相关的问题进行纠缠为其违约寻找理由，而相关贷款是许亚坤自行寻找，其未办理贷款系自身原因，与华景房地产公司无关。华厦博成投资公司对于华景房地产公司的本诉请求及许亚坤的反诉请求述称，华厦博成投资公司仅为销售代理机构，在合同签订过程中不存在过错，不应承担责任。且许亚坤提出撤销合同，也已超过法定的除斥期间。于本案而言，如有意向购买房屋，但需要办理按揭贷款的客户，华厦博成投资公司的销售人员会引导至银行处，客户向银行工作人员直接进行咨询，如银行方面回复可以办理贷款，华厦博成投资公司便会与之签订正式合同，如银行尚不确定是否可以办理，为谨慎起见便不签订合同，以防止因贷款无法办理而造成房屋无法销售的损失。签订《天津市商品房买卖合同》时，正值商品房销售市场最为火爆的2016年中旬，项目售楼处有多家银行接待办理贷款事宜，许亚坤在咨询银行确定可以办理的情况下方签订合同购买房屋，因而华厦博成投资公司认为许亚坤对其贷款资格应有清楚认知，即便最终无法办理贷款，亦与华厦博成投资公司无关。对于华景房地产公司要求解除合同的请求予以认可，对于违约金事项不发表意见，请求依法判决。对于许亚坤的反诉请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于华景房地产公司提交的证据，本院认定如下：《天津市商品房买卖合同》及其附件补充合同中的买受人落款签名处均有“许亚坤”签字及印章，许亚坤对其签字予以认可，故对该证据本院予以确认，可以证实双方构成买卖合同关系；《律师函》，许亚坤予以认可，本院予以确认。对于许亚坤提交的证据，本院认定如下：银行刷卡单据，真实性本院予以确认；录音，未有记载华景房地产公司或华厦博成投资公司承诺办理贷款，证明目的本院不予确认；契税发票、维修基金收据、预告登记费票证的复印件，可以证实相关款项交纳情况，本院予以确认；不动产登记簿查询证明，记载了预告登记日期，本院予以确认；购房款项测算与贷款预算单，系销售人员柴某在商品房宣传单上进行的测算，无法证实由其承诺办理贷款，对其证明目的本院不予确认；对于案外人的买卖合同及贷款合同，与本案无关联性，本院不予确认；交款结算书及天津主流三六五信息技术开发有限公司收据，许亚坤已另行主张该款项，故对该证据本院不予确认；房屋户型广告宣传图，将在本院认为中综合认定；对许亚坤申请本院到河北银行西青支行进行调查的调查笔录，当事人对其真实性均无异议，可以证实在2017年初，华厦博成投资公司将本案《天津市商品房买卖合同》等贷款所需材料提交给该行，后因许亚坤本人未到银行办理开卡手续，贷款未能办成，后银行于2018年3月将相关材料退回华厦博成投资公司，并将未能办成的原因通知了许亚坤及华景房地产公司。对于华厦博成投资公司证人柴某的证人证言，其陈述许亚坤父亲告知因许亚坤本人无法出校而未能到银行办理贷款，该陈述与本院向银行调查内容相佐证，对该证言本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，华景房地产公司与许亚坤签订《天津市商品房买卖合同》。该合同主要条款约定：甲方、出卖人为华景房地产公司，委托代理人（房地产经纪机构）为华厦博成投资公司，乙方、买受人为许亚坤；甲方将盛庭名景房屋出售给乙方，建筑面积115.18平方米，每平方米价格为19,171.12元，房屋价款2,208,130元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2019年3月16日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按延期交付处理；贷款付款的，乙方应于2016年9月5日前，一次性存入商品房首付款448,130元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任，3．合同继续履行；第六条，乙方如未按本合同约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任，3．甲方有权解除合同，退还乙方已付款（不含利息），乙方在购房过程中的一切损失由乙方自行负担，乙方应按商品房价款的10%向甲方支付违约金；乙方委托甲方向不动产登记机关申请预告登记。该《天津市商品房买卖合同》附件六《补充合同》约定：乙方采用贷款付款的，应于2016年9月30日前办理完毕并交齐全款，无论任何原因乙方未按约定时间付款的，按本合同第六条约定执行；乙方如贷款应遵守银行贷款的所有规定交纳相关费用，必须接受银行贷款的资格审查，如审查不合格，乙方可选择补交材料、提高首付或选择一次性付款方式支付余款，买卖合同不解除，甲方不承担任何相关责任；但如乙方在10日内未对上述任何一种方式做出选择并按乙方选择的方式进行付款的，乙方应按本合同第六条约定承担逾期付款责任。许亚坤向华景房地产公司支付房屋首付款448,130元。另许亚坤提供的收款凭条及发票显示许亚坤分别向华景房地产公司支付20,000元、向天津主流三六五信息技术开发有限公司支付20,000元及向天津市华夏博成房地产投资咨询有限公司支付33,705.72元。盛庭名景房屋于2016年11月28日办理预告登记。2017年初，华厦博成投资公司将《天津市商品房买卖合同》、预告登记证等材料提交给河北银行西青支行，后因许亚坤本人未到银行办理开卡手续，贷款未能办成，后银行于2018年3月将相关材料退回华厦博成投资公司，并将未能办成的原因通知许亚坤及华景房地产公司。2019年6月，许亚坤父亲曾与销售人员柴某电话联系询问贷款事宜。2019年9月29日，华景房地产公司通过律师事务所向许亚坤发送《律师函》。该《律师函》记载“因你违反与我的委托人签订的《天津市商品房买卖合同》，至今欠付购房款，你的行为已经构成违约。现限你于2019年10月15日前向我的委托人支付欠付的全部购房款，逾期按解除合同处理”。2019年10月1日，该《律师函》签收，许亚坤陈述已收到该函。本院认为，本案争议的焦点为：一、华景房地产公司与许亚坤在履行《天津市商品房买卖合同》中是否存在违约，如果存在责任如何承担，该合同是否应予解除或撤销；二、合同约定的违约金标准是否过高；三、华景房地产公司是否应返还已收取的首付款并支付利息，华厦博成投资公司是否应承担连带责任。关于争议焦点一。华景房地产公司与许亚坤签订的《天津市商品房买卖合同》，由双方签字盖章，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方均应秉持诚实、恪守承诺，依照合同约定全面履行各自义务。华景房地产公司将盛庭名景房屋以2,208,130元出售给许亚坤，许亚坤支付首付款448,130元后，按照合同约定，余款采用贷款付款，应于2016年9月30日前办理完毕贷款并交齐全款，同时约定许亚坤委托华景房地产公司办理预告登记。而华景房地产公司至2016年11月28日方办理商品房预告登记，未及时履行合同义务，存在违约行为，预告登记办理完毕的时间已晚于合同约定的贷款办理完毕时间，许亚坤已无法在合同约定的期限内办理贷款。而在华景房地产公司将《天津市商品房买卖合同》及预告登记证等贷款所需材料交至贷款银行后，许亚坤一直未到贷款银行办理开卡手续，致使贷款最终未能办成。在贷款未能办理后，许亚坤并未依合同约定选择包括一次性付款方式等其他方式支付余款，后又未能在华景房地产公司发送《律师函》的宽限期内即2019年10月15日前将剩余的购房款全部支付给华景房地产公司，致使合同余款至今未付，合同未能继续履行，导致合同解除，故许亚坤未履行付款义务，构成根本违约。故在合同履行过程中，双方均存在违约行为，而两个违约行为并无逻辑上的因果关系，系双方违约，应各自分别向对方承担相应的违约责任。对于许亚坤主张因华景房地产公司未按约定为其办成贷款，致使合同不能继续履行的主张，对此《天津市商品房买卖合同》未约定由华景房地产公司或华厦博成投资公司办理贷款，许亚坤亦未能提供相关证据，且贷款合同的签订系许亚坤与银行之间的法律关系，故对于许亚坤的该主张本院不予支持。现双方均主张不再继续履行《天津市商品房买卖合同》，故对于华景房地产公司主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于许亚坤主张撤销《天津市商品房买卖合同》一节，许亚坤并未提供该合同存在重大误解、欺诈、胁迫及显失公平应予撤销的相关证据，且亦超过撤销权行使的法定除斥期间，故对于许亚坤的该主张，本院不予支持。关于争议焦点二。合同解除系由许亚坤未履行支付房款的义务造成，其未支付房款系合同未能履行而解除的原因，应承担相应的违约责任。故对华景房地产公司主张许亚坤支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金数额，华景房地产公司主张按照商品房价款的10%计算，许亚坤主张违约金过高，请求予以减少。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。衡量违约金是否过高应以违约造成的实际损失为基础。对于实际损失，华景房地产公司作为房屋出售方，未能按时收到房款势必增加其融资成本，故未付房款期间的资金占用利息系其合理损失。另，华景房地产公司与许亚坤于2016年8月签订《天津市商品房买卖合同》并约定贷款付款，后银行于2018年3月将贷款未能办成的原因通知许亚坤及华景房地产公司，并将材料退回，此时华景房地产公司应已明确知晓贷款未能办理。直至2019年6月，许亚坤方面联系华景房地产公司后该公司于当年9月向其发送《律师函》催要借款，而在此之前华景房地产公司在已明确知晓许亚坤迟迟未履行付款义务后，其未及时采取合理、适当的措施，防止损失扩大，故对该期间产生的扩大损失，不应由许亚坤承担。对于华景房地产公司主张的房价下降损失，许亚坤对此主张房价上涨，经询双方当事人均不主张对盛庭名景房屋价格申请司法鉴定，亦无其他证据证实华景房地产公司除上述利息外还存在其他损失，而许亚坤主张房价上涨提交的房屋户型广告宣传图仅为广告宣传，其中房屋价款等均为手写，未记载书写人员，不足以证实本案房屋存在涨价。综上，考虑违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及考虑上述减损归责，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本地情况，本院酌定许亚坤告支付华景房地产公司违约金100,000元。关于争议焦点三。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华景房地产公司与许亚坤签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，华景房地产公司应将许亚坤已经支付的房屋首付款返还给许亚坤。合同约定应于2016年9月30日前办理完毕贷款，华景房地产公司至迟应在该日前办理完毕商品房预告登记，而其于2016年11月28日方进行预告登记，未及时履行预告登记义务，已晚于合同约定的贷款办理完毕时间，华景房地产公司存在违约，应承担相应的违约责任，故本院酌定其支付两个月的资金占用期间利息为宜，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，即3,248.94元。对于办理预购商品房预告登记后，系因许亚坤未办理银行贷款致使合同未能继续履行，故对其主张之后的利息，本院不予支持。另，华厦博成投资公司在该合同中仅系华景房地产公司的委托代理人，许亚坤主张华厦博成投资公司承担连带清偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）天津市华景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）许亚坤于2016年8月29日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）许亚坤于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）天津市华景房地产开发有限公司违约金100,000元；三、原告（反诉被告）天津市华景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）许亚坤购房款448,130元及利息3,248.94元；四、上述第二、三项折抵后，原告（反诉被告）天津市华景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）许亚坤351,378.94元；五、驳回原告（反诉被告）天津市华景房地产开发有限公司及被告（反诉原告）许亚坤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,612元，天津市华景房地产开发有限公司负担2,523元,由许亚坤负担2,089元；反诉案件受理费4,673元，由天津市华景房地产开发有限公司负担3,803元，许亚坤负担870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王广阳审 判 员  苏晓龙人民陪审员  穆彩霞二〇二〇年十一月十一日书 记 员  程 诚附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。