武川县人民法院民事判决书（2019）内0125民初1168号原告：李XX，男，1990年8月17日出生，汉族，水泥厂职工，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。委托诉讼代理人：张XX，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王X，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：刘XX，男，1970年12月1日出生，汉族，武川县工商银行职工，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。第三人：白XX，女，1970年8月25日出生，汉族，武川县信用社职工，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。原告李XX与被告刘XX、第三人白XX案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了第一次审理，原告李XX在庭审中提出变更诉讼请求申请，本院依法向各方当事人送达后进行了第二次庭审。原告李XX及其委托诉讼代理人张XX、王X、被告刘XX到庭参加了诉讼，第三人白XX经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告李XX向本院提出诉讼请求如下：1.判决停止武川县人民法院（2018）内0125财保6号民事裁定书和（2019）内0125执00346号执行通知书对于原告购买的位于武川县可镇步行街C段37号房屋（房权证号：10665）的强制执行，并解除对该房产的查封；2.确认《房屋买卖合同》合法有效；3.判决第三人继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，配合原告办理房屋过户手续；4.诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：被告刘XX与杨X民间借贷一案，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终1140号民事判决书，武川县人民法院作出（2019）内0125执346号执行裁定书，对案涉房屋进行执行。原告向武川县人民法院提出执行异议，2019年10月23日，原告收到武川县人民法院（2019）内0125执异60号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为武川县人民法院的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2017年12月28日，原告与第三人白XX、杨X签订《房屋买卖合同》，约定原告购买杨X所有的位于武川县可镇步行街C段37号房屋一处，面积为89.88m2，交易价格为32万元。2018年1月杨X因刑事犯罪被羁押，之后死亡，第三人作为《房屋买卖合同》的出卖人，一直不予配合原告出具相关证明，导致该房屋一直无法办理过户手续。2020年3月18日，武川县人民法院作出（2019）内0125执异61号之一执行裁定书，裁定（2019）内0125执异61号执行裁定书第三页第三段第十一行中“执行裁定书”，补正为“执行通知书”。后经法院释明，申请人李XX据此提出上述诉讼请求变更申请。根据法律规定，《房屋买卖合同》应为真实有效，第三人的行为构成违约。依据相关规定，上述情况能够排除执行，人民法院应予支持，请求贵院支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告刘XX提交答辩状称，我与杨X民间借贷纠纷一案，我于2018年3月7日向武川县人民法院提出诉前保全，保全了杨X位于武川县可镇步行街C段37号房屋一套和武川县可镇市场街体育场房屋一套，后我提起诉讼，武川县人民法院于2018年11月28日作出（2018）内0125民初1018号民事判决书，判决由杨X偿还我借款本金20万元和利息134000元，并且继续按月利率2%支付利息，杨X提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）内01民终1140号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，李XX提出异议，武川县人民法院于2019年10月22日作出（2019）内0125执异60号执行裁定书，驳回了李XX的异议。因我保全了涉案房屋后李XX并未提出任何异议，且在保全和执行查封时该房屋一直登记在杨X名下，房屋产权也没有做过变更登记，依据已生效判决执行债务人的房屋合法有据。根据法律规定，首先李XX与杨X之间的房屋买卖合同必须要求合同成立并且合法有效，该合同是否合法有效未经任何法律手续予以确认，另外物权合法变动是以登记为前提，李XX未行使物权登记请求权也未到相关部门办理物权变更登记手续，涉案房屋的产权至今仍归属杨X所有。我作为债权人，杨X作为债务人，依据生效的法律判决，执行杨X的房屋合法有据。另外，关于本案房屋过户原告称需要杨X缴纳土地出让金及税金后才能过户的理由，没有任何依据，由谁缴纳过户费用应由房屋买卖双方协商，由于李XX与杨X均没有缴纳该费用导致没有过户，是由于李XX的自身原告造成，不符合法律规定的条件，房屋买卖合同是否有效未经确认，即使合同有效，未办理过户手续也是由于原告自身原因导致，故李XX的诉求不能成立。划拨土地本身不允许转让，只有在缴纳土地出让金并办理相关手续后，待土地性质变更为出让，此时才允许房屋自由交易。本案中，李XX在购买房屋时明知该房屋手续不齐全，不符合上市交易条件，但仍然接受，主观上存在重大过错，其应当自担风险，故不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人白XX未到庭参加诉讼也没有提交书面答辩意见。原告李XX围绕诉讼请求依法提交证据（一）房屋买卖合同、（2018）内0125财保6号民事裁定书，证明原告与杨X、白XX签订的房屋买卖合同合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，涉案房屋买卖在前，查封在后；证据（二）租赁合同、房租收据三张、供暖费收据一张、水费收据一张、缴纳电费记录5张、侯XX身份证复印件一张，证明在法院查封行为作出前，原告已经合法占有案涉房屋，并将其出租给侯XX使用；证据（三）购房款收据两张、内蒙古农村信用社转账回单一张，证明原告已支付全部房款；证据（四）国有土地使用证、房屋权属证书、土地评估报告、评估费收据、拘留通知书，证明原告从杨X、白X处购买位于武川县步行街C段37号房屋后，未办理过户登记非原告自身原因。原告李X还申请证人侯X出庭作证，以证明李X占有房屋的事实。被告刘XX的质证意见，对原告证据（一）中的房屋买卖合同不认可，这是原告与杨X、白XX串通的虚假合同，对证据（一）中的（2018）内0125财保6号民事裁定书认可；对证据（二）租赁合同、房租收据三张、供暖费收据一张、水费收据一张、缴纳电费记录5张、侯XX身份证复印件一张不认可，我去供暖公司查询的2018年和2019年都是杨X的名字，电费的户名不是李XX。对证据（三）购房款收据两张、内蒙古农村信用社转账回单一张不认可，对证据（四）国有土地使用权证书、房屋权属证书、土地评估报告、拘留通知书认可，对评估费收据不认可。证人侯XX当庭陈述前后矛盾，叙事不清，对其证言不认可。被告刘XX申请本院调取原告李XX与被告白XX之间的资金往来记录，证明李XX与白XX之间的房屋买卖关系是虚假的。被告刘XX对该份证据认可，原告李XX认为该转账记录恰好证明原告李XX已支付全部房款的事实。本院依职权调取了杨X与白XX的离婚登记审查处理表和自愿离婚协议书，原被告双方对其真实性认可。本院认证意见，对原告证据（一）中的（2018）内0125财保6号民事裁定书、证据（四）国有土地使用权证书、房屋权属证书、土地评估报告、评估费收据、拘留通知书内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信，对证据（二）中的供暖费收据一张、水费收据一张、证据（三）内蒙古农村信用社转账回单一张、侯XX身份证复印件一张以及被告申请调取的证据的真实性予以采信；对证据（一）中的房屋买卖合同、证据（二）租赁合同、房租收据三张、证据（三）购房款收据两张、缴纳电费记录5张不予采信；对本院依职权调取的杨X与白XX的离婚登记审查处理表和自愿离婚协议书予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月8日本院作出（2018）内0125财保6号民事裁定书，裁定对杨X所有的位于武川县可镇步行街C段37号房屋（房权证号：10665）一套和杨X所有的位于武川县可镇市场街体育场房屋（房权证号：182031200601）一套予以查封。2019年6月14日本院向杨X送达（2019）内0125执00346号执行通知书，要求杨X向刘XX支付案款、迟延履行期间的加倍债务利息、案件受理费和执行费。2019年10月22日本院作出（2019）内0125执异61号执行裁定书，驳回李XX的异议请求，2020年3月18日本院作出（2019）内0125执异61号之一执行裁定书，裁定（2019）内0125执异61号之一执行裁定书第三页第三段第十一行中“执行裁定书”，补正为“执行通知书”。另查明，案外人李XX于2019年11月7日向本院提起诉讼，要求判令停止（2019）内0125执346号执行裁定书对位于武川县可镇市场街体育场房屋的强制执行并解除查封。本院于2020年3月18日作出（2019）内0125执异60号之一民事裁定书，将（2019）内0125执异60号执行裁定书第三页第一段第十行中“执行裁定书”，补正为“执行通知书”。本院向李XX释明，李XX未在规定时间内变更诉讼请求，本院作出（2019）内0125民初1170号民事判决书判决驳回李XX的诉讼请求，该判决已生效。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为李XX是否对诉争房屋享有足以阻却执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议成立并阻却执行必须符合上述所有条件。首先,关于杨X、白XX与李XX签订的房屋买卖合同，李XX庭审中称该合同系并非在2017年12月28日签订，而是在李XX将全部购房款转账给白XX的当天签订的，即2018年1月26日，签订合同的地点在武川县汇豪宾馆，杨X、白XX均在场。该陈述经原告律师反复询问李XX，其仍十分肯定地坚持上述意见。实际上2018年1月18日杨X被武川县公安局拘留，不可能与李XX签订合同。原告的陈述与其所举证据互相矛盾，前后不符。日常生活中，自然人在买卖房屋时,卖方除了收取房款、交付房屋外,还应当将代表房屋所有权的相关证件等权利凭证交付给买方并配合买方办理房屋过户手续,买方除交付房款、验收房屋外,还应当审查卖方是否有权处置房屋以及权利是否受到限制。本案中,作为完全民事行为能力人的李XX，应当尽到足够的审慎注意义务，涉案房屋的国有土地使用证上明确写明该土地使用权类型为划拨，买卖双方应当就如何解决土地使用权性质作出约定，但双方并未在合同中就该事项作出约定。另外，房屋买卖合同第二页注明“房本正在办理中”，而涉案房屋的房屋权属证书早已存在，且李XX诉称杨X、白XX已将房屋相关手续凭证交付，为何在合同中注明“房本正在办理中”，自相矛盾。其次，根据本院调取的杨X、白XX离婚登记审查处理表和自愿离婚协议书，二人已于2017年9月29日自愿离婚，且夫妻共同财产分配中并没有本案所涉房屋，可以推定该房屋系杨X个人所有，既然是个人财产，在处分时就无需白XX参与，而根据李XX诉称，买卖房屋从头至尾其与白XX联系频繁，购房款收据是白XX出具的，房款也是转账给白XX，上述行为违背常理。再次，证人侯XX系案涉房屋的承租人，其租赁房屋长达八年之久，侯XX称李XX之前从未来他店里询问买卖房屋的事也没有来看房，2018年5、6月份是白XX带着李XX到侯XX处并告知侯XX该房屋已出卖给李XX，另外侯XX称用地板砖抵顶了两年的房租，租赁费票据也与上述事实不符。另本案诉讼过程中第一次开庭审理时原告要求变更诉讼请求，本院予以准许，后因原告起诉状存在错误，本院向原告李XX释明后，李XX拒不变更诉讼请求，本院再次组织开庭，原告李XX再次提出变更诉讼请求，该行为违反诉讼秩序，严重浪费司法资源，给本院审判工作带来较大障碍并产生不良影响，本院对其进行了口头训诫。根据以上分析,认定李XX与杨X、白XX之间的房屋买卖合同合法成立依据不足。另外，原告李XX提出的要求确认房屋买卖合同合法有效、判决白XX继续履行房屋买卖合同约定的义务，配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，不是本案的审理范围，本院不作处理。综上所述,李XX主张阻却执行事由不能成立，对其全部诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下：驳回原告李XX的诉讼请求。案件受理费6100元，由原告李XX+         负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判长 胡海丽审判员 王志刚人民陪审员 高丽梅二〇二〇年七月十七日书记员 郭 蕾附相关法律、法规、司法解释《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。