上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初98931号原告：上海心懿物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李浩，执行董事。委托诉讼代理人：袁曦，男。被告：刘俊，男，1969年8月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈玉宁(系被告刘俊之妻)，住上海市浦东新区。原告上海心懿物业管理有限公司(以下简称心懿公司)与被告刘俊委托合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经原、被告双方申请，本案庭外和解三个月。本院于2020年2月17日裁定本案中止诉讼，后恢复审理，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告心懿公司的委托诉讼代理人袁曦、被告刘俊及其委托诉讼代理人陈玉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告心懿公司诉称，原、被告于2019年9月25日签订《房屋出租委托代理合同》，被告将上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称牟平路房屋)委托给原告，约定房屋租赁期自2019年10月20日至2024年10月19日共计60个月，租金为每月8,000元，付款方式为押二付三。签约当日，原告向被告支付押金16,000元，后即开始安排相关人员联系装修公司设计装修方案及提前购买各类材料。签约当日，原告还答应被告会解决阁楼漏水问题，并将阁楼墙面和卫生间进行翻新，但此后被告忽然提出租给原告的只是楼下房屋而不包含阁楼，有违双方的合同约定。嗣后，双方就此进行协商，但被告一直以起诉、投诉工商局、自己生病等理由要求解除上述合同，而原告认为自身没有任何违约情形，不同意被告的解约主张。2019年9月28日，被告单方面退还原告押金16,000元，并寄出书面解约通知，还电话通知原告业务员要解除合同，其行为已构成违约。为此，原告起诉要求被告继续履行上述合同；如被告坚持要违约，则原告要求被告赔偿违约金60,000元、原告所支付的员工提成和中介费8,000元、原告所支付的装修定金3,000元、购买材料的折损费用1,500元。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告赔偿违约金60,000元、原告所支付的员工提成和中介费8,000元、原告所支付的装修定金3,000元、购买材料的折损费用1,500元。被告刘俊辩称，2019年9月25日双方进行商谈时，被告曾表示要等被告妻子看过合同之后再签署，但原告业务员以冲业绩为由催促被告签字，且当时被告家里很忙，就仓促签署了合同。当天被告妻子到家后发现合同有问题，被告就马上和原告业务员联系称合同不作数，双方约定次日上午协商。第二天，被告夫妻来到原告的办公地，但双方协商没有成功，被告当即提出解除合同。嗣后，被告先后走访了工商局、法院和法律援助中心，法律援助中心的接待人员还致电原告负责人帮助双方协商，但仍未成功。9月27日，被告再次来到法律援助中心，被告知要依法解除合同。9月28日，被告退还原告押金16,000元，后又向原告的注册地和办公地快递了解除合同通知书，其中发往注册地的快递退回了，但发往办公地的快递签收了。9月29日，被告又分别致电原告业务员和前台，表示解除合同，并表示第二天会去原告的办公地。然而，被告于9月30日上门时原告的办公地无人。被告认为，双方的合同已于2019年9月26日解除。根据合同约定，交房日期为2019年10月20日，租金从11月25日起支付，此前是装修期，在没有交房的情况下，原告连房屋尺寸和需要什么装修材料都不知道，不可能上门装修，也根本没有产生装修费。签约当天，被告已提出合同有问题，且被告收取的是押金不是定金，故原告主张违约金不合理，金额也太高。此外，原告主张的业务员的提成和中介费是内部关系，与被告无关。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2019年9月25日，由被告刘俊作为委托人(甲方)，原告心懿公司作为受托人(乙方)，双方签订了一份《房屋出租委托代理合同》，约定委托房屋系牟平路房屋，甲方向乙方出示房地产权证，证书编号为浦2009第078950号，甲方需向乙方交付该房地产权证复印件；委托期自2019年10月20日起至乙方与“承租合同”中承租人约定的租赁期限终止日时止，合同期限不少于五年，且不超过上述租期加八个自然月的期限；甲方应在第一年向乙方提供三十天的免租期；该房屋委托租金为每月8,000元，乙方向甲方交付租金的方式为“付三押二”，乙方首次交付租金的时间为2019年11月25日，以后每期25日交付租金；如果房屋的实际出租价格高于上述委托租金，差额部分作为乙方投资收益，甲方无权对差额部分主张权利，若乙方最终降低出租或超过一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还；甲方授权乙方对该租赁房屋进行装修，并允许乙方在不破坏房屋主体结构的情况下对客厅进行隔断形成一间房间(若乙方需要，且征得甲方同意)，装饰或添置新物；甲方如未按合同规定时间交付房屋且超过15日，视为违约，应向乙方支付违约金60,000元，同时还应赔给乙方其他直接的经济损失；双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，可向房屋所在地人民法院起诉；若甲方违约需赔偿乙方装修费用(每个自然年度递减10,000元)，装修费用60,000元；等等。签约当日，被告签署了《全权委托书》，委托原告代为出租牟平路房屋，明确原告有权以自己的名义代为出租及代收房租等，并收取了原告支付的押金16,000元。2019年9月28日，被告通过银行转账的方式向原告的法定代表人李浩退还了押金16,000元，并于同日向原告快递了《解除合同通知书》，正式通知原告解除上述《房屋出租委托代理合同》，并撤销对原告代为出租房屋的全权委托。嗣后，因原告认为被告的行为已构成违约，故而致讼。另查明，原告为准备牟平路房屋的装修事宜，已于2019年9月26日支出了装修定金3,000元。庭审中，原、被告一致确认双方约定于2019年10月20日交房，后被告并未向原告交付牟平路房屋。针对被告快递的《解除合同通知书》，原告称系于2019年9月30日收到。针对原告主张的违约金60,000元，被告称该违约金与合同约定的装修费用60,000元实系同一笔钱款，且该违约金的金额过高，即使被告应当承担违约责任，违约金的金额也应当调低至2,000元左右；原告则表示除了其诉讼请求中已经主张的实际损失之外，其并不存在其他财产损失。以上事实，有原告提供的房屋出租委托代理合同一份、上海市房地产权证复印件一份、收款收据一份，被告提供的通话记录一份、转账汇款回单一份、解除合同通知书一份、邮件交寄单二份、特快专递邮件改退批条一份、电话录音二份以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2019年9月25日签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性效力规定，应为合法有效。根据相关法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同；因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。签约后，被告于2019年9月28日向原告发出《解除合同通知书》，正式通知原告解除上述《房屋出租委托代理合同》，并撤销对原告代为出租房屋的全权委托，原告亦确认已收到该通知书，故上述《房屋出租委托代理合同》已经解除。但因目前并无证据可证明解除合同系因不可归责于被告的事由所致，故被告依照双方合同约定及相关法律规定所应承担的违约责任并不就此免除。其中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人亦可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告诉请要求被告赔偿其所支付的员工提成和中介费8,000元、装修定金3,000元以及购买装修材料的折损费用1,500元，但因原告所谓的员工提成和中介费系其与员工之间的内部关系，即使确实发生，在签约时被告对此亦无从知晓，已超过被告在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失范畴，故本院对此不予支持；原告为准备牟平路房屋的装修事宜所支付的装修定金3,000元，系其实际支出，且双方曾在合同中约定被告授权原告对牟平路房屋进行装修，故该项损失并未超过被告在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失范畴，其本身亦尚属合理，本院对此予以支持；至于原告主张的购买装修材料的折损费用1,500元，从原告提供的相关送货单据来看，送货地址与牟平路房屋无关，有记载送货时间的亦晚于原告收到被告发出的《解除合同通知书》的时间，且在被告未向原告交付牟平路房屋的情况下原告即着手购买装修材料亦欠缺合理性，故本院确认原告购买装修材料的费用即使确实发生，亦与牟平路房屋的装修事宜无关，对所谓折损费用不予支持。原告还诉请要求被告支付违约金60,000元，虽然该项违约金的主张有相关合同和法律依据，但因相关法律亦规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，鉴于原告在庭审中亦承认除了诉讼请求中已经主张的实际损失之外并不存在其他财产损失，而从被告违约的实际情况、退还押金的时间以及原告遭受的实际损失来看，该项违约金的数额确实过分高于造成的损失，本院对被告当庭提出的调低违约金数额的请求予以准许，综合考虑本案的具体情况，本院酌定被告应向原告支付违约金5,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告刘俊于本判决生效之日起十日内给付原告上海心懿物业管理有限公司违约金5,000元；二、被告刘俊于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海心懿物业管理有限公司装修定金损失3,000元；三、驳回原告上海心懿物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,612元，减半收取计806元，由原告上海心懿物业管理有限公司负担781元，被告刘俊负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 万 里二〇二〇年五月十五日书记员 叶莉华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。