文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32548-32556号32548-32556号案上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道**怡园东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。32548号案被上诉人（原审原告)：李明达。32549号案被上诉人（原审原告)：邓平。32550号案被上诉人（原审原告）：刘倩薇。32551号案被上诉人（原审原告）：林森鸿。32552号案被上诉人（原审原告）：陈东云。32553号案被上诉人（原审原告）：齐凌。32554号案被上诉人（原审原告）：吕毅刚。32555号案被上诉人（原审原告）：陈宝玲。32556号案被上诉人（原审原告）：沈维增。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：冯明超，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：文道军，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。32548-32556号案被上诉人（原审被告）：深圳市勤诚达集团有限公司，，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处统一社会信用代码914403002793088373。法定代表人：廖新源，董事长。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。32548-32556号案原审第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路****统一社会信用代码91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人李明达等人、深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达公司）、原审第三人湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称六建公司）房屋买卖合同纠纷九案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初14032、14030、14029、14023、14022、14016、14017、14025、14021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本九案进行了审理。被上诉人李明达等人一审诉讼请求：1.瑞恒公司向李明达等人支付迟延交房违约金（以购房总价款为基数，按日万分之四的标准，自2017年1月1日起计至实际交房之日）；2.瑞恒公司向李明达等人支付迟延办证违约金（以购房总价款为基数，按日万分之四的标准，从实际交房后240日起计算并至李明达等人实际取得房地产之日止）；3.勤诚达公司对上述费用承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由瑞恒公司、勤诚达公司承担。一审判决：一、瑞恒公司应于判决生效之日起十日内向李明达等人支付迟延办证违约金（具体数额详见附表）；二、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任;三、驳回李明达等人的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费的负担详见附表，受理费李明达等人已预交。上诉人瑞恒公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人李明达等人承担。具体上诉理由详见上诉状。被上诉人李明达等人答辩称，上诉人瑞恒公司主张调低违约金无事实和法律依据。具体答辩理由详见庭审笔录。被上诉人勤诚达公司答辩称，同意上诉人瑞恒公司的上诉意见。原审第三人六建公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认定，一审判决认定的事实（详见一审判决书）清楚，本院予以确认。本院认为，本系列案的二审争议焦点为一审确定的延期办证违约金计算标准是否过高。涉案《房地产买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案房地产项目于2016年9月20日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月底交付房产，上诉人瑞恒公司依照约定应当于2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司未能在约定期限内完成初始登记并为各案买受人办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局复函内容，涉案房地产项目因部分房产存在违法加扩建行为而受到行政主管部门查处并实施权利限制，从而影响初始登记手续的正常办理，据此可认定违法加扩建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。关于迟延办证的责任承担问题，本院分析如下：对于不存在违法加扩建行为的买受人。根据合同法第一百三十五条规定，向买受人转移房屋所有权是出卖人的基本义务，因此，上诉人瑞恒公司作为出卖人有义务在约定期限内为买受人办理房地产证。瑞恒公司未按约定时间完成初始登记，导致涉案房产未能按约定期限转移登记至买受人名下，已构成违约，即使涉案房地产项目迟延办理初始登记与部分房产存在违法加扩建行为相关，但根据合同相对性原理，其仍应按照合同约定向上述买受人承担迟延办证的违约责任，支付迟延办证违约金。一审根据合同约定并结合当事人的诉讼请求，判令上诉人瑞恒公司以购房总价款为基数，按日万分之四的标准向上述买受人支付延期办证违约金，违约金从各案买受人请求的起算日计算至上诉人瑞恒公司完成初始登记之日止，本院予以维持。上诉人瑞恒公司主张违约金计算标准过高，请求调低，但其未举证证明本案存在违约金过分高于造成的损失的情形，故对上诉人瑞恒公司上述请求，本院不予支持。对于实施了违法加扩建行为的买受人。一方面，上诉人瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求买受人统一委托原审第三人六建公司实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导买受人相信通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；同时，上诉人瑞恒公司还与原审第三人六建公司签订施工合同，约定由原审第三人六建公司承接涉案小区的整体、统一改造，并由上诉人瑞恒公司支付改造费用，在一定程度上积极促成了加扩建行为，且在原审第三人六建公司完成加建后，均系通过上诉人瑞恒公司将房产再次交付给各案买受人并办理入伙手续，表明上诉人瑞恒公司对已完成的加扩建行为均予认可；此外，上诉人瑞恒公司亦未提交证据证明其在加建前明确告知相关买受人加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟，因此，上诉人瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错。另一方面，上述加建行为是由相关买受人与原审第三人六建公司签署委托施工协议后实施的，其作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，相关买受人作为违法加扩建行为的实施方对迟延办理房地产证亦存在过错。一审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，酌情判令上诉人瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向该部分已实施加建行为的买受人支付逾期办证违约金，违约金从各案买受人请求的起算日计算至上诉人瑞恒公司完成初始登记之日止，本院予以维持。上诉人瑞恒公司主张该违约金计算标准过高，请求再予以调低，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人瑞恒公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费，均由深圳市瑞恒投资发展有限公司承担（具体金额详见附表）。本判决为终审判决。审判长 何   溯审判员 夏   静审判员 徐 雪 莹二〇二〇年二月十三日书记员 郑晨（兼）书记员 胡珊（兼）