广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16292号上诉人（原审被告）：深圳市南山区新春园客家菜馆，经营场所深圳市南山区蛇口花果路大铲村。经营者：胡梅玲。上诉人（原审被告）：梁育宏，男，汉族，1958年3月3日出生，户籍地址广东省梅州市梅江区，两上诉人共同委托诉讼代理人：赖立明，广东晟典律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：石志锋，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴萌，女，汉族，1939年2月20日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：黄灿金，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：温丽萍，广东国晖律师事务所律师。上诉人深圳市南山区新春园客家菜馆（以下简称新春园菜馆）、梁育宏因与被上诉人吴萌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。新春园菜馆、梁育宏上诉请求：1.撤销深圳市南山区人民法院（2018）粵0305民初6104号民事判决第一项、第三项。2.请求将判决第一项、第三项依法改判为：（1）梁育宏投资兴建的大铲村XX号房屋（指新楼、老楼临街三个店铺及二层，约1276平方米，面积以实际测绘为准）由梁育宏占有使用。（2）大铲村XX号房屋［指老楼（不含老楼临街三个店铺及二层），约1500多平方米，面积以实际测绘为准]由新春园菜馆、梁育宏继续租赁5年，月租金为人民币91300元，期限从2017年1月1日起至2022年12月31日止（前述面积以实际测绘面积为准）。3.本案产生的一审、二审诉讼费用，由吴萌承担。事实与理由：一、一审法院判决第7页第二段“另查，2000年，吴萌及其家人将大铲村XX号房屋拆除改建，改建成8层住宅，该楼即为吴萌、新春园菜馆、梁育宏诉讼中所称的‘老楼’。2010年起大铲村××号房屋被拆除改建成了一座七层住宅楼，即吴萌、新春园菜馆、梁育宏所称的‘新楼’。”此为一审法院对基本事实认定错误。事实上，“新楼”是在其建成后，为了区别“老楼”而所做的称呼，并无任何事实及证据表明大铲村XX号房屋直接对应为老楼，大铲村××号直接对应为新楼，一审法院在完全没有任何证据的情况下，直接作出上述认定，为对本案的基本事实认定错误。二、涉案《房屋租赁合同》的租赁面积实际约为1500多平方米，租赁的是原老楼六楼以下（403、404房除外）。涉案房产新楼七层及老楼临街的三店铺及二层总面积合计1276平方米（以实际测绘面积为准），为梁育宏投资建造，不属于租赁面积，应由梁育宏占有使用。根据涉案房产的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产的土地位置为“花果路石XX村”，楼名称及栋号为“石XX村2号1、2栋”，建筑面积“330平方米”。故，吴萌仅仅是作为建筑面积330平方米的产权人，涉案房产的面积高达3000多平米，并不能由此推导出一审判决第12页第1段倒数第3行“吴萌为大铲村XX号、4号翻建前旧房（300m2）业主因此：大铲村××号七层新楼的占有使用权应属吴萌”。此为一审法院事实认定错误。新楼建造前的状况是，原来有3层楼高的红砖房（占地面积约为40平米）（由梁育宏使用），另外还有3间红砖包房（占地面积约为60平米），此3间红砖包房（占地面积约为60平米）是梁育宏出资建造的。2010年中旬左右开始建造钢结构。后因城管部门介入而停止了建造。2011年8月，梁育宏找到李某某（李某的同胞哥哥），以他名义签署了《工程合同书》（落款盖章是深圳圳通雅装饰工程有限公司备案公章），最开始的工程预算价格是人民币壹佰柒拾万元。期间，李某作为李某某的亲弟弟，参与并负责工程的一切事宜，后续因李某某癌症病重，李某便全面接管了本次新楼七层的工程。因李某某癌症病重（后续病逝），关于工程的结算都是李某与梁育宏进行对接的，为了工程结算，加之李某哥哥李某某癌症病重（后续病逝）的情况，梁育宏与李某又重新签署了一份《工程合同书》，工程的（初步）结算总额为人民币肆佰壹拾万元，工程费用从2011年开始陆陆续续支付，至2016年才结清。因此，建设新楼前的另外3间红砖包房（占地面积约为60平米）为梁育宏所出资建造，期间拆除新楼原来的红砖包房进行建设的费用是由梁育宏及其配偶共同所承担的。根据吴萌一审提供的证据，其所提交的《钢结构工程承建合同书》的建设主体为深圳市XX达电力建设工程有限公司，此主体也并非吴萌，且该公司实质由吴萌儿子罗某某实际控制，其所出示的《付款申请书》均为手写内容，明显是在一审中为了诉讼的目的而故意制作的，而其提供的对应银行转账回单显示款项的备注为“货款”，并不能与吴萌所提供的《钢结构工程承建合同书》及《付款申请书》相对应。根据（2015）深宝法民三初字第1184号一1186号民事判决书显示，吴萌所提供的《钢结构工程承建合同书》建设主体为深圳市XX达电力建设工程有限公司与收款方福建省亿鑫建设有限公司原本就存在钢工程承包方面的业务往来，并多次发生纠纷。另，吴萌一审中，主张新楼七层为其所全部建造的主要证据是“钢结构”及“幕墙外装饰”的合同及部分转账记录。综上，仅仅从吴萌一审主张新楼七层为其所全部建造的“钢结构”及“幕墙外装修”证据，也不能证明新楼七层为吴萌所建造。一审法院在未全面调查案件事实的情况下，仅以吴萌为330平米的产权人就直接推定吴萌对新楼七层享有占有使用权，实属荒谬，为一审法院事实认定错误、法律适用错误。三、一审法院判决第11页“本院认为”，以新春园菜馆、梁育宏与李某、李某某签订的《工程合同书》与晶报等媒体曝光的建房时间不符、《深圳市南山区花果路大铲村XX号新春园菜馆结算清单》中所列绝大多数为装修项目，而收款收据上也注明所收款项为装修款。由此一审法院认定新楼七层并非新春园菜馆、梁育宏所建，此为一审法院事实认定错误。据吴萌庭后补充的晶报证据也可证明，2010年7月，深圳市违查办对刚刚搭起的钢结构采取了“两清四断”的拆除及停止施工的措施。2011年8月，新春园菜馆、梁育宏与李某某、李某就新楼七层建造事宜签署《工程合同书》。另，据新春园菜馆、梁育宏提供的收款收据注明的收款项目不仅为装修款，有很大部分的是工程款，一审法院对于该事实的描述及认定，明显偏向于吴萌，故，一审对事实认定存在严重错误。四、新春园菜馆、梁育宏在一审中应法院要求对涉案房屋中新楼七层的建造时间、建造结构、造价成本、原材料成本等作出检测并出具鉴定报告，对于新春园菜馆、梁育宏的申请，一审法院仅以未在举证期限内提出为由不予准许。新楼七层的建造时间、结构、工程造价、材料成本等检测，对于本案认定新楼七层由谁进行建造的事实起到决定性的作用，为本案的争议焦点。在本案事实真伪不明的情况，一审法院采用了避重就轻方法，本可通过委托专业鉴定机构查证的事实，却在认定新楼七层由谁建造的关键事实上，运用裁判者主观认知推断吴萌的证据占优。新春园菜馆、梁育宏认为，此为一审法院对认定事实的证明标准缺乏多层次性、阶段性、客观性，对新楼七层究竟由谁建造的关键事实认证仅为一审法院的微弱心证，并未能达到高度盖然的确实心证，并不符合认定事实的证明标准。故，请求二审法院同意新春园菜馆、梁育宏关于委托专业鉴定机构对新楼七层的建造时间、结构、工程造价、材料成本等进行检测、评估作价，以便查证新楼七层由谁建造的关键事实。五、涉案《房屋租赁合同》的租赁面积实际约为1500多平方米（面积以实际测绘为准），租赁的是老楼六楼以下（403、404房除外）。一审法院已确认双方合同对大铲村老楼部分租赁效力应予认定。新春园菜馆、梁育宏已按涉案《房屋租赁合同》第十六条的约定提出续租申请，吴萌已确认收到的情况下，续租合同应认定为有效。对于此事实，一审法院认定错误。本案的另一个争议焦点应为对涉案合同第十六条的理解与适用。涉案合同第十六条：“本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前贰个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋可续租，后五年租期租金增加10%。”根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条的规定，合同具备了主体、标的、数量的基本要素，应认定合同成立。本案涉案合同第十六条，已经对租赁的主体予以明确，即涉案合同的租赁双方，标的是租赁涉案房产，租赁期限是涉案合同期满后的五年,即从2017年1月1日起至2022年12月31日止，后五年的月租金为增加10%，即83000+83000*10%=91300元。可见，涉案合同第十六条已完全具备了续租合同成立的基本要素，其生效的条件是，租赁届满之日前贰个月向出租房提出续租要求，事实上，新春园菜馆作为承租方已严格按照合同约定，在租赁期限届满前贰个月提出了要求，包括以书面申请、手机短信、口头等方式提出续租的要求。根据涉案合同第十六条的约定，只要承租方在期限届满前提出了续租的要求，续租合同就生效，新春园菜馆及吴萌应按已明确的续租期限及租金进行履行该生效合同。因此，一审法院认定的“《房屋租赁合同》已于2016年12月31日到期终止，对老楼部分的续租双方未能达成一致意见”，此为对本案的基本事实认定错误，适用法律错误。六、2016年8月至诉讼期间，涉案房产商铺的老板纷纷潜逃，员工欠薪闹事，涉案房产出现漏水；吴萌的儿子罗某某常常以各种名目骚扰、恐吓租户，恶意停水停电；吴萌拒绝提供办理整栋消防主体的合格证书，导致涉案房产的店铺及住宅无法正常经营及居住，租户纷纷退租，流失严重。综上，新春园菜馆、梁育宏因此受到了巨大的损失，损失金额近200万。新春园菜馆、梁育宏认为，因此垫付的费用及所造成的损失，须在新春园菜馆、梁育宏应支付的租金中先予扣除。综上，原审法院对本案的事实认定错误，适用法律错误，请求贵院依法查清事实，支持新春园菜馆、梁育宏的全部上诉请求，维护新春园菜馆、梁育宏的合法权益。吴萌答辩称，一、一审法院认定涉案大铲村XX号即新春园菜馆、梁育宏、吴萌诉讼中所称的“老楼”，大铲村××号即新春园菜馆、梁育宏、吴萌所称的“新楼”，认定事实清楚、证据确实充分。二、涉案大铲村XX号老楼八层及临街三个店铺和二层、大铲村××号新楼七层均系吴萌投资建造。梁育宏称其出资建造新楼七层、老楼临街三个店铺及二层，完全与事实不符。三、涉案《房屋租赁合同》无效，合同第十六条的规定随之无效，新春园菜馆主张续租合同已成立、生效无事实和法律依据。四、一审程序合法，梁育宏就其主张的出资建造新楼七层、老楼临街三店铺及二层的事实没有证据，应承担举证不能的不利后果。五、本案是房屋租赁合同纠纷，并非物权纠纷，应围绕房屋租赁的事实进行审理。六、新春园菜馆、梁育宏在第二审程序中增加诉讼请求，无法律依据，应不予支持。综上，新春园菜馆、梁育宏的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回新春园菜馆、梁育宏的全部上诉请求。具体答辩意见详见其书面答辩状。吴萌一审起诉请求：1、新春园菜馆、梁育宏立即腾退深圳市南山区××花果路××、××号房屋，并将上述房屋交还吴萌；2、新春园菜馆、梁育宏立即向吴萌支付拖欠房屋租金共计383000元（人民币，下同）并赔偿利息损失7573.34元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2017年3月31日）；3、新春园菜馆、梁育宏按双倍租金标准向吴萌支付至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（自2017年1月1日起暂计至2018年5与31日为2822000元）；4、吴萌无需向新春园菜馆、梁育宏返还保证金249000元；5、本案的全部诉讼费用由新春园菜馆、梁育宏承担。一审法院查明以下事实：2011年9月26日，吴萌（出租方，甲方）与新春园菜馆（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同落款乙方处签名为梁育宏。合同约定：甲方将位于深圳市南山区××花果路××至××号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，房屋编码见附件；租赁房屋用途为餐饮及部分出租；租赁房屋的月租金总额为83000元；乙方租用租赁房屋的期限自2012年元月1日起至2016年12月31日止，乙方应于2012年元月1日前交付首期租金，金额为83000元，并应于每月10日前支付当月租金；甲方应于2011年9月25日前将部分租赁房屋交付乙方装饰，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金即249000元；返还租赁保证金的方式及时间为租赁房屋退还后十天内付清；出现下列情形之一，甲方不可予还保证金：1、拖欠租金两个月，甲方有权收回房屋，并保证金不退还；2、因乙方造成甲方损失；3、乙方造成毁约（违约）；本合同终止后，乙方应于15日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋可续租，后五年租期租金增加10%；及其他条款。吴萌提交的“附件”载明出租房屋的具体楼层，新春园菜馆、梁育宏对该附件的真实性不予认可，表示该附件没有其签名。同日，吴萌（出租方）与梁育宏（承租方）签订《补充协议》，约定：本合同租期为五年，由承租方负责两栋楼房装饰投资，定额为80万元，为此，装饰费用按五年摊销；如果出租方因特殊情况提前收回租赁房屋，出租方负责支付房屋租期内其余未履行租期的装饰费按比例归还；但由于承租方原因而解除本合同的，则出租方不负责任何装饰费用的返还；及其他条款。诉讼中，吴萌与新春园菜馆、梁育宏确认涉案房屋租金系新春园菜馆的经营者胡梅玲转账支付，梁育宏与新春园菜馆的经营者胡梅玲系夫妻关系；新春园菜馆、梁育宏支付涉案房屋租金至2016年8月（支付了32000元）；新春园菜馆、梁育宏现仍居住在涉案房屋。吴萌提交了《收回物业告知函》、《告知函》用于证明其要求新春园菜馆、梁育宏支付拖欠的租金及返还涉案房屋；新春园菜馆、梁育宏对《收回物业告知函》的真实性不予认可，表示其未收到；对《告知函》以吴萌当庭提交为由，拒绝发表意见。吴萌表示，梁育宏与新春园菜馆的经营者为夫妻，新春园菜馆、梁育宏实际占有涉案房屋及进行经营，其要求新春园菜馆、梁育宏承担连带责任。新春园菜馆、梁育宏主张，吴萌已将涉案房屋转让给案外人罗某某，吴萌已并非涉案房产的业主，新春园菜馆、梁育宏对此提交了《告示》、污水、垃圾处理费专用收据、深圳市水务（集团）有限公司发票、深圳供电局有限公司发票予以证明，《告示》写有此处房产原业主吴萌已经转让给现业主罗某某，为各租户不影响正常经营和生活，请各租户两天内与我方委托人员联系等内容；收据及发票载明的用户名称为罗某某，地址为大铲村XX号。吴萌对新春园菜馆、梁育宏的上述主张不予认可，表示《告示》是否为罗某某张贴无法确认，吴萌从未将涉案房产转让给罗某某，吴萌与罗某某系朋友关系，吴萌因为年纪较大，委托罗某某去交纳涉案房屋的水电费，相关部门说将其名字登记为罗某某更为方便。新春园菜馆、梁育宏提交了落款日期为2016年10月29日的《房屋续租申请》，用于证明其已在合同到期前书面向吴萌提出续租请求，新春园菜馆、梁育宏表示因存在案外人主张租金及房屋漏水等因素，双方对续租问题一直未能达成协议。吴萌对上述证据的真实性不予认可，表示其未收到该申请，新春园菜馆、梁育宏想续租，但因新春园菜馆、梁育宏严重违约且考虑到新春园菜馆、梁育宏履行能力等因素，吴萌没有与新春园菜馆、梁育宏协商续租事宜，合同到期后已直接要求新春园菜馆、梁育宏交还涉案房屋。新春园菜馆、梁育宏提交了涉案房屋漏水的照片、《情况说明》、梁育宏妻子胡梅玲与吴萌及其女儿罗某华的信息往来，用于证明涉案房屋漏水不能正常使用，新春园菜馆、梁育宏多次沟通但吴萌未履行修缮房屋的义务，且租赁期间，吴萌派人上门恐吓干扰，造成租户流失。吴萌对其与胡梅玲之间的信息的真实性予以认可，表示该内容均为新春园菜馆、梁育宏单方陈述；对其余证据的真实性均不予认可，表示新春园菜馆、梁育宏从未告知吴萌房屋存在漏水的情况。位于深圳市南山区××花果路××、××楼，于2013年5月30日由罗某城（50%）、吴萌（50%）转移登记至吴萌（100%）名下，转移方式为继承，登记建筑面积为330平方米。吴萌主张合同约定的大铲村三、四号房屋即为石XX村2号1、2栋，大铲村三、四号系现在居委会登记的名称，吴萌对此提交了盖有深圳市南山区蛇口街道大铲社区居民委员会印章的《证明》，《证明》落款日期为2017年4月23日，内容写明：“其社区大铲村XX号（楼栋编码为440305005XXXX）、大铲村××号（楼栋编码为440305XXXX3），房产证名称为石XX村2号1、2栋整栋，产权人吴萌。与现地址大铲村XX号、4号相符，情况属实”。庭审中，新春园菜馆、梁育宏确认《房屋租赁合同》中的大铲村三号、四号房屋即为石XX村2号1、2栋。另查，2000年，吴萌及其家人将大铲村XX号房屋拆除改建，改建成8层住宅，该楼即为吴萌、新春园菜馆、梁育宏诉讼中所称的“老楼”。2010年起大铲村××号房屋被拆除改建成了一座七层住宅楼，即吴萌、新春园菜馆、梁育宏所称的“新楼”。对于该楼由谁出资建设双方产生争议。吴萌称自己是业主，新楼是其自己出资所建，并提供了如下证据：深圳市XX达电力建设工程有限公司（以下简称XX达公司）出具的受托证明，证明吴萌是其股东，其受吴萌委托，自2010年5月1日起，以公司名义完成了该房屋主体钢结构工程及相关装饰装修工程的委托施工建设，包括与福建省亿鑫建设有限公司（以下简称亿XX公司）签订了《钢结构工程承建合同书》，与深圳XX装饰工程有限公司签订了《深圳蛇口汽车站商住楼幕墙外装饰工程》承建合同书，以及购买工程建材、聘请施工人员、支付相关工程款项等；合同号1056号《钢结构工程承建合同书》，建设方为深圳市XX达电力建设工程有限公司，承包方为福建省XX建设有限公司，工程名称为钢结构住宅，工程地点为深圳市蛇口汽车站旁，施工图纸和工程报销单是合同有效组成部分，乙方按包工包料的承包方式进行建设，施工工期为25天（其中加工时间为15天，安装时间为10天），钢结构住宅造价为人民币900000元。合同还对工程质量标准及验收、付款方式、违约责任等进行了约定，合同签订日期为2010年5月18日；付款申请书、银行客户回单电子回单、送货单等证明建设方向承包方支付了全部工程款及货款。吴萌还提交了以下证据：1、钢管脚手架承包合同、蛇口建房外排架结算单及付款申请书申请表；2、深圳蛇口汽车站商住楼幕墙外装饰工程承包合同及银行电子回单；3、深圳市高XX混凝土有限公司结算单及银行客户回单、发票；4、蛇口建房勾机、运土结算表及付款申请书、付款申请表；5、深圳市XX达电力建设罗总蛇口住宅7楼包梁铝单板清单、节点图及付款申请书、银行客户回单；6、蛇口建房铝合金窗数量、送货单及银行进账单转账凭条；7、蛇口建房外墙喷石漆数量及付款申请表申请书、银行转账凭条；8、建房图纸、深圳市南山区土地监察大队行政处罚决定书等证据，证明深圳市XX达电力建设工程有限公司还发包实施了土建、装修等工程。庭后，吴萌又补充提交了如下证据：1、晶报、南方都市报、深圳新闻网等媒体对吴萌违法建房的曝光报道。报道显示大铲村××号于2010年5月底开始采取用钢结构建房，7月已建成7层楼房。2、2019年1月相关单位的证明和个人的证言。福建省亿鑫建设有限公司于2018年11月30日证明其于2010年5月18日与深圳市XX达电力建设工程有限公司签订了钢结构工程承建合同书，同年完成了全部工程施工。中国建材国际工程集团有限公司于2018年12月6日声明该公司分别于2000年和2010年5月为罗某某先生位于深圳市南山区××大××村××号的住宅做出设计图纸，该图纸已经呈送罗某某先生本人。证人叶某证实其在深圳粤XX建设有限责任公司（原名为深圳粤XX装饰工程有限公司）工程部担任项目经理一职，其受公司委派于2010年6月3日与XX达公司签订《深圳蛇口汽车站商住楼幕墙外装饰工程》合同，并同时进场开始施工，至2010年7月15日，我公司完成外墙施工并退场。证人刘某证实受XX达公司罗卫城、吴萌委托于2010年5月份开始至7月份在蛇口汽车站对面大铲村××号进行钢筋和外墙砌砖抹墙工程。证人邹某于2018年12月6日证实其受罗某某委托2010年5月在蛇口大××村××号开挖人工桩基础（48500元）。罗某某为吴萌儿子，是XX达公司的出资人之一。梁育宏主张原大铲村××号“新楼”共七层由其建造，并提供了以下证据证实：1、《工程合同书》及部分图纸：发包方为梁育宏，承包方为李某，工程名称为建造住房，工程地点为深圳市南山区花果路大铲村XX号，工程装修时间2011年9月1日开工，于2011年12月30日竣工，总日历工期天数为90天，工程预算总额人民币410万元。合同还约定了付款方式、材料供应、违约责任等条款，合同签订日期为2011年9月1日。合同加盖了深圳圳通雅装饰工程有限公司印章。2、《深圳市南山区花果路大铲村XX号新春园菜馆结算清单》及收款收据，证明梁育宏自行建造房屋总费用为4523560元。3、证人证言，证人李某证实新七楼和老楼临街一、二楼是梁育宏委托其建造的包工包料，工程总费用为4523560元，工程款支付方式为有部分转账支付，大部分是现金支付，支付现金次数有20-30次，每次多则30-40万元，少则1-2万元，梁育宏支付至2016年才结清。梁育宏补充提交了（2015）深宝法民三初字第1184号-1186号民事判决书，用以证明XX达公司与亿XX公司之间原本就存在钢工程承包方面的业务往来，并多次发生纠纷。吴萌在本案中提交的承包合同、转账凭证等材料极有可能是在过往业务往来中的材料。庭后梁育宏补充提交了改建、加建的平面施工图和人民调解协议及相关材料。人民调解协议及相关材料显示2011年11月2日在大铲村××栋搬运工贺某触电身亡与梁育宏达成赔偿协议，证明梁育宏当时在建造房屋。2019年1月28日梁育宏出具一份书面意见，陈述建房经过，称是吴萌老公罗卫城找其合作建房。2010年中旬左右开始建造钢结构。后因城管部门介入而停止了建造，2011年8月底，其本人找到李某某，双方签订《工程合同书》，落款盖章是深圳圳通雅装饰工程有限公司备案公章，后因李某某癌症病重，由其胞弟李某全面接管了工程。其本人又与李某重新签订了一份《工程合同书》，并提供了其与李某某所签合同的复印件。该合同复印件显示合同签订时间为2011年8月30日，工程名称为改造房屋，工程预算金额为170万元。此外梁育宏还提供了深圳圳通雅装饰有限公司的工商内档资料，说明李某是借用通雅公司的名义搞工程，李某非深圳圳通雅装饰有限公司的员工。经向政府相关部门查询，大铲村××号新楼未办理报建手续，未取得建设工程规划许可证。2012年10月16日，深圳市南山区规划土地监察大队以当事人罗某某未经批准擅自在蛇口大××村××号进行工程建设违反《深圳市城市规划条例》第五十条第四款为由，对其实施行政处罚，罚款人民币375662.40元。一审法院认为，梁育宏提供的梁育宏与李某以及梁育宏与李某某签订的《工程合同书》签订时间及合同约定的施工时间与晶报等媒体曝光的建房时间不符。《深圳市南山区花果路大铲村XX号新春园菜馆结算清单》中所列绝大多数为装修项目，而收款收据上也注明所收款项为装修款。梁育宏主张大铲村××号新房由其所建与事实不符，证据不足，不予采信。相反，吴萌的证据较为充分，具有明显优势，可以采信。结合双方签订的租赁合同及补充协议内容和行政处罚情况，可以认定吴萌方建造了大铲村××号七层新楼并进行了外墙装修，梁育宏对其内部进行装修并在装修过程中对一、二楼进行了部分加建。吴萌、新春园菜馆、梁育宏双方对大铲村XX号老楼产权已无争议。根据产权登记记录及相关部门的证明判断，吴萌为大铲村XX号、4号翻建前旧房（300m²）的业主，房屋土地使用权为行政划拨。因此，大铲村××号七层新楼的占有使用权应属吴萌。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”吴萌、新春园菜馆、梁育宏租赁合同约定的租赁面积为300㎡为产权登记上的记录，而非实际租赁房屋的真实情况。大铲村××号新楼及加建部分未履行报建手续，未取得城市规划许可证，吴萌、新春园菜馆、梁育宏双方租赁合同中对该物业的租赁无效。但双方合同对大铲村XX号老楼部分租赁效力应予认定。《租赁合同》已于2016年12月31日到期。新春园菜馆、梁育宏续租申请有无效合同内容，不能成立，而对老楼部分的续租双方未能达成一致意见。合同到期后新春园菜馆、梁育宏一直占有使用租赁房屋，应支付使用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”吴萌要求按照租金标准作为房屋占有使用费计算标准符合法律规定，应予支持。因新楼及加建部分的租赁无效，老楼部分未单独约定计算依据，而双方纠纷尚在审理中，续约是否成立一直未有定论，故吴萌要求双倍支付房屋使用费的请求不予支持。吴萌主张新春园菜馆、梁育宏尚欠吴萌2016年8月-12月租金使用费383000元。新春园菜馆、梁育宏未有异议，应予采纳。其要求支付上述款项利息没有合同依据，不予支持。吴萌主张无须返还新春园菜馆、梁育宏支付的保证金249000元。双方虽对此有约定，但考虑到租赁合同部分无效主要因吴萌方不具备出租合法条件所致，且新春园菜馆、梁育宏仍须支付房屋使用费，吴萌无明显损失，故对吴萌的该项诉求，不予支持。根据上述司法解释，当事人有权请求赔偿因合同无效受到的损失。本案中在深圳市中级人民法院（2017）粤03民终11393号民事裁定及本院已明示租赁合同存在无效情形的情况下，新春园菜馆、梁育宏方未提出赔偿损失的反诉请求。新春园菜馆、梁育宏如主张装修损失可另行诉讼或协商解决。本案为房屋租赁合同纠纷，梁育宏书面陈述中认为新楼为合作建房，如有纠纷可另寻法律途径解决。一审法院判决：一、新春园菜馆、梁育宏于判决生效之日起十日内向吴萌返还位于深圳市南山区××花果路××、××号房屋；二、新春园菜馆、梁育宏于判决生效之日起十日内向吴萌支付2016年8月至2016年12月期间的租金383000元；三、新春园菜馆、梁育宏于判决生效之日起十日内按每月83000元标准向吴萌支付房屋使用费（自2017年1月1日起至被告返还房屋之日止）；四、驳回吴萌的其他诉讼请求。案件受理费14993.16元，由吴萌负担5997.26元，新春园菜馆、梁育宏负担8995.90元。本院经审理查明：一、梁育宏、新春园菜馆认为，原审认定老楼对应大铲村XX号、新楼对应的是大铲村××号错误，新楼、老楼都是在原来大铲村XX号、4号的地址上所建，不能分开对应3号、4号。梁育宏、新春园菜馆实际承租范围仅是原老楼六楼以下，除去403、404房以外的面积，拆除新建的七层楼以及老楼临街三个店铺以及老楼加建的二层均不属于双方签订的租赁合同的租赁范围，而是其自行建造的。二、南山区规划土地监察局做出的深南规土监函[2018]72号复函，明确内容为该局下属的蛇口街道规划土地监察队对蛇口大××村××号涉嫌违法建设案件依法立案调查，最终对当事人罗某某发出《行政处罚决定书》，该局所附的文件资料均显示违法建筑所在位置为大铲村××号。三、梁育宏、新春园菜馆一审提交的深圳圳通XX装饰工程有限公司加盖公章的收款收据，大部分均写明是“装修工程款”或“装修款”，有小部分内容为“工程款”，均无银行转账记录。四、梁育宏、新春园菜馆一审提交的微信记录显示，梁育宏妻子给吴萌发送短信中有：“签这栋楼承租合同之前，你们要在大铲村××号起楼，答应楼起好后，会把拆掉的我们一直在经营的餐厅，给我们装修好，算是赔偿。但是后来你们一分钱都没补回来给我们，我们当时装修花了一百多万，这笔数想问一下你们如何处理……”“2011年初你们正式通知我们说，肆号楼要做起来，跟叁号楼连接起来，……楼建好大概要半年时间，我们正在经营的55-1的餐厅必须停业。……期间产生的损失你们会作出相应的补偿，拆掉的餐厅你们会负责装修回去……而后你们在建肆号楼时，罗某某也来过几次，我们也有跟他谈过我们餐厅的装修事宜，当时并无什么异议。但是在2011年8月因为我们接手承包这两栋楼的装修改造且租赁，罗某某就说在房租里扣除装修费用，以此来补偿我们的损失。……”五、梁育宏、新春园菜馆在本案一审时并未提起反诉，其二审提出的关于续租的请求，吴萌不同意调解。六、吴萌本案二审提起上诉后，撤回了上诉，本院另行制作裁定书。七、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为涉案租赁房屋的范围，从而认定梁育宏、新春园菜馆应返还的房屋范围以及是否应向吴萌支付房屋占有使用费。关于涉案租赁房屋的范围。本院认为，2011年9月26日，双方签订的《房屋租赁合同》，已经明确约定租赁房屋的位置为：深圳市南山区××花果路××至××号的房屋。梁育宏主张该地址原来共八层的老楼中六楼以下，除去403、404房以外的面积为合同中约定的面积，拆除新建的七层楼以及老楼临街三个店铺以及老楼加建的二层，不属于租赁范围，拆除新建的七层楼也不能与大铲村××号的地址相对应。依据南山区规划土地监察局做出的深南规土监函[2018]72号复函及所附的文件可知，拆除新建的七层楼（违建楼）位于大铲村××号。因此，可以认定租赁合同中深圳市南山区××花果路××至××号的房屋包含了双方认可的老楼部分（六楼以下，除去403、404房），也包含了大铲村××号上所建的新楼。梁育宏认为新楼及老楼临街三个店铺及加建的二层楼为其本人投资所建，提交的《工程合同书》，签订时间以及合同约定的施工时间与媒体曝光的建房时间及房屋基本完工的时间均不相符。而《收款收据》大多数为装修工程款，且单笔几十万的金额，均无相应的银行转账记录予以佐证，无法确认收据的真实性。同时，国家行政机关处罚大铲村××号的违建行为时，处罚的相对人为罗某某，也并非梁育宏。结合梁育宏老婆自己发送的微信内容来看，其一直陈述是吴萌要在大铲村××号起楼，因起楼拆掉了其原来正常经营的餐馆，要求赔偿期间的损失及后来重新装修的费用100多万，从未提及四号新建的楼是梁育宏出资所建。另外，双方签订的《补充协议》，也明确梁育宏负责装修投资，并非由其建造新楼。综上，梁育宏主张其出资新建了新楼及部分街铺，不属于涉案租赁房屋的范围，证据不足，本院不予采信。因大铲村××号拆除重建前的房屋土地使用权人为吴萌，因此在该地址上重建的七层楼的房屋占有使用权应归属吴萌。梁育宏主张其享有新建7层楼及老楼临街三个店铺及二层房屋的占有使用权，没有事实和法律依据，本院不予支持。因双方租赁合同中涉及了部分未履行报建手续、未取得城市规划许可证的房屋，针对该部分的租赁无效，但对于大铲村XX号的老楼部分的租赁效力应予以认定。因双方租赁合同于2016年12月31日到期，梁育宏、新春园菜馆虽提前提出续约申请，但双方对租金问题并未达成一致，且梁育宏、新春园菜馆自2016年8月开始即未按时缴纳租金及房屋占有使用费，存在违约行为，吴萌在合同到期后，要求梁育宏、新春园菜馆支付房屋占有使用费并搬离房屋，符合法律规定。原审认定的2016年8月-12月期间的租金及房屋占有使用费，双方均无异议，本院予以维持。合同到期后，梁育宏及新春园菜馆一直占有使用涉案房屋，应当向吴萌支付占有使用费，原审认定标准及核算的数额正确，本院予以确认。梁育宏、新春园菜馆如认为吴萌在租赁期间的行为造成其经营损失，可另行主张权利。关于梁育宏、新春园菜馆上诉提出的其投资兴建的房屋由其占有使用并要求续租的问题，其在一审时并未作为诉讼请求提出反诉。二审时，本院将上述请求作为不服一审判决的具体理由，已经予以分析认定，对于其该部分的上诉请求，吴萌不同意调解，本院不单独做出处理。综上，上诉人梁育宏、新春园菜馆的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费27981.6元，由上诉人梁育宏及深圳市南山区新春园客家菜馆负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇二〇年一月六日书记员 陈娱芬(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。