盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初2184号原告：盘锦辽河物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴隆台街**。法定代表人：丁鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：许天，辽宁双兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚艳萍，女，该公司员工。被告：谢玉森，男，1961年9月28日出生，汉族，现住盘锦市兴隆台区。原告盘锦辽河物业管理有限公司与被告谢玉森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人许天、褚艳萍，被告谢玉森到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2017年7月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费2594.4元及违约金，违约金按照物业服务合同的相关规定执行，即按照应付金额每日千分之三支付，从2017年7月1日起至实际给付之日止。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与鹤乡社区居民委员会签订了物业服务合同，合同约定原告对盘锦市鹤乡小区提供物业管理服务。入驻协议约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。合同签订生效后，原告即按合同约定履行了全部物业管理服务。被告谢玉森作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未按合同约定支付物业管理费用，经核算，被告谢玉森的建筑面积为108.1平方米，自2017年7月1日至2019年12月31日止，欠原告物业费金额2594.4元。同时根据物业服务合同的规定，被告应按照应付金额每日千分之三支付违约金。以上事实及理由，有物业合同等证据予以证实。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告辩称：一、原告诉讼请求与事实不符，原告属于非法入驻鹤乡小区，已经丧失原告资格，原告未出具具有法律效力的物业服务合同，未经大部分业主同意、选聘，也未与小区业主签订任何合同或协议。二、如原告具备合法性，也并未履行物业服务合同，物业服务质量不达标，管理存在诸多问题，原告应降低物业收费并退回所有业主曾经办理的门禁卡费用。本院经审理认定事实如下：鹤乡小区曾为弃管小区。2017年2月12日，盘锦市兴隆台区政府就全区老旧弃管小区恢复物业管理工作进行专题研究，要求同城公司负责组建物业公司，选择有两个代表性的老旧弃管小区先行启动恢复物业管理工作。因鹤乡小区尚无业主委员会，盘锦同城物业管理有限公司与盘锦市兴隆台区创新街道办事处鹤乡社区居民委员会签订了《鹤乡小区物业服务合同》，约定由盘锦同城物业管理有限公司对鹤乡小区提供物业服务，合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，物业管理服务包括以下内容：（一）房屋共用部位的维修、养护和管理；(二)房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）物业共用部位和相关场地的清洁卫生；（五）车辆停放秩序的管理服务；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）室内装饰装修管理服务；（八）物业管理有关的文件资料及业主档案的管理；（九）业主投诉处理；……。物业管理服务费用：1、业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，住宅0.8元/㎡·月，……。3、物业服务费用按年度预付费，业主应在每年度12月31日前缴纳下一年度服务费用；4、物业所有权人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按照应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；……。同时约定双方可对合同的条款进行补充，书面形式签订的补充协议与本合同具有同等法律效力；鹤乡物业的全体业主及使用人为物业公司提供服务的受益人，应对履行合同承担相应的责任。盘锦同城物业管理有限公司接管鹤乡小区物业后，2017年8月24日，经盘锦市兴隆台区物价局会同住建部门进行现场考评，认定盘锦同城物业管理有限公司服务的鹤乡小区物业服务等级为四级，住宅物业服务收费标准为0.8元/平方米/月（建筑面积）。2018年11月1日，盘锦市兴隆台区国有资产管理办公室作出将辽河物业公司和同城物业公司进行合并的决定，同日，盘锦同城物业管理有限公司、原告盘锦辽河物业管理有限公司、盘锦市兴隆台区创新街道办事处鹤乡社区居民委员会签订了《补充协议》，约定经三方同意，自2018年11月1日起，原物业服务合同中涉及盘锦同城物业管理有限公司的权利义务全部转由原告享有和承担，盘锦同城物业管理有限公司不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务，其它条款内容均不作变更。2018年12月29日，经盘锦市兴隆台区政府专项会议决定，同城物业所负责的鹤乡、鹤鸣、万豪公寓、锦城名郡等小区的物业管理业务交由辽河物业运营。在盘锦同城物业管理有限公司及原告提供物业服务期间，均按合同约定提供了相应的物业服务。另查，被告谢玉森系盘锦市兴隆台区鹤乡小区A区9#-2-201室的业主，房屋建筑面积108.1平方米。现被告尚拖欠自2017年7月1日起至2019年12月31日止的物业费人民币2594.4元（108.1平方米×0.8元/平方米/月×30个月）。原告曾于起诉前向被告进行过书面催缴。上述事实，有当事人陈述、区长办公会议纪要复印件一份、物业服务合同复印件一份、盘锦市兴隆台区物价局兴价审发[2017]9号文件复印件一份，盘锦市物价局、盘锦市住房和城乡建设委员会盘价发[2016]22号文件复印件一份，盘锦市兴隆台区国有资产管理办公室兴国资发〔2018〕46号文件复印件一份、补充协议复印件一张、区政府业务会议纪要复印件一份、交接备忘录复印件一份、服务标准公示栏图片一份、提供物业服务照片复印件一组在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，一、依法成立的合同，受法律保护。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”因鹤乡小区未成立业主委员会，盘锦市兴隆台区创新街道办事处鹤乡社区居民委员会临时代行业主委员会的职责与盘锦同城物业管理有限公司签订《物业服务合同》，并于2018年11月1日通过签订补充协议将原合同主体变更为本案原告，原物业服务合同中涉及盘锦同城物业管理有限公司的权利义务全部转由原告享有和承担，且在盘锦同城物业管理有限公司入驻、公示、开始提供服务后，该小区业主并未通过法定程序否决盘锦市兴隆台区创新街道办事处鹤乡社区居民委员会临时代行业主委员会的职责选聘物业服务企业的行为，并实际享受了相应的物业服务，故案涉物业服务合同合法有效，应受法律保护，对业主及物业管理者具有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。故对被告提出的原告诉讼请求与事实不符，原告属于非法入驻鹤乡小区，已经丧失原告资格，原告未出具具有法律效力的物业服务合同，未经大部分业主同意、选聘，也未与小区业主签订任何合同或协议的抗辩理由，本院不予支持。二、鹤乡小区系兴隆台区内老旧小区，面积大、人口多，因诸多原因，多次被弃管，在为了保护业主利益的前提下，兴隆台区政府通过会议研究决定通过财政资金补贴方式，由同城公司组建物业公司负责恢复该小区的物业服务，虽然原告当庭提交的照片中有个别瑕疵，但其余照片能够证明盘锦同城物业管理有限公司及原告接手后对小区内部分设施进行了改造，并提供了相应的物业服务行为，能够说明其已承担了合同义务，其对小区管理的标准与物价部门对其进行的物业等级考核评估结果相符，该标准不高于本地区其他同级别小区物业费收取标准，而被告所提供的照片、业主签名、微信截图不能证明盘锦同城物业管理有限公司及原告未对小区进行管理，且被告提出的涉及其他单位或个人原因造成的妨害物业服务与管理及侵权、损害等行为，不属本案审理范围，故对被告提出的如原告具备合法性，也并未履行物业服务合同，物业服务质量不达标，管理存在诸多问题，原告应降低物业收费并退回所有业主曾经办理的门禁卡费用的抗辩理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”现原告已按物业服务合同的约定提供了服务，作为业主的被告亦应履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告给付物业费的诉请，本院予以支持。被告未按时缴纳物业费的行为属于违约，应当承担违约责任。关于原告主张的滞纳金，因《物业服务合同》中约定的标准过高，故本院酌定滞纳金的标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率由被告向原告计付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率由被告向原告计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告谢玉森于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦辽河物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年12月31日止的物业费人民币2594.4元及滞纳金（以人民币518.88元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以人民币1037.76元为基数，分别自2018年1月1日、2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告谢玉森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  王 峰人民陪审员  王素平人民陪审员  王淑菊二〇二〇年一月七日书 记 员  李 游