湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初17164号原告：长沙市银红家居有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路银盆岭村民委员会综合楼7楼。法定代表人：华诚。委托诉讼代理人：徐凯，男，1989年8月14日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：李伟，男，1981年1月19日出生，该公司员工。被告：戴超超，男，1988年3月11日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。原告长沙市银红家居有限公司（以下简称“银红公司”）与被告戴超超租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告银红公司的委托诉讼代理人徐凯、李伟及被告戴超超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告银红公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告支付拖欠原告的费用60139.78元、逾期违约金4289.971元，共计64429.75元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年9月1日签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“合同”），由被告经营一米阳光品牌产品。根据合同约定被告需向原告支付租金及管理费（标准为106元/平方米/月）。但截止到2019年10月16日，被告仍拖欠2019年7月至2019年8月的租金共计60139.78元，且经原告多次催告仍拒不缴纳。根据租赁合同第二部分通用条款第19.1条规定，被告逾期向原告缴纳费用的需按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。考虑到双方友好合作关系，原告自愿调减该违约金标准为按照24%/年计算逾期付款违约金，因此截至2019年10月16日，被告逾期付款达107天，计算违约金为4289.971元（年按照360日计算）。被告戴超超辩称：被告早就向原告申请过解除合同。签订合同时原告并未向被告详细说明合同内容，且签订合同时间仓促，被告没有仔细阅读合同全部内容。根据合同约定，被告需要向原告交纳三万元的质保金，因原告并未要求被告支付，是否可以认定为原告自动放弃合同约定的权限，被告认为合同是无效的。既然合同没有合法性，2019年7、8月份的租金被告存在异议，违约金也存在异议。本院经审理认定事实如下：原告银红公司（出租方及管理方，合同中简称“红星美凯龙”）与被告戴超超（承租方）签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“《合同》”），约定银红公司将红星美凯龙长沙岳麓商场展位租赁给戴超超并基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜。《合同》第一部分第1条约定：展位位置为综合馆负一楼A8068标准展位（展位编号：10165-AB01-T8-28422，经营品牌：一米阳光门窗）。第2条约定：展位实测面积为181.867平方米，展位公摊系数为1.56，折合计租数量为283.71平方米。第3条约定：租金为63.6元/平方米/月、管理费为42.4元/平方米/月，承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的0日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费。第4条约定：租赁期和服务期限均自2018年9月1日起至2019年8月31日，租金和管理费的付款周期为三个月。第5条约定：承租方应于本合同签订当日向银红公司支付保证金，其中：质量保证金（又称“履约保证金”）31000元。《合同》第二部分第19条约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。第21.4条约定，在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，经红星美凯龙同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。第22.6条约定，双方在签署本合同时，红星美凯龙已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加粗加黑条款），包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。2019年7月2日，戴超超与红星美凯龙长沙岳麓商场的工作人员进行微信沟通，要求提前撤场。2019年7月10日，戴超超微信告知红星美凯龙长沙岳麓商场工作人员撤场申请存放于“吧台左边最上面抽屉”，并告知其自取，后未再经营涉案展位。在合同约定的租赁期限到期后，因戴超超未及时将物品搬离并办理展位交接手续，银红公司将涉案展位腾空。另查，1、戴超超就涉案展位支付租金及管理费至2019年6月，此后未再交纳任何费用。红星美凯龙长沙岳麓商场的工作人员曾通过微信向戴超超催缴过租金，但戴超超未予回应。2、戴超超未向银红公司交纳合同约定的质量保证金。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《费用通知》、红星美凯龙长沙岳麓商场商户对账单、微信聊天记录等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，戴超超与银红公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。戴超超辩称因其未交纳质量保证金故合同无效的意见于法无据，本院不予采纳。本案的争议焦点主要有：一、涉案《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》是否在期满前已经解除；二、戴超超应否向银红公司支付2019年7、8月份的租金、管理费并支付违约金。一、关于涉案《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》是否在期满前已经解除的问题。根据双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定，在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，经红星美凯龙同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。本案中，戴超超主张其已经申请提前撤场，但其并没有按照合同的前述约定履行提前通知义务，且未与红星美凯龙办理相关的展位退租手续，故其提前撤场的后果应当自行承担，本院对其关于合同已经提前解除的抗辩意见不予采纳。二、关于戴超超应否向银红公司支付2019年7、8月份的租金、管理费并支付违约金的问题。首先，前已述及，涉案《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》并不满足提前解除的约定及法定条件，戴超超应该按照合同约定向银红公司支付合同约定租赁期和服务期限届满前的租金及管理费，即2019年7、8月份的租金、管理费共计60139.78元，戴超超应当支付。其次，关于违约金的问题，双方在合同中约定，若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，现银红公司主动将违约金调低至按年利率24%计算，系其对自身民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以确认，并据此对其主张逾期违约金4289.971元的诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告戴超超于本判决生效之日起五日内向原告长沙市银红家居有限公司支付拖欠的费用60139.78元；二、限被告戴超超于本判决生效之日起五日内向原告长沙市银红家居有限公司支付逾期违约金4289.971元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取705元，由被告戴超超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年五月十九日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。