贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2727民初40号 原告（反诉被告）：帅兴禄，男，1978年11月06日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地址：平塘县，现住平塘县，本科文化，教师。 原告（反诉被告）：江利，女，1988年11月29日生，汉族，贵州省普定县人，户籍地址：普定县，现住平塘县，本科文化，记者。 被告（反诉原告）：邓天鹏，男，1981年6月22日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地址：平塘县，现住平塘县，本科文化，民警。 被告（反诉原告）：杨丹，女，1984年12月28日生，汉族，户籍地址：平塘县，现住平塘县。 委托诉讼代理人：邓天鹏，系杨丹丈夫。 第三人：贵州新丰业置业有限公司，住址：贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县平湖镇新舟村，统一社会信用代码：91522727099942515A。 法定代表人：张辅文，公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏光凤，系公司员工。 委托诉讼代理人：钟伟，系重庆龙行律师事务所律师。 原告帅兴禄、江利诉与被告邓天鹏合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，被告邓天鹏提出反诉，同时申请追加杨丹及第三人贵州新丰业置业有限公司参加诉讼，本院依法追加诉讼参与人后，于2020年3月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）帅兴禄、江利、被告（反诉原告）邓天鹏、第三人贵州新丰业置业有限公司托诉讼代理人夏光凤、钟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）帅兴禄、江利的诉讼请求是：1、由被告邓天鹏向原告支付尚欠的转让款141,200.00元；2、由被告邓天鹏向原告支付所欠款的利息9320.00元；3、本案的全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：二原告帅兴禄、江利系夫妻关系，双方于2017年购买了中央大街步行街商业3-3-3、3-3-4商铺，总价为673,869.00元，当时原告支付了首付款共计343,742.65元，尾款采取办理按揭的方式付清。后因其他原因，原告一直未办理按揭手续，刚好被告需要购买商业门面，且因原告首付款系借款，期间产生了利息，经双方平等协商，被告同意向原告支付360,000.00元，由原告将中央大街步行街商业3-3-3、3-3-4商铺转让给被告，被告自行与房开商补交余欠数额并获得上述商铺。双方签订的转让协议规定:被告于2019年3月2日前付款130,000.00元,其余尾款230,000.00元于2019年3月30日前付清。至2019年5月19日,被告支付原告共计218,800.00元,尚欠141,200.00元以各种理由拒绝支付。因被告拖欠已超9个月，依法应承担违约期间的利息9320.00元(同期银行贷款利率)并承担本案的全部诉讼费用。请依法支持原告的诉讼请求。 被告(反诉原告)邓天鹏、杨丹答辩并反诉称：1、请求判决解除反诉原告与反诉被告于2019年3月1日签订的《转让协议》，反诉原告将商铺退还反诉被告，恢复反诉被告与开发商的原合同关系，因办理退还后恢复手续而发生的相关费用和损失由反诉被告承担。2、判令反诉被告退还反诉原告已付购房款558,257.00元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占有费；3、解除邓天鹏、杨丹与贵州新丰业2019年3月1日签订的两个商铺《商品房买卖合同》，退还购房款339,457.00元，并承担资金占用费。4、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实理由：2019年2月21日，反诉被告江利通过中央大街微信群发布转让中央大街步行街3-3-3和3-3-4号商铺信息。反诉原告邓天鹏看到信息后与反诉被告江利进行联系，双方未达成共识。2019年2月24日21时许，反诉被告帅兴禄又主动电话联系反诉原告邓天鹏，并添加反诉原告邓天鹏的微信进行沟通。反诉被告在电话和微信中多次承诺保证转让后马上就可出立即租出去，租金不会低于每月需要偿还的按揭款，如果租不出去，愿意退还转让款。基于对反诉被告帅兴禄的信任，2019年3月1日双方在中央大街售楼部签订了《转让协议》，同时变更了帅兴禄持有的原合同主体关系、付款凭证等手续。3月1日后帅兴禄依据转让协议向开发商及住建等部门申请注销原合同。合同签订后，反诉原告分七次向反诉被告江利支付了21.88万元。此后，反诉原告多次要求其履行保证的包租承诺义务未果，以致涉案商铺未能按预期约定出租。2019年5月以来，反诉原告多次向反诉被告提出退回商铺的请求未果，涉案2间商铺仍处于闲置状态。因双方发生纠纷及相关票据无法更改等原因，反诉原告一直未办理接房手续，也未对涉案商铺进行占有。因为反诉原告在被欺骗的情况下签订的合同，属于无效合同。第三人新丰业置业公司与被告签订合同时，采取了隐瞒本案反诉被告曾经预售登记备案的事实，存在与反诉被告恶意串通、损害反诉原告的个人利益的情形，根据合同法规定，双方签订的合同应属于无效。据此，特答辩并提出前列诉请。 反诉被告帅兴禄、江利辩称：原、被告的转让协议已经履行近三分之二，仅剩尾款141,200.00元，且反诉人已将协议转让的商铺办理了不动产登记，该商品的产权已经转移至反诉人之妻杨丹名下，本协议不可撤销。其次，反诉人系完全民事行为能力人的人民警察，对相关法律、政策应该有一定认知，答辩人不存在任何欺诈。该反诉行为只是一种达到少交、迟交费用的借口。请求法庭支持本诉原告诉请。 第三人贵州新丰业置业有限公司述称：反诉原告增加“解除被告与贵州新丰业2019年3月1日签订的两个商铺《商品房买卖合同》”的诉讼请求，不在本案审理范围与本案不是同一法律关系，反诉原告可另行起诉。其次，第三人与反诉被告不存在恶意串通欺诈的行为，反诉原告邓天鹏、杨丹系完全民事行为能力人，其有能识别自己的行为，二人与第三人签署两份《商品房买卖合同》系其真实意思表示，并不存在欺诈胁迫或者损害第三人利益的行为，因此其签署的合同具有法律效力。 通过三方的陈述，本庭征求各方意见，在举证前，各方确认事项为：1、被告（反诉原告邓天鹏、杨丹）尚欠原告帅兴禄、江利转让款本金141,200.00元；2、被告（反诉原告）两套商铺购房全款673,869.00元已实际支付，并已备案登记。 各方存在的争议焦点是：1、原告（反诉被告）主张的利息9320.00元，应否得到支持？2、本案原告（反诉被告）在签订《转让协议》时是否存在欺诈等过错行为？3、本案原、被告签订《转让协议》是否属无效或可撤销情形，以及本案被告（反诉原告）与第三人签订的《商品房买卖合同》应否可以解除？4、协议和合同解除或变更后后，各方损失如何确定。 就以上争议焦点，各方举证和质证意见如下: 帅兴禄、江利提交的证据如下：2019年3月31日与邓天鹏微信聊天记录，拟证明被告邓天鹏积极履行转让协议，不存在欺诈行为，被告不能出租房屋系因为免租期协商未果。 邓天鹏、杨丹对上述证据质证认为：对真实性无异议,但认为要求原告协调商铺出租未果，且租房人一直压低出租价格，出租价格没有达到与原告承诺的底数，故认为存在欺诈行为。 第三人质证认为：对本诉原告证据的三性无异议,该份证据证实了被告邓天鹏已经在使用该两商铺并对外招租的事实。 邓天鹏、杨丹提交的证据如下:1、与帅兴禄、江利聊天记录共计14页。拟证明本诉原告在签订合同前、两次向被告进行虚假宣传承诺转让后可租出去，但事后不能出租，属于欺诈行为。原告承诺转让后租金低于按揭款可以退还;2、2017年12月11日帅兴禄向住建局缴纳住宅专项维修基金2370.90元（3-3-3）、2402.75元（3-3-4），拟证明本诉原告已经向住建局交过维修基金，且进行网签登记。该事项在签订合同时未向被告释明。如果知道该基金已经缴纳，被告可能就不再签订合同，所以第三人在签订合同时也存在故意隐瞒。 帅兴禄、江利质证认为：对上述证据1的真实性无异议,但认为被告作为人民警察,对于市场风险其应该能知晓,且协议中未书面明确承诺包出租事项。只因价格问题尚未谈好而未租赁成功。签订协议后，邓天鹏因系资金问题而提出解除合同。对证据2认为，该票据在签订合同时已经给被告看过并知晓，同时已将购买商铺的所有材料交给第三方。 第三人对邓天鹏、杨丹提交的证据的真实性无异议，但认为原告仅是向被告推荐了租赁信息，是否能促成租赁还要看产权人和租赁人的免租期及租金等事项的协商，不能证明原告有欺诈行为；该维修基金是第三人收取该费用后应向房管部门缴纳，该案原告已经缴纳该费用，被告也不再重复缴纳该费用，也不存在损害被告的行为。 第三人向本院提交如下证据：1、2019年3月1日原告帅兴禄、江利向第三人提交撤销原告和第三人签订的商品房买卖合同更名为邓天鹏和杨丹的申请；2、房管部门对帅兴禄、江利备案登记撤销的照片，商铺登记在杨丹、邓天鹏名下的备案登记表；3、平塘县商品房预售合同登记表，该表由被告邓天鹏、杨丹签署，该房已经登记在该二人名下；4、中央大街业主准予接房通知书两份、售房发票、质量保修书、商品房使用说明书签收回执。拟证明第三人和原告之间不存在恶意串通或欺诈被告的任何行为，邓天鹏于2019年3月9日已经接收两个商铺，第三人已经履行了商品房的交付义务，该两份合同已经履行完毕。 帅兴禄、江利对第三人提交的证据无异议。 邓天鹏、杨丹对第三人提交的证据质证意见为：对帅兴禄、江利备案登记撤销的照片的真实性有异议，其他真实性无异议。备案登记已经超过撤销时间，未尽到如数告知的义务，3月1号至3月4日之间第三人存在一房两卖的行为，接房通知书已经收到但本人未缴纳物业管理，也未对房屋进行验收，没有实际对该房进行接收。 通过各方的陈述和证据的质证，本院确认如下事实： 原告(反诉被告)帅兴禄、江利系夫妻关系，二人于2017年向第三人贵州新丰业置业有限公司购买位于丰业大街(原中央大街)步行街商业3-3-3号商铺（67.74㎡）、3-3-4号商铺（面积68.65㎡），约定总价为673,869.00元，当时支付了首付款343,742.65元及商铺的修基金2370.90元和2402.75元，尾款采取办理按揭的方式付清。后因其他原因，未能办理按揭手续。为能解决退回首付款问题，帅兴禄、江利向外发布转让该商铺的购买权和该商铺已有他人需要租赁的愿望的信息，被告(反诉原告)邓天鹏有受让该商铺的想法，在双方沟通过程中，帅兴禄于2019年2月24日微信传达可每平方米租金可达28元/㎡、并认为受让后即可出租的信息给邓天鹏。通过双方协商，邓天鹏与帅兴禄、江利于2019年3月1日签订了《转让协议》，将上述二个商铺的购买权转让给邓天鹏，价格为360,000.00元，该房的后续各种手续及费用由邓天鹏自行承担；同时约定于2019年3月2日前付款130,000.00元,其余尾款230,000.00元于2019年3月30日前付清。该协议上未约定保证出租的价款及其他违约责任。至2019年5月19日,被告支付原告共计218,800.00元,尚欠141,200.00元。 因杨丹和邓天鹏系夫妻关系，在签订上述《转让协议》的当日（即2019年3月1日），原告帅兴禄、江利向第三人提交撤销原告和第三人签订的商品房买卖合同并更名为邓天鹏和杨丹为购买人的申请。当日，以杨丹为购买人、邓天鹏为共有人与第三人签订了二份《商品房购买合同》，分别以315,256.00元、358,613.00元的价格与第三人购买了位于丰业大街(原中央大街)步行街商业3-3-3号商铺（67.74㎡）、3-3-4号商铺（面积68.65㎡），总价为673,869.00元，当日在平塘县住房和城乡建设局进行了商品房预售合同备案登记，邓天鹏于同年3月9日与第三人接收了该商铺、领取了该房的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，并于5月19日向第三人更换并领取了购买该房的税务发票。 后因商铺出租的价格问题不能达到预期价格而出租未果，被告(反诉原告)邓天鹏认为本案原告帅兴禄、江利存在欺诈拒绝支付余欠款项，导致双方提出前列诉请。因杨丹和邓天鹏系夫妻关系，应作为共同的被告和反诉原告参加诉讼。 上述事实，有三方陈述和提交的证据予以佐证，足以认定。 本院认为，合同的依法订立，各方当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务，除非存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条和第五十四条的情形之一，才属无效或可撤销或变更事项，也除非出现了特定事由的不可抗力、不能继续履行合同的、无法实现合同目的的，才能解除合同，即使合同存在部分无效，亦不可进行撤销和完全解除，当事人自愿解除除外。该案中，原告（反诉被告）帅兴禄、江利将商铺的预售购买权转让给被告（反诉原告）邓天鹏后，邓天鹏和杨丹以与第三人贵州新丰业置业有限公司签订了《商品房购买合同》，完成了购买商铺、履行合同等事项。原告（反诉被告）帅兴禄、江利先交纳房屋维修基金和曾经网签的事实，对被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹无任何影响，反而减轻了邓天鹏、杨丹的该项费用的支出，故其借以不知晓已缴纳该费用和网签的事实属于隐瞒和恶意串通的理由不能成立。原告帅兴禄、江利与和第三人签订的商品房买卖合同撤销在前，申请更名邓天鹏和杨丹为购买人后，邓天鹏和杨丹才以与第三人贵州新丰业置业有限公司签订了《商品房购买合同》，不属于一房两卖的行为。只因商铺出租的价格问题不能达到预期价格，才导致纠纷的发生，而被告(反诉原告)邓天鹏作为完全民事能力、具有本科文化的公安干警，本应对商业风险应有一定的判定能力，且其也居住在中央大街，对周围商业信息等风险更应有一定的认知能力。从双方协商的过程来看，只是邓天鹏认为即买即租而进行转让和购买，帅兴禄透露可及时获取租金的目的不能实现，帅兴禄有一定的过错和误导，但市场风险不是原、被告可决定的，且第三人出让该商铺的价格并非存在合同无效和可撤销情形，所以对被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹提出解除协议和合同的请求不予支持。因双方在协议中未约定违约条款，且帅兴禄在与邓天鹏联系时有一定的误导，故在支付的款项酌情减少18,000.00元，其主张的利息不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下: 一、由被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹在本判决生效后20日内向原告（反诉被告）帅兴禄、江利支付尚欠的转让款人民币123,200.00元。 二、驳回原告（反诉被告）帅兴禄、江利和被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹的其他诉讼请求。 案件受理费1655.00元（已减半收取），由原告（反诉被告）帅兴禄、江利负担；反诉费4691.00元（已减半收取），由被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹负担。 如未按法律文书指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉的，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务的，原告可在期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  石佐扬 二〇二〇年三月二十三日 书记员  周天尉