呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初4648号原告：马瑞聪，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：谢守仁，内蒙古誉蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖伟东，内蒙古誉蒙律师事务所律师。被告：丁亦瑶，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜正男，内蒙古澳兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟和敖其尔，内蒙古澳兰律师事务所律师。第三人：秦华，男，公务员，住呼和浩特市。原告马瑞聪诉被告丁亦瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法追加秦华为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马瑞聪的委托诉讼代理人谢守仁、被告丁亦瑶及其委托诉讼代理人姜正男、孟和敖其尔、第三人秦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马瑞聪向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月21日解除；2、请求判令被告退还原告租金19166.7元及押金1000元，并赔偿原告各项经济损失15675。13元（以上共计：35841.83元）；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月19日，原告因准备开设瑜伽馆，遂与被告就呼和浩特市玉泉区包头大街银泰苑小区4号楼3单元102室房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告承租该房屋，年租金23000元，押金1000元，租期一年。合同签订前，原告向被告询问房屋权属，被告表示该房屋所有权人为案外人秦华，于2018年将该房屋租赁给被告，原告要求查看租赁合同，但被告表示合同已经丢失，且一再保证房主秦华同意该房屋转租。《房屋租赁合同》签订后，原告即对房屋进行了装饰装修并购买开设瑜伽馆的设备设施，但刚营业不久，房主秦华便通知原告搬离房屋，并表示因为被告违反约定转租房屋，其已经与被告解除了房屋租赁合同，不久，房主秦华将房屋更换了锁具。房屋被房主换锁后，原告便无法正常营业，导致原告损失大量客户，且投入的装饰装修及设备设施全部回本无望。基于此，原告多次找到被告进行协商处理，被告却总以正在与房主协商为由进行推脱。无奈之下，原告于2019年10月21日向被告发送了解除《房屋租赁合同》的通知。现为维护原告自身合法权益，原告特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告丁亦瑶辩称，除了换锁芯是真话外，其他都是假话，秦华换钥匙后，还将钥匙给了原告，我们有和秦华同意转租的证据。刚刚秦华也说了，可以直接租给原告，是原告自己不愿意。原告的诉讼请求不能得到法庭支持，请驳回。当时换锁芯后，秦华将钥匙给了原告，原告一直拿着呢。第三人秦华述称，被告私自转租给原告，我不知道，换锁芯后，我将钥匙给了原告，只是一个星期，让原告收拾一下房屋，原告已将钥匙还给我。经过是这样的，2018年我通过其他渠道租给被告房屋，租期5年，因为被告装修，租期从2018年8月开始计算。第一年15000元，第二年、第三年17000元，2019年我和被告要租金，被告说瑜伽馆开不下去，说要转租，我说你把租金给我，我同意转租，暖气费一家一半，我来到房屋，发现房屋已经转租，被告找我协商，我和被告有约定，转租的得通过我同意，暖气费我不出，换完锁芯后，被告才将房租转给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马瑞聪因准备开设瑜伽馆向被告丁亦瑶询问房屋权属，被告丁亦瑶表示该房屋所有权人为第三人秦华，秦华于2018年将该房屋租赁给被告丁亦瑶，被告丁亦瑶一再保证房主秦华同意该房屋转租。原告马瑞聪（乙方）遂与被告丁亦瑶（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租甲方的位于呼和浩特市××区房屋，租赁期限自2019年8月19日至2020年8月19日，租金为每年23000元，押金1000元，租金和押金共计24000元。合同同时约定：甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同签订后，原告马瑞聪于2019年8月15日给付被告丁亦瑶3000元，于2019年8月19日给付被告丁亦瑶17720元，剩余3280元由被告丁亦瑶从预收的学员预存学费抵顶3250元，剩余30元为原告马瑞聪代缴纳的电费。位于呼和浩特市××区房屋的产权人为秦华，但原告马瑞聪刚营业不久，产权人秦华便通知原告马瑞聪搬离房屋，产权人秦华以被告丁亦瑶私下转租房屋为由已于2019年8月便告知被告丁亦瑶解除原租赁合同关系，并将该房屋更换了锁具、收回房屋，已经再次进行出租，原告马瑞聪因此无法正常营业，只得搬出房屋，给部分学员退费，并通过手机短信的方式在2019年10月21日向被告丁亦瑶发送了解除《房屋租赁合同》通知，请求被告丁亦瑶退还剩余租金、押金并赔偿损失。另查明，2018年8月，产权人秦华（甲方）与被告丁亦瑶(乙方)签订《租房协议》，协议约定甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期限自2018年8月18日至2022年8月17日，第一年租金10000元，第二、三年租金15000元，第四、五年租金20000元，按年度结算。甲方向乙方提供毛坯房，乙方在自行装修期间不得破坏房屋结构损坏房屋设施。在租赁期间不得擅自将房屋转租转借，否则甲方有权解除合同，收回房屋。协议签订后，被告丁亦瑶于2018年7月份给付产权人秦华10000元租金和2000元押金，于2019年8月20日给付产权人秦华10000元租金，于2019年10月14日给付产权人秦华5000元。在签订《租房协议》时，被告丁亦瑶与产权人秦华协商，如果装修好，承租一年半年不用房屋时能否转租，产权人秦华同意开麻将馆或是转让都行。被告丁亦瑶承租后对房屋进行了装修，后因房屋暖气不热，产权人秦华同意被告丁亦瑶添加暖气片，暖气费一家一半各自承担。被告丁亦瑶承租一年后将房屋转租给原告马瑞聪，由于被告丁亦瑶与产权人秦华租金问题发生争议，被告丁亦瑶应交纳15000元，尚欠5000元，产权人秦华要求再交纳5000元可以出租，如果不交纳5000元就收回房屋。最后发生了产权人秦华更换房锁、收回房屋的事实。以上事实有房屋租赁合同、微信支付房租及押金交易明细证明、微信支付截图、被告转让原告客户名单、交还房屋说明、案涉房屋出租通知照片、解除房屋租赁合同通知、房屋内部装饰装修及设备设施照片、购买设备设施及装饰装修的支付凭证、部分学员的退费清单、录音光盘、手机截屏图、租房协议在案佐证。本院认为，被告丁亦瑶在与第三人秦华签订《租房协议》时虽然约定不准私自转让房屋，但是经过协商第三人秦华同意转租，被告丁亦瑶在此情况下将房屋转租给原告马瑞聪，与原告马瑞聪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。在履行合同中，因被告丁亦瑶与第三人秦华之间发生纠纷，第三人秦华将房屋收回，直接影响了被告丁亦瑶与原告马瑞聪之间转租合同的履行，导致原告马瑞聪承租房屋的目的不能实现。基于合同相对性，被告丁亦瑶和第三人秦华是否谁违约，均与本案无关。本案的《房屋租赁合同》因被告丁亦瑶没有保证房屋的相关租金等费用在交付房屋前办妥，导致原告马瑞聪无法正常经营，依据合同约定，被告丁亦瑶应承担全部责任，赔偿给原告马瑞聪造成的经济损失。原告马瑞聪以手机短信的方式向被告丁亦瑶发送了解除《房屋租赁合同》通知，至此房屋租赁合同关系解除，被告丁亦瑶应退还剩余租金19166.70元（全年租金23000元核减2个月租金）、押金1000元和赔偿经济损失。对于原告马瑞聪主张的经济损失15675.13元，应当为已灭失或拆除后价值贬损，因原告马瑞聪所增添的设施及装饰装修为可移动物品，能够从房屋搬出带走，价值并未全部毁损，原告马瑞聪租房仅为2个月左右，要求按照购买设施及装饰装修的支付凭证金额予以赔偿，显属不妥。原告马瑞聪依据现有的票据只能证明其购买设施及装饰装修的实际支出，但不能证明受到的实际损失，考虑到房屋租赁合同的目的不能实现后，原告马瑞聪向客户退还相应培训费属于直接收入的减少，根据提供的证据，本院支持退费损失1700元，故本院对该项赔偿损失的诉讼请求部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告马瑞聪与被告丁亦瑶签订的《房屋租赁合同》于2019年10月21日解除。二、被告丁亦瑶于本判决生效后十日内退还原告马瑞聪租金19166.7元及押金1000元，并赔偿经济损失1700元，共计21866.7元。三、驳回原告马瑞聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元（已减半收取），由原告马瑞聪负担136元，被告丁亦瑶负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院审判员 高 明 二○二〇年二月三日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。