文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终230号上诉人（原审原告）：巫山县工业园区管理委员会，住所地重庆市巫山县高唐街道办事处平安路100号，统一社会信用代码115002375520471305。法定代表人：许忠，主任。上诉人（原审原告）：巫山县民生农林综合开发有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平安路100号，统一社会信用代码91500237671031983Y。法定代表人：刘林，董事长。二上诉人的委托诉讼代理人：邹平，重庆江晟律师事务所律师。二上诉人的委托诉讼代理人：刘大军，重庆江晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市创展彩钢夹心板有限公司，住所地重庆市巫山县XX工业园区，统一社会信用代码91500237559018201X。法定代表人：潘美，总经理。上诉人巫山县工业园区管理委员会（以下简称“园区管委会”）、巫山县民生农林综合开发有限责任公司（以下简称“民生农林公司”）因与被上诉人重庆市创展彩钢夹心板有限公司（以下简称“创展彩钢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2019）渝0237民初3504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。园区管委会、民生农林公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由创展彩钢公司承担。事实和理由：（一）上诉人请求被上诉人支付租金没有超过诉讼时效。6年租赁期的截止时间应为2017年3月31日，双方共同认可租金起算时间为2010年8月1日。2014年1月至2014年8月被上诉人应上诉人要求进行厂房搬迁，租期应当扣除8个月搬迁期间后往后顺延至2017年3月31日。因双方没有约定租金的支付时间，故不应适用《民法通则》第一百三十六条第三款规定的1年诉讼时效，而应当适用《合同法》第六十二条第四款规定的即时主张诉讼时效。上诉人在2018年1月5日主张支付租金，应当适用《民法总则》3年的普通诉讼时效。所以上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。（二）《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》在本案中不能适用，该办法非租赁合同组成部分，不能以此确定租金的支付时间，不能作为定案依据。园区管委会、民生农林公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决创展彩钢公司给付园区管委会、民生农林公司租金412222元、物管费11995元，并自2016年1月1日起至付清之日止，以欠付费用为基数、按年利率6%支付资金占用损失；2．本案诉讼费由创展彩钢公司承担。事实及理由：2010年4月1日，巫山县XX工业园区管理委员会与创展彩钢公司签订《合同》，巫山县XX工业园区管理委员会将其所有、位于巫山县XX工业园区x号标准厂房1楼出租给创展彩钢公司使用，租赁时间为6年，并对租金的支付方式和标准进行了详细约定。同时，也对双方的权利义务进行了明确约定。2010年5月20日，巫山县XX工业园区管理委员会将租赁物全部交给创展彩钢公司，签订了移交清单；同年6月1日，创展彩钢公司正式入住该厂房。按照合同约定租金支付标准，创展彩钢公司2010年应付厂房租金20000元、宿舍租金1800元；2011年应付厂房租金57444元、宿舍租金9720元；2012年应付厂房租金47870元；2013年应付厂房租金114838元、宿舍租金5544元、物管费2394元。截至2013年底，创展彩钢公司除支付了20000元厂房租金和11520元宿舍租金外，下欠巫山县XX工业园区管理委员会厂房租金220202元、宿舍租金5544元、物管费2394元未支付。2014年1月13日，创展彩钢公司从X号厂房搬入1X号厂房负一楼和彩钢房屋，2014年应付厂房租金94383元、宿舍租金7623元、物管费4719元；2015年应付厂房租金97637元、宿舍租金5544元、物管费4882元。创展彩钢公司除支付18711元外，还下欠厂房租金192020元、物管费9601元、宿舍租金5544元。综上所述，创展彩钢公司于2010年至2013年12月31日租用巫山县XX工业园区管理委员会位于巫山县工业园区X号厂房一层及宿舍、2014年1月13日至2015年12月31日租用巫山县XX工业园区管理委员会1X号厂房负一楼、彩钢房屋及宿舍，除支付部分厂房和宿舍租赁费外，至今仍欠巫山县XX工业园区管理委员会租金412222元和物管费11995元未支付，其行为构成严重违约。巫山县XX工业园区管理委员会为维护自身权益，特根据相关法律规定起诉，请求支持园区管委会、民生农林公司诉讼请求。创展彩钢公司辩称，1．园区管委会、民生农林公司主张的租金超过了诉讼时效，丧失胜诉权。《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》规定租金按年支付，租用企业在每年启租之日起一次性付清当年租金，且当时的法律规定主张租金的诉讼时效为一年，园区管委会、民生农林公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形；即便按照诉讼时效为三年计算，园区管委会、民生农林公司的起诉也已超过了诉讼时效。2．因为园区管委会、民生农林公司的原因致使创展彩钢公司搬迁厂房，搬迁花去11个月，该期间不应计算租金和物管费；创展彩钢公司租赁的厂房里面有整栋楼的配电箱、变压器箱等公用设施，应作为整栋楼的公摊面积计算租金，而不能全部由创展彩钢公司承担。3．原园区管委会负责人江伟认可创展彩钢公司搬迁后给予创展彩钢公司补偿。4．园区管委会、民生农林公司因政府产业调整要求创展彩钢公司搬迁厂房，因此产生经济损失1246600元，这些费用创展彩钢公司不应承担也无力承担。综上，请求法院充分考虑诉讼时效，以及创展彩钢公司被迫搬迁厂房的实际情况和必然造成的损失，驳回园区管委会、民生农林公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2008年4月10日，巫山县委、县人民政府发出《关于印发及的通知》（委发〔2008〕XX号），载明“……对入驻园区租赁标准厂房的企业，根据不同行业年营业额，上缴地税多少（县内实际留成部分）和安置移民、下岗待业人员就业等方面情况给予月租金0-6元/平方米的租金标准……”。2009年5月31日，巫山县XX工业园区管理委员会作出《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》，载明“为了规范园区标准厂房及后勤服务用房的使用、管理，营造良好的园区生产、生活环境，更好的为入园企业服务，结合园区实际，特制定本办法。一、房屋租用面积计算方法：（一）标准厂房：按楼栋建筑面积计算，两家以上企业共用一栋楼的，按租用楼层建筑面积计算……（二）租金收取办法租金实行按年支付，租用企业在每年启租之日前一次性付清当年租金……本办法由巫山县民生农林综合开发有限责任公司负责解释并组织实施。”2010年3月26日，巫山县机构编制委员会组作出《关于完善县工业园区管理委员会机构编制事宜的批复》（巫山编委〔2010〕X号），载明“巫山县工业园区管理委员会增挂巫山县XX工业园区管理委员会牌子，实行一套班子、两块牌子的管理体制……”。2010年4月1日，巫山县XX工业园区管理委员会（甲方）与创展彩钢公司（乙方）签订《合同》，约定甲方将其所有的巫山县XX工业园区X号标准厂房1楼出租给乙方投资建厂，租赁时间6年，租金“1、入驻园区后第一年租金为20000元/年；第二年月租金为3元/平方米；第三年起月租金按园区厂房租赁政策价格收取……（四）起租时间：自园区提供厂房交付乙方60天起，开始计算租赁时间……”。2010年5月20日，巫山县XX工业园区管理委员会将租赁物交给创展彩钢公司使用，双方签订移交清单。同年6月1日，创展彩钢公司正式入驻该厂房，并使用至2014年1月。后因政府产业调整，创展彩钢公司在巫山县XX工业园区管理委员会要求下从X号厂房一楼搬入1X号厂房负一楼和彩钢房屋继续生产经营。2014年6月24日，创展彩钢公司将上述X号厂房交还给民生农林公司，双方签订了厂房移交清单。2014年11月6日，园区管委会出具证明，载明创展彩钢公司“于2014年1月至2014年8月完成从工业园区X号厂房1楼搬迁至工业园区1X号厂房1楼，情况属实”。庭审中，园区管委会、民生农林公司、创展彩钢公司均认可，厂房租金自2010年8月1日起计算，至2011年7月30日为20000元，2011年8月1日至2012年7月30日按3元/平方米/月计算，2012年8月1日后按6元/平方米/月计算；物管费按0.3元/平方米/月计算，自2013年8月1日起至2015年12月31日由园区管委会、民生农林公司代收代缴。对于厂房租赁面积，园区管委会、民生农林公司主张X号厂房一楼租赁面积按1595.67平方米计算、1X号楼厂房负一楼和彩钢房屋按1356.07平方米计算，创展彩钢公司认为应将安置在前述一楼和负一楼的配电房面积作为公摊面积由整栋楼分摊，园区管委会、民生农林公司认可存在公摊面积，并在重庆市巫山县XX物业管理有限公司参与下对X号厂房一楼和1X号厂房负一层配电房面积进行了测量。经测量，X号厂房配电房面积为31.59平方米，四层楼分摊，扣除三层楼应分摊的面积23.69平方米后，X号厂房一层租赁面积为1571.98平方米；1X号厂房配电房面积50.82平方米，五层楼分摊，扣除四层楼应分摊的面积40.66平方米后，1X号楼负一层和彩钢房屋租赁面积为1315.41平方米。园区管委会、民生农林公司创展彩钢公司均认可按扣除配电房公摊面积后的实际租赁面积计算厂房租金和物管费；第一年的租金20000元不做调整。2010年至2012年，创展彩钢公司支付了厂房租金20000元、宿舍租金11520元；2015年，创展彩钢公司支付了宿舍租金18711元，现已付清全部宿舍租金，但未支付剩余厂房租金和物管费。2016年1月1日，民生农林公司（出租方、甲方）与创展彩钢公司（承租方、乙方）签订《巫山县工业园区厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于巫山县工业园区XX园1X号负一楼、建筑面积1356.07平方米的标准厂房出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金按7.5元/平方米/月计算，次年初1月内按照巫山县人民政府和巫山县工业园区管委会出台的相关政策进行结算。2016年年底，园区管委会、民生农林公司要求创展彩钢公司搬出1X号厂房负一层和彩钢房屋，至2018年底创展彩钢公司搬迁完毕，现该厂房已由园区管委会、民生农林公司出租给其他企业使用。2018年1月5日，民生农林公司向创展彩钢公司发出《通知》，载明“自2017年以来，园区为帮助贵企业解决运行中的实际困难，未向贵企业收取相关租金费用。现已至年末，请贵企业于2018年1月11日前到财务部或按合同约定的账户缴纳所欠房屋租金费用……”。创展彩钢公司对《通知》质证称，《通知》写明主张的是2017年以来的租金费用而非2010年至2015年12月31日期间的租金费用，不能导致诉讼时效中断。2018年11月19日，案涉厂房取得编号为渝（2018）巫山县不动产权第00120XXXX号不动产权证，载明权利人为民生农林公司，建筑面积为6429.94平方米，共四层。2019年9月2日，民生农林公司以创展彩钢公司为被告，向一审法院提起房屋租赁合同诉讼，即（2019）渝0237民初35XX号案件，称创展彩钢公司从2016年1月1日起至2017年12月31日使用园区管委会、民生农林公司的1X号厂房负一层、彩钢房屋，仅支付20000元厂房租金和2125元宿舍租金，尚欠园区管委会、民生农林公司厂房租金224092元、宿舍租金12000元未支付。一审法院经审理后作出（2019）渝0237民初3503号民事判决书，判决创展彩钢公司支付民生农林公司房屋租金228776.8元及资金占用损失，该判决目前暂未发生法律效力。另查明，民生农林公司系园区管委会下设的国资公司，由园区管委会管理，园区管委会、民生农林公司均具有独立法人资格。巫山县XX工业园区管理委员会现均以园区管委会名义对外行使职责。一审法院认为，巫山县XX工业园区管理委员会与创展彩钢公司经协商，就厂房租赁事项签订《合同》，约定了租赁物位置、租赁期限、租金支付等内容，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规规定，为合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。园区管委会与巫山县XX工业园区管理委员会系“两块牌子一套班子”，则园区管委会对巫山县XX工业园区管理委员会的权利和义务依法享有和承担。民生农林公司系园区管委会下设的国资公司和案涉房屋的所有权人，有权向创展彩钢公司主张租金，故园区管委会、民生农林公司主体适格。园区管委会、民生农林公司按照合同约定，将厂房和宿舍交付给创展彩钢公司使用，创展彩钢公司应按合同约定和相关规定支付相应租金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。园区管委会、民生农林公司创展彩钢公司均认可起租时间为2010年8月1日，按《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》规定，“租金实行按年支付，租用企业在每年启租之日前一次性付清当年租金”，则2015年12月31日前的租金应在2015年8月1日前付清，相应租金请求权的诉讼时效期间至2016年8月1日止。园区管委会、民生农林公司在该期间届满三年后才起诉要求创展彩钢公司支付租金，在创展彩钢公司以超过诉讼时效期间、丧失胜诉权进行抗辩时，未能提供充分证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，则园区管委会、民生农林公司要求创展彩钢公司支付租金的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，一审法院不予支持。园区管委会、民生农林公司自2013年8月1日起至2015年12月31日代创展彩钢公司缴纳了租赁房屋的物管费，创展彩钢公司应将相应费用补偿给园区管委会、民生农林公司。园区管委会、民生农林公司出具证明确认创展彩钢公司于2014年1月至2014年8月完成厂房搬迁，因厂房搬迁是园区管委会、民生农林公司的要求，搬迁期间造成创展彩钢公司停产是客观事实，则创展彩钢公司辩称该期间的物管费应由园区管委会、民生农林公司承担的主张，一审法院予以采纳。园区管委会、民生农林公司创展彩钢公司均同意物管费按扣除相应公摊面积后的实际租赁面积计算，即X号厂房一层租赁面积为1571.98平方米，1X号楼负一层和彩钢房屋租赁面积为1315.41平方米，一审法院予以确认。因此，创展彩钢公司应补偿给园区管委会、民生农林公司的物管费为：2013年8月1日起至2013年12月31日止，为0.3元/平方米/月×5个月×1571.98平方米=2357.97元；2014年9月1日起至2015年12月31日止为，0.3元/平方米/月×16个月×1315.41平方米=6313.97元，合计8671.94元。创展彩钢公司长期占有园区管委会、民生农林公司的资金，给园区管委会、民生农林公司造成了资金占用损失，但因双方对物管费履行期限没有约定，园区管委会、民生农林公司也未能证明曾主张过物管费，则相应资金占用损失应自园区管委会、民生农林公司主张之日即2019年9月2日起按年利率6%计算至付清之日止。园区管委会、民生农林公司主张的物管费中超过部分，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，园区管委会、民生农林公司的部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、第二百一十九条之规定，判决：由重庆市创展彩钢夹心板有限公司于本判决生效后五日内，支付巫山县工业园区管理委员会、巫山县民生农林综合开发有限责任公司物管费8671.94元及资金占用损失（自2019年9月2日起至付清之日止，按年利率6%计算）；驳回巫山县工业园区管理委员会、巫山县民生农林综合开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果创展彩钢公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7664元，减半交纳3832元，由巫山县工业园区管理委员会、巫山县民生农林综合开发有限责任公司负担3800元，重庆市创展彩钢夹心板有限公司承担32元。二审查明事实与一审查明的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人园区管委会、民生农林公司向被上诉人创展彩钢公司主张2015年12月31日前欠付租金是否超过诉讼时效。针对本案的争议焦点评判如下：2009年5月31日，巫山县XX工业园区管理委员会作出的《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》第二条第（一）款第1项明确“标准厂房租金标准，按《巫山县XX工业园区标准厂房租金实施方案》（委发〔2008〕XX号）和各企业与园区签订的招商入主合同所约定的标准执行”，第二条第（二）款明确“租金实行按年支付，租用企业在每年启租之日前一次性付清当年租金”。该办法于2009年6月1日起执行。民生农林公司作为园区管委会下设的国资公司，其对园区房屋的租赁管理行为应当按照《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》确定的租金收取办法执行。双方于2010年4月1日签订的租赁合同第三条第（三）款第1项中亦明确约定“入驻园区后第一年租金为20000元/年……第三年起月租金按园区厂房租赁政策价格收取。（委发〔2008〕XX号）”。所以，园区厂房租赁政策是租赁合同的组成部分，一审法院适用《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》确定请求支付租金的起算时间并无不当。即使不适用《巫山县XX工业园区房屋租赁及管理办法试行》，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“对支付期限没有约定或约定不明确的……租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，由于双方于2010年4月1日签订的租赁合同没有约定租金支付期限，且双方在庭审中一致认可租赁期间从2010年8月1日起算，基于双方2016年1月1日重新签订了新的租赁合同，原租赁合同已于2015年12月30日终止，故2015年8月1日至2015年12月30日期间的租金应当在2015年12月30日支付。对于上诉人主张应当适用《中华人民共和国民法总则》三年普通诉讼时效的问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为1年：……(三)延付或拒付租金的”之规定，请求支付租金的诉讼时效应当适用1年的特别诉讼时效，而非3年的普通诉讼时效，上诉人在2018年1月5日才向被上诉人主张2015年12月30日前的租金已经超过诉讼时效。综上，上诉人主张诉讼时效未届满的理由均不能成立，本院不予采信。综上所述，园区管委会、民生农林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8969元，由巫山县工业园区管理委员会、巫山县民生农林综合开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李迪云审 判 员 铁晓松审 判 员 刘丽苹二〇二〇年四月二日法官助理 石同全书 记 员 向彦霖