山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初22号 原告：吕新光，男，1962年4月7日生，汉族，住山东省寿光市。 被告：王艳敏，女，1974年7月9日生，汉族，住山东省青州市。 被告：丁正，男，1971年8月9日生，回族，住山东省青州市。 上述两被告的委托诉讼代理人：王福升，山东古州圣洁律师事务所律师。 上述两被告的委托诉讼代理人：徐友坤，山东古州圣洁律师事务所实习律师。 原告吕新光与被告王艳敏、丁正所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月2日立案。在答辩期内被告王艳敏提出管辖权异议，2020年2月26日，本院裁定驳回被告王艳敏提出的管辖权异议。被告王艳敏不服提起上诉，2020年4月23日，山东省潍坊市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年5月20日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕新光，被告王艳敏、丁正的委托诉讼代理人王福升、徐友坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕新光向本院提出诉讼请求：1.依法确认铁路花园东区5号楼3单元402室房产（附52号车库、18号地下室）房屋所有权属于原告；2.判令被告继续履行房屋转让协议，协助原告办理房屋产权证的相关手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，被告王艳敏为山东省青州市地方铁路局青州管理处职工，享有在寿光市的购房资格。2010年9月24日，原告与被告王艳敏签订铁路花园房屋转让协议一份，协议约定：原告向被告支付出让费2.4万元，被告向原告出让选房要房资格，并保证协助原告办理完毕产权转移手续。协议签订后，原告依约向被告支付转让费2.4万元，以被告的名义向中阳集团交纳房款共计301716.56元（其中房款233900.56，车库款55000元，地下室款12816元），最终选定房屋为铁路花园东区5号楼3单元402室房屋，中阳集团也已向原告交付房屋。原告是涉案房屋的实际出资人，对涉案房屋享有所有权。现房屋已具备办理产权转移手续的条件，但被告违反协议约定，拒绝协助，已侵害了原告的合法权益。 王艳敏、丁正辩称，原告所诉与事实不符，涉案房屋系铁路集团为职工建造的集资福利房，被告王艳敏作为该处职工，享有购买房屋的资格，原告并非铁路职工，不享有购房资格，该房产本身具有一定的福利补贴性质，本案房屋转让不符合相关政策要求，原告不能取得房屋所有权。且涉案房屋并没有办理不动产网签登记，不具备办理不动产登记证书和过户的条件，不能办理过户手续。另外，该房产取得系在两被告夫妻关系存续期间，依法属于夫妻共同财产，被告丁正并没有在房屋转让协议上签字，事后也没有对房屋转让协议进行追认。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及依据，依法应当驳回。 本院经审理认定如下事实：2010年9月24日，吕新光（乙方、受让方）与王艳敏（甲方、转让方）签订房屋转让协议一份，内容为：甲方今收到乙方2.4万元人民币，作为甲方房屋出让费用。出让房屋为甲方所在单位山东省青州市地方铁路局青州管理处在寿光南环路以北以调度指挥中心配套生活区。经甲乙双方协调达成如下条款：1、甲方出让选房要房资格（选房号为569号），无偿为乙方提供身份证、委托书等证件，保证乙方办理完房产全部手续所需要的个人有效证据。2、乙方必须按照青州管理处的文件执行，选房保证金、房款、开口费、办证费等所有房屋费用、手续由乙方自行承担。3、如因国家政策限制，该房产不能转至乙方名下，甲方也不得收回房产，乙方也不得索要房屋转让费2.4万元人民币，房产所有权、使用权和处置权应为乙方所有。4、甲方必须履行及时通知乙方楼房进展情况的义务。通知不及时导致的问题，由甲方负责解决。协议并约定了其他事项。同日，王艳敏出具收到条一份，内容为：今日收到吕新光贰万肆仟元整。2010年10月初，王艳敏协助吕新光将房屋选定为铁路东区（二期）铁路花园5号楼3单元402室（附车库、地下室）。2010年10月12日，山东中阳房地产开发有限公司（以下简称中阳房地产，甲方）与王艳敏（乙方）签订二期住宅购房补充协议一份，协议第三项载明：乙方所选房屋5年内不可办理变更手续转让他人，若转让他人甲方有权不予办理购房手续。2010年10月17日至2015年12月2日，吕新光以王艳敏的名义共计向中阳房地产交纳了房款301716.7元。2015年12月2日，吕新光以王艳敏的名义与中阳房地产签订“向个人出售商品房屋定位书”，确定房屋为铁路东区住宅楼Ａ5号楼3单元402室，车库52号，地下室18号，合计售价301716.56元。同日，吕新光与中阳房地产办理了房屋交接手续并装修入住至今。 本院认为，本案争议的焦点为：一、吕新光与王艳敏签订的转让协议是否有效；二、吕新光对案涉房屋是否有所有权；三、王艳敏、丁正是否有义务协助吕新光办理房屋产权证书。 一、关于吕新光与王艳敏签订的转让协议是否有效的问题 王艳敏所在单位委托中阳房地产开发建设楼房，王艳敏具有购房资格。王艳敏与吕新光签订转让协议时，房屋尚未建成，当时也不能确定具体位置、户型及面积大小等，王艳敏此时享有的也仅仅是购房资格，并未现实取得房屋的所有权。协议约定“甲方出让选房要房资格（选房号为569号）”，转让费24000元远远低于需要交纳的房款，以上均表明涉案协议书转让的标的是购房资格，并非具体的房屋所有权。涉案转让协议转让的购房资格虽因王艳敏的职工身份而取得，但并非不得转让的人身权利，王艳敏亦未提交证据证实其单位禁止职工转让该项债权。该购房资格虽不能立即、现实地取得房屋的所有权，但却获得了对未来取得涉案房屋所有权的合理期待，这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益。吕新光同意为此支付王艳敏24000元作为对价，以取得王艳敏有偿转让的购房资格，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议应属有效。 涉案转让协议系在两被告夫妻关系存续期间签订，两被告以被告丁正没有在转让协议上签字，事后也没有对房屋转让协议进行追认为由否定转让协议的效力。本院认为，若王艳敏未与丁正达成一致意见即转让购房资格，其行为确有不妥，属于无权处分行为，但无权处分并非导致合同无效的充分条件。王艳敏在转让购房资格时并未告知吕新光其丈夫丁正不同意转让，且购房资格是以合理的价格转让，吕新光按协议履行了自己的义务，善意取得了购房资格。因此两被告以被告丁正未同意转让为由主张转让协议无效，本院不予支持。 二、关于吕新光对案涉房屋是否有所有权的问题 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋尚未进行不动产登记，吕新光与王艳敏之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，吕新光不能根据转让协议的约定直接取得房屋所有权。故其要求确定案涉房屋归其所有的主张，本院不予支持。 三、关于王艳敏、丁正是否有义务协助吕新光办理房屋产权证书的问题 吕新光与王艳敏签订了转让协议，并履行了转让协议约定的义务，其对涉案房屋具有物权期待权，即一定时间后取得房屋所有权。吕新光与王艳敏签订的转让协议约定了房屋所有权归吕新光，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权并不因此由吕新光享有，但在吕新光与王艳敏之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权设立、变动为主要内容的债权债务关系，故王艳敏、丁正对吕新光负有相应的协助办理房屋所有权设立、转移登记的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告王艳敏、丁正于本判决生效之日起十五日内协助原告吕新光办理铁路花园5号楼3单元402室（附车库、地下室）的所有权设立、转移登记； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告王艳敏、丁正负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李永惠 二〇二〇年八月二十日 书记员  李丽萍