北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2879号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘劭，男，满族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京海能物业管理有限公司，住所地北京市经济技术开发区文化园西路8号院1号楼8层907。法定代表人：莫程福，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，北京海能物业管理有限公司员工。上诉人刘劭与上诉人北京海能物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘劭上诉请求：1.撤销一审判决书；2.判定物业公司支付刘劭违约金52626元；3.一、二审诉费由物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定物业公司存在违约行为，承担违约责任是正确的，但依据不全面。2.一审判决酌定的违约金10000元过低，不公平。3.一审判决刘劭返还物业公司押金是错误的。4.一审判决诉讼费的分担是错误的。物业公司辩称，不同意刘劭的上诉请求。事实和理由：刘劭恶意举报并撵走租户，造成合同无法继续履行，物业公司不存在违约行为。刘劭没有主动对涉案房屋进行交接，基于其违约在先，应当将押金予以返还。刘劭想通过不当得利的方式取得违约金，刘劭系违约方，物业公司不同意支付违约金。物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项。2.判令刘劭返还押金10000元。3.一二审诉讼费由刘劭承担。事实和理由：1.驳回刘劭上诉请求，一审判决符合物业公司反诉请求及事实和法律规定。2.物业公司反驳刘劭上诉理由如下：刘劭上诉称群租和恶意拖欠房租两项诉称物业公司不构成违约；一审判决物业公司给付刘劭10000元违约金，但刘劭未先履行义务；一审判决刘劭返还物业公司10000元押金正确；一审判决关于诉讼费分担正确。刘劭辩称，不同意物业公司的上诉请求。事实和理由：物业公司承租房屋过程中存在群租的事实。根据双方签订的委托书可以证明租户的居住手续由物业公司办理，刘劭予以配合，但物业公司从未主张过办理相关手续。物业公司并未主动与刘劭办理物业交接手续，基于物业公司造成刘劭的家具家电损失以及物业公司尚有未支付的房租，故不同意退还押金。刘劭向一审法院起诉请求：1．请求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；2．请求判令物业公司支付违约金52626元（以欠付费用总额107.4万元为基数按银行同期贷款利率4.9％计算）。物业公司向一审法院反诉请求：要求刘劭退还押金10000元。一审法院认定事实：2019年4月15日，刘劭（作为出租人、甲方）与物业公司（作为承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条，房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市通州区×××103房屋租赁给物业公司。交付房屋为2号楼，共计建筑面积100.91平方米，其中地上建筑面积100.91平方米，代送地下建筑及其他面积147平方米。（二）房屋权属状况：房屋所有权人姓名或名称：刘劭，房屋未设定抵押。第二条，房屋使用权情况及登记备案。（一）租赁用途：居住、注册、办公、创业园、室内外logo冠名悬挂等其他用途。（二）如使用用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起20日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续……第三条，租赁期限：（一）第一期交付房屋租赁期自2019年4月15日至2028年4月15日，累计9年。交付房屋时间为2019年4月15日前……（二）租赁期满，乙方在同等条件下享有优先租赁权。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，不能达成一致的遵照本协议继续执行。第四条，租金及押金：（一）租金标准：基础租金：12号楼2号楼，前3年为壹万元整，之后每3年在此租金基础上上涨500元。每期价格与时间以交接项目附件1为准。支付方式：押1付3。免租期到期后5日内支付首次3月租金（实际时间以甲方向乙方交付房屋时间除去免租期后开始计算，免租期满后为租金实际核算起租日）。（二）本合同签订后1个工作日内支付押金壹万元，如双方解除合同或者合同期满终止，甲方应退还乙方押金……第九条，违约责任：（一）甲方未按约定履行合同的，应按总租金的百分之贰拾支付违约金。（二）乙方未按约定时间支付租金、押金及其他相关费用的，应以欠付费用总额为基数按银行同期贷款利率支付违约金。合同还约定了其他相关费用的承担方式、房屋维护及维修、合同解除、合同争议的解决办法、其他约定的事项等内容。合同附件一为房屋交割清单，载明房屋内存在物品的情况。合同附件二：（一）甲方向乙方交付楼上100.91平米；楼下147平米，交房时间：2019年4月8日，租赁期自2019年4月15日至2028年4月15日，累计9年；（二）租金标准：2-12-103，前三年为10000元，之后每3年在此租金基础上上涨伍佰元，即1-3年为10000元；4-6年为10500元；7-9年为11000元，支付方式为押一月付三月。合同签订后30个工作日内支付押金。押金壹万元整，如双方解除合同或者合同期满终止，甲方应退还押金。合同签订后，2019年4月8日11时15分，物业公司通过其员工郑军以支付宝的形式向刘劭转款10000元押金。2019年4月11日，物业公司向刘劭转账了房屋租金30000元。随后，刘劭将房屋交付给物业公司，物业公司在接收房屋后，将房屋对外出租。2019年6月21日，北京市通州区马驹桥镇人民政府综合治理办公室（以下简称综治办）作出《房屋违法出租问题限期整改告知书》，确认×××2-2-103号房屋（即本案中刘劭租赁给物业公司的房屋）存在打隔断、上下铺违法问题，并要求承租人冯娟在接通知之日起3日内腾退完毕。2019年6月24日，综治办将房屋内的隔断进行了拆除。2019年7月15日，物业公司通过其公司总经理莫程富的账号向刘劭转账房屋租金30000元。随后，刘劭及其妻子在查看房屋时发现，物业公司虽将租赁房屋中的隔断拆除，但依旧存在用屏风隔离客厅等分租的现象，房屋中摆放的床位远超12人的居住需要。于是，刘劭同物业公司进行沟通，但双方沟通未果。于是，刘劭要求承租在房屋内的租户搬离，双方在北京市通州区马驹桥镇派出所民警的调解下，租户万涛与刘劭签订了一份《协议书》，约定万涛于2019年10月23日前搬走。刘劭认可其已经在2019年10月23日将房屋收回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。刘劭与物业公司于2019年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应属合法有效合同。双方应当按照合同的约定履行自身的义务。经开庭审理，一审法院确认本案的争议焦点为，物业公司在履行租赁合同中的行为是否构成了违约。刘劭认为物业公司存在违约行为，包括在房屋内打隔断、租户人数超过12人。双方签订的租赁合同载明，居住人数不超12人。从租赁合同实际的履行过程看，综治办对房屋作出过限期整改告知；从刘劭提交的照片也可以看出即使在隔断拆除后，房屋内依然存在以屏风等屏蔽物隔断房屋进行使用的情况，且房屋内摆放的床位明显超过了12人的居住需求，故一审法院认定物业公司在履行租赁合同的过程中允许房屋内居住人数超过了12人。物业公司从刘劭处租赁了房屋，并将房屋转租，物业公司在转租过程中能够控制房屋内实际居住的人数，但房屋内的居住人数明显超出12人，物业公司对此应承担相应的责任。综上，一审法院认定物业公司的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。关于双方的诉讼请求，因双方皆同意解除合同，对此一审法院不持异议。因2019年10月23日，租户清退后，刘劭已经实际占有了房屋，故一审法院确认合同解除的时间为2019年10月23日。关于违约金一项，因物业公司存在违约行为，物业公司应该支付刘劭违约金。就违约金的数额来看，双方签订合同中来看，并未约定物业公司在允许房屋中居住人数超过12人违约的情况下的违约金计算数额及方式。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院综合租赁合同履行实际、物业公司违约情节等情况，酌定违约金为10000元。关于物业公司要求返还押金的反诉请求，双方签订的合同第四条第（二）项规定，双方解除合同或合同期满终止，甲方应退还乙方押金。现一审法院已经认定合同于2019年10月23日解除，刘劭应将押金10000元退还给物业公司。一审法院于2020年1月作出判决：一、刘劭与物业公司在2019年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、物业公司给付刘劭违约金10000元，于判决书生效之日起7日内执行清；三、刘劭给付物业公司押金10000元，于判决书生效之日起7日内执行清；四、驳回刘劭的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩意见，本案的二审争议焦点为：一、物业公司是否存在违约行为。二、押金应否予以退还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于争议焦点一，根据双方签订的合同内容以及综治办作出的《房屋违法出租问题限期整改通知书》等已查明的事实，物业公司存在在涉案房屋内打隔断，租户人数超过12人以及未及时支付房租等行为，故一审法院认定物业公司的上述行为属于违约行为应当承担违约责任，依据充分，并无不当。物业公司以刘劭及妻子恶意举报，刘劭不协助办理租户居住手续为由，主张其不存在违约行为，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院综合合同履行的实际情况以及物业公司的违约情节，以公平原则为依据，酌定的违约金数额适当，本院予以维持。刘劭主张按照涉案合同总金额为基数确定违约金，缺乏合同依据，结合其亦未提供充分证据证明其他损失情况，故刘劭要求物业公司支付违约金52626元，本院不予支持。关于争议焦点二，基于双方均认可解除合同，结合刘劭于2019年10月23日已经实际占有房屋，故一审法院判定《北京市房屋租赁合同》于2019年10月23日解除，并无不当。合同解除后，刘劭应返还物业公司押金10000元。刘劭以物业公司损坏其家具家电为由不同意退还租金，缺乏事实依据，本院不予支持。如刘劭认为物业公司尚有租金未支付，可另行主张。综上所述，刘劭、物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1166元，由刘劭负担1116元（已交纳），由北京海能物业管理有限公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  谷绍勇审 判 员  姜 君二〇二〇年三月九日法官助理  张燕欣书 记 员  李 峥