河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0103民初11679号原告：谷军生，男，汉族，1973年6月10日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：胡梦蝶，河南兆维律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁利萍，河南兆维律师事务所律师。被告：胡晓冰，男，汉族，1948年1月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李亮伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：王小琳，女，汉族，1951年1月14日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李亮伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告谷军生与被告胡晓冰、王小琳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷军生的委托诉讼代理人胡梦蝶、梁利萍、被告胡晓冰、王小琳的委托诉讼代理人李亮伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷军生向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令两被告继续履行房屋买卖合同，支付原告违约金305000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告谷军生为孩子上学，在2015年11月3日与被告胡晓冰、王小琳及居间公司郑州房朝房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定，两被告将拥有的位于郑州市二七区兑周南里5号院付6号房屋出售给原告，双方协商后，本合同项下的房屋及配套设施的成交价为3050000元。依合同第七条第一款的约定，被告方应在网签之日起当日内将该房产名下的所有户口迁出，如户口未全部迁出，被告方向原告支付总房款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同签订后，原告已按约定完全支付了购房款，且已于2016年1月份取得房产证，但被告方却未按合同约定在网签当日即2015年12月28日将涉案房屋项下的户籍全部迁出。后原告多次找被告协商，但被告方一拖再拖，至今未将涉案房屋上的户口迁出，户口不迁出将影响原告实现购房的根本目的，即孩子上学问题。被告方的违约行为侵害了原告方及家人的合法权益。故原告提起诉讼。被告胡晓冰、王小琳辩称，：一、谷军生称购买房屋的根本目的是为孩子上学问题，与事实不符。一方面，谷军生在购房过程中从未说过涉案房屋购买的根本目的是为了孩子上学，对于户口问题是直到2017年5月才第一次电话向被告提出。另一方面，涉案合同系中介机构提供的格式合同，其中的户口迁移条款双方仅是在格式条款上填写而已。与之相对比的，房屋的过户问题虽然格式合同第五条已经做了约定，但双方在手写的特别条款中又强调了到房管局办理过户手续的准确时间以及违约金。由此也可以看出谷军生的主要目的是获得房屋所有权，而非其他。二、谷军生称涉案房屋原户口不迁出，影响其入户，与事实不符。二被告的户口从未落在涉案房屋上，也从未关心过涉案房屋上的户口问题。直到2017年5月谷军生提出涉案房屋上还有被告胡晓冰父母以及弟弟王九一的户口，二被告才知道。由于在房屋买卖的两年前胡晓冰的父母均已离世，得知此事后胡晓冰很快的就开具死亡证明，与谷军生一同来到大学路派出所。户籍民警告知，父母的户口好销，但胡晓冰既不是户主也不是房屋业主，无权让王九一迁出，只有房屋所有权人可申请将他人迁出。户籍民警当场给王九一打电话，但由于王九一与胡晓冰有矛盾，听说情况后直接挂了电话。另外，在2017年6月6日，即原告起诉2个月前，王九一的户口也迁出。被告认为，根据公安机关相关户籍管理相关规定，在二手房买卖过程中，现户主持房产证等材料即可自行办理入户。对于未迁出的他人，仅能由其本人自愿迁出或由新房主请求公安机关将其迁出。也就是说，即使谷军生所购房屋存在他人户口，一方面不影响谷军生户口的落入，另一方面也仅能由谷军生去申请迁移。三、双方合同约定的违约责任明显过高，应当予以调整。首先，被告逾期迁出户口的行为并不影响谷军生落户，谷军生在获得房屋所有权后，如果到派出所办理户口迁移，直接就可以迁入，根本不需要被告的配合，而且被告根本无权配合。故原告主张的损失与被告的逾期行为并无因果关系。其次，原告没有任何证据证明其存在经济损失。涉案房屋买卖合同的核心内容中房屋的过户，被告也依约履行，合同的核心目的已经实现。再次，双方签订的房屋买卖合同并约定违约金的最终目的是为了保障履约而不是期望违约，更不是利用违约金条款达到惩戒并获取收益的目的。被告认为，依照合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原、被告双方约定的违约金过高，请求人民法院予以减少。综上所述，请求人民法院公正、合理审判本案。本院经审理认定事实如下：2015年11月3日，原告谷军生与被告胡晓冰、王小琳在郑州房朝房地产经纪有限公司居间下签订了《房屋买卖合同》。合同约定，被告胡晓冰、王小琳将其拥有的位于郑州市二七区兑周南里5号院付6号的房屋出售给原告，房屋建筑面积为142.52平方米；成交价格人民币3050000元；该房屋无银行按揭抵押贷款，原、被告双方应在本合同签订之日起47个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；二被告应在收到除物业保证金之外的房款之日起当日内向原告完整有效的交付本合同项下房产及其它相关配套附属设施，并保证在网签之日起当日内将该房产名下所有户口全部迁出，如户口未全部迁出，二被告向原告支付总房款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；双方网签后，如原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金。合同还约定了其他事项。后原、被告双方依约履行合同，涉案房屋于2016年1月19日已过户至原告配偶姚丽娜名下。但二被告却未按合同约定在网签当日将涉案房屋项下的户口全部迁出，后原告多次找被告协商户口迁出事宜，但二被告方未及时办理。故原告提起诉讼，请求：1.依法判令两被告继续履行房屋买卖合同，支付原告违约金305000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。另查明，本案在审理过程中，经本院向郑州市公安局大学路派出所查询，涉案房屋原户成员于2017年6月6日全部迁出，此户已清空。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定二被告保证在网签之日起当日内将该房产名下所有户口全部迁出，如户口未全部迁出，二被告向原告支付总房款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。二被告未在合同约定的期间内将涉案房屋项下的户口全部迁出，构成违约，应承担相应的违约责任。因涉案房屋原户成员已于2017年6月6日全部迁出，涉案房屋买卖合同已履行完毕，对原告要求二被告继续履行涉案房屋买卖合同的主张本院不予支持。对原告主张的要求二被告支付违约金305000元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中被告认为原、被告双方约定的违约金过高，请求人民法院予以减少。因涉案房屋原户成员已于2017年6月6日全部迁出，原告未提供其因被告未及时迁出原户成员户口受到的实际损失的相应证据，兼顾本案合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原告主张的该项违约金过高，本院酌定支持违约金数额100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡晓冰、王小琳于本判决生效之日起十日内给付原告谷军生违约金100000元；二、驳回原告谷军生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，减半收取2937.5元，由被告胡晓冰、王小琳负担1115元，由原告谷军生负担1787.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  赵惠红二〇一七年十一月二十三日书记员  李晶莹