湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初12054号 原告（反诉被告）：鲁渊，男，1994年3月19日出生，汉族，住湖北省孝昌县。 委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段伟斌，湖南湘天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁琦，男，1995年8月2日出生，汉族，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人：孙治钢，湖南芙蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范为真，湖南芙蓉律师事务所律师。 原告（反诉被告）鲁渊诉被告（反诉原告）丁琦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，由审判员房淼淼担任审判长，人民陪审员柯重光和李国志组成合议庭，由代理书记员彭小波担任庭审记录。原告（反诉被告）鲁渊及其委托诉讼代理人王崇求，被告（反诉原告）丁琦及其委托诉讼代理人孙治钢、范为真均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）鲁渊向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2、判令丁琦返还鲁渊房屋押金30000元；3、判令丁琦赔偿鲁渊因改三厢电所支出的20000元；4、判令丁琦赔偿鲁渊2019年11月6日至13日的营业损失5600元；5、判令丁琦承担本案全部诉讼费用。事实与理由：鲁渊和丁琦于2019年5月9日签订《定金协议》，约定丁琦将位于××路××号商铺出租给鲁渊经营使用，鲁渊先交定金20000元，租金为21000元／月，押30000元付半年，双方在2019年5月17日签订租赁合同，合同还约定该商铺正式合同以三厢电进来为准。定金协议签订当日，鲁渊支付了30000元商铺押金给丁琦。2019年5月13日，丁琦因完成商铺改三厢电，鲁渊支付了改电费用20000元及半年租金126000元给丁琦，同时双方签订《联营合同》（实为租赁合同），内容与《定金协议》一致，租赁期限为2019年5月13日至2020年5月13日。2019年10月，由于政府对黄兴中路修缮整改，导致鲁渊店铺经营生意惨淡，期间鲁渊告多次与丁琦协商要求租金减免，丁琦在微信中承诺如鲁渊不愿意租可退还租金，但此后又反悔。由于双方就后续租金是否减免问题未协商一致，11月7日丁琦要求鲁渊关门歇业，11月10日，鲁渊与丁琦沟通第二天是否可以营业，丁琦同意可以营业，但在第二天强行赶走顾客要求关门，并于12日晚强行撬开房门，要求鲁渊清出物品。11月13日租赁到期后，丁琦直接将商铺转租给他人经营，但丁琦一直不退还押金和赔偿改电费用等损失。丁琦行为违反合同约定，为维护鲁渊的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）丁琦的本诉答辩意见：一是双方签订的《联营合同》已解除，无需法院判决，丁琦于2019年11月13日在商铺门前张贴通知并发送微信、短信依法解除《联营合同》；二是丁琦无需返还房屋押金30000元，鲁渊要求退还押金30000元，不符合合同约定的退还联营保证金的条件；三是丁琦无需赔偿因改三厢电产生的20000元，三厢电改造是原被告真实意思表示，双方约定的该项义务已履行完毕，无权要求返还；四是丁琦无需赔偿营业损失5600元。鲁渊并未提供其营业损失的证据，丁琦也未采取影响鲁渊营业的方式，请求驳回鲁渊的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）丁琦向本院提出反诉请求：1、判令鲁渊支付丁琦经济损失68927元；2、由鲁渊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方于2019年5月9日签订《定金协议》，约定丁琦将位于××路××号商铺出租给鲁渊，双方于2019年5月13日签订《联营合同》，约定租赁期限为2019年5月13日至2020年5月13日；房租押三万付半年，下一期交房租需提前七天等，丁琦在鲁渊应支付下一期房租前多次提醒鲁渊缴纳下一期房租，鲁渊均拒绝交纳。在合同履行期满前，鲁渊明确表示以自己行为表明不履行主要债务，为防止丁琦损失扩大，2019年11月13日，丁琦于商铺大门前张贴《通知》，依法解除双方签订的《联营合同》，由于鲁渊违约造成丁琦经济损失共计68927元。为维护丁琦的合法权益，反诉至贵院，恳请判如所请。 原告（反诉被告）鲁渊答辩称：双方签订的《联营合同》并未约定下一期房租未提前7天支付承担违约责任，鲁渊因政府施工经营惨淡，一直在跟丁琦衔接沟通减免租金事宜，而丁琦直接干扰影响鲁渊正常经营，阻止鲁渊正常营业，违约在先，继而鲁渊未继续经营，请求驳回丁琦的反诉请求。 经审理查明，2019年5月9日，鲁渊与丁琦签订一份《定金协议》，约定丁琦出租给鲁渊位于××路××号商铺用于经营使用。鲁渊预交定金20000元，双方约定租期一年，租金21000元／月，付款方式为押三万付六个月，经营范围为小吃卤味，面积25㎡，双方在2019年5月17日之前签订租赁合同，商铺正式合同是以三厢电进来为准，如果三厢电没进店，定金全部退还给鲁渊。该《定金协议》上还备注“今商议最后决定三厢电贰万，定金壹万整”。当日，鲁渊向丁琦转账了保证金30000元。2019年5月13日，双方签订正式的《联营合同》，约定丁琦提供位于××路××号商铺供鲁渊独立经营，经营范围为卤味，面积约26㎡，合同期限自2019年5月13日至2020年5月12日。鲁渊须支付保证金30000元，联营利润为21000元，押三万付半年，合同履行期内，若出现不可抗力危害（如遭遇地震、风暴、洪水、战争等自然灾害）导致本合同不能履行时，合同自行终止，双方概不承担对方损失，同时，丁琦及时返还鲁渊支付的联营保证金和经结算多余的联营利润。该合同第五章约定其他：后续递增以大房东递增为准，如鲁渊不再经营，需和丁琦提前两个月沟通，一年后，如丁琦不再把铺面租予鲁渊，需提前两个月告知，下一期交房租须提前7天交房租。2019年5月14日，丁琦向鲁渊交付了商铺。2019年5月17日，丁琦向鲁渊出具两份收据，其中一份是鲁渊支付押金30000元的凭证，另一份是鲁渊支付半年租金126000元的凭证。 合同签订后，因政府从2019年10月起对黄兴中路沿街店铺进行统一整修，既没有书面通知，又未张贴具体施工时限，影响沿街店铺客流量，导致鲁渊的店铺经营惨淡，鲁渊找到丁琦协商降免房租事宜，丁琦在微信聊天记录中直接回复“你们做就继续做，不做就撤退，我把租金退给你们”。庭审中，鲁渊申请证人江某出庭作证，拟证明因政府施工严重影响沿街店铺经营，证人多次找丁琦协商未果，在协商过程中，证人于2019年11月10日询问丁琦是否可以营业，丁琦回答可以，但在次日店铺营业时，丁琦过来强行关门，还将顾客赶走，并报警称鲁渊未交房租不能营业，丁琦对证人的陈述三性无异议。为此鲁渊未再营业，并于2019年11月16日清理搬走自己东西，涉案商铺于2019年11月13日被贴封条。2019年11月19日，丁琦将涉案商铺转租给他人经营银器生意。鲁渊认为丁琦强行停止鲁渊营业导致合同无法履行，酿成此诉，要求丁琦退还押金，赔偿经营损失。丁琦则认为鲁渊未在合理期限支付租金，已向鲁渊发出解除通知，合同已解除，故反诉至本院。 已查明，丁琦对其第一项反诉请求进行明确，内容为：1、房屋转让差额费25000元（135000元-110000元）；2、丁琦因处理纠纷向单位请假被扣处当月工资3000元；3、丁琦往来长沙花费差旅费、餐饮费1927元；4、丁琦租金损失30000元；5、居间转让费用6000元；6、律师代理费3000元，合计68927元。丁琦向本院提交了一份《劳动合同》、请假条、考勤明细表、工资明细表、往来车票交通差旅费，以及律师费收据、付款凭证等，拟证明丁琦为积极应诉产生了上述实际经济损失，鲁渊对此不予认可，认为与本案无关。 在诉讼过程中，丁琦向本院陈述涉案商铺最初承租人为案外人刘业波，2018年11月11日，刘业波将××路××号商铺转租给案外人张磊，租期2年，从2018年11月12日至2020年10月31日，租金16000元／月，保证金48000元。之后，案外人张磊于2019年4月8日将涉案商铺租给案外人丁盈丰，并签订一份《定金协议》，约定月租16000元，两年一签，押三付三，经营小吃。案外人丁盈丰出具证言证明其是代丁琦承租涉案商铺，丁琦对此予以认可。2019年5月31日，丁琦又找原转租人刘业波并与其签订一份《门面租赁合同》，承租本案××路××号商铺，租赁2年，从2019年7月1日至2021年7月1日，月租金16000元，保证金48000元。之后，丁琦将涉案商铺转租给本案鲁渊，租期为2019年5月13日至2020年5月12日。现丁琦认为鲁渊既未提前两月沟通是否继续经营的问题，又未提前七天交纳下一期半年房租，鲁渊构成严重违约，原告遂于2019年11月13日发出一份《通知》，告知鲁渊自通知下达之日《联营合同》即行解除，故丁琦委托居间方谭顺介绍其他租户签订一份《房屋承租经营权转让居间合同》，为此支付中介费6000元，丁琦与案外人彭聪亮于2019年11月19日签订一份《转让合同》，约定押三付六，案外人彭聪亮于2019年11月19日前一次性转让费110000元，月租16000元／月。 以上事实，有联营合同、转账记录、定金协议、微信聊天记录、照片、证人证言、通话录音、门面租赁合同、转让合同、房屋承租经营权转让居间合同、劳动合同、请假条、考勤明细表、工资明细表、往来车票交通差旅费，律师费收据、付款凭证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、关于鲁渊与丁琦之间解除《联营合同》的认定问题。本案中，鲁渊与丁琦签订的《联营合同》名为联营，实为租赁，双方对本案发生的是房屋租赁合同纠纷均予以认可。据查，鲁渊现已搬离该涉案商铺，丁琦也已将联营合同所涉及的涉案商铺转租给他人经营，双方以实际行为解除了该《联营合同》，合同目的已不能实现，故该联营合同已实际解除，本院予以确认。 二、关于丁琦返还鲁渊房屋押金30000元的认定问题。根据前文所述，双方签订的《联营合同》已实际解除，现双方对丁琦收取的30000元押金是否退还鲁渊产生争议，究其原因是查明《联营合同》是何原因解除？本院作如下分析： 1、本案起因是因政府施工整修导致沿街店铺客流量减少，鲁渊承租的店铺经营惨淡，其在跟丁琦协商沟通减免租金未果时，丁琦直接发出解除合同通知，并将涉案商铺转租给他人引发本诉。 2、合同签订时，鲁渊向丁琦支付了从2019年5月13日至2019年11月13日的半年租金，鲁渊因政府施工原因在与丁琦沟通减免租金事宜，丁琦作为转租人享有租金权益，负有沟通衔接义务，但丁琦直接做出“你们做就继续做，不做就撤退，我把租金退给你们”的回复，在鲁渊并未明确表示不履行合同或者拒付租金的情况下，丁琦干扰鲁渊正常经营并于2019年11月13日发出解除合同通知，政府施工整改属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生非当事人所能预见的变化，且在一定时期造成鲁渊经营上的损失，该损失也非鲁渊主观故意或经营不善所致，该损失如由鲁渊一人承担，有违公平原则，对经营亏损的风险损失，应由双方共同承担。根据《联营合同》约定，如鲁渊不再经营，需和丁琦提前两个月沟通，下一期交房租须提前7天交房租。鲁渊虽未按约定提前支付下半年房租，但《联营合同》未对下一期房租未提前7天支付承担何种违约责任进行约定，鲁渊的违约情节轻微，同理，丁琦对承租人未尽到基本的沟通义务，还出现干扰承租人正常经营的行为，丁琦单方行使合同解除权不利于合同的有效履行，存在一定违约，基于公平原则，对鲁渊主张丁琦退还鲁渊交付的店铺押金30000元的诉求，本院予以支持。 三、关于丁琦赔偿鲁渊因改三厢电所支出的20000元认定问题。双方在签订《定金协议》时明确约定正式合同以三厢电进来为准，该约定是附条件合同，之后三厢电进店，该条件成就，双方签订了正式《联营合同》，附条件的合同义务已履行完毕，合同有效成立，丁琦交付租赁场地，鲁渊进场开店营业达半年，现鲁渊主张丁琦赔偿鲁渊因改三厢电支出的20000元，没有事实依据，本院不予支持。 四、关于丁琦赔偿鲁渊2019年11月6日至13日的营业损失 5600元的认定问题。本案中，鲁渊未向本院提交证据证明其遭受的经济损失，鲁渊该项诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 五、关于鲁渊支付丁琦经济损失68927元的认定问题。根据前文所述，本院认定丁琦自身具有一定违约行为，对丁琦主张鲁渊支付房屋转让差额费25000元、请假扣除工资3000元、长沙差旅餐饮费1927元、居间转让费用6000元，没有法律依据，本院不予支持；对丁琦主张鲁渊支付租金损失30000元，丁琦以超过自身承租的租金5000元的标准（即21000元）转租给本案鲁渊，现主张鲁渊支付其租金损失，没有事实依据，本院不予支持，对丁琦主张鲁渊支付律师费3000元，考虑到《联营合同》未有律师费的约定，且双方也未签订《委托代理合同》，丁琦以收款收据、付款凭证佐证律师费的支出，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）鲁渊与被告（反诉原告）丁琦签订的《联营合同》解除； 二、被告（反诉原告）丁琦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）鲁渊退还保证金30000元； 三、驳回原告（反诉被告）鲁渊的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）丁琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费收取1190元，由原告（反诉被告）鲁渊承担，反诉费762元，由被告（反诉原告）丁琦承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  房淼淼 人民陪审员  李国志 人民陪审员  柯重光 二〇二〇年六月二十三日 代理书记员  彭小波