河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初18310号原告（反诉被告）：郑州荣成物业管理有限公司，住所地郑州市二七区沿河路6号1号楼1单元1层1号。统一社会信用代码：91410103750740403X。法定代表人：徐玉秋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王静、谢洪永，系该公司员工。被告（反诉原告）：刘会东，男，汉族，1978年5月15日出生，住址郑州市。原告郑州荣成物业管理有限公司与被告刘会东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告刘会东提起反诉，本院依法对本诉和反诉合并审理。本院依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告郑州荣成物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢洪永，被告刘会东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑州荣成物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所欠物业服务费3196.8元、支付逾期付款违约金1440元，合计4636.8元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依据国务院、住建部有关前期物业管理的规定，对位于郑州市二七区沿河路6号响水湾居民小区进行物业管理服务，被告系该小区22号楼2单元2楼西户的住户，面积95.11平方米。双方于2005年10月28日签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由原告对被告居住的响水湾小区进行物业管理服务，被告按约支付物业服务费，支付标准经物价部门核准为每平方米0.43元（包含监控运行费每平方米0.05元），每月应交纳40.9元，其中自2015年7月1日起物业服务费收费标准上调为每平方米0.70元，每月应交纳66.6元，如逾期交纳，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按一元交纳违约金。协议签订后，原告依照住建部的有关规定对该小区进行了认真的物业管理服务，先后取得了市委市政府、区委区政府、市房管局和物业协会、街道办授予“文明楼院”、“园林式居住小区”、“警民共建先进单位”等一系列关荣称号。被告起初也按协议约定的标准向原告交纳物业服务费至2015年6月30日，但自2015年7月1日起至2019年6月30日，被告却拖欠物业服务费48个月未交纳，共欠费3196.8元。被告拖欠物业服务费的行为，不仅影响到了原告的物业管理服务，而且也是对小区其他交费业主的不公。为此，原告现诉至法院。刘会东辩称，2005年10月28日双方签订的《前期物业服务管理协议》，被告是被迫下签订的，该协议不合法、不公平、不平等并存在霸王条款。一方面荣成物业公司自2015年7月1日按照按照0.70元的一级标准收费，是违法的；另一方面，荣成物业公司长期以来管理服务不到位，存在严重问题。因此，本人拒绝缴纳0.70元的物业费。本人自始至终也没有同意过荣成物业公司的涨价决定，基于物业服务存在的问题，很多业主一直反映，荣成物业一直没有解决、没有回应。刘会东向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人违法、违反协议约定收取的监控费、水电公摊费共计1042.9元，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2015年7月1日至被反诉人实际清偿之日止；2.判令被反诉人支付反诉人赔偿金1元，判令被反诉人将违法占用、破坏的绿地、公共设施等恢复原状。事实与理由：1.被反诉人自2006年至2015年连续多年缴纳被反诉人要求的监控费577.80元、水电公摊费465.10元（二者合计1042.90元），该项费用不属于《前期物业服务管理协议》约定的费用，违反了《前期物业服务管理协议》第四条第二款“物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.38元”的规定，按照《前期物业服务管理协议》第十一条第三款“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其收取的违规费用的，人民法院应予支持”。2.如本人答辩列举的被反诉人未履行《前期物业服务管理协议》的种种约定以及法律、法规规定以及物业管理服务行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被反诉人严重违约，质价不符，行为十分恶劣，导致响水湾小区环境恶化，很多时候垃圾遍布、臭气熏天，对反诉人的生活造成不良影响。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同工纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”。因此，要求判令被反诉人支付反诉人赔偿金1元，判令被反诉人将违法占用、破坏的绿地、公共设施等恢复原状。郑州荣成物业管理有限公司对刘会东的反诉辩称，1.根据郑价公〔2004〕年2号文件附件1《郑州市普通住宅区物业服务收费指导标准》备注栏第2条，符合条件的小区在收费基准价的基础上可收取不超过0.05元/月·平方米的电子监控设备运行费。因此，和我市其他物业公司一样，反诉被告收取该费用是有文件依据的，并且，反诉原告自2005年至2015年连续十年均向反诉被告缴纳了该费用，说明反诉原告对该文件以及应当自觉缴纳的义务是明知的，十年来均没有提出异议，十年后又提出反悔，是不能成立的。2.依据国家和河南省物业管理条例的规定以及反诉人与被反诉人2005年10月28日签订的《前期物业管理服务协议》第四条第七款，小区内公共用水、公共用电依据业主建筑面积进行公摊。因此，反诉被告向反诉原告收取小区公摊面积的水电费用，不仅有法律规定，而且有合同依据。3.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释，反诉原告所要求支付款项发生在2015年7月1日前，已过诉讼时效，请求法院不予受理。4.至于反诉原告诉称反诉被告不履行物业服务义务，导致小区环境恶化、垃圾臭味熏天，完全是毫无根据的污蔑。反诉原告对自己的主张，只有陈述而没有证据，依据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，该指责不能成立。相反，反诉被告在本诉中提交了相关证据，已证明我荣成物业公司对小区进行了尽职管理，受到小区绝大多数业主的认可，也受到过有关部门的表彰。因此，反诉原告要求1元的赔偿，也是根本不能成立的。综合以上四点，反诉被告请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本案查明如下事实：2005年10月28日，原告郑州荣成物业管理有限公司与被告刘会东签订《前期物业管理服务协议》一份，约定，原告为被告所在的二七区沿河路6号院提供物业管理服务，被告需按照每月每平方米0.43元（包含监控运行费每平方米0.05元）交纳物业费。后2015年7月1日起该小区物业费收费标准上调至每平方米0.7元，被告交纳物业管理费至2015年6月30日，自2015年7月1日起至今被告未再交纳物业费。双方对此亦多次协商均未果，现原告诉至本院。另查明：1、被告刘会东的房屋位于原告提供物业服务的响水湾小区22号楼2单元2楼西户，该房屋建筑面积为95.11平方米；2、原告主张被告交纳自2015年7月1日至2019年6月30日期间共计48个月计算为3196.8元的物业管理服务费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告与被告签订前期物业管理服务协议，原告按照协议约定为涉案小区提供物业管理服务，被告应缴纳物业管理服务费。原告在向被告提供物业管理服务过程中对出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真整改，不断改进、完善自身服务，提升物业服务的品质，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，从而赢得业主的理解、认同和支持。当然作为物业公司，原告是以业主缴纳的管理服务费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不缴纳物业管理服务费，将导致物业公司无法及时运转，进而不能提供相应的物业服务，最后利益受损的亦是业主自身，所以被告作为业主亦应及时按约缴纳物业管理服务费。本案中，原告向被告提供了物业服务，被告应按时按照每月每平方米0.7元的标准缴纳物业费，故原告要求被告缴纳自2015年7月1日至2019年6月30日期间所拖欠的物业费3196.8元，合法有据，本院予以支持。但综合本案案情，原告在提供物业服务时存在有待提升的问题，故原告主张违约金，本院不予支持。被告反诉要求原告支付收取的监控费、水电公摊费共计1042.9元及利息、支付赔偿金1元及要求原告将违法占用、破坏的绿地、公共设施等恢复原状，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘会东于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州荣成物业管理有限公司支付物业管理服务费3196.8元；二、驳回原告（反诉被告）郑州荣成物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告刘会东（反诉原告）的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘会东负担34元，原告郑州荣成物业管理有限公司负担16元。反诉费50元，由被告刘会东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 梁 芳二〇二〇年五月五日书记员 王明义