宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初3680号原告：石学娴，女，汉族，1981年6月9日出生，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：张锋，男，汉族，1975年5月6日出生，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告石学娴诉被告张锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告石学娴与被告张锋均到庭参加了诉讼，后因案情需要延长了审理期限，并于2020年1月29日裁定中止审理。本案现已审理终结。石学娴向本院提出诉讼请求：1.判令被告在十日内给原告腾空返还所承租的房屋，并赔偿原告恢复房屋结构费用1000元；2.判令被告支付原告垫付的物业费2046元，并按照《房屋租赁合同》约定的租金标准给原告支付租赁期限届满之日即2019年7月13日至实际腾空交还房屋期间的房屋租赁费；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月13日，原被告签订了《房屋租赁合同》，书面约定原告将自己所有的位于盐池县龙鼎世家39-17号营业房出租给被告，双方同时约定：“一、租赁期限为2018年7月13日至2019年7月13日；二、租赁费为15000元/年，一次性付清，先付后住；六、租赁期间的其他约定事项：1.甲方提供完好的房屋及设施，并按国家规定办理好有关租赁手续，乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿；2.水电、闭路、宽带、电话及卫生费由乙方负担；3.乙方不得将房屋转租或供非法用途…”。合同签订后，原告按约给被告交付了房屋，而被告却随意违反合同，拒不履行合同义务，拖欠物业费，且于合同租赁期间在未征得原告同意的情况下，私自将案涉房屋的西墙砸破与另外一户打成安全通道，并将案涉房屋二楼转租给他人，现租赁期届满，经原告多次催促腾返房屋，被告却以各种理由推拖拒不返还，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告张锋辩称，不认可原告的全部诉请。第一，将案涉房屋的西墙破开，事先征得了原告的同意，而且墙具体是由案外人四维教育培训公司的负责人李某、马某安排工人砸开的；第二，原告诉称垫付物业费的事由不成立，因为物业公司已经倒闭了，而且只有住宅房有物业费，营业房没有物业费，案涉营业房的卫生是被告自己负责打扫的；第三，不同意给原告腾返案涉房屋，因为被告为经营车辆买卖的生意，在租赁期间对案涉房屋进行了装修，花费了20000多元，如果现在直接腾返，势必会造成一定损失；第四，也不同意给原告支付租期届满后至实际腾返房屋期间的租赁费，因为租期届满后原告直接起诉了被告，牵扯到租金价格调整的问题未待协商解决。至于诉讼费用的承担，由原被告任一方承担均可。原告石学娴向法庭提交证据为：证据一，《房屋租赁合同》一份（提供原件质证，留存复印件在卷佐证），证明：原告于2018年7月13日将位于盐池县龙鼎世家的39-71号房屋出租给被告张锋的事实。证据二，《营业房租赁合同》复印件一份，证明：被告张锋违反上述《房屋租赁合同》约定，将原告案涉出租房屋的二楼转租给了案外人四维教育培训公司，并砸破西墙做成消防安全通道的事实。证据三，照片打印机两张，证明：被告张锋违反合同约定，在未征得原告同意的情况下，将原告的房屋结构破坏的事实。证据四，物业费及装修押金收据各一张（均为第二联拓印件加盖案外人宁夏安欣物业服务有限公司财务专用章），共同证明：在被告承租案涉房屋期间，原告交纳了部分物业服务费，因被告拒不交纳后期物业费，导致原告另预交给物业公司的3000元装修押金无法退还，被冲抵成物业费的事实。证据五，通话录音6份，其中5份通话呼出方均是原告石学娴，接听方均是被告张锋，时间分别为：2019年8月4日、2019年8月10日、2019年9月4日、2019年9月8日、2019年9月11日；另1份通话呼出方为案外人四维教育培训公司的老板（姓名不详），接听方是原告石学娴，时间是2019年9月19日。共同证明：被告张锋在砸墙及转租房屋时并没有和原告提前沟通的事实。被告张锋对原告所出示证据的质证意见为：对证据一的三性及证明目的均无异议；对证据二的三性无异议，但对证明目的有异议，转租房屋及破墙做成消防通道的事情均是之前和原告商量好之后才做出的，并不是被告擅自做的；对证据三的真实性认可，但对关联性、合法性及证明目的均有异议，首先，该组照片是原告未经被告同意偷拍的，其次，砸墙是经过原告同意的，且墙也是具体是由案外人四维教育培训公司的负责人马某安排工人砸的，不是被告砸的；对证据四的真实性予以认可，但对关联性、合法性及证明目的有异议，物业费收据载明的日期是在被告租房之前，而且该物业公司已经倒闭，另外，在原被告上述签订的《房屋租赁合同》中并未就物业费的情况作出过明确书面约定；对证据五中前5份和原告通话录音的通话时间及真实性均予以认可，对第6份通话录音不认可，被告知情该份录音的呼出方并不是案外人四维教育培训机构的老板，和之前砸墙时联系原告的不是同一个人，对该组证据的证明目的不予认可，通话录音并不能反映什么情况，说明不了什么事情。被告张锋未向法庭提交证据。另外，本院于庭后传唤案外人李某（即四维教育培训公司负责人之一）到庭，就相关事宜进行询问，并制作了相应的询问笔录，后组织原被告到庭就该份询问笔录进行了质证。本院经审理查明：2018年7月13日，原告石学娴与被告张锋签订了《房屋租赁合同》，书面约定由原告将其所有的位于盐池县龙鼎世家小区39-17户营业房出租给被告，租赁期限为2018年7月13日至2019年7月13日，租金为15000元/年（租前一次性付清），如一方发生违约，则需承担5000元违约金，同时约定：“1.甲方（原告石学娴）提供完好的房屋及设施，并按国家规定办理好有关租赁手续，乙方（被告张锋）不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿；2.水电、闭路、宽带、电话及卫生费由乙方承担；3.乙方不得将房屋转租或供非法用途…”。2019年4月2日，被告张锋与案外人马某签订了《营业房租赁合同》，约定：“1.被告张锋将其承租原告的上述营业房二楼转租给案外人马某，2.租赁期限为2019年4月2日至2020年4月2日，租金为5000元/年，3.乙方（案外人马某）将在甲方（被告张锋）二楼破墙开门与甲方二楼连通使用，并使用甲方楼梯做为消防通道使用，甲方负责与房屋产权人沟通协商，如后续造成乙方损失全部由甲方承担…”。另查明，案外人李某、马某、刘某合伙开办了四维教育培训公司，所占用的营业房系李某所有的位于盐池县龙鼎世家小区39-73户营业房，该房屋与原告所有的案涉营业房紧邻相依，共用一堵墙，因开办公司需要，马某作为该公司的时任法人以个人名义与被告张锋签订了上述《营业房租赁合同》，但所承租了营业房二楼实际为公司占有使用，且将原告上述营业房西墙砸破做成消防安全通道的事情具体是由案外人李某安排工人进行施工。本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。被告张锋是在自己真实意思表示下，自愿与原告签订《房屋租赁合同》，原被告之间的房屋租赁合同关系事实清楚，合法有效。对于原告诉请的意见之一“要求被告在十日内腾返房屋”，因双方在所签订的合同中就租赁期限作出了明确的约定，现租期已届满，双方再未签订续租合同，且依据上述原告提交且得到被告认可的5份通话录音内容，原告在租赁期限届满后对于被告继续占用承租房屋的事宜一直持有异议，多次催促被告腾返并解决相关事宜均未果，亦未能达成延长租期的合意，据此，被告继续占用案涉房屋缺乏相应的事实依据，应当在原告限定的上述合理期限内及时腾空并返还房屋，本院对此依法予以认定；对原告诉请的意见之二“要求被告按合同约定租金标准支付从租期届满日（即2019年7月13日）至实际腾返房屋期间的租赁费”，依据上述查明的事由，原被告之间的房屋租赁法律关系于2019年7月13日自动终止，且再未达成续租合意，所以原告继续主张租赁费缺乏事实依据，本院对此依法不予认定支持，相关损失原告可以侵权为由另案主张，本院对此暂不做出认定处理；对原告诉请的意见之三“要求被告赔偿原告恢复房屋结构费用1000元”，原告虽出示了相应的证据来证实“被告擅自砸墙破坏房屋结构，构成违约”的事由，但在该行为给其实际造成的损失方面并未举证证明，被告对此不予认可，故本院对此暂不予以认定支持；对原告诉请的意见之四“要求被告支付原告垫付的物业费2046元”，因双方在上述《房屋租赁合同》中对于租赁期间房屋的物业费承担方面未作出明确的书面约定，且原告就此诉称“合同中载明的由乙方（被告张锋）承担的卫生费即为物业费”的意见因缺乏相应的证据佐证，被告对此不予认可，本院另考虑到原告针对此诉请出示的证据四（物业费及装修押金收据）只能客观反映原告的丈夫马建强给案外人宁夏安欣物业服务有限公司交纳案涉营业房装修押金及2017年1月5日至2018年1月4日期间物业服务费的情况，并不能反映“原告替被告代交物业费2046元”的待证事由，据此，原告的该部分诉请主张因缺乏相应的事实依据，本院对此依法暂不予认定支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张锋于本判决生效后十日内给原告石学娴腾空并返还案涉位于盐池县龙鼎世家小区39-71户营业房；二、驳回原告石学娴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告张锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 刘剑锋 二〇二〇年五月七日书记员 赵芳琴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。