新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4578号   上诉人（原审被告）：姚建西，男，1982年3月25日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郭向红，沙依巴克区光明法律服务所主任。被上诉人（原审原告）：李延新，男，1963年11月5日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张桂芝，女，1963年6月4日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人姚建西因与被上诉人李延新房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚建西的委托诉讼代理人郭向红，被上诉人李延新及委托诉讼代理人张桂芝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。姚建西上诉请求：1.撤销并依法改判姚建西支付李延新租金违约金10766元；2.撤销并依法改判姚建西给付李延新垫付费用57801.28元。事实及理由：我方关于物业费与水、电费的问题并非一审法院认定的未缴纳。李延新在合同期间违背合同条款存在锁门现象，双方对违约金存在争议，一审法院认定错误。李延新辩称：姚建西应向我方支付违约金，双方合同中约定不能转租，但是姚建西转租了，而且也未按时支付租金。我只是向非法转租的承租人索要钥匙。姚建西未支付2018年期间的水、电费及物业费，我方垫付后有权对其追偿。李延新向一审法院起诉请求：1、请求判令解除房屋租赁合同；2、请求判令姚建西向李延新支付房屋租金119630元，并支付租金逾期违约金10766.7元；3、请求判令姚建西给付李延新为其垫付的各项费用66942.33元；4、请求判令姚建西依照合同约定向李延新支付提前解除合同赔偿金60000元；5、请求判令姚建西承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月1日，李延新（出租方）与姚建西（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定李延新将位于乌鲁木齐市××路房租赁给姚建西进行商业使用；租期自2017年3月14日至2022年3月13日；2017年3月14日至2018年3月13日年租金为285832元，2018年3月14日至2019年3月13日年租金为299630元，2019年3月14日至2020年3月13日年租金为313429元，2020年3月14日至2021年3月13日年租金为327228元，2021年3月14日至2022年3月13日年租金为341027元；租金支付期限与方式：第一次租金于2017年2月13日前付清170000元，第二次租金于2017年8月13日前付清115832元，第三次租金于2018年2月13日前付清180000元，第四次租金于2018年8月13日前付清119630元，第五次租金于2019年2月13日前付清190000元，第六次租金于2019年8月13日前付清123429元，第七次租金于2020年2月13日前付清200000元，第八次租金于2020年8月13日前付清127228元，第九次租金于2021年2月13日前付清210000元，第十次租金于2021年8月13日前付清131027元；水、电、暖、中央空调、物业管理费等必须交的费用按实际发生天数和有关部门确定的标准交纳，由承租方承担，直接缴纳；承租方逾期交付租金及相关费用，按逾期金额的日万分之五支付违约金，其他违约行为按合同法有关规定支付相应的违约金，承租方逾期超过30日，出租方有权单方终止本合同；承租方已享受出租方租金优惠，若承租方租期未满提前退租，承租方不享受租金优惠，租期内每年赔偿出租方30000元，以此叠加计算。另查明，合同签订之后，姚建西依照约定支付了前三次租金，第四次应缴纳租金119630元（2018年9月14日至2019年3月13日）至今未付。另查明，2018年12月18日李延新向新疆兴乐物业服务有限公司缴纳水费（2018年度）1634元，2019年3月12日李延新向新疆兴乐物业服务有限公司缴纳物业费32404.20元(2018年1月至2018年12月)、空调费9721.26元（2018年6月15日至2018年9月15日）以及采暖费14041.82元（2018年10月至2019年4月）。以上查明事实，有房屋租赁合同、收据、催款通知书、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。一审法院认为，双方之间形成的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。李延新已经按照约定将租赁房屋交付给姚建西使用，姚建西应当按照约定的期限支付租金，本案中，姚建西无正当理由延迟支付李延新2018年9月14日至2019年3月13日共计6个月的租金，李延新多次催要，并且姚建西也表示将在2018年10月10日前将所欠的房租费用一次性付清，现姚建西逾期仍未支付，符合合同解除条件，故李延新提出解除其与姚建西签订的《房屋租赁合同》的请求一审法院予以支持。姚建西欠付李延新2018年9月14日至2019年3月13日的租金，应按合同约定向李延新支付，欠付租金为119630元（299630元-180000元）。关于违约金，按照双方签订的合同约定承租方逾期交付租金及相关费用，按逾期金额的日万分之五支付违约金，故对于李延新主张的违约金10766.7元（119630元×0.5‰×180天，2018年8月13日-2019年2月13日）一审法院予以支持。关于李延新主张为姚建西垫付的费用，其中李延新缴纳的水费（2018年度）1634元、物业费32404.20元(2018年1月至2018年12月)、空调费9721.26元（2018年6月15日至2018年9月15日）以及采暖费14041.82元（2018年10月至2019年4月）共计57801.28元按照合同约定均应由姚建西负担，故对该笔费用一审法院予以支持，而对于李延新主张的其2017年12月25日为姚建西垫付的水费（2017年度）1050元，李延新出示的收据上载明“今收到新疆阳光真菌堂生物科技发展有限公司交来水费1050元”，无法证实李延新是交款人，对于该笔款项一审法院不予以支持。关于提前解除合同赔偿金，双方在合同中约定若承租方租期未满提前退租则不享受租金优惠，租期内每年赔偿出租方30000元，本案中姚建西并没有提前退租，故对于该项诉讼请求一审法院不予以支持。遂判决：一、解除李延新与姚建西签订的租赁期限为2017年3月14日至2022年3月13日的《房屋租赁合同》；二、姚建西支付李延新房屋租金119630元；三、姚建西支付李延新租金违约金10766.7元；四、姚建西给付李延新为其垫付的费用57801.28元；五、驳回李延新的其他诉讼请求。本案二审期中，当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：关于违约金的问题。李延新与姚建西签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方式。本案中，姚建西认可其未支付租金的事实，已构成违约，故应当承担违约责任。姚建西认为在其租赁期间李延新存在锁门导致无法经营的情况，存在违约行为。对此姚建西并未提交证据加以证明，故对其认为李延新存在违约行为的理由，本院不予采信。双方在合同中约定按逾期金额的日万分之五支付违约金，一审法院据此认定姚建西应支付的违约金数额为10766.7元判决正确，本院予以维持。关于垫付款的问题。姚建西上诉称其在租赁期间缴纳过物业费与水、电、采暖费用，庭审中经本院询问，姚建西仅对李延新主张垫付费用中关于2019年4月的暖气费认为不应由其支付。本院认为，是否应支付2019年4月期间的暖气费应取决于姚建西在此期间是否实际占有该房屋，李延新认为姚建西至今尚未搬出该房屋，双方并未进行房屋交接，姚建西则认为其已于2018年10月搬出。对此姚建西应对其主张搬出的时间承担举证责任，但姚建西未能提供证据加以证明，故本院对姚建西称已经搬出涉案房屋的上诉理由不予采信。姚建西应向李延新支付2019年4月占有房屋期间的暖气费用，一审法院判决正确，本院予以维持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。姚建西认为不予支付违约金及李延新垫付费用的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4063.96元，由姚建西负担(已付)。本判决为终审判决。   审  判  长   黎 剑审  判  员   谭建艳审  判  员   姚 雷   二 〇 二 〇 年 一 月 十 日 书  记  员   李 骏