广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11000号原告：广州市荣熙物业管理有限公司。法定代表人：古立新。委托诉讼代理人：李艳玲、黄典枝，均为广东法仪律师事务所律师。被告：广东师承确有专长医学研究院（有限合伙）。被告：广州国宇教育信息咨询有限公司。法定代表人：朱光才。被告：朱光才。被告：刘学雨。被告：麦雅丽。原告广州市荣熙物业管理有限公司诉被告广东师承确有专长医学研究院（有限合伙）（以下简称确有专长研究院）、广州国宇教育信息咨询有限公司（以下简称国宇咨询公司）、朱光才、刘学雨和麦雅丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李艳玲、黄典枝到庭参加了诉讼。被告确有专长研究院、国宇咨询公司、朱光才、刘学雨经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。被告麦雅丽下落不明，经本院公告起诉状副本和开庭传票，期限届满也没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年4月13日，原告和被告确有专长研究院签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2018年4月13日至2028年4月12日，每月5日前足额缴纳租金；被告确有专长研究院逾期交费超过30天的，原告有权解除合同，收回场地并没收保证金，每日计收逾期金额4%。合同履行期间，被告确有专长研究院自2019年2月未按约缴纳租赁费用，累计至2019年3月29日其离场时共计欠付租金141755元。由于被告确有专长研究院为有限合伙企业，被告国宇咨询公司为被告确有专长研究院的普通合伙人，被告朱光才、刘学雨、麦雅丽为被告确有专长研究院的有限合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款等法律规定，被告确有专长各合伙人理应承担责任。故原告起诉请求判令：1、各被告立即共同向原告支付从2019年2月1日开始计算至被告确有专长研究院撤场之日即2019年3月29日的租金人民币141755元（公式为：73240元/月×2个月-73240元/月÷31日×2日）；违约金计算我方自行作出了调整，以我方主张的租金为限；各被告的承责范围为被告确有专长研究院对第一项诉讼请求承担清偿责任，其若不能清偿该项诉讼请求，那么被告国宇咨询公司对该项诉讼请求承担连带责任，被告朱光才、刘学雨、麦雅丽对被告确有专长研究院的债务以其认缴的出资额为限承担清偿责任。2、各被告共同承担本案的诉讼费用。各被告没有提交答辩意见及举证。经审理查明：广州市人民政府于2005年6月9日核发土地所有权证，记载地址为瑞宝第五经济合作社，地号为xxxx的土地所有权人为广州市海珠区瑞宝街瑞宝第五经济合作社，土地总面积为1.3047公顷，建设用地为1.3047公顷；等。2015年3月1日，广州市海珠区瑞宝街瑞宝第五经济合作社出具《授权委托证明书》，主要内容为位于广州市海珠区瑞宝村年丰围，金碧花园东北面（地号：xxx）地块的商业项目：海珠区江南大道南自编711号、自编713号。现该社委托广州市荣熙物业管理有限公司在2015年3月1日至2035年2月28日期间对该项目进行分组经营、办理相关业务登记备案、物业管理等有关该物业的事项。2018年4月13日，原告（出租人、甲方）与被告确有专长研究院（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市海珠区江南大道南自编713号荣熙中心二号楼首层第B101号商铺/办公楼（以下简称：租赁物业）出租给乙方经营使用，租赁面积双方确认：1831平方米（含公共分摊）；甲方提供的租赁物业为毛坯，其建筑消防设施业经消防主管部门验收合格；乙方承租租赁物业的用途为：培训/商业；乙方已对上址租赁物业实地查验并对上述租赁物业权属等所有情况及经营管理要求等均无异议，自愿承租；租赁期自2018年4月13日至2028年4月12日止，共十年；免租期（含装修期）为76天（即装修期从2018年4月13日起至2018年6月17日止）；免租期内只免交租金，乙方仍需按月交纳实际发生的电费、水费、消防放水费及其他杂费；交付时间：甲方按租赁物业的现状于2018年4月13日将租赁物业交付给乙方；租金单价为40元/平方米/月，租金从第四年开始在上一年月租金单价的基础上递增6%等，详细金额如下：2018年6月28日至20201年4月12日为73240元/月；每月租金和其他费用的支付方式包括现金、银行转账及支票支付，银行转账和支票支付应支付至甲方指定的收款账户；乙方按自然月向甲方支付租金，每月5日前向甲方足额缴纳当月租金，不足一个月时按实际租赁天数计算当月租金（即：月租金÷30天×实际起租天数=实际月租金）；乙方在签订本合同时一次性向甲方交纳相当于三个月的租金款项，作为本合同履约保证金；该项履约保证金在合同期限届满后予以无息结算，在乙方于合同期限届满后按约完好交还租赁物业并结清全部债务后仍有剩余的情况下，由甲方在一个月内将剩余款退还乙方；但如因乙方在租赁期间内违约而导致合同提前解除或终止的，该项履约保证金则无须退还乙方，归甲方所有；甲方的权利义务：1、甲方提供有权出租该租赁物业的相关资料；乙方的权利和义务：1、依时交纳租金及其他约定费用，逾期交付租金及其他约定费用的；每逾期一日，乙方须按逾期款项金额的1%向甲方支付违约金；当逾期10日后至第20日（共10天）内，每日按逾期款项金额的2%向甲方支付违约金；当逾期20日后至第30日（共10天）内，则每日按逾期款项金额的4%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，合同解除条件成就，除甲方有权解除本合同，收回租赁物业外，乙方还须每日按逾期款项金额的4%向甲方支付违约金；合同解除条件成就的，本合同自甲方解除合同的通知送达乙方时解除，乙方须在合同解除之日起二日内，按约将租赁物业腾空交回给甲方；乙方逾期未腾空搬离的财物，乙方自愿放弃其所有权，归甲方所有，由甲方自行处置；（第八条）合同解除、违约责任：1、一方未能履行本合同规定的条款，另一方应事先催告对方纠正，对方在催告后五天内没有答复，或虽有答复但拒绝纠正的，除本合同另有约定外，催告方可以提前解除合同，造成的损失由责任方承担；2、租赁合同签订后，若乙方违约不履行合同，则其已付保证金及预付租金作为违约金自愿支付给甲方，甲方均不予返还；若违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还须向甲方支付赔偿金；乙方若单方解除合同退出承租，则需提前一个月向甲方以书面形式提出，经甲方同意后方能解除合同退场，已付的合同保证金及租金不予退还，若还造成甲方其他损失的，乙方承担赔偿责任；任何一方向另一方发出的任何通知，均应以中文书写，可经专人送达、邮寄、递送或将通知送交接受方按本合同规定通知对方的其他地址或收件人，或使用如下电子邮箱进行通知或回复；乙方地址为广东省英德市东华镇坣下村委会xx组xx号，收件人为朱光才；邮箱地址为7552xx7@qq.com；若以电子邮件方式通知或回复的，到达对方邮箱地址即视为送达，各方均应每日检查是否收到对方的电子邮件；在本合同期限内，各方均有权在任何时候更改其接收通知的地址，但应以书面的方式将该更改有效通知另一方；等。2019年3月29日，被告确有专长研究院（接收公司）及朱光才（经办人）在《交接清单》上盖章及签字。原告就其主张还提交了以下证据：一、海珠区人民政府办公室于2014年9月5日印发的海府15届65次【2014】16号《区政府常务会议纪要》复印件，其中会议议定事项如下：原则通过《海珠区城中村安全隐患整治三年行动实施方案（2014-2016）》，由区建设园林局负责，根据会议讨论意见修改完善后按程序报区委常委会审议，主要修改意见如下：2、进行隐患整治、升级改造的项目经审批同意实施后，必须向区建设园林局、区城管执法分局依法备案；二、海珠区住房和建设水务局党政办于2015年7月24日作出的《会议纪要》，主要内容为根据《海珠区城中村安全隐患整治三年行动实施方案（2014—2016年）》要求，瑞宝村属于海珠区选定的3个安全隐患整治试点村之一，瑞宝五社在年丰围地块1号、2号复建的两栋商业楼属于瑞宝村安全隐患整治方案内容；复建的两栋商业楼总建筑面积25500.15平方米，其中：年丰围地块1号商业楼占地2265.51平方米，地上5层，建筑面积10249.61平方米，建筑高度23.5米；年丰围地块2号商业楼占地4522.63平方米，地上5层，建筑面积15250.54平方米，建筑高度23.6米等；三、原告与广州市海珠区瑞宝街瑞宝第五经济合作社于2015年11月25日作出的《关于请求确认门牌地址的报告》，主要内容为瑞宝五社和广州市荣熙物业管理有限公司共同在瑞宝村年丰围1号、2号复建了两栋商业楼，原地址：海珠区瑞宝村年丰围1号、2号，申请对该两栋商业楼新编列的门牌地址办理确认手续。广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所于同日回复：同意将海珠区瑞宝村年丰围1号编列为海珠区江南大道南自编711号，将海珠区瑞宝村年丰围2号编列为海珠区江南大道南自编713号；四、广州市工商行政管理局于2018年10月19日作出的《准予变更（备案）登记通知书》，申请变更：合伙协议备案、合伙人；变更后合伙人情况为刘学雨（认缴出资额350万元）、麦雅丽（认缴出资额20万元）、广州国宇教育信息咨询有限公司（认缴出资额10万元）、朱光才（认缴出资额620万元）；备案的《广东师承确有专长医学研究院合伙协议》，约定：合伙期限为长期；有限合伙人为朱光才、刘学雨、麦雅丽；普通合伙人为广州国宇教育信息咨询有限公司等；五、原告按租赁合同地址于2019年3月22日向被告确有专长研究院邮寄的《解除房屋租赁合同通知书》的邮件快递单，显示被拒收，通知书内容为贵院从2019年2月始拖欠我司租金，已构成严重违约，双方的租赁合同自本函发出之日起解除，贵院支付的履约保证金予以没收等。原告于2019年5月15日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：出租的场地没有产权证明，出租依据为其提交的证据一至三；双方的租赁关系在2019年3月29日已经解除；承租方已按合同约定向其支付保证金2197205元；由于承租方严重违约，其有权没收保证金，不同意在本案中抵扣被告欠付的租金及违约金。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告表示涉案房屋所在物业没有产权证明，原告提交的证据也未能充分证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，故原告和被告确有专长研究院签订的《房屋租赁合同》应为无效。上述司法解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。租赁合同虽然无效，但被告确有专长研究院实际占有使用了涉案场地，应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。原告主张被告确有专长研究院从2019年2月1日起欠付租金，被告确有专长研究院对此没有提出否定抗辩，应承担不利的后果，故对原告该事实的主张，本院予以采信。被告确有专长研究院已在《交接清单》中盖章，故原告主张被告确有专长研究院于2019年3月29日交还涉案房屋的事实，合理有据，本院予以确认。原告要求被告确有专长研究院支付从2019年2月1日至2019年3月29日的房屋占有使用费，合理有据，本院予以支持。上述租赁合同无效则支付违约金的前提已不存在，故原告要求被告确有专长研究院支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款规定：有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。第三十八条规定：合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。被告确有专长研究院作为租赁合同的承租方，现仍在经营中，原告在本案中并未提交证据证明被告确有专长研究院的全部财产不足以清偿房屋占有使用费，故则其要求被告国宇咨询公司对第一项诉讼请求承担连带责任，被告朱光才、刘学雨、麦雅丽对被告确有专长研究院本案中的债务以其认缴的出资额为限承担清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款、第三十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东师承确有专长医学研究院（有限合伙）在本判决生效之日起10日内支付房屋占有使用费141755元给原告广州市荣熙物业管理有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5553元，由原告负担2776.5元，由被告确有专长研究院负担2776.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  周 华人民陪审员  林艳红二〇二〇年一月××日书 记 员  招佐文冯琬晴