山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1327民初583号 原告:孙亚静，女，1987年5月11日出生，汉族，住莒南县。 原告：刘浩，男，1985年6月9日出生，汉族，住莒南县。 以上二原告委托诉讼代理人：王向伟，山东祺君律师事务所律师。 被告：山东天星置业有限公司，住所地：莒南县隆山路南段西侧。 法定代表人：王济台，总经理。 被告：临沂腾益物业管理有限公司，住所地：莒南隆山路南段西侧天成国际五金机电汽配城**楼**。 法定代表人：王济国，总经理。 以上二被告委托诉讼代理人：王学功，临沂沭河法律服务所法律工作者。 原告孙亚静、刘浩与被告山东天星置业有限公司（以下简称天星公司）、临沂腾益物业管理有限公司（以下简称腾益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙亚静、委托诉讼代理人王向伟，被告天星公司、腾益公司的委托诉讼代理人王学功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙亚静、刘浩向本院提出诉讼请求：1.请求判令天星公司将我们购买的“天成国际商贸物流园”2号楼605号房公寓楼交付；偿付至2020年1月1日前收益损失58584元及违约金；2.依法判令天星公司将办理“天成国际商贸物流园”2号楼605号房公寓楼权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；并支付原告逾期办证违约金1000元；3.本案诉讼费、保全费由天星公司承担。事实与理由：2013年1月12日我们从天星公司处认购“天成国际商贸物流园”2号楼605号房公寓楼一套，双方约定认购的公寓楼交予天星公司委托管理，并支付我们约定的收益；2014年11月19日双方办理了商品房预售备案合同，后天星公司无故拖欠应支付管理收益，且至今未将我们购买的公寓楼交付，也未将办理涉案公寓楼权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，天星公司的违约行为给我们造成损失，故特提起诉讼，请人民法院依法支持我们的诉讼请求。本案在审理过程中，孙亚静、刘浩申请追加腾益公司为共同被告，并变更第一项诉讼请求为偿付2020年5月31日前租赁收益及利息损失58584元。 天星公司辩称，原告所诉与事实不符，其诉讼请求不能成立。孙亚静、刘浩购买了我公司开发的房产属实，也缴纳了相关的费用。孙亚静、刘浩所诉请求交付房屋与客观事实不符。事实上，2013年孙亚静、刘浩与我公司签订了房屋买卖合同，2013年底，我公司已经交付了房屋，且孙亚静、刘浩与另一个公司达成了房产管理协议，2014年、2015年的房租费用已由我公司与租赁公司协商抵顶了购房款，也就是说，孙亚静、刘浩实际交付的购房款是已经扣除了2014年、2015年两年租赁费后的数额，实际缴纳的费用是179936元。我公司并非故意未与孙亚静、刘浩办理相关房产登记手续，其原因是我公司开发的房产属于莒南县政府的招商引资工程，在开发前县政府承诺土地指标很快能办下来，但到现在为止指标也没有完全到位，暂时还不具备办理包括涉案房屋在内产权登记手续的条件。我公司认为，其责任不在我公司，而是政府机关未能给予办理相关房产登记的土地指标。孙亚静、刘浩购买涉案房产后于2014年1月将该房产交给了临沂市罗庄区辰宇房地产营销策划有限公司管理使用，我公司收取相关使用费用，该公司现在已经变更为腾益公司，据了解，该公司已经支付孙亚静、刘浩2016年以前的房屋使用费用，2017年以后没有支付。我公司认为即使给孙亚静、刘浩造成了收益损失，也应由腾益公司负担，不应由我公司负担。 腾益公司辩称，我公司与天星公司存在酒店管理委托合同关系，2013年孙亚静、刘浩购买涉案房屋后交由我公司管理，并由我公司于每年12月份交付当年的收益。孙亚静、刘浩与我公司之间没有签订书面的委托管理协议，按照当时的约定，参照他人的委托管理协议执行，期间自2014年1月1日起至2019年12月31日止，2014年、2015年的收益已抵顶了购房款。2017年5月3日，我公司通过账号支付孙亚静、刘浩2016年的收益14646元。现我公司仍欠孙亚静、刘浩2017年1月1日至2019年12月31日的租金收益43938元，并非孙亚静、刘浩主张的54584元。另外，2019年12月31日，双方的委托管理协议终止之前，我公司也多次告知孙亚静、刘浩将自己的房屋认领，但孙亚静、刘浩并没有认领，其所主张的2020年1月10日至5月31日的收益，我公司依法不应支付，且我公司不应构成违约，孙亚静、刘浩请求我公司承担违约责任的诉讼请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审理本院认定事实如下： 2013年1月12日，孙亚静、刘浩与天星公司签订了酒店式公寓认购书，约定孙亚静、刘浩认购天星公司坐落于莒南县××路××路交汇处的二号楼605号房。合同第二条第三款约定该商品房按建筑面积计算，享受优惠政策及用途为投资的在扣除前两年收益后每平方米价格为2764元，总金额为180097元，最终应付总价款以签署《商品房买卖合同》时当地房屋管理部门测绘面积结算，多退少补。合同约定付款方式为一次性付款，购房用途为投资：所购商品房需要同天星公司授权的管理方签署《管理合同》，同时享受以下规定的收益权利。合同第六条第二款约定孙亚静、刘浩所认购的商品房为以上规定的投资用途的，乙方自愿将所认购商品房交予天星公司授权的管理方行使该房屋的使用权，使用权限为六年，天星公司授权的管理方每年应支付孙亚静、刘浩在享受优惠政策后实际总价款7%的收益。签订认购书时，前两年收益14%一次性付予孙亚静、刘浩，该两年收益款在《商品房买卖合同》价款中不再体现，后四年收益在当年管理期满时支付。孙亚静、刘浩应于签署《商品房买卖合同》时同天星公司授权的管理方签署本商品房的《管理合同》。第4款约定孙亚静、刘浩所认购的商品房为精装房，装修范围包括墙面、地面、天棚、地面间的硬装。 2014年10月28日，孙亚静、刘浩与天星公司签订了商品房预售合同，约定孙亚静、刘浩购买天星公司天成国际物流商贸物流园2号楼605号房。预测建筑面积为65.1平方米，房屋总价款为179936元，付款方式为一次性付款，于2014年10月27日前付清。合同第八条关于交付期限约定天星公司应当在2015年10月31日前将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定如天星公司逾期不超过90日将自合同约定的交付期限的第二条其至实际交付之日止，按日向孙亚静、刘浩支付已交付房款的万分之三的违约金。超过90日的，孙亚静、刘浩有权解除合同。第十一条关于交接条款约定，商品房达到交付使用条件后，天星公司应当书面通知孙亚静、刘浩办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记条款约定，天星公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要有天星公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天星公司的责任，孙亚静、刘浩不能在规定公期限内取得房地产权属证书的，如孙亚静、刘浩不退，天星公司按已付房款0.5%支付违约金，天星公司应按房管局的有关规定交纳办理权属登记手续的各项费用。 另查明，孙亚静、刘浩按照合同约定支付了优惠并扣除2014年、2015年两年租金收益后的购房款179936元，未与天星公司授权的管理公司即腾益公司（原临沂市罗庄区辰宇房地产营销策划有限公司）签署书面的管理合同。涉案商品房自2014年起实际由腾益公司进行管理，腾益公司于2017年5月3日通过银行转账的方式向孙亚静、刘浩支付2016年的租金收益14646元。天星公司至今因尚不具备办理产权登记备案的条件致使孙亚静、刘浩未取得产权登记证书。 本院认为，孙亚静、刘浩与天星公司签订的认购书及商品房预售合同均为双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。 关于租金收益。根据孙亚静、刘浩与天星公司签订的《酒店式公寓认购书》，孙亚静、刘浩同意将所购公寓交由天星公司授权的管理公司即腾益公司（原临沂市罗庄区辰宇房地产营销策划有限公司）进行管理，期限为6年，即2014年-2019年，并约定管理方每年支付实际总房价款的7%的收益（即14646元），并约定孙亚静、刘浩应与管理方签订相关管理合同，后孙亚静、刘浩虽未与腾益公司签订书面的管理合同，但腾益公司实际占有并管理使用了该公寓，并支付孙亚静、刘浩2016年的收益款，双方形成了实际上的租赁合同关系，故腾益公司应当支付孙亚静、刘浩2017年-2019年的租赁款43938元。因合同约定期限为6年，且孙亚静、刘浩未提交证据证实腾益公司在2020年至今继续经营该公寓，双方租赁关系在2019年12月31日已履行完毕，故其要求支付2020年1月1日至5月31日的收益的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同履行完毕后，腾益公司应将所租赁的房屋恢复原貌归还孙亚静、刘浩，孙亚静、刘浩亦应及时接受房屋。关于延迟支付租金收益的违约金，原告未提交证据予以证实，其损失可按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于房屋交付及延迟办理产权登记问题。根据孙亚静、刘浩与天星公司签订的商品房预售合同，天星公司应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付，并在交付使用后90内将办理产权登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，逾期将按已付房款0.5%向买受人支付违约金。本案中，天星公司认可其在2014年1月1日就将房屋实际交付，由腾益公司自2014年起开始管理，孙亚静、刘浩也折抵了2014年、2015年的租金收益，视为双方对房屋的实际交付，故天星公司应在2014年4月1日前将办理产权需要的材料提交产权登记机关备案，但天星公司至今因未不具备办理产权登记的手续而未能履行上述义务，天星公司辩称不能办理产权登记手续不是其自身的原因，并提交向有关部门出具的用地情况报告、涉案房地产相关的土地使用等情况的汇报，本院认为该证据均系复印件，不符合证据形式，且该证据内容不能排除天星公司的责任，故对于该证据本院不予采信，天星公司应当按照合同约定支付孙亚静、刘浩延迟办理产权的违约金，按实际交付的房款179936元的0.5%计算为899.7元。 综上所述，依照，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告临沂腾益物业管理有限公司于判决生效后五日内将涉案房屋返还原告孙亚静、刘浩，并给付原告孙亚静、刘浩2017年、2018年、2019年的租金收益共计43938元及利息损失（自2018年1月1日起至2018年12月31日止，以14646元为基数，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，以29292元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日，以43938元为基数，均按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告山东天星置业有限公司于本判决生效后九十日内协助原告孙亚静、刘浩办理产权登记手续，将办理产权登记需要有其提交的材料报产权机关登记备案。 三、被告山东天星置业有限公司于本判决生效后五日给付原告孙亚静、刘浩延迟办理产权证的违约金899.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1290元，由原告山东天星置业有限公司负担26元，临沂腾益物业管理有限负担1264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。 审 判 长  王恒举 人民陪审员  李润兴 人民陪审员  万美芝 二〇二〇年七月十三日 法官 助理  康秀丽 书 记 员  周云宁