广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7002、7003号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区金德明实业有限公司（现更名为惠州市惠阳区德明置业有限公司），住所地：惠阳区淡水镇石坑仔****。统一社会信用代码：914************400。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏小琴，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某某，女，1993年3月3日出生，汉族，住址：广东省揭西县*************之2，身份证号码：445************325。（7002号）被上诉人（原审原告）：李某，女，1982年11月22日出生，汉族，住址：湖南省湘潭县*******易家组，身份证号码：430************163。（7003号）上诉人惠州市惠阳区金德明实业有限公司（下称金德明公司）与被上诉人陈某某、李某因商品房预售合同纠纷二案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3321、3331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本系列案，本系列案现已审理终结。（因上述二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以7002号案件为例进行表述、论证）上诉人金德明公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一审法院认定2019年4月30日上诉人出售的房产未达到交付条件，属于事实认定错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”上诉人于2017年的6月份取得了惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经依照《商品房买卖合同（预售）》约定的2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。一审法院认为上诉人于2019年7月12日才取得涉案房产的《房屋测绘成果报告》，系在合同约定交付日之后取得，因此在2019年4月30日前未达到交付条件，属于对事实认定错误。因为无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房屋测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务。综上所述，本案一审法院查明、认定事实不清，做出了错误的判决，损害了上诉人的合法权益，因此请求二审法院依法查清事实，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人发表答辩意见：我与开发商签订了购房合同，在第四章第二条规定在交付房时，应同时提供测绘部门的实测面积数据，交房时间是2019年4月30日，该合同第12条还规定，除不可抗拒力外，甲方未按期将房屋交付给乙方时，乙方是有追向有权向甲方追缴违约金。合同有阐明违约金的支付方式，从2019年4月30日起至实际交付日止，每日延期，甲方按乙方已支付房价金额的万分之一向乙方支付违约金，超过90天的按万分之二计算。还有根据合同第五章第13条明确表明，开发商提供的测绘报告必须是实际测量报告，而开发商在一审提供的报告并非实际测量报告，而是预测报告，预测报告与合同规定中的实测面积数据是不一致的，根据房产测绘局进行规制的法规中有写到，具体是房产测绘管理办法，以及建设部关于房屋建设面积计算以及房屋权属登记有关问题的通知里面均有写到，关于正规的房屋测量报告，必须是有关部门提供的实际测量报告，一般来说业主与开发商之间的约定一定是实际测量报告的，而非上诉状上说的房屋买卖合同的一个预测报告，有一定的实际区别，然而我们业主在交楼期间，开发商迟迟不能依照合同向业主提供商品房实测报告，而是在一审的时候提供了一份预测报告，与实际的不符，至今为止我们业主还是未收到开发商应提供的实测报告。原审原告陈某某向一审法院提出起诉请求：1、被告支付逾期交付房屋的违约金，90天内按照已交房款的日万分之一计算违约金，90天后按照已交房款的日万分之二计算违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2017年12月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》约定，原告以商品房总价款1153811元购买被告开发的位于惠州市惠阳区***************************，被告在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定，商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋测绘报告。合同第十二条约定，逾期交房90日之内的，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。被告在2019年4月30日前已通知原告收楼，原告未收楼。2019年7月12日，被告实际取得涉案房产的房屋测绘成果报告，被告在取得房屋测绘成果报告后，未再重新通知原告收楼。一审法院认为，原、被告经自愿协商签订《商品房买卖合同（预售）》，上述合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告作为买受人已交清涉案房产的全部购房款，被告作为出卖人理当按合同约定的条件向原告交付房产。被告虽在2019年4月30日前通知原告收楼，但此时并未取得合同约定的房屋测绘报告，故2019年4月30日被告出售的房产并未达到交楼条件，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计付，合同约定，逾期交房90日内为已付房款的日万分之一，超90日的为已付房款的日万分之二，对原告主张的违约金自2019年4月30日计算至开庭的2019年8月15日（被告未在达到条件后重新通知原告收楼），其中自2019年4月30日至2019年7月29日，共90日，按总房款的日万分之一计违约金，2019年7月30日至2019年8月15日，共16日，按总房款的日万分之二计违约金，原告可获支持的违约金总计为14076.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告惠州市惠阳区金德明实业有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告陈某某支付逾期交房违约金14076.5元。本案案件受理费25元，由被告惠阳区金德明实业有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。本院对此分析如下：本系列案中，上诉人在涉案合同约定的交付日期之前取得了《竣工验收备案表》和《房屋测绘报告（预测）》，《房屋测绘报告（实测）》则是在约定的交付日期之后取得的。被上诉人以上诉人迟延交付《房屋测绘报告（实测）》为由，主张上诉人承担逾期交付违约责任。对此，本院认为，开发商交付时必须保证涉案商品房的质量合格，业主能够正常入住使用，因此开发商取得《竣工验收备案表》是法定的交付条件。若无法按期取得，则应当依法依约承担相应的逾期交付违约责任。至于合同约定交付时提供房屋测绘报告，是为了保障业主对于所购买房屋的实际使用面积的知情权，原则上不影响业主对房屋的正常使用。本系列案中，开发商已经在合同约定的交付日期之前取得了《房屋测绘报告（预测）》，如若该报告中的信息与实测报告中的信息不一致，从而导致被上诉人利益受损，则其可持相关证据向上诉人进行主张，但以此为由主张上诉人的逾期交房违约责任，则理据不足，本院不予支持。一审法院对此认定有所不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3321、3331号民事判决；二、驳回陈某某、李某的全部诉讼请求。本系列案一审案件受理费由陈某某、李某负担，二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市惠阳区金德明实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇二〇年二月十日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷