呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初49号原告：李炳实，男，个体。委托诉讼代理人：岳景坤，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：周利，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丁鸣，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告李炳实与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李炳实的委托诉讼代理人周利、被告富恒公司的委托诉讼代理人刘丁鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李炳实向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告返还原告购房款125365元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月23日原告作为甲方与作为乙方的被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（简称富恒房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告富恒房地产公司位于呼和浩特市××区房屋，该房屋建筑面积为25.16平方米，房屋总价款为545365元，被告富恒房地产公司于2013年8月31日前将房屋交付原告使用。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告富恒房地产公司支付购房首付款275365元，但被告富恒房地产公司却未按约定时间向原告交付房屋，已经构成违约。原告曾与被告富恒房地产公司协商解除《商品房买卖合同》返还购房款事宜，被告富恒房地产公司仅向原告返还了15万元购房款，剩余125365元购房款一直未予返还。综上，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告富恒公司辩称，原告李炳实与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，现被告富恒公司针对原告的诉讼请求及事实理由，提出如下答辩意见：原告诉请解除《商品房买卖合同》并返还购房款175365元无事实及法律依据，应当予以驳回。具体理由如下：1.双方于2014年已协商解除合同并开始退款，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。故，原告本次诉请解除合同无事实及法律依据,应当予以驳回。2.被告于2014年9月29日、2015年9月25日分别退还原告购房款10万元、5万元，即合计已退还原告15万元的款项，现原告在诉状中称仅退还10万元并要求还退还175365元与客观事实不符,其诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。3.双方于2014年便已解除合同并退款，原告期间一直未再主张退款，其退还剩余购房款的诉请至今已过诉讼时效，不应当得到人民法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李炳实向本院提交的证据：1.《商品房买卖合同》、付款凭证、大盛魁商业街核价单；证明2012年9月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定首付款275365元，被告应当在2013年8月31日前向原告交付房屋，原告向被告支付了首付款275365元，但被告一直未向原告交付房屋。富恒公司对该组证据的质证意见是对该组证据的真实性认可，对所要证明的问题不予不可，双方已解除合同，且已退款15万元。本院对该组证据的真实性予以认可。2.委托经营合同书；证明原、被告双方签订的《委托经营合同书》是以《商品房买卖合同》为基础，该委托经营合同双方未解除，证明《商品房买卖合同》双方也未解除，两份合同具有关联性。富恒公司的质证意见是对该组证据的真实性认可，的所要证明的问题不予认可，理由是商品房买卖合同是委托经营合同的基础，委托经营合同是否解除不能反证房屋买卖合同是否解除，另委托经营合同约定是交房生效，故该合同未生效。本院该证据的真实性予以认可。被告富恒公司向本院提交的证据：《兴业银行网上转账受理单》2份、《收条》2份；证明被告于2014年9月29日、2015年9月25日分别向原告退还购房款10万元、5万元，合计已退还15万元，原告出具收条认可收到前述款项，原、被告于2014年已解除合同并退款，但原告至今主张剩余购房款，其诉请已过诉讼时效。李炳实的质证意见是真实性认可、合法性认可、关联性认可，证明目的不认可，退还部分购房款并不能证明合同已解除，诉讼请求未超过诉讼时效。本院对该组证据的真实性认可。综合有争议的证据和事实，本院查明：2012年9月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告李炳实购买被告位于××区房屋，建筑面积25.16平米，单价21675.87元/平方米，总金额545365元整。付款方式为银行按揭，合同签订后原告向被告支付275365元，剩余270000元以银行按揭贷款的方式付清。约定出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原、被告且达成补充协议，约定该房屋单价28520.91元/平方米，总价717586元，返租期为3年，每年8%，返租后单价21675.87元/平方米，总价545365元，并于2012年9月23日双方签订《委托经营合同书》，约定委托经营期限为3年。富恒公司向李炳实一次性支付前三年的租金（24%），前三年共计回报金额为172221元。3年后李炳实按照富恒公司的规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。合同签订后，被告富恒公司至今未向原告李炳实交付购买房屋。分别于2014年9月29日富恒公司向李炳实退还购房款100000元，2015年9月25日富恒公司向李炳实退还购房款50000元。共计退还150000元，原告李炳实予以认可。本院认为，依法成立的合同对合同的相对方均具有约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》出于双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，为有效合同，双方应当遵守。2013年9月23日签订《商品房买卖合同》，原告李炳实向被告支付了275365元，约定出卖人应当在2013年8月31日前，将约定的房屋交付买受人使用，但是至今被告未向原告交付所购买的房屋。合同第七条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。现出卖人逾期交房超过90日，原告（买受人）具有法定的解除权。且通过被告向原告退还150000元购房款来看，被告也是有解除的意向的，可以解除双方签订的《商品房买卖合同》。但是解除权的实现需要解除条件成就时，权利人去行使解除权，本合同的解除权利人为原告，现被告只是向原告退还了150000元的购房款，并不会导致合同的解除。故对于被告的该项抗辩本院不予支持。合同解除导致合同关系归于消灭，被告富恒公司应当向原告返还核减后的购房款125365元。诉讼时效的起算为从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。购房款的返还问题应该从合同解除后开始行使，故原告诉请返还购房款125365元并没有超过诉讼时效。综上，双方的商品房买卖合同真实、合法、有效，合同双方均应遵守约定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告李炳实与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李炳实购房款125365元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1904元，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二〇二〇年六月二十八日书记员 岳凤龙附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。