四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初2179号 原告：何岚，女，1978年12月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张帆，四川川达律师事务所律师。 被告：成都龙湖物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区五福桥东路********。 法定代表人：陈家喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都龙湖锦城置业有限公司，住所地，住所地：四川省成都市新津县花源镇青云路******iv> 法定代表人：董迁，该公司运营综合管理地产地区职能负责人。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 原告何岚与被告成都龙湖物业服务有限公司（以下简称“成都龙湖物业公司”）、被告成都龙湖锦城置业有限公司（以下简称“成都龙湖置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何岚的委托诉讼代理人张帆、被告成都龙湖物业公司与成都龙湖置业公司共同委托诉讼代理人冯思然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何岚向本院提出诉讼请求：1.请求确认成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司签订的《前期物业服务合同》第5.2条4号地块约定的“物业服务费4.8元/平方米/月计收”无效，并请求判令成都龙湖物业公司将物业服务费降至合理价格（2.8元/平方米/月）；2.请求确认成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司签订的《前期物业服务合同》第10.1.7条第（16）项有关物业空置期间服务费缴纳约定无效，并请求判令成都龙湖物业公司在何岚房屋空置期间减半收取物业服务费（1.4元/平方米/月），退还何岚多收取的2万元；3.请求确认成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司签订的《前期物业服务合同》所有关于违约金的约定无效，何岚不支付违约金；4.请求确认《前期物业服务合同》第6.4条、第6.5条分别关于机动车和非机动车的特别说明的约定无效；5.请求判令成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司共同立即通知“龙湖·悠山郡四期”全体业主并向新津县花源镇人民政府提出成立业主大会的申请；6.请求判令龙湖物业服务集团有限公司、龙湖悦享智慧物业服务有限公司对诉讼请求第1-5项连带承担责任；7.本案诉讼费由成都龙湖置业公司、成都龙湖物业公司、龙湖物业服务集团有限公司、龙湖悦享智慧物业服务有限公司承担。事实和理由：2017年10月左右，何岚因生活所需，在销售人员的推荐下匆忙购买了成都龙湖置业公司开发的“龙湖·悠山郡四期103-7”。根据销售人员的要求，签订房屋买卖合同时，何岚必须无条件在成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司之间签订的《前期物业服务合同》签字认可，在交付房屋时，何岚必须缴纳首期半年以上的物业服务费，否则不交付房屋。购买房屋后，房屋一直处于空置状态。何岚一直认为物业收费不合理，且房屋处于空置，物业实际没有提供什么服务，多次要求降低物业服务费，至少降低空置期间的物业服务费，未果。何岚认为成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司系关联公司，双方签订《前期物业服务合同》构成关联交易。同时成都龙湖置业公司没有通过招投标等方式通过价格竞争选聘物业服务企业，直接指定关联企业成都龙湖物业公司作为前期物业服务企业，双方属于恶意串通，损害业主的利益，因此《前期物业服务合同》对何岚等业主没有约束力。《前期物业服务合同》中，关于空置期间服务费、所有违约金以及免除成都龙湖物业公司责任的约定，先后违反《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》关于违约金的规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项免除条款无效的规定，均应认定为无效。据何岚了解，所涉楼盘已经具备和满足成立业主大会的条件。因必须联合10%以上的业主提出申请才能组织业主筹建业主大会，何岚无法联系其他业主，故成都龙湖物业公司有义务协助何岚等业主就是否同意成立业主大会征求各业主的意见，履行前期物业合同的附随义务。因成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司、龙湖悦享智慧物业服务有限公司、龙湖物业服务集团有限公司系关联公司，属于公司法上的人格混同，四公司之间存在滥用公司法人独立地位，损害债权人利益的行为，根据《中华人民共和国公司法》第20条、第63条的规定，龙湖悦享智慧物业服务有限公司、龙湖物业服务集团有限公司应当承担连带责任。综上，四公司之间存在投资关系、控股关系，并受同一实际控制人控制，进行关联交易，严重损害何岚等业主的合法权益，其签订的《前期物业服务合同》不属于依法签订，对何岚等业主没有约束力，请求法院支持何岚的全部诉讼请求。 案件审理过程中，何岚撤回对龙湖物业服务集团有限公司、龙湖悦享智慧物业服务有限公司的起诉，本院书面裁定予以准许。同时，何岚变更其诉讼请求为：1.请求确认成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司签订的《前期物业服务合同》无效；2.请求判令成都龙湖置业公司立即通知“龙湖.悠山郡四期”全体业主并向新津县花源镇人民政府申请成立业主大会；3.本案诉讼费由成都龙湖置业公司、成都龙湖物业公司承担。事实与理由增加了：成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司提供的招标备案、中标备案和中标合同备案中，招标人、中标人、中标合同的甲乙双方同时由张雪樵在法定代表人签署栏签章。根据招投标相关法律规定，招标人与投标人有利害关系的，中标无效、投标无效。另《前期物业服务合同》中部分条款存在免除物业责任，加重业主责任的情形，根据司法解释的规定，相关条款无效。因此，请求法院认定整个合同无效。 成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司共同辩称，认为《前期物业服务合同》没有违反法律或行政法规效力性强制性规定，合法有效。1.何岚提出的《前期物业服务合同》第5.2条约定无效，实际在变更物业服务费标准，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，调整物业费属于业主共同决定的事项，至少应当经面积和人数双过半以上同意，因此何岚不具有提出变更物业标准的诉讼主体资格。即使法院认可其主体资格，从何岚未举证证明达到双过半的表决结果的角度，也应当驳回其诉讼请求。另物业服务费标准不应由法院直接调整。2.何岚提出的格式合同、自身未入住的理由，均不是致使《前期物业服务合同》第10.1.7条无效的依据。物业服务主要是对公共部分的服务，这与何岚自身是否实际入住无关。国家没有规定物业服务费从每个业主实际入住开始计收，也没有规定要求未入住的仅收取某种比例。双方按照约定履行即可。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定来看，何岚主张不成立。3.何岚主张违约金条款无效的请求权基础不明。物管公司并未主动起诉何岚要求支付违约金，何岚也不是行使抗辩违约金过高的权利，不符合抗辩违约金过高的运用场合。4.公共场地既属于全体业主共有，那么物业服务公司提供的是一种“服务”，这种服务方式是可以通过双方约定的，不存在免除自身责任的说法。何岚引用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项，实际应当认为提供的服务是保管性质的责任。因业主停放车辆后，并未将钥匙交物业服务公司控制，物业公司提供的不是保管性质的服务，不应当承担保管责任，也就没有免除责任的说法。因此第6.4条、6.5条的约定，应属有效。5.对通知并申请成立业主大会的诉请，何岚没有明确提出该项请求的法律依据。从法律上而言，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会”，因此，政府部门才是指导安排者，这属于行政职权范畴，民事审判不应直接介入行政职权。在何岚变更诉请后，成都龙湖物业公司、成都龙湖置业公司补充答辩认为，履行通知行为不是成都龙湖置业公司应当作出的法定行为，属于行政机关的行为，不应当由法院判定。 经审理查明，2017年10月21日，何岚购买了成都龙湖置业公司开发的位于四川省新津县××镇××村××幢××层××号房屋。同日，何岚在成都龙湖物业公司与成都龙湖置业公司签订的《前期物业服务合同》上签名认可和遵守合同内容，该《前期物业服务合同》第5.2条约定4号地块物业公共服务费按建筑面积4.8元／平方米／月计收；第6.4条中的特别说明约定“机动车停放服务是提供场地服务，乙方不负有保管义务，不承担物业管理区域内车辆损坏、被盗的赔偿责任”；第6.5条的特别说明约定“非机动车停放服务是提供场地服务，乙方不负有保管义务，不承担物业管理区域内车辆损坏、被盗的赔偿责任”；第10.1.7.（16）约定“应定期缴纳物业服务费及其它应缴之费用，而无论该单元是否空置或被占用（由专业职能部门自行收取的除外）”。2017年12月9日，何岚办理了上述房屋的交房手续。 另查明，2012年10月30日，成都龙湖置业公司向新津县房产管理局就开发的“龙湖·悠山郡4号地块”采取公开招标方式选聘物管企业进行备案。2012年12月17日，成都龙湖置业公司到新津县房产管理局办理完毕中标备案手续，备案中标人为成都龙湖物业公司。2013年1月28日，成都龙湖置业公司与成都龙湖物业公司到新津县房产管理局完成《龙湖·悠山郡4-1组团前期物业服务合同》的合同备案登记。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同（现售）》及其《补充协议》、《临时管理规约》、商品房交接单、成都市物业服务招标备案表、物业服务招投标中标备案表、物业管理服务合同备案表及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，关于何岚的诉讼主体资格。本案中，何岚提起诉讼的主要请求为确认《前期物业服务合同》无效。因何岚系案涉房屋的业主，依据相关法律规定，成都龙湖置业公司与成都龙湖物业公司签订的《前期物业服务合同》对何岚具有约束力。结合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作为业主的何岚具有请求合同无效或合同相关条款无效的主体资格。 关于主张《前期物业服务合同》无效的请求。综合何岚提交诉状、代理词以及庭审陈述的无效理由，本院分析如下：其一，关于恶意串通，损害业主利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效，应同时具备两个要件，即当事人主观上有损害国家、集体或者第三人利益的恶意，客观上实施了相互串通的行为。对此，主张合同因此而无效的当事人有义务提供证据加以证明。对于恶意串通的证明标准，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条作了特别规定。根据该规定，认定构成恶意串通的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，何岚主张成都龙湖置业公司、成都龙湖物业公司系关联公司进行关联交易而签订《前期物业服务合同》损害业主利益，仅提交二公司的工商信息等不足以达到排除合理怀疑，故何岚以恶意串通主张合同部分无效，缺乏事实依据，本院不予支持。其二，招投标是否影响合同效力。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业的规定，系对物业管理活动的规范，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。故何岚以《前期物业服务合同》未经招投标或程序违法，而主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。其三，关于房屋空置期间服务费缴纳条款、机动车与非机动车停放特别说明条款和涉违约金条款的效力问题。虽然何岚变更诉讼请求后，未在诉讼请求中单独主张确认合同部分条款无效，但因其在事实与理由中作了陈述，该部分条款的效力也影响对合同整体效力的判定，故对条款的效力本院一并进行分析。从空置期间服务费和车辆停放条款的内容来看，均不属于加重业主责任和排除业主主要权利的条款，也没有因此条款完全免除物业管理企业对空置房屋提供管理服务和对车辆停放提供基本的场地服务。违约金条款属于当事人自由约定的范畴，在违约金条款约定内容没有违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应属合法有效。综上，成都龙湖置业公司与成都龙湖物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于通知并申请成立业主大会的请求。何岚提出该项请求依据的系省级部门出具的指导规则，从该指导规则本身来看，该申请内容属于行政职权管理范畴，不是民事法律调整范畴，故对该项请求，本院不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零九条的规定，判决如下： 驳回何岚的全部诉讼请求。 案件受理费300元，由何岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 健 人民陪审员  刘素兰 人民陪审员  罗平桂 二〇二〇年四月十四日 法官 助理  吴 迪 书 记 员  朱 勇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。