上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17174号原告：上海勋盈实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周妍艳，经理。委托诉讼代理人：杜名清，男。被告：吴言兵，男，1976年11月20日生，住贵州省。委托诉讼代理人：朱学莲(系被告弟弟吴言平妻子)，住安徽省合肥市。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称“勋盈公司”)诉被告吴言兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案于2020年1月14日依法转入普通程序，并于同年3月30日公开开庭进行了审理。原告勋盈公司的委托诉讼代理人杜名清、被告吴言兵的委托诉讼代理人朱学莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勋盈公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告自行拆除在上海市松江区泗泾镇古楼路XXX号新凯菜市场2F房屋(以下简称“2F房屋”)所砌赌墙并清理租赁房内的装修垃圾；2.判令被告向原告支付自2019年11月1日至退出承租房之日止，按146,667元/月计算的房屋占有费；3.判令被告向原告支付自2019年11月1日至退出承租房之日止按3,000元/月计算的物业费；4.判令被告向原告支付违约金220,000.50元。审理中，原告变更诉请为：判令被告支付原告解约违约金220,000元。事实和理由：2018年12月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其承租的2F房屋转租给被告经营使用，面积约940平，租赁期限自2019年1月1日至2026年10月31日，租金880,000元/年，每年递增5%，每6个月支付一次，保证金73,334元，物业费3,000元/月。因承租人原因提前终止本合同的，承租人应提前一个月书面通知，并支付相当于三个月的租金作为违约金，且出租人不予退还租赁保证金。合同生效后，被告将房屋原有的装修拆除，并重新隔墙。现被告已缴纳至2019年10月31日的租金及物业费。2019年4月，被告因涉嫌犯罪，被公安机关刑事拘留，现羁押于上海市第二看守所。2019年9月29日，被告委托律师向原告发出律师函称，自原告收到律师函后终止房屋租赁合同。被告的行为损害了原告的合法权益，原告故提起诉讼，要求判如所请。被告吴言兵辩称，因其在看守所，无法履行合同，故于2019年6月委托代理人找原告解除合同；被告也找了其他人转租，但一直找不到；2019年9月底原告还是不愿意解除合同，后被告就委托律师发了律师函；不同意支付违约金，因被告在2019年6月已经提出解除，且在9月份发了解除函。经审理查明：上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX、XXX室于2015年10月28日核准登记为案外人上海新凯房地产开发有限公司(以下简称“新凯房产公司”)所有，总层数4层。2015年5月15日，案外人上海新凯农贸市场经营管理有限公司(以下简称“新凯农贸市场公司”)作为出租方(甲方)与杜名清即原告在本案的委托诉讼代理人作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将2F房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年5月20日至2021年5月19日；乙方分租、转租需得到甲方书面认可。合同另对租金、支付方式等房屋租赁的其他事项进行了约定。2018年5月10日，双方就上述租赁合同签订《补充协议》一份，约定租赁期限调整为2015年11月1日至2026年10月31日。2018年1月，案外人新凯房产公司出具《房地产租赁证明》一份，证明：其系上海市松江区古楼公路XXX号1-2层农贸市场的产权人，由新凯农贸市场公司对该农贸市场进行统一出租经营管理及一切签约事宜。2018年9月26日，杜名清向新凯农贸市场公司发出函一份，言明其向后者承租2F房屋，现因其另谋发展，需对该承租房屋进行分租、转租，恳盼同意。新凯农贸市场公司在该函下方“同意”处加盖公章。2018年9月30日，杜名清作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方依法可转租的房产，地址为上海市松江区古楼公路1958弄2楼2B室(以下简称“系争房屋”)；租赁期限自2018年9月30日至2026年10月31日。合同另对租金、支付方式等房屋租赁的其他事项进行了约定。2018年12月20日，原告向案外人新凯农贸市场公司出具函一份，言明其于2018年9月30日与杜名清就2F房屋签订租赁合同，现因原告公司经营所需，需要对该承租房屋进行分租、转租，恳请同意为盼。新凯农贸市场公司在该函下方“同意”处加盖公章。2018年12月27日，原告向杜名清发送告知函一份，言明：其于2018年9月30日向后者承租2F房屋，租赁期为2018年9月30日至2026年10月31日，现因业务需求，其拟将该承租房屋进行分租、转租，特此通知。杜名清在该函下方签名确认已收到。另查明，2018年12月27日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定双方就甲方依法可转出租的房产建立租赁关系，租赁标的为系争房屋，租赁期限自2019年1月1日至2026年10月31日；租金先付后用，按每6个月为一期支付，乙方应提前30日内支付每期租金；乙方承担的其他费用包括但不限于：水费5.5元/吨、电费1.5元/度、物业费3,000元/月等；其中2019年1月1日至2019年4月30日为免租期，2019年5月1日至2019年10月31日的租金为440,000元；2019年1月1日至2019年4月30日物业费为12,000元，2019年5月1日至2019年10月31日物业费为18,000元；乙方应向甲方缴纳房屋租赁保证金73,334元；租赁期内，因乙方原因提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。同日，原告向被告开具金额分别为470,000元和73,334元的收款收据两张。金额为470,000元的收据上载明：“松江区古楼公路1958弄2楼2B室房租及物业费，期限2019年1月1日至2019年10月31日”；金额为73,334元的收据上载明：“松江区古楼公路1958弄2楼2B室租房押金”。再查明，2019年9月29日，被告委托律师向原告发出律师函一份，言明：鉴于2019年4月29日被告因涉嫌刑事犯罪被公安机关刑事拘留，客观上已无法继续履行原、被告间签订的房屋租赁合同，故致函原告，自原告收到该律师函后终止双方签订的房屋租赁合同。2019年10月24日，原、被告就系争房屋进行交接，并签订《租赁房屋交付确认书》一份，双方确认：系争房屋交房时乙方在租赁房内所砌砖墙已拆除，租赁房内的装修垃圾已清理，乙方同意接受，交房完成。又查明，2019年11月1日，原告作为出租方(甲方)与案外人陈斐作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方依法可转租的房产，地址为上海市松江区泗泾镇古楼路XXX弄XXX号XXX室二层B区、102室二层C区，租赁期限自2019年11月1日至2026年10月31日。审理中，原、被告一致确认：被告于2019年6月已向原告提出解除合同；被告已支付租金及物业费至2019年10月31日，多支付的租金及物业费用于抵扣违约金。原告另陈述：其于2019年9月30日收到被告寄送的律师函，故合同解除时间为2019年9月30日；2019年10月24日，被告清理完系争房屋，并结清了水电费；被告交付的保证金73,334元用于冲抵违约金。对此，被告认为其于2019年6月即向原告要求解除合同，故合同于2019年6月20日解除；保证金应当退还。以上事实，有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、租赁合同、上海市房屋租赁合同、函、告知函、收款收据、律师函、租赁房屋交付确认书、谈话笔录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。现被告因涉嫌刑事犯罪客观上无法履行而要求解除合同，原告亦同意解除，本院予以确认。关于合同解除时间，根据合同约定，被告应发送书面解除通知，现原告确认于2019年9月30日签收原告要求终止合同的律师函，故本院确认合同于2019年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告于2019年10月24日办理了房屋返还交接手续，双方确认被告已支付租金及物业费至2019年10月31日，故原告应退还被告自2019年10月25日至2019年10月31日止的租金及物业费共计17,424元。关于违约金，被告因其自身原因提前终止合同，显属违约，根据合同约定，被告应向原告支付解约违约金。而违约金从其性质讲，主要是补偿性的，补偿守约方因违约行为所受的损失，同时也有限体现惩罚性，因此违约金的金额一般与守约方的损失相当。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案，原告确认被告于2019年6月即提出解除合同，并且被告已被刑事拘留，无法继续履行合同，原告作为出租人具有相应的减损义务。现原告已与案外人就系争房屋另签订租赁合同，起租时间为2019年11月1日，而被告已支付租金及物业费至2019年10月31日，原告亦同意将被告多缴付的租金、物业费及保证金73,334元用以冲抵违约金，故本院综合考量被告的过错程度、原告的实际损失及预期利益等因素，酌定被告应支付原告解约违约金90,758元(被告已支付的保证金73,334元、2019年10月25日至2019年10月31日租金及物业费17,424元，共计90,758元予以抵扣)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海勋盈实业有限公司与被告吴言兵于2018年12月27日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、被告吴言兵支付原告上海勋盈实业有限公司解约违约金90,758元(被告已支付的保证金73,334元、2019年10月25日至2019年10月31日租金及物业费17,424元，共计90,758元予以抵扣)。案件受理费4,600元，由原告上海勋盈实业有限公司负担2,533元(已付)，被告吴言兵负担2,067元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  陈贤聪人民陪审员  陆世林二〇二〇年四月十三日法官 助理  陈 莹书 记 员  诸金辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。