上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1245号原告：胡志祥，男，1990年7月18日出生，土家族，户籍所在地重庆市黔江区濯水镇邬杨****。原告：谢辉，女，1989年12月6日出生，汉族，户籍户籍所在地湖南省衡东县杨桥镇阳光村**。div>两原告共同委托诉讼代理人：胡天涯，上海易载律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：付垒刚，上海易载律师事务所律师。被告：颜汇桦，男，1988年9月14日出生，汉族，户籍户籍所在地上海市长宁区天山三村****。div>被告：上海中佑房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇镇中路**。法定代表人：童传鲍，总经理。委托诉讼代理人：王涛，男，上海中佑房地产经纪有限公司员工。原告胡志祥、谢辉诉被告颜汇桦、上海中佑房地产经纪有限公司(以下简称中佑房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。因无法用其他方式直接向被告颜汇桦送达有关诉讼文书，本院依法组成合议庭，适用普通程序审理本案，并向被告颜汇桦公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告胡志祥、谢辉的共同委托诉讼代理人胡天涯、被告中佑房产的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。被告颜汇桦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡志祥、谢辉向本院提出诉讼请求：1、被告颜汇桦继续履行合同，按照合同约定办妥还贷和抵押注销手续；2、被告颜汇桦支付原告违约金人民币1,424,000元；3、被告中佑房产对第2项诉讼请求承担连带责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告颜汇桦签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房合同补充协议书》；2、被告颜汇桦返还原告购房款80万元；3、被告颜汇桦支付原告逾期履行合同的违约金216,000元(以240万元的日千分之一，自2019年11月28日计算至2020年2月26日)和合同解除违约金48万元；4、被告中佑房产对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2019年8月31日,原告与被告颜汇桦签订《上海市房地产买卖合同》及《购房合同补充协议书》，约定原告购买被告颜汇桦位于上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价240万元。合同约定颜汇桦应于签订合同后60个工作日内办理还贷和抵押注销手续，否则每逾期一天按合同总价的千分之一计算违约金。合同签订当天原告支付首付款80万元，用于颜汇桦还贷，专款专用，颜汇桦不得挪作他用，不足部分由颜汇桦自行补足。原告按约支付了80万元首付款，颜汇桦收到钱款后立即挥霍一空，没有按约还贷。系争房屋由于存在抵押登记和权利限制，故原告要求解除合同并追究颜汇桦的违约责任。中佑房产作为中介没有尽到义务和职责，理应承担连带责任。被告颜汇桦未作答辩。被告中佑房产辩称：不同意承担连带责任。中佑房产已经将原告支付的佣金退还原告。签订居间协议时，颜汇桦表示没有带产证，系争房屋只有银行抵押。网签合同明确约定了系争房屋存在哪些抵押以及注销抵押的时间。签订合同时，颜汇桦的母亲表示原告直接将房款支付至颜汇桦账户，第二天颜汇桦会去还款，之后颜汇桦母亲表示房款被颜汇桦用于赌博了，无力还贷，系争房屋也被其他法院查封。经开庭审理查明：系争房屋于2019年登记至颜汇桦名下，建筑面积91.08平方米，类型为公寓。2013年7月，上海浦东发展银行股份有限公司青浦支行和上海市住房置业担保有限公司在系争房屋上设立了抵押权登记，债权数额为735,000元。2019年7月倪渊清在系争房屋上设立了抵押权登记，债权数额为75万元。2019年12月16日，系争房屋被上海市长宁区人民法院查封。两原告系夫妻关系。2019年8月17日，颜汇桦(甲方)、谢辉、胡志祥(乙方)与中佑房产(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价240万元。甲方保证该套房屋内无户口，无任何权利限制，可以正常过户。交易产生的税费由乙方承担。同日，谢辉与中佑房产签订《佣金确认书》，约定佣金金额为32,000元。2019年8月31日，颜汇桦(甲方)与谢辉、胡志祥(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价229万元，2020年3月31日之前办理过户手续。第十条约定，甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过60日，乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金。补充条款一约定，甲方保证该房屋(除抵押给倪渊清和上海浦东发展银行股份有限公司青浦支行、上海市住房置业担保有限公司外)无其他权限设置，无其他债权纠纷，可以出售给乙方并收受乙方钱款。甲方于签订本合同后60个工作日内到银行办妥还贷和抵押注销手续(包括办妥倪渊清的抵押注销手续)，甲方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任。甲乙双方同意任何一方未按合同约定履行相应义务，则甲方按本合同第十条第三款之约定承担违约责任；乙方按本合同第九条第三款之约定承担违约责任。合同另约定了其他权利义务。同日，双方签订《购房合同补充协议书》，约定系争房屋实际总价240万元，双方同意将买卖合同作价229万元，乙方另支付甲方装修补偿款11万元。乙方于签订合同当日支付首付款80万元(含定金5万元)，2020年1月24日前支付甲方装修补偿款11万元和购房款48万，以银行贷款方式支付房款100万元，交房当日支付尾款1万元。甲方应严格按照约定到银行办妥还贷和抵押注销手续(包括办妥倪渊清的抵押注销手续)，否则每逾期一天将承担合同约定总价款总额千分之一的违约金。2019年8月31日，谢辉支付中佑房产佣金2万元，该钱款中佑房产已退还原告。原告共支付颜汇桦80万元，其中2019年8月17日支付5万元，2019年8月31日支付75万元。因颜汇桦收取房款后未按约还贷，2020年2月24日，原告委托律师向颜汇桦发送律师函，要求解除合同并追究违约责任。2020年2月26日，原告通过手机短信和微信向颜汇桦发送律师函。审理中，原告表示合同解除后要求在本案中一并处理网签备案合同撤销事宜。以上查明的事实，由原告、被告的陈述、上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、购房合同补充协议书、房地产买卖居间协议、佣金确认书、转账凭证、收据、律师函、邮寄凭证、短信记录、微信记录、结婚证等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以审查确认。根据庭审查明的事实，本院认为，胡志祥、谢辉与颜汇桦签订的《上海市房地产买卖合同》(除合同总价外)、《购房合同补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据庭审查明的事实，合同总价实为240万元。原告已经按约支付了首付款，颜汇桦收到钱款后未按约还贷，系争房屋现存在抵押登记和司法查封，原告依据合同约定有权要求解除合同，合同解除时间以颜汇桦收到律师函之日即2020年2月26日解除。合同解除后，颜汇桦理应返还原告已付房款并按照合同约定承担违约责任。原告主张的逾期履行违约金及合同解除违约金均系颜汇桦未按约还贷所致，本院综合合同履行情况、当事人过错程度、合同约定标准、原告实际损失等因素，酌情认定颜汇桦应支付原告违约金48万元。网签合同中已经明确约定了系争房屋的抵押贷款情况、还贷时间和违约责任，原告要求中佑房产承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。原告要求处理合同解除后的网签合同撤销手续，本院予以支持。被告颜汇桦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，法律后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡志祥、谢辉与被告颜汇桦于2019年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》和《购房合同补充协议书》于2020年2月26日解除；二、被告颜汇桦应于本判决生效之日起十日内返还原告胡志祥、谢辉房款80万元；三、被告颜汇桦应于本判决生效之日起十日内支付原告胡志祥、谢辉违约金48万元；四、被告颜汇桦应于本判决生效之日起十日内配合原告胡志祥、谢辉办理网签合同撤销手续(合同编号：XXXXXXX)；五、原告胡志祥、谢辉的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,264元，由原告胡志祥、谢辉负担1,944元，被告颜汇桦负担16,320元；财产保全费5,000元，由被告颜汇桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张富泉审 判 员  金 艳人民陪审员  曹爱珍二〇二〇年八月二十一日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。