上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21474号原告：上海宝龙商业地产管理有限公司，住所地上海市闵行区沪松公路********。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海申有律师事务所律师。被告：上海浚樱餐饮管理有限公司，住所地上海市普，住所地上海市普陀区中山北路**地上****商铺div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王睿彦，总经理。原告上海宝龙商业地产管理有限公司(以下称宝龙公司)与被告上海浚樱餐饮管理有限公司(以下称浚樱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人张弛、浚樱公司法定代表人王睿彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2019年5月5日解除；2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种同)7,472.87元(自2019年4月1日起至2019年5月4日，按照每月6,618.82元计算)；3、判令被告向原告支付租金逾期付款违约金298.91元(按每日千分之一计算，暂计至2019年5月4日，实际计至租金付清之日止)；4、判令被告向原告支付综合物业服务费2,382.65元(自2019年4月1日起至2019年5月4日，按照每月2,110.35元计算)；5、判令被告向原告支付综合物业服务费逾期付款违约金95.3元(按每日千分之一计算，暂计至2019年5月4日，实际计至综合物业服务费付清之日止)；6、判令被告向原告支付房屋占有使用费12,403.2元(自2019年5月5日暂计至2019年7月2日，按年租金79,425.9元/365天的1倍即每日217.6元计算，实际计算至被告实际交还商铺之日止)；7、判令被告向原告支付合同解除违约金13,813.2元；8、判令被告向原告支付还铺费用17,266.5元(按每平方米450元计算)；9、判令被告注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照，并向原告支付逾期注销经营登记的违约金5,956.74元(按一倍的租金标准每月6,618.82元计算，自2019年6月5日暂计至2019年7月2日)，并自2019年7月3日开始按每天220.62元的标准计算至被告实际办理完毕注销经营登记之日；10、判令被告向原告支付律师费2,865元。审理中，原告撤回了上述第8项诉讼请求。事实与理由：2018年8月13日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告投资建造的位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场1号楼第2层编号为M1-F2-283的商铺(以下称系争房屋)，租赁面积为38.37平方米，租赁期限为1年4个月16天。租赁起始日自2018年8月10日开始计算，被告在第一个租赁年度的租金自租赁起始日开始缴纳租金，第一个租赁年度的月租金为6,618.82元，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的规定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋并提供了物业服务。租赁期限内，原告多次向被告催缴租金，被告均未予支付。2019年4月30日，原告向被告发送《解约函》，通知被告自2019年5月5日起双方签订的商铺租赁合同解除，要求被告支付租金、逾期付款违约金等费用并返还租赁场所，该函于2019年5月2日送达被告，但被告拒收仍置之不理。原告认为，原告已按照合同约定向被告交付了租赁场所，被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故原告涉诉。被告浚樱公司辩称，同意双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月5日解除，并支付自2019年4月1日起至2019年5月4日的租金7,472.87元、逾期支付租金违约金298.91元、自2019年4月1日起至2019年5月4日的综合物业服务费2,382.65元以及逾期支付综合物业服务费违约金95.3元。关于房屋占有使用费，浚樱公司于2019年4月17日被告知无法充值电费，已无法正常营业，后宝龙公司于2019年4月30日将系争房屋大门上锁，导致浚樱公司的家具设备等均被锁在房屋内，浚樱公司多次要求与宝龙公司协商未果，而商铺实际已处于宝龙公司控制之下，不存在浚樱公司继续占用房屋的情况，故无需支付占有使用费。关于合同解除违约金，是宝龙公司违约在先，故不同意支付。浚樱公司已向宝龙公司支付租金至2019年3月，但在办理营业执照时，由于上一家承租方没有迁移注册在系争房屋内的工商登记，导致浚樱公司无法办理营业执照，进而无法办理食品经营许可证，无法正常营业，使浚樱公司在已支付意向金、保证金、装修押金等费用且进场装修、设备到位的情况下进退两难。而宝龙公司为此曾让浚樱公司去办理个体工商备案并承诺对于浚樱公司支付的办证费用15,000元会给予同等价位的商业广告或广告位补偿，但却始终未能兑现承诺，此后浚樱公司才开始停缴租金。关于注销或迁移工商登记以及相应的逾期违约金，因系争房屋此前承租方上海可饰网络科技有限公司始终未迁移或注销经营地址，浚樱公司根本无法办理营业执照，仅能办理备案许可证，即以个体户的形式运营，影响到外卖运营及款项进账等问题。关于律师费，浚樱公司不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年8月14日，宝龙公司(甲方)与浚樱公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方承租的租赁场所面积为38.37平方米，乙方承诺承租租赁场所仅作为经营小吃使用，品牌为甘梅薯叔。合同第3.1条约定，双方约定租赁期限为1年4个月16天，自租赁起始日即2018年8月10日起算；第3.3条约定，双方约定的租赁场所交付日为2018年8月10日；第3.4条约定，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年9月1日；第4.1.2条约定，第一年租金标准为每平方米每月172.5元，月租金额6,618.82元，年租金额79,425.9元，第二年租金标准为每平方米每月180元，月租金额6,906.6元，年租金额31,335.15元；第4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米每月55元；第4.3.1条约定，乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用由乙方承担。本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价6元/m3；电费单价1.45元/度等。第4.3.4条约定，乙方租赁场所产生的垃圾，由乙方根据甲方的要求自行收集、封装并运送至物业管理公司指定位置。日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计(每桶80元，每桶240L)。第4.3.5条约定，乙方对租赁场所装修如需拆除隔墙，需提前经甲方/物业管理公司批准，并按每平米500元，缴纳隔墙恢复保证金。第4.3.7条约定，租赁场所装修产生的装修垃圾、建筑垃圾清运等需要提供额外物业服务的，费用按物业管理公司规定的标准另行收取。第4.4.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金；第4.5.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费；第4.7条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金，若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任；第5.1条约定，乙方应在本合同生效后5日内向甲方缴纳18,033.9元作为履约保证金；第5.4条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；第5.5条约定，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计3,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保；第10.1条约定，租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证书，包括但不限于营业执照等，其复印件最迟在乙方开业前交给甲方备案，甲方应协助乙方提供办理上述证件需要甲方提供或出具的相关文件资料；第13.3条约定，无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；第13.7条约定，自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为本合同续期，乙方应向甲方支付占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365*2)，从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止，同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用；第15.1条约定，除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公共事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)……；第15.2条约定，如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金；第15.4条约定，双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。第15.9条约定，双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，浚樱公司向宝龙公司支付租金至2019年3月31日，此后未再支付过租金。2018年9月3日，宝龙公司向浚樱公司发出《开业催告函》，浚樱公司收到后回函表示，其已履行合同义务，但因未拿到合同，且在办理营业执照时被告知原租赁单位未注销登记在系争房屋内的工商信息，故浚樱公司无法办理经营许可证等多项开业所需相关证件，致使浚樱公司无法开业等。2018年10月11日，浚樱公司法定代表人王睿彦作为经营负责人取得在系争房屋内经营的便民饮食临时备案公示卡。2019年4月12日，宝龙公司向浚樱公司发出《催款函》，要求浚樱公司支付拖欠的自2019年4月1日至2019年6月30日的租金及综合物业服务费。2019年4月30日，宝龙公司向浚樱公司邮寄《解约函》并将该函张贴在系争房屋大门，告知浚樱公司双方租赁合同自2019年5月5日起解除，不予退还已付未用的履约保证金、质量保证金、装修保证金等所有款项，要求浚樱公司返还商铺并承担相应的违约责任等。浚樱公司收到了上述《解约函》。2019年8月，宝龙公司起诉来院。另查，1、系争房屋由案外人委托上海华瞻商业经营管理有限公司(以下称华瞻公司)进行运营管理。华瞻公司系宝龙公司的关联公司，经营行为互相关联，由宝龙公司实际对系争房屋进行出租管理。2、上海可饰网络科技有限公司原工商登记注册在系争房屋内，2019年4月30日，该公司变更注册地址，将住所地从系争房屋内迁出。审理中，1、双方一致确认浚樱公司在合同履行期间共计向宝龙公司支付款项106,878.08元。宝龙公司认为上述款项的构成包括履约保证金18,033.9元、经营保证金3,000元、装修保证金10,000元、租金51,029.03元、物业费16,270.12元，其他保证金(隔墙恢复保证金5,500元)以及其余水电费、垃圾清运费等合计3,045.02元；浚樱公司则认为上述款项的构成为意向金5,000元、意向保证金42,221.44元、装修保证金18,545.02元以及租金41,111.62元。3、关于房屋返还问题，浚樱公司称宝龙公司已于2019年4月30日将房屋上锁后自行收回，宝龙公司则表示其于2019年8月9日收回系争房屋并交还产权人，产权人于2019年9月6日与案外人签订租赁合同将系争房屋另行出租。本院认为，宝龙公司与浚樱公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现宝龙公司要求确认该合同已于2019年5月5日解除，浚樱公司亦表示同意合同自该日起解除，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于浚樱公司合同履行期间已付款的构成，现双方均无证据证实付款用途，但根据合同约定的浚樱公司各项应付款，并结合双方各自主张的租金金额及对应期间，宝龙公司主张的已付款构成更符合实际情况，故本院对其主张的浚樱公司付款情况予以认定。合同解除后，宝龙公司应将收取的经营保证金3,000元、装修保证金10,000元返还浚樱公司。至于宝龙公司要求隔墙恢复保证金5,500元另案处理，本院予以准许。对于宝龙公司主张的2019年4月1日至2019年5月4日的租金7,472.87元、综合物业管理费2,382.65元，浚樱公司均同意支付宝龙公司，本院予以照准。关于房屋占有使用费，浚樱公司称宝龙公司已于2019年4月30日将系争房屋上锁并收回，但宝龙公司对此不予认可，浚樱公司亦未就其主张的上述事实举证，应当承担相应举证不能的不利后果，故房屋占有使用费的截止日期可依宝龙公司主张的收回房屋之日即2019年8月9日计算。但是考虑到宝龙公司对涉案商场的商业经营实行统一管理，且其已于2019年4月30日向浚樱公司提出解除合同，应当及时跟踪了解系争房屋的实际状况，并应及时收回房屋以防止损失的扩大，但宝龙公司却未能及时收回房屋，故宝龙公司对此存在过错，本院酌定确定浚樱公司支付宝龙公司房屋占有使用费10,000元。对于宝龙公司主张的租金和综合物业管理费逾期付款违约金，浚樱公司同意按照宝龙公司主张的计算标准支付至2019年5月4日，本院予以照准，但此后双方合同已经解除，结合本案合同履行情况及宝龙公司的实际损失，2019年5月5日后的相关逾期违约金，本院不予支持。关于解除合同违约金，浚樱公司辩称因系争房屋前承租方未将注册地址从系争房屋内迁出，致使浚樱公司无法办理营业执照，故搬离系争房屋。而浚樱公司作为商铺实际经营人，应在承租房屋前充分衡量房屋能否满足经营活动的需要，尽到合理审慎义务，并根据自身的租赁需求办理相关证照。而宝龙公司在浚樱公司向其提出办理证照的相关情况后已提供必要的协助义务，浚樱公司则办理了便民饮食临时备案公示卡，亦实际在系争房屋内开展经营活动，且其陈述的原承租人的工商登记信息已于2019年4月迁出，合同继续履行本无障碍，故对浚樱公司的该节抗辩意见，本院不予采信。浚樱公司在合同履行期限内擅自搬离系争房屋，致使合同无法继续履行，其行为显属违约，宝龙公司据此要求浚樱公司支付解约违约金13,813.2元，于法有据，本院予以支持。关于履约保证金，根据合同约定，若因浚樱公司违约提前解除合同，宝龙公司可没收上述保证金不予退还，浚樱公司在庭审中表示若其行为确属违约可予扣除，现合同提前解除确因浚樱公司违约所致，故该项保证金可归宝龙公司所有，不再退还浚樱公司。关于宝龙公司要求浚樱公司注销或迁移营业执照并主张相应的逾期注销或迁移违约金，因浚樱公司并未在系争房屋内登记注册营业执照，宝龙公司该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。至于律师费，因宝龙公司未就其为本案支出的律师费用进行举证，其主张缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙商业地产管理有限公司与被告上海浚樱餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年5月5日解除；二、被告上海浚樱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙商业地产管理有限公司2019年4月1日至2019年5月4日的房屋租金7,472.87元；三、被告上海浚樱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙商业地产管理有限公司2019年4月1日至2019年5月4日的综合物业管理费2,382.65元；四、被告上海浚樱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙商业地产管理有限公司房屋占有使用费10,000元；五、被告上海浚樱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海宝龙商业地产管理有限公司逾期支付租金违约金298.91元；六、被告上海浚樱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海宝龙商业地产管理有限公司逾期支付综合物业管理费违约金95.3元；七、被告上海浚樱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海宝龙商业地产管理有限公司解除合同违约金13,813.2元；八、被告上海浚樱餐饮管理有限公司支付的履约保证金18,033.9元归原告上海宝龙商业地产管理有限公司所有；九、原告上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海浚樱餐饮管理有限公司经营保证金3,000元；十、原告上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海浚樱餐饮管理有限公司装修保证金10,000元；十一、原告上海宝龙商业地产管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,363.86元，由原告上海宝龙商业地产管理有限公司负担620.86元，被告上海浚樱餐饮管理有限公司负担743元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  冯国强人民陪审员  朱世瑛二〇二〇年五月二十八日法官 助理  钱雨婷书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。