湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初3019号 原告：李乐勋，男，1974年5月26日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理，即代为出庭参与诉讼，代为举证、质证，发表代理意见，代收诉讼文书。 被告：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地为湖南省沅江市琼湖办事处新河社区新源北路223号。 法定代表人：周建可，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王镇，湖南天见律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理，代收法律文书。 原告李乐勋与被告湖南亚都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈跃先、被告委托诉讼代理人王镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李乐勋提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告已付的购房款100000元及其利息（占用资金的利息要求按人民银行同期贷款利率标准，自2012年12月15日起暂计算至返还购房款之日止）；2、请求法院依法判令被告赔偿原告房屋差价损失300000元（按被告其现已开发建成的新和社区陈家咀即现在的蓉园小区内最小的电梯房的建筑面积100平方米的标准，按价差3000元/平方米计算）；3、要求被告承担不超过已付10万元购房款一倍的赔偿责任。4、要求被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告与被告于2012年12月19日签订了一份《房屋销售合同书》，根据合同约定，被告将承建开发的位于沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地）的综合大楼第十二层的住房一套，以每平方米1680元的价格销售给原告，签订合同时预付100000元，交房时付清全部购房款，交房时间为从合同签订之日起18个月内交房。并约定，如因被告原因此宗地不能交房，被告在新和社区陈家咀安置小区以同等价格出售电梯房一套给原告。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了购房首付款10万元。但被告在该合同签订后18个月内并未在沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地）开发建设综合大楼，后被告将开发建房的地点变更到了新和社区陈家咀即现在的蓉园小区。鉴于被告在新和社区陈家咀蓉园小区现实际开发建设的有3#幢、4#幢、9幢楼盘，为此，原告已多次向被告提出置换房屋，明确要求被告按上述所签《房屋销售合同书》的约定，将被告现开发的蓉园小区的现已建成的电梯房，按原约定的1680元/平方米价格置换出售同楼层的面积最小的电梯房一套给原告，并表示剩余购房价款在被告为原告办理好新和社区陈家咀蓉园小区现有电梯房置换购房手续后，按被告的要求付清余款。但被告对原告置换房屋的上述要求一直未予确认。鉴于被告在新和社区陈家咀蓉园小区现实际开发建设的3#幢、4#幢、9幢楼盘已建成并在售，于2019年9月11日，原告向被告再次发出《履行合同义务催告函》，但被告仍未履行，导致《房屋销售合同书》的目的至今不能实现。经原告多次催促无果，原告于2019年9月23日依法向被告发出了《解除合同通知书》，要求解除原、被告所签订的《房屋销售合同书》，并要求被告在收到此通知解除合同后三日内，返还已付购房款及利息、赔偿购房差价损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，但被告一直未予理睬。为此，原告现为了维护合同权益，特诉至法院。 被告湖南亚都房地产开发有限公司辩称，原、被告之间非真实的房屋买卖关系，实质是民间借贷关系，签订的房屋销售合同没有约定具体楼栋和具体面积，更没有约定合同的总价格，合同的主要条件缺乏，不符合合同成立的实际要件，其实质是保证该笔款项的顺利归还，非房屋买卖合同关系。另外，原告已经超过法律规定合同解除的除斥期，其主张不应得到支持，原告与被告于2012年签订房屋销售合同，在2014年就应知道此宗地上没有建综合大楼，原告就应该知道或者应该知道其解除事由，原告应在一年内行使解除权，否则解除权消灭。综上，原告主张的诉求应依法不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋销售合同书、收据、履行合同催告函及函件特快专递查询单、解除合同通知书及函件特快专递查询单均具有合法性、客观性及关联性，其证明效力予以认定。原告提供的（2019）湘0981民初135号民事判决书能够证实被告开发的蓉园小区位于沅江市琼湖办事处新和社区陈家咀安置A片,原告提供的建设规划许可证、建设施工许可证、勘测成果表及户室面积对照表能够证实湖南亚都房地产开发有限公司在蓉园小区3、4、9栋户室面积情况，其中最小的户型面积为90.56平方米，上述证据均具有合法性、客观性及关联性，其证明效力予以认定。 经审理查明，原告与被告法人代表周建可于2012年12月19日签订了一份《房屋销售合同书》，合同约定被告将承建开发的位于沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地）的综合大楼第十二层的住房一套，以每平方米1680元的价格销售给原告，签订合同时预付100000元，交房时付清全部购房款，交房时间为从合同签订之日起18个月内交房。同时，合同约定如因被告原因此宗地不能交房，被告在新和社区陈家咀安置小区以同等价格出售电梯房一套给原告。被告在合同上加盖了公章。原告于合同签订当日支付了购房首付款100000元，并由被告法人代表周建可出具了收条一张。但被告在该合同签订后18个月内并未在沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地）开发建设综合大楼，原告自2014年知晓被告在新和社区陈家咀开发蓉园小区后，向被告提出置换房屋的要求，要求被告按《房屋销售合同书》的约定，按1680元/平方米的价格置换现开发的蓉园小区同楼层的面积最小的电梯房一套给原告，并表示剩余购房价款在被告为原告办理好置换购房手续后，按被告的要求付清余款。2019年9月11日，原告向被告发出《履行合同义务催告函》，再次提出置换房屋的要求。被拒后，原告2019年9月23日于向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除原、被告所签订的《房屋销售合同书》，并要求被告在收到此通知解除合同后三日内，返还已付购房款及利息、赔偿购房差价损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。 另查明，被告开发的蓉园小区位于沅江市琼湖办事处新和社区陈家咀安置A片，于2018年12月取得中3、4、9栋建设规划许可证及建设施工许可证，在售房屋面积最小的为90.56平方米，已售163套，均价为3692元。 本院认为，本案的争议主要有以下两点：第一、双方间《房屋销售合同书》的效力应如何认定？第二、原告是否有权要求解除合同及解除合同后如何处理的问题。现分析如下： 本案原、被告签订的《房屋销售合同书》实际上是为保证合同一方主体能够在可预期的时间内以固定的单价，自另一方主体处取得预定房产所订立，符合合同法要约承诺的性质要求，该合同内容出于当事人真实意思表示，应认定对各方当事人产生合同法意义上的约束力，合法有效。被告抗辩所称合同实质是民间借贷关系，缺乏合同成立要件的主张，本院不予采纳。 依法成立的合同，当事人应全面履行。因被告未在合同约定的宗地上开发项目，其开发的蓉园小区位于沅江市琼湖办事处新和社区陈家咀安置A片，故原告可根据《房屋销售合同书》的约定，要求被告以同等价格出售蓉园小区电梯房一套给原告，现被告违反承诺拒绝履行，属于对合同约定的单方违反，已构成根本性违约，原告据此提出解除合同的请求，符合合同法关于合同解除的规定，本院予以支持。关于被告提出的原告在2014年就应该知道或者应该知道其解除事由，原告应在一年内行驶解除权，否则解除权消灭的主张，因《房屋销售合同书》约定了置换房屋的内容，故原告有选择直接解除合同或者要求被告继续履行合同义务的权利，对被告的主张，本院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故对原告要求被告退还预付款100000元及资金占用利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持。关于损失赔偿，因被告具备交付房屋的能力但拒不履行，且其自违约中获得了房屋差价的利益，原告要求被告赔偿房屋差价损失，并未超出订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的范畴，本院依法予以支持。差价的计算如下：蓉园小区销售房屋面积最小的为90.56平方米，在售房屋均价为3692元，被告应当赔偿的房屋差价为182206.72元：90.56㎡×（3692元/㎡-1680元/㎡）。原告提出要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因被告违约的行为不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋销售合同书》； 二、限被告湖南亚都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李乐勋预付款100000元及利息损失（利息以100000元为基数按人民银行同期贷款利率自2012年12月19日起计算至实际付清之日止）； 三、限被告湖南亚都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李乐勋182206.72元； 四、驳回原告李乐勋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费3650元，由被告湖南亚都房地产有限公司承担2767元，原告李乐勋承担883元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 覃锐国 二〇二〇年一月二十二日 法官助理 肖晓蓉 书 记 员 王 艳 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 的规定承担损害赔偿责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 的规定承担损害赔偿责任。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。