太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初856号原告郭佳，女，1961年7月20日出生，汉族，住太原市。委托代理人许崇华，山西东奥律师事务所律师。委托代理人牛江涛，山西东奥律师事务所实习律师。被告山西和信摩尔商业有限公司,住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人李维权，职务总经理。代委托代理人孙雪静，女，1988年12月28日出生，汉族，住山西省太原市小店区体育南路68号7号楼4单元14号，身份证号×××。被告山西恒实房地产开发有限责任公司,住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人孙国太，职务董事长。原告郭佳与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）、山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭佳委托诉讼代理人许崇华、牛江涛、被告和信摩尔公司委托诉讼代理人孙雪静到庭参加诉讼，被告山西恒实房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭佳向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告山西和信摩尔商业有限公司继续履行与原告之间于2005年4月22号签订的合同编号为00070611号的租赁《合同书》；二、请求法院依法判令被告山西和信摩尔商业有限公司支付所欠租金126213.29元及违约金21823.3元(租金与违约金现暂时计算至起诉之时)，共计148036.59元；三、请求法院依法判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司在保证合同范围内对上述租金及违约金承担连带责任；四、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2005年4月22日,原告将自己名下的位于长风街705号(和信商业广场)1幢裙商二层2C05号面积为32.06平方米的商铺出租于被告山西和信摩尔商业有限公司,并在当日与之签署了合同编号为00070611的《合同书》,第13.1条约定:“商铺租赁的租金每个年度为40934元,本合同签订满30日后,甲方开始按月平均等额支付乙方租金”,第13.2条约定违约条款:“甲方逾期支付在90口的,甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算违约金,本合同继续厦行;逾期支付在90日未超过210日的,逾期应付款按日万分之二计算的违约金,本合同继续履行;逾期支付超210日的违约金,按逾期应付款曰万分之四计算”。同日,原告与二被告签署《保证合同》,第一条约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述合同提供连带担保责任。从合同签订之日起,被告山西和信摩尔商业有限公司一直按时交纳租金,到2016年10月,首次开始不按时支付商铺租金,2016年11月24日、2017年3月31日分别支付原告2016年10月、11月的租金各3411.37元,后未再向原告支付过租金,至今尚欠原告37个月的租金未支付。原告多次找二被告协商要求解决租金问题,二被告一直拖延不付,二被告的行为已构成严重违约,侵犯了原告的合法权益,故诉至法院,恳请法院判如所请。被告和信摩尔公司辩称，经我方核实，经抵顶后，截止2016.11的租金已经全支付完毕，在2019.02.11、2019.03.29、2019.05.28、2019.07.19、2020.01.16分别向原告支付月租金的10%，数额为341元，共计5笔，抵顶2016.12的50%的租金。因此目前尚欠原告租金的期限为2016年12月50%的租金至2019.12.31的共计36.5个月，月租金是3411.17元，共计124507.71元，违约金的计算数额我方不予认可，具体数额请法庭根据合同约定依法裁判。诉讼费不予承担。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告山西恒实房地产开发有限责任公司原名称为山西恒实杨家堡房地产开发有限责任公司，被告山西和信摩尔商业有限公司原名称为山西和信摩尔商业管理有限公司。原告郭佳系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2C05号商铺的所有权人，商铺的建筑面积为32.06平方米。2005年4月22日，原告为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔公司为甲方（商业管理单位）签订编号00070611的《合同书》一份，主要约定甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2C05号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金为40934元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算，(2)有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公司公章，乙方处原告签字、捺印。2005年4月22日，原告与二被告签订《保证合同》一份，主要内容为由被告山西恒实房地产开发有限责任公司为前述合同的租金及违约金承担连带支付责任。上述合同签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔公司统一进行商业经营管理，被告和信摩尔公司每月按时支付原告租金至2016年11月，之后分别于2019年分五次支付了原告1705元租金，双方同意可折抵2016年12月租金的50%，故现被告尚欠原告2016年12月租金的50%及2017年1月1日至今的租金未付，计算至2019年12月31日为36.5个月，计124507.71元。上述事实，有原告提交的房产证、《合同书》、《保证合同》、银行交易流水明细清单及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原告郭佳与被告和信摩尔公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于被告所欠租金数额，证据显示自2016年12月起至2019年12月31日，被告和信摩尔公司尚欠原告36.5个月的租金共计124507.58元未付，现对原告要求被告支付其截至2019年12月31日的租金124507.58元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，因被告未按照合同约定按期足额支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，故被告应当按照合同约定分段计算各期租金至本判决确定的给付之日止的违约金，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。被告山西恒实房地产开发有限责任公司应按照保证合同约定对被告和信摩尔公司的前述租金和违约金承担连带支付责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭佳截至2019年12月31日所拖欠的租金124507.71元。二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告自2017年1月1日起至2019年12月31日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算120天、按日万分之四计算至本判决生效之日止的违约金；如起算时间至本判决生效之日止不足210天的，90天内按日万分之一计算、超出90天不满210天的按日万分之二计算。三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对本判决第（一）、（二）项内容承担连带支付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1680元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 赵龙 二〇二〇年四月十四日法官助理 窦渊书 记 员 崔婧