河北省石家庄市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）冀01行再3号再审上诉人（原审原告）:中国外运河北公司元氏仓库，住所地：元氏县蟠龙路10号。法定代表人：靳俊卯，该公司总经理。委托代理人：张会强，该公司办公室主任。委托代理人：黄秀芳，北京市华联律师事务所律师。再审被上诉人(原审被告):元氏县国土资源局，住所地：元氏县常山路85号。法定代表人：曹征书，该局局长。委托代理人：王国强，该局工作人员。委托代理人：刘吉振，河北封龙律师事务所。原审第三人：陈聚其，男，1948年10月17日出生，汉族，住元氏县。原审第三人：曹守信，男，1967年11月10日出生，汉族，住元氏县。委托代理人：吴慧杰，河北博尚律师事务所律师。委托代理人：李多修，河北世纪方舟律师事务所律师。再审上诉人中国外运河北公司元氏仓库因与再审被上诉人元氏县国土资源局为原审第三人陈聚其、曹守信颁发房屋所有权证书一案，河北省元氏县人民法院于2014年7月21日作出（2014）元行初字第00015号行政判决和（2014）元行初字第00015号行政裁定，中国外运河北公司元氏仓库不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日作出（2014）石行终字第00134号行政判决和（2014）石行终字第00134号行政裁定，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论，本院于2014年11月26日作出（2014）石行申二字第00060号行政裁定，决定由本院另行组成合议庭再审。本院于2015年2月26日作出（2014）石行再终字第00008号行政裁定，撤销本院（2014）石行终字第00134号行政判决和（2014）石行终字第00134号行政裁定及河北省元氏县人民法院（2014）元行初字第00015号行政判决和（2014）元行初字第00015号行政裁定，发回河北省元氏县人民法院重审。2017年6月23日，河北省元氏县人民法院作出（2015）元行再字第0003号行政裁定。中国外运河北公司元氏仓库不服该判决上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国外运河北公司元氏仓库的委托代理人张会强、黄秀芳，原审第三人陈聚其，原审第三人曹守信及其委托代理人吴慧杰、李多修到庭参加诉讼。元氏县国土资源局经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭后作出书面答辩笔录。一审原告中国外运河北公司元氏仓库诉称，2000年12月28日原告与第三人陈聚其签订土地租赁协议书，该土地为原告使用的划拨土地，双方并未按相关划拨用地租赁的规定办理审批手续，第三人陈聚其租用土地后，在租赁土地上建设了房屋，2001年第三人陈聚其自行以原告与其签订的租赁土地协议书为依据申请被告为其颁发该土地上所建房屋的产权证，2001年12月20日第三人陈聚其在被告处领取房屋产权证，产权证号为03××83。2011年第三人陈聚其将该房产转卖给第三人曹守信，被告为第三人曹守信办理了产权转移手续，2011年5月5日第三人曹守信在被告处领取了房屋产权证书，产权证号为元氏房权证城区字第××号。原告为被告所办理的本案产权登记房屋所对应的土地使用权人，该土地至今为划拨用地，因此被告办理该房产登记时没有土地以及房屋建设的任何审批手续，初始登记于2001年12月12日完成，而当时“城市房屋管理办法”该办法明确规定初始登记必须提交的法定审批文件，包含了土地及建设工程规划，2011年本案两第三人实施房屋转让时，房屋登记管理办法已经实施，但上述规定的内容没有变化。原告认为被告的上述具体行政行为违反了相关的法律法规的规定，侵犯了原告及国家财产权益，因此依据行政诉讼法之规定，向贵院提起诉讼，请求判令被告撤销2001年12月14日为第三人陈聚其颁发的第03××83号房屋所有权证书和2011年5月3日为第三人曹守信颁发的元氏房权证城区字第××号房屋所有权证。一审被告元氏县国土资源局答辩称，一、陈聚其办理房屋登记的时间是2001年12月，当时适用的法律是《城市房屋权属登记管理办法》，该办法第16条规定:“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证……”经查档，办理登记时有原告与陈聚其所签协议，有法人代表杜保建签字，双方都同意陈聚其使用该处土地。二、曹守信购买陈聚其房产办理转移登记是在2011年5月，当时适用的法律是《房屋登记办法》，第十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。”经查档，本次登记申请书、双方身份证明、完税凭证等相关手续齐全。三、鉴于该房产目前已拆除，双方争议的房产证问题已经没有实际意义，土地所有权为国有，使用权问题建议双方协商妥善解决。第三人陈聚其述称，当时建房是经过原告单位领导同意，并且有协议书，后来没有人购买让我自己出售，我就卖给了曹守信。第三人曹守信述称，1、城市房屋权属登记实施办法，不属于强制性法律规定，被告为第三人陈聚其办理的初始登记行为符合当时法律、法规规定，完全合法;2、第三人曹守信属于善意取得，被告为曹守信做的转移登记的行政行为也符合当时法律法规，因此被告的具体行政行为完全合法，原告要求撤销诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。元氏县人民法院一审再审查明，元氏县机构编制委员会元编(2015)16号《元氏县机构编制委员会关于整合不动产登记职责有关问题的通知》，原由元氏县房产管理局房屋不动产登记的职权变更由元氏县国土资源局实施。原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条之规定，将被告元氏县房产管理局变更为元氏县国土资源局。2000年12月28日原告与第三人陈聚其签订协议书(协议书中甲方为本案原告，乙方为本案第三人陈聚其)一份，该协议书主要内容为:“一、乙方租用甲方土地，满外:东西长35.39米，南北宽15.89米，计562.84平方米(0.8443亩)长期使用，乙方已盖好的二层楼丈量到散水，楼西散水O.71米，楼东散水O.63米，楼后散水1米。(详见草图)二、付款方法:一次性付清使用费陆万捌千元整(68000.00元)，现有住宅能卖出一户就优先付款。最迟于2001年8月15日前付清。三、乙方在使用期间，水电暖、下水管道、门前卫生等必须服从甲方管理，所需费用乙方自理。四、乙方使用的土地只有使用权，无出售和转让他人的权利。”该协议书盖有原告方公章，有原告方时任法定代表人签字，有第三人陈聚其的签名和捺印。2001年12月第三人持其与原告签订的协议书等材料向房管局申请房屋所有权登记，房管局于2001年12月14日为第三人陈聚其填发了元房证第03××82号房权证和元房证第03××83号房权证。2001年12月20日又为第三人陈聚其填发了元房证第03××97号房权证、元房证第03××98号房权证。2002年4月5日元氏县金元房地产评估事务所曾对该房屋进行评估，估价结果为227000.6元。2002年7月24日第三人陈聚其因以该房屋抵押借款，在房管局办理房屋他项权证书，2004年2月17日注销他项权。2011年4月12日第三人陈聚其(卖方、甲方)与第三人曹守信(买方、乙方)签订房屋买卖合同一份，主要内容为:“出卖方房屋坐落于蟠龙路××号外贸仓库院内，共二层十八间，房屋为水泥砖混结构，建筑面积540.51平方米。二、房屋所有权证号:元房字第0300103282、元房字第03××83、元房字第0300103297、元房字第0300103298。三、该房屋售价为人民币大写:伍拾陆万元整。四、出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷、抵押债务、租金等，出卖方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。五、房屋转让时该房屋的附着物和该房屋的相关权益随房屋一并转让给乙方。六、乙方于甲乙双方办理完过户手续当天，一次性支付房款人民币伍拾陆万元给清甲方。甲方把房屋所有的相关手续一并交付给乙方。”2011年4月13日第三人陈聚其、曹守信又签订房地产转让协议书四份，就元房字第××号房屋签订的协议书内容为：“经甲、乙双方协商议定，卖方陈聚其自愿将坐落在蟠龙路××号房地产(房权证号03××83)所有权，建筑面积127.10㎡，以协商价值9万元，售给乙方曹守信，购房款一次付清，产权无纠纷，无抵押，无其它遗留问题同意办理产权转移过户，甲乙双方签字生效。”双方就元房字第××号、元房字第××号、元房字第××号房屋签订的另外三份协议书内容与此类似。同日二人以该协议书向房管局提出房屋产权转让申请，同日第三人曹守信通过自己个体经营的元氏县鑫河农产品经销处在元氏县农村信用合作联社的账户付给第三人陈聚其房款56万元，又支付现金36万元。陈聚其为曹守信出具56万元、36万元收条各一张。2011年4月25日第三人陈聚其向元氏县地方税务局缴纳(曹守信代缴)个人所得税6090元、6210元、8100元、5400元，另缴纳营业税3325元、城市维护建设税166.25元、教育费附加99.75元、地方教育附加66.5元。同日第三人曹守信向元氏县地方税务局交纳契税6090元(税率3%)、6210元(税率3%)、10800(税率4%)、5400元(税率3%)。2011年5月3日房管局为该房屋和其他三房屋办理房屋转移登记，为第三人曹守信颁发元氏房权证城区字第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证。另查明，中国外运河北公司元氏仓库诉曹守信物权保护纠纷一案，2015年9月10日原审法院作出(2015)元民一初字第00065号民事裁定书：“以曹守信已经取得涉案土地上的房屋的产权证书，而土地使用权仍然登记在原告中国外运河北公司元氏仓库名下。由此而引发的土地使用权争议应当由相关政府部门解决。”驳回了中国外运河北公司元氏仓库的起诉。中国外运河北公司元氏仓库不服向石家庄市中级人民法院提起上诉，市中院作出(2015)石民一终字第01602号民事裁定书，维持了原审法院(2015)元民一初字第00065号民事裁定书。另查明，中国外运河北公司元氏仓库诉陈聚其确认合同无效纠纷一案，原审法院作出(2013)元民一初字第01131号民事判决书，驳回了中国外运河北公司元氏仓库的诉讼请求，中国外运河北公司元氏仓库不服向石家庄市中院提起上诉，市中院作出(2014)石民二终字第01164号民事判决书，维持了原审法院作出的(2013)元民一初字第01131号民事判决书，中国外运河北公司元氏仓库不服向河北省高级人民法院申请再审，省高院作出(2015)冀民申字第1029号民事裁定书，驳回了中国外运河北公司元氏仓库的再审申请。元氏县人民法院一审再审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条之规定，原元氏县房产管理局的不动产登记职权变更由元氏县国土资源局行使，因此变更元氏县国土资源局为本案被告。被告为第三人陈聚其颁发的元房字第××号房屋所有权证书、元房字第××号房屋所有权证书、元房字第××号房屋所有权证书、元房字第××号房屋所有权证书，原审法院于2017年6月23日就本案作出的(2015)元行再字第0003号行政判决书，判决被告为第三人陈聚其颁发的第03××83号房屋所有权证书违法。第三人曹守信在房屋交易时，作为普通公民审查了房屋产权证书，注意到该房屋办理过抵押借款，有足够理由相信该房屋产权的合法性，已尽注意义务，同时根据两第三人之间的合同、房款收据、缴纳税费凭证，能够证明，第三人曹守信已经支付了合理对价，该房屋已在被告处办理转移登记。且中国外运河北公司元氏仓库诉曹守信物权保护纠纷一案，2015年9月10日原审院作出(2015)元民一初字第00065号民事裁定书:“以曹守信已经取得涉案土地上的房屋的产权证书，而土地使用权仍然登记在原告中国外运河北公司元氏仓库名下。由此而引发的土地使用权争议应当由相关政府部门解决。”驳回了中国外运河北公司元氏仓库的起诉。中国外运河北公司元氏仓库不服向石家庄市中级人民法院提起上诉，市中院作出(2015)石民一终字第01602号民事裁定书，维持了原审法院(2015)元民一初字第00065号民事裁定书。中国外运河北公司元氏仓库诉陈聚其确认合同无效纠纷一案，原审法院作出(2013)元民一初字第01131号民事判决书，驳回了中国外运河北公司元氏仓库的诉讼请求，中国外运河北公司元氏仓库不服向石家庄市中院提起上诉，市中院作出(2014)石民二终字第01164号民事判决书，维持了原审法院作出的(2013)元民一初字第01131号民事判决书，中国外运河北公司元氏仓库不服向河北省高级人民法院申请再审，省高院作出(2015)冀民申字第1029号民事裁定书，驳回了中国外运河北公司元氏仓库的再审申请。因此，曹守信购买陈聚其的房屋属于善意第三人。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理;人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当承担驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”因此，应驳回原告对被告的起诉。本案经原审法院审判委员会讨论决定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定，原审裁定为:驳回原告中国外运河北公司元氏仓库对被告元氏县国土资源局为第三人曹守信颁发的元氏房权证城区字第××号房屋所有权证行政行为的起诉。再审上诉人中国外运河北公司元氏仓库上诉称，一、一审法院认定事实有误，一审法院在判决书中认定曹守信属于善意第三人是错误的。首先，《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于原元氏县房管局错误的为陈聚其登记以及发放03××83号房屋所有权证，这就使得陈聚其违法建造的房屋获得了合法的权利外观，即在表面上陈聚其是该房屋的“合法”所有权人。物权法106条规定的善意取得制度，其适用前提是出让人必须为无权处分。而在判决书中也同样表示，“第三人曹守信作为一个普通公民在购买第三人陈聚其房屋时，已经审查其房屋产权证书”，所以在陈聚其转让该房屋时，表面上陈聚其是“有权处分”，因此，在第三人陈聚其与曹守信之间的转让并不能适用善意取得制度。其次，第三人曹守信作为受让方，在受让时不存在善意。善意取得制度的“善意”只是存在于受让方在受让交易物时。根据原元氏县房管局提交的房产档案以及原告自己查询的原元氏县房管局关于第三人陈聚其、曹守信转让房产的档案，其中均有原告与陈聚其于2000年12月28日签订的《协议书》，《协议书》第四条约定，陈聚其所使用的土地只有使用权，无出售和转让他人的权利。这就说明，曹守信在受让该处房产时明知该土地为划拨用地，也明知陈聚其对该土地只有使用权，而没有处分权利。曹守信作为受让方，在受让该房屋时明知该房屋所依附的土地上存有权益瑕疵，因此，曹守信不应认定为存在善意。最后，善意取得制度应当建立在合法的事实基础上。根据《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。不论是陈聚其建造房屋还是取得房产权证都应该是符合法律规定。《城市房屋权属登记管理办法》(1998年1月1日实施，2008年7月1日废止)第十六条和《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》（1997年3月1日实施，2012年1月1日废止)第二十二条规定，原元氏县房管局在为陈聚其办理房产证时，陈聚其并没有取得上述证书，也未按照法律规定提供上述证书，原元氏县房管局仅凭一张租用土地协议书和附图，即为陈聚其办理了房产证，也严重违反了法定程序。因此，第三人陈聚其未获得上述证书而建造的该房屋应属违章建筑，而原元氏县房管局为陈聚其登记、颁发房产证的行为违反了强制性规定，应当确认该行为违法。一个因违法登记而获得“合法物权”的违章建筑，不应成为本案中适用善意取得制度的事实基础。综上，本案中，认定第三人曹守信属于善意第三人是错误的。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定的适用范围首先应当建立在维护国家实施的现行行政许可制度前提下，房屋与其他无需登记的动产有本质的区别，如果将善意第三人与合法的前提割裂，则国家关于划拨用地的规定及房屋登记的相关规定则没有存在的意义。同时，第三人曹守信并不是所谓的善意第三人，无论是从善意取得制度的使用前提上，还是曹守信善意的认定上，以及善意取得制度适用的事实基础上，都不应认定第三人曹守信为善意第三人，而排除了其善意第三人地位，一审法院适用的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定也就没有了事实基础，因此，一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销河北省元氏县人民法院(2015)元行再字第0003号行政裁定书，改判支持上诉人的诉讼请求。再审被上诉人元氏县国土资源局未出庭参加诉讼，于庭后向本院作出书面笔录，辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈聚其陈述称，不同意再审上诉人的观点。原审第三人曹守信陈述称，第一，上诉人陈述事实不属实，其中陈述陈聚其隐瞒上诉人进行初始登记不属实，有陈聚其递交的陈与上诉人签订的协议为证，证明上诉人对于陈聚其出售房屋一事时明知的。第二，陈聚其与上诉人签订的协议存在两个事实，1.对于没有建造房屋的空白土地使用权允许陈长期租用不得出售，对于已经建设房屋的土地使用权，因上诉人已经在该协议中明确表示让陈向市场出售，所以已经建造房屋的土地使用权是以支付欠款的方式转让给陈聚其。2.关于上诉人认定曹守信不属于善意第三人的陈述理由不符合法律规定，其解读物权法106条规定时，陈述为:陈聚其表面是该房屋的合法所有权人，善意取得制度其使用的前提是出让人必须为无处分权人，推测上诉人意思这两句话前后矛盾，所以上诉人认为陈聚其不是合法使用权人，其与出让人必须无权处分相互矛盾，是对物权法的曲解，物权法善意取得制度前提条件必须是无处分权而且处分时是第三人以及社会公众误认为是合法所有权人，就是表面上应当有合法的成分，上诉人的解读是无处分权的最合适的解读，但是上诉人却说不属于善意取得制度。曹守信在受让时不存在善意，是错误的，上诉人根据的事实是元氏县房管局档案资料中存在的陈聚其与上诉人之间的协议书上注明的陈聚其只有使用权无出售转让他人权利，但是依照物权法规定，向社会公示的证书是房产证，房管局内部档案存在资料，曹守信购房时没有审查义务，且属于国家机关保存的档案，不向社会公布，上诉人根据房管局的档案资料对抗房管局颁发的所有权证书，理由不能成立。第三，上诉人引用的法律规定都是初始登记的法律规定，应当约束陈与房管局第一次登记的法律行为，但是对房管局为曹守信进行转让登记时引用的法律规定没有任何关系。即使陈聚其与房管局初始登记行为错误，不影响房管局为曹守信进行转让登记的合法性。关于违章建筑，上诉人意思是违章建筑不具有合法性不应适用善意取得制度没有法律依据，违章建筑依照法律规定仍然存在物权，其建筑本身合法与否与其拥有物权是两个概念，违章建筑可以管理拆除，只要建立存在即使违法的它仍有物权的存在，善意取得制度并不评判建筑本身合法性，而是评判物权转让的归属性，所以上诉人以陈建设房屋是违章建筑否认善意取得制度理由不能成立。综上，元氏县法院将陈聚其第一次初始登记与曹守信转让后第二次转让登记加以区别对待判决初始登记行政行为违法，因转让登记符合法律规定，符合善意取得制度，无法撤销登记驳回上诉人的起诉是合法的有效判决，请求维持原判。本院二审再审审理查明的事实与再审一审查明事实一致。本院二审再审认为，本案争议的焦点为曹守信是否属于善意第三人，并以此判断原裁定适用法律是否不当。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。物权法规定的善意，即受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案第三人曹守信在受让陈聚其名下的房屋、依法完成不动产物权转移登记时，并不知道陈聚其取得的房屋所有权证书可能在受让之后被认定存在瑕疵，并且曹守信作为普通公民审查了房产管理部门向社会公示的房屋产权证书，注意到了该房屋办理过抵押借款，在受让房产时已尽审慎义务，不存在过失。因此曹守信取得房产是善意的。再审上诉人主张曹守信不构成善意，但未提交受让房产产权登记证书存在异议登记或登记机关告知登记簿上存在司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项等曹守信明知受让房产存在瑕疵的证据，再审上诉人认为曹守信作为受让方在受让该房屋时明知该房屋所依附的土地上存有权益瑕疵，因此曹守信不应认定为存在善意的上诉理由无证据支持，应承担举证不能的法律后果。第三人曹守信已经支付了合理对价，并且转让的不动产已经在再审被上诉人处办理了转移登记，曹守信的受让行为符合善意取得的法律特征。并且，善意取得制度并不评判建筑本身合法性，而是评判物在转让时是否能够取得物权的归属性。因此，再审上诉人认为原判不应认定第三人曹守信为善意第三人的上诉理由不能成立，本院不予支持。本院已维持原审法院作出的(2015)元行再字第0003号行政判决书，确认再审被上诉人为第三人陈聚其颁发的第03××83号房屋所有权证书违法，原判根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定，驳回再审上诉人对后续转移登记行为的起诉适用法律正确。综上所述，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，再审上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持河北省元氏县人民法院（2015）元行再字第0003号行政裁定。本裁定为终审裁定。审判长  赵宗辉审判员  王彦松审判员  高玉坡二〇一七年十一月二十一日书记员  裴研洁