湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初5058号原告（反诉被告）：罗立欠，男，1965年7月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：肖东升、夏国军，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：武汉柴林集团有限责任公司，住所地武昌区和平乡柴林头村。法定代表人：施克风，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟宏昆、郑国喜，湖北维力律师事务所律师（一般代理）。被告：武汉市武昌区人民政府杨园街柴林头村村民委员会，住所地武汉市武昌区才华街**北100米（原告提供）。负责人：施克风。原告罗立欠与被告武汉柴林集团有限责任公司（以下简称柴林集团）租赁合同纠纷，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，罗立欠申请追加武汉市武昌区人民政府杨园街柴林头村村民委员会（以下简称柴林村委会）作为被告参加诉讼。柴林集团对罗立欠提出反诉，本院合并进行了审理。罗立欠及其委托诉讼代理人肖东升、夏国军，柴林集团的委托诉讼代理人钟宏昆、郑国喜到庭参加诉讼。本案管辖异议的审理期间不计入审限，已扣除。本案现已审理终结。罗立欠向本院提出诉讼请求：1.判令两被告解除合同行为无效；2.判令被告柴林村委会解除合同行为违约；3.判令被告柴林集团继续履行合同；4.本案诉讼费用由被告柴林集团公司承担。事实与理由：原告是原柴林头村的村民，与原柴林村委会于2001年签订一份《土地使用权租赁合同》，土地位于青山区××路，用于建设、经营农贸市场。双方又于2005年在此前基础上签订《补充协议》，明确约定了租赁期限和范围。后村集体改制成立集团公司。柴林集团于2019年8月7日，通知原告解除《土地使用权租赁合同》，解除合同的理由是：被告于2006年被武汉市人民政府确定为城中村综合改造对象，原告承租的土地位于被拆除红线范围内。所以，被告以不可抗力构成法定解除权，通知原告解除《土地使用权租赁合同》。原告认为，城中村改造城中村改造并不是强制、统一地采取国家征用土地的方式进行，根据武汉市城中村改造的相关规定，城中村经济实体享有较大自主权，不符合法定不可抗力的实质要件，被告要求解除合同损害了原告的合同权利和经营权，属于违约行为。为维护原告的合法权益，原告请求人民法院确认被告要求解除《土地使用权租赁合同》的通知无效，判决被告继续履行合同。柴林集团辩称，原被告于2001年签订土地使用权租赁合同，以及2005年1月8日签订补充协议均属于无效合同。且案涉土地已经被武汉市人民政府进行征收，并纳入国家征收范围，合同已经无继续履行可能。柴林集团向本院提出反诉请求：1.确认原被告双方于2001年签订的《土地使用权租赁合同》及2005年1月8日签订的《补充协议》无效；2.判令罗立欠立即腾退位于武汉市青山区南干渠和平港以东（东邻园林路，南邻钢花新村128社区，西邻柴林花园，北邻钢花新村127社区）面积为6.8亩的土地；3.本案诉讼费用由罗立欠承担。事实与理由：2001年，柴林村委会与罗立欠签订《土地使用权租赁合同》，约定由柴林头村向罗立欠出租位于和平港以东部分土地（具体方位及面积以实际标识和测量为准），土地用途为建设农贸市场及配套项目，租赁期限为30年，租金标准为：计租之日起第1至15年租金为每亩每年8000元，计租之日起第16至25年租金为每亩每年9600元，计租之日起第26年至2032年6月23日租金为每亩每年11520元。合同签订后，柴林头村与罗立欠另于2005年1月8日签订《补充协议》，明确按6.8亩计作租赁土地面积收取租金。《土地使用权租赁合同》、《补充协议》签订后，柴林头村向罗立欠交付了武汉市青山区南干渠和平港以东（现土地四至状况为：东邻园林路，南邻钢花新村128社区，西邻柴林花园，北邻钢花新村127社区）面积为6.8亩的土地，罗立欠于租赁土地上修建商铺用于商业活动，向商户分租并收取租金。2007年9月17日，武汉市洪山区人民政府下发《区人民政府关于成立和平街和平新村社区居委会等3个社区居委会的批复》（洪政[2007]40号）：“经区人民政府研究，同意成立和平街和平新村社区居委会、和平街武丰社区居委会、和平街柴林头社区居委会。”至此，柴林头村委员会经“撤村建居”变更为和平街柴林头社区居委会。柴林头村集体经济组织改制为柴林集团。2015年3月20日，武昌区人民政府杨园街办事处下发《关于杨园街社区规模调整的决定》（武杨政字[2015]4号）。至此，柴林头村及柴林头社区均已撤销，由柴林集团承继案涉土地租赁合同签订主体形成的相关权利义务。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订版、2004年修正版、2019年修正版，以下简称《土地管理法》）第44条第1款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”及《土地管理法》（1998年修订版、2004年修正版）第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，案涉租赁土地原为农村集体所有性质，在未办理农用地转用审批手续的情况下，约定在租赁土地上修建农贸市场，且罗立欠在租赁土地上修建商铺对外出租用于商业贸易等非农业建设活动，已违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第52条第五项，原被告双方签订的《土地使用权租赁合同》、《补充协议》应属无效。同时，根据《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力；《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，《土地使用权租赁合同》、《补充协议》均自签订之日起无效，罗立欠应将租赁土地腾退返还。2012年12月17日，武汉市人民政府发布《武汉市人民政府征收土地公告》（[2012]第136号），将包括租赁土地在内的武昌区杨园街柴林头村9.8524公顷土地进行征收。2016年9月19日，武汉市人民政府作出《武汉市建设用地批准书》（武土批准书[2016]第185号），将租赁土地作为国有建设用地纳入国家规划建设范围。原被告双方《土地使用权租赁合同》、《补充协议》已无事实和法律上履行之可能。罗立欠针对柴林集团的反诉辩称：1.《土地使用权租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。罗立欠在该土地上进行大量投入，柴林集团要求认定合同无效，违反诚实信用原则；2.罗立欠承包的土地不是农用地，无需办理农用地转用审批手续；3.罗立欠承包案涉土地并不违反《土地管理法》第63条规定。罗立欠将租赁土地用于农用项目，并非非农使用；4.罗立欠建设农贸市场经过武汉市市政府、水务、工商等部门的审批、验收，罗立欠一直在该土地上经营。经审理查明，2001年，和平乡柴林头村民委员会（甲方、出租方）与罗立欠（乙方、承租方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将和平港以东部分土地（南干渠和平港附近）土地出租给乙方，用于投资建设农贸综合市场及配套项目，租赁期30年（2002年7月1日至2032年6月30日）；租金标准为：计租之日起第1至15年租金为每亩每年8000元，计租之日起第16至25年租金为每亩每年9600元，计租之日起第26年至2032年6月23日租金为每亩每年11520元；经营方式：由乙方自行投资，自主经营；租赁期间，乙方在承租土地上下进行的建设及增添的设施均由乙方自行负责，费用由乙方承担，租赁期满后，乙方在承租的该土地上所投资物业、财产自行收回（（地下箱涵无偿归甲方所有；如租赁期内遇国家征用，乙方享有该承租土地上投资建设、、地下投资建设的补偿权土地补偿权归甲方所有。合同还对租金及支付方式等其他方面进行了约定。2005年2月1日，双方签订《补充协议》对承租土地面积进一步明确为6.8亩。合同签订后，罗立欠将承租土地上存在的明渠改为暗渠，并投资修建农贸市场。后每年按约支付租金。2012年12月17日，武汉市人民政府发布《武汉市人民政府征收土地公告》（[2012]第136号），将包括案涉租赁土地在内的武昌区杨园街柴林头村9.8524公顷土地予以征收，土地用途为居住、商业、绿化、道路用地、中小学控制用地、市政设施控制用地。2016年9月19日，武汉市人民政府作出《武汉市建设用地批准书》（武土批准书[2016]第185号），将租赁土地作为国有建设用地纳入国家规划建设范围。2019年8月6日，柴林集团以柴林村委会的名义向罗立欠送达《解除租赁合同通知书》，通知载明因柴林头村被确定为“城中村”改造对象，租赁土地位于改造被拆除红线范围内，租赁合同无法履行，故通知解除合同。庭审中，罗立欠称至今未获得建筑物的征收补偿，其修建的农贸市场被打围。另查明，2007年9月17日，武汉市洪山区人民政府下发《区人民政府关于成立和平街和平新村社区居委会等3个社区居委会的批复》（洪政[2007]40号）：“经区人民政府研究，同意成立和平街和平新村社区居委会、和平街武丰社区居委会、和平街柴林头社区居委会。”至此，柴林头村委员会经“撤村建居”变更为和平街柴林头社区居委会。柴林头村村集体股份改造后，村集体经济组织更名为柴林集团。2015年3月20日，武昌区人民政府杨园街办事处下发《关于杨园街社区规模调整的决定》（武杨政字[2015]4号），柴林头社区拆分成两个部分，联盟路AB栋区域合并到理工大水运社区，剩余部分合并到欧景苑社区。柴林头村及柴林头社区均已撤销。以上事实有《土地使用权租赁合同》及《补充协议》、《解除租赁合同通知书》、《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》、《区人民政府关于成立和平街和平新村社区居委会等3个社区居委会的批复》、《武昌区人民政府关于明确城中村改制企业名称的函》、《关于杨园街社区规模调整的决定》、《武汉市人民政府征收土地公告》、《武汉市建设用地批准书》等证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，关于案涉《土地使用权租赁合同》及《补充协议》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订版、2004年修正版）第四十三条第一款规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第三款“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”、第四款“本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”。我国土地分为国有和农村集体所有，国有土地又包括国家所有土地和国家征收的集体土地。根据上述规定，单位和个人建设申请使用的土地，应当是土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的土地。如果必须使用属于农村集体所有的土地，则应先报人民政府批准，由人民政府依法征收，将原集体所有权变更为国有后，再供建设使用。本案中，罗立欠租用的土地系柴林头村集体所有，该地块现已被征收。罗立欠租用土地用于建设，应当依法依程序办理建设用地规划许可、农用地权属变更、建设工程规划许可、建设工程施工许可等，柴林头村民委员会应当根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，在承租方依法依规办理上述手续之后，方能签订土地租赁合同。双方签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》，因违反《中华人民共和国土地管理法》效力性强制性规定，应为无效合同。罗立欠提出承租土地并非农用地，无需办理农用地转用审批手续，农贸市场系农用项目，经过武汉市市政府、水务、工商等部门的审批等抗辩意见，并不能说明案涉租赁合同符合土地管理法的规定，故均不予采信。综上，案涉租金合同无效，无效合同自始无效，不存在解除的情形。故罗立欠要求判决合同解除行为无效的请求，本院予以支持；要求继续履行合同的请求，本院不予支持。柴林集团反诉请求确认合同无效的请求，本院予以支持。关于柴林集团要求罗立欠腾退的请求。根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”之规定，征收决定只有在补偿完成后才具有执行力，实践中，从更有利于保护被征收人的合法权益角度出发，只有在补偿决定或者补偿协议完成，征收决定所有效力完全产生的情况下，被征收房屋的所有权才从被征收人转移给国家，才能发生腾退交出被征收房屋的效力。罗立欠至今未获得建筑物补偿，故柴林集团要求腾退的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订版、2004年修正版）第四十三条、第四十四条、第六十三条，《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认武汉柴林集团有限责任公司于2019年8月6日以武汉市武昌区人民政府杨园街柴林头村村民委员会名义向罗立欠发出的《解除租赁合同通知书》无效；二、确认罗立欠与和平乡柴林头村民委员会于2001年签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》无效；三、驳回罗立欠的其他诉讼请求；四、驳回武汉柴林集团有限责任公司的其他反诉请求。本案案件受理费15385元，反诉费6140元，合计21525元，由罗立欠负担10762.5元，武汉柴林集团有限责任公司负担10762.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  施 义人民陪审员  吴忠英人民陪审员  刘竹清二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  张 强