黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再584号再审申请人(一审原告、二审被上诉人）：刘爱菊，女，1945年6月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司。法定代表人：许忠学，该公司董事长。委托诉讼代理人：李倩，黑龙江四维律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大庆市天宇砼构件加工有限公司。法定代表人：刘士忠，该公司总经理。再审申请人刘爱菊因与被申请人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司（以下简称鑫仁泉公司）、大庆市天宇砼构件加工有限公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2017）黑06民终689号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月27日作出（2017）黑民申2776号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘爱菊再审请求：依法改判鑫仁泉公司、天宇公司连带返还刘爱菊购房款45万元、支付利息35988.75元及购房款一倍的赔偿款45万元。一、二审案件受理费由鑫仁泉公司、天宇公司负担。其理由是：其在原审向法院提交的大庆市东城明珠预留房源申请单（以下简称预留房源单）、购房款收据、宣传单及鑫仁泉公司与天宇公司的合作开发协议均可以证明其与二公司之间的房屋买卖合同关系，二公司之间虽为出让土地的关系，但在其购买房屋时，二公司均未向其告知。天宇公司2013年2月7日出具的声明系内部约定，不具有外部约束力。二公司之间的实际关系不能免除鑫仁泉公司在明知和认可涉案房屋已经出售的情况下，又以天宇公司欠付税款为由，擅自将房屋收回出售。鑫仁泉公司系损害结果的直接责任人，应当承担相应的法律责任。故其有权请求解除合同，返还房款及赔偿损失。鑫仁泉公司辩称，刘爱菊从未与鑫仁泉公司签订商品房买卖合同，也未向鑫仁泉公司交付过购房款，双方不具有商品房买卖合同关系，刘爱菊无权向鑫仁泉公司主张任何权利。刘爱菊从天宇公司处购买房屋并向天宇公司交付了房款，双方构成事实上的房屋买卖合同关系。刘爱菊只能向天宇公司主张权利，鑫仁泉公司与天宇公司之间属于土地使用权转让合同关系，天宇公司提供土地使用权，鑫仁泉公司负责开发，并在建成后向天宇公司交付部分房屋。天宇公司的单方行为与鑫仁泉公司无关。涉案房屋本来是鑫仁泉公司交付给天宇公司作为土地使用权转让款的多户房屋中的一户，初期天宇公司有权将房屋出售，鑫仁泉公司只履行《合作开发协议》的附随义务，即协助办理房屋手续，但后期鑫仁泉公司发现多付给天宇公司242.93平方米房屋，天宇公司也认可此事实，并于2013年1月31日出具声明确认涉案预留房源单作废，鑫仁泉公司将涉案房屋收回有事实上的依据。另外因天宇公司拖欠税款，鑫仁泉公司于2013年2月21日委托律师向天宇公司出具律师函，要求天宇公司交纳税款，否则鑫仁泉公司有权在已为天宇公司预留的房屋中扣留相应面积房屋。因天宇公司没有提出异议，鑫仁泉公司有理由认为天宇公司认可其意见。鑫仁泉公司不存在过错，更不存在恶意违约。其公司有权收回涉案房屋并进行处置。因房屋并未过户到天宇公司名下，故天宇公司在对外出售房屋时填写预留房源单申请预留房源，由鑫仁泉公司加盖公章，只是表明鑫仁泉公司将为天宇公司预留该房源，不代表鑫仁泉公司与预留房源单上的刘爱菊构成房屋买卖合同关系。该预留房源单不具有商品房买卖合同要件。该预留房源单明确载明“此申请单领取后3日内有效，请尽快送回东城明珠销售部”，刘爱菊并未按预留房源单要求的时间送回东城明珠销售部，该单自动失效。鑫仁泉公司与刘爱菊不存在商品房买卖合同关系的情况下，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求再审法院依法驳回刘爱菊的再审请求。天宇公司未提交书面答辩意见。刘爱菊向一审法院起诉请求：要求解除其与鑫仁泉公司、天宇公司之间的房屋买卖合同关系，判令二公司共同返还已付购房款45万元及利息39375元（按同期银行贷款利率7%、本金45万元计算，从2012年7月15日计算至2013年10月15日），并赔偿违约损失45万元，共计939375元，由二公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：鑫仁泉公司与天宇公司共同签订了《合作开发协议》及《补充协议》，协议约定鑫仁泉公司将大庆市东城明珠4号楼部分楼房作为投资回报交付给天宇公司，由其自行出售，鑫仁泉公司协助办理网签手续。2011年7月15日，刘爱菊购买由鑫仁泉公司交付给天宇公司出售的4号楼-1-301室房屋，面积为83.93平方米。刘爱菊交付全部购房款45万元，由天宇公司出具收据并盖章确认，鑫仁泉公司与天宇公司于当日共同出具了预留房源单予以确认。刘爱菊交付房款后，鑫仁泉公司因与天宇公司存在内部约定矛盾，在未经刘爱菊同意下，擅自将该房屋卖给案外人。鑫仁泉公司与天宇公司的上述行为致使刘爱菊的商品房买卖合同目的不能实现，刘爱菊无法取得房屋。故刘爱菊诉至法院，请求解除刘爱菊与鑫仁泉公司、天宇公司之间的房屋买卖合同，判令鑫仁泉公司与天宇公司返还刘爱菊已付购房款45万元及利息39375元，同时要求鑫仁泉公司与天宇公司承担45万元的赔偿责任，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经庭审核实，本案所争议房屋属于鑫仁泉公司与天宇公司签订的合作开发协议中约定由鑫仁泉公司交付给天宇公司作为投资回报的多户房屋中的一户。刘爱菊与天宇公司签订了《房屋买卖合同》并支付了全部购房款。鑫仁泉公司在明知天宇公司已经把上述争议房屋卖给刘爱菊的情况下，又将该房屋擅自进行收回并再次买卖，侵犯了刘爱菊的合法权益，致使刘爱菊房屋买卖的合同目的不能实现。天宇公司没有及时处理好争议房屋的网签及权属等事宜，应对刘爱菊负连带赔偿责任，故刘爱菊要求二公司返还已付购房款45万元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持；刘爱菊要求鑫仁泉公司与天宇公司给付39375元利息损失的诉讼请求，法院在35988.75元范围内予以支持，超过部分，不予支持；刘爱菊要求二公司赔偿45万元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因鑫仁泉公司与天宇公司在另行出售时均存在明知且故意的行为，应承担购房款一倍的赔偿责任，故对刘爱菊的此项诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除刘爱菊与鑫仁泉公司和天宇公司之间的商品房买卖合同；二、鑫仁泉公司与天宇公司于判决生效后立即返还刘爱菊购房款45万元，支付利息35988.75元及购房款一倍的赔偿款45万元，共计935988.75元；三、驳回刘爱菊的其他诉讼请求。案件受理费13194元，由刘爱菊负担38元，由鑫仁泉公司与天宇公司连带负担13156元。鑫仁泉公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判其公司不承担任何责任或发回重审，一、二审案件受理费由刘爱菊、天宇公司承担。二审法院认定事实：鑫仁泉公司与天宇公司于2009年9月5日签订了《合作开发协议》，随后签订了《补充协议》，通过该两份协议约定鑫仁泉公司将大庆市东城明珠4号楼部分楼房作为投资回报交付给天宇公司，由其自行出售，鑫仁泉公司协助办理网签手续。2012年7月15日，刘爱菊与天宇公司签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，天宇公司为刘爱菊出具了45万元购房款的收据并盖章确认。鑫仁泉公司与天宇公司为刘爱菊出具了预留房源单并加盖公章。2013年1月31日，天宇公司为鑫仁泉公司出具声明一份称，“......原以天宇房地产开发有限公司签的预留房源证一律作废，在开预留房源证时必须是大庆市天宇砼构件加工有限公司的公章方为有效......”。2013年2月7日曹亚君为鑫仁泉公司出具声明一份称，“......预留房源单（施强2-1-2401、郑玉兰2-2-1901、王元宏2-1-2501、于会秋4-2-601、丁景威4-1-202、丁景威4-1-102、刘爱菊4-1-602、曲艳荣4-1-502）以上房源预留单作废。”后鑫仁泉公司将涉案房屋另行销售给他人。2014年3月10日大庆市中级人民法院下发（2013）庆民一初字第25号民事判决，该生效判决认定鑫仁泉公司与天宇公司之间的合作开发协议为土地使用权转让合同。二审法院认为，根据一审期间刘爱菊提供的房屋买卖合同及收据可以认定，涉案房屋的买卖双方为刘爱菊及天宇公司。加盖鑫仁泉公司及天宇公司公章的预留房源单所体现的内容包括房号、面积、刘爱菊，缺少房屋价款、交付条件、日期等主要内容，依照《商品房销售管理办法》第十六条的规定该预留房源单不具备商品房买卖合同的构成要件，不能据此认定鑫仁泉公司与刘爱菊之间建立了商品房买卖合同关系。按照该预留房源单备注记载“此申请单领取后3日内有效，请尽快送回东城明珠销售部。”因此鑫仁泉公司在该预留房源单上加盖公章的行为，应视为其对持有者在3日内有权到销售部进行购买预留房屋的认可。现刘爱菊未向法庭提交充分证据证明，其在领取预留房源单之日后3日内到销售部与鑫仁泉公司就预留房屋进行买卖，而是与天宇公司签订了房屋买卖合同，并交纳了房款，因此应认定为刘爱菊与天宇公司之间确立了房屋买卖合同关系。依据已生效的大庆市中级人民法院（2013）庆民一初字第25号民事判决可以认定，鑫仁泉公司与天宇公司之间是土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产关系，因此天宇公司对外销售房屋的行为应由其自己承担责任，而非应由鑫仁泉公司承担。综上所述，由于二审期间鑫仁泉公司提供新证据，导致一审判决对鑫仁泉公司与天宇公司之间法律关系的认定发生变化。涉案房屋的买卖双方主体为刘爱菊与天宇公司，对于买卖合同未能实现的过错在于天宇件公司，因此应由天宇件公司承担相应责任。鑫仁泉公司关于自己不应承担责任的上诉请求有理，予以支持。依照《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，二审法院判决：一、撤销大庆市萨尔图区人民法院（2013）萨民初字第1226号民事判决；二、解除刘爱菊与天宇公司之间的房屋买卖合同；三、天宇公司于判决生效之日起三日内返还刘爱菊购房款45万元，支付利息35988.75元及购房款一倍的赔偿款45万元，合计935988.75元；驳回刘爱菊的其他诉讼请求。一、二审案件受理费合计26388元，由刘爱菊负担13232元、由天宇公司负担13156元。本院再审确认一、二审查明的事实。另查明，2011年6月23日，大庆市天宇房地产开发有限公司更名为大庆市天宇砼构件加工有限公司。本院再审认为，鑫仁泉公司、天宇公司为刘爱菊出具了涉案房屋的预留房源单，该预留房源单上盖有鑫仁泉公司合同专用章、大庆市天宇房地产开发有限公司公章，同时刘爱菊交付了全部购房款，应认定刘爱菊与鑫仁泉公司、天宇公司之间建立了房屋买卖合同关系。虽然刘爱菊与天宇公司签订了房屋买卖合同并由天宇公司加盖公章、刘爱菊本人签字，但因天宇公司不具有房屋开发资质且到本案起诉时该公司未取得涉案房屋预售许可证，因此该房屋买卖合同应认定为无效。2013年1月31日声明是天宇公司向鑫仁泉公司发出的，对刘爱菊无约束力。另一份2013年2月7日声明属于天宇公司单方行为，没有证据证明已得到刘爱菊的认同，且该声明载明刘爱菊预留房源单上房号为4-1-602，与刘爱菊持有的预留房源单上的房号4-1-301不符，因此该声明对刘爱菊亦无约束力。鑫仁泉公司与天宇公司之间的法律关系及相关约定仅对鑫仁泉公司、天宇公司具有约束力，刘爱菊无义务知晓鑫仁泉公司、天宇公司之间存在何种法律关系及约定，故鑫仁泉公司、天宇公司不能以其二公司之间的土地使用权转让合同关系以及由此引发的双方之间的争议对抗刘爱菊与该二公司之间的商品房买卖合同关系。鑫仁泉公司明知涉案房屋已经卖与刘爱菊，却将该房再次出卖给他人并已办理完所有权手续。因鑫仁泉公司、天宇公司之间存在争议导致鑫仁泉公司将涉案房屋另售他人，该二公司对刘爱菊房屋买卖合同目的已不能实现均有过错，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，刘爱菊起诉本案请求解除其与鑫仁泉公司、天宇公司之间的房屋买卖合同关系并判令二公司返还其购房款45万元及利息，承担45万元的赔偿责任，一审法院对此予以支持无误。二审认定本案房屋买卖合同目的不能实现的过错仅在于天宇公司并支持鑫仁泉公司关于其公司不应承担任何责任的上诉请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销大庆市中级人民法院（2017）黑06民终689号民事判决；二、维持大庆市萨尔图区人民法院（2013）萨民初字第1226号民事判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13194元，由刘爱菊负担38元，由大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与大庆市天宇砼构件加工有限公司连带负担13156元。二审案件受理费13194元，由大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 鑫审 判 员  郭延泽审 判 员  王 玺二〇一七年十二月二十八日法官助理  刘 卓书 记 员  李婷婷