湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初677号原告：罗意，男，1973年7月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘青，湖南凯恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，湖南凯恒律师事务所实习律师。被告：尚勇，男，1977年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告罗意诉被告尚勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗意的委托诉讼代理人刘青，被告尚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗意向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋恢复原状（毛坯房状态）后向原告返还租赁房屋；2、被告向原告支付房屋租金150695元（自2018年5月1日计算至2019年1月31日）；3、被告向原告支付违约金（按月利率2%，自2018年4月1日计算至全额支付租金之日止，计算至2020年1月1日为51137元）；4、被告承担本案诉讼费及500元担保责任保险费。事实与理由：2016年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将长沙市开福区XXX号商铺租赁给被告；租赁期限为60个月，自2016年10月16日至2021年12月31日，其中两个半月（2016年10月16日至2017年1月2日）为装修免租期；第一、二年的月租金为16633元/月，第三年的月租金为17631元/月，按季度支付租金，支付时间为该季度起始日前10日；如被告在租赁期内逾期交纳租金或费用的，每逾期一天，按未缴租金或费用总额的0.3%向原告支付违约金。合同签订后，被告原一直按合同约定向原告支付房屋租金，但至2018年1月，原告出现拖延支付租金的情况。在原告多番催促下，被告仅支付了2018年1月至2018年4月的租金，至今未支付其他月份的租金。被告未按合同约定支付租金严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告尚勇辩称，被告租赁原告的商铺经营门店至2018年8月。经原、被告沟通，后每个季度租金调整为4万元，现仅欠8万元，已支付1万元，原告手上还有被告的保证金1万元。原告起诉20万元不合理，门店经营截止时间为2018年年底，2019年基本停业，期间原告找过中介，门面准备出售或出租，虽无正式合同，但原、被告有口头协议，现还欠6万元系被告确有资金困难，门面亏损100多万，被告与原告协商宽限一段时间，若手头有资金，被告会还的。本院经审理认定事实如下：2016年10月16日，原告（甲方）与被告（乙方）就长沙市开福区XX号商铺签订一份《房屋租赁合同书》，约定商铺建筑面积138.61平方米，套内面积82.48平方米，乙方已被告知并同意以建筑面积计算各项费用；该物业出租为现状出租，乙方在本合同签署前已现场察看过该物业，对于该物业的现状（包括但不限于：该物业本身的自然状况，该物业内的装饰装修[如有]情况；该物业的公用设施、配套设施、附属物、添附物的状况；该物业的物业管理情况，该物业的周边环境及相邻物业的情况等）无任何异议；租赁期限共60个月，自2016年10月16日起至2021年12月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营新骄阳产后修复使用。未经甲方事先书面同意，乙方不得变更物业用途；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；租赁期内，乙方租赁房屋须交纳租金，按建筑面积计收，第一年月租金16633元，年租金199598元，第二年月租金16633元，年租金199598元，第三年月租金17631元，年租金211572元，第四年月租金18866元，年租金226392元，第五年月租金20375元，年租金244500元，上述租金为该商铺甲方租金纯收入，如发生租赁税等相关税收需由乙方承担，本物业租金按季支付，以后每季支付时间为该季起始日前10日支付，甲方提供收据，本合同签署后的三个工作日内交付首期租金，首季租金为49899元，甲方给予乙方装修期及免租期2个半月，即2016年10月16日至2017年1月2日；乙方在合同签订同时向甲方支付相当于2个月租金数额的租赁保证金即33266元，合同期满，无息退还（如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除），因乙方违反本合同规定致使甲方不能如期收取租金或因此发生费用，甲方有权扣除部分或全部保证金抵付，保证金不足以抵付有关费用，乙方需在接到甲方付款通知后10日内补足；租赁期满后解约或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有或要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的物业，转让后，本合同对新的物业所有人和乙方继续有效，租赁期间，乙方不可将该物业全部或部分转租于他人（甲方书面同意的除外，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限）。如乙方私自转租，甲方有权解除本合同并不退还租赁保证金；双方可以协商变更或终止本合同，房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或拖欠房租累计2个月或2个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；本合同终止后，乙方应于7日内迁离及交回租赁物业，并保证租赁物业及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，合同终止或解除后，如乙方不交回该物业，甲方有权会同物业公司人员作证进入该物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的或拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方除须向甲方支付欠付的租金及费用外，还应按照合同向甲方支付1个月租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳租金或者费用的，每逾期一天，按未缴租金或费用总额的0.3%支付甲方违约金。未经甲方同意，乙方在租赁期内擅自退租的，按合同向甲方支付2个月租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满，乙方逾期归还物业的，除按逾期日向甲方支付原日租金的双倍违约金外，还承担因逾期归还给甲方造成的损失。上述合同签订之日，原告向被告交付房屋（毛坯状态），被告对房屋进行装修后使用上述房屋经营新骄阳产后修复店面。2018年年底，被告因经营不善、资金周转出现困难，新骄阳产后修复店面停止经营，经与原告协商，原告同意被告转让新骄阳产后修复店面，被告随后对外发布店面转让广告。后店面一直未能成功转让，被告亦未腾空店面。因被告未按约缴纳租金，亦未腾退租赁房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告共计向原告支付租金266130元及押金10000元。2018年4月3日，原告经微信向被告发“尚总，困难大家都有，晚点可以理解，租金也减了那么多了，我也要还银行，季度末就真等不了了”；2018年5月11日，原告经微信向被告发“尚总，如不方便，每季度分二次也可以，你知道我的还款压力也大”。上述事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。租赁期内，被告逾期缴纳租金2个月以上，达到合同约定的原告单方解除合同的条件，故原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。二、《房屋租赁合同》约定租赁期满后解约或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，原告有权要求被告恢复原状。现原、被告之间的《房屋租赁合同》因被告责任解除，故被告应按合同约定将房屋恢复原状后向原告返还房屋。三、被告至今未腾空房屋亦未缴纳租金，故原告诉请被告支付至2019年1月的租金于法有据，本院予以支持，扣除被告已付租金266130元及押金10000元，被告还需向原告支付租金140693元。四、《房屋租赁合同》约定在租赁期内，被告逾期缴纳租金，每逾期一天，按未缴租金的0.3%支付原告违约金，原告虽调整至按月利率2%计算违约金，但未向本院提交证据证明被告逾期缴纳违约金对其造成的具体损失金额，考虑原、被告就租金交付时间有过协商，原告亦曾同意给予被告租金交付时间予以宽限，综合本案实际情况，本院酌定被告以140693元为本金，按年利率12%向原告支付逾期缴纳租金违约金，自2019年1月1日计算至实际支付租金之日止。五、原告诉请担保责任保险费500元缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告罗意与被告尚勇于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告尚勇于本判决生效之日起三十日内将长沙市开福区XX号商铺恢复原状（毛坯状态）后向原告罗意返还长沙市开福区XX号商铺；三、被告尚勇于本判决生效之日起三十日内向原告罗意支付房屋租金140693元；四、被告尚勇于本判决生效之日起三十日内向原告罗意支付逾期缴纳租金违约金（以140693元为本金，按年利率12%，自2019年1月1日计算至实际支付租金之日止）；五、驳回原告罗意的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2164元，保全费1529元，共计3693元，由被告尚勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  房淼淼二〇二〇年五月七日代理书记员  彭小波