四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10185号 原告：黄仲强，男，1980年6月30日出生，汉族，住四川省绵竹市。 原告：李术英，女，1979年10月9日出生，汉族，住四川省绵竹市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：夏玉洁，四川善嘉律师事务所律师。 被告：成都市众彦联行房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛邦街88号8栋5楼32号。 法定代表人：邓代芳，总经理。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 被告：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地：四川省绵竹市剑南镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。 法定代表人：舒勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。 被告：成都好房购信息技术有限公司，住所地：成都市青羊区清源三路169号8栋2单元2205号。 法定代表人：吴常兰，职务不详。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 原告黄仲强、李术英与被告成都市众彦联行房地产经纪有限公司（以下简称“众彦联行公司”）、绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称“万盛房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法追加成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）为本案共同被告，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告李术英、黄仲强的委托诉讼代理人陈宁、夏玉洁，被告众彦联行公司的委托诉讼代理人黄海，被告好房购公司的委托诉讼代理人罗彬，被告万盛房地产公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，并于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告李术英、黄仲强的委托诉讼代理人陈宁，被告好房购公司的委托诉讼代理人罗彬，被告万盛房地产公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞到庭参加诉讼，被告众彦联行公司经本院传唤未到庭参加诉讼，并向本院提交了因疫情原因无法参加庭审的情况说明。本案现已审理终结。 黄仲强、李术英向本院提出诉讼请求：1.确认居间合同无效，并判令众彦联行公司退还服务费191,112元；2.万盛房地产公司承担连带返还责任。经法庭询问，黄仲强、李术英向法庭明确，请求确认无效的是其与好房购公司签订的《合同书》。事实和理由：2018年2月13日，原告到万盛房地产公司售楼处欲购买该公司剑桥城项目2幢2层205号房屋。当日，黄仲强、李术英向万盛房地产公司支付3万元作为购房定金。2018年3月1日，黄仲强、李术英到剑桥城售楼部与万盛房地产公司签订《商品房买卖合同》，付款方式为贷款支付。黄仲强、李术英应销售方要求于当日在售楼部内分多次在不同的POS机上刷卡的方式向万盛房地产公司支付款项总计359，881元，余款通过贷款支付。黄仲强、李术英当场对在不同POS机上刷卡付款提出质疑，销售人员解释是为了方便公司内部做账，当天也未将购房合同交付原告。数月后，黄仲强、李术英才收到万盛房地产公司邮寄的购房合同，发现购房合同中房屋单价及总价均与自己签订合同时的价格不一致。黄仲强、李术英立即与万盛房地产公司沟通，才被告知自己支付的191，112元是以服务费的名义支付给众彦联行公司。但黄仲强、李术英购买房屋的全过程均在万盛房地产公司售楼部完成，从不知道有任何第三方公司的存在，更无委托任何中介公司提供居间服务。万盛房地产公司虚报房屋价格的行为属于利用价格手段变相涨价，欺诈消费者的行为，居间合同应当自始无效，应当全额退还服务费。万盛房地产公司在服务费收取过程中具有重大过错，应当承担连带责任，故诉请来院，提出如上请求。 被告万盛房地产公司辩称，1.没有与原告签订任何居间合同，也没有收取任何居间服务费用。根据我方与好房购公司的包销合同，在销售过程中产生的纠纷，由好房购公司自行承担，我方不承担相关责任；2.居间服务合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定；3.根据《中华人民共和国价格法》，经营者可以自主制定属于市场调节的价格；原告没有证据证明合同无效或者存在欺诈、胁迫等情形，且主张欺诈、胁迫已过诉讼时效。 好房购公司辩称，1.不同意退还居间服务费；2.本次交易是双方真实意思表示。好房购公司在与黄仲强、李术英达成购买意向之前，已取得案涉房屋的购买权，并可通过指定购房人与开发商签订房屋备案合同等行使处分权，并且在协议第一条特别注明了该房屋的交易方式为房屋购买权的转让，该房屋将会直接由开发商备案至黄仲强、李术英名下，从而实现转让行为的达成；3.黄仲强、李术英在认可前述转让方式的前提下，与好房购公司签订《协议书》。黄仲强、李术英与万盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》作为房屋备案的一个手续与《协议书》是一个整体，均是为了保障交易顺利进行。《协议书》与《商品房买卖合同》分别独立签署，不存在黄仲强、李术英不知情的情况；4.《协议书》中第五条明确约定，黄仲强、李术英与万盛房地产公司签署《商品房买卖合同》与本协议存在价格差异，原告承认并接受。《商品房买卖合同》中明确了房屋价款，不存在价格欺诈；5.原告完全认可房屋价款及支付方式，最终也达成了购房目的，声称欺诈于法于理无据；6.好房购公司花费了人力物力进行宣传推广，收费合理合法；7.地方行政部门已经明确案涉销售行为并无违法违规情况；8.原告要求退款，根本原因系房产的投资回报率未达预期。故应驳回原告诉请。 被告众彦联行公司辩称，居间服务合同（《合同书》）系黄仲强、李术英与好房购公司签订，众彦联行公司只是好房购公司下属分销商之一，进行现场管理。其余答辩意见与好房购公司一致。 本院经审查认定事实如下：2018年1月2日，万盛房地产公司（甲方）与好房购公司（乙方）签订《商品房包销认购协议》。约定好房购公司购买万盛房地产公司开发的位于四川省绵竹市（包括剑桥城一期）（标的物业），标的物业规划用途为住宅，预测建筑面积38193平方米，标的物业暂定含税总价款143930909元，好房购公司应当分5次向万盛房地产公司付清总价款。好房购公司将标的物业房屋出售后，指定第三方（购房人）与万盛房地产公司签订商品房买卖合同，第三方根据商品房买卖合同约定向万盛房地产公司支付的款项，万盛房地产公司应当从好房购公司应当向其支付的款项中扣除。 2018年1月2日，好房购公司（委托人）向众彦联行公司（受托人）出具《收款委托书》一份，载明：“鉴于委托人承接的绵竹剑桥城销售项目，因销售现场管理等原因，我司与买受人签署居间合同后，特委托受托人代为向买受人收取居间费用。受托人在办理代收款事项中以自身名义出具的收据或其他收款资料，我司均予以认可”。 2018年1月5日，好房购公司（甲方）与众彦联行公司（乙方）签订《合作协议》约定，鉴于甲方为绵竹剑桥城项目的包销合作方，乙方拥有专业的营销团队和内业支持，能够为甲方提供销售支持，双方达成合作事宜。乙方工作的主要内容为：为甲方项目匹配营销团队支持；甲方营销人员带领购房客户至项目现场看房过程中，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持，接待客户过程中，接受甲方委托，安排专门的财务人员或业内人员，辅助签约（包括填写合同文本、收集复印资料、保管客户资料等）、代为收款、开具票据；通过自身的营销能力和专业服务，协助甲方与购买人最终签约。 庭审中，好房购公司提交了一份其作为甲方与乙方黄仲强签订的《商业认购协议书》，黄仲强、李术英对该协议书的真实性予以认可。《商业认购协议书》约定：鉴于好房购公司与万盛房地产公司系合作单位，甲方已经通过自有渠道获得房屋的购买权（通过指定购房人与开发商签订房屋备案合同等行使所有权及处分权），能自行对该房屋行使处分权，甲方愿意将相对的房屋直接备案给乙方。甲乙双方在本协议签订后，乙方与万盛房地产公司就备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅仅作为本合同的附件，就合同的单价、总价、支付方式等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、违约责任等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。上述情况，甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的异议。双方交易的房屋位于剑桥城，房屋编号为2-2-205，建筑面积50.57平方米。经甲乙双方协商一致同意，交易物业转让价款为575,637元，其中《商品房买卖合同》约定单价为税前378,769元，差额部分单价为税后196,868元。收取款项由甲方或甲方指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票，关于乙方与开发商签订《商品房买卖合同》的金额与本合同金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人，由甲方出具收据，乙方不得主张出具发票。如乙方要求出具发票的，相应税费由乙方承担。乙方签订本合同时，已知晓本合同实际交易价格与乙方和开发商签订的《商品房买卖合同》中的交易价格存在差异，承认并接受此价格差异。本合同实际交易价格与乙方和开发商签订的《商品房买卖合同》中的交易价格存在差异，差异部分为甲方商业运营管理费用，乙方已知晓并同意相关用途。 庭审中，黄仲强、李术英向本院提交了一份2018年3月1日好房购公司（乙方）与黄仲强（甲方）签订的《合同书》，好房购公司对该《合同书》真实性予以认可。《合同书》主要约定，乙方接受万盛房地产公司委托，为其开发的绵竹.剑桥城项目提供销售居间服务。经乙方居间撮合，甲方同意向万盛房地产公司购买案涉房屋。万盛房地产公司与甲方就案涉房屋签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》（任一文件）即视为乙方居间成功且居间服务全部完成。基于购买标的房屋及乙方的居间服务，甲方共计需支付569,881元。其中：向万盛房地产公司支付标的房屋购买总378,769元，向乙方支付居间服务费191,112元。同日，众彦联行公司向李术英、黄仲强开具收据，载明“收到李术英、黄仲强剑桥城商铺2-2-205房款191,112元”，众彦联行公司表示该笔款项的实际收款人为好房购公司，对此好房购公司表示认可。 2018年5月3日，李术英、黄仲强（买受人）与万盛房地产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》约定：李术英、黄仲强购买万盛房地产公司的绵竹市东二环侧2幢2层205号房屋，建筑面积50.57平方米，总价378,769元。签订合同前，买受人已向出卖人支付3万元，该款项于支付首付款时抵作商品房价款。买受人于2018年3月1日支付首期房价款198,769元，余款180,000元申请贷款支付。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《商品房包销认购协议》、《合作协议》、《商业认购协议书》、《合同书》、收据、商品房买卖合同摘要、委托书及双方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点系：一、黄仲强、李术英与众彦联行公司、好房购公司之间的法律关系；二、《合同书》的效力；三、众彦联行公司是否应当向黄仲强、李术英退还191,112元。 关于第一个争议焦点。1.黄仲强、李术英与众彦联行公司的关系。2018年3月1日众彦联行公司向黄仲强、李术英开具了《收据》一张，载明收到黄仲强、李术英剑桥城房款191,112元，已审理查明，众彦联行公司系代好房购公司收取该笔款项，故黄仲强、李术英与众彦联行公司并无直接法律关系。2.黄仲强、李术英与好房购公司的关系。黄仲强、李术英与好房购公司签订了《商业认购协议书》，《商业认购协议书》从标题到内容均系好房购公司向黄仲强、李术英出售案涉房屋的意思。2018年3月1日，众彦联行公司代好房购公司收取了李术英、黄仲强支付的119,112元，并在收据上注明为“房款”，该份收据记载的款项性质结合《商业认购协议书》约定的内容，可以认定黄仲强、李术英与好房购公司之间有建立房屋买卖合同关系的意思表示。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”因此，当事人可以约定将合同的标的物或价款向合同订立主体之外的其他主体进行履行，本案《商业认购协议书》的具体履行方式是黄仲强、李术英与案涉房屋开发商万盛房地产公司签订用于备案的合同，好房购公司将案涉房屋备案给黄仲强、李术英，故《商业认购协议书》性质属于房屋买卖合同，合法有效。好房购公司包销万盛房地产公司开发的绵竹剑桥城楼盘，众彦联行公司代好房购公司收取房款，黄仲强、李术英与万盛房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，这一系列行为均系履行《商业认购协议书》的行为，房屋买卖交易是各方真实意思，黄仲强、李术英与好房购公司之间系房屋买卖合同关系，本案案由亦应确定为房屋买卖合同纠纷。 关于第二个争议焦点。《合同书》约定内容为好房购公司为黄仲强、李术英购买案涉房屋提供居间服务，承前所述，黄仲强、李术英与好房购公司之间就购买案涉房屋的真实合意为好房购公司向黄仲强、李术英出售案涉房屋，且就房屋买卖的具体事宜签订了《商业认购协议书》。双方在履行《商业认购协议书》过程中，又签订了与《商业认购协议书》内容不符的《合同书》。《合同书》约定内容系将案涉价款分割为购房款和居间服务费两部分。综合本案证据看，众彦联行公司出具的191,112元收据载明性质是“房款”，而不是居间服务费。可见在当事人履行合同过程中，真实意思均将191,112元部分作为房屋价款在履行的。黄仲强、李术英与好房购公司之间真实法律关系为房屋买卖合同关系。《合同书》将部分价款约定为居间服务费，实际不符合双方的真实意思，为虚假表示。相应部分不发生法律效力，即《合同书》中将191,112元部分价款约定为居间服务费的部分无效。双方真实意思表示为《商业认购协议书》房屋买卖合同，内容并无法定无效情形，合法有效。原告诉请判决确定整个《合同书》无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于第三个争议焦点。如前所述，黄仲强、李术英诉请返还的119,112元实际收款人为好房购公司，性质为购房款，好房购收取该笔款项的依据实际系其与黄仲强、李术英签订的《商业认购协议书》，该笔款项的收取有法律依据与合同依据。众彦联行公司因并非实际收款人，故并无返还义务，好房购公司系依约收取该笔款项，故亦无返还义务。 关于黄仲强、李术英提到的众彦联行公司（好房购公司）、万盛房地产公司将房屋价款拆分为购房款和服务费（商业运营管理费）的行为损害了国家利益的问题。如前所述，《合同书》约定将双方真实意思表示所指的购房款拆分为购房款和居间服务费，关于居间服务费191,112元的约定为虚假表示，不发生法律效力。该行为是否存在故意规避税收或其他管理性规定的问题，应由有关部门依法调查处理，不影响人民法院对本案当事人以自身真实意思表示对民事权利义务设立、变更、消灭行为及其民事法律效力的判定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告黄仲强、李术英与被告成都好房购信息技术有限公司签订的《合同书》中，关于191,112元部分价款约定为居间服务费的相应部分无效； 二、驳回原告黄仲强、李术英的其他诉讼请求。 案件受理费4,122元，由原告黄仲强、李术英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李海昕 审 判 员  谭书琴 人民陪审员  王翩翩 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  张 梅