河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初192号 原告：武红霞，女，1978年10月21日出生，汉族，住天津市北辰区。 委托诉讼代理人：李艳峰，男，1980年3月10日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县，系原告武红霞的丈夫。 委托诉讼代理人：梁海永，河北新旭光律师事务所律师。 被告：李群，男，1985年5月17日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：冯帅辉，河北正纲律师事务所律师。 原告武红霞与被告李群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告武红霞委托诉讼代理人李艳峰、梁海永，被告李群及其委托诉讼代理人冯帅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武红霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令武红霞与李群解除《更名协议》；2.依法判令李群向武红霞返还购房款867000元；3.依法判令李群支付武红霞购房款利息（从2017年10月1日起至2019月8月19日止按照中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清为止按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；4.本案一审诉讼费用由李群承担。事实和理由：武红霞于2017年9月份经案外人贺发强介绍认识了李群，当时李群称自己在邯郸市亚太房地产开发有限公司（以下简称亚太房地产公司）开发的龙仕公园里项目（该项目规划建设地址位于河北省邯郸市邯山区有一套顶账房欲出售，房号为3号楼2单元1901号，面积为125.71平方米，且此房屋有与开发商签订的《龙仕公园里房屋确认意向协议书》（以下简称房屋意向协议书）和证明开发商已收取房款的票据。武红霞因有购房需求，于2017年10月1日，以李群为甲方、武红霞为乙方签订了《更名协议》，其中约定：“甲方于2017年4月19日在龙仕公园项目确认购买意向，意向物业类型为住宅；购买权序列号为：所选房号3号楼2单元1901号；面积为125.71平米，单价7300元／平米，总房款为917683元,详见甲方签订的《龙仕·公园里房屋确认意向协议书》（以下简称房屋确认意向协议书）。甲方同意将该房屋名称更名为乙方名称，办理房产证网签时用名。”当日（即2017年10月1日），武红霞与李群口头商定将购房款调低至867000元，并通过自己的银行账户（户名；武红霞，账号：62×××81）在中国银行邯郸市和平路支行将购房款867000元转账至李群的银行账户（户名：李群，账号：62×××10）。此后，武红霞与李群《更名协议》约定的交易标的龙仕公园里项目并未竣工、未达到办理网签、登记等手续的条件。2019年6月，上述的龙仕公园里项目的开发商亚太房地产公司申请破产。武红霞按照要求于2019年7月30日向亚太房地产公司破产重整管理人申报了债权。2019年10月29日，亚太房地产公司破产重整案第一次债权人会议对武红霞的债权不予认定。据以上事实可知，武红霞与李群《更名协议》中所约定的交易标的龙仕公园里项目房屋根本不存在，双方所签订《更名协议》已无法履行，订立协议的目的已无法实现。为此，武红霞于2019年11月7日向李群寄送了《关于解除的通知》（以下简称解除更名协议通知），但李群并未按照解除通知要求履行相关义务。综上，武红霞为依法维护自身的合法权益，迫于无奈，故诉至法院，望法院依法支持诉讼请求。 李群未提交答辩状，庭审辩称，1.武红霞所诉解除《更名协议》无法律依据。双方签订协议的时间为2017年10月1日，当时李群已经以工程款抵顶房款向亚太房地产公司支付房款，有收款收据为证，因此，2017年10月1日武红霞与李群之间签订的《更名协议》合法有效。该协议并不属于合同法规定的解除情形或无效情形，且当时李群也已经明确告知该房产系李群顶账所取得的房产，价格也低于双方约定的房价，武红霞对此事实完全知情。李群不存在违约、违法行为，同时协议中也未明确约定李群有履行交付房屋、更名、办理网签登记等义务，武红霞因亚太房地产公司否定其申报债权诉请解除《更名协议》，解除条件不成就，无法律依据。2.亚太房地产公司在2016年因欠韩阳工程款，因此，亚太房地产公司、邯郸市金梧桐房地产开发有限公司（以下简称金梧桐公司）与韩阳签订以房屋抵顶工程款的形式将涉案房屋抵顶给韩阳，有协议为证。3.韩阳取得涉案房屋后，因其欠河北捷通智能建筑安装工程有限公司（以下简称捷通建安公司）工程款，韩阳与该公司协商，双方同意用涉案房屋抵顶工程款，后韩阳与捷通建安公司到亚太房地产公司办理了相关以房产抵顶工程款的事项和手续。因李群系捷通建安公司的股东，又与捷通建安公司的法人李顺保系父子关系，三方协商，将抵顶的涉案房屋登记在李群名下，亚太房地产公司当时对此情况知晓并予以同意，有购房确认协议和向李群出具的收款收据为证，因此李群在此情况下又与武红霞签订《更名协议》也属于合法有效协议。2017年10月1日李群与李艳峰在亚太房地产公司龙仕公园里项目部签订《更名协议》、备案，收据未换，亚太房地产公司称个人保存一份《更名协议》，待网签备案时让武红霞持《更名协议》和相关手续办理网签即可。签协议后，武红霞与李群一起去银行进行转款。《更名协议》中权利义务以及标的物明确相关权利自协议签订时款项履行后，涉案房屋的相关权利已转至武红霞，该涉案房屋相关的收益以及所承担的风险，均属于买受人。后续因亚太房地产公司原因导致涉案房屋不能及时交付和更名，相关的法律责任应当由买受人武红霞承担，相关的权利义务也应当由武红霞向亚太房地产公司另行起诉主张其权利，亚太房地产公司在无任何理由情况下予以否认，无法律依据，请法院明察。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 武红霞提交以下证据：1.武红霞身份证复印件，用以证明原告身份真实、主体适格；2.李群身份证复印件，用以证明被告身份真实、主体适格；3.《更名协议》、《房屋意向协议书》及收据，用以证明武红霞与李群之间的《更名协议》真实、合法有效；4.银行转账记录，用以证明武红霞已履行支付购房款义务；5.亚太房地产公司破产重整案第一次债权人会议债权表--不认定部分、《债权申报表》、《债权异议申请表》、797号《异议答复函》，用以证明债权未被认定，武红霞与李群交易的标的不存在；6.《解除更名协议通知》，用以证明武红霞已履行了解除通知义务。 李群质证意见：对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性无异议;对证据3《房屋意向协议书》、票据，该证据可以证明李群从开发商处购房的真实情况，该行为也经亚太房地产公司认可并同意，是合法有效的协议，李群作为普通公民有理由相信开发商所实施的涉案房屋出售的真实性、合法性，《更名协议》上的价格为917683元，实际转账数额为867000元，再次可以证实武红霞在购得涉案房屋时对李群以工程款抵顶房屋认可并知情，李群在此次购房活动中并无过错；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，李群在与武红霞签订协议时向武红霞交付的收据以及相关材料中均盖有亚太房地产公司的印章，该行为属于开发商认可且是合理合法有效的行为，协议签订后涉案房屋的相关权利义务已经转至购买人武红霞所有，关于武红霞与亚太房地产公司之间的经济纠纷，与本案无关，也不能证明李群存在违约行为，从亚太房地产公司破产时间2019年6月看，李群在与武红霞签订协议时并不具有过错，李群也没有实施过侵犯武红霞合法权利的行为，武红霞以该组证据证明李群违约不成立；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明李群在合同履行中存在过错，武红霞以此来解除双方的买卖合同无法律依据。 李群提交以下证据：1.《房屋抵顶工程款协议书》复印件，用以证明金梧桐公司、亚太房地产公司同意将龙仕公园的房屋抵顶给韩阳，以抵销工程款的事实，其中包括龙仕公园3-2-1901号房屋；2.工程量决算单，用以证明韩阳欠捷通建安公司工程款1590000元的事实；3.《房屋意向协议书》及收据复印件，用以证明韩阳将抵顶工程款所得房屋龙仕公园3-2-1901号以抵顶的形式转给捷通建安公司以抵销工程款，韩阳与亚太房地产公司协商同意将房屋所有权变更为李群，并出具收据、签订协议书，亚太房地产公司认可该事实，李群对房屋享有合法所有权；4.捷通建安公司证明、广平县胜营镇阴庄村村民委员会证明，用以证明李群系李顺保之子，同时系捷通建安公司股东，经捷通建安公司李顺保同意，并经亚太房地产公司同意在韩阳协助下，李群合法取得房屋所有权。 武红霞质证意见：对证据1真实性、合法性无法确认，李群提供证据为复印件，协议双方均为案外人，对其有无真实的交易合意及其债权无法确认；对证据2真实性、合法性无法确定，与本案无关；对证据3真实性、合法性无异议；对证据4真实性无法确定、合法性不予认同，按照法律规定，单位出具的证明应由单位负责人、制作人签名或盖章并由单位加盖公章，对其父子关系的证明应由公安机关或民政部门予以出具。对证据1、3综合质证意见，从该两份证据的证明目的来看二者之间存在矛盾，双方的交易标的物即涉案房屋既然已经抵顶工程款就应该无法买卖或转让，这印证了武红霞与李群之间的交易存在事实或法律上的履行障碍。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在此后审理部分依法予以综合分析和认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月31日，金梧桐公司（甲方）、韩阳（乙方）、亚太房地产公司（丙方）签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定：由于甲方欠乙方工程款，经甲、乙、丙三方共同协商一致，同意用房屋抵顶工程款；甲方用以抵顶工程款的房屋为邯郸市亚太房地产开发有限公司开发的龙仕公园里小区，共37套房子，5164.69平米，暂定总价为39452577元；丙方同意将其开发的龙仕公园里的房屋，用于抵顶甲方欠乙方的工程款，该房屋所有权归乙方所有等约定。《房屋抵顶工程款协议书》的附件一列明“抵顶工程款的房屋清单”中包括案涉3-2-1901号房屋。 李群系捷通建安公司股东，系法定代表人李顺保的儿子。因韩阳拖欠捷通建安公司工程款，经协商，韩阳将其上述顶账而来的案涉房屋顶账给捷通建安公司抵顶工程款。2017年4月19日，李群（购房权预约人）与亚太房地产公司（开发公司）签订《房屋意向协议书》，约定：李群预约购买亚太房地产公司开发的龙仕公园里3号楼2单元1901号，面积125.71平米，单价7300元/平方米，总房款为917683元等。协议书上，亚太房地产公司加盖公章，李群在预约人处签名并捺印，但均未签写日期。亚太房地产公司向李群出具收据载明：入账日期2017年4月19日，交款单位为李群，金额917683元，收款事由：房号3-2-1901，加盖亚太房地产公司财务专用章。 2017年9月份武红霞经邻居贺发强介绍认识李群，2017年10月1日,李群（甲方）和武红霞（乙方）签订《更名协议》，约定：甲方于2017年4月19日在龙仕公园里项目房屋确认购买意向，意向物业类型为:住宅；购房权序列号为：／;所选房号3号楼2单元1901号；面积为125.71平米，单价7300元／平米，总房款为玖拾壹万柒仟陆佰捌拾叁元整（¥：917683元）。甲方同意将该房屋名称更名为乙方名称，办理房产证网签时的用名。本协议一式三份，甲乙双方各一份，龙仕公园里项目一份。协议上，“”部分为手写，其他部分为打印，李群在甲方处签名并捺印，武红霞的丈夫李艳峰在乙方处代武红霞签名并捺印。《更名协议》签订当日，武红霞与李群口头商定将购房款调低为867000元，武红霞通过其中国银行62×××81账户将购房款867000元转至李群的62×××10账户。李群将其身份证复印件、《房屋意向协议书》和房款收据原件交付武红霞。 因亚太房地产公司申请破产重整，2019年7月30日武红霞向亚太房地产公司管理人申报债权，申报债权金额为917683元。亚太房地产公司破产重整案第一次债权人会议时，对武红霞申报的债权未认定。武红霞向亚太房地产公司管理人提出异议，2020年4月13日亚太房地产公司管理人作出《异议答复函》，对武红霞申报的债权未予认定。 2019年11月7日，武红霞向李群邮寄《解除更名协议通知》，以“双方所签订的《更名协议》中所约定的交易标的龙仕公园里项目房屋根本不存在，双方所签订的《更名协议》已无法履行，订立协议的目的已无法实现”为由，通知李群解除《更名协议》，并自收到本通知起两日内将房款867000元返还。2019年11月8日，李群收到《解除更名协议通知》但未按照通知履行相关义务，双方也未进行协商。2020年1月15日，武红霞诉至本院，诉请如前。 本案审理期间，武红霞以其提供的《更名协议》、《房屋意向协议书》等证据均涉及亚太房地产公司，该公司与本案处理结果具有法律上利害关系为由，申请追加亚太房地产公司为本案第三人。李群以为了证明其对出售房屋在出售前系合法所得，并对该房屋在出售前从亚太房地产公司合法取得出售房屋的所有权为由，申请追加亚太公司为本案被告。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实和双方当事人提交的证据，案涉房屋债权未被亚太房地产公司破产重整案件管理人审核确认，李群也未提交证据证明案涉房屋买卖合同能够继续履行，《更名协议》所涉的房屋买卖合同目的能够实现。武红霞享有法定解除权并向李群邮寄《解除更名协议通知》，书面通知李群解除《更名协议》，《更名协议》自通知到达对方时解除。李群未在法定的异议期限内以起诉方式提出异议，本案《更名协议》已依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李群应退还武红霞交付的房款。民事起诉书中武红霞明确承认在签订《更名协议》时知晓案涉房屋为顶账房，造成本案纠纷具有一定的过错，故对武红霞诉请的房款利息损失依法不予支持，并应酌情承担部分诉讼费。 李群主张其与武红霞到亚太房地产公司办理更名、登记变更手续，但未提交证据证明，且武红霞当庭予以否认，依法不予认定。根据合同的相对性，武红霞申请追加亚太房地产公司为本案第三人、李群申请追加亚太房地产公司为本案被告参加诉讼，于法无据，与本案所诉并非同一法律关系，本院依法均不予支持。 综上所述，武红霞的诉讼请求，合法有据部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、武红霞与李群于2017年10月1日签订的《更名协议》于2019年11月8日解除； 二、李群在判决生效之日起十日内返还武红霞购房款867000元； 三、驳回武红霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13340元，由武红霞负担5340元，李群负担8000元；诉讼保全费5000元，由李群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  李素辉 人民陪审员  葛扬扬 人民陪审员  姜明明 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  陈 雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。