湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初7192号 原告（反诉被告）：曾维铁，男，汉族，1966年4月10日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告（反诉被告）：廖牡林，男，汉族，1970年10月30日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：蔡日东，湖南五溪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周选坤，男，汉族，1963年6月27日出生，住湖南省新邵县。 被告（反诉原告）：伍健康，男，汉族，1966年8月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 被告（反诉原告）：周格美，女，汉族，1967年10月15日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 三被告共同委托诉讼代理人罗光佑，湖南四度律师事务所律师。 原告曾维铁、廖牡林与被告周选坤、伍健康、周格美租赁合同纠纷，本院于2019年12月24日立案后，依法适用普通程序，审理中，被告周选坤、伍健康、周格美提出反诉，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告廖牡林及委托诉讼代理人蔡日东、被告伍健康及委托诉讼代理人罗光佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曾维铁、廖牡林向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决三被告支付宾馆租赁费441.53万元；二、请求法院判决三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月10日原告曾维铁、廖牡林与被告周选坤、伍健康、周格美就位于怀化市鹤城区正清路427号德龙大酒店宾馆租赁经营达成一致协议，租赁经营协议第二条约定租赁期间从2014年8月10日起至2024年8月9日止，协议第三条第1项约定租金按年租金计算，每年壹佰贰拾万元；第2项租金支付方式：第一年租金在本协议签订之日乙方支付甲方第一年租金，甲方即向乙方交付酒店；其余年度租金由乙方付清一年全年租金。乙方如未按照上述约定期限支付租金超过7日，本协议自动解除，乙方应立即主动将酒店交回甲方并承担违约责任，否则甲方有权强制收回酒店。第六条第1项约定，本协议生效后具有法律约束力，甲乙双方均不得随意变更或解除本协议，需要变更或者解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。因被告长达4年没有支付原告租金，2019年6月15日共同协商解除合同，综上，由于被告未履行宾馆租赁合同义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）辩称，一是本案涉及两份不同的租赁合同，被告所持有的租赁合同中没有周格美、周选坤的签字；二是租赁合同中作为出租方的张安立未参与诉讼，诉讼主体存在问题；三是原告未按约定交付的酒店面积，仍有1600多平方米没有完全交付；四是被告不交付租金，是因为双方存在民间借贷关系，建议本案调解处理。 反诉原告（本诉被告）向本院提起反诉称，1、依法判决反诉被告曾维铁、廖牡林核减租金3296830元；2、依法判决反诉被告曾维铁、廖牡林给付反诉原告伍健康代为支出的费用548623元；3、依法判决反诉被告曾维铁、廖牡林给付反诉原告伍健康租赁期间在酒店的消费欠款1183472元；4、依法判决反诉被告曾维铁、廖牡林给付反诉原告伍健康代支付的水电费等122790元；5、本案的反诉费用由曾维铁、廖牡林承担。事实与理由：一是根据《宾馆租赁经营协议书》约定的交付酒店面积大约为7000平方米，而实际交付的面积为5430.11平方米（其中1层茶楼350平方米、9层441.84平方米没有交付），按百分比折算交付的租赁面积为77.573%，每年实缴租金930876元，每年应核减租金269124元，每日应核减租金747.57元，租赁酒店交付日为2014年9月11日，至2019年6月15日止，共计1739日，应核减租金1300024元；二是廖牡林、曾维铁未告知伍健康等人租赁401号、501号、601号、701号、801号、901号已抵押给靖州农商行的事实，影响租赁经营范围为第四层至第八层，导致伍健康在租赁经营期间被追诉（该案未结案），应核减2017年10月30日至2019年6月15日止（共594日）的租金931912.77元（1200000元/年÷7000m2×594日×3340.40m2÷365日）；三是曾维铁、廖牡林与张芳华民间借贷纠纷案，被法院强制执行，影响租赁范围为地下室至第三层，给伍健康等人造成损失，计算时间为2016年6月5日至2019年6月15日止（共计1085日），应核减租金1064893.32元（1200000元/年÷7000m2×1085日×2089.71m2÷365日）；四是2019年6月14日、16日，经廖牡林、蒋叶萍确认，伍健康等人代为支付租赁前的费用548623.85元；五是经核实确认，曾维铁、廖牡林在伍健康等租赁期间，拖欠酒店消费款项1183472元；六是伍健康等人租赁的第九层面积441.84m2一直未交付，但水电费由伍健康等人垫付，垫付水电费共122790元，应由曾维铁、廖牡林给付。 反诉被告（本诉原告）辩称，一是德龙大酒店系整体出租，并不是按面积出租，不应核减面积租金；二是在抵押、查封过程中，未给被告造成影响，不应核减租金；三是宇璟房地产公司所拖欠的消费款，与原告无关，不应核减租金，故请求驳回被告的反诉。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原、被告提交的双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：伍健康等人提供的宇璟账目表、宇璟款项明细表、宇璟欠款明细表、宇璟房费明细表、宾馆租赁经营协议特别约定等证据，与本案无关，本院不予采信。原、被告提供的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。 本院经审理认定事实如下：怀化市德龙大酒店（普通合伙）系普通合伙企业，执行事务合伙人为曾维铁，该酒店的产权系曾维铁、廖牡林按份共有。2014年4月8日，曾维铁、张安立、廖牡林作为出租方与周格美、周选坤签订一份《宾馆租赁经营协议书》，约定甲方租赁给乙方的酒店位于怀化市鹤城区正清路427号德龙大酒店，面积约7000平方米，该酒店现有装修及设施、设备以及市中医院停车场、茶楼、泰阳律师事务所办公用房、洗车场协议情况见协议附件，租赁共壹拾伍年，即从2014年4月10日起至2029年4月9日止，酒店交付日期为2014年4月10日，租金按每年壹佰贰拾万元整，租金支付方式为第一期租金在本协议签订之日乙方支付五年租金，甲方即向乙方交付酒店；其余年度租金由乙方按年一次性提交支付给甲方，在上一年租赁期届满前二个月付清下一年全年租金。乙方如未按上述约定期限支付租金，超出7日，本协议自动解除，乙方应主动将酒店交回甲方并承担违约责任，否则甲方有权强制收回酒店，协议还约定其他事项。2019年6月15日，曾维铁、廖牡林与伍健康、周格美等人签订了终止宾馆租赁经营协议，因怀化市德龙大酒店经营场所4-9楼房产已由怀化市中级人民法院执行抵偿给湖南靖州农村商业银行股份有限公司，负1-3层及地下室产权经怀化市鹤城区人民法院执行抵偿给债权人张芳华，故《宾馆租赁经营协议》已不具备继续履行条件，终止宾馆租赁经营，并清点财产进行交接，原协议的条款继续有效。同日，伍健康等人将德龙大酒店的四至九层房产及负一楼相关设备移交给曾维铁等人，该移交清单载明：“……承租人将涉案房产四层至九层房产权及负一楼相关设备交德龙大酒店。……出租经营方实际使用房屋经营面积（401-801房668.08平方米×5层，减去8楼宇璟公司334平方米及九层泰阳律师所和宇璟房地产）3006平方米。现在已移交给德龙大酒店。8楼810-816的房产和9楼901-907的房产及物品家具和电器由宇璟房地产移交给德龙大酒店。9楼泰阳律师事务所所租用的房间。泰阳律师所移交给德龙大酒店。”。 另查明，张芳华与怀化市宇璟房地产开发有限公司（以下简称宇璟房地产公司）、曾维铁、廖牡林民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）湘1202民初43号民事判决，判决生效后，宇璟房地产公司等未履行，张芳华申请法院强制执行，执行过程中，法院依法经网络公开拍卖怀化市德龙大酒店的-101（产权证号为：湘字第***）、101（产权证号为：湘字第***）、201（产权证号为：湘字第***）、301（产权证号为：湘字第***）房产，因流拍，申请人要求以物抵债，于2018年8月20日将怀化市德龙大酒店的上述房产抵给张芳华。 2012年6月6日，廖牡林、曾维铁用怀化市德龙大酒店的4-9层房产做抵押，为廖牡林、张安立等人向湖南靖州农村商业银行股份有限公司（以下靖州农商行）借款提供担保，且依法办理了抵押登记，后因借款人逾期还款，靖州农商行将借款人、抵押人诉至法院。2017年10月30日，经湖南省怀化市中级人民法院执行，将廖牡林、曾维铁为借款抵押的4-9层房产抵偿给靖州农商行。2018年2月6日，湖南省怀化市中级人民法院向靖州农商行依法送达了裁定书。 庭审中，曾维铁、廖牡林明确租金的计算从2014年8月10日至2018年8月20日止，4年×120万元=480万元-24.3313万元（一楼大厅的茶楼由其他人经营）=455.6687万元，仍然按照起诉时的租金441.53万元。曾维铁、廖牡林同意抵扣伍健康等人代为支付的租赁前的费用548623元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告自愿签订房屋租赁协议，是双方真实意思表示，属合法有效。伍健康、周选坤、周格美在使用租赁物后，未按约定支付租金，构成违约，曾维铁、廖牡林要求其支付租金的诉讼请求，本院予以支持。但因4-9层房产于2018年2月6日已抵偿给靖州农商行，此后不应由曾维铁、廖牡林收取租金，故应扣除2018年2月至8月的4-9层房屋租金360000元（120万元÷10层×6层÷12个月×6个月=360000元）。关于伍健康、周选坤、周格美反诉要求曾维铁、廖牡林给付代为支出的费用548623元，曾维铁、廖牡林对此无异议，本院亦予以支持。综上，伍健康、周选坤、周格美应付的租金为3506677元（4415300元-548623元-360000元=3506677元）。关于伍健康、周选坤、周格美提出因房屋面积未达到合同约定及房屋抵押、查封造成经营损失核减租金的反诉请求。首先，关于涉案房屋是整栋出租还是按面积出租的问题。本院认为，《宾馆租赁经营协议书》明确约定，原告将德龙大酒店租给被告使用，酒店现有装修及设施、设备以及市中医院停车场、茶楼、泰阳律师事务所办公用房等，而在《终止宾馆租赁经营协议》中也约定终止继续使用德龙大酒店的负1楼-9楼，故应认定德龙大酒店为整栋出租，而非按面积出租，同时，原告在起诉时已将未交付的1层中的茶楼，已经在租金中扣减；此外，伍健康、周选坤、周格美主张第9层未交付使用，但未提供证据佐证。因此，伍健康、周选坤、周格美提出因房屋面积未达到合同约定应核减租金的反诉请求，本院不予支持。其次，关于案涉房屋抵押、查封造成承租人经营损失应核减租金的问题。本院认为，案涉房屋抵押、查封期间是否造成了承租人经营期间的损失，伍健康、周选坤、周格美未提供证据佐证，故该诉讼请求，本院不予支持，但因4-9层房产于2018年2月6日已抵偿给靖州农商行，此后不应由曾维铁、廖牡林收取租金，本院在核算租金时已予以扣除。关于伍健康、周选坤、周格美反诉要求曾维铁、廖牡林核减宇璟房地产公司拖欠的消费款项、代宇璟房地产公司支付的水电费等款项，因该诉请涉及案外人宇璟房地产公司，与本案无关，伍健康、周选坤、周格美可以另行提起诉讼。关于伍健康、周选坤、周格美提出本案遗漏当事人的辩论意见，因张安立自愿放弃实体权利，不违反法律规定，法院可以不追加，故该辩论意见，不予支持。对原、被告未提供证明佐证的其他诉辩意见，本院均不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第七十四条、第九十条的规定，判决如下： 一、伍健康、周选坤、周格美于本判决生效之日起三十日内支付曾维铁、廖牡林租金3506677元； 二、驳回曾维铁、廖牡林的其他诉讼请求; 三、驳回伍健康、周选坤、周格美的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费42122元，由伍健康、周选坤、周格美负担；本案反诉案件受理费23933元，由伍健康、周选坤、周格美负担19290元，曾维铁、廖牡林负担4643元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  曹 欣 审 判 员  刘 礼 人民陪审员  贺大顺 二〇二〇年五月十八日 代理书记员  雷金华