湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16469号原告：彭鑫，男，1998年3月24日出生，汉族，住湖南省汨罗市。被告：长沙云枫商业管理有限公司，住所地长沙高新开发区枫林三路516号恒泰商业广场5栋-1层-102房。法定代表人：李晓曦，董事长。委托诉讼代理人：刘傲，男，1994年6月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐勉，湖南金厚律师事务所律师。原告彭鑫诉被告长沙云枫商业管理有限公司（以下简称“云枫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理，书记员冯筱琼担任法庭记录。原告彭鑫，被告云枫公司的委托诉讼代理人刘傲、徐勉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彭鑫向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商场商铺租赁合同》；2、判令被告退还原告已支付2个月的租金及物业管理保证金18018元；3、判令被告退还原告已支付的租赁保证金12012元；4、判令被告支付原告三个月租金作为违约金18,018元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月14日，原告与被告签订商场商铺租赁合同，租赁商铺位于恒泰广场第P1层第006号，商铺套内面积为46.2平方米，签订租赁协议后，原告按照协议约定，支付给被告2个月租金及物业管理保证金18,018元、租赁保证金12,012元，被告开具收据。根据协议约定原告租赁期从2019年5月1日至2022年4月30日止，但直至原告起诉之日，被告商场除极个别已租出商铺承租人自己完成装修，其余部分仍处于毛坯状态，被告也没有为商场继续完成装修的意愿，整个商场处于长时间完全搁置状态，无法正常营业，更没有客流量，与协议约定严重不符。被告已无法满足原告按期开业的要求，构成违约，根据合同约定原告有权解除合同，但原告向被告提出退款，经多次催告，被告态度强硬坚决拒绝退款。根据双方租赁合同约定，被告违约需支付原告不低于相当于三个月租金的违约金，被告需在协议解除后7日内向原告支付违约金，被告无理由拒绝退款也无理由拒绝支付违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告云枫公司辩称：原、被告签订的《房屋租赁合同》是实践性合同，双方自合同签订后，没有签订进场装修的书面文件，故该合同并没有生效，有关合同的违约条款也没有生效；2、涉案房屋在合同签订后已经满足装修进场条件，原告自己拒绝配合办理进场装修的手续，涉案房屋当场已经有部分商家开业经营，具备进场条件，被告同意原告进场装修交付房屋，如原告执意要求退还租金及保证金30,030元，被告也予以配合，但被告不存在违约行为，无理由支付违约金。经审理查明，2019年3月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商铺租赁合同》，第一条约定：乙方同意按本合同约定承租长沙市岳麓区枫林三路516号恒泰广场第P1层第006号商铺，该商铺套内建筑面积46.2平方米；乙方承租该商铺用于经营玩具零售，乙方承租该商铺经营的品牌为酷奇玩具。第二条约定：本合同租期为三年，租赁期间为2019年5月1日起至2022年4月30日止；自甲乙双方约定的进场装修之日起，至商场开业日前一日为装修免租期，期间免除相应租金及物业管理费，但乙方在装修期间承租该商铺的装修管理费、水、电等能源费用仍由乙方自行承担，在租赁期间内，乙方享有经营免租期共90天，乙方开业经营后享有的免租期具体时间期间为首年乙方开业后享有的免租期以甲方通知时间为准；乙方承租的商铺应于商场开业日当日开业经营（如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲乙双方签署的商铺开业日期确认函为准）。第四条约定：乙方以套内建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金及物业管理费，明细如下：第一、第二、第三个租赁年度（2019年5月1日至2020年4月30日），租金为每月每平方米100元人民币，物业管理费为每月每平方米三十元；双方约定自商场开业日起计租；项目的租金、物业管理费、装修基金及营销推广费等费用一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15天内预付下季度的费用；双方共同确认乙方可以用现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方（或经甲方授权的运营管理公司）支付租金及物业管理费、装修基金、营销推广费等费用。第五条约定：乙方在本合同签订同时向甲方一次性缴纳2个月租金、物业管理费作为租金、物业管理保证金共计12,012元。第八条约定：乙方应在本合同约定的进场装修日前与甲方签订《商户装修协议》，并一次性支付所有的装修保证金、进场工牌保证金、垃圾清运费及其他须缴纳的费用。原则上实际装修施工期不得超过本合同约定的装修免租期；乙方应在约定的进场装修日45日之前将装修方案交甲方审查，甲方收到乙方装修方案后应在7个工作日内做出书面回复，乙方装修方案经过甲方审核通过后，乙方可按约定时间进场装修，否则甲方将有权拒绝乙方进场装修；乙方未依据《商户装修协议》所约定的装修时间进场装修或由于乙方自身原因导致实际装修期超过本合同约定的装修免租期仍未完成装修的，不影响甲方按照本合同约定的开业日计算租金、物业管理费、装修基金、营销管理费等相关费用。第十三条约定：本合同租期届满，合同自动终止。第十四条约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还承租商铺。上述合同签订后，原告向被告交纳了租赁保证金12,012元、首季租赁费及物业管理费18,018元，被告于2019年3月19日向原告出具了两张收据。之后，原告主张被告未按合同约定按时开业，构成违约，遂诉至法院。另，被告于庭审过程中确认同意解除涉案租赁合同，并同意退还租赁保证金、物业管理费、租赁费共计30,030元。原告于庭审中表示其承租的商铺为毛坯房，涉案商场内已经有商铺进行了装修。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证的《商铺租赁合同》、《收据》、账单等证据予以证实，本院予以确认。被告云枫公司未提交证据。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按约定履行。现，原告以被告未按合同约定的租赁起租日（即2019年5月1日）按时开业为由要求被告承担违约责任，经审查，涉案《商铺租赁合同》并未明确约定商场整体开业的时间，而是约定“乙方承租的商铺应于商场开业日当日开业经营（如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲乙双方签署的商铺开业日期确认函为准）”，说明不能将合同中的“租赁起租日”当然认定为“商场整体开业日”，故原告上述主张被告违约的理由不能成立。另，原告主张其租赁的商铺仍系毛坯状态，无法开业，但本院注意到，被告并未限制原告对涉案商铺进行装修，而原告则考虑到商场客流量的因素未对商铺进行装修，故原告以此为由主张被告违约，明显理据不足，本院不予支持。鉴于被告同意解除涉案租赁合同并退还原告已交纳的租赁保证金12,012元、物业管理费及租赁费18,018元，共计30,030元，本院对原告提出的相关诉求予以确认；而原告提出要求被告赔偿三个月租金作为违约金的主张，因原告并未提交充分、有效的证据证实被告存在违约行为，综上所论及，对于原告该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告彭鑫与被告长沙云枫商业管理有限公司于2019年3月14日签订的《商铺租赁合同》；二、限被告长沙云枫商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告彭鑫已交纳的租金及物业管理费共计18,018元、租赁保证金12,012元，总计30,030元；三、驳回原告彭鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取501元，由被告长沙云枫商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇二〇年五月十一日法官助理彭婷书记员冯筱琼附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。