宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院行政判决书（2020）宁0202行初15号原告尚遵华，男，现住宁夏银川市。委托代理人罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。委托代理人罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。被告平罗县不动产登记事务中心，住所地位于平罗县西区宝丰路368号。法定代表人（出庭负责人）王占全，该中心主任。委托代理人薛金龙，宁夏信援律师事务所律师。第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司，住所地位于平罗县。法定代表人苏义学，该行董事长。委托代理人丁兴宏，该行渠口支行副行长。原告尚遵华不服被告平罗县不动产登记事务中心作出的《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》一案，以宁夏平罗农村商业银行股份有限公司为第三人,于2020年1月9日向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月13受理后，于2020年1月14日向被告平罗县不动产登记事务中心（以下简称不动产登记中心）、第三人宁夏平罗县农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行股份公司）送达了起诉状副本、举证应诉通知书及行政机关负责人出庭通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月18日公开开庭审理了本案。原告尚遵华及其委托代理人罗雅芳、罗少忠，被告不动产登记中心的出庭负责人王占全、委托代理人薛金龙，第三人农商行股份公司的委托代理人丁兴宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年12月24日，被告不动产登记中心对原告尚遵华作出《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》（以下简称《房屋过户答复意见》）。《房屋过户答复意见》中记载，“一、调查情况：平罗县天翔仓储有限公司位于县城109国道商贸物流带内的商务物流项目区，经2010年第3期县规委会(2010年6月28日)审定通过，规划用途为商服。该项目在建设中未经县建设规划部门审核变更用途，将沿街5层商业楼中的3-5层建成住宅，即由规划的商业楼改建成商住楼，县房屋产权产籍管理所已为沿街5层商业楼中的3-5层住户办理住宅用途的《房屋所有权证》，但土地和房屋的规划手续至今未办理相关变更手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”...的规定，经我局2019年第4期局委会会议集体研究通过，在办理该处不动产登记时，需严格按照县规委会审定已通过的规划方案，即土地和房屋用途为商服办理。按照会议精神，我中心立即联系申请人尚遵华和宁夏黄河商业银行，告知相关事宜。按照不动产登记暂行条例等规定，不动产转移过户登记需由买卖双方到登记机构共同申请办理，同时因4号商住楼5单元402号的《房屋所有权证》(房权证平字第2013-44337号)登记用途需由住宅更正为商服，如办理过户登记需按照商服用途缴纳相关税费，登记成本比住宅用途高，至今买卖双方未共同来我窗口申请办理，我中心不存在不予办理过户登记的情况。二、存在问题：由于该不动产土地和房屋经审批的规划用途均为商服，但房产证办理成住宅用途，根据不动产登记相关规定，在办理不动产登记时，房屋和土地用途必须一致。如按照原房产证住宅用途登记，必须先由开发商平罗县天翔仓储有限公司向县建设规划部门申请办理土地和房屋变更规划用途手续。三、答复意见：由开发商平罗县天翔仓储有限公司向县建设规划部门申请办理土地和房屋变更规划用途手续后，买卖双方共同持以下材料到平罗县政务服务中心二楼东厅不动产大厅申请办理过户手续:1.不动产登记申请表、不动产买卖合同(在窗口受理时填写)；2.申请人双方身份证明、个人结婚证或户口簿；3.契税完税凭证;4.原不动产权证书。”原告尚遵华诉称，原告于2013年9月13日购买了位于平罗县新109国道东侧、平陶公路北侧土地上4号-B商住楼的4-401号和5-402号的两套住宅,并相应取得了编号为2013-44336和2013-44337房权证书,上述房权证书上记载的房屋性质为住宅,规划用途为住宅。后因原告以上述案涉房屋抵押向第三人农商行股份公司贷款登记了他项权利。2017年7月中旬,因原告无力还款,便与该公司达成将案涉房屋抵顶贷款的协议。但在第三人将案涉房屋解封后,原告持以住宅性质过户所需缴纳税票等申请材料办理案涉房屋过户手续。而在等待领取过户房权证时被告知是因案涉房屋权属证书上的房屋用途与土地用途不符而不予办理，要办理房屋变更登记须将案涉房屋的用途先变更为商品房，并按照商品房缴纳过户税。原告认为，案涉房屋在交易和办产权证书时的房屋用途均为住宅房,被告应按照此房屋用途为原告办理变更登记，其拒绝按照现产权证的记载用途办理产权变更登记的行为无任何法律依据，原告不能接受按照商品房缴纳纳过户税9万元才能过户的条件。原告又于2019年6月13日以快递方式向被告送达了产权变更申请书。期间，原告还查明,案涉房屋所在楼层一至三层的房屋用途为商业用房,但四层以上的房屋用途均为住宅,且案涉房屋所在楼的产权证的规划用途为商业、住宅。原告无奈首次提出确认被告行政不作为之诉，但被告在该案审理时当庭提交了仍拒绝为原告办理过户登记的《房屋过户答复意见》）。原告由此撤回了不作为处理之诉，故现提出撤销之诉，请求法院依法判决：1.撤销被告平罗县不动产登记事务中心作出的《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》；2.被告平罗县不动产登记事务中心针对原告的过户申请重新作出行政行为；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告尚遵华向本院提交并庭审出示的证据（注：均为复印件）如下：证据一、《房屋过户答复意见》一份，证明原告和第三人于2019年11月前书面申请案涉房屋的变更登记，但被告不仅拒绝办理，且要求原告因被告2013年的登记错误按照商品房的税率补缴税款，给原告造成巨大损失。证据二、税收发票、平罗县二手房交易税收审定表、房产证各二份、案涉房屋所在楼房房产证书一份、照片8张（当庭出示），证明案涉房屋在2013年办理房屋交易时开发商提供的案涉房屋整栋的房产权证书上记载的规划用途为商服、住宅混合，该栋楼所登记的用途为商住，登记涉案房屋的规划用途为住宅；8张照片证实案涉房屋所在小区及楼房的1-2层是商业用房，3层及以上的房屋建设格局和权属登记及使用性质均为住宅，原告当时购买的案涉房屋是住宅房。被告不动产登记中心辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。答辩理由如下：一、本案属于重复诉讼，不属于人民法院受案范围。原告尚遵华已于2019年11月25日向大武口区人民法院就本案提起过行政诉讼后撤诉。根据《行政诉讼法》的相关规定，撤诉后重复起诉的人民法院不予受理。二、原告要求撤销《房屋过户答复意见》的诉讼请求,没有事实和法律依据，并不属于行政诉讼的范围。原告要求将案涉房屋给第三人农商行股份公司办理过户登记，由于过户登记需要买卖双方共同申请，案涉房屋与规划土地性质不统一，需要原告进行更正登记，但双方截至目前均未共同至答辩人处申请过户登记；答辩人依法无权办理过户登记。于是，答辩人将上述情况通过《房屋过户答复意见》告知原告，并告知原告需要准备的相关资料与解决方法。《房屋过户答复意见》符合客观事实和法律规定，并未对原告的实体权利产生影响，程序合法。三、答辩人已向原告发出《关于办理更正登记的通知》，待公告期满即可依职权办理更正登记。案涉房屋属平罗县天翔仓储有限公司开发建设的位于平罗县城新109国道东侧平陶公路北侧商业楼，根据案涉房屋建设工程规划许可证及建设用地规划许可证所记载的信息，案涉房屋的土地用途为商服，房屋规划用途为商业楼。该项目建设过程中未经县建设规划部门审核私自将案涉房屋建设变更用途为住宅，即由规划的商业楼改建成商住楼。原房屋产权产籍管理所为其房屋办理了住宅用途的《房屋所有权证》，但土地和房屋规划手续至今未办理变更登记。根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则的立法精神及相关规定，在办理不动产登记时，房屋和土地用途必须一致。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”根据上述规定，答辩人发现记载规划用途为“住宅”的平字第2013-44336、平字第2013-44337号房权证系错误登记,答辩人已向原告发出通知,并要求其在30个工作日内办理更正登记后，如原告及第三人至答辩人处申请过户手续的资料齐全，即可办理。诉讼中，被告不动产登记中心于2020年2月3日向本院提供并庭审出示的证据（注：均为复印件）如下：证据一、国有土地出让合同、土地使用权证转让协议各一份，平政土批[2010]111号关于挂牌出让给平罗县恒盛物流仓储有限公司商服用地的批复、平政土转[2012]193号关于平罗县盛通仓储有限公司等变更国有建设用地使用权的批复各一份，建设用地规划许可证（地字第2013-7-b号）、建设工程规划许可证（建字第2013-8-b号）各一份。证明：1.国有土地出让合同第五条和第十三条分别约定案涉宗地的用途和建筑物性质均为商服，证实案涉土地的出让性质及约定的建筑物性质均为商服；2.111号批复证实案涉土地的用途为商服，不是住宅；3.转让协议证实案涉宗地由平罗县恒盛物流仓储有限公司转让给本案房屋的开发商平罗县天翔仓储有限公司；4.193号批复证实将该案涉宗地部分土地由恒盛物流公司转让给天翔仓储公司，但批复同时明确原土地用途不变，使用权利义务仍按照《国有土地出让合同》执行，即案涉房屋的用途及土地性质均为商服，不是住宅；5.规划证证实平罗县住房和城乡建设局规划许可的案涉房屋土地的用地性质为商服；6.另一个规划证证实平罗县住房和城乡建设局规划许可的案涉房屋的性质为商业楼。证据二、关于办理更正登记的通知及送达回证一份，证明目的：证实答辩人根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，于2020年1月22日向被答辩人发出变更登记的通知，履行了法定职责，告知待原告变更登记后，答辩人可依相关规定为其办理过户登记。第三人农商行股份公司述称,被告应该按照住宅楼办理过户，我行同意原告的诉讼请求。理由如下：2016年6月，原告案涉的两套住房在我行贷款抵押，后因原告无力偿清贷款，原告与我公司双方于2017年9月经协商将案涉住宅房抵顶我行贷款，并约定了房屋过户日期。但在2018年至2019年期间，双方多次前往被告处咨询并申请办理相关过户手续。根据起初被告相关工作人员可以办理过户的告知，原告缴纳9000多元税费，后待我行去领证时被告知案涉房屋无法按照住宅性质过户，需要再补缴过户税费，被告还出具不予受理退件单。因此，我公司认为，在原告申请过户时才发现要由住宅楼变更为商住楼，记载房产证用途性质的错误属于登记行为导致，原告对此没有错误。诉讼中，第三人农商行股份公司未向本院提交出示证据。经庭审质证，（一）对被告不动产登记中心的证据，1.原告尚遵华的质证意见：对证据一的”三性“均无异议，但对证明目的不认同。其认为，（1）只要土地使用人依照法律规定缴纳土地出让金，对该土地的使用和规划只要不违反法律的相关规定都由自己说了算，法律并不限制土地使用者决定建筑房屋的用途。（2）土地的规划性质、登记性质不影响土地使用者对建筑房屋的所有权的性质。对证据二的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议。其认为，被告向原告送达通知的依据是八十一条，但该条的第二款恰好能证明在被告错误的将原告房屋的规划用途登记为住宅，此时已经办理了涉及不动产权力处分的登记，该房屋已经自天翔仓储公司变更给原告，在变更时被告对该房屋的用途没有提出异议，所以被告对案涉房屋应当办理变更登记。2.第三人农商行股份公司对被告的证据不发表质证意见。（二）对原告尚遵华的证据，1.被告不动产登记中心的质证意见：对证据一的”三性“无异议，但无法达到原告的证明目的。其认为，被告只是通过答复意见告知原告需要过户提供的材料及程序，没有拒绝一说。对证据二的税收发票、税收审定表，认为与本案无关联性；对房产证的“三性”无异议，对证明目的不认可。认为其他证据是当庭提交，不符合质证程序。2.第三人农商行股份公司对原告证据的质证意见均无异议。本院对原、被告的证据分析认证如下：（一）关于被告不动产登记中心的证据，具有内容真实、来源合法及与本案有关联性,可以作为证据使用。证据一和证据二，据所载相关内容反映，具有证明效力。（二）关于原告尚遵华的证据，证据一的《答复意见》，具有证据属性，所载内容反映了被告针对原告过户申请作出的答复意见；证据二的5种材料中，前3种具有证据属性，所载内容能够反映案涉房屋于2013年9月登记的规划用途为住宅；第4种整体房产证，画面及字迹虽模糊不清，不具有证据的形式属性，以及当庭提交的第5种照片，但原告用以证明的情况在证据一的《答复意见》中有所记载，本院对其证明的情况予以确认。经审理查明：2010年9月20日，平罗县人民政府作出平政土批[2010]111号《关于挂牌出让给平罗县恒盛物流仓储有限公司商服用地的批复》，该批复中记载，平罗县恒盛物流仓储有限公司（以下简称恒盛物流公司）以挂牌方式竞得位于平罗县城新109国道东侧、平陶公路北侧国有建设用地（地号为G1058）40049.40平方米。同日，原平罗县国土资源局与恒盛物流公司就上述宗地签订了国有建设用地使用权出让合同。2012年12月7日，恒盛物流公司与平罗县天翔仓储有限公司（以下简称天翔仓储公司）就位于平罗县城新109国道东侧、平陶公路北侧的地号为1-G65、土地使用权证号平国用（2012）第60334号中的14190.81平方米土地使用权签订了一份转让合同。2013年1月10日，平罗县人民政府作出平政土转[2012]193号《关于平罗县盛通仓储有限公司等变更国有建设用地使用权的批复》，批复中记载，同意平国用（2012）第60334号中的14190.81平方米土地使用权由恒盛物流公司变更给天翔仓储公司，原土地用途、使用年限不变。2013年1月29日，天翔仓储公司取得了建设用地规划许可证(地字第2013-7-b号)和建设工程规划许可证(建字第2013-8-b），前证所记载的用地性质为商服，后证中所记载4-b(五层）的建设项目名称为商业楼。该项目在建设中将沿街5层商业楼中的3-5层建成住宅，即由规划的商业楼改建成商住楼，原平罗县房管局房屋产权产籍管理所为沿街5层商业楼中的3-5层住户办理了住宅用途的《房屋所有权证》。期间，原告购买了天翔仓储公司位于平罗县新109国道东侧、平陶公路北侧土地上4号-B处两套房屋。2013年9月13日，平罗县房管局分别向原告以平字第2013-44336和2013-44337颁发了房权证书,上述房权证书分别记载商住楼4-401号和5-402号,规划用途为住宅。2017年9月,原告尚遵华因无力清偿第三人农商行股份公司贷款,双方遂协议将涉案房屋解除抵押后抵顶贷款。随后原告尚遵华和第三人农商行股份有限公司共同持相关过户材料向被告不动产登记中心申请办理涉案房屋的过户手续,并按规划用途为住宅房的标准缴纳了交易税款。被告不动产登记中心在后续审查过程中由于发现涉案房屋权属证书上记载的住宅规划用途与许可证上记载的土地规划用途不符，以住宅房规划用途未给原告和第三人办理过户，原告坚持以住宅房规划用途申请办理过户经多方交涉未果，其遂于2019年5月30日向被告提交办理案涉房屋的产权变更的书面申请书后，于2019年11月25日向本院提起诉讼，其诉请有二：一是依法判决确认不动产登记中心拒绝履行将案涉房屋办理过户给农商行有限公司的行政行为违法；二是依法判决被告履行办理案涉房屋过户登记的法定职责。2019年12月24日，由于被告当庭提交《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》（以下简称《房屋过户答复意见》），原告因此以需重新调整诉求为由提出了撤诉申请，本院当日作出（2019）宁0202行初91号行政裁定，准许原告撤诉。2020年1月9日，原告再次向本院提起行政诉讼，请求判如所请。2020年1月22日，被告向原告作出《关于办理更正登记的通知》，该通知明确就因案涉房屋存在房地规划用途不一的问题无法过户，告知原告办理更正登记，逾期不办理，该中心依法予以更正。另查明：2016年11月15日，经国家机构改革，原平罗县房屋产权产籍管理所的登记职责整合至宁夏平罗不动产登记事务中心。本院认为，关于本案被诉《房屋过户答复意见》是否具有可诉性的问题。本案中，根据庭审查证，原告是基于案涉房屋产权登记的住宅性质要求变更登记的，且缴纳了相应性质的交易契税。根据《房屋过户答复意见》中的记载，被告答复意见认为，在办理原告申请该处不动产登记中，须以土地和房屋用途均为商服的性质予以办理，案涉房屋的所有权证的登记用途需由住宅更正为商服，且按照商服用途缴纳相关税费......或由开发商平罗县天翔仓储有限公司向现建设规划部门申请办理土地和房屋变更规划用途手续后，再持相关材料申办过户手续。由此可见，上述答复意见影响了原告以住宅性质申请过户的权益，对原告坚持以住宅性质申请移转案涉房屋权属的权利产生了实质影响，该答复意见是具体行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的。因此，本案《房屋过户答复意见》具有可诉性，被告的此项主张不能成立。关于本案是否重复起诉的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第一百零六条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时具有下列情形的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求被前诉裁判所包含。本案中,根据庭审查证，原告就案涉房屋产权变更的过户登记问题向本案先后两次提起行政诉讼，前者是原告针对确认被告就变更案涉房屋所有权申请办理的不作为违法而诉的，后者是原告针对被告作出《房屋过户答复意见》而提出的撤销之诉。因此，原告在前案和后案的诉讼标的和诉讼请求均不相同，后案的起诉不属于重复起诉，被告的此项主张不能成立。关于《房屋过户答复意见》是否具有合法性的问题。首先，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。本案中，根据庭审查证，被告的答复意见中称“该项目在建设中未经县建设规划部门审核变更用途，将沿街5层商业楼中的3-5层建成住宅，即由规划的商业楼改建成商住楼，县房屋产权产籍管理所已为沿街5层商业楼中的3-5层住户办理住宅用途的《房屋所有权证》”；且从本案平罗县二手房交易税收审定表中来看，原告与天翔仓储公司购买的房屋属于二次交易，且之后又对第三人作过贷款抵押登记。因此，就调查发现案涉房栋楼的房地规划用途不一的问题，依照上述实施细则规定，涉案房屋属于在初始错误登记之后已办理了涉及不动产权利处分登记的除外情形。被告的该项相关答复意见，与事实不符，也缺乏法律依据。再者，本案中，根据庭审查证，原告是以案涉房屋登记的住宅规划用途来要求变更登记的，且已按住宅规划用途税率缴纳相应的交易契税。事实上，原告自提供其按照产证上记载的住宅规划用途缴纳了契税后过户登记材料就齐备了。从该答复意见来看，被告因就案涉房屋调查所发现的规划用途上房地记载不一的问题，依法负有更正职责，但被告履行更正职责与办理原告申请过户职责之间属于不同的工作范畴。而答复意见中就解决原告申办过户登记事宜设定了两个条件：即：或将案涉房屋的规划用途更正为商服，由原告按照商服用途缴纳契税，或由原开发商申办变更规划用途手续。对此，本院认为，房屋产权证记载的事项，具有使群众对物权公示公信产生信赖的效力，会影响当事人对房屋交易的用途和成本的认知进行判断。对原告而言，其自2013年购买涉案房屋登记以来，其本人并未改变房地的规划用途。涉案房屋规划用途出现了初始登记记载与用地批复、项目建设批复不同的失误非原告过错所致，况且案涉房屋在原告和第三人申请过户之前处于权利已处分过的客观登记状态；再者，答复意见由开发商天翔仓储公司申请变更房屋规划用途，这涉及是否能被规划部门予以审批的现实可行问题，原告作为自然人的公民对此不能改变的；第三，《房屋过户答复意见》作为被告办理原告过户申请的意见载体，形成于被告作出的《关于办理更正登记的通知》之前，此通知不属于该答复意见的过程性程序文书。因此，《房屋过户答复意见》所设定的上述两个条件，对原告来讲不合理，该答复意见明显不当。因此，被告的此项主张不能成立。综上所述，原告尚遵华的诉讼理由成立，本院予以采纳，对其诉讼请求，本院予以支持；被告不动产登记中心的辩解理由均不能成立，本院不予采纳，对被告的辩解请求，本院不予支持;对第三人农商行股份公司的辩解要求，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第（六）项之规定，判决如下：一、撤销被告平罗县不动产登记事务中心作出的《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》；二、责令被告平罗县不动产登记事务中心针对原告尚遵华的过户申请限期重新作出行政行为。案件受理费50元，由被告平罗县不动产登记事务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 陈美荣审判员 李海容人民陪审员 孙永珍 二〇二〇年四月二日书记员 宣雪敏附：本判决适用法律依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：......；（二）适用法律、法规错误的；......；（六）明显不当的。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期满后七日内，向石嘴山市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。