江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初236号原告：李建明，男，汉族，1976年12月3日出生，住江西省南昌市东湖区。被告：陈弟丽，女，汉族，1987年8月20日出生，住江西省南昌市青山湖区。被告：吴志勇，男，汉族，1983年10月10日出生，住江西省南昌市青山湖区。两被告共同委托诉讼代理人：安伟光，江西中矗律师事务所律师。原告李建明与被告陈弟丽、吴志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建明，被告陈弟丽、吴志勇的共同委托诉讼代理人安伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建明向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告装修损失30万元、房屋溢价损失60万元，以上合计90万元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年2月17日，原、被告协商一致，就原告向两被告购买位于南昌市高新开发区的房屋（建筑面积123.15平方米）签订了《购房协议》。购房协议约定，被告将该房屋以750000元的价格出售给原告；原告自协议签订后向被告先行支付20万元，该房在协议签订后三个月内被告无条件配合原告先行过户，原告将该房屋向银行办理转按揭手续，扣除按揭差额部分原告应三个工作日内支付给被告；被告同意原告在2016年2月20日开始装修该房屋，并明确原告向被告交付20万后该房屋系原告所有；如果被告在协议签订三个月内没有无条件配合原告将该房屋过户给原告，被告应赔偿延期给原告造成的损失，如果因为延期造成不能过户同样应全部赔偿原告损失（包括装修费用）并向原告支付购房款50%的违约金。2016年2月19日，原告依约通过6227002021590359047的账号向被告陈弟丽支付购房款20万元。两被告于同日向原告出具了购房款收条。原告随即花费30余万元装修案涉房屋，并于2016年6月搬入居住至今。期间，原告屡次催告两被告办理房屋过户手续，但两被告一直以房产证还在办理等各种理由推脱搪塞，至今仍未办理。目前，案涉房屋因被告陈弟丽对外借款提供担保未及时履行相关生效判决，已被南昌市西湖区人民法院查封并强制执行，该合同已事实上无法履行。原告向法院起诉要求解除合同，法院于2019年10月28日作出（2019）赣0191民初1958号民事判决书，判决解除该合同，两被告退还已取得的购房款20万元，同时判决原告对于装修和房屋溢价损失待案涉房屋拍卖交易后，另行举证主张。现案涉房屋已由南昌市西湖区人民法院司法拍卖，成交价为135万元，房屋差价损失为60万元。房价上涨产生的房屋差价损失属于合同履行后原告可以获得的利益，且该利益产生源于房价市场的价格波动，属于原、被告双方在签订合同时理应预见的情况，被告应当赔偿。另依据合同第四条约定，被告还应偿还房屋装修损失30万元。为维护原告合法权益，特诉至法院。陈弟丽、吴志勇辩称，一、原告一直不按约偿还按揭款来配合过户，也不通过有效手段主张权利的事实已被生效判决所认定，且其诉求已超过法定诉讼时效。案涉《购房协议》是双方于2016年2月17日签订，协议签订后被告因急需用钱，便一直催促原告尽快办理过户手续，原告也咨询了房产中介关于具体的过户程序，但原告一直不办理转按揭，也不同意按合同第二条约定偿还银行按揭款，才造成一直没办理过户手续。《购房协议》第二条明确约定：乙方将该房屋向银行办理转按揭手续，扣除按揭差额部分乙方应三个工作日内支付给甲方（注：如果银行不同意办理按揭乙方应偿还银行按揭款项再以房屋抵押办理按揭差额部分乙方应三个工作日内支付给甲方）。而根据协议约定，如果无法办理转按揭则由乙方，也就是原告负有偿还银行按揭款的义务。因此房屋一直未过户的原因在于原告一直不偿还银行按揭款的违约行为。而且原告只支付了20万元却始终不办理转按揭或还清按揭款，就要求被告无条件先行过户也是在现实中无法操作的。从2016年2月17日签订《购房协议》到2018年6月房屋被法院查封，已经历了两年多的时间，原告完全有充足的时间办理过户手续或通过法院主张权利。另外合同也约定协议签订后三个月内被告需配合原告办理过户手续，也就是说假使原告认为被告违约，在2016年5月16日起就可以通过法院主张权利，原告却在2019年7月3日起诉，超过三年法定诉讼时效，这也完全可以证明原告一直怠于行使自己的权利，而非被告存在违约行为，其应自行承担房屋无法过户的后果。另外，西湖区人民法院在原告诉江西银行案外人执行异议之诉的生效判决中已经认定了原告怠于行使自己的权益，应自行承担不利后果。二、原告主张被告违约的证据不足，其诉请无事实和法律依据。被告因经济情况不好才急于出售房屋，为尽快完成交易拿到房款，协议中还约定了先行交付房屋给原告作为保障抵押。虽然房屋已移交，但原告仍然不理会被告及双方共同好友王玉明的多次催促，一直不办理转按揭或偿还按揭款，原告怠于办理过户手续，完全是想以低成本长期使用被告的房屋。因原告的违约行为，不仅造成房屋无法过户，也给被告造成了巨大的损失（其中包括两年多（2016.3-2018.12）被告替原告还贷的按揭款113910.47元以及居住至今的房租）。依据协议中的违约责任第2项约定，原告应向被告赔偿银行按揭款和房租的损失。三、本案应根据“一事不再理”原则，驳回原告的起诉。原告就同一标的，以同一诉讼请求已于2019年7月3日向法院起诉，因证据不足已被法院驳回了其诉讼请求。本案属于原告重复起诉，应驳回起诉。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，恳请法庭依法予以驳回。经审理查明，原告李建明与被告陈弟丽、吴志勇房屋买卖合同纠纷一案，原告李建明曾于2019年9月16日向本院起诉，要求：1、解除原、被告于2016年2月17日就购买南昌市高新区湖韵天成10#楼三单元1001室房屋签订的购房协议；2、两被告返还原告购房款200000元并赔偿违约损失1050000元。本院作出（2019）赣0191民初1958号民事判决书，判决解除原告李建明与被告陈弟丽、吴志勇于2016年2月17日签订的购房协议；被告陈弟丽、吴志勇于本判决书生效后十五日内共同返还原告李建明购房款20万元；驳回原告李建明其他诉讼请求。同时判决书中载明：“案涉房屋尚未拍卖交易，李建明起诉要求陈弟丽、吴志勇按2019年房屋市场价格赔偿其房价上涨产生的房屋溢价损失75万元及房屋装修损失30万元，证据不足，本院不予支持。对该诉请，其可待案涉房屋拍卖交易后，另行举证主张。”2019年11月12日，案涉房屋网拍成交价为1352932元。（2019）赣0191民初1958号民事判决书查明事实如下：2012年3月14日，陈弟丽向江西城泰投资有限公司购买了位于南昌市高新技术开发区房屋（合同编号：1000272220南昌市商品房买卖合同）。2016年2月17日，李建明（乙方）与陈弟丽、吴志勇（甲方）签订购房协议一份。协议约定，甲方将湖韵天成10＃楼三单元1001室房屋出卖给乙方，房屋建筑面积123.15平方米，购房总价款75万元；协议签订后，乙方支付甲方20万元，在协议签订后三个月内甲方无条件配合乙方过户，乙方将该房屋向银行办理转按揭手续，扣除按揭差额部分乙方应在三个工作日内支付给甲方（注：如果银行不同意办理按揭乙方应偿还银行按揭款项，再以房屋抵押办理按揭差额部分乙方应三个工作日内支付给甲方）；甲方将房屋先行交付乙方作为保障抵押，并同意乙方2016年2月20日开始装修，明确自乙方支付20万元后该房屋系乙方所有；乙方保证向银行申请抵押贷款，并及时将贷款所得支付给甲方；如甲方在协议签订三个月内没有无条件配合乙方过户，应赔偿延期给乙方造成的损失，如因延期造成不能过户同样应赔偿乙方损失（包括装修费用）并向乙方支付购房款50%的违约金，且乙方有权向房屋所在地法院起诉要求判决房屋系乙方所有。2016年2月19日，李建明向陈弟丽、吴志勇支付购房款20万元。同日，吴志勇向李建明出具房屋出售承诺书一份，承诺案涉房屋买卖合同一经签订，产权即归买受人所有，如涉及到债权债务纠纷等问题与买受人无关。2017年6月26日，该房屋办理了不动产登记，不动产权人为陈弟丽。2019年1月15日，江西省南昌市西湖区人民法院（以下简称西湖法院）作出（2019）赣0103执177号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈弟丽名下湖韵天成10＃楼三单元1001室房产。2019年2月19日，李建明向西湖法院提出书面异议。2019年3月4日，西湖法院作出（2019）赣0103执异14号执行裁定书，裁定驳回李建明的异议申请。李建明对该裁定不服，于2019年3月26日向该院提起执行异议之诉。2019年6月28日，西湖法院判决驳回李建明的诉讼请求。陈弟丽、吴志勇原系夫妻关系，双方于2019年1月3日登记离婚。另查明，案涉房屋两被告交付原告使用时系毛坯，原告于2016年2月开始装修。以上事实有（2019）赣0191民初1958号民事判决书、网络竞价成交确认书、房屋照片及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉购房协议已由生效法律文书判决解除，根据原、被告双方诉辩意见，争议焦点为被告陈弟丽、吴志勇是否应当赔偿原告李建明房屋装修损失30万元及房价上涨产生的房屋溢价损失60万元。本院评析如下：关于房屋装修损失30万元。两被告向原告交付的房屋系毛坯房，西湖法院拍卖时系已装修的房屋，拍卖价款135万余元应当是包含了房屋附加的装修价值在内。因《购房协议》解除，拍卖价款归于两被告名下，该装修价值的损失两被告应当进行赔偿。关于装修价值的确定。原告主张装修花费共计30万元，并提供收款收据、销货清单、照片为证，已完成初步的举证义务；为尽快审结案件，原告同意装修价值按10万元计算。经本院询问，两被告既不同意装修价值按10万元计算，亦不同意申请鉴定。因两被告未提供证据证明该装修价值会明显低于10万元，为节省司法资源、减轻诉累，结合原告装修豪华程度，对案涉房屋在拍卖当时的装修价值，本院酌定10万元。对原告该10万元装修损失，两被告应当进行赔偿。关于房屋溢价损失60万元。房屋拍卖价格为1352932元，原告按135万元主张房屋溢价损失，系其对权利的处分，本院予以确认，即本院按135万元计算房屋溢价。原、被告签订的《购房协议》中约定房屋销售价格为75万元，协议解除后，拍卖成交价为135万元，扣除装修价值10万元，该房屋溢价为50万元。原告主张该溢价为其解除协议后的损失，两被告抗辩系原告怠于配合过户导致房屋被查封而无法交易，原告自身存在过错，其应自行承担不利后果。本院认为，原告在签订《购房协议》后，仅支付了20万元购房款，未支付两被告所欠付的房屋按揭款，原告存在过错；两被告未按协议约定在三个月内无条件配合原告过户，而两被告在2016年7月20日才交清房屋契税，被告也存在过错。因双方对合同的履行均存在过错，本院根据合同履行情况，依据原告支付的房屋款与约定的房屋总价款的比例，计算原告应得的房屋溢价损失，即133333.33元（20万元÷75万元×50万元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告陈弟丽、吴志勇于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李建明房屋装修损失10万元；二、被告陈弟丽、吴志勇于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李建明房屋溢价损失133333.33元；三、驳回原告李建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全费2520元，共计15320元，由原告李建明负担9481元，被告陈弟丽、吴志勇负担5839元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄文亮审 判 员  但志燕人民陪审员  石 庆二〇二〇年七月十三日法官助理邓萍书 记 员  王 欣