呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初949号原告：闫景春，男，1973年7月25日出生，汉族，呼和浩特市第一医院医生，住呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路市建平房付**，住呼和浩特市。原告：杨俊霞，女，1979年11月25日出生，蒙古族，呼和浩特市第一医院护士，住呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路市建平房付**。被告：刘志华，男，1981年6月29日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市察哈尔右翼后旗土牧尔台镇文卫街工农路平行巷****，住内蒙古乌兰察布市。原告闫景春、杨俊霞与被告刘志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，于2020年1月23日作出（2020）内0105民初949号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告闫景春、杨俊霞、被告刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫景春、杨俊霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行购房合同，支付剩余购房款710,000元，并支付违约金182,000元，支付逾期付款违约金81,900元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年9月9日，原告通过中介呼和浩特市宇轩房地产经纪有限公司（以下简称宇轩经纪公司）与被告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告将位于呼和浩特市××区东户出售给被告，价格为91万元，建筑面积为81.21平方米。双方约定，由被告支付首付款20万元，剩余71万元通过被告以银行贷款的方式向原告履行给付义务。合同签订后，被告向原告交付了20万元首付款，原告按约将房屋过户到被告名下，并要求被告及时向银行办理贷款业务。2019年11月3日，原告要求被告写欠条是为了更好地约束被告，使其尽快履行合同，此主张三方均知晓。签订房屋买卖合同时，被告和中介均仔细看过原房产证，原告已明确表明一切费用由被告承担，因此在合同中约定过户及产生费用由乙方承担，该费用包括土地出让金。根据2017年呼和浩特市人民政府《关于划拨土地向房屋转让土地出让金补充标准的批复中》第一条，在转让房屋所有权时涉及划拨土地使用权转让，对于个人居住的房屋由购房人选择维持原划拨性质或补交土地出让金后办理不动产登记，选择维持原划拨方式的，经登记机构做询问笔录，按划拨方式中的不动产登记，因此选择权在被告手中。在办理过户手续过程中，工作人员明确告知被告土地出让金的费用可以缴纳，也可以不缴纳，被告当时表示不缴纳此项费用，工作人员按照相关规定办理了过户手续，如果被告提出不同意见，当时就无法办理不动产证，事后又无理地让原告承担，并以此为由恶意违约，拒不履行合同，无诚信可言，被告没有诚意与原告协商此事。根据《房屋买卖合同》第七条第一款第一项的约定，如乙方（被告）不履行本合同义务，则应向甲方（原告）支付房屋买卖总价的20%作为违约金。根据《房屋买卖合同》第七条第一款第五项的约定，如双方未按照约定履行付款义务，则每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行付款义务。被告的不动产证在2019年11月20日办出，但被告拒不履行合同，不去办理房屋抵押手续，导致原告无法拿到房款，被告不与原告就土地出让金一事进行协商，拒不履行合同是明确违约，被告在土地出让金上存在异议，完全可以在房产过户时提出终止过户，而不应违背合同，导致原告利益受损。因被告拒不履行合同约定，已属违约，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定起诉。刘志华辩称，第一，2019年9月8日，宇轩经纪公司的中介高志敏给被告提供了一份购买涉案房屋全部费用的清单。2019年9月9日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》并支付原告2万元定金，首付20万元，剩余71万元通过银行贷款支付原告，房屋总价共91万元。2019年11月3日，中介高志敏通知原告下午到不动产登记处办理过户手续，过户时原告要求被告私自签订欠原告71万元的手写欠条，被告以有《房屋买卖居间合同》为由拒绝。2019年11月18日，双方达成不写欠条办理过户手续。在办理过户手续的过程中，工作人员询问是否缴纳土地出让金，在被告当时不知土地出让金是什么概念的情况下，原告和中介高志敏都回答不缴纳土地出让金，办理了过户手续。2019年12月1日，不动产权证书办理完毕，在查询原房地产人员户口是否迁出时，被告发现不动产权证书上的土地性质是以划拨方式取得土地使用权。2019年12月4日，中介的贷款代办工作人员通知被告办理银行贷款，被告与中介协商就《房地产买卖居间合同》未明确该房屋是以划拨方式取得土地使用权，更未知土地出让金一事，与原告协商解决土地出让金，未果。综上，被告在购买原告位于呼和浩特市××区在购买原告位于呼和浩特市××区东户的过程中，并不知道涉案房屋是以划拨方式取得的土地使用权，更不知道有土地出让金一事，且《房屋买卖居间合同》中也未载明相关条款。被告就土地性质与土地出让金事宜一直寻求中介及原告协议解决，中介及原告一直避而不谈，被告认为是中介与原告耽误了向银行办理贷款最佳时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对闫景春、杨俊霞提交的《呼和浩特市人民政府关于划拨土地上房屋转让土地出让金补交标准的批复》（呼政字[2017]180号）、《房屋买卖居间合同》、《房屋所有权证》两份、《不动产权证》予以采信并在案佐证。根据当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年9月9日，闫景春、杨俊霞（甲方、出售方）与刘志华（乙方、买受方）、宇轩经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条、第二条、第三条约定，乙方购买甲方坐落于呼和浩特市××区东户，建筑面积为81.21平方米，房屋所有权人为闫景春、杨俊霞，产权证号为赛罕区字第XXXX号，房屋所有权证登记日期为2010年5月4日，该房屋的交易金额为91万元，乙方支付定金为2万元。合同第四条约定，乙方选择按揭贷款付款，首付为20万元，贷款金额为71万元，甲方同意按揭贷款付款，在本合同签订之日起10日内，买卖双方应按银行要求提供银行审贷所需要的有关凭证及材料，若没有及时提供方视为违约。合同第七条约定违约责任：（1）本合同签订后即具有法律效力，如乙方不履行本合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有，同时乙方向甲方支付房屋买卖总价的20%作为违约金；甲方不履行本合同义务，甲方需双倍返还乙方所付定金，同时甲方向乙方支付房屋买卖总价的20%作为违约金；守约方需将所得违约金的50%给付丙方作为服务佣金，若因此诉讼，丙方同守约方共同承担律师费；（2）如甲乙双方自愿解除本合同，互不追究违约责任，甲乙双方需支付丙方全额的服务佣金；……（4）如甲、乙任何一方违反本合同关于房屋买卖部分条款的，可以由守约方向违约方追究责任；（5）甲、乙双方未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。合同第十条其他约定事项为手写条款：（1）甲方房屋产权清晰可交易；（2）甲方首套房、乙方首套房；（3）过户及产生的费用由乙方承担；……。闫景春、杨俊霞出具的两份《房屋所有权证》，均载明坐落于××区东户（16-5-4层坐落于××区东户）房屋的所有权人为杨俊霞，建筑面积为81.21平方米。两份《房屋所有权证》上的“房屋土地状况”、“土地使用情况摘要”处均为空白。登记时间为2019年1月20日的《不动产权证》（蒙20**呼和浩特不动产权字第0092571号），载明坐落于××区东户房屋的所有权人为刘志华单独所有。该《不动产权证》载明，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为划拨/市场化商品房，用途为工业用地/住宅。呼和浩特市人民政府于2017年6月6日向呼和浩特市国土资源局作出的《呼和浩特市人民政府关于划拨土地上房屋转让土地出让金补交标准的批复》（呼政字[2017]180号）载明，“一、取得划拨土地上商品房屋所有权的单位或个人，在转移房屋所有权是涉及划拨土地使用权转让的，对用于个人居住的房屋，由购房人选择维持原划拨性质或是补交土地出让金后办理不动产权属登记。属经营性用途商品房的，必须缴纳土地出让金后办理不动产登记。补交的土地出让金为房屋销售总价的8%。选择维持原划拨方式的，经登记机构做询问笔录后按划拨方式办理不动产登记。……。”庭审中，闫景春、杨俊霞申请宇轩经纪公司的员工高志敏出庭作证，高志敏系涉案房屋买卖交易的中介。高志敏表示，在签订《房屋买卖居间合同》时，闫景春、杨俊霞出示过涉案房屋的两份房本，刘志华看过，但当时各方均不知道涉案房屋存在土地出让金一事。办理过户登记时，三方当事人均在场，当房管局工作人员询问双方是否交纳土地出让金，并告知土地出让金是可以交纳也可以不交纳时，双方均未提出异议，也没有协商该费用由谁支付，就在未交纳该笔费用的情况下办理了过户手续，也不知道土地出让金的具体数额。庭审中，三方当事人均认可，在签订涉案合同时不知道涉案房屋存在土地出让金一事，也认可交纳土地出让金不是办理过户手续的必要条件，亦认可涉案房屋尚未实际交付。关于合同的履行过程，闫景春、杨俊霞表示，认可收到刘志华支付的20万元首付款，并协助刘志华办理房屋过户手续，配合办理银行贷款面签，刘志华对此予以认可，并表示自2019年11月20日办理完过户手续后，因为对土地出让金一事未能协商一致，因此没有继续办理贷款审批和他项登记等事宜。对于闫景春、杨俊霞提交的《补充协议》，载明“乙方（刘志华）购买涉案房屋，房屋交易总额91万元，乙方支付甲方首付款为20万元，乙方贷款金额为71万元，乙方刘志华贷款银行建设银行贷款审批已通过，甲乙双方需配合宇轩办理过户，7个工作日出房本，乙方7个工作日做完他项及贷款手续，乙方配合宇轩房产工作人员办理做他项，尾款71万元由建设银行发放。”该协议上有高志敏的签名，高志敏认可协议由其出具。但该《补充协议》上无刘志华的签字、捺印，刘志华亦表示未见过该协议，对其真实性不予认可。对于刘志华提交的费用计算清单，载明“风华园小区4楼、84.6平方米、90万元、首付20万元、贷款70万元、过户费3264元、月供4252元、25年、中介费13,500元、贷款代办费14,000元、过户手续费2000元”。刘志华表示该清单系高志敏为其计算得出，高志敏对此予以认可，但表示在计算上述费用时不知道涉案房屋存在土地出让金一事。闫景春、杨俊霞表示未见过该清单，对此不予认可。本院认为，闫景春、杨俊霞与刘志华、宇轩经纪公司于2019年9月9日签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于闫景春、杨俊霞主张刘志华继续履行合同，向其支付剩余购房款710,000元的诉讼请求，本院认为，涉案合同第十二条虽达成“过户及产生的费用由乙方承担”的约定，但三方均表示在签订《房屋买卖居间合同》时不知道涉案房屋存在土地出让金一事，且涉案房屋的不动产权证书现已办理至刘志华名下，因此交纳土地出让金并非办理房屋过户手续的必要条件，故不能认定合同中约定的“过户及产生的费用”当然包括土地出让金在内。在合同的实际履行过程中，闫景春、杨俊霞认可收到刘志华支付的20万元首付款，尚不足房屋总价款91万元的30%，涉案房屋亦未实际交付。经本院释明，闫景春、杨俊霞表示坚持继续履行合同，但刘志华明确表示，如果双方就土地出让金一事不能达成一致意见，不同意继续履行合同，办理银行贷款并支付剩余房款，故对闫景春、杨俊霞的该项诉讼请求，本院无法支持。关于闫景春、杨俊霞主张依据《房屋买卖居间合同》第七条第一款、第五款的约定，由刘志华向其支付违约金182,000元、逾期付款违约金81,900元的诉讼请求，本院认为，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十七条的规定，“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”具体到本案，《房屋买卖居间合同》第七条第一款的约定为“（1）本合同签订后即具有法律效力，如乙方不履行本合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有，同时乙方向甲方支付房屋买卖总价的20%作为违约金；甲方不履行本合同义务，甲方需双倍返还乙方所付定金，同时甲方向乙方支付房屋买卖总价的20%作为违约金；守约方需将所得违约金的50%给付丙方作为服务佣金，若因此诉讼，丙方同守约方共同承担律师费；”对第七条第一款的理解，结合该条款内对定金适用规则及违约金计算方式的约定，应理解为是对合同解除后违约责任的约定。《房屋买卖居间合同》第七条第五款的约定为“（5）甲、乙双方未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。”对第七条第五款的理解，因约定有“并继续履行原付款义务”，应理解为是在继续履行涉案合同的基础上，对逾期付款违约责任的约定。依前所述，因双方对由谁交纳土地出让金一事无法达成一致意见，对该合同如何继续履行，双方亦意见相左，故对违约责任的适用，应在双方对涉案合同是否继续履行等事项进行进一步约定之后，再行主张，对闫景春、杨俊霞该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十七条之规定，判决如下：驳回闫景春、杨俊霞的诉讼请求。案件受理费13,539元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王凤祯二〇二〇年七月二十日书记员 米文欢