江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初126号原告：无锡荡口古镇物业有限公司，统一社会信用代码91320205689184793N，住所地无锡市锡山区鹅湖镇人民路。法定代表人：曹军，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪娟，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪倩，江苏漫修律师事务所实习人员。被告：无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司，统一社会信用代码913202050566735701，住所地无锡市锡山区鹅湖镇荡口古镇仓河北街须家里1、2、3、5、6、7、8、9、10、15号。法定代表人：丁寅，该公司经理。委托诉讼代理人：辛宣宣，该公司员工。原告无锡荡口古镇物业有限公司（以下简称物业公司）与被告无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司（以下简称投资管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人倪娟、汪倩，被告投资管理公司委托诉讼代理人辛宣宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的租赁合同于2019年9月25日解除；2、判令投资管理公司立即清场、交还承租房屋；3、判令投资管理公司支付租金和物业费合计706668元（房屋租金自2017年4月1日起、物业费自2018年1月1日起，均计算至2019年9月25日止）；4、判令投资管理公司支付房屋占有使用费及物业费（自2019年9月26日起计算至实际交还承租房屋之日止）；5、判令投资管理公司支付迟延付款滞纳金（以706668元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）；6、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：物业公司与投资管理公司订立房屋租赁经营合同，约定由物业公司将位于无锡市锡山区须家里的933.97平方米房屋出租给投资管理公司作为经营使用。合同履行期间，投资管理公司欠付房屋租金及物业费。物业公司数次发函催缴，2019年9月23日物业公司再次函告投资管理公司，并单方解除租赁合同关系。为维护自身合法权益，故物业公司诉至法院，请求判如所请。被告投资管理公司辩称，原被告之间存在租赁合同关系属实，涉案房屋租金投资管理公司确实只缴纳至2017年3月底；物业管理费确实自2018年1月起未缴纳。2019年2月左右投资管理公司已经不再占有使用涉案租赁房屋，当时未办理书面的房屋交接手续。因荡口古镇经营问题导致投资管理公司经营亏损严重。经审理查明，物业公司与投资管理公司订立房屋租赁经营合同，约定：一、物业公司将无锡市锡山区房屋出租给投资管理公司作为商业使用；双方一致确认租赁房屋的面积为933.97平方米；该房屋仅限于经营古玩艺术品、工艺品。二、租赁期限自2013年10月1日起至2021年9月30日止（含装修免租期），物业公司于2013年10月1日将约定之房屋交付给投资管理公司，房屋交付日，双方现场确认房屋及其附属设施的状况，填写交房确认书作为房屋交付的依据。免租仅限于免收房屋租金，自2013年10月1日起至2016年3月31日止，装修免租期内的物业管理费和所发生的水、电等其他各项费用按时结算，由投资管理公司承担。三、租赁期内投资管理公司应缴付的租金明细如下：第一年至第三年为238629元（日租金0.7元/平米/天）、第四年为252265元（日租金0.74元/平米/天）、第五年为265901元（日租金0.78元/平米/天）、第六年为279537元（日租金0.82元/平米/天）、第七年为293173元（日租金0.86元/平米/天）、第八年为306809元（日租金0.9元/平米/天）。租金自2016年10月1日开始，以上一年月租金为基数，每年月租金递增5%。租金按12个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为238629元。以后投资管理公司必须在每一支付期起始日7日前全额付清该支付期租金，物业公司在收到租金后应开具发票给投资管理公司。四、投资管理公司须于签订合同时向物业公司缴纳履约保证金39227元。五、租赁期内，投资管理公司应缴付的物业管理费为每月1868元；6个月为一个支付期，实行预付费形式，首期物业管理费的支付时间为本合同签订之日，金额为11208元。九、除双方另有书面约定外，投资管理公司应在合同终止之日起五日内将其添置的装修、装饰等可拆卸、可移动部分自行拆除（水、电设施及增扩容设施、设备，本协议5.2、5.3条所列内容除外），搬出全部自有物品。对不可拆除部分或拆除会造成房屋建筑损坏的部分，投资管理公司无偿放弃，物业公司不负补偿的责任。十、投资管理公司有下列情形之一的，视为投资管理公司单方面违约，物业公司有权以书面的形式解除合同：投资管理公司不按时支付或不足额支付租金、物业费、水电费超过15日的；......任何一方依据本合同第十条约定提前解除合同的，均需以书面形式通知对方。本合同自解除合同通知书送达对方时即时终止，也可在该送达解除通知书中规定另一确定日期为本合同终止日。依照本合同第十条提前终止的，投资管理公司应按物业公司规定时间交还租赁房屋，如投资管理公司未按物业公司规定时间交还租赁房屋的，物业公司有权按本合同第九条的规定自行收回房屋，并要求投资管理公司承担违约责任。十二、如投资管理公司逾期向物业公司支付本合同项下的任何款项，物业公司除可依据本合同第十条规定提前解除合同外，还可采取下列一项或多项措施：要求投资管理公司就迟延支付租金、保证金、水、电及物业管理费等支付滞纳金，每日按未付款项的1%计收。合同终止后，投资管理公司逾期交还房屋的，每逾期一天应以合同终止当年日租金的2倍为标准向物业公司支付违约金。合同另对其他相关租赁事宜作出约定。合同订立后，物业公司于2013年10月1日向投资管理公司交付房屋，投资管理公司在交房确认书盖章予以确认。案外人南京嘉柏公司向物业公司支付69832元，其中39227元作为支付本案合同项下投资管理公司应支付的履约保证金（剩余30605元则作为另案合同项下无锡乐来客酒店管理有限公司应支付的履约保证金）。此后，投资管理公司未能及时缴纳合同项下的租金及物业管理费（其中房屋租金自2017年4月1日起未能缴纳、物业管理费自2018年1月1日起未能缴纳）。物业公司分别于2017年4月5日、2018年3月27日向投资管理公司发送租金催缴通知书；2017年10月17日、2018年4月10日物业公司向投资管理公司发送物业费催缴通知书。至2019年9月24日物业公司向投资管理公司邮寄律师函，载明：投资管理公司拖欠房屋租金、物业费的行为已经构成了根本违约，物业公司有权解除合同并主张投资管理公司的违约责任；自律师函收到之日，投资管理公司与物业公司的房屋租赁合同解除；自本律师函收到之日起三个工作日内，投资管理公司立即清场并交还租赁房屋；自本律师函收到之日起，投资管理公司缴纳的履约保证金39227元用于抵扣欠缴的租金、物业费；自本律师函收到之日起一周内，投资管理公司结清欠付2019年8月30日前的租金、物业费640072元。该律师函于2019年9月25日由投资管理公司员工签收。另查明，鹅湖镇须家里1至15号房屋产权人为无锡荡口旅游发展有限公司（以下简称旅游发展公司），该公司就其所有的房屋委托物业公司负责对外出租、管理；相关租金、物业费由物业公司收取。审理中，物业公司、投资管理公司一致同意履约保证金39227元可在欠付的房屋租金、物业管理费中予以抵扣。另，物业公司陈述2017年7月1日至2017年12月31日期间，投资管理公司仅支付物业管理费10000元，尚欠付物业管理费1208元，故主张诉请的物业管理费金额需增加1208元。对此，投资管理公司经核实后予以确认。物业公司关于迟延付款滞纳金作出如下陈述：根据合同约定，物业公司可就投资管理公司迟延支付的房屋租金、物业管理费每日按未付款项的1%计收；现物业公司自行调整为按一年期贷款基准利率的1.3倍即年利率5.655%作为计算标准。对此，投资管理公司庭后明确表示没有异议，但要求协商解决。本院认为，物业公司与投资管理公司存在房屋租赁合同关系，投资管理公司理应根据合同约定及时缴纳相应的房屋租金、物业管理费；但实际履行过程中，投资管理公司欠付房屋租金、物业管理费事实清楚。双方所订合同约定，投资管理公司不按时支付或不足额支付租金、物业费、水电费超过15日的，视为投资管理公司单方面违约，物业公司有权以书面的形式解除合同。物业公司在投资管理公司未能及时缴纳相关费用的情况下，先后发函催缴；并于2019年9月24日向投资管理公司邮寄律师函，告知其收到律师函之日起，双方的房屋租赁合同解除。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现物业公司在投资管理公司逾期支付房租租金、物业管理费的情况下，向投资管理公司邮寄律师函，明确告知租赁合同解除；该律师函亦于2019年9月25日到达投资管理公司，故本院现认定双方之间的房屋租赁合同于2019年9月25日解除。投资管理公司应及时返还物业公司租赁房屋。涉及物业公司现主张2019年9月25日前的房屋租金、物业管理费总计707876元（已包含审理中投资管理公司确认的2017年度尚欠物业管理费1208元），经本院审核具体计算方法，并无不妥，本院予以认定。鉴于审理中，物业公司、投资管理公司一致同意履约保证金39227元在欠付的房屋租金、物业管理费中予以抵扣，本院依法予以准许。相互抵充后，投资管理公司尚需支付的房屋租金、物业管理费金额为668649元。涉及2019年9月26日之后的相关费用，投资管理公司应根据合同约定的相关费用标准继续支付房屋占有使用费、物业管理费至其将租赁房屋返还时止。至于物业公司另主张的迟延付款滞纳金按年利率5.655%计算，因投资管理公司不持异议，本院予以确认。但鉴于房屋租金、物业管理费的金额现认定为668649元，本院据此对物业公司主张的计算方法予以依法调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认无锡荡口古镇物业有限公司与无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司所订的房屋租赁经营合同于2019年9月25日解除。无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司于本判决生效后10日内将位于无锡市锡山区房屋返还无锡荡口古镇物业有限公司。二、无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司于本判决生效后10日内支付无锡荡口古镇物业有限公司截止2019年9月25日前的房屋租金、物业管理费668649元。三、无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司于本判决生效后10日内支付无锡荡口古镇物业有限公司2019年9月26日起至返还租赁房屋止的房屋占有使用费（自2019年9月26日起至2019年9月30日止按日租金0.82元/平米/天计算；2019年10月1日起则以上一年月租金为基数，每年月租金递增5%计算）、物业管理费（按每月1868元计算）。四、无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司于本判决生效后10日内支付无锡荡口古镇物业有限公司迟延付款滞纳金（以668649元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止按年利率5.655%计算）。五、驳回无锡荡口古镇物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11116元，减半收取5558元、诉讼保全申请费4320元，合计诉讼费用9878元，由物业公司负担878元，投资管理公司负担9000元（物业公司同意其预交的案件诉讼费由被告直接给付，本院不再退回。投资管理公司应负担的案件诉讼费于本判决生效后10日内支付物业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 华 伟二〇二〇年七月二十九日书记员 吴铭佳