上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1398号原告：上海立兆物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周建红，总经理。委托诉讼代理人：韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洁，上海俊豪律师事务所律师。被告：竹仁尧，男，1962年2月15日生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。被告：范士梅，女，1977年5月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：江信南，上海博群律师事务所律师。原告上海立兆物业管理有限公司(以下简称立兆物业)与被告竹仁尧、范士梅间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告竹仁尧下落不明，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦振亮、被告范士梅及其委托诉讼代理人江信南到庭参加诉讼。被告竹仁尧经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告立兆物业向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除原告与被告竹仁尧之间签订的《房屋租赁合同》；2、两被告向原告支付租金254,866元(其中包括2018年1月16日至2018年7月15日期间的租金39,706元、2018年7月16日至2019年1月15日期间的租金160,600元、2019年1月16日至2019年3月18日期间的租金54,560元，合计254,866元。)；3、两被告向原告支付免租期租金54,560元；4、两被告向原告支付违约金52,800元(相当于2个月的租金)。事实和理由：2017年6月30日，原告与被告竹仁尧签订一份《房屋租赁合同》，约定被告竹仁尧租赁原告管理的上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号楼102室(以下简称系争房屋)用于经营，合同约定租赁期限为5年，自2017年7月16日至2022年7月16日止；日租金2.2元/平方米；如有违约，违约方支付相当于月租金2倍的违约金等。2017年10月9日，上海市嘉定区马陆镇XXX餐厅注册成立，经营地址为系争房屋所在地，登记经营者为被告范士梅。合同履行过程中，两被告一直出现拖欠租金等费用的情形，严重违约。2019年3月18日，被告范士梅因经营困难决定放弃经营，原告也同意终止房屋租赁合同，但要求两被告支付拖欠的租金共计254,866元，虽经原告多次催要，两被告至今未付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告竹仁尧未作答辩。被告范士梅辩称，不同意原告全部诉请。理由是：1、范士梅不是合同相对方，不是本案适格被告，不应承担合同项下的权利和义务。2、原告不是系争房屋的所有权人，其出租系争房屋的依据是与案外人上海XX实业有限公司(以下简称XX实业)签订的租赁合同，但该合同系原告与案外人恶意串通逃避债务，应为无效合同，故原告无权出租系争房屋，原告主体不适格。3、范士梅并未拖欠租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，立兆物业与竹仁尧就系争房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定立兆物业将系争房屋出租给竹仁尧办公使用，该房屋的建筑面积总计400平方米。租赁期限为5年，自2017年7月16日至2022年7月16日止。2017年7月16日至2019年7月16日期间房屋日租金为2.2元/㎡，2019年7月16日至2022年7月16日期间房屋日租金为2.5元/㎡。免租期为2个月，2018年5月16日至2018年7月16日免交租金。租金按6个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年7月1日前全部付清，以后每期租金支付时间为该期的一周前支付。甲方应于收到每期租金的同时签署租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式付至甲方指定银行账户。乙方应于双方签订房屋租赁合同当日向甲方支付租赁保证金26,400元，乙方在收到租赁保证金同时开具保证金收据给乙方。乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、物业管理费等房屋使用费由乙方承担。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过20日的，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。物业费收费为每月15元/㎡。2017年度至2020年度物业费收费为每月9元/㎡，优惠每月6元/㎡；2021年至2022年物业费为每月10元/㎡，物业费三个月一付，先付后使用。合同另对其他事项作了约定。2019年3月10日，范士梅书面确认，其为系争房屋实际经营负责人，于当日至系争房屋内搬东西。3月18日，范士梅向立兆物业发出通知。称“本人与你方多次协商签合同一事，一直未达成协议，现我决定放弃在此经营，今日将我个人的物件拿走，特告知。”嗣后，范士梅搬离了系争房屋。3月22日，立兆物业向系争房屋的租户及经营者发出《告知函》，要求结清欠付的租金等，无果。之后，立兆物业以竹仁尧、范士梅拖欠租金等为由，诉至本院，要求判如所请。就系争房屋已付租金的问题，庭审中，立兆物业提交了其自行制作的账单明细(租金、物业费、水电费)，认为自2017年7月16日至2019年3月18日，应付租金、水电费、物业费合计615,199元，已付360,333元(含范士梅向案外人高某支付的195,600元)，未付254,866元。庭审后，因范士梅当庭提交了其支付租金、物业费、水电费的相关收据、转账回单等，立兆物业经核对后确认，应付租金、水电费、物业费合计615,199元，收到226,501元(范士梅提交的已付款单据中，有一笔是其向案外人高某转账支付的195,600元，庭审中范士梅坚决否认该笔款项系支付的租金，立兆物业遂未将该笔195,600元计算在已收款项中，基于此，立兆物业在原来诉请基础上当庭增加了要求再支付195,600元租金的诉请)，未付388,698元。范士梅认为，账单明细系立兆物业单方制作，不予认可，并称明细单上的物业费、水电费都已支付，并无异议，但是对租金标准有异议。范士梅认为其与XX公司人员“厉总”商谈的系争房屋物业费、租金的标准合计为650元/天，其已根据“厉总”的要求将相应款项付到了立兆物业的账户上，立兆物业也开具了收据。范士梅另表示，若按照竹仁尧与立兆物业签订的合同，其对明细中的金额则无异议。庭审中范士梅坚持称其通过向案外人高某转账支付的195,600元并非支付的系争房屋租金，庭审后却又表示认可该笔费用作为已付的租金。另查明，1、立兆物业、范士梅庭审中一致确认系争房屋权利人为XX实业。2015年9月，XX实业与立兆物业就包括系争房屋在内的物业签订租赁合同，XX实业委托立兆物业管理和租赁包括系争房屋在内的物业。2、为办理营业执照、合同备案需要，范士梅于2017年7月同案外人XX实业就系争房屋签订了一份《房屋及场地租赁合同》。3、在本院审理的范士梅与案外人朱文祥健康权纠纷一案(案号(2019)沪0114民初6175号)中，根据该案庭审笔录记载，范士梅曾答辩称“我是2017年7月16日与竹仁尧一起到金嘉广场做生意，但是当时签订租赁合同，转让费25万元，租期是5年，是由竹仁尧出面签的……”4、2017年7月4日，案外人孟凡平出具《收条》一份，内容为其收到竹仁尧、范士梅转让金嘉商务广场三号楼101-1中餐厅转让费25万元。范士梅在庭审中表示确实支付过该笔中餐厅转让费。5、关于《房屋租赁合同》项下保证金26,400元，立兆物业明确表示已收到该费用，要求在本案中一并处理；范士梅称保证金系竹仁尧支付，其接手后保证金权利一并转让给了范士梅，若合同解除，亦要求该费用在本案中一并处理。本院认为，《房屋租赁合同》中“承租人”处明确载明系竹仁尧，乙方落款处也系竹仁尧签字，在竹仁尧并未退出与立兆物业之间租赁合同的情况下，立兆物业完全有理由信赖竹仁尧系与其建立合同关系的一方当事人，本院对此也予以确认。其次，范士梅虽坚持称合同并非其签订，但综合范士梅提交的付款单据等证据、租赁合同履行的实际、范士梅在本次庭审中的表述、在他案中的自述，均可以确认，范士梅亦系租赁合同的相对方。具体理由有：1、根据范士梅在他案庭审中的自述，其是“2017年7月16日与竹仁尧一起到金嘉广场做生意，但是当时签订租赁合同，转让费25万元，租期是5年，是由竹仁尧出面签的……”，故范士梅自己也认可是与竹仁尧一起租赁系争房屋做生意，并承认是由竹仁尧出面签订合同。2、范士梅庭审中认可向上家支付转让费25万元，该表述与本案中案外人出具给二人的《收条》相互印证。3、范士梅自2017年始就在系争房屋内经营，并向立兆物业支付租金等，立兆物业也向其开具了收据，其实际也在履行租赁合同。4、范士梅庭审中主张租赁合同项下保证金的权利应由其享有，本身也是认可其作为合同相对人的表现。综合上述分析，本院确认，竹仁尧、范士梅均系与立兆物业建立房屋租赁合同关系的相对方，享有合同项下的权利，并应承担合同项下的义务。涉案《房屋租赁合同》系竹仁尧、范士梅与立兆物业之间真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。竹仁尧、范士梅自2018年10月30日后再未支付系争房屋租金，已构成违约，且范士梅于2019年3月18日已明确表示放弃在系争房屋内经营，立兆物业也同意终止合同，故本院确认，双方租赁合同自2019年3月18日起解除。合同虽已解除，但竹仁尧、范士梅仍应结清欠付的租金。范士梅称立兆物业与XX实业签订的租赁合同为无效合同，立兆物业无权出租，缺乏依据，本院不予采信。范士梅虽称与XX公司“厉总”就租金标准达成合意，但并无证据证明该“厉总”系代表立兆物业或立兆物业与竹仁尧、范士梅就合同内容作出了实质性变更，故对范士梅主张的租金标准，本院不予认可，双方应按《房屋租赁合同》履行。经查，竹仁尧、范士梅应付2017年7月16日至2019年3月18日期间租金、物业费、水电费合计615,199元。根据范士梅提交的收据、转账回单，其共计支付422,101元，其中包括其通过向案外人高某转账支付的195,600元(因立兆物业起诉时已明确将该笔款项计入已收租金中，范士梅庭后也确认该笔款项系支付的系争房屋租金，故本院将该款作为已付租金计算在内)。但该笔195,600元付款凭据本系范士梅在庭审中作为其证据提交，立兆物业也已表示收到了该笔租金，但在法庭调查过程中，虽经本院多次询问，范士梅拒不承认，庭后却又改口认可，其行为显不诚信，应予谴责。竹仁尧、范士梅未付款项为193,098元，该款竹仁尧、范士梅应当支付给立兆物业。涉案合同的解除系竹仁尧、范士梅违约所致，竹仁尧、范士梅应当向立兆物业支付违约金。立兆物业主张的相当于两个月租金标准的违约金，符合合同约定，且于法不悖，本院予以支持。立兆物业要求竹仁尧、范士梅支付免租期内租金，无合同依据，且违约金已足以弥补立兆物业损失，故对该诉请，本院不予支持。立兆物业已收取的租赁保证金26,400元，应当退还给竹仁尧、范士梅。被告竹仁尧经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的举证、质证、答辩等权利，应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海立兆物业管理有限公司与被告竹仁尧、范士梅之间的《房屋租赁合同》于2019年3月18日解除；二、被告竹仁尧、范士梅应于本判决生效之日起十日内向原告上海立兆物业管理有限公司支付租金193,098元；三、被告竹仁尧、范士梅应于本判决生效之日起十日内向原告上海立兆物业管理有限公司支付违约金52,800元；四、原告上海立兆物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告竹仁尧、范士梅租赁保证金26,400元；五、原告上海立兆物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,733.4元，由原告上海立兆物业管理有限公司负担2,033.4元，被告竹仁尧、范士梅负担4,700元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠人民陪审员  朱春霞人民陪审员  陈巍坚二〇二〇年七月八日法官 助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。