天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初511号原告：天津北辰科技园区总公司，住所地天津市北辰区永进道88号。法定代表人：李文静，经理。委托诉讼代理人：杨睿，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦维泽，北京大成（天津）律师事务所律师。被告：天津市银锚新材料科技有限公司，住所地天津市北辰区天津滨海高新区北辰科技园宜兴埠分园景观路8号。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：田洪智，天津洪允德律师事务所律师。原告天津北辰科技园区总公司与被告天津市银锚新材料科技有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津北辰科技园区总公司的委托诉讼代理人杨睿，被告天津市银锚新材料科技有限公司的委托诉讼代理人田洪智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津北辰科技园区总公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告赔偿原告自房屋所有权转移之日（即2018年7月5日）起至2020年1月31日，以每平方米人民币0.7元/日标准计算的房屋使用费6,954,405.7元；2．本案的评估费用、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月29日，原告参加司法拍卖并以最高价拍得天津市北辰区津围公路东科技园景观路8号地产。2018年7月4日，贵院作出天津市北辰区人民法院拍卖成交确认书确认前述交易。2018年7月5日，贵院作出（2017）津0113执2643、2644、2645、2704号之四执行裁定书，裁定标的房屋所有权自该裁定送达原告时转移给原告，故目前原告已经取得标的房屋的所有权。原告在取得标的房屋的所有权后即要求标的房屋的占有人（即被告）腾空并移交标的房屋，但被告拒绝移交标的房屋。就该返还原物纠纷，原告已向天津市第一中级人民法院提起诉讼，天津市第一中级人民法院于2019年9月20日作出了（2019）津01民初214号民事判决书，该判决书确认了被告自2018年7月5日至今系非法占用标的房屋，并判决被告于判决生效后30日内向原告返还标的房屋。前述判决书已经生效，但截至目前，被告仍未向原告返还标的房屋。原告认为，被告长期非法占用标的房屋的事实已经生效判决确认，该行为严重侵害了原告对于标的房屋的所有权，使原告遭受了相应的经济损失。故要求被告赔偿原告自房屋所有权转移之日起至2020年1月31日的房屋使用费6,954,405.7元。天津市银锚新材料科技有限公司辩称，1．被告并未实际占用全部厂房，被告在厂房内自建了一千多平方米厂房。2．原告在购买涉案厂房时已经知道被告承租该厂房，所以原告应当按照原租赁合同的面积及租金标准收取租金，且被告已经向原厂房所有人支付了450万元租金。3.2020年初原、被告双方达成一致意见，由被告承租部分厂房，而且租金的价格低于原告请求的标准；就被告新建的厂房原告已同意折抵租金，同时维修厂房的费用也一并折抵租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的（2019）津01民初214号民事判决书、评估费票据，被告提交的施工协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交价格评估结论书，被告虽不予认可，但未能提供证据予以反驳，本院依法采信；2．被告提交的工程款、维修款票据，因均系复印件，本院不予采信；3．原告提交的8份厂房租赁合同，被告提交的其与银锚铝业股份公司厂房及机械设备租赁合同、银行汇款单，均与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行与案外人银锚铝业股份公司于2015年12月3日签订最高额抵押合同，约定银锚铝业股份公司以其名下的涉案厂房为其自2015年12月3日至2017年12月2日期间对中国农业银行股份有限公司天津北辰支行所负债务设定最高额抵押，抵押期间未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分。后中国农业银行股份有限公司天津北辰支行对上述房地产办理了抵押权登记手续。2017年9月6日，因银锚铝业股份公司未能偿还所负中国农业银行股份有限公司天津北辰支行借款，本院作出（2017）津0113民初5859、5860、5861、5862号民事判决，判决银锚铝业股份公司偿还借款本息。后中国农业银行股份有限公司天津北辰支行申请强制执行，本院依法对涉案厂房进行拍卖，原告作为买受人参加拍卖，以最高价4408.95万元竞得涉案厂房。2018年7月5日，本院作出（2017）津0113执2643、2644、2645、2704号之四执行裁定书，裁定涉案厂房所有权归买受人原告所有，涉案厂房所有权自该裁定送达原告时起转移。另查，银锚铝业股份公司作为出租人，与承租人即本案被告于2017年8月3日签订租赁合同，约定银锚铝业股份公司将涉案厂房出租给被告，租赁期限为十年，自2017年8月3日至2027年8月2日，年租金90万元，交付厂房及租赁设备后5个月内一次性支付前五年的租赁费用450万元。再查，涉案厂房面积为17207.15平方米。案件审理过程中，原告申请对涉案厂房租金标准进行评估，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司出具价格评估结论书，评估结论为0.65元/㎡．天。原告支付评估费5,000元。本院认为，本案争议焦点为：被告是否应支付原告2018年7月5日至2020年1月31日的厂房占有使用费。分析如下：原告通过司法拍卖的方式取得涉案厂房的所有权，其对涉案厂房享有占有、使用、收益、处分的权利。被告提出其与银锚铝业股份公司于2017年8月3日签订租赁合同，被告作为承租方租赁使用银锚铝业股份公司所有的涉案厂房；但银锚铝业股份公司抵押涉案厂房在先，租赁行为发生在后。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据该规定，原告作为受让人有权向被告主张权利，要求被告支付占用厂房期间的占有使用费；被告主张的其与银锚铝业股份公司的租赁合同对原告不具有约束力。被告不同意支付厂房占有使用费的抗辩，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于占有使用费的数额，根据评估结论为0.65元/㎡．天，计算为6,442,356.96元（0.65元/㎡．天×17207.15㎡×576天）。关于原告要求被告支付价格评估费5,000元的主张，不违反法律规定，本院依法支持。被告与银锚铝业股份公司之间的租赁关系与本案不是同一法律关系，如有异议，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，判决如下：一、被告天津市银锚新材料科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津北辰科技园区总公司支付自2018年7月5日至2020年1月31日期间的厂房占有使用费6,442,356.96元及评估费5,000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60,515元，由天津市银锚新材料科技有限公司负担56,059元，由天津北辰科技园区总公司负担4,456元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 君审判员 邵志强审判员 王晓宇二〇二〇年十月二十二日书记员 何东冬附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。