天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初5042号原告：天津京城投资开发有限公司，住所地天津市武清区杨村泉兴路与来源道交口京城大厦。法定代表人：潘飞鹏，董事长。委托诉讼代理人：罗志琴，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津市宸祥房地产开发有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路****109-13（集中办公区）。法定代表人：国德志，执行董事。委托诉讼代理人：吴兆斌，天津吴兆斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹，天津吴兆斌律师事务所律师。被告：国德志，男，1966年9月23日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：吴丹，天津吴兆斌律师事务所律师。第三人：樊宝群，男，1962年9月23日生，汉族，住天津市武清区。第三人：时会歧，男，1959年12月27日生，汉族，住天津市武清区。第三人：尹玉祥，男，1950年6月20日生，汉族，住天津市武清区。第三人：陈亚利，男，1950年11月29日生，汉族，住天津市武清区。第三人：范淼，男，1979年6月27日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李福双，女，1950年9月28日生，系范淼之母，汉族，住天津市武清区。第三人：商仁义，男，1959年5月25日生，汉族，住天津市武清区。第三人：王士林，男，1954年5月8日生，汉族，住天津市武清区。第三人：李文强，男，1952年12月16日生，汉族，住天津市武清区。原告天津京城投资开发有限公司（以下简称京城公司）与被告天津市宸祥房地产开发有限公司（以下简称宸祥公司）、国德志，第三人樊宝群、时会歧、尹玉祥、陈亚利、范淼、商仁义、王士林、李文强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京城公司委托诉讼代理人罗志琴、孙娜，被告宸祥公司委托诉讼代理人吴兆斌、吴丹，被告国德志委托诉讼代理人吴丹，第三人樊宝群、时会歧、尹玉祥、陈亚利、范淼委托诉讼代理人李福双、商仁义、王士林、李文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京城公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告宸祥公司为已交付的房屋与原告指定拆迁户（樊宝群、时会岐、尹玉祥、陈亚利、范淼、商仁义、李文强、王士林）签署门脸商铺房屋买卖合同、提供相应等额有效发票，并办理泉州路279号、285号、291号、293号、297号、299号、309号、319号及323号房屋的房地产权证书；2.请求法院判令解除原告与被告宸祥公司2014年4月4日签署的《八街还迁商业用房安置协议》中未履行的部分和2018年4月4日签署的《八街还迁商业用房安置协议之补充协议》中未履行的部分；3.请求法院判令被告宸祥公司返还原告未交付房屋的购房款人民币17，452，500元；4.请求法院判令被告宸祥公司支付原告违约金人民币6，600，000元；5.请求法院判令被告宸祥公司承担逾期交付房屋给原告造成的实际损失（计算标准按市国土房管局发布的房屋所在地段租金指导价69810元/月，自2018年4月18日起计算至被告宸祥公司实际返还未交付房屋的购房款之日止，利息损失计算标准在2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率）；6.请求法院判令被告国德志对被告宸祥公司承担本案的债务承担全部连带责任；7.请求法院判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实及理由：原告接受武清区政府的委托，对坐落于武清区新城泉州路东侧地块进行一级整理，负责拆迁安置工作。上述地块在原告完成一级整理后由武清区国土资源局通过招拍挂方式出让，被告取得了土地使用权并于2013年11月28日签订了《天津市国有建设用地使用权出让合同》，约定土地用途为商服，宗地项下的建设项目应于2016年11月28日前竣工并取得《建设工程规划验收合格证》。2014年4月4日，原告与被告签署《八街还迁商业用房安置协议》，安置协议主要约定：“原告向被告购买的门脸商业用房套内建筑面积为1100平方米，单价为30000元每平方米，总价为3300万元；房屋建成后如实测套内建筑面积超出1100平方米的，原告对超出部分不增加合同价款；被告应按照《天津市国有建设用地使用权出让合同》约定的日期即2016年11月28日之前完成门脸商业用房的竣工验收，并在交房后一年内办理房地产权证，任何一方不履行协议主要义务的，应视为根本违约，违约方应赔偿给守约方造成的实际损失并承担总价款20%的违约责任。”但安置协议签署后，原告严格按照约定向被告支付了对应的购房款，可是被告却在门脸商业用房建成后并未按约交付。在此情况下,原告为了避免损失进一步扩大,于2018年4月4日与被告签署《八街还迁商业用房安置协议之补充协议（以下简称“补充协议”),补充协议主要约定:“维持原《安置协议》总价款3300万元不变;加快项目推进······签订补充协议后5个工作内原告支付被告尾款100万元，被告于10个工作内配合完成房屋交用工作。”也就是说原告将原约定的剩余购房款支付的时点通过补充协议变更至交付房屋之前,但被告竟然仅履行部分交付义务即交付9套房屋(套内面积为518.25平方米),剩余房屋(套内面积为581.75平方米)经原告屡次催促,至今为止仍未交付。综上所述,原告认为,被告至今未交付剩余套内面积581.75平方米对应的房屋,已构成根本性违约,致使原告的合法权益被严重侵害,故原告除有权依法部分解除未履行的合同部分,还有权要求被告返还未交付房屋对应的购房款即人民币17,452,500元,同时还有权要求被告依约承担违约责任。故诉诸贵院,望判如所请,以维护国有资产不被流失。二被告宸祥公司和国德志共同辩称，宸祥公司针对第1项诉请答辩，不同意单独部分履行（针对已交付房屋签订合同开具发票，办理房产证），根据安置协议原告应整体回购该涉案房屋，整体与被告签订房屋买卖合同，完成交易。宸祥公司按照与原告之间的合同，具备了还迁交付房屋的条件和权利义务，共应向原告交付15套房屋，其中包括应向本案第三人交付的8户9套房，现在该8户9套房已经将房产证办到宸祥公司名下，只是双方签订网签合同变更户名即可，我方同意按照原被告之间的合同，履行交房义务，办理还迁变更登记手续,需要签订网签合同，并开具相应数额的发票，相关的发票给还迁户开具，不给京城公司开具。需给各还迁户登记的房号是：樊宝群的房号为武清区新城泉州路279号，面积为72.47平方米；时会歧的房号为武清区新城泉州路285号，面积为70.04平方米；尹玉祥的房号为武清区新城泉州路291号，面积为33.99平方米；陈亚利的房号为武清区新城泉州路293号，面积为75.88平方米；范淼的房号为武清区新城泉州路297号，面积为37.94平方米以及房号为武清区新城泉州路299号，面积为75.88平方米；商仁义的房号为武清区新城泉州路309号，面积为75.88平方米；王士林的房号为武清区新城泉州路323号，面积为118.76平方米；李文强的房号为武清区新城泉州路319号，面积为39.34平方米。针对第2、3项诉请答辩，宸祥公司与原告签订的安置协议是原告向被告宸祥公司整体回购房屋的协议，需交给原告的房屋均已达到交付条件，且同意交房，也能够交房，原告挑取了位置相对较好的房屋而想拒收其他位置不好的房屋显示失公平，如原告擅自解除合同属于原告违约，应支付被告实际损失并承担总价20%的违约金，被告不同意解除合同，要求原告全面履行协议。针对原告第4、5项诉请答辩，不同意此诉讼请求，被告不存在违约行为。针对第6项诉请答辩，国德志不同意承担连带责任，被告国德志与被告宸祥公司财产独立不存在混同行为。不同意原告第7项诉讼请求，被告不存在违约行为。第三人樊宝群、时会歧、尹玉祥、陈亚利、范淼、商仁义、王士林、李文强共同述称，对宸祥公司和原告京城公司确认的为各第三人办理过户手续的房号及坐落位置没有异议，同意京城公司主张的由宸祥公司与八名第三人办理关于天津市武清区新城泉州路的底商的房屋过户登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方证据和庭审陈述，本院认证并确认案件事实如下：二被告宸祥公司和国德志对原告京城公司提交的宸祥公司企业信用信息公示报告、《八街还迁商业用房安置协议》、《八街还迁商业用房安置协议》之补充协议、支票存根、收款收据真实性不持异议，本院确认上述证据的证明力，据此本院查明，宸祥公司为国德志持有全部股权的自然人独资公司，京城公司与宸祥公司于2014年4月4日签订了《八街还迁商业用房安置协议》，约定双方就宸祥公司开发建设的沿泉州路首层门脸商业房屋用于还迁安置事宜达成一致，约定京城公司还迁安置的门脸商业用房套内建筑面积为1100平方米，京城公司还迁安置门脸商业用房代付价格30000元每平方米，代付房款总额3300万元（按套内建筑面积包含套内墙体面积计算，固定单价，固定总价）。关于代付款项，双方约定第一次首付款2200万元，在宸祥公司取得土地使用权证后支付，第二次付款（余款）在门脸商业用房建成后，双方配合对还迁户进行还迁交房，交房后京城公司一次性付清余款；宸祥公司须向各还迁户提供与门脸商业用房买卖合同相对应的等额有效发票，以满足各还迁安置用房办理产权证的需要；宸祥公司应分别与各还迁户签署门脸商业用房买卖合同，合同文本及商业用房户型、面积、层高应征得京城公司同意并满足还迁需求，购房款由京城公司在本安置协议中代付，涉及需还迁户承担的房屋买卖契税、印花税、产权登记费、公共维修基金由京城公司在结算时代付；宸祥公司应负责在交房后一年内为各还迁户办理门脸商业用房房地产权证书（产权证户名为各还迁户）。协议还约定宸祥公司严格按照规划部门审批后的施工图纸进行商业用房建设，且该施工图纸审批前应征得京城公司同意，房屋建成后如实测套内建筑面积超出1100平方米的，京城公司对超出部分不增加合同价款，如实测套内建筑面积低于1100平方米，低于在5%以内的宸祥公司不退还京城公司购房款，低于在5%以上的，宸祥公司则应退还该部分的购房款，如因面积不足造成京城公司对还迁户承担违约责任的，该违约责任应由宸祥公司向京城公司进行弥补。2014年1月21日，京城公司即向宸祥公司交付了2200万元购房款；后又于2016年4月29日向宸祥公司支付了1000万元。2018年4月4日，京城公司与宸祥公司又针对《八街还迁商业用房安置协议》签订了一份补充协议，约定因还迁方案经多次修改时间较长，且施工期间多次停工对工期产生影响，故延期产生的停业停产损失宸祥公司不再承担；维持原安置协议3300万元不变，宸祥公司在给还迁户开具的票据以测绘报告的建筑面积为准，并按建筑面积进行还迁和后续手续的办理；加快项目推进，顺利完成商业还迁户还迁，签订本协议后5个工作日内京城公司支付宸祥公司尾款100万元，宸祥公司提供票据并于10个工作日内配合完成房屋交用工作。2018年5月10日京城公司向宸祥公司支付了100万元，至此协议约定的全部3300万元价款京城公司向宸祥公司全部付清。另根据庭审问询及各方陈述查明，宸祥公司已将套内建筑面积共518.25平方米的9套商业门脸房（均为一层临街）的钥匙交付给了8名第三人，其各自对应的房屋分别为樊宝群的房号为武清区新城泉州路279号，面积为72.47平方米；时会歧的房号为武清区新城泉州路285号，面积为70.04平方米；尹玉祥的房号为武清区新城泉州路291号，面积为33.99平方米；陈亚利的房号为武清区新城泉州路293号，面积为75.88平方米；范淼的房号为武清区新城泉州路297号，面积37.94平方米和武清区新城泉州路299号，面积75.88平方米两套；商仁义的房号为武清区新城泉州路309号，面积为75.88平方米；王士林的房号为武清区新城泉州路323号，面积为118.76平方米；李文强的房号为武清区新城泉州路319号，面积为39.34平方米。但宸祥公司尚未与各还迁户签订商品房买卖合同、开具发票及办理产权变更登记。除已经交付还迁户的9套518.25平方米房屋外，对于合同约定的其余房屋，京城公司与宸祥公司尚未办理交接，在双方洽谈具体交房过程中，对于剩余房屋的面积数产生争议，宸祥公司认为再交付京城公司6套房屋（套内建筑面积528.28平方米）合计套内建筑面积1046.53平方米即可满足协议约定，在5%的浮动范围内；京城公司认为宸祥公司需包含还迁户在内向京城公司交足套内建筑面积1100平方米的房屋，再交6套不够。据宸祥公司提交的不动产权证书及其自述，本院可确认，宸祥公司所建设的一层门脸房现状是，其所建设的全部房屋的套内建筑面积远大于1100平方米，即使向京城公司交付7套房屋，还有剩余。还有一点是，宸祥公司所建房屋中，不能再挑选出套内建筑面积正好是581.75平方米（1100平方米-518.25平方米）的房屋。本院认为，本案的争议焦点是1.被告宸祥公司应否履行与还迁户按建筑面积签订房屋买卖合同，开具发票，并为还迁户办理房地产权证的义务？2.被告宸祥公司至今未向原告交付剩余房屋的原因是什么？是否影响原告合同目的的实现？3.即使是被告宸祥公司违约导致合同应予解除的话，解除的后果是否只应终止未履行的部分，已履行的部分应如何处理？4.原告诉请中主张的违约金及实际损失是否合理有据？5.被告国德志作为一人有限责任股东，是否与宸祥公司资产混同？第一，宸祥公司在最后一次庭审中，表示同意与八名第三人签订合同，办理相关房屋的变更登记手续，而且这也是宸祥公司与原告京城公司所签协议中约定的义务，宸祥公司理应履行。第二，京城公司与宸祥公司对于除交付还迁户的房屋之外的剩余房屋套内建筑面积产生了争议而一直未能达成一致，导致至今双方未能办理交接手续。从双方签订的合同内容看，还迁安置协议第八条之所以约定了5%的浮动范围，是由于签订协议之时，房屋尚未开始建设，双方是对将来建成标的物的一种预估，从该协议第八条中，“如实测套内建筑面积低于1100平方米，低于在5%以内的宸祥公司不退还京城公司购房款，低于在5%以上的，宸祥公司则应退还该部分的购房款，如因面积不足造成京城公司对还迁户承担违约责任的，该违约责任应由宸祥公司向京城公司进行弥补”可以看出，双方真实意思表示是宸祥公司建设的房屋应首先满足1100平方米的套内建筑面积需求，如不足还要承担违约责任的弥补。那么房屋建成后的现实情况是，宸祥公司建设了超过套内建筑面积1100平方米的房屋，也就是说宸祥公司是有能力将全部套内建筑面积1100平方米房屋交付给京城公司的，那么其就应该首先将1100平方米房屋足额地进行交付，因为京城公司是按照1100平方米的对价向宸祥公司进行的付款。如果宸祥公司最终建成的全部房屋套内建筑面积尚不足1100平方米，则其没有能力满足京城公司全部约定面积的需求，这个时候可以适用如果不足部分低于5%的，宸祥公司不予退款，而不是反过来，允许宸祥公司在满足交付条件的情况下，故意少交付京城公司5%部分面积的房屋。如允许宸祥公司主张的交付方式，就违反了公平和诚实信用原则。另一方面，按照协议约定，宸祥公司也可以将套内建筑面积正好是1100平方米的房屋向京城公司进行交付，不一定非得多交，只是宸祥公司建设的房屋没有正好满足1100平方米的整套房屋，再交京城公司6套就少于1100平方米，再交京城公司7套就多于1100平方米，那么因宸祥公司是建设主体和负有交付义务的主体，其在规划建设当初是可以提前做好规划设计的，宸祥没有能够建设出恰好整套房屋合计套内建筑面积为1100平方米的房子，是其自身原因导致，不可归责于京城公司，即使再向京城公司交付7套房子超出了套内建筑面积1100平方米，也是双方立约中预见到的可能出现的结果，属应有之义，所以是宸祥公司在交易过程中未守诚信，存在违约行为。第三，虽然宸祥公司与京城公司对于交付房屋面积的争执中，宸祥公司的主张存在过错，从而导致了迟延交房，但该事实并不足以导致双方的合同目的不能实现。双方所签订的还迁安置协议，实则是房屋买卖合同关系，即京城公司支付价款向宸祥公司购房，宸祥公司按京城公司指示交付房屋给还迁户或京城公司，那么买方的合同目的即为取得房屋所有权，卖房的合同目的即为收取出卖价款，现房屋已经建成，并经竣工验收合格，宸祥公司也表示房屋能够交付，故不存在合同目的无法实现的情形。况且，至少对于再行交付6套房屋宸祥公司在想法上并不存在障碍，而收房、交房是双方互相配合履行的事情，任何一方单方均无法完成，宸祥公司主张向京城公司提出过令其收房但京城公司未收，没有证据证实；京城公司主张要求宸祥公司交房但宸祥公司未交，也没有证据证实，所以从事实情况看，尽管对交付数量有争议，但只要争议消除，标的物又存在，经本院当庭询问宸祥公司，无论6套还是7套房屋，宸祥公司当庭回复都可以交付，所以诉争协议存在履行基础，不应解除。再一方面，双方合同中的向还迁户交房的内容已经履行实际交房，还迁户也已经接收钥匙，只是不动产变更登记手续尚未办理，诉争协议还涉及8名第三人的房屋权利，从维护交易稳定的层面考虑，也不应解除双方签订的《八街还迁商业用房安置协议》。第四，因京城公司在本案中主张的返还购房款、赔偿违约金和损失等其他诉讼请求均应基于解除合同的诉讼请求能够成立的基础之上，现解除合同的诉请本院无法支持，故其相应的其他请求本院亦无法支持。但宸祥公司今后应本着诚信履约的精神，积极与京城公司配合办理交房及变更产权登记手续等，弥补过失，维护交易安全稳定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津市宸祥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内按房屋建筑面积与第三人樊宝群、时会歧、尹玉祥、陈亚利、范淼、商仁义、王士林、李文强办理本判决确定的不动产权变更登记手续（具体对应关系为：樊宝群的房号为武清区新城泉州路279号，面积为72.47平方米；时会歧的房号为武清区新城泉州路285号，面积为70.04平方米；尹玉祥的房号为武清区新城泉州路291号，面积为33.99平方米；陈亚利的房号为武清区新城泉州路293号，面积为75.88平方米；范淼的房号为武清区新城泉州路297号，面积37.94平方米和武清区新城泉州路299号，面积75.88平方米两套；商仁义的房号为武清区新城泉州路309号，面积为75.88平方米；王士林的房号为武清区新城泉州路323号，面积为118.76平方米；李文强的房号为武清区新城泉州路319号，面积为39.34平方米）；二、驳回天津京城投资开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费162064元、保全费5000元，共计167064元，由原告天津京城投资开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员  刘云鹏审 判 员  赵 琨人民陪审员  赵倩倩二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  刘 伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。