上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初2108号原告：闻春红，女，1982年3月9日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：李金儒，男，1982年12月20日生，汉族，户籍地吉林省白城市。共同委托诉讼代理人：杨晓燕，上海兰盾律师事务所律师。被告：董晨奕，男，1975年10月4日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告：汤佼皎，女，1981年9月13日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：董晨奕(系汤佼皎丈夫)。被告：董仕钊，男，2009年12月3日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。法定代理人：董晨奕(系董仕钊父亲)，即被告董晨奕。法定代理人：汤佼皎(系董仕钊母亲)，即被告汤佼皎。被告：曲延涛，男，1982年12月8日生，汉族，户籍地上海市。原告闻春红、李金儒与被告董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序进行审理。后因送达困难，本案转为普通程序于2020年5月25日公开开庭进行审理。两原告及其共同委托诉讼代理人杨晓燕、被告董晨奕暨作为被告汤佼皎的委托诉讼代理人及被告董仕钊的法定代理人、被告曲延涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市嘉定区双单路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还购房款人民币(以下币种同)348万元及利息【均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，其中以265万元为基数，自2019年8月20日起计算至实际退还之日止，另以83万元为基数，自2019年9月4日起计算至实际退还之日止】；3、判令被告支付原告逾期办理房屋过户手续违约金15,660元；4、判令被告支付原告赔偿金1,022,000元；5、判令被告支付原告房屋装修损失38,111元。事实与理由：2019年7月19日，经上海歆颖房地产经纪有限公司(以下简称歆颖中介)居间介绍，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买案涉房屋。当日，原告支付了定金5万元。7月29日，原、被告就案涉房屋签订了网签版《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价511万元，双方于2019年10月20日前办理转让过户手续。当日，原告支付购房款180万元。此后，原告于7月30日支付购房款80万元，于9月3日支付购房款83万元。付款后，原告一直催促被告尽快涤除案涉房屋上的抵押，以免耽误过户。被告再三承诺会按约涤除抵押，实际上却未能涤除，致使交易无法进行，构成严重违约。原告购房系为女儿能在2020年4月23日前凭借上述房屋的产权证及户籍申请进入对口小学，却因被告原因无法过户。此外，原告还对案涉房屋进行了墙面粉刷并定制家具，产生了相关费用。原告通过电话、微信一再催促被告，并发过《催告函》，但被告仍未能将抵押涤除。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，原告方已享有单方解除合同的权利，被告应向原告返还购房款及利息，并按照《上海市房地产买卖合同》第十条之约定支付违约金、赔偿金。目前，因交易不成，还影响原告儿子入读幼儿园。原告另行购房前，势必需要在外租房，将会产生租金支出、搬家费、清洁费等。此外，原告为解决本案纠纷，多次奔波于中介、教委、房地局等，产生了误工费及交通费，并且支付了律师费。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告董晨奕、汤佼皎、董仕钊辩称：1、答辩人系诚心向原告出售案涉房屋，这点从答辩人提前向原告交房可以验证。虽然未能按期涤除渣打银行的抵押，但答辩人并非恶意拖欠渣打银行贷款不还。相反，答辩人想了多种办法，但因贷款为港币，必须从境外汇款，答辩人即使找了黄牛也未办成。到目前为止，答辩人仍希望与原告协商继续进行交易。2、若原告坚决要求解除合同，答辩人不持异议，愿意返还房款并承担相应利息。关于原告诉称的逾期过户违约金，与原告要求解约的请求矛盾，故答辩人无需支付。关于总房款20%的损失，答辩人认为过高，案涉房屋目前的市场价为540万元，市场租金为6,500元至7,000元/月。对原告主张的粉刷费用5,311元无异议，家具如果可以移动，要求原告搬离，不能搬离的情况下，在原告提供票据的基础上答辩人愿意承担。关于原告子女入学问题，交易过程中，答辩人承诺可以帮助原告解决其女儿小学报名问题，但儿子入读幼儿园与本案无关。原告支付的中介费，答辩人愿意承担，但律师费与答辩人无关。原告主张的搬家费、保洁费，与本案无关。关于误工损失及交通费，原告若能提供相应证据，答辩人愿意承担。3、被告曲延涛与答辩人系朋友关系。被告曲延涛在案涉房屋中没有出资，实际系为帮助答辩人获得外币贷款而登记为产权人，不应当承担任何责任。被告曲延涛辩称：1、答辩人持有美国绿卡，但仍为中国国籍。答辩人与被告董晨奕为朋友关系。被告董晨奕欲以较低利率申请外币贷款，故寻求答辩人的帮助，答辩人因此才登记为案涉房屋的产权人。2、答辩人每年仅有5万美元的外汇额度，在2019年已经帮助被告董晨奕归还过渣打银行的贷款，剩余部分答辩人告知被告董晨奕需找人打款至境外，再由境外的人打款至答辩人的账户，但后来未能办成此事。3、实际上，答辩人未在案涉房屋中居住过，也未将户口迁入案涉房屋，对于案涉房屋不享有任何权益。包括与原告的交易，答辩人也仅仅是配合签字办手续，原告从未将任何款项支付给答辩人。关于原告主张的损失，因为确实非原告原因造成交易不成，答辩人均能理解。但是，原告的所有诉请均与答辩人无关，答辩人不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：案涉房屋登记为董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛所有。截至2019年7月19日，案涉房屋上登记的抵押权人分别是渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行(债权数额为1,098,766.94港元)及张春晖(债权数额为160万元)。2019年7月19日，李金儒、闻春红(乙方、买受方)与董晨奕并代曲延涛、汤佼皎并代董仕钊(甲方、出卖方)在歆颖中介居间下签订了《房屋买卖合同》，其中约定：案涉房屋上设定有抵押，抵押权人为渣打银行及张春晖；转让价款为511万元；甲、乙双方同意于本合同签署后9天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同当日支付房款185万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。乙方通过申请银行贷款支付第二期房款153万元。乙方应于2019年8月15日前支付甲方房价款80万元。待甲方贷款全部结清，乙方支付第三笔款项83万元。待甲方户口迁出后，乙方支付尾款10万元；双方应于2019年10月20日前至房地产交易中心办理过户手续；甲、乙双方应于乙方贷款划入甲方收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，闻春红向董晨奕支付定金5万元。2019年7月29日，李金儒、闻春红(乙方、买受人)与董晨奕并代董仕钊、汤佼皎及曲延涛(甲方、卖售人)签订了网签版《上海市房地产买卖合同》，约定总价为511万元。该合同第四条的约定为空白。第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年10月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之三计算，直至实际交付日。逾期超过15日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同附件三约定，乙方于签约当日支付房款185万元，甲方三个工作日内撤销抵押权人张春晖的160万抵押；乙方于8月15日前支付80万元，甲方应于9月15日前完成撤销渣打银行的住房贷款手续；待甲方渣打银行贷款撤销后，乙方支付房款83万元；乙方通过向银行贷款方式申请153万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；待甲方迁出该房屋内户口，乙方支付尾款计10万元。当日，闻春红向董晨奕支付房款180万元。当月31日，闻春红向董晨奕支付房款80万元。2019年9月3日，闻春红再次向董晨奕支付房款83万元。以上，闻春红共计支付348万元，董晨奕均出具了对应的收款收据。2019年10月18日，汤佼皎与李金儒办理了案涉房屋的交接手续。领取案涉房屋后，闻春红、李金儒进行了简单装修，支付墙面粉刷费用5,311元，并支出了家具定制费用32,300元。2019年12月23日，原告在微信群里发送了《催告函》，该函致董晨奕先生，称：双方约定于2019年10月20日前办理过户手续，但贵方并未在约定期限内办理。催告贵方务必于2019年12月24日9时前协助我方办理过户手续。若贵方仍不配合，该函期限届满日即视为贵方在交易中根本违约，我方将要求贵方承担总房款20%的违约责任，并保留追究贵方其他法律责任的权利。董晨奕在微信群中收悉了该《催告函》，但仍未能协助李金儒、闻春红办理过户手续。又查明，截至庭审当日，案涉房屋上仍登记有抵押权人为渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行的抵押。此外，李金儒、闻春红已支付中介费2万元，并为本案支出律师费5万元。董晨奕自认其从事房地产销售工作，汤佼皎在中原地产工作。2020年5月24日，董晨奕(甲方)与曲延涛(乙方)签订《房产责任协议书》一份，其中约定：1、甲方需对本案裁决结果负全责，无论胜诉或是败诉一律和乙方无关；2、如果甲方本案败诉必须在有效期内交付所有罚金或违约金；3、如果本案调解成功，甲方应自行结清房屋全部贷款，与乙方无关。本院无法向曲延涛送达诉状副本，但董晨奕拒不提供曲延涛的联系方式及地址。李金儒、闻春红后向本院提供了曲延涛的联系方式，本院最终于2020年4月23日向曲延涛送达了本案应诉材料。审理中，李金儒、闻春红提供了尚品宅配的图纸并陈述，家具为特别定制，大部分是固定在室内且无法移动，可以移动的部分，因为定制尺寸即使搬离也无法利用。对此，董晨奕表示愿意按照发票金额承担该部分费用，曲延涛表示应由董晨奕承担。此外，对董晨奕代其签订的《房屋买卖合同》，曲延涛表示予以认可。本院认为，李金儒、闻春红与董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛间的《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，李金儒、闻春红已按约支付了房款348万元，董晨奕一方却未能按约涤除渣打银行设定在案涉房屋上的抵押，已构成违约。自约定的过户时间至李金儒、闻春红催告这段期间，董晨奕一方仍未能涤除抵押并协助李金儒、闻春红办理过户手续。综上，李金儒、闻春红有权依据约定行使解除权，解除通知自到达对方时双方就案涉房屋建立的买卖关系即告解除。本案诉状可视为解除通知，诉状副本最后送达给曲延涛的当天即2020年4月23日为合同解除之日。合同解除后，董晨奕一方应将已付房款予以退还，李金儒、闻春红则应将案涉房屋返还。关于利息，董晨奕愿意承担，且李金儒、闻春红诉请的标准、期限均不违反法律规定，本院予以支持。关于装修损失，董晨奕认可其中的粉刷费用5,311元，考虑到定制家具不宜移动的实际情况，应当由董晨奕支付对应费用32,300元，李金儒、闻春红则应将该家具与案涉房屋一并交于董晨奕。关于违约金及赔偿金，李金儒、闻春红的依据为《上海市房地产买卖合同》第十条，但该条的适用前提为违反本合同第四条，故不适用于本案，但《房屋买卖合同》对违约责任亦有约定。李金儒、闻春红主张逾期过户违约金，此违约金的前提是合同继续履行，而李金儒、闻春红因为董晨奕一方逾期过户达到一定严重程度已要求解约，此时逾期过户行为导致的法律后果为解除合同并承担相应违约金，基于以上分析故对李金儒、闻春红主张的逾期过户违约金15,660元，本院不予支持。关于赔偿金1,022,000元，实际为总房价款20%的违约金，《房屋买卖合同》中有明确约定，但董晨奕以约定的标准过高为由要求本院调整。案涉房屋系因抵押未涤除而无法交易，董晨奕夫妇均为房地产销售行业从业人员，对相关交易流程及政策较一般人更为了解。而董晨奕、汤佼皎作为产权人亦更为清楚案涉房屋上的贷款情况，其作为出卖方理应提前了解该贷款的偿还流程，此外相关外汇政策早已确立且并未发生变化。综上，案涉房屋交易未成，责任在于董晨奕一方。李金儒、闻春红按约支付了大部分的房款，其在合同履行过程中未有过错及违约行为。目前，董晨奕亦认可房价上涨，李金儒、闻春红另行购房成本必然增加。另一方面，董晨奕一方于2019年10月即将案涉房屋交于李金儒、闻春红使用至今。考虑双方的合同履行程度、过错程度，根据公平及诚实信用原则，再结合董晨奕一方的答辩意见，本院酌定董晨奕一方应支付违约金58万元。曲延涛作为产权人之一，也系本案买卖合同的出卖方之一，亦应向李金儒、闻春红承担责任。至于曲延涛与董晨奕签订的《房产责任协议书》，仅能约束其本人，无法对外对抗李金儒、闻春红。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李金儒、闻春红与被告董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛就上海市嘉定区双单路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的买卖关系包含《上海市房地产买卖合同》于2020年4月23日解除；二、被告董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛应于本判决生效之日起十日内退还原告李金儒、闻春红房款348万元及利息【均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，其中以265万元为基数，自2019年8月20日起计算至实际退还之日止，另以83万元为基数，自2019年9月4日起计算至实际退还之日止】；三、被告董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛应于本判决生效之日起十日内支付原告李金儒、闻春红违约金58万元；四、被告董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛应于本判决生效之日起十日内支付原告李金儒、闻春红装修损失37,611元；五、原告李金儒、闻春红应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区双单路XXX弄XXX号XXX室房屋(含定制家具)返还给被告董晨奕、汤佼皎、董仕钊、曲延涛；六、驳回原告李金儒、闻春红的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,180元，保全费5,000元，诉讼费用合计20,180元，由原告负担6,054元，由四被告负担14,126元(四被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  赵 晖人民陪审员  黄文忠二〇二〇年七月二十九日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……