成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初6268号原告：季晓英，女，汉族，1981年9月30日出生，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：邓文博，系泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟平，系浙江浙联律师事务所律师。被告：成都佳源实业有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代理人：陈俊杰。委托诉讼代理人：袁皓、唐海涛，系四川瑞利恒律师事务所律师。原告季晓英与被告成都佳源实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季晓英的委托诉讼代理人邓文博、徐伟平、被告成都佳源实业有限公司的委托诉讼代理人袁皓、唐海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季晓英向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的“华瑞中心”第1栋1单元10层5号房屋《商品房认购书》及《华瑞中心房源认购确认单》已经解除；2、被告向原告赔偿因不履行认购书及确认单给被告造成的损失774455元；3、被告向原告返还已付购房款30000元及利息（按人民银行同期贷款利率计算，付至退还该款项之日止，暂计算至2017年6月10日为1840.63元），并赔偿30000元，以上共计836295.63元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系位于成都市武侯区云霞路56号华瑞中心项目的开发商，项目名称为“华瑞中心”。2016年3月6日，原告与被告签订了一份认购书和确认单，约定原告购买华瑞中心1栋1单元10层5号的房屋及项目的概况以及房屋的座落位置、面积、价款、付款方式等内容，还约定“一经认购不退不换”，交房时间为2016年10月31日前，产权证的办理期限为交房之日起365日之内，原告收到被告电话或短信通知后与被告签订《商品房买卖合同》。认购书和确认单签订后，原告于当日向被告支付了房屋的定金30000元。此后，原告一直等待被告通知签订《商品房买卖合同》，但被告一直没有通知，原告经多次催告，被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》。2017年4月18日，原告再次委托律师发出律师函，催告被告签订《商品房买卖合同》并交付商品房，但被告仍置之不理。后经原告了解，被告在与原告签订认购书和确认单后，将原告已购买的商品房向案外人抵押。被告的行为给原告造成了重大的经济损失，损害了原告的合法权益。原告认为原被告双方签订的认购书和确认单明确约定了房屋座落、面积、价款、交房时间、产权证书时间等内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同，被告拒不履行商品房买卖合同，应当按照解释第九条的规定，向原告退还已付购房款及利息，赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿。被告成都佳源实业有限公司辩称，对原告的第一项诉讼请求被告予以认可；原告的第二、三、四项诉讼请求没有法律依据、合同依据及事实依据，依法应当被驳回。经审理查明，被告成都佳源实业有限公司在成都市武侯区云霞路56号开发了“华瑞中心”商业、办公房屋项目，并于2015年7月取得《商品房预售许可证》。2016年3月2日，原告季晓英（认购人）与被告成都佳源实业有限公司（出卖人）签了《商品房认购书》，约定原告季晓英认购被告成都佳源实业有限公司开发的位于成都市武侯区云霞路56号的华瑞中心项目第1栋1单元10层5号办公房，建筑面积119.15平方米，房价款1534414元，付款方式为一次性付款。还约定认购人应当自签订认购书当日内向出卖人支付立约定金30000元，出卖人收取定金后应当向认购人开具收款凭证并注明收款时间；认购人须在本协议生效之日起十日内与出卖人签署《商品房买卖合同》及附件。认购人未在约定的十日期限内与出卖人签署《商品房买卖合同》及附件，自约定期限届满之次日起，本认购书自动解除。认购书第七条约定，此房为准现房，一经认购不退不换，请认购前务必勘察现场。认购书签订当日，原告季晓英向被告成都佳源实业有限公司支付了预定金30000元（加上认购另5套房屋的定金共计18万元），被告成都佳源实业有限公司出具了收据并加盖了财务专用章。原告季晓英与被告成都佳源实业有限公司还签订了《华瑞中心房源认购确认单》，载明：房源号1-1-1005，建筑面积119.15平方米，成交总价1227245元；附加协议：1、华瑞中心交房时间为2016年10月31日前；2、业主产权证办理时间为自交房之日起365个工作日之内；3、同楼层及10楼以上楼层开盘价格不低于上述业主认购价格；……5、关于签署《商品房买卖合同》的具体时间以甲方（被告成都佳源实业有限公司）电话或短信通知为准；6、本附加协议作为《华瑞中心商品房认购书》的一部分，若有冲突以本协议为准。此后，被告成都佳源实业有限公司并未与原告季晓英签订商品房买卖合同。本案涉及的位于成都市武侯区云霞路56号“华瑞中心”商业、办公楼，建设工程截止2017年6月未竣工验收合格。建设期间，被告成都佳源实业有限公司将该建设工程抵押与成都银行高升桥支行。2017年4月12日，原告季晓英的委托诉讼代理人浙江浙联律师事务所律师徐伟平出具《律师函》，要求被告成都佳源实业有限公司在收到函件之日起10日内与原告季晓英签订《商品房买卖合同》及相关补充协议等，并在该期限内完成房屋的交付，如被告成都佳源实业有限公司未在该期限内完成签约及交房义务，则该期限届满之日的次日起，双方所签订的《华瑞中心商品房认购书》及《华瑞中心房源认购确认单》自动解除，并在合同解除之日起三日内向原告季晓英双倍返还定金36万元（含认购另5套房屋的定金）。原告季晓英于2017年4月18日将该《律师函》邮寄给被告成都佳源实业有限公司，被告成都佳源实业有限公司于2017年4月19日签收。庭审中，被告成都佳源实业有限公司表示收到了该邮件。2017年5月24日，被告成都佳源实业有限公司出具《关于限期办理解约后相关手续的催告函》，同意解除原、被告双方签订的《华瑞中心商品房认购书》及《华瑞中心房源认购确认单》，不同意双倍返还定金，但要求具体退款细节在原告季晓英接函后5日内到被告成都佳源实业有限公司进行磋商并办理解约后的相关手续。同日，被告成都佳源实业有限公司将该催告函邮寄给原告季晓英，原告季晓英于2017年5月25日签收。另查明，2017年6月30日，被告成都佳源实业有限公司出具《情况说明》，载明位于成都市武侯区云霞路56号“华瑞中心”项目系被告成都佳源实业有限公司开发，由四川蜀通建设集团有限责任公司总承包施工，截止目前，该项目尚未进行在成都市建设工程质量监督站监督下的质量竣工验收。2017年10月18日，召开了成都市城乡建设委员会关于“华瑞中心”项目相关事宜协调会，会议议定的主要事项为四川蜀通建设集团有限责任公司于2017年10月13日前牵头完成“华瑞中心”项目竣工验收资料的整理与归集，并提交成都市建设工程质量监督站，积极配合建设单位推动竣工验收工作。以上事实，有《华瑞中心商品房认购书》、《华瑞中心房源认购确认单》、收据、POS单、律师函、《关于限期办理解约后相关手续的催告函》、快递单、《情况说明》、《成都市城乡建设委员会关于“华瑞中心”项目相关事宜协调会的会议纪要》、当事人陈述记录等证据收集在案予以证实。本院认为，被告成都佳源实业有限公司在取得“华瑞中心”商品房预售许可证以后，与原告季晓英签订《华瑞中心商品房认购书》、《华瑞中心房源认购确认单》，此系双方在平等自愿基础上签订的预约合同，具有法律效力。原告季晓英认为该《华瑞中心商品房认购书》、《华瑞中心房源认购确认单》约定了房屋坐落、面积、价款、产权证书办理时间，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，本案中，原被告签订的《华瑞中心商品房认购书》、《华瑞中心房源认购确认单》，确实记载了房屋坐落、面积、价款、交房时间及办理产权证时间等商品房买卖合同的主要内容，但原告季晓英并未交纳购房款，不符合司法解释的规定，所以仍然不能认定为商品房买卖合同。原告季晓英已向被告成都佳源实业有限公司交纳的定金，系原告季晓英向被告成都佳源实业有限公司提供的担保，只有在双方签订正式商品房买卖合同且予以约定的基础上才可能抵作价款，原告季晓英将定金直接视为购房款是错误的。本案中，《华瑞中心房源认购确认单》约定关于签署《商品房买卖合同》的具体时间以甲方（被告成都佳源实业有限公司）电话或短信通知为准，而被告成都佳源实业有限公司未举证证明其已经通知原告季晓英签订正式商品房买卖合同而对方拒绝签订，所以本院认为造成双方未能签订商品房买卖合同的责任在于被告成都佳源实业有限公司，应由被告成都佳源实业有限公司承担预约合同的违约责任。因此，守约方原告季晓英解除上述《华瑞中心商品房认购书》、《华瑞中心房源认购确认单》等预约合同符合《合同法》的规定，本院予以确认。既然原被告双方仅仅签订了预约合同，违约方应承担缔约过失责任。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，建立一个新的合同关系。该行为本身并无任何交易发生，没有生成任何利益出来。如果未达成本约，只不过丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。因此，预约合同违约所造成的损失，只有实际损失，即既有财产的减少（包括原告季晓英实际产生的支出等）。原告季晓英请求被告成都佳源实业有限公司按房屋差价赔偿损失属于可得利益损失，不在预约合同的违约赔偿范围内，本院不予支持。同理，既然原被告双方未签订正式的商品房买卖合同，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人应如何处理的规定，原告季晓英请求被告成都佳源实业有限公司返还购房款及利息、赔偿购房款一倍损失的请求所依据的事实与本案法律事实不符而不能成立，本院不予支持。《合同法》规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告季晓英未提出双倍返还定金，本院不作处理，可另案诉争。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、确认原告季晓英与被告成都佳源实业有限公司于2016年3月2日签订的《商品房认购书》及《华瑞中心房源认购确认单》(房源号1-1-1005)已经解除；二、驳回原告季晓英的其他诉讼请求。案件受理费25271元，由原告季晓英负担6570元，被告成都佳源实业有限公司负担18701元。财产保全费4770元，由原告季晓英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  赵 阳人民陪审员  王焕菊人民陪审员  蒋裔鸣二〇一七年十一月一日书 记 员  杨谨荣