湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初2604号原告：谢文发，男，1952年12月1日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：罗逍、赖海军，湖南湘杰律师事务所律师。被告：胡委（曾用名胡新根），男，1970午12月6日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李杨，湖南声威律师事务所律师。原告谢文发诉被告胡委租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢文发及其委托诉讼代理人罗逍，被告胡委及其委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢文发向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告维修及装修费用共计30万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2004年11月17日签订了一份《猪舍租赁协议》，租赁期限为10年，租金共计2万元。由于猪舍破烂不堪，必须全面维修及装修，原告考虑将投入巨额资金维修及装修，故于协议第三条对原告的投入做出了“甲方的维修及装修费用，政府如在任何形式下增容收回补偿时，乙方应按当时的价格，合理补偿给甲方”的条款。协议于2014年12月到期后，该租赁物闲置至今。2017年1月，原告得知该租赁物将被官渡政府拆除，故原告遂向政府主张权利，在此时被告坚持该猪舍全部属他所有，并要求单方与政府签订补偿协议，拆迁款总共为34万元，原告为主张自己的物权份额，于2017年向法院提起诉讼，并委托浏阳市公信价格评估事务所有限公司对原告的维修及装修装饰进行了评估，评估价值为34万多元，被告于该案庭审结束后前往官渡镇政府将拟签订的拆迁补偿协议撤回，虽法院认可原告应获得合理拆迁补偿，但因被告当时实际并未领款，无法确定征收补偿金额，故暂驳回原告诉求，并告知原告待征收协议正式签订后，再行主张权利。2020年3月18日，原告得知官渡镇政府与被告于2019年2月7日单方面达成拆迁协议，拆迁补偿共计345660元。为此，原告再次向被告提出合理分配拆迁补偿，但被告置之不理，由此形成本案纠纷。原告为维护合法权益特提起诉讼，望判如所请。被告胡委辩称：1、原告对本案诉讼标的不享有请求权。原、被告于2004年签订的《猪房屋租赁协议》的合同标的物为被告于1996年建设的猪场，被告对该猪场及其原有设施享有物权，原告仅有在租期内的承租使用权。基于被告享有的房屋主体物权，被告于2019年2月27日与官渡镇政府签订《企业拆迁协议书》所获得的拆迁补偿款并不包含任何装饰装修补偿，所以原告对该补偿款没有任何请求权。2、原告对其装饰装修及加盖部分应提供证据证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条之规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被告只允许原告进行装饰装修，但并未同意其加盖或扩建。原告诉称其花大量资金对租赁房屋进行了装修和加盖，第一原告没有提交任何实质性的证据证明；第二即使其有加盖升栋的行为，但并没有经被告同意，加盖升栋等改变房屋的结构是对房屋主体的破坏，被告有权要求其恢复原状或赔偿损失，所以对加盖部分进行补偿更是无稽之谈。原告提交的《价格评估（鉴定）报告书》，是原告单方委托进行的，评估项目也没有经被告共同确认，均由原告随意指定，且评估原告的投资价值比例甚至超过了被告房屋的所有权价值，所以该报告在本案中没有任何证明力，原告对其诉讼主张，应承担举证不能的后果。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1996年，被告在浏阳市金鸡水库岸边租赁土地建设一座猪舍养猪，被告陈述建造费用10余万元。2004年11月17日，原、被告签订《猪房屋租赁协议》，协议内容为：“租赁方：官渡南岳居委会谢文发（以下简称甲方）；出租方：官渡南边村村民胡委（以下简称乙方）。甲方因通过政府的大力支持下承包了金鸡水库，为了使水库发挥更好的经济效益，在金鸡水库大坝内左边，距离大坝约250米远左右，由于原乙方建有移留下的猪房屋壹栋，占地面积（430平方米），经甲乙双方协商，达成友好协议如下：1、租赁期限：乙方猪房屋给甲方的期限，从2005年元月1日至2014年12月31日止，共10年。2、租赁权限：乙方自愿把遗留下的猪房屋以每年2000元出租给甲方，管理及使用权归甲方所有。3、维修与装修：由于甲方要把乙方的猪房屋维修及装修好，甲方的维修及装修费用，政府如在任何形式下增容收回补偿时，乙方应按当时的价格，合理补偿给甲方。4、债权债务：甲方租用乙方的猪房屋之日起，以前乙方的债权债务由乙方自行处理，甲方不负任何责任。5、付款方式：10年共计人民币2万元整，由甲方一次性付清给乙方。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。自签订之日起生效，即具有法律效力，希双方共同遵守。”协议签订后，原告即组织人员对上述猪舍进行了装修整改，原告陈述装修整改费用为10余万元。原告使用该猪舍仅养猪3-4年，之后猪舍一直闲置。租赁合同期内的2014年3月26日，因金鸡水库增容，浏阳市政府发布征收土地公告，该猪舍位于征拆范围内。2017年，浏阳市官渡镇政府经与被告协商后拟发放猪舍拆迁补偿款约为34万元，但原、被告就上述拆迁补偿款如何分配未能达成一致意见，原告遂于2017年8月7日第一次诉至本院［（2017）湘0181民初5573号］，要求确认被告应补偿其30万元。该案诉讼过程中，被告前往官渡镇政府将拟签的拆迁补偿协议撤回，本院于2017年10月31日以“本案被告与拆迁方之间的拆迁补偿协议未最终签订，拆迁补偿款组成部分及金额未能确定，被告亦未曾领取拆迁补偿款，故原告要求确认被告补偿其30万元，缺乏事实依据，本院不予支持。原告可待拆迁补偿款最终确定后，再予向被告主张”为由，一审判决驳回了原告的全部诉讼请求，原、被告均未提起上诉。2019年2月7日，被告（乙方）与浏阳市官渡镇人民政府（甲方）正式签订《企业拆迁协议书》，该协议书记载内容有：“……因浏阳市金鸡水库扩建工程项目建设需要，乙方位于官渡镇观音塘村的企业需进行拆迁，根据省、长沙市人民政府有关征地补偿文件及浏政发[2014]8号文件等有关规定，现经甲、乙双方充分协商，就拆迁补偿等事项达成如下协议：一、拆迁补偿：1、乙方企业拆迁补偿费为：￥258592.00元。2、乙方在2019年3月3日前自行搬迁并交出所有房屋腾地，甲方给予一定的奖励，奖励金额为￥87068.00元。合计补偿总金额为叁拾肆万伍仟陆佰陆拾元（345660.00元）……”。据浏阳市官渡镇人民政府制作的《浏阳市金鸡水库扩建工程项目被拆迁房屋补偿明细表》记载，上述猪舍的拆迁补偿明细为：①房屋主体补偿标准：500元/㎡×（1+增加因素0.06）×面积435.34㎡=230730元，230730元×80%=184584元；②室内房屋装饰装修和设施包干补偿费：50元/㎡×435.34㎡=21767元；③房屋过渡补偿费：20元/㎡月×6月×435.34㎡=52241元；④按期拆迁奖：435.34㎡×200元/㎡=87068元。2020年3月，上述猪舍被拆除，浏阳市官渡镇人民政府随后按拆迁协议将拆迁补偿款345660存入被告银行账户。另查明，原告第一次提起诉讼之前的2017年7月6日，原告以“为财产分割提供价格参考依据”为由自行委托浏阳市公信价格评估事务所有限公司对猪舍拆迁补偿款中原告应分配部分进行价值评估。该评估事务所经现场查勘后作出评估报告，其中《关于对评估过程有关事项的情况说明》内容为：“l、房屋拆迁补偿费为210450元。(1)根据现场查勘及委托方确认房屋建筑面积为420.9平方米。(2)依据《浏阳市征地补偿安置实施办法》浏政发[2014]8号文件，砖木结构企业房屋补偿费标准为500元／平方米、成新率为100%。参照上述数据计算出，房屋总值=420.9×500×100%=210450元。2、房屋室内装饰装修拆迁补偿费为168360元。(1)根据现场查勘及委托方确认房屋建筑面积为420.9平方米。(2)依据《浏阳市征地补偿安置实施办法》浏政发[2014]8号文件，砖木结构房屋装饰装修补偿费为400元／平方米。参照上述数据计算出，装饰装修总值=420.9×400=168360元。3、委托方房屋加盖部分的费用为173294元。(1)根据现场查勘及委托方确认委托方加盖部分包含：升栋1M砖砌墙体、木屋架及屋面、水泥地坪、拆除猪圈围栏并重砌粉刷、全部墙面粉刷及仿瓷、天棚吊顶和抹灰、油漆踢脚、散水、明沟、门窗、栏杆、沼气池、水电工程及拆除工程。(2)依据相关法律法规及行业标准，测算出评估标的重置价格为人民币256731.31元（详见工程造价清单）。(3)依据《资产评估常用数据与参数手册》，确定了评估标的预计使用年限，砖木结构建筑为40年，结合委托方提供的建成时间，测算出成新率。成新率=27÷(13+27)×100%=67.5%；委托方房屋加盖部分评估现值=256731.31×67.5%=173294元（取整）。综上，此次房屋拆迁补偿价值评估值为378810元（计算式：378810元=210450元+168360元），其中委托方投资部分评估值为341654元（计算式；341654元=173294元+168360元），评估报告最后得出评估结论为341654元。被告对上述评估结论不予认可。以上事实，有当事人陈述、猪房屋租赁协议、企业拆迁协议书、被拆迁房屋补偿明细表、关于对评估过程有关事项的情况说明、（2017）湘0181民初5573号民事卷宗材料等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《猪房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，故协议中约定的“由于甲方要把乙方的猪房屋维修及装修好，甲方的维修及装修费用，政府如在任何形式下增容收回补偿时，乙方应按当时的价格，合理补偿给甲方”条款，原、被告均应遵守。猪舍在合同租赁期内被决定征拆，虽未影响原告继续承租该猪舍至合同期满，但原告在签订合同时已预见猪舍被征拆的可能性，被告在协议中亦认可对房屋征拆可获得的拆迁补偿款合理补偿给原告。故被告在获得猪舍拆迁补偿款后，应依租赁协议的约定合理补偿给原告。原告提供的价格评估报告系其自行委托作出，不能作为定案依据，具体拆迁补偿明细及计算标准应以《企业拆迁协议书》及《被拆迁房屋补偿明细表》为准。考虑到原告已对被告猪舍进行了装修及整改，对猪舍的主体及装饰装修起到了添附作用，按照上述租赁合同“……应按当时价格，合理补偿”之约定，综合本案实情，本院酌情认定原告对被告所获猪舍拆迁补偿款其中的“①房屋主体补偿费184584元”享有30%份额补偿，即55375.2元；对其中的“②室内房屋装饰装修和设施包干补偿费21767元”享有60%份额补偿，即13060.2元，合计68435.4元；其他房屋过渡补偿费及按期拆迁奖励专属被告个人所有，不参与补偿分配。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告胡委给付原告谢文发拆迁补偿款68435.4元，限本判决生效后3日内履行清楚。二、驳回原告谢文发其余诉讼请求。本案受理费5800元，减半收取2900元，财产保全申请费2020元，合计4920元，由原告谢文发负担3798元，被告胡委负担1122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何桂海二〇二〇年五月十日书记员  刘 艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。