四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8801号 原告：陈某1，男，2003年11月26日出生，汉族，住成都市新都区。 法定代理人：刘某（原告之母），女，1975年10月15日出生，汉族，住成都市新都区。 法定代理人：陈某2（原告之父），男，1975年9月3日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：周三明，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晓，四川捷思律师事务所律师。 被告：成都市众彦联行房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛邦街88号。 法定代表人：邓代芳。总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 第三人：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地绵竹市剑兰镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。 法定代表人：舒勇，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。 原告陈某1与被告成都市众彦联行房地产经纪有限公司（以下简称“众彦联行公司”）、第三人绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称“万盛房地产公司”）不当得利纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某1的委托诉讼代理人周晓、周三明，被告众彦联行公司的委托诉讼代理人罗彬，被告万盛房地产公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某1向本院提出诉讼请求：判令依法撤销居间服务合同，退还全部居间服务费489139元。庭审过程中，陈某1变更诉讼请求：依法判令众彦联行公司退还不当得利489139元。事实和理由：2018年，陈某1在朋友处得知剑桥城售楼信息，于是来到剑桥城售楼部。在万盛房地产公司的工作人员销售宣传下，与万盛房地产公司销售人员交流磋商达成了房屋买卖事宜，并签订了《商品房买卖合同（预售）》；签订合同同时就通过多次刷ＰＯＳ机的方式支付了价款。当时陈某1要求销售人员给正规的税务发票，万盛房地产公司的销售人员称：“买卖合同都会依法备案，房都是你的了，你还担心啥？你来拿《商品房买卖合同》的时候统一给正规的税务发票”。于是只给陈某1刷ＰＯＳ机的小票，没有给正规的税务发票。销售人员还说“你们保存好缴费小票和合同就可以了”。陈某1当时不知道第三人的真实意图也觉得合理，于是就同意了。然而在2019年陈某1在得到万盛房地产公司的通知前去拿税务发票时，万盛房地产公司给的是一张《增值税发票》和一张《收据》。该《收据》上的时间和《增值税发票》上的时间不一致。陈某1询问后，才得知收据上的众彦联行公司是提供房源信息的公司，收取的是居间服务费，同时还称“原告与被告签订了居间服务合同，并且还进行了备案”。但是，陈某1并不认识众彦联行公司，怎么可能委托其提供房源信息，哪有什么居间服务呢？陈某1也没有与众彦联行公司达成协议，至今手里没有居间服务合同。至于合同备案，陈某1既不知道，也没有在场。居间服务合同是众彦联行公司与万盛房地产公司欺诈行为的结果。陈某1得知事实后，多次找众彦联行公司和万盛房地产公司协商解决，被推诿拒绝。陈某1认为，其购买剑桥城楼盘的房屋信息并非众彦联行公司提供，购房、缴费都是在剑桥城售楼部与万盛房地产公司的工作人员完成，从来没有想过找中介机构，更没有认识众彦联行公司的基础、依据、条件。众彦联行公司完全是以欺骗的方式让其签订居间服务合同，严重损害了自己的知情权，并且造成了严重的财产损失，违背了其真实意思，应该依法撤销。故诉至法院，提出如上诉请。 众彦联行公司辩称，1.不同意退还服务费，不同意退还居间服务费。2.本次交易是双方的真实意思表示，不存在欺诈行为。3.陈某1在购房之初第一步就是接受居间服务，并签订了《合同书》，就案涉房屋的价格及交易方式均作了明确约定。4.双方约定，原告作为买受人，一旦与万盛房地产公司签署《商品房定购协议》或《商品房买卖合同》的，众彦联行公司作为居间方即完成居间服务，有权收取合同约定的居间服务费。陈某1与万盛房地产公司签署了《商品房定购协议》，且该协议里明确了房屋价款，不存在陈某1所称不知情的情况。5.双方签署的《合同书》原件因保管不善，已经遗失。但根据陈某1在诉状中的内容可知双方的确签订过《合同书》，并且诉请撤销该合同。因此，陈某1对双方签署《合同书》是知情并认可的，只是认为不是其真实意思表示。《合同书》中约定了居间服务费489139元，参考其他购房客户内容一致的合同，可知双方确实存在合同关系。6.众彦联行公司为促进销售，对购房客户的服务尽职尽责，花费了大量的人力物力进行宣传和推广，收取协议约定的费用亦合理合法。7.陈某1及其他客户在2019年5月开始集体维权，先后向地方各行政主管部门投诉，经地方行政部门调查核实后，官方回复已明确好房购公司的销售行为并无违法违规情况，该回复实质上是驳回了维权购房人的不合理诉求。8.陈某1及其他购房客户寻求各种方式要求退款，其根本原因在于购入的房产投资回报率暂时未达到他们的预期，陈某1及其他购房人即想以投诉、举报、诉讼等形式迫使众彦联行公司退费以弥补自己的投资损失。众彦联行公司与陈某1签署的合同合法有效，双方理应遵守合同契约精神，预判商业风险，对自己的投资行为负责，请法庭驳回陈某1诉讼请求。 万盛房地产公司述称，本案案由是居间合同纠纷，其不是适格被告，陈某1与众彦联行公司签订的居间合同已经履行完毕，合法有效，是当事人真实意思表示，不存在解除合同的情形。 本院经审查认定事实如下：2018年1月2日，万盛房地产公司（甲方）与成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）（乙方）签订《商品房包销认购协议》。约定好房购公司购买万盛房地产公司开发的位于四川省绵竹市剑桥城项目（包括剑桥城一期）（标的物业），标的物业规划用途为住宅，预测建筑面积38,193平方米，标的物业暂定含税总价款143,930,909元，好房购公司应当分5次向万盛房地产公司付清总价款。好房购公司将标的物业房屋出售后，指定第三方（购房人）与万盛房地产公司签订商品房买卖合同，第三方根据商品房买卖合同约定向万盛房地产公司支付的款项，万盛房地产公司应当从好房购公司应当向其支付的款项中扣除。 2018年1月5日，好房购公司（甲方）与众彦联行公司（乙方）签订《合作协议》约定，鉴于甲方为绵竹剑桥城项目的包销合作方，乙方拥有专业的营销团队和内业支持，能够为甲方提供销售支持，双方达成合作事宜。乙方工作的主要内容为：为甲方项目匹配营销团队支持；甲方营销人员带领购房客户至项目现场看房过程中，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持，接待客户过程中，接受甲方委托，安排专门的财务人员或业内人员，辅助签约（包括填写合同文本、收集复印资料、保管客户资料等）、代为收款、开具票据；通过自身的营销能力和专业服务，协助甲方与购买人最终签约。 2018年3月31日，陈星浩（买受人）与万盛房地产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》，约定：陈星浩购买万盛房地产公司的绵竹市东二环侧预售许可证（2018）房预售证第001号下第2幢1层x号商业用房，建筑面积27.23平方米，总价663,159元，买受人采用一次性付款方式，于2018年3月31日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。 同日，众彦联行公司向陈星浩出具一份《收据》，载明：“收到陈星浩剑桥城2-1-x服务费489,139元”；万盛房地产公司于2019年7月16日向陈星浩出具一份增值税发票，载明：“不动产剑桥城一期商业用房价税合计663,159元”。 上述事实有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《商品房包销认购协议》、《合作协议》、收据、发票、商品房买卖合同摘要及双方当庭陈述在卷佐证，《商品房包销认购协议》能够证明好房购公司系绵竹剑桥城项目的包销人，该项目销售事宜全部由其负责，《合作协议》能够证明众彦联行公司与好房购公司就销售绵竹剑桥城开展合作，并具体负责绵竹剑桥城的销售营销、接待客户、促成签约等工作，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》能够证明陈星浩已购买案涉房屋的事实。综上，上述证据能够形成证据链条，相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：众彦联行公司收取陈星浩489,139元是否构成不当得利，应否予以返还。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利。”之规定，在本案中认定众彦联行公司收取陈星浩489,139元是否构成不当得利的要件是众彦联行公司收取该笔费用，是否构成“没有法律上的依据”。 第一，众彦联行公司关于依据居间合同关系，收取陈星浩489,139元的陈述有众彦联行公司与好房购公司签订的《合作协议》、万盛房地产公司与好房购公司签订的《商品房包销认购协议》等其他证据佐证。众彦联行公司述称，陈星浩与在众彦联行公司之间签订的书面居间合同因众彦联行公司员工保管不善而遗失。从已审理查明的事实可以看出，万盛房地产公司作为绵竹剑桥城的开发商，与好房购公司签订了《商品房包销认购协议》约定由好房购公司购买绵竹剑桥城进行销售，好房购公司又与众彦联行公司签订《合作协议》约定就该楼盘的销售事宜开展合作，故绵竹剑桥城楼盘的销售相关工作实际由好房购公司、众彦联行公司负责，万盛房地产公司并未参与销售工作，本案中众彦联行公司具有为销售案涉房屋提供居间服务的事实基础；第二，众彦联行公司向陈星浩出具的收据，载明该489,139元的性质为“服务费”。该付款行为属于陈星浩自愿行为，足以推断陈星浩对众彦联行公司提供服务的事实知晓，并以支付服务费的方式实际履行了居间合同义务；第三，通过庭审情况以及陈星浩在得知被告众彦联行公司因管理不善遗失其居间《合同书》之后，将诉讼请求从“依法撤销居间服务合同，退还全部居间服务费489,139元”变更为“依法判令众彦联行公司退还不当得利489,139元”，可以推断出陈星浩对双方之间的居间合同关系知晓。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2020年修订）第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”故原告陈星浩在原起诉状中已明确承认该489,139元是基于居间合同关系支付，其事后主张不当得利，明显缺乏事实依据。 另外，本案当事人拆分购房款是否存在故意规避税收或其他管理性规定的问题，应由有关部门依法调查处理，不影响人民法院对本案当事人对民事权利义务设立、变更、消灭行为及其民事法律效力的判定。 综上所述，从在案证据看，陈星浩与众彦联行公司之间存在事实上的居间合同关系，在房屋销售过程中，众彦联行公司通过前期房源发布、宣传、营销策划到后期在销售现场引导客户、洽谈、促成签约、收款等工作已促成陈星浩与万盛房地产公司订立《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，履行完毕其提供居间服务的义务，陈星浩也已实际签约购买案涉商业用房，并自愿支付完毕购房款和居间服务费用。本案案涉合同意思表示真实，当事人已履行完毕。陈星浩关于请求众彦联行公司返还其收取的489,139元的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2020年修订）第三条之规定，判决如下： 驳回原告陈星浩的全部诉讼请求。 案件受理费8,638元、保全费用2,966元，由原告陈星浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李海昕 审 判 员  谭书琴 人民陪审员  王翩翩 二〇二〇年六月二日 书 记 员  张 梅