上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1169号原告：上海百伦丝实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨谦，总经理。被告：程小玲，女，1967年12月22日出生，汉族，住址上海市黄浦区。原告上海百伦丝实业有限公司(下简称百伦丝公司)与被告程小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序。因无法用其他方式向被告送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院采取公告方式向其送达上述诉讼文书，本案依法转为普通程序审理。本案于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告百伦丝公司的法定代表人杨谦到庭参加诉讼。被告程小玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百伦丝公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告腾退位于上海市青浦区业辉路XXX弄XXX号房屋，并将房屋返还给原告；3、被告支付租金(以每月人民币22,000元为标准，自2019年9月12日支付至实际腾退之日止)；4、被告支付原告解除合同违约金44,000元。事实与理由：原告系青浦区业辉路XXX弄XXX号房屋产权人。2018年8月，原、被告订立租赁合同，约定由被告承租原告青浦区业辉路XXX弄XXX号房屋,租期为5年,从2018年8月18日起至2023年8月17日止。每月租金为22,000元，每期租金按陆个月，于每月5日以前支付，保证金为44,000元，等。合同订立后，原告于2018年8月4日将房屋及房屋内的相关设施交付被告。被告除保证金是2018年8月5日算是准时支付(应该是8月4日前支付)，其他费用没有一次是按合同准时支付。原告多次催讨，被告用各种理由拖延。经多次协商,被告在2019年5月9日、6月11日、9月14日分别书面签定违约协议，并承诺立即搬离。但被告之后失联，微信拉黑原告不接电话。原告一直按合同条款配合被告，被告数次对原告进行言语攻击辱骂，至今仍未将房屋和房屋钥匙交还原告也未结清相关费用，拒绝同原告协商。原告履行了合同义务，现被告拒不支付租金,理应承担违约责任，且拒不向原告交付租赁房屋和房屋钥匙,故原告诉至法院作如上诉请。被告程小玲未作答辩。经开庭审理查明：原告系上海市青浦区赵巷镇业辉路XXX弄XXX号房屋(下简称系争房屋)产权人。2018年8月3日，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)、上海中海物业管理有限公司(丙方、居间方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋及附属设施在完好及正常使用状态下出租给乙方居住使用，租期自2018年8月18日至2023年8月17日。甲方应于2018年8月18日前将房屋交付乙方使用。租赁期内物业管理费由甲方承担。4.1条约定，乙方应于2018年8月3日支付给甲方定金44,000元。4.2条约定，本合同签订之后至租期开始前，如甲方违约，上述定金甲方双倍返还乙方；如乙方违约，则定金由甲方没收。本法则的适用不影响违约方违约责任的追索。5.1条约定，月租金为22,000元。5.2条约定，租金按六个月为一期，第一期租金于2018年8月18日以前付清，以后每期租金于每月5日以前交纳，先付后住。甲方户名为赵宵。5.3条约定，如乙方逾期支付任何一期租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5%支付滞纳金；如乙方逾期支付任何一期租金超过十五天，则视为乙方自动退租，构成根本性违约，甲方有权收回房屋,追究乙方违约责任。6.1条约定,为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于2018年8月4日前支付给甲方保证金44,000元，甲方在收到保证后予以书面签收。6.2条约定，除合同另有约定外,甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方。6.3条约定，因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用,甲方可在保证金中抵扣,不足部分乙方必须在接到甲方书面付款通知后十天内补足。8.5条约定，乙方应承担房屋于租赁期内的水、电、煤气、电讯、收视费、宽带等一切因实际使用而产生的费用,并按单如期缴纳，因乙方原因导致本物业上述费用未按时缴纳,甲方有义务代为缴纳。因代为缴纳产生的所有费用由乙方承担,甲方可在保证金中扣除或向乙方进行追偿。扣除保证金后不足第6条约定的乙方应及时补足保证金。12.1条约定，甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款,导致本合同中途中止，则视为该方违约,双方同意违约金为44,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同尾部手写约定：1、2018年8月18日至2020年8月17日租金(月)按22,000，2020年8月18日起月租金递增10%，2022年8月18日起月租金环比递增10%(按照前一年)；2、租赁期间花园由乙方打理。合同另对其他事项作出约定。2019年5月9日，被告出具说明，内容为：2019年5月9日与房东协商如下，在我目前资金困难时刻，房东放宽付租方式，暂按每月支付租金，2019年5月底前应付所欠租金“2019年5月-6月”35,700元，以后以此类推，按每月支付。2019年6月11日，被告与赵宵共同出具情况说明，内容为：兹有88弄110号租客程小玲女士，因租金未按合同约定时间支付，于2019年6月11日协商如下：一、6月底未付租金31,200元，在2019年6月17日之前付清，后继续租下去；二、未在2019年6月17日前支付，在2019年6月24日搬离88弄110号。同年9月14日，原告与被告签订协议，内容为：业辉路XXX弄XXX号业主(房东)杨谦与租客程小玲女士的租赁合同因租客从2019年3月起数次未按合同约定支付租金，而且经常失联，到今天为止还是未能按合同要求支付租金。程小玲女士已经根本性违约，按合同条款，租赁合同已经解除。双方于2019年9月14日下午就善后事宜达成以下协议：考虑到程小玲女士需要一定时间寻找合适房源，双方协商定于2019年10月10日上午10点前将截止到2019年12月31日剩余房租捌万元支付给房东，程小玲女士并承诺于2019年12月31日前将搬离88弄110号并恢复起租时状况，并且结清水电天然气等公用事业费用。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，被告支付保证金44,000元。被告租金支付情况为：2018年8月30日支付租金97,935元、2019年1月14日支付30,000元、2019年1月16日支付3万元、2019年1月18日支付6,000元、2019年4月19日支付5,500元、2019年4月28日支付5,000元、2019年5月9日支付19,800元、2019年5月24日支付1,500元、2019年6月10日支付3,000元、2019年6月21日支付2万元、2019年7月10日支付5万元、2019年7月28日支付3,200元、2019年9月11日支付1万元，合计281,935元。以上查明的事实，由原告的陈述、上海市房地产权证、租赁合同、转账记录、银行凭证、微信聊天记录、情况说明、协议等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示：1、合同约定租金每六个月支付一次，2018年8月18日付六个月租金及押金，被告在2019年1月16日才付清。第二期应在2019年2月5日支付，被告在2019年7月10日才付清。第三期应在2019年8月5日支付，但被告只支付了一部分，被告租金支付至2019年9月11日，存在拖延支付。2019年5月8日被告出具材料，原告同意自该日起按月支付，明确了至2019年6月底的租金，但被告也未按约支付。2019年6月11日的情况说明，被告作出承诺但仍未履行，存在违约。2、原告多次向被告催讨租金，原告法定代表人、原告法定代表人的妻子赵宵、中介都与被告联系过，但无结果。为此，提交了微信聊天记录。3、合同同时约定了定金和保证金，但只收过44,000元，是保证金，未收取过定金，同意以保证金冲抵被告欠付的费用。被告根本违约，原告根据合同12.1条主张违约金。原告垫付的水、电、燃气等费用不在本案中主张，保留诉权。根据庭审确认的事实，本院认为，涉案合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性规定，系合法有效，各方均应恪守。原告按约交付房屋，被告理应按约支付租金。原告确认被告租金支付至2019年9月11日，后续未再支付。且根据原告提供的付款凭证，被告确存在拖延支付的情况，根据合同约定，被告逾期支付已超15日，原告有权依约解除合同。根据被告在2019年5月9日出具的材料，双方已经变更租金支付方式为每月支付，但被告未按约付款。后双方在2019年6月11日签订情况说明，结算至2019年6月底被告未付租金、应付时间及被告腾退时间等，被告仍未按约支付。2019年9月14日双方以签订协议的形式，确认被告根本违约，租赁合同已经解除，故涉案合同于该日解除，被告理应按约腾退。现被告未腾退也未支付费用，原告有权主张相应租金或占有使用费。因系被告违约导致合同解除，原告有权依约主张违约金。综上，原告诉请于法有据，本院予以支持。关于保证金44,000元，可冲抵被告欠付的费用。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海百伦丝实业有限公司与被告程小玲在2018年8月3日签订的《租赁合同》解除；二、被告程小玲应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区业辉路XXX弄XXX号房屋，并将房屋返还给原告上海百伦丝实业有限公司；三、被告程小玲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百伦丝实业有限公司租金或房屋占有使用费(以每月22,000元为标准，自2019年9月12日起计算至实际腾退之日止，被告程小玲已付的44,000元保证金可予以冲抵)；四、被告程小玲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百伦丝实业有限公司违约金44,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,260元，由被告程小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳明静人民陪审员  曹爱珍人民陪审员  宋亚娟二〇二〇年六月十五日书 记 员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。