上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初19843号 原告：上海车墩资产经营有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：金春霞，总经理。 委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤双，上海至真律师事务所律师。 被告：上海金证保云科技有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：林明俊，总经理。 委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。 原告上海车墩资产经营有限公司与被告上海金证保云科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后依法适用简易程序审理。其后，被告上海金证保云科技有限公司向本院提出反诉，本院依法受理后与本诉合并于2020年1月10日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。审理过程中，被告向本院申请司法鉴定，并于2020年6月8日撤回鉴定申请。后本案于2020年6月16日第二次公开开庭进行了审理，被告当庭撤回反诉。原告的委托诉讼代理人曹憬到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人黄建刚到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人尤双、被告的委托诉讼代理人焦君玲到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金(暂计至2019年11月为6,658,667元)及逾期付款违约金(自双方约定的付款之日起，以未付款项为本金，按照日万分之五的标准计算，暂计止2019年10月20日为788,620元)。2、解除原被告双方于2018年4月30日签订的集体资产房屋租赁合同及补充协议,被告返还位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号及北松公路XXX号、XXX号、李高路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)并恢复原状。本案审理过程中，因原告于2020年6月17日收回涉案房屋，故其诉请1中租金及逾期付款违约金的截止之间即为收房之日，且对于诉请2中的返还房屋不再主张，但仍要求被告恢复至涉案房屋竣工验收时的毛坯房状态。事实和理由：2018年4月30日,原、被告双方签订《集体资产房屋租赁合同》及补充协议各一份,被告承租原告的涉案房屋,面积28,622.90平方米。租赁期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止,双方对年租金、支付方式、违约责任均做了约定。合同签订后,原告依照合同约定交付了房屋。但被告屡次逾期向原告支付租金,已构成违约,按照租赁合同约定,原告有权解除租赁合同。遂涉诉。 被告辩称，涉案房屋是福利性保障性住房，被告公司并非保障性住房的供应对象，故双方所签合同损害社会公共利益、违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效情况下，被告虽应支付原告房屋占用使用费，但对于原告诉请主张期间的相关费用，标准应在合同约定的租金标准上进行减免，主要理由为：涉案房屋存在严重质量问题，台风过境多处漏水点，排污管等爆裂；原告有限制转租的行为，导致被告不能转租，原告也不配合次承租人办理工商登记手续；涉案房屋的产证一直没有办出，影响了原告招租；原告授意次承租人拒绝向被告交纳租金，导致被告资金链断裂;而新冠肺炎疫情发生后，属于不可抗力，也叫停过经营，故希望能够减免2020年上半年的租金，如获得减免，则被告也会相应的减免次承租人租金。而合同无效后，违约条款不应适用，被告也无需支付逾期付款违约金。此外，涉案房屋于2018年5月26日方才交付，相应免租期也应顺延。另，涉案房屋虽为竣工验收的毛坯状态交付，但合同约定，被告只需按照租赁物的性质使用后的状态返还即可，故不同意原告关于恢复原状的诉请。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月17日，松江区住房保障和房屋管理局向松江区车墩镇人民政府发出《关于上海车墩资产经营有限公司建设“车墩来沪务工人员服务中心”(富琳地块)单位租赁房建设项目认定的批复》，载明建设单位为本案原告，项目名称为“车墩来沪务工人员服务中心(富琳地块)”，初步认定规划总建筑面积45,898平方米，建设单位租赁房及商业等配套用房，其中住房建筑面积21,814.94平方米，住房套数307套，单位租赁房建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证，除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让，并统一纳入车墩镇公共租赁房(单位租赁房)管理服务平台等。 2015年8月4日，涉案房屋所属建设项目“上海车墩外来人员服务中心富琳地块”(以下简称“富琳地块项目”)取得建设工程规划许可证，建设单位为本案原告，建设规模45,898平方米。《建筑工程项目表》载明，富琳地块项目中：配套用房1使用性质为住宅，层数为5，地上建筑面积4,756.50平方米，地下建筑面积680.8平方米，申请幢号为1；垃圾房，使用性质为其他，层数为1，地上建筑面积为40平方米，申请幢号为10；变配电房，使用性质为其他，层数为1，地上建筑面积为396平方米，地下建筑面积为396平方米，申请幢号为11；地下车库，使用类型为其他，层数为-1，地上建筑面积为18.2平方米，地下建筑面积为12,931.6平方米，申请幢号为12；配套用房3使用性质为住宅，层数为7，地上建筑面积为5,217.8平方米，申请幢号为3；配套用房4使用性质为住宅，层数为5，地上建筑面积为6,761.3平方米，申请幢号为4；配套用房5使用性质为住宅，层数为3，地上建筑面积为1,270平方米，申请幢号为5；配套用房,6使用性质为商业，层数为4，地上建筑面积为1,372平方米，申请幢号为6；配套用房7使用性质为商业，层数为3，地上建筑面积为456平方米，申请幢号为7；配套用房8使用性质为商业，层数为4，地上建筑面积为3,382平方米，申请幢号为8；配套用房9适用类型为商业，层数为3，面积为3,002平方米，申请幢号为9。备注栏中写明住宅部分地下室面积为5,100.20平方米。 2017年12月，原告就涉案房屋委托上海新域工程建设咨询有限公司发出《上海车墩资产经营有限公司上海“俞塘码头”智能文创云基地开发房屋租赁(2标)招标文件》，其上载明，委托招标内容为上海“俞塘码头”智能文创云基地开发房屋租金(2段)招标,本标段为商业综合(含住宅公租房，商业，办公，培训，研发)，出租使用性质为：本基地可以作为商业(含酒店、餐饮、休闲娱乐等)，办公、教育、公寓等综合使用，为更快促进“俞塘码头”智能文创云基地之开发利用，招标单位同意中标方可以对外分租。上述招标文件另对其他相关事项进行了说明。 其后，被告进行了投标，2017年12月25日，原告及招标代理单位向被告发出《中标通知书》，载明上海“俞塘码头”智能文创云基地通过招标确定被告为中标单位，请被告于2018年1月1日前签约。 2018年4月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《集体资产房屋租赁合同》，载明原告将涉案房屋出租给被告，建筑面积共计28,622.90平方米，房屋性质及具体租金为：3号房，1-7层，建筑面积5,217.8平方米，房屋性质居住，单价0.8元/天；4号房，2-5层，建筑面积5,090.1平方米，房屋性质居住，单价0.8元/天；5号房，1-3层，建筑面积1,270平方米，房屋性质居住，单价0.8元/天；4号房，一层，建筑面积1,671.2平方米，房屋性质配套用房，单价2.5元/天；8号房，一层，建筑面积834平方米，房屋性质配套用房，单价2.5元/天；8号房，二层，建筑面积898平方米，房屋性质配套用房，单价1.5元/天；8号房，三层、四层，建筑面积1,650平方米，房屋性质配套用房，单价1.0元/天；9号房，一层，建筑面积1,006平方米，房屋性质配套用房，单价2.5元/天；9号房，二层，建筑面积1,061平方米，房屋性质配套用房，单价1.5元/天；9号房，三层、四层，建筑面积935平方米，房屋性质配套用房，单价1.0元/天；沿河房屋，半地下，建筑面积1,520平方米，房屋性质配套用房，单价1.5元/天，；非人防面积，地下车库，建筑面积7,469.80平方米，房屋性质停车位，单价0.20367元/天。合同第一条第五款约定，涉案房屋出租时为毛坯状态。房屋产权证尚在办理过程中。乙方对此均知晓且理解,乙方不得以此为由主张合同无效或者解除,或者主张租金的减免及任何补偿或赔偿。合同第二条第一款约定交房日期为2018年4月30日。2018年5月1日至2018年7月31日为3个月装修期,2018年8月1日至2018年9月30日为运营培育期。装修及运营培育期间,甲方免收租金,但于此期间发生的水、电费用及物业管理费用由乙方承担。甲方交付房屋后,本租赁合同即实际履行,双方均按照合同中的相关约定履行义务。租赁期捌年,自2018年10月1日起至2026年9月30日止。合同第二条第三款约定，乙方向甲方承诺,该房屋作为商住综合(含住宅租赁房、商业、办公、培训、研发)使用。主要用于文创产业基地、互联网、大数据云平台技术团队经营,且乙方承诺自本合同的第2个租赁年度开始,乙方在租赁房屋范围内的经营活动实现纳税金额不少于人民币1,000万元,第3个租赁年度及以后每年实现纳税金额不少于人民币2,000万元。合同第二条第四款约定，本合同签订时,乙方按照本合同第一条房屋性质及具体租金价格表中的“房屋性质”使用房屋,同时须将租赁房屋的业态分布图及装饰装修方案设计图作为本合同的附件。合同第三条第一款约定，乙方第一年年租金(人民币)9,988,000元,第二年年租金9,988,000元(大写：玖佰玖拾捌万捌仟元整),租金每两年环比增长,增幅3%。合同第三条第二款约定，租金采用先付后用的原则,乙方每半年支付一次。乙方于2018年7月31日之前支付首期租金即当年度租金之50%,后续租金按照前述约定在下一期半年租期前20个工作日支付。合同第三条第三款约定，乙方在本合同签订一周内支付合同保证金人民币300万元。乙方的装修如未获得甲方的书面同意、或者改变了甲方书面同意的方案、或者有其他破坏租赁房屋的主体结构、承重墙、剪力墙、消防、屋顶、防汛等情形的,乙方须承担赔偿责任。甲方有权在保证金中扣除……。合同第五条第二款约定，租赁期满或因非甲方原因导致本合同无法履行,乙方对房屋的装修物及添置物等均归甲方所有,甲方不予任何经济补偿,乙方不得自行拆除或损坏,如确需拆除,必须书面报甲方同意后,方可进行。若因甲方原因导致合同无法履行,甲方须赔偿乙方装修及添置物的损失。合同第七条第二款约定，租赁期间乙方有下列行为之一的,甲方有权解除本合同,收回出租房屋,且不承担乙方之任何损失：……6、逾期不支付租金或由乙方承担的各项费用累计超过贰个月的……。合同第八条第二款约定，乙方返还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态,不得影响房屋的正常使用……。合同第十条第二款约定，乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担的费用,应向甲方支付违约金,每逾期一日,甲方有权向乙方收取每年租金万分之五的违约金。合同另对其他相关事项进行了约定。 同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《集体资产房屋租赁合同补充协议》一份，协议第三条约定，鉴于本合同签署时本合同的标的物主体工程刚完成不久,所属配套设施如园林设施、外部道路等尚未完全建成,有关标的物的验收交付甲乙双方进一步约定如下、1.在租房主合同签署后三日内,甲乙双方约定时间在租赁现场实地察看后进行房屋交接手续。甲方负责移交房屋施工图纸(含房屋结构图、平面图、水电图等),以及主要的设施设备情况。……3.租赁房屋交付手续在双方对房屋移交书面资料确认并加盖公司印章后生效。……。 2018年9月12日，上海市车墩镇人民政府向上海市松江区公安消防支队出具《证明》一份，载明就涉案房屋中的松江区车墩镇李高路XXX弄XXX号的地下车库产权人为本案原告，同意上海聚聚英式文化发展有限公司将该建筑作为电影院使用。 本案审理过程中，承办人曾就涉案房屋是否被列为公共租赁房项目向上海市松江区车墩镇人民政府发函询问，其后，车墩镇政府委托原告向本院回复称，涉案房屋所在富琳地块项目批复名称为“车墩来沪务工人员服务中心”，目前未列入公租房管理平台，并就此提供关于上海车墩资产经营有限公司建设“车墩来沪务工人员服务中心”(富琳地块)单位租赁房建设项目认定的批复文件一份。原告另自认，虽未办理涉案房屋列入公租房的申报手续，但涉案房屋所在富琳地块项目认定未发生变化。 本案审理过程中，原、被告一致确认，被告承租后支付的499.4万元系半年租金及占有使用费，被告另支付保证金300万元，具体支付时间为：2018年5月16日被告向原告付款240万元、2018年5月17日被告向原告付款60万元、2018年7月31日被告向原告付款300万元、2019年3月29日被告向原告付款179.4万元、2019年4月1日被告向原告付款20万元。双方均同意被告已付保证金300万元抵扣应付费用。原、被告另确认，涉案房屋合同中所列3、4、5、8、9号房与《建筑工程项目表》中的3、4、5、8、9幢相对应，沿河商业房为《建筑工程项目表》的2、3、4、5号住宅的半地下结构的部分区域，地下车库即为前述项目表中的地下车库的部分区域。 就被告所称的房屋漏水问题，原告表示，2020年3月19日双方曾至涉案房屋现场验看，发现3号房5楼靠西侧大厅积水，但原因不明，4号房509、510室漏水。但上述有积水和漏水支出，被告并未实际使用，亦从未向原告主张过修缮。 被告另提供落款日期为2018年5月26日的《富琳项目移交手续》一份，其上载明，移交房屋为涉案房屋，地下车库及北侧沿街房，一、各房电子档图纸移交；二、消防竣工验收证明；三、松江东方有线网络有限公司验收合格证明书；四、房屋钥匙；五、IC卡水表的水卡由承租方自行办理。其上载明的接收单位为被告，并由接收人姜召芳签字。交接单位为原告，并由交接人陈晓杰签字，被告以此证明涉案房屋交接时间为2018年5月26日。原告确认涉案房屋确于2018年5月26日交付。 以上事实，有关于上海车墩资产经营有限公司建设“车墩来沪务工人员服务中心”(富琳地块)单位租赁房建设项目认定的批复、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、上海车墩资产经营有限公司上海“俞塘码头”智能文创云基地开发房屋租赁(2标)招标文件、中标通知书、集体资产房屋租赁合同、集体资产房屋租赁合同补充协议、证明、富琳项目移交手续及当事人陈述等证据证实。 本院认为，本案争议焦点在于：1、涉案合同效力为何？2、涉案房屋交付时间以及相关费用应自何时计算且计算标准为何？3、原告主张的逾期付款违约金是否恰当合适？4、被告是否具有恢复原状之义务？ 对于第一个争议焦点，结合《建筑工程项目表》来看，原告出租给被告的共计建筑面积28,622.90平方米的房屋中，属于单位租赁房(含地下室)的房屋建筑面积共计13,853.80平方米，属于配套用房及地下车库的建筑面积共计17,045平方米，上述不同类型的房屋等均为独立建筑。对于其中属于单位租赁房的部分，根据批复意见显示，该部分房屋建成后，统一纳入车墩镇公共租赁房(单位租赁房)管理服务平台。而原告将该部分房屋出租给被告的行为，显然与用于上述公共租赁房和单位租赁房的民生保障目的相悖，因此，原、被告所签租赁合同中，涉及单位租赁房屋的部分因侵害了社会公共利益无效。对于其余房屋，或为“配套用房”或为“停车位”，且性质均为“商业”等，故原、被告就建立的房屋租赁合同关系为双方真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，也无损公共利益，故该部分租赁关系应属有效。就有效部分而言，因被告逾期支付租金行为累计超过两个月，已使合同约定的解除权成就，解除日期为本案诉状副本送达之日即2019年12月19日。 对于第二个争议焦点，本院认为，原、被告间租赁合同虽部分无效、部分解除，但被告仍需支付原告相应期间的租金及占有使用费。现原、被告一致确认，涉案房屋于2018年5月26日交付，故相应装修期及运营培育期均应顺延，故前述费用计算期间应自2018年10月26日起，现双方亦确认此后半年的租金及占有使用费已付清，故被告仍需向原告自2019年4月26日起至涉案房屋返还之日即2020年6月17日的前述费用。 对于租金及占有使用费标准本身，被告虽辩称涉案房屋的尚未办理产证、质量问题等影响其使用，且原告存在限制转租、不配合次承租人办理工商登记手续、授意次承租人拒绝向被告交纳租金等情况，而新冠肺炎疫情发生后，也叫停过经营。然被告对所称质量问题，未提供充分证据证明确系涉案房屋自身原因所致且原告怠于履行修缮义务，至于限制转租、不配合办理工商登记手续、授意次承租人拒付租金等，也无证据证明。但就被告所称的疫情因素，考虑到涉案房屋为国有企业房屋，且双方约定的合同目的受到疫情的直接影响，故本院结合疫情因素、履约情况，并兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定前述期间的租金及占有使用费在参照合同约定标准的基础上，进行两个月的减免。故此，被告原需向原告支付2019年4月26日起至2020年6月17日止的租金及占有使用费，金额共计11,438,312.33元，扣除疫情影响减免的两个月前述费用1,664,666.67元并抵扣被告已付保证金3,000,000元后，被告仍需支付原告上述期间的剩余租金及占有使用费6,773,645.66元。 对于第三个争议焦点，现双方所签合同部分有效、部分无效，对于无效部分，原告显然无权主张逾期付款违约金，而就有效部分而言，兼顾原告主张的期间、本案实际情况、被告需向原告支付的租金数额、迟延付款期间及实际损失、过错程度等，酌定被告就迟延支付租金行为需向原告支付的逾期付款违约金为500,000元。 对于第四个争议焦点，被告系经原告同意进行装修，且双方合同中已明确约定租期届满或非因原告原因导致合同无法继续履行时，被告对涉案房屋的装修物及添置物归原告所有，被告返还涉案房屋时保持房屋及设施、设备的完好状态即可，鉴于此，被告在合同无效及解除的情况下，只需将涉案房屋按正常使用后的状态返还，对于原告要求被告将涉案房屋恢复至竣工验收毛坯房状态的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下： 一、原告上海车墩资产经营有限公司与被告上海金证保云科技有限公司就坐落于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号及北松公路XXX号、XXX号、李高路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋签订的《集体资产房屋租赁合同》、《集体资产房屋租赁合同补充协议》中涉及单位租赁房的部分无效，涉及其余房屋的部分于2019年12月19日解除； 二、被告上海金证保云科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩资产经营有限公司自2019年4月26日起至2020年6月17日止房屋租金及占有使用费6,773,645.66元(已抵扣被告上海金证保云科技有限公司已付押金3,000,000元)； 三、被告上海金证保云科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩资产经营有限公司逾期付款违约金500,000元； 四、驳回原告上海车墩资产经营有限公司的其余诉讼请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106,873元，财产保全费5,000元，诉讼费用合计111，873元，由原告上海车墩资产经营有限公司负担23,433元(已付)，由被告上海金证保云科技有限公司负担88,440元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 康晓莉 审 判 员 李晓蕾 审 判 员 沙 莎 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 林梅均 书 记 员 林梅均 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （四）损害社会公共利益； …… 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条…… 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 ……