广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2296号原告：江思颖，女，1990年8月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码440************123。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路9号2区第7层7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。原告江思颖诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称联晟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，根据原告申请，依法追加佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告江思颖及其委托诉讼代理人郭家贤、胡少强，被告盛明投资公司、盛明置业公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告联晟公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告盛明置业公司向原告退还物业转让款204978元；2.被告盛明置业公司以293640元为基数自2019年10月31日起至实际清偿完毕之日止按日万分之五标准向原告支付违约金；3.被告盛明置业公司向原告退还装修款60500元及该款自2019年11月18日至实际清偿完毕之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.被告联晟公司向原告退还装修设计费及订购装修材料费30000元及该款自2019年11月18日至实际清偿完毕之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；5.被告盛明投资公司对盛明置业公司上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》和《装修协议》。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将坐落于佛山市南海区********************物业的使用权转让给原告，总转让款为293640元，以分期付款的方式支付，并约定被告盛明置业公司须于2019年10月30日前将物业毛坯交付给原告。《装修协议》约定原告委托被告盛明置业公司进行装修，原告向盛明置业公司支付装修费60500元。同日，原告与联晟公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》，约定原告委托联晟公司对物业进行前期装修图纸设计及订购装修材料，原告向联晟公司支付装修设计费及订购装修材料费30000元。上述合同签订后，原告按约向被告盛明置业公司支付了物业转让款204978元、装修费60500元，向被告联晟公司支付了装修设计费及订购装修材料费30000元。但被告盛明置业公司并未按约将物业交付给原告。由于被告盛明置业公司在2019年10月30日未按约将物业交付给原告，2019年11月18日，原告与被告盛明置业公司、联晟公司分别签订《解除合同协议书》约定解除上述三份合同，被告盛明置业公司、联晟公司各自向原告退还已收取的款项，但被告至今未退还。盛明置业公司系一人有限责任公司，股东为盛明投资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，本案中，若盛明投资公司未能证明盛明置业公司的财产独立于自己财产，应当对盛明置业公司欠原告的债务承担连带责任。被告盛明置业公司辩称，一、原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》已经于2019年11月18日协商解除，自解除之日起，原告不得再以已经解除的物业使用权转让合同或装修协议向被告盛明置业公司主张权利。从双方签订的《解除合同协议书》第一条“现乙方（原告）申请解除合同……”以及第二条“双方一致同意解除上述合同……”的约定可知，解除涉讼的物业使用权转让合同以及装修协议是原告本人主动申请的，且双方系经协商一致的情况下协商解除涉讼的合同，系原告与被告盛明置业公司的真实意思表示，应受合法保护。故涉讼的物业使用权转让合同以及装修协议已于签订解除合同协议书当日协商解除。二、原告诉请被告盛明置业公司支付违约金无事实与法律依据，原告诉请的违约金起算时间有误。1、原告与被告盛明置业公司签订的《解除合同协议书》并无约定任何的逾期还款违约责任，原告诉请无合同依据。即便原告按照《物业使用权转让合同》为由主张权利，但双方已经协商解除了物业使用权转让合同，原告不得再以解除的合同向被告盛明置业公司主张权利。2、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。3、若原告按《物业使用权转让合同》约定向盛明置业公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年12月31日。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。《装修协议》第一条约定“乙方（原告）同意仅由甲方（盛明置业公司）对上述物业使用权物业进行装修，乙方同意委托甲方作为该物业装修的唯一授权方……非经甲方书面同意，乙方不得另行或自行对该使用权物业进行装修(含后续装修)”、第四条第1款约定“乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方（盛明置业公司）进行装修，并要求于2019年12月31日前完成装修并交付使用”，综合案涉《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告盛明置业公司，装修也必须是盛明置业公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告盛明置业公司完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明置业公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年12月31日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2019年10月30日。三、原告与被告盛明置业公司签订的《解除合同协议书》并未就逾期退还款项事宜约定任何的违约条款，原告诉请被告盛明置业公司支付利息无事实与法律依据。四、被告盛明置业公司并非签订《装修设计、装修材料订购协议》的主体以及款项的收取方，该协议项下的权利义务均与被告盛明置业公司无关。五、被告盛明置业公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告投资公司对被告盛明置业公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。综合上述事实和理由，原告与被告盛明置业公司已经协商解除涉讼的物业使用权转让合同以及装修协议，被告盛明置业公司仅负有退还物业使用权转让款以及装修款本金的义务，对于原告诉请的违约金、利息以及诉请被告投资公司承担连带责任的诉请应当予以驳回。被告盛明投资公司辩称，被告盛明置业公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告投资公司对被告盛明置业公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。被告联晟公司没有答辩。被告联晟公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方就对方提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。对到庭当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提交其与联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》、《解除合同协议书》以及联晟公司开具的收据均为原件，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场8座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年3月20日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：80622），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座0622号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积39.97平方米，其中套内面积29.45平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为293640元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款141648元于本合同签订当日支付（含定金），余款151992元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2018年6月15日前支付12666元，之后每三个月支付12666元，以此类推最后一期应在2021年3月15日前支付12666元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年12月1日至2029年12月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以268898元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年3月20日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司（甲方、受委托装修方）签订《装修设计、装修材料定购协议》（编号：80622），约定乙方现将其拥有物业使用权的涉讼物业全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私（赠送室内软装物品：电视、空调、电热水器、沙发、衣柜、床架、床头柜、书桌、窗帘、浴室毛巾支架、茶几、餐桌、吊灯），乙方同意仅由甲方（或甲方指定装修公司）对涉讼物业进行装修设计及定购装修材料，乙方于2018年3月20日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方，甲方开具相应收据。2018年3月20日，被告盛明置业公司出具收据确认收到原告所交涉讼物业的首期款122148元及首期余额款80000元，联晟公司出具收据确认收到原告所交涉讼物业的装修设计费30000元。后原告向盛明置业公司分别支付第一至五期分期款，每期12666元。原告与盛明置业公司一致确认原告已向盛明置业公司支付转让款204978元、装修款60500元。2019年11月18日，原告、被告盛明置业公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除《物业使用权转让合同》及《装修协议》，盛明置业公司退还原告已支付款项265478元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还43869.5元，第二期于2020年2月20日前退还73869.5元，第三期于2020年3月20日前退还73869.6元，第四期于2020年4月20日前退还73869.5元；盛明置业公司如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如盛明置业公司未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。同日，原告、被告联晟公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除《装修设计、装修材料定购协议》，联晟公司于2020年1月20日前退还原告已支付款项30000元；联晟公司如期全额退款之日为双方签订的涉讼转让合同、《装修设计、装修材料定购协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如盛明置业公司未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2020年1月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述称，因被告盛明置业公司未按合同约定交付涉讼物业，原告提出解除合同，故双方签订《解除合同协议书》。盛明置业公司陈述涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订涉讼转让合同时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2019年10月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年10月30日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为32年2个月（2019年10月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年10月30日至2039年10月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年10月30日至2051年12月30日）的约定无效。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年10月30日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款204978元，已超出其承租20年应支付的对价（293640元÷32年2个月×20年），但盛明置业公司迟延交付涉讼物业，致使双方于2019年11月18日签订《解除合同协议书》。虽然《解除合同协议书》约定被告盛明置业公司如期全额退款之日为《物业使用权转让合同》及《装修协议》正式解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除《物业使用权转让合同》及《装修协议》，且此后双方亦并未再继续履行此二份合同，故本院确认《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定及《装修协议》实际已于2019年11月18日解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《装修协议》亦已解除，因此被告盛明置业公司应返还已收取的转让款204978元、装修款60500元予原告。根据《解除合同协议书》的约定，被告盛明置业公司如期全额退款后，双方就《物业使用权转让合同》全部权利义务方了结，现被告盛明置业公司未按期退款，即便《物业使用权转让合同》已协商解除，原告亦有权根据《物业使用权转让合同》的约定，向被告盛明置业公司主张逾期交付致使合同解除的违约责任。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款204978元为本金从逾期交付之日即2019年10月31日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。原告主张的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。盛明置业公司未按照《解除合同协议书》的约定如期退还装修款，应当支付自逾期退款之日即2020年1月21日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告主张超出部分的利息，本院不予支持。原告与联晟公司协商解除《装修设计、装修材料定购协议》并约定退款时间，现联晟公司逾期退款，其应退还返还装修设计费用及定购装修材料费30000元，并支付自逾期之日即2020年1月21日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告主张超出部分的利息，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款204978元予原告江思颖；二、被告佛山盛明置业有限公司应支付以204978元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告江思颖，本项随上列第一项清；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元并以该款为本金从2020年1月21日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告江思颖；四、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还30000元并以该款为本金从2020年1月21日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告江思颖；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第一至三项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告江思颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半2961.39元，财产保全费2020元，合计4831.39元（原告江思颖已预交），由佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担4556.39元，珠海市联晟装饰工程有限公司负担275元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年五月八日书记员  林浩成