河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初306号原告：新密市祥和房地产开发有限公司，住所地新密市长乐路栖霞街。统一社会信用代码：914101837571028342。法定代表人：张峰桥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志豪，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽娟，河南长胜源律师事务所实习律师。被告：郑州豫密万家商贸有限公司，住所地新密市长乐路与祥云街交叉口家世界**。统一社会信用代码：91410183MA3XA9EN90。法定代表人：钱新战，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙钰，河南京原律师事务所实习律师。原告新密市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）与被告郑州豫密万家商贸有限公司（以下简称万家公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥和公司的委托诉讼代理人张志豪、被告万家公司的委托诉讼代理人高建伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方《房屋租赁合同》已经解除，被告返还原告房屋；2、依法判令被告向原告支付2019年12月31日前拖欠的租金478.3456万元，并按原租金标准（每年190万元）计算自2020年1月1日起至被告交还房屋止的房屋占用费；3、判令被告支付违约金100万元；4、本案的诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实与理由：2017年10月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》由被告承租原告所有的位于新密市长乐路青屏苑项目A区块商业项目的负一层至第三层，租赁面积11957.2平方米，合同中对以前拖欠租金的承担、之后租金的支付等事项进行了约定。签订合同后被告未按合同约定履行，拖欠两年多租金拒不支付，2019年12月4日，原告书面通知被告解除双方的《房屋租赁合同》。截止2019年12月31日，被告拖欠租金478.3456万元，被告的违约行为给原告造成重大经济损失，根据合同约定，被告须赔偿原告违约金100万元。为此，原告诉至本院。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据，第一组证据：2017年10月27日《房屋租赁合同》一份，证明原、被告签订租赁合同的事实及截止本案起诉时被告欠付租金478.3456万元，根据合同约定被告要赔偿原告违约金100万元。第二组证据：《解除合同通知书》一份、照片一张、微信截图一张、手机录屏视频一份，证明因被告欠付原告租金，原告通过直接送达及微信送达的方式向被告发出《解除合同通知书》。第三组证据：2020年1月18日《告知书》一份、《通知书》一份、照片一组、《关于新密市祥和房地产开发有限公司通知书的复函》一份，证明原告发出解除合同通知后，被告拖延返还房屋，原告于2020年1月18日到被告商场送达《告知书》、《通知书》敦促被告返还房屋，被告回函同意解除租赁合同，愿意返还房屋。被告万家公司辩称，一、原告关于“判令被告向原告支付2019年12月31日前拖欠的租金478.3456万元”的诉请不能成立。1、被告已经支付租金471.3万元。2、原告没有全面履行《房屋租赁合同》向被告交付租赁范围。3、被告在租赁房屋后加装的电梯等装修装饰物及附属设施，原告没有按照《房屋租赁合同》约定抵扣房租。4、租赁范围房屋的质量问题给被告造成严重经济损失，原告应当赔偿被告经济损失或者抵扣租金。二、原告作为违约方，其不享有合同解除权。1、原告没有确保租赁范围不被第三人提出异议，严重影响被告的经营。2、原告一直没有为被告开具增值税发票，给被告造成了很大的经济损失。三、原告私自解除《房屋租赁合同》，停水停电、封闭出入通道，给被告造成了巨大的经济损失，原告应当赔偿被告经济损失，并支付违约金100万元。被告万家公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据，证据1：租赁合同1份，证明租赁范围负一层面积，原告没有向被告全部交接，原告没有向被告开具租赁发票和水电费发票，租赁范围被第三人提出异议，原告存在违约行为。证据2：照片六张，证明原告提供的租赁物存在严重质量问题。证据3：《紧急复函》一份，证明在被告向原告复函并多次协商沟通的情况下，原告单方关门、断水断电、封闭出入通道，给第三方商户造成了严重的经济损失。本院经审理认定的事实如下：2017年10月27日，原告祥和公司与被告万家公司签订《房屋租赁合同》，约定：祥和公司将坐落于河南省郑州市新密市长乐路青屏苑项目A区块商业项目的负一层至第三层，租赁面积11957.2平方米出租给万家公司。租赁期限：自2013年2月1日至2023年1月31日止。租金标准：2015年1月1日至2016年12月31日，万家公司欠祥和公司348.9456万元，于2018年元月1日起按合同2.5.3约定逐月偿还，也可以提前偿还；自2017年1月1日起，租金标准为每年190万元，2017年的租金万家公司于本协议签订之日向祥和公司缴纳30万元，2017年10月25日前向祥和公司缴纳30万元，2017年11月25日前向祥和公司缴纳60万元，2017年12月25日前向祥和公司缴纳70万元；2018年元月1日后的租金，万家公司于每月10日向祥和公司缴纳当月租金，其中元月到十月每月租金为16万元，11月和12月每月租金15万元。合同还约定了店招、外墙、停车位、房屋使用、修缮责任及其改建、装修、违约责任等。被告在2017年、2018年、2019年三年期间均存在未按合同约定履行支付租金义务的事实。另查明，2019年12月3日，原告通过微信向被告公司的原法定代表人钱书灿发送《解除合同通知书》。2019年12月6日，原告直接向被告公司送达《解除合同通知书》，被告公司的经理予以接收，有当天接收照片为证。2020年1月18日，原告向被告及其第三方商户发送告知书、通知书，通知被告于2020年1月24日下午6点之前腾清“家世界购物广场”，清退所有商户，交还租赁商场，原告将于2020年1月24日下午6点停止水电供应，封闭出入通道。2020年1月23日，被告向原告复函：“请原告停水停电、清场延长至2020年2月9日21时，并保证和承诺2020年2月9日21时清场完毕”。又查明，被告于2020年1月19日将法定代表人由钱书灿变更为钱新战。原告自认自2017年至2020年1月被告共计支付租金440.6万元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、《告知书》、《通知书》、《关于新密市祥和房地产开发有限公司通知书的复函》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表达，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告是否享有合同解除权及发出解除合同通知的法律效力，根据《房屋租赁合同》10.2条约定：“万家公司违反本协议约定，没有按约定足额支付当月租金并偿还以前所欠租金时，视为万家公司严重违约”。10.5条约定：“一方构成违约的，违约方需赔偿对方违约金100万元，同时守约方有权选择以向违约方发出书面通知的方式提前终止本合同”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告万家公司与原告签订合同后在2017年、2018年、2019年支付租金的过程中均未按合同约定按期足额支付租金且至今拖欠租金数额较大，被告拖欠租金的行为严重违约，原告根据《房屋租赁合同》10.5条约定的解除方式向被告公司直接送达书面通知解除合同符合当事人的约定及法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告于2019年12月6日将《解除合同通知》原件送达到被告公司，被告予以接收，合同自通知到达被告时解除，即原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除。被告辩称原告没有确保租赁范围不被第三人提出异议，严重影响其经营，却未提供相关证据予以支持，且《房屋租赁合同》约定因祥和公司主观过错导致万家公司全面停业连续六十日，且系构成万家公司全面停业之唯一原因的，祥和公司应当予以赔偿，被告并未提供证据证明因原告的原因造成其全面停业连续六十日，故被告的辩称本院不予采纳。关于原告主张返还房屋的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《房屋租赁合同》解除后，被告应当将案涉租赁商场返还给原告，故对原告的该项诉请本院予以支持。关于被告是否拖欠租金及具体数额问题，本案中《房屋租赁合同》中约定2015年1月1日至2016年12月31日被告欠原告租金348.9456万元，自2017年1月1日起租金标准为每年190万元，截止2019年12月31日被告应付租金为348.9456万元（2016年12月31日前）＋190万元/年×3年=918.9456万元，庭审中要求被告在庭审结束后五日内向本院提交对账清单，但被告在庭审后五日内并未向本院提交支付租金的清单及支付凭证，故对被告辩称其2017年至2020年1月共计支付租金471.3万元辩称本院不予采纳，对原告自认的被告已支付租金440.6万元本院予以确认，故被告尚欠原告租金918.9456万元-440.6万元=478.3456万元。另《房屋租赁合同》第2.4条约定万家公司应于本合同签订之日支付祥和公司履约保证金，共计人民币50万元，其中20万在万家公司开业半年后转为租金，剩余的30万元在本合同租赁期满后15个工作日内且万家公司无违约的情况下无息退还。本案中履约保证金的作用在于保证被告按时履行合同约定的义务，但若被告违约，其目的应为抵扣对原告造成的损失，而本案中祥和公司已经向本院诉请100万元违约金，该履约保证金与违约金的性质均为违约后用以减少对原告造成的损失，不能同时适用，故除却已经转为租金的20万元，剩余30万元保证金应在被告应付租金中予以抵扣，即被告应支付租金为478.3456万元-30万元=448.3456万元。被告辩称租赁房屋质量存在问题应当抵扣租金，《房屋租赁合同》第6.1条约定：“出现维修的情形时，祥和公司应按万家公司要求立即组织实施，届时祥和公司若在收到万家公司书面报告后三个工作日未实施维修行为时，万家公司有权自行联系第三方进行维修，费用由祥和公司承担，万家公司须提供维修费用清单。”但被告并未提供需要维修的书面报告及维修费用清单等被告进行维修的证据，故被告的辩称本院不予采纳。被告辩称加装电梯等装修装饰物及附属设施原告没有按照合同约定进行抵扣，双方的实际租赁期限为2013年2月1日至2023年1月31日，本案中双方签订的《房屋租赁合同》时间为2017年10月27日，即在签订本合同时被告已经装修完毕且使用长达四年多。《房屋租赁合同》6.4条约定：“万家公司在租赁房屋上的装修装饰物及附属设施、变压器已经抵扣房租，其所有权归祥和公司所有。”双方在签订该合同时对以前的欠付租金进行了结算，合同中也明确约定已经抵扣房租，被告也没有提供相关证据证明在签订合同时结算数额中未包含抵扣部分，故被告的辩称本院不予采纳。关于被告是否应当支付违约金，双方《房屋租赁合同》第10.5条约定：“一方构成违约的，违约方需赔偿对方违约金人民币壹佰万元整。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”被告万家公司长期拖欠租金，明显已经违约，但本案原告并未提供证据证明因被告未按期支付租金给原告造成了除资金占用利息之外的损失，双方约定违约金100万元显然过高，结合资金占用期间同期银行贷款利率，本院酌定违约金为40万元。关于原告要求按照年190万元/年的标准支付自2020年1月1日起至被告交还租赁市场止的占有使用费，原告于2020年1月18日向被告送达告知书限被告于2020年1月24日下午6点前交还租赁商场，2020年1月23日被告向原告送达复函保证2020年2月9日21时以前配合原告进行清场。原告于2020年1月24日对被告采取了停水停电、封闭通道等措施。对原告主张的自2020年1月1日起至2020年1月24日的房屋占有使用费，因被告在该段时间仍正常进行营业，故对原告主张按照合同约定的年租金190万元/年标准计算该段时间房屋占有使用费本院予以支持，即2020年1月1日至2020年1月24日的占用使用费为190万元/年÷365天×24天=12.4931万元。对原告主张的自2020年1月25日至实际交还租赁市场止的占有使用费，因当时正值春节期间商户、超市储备大量货物，原告一刀切的采取停水停电、封闭通道有所不当，又考虑到当时正值疫情期间，封闭商场是疫情防控政策的需要，原告封闭通道，被告亦没有再经营，被告未能及时撤场是多方面原因造成的，故对原告主张的自2020年1月25日起至实际交还租赁市场止的占有使用费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：原告新密市祥和房地产开发有限公司与被告郑州豫密万家商贸有限公司于2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除；被告郑州豫密万家商贸有限公司于本判决生效后20日内将位于新密市长乐路青屏苑项目A区块商业项目的负一层至第三层（共四层）交还原告新密市祥和房地产开发有限公司；被告郑州豫密万家商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告新密市祥和房地产开发有限公司支付截止2019年12月31日前的租金448.3456万元；被告郑州豫密万家商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告新密市祥和房地产开发有限公司支付自2020年1月1日起至2020年1月24日止的租赁房屋占有使用费12.4931万元；被告郑州豫密万家商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告新密市祥和房地产开发有限公司支付违约金40万元；驳回原告新密市祥和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费52285元，由原告新密市祥和房地产开发有限公司负担7007元，由被告郑州豫密万家商贸有限公司负担45278元，保全费5000元由被告郑州豫密万家商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，并在缴费之日起三日内将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭胜利人民陪审员  杨进生人民陪审员  王二寿二〇二〇年五月十二日书 记 员  申艺鸣