沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初893号原告：黄亚兰，女，1972年2月27日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：马桂芳，系沈阳市大东区爱心法律服务所法律工作者。被告：陈鑫，女，1973年4月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：包满桌，女，1982年7月5日出生，蒙古族，住沈阳市皇姑区。被告：王会军，男，1984年7月5日出生，汉族，住址同上，（缺席）原告黄亚兰诉被告陈鑫、包满桌、王会军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄亚兰委托诉讼代理人马桂芳、被告陈鑫、包满桌到庭参加诉讼。被告王会军经本院依法传唤未到庭参加诉讼并未提出答辩意见，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令三被告给原告退回购房款68万；二、请求人民法院依法判令三被告赔偿原告违约金，包括因购房所造成的损失装修费及房屋升值损失等共计20万元；三、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告于2019年1月20日经沈阳市于洪区馨佳房产中介所介绍，从被告陈鑫手中购买了位于沈阳市于洪区，建筑面积115.95平方米，原产权人系包满洲和王会军，经查，该房屋是被告陈鑫从被告包满洲、王会军手中购买的，被告陈鑫未办理产权更名过户，只办理了公证委托原告，买房时陈鑫误导原告。该房屋交易时间不足两年，如两年内办理更名过户，要向国家缴纳个人所得税。如果到2019年11月5日办理更名过户会省下一笔可观的税款，因为原告买房心切，便听信了陈鑫的说辞。原告于2019年1月20日与陈鑫签订了房屋买卖协议书，房屋交易价格为69万元，并先后分五次将购房款68万元交给陈鑫，余下1万元案合同约定在房产更名过户时一次性给付被告陈鑫。被告陈鑫于2009年1月20日将交易房屋的钥匙、产权证及被告包满洲、王会军与被告陈鑫签订的公证委托交付给原告，随后原告对所购房屋进行了全方位的装修。2019年11月5日，原告按合同约定与被告陈鑫一同前往沈阳市于洪区房产局办理房产更名过户手续时，发现原告所购位于沈阳市于洪区黄海街31-9号2-5-1的房屋已被沈阳市大东区人民法院查封冻结，无法办理产权更名过户。原告于2016年12月找到沈阳市大东区人民法院民事审判庭，得知原告所购房屋因原房主包满桌、王会军与单静有欠款纠纷而被查封。现原告出资68万元购买房屋，并对房屋进行了装修，但该房屋无法办理更名过户，并已被第三方诉讼查封冻结，原告权利无法实现。综上所述，原告出资购买的房屋无法办理产权变更登记，原告无法实现法律上的所有权，故原告根据中华人民共和国民法总则及物权法之规定，依法起诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈鑫辩称：我并没有误导原告，原告应该找中介。我卖原告房子的时候房子并没有被查封。案涉房屋是原房主包满桌、王会军与单静有纠纷，与我没有关系。被告包满桌辩称：我卖房子的时候房子没有问题，2019年1月15日的时候卖出的，卖了60万元，房款陈鑫已经给我了。被告王会军经本院依法传唤未到庭参加诉讼并未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈鑫自认2019年1月15日购买了被告包满桌位于沈阳市于洪区产，交易金额60万元。60万元包满桌已经收到。但未办理更名过户手续。陈鑫为了将房屋再次变卖，2019年1月15日，被告包满桌、王会军与被告陈鑫办理委托公证书，内容为委托人包满桌、王会军，受托人陈鑫委托人包满桌、王会军系夫妻关系，包满桌系坐落于沈阳市于洪区屋所有权人，该房屋包满桌单独所有建筑面积115.95平方米，用途住宅，房屋所有权编号：辽（2017）沈阳市不动产权第0532460号，委托人现委托陈鑫为代理人，以委托人的名义办理委托事项，并签署与委托相关的一切文件。委托人保留亲自接收房款的权利，房款直接汇入委托人名下的银行账户，并签署与委托事项相关的一切文件，委托事项为1、代为办理上述房产出卖，并由受托人确定买卖合同的全部条款并签订买卖合同，代表委托人协助买受人变更上述房屋所有权登记簿即更名过户；2、代为办理（或放弃办理）资金账号的签约（确认）等一切相关手续；办理上述房产交易时资金监管的相关手续及签署与之相关的一切文件；3、该房屋的查档、核档案；4、到房产部门代为申请办理产权交易登记、签署房屋所有权转移登记申请书等过户手续；5、上述事项办理过程中，如需委托人交纳相关税费、则由受托人全额代为预先交付，并签署先关文件；6、配合买受人办理二手房交易贷款，并签署相关文件；7、办理涉及上述房屋之水、电、煤气、供暖、物业、有限电视、电话及房屋相关之配套设施使用费之缴纳及用户名称之变更；8、代为办理房产交易限购（售）查问，并签署与之先关的一切文件。委托期限：从2019年1月15日起至2020年1月14日止。委托人在委托期限内所实施的法律行为及签署与委托事项相关的一切文件，委托人均予以承认。2019年1月20日，陈鑫（甲方）与黄亚兰（乙方）签订房屋买卖协议书，内容为1、甲方是公证书房，2019年11月5日更名过户，甲方无条件配合乙方更名；2、甲方不管税，乙方2019年欠交10万元，正月二月二之前交20万元，剩余钱在2019年5月1日前交齐。3、2019年一切费用，由甲方补齐、取暖费不欠，由甲方补到二个月。4、如果互相不买不卖，双倍赔偿。2019年1月20日，陈鑫出具收条，收到黄亚兰购房定金3万元，2019年2月1日陈鑫收到黄亚兰购房款10万元，2019年3月11日，陈鑫中国邮政储蓄银行账户收到黄亚兰转账购房款20万元，2019年5月4日，陈鑫中国邮政储蓄银行账户收到黄亚兰转账购房款24.5万元，2019年5月18日，陈鑫中国邮政储蓄银行账户收到黄亚兰转账购房款10万元，陈鑫认可共计收到黄亚兰购房款68万元，包括以上银行转账54.5万元，现金13.5万元。另查明，被告陈鑫与原告黄亚兰签订买卖房屋合同后，将该房屋房证、契证、钥匙等相关手续及房屋交付给黄亚兰，黄亚兰对该涉案房屋进行了装修并入住至今。2019年11月20日，原告黄亚兰与被告陈鑫到房产大厦办理房屋过户手续时，经查询，该涉案房屋已经被大东法院查封。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告王会军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见等证据，对本案相关法律事实依法予以确认。根据《民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效（一）行为人具有相应的民事行为能力（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定，行为人与相对人虚假的意思表示实施的民事行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。原告黄亚兰与陈鑫签订了位于沈阳市于洪区的房产买卖协议书，该合同系双方真实意思表示，成立并生效。本院认定涉案房屋的买卖主体为原告黄亚兰与被告陈鑫。对于被告陈鑫与包满桌签订委托公证的行为系为了陈鑫转卖该房屋办理过户手续的变通办法，被告陈鑫与被告包满桌没有真实的委托关系，被告陈鑫与被告包满桌真实的意思表示实际为买卖房屋关系。陈鑫买入该房屋后，将涉案房屋卖给黄亚兰，该房屋在履行过户手续过程中，房屋存在瑕疵，致使房屋无法办理过户手续，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现原告黄亚兰诉至法院要求被告返还购房款68万元的请求，即解除买卖合同的要求，因合同目的已经无法实现，原告黄亚兰有法定的解除合同的权利，解除的通知到达被告陈鑫时生效，故本院确认2020年5月10日，被告陈鑫收到起诉状日期之日，双方房屋买卖合同解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算、清理的条款。本案合同解除后，违约责任的认定，原告黄亚兰与被告陈鑫签订买卖合同时，房屋尚未满2年，为了避税，双方约定2019年11月15日办理更名过户手续，但此时房屋因包满桌欠案外人款项，该房屋被大东法院查封。根据合同相对性原则，因被告陈鑫未保证其出卖的房屋无瑕疵，陈鑫具有违约行为，被告陈鑫应将房款68元返还给原告黄亚兰，合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。本案，原告黄亚兰与被告陈鑫买卖房屋合同约定，双方不买不卖，违约方应双倍赔偿，原告黄亚兰主张被告给付违约金包括装修款、房屋升值等损失，共计20万元，因原告已经入住该房屋并装修，故损失赔偿额应包括装修损失，现合同目的不能实现，且原告尚失与他人订立合同的机会，造成了原告的合同履行后房屋升值损失落空，且合同约定不买不卖，双倍赔偿，故对原告的主张陈鑫赔偿违约金20万元的主张，本院予以支持。对于原告主张的违约金损失，陈鑫主张房屋装修费用过高，但又明确表示不申请鉴定，承担举证不能的不利后果。合同解除的后果，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况，可以恢复原状、采取补救措施，赔偿损失。故涉案房屋应予返还给陈鑫，但因涉案房屋在大东法院存在查封，故暂时无法返还，本案不做处理。对于原告黄亚兰主张的向被告包满桌及王会军主张各项损失的要求，根据合同相对性原则，被告包满桌与黄亚兰无真实的买卖关系，故本院不予支持，本案被告包满桌、王会军与被告陈鑫的关系，被告陈鑫可以另行提起诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条《民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于适用中华人共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告黄亚兰购房款680000元；二、被告陈鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告黄亚兰违约金200000元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告陈鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，保全费5000元，由被告陈鑫承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈海瑛人民陪审员  李 冬人民陪审员  李 娜二〇二〇年十二月十六日书 记 员  李晨熠