上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初21472号原告(反诉被告)：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。委托诉讼代理人：韦白帆，女。被告(反诉原告)：韦林福，男，1954年12月3日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王雨春。委托诉讼代理人：王赵康。上海自如企业管理有限公司(以下简称自如公司)与韦林福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案。诉讼过程中，韦林福提出反诉，故本院于2019年11月7日依法适用简易程序，就本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。自如公司的委托诉讼代理人韦白帆，韦林福及其委托诉讼代理人王雨春、王赵康到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭并于2020年9月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。自如公司的委托诉讼代理人韦白帆，韦林福及其委托诉讼代理人王雨春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自如公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2018年6月20日签订的《资产管理服务合同》于2018年8月12日解除；2、要求被告支付违约金12,520元；3、要求被告承担房屋装修损失费、配置折旧费(以评估金额为准)；4、要求被告返还服务质量保证金5,960元。事实与理由：2018年6月20日，韦林福向自如公司提供房地产权证明及身份证复印件，证明其系上海市黄浦区瑞金二路XXX弄XXX号楼701室房屋(以下简称系争房屋)唯一权利人，自如公司依据该产权证书与韦林福签订了《资产管理服务合同》，约定自如公司受韦林福委托管理运营系争房屋，管理期限自2018年6月28日起至2023年12月4日止。自如公司对系争房屋进行了重新装修和设备配置后，与案外人白某某订立《房屋租赁合同》。白某某在使用系争房屋过程中，多次受到韦林福妹妹在房门泼油漆字的骚扰。2018年8月12日，白某某与自如公司解除《房屋租赁合同》。根据《资产管理服务合同》约定，韦林福的行为已经构成违约，自如公司起诉要求以其与白某某的合同解除日作为《资产管理服务合同》的解除日。根据《资产管理服务合同》第7.2条的约定，韦林福应向自如公司支付违约金12,520元，装修损失费、家具家电配置折旧费并返还服务质量保证金5,960元。韦林福辩称，1、自如公司未根据《资产管理服务合同》第8条约定向韦林福出具解除合同的书面通知，双方直至2019年11月21日才办理系争房屋交接手续。此前，系争房屋一直由自如公司占有使用，故韦林福同意解除《资产管理服务合同》但不认可自如公司所称的解除时间和解除事由。2、韦林福按约交付系争房屋，自如公司占有使用期间从未支付过任何租金。自如公司与案外人签订房屋租赁合同后又自行解除，此节事实与韦林福无关，不应将解约责任归于韦林福，故不同意支付违约金。3、韦林福同意对系争房屋不可分离的装修部分适当进行补偿，其余与系争房屋可以分离、拆除的物品，要求自如公司取回。4、韦林福同意在自如公司支付租金前提下，返还服务质量保证金。韦林福向本院提出反诉请求：1、要求确认反诉原、被告于2018年6月20日签订的《资产管理服务合同》于反诉状副本送达之日解除；2、要求自如公司腾空并向韦林福返还系争房屋；3、要求自如公司按照每月6,260元的标准支付韦林福自2018年7月25日起至2019年11月21日止的租金和房屋占有使用费。4、要求自如公司支付违约金12,520元。诉讼过程中，因原、被告办理了系争房屋交接手续，故韦林福撤回第二项诉讼请求。事实与理由：韦林福与自如公司签订的《资产管理服务合同》非自如公司所称的委托合同，而系房屋租赁合同。案外人韦菊英以其户口在房屋内为由阻止出租，致租客与自如公司解约。之后，韦林福要求自如公司返还系争房屋、拆除和搬离属于自如公司所有的家电家具等，但自如公司以韦林福未先行支付违约金、装修费、配置费为由不予交还，也不允许韦林福入住。韦林福认为，自如公司拖欠租金，构成违约，故提起反诉。自如公司辩称，同意解除《资产管理服务合同》，但坚持己方的解除事由和解除日期。根据《资产管理服务合同》约定，系争房屋内的相关配置设施所有权归韦林福所有，自如公司在韦林福支付折旧费前不同意腾空系争房屋，但韦林福可以进房查看。自如公司受韦林福委托对外出租系争房屋，在扣除委托费用后将租金余款交付韦林福。因租客遭到韦菊英多次骚扰致房屋租赁合同解除，系争房屋至今未产生实际收益，故自如公司无须向韦林福支付租金并承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、自如公司提供的房屋装修成本明细清单，证明系争房屋装修配置价值；2、自如公司提供的折旧费计算清单，证明系争房屋残值；3、自如公司提供的短信两条，证明其于2019年3月20日告知韦林福家人系争房屋密码以及修改事宜，韦林福凭借该短信已经对系争房屋进行交接。韦林福对证据1、2不予认可，认为在无票据佐证的情况下，无法核对相应的金额。对证据3的真实性认可，韦林福收到的第一条短信系其担心房屋渗水漏电，向自如公司提出配合进行房屋安全检查活动，非自如公司所称双方已经为解除合同交付系争房屋。韦林福未收到第二条短信且认为自如公司安装电子锁后，可以随时修改密码。因自如公司无法提供证据1、2费用产生的相关票据，且原、被告庭审中同意对系争房屋装修残值以及家具家电现值进行评估，并以评估结果作为费用依据，故对证据1、2的证明力不予认可。关于证据3，因自如公司自认从未发出过书面解除通知，且该短信前后亦无解除合同的意思表示，故仅凭该两条短信，无法认可韦林福收到自如公司要求解除合同并进行房屋交接的意思表示，在自如公司意思表示不明确的情况下，韦林福单方面没有配合进行房屋交接的义务。在无其他证据补强的情况下，也不能认定韦林福凭借短信收房的事实，故本院对该证据的证明力不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为韦林福。原告原企业名称为上海自如资产管理有限公司，于2019年10月变更企业名称为上海自如企业管理有限公司。2018年6月20日，自如公司(合同乙方)与韦林福(合同甲方)签订《资产管理服务合同》，约定甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。管理期限自2018年6月28日起至2023年12月4日止。甲方应当在2018年6月28日向乙方交付系争房屋。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6,260元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方。乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益。单个结算周期内产生的增值收益，甲方同意将该结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方。甲方同意将单个结算周期内产生增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方。关于服务质量保证金。管理期间内，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金(服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益)，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以剩余保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金6,260元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日5个工作日内支付给甲方。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中抵扣低于预期收益的部分，一旦发生前述扣除的情形，乙方应当在扣除之日起24小时内予以补足。双方认可自2018年8月27日始计收收益，每个履约年度内每个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年9月26日。管理期内，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费。合同到期或提前解约乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态。在管理期限内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期25天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。合同第6.2条(1)(d)约定，其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的，乙方有权随时单方解除合同。第7.2条约定，甲方违反第6.2(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失：装修损失费；新配置设施损失费。乙方向资产使用人支付的违约金。韦林福于2018年6月28日向自如公司交付系争房屋。2018年7月2日，自如公司向韦林福支付服务质量保证金5,960元。自如公司对系争房屋装修并将房门更换成智能电子锁后于2018年7月25日与白珏成签订《房屋租赁合同》并交付系争房屋。之后，系争房屋大门被泼漆涂字，内容为“告示此房屋内有多人户口并享有房屋权益。房产纠纷未解决，不可对外租借，造成一切经济损失，后果自负。房产共有人：韦菊英。021-XXXXXXXX”。2018年8月12日，自如公司与白珏成达成《解约协议》，解除了有关系争房屋的房屋租赁合同并结算了相关费用，自如公司收取了白珏成房屋租金4,915元和服务费393元。之后，自如公司要求韦林福解决案外人泼漆纠纷事宜。韦林福清理大门油漆后，系争房屋大门于2019年2月28日再次被落款人为“韦菊英”的泼漆涂字，韦林福称曾经为此报警，警方表示系家务事让其自行处理。2019年3月20日，自如公司工作人员向韦林福家人发送短信，告知智能锁密码修改方法。2019年4月4日，自如公司向上海市徐汇区人民法院提起本案诉讼，案件进入诉调阶段，韦林福于同年4月12日收到起诉状副本。上海市徐汇区人民法院于2019年5月29日作出(2019)沪0104民初14190号民事裁定，以本案符合房屋租赁法律关系的构成要件，涉案《资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同，应当由不动产所在地法院为由裁定移送至上海市黄浦区人民法院处理。2019年9月6日，本院依法受理该起房屋租赁合同纠纷。原、被告于2019年11月21日就系争房屋进行交接，自如公司购置的家具家电尚在系争房屋内。庭审中，自如公司就系争房屋装修残值申请评估，评估结果为所涉房屋残值为28,339.07元。对家具家电的现值，根据原、被告庭上所述，本院酌定为10,000元。本院认为，结合双方的各自诉请内容以及举证情况，本院归纳争议焦点如下：1、本案的系争基础法律关系是房屋租赁合同还是委托合同；2、涉案合同解除的归责方；3、自如公司对系争房屋占有利益损失分担。一、本案的系争基础法律关系根据《资产管理服务合同》约定，韦林福负有向自如公司交付系争房屋并就该房屋承担瑕疵担保责任。自如公司向韦林福按月进行收益结算。虽合同就收益部分约定了“预期收益”、“实际收益”、“增值收益”、“增值收益分成”等名称并明确各自含义，但自如公司向韦林福按月支付收益的金额固定，即每月支付相当于预期收益金额的6,260元。自如公司对外出租收取的租金若低于预期收益金额的，需从服务质量保证金中予以抵扣，由此可见自如公司对外出租的收益风险实际与韦林福无关。从该份合同的主合同权利义务约定来看，符合房屋租赁合同的特征。自如公司主张涉案合同为委托合同，但其以自己名义与案外人签订《房屋租赁合同》后，在履约的各个阶段，均未向韦林福履行委托合同应有的法定报告义务，且自行与案外人办理解约手续并进行结算。综上，从《资产管理服务合同》约定的主要权利义务内容以及原告、被告、白珏成三方的履约情况来看，原、被告之间建立的法律关系应为房屋租赁合同关系。涉案合同解除的归责方原、被告均以对方违约为由主张解除合同，自如公司认为违约事由系案外人的侵权行为致合同目的无法实现，韦林福则表示自如公司拖欠租金构成违约。本院认为，根据《资产管理服务合同》约定，韦林福应当知晓自如公司租赁系争房屋的目的系装修后转租获益，自如公司作为经营者对租赁房屋负有较于一般出租方更高的注意义务。因自称“韦菊英”的案外人表示对该房屋享有产权并对系争房屋实施大门泼漆的不当行为，客观上对租客正常使用系争房屋造成干扰，导致租客白珏成与自如公司就系争房屋提前解约。嗣后，因案外人侵权行为的持续性，韦林福未能自行消除该侵权行为带来的不利影响，无法提供适宜长期稳定居住的房屋。自如公司提出解约，符合合同约定，虽侵权行为系案外人所某，但根据合同相对性原则，韦林福应当对此承担违约责任。自如公司与租客白珏成的《房屋租赁合同》虽于2018年8月12日解除，但起诉前从未向韦林福发出解除合同的意思表示，故本院以起诉状副本送达之日即2019年4月12日作为合同解除日。根据《资产管理服务合同》约定，自如公司应当自2018年8月27日起计算系争房屋租金收益并在2018年9月26日作为支付第一笔收益的结算日，韦林福同意在装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期内不收取收益。故韦林福以自如公司不支付收益为由行使合同解除权，缺乏法律依据，本院不予支持。韦林福作为违约方，应根据约定向自如公司承担违约责任，即支付系争房屋装修残值28,339.07元、家具家电现值10,000元并返还自如公司已经支付的5,960元服务质量保证金。三、自如公司对系争房屋占有利益损失分担自如公司虽然在案外人实施侵权行为且韦林福不能消除上述不当影响的情况下于2019年3月通过短信告知韦林福电子锁密码以及修改事宜，但从未明确表达过要求解除合同并进行房屋交接的意思表示，故本院不予采信自如公司以该短信作为系争房屋已经交接依据的意见，双方实际于2019年11月21日进行的房屋交接。对韦林福主张的2018年7月25日起至2019年11月21日止的房屋租金和占有使用费，本院认为，根据《资产服务管理合同》约定，原、被告理应从2018年8月27日开始计收收益，但因为寻找客户或客户更换空档期等造成的房屋空置期，韦林福同意不收取任何收益。因案外人的侵权行为造成租客在2018年8月12日退租，韦林福对此知晓并采取措施避免侵权人继续实施侵权行为，但直至2019年2月底，系争房屋的上述不利影响还未消除，自如公司未向韦林福支付上述期间的租金收益符合合同约定情形。此后，韦林福于2019年3月向自如公司要求返还房屋，自如公司在明知系争房屋无法转租的情况下以相关费用未实际支付为由拒绝腾房，其即便于当月发短信告知密码更换事宜，以此表示同意韦林福收房但之后亦未进一步跟进韦林福的收房情况，故自如公司对系争房屋在2019年3月20日至2019年4月12日期间的空置损失存在过错，本院酌情从其主张的违约金中予以扣减相关金额。自如公司以起诉方式主张解除合同后，负有在合理期限内向韦林福返还房屋的后合同义务，但现未有证据证明自如公司积极要求交房的事实，故酌定支付截至2019年11月21日的房屋占有使用费43,820元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百七十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司与被告(反诉原告)韦林福于2018年6月20日签订的《资产管理服务合同》于2019年4月12日解除；二、被告(反诉原告)韦林福应当于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司支付房屋装修损失费28,339.07元、配置折旧费10,000元；三、被告(反诉原告)韦林福应当于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司支付违约金8,520元；四、被告(反诉原告)韦林福应当于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司返还服务质量保证金5,960元；五、原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)韦林福支付房屋占有使用费43,820元；六、驳回被告(反诉原告)韦林福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,679元(原告已预交)，由被告(本诉原告)韦林福负担；反诉案件受理费2,454元，减半收取计1,227元(反诉原告已预交)，由原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司负担723元，被告(反诉原告)韦林福负担504元；评估费3,500元(原告已预交)，由被告(反诉原告)韦林福负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  许秋生人民陪审员  丁 渊二〇二〇年十月二十九日法官 助理  陈星然书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。