河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初332号原告：中国农业银行股份有限公司开封鼓楼支行。统一社会信用代码：91410200729608686E。住所地：开封市中山路北段134号。负责人张朋，行长。委托诉讼代理人：徐霞，河南盛意律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：高趁杰，女，汉族，1986年12月22日生，住河南省尉氏县。被告：开封市文盛房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200729595889G。住所地：开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房318号。法定代表人杨莺，总经理。委托诉讼代理人：王小冬，该公司员工。代理权限系一般代理。原告中国农业银行股份有限公司开封鼓楼支行（以下简称农行鼓楼支行）与被告高趁杰、开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行鼓楼支行的委托诉讼代理人徐霞、被告文盛房地产公司的委托诉讼代理人王小冬到庭参加诉讼，被告高趁杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告高趁杰偿还原告借款本金352935.12元、利息6105.92元、复利19.97元、罚息9.65元，以上共计359070.66元，并支付原告自2020年2月24日至借款本息还清之日止的利息、罚息、复利等（按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；2、依法判令被告高趁杰支付原告律师费25134元；3、依法判决被告文盛房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、依法判决原告对被告高趁杰名下位于开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424户的房屋折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿的权利；5、依法判决二被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年9月7日，原告与被告高趁杰、被告文盛房地产公司签订编号《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定被告高趁杰向原告借款373000元用于购买被告文盛房地产公司开发的位于开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424号房屋。借款期限为360个月。借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15％后确定，执行4.16500%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。借款提取方式为，被告高趁杰不可撤销地申请并授权原告将全部借款直接划入被告文盛房地产公司在原告处所开设的账户（账号为16×××41）。还款方式为等额本息还款。还款周期为1个月，还款日为每期月末的20日。被告高趁杰应于17：00前在其还款账户（账号为62×××76）内存入足以偿还当期借款本息及其他应付的款项，并不可撤销地授权原告直接从该账户中划收。借款担保方式为阶段性保证+抵押。由阶段性保证人被告文盛房地产公司自借款发放之日起，至被告高趁杰取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告高趁杰的上述借款债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告高趁杰和被告文盛房地产公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被原告宣布提前到期的，保证期间自原告确定的债务提前到期之日起二年。抵押物清单上房屋地址为开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424户，购房合同编号为0121721。被告高趁杰同意以该房屋作抵押。抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告高趁杰和被告文盛房地产公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。关于违约责任，合同约定被告高趁杰未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，执行6.24750％，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生被告高趁杰未按照约定按期足额偿还借款；法律法规规定的其他情形或发生其他影响原告债权或担保权实现等情形之一的，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权等，并有权在遭受损失时要求被告高趁杰、文盛房地产公司全额赔偿。因被告高趁杰、文盛房地产公司违约致使原告采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，被告高趁杰、文盛房地产公司应当承担原告为此支付的律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。2016年9月14日，开封市房地产交易登记中心为上述抵押房屋办理了抵押登记。同日，原告将373000元的借款划入文盛房地产公司账户。合同履行过程中，被告高趁杰自2020年1月22日最后一笔还款后，未再还款。截止目前，开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424户房屋未办妥房地产权属证书。截止2020年2月23日，被告高趁杰尚欠借款本金352935.12元、利息6105.92元、复利19.97元、罚息9.65元。原告为实现自己的债权，特聘请河南盛意律师事务所律师作为诉讼代理人，律师费共计25134元。由于被告高趁杰没有按期足额偿还本息，原告根据约定及法律规定，有权提前收回已发放贷款，并有权行使担保权等。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请在查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告高趁杰未到庭答辩，自动放弃答辩权利。被告文盛房地产公司辩称，一、我公司不应对高趁杰逾期不偿还原告借款的违约行为承担连带责任。高趁杰确实购买我公司开发的文盛国际公馆1号楼4层424户的房屋，但我公司早已向国土资源局申请办理了《土地分割证》，高趁杰怠于行使自己的权利，一直未到我公司领取《土地分割证》并向土地管理部门申请变更登记办理房屋所有权证书。即高趁杰所购买我单位的房屋未办理房屋所有权证书属于高趁杰个人过错，并非我单位不协助其办理，我单位阶段性保证责任应予免除。二、《中华人民共和国物权法》第176条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”因此，原告应当先就债务人高趁杰提供的抵押房屋实现债权。经审理查明，2016年9月7日，原告农行鼓楼支行与被告高趁杰、被告文盛房地产公司签订编号为ABC【2016】5006-1号《个人购房担保借款合同》，约定被告高趁杰向原告借款373000元用于购买被告文盛房地产公司开发的位于开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424号房屋。借款期限为360个月。借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15％后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。借款提取方式为，被告高趁杰不可撤销地申请并授权原告将全部借款直接划入被告文盛房地产公司在原告处所开设的账户（账号为16×××41）。还款方式为等额本息还款。还款周期为1个月，还款日为每期月末的20日。借款担保方式为阶段性保证+抵押。由阶段性保证人被告文盛房地产公司自借款发放之日起，至被告高趁杰取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告高趁杰的上述借款债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告高趁杰和被告文盛房地产公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被原告宣布提前到期的，保证期间自原告确定的债务提前到期之日起二年。被告高趁杰以位于开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424户房屋作抵押并办理了抵押登记。抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告高趁杰和被告文盛房地产公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。原告已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。关于违约责任，合同约定被告高趁杰未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生被告高趁杰未按照约定按期足额偿还借款；法律法规规定的其他情形或发生其他影响原告债权或担保权实现等情形之一的，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权等，并有权在遭受损失时要求被告高趁杰、文盛房地产公司全额赔偿。因被告高趁杰、文盛房地产公司违约致使原告采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，被告高趁杰、文盛房地产公司应当承担原告为此支付的律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。2016年9月14日，开封市房地产交易登记中心为上述抵押房屋办理了抵押登记。同日，原告将373000元的借款划入文盛房地产公司账户。合同履行过程中，被告高趁杰自2020年1月22日最后一笔还款后，未再还款。截止2020年2月23日，被告高趁杰尚欠借款本金352935.12元、利息6105.92元、复利19.97元、罚息9.65元。因被告未能按期偿还借款，原告诉至法院。另查明，截止目前，开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424户房屋未办妥房地产权属证书。原告因本案所涉纠纷支出律师费25134元。上述事实有当事人陈述、《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押权登记证明》、借款凭证、银行清单、委托代理协议及庭审笔录等为据。本院认为，债务应当清偿。本案中，原告与被告高趁杰之间借款事实清楚，双方均应按《个人购房担保借款合同》的约定履行各自的权利和义务。原告向被告发放贷款后，被告未按约定及时还款是造成本次纠纷发生的主要原因。因双方在合同中约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告高趁杰自2020年1月22日最后一笔还款后，未再还款，已违反合同约定，因被告未按约定按期足额偿还借款，原告诉至法院。截至2020年2月23日，被告高趁杰尚欠借款本金352935.12元、利息6105.92元、复利19.97元、罚息9.65元，故对原告要求被告高趁杰按照《个人购房担保借款合同》的约定偿还下欠的截至2020年2月23日的借款本金、利息、复利、罚息共计359070.66元的请求，本院予以支持。关于原告主张的自2020年2月24日起至借款本息还清之日止的利息、罚息、复利，因双方在签订的《个人购房担保借款合同》中对此有明确约定，本院自2020年2月24日起按合同约定的利息、罚息、复利予以支持。被告高趁杰以其名下位于开封市××大道与××交叉口文盛国际公馆1号楼4层424户的房产为其该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告作为抵押权人，在被告未清偿完毕贷款本息时，原告对上述抵押房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告主张的律师费，符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告文盛房地产公司对上述款项承担连带清偿责任的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告文盛房地产公司的答辩意见，有悖于双方合同约定，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：本判决生效之日起30日内，被告高趁杰偿还原告中国农业银行股份有限公司开封鼓楼支行截至2020年2月23日的借款本金、利息、罚息、复利共计359070.66元及自2020年2月23日起至被告还清借款之日止的利息、罚息、复利（按原、被告于2016年9月7日签订的《个人购房担保借款合同》的约定据实结算）；二、本判决生效之日起30日内，被告高趁杰支付原告中国农业银行股份有限公司开封鼓楼支行律师费25134元；三、如被告高趁杰未按期履行本判决第一项、第二项所确定的义务，原告中国农业银行股份有限公司开封鼓楼支行依法对被告高趁杰抵押给原告的位于开封市解放大道与自由路交叉口文盛国际公馆1号楼4层424户的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，不足部分由被告高趁杰继续清偿；四、被告开封市文盛房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项款项承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7063元，减半收取3531.50元，保全费2770元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  张鹏飞二〇二〇年五月二十九日法官助理李晓华书记员范瑶