上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21612号原告：青浦区华新镇马阳村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐伟，主任。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。被告：沈林兴，男，1954年7月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：上海吉美彩瓦有限公司，住所地上海市青浦区华新镇蔡阳村。原告青浦区华新镇马阳村村民委员会(以下简称“马阳村委会”)诉被告沈林兴土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年12月3日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王依芸、被告沈林兴到庭参加诉讼。因审理需要，本院依法追加上海吉美彩瓦有限公司(以下称“吉美公司”)为本案第三人参与诉讼。因无法用其他方式直接向第三人吉美公司送达开庭传票、起诉状副本等材料，本院予以公告送达并组成合议庭适用普通程序进行审理。2020年4月13日本案第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王依芸、被告沈林兴到庭参加诉讼。第三人吉美公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告青浦区华新镇马阳村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的自1999年起至2018年的土地租金总计人民币(以下币种均为人民币)219,182.90元；2、判令被告支付原告1999年-2001年期间的电费30,833元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1994年起，被告向华新镇蔡阳村租赁位于纪鹤公路旁土地。后蔡阳村和马桥村合并为马阳村即本案原告。2003年7月5日，原、被告签订《租地协议书》，对租赁事宜作了明确约定。2013年，原、被告又签订《土地租赁合同》，并履行至今。现经审查，发现被告尚未支付蔡阳村1999年至2002年4月期间的土地租金23,007.90元、1999年至2001年期间的电费30,833元、且尚未支付原告2003年至2018年期间土地租金196,175元。被告拖欠土地租金和电费的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，作如上诉请。被告沈林兴辩称：不同意被告的诉讼请求。1、原告诉请主张拖欠的租金及电费金额没有依据，没有出示结算凭证。被告租赁土地后在土地上建造了厂房，将厂房租赁给第三人吉美公司。2000年8月原、被告及第三人签订还款协议，约定因结算被告欠原告费用55,360元，由第三人吉美公司将2000年第一、二季度租金提前支付给原告，结算多余的5,666元作为下一年租金。后因原告收购第三人吉美公司的瓦片，三方亦达成协议将瓦片款73,249.40抵扣被告的下一年租金。2000年之前已经交给原告三笔款项共146,072.40元，但原告仅确认收到67,169元，余款78,912.40元算在2003年后的土地租赁费中。2003年至2012年间，被告只欠原告6万元多；2013年至2018年期间，被告并未欠付任何土地租赁费；2、即使有欠付款，原告也一直没有向被告主张过，说明被告并不存在欠款。第三人上海吉美彩瓦有限公司未作陈述。经开庭审理查明：2000年8月22日，蔡阳村民委员会(甲方)、沈林兴(乙方)、吉美公司(丙方)签订《关于沈林兴还款协议》，约定：1、沈林兴于1999年度、2000年度共欠蔡阳村民委员会土地使用费55,360元、用电基础费6,000元、联防费2,000元、电费3,799元，共计67,159元；2、归还方法：由吉美公司把2001年的一季度、二季度的租金提前支付给蔡阳村村民委员会；3、归还时间：吉美公司于2000年8月30日止付给蔡阳村民委员会；4、租金多余部分由蔡阳村委会与沈林兴另行结算。2002年5月9日，蔡阳村民委员会(收货单位)、吉美公司(送货单位)签订《结算单》，确认2001年4月19日至2001年12月25日总计瓦片款73,249.40元，尚欠款73,249.40元。蔡阳村民委员会亦出具收据，付款人为“吉美彩瓦厂”，金额为73,249.40元，款项内容为“收2001年下半年土地租费1万元，村用彩瓦款63,249.40元”。2003年7月5日，马阳村村民委员会(出租方、甲方)与沈林兴(上海乐宝儿童用品有限公司)(承租方、乙方)签订《租地协议书》，甲方将位于乙方老厂房与金仪公司之间的地块，出租给乙方使用。租赁面积4.98亩，其中4.57亩租赁费从2003年1月开始，0.41亩租赁费从2003年7月10日开始。租期自2003年1月1日至2022年12月31日。租赁费每年每亩5,000元，即年租金24,900元。合同另对其他内容进行了约定。2013年1月1日，马阳村村民委员会(出租方、甲方)与沈林兴(承租方、乙方)签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于乙方老厂房与金仪公司之间的地块，出租给乙方使用，根据丈量面积为2.88亩。土地租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，租赁期五年。土地租赁费为每年每亩10,000元，年租赁费为28,800元，租赁费自第2013年1月1日起每3年递增8%。合同另对其他内容进行约定。审理中，原、被告一致确认：沈林兴已付清1999年之前的土地租金。1999年至2000年期间的应付租金为55,360元，2001年至2002年期间的应付租金为18,280元，2003年的应付租金为23,875元，2004至2012年的每年应付租金为24,900元，2013年至2015年期间的每年应付租金为28,800元，2016年至2018年期间的每年应付租金为31,104元。被告于2003年7月22日支付租金5,000元、2008年3月11日支付租金1万元、2010年10月18日支付租金2万元、2013年3月25日支付租金2万元、2013年12月23日支付租金1万元、2016年1月5日支付租金28,800元、2016年12月16日支付租金31,104元、2017年12月10日支付租金31,104元、2018年12月11日支付租金31,104元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《还款协议》、结算单、租赁合同等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。双方的主要争议焦点是租金的支付情况与电费支付情况。1、1999年-2002年期间租金支付的情况。沈林兴认为，三方还款协议中明确约定吉美公司2001年第一、第二季度应付的租金直接支付马阳村委员会用来抵扣沈林兴于1999年-2000年期间拖欠村委会的土地租金等费用67,159元，还剩5,666元也用于抵扣之后的租金。虽然吉美公司是否实际支付沈林兴不清楚，但说明沈林兴已经结清了1999年至2000年期间的所有费用。另2002年吉美公司向村委员会提供瓦片货款应为73,249.40元，此款用于抵扣租金，所以1999-2002年期间被告支付租金共146,071.40元。马阳村村民委员会表示：1999年之前村委会预收了沈林兴5,666元作为1999年至2002年期间的租金。2000年的三方还款协议签订后，吉美公司并未实际支付该协议约定的1999年至2000年期间沈林兴拖欠的款项。故该笔钱款仍应由沈林兴支付。2002年吉美公司向马阳村村民委员会提供瓦片的货款73,249.40元中的1万元是吉美公司向村委会承租土地的租金，剩余的63,249.40元瓦片款用来抵扣沈林兴1999年至2000年期间的部分租金。为此马阳村村民委员会提供了与吉美公司的土地租用协议书证明吉美公司与村委会之间的租赁关系。沈林兴对此协议表示与其无关。本院认为，1、原、被告及第三人签订的还款协议已明确被告因结欠原告的1999-2000年的租金等费用而产生的债务由第三人吉美公司负担，故该67,159元的费用应由第三人向原告支付，被告不需再向原告承担该期间的费用；2、被告主张抵扣的瓦片款系用于支付2001-2002年期间的租金，但其未提供相应的依据，且综合还款协议及抵扣款项金额，远超其应支付的租金金额，显与常理不符，故对被告该主张本院不予采信。综上，本院认定1999-2000年的租金55,360元不应由被告沈林兴支付，对原告主张该段期间租金的主张本院不予采信。原告自认1999年之前有多余租金为5,666元，且还款协议中也明确了原、被告就多余租金另行结算，故本院认定该5,666元租金应用于支付2001年-2002年期间的租金。2、2003年-2018年期间沈林兴租金支付情况原告马阳村委会主张，除原、被告无争议的已付租金外，被告还于2006年8月支付租金2万元、2010年1月支付租金1万元，2014年12月支付租金14,400元。被告沈林兴主张，除原、被告无争议的已付租金外，其还于2008年7月21日支付租金2万元(现金)、2010年9月20日支付租金2万元(支票)、2010年10月18日支付租金2万元(支票)、2013年3月25日支付租金2万元(支票)、2014年支付租金28,800元(现金，未开具收据)。为此，沈林兴提供支票存根、收据等作为证据。被告对证据的真实性无异议，但是对于“2008年7月21日”收据认为应为2006年7月21日，该笔钱款已作为2006年8月已付款计入沈林兴已付款项中；对2010年9月20日的支票，由于为空头支票无法承兑，故被告再行开具了2010年10月18日的支票，并已入账；对沈林兴主张的其2014年付款为28,800元不予认可，应以结算单为准。对于双方存在争议的租金，本院认证如下：对于沈林兴主张的2008年7月21日的已付款，从其提供的收据笔迹分析，应为2006年7月21日而非2008年7月21日，故本院采信原告主张，认定该笔款项已作为2006年8月租金入账；针对2010年9月20日支票支付情况，沈林兴虽提供存根，但马阳村委会否认该笔钱款已到账，且沈林兴亦未能提供钱款支付至马阳村委会的依据，故对该支票的证明目的本院不予采信；对于2010年10月18日及2013年3月25日的支票，比对收款收据及结算单，本院认定该两笔租金已作为租金入账；对于沈林兴提出的2014年已付租金为28,800元的主张，因其未提供相应证据，故本院不予采信，本院认定沈林兴支付的2014年租金为14,400元。综上，本院认定沈林兴已向原告支付2003至2018年期间的租金金额为231,512元。3、关于电费支付情况马阳村委会表示，在沈林兴租赁期间，一直是马阳村委会代缴电费的。为此马阳村委会提供支票存根和记账凭证予以证明。沈林兴认为电费应以2000年8月22日的三方还款协议上的金额为准，该费用已经支付完毕。本院认为，原、被告及第三人签订的三方还款协议已明确沈林兴结欠的1999-2000年期间用电基础费由吉美公司支付，且原告未提供2001年产生的电费依据，故原告主张的1999年-2001年期间的电费不予支持。综上，本院认为，马阳村委会与沈林兴之间建立土地租赁关系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。虽双方合同约定租金为先付后用，但根据合同约定租金标准及租金实际支付时间，沈林兴于2018年12月11日支付的31,104元应为2018年的租金，故之前支付的租金应为2018年之前的租金，本院认定沈林兴已向马阳村委会支付2001至2018年期间的租金237,178元。双方当事人对2001至2018年期间应付租金为464,247元没有异议，故对马阳村委会诉请主张的租金219,182.90元，本院予以支持。马阳村委会主张的电费，依据不足，本院不予支持。第三人吉美公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告沈林兴应于本判决生效之日起十日内原告青浦区华新镇马阳村村民委员会土地租金219,182.90元；二、驳回原告青浦区华新镇马阳村村民委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050.20元，由原告青浦区华新镇马阳村村民委员会负担462.50元，由被告沈林兴负担4,587.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  李小弟人民陪审员  高继红二〇二〇年四月二十八日法官 助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。