四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初21号 原告：成都鼎炎商业运营管理有限公司。住所地：成都市锦江区汇源北路324-18号（自编号586号）。统一社会信用代码91510104MA67EWQDXQ。 法定代表人：黄泽辉，总经理。 委托诉讼代理人：李君（特别授权），四川山皆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭锐，四川山皆律师事务所律师。 被告：南充绿地申嘉置业有限公司。住所地：南充市嘉陵区耀目路10号。统一社会信用代码91511304MA6293JB82。 法定代表人：王瑞，总经理。 被告：绿地集团成都置业有限公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路14-16号火炬大厦A座。统一社会信用代码91510100758769251Y。 法定代表人：孙志文，总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：王柳，四川首力律师事务所律师。 原告成都鼎炎商业运营管理有限公司（以下简称成都鼎炎公司）诉被告南充绿地申嘉置业有限公司（以下简称南充绿地公司）、绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地集团成都公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年1月3日立案受理，本案依法由审判员宋玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都鼎炎公司的委托诉讼代理人李君、彭锐，被告南充绿地公司及绿地集团成都公司的共同委托诉讼代理人向军、王柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都鼎炎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告南充绿地公司《商品房定购协议》；2、判令二被告向原告返还原告已支付的第一笔房款1352万元；3、判令二被告向原告支付违约金1352万元；4、本案诉讼费、保全费、执行费等由二被告承担。事实与理由：被告南充绿地公司与原告于2019年4月29日就四川省南充市凤垭山项目2#地块××、××号楼商业的定购事宜签订了《商品房定购协议》。为保证合同目的的实现，被告南充绿地公司向原告承诺1、将在2019年9月30日前取得《商品房预售许可证》，延期不得超过2019年11月30日；2、不会另行出售所售房源，不会对所售房源进行任何形式的权属抵押；3、所售房源没有权属纠纷且不存在抵押、查封、租赁、限制销售情形。被告南充绿地公司未按照合同约定取得所售房源许可文件，已对原告构成重大违约，原告因此遭受巨大损失。根据相关法律规定及合同约定，原告有权要求解除预约合同并要求被告南充绿地公司承担违约责任。被告绿地集团成都公司系被告南充绿地公司的唯一股东，不能证明公司财产独立于股东自己财产，故应当对被告南充绿地公司的债务承担连带责任。请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告南充绿地公司辩称，1、案涉协议不是房屋买卖，而是由原告以买断形式囤积房源后转售牟利，协议内容严重违犯国家利益，属无效合同，自始无效，不存在解除协议的问题；2、按照法律规定，合同无效后，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力不受影响外，其余条款均不发生法律效力，原告主张违约金缺乏法律依据；3、原告对合同无效负有重大过错，且其行为严重扰乱市场交易秩序并严重侵害国家税收收入，本身系违法行为，应自行承担合同无效的法律后果。请求法院依法裁判。 被告绿地集团成都公司辩称，本公司并非合同的当事人，且案涉协议无效，对本公司不具有法律约束力；本公司虽为被告南充绿地公司股东，但与南充绿地公司的人员、财务独立，且依法独立进行帐务核算，不发生财产混同，依法不应对其债务承担连带责任。请求驳回原告对本公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，2019年4月29日，被告南充绿地公司（甲方）与原告成都鼎炎公司（乙方）签订了《商品房定购协议》，乙方拟购买甲方开发的位于四川省南充市。协议载明截止本协议签订时，该标的物尚未取得《商品房预售许可证》等其他证照，约定于2019年9月30日取得预售许可证。协议约定：由乙方指定的第三方签订正式的商品房买卖合同，协议内容以本协议约定内容为原则，包括但不限于第三方的销售价格付款方式及甲方的标的物业交付、产权办理等时间节点，均以本协议为准，不作变更。标的物业房屋暂定总价款为67593102元，预测总建筑面积为8046.78平方米，若有面积差额，根据《商品房买卖合同》约定，多退少补，已登记在乙方指定的第三方名下的由第三方实行多退少补。签订生效当日，乙方向甲方支付第一笔房款1352万元，作为首期款。……若甲方在2019年9月30日前无法取得《商品房预售许可证》，除第一笔以外的付款时间顺延，取得时间延期超过60日，乙方有权解除本协议并退出前期缴纳所有款项，但乙方需协议下约定的所有房源整体解除。……乙方将约定的首期款打入甲方指定帐户时，甲方按照一户一价与乙方签订认购协议。在2020年12月31日前，甲方同意给予乙方认购的标的物业一次免费更名机会，将标的物业的网签系统备案及不动产权属登记在乙方指定的第三方名下。……违约责任，甲方应确保已取得所售房源的相关法律许可证件，并确保所售房源没有任何权属纠纷，包括但不限于抵押、查封等情形，如有上述情况视为甲方违约，甲方须双倍返还乙方已支付首期房款，且乙方有权单方解除本协议。协议签订当日，原告成都鼎炎公司按约向被告南充绿地公司支付了第一笔房款1352万元。被告南充绿地公司在协议约定的期限内未取得《商品房预售许可证》，原告遂要求解除与被告南充绿地公司签订的《商品房定购协议》，并提出前述诉讼请求。在审理过程中，原告明确按首期房款1352万元的30%酌情主张违约金405.6万元，并要求被告赔偿其经济损失946.4万元，其中，利息652903.33元（以1352万元为基数按贷款利率4.75%自2019年4月29日计算至2020年4月29日，并要求计算至付清之日止）、为履约支出的费用686106.9元（员工工资、差旅费、装修等费用）、因被告违约造成机会丧失而产生的间接损失7861257.77元。原告还要求被告支付其因维权产生的代理费6万元、诉讼保全责任险保险费21632元及诉讼费用。 同时查明，被告南充绿地公司成立于2014年8月28日，系被告绿地集团成都公司注资16000万元设立的法人独资有限责任公司，绿地集团成都公司系南充绿地公司唯一股东。 在案件审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2020年1月14日裁定“一、冻结被申请人南充绿地申嘉置业有限公司的银行存款500万元或等值其他财产，查封或冻结期限为一年；二、冻结被申请人绿地集团成都置业有限公司的银行存款2204万元或等值其他财产，查封或冻结期限为一年。”原告交纳了保全费5000元。 本院认为，一、关于原告与被告南充绿地公司签订的《商品房定购协议》的效力如何认定的问题。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告南充绿地公司签订的《商品房定购协议》，系双方真实意思表示，其内容也未违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告认为双方未成立商品房买卖关系，原告签订定购协议的目的是为囤积房源转售牟利，意在逃避首次买卖的税收及二次转售的高税，从严损害国家利益，因此协议应认定无效。对此，本院认为，定购协议是原、被告之间就案涉商铺在取得商品房预售条件前所签订的意向性购买协议，属于预约合同，双方并未建立真正的买卖关系，标的物权属亦未发生转移，按照该协议内容，被告南充绿地公司需与原告指定的第三方就单个商铺签订独立的、正式的《商品房买卖合同》，因此不存在转售的行为，也不存在逃避税收的情形，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于原告是否有权要求解除协议、被告南充绿地公司是否应退还首期预付款并承担违约责任及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告南充绿地公司在双方约定的期限内未取得案涉标的物的商品房预售许可证，已构成违约，因此原告要求解除《商品房定购协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，且双方亦约定，在期限内未取得预售许可证的，首付款应当退还，故被告南充绿地公司应退还原告首付款1352万元。 对于原告主张的违约金问题，双方在协议中约定被告南充绿地公司未“取得所售房源的相关法律许可证件，……须双倍返还乙方已支付首期房款”，在审理过程中，原告自愿放弃部分诉讼请求，仅按首付款的30%主张违约金，系自行处分实体权利，且符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院予以认可，被告南充绿地公司应支付原告违约金1352万元×30%=405.6万元。 对于原告主张的资金利息损失，因双方对逾期退还首付款的利息没有约定，故本院不予支持；对于原告主张的为履约支出的员工工资、差旅费、装修等费用、因被告违约造成机会丧失而产生的间接损失问题，原告在明知被告未取得案涉标的物预售许可证的情况下，支付巨额首付款并投入人力及装修等费用，对被告能否在约定的期限内取得相关法律许可证件存在的风险预判不足，对合同主要内容未尽到审慎的注意义务，故对原告要求被告赔偿其上述损失的诉讼请求，本院不予支持；代理费及诉讼保全责任险保险费不是被告违约后必然产生的费用，本院亦不予支持。 三、关于被告绿地集团成都公司是否应承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告绿地集团成都公司系被告南充绿地公司的唯一股东，被告绿地集团成都公司虽然主张二被告不存在财产混同的情形，但未提供证据证明南充绿地公司财产独立于该公司财产，故本院对其该项辩解主张不予采纳，被告绿地集团成都公司应对被告南充绿地公司债务承担连带责任。 综上，为了结纠纷，平等保护当事人的合法权益，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南充绿地申嘉置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告成都鼎炎商业运营管理有限公司首付款1352万元，并支付违约金405.6万元； 二、被告绿地集团成都置业有限公司对被告南充绿地申嘉置业有限公司的上述债务承担连带责任； 三、驳回原告成都鼎炎商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取88550元、保全费5000元，由原告成都鼎炎商业运营管理有限公司负担30993元，被告南充绿地申嘉置业有限公司负担62557元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 宋 玲 二〇二〇年五月十九日 书记员 何林芹