湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初392号原告（反诉被告）：蒋荣荣，男，1974年3月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：杨旻，湖南金州（永州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：向芳，女，1976年6月5日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：王德路，男，1976年5月9日出生，汉族，住长沙市天心区，与向芳系夫妻关系。被告（反诉原告）：王德路，男，1976年5月9日出生，汉族，住长沙市天心区。原告（反诉被告）蒋荣荣与被告（反诉原告）向芳、王德路房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员雷金菊独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋荣荣及其委托诉讼代理人杨旻，被告（反诉原告）向芳的委托诉讼代理人王德路，被告（反诉原告）王德路到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋荣荣向本院提出诉讼请求：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年6月15日签订的《房屋居间买卖合同》；2、二被告（反诉原告）向芳、王德路返还原告（反诉被告）支付的房屋价款131万元及损失786000元（按年利率6%的标准计算），总计2096000元；3、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2018年6月15日，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）接受新环境公司员工曾涛、陈霞提供的居间服务签订了一份《房屋居间买卖合同》，合同约定被告（反诉原告）向芳将位于长沙市房屋出售给原告（反诉被告），合同价款为266万元。合同鉴定后，原告（反诉被告）蒋荣荣按照约定支付首付款131万元（含定金21万），但被告（反诉原告）向芳不仅至今没有按照合同约定的在收到首付款房屋的10个工作日内交付房屋，还存在因合同签订时隐瞒房屋不能上市交易的信息导致合同自始违约的情形，原告（反诉被告）分居合同第六条第（一）、（二）款享有单方解除权。签订合同时限购政策规定，“取得不动产证满三年方可上市交易”，故合同中2018年6月15日至2018年9月15日的122日内本案房屋不能上市交易，根据合同第八条第二款规定，原告自始违约，原告（反诉被告）蒋荣荣可以单方解除合同。被告（反诉原告）向芳、王德路共同辩称：第一，本人已经将房屋密码钥匙交付给中介，并搬空房屋充分履行了合同相应义务，不存在任何违约，蒋荣荣不享有解除权。第二，本人房屋具备上市资格，案涉房屋于2015年9月15日备案登记，至今已经具有上市交易资格，房屋不能过户的主要原因系蒋荣荣不具有购房资格，现合同目的无法实现，本人具有单方解除合同，主张违约责任。故对蒋荣荣要求返还131万元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，且存在计算错误。应不予支持。被告（反诉原告）向芳、王德路向本院提出反诉请求：1．解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《房屋居间买卖合同》；2．原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金532000元；3．原告（反诉被告）承担本案诉讼诉讼费用。事实理由：2018年6月15日，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订《房屋居间买卖合同》，合同对成交价款及违约责任进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）依照约定履行了合同的各项义务。2018年7月24日，完成“625”遗留问题审核；2018年8月初，将房屋搬空；2018年9月11日，依约定解除房屋抵押；2018年9月26日，帮助蒋荣荣完成贷款的银行面签，此后多次催促其办理房屋权属转移登记手续均未过，被告（反诉原告）至今未收到房屋尾款。蒋荣荣存在严重违约行为致使不能实现合同目的，根据相关法律规定，被告（反诉原告）要求解除合同，并要求蒋荣荣承担违约责任。原告（反诉被告）蒋荣荣辩称：第一，同意而解除合同；第二，本人已经支付131万元首付款，该款项被被告（反诉原告）占用一年半，造成本人巨大经济损失系受害者。第三，无法过户的原因并非本人拖延而是中介忽悠以及长沙政策的结果，故被告（反诉原告）提出的第二项、第三项诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，向芳（出售方，代理人王德路）与蒋荣荣（买受方）签订《房屋居间买卖合同》，约定出售方所出售房屋为商品房住宅，房产地址长沙市，建筑面积为197.21平方米（以房屋所有权证为准，房屋所有权证号为715229092）；房屋已设定抵押，抵押人向芳，抵押金额70万元，出卖人应于2018年9月15日前办理注销抵押手续；房屋成交价格为266万元，买受人向出售方于合同签订当日支付定金20万元、首期价款130万元（含定金20万元）在2018年8月20日前付清，尾款136万元以银行贷款的形式在过户后30天内支付；出售方在收到买受人全部首付款后10个工作日内将该房屋交付给买受人，方便提前装修的测量工作但不能入住，在收到全部购房款后7个工作日内交付给买受人，该房屋在交付时移交房屋房门钥匙；买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出售方原因导致买受方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的额，买受人有权单方解除合同。如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。因买受人原因致使出售方在合同签订之日起180日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出售方有权单方解除合同。出售方选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。第十条、合同解除条款。（一）如买受人违约出售人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当书面的方式进行。本合同自买受人向出售方发出的书面通知送达出售方之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出售方支付违约金。出售方于合同解除之日退换抵押违约金后剩余的买卖人已付款。合同约定成交方式为出售方和买受人通过湖南房天下房地产经纪有限公司居间介绍成交，但合同湖南房天下房地产经纪有限公司或其委托代理人签名或盖章。合同尾部向芳在出售方处、王德路在委托代理人处、蒋荣荣在买受人处签字、捺印。合同签订后，向芳分别于2018年6月16日、6月19日、8月22日收到85000元、125000元、1100000元，共计1310000元其中定金20万元。另查明，涉案房产于2015年9月15日取得房产权证，所有权人为向芳；蒋荣荣执业于湖南金州（永州）律师事务所，非本市户籍亦未在本市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险。根据长沙市住建委于2017年9月23日发《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，在本市无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满4年方可上市交易，在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。其后发布的《长沙市不动产登记中心关于执行“长政办函［2018］75号”文件细则》，（一）2018年6月26日之前已完成如下工作的，按之前的限购政策执行。···（二）妥善处理政策执行前的遗留业务：成立遗留业务处理小组，从2018年6月26日起至7月13日，对遗留业务进行受理与审核，并出具遗留问题审核单，遗留问题审核单注明有效期为1个月。该政策后被告（反诉原告）向芳于2018年7月24日在长沙市不动产登记中心监督检查科办理了《625遗留问题审核单》。还查明，2019年3月26日，蒋荣荣向本院提起与向芳、王德路、湖南新环境房地产经济连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）湘0103民初3092号《民事判决书》，认定蒋荣荣与向芳、王德路于2018年6月15日签订的《房屋居间买卖合同》未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。蒋荣荣不服该判决向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）湘01民初9026号《民事裁定书》准许蒋荣荣撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本案争议的焦点为：一、蒋荣荣和向芳、王德路之间于2018年6月15日签订的《房屋居间买卖合同》是否应当解除；二、蒋荣荣要求向芳、王德路支付损失786000元（按年利率6%的标准计算）的诉讼请求是否应当支持；三、向芳、王德路要求蒋荣荣赔偿其各项经济损失的请求是否应当得到支持。一、关于合同的解除问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同双方有订立合同的自由，也有解除合同的自由。本案中蒋荣荣向芳、王德路于2018年6月15日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示。现蒋荣荣诉请解除上述合同，向芳、王德路亦反诉请求解除该合同，可见双方均同意解除合同，此系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，本院予以许可。合同解除后，向芳、王德路应当返还蒋荣荣购房款。本院对于蒋荣荣要求向芳、王德路返还131万元的购房款的请求予以支持。二、关于蒋荣荣要求向芳、王德路赔偿损失的请求问题。蒋荣荣作为一名职业律师，其风险防范意识、风险防范能力理应高于常人。本案中，蒋荣荣明知自己不具备购房资格还在侥幸心理的支配下与向芳、王德路签订房屋买卖合同并支付购房款，本身存在重大过错。该过错行为导致本案所涉买卖合同从开始就不具备履行可能，其无权要求向芳、王德路赔偿其因合同无法履行导致的损失。三、向芳、王德路要求蒋荣荣赔偿其各项经济损失的请求问题。向芳、王德路虽主张自己因合同无法履行遭受了损失，但未提供充分的证据证明损失已经实际产生。同时，合同签订后，蒋荣荣根据合同约定支付了131万元的购房款，直至庭审结束该笔款项还由向芳、王德路占有，在占用资金过程中向芳、王德路实际已经获利。本院认为，向芳、王德路要求蒋荣荣赔偿其损失的请求不具备事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）向芳、王德路于本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）蒋荣荣购房款1310000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）蒋荣荣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）向芳、王德路的全部诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取的受理费11784元，财产保全费5000元，合计16784元，由原告（反诉被告）蒋荣荣承担8000元，由被告（反诉原告）向芳、王德路承担8784元；反诉案件受理费用简易程序减半收取4560元，由被告（反诉原告）向芳、王德路承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷金菊二〇二〇年三月十三日法官助理张用之书记员冯莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。