湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初317号原告（反诉被告）：江新辉，女，汉族，1958年8月11日出生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：冯芳，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：田律，湖南万和联合律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曾亮，男，汉族，1990年5月12日出生，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。原告江新辉与被告曾亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告曾亮在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。江新辉的委托诉讼代理人冯芳、田律，曾亮的委托诉讼代理人周瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江新辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期租金313400元（暂计算至2020年5月31日）及资金占用期间的利息25516.3元（暂计算至2020年3月31日）并自2020年4月1日起继续按年利率6%标准向原告支付资金占用期间的利息直至逾期租金全部返还之日止；2、请求依法判令被告向原告支付因实现债权所支出的律师费3.5万元；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月17日，原告与被告签订《门面租赁合同》，合同约定原告将其位于长沙市岳麓区房屋出租给被告。合同约定租期5年，其中免租期为3个月，起始月租金为31800元／月，租金按季度付租，先付后用，在使用前的上一个月付清：押金5万元，如被告未违约，在合同期满后予以退还。另合同约定任何一方违约，应赔偿守约方造成的经济损失。2016年9月1日，原告依约将上述房屋交付给了被告，但自合同签订后，被告屡次违约支付租金，至今仅向原告支付租金1146538元，尚欠到期租金295274元。经原告多次催促均未果，现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。本案审理过程中，原告将其第1项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付逾期租金275558元（计算至2020年4月30日）及资金占用期间的利息27061.9元（暂计算至2020年4月30日），并自2020年5月1日起继续按年利率6%标准向原告支付资金占用期间的利息直至逾期租金全部返还之日止。曾亮辩称，一、因江新辉严重违约行为致使不能实现合同目的，江新辉与曾亮签订的《门面租赁合同》应予以解除。涉案房屋为地上三层建筑，曾亮承租二层、三层共计530.02平方米，应视为二层、三层均应符合经营用途使用，也就是均应具有门牌号可以正常办理工商营业执照以供商业经营。曾亮承租第三层门面用于经营艺术培训机构，本案江新辉故意隐瞒第三层门面不具有门牌号导致曾亮无法办理工商营业执照，多次被岳麓区市场监督管理局核查经营场所，后又因房屋条件不满足办学许可证要求，三层门面无门牌号不能用于商业经营，且不具备两个楼梯口（需要一个安全出口，一个逃生出口，但整栋楼共用一个楼梯口）、无两侧消防通道、无法通过二级消防验收等原因被相关部门要求机构整顿关停，最终无法完成办证手续于2019年10月30日被城管执法大队拆除牌照，使得培训机构无法经营。江新辉故意隐瞒三层无门牌号无法办理营业执照等与订立合同有关的重要事实，其交付的房屋不符合合同约定的用途，明显违反诚实信用原则，其行为已经构成严重违约，最终导致曾亮无法经营，致使租赁合同目的无法实现，曾亮有权要求返还5万元保证金。二、江新辉主张租金计算至2020年5月31日，曾亮应支付租金313400元部分缺乏事实及法律依据。合同履行过程中，曾亮一直积极履行合同，房屋租金已经交至2019年11月30日。合同约定免租期为三个月即2016年9月、10月、11月；曾亮与江新辉于2018年1月29日签订《门面租赁补充协议》约定：免除租金75050元。该两部分免除的租金不得计入欠付租金范围。另因涉案房屋不能满足曾亮经营需要，在下一季度交租日之前，即2019年12月与江新辉就解除合同进行协商，并提出由二层使用者李建平另与江新辉签订《门面租赁合同》，但江新辉不予同意且在12月15日下一季度交租日后三天向法院提起诉讼。曾亮已于2020年2月21日腾空第三层房屋，未再使用涉案房屋，且已经通知江新辉收房，房屋租金仅可计算至2020年2月21日，故为102420元。其中二层由李建平使用应由其承担二层房屋租金。自2020年2月21日之后的第三层租金不得再计算，原告未及时收房造成的租金损失应由原告自行承担。另因2019年12月武汉爆发新冠肺炎疫情，后疫情波及全国，疫情爆发后至今，涉案房屋均无法正常经营，损失极其严重，该期间的租金应适当减免。江新辉严重违约，其交付的第三层房屋不符合合同约定用途，曾亮经营的培训机构被拆除牌照无法正常经营，自2019年10月30日之后的第三层房屋租金应作为经济损失（2019年10月30日至2020年2月21日租金为141907元，第三层租金为70953.85元）由江新辉自行承担。四、江新辉主张资金占用利息缺乏事实及法律依据。曾亮一直积极履行合同，并不存在逾期支付租金的情况，江新辉称曾亮多次逾期支付租金与事实不符。江新辉签订合同时隐瞒与合同订立有关的重要事实，其行为构成根本违约，无权要求支付利息。五、合同约定的租金标准系按年度上涨租金标准，其中2019年9月至2020年8月租金单价为71.4元/平米，同地段同时期的其他房屋租金标准为50元/平米，涉案房屋租金价格远超出市场价格的43%，明显属于显失公平，给曾亮造成极大损失。六、江新辉主张律师费缺乏事实及法律依据。合同未约定律师费的承担，律师费支付的一般原则为谁委托谁承担，律师提供的代理服务由委托人直接享受，且由委托人自行承担聘请律师的费用对于规范律师的服务收费行为及引导当事人理性维权有着积极作用。另本案代理律师为江新辉公司的法律顾问，有合理理由怀疑该笔律师费与本案并无关联，且未提供正规发票。原告在涉案合同履行过程中存在严重违约行为，无权要求曾亮承担律师费。本案属于房屋租赁合同纠纷，不属于我国相关判例中支持律师费的情况，应当予以驳回。此外，曾亮系2020年2月21日腾空第三层房屋，并通知江新辉收房，于2020年4月17日腾空第二层房屋，腾空之后，未再使用涉案房屋，房屋租金应当按照两层房屋的实际腾空时间即第二层计算至2020年4月17日，第三层计算至2020年2月21日。反诉原告曾亮向本院提出反诉请求：1.解除曾亮与江新辉签订的《门面租赁合同》及2018年1月29日签订的《门面租赁补充协议》；2.江新辉返还曾亮保证金5万元；3.江新辉赔偿曾亮装修损失20万元；4.本诉、反诉的全部诉讼费用由江新辉承担。事实与理由：2016年8月17日，江新辉与曾亮签订《门面租赁合同》，约定江新辉将万科白鹭××街××号门面租给曾亮，曾亮依合同约定交纳5万元保证金，产权面积530.02平米（含二、三楼）。曾亮承租第三层门面（面积265.02平米）系用于经营艺术培训机构，办理工商营业执照时工商局系统内查无涉案房屋三楼门牌号，因此无法办理营业执照。江新辉在签订合同时故意隐瞒三楼无门牌号无法办理营业执照等与订立合同有关的重要事实，其交付的房屋不符合合同约定用途，导致岳麓区市场监督管理局要求核查经营场所，又因经营场地不符合导致无法申请办学许可证，2019年10月30日被城管执法大队拆除牌照，使得曾亮无法继续经营。江新辉的违约行为给曾亮造成了重大经济损失，现特向法院提起反诉，望判如所请。反诉被告江新辉辩称，一、曾亮提出的解除合同的理由不成立。曾亮已于2017年10月办理了营业执照（名称为：长沙一航白鹭教育咨询有限公司），无法办理“办学许可证”系其私自转租导致经营面积不符合《长沙市校外培训机构的设置标准》的规定。曾亮整体承租的是位于长沙市岳麓区的门面（建筑三层）。合同约定：产权面积530.02平方米，租期5年（自2016年9月1日至2021年8月31日），转租给第三人时，必须经出租人书面同意。2017年2月25日，曾亮冒充长沙市岳麓区门面的所有权人与李建平签订了《门面租赁合同》，将二楼门面（面积：265平方米）违法转租给了李建平。李建平于2017年6月9日用涉案房屋地址注册了“长沙市遇见蓝山咖啡厅”。2017年10月13日，曾亮用涉案房屋地址注册了“长沙一航白鹭教育咨询有限公司”（至今未注销）。江新辉接到反诉状后从主管部门了解到，曾亮被清理、核查是因其经营面积（仅为265平方米）不符合《长沙市校外培训机构的设置标准》的规定（建筑面积达300平米以上）而无法办理“办学许可证”，经营面积不达标系其私自转租导致，与江新辉无关。综上，曾亮提出解除合同的理由不成立。二、截止至今日，曾亮仍未将门面全部交还给江新辉，故其仍应向江新辉承担继续支付租金的义务。因曾亮屡次拖欠租金，至今仍欠租金313400元，故江新辉于2020年1月将其诉至岳麓区人民法院。2020年3月2日，曾亮发短信，告知江新辉于2020年2月21日已将三楼全部腾空并要求其收房。江新辉回复：“如若你要解除合同，必须将二楼、三楼全部腾空交还给我们，否则你仍将按合同约定向我们支付租金”。因曾亮与李建平的房屋租赁合同纠纷目前正在诉讼过程中，二楼门面至今仍无法返还给江新辉，故曾亮仍应继续履行原合同并支付相应的租金直至全部门面返还为止。综上，请求依法驳回曾亮的全部反诉请求。经审理查明：2016年8月17日，江新辉（出租方、甲方）与曾亮（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》一份，江新辉将其所有的位于万科白鹭××街××号门面按现有状态租给乙方经营，产权面积530.02平方米。合同约定：1.租赁期为5年：2016年9月1日至2021年8月31日止。租金按季度支付，先付后用，在使用前的上个月付清。租期（2016.9-2017.8、2017.9-2018.8、2018.9-2019.8、2019.9-2020.8、2020.9-2021.8）每平方米单价（60元、63.6元、67.4元、71.4元、75.7元），月租金（31800元、33708元、35722元、37842元、40121元），年租金（381600元、404496元、428664元、454104元、481452元），5年实际租金合计为2150316元。考虑装修期，第一年租金免3个月，共计免租金95400元。5年实际应付甲方租金为2054916元。2.租赁合同签订后，乙方须交押金5万元给甲方，如未违约，在合同期满后退还。租赁期间，甲乙双方均不得无故单方面解除合同。乙方转租给第三人时，必须经甲方书面同意并签订转租合同。如乙方在未经甲方同意的情况下，将房屋转租、转让，甲方将无条件收回门面。3.租赁期间，乙方自行负责对门面的装修，但不得擅自改变房屋结构，在租赁期和解除合同时，须保持原状，转租时不得损坏。如有人为损坏则照价赔偿。4.乙方在租赁合同期内自行负责对房屋的维修，所造成的损失由乙方承担。5.乙方租赁期间，该房屋所产生的一切经济费用（工商税务、房屋出租税、水、电、燃气、卫生、物管等费用）均由乙方承担，并按时交纳，甲方概不负责，但物管费由甲方负责交纳至2016年12月31日。合同期满如不能继续租赁须提前3个月告知甲方，并提供相关水、电、卫生、物管等费用已结清的清单给甲方，乙方应在合同期满之日将房屋交还给甲方，合同期满如甲方的房屋需继续出租，在同等条件下乙方享有优先租赁权。6.以上协议若有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商后另行补充。合同签订后，江新辉依约向曾亮交付涉案商铺。该商铺共有两层（2楼和3楼）。曾亮对3楼进行了装饰装修，经营艺术教育培训机构，取名为“白鹭艺术教育”。2017年2月25日，曾亮将商铺第2楼转租给案外人李建平用于经营咖啡店，字号为“遇见蓝山”。2017年10月13日，曾亮成立长沙一航白鹭教育咨询有限公司，公司注册地点为长沙市岳麓区洋湖街道坪塘路299号万科白鹭郡牛津街2栋201房。2018年1月29日，曾亮（乙方）与江新辉（甲方）签订《门面租赁补充协议》，协议约定：一、在乙方认真履行原合同，不再违约的前提下，甲方同意在2018年内减免房租4万元，如在后续的经营认真履行了合同，按时交纳租金，对乙方尚欠的租金35050元也全部减免。二、如今后再有拖欠租金行为，甲方将取消本协议第一条约定的所有减免，并有权无条件终止合同，收回商铺，依法追究乙方违约责任。三、本协议属《门面租赁合同》的组成部分，与其具有同等法律效力。2019年10月30日，由于曾亮经营的培训机构一直没有办理办学许可证，长沙市岳麓区城管大队将曾亮悬挂在外的“白鹭艺术教育”广告牌予以拆除。2019年12月17日，江新辉夫妇以短信方式告知曾亮，称：“我再次提醒你，你一不交租金，二不回复我，我将终止合同，先委托物业停电停水锁门，再依法对你提起诉讼”。曾亮回复到：“好的，二楼违约我们收回，吴总您终止合同吧”。2020年1月6日，江新辉向本院提起诉讼。2020年2月21日，曾亮将涉案商铺3楼腾空。3月2日，曾亮向江新辉丈夫发出短信称，3楼已腾空，请尽快收房。江新辉丈夫回复称，按合同办事。2020年4月18日，曾亮将涉案商铺的第2楼、3楼腾空，并通知江新辉收房。2020年4月22日，曾亮将涉案商铺整体退还给江新辉并将物业服务费用及水费交清。庭审过程中，经双方确认曾亮向江新辉支付款项情况如下：2016年8月31日，曾亮支付押金50000元。2017年3月至2019年9月18日期间，曾亮支付租金共计1146538元，此期间曾亮并没有按照租赁合同关于“租金按季支付，先付后使用”的约定向江新辉支付租金且支付时间比约定时间均滞后。自2019年9月19日起，曾亮未再支付租金。上述事实有原告和被告的当庭陈述、房产证、不动产信息查询证明、门面租赁合同、转账记录截图、银行交易清单、微信聊天记录、商铺照片、短信聊天记录等证据予以证明，并经质证，本院予以确认。本院认为，本案本诉、反诉的争议焦点为：一、案涉合同解除问题。二、在案涉合同履行过程中双方是否存在违约问题。三、押金是否退还问题。四、欠付租金金额问题。五、江新辉是否承担曾亮装修损失问题。六、江新辉主张的资金占用期间利息、律师费是否支持问题。一、案涉合同解除问题。在本案审理过程中，曾亮将租赁物腾空并整体交付给江新辉，江新辉于2020年4月22日予以接收，故双方之间的租赁合同已于该日实际解除，对此本院予以确认。二、在案涉合同履行过程中双方是否存在违约问题。江新辉认为曾亮存在逾期支付租金的违约行为，曾亮认为江新辉存在故意隐瞒租赁物没有门牌号导致无法办理营业执照及办学许可证的违约行为。经审理查明，曾亮没有严格按照租赁合同约定按时全额向江新辉支付每季租金，并从2019年9月19日后没有再支付租金，故江新辉主张曾亮存在逾期支付租金的违约行为，本院予以采信。对于曾亮主张江新辉存在违约行为问题。本院认为，首先，曾亮作为艺术培训机构的经营者，应当熟知开办培训机构的行政审批流程及场地使用要求。其次，曾亮与江新辉签订合同时，应当经过较为周详的考察和评估，对于商铺面积、门牌等信息应有大致了解。江新辉也没有刻意隐瞒这些信息，而是将该信息如实反映到合同内容当中。故曾亮认为不能办理办学许可证系由江新辉的违约造成的抗辩意见，本院不予采信。三、押金是否退还问题。案涉租赁合同对押金退还约定“如未违约，在合同期满后退还”，江新辉退还5万元押金的前提是曾亮如约履行合同。如前所述，导致本案纠纷的原因是曾亮没有依约支付租金，江新辉在本案中没有违约行为，故江新辉无须向曾亮退还5万元押金。四、欠付租金金额问题。曾亮认为在计算租金时应减去租赁首年免租期三个月及2018年补充协议约定的减免租金金额。本案中江新辉主张的租金中已剔除首年三个月租金，从2016年12月开始计算租金。而双方在2018年1月29日签订的补充协议明确约定减免租金的前提条件是曾亮在此后按期足额支付租金，但实际上曾亮并没有遵守补充协议约定，仍存在支付租金时间滞后及拖欠租金的行为，故曾亮的该部分抗辩意见，本院不予采信。又因双方在2020年4月22日办理案涉租赁物交接，故本院对曾亮欠付租金核算为265466.8元（381600元-95400元+404496元+428664元+37842元*7月+37842元/30天*22天-1146538元）。曾亮抗辩称受新冠肺炎病毒疫情影响应适当减免租金。本案中，曾亮经营教育培训业务，案涉商铺由曾亮正常占有使用，疫情虽对其经营业务有所影响，但并不构成不可抗力，故本院对曾亮要求减免租金的意见，不予采信。五、江新辉是否承担曾亮装修损失问题。曾亮认为因江新辉违约造成其无法正常经营应赔偿装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，不予支持。本案中，案涉租赁合同对合同解除后的装饰装修物处理问题没有明确约定，而涉案合同的解除系因曾亮逾期支付租金的违约行为造成的，且江新辉在本案中没有违约，故曾亮要求江新辉赔偿其20万元装修损失的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。六、江新辉主张的资金占用期间利息、律师费是否支持问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，曾亮虽存在逾期支付租金的违约行为，但双方在租赁合同中对逾期支付租金如何承担违约责任没有进行约定，鉴于曾亮确有拖欠江新辉租金的客观事实，本院认定由曾亮支付从合同解除时起即2020年4月22日以拖欠租金为基数按年利率6%标准计算至租金实际清偿之日止的利息。对于江新辉主张的律师费问题，因无合同约定与法律依据，本院对该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除江新辉与曾亮于2016年8月17日签订《门面租赁合同》；二、曾亮在本判决生效之日起十日内支付江新辉租金265466.8元及资金占用利息（以265466.8元为基数，自2020年4月22日起至租金实际清偿之日止按年利率6%计算）；三、驳回本诉原告江新辉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曾亮的其他反诉请求。本案案件受理费6254元，减半收取3127元，财产保全费2171元，反诉费2525元，共计7823元。由江新辉负担1300元，由曾亮负担6523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年七月二十四日法官助理成功书记员陈莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。