吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初40号 原告：林国荣，女，1954年7月14日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 委托代理人:骆洪智，吉林司鼎律师事务所律师。 被告：魏兵杰，女，1956年8月29日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 第三人：安相微，女，1981年2月2日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 第三人：安山山，男，1982年7月11日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区 委托代理人：李雪东，吉林吉鹰律师事务所律师。 原告林国荣与被告魏兵杰、第三人安相微、安山山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林国荣及其委托代理人骆洪智、第三人安相微、安山山及其委托代理人李雪东到庭参加诉讼，被告魏兵杰经依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，现已审理终结。 林国荣向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的契约（房屋买卖）合同有效;2.请求判令被告继续履行合同，立即配合原告办理房屋更名手续、房屋权利人登记等确权手续;3.本案的诉讼费等由被告承但。事实与理由：2008年4月1日，被告和第三人将登记在去世丈夫安永亮名下的房屋出售给原告，该房屋座落于长春市宽城区兰家镇姜家村前社，房屋所有权证面积97.2平方米，转让价款为17万元，原告将房款一次性现金交付给被告及第三人，被告将房屋出售给原告使用至今。后因行政区划原因，房屋管理部门无法办理更名过户手续，导致该房屋一直未更名过户，现房屋涉及拆迁，需要办理拆迁相关手续，原告找到被告及第三人要求履行合同义务配合办理手续，但被被告及第三人拒绝，同时提出条件，要求再次支付84万元，否则不予配合办理。原告找被告多次协商未果，诉至法院。 魏兵杰未到庭，无答辩。 安山山述称，1.第三人未签字，无法确认该契约的真实性。2.即使契约真实，魏兵杰也无权未经第三人签字认可而将属于家庭共有的宅基地进行转让，转让行为无效。3.该协议约定内容不真实。在2008年4月1日，并没有砖瓦房四间，只有一处仓房。“契约”表面上是转卖房屋，实质为转让宅基地使用权，违反了农村宅基地的相关政策，是无效合同。 安相微所述同安山山。 本案原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.《契约》，证明购买被告房屋宅基地一套。2.《协议书》，证明原告与被告明确约定坐落房屋多余的0.089公顷承包田地上补助归原告所有的事实。3.《私有房屋所有权证》、《宅基地批准书》，证明原、被告签订合同后将两份证照交给了原告。4.《死亡注销登记》、《介绍信》，证明房屋登记的产权人安永亮于2001年4月13日死亡，被告魏兵杰系安永亮之妻，其代表子女同原告签订了售房契约。5.原告身份证、户口本、长春市宽城区兰家镇姜家村民委员会出具的《证明》，证明原告也是房屋所在村的集体经济组织成员，有资格购买房屋，自2008年购买房屋后一直居住在此。6.房屋现场照片，证明原告购买宅基地后，进行了翻建扩建。7.《长春恒达源食品有限公司营业执照》，证明原告购房后就在此注册，并存续至今，原告在此居住经营12年之久。8.原告与第三人安山山通话录音，证明当时购房款是17万元，现在房屋即将拆迁，安山山要求原告再给一定的经济补偿。9.长春市宽城区兰家镇姜家村民委员会《证明》，证明2011年国家征占土地时，村民安永亮分得的4人8.4亩承包田已经依法征占，安永亮的继承人也得到了相应的补偿款，无论此房屋拆迁补偿款金额多少，都与被告及第三人无关。10.证人李某、鲁某、薛某、吴某出庭作证，证明本村村民安永亮去世后，他的妻子魏兵杰带着儿子、女儿于2008年将房屋卖给了林国荣的过程。 第三人安相微未提供证据。 第三人安山山提供了《耕地承包合同》，证明0.089公顷土地属于魏兵杰与安相微、安山山共有。房屋现状照片一份，证明宅基地上的房屋已经翻建、扩建，原有房屋已经不复存在。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安永亮为长春市宽城区兰家镇姜家村姜前屯村民，妻子魏兵杰、儿子安山山、女儿安相微。1990年6月25日，安永亮取得长房权字第XX**私有房屋所有权证和宅基地批准书，记载房屋面积为97.2平方米，4间砖瓦结构；宅基地用地面积9*5㎡，备注仓房。2001年4月13日，安永亮去世；2008年4月1日，魏兵杰与本村村民林国荣签订了《契约》，魏兵杰将住房转让给林国荣，契约记载价格为9.8万元，实际支付17万元，执笔人为本村村民鲁某，证明人为本村村民吴某、安永录，第三人安山山、安相微在场。契约签订后，魏兵杰将房屋所有权证和宅基地批准书交给了林国荣，林国荣将现金17万元（包括先付的定金1万元）交给了魏兵杰，之后林国荣的丈夫李景富陪同魏兵杰、安山山、安相微一同将购房款存到了银行。林国荣购买房屋和宅基地后对原有仓房进行了拆除，修建了现有的住宅和厂房，并于同年9月11日在此处注册了长春恒达源食品有限公司，一直经营至今。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：1.关于合同效力问题。房屋和宅基地的登记权利人安永亮去世后，其配偶和子女成为了该份财产的共同权利人，可以出售该房产并转让宅基地。虽然《契约》仅有魏兵杰一人签字，但经证人证实安相微、安山山均在场，并一同到银行存款，足以证明被告人魏兵杰、第三人安相微、安山山具有共同出售房产和转让宅基地的意思表示，三人共同行使了处分权利。由家长一人在买卖协议上签字，这也符合农村约定俗成的交易习惯，应该予以尊重和保护。此外，结合魏兵杰将案涉房屋出售后，第三人安相微、安山山在长达十年的时间内未提出异议的事实，应当认定第三人对被告向原告出售房屋是清楚和认可的，第三人以被告未经其同意擅自出售案涉房屋为由主张房屋买卖契约无效与事实不符，不能成立。原告林国荣与被告魏兵杰系同村村民，属本集体经济组织成员，具备拥有案涉房屋所在村宅基地使用权的条件，应当认定林国荣与魏兵杰签订的《契约》合法有效。关于第三人安山山代理人提出的依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的保准”的规定，原告购买被告宅基地属于违反法律规定。该条规定“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，而是行政管理性规定，意在规范宅基地的申请原则。根据《物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。2.关于继续履行合同，配合原告办理房屋更名手续和房屋权利人登记等确权手续问题。依法成立的合同，受法律保护，双方应该依约履行。房屋为宅基地上的附着物，房屋出售必然包含宅基地的转让，这是“地随房走”原则的体现。本案中原告购买房屋后拆除了原有仓房并进行了扩建，形成了现有的房屋。对于后建的房屋，原告应该依法依规向有关行政机关申请登记备案。宅基地目前仍然登记在安永亮名下，被告魏兵杰、第三人安相微、安山山负有协助原告林国荣变更登记的合同义务。 对房屋拆迁的利益得失，当事人应当理性对待，并本着诚信、友善的态度处理。本案中第三人安相微、安山山否认合同效力实质是对魏兵杰与林国荣已完成且经过十年交易的反悔，其做法有违诚实信用原则。因此，在适用具体法律规则对协议进行合法性审查时，应当兼顾自愿有偿、诚实信用等法律原则予以适用和维护。否则，将鼓励一方因违反诚实信用原则而获取额外利益，不利于维护交易的公平性和信守协议的正当性。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《物权法》第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告林国荣与被告魏兵杰签订的《契约》（房屋买卖合同）合法有效。 二、驳回原告林国荣的其他诉讼请求。 案件受理费1850元，减半收取925元，由被告魏兵杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  张明远 二〇二〇年一月二十日 书记员  宋 娇