陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13592号上诉人（原审被告）：陕西美庐达房地产开发有限公司。住所地：西安市灞桥区纺北路318号。法定代表人：芦仰平，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋学海，男，1980年6月1日出生，汉族，公司员工，住。被上诉人（原审原告）：李玉媛，女，汉族，1991年2月20日出生，渭南市澄城县村民，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：吴汉，陕西润海律师事务所律师。上诉人陕西美庐达房地产开发有限公司（以下简称美庐达公司）因与被上诉人李玉媛商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1985号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美庐达公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判美庐达公司于判决生效之日起五日内返还李玉媛房款141127元及利息5627.5元；2、撤销一审判决第三项，改判驳回李玉媛的该项诉讼请求。3、一、二审诉讼费及保全费由李玉媛承担。事实和理由：一、一审法院认定李玉媛承担20%的损失畸轻。根据一审法院查明的事实，证明李玉媛对案涉房屋尚未取得预售许可证的事实是充分知悉的，美庐达公司无任何隐瞒、欺诈之情形，故应当5:5的比例划分双方过错责任。二、一审法院判令李玉媛承担租金损失没有事实根据、与法相悖且程序违法。1、李玉媛并未提交自2017年9月30日起至2018年11月7日的租金损失证据，一审法院判令美庐达公司承担自2017年9月30日起的租金损失没有事实根据。2、李玉媛主张的租金损失系在合同有效的情形要求美庐达公司承担的违约责任。本案所涉合同业已被一审法院依法确认无效，一审法院判令美庐达公司在承担合同无效的缔约过失责任的同时承担合同有效时的违约责任，这无疑是逻辑错误，与法相悖。3、一审法院认定1500元／月的租金标准与李玉媛本案所涉房屋的面积、区位明显不符，且未经鉴定机构鉴定评估，明显程序违法。李玉媛辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。本案一审起诉前美庐达公司仍未取得商品房预售许可证，一审法院认定《商品房买卖合同》无效符合法律规定。二、一审法院判决其承担20%损失合理合法，不存在过轻的问题。本应由美庐达公司承担其所有损失，但其对于一审法院判决由美庐达公司承担80%的利息损失其予以认可。三、一审法院判决美庐达公司承当其租金损失完全符合规定。美庐达公司在未取得商品房预售许可证的情形下将房屋对外销售，本就是违法行为，从起初销售至一审判决整个过程中，一直未取得相关手续，导致房屋不能正常交付办理相关手续，损失其信赖利益，涉案房屋如按正常销售、按揭、交付、办证手续，其已经可以拿到房屋并居住，现因美庐达公司原因导致其无法拿到房屋，只能在外租房并居住，已经造成其损失，一审法院参照涉案房屋相近地段相近户型相近面积的每月1500元租金支付标准，没有夸大、过高的情形。李玉媛向一审法院起诉请求：1.确认李玉媛与美庐达公司之间的《商品房买卖合同》无效；2.美庐达公司返还李玉媛所交房款141127元以及利息15495.7元（按同期贷款年利率6%从2017年6月17日暂计至2019年4月17日）；3、美庐达公司赔偿李玉媛一倍的房款141127元；4、本案的诉讼费、保全费、保函由美庐达公司承担。一审法院认定事实：2017年6月14日，李玉媛欲购买美庐达公司开发的美庐雅苑的房屋，遂通过朋友向美庐达公司转账定金10000元；同月17日，李玉媛与美庐达公司签订《商品房买卖合同》，约定李玉媛购买美庐达公司开发的美庐雅苑第3座1单元31层1号房屋一套，建筑面积为73.55平方米，总价款341127元，付款方式为首付款141127元，剩余房款200000元以银行按揭方式付清。合同第七条约定：出卖人在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。同日，双方还签订补充条款，该补充条款第一条正式《商品房买卖合同》的签约约定：1、出卖人在取得《商品房预售许可证》之日起，买受人应在15日内签署政府相关部门提供的《商品房买卖合同》逾期未办理者，出卖人有权单方面解除本合同。2、在出卖人取得《商品房预售许可证》之前，买受人向出卖人提出书面申请，可免费更名一次。第四条约定：双方签署政府相关部门提供的《商品房买卖合同》后，本合同自动失效。2017年6月17日，李玉媛亦将首付房款141127元（含定金10000元）交付美庐达公司，美庐达公司向李玉媛出具收据。后美庐达公司至今未取得商品房预售许可证，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，李玉媛亦未能办理按揭贷款。另查明，李玉媛现租住于灞桥区恒大绿洲23号楼602室。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案美庐达公司至今未取得商品房预售许可证，现李玉媛主张与美庐达公司签订的《商品房买卖合同》无效，符合法律规定，予以准许。合同无效后，美庐达公司因合同收取原告的首付款，应予返还。根据双方签订的补充协议第一条第一款“出卖人在取得《商品房预售许可证》之日起，买受人应在15日内签署政府相关部门提供的《商品房买卖合同》逾期未办理者，出卖人有权单方面解除本合同”可知，李玉媛、美庐达公司对合同所涉房屋没有商品房预售许可证的状态均明知，且美庐达公司作为开发商明知无预售证仍继续出售的过错程度较大，加之李玉媛仅缴纳部分购房款的事实，故对李玉媛因合同无效遭受的损失双方应按2:8的比例予以分担。李玉媛主张由美庐达公司赔偿其所交房款按同期银行贷款利率计算自2017年6月17日至2019年4月17日的利息损失，与法有据，予以支持；但其请求按年利率6%予以计算，没有合同及法律依据，不予支持；故利息损失支持11255元（141127元*4.35%/年/12月*22月），美庐达公司应承担9004元（11255元*80%）。李玉媛主张美庐达公司赔偿因未交房至今，其所支出的租房租金，与法有据，予以支持；唯李玉媛提交的证据不能证据其房租的具体损失，可参照合同所涉房屋相近地段相近户型相近面积的房屋租金1500元予以计算，从2017年9月30日至法庭辩论终结前共计23月，租金损失为34500元，美庐达公司应承担27600元（34500元*80%）。因双方已签订了《商品房买卖合同》，李玉媛要求美庐达公司双倍返还定金及赔偿因保全支出的保函费用，没有合同及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告李玉媛与被告陕西美庐达房地产开发有限公司于2017年6月17日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告陕西美庐达房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告李玉媛返还房款141127元及利息损失9004元；三、被告陕西美庐达房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告李玉媛赔偿租金损失27600元；四、驳回原告李玉媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6416元，原告已预交8788元，由原告承担900元，被告承担5516元，本院退付原告2372元；保全费2008元，由原告承担594元，被告承担1414元。（被告应承担之诉讼费、保全费应在判决书生效之日起5日内支付原告）本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，美庐达公司在一审起诉前仍未取得商品房预售许可证明，一审法院认定李玉媛与美庐达公司签订的《商品房买卖合同》无效，符合上述法律规定。合同无效后，一审法院结合李玉媛、美庐达公司对合同所涉房屋没有商品房预售许可证的状态均明知及李玉媛已缴纳的房款，判令美庐达公司向李玉媛返还房141127元及利息损失9004元，并无不当。美庐达公司已承担了合同无效的缔约过失责任，一审法院判令美庐达公司赔偿李玉媛租金损失27600元，无法律依据，依法予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1985号民事判决第一、二、四项；二、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1985号民事判决第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持不变；二审案件受理费元574元（陕西美庐达房地产开发有限公司已预交），由陕西美庐达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年二月二十七日书记员  孙 妍