河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初650号原告：郑州坤达置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇祥云路南、豫安驾校东祥龙福邸3号楼一层107。统一社会信用代码91410184587077153Y。法定代表人：刘远华，总经理。委托诉讼代理人：马小慧，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人：阴丹阳，河南中州律师事务所实习律师。被告：张丽娟，女，1997年7月11日出生，汉族，住新密市。原告郑州坤达置业有限公司（以下简称坤达公司）诉被告张丽娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告坤达公司委托诉讼代理人马小慧、阴丹阳到庭参加诉讼，被告张丽娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除坤达公司与张丽娟双方签订的《商品房买卖合同》（编号：16001746086），由被告张丽娟协助坤达公司办理涉案《商品房买卖合同》（编号：16001746086）备案信息解除手续及预告登记解除手续；2、判令被告张丽娟向坤达公司支付违约金10288.01元及代为偿还的贷款本息21804.97元和约定的补偿金1153.57元（该补偿金以代偿的21804.97元为基数，按日万分之五的标准计算至实际偿还完毕之日止）。3、判令被告张丽娟承担本案的案件受理费、律师费等一切费用。事实与理由：2016年12月28日，坤达公司与张丽娟签订《商品房买卖合同》（编号：16001746086），张丽娟购买坤达公司开发的位于新郑市××镇××、××东××龙福××单元××室、建筑面积为114.19平方米住宅一套，张丽娟采用按揭贷款方式支付购房款。2016年12月28日，坤达公司、张丽娟与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（以下简称“工商银行商都路支行”）签订了A[住]字[工]行[商都路]支行[2016]年[6295]号《个人购房借款/担保合同》，张丽娟是借款人、抵押人，坤达公司作为保证人对张丽娟的借款承担阶段性连带责任保证。后张丽娟违约，未能按照约定按月按时偿还银行按揭贷款，导致银行直接从坤达公司在银行的保证金账户扣了张丽娟拖欠银行的按揭贷款截止至2019年12月28日累计21804.97元，坤达公司已经承担了连带还款责任。根据坤达公司与张丽娟签订的编号为16001746086的商品房买卖合同附件四：合同补充协议第三条第6款的约定被告逾期还款，坤达公司承担担保责任并通知张丽娟还款，自接到坤达公司通知三十日内未还款，坤达公司有权在被告严重违约情形下解除合同。现张丽娟已严重违约侵犯坤达公司的合法利益，故坤达公司提起本案诉讼。被告张丽娟未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，坤达公司与张丽娟签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001746086），张丽娟购买坤达公司开发的位于新郑市××镇××、豫安驾校东祥龙福邸9幢1单元13层1303号房屋，建筑面积共114.19㎡，约定房屋总价款为1028801元。合同约定主要内容如下:第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式。约定金额：208801元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-12-18，交纳比例：20.3%；约定金额：820000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017-01-01，交纳比例：79.7%。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件（四）：合同补充协议。三、关于按揭贷款付款的补充约定。6、如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付赔偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同及附件的有关约定承担违约责任。九、其他约定。5、买受人确认其有效通讯地址：河南省新密市刘寨镇老寨村南门27号。出卖人可根据上述地址与买受人书面联系。出卖人或买受人双方地址和联系方式如有变更，应自变更之日起3日内书面通知对方，否则因此引起的一切不利后果由未履行通知义务的一方承担。10、本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的有效组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与本合同正文不一致或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。本补充协议自双方签字盖章之日起生效。2016年12月28日，张丽娟（借款人）、中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（贷款人）、坤达公司（保证人）三方签署了《个人购房借款/担保合同》，约定张丽娟向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行借款820000元用于购买涉案房产，由坤达公司作为保证人承担连带保证责任。其中第十条保证担保第二款约定：阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用等。《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行如约向张丽娟发放了贷款。后因张丽娟未按约定偿还贷款，自2019年5月28日至2019年12月28日，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行从坤达公司账户中共扣划了21804.97元用以偿还张丽娟的贷款本息。2019年12月27日，坤达公司向张丽娟邮寄了关于偿还代付房屋按揭贷款的告知函，明确了若未按本告知函通知付清全部款项迟延达30日的，坤达公司有权选择立即解除商品房买卖合同等内容。张丽娟对该邮件进行了签收。之后，张丽娟至今没有向坤达公司支付代为偿还的银行借款本息。2020年4月7日，坤达公司代张丽娟向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行偿还了下余按揭贷款777796.57元，张丽娟所欠的银行贷款820000元及利息现已于2020年4月7日全部结清。坤达公司委托河南英泰律师事务所律师代理双方商品房预售合同纠纷一案，坤达公司已向河南英泰律师事务所支付1.2万元律师费。庭审中，坤达公司明确违约金10288.01元计算方式为总房款的1%；补偿金的计算标准为以21804.97元为基数，按日万分之五的标准自2019年11月29日开始计算至实际偿还之日止。坤达公司对于张丽娟所交纳的购房款不要求在本案中处理。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、银行业务回单、《银行交易明细》、《个人购房借款/担保合同》、告知函、邮寄单、委托代理合同、发票及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，张丽娟与坤达公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16001746086）及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6条第（3）项约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付赔偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同及附件的有关约定承担违约责任。张丽娟从2019年5月28日起未按约定向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行履行还本付息义务，导致坤达公司承担了保证责任，后于2019年12月27日向张丽娟邮寄告知函，要求处理房屋按揭贷款的相关事宜。张丽娟在收到该告知函后至今未进行还款，坤达公司于2020年4月7日偿还了张丽娟下欠的按揭贷款及利息共计777796.57元。故坤达公司请求解除与张丽娟签订的《商品房买卖合同》（编号：16001746086），有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同补充协议第七条中约定，合同签订后因买受人原因引起退房或解除合同时，买受人应支付总房款的30%的违约金给出卖人。庭审中，坤达公司主张按照总房款的1%计算违约金为10288.01元，不违反法律规定，故本院予以支持。同时，合同解除后，作为合同的附随义务，张丽娟应协助坤达公司办理涉案《商品房买卖合同》（编号：16001746086）备案信息解除手续及预告登记解除手续。故坤达公司的该项主张，本院予以支持。对于坤达公司请求张丽娟以代偿的21804.97元为基数，按日万分之五的标准支付补偿金自2019年11月29日起计算至实际偿还完毕之日止，系重复计算损失，故本院不予支持。对于坤达公司主张的律师费1.2万元的主张,因缺乏相应的付款凭证予以印证，故本院亦不予支持。另外，合同解除后，对于张丽娟所交房款，坤达公司对于张丽娟所交纳的购房款不要求在本案中处理，张丽娟可以与坤达公司另行协商处理。被告张丽娟经本院合法传唤无正当理由未有到庭，视为其放弃了在本案中应享有的诉讼权利，不影响本院根据现有证据和查明的事实依法做出裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、解除原告郑州坤达置业有限公司与被告张丽娟于2016年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16001746086），被告张丽娟应于本判决生效之日起十日内协助郑州坤达置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》（编号：16001746086）备案信息解除手续及预告登记解除手续；二、被告张丽娟应于本判决生效之日起十日向原告郑州坤达置业有限公司支付违约金10288.01元；三、驳回原告郑州坤达置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计316元，保全费5000元，共计5316元，由原告郑州坤达置业有限公司负担3671元，被告张丽娟负担1645元。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二〇年四月十四日书记员 李峰超