上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初880号原告(反诉被告)：王桂东，男，1979年8月5日生，汉族，住山东沂水县沂水镇沂蒙山路XXX号。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟勇，上海海业韬律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘燕群，女，1968年5月15日生，汉族，住上海市杨浦区。原告王桂东诉被告刘燕群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序。审理中，本案因采取疫情管控措施致使诉讼活动不能正常进行，故于2020年2月13日适用有关程序中止诉讼，后恢复审理。被告向本院提出反诉，本院于2020年3月23日予以受理。本案于2020年3月16日、4月28日、6月1日三次公开开庭进行了审理，原告王桂东的委托诉讼代理人陈晓华到庭参加了第一、二次庭审，原告王桂东的委托诉讼代理人钟勇到庭参加了第一、三次庭审，被告刘燕群到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。原告王桂东向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告住房押金60,000元；2、被告支付原告上述押金逾期给付的利息，以60,000元为本金，自2019年7月6日计算至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告位于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号的房屋，租赁期限为2016年7月5日至2018年7月6日。在租赁期限到期前，原、被告双方又于2018年6月6日签订续租合同，租赁期限延长至2019年7月6日，后约定押金为人民币60,000元。在租赁期限内，原告依约使用房屋并按约定支付租金及押金，租赁合同到期日前，原告将房屋退还给了被告，但被告以各种理由拒绝退还押金，原告多次催讨未果，现原告起诉至法院，请求判如所请。被告刘燕群辩称：不同意原告的全部诉讼请求。是原告违反合同约定，将租赁房屋从住宅用途变为办公、招商会、食堂等用途，并且存在群住的情况，还在租赁房屋内饲养了猫狗，使得原告的房屋超负荷使用，导致租赁房屋存在较大的损坏，在合同履行期限届满返还房屋时，租赁双方发生了争执。被告认为原告的押金应该抵扣损坏物品的赔偿，根据被告统计损害的金额达到9万余元，所以押金不够抵扣赔偿。被告刘燕群向本院提出反诉请求：1、依法判令原告赔偿被告租赁房屋造成的家具及设备、花园草皮、花园铁门以及遗失物品、房屋保洁费用等计102,138元；2、原告支付被告房屋租赁合同违约金96,998.40元；3、原告承担本诉及反诉费用。事实与理由：原、被告于2016年签订了《房屋租赁合同》，合同对于租赁房屋的地址、租赁期限、租金等进行约定，同时还约定房屋用途为居住。原合同到期后，原、被告又于2018年6月6日续签了合同。原告未按合同约定使用房屋，擅自将住宅改变为办公、招商、公司食堂及群住，登记在房屋名下的被告车辆也多达26辆，在房屋花园内还留有巨型广告。原告将公司千家门店到上海轮流开会的工作人员均安排在租赁房屋内居住，居住人数超过合同约定的五人。原告公司还在租赁房屋内进行人员培训，公司聚餐等。另外，原告还违反上海市规定，未经批准在房屋内饲养德国狼狗和猫。租赁房屋一直处于超负荷使用中，对于房屋内的家具、电器及装修造成了严重损害。被告就此多次与原告方交涉，要求整改，但被告未予理睬。2019年7月双方租赁合同到期终止，原告派来的工作人员与被告办理交接事宜，原告方对于造成的损害抵赖推诿，仅在几张损坏物品的照片上签字，被告在出具的退房单时记明对于损坏物品要求按照原告方签字的照片及微信确定。次日，被告通过微信向损坏物品的清单发送了原告，并要求原告至现场进行核查确认，在之后一个月左右在保洁打扫时由发现了几处损坏，补拍了照片再次发送给原告，但原告始终未予理睬。故被告按照合同抵扣了押金，鉴于原告现起诉被告返还要求，故被告提起反诉，要求原告赔偿相关损失。另外，原告在租赁期间一直存在逾期支付租金的情形，按照合同约定应承担相应的逾期付款的违约金。现被告在本案中提起反诉，请求法院支持相关的反诉请求。原告王桂东针对被告刘燕群的反诉辩称，不同意被告全部的反诉请求。对于损失赔偿，原、被告办理交房时仅就四张照片中的情况进行了确定，其中涉及两样物品损坏，同意酌情予以赔偿。在租赁中，被告提供的家具本身就是旧的，还要考虑使用过程中的自然损耗，不能把折旧也算进去；对于逾期付款的违约金，在支付租金时原告的确存在几天的延期，但是这个都是和被告打过招呼，并得到被告同意的，故不存在支付违约金的问题。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)权利人为被告，建筑面积为478.38平方米，产权证号为沪房地松字(2006)第014204号，登记日为2006年6月17日。原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同尾部出租方(甲方)由被告签字，承租方(乙方)由原告签字，居间方(丙方)上海瑞锋房地产经纪事务所盖章，合同没有注明落款日期。合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期自2016年7月5日起至2018年7月6日止。合同第四条约定：1、双方议定租金为每月28,888元；2、支付方式为按照3个月为一期支付，租金于2016年6月21日以前付清，下期租金支付时间为季付到期月份的25号，乙方以现金或银行转账形式支付给甲方，甲方收到租金后应予书面签收。合同第五条约定：1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意在签订合同时支付给甲方押金共计57,776元；2、除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将保押金全额无息退还乙方；3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足。合同第十二条备注内容约定如下：1如果租方对其租住的房屋进行整改，需甲方同意，且乙方不得改变房屋承重结构、主体结构；2、房屋不得进行转租；3、长住人口最多5人；4、桃花心木圆餐桌、6把椅子、彩照后补；5、家具彩页一式三份，三方各执一份。2018年6月6日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《续租合同》一份，约定出租方与承租方于2016年6月8日签订的租赁合同将于2018年7月6日租赁到期，现经双方协商如下：一、承租方继续承租出租方的该物业；二、租赁期限自2018年7月7日起至2019年7月6日；三、租金调整为月租金30,000(不包发票)补足两个月押金至60,000(需补付人民币2,223)；四、付款方式，租金三个月为一期支付，付款时间为季付到期月前个月的25号；五、其他条款见租赁合同。2019年7月5日，原告雇佣的张姓人员与被告办理房屋交还事宜，双方就房屋及物品是否存在损坏等发生争议，原告雇佣人员在租赁房屋时拍摄的四张照片反面写了备注，具体如下：一张鸟笼照片标注文字“一个脚坏”；花园铁艺桌椅照片标注文字“面坏”；一床一橱照片标注文字“门坏”；一张折叠床及墙角堆放地毯的照片标注“放车库”。同日，被告出具退房单一份，载明：“我于2019年7月5日收到泗陈公路2888弄(应为888弄)一期97幢房屋，收到钥匙三把，水表1107，电表平段85275、谷段38856.46。损坏部分家具另见图纸签字及微信发图。”原、被告对于上述事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告就第一项诉讼请求进行了陈述并向本院提供了如下证据：(一)被告与原告雇佣的张姓人员的微信往来记录。微信显示，2019年5月29日，被告发送微信称：“张师傅你好，当初交房给你们家具摆件所有清单和照片，你交还房屋给我时和我当初交给你们一样的摆放，并清洁干净，我今天看到几样东西不是自然损坏，如贵妃椅和立式鸟笼，还有餐座椅，餐厅的水晶灯要按原样装好，家具恢复原位，主人房地毯请清洗干净。还有很多我没有检查请你们检查后非自然使用损坏的务必修好以便到时顺利交接。还有我已经修好的被撞坏的铁门以及你们遗失了车库门的控制器我重新配好后修好了。今天大木门又垂下来了，根据合同用途是住家且常住只能5人，你们改变用途居家还有办公和公司会所之用，且常驻人口超过10人”；张姓人员回复否认居住超过五人，并询问哪些地方需要修；被告回复：“你派人检查一下，反正还有时间”。2019年7月4日，双方微信约定次日办理房屋交接。2019年7月5日，张姓人员发微信称自己已经到了系争房屋，问被告是否到了；被告发送了九张照片，具体是厨房岛台多处开裂、没有后背的扶手椅被堆在角落、贵妃椅破损、麻绳高登及藤制储物桶有破损；张姓人员于2019年7月6日10时18分回复：“刘小姐，房子交接的事情我和领导汇报了，他给您消息了吧，后续事情我们对接”；被告回复：“明天答复”。(二)原、被告的微信往来记录。2019年7月5日，原告发送微信给被告称：“我这边的人和我说房子已经和你做完交接。后续事宜和押金我们尽快处理一下”；被告回复：“是交接了，但是有些问题我会尽快回复你的”。2019年7月6日11时48分，被告发微信给原告称：“王董请查收一下文件共2页，尽快回复为盼”，随后被告发送了文字文件，内容如下：今天交接了，有些家具和装修的损坏出乎我的意料之外(见以下清单)。1、花园：1)约有100平米的草地需要重新铺草坪，约人民币1,500；2)花园大铁门被撞坏，由于没有及时维修导致铁门往下沉的厉害，用拉固方式无济于事，只能切割整形，人民币1,500；3)车库的卷帘门的控制装置遗失材料和安装费人民币500；4)户外欧式出口繁花瓷砖面铁艺圆桌的瓷砖被打碎并没有留下任何碎瓷已无法修复重新购置1,000(花色只能接近而已)。2、一楼：1)欧式贵妃椅几处破损(明显宠物猫撕抓所致，非自然磨损，更换面料人民币2,000；2)麻绳高凳及藤制储物桶也是同样情况被破坏，麻绳矮凳及进口台式储物盒和纸巾盒及红木茶几台及配套遗失，壁炉架上的部分摆件遗失(待核计)；2)餐桌上方水晶灯及餐桌上桃花心木转盘遗失，扶手餐桌椅被损坏及遗失后背部分，桃花心木大餐桌搁置室外导致多处裂痕，同样鸟笼被搁置室外2根横柱和1只脚损坏修复费用人民币500，转盘和扶手椅约计人民币2,500，水晶灯待定；3)厨房岛台约60公分及边共三处撞裂痕，无法修复及部分更换需要全部更换每平米人民币600，约计8米在人民币5,000左右(原材料是海尔定制高级防火面板)，北房放置的地毯被移至车库，常年不关车库门，导致多块地毯潮湿发霉氧化清洗费及损害无法修补的地毯至少人民币20,000，空调出风口面板遗失一块定制人民币250。3、二楼，北房衣柜损毁少了三根木条，主卧地毯面积严重污渍清洗费人民币2,000。4、贵方每次付房租逾期7-14天，累计逾期远远超过100天，根据合同逾期违约金每日租金的3%。5、贵方退房日时应保持室内外清洁并将室内家具归为如三年前交房情况一样，当时你方退租情况是50%的家具和摆设没有归为也就算了，但是实在是太脏了，现在整屋保洁人民币5,800，包含内容，清洁门窗、地面清洗打蜡、家具、灯具清洁、电器、卫生间全套、厨房清洁(厨房实在太脏覆盖了几层油腻)，全屋粉刷人民币50,000(物业提供报价100,000)。综上所述导致的原因是贵方没有按合同要求居家5人以下使用房屋，而是多人(大床4个，小床3个)作为公司员工多人住宿及开会、培训、聚餐，家居厨房变公司食堂，过度使用导致我收房后需要花费一个月的时间清洁打扫重新粉刷(交房前按你的要求全屋粉刷，如果是真正家居三年是不会如此状况而必须粉刷，否则无法出租)。尊敬的王董，我看到我房子的现状，我真的很伤心，几天没有睡好，甲亢复发，当初出租房屋的时候王董给我的印象极其深刻，彬彬有礼，温文尔雅，淑人君子，雅人深致，我也很痛快的答应的您房租降价要求及改建等要求，以求贵方能居住的舒服安逸，也许王董公务太繁忙，无暇顾及此事，以上陈述有照片和签字，也欢迎光临核实，我明天在鄙室恭候您。原告于2019年7月7日回复称，房子的正常折旧不是该我承担，走法律途径，该是谁承担责任谁承担，不用再聊，一切委托律师。(三)被告称，其所提出的第一项反诉请求具体构成就是按照其于2019年7月6日发送给原告的文字照片载明的内容，但有两处增加，第一处是第1项第1)小项花园原提出100平米，金额1,500元，实际维修花费了11,288元；另外一处第3条二楼北房衣柜损毁少了三根木条，发送文字中没有列明金额，应为300元。被告为证明物品原状态向本院提供了租赁时拍摄的照片71张；被告为证明物品现状态向本院提供了三组照片，第一组照片拍摄于2019年7月5日，包括其发送给张姓人员的九张照片外加一张铁门照片，铁门照片显示上面拉花有掉漆；7月至10月拍摄的一组照片，证明沙发有污渍油墨、地毯霉烂；7月17日拍摄的一组照片，证明岛型台面有三处裂痕、沙发破旧、衣橱门掉落、鸟笼损坏情况。被告为证明修复的花费向本院提供了粉刷墙壁及修复草坪的合同、转账凭证、收据等。原告对于上述证据质证认为，对于被告与原告、张姓人员的微信往来真实性无异议，但认为无法证明租赁房屋及物品存在损坏；对于被告提供租赁时拍摄的71张照片，其中51张和其保留的一致，予以认可，其余不认可；针对其中四张签字的照片，其中户外铁艺圆桌桌面坏予以确认，500元应该足以修复；对于鸟笼一只脚坏予以确认，200元足以修复；一床一橱照片标注文字“门坏”实际是针对床垫的“面坏”，但被告并未在本案中对此提出赔偿请求；对于地毯的确放置在车库里，但并不存在损坏，故也不应赔偿。对于2019年7月5日被告拍摄发微信给张姓人员照片，其中涉及的物品情况，首先被告主张系原告损坏，原告不予认可，况且被告自认物品都是2004年购买，至原告返还房屋已经15之久，老化和磨损是正常的，而且被告现在主张损坏修复金额也显然是过高的。对于被告自行拍摄的其他照片及粉刷房屋、铺草坪等合同及付款，原告均不予认可，与本案也没有关联性。本院认证认为，被告提供的微信往来均系原件，本院对其真实性予以确认；对于出租时拍摄的照片中51张双方留存一致，本院对其真实性予以确认；对于现状的三组照片，其中2019年7月5日的发送给了张姓人员，本院对其真实性予以确认；对于其余照片，虽然未发送给原告方，但大部分物品与51张原始照片或者9张发送的现状照片物品能相互对应，在被告2019年7月6日发送给原告的文字文件中也有相应涉及，且文字描述与照片显示基本一致，故对于这些照片的真实性本院亦予以认可。对于被告提供的粉刷墙壁及修复草坪的合同，因为系原件，其有转账凭证和收据予以佐证，本院确认其真实性，但对于该证据中所涉费用是否应由原告承担本院将在本院认为中予以评述。二、被告就第二项诉讼请求进行了陈述并向本院提供了如下证据：被告称，原、被告于2016年6月28日签订了租赁合同，之后支付租金多次逾期，具体为：2016年9月25日应付租金实际在2016年9月27日支付，逾期2日；2016年12月25日应付租金实际在2017年1月9日支付，逾期15日；2017年3月25日应付的租金实际在2017年4月5日支付，逾期11日；2017年6月25日应付租金实际在2017年7月4日支付，逾期9日；2017年9月25日应付租金实际在2017年9月30日支付，逾期5日；2017年12月25日应付租金实际在2018年1月2日支付，逾期8日；2018年3月25日应付租金实际在2018年4月4日支付，逾期10日；2018年6月25日应付租金实际在2018年7月3日支付，逾期9日；2018年9月25日应付租金实际在2018年10月11日支付，逾期16日；2018年12月25日应付租金实际在2019年1月11日支付，逾期17日；2019年3月25日应付租金实际在2019年4月2日支付，逾期8日，上述共计逾期100日，按照合同该约定的违约金按月租金3%计算，共计违约金96,998.40元。被告还为此提供了其中国银行交易流水明细清单，证明原告逾期支付租金的事实。原告对于银行流水显示的支付时间没有异议，但认为逾期时间并不长，且均和被告沟通过，双方在退房时被告也未涉及违约金问题，故不应支付违约金。另，违约金约定过高，而且部分已经超过诉讼时效。本院对此认证认为，银行流水真实性予以认定。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》及《续租合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应按约定全面自觉的履行义务。根据《续租合同》约定，《续租合同》有约定则按该约定履行，没有约定的仍然按照《上海市房屋租赁合同》约定履行。《续租合同》到期后双方租赁合同关系自然终止，原告于2019年7月5日将系争房屋退还给了被告，被告也应退还押金，但根据《上海市房屋租赁合同》第五条第3款的约定，被告可在押金中抵扣原告尚欠的费用包括租金、违约金、损害赔偿金及相关费用，鉴于本案中被告提出了赔偿损失及违约金的反诉请求，故本案的争议焦点为被告所提的两项反诉请求能否成立。关于第一项反诉请求。原告向本院提供了被告出具的退房单，该退房单尾部载明“损坏部分家具另见图纸签字及微信发图”，由此可以认定原告在租赁过程中造成损坏是事实。关于损坏的范围，根据被告提供的张姓交接人员签字的四张照片、被告于收房当日发送给张姓交接人员的微信照片、被告于交房次日发送给原告的文字文件以及被告之后拍摄的相关照片可以显示损坏的情况，本院认定被告主张的物品损坏大部分属实，而且该损坏显然并非原告所称的自然损耗。关于遗失的物品，被告主张的遗失物品有些比如水晶灯等通过微信向张姓人员进行过主张，对此本院予以确认，有些比如纸巾盒等现有的证据尚不能予以证明，本院结合微信记录及照片，酌情予以认定。另外，根据被告提供的与张姓人员的微信往来记录及房屋交付前后的照片对比，原告在使用房屋中的确搬动了物品，且存在卫生脏乱等情况，需要进行适当复位打扫，故就清扫费用本院给予酌情考虑。至于被告所称的草坪修复及全屋粉刷，因被告并未提供损坏的依据，而且草坪修复费用被告在微信中主张的金额与本案诉讼中也不一致，鉴于正常使用应当存在损耗，故被告要求原告赔偿难以成立。综上，根据物品的损坏、遗失情况以及相关清扫费用等，本院酌情认定原告应赔偿被告的损失为30,000元。关于第二项反诉请求。根据查明的事实，原告支付租金的确存在逾期，但逾期天数并不长，而且在逾期发生后，被告也未向原告主张过违约金，在被告罗列的原告十一笔逾期支付中，有八笔均是第一份房屋租赁合同对应的租金，在第一份合同到期时，被告不但没有就逾期支付向原告提出异议，还继续和原告续签了合同，在最后租赁房屋返还时双方也并未对此产生争议，被告出具的退房单也为将此内容列入其中，由此可见原告所陈述的逾期支付是与被告沟通且得到被告同意，是符合事实的，故此本院认为被告现在本案中主张逾期付款违约金难以成立，本院不予支持。关于原告主张的逾期给付押金的利息。本院认为，根据《上海市房屋租赁合同》第五条第2款约定，押金返还的条件是返还房屋并付清应付费用当日，因原、被告就损害赔偿金等仍然存在争议，故押金退还条件尚未成就，原告有关逾期利息的主张难以成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘燕群于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王桂东租房押金60,000元；二、原告(反诉被告)王桂东于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)刘燕群损失30,000元。三、驳回原告(反诉被告)王桂东其余的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)刘燕群其余的反诉请求。上述第一、二项相抵，被告(反诉原告)刘燕群于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王桂东押金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,300元，减半收取650元，反诉案件受理费1,841元，合计诉讼费2,491元，由原告(反诉被告)王桂东负担375元(已付)，由被告(反诉原告)刘燕群负担2,116元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年六月二十二日书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，只是租赁物收到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。