江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0824民初252号原告:聂伶俐，女，1982年1月16日出生，汉族，居民，住江西省新干县。原告:黄正华，男，1977年12月12日出生，汉族，居民，住湖北省汉川市。两原告委托诉讼代理人:朱志鹏，江西赣泰律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人:习建，江西赣泰律师事务所律师。被告:江西鼎辰物业服务有限公司，住所地:江西省新干县玻璃灯饰城阳明路33栋102-103号，统一社会信用代码:91360824MA35K0MJ15。法定代理人:周亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人:李辉华，江西三江合律师事务所律师。委托诉讼代理人:彭帅，江西三江合律师事务所律师。原告聂伶俐、黄正华与被告江西鼎辰物业服务有限公司(以简称鼎辰物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂伶俐、黄正华委托诉讼代理人朱志鹏，被告鼎辰物业公司委托诉讼代理人李辉华、彭帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂伶俐、黄正华向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿原告财产损失50000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告聂伶俐与原告黄正华系夫妻关系，两原告系新干县玻璃灯饰城房屋所有权人，被告鼎辰物业公司系该小区物业管理服务单位。2015年，两原告对上述房屋进行了装修，安装了木地板及配套设施，共花费38585元。2019年11月26日上午10时许，被告电话告知原告上述房屋在溢水。由于该房屋无人居住，原告希望被告能尽快妥善处理，并安排了原告父亲去开门，但被告却置之不理。原告父亲下午进入房屋，发现满地是污水，卫生间的污水还在继续外溢，可被告仍没来疏通管道。为处理此事，原告当晚从广东坐火车赶回新干。次日，原告到新干县住建局物业股反馈问题，被告于下午才来处理疏通管道。此次下水道污水外溢给两原告造成了较大的经济损失，房屋内装修新铺的木地板经水浸泡后发生严重损毁，地板表面膨胀、接缝隆起，加之有下水道溢出的粪水浸泡地板，故房屋内的全部地板均需更换，且室内部分被污水浸泡的家具、家电亦有损毁。被告为两原告的房屋提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，被告应按相关规定履行相应义务，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理，然而，此次污水溢流的根本原因是被告对涉案房屋的排水系统缺乏日常的检查和定期的疏通清理，不能保证排水系统处于良好的运转状态所致。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，被告应当对此次因下水道溢水给两原告造成的经济损失承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告鼎辰物业公司辩称，一、原告起诉要求被告承担赔偿责任，没有任何事实和法律依据。其一，被告不仅定期对小区内共用部位、共用设施进行维护、保养，同时通过包括保洁员、物业管理人员日常不定期巡查，对业主反映的相关问题也及时处理，毫无懈怠。本案中，被告正是积极履行物业服务合同义务对小区进行日常巡查才发现原告家溢水，并且立即通知了原告，通知原告的同时，通知该单元其他业主暂停用水，排查原因及做相关业主工作后，积极疏通管道；其二，根据疏通污水管道过程中发现的卫生巾、棉花等，造成原告家卫生间溢水产生损失的根本原因是该单元其他业主用水时将杂物排入下水道，导致管道堵塞，另一个原因，是原告家中无人居住，并不是原告所述是被告对房屋的排水系统缺乏日常检查和定期疏通清理所造成；其三，本案属于物业服务合同纠纷，但原告根本违约，从2015年起未缴纳物业服务费，原告一直强调权利而不履行义务，被告保留要求原告依约支付物业服务费的权利；二、原告要求被告赔偿财产损失50000元，没有任何事实和法律依据。被告没有任何违约行为，依法不应赔偿原告损失，且原告没有提供50000元经济损失的证据，依法应承担举证不能的法律后果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供物业公告复印件1份，拟证明被告系瑞景南城的物业服务公司，下水道堵塞是由于27栋102号、103号商铺一楼店面管道中存在女性用品、圆形塑料物品等，被告对物业公告的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该公告是2020年1月17日发出的，是第二次堵塞，并不是原告起诉的2019年11月26日这次堵塞，且第二次堵塞的时候，原告家的木板已撬起，并没有受损，该公告反而证明被告履行了物业服务协议，通知被堵塞管道的所有业主停止用水，并排查堵塞原因，再对相关业主做工作，之后再开挖疏通管道，因业主使用不当造成堵塞，被告温馨提示业主合理用水，不要将杂物丢入排污管道。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，该证据能证实2020年1月2日管道堵塞的相关情况，与本案管道堵塞无关联，但可作为本案的参考；原告提供圣象地板客户预算单、收据原件各1份，拟证明原告安装地板及配套设施共花费38585元，被告对该组证据的三性均有异议，对证明目的也有异议，认为木地板如有损失，应进行鉴定，本院认为，上述证据均真实，且与原告提供的照片、视频相印证，本院对上述证据的真实性均予以确认，但上述证据仅能证实原告安装木地板及配套设施的花费，原告因管道堵塞造成的损失应以相关机构的鉴定意见确定；原告提供照片4张、视频4份，拟证明因房屋卫生间溢水，造成原告房屋内的地板需全部更换，且室内部分被污水浸泡的家具、家电有损毁，被告对上述证据的真实性无异议，但认为不能证实原告的损失，本院认为，被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，其中于2020年1月2日拍摄的视频，与本案管道堵塞无关联，但可作为本案的参考，其余证据仅能证实2019年11月26日管道堵塞后的相关情况，原告因管道堵塞造成的损失应以相关机构的鉴定意见确定。被告鼎辰物业公司提供巡查记录原件12张，拟证明物业管理人员定期对小区内共用部位、共用设施进行了维护、保养，原告对该证据的三性均有异议，本院认为，上述证据真实、合法，能与被告的陈述及发出的公告等相互印证，本院对上述证据均予以采信；被告提供问证江西网站反映材料复印件、回复材料复印件各1份及瑞景南城管理处事件报告原件2份，拟证明被告工作人员于2019年11月26日日常巡查时发现污水从27栋1单元402室流出，立即通知了原告，原告父亲下午才过来，发现家中被水浸泡，怀疑是该单元住户乱扔杂物进入污水管道所致。2019年11月27日上午，新干县住建局物业股工作人员会同小区物业负责人等人员到现场勘查及了解情况，排查后发现污水管道被堵塞，因该栋房屋4楼以下都是商业店面，污水管道被业主用装修材料包住了，经与业主沟通协商才同意破除包裹物进行作业。2019年11月27日下午，物业公司便组织人员对污水管道进行了疏通，疏通过程中发现污水管道中有大量杂物(卫生巾、棉花等)，工作人员将杂物全部清除，污水管道疏通到位，物业公司积极履行了物业职责。另外，原告方至少2次将污水泼到楼梯电梯中。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明被告完全履行了物业服务职责，本院认为，原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实予以确认，上述证据可以证实鼎辰物业公司履行合同的相关情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告聂伶俐与原告黄正华系夫妻。2013年11月5日，原告聂伶俐委托父亲聂冬生与江西瑞顺灯饰城服务管理有限公司签订《新干（国际）灯饰城住宅前期物业管理服务协议》，该协议载明:“甲方为江西瑞顺灯饰城服务管理有限公司,乙方为聂冬生，本物业名称为新干（国际）灯饰城，座落位置为27栋1-402房，甲方的权利义务为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，在房屋共用部位的维护和管理方面，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；在房屋共用设施设备及其运行的维护和管理方面，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。2015年左右，被告鼎辰物业公司承接新干（国际）灯饰城的物业服务。2018年3月30日，新干县不动产登记局向原告聂伶俐、黄正华颁发赣（2018）新干不动产权第××号不动产权证，该证载明权利人为聂伶俐、黄正华，坐落为新干县。2019年11月26日上午10时许，被告鼎辰物业公司的工作人员在日常巡查中发现新干县金川镇门口有污水流出，遂联系该房屋业主聂伶俐。因两原告长年在外，原告聂伶俐通知父亲聂冬生到现场，聂冬生到现场后发现原告房屋被水浸泡，房屋内的木地板、家具、家电等受损。之后，聂冬生与鼎辰物业公司的工作人员关于管道排查等问题发生争执。当日，原告聂伶俐从广州坐火车回新干。2019年11月27日上午，聂伶俐到新干县住建局反映情况。当日上午，新干县住建局物业股工作人员会同小区物业负责人等人员到现场勘查及了解情况，排查后发现污水管道被堵塞。因该栋房屋四楼以下都是商业店面，污水管道被业主用装修材料包裹住，经过与店面业主沟通协商后同意破除包裹物进行作业。当日下午，鼎辰物业公司组织人员对污水管网堵塞部位进行了疏通，在疏通过程中发现污水管道有大量杂物（卫生巾、棉花等）,工作人员将杂物全部清除，污水管道疏通到位。之后，原告方将涉案房屋的木地板全部拆卸，堆放在房屋内。另查明，鼎辰物业公司工作人员每月例行对化粪池进行巡查，主要检查池盖是否完好，池壁是否完好，粪便是否满，地面雨水管是否满等。诉讼中，被告鼎辰物业公司表示另行主张原告拖欠物业费的权利。本院认为，两原告系新干县金川镇的业主，被告鼎辰物业公司系该小区的物业服务企业，两原告与被告鼎辰物业公司之间形成了物业服务合同关系。本案争议焦点为:1.被告鼎辰物业公司是否履行了物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务；2.如被告鼎辰物业公司未履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，原告的合法损失如何计算，被告鼎辰物业公司应如何承担责任。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，本案中，两原告与被告鼎辰物业公司形成了物业服务合同关系，被告应依合同约定履行对共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理的义务。两原告受损的原因是下水管道被堵塞而引起溢水，而下水道被堵塞的原因是共用该管道的业主将卫生巾等杂物丢入下水道。鉴于下水道的封闭、公用特性，审查物业公司对下水道是否充分履行日常管理与维护义务，应结合管道堵塞隐患的可能、共用下水管道的业主是否反映过类似问题、解决情况以及堵塞原因来综合认定，不应将物业公司日常管理与维护的职责扩大为杜绝下水管道堵塞。被告鼎辰物业公司每月例行对化粪池进行巡查，并安排管理人员不定期日常巡查，事发当天化粪池也正常，且原告房屋溢水也是被告工作人员日常巡查过程中发现，之后鼎辰物业公司也积极进行排查、疏通，应认定鼎辰物业公司履行了合同约定的义务；关于第二个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，因被告鼎辰物业公司履行了合同约定的义务，被告鼎辰物业公司无违约行为，且原告诉请财产损失50000元未提供充分证据证实，故本院对原告的诉请不予支持。综上所述，原告聂伶俐、黄正华诉请被告鼎辰物业公司赔偿财产损失50000元，本院根据相关证据，对原告聂伶俐、黄正华的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：驳回原告聂伶俐、黄正华的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元（原告聂伶俐、黄正华已预交），由原告聂伶俐、黄正华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  皮继军二〇二〇年四月二十九日书记员  习青勇法律链接:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条……对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。