安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0811民初240号 原告：吴跃干,男,1977年2月18日出生，汉族,户籍地安庆市迎江区,现住安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所实习律师。 被告：安庆市先锋房地产开发有限责任公司,住所地。 法定代表人:杨瑞东,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘方平，安徽品仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑德洪，该公司员工。 被告：安庆市宝宏房地产开发有限公司,住安徽省。 法定代表人：徐基高,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 被告：安徽至奥城市艺术酒店有限公司,住所地安徽省。 法定代表人：石建玉,执行董事兼总经理。 被告：安徽至奥房地产营销策划有限公司,住所地。 法定代表人：石建玉,该公司执行董事。 上述两被告共同委托诉讼代理人：何杰政，安徽国誉律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：何承国，安徽国誉律师事务所律师。 原告吴跃干与被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产开发公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产开发公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥艺术酒店）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理,依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴跃干及其委托诉讼代理人陈磊、戴振豪、被告先锋房地产开发公司法定代表人杨瑞东及其委托诉讼代理人潘方平、郑德洪、被告宝宏房地产开发公司法定代表人徐基高及其委托诉讼代理人李清、被告至奥艺术酒店与被告至奥房地产营销公司共同委托诉讼代理人何杰政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴跃干向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同返还原告已支付的购房款276161元及自支付之日起的利息（按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日起，自2018年12月25日起算）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月25日，原告向被告至奥艺术酒店交付276161元用于购买被告先锋房地产开发公司、被告宝宏房地产开发公司共同开发的宝瑞商城5024室。2018年9月11日，被告至奥艺术酒店与原告订立《委托经营管理合同》一份，约定由原告将上述房屋交付给被告至奥艺术酒店经营管理（经营项目：“至奥城市艺术酒店”），被告至奥艺术酒店自2018年12月31日起向原告支付相应利益，其中第一、二期收益合计38664元冲抵房款。上述房屋由被告先锋房地产开发公司、被告宝宏房地产开发公司共同委托被告至奥房地产营销公司对外销售，并由被告至奥艺术酒店实际经营管理（经营项目至奥城市艺术酒店）。原告已全额缴纳购房费用，但四被告均未与原告签订书面《商品房买卖合同》并备案，且被告至奥艺术酒店经营管理的至奥城市艺术酒店至今仍未开业。基于四被告的严重违约行为，原告要求四被告退还已支付的购房款及期间利息。 先锋房地产开发公司辩称，先锋房地产开发公司和至奥艺术酒店没有合同关系，也没有委托至奥艺术酒店对外销售房屋；先锋房地产开发公司和原告没有合同关系也没有资金往来；即使至奥房地产营销公司对外签订合同，也必须加盖先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司的公章才会生效，否则无法形成房屋代理销售关系；先锋房地产开发公司和至奥房地产营销公司代理委托关系已经安庆仲裁委员会生效的裁决解除委托关系，原告应当向自己的缴款单位追偿还款，所以该案本质上不是房屋买卖合同关系。请求法院依法驳回原告对先锋房地产开发公司的诉求。 宝宏房地产开发公司辩称，宝宏房地产开发公司与先锋房地产开发公司的答辩意见一致。原告提交的证据显示其向第三被告缴纳了相关款项，但是第三被告并未取得第一、第二被告的委托授权，无权对外代理销售房屋。如果存在第三人产生对第三、第四被告法律上的混同，第二被告在此过程中不存在过错。原告作为完全民事行为能力人在购买房产的过程中，没有尽到合理审查义务，相关法律责任以及造成的损失应当自行承担，其诉求第二被告承担连带还款责任没有法律依据。本案应当按照原告与第三被告委托经营合同关系审理，原、被告间的房屋买卖合同关系不存在。 至奥艺术酒店辩称，至奥房地产营销公司和至奥艺术酒店有关联性，但是法律上属于不同的独立主体。两公司股东构成、经营范围不同，对外独立承担法律责任。至奥艺术酒店虽然出具了房款收据，但是该款是代替至奥房地产营销公司收取，至奥艺术酒店与原告是委托经营的关系，所以至奥艺术酒店不具有返还的义务。 至奥房地产营销公司辩称，本案属于房屋买卖合同纠纷，至奥房地产营销公司与先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司是委托销售的关系，法律责任应当由委托人承担。虽然双方的委托关系已经仲裁解除，但是原告与至奥房地产营销公司买卖关系是发生在委托期间，且双方没有签订书面合同，过错不在至奥房地产营销公司，先锋房地产开发公司对原告合同不能实现及损失具有不可推卸的法律责任。 在举证期限内，吴跃干为支持自己的诉求，举出如下证据： 一、原告身份证复印件一份、四被告企业信息查询表复印件一份，证明目的：证明原告基本信息、四被告公司的工商营业信息，被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司与被告安徽至奥房地产营销策划有限公司法定代表人系同一人，占股比例分别为100%、99%，该法定代表人系上述两被告公司的实际控制人，上述两公司经营管理存在人格混同。 二、收据复印件一份，证明目的：证明2018年12月25日，原告向被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司（下简称：至奥艺术酒店公司）交付276161元用于购买被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司、被告安庆市宝宏房地产开发有限公司共同开发的宝瑞商城5024室。 三、委托经营管理合同复印件一份，证明目的：证明2018年9月11日，被告安徽至奥艺术酒店公司与原告订立委托经营管理合同一份，约定由原告将上述房屋交付给被告至奥艺术酒店公司自2018年12月31日起向原告支付相应收益，其中第一、二期收益合计38664元冲抵房款。 四、商品房销售许可证复印件一份、行政处罚通报复印件一份、被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司、被告安徽至奥房地产营销策划有限公司签署的协议（第一页）复印件一份、房屋附属协议复印件一份、告知书副本复印件一份、授权书复印件一份，证明目的：证明上述房屋由被告先锋房产公司、被告宝宏房产公司共同开发由被告宝宏房产公司授权被告先锋房产公司与被告安徽至奥房地产营销策划有限公司签订《房屋销售总代理合同》并由被告安徽至奥房地产营销策划有限公司对外销售，由被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司实际管理的事实。 五、宝瑞商城的宣传页2张，证明目的：证明被告存在虚假宣传，实际情况与宣传页上的宣传不符。 经质证，先锋房地产开发公司发表如下质证意见：对证据一身份证无异议；证据二收据真实性不了解，无法发表质证意见;证据三真实性不清楚，至奥艺术酒店与先锋房地产开发公司无关；证据四中真实性无异议，至奥房地产营销公司与先锋房地产开发公司签订的委托代理合同有效；证据五中真实性不清楚，至奥房地产营销公司与先锋房地产开发公司无关。 经质证，宝宏房地产开发公司发表如下质证意见：证据一三性无异议，达不到证明目的；对证据二真实性不清楚，该凭证不能成为购买房产的有效凭证；证据三与本案无关联性；证据四房屋附属协议与本案无关联，达不到原告的证明目的；证据五三性有异议，达不到证明目的。 经质证，至奥艺术酒店公司发表如下质证意见：证据一、四、五同第一、二被告质证的意见，对证据二的收据真实性认可收取了房款10800元，至于房款27万余元是否付清，收据上被告未对此加盖公章，原告应对房款的数额进一步举证。证据三真实性无异议，但是认为应房产未交付而产生的后果应由原告自行承担。 经质证，至奥房地产营销公司发表如下质证意见：同至奥艺术酒店质证意见一致。 在举证期限内，先锋房地产开发公司为支持自己的主张，举出如下证据： 一、营业执照和安庆市商品房预售许可证复印件各一份，证明目的：安庆市先锋房地产开发有限责任公司的主体资格和该宝瑞商城商品房可以对外销售。 二、《委托销售总代理合同》和《通知》、《告知书》、承诺书复印件各一份，证明目的：安庆市宝宏房地产开发有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司就宝瑞商城委托安徽至奥房地产营销策划有限公司销售，明确了双方权利和义务，特别是《委托销售总代理合同》第二条第四款“本项目销售涉及到的订单、合同等，均由乙方销售代表与购置方填写，并由甲方审核确认加盖甲方公章后生效。甲方与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。”该合同第四条第五款“乙方保证在销售过程中不虚假宣传或不实宣传。若因此造成甲方损失，乙方承担法律责任，并承担甲方一切经济损失。”由此可见，安徽至奥房地产营销策划有限公司无权以自己的名义对外签订《商品房买卖合同》，也无权收取购置方的任何款项，只有安庆市宝宏房地产开发有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司与购置方签订《商品房买卖合同》，购置方把购房款项转至开发公司账户后，由开发公司开具收据或发票，该《商品房买卖合同》才合法有效。原告没有和开发公司签订任何购房合同，又没有将款项交付给开发公司。就安徽至奥房地产营销策划有限公司违规不实宣传，开发公司多次口头制止未果后于2018年10月22日又发出书面通知，制止其不实宣传，提出解除委托代为销售合同的意向。且安徽至奥房地产营销策划有限公司于2018年9月26日作出书面承诺，未完成业绩指标于2018年10月15日无条件撤场情况下，原告竞和无代理销售商品房权限的至奥酒店签订合同，荒唐的将款项转入至奥酒店账户，其责任应由原告和收款方负责。和开发公司毫无关联。要开发公司承担还款责任，既无证据支持，又无任何法律依据。 三、安庆市仲裁委员会宜仲裁【2019】11号《裁决书》复印件一份，证明目的：安庆市宝宏房地产开发有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司与安徽至奥房地产营销策划有限公司签订的《委托销售总代理合同》合法有效，由于安徽至奥房地产营销策划有限公司违约，双方解除了合同。 经质证，吴跃干发表如下质证意见：证据一营业执照真实性无异议，达不到被告证明目的，被告证明宝瑞商城房屋对外销售，需提供商品房销售管理办法第七条上面的规定条件。证据二销售合同三性无异议，对通知书、告知书、承诺书，原告对其真实性不清楚，对证明目的发表几点意见，对第一被告与第四被告在委托销售总代理合同约定对于本案的原告等消费者是没有约束力的，其次根据的案情被告提交的通知可以明确反映出，第一被告是明确知晓第四被告在销售合同中存在虚假宣传的行为，但是采取的措施仅仅发了一份通知，因此该种行为对消费者误导，第一被告作为开发商应当承担宣传不实所导致的法律责任，原告在购置房屋时，签订相关书面及缴付现金均是在售楼部，该售楼部由第四被告至奥营销策划公司实施管理，原告有理由相信，其购房行为与至奥公司的销售行为是得到开发企业的授权许可的。证据三三性无异议，证明目的有异议，根据裁决书反映在房屋销售过程中，先锋房产与至奥营销策划公司均有过错，同时指明了先锋房产没有办理测绘手续导致房屋不能办理产权证及交付手续。 经质证，宝宏房地产开发公司发表如下质证意见：三组证据证明均三性无异议，证明目的无异议。 经质证，至奥艺术酒店发表如下质证意见：证据一无异议，证据二真实性无异议，证明目的有异议，事实上我公司没有虚假宣传，只与原告签订的认购书，而不是房屋买卖合同，且合同明确约定了我公司是可以收取认筹金的；证据三真实性无异议，证明目的有异议，因为裁决书内容看出是双方均存在违约行为，而不是我公司单方存在违约，从裁决书内容是因为先锋公司不能提供相应的办证材料，才导致后期的房屋买卖合同不能实现。 经质证，至奥房地产营销公司发表如下质证意见：同第三被告质证意见一致。 在举证期限内，宝宏房地产开发公司为支持自己的主张，举出如下证据：营业执照复印件一份、法人代表身份证明书一份，证明被告主体资格。 经质证，吴跃干、先锋房地产开发公司、至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司发表如下质证意见：证据三性均无异议。 在举证期限内，至奥房地产营销公司为支持自己的主张，举出如下证据： 一、安徽至奥房地产营销策划有限公司、安徽至奥城市艺术酒店有限公司营业执照复印件各一份，证明目的：证明两被告的身份情况，系独立的法人主体。 二、安徽至奥房地产营销策划有限公司与安庆市先锋房地产开发有限责任公司签订《委托销售总代理合同》复印件一份，证明目的：证明案涉房屋系安庆市先锋房地产开发有限责任公司开发，安徽至奥房地产营销策划有限公司只是项目销售总代理，只是受托人，相关法律责任应由委托人承担。 三、安庆仲裁委宜仲裁[2019]11号裁决书复印件一份，证明目的：证明安徽至奥房地产营销策划有限公司与安庆市先锋房地产开发有限责任公司签订的《委托销售总代理合同》已经解除，安庆市先锋房地产开发有限责任公司对房屋买卖合同不能实现存在过错，返还及导致的损失应由安庆市先锋房地产开发有限责任公司承担。 经质证，吴跃干发表如下质证意见：证据一三性无异议，证明目的有异议。我们认为第三、四被告不是独立的法人主体，在房屋销售过程中存在大量的以至奥营销策划公司名义来进行销售，却由至奥艺术酒店公司收取房款的行为，而且该两公司石建玉是同一法定代表人，而且是分别持股100%.99%的股东，因此该两公司已经丧失了法律上的独立人格；证据二三性无异议；证据三三性无异议。 经质证，先锋房地产开发公司发表如下质证意见：证据一真实性无异议，证据二真实性无异议，证明目的有异议，双方在合同中约定了权利和义务关系，受托人超越了代理权限，造成他人损失由受托人自行承担，本案的原告与受托人没有合同关系，收款方返还不当得利；证据三真实性无异议，达不到证明目的，至奥营销公司代为销售由购置方与开发公司签订了房屋买卖合同，开发公司收到款项后，该房屋买卖合同才到房地产部门备案。 经质证，宝宏房地产开发公司发表如下质证意见：证据一三性无异议；证据二真实性无异议，但合同明确约定第四被告对外销售房屋的条件是需先锋公司确认后合同才生效；证据三真实性无异议，但本案返还款项责任主体并非至奥房地产营销策划公司，而是至奥酒店公司，因此不应由委托方最终承担责任。 经质证，至奥艺术酒店发表如下质证意见：无意见。 在举证期限内，至奥艺术酒店未向法庭举证。 本案经公开开庭审理，对当事人所举证据，经庭审质证后，现作如下归纳认证：对吴跃干五组证据、先锋房地产开发公司三组证据、宝宏房地产开发公司一组证据、至奥房地产营销公司三组证据，真实性无异议，予以认定。 经对以上证据及质证意见的分析，本院确认如下案件事实：2014年1月24日，宝宏房地产开发公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产开发公司与至奥房地产营销公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产开发公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房地产营销公司。合同约定，先锋房地产开发公司委托至奥房地产营销公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房地产营销公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房地产营销公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产开发公司审核确认加盖先锋房地产开发公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房地产营销公司收取并开具收据，先锋房地产开发公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产开发公司向至奥房地产营销公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，至奥房地产营销公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产开发公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产开发公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》。2018年9月11日原告银行汇款方式向被告至奥艺术酒店法定代表人石建玉账户支付购房款13万元。2018年12月25日，原告向被告至奥艺术酒店交付购房定金10800万元，2018年12月25日至奥艺术酒店出具一张收据，写明现金金额10800万元，收款事由“购宝瑞商城5024室”，加盖至奥艺术酒店财务专用印章。该收据上载明“已全部付清总金额276161元”但该行字迹上未加盖公章和签名。2018年10月22日，宝宏房地产开发公司向至奥房地产营销公司书面通知，认为至奥房地产营销公司对“宝瑞商城”项目进行市场推广宣传文案有夸大事实和虚假用语，要求至奥房地产营销公司立即停止上述行为，且承担上述行为造成不良后果的法律责任。至奥房地产营销公司未在合同约定期限内完成房屋业绩考核指标，与先锋房地产开发公司产生纠纷，向安庆市仲裁委员会申请仲裁。2019年9月23日，安庆市仲裁委员会作出裁决书，认定先锋房地产开发公司未能按合同约定提供测绘单位的预测报告、至奥房地产营销公司未能在规定时间内完成业绩,且未按约定支付保证金，均存在违约行为，裁决解除先锋房地产开发公司与至奥房地产营销公司签订的《委托销售总代理合同》。至奥艺术酒店收取吴跃干的购房款未缴纳给委托方。吴跃干未能与委托方签订《房屋买卖合同》，故引发诉讼。 另查明：2018年9月11日，吴跃干与至奥艺术酒店签订一份《委托经营管理合同》，吴跃干将“宝瑞商城内至奥城市艺术酒店”产权物业（位于安庆市宜秀区委托奥艺术酒店经营管理，奥艺术酒店根据合同约定向吴跃干支付相应的收益；至奥艺术酒店住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城三层302室，股东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至奥房地产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城1＃楼1106室，股东为石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。 本院认为：吴跃干与至奥房地产营销公司虽未签订房屋认购书，但结合系列案件中的《宝瑞商城销售定购书》，我院认定吴跃干与至奥房地产营销公司之间形成房屋买卖合同关系。至奥房地产营销公司基于其与先锋房地产开发公司签订的《委托销售总代理合同》而取得销售涉案房屋的权利，现该代理合同已被解除，至奥房地产营销公司与原告房屋买卖合同无法继续履行。至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司两公司法定代表人均为同一人石建玉，实际控制人均系石建玉。至奥房地产营销公司未提供其在本地设有从事涉案房屋销售事务办事机构。至奥艺术酒店收取原告购房款，证实至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司财务混同。因此，至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司构成人格混同，收取吴跃干购房款，而不能继续履行买卖合同，损害了吴跃干利益，应当承担连带责任。吴跃干要求被告至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司返还购房款276161元的诉讼请求，只提供至奥艺术酒店收取了原告的购房现金10800元及转账13万至石建玉账户，未提供其他证据予以证明，本院认定吴跃干支付购房款140800元。吴跃干与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系是基于宝宏房地产开发公司授权先锋房地产开发公司代销而与其形成的，现尚无证据证明吴跃干在与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系时明知至奥房地产营销公司是基于上述委托代理而与其形成的买卖关系，故不能依据《合同法》第402条认定该房屋买卖合同直接约束宝宏房地产开发公司，吴跃干要求宝宏房地产开发公司返还购房款276161元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。先锋房地产开发公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》，经宝宏房地产开发公司追认，形成合法有效委托代理合同关系。先锋房地产开发公司经宝宏房地产开发公司的授权，与至奥房地产营销公司签订代理合同，签订合同事项本身并不违法，原告要求先锋房地产开发公司返还购房的诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。原告在购房时未尽到审查义务，存在一定过错，原告要求被告给付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告吴跃干返还购房款140800元。 二、被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司对被告安徽至奥房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告吴跃干的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5442元，减半收取2721元，由被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 程 莉 二〇二〇年六月五日 书记员 严来凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。