西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                     (2020)陕0113民初1518号原告：刘冠华，男，汉族，1988年4月16日出生，住西安市雁塔区委托诉讼代理人:梁芳,陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人: 王祖泽，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：段惠生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。原告刘冠华与被告西安西水置业有限公司（以下简称“西水公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘冠华的委托诉讼代理人梁芳、被告的委托诉讼代理人叶竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冠华诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买被告开发建设的坐落于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款767437元。交房日期为2016年12月31日，合同签订后，被告积极履行了付款义务，但被告于2017年11月7日才将未通过消防验收，未取得竣工验收备案文件的房屋交付原告，该行为已严重违约。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院请求依法判令：1、被告向原告支付违约金23867元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告曾告知原告交房时间推至2017年8月，且已就此取得原告的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至被告通知的收房日期（即2017年11月5日前）尚不构成迟延交房。三、原告至今未缴纳大修基金，被告依法、依约可以不向原告交房。四、被答辩人存在支付房款迟延，且至今未支付延迟付款违约金，答辩人有权拒绝向被答辩人交房，并要求被答辩人支付迟延付款违约金9611.52元；五、被答辩人主张的违约金过分高于其损失，依法应予调低。六、被告代原告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2688元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失应当从原告的诉求中扣减。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积116.63平方米，房屋总价款为767437元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付时未能纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。上述合同签订后，后原告付清了房款767437元，并于2017年11月7日收房。另查明，案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、前期物业服务协议等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现原告已向被告履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定的时间向原告交付房屋。虽双方在补充协议中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得消防验收，未达到法律规定的交付条件，被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于被告西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。被告称原告迟延缴纳房款，但根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，原告自行降至日万分之一主张，合法合理，本院予以支持。被告应以房价款为基数按日万分之一的标准向原告支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年11月7日的逾期交房违约金，计算为23787元（767437元×310天×0.01%）。关于被告辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无相应证据佐证，故该项辩称本院依法不予采信。关于被告辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，被告亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且被告作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，加之涉案房屋至今尚未取得消防验收，未达到法定交付条件，违约行为明显，故被告该项辩称本院依法亦不予采信。关于被告辩称原告未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向原告交房一节，合同约定原告需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止原告实际收房之日仍未满足法定的交房条件，其无权以此抗辩原告。被告辩称代原告缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘冠华支付违约金23787元。   三、驳回原告刘冠华的其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费397元，减半收取后，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员  李    漾  二〇二〇 年一月十四日 书 记 员  张 婧 媛