四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初7115号 原告：广元宏天投资有限公司，住所广元经济技术开发区石龙工业园区。 法定代表人：孙彬文，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨霞，女，1987年11月12日出生，汉族，住成都市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赵中义，四川联一律师事务所律师。 被告：四川三芯半导体科技有限公司，住所广元经济技术开发区宏天电子产业园12号楼。 法定代表人：余旺璞，系该公司技术经理。 委托诉讼代理人：李文仁，男，1971年1月1日出生，汉族，住四川省遂宁市射洪县，系该公司技术总监。 原告广元宏天投资有限公司（以下简称宏天公司）诉被告四川三芯半导体科技有限公司（以下简称三芯半导体公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告厂房租金1600838.4元、滞纳金1119895.14元、违约金91476.48元，上述费用合计2812210.02元及保证金76230.4元（暂计至2019年9月2日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年2月2日，原、被告签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，约定原告向被告出租位于广元经开区厂房，租赁面积为9528.8平方米，租期自2018年2月2日起至2018年5月1日止，月租金为8元／平方米。双方约定被告逾期支付房租及费用的，每逾期一个月，原告有权增收应缴费用5%的滞纳金，逾期三个月，原告有权收回厂房解除合同。双方约定违约金为年租金的10%。原告按约交付全部厂房后，被告未按约支付租金，原告多次催收未果，故起诉来院。 被告辩称，双方厂房租赁合同系临时签订的，系为了配合原告办理贷款。案涉厂房竣工时间为2018年3月22日，双方签订租赁合同时案涉厂房并未竣工，应当认定租赁合同无效。租赁合同约定合同到期应当解除合同，但是原告并未解除，三个月到期时也未提出滞纳金，现在才主张滞纳金，这是原告有意设下的陷阱。双方并未办理交房手续，一是消防未竣工，没有消防许可证，案涉厂房不具备租赁合同的必备条件，租赁事实不成立。案涉厂房供水供电不正常，供水问题至2019年12月23日才解决，供电从2019年8月份电箱爆炸之后就一直不能使用，目前案涉厂房处于闲置状态，故其不应支付房租。其作为招商企业有优惠政策，前三年免房租、后两年有补贴，只要案涉厂房符合法律规定及招商引资局的会议纪要规范，其不会拒付租金。希望园区尽快恢复供电供水及一次消防，让其能够安心经营企业。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告宏天公司作为甲方与作为乙方的被告三芯半导体公司公司签订有《宏天电子产业园厂房租赁合同》，该合同约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在广元经开区，租赁建筑面积为9528.8平方米。厂房为全框架钢筋混凝土结构，二级耐火等级，生产的火灾危险类别为丁类。照明配电安装至入户配电箱（楼梯间），入户配电箱至楼层及各处电缆电线及灯具开关等由乙方自行安装（预留通道已由甲方完成）。动力电预留通道由甲方按一层200ＫＷ、二层150ＫＷ、三层四层各100ＫＷ预留，线缆及配电箱由乙方自行安装。二、厂房租赁自2018年2月2日起至2018年5月1日止，租赁期叁月。三、甲乙双方约定该厂房租赁月租金为8元／平方米（含税单价），按季租金额计，在租赁合同签署后，乙方接收房屋或进入装修前五日内支付给甲方。乙方租房保证金按月租的金额76230.4元计与叁个月租金228691.2元一起交给甲方，乙方按本合同履行，并无违约情况下，合同终止时，甲方按本金额如数（不计息）退还给乙方。四、乙方使用厂房所产生的的工业排污、水、电、煤气、电话等费用，包括政府相关部门要求使用房屋创卫、环保措施等费用，由乙方承担。租赁期间，乙方按月缴纳物业管理费，物业管理费为人民币元／月／平方米，费用由园区物业公司收取。五、在乙方正常使用厂房的情况下，出现房屋及附属设施的质量问题，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后及时安排进行维修，若甲方没有及时维修，乙方可代为维修，费用由甲方负责。六、乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金。逾期三个月，甲方有权收回厂房，终止合同，并按乙方违约处理。甲、乙双方若有违反本协议并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金。 2018年1月29日，广元经济技术开发区投资服务局向区工商分局出具证明，该证明载明“四川三芯半导体科技有限公司的地址为，广元经济技术开发区石龙工业园区宏天电子产业园内，不在棚户区改造范围内”。 2018年7月13日，被告三芯半导体公司与国网四川省电力公司广元供电公司签订《高压供用电合同》，合同约定用电地址为广元市经济开发区石龙工业园宏天产业园，用电人三芯半导体公司共有1个受电点，用电容量315千伏安/千瓦，受电点有受电变压器1台，共计315千伏安。合同有效期为5年，自2018年7月13日起至2023年7月12日。 2019年1月3日，被告三芯半导体公司作为甲方与作为乙方的案外人广元利泰电力建设有限公司供用电工程分公司签订《电力建设工程施工合同》，该合同约定甲方将三芯半导体公司变压器安装及拆除工程项目委托给乙方建设，一期工程总价为73789元、二期工程总价为9811元。 2019年8月12日，国网四川省电力公司广元供电公司向被告三芯半导体公司出具《用电检查结果通知书》，该通知书载明“2019年8月12日广元供电公司客户服务中心用电检查人员袁有全赵畅二位同志对改户配电作例行检查.其配电设施存在以下缺陷：1、计量装短路烧坏→建议公司委托有施工资质的单位进行检测和更换计量装置验收合格方可投运，2、其较10KV前端为2#分支箱-有5个电缆头-有故障影响面大.建议公司安排资金加装分路断路器”。 2020年4月29日，经本院组织原、被告双方现场勘验，双方确认案涉厂房现未供电，现场有绿色和白色两个电柜系案涉厂房供电设备，白色电柜系被告自行购买的变压器，绿色高压电柜系从高压线上接下来，绿色电柜在白色电柜之前，该电柜因曾发生爆炸现无法供电。 庭审中，被告三芯半导体公司自认租赁合同签订三个月系为了办理公司工商注册，在供电问题出现前，其已对案涉厂房进行了部分装修。 本院认为，原、被告签订的《宏天电子产业园厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。 对于被告三芯半导体公司认为该合同系临时配合原告办理贷款而签订不是其真实意思表示、案涉厂房一是消防未竣工无消防许可证、租赁合同签订时案涉厂房未竣工、双方租赁合同应属无效，及2019年8月12日案涉厂房供电设备爆炸导致至今无法供电、未供电期间租金不应支付的辩解意见，本院不予采纳，其理由如下：1、被告认为该合同系临时配合原告办理贷款而签订不是其真实意思表示，但并未提交相关证据予以证实，故本院不予采信。2、案涉厂房已实际取得产权证明，其消防设施应当已符合相关要求，被告认为一是消防未竣工无消防许可证没有事实和法律依据。3、案涉厂房虽在双方签订租赁合同时未竣工，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，案涉厂房在本案法庭辩论终结前已竣工，本院原、被告双方签订的租赁合同有效。同时，被告正常占有使用案涉厂房至今，是否办理竣工手续对其经营使用案涉厂房并未产生影响。4、原、被告租赁合同约定“动力电预留通道由甲方按一层200KW、二层150KW、三层四层各100KW预留，线缆及配电箱由乙方自行安装”。即原告承诺负责变压器之前（包含变压器在内）的供电设备及与供电部门形成供用电合同，被告自行负责变压器之后的供电接收，双方明确了原告对被告有供电关系。但合同履行过程中，被告三芯半导体公司自行于2018年7月13日与国网四川省电力公司广元供电公司签订《高压供用电合同》，被告与供电公司直接建立供用电服务合同关系，此时，被告实质上对原、被告租赁合同中对供用电的约定进行了变更，供用电服务合同的主体系被告与供电公司，原告并非该供用电服务合同相对方。被告已直接与供电公司形成供用电服务合同关系，原告不应再对供电及供电设备承担服务或维修义务。 本案厂房租赁合同虽仅约定租赁期限为2018年2月2日起至2018年5月1日，但被告已自认其至今仍在继续占有使用案涉厂房，原、被告双方已形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2018年5月1日租赁期满后的租金仍应按双方约定金额计算。本案厂房租赁合同明确租赁起算时间为2018年2月2日，月租金额为76230.4元。原告明确要求被告支付从2018年2月2日起至2019年9月2日止的房屋租金，本案从2018年2月2日起至2019年9月2日共19个月，故该期间内的房屋租金应为1448377.6元，原告主张的超出部分本院不予支持。本案租赁合同约定被告应于支付首期租金时一并支付月租金额76230.4元的租房保证金，故对原告主张的租房保证金76230.4元，本院予以支持。 被告三芯半导体公司未按约支付租金，该行为已构成违约。原、被告双方在厂房租赁合同中明确约定滞纳金为应缴费用的5%、违约金为年租金的10%，双方约定的滞纳金实质系违约金。原告宏天公司因被告逾期支付厂房租金产生的直接损失即未付租金的资金占用利息，原、被告双方约定的违约金已过分高于实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，对原告主张的违约责任，本院仅支持被告按照未付租金资金占用利息的1.3倍承担违约金。租赁合同约定被告应当在合同签订后接收房屋或进入装修前五日内支付三个月租金、租金按季计收。本案租赁合同未明确接收房屋或进入装修的时间，原、被告双方也未提交证据证明接收房屋或进入装修的时间，依照公平原则，本院酌定被告应当支付房租的时间为合同签订后十日内。本案租赁合同未明确落款时间，但约定租期起算时间为2018年2月2日，故被告应付租金的时间为2018年2月12日。被告逾期交租违约金应从2018年2月12日起以228691.2元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年5月11日，从2018年5月12日起以457382.4元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年8月11日，从2018年8月12日起以686073.6元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年11月11日，从2018年11月12日起以914764.8元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年2月11日，从2019年2月12日起以1143456元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年5月11日，从2019年5月12日起以1372147.2元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月11日，从2019年8月12日起以1448377.6元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1448377.6元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川三芯半导体科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付厂房租金1448377.6元（从2018年2月2日起计算至2019年9月2日）、租房保证金76230.4元，合计1524608元； 二、被告四川三芯半导体科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年2月12日起以228691.2元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年5月11日，从2018年5月12日起以457382.4元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年8月11日，从2018年8月12日起以686073.6元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年11月11日，从2018年11月12日起以914764.8元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年2月11日，从2019年2月12日起以1143456元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年5月11日，从2019年5月12日起以1372147.2元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月11日，从2019年8月12日起以1448377.6元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1448377.6元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止； 三、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29908元，由原告广元宏天投资有限公司负担5982元，由被告四川三芯半导体科技有限公司负担23926元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  王治平 人民陪审员  刘 蓉 二〇二〇年六月二日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪