上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初81305号原告：李渊杰，男，1973年12月31日出生，汉族，住福建省厦门市。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯新怡，上海申企律师事务所律师(实习)。被告：陈雪岳，男，1966年4月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陈奕伶，女，1990年2月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈雪岳(系陈奕伶之父)。被告：上海同福易家丽企业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：黄国宝，董事长。委托诉讼代理人：戴文芹，女。被告：上海同福易家丽投资控股有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：戴文芹。被告：陈萍，男，1964年1月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告李渊杰与被告陈雪岳、陈奕伶、被告上海同福易家丽企业发展有限公司(以下简称“易家丽企业公司”)、上海同福易家丽投资控股有限公司(以下简称“易家丽控股公司”)、陈萍申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序审理。因新冠肺炎疫情影响，于2020年2月27日裁定中止诉讼，后于2020年5月21日恢复审理，并于当日公开开庭。原告李渊杰之委托诉讼代理人易晓蕊，被告陈雪岳，被告易家丽企业公司及易家丽控股公司之委托诉讼代理人戴文芹到庭参加诉讼。被告陈萍经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李渊杰向本院提出诉讼请求：请求判令准许对上海市金山区城河路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称案涉房屋)的强制执行，案件受理费由被告承担。事实和理由：被告陈雪岳、陈奕伶在原告李渊杰诉被告易家丽企业公司、易家丽控股公司、陈萍民间借贷纠纷执行案件中对案涉房屋提出执行异议。经你院审查作出(2019)沪0115执异900号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告对此不服，理由如下：第一、案涉房屋登记在被告易家丽企业公司名下，被告陈雪岳、陈奕伶就案涉房屋的买卖未办理预告登记手续，其物权变更不发生效力。第二、即使被告间就案涉房屋签订的买卖合同真实，但因未办理登记和产权过户，双方仍为债权债务关系，被告可以通过其他权利救济，但不得对抗法院的查封。第三、即使被告陈雪岳、陈奕伶支付全部价款并占有案涉房屋，根据最高院查封、扣押、冻结财产的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”鉴于以上理由，被告陈雪岳、陈奕伶对案涉房屋不享有所有权，不得阻却原告对案涉房屋的执行。被告陈雪岳、陈奕伶共同辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告混淆了预告登记和合同网上登记的概念，被告之间就案涉房屋签订的合同在金山区网上房地产查询办公室可以查询到当时的备案情况，在此情况下，即使原告查封了案涉房屋亦无法处置。其次，2013年7月，本被告向出售方共同购买了包括案涉房屋在内的四套商铺，其中3号楼内145、148支付全款，5号楼122、121支付一半房款，另一半委托出售方办理银行贷款。因出售方原因拖延很久，直至2018年本被告将5号楼121、122室契税等款项支付后要求其办理产权过户，后122室办理完毕，案涉房屋因本案查封未办理。第三、本被告购买案涉房屋后即委托案外人上海金山新昊华资产管理有限公司(以下简称“新昊华公司”)对外出租，已实际占有使用案涉房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告易家丽企业公司、易家丽控股公司共同辩称，被告陈雪岳、陈奕伶所述均属实，亦同意其全部辩称意见。补充辩称，案涉房屋于2015年9月30日办理了大产证，之后购房人就不能办理预告登记了。案涉房屋因办理贷款耽误了时间，故未办理登记手续。被告陈萍庭前辩称，同意被告易家丽企业公司、易家丽控股公司的辩称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的(2019)沪0115执异900号执行裁定书、财产保全告知书、《商业物业托管协议》、被告易家丽企业公司、易家丽控股公司及案外人新昊华公司的工商登记信息、案涉房屋之上海市不动产登记簿、上海市商品房销售合同网上备案和登记办法、(2019)最高法民申3678号民事裁定书、(2017)沪0115民初1131号民事判决书、2017沪01民终9299号民事判决书、2017沪民申2585号裁定书、2017沪01**执27491号保全告知书、上海市房地产权证、上海市住房保障和房屋管理局网上备案系统之截屏信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即被告陈雪岳、陈奕伶提供的《上海市商品房预售合同》、发票、浦发银行及农业银行部分流水、浦发银行业务凭证、维修基金收款凭证、建设银行专用客户回单、房屋交接书等，原告均未予确认，主要理由是：原告非上述预售合同相对方，对合同签订和履行均不知情；银行流水显示的付款时间与合同签订相距较远，难以确定关联；被告陈雪岳等在法院查封案涉房屋一年后才支付办理产证费用，系其怠于行使权利所致，对此负有过错，应当承担责任；案涉房屋的收益凭证与托管协议约定不符且预售合同与托管协议签订于同一天，证明了被告陈雪岳等从未占有使用过案涉房屋。对上述有争议的证据，本院认定如下：首先上述证据中由银行出具的业务凭证、流水等真实性本院予以确认；其次，《上海市商品房预售合同》为合同双方所确认，且与上海市住房保障和房屋管理局网上备案系统信息相一致，故对该证据本院予以采信；发票、浦发银行及农业银行部分流水以及被告易家丽企业公司的陈述互相印证，可以证实被告陈雪岳、陈奕伶支付了案涉房屋的全部房款；浦发银行业务凭证、维修基金收款凭证与被告易家丽企业公司的陈述互相印证，可以证明被告陈雪岳等向被告易家丽企业公司支付办理产证费用以及被告易家丽企业公司垫付案涉房屋维修基金的事实。建设银行专用客户回单的关联性与托管协议的约定即案涉房屋前三年的收益在房款中抵扣、自第四年起享有收益一致，故关联性本院予以确认；房屋交接书由相对方予以确认真实性，且与其他证据相互印证，本案中亦予以确认。本院认定事实如下，原告李渊杰诉被告易家丽企业公司、易家丽控股公司及陈萍民间借贷纠纷一案，经本院审理于2017年4月21日作出(2017)沪0115民初1311号民事判决书，判令：一、易家丽控股公司于判决生效之日起十日内归还李渊杰借款2,000万元；二、易家丽控股公司于判决生效之日起十日内支付李渊杰逾期还款利息(以2,000万元为本金，自2016年11月1日起判决生效日止按月利率2%计算)；三、陈萍、易家丽企业公司对第一、二项主文中易家丽控股公司的付款义务承担连带清偿责任；四、陈萍、易家丽企业公司在履行了上述第三项判决主文的义务后，有权向易家丽控股公司追偿。案件受理费141,800元，财产保全费5,000元，合计146,800元，由易家丽控股公司、陈萍、易家丽企业公司负担。易家丽控股公司、陈萍、易家丽企业公司不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。该院于2017年10月16日作出(2017)沪01民终9299号民事判决书，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由易家丽控股公司、陈萍、易家丽企业公司共同负担。易家丽控股公司、陈萍、易家丽企业公司向上海市高级人民法院提出再审申请，该院于2018年2月11日作出(2017)沪民申2585号民事裁定书，驳回其再审申请。上述民间借贷纠纷一、二审判决生效后，易家丽控股公司、陈萍、易家丽企业公司未履行判决指定义务。原告李渊杰于2017年11月15日向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为(2017)沪0115执27491号。2019年7月，本院作出执行裁定书，评估、拍卖被执行人易家丽控股公司名下包括案涉房屋在内的三十套房产并在房屋所在地张贴公告，责令被执行人易家丽企业公司、陈萍、易家丽控股公司以及占有上述房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对上述房屋享有租赁权而合法占有的，应当提出书面异议等。被告陈雪岳、陈奕伶向本院提出书面异议。经本院审查于2019年9月10日作出(2019)沪0115执异900号执行裁定书，裁定：中止(2017)沪0115执27491号案件中对案涉房屋的执行。原告不服，遂起诉。还查明，根据2019年11月6日调取的上海市不动产登记簿，房屋状况及产权人信息显示：案涉房屋建筑面积52.40，房屋用途店铺，权利人为被告易家丽企业公司，核准日期为2015年9月30日，所有权来源为新建。房地产权利限制状况信息显示：2017年1月6日因(2017)沪0115民初1131号被正式查封，限制人为上海市浦东新区人民法院。2020年4月本院对包括案涉房屋在内的三十套房屋续封，查封期限至2022年12月25日。案涉房屋未设定抵押权。再查明，2013年7月14日，被告易家丽企业公司作为甲方(卖方)与被告陈雪岳、陈奕伶作为乙方(买方)就案涉房屋签订《上海市商品房预售合同》(网上备案专用合同版本，合同编号XXXXXXXXXXXX)，主要约定如下：甲方通过土地使用权出让方式取得土地使用权并经批准在该地块上建造易家商业中心南块商品房，现已经具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，金山区房屋土地管理局已批准上市预售(附预售许可证编号)；乙方向甲方购买的案涉房屋，规划用途为店铺，暂测建筑面积51.87平方米，层高4.4米，每平方米房屋建筑面积单价56,250元，总价暂定为2,917,687元(不包含房屋装修价)；甲方定于2013年10月1日前交房，除不可抗力外；在甲方办理了大产证后10日内甲乙双方签订房屋交接书，并作为办理过户手续的必备文件；签署房屋交接书之日起60日内双方依法向房地产交易中心办理小产证；本合同自双方签字之日起生效，共同向房地产登记机构办理预告登记。该合同附件中对付款方式和期限、面积计算、房屋建筑结构装修及设备标准、权属情况等均作出约定，其中附件一约定：乙方以按揭贷款方式付款，首期房价款1,467,687元，于2013年7月14日付清，之前支付定金20,000元可抵应付房款，银行贷款1,450,000元，由乙方通过向银行申请按揭贷款方式支付等。甲乙双方在合同尾部署名盖章。尾部网上合同签订时间显示：2013年7月14日14时2分43秒。2013年7月14日，案外人钱某某(系被告陈雪岳之妻)浦发银行账户向被告易家丽企业公司支付2,746,374元、2015年10月16日支付707,338元；被告陈雪岳农业银行账户于2015年10月16日向被告易家丽企业公司支付260,000元。同日，被告易家丽企业公司向被告陈雪岳、陈奕伶出具发票两份(合计2,947,500元)，载明：案涉房屋建筑面积52.4平方米，单价56,250元/平方米，总价2,947,500元。2015年10月17日，被告易家丽企业公司以被告陈雪岳、陈奕伶名义为案涉房屋支付维修基金2,035.74元。2018年9月，钱某某名下浦发银行账户向被告易家丽企业公司汇款支付189,278元，附言为：“办理5栋121和5栋122商铺产证”。还查明，2013年12月18日，以被告陈雪岳、陈奕伶为甲方、案外人上海金山新昊华资产管理有限公司为乙方签署《商业物业托管协议》，鉴于甲方购买坐落于易家商业中心内的物业(5-121)号铺位，建筑面积51.87平方米，该房地产出售价格为2,917,687元，合同编号为XXXXXXXXXXXX，甲方自愿将该物业委托乙方统一使用、经营、管理(以下简称托管)，乙方将对该物业所涉项目同意进行市场培育、推广、招商、租赁，统一开业、运营和日常管理等，为甲方所购物业商业价值创造更大空间，为此双方约定：委托经营托管的起始日期起算120个月，为该房屋的第一个委托经营托管期，以后每60个月为一个委托经营托管期，起始日期以易家商业中心开业确认函上的开业日期为基准但不晚于2013年10月1日；甲方同意就所购物业由乙方进行招商及营运托管，以乙方名义招租，签署有关文件并收取应付费用；托管收益按年计算，以该物业甲方向开发商购买时的初始价格为计算依据，第一年至第三年为7.2%，第四年至第五年为7.5%，第六年至第十年为8%或整体铺位平均租金收益的90%(两者取高)；在易家商业中心开发企业收到甲方全部房款后，乙方可先行支付甲方第一至第三年托管收入，第四年起的托管收入于当年10月1日前汇入甲方指定账户；双方就其他权利义务及违约等均作了约定。2014年11月被告易家丽企业公司出具担保保证函，保证被担保人上海金山新昊华资产管理有限公司与客户签订的协议中属于被担保人支付义务不能履行开始，由担保人提供保证责任，代为履行合同支付义务等。2016年6月，被告易家丽企业公司出具房屋交接书，确认案涉房屋实测建筑面积52.40平方米，新建商品房房地产权证号为金XXXXXXXXXX，房屋总价为2,947,500元，乙方即被告陈雪岳、陈奕伶已经全部支付。2015年9月30日，金山区城河路XXX号建筑面积21172.59平方米房屋的产权登记在被告易家丽企业公司名下。2017年10月9日，上海金山新昊华资产管理有限公司向被告陈雪岳工商银行账户支付44,212.50元，用途为第四年收益(5-121)。2017年12月8日，上海金山新昊华资产管理有限公司向被告陈雪岳工商银行账户支付176,850元，用途为第四年收益(5-121)。2019年2月2日，上海金山新昊华资产管理有限公司向被告陈雪岳中国银行账户支付22,106.25元，用途为第五年收益(5-121)。审理中，根据上海市住房保障和房屋管理局网上备案系统显示：编号为XXXXXXXXXXXX的合同，项目名称易家商业中心，买方为陈雪岳、合同类型为预售合同、面积51.87、金额2,917,687，确认时间2013年7月14日，状态为已签。本院认为：案外人或者申请执行人执行异议之诉的诉讼标的为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明事实，本院对案外人陈雪岳、陈奕伶主张权利是否足以排除强制执行认定如下：首先，被告陈雪岳、陈奕伶与易家丽企业公司就案涉房屋签订的《上海市预售商品房合同》系网签合同、签订于2013年7月，早于案涉房屋的正式查封时间即2017年1月；该合同的真实性由合同相对方予以确认，且与网上备案系统信息一致，亦无法律规定的无效情形，故本院认定该份合同合法有效。其次，案涉房屋系商铺，购房者购买此类房屋目的大多非用于自用，且案涉房屋属于商业中心，故由运营管理公司统一规划、招商及管理系业内常态。本案中由被告陈雪岳、陈奕伶与案外人上海金山新昊华资产管理有限公司签订的《商业物业托管协议》协议即属于此类，业主委托管理公司运营物业、取得收益。故原告李渊杰认为案涉房屋交由案外人管理运营即不符合由买受人合法占有不动产的意见，本院不予采信。根据上述托管协议以及资产管理公司按该协议自第四年即2017年起通过银行向被告陈雪岳账户支付收益的凭证，可以证明被告陈雪岳、陈奕伶在2017年1月之前已经合法占有案涉房屋。第三，由被告陈雪岳、陈奕伶提供的部分银行转账记录以及被告易家丽企业公司出具的案涉房屋的发票和双方当庭陈述，已可以证明被告陈雪岳、陈奕伶就案涉房屋的价款已经支付完毕。第四、案涉房屋未办理过户登记非因被告陈雪岳、陈奕伶自身原因。首先被告就案涉房屋签订预售合同时，案涉房屋未设定任何抵押且符合预售条件；其次案涉房屋亦不存在限售等政策性原因导致无法过户；再者在合同履行中存在各种不确定因素，如本案中双方确约定了部分房款由按揭方式支付，但之后未成、被告陈雪岳以其他方式足额支付房款，该行为属于合同履行中双方变更了付款方式，而非拖延或消极不履行合同义务；之后被告陈雪岳、陈奕伶亦支付了办理权证所需契税等费用，其目的亦在于督促被告易家丽企业公司尽快为其办理过户登记，故本院认为案涉房屋在本院查封之前未办理过户手续，非因被告陈雪岳、陈奕伶之原因造成。综上，被告陈雪岳、陈奕伶对案涉房屋享有物权期待权，足以排除原告李渊杰基于一般债权对涉案房屋的强制执行。综上所述，原告诉请要求准许对案涉房屋强制执行的诉讼请求，本院难以支持。被告陈萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告李渊杰的诉讼请求。案件受理费人民币30,380元(原告已预交)，由原告李渊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  薛丹英人民陪审员  丁峻宏二〇二〇年六月十六日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。