岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0323民初137号原告：陈海峰，男，1972年12月13日出生，满族，无职业，住岫岩满族自治县。委托代理人：张勇，辽宁瀛如律师事务所律师。被告：王佩宏，男，1963年3月21日出生，满族，无职业，住岫岩满族自治县。第三人：蓝健（又名兰健），男，1969年11月13日出生，满族，无职业，住岫岩满族自治县。委托代理人：王懿，辽宁瀛如律师事务所律师。原告陈海峰诉被告王佩宏与第三人蓝健返还原物纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理。依法由审判员逄德伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈海峰的委托代理人张勇与被告王佩宏及第三人蓝健的委托代理人王懿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年6月19日，岫岩满族自治县供暖公司(以下简称：县供暖公司)和第三人蓝健签订《关于承建供暖公司综合业务办公楼协议书》，协议约定：由蓝健承建县供暖公司综合业务办公楼工程。建成后，归县供暖公司所有的办公楼面积为1500-1600平方米(其中门市房300平方米，其余面积全部在三楼、四楼)，其余面积办公楼所有权归蓝健所有。2008年8月9日，蓝健与原告陈海峰签订协议，将其承建县供暖公司办公楼权利义务一并转给原告。之后，蓝健、原告与县供暖公司又重新签订了一份《关于承建供暖公司综合业务办公楼协议书》，协议内容增加了“根据甲、乙双方协商，乙方在供暖公司第五热源地承建综合业务楼事宜中，乙方首先必须无偿向甲方一次性交付土地征收金(附着物补偿金)壹佰万元后，方可签订本协议，办理各项开工、施工手续。”其余内容同蓝健与县供暖公司签订的《关于承建供暖公司综合业务办公楼协议书》一致。合同落款时间仍为2008年8月9日。2008年9月5日，岫岩满族自治县发展和改革局作出《关于县供暖公司建设业务综合楼核准的批复》(岫发改核字(2008)第35号)，同意县供暖公司建设业务综合楼。业务综合楼，占地面积1014平方米，建筑面积6048平方米，其中5000平方米为职工住宅用房，建设地址位于岫玉大街南侧，总投资400万元，资金来源全部自筹。2008年9月4日，县供暖公司取得业务综合楼《建设用地规划许可证》(地字第**)。用地位置：岫玉大街南侧、家具市场西侧。被告占有的两套房屋位于县供暖公司业务综合楼627号、628号。根据原告与县供暖公司签订的《关于承建供暖公司综合业务办公楼协议书》的约定，综合楼建成后，该两套房屋归原告所有。因被告占有该两套房屋不是从房屋所有权人原告处取得，其占有房屋为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，作为该两套房屋所有权人的原告，有权要求无权占有人被告返还。综上，请求依法判令被告返还原告所有的县供暖公司业务综合楼627室、628室两套房屋。被告辩称：1、诉争房屋属于不动产,依据物权法规定,不动产产权以登记为准,没有经过登记的房屋无法产生物权。原告称与第三人协议取得房屋产权的约定,违反物权法规定,不能因约定直接取得不动产物权；2、原告提交的证据根本不能证明自己是房产开发合伙人。原告先是声称自己是房屋开发合伙人,并提供了在落款处手签原告姓名的协议加以证明。而此份协议却恰恰与存档在县供暖公司的协议不同,多了原告的手写签名。两份协议对比看,可以推定原告对自己提供的协议进行了修改,不具有真实性；3、原告观点前后矛盾,先说自己是房屋开发合伙人,后又说自己不是合伙人。说明原告自身都无法确信自己是不是合伙人,原告所强调的只是在混淆事实。至于原告是否与第三人蓝健签订合同,与本案无关。原告既然无法证实自己的房产开发合伙人身份,便不具备适格主体。原告是开发商还是房屋所有人,是开发商拿出开发商的开发证明,是房屋所有人拿出房屋证明。我的房屋是买刘国良的,我有商品房购销合同。我共买此栋楼房18套,有原告的,也有原告爸爸(陈涛)的,有开发商蓝健的,有房产处处长迟超的,有县供暖公司书记的,有电业局局长和书记的,还有蓝健表弟张荣余的,还有建委工程队宋作伟的等。房屋购销合同基本是一样,我买的房屋是刘国良的,刘国良是原县委书记刘国秀的弟弟,当时买房我不托底,刘国良给他哥刘国秀打电话,刘国秀说没问题,有事你找我。我买刘国良房子的时候，我的住宅就在刘国良房子的对面,那时候刘国良是城建局副局长,刘国秀是县委书记。现在刘国良去世,刘国秀不在位了。我买的房子就是我的,就像小日本想夺钓鱼岛是夺不去的,钓鱼岛永远是属于中国的,我的房子永远是属于我的。我恳请法官秉公执法,为我主持公道。第三人述称：同意原告的诉讼请求，没有异议。经审理查明，2008年6月19日，县供暖公司和第三人签订关于承建供暖公司综合业务办公楼协议书，该协议约定：由蓝健承建县供暖公司综合业务办公楼工程。建成后，归县供暖公司所有的办公楼面积为1500-1600平方米(其中门市房300平方米，余下面积全部在三楼、四楼)，其余面积所有权归蓝健所有。2008年8月9日，第三人与原告签订协议，将其承建县供暖公司办公楼权利义务一并转给原告。第三人、原告与县供暖公司经协商，重新签订了关于承建供暖公司综合业务办公楼协议书，协议内容增加了“根据甲（县供暖公司）、乙（蓝健、原告）双方协商，乙方在供暖公司第五热源地承建综合业务楼事宜中，乙方首先必须无偿向甲方一次性交付土地征收金(附着物补偿金)壹佰万元后，方可签订本协议，办理各项开工、施工手续”，其余内容同第三人与县供暖公司签订的关于承建供暖公司综合业务办公楼协议书一致。合同落款时间仍为2008年8月9日。2008年9月5日，岫岩满族自治县发展和改革局作出关于县供暖公司建设业务综合楼核准的批复(岫发改核字(2008)第35号)，同意县供暖公司建设业务综合楼。业务综合楼，占地面积1014平方米，建筑面积6048平方米，其中5000平方米为职工住宅用房，建设地址位于岫玉大街南侧，总投资400万元，资金来源全部自筹。2008年9月4日，县供暖公司、县计划生育服务中心取得业务综合楼建设用地规划许可证(地字第2103232008(地字第**；用地位置：岫玉大街南侧、家具市场西侧；用地性质：行政办公及职工住宅用地；用地面积：1014平方米；建设规模：6048平方米（其中：县计划生育服务中心278平方米，县供暖公司736平方米）。但根据县供暖公司提供的规划部门出具的设计说明，该楼建筑面积为11520平方米。原告按协议将综合楼建成后，对部分楼房进行出让。2013年9月20日，刘国良（甲方）与被告（乙方）签订商品房购销合同，合同约定：乙方所购买的商品房位置岫岩镇政府楼对面，甲方开发供热小区北辰公寓，位置在六层南侧，东数第9、10户（即本案争议的县供暖公司业务综合楼627室、628室），金额每户13万元，总价26万元。被告购买后进行装修，对外出租。另外，被告还从迟超、张荣余等人手中购买了该楼六层十多套房屋。原告认为争议的房屋归其所有，要求被告返还位于县供暖公司业务综合楼627号、628号房屋。双方协商无果，原告诉至本院。上述事实，原告向本院提供的证据有：承建综合楼协议书、县发改局关于县供暖公司综合楼批复、建筑规划许可证、蓝健和陈海峰签订的协议书、县供暖公司与蓝健签订的办公楼协议书、被告与刘国良的商品房购销合同；被告提供的证据有：与刘国良的商品房购销合同、与蓝健、潘明生、迟超、张荣余等人的商品房购销合同；第三人未向本院提供证据。以上证据已经开庭质证和本院审查，所证事实足资认证，可以采信。本院认为，民事行为应当遵守法律规定。首先，根据法律规定，从事建筑活动的主体应当是具备相应条件的企业或单位。因原告陈海峰为自然人，不具备法定的建设楼房的资质，故不能承建楼房；其次，县供暖公司经批准建设的办公楼面积为6048平方米，而实际建设11520平方米，超建5472平方米，该超建部分属于违章建筑，违章建筑的建造者不因其建造行为而取得标的物的所有权。县供暖公司少批多建，将超建部分给付原告抵顶工程款，原告因不合法建造取得的楼房，不发生物权效力；再次，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，物权的取得应符合法律规定，即物权法定原则。本案原告陈海峰承建县供暖公司办公楼，以双方签订的合作协议为由主张房屋的所有权，于法无据，且根据其提供的现有证据，不足以证明其对案涉楼房具有所有权。故原告要求保护其物权的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国建筑法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告陈海峰的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  逄德伟二〇二〇年十月十六日书记员  姜 楠