昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初476号原告：田彬，男，1982年6月26日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：范贤华、张宏益，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告:朱先贵，男,1987年10月2日生，汉族,住云南省保山市龙陵县。被告：方秋雯，女，1991年4月10日生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州大姚县。委托诉讼代理人：杨恩章，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告田彬与被告朱先贵、方秋雯买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，因被告朱先贵下落不明，依法于2020年5月24日通过公告方式向其送达了民事诉状副本、应诉及举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭于2020年8月12日在本院第四法公开开庭进行审理。原告田彬的委托诉讼代理人张宏益、被告方秋雯的委托诉讼代理人杨恩章到庭参加诉讼，被告朱先贵经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经审理，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案现已审理终结。原告田彬向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2019年12月25签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房定金90000元；3、判令被告返还原告购房首付款300000元。4、判令被告向原告支付违约金94180元。5、本案诉讼费、保全费、公告费、律师代理费10000元及保全担保费3000元由被告承担。事实与理由：2019年12月25日，原、被告在居间方昆明鼎云房地产经纪有限公司蓝光天娇城分公司就被告位于昆明市呈贡区Ａ-2栋1单元2606号房屋进行买卖交易，并签订《房屋买卖合同》，约定：被告以470900元的价格将房屋出售给原告，原告于2019年12月25日支付被告购房款定金9万元，房屋首付款30万元，房款中的70900元于2020年1月20日过户当天支付，剩下10000元于2020年4月6日交房当日支付。在签订合同时，双方也就违约责任达成一致，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付该房屋总价款20%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权追加赔偿。《房屋买卖合同》签订当天原告就履行了支付被告购房定金9万元及购房首付款30万元的义务。到了约定的过户时间，被告突然和原告说因为自身原因，房屋产权证不能从银行赎出，也不能协助原告办理房屋过户手续。为维护原告合法权益，特起诉到法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告方秋雯辩称：请求法院驳回原告对被告方秋雯的起诉。首先，本案诉争的房屋买卖合同上的签字并不是方秋雯本人所签，而且诉争房屋也是朱先贵婚前个人购买的，只是在婚后取得了房产证，按照相关规定，本案诉争的房屋属于被告朱先贵的个人财产。其次，原告购买房屋支付的90000元定金及300000元首付款都是支付给朱先贵，并没有支付给方秋雯，方秋雯并不知道原告与朱先贵进行房屋买卖交易的具体金额。朱先贵违反合同约定，没有将约定的首付款用于偿还银行贷款，赎回抵押在银行的房屋所有权证，相应的违约责任应由朱先贵个人承担，与方秋雯无关。被告朱先贵经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期限内未向本院提交任何书面答辩意见，在举证期限内未提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。本院经审理认定事实如下：原告田彬与被告朱先贵，以及第三方昆明鼎云房地产经纪有限公司于2019年12月25日签订《房屋买卖合同》，约定：田彬购买朱先贵、方秋雯所有的位于云南省昆明市呈贡区小区Ａ-2栋1单元2606号房屋，房屋建筑面积57.15平米，套内建筑面积42.39平米，所有权证号为：云（2018）呈贡区不动产权第0019713号。该房屋已经设定抵押，且被告已将房屋出租。房产成交价为470900元。该成交价不含税。付款方式为：2019年12月25日支付定金90000元，2019年12月25日支付首付款300000元，用于被告垫资银行赎证；70900元于过户当天支付，剩余10000元于交房当日支付。双方应于2020年1月20日前到房屋产权管理部门办理产权变更登记，被告应提供办理手续所需的各种证件，协助原告办理产权变更登记手续，该房屋所有权自登记后转移为原告所有。被告应于2020年4月6日将房屋交付原告。任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房屋总价款百分之二十的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权追加赔偿。合同签订当天，原告田彬通过自己招商银行账户电子转账的方式向被告朱先贵支付购房款390000元。被告朱先贵向原告田彬出具两张收条确认收到田彬支付的购房定金90000元及首付款300000元。现涉案房屋仍登记在被告朱先贵名下，尚有平安银行股份有限公司昆明分行抵押权存在，房屋也未实际交付原告田彬。另查明，被告朱先贵与方秋雯于2016年2月22日登记结婚，2019年12月27日离婚，双方在婚姻关系存续期间并未对本案诉争的房屋约定过归被告朱先贵一人所有。被告朱先贵要将本案诉争房屋出售给原告时曾打电话告知过被告方秋雯要出卖房屋的情况，方秋雯也清楚朱先贵收取田彬购房定金90000元的事实。原告田彬及被告方秋雯均认可《房屋买卖合同》上方秋雯的签字并非方秋雯本人所欠，系朱先贵代方秋雯所签。本案诉争房屋于2018年1月19日取得不动产权证书。本院认为：原告田彬与被告朱先贵签订《房屋买卖合同》后，原告田彬已经按照合同约定将购房所需房款按合同约定时间交付390000元给被告朱先贵，被告朱先贵应按照双方合同约定将上述390000元款项交到朱先贵贷款银行还清房屋贷款后赎出房产证并协助原告办理房屋后续的过户及交付义务。但时至今日，本案诉争的房屋仍然登记在被告朱先贵名下，而且依然处于抵押状态，可见被告朱先贵并未按照合同约定履行自己作为房屋出卖人的义务，导致现在本案诉争房屋不能过户到原告田彬名下，原告田彬购买本案诉争房屋的合同目的不能实现，因此，原告田彬主张解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。由于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》已解除，原告田彬不能实现购买本案诉争房屋的目的，故原告田彬要求被告朱先贵退还其已支付的定金90000元及购房首付款300000元的诉请，本院予以支持。对于原告主张的违约金，虽然按照双方合同约定为该房屋总价款的百分之二十，但原告庭审中并未举证证实由于被告朱先贵的违约行为造成原告的损失是多少，且被告方秋雯也表示如果法院支持违约金请求予以降低，故本院酌情支持50000元。对于原告主张的律师代理费及担保费，由于双方在合同中对该费用并未进行约定，故本院不予支持。本案诉争的房屋是两被告婚前朱先贵自行支付首付款购买，在婚后取得房屋所有权证，两被告婚姻关系存续期间共同支付过购房贷款，且两被告在婚姻关系存续期间并未对房屋的所有权约定过归朱先贵所有，因此，本案诉争的房屋属于两被告的夫妻共同财产。在被告朱先贵出售本案诉争房屋时，朱先贵已打电话告知过方秋雯要出售本案诉争房屋的事实，方秋雯对朱先贵出售本案诉争房屋和收取原告定金90000元的事实是知晓的，虽然，两被告于2019年12月27日离婚，但原告在2019年12月25日就支付朱先贵定金90000元及首付款300000元，上述款项的交付时间在两被告婚姻关系存续期间，因此，被告方秋雯对被告朱先贵应支付原告的定金90000元、首付款300000元以及违约金50000元承担连带赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告田彬与被告朱先贵、方秋雯于2019年12月25日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告朱先贵、方秋雯于本判决发生法律效力之日起十日内偿还支付原告田彬购房定金90000元、首付款300000元及违约金50000元。三、驳回原告田彬的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8758元、保全费2941元、公告费260元，由被告朱先贵、方秋雯共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  刘春浩人民陪审员  王顺才人民陪审员  赵健昕二〇二〇年九月三日书 记 员  樊 超