海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初39号 原告：王某，男，汉族，1991年1月17日出生（公民身份号码：×××），现住山东省潍坊市。 被告：海南红山房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市国营南田农场东风分场田岸队。 法定代表人：杨某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴某，海南惠海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭某，海南惠海律师事务所律师。 原告王某诉被告海南红山房地产开发有限公司（以下简称红山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某，被告红山公司的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求被告按照原、被告签订的合同第四章第十二条第一款第一项（1）的约定，按照全部房款的万分之一支付逾期交房的违约金（自2019年2月1日起至2019年1月31日至计30天）：9482.22元；2.请求被告按照原、被告签订的合同第四章第十二条第一款第一项（2）的约定，按照全部房款的万分之二支付逾期交房的违约金（自2019年2月1日起至2019年11月14日至计287天）：181426.53元；3.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原、被告双方签订编号为：201803248000017号的商品房买卖合同（预售），合同第四章第十一条约定，被告应当在2019年1月1日前向原告交付合同约定的商品房，但是直到2019年11月15日，被告才向原告交付合同约定的商品房。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）第四章第十二条的规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。原告按照合同约定，支付了全部的房款，被告违反双方签订的合同违约交房，现原告特向贵院依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告红山公司辩称，一、被告红山公司逾期交房具有不可抗力（中央第四环境保护督察组进驻海南省开展环境保护督察）事由且已经告知原告王某。被告红山公司认为，因为涉案海棠月色项目收到不可抗力影响，故应当在原告王某主张的逾期交房天数中予以扣除。在被告红山公司施工期间，中央第四环境保护督察组进驻海南省开展环境保护督察，入驻时间为2017年8月10日至9月10日。实际上，环保督察组在入驻海南省之前，建筑用砂石料及砼生产企业全部停产，直接导致海棠月色项目停工近三个月，故被告红山公司认为应当根据实际情况扣除环保督察组入驻海南省期间的三个月。二、被告红山公司具有合同约定的交房条件不符合约定的事由（涉案房屋所在项目片区的市政工程供水、排水整体工程未完工，导致涉案房屋小区与市政管网不能连接，直接影响项目竣工验收）已经告知原告王某，被告红山公司与原告王某签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房，该商品房应当达到第九条、第十条约定的交付条件。第十条约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。但截至目前为止，由于市政供水、排水管网整体工程仍在施工过程中，故被告红山公司不能按照约定的交房条件交付房屋，但其原因在于政府配套工程未完工。被告红山公司事先考虑到政府配套施工过程中的不确定性，故被告红山公司也在《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条第1款中约定，本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公共事业部门所引起的客观原因。所以，本案系因公共事业部门的市政配套设施原因所造成被告红山公司逾期交房的，故被告红山公司不应当承担逾期交房的责任，原告王某对于该《补充协议》也是签字认可的。可见，虽然被告红山公司以充分考虑到市政配套工程的问题并作出了事先约定，但该市政工程是否如期完成并非被告红山公司能够预期和确认。市政工程是否如期完工系被告红山公司所不可预见、不可避免并不可克服的，所以被告红山公司不应当对逾期交房承担违约责任。三、被告红山公司在施工期间，多次遇到台风等自然灾害，对于台风灾害导致的无法施工的期间应当予以扣除。被告红山公司在2018年和2019年两年有五个台风对涉案项目所在地区形成影响，对于台风的影响所形成的对交房时间的影响应当予以扣除。一般来讲，每个台风到来前后，受影响地区会根据地方政府的要求提前做好防台措施和台风后的清理工作，特别是在建筑行业，因此，每个台风会影响工作或者生产1-4天不等。故被告红山公司认为应当充分考虑台风天气影响，酌情扣减被告红山公司的逾期交房天数。综上，请法庭在查明事实的基础上，驳回被被告红山公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原告王某与被告红山公司签订商品房买卖（预售）合同及十二份附件，合同约定原告王某购买被告红山公司开发的三亚市××区房，房屋建筑面积108.46平方米，其中套内建筑面积为82.99平方米，分摊共有建筑面积为25.47平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米38085.81元，总房款3160741元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2.已取得房屋测绘报告……第十条第一款第1项约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。……合同第十一条约定：出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日内……出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。附件十一补充协议第五条第2款约定：本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因。合同签订后，原告王某于2018年2月12日付清房款3160741元。2019年10月16日，涉案项目完成竣工验收备案。2019年10月31日，被告红山公司向原告王某发出了交房通知书，通知原告王某于2019年11月15日前收房。2020年1月2日，原告王某诉至本院，请求判如所请。 庭审中，被告红山公司提供了三亚市气候中心出具的台风记录，注明2018年1月至2019年9月主要影响三亚市的台风共3个合计6日；还提供了本院于2019年12月6日从海棠区海洋水务局调取的卫星图片，证明涉案项目西北方及东北方两处市政排水管道改造工程截止至2019年12月6日时尚未接通。 以上事实，由商品房买卖（预售）合同及附件、收款收据、台风记录、卫星图片及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告王某与被告红山公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定全面恪约履行。原告王某已按约定付清房款，被告红山公司应按合同约定于2019年1月1日前将涉案商品房交付给原告王某使用。合同约定的交房期限届满，被告红山公司于2019年11月15日才将房屋交付给原告王某，其超过合同约定交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告红山公司抗辩市政工程未完工属于不可抗力，故不应承担逾期交房违约责任。但根据已查明的事实，红山公司于2019年10月16日才完成涉案项目的竣工验收备案，其仅以市政管道工程未完工进行抗辩，缺乏事实根据和法律依据，对其抗辩意见不应采纳。 关于原告王某诉求违约金的数额，其主张红山公司应按合同约定按日计付逾期交房的违约金，符合合同第十二条的约定，应予采纳。双方约定的交房时间为2019年1月1日，被告红山公司于2019年10月16日完成项目竣工验收备案，应向原告王某支付2019年1月1日至同年10月16日期间的逾期交房违约金。此后，因市政排水管道改造工程未完工，小区排水无法与市政管道连接，导致房屋至今不符合合同第十条约定的交付条件，属于合同约定的不可抗力事由，相应的违约责任不应由被告红山公司继续承担。扣除受台风天气影响的6日，被告红山公司应支付的该项违约金数额为168783.57元（3160741元×0.0001×30天＋3160741元×0.0002×252日）。原告王某诉求的超额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告海南红山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告王某支付逾期交房违约金168783.57元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2059元（原告已预交），已减半收取，诉讼财产保全费1475元，由被告海南红山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 员 沈相法 二〇二〇年二月七日 法官助理 刘泉秀 书 记 员 竺佳锋 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。