甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0502执异4号 异议人（利害关系人）：王欣，女，1973年9月30日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：曲涛，甘肃畅合律师事务所律师。 申请执行人:天水秦州农村合作银行，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：王守科，该行董事长。 委托诉讼代理人：黄宏斌，男，该银行工作人员。 委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。 被执行人：夏颖，女，1981年8月7日出生，住陕西省西安市新城区。 委托诉讼代理人：黄国义，甘肃西城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐志华，甘肃西城律师事务所实习律师。 在本院执行天水秦州农村合作银行与夏颖金融合同纠纷一案中，异议人王欣（利害关系人）对本院执行（2019）甘0502执1371号执行案件在淘宝司法拍卖网络平台上拍卖涉案房产的拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 利害关系人王欣称，本院（2019）甘0502执1371号执行案件在淘宝司法拍卖网络平台上于2019年12月19日发布的拍卖公告及2020年1月20日起拍卖被执行人夏颖名下位于陕西省西安市碑林区某房产（即涉案房屋）的拍卖行为提出异议，申请裁定撤销上述拍卖行为。事实与理由：王欣于2014年5月20日承租了被执行人夏颖名下位于陕西省西安市碑林区南某房屋，租赁期限为8年，自2014年6月1日起至2022年5月31日止，在租赁期间王欣将上述房屋转租给张真使用。王欣发现天水市秦州区人民法院于2019年12月19日发布的拍卖公告及2020年1月20日起拍卖涉案房屋，同时拍卖公告第十条载明：“本标的物优先购买权人：无”。《中华人民共和国》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，而本案拍卖公告第十条载明标的物无优先购买权人。甘肃省天水市秦州区人民法院以本标的物无优先购买权人的方式拍卖涉案屋将严重侵害王欣以同等条件优先购买的权利。本案拍卖的涉案房屋在西安市不动产登记事务中心登记的抵押权人为天水市秦州区农村合作银行与西安市不动产登记事务中心登记的抵押权人天水秦州农村合作银行吕二支行明显不符。综上，王欣申请支持其异议请求。 天水秦州农村合作银行称，1.涉案房屋的执行依据程序合法，事实清楚，适用法律正确，依法应当执行。2.天水秦州农村合作银行对涉案房屋依法办理了抵押登记，且有生效判决确认，可对涉案房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款依法优先受偿，王欣主张优先购买权无任何事实和法律依据。3.王欣提出天水秦州农村合作银行不具备抵押权人主体资格问题，执行依据的二审判决已依法认定。综上，王欣的主张均无事实及法律依据，故其提出的执行异议不能成立，请求依法驳回。 夏颖称，1.王欣承租夏颖所有的涉案房屋属实，王欣作为承租人依法享有在同等条件下的优先购买权。在涉案房屋抵押之前，案外人王欣就承租了被执行人夏颖所有的涉案房屋，虽然王欣又将涉案房屋转租给了张真，但其与夏颖之间没有解除租赁合同，租赁合同依然在履行过程中，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，承租人王欣享有在同等条件下的优先购买权。2.本案执行部门在拍卖公告中没有如实披露承租人王欣享有在同等条件下的优先购买权，这不仅侵害了王欣在同等条件下的优先购买权，还将导致买受人要求承租人王欣腾房的不利后果，依据《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（四）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第（三）、（六）、（七）项之规定，应当撤销本次拍卖。3.本案执行部门依据错误的估价报告确定涉案房屋的起拍价，严重的侵害了夏颖的合法权益，夏颖对此提出执行异议，案件正在执行异议复议审查阶段，该院已裁定中止拍卖涉案房屋。综上，本案在执行过程中未依法定程序执行，既侵害了王欣的优先购买权，也损害被执行人夏颖的合法权益，应当依法撤销本次拍卖，待评估机构对涉案标的物进行补充评估，再由执行部门完善拍卖公告后进行拍卖。 本院查明，2019年11月1日，申请执行人天水市秦州农村合作银行依据本院（2019）甘0502民初869号和天水市中级人民法院（2019）甘05民终580号民事判决书申请对被执行人夏颖强制执行，同日本院立案执行。2019年11月6日，申请执行人提出书面评估拍卖申请，要求对夏颖名下的涉案房屋进行拍卖，同月14日，本院给天水市秦州农村合作银行、夏颖发出（2019）甘0502执1371号拍卖通知书，载明：“优先购买权人经通知未到场，视为放弃优先购买权”，夏颖对此未提出异议，也未告知本院涉案房屋的承租人是王欣。后本院对涉案房屋价值依法委托评估，同月26日，兰州中信房地产评估事务有限公司出具中信估字（2019）评估报告，评估涉案房屋市场价值总价1200.31万元，夏颖对上述报告提出书面评估异议申请书，本院要求评估公司对夏颖有异议的内容作出书面答复，并于同年12月16日送达夏颖。2019年12月19日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布竞买公告，载明：“甘肃省天水市秦州区人民法院将于2020年1月20日10时0分起至2020年1月21日10时0分止（延时除外）在甘肃省天水市秦州区人民法法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，现公告如下：……十、本标的物的优先购买权人：无。……”公告公布后，被执行人夏颖于2020年1月9日以本案拍卖所依据评估报告错误为由提出书面执行异议，要求撤销上述拍卖行为，本院于同日立案后审查，于2020年1月14日作出（2020）甘0502执异1号执行裁定书，驳回了夏颖的异议请求。同月15日，本院作出执行裁定，中止对涉案房屋的拍卖。2020年1月22日利害关系人王欣以上述拍卖公告未载明其作为涉案房屋的承租人享有优先购买权人，故提出异议，要求撤销对涉案房屋的拍卖行为。 另查明，王欣提交了其与夏颖于2014年5月20日签订的房屋租赁合同，夏颖答辩意见中称租赁属实，但双方均在本院指定的举证期限内未提交有关收交房屋租金及在涉案房屋中经营的营业执照等相关证据。王欣执行异议申请书称其将涉案房屋转租给张真，也未提交房屋租赁合同及租赁费凭证等证据，且夏颖在本院审理（2019）甘0502民初869号案件对证据即王欣与张真之间的房屋租赁合同未发表质证意见，其真实性无法确认。在本案办理中，本院依职权对张真通过微信进行询问，张真口头认可其与王欣之间是房屋租赁关系，现在是涉案房屋的经营者，对“王欣是否给其转租涉案房屋等问题”均不予回答，也不提交租赁合同、租赁费凭证及营业执照等相关证据。 本院认为，本案的争议焦点是案外人王欣以承租人在同等条件下享有优先购买权为由要求撤销对涉案房屋的拍卖行为能否成立。当事人对自己的主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王欣与夏颖之间对涉案房屋的租赁关系，虽然双方口头认可，王欣也提交了房屋租赁合同，且王欣称将涉案房屋转租给了张真，但本院于2019年11月14日向夏颖就涉案房屋发出拍卖通知书，并明确载明“优先购买权人经通知未到场，视为放弃优先购买权”，在该通知书送达后，夏颖既未提交证据证明王欣是涉案房屋的承租人，也未告知本院王欣是涉案房屋的承租人，且在本院审理天水秦州合作银行与夏颖金融合同纠纷时，夏颖对王欣与张真之间的房屋租赁合同的真实性未发表质证意见，该合同的真实性无法确认，故在本院在执行（2019）甘0502执1371号案件中无法确认王欣是涉案房屋的承租人，拍卖公告中载明“优先购买权人：无”并无不当；在本案办理中指定举证期限由王欣提交相关证据证明其系涉案房屋的承租人，仍然未提交，故其应承担举证不能的后果；综上，本院依法拍卖涉案房屋，拍卖行为合法，程序适当，王欣以承租人在同等条件下享有优先购买权为由要求撤销对涉案房屋拍卖行为的异议不能成立，不予支持。关于王欣所称申请执行人的主体资格问题已由生效的法律文书释明并确认，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回王欣的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向天水市中级人民法院申请复议。 审判长  杨海波 审判员  王存芳 审判员  陈建生 二〇二〇年二月三日 书记员  王孝平