天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初12602号原告：王学敏，女，1977年8月25日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：许文敏，天津仁合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凤莉，天津仁合律师事务所律师。被告：天津国融丰业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区兴华大街53号。法定代表人：张军，总经理。委托诉讼代理人：王兵，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王海涛，男，该公司职员。被告：天津天一物业管理有限公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区物华道6号702。法定代表人：郭浙宁，总经理。委托诉讼代理人：阳春艳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：牟国红，女，该公司职员。第三人：杨素芬，女，1963年5月15日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。原告王学敏与被告天津国融丰业房地产开发有限公司（以下简称国融丰业公司）、天津天一物业管理有限公司（以下简称天一物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，追加杨素芬为第三人，公开开庭进行了审理。原告王学敏及其委托诉讼代理人许文敏，被告国融丰业公司的委托诉讼代理人王兵、王海涛，被告天一物业公司的委托诉讼代理人阳春艳、牟国红，第三人杨素芬的委托诉讼代理人甄佳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王学敏向本院提出诉讼请求：1.确认王学敏与国融丰业公司签订的《天一绿海商业房屋租赁合同》无效，如不能认定合同无效，请求判令解除《天一绿海商业房屋租赁合同》；2.判令国融丰业公司退还押金25272元；3.判令国融丰业公司退还租金277992元，国融丰业公司与天一物业公司共同赔偿损失215208元，包括装修费100000元、物业费8353元、供热费11286元、经营损失95570元；4.判令天一物业公司退还装修保证金5045元；5.诉讼费用由国融丰业公司、天一物业公司负担。事实和理由：2017年11月，王学敏与国融丰业公司就天津市蓟州区东环路北端东侧天一绿海城50-6号房屋签订租赁合同。王学敏交纳租金后对房屋进行了装修并经营使用，经营期间房屋漏水，经多次与被告协商，直到2018年12月底才予以维修。因存在安全隐患致使王学敏的学生生源流失，造成经济损失。2019年雨季房屋再次漏水，被告不再进行维修。同时天一物业公司不卖电给王学敏使用的行为也影响王学敏的正常经营，致使王学敏不能实现合同目的。国融丰业公司辩称，第一，其与王学敏签订的《天一绿海商业房屋租赁合同》合法有效，租赁合同显示房屋交付时王学敏对房屋的现状予以认可；第二，案涉房屋已于2019年8月份出售给杨素芬，并于2019年9月25日向王学敏发出房屋销售告知函，其现在不是房屋产权人，无法对房屋租赁合同进行解除。第三，其已将案涉房屋的租赁押金转给新房主，因此不承担退还押金的义务。第三，王学敏认为房屋在使用过程中出现漏水现象，国融丰业公司已根据其要求及时委托物业公司进行维修，现房屋已经维修完毕，可以正常使用，王学敏的经济损失是其在同业竞争中不具有优势造成的，与国融丰业公司无关。天一物业公司辩称，第一，王学敏的第一项、第二项诉讼请求与其无关。第二，王学敏主张的事实不属实，天一物业公司不存在不卖电给王学敏使用的情况。第三，天一物业公司提供小区内的物业服务，王学敏经济损失与其无关。第四，本案系房屋租赁合同纠纷，王学敏尚欠物业费未付清，其关于退还装修押金的诉讼请求不应在本案中解决。杨素芬述称，本案《天一绿海商业房屋租赁合同》不存在法律或司法解释规定的无效情形，王学敏的第二、三、四项诉讼请求与杨素芬无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，王学敏与国融丰业公司签订《天一绿海商业房屋租赁合同》，合同主要内容包括：第一条租赁房屋情况及租赁用途一、甲方（国融丰业公司）将位于天津市蓟州区房屋出租给乙方（王学敏），房屋面积共224.54平方米。二、房屋用途为生活配套（国家批准且在承租人经营范围内的符合国家相关部门审批范围内的品种）。三、本《房屋租赁合同》可用于乙方办理营业执照等相关手续使用，待乙方取得营业执照后，再按照营业执照的单位名称重新与甲方订立合同或变更合同主体。第二条租赁期限及续租一、该房屋租期（计算租金期间）为自2017年12月1日起至2020年11月30日止，共计3年，租金总计429624元。二、该房屋免租期为自2017年12月1日起至2018年1月31日止（用于乙方装修期间），共计2个月。第三条保证金、租金、押金、支付期限一、甲方交付该房屋时，乙方支付房屋装修保证金，金额为5000元，乙方装修结束后，甲方及物业公司进行验收，如乙方没有对该承租房屋的结构进行改动，验收合格之日起2个月内装修保证金全额无息退还乙方。二、乙方按年支付租金，采取上交制，本合同签订时，2017年11月20日前乙方预交十个月租金（2018年2月1日至2018年11月30日租金共计126360元），剩余租金2018年11月15日前交纳2018年12月1日至2019年11月30日的租金151632元，2019年11月15日前交纳2019年12月1日至2020年11月30日的租金151632元。四、乙方需交纳押金，数额相当于2个月的租金，即人民币25272元，甲方应于租赁关系解除，期间如乙方使用甲方商业地址办理商业注册的，需提前完成工商执照变更或注销，同时乙方腾空房间清点并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。五、租赁期间乙方承担该房屋使用期间所发生的费用（水费、电费、供暖费、通讯费、物业管理费、有线电视等相关费用），乙方应保存并向甲方出示相关交费凭证。第四条双方权利义务一、甲方的权利义务2.甲方保证该房屋手续合法，租赁期间乙方自行安装的设备设施，由乙方自行进行维修维护，维修、更换费用由乙方自行承担；如原有设备故障原因是乙方使用不当（如超负荷使用水电等）造成的，维修费用由乙方承担，如乙方使用不当给其他商家也造成了影响，将由乙方承担所有责任并给付其余商家及甲方一定的赔偿；如故障原因由不可抗力造成，费用由甲乙双方均摊，在甲方具备房屋交付条件之前，给予乙方免租期进场装修期间，若水电、设备等发生故障，乙方无权追究甲方责任。6.甲方有权出售、转让、抵押租赁房屋，或以其他方式处分全部或部分租赁物的所有权户或收益权，但应以书面形式通知乙方，且乙方享有优先购买权，如甲方需抵押出租房屋，乙方应予配合，若乙方不予配合，则自甲方通知乙方之日起，乙方每天向甲方支付1000元违约金，至乙方出具相关手续之日止。二、乙方的权利义务2.乙方在接到甲方交付的房屋后，可按照自己的经营需要进行室内设计装修，但装修设计方案、商业门头广告设计方案需甲方审核通过后方可实施，且未经甲方同意不得擅自拆改、变更房屋主体结构。如需改变房屋结构，除甲方同意外，还需取得政府相关部门的审批手续，否则甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的损失，乙方装修完成后，应向甲方提供装修图纸一套。第五条违约责任二、乙方的违约责任3.乙方未本合同约定的时间、金额交纳该房屋租金，无故拖欠房屋租金时间3个月以内的，甲方有权采取停水停电的措施，并且因此给乙方造成的损失，甲方无需承担，同时乙方应按本合同租金标准支付双倍房租（拖欠时间不足一个月的按一个月计算），拖欠房屋租金时间超过3个月的，甲方有权解除合同，乙方除按拖欠时间支付双倍租金外，还应承担当年租金的20%作为违约金。合同还约定了其他条款。2017年11月23日王学敏交纳租金126360元，11月24日交纳押金25272元，2018年12月10日交纳租金151632元。王学敏承租房屋后将房屋用于幼儿教育及培训业务，使用房屋过程中与国融丰业公司及天一物业公司产生纠纷。2019年8月27日王学敏在天津市蓟州区人民政府文昌街道办事处将该房屋备案登记为“小三只熊托幼点”。另查，2019年9月25日，国融丰业公司向王学敏发送房屋销售告知函，内容包括已将案涉房屋出售给杨素芬，房租租赁合同的主体由国荣丰业公司变更为杨素芬。2020年4月16日，杨素芬向王学敏发送解除租赁合同通知书，内容包括解除案涉租赁合同，要求王学敏腾退房屋及承担违约责任。再查，案涉房屋现登记在杨素芬名下，本案诉讼期间，杨素芬已就案涉租赁合同另案提起诉讼。上述事实，有《天一绿海商业房屋租赁合同》、天津市房地产权证、天津市企业单位往来收据，王学敏、国融丰业公司、天一物业公司、杨素芬的陈述意见在卷佐证。本案的争议焦点为：1.关于房屋漏水问题。王学敏主张案涉房屋存在雨季漏水问题，多次找国融丰业公司维修均未能解决。国融丰业公司主张已委托物业公司对案涉房屋进行维修，现该房屋已经能够正常使用。本院认为，王学敏提交的录音资料反映出，其曾多次反映房屋漏水事宜，要求对房屋进行维修，而负责房屋维修的人员以各种理由推拖。王学敏提交的房屋漏水的图片与前述录音资料相互印证，能够反映出案涉房屋在雨季存在漏水现象，影响房屋的使用。本院对房屋现场勘查的记录反映出，案涉房屋在出租给王学敏之前即存在漏水问题。本院综合前述证据，认定案涉房屋存在雨季漏水问题，王学敏向国融丰业公司反映后，国融丰业公司未尽到及时、有效的修缮义务。2.关于王学敏的用电问题。王学敏主张天一物业公司恶意不卖电给王学敏使用，影响其正常经营。天一物业公司主张不存在不卖电的问题，并主张截至2019年10月31日案涉房屋电表内尚显示有电量。王学敏提交的录音资料反映出，其曾多次到天一物业公司要求购电，天一物业公司以其拖欠物业费为由限制其用电，本院对该事实予以确认。本院认为，根据天一物业公司提交的证据，2019年10月31日案涉房屋电表内显示数字为17.62，该电量不足以满足王学敏的经营需要。虽然天一物业公司以王学敏拖欠物业费为由限制其用电缺乏合法依据，但鉴于本案是房屋租赁合同纠纷而非物业服务合同纠纷，天一物业公司并非合同当事人，且王学敏也未能提供证据证明天一物业公司具有法定或者约定的向其保障供电的义务，故其要求天一物业公司在本案中承担违约责任，理据不足，本院不予支持。王学敏如认为，天一物业公司在履行物业服务合同过程中，以王学敏拖欠物业费为由限制其用电，侵害其合法权益，应另行解决。本案中，案涉房屋因电路设置原因，使用电力需天一物业公司配合属客事实，国融丰业公司作为出租人，其应保证所交付的房屋具备获得持续稳定电力供应、非因法定事由不受他人限制的条件。本案中王学敏使用电力受限，根本原因在于房屋供电系统的配置问题，属租赁物存在用电方面的瑕疵。3.关于租赁合同的效力及解除问题。本院认为，本案房屋虽然存在漏水现象，但其仅影响房屋的使用功能，不属于导致租赁合同无效的法定情形，王学敏以此为由，要求确认租赁合同无效，于法无据。国融丰业公司将案涉房屋出卖给杨素芬后，杨素芬已发出解除合同的通知，国融丰业公司称是否解除合同尊重杨素芬的意见，故各方当事人均具有终止履行租赁合同的意思表示，王学敏要求解除合同，本院予以支持。4.关于王学敏主张的费用及损失问题。国融丰业公司交付的房屋存在雨季漏水及用电受限的瑕疵，影响王学敏正常经营，国融丰业公司应对此承担违约责任。具体到本案：王学敏要求国荣丰业公司退还租赁押金25272元，因双方在租赁合同中约定乙方办理商业注册的，需提前完成工商执照的变更或注销，同时乙方腾空房间清点并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。本案截至法庭辩论终结前，王学敏既未返还房屋，亦未完成“小三只熊托幼点”的变更登记，退还押金条件尚未成就，王学敏可待条件成就后另行解决。王学敏要求国荣丰业公司退还2018年2月1日至2019年11月30日的租金277992元。本院认为，王学敏签订租赁合同后，已实际使用承租房屋，其要求国融丰业公司退还全部租金，于法无据。关于王学敏已交租金的具体处理意见，本院将在下文另述。王学敏要求国融丰业公司与天一物业公司共同赔偿损失215208元。其中：装修费损失问题，本案租赁合同约定乙方装修设计方案需经甲方审核通过后方可实施，装修完成后向甲方提供装修图纸一套。本案中，王学敏在本院对房屋现场勘查前已对未形成附合的装饰装修物进行了拆除，其既未向本院提供双方认可的装修图纸，亦未提供证据证明剩余租赁期内装饰装修残值损失的数额。王学敏支付的供热费、物业费是其使用房屋的必要开支，其要求国融丰业公司赔偿该部分损失，于法无据。因本案并非物业服务合同纠纷，天一物业公司的物业服务是否符合约定，是否符合退还物业费的条件，本院不予审查。王学敏要求国融丰业公司、天一物业公司赔偿经营损失，但未能提供证据证明其损失的构成及数额。综上，王学敏主张的上述各项损失，分项来看均无法作出具体认定。但鉴于王学敏签订租赁合同的目的在于承租能够正常使用的房屋，双方约定的租金标准亦为无瑕疵房屋的标准，而本案中王学敏由于房屋瑕疵存在损失属客观事实，故本院酌定以降低已付部分租金标准的方式平衡合同双方的过错与损失。根据房屋漏水、用电受限对王学敏经营的影响程度，尤其是王学敏多次要求购电的情况，反映出其具有继续经营的意愿，但因房屋客观原因无法实现经营目的，王学敏已为继续使用房屋穷尽手段，国融丰业公司作为房屋出租方未积极协调王学敏的用电事宜，致使王学敏经营受影响直至终止经营，具有较大的主观过错，本院酌定国融丰业公司就已经收取的租金部分减免50%，即向王学敏返还租金138996元。国融丰业公司与杨素芬均认可后续租金应由杨素芬享有，杨素芬已就返还房屋及后续租金另案提起诉讼，本案对此不予涉及。王学敏要求天一物业公司退还装修保证金。本案租赁合同约定，甲方交付房屋后，乙方支付房屋装修保证金5000元，如乙方没有对该租赁房屋的结构进行改动，验收合格之日起两个月内装修保证金全额无息返还乙方。本案没有证据证明王学敏在装修时对房屋的主体结构进行了改动，故天一物业公司收取的该装修保证金应于退还。综上，王学敏要求确认其与国融丰业公司签订的《天一绿海商业房屋租赁合同》无效，于法无据，其要求解除《天一绿海商业房屋租赁合同》，本院予以支持。王学敏要求国融丰业公司退还租赁押金，条件尚未成就。王学敏要求国融丰业公司退还租金277992元，并要求国融丰业公司及天一物业公司赔偿各项损失，本院酌定国融丰业公司退还已交租金的50%即138996元以弥补王学敏的损失。王学敏要求天一物业公司退还装修保证金5045元，本院对其中的5000元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王学敏与天津国融丰业房地产开发有限公司签订的《天一绿海商业房屋租赁合同》；二、天津国融丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还王学敏租金138996元；三、天津天一物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还王学敏装修保证金5000元；四、驳回王学敏的其他诉讼请求。（王学敏提供的银行账户为：中国建设银行卡号62×××38。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9035元，由王学敏负担5905元，由国融丰业公司负担3080元，由天一物业公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  曹希兴审 判 员  赵国动人民陪审员  崔晓艳二〇二〇年七月六日书 记 员  刘亚楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。