天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初5452号原告：张天雷，男，1989年9月27日出生，汉族，北京宏远体育培训公司职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：万志薪，天津茹是律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅向明，天津茹是律师事务所律师。被告：天津信义房地产投资有限公司，住所地天津市河北区王串场一号路与正义道交汇处东南侧波莹公寓11-3-232。法定代表人：杨永江，总经理。委托诉讼代理人：刘铭，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。原告张天雷与被告天津信义房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张天雷的委托诉讼代理人万志薪、被告天津信义房地产投资有限公司的委托诉讼代理人郭春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张天雷向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告自2016年10月1日起至2017年5月9日止的房款利息28465.55元；2.请求判令被告赔偿原告违约金2355.77元（自2016年10月1日起至2017年5月9日止，共计221天），以上合计30821.32元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系，双方于2014年8月13日签署了《天津市商品房买卖合同》（合同编号2014-0184102），约定原告购买被告开发并预售的坐落天津市河北区，房屋总价款1065959元，同时约定，被告应在商品房竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，于2016年9月30日前交付商品房，另约定了被告未按合同约定交房的违约责任。合同签订后，原告依约履行己方义务向被告付清房款。后原告于2016年9月底接到被告电话通知，通知原告于2016年10月1日早上到售楼处领取入住通知单办理入住手续。原告如约而至并按照被告委托的物业公司的要求交纳相关费用、领取了房门钥匙。然而，原告在办理完毕入住手续后才得知，被告并未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，且后续被告公司工作人员屡次承诺取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》日期却从未兑现。被告作为开发商，违反法律规定，在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》且隐瞒业主该事实的情况下，通知全体业主如期交房的行为侵犯了业主的知情权，且违反了《天津市商品房买卖合同》的约定，意图通过交付房屋的形式规避应该向业主承担的违约责任。原告多次与被告协商要求其承担违约责任均无果，故原告与其他业主在2016年10月21日一同找到河北区建委说明情况，建委主任表示必须严格处罚被告的违规交房行为且告知原告等业主可以通过诉讼方式要求被告承担违约责任。故起诉请求判如所请。被告天津信义房地产投资有限公司辩称，首先，原告已经在2016年9月29日领取了涉诉房屋的钥匙，办理了入住手续，根据最高人民法院的相关司法解释，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，原告明确知道办理入住手续应当在涉诉房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，而原告在办理房屋交接手续时，自愿放弃了被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》拒收房屋的权利，应当视为原告以其实际行动变更了合同中关于房屋交付条件及时间的约定，因此，涉诉房屋已实际交付，被告没有违约之处，不应承担违约责任；其次，被告如果存在在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》前交付涉诉房屋的行为，应承担的是行政责任，不属民事案件的审理范畴，原告无权据此追究被告的违约责任；第三，原告购买涉诉房屋已经享受优惠，根据其签署的《特殊优惠申请单》，原告在享受优惠价格的同时必须遵守三个条件，该约定系原告与被告的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应当系有效约定，双方均应遵守，因此，原告不得再就合同约定的情况要求被告承担违约赔偿责任，即使原告申请赔偿也应当补足优惠后再行主张权利，否则无权要求被告承担赔偿责任；第四，普吉家园项目在施工中，由于受到诸多不可抗力的影响，其中包括雾霾天各级预警、APEC会议、9.3大阅兵等导致停工，累计停工时间长达190天，所以延误了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的核发。现涉诉房屋所在普吉家园项目已竣工验收合格并取得上述准许交付使用证。综上，涉诉房屋已经交付，被告没有违约事实，不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发建设的坐落天津市河北区，该房屋建筑面积78.46平方米，每平方米单价13586.02元，总房款1065959元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期处理；乙方应于2014年8月18日前，一次性存入商品房首付款715959元，其余价款办理贷款；甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定追究甲方违约责任，即合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。同时在合同附件六即《补充合同》第八条约定：不可抗力。不可抗力是指：不可预见、不能避免、不能克服的等客观情况，包括但不限于交通管制、市政停水、停电、新颁布的法律法规变更、政策变化、政府主管部门指令、恶性××、自然灾害、战争、社会动乱等。如因上述不可抗力情况而引发的合同迟延履行、履行不能等情形，甲方对此不承担任何责任。此外，双方还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告如约支付了首付款715959元，并将剩余购房款350000元办理了银行贷款向被告付清。另查，原、被告签订上述《天津市商品房买卖合同》后，涉诉房屋在施工建设期间，本市陆续出现重污染天气（2014年12月28日-2014年12月30日共3天，2015年6月26日-2015年6月29日共4天，2015年8月11日-2015年8月14日共4天，2015年10月14日-2015年10月17日共4天，2015年11月14日-2015年11月15日共2天，2015年11月27日-2015年12月2日共6天，2015年12月6日-2015年12月31日共26天，2016年1月13日-2016年1月16日共4天，2016年3月14日-2016年3月18日共5天、2016年4月13日-2016年4月15日共3天，合计61天），被告按照天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，启动Ⅲ级应急响应措施的要求，施工现场停工治理扬尘并在施工监理日志中对停工期间予以记录。再查，2014年7月29日，原告签署《观锦认购协议签定审核单》，载明原告购买涉诉房屋，报价总房款为1122062元，搜房网优惠2%、经理特批优惠1%后的成交总房款为1088400元。同日，原告还签署了由被告公司出具的《特殊优惠申请单》，该申请单载明“凡申请优惠者必须遵守下列条件：1.公司在保证工程质量的前提下，对由于某些客观因素所造成的如未能按期交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化、商品房产权登记不到位等特别情况，公司不再承担违赔责任。2.如确因公司直接责任给客户造成的经济损失，须由客户补足优惠后再向公司申请违赔。3.申请购房优惠后，不允许调房、退房”。其中，该优惠单领导意见处载明“特批1%”，优惠后总报价1088440元。2014年8月13日，原告又签署了《观锦项目商品房合同审批单》，该审批单显示，原告方购买涉诉房屋，经过搜房网优惠2%、全款优惠1%、经理特批优惠1%、7天内交款优惠1%、领导特批优惠1%后定价为单价13586元/平方米，总房款1065959元。原告认可上述《观锦认购协议签定审核单》、《观锦项目商品房合同审批单》及《特殊优惠申请单》是其本人签字，亦认可其购买涉诉房屋共享受了5%的优惠，但认为《特殊优惠申请单》中“特批1%”优惠的金额为10996.21元，且该优惠单是被告提供的格式条款，其中排除原告权利及被告义务的条款应属无效，原告亦未放弃除此优惠1%之外的违约赔偿权利。被告则认为该优惠单记载的“特批1%”优惠的金额应为涉诉房屋优惠前的总房款1122062元的1%即11220.62元。2016年9月29日，原告办理了涉诉房屋的收房手续。2017年5月9日，被告取得涉诉房屋所在楼盘的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，原告与被告系商品房买卖合同的需方与供方关系，双方于2014年8月13日签订的《天津市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且已实际履行，应依法确认有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告如约支付了全部房款后，被告即有义务按照合同约定的时间及条件向原告交付涉诉房屋，虽被告在2016年9月29日已向原告交付了涉诉房屋，但是在交付该房屋时，被告并未实际取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的房屋交付条件。综合考虑到原告已于2016年9月29日办理了入住手续以及在办理入住手续时涉诉房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情形，对于原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，本院酌情考虑部分予以支持，具体以支持逾期交房违约金及利息的60%为宜。此外，考虑到原、被告签订的《补充合同》中对不可抗力的约定以及在双方签订《天津市商品房买卖合同》后，本市因出现重污染天气，根据相关行政部门作出的应急措施要求，被告确实存在现场停工治理扬尘61天的情形，且雾霾天气已被纳入自然灾情，因此被告逾期交房的起算日期应延后61天，即自2016年12月1日起计算。因涉诉房屋于2017年5月9日已取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故被告逾期交房的截止日期应为2017年5月8日。原告认可《观锦认购协议签定审核单》、《特殊优惠申请单》及《观锦项目商品房合同审批单》均是其本人签署，本院不予置议。对于双方争议的《特殊优惠申请单》的效力，原告签署的《特殊优惠申请单》，虽系被告提供的格式条款，但是从约定的内容来看，权利义务相对等，故本院对《特殊优惠申请单》的效力予以认定。根据该申请单的记载，原告需向被告补足优惠后，才可申请违赔。因此，遵循该条款本意及公平原则，并减少当事人诉累，本院酌定扣除该申请单记载的“特批1%”优惠金额后，再由被告向原告支付逾期交房利息及违约金。对于应当扣除的优惠金额，根据涉诉房屋优惠前的总房款、合同约定的总房款以及原告购买涉诉房屋享受的优惠比例，本院认定扣除的优惠金额应为11220.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津信义房地产投资有限公司以总房款1065959元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告张天雷支付自2016年12月1日起至2017年5月8日止的逾期交房利息的60%，上述款项扣除优惠金额11220.62元后,再由被告支付给原告；二、本判决生效后十日内，被告天津信义房地产投资有限公司以总房款1065959元为基数，按每日万分之0.1的标准，向原告张天雷支付自2016年12月1日起至2017年5月8日止的逾期交房违约金的60%；三、驳回原告张天雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571元，减半收取计285.5元，原告张天雷负担114.2元，被告天津信义房地产投资有限公司负担171.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  宋敬二〇一七年十一月八日书记员  佟萌附：本裁判文书适用条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。