江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初698号 原告：沈毅，男，1972年9月1日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，江苏锐昂律师事务所实习律师。 被告：吴春梅，女，1969年12月13日出生，汉族，住南京市江宁区。 被告：刘俊，男，1969年1月20日出生，汉族，住南京市江宁区。 两被告共同委托诉讼代理人：郑宜胜，江苏方多律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：孟赫，江苏方多律师事务所实习律师。 原告沈毅与被告吴春梅、刘俊民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈毅及其委托诉讼代理人刘远林、被告吴春梅、刘俊及其委托诉讼代理人郑宜胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈毅向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告吴春梅、刘俊归还借款500000元本金及利息(利息自2017年7月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止)。2、原告有权对抵押物即位于住南京市江宁区秣陵街道胜太路36号胜泰华府02幢311室（以下简称案涉房屋）的房屋折价或拍卖、变卖后的价款在74万元范围内优先受偿。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告吴春梅、刘俊系夫妻关系，两被告从事土石方工程业务。被告于2016年7月中旬通过朋友介绍认识，被告提出向原告借款并拿自己房产作为担保，承诺给付月息4分利息，原告碍于朋友情面答应借款与被告。被告原先提出借款74万元，被告吴春梅出具了《借款合同》《南京市江宁区房地产抵押合同》并办理抵押登记手续。原告在2016年7月20日、22日、23日通过银行转账方式向被告刘俊账户内交付50万元，被告收到借款后，说暂时不需要了。自2016年8月起被告支付约4个月利息，后又在2017年给付部分利息。2018年经原告多次向两被告催要本息，被告以各种理由进行推诿，导致原告索要未果。原告于2018年9月向被告说要起诉至法院，被告急忙找到原告，并于2018年11月2日作出还款计划，承诺2018年12月31日前给付20万元，期限届满后，被告非但没有给付，而且电话已无法联系，原告无奈之下提起本次诉讼。 被告吴春梅、刘俊辩称：借款50万元属实，被告已归还42万元本金，所以剩余8万元借款未还。还款42万元构成：2016年8月24日归还2万元、2016年9月30日归还2万元、2017年1月20日归还2万元、2017年1月24日归还10万元、2017年2月23日归还2万元、2017年3月28日归还2万元、2018年2月13日归还10万元，2018年2月14日归还12万元。 经审理查明：原告沈毅通过案外人池小利介绍向被告出借款项。2016年7月19日，被告吴春梅（甲方）与原告沈毅（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款74万元，借款期限12月，2016年7月19日至2017年7月18日止，到期一次性还本付息，利随本清。吴春梅同意将坐落于江宁区秣陵街道胜太东路36号胜泰华府02幢311室房屋抵押给乙方，作为甲方归还借款的担保。吴春梅与沈毅签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定主债权金额74万元，吴春梅将案涉房屋抵押给沈毅，作为履行债务的担保。2016年7月20日，沈毅向刘俊转账10万元、2016年7月22日，沈毅向刘俊转账30万元，2016年7月23日，沈毅向刘俊转账10万元，合计交付50万元。2016年7月28日，涉案房屋设立抵押权，担保主债权金额74万元，沈毅取得他项权证。 借款后，刘俊向沈毅转账如下：2016年8月24日转账2万元、2016年9月30日转账2万元、2017年1月20日转账2万元、2017年1月24日转账10万元、2017年2月23日转账2万元、2017年3月28日转账2万元、2018年2月13日转账10万元，2018年2月14日转账12万元。 2018年9月28日，沈毅在南京市秦淮区人民法院起诉吴春梅（2018）苏0104民初10435号民间借贷纠纷，要求归还借款74万元整，其中包含24万元利息（2016年7月至2018年7月）、借款本金50万元。2018年11月2日，沈毅及吴春梅的委托诉讼代理人郑宜胜到庭，郑宜胜代表吴春梅陈述“对50万元借款本金没有意见，但是24万元的利息不存在，双方借款合同约定的借款本金是74万元，对利息没有约定，所以24万元不应视为是利息，我们认为利息应该从借款到期2017年7月19日开始按照年利率6%计算，而且我们在借款后也至少归还了23万元，被告现在还欠原告借款本金最多27万元”。庭审中，沈毅因需要继续收集证据申请撤诉。当日，沈毅、刘俊及刘俊委托诉讼代理人郑宜胜在刘俊的办公室，刘俊于当日向沈毅出具《还款计划》一份，内容由郑宜胜书写，刘俊作为承诺人签字，载明“本人刘俊承诺于2018年12月31日前归还沈毅借款贰拾万元整，于2018年1月31日前归还沈毅借款叁拾万元整，共计伍拾万元整，另于2019年6月30日前支付给沈毅拾万元整利息。此承诺经沈毅同意，并由刘俊自愿认可，此后，双方债权债务结清，借款本金伍拾万元整，利息拾万元整，以本承诺为准，以前的约定一概作废。刘俊承诺，如未按期履行，自2017年7月起以伍拾万元整为基数，按年利率24%计算利息。” 对于双方争议的还款金额。沈毅认为2018年2月14日刘俊向其转账12万元不是还款，是刘俊向池小利还款，当天池小利也去了刘俊办公室，池小利自己要钱也帮其要钱，池小利打电话让其帮忙代收刘俊的还款12万元，其于收到款项后当天将12万元转账给了池小利。对此，被告不予认可，刘俊称当天池小利到其办公室帮沈毅要钱，其将款项归还了沈毅，其也曾向池小利借款一二百万元，平时都是直接还款给池小利账户，池小利在办公室没有必要通过沈毅的账户还款给池小利。 对于其他还款金额是否为支付利息。除双方争议的12万元还款，沈毅认可收到其他30万元还款，但认为是归还之前利息。对此，被告称双方没有约定利息，《还款协议》约定利息从2017年7月起计算逾期利息。 对于双方签订的《还款协议》，被告称当时原告吵闹，刘俊被迫签《还款协议》，郑宜胜陈述其在书写内容时是按双方口述内容听写，双方未告知之前有还款。对于被告上述陈述，原告不予认可，沈毅称当时其一个人去刘俊办公室，很多人在场，其不存在威胁逼迫，且《还款协议》为刘俊律师起草。 上述事实，有借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、不动产登记证明、还款计划、借记卡账户历史明细清单及当事人陈述等证据证实。 本院认为：被告吴春梅与原告沈毅签订《借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同》约定借款74万元，沈毅实际交付50万元，双方借款合同成立并生效，应按50万元认定本金金额。双方争议焦点一、还款金额，沈毅认可收到30万元还款，不认可2018年2月14日归还12万元，认为是刘俊给池小利的还款。该12万元由刘俊转账至沈毅账户，刘俊陈述是归还沈毅借款，沈毅认为是刘俊通过其账户归还池小利的款项，应举证证明刘俊向池小利还款的意思表示。沈毅提交其于当日将12万元转账给池小利的汇款记录，不能证明刘俊的意思表示，故沈毅该抗辩意见证据不足，本院不予采信，本案按42万元认定还款金额。争议焦点二、还款是否为归还利息。双方在《借款合同》和《南京市江宁区房地产抵押合同》中约定借款74万元，实际交付50万元，未约定利息，在2018年11月2日刘俊向沈毅出具《还款协议》，约定再支付本金50万元和利息10万元。被告辩称此还款协议是受胁迫书写，沈毅不予认可，该还款协议书写人为被告方律师、书写地点在刘俊办公室，刘俊未提交证据证明受胁迫事实，本院对该意见不予采信，对还款协议的真实性予以采信。对于还款协议内容，被告方律师郑宜胜陈述当时按双方口述内容记录，双方未告知有还款，而在当天开庭郑宜胜向法庭答辩已经归还23万元，说明被告方知晓已还款金额，故对被告主张还款协议没有计算已归还金额的意见，本院不予采信。根据法律规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。2018年沈毅起诉吴春梅，在开庭当日撤诉并与刘俊达成还款协议，约定再归还本金50万和利息10万，是双方对前期借款本息结算后重新出具的债权凭证，双方结算的借款本息不应超过最初借款本金与以最初借款本金为基数、以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。经计算，以2016年7月23日出借50万元为本金，2016年8月24日刘俊归还2万元，扣除利息10521元（500000×24%÷365×32天），归还本金9479元，本金剩余490521元；2016年9月30日刘俊归还2万元，扣除利息11934元（490521×24%÷365×37天），归还本金8066元，本金剩余482455元；2017年1月20日归还2万元，产生利息35530元（482455元×24%÷365×112天），扣除利息后剩余15530元利息未还；2017年1月24日归还10万元，扣除前期利息15330元及产生利息1269元（482455元×24%÷365×4天），归还本金83201元，剩余本金399254元；2017年2月23日归还2万元，扣除利息7876元（399254元×24%÷365×30天），归还本金12124元，剩余本金387130元；2017年3月28日归还2万元，扣除利息8400元（387130元×24%÷365×33天），归还本金11600元，剩余本金375530元；2018年2月13日归还10万元，扣除利息79509元（375530元×24%÷365×322天），归还本金20491元，剩余本金355039元；2018年2月14日归还12万元，扣除利息233元（355039元×24%÷365×1天），归还本金119767元，剩余本金235272元。综上，截至2018年11月2日，剩余本金235272元，剩余利息40377元（235272元×24%÷365×261天）。双方《还款计划》结算的剩余本息过高，本院对超出法律规定的部分不予支持。因双方约定如未还款按年利率24%计算后续利息，沈毅有权自2018年11月3日起按年利率24%主张后续利息。被告抗辩此借款为刘俊所借，吴春梅对借款不知情，不应承担本案债务，因吴春梅与沈毅签订《借款合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定吴春梅向沈毅借款，并将其名下房屋为案涉借款作抵押，被告抗辩吴春梅不知情不符合事实，本院对该意见不予采信，吴春梅应与刘俊共同承担本案债务。吴春梅以其名下位于南京市江宁区的房产为本案借款提供抵押担保，并办理抵押登记，故沈毅主张就案涉债权对抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴春梅、刘俊于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告沈毅借款本金235272元、利息40377元和后续利息（以235272元为基数，自2018年11月3日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）； 二、原告沈毅有权就位于南京市江宁区房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。 三、驳回原告沈毅其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费4400元，由原告沈毅负担2330元，由被告吴春梅、刘俊负担2070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  钟诗蔚 二〇二〇年四月二十二日 见习书记员  任素芸