青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初4949号原告：青海国太房地产开发有限公司，住所：西宁市城**小桥大街**国太旺座**楼**，统一社会信用代码：9163010578144990X3(1-1)。法定代表人：陈洪文，该公司总经理。委托诉讼代理人：武红、金雪蓉，青海观若律师事务所律师。被告：青海置信传媒有限公司，，住所：西宁市城**胜利路**申宝大厦**统一社会信用代码：916301006619085859。法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌。第三人：青海新干线文化传媒有限公司，住所：西，住所：西宁市城**胜利路**申宝大厦**信用代码：91630104MA752CKW77（1-1）。法定代表人：刘晶晶，该公司经理。第三人：青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司，营业场所：西宁市城北区小桥大街6号（小桥商业城四楼），统一社会信用：91630105MA752KGB7J。负责人：刘晶晶，该分公司经理。共同委托诉讼代理人：刘馨忆，该分公司店长。第三人：青海苏喂苏喂娱乐有限公司，住所：西宁市城北，住所：西宁市城**小桥大街**国太旺座**：91630105MA759D3H7W。法定代表人：韩家楷，该公司董事长。委托诉讼代理人：解安春，该公司股东。原告青海国太房地产开发有限公司（以下简称原告国太公司）与被告青海置信传媒有限公司（以下简称被告置信公司）、第三人青海新干线文化传媒有限公司（以下简称第三人新干线传媒公司）、第三人青海新干线文化传媒有限公司城北环球影城分公司（以下简称第三人新干线城北环球影城）、第三人青海苏喂苏喂娱乐有限公司（以下简称第三人苏喂娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国太公司委托诉讼代理人武红、金雪蓉、被告置信公司委托诉讼代理人白斌、第三人新干线传媒公司和新干线城北环球影城委托诉讼代理人刘馨忆、第三人苏喂娱乐公司法定代表人韩家楷、委托诉讼代理人解安春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国太公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2014年4月1日签订的《商业用房租赁协议书》中第四层的租赁关系，并返还第四层的商业用房；2.依法判决被告向原告支付房屋租金，其中2018年7月2日起至2019年9月15日止的一层至四层的商铺租金5477983.77元，2019年9月16日及以后的一至四层租金按照70元/㎡/月的标准计付至实际返还房屋时止；3.依法判决被告向原告支付租金利息损失，以5477983.77元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率从2019年9月16日起计算至被告实际付清5477983.77元租金之日止；4.依法判决被告支付原告合同解除违约金（按照第四层欠付租金总额，以6.525%的利率从2019年9月16日起计算至被告实际付清全部租金之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年4月1日签订了《商业用房租赁协议书》，约定将原告在西宁市××区国太旺座的商业用房一至四层租赁给被告使用，约定总建筑面积11833.58㎡（其中一层2336.47㎡，二层3227.03㎡，三层3135.04㎡，四层3135.04㎡），最终以产权单位实测面积为准。租赁期限为13年，第1至3年为每月45元/㎡，第4至13年租金为每月70元/㎡。租金每季度缴纳一次，期末提前一个月缴纳租金。承租方拖欠租金达3个月的，出租方可以解除合同并收回房屋，并扣除租金保证金作为违约金。合同签订后，原告依约交付租赁房屋。但被告自2017年1月1日起至今未按照合同的约定支付租金。被告的行为严重违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失。根据合同明确约定，原告有权解除合同，被告也应按约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，防止损失继续扩大，提起本次诉讼。被告置信公司辩称，1.原告仅诉请解除商业用房租赁协议书中第四层的租赁关系缺乏合同依据，依该协议约定的条款应全部予以解除。《商业用房租赁协议书》约定的租赁房屋范围为国太旺座项目商业用房的1至4层，商贸城的整体规划是1至3层为商场，4层为餐饮娱乐。4层餐饮娱乐是商贸城吸引客流量的重要手段。现在原告国太公司诉请解除租赁协议中的第4层，则商贸城1至3层的经营将难以为继，我公司只能关闭商贸城。因此我公司同意解除1至4层的租赁协议，即整体全部解除合同，而不是部分解除；2.原告诉讼请求的房屋租金数额不实。经我方核算，1至4层的租金中，第4层租金应从2018年1月1日开始计算，2017年的租金252万元已经在确认单中扣减。所以截止2019年9月16日，1至4层的租金自2018年7月2日至2019年9月15日应为5426210.24元；3.2019年9月16日及以后1至4层租金同意按照70元/㎡/月的标准计算，但希望原告第3、4项请求能作出降低。第三人新干线传媒公司、新干线城北环球影城辩称，不论原、被告是否解除合同关系，我们要求继续经营。如原、被告双方解除合同，我们的租金也不能改变，我们的合同应当继续履行。第三人苏喂娱乐公司辩称，同意第三人新干线传媒公司、新干线城北环球影城的意见。原告国太公司为证明其诉讼请求，提交如下证据：1.《商铺租赁协议书》6页，拟证明双方签订的租赁合同及内容。关于房屋的基本情况，双方对于商业用房的总建筑面积、每一层的建筑面积进行约定，同时约定最终以国家相关产权单位实测面积为准；明确甲方在出租过程中如因销售需要发生产权变更、抵押等均不得破坏本协议租赁面积、期限，以及租赁期间的其他协议内容；合同有租赁保证金及租金的约定；约定租金支付付款方式、租金及支付方式、计租期约定；约定了违约责任；2.西宁市中级人民法院（2018）青01民初247号民事判决书、青海省高级人民法院（2019）青民终100号民事判决书，拟证明置信公司租赁房屋的面积、租金计收标准、起算时间、利息损失计算标准。二审判决书第26页起涉及国太公司、置信公司之间房屋租金计算问题，且对每一层的租金予以明确；第30页显示原、被告认可第二层面积，包括和一位业主的争议，原告以此作为计算退房租金的参考；3.照片9张及光盘，拟证明国太旺座第4层现状是适合部分解除合同的，即第4层相对独立，解除第4层租赁合同关系不会影响其他楼层；4.朱军和刘晶晶的结婚证复印件，拟证明第三人新干线传媒公司法定代表人、即第三人新干线城北环球影城负责人刘晶晶与置信公司法定代表人朱军为夫妻关系，双方存在关联关系；5．情况说明、撤销商品房买卖合同备案信息申请表复印件、《商品房预售合同》复印件，拟证明李婷与国太公司签订的6-76号和6-82号的31.70㎡商铺的租金应当支付给原告，理由是该合同已于2019年5月10日解除，并按规定办理了合同签约注销手续和合同备案撤销手续；6.情况说明、《商品房预售合同》复印件，拟证明康**梅与国太公司签订的6-430号的11.12㎡商铺的租金应当支付给原告，理由是该合同已于2019年3月4日解除，并按规定办理了合同签约注销手续和合同备案撤销手续；7.情况说明、撤销商品房买卖合同备案信息申请表复印件、《商品房预售合同》复印件，拟证明莫亚星与国太公司签订的6-418号的13.32㎡商铺的租金应当支付给原告，理由是该合同已于2019年4月18日解除，并按规定办理了合同签约注销手续和合同备案撤销手续；8.被告置信公司、第三人新干线传媒公司、第三人新干线城北环球影城企业信息，拟证明置信公司与次承租人新干线传媒公司及其新干线城北环球影城的股东、法定代表人、高管等信息，可以明确被告与第三人间存在关联关系；9.《小桥商业城房屋租赁合同书》复印件1份，拟证明该签订于2015年12月15日的租赁合同显示承租方是新干线城北环球影城，出租方是青海和记商业管理有限公司。铺位号在××街，合同显示租期装修与租期为十年，从2016年1月1日至2025年12月31日，设计装修期是六个月，装修期为六个月，自本合同签订之日起计算。租金约定：自2016年1月1日至2025年12月31日按第一条相关约定，租赁面积税后租金为人民币60元/平方米/月，即月租金115200元。青海和记商贸有限公司盖了两次公章，有一个公章是他们在签订合同的时候盖的，还有一个是当时他们作为证据提交的时候，因为他们给的是复印件，他们就又盖了一次公章，就是确认这个复印件和原件一致。这说明第三人新干线传媒公司、新干线城北环球影城提交的合同和去年开庭提交的合同不一致，新干线传媒公司、新干线城北环球影城的合同真实性存在问题；10.原告国太公司情况说明和《西宁市商品房预售合同》，拟证明国太旺座第2层中有6套房屋已出卖给田满禄，房屋实测面积合计200.87㎡（合同预测面积201.73㎡），基于此情况，原告无权再向被告主张该6套房屋自2018年7月2日之后的租金，该部分租金应由田满禄向被告主张。故原告诉讼请求中租金金额由5477983.77元变更为5268897.58元。被告置信公司质证意见为：对证据1、2无异议；证据3是当时4楼装修照片，现在4楼的KTV在营业，电影院一直在营业。据了解最近因为4楼装修营业后带动了1至3楼的营业；对证据5真实性无异议，认可李婷在前期联系过被告，但是原告没有出具相关资料也没有联系被告。故而被告单方无法给李婷处理此事。认可原告的证明方向，房租应该给原告，主张应当确认时间和金额；证据6、7质证意见同于证据5；对证据8真实性无异议，不认可证明方向，认为与本案无关；对证据9，认为签订合同双方当事人最清楚，应当以第三人当庭提交的合同为准。同时认为应当签订过60元/平方米/月租金的合同，但是否履行自己不清楚；对证据10无异议。第三人新干线传媒公司、新干线城北环球影城对证据1、2、3、4均无异议；对证据5、6、7无异议，强调与自己无关；对证据8真实性无异议，不认可证明方向，认为与本案无关；对证据9，代理人表示自己是2018年上半年到公司工作的，这些情况自己不清楚；对证据10，认为二层面积与其无关，不发表意见。第三人苏喂娱乐公司对证据1、2、3、4均无异议；对证据5、6、7、8、9、10无异议，强调与自己无关。被告置信公司无证据提交。第三人新干线传媒公司、新干线城北环球影城为证明其答辩意见，提交如下证据：1.《小桥商业城房屋租赁合同书》，拟证明2016年6月3日，第三人新干线传媒公司与原告委托经营管理人青海和记商业管理有限公司签订房屋租赁合同，租赁场地位于××街，约定租期10.7年，从2016年6月3日至2026年12月30日止，租赁面积1600平米，经营品项为影院，租金约定2017年1月1日至2019年12月30日，租金为45元/平方米/月，即月租金72000元，租金每3个月支付一次，前3年租金不变，从第4年至第10年，每年租金按前一年的租金基数上浮3%，依此类推；2.城北环球国际影城项目股份出资证明，拟证明2016年12月15日，第三人新干线传媒公司与被告置信公司签订城北环球国际影城项目股份出资证明，约定被告以252万元入股城北环球国际影城，该款为置信公司提供的《青海国太房地产开发有限公司与置信传媒费用确认单》二大条第（五）条约定已付房租252万元为依据，每月房租为72000元，实际占该项目比例17.5%。股份计算方式为252万元总房租与一次性建设费的比例，即总房租86.4万元/年×10.7年=924.48万元，一次性建设费1.2万元/座×430座=516万元；3.中国建设银行网上银行电子回执，拟证明其公司于2020年1月10日转至城北区人民法院72000元房租，自己自开业至疫情前租金即截止2019年12月的租金已全部交清。原告国太公司质证意见为：对证据1真实性、关联性、证明方向均不予认可。我方有2015年12月15日签订的租赁合同复印件。合同中租金为60元，装修期也不一致。第三人该合同中装修期为七个月，租赁期限不一致，我们手上是从2016年1月1日截止2025年的12月31日租期十年，第三人提供的合同租期是10.7年；对证据2出资证明的真实性、关联性、证明方向均不认可。确认单和出资证明结合，可证实被告与第三人之间出资证明是虚假的，原因是确认单里抵扣的只是2017年商贸城四层租金252万元，他们之间的出资我方不清楚。认可证据3电子回执真实性，但不认可证明方向。此材料显示2020年1月10日向法院交纳了一次房租，但支付的是何时的房租不能确定，故不认可证明方向。被告置信公司对第三人新干线传媒公司、新干线城北环球影城的证据均无异议。第三人苏喂娱乐公司质证意见为：该三组证据与本公司无关。第三人苏喂娱乐公司为证明其答辩意见，提交如下证据：1.《房屋租赁合同书》，拟证明2019年5月7日，第三人苏喂娱乐公司与青海和记商业管理有限公司西宁分公司签订房屋租赁合同，约定第三人租赁小桥商贸城A区4楼1447.77㎡面积进行经营，租赁期限为8年，即从2020年2月1日至2028年1月31日，租金为35元/平方米/月，月租金为50671.95元，同时详细约定了双方的权利义务；2.收据1张，拟证明第三人苏喂娱乐公司于2019年5月23日向青海和记管理公司西宁分公司缴纳2020年2月1日至2020年4月30日3个月房租152015.85元及合同约定的保证金50000元，合计人民币2020185.85元，并强调因疫情停业未再行缴纳租金。原告国太公司质证意见为：证据1合同是复印件，真实性、关联性不认可；证据2入账日期是2019年5月23日，与苏喂娱乐公司主张缴纳2020年2月1日至2012年4月30日三个月租金情况不符。被告置信公司对第三人苏喂娱乐公司材料无异议，确认自己委托青海和记管理公司西宁分公司与苏喂娱乐公司签订该合同，租金为35元/平方米/月。剔除装修期间后确认是该公司缴纳的2020年2月1日至2012年4月30日租金。第三人新干线传媒公司、新干线城北环球影城质证意见为：与自己无关。本院认为，对原告国太公司、第三人新干线传媒公司和新干线城北环球影城、第三人苏喂娱乐公司提交的证据中，各方当事人无异议的证据，应当予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：经审理查明，2014年3月1日，国太公司与置信公司签订《商业用房租赁协议》一份，约定：国太公司自有的商业用房出租给置信公司使用，总建筑面积11833.58㎡，（其中一层2336.47㎡，二层3227.03㎡，三层3135.04㎡，四层3135.04㎡），最终以相关产权单位实测面积为准。租赁期为13年，第1至3年租金为每月45元/㎡，第4至13年租金为每月70元/㎡。经西宁市中级人民法院（2018）青01民初247号民事判决、青海省高级人民法院（2019）青民终100号民事判决查明，国太公司出租给置信公司房屋面积为：一层租赁面积190.43㎡，二层租赁面积原为325.53㎡，因购买人退房，因此在办理退房手续后国太公司与置信公司二层租赁面积为1013.57㎡，三层租赁面积845.99㎡，四层租赁面积为3000㎡。在本次诉讼中，经过法庭审理，确定第一层租赁面积，因购买人李婷退房，因此在办理退房手续后国太公司与置信公司一层租赁面积发生变化；二层租赁面积为1013.57㎡，因购买人康**梅、莫亚星退房、田满禄购房，二层租赁面积发生变化；三层租赁面积845.99㎡，四层租赁面积为3000㎡未发生变化。根据原告国太公司与被告置信公司的诉辩主张，就本案争议焦点分析如下：(一)关于原告部分解除租赁合同，即解除原、被告于2014年4月1日签订的《商业用房租赁协议书》中第四层的租赁关系，并返还第四层的商业用房的请求能否成立问题。原告国太公司与被告置信公司所签订租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中被告置信公司长期欠付租金，经青海省高级人民法院（2019）青民终100号民事判决确定被告置信公司应当给付原告国太公司一至四层计租面积截止2018年7月1日的租金。法庭审理查明，国太公司租赁给置信公司的小桥大街国太旺座的商业用房第四层属于相对独立的空间、该层属国太公司所有，且有单独直梯可由一楼直达四楼。第四层租赁关系解除后不会影响一、二、三层计租面积的正常使用。且一、二、三层商业用房分属于不同业主，包括国太公司和其他零散商户，解除一、二、三层租赁合同存在不可操作性。国太公司基于以上客观情况，要求部分解除合同的请求成立，本院予以采信。（二）关于原告主张的租金数额问题经西宁市中级人民法院（2018）青01民初247号民事判决书、青海省高级人民法院（2019）青民终100号民事判决书已确定被告置信公司应当给付原告国太公司一至四层计租面积截止2018年7月1日的租金。原告国太公司要求被告置信公司给付2018年7月2日至2019年9月15日止、一至四层租金，该项请求系原告依法主张权益，本院予以支持。具体各层租金，分别计算如下：1.关于一层租金：一层租赁面积190.43㎡，因一层涉及李婷6-76号、6-82号（实测面积31.70㎡）退房问题，李婷退房后国太公司的计租面积变更为222.13㎡。李婷退房面积于2019年5月10日开始计入国太公司计租面积。即：2018年7月2日至2019年5月9日租金为：190.43㎡×70元/㎡/月×311天÷30天=138188.70元；2019年5月10日至2019年9月15日租金为：222.13㎡×70元/㎡/月×129天÷30天=66861.13元；2.关于二层租金，二层租赁面积为1013.57㎡，因田满禄购房、购买人康**梅、莫亚星退房，二层租赁面积发生变化。具体确定如下：二层涉及田满禄2018年5月7日购买六套房屋问题，即6-152号（实测面积67.90㎡）、6-174号（实测面积15.41㎡）、6-184号（实测面积21.79㎡）、6-202号（实测面积18.75㎡）、6-284号（实测面积50.72㎡）、6-376号房屋（实测面积26.30㎡），6套房屋面积合计200.87㎡。基于该情况，国太公司无权向置信公司主张以上6套房屋自2018年7月2之后的租金，该部分租金应当由田满禄向置信公司主张权益。故二层租赁面积变更为812.70㎡（1013.57㎡-200.87㎡）；其后二层涉及康**梅6-430号（实测面积11.12㎡）退房问题，康**梅退房后国太公司的计租面积变更为823.82㎡（812.70㎡+11.12㎡）。康**梅退房面积于2019年3月4日开始计入国太公司计租面积；涉及莫亚星6-418号（实测面积13.32㎡）退房问题，莫亚星退房后国太公司的计租面积为变更837.14㎡（823.82㎡+13.32㎡）。莫亚星退房面积于2019年4月18日开始计入国太公司计租面积。即：2018年7月2日至2019年3月3日租金为：812.70㎡×70元/㎡/月×244天÷30天=462697.20元；2019年3月4日至2019年4月17日租金为：823.82㎡×70元/㎡/月×45天÷30天=86501.10元；2019年4月18日至2019年9月15日租金为：837.14㎡×70元/㎡/月×151天÷30天=294952.33元；3.关于三层租金，三层租赁面积为845.99㎡，面积未发生变化，确定2018年7月2日至2019年9月15日租金为：845.99㎡×70元/㎡/月×440天÷30天=868549.73元；4.关于四层租金，四层租赁面积为3000㎡，面积未发生变化，确定2018年7月2日至2019年9月15日租金为：3000㎡×70元/㎡/月×440天÷30天=3080000元。综上所述，置信公司应向国太公司支付2018年7月2日至2019年9月15日一层至四层租金为：138188.70元+66861.13元+462697.20元+86501.10元+294952.33元+868549.73元+3080000元=4997750.19元。被告置信公司应当给付该拖欠租金，并自2019年9月16日起、按照70元/㎡/月标准给付一至四层租金至被告返还房屋时止。（三）关于原告主张的租金利息损失问题原告要求依法判决被告支付租金利息损失，具体计算标准为：以拖欠租金金额为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年9月16日起计算至被告实际付清拖欠租金之日止的利息损失，该项请求系原告国太公司依法主张权益，本院予以支持。（四）关于原告主张合同解除违约金问题本院认为，本案属部分解除合同，合同部分解除是合同解除的一种特殊形式，发生了部分权利义务终止的后果。之所以允许合同部分解除，主要基于两点理由，即合同履行的可分性与违约救济的可分性。本案中解除原告国太公司与被告置信公司第四层租赁关系，其余一至三层租赁关系继续存续，双方租赁关系并未彻底解除。原告要求被告给付合同解除违约金主张不能成立，对原告此部分诉讼请求，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告青海国太房地产开发有限公司与被告青海置信传媒有限公司于2014年4月1日签订的《商业用房租赁协议书》中第四层的租赁关系，被告青海置信传媒有限公司于本判决生效后三十日内返还第四层的商业用房给原告青海国太房地产开发有限公司；二、被告青海置信传媒有限公司于本判决生效后三十日内给付原告青海国太房地产开发有限公司2018年7月2日至2019年9月15日一层至四层租金4997750.19元，被告青海置信传媒有限公司应当自2019年9月16日起、按照70元/㎡/月标准给付原告青海国太房地产开发有限公司一至四层租金至被告青海置信传媒有限公司返还房屋时止；三、被告青海置信传媒有限公司于本判决生效后三十日内给付原告青海国太房地产开发有限公司，以拖欠租金4997750.19元为基数、以中国人民银行同期同类贷款利率、从2019年9月16日起计算至被告实际付清拖欠租金之日止的拖欠租金利息损失；四、驳回原告青海国太房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告青海置信传媒有限公司如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50146元，由原告青海国太房地产开发有限公司承担4396元，被告青海置信传媒有限公司承担45750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马占海审判员 李建萍人民陪审员 赵秀锦二○二○年九月十六日书记员 张 丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式签订合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。