上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91568号原告：上海张投国聚文化发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号XXX幢XXX层，经营地上海市浦东新区。法定代表人：金莉敏，执行董事。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。被告：瓦戈科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区丹桂路XXX弄XXX号XXX层。法定代表人：傅兆伟。原告上海张投国聚文化发展有限公司与被告瓦戈科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告上海张投国聚文化发展有限公司的委托诉讼代理人徐岚，被告瓦戈科技有限公司的法定代表人傅兆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张投国聚文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告自2018年12月31日起至2019年12月30日止的租金人民币(以下币种同)5,720,042.76元；3.判令被告支付原告自2018年12月15日起至2019年12月11日止的逾期支付租金的违约金1,258,409.41元；4.判令被告支付原告履约保证金的违约金1,430,010.69元；5.判令被告支付原告自2019年12月12日起至实际支付之日止的违约金(以5,720,042.76元为基数，按每日千分之一的标准计算)；6.判令被告于2019年12月30日前搬离租赁房屋，逾期未搬离的，被告应按照每日23,507.03元的标准支付原告占有使用费。事实与理由：2018年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区丹桂路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，并约定了租期、租赁保证金、租金支付方式等事宜。但签约后，被告分文未付，原告多次催促，被告仍未履行付款义务。原告认为，被告未按时支付租赁保证金，也未按时支付租金，原告有权解除合同并要求被告按照协议条款第7.1条支付相当于租赁保证金金额的违约金。被告瓦戈科技有限公司辩称：对原告主张的租金无异议，被告已经向原告提出了相应的还款计划。被告装修花费了几百万元，2018年底又被骗了4,000多万元，原告曾给予被告帮助。被告度过了难关，目前属于关键期，希望继续承租系争房屋，不同意解除合同搬离房屋。被告不同意支付违约金，也没有能力支付违约金。系争房屋存在十几处漏水点，被告自行维修或让原告安排人员维修，被告一直非常配合原告。违约金和使用费标准均过高，要求调整。本院经审理确认如下事实：被告原名称为瓦戈科技(上海)有限公司，于2019年9月更名为瓦戈科技有限公司。原告为系争房屋产权人。2018年11月30日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。该合同协议条款约定，3.1双方确认房屋实测建筑面积共计3134.27平方米。5.1租期为48个月，自2018年12月31日起至2022年12月30日止。其中免租期三个月，自2018年12月31日至2019年1月30日、2019年12月31日至2020年1月30日、2020年12月31日至2021年1月30日。5.1.2若本合同因乙方原因提前终止的，则乙方应按免租期后的租金标准补足免租期内已被免除的租金差额。5.2甲方应于收到乙方支付的租赁保证金当日或之后5个工作日内向乙方开具《入户通知书》，将本合同所约定的租赁房屋交付乙方使用。乙方需在甲方或甲方委托的物业管理单位交付租赁房屋的同时签署《交接书》，乙方签署《交接书》即视为甲方已按本合同约定完整、适当地履行了本合同项下租赁房屋的交付义务。乙方如未签署《交接书》但又实际使用的，亦视为乙方认可该房屋满足了本合同约定的全部交付条件……6.1本合同所定租金标准为：2018年12月31日至2020年12月30日为每天每建筑平方米5元；2020年12月31日至2022年12月30日为每天每建筑平方米5.5元。6.3租赁期内，乙方应支付的租金及租赁保证金金额应以附件五(租金及租赁保证金列表)为准。7.1本合同生效后十五日内不迟于甲方向乙方交付房屋前，乙方应支付给甲方1,430,010.69元作为本合同的租赁保证金，如甲方在本合同签订后三十日内仍未收到上述保证金，则甲方有权视为乙方放弃承租租赁房屋，甲方有权单方面提前解除本合同，同时乙方应支付甲方相当于本合同约定的租赁保证金金额的违约金。该合同标准条款约定，7.2.1租金每三个月(自租赁起始日起算，如有装修期的，则自装修期起始日起算)支付一次，先付后用。乙方应于本合同签订后15日内(但不迟于租赁房屋交付日之前)向甲方预付租赁房屋3个月的首期租金；其后各期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前10日向甲方支付。17.4约定，租赁期满或合同终止，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期归还。因乙方原因使得甲方在乙方租赁房屋租赁期满或合同终止后无法按照本合同规定收回的，乙方除应支付违约金外，还须按违约行为发生时的市场价格(且不低于原租金标准的1.5倍)向甲方支付租金或使用费。19.5乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。乙方逾期支付租金或其他费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还租赁保证金，乙方同时应承担其他相应违约责任。20.2不放弃：乙方了解并同意乙方违约而甲方又接受租金时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定所享有的其他权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味着放弃该等权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。该合同附件五约定，2018年12月31日至2019年12月30日以及2019年12月31日至2020年12月30日期间的租金金额均为5,243,372.52元，2020年12月31日至2021年12月30日期间的租金金额为5,767,709.77元，2021年12月31日至2022年12月30日期间的租金金额为6,292,047.03元；2018年12月31日至2020年12月30日期间的保证金金额为1,430,010.69元，2020年12月31日至2022年12月30日期间的保证金金额为1,573,011.76元。2019年3月25日，被告向原告出具《承诺函》，称因公司原因至今未依约按时履行租赁合同约定的任何义务，现承诺在2019年5月20日前支付租赁保证金1,430,010.69元、2019年1月31日至2019年3月30日的租金953,340.46元、2019年3月31日至2019年6月30日的租金1,430,010.69元、逾期支付租金违约金……基于上述承诺，恳请原告于2019年4月1日前向被告发出《入户通知书》，被告承诺将按照《入户通知书》规定的期限接收并正式进驻租赁房屋。2019年7月1日，原告向被告发出《租金催缴通知书》，催收租赁保证金、2018年12月31日至2019年9月30日期间的租金以及逾期支付保证金、租金的违约金。原告在提交本院的变更诉讼请求申请书中，首次主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，该变更诉讼请求申请书于2019年12月13日送达被告。经原、被告确认，涉案租赁合同签订后，被告未支付过任何款项。以上事实，由《房屋租赁合同》《承诺函》《租金催缴通知书》，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。合同签订后，原告已将系争房屋交付被告使用，被告分文未付租赁保证金和租金的情形已构成根本违约，原告诉请要求解除合同具有事实依据和合同依据，原、被告之间的租赁关系于2019年12月13日解除通知到达被告之日解除。合同解除后，被告再行占有系争房屋已无合同依据，原告诉请要求其返还，本院予以支持。合同解除后，双方应按实结算租金。因被告违约导致合同提前解除，被告无权获得作为全租期条件下对价利益的免租优惠，其应根据合同约定向原告补足免租期租金。合同解除之日至2019年12月30日期间，被告应承担相应使用费而非租金，现原告仍按租金标准主张该期间的费用，本院予以准许。被告逾期支付租金，应按合同约定支付迟延履行违约金。但是，合同解除后双方进入结算清理阶段，逾期支付租金的违约金应计算至合同解除之日止。其次，免租期租金应在合同解除时补足，不应按合同约定计算迟延履行违约金。再次，合同约定的每日千分之一的逾期付款违约金标准确实过分高于违约所造成的实际损失，应当根据合同履行情况、被告的过错程度、原告对于合同的预期利益等因素，依照诚实信用原则予以调整。综上，本院酌定被告应支付原告逾期支付租金违约金40万元。被告在合同解除后继续占用系争房屋，应向原告支付继续占用期间的使用费。双方合同约定的使用费标准具有惩罚承租人未按期搬离的违约金性质，现被告认为该标准过高、请求本院予以调整，本院根据双方履行合同的情况、原告损失以及被告违约程度等，酌情调整将2019年12月31日起的使用费标准调整为原租金标准的1.3倍，即每日20,372.76元。关于原告按照协议条款第7.1条主张违约金1,430,010.69元的诉讼请求：根据协议条款第5.1条约定，被告支付保证金是原告交付房屋的前提条件。协议条款第7.1条约定，被告签约后三十日仍未支付租赁保证金的，视为被告放弃承租系争房屋，原告有权行使解约权，被告应支付相当于租赁保证金金额的违约金。实际履行过程中，被告在签约后未按时支付租赁保证金和租金。原告在被告作出付款承诺并恳请原告发出入户通知后，才交付了房屋。本院认为，原告基于诚实信用原则，为促成合同履行，向被告交付了房屋，但从未放弃被告不支付租赁保证金时的解除合同和主张违约金的权利，且被告未付租赁保证金的违约行为持续至今，故原告在解除合同的同时要求被告按照协议条款第7.1条支付相当于租赁保证金金额的解约违约金，具有事实依据与合同依据，应予支持。合同解除后必然存在房屋闲置期间，上述解约违约金数额合理，被告请求调整该项违约金金额的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海张投国聚文化发展有限公司与被告瓦戈科技有限公司于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月13日解除；二、被告瓦戈科技有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区丹桂路XXX弄XXX号房屋，并将该房屋返还原告上海张投国聚文化发展有限公司；三、被告瓦戈科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海张投国聚文化发展有限公司自2018年12月31日起至2019年12月30日止的租金和使用费5,720,042.75元；四、被告瓦戈科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海张投国聚文化发展有限公司逾期支付租金的违约金40万元；五、被告瓦戈科技有限公司于本判决生效之日起十五日内按每日20,372.76元的标准支付原告上海张投国聚文化发展有限公司自2019年12月31日起至实际返还上海市浦东新区丹桂路XXX弄XXX号房屋之日止的使用费；六、被告瓦戈科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海张投国聚文化发展有限公司违约金1,430,010.69元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,650元，减半收取计32,325元，保全费5,000元，合计37,325元，由原告上海张投国聚文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二〇年三月二日书记员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。