河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0721民初219号原告：新乡县农村信用合作联社，住所：新乡县府前街与中央大道交叉口东南角。法定代表人：王晓民，理事长。委托诉讼代理人：田婧，女，该单位员工。被告：孔德天，男，1990年4月27日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：冯建新，河南良承律师事务所律师。被告：新乡市晟源房地产开发有限公司，住所：新乡县七里营镇刘庄路109号。法定代表人：秦书方，执行董事。原告新乡县农村信用合作联社（以下简称“新乡县信用联社”）诉被告孔德天、新乡市晟源房地产开发有限公司（以下简称“晟源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案，并依据原告的申请对被告的财产进行了保全。本院依法组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭审理了本案，原告代理人田婧、被告孔德天代理人冯建新到庭参加了诉讼；被告晟源公司经传票传唤，未到庭。本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告新乡县信用联社向本院提出诉讼请求：1、被告孔德天偿还原告贷款本金309150.85元及利息和罚息（要求自欠息之日起按合同约定计算至债务清偿之日止），2、原告有权对预抵押的新乡市××路中原明珠广场1单元19层1911号商品房处分所得价款中优先受偿，3、原告有权对晟源公司保证金账户中存款按涉案贷款总额的5%即19000元享有优先受偿权，4、被告晟源公司对上述第一项债务承担连带责任。事实与理由：2017年1月22日，被告孔德天为购买被告晟源公司出售的位于新乡市××路中原明珠广场（以下简称“明珠广场”）1单元19层1911号商品房，与原告及晟源公司签订了借款合同、抵押合同，约定：原告向孔德天发放贷款38万元，期限120个月，年利率5.39%，等额本息还款；抵押物为孔德天购买的涉案商品房；在合同履行中借款人构成违约的，按规定计收罚息，本合同项下贷款部分或全部提前到期；晟源公司对涉案借款提供连带责任保证。2017年1月22日，原告对涉案商品房办理了抵押预告登记。2017年2月27日，原告向孔德天发放贷款38万元。但孔德天未按合同还本付息，原告向二被告送达了提前收回贷款通知书，但被告至今未履行义务。另，2016年1月13日、2017年2月9日，原告与晟源公司签订了两份银企合作协议，分别约定原告向合作项目“明珠花园”的购房人发放购房贷款合计不超过15000万元和8000万元；晟源公司按发放贷款余额的5%缴纳保证金作为质押，存入专户，当购房人未按照借款合同约定还本付息的，晟源公司代为偿还。截至当前，保证金专户内存款3209564.56元。该存款属于质押财产，原告对其中的19000元享有优先受偿权。故诉至法院，请求判令二被告履行义务。被告孔德天辩称：贷款之后还了113647.63元，应该首先拍卖房产，不足部分愿意偿还。被告晟源公司未向本院提交答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，被告孔德天对原告证据的真实性均无异议，晟源公司接到本院传票后放弃到庭质证，因此，本院对原告的证据均予以采信。依据有效证据，本院可以认定以下案件事实：2016年1月13日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，主要内容有：1、原告同意对购买晟源公司开发的明珠花园项目（具有商品房预售许可证，以下简称“合作项目”）的购房人发放购房贷款，合计不超过15000万元，2、晟源公司为购房人因购买本合作项目项下房屋而以借款合同产生的债务提供连带责任保证，3、晟源公司按购买本协议项下房屋产生的购房贷款余额的5%交纳保证金作为质押，存入晟源公司保证金专户（账号：25×××95），当购房人未按照借款合同约定还本付息的，晟源公司代为偿还。2017年2月9日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，内容除了发放购房贷款为合计不超过8000万元和晟源公司保证金专户不一样外（这份合同约定的保证金账号为：25×××75），其余内容同双方2016年1月13日的协议。2017年初（具体日期不详），晟源公司与孔德天签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：孔德天购买晟源公司开发的明珠广场第1单元19层1911号商品房，总金额761005元，首付381005元，按揭贷款38万元。2017年1月22日，原告与孔德天签订了合同编号为新农信房贷借字【2017】第0066号的《个人购房借款（综合）合同》，主要内容有：1、原告向孔德天发放贷款38万元用于购买明珠广场1单元19层1911号房屋，借款期限为120个月，预计自2017年1月22日起至2027年1月22日止，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准，借款人所欠债务的有效凭证以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准；2、签订贷款时的年利率5.39%，利率实行一年一定，在贷款期内分段计息；3、等额本息还款，每月还款日为20日；4、抵押物为孔德天购买的涉案商品房；5、借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用时，构成违约，贷款人按规定计收罚息，逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮50%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，贷款人可以宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，并通过各种形式向借款人及担保人追偿。2017年1月22日，孔德天（抵押人、预购人）、原告（抵押权人、贷款人）、晟源公司（保证人、预售人）签订了一份《预售商品房抵押合同》，约定：孔德天将预购的明珠广场1单元19层1911号房屋商品房抵押给原告，作为贷款的抵押担保物；晟源公司为孔德天承担连带保证责任，保证期间至孔德天办结抵押权登记为止；原告在抵押合同生效后，向孔德天提供38万元贷款。2017年2月21日，原告与孔德天在新乡市国土资源局对明珠广场1单元19层1911号房屋做了房屋抵押权预告登记，登记证明号为“豫（2017）新乡市不动产证明第0011415号”。2017年2月27日，原告向孔德天发放贷款38万元。贷款发放通知单、借据载明：贷款期间为2017年2月27日至2027年2月27日，贷款利率为月利率4.491667‰。同日，晟源公司将贷款余额的5%即19000元存入晟源公司保证金专户（账号：25×××75）。孔德天在借款后，支付了部分贷款本息。利息支付至2019年6月21日，欠本金309150.85元。2019年9月12日，原告以孔德天未按合同约定按时足额偿还贷款本息为由，向孔德天发出提前收回贷款通知书，要求孔德天办理贷款的偿还手续，但孔德天至今未履行义务。本院认为：原告与孔德天之间的借款合同、抵押合同均合法有效，孔德天未按借款合同约定按时向原告支付借款本息，原告有权按合同约定要求孔德天提前偿还借款本息并按约定支付罚息；原告对孔德天提供的抵押担保物，享有优先受偿权。原告与晟源公司签订的合作协议中约定了保证和保证金质押担保，原告对本案涉及的晟源公司保证金账户中的19000元，享有优先受偿权。因案涉的商品房至今未办理房产证，亦无法办理抵押权登记，因此，晟源公司应按照合同约定对孔德天的债务承担连带清偿责任。晟源公司承担担保责任后，有权向孔德天追偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第六十三条、第七十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限孔德天于本判决生效之日起十日内向新乡县农村信用合作联社返还借款309150.85元并支付利息（利息以309150.85元本金为基数，自2019年6月22日起至还清借款之日止，按月利率6.7375‰的罚息标准计算支付）；二、对孔德天提供抵押担保的房产（位于新乡市劳动南街138号中原明珠广场1单元19层1911号商品房，不动产登记证明号：豫（2017）新乡市不动产证明第0011415号），新乡县农村信用合作联社有权在该房产所担保的债务范围内，以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、新乡市晟源房地产开发有限公司对孔德天的上述债务，承担连带清偿责任；四、对新乡市晟源房地产开发有限公司提供质押的保证金账户（账号为：25×××75）内的存款19000元，新乡县农村信用合作联社享有优先受偿权；五、新乡市晟源房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向孔德天追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5937元、保全费2270元，均由孔德天、新乡市晟源房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状8份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  曾俊道人民陪审员  王明贤人民陪审员  田泽臣二〇二〇年四月十日书 记 员  马婉珍