广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初31006号原告：盈动力投资集团有限公司，住所地：佛山市南海区********，统一社会信用代码914************205。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。被告：段琦，男，1977年8月2日出生，汉族，住佛山市禅城区***********，公民身份号码360************032。委托诉讼代理人：陈书盈，广东东达昊律师事务所律师。原告盈动力投资集团有限公司诉被告段琦租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序于2020年4月10日、同月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦光媚、被告的委托诉讼代理人陈书盈到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年10月1日至租赁物交接之日止的租金（2020年2月的租金按照约定的租金标准的一半计算，其他月份按照约定的租金标准计算）及违约金（以每月拖欠金额为本金，从每月11日起按日利率1%计至实际清偿日止）；2.被告向原告支付2019年9月20日至2019年12月3日的水电费12712元、逾期违约金（以拖欠金额为本金，从每月11日起按日利率1%计至实际清偿日止）；3.被告向原告支付装修期（即2015年5月25日至2015年8月22日）内租金57570元；4.被告向原告支付诉讼保全担保费2200元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称“涉讼合同”），约定被告承租原告所有的位于佛山市南海区**********海新都会广场（即南海新都会购物中心）的四层内商铺编号为4F13号的房产（以下简称“涉讼商铺”）；租期自2015年5月25日至2021年5月24日，月租金49093元，装修期90日；经营期间发生的水电费等费用由被告负担；被告应于每月10号前向原告支付当月租金及上月水电费等各项费用；在装修期内被告需承担租金，如被告在租赁期内不存在违约行为可享有与装修期内租金同等金额的减租优惠；被告未按规定时间和金额交纳租金及其他应付费用，除补交外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向原告支付滞纳金，逾期十天，视作被告单方违约，原告除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并没收保证金等等。合同签订后，被告自2019年10月开始拖欠租金、水电费等费用。经原告多次催促，被告仍置之不理。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告辩称，一、被告无违约行为，并非恶意欠租。被告承租涉讼商铺经营健身房。原、被告签署了涉讼合同，佛山市南海区新都汇物业管理公司（以下简称“物管公司”）与被告就涉讼商铺签订了《物业管理合同》。2019年10月初，被告向原告申请减租，原告领导王武亮同意将上述两合同每月租金及管理费由总额15万元左右降至100000元。2019年10月31日，被告根据变更后的标准向原告缴纳两合同的当月租金、管理费等费用共100000元。2019年11月11日，原告向被告发出催缴通知，要求补缴2019年10月租金。被告与原告进行协商沟通，原告答复与原告领导再一次沟通。在此情况下，被告未缴纳2019年11月租金。2019年11月20日，原告对商铺停电。被告是健身企业，停电造成企业无法运营，会员投诉并申请退费，原告的行为逼迫被告撤场。2019年11月26日，被告撤场，原告进行阻扰，称应写好放行条，不然物管无法放行，导致被告器械一直无法搬离。2019年11月20日停电后的租金不应由被告缴纳，涉讼合同和物业合同并没有规定被告逾期缴纳租金，原告可对涉讼商铺停水电，被告在停电后无法使用商铺，合同目的无法实现。2019年12月7日，原告还对店铺大门上锁。二、因新冠肺炎疫情影响，被告无法正常使用涉讼商铺，请求适用不可抗力条款免除租金。三、装修期内的租金不应由被告承担，被告可享受该90天的免租优惠，原告单方认为被告违约情况下追诉装修期的优惠，该条款是格式条款，原告未提示，该条款应无效，且不符合一般合同对装修期免租的签订条件；原告对装修期租金追诉，属于变相增加违约金，故该条款不能适用。四、保全费不应由被告承担，原告的保全费不清楚是否实际缴纳。五、租金及水电费违约金计算标准过高，请予以降低。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、核准变更登记通知书复印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.房地产权证原件1份。3.商铺租赁合同原件、合同条款说明原件、确认函原件各1份。4.关于遵守合同约定的事宜（段琦）原件1份、关于遵守合同约定的事宜复印件1份、EMS原件1份、邮单打印件1份、缴款通知书（2019年10-12月）原件3份、催款通知书（2019年11月10日）原件1份。5.缴款通知书原件9份、催款通知书原件4份、银行业务回单复印件一组。6.委托担保协议原件、发票联原件各1份。被告举证如下：1.被告与王武亮聊天记录打印件2张。2.被告店长（余超）与黄嘉斌聊天记录打印件6张（当庭出示手机原始载体）。3.被告店长（余超）与原告员工（杨旭）聊天记录打印件5张（当庭出示手机原始载体）。4.被告前台（李培妍）与被告店长（余超）聊天记录打印件2张（当庭出示手机原始载体）。5.微信聊天记录打印件4张。6.录音内容打印件1张、录像内容打印件3张、光盘3张。经质证，对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的证据6为原件，被告未能举证推翻，本院确认该证据的真实性。2.被告提交的证据1-6，本院结合案件事实进行综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：位于佛山市南海区**********海新都会四层的房屋所有权人为广东信盈投资有限公司（以下简称“信盈公司”）。2015年5月14日，信盈公司（甲方）与被告（乙方）签订了涉讼合同，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方使用；乙方租赁用途为经营健身俱乐部；租期从2015年5月25日至2021年5月24日，商铺交付日期为2015年5月25日，装修期为90天，自交付之日起计算，若乙方在租赁期内不存在违约、违法行为，乙方可获得与装修期内租金同等金额的减租优惠；2015年8月23日至2017年5月24日的月租金19190元，2017年5月25日至2018年5月24日的月租金为28401元，2018年5月25日至2019年5月24日的月租金为38349元，2019年5月25日至2020年5月24日的月租金为49093元，2020年5月25日至2021年5月24日的月租金为60697元；合同签订之日，乙方需一次性向甲方缴纳230282元作为履约保证金；乙方须于每月10日前向甲方缴纳当月租金；乙方承担经营发生的水、电、燃气、管理费等费用；乙方违反合同约定，甲方有权解除合同、收回商铺、没收履约保证金并追究因此造成的损失（包括但不限于律师费、公证费、审计费、调查取证费、诉讼费、向第三人支付的违约金、赔偿费、补偿费）；未按合同约定时间和金额缴纳租金等费用，除补交外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期10天，视作乙方单方违约，甲方有权追偿租金、收回商铺、解除合同并没收保证金；乙方同意合同履行期间，甲方有权委任商场管理公司代为行使权利，且无须通知乙方的情况下，直接以商场管理公司名义行使本合同中甲方的权利和义务；等等。2015年5月25日，涉讼商铺已被交付给被告使用。2019年10月10日,信盈公司和新都会物管公司向被告出具《催款通知书》，通知被告缴纳涉讼商铺当月租金49093元、商场综合管理费52337元、公共分摊水电费43614元、铺内电费6143元、铺内水费576元。同年11月10日，信盈公司和新都会物管公司向被告出具《催款通知书》，通知被告缴纳涉讼商铺当月租金49093元、商场综合管理费52337元、公共分摊水电费43614元、铺内电费5528元、铺内水费678元。2019年10月25日，被告方向原告员工杨旭提交降租申请，2019年11月11日，被告方微信询问杨旭租金不是降下来吗，为何租金还是这么多，杨旭回复金额太大，公司未同意。2019年11月11日，被告通过微信向原告员工王武亮表示申请停业及租金过高，王武亮回复与领导再洽谈。2019年11月26日，原告员工黄嘉斌向被告方表示搬离物品需要申请放行条，否则物管部不会放行，被告方表示当天是被告方的教练离职搬走私人物品。2019年12月12日，原告与案外人深圳市友帮达融资担保有限公司签订《委托担保协议》，该公司为原告就本案申请的财产保全出具担保函，原告支付担保费2200元。2020年4月11日，被告方员工向原告提交涉讼商铺的撤场申请。另查明，2019年10月31日，信盈公司更名为原告。庭审中，1.原告确认收到被告支付的保证金230282元，并以其有权没收保证金为由不同意保证金用于抵扣租金等费用。2.原、被告确认涉讼商铺每月租金49093元、物业管理费52337元、水电公摊费43614元，被告2019年10月支付了100000元予原告方物管公司。被告认为双方已达成协议将涉讼商铺每月需缴纳的上述费用降至100000元，原告否认双方就降租达成一致意见，原告将被告支付的100000元分配如下：涉讼商铺2019年10月份的物业管理费52337元、水电公摊费40000元、租金944元，2019年8月20日至2019年9月20日的铺内电费6143元、水费576元。被告同意原告就上述100000元的分配方案。3.被告对原告主张的水电费数额没有异议。4.被告确认2019年11月1日未再支付租金。双方确认被告于2019年11月下旬开始停止经营涉讼商铺。原告确认2020年4月11日收到被告提交的撤场申请。庭审中，本院告知双方庭后自行交接涉讼商铺，被告2020年5月10日前应将属于被告的物品搬离涉讼商铺，原告2020年5月11日起自行接受商铺，逾期自行承担相应不利后果。后原、被告确认2020年4月27日，被告前往涉讼商铺搬离设备，物业公司不予放行并将涉讼商铺上锁。原告陈述物业公司为其委托管理涉讼商铺的公司，原告已告知物业公司涉讼商铺需进行交接。5.被告称原告于2019年11月20日开始对涉讼商铺停水电，于2019年12月对涉讼商铺的大门上锁过一段时间，但可以从侧门进入商铺。原告对此均不予确认。本院认为，涉讼合同是原、被告的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。庭审中，被告明确不再租赁涉讼商铺，双方也同意对涉讼商铺进行交接，即双方同意终止履行涉讼合同，本案按涉讼合同终止履行进行结算处理。关于被告应当向原告支付的租金的问题。原告于2020年4月11日收到被告的撤场申请，应当配合被告搬离涉讼商铺内的物品，2020年4月27日，被告搬离涉讼商铺被原告方的物业公司阻拦，后物业公司将涉讼商铺上锁，故被告未能搬离涉讼商铺的责任在原告方，本院认定被告应支付涉讼商铺的租金至2020年4月27日，无需支付此后的租金。被告辩称双方于2019年10月已就降低涉讼商铺每月需缴纳的费用达成一致意见，但原告当月向被告出具的《催款通知书》仍是按照涉讼合同约定的租金数额要求被告支付租金，被告方与原告员工的微信聊天记录也显示原告未同意被告的降租申请，故本院认定被告应当按照涉讼合同约定的租金标准支付租金。原告主张2020年2月份租金减半计算，本院予以照准。原告就被告于2019年10月支付的100000元仅包含当月租金944元，被告同意原告的分配方式，故当月被告仍需向原告支付租金48149元（49093元-944元）。综上，被告应向原告支付拖欠的租金为313251.2元（48149元+49093元*4个月+49093元/2+49093元/30天*27天）。原告主张超过的部分，本院不予支持。被告以其于2019年11月20日停业，原告存在停水电、上锁等行为并以新冠肺炎疫情构成不可抗力作为抗辩理由主张无需支付2019年11月20日之后的租金，涉讼商铺在新冠疫情爆发前就已停止营业，但被告未提交证据证实已及时向原告申请撤场，应对相应损失的扩大自行承担责任，被告也未提交证据证实原告采取措施对涉讼商铺停水电及上锁，故被告的相关抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于装修期内租金的计算问题，租赁合同约定的免租装修期为承租人按合同约定租赁年限使用租赁物时出租人给予的优惠，免租装修期对应的为合同约定期限，现因被告拖欠租金的违约行为导致合同终止履行，被告合同期内实际使用租赁物时间为1800天（2015年5月25日至2020年4月27日），合同约定的租赁期间为2192天，装修期为90天，故本院酌情确定涉讼商铺免租期的时间为74天（1800天÷2192天×90天），即被告应向原告支付约定的免租装修期中16天（90天-74天）的租金10234.7元。原告请求超过的部分，本院不予支持。原告主张被告支付2019年9月20日至同年12月3日的水电费12712元，被告对该数额予以确认，故本院对原告的该项诉请予以支持。被告逾期支付涉讼商铺的租金，原告据此不同意被告支付的保证金用于抵扣应支付的租金等费用，原告的主张符合双方合同的约定，考虑被告支付的保证金230282元相当于近5个月的租金，原告未举证证明没收的保证金不足以弥补其损失，故对原告主张被告支付逾期支付租金、水电费的违约金，本院不予支持。原告主张被告支付诉讼保全担保费2200元，该支出非原告因本案发生的必然损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告段琦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金313251.2元予原告盈动力投资集团有限公司；二、被告段琦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费12712元予原告盈动力投资集团有限公司；三、被告段琦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期内的租金10234.7元予原告盈动力投资集团有限公司；四、驳回原告盈动力投资集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3585.73元、财产保全费1852.49元，共5438.22元（原告已预交），由原告负担974.97元，由被告负担4463.25并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多交的诉讼费用4463.25元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年六月四日书记员 邓洁婷