陕西省铜川市印台区人民法院   民事判决书   (2019)陕0203民初784号   原告：张春花，女，汉族。   委托诉讼代理人：党小周，男，汉族，系原告之夫。   被告：铜川豪盛房地产开发有限公司。   住所地：陕西省铜川市新区XX路XX号。统一社会信用代码：91610200081735155Q。   法定代表人：冯锋，系该公司执行董事。     委托诉讼代理人：郭朝辉，男，汉族，系该公司员工。     原告张春花诉被告铜川豪盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，适用简易程序进行审理。2020年2月3日本案转入普通程序，由审判长杨保平、人民陪审员王宝明、代磊组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张春花及其委托诉讼代理人党小周，被告铜川豪盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2014年5月31日签订的《商品房预售合同》无效；2、判令被告返还原告购房款305024元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息102183元（本金305024元，自2014年5月21日至2019年12月30日）；3、判令被告支付不超过已付购房款一倍的赔偿金150000元；4、由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2014年5月22日,原告张春花之夫党小周与被告签订《商品房预订单》,定购被告开发建设的XX城XX层XX号商品房(面积为30.85平方米),单价为每平方米15162元,总房价款为467748元,首付327423元。2014年05月31日,原告张春花与被告签订了《商品房预销售合同》,该合同约定，原告购买被告开发的位于铜川市印台区XX小区XX城XX街XX幢XX单元XX层XX号商品房,面积为30.85平方米,每平方米单价为15162.01元,签约时付327424元,出正负零付93550元,余款46774元于项目封顶前结清；该房交付时间为2016年7月10日前，逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；楼层规划设计图纸变更须经规划部门批准后10日内书面通知买受人。商品房预订单签订后,原告依约于2014年05月21日至05月22日向被告支付购房款327424元。但被告方在施工过程中变更设计图纸,未书面通知原告,更为严重的是，该楼工程施工早已停止，至今尚未竣工，意味着被告与原告签订的合同在法律上和事实上不能继续履行。因原、被告之间签订的商品房买卖合同已经履行不能,被告答应退还购房款。在原告多次催要下,被告于2018年12月至2019年9月分期退还了22400元, 剩余购房款305024元借故推拖至今未付。因被告没有取得预售房屋许可手续,依照法律规定所签合同应属无效合同。故原告请求依法确认双方签订的商品房买卖合同无效，要求被告返还购房款305024元并支付资金占用期间的利息102183.04元及赔偿金150000元。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定,被告在没有取得预售房屋许可手续的情况下与原告签订的购房合同属无效合同,被告理应承担返还原告购房款及赔偿原告经济损失的民事责任。为了维护原告的合法权益,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。   被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告与被告签订合同的时间是2014年，约定2016年交房，如未按时交付房屋被告按月万分之二赔付，不同意原告要求按年利率6%支付利息。2、原告是自愿退款并领取的退房款，在自愿原则下，原告要求的赔偿无效。对原告交付的房款没有异议，但原告自愿接受退款，与被告违约无关。   本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：   证据一：原告结婚证复印件一张。证明原告与其代理人党小周的关系。   证据二：《商品房预销售合同》一份。证明原告与被告的商品房买卖合同关系。   证据三：购房收款收据3张和银行转账凭据2张。证明原告付了房款327423元。   证据四：《商品房预订单》一份。证明原告预订房屋的事实和被告未交房构成违约的事实。   被告对原告提交的证据均无异议。   被告依法向本院提交如下证据：   证据一：收条6张（其中一张具体时间不详）。证明2019年9月至11月原告自愿领取退房款23400元。   证据二：2014年12月13日铜川市众鑫房地产开发有限公司与铜川千金方房地产开发有限公司签订的《协议书》一份、2016年7月1日铜川市千金方房地产开发有限公司与铜川市众鑫房地产开发有限公司原股东李同聚和丁银锁签订的《合同书》一份。证明被告的千金方地产项目（曾命名铜川市印台区XX小区项目）是从铜川市众鑫房地产开发有限公司处购买的。      证据三：《中华人民共和国建设用地规划许可证》和《房屋拆迁许可证》各一份。证明被告购买的项目有建设用地规划许可证和拆迁许可证两个手续。   原告对被告提交的证据发表如下质证意见：   对证据一没有异议，认可。   对证据二、三的真实性没法确认，与原告无关。   本案在审理过程中，向双方当事人出示经本院调取的铜川市公安局印台分局《立案决定书》一份，证明铜川市公安局印台分局2018年12月21日决定对冯锋挪用资金案立案侦查。   原告认为该份决定书涉及的是冯锋的个人行为，与原告起诉的被告铜川豪盛房地产开发有限公司无关。   被告对该份决定书无异议。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告曾用名铜川千金方房地产开发有限公司，于2016年6月24日变更公司名称为铜川豪盛房地产开发有限公司。   2014年5月22日，被告（甲方）与原告之夫党小周（乙方）签订《商品房预定单》，第一条约定：乙方定购的商品房位于【千药·学府城】商铺1层1-080号，该商品房预测建筑面积为30.85平方米。第二条约定：上述商品房单价为人民币15162元/平方米（按照建筑面积计价）；总房价款为人民币467748元。第三条约定：乙方采用分期方式支付房价款。首付房款327423元，余款140325元。第四条约定：在本预订单签订同时，乙方向甲方支付人民币70000元整的购房定金（乙方之前支付的排号诚意金自动转为购房定金），作为双方订立《商品房预销售合同》及附件的担保，在双方签订《商品房预销售合同》及附件后，前述定金同时抵作房价款。2014年5月21日、22日，原告依约共计向被告交纳商铺房款70000元。2014年5月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预销售合同》，第一条约定：出卖人以出让方式取得位于宋塔小区地块的土地使用权。该块土地面积为约1万平方米，规划用途为商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，XX城XX街。第二条约定：买受人预售的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为铜川市房屋管理局，商品房预售许可证号 / 。第三条约定：买受人预售的商品房为本合同第一条规定的项目中的第 / 幢 / 单元1层080号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.8米，建筑层数地上 / 层，地下 / 层。该商品房合同约定建筑面积共30.85平方米。第四条约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米15162.01元，总金额肆拾陆万柒仟柒佰肆拾捌元整。第六条约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，2014年5月31日签约付327424元，出正负零付93550元，余款46774元于项目封顶前结清。第八条约定：交付期限。出卖人应当在2016年7月10日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照第 1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告按合同约定向被告交纳房款257424元。由于被告未办理相关行政许可，该房产项目没有实质性进展，被告未能如期交房。后经铜川市印台区政府、该项目购房者和被告协商，被告以退款和其他资产置换方式解决问题。原告自2019年9月6日至2019年11月14日共计领取退房款23400元。   2014年12月13日，铜川市众鑫房地产开发有限公司（甲方）与铜川千金方房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将铜川市印台区XX小区项目转让给乙方，乙方以货币形式购买甲方为该项目前期支出费用并承担遗留权利义务，转让标的共计6387268.6元。2016年7月1日，铜川市千金方房地产开发有限公司（甲方）与铜川市众鑫房地产开发有限公司原股东李同聚、丁银锁（乙方）签订《合同书》约定，甲方以货币方式补偿铜川市印台区北关宋塔及周围小区项目原股东叁佰万元整（3000000元），购买项目开发改造权。被告现持有编号为铜建规地规字（2005）第04号《建设用地规划许可证》（用地单位为市众鑫房地产开发有限公司）和铜房拆许字（2005）第05号《房屋拆迁许可证》（拆迁实施单位为铜川市众鑫房地产开发有限公司）。   2018年12月21日铜川市公安局印台分局决定对冯锋挪用资金案立案侦查。   本院认为，本案的争议焦点为，1、原、被告签订的《商品房预售合同》是否有效；2、是否应当支持原告要求被告返还购房款、支付已付购房款利息和赔偿金的诉讼请求。   针对本案争议焦点1，被告曾用名铜川千金方房地产开发有限公司。2014年5月31日，被告以铜川千金方房地产开发有限公司名称与原告签订《商品房预售合同》，更名后被告现依法享有合同权利并承担合同义务。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告提交的《建设用地规划许可证》的用地单位并非被告，且被告至今未取得出售商铺的商品房预售许可证，故本院认定双方签订的《商品房预售合同》无效。   针对本案争议焦点2，被告庭审中辩称，原告是自愿退款并领取的退房款，在自愿原则下，原告要求的赔偿无效。对此本院认为，原告确曾领取过被告的退房款，但原告的购房款被告并未退完，故不影响原告起诉要求赔偿的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告签订的合同无效，被告应当向原告退还购房款并按过错程度承担赔偿责任。购房款部分，原告向被告共计支付购房款327424元，被告逾期交房后，曾向原告退还房款23400元，剩余房款304024元，被告应当退还。利息部分，原、被告签订的《商品房预售合同》认定无效后，自始没有法律约束力，被告应当承担合同无效后的赔偿责任，不能依照双方在《商品房预售合同》中第九条约定的合同约定解除后，被告以支付违约金的方式承担违约责任。对此本院认定，被告应当以原告已经支付的购房款为基数，按照同期银行贷款利率向原告支付购房款利息。被告支付购房款利息也是其向原告承担赔偿责任的一种方式。截止2014年5月31日，原告向被告交纳定金及商铺房款共计327424元，从2014年6月1日起按照原告已经交纳的商铺房款为基数，按照中国人民银行公布的一年贷款的浮动利率（2019年8月20日后，按照同行拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，又因2019年9月6日至2019年11月14日期间，原告在被告处领取过6次退房款共计23400元（其中领取时间不详的一笔，以可查明的领取最后一笔退房款的时间为准），经分段计算，被告应当向原告支付购房利息91694.28元。   赔偿金部分，原告还要求被告支付不超过已付购房款一倍的赔偿金150000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖者：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，只有在以上三种情况下，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案案情，原告与被告签订的《商品房预销售合同》中第二条关于商品房预售许可证号明确标注的为/ ，即在原告签订合同时是无法提供其所售房屋预售许可证号的，另就目前原告所述事实和证据，无法证明被告在出售商铺时有故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，故本院对原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告张春花与被告铜川豪盛房地产开发有限公司于2014年5月31日签订的《商品房预售合同》无效；   二、被告铜川豪盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张春花购房款304024元并支付利息91694.28元；   三、驳回原告张春花其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9372元，由原告张春花负担2136元，被告铜川豪盛房地产开发有限公司负担7236元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。       审判长  杨保平   人民陪审员  王宝明   人民陪审员  代磊     二〇二〇年八月二十日     书记员  刘堂君        1