上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1252号原告(反诉被告)：申开封，男，1974年9月2日生，汉族，现住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：孙春华，女，1959年3月1日生，汉族，现住浙江省温州市。原告申开封诉被告孙春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院受理后决定与本诉一并审理，并于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告申开封、被告孙春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申开封向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告返还押金及租金合计56,666.66元；三、判令被告赔偿违约金20,000元及损失30,000元。事实与理由：2019年8月18日，原、被告签订房屋租赁合同，房屋由前一手承租人直接交付原告。合同第七条约定，被告保证房屋内外各类设施在原告进场时能正常使用，但房屋交付后尚未开始装璜，原告即发现一楼卫生间内抽水马桶污水倒流地面，遂即与被告交涉，被告推诿称由物业公司修理。之后，原告多次电话联系被告，但被告始终未解决卫生间污水倒流问题，现原告依法提起诉讼，希望法院判如所请。被告孙春华辩称：涉案房屋于2019年8月27日交付，原告免除了9月份20天的租金，只收了9月份10天租金4,000元以及10月、11月两个月租金26,666.66元和押金26,000元，原告合计已收到56,666.66元。2019年8月12日，原告确实用微信向被告发送卫生间污水倒流地面的照片，但这并不是卫生间马桶污水管堵塞的问题，而是利奇马台风造成室外雨水倒灌进卫生间所致。被告当初不了解情况，经联系物业，得知此后再也没有发生卫生间污水倒流地面的情况。原告自2019年9月19日开始装修，未经申请把356号、354号两商铺的共用墙敲通，应承担责任。另外，据被告了解，原告目前债务缠身，因无力继续租赁涉案房屋经营餐饮，才提出解除合同。现被告同意解除合同，但原告必须承担提前解除合同的违约金。同时，被告孙春华向本院提起反诉请求：一、判令解除原、被告间的房屋租赁合同；二、判令原告承担提前解约的违约金,并赔偿毁坏墙体及消防设施的财产损失(以鉴定为准)；三、判令原告支付2019年12月的租金13,333.33元及滞纳金(以每日5%计算至实际付清之日止；四、判令没收原告交付的租赁保证金26,000元。事实和理由：原、被告签订商铺租赁合同后，被告承租不到四个月，即无故起诉提出解除合同，现被告同意解除合同，但原告装修期间，未经被告同意擅自敲掉墙体及消防设施并拖欠一个月租金的行为，已属于违约，应当向被告赔偿损失及支付逾期付款滞纳金。原告对被告的反诉请求辩称：同意被告的第一项反诉申请。第二项反诉主张的354号、356号商铺之间的隔墙，原告已经赔偿给了354号商铺的房东30,000元，该房东会将敲掉的墙体恢复原状。若未恢复，原告可以去砌好该墙体。第三项反诉主张的租金没有依据，因为原告早就通知被告退房了。原告不同意被告的第四项反诉请求，租赁保证金应当返还原告。本院经审理查明事实如下：本案涉案房屋位于上海市松江区车墩镇影佳路XXX号，系临街商铺，与354号商铺相邻。2019年8月之前，由案外人承租了354、356商铺经营一家冠航汽车维修美容养护中心店，后该店因故停业，解除了354、356商铺的租赁关系。此前，原告及合伙人李某某已经在与被告商洽354号商铺的承租事宜并达成租赁意向，故该汽车美容店的负责人邱明政与申开封、李某某于2019年8月10签订了转让协议，将店内物品折价7,000元转让申开封、李某某。2019年8月10日，原告向邱明政转账支付7,000元，并交接了租赁房屋。2019年8月18日，原告申开封及案外人李某某(乙方)与被告孙春华(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方向甲方承租上海市松江区车墩镇影佳路XXX号商铺经营餐饮，租期自2019年4月1日至2029年3月31日。前三年租金每年160,000元，第四至第六年逐年递增，第七至第十年参考当时左右各三家商铺的租金价格就低确定租金。前三年租金每三个月支付一次，每次提前30天支付，签订租赁合同之日乙方支付押金26,000元。该合同第六条第2项约定，承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请。如未经同意私自施工，甲方有权提起终止合同，并赔偿损失。该合同第七条第2项约定，甲方监督乙方正确使用房屋、并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用。该合同第九条第2项约定，若甲乙双方在没有违反本合同的情况下一方提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切损失。该合同十二条之后另行约定，乙方必须按时交付房租，如有拖欠租金每天按5%加收滞纳金，如拖欠房租一个月以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还押金。该合同另对相关租赁事宜均作了约定，但没有约定提前解除合同造成的违约赔偿额的计算方式。上述《商铺租赁合同》签订当日，原告即以现金方式向被告交付2019年9月下旬的租金4,000元(双方约定9月下旬之前属于免租期)。同年8月19日，原告向被告微信转账22,666.66元，同年8月26日，原告向被告微信转账30,000元。至此，原告已以微信转账方式向被告交付了2019年10月、11月租金26,666.66元及押金26,000元。原告自汽车美容中心店接收房屋后，即开始装修前准备工作，拆除了356、354两商铺之间一、二层的隔墙及涉案房屋楼梯口墙体。2019年8月10日至11日，第九号台风利奇马自浙江中北部登陆后北上途径上海，受其影响，本案涉案房屋所在车墩镇区域出现大暴雨，涉案房屋北侧停车带内雨水来不及排泄，通过污水管道，从一楼卫生间地面的地漏倒流进卫生间，原告发现后于8月12日上午10时59分拍摄小视频发送被告。之后，原、被告协商解决方案未果。时至2019年9月26日，原告向被告发出解除合同的通知，内容为：“没那么简单，卫生间抬高也不是解决问题的办法，治标不治本……我不想在一个存在严重问题的地方做生意！希望孙大姐你能理解我们的心情，换位思考想想我们的感受，房子现在肯定没办法租下去，我们要求解除租赁合同！”。被告表示不同意解除合同，并回复：“李某某怎么想，合同是你们两个人共同签的”。之后，原告继续就合同解除事宜向被告交涉，因被告不同意解除合同而协商未果，涉案房屋遂空置至今。期间，被告多次与涉案房屋所在物业单位工作人员微信联系，物业工作人员到涉案房屋现场查看后拍摄照片及视频发送被告，被告遂确信利奇马台风过后卫生间能正常使用，认为合同应当继续履行，故于2019年12月20日向原告发送“关于催缴房租及滞纳金的函”，原告收函后未予答复。现原告以其诉称的事由提起诉讼，被告则在答辩期内提起反诉。另查明，2019年9月21日，申开封、李某某签订《协议书》一份，主要内容为，双方系合作关系，因车墩镇影佳路XXX号、XXX号商铺污水管道堵塞，已严重影响双方正常运转，李某某要求撤资，由孙开封负责与354号、356号两商铺的房东处理善后事宜。诉讼中，被告确认被拆除的354号、356号两商铺之间的隔墙及一、二楼结合处被拆除的墙体已修复，花费4,690元，故撤回第二项诉请，但要求原告赔偿修复费4,690元。以上事实，有《商铺租赁合同》、《协议书》、《转让协议书》、转账凭证、收条、微信聊天记录、照片、催缴房租函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同,具有法律约束力,双方当事人均应遵守,不得擅自解除合同。只有当法律规定的解除合同条件成就时，当事人一方才可以要求解除合同。本案争议焦点一是：原告是否有权解除合同。根据合同法九十四条第二项规定，在合同履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。经查，原告于2019年8月12日发现涉案房屋一楼卫生间污水倒流地面的情况，经与被告交涉后，未能协商解决方案，故原告于2019年9月26日以微信方式向被告发出解除合同通知，且已腾退租赁房屋，以其行为表明不再履行合同，被告已即时收到该微信，故可以认定租赁合同于该日解除。被告接收微信后，虽然未明确表示同意终止租赁关系，但并不影响租赁合同该日已解除的法律事实。该日之后，被告未收回房屋，导致房屋产生空置费用，应当由被告自行承担。故被告应当向原告退还2019年9月27日起至11月30日期间的租金。现原告要求被告退回未承租期间租金的诉请，本院予以支持。本案争议焦点二是，原告提前解除合同的行为是否构成违约。本院认为，根据合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，原告于2019年8月12日发现涉案房屋一楼卫生间出现污水倒流地面，属于租赁物出现质量问题需要维修，但并不影响租赁物的使用功能。经原告交涉后被告将维修责任推诿给物业公司，故在被告不同意承担维修责任的情况下，原告应当自行采取修复措施，妥善解决卫生间污水倒流问题，保证租赁合同正常履行，然原告未采取任何修复措施，直接向被告提出解除合同，其行为显然与该法律规定相悖，故原告应当承担提前解约的民事责任。现被告反诉要求原告承担违约赔偿责任，于法有据，本院予以支持。因租赁合同对违约一方提前解除合同应承担的违约损失赔偿额未作约定，故本院综合考虑本案剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、原告的过错程度等因素，酌定原告向被告承担相当于三个月租金数额的违约金40,000元。由于原告提前解除合同的行为已构成违约，而被告并未违约,故原告要求被告赔偿违约金20,000元的及损失30,000元的诉请，没有合法依据及事实依据，应予驳回。对被告反诉的第二项诉请的墙壁恢复原状，虽然庭审中原告同意修复，但现已由被告出资修复完毕，故被告要求原告赔偿修复费4,690元，并无明显不合理之处，本院予以支持。对被告反诉第三项请求的2019年12月租金及滞纳金，因本案租赁合同已经于2019年9月26日解除，且原告自该日起已不再占有房屋，故该诉请没有合法依据，本院不予支持。对被告反诉第四项主张没收保证金26,000元，因租赁合同只约定在原告出现逾期支付租金一个月以上并由被告行使合同解除权时才符合没收保证金的条件，本案中被告没收保证金的条件未成就，故被告应当将保证金退还被告。综上，依照《合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第二百二十一条的规定,判决如下：一、确认原告(反诉被告)申开封与被告(反诉原告)孙春华之间签订的《商铺租赁合同》于2019年9月26日解除；二、被告(反诉原告)孙春华退还原告(反诉被告)申开封自2019年9月27日至11月30日期间的租金28,420元；三、被告(反诉原告)孙春华退还原告(反诉被告)申开封保证金26,000元；四、原告(反诉被告)申开封赔偿被告(反诉原告)孙春华提前解除合同的违约损失40,000元；五、原告(反诉被告)申开封赔偿被告(反诉原告)孙春华房屋修复费用4,690元；六、驳回原告(反诉被告)申开封的其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)孙春华的其余反诉请求；上述第二、三、四、五项相抵后的金钱差额9,730元，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,433元，减半收取1,216.50元，反诉案件受理费1,283.00元,合计诉讼费2,499.50元,由原告(反诉被告)申开封负担1,164.50元(已付)，被告(反诉原告)孙春华负担1,335.00元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年六月二十八日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在合同履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。