襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初63号原告：张雷，男，1986年7月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：张秀娥，女，1973年5月27日出生，汉族，住枣阳市。被告：王礼兵，男，1971年9月15日出生，汉族，住枣阳市。第三人：襄阳市鼎诺房地产经纪有限公司（以下简称鼎诺公司），住所地：襄阳市樊城区大庆东路120号金茂凯悦1幢1层。法定代表人：孟华伟。原告张雷与被告张秀娥、王礼兵、第三人鼎诺公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雷及其委托诉讼代理人董修华、被告张秀娥、王礼兵、第三人鼎诺公司法定代表人孟华伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张雷向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还5万元定金，同时向原告支付违约金34.2万元，合计39.2万元；3.本案诉讼费等费用由两被告承担。事实与理由：2019年10月初，原告到第三人鼎诺公司，提出购房需求。第三人按原告的要求，多方查找、比对，找到张秀娥、王礼兵名下符合原告要求的待售房产，该房产位于高新区长虹北路九丰长虹首府3幢1单元15层3室，面积为129.97平米，房价为171万元。经过第三人与原告、被告三方多次看房商谈后，三方于2019年10月30日签订了《房屋买卖合同》，原告当即向张秀娥、王礼兵夫妇支付了5万元定金，三方约定好后期的银行贷款、支付首付款、办理过户、支付尾款及交房手续等操作程序。合同签订后，双方在办理银行贷款手续过程中，被告以各种理由不再配合办理贷款手续，后来表明房子不卖了。经过第三人多次与原、被告协调，原、被告双方不能达成一致意见。原告为了维护自己合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁决。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除合同；2、双倍返还定金10万元，并支付3000元的贷款服务费；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。被告张秀娥辩称，我们从来没有一起看过房，原告起诉的部分事实不符合客观事实，要求被告支付违约金34.2万元于法无据，属无理要求。因我们夫妻感情不和，准备离婚，涉案房屋虽在两人名下，但是我在这个房子里面付出了很多，想把房屋卖了还债。当时我也不知道非要王礼兵签字，中介也未告知我，我问中介的时候，中介说让我代签。我说连房带车位一起卖，但是原告支付5万元后不同意购买车位，导致我的车位可能无法处理造成损失。后来在办理手续的时候，需要王礼兵签字，我告知他之后，他不同意卖房，并且在这个事情发生后，我主动联系原告说退他房款，但是他不同意，因此双方发生纠纷。我同意解除合同，但是我不同意支付34.2万元的违约金，这个违约金标准过高，合同是中介公司提供给我格式合同。我仅同意退还5万元的购房款及占用这5万元期间的利息，且我告知原告说这个房屋不卖的时间仅距签合同的时间20天，原告也并无实际损失。原告要求我支付其向中介交纳的贷款服务费3000元，我不同意，因该款是否交纳我不知道，即使已经交纳，也是原告与中介公司之间的法律关系，与我无关，如果需要返还的话，因中介有过错，也应由中介退还原告。中介公司明知不满两年的房屋不能买卖，还让我签订房屋买卖合同，中介公司也应对原告进行赔偿，并及时返还我的房产证。因原告及第三人均有过错，也应承担一部分诉讼费用，我不同意承担保全费，应由原告自行承担，且因5万元的争议查封我170余万元的财产侵犯了我的合法权益。综上，原告关于双倍返还定金、支付贷款服务费、承担保全费的诉求于法无据，均属无理要求，不同意承担。被告王礼兵辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，我认为张雷与张秀娥签订的房屋买卖合同无效。我与张秀娥是合法夫妻，在夫妻关系存续期间购买的本案所涉房屋属夫妻共同财产，并登记在我们两人名下。张秀娥出卖房屋未征得我的同意，并且我未在买卖合同上签字。张雷不是善意购买房屋，他未支付全款也未办理过户手续。我也没有收到原告支付的5万元，不同意承担退还原告5万元的任何责任。不同意支付违约金34.2万元，未在合同上签字，不清楚合同条款。合同无效，所有条款也均无效。原告对导致合同无效存在过错，明知房屋是夫妻两人名字，既不征求我的意见，也未提出让我在合同上签字，对张秀娥在合同上代签的行为亦未提出异议。鼎诺公司也存在过错，作为专业的房产中介机构，明知该房屋未满两年不能出售，为赚取利益，故意不对张雷及张秀娥进行释明。同时，房产系我与张秀娥共有，在不要求我签字或征求我的意见的情况下，作为见证人在其提供的格式合同上盖章，亦具有明显过错，对纠纷的产生负有责任，原告如有损失，其自己与鼎诺公司均应承担部分责任。原告要求我支付其向中介交纳的贷款服务费3000元，我不同意，因该款是否交纳我不知道，即使已经交纳，也是原告与中介公司之间的法律关系，与我无关。请求法院及时解除对我房屋的保全，并请求原告赔偿房屋保全期间的损失。我在本案中不存在任何过错，不应承担诉讼费及保全费。第三人鼎诺公司辩称，我们是有多次看房的，被告把钥匙在其他中介公司放着在，两被告是不在家的，我们可以借钥匙去看房。关于车位，我们是建议被告分开卖，并且她也同意了。房产证登记时间是2017年12月29日，当时是只要有房产证就可以进行房屋买卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院当庭审核，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。张秀娥、王礼兵于2017年12月29日取得位于高新区长虹北路九丰长虹首府3幢1单元15层3室房屋的不动产登记证书[鄂（2017）襄阳市不动产权第00××89号，建筑面积129.97平米]。2019年10月30日，张雷（乙方）与张秀娥（甲方）、鼎诺公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同标的是：位于高新区长虹北路九丰长虹首府3幢1单元15层3室，所有权人张秀娥、王礼兵，房产证号：00××89，建筑面积129.97平米；房屋满2年；甲、乙协商实际成交价格为171万元，该房屋交易过程中产生的一切费用由乙方承担。本合同履行期间因政府调整新增税费按政策规定承担方承担；定金约定：乙方于2019年10月30日交付购房定金（履约保证金）5万元，甲方将不动产证暂存于丙方，由丙方签具文件签收单签收。甲方于2019年10月30日交付房屋保证金5000元给丙方。甲乙双方自签定本合同之日起60日内准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行/住房公积金部门审批。审批通过后，甲乙双方约定于2020年1月10日之前共同到市房管局办理过户手续，（或更换合同）待甲方配合乙方在房管局审核完资料并过户同时，乙方支付首付款69万元给甲方。如在约定过户时间贷款尚未审批通过，本合同继续有效，由甲乙双方协商同意本合同约定的过户时间适当顺延，剩余房款102万元由乙方通过银行贷款/住房公积金贷款给甲方。剩余尾款102万元在乙方办理抵押登记后两个月内丙方保证银行放款给甲方，否则甲方有权收回房屋（春节放假期间不算在内）。违约责任：…2.贷款过程中，甲方反悔，不给予配合办理贷款手续，应按成交价款的10%赔偿给乙方，丙方应收取中介服务费由甲方承担…3、因甲、乙任一一方的原因导致合同不能如期履行的，每延期一日则由违约方向对方支付成交价格日万分之五作为违约金，该违约金的认定及支付不影响合同另一方要求继续履行合同权利。4.如甲乙任何一方拒绝履行合同，均有违约方向另一方支付约定房屋成交的价格的20%作为违约金，违约方同时赔偿丙方成交价格的5%的违约金及中介费…第八条、当事人及代理人的保证责任：在房屋买卖合同签订和经济活动中签署文书的当事人应保证其处置的防长行为已得到该房屋共有人的完全同意授权；当事人的代理人（代理人）应保证期代理或代签行为已得到其委托人充分授权，未经委托授权或超越代理权限的当事人的（代签人）应按本合同约定成交款的10%赔偿给对方，并按本合同成交价款或委托买等。合同经甲、乙、丙三方签字生效，张秀娥在甲方处签字捺印，并代王礼兵签字，张雷在乙方处签字捺印，鼎诺公司在丙方处加盖印章。合同签订后，张雷于2019年10月30日向张秀娥支付5万元的购房定金，张秀娥在收据的经手人处签字捺印。同日，张雷（甲方）与鼎诺公司（乙方）签订《佣金及税费确认书》，约定：佣金及税费金额为50000元，支付时间为甲方贷款资料准备齐全支付乙方贷款服务费3000元，过户当日支付佣金伍万元整，张雷在甲方处签名捺印，鼎诺公司在乙方处加盖印章。签完合同半个月，张秀娥通知第三人鼎诺公司经办人王礼兵不同意卖房，房子不卖了；第三人鼎诺公司称其是收到张秀娥的通知，但是是过了一段时间才和原告沟通。张雷承认是12月初才知道被告不卖房了。庭审中，原告述称在签订合同之前通过其他中介机构去看过两次案涉房屋，去看的时候，房屋是全新的，燃气都还没通。签订合同之前也没有看到过房产证，在签订合同的时候才看到房产证，当时张秀娥出去打了几个电话，也当我们面发了微信。合同签订后，自己是在12月初的时候才知道被告不卖房屋了。关于原告的实际损失问题，原告称在合同签订后，自己的家人和朋友都知道这个事情，都在帮忙凑钱，并且在此期间也没有再看房子了；关于在12月份知道房屋买不了了，为何不去看其他房子，原告表示还是想要本案诉争的房屋，并在12月份的时候，通过中介得知，别人比其出价高9万元的价格购买这个房屋。原告还表示其目的不是要钱，是想要房子，如果对方同意卖房，可以继续进行购买，如果不同意，其只有解除合同。张秀娥称，自己长期居住在枣阳，只是有时过来办事才会在案涉房屋里面居住。当时签合同的时候的确出去打过电话，但是不是和王礼兵打电话，是给另一个房屋中介打的电话，只是咨询一些签合同的事宜，签合同也是抱着试试看的心态去的；在王礼兵不同意卖房后不久就告知了中介公司，并且和原告进行了沟通，说案涉房屋所在小区还有其他房屋在卖，但是原告不同意。王礼兵称自己长期居住在枣阳，基本不在案涉房屋居住，只知道房屋在这边，知道卖房子的事情是在张秀娥告诉其要办手续的时候，其不想卖这个房子，就以没时间为推辞。鼎诺公司称自己已经收到原告支付的3000元费用。本院认为，案涉不动产登记证书、《房屋买卖合同》均明确载明所有权人为张秀娥、王礼兵，对此原告张雷、第三人鼎诺公司知晓。张雷、鼎诺公司以签订《房屋买卖合同》时张秀娥曾经离开打电话回来说王礼兵同意卖房为由主张张秀娥有权代表王礼兵签署《房屋买卖合同》，该合同依法成立，对王礼兵有约束力。王礼兵现提出张秀娥出卖房屋未征得其的同意，其也未在买卖合同上签字，张雷不是善意购买房屋，《房屋买卖合同》应为无效的抗辩。本院认为，鼎诺公司作为专门房产交易中介机构，在张秀娥委托其中介卖房时没有出具王礼兵同意卖房的书面意见，在签署《房屋买卖合同》时也没有核实王礼兵的卖房意见；张雷也在明知所购房屋有其他权利人的情况下，没有履行客观注意义务，核实王礼兵的卖房意见。现王礼兵否认张秀娥的签字效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，《房屋买卖合同》不产生法律效力。张雷要求解除合同缺乏事实依据，本院不予支持；张雷依据合同的约定要求被告承担其支付3000元的贷款服务费亦缺乏事实依据，本院不予支持。但张秀娥收取了张雷定金5万元，由于王礼兵不同意卖房导致房屋交易不能，张秀娥应双倍返还所收定金。综上，原告张雷的诉讼请求部分成立，成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告张秀娥于本判决生效之日起七日内向原告张雷返还10万元；二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7260元减半收取计3630元，诉讼保全费2480元，共计6110元，由原告张雷负担4510元，被告张秀娥负担1600元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 苏 俊二〇二〇年七月十三日书记员 宗弋淳