陕西省洛南县人民法院      民事判决书           （2019）陕1021民初1285号原告：洛南县金牌雅居物业管理有限公司，统一社会信用代码91611021305472172W，住所地：洛南县。法定代表人：张新林，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑正军，洛南县148法律服务所法律工作者。被告：西安锦澹房地产开发有限公司，统一社会信用代码91610132570219602X，住所地：西安市碑林区。法定代表人：王太文，系该公司总经理。委托诉讼代理人:何少鹏，陕西融德律师事务所律师。原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司（以下简称金牌物业公司）与被告西安锦澹房地产开发有限公司（以下简称锦澹开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月7日立案后，依法适用普通程序于12月25日公开开庭进行了审理，原告金牌物业公司法定代表人张新林及其委托诉讼代理人郑正军、被告锦澹开发公司的委托诉讼代理人何少鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金牌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告锦澹开发公司支付原告抽奖赠送物业费55000元及违约金，违约金从2016年7月10日起按照月利率1.5%计算至实际清偿之日止；2．判令被告支付原告未交付房屋物业费91682.45元及违约金，违约金从2016年10月1日起按照月利率1.5%计算至实际清偿之日止；3．判令被告向原告支付王某等3名业主欠付的15个月物业费、电梯费等其他费用7218元；4．判令被告支付原告为其垫付的电费11289元；5、案件受理费由被告负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          事实与理由：2015年12月30日，王太坤代表被告锦澹开发公司与原告金牌物业公司，对洛南县环城西路书苑花园小区物业服务事项签订了《前期物业服务合同》，将被告锦澹开发公司开发的洛南县书苑花园小区前期物业服务委托于原告金牌物业公司。服务时间为共用部分共用设施设备验收查验确认之日至业主委员会成立相关资料移交之日止。合同第六条约定包干制及各部分的收费标准；第七条约定被告锦澹开发公司对已竣工但尚未出售，或者因锦澹开发公司未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费按高层住宅物业0.7元／月平方米和商业物业1.5元／月平方米的75%执行，并由被告锦澹开发公司全额交纳；被告锦澹开发公司赠送本小区业主抽奖所得的物业费，由其一次性付给原告金牌物业公司55000元作为补偿，原告金牌物业公司在物业管理中不再向被告锦澹开发公司或业主收取物业管理费；第二十八条约定的上述55000元补偿费，被告应在签订查验确认书（实际发生在2016年7月16日）后10天内一次性付给原告；第三十二条约定被告锦澹开发公司违反本合同笫六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，原告金牌物业公司有权加收拖欠金额的月1.5%息金（拖欠时间为超过本物业制度所规定的物业费缴纳日期）。原告与被告合同签订后，原告履行了合同约定的义务。2018年3月19日，洛南县书苑花园小区业主委员会成立后与原告达成协议，将原告为洛南县书苑花园小区提供物业管理服务的时间延长至2019年3月19日。原告物业公司又履行了与业主委员会合同约定的义务。上述两个物业服务合同履行期间，被告锦澹开发公司拒不依约支付相关费用。原告要求被告支付的费用合计165189.45元，被告锦澹开发公司当年的财务负责人陈某1在记录上批注并签名确认。原告金牌物业公司认为，原告履行了物业服务合同约定的义务，被告锦澹开发公司也应当履行支付相应费用及违约金的义务，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告锦澹开发公司辩称，答辩人与原告于2015年12月30日签订《前期物业服务合同》，原告后于2016年4月3日进驻书苑花园小区于2019年3月19日退场，总共向书苑花园服务2年11个月零16日。1、原告要求答辩人支付的抽奖赠送物业费55000元及违约金，事实与理由不成立，答辩人不应支付。答辩人与原告于2015年12月30日签订的《前期物业服务合同》第七条约定，甲方与本小区业主所约定赠送物业费（免收物业管理费时段）部分，甲方以一次性付给乙方55000元作为补偿。2016年11月30日起，答辩人共举行了四次抽奖，答辩人核算完奖励金额并作出了公证，应免除获奖业主的物业费总和为86855.7元。合同在履行过程中，答辩人又与原告因违约金冲抵物业费达成了协议，按照协议先后顺序，享受两种免除物业费的业主，应先为其折抵抽奖免除的物业费，后为其折抵用迟延交房违约金冲抵的物业费。另诉（2019）陕1021民初489号民事判决书中，判决答辩人应承担因迟延交房违约金冲抵物业费合计161105元。依据该判决，原告在没有履行完《前期物业服务合同》约定的55000元的赠送物业费的合同约定前提下，先行履行的是违约金冲抵物业费，那么答辩人承诺给部分业主的抽奖兑换物业服务，未先行折抵，致使答辩人本来只用支付55000元能冲抵86855.7元的物业费，对后期物业费要全额承担。原告给答辩人造成了31855.7元的损失，依据《前期物业服务合同》，原告应承担该笔损失。另享受两种冲抵物业费的业主，就算先行用违约金冲抵物业费，后用抽奖奖励折抵物业费，该部分业主折抵后的物业服务期限都会到2020年之后（如业主常兴，在另诉中违约金冲抵物业费计算至2019年3月31日，抽奖奖励两年也到了2021年3月31日），但原告于2019年3月19日就撤场了，其在《前期物业服务合同》中承诺的服务没有达成，且给答辩人造成损失31855.7元，故原告无权向答辩人主张55000元的抽奖赠送物业费。2、原告所诉未交房屋物业费没有依据。根据双方签订的合同第七条约定，答辩人应支付物业费的只有两种情况：一是已竣工但未出售（不含公共场所和车位）；二是因未能按时交给物业买受人的物业（不包含车位）。因此原告仅按未交付房屋就主张物业费没有依据。3、原告在诉状上所述的王某等人物业费缴纳情况及原告替答辩人垫付电费的情况，答辩人并不知情，也未做出过任何承诺。据上本案原告诉请的事实和理由不能成立，故答辩人恳请人民法院查明事实，作出驳回原告诉请的判决。经审理查明，2015年12月30日，原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司法定代表人张新林与被告西安锦澹房地产开发有限公司原法定代表人王太坤经协商, 被告锦澹开发公司选聘原告金牌物业公司为其修建竣工的位于洛南县环城西路中段的书苑花园小区提供前期物业服务,双方签订了《前期物业服务合同》，约定了原告金牌物业公司提供前期物业服务的义务和权利。该合同第七条约定，纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售（不含公用场所和车），或者因甲方（即被告，下同）原因未能按时交给物业买受人的物业（不包含车位），其物业服务费按第四章第六条第1款中的A、B两点标准（指高层住宅物业0.7元／月平方米和商业物业1.5元／月平方米）的75%执行，并由甲方全额交纳，其物业服务费起算日期为：业主交房（交入户门锁）之日，其物业服务费缴纳日期同业主。甲方与本小区业主所约定赠送物业费（免收物业管理费时段）部分，甲方以一次性付给乙方（即原告，下同）55000元作为补偿，乙方在物业管理中不再向甲方或业主收取其物业管理费；合同第三十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权加收拖欠金额的月1.5%息金（拖欠时间为超过本物业制度所规定的物业费缴纳日期）；合同附件二载明，该小区1、2号楼有高层住宅用房272套。原告金牌物业公司与被告锦澹开发公司在合同签订后，2016年7月16日被告锦澹开发公司工程部与原告金牌物业公司签订房屋交接确认书，确认同年5-6月份书苑花园小区1、2号楼共交付业主房屋73套。原告金牌物业公司在此前已开始对书苑花园小区履行合同约定的物业管理服务。2016年7月至2017年4月，被告锦澹开发公司建设的该小区累计有112套房屋继续出售（至2017年4月出售房屋共计185套，售房比例接近70%）,购房业主购房后并到原告金牌物业公司处登记。2018年3月19日书苑花园小区业主委员会成立后，双方按合同约定的履行期限终止，该小区业主委员会与原告金牌物业公司达成协议，由原告金牌物业公司继续为该小区提供物业管理服务至2019年3月19日（此日后中断）。2019年12月，书苑花园小区业主委员会又选聘原告金牌物业公司为该小区提供物业服务至今。另查明， 2017年9月8日原告金牌物业公司曾给被告锦澹开发公司原财务人员陈某1出具了一份请求被告支付原告相关费用的清单,陈某1在该清单上签名并批注报公司审核未果。原告金牌物业公司现向被告锦澹开发公司催款未果，起诉要求处理。本案开庭审理后，原告金牌物业公司自愿撤回其对被告锦澹开发公司第一项（即支付赠送物业费55000元及违约金）、第四项（即支付垫付的电费11289元）诉讼请求的起诉，经本院审查，裁定予以准许。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、未交付房屋物业费违约金计算表及依据资料、业主王某等3人拖欠物业费等费用清单、被告锦澹开发公司的财务人员签名批注的费用清单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，该合同合法有效。原告请求判令被告支付原告未交付房屋的物业费,依据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。原、被告签订的合同第七条约定的相关内容符合该条例规定，原告所述未交付房屋从实际查看即已竣工但尚未出售的该小区1、2号楼房屋，属物业管理区域并确已提供物业服务，故原告要求被告按照合同的约定支付未交付房屋的物业费，有事实依据和法律依据，应予支持。原告根据交付房屋的记录计算的要求被告支付的物业费91682.45元，经审核其计算并无不当，可以认定。原告请求被告支付相应违约金，因有双方签订的合同第三十二条约定，可以支持，但违约金起算时间原告要求从2016年10月1日起算无合同明确约定，根据双方发生纠纷的实际情况等因素考虑，由被告从原告主张权利起诉之日起按照月利率1.5%计算支付原告违约金至清偿之日止。原告请求判令被告向原告支付王某等3名业主欠付的15个月物业费、电梯费等其他费用7218元,因在诉讼中经与被告锦澹开发公司销售部经理陈某2对质,陈某2否认其曾承诺王某等3名业主应给原告交纳的物业费由被告代付,故原告该项诉讼请求缺乏证据，理由不足,不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下:一、限被告西安锦澹房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司物业服务费91682.45元及违约金，违约金从起诉之日即2019年8月7日起按合同约定的月息1.5%计算支付至物业服务费付清之日止（违约金支付总计不超过上述判决物业服务费金额的30%）。二、驳回原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司要求被告西安锦澹房地产开发有限公司支付王某等人物业费等费用7218元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3604元，由被告西安锦澹房地产开发有限公司负担2000元，原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司负担1604元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                     审  判  长   李 军 锋审  判  员   周    伟人民陪审员   杨 灵 芝二〇二〇年一月十七日法 官 助 理   王   平书   记  员  姜   -1-