文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终1000号上诉人(原审被告)：杨春花，女，1974年9月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：曾魁，男，1973年9月26日出生，汉族，系杨春花丈夫，住址同上。被上诉人(原审原告)：衡阳市嘉居物业管理有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区石坳路**。法定代表人：马明旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：何小翠，女，1992年8月12日出生，汉族，该公司法务部员工，住四省合江县合江镇大寺巷**，现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗荣华，男，1981年1月3日出生，汉族，该公司法务部员工，，住湖南省衡阳市蒸湘区。上诉人杨春花为与被上诉人衡阳市嘉居物业管理有限责任公司（以下简称嘉居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省蒸湘区人民法院于2017年2月7日作出的(2016)湘0408民初1220号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人曾魁、被上诉人委托诉讼代理人何小翠、罗荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨春花上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法予以改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张欠缴的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。根据《物业管理条例》第六十七条规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期不交的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人收到业委会的通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用；二、被上诉人在物业管理服务过程中存在诸多问题，一审法院仅以被上诉人在提供物业服务时存在瑕疵，使被上诉人逃避违约责任；且物业管理服务合同虽属于继续性合同，但随着时间推移所产生的权利义务具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效，不能以整个合同予以适用，而是根据相对独立的履行部分来计算，分别适用诉讼时效。根据该规则，一审法院不应支持嘉居物业公司的诉讼请求；三、上诉人在《物业管理服务协议》上签字并非出于自愿，而是在开发商利用广大业主要收房的现实情况下签字，且又系单方制作的格式文本，其内容对广大业主是显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第4、5、12条的规定及《湖南省物业服务收费管理办法》第26条的规定，上诉人与被上诉人签订的前期《物业管理服务协议》为无效合同，一审法院置本案的有关事项而不顾，仅以小区未成立业主委员会，开发商有权与物业公司签订合同为由，认定上诉人不知情不影响合同的生效而误判；四、上诉人已提供全面证据证实被上诉人存在诸多问题，二审法院应当根据相关法律规定改判降低物业收费标准。且管理人或者组织未尽到保障义务的，承担相应的补充责任。2013年至2015年被上诉人工作人员对上诉人进行过3次殴打，被上诉人主动承认错误，也未尽到补充责任，公安机关没有处理，只是平息该事件。被上诉人在保安范围内不能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主安全保障义务。在场保安在发现业主受到不法侵害时，未尽力防止或控制侵害，亦未积极救助，违反了安全保障义务，物业公司应承担相应的赔偿责任。显然一审法院判决错误。五、根据《湖南省物业收费管理办法》第21条规定，物业公司利用业主共有的道路、绿地以及其他公共场所，公用设施和物业服务用房进行经营，所得收益在扣除合同成本后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益，所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的咨询。及《物业管理服务协议》第7条约定的停车费为零元。被上诉人收取上诉人停车费应当予以退还。被上诉人嘉居物业公司辩称，一、根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人与涉案小区开发商的物业服务合同是有效合同，被上诉人已为小区提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定支付相应的物业费；二、业主委员会督促业主限期缴纳物业费系业主委员会的义务，而非物业公司的义务，更不是诉讼的前置程序，涉案小区目前并没有成立业主委员会，被上诉人书面向上诉人催缴物业费程序完全符合法律规定；三、对于上诉人在上诉状中提及的物业服务瑕疵问题，被上诉人认为物业服务是对小区的整体服务，上诉人提供的照片仅能证明某一时间、某一地点的事情，并不能反映小区的整体服务和长期性服务的问题，即使物业公司有做的不到位的地方，业主可以向业委会、物业公司反映，要求物业公司整改，而不是采取拒交物业费的方式；四、上诉人自2013年拖欠物业费至今，其拖欠行为是一种持续发生的行为，收取物业费的诉讼时效应从其最后一期物业费履行期限届满之日起计算，因此，被上诉人诉请的物业费未超过二年的诉讼时效；五、被上诉人的收费标准是由物价局审核通过的，不存在降低收费标准的问题。另上诉人认为我公司未尽到安全保障义务，应当举证证明，上诉人未举证的我方不予以认可；六、关于停车费及水费价格问题。被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同中第五章第十九条第6、7点已明确规定了停车费的收费标准，并不是上诉人所说的停车费为零元；且水费的收费标准也在合同的第五章第十九条第5点明确约定。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。嘉居物业公司向一审法院起诉请求：1.杨春花向嘉居物业公司支付物业管理费5683元；2.杨春花承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：本案所涉合同系杨春花所居住小区的开发商衡阳市宏涛房地产有限公司与嘉居物业公司签订，其程序合法，内容真实有效，且在该小区未成立业主委员会之前，开发商有权与物业公司签订合同，杨春花不知情不影响合同的生效。嘉居物业公司的物业费计算标准未超过合同约定。杨春花与嘉居物业公司提供的照片来源形式合法，内容客观真实，但物业服务系长期性的、持续性的服务，小区的卫生环境也系长期的、持续性的状态，不能以点概面，对该相片的证明目的不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，嘉居物业公司的工作人员殴打杨春花并非职务行为，也非受该公司指示，且双方的矛盾已经公安机关处理，与本案无关。一审法院认为，嘉居物业公司与杨春花所居住小区的开发商衡阳市宏涛房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故建设单位与嘉居物业公司签订的合同对杨春花具有约束力。合同签订后，嘉居物业公司按照协议的约定提供了物业管理服务，杨春花却未能按照协议的约定及时支付物业管理费，其行为构成违约，应承担本案的违约责任。对于杨春花辩称嘉居物业公司的工作人员殴打了其本人，该院认为，嘉居物业公司工作人员的殴打行为并非职务行为，且双方的矛盾已经公安机关处理，杨春花可向侵权行为人另行主张权利，与本案无关，故对于杨春花的该项抗辩理由，该院不予支持。对于杨春花辩称消防水管没有水的情况，因其并未提供证据证实，故对该项抗辩理由，该院不予支持。对于杨春花辩称电梯无年检标识、业主用水的二次加压未进行消毒，该院认为，在双方签订的物业服务合同中，并未约定该事项属于嘉居物业公司提供的服务范围，故对于杨春花的该项抗辩理由，该院不予支持。对于杨春花辩称嘉居物业公司对公共区域乱收停车费及广告费，该院认为，根据《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。故嘉居物业公司有权收取相关费用，但该收入应归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金。故对于杨春花的该项抗辩主张，该院不予支持。对于杨春花辩称嘉居物业公司存在对小区的环境卫生未清洁到位的情况，杨春花提供的照片仅只能反映某一时间点的环境卫生情况，物业服务合同是一种持续性、服务性的合同，在实践中不可能是完美的，即便存在一定的瑕疵，并未影响整体上物业服务合同目的的实现，杨春花不能以此作为拒交物业费的理由，故对于杨春花的该项抗辩主张，该院不予支持。综上所述，基于物业服务合同具有长期性、持续性、服务性的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过拒交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。故对于嘉居物业公司诉请要求杨春花支付物业管理费，该院予以支持。对于嘉居物业公司诉请杨春花按每月1.3元/平方米，支付2013年5月1日至2016年5月30日期间的物业管理费5683元，经该院核算，未超过合同约定的每月1.4元/平方米的计算标准，且符合法律规定，该院依法予以支持。希望嘉居物业公司、杨春花双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：杨春花自本判决生效之日起十日内支付衡阳市嘉居物业管理有限责任公司2013年5月1日至2016年5月30日期间的物业管理费5683元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由杨春花负担。二审中，上诉人提供八份证据，并申请三名证人出庭作证，拟证实被上诉人提供物业服务存在较多问题，且未按约履行合同，其收费标准过高，安保人员殴打上诉人的事实。被上诉人未提供证据。经庭审质证，被上诉人对上诉人提供的证据1-5的真实性、合法性未有异议，但对关联性有异议，认为该组证据系2017年拍摄，被上诉人起诉的物业费是截止2016年5月31日，且该组照片反映的只是某一时间某一地点，并不能反映小区整体性、连续性的状况；对上诉人提供的购房合同的关联性有异议，该合同与被上诉人无关联；对上诉人提供的物业收费文件关联性有异议，物业收费是市场调节价，被上诉人收费均按照工商核定的价格收取；对证人证言的有异议，证人证言均不能反映小区服务的整体性和连续性。本院认为，上诉人提供的5组照片及购房合同、物业收费文件的真实性，本院予以确认，但该照片不能证明被上诉人在2016年5月之前的服务状态；购房合同、物业收费文件亦不能达到上诉人的证明目的；对证人证言的真实性本院予以确认，但证人均是涉案小区的业主，与本案具有一定的利害关系，且证实的内容的不能全面反映物业服务的整体性和连续性。一审法院查明的事实与二审查明的事实基本一致，应予以确认。对当事人二审争议的事实本院认定如下：根据上诉人的上诉，被上诉人的答辩，二审争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的前期《物业管理服务协议》是否为无效合同；2、被上诉人在提供物业服务过程中是否存在违约行为；该违约行为是否足以成为上诉人拒交物业管理费的理由；3、本案的诉讼主张是否超过诉讼时效。对此，本院作如下分析：首先，关于上诉人与被上诉人签订的前期《物业管理服务协议》是否为无效合同的问题。上诉人上诉认为，其在《物业管理服务协议》上签字并非出于自愿，而是在开发商利用广大业主要收房的现实情况下签字，且又系单方制作的格式文本，协议的内容对广大业主是毫无公道和正义、平等可言，因此，该前期《物业管理服务协议》应为无效合同。本院认为，前期物业服务合同是基于避免物业小区在业主委员会未成立之前处于无人管理的真空状态为其目的，根据《物业管理条例》第二十一条规定，由建设单位与物业服务企业就该管理阶段签订的协议。本案中，涉案小区建设单位与被上诉人签订《物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。上诉人以此认为该合同为无效合同，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。对于上诉人的上述理由于法无据，本院不予支持。其次，关于被上诉人在提供物业服务过程中是否存在违约行为，该违约行为是否足以成为上诉人拒交物业管理费的抗辩理由的问题。本院认为，物业服务的对象是整个小区的居民，就物业服务本身来说，具有公共利益性，即使在个别业主拖欠物业管理费的情况下，物业服务公司均不能停止履行合同义务或单方面解除合同。因此，物业服务合同关系相比较一般的合同关系具有一定的特殊性。同时，物业服务的内容具有多样性、重复性和持续性的特点，物业公司在某一项内容，或某一时间段服务具有瑕疵时，个别业主不能因此而拒绝支付物业管理费。纵观本案，上诉人杨春花系被上诉人管理服务小区的业主，其上诉认为被上诉人在提供物业服务存在多种违约行为，其中包括该物业公司安保人员殴打了上诉人，小区的消防水管长期没有水、电梯无年检标识、业主用水的二次加压未进行消毒，对公共区域乱收停车费及广告费，小区的环境卫生亦未清洁到位。上述事项，除安保人员殴打上诉人之外，其余的均是发生在公共区域范围内，上诉人以公共利益作为不支付其个人物业管理费的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予支持。至于安保人员殴打上诉人的事实，并非职务行为，上诉人可以通过侵权纠纷主张自己的权益。综上，一审法院认定上述事实并无不当，应予以确认。本案应当指出的是，上诉人与被上诉人之间虽然是被服务与服务的关系，但双方相互依存，相互制约，只有在上诉人充分交纳物业费的情况下，被上诉人才能提供更好的服务，同时，被上诉人亦应当纠正自身服务存在的不足，改善与上诉人之间的关系才能更好的履行服务义务。再次，关于本案的诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案中，上诉人就诉讼时效问题在一审期间未提出，二审期间提出亦未提供相关依据证实对方当事人已过诉讼时效，因此，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张不能成立，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人杨春花负担。本判决为终审判决。审判长  张震东审判员  蒋立新审判员  邓婕晖二〇一七年十二月十日书记员  李妍慧            校对责任人：邓婕晖             打印责任人：李妍慧      附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......