河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1329民初408号原告：高照宇，男，汉族，1972年6月14日出生，住新野县。原告：梁雪，女，汉族，1978年4月24日出生，住新野县。二原告共同委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所法律工作者。被告：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地新野县城小阁口**。统一社会信用代码91411329757145113A。法定代表人：张浩庆，总经理。被告：新野奥通房地产开发有限公司，住所地新野县城人民路中段东侧。统一社会信用代码91411329568639480W。法定代表人：肜应伍，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。原告高照宇、梁雪与被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称新野瑞祥公司）、新野奥通房地产开发有限公司（以下简称新野奥通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何旭、郑天印，被告新野瑞祥公司与被告新野奥通公司的共同委托诉讼代理人周小伟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告高照宇、梁雪向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告与被告签订的商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约金格式条款无效。2、请求人民法院确认原被告与被告签订的商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定中的违约金格式条款无效。3、请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金5026元。（按已付房款为基数306513元乘以日万分之二再乘以逾期交房时间，合同约定的交房时间为2015年12月31日，实际交房时间为2016年2月22日）4、请求人民法院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金93241元（按已付房款306513元自2016年5月22日起至原告办理房屋权属证书之日止，按年利率6%计算）；5、请求判令被告完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备。6、请求人民法院判令被告在合理期限内履行为原告办理房屋权属证书的义务。事实与理由：2016年2月22日，原告与被告签订了奥通福地名钻商品房买卖合同，约定原告购买被告奥通名钻第2幢1单元7层03户房一套，建筑面积120.96㎡，单价2534元，总价款306513元。原告依约一次性支付了房屋总款。按照被告要求于2016年2月22日支付了大修基金、办证费等共计11602元。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任中原告违约金比例为日万分之2，第九条约定被告逾期交房的违约金比例为日万分之0.5，第十五条关于产权登记的约定中被告逾期办证的违约金比例为0.05%。合同约定被告交房时间为2015年12月31日前。根据合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告使用格式合同没有在双方违约责任中遵循公平原则，把原告逾期付款的违约责任约定为日万分之2，而把被告的逾期交房责任约定为日万分之0.5，把被告逾期办证义务违约责任约定为0.05%，免除或降低了被告的违约责任，加重了原告的违约责任，应当确认为无效格式条款。原告按照约定及被告要求全部履行了该合同的义务，但是被告在2016年2月22日交房时未向原告交付该房屋的质量验收文件、住宅质量保证和住宅使用说明书，应当视为没有正式交房。被告在法律规定和约定期限内没有履行为原告办理房屋权属登记证书的义务。据此，原告为维护其合法权益，依法起诉，望判如所请。被告新野奥通公司辩称，被告新野奥通公司不是买卖合同的相对人，与原告不存在商品房买卖关系，不享有合同权利也不承担合同义务，请求依法驳回原告对被告新野奥通公司的诉讼请求。被告新野瑞祥公司辩称：1、商品房买卖合同存在于瑞祥房地产公司与各原告之间奥通房地产开发有限公司不是合同的相对人，不享有合同权利也不承担合同义务。2、原告的1、2项请求不符合法律规定，双方的约定是真实意思表示，不违反法律规定。合同不是被告方制定的格式合同，对于主要条款的填写部分都是双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示，不违反法律规定。对于原告要求被告支付交房违约金及办证违约金的请求，我公司已向原告实际交付了房屋，交付房屋和交付不符合约定是两个不同的概念，所承担的相应违约责任也不同，根据最高人民法院的司法解释应认定我公司已经向原告交付了房屋。消防的验收是一种行政管理，不是民事审判的范畴，天然气已经全部入户，门禁系统的安装不在买卖合同约定的范畴。办理房权证书是有关行政部门的行政职权，新野瑞祥公司的义务是将办证所需材料予以立案。门禁系统，双方合同没有约定，代收的天然气入户费，我公司已向天伦天然公司缴纳，已具备入户条件。办理房权证相关材料正在积极办理，对此违约责任，双方有明确的约定，应按照双方约定予以处理。且原告的起诉已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告的提交的信访事项处理意见书、新野县不动产登记中心关于奥通福地名钻小区业主赵渊反映房产证手续办理问题的调查报告、维权材料及签字的真实性由法庭审核，同时认为维权材料没有日期，且维权行为不能引发诉讼时效中断。本院认为，维权材料没有日期，不能证实信访的具体时间，但前述两份证据与新野县不动产登记中心的复函相互印证，予以采信。原告对被告提交的结构工程验收记录的证明方向有异议，认为系某一施工环节的验收记录，并非竣工验收报告，且与不动产登记中心的复函内容相矛盾，不能证实房屋经过了竣工验收。本院认为，上述证据足以证实房屋的主体结构及相关结构合格，原告的异议不成立，对该证据予以采信。原告对被告瑞祥公司提交的情况说明、大修基金收据、手续费发票、测绘票据等有异议，认为与案件无关，不应予以采信。本院综合予以认定。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月22日，原告高照宇作为买受人，被告新野瑞祥公司作为出卖人，双方签订奥通?福地名钻商品房认购协议书一份，主要内容为：“奥通?福地名钻商品房认购协议书出卖人：奥通房地产开发有限公司联系电话：6085****/60969999买受人：高照宇……二、订购情况：楼宇位置：新野县中兴路与纺织路交汇处房屋坐落：2号楼1单元7层03户，建筑面积：120.96㎡；单价为2534元/㎡，房屋总价（人民币）：306513元，三、付款方式：1、一次性付款：买受人一次性付清房款306513元。……出卖人（盖章）：奥通房地产开发有限公司（该处加盖新野县瑞祥房地产开发有限责任公司公章）买受人（签名）：高照宇2016年2月22日”。后，二原告作为买受人与被告新野瑞祥公司作为出卖人就上述约定房屋签订商品房买卖合同一份，主要内容为：“商品房买卖合同合同编号：第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。……”（上述违约金数字均系填充式）。合同签订后，原告依约向被告新野瑞祥公司缴纳了全部购房款306513元，被告新野瑞祥公司出具收据，并加盖财务专用章。2016年2月22日，原告向被告新野奥通公司缴纳了维修基金等办证费用、天然气初装费、有限电视安装费等共计11602元。2016年2月22日，被告新野瑞祥公司将房屋交付原告，并向其出具入住验房单，原告在该验房单上签字，并入住至今。另查明，2019年5月，涉案小区业主赵渊等人向新野县不动产登记中心、新野县自然资源局上访反映房权证办理、小区消防、燃气设施不到位等问题，新野县自然资源局于2019年5月21日作出处理意见：信访人反映情况属实，因奥通名钻小区存在超层、超面积的问题，无房屋验收竣工材料，该小区开发企业新野奥通房地产开发有限公司，未能提供办理不动产首次登记的建设工程符合规划材料、房屋已经竣工材料，新野县不动产登记中心暂时不能办理奥通名钻小区居民房屋登记、转让、过户手续。审理中，本院依法向新野县不动产中心发函调查奥通?福地名钻小区房产办证情况，该中心回函称:新野县奥通?福地名钻楼盘存在违反城市建设规划、超面积建设、改变容积率、工程未竣工验收的问题，需经依法处理、补办规划许可手续、竣工验收后，方可申请办理不动产登记相关手续。按照不动产登记程序，被告新野瑞祥公司先办理不动产首次登记，后把该房产转移登记到小区业主名下。不动产首次登记的材料由开发商提供办理。转移登记的材料需开发商和业主共同提交。由于被告新野瑞祥公司未能按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定提供不动产首次登记的材料，因而没有办理不动产首次登记，被告新野瑞祥公司和业主未能提供不动产转移登记的材料，因而没有办理不动产转移登记。如果开发商和小区业主能按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条的规定，提供不动产首次登记和转移登记的相关材料，新野县不动产登记中心就可以受理并在法定工作日内办理完结。本院在审理中依法对被告新野瑞祥公司原法定代表人李占聚进行了调查，李占聚称被告新野奥通公司系使用被告新野瑞祥公司的资质开发的房产，向被告新野瑞祥公司缴纳了一定的费用，奥通名钻房产所有资金都由被告新野奥通公司掌管。被告新野奥通公司对此不予认可，认为其只是代收部分费用，代收的费用已交给相关部门，相关部门出具的收据也显示系收到被告新野瑞祥公司的款项，被告新野瑞祥公司系房屋的出卖方，应承担相应的义务。本院认为，二原告与被告新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》和商品房认购协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应当严格按照合同约定履行自己的义务。关于原、被告争议的该合同条款第九条、第十五条是否有效的问题，本院认为，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而在本案中，原告与被告新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，该合同第九条出卖人逾期交房的违约金条款及第十五条关于产权登记的约定中违约金数额，系由原告与被告新野瑞祥公司签订该合同时所填写，并非被告新野瑞祥公司预先拟定的条款，且该合同文本中对违约责任的承担方式赋予了双方选择权，不属于格式合同范畴，故原告请求确认上述违约金条款无效，于法无据，本院依法不予支持。关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律、司法解释规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约金造成的实际损失为限额。本案中，因原告无证据证明因被告新野瑞祥公司逾期交房和办证给其造成的实际损失，现不能确定原告是否存在实际损失，且在庭审过程中，法庭曾向原告释明该两条款可能并非无效，原告明确表示坚持该诉讼请求不变，故本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。被告新野瑞祥公司在合同签订、收款之日即向原告交付房屋，故原告请求的逾期交房违约金不予支持。但被告新野瑞祥公司未在合同约定期限内为原告办理房屋初始登记和变更登记，已构成违约，依据双方合同约定，逾期办证违约金应按已付房款306513元的0.05%计算为153.26元。关于原告请求被告新野瑞祥公司为其办理房屋初始登记和变更登记问题，因被告新野瑞祥公司在房屋交付后较长时间内未履行办理房屋权属证书相关手续义务，其在支付逾期办证违约金的同时，仍应积极为原告在合理的期限内办理房屋权属证书相关手续。但被告新野瑞祥公司为原告办理房屋权属证书相关手续前需进行改变小区的容积率、补办规划许可手续、进行竣工验收等事项才能完成，这需要向有关部门进行申请，有关部门尚需研究决定，因此需要一个较长时间过程。结合本案实际情况，被告新野瑞祥公司应在本判决生效之日起一年内为原告办理房屋权属证书相关手续，原告应予以协助办理。若被告新野瑞祥公司在本院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋权属证书相关手续的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发方的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，被告新野瑞祥公司应按照原告已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告继续支付违约金，直至办理完房屋权属证书相关手续之日止，但原告请求违约金按年息6%计付，应以原告的请求为准。关于原告请求被告新野瑞祥公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备，因消防设备是否合格，应由消防管理机关进行验收，原告可向相应的行政机关反映消防问题；因原、被告双方在商品房买卖合同中并未对门禁系统的安装进行约定，原告请求被告完善门禁系统中的可视系统，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；因被告新野瑞祥公司已通过新野奥通公司代为收取原告交纳的天然气初装费2600元，其应安装完善天然气入户设备，结合本案的实际情况，被告新野瑞祥公司应在本判决生效之日起3个月内为原告完善天然气入户设备。双方所签订的商品房买卖合同中，出卖方明确为被告新野瑞祥公司，被告新野奥通公司所收款项均系代收的款项，代收款交付给有关部门后，有关部门出具的收据也显示收到被告新野瑞祥公司的款项，根据合同相对性原则，应当由被告新野瑞祥公司承担违约责任，原告请求被告新野奥通公司共同承担责任，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告高照宇、梁雪逾期办理房屋权属证书违约金153.26元；二、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内为原告高照宇、梁雪完善天然气入户设备；三、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起一年内为原告高照宇、梁雪办理新野县城中兴路与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第2幢1单元703号房的房屋初始登记和变更登记，由原告高照宇、梁雪配合提供办理房屋权属相关手续所需的相关资料。若被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司逾期仍未履行上述义务，则按原告高照宇、梁雪已付购房款总额306513元、按年息6%向原告高照宇、梁雪继续支付违约金，直至办理完成房屋权属初始登记和变更登记之日止；四、驳回原告高照宇、梁雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由原告高照宇、梁雪负担1250元，被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  乔妍丽人民陪审员  孙荣海人民陪审员  董桂华二〇二〇年九月三十日书 记 员  曹轩崇