广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2089号原告：中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914***********382X。负责人：窦胜妙，系该行行长。委托诉讼代理人：叶少桂，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟俏婷，广东禅都律师事务所实习律师。被告：韦彬海，男，1990年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********购物中心群星阁第7层503房，公民身份号码452************658。被告：佛山市南海西樵豪景有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码914***********839X。法定代表人：陈锡年，任总经理。委托诉讼代理人：潘裕彬，广东骏和律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行与被告韦彬海、佛山市南海西樵豪景有限公司（以下简称豪景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人叶少桂及被告豪景公司的委托诉讼代理人潘裕彬通过互联网在线参加了诉讼，本院按涉案合同约定的司法送达地址向被告韦彬海邮寄应诉材料，被告韦彬海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告韦彬海偿还原告贷款本息1691137.16元（其中本金1660765.76元，利息29783.83元，罚息131.2元，复利456.37元，利息、罚息、复利暂计至2019年12月23日，从2019年12月24日起至实际清偿日止罚息按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算，复利以应付未付利息为基数按罚息利率计算；如遇基准利率调整，从次年1月1日起执行最新利率标准）；2.原告对被告韦彬海提供抵押的抵押物（即被告韦彬海名下位于佛山市南海区********观山上岛花苑3区22座202房的房产）经拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权；3.被告豪景公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2018年4月14日与被告韦彬海、佛山市南海西樵豪景有限公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********732，下称“《合同》”）。《合同》约定，原告向被告韦彬海提供贷款人民币1690000元，借款期限360个月；采取浮动利率，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%，如遇基准利率调整，自次年1月1日起执行最新利率标准，利息按月计付；如被告韦彬海逾期还款，原告有权在原贷款利率水平上加收50%计收罚息，按罚息利率计收复利；采取等额本息还款方式偿还贷款，每月借款发放日对应日为被告韦彬海还本付息日。《合同》约定被告韦彬海以其名下位于佛山市南海区********观山上岛花*****为上述贷款提供抵押担保，并已办理抵押登记。《合同》约定，基于所担保的债权本金及所发生的利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、管理费、过户费及其他各项有关费用）等，均属于被担保的债权，其具体金额在被清偿时确定。《合同》还约定佛山市南海区西樵豪景有限公司为上述贷款提供阶段性保证担保，担保期限为自借款发放之日起至韦彬海取得房地产权利证书并办妥以申请人为抵押权人的抵押登记手续之日止。《合同》约定，被告韦彬海若出现违反合同的任何条款的情形，原告有权要求被告立即清还全部欠款，或依法处置抵押物等。签订上述合同后，原告依照合同的约定于2018年4月27日以银行转账方式向被告韦彬海指定账户发放了贷款1690000元。上述贷款发放后，原告经贷后检查发现，被告韦彬海没有按照合同约定依时履行还款义务，已逾时4期未能及时足额清偿贷款本息，原告有理由相信其财务状况和履约能力已严重受损，构成根本违约。涉案房产至今尚未办理房产证，也尚未办妥房产抵押登记手续，故被告佛山市南海西樵豪景有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，依约向贵院提起诉讼，请求贵院依据事实和法律，判令支持原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告补充称，截止至2020年3月22日，被告韦彬海尚欠本金1660765.76元、利息57941.49元、逾期罚息368.8元、复利1347.09元。被告韦彬海没有答辩，也没有提交证据。被告豪景公司答辩称，原告要求被告对韦彬海欠债务承担连带清偿责任，依法无据，应当驳回其主张。1.虽三方签订《个人购房担保借款合同》，约定由被告以“阶段性保证+抵押”，且第三十五条自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成日止为借款人债务承担连带保证责任，作为被告承担保证方式和保证责任条件。然而，案涉房产早已由被告通知被告韦彬海进行收楼，被告韦彬海一直未收楼等延迟责任应由其自行承担，即依双方合同约定案涉房产已交付视成，已具备办理房产权属证条件。加之，案涉房产办理房地产权属证约定应由被告韦彬海自行办理，非属被告义务，依合同9.2.5.1（1）借款人以本合同项下借款所购房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权属证书的，应在贷款人通知的期限内办妥房地产权属证书，进行一步证实原告对于通知要求被告韦彬海办理房地产权属证书具有合同义务，原告自身未履行通知被告韦彬海办理产权属证及被告韦彬海未办理产权属证的责任，与被告无关。该第三十五条将借款人取得房产地权属证书等作为要求被告承担保证责任依据不足，条件受阻无法成就。同时，办理房产权属需被告韦海彬本人亲自出示身份证原件等材料办理，被告不可能持有，亦不可能被告单方自行办理案涉房产权属证。因此，被告已履行通知收楼手续，被告韦彬海未履行等视为交付义务完成，被告不应再承担任何保证责任。2.案涉房产预登记，原告应先处理拍卖案涉房产受偿，不应要求被告承担连带清偿责任。本案采用阶段性保证+抵押的两种方式，原告与被告韦彬海未按约定履行抵押预告登记手续及自行办理房产权属证等过错由原告与被告韦彬海自行承担，被告没有任何过错责任。依据《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”的规定，案涉房产现预告登记，原告有权自行处理拍卖该房产作受偿。3.保证条款约定不明，且约定保证责任解除条件所成就事项与被告无关，被告无法履行包括取得房地产权属证及办理抵押登记手续，该两手续的办理主体非属被告，因此依照法律的规定，保证期间有约定的从约定，没有约定的为债务履行期限届满之日起6个月。在阶段性连带责任保证所附解除条件满足时，被告不承担保证责任，合同法第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就。本案中，原告明知不及时办理抵押登记及被告韦彬海一直不办理房地产权属证会对被告造成不利后果，但未有证据表明原告一直催促被告韦彬海积极办理取证、抵押登记，应当认定原告怠于行使权益，阻止被告条件成就，被告应予以免除保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：对原告的举证5的欠款本息清单，该证据是原告依业务作出的被告韦彬海的欠款情况材料，被告未提供证据反驳，本院对该证据的证据效力予以确认。对被告豪景公司的举证1商品房买卖合同（预售）及补充协议、举证2收楼通知书及挂号信函收据，因被告豪景公司已提供原件核对，本院对该组证据的真实性予以确认，因该组证据属于被告韦彬海与被告豪景公司之间的房屋买卖及房屋交付资料，与被告豪景公司是否应承担本案的保证责任无直接联系，故本院对该证据的关联性不予确认。本院认为，涉案《个人购房担保借款合同》及借款借据系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。原告已依约向被告韦彬海发放借款。被告韦彬海从2019年8月27日起没有按合同约定的时间及金额归还贷款，已构成违约。故原告要求被告韦彬海提前归还所有借款本金及计算利息、罚息、复利的主张，符合双方合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案贷款利率转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR），加点数值为以原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。关于原告是否对佛山市南海区********观山上岛花苑*****享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房屋至今未办理抵押登记，即该不动产抵押权尚未正式设立，故原告要求实现抵押权，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告与被告豪景公司在《个人购房担保借款合同》中约定，被告豪景公司为购房借款人向原告申请贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人办妥本合同项下抵押财产登记手续止。因本案所涉房产尚未办理抵押登记，因此原告要求被告豪景公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。被告韦彬海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、六十四条的规定，判决如下：一、被告韦彬海应于本判决发生法律效力之日起十日内归还合同编号为440***********732号《个人购房担保借款合同》项下暂计至2020年3月22日本金1660765.76元、利息57941.49元、逾期罚息368.8元、复利1347.09元，并从2020年3月23日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（每年1月1日调整）增加59个基点再上浮50%以本金计算的罚息、以应付未付利息（不包括罚息）计算的复利给原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行；二、被告佛山市南海西樵豪景有限公司对被告韦彬海的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10010.12元、财产保全费5000元，合计15010.12元（原告已预交），由两被告按判项责任方式负担。经原告同意，两被告应于给付上述款项时一并支付给原告，本院不另收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  潘宪中二〇二〇年四月七日书记员  罗 婷