上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初25410号原告：上海象屿速传供应链有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：肖静勤，执行董事。委托诉讼代理人：练欢。委托诉讼代理人：许宇阳。被告：上海轩驰广告有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：薛仁兵，总经理。原告上海象屿速传供应链有限公司(以下称象屿公司)与被告上海轩驰广告有限公司(以下称轩驰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许宇阳，被告法定代表人薛仁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告象屿公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告退还原告未退租金和保证金人民币(以下币种同)322,504元；二、判决被告支付以未退租金和保证金总额为基数，按照月利率1%的利息标准，支付拖延退还租金和保证金利息145,092.01元(暂计至2019年10月16日，实际应以322,504元为基数，按每月1%的标准计至被告还清全部款项之日止)；三、判决被告立即向原告支付进出库费247,030元和移库运费162,751元；四、判决被告立即向原告支付拆迁补偿费163,088元。事实与理由：2012年3月9日，原告与被告于上海市虹口区签订《租赁协议》，约定：被告向原告出租位于宝安公路2400弄李宝路XXX号(原宝安公路XXX号)地块的仓库(含空置场地)及附属设施。出租期限从2012年3月22日至2017年7月31日。租赁保证金为一个月租金208,260元，租金支付方式为6月一付，非经原告同意，被告不得提前解除本协议。如确因政府拆迁等不可抗力因素必须提前终止本协议，被告应至少提前三个月以书面形式通知原告，因合同解除而产生的移仓费、入库费等费用以及给原告造成的损失均由被告承担。《租赁协议》订立后，原告已支付租金至2017年7月，但从2017年3月，李家村委会告知原告，所租赁仓库为违法建筑须拆除，且每天派员至仓库现场督促仓库只能出货不能进货，严重影响了原告的正常经营；而被告直至2017年5月12日才发函通知原告要求5月18日前搬离仓库，李家村委会于2017年5月15日停电停水。被告违反了合同的约定的提前三个月告知的义务。在原告依照合同约定提出仓库租金、进出库费、移库费的索赔后，被告拒绝支付移库费和出库费，仅确认应退还两个月的租金以及保证金共计777,504元，并于2017年9月25日出具《付款承诺函》，承诺2017年底前分四期还款，并以未退款按照每月1%的标准支付拖延退还的利息。然而至今被告总计仅还款455,000元，尚欠租金和保证金322,504元以及移库费162,751元。被告轩驰公司辩称，被告同意退还保证金208,260元和租金114,244元，但不同意支付利息。被告和上海铃木包装制品有限公司(以下称铃木公司)间的纠纷已经解决，但花费时间较长，铃木公司答应给被告的违约金均未支付，且给的费用较少。此外，原告主张的进出库费及移库运费是原告生产经营必须的费用，与被告无关，且系争房屋属于违法建筑，不存在拆迁补偿费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月9月，象屿公司(乙方)与轩驰公司(甲方)签订《租赁协议》，乙方租赁甲方位于宝安公路2400弄李宝路XXX号(原宝安公路XXX号)的场地及仓库(以下称系争房屋)用于仓储，仓库总面积8900平方米，空置场地面积7000平方米(该场地为甲方免费提供)；租赁期限自2012年3月22日至2017年7月31日止；租金标准为每平方米每天0.78元，除租金外，乙方还需承担仓库的水、电费等经营中所产生的相关费用；租赁保证金为一个月租金208,260元；租金支付方式为每六个月一付，每期租金于上期届满前30日内支付；乙方如处于经营需要，需对原仓库进行整改(仅限于地面)，或者需要在空置场地内搭建房屋、雨棚等设施，甲方应尽力予以配合，对于后增添的设施及房屋，合同期限届满后，乙方有权选择拆除、作价或无偿赠与甲方；非经乙方同意，甲方不得提前解除该协议，如确有因政府拆迁等不可抗力因素必须提前终止本协议，甲方应至少提前三个月以书面形式通知乙方，因合同解除而产生的移仓费、入库费等费用以及由此而给乙方造成的所有损失均由甲方承担。2017年4月11日，象屿公司向轩驰公司发出索赔函，称象屿公司分别于2017年3月1日及2017年3月6日收到嘉定区马陆镇李家村民委员会张贴公告及《告知书》，系争房屋因属于违法建筑而必须拆除，要求象屿公司在2017年4月30日前将仓库货物全部搬离，并将派员督促仓库只能出货，不能进货，严重影响到象屿公司正常经营。根据双方协议约定，轩驰公司未履行提前告知义务致使象屿公司无法及时办理货仓移库手续，故要求轩驰公司退还已付5月至7月的仓库租金569,244元及租赁保证金208,260元，并承担货物移库费232,914元及货物进出库费247,030元。2017年5月12日，轩驰公司复函称，其同意按照合同要求退还保证金208,260元，并按照索赔函退还房租569,244元，但移库费、进出库费用因合同将到期本就需搬离，而系争房屋为违法建筑，并无政府补贴，故按照合同约定，该部分无法赔付象屿公司。同日，轩驰公司另向象屿公司发出通知函一份，因系争房屋系无证违法建筑，要求象屿公司于2017年5月18日前搬离仓库，李家村委会将于2017年5月15日停水停电，并将委托专门机构于2017年5月19日开始拆除仓库，要求象屿公司予以配合等。2017年9月25日，轩驰公司出具《付款承诺函》，确认象屿公司已于2017年4月30日前将仓库货物全部搬离，并承诺从2017年9月起按月分期退还2017年5月至7月的仓库租金及保证金共计777,504元，同时，确认就拖延退款期间产生的资金利息按未退款总额的1%/月的标准支付。后轩驰公司根据上述承诺函向象屿公司返还455,000元。另查明，系争房屋未取得房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证或取得相关审批手续。系争房屋已于2017年5月拆除。审理中，象屿公司提交了协议书、发票、照片以及铃木公司出具的拆违进度证明、违建消除补偿明细，证明象屿公司在系争场地搭设过辅助设施，拆违过程中，政府对辅助设施按照每平方米200元进行补偿，补偿金额为163,088元，该部分补偿款对应象屿公司搭盖的雨棚，故应归象屿公司所有。轩驰公司对铃木公司出具的拆违进度证明、违建消除补偿明细真实性予以认可，但对协议书、发票、照片认为均为象屿公司的经营行为，且象屿公司搭盖雨棚未经轩驰公司同意，故即便存在补偿款，亦与象屿公司无关。象屿公司另提交了货物运输委托书、银行流水单以及大连商品交易所网页及表格截图，证明象屿公司为移库实际支付了移库费162,751元，且其按照每吨35元成本价要求轩驰公司支付出入库费用是合理的。轩驰公司对此亦不予认可，并认为是象屿公司的经营行为，与轩驰公司无关。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，轩驰公司与象屿公司签订的《租赁协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。现轩驰公司同意向象屿公司返还5月至7月的仓库租金569,244元及租赁保证金208,260元，并已实际返还象屿公司455,000元，故象屿公司要求轩驰公司退还剩余租金及保证金322,504元，于法有据，本院予以支持。另象屿公司承诺若未能按照还款承诺时间退款，则拖延退款期间产生的资金利息按未退款总额的每月百分之一的标准支付，现象屿公司按此标准主张逾期付款利息，可予支持。至于利息起算时间，根据付款承诺函，轩驰公司最迟应于2017年11月30日支付20万元，并于2017年12月31日支付剩余177,504元，故利息应自上述两笔款项应付款期限届满之次日起算。关于进出库费用及移库费用，根据合同约定，因合同提前解除而产生的移仓费、入库费等费用以及损失需由轩驰公司承担，最终赔付标准按照政府标准为准。现系争房屋因属违法建筑被拆除，导致象屿公司无法继续使用房屋，需提前将房屋内的货物搬离，故产生的进出库费用及移库费用属象屿公司的损失。轩驰公司将无产权证的房屋出租给象屿公司，而象屿公司明知系争房屋属违法建筑仍租赁该房屋，双方对合同无效均存在过错，应按照各自过错承担相应的责任。现象屿公司就其支出的移库费用提交了货物运输委托书及银行流水，但未举证证明其主张的入库费用实际支出情况。考虑到系争房屋拆违时，已临近双方合同期届满，且象屿公司在向轩驰公司发送的索赔函提及其已于2017年3月初收到系争房屋将被拆除的公告，故象屿公司应当知晓系争房屋将被拆违的事实，亦应为搬离系争房屋提前准备。综合双方过错程度，本院酌情确定轩驰公司应向象屿公司支付移库费及进出库费用90,000元。至于拆违补偿费，象屿公司认为铃木公司出具的拆违补偿明细中辅助设施系其搭设的雨棚，轩驰公司对此不予认可，而象屿公司未能进一步举证轩驰公司就该部分拆违已获得补偿款，故本院对此节暂不作处理，象屿公司以后可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海轩驰广告有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海象屿速传供应链有限公司租金及保证金322,504元；二、被告上海轩驰广告有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海象屿速传供应链有限公司利息损失(以145,000元为基数，自2017年12月1日起计算至本判决生效之日止；以177,504元为基数，自2018年1月1日起计算至本判决生效之日止，均按照月利率1%计算)；三、被告上海轩驰广告有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海象屿速传供应链有限公司进出库费及移库费用90,000元；四、原告上海象屿速传供应链有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,164元，减半收取7,082元，保全费5,000元，合计12,082元，由原告上海象屿速传供应链有限公司负担5,607元，由被告上海轩驰广告有限公司负担6,475元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年五月二十八日法官助理 钱雨婷书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。