西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初17902号原告（反诉被告）：陕西成信房地产开发有限公司。住所地：西安市经济技术开发区。法定代表人：康忠诚，董事长。委托诉讼代理人:王永红，男，该公司职员，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:刘梅，陕西信邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：李亚群，女，1986年9月27日出生，汉族，大童保险服务陕西分公司理财规划师，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西美嘉商业运营管理有限公司。住所地：西安市。法定代表人：刘飞，执行董事兼总经理。第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：西安市新城区。负责人:程清洁，行长。委托诉讼代理人：李波，男，该行员工，住该行。原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司（以下简称成信公司）与被告(反诉原告)李亚群、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司（以下简称美嘉公司）、第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成信公司的委托诉讼代理人王永红、刘梅，被告（反诉原告）李亚群，被告美嘉公司的法定代表人刘飞，第三人交行陕西省分行的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成信公司诉称，2015年6月3日，李亚群以按揭贷款方式购买其银池﹒品智天下XXXXX号商品房，并办理了《商品房买卖合同》网签备案。因李亚群停止偿还按揭贷款造成违约，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院，西安市新城区人民法院判决其对李亚群的违约行为承担担保责任。2016年10月28日，其清偿了李亚群逾期还款的本金并支付利息、罚息、诉讼费共计34453.18元，随后其多次联系李亚群办理退房、清偿债务手续未果。根据其与李亚群签订的《商品房买卖合同》附件五第六、第七条约定，在房屋产权证办理之前，李亚群贷款购房累计3个月不能偿还贷款的，李亚群承担逾期还款额每日2‰的违约罚金及逾期还款本息，同时合同效力终止，故诉至法院要求：1、依法判令终止并解除与李亚群签订的《商品房买卖合同》；2、由李亚群配合交行陕西省分行办理商品房的抵押撤押注销手续； 3、由李亚群配合办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续；4、由李亚群、美嘉公司支付因逾期还款导致其承担保证责任支出的利息25053.28元、罚息1141.9元、西安市新城区人民法院诉讼费8258元，合计34453.18元；5、由李亚群、美嘉公司按照同期企业贷款利率标准支付2016年10月28日至李亚群办理完毕清退商品房手续、清偿债务之日的代偿本金、利息、罚息总额的罚金；6、本案诉讼费、公告费、执行费等由李亚群、美嘉公司承担。被告李亚群辩称，陈娟丽经营包括美嘉公司在内的十几家公司，陈娟丽向其及其亲友借款未还，口头约定给其买房，遂由其与成信公司签订了3份《商品房买卖合同》购买了3套商品房并办理了按揭贷款。前期其正常还款，2015年底因其想出售房屋办理过户手续，成信公司告知其所购商品房未支付首付并向其出示了成信公司与美嘉公司签订的《借贷购房协议书》，之后其再未偿还按揭贷款。在成信公司同意其反诉请求的前提下其同意解除《商品房买卖合同》、办理《商品房买卖合同》注销登记备案手续和注销抵押登记手续；成信公司存在欺诈行为，2015年其多次找成信公司协商，成信公司提出了苛刻的条件其未同意才导致诉讼，故要求驳回成信公司第4、5、6项诉讼请求。被告美嘉公司辩称，成信公司与其公司原法定代表人陈娟丽策划为骗取银行贷款签订的《借贷购房协议书》违反了法律规定，应为无效，现法定代表人对此不知情。第三人交行陕西省分行述称，同意协助成信公司办理注销抵押登记手续。反诉原告李亚群诉称，2015年6月3日与成信公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买银池﹒品智天下XXXXX号商品房，成信公司在未收到首付款的情况下采取欺诈手段，隐瞒真相向银行提供了虚假票据骗取银行贷款使用。后其发现成信公司的房屋存在权属纠纷，遂停止偿还按揭贷款。成信公司的行为造成其按揭贷款损失，且西安市商品房价格涨幅巨大如其重新购买要承担巨额增值损失，故诉反诉要求成信公司：1、退还按揭款20070.12元及该款以年利率4.35%为标准计算的利息2619元；2、支付房屋增值差价损失270432元；3、承担本案反诉费。反诉被告成信公司辩称，与李亚群签订《商品房买卖合同》不存在欺诈行为，本案因李亚群停止偿还按揭贷款引发，李亚群系违约方，其不应承担房屋增值差价损失。李亚群未偿还按揭贷款，不能要求其返还该款支付该款的利息损失。经审理查明，2014年7月19日，成信公司与美嘉公司签订《借贷购房协议书》，约定美嘉公司购买成信公司银池品智天下项目第12层、13层建筑面积1821.76平方米共24套商品办公房，总价款为15667136元，因银行暂不接受公司按揭贷款购买，成信公司同意美嘉公司以股东或亲友名义签订网签合同、办理按揭贷款，成信公司办理网签合同和房产证以美嘉公司及法人给成信公司的书面授权为准，美嘉公司自行协调财产分割归属事宜，因产权登记产生任何纠纷成信公司不承担责任，合同生效之日美嘉公司向成信公司支付定金20万元，剩余房款以按揭贷款方式支付70%，减去按揭贷款总额及定金剩余部分为借款金额，借款利息年息12%，期限60个月等。《借贷购房协议书》美嘉公司盖章，陈娟丽签名，后附指定购买委托人名单，该名单无李亚群。2015年6月12日美嘉公司给成信公司出具工作函，载明要求按其指定人员、房号、首付款开具伪票据，伪票据产生的后果由其承担，其中指定为李亚群开具XXXXX、XXXXX、XXXXX三套商品房的首付款票据，该函美嘉公司盖章，陈娟丽作为经办人签字。随后，成信公司为李亚群开具了首付款票据，总金额为1011932元。2015年6月3日，成信公司与李亚群签订《商品房买卖合同》一份，约定:李亚群以969048元购买成信公司开发建设的银池.品智天下第X幢X单元XX层XXXXX号建筑面积为112.68平方米的办公用房一套，李亚群首付489048元、余款48万元向银行按揭。《商品房买卖合同》附件五第七条约定：“买受人承诺：该房屋办理产权证之前、按揭贷款购房并办理入住之后，累计三个月（90天）不能向贷款银行按时偿还贷款：1、依据出卖人与贷款银行的个贷担保协议，买受人向出卖人承担逾期偿还银行贷款额每日2‰的违约罚金和逾期还款本息，直至还清；同时本购房合同效力终止。买受人退出已入住房屋并恢复原状，出卖人对应退房屋不做任何装修补偿。并按合同原价扣除银行贷款本息及出卖人代买受人向银行代付逾期应还贷款本息额及相关因买受人违约造成的2‰罚金，下余款项退还给买受人。……。”2015年7月17日，李亚群及其丈夫岳林、成信公司、交行陕西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，李亚群、岳林向交行陕西省分行贷款48万元，贷款期限10年，成信公司为该笔贷款承担连带责任保证。2015年7月21日，交行陕西省分行发放贷款。2015年7月25日，本案所涉商品房办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交行陕西省分行。2015年11月5日，美嘉公司给成信公司出具工作授权函，载明2014年7月19日借成信公司15667136元购房，在交行陕西省分行按揭回款768万元陆续到账，剩余未付款7987136元按照《借贷购房协议书》条款履行，因该房网签备案及后续办理产权登记所产生的一切纠纷责任、经济责任及法律责任由美嘉公司及授权人陈娟丽连带全部责任并承担一切权益权责，该函美嘉公司盖章、陈娟丽作为授权人签字，函件后附最终指定网签备案人员名单，李亚群名下商品房为XXXXX、XXXXX、XXXXX。因李亚群2015年12月停止偿还按揭贷款，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院。2016年9月14日，西安市新城区人民法院作出的（2016）陕0102民初1915号民事判决判令李亚群、岳林偿还剩余借款本息、罚息，成信公司承担连带保证责任等。2016年10月28日，成信公司作为保证人向交行陕西省分行偿还李亚群、岳林未还本金465161.17元、未还利息20459.41元、未还罚息1116.2元、未还利息复利749.95元、未还罚息复利25.7元、未到期利息1493.64元并支付诉讼费8258元。另，2015年12月31日，交行陕西省分行从成信公司保证金账户划扣5345.38元用于偿还李亚群贷款本息（其中本金2995.1元）。美嘉公司2014年4月2日成立，成立时法定代表人为陈娟丽，2015年1月12日法定代表人变更为刘飞。2014年7月21日，美嘉公司向成信公司转账支付了20万元定金。2014年8月5日，美嘉公司向为商品房提供物业管理的陕西基安物业管理有限公司转账103420元，同日成信公司将涉案商品房交付美嘉公司。李亚群原为陈娟丽经营的西安科威房地产营销策划有限公司员工。2017年成信公司曾起诉至我院，因商品房被公安机关查封我院驳回了成信公司的起诉，审理过程中李亚群提交西安科威房地产营销策划有限公司向其亲友张红卫借款35万元、黄桂侠借款18万元的凭据。本案审理过程中，李亚群申请对涉案房屋市值进行评估，经陕西开平房地产评估有限公司评估市值单价为10712元/㎡。庭审中，成信公司坚持诉讼请求、反诉答辩意见，李亚群坚持答辩意见、反诉请求，美嘉公司坚持答辩意见，交行陕西省分行坚持述称意见。庭审调解，因当事人各持己见致调解未果。以上事实，有《商品房买卖合同》、《借贷购房协议书》、房屋交接书、民事判决、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，美嘉公司从成信公司处购买本案所涉商品房有《借贷购房协议书》、相关函件、支付定金的转账凭证、房屋交接书为证，李亚群就其所称以买房抵消债务未提供证据证明，故本院依法认定本案所涉商品房实际购买人为美嘉公司。《商品房买卖合同》约定，房屋办理产权证之前，买受人累计三个月不能偿还按揭贷款的应退出商品房，合同效力终止，该处实为约定了解除合同的条件，本案按揭贷款仅还款4个月就停止偿还导致交行陕西省分行诉讼最终成信公司代偿了全部本息，可见《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已经成就。现成信公司要求解除《商品房买卖合同》、由李亚群协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续、由李亚群配合交行陕西省分行协助办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续应予支持。因美嘉公司系本案所涉商品房的实际购买人，故成信公司向交行陕西省分行支付的利息、罚息、诉讼费等由美嘉公司承担；美嘉公司亦应按照《商品房买卖合同》约定支付成信公司违约罚金，现成信公司主动降低违约罚金要求以银行贷款利息为标准支付本院予以准许，违约罚金标准按照2020年2月20日全国银行间同业拆借中心受权公布的1年期贷款市场报价利率年利率4.05%计算。成信公司收到了按揭贷款48万元，该部分款项应视为美嘉公司已付房款，其代偿的本金部分以已付房款48万元相抵，故成信公司要求计收代偿本金违约罚金本院不予支持。美嘉公司称其未偿还按揭贷款，李亚群反诉要求返还已还贷款本金11843.73元（48万-465161.17-2995.1）本院予以支持；已还贷款利息系交行陕西省分行收取与成信公司无关，李亚群要求成信公司返还本院不予支持。本案购房人实际为美嘉公司，且《商品房买卖合同》解除系停止偿还按揭贷款所致非成信公司违约造成，故李亚群要求成信公司支付已还贷款本金的利息及房屋增值差价损失本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陕西成信房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李亚群签订的合同登记号为：XXXXXXXXX的《商品房买卖合同》解除。二、被告（反诉原告）李亚群、第三人交通银行股份有限公司陕西省分行于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续。三、被告（反诉原告）李亚群于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。四、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司代偿的利息、罚息、诉讼费等共计34453.18元。五、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内以34453.18元为基数按照年利率4.05%自2016年10月28日至本判决确定的给付之日支付原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司违约罚金。六、原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还被告（反诉原告）李亚群已还贷款本金11843.73元。七、驳回原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）李亚群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉受理费661元（原告陕西成信房地产开发有限公司已预交），由被告陕西美嘉商业运营管理有限公司承担，于上述付款时一并给付原告陕西成信房地产开发有限公司；反诉受理费2848元、评估费990元（反诉原告李亚群预交），由反诉被告陕西成信房地产开发有限公司承担受理费115元，下余受理费2733元、评估费990元由反诉原告李亚群承担，反诉被告陕西成信房地产开发有限公司承担部分于上述付款时一并给付反诉原告李亚群。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    史丽妮  人民陪审员    孙新爱人民陪审员    孙小利  二0二0年三月二日 书  记  员    宋 琛 1