上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40937号原告：谢晋，男，1952年6月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄越，上海恒量律师事务所律师。被告：耿祥伟，男，1990年2月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告谢晋诉被告耿祥伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，因被告耿祥伟下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告谢晋及其委托诉讼代理人黄越到庭参加了诉讼。被告耿祥伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告谢晋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告搬离并返还位于上海市闵行区莘沥路XXX号的房屋；3.被告按每月人民币(币种下同)15,000元的标准支付原告自2019年6月12日起至被告返还房屋之日止计算的租金、使用费；4.被告以每日100元的标准支付原告自2019年6月11日起至判决生效之日止计算的逾期付款违约金;5.被告支付违约金20,000元；6.被告支付截止至2019年11月19日的水费61.44元、电费1,185.87元、天然气费479.10元。诉讼过程中，原告谢晋撤回上述第4项要求被告支付逾期付款违约金之诉讼请求，并明确上述第6项诉讼请求为被告向原告支付截止至2019年11月19日止欠付的水费61.44元、电费1,185.29元、天然气费479.10元。事实和理由：2019年4月11日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将名下位于上海市闵行区莘沥路XXX号(即本案涉案房屋)出租给被告，租期为五年，自2019年4月11日起至2024年4月11日止，月租金15,000元，每三个月支付一次，先付后用，于前一期到期前十日支付，此外合同约定如被告逾期超过十天支付租金，则每逾期一日应按照应付租金的百分之一支付滞纳金(逾期付款违约金)，并视为被告擅自终止合同，按合同第十条追究违约责任。另合同约定合同终止(解除)违约金为20,000元。合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告，但被告从第一期起就未按约支付租金，原告多次催讨后第一期仅支付两个月租金，其后原告再行向被告进行催讨，被告即不再接听电话、回复短信，并且拒绝缴纳水、电、物业费等费用，后原告书面邮寄告知信给被告，被告仍旧拒绝理睬，被告至今拒绝支付租金已达三个月以上，以致双方无法继续履行合同。被告置之不理，恶意拖欠租金，致使原告无法正常履行合同的行为已严重触犯相关法律。原告认为，根据合同之规定被告逾期十日付款已视为乙方擅自终止合同，原告本着理解的心态一直宽容被告，但被告的行为使原告深感痛心，故被告应当依照合同之约定支付房屋租金、使用费(比照租金计算)、逾期付款违约金、解约违约金、水电煤气费等。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院。被告耿祥伟未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人系原告谢晋及案外人谢某。2019年4月1日，原告谢晋(作为出租方，签约甲方)与被告耿祥伟(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定甲方将其所有的涉案房屋出租给乙方营业使用；该房屋面积为83.12平方米(建筑面积以产权证为准)；租赁期为5年，自2019年4月11日至2024年4月11日止；双方议定每月租金为15,000元；租金每3个月为一期支付；第一期租金于2019年4月11日付清(实际交房当日)，以后每期租金支付时间为前一期到期前10日内付清；先付后用；如乙方逾期超过十日支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金；如乙方逾期超过十天，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按本合同第十款追究违约责任；乙方同意支付给甲方保证金共计20,000元整；除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清除、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方。未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；租赁期内的水、电、天然气、有线电视、电话及宽带使用费等(若有)全部由乙方承担，并按单如期缴纳；物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳；十、违约处理：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为20,000元整；若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金，将损失一赔到底。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2019年5月至6月，原告通过短信向被告催讨房屋租金。2019年8月18日，原告向被告户籍地寄送《告知信》1份，要求被告在2019年8月31日之前支付拖欠的3个月租金合计45,000元整,并根据合同约定支付滞纳金6,450元整(滞纳金统计到2019年8月16日,最终数额根据实际发生统计)；逾期未缴纳的物业管理费和水电煤等费用也必须按实际发生支付；如果在上述时间未足额支付租金、滞纳金及租赁期内实际发生的物业管理费和水电煤等费用,原告将视被告单方面违约,并有权将房屋转租他人,解除与被告签订的《租赁合同》，并将委托律师向法院起诉，要求被告继续履行支付租金和滞纳金的义务，由此产生的一切后果和损失由被告自行承担。该《告知信》显示于2019年8月19日签收。2019年10月22日，原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，原告谢晋已缴纳了电费1,185.29元、水费61.44元、天然气费479.10元。诉讼中，原告谢晋明确被告未支付过保证金，且被告在签订合同后仅向原告支付了2个月租金共计30,000元。以上事实，由原告谢晋提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、短信记录、《告知信》及签收记录、燃气缴费通知单、电费发票联、水费缴费通知单、付款凭证以及原告的当庭陈述等为证。被告耿祥伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。在双方合同履行的过程中，被告未能按约支付租金，原告据此要求解除双方签订的《租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同的解除时间，应当以解除通知到达被告之日视为解除之日，原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，故本院确认原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》于被告收到起诉状副本之日即2020年4月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告搬离并返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年6月12日起至合同解除之日止按每月15,000元标准计算的租金以及合同解除次日起至实际返还涉案房屋之日止按合同约定的租金标准每月15,000元计算的使用费，于法有据，本院亦予以支持。原告根据合同约定要求被告支付违约金及欠付的水费、电费、天然气费，符合合同的约定，本院亦予以支持。原告撤回要求被告支付逾期付款违约金之诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。被告耿祥伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢晋与被告耿祥伟就位于上海市闵行区莘沥路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告耿祥伟于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区莘沥路XXX号的房屋，并将上述房屋返还原告谢晋；三、被告耿祥伟于本判决生效之日起十日内支付原告谢晋自2019年6月12日起至实际搬离之日止，按每月人民币15,000元标准计算的租金及房屋使用费；四、被告耿祥伟于本判决生效之日起十日内支付原告谢晋违约金人民币20,000元；五、被告耿祥伟于本判决生效之日起十日内支付原告谢晋水费人民币61.44元、电费人民币1,185.29元、天然气费人民币479.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,836元，公告费人民币560元，合计人民币3,396元，由被告耿祥伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 叶审 判 员  谢 威人民陪审员  龚仁德二〇二〇年五月二十八日书 记 员  潘逸灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。