新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初11780号 原告：新市区天津北路中兴家园房产信息服务部，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区天津北路西五巷。经营者：黄小军，该服务部负责人。委托诉讼代理人：毛玉娇，新疆则冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：童格鲁，新疆则冰律师事务所律师。被告：贾彩萍，女，1963年5月19日出生，汉族，新疆溢达纺织有限公司退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：骞书萌，女，中国石油化工股份有限公司西北油田分公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：詹绪云，新疆公论律师事务所律师。第三人：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）北京中路149号西部超市小区办公楼17栋13层1。委托诉讼代理人：杨婷婷，女，该公司职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告新市区天津北路中兴家园房产信息服务部与被告贾彩萍、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告新市区天津北路中兴家园房产信息服务部的经营者黄小军及委托诉讼代理人毛玉娇，被告贾彩萍的委托诉讼代理人骞书萌、詹绪云，第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司的委托诉讼代理人杨婷婷到庭参加了诉讼；本院于2020年2月8日将本案转至普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告新市区天津北路中兴家园房产信息服务部的经营者黄小军及委托诉讼代理人童格鲁、被告贾彩萍及其委托诉讼代理人詹绪云、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司的委托诉讼代理人杨婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新市区天津北路中兴家园房产信息服务部向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《独家委托限时销售协议》；2.被告支付原告违约金46,000元；3.被告返还原告支付的限时销售保证金200元。事实与理由：2018年9月25日，原、被告签订《独家委托限时销售协议》，约定自合同签订之日至2018年12月31日，被告将其名下位于乌鲁木齐市新市区天津北路234号嘉华园小区××栋的房屋独家委托原告显示销售，如被告违约支付该房地产委托交易价格5%的违约金。合同签订后被告无故违约导致合同目的不能实现，故原告诉至法院。被告贾彩萍辩称，不认可原告的诉讼请求，原告是第三人的加盟店，所有房源都必须挂在第三人网站上，第三人所有加盟店均有权对外销售，本案中，被告委托原告售房后，原告将被告房屋信息挂在第三人网站上进行销售，被告房屋由第三人另一加盟店卖出，被告不存在违约行为；我方房屋卖出后我方已与买房人向第三人缴纳中介费，第三人将中介费分给原告，因此原告诉讼请求没有事实与法律依据，原告收取第三人佣金的行为即认可第三人卖房行为。第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司述称，不同意原告诉讼请求，原告加盟我公司，涉案房屋应在我公司签署居间合同，原告和我方另一加盟店实际系对于涉案房屋进行合作销售。原告新市区天津北路中兴家园房产信息服务部举证如下：1.《独家委托限时销售协议》，原、被告于2018年9月25日签订，证明：被告委托原告销售被告名下位于乌鲁木齐市新市区天津北路234号嘉华园小区××栋的房屋，合同终止日期为2018年12月31日，合同第十一条约定被告委托第三方机构进行交易则应当向原告支付该房产委托交易价格的5%作为违约金。被告对此份书证的真实性认可、关联性不认可，与原告签订合同属实，但是与原告签订合同系基于第三人的资质，原告公章上含“中兴家园”名称，合同左上角也写明“中兴家园”，自始我认为原告代表第三人签订该协议，签订合同后，原告将我方房屋挂至第三人网站，后由第三人另一加盟店促成交易，我方直接与第三人签订合同，自始我方不存在违约行为，该独家销售应当指第三人独家，而非原告。第三人对此份书证的真实性、关联性、合法性不认可，我公司加盟店应该是统一在我公司签署协议或领取统一文印版本合同进行签订，该合同并不是我公司的统一文印版本。2.《特许加盟合同》，原告与第三人于2016年11月26日签订，证明：合同第二条第二款明确约定原告自主经营自负盈亏，包括但不仅限于以自己的名义签订合同等，故在加盟期间，合同双方具有独立民事法律地位，承担独立的民事法律责任。被告对此份书证的真实性认可、关联性不认可，合同第七条第二款中写明合同有效期内第三人有权对房屋销售统一管理，双方权利义务约定明确，与我方无关。第三人对此份书证的真实性、关联性、合法性认可，加盟合同是我方为原告提供资源输出及信息共享服务，涉案房屋是原告录入在我公司网站中，由另一加盟店找到客户进行出售，按照公司制度原告及售出的加盟店均有分成。3.微信转账凭证，证明：2018年9月25日原告通过微信将显示保证金200元转给被告爱人骞文新。被告对此份书证的真实性认可，同意退还该200元。第三人认为此份书证与其无关。4.住建部文件及照片一张，证明：被告将房屋售出没有按照标准缴纳居间费。被告认为居间费是第三人组织买卖双方协商，只要双方同意就可以。第三人认为居间费由双方协商确定，没有最低标准。被告贾彩萍提交以下证据：1.《房屋买卖居间合同》，被告与第三人于2018年11月8日签订，证明：原告将我方房屋挂在第三人内部网站上，第三人另一加盟店将该房屋卖出，我方和第三人签订房屋买卖合同。2.佣金确认书、收款单，被告和第三人于2018年11月8日签订，证明：我方支付第三人佣金1,000元。3.网页截图，从第三人处调取，证明：原告的员工王道将被告房屋挂至第三人网站。原告对《房屋买卖居间合同》、佣金确认书、收款单真实性认可、关联性不认可，上述证据恰好证明原、被告签订合同后，被告又与第三人签订房屋买卖居间合同，被告违约；对网页截图的真实性、关联性、合法性不认可，该证据系复印件，内容也可随时改变。第三人对上述证据的真实性、关联性、合法性认可，其中网页截图也系从我公司调取。第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司提交以下证据：电子回单及佣金分成记录，证明：涉案房屋的总佣金11,600元，其中我公司管理费占6%，2019年1月2日电子回单中金额为19,372元为三笔房屋售出的佣金，其中包含涉案房屋返给原告的佣金1,432元。原告对此份书证的真实性、关联性、合法性不认可，分成比例是第三人自行出具，无我方确认，收到19,372元属实，但是包含款项内容我不清楚。被告对此份的真实性、关联性、合法性认可。本院调取证据：“中兴家园”某门店门头照片。原告对此份书证的真实性、关联性、合法性认可。被告对此份书证的真实性、关联性、合法性认可。第三人对此份书证的真实性、关联性、合法性认可，我公司对门牌有统一标准，标志、字体、结构均系统一标准。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原、被告签订的《独家委托限时销售协议》，虽第三人称其格式非统一格式对该证据不予认可，但签订合同的双方对该证据均予认可，该合同的内容亦不违法禁止性法律规定，故本院对该证据的真实性予以确认；2.本院对原告提交的住建部文件真实性予以确认，对原告提交的照片的真实性不予认定；3.被告提交的从第三人处调取的网页截图，虽原告对该证据不予确认，结合庭审中，原告称其将被告房源在多个网站上登记信息，但其对将被告房源在第三人网站上网的行为未做明确否认，基于原、被告签订《独家委托限时销售协议》及被告与第三人签订《房屋买卖居间合同》的时间又均在原告加盟期内，第三人对网页截图、原告将房源上网、该房屋由另一加盟店磋商售出均予以确认，根据现有证据及当庭陈述，被告及第三人的举证符合并已达到与待证事实的高度可能性,足以证明原告为履行《独家委托限时销售协议》，将被告房源在第三人网站上登记的事实，故本院对该证据的真实性予以确认；4.第三人提交的电子回单及佣金分成记录虽原告对真实性不认可，但其确认收到对应转账，且收取佣金发生在原告与第三人加盟期内，本院对第三人提交的证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年9月25日，原、被告签订《独家限时销售协议》，合同第一条约定房屋地址为“乌鲁木齐市新市区天津北路234号嘉华园小区××栋”，房产证号2XXXX；第二条约定交易价格92万元；第三条约定限时销售期限自合同签订之日至2018年12月31日；第四条约定，原告于合同签订当日需向被告提供协议第一条约定的待出售房产的相关资料，配合被告到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询。被告在原告查档并核实上述材料后向被告支付限时销售保证金200元。原告保证如未找到合适买家，被告有权没收该限时保证金，如被告找到合适买家原告需在签订房屋买卖居间合同当日返还该限时保证金…；第九条约定，限时销售（独家委托）期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产…；第十条约定，原告有权将该房进行网上挂牌，甄别该房的产权是否明晰，如原告私自与第三方成交，必须通过原告同意，退还原告缴纳的限时销售保证金并支付原告总房款的百分之三的佣金作为违约金，原告取消网上挂牌；第十一条约定，原告通过自行组织销售向卖家推销并成功交易的，被告不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产，被告承诺不与原告介绍的买家私下进行交易，或者委托第三方经纪机构进行交易，若被告出现上述情况应向原告支付该房地产委托交易价格的5%作为违约金。合同签订当日，原告通过微信向骞文新转账200元，转账说明处记载：限时独家保证金。被告认可与骞文新系夫妻关系，收到200元属实且同意退还原告。2018年11月8日，被告与第三人签订《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋出卖给案外人，为此被告缴纳买卖交易服务费1,000元，买方缴纳各项服务费合计10,600元。2019年1月2日，宋继方向原告经营者黄小军转账19,372元，备注返佣款。另查明，2016年11月26日，原告经营者黄小军与王梅签订《特许加盟合同》，加盟第三人，合同第四条第2款规定特许事项期限为2年，自2016年11月26日至2018年11月28日。本院认为，2018年9月25日，原、被告签订《独家委托限时销售协议》，约定限时销售期限自合同签订之日至2018年12月31日，而2018年11月8日被告已将按涉房屋卖出，导致《独家委托限时销售协议》的合同目的不能实现，故《独家委托限时销售协议》应当终止，无需另行解除，故对于原告要求解除原、被告之间《独家委托限时销售协议》的诉讼请求，本院不予支持。违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而依法应当承担的民事责任。本案中，被告与原告签订《独家委托限时销售协议》后再与第三人签订《房屋买卖居间合同》，就签订合同主体不同导致被告构成违约后果，而本案应当综合被告的主观过错及违约后果判断其是否应当承担违约责任，即对于违约责任的归责认定，就该归责原则有过错责任和严格责任两种分歧。结合《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，本院认为本案应采过错责任原则认定被告的责任。本案中，1.原告加盟第三人，门头标识中包含“中兴家园”，且字体远大于具体分店，原告签订合同使用的印章中亦包含“中兴家园”字样；2.原告将被告房源挂在多个网站，被告及第三人均认可原告将被告涉案房源挂至第三人网站对外进行销售，且并未标注独家信息，庭审中其亦认可也会销售其他门店登记上网的房源，可以认定第三人公司内部对房源进行共享的习惯；3.被告主观上相信原告作为第三人的门店，第三人基于原告将被告房源上网并出售的事实与第三人签订《房屋买卖居间合同》，被告主观上并无恶意违约的故意，且案涉房屋的出卖发生在原告加盟期内。被告基于以上原因有理由相信被告与第三人签订合同及支付佣金系对《独家委托限时销售协议》的履行，现出现案涉房屋已被售卖，导致原告合同目的无法实现不能归责于被告，因此被告不应当承担原告所诉违约责任。被告确认收到原告200元并同意归还，故对于原告要求被告退还限时保证金200元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条判决如下：一、被告贾彩萍返还原告新市区天津北路中兴家园房产信息服务部限时销售保证金200元；二、驳回原告新市区天津北路中兴家园房产信息服务部对被告贾彩萍的其他诉讼请求。上述款项被告贾彩萍应于本判决生效之日起十日内支付。逾期未付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费955元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   葛思彤人民 陪 审员   周翠玲人民 陪 审员   谢亚冰二 〇 二 〇 年 七 月 十 日书  记  员   刘 雯