中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2717号原告：KAWABATAANRI(曾用名：安彬)，女，1966年5月13日出生。委托诉讼代理人：陈杰，上海市大华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永琪，上海市大华律师事务所律师。被告：郁人豪，男，1948年4月10日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：郁波，男，1977年4月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。以上二被告共同委托诉讼代理人：徐军，上海中夏律师事务所律师。被告：林正凤，女，1939年7月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：安林，女，1963年3月14日出生，汉族，住上海市。原告KAWABATAANRI与被告郁人豪、郁波、林正凤确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月7日、6月17日公开开庭进行了审理。后本院依法追加安林为第三人参加诉讼，又于8月18日再次公开开庭进行了审理。除被告郁人豪外，其余当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。KAWABATAANRI向本院提出诉讼请求：1.三被告于2001年7月24日就上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)无效；2.三被告共同办理房屋产权过户登记手续，将房屋恢复登记为KAWABATAANRI与林正凤共同共有；3、被告郁人豪、郁波将上述房屋交付原告。事实和理由：原告原为中国公民，姓名为安彬，在1998年9月1日加入日本国国籍,改名为KAWABATAANRI。原告与被告林正凤为母女关系,双方于1997年1月6日购买了本市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)一套,该房屋购房款基本由原告支付,登记在原告与被告林正凤名下,共有状态为共同共有,建筑面积86.51平方米,购房价为26万5千余元。因原告为日本国公民,长期在国外,房屋购买后,该房屋一直由原告姐姐安林的前夫王某某看管,因原告姐姐安林在上海照顾母亲,故该房屋出租款项由姐姐家支配。2018年原告回沪准备处理系争房屋,向王某某询问房产情况,但王某某刻意回避。2018年9月6日,原告前往上海市闵行区不动产登记中心查询系争房屋登记情况,被告知原告并非是房屋所有权人,无法查询。嗣后,原告向上海市第三中级人民法院(以下简称三中院)提起行政诉讼,要求判令上海市不动产登记局撤销登记行政行为,三中院依法追加三被告为该案第三人。之后在庭审过程中,三中院告知该案应中止审理,就基础民事法律关系先行向有管辖权的人民法院起诉。经三中院庭审明确如下事实：2001年7月24日,郁人豪、郁波与林正凤签订房屋买卖合同,据合同记载,房屋出售价格为人民币18万元。申请办理房屋转移登记时,交易中心备案的原告身份证明为原告已经过期的中国护照(加注过注销章,签发日期为1995年10月17日,有效期为5年)。在庭审过程中,郁人豪、郁波表示购买房屋时是全现金交易,无银行流水。原告认为,系争房屋为原告与林正凤共同共有,林正凤无权单独对外出售,原告对涉案房屋被出售毫不知情,既没有签订过房屋买卖合同,也没有到房地产交易中心办理房屋变更手续,更没有委托第三人出售系争房屋;如作为善意买受人,郁人豪、郁波应当核查出售方的有效身份证明文件,至少形式上要注意审查义务,另须以合理的价格购买系争房屋,且应当提供银行转账凭证等证明付款情况。现郁人豪、郁波明显不符合善意买受人的认定条件。郁人豪、郁波辩称,买卖合同有效，不同意原告诉请。郁人豪父子购买系争房屋目的正当、合法。2001年7月24日，双方签订买卖合同，所有产权人均到场，并且经登记机关审核后核准登记。郁人豪、郁波看到林正凤和安彬两位女性前来签字、办手续。房地产登记部门未对原告产权人身份提出异议，郁人豪、郁波无从知晓产权人身份存在虚假的情况。原告并非长期在国外，而是频繁往返中国，且原告和其家人联系密切，18年来对系争房屋不闻不问，现在以不知情为由否定房产交易，显然不符合常理，有违诚信。另一产权人林正凤及第三人安林均明确，出售系争房屋原告本人是知晓并同意的。相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。系争房屋是郁人豪夫妇的唯一住所，若因一句不知情就断然认定合同无效，不利于维护交易安全，有违公平。林正凤辩称，系争房屋原来登记的名字是林正凤与安彬，房产证原件放在林正凤那里，也有可能是王某某给的(记不清了)，当时安彬与王某某一起在系争房屋经营公司，他们两人说要把系争房屋卖掉。办手续的时候，王某某和安林一起去的，安林在他们公司做财务。林正凤只是去签名，钱交给谁、房屋交付等都不清楚。无论法院如何判决，林正凤都没意见。安林述称，系争房屋是林正凤和安彬两人名字，主要是安彬的，出售之前聊天谈起要卖掉，安彬是同意的。签订买卖合同当天安彬不在上海，王某某叫了安林一起去，证件都是王某某带的，具体细节记不得了，房款没有代收过，就记得代安彬签了名。当时安彬在日本及上海两边跑，王某某负责上海的业务，安彬负责日本的业务。系争房屋出售后，就去莲花路另行租房办公了。安彬对此事是知情的，不然不可能那么多年没有提出异议。安林与王某某在2004年离婚，2000年左右安彬还与王某某一起工作，安彬从来没有为系争房屋找过安林。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于无争议的事实本院认定如下：原告原为中国国籍，姓名为安彬。1995年10月17日我国驻日本国大使馆向安彬签发号码为XXXXXXX的中国护照(以下简称95年护照)。后安彬于1998年加入日本国国籍，更改姓名为KAWABATAANRI，1998年11月9日，日本国向KAWABATAANRI签发号码为TFXXXXXXX的日本国护照(以下简称日本护照)。原告KAWABATAANRI及第三人安林系同胞姐妹，被告林正凤为其二人之母。被告郁人豪、郁波为父子关系。1997年1月6日，上海市自然资源确权登记局(以下简称市登记局)核发沪房地(闵)字(1997)第002116号房地产权证，系争房屋登记为林正凤、安彬共同共有。2001年9月1日，市登记局收到房地产转让、登记申请书、房地产买卖合同、上海市房地产权证、安彬95年护照及相关人员身份证、房屋出售发票、契税完税证、地籍图等材料，申请将系争房屋转移登记至郁波、郁人豪名下。房地产买卖合同载明，出卖人为林正凤、安彬，买受人为郁波、郁人豪，双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为180,000元。合同尾部有买卖双方的签名、印章，签约时间2001年7月24日。在房地产转让、登记申请书中显示，申请人为郁波、郁人豪，原权利人为林正凤、安彬，申请书尾部有上述人员的签名、盖章。2001年9月11日，市登记局核发沪房地闵字(2001)第055580号房地产权证。记载系争房屋权利人为郁波、郁人豪共同共有，建筑面积86.51平方米，所有权来源为买卖。此后，系争房屋由郁人豪、郁波居住使用至今。另查，至2001年9月1日，安彬的95年护照已过有效期，当日市登记局收到的转让登记材料中，安彬护照首页及第3页均盖有“注销”章。另从上海市公安局调取的KAWABATAANRI出入境记录明细显示：1、KAWABATAANRI在签订买卖合同当日(2001年7月24日)不在中国境内；2001年8月28日从日本入境，同年9月11日从上海浦东机场出境赴日本；登记申请当日(2001年9月1日)在中国境内。2、KAWABATAANRI在2000年1月至12月间，持日本护照从日本回国并往返于中国和日本共五次；在2001年1月至12月间，从日本回国并往返于中国和日本共九次；在2002年1月至12月间，从日本回国并往返于中国和日本共十一次。2018年11月，KAWABATAANRI以不服市登记局房地产登记一案，提起行政诉讼。三中院经审理后认为，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议，原告在未解决基础民事法律关系争议的前提下，诉请撤销被诉登记，法院不予支持。后三中院作出驳回原告KAWABATAANRI的诉讼请求之判决。该判决经上海市高级人民法院二审作出维持原判判决后生效。KAWABATAANRI遂提起本案诉讼。以上事实，除当事人一致陈述外，另有买卖合同，房地产权证，房地产转让、登记申请书，不动产登记簿，95年护照，日本护照，KAWABATAANRI出入境记录，(2018)沪03行初93号案谈话笔录，(2019)沪行终272号行政判决书等证据在案佐证。本案中有争议的事实：一、关于签订合同及签名：KAWABATAANRI提出，买卖合同第15页甲方签字“安彬”并非其本人所签，要求做笔迹鉴定。林正凤表示，签订合同、办理过户是由王某某安排安林代安彬去的，安彬与王某某一起经营公司，卖房是说好的。郁波、郁人豪表示，见到两个产权人(女士)均带着自己的证件来签字、办理过户，所有手续都正常进行。安林称，买卖合同及转让登记申请书上“安彬”的签名均为安林所签，安彬在日本回不来，所以由安林代她去签名过户。后KAWABATAANRI不再要求本案中做笔迹鉴定。二、关于申请转让登记材料中安彬的95年护照：KAWABATAANRI陈述，加入日本国籍时，95年护照就办理了注销，注销后的护照放在上海家里。本案庭审质证时，该护照原件由KAWABATAANRI出示。郁波、郁人豪表示，登记中心都没有审查出护照注销与否，买方没能力也没必要查验卖方护照的真实性。林正凤表示，安彬没有将95年护照交给她保管，至于护照在谁那里，并不关心。安林表示，猜想95年护照是安彬留在王某某那里的。三、关于系争房屋出售过程及交付后情况：KAWABATAANRI称，原先系争房屋作为工作室使用，因为离市区远，1999年年底或2000年年初工作室搬至他处，王某某希望系争房屋给他使用，KAWABATAANRI就同意了；对于系争房屋出售其完全不知情，2018年回沪到交易中心查询后才得知产权转移登记至别人名下。郁人豪、郁波称，2001年系争房屋正常交易并交付后，郁人豪夫妇搬入居住直至涉讼，未有人提出异议。林正凤称，安彬与王某某一起做生意，安林在他们公司做财务，低于买入价出售系争房屋其比较心痛，但是王某某和安彬商量好了，当时需要钱，非要卖掉，其没办法；手续都是王某某安排的，系争房屋出售交付给他人后，就不再关心了，多年来安彬未提异议。安林表示，系争房屋用来开公司，由于房子小、交通不便、业务扩展、资金周转需要等原因就出售了，到莲花路租房继续办公；系争房屋出售后，安彬从未谈起过，之后还陆续换了好几个地方租房办公；2004年左右，安林与王某某离婚；2009年左右，安彬与安林分开，几乎不来往。四、关于售房款：KAWABATAANRI表示，系争房屋购入时26万多元，出售价仅18万元，明显低于合理价格，郁波、郁人豪支付的对价不合理；且郁波、郁人豪拿不出收款收据或银行转账流水，有违常理。郁波、郁人豪称，房屋交易找了中介公司谈的，18万元就是市场价；其在几年前获得动迁安置款，有购房经济能力；系争房屋分期付款，交房时已付清房款；交易后18年来，系争房屋进行过两次装修，收款收据遗失很正常。林正凤称，低于买入价出售，林正凤有点想法，但他们(王某某、安彬)定下来，就不管了；售房款“应该是到王某某那里了，总归到公司去了”，没有拿过售房款。安林表示，没有拿到过售房款，没有给过收款收据。根据本案有效证据证明的及审理中各方当事人对争议事实的陈述中能够相互印证、排除矛盾之处并具有高度盖然性的言辞，本院概括认定法律事实如下：KAWABATAANRI及林正凤具有协商一致共同出售系争房屋的意愿后，2001年7月24日，因KAWABATAANRI本人不在国内、意图规避(逃避)办理委托授权公证、认证手续等原因，由KAWABATAANRI的同胞姐姐安林冒充KAWABATAANRI，与郁波、郁人豪签订买卖合同。其后又由安林持安彬已被注销的95年护照原件，向市登记局申请转让登记手续。整个冒名的过程，KAWABATAANRI、林正凤及安林均有通谋及默契，且三人均从未向郁波、郁人豪及市登记局披露实情。本院认为，KAWABATAANRI为配合安林实施冒名交易行为，在事前向安林提供其95年护照原件；在系争房屋交易完成后长达十八年之久未作反对，默许认可。林正凤、安林均明知系争房屋产权人之一并非安林，却默默配合及冒名完成交易行为。故KAWABATAANRI、林正凤及安林三人对于安林违法代理KAWABATAANRI签订买卖合同，均应承担过错责任。系争房屋买卖交易发生在十八年前(至2018年原告提起行政诉讼时)，市登记局对交易材料及当事人身份进行了一般性的形式审查，郁波、郁人豪作为与出售方并不相识的普通买受人，没有能力核查卖方身份的真实性，故本院认为郁波、郁人豪在买受系争房屋时自始至终系善意，无过错。即便遗失了十八年前的收款收据，亦在情理之中，无须被追究过错责任。KAWABATAANRI提出，其本人从未授权安林、王某某或林正凤出售房屋，对系争房屋的交易完全不知情。本院分析有以下几处疑点不符合常理：1、KAWABATAANRI与王某某一起合作经营公司，与安林系同胞姐妹，另一共有人林正凤又系他们的母亲，上述人员在系争房屋交易时期亲属关系正常、交往密切，对于共有房屋处分这样的重大事项，个别家庭成员密谋并相互隐瞒多年的可能性较小。2、2000年、2001年、2002年期间，KAWABATAANRI频繁往返于上海和日本，按照KAWABATAANRI、林正凤及安林其三人的说法，KAWABATAANRI和王某某利用系争房屋作为公司办公室使用；KAWABATAANRI作为公司主要经营者，并未长期居住在国外，在2001年底后即对“办公室”的下落和使用情况不闻不问，并长达十八年之久，有违常理。3、KAWABATAANRI称，被注销的95年护照存放在上海家中，审理中这本护照的原件由原告本人作为实物证据提交法庭质证。可见，护照虽然注销了，由于记载了安彬曾经的身份，KAWABATAANRI还是亲自保管并掌握该护照。故本院认为较大可能性的事实是2001年9月1日，安林并非“偷拿”存放在上海家中的护照，而是得到KAWABATAANRI的许可后拿去冒名使用。4、KAWABATAANRI称，办公工作室租赁到莲花路之后，系争房屋交给王某某使用，产权证由林正凤保管。在数年后，安林与王某某离婚，KAWABATAANRI与王某某、安林不再共同经营公司，KAWABATAANRI与林正凤关系疏离之际，按常理应适时向王某某或林正凤提出分割或返还系争房屋，而非不闻不问。综上所述，KAWABATAANRI对于其提出的观点不能排除矛盾、自圆其说，本院不予采信。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。在1995年时，护照对国人而言并不是广泛普及的身份证件；十八年前，或许房地登记行政机关对于交易当事人身份及证件合法性的审查标准也并不十分严格。本院考虑到交易当时的社会大环境，结合本案查明的交易过程事实，从尊重并保护诚信当事人的权益角度出发，认定本案基础买卖合同关系有效。KAWABATAANRI以其不知情、林正凤无处分权为由要求确认买卖合同无效，严重违背诚实信用交易原则，本院不予支持。林正凤与安林系完全民事行为能力人，其二人辩解自己只是受到KAWABATAANRI或王某某的安排去签订买卖合同，并无收款，并无过错等意见，本院不予采信，具体理由如前不予赘述。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，判决如下：驳回KAWABATAANRI的全部诉讼请求。案件受理费30,800元、保全费5,000元，由KAWABATAANRI负担。如不服本判决，KAWABATAANRI可以在判决书送达之日起三十日内，林正凤、郁人豪、郁波可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  盛竹君人民陪审员  宣永明二〇二〇年九月十日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。二、《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。