江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初1482号原告：王丽，女，1964年3月5日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，江苏梁丰律师事务所律师。被告：秦金生，男，1946年7月26日出生，汉族，住张家港市。被告：秦志强，男，1972年5月30日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：严强，江苏锋源律师事务所律师。原告王丽与被告秦金生、秦志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，由审判员曹刚独任审理，公开开庭进行了审理。2020年3月31日，原告王丽及其委托诉讼代理人朱蕾、被告秦金生、被告秦志强的委托诉讼代理人严强到庭参加质证；2020年7月13日，原告王丽的委托诉讼代理人张琪、被告秦金生、被告秦志强的委托诉讼代理人严强到庭参加质证。后原告王丽撤销对被告秦金生的起诉，本院依法裁定准许。2020年9月2日，原告王丽及其委托诉讼代理人朱蕾,被告秦志强及其委托诉讼代理人严强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出诉讼请求：一、确认位于张家港市自行车库为原告所有。二、被告配合原告办理位于张家港市自行车库的过户手续。三、判令被告赔偿原告逾期交房的损失(按照每月租金1200元自2019年12月29日计算至房屋实际交付之日)。四、本案的诉讼费用、保全费用由两被告承担。2020年7月13日质证过程中，原告王丽变更诉讼请求为：一、解除2016年3月1日原告与被告秦志强签订《张家港市源源房屋中介买卖成交合同》。二、被告秦志强返还原告购房款15万元。三、被告秦志强赔偿房屋差价损失（具体金额以鉴定结果为准）。四、本案的诉讼费用由被告秦志强承担。后原告王丽明确诉讼请求中房屋差价损失为46万元，增加原告保全担保保险费由被告承担的诉讼请求。事实与理由：2016年3月1日原告通过中介与秦志强签订《张家港市源源房屋中介买卖成交合同》，秦金生委托秦志强将秦金生名下的位于张家港市小户(房屋建筑面积约为80平方米，自行车库面积约为10平方米)拆迁安置房转让给原告，转让价款为27万元，定金15万元，尾款12万元在办理房屋过户手续后原告将房产抵押贷款，以贷款形式支付。秦金生对该房屋的买卖事实也是明知的。其中一个中介秦仙娣系被告的女儿。2019年12月28日，秦金生未经过原告同意自行抓阄取得了大新镇新东二期26幢602室的房屋及26幢10#自行车库，秦金生、秦志强提出要求按照目前市场价格转让给原告，否则拒绝过户。被告秦金生辩称，原告未和我签订合同，拆迁房产无论那一套我都不同意卖给原告。被告秦志强辩称，在签订合同时其未征求秦金生的意见，同意解除合同，愿意赔偿原告合理的损失。本院经审理认定事实如下：1990年间，秦金生户原在张家港市经批建有农村宅基地房屋，建房时家庭成员为秦金生及妻子陈凤妹、女儿秦仙娣、儿子秦志强、父亲秦九宝、母亲陈金娣。2014年3月24日，秦金生（被拆迁人、产权人、乙方）与大新镇人民政府（拆迁人、甲方）签订《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，约定乙方房屋在拆迁范围内，根据有关拆迁政策，双方就拆迁补偿按照事宜经协商一致签订协议如下：一、乙方房屋为所有权人为秦金生的座落在的私房。二、甲方应补偿乙方被拆除房屋补偿金总额304406.6元。三、甲方提供乙方位于港丰公路以南、大新港以东拆迁定销房（期房），大户（约135平方米）一套，中户（约115平方米）一套，小户（约80平方米）二套……。2016年3月1日，秦志强（甲方、出售方）与王丽（乙方、购买方）经秦仙娣等作为中介撮合，签订《张家港市源源房屋中介买卖成交合同》一份，约定：“一、甲方自愿将其名下位于张家港市的拆迁安置房（期房）转让给乙方。新南小区小套建筑面积以80平方米加一个10平方米的自行车库计算。如套房建筑面积超过80平方米，超过部分由乙方按政府价向政府结算，如套房建筑面积不足80平方米，乙方仍按政府价计算。该房产在分房时由乙方抓阄取得，楼层差价由乙方按政府实际价格为准。二、乙方已对甲方出售的房产（期房）做了充分了解，自愿向甲方购买上述房产。三、甲乙双方协议并同意上述房产（期房）出售为27万元。售价中包括/上述房地产办理过户手续所产生的费用和税费由乙方承担，甲方领好该房产的房地产证。甲乙双方配合办理过户手续。四、在房产交易部门办理过户手续时的自报价或评估价，仅为上交有关税费的依据，并不影响前款中的房产售价，实际付款以本协议为准。五、在签订本协议时，乙方于2016年3月1日先付给甲方定金15万元，…….乙方所欠房款12万元在双方办理过户手续后，乙方将该房产抵押贷款……乙方拿到房产证、土地证45天内结清余款，银行放款之日为准否则违约处理。六、甲方保证上述房地产权属清楚并合法，若发生与甲方有关的房地产产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责全部赔偿。七、违约责任，甲乙双方不得违约。1、如乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还首付。2、如甲方中途毁约，甲方将首付的双倍返还给乙方”。合同并对其他事项作了约定。同日，秦志强收到王丽支付的“购新南小区期房小套房款定金”15万元。本案审理过程中，申请人王丽向本院申请财产保全，请求对被申请人秦金生、秦志强冻结银行存款600000元或查封、扣押其相应价值的财产。申请人王丽提供提供中国平安财产保险股份有限公司张家港支公司保函担保，为此申请人王丽支付诉讼财产保全责任保险费1800元。庭审中，被告秦金生陈述：“我拆迁安置房屋4套，其中大套在新南小区10幢406室，现由我儿子秦志强居住；中套新南小区51幢305室及24#车库在2014年底拿到的，2019年春天通过我女儿秦仙娣做中介卖给了外地人；小套新东二期26幢602室及10#自行车库是2019年12月28日由我抓阄取得，于2019年农历腊月12日由我一人入住，已拿到共3套安置房。新东小区拆迁定销房已全部建造完毕并已全部安置，新南小区建造好的拆迁定销房已全部安置，还有几幢因准备建造的土地上还有拆迁户未拆迁，故还未建造，估计还要建造的。因还有一套约80平方米的小户未拿到，也不知道会不会安置在新南小区。上述拆迁定销房不管是哪一套我都不同意卖给原告”。原告王丽陈述：签合同时只知道拆迁定销房为新南小区的房屋，故合同及收条均写“新南小区”。并申请滕海英作为证人出庭作证，滕海英到庭陈述：“我个体开办张家港市大新源源信息服务部，并与被告的姐姐秦仙娣合伙做房屋买卖中介。2016年3月1日原告来打听购买房屋，秦仙娣说她弟弟家有房子卖，之后就叫了被告过来了，双方签订了买卖成交合同，当时主要是秦仙娣谈的，合同中介方加盖章是到2018年才盖的，因为之前秦志强的父亲秦金生一直没有来签字。买房子的人也不懂这个房子到底是谁的，当时大新拆迁的老房子普遍都是老人的名字。我当时叫秦仙娣的父亲来签字，她讲我爸的房子都是我弟弟的，秦金生也一直没有过来签字。我不知道合同签订后秦金生是否知道房子已经卖给王丽。原告王丽对证人证言无异议。被告秦志强认为：证人知道房屋所有权人是秦金生，而非秦志强，在签订合同时没听到证人提某要求秦金生来签字。其他无异议。根据原告王丽申请，本院依法委托对张家港市新南小区三期小套拆迁安置房三楼（建筑面积80平方米）及10平方米的自行车库房屋价格评估。2020年8月17日，江苏海正土地房地产评估有限公司出具苏海估szf字（2020）07009号房地产估价报告，经评估，确定估价对象房地产于价值时点2020年8月12日在满足各项假设限制条件的估价结果如下：市场价值73万元。为此，原告王丽支付司法鉴定评估费8690元。经质证，原告王丽认为评估的价格偏低。被告秦志强认为评估的单价过高、自行车库按拆迁协议不应另再计算价格。针对双方提出的异议，双方均不需要鉴定人书面答复或申请鉴定人出庭。上述事实，有《买卖成交合同》、张家港市房屋拆迁产权调换协议书、收条、人民调解协议书、不动产登记簿查询记录、建筑执照存根、原有人员、房屋、宅基地情况表、申请建房的人员、建房、宅基地情况表、村镇房屋所有权证及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：合法的房屋买卖合同关系受法律保护。2016年3月1日，秦志强与王丽签订的《张家港市源源房屋中介买卖成交合同》均为双方真实意思表示，合同应为有效。从被拆迁房产批建手续及拆迁协议等来看，秦金生对拆迁房产享有权利；其陈述不管是已交付的及尚未交付的小套均不同意卖给王丽，故就目前证据来看，并无其同意卖房的权利外观。本案中，因享有房产权利的人不同意处分而无法履行房屋买卖合同中不动产转移登记等约定，为此王丽无法实现取得房产的合同目的，王丽主张解除合同，于法有据，本院依法支持。按照法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2020年7月13日，王丽提出解除合同并已通知秦志强，故合同于2020年7月13日解除。秦志强明知案涉拆迁定销房有其他权利人仍签订合同出售，为合同违约方及过错方；王丽明知购买的房屋尚未取得不动产登记，对合同签订未尽审慎义务，亦有过错。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，王丽主张返还已支付的购房款15万元，于法有据，本院依法支持。因合同解除造成的王丽实际损失有：房屋差价为评估价73万元与购房价27万元的差价46万元；因秦志强违约引起本案诉讼，王丽为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费1800元、司法鉴定评估费8690元均系支出的合理必要费用，亦属王丽的损失部分，上述损失合计470490元。本院依法酌定秦志强赔偿王丽上述损失80%为376392元，其余损失王丽自理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告王丽与被告秦志强于2016年3月1日签订的《张家港市源源房屋中介买卖成交合同》于2020年7月13日解除。二、被告秦志强应返还原告王丽购房款150000元。三、被告秦志强赔偿原告王丽损失376392元。四、驳回原告王丽其他诉讼请求。上述二、三项均限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，保全费3520元，合计12420元，由原告王丽负担1780元，由被告秦志强负担10640元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，汇款凭证复印件寄交本院）。审判员 曹 刚二〇二〇年九月四日书记员 黄晓雷