安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初249号 原告:安徽正嘉商业运营管理有限公司,住所地芜湖市镜湖区弋江北路正元发展有限公司**,统一社会信用代码91340200077242067T。 法定代表人:任娟娟,董事长 委托诉讼代理人：毛海燕，安徽纬纶律师事务所律师 委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。 被告:弋江区生态快捷宾馆,住所地芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑**楼东片**,统一社会信用代码92340203MA2P791WP40。 经营者:钱万铭。 被告:钱万铭,男,汉族,1975年9月13日出生,户籍地安徽省芜湖市镜湖区,现居住芜湖市镜湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：刘珂，安徽润深律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：汪艳虹，安徽润深律师事务所律师。 第三人：芜湖市东南物业管理有限公司，住所地芜，住所地芜湖市弋江区弋江嘉园门面房S2-4信用代码91340200573009811Y。 法定代表人：万尚林。 原告安徽正嘉商业运营管理有限公司诉被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭、第三人芜湖市东南物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，于2020年6月11日、2020年7月21日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告安徽正嘉商业运营管理有限公司委托诉讼代理人钱玉洁、被告钱万铭及被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭共同委托诉讼代理人刘珂到庭参加诉讼。第三人芜湖市东南物业管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽正嘉商业运营管理有限公司诉称：芜湖永捷房地产开发有限公司系芜湖市弋江区南瑞江城国际瑞虹苑**楼产权人，其将32号楼出租给芜湖市东南物业管理有限公司，由东南物业负责招租管理。自2017年年初双方就因租金支付问题未达成合意，而协商自2016年12月31日解除双方签订的房屋租赁合同，并于2019年12月25日就租金进行结算。目前，东南物业已付清2017年12月31日前的租金，2018年1月1日之后的租金，东南物业未从各承租户处收取。原告自2018年5月1日与芜湖永捷房地产开发有限公司签订了《商业管理合作协议》，约定由原告收取32号楼前期租金以及管理后续招租。被告钱万铭、弋江区生态快捷宾馆自2013年5月1日起租赁32号楼东片一、三、四层作经营使用，据钱万铭与东南物业签订的《房屋租赁合同》，其约定的租金标准为26.25元/平方米/月，租赁面积为3418平方米，租金每年递增。原告于2018年10月26日向32号楼各承租户发出通知，告知由原告管理32号楼以及收取租金、物业费等相关费用。通知发出后，各承租户并未配合原告开展管理告知，纷纷拒签新租赁合同拒付租金。芜湖市东南物业管理有限公司与被告钱万铭签订的《房屋租赁合同》，因超过东南物业剩余租赁期限，而超过部分的约定无效。现实际占用房屋的是被告弋江区生态快捷宾馆，而弋江区生态快捷宾馆作为个体工商户，组织形式为个人经营，其经营者钱万铭应以个人财产为弋江区生态快捷宾馆的债务承担清偿责任。在双方协商未果的情况下，原告依据原租赁合同标准向负有腾房义务的次承租人追索租金要求腾空房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院要求：1、依法判令被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭立即腾空芜湖市弋江区南瑞江城国际瑞虹苑32号楼东片一、三、四层；2、依法判令被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭立即支付2018年1月1日至2019年12月31日的房屋占用费共计1687694.75元，此后房屋占用费继续按照26.25/平方米/月支付至房屋实际腾空之日止；3、依法判令被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭立即支付逾期付款违约金89722.5元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程，，原告依法申请追加芜湖市东南物业管理有限公司为本案第三人，时将诉讼请求变更为：1、依法判令解除芜湖市东南物业管理有限公司与钱万铭签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭立即腾空芜湖市弋江区南瑞江城国际瑞虹苑32号楼东片一、三、四层；3、依法判令被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭立即支付2018年1月1日至2019年12月31日的房屋占用费共计1687694.75元，此后房屋占用费继续按照26.25/平方米/月支付至房屋实际腾空之日止；4、依法判令被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭立即支付逾期付款违约金89722.5元（1个月租金）；5、判令两被告承担本案诉讼费用。 被告弋江区生态快捷宾馆、钱万铭辩称：1、原告起诉被告主体不适格，原告与两被告并无合同关系，被告与第三人的租赁合同租期至2021.12.31。退一步说，即使原告要求与被告重新签订租赁协议，也应通知被告且协商。2、原告要求被告支付租金不具有合理性。双方无合同关系，被告与第三人之间一直继续履行承租义务，配合上海一中院和弋江区法院支付租金。3、原告要求被告支付的租金数额存在巨大差异，该金额与被告与第三人之间签订的合同、结算协议不一致。原告及永捷房地产公司多次故意停电、多次以消防整改的名义阻止被告合法经营，导致被告设施损毁，因此在出租人存在过错的情况下，不应当完全主张所有租金，应迟延或减少部分租金。另2020年1月发生疫情，形成不可抗力的特殊情况，若法院支持原告，请求免除和减少疫情期间及造成影响期间的租金。在原告主体适格的情况下，按照被告与第三人存在合同关系并且有约定，因安全和设施问题导致被告损失的应承担违约责任，因此，我们要求原告和第三人支付合同约定的违约金。 第三人芜湖市东南物业管理有限公司书面陈述：由于种种原因，我司已不在江城国际32#楼提供物业及其他服务，于2019年6月3日与生态99快捷宾馆签署的《结算协议》，并于2019年12月10日将结算协议提交给了永捷公司。 经审理查明：2011年4月21日，芜湖永捷房地产开发有限公司与第三人芜湖市东南物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定芜湖永捷房地产开发有限公司将坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）出租给芜湖市东南物业管理有限公司租赁使用，出租房屋建筑面积21064.56平方米，租期十年，自2011年4月25日起至2021年12月31日止。其中2011年4月25日起至2011年12月31日为免租期，租金以日计算，第一年的租金为0.53元/平方米/天，租金每两年递增一次，每年递增的比例为上一年度全年租金的5%。即2012年1月1日起至2013年12月31日租金为4074939.13元/年，2014年1月1日起至2015年12月31日为4278686元/年，2016年1月1日起至2017年12月31日为4492620元/年，2018年1月1日起至2019年12月31日为4717251元/年，2020年1月1日起至2021年12月31日为4953114元/年。租金采用预付方式，每一年度支付一次。下一年度的租金应在上一年度届满的30天前支付。房屋租赁期间，芜湖市东南物业管理有限公司有逾期未交纳合同约定租金超过60天以上的，芜湖永捷房地产开发有限公司有权解除合同，收回租赁房屋。同时约定：未经芜湖永捷房地产开发有限公司书面同意，芜湖市东南物业管理有限公司不得以任何的方式整体转租、转借承租的房屋，芜湖永捷房地产开发有限公司考虑到芜湖市东南物业管理有限公司实际经营的情况允许芜湖市东南物业管理有限公司分割部分承租的房屋进行转租、转借，但面积不得超出总面积的60%。芜湖市东南物业管理有限公司也不得转让、抵押该房屋及其他任何部分。但总承租人（即芜湖市东南物业管理有限公司）必须进行管理，承担由此产生的一切责任。后双方按该租赁合同履行，芜湖市东南物业管理有限公司交纳房租至2015年底。2015年10月9日，上海市第一中级人民法院向芜湖市东南物业管理有限公司下达协助执行通知书，要求芜湖市东南物业管理有限公司停止向芜湖永捷房地产开发有限公司支付承租芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢的租金（以5000万元为限）。如须支付，届时由法院提存。2016年7月5日上海市第一中级人民法院又向芜湖市东南物业管理有限公司下达《履行到期债务通知》，要求芜湖市东南物业管理有限公司在收到该通知后的十五日内将对芜湖永捷房地产开发有限公司所负的到期债务直接向申请执行人履行或支付到该院代管款账户，不得向芜湖永捷房地产开发有限公司清偿。该通知明确列举2016年1月到2021年12月的租金。芜湖市东南物业管理有限公司对上海市第一中级人民法院的协助执行通知书未履行。2016年12月15日芜湖永捷房地产开发有限公司发出《联系函》，向芜湖市东南物业管理有限公司催缴2016年一年租金，同日向瑞虹苑租赁户发出《告知函》，表明芜湖市东南物业管理有限公司已逾期一年未支付租金，将终止与芜湖市东南物业管理有限公司签订的租赁合同，收回房屋，要求即日起，各租赁户不再与芜湖市东南物业管理有限公司续约，如想续租，直接与芜湖永捷房地产开发有限公司联系。2016年12月23日，芜湖永捷房地产开发有限公司向芜湖市东南物业管理有限公司发函称其未支付约定的租金，严重违约，故此解除合同收回房屋，要求芜湖市东南物业管理有限公司五个工作日内搬离。后因芜湖市东南物业管理有限公司未搬离，芜湖永捷房地产开发有限公司于2018年8月6日诉至本院要求解除双方的房屋租赁合同，该案经我院审理，于2018年10月31日作出（2018）皖0203民初2701号民事判决书，判决驳回芜湖永捷房地产开发有限公司的诉讼请求。后芜湖永捷房地产开发有限公司不服上诉至芜湖市中级人民法院，该案经芜湖市中级人民法院审理，于2019年3月12日作出（2019）皖02民终165号民事调解书，调解确认芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司于2011年4月21日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日解除；芜湖市东南物业管理有限公司于本调解书生效之日起30日内将涉案房屋五楼物业用房、一楼电房、保安室属其物品腾空并将钥匙交付芜湖永捷房地产开发有限公司；芜湖市东南物业管理有限公司于2016年12月31日之后的房屋占用费，芜湖永捷房地产开发有限公司另行向其主张。后芜湖市东南物业管理有限公司于2019年4月退场。2019年12月5日芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司达成结算协议一份：一、原合同情况：双方于2011年签署房屋租赁协议，由于2014年商业房产租赁行情急剧下滑，双方协商约定之后的租赁费用一年一议；二、截至2015年12月31日，房屋占用费已履行完毕，2016年1月1日至2017年12月31日双方核对结算情况如下：1、2016年1月1日至2016年12月31日扣除物业公摊费用、入口小业主门面租金后，核对结算所得余额为75万元，既定该年房屋占用费为此金额；2、2017年1月1日至2017年12月31日扣除物业公摊费用、入口小业主门面租金后，核对结算所得余额为75万元，既定该年房屋占用费为此金额；3、鉴于此款项已被上海一中院查封、冻结，经双方核算所得金额共计150万元，减去双方协商解除协议应退还的保证金40万元，又减去2016年6月至10月期间东南公司付给永捷公司的40万元，所得净额70万元由东南公司直接付至上海一中院协助指定一案一号专用账户；三、2018年1月1日起，双方原租赁协议及代收关系均已终结，之后的房屋占用费由永捷公司直接与实际占用人重新签署租赁协议及结算费用。另东南公司之后2018年1月1日至2019年（其中物业公摊费用结算到2019年4月份，小业主门面租金结算到2019年12月31日）提供的物业服务和入口小业主门面费用已结清。 2013年4月9日，芜湖市东南物业管理有限公司与被告钱万铭签订《房屋租赁合同》，约定芜湖市东南物业管理有限公司将坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼东片3、4两层加一层大厅部分面积出租给被告钱万铭租赁使用，出租房屋建筑面积3376+105平方米，租期8.5年，自2013年5月1日起至2021年10月31日止。双方约定该房屋的用途为快捷酒店。该房屋租金以月计算，即第一年的租金为26.25元/平方米/月，租金不包含物业管理费、设施费（空调费、电费、电话费、水费、煤气费、网络费等）、物业清扫费和其他费用。租金具体数额为：2013年5月1日起至2013年10月31日租金为554872.5元/年，2013年11月1日起至2014年10月31日为1165232元/年，2014年11月1日起至2015年10月31日为1223493元/年，2015年11月1日起至2016年10月31日为1284667元/年，2016年11月1日起至2017年10月31日为1348901元/年，2017年11月1日起至2018年10月31日为1416346元/年，2018年11月1日起至2019年10月31日为1487164元/年，2019年11月1日起至2020年10月31日为1561521元/年，2020年11月1日起至2021年10月31日为1639598元/年。租金采用预付方式，第一个半年度（2013年5月1日至2013年10月31日）的租金应在2013年4月1日前支付。每次租金应在上一轮届满的30天前支付下一轮次的租金。合同签订后，被告钱万铭作为弋江区生态快捷酒店（该酒店系个体工商户性质）的个体经营者在上述承租的房屋从事该酒店的经营。2014年12月26日，被告钱万铭与第三人芜湖市东南物业管理有限公司达成补充协议一份，协议约定：因租赁房屋（江城国际瑞虹苑32#东段1-3-4层生态99宾馆）市场环境不好和租赁面积调整，经双方友好协商，调整租赁价格如下：2015年1月1日至2015年12月31日的租金为600000元，2016年1月1日至2016年12月31日的租金为600000元，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为600000元，2018年1月1日至2018年12月31日的租金为600000元，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为600000元，2020年1月1日至2020年12月31日的租金为600000元，2021年1月1日至2021年12月31日的租金为600000元。2019年6月3日被告弋江区生态快捷酒店与第三人芜湖市东南物业管理有限公司就租金达成结算协议一份，协议载明：一、原合同情况:1、双方于2011年签署房屋租赁协议，2014年12月26日签署补充协议（见附件）；2、截止2019年6月3日，履行情况如下：二、款项结算：1、截止本协议之日，弋江区生态快捷酒店已向芜湖市东南物业管理有限公司付清关于租赁房屋截止到2017年12月31日所有费用；包括房屋使用费（或占有费）、物业管理平摊费用、弋江区生态快捷酒店代芜湖市东南物业管理有限公司维修租赁房屋费用；2、截止本协议签订之日，芜湖市东南物业管理有限公司因租赁房屋自2018年1月1日至2018年12月31日产生的费用如下：物业管理平摊费用171500元由弋江区生态快捷酒店直接向芜湖市东南物业管理有限公司支付，弋江区生态快捷酒店代芜湖市东南物业管理有限公司关于租赁房屋维修的费用按实际已发生的103600元计算，扣除以上两项费用后剩余房屋使用净得款项（600000-171500-103600=324900元）。根据（2016）沪01执321号协助执行要求，该款项的214900元直接向以下一案一号专用账户支付：收款单位：上海市第一中级人民法院，开户银行：中国农业银行上海长宁古北新区支行，账号：62284000370********；另根据（2019）皖0203执104号协助执行要求将款项中的110000元付至芜湖市弋江区法院执行局指定账号。三、双方后续义务：由于房屋租赁协议及补充协议约定履行期间（2016年1月1日至2021年12月31日），租赁房屋使用费涉及上海市第一中级人民法院的查封、冻结、执行，弋江区生态快捷酒店在结算后有义务继续向查封法院按以上第二条第2款结算方式付款，及时如实汇报租赁房屋具体情况（包括但不限于如实转让、续租、终止协议等），芜湖市东南物业管理有限公司负有监督责任。四、附则：1、除本协议约定的以外，双方因原合同的所有结算事宜处理完毕，双方不再有其他争议。2、原合同约定与本协议不一致之处，以本协议为准。 2018年3月31日，芜湖永捷房地产开发有限公司与原告安徽正嘉商业运营管理有限公司签订《商业管理合作协议》，约定芜湖永捷房地产开发有限公司将坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）交由安徽正嘉商业运营管理有限公司管理，合同约定：一、32号楼此前出租给芜湖市东南物业管理有限公司，因东南物业未对标的物业进行妥善管理，虽芜湖永捷房地产开发有限公司已与东南物业解除合同，但遗留众多问题，安徽正嘉商业运营管理有限公司应对32号楼的实际情况充分了解并评估风险。二、前期租金约定：1、32号楼自2018年1月1日起，各商户均拖欠租金，由安徽正嘉商业运营管理有限公司代为收取，芜湖永捷房地产开发有限公司不持异议；2、安徽正嘉商业运营管理有限公司可通过协商、诉讼、仲裁等方法来收取租金，收取租金支出的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等由安徽正嘉商业运营管理有限公司垫付。安徽正嘉商业运营管理有限公司垫付的所有费用在实际收回的租金中优先扣除。3、安徽正嘉商业运营管理有限公司具体的诉求芜湖永捷房地产开发有限公司不予干涉，由安徽正嘉商业运营管理有限公司根据商户的具体情况来确定，芜湖永捷房地产开发有限公司均无异议。4、鉴于安徽正嘉商业运营管理有限公司负担32号楼的运营管理，芜湖永捷房地产开发有限公司同意2018年的租金有安徽正嘉商业运营管理有限公司收取，优先抵扣安徽正嘉商业运营管理有限公司运营费用、员工工资、税费等成本。三、房屋租赁合同约定：1、房屋租赁面积为：21064.56平方米（建筑面积）；2、32号楼由安徽正嘉商业运营管理有限公司承租并有权对外转租，租金按日计算，第一个租赁年的租金为0.53元/平方米/天（建筑面积）；3、租期自2018年3月31日起至2028年12月31日止；4、租金每两年递增一次，每次递增的比例为上一年度全年租金的5%，2018年4月1日起至2020年3月31日租金为8038236元/2年，2020年4月1日起至2022年3月31日为8440148元/2年，2022年4月1日起至2024年3月31日为8862156元/2年，2024年4月1日起至2026年3月31日为9305264元/2年，2026年4月1日起至2028年3月31日为9770528元/2年,2028年4月1日起至2028年12月31日为3256843元。四、付租方法：现付租再使用，安徽正嘉商业运营管理有限公司应在下一年度租期开始前一个月内付清本年度的租金。鉴于目前租赁物业的复杂情况，芜湖永捷房地产开发有限公司承诺安徽正嘉商业运营管理有限公司可先行进入租赁物业管理，待安徽正嘉商业运营管理有限公司收足首年度商户租金后再支付约定的首年租金，下一年度租金应提前付清。该合同签订后，因当时芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司原租赁合同纠纷尚未完全解决，芜湖市东南物业管理有限公司直至2019年4月才从32号楼中退出，安徽正嘉商业运营管理有限公司于2019年4月20日实际进入32号楼运营管理。2019年12月5日芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司达成结算协议后，芜湖永捷房地产开发有限公司向安徽正嘉商业运营管理有限公司出具委托（授权）书一份，载明：现根据芜湖永捷房地产开发有限公司（以下简称芜湖永捷）和芜湖市东南物业管理有限公司（以下简称东南物业）签字的《结算协议》（以下简称协议），东南物业现将位于江城国际瑞虹苑32#楼，自2018年1月1日后的租赁权授权和转让给芜湖永捷授权的管理公司-安徽正嘉商业运营管理有限公司（以下简称安徽正嘉），并全力配合安徽正嘉处理32#楼的租赁合同主体变更和租金的收取。在本案审理过程中，芜湖永捷房地产开发有限公司向本院出具情况说明一份，载明：2018年3月31日我公司与安徽正嘉商业运营管理有限公司（以下简称正嘉公司）签订《商业管理合作协议》，意在委托正嘉公司对江城国际瑞虹苑32#楼（以下简称涉案房屋）进行经营管理。虽然届时我司与芜湖东南物业管理有限公司未能完成涉案房屋结算及交付，但是为了尽早介入涉案房屋的经营管理，我司在2018年3月与正嘉公司签订协议，由正嘉公司就房屋租赁、使用等问题与芜湖东南物业管理有限公司及业主进行相关交涉，并授权正嘉公司代为收取江城国际瑞虹苑32#楼商户拖欠的2018年1月1日的房屋租金、占用费等其他费用。 案外人王爱军曾与永捷公司等民间借贷纠纷案件于芜湖市镜湖区人民法院执行，王爱军为申请执行人，永捷公司为被执行人（之一）。芜湖市镜湖区人民法院执行该案中，经拍卖、变卖均无人竞买后，依当事人协议于2018年1月16日作出（2015）镜执字02012号执行裁定，确定将永捷公司所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑32#楼430-449室共20套房屋（面积总计：2168.42㎡）作价834.8万元，交付王爱军抵债，同时特别注明，“上述房屋的财产权自本裁定送达申请执行人王爱军时转移”。芜湖市镜湖区人民法院并于当天将该裁定书送达王爱军。2018年9月3日王爱军以芜湖市东南物业管理有限公司为被告诉至本院，要求芜湖市东南物业管理有限公司给付2018年1月16日至2018年12月31日的房屋租金485552.60元，本院于2018年11月1日作出（2018）皖0203民初3147号判决，判决芜湖市东南物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付王爱军就芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑32#楼430-449室共20套房屋（面积总计：2168.42㎡）租金465645.25元（9434502元/2年/365天/21064.56㎡*350天*2168.42㎡）。后该案经本院执行，因上述20套房屋部分为弋江区生态快捷宾馆、钱万铭实际租赁使用，故钱万铭依据芜湖市东南物业管理有限公司之要求于2019年6月18日向本院转款110000元，并备注系“99瑞虹苑32号部分房租”，在本案审理过程中，王爱军亦认可收到该11万元，且表示芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑32#楼430-449室共20套房屋2018年1月16日至2018年12月31日的房屋租金后经协商按22万元计算，因钱万铭只实际使用部分房屋，故钱万铭依据芜湖市东南物业管理有限公司之要求支付了11万元。2019年2月22日，王爱军再次以芜湖市东南物业管理有限公司为被告诉至本院，要求1、芜湖市东南物业管理有限公司给付2019年1月1日至2019年4月22日的房屋租金149004元（按1330.4元/天计算）；2、芜湖市东南物业管理有限公司给付至实际交付房屋时的占用租金（按1330.4元/天计算），本院于2019年5月21日作出（2019）皖0203民初1015号判决，判决芜湖市东南物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付王爱军芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑32#楼430-449室共20套房屋（面积总计2168.42㎡）自2019年1月1日至2019年4月22日期间的占用费149004.8元（1330.4元/天），此后至芜湖市东南物业管理有限公司实际返还上述房屋之日期间的占用费被告仍按1330.4元/天计算支付。后该案经本院执行，钱万铭支付了2019年1月1日至2019年5月6日期间的由其实际使用房屋的房租39398元（此款先由万尚林于2019年11月8日转至芜湖市弋江区人民法院账户，并备注“生态99房屋占用费”字样，后钱万铭于2019年11月9日将该款转至万尚林账户）。2019年5月6日，芜湖永捷房地产开发有限公司与王爱军签订《房产回购协议》，协议约定：1、王爱军在镜湖区法院执行了芜湖永捷房地产开发有限公司的房产，执行裁定书号为（2015）镜执字第02012号，执行的房产位于江城国际瑞虹苑32#楼430-449室共20间房屋，合计面积为2168.42平方米，双方协商回购价格为900万元；2、本协议签订后，以上房屋即交由芜湖永捷房地产开发有限公司或者芜湖永捷房地产开发有限公司指定人员统一管理出租使用，该房屋的所有收益归芜湖永捷房地产开发有限公司所有，在出租使用过程中，如需王爱军配合，王爱军需无条件配合；3、双方协商以上房屋的回购期限为3年，芜湖永捷房地产开发有限公司需于本协议签订后的第一年内每月支付王爱军该房屋的使用租金4万元，芜湖永捷房地产开发有限公司需于本协议签订后的第二年内每月支付王爱军该房屋的使用租金5万元，芜湖永捷房地产开发有限公司需于本协议签订后的第三年内每月支付王爱军该房屋的使用租金6万元.第一期租金于本合同签订后的月底前开始支付，此后的租金以此类推，按月支付；4、双方协商以上房屋的回购总价为900万元，芜湖永捷房地产开发有限公司分3年支付完毕，并按如下计划履行：1）本协议签订后的第一年支付回购款100万元（不含租金）；2）本协议签订后的第二年支付回购款200万元（不含租金）；3）如芜湖永捷房地产开发有限公司按本协议履行支付义务，芜湖永捷房地产开发有限公司已支付给王爱军的房屋租金可与全部冲抵回购款，本协议签订后第三年芜湖永捷房地产开发有限公司需支付王爱军回购款为420万元（不含租金）；5、如芜湖永捷房地产开发有限公司每月按照本协议履行支付义务，前期所支付的房屋租金作为违约金处理，不再冲抵回购款，王爱军有权立刻收回以上房屋的使用权并可以随时办理过户相关后续，任意处理上述房产。在房屋办理过户手续前芜湖永捷房地产开发有限公司前期所支付的房屋回购款（不含租金）王爱军需退换给芜湖永捷房地产开发有限公司，否则王爱军不得办理过户手续。6、芜湖永捷房地产开发有限公司按上述约定全部支付完毕房屋回购款后，王爱军应于10个工作日至镜湖区法院申请撤销或放弃（2015）镜执字第02012号裁定书的权利，并出具该案已了结说明。如王爱军未能及时撤销或放弃（2015）镜执字第02012号裁定书的权利，王爱军需承担违约责任；7、在双方约定的回购期内，芜湖永捷房地产开发有限公司未违约的情况下，王爱军不得办理过户手续，否则给芜湖永捷房地产开发有限公司造成的损失由王爱军负责赔偿责任。该回购协议签订后，王爱军向安徽正嘉商业运营管理有限公司出具委托书一份，载明：2019年5月6日本人与芜湖永捷房地产开发有限公司签订的《房产回购协议》，约定在该协议有效期间（协议正在履行中），芜湖永捷房地产开发有限公司位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑32号楼20间房产（房号为江城国际瑞虹苑32#楼430-449）有使用、租赁权。如芜湖永捷房地产开发有限公司不能按《房产回购协议》的约定履行或违约，本人有权随时终止该协议，收回以上20间房产的使用、租赁权。 2019年6月3日，钱万铭分2次向上海市第一中级人民法院转款10万元（每次5万元），2019年6月5日钱万铭委托余爱军向上海市第一中级人民法院转款5万元（备注芜湖市99快捷2018年部分房租）,2019年6月12日钱万铭向上海市第一中级人民法院转款24900元（备注99瑞虹苑32号楼部分代偿租金），2019年6月18日钱万铭向上海市第一中级人民法院转款5万元（备注99瑞虹苑32号楼房租），2019年11月26日钱万铭向上海市第一中级人民法院转款5万元（备注99宾馆2020年部分房租），以上合计274900元。2019年6月3日钱万铭向芜湖市东南物业管理有限公司支付了2018年全年度的物业管理平摊费用171500元，并支付芜湖市东南物业管理有限公司2019年物业管理平摊费用128125元，庭审中钱万铭表示物业管理平摊费含物业公摊费及入口小业主门面费用，该128125元含2019年1月1日-2019年4月18日的物业公摊费及2019年全年度的入口小业主门面费用。在2019年12月5日芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司达成的结算协议中也明确了小业主门面租金已经由芜湖市东南物业管理有限公司结算到2019年12月31日、物业公摊费用由芜湖市东南物业管理有限公司结算到2019年4月份。 以上事实有经庭审质证的原告提交的营业执照、被告工商登记信息、芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初2701号民事判决书、芜湖市中级人民法院（2019）皖02民终165号民事调解书、芜湖永捷房地产开发有限公司与第三人芜湖市东南物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》及结算协议、芜湖永捷房地产开发有限公司与原告安徽正嘉商业运营管理有限公司签订《商业管理合作协议》、芜湖市东南物业管理有限公司与被告钱万铭签订《房屋租赁合同》、（2018）皖0203民初3147号民事判决书、芜湖永捷房地产开发有限公司与王爱军签订《房产回购协议》及王爱军出具的委托书、芜湖永捷房地产开发有限公司向安徽正嘉商业运营管理有限公司出具的委托（授权）书、被告提交的钱万铭与第三人芜湖市东南物业管理有限公司签订的补充协议、弋江区生态快捷酒店与第三人芜湖市东南物业管理有限公司就租金达成的结算协议、转款凭证一组、银行流水一组、收款收据一组第三人芜湖市东南物业管理有限公司提交其分别与芜湖永捷房地产开发有限公司、弋江区生态快捷酒店签订的结算协议各一份及原被告当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为:根据法律规定：房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司于2011年4月21日签订的房屋租赁合同（租赁合同）系芜湖市东南物业管理有限公司与被告钱万铭签订的房屋租赁合同（转租合同）存在的基础和合法依据，现由于该租赁合同已经芜湖市中级人民法院作出的（2019）皖02民终165号民事调解书调解确认解除，故芜湖市东南物业管理有限公司与被告钱万铭签订的转租合同已经失去了继续履行之条件，客观上处于履行不能状态，而被告钱万铭作为次承租人及其个体经营的弋江区生态快捷宾馆基于转租合同占有、使用案涉房屋因租赁合同已经解除亦失去合法依据，其从有权占有变为无权占有，故芜湖永捷房地产开发有限公司作为案涉房屋的物权人可以依据《物权法》第三十四条之规定要求被告钱万铭、弋江区生态快捷宾馆腾让租赁的案涉房屋并支付逾期腾房占有使用费。基于芜湖永捷房地产开发有限公司与原告安徽正嘉商业运营管理有限公司签订《商业管理合作协议》之约定，芜湖永捷房地产开发有限公司将含被告钱万铭、弋江区生态快捷宾馆租赁的房屋在内的坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）交由原告安徽正嘉商业运营管理有限公司管理，并授权原告安徽正嘉商业运营管理有限公司可通过协商、诉讼、仲裁等方法来收取租金、占有费，据此，现原告安徽正嘉商业运营管理有限公司通过诉讼的方式主张被告钱万铭、弋江区生态快捷宾馆腾让租赁的案涉房屋并支付逾期腾房占有使用费，主体适格，对该项诉求可予支持。。由于芜湖永捷房地产开发有限公司及原告安徽正嘉商业运营管理有限公司均非转租合同的当事人，其主张芜湖市东南物业管理有限公司与被告钱万铭签订的房屋租赁合同（转租合同）予以解除及要求给两被告给付违约金之诉求，因与法无据，本院不予支持。关于租金、逾期占用费数额的界定：2013年4月9日芜湖市东南物业管理有限公司与被告钱万铭签订的房屋租赁合同虽就租金予以了约定，但在2014年12月26日被告钱万铭与第三人芜湖市东南物业管理有限公司达成补充协议中将租金调整为60万元/年，原告虽对此持有异议，但是从原告提交的2019年12月5日芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司达成的结算协议来看，由于2014年商业房产租赁行情急剧下滑，双方协商约定之后的租赁费用一年一议，芜湖永捷房地产开发有限公司对芜湖市东南物业管理有限公司应缴纳的租金自2015年始予以了大幅度的下调，故第三人芜湖市东南物业管理有限公司基于此对被告钱万铭应缴纳的租金自2015年始通过补充协议的方式确定为60万元/年，且该补充协议亦在2019年6月3日被告弋江区生态快捷酒店与第三人芜湖市东南物业管理有限公司就租金达成结算协议中予以了明确，故本院确认2015年后被告钱万铭、弋江区生态快捷酒店应缴纳的年租金为60万元/年。现原被告双方对2017年前的租金已缴纳的事实均不持异议，2018年的租金（使用费）芜湖市东南物业管理有限公司与被告弋江区生态快捷酒店予以了结算，根据结算协议约定，被告钱万铭、弋江区生态快捷酒店在扣除应缴纳给芜湖市东南物业管理有限公司的2018年物业管理平摊费用171500元及弋江区生态快捷酒店代芜湖市东南物业管理有限公司关于租赁房屋维修的费用按实际已发生的103600元计算的费用后尚欠324900元，后被告钱万铭按结算协议要求转至本院执行款11万元、转至上海市第一中级人民法院274900元（协议要求转214900元），据此被告钱万铭已经结清2018年费用并超出结算协议多履行6万元，此款应在2019年度费用中扣除。至于原告称依据转租合同之约定租金不应包含物业公摊费用及入口小业主门面租金，但是在该结算协议之中明确约定“截止本协议之日，弋江区生态快捷酒店已向芜湖市东南物业管理有限公司付清关于租赁房屋截止到2017年12月31日所有费用；包括房屋使用费（或占有费）、物业管理平摊费用、弋江区生态快捷酒店代芜湖市东南物业管理有限公司维修租赁房屋费用”，同时协议约定将物业管理平摊费用171500元从60万元年费用中扣除，而对物业公摊费用及入口小业主门面租金未予列支，故可认定物业管理平摊费用系由物业公摊费用及入口小业主门面租金组成，且该费用应在60万元/年使用费中扣除。芜湖市中级人民法院虽于2019年3月12日作出（2019）皖02民终165号民事调解书，调解确认芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司于2011年4月21日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日解除，但是自2017年1月1日至2019年4月中旬，案涉芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）依然由芜湖市东南物业管理有限公司运营管理，且由其收取了2017年全年的承租户费用，2018年的物业平摊费用以及2019年1月1日至2019年4月18日的物业公摊费用及2019年全年的入口小业主门面租金，故自2017年1月1日至2019年4月中旬被告与芜湖市东南物业管理有限公司签订的转租合同依然在履行过程当中，被告基于合同相对性与芜湖市东南物业管理有限公司结算2018年租金并无不当，该结算协议对被告及芜湖市东南物业管理有限公司发生法律效力。现依据两被告与芜湖市东南物业管理有限公司签订的补充协议及2018年度租金结算协议之约定，2019年度两被告应缴纳的占用使用费（含物业平摊费用）为60万元，扣除先前多支付的6万元，以及其向本院代为交付的执行款（王爱军申请执行款）39398元、2019年物业管理平摊费用128125元（含2019年1月1日至-2019年4月18日的物业公摊费及2019年全年度的入口小业主门面费用），两被告尚欠2019年占用使用费（含物业平摊费用）372477元（60万元-39398元-128125元-6万）；2020年度两被告应缴纳的占用使用费（含物业平摊费用）为60万元，但是考虑到2020年年初在全国范围内爆发新冠疫情，新冠疫情期间经营户执行政府相关疫情防控政策暂停营业既是租户的义务亦是房屋所有人的责任，而由此造成的损失，应根据公平原则由双方分担，据此，本院酌定减免2020年度占用使用费（含物业平摊费用）10万元，两被告继续按60万元/年/3376+105平方米向原告承担自2020年1月1日至其实际腾空交付之日止的占用使用费（含物业平摊费用），并从中扣除10万元。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告钱万铭、弋江区生态快捷酒店于本判决生效之日起三十日内将其占用使用的位于坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼东片3、4两层加一层大厅部分面积房屋（建筑面积3376+105平方米)腾空并返还交付原告安徽正嘉商业运营管理有限公司； 二、被告钱万铭、弋江区生态快捷酒店于本判决生效之日起十日内支付原告安徽正嘉商业运营管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间占用费372477元及按60万元/年/3376+105平方米支付2020年1月1日至其实际腾空交付之日期间的占用费（该占用费含物业平摊费用，另应从中扣除10万元）； 三、驳回原告安徽正嘉商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20797元，保全费5000元，合计人民币25797元，由原告安徽正嘉商业运营管理有限公司负担20391元，被告钱万铭、弋江区生态快捷酒店负担5406元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  汪 斌 人民陪审员  赵德明 人民陪审员  张后林 二〇二〇年十二月十六日  法官助理沐先龙  书记员戴倩 附主要适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。