江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0924民初297号 原告：陈新民,女,1965年9月12日出生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：杨正鹏，盐城市亭湖区盐东法律服务所法律工作者。 被告：马海涛，男，1985年7月10日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：朱明洪，射阳县洋马法律服务所法律工作者。 原告陈新民与被告马海涛合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年7月27日、2020年10月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告陈新民及其委托诉讼代理人杨正鹏到庭参加诉讼，被告马海涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。第二次庭审原告陈新民、被告马海涛及其委托诉讼代理人朱明洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈新民向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告97000元并承担违约金37000元；2.被告承担本案的诉讼费、诉讼代理费等全部费用。事实和理由：2013年5月29日，原、被告签订《联建房协议书》，乙方以原告（即甲方）实际垫支的成本计价187000元作为总委托费用，为其在水利站西侧转角出的楼房，建筑成功并办理不动产权登记。协议约定首付款90000元，余款97000在证书办妥后一次性付清。若逾期则按月2.5%计算利息或者承担违约金5万元。被告已交付90000元，余款97000元至今未交纳。2018年2月2日，原告为被告办理所有委托事项及登记手续，经过催告，被告未支付剩余97000元，故诉至法院，要求判如所请。 马海涛辩称，原告的诉讼请求与事实不符，案涉房屋质量存在严重问题且原告一直未到被告处收取房屋买卖合同剩余房款，被告不存在违约问题，故不应承担原告诉状中的37000元违约金，不承担本案中的诉讼及代理费。由于原告房屋有质量问题，我方也不同意承担97000元的剩余购房款。原告的事实与理由部分与事实不符，原被告签订的是联建房销售协议，并不是原告诉状中所说的联建房协议书，诉状中被告的地址写明在，如在黄尖境内，该协议甲方、乙方的主体均不适格。关于房屋质量问题如找到证据，将另行提起诉讼。 陈新民为支持其诉讼请求，提交以下证据：1.《联建房销售协议》一份，证明原、被告之间构成委托合同关系，双方不是房屋买卖关系，从该协议具体的内容看，经委托完成销售房屋。诉状中被告的户籍地址系笔误；2.案涉房屋的《不动产权证书》一份，案涉房屋登记在被告名下，证明原告履行了合同义务，为被告办理了不动产登记手续；3.催告函及邮递票据发票一份，证明原告在多次索要未果的情况下，书面催告被告履行义务。庭审中陈新民提交关于挂靠事项的情况说明复印件一份。马海涛质证后认为：1.《联建房销售协议》中乙方的签字属实，但被告认为甲方签合同的主体不适格，原告个人不能作为房屋销售的主体，所以该份合同应是无效合同，并且对房屋的质量及结构约定并不明确，与原告诉状当中的诉讼请求陈述的事实不相符。本案当中被告并不存在垫资的情况，实际是原告承建的房屋销售给本案被告；证据2真实性无异议，产权证在2018年办理时要求原告提供办证时质量检测报告及测绘报告，但该房屋存在严重质量问题；证据3的催告函被告并没有收到，因此不存在催告的情形，对邮寄的发票关联性存在异议；4.关于挂靠协议相关证据，要求原告提供情况说明的原件并提供挂靠协议原件，且这份证据进一步说明了原告主体不适格，适格主体应该是南通锦国建设有限公司。 本院经审理认定事实如下：2013年5月29日，甲方（新街居委会四组陈新民）与乙方（港中村马海涛）签订《联建房销售协议》一份，载明：“现座落在洋马水利站西侧转角处楼房出售……三、楼房总价为壹拾捌万柒仟元整，成交后乙方首付玖万元整，余款待房产证办好后一次性结清玖万柒仟元整，如房产证办好后乙方不结清余款，一律按担保公司月息2.5%结账，不得违约……六、乙方必须提供办房产证所需的相关证件交给甲方（户口迁移到港中村的费用由乙方自负），具体办证由甲方负责”。合同签订后，马海涛向陈新民支付首付款90000元。马海涛接收房屋后居住。 2018年2月2日，射阳县不动产登记局颁发案涉房屋的产权证，房屋坐落于南侧，产权证号为苏（2018）射阳县不动产权第0001156号，该房产由马海涛单独所有。 2019年8月20日，陈新民出具催告函一份，载明：“马海涛先生，根据2013年5月29日我与您所签《联建房协议书》，我己为您完成了协议约定的全部义务，并已于2018年2月为您办好了产权登记手续。遗憾的是，您对应当给付的余款97000元至今尚未履行，产权证书也没来领取。虽经屡次催索均未果。现特书面致函敦促，务请您在七日内领回产权证书，并与我结清尾款。若逾期，则由此产生的的法律后果及违约责任（含诉讼执行费用、律师代理费等所有费用）均由您承担！”。 2020年7月28日，南通锦国建设有限公司出具情况说明一份，载明：“2010年我公司取得在港中村（原洋港村）村民组织的规划建设的行政许可批准手续，由陈新民挂靠我司资质为代建房户负责代建，办理不动产登记等相关手续。具体账目由陈新民与代建房户直接结算（含马海涛户），相关债权债务与我司无关。”。经国家企业信用信息公示系统查询，南通锦国建设有限公司经营范围为建筑工程、市政工程、装饰装潢工程、通信工程施工等。相关联系人陈述陈新民挂靠该公司代建情况属实，如果挂靠应该会有挂靠协议，时间久了，具体情况记不清了。 另，根据陈新民的申请，本院于2020年1月10日作出（2020）苏092民初297号民事裁定书，裁定对马海涛名下的银行存款134000元或等值的财产予以冻结、查封，银行存款冻结期限为一年，车辆查封期限为二年，不动产查封期限为三年。 以上事实有当事人的陈述、提交的书面证据等附卷予以证实。 本院认为：1.陈新民挂靠案外公司建筑案涉房屋出售给马海涛，双方系房屋买卖合同关系，陈新民与马海涛签订的《联建房销售协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院依法确认合同合法有效。协议签订后，陈新民已经履行了合同的义务并按照合同约定办理好不动产权证书，马海涛亦实际接收了房屋并装潢居住使用，应按照合同约定向陈新民支付剩余款项97000元；2.关于违约金。案涉协议虽约定房产证办好后马海涛未按期支付剩余款项，需承担利息，但陈新民未能提交证据予以证明其在相关权证办理后曾向马海涛索要过剩余房款；陈新民虽邮寄催告函，要求马海涛支付剩余房款和领取案涉房产证书，但未能提供证据证明马海实际签收催告函件，且庭审中陈新民亦陈述因马海涛不在家未能送达；陈新民提交的与马海涛的微信聊天记录亦是本案立案后双方关于利息和解封等事项沟通内容，未涉及案涉款项等催告内容。结合案涉房产权证一直在陈新民处，本院认为陈新民要求马海涛承担立案之前的违约金无事实和法律依据，对该部分诉讼请求不予支持。立案后因马海涛迟延履行而产生的损失，考虑到双方约定的违约金计算标准过高，本院依法调整为：马海涛承担向陈新民支付从起诉之日起即从2020年1月8日起至实际给付之日止，以97000元为本金基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算利息的损失（以37000元为限）；3.关于马海涛抗辩称案涉房屋质量问题拒不支付剩余款项，因与本案不是同一法律关系，且马海涛自述待找到证据后另行起诉，故对于此节抗辩意见，本院在本案中不予理涉。4.案涉房屋登记在马海涛名下，陈新民作为出卖方依约有向马海涛交付房屋产权证书的义务，为减轻当事人诉累，本院在判决中一并予以确定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马海涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈新民支付购房款97000元，并承担向陈新民支付自2020年1月8日起至实际给付之日止，以97000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算利息的损失（以37000元为限）。 二、原告陈新民于本判决发生法律效力之日起十日内向被告马海涛交付登记在马海涛名下的位于江苏省射阳县南侧房屋的不动产权登记证书【产权证号为苏（2018）射阳县不动产权第0001156号】。 三、驳回原告陈新民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2980元，保全费1190元，合计4170元，由被告马海涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  胡耀忠 人民陪审员  喻爱民 人民陪审员  吴少芝 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  何海玉 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。