江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初108号原告：黄玲球，男，1968年8月3日出生，汉族，住盱眙县。原告：郑仕梅，女，1968年7月16日出生，汉族，住盱眙县。原告：黄振，男，1993年11月13日出生，汉族，住盱眙县。三原告共同委托诉讼代理人：王广军，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。三原告共同委托诉讼代理人：金仁丹，盱眙县三河法律服务所法律工作者。被告：盱眙五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码91320830596952327D，住所地盱眙县盱城街道东阳路**五洲国际广场****。法定代表人：赵从友，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。被告：盱眙永和豆浆店，统一社会信用代码92320830MA1U1W199G，住所，住所地盱眙县盱城街道东湖南路五洲国际广场******div>经营者：孙洪燕，女，1979年6月22日出生，住盱眙县。原告黄玲球、郑仕梅、黄振与被告盱眙五洲国际商业运营有限公司、盱眙永和豆浆店排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，裁定转为普通程序，并于2020年4月23日、2020年7月3日两次公开开庭进行了审理。原告黄玲球及三原告共同委托诉讼代理人王广军，被告盱眙五洲国际商业运营有限公司的委托诉讼代理人黄国西到庭参加了诉讼，被告盱眙永和豆浆店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玲球、郑仕梅、黄振向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场ABCD段A105号商铺，并赔偿原告损失（2018年5月1日至2020年5月1日期间损失为98512元，另被告承担自2020年5月2日起至实际交房之日每天135元的损失）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月9日，原告从盱眙五洲国际置业有限公司处购买了位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场ABCD段A105号商业用房一间。2013年12月12日，盱眙五洲国际置业有限公司将涉案商铺委托被告盱眙五洲国际商业运营有限公司进行出租和经营管理，委托经营期限为5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日至。后被告盱眙五洲国际商业运营有限公司将涉案商铺出租给被告盱眙永和豆浆店经营。委托经营期届满后被告仍占有原告的房屋不肯搬离。请求支持原告诉讼请求。被告盱眙五洲国际商业运营有限公司辩称，原告的起诉违反了一事不再理的原则，请求法院依法驳回原告的诉求。理由如下：1.本案原告于2018年7月以同样的事实和理由向盱眙法院起诉盱眙五洲国际置业有限公司。贵院于2018年12月23日作出（2018）苏0830民初3544号民事判决书，判决盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后20日内将涉案的房屋交付给原告，并判决盱眙五洲国际置业有限公司给付原告从2018年5月1日起至实际交付商铺时止，未交付期间按年租金143695元计算实际发生的租金金额。后盱眙五洲国际置业有限公司不服该判决，上诉至淮安中院。该院经审理后，依法作出（2019）苏08民终902号民事裁定书，该裁定书撤销盱眙法院（2018）苏0830民初3544号民事判决，发回盱眙法院重审。目前该案还没有最终的结果，如果本案的原告诉求达到支持，有可能意味着有两个不同的主体向原告交付房屋，并支付相应的租金，因此，本案的审理应当以另一份判决最终的结果再决定是否继续审理；2.本案的被告一和被告二之间系租赁合同关系，根据合同相对性的原理，被告一、二之间应根据双方签订的租赁合同约定解决相关问题。被告盱眙永和豆浆店未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：2013年9月27日，原告黄玲球与盱眙五洲国际置业有限公司签订了“五洲国际项目商铺认购书”,认购书载明黄玲球购买被告开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段一层A105号商业用房，折后总价为2993646元，以买方与盱眙五洲国际广场运营有限公司签订《商铺委托经营管理协议》为前提，额外享受折扣金额1197459元，合同总价款为1796187元，并服从经营管理公司的物业管理和市场管理等条款。同年11月9日，原告黄玲球签订“签约确认单”，载明原告购买上述房产建筑面积48.29平方米，公布总价1796187元，8折折扣，成交总价1440000元。同日，原告黄玲球、郑仕梅、黄振与盱眙五洲国际置业有限公司正式签订商品房买卖合同，约定原告购买盱眙五洲国际置业有限公司开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段一层A105号商业用房；该商品房建筑面积48.29平方米，套内建筑面积为37.38平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价每平方米38523.27元，总金额1440000元；买受人自愿于2013年11月9日支付首付款740000元，余款700000元按揭贷款；出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府规定将符合合同约定并取得交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；买受人逾期付款超过90日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限自第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件并签署房屋交接单；等等。该合同由原告黄玲球、郑仕梅、黄振与盱眙五洲国际置业有限公司双方签名、盖章或捺印。商品房买卖合同正式签订后，正常情况原告应与盱眙五洲国际商业运营有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，因原告在签订商品房买卖合同后的11月11日交纳首付款740000元，余款700000元应按规定时间到指定银行办理按揭，但原告并未按期办理，直到2014年9月1日、9月11日分别交付400000元、300000元购房款时才将购房款全部交齐。由于原告购买的商铺是五洲国际广场商业项目的组成部分，盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他商铺业主均签订了商铺委托经营管理协议，便于被告集中招商整体安排布局，期间盱眙五洲国际置业有限公司多次通知原告前来签订商铺委托经营管理协议原告拒不签署。盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他商铺业主签订托管协议的内容为：盱眙五洲国际商业运营有限公司以受托方名义与商铺业主签订《商铺委托经营管理协议》。该协议约定商铺业主为甲方，五洲运营公司为乙方，甲方将其购买的盱眙五洲国际广场某商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事项，该商铺的委托经营期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年；甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜，代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。委托经营期间，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前五年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限前五年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。委托经营期间，一方需提前终止协议的，应提前90日通知另一方，征得另一方同意后，一方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（年租金标准参照购买商铺总价款的8%计算）向另一方支付违约金，委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该商铺，双方可在期满前一个月内另行签订委托协议。期满后如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先权。该协议还对其他情况进行了约定。盱眙五洲国际商业运营有限公司与被告盱眙五洲国际置业有限公司系关联企业。另查明，2013年5月1日，被告盱眙五洲国际商业运营有限公司与案外人张永健（盱眙永和豆浆店经营者孙洪燕丈夫）签订了《商铺租赁合同》，由盱眙五洲国际商业运营有限公司将包括本案诉争房屋在内的A101-106、123、126号房屋出租给盱眙永和豆浆店经营，租期自2013年5月1日至2018年4月30日止。2018年3月15日，被告盱眙五洲国际商业运营有限公司（甲方）与盱眙永和豆浆店（乙方，由盱眙永和豆浆店经营者孙洪燕丈夫张永健签字）又签订《商铺租赁合同》一份，约定由盱眙五洲国际商业运营有限公司将包括本案诉争房屋在内的A101-106、123、126号房屋出租给盱眙永和豆浆店经营，租期为4年，自2018年5月1日至2022年4月30日止。商铺租赁合同载明“甲方依据与江苏省淮安市盱眙东阳路2号，盱眙五洲项目内编号为A栋A101-106、123、126号商铺所有权人所签订的合同，取得了代商铺所有权人出租商铺并获取收益的权利，作为出租代理人与乙方订立商铺租赁合同”。2015年5月25日，原告黄玲球、郑仕梅、黄振向本院提起诉讼，要求盱眙五洲国际置业有限公司交付原告所购商品房，并承担逾期交房违约金73296元（从2014年1月1日起计算至2015年5月25日1440000*0.0001*509天）。本院经审理作出（2015）盱民初字第01330号民事判决书，未支持原告要求盱眙五洲国际置业有限公司交付房屋的诉讼请求。原告黄玲球、郑仕梅、黄振不服一审判决，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理作出（2015）淮中民终字第02122号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2015）淮中民终字第02122号民事判决书认为，双方签定的《五洲国际项目商铺认购书》第二条约定，商铺的折后价以黄玲球、郑仕梅、黄振签定《商铺委托经营管理协议》为前提，合同总价款为1796187元。双方签定的《签约确认单》载明折后价是1440000元。后双方按此条件正式签订了《商品房买卖合同》，同时还应当签订商铺委托经营管理协议，因涉案商铺是五洲国际广场商业项目的组成部分，为不影响整体布局，盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他商铺业主均签订了《商铺委托经营管理协议》，便于集中招商整体安排布局。黄玲球、郑仕梅、黄振作为其中一名商户，不会也不可能独立于整体安排布局之外，黄玲球、郑仕梅、黄振主张其与其他商户情况有别不切实际。虽然双方在《五洲国际项目商铺认购书》中约定，从双方签定《商品房买卖合同》起，《五洲国际项目商铺认购书》效力终止，但该约定不影响本院对本案事实的判断与认定，故盱眙五洲国际置业有限公司主张通知黄玲球、郑仕梅、黄振签订《商铺委托经营管理协议》，但黄玲球、郑仕梅、黄振拒不签字的可信度较大，本院予以采信。因盱眙五洲国际置业有限公司将涉案房屋通过盱眙五洲国际商业运营有限公司出租他人，参照盱眙五洲国际商业运营有限公司与其他商铺业主签定的《商铺委托经营管理协议》约定的经营期间，即自2013年5月1日起至2018年4月30日止，本院认定盱眙五洲国际置业有限公司于2013年5月1日交付商铺给黄玲球、郑仕梅、黄振。因双方签定的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年12月31日前，故五洲国际公司并未构成逾期交房。2018年7月11日，原告黄玲球、郑仕梅、黄振又向本院提起诉讼，要求判令盱眙五洲国际置业有限公司立即向原告交付位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段1层A105号商铺；判令盱眙五洲国际置业有限公司给付原告从2018年5月1日起至实际交付商铺时止未交付期间按折扣前的房屋价款*年租金8%计算的租金。本院经审理作出（2018）苏0830民初3544号民事判决书。判决书认为，三原告与盱眙五洲国际置业有限公司签订商品房买卖合同后，虽未与盱眙五洲国际置业有限公司签订商铺委托经营管理协议，但原告认可该协议并已实际按照盱眙五洲国际置业有限公司与其他业主签订的商铺委托经营管理协议将涉案商铺由盱眙五洲国际置业有限公司交付盱眙五洲国际商业运营有限公司经营管理5年，被告盱眙五洲国际置业有限公司或盱眙五洲国际置业有限公司与其他业主签订的商铺委托经营管理协议对原告具有约束力。商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议的内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。结合原告的诉讼请求，一、关于原告诉请被告立即交付涉案商铺问题。根据商品房买卖合同及商铺委托经营管理协议的约定，原告在履行付款义务后涉案商铺已由盱眙五洲国际置业有限公司交付五洲运营公司于2013年5月1日经营管理，按约定截止2018年4月30日合计5年的委托经营管理期限已到期，盱眙五洲国际置业有限公司未在2018年4月30日前将涉案商铺砌设隔断形成独立空间、水电气设施安装到位并无条件实际交付原告占有，也未与原告协商是否续租等事宜。对此，盱眙五洲国际置业有限公司作为商铺的出卖方，是原告将涉案商铺交给盱眙五洲国际置业有限公司后，由盱眙五洲国际置业有限公司将商铺交盱眙五洲国际商业运营有限公司经营管理的，委托经营管理期限届满后，涉案商铺仍不符合交付条件，也未与原告协商是否续租等事宜，盱眙五洲国际置业有限公司有义务按照商品房买卖合同的约定将设施安装到位的涉案商铺实际交付原告占有。二、原告诉请盱眙五洲国际置业有限公司给付原告从2018年5月1日起至实际交付商铺时止未交付期间按折扣前的房屋价款*年租金8%计算租金问题。原告将涉案商铺交给盱眙五洲国际置业有限公司后，由盱眙五洲国际置业有限公司将商铺交给盱眙五洲国际商业运营有限公司经营管理，委托经营管理期限届满后，现涉案商铺仍由被告盱眙五洲国际置业有限公司或盱眙五洲国际广场运营有限公司对外出租中，但并未与原告协商是否续租等事宜。盱眙五洲国际置业有限公司作为商铺的出卖方直接将商铺交其关联公司盱眙五洲国际广场运营有限公司经营，盱眙五洲国际置业有限公司有直接义务参照商铺委托经营管理协议中违约责任条款即原告购买商铺总价款的8%年租金标准计算并给付原告租金的约定。商铺总价在成交价后虽为1440000元，但原告已将商铺交盱眙五洲国际置业有限公司由盱眙五洲国际置业有限公司直接交付其关联公司盱眙五洲国际广场运营有限公司运营5年，5年期间原告未收取租金，商铺总价与成交价的差额356187元（1796187元-1440000元=356187元）应作为5年租金对待，故商铺总价款应按1796187元进行认定。从2018年5月1日起至实际交付商铺时止未交付期间的年租金应为143695元（按商铺总价款1796187元*8%=143695元）。故判决：一、盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后二十日内将符合商品房买卖合同约定条件的位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段1层A105号商铺实际交付原告黄玲球、郑仕梅、黄振；二、盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄玲球、郑仕梅、黄振从2018年5月1日起至实际交付商铺时止未交付期间按年租金143695元计算实际发生的租金金额。盱眙五洲国际置业有限公司不服上述判决，向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院认为，本案认定事实不清故裁定：一、撤销江苏省盱眙县人民法院（2018）苏0830民初3544号民事判决；二、发回江苏省盱眙县人民法院重审。本院立案重审后，原告黄玲球、郑仕梅、黄振向本院申请撤回起诉。本院作出(2019)苏0830民初2282号民事裁定书，准许原告黄玲球、郑仕梅、黄振撤诉。裁定书已于2019年9月26日送达盱眙五洲国际置业有限公司。后原告黄玲球、郑仕梅、黄振于2020年1月6日再次提起本案诉讼。本案审理过程中，根据原告黄玲球、郑仕梅、黄振的申请，本院委托鉴定机构对案涉商铺的租金进行了鉴定。江苏苏瑞土地房地产评估有限公司于2020年6月2日出具《房地产估价报告》，认为估价对象在2018年5月1日至2020年5月1日租金合计98512元。被告盱眙五洲国际广场运营有限公司与被告盱眙永和豆浆店就租赁合同产生纠纷，目前正在诉讼中。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告黄玲球、郑仕梅、黄振于盱眙五洲国际置业有限公司处购买了案涉的位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段1层A105号商品房，在房屋交付后依法享有所有者的权利。因买方合同总价款1796187元是以与盱眙五洲国际商业运营有限公司签订5年期《商铺委托经营管理协议》为前提，额外享受了折扣金额1197459元后确定，（2015）淮中民终字第02122号民事判决书已认定盱眙五洲国际置业有限公司于2013年5月1日交付商铺给黄玲球、郑仕梅、黄振，但对原告黄玲球、郑仕梅、黄振要求盱眙五洲国际置业有限公司实际向三原告交付房屋的请求未予支持。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。原告黄玲球、郑仕梅、黄振享受的价款优惠是以将案涉房屋交盱眙五洲国际商业运营有限公司运营管理5年为对价，法院生效裁判已经认定盱眙五洲国际置业有限公司向盱眙五洲国际商业运营有限公司交付案涉房屋即视为履行了向三原告交付房屋，三原告无权再向盱眙五洲国际置业有限公司行使依据商品房买卖合同约定的交付房屋的权利。如案涉商铺未砌设隔断形成独立空间、水电气设施安装未到位，三原告可以依据商品房买卖关系继续向盱眙五洲国际置业有限公司主张瑕疵交付的责任，但不属于本案审理范围。5年期间届满后，三原告享有就案涉房屋完整的物权。审理中，被告盱眙五洲国际商业运营有限公司提出其与被告盱眙永和豆浆店签订的商铺租赁合同时间为2018年3月15日，在5年运营管理期间内。对此本院认为，被告盱眙五洲国际商业运营有限公司与被告盱眙永和豆浆店签订的商铺租赁合同时间为2018年3月15日，但实际履行的租赁时间为4年，自2018年5月1日至2022年4月30日止。即被告盱眙五洲国际商业运营有限公司对作为财产所有人的三原告就案涉房屋2018年5月1日至2022年4月30日享有的使用利益进行了处分。该处分未得到三原告的同意，为无权处分。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。三原告据此向被告盱眙五洲国际商业运营有限公司主张返还房屋及赔偿租金损失应予支持。经鉴定，案涉房屋在2018年5月1日至2020年5月1日租金合计98512元，被告盱眙五洲国际商业运营有限公司无权处分三原告财产，造成三原告财产收益损失，应承担赔偿责任。对2020年5月1日之后的租金损失，因鉴定意见系针对特定的区间作出，此后市场经济环境等因素可能出现与估价背景不同的变化，故对原告黄玲球、郑仕梅、黄振主张按鉴定意见的标准计算此后租金损失的诉讼请求不予支持。对此后的部分，三原告可以另行主张。被告盱眙永和豆浆店系案涉房屋的实际使用人，亦应负返还义务。被告盱眙永和豆浆店在与被告盱眙五洲国际商业运营有限公司签订《商铺租赁合同》时，未审查被告盱眙五洲国际商业运营有限公司是否有代理权限，主观上存在过错，本院酌情确定其对租金损失的50%承担连带责任。被告盱眙五洲国际商业运营有限公司与被告盱眙永和豆浆店形成诉讼，但不妨碍三原告行使物权被侵害产生的救济权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盱眙五洲国际商业运营有限公司、盱眙永和豆浆店于本判决生效后立即将位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段1层A105号房屋返还于原告黄玲球、郑仕梅、黄振；二、被告盱眙五洲国际商业运营有限公司于本判决生效后立即赔偿原告黄玲球、郑仕梅、黄振2018年5月1日至2020年5月1日租金损失合计98512元，被告盱眙永和豆浆店对其中50%即49256元承担连带给付责任；二、驳回原告黄玲球、郑仕梅、黄振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2363元，由被告盱眙五洲国际商业运营有限公司负担，被告盱眙永和豆浆店对其中1231.5元承担连带责任；鉴定费10000元，由原告黄玲球、郑仕梅、黄振负担5900元，被告盱眙五洲国际商业运营有限公司负担4100元，被告盱眙永和豆浆店对其中2050元承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周天保人民陪审员  赵玉明人民陪审员  周立金二〇二〇年七月三十日书 记 员  王 龙附：相关法律条文1.《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。