上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初23859号原告(反诉被告)：徐大龙，男，1952年2月1日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：曹涛，上海申蕴和律师事务所律师。被告(反诉原告)：傅炯，男，1975年11月6日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：骆燕(系傅炯妻子)，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：骆燕，女，1980年10月3日出生，汉族，住上海市虹口区。第三人：上海昊辰房地产经纪事务所，地址上海市虹口区车站南路XXX号XXX层。投资人：马月，总经理。委托诉讼代理人：邱建明，该公司员工。第三人：昊辰房地产营销策划(上海)有限公司，住所地上海市金山区亭林镇松隐育才路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：马月，总经理。委托诉讼代理人：邱建明，该公司员工。原告(反诉被告)徐大龙与被告(反诉原告)傅炯、骆燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，傅炯、骆燕于2019年7月17日向本院提出反诉，本院依法通知上海昊辰房地产经纪事务所(以下简称昊辰事务所)、昊辰房地产营销策划(上海)有限公司(以下简称昊辰营销策划公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告徐大龙的委托诉讼代理人曹涛、被告骆燕(暨被告傅炯的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼，第三人昊辰事务所、昊辰营销策划公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。徐大龙向本院提出诉讼请求：1、判令傅炯、骆燕支付徐大龙房款人民币(以下币种均为人民币)10万元；2、判令傅炯、骆燕支付徐大龙赔偿金(每日按房屋总价180万元的万分之五计算，自2019年2月25日起至傅炯、骆燕实际履行之日止)；3、判令傅炯、骆燕支付徐大龙房款140万元的利息(自2019年2月25日起至2019年8月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实和理由：徐大龙原系上海市虹口区凉城三村XXX号XXX室房屋产权人。2019年2月15日，徐大龙、傅炯与第三人昊辰营销策划公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋转让价为180万元，当日傅炯通过第三人向徐大龙支付定金10万元后，房屋钥匙即交予傅炯，由傅炯开始占有使用系争房屋。同月23日，徐大龙与傅炯、骆燕签订《上海市房地产买卖合同》及《房屋交接书》，约定合同总价为220万元，实际成交价为180万元，做高房价系为提高贷款额度所需。当日，傅炯转账支付徐大龙首付款30万元，双方完成交房手续。同年4月4日，徐大龙协助傅炯、骆燕前往上海市虹口区不动产交易中心办理系争房屋产权过户手续，同月13日，傅炯、骆燕取得新产证。至此，徐大龙履行完毕合同主要义务。根据合同约定，傅炯、骆燕应于签订合同后15日内(即3月9日前)向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，若其向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户前将相应部分房价款直接支付徐大龙。而傅炯、骆燕违反合同约定，实际签订贷款合同的时间为3月23日，且故意拖延不配合办理贷款手续，致使徐大龙于2019年7月30日方收到银行发放的贷款130万元，且至今仍未收到尾款10万元。因傅炯、骆燕的行为已构成重大违约，根据合同约定，每逾期一日需向徐大龙支付总房价款万分之五的违约金，且傅炯、骆燕未按时支付房款造成徐大龙利息损失，徐大龙遂诉至法院，要求判如诉请。傅炯、骆燕辩称，买房经过属实，双方之间无联系方式，均系通过第三人联系。合同总价220万元，实际成交价180万元，做高房价系为提高贷款所需。2019年2月15日签订居间协议时先支付定金10万元，同月23日签订买卖合同时再支付30万元，合计支付徐大龙首付款40万元。合同签订后，傅炯、骆燕即向建设银行申请贷款140万元，2019年3月23日，傅炯、骆燕与建设银行签订个人住房抵押借款合同。后银行审批通过130万元，傅炯于当日即将剩余房款10万元转账至第三人昊辰营销策划公司处。因第三人表示徐大龙尚有佣金未付、且徐大龙户口一直未迁出，双方可能产生纠纷，第三人有权保管部分尾款，故第三人一直未向徐大龙支付该10万元。傅炯、骆燕贷款手续齐全，银行预计的放贷时间为同年4月15日，后因徐大龙不配合办理相关手续，迟迟未去银行签字，致使银行无法放款。2019年7月11日，徐大龙户口迁出，同月22日，徐大龙至银行签字后银行放款。根据合同约定，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，傅炯、骆燕并无违约之处，故不同意徐大龙的全部诉请。傅炯、骆燕向本院提出反诉请求：1、判令徐大龙支付违约金123,300元(每逾期一日按总房价180万元的万分之五赔偿，自2019年2月25日起计至同年7月11日止，共计137天)；2、判令徐大龙支付傅炯、骆燕垫付的煤气费45.6元、水费34.5元、电费97.2元、物业费57.64元、合计234.94元。事实和理由：根据合同约定，原告户口应于2019年2月24日交房前迁出，其实际于2019年7月11日迁出，违反合同约定，且傅炯、骆燕为徐大龙垫付了2019年1月的煤气费45.60元、2019年1月的电费88.90元、2月的电费8.30元、2019年2月的水费34.50元、2019年1-2月的物业费57.64元(28.82元/月)，合计234.94元，上述款项应由徐大龙承担。傅炯、骆燕遂反诉至本院，要求判如所请。徐大龙对反诉辩称，双方于2019年2月23日签订房屋买卖合同，次日即要求确认户口已迁出，未给徐大龙预留迁户口的合理时间，违背诚实信用原则。合同签订后，徐大龙曾多次至派出所办理迁户，因客观政策限制未按期迁出户口，徐大龙并无主观恶意，现已于2019年7月11日迁出户口。根据合同约定，徐大龙逾期超过30日未迁出户口，傅炯、骆燕可自行将徐大龙户口迁入本市社区公共户。且户口迁移系合同的随附义务，徐大龙未迁户口并未对傅炯、骆燕造成实质影响和损失，不影响其居住、买卖或择校。故对反诉请求1，只同意支付一个月的违约金，且万分之五的比例过高，应当调低。同意反诉请求2。昊辰事务所述称，与第三人昊辰营销策划公司同一个法定代表人，系参股关系。其系居间方，2019年2月15日签订《居间协议》和《房地产买卖协议》，约定同月24日签订买卖合同，实际签订合同时间为同月23日。合同总价220万元，实际成交价为180万元，首付40万元于合同签订当日履行完毕。合同签订后，傅炯、骆燕申请贷款，先要过户评估，于同年3月23日与建设银行签订抵押借款合同。傅炯、骆燕于过户前曾向第三人昊辰营销策划公司交付房屋尾款10万元，后因徐大龙尚欠佣金未付、且户口一直未迁，双方可能存在纠纷，故10万元一直由第三人昊辰营销策划公司保管至今，并未发放。申请贷款时需徐大龙提供身份证、户口簿、离婚证、离婚协议书等相关材料，因徐大龙一直不配合致使银行无法放款，第三人为此曾多次通过致电发短信上门等方式通知徐大龙至银行办理贷款手续，但徐大龙均不予理睬。徐大龙户口于2019年7月11日迁出，同月22日，徐大龙至银行签字办理相关手续后银行放款。现认为傅炯、骆燕系按照合同规定的程序履约，并未违约，故不同意徐大龙的本诉请求，同意傅炯、骆燕的反诉请求。昊辰营销策划公司述称，与昊辰事务所系参股关系。系争房屋尾款10万元由其收取，因徐大龙尚欠佣金未付，故不同意向徐大龙支付10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：傅炯、骆燕系夫妻关系。2019年2月15日，徐大龙(甲方)、傅炯(乙方)、第三人昊辰营销策划公司签订《房地产买卖居间协议》(编号SHXXXXXXXX)及《房地产买卖协议》。约定乙方向甲方购买本市虹口区凉城三村XXX号XXX室房屋，房屋总价为180万元，首付款40万元，第二期房价款为140万元，乙方通过如下方式支付：[银行贷款]应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。当日，傅炯向第三人转账支付定金10万元后由第三人转入徐大龙中国建设银行账户10万元。2019年2月23日，卖售人(甲方)徐大龙与买受人(乙方)傅炯、骆燕签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，载明：第一条、甲乙双方通过第三人昊辰事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：凉城三村XXX号XXX室，房屋建筑面积36.03平方米。第二条、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币2,200,000元。第六条、甲乙双方确认，在2019年4月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十一条、……甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：……(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。合同所附补充条款(一)约定有：5、违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同所附附件三付款协议约定有：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款800,000元整；1、乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金100,000元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款700,000元整。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款人民币1,400,000元整。乙方通过如下方式支付：1、申请贷款：乙方应于签订本合同后15日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：……第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方均应积极配合贷款银行等提供所需材料。四、交房时间：甲乙双方约定于2019年2月24日之前，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，户口(若有)确认已全部迁出，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同所附附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付约定有：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。合同签订当日，傅炯通过其建设银行尾号为6333的账号向徐大龙建设银行尾号为6924的账号转账支付购房首付款30万元。2019年3月23日，傅炯向第三人昊辰营销策划公司刷卡支付房款10万元。2019年4月4日，傅炯、骆燕向上海市虹口区不动产登记中心申请房屋产权变更，同月13日，系争房屋权利人变更至傅炯、骆燕名下。同日，系争房屋办理抵押权登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市黄浦支行、上海市公积金管理中心，义务人为傅炯、骆燕，被担保债权数额130万元，其中商业贷款70万元，公积金贷款60万元，债权履行期限均自2019年4月15日至2034年4月15日。双方并提供契税已申报办理证明，显示徐大龙就系争房屋不征税，傅炯、骆燕应纳税额为22,000元。另查明，第三人昊辰事务所与第三人昊辰营销策划公司系参股关系。审理中，骆燕提供其与第三人业务员的微信聊天记录若干，节选部分如下：5月4日，第三人：“机顶盒的事情，我这边已经和他们说了，找不到房东自行承担，户口的事情，一直在想办法解决，房东妹妹不想迁到目前住的房子里”；5月22日，骆燕：“我最多只会给他开一次门，然后告诉他户口迁出银行就会放款，其余不会和他啰嗦”；6月4日，骆燕：“辛苦你想办法通知到那个老头到派出所签协议放款，我等你消息”；6月19日，骆燕：“银行放贷所需的资料，我们这边已交齐了，就差徐大龙他本人需要交的资料了，如他不配合造成这次放贷逾期，需要重新申请，延误日期，责任不在我们，而且你们和我们已经不止一次催他尽快上交资料给银行，是他拒不配合，如二次申请放贷所需产生的费用，需由他自行承担，烦请帮忙转达给他”；6月20日，第三人：“已通知，具体去不去不是很清楚”；7月3日，骆燕：“我们已和建行的李经理打过招呼要走延期放款的流程，但最终还是需要对方去银行签字的，他不签字还是放不了款的”。傅炯、骆燕提供其与建设银行房贷经理李家骏的微信聊天记录若干，节选部分如下：6月25日，李家骏：“这个月放的了么？”傅炯：“徐大龙不配合，目前房产中介公司在做他的思想工作，估计这个月放款有点难了。我们也去派出所办理户口强迁的登记手续了，强迁户口要登记后半年才能办理”；7月5日，骆燕：“现因对方徐大龙本人不配合到贵行签字(通过中介通知他几次到贵行签字，但他都没有配合前往)影响放款，烦请您帮忙重新申请放款手续”。李家骏：“总要上家配合，我先搁置”。骆燕：“我们的资料都已交齐，就他本人不配合，我们催了好几次了”。徐大龙对上述聊天记录的真实性无异议，但认为傅炯、骆燕可以强迁徐大龙户口。审理中，依傅炯、骆燕申请，本院依法通知中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行出庭作证，该行委托诉讼代理人李文革到庭表示，其系建设银行法务，2019年3月20日对傅炯、骆燕的贷款进行审批，3月28日审批通过。借款金额130万元，其中公积金贷款60万元，商业贷款70万元。审批通过后通知过户，4月办理抵押权登记，抵押证交到银行的日期记不清楚了，当时和借款人提过要求，因该买卖属于再交易(即有业主的变卖，并非新售商品房)，需上家到场签字，证明商品房买卖的真实性，以及户口迁出信息等。2019年7月22日，上家到银行办理了相关手续，2019年7月30日发放公积金贷款，8月1日发放商业贷款。徐大龙对证人证言不予认可，认为李文革并非经办人，对办理贷款的流程及所需材料都不清楚，只认可7月22日徐大龙去银行签字这节事实，且此前无论银行、傅炯、骆燕或者第三人均未通知其去银行签字。傅炯、骆燕对证人证言不持异议，认为李文革作为法务，系代表建设银行出庭作证，其作证的内容经过核实，符合客观事实，傅炯、骆燕与徐大龙之间并无联系方式，均系通过第三人联系要求徐大龙尽快至银行签字。因户口问题，第三人一直在调解，居委派出所也曾调解，直至2019年6月底，才登记预约可以迁至公共户。第三人昊辰事务所对证人证言不持异议，表示曾多次通知徐大龙。审理中，第三人昊辰事务所出示其经纪人与徐大龙妹妹及妹夫的短信记录，称曾经致电徐大龙让其办理贷款，因徐大龙不到，故发短信通知其按照合同约定内容履行，包含贷款在内。徐大龙对短信记录的真实性无异议，但短信上仅仅写了补充条款第五条，未明确是何事，不能证明徐大龙不积极配合办理贷款。傅炯、骆燕对短信记录的真实性没有异议。上述事实，有徐大龙提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同、契税已申报办理证明、中国建设银行账户交易明细，傅炯、骆燕提供的微信聊天记录、水电煤及物业费账单、抵押权登记证明、上海市房地产买卖合同、契税已申报办理证明、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、收款收据、个人住房(商业用房)抵押借款合同、住房公积金个人住房抵押借款合同等证据以及当事人陈述为证，经过庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。原、被告及第三人均确认系争房屋买卖合同总价为180万元，合同中约定的转让价款220万元系虚高价款，本院予以确认。对此违反国家法规政策的行为，本院予以批评。因傅炯已于2019年3月23日向第三人昊辰营销策划公司支付剩余房款10万元，故应由第三人昊辰营销策划公司向徐大龙支付，至于第三人昊辰营销策划公司与徐大龙的佣金纠纷，不属于本案处理范围，当事人可另循法律途径解决。关于徐大龙主张的违约金以及利息损失，根据查明的事实，傅炯、骆燕于2019年2月23日签订买卖合同，于2019年3月即向建设银行申请贷款，且根据合同约定，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行提供所需材料。现从傅炯、骆燕、第三人、银行陈述及相关证据来看，扣除合同虚高价格40万元，傅炯、骆燕已按合同附件三第一条约定向徐大龙支付定金及首付款共计40万元。关于第二期房款140万元，没有证据表明傅炯、骆燕拖延办理相关贷款手续，同时，傅炯、骆燕履行了及时通知徐大龙办理相关协助手续的义务，在银行审批额度不足的情况下，亦及时补足余款10万元。徐大龙虽表示根据合同约定，傅炯、骆燕即便申请贷款未通过或者额度不足，亦应于申请产权过户前将房价款直接支付给徐大龙，而非向第三人交付，但同时合同附件三第四条也约定，确认户口已全部迁出，由傅炯、骆燕向徐大龙支付全额尾款，因徐大龙户口未迁在先，故傅炯、骆燕并无违约之处，徐大龙上述两项诉请，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于傅炯、骆燕反诉要求徐大龙支付违约金的反诉请求，根据合同约定，2019年2月24日交房，若有户口确认已全部迁出，傅炯、骆燕直接支付徐大龙全额尾款。现徐大龙户口直至2019年7月11日才迁出，违反了合同约定，应当向傅炯、骆燕支付违约金，因合同约定的赔偿金(实际为违约金)计算标准过高，徐大龙对此提出的抗辩意见成立，本院酌情予以调整，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。关于傅炯、骆燕反诉要求徐大龙支付垫付的水电煤及物业费，因徐大龙对此不持异议，本院予以照准。第三人昊辰事务所、昊辰营销策划公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、昊辰房地产营销策划(上海)有限公司应于本判决生效之日起10日内支付徐大龙房款10万元；二、徐大龙应于本判决生效之日起10日内支付傅炯、骆燕违约金(以180万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年2月25日起计至同年7月11日止)；三、徐大龙应于本判决生效之日起10日内支付傅炯、骆燕煤气费45.60元、电费97.2元、水费34.50元、物业费57.64元，合计234.94元；四、驳回徐大龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9,122.62元，由徐大龙负担；反诉受理费1,391.95元，由徐大龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 惠 力人民陪审员 杨 军人民陪审员 陈惠娟二〇二〇年六月十日书 记 员 陈 鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。