江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初360号原告：张雷，男，1996年3月29日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托代理人：唐乐，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201110659920。委托代理人：鲁明君，江西朗秋律师事务所实习律师。实习证号：36011903110080。被告：欧阳发（曾用名欧阳芳），女，1995年9月10日出生，汉族，住湖南省武冈市。被告：张敏，女，1987年8月2日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：涂晨（系被告张敏丈夫），男，1985年9月13日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：深圳市瑞峰商业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园1#写字楼-4514室（第45层）。统一社会信用代码：91360103MA35L33C77。法定代表人：蔡怡福，系该公司总经理。委托代理人：李洋，该公司法务。原告张雷与被告欧阳发、张敏、深圳市瑞峰商业管理有限公司江西分公司（以下简称瑞峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雷及其委托代理人唐乐，被告欧阳发、张敏委托代理人涂晨、被告瑞峰公司委托代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雷诉称：被告张敏以按揭方式购买位于南昌市力高澜湖郡项目21＃23＃115一楼商铺，该商铺由被告瑞峰公司负责对外出租。2017年12月，原告张雷与被告瑞峰公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、原告承租商铺，租赁期限自2017年12月15日至2022年12月14日；2、租金为60元／平方／月，租金第二年、第三年均按5%递增；3、运营管理费为3.4元／平方／月；物业管理费为2.6元／平方／月；4、被告张敏自签订本合同起即代表同意本合同项下所有租赁条款，若被告张敏在本合同约定时间内提出终止合同，应按月租金的50倍赔偿给原告；5、自被告张敏付清本商铺购房总价款（含按揭贷款已足额到账），满足交房条件，提供交房手续并签订本合同之次月起，本合同项下的租金及租赁保证金按约定支付给被告张敏。2019年5月30日，在被告瑞峰公司及张敏均未告知原告张雷的情况下，被告张敏还清按揭贷款并在上述合同上补签字。2018年8月1日，原告将该商铺转让给被告欧阳发，于2019年6月6日补签《店铺转让合同》，合同约定：1、原告将该商铺转让给被告欧阳发，租赁期为2018年8月1日至2022年12月14日；2、被告欧阳发同等享有原告在原有租赁合同中的权利与义务，被告同意代替原告向房东履行租赁合同；3、被告欧阳发需一次性向原告支付商铺转让费2万元。商铺交付给被告欧阳发使用后，被告欧阳发仅向原告支付了1万元转让费。2019年7月被告商铺管理方向原告催要房租等费用时才得知被告欧阳发自商铺承租之日起未向商铺管理方支付任何租金及管理费等费用。原告为避免扩大损失于2019年8月15日代替被告欧阳发支付了租金及运营管理费共计70992元，随后向被告欧阳发催要房租，才得知被告张敏于2019年5月24日将店铺出租给欧阳发，且欧阳发已支付部分房租，而该期间原告已向被告商铺管理方支付房租。为此，原告多次与三被告沟通退还房租等费用事宜，三被告均未理睬。原告认为，原告将房屋交付给被告欧阳发，被告欧阳发实际使用了房屋是客观事实，被告欧阳发依法负有支付租金和相关费用的义务；被告瑞峰公司是代为出租方，在收租权限届满后无权收取租金，应当将多收租金返还原告；被告张敏与被告欧阳发已重新签订了租赁合同，其无权再取得原告租金，重复收取的租金应当返还原告，且被告张敏擅自终止合同，与被告欧阳发签订合同，构成根本违约，依约需支付原告违约金。因涉案房屋租赁与三被告产生纠纷后，原告经过多次协商未果，现依法向贵院提起诉讼，请求判决：一、被告欧阳发向原告支付转让费10000元；二、三被告向原告支付款项56779.3元（包括店铺租金51769.5，运营管理费2838.9元，物业管理费2170.9元，各被告付款金额以法庭查明为准）；三、判令被告张敏向原告支付违约金30000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告欧阳发辩称：2017年9月1日开始，我和原告张雷共同经营奶茶店，在2018年1月份原告张雷告知我想单独经营，然后我就走了。后来原告告诉我奶茶店经营不下去要转让，我当时不同意转让，如果要转让就转给我。我经营到2019年5月1日，同时这个时间我交付了房租至今。转让费我同意支付，但是租金我不同意支付，因为是我和原告共同经营的。被告张敏辩称：我同意将2019年5月-9月14日的租金共18000元退回给原告。我也没有违约，所以没有违约金之说。原告只交了3个月的租金，所以原告属于违约，且原告张雷转让是自己擅自转让，没有告诉我及其他两个被告。被告瑞峰公司辩称：一、被告瑞峰公司的权利义务的行使完全是根据《商铺租赁合同》来行使的，原告张雷将瑞峰公司作为本案被告的身份不适格。首先，瑞峰公司与张雷签订《力高澜湖郡项目21#23#-115一楼商铺租赁合同》，约定了租金及运营管理费的缴纳方式及违约责任。张雷租金为三月一交，并于起始日提前一个月缴纳。瑞丰公司依据合同约定向张雷收取租金的行为合理合法。其次，瑞峰公司仅与张雷签订租赁合同，并未再与第三人签订租赁合同，也对业务与第三人签订租赁合同的事宜不知情。根据租赁合同约定，被答辩人无转租权，被答辩人也未告知答辩人其将商铺转租给了第三人。在瑞峰公司看来，租赁合同义务的相对人就是张雷，张雷应按合同约定向瑞峰公司支付应付费用。第三，根据租赁合同第8.7条，自业主付清本商铺购房总价款，满足交房条件时，提供交房手续并签订本合同的次月起……本合同项下的甲方全部权利义务转由业主享有和承担。商铺业主张敏于2019年8月16日才完成交房手续。按照合同约定，2019年9月开始租金才是由乙方即张雷直接交给业主张敏的。故不存在瑞峰公司向张雷退回款项一说，及时瑞峰公司要支付款项，也是向业主张敏转交已收到但是属于业主收益部分的租金。该部分租金瑞峰公司已转交给业主张敏。瑞峰公司与张雷在租赁合同履行的过程中权属清晰，非本案的适格被告。二、张雷运营管理费主张金额错误，瑞峰公司未收取物业管理费，张雷要求退回运营管理费和物业管理费的请求不合理。合同约定的运营管理费为每年2523元，按年度缴纳，非原告张雷诉请中主张的2838.9元。瑞峰公司行使的权利完全是依据《商铺租赁合同》行使的，并未多收取张雷运营管理费也未收取不应由瑞峰公司收取的物业费，不存在退还一说，张雷的请求主体错误。综上，瑞峰公司在合同范围内收取租金及运营管理费的行为合理合法，不存在退款或者越权收取租金一说。请求人民法院查明事实，依法公正判决。经审理查明：原告张雷作为乙方，被告瑞峰公司作为甲方，签订了《力高澜湖郡项目21＃23＃-115一楼商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南昌市的力高澜湖郡项目21＃23＃栋115一楼商铺，面积约61.85平米出租给乙方用于零售品类贡茶品牌，租赁期限为5年，自2017年12月15日至2022年12月14日；商铺租金收取标准60元／平米／月，租金第2年按5%递增，租金第3年按5%递增，第4年按10%递增，第五年按10%递增；营运管理费收取标准3.4元／平米／月；物业管理费2.6元／平米／月；租赁保证金7422元；品质维护保证金5000元；未经甲方事先书面同意，乙方不得进行转租、分租或提供第三方使用；因甲方出租给乙方的商铺为未售商铺，乙方承租后租金交付给甲方；若甲方商铺销售给丙方，甲乙双方应当配合丙方签订本合同，合同条款不变。自丙方（业主）付清本商铺购房总价款，满足交房条件，提供交房手续并签订本合同之次月起，本合同项下的租金及租赁保证金由乙方按约定时间及条件直接交付给丙方。丙方自签订本合同起即代表同意本合同项下的所有租赁条款，若丙方在本合同约定时间内提出终止该合同，丙方需按月租金的50倍赔偿给乙方。2017年9月9日，被告张敏作为买受人带租约认购被告瑞峰公司管理的力高澜湖郡项目商业23＃-115号商铺，并于2019年5月30日签署前述《力高澜湖郡项目21＃23＃-115一楼商铺租赁合同》，2019年8月16日在物业办理房屋交付手续，甲、乙、丙三方在庭审中确认被告张敏的租金收益起算时间为2019年12月17日。2019年6月6日，原告张雷作为甲方，被告欧阳发以欧阳芳名义作为乙方，签订了《店铺转让合同》，约定：甲方于2018年8月1日将涉案商铺61.85平米转让给乙方使用，乙方一次性向甲方支付转让费人民币20000元，乙方接收后，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手前，该店铺的所欠一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关。2019年7月15日，被告瑞峰公司向原告张雷发《催缴通知函》，通知原告张雷缴纳租金及运营管理费70992元、违约金50996元，2019年8月15日，原告张雷向被告瑞峰公司缴纳2018年3月15日至2019年9月14日租金68469元，营业管理费2523元，共计70992元。2019年5月24日，被告欧阳发作为承租方，与被告张敏作为出租方签订了《门面房租赁合同》，约定租赁期从2019年5月1日至2024年4月30日，租金2019年5月1日至2022年4月30日为4300元／月。被告欧阳发从2019年5月1日开始每月支付4300元租金给被告张敏。2019年9月11日，被告张敏与被告欧阳发签订了《解除租赁合同协议》，约定一致同意解除合同，乙方在本协议签订之日起5日内迁出租赁房屋。另查明，原告张雷与被告欧阳发庭审中均认可租赁案涉店面系用于合伙经营，原告60%的股份、被告欧阳发40%的股份，但没有签订拆伙协议。同时查明，被告张敏在庭审中确认重复收取了2019年5月至9月14日的租金（其中2019年5月份的一个月的租金系被告欧阳发交纳、6月至9月14日的三个半月的租金系被告瑞峰公司收取原告张雷的租金之后转给被告张敏的），并明确表示同意退还多收取的这四个半月的租金18000元给原告张雷，原告对此予以认可和接受。被告张敏虽然也与被告欧阳发重新签订了租赁合同，但系被告张敏在购买了本案所涉商铺并且是在原告张雷与被告欧阳发签订了《店铺转让合同》之后和被告张敏将二楼房间同时租给被告欧阳发才签订的。庭审中因被告欧阳发不同意调解，故法庭调解未能进行。本院认为：原告张雷和被告欧阳发共同租赁案涉商铺系用于合伙，双方签订了《店铺转让合同》，但没有租赁合同关系，系合伙纠纷，不属于本案审理范围，双方可另行处理。原告张雷、被告瑞峰公司与被告张敏三方签订的《力高澜湖郡项目21#23#-115一楼商铺租赁合同》系三方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，对三方均具有约束力。被告张敏在庭审中确认重复收取了2019年5月至9月14日的租金，并明确表示同意退还原告租金18000元，原告对此予以认可和接受，且被告张敏多收的这四个半月的租金也系不当得利。被告瑞峰公司虽然多收取了原告张雷的2019年6月1日至同年9月14日的三个半月租金，但收取后就转付给了被告张敏，同时因庭审中原告张雷与被告张敏协商同意由被告张敏退回给原告张雷，故被告瑞峰公司在本案中不承担责任。被告张敏虽然也与被告欧阳发重新签订了租赁合同，但系被告张敏在购买了本案所涉商铺并且是在原告张雷与被告欧阳发签订了《店铺转让合同》之后和被告张敏将二楼房间同时租给被告欧阳发才签订的合同，因此原告张雷诉称要求被告张敏支付违约金30000元的证据不足、理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张敏在本判决生效后7日内一次性退还原告张雷租金款人民币18000元；二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，由原告张雷负担1900元，由被告张敏负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  舒泉荣人民陪审员  熊绍红人民陪审员  万清华二〇二〇年六月十一日法官助理杨慧书记员刘文莉