大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初235号原告：大连宏源房屋代理有限公司，住所地大连市西岗区。法定代表人：徐宏良，经理。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。被告：刘云，邮政机要通信分局职员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：冯建军，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鑫，北京市京师（大连）律师事务所律师。原告大连宏源房屋代理有限公司与被告刘云委托合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人徐宏良及其委托诉讼代理人徐维贵、被告刘云及其委托诉讼代理人冯建军、田鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告赔偿原告经济损失73000元、违约金57000元。事实和理由：2019年6月25日，原、被告签订了房地产委托代销协议书，约定被告将自己位于大连市沙河口区，建筑面积53.37平方米的房屋委托原告代为销售，房屋售价为57万元，委托期限为2019年7月1日至2019年12月31日。协议第六条约定，在代销期间被告同意原告委托装修公司对案涉房屋进行装修改动后再行销售，双方确定装修改造的费用为73000元。同时还约定在代销期内原告作为乙方介绍的房屋购买方后通知被告签订《房地产买卖合同》时，被告如未能按期履行，则视为被告方违约，违约方应按房屋售价的10%承担违约金，同时还应支付装修改造费。合同签订后，原告联系装修公司对房屋进行了装修改造，同时加大广告宣传力度对案涉房屋进行出售。2019年12月初，原告通过近半年的努力和广告宣传，找到了买主，在通知被告签订房地产居间买卖合同时，被告始终借故拖延时间不与买主签订合同，且提出不合理要求。在代销期间，原告花费了大量的人力、物力、财力，对案涉房屋进行装修改造和广告宣传，而在原告找到买主后，被告对于原告的代销行为不配合，现代销期间已过，原告无权再销售案涉房屋。被告的违约行为给原告公司带来巨大的经济损失，故诉至法院。被告辩称：不同意，请求驳回原告全部诉讼请求。事实上，原告未按照合同约定在代销期内实际出售案涉房屋。代销期限将近，原告因未能与被告续签代销协议，通过提供虚假证据设计被告，被告认为原告提出的要求并不具备合同签订条件，被告不存在违约。同时，被告已授权原告代售房屋，原告完全能够代被告与购买人签订《房地产买卖合同》，被告只要收到57万元房款和办理过户即可，其他事宜已经授权委托原告办理。微信内容证明2019年12月9日至25日原告一直没有找到真正的买家，要求与被告续签代售协议，2019年12月26日，原告通知找到了买家并收取了意向金定金，可以证明原告已经行使了代销权限，被告只需等待过户即可。原告无法证明被告提出的是不合理要求，无论是全款买房还是按揭贷款买房，都不影响原告代签房屋买卖合同的权利。另外，原告从没有告知被告买主是什么人，在被告要求去签订合同时，原告又不予回应。原告与购买人最终未能签订合同的原因，被告无从得知，但原告不能因此将责任推给被告。现原、被告代销期限已过，原告应自行承担装修改造费用，被告有权收回房屋。其次，原告进行装修前告知被告，原告手下有个装修队，因为淡季没活干，所以可以对房屋进行简单装修，所以不存在与其他公司签约装修房屋的情况，可以请法院到现场评估查看，房屋的装修根本不值73000元，装修质量很差，这也是案涉房屋没有卖出的原因。经审理查明，2019年6月25日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房地产委托代销协议书》，约定：甲方将坐落于大连市沙河口区的房产，房屋建筑面积53.37平方米，房屋所有权证号00077208的房产全权委托乙方代为办理销售事宜；甲方对乙方授权如下：1、代表甲方签订上述房产的《装饰装修协议》或类似的相关合同（价格不高于双方在本协议中约定的价格），2、代表甲方代销上述房产，3、代甲方（须提前告知，甲方无法到场）与购买人签订《房地产买卖合同》；甲乙双方共同确认，上述房产的委托出售价格为57万元整，实际出售价格高于该委托出售价格的，高出部分按照本合同第六条第1条、第2条规定处理；本合同代理期限自2019年7月1日至2019年12月31日（甲方与该房屋的购买方办理房屋产权过户、贷款等交易手续的时间不计在内），经双方协商委托期限可以延长，延长期限以补充协议为准；在委托期限内，乙方促成甲方与购买方达成房屋买卖合同，即视为完成委托代销事宜；在代销期间，甲方同意乙方委托的装修公司对该房屋内部设施进行装修改动后进行销售，由乙方代表甲方与装修公司签署装修协议，装修改造费用为73000元，装修费用由乙方先行垫付，甲方签订《房地产买卖合同》即视为乙方成功售出代销房产，甲方须在收到房屋首付款当日支付乙方装修费用；委托期限内乙方将甲方代销房屋售出，售出价格高于委托出售价格扣除装修费用后剩余部分作为乙方代销服务费，甲方应积极配合与购买方签订《房地产买卖合同》；如委托期限内乙方未能将该房屋售出，经甲乙双方协商，则本合同解除，房屋装修改造升级中不可移动的部分归甲方所有，已经发生的装修改造费用由乙方自行承担；在委托期限内，乙方介绍的房屋购买方满足本协议第二条、第三条之约定，甲方须按照乙方通知的时间3日内与房屋的购买方签署《房屋买卖定金协议书》、《房地产买卖合同》或类似相关合同，如甲方未能按期履行，则视为甲方违约，甲方应按房屋委托出售价格的10%向丙方支付违约金，并向乙方支付装修改造费；双方还约定了其他内容。上述合同签订后，原告委托案外人迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司对案涉房屋进行了装饰装修。原告与迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司签订了《住宅室内装饰装修施工合同》，案外人迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司向原告出具了预算书。2014年7月6日，案外人迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司向原告出具5000元的收款收据，载明“西甸街23-4-602装修预付款现金”。2014年9月5日，原告通过银行转账向案外人迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司支付了68000元，案外人迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司于2014年9月10日向原告出具68000元的收款收据，载明“装修尾款”。庭审中，原、被告均提举了原告的法定代表人徐宏良与被告刘云之间的微信聊天记录。微信聊天记录的部分内容如下：2019年12月9日，徐宏良（以下简称“徐”）：“姐今年下半年二手房地产市场价格走势下滑，你的房子至今没有找到合适的买家，不是价格问题，是没有看好的谈价的，我想征求一下你的意见，是否可以再给我延期销售时间，当然延期我会给姐利益的，可以按市场价格的租金价格，给你每个月的补偿”。2019年12月17日，徐宏良再次提出续签补充协议，刘云（以下简称“刘”）称脚崴了，走路不方便。2019年12月24日，徐宏良再次向刘云提出续签，刘云回复脚伤没好，等方便时联系。2019年12月25日，徐宏良再次提出续签补充协议。2019年12月26日20时38分，徐：“刘姐你的电话我联系不上，你的房子我卖了，下个月我们过户，我们的合同你看看，合同约定的问题我们按合同执行，你不接电话不见面解决不了问题。”22时34分，刘：“徐总，你今天晚上八点半通知我把我的房子卖了，你在签订合同时，我完全具备到场的条件，由于你方未尽到告知义务，导致我不在场而签订的合同无效。”2019年12月27日9时54分，徐：“这么说你今天几点钟来我单位你签个字吧，我也可以去找你，你现在在单位吗？”10时03分，徐：“我给你打过多个电话，发过多个信息，你也不接，需要我让律师发个律师函到你单位通知你吗？需要的话我可以立即做到。”11时34分，徐：“你好刘云女士，我们宏源房屋代理有限公司正式通知您，请你于2019年12月28日上午12点前来我公司签订房屋合同，特此通知，大连宏源房屋代理有限公司经办人徐宏良，2019年12月27日，我的电话133××××7370。”13时56分，徐宏良将11时34分的内容再次发送给刘云。15时41分，徐：“刘女士我已经在你单位门口等你近1个多小时，你在屋里，出来一下，可以吧。”2019年12月28日10时21分，刘：“徐总，你现在把房屋买卖合同微信发给我，我看一下。”10时33分，徐宏良将空白合同两页发给刘云，问：“可以吗姐，刘姐今天晚上7点见，我给客户已经约好了，以后我们还是朋友。”10时44分，刘：“但昨天你来我单位的行为很不可思议，下句话我就不说，自己理解，就两页纸？你是一次性给我全款吧！”徐：“客户购买是贷款购买，我做事的原则就是你敬我一尺我敬你一丈，先礼后兵，刘姐如果有困难，可以商量着来，我还是认为刘姐是个好人，我也相信我的眼光，不会看错，合同都是这样格式条款，我们今天下午签的也是这个合同。”刘：“徐总，我要你跟买房人签的合同。”徐：“今天晚上你来和买家签合同呀。”刘：“徐总，你告诉把我的房子给卖了嘛，所以我要看你签的买卖合同。”徐：“刘姐你下午来了签正式合同，我收的是客户意向金，我通知是你来签合同是履行我们之间合同的约定，你不来就是你的事，我们之间合同约定的你看看。”12时22分，刘：“贷款怎么付款？我要一次性现金付款给我。”徐：“你可以了解一下二手房交易按揭贷款购买房屋的流程。”刘：“徐总，我就要全款，等钱买房。”12时40分，徐：“房屋购买的方式有现金购买、贷款购买，现在我们的客户是贷款购买，你最后都是以现金形式到你账户。”刘：“我要求现金一次性付全款，徐总你去谈吧。”徐：“刘姐我们的合同没有约定购房人必须现金购买，这样你还是按约定到我们公司来谈合同签合同吧。”刘：“就要求付我全款，他同意我就过去签。”17时14分，刘：“徐总，我和别人回我的房子，进不了屋子，你把我房子钥匙你都拿走了，事先不告诉我一声吗？那是我的房子，你太霸道了吧！”17时31分，刘：“协议书没有约定给你钥匙，还是那句话，买房人同意付我全款现金，今晚就过去签，不同意就不能过去，下午早就告诉你我的想法，我要求的全款你给谈好了？徐总，为了咱们之间的合同如约履行，也让徐总您能够挣到我房子的佣金，我也希望你能给我确定一下客户是否能够全款买我的房子？再一个意向金你这边已经收了，你应该了解客户条件，我要求全款买我的房子能否做到，能做到我就过去签合同，需要你确定一下。”19时18分，徐：“刘云女士你好，今日19:00买房客户准时来我公司，准备与您签订房屋买卖合同，但一直没有等到您的到来，我们已多次和多种形式通知您今天19:00到我司签约，因为您不能前来我司配合签约，如因此造成此次您与我司签订的房屋委托代理协议不能履约而造成的任何经济损失，我司将保留追究的权利。”19时31分，刘：“为什么你不能正面回答我，客户是否全款能否满足我的条件，我需要买家全款买房，你没正面回答我，只是晚上七点去签合同，那不好意思，晚上七点邀我去，一个单身女人去签合同，你觉得合理吗？但是，你前提得明确你是否有真实的客户全款买我这套房子，能不能满足我这个条件？不要再给我讲这些什么追究我责任怎么样，想追究你起诉。”20时05分，刘：“昨天你领人去我公司堵我又拍照的拍桌子吓唬我，我不害怕吗？现在已经给我造成生活和工作影响了，白天我已经明确告诉你我要全款，客户是你找的，你没跟客户说？一直等你答复，同意付我全款我马上配合你签合同！你告诉我意向金你收了，所以如果是真实的客户，他肯定买，你担心什么？我是你的业主，你必须维护我的权益！徐总，我的要求你给我确认了？我一直等你们呢！”21时29分，徐：“刘云女士，你好，买房客户是贷款购买这件事情昨天和今天已经多次告知您了，在我们多次联系您都无法收到您正面回复的前提下，我们只能到您的公司找您，在与您见面时，您说今天19:00可以来公司签约时，我们也跟您说了对方是贷款购房，何况在我们签订委托代销协议时您并没有限定一定需购房一方全款购房，对方虽已交意向金，但因您今天不能到场很不满意，买方认为房主（刘云女士）并无售房诚意，我们已在全力维护您售房利益的角度作了很多积极的沟通，希望刘云女士能明白我们的付出！”22时37分，刘：“徐总，无论哪个买主，我都是要求全额现金付款，这是我卖方的权利，无可非议！”2019年12月29日12时02分，刘：“徐总，商量咋样了？签不签了？什么时候签呢？”徐：“刘女士我现在的客户需要用贷款的方式购买，我们等你来签合同。”刘：“徐总，我还是要求全额现金付款不变！”13时15分，刘：“徐总，要求全款购买是我的权利，况且你在半年的时间里没有售房信息，其中原因把房价抬得很高，现在却说找到买主？所以由于这么久的时间没售出，延误了我的购房机会，错失我几次良机，综上原因，必须是全款购房！”2019年12月30日9时46分，刘：“徐总，你好！请问：你与买家的付款条件商量好了吗？我一直在等你们呢！”徐：“刘女士你的条件实属是刁难我。我现在的客户需要用贷款的方式购买，我们等你来签合同。”11时20分，刘：“怎么刁难你了？到底谁刁难谁呀？”21时11分，刘：“到底怎么样，为什么不回复？时至今日眼瞅着协议到期了，你是采取拖延战术呀？我的要求已经说的明明白白了，你的买家到底是真是假？已经半年了，你到底能不能履行这个协议？说个痛快话。”徐宏良未予回复。庭审中，原告提供了与案外人于某于2019年12月26日签订的《购房意向金协议书》及专用收款收据，与于某于2019年12月28日签订的《补充协议》，于某于2019年12月30日通过微信向原告支付的意向金2万元。同时，原告申请于某作为证人出庭作证。于某出庭陈述：其为居住准备购买案涉房屋，通过网络看到该房源，先后两次实地看房，其和爱人对房屋的装修比较满意，且该房屋离辽师较近，故准备通过贷款购买该房，与原告协商确定的价格是68.8万元，并签订了意向书，后来为保留房源，经原告催促，缴纳了定金，但事后一直没有见到房主，就没有继续交易，原告虽退还了意向金，但保留对原告要求赔偿的权利。被告申请齐善国、司国民作为证人出庭作证，齐善国出庭陈述：其和原告也签订了期限半年的代销协议，其本人房屋在委托代销期限内未售出，2020年1月8日，其与原告沟通时顺便问了一下本案被告的房屋，原告公司回复称没卖出去。司国民出庭陈述：2019年12月15日，其与原、被告在案涉房屋见面时，原告称房屋没有卖出去，要求与被告续签代销合同；2019年12月28日，被告给司国民本人打电话称原告把房屋钥匙拿走了，司国民请开锁公司开锁。上述事实，有原告提供的起诉状副本、原告公司的营业执照复印件、房地产代销协议书、通知函、快递运单、微信聊天记录、住宅室内装修合同、装修预算报价单、迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司营业执照复印件、证明、收款收据、转账明细、房屋装修照片、购房意向金协议、补充协议、证人证言，被告提供的微信聊天记录、通知函、证人证言，及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《房地产委托代销协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，原告提供的微信聊天记录、《购房意向金协议书》、专用收款收据、《补充协议》及于某的证人证言能够证明，原告在委托代销期限内找到了购买方，并分别于2019年12月26日、27日、28日多次通知被告与购买方签订房屋买卖合同，应认定原告已完成委托代销事宜。依据合同约定，被告按照原告通知的时间3日内与购买方签订《房地产买卖合同》是被告方的合同义务，但被告以要求全额现金付款为由拒绝与购买方签订房地产买卖合同，该理由无合同依据，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出原告具有代被告签订合同的权限，无须通知被告到场即可自行签订合同的抗辩，经审查，双方合同约定，被告授权原告代被告“（须提前告知，甲方无法到场）与购买人签订《房地产买卖合同》”，故只有在提前告知被告且被告客观上无法到场的情况下，原告有权代签协议，而本案被告并非客观上无法到场而是主观上不同意签订合同，则原告无权代被告签订合同，同时，2019年12月26日原告通过微信告知被告房屋已经卖出时，被告称“你在签订合同时，我完全具备到场的条件，由于你方未尽到告知义务，导致我不在场而签订的合同无效”，可以看出，被告对合同约定的原告“须提前告知，甲方无法到场”才有权代签的内容明知，且被告要求原告应按合同约定履行告知义务，否则被告认为代签的合同无效，因此被告的该项抗辩，缺乏事实和合同依据，本院不予采纳；关于被告提出原告伪造证据设计被告的抗辩，除口头抗辩外未提供相应证据证明，本院亦不予采纳。关于原告诉请赔偿经济损失即装修改造费73000元的主张。《房地产委托代销协议书》约定：“在代销期间，甲方同意乙方委托的装修公司对该房屋内部设施进行装修改动后进行销售，由乙方代表甲方与装修公司签署装修协议，装修改造费用为73000元，装修费用由乙方先行垫付。”现原告提举的迪尔豪斯（大连）建筑装饰设计工程有限公司营业执照复印件、证明、收款收据、转账明细及房屋装修照片能够证明，原告实际签署装修协议、为案涉房屋进行了装修并支付了装修款，依据协议约定，被告违约时，应向原告支付装修改造费，故原告该项诉请于法有据，应予支持。关于原告诉请支付违约金57000元的主张。依据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。本案中，依据合同约定，“委托期限内乙方将甲方代销房屋售出，售出价格高于委托出售价格扣除装修费用后剩余部分作为乙方代销服务费。”且证人于某当庭陈述，其与原告协商确定的价格为68.8万元。则如本交易如约完成，原告可获得的代销服务费为4.5万元，现原告主张的违约金高于其可获得的利益，故本院认定以实际损失的30%即13500元作为违约金合理，原告主张过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘云于本判决生效之日起十日内支付原告大连宏源房屋代理有限公司经济损失装修改造费73000元；二、被告刘云于本判决生效之日起十日内支付原告大连宏源房屋代理有限公司违约金13500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2900元、保全费5000元（原告均已预付），由原告负担937元，由被告负担6963元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李倜然人民陪审员  丛丽波人民陪审员  蒋玉梅二〇二〇年四月二十八日书 记 员  凌 云