广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初540号原告：黎锦萍，女，1991年8月19日出生，汉族，住广东省恩平市****办事处南联村民委员会永安村十六巷1号，身份证号码：440************027。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。被告：吴文怡，男，1991年5月20日出生，汉族，住广东省恩平市******************，身份证号码：440************416。第三人：中国建设银行股份有限公司恩平支行，住所地:恩平市********建设银行股份有限公司恩平市支行办公大楼C幢、沿江中路30*A座及B座首层。统一社会信用代码：914**********457XX。负责人：刘毅，该支行行长。委托诉讼代理人：莫月琴，广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玉连，广东义轩律师事务所律师。原告黎锦萍诉被告吴文怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，于2020年3月31日依职权追加中国建设银行股份有限公司恩平支行为第三人参加诉讼，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告黎锦萍及其委托诉讼代理人郑一鸣、第三人中国建设银行股份有限公司恩平支行的委托诉讼代理人莫月琴和唐玉连到庭参加了诉讼，被告吴文怡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月10日签订的《房地产买卖合同》有效；2.判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》（立即协助原告办理恩平市恩城荣誉市****************的房屋过户手续并接收原告的购房余款492862元）；3.判令被告向原告支付律师费14000元；4.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年3月10日签订《房地产买卖合同》，双方约定原告以每平方米6100元的价格（总价734440元）购买被告吴文怡名下位于恩平市恩城荣誉市****************的房屋。合同约定买方在过户当天付清余款。合同签订后，原告共向被告支付了购房款241578元，实际占有该房屋并进行了装修。但该房屋的房产证办好后，被告吴文怡拒不配合办理房屋的过户手续。2019年9月，吴文怡因与吴达群发生民间借贷纠纷，恩平市人民法院依申请对恩平市恩城荣誉市****************的房屋进行查封。原告遂于2020年2月向法院提出执行异议，申请解除对该房屋的查封。恩平市人民法院于2020年2月21日向原告发出将购房尾款492862元划入法院账户的通知，原告已按照通知履行了支付义务。原告认为，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，应当合法有效。合同签订后，原告依照合同约定支付了70000元定金并超额支付了第二部分购房款，但被告经原告多次催促仍不配合办理过户手续的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告承担继续履行的责任。些外，涉案房屋已被恩平市人民法院依法解除查封，排除了办理房屋产权变更手续的法律障碍，客观上可以履行产权变更登记手续。现提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告吴文怡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且没有提交答辩状和证据，视为放弃抗辩和质证的权利。第三人辩称：被告吴文怡在2016年8月向第三人申请住房贷款45万元用于购买涉案的房屋，并以涉案房屋向第三人提供抵押担保，双方签订个人住房商业借款合同。2016年10月14日第三人依约向吴文怡指定的银行账户发放贷款45万元，2016年12月8日被告吴文怡与第三人办理了涉案房屋的预售商品房抵押登记。2019年5月份开始被告吴文怡出现了逾期还款的情况，同年6月份被告吴文怡失联。2019年6月6日涉案房屋办好了不动产权证，由于被告吴文怡失去联系导致至今未办好涉案房屋的抵押登记。根据借款合同的约定吴文怡的以上行为已构成了违约，第三人是有权宣布贷款期限立即到期，并要求被告吴文怡立即清偿借款本金及相关的费用（暂计至2020年4月16日，尚欠借款本金428029.55元以及逾期还款产生的利息、复息、罚息共13694.67元），第三人委托律师参加本案的诉讼支出律师费29000元也应当由被告吴文怡承担。第三人认为被告吴文怡出卖涉案房屋的行为不产生物权效力。借款合同约定借款本息清偿前，被告吴文怡处分涉案房屋的应当事先取得第三人的同意，但原、被告签订的涉案房屋买卖合同事先并无征得第三人的同意，事后也未得到第三人的追认。《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据该法律的规定，被告吴文怡未经第三人同意的情况下将该涉案房屋转让给原告黎锦萍不发生物权效力，即涉案房屋无法办理转移登记手续。如果原告黎锦萍坚持请求履行涉案房屋的买卖合同，则应当代为清偿吴文怡所欠第三人的债务。《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同的指引》第二十条也是这样规定。因此，如原告黎锦萍坚持请求履行涉案房屋买卖合同，则应当代为清偿吴文怡所欠第三人的债务，第三人同意在黎锦萍代为清偿吴文怡所欠第三人的债务之后，第三人配合办理注销涉案房屋抵押预告登记手续；如黎锦萍不同意代为清偿吴文怡所欠的债务，第三人请求法院依法驳回黎锦萍的请求。经审理查明：原告黎锦萍与被告吴文怡于2019年3月10日签订《房地产买卖合同》，记载“卖方（委托方）:吴文怡。身份证号：440************416。买方（委托方）：黎锦萍。身份证号码：440************027。经纪方：恩平市美华东13号辉煌地产信息服务中心。一、在经纪方提供中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入恩平市恩城荣誉市*****************之物业（下称该房地产），建筑面积为117.9平方米（以该房屋的不动产权证为准）。……。二、该房地产产权现状为以下第（1）种。1、该房地产已办理房产证，不在银行贷款中，卖方对该房屋拥有绝对的支配权。……。三、该房地产转让成交价人民币陆仟壹佰元一方（以房产证为准）（小写：¥6100元方），（且包括卖方支付的维修基金）。付款方式如下：（一）定金人民币柒万元整（小写：¥70000）为第一部分楼款。经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金柒万元整（小写：¥70000）；1、付款方式：（1）在该房产出具不动产权证后，买方向卖方支付第二部分购房房款人民币壹拾壹万玖仟元整（小写：¥119000元整）。（2）买方须在过户当天支付剩余房款人民币壹拾万元整（小写：¥100000整）直接支付给卖方，完毕。……五、交楼协议。卖方须在收到定金后交该房屋给买方使用，卖方须付清截至交楼之日前所产生一切有关该房地产之杂费（包括管理费等）。……。七、违约责任。1、签订本合同后，如果卖方不依合同条约将该房地产售给买方，则卖方双倍返还定金给买方。以及买方投入该房屋的装修一切费用（按第三方评估公司评估价）。2、如果买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已支付定金将由卖方没收……。3、本合同履行过程中如发生争议，……。协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或错方承担。……。十、备注：该房产成交价是按照6100元一方单价成交，总成交价按照该房产的不动产权证登记面积计算。经双方友好协商，在该房屋出具不动产权证后，买方还无法办手续的情况下，每月由买方续供，在总房价递减。买方有权转让该房屋的权利。在2019年7月31日前，买方要办理手续，否则视为违约，卖方有权收回该房屋！买方要帮卖方赎证！卖方：吴文怡（签名并摁捺指模）。经纪方：恩平市辉煌房地产信息服务中心（加盖印章）。买方：黎锦萍（签名并摁捺指模）。2019年3月10日”。合同签订当天，原告黎锦萍分别通过微信、银行转账两种方式合共转账70000元定金至吴文怡账户，被告吴文怡于当日出具《收据》记载“今收到黎锦萍（440************027）交来购买恩平市恩城荣誉市*****************定金人民币70000元”，《收据》上有吴文怡签名及其摁捺的指模。之后，原告黎锦萍分别于2019年4月22日转账46000元、6月17日转账20000元、6月24日转账30000元、7月19日转账19000元、7月23日转账50000元至吴文怡银行账户，被告吴文怡于2019年7月23日又出具《收据》记载“今收到黎锦萍（440************027）交来购买恩城荣誉市民大道1号御景湾12座1602号房，一共收到房款人民币（含定金、分批次房款）￥239000元”，《收据》上亦有吴文怡签名及其摁捺的指模。原告黎锦萍又分别于2019年6月27日微信转账2192元、7月26日微信转账2193元、8月26日微信转账2193元的房屋供楼款项至吴文怡微信账户。以上涉及的房屋定金、涉案房款以及供楼款项合共241578元。此外，原告黎锦萍还微信转账2019年7、8月份的物业管理费用至吴文怡账户，恩平市御景湾物业管理有限公司也出具相应的物业管理费收款收据。原告黎锦萍在收取上述房屋后已对房屋进行了装修。2019年11月12日，原告黎锦萍曾因上述《房地产买卖合同》向本院提出诉讼[即（2019）粤0785民初2635号案]请求：1.判决被告偿还购房款239000元给原告；2.判决被告双倍支付定金70000元给原告；3.判决被告偿还房屋装修款170000元给原告；4.判决被告返还供楼款6578元给原告；5.本案诉讼费用由被告负担。本院于2019年12月16日作出民事判决书，以“现原告黎锦萍未通知被告吴文怡解除合同，在本案中也没有提出解除合同的诉讼请求，而直接要求被告吴文怡返还支付的购房款、双倍返还定金、支付装修费用、返还垫支的供楼款等”为由判决“驳回原告黎锦萍的全部诉讼请求”。该判决现已发生法律效力。另查明，案外人吴达群于2019年9月25日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2019）粤0785财保15号民事裁定书，裁定对被申请人吴文怡名下位于恩平市御景湾商住小区********屋予以查封[商品房买卖合同（预售）合同编号：2016-003650，保全限额为人民币81360元]。本院于2019年9月26日立（2019）粤0785执保226号案对该房屋执行查封。上述诉前财产保全案的案外人吴达群已提起诉讼[即（2019）粤0785民初2733号，原告吴达群诉被告吴文怡、吴鹏岳民间借贷纠纷一案]，本院于2019年12月20日作出民事判决书，判决被告吴文怡应于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款20000元并支付利息3800元给原告吴达群，该判决书已发生法律效力。黎锦萍以其与吴文怡签订本案的《房地产买卖合同》购买上述查封的房屋（且其已按照合同约定支付部分价款，吴文怡也依合同约定将房屋交给黎锦萍使用）为由提出执行异议[即（2020）粤0785执异25号]，本院于2020年2月26日作出执行裁定书，以“案外人黎锦萍于2020年2月25日按照本院的通知，将剩余房款492862元存至本院指定的银行账户”，其异议“符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记’规定的情形”为由裁定“中止对（2019）粤0785执保226号案吴文怡名下位于恩平市御景湾商住小区********屋的执行”，该裁定现在也已发生法律效力。又查明，被告吴文怡于2016年8月8日签订《个人贷款申请审批表》向第三人申请贷款45万元用于购买涉案的房屋。2016年10月14日，第三人依约向吴文怡指定的银行账户发放贷款45万元。2016年11月15日，被告吴文怡与第三人补签《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以涉案房屋为上述借款向第三人提供抵押担保。2016年12月8日，被告吴文怡与第三人办理了涉案房屋的抵押预告登记。涉案房屋于2019年6月6日办理了[（2019）恩平市不动产权第0004186号]《不动产权证》，但至今未办理涉案房屋的抵押登记手续。此外，原告黎锦萍在案件审理过程中申请对涉案房屋进行查封，本院于2020年3月5日作出（2020）粤0785民初540号民事裁定书，裁定“对被申请人吴文怡名下位于恩平市恩城荣誉市****************屋，查封期限三年，查封限额500000元”。本院以（2020）粤0785执保55号案对该房屋执行查封。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。被告吴文怡与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》并办理了涉案房屋的抵押预告登记，涉案房屋已于2019年6月6日办理了《不动产权证》，但至今未办理涉案房屋的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，涉案房屋的抵押预告登记已经失效，因此第三人主张“被告吴文怡未经第三人同意的情况下将该涉案房屋转让给原告黎锦萍不发生物权效力”的意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，第三人对涉案房屋的抵押权尚未设立。因此第三人提出“如原告黎锦萍坚持请求履行涉案房屋买卖合同，则应当代为清偿吴文怡所欠第三人的债务”的抗辩意见，本院不予支持。原告黎锦萍与被告吴文怡签订《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(一)出卖人未领取权属证书的;(二)买卖未经抵押权人同意的;(三)买卖未经预告登记权利人同意的;……”之规定，原告请求“确认原、被告于2019年3月10日签订的《房地产买卖合同》有效”，本院以予支持。上述《房地产买卖合同》签订后，原告黎锦萍已向被告吴文怡支付了241578元，被告吴文怡也依合同约定将房屋交给原告使用，原告又在本院（2020）粤0785执异25号案中“……按照本院的通知，将剩余房款492862元存至本院指定的银行账户”。原告已全额履行了上述合同的给付义务，且涉案房屋现在不存在其他不能履行的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告请求被告继续履行上述《房地产买卖合同》并协助原告办理恩平市恩城荣誉市****************的房屋过户手续，本院予以支持。但原告要求被告接收的购房余款492862元，应当在本院（2020）粤0785执异25号案中处理，本案不作处理。原告请求被告支付律师费14000元，也符合上述《房地产买卖合同》的约定，本院予以支持。被告吴文怡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黎锦萍与被告吴文怡于2019年3月10日签订的《房地产买卖合同》有效。二、被告吴文怡继续履行与原告黎锦萍签订的《房地产买卖合同》并在本判决生效之日起五日内协助原告黎锦萍办理恩平市恩城荣誉市****************的房屋过户手续。三、被告吴文怡应在本判决生效之日起五日内支付律师费14000元给原告黎锦萍。四、驳回原告黎锦萍的其他诉讼请求。本案受理费5572.20元、保全费3020元（均由原告预交），由被告吴文怡负担。原告黎锦萍预交的本案受理费5572.20元、保全费3020元，由本院予以退回;被告吴文怡应向本院补缴案件本案受理费5572.20元、保全费3020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈超雄二〇二年五月二十一日法官助理 吴振辉书 记 员 岑美华