上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初6620号原告：上海智旭实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈国平，执行董事。委托诉讼代理人：张永奇，上海市金永成德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，上海市金永成德律师事务所律师。被告：上海正羽玻璃有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：谢翠英，总经理。委托诉讼代理人：周连民，男。委托诉讼代理人：康建明。第三人：上海建旭汽配市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河路XXX号。法定代表人：殷水林，执行董事。委托诉讼代理人：张永奇，上海市金永成德律师事务所律师。原告上海智旭实业有限公司诉被告上海正羽玻璃有限公司、第三人上海建旭汽配市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年12月17日、2020年3月12日两次公开开庭进行了审理。原告、第三人的委托诉讼代理人张永奇、被告的委托诉讼代理人康建明、周连明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拆迁补偿款建筑物补偿费596,741.6元、构筑物及附属设施补偿费1,874,246元、房屋租金损失1,000,000元、停产停业损失补偿费170,497.6元，签约奖励费26,415元，共计3,667,900.2元，并自2017年12月1日起依照银行同期贷款利率支付利息直到付清为止(暂计算至2019年2月28日为216,707.58元)合计(暂计)3,884,607.78元。庭审中，原告将诉讼请求中房屋租金损失1,000,000元变更为租金损失100,000元、返还租赁保证金100,000元。事实和理由：原告自2005年7月29日开始承租被告位于上海市奉贤区运河376号房屋及场地，用于经营汽配市场。依照期间系列协议约定，合同履行期间，原告可以根据经营需要对房屋和场地加盖房屋、改建改造，对外出租。如遇政府规划调整、市政动迁等原因使合同终止，原告前期投入的有关设施费用、改建装修费用，应当获得相应补偿。双方合同期限至2020年7月31日止。原告在承租后，先后投入大量资金，加盖厂房、商铺2000多平米，并对道路、水电、消防等设施进行了改建，对承租房屋进行了修缮、装修，并持续给予维护，以保障市场的经营需要，前后投入近千万元。2016年7月奉贤区奉浦社区办事处对该房产进行拆迁，原告主动于2016年12月31日前协调关闭市场，积极配合政府动迁。2017年10月27日，被告未通知原告，私自与奉贤区人民政府奉浦街道办事处等单位签订《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，将应当由原告获得的各项补偿款领取，依照协议，被告已经领取的房屋补偿、构筑物及附属设施补偿、土地补偿、停产停业损失补偿等各项补偿费用总额35,523,450元，其中包括原告投资建造的房屋、基础设施等，以及应当补偿给原告的房屋租金损失、停产停业损失和签约奖励费用等合计3,667,900.2元。原告在得知被告领取上述款项后，多次要求被告依照合同约定和政府拆迁政策返还原告各项款项，被告拒绝支付，遂涉讼。被告辩称，原、被告签订合同由原告承租坐落于上海市奉贤区运河路XXX号的房屋和场地用于经营汽配市场是事实。租赁范围内图纸涉及的东部南面不在租赁范围。无证建筑物部分，仅认可原告搭建了D、H、I、J四幢房屋，同意按合同约定给予50%。构筑物和附属物设施出租于原告前就已存在，补偿费应由被告享有。被告投入附属物已在动迁中赔偿了4,080,078元，被告按合同约定，通过诉讼已判决原告支付被告其中的50%。租金损失费问题，涉及的是政府整顿市场启动的动拆迁，合同已经解除，合同解除是政府行为，不构成违约，不应该由被告支付租金损失。关于停产停业损失补偿，评估按建筑物补偿款的10%计算，按合同约定双方各享50%。速签奖励费，按无证建筑物补偿+构筑物及附属设施该补偿+停产停业损失补偿合计的1%计算，原告应得11,089.55元。对返还租赁保证金100,000元没有异议，同意返还。第三人述称，同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2005年7月29日，沈国平、林腾与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称合同1)，约定：沈国平、林腾向被告租赁坐落于上海市奉贤区运河路XXX号区域内(按被告提供的区域图)场所用于市场经营管理，租赁期限从2005年8月1日起至2008年7月30日止，在政府无明文动拆迁前持续出租给沈国平和林腾，直至市政规划动拆迁为止；第一年租金为600,000元，第二年租金为650,000元，第三年租金为700,000元，先付后用，每年在到期日前1个月付清；在合同履行期间，如遇政府规划调整或市政动迁等原因致使本合同提前终止的，在接到政府通知1个月内必须无条件服从，被告不承担任何赔偿责任，但是沈国平和林腾前期投入的有关设施费用和改建装修费用，若有关部门给予补偿的，双方各收50%。2008年8月1日，沈国平、林腾与被告签订《房屋租赁合同补充协议》(以下简称合同2)，约定：原沈国平、林腾向被告租赁坐落于上海市奉贤区运河路XXX号区域内(按被告提供的区域图)场所用于市场经营管理，被告同意续租，租赁期限从2008年8月1日起至2009年7月31日止，年租金为780,000元，其余内容按原合同履行。2009年7月21日，沈国平、林腾与被告签订《房屋租赁合同补充协议》(以下简称合同3)，约定：原沈国平、林腾向被告租赁坐落于上海市奉贤区运河路XXX号区域内(按被告提供的区域图)场所用于市场经营管理，被告同意续租，租赁期限从2009年8月1日起至2010年7月31日止，年租金为860,000元，其余内容按原合同履行。2010年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下简称合同4)，约定：原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区运河路XXX号区域内(按被告提供的区域图)场所用于市场经营管理，租赁期限从2010年8月1日起至2020年7月31日止，如遇政府市政动迁，双方无条件服从，不受上述期限约束；第一年租金为1,120,000元，第二年租金为1,240,000元，第三年租金为1,360,000元，第四年租金为1,460,000元，第五年租金为1,550,000元，第六年租金为1,636,660元，第七至第十年的年租金为1,722,800元，先付后用，前二年每年分三次支付，后续每年分二次支付；在合同履行期间，如遇政府规划调整或市政动迁等原因致使本合同提前终止的，在接到政府通知1个月内必须无条件服从，被告不承担任何赔偿责任，但是原告前期投入的有关改建装修费用，若有关部门给予装修补偿的，双方各收50%。2011年，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下简称合同5)，约定：原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区运河路XXX号区域内(按被告提供的区域图，面积为1995平方米，2010年8月3日签订合同的租赁范围不包括在内)场所用于市场经营管理，租赁期限从2011年1月1日起至2020年12月31日止，如遇政府市政动迁，双方无条件服从，不受上述期限约束；第一年租金为479,000元，第二年租金为530,550元，第三年租金为582,050元，第四年租金为624,650元，第五年租金为662,750元，第六年租金为699,950元，第七至第十年的年租金为737,050元，先付后用，前二年每年分三次支付，后续每年分二次支付；在合同履行期间，如遇政府规划调整或市政动迁等原因致使本合同提前终止的，在接到政府通知3个月内必须无条件服从，被告不承担任何赔偿责任，但是原告前期投入的有关改建装修费用，若有关部门给予装修补偿的，双方各收50%；因动迁原因造成原告停业搬迁的，涉及停业、搬迁等经营损失费搬迁费等拆迁补偿款，在收到该款后，扣除支付给各租房经营商户停业损失费、搬迁费等经营损失费后，余款由原告享受50%，被告享受50%。庭审中，原、被告双方确认合同1、2、3、4的租赁标的为西侧房屋，合同5的租赁标的为东侧房屋(30号房屋以北，不包含30号)。2004年起，被告曾将合同5所涉租赁标的出租于案外人上海恋家汽配市场经营管理有限公司(原名：上海恋家家居市场经营管理服务有限公司，以下简称“恋家公司”)。2005年，恋家公司将房屋转租于沈国平、林腾。2009年12月16日，恋家公司向被告出具《承诺书》，声称其向被告承租的厂房转租给原告，承诺租金由原告支付给被告。被告承租系争厂房，由第三人对租赁厂房经营市场、进行管理。2016年7月，第三人被告知于2016年12月31日前关闭市场，配合动迁工作。2016年12月28日，被告与第三人共同作为乙方，上海市奉贤区奉浦社区办事处动拆迁办公室作为甲方，签订了《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，约定补偿款合计为4,085,078元，其中4,080,078元系装饰装修损失补偿，5,000元系营业执照补偿。关于此部分补偿，三方曾经过诉讼，法院判决由本案原告及第三人支付本案被告2,040,039元。2017年10月27日，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处(以下简称“奉浦街道办事处”)为甲方(征收方)、上海市奉贤第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“第二征收事务所”)为甲方代理人(房屋征收实施单位)、被告为乙方(被征收方)，签订了《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，对坐落于上海市奉贤区运河路XXX号区域进行动拆迁，建筑面积9408.01平方米的房屋总价为41,122,103元，补偿被告停产停业损失2,387,228元，其它费用478,000元，奖励费435,093元，共计44,422,424元。其中扣除承租人8,898,974元已支付。有证面积7336.33平方米，补偿款13,446,544元(按评估)，无证面积2071.68平方米，补偿款2,196,982元(按评估70%)，共建筑面积9408.01平方米，土地补偿款为8,228,756元(按照文件38.5万/亩)，停产停业损失补偿款2,387,228元(按房地合一补偿价的10%)，可搬迁设施补偿费213,925元(按评估，被告得2,400元，承租户211,525元)，不可搬迁设施设备补偿费140,440元(按评估)，构筑物及附属设施补偿费16,895,456元(按评估，被告得4,968,451元，承租户8,214,449元)，签约奖励费435,093元(按文件补偿总额的1%，最高不超800,000元)，其它478,000元(营业执照，被告得5,000元，承租户得473,000元)，共计44,422,424元。《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》的价格依据是上海东洲房地产估价有限公司(以下简称“东洲估价公司”)沪东洲房估报字(2016)第BG200318号房地产估价报告，其中无证建筑部分估价：A：478,253元、B：40,331元、C：32,415元、D：17,857元、E：18,059元、F：26,711元、G：591,425元、H：44,830元、I：79,195元、J：320,120元、M：18,567元、N：37,213元；其中构筑物及附属设施估价：1、混凝土场地及道路：1,180,260元、2、沥青道路：177,150元、4、下水道：390,801元、5、下水道：274,936元、6、下水道：184,260元、10、化粪池：41,085元、21、自来水接头：250,000元、22、消防：250,000元、24、用电1,000,000元。估价报告显示，竣工日期除了沥青道路为2016年，自来水接头、消防、用电为2011年，其余均为2012年。另查明，2014年，上海市奉贤区南桥镇征收管理办公室曾就本案所涉拆迁委托过上海友达土地房地产评估有限公司(以下简称“友达评估公司”)进行评估，该公司的评估报告显示上述构筑物及附属设施的建成年月为2001年。还查明，2017年6月30日，奉浦街道办事处印发奉浦街办[2017]37号《关于印发的通知》，该方案规定：其他附属物补偿(以产证为一户)，自来水接头：250,000元/户、用电：按装机容量，2,000元/KV、消防：250,000元/户。2017年9月22日，奉浦街道办事处印发《关于运河路两侧非居企业相关动迁补偿问题的会议纪要》，其中关于国有地土上的非居企业成新率过低问题(包括附属设施)，意见为：请评估公司不能按公式化操作，应在与集体企业总体平衡前提下，按现状实际成新情况计算折率(包括附属设施)。又查明，系争租赁房屋产权人为被告，所在土地性质为国有。诉讼过程中，本院向友达评估公司、东洲估价公司、第二征收事务所进行了调查。友达评估公司表示，系争附属设施建成年月是被告向其述说，并经奉浦街道办事处确认。东洲估价公司表示，关于奉浦街道办事处的会议纪要，确实如被告所述因国有土地在评估时适当照顾动迁户，但系争附属设施竣工日期是经被告、奉浦街道办事处、第二征收事务所共同确认的；原告也参与了评估，其也有单独的赔偿明细表，系争附属设施列入了被告的赔偿明细表，未接到原告提出异议的反馈；对于自来水接头、消防、用电的评估并非指设备的评估，而是按照动迁补偿方案按户赔偿给产权人的。第二征收事务所表示，友达的评估是在正式动迁之前先予进行的，但其当时尚未介入；系争附属设施的竣工日期是经被告确认的，但对由谁投入存在争议，被告也曾认可东面的道路有部分是经原告翻修的，双方也进行过协商，但未协商一致；对于自来水接头、消防、用电，是补偿给产权人的。经法庭向沈国平、林腾核实，两人均表示与被告所签订的租赁合同，和与恋家公司所签订的租赁合同，皆因当时原告尚未成立，两人作为股东代原告与之签订合同，本案系争相关权益归属原告。再查明，原告曾向本院提起诉讼，本院于2018年05月15日立案，后因原告未按期缴纳诉讼费用，本院裁定按撤诉处理。本院认为，原、被告签订的东、西两侧厂房的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。根据合同约定，因租赁厂房遇到动迁而合同自然解除。合同还约定，如遇政府规划调整或市政动迁，原告前期投入的有关改建装修费用，若有关部门给予装修补偿的，双方各收50%。现系争租赁厂房遇动迁，双方为补偿事宜产生争议。双方的争议焦点在于：一、建筑物部分(即无证建筑)。原告提供证人以证明由原告委托证人于2005年施工建造，故主张A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、M、N幢厂房补偿款。对此，被告认为A、B、C、E、F、G幢厂房于出租给恋家公司时由恋家公司建造，且恋家公司欠付被告相关费用，已经抵偿于被告，与原告无关。原告对该几幢厂房系原告从恋家公司转租期间建造并无异议，故该部分无证建筑不管是由谁建造，均发生在恋家公司与被告的租赁合同期间(即原告与恋家公司的转租合同期间)，此时原被告之间并不存在合同关系，不在本案合同处理范围之内，本院不予支持，若原告有证据证实，可向其合同相对人主张。此外，被告认可D、H、I、J、M幢由原告出资建造，对N幢由原告出资建造1/3双方达成一致意见，故以评估价按70%计算后，原告应享有其中一半，即172,540.67元。二、构筑物及附属设施部分。原告主张构筑物及附属设施混凝土场地及道路、沥青道路、下水道、化粪池、自来水接头、消防、用电的补偿款。被告认为租赁合同签订前即已存在，不予认可。对此，根据动迁补偿方案规定，以及东洲估价公司、第二征收事务所陈述，自来水接头、消防、用电补偿的并非设施设备款，而是按户补偿给产权人的，故该部分本院不予支持。对于沥青道路，位于租赁范围之内，被告予以否认，原告也未能举证证明系其投入建设，故本院也不予支持。对于混凝土场地及道路、下水道、化粪池，原告认为评估报告所例竣工日期为2012年，正处于租赁期间，属其投入建设；被告则以友达评估公司的评估报告所列建成年月为2001年，在租赁之前，非原告建设。根据法庭调查情况，该设施的建成年月(竣工日期)均系当事人陈述及奉浦街道办事处确认，均未提供其他材料予以证实建成的真实时间，故本院认为评估报告均不能作为认定建成时间的依据。而原告的另一证据证人证言，所述场地等由证人于2005年为原告施工建设，两者存在矛盾，且无其他证据予以佐证，故本院对证人证言难以采信，原告应承担举证不能的相应后果。然根据第二征收服务事务反应情况，在动迁过程中，原、被告双方协商时，被告曾承认原告对东侧部分道路进行翻修，可以证实被告曾作自认，且结合租赁使用多年，场地等设施正常使用受损的高度概然性，可以认定被告对此附属设施投入部分修缮、维护，但鉴于数量等无法明确，本院考虑多种因素综合予以酌定。依据合同各半享有的约定，本院酌情支持200,000元。三、房屋租赁损失。鉴于本案租赁合同的解除系约定的情形出现的自然解除，并非被告违约解除，且合同约定被告不承担相应的赔偿责任，故本院对该部分不予支持。四、停产停业损失。被告对原告主张的计算方式无异议，本院依据该方式，计算为建筑物补偿款172,540.67元*10%=17,254.06元，予以支持。五、签约奖励费。同上，被告对原告主张的计算方式无异议，本院依据该方式，计算为(建筑物补偿款172,540.67元+构筑物及附属设施补偿款200,000元+另案中构筑物及附属设施补偿款2,040,039元+停产停业损失17,254.06元)*1%=24,298.34元，予以支持。此外，利息部分、鉴于合同中双方未对付款期限作出约定，本院以原告第一次诉讼立案日为利息起算点予以支持。租赁保证金返还问题，被告没有异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海正羽玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智旭实业有限公司建筑物补偿款172,540.67元、构筑物及附属设施补偿款200,000元、停产停业损失17,254.06元、签约奖励费24,298.34元；二、被告上海正羽玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海智旭实业有限公司租赁保证金100,000元；三、被告上海正羽玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智旭实业有限公司以上述第一项之钱款为基数，自2018年5月15日起至实际付清日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37,877元，财产保全费5,000元，由原告负担37,203元，被告负担5,674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张劲松审 判 员  许力涛人民陪审员  朱 杰二〇二〇年三月十七日书 记 员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。