湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9479号原告:林正刚,男，1955年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：叶永球，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢美琳，广东君政律师事务所律师。被告:许瑞,男，1983年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告林正刚与被告许瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告林正刚请求判令：1、被告立即向原告支付2018年9月25日至2019年8月7日的租金511666.67元;2、被告向原告支付截至2019年8月7日的逾期支付租金的违约金269705元；3、被告自2019年8月8日起以未付租金511667元为本金,按照每日千分之三的标准向原告支付违约金,直至租金付清之日(暂计至2019年8月22日为21,490元)；4、被告向原告支付2019年8月8日至2019年8月18日的占用费36666.63元；5、原告无须返还被告保证金66263元；6、被告向原告支付因被告违约产生的律师费35000元；7、被告承担本案的诉讼费。被告许瑞答辩要点：被告确实欠付原告租金511666.67元，但双方一直在协商减免租金事宜，原告也答应减免，双方是协商退租的，他不同意支付违约金和占有费，且其交纳的履约金应当予以抵扣。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年5月26日,原告（甲方）与被告（乙方）签订涉案《房屋租赁合同》，约定原告将位于财富港湾(绿领大厦)一层101、102号房屋出租给被告,租赁用于经营时尚精致火锅，租赁期限共10年,自2017年6月25日起至2027年6月25日止,乙方在签订合同当日向甲方一次性缴纳1个月租金66263元作为履约保证金。若乙方延付、拒付租金或其他违约金的，甲方有权直接在履约金中予以扣除，乙方须在甲方通知之日3个工作日内补足履约保证金至第3.1条约定的数额，否则甲方有权解除本合同。合同约定免租期3个月，租金标准按建筑面积计算,起始租金人民币180元/平米/月,每月租金66263元。后经双方协商前2年每月租金为50000元,之后每一年递增一次，在原定租金66263元/月上递增，递增比例5%,租金按月计算，具体租金标准：第一年2017年9月25日至2018年9月24日，每月租金50000元，第二年2018年9月25日至2019年9月24日，每月租金50000元，第三年2019年9月25日至2020年9月24日，每月租金69576.15元······，乙方应在每月25日前向甲方支付下月租金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付款项的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过15日甲方有权解除合同。合同对物业管理费及其他费用、租赁房屋的装饰装修、使用、交换、交还以及违约责任、争议解决等其他事项进行了约定。其中合同8.4条约定,若被告未能依约完成撤离并将符合约定条件的房屋交还原告的,每逾期一日,应按本合同终止时的日租金标准的两倍向甲方支付占用费,并继续承担物业、水、电等其他费用。合同9.4约定,因被告违约导致原告依约解除本合同的,租金、物业管理费、水、电费等均据实结算,乙方应依约搬离,乙方交纳的履约保证金不予退还，乙方如有未付款项或保证金不足额的，仍应支付;9.5条约定,由于一方违约导致守约方通过司法途径向违约方追究违约责任的,守约方因此产生的仲裁费保全费、保全担保/保险费及律师费等一切费用,均由违约方承担及赔偿。2、因被告未按合同约定交纳房屋租金，双方多次协商但未能达成一致意见。2019年7月31日，原告向被告发出一份《关于解除＜房屋租赁合同＞的通知》，在通知发出之日与被告解除合同，被告缴纳的履约保证金不予退还，被告于7日内支付租金及违约金，被告于7日内返还房屋、结清物业费、水电费等，如逾期返还应支付2倍租金，并有权根据合同约定自行清场。被告于2019年7月31日收到该通知。3、2019年8月18日，被告向原告返还房屋钥匙、搬离房屋并出具一张《说明》，内容为：“本人许瑞今天交付财富港湾101号102号铺钥匙，自交付后铺内遗留物品全不不要，由业主自行处理。现交钥匙一套。移交人：许瑞，接收人：刘国祥，2019.8.18”4、原告因涉案纠纷于2019年8月21日与广东君政律师事务所签订了民事委托代理合同，并交纳律师费35000元。5、被告在签订合同时向原告支付履约金66263元，原告尚未退还。原、被告一致认可租金交至2018年9月24日，被告现尚欠原告2018年9月25日至2019年8月1日期间的租金511666.67元。6、双方均认可涉案合同于2019年7月31日解除二、双方当事人有争议的事实为被告应否向原告支付租金、违约金、占有费、律师费以及费用的计算问题。原告主张被告应当支付租金511666.67元、违约金291195元、占有费36666.63元、律师费35000元，无须返还履约金66263元；被告主张应当按双方已协商的租金予以减免，不同意支付违约金、占有费，保证金应予抵扣。本院认为：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案中，原告依约向被告交付了房屋，被告未按约支付租金，截止至2019年8月1日，被告欠付租金511666.67元，原告主张被告支付欠付的租金511666.67元，符合合同约定，本院予以支持。2、双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告应支付2019年8月8日至2019年8月18日期间迟延腾房的房屋占用费36666.63元。本院认为，原告于2019年7月31日向被告发出的关于解除《房屋租赁合同》的通知，该通知要求被告于7日内现状返还承租房屋。被告2019年7月31日收到该通知，于2019年8月18日向原告交付钥匙，腾退房屋。合同解除后的2019年8月8日至2019年8月18日期间，被告仍占有涉案租赁房屋，故原告主张该期间的逾期退还房屋占用费具有事实依据。根据合同第8.4条约定，若被告未能依约完成撤离并将符合约定条件的房屋交还原告的,每逾期一日,应按本合同终止时的日租金标准的两倍向甲方支付占用费,并继续承担物业、水、电等其他费用。本院认为，占有费的主张不应超过实际损失即占有期间的实际租金，结合本案案情，本院认定被告应支付2019年8月8日至2019年8月18日逾期腾房期间的占有费18333.33元（50000元/月÷30天×11天）。3、原告主张被告应支付截至2019年8月7日逾期支付租金的违约金269705元，并自2019年8月8日起以未付租金511667元为本金,按照每日千分之三的标准向原告支付违约金,直至租金付清之日。本院认为，被告未按合同约定支付租金的行为确已构成违约，应承担违约责任。但双方在合同中约定逾期支付租金按每3日‰标准支付违约金过于高于原告的实际损失，应当予以调整。本院酌情认定被告自2018年9月25日至2019年8月7日逾期支付租金违约金以欠付租金为基数，按照年利率6%计算为14858元。后段违约金自2019年8月8日起以未付租金511667元为本金,按照年利率6%的标准支付至租金付清之日。4、关于履约保证金66263元是否退还的问题。履约保证金性质系合同之债的担保方式，双方应对适用履约保证金的条件和后果进行明确约定，履约保证金方发生作用。本案中，原、被告将涉案履约保证金约定作为损失进行赔偿或不予以退还，因本院已对损失部分进行了认定，且合同3.2条亦有抵扣约定，故原告主张无须退还履约保证金66263元的诉求，本院不予支持，被告支付的履约保证金66263元应在被告应付款项中予以抵扣。5、原告主张律师费35000元，因双方在合同中对此有明确约定，属于实现债权的合理费用，系被告违约责任承担的范畴，且未超过法律规定的标准，本院依法予以支持。判决的理由与结果本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当支付欠付原告的房租511666.67元，并支付截至2019年8月7日前逾期支付租金的违约金14858元，后段逾期支付租金的违约金自2019年8月8日起以未付租金511,667元为本金,按照年利率6%的标准计算至租金付清之日止。被告还应支付2019年8月8日至2019年8月18日期间逾期腾房占用费18333.33元和原告为实现债权花费的律师费35000元。被告支付的履约保证金66263元抵扣被告应当支付的房屋占用费18333.33元、逾期付款违约金14858元、律师费35000元三笔款项后，还应支付1928.33元。故被告应当支付原告房租511666.67元，违约金1928.33元，并自2019年8月8日起以未付租金511,667元为本金,按照年利率6%的标准计算至款项付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限被告许瑞于本判决生效之日起十日内支付原告林正刚2018年9月25日至2019年8月1日的租金511666.67元，并自2019年8月8日起以511666.67元为本金,按照年利率6%的标准支付违约金直至款项付清之日；二、限被告许瑞于本判决生效之日起十日内支付原告林正刚违约金1928.33元；三、驳回原告林正刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13230元，减半收取6615元，由被告许瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈庆华二〇二〇年二月二十七日法官助理朱微微书记员朱微微（兼）附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。