南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初63号原告：沈延银，女，回族，1978年7月12日出生，住河南省南阳市宛城区。原告：朱宗宏，男，汉族，1974年6月8日出生，住河南省南阳市宛城区。二原告共同委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：吴爱莲，女，汉族，1945年7月26日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：白德坡、谢飞，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告沈延银、朱宗宏与被告吴爱莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈延银、朱宗宏及其委托诉讼代理人史峰岗，被告吴爱莲及其委托诉讼代理人白德坡、谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈延银、朱宗宏向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的拆迁安置房转让合同；2.依法判令被告按照市场价7千元每平方米的价格支付房屋价值，共计86.1万元；3.依法判令被告支付违约金72000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月21日，经杨喜梅、党强国介绍，原被告签订拆迁安置房屋转让合同，被告以24万元的价格将位于南阳城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造安置补偿协议NO.0468号中的123平方米安置房屋转让给原告。合同经南阳市宛都公证处公证后，原告依约支付了全部购房款并将房屋转让给了徐荣彦，后姜营村的拆迁安置房大部分已交付，被告至今未能交付房屋，导致原告违约被起诉，遂诉至法院。被告吴爱莲辩称：1.考虑到实际情况，被告愿意调解；2.根据实际情况，如不愿意调解，法院应驳回其诉讼请求。涉案的合同，名为安置房转让合同，实际为获取安置房的权益转让，转让的不是房屋是权益，这种权益转让经双方协商一致，签订协议，并由被告将相应权益凭证转交给原告，至此被告已经完成涉案民事协议的相应义务，且不存在任何违约事实，根据涉案合同被告的义务仅仅是交付权利凭证，在后续原告依照凭证获取房屋过程中被告予以配合，完成相关手续，所以协议本身没有约定原告在什么时间获取房屋，协议中没有被告为此提供保证或承诺的任何意思表示，涉案房屋的安置问题，有关机关正在研商过程中，没有明确定论，原告按照普通民事协议的约定，提出诉讼和相应诉请，没有事实依据，依法应判以驳回。原告沈延银、朱宗宏为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据，拆迁安置房转让合同、公证书及银行转账凭证，证明双方安置房转让有关情况，及原告依照约定支付相应价款；第二组证据，南阳市城乡一体化示范区姜营城中村改造安置协议书及意向书0468号，证明涉案房屋的来源以及被告为安置对象，是合法的权利转让人。本院将原告提交的证据当庭予以出示，被告发表质证意见认为：同答辩意见，合同标题内容不一致按合同内容，名为安置房转让合同，实际是权益转让。原告将合同定性为房屋转让合同是错误的，涉案房屋没有房产证，作为房屋转让是违法的，不能转让。对于第二组证据，证实被告已经将获取涉案安置房权利凭证交给原告，被告已经履行了涉案协议义务，打款总共是24万，这24万转账票据的真实性无异议，但是被告收到的只有19万元，剩下的钱被告没有收到，我们认为需要追加第三人，也就是代被告说和涉案协议人，也就是杨喜梅、党强国，查清本案事实，节省司法资源。被告吴爱莲未就其答辩意见向本院提交证据。本院认为，被告对原告提交的证据真实性并未提出异议，仅对证明方向有异议，原告提交的证据证明内容客观真实，故本院对原告提交的证据予以采信。根据以上有效证据，结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：经杨喜梅、党强国介绍，2015年4月21日，原告沈延银与被告吴爱莲签订拆迁安置房转让合同，合同载明：“拆迁安置房转让合同甲方（转让方）：吴爱莲……乙方（受让方）：沈延银……1、甲方原有的位于南阳市城乡××示范区××河街道办事处姜营村××村改造房产壹套，现被拆迁，根据安置补偿协议（No.0468号）甲方对原有可得到安置房面积：243平方米。甲方自愿将其中一套建筑面积为123平方米转让给乙方所有……3、甲乙双方转让价格为人民币￥240000.00元整（大写：贰拾肆万元整），付款方式：一次性付清……甲、乙双方若违约，违约金为房款的30％……”。原告沈延银通过杨喜梅支付了现金2万元并通过银行向被告指定的账户中转账22万元。同日，原被告双方就上述转让合同在南阳市宛都公证处进行了公证。2016年7月13日，原告沈延银、朱宗宏与徐荣彦签订拆迁安置房转让合同，原告沈延银、朱宗宏将其购买的吴爱莲名下的南阳市城乡××示范区××河街道办事处姜营村××村改造第0468号安置意向书中的123平方米安置房以344400元的价格转让给徐荣彦并在南阳市宛都公证处进行了公证。另查明，南阳市城乡××示范区××河街道办事处姜营村××村改造第0468号安置意向书经审查不符合分房条件，故该意向书下的安置房未予分配。本院认为,原告沈延银与被告吴爱莲双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订房屋买卖合同，不违反法律规定，应为有效合同。原告朱宗宏并非合同相对人，其并非适格原告。被告吴爱莲无法向原告交付房屋，合同目的已无法实现，原告要求解除原、被告双方所签订房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告按照市场价对其赔偿损失的主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同的性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”的规定，在原告向被告支付购房款240000元后，被告因不符合安置条件不能向原告交付房屋，应按照约定承担违约责任，双方在合同中约定的违约金为总房款的30％。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告主张被告赔偿的损失不能超过被告订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，本案被告在签订合同时以240000元即约1951元每平方米的价格出售给原告，而姜营安置房目前的平均市场价格已达7000余元每平方米，房价上涨如此迅猛是其不能预见到的，但其在与原告签订的合同中约定了按房款30％计算违约金，该约定是其对其违约可能对原告造成损失的预估，应当视为其订立合同时预见或应当预见的因违反合同对原告可能造成的损失数额，考虑到原告的实际损失，兼顾当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告的损失为购房款240000元的30％即72000元。关于被告提出的驳回原告诉讼请求的相关辩解意见无事实和法律依据且未提交相应的证据予以证明，本院不予采纳。关于被告提出追加杨喜梅、党强国作为本案第三人的意见，因合同具有相对性，杨喜梅、党强国二人均非合同相对人且对本案争议标的无相应的独立请求权且案件的处理结果与二人并无法律上的利害关系，故被告该意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条,最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈延银与被告吴爱莲于2015年4月21日签订的拆迁安置房转让合同；二、被告吴爱莲于本判决生效后十五日内返还原告沈延银购房款240000元；三、被告吴爱莲于本判决生效后十五日内向原告沈延银赔偿损失72000元；四、驳回原告沈延银其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13130元，减半收取6565元，由被告吴爱莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年四月七日书记员  曹彦楠