陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕1021民初1447号 原告:商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会,住所地陕西省商洛市商州区大荆镇周岭村。 法定代表人：周号锋，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：王岁盈，男，生于1951年1月1日，住商洛市商州区。 委托诉讼代理人：白书宝，陕西书宝律师事务所律师。 被告:周岁康,男,生于1950年11月8日,汉族，住商洛市商州区。 委托诉讼代理人：马琦，陕西彩虹律师事务所律师。 原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会与被告周岁康物权保护纠纷一案，经商洛市中级人民法院指定本院管辖。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会委托诉讼代理人王岁盈、白书宝及其法定代表人周号锋，被告周岁康及其委托诉讼代理人马琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认位于商洛市商州区大荆镇街道北至猪市巷、南至周民娃坐西向东土木结构房屋临街两间及后院三间归原告所有；2、判令被告移除其在临街房前修建的砖墙，向原告腾交房屋，并支付从2014年1月起至腾房之日止每年按2200元计算的房租；3、案件受理费由被告负担。 事实与理由：在1953年我国人民公社农业合作化时期，原周岭生产大队成立了社队企业周岭铁业社（商县大荆公社周岭大队铁业修造加工厂），后改为大荆公社周岭大队农修厂，有打铁技术员被安排进铁业社制作铁器，大队给其计工分，所制造的生产生活用具为大队所有，登记造册，供给社员农业生产所用，剩余农具出售为大队创收。1976年周岭大队用铁业社积累的资金以820元从大荆后村人王界娃处购得了两间街房及后院，后经原告出面多次翻建修缮成为现诉争房屋院落，由周岭铁业社长期使用。1978年党的十二届三中全会后改革开放发展经济，周岭铁业社仍属当时周岭大队所有的经济组织，当大队改称村委会时，周岭铁业社（农修厂）又改称大荆周岭村农修厂，其财产也就归周岭村委会所有。上世纪九十年代初，周岭村停止集体经营后，由被告周岁康与另一群众任某1各自分开使用村集体房屋继续对外以个体工商户字号经营，并开始向周岭村委会交纳管理费（房租费）直至2013年底。2016年9月，被告周岁康向商州区人民法院起诉要求确认本案争议房屋归其所有，并要求周岭村委会退还其2001年至2013年交付的管理费26200元，法院审理后于2016年12月21日作出（2016）陕1002民初1473号民事判决，因证据不足判决驳回了周岁康的诉讼请求。双方对此均未提出上诉，但被告周岁康迟迟不向原告腾交房屋，继续占用房屋至2019年3月，又擅自用砖将门面房封堵，妨害原告接管使用该房屋。经原告查阅工商登记档案，大荆镇（农修厂）确系原周岭大队（现周岭村委会）开办的社队集体企业。据上事实，原告认为，诉争房屋由周岭大队所属社队集体企业铁业社（铁业修造加工厂、农修厂）所有，在铁业社停办后即归周岭大队（现周岭村委会）所有，被告根本无权侵占、妨害房屋的所有权。故起诉请求人民法院公正审理，以维护原告的合法权益。 被告周岁康辩称，涉诉房屋为被告个人出资购买并修建，属于被告的个人财产。1973年，原村组在大荆街道成立铁业社，被告成为铁业社的成员，最初铁业社租用他人房屋从事经营。1976年3月19日，被告个人筹集资金，以买房人的身份与王界娃签订《卖房契约》，以820元的价格购买王界娃座落在大荆街道西边坐西向东土木结构瓦房两间及后院，对所购两间房屋进行了重修，并在后院地基上修起土木结构瓦房三间，铁业社随即搬入该房经营至今。这些房屋的所有权由被告的买卖行为和修建行为所产生，依法应当归被告所有。2001年7月30日经相关部门批准，被告单独注册了商洛市商州区大荆岁康铁匠铺，并向税务部门交纳税款。2001年商洛市工商行政管理局商州分局向被告颁发了个体工商户营业执照。商洛市商州区大荆岁康铁匠铺属于被告为业主的个体经济组织，其房屋应为被告的个人财产。被告实际行使了所有权人对房屋的占有使用和处分的权利，是完全意义上的房屋所有权人。大荆街道铁业社后因其他人年龄大而退出，任某1之父任正有于1997年退出后，任某1接替了其父的铁匠炉子，在被告房屋中继续与被告各自单独经营，并口头约定房屋租金，1998年起议定向被告交付房租金1100元，一直交到2014年底。被告一直对自己的房屋行使所有权，原告并没有提出异议。由于房屋年久失修，木料腐朽断折，已形成严重危房。被告于2015年6月份向原告村委会申请办理房屋翻修手续时，原告以该房屋属其所有为由拒绝给被告办理翻修手续，才提出房屋所有权的争议。可见原告对房屋实际没有所有权。2007年4月26日，原告向有关部门出具证明，也证实周岁康铁匠铺的房屋产权归被告个人所有。原告没有证据证明其出资购买了涉案房屋，亦无证据证明其对涉诉房屋进行了实际的占有和使用，卖房契约上没有原告方的盖章或签字，原告不是房屋买卖合同的当事人，被告以买受人身份在卖房契约上签字，其买房行为所产生的房屋所有权应当归被告所有。房屋所有权的行使表现为对房屋的占有、使用、收益和处分权。原告对房屋没有所有权，不享有收益权，无权要求被告支付房租，也无权要求被告腾出房屋向其交付。综上所述，原告所诉缺乏事实及法律依据，涉诉房屋应由被告享有所有权，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。 经审理查明，被告周岁康系原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会村民。上世纪50年代，原告前身商县大荆公社周岭大队成立了周岭铁业社进行铁器加工，周岭铁业社最初为商县大荆公社周岭大队铁业修造加工厂，1981年改为商县大荆公社周岭大队农修厂，1985年又变更为商县大荆镇周岭村农修厂，变更前后企业经济性质均为集体所有制。1973年被告进入周岭铁业社打铁成为铁业社成员,并担任铁业社出纳。1976年3月19日，王界娃将现位于商洛市商州区大荆镇街道北至猪市巷，南临周民娃房屋坐西向东土木结构街房两间及后院以820元卖与周岭铁业社，并订立卖房契约，被告周岁康在契约上“买房人”后签名捺印。同年商县大荆公社周岭大队在街房后院为周岭铁业社新建土木结构瓦房三间。自此周岭铁业社开始使用上述房屋继续经营,铁业社成员为集体劳动，由周岭大队为其计算工分,不再发放工资。1980年工商企业普查登记时，上述两间街房及后院三间房屋作为商县大荆公社周岭大队农修厂的厂房予以登记。1985年被告成为大荆镇周岭村农修厂的企业负责人，后与他人在上述房屋中以铁匠炉为单位各自打铁，对外以大荆镇周岭村农修厂名义继续经营。2001年，被告周岁康成立大荆岁康铁匠铺，在涉案房屋中继续进行个体经营，至此大荆镇周岭村农修厂停止经营。1991年起，被告以周岭铁业社名义每年按涉案房屋内铁匠炉个数向原告缴纳以“上交款”、“管理费”、“房租款”为项目，金额为750元至2200元不等的款项直至2013年底。期间，原告多次对两间街房及后院房屋进行管理维修，并处理与周围邻居的地界纠纷。 另查明，2015年原、被告因房屋权属发生争议。2016年9月23日，被告周岁康曾向商洛市商州区法院提起物权保护纠纷诉讼，要求确认本案涉案街房两间及后院房屋三间归其所有，并由原告退还其缴纳的管理费26200元。商洛市商州区法院经审理认为被告周岁康要求房屋归其所有的证据不足，判决驳回被告周岁康的诉讼请求。判决生效后，被告继续在争议房屋中经营个体铁匠铺至2019年3月，后在两间街房门面前堆起砖墙并停止使用房屋至今。上述两间街房及后院房屋至今并未申请集体土地使用证，亦未办理房屋所有权证书。原告现起诉要求：1、依法判决确认位于商洛市商州区大荆镇街道北至猪市巷、南至周民娃坐西向东土木结构房屋临街两间及后院三间归原告所有；2、判令被告移除其在临街房前修建的砖墙，向原告腾交房屋，并支付从2014年1月起至腾房之日止每年按2200元计算的房租；3、案件受理费由被告负担。 上述事实，有原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会提供的民事判决书、工商企业登记事项年检报告书、工商企业换照申请表、工商企业营业执照、工商企业普查登记表、房屋照片、王某某调查笔录及证明、任某1调查笔录及证明、周某调查笔录及证明、任某2调查笔录、苏某1调查笔录、张某某调查笔录及证明、苏某2调查笔录、苏某3调查笔录、苏某4调查笔录及证明、收款收据；被告周岁康提供的卖房契约；本院依法调取的庭审笔录、依法勘验的勘验笔录和照片等证据及双方当事人陈述在卷佐证。本院予以确认。 本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有。本案中，王界娃将两间街房及后院卖于周岭铁业社的事实清楚，有被告提供的卖房契约及商州区法院生效判决予以证实。原告提供的王某某的调查笔录及证言等证据能够证实街房及后院是卖给周岭铁业社，卖房契约上主文部分亦明确记载房屋系卖与周岭铁业社。据此周岭铁业社应取得两间街房的所有权及后院的使用权。商县大荆公社周岭大队在街房后院为周岭铁业社新建房屋三间的事实有任某2、苏某1的调查笔录等证据予以证实，该房屋交周岭铁业社实际使用后，亦应属周岭铁业社的财产。周岭铁业社变更为商县大荆公社周岭农修厂后，在工业企业普查时亦将上述房屋登记为周岭大队农修厂所有的厂房，此能进一步印证涉案房屋应归周岭铁业社所有。周岭铁业社系商县大荆公社周岭大队开办的集体经济组织，虽然先后经历了周岭大队铁业修造加工厂、周岭大队农修厂、周岭村农修厂的变迁，但其经济性质均为归属于周岭大队、周岭村的集体经济。被告向原告以周岭铁业社名义缴纳管理费等费用，亦是原告村集体管理集体经济组织的体现。作为集体经济组织的周岭铁业社，其发展为周岭村农修厂并停止经营后，所有财产包括本案涉案房屋亦应属于原告周岭村全体农民集体所有。况且，被告独立经营后，原告曾多次对房屋进行管理维修，并处理邻里关系，此亦是村集体行使房屋权属的体现。故原告要求确认涉案街房及后院房屋归其所有的诉讼请求，本院应予支持。 被告辩称该房屋系其本人出资为其个人购买并新建房屋三间，庭审中又辩称周岭铁业社系其个人与他人合伙成立，故房屋应归其所有。对此被告均未提供证据予以证实，虽然被告在卖房协议上买房人处签字，但仅凭被告的签字并不足以认定房屋就是被告自己所买，毕竟卖房契约正文中明确记载房屋是卖于周岭铁业社。被告曾担任周岭铁业社的出纳，作为出纳其在卖房协议签名亦合乎行为逻辑。相反而言，被告若为自己买房，却与他人明确约定房屋卖于周岭铁业社，明显不合常理。另若被告个人买得房屋却由周岭铁业社使用，则应由周岭铁业社或者周岭大队向其支付房租，但本案中却是被告向周岭大队支付管理费，即便在其以个体工商户名义独立经营后仍然向原告缴纳相应管理费，其行为不符合日常习惯。被告在上世纪70年代与他人合伙开办企业，也与历史实际不相符。本案中原告提供相应证据证明其主张后，被告应承担进一步证明房屋归其所有的举证责任，但其未提供有力证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，故对被告上述辩解理由，本院不予采纳。被告又辩称其在涉案房屋中单独注册商洛市商州区大荆岁康铁匠铺，并向他人收取房屋租金，从而成为完全意义上的房屋所有人的观点，因岁康铁匠铺与本案房屋产权并无必然联系，被告是否向他人收取租金并不影响本案房屋的产权归属，故对其该辩解观点，本院亦不予采纳。 集体所有的财产受法律保护，任何单位和个人不得侵害。妨害集体物权的，集体可以要求排除妨害。本案涉案房屋系原告村集体所有，被告2014年之后再未向原告缴纳管理费，原告亦不同意被告继续占有使用该房屋，被告继续占有该房屋已无法律依据，其应向原告腾交返还房屋。2019年3月，被告在涉案街房门前堆放砖墙的行为，亦严重妨害了原告村集体对其房屋的占有、使用、收益和处分的权利，原告要求被告移除砖墙排除妨害，于法有据，应予支持。原告另要求被告向其支付房租，但双方并未明确约定被告向原告支付房租，也无充分证据证实被告向原告缴纳的上交款等款项就是房屋租金。况且，原告陈述租金应当按照房屋内铁匠炉的个数向所有打铁人员收取，但目前所有铁匠炉均已停业。故原告要求被告向其支付房租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、七十四条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十三条、第三十五条、第三十九条、第五十八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、位于商洛市商州区大荆镇街道北至猪市巷、南至周民娃房屋座西向东土木结构临街房屋两间及后院房屋三间归原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会所有； 二、限被告周岁康在本判决生效之日起30日内移除其堆放在上述两间临街房屋门前的砖墙，并将所有房屋腾交给原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会； 三、驳回原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费130元，由原告商洛市商州区大荆镇周岭村民委员会负担30元，被告周岁康负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  于济生 审 判 员  冀小龙 人民陪审员  杨灵芝 二〇二〇年三月三日 法官 助理  丁晓丽 书 记 员  常书广 1