四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初3029号原告：巴中市强盛建材有限公司。法定代表人：廖献彬，该公司董事长。委托（特别授权）代理人：苟人之，男，生于1985年，汉族，强盛公司员工，住四川省巴中市。委托代理人：肖何，重庆合益律师事务所律师。被告：巴中市艾林实业有限公司。法定代表人：林树贵，该公司董事长。委托（特别授权）代理人：杨华峰，男，生于1958年8月27日，汉族，巴中市艾林实业有限公司总经理，住四川省巴中市巴州区钟鼓楼街鼓楼商厦A座1单元603号，居民身份证号码：5130271958********。委托代理人：李幸，女，生于1985年，汉族，艾林公司办公室主任，住四川省内江市市中区。原告巴中市强盛建材有限公司（以下简称“强盛公司”）与被告巴中市艾林实业有限公司（以下简称“艾林公司”）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告强盛公司的委托代理人苟人之、肖何，被告艾林公司的委托代理人杨华峰、李幸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强盛公司诉称：被告开发了位于巴中市巴州区龛寺“丰泽园”房地产项目，原告向其开发项目供应混凝土。经双方共同协商，被告将其开发项目内的17号楼Fl层8号、9号、22号楼Fl层l0号商铺出售给原告，以房屋价款抵扣商品混凝土货款。双方于2015年12月8日签订了抵扣协议并办理了抵扣手续，由被告向原告出具了收款收据。现根据协议诉讼请求：—、依法判令被告立即向原告交付位于巴中市北龛寺“丰泽园”项目17号楼Fl层8号、9号、22号楼Fl层10号商铺并办理不动产登记手续；所涉税、费均由被告承担；二、本案诉讼费、保全费、律师费及违约金由被告承担。后原告方变更诉请为：请求人民法院依法解除2015.12.8签订的3份协议，退还已缴3346000元，并退还至交款之日起的资金利息（利息按年利率百分之二十四计算）。被告艾林公司辩称：1、根据2015.12.8协议、2015.12.9补充协议；2016.12.10预售许可证；2016交款收据购房通知；说明原告与被告的购房事实成立。交款300多万元不是工作人员的工资，也不是工人挣的工资，是原告与被告的供货关系，是供货款，抵押货款和现金是有差别的；2、原告与被告共同协商的一致意见，由原来的货款变为交房款；3、双方没有达成一致意见，正是因为抵房后，原告还差购房款180多万元；4、原告要么交清房款，办理网签手续；要么将188万元的货供应满，再办理网签手续；5、我方同意将F1区的商铺总价让百分之五。经审理查明:被告艾林公司在巴中市北龛寺开发建设了“丰泽园”小区。艾林公司将“丰泽园”项目承包给施工单位厦门中联公司、广东建粤公司。原告强盛公司系从事水泥制品、加工、销售；建筑材料销售的企业法人。原告强盛公司因向厦门中联公司、广东建粤公司供应“丰泽园”建设项目的混凝土。厦门中联公司、广东建粤公司应向原告强盛公司支付货款。“丰泽园”项目建成，被告艾林公司又应向厦门中联公司、广东建粤公司支付施工工程款。后三方对应付款项达成了债务转移协议。由被告艾林公司承接了施工单位的债务，直接向强盛公司支付货款。后被告艾林公司又与原告强盛公司达成协议，被告艾林公司用“丰泽园”商铺抵付原告强盛公司应收的混凝土货款。2015年12月8日，原告强盛公司全权委托公司员工张理处理与被告艾林公司购买“丰泽园”商铺事宜。2015年12月8日，张理（乙方）与被告艾林公司（甲方）先后签订了三份《协议》约定，以强盛公司应收货款抵付购买商铺价款的方式，在被告艾林公司购得“丰泽园”22号楼F1层10号商铺、17号楼F1层9号商铺、17号楼F1层8号商铺。其中，22号楼F1层10号商铺，建筑面积145㎡，优先购买单价10450元/㎡，共计房款1515250元；17号楼F1层9号商铺，建筑面积162㎡，优先购买单价7800元/㎡，共计房款1263600元；17号楼F1层8号商铺，建筑面积314㎡，优先购买单价7800元/㎡，共计房款2449200元。三份《协议》除了房屋位置、建筑面积、优惠单价不一致外，其余约定均一致。三份《协议》均约定：1、乙方的优先购买权指，在未来与甲方签订正式商品房买卖合同时所购商品房按元/㎡（10450元/㎡、7800元/㎡）的价格成交。2、在甲方取得商品房预售许可证前，乙方可解除本协议。如乙方需解除本协议，乙方应向甲方提交解除申请，在甲方审核确认无误后三十个工作日内甲方退还乙方已缴款项（退款不计利息）。3、甲方取得商品房预售许可证后，甲方电话通知乙方前来销售中心签署正式商品房买卖合同。在甲方通知乙方七天内乙方未到甲方销售中心签署商品房买卖合同及缴清应付房款，则视为乙方自愿放弃本协议项下的优先购买权。自前述日期届满之日的次日起，甲方有权将协议项下的该房屋另行处置而无需书面通知乙方，并在乙方书面提请退款申请甲方审核确认无误后三十个工作日内退还乙方已缴款项（退款不计利息），且本协议效力即行终止。2015年12月8日、9日，被告艾林公司向张理出具了购22号楼F1层10号、17号楼F1层9号、17号楼F1层8号商铺的《收据》，共计认可收到了以货款抵付购房款3346000元。2015年12月9日，原告强盛公司的委托代理人张理与被告艾林公司签订了《付款补充协议》：经甲乙双方协商一致，就双方签订的丰泽园二期商品房认购合同做如下补充：1、甲方将一期工程欠乙方混凝土货款，用甲方开发的丰泽园二期商铺17号楼8号商铺、9号商铺作为抵扣。8号商铺面积约为：314平方米，9号商铺面积约为：162平方米，商铺单价为7800元/平方米，共计抵扣金额3712800元来抵扣甲方欠款，商铺面积以最终房管局测绘面积为准。2、甲方与乙方签订本补充协议后，甲方在2015年12月7日向乙方二十五万元混凝土供应货款欠款。3、本协议约定的付款以及抵扣金额以甲乙双方结算金额为准，乙方抵扣商铺超出部分甲方将从乙方以后向甲方供应的二期工程混凝土货款中扣除。4、甲方必须保证在2016年12月31日前取得该商品房预售许可证并签订网上备案合同，乙方才能确认购买该房屋，若甲方到时仍未能取得该房屋预售许可证，甲方必须立刻支付所有欠乙方混凝土欠款并从欠款之日起，按商业银行贷款利率四倍计息，清偿为止，并承担一切法律责任。但之后，被告艾林公司未与原告强盛公司达成二期供货协议，故未抵扣余下购房尾款，导致双方至今未签订网签备案合同。2016年11月4日，被告艾林公司取得了“丰泽园”D区17、18、19、21、22、25号楼及地下室商住房屋的《商品房预售许可证（2016）房预售证第030号》。庭审中，原告诉请被告交付商铺变更为主张解除购买协议，退还已缴3346000元及资金利息。依被告方的要求，本院另行指定了举证期限后公开开庭已审理终结。上述事实，有原告陈述，被告的答辩，《协议》,《收据》，《付款补充协议》及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：原告强盛公司因向“丰泽园”小区施工单位提供混凝土，应收取货款。被告艾林公司作为“丰泽园”项目的业主应向施工单位支付工程款。后三方（原、被告与施工方）达成债权债务转移协议，由被告艾林公司直接向原告强盛公司支付货款。原、被告对以上事实均无异议，本院予以确认。在被告艾林公司向原告强盛公司履行货款的过程中，双方又达成协议，由被告艾林公司以房抵货款。故2015年12月8日，原告强盛公司委托公司员工张理代表强盛公司具体办理以房款抵货款的事宜。被告艾林公司对此无异议。故张理与被告艾林公司签订《协议》、《付款补充协议》、抵扣货款一系列行为均代表原告强盛公司，其行为后果由原告强盛公司负担。因双方签订的《协议》、《付款补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。从双方签订《协议》、《付款补充协议》起，双方债权债务关系变更为了房屋买卖合同关系。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的三份《协议》均约定待被告艾林公司取得商品房预售许可证后，双方签署正式商品房买卖合同并交清应付房款。《付款补充协议》第4条约定甲方必须保证在2016年12月31日前取得该商品房预售许可证并签订网上备案合同，乙方才能确认购买该房屋。可见，原、被告之间并非正式商品房买卖合同而是作为购买商铺的预约合同。从双方签订的三份《协议》看，购买“丰泽园”22号楼F1层10号商铺、17号楼F1层9号商铺、17号楼F1层8号商铺，三个商铺共计应付房款5228050元，而双方实际共计抵扣了3346000元，即被告艾林公司认可收到购房款3346000元。对余下1882050元的付款方式双方又签订了《付款补充协议》，约定抵扣商铺超出部分从强盛公司以后向艾林公司供应的二期工程混凝土货款中扣除。但之后双方未达成二期混凝土供应合同，导致未抵扣购房尾款，至今双方未签订正式商品房买卖合同。且从庭审查明看，双方已无继续支付购房款或提供混凝土的履行可能。故现原告强盛公司作为商铺的买受人起诉要求解除买卖协议，并要求被告艾林公司返还已抵扣的房款3346000元。符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，本院予以支持。关于原告主张被告艾林公司支付资金占用利息的问题。因双方签订的三份《协议》均约定在被告艾林公司取得商品房预售许可证后，若因原告方放弃购买权而解除购买协议的，被告方退款但不计利息，故原告主张资金利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告巴中市艾林实业有限公司在本判决生效后10日内向原告巴中市强盛建材有限公司支付3346000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费33328元，由被告巴中市艾林实业有限公司负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  张克彬人民陪审员  张晓蓓二〇一七年十一月十三日书 记 员  孙晓琴