湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初187号原告：张华，男，汉族，1969年2月8日出生，户籍地湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫娜，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。被告：株洲鸣杨体育用品有限公司，住所地湖南省株洲市天元区橡果园长江南路5号五层办公楼二楼，统一社会代码91430200060141622L。法定代表人：康巧梅，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭湘，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。原告张华与被告株洲鸣杨体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员成换新独任审判，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告张华的委托诉讼代理人漆菲、莫娜，被告株洲鸣杨体育用品有限公司的委托诉讼代理人胡晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方之间的租赁合同、判令被告立即腾退占有的租赁房屋并交付给原告；二、请求判令被告向原告支付欠付的房屋租金至租赁合同解除之日止（从2019年1月15日起暂计算至2020年1月14日止为35万元），并判令被告按29,167元/月的标准继续支付占有使用费从租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止；三、请求判令被告向原告支付违约金20万元；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月16日签订《房屋租赁合同》，由被告租赁使用原告所有的位于湘潭市雨湖区门面。合同约定年租金为80万元，租赁期限从2014年1月5日至2017年1月14日。2015年12月15日，原、被告双方签订《补充协议》，将年租金从2016年1月15日起调整为50万元／年，并约定租赁合同到期后续签三年。2017年1月16日，双方再次签订《补充协议》，约定将2017年1月15日至2020年1月14日期间的年租金调整为35万元。双方另约定，如乙方（即本案被告）不能履行上述三年合同，应当向甲方（即本案原告）赔偿违约金20万元。被告自2019年1月14日起未再向原告交纳房屋租金，原告多次催要租金，被告仍拒不支付。被告的上述行为已构成合同根本违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告遂诉至法院。被告株洲鸣杨体育用品有限公司辩称：一、被告同意解除与原告之间的房屋租赁合同，被告已经于2019年4月搬离租赁房屋并关闭店铺。二、被告于开庭前已经短信通知原告，将把租赁房屋钥匙还给原告，并要求原告提供邮寄钥匙地址，但原告一直未予回复。被告也当庭再次承诺，自愿把租赁房屋钥匙归还原告。三、被告与原告在2015年12月15日的《补充协议》中第三条约定被告原来所付的履约保证金20万元调整为10万元整，其中10万元可作为被告支付2016年1月15日至2017年1月14日租金时抵减，剩余10万元作为履约保证金在被告一次性支付2019年1月15日至2020年1月14日的租金时抵减。因被告已交20万元中的10万元抵减了2016年-2017年的租金，剩余10万元应当抵减2019年-2020年的租金，即被告欠付的租金为291,667-100,000=191,667元。四、原告主张20万元的违约金过高。本案中，在2019年4月被告搬离租赁场地时，被告的工作人员认为，鉴于被告的租金已经支付至2019年1月14日，且被告还有10万元押金在原告处，可以折算成约三个月的租金，而当时服装市场行情确实低迷，生意无法维系，所以便于4月关店搬离，也未再与原告另行签订终止协议，又因工作人员协调不畅，在搬离后未将房屋钥匙交还原告。根据合同法司法解释二第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告损失仅为未按期收取租金的损失，而原告也提出了租金及房屋占有费的诉讼请求，且本合同履行期已经基本届满，被告也确实于2019年4月搬离场地，所以被告认为20万元违约金过高，只应以未付租金为基数按照中国银行同期贷款利率计算从2019年1月14日起的违约金。原告所主张的20万元违约金确实无法承受。经审理查明：原、被告于2013年12月16日签订《房屋租赁合同》，由被告租赁使用原告所有的位于湘潭市雨湖区门面。合同约定年租金为80万元，租赁期限从2014年1月5日至2017年1月14日。租金支付按先付款后使用的原则，每年支付一次租金，即在每一租赁年度开始前，一次性支付当年度的租金。被告在签订合同时向原告支付履约保证金20万元，在第三年一次性支付租金时可抵减。如被告严重违约，原告有权解除租赁合同，保证金不予退还。被告于2013年12月16日向原告支付20万元履约保证金。2015年12月15日，原、被告双方签订《补充协议》，将年租金从2016年1月15日起调整为50万元／年，并约定租赁合同到期后续签三年至2020年1月14日止。被告所付的20万元履约保证金调整为10万元，其中10万元作为被告支付2016年1月15日至2017年1月14日的租金进行抵减。剩余10万元作为履约保证金在被告一次性支付2019年1月15日至2020年1月14日的租金时方可抵减。2017年1月16日，双方再次签订《补充协议》，约定将2017年1月15日至2020年1月14日期间的年租金调整为35万元。双方另约定，如乙方（即本案被告）不能履行上述三年合同，除应承担相应的违约责任外，还应当向甲方（即本案原告）赔偿违约金20万元。被告自2019年1月14日起未再向原告交纳房屋租金，原告遂诉至本院。庭审中，被告当庭自愿将租赁房屋返还给了原告。上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的相关证据在卷作证，足以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定履行合同义务。对原告所述事实，被告无异议，因此，被告应当按照合同约定履行相应的合同义务及承担违约责任。被告未按合同约定在2019年1月15日前支付2019年1月15日至2020年1月14日期间的租金，属于违约行为，根据合同的约定，被告除应承担继续履行支付租金35万元的义务外，还需承担逾期付款的违约责任，不能要求原告退还10万元的履约保证金。原告请求判令被告向原告支付违约金20万元，根据双方在2017年1月16日签订的补充协议的约定，如合同未履行完毕，被告除需承担违约责任外，还需另向原告赔偿违约金20万元，但本院认为，原、被告之间并未在租赁合同期限届满前通知对方解除合同，应当视为租赁合同是在到期后终止，并未出现“不能将三年合同履行完毕”的情形，故被告无需向原告另行支付20万元违约金。原告还请求判令被告按每月29167元的标准支付租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止的占有使用费，因原告在被告一直未支付租金而未要求与被告解除合同，对导致损失的扩大存在一定的过错，结合从2019年4月起未实际使用租赁物及合同到期后我国出现“新冠××”疫情这一具体情形，本院对原告的这部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告株洲鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张华支付租金35万元，并支付违约金10万元（被告可用已经支付的履约保证金10万元进行抵扣）；二、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,680元，减半收取4,340元，财产保全费3,520元，合计7,860元，由被告株洲鸣杨体育用品有限公司负担6,000元，由原告张华负担1,860元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  成焕新二〇二〇年三月三十一日法官助理何典书记员邹煜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。