湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初23号 原告：常德市武陵区荷塘月色小区第二届业主委员会，住所地荷塘月色小区2-05-406室。 代表人：颜克武，该委员会主任。 被告：湖南宏祥房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区南坪岗乡东风社区皂果北路荷塘月色小区。 法定代表人：龚俊宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚自平，湖南广济律师事务所律师，代理权限系特别授权。 被告：唐天顺，男，汉族，住所地湖南省常德市武陵区。 常德市武陵区荷塘月色小区第二届业主委员会（以下简称荷塘月色业委会）与湖南宏祥房地产开发有限公司（以下简称宏祥房地产公司）、唐天顺合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由审判员艾军担任审判长，与人民陪审员李立红、陈祥谋组成合议庭，于2020年2月18日公开开庭进行了审理。荷塘月色业委会主任颜克武，宏祥房地产公司法定代表人龚俊宇及其委托诉讼代理人龚自平，唐天顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 荷塘月色业委会向本院提出诉讼请求：确认宏祥房地产公司与唐天顺签订的商品房车库(位)销售合同无效。对其诉称的事实，荷塘月色业委会向本院提交了八份证据予以证明。 宏祥房地产公司辩称：1、荷塘月色业委会作为荷塘月色小区业主大会的执行机构，依据相关法律规定，其职责只限于与物业管理有关的活动，对于本公司与唐天顺所签订的合同效力无权提起主张。另外，依据合同相对性原则，荷塘月色业委会作为非缔约方，亦无权主张讼争合同无效；2、宏祥房地产公司在所开发车位优先满足小区业主购买或租赁使用仍有大量剩余的前提下，将讼争合同所涉及的车库销售给唐天顺，由此而缔结的合同不违反相关法律法规，应为有效民事合同；3、宏祥房地产公司所销售的车库，依法经过了规划建设许可，宏祥房地产公司对其报建开发所形成的车库等系列不动产享有处分及收益的权利。宏祥房地产公司对其辩称的事实向本院提交了十组证据。 唐天顺表示同意宏祥房地产公司的答辩观点。 对荷塘月色业委会所举证据，本院对其中的荷塘月色规划总平面图、常德市国土资源局复函、常德市房地产管理局回复、常德市规划局常规处字(2008)第0093号行政处罚决定书、商品房车库（位）销售合同、荷塘月色业委会备案函予以采信。荷塘月色业委会所举湖南省常德市中级人民法院（2019）湘07行终64号行政裁定书与本案缺乏关联性，本院不予采信。荷塘月色业委会所举市长热线截图，未能证明其合法来源，本院不予采信。对宏祥房地产公司所举十份证据，符合证据的法定要求，且荷塘月色业委会在庭审中未提出合理抗辩，本院依法予以采信。 本院依据采信的证据及当事人庭审陈述，确认如下案件事实： 1、宏祥房地产公司通过出让方式取得常国用（2007）第230号国有土地建设用地使用权，面积为84484.3平方米。其后，该公司在该地块上开发建设了荷塘月色小区，小区于2009年7月竣工，地面共有建筑物37栋。其中29栋均建有架空层。宏祥房地产公司并将案涉架空层改建为车库617间。 2、据落款时间为2007年6月5日、加盖有常德市规划局（现为常德市自然资源和规划局，以下简称常德市自然资源规划局）建设用地审批专用章的荷塘月色规划总平面图显示，该小区建筑初始规划均无架空层设计。2007年7月31日，宏祥房地产公司向常德市自然资源规划局提交架空层规划变更申请，该局在架空层平面图签批了“按设计变更施工图”的意见。2008年10月20日，常德市自然资源规划局以宏祥房地产公司擅自建设住宅楼架空层为由，作出常规处字（2008）第0093号行政处罚决定书，该决定书认定宏祥房地产公司架空层部分违法工程总面积为12904平方米，工程造价为12900000元，并决定对宏祥房地产公司处以罚款645000元。2009年3月2日，该公司自主全额缴纳了该笔罚款。同年9月7日，常德市自然资源规划局在荷塘月色项目竣工验收总图上加盖了该局建设工程审批专用章，同时，在该总图上签批“同意按现状补办手续”。 3、2014年9月22日，宏祥房地产公司与常德市武陵区荷塘月色小区业主委员会就包括竣工总平面图等在内的小区物业资料、物管用房进行了交接，该交接清单明确，1-9栋架空层12#、13#、14#，1-10栋架空层04#、06#移交业委会作为物管用房。自2007年9月29日起，宏祥房地产公司向荷塘月色小区业主陆续销售架空层车库。2019年1月2日，宏祥房地产公司与非荷塘月色小区业主的唐天顺签订“商品房车库（位）销售合同”，该合同约定宏祥房地产公司以175000元将荷塘月色小区1-4栋2单元架空层08号车库出售给唐天顺。该合同第十条约定“该商品房车库（位）属于非住宅，不办理产权登记。”。至2020年2月3日，宏祥房地产公司开发的荷塘月色小区尚有未销售车库164间。2020年1月2日，荷塘月色业委会以宏祥房地产公司与唐天顺所签商品房车库（位）销售合同无效为由向本院提起诉讼。 4、就荷塘月色小区架空层的归属及利用问题，荷塘月色业委会与宏祥房地产公司一直存有争议。2014年12月26日，针对荷塘月色业委会《关于请求确认常德市武陵区荷塘月色小区商品房架空层用地分摊的报告》，常德市国土资源局（现常德市自然资源和规划局）复函称“根据开发商提供的备案资料，该小区建筑物滴水范围内的土地已全部分摊给该建筑物内的所有业主。”。2015年1月9日，针对荷塘月色业委会《关于请求确认常德市武陵区荷塘月色小区商品房架空层权属的报告》，原常德市房地产管理局回复称“该架空层未经规划批准，不能证明其合法来源，故依法不能予以登记，即不能取得房屋所有权证。”。 本院认为：1、《中华人民共和国物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”。依据上述法律、行政法规的规定，业主委员会系业主大会的常设性机构，对业主大会负责，其职责主要在于物业管理相关事宜的实施，以及业主大会依据法律规定程序作出决议并赋予业主委员会的其他职责的落实。同时，为了业主委员会的充分有效履责，法律亦授予了业主委员会在上列范围内可以自身名义提起相应诉讼的主体资格。本案中，双方讼争标的系宏祥房地产公司与唐天顺所签订的民事合同的法律效力，荷塘月色业委会提起该诉讼的请求权基础系认为宏祥房地产公司违法处分，基于以上法律规定关于业委会诉讼主体资格的界定，本院认为在无业主大会相应授权的前提下，荷塘月色业委会对该诉讼标的不具有诉的利益。其次，合同相对性是合同的基本法律属性。其意旨在于除法律有特别规定外，合同以外的当事人无权就包括但不限于合同效力等相关合同债权事项主张权利。本案讼争合同系宏祥房地产公司与唐天顺签订，荷塘月色业委会并非签约当事人，其就非由其签订的合同提起无效确认请求缺乏法律依据；2、本院业已查明的事实表明，宏祥房地产公司在荷塘月色小区开发过程中，就本案讼争的1-4栋架空层修建取得了建设工程规划行政主管部门的行政审批。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，该公司对依据变更后的行政许可投资开发所形成的架空层，在小区开发竣工十余年且小区仍有164间车库未予销售的情况下，就讼争1-4栋2单元架空层08号车库的转让与唐天顺签订的销售合同，在未有相关业主就优先购买权提起主张的前提下应属有效合同；3、本院注意到，荷塘月色业委会与宏祥房地产公司间关于架空层权利归属及利用的争议由来已久，该争议的存在不利于荷塘月色小区和谐小区的建设，实际对小区广大业主的利益亦不无影响。荷塘月色业委会与宏祥房地产公司据此应在法律的框架内，以有利于小区规范管理为出发点，加强讼争双方的协调沟通，以期对荷塘月色小区架空层的利用、管理及权利义务分担达成一致，从而充分发挥架空层车库的利用价值及经济效益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条第一款、第二款、第七十五条第一款、第八十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第十条、第十一条、第十五条之规定，判决如下： 驳回常德市武陵区荷塘月色小区第二届业主委员会的诉讼请求。 本案受理费100元，由常德市武陵区荷塘月色小区第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  艾 军 人民陪审员  李立红 人民陪审员  陈祥谋 二〇二〇年二月二十五日 法官 助理  齐娟娟 代理书记员  唐 伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《物业管理条例》 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。