河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初28733号原告尹兰杰，女，1987年2月4日出生，汉族，住江苏省东海县。委托代理人刘忠秋，江苏舜点律师事务所律师。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码：91410100057212151N。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人吴梦龙、李宏图，该公司员工。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。法定代表人石永拴，行长。委托代理人刘宝成，该银行员工。原告尹兰杰与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹兰杰委托代理人刘忠秋、被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人李宏图、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行委托代理人刘宝成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月6日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为GX17003365438），合同约定：被告正在建设的位于高新技术产业开发区××路××五龙××单元××号房屋，面积为86.32平方米，房屋总价款1330895元。双方约定被告应当于2019年1月30日将该房屋交付原告使用。后原告支付了房屋首付款430895元，并于2017年6月16日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告授权第三人将900000元购房款转入被告指定的银行账户内，第三人也按约履行了合同义务。截至2019年3月31日，被告并未履行交房义务。根据原被告签订的合同，原告提出解除该《商品房买卖合同》。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房首付款430895元及利息（自2017年6月6日，按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）、月供114636.96元（暂计至2019年6月21日，以实际支付为准）；3、被告支付原告违约金2661.79元；4、被告赔偿原告维修基金5610元、代办抵押费1060元、不动产登记费80元、契税13308.95元，共计20058.95元；5、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息。被告辩称：被告不同意解除合同，理由如下：逾期交房后被告已按月向原告支付合同约定的逾期交房违约金，原告也予以收取，双方支付及收取违约金的行为足以表明原告接受逾期交房的事实。在原告已接受逾期交房违约金的情形下，其另行提出解除合同的诉讼请求属于反言行为，应不予支持。原告系借款主体，剩余贷款应由原告自行清偿。第三人辩称：无答辩意见。经审理查明：2017年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX17003365438，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区漳河路12号4幢1单元25层2504号房，户型为三室二厅，建筑面积为86.32平方米。该商品房单价为15418.15元/㎡，总金额为1330895元。2、第六条付款方式及期限：约定金额430895元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年6月6日，交纳比例为32.38%；约定金额900000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为67.62%。3、第八条交付期限：被告应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告向被告交付首付款430895元、维修基金5610元。原告提交的收据显示其并支付有代办费1060元、不动产登记费80元。2017年6月16日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、借款金额为900000元，债务人履行债务的期限自2017年6月16日至2047年6月16日。2、抵押担保的房屋位于高新技术产业开发区××路××楼××单元××2504。上述借款合同签订后，第三人按约定发放贷款900000元至被告账户，原告并按月向第三人偿还贷款。后被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，其并于2019年1月25日向原告出具通知一份，称“现由于入冬后环境治理管控力度空前，已严重影响我项目室内外作业进度及材料的供应，导致您购买的房屋延期。对于交付逾期，我公司将严格遵守贵我双方合同约定，承担相应的违约责任”。2019年5月17日，被告再次出具通知书一份，称“考虑到消防验收暂停确非我公司能力能够解决，在此我们不得不遗憾的通知您香榭园四号楼的交付日期顺延，违约金的计算截止到2019年5月23日”。2019年5月28日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》一份，称“合同约定于2019年1月31日交房，本人依据合同第九条第2款规定，向你公司发出解除《商品房买卖合同》通知，自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，即日起你公司不需要再打延迟违约金，本人不同意超过60天延迟交房”。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、税收缴款书、维修基金收据、代办费收据、不动产登记费收据、解除合同通知及邮寄记录各一份、增值税发票二份、延期交房通知二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款抵押合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，被告未能按合同约定时间交付房屋逾期已超过60日，现原告请求解除该合同符合双方合同约定，故对原告该解除合同的诉讼请求本院予以支持。该合同解除后，双方均应履行附随义务，配合办理该房屋的合同注销手续。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人所签订的个人贷款借款合同也应当一并解除，故对原告解除该《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持。在上述合同解除后，被告应当将原告所交付的首付款430895元及已经偿还的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，本院认定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。原被告签订的《商品房买卖合同》约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金”。被告向原告逾期交房已超过60日，原告并以此为由请求解除合同，故依据合同约定被告应向原告支付违约金26617.9元（1330895×2%），扣除被告已支付违约金部分，原告请求被告支付违约金2661.79元不超出范围，本院予以支持。原告为购买本案房屋支出有维修基金、不动产登记费、代办费共计6750元，上述费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。关于原告支出的契税部分，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告尹兰杰与被告郑州建业高新置业有限公司于2017年6月6日签订的合同编号为GX17003365438的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区漳河路12号4幢1单元25层2504号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的合同注销手续。二、解除原告尹兰杰与招商银行股份有限公司郑州分行于2017年6月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告尹兰杰首付款430895元及利息（自2017年6月6日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），以及原告尹兰杰已偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）。四、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还尹兰杰的贷款余额（贷款余额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）。五、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告尹兰杰违约金2661.79元。六、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告尹兰杰维修基金、不动产登记费、代办费损失共计6750元。七、驳回原告尹兰杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4741元，由原告负担66元，由被告负担4675元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二〇年三月十六日书记员  宋婕