建昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1422民初185号 原告：某县某镇某村民委员会，统一社会信用代码证xxxxxx。 住所地：某县霜镇某村。 法定代表人：朱霜林，系该村委会主任。 委托诉讼代理人：李某星，系辽宁某律师事务所律师，执业证号xxxxx。 委托诉讼代理人：毛某东，男。 被告：周某升，男。 委托诉讼代理人：梁某山，系辽宁某律师事务所律师，执业证号xxxxxxx。 原告某县某镇某村民委员会诉被告毛庆东租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某县某镇某村民委员会法定代表人朱某林的委托诉讼代理人李某星、毛某东，被告周某升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告签订的《土地租用协议》于2018年9月20日期满终止，被告返还租赁物（房屋及后厦）及相应的土地；2、被告赔偿2018年9月21日至实际返还之日的租金损失(按年租金4000元计算)；3、被告承担诉讼费、评估费。事实与理由：原、被告于1998年9月20日签订了《土地租用协议》，原告将村小学门口的两间房屋及后厦租给被告使用，因房屋没有办理房产证，故签订的是土地租赁协议而不是房屋租赁协议，租赁期限是20年。被告租赁当年，经原告同意及相关部门批准，拆除旧房后在原地基基础上进行了翻建。2018年9月25日，原告书面通知被告返还房屋，被告书面答复，对返还房屋无异议，但要求原告对翻建费用进行补偿，并提供了租赁当年的审批表、新旧房屋的照片。双方进行过协商，但被告要求补偿一套楼房，双方未达成一致意见。原告于2018年10月提起诉讼，法院委托对房屋重置价格进行评估，因被告不按法院要求缴纳评估费，法院裁定按撤诉处理。庭审中被告对房屋及后厦归原告所有无异议，并同意按2000元价格对拆除的原房屋及后厦进行补偿，撤诉后被告非法占有该房屋至今，房屋出租价格为每年4000元。综上，根据《合同法》第235条的规定，租赁期满被告应返还租赁物房屋及土地，返还的房屋应符合房屋的使用状态，被告因翻建不能返还原房屋，被告翻建经过了原告同意，形成了法律上的添附。根据最高人民法院关于贯彻民法通则若干意见第86条的规定，原告应对现在房屋的重置价格进行评估折旧对被告予以补偿，被告对原告原房屋的价值2000元予以补偿，被告应从到期之日返还房屋，被告没有及时返还房屋造成了原告的租金损失，原告的损失就是被告的租金收入，被告应按年租金4000元补偿。请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告周某升辩称：1、终止原告不合理的土地租用协议；2、推翻原告不合理的请求；3、如果原告执意要求被告返还房屋，请按市场最低价每平方米2200元回收；4、给被告的门市房及后厦确权。事实和理由：1、进修学校门市房及后厦始建于1980年左右，属石砖灰结构，先后经许、贾二人做买卖租用，被告于1991年租用该房，并每年向学校交房租费，直至1998年因房屋地基雨后渗水，向校长党某元交纳房屋灭损费后，由被告重新拆除重建，这一点说明了原师范学校门市房及后厦属于确权房，被告继承这一权益。2、当时村领导节外生枝，认为地皮属于北营村，又与被告签订了《土地租用协议》20年，每年100元，被告迫于建房心切无奈接受了该协议，并一次交纳了20年的租金2000元。原村长以村的名义给被告办理了房屋执照，并将原证件交给被告，已证明该房屋归被告所属，也等于第二次确权。3、为了坚固耐用，被告雇佣田某财师傅领一帮工人将房屋拆掉重建，地基垒高一米，东西外墙瓷砖，窗户用双层铝合金。4、2003年被告又转包北营陈益祥的蔬菜大棚，原告认为被告非法转包，于2006年起诉到法院，当时原告法人朱某林聘用律师薛某新与被告对质法庭，后以原告败诉告终。为此与朱某林产生过节。5、2018年被告主动交纳土地租赁费，朱某林置之不理，并以村委会的名义给被告下达了《通知》。其内容是将门市房及后厦“清理归还”，词句尖刻无理，被告不知怎么“清理归还”，向原告进行了书面答辩，朱某林聘请律师李某营，于2019年起诉到法院，被法院驳回。6、2020年8月13日，原告责成被告门市房的后邻居毛树文在原告不知情的情况下，又请到“葫芦岛众益城评估事务所”，88.5平方米的房子加上各类东西评估费5.76万元，每平方米才650元。况且直到评估结束，被告才到现场，被告对评估结果有怀疑。被告所属的北营大棚西侧于2018年8月4日“朝阳评估事务所”对所有看护房都按每平方米1410元计算，建房时间都25年以上，属土平房，地皮属北营村，与被告的门市房及后厦有天壤之别。7、众所周知，房屋只能建立在土地上，不能变为空中楼阁而抽回地皮，况且其房屋已确权给被告。《物权法》第39条：所有人自己的不动产或动产依法享有占有使用收益和处分的权利，退一步说被告与进修学校签订灭损费用后，简单的维修旧房，被告哪来的土地租用协议。被告所拥有的门市房及后厦属于被告自己翻修重建，原告无权取得，村里的土地租用协议纯属不合理。综上，请法院按《物权法》给予公正判决。 本院经审理认定事实如下：原告某县某镇某村民委员会（甲方）与被告周某升（乙方）于1998年9月20日签订了《土地租用协议》，约定：1、甲方将进修学校临街两间及后厦所占的土地租给乙方，租期20年，每年租费100元整，共计人民币2000元整。2、乙方所占土地权属永远归北营子村集体所有。3、此协议均为双方议定，甲、乙双方都不能以各种理由借口而改变。同年10月27日，原告以村委会的名义申请对被告租赁的房屋进行翻建，建昌县城镇规划办公室作出980097号《建设工程规划许可证》，批准原告翻建针织厂门口临时房42平方米。该房实际由被告周某升翻建，费用由周某升支付。2018年9月25日，原、被告签订的土地租用协议到期，原告书面通知被告返还土地、腾退房屋，被告要求原告对房屋翻建费用进行补偿，双方经协商未能达成一致意见。原告于2018年10月诉至本院，本院委托对房屋重置价格进行评估，因被告不能按照指定的时间要求缴纳评估费，本院裁定按撤诉处理。在此次庭审中被告对房屋及后厦归原告所有无异议，并同意按2000元标准对拆除的原房屋及后厦进行补偿，按撤诉处理后被告继续占有房屋至今。庭审中被告认可案涉房屋出租他人经营商店，每年租金4000元。2020年1月10日原告再次诉至本院，提出上述诉讼请求。 诉讼中，原告提出对案涉房屋及后厦的重置价格进行评估。经葫芦岛市中级人民法院委托，辽宁众益城房地产土地资产评估有限公司于2020年8月27日作出（2020）第72号《房地产评估报告》，结论为：位于某县某综合商店的二间瓦房及两间后厦的建筑物和装饰物及附属物成本价值为57634元，原告支付评估费2000元。 诉讼中当事人向法庭提交了（2018）辽1422民初2885号案件的卷宗材料、民事裁定书、现场照片、建设工程规划许可证、土地租用协议等证据材料，经葫芦岛中级法院委托形成辽宁众益城估字072号房地产评估报告，本院组织双方当事人对上述证据进行质证，并结合当事人陈述依法认定上述事实。 本院认为：按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告签订的土地租用协议约定的租赁期限已于2018年9月20日届满，在原告应经书面提出解除土地租赁协议的情况下，被告应当按照约定及时将土地及地上建筑物归还原告。但因原、被告双方在签订土地租赁协议及后续办理翻建手续时，未约定租赁协议到期后地上建筑物价值归属，鉴于翻建时系被告投资的实际情况，原告在接收土地及地上建筑物时，应给付被告地上建筑物重置价值，该价值数额应以辽宁众益城房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产评估报告》所确定的数额为准。土地租赁合同到期后，被告已丧失了继续占有租赁土地并取得收益的合同权利，因此被告应赔偿原告未返还期间的土地及地上建筑物利用价值损失，该损失应以被告自认的实际租赁收益为准。关于被告应给付原告的拆除原房屋及后厦补偿问题，鉴于双方未做约定，此损失可与被告在合同到期后对租赁房屋的实际管理维护费用互相冲抵，互不给付。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告周某升于本判决生效之日起10日内将租赁原告所有的土地及地上二间瓦房及两间后厦交付原告某县某镇某村民委员会。 二、原告某县某镇某村民委员会于本判决生效之日起10日内给付被告周某升二间瓦房及两间后厦成本价值57634元。 三、被告周某升本判决生效之日起10日内赔偿原告某县某镇某村民委员会未返还期间的土地及地上建筑物利用价值损失8000元（以两年租金为准）。 四、驳回原告某县某镇某村民委员会其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告周某升承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  姜宏涛 人民陪审员  李文茹 人民陪审员  李占花 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  查 亮