贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初382号原告：梁青青，男，1990年6月20日出生，汉族，户籍所在地贵州省普定县，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201711110774，特别代理。委托诉讼代理人：江祖娴，贵州合敬律师事务所实习律师，实习证号：2301190421102，一般代理。被告：杨国刚，男，1979年10月20日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市白云区。本院受理的原告梁青青诉被告杨国刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁青青及其委托诉讼代理人陈明凤，被告杨国刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁青青诉请：1、解除原被告于2019年6月19日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、被告向原告返还购房款1068000元，被告向原告支付资金占用费32040元（按年利率6%计算，自2019年7月12日暂计算至2020年1月8日，未计算的继续计算），被告向原告支付违约金499760元；3、保全保险费、律师费由被告负担。事实及理由，2019年6月19日经中介公司尊园房地产介绍，原被告签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定通过中介公司将被告所有的位于贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝·第一城A地块A-2栋1单元9层1号房屋出售给原告，约定的购房价款为2498800元。后原告与2019年6月20日、7月12日合计向被告支付了购房款1068000元，向中介公司支付了中介费21968元，被告将房屋钥匙交予原告。但在原告要求被告过户时，发现被告因其他案件导致涉案房屋被查封，属于被执行财产，涉案房屋已无法过户。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告杨国刚答辩称，1.在与原告签订合同时，我没有被执行；2.针对原告起诉的违约金，我认为过高；3.律师费我没有意见；4.我不同意解除合同，房子可以过户，只是需要一些时间。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：经案外人贵州尊园房地产经纪有限公司居间服务，原告梁青青（乙方）、被告杨国刚（甲方）与经纪公司（丙方）三方于2019年6月19日签订了《房屋买卖暨居间合同》（编号：0000692），约定原告向被告购买被告位于贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝·第一城A地块A-2栋1单元9层1号的房屋。合同第一条约定：“……该物业产权状态：有抵押无查封，产权证号：筑房权证观山湖字第××号……该物业成交价格为（大写）贰佰肆拾玖万捌仟捌佰元整（小写：￥2498800元）。”合同第二条约定：“②乙方同意在过户前出资（大写）捌拾陆万元整（小写：￥860000元）协助甲方还贷赎证。”合同第三条约定：“……3.3签订本合同时，乙方支付购房定金（大写）贰拾万元整（小写：￥200000元）。该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：①乙方同意丙方向甲方转交定金（大写）贰拾万元整（小写：￥200000元）。”合同第四条约定：“……2.该物业产证不齐。【若该物业有抵押，于2019年7月1日前甲方办妥银行提前还贷申请且甲方将该房的售理权办理委托公证给乙方或乙方指定人员，乙方于收到公证书之日向甲方支付房款（大写）捌拾陆万元整（小写：￥860000元）（该款作为提前还贷使用），在注销该房抵押登记后3日内甲方将该房及相关材料交付乙方。若该物业无抵押，仍须办理前述售理权全权委托公证手续，仅买方支付的房款不为还贷目的。】”合同第六条约定：“若赎证后，该房产因产权原因不能正常交易，则赎楼发生的一切责任或损失由甲方承担。赎证后，甲方同意立即将房屋所有权证原件交由丙方保管，直至房屋权属转移登记手续办理完毕。”合同第十条约定：“甲方保证拥有该物业完整所有权或处分权，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁（甲方承诺已与该物业现承租人确认：该物业现承租人已放弃优先购买权）等事宜，甲方应在签署本合同前妥善处理，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿由此导致的乙方的一切损失。”合同第十二条约定：“买卖合同违约责任：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。”合同第十四条约定：“其他约定事项（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：①甲、乙双方协商过户时间为乙方银行预审批通过后5个工作日之内。②甲方不得再拿该房屋去做任何形式的金融、抵押贷款。③乙方不得做任何形式的金融贷款、个人信用贷款、信用卡大额消费，包括乙方夫妻双方。”合同签订后，原告于2019年6月20日向被告支付了定金200000元，并向案外人经纪公司支付了中介费21968元，于7月12日向被告支付了首期款868000元。其后原告发现涉案房屋被贵阳市南明区人民法院查封，遂向贵阳市南明区人民法院提起案外人异议之诉，贵阳市南明区人民法院于2019年12月4日作出（2019）黔0102执异2995号执行裁定书，裁定：驳回异议人梁青青的异议请求。并且裁定书中载明被告杨国刚在贵阳市南明区人民法院承办的（2018）黔0102民初10847号案件中被判决承担民事责任，其不服上诉，贵阳市中级人民法院于2019年5月13日判决驳回上诉，维持原判，涉案房屋遂由贵阳市南明区人民法院查封以供执行。2019年7月25日贵阳市南明区人民法院向贵阳市不动产中心作出协助执行通知书，查封了涉案房屋，查封期间自2019年7月26日至2022年7月25日。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房屋买卖暨居间合同》（编号：0000692）、汇款凭证、收据、（2019）黔0102执异2995号执行裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《房屋买卖暨居间合同》（编号：0000692）系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋系执行阶段被查封，在签订《房屋买卖暨居间合同》时，（2018）黔0102民初10847号案件上诉后已经审理终结，维持了一审被告杨国刚应当承担责任的判决，此时其应当知晓涉案房屋有可能因强制执行被查封，即便其可以履行前述判决，也应当将相关情况在签订《房屋买卖暨居间合同》时告知原告，但原告是在不知情的情况下与被告签订了《房屋买卖暨居间合同》，确因被告原因导致房屋被查封无法过户，甚至有可能在执行程序中被拍卖，无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，及《房屋买卖暨居间合同》第十二条之约定，原告诉请解除《房屋买卖暨居间合同》本院予以支持。需要特别说明的是，在原告付清中介费用之后，案外人贵州尊园房地产经纪有限公司已经履行完毕自己在《房屋买卖暨居间合同》的基本义务，并且不再继续参与原被告之间的房屋交易流程，仅有部分配合协助等后合同义务，故案外人贵州尊园房地产经纪有限公司已不再是《房屋买卖暨居间合同》的相对人。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告诉请被告返还其已支付的购房款1,068,000元本院予以支持。关于违约金，《房屋买卖暨居间合同》第十二条约定：“买卖乙方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任，”即为2,498,800元×20%=499,760元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告在庭审中主张违约金约定过高，请求调整，本院认为，违约金的约定标准是否过高，应当结合违约事由、违约情况、守约方实际损失等综合认定，在本案的交易中，被告应当及时披露自身处于司法案件中而未披露，原告亦按合同约定及时向被告付款，已经完全履行完毕在涉案房屋可以过户前的义务，且原告支付的款项已经超过合同约定总金额的40%，负担了较大的风险，故本院认为，《房屋买卖暨居间合同》约定违约金标准并未过高，被告的意见本院不予采信，故原告诉请被告向其支付违约金499,760元本院予以支持，同样的，因为违约金已经完全弥补了原告的损失，故原告诉请被告向其支付资金占用费本院不予支持。关于保全保险费、律师费的诉请，原告并未提交保全保险费单据、律师代理合同、律师费发票等证据，以证实原告确系因本案产生前述费用，应当承担举证不能的后果，该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁青青与被告杨国刚于2019年6月19日签订的《房屋买卖暨居间合同》（编号：0000692）；二、被告杨国刚于本判决生效后三日内向原告梁青青返还购房款1,068,000元，并支付违约金499,760元，合计1,567,760元；三、驳回原告梁青青的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,699元(原告预交)，保全费5,000元，合计14,699元，由原告梁青青负担301元，由被告杨国刚负担14,398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年六月十八日书记员  尹明明