江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初249号原告：何光明，男，1960年5月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。委托诉讼代理人：涂志刚，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海星，江西豫章律师事务所律师。被告：陈**，男，1986年10月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。被告：杨思红，女，1993年11月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。上列被告共同委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：黄璐，江西利元律师事务所律师。第三人：樟树市住房和城乡建设局，住所地：樟树市。法定代表人：徐国斌，该局局长。原告何光明（下称原告）与被告陈**、杨思红、第三人樟树市住房和城乡建设局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何光明及其委托诉讼代理人严海星、被告陈**、杨思红的共同委托诉讼代理人周洪平到庭参加诉讼，第三人樟树市住房和城乡建设局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何光明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2018年2月10日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；2、请求判令被告与樟树市住房和城乡建设局签订的《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》项下的拆迁权益归原告所有；3、请求判令被告向原告返还剩余房屋拆迁补偿款613718元及利息，利息从2019年10月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，直至全部付清之日止；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2018年2月10日，原、被告经协商一致，自愿签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、乙方（即原告）同意购买甲方（即被告）拥有的坐落于阁山镇韶塘村委周家1-2层房产，面积309.1平方米，土地使用面积146.3平方米。房屋产权证号：赣房权证樟房字第**，土地使用证号：樟国用（2012）第4055号。房屋及附属构筑物及场地均包含在出售范围内。2、房屋总价以办理过户时间为准：其中房屋在2018年12月31日前（即2018年8月7日至2018年12月31日）期间过户至乙方名下，则房屋总计90万元出售给乙方。该房屋过户办理手续最晚期限截止到2018年12月31日，办理过户手续所需缴纳的一切费用（包含税费及必要的公证费等）均由甲方承担。3、乙方付款：合同签订后2日内支付定金30万元。甲方同意在支付定金2日内将房产交付乙方使用；在房地产交易中心受理房屋过户申请当日支付10万元；过户到乙方名下7个工作日内付清（在2018年8月7日至2018年12月31日期间办理过户手续，支付尾款50万元）。合同签订后，原告向被告指定的账户支付了购房定金30万元。其后，被告将上述房屋交付给原告使用。原告接收房屋后投入了大量人力、物力，将房屋进行了重新装修，并实际居住在该房屋中。但直至2018年12月31日，被告未配合办理将房屋过户登记至原告名下，被告的行为已构成违约。2019年10月，上述房屋由政府部门进行征迁，因产权登记仍在被告名下，因此2019年10月14日以被告名义与樟树市住房和城乡建设局签订了《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》，征收补偿金额为：合法正房补偿金额930006元，搬家费1600元，过渡性安置费9600元，装修设施补偿金额73736元（注：该装修设施补偿评估的价值是在原告添附形成后做出的评估），临时性经营用房增补金额59275元，合计1074217元。另加货币安置奖励139501元，拆迁补偿总计金额为1213718元。此外，被告还有权获得“返购面积332.15平方米”的资格以及返购安置房找差（含楼层差）按《方案》规定标准执行等各项拆迁权益。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已经支付了购房定金，被告也已经将房屋交付给了原告，房屋征收的补偿款也应归属原告所有，扣减尚未支付给被告的购房款60万元，被告仍应返还原告拆迁补偿款613718元。原、被告双方沟通未果，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请支持原告诉请。被告陈**、杨思红辩称，1、本案答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》经居间人聂志平协调，双方就解除该合同已经达成一致意见。答辩人于2019年11月13日先行支付了部分退款15万元，被答辩人代理人彭冬梅收到该款后出具了收据，该买卖合同经双方自愿解除，被答辩人主张依据该买卖合同要求获得拆迁补偿款没有事实和法律依据；2、本案所涉房屋系因阁山镇葛玄路拓宽项目被政府征收拆迁，属于不可抗力行为，依据法律规定及合同约定，属不可归责于答辩人的原因导致合同不能履行，答辩人有权解除合同并不予承担违约责任。因此，答辩人仅需承担退回已收取款项即可。故请求人民法院依法确认双方签订的《房屋买卖合同》自2019年10月14日解除；3、本案所涉房屋在签订《房屋买卖合同》前已设定抵押，双方均对此明知。由于抵押物是不动产，被答辩人作为受让人在代为清偿债务消灭抵押权前，没有抵押权人同意抵押财产转让的书面证明，买受人实际无法办理所有权转移登记手续，合同构成履行不能，依法应予以解除；4、双方合同约定“最晚办理过户时间为2018年12月31日，该解除条件成就时，被答辩人既未行使解除权，又未要求继续履行合同，故此后双方签订的合同处于效力未定状态，且应视为双方对合同履行时间的变更，被答辩人不得以此向答辩人主张违约责任。直至2019年10月14日答辩人签订房屋拆迁合同时，该房屋买卖合同仍不具备履行条件，且因政府行为导致合同标的灭失，故该合同依法应确认自该日起解除。综上，本案双方签订的《房屋买卖合同》由于双方协商一致解除，且合同标的因政府行为灭失，无法继续履行，被答辩人的诉讼请求应当建立在合同能继续履行的前提下，且双方约定因不可抗力导致合同不能履行的，任何一方均有权解除本合同且无需承担任何违约责任。请求法院依法确认双方合同已解除，并判决驳回原告的诉讼请求。第三人樟树市住房和城乡建设局未答辩也未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《房屋买卖合同》、房屋所有权证、土地证各一份，拟证明原、被告双方于2018年2月10日签订《房屋买卖合同》，被告将坐落于阁山镇韶塘村委周家1-2层的房屋及附属构筑物及场地出售给原告，建筑面积309.1平方米，土地使用面积146.3平方米。双方在房屋买卖合同中对房屋价款、支付方式、过户、交付、违约责任等进行了详细约定。被告对《房屋买卖合同》的真实性、关联性无异议，对证明目的和合法性有异议，对房屋所有权证和土地证无异议。被告认为合同双方另行达成过租赁协议，若买卖不成，转为租赁，所交的款项即为10年的租金，且合同双方均明知该房屋设定的抵押。本院认为，对《房屋买卖合同》的真实性和关联性双方均无异议，本院予以确认。但该合同已明示“房屋有抵押”，且被告在签订合同时也没有告知抵押权人，其转让行为无效。故本院对原告提供该合同的证明目的不予认定。2、原告提交阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书、阁山镇葛玄路拓宽项目补偿奖励存根、阁山镇葛玄路拓宽项目补偿存根、房屋室内装饰装修评估价值表各一份，拟证明2019年10月14日，案涉房屋因阁山镇葛玄路拓宽改造被政府部门征迁，因征迁时房屋登记在被告名下，因此以被告名义与樟树市住房和城乡建设局签订了《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》，应收补偿款金额总计为1213718元。被告对该组证据的真实性、关联性和证明目的均提出异议，认为证据来源不明，本案双方在约定的2018年12月31日前不能办理过户，因此双方就转为了租赁关系。在租赁期间，被告是房屋的所有权人，与第三人签订的协议合法有效，原告也不能提供任何证据证明其委托被告陈**来签订拆迁补偿协议。本院认为，根据本院到阁山镇人民政府调取的相关材料，与原告提供的该组证据一致，故本院对该组证据予以确认。3、被告陈**、杨思红提交《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告双方在签订《房屋买卖合同》的同时还签订了《房屋租赁合同》，若买卖合同不能履行的话，就按照租赁合同履行，定金转为10年房租。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为租赁合同没有被告的签字，被告没有提供原件，双方没有真正形成合法有效的房屋租赁关系。本院认为，被告虽然没有提供该租赁合同的原件，但原告承认该合同上其妻子彭冬梅的签字是真实的，租赁物也是原告准备向被告购买的房屋，被告对签订该份租赁合同的事实也表示认可。且通过本院对证明人聂志平的调查，聂志平也认可该份租赁合同是真实存在的，双方都签了字，内容也是双方的真实意思表示，故本院对该份租赁合同予以确认。根据当事人所提交的证据，当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下：聂志平系被告陈**的老师，与原告何光明的儿子何佳林是朋友关系。2018年2月10日，经聂志平介绍，原告妻子彭冬梅代原告与被告陈**、杨思红签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方（即原告）购买甲方（即被告）拥有的坐落于阁山镇韶塘村委周家1-2层房产，建筑面积为309.1平方米，土地使用面积为146.3平方米，房屋产权证号：赣房房权证樟房字第**土地使用证号：樟国用（2012）第4055号。房屋价格为：房屋在签订合同之日起三个月内过户至乙方名下，则房屋总价为1000000元；房屋在签订合同之日起六个月内过户至乙方名下，则房屋总价为950000元；房屋在2018年12月31日前过户至乙方名下，则房屋总价为900000元。该房屋过户办理手续最晚期限截止到2018年12月31日，其房产办理过户手续所需缴纳的一切费用均由甲方承担。乙方在签订合同后2日内支付定金300000元给甲方，甲方同意在支付定金2日内，将房产交付乙方使用。该房屋买卖合同在合同的抬头处明确注明了“房屋有抵押”，双方还对房屋贷款抵押的注销进行了明确约定。原告妻子彭冬梅、被告陈**、杨思红及聂志平均在该合同上签字确认。同日，原、被告双方还签订了一份《房屋租赁合同》，约定：出租人（即被告）将自有坐落于阁山镇韶塘村委周家1-2层的房屋出租给承租人（即原告）。Ａ、建筑面积为309.1平方米，土地使用面积为146.3平方米，房屋产权证号：赣房权房权证樟房字第**地使用证号：樟国用（2012）第4055号；Ｂ、建房证号为（樟市【2015】占字第0378号），房屋占地面积约为180平方米。上述Ａ和Ｂ房屋及附属构筑物及场地均包含在出租范围内（其中Ｂ房屋所有权人为被告陈**姐姐陈群），乙方自行负责装修。租赁期限：出租人于2018年2月12日前向承租人交付该房屋，租赁期自2018年2月12日至2038年2月11日。该房屋的年租金为人民币40000元，租金按10年一期支付，第一期租金为400000元。合同还约定：本合同所述租赁在房屋（赣房权证房权证樟房字第**、用证号：樟国用（2012）第4055号、建房证号为（樟市【2015】占字第0378号））过户至承租人名下时则该合同终止，等等。上述合同签订后，原告向被告指定账户共计转款400000元，被告将两幢房屋交付给原告使用，原告随后对该两幢房屋进行重新装修并入住。此后，被告未在合同约定的最后期限（即2018年12月31日）内办理房屋过户手续，原告也一直居住在该两幢房屋内。2019年，樟树市人民政府对葛玄路进行拓宽改造，上述两幢房屋均在政府征迁范围内。2019年10月14日，被告陈**与第三人樟树市住房和城乡建设局签订了《阁山镇葛玄路拓宽改造房屋征收协议书》，应收房屋补偿及奖励款等共计人民币1213718元。同年11月3日，被告陈**草拟了一份《房租清偿协议》通过微信发送给聂志平，该协议约定：甲方（即被告）同意退还乙方（即原告）房屋租金及装修补偿共计人民币70万元，甲方应在2019年11月支付15万元，2019年12月25日支付10万元，2020年2月25日支付10万元，2020年4月25日支付15万元，2020年5月25日支付20万元。聂志平将该协议通过微信转发给了原告儿子何佳林，但双方最终未在该协议上签字确认。2019年11月13日，被告陈**通过聂志平向原告妻子彭冬梅支付了15万元，彭冬梅为此出具了一份收条，载明：今收到陈**委托聂志平转交现金人民币壹拾伍万元整。次日，双方因涉案房屋归属问题发生口角，引发打架，致使彭冬梅轻微伤情。经樟树市公安局阁山派出所调解，被告陈**赔付彭冬梅医药费等共计3500元。此后，被告未再按清偿协议付款。原告遂诉至本院。本院认为，原、被告同时签订了《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》，表明原、被告双方对《房屋买卖合同》的无法正常履行是有预判的，即房屋如果不能过户就转为租赁。在《房屋买卖合同》中，双方约定该房屋过户办理手续最晚期限截止到2018年12月31日，而在这个期限内，原、被告并未办理完过户手续，原告也未取得该房屋的所有权。且在签订房屋买卖合同时，双方都明知该房屋设定了抵押权，在未通知抵押权人的情况下，该转让也是无效的。原告主张该房屋的拆迁权益归原告所有并要求被告返还剩余的房屋拆迁补偿款及相应利息没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原、被告实际履行的是《房屋租赁合同》，原告也支付了第一期10年的租金40万元。因涉案房屋在政府征迁范围内，租赁物被征迁而导致租赁合同实际无法继续履行，被告应退还原告预交的租金并对原告的装修进行适当补偿。双方对补偿金额曾达成过一致，即总补偿金额为70万元，其中被告陈**的房屋补偿金额为50万元，陈群的房屋补偿金额为20万元，对此意见本院予以支持。扣除被告陈**已支付的15万元，被告还应支付原告35万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈**、杨思红于本判决发生法律效力后十日内支付原告何光明补偿款人民币350000元；二、驳回原告何光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15723元，诉讼保全费4020元，合计19743元，由原告何光明承担11610元，被告陈**、杨思红承担8133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，则按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘 敏人民陪审员  黎小蓉人民陪审员  邓艳霞二〇二〇年八月十日书 记 员  龚 艳