贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1886号原告：明某某，男，1980年12月26日出生，侗族，贵州省剑河县人，住贵州省凯里市。被告：凯里市某房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路33号，统一社会信用代码91522601780180718M。法定代表人：张某某，公司总经理。委托诉讼代理人：龙铁、袁海娥，贵州贵信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告明某某诉被告凯里市某房地产开发有限公司（以下简称某房开公司）合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告明某某到庭参加诉讼，被告某房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明某某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2009年9月8日签订的《商品房买卖合同》第十四条关于供电、供水、闭路电视等开户费由原告承担的约定无效；2.判令被告返还天然气开户费2200元、供电开户费509元、门牌××元、闭路电视开户费265元、测绘费121元并支付资金占用利息1639.44元，共计4744.44元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房。合同第十四条“供电、供水、闭路电视等，买受人自行到相关单位办理手续后使用”的约定，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的相关规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条的规定，应属无效。原告与房地产、法律行业接触较少，直至2019年5月才知晓《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》，依照该规定，被告在约定的房价款之外向原告收取涉诉费用，系非法重复收费，被告应当向原告返还前述费用，并按照年利率6.6%支付2011年12月9日以来8年的利息。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告某房开公司提交答辩状称：第一，原告主张的天然气开户费、供电开户费、闭路电视开户费（以下统称“三通费”），与房屋配套设施的建设安装费用不是同一概念。建设安装费用是房开商支付的工程款，而开户费是相关专业经营单位收取的费用。第二，被告完成涉诉房屋配套设施的建设安装，已向施工单位支付相应的工程款，并按照规定缴纳了城市基础设施配套费。相关专业经营单位向原告收取“三通费”，如果是违规收费，原告应当向相关专业经营单位主张权利。第三，被告是代相关专业经营单位向原告收取“三通费”，并已将收取的费用转交给相关专业经营单位，即代收代缴。被告不存在重复收费的情形。第四，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》不能作为判断合同效力的法律依据，且不能调整其实施前的行为。第五，涉诉房屋的销售价格不包含“三通费”，合同对天然气开户费、测绘费未作约定。原告诉请被告返还天然气开户费、测绘费，已超过诉讼时效期间，不应得到法院支持。综上所述，原告诉请被告返还涉诉费用缺乏依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月8日，原告明某某作为买受人、被告某房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发建设位于凯里市，总价款为209418元；（合同第十四条第一款第四项）供电、供水、闭路电视等，买受人自行到相关单位办理手续后使用；（合同第十五条第二款）测量费、契税、房屋维修基金由买受人承担。在合同履行过程中，被告向原告收取约定房价款之外的费用：于2011年3月2日收取供电开户费509元、门牌××元（实际包含在供电开户费之中）、闭路电视开户费265元、测绘费（测量费）121元，于2011年12月9日收取天然气开户费2200元，共3105元。事后，原告以被告收费违反规定为由主张被告返还前述费用，遂引发本案纠纷。庭审中，原告表示，为了便于计算资金占用利息，主张被告支付的是2012年1月1日至2019年12月31日（共8年）的资金占用利息。因被告未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款第四项、第十五条第二款，是被告为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与原告协商的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（四）商品房价款的确定方式及总价款……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任……”第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人民代表大会常务委员会制定的地方性法规，自2009年5月1日起施行，规范贵州省范围内的房地产开发经营行为。依照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第四十一条第（三）项、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三十四条第一款、《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）第十条第一款的规定可知，房地产开发企业应当向商品房买受人提供房产测绘报告，房地产开发企业委托房产测绘机构实施测绘，测绘费由房地产开发企业承担。前述格式条款约定供电、供水、闭路电视等开户费和测绘费由买受人承担，即作为房地产开发企业的被告将包含在商品房销售价格中以及应当由其承担的费用转嫁给作为购房者的原告承担，属于免除被告责任、加重原告责任的情形，该约定无效。故原告诉请确认前述合同条款内容无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”被告依照合同中的无效格式条款收取原告的供电开户费（含门牌××、闭路电视开户费、测绘费是事实，依法应予返还。在前述费用相关合同条款内容被确认无效的情况下，原告诉请被告返还前述费用，未超过诉讼时效期间。被告关于代收代缴免除退费责任的辩解意见，理由不能成立，本院不予采纳。故原告诉请被告返还供电开户费509元、门牌××元、闭路电视开户费265元、测绘费121元，本院予以支持。虽然《商品房买卖合同》对资金占用利息未作约定，但鉴于被告无权收取前述费用并占用该资金给原告造成一定经济损失的事实，本院酌情支持原告主张的资金占用利息，即按照中国人民银行同期同类存款基准利率计付2012年1月1日至2019年12月31日期间的资金占用利息。涉诉《商品房买卖合同》对天然气开户费未作约定，原告诉请被告返还该费用，属于典型的债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。原告在2011年12月9日向被告交纳天然气开户费时，即知道或者应当知道自己的权利受到损害，但直至2020年1月21日才提起本案诉讼主张权利，且未能提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的法定情形，显然已超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权。故原告诉请被告返还天然气开户费，本院予以驳回。被告就此提出的的诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己当庭抗辩的权利和对原告诉请及所举证据的默认，但其合法权益应予保护，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告明某某与被告凯里市某房地产开发有限公司于2009年9月8日签订的《商品房买卖合同》第十四条关于供电、供水、闭路电视等开户费由原告明某某承担的约定无效。二、被告凯里市某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告明某某返还供电开户费509元、门牌××元、闭路电视开户费265元、测绘费121元，并以前述费用总额905元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率计付2012年1月1日至2019年12月31日期间的资金占用利息。三、驳回原告明某某的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告凯里市某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  粟周萍二〇二〇年五月二十九日法官助理潘成芳书记员高扬