黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0129民初2576号原告：祖延梅，女，1963年5月1日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：田秀丽，黑龙江明正律师事务所律师。被告：黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司，住所地：延寿县延寿镇东新华街。法定代表人：侯国发，总经理。委托诉讼代理人：宋振环，男，1974年9月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。被告：丁海锋，男，1977年2月26日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。第三人：陈进，男,1975年2月19日出生，汉族，住湖北省安陆市。原告祖延梅与被告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇房产开发公司）、丁海锋、第三人陈进商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祖延梅委托诉讼代理人田秀丽、被告飞宇房产开发公司委托诉讼代理人宋振环、被告丁海锋到庭参加诉讼。第三人陈进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。祖延梅向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与飞宇房产开发公司签订的飞宇时尚广场4号楼18、19号门市认购书有效，被告飞宇房产开发公司继续履行合同交付房屋，并支付房屋违约金154136.40元；2.判令丁海锋立即从案涉房屋迁出；3.飞宇房产开发公司、丁海锋承担诉讼费用。事实和理由：2014年8月22日，祖延梅在飞宇房产开发公司购买飞宇时尚广场4号楼18号商服和19号商服，约定分期付款，原告按约定18号商服交款317500元，19号商服交款345450元。协议签订后，两套房未如期交工。2015年12月17日，祖延梅与飞宇房产开发公司签订附加协议，飞宇房产开发公司承诺自2015年11月1日起不入户按日万分之一点五支付违约金。2019年，发现丁海锋占有原告购买的两栋商服，经与飞宇房产开发公司了解，飞宇房产开发公司为借款担保将两栋商服与丁海锋签订了房屋买卖合同，丁海锋占有了两栋商服。原告与飞宇房产开发公司、丁海锋多次协调，丁海锋拒不迁出房屋。被告飞宇房产开发公司辩称：东风国际小区三期4号楼18号、19号商服是祖延梅购买的，2套商服总价为825900元，已付房款662950元，尚欠飞宇房产开发公司162950元。2017年7月，飞宇房产开发公司通知原告进户接收2套商服，因原告在国外未归，一直未接收。2018年7月，飞宇房产开发公司为缓解公司资金压力，用上述2套房屋作为抵押物向陈进借款20万元，月利息百分之三，应陈进要求给陈进出具交款票据，交款人为丁海锋。上述2套商服只是作为抵押担保，并未出售给丁海锋。2019年9月祖延梅委托亲属与公司协商，签订了协议书，领取延期交房补偿款4000元，办理了上述房屋进户手续，并给飞宇房产开发公司出具了未交房款的欠据。因此，不应再赔偿违约金。被告丁海锋辩称：当时是通过陈进将钱借给飞宇房产开发公司，协议约定到期不还款，陈进将房屋交给丁海锋，房子的网签都是合法的。借给飞宇房产开发公司也不是200000元。第三人陈进未到庭参加诉讼，并未提交书面答辩意见，故无辩称。经审理查明：2014年8月22日，祖延梅与飞宇房产开发公司签订飞宇时尚广场认购书2份，祖延梅购买飞宇房产开发公司4号楼18号、19号商服，总价款825900元，双方约定分期付款，进户前付清全款。2014年至2015年，祖延梅缴纳购房款632950元。2015年12月17日，飞宇房产开发公司与祖延梅签订附加协议，飞宇房产开发公司承诺上述两套房屋在2015年11月1日之前进户，并保证达到装修条件，如未能进户，飞宇房产开发公司愿意承担楼房晚交工违约金，按已付房款与已下贷款的日万分之一点五做为赔偿，违约金赔偿日期为2015年11月1日至进户。2019年9月8日，飞宇房产开发公司（甲方）与祖延梅（乙方）就入户、剩余房款交付等问题进行协商，达成协议如下：“一、乙方购买的东风国际三期4号楼18、19号商服，成交价格825900元，乙方已缴纳购房款632950元，尚欠房款162950元。二、2017年7月15日，甲方通知乙方进户接收上述2套商服时，因乙方在国外未归，乙方与甲方因房价协商未果，未办理进户手续，一直未接收上述2套商服。三、2018年7月25日，甲方用上述2套商服作抵押物通过陈进借款20万元，目前商服网签在丁海锋名下。四、甲方同意乙方办理进户接收上述2套商服，所欠房款可暂时缓交，甲方将上述2套商服在丁海锋名下网签解除时，乙方将所欠房款一次性交给甲方。五、甲方同意给乙方每套商服2000元的补偿，作为延期交房的补偿”。另查明，2018年7月25日，飞宇房产开发公司与陈进签订二份协议书，飞宇房产开发公司用上述18号、19号商服做抵押，通过陈进借款20万元，借款按月利息百分之三付息，飞宇房产开发公司将上述房产网签到丁海锋名下，为配合网签，飞宇房产开发公司给丁海锋出具全款收据。借款到期后，飞宇房产开发公司未偿还上述借款。上述事实，有飞宇时尚广场认购书、附加协议、飞宇房产开发公司收款收据、陈进与飞宇房产开发公司协议书、丁海锋交款收据、延寿房产局商品房买卖合同书等证据证实。本院认为，根据原、被告双方的起诉、答辩意见，本案的争议焦点为：1.诉争房产的归属及房产的交付、迁出问题；2.飞宇房产开发公司与祖延梅两份商品房销售合同的违约问题。关于诉争房屋的归属及房屋的交付、迁出问题。2014年8月22日，祖延梅与飞宇房产开发公司就飞宇时尚广场4号楼18号、19号商服签订的两份商品房认购书是双方真实意思表示，合法有效。认购合同签订后，祖延梅有按照约定给付购房款义务，飞宇房产开发公司有交付房屋义务。2018年飞宇房产开发公司与丁海锋就诉争房屋签订的两份商品房买卖合同书，双方虽通过网签登记的形式确定了合同，但双方真实意思是通过签订商品房买卖合同书为双方的民间借贷行为担保，商品房买卖合同书不是双方真实意思表示，合同不具有法律效力。同时，即使飞宇房产开发公司与丁海锋签订商品房买卖合同有效，祖延梅与飞宇房产开发公司签订的商品房合同成立在先，权利也应优先保护。综上，飞宇房产开发公司应按合同约定向祖延梅履行交付商品房义务，丁海锋应迁出诉争房屋。二、关于飞宇房产开发公司与祖延梅两份商品房销售合同的违约问题。飞宇房产开发公司与祖延梅签订二份认购书后，双方又签订附加协议，附加协议中约定2015年11月1日之前未入户，飞宇房产开发公司按已付房款与已下贷款的日万分之一点五承担违约金。上述协议是双方真实意思表示，是对二份商品房认购合同的补充条款，具有法律效力。飞宇房产开发公司辩称，2019年9月8日与祖延梅达成协议同意给每套商服2000元补偿款，作为延期交房的补偿。本院认为，2019年9月8日飞宇房产开发公司与祖延梅签订的协议书是以飞宇房产开发公司交付争议房产为目的达成的，飞宇房产开发公司至今未交付争议房产，双方约定的和解协议未实际履行。飞宇房产开发公司以上述协议对抗祖延梅请求给付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告祖延梅的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于飞宇房产开发公司与丁海锋、陈进之间民间借贷法律关系中丁海锋称借款数额200000元与实际借款数额不符的问题。本院认为双方对民间借贷法律关系应另行协商解决，经协商处理不能解决可以另案提起诉讼，在本案中本院不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2014年8月22日祖延梅与黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司签订的飞宇时尚广场4号楼18号、19号商服认购书有效；二、祖延梅于判决生效之日给付黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司购房款162950元；三、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司于判决生效之日向祖延梅交付坐落于延寿县延寿镇飞宇时尚广场4号楼18号、19号商服；四、丁海锋于判决生效之日迁出飞宇时尚广场4号楼18号、19号商服；五、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司于判决生效之日给付祖延梅违约金154136.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3293元，由被告丁海锋、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王公仆审 判 员  吕 超人民陪审员  常雅萍二〇二〇年十一月十八日书 记 员  任雪巍