江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0502民初9612号 原告：新余市林盛房地产开发有限责任公司，住所地新余市经济开发区新欣大道。 法定代表人：刘林根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王志祥，江西姚建律师事务所律师。 被告：沈细牙，男，1984年1月11日出生，汉族，住新余市渝水区。 原告新余市林盛房地产开发有限责任公司（下称原告）与被告沈细牙（下称被告）房屋买卖合同、追偿权纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志祥到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1611100044）；2.判令被告向原告支付代偿的贷款本息共计211785.91元；3.判令被告向原告支付违约金27200元；4.本案诉讼费、诉讼财产保全保险费由被告承担。事实和理由：2016年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买原告开发建设的位于新余华府世家14栋3单元602号的商品房，房屋总价款为272000元，付款方式为按揭贷款。2016年12月5日，原、被告与中国农业银行股份有限公司新余城北支行（下称银行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告向银行借款190000元，借款期限为20年，原告为被告该借款向银行提供阶段性连带保证担保。合同签订后，由于被告未按《个人购房担保借款合同》约定按时履行还款义务，银行根据合同约定宣布债务提前到期并要求原告承担保证责任，直接从原告在银行开立的保证金账户扣划资金。原告共为被告代偿借款本息211785.91元。此后，原告多次要求被告返还代偿的款项均未果，为维护自身合法权益，遂诉至本院并提出上述诉讼请求。 被告未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》各一份，用以证明：1.2016年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定被告采取按揭方式支付房款，2016年12月5日，原、被告及银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告为被告向银行借款提供连带保证担保；2.由于被告未按期偿还银行按揭贷款，导致原告根据《个人购房担保借款合同》约定承担了还款义务，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条第四项约定，原告有权解除商品房买卖合同，被告应当向原告返还原告代其垫付的借款本息并承担总房款10%的违约金。二、《担保人履行责任通知书》一份，银行扣款凭证十一份，用以证明：原告在2017年6月30日至2019年9月20日期间共计为被告代偿银行借款本息211785.91元。 被告未提交证据。 本院认为，原告提交的上述证据客观真实、来源合法且与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据上述所采信的证据并结合庭审笔录，本院认定案件事实如下： 2016年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1611100044）一份，约定：被告购买原告开发建设的位于新余华府世家14栋3单元602号的商品房，房屋总价款为272000元，原告支付首付款82000元，余款190000元被告通过银行按揭贷款方式支付。双方且在该合同的附件十一《补充协议》中第四条第四项约定：鉴于原告在被告获得按揭贷款后至办理产权证书抵押登记前的期间，为被告的贷款向银行提供保证担保，因此在该期间内，原告保留该房屋的全部物权相关权利，当被告在该期间内连续累计达到3个月未归还月供的，原告有权撤销备案登记，收回房屋另行出售而不必再征得被告的同意，并按照该房屋合同总价款的10%收取违约金并扣除原告为被告垫付的银行贷款本息后，余款退还被告。2016年12月5日，原、被告与银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告向银行借款190000元用于购买位于新余华府世家14栋3单元602号的商品房，借款期限为240个月，原告自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续之日止为被告的债务承担连带保证责任等。此后，被告未按《个人购房担保借款合同》约定偿还银行借款本息，导致银行要求原告承担保证责任并直接扣划原告在银行开立的保证金账户内的资金。2017年6月30日，原告代被告偿还借款本息3787.16元；2017年10月11日，原告代被告偿还借款本息5045.53元；2018年1月18日，原告代被告偿还借款本息3777.89元；2018年5月8日，原告代被告偿还借款本息5041.66元；2018年9月13日，原告代被告偿还借款本息5048.09元；2019年1月9日，原告代被告偿还借款本息5043.72元；2019年3月26日，原告代被告偿还借款本息2514.12元；2019年5月6日，原告代被告偿还借款本息1256.04元。因被告多次未按约定偿还银行借款本息，银行于2019年9月19日通知原告《个人购房担保借款合同》项下借款提前到期并要求原告承担保证责任。2019年9月20日，原告为被告代偿借款本息180271.70元。原告累计为被告代偿借款本息211785.91元。 另查明，原告尚未向被告交付位于新余华府世家14栋3单元602号的商品房。 本院认为，本案属房屋买卖合同、追偿权纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及原、被告与银行签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守合同约定。被告未按《个人购房担保借款合同》约定按期偿还银行借款本息，导致原告承担保证责任为被告代偿银行借款本息211785.91元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告有权要求被告向其返还代偿的银行借款本息211785.91元。且被告未按约定偿还银行借款本息的违约行为符合原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》中第四条第四项约定的被告在原告为其提供保证担保期间连续累计达到3个月未归还月供的违约情形，原告根据合同约定有权撤销房屋备案登记并另行出售且要求被告承担房屋合同总价款10%的违约金即27200元。故原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1611100044）的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告已支付的购房款，原告应当予以退还。被告已向原告支付的购房款，扣除原告代被告偿还的银行借款本息及被告应向原告支付的违约金后，被告在原告处还有剩余款项。故原告要求被告向其支付代偿的贷款本息211785.91元、违约金27200元的诉讼请求，本院不予支持。另，关于原告要求被告承担其为本案诉讼财产保全支付的保险费的诉讼请求，因原告未提交证据证明其为本案诉讼财产保全支付了保险费，且该费用并非原告为本案诉讼支出的必要费用，故本院不予支持。 综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1611100044）应予解除。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担由此产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告新余市林盛房地产开发有限责任公司与被告沈细牙签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1611100044）； 二、驳回原告新余市林盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5788元，财产保全申请费1770元，合计7558元，由原告新余市林盛房地产开发有限责任公司负担687元，被告沈细牙负担6871元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  李炜晟 人民陪审员  彭新明 人民陪审员  廖 信 二〇二〇年四月二十三日                                                    法官助理  朱秋凤                                                      书记员  廖丽英