湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0623民初102号 原告：岳阳某某房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市华容县章华镇华容大道26号1楼，统一社会信用代码：91430600554905530G。 法定代表人：刘德，总经理 委托诉讼代理人：**义，华容县江南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张龙，华容县江南法律服务所法律工作者。 被告：华容县某某房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市华容县章华镇迎宾北路顺天大酒店（6楼），统一社会信用代码：91430623553042681L。 法定代表人：高晓玲，董事长。 委托诉讼代理人：谢某某，男，1979年9月2日出生，汉族，住华容县。 被告：谢某某，男，1979年9月2日出生，汉族，居民，住华容县。 原告岳阳某某房地产开发有限公司（以下简称某甲房地产公司）与被告华容县某某房地产开发有限公司（以下简称某乙房地产公司）、谢某某合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲房地产公司的法定代表人刘德及其委托诉讼代理人张龙、被告谢某某代表本人，同时接受某乙房地产公司的委托到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲房地产公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2017年1月9日签订的《土地买卖合同》有效；二、判令被告某乙房地产公司依照合同第三条、第五条约定，将13套商品房（每套面积不少于125平米）备案登记在原告或原告指定名下，并支付违约金200万元；在预售许可证办理完成后交付上述房屋，协助原告办理相关产权证书并承担相关税、费；三、被告谢某某对200万元违约金承担连带责任；四、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月9日，两被告受让原告合法拥有的位于华容县马鞍新区宗号为华国用2010第827号、面积为2547平方米的国有土地使用权。双方就权利义务签订一份《土地买卖合同》，该合同第三条第3款约定了待该宗土地上房屋建好后，某乙房地产公司必须分配给原告13套房屋；第4款约定某乙房地产公司为原告所有的房屋办理分户产权证和土地证，并承担办证所需一切费用。合同第五条约定了在合同签订后顺天公司必须在2017年7月30日前办妥房屋预售许可证将相关房产备案登记给原告指定的客户名下。合同第六条还约定了违约应当赔偿损失并支付违约金200万元的违约处理条款。然原告依约履行了出让土地使用权。两被告在该土地上开发建设的房屋也已竣工销售，但被告至今还有三套房屋尚未交付，已交付的房屋也未按约办理产权证。故诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。 被告某乙房地产公司辩称，原、被告签订的合同真实、有效，原告将土地使用权出让给某乙房地产公司，且某乙房地产公司已在该宗土地上进行房屋开发，已经完工。某乙房地产公司已交付了10套房屋给原告，只有三套未交付，原因在于原、被告签订的合同中约定容积率调整费用由原告负担，而有关容积率调整费用金额，相关政府职能部门尚未明确确定，所以无法交付剩余三套房屋。原告要求的200万元违约金实际上是因为某乙房地产公司迟延交付房屋，但迟延交付房屋并不是顺天公司故意拖延，而是因为签订合同时原告交付的红线图纸被政府否决，需要被告重新办理手续，因此不同意支付原告200万元的违约金。 被告谢某某辩称，原、被告签订的合同真实、有效，但是答辩人对违约金不承担连带责任，答辩人要起诉原告签订合同时存在欺诈。 原告某甲房地产公司围绕诉讼请求，依法提交了营业执照、法人证明和身份证复印件、《土地买卖合同》、《补充协议》、《承诺说明》、土地使用权证、日照分析报告书、立面图、规划图等证据，两被告对上述证据的真实性均无异议，本院认为上述证据客观真实与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告某甲房地产公司于2010年5月5日成立，为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人刘德，经营范围为凭资质证书从事房地产开发、营销、策划及咨询等。被告某乙房地产公司于2010年4月26日成立，为有限责任公司（自然人独资），法定代表人系高晓玲，经营范围包括房地产开发、销售；自有房屋租赁等。为了进行房地产开发，被告谢某某挂靠被告某乙房地产公司，与原告某甲房地产公司就其名下宗号为华国用2010第827号国有土地使用权出让进行洽谈。2017年1月9日，原告某甲房地产公司与被告某乙房地产公司、谢某某正式签订了书面的《土地买卖合同》，合同约定：1、某甲房地产公司将宗号为华国用2010第827号国有土地使用权（位于华容县田家湖生态新区东侧，面积为2457平方米）出让给某乙房地产公司，某甲房地产公司保证该宗地开发容积率为3.0，如有调容费用，由某甲房地产公司负担；2、某乙房地产公司负责进行房产开发的各项报建手续，完成房地产开发和销售；3、土地出让价款除由谢某某支付现金60万元、代某甲房地产公司清偿该宗地上的260万元抵押贷款本息外，另由某乙房地产公司以开发建设的13套房屋（每套面积不少于125平方米，如不足则按每平方米3000元补差价）作抵；4、某乙房地产公司须在2017年7月30日前办妥房屋预售许可证，将交付给某甲房地产公司的13套房屋（双方确认具体房号为405、505、603、705、803、905、1002、1201、1103、1305、1405、1505、1605）备案登记在某甲房地产公司指定的客户名下，并由某乙房地产公司负责办理相应的房屋产权证，承担办理产权证过程中的所有税费、服务费、工本费，房屋维修金及水电费；5、合同三方必须遵守合同条款，任何一方不得单方面无故解除合同，如有违约违约方赔偿由此而给对方造成的一切经济损失，并赔偿违约金200万元。签订合同后，原告某甲房地产公司与被告谢某某就土地使用权出让价款中现金履行部分无异议。被告某乙房地产公司在该宗地上开发建设的“阳光小区”于2019年1月才取得预售许可，自2019年3月至起诉前，被告某乙房地产公司已向原告某甲房地产公司交付了10套房屋（房号：405、505、603、705、803、905、1002、1103、1201、1305），但未办理不动产产权证，剩余1405、1505、1605号房均未交付。原告某甲房地产公司多次向某乙房地产公司催促，被告谢某某以该宗地上存在调容费，应由某甲房地产公司负担，且该费用尚未明确为由不同意交付，某乙房地产公司遂一直未向某甲房地产公司交付。 本院认为，本案系合同纠纷，被告某乙房地产公司系有资质的房地产开发公司，谢某某为进行房地产开发挂靠在某乙房地产公司，两被告与原告签订的《土地买卖合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应属有效。合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。原告某甲房地产公司已履行土地使用权出让的全部义务，被告某乙房地产公司应当依约履行，按时向原告交付约定的13套房屋。故本院对原告某甲房地产公司要求被告某乙房地产公司交付房屋并办理相应产权证的请求予以支持。原告某甲房地产公司以某乙房地产公司未按期交付房屋，构成违约为由，要求某乙房地产公司支付200万元违约金，虽然合同约定了200万元的违约金，但从合同条款表述来看，该违约金系指对完全不履行合同或者单方面解除合同的违约处罚，因某乙房地产公司已交付10套房屋，仅剩余3套未交付，只是部分违约，不属于根本违约，故本院对原告主张的违约金，仅根据违约比例支持相应的违约金。被告某乙房地产公司辩称，剩余3套房屋未交付，系因原告某甲房地产公司应承担的调容费没有支付，存在免责理由。因双方系争出让土地上的建设容积率从某甲房地产公司出让前到某乙房地产公司受让后重新办理开发报建手续中都没有规划要求变更≤3.0的容积率，且某乙房地产公司至今也未提交已支付调容费的相应证据，故本院对某乙房地产公司的抗辩意见不予支持。原告某甲房地产公司还要求被告谢某某对某乙房地产公司应承担的违约金承担连带责任，因被告谢某某系挂靠顺天公司进行开发，在《土地买卖合同》中，合同实际相对方只是某甲房地产公司与某乙房地产公司，谢某某在该合同中仅存在按约支付现金款项的义务，而双方对现金支付部分无异议，被告谢某某在合同履行中也无违约行为，故本院对原告某甲房地产公司的该项请求不予支持。 综上所述，本院对原告某甲房地产公司的诉讼请求予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、岳阳某某房地产开发有限公司与华容县某某房地产开发有限公司、谢某某于2017年1月9日签订的《土地买卖合同》有效； 二、华容县某某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向岳阳某某房地产开发有限公司交付“阳光小区”内的1405、1505、1605号房，并连同已交付的10套房屋一并为岳阳某某房地产开发有限公司办理相应的不动产权登记证书（产权分属岳阳某某房地产开发有限公司指定的单位和个人）； 三、华容县某某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向岳阳某某房地产开发有限公司支付违约金461538元（2000000×3÷13）； 四、驳回岳阳某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23200元，减半收取11600元,由被告华容县某某房地产开发有限公司负担6960元，岳阳某某房地产开发有限公司负担4640元。诉讼保全费5000元，由华容县某某房地产开发有限公司负担1350元，岳阳某某房地产开发有限公司负担3650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  刘华平 二〇二〇年三月十六日 法官助理陈祥玲 书记员陈祥玲（兼）