广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11526号原告：刘鹏飞，男，1969年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，原告：王丕，男，1981年1月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，两原告共同委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。被告：广州众享健身有限公司，住所地广州市增城区新塘镇广深大道西623号三楼302室，统一社会信用代码91440101MA5CJ6E65F。法定代表人：唐振龙，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赖景芬，男，该公司员工。被告：唐振龙，男，1989年4月7日出生，汉族，住广东省惠来县，两被告共同委托诉讼代理人：蔡晓君，广东连越律师事务所律师。原告刘鹏飞、王丕与被告广州众享健身有限公司（以下简称众享公司）、唐振龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行审理，原告刘鹏飞、王丕的共同委托诉讼代理人欧阳鹏飞、被告众享公司的委托诉讼代理人赖景芬、蔡晓君，被告唐振龙的委托诉讼代理人蔡晓君到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人申请60日调解期进行调解，期限届满未达成一致意见。本案现已审理终结。原告刘鹏飞、王丕向本院提出诉讼请求：1.请求解除刘鹏飞、王丕与唐振龙、众享公司签订的《咸水岭经济社商铺租赁合同书》；2.请求判令唐振龙、众享公司连带支付房屋租金117000元（2019年5月1日至2019年9月30日）；3.请求判令唐振龙、众享公司连带支付水电费26681元（2019年7月1日至9月31日）；4.请求判令唐振龙、众享公司连带支付迟延支付租金的滞纳金35100元（从2019年6月5日暂计至2019年10月5日，滞纳金请求至实际清偿完毕之日止）；5.请求判令唐振龙、众享公司连带支付房屋占有使用费23400元（2019年10月1日起暂计至2019年10月31日，实际请求至返还房屋止）。以上共计202181元；6.请求判令唐振龙、众享公司承担本案诉讼费、保全费等费用。诉讼中，刘鹏飞、王丕撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2018年6月3日，唐振龙与刘鹏飞、王丕签订《咸水岭经济社商铺租赁合同书》，2019年2月24日，众享公司与刘鹏飞、王丕签订了同样内容的《咸水岭经济社商铺租赁合同书》，两份合同均约定：刘鹏飞、王丕将广州市花都区狮岭镇宝峰路咸水岭经济社商铺第二层右侧约1300平米出租给被告经营健身，租期自2019年3月1日至2026年6月3日，第一年度的租金每月23400元；每月5日前交齐房租及水电费，若超过一个月未交房租，刘鹏飞、王丕有权对停水停电，造成损失由被告自行承担。若迟延交租，每日按5‰收取滞纳金；若被告违约，刘鹏飞、王丕有权解除合同，并没收保证金。同时合同明确注明大厦消防主体已在广州市消防网提供备案号，二次装修消防由乙方自己负责申报。合同签订后，刘鹏飞、王丕依约将涉案商铺交付使用，但众享公司、唐振龙在租赁期内未按期支付租金和水电费等费用,已构成根本性违约，严重损害刘鹏飞、王丕合法权益。经刘鹏飞、王丕多次催讨后，众享公司、唐振龙仍未支付上述费用。综上，刘鹏飞、王丕认为唐振龙、众享公司未能如期向刘鹏飞、王丕支付租金及水电费，已损害了刘鹏飞、王丕的合法权益。为此，刘鹏飞、王丕依据《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。众享公司、唐振龙辩称，一、唐振龙不是适格被告主体。根据刘鹏飞、王丕提交的两份《咸水岭经济社商铺租赁合同书》的内容来看，这两份合同书除了乙方主体和最后的落款时间不一致之外，其他的内容完全一致。之所以会有两份内容完全一致的合同的真实原因是，一开始是由众享公司的法定代表人唐振龙与刘鹏飞、王丕签署该份合同书，但是在签署合同的过程中，双方对合同内容作出了多处手动更改，故最后双方协商重新以众享公司的名义与刘鹏飞、王丕签订合同书。也就是说，双方已经达成一致意见变更《咸水岭经济社商铺租赁合同书》。该观点可详见我方提交的补充证据1微信聊天记录。因此，唐振龙不是本案的适格主体，不应当向刘鹏飞、王丕承担任何法律责任。二、刘鹏飞、王丕与众享公司签订的《咸水岭经济社商铺租赁合同书》属于无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据我方提交的证据的第26页第二行可知，涉案租赁物所在的大厦是没有房地产权证的。另外，由于申报二次消防验收需要提供建设工程规划许可证，但刘鹏飞、王丕却无法提供。由此可知，涉案租赁物所在的大厦是没有建设工程规划许可证的。因此，根据上述法律规定，刘鹏飞、王丕与众享公司签订的《咸水岭经济社商铺租赁合同书》属于无效合同，刘鹏飞、王丕应当向我方返还定金、押金，以及赔偿因合同无效造成的经济损失。三、众享公司不应当向刘鹏飞、王丕支付2019年5-9月的租金、水电费，以及滞纳金。在《咸水岭经济社区商铺租赁合同书》在被确认无效之前，我方已经按照《咸水岭经济社区商铺租赁合同书》第五条第六款约定积极申报二次消防验收。第一，需要说明的是，从第五条第六款的字面意思来看，的确应当由众享公司自己去申报二次消防，但是结合实际情况，众享公司作为承租人不可能具有承租场所的相关资料，刘鹏飞、王丕作为出租方应当向众享公司提供相关申报二次消防的资料，否则众享公司根本无法自己申报。另外，根据我方提交的补充证据1可知，王丕曾承诺可以提供相关消防资料。第二，根据申报要求，需要提供施工许可证、规划许可证、土建审核意见书、土建验收意见书、装修设计审核意见书等材料。但是，经众享公司与刘鹏飞、王丕多次沟通，刘鹏飞、王丕均没有向众享公司提供上述材料，导致众享公司无法申报二次消防验收，也无法正常经营。因此，不管租赁合同有效与否，由于刘鹏飞、王丕的原因导致众享公司无法正常使用租赁场所，众享公司均不应当向刘鹏飞、王丕支付2019年5-9月的租金、水电费，以及滞纳金。四、即使众享公司应当向刘鹏飞、王丕支付租金、水电费，那也应当剔除2019年7月10日至8月15日和2019年9月15日至9月30日期间的租金和水电费。第一，根据我方提交的证据5-6可知，众享公司因刘鹏飞、王丕不提供任何申报二次消防验收的资料，致使无法成功申报二次消防验收，导致众享公司的经营场所于2019年7月10日被花都区分局合益派出所查封。经众享公司多方协调，花都区分局合益派出所才同意于2019年8月15日暂时解封。因此，众享公司也不应当向刘鹏飞、王丕支付2019年7月10日-2019年8月15日期间（37天）的租金28860元、电费10101元（平均每天用电195度）、水费142元（平均每天用水0.83吨）。相反，刘鹏飞、王丕还应当赔偿众享公司因此造成的经济损失。第二，根据我方提交的证据7可知，刘鹏飞、王丕因众享公司没有及时缴纳租金和水电费，于2019年9月15日对众享公司的经营场所进行停水停电、关门处理。因此，众享公司也不应当向刘鹏飞、王丕支付2019年9月15日-2019年9月30日期间的租金12480元、电费4368元、水费61元。相反，刘鹏飞、王丕还应当赔偿众享公司因此造成的经济损失。五、众享公司不应当向刘鹏飞、王丕支付任何房屋占有使用费。第一，同理，不管租赁合同有效与否，由于刘鹏飞、王丕的原因导致众享公司无法正常使用租赁场所，众享公司均不应当向刘鹏飞、王丕支付任何房屋占有使用费。第二，众享公司已经另案起诉刘鹏飞、王丕，并请求解除与其签署的《咸水岭经济社商铺租赁合同书》。众享公司至今之所以还占有刘鹏飞、王丕的场所，是因为刘鹏飞、王丕于2019年9月15日就关闭了经营场所，致使众享公司根本无法腾房。因此，众享公司不应当向刘鹏飞、王丕支付任何房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路12号咸水岭经济社商铺第二层右侧，约1300平米，由刘鹏飞、王丕从案外人处转租得来。2018年6月3日，刘鹏飞、王丕（出租方、甲方）与唐振龙（承租方、乙方）签订《咸水岭经济社商铺租赁合同书》，约定将涉案商铺租赁给乙方，2019年3月1日至2020年6月3日的月租金为23400元，乙方向甲方先交定金60000元，定金时间为两个月。水电费由村委统一定价收费（初步定价电1.4元，水4.6元），根据市场变动，水电费将进行调整。本栋大厦消防主体已在广州市消防网提供备案号，二次装修消防由乙方自己负责申报。另消防维护费按二、三、四、五楼经营面积分摊。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年2月24日，刘鹏飞、王丕（甲方）与众享公司（乙方）签订《咸水岭经济社商铺租赁合同书》，合同权利义务的约定与2018年6月3日刘鹏飞、王丕与唐振龙签订的合同一致。刘鹏飞、王丕认为其于2019年2月24日将涉案商铺交付使用，众享公司、唐振龙认为商铺交付使用时间是2019年3月1日。商铺交付后由众享公司用于经营健身房。庭审中，双方一致确认2019年5月1日之前的租金和2019年7月1日之前的水电费已经付清，2019年5月份和2019年6月份用电11670度，用水50吨，电费按照每度1.4元计算，水费按照每吨4.6元计算，2019年9月9日和2019年9月10日刘鹏飞、王丕对涉案商铺采取了停电措施。2019年9月27日，刘鹏飞、王丕向众享公司、唐振龙发出《解除合同通知书》，以众享公司、唐振龙拖欠租金水电费为由要求解除合同。诉讼中，双方关于租赁合同的主体、水电费的金额、刘鹏飞、王丕停水停电的时间、涉案租赁物的消防问题等各执一词。刘鹏飞、王丕认为2018年6月3日签订的合同和2019年2月24日签订的合同均是真实有效在履行的合同，第二份合同并未废除第一份合同，众享公司是作为债务人自动加入合同履行过程。关于水电费，每月由双方抄表确认金额，2019年7月1日至2019年8月31日的水电费为14681元，2019年9月1日至2019年9月30日的水电费并未抄表现无法显示数额，自行估算为12000元，2019年9月16日将涉案商铺停水停电，之后一个星期恢复水电，恢复水电并未告知众享公司。涉案租赁物已经取得了一次消防，对此，刘鹏飞、王丕提交广州市花都区狮岭镇联合咸水岭经济合作社综合楼的《建设工程竣工验收消防备案表》、网络打印的消防备案信息等拟证明涉案租赁物通过了一次消防。众享公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。众享公司、唐振龙认为，实际履行的是2019年2月24日签订的合同，经各方协商一致由众享公司作为承租方主体签订合同，两份合同进行了主体的变更。关于水电费，双方并未抄表确认，都是刘鹏飞、王丕自己抄表，无法核实水电费数据，2019年7月1日至2019年8月31日的水电费不清楚，2019年9月16日开始停水停电，何时恢复水电不清楚，不确认刘鹏飞、王丕陈述的恢复水电的时间。2019年7月10日涉案场地因众享公司无法提交消防验收的资料而被公安部门查封，后通过多方协调在2019年8月15日暂时解封，众享公司提交微信聊天记录、封条照片、公司员工与王丕的微信聊天记录等拟证明其上述陈述。刘鹏飞、王丕对众享公司提交的上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。2019年12月2日庭审中，本院询问众享公司是否同意进行场地交接并向其释明不进行场地交接的后果，众享公司以“另案诉讼可能涉及到装修损失的评估鉴定”为由未进行场地交接。2019年12月16日，本院组织双方前往涉案商铺现场进行了场地交接，交接场地时双方一致确认电表读数为17425KWA,水表读数为632立方米。庭审中，本院向刘鹏飞、王丕释明，若涉案合同无效，刘鹏飞、王丕是否变更诉讼请求，刘鹏飞、王丕表示无需变更。庭审后，刘鹏飞、王丕向本院陈述，若合同无效，其将诉讼请求中“租金”的表述变更为“占有使用费”。诉讼中，本院发函向广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案租赁物的建设是否取得《建设工程规划许可证》或者该租赁物经有关部门批准建设，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等有效信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未能查询到来函所述“广州市花都区狮岭镇宝峰南路12号咸水岭经济社商铺第二层”办理《建设工程规划许可证》的记录。本院认为，关于涉案合同的效力，涉案《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，涉案《租赁合同》应为无效。关于合同的主体，双方意见不一，双方前后签订了两份内容一致的合同，2019年重新签订的合同并未明示是债的加入，若唐振龙与众享公司均作为合同主体，唐振龙亦应当在2019年的合同上签名，众享公司以重新签订合同的方式确认由其来履行合同并于诉讼中对此予以确认，且实际涉案租赁物一直由众享公司作经营使用，综合上述行为可看出，双方已确认由众享公司作为合同主体履行合同。刘鹏飞、王丕对唐振龙提出的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，众享公司应当向刘鹏飞、王丕支付其使用期间的占有使用费，众享公司认为因未取得消防证导致2019年7月10日至2019年8月15日被查封不能使用租赁物，刘鹏飞、王丕对此不予确认，双方签订的合同中约定二次消防由承租方负责，众享公司既未提交充分证据证明其二次消防未能办理的原因在于刘鹏飞、王丕，又未能提交充分证据证明其因二次消防未能办理被行政机关查封以及查封的期间，且据众享公司陈述，其一直未能取得二次消防，行政机关以未办理二次消防为由查封,后在一直未办理二次消防的情况下又解除查封，也与常理不符。故本院对众享公司的陈述不予采信，对众享公司要求2019年7月10日至2019年8月15日期间不计算占有使用费的意见不予采纳。双方一致确认合同履行中刘鹏飞、王丕有停水停电的行为，涉案租赁物由众享公司用于经营健身房，停水停电的行为必然造成众享公司无法正常使用租赁物，故停水停电期间的占有使用费应予以酌减，综合合同的履行情况、双方的过错程度、本案案情，兼顾公平考虑，本院酌定停水停电期间众享公司支付的占有使用费为合同约定标准的20%，关于停水停电的期间，双方一致确认2019年9月9日、2019年9月10日停水停电，2019年9月16日再次停水停电，刘鹏飞、王丕虽认为其在2019年9月16日之后一周就恢复水电，但众享公司对刘鹏飞、王丕的陈述不予确认，且据刘鹏飞、王丕陈述其未将恢复水电的情况告知众享公司，众享公司于2019年12月2日庭审当天得知恢复水电的情况，故2019年9月9日、2019年9月10日以及2019年9月16日至2019年12月2日期间的占有使用费均应当予以酌减。2019年12月2日庭审时本院组织双方进行场地交接，众享公司拒绝交接，此时众享公司已知晓恢复水电，故2019年12月3日至2019年12月16日交接当日的占有使用费应当按照合同约定的标准计算。经核算，2019年5月1日至2019年9月8日的占有使用费为99840元（23400元/月×4个月+23400元/月÷30天×8天），2019年9月9日、9月10日的占有使用费为312元（23400元/月×20%÷30天×2天），2019年9月11日至2019年9月15日的占有使用费为3900元（23400元/月÷30天×5天），2019年9月16日至2019年12月2日的占有使用费为12168元（23400元/月×20%÷30天×78天），2019年12月3日至2019年12月16日的占有使用费为10920元（23400元/月÷30天×14天），综上，众享公司应当支付的占有使用费为127140元。关于水电费的情况，刘鹏飞、王丕主张众享公司支付2019年7月1日至2019年9月30日的水电费，无证据显示双方曾就水电表的读数抄表确认，本院虽于交接场地时对水电表读数进行了抄表，但仅有交接场地时的读数无法显示2019年7月1日至2019年9月30日的水电费金额，众享公司在涉案场地内经营健身房，必然产生水电费的支出，水电费用的支出应当由众享公司负担，按照2019年5、6月份的使用情况，可显示每日用电191度（11670度÷61天），用水0.8吨（50吨÷61天），每日水电费用271.08元（191度×1.4元+0.8吨×4.6元），参照该情况，刘鹏飞、王丕主张的2019年7月1日至2019年8月31日的水电费金额14681元符合众享公司之前的水电使用情况，本院予以采纳。如上所述，众享公司未能提交充分证据证明其2019年7、8月份因消防问题未能使用租赁物的情况，故其提出2019年7、8月份的水电费应当扣减，本院不予采纳，2019年9月份刘鹏飞、王丕存在停水停电的情况，故2019年9月9日、2019年9月10日、2019年9月16日至2019年9月30日期间的水电费用众享公司不应支付，参照众享公司之前的使用情况，本院酌定2019年9月份众享公司应支付的水电费为3524.04元（271.08元×13天），故众享公司应支付的2019年7月1日至2019年9月30日的水电费为18205.04元。涉案合同无效，刘鹏飞、王丕请求支付租金的滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上，刘鹏飞、王丕诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州众享健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘鹏飞、王丕支付2019年5月1日至2019年12月16日的占有使用费127140元；二、被告广州众享健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘鹏飞、王丕支付2019年7月1日至2019年9月30日的水电费18205.04元；三、驳回原告刘鹏飞、王丕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2166元，由原告刘鹏飞、王丕负担609元，由被告广州众享健身有限公司负担1557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年三月二十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵