山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初55号原告:刘辉。委托诉讼代理人：孙素芬，山东慨而慷律师事务所律师。被告：郭军。委托诉讼代理人：艾新刚，德州德城之光法律服务所法律服务工作。被告：张玲艳。委托诉讼代理人：艾新刚，德州德城之光法律服务所法律服务工作。被告：德州嘉诚二手房经纪服务中心，住所地：山东省德州市德城区天衢东路**第**。法定代表人：刘宾宾。委托诉讼代理人：高宗丽，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。原告刘辉与被告郭军、被告张玲艳、被告德州嘉诚二手房经纪服务中心（以下简称嘉诚二手房）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘辉的委托诉讼代理人孙素芬，郭军、张玲艳的委托诉讼代理人艾新刚，嘉诚二手房的委托诉讼代理人高宗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告之间签订的房屋买卖居间合同；2.判令被告郭军、张艳玲退还原告房款250000元及利息（以250000元为基数，自2019年12月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日起）；3.判令被告郭军、张玲艳向原告支付违约金共计235500元；4.判令被告郭军、张玲艳承担原告支付的律师费及居间服务费等费用共计25000元；5.被告德州嘉诚二手房经纪服务中心对以上款项承担连带责任；6、诉讼费、保全费、诉责险保险费等费用由三被告承担。事实与理由：2019年7月4日，原告刘辉与被告郭军、张玲艳在被告德州嘉诚二手房经纪服务中心的居间下签订房屋买卖居间合同，约定被告郭军、张玲艳向原告出售坐落于龙溪香岸小区房屋，房屋总款785000元，并约定房款及居间服务费交付方式、房屋交付时间及违约责任等。合同签订后，原告依约支付前期房款250000元，并支付居间服务费15000元。近期，原告欲按合同约定支付50000元房款并向被告了解腾房事宜时，被告郭军、张玲艳却明确表示涉案房屋不再出售，让原告另寻其他房源，被告郭军、张玲艳的行为违反了《中华人民共和国合同法》相关规定，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，原告特根据相关法律的规定及合同的约定，提起以上诉求，望判如所请。郭军、张玲艳辩称，因原告方未按时如数交纳购房款，所以被告方同意解除买卖居间合同。被告方同意退还250000元，但不承担利息。因原告违约造成了房屋买卖不能履行，因此不应承担违约金，即使原被告双方任何一方违约，但是约定的违约金过高。律师费及居间服务费被告方不应承担。因原告方的违约，被告方在本案中提起反诉，并提交反诉状，要求原告方承担违约金50000元。嘉诚二手房辩称，一、被答辩人的第五、六项诉求无事实和法律依据。被答辩人在诉状中自述被答辩人与被告郭军、张玲艳在答辩人的居间下签订了房屋买卖居间合同，被告郭军、张玲艳却明确表示涉案房产不再出售，让原告另寻其他房源。被告郭军、张玲艳的行为违反了中华人民共和国合同法的相关规定，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，被答辩人自认答辩人已履行了居间服务义务，因此其诉求第五六项无事实和法律依据，应予驳回。二、请求依法裁决是否解除三方签订的房屋买卖居间合同。答辩人作为居间方，已积极全面履行了居间服务义务，当买卖双方在履行合同过程中发生争议时答辩人也努力地为双方作调解工作，希望双方能继续履行合同，现被答辩人以被告郭军、张玲艳根本违约为诉求，合同是否解除请求贵院依法裁决。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年7月4日，甲方（出售方）郭军、张玲艳与乙方（购买方）刘辉、丙方（居间方）德州嘉诚二手房经纪服务中心签订《房屋买卖居间合同》：第一条：房屋基本状况甲方出售房屋坐落于龙溪香岸小区，该房屋所在楼栋总层为19层，该房屋所在楼层为1层。建筑面积为104.06平方米。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。第二条：房屋权属状况如下：（一）该房屋的所有权人郭军、张玲艳，所有权证证号：不动产权第00*****号，共有权人：张玲艳。该房屋的买卖合同编号为000****。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已设抵押，抵押权人为建设银行，甲方应在2020年9月30日前办理完该房屋的解压手续，相关费用由甲方承担。第三条：成交价格、付款方式（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋的成交价格为人民币￥785000元整。（二）甲、乙双方在签订本合同的同时，乙方需向甲方支付定金50000元整。甲方需向乙方出具定金收据，该定金在双方办理该房屋产权过户（更改合同）时即抵作购房款。在支付定金的同时，甲方应将该房屋的房产证、土地证、甲方身份证明等相关文件的复印件交于丙方。（三）贷款首付款过户的客户：甲、乙双方在办理2020年10月31日前面签时，乙方将首付款（含定金）即人民币￥318000元支付给甲方指定的银行账户，剩余房款￥467000元整由乙方贷款银行直接放款至甲方的银行账户上，办理完产权过户后如乙方不及配合丙方领取过户后的产权证和办理抵押贷款手续，导致甲方剩余房款不能及时到账的，乙方需承担未付房款30%的违约金。第四条：权属转移登记及交易的相关税费（一）甲、乙双方同意，在2020年11月20日前办理产权过户相关手续。（二）该房屋产权过户时产生的相关税费按政策和法律规定执行。经甲、乙双方协商同意：该房屋产权过户时所产生的个税由乙方承担、契税由乙方承担、增值税由乙方承担、其他相关税费由乙方承担。第五条：居间服务费及支付方式丙方为甲、乙双方房屋买卖事宜提供居间服务，并协助办理产权过户、银行贷款事宜。经甲、乙、丙三方协商同意，按以下项目和标准向丙方支付费用：（一）房屋居间服务费（房屋成交价各1%）：甲方￥7850元整、乙方￥7850元整；（二）协助办理房屋产权过户服务费￥1000元整；（三）协助办理银行贷款服务费（贷款金额的1%）￥4670元整。上述服务费合计人民币￥21370元整。甲方承担7850元整；乙方承担13520元整。甲、乙双方需在签订本合同的同时向丙方一次性支付。第六条：甲方承诺该房屋的共有人和共同居住人同意出售该房屋并对本《房屋买卖居间合同》予以认可；甲方保证该房屋产权清晰，无任何产权纠纷、无查封、无抵押、无租赁。因上述原因或其他甲方原因导致该合同不能继续履行的，视为甲方违约。甲方除需承担违约金外，还应承担给乙方造成的损失的赔偿责任。甲方应当保证已如实陈述该房屋的房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修和相关关系。第七条：房屋的交付（一）甲方应在2019年12月30日前将房屋交付给乙方。第八条：甲、乙、丙三方责任（一）甲方责任1、甲方在签订本合同后应及时向丙方提供房屋产权过户、测绘及二手房贷款所需要的相关证件及资料的原件和复印件。2、甲方需积极配合乙方及丙方办理过户、测绘、贷款的全过程相关手续，如因故不能前往应提前两日内通知丙方，否则因甲方原因延误办理相关手续视甲方违约，并向乙方承担违约责任。（二）乙方责任1、签订本合同的同时应支付甲方购房定金。2、乙方在签订本合同后应及时向丙方提供该房屋产权过户、测绘及二手房贷款所需要的相关证件及资料的原件和复印件。3、乙方需积极配合甲方及丙方办理过户、测绘、贷款的全过程相关手续，如因故不能前往应提前两日内通知丙方，否则因乙方原因延误办理相关手续视乙方违约，并向甲方承担违约责任。第九条：违约责任（一）甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金和已收房款，并承担总房款30%的违约金。（二）乙方违约，乙方无权要求甲方返还定金，并承担总房款30%的违约金。（三）因甲、乙双方任意一方违约，守约方有权解除本合同。丙方收取的中介服务费均不予以退还，由违约方承担。违约方还应承担守约方的维权费用（包括但不限于守约方支出的律师费、公证费、诉讼费等）。第十三条：生效及其他（三）1、乙方分五次向甲方支付房屋首付款①2019年7月4日支付伍万定金②2019年7月10日支付伍万元整③2019年7月31日前再次支付壹拾万元整④2019年8月31日前再次支付伍万元整⑤2019年12月31日前支付伍万元整（共计叁拾万元整）2、甲乙双方协商在2020年1月份至10月份的每个月房贷由乙方来承担3、剩余房款肆拾陆万柒仟元，由银行直接支付给甲方4、过户当天乙方向甲方出具欠条一张。补充：甲方于2020年9月30日前负责将房屋贷款还清、解押，所产生的费用由甲方自行承担。刘辉支付嘉诚二手房中介费10000元，嘉诚二手房为其出具收据一份。刘辉提交有郭军、张玲艳签名、捺印的收款证明五份，郭军、张玲艳于2019年7月5日、2019年7月10日、2019年7月31日、2019年8月31日、2019年9月4日分别收到刘辉给付购房款50000元、50000元、100000元、30000元、20000元。郭军、张玲艳质证称，对于2019年7月31日的收款证明有异议，当时没有给付100000，给了98000元，当时先写了收款证明后转账，都是转账支付。刘辉提交与2019年12月25日、2019年12月26日、2019年12月30日与郭军（电话号码为152××******）的电话通话录音部分录音内容：“。刘辉：等于你这个楼就确定不卖了郭军：恩，我给你凑钱吧，不能卖了，一卖就坏了。刘辉：哦，行啊，你就确定好了卖或者不卖就行了，不卖啊，我赶紧想法，结婚赶紧想别的房了。郭军：你想法吧，你想法，我给你凑钱。刘辉：行，你不卖了是吧！郭军：恩，我凑钱吧。”及缴纳话费票据一份，拟证明原告与被告郭军（电话号码为152××******）通话，郭军在2019年12月31日明确表示不再继续履行合同。郭军表示房屋不再出售，其行为已构成根本违约，嘉诚二手房应承担连带责任。郭军、张玲艳质证称，原告方交付款项不及时，被告认为既然不及时，就不卖给原告了，只是协商被告方假如将房屋不卖给原告协商如何退款，双方对此没有协商成，被告害怕原告索要违约金，后又同意将该房屋出售给原告方，但原告并未按期给付购房款及偿还贷款。嘉诚二手房质证称，嘉诚二手房不存在违约，不应承担连带责任。2019年12月27日，刘辉支付山东慨而慷律师事务所律师代理费10000元。2020年1月6日刘辉向本院提交诉讼保全申请书，支付案件申请费3120元，诉讼保全责任保险费1040元。郭军、张玲艳提交与刘辉聊天记录一份，显示2019年8月1日郭军、张玲艳收取刘辉2000元、2019年9月4日共收取刘辉20000元，拟证明原告没有按约定及时支付购房款。刘辉质证称，2019年8月31日与郭军、张玲艳协商好是由于银行转账限额问题，从聊天记录也可看出被告同意9月4日支付剩余房款，不属于违约，被告提交的聊天记录不完整。嘉诚二手房对该两份证据的真实性无异议。嘉诚二手房提交补充案件事实陈述：“根据原告刘辉（乙方）与被告郭军、张玲艳（甲方）签订编号为0002182号《房屋买卖居间合同》第七条第（一）项约定：甲方应在2019年12月30日前将房屋交付乙方。2019年12月中旬被告郭军通知嘉诚服务中心说：“他媳妇（被告张玲艳）不想卖房了，想稍微支付点违约金给客户（原告刘辉），解除合同。”但嘉诚服务中心经过几次给客户沟通，原告表示不同意郭军的意见，执意要求继续履行合同。后来嘉诚服务中心约双方来店里面谈了一次，结果双方没有达成一致意见。再后来嘉诚服务中心又通过电话与双方沟通了好多次，还是不行。然后，原告刘辉就以被告郭军、张玲艳根本违约为由诉至法院。”另查明，本案法庭辩论终结前，郭军向本院提起反诉，在规定期限内未交纳反诉费，按撤回反诉处理。本院认为，刘辉与郭军、张玲艳、嘉诚二手房2019年7月4日签订的《房屋买卖居间合同》是三方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，刘辉主张解除《房屋买卖居间合同》，郭军、张玲艳对解除涉案合同不持异议，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，刘辉提交2019年12月25日、2019年12月26日、2019年12月30日与郭军的电话通话录音可以证实，因郭军、张玲艳个人原因，拒绝履行合同，导致涉案合同解除，郭军、张玲艳构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同中“甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金和已收房款，并承担总房款30%的违约金”的约定，刘辉主张郭军、张玲艳返还购房款250000元，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，郭军、张玲艳主张涉案合同违约金约定过高，结合郭军、张玲艳的过错程度，本院酌情予以调整，被告郭军、张玲艳支付刘辉违约金：785000×20%=157000元。刘辉主张郭军、张玲艳返还购房款250000利息，证据不足，本院不予支持。根据涉案合同“因甲、乙双方任意一方违约，守约方有权解除本合同。丙方收取的中介服务费均不予以退还，由违约方承担。违约方还应承担守约方的维权费用（包括但不限于守约方支出的律师费、公证费、诉讼费等）”的约定，刘辉要求郭军、张玲艳承担律师费及居间服务费共计25000元，于法有据，本院予以支持。刘辉为保证案件顺利执行，支付诉讼保全责任保险费1040、案件申请费3120元，该费用应由郭军、张玲艳负担。嘉诚二手房作为涉案合同的居间方，已按照《房屋买卖居间合同》的约定履行了合同义务，刘辉要求嘉诚二手房承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十九条规定，判决如下：一、解除刘辉与郭军、张玲艳、德州嘉诚二手房经济服务中心签订的《房屋买卖居间合同》；二、郭军、张玲艳退还刘辉购房款250000元，于本判决生效后五日内付清；三、郭军、张玲艳支付刘辉违约金157000元，于本判决生效后五日内付清；四、郭军、张玲艳支付刘辉律师费、居间服务费共计25000元，于本判决生效后五日内付清；五、郭军、张玲艳支付刘辉诉讼保全责任保险费1040元、案件申请费3120元，于本判决生效后五日内付清；六、驳回刘辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4453元，由被告郭军、张玲艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王敏二〇二〇年四月一日法官助理李帆书记员刘佳