中华人民共和国江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13304号原告：程江，男，汉族，户籍所在地中华人民共和国江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李青，江苏简文律师事务所律师。被告：梁锦荣，男，美国籍，被告：林妯媛，女，美国籍，原告程江与被告梁锦荣、林妯媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，本案适用简易程序，后本案转为普通程序，并由审判员王贞依法适用独任制进行审理。公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求为：1、请求判令两被告继续履行合同，将坐落在苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室房屋协助原告办理转让过户手续；2、请求判令两被告承担逾期办理房屋转让过户手续的违约金48万元（从2018年7月1日起计算至实际办理转让过户手续止，按照延期一日以房价的万分之五计算违约金）；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。后原告的诉讼请求变更为：1、请求判令两被告继续履行合同，将坐落在苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室房屋协助原告办理转让过户手续；2、请求判令两被告承担逾期办理房屋转让过户手续的违约金48万元（从2018年7月1日起计算至实际办理转让过户手续止，按照延期一日以房价的万分之五计算违约金）；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2018年5月26日与两被告的代理人李伟签订《房屋买卖（置换）合同》，约定购买两被告名下的位于苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室，并约定于2018年6月30日办理过户手续，因两被告缺少一套权证，导致无法过户，由李伟负责办理过失补办权证，后发现该房屋被法院查封。就该房屋价值我方不申请鉴定，另我方认为我方购买案涉房屋是希望孩子读书买案涉房屋使用的。因为被告的行为致使房子一直没有过户，我方认为客观上对我方实际购买使用该房屋用途造成了影响，且我方将房款67万余元已经支付。目前尚未过户，对此也有一定的利息损失综上，请求法院予以酌定我方的实际损失予以认定。被告梁锦荣、林妯媛未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年5月26日原告（乙方）与两被告的委托代理人李伟（甲方）在苏州工业园区一加一房屋置换有限公司（丙方）的居间下，就苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室签订《房屋买卖合同》，约定：房屋总价195万元，于2018年6月30日办理过户手续。合同4.1条约定甲乙双方于2018年5月18日自行交付定金人民币5万元整，于2018年5月26日转中介，再转委托人。合同第4.5约定，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金另在第六条中约定了，如果任何一方解除合同或者拒绝履行合同或者发生本条约定的第1、2、3、4款的违约行为，均由违约方向另外两方各支付本合同第二条确定的房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过该违约金总额的，责任方应当据实赔偿。丙方所收取的中介信息费一律不予返还。2018年6月2日梁锦荣、林妯媛出具卖房委托书，载明因委托人没有时间办理出售位于苏州工业园区苏绣路89号恒宇广场一幢2208室的房屋，特委托李伟办理如下事宜包括：代为查询上述的相关档案信息，办理上述房屋抵押贷款的结算手续，领取他项权证项，不动产登记部门办理上述房屋的他项权证注销手续、签订赎楼贷款合同，与买受人签订或注销上述房屋的存量房买卖合同、与买受人签订或注销上述房屋的存量房交易资金托管协议，办理涉诉房屋过户登记至买受人名下的不动产，所有权转移手代为收取房款。根据存量房交易资金托管协议办理委托资金申领手续，代为收取房款并如实申报纳税，根据不动产登记部门的要求，如实陈述相关事项，另受托人有权转委托。2018年5月18日由中介方的陈怡洁出具的收据，载明程江交款5万元，收款事由载明代收购买恒宇广场1幢2208室房屋定金，房屋位于苏绣路89号，房价人民币195万元。同日，我方支付给了中介公司的陈怡洁5万元。2018年6月19日原告向梁锦荣的账号为11×××06的工商银行园区支行汇款，金额为622269.96元，并备注一次性还清提前还款。下方由程江签字确认。落款日期2018年7月26日两被告出具的委托公证书，载明：梁锦荣、林妯媛委托李伟代为出售案涉房屋委托事项，包括：一、委托办理上述房产证和土地证的挂失和补办手续并领取新证。二、委托代为查行上述房产的相关案档案信息。三、办理护照、翻译、中英文、名字一致、公证事宜。四、代理卖房委托书英文部分的翻译、公证、事件。五、与买受人签订或注销上述房屋的存量房买卖合同。六、与买受人签订或注销上述房屋的存量房交易资金托管协议。七、办理上述房屋过户登记至买受人名下的不动产所有权转移变更登记手续。八、根据存量房交易资金托管协议办理托管资金应申领手续，代为申领房款，并如实申报纳税。九，根据不动产部门要求陈述相关事实时，根据不动产登记部门的要求前往民政局查询婚姻档案信息，前往公安局调取户籍档案资料，受托人有权转委托受理期限为上述事宜办理终结为止。受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予以承认。李伟出具的情况说明载明：李伟受两被告的委托出售案涉房屋，并办理了公证委托书。李伟本人于2018年5月26日前往苏州在苏州工业园区一加一房屋置换公司与购房的程江签订了房屋买卖协议，2018年6月15日签署委托书，委托程江办理了梁锦荣的贷款结清手续，合计622579.66元，于2018年6月28日携带两被告的正式委托公证书。第二次前往苏州按交易要求办理翻译公证和中文名临时工证，并于2018年6月29日与原告和中介的陈仪洁前往房产交易中心进行交易，根据交易中心工作人员提示，房产权证缺少一套，应该有两套，夫妻双方各有一套，因此不能办理过户手续。经电话联系，梁先生沟通确定无法找到另外一套产证的原件后，梁先生委托我进行了房产权证补办手续，委托书的公证。本人于2018年8月19日携带新办的委托书再次前往园区房产交易中心办理产证办手续时，被告知这套房子于7月23日被法院查封。原告程江诉被告孙琦、梁锦荣、林妯嫒案外人执行异议之诉一案，案号（2018）苏0591民初9671号，本院于2018年10月17日立案受理，原告程江向本院提出的诉讼请求为：1、请求解除对坐落在苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室房屋的查封；2、请求确认坐落在苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室房屋为原告所有；3、本案诉讼费由三被告承担。被告梁锦荣、林妯嫒答辩称：原告程江与两被告的代理人在2018年5月26日签订了购房合同，合同真实有效，合同约定的房屋总价是195万元。目前被告梁锦荣、林妯嫒收到原告支付的房屋定金5万元，原告为两被告归还了622269.96元贷款，还剩余1277730.04元未支付，两被告已将房屋交付了原告使用，目前原告并未支付全部房款，不符合执行异议的条件，请求法院依法判决。本院经审理认为：涉案标的物恒宇广场1幢2208室于2018年7月24日被本院查封，原告程江与被告梁锦荣、林妯嫒于2018年5月26日签订了合法有效的房屋买卖合同，签约时间在查封之前，且原告在查封前已经支付物业费，实际占有该不动产。原告亦依照合同约定支付了定金5万元，代被告归还了房屋贷款622269.96元，并同意经法院通知后将剩余房款交付法院执行。原被告双方约定于2018年6月30日前办理房屋过户登记，但未能办理登记的原因在于被告梁锦荣、林妯嫒缺失产证，需要补办手续，因而未能在合同约定期限办理产权过户，非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告诉请解除对该房产的查封措施，符合法律规定，本院予以支持。原告程江与被告梁锦荣、林妯嫒签订的房屋买卖合同以所有权转移为主要合同义务，不是直接确认物权的依据，原告就此确认其对涉案标的房产享有所有权，无法律依据，本院不予支持。该案判决如下：一、解除本院2018书0591民初4044号民事裁定书，对苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室房产的查封。二、驳回原告程江的其他诉讼请求。判决已生效，双方均未上诉。诉讼中，原告陈述剩余房款为1277730.04元自愿交付至法院账户。2018年7月20日左右原告拿到房屋钥匙，目前在我方管理使用，无需进行交接。以上事实，由民事判决书、房屋买卖合同等证据及双方当事人庭审陈述予以证实本院予以确认。本院认为：依法成立的合同关系，受法律保护，双方当事人均应当诚信履行。本案中，原被告签订的房屋买卖合同，合法有效，双方均应诚信履行，本案中原告依约支付了相应房款，被告亦将诉争房屋交付给原告使用至今，且对于剩余房款原告亦自愿支付至法院账户中，对于原告诉请要求双方继续履行，被告将诉争房屋过户给原告的诉讼请求，本院予以支持。针对违约金，合同约定一方拒绝履行合同或者解除合同的，由违约方向另外两方各支付本合同房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过该违约金总额的，责任方应当据实赔偿。丙方所收取的中介信息费一律不予返还。因诉争房屋由于被告梁锦荣、林妯媛与他人所涉债务致使该房屋被他人查封，且未能过户给原告名下，被告梁锦荣林妯媛存在违约行为，应当承担相应的违约责任，现原告要求将该房屋过户给其名下，原告主张的上述违约金明显过高，本院结合双方合同中就违约责任的约定、原告的实际损失情况等因素，酌定被告支付原告违约金97500元。据此，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告程江于本判决生效之日起十日内向被告梁锦荣、林妯媛支付购房余款1277730.04元；二、被告梁锦荣、林妯媛于本判决生效之日起十日内协助原告程江将苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢2208室房屋权属登记过户至原告程江名下；三、被告梁锦荣、林妯媛于本判决生效之日起十日内支付原告程江违约金97500元；四、驳回原告程江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22350元、保全费2920元、公告费690元，合计25960元，由原告程江负担3984元，被告梁锦荣、林妯嫒负担22066元，被告梁锦荣、林妯嫒应负担的款项已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告程江。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 贞二〇二〇年八月二十八日书记员 姚海燕