云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2524民初459号原告：孟繁果，女，1983年1月3日生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：胡俊，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。被告：苏政鉷，男，1952年8月5日生，住建水县。被告：何知频，女，1951年11月25日生，住建水县。第三人：苏峻锋，男，1983年4月17日生，住江苏省苏州市相城区。第三人：宋莉丽，女，1985年5月8日生，住江苏省苏州市相城区。上述被告及第三人共同委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。上述被告及第三人共同委托诉讼代理人：马伊露，云南华垣律师事务所律师（实习）。第三人：齐家房产经纪（建水）有限责任公司。住所：建水县临安镇青山路幸福花园36-8号商铺。法定代表人：李连，系该公司经理。委托诉讼代理人：缪磊，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：缪安，男，系该公司工作人员。原告孟繁果与被告苏政鉷、何知频房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依原告的申请追加苏峻锋、宋莉丽、齐家房产经纪（建水）有限责任公司作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟繁果及其委托诉讼代理人胡俊，被告苏政鉷、何知频、第三人苏峻锋、宋莉丽的共同委托诉讼代理人吕莉、马伊露，第三人齐家房产经纪（建水）有限责任公司（以下简称“齐家房产经纪公司”）的委托诉讼代理人缪磊、缪安到庭参加诉讼。现已审理终结。原告孟繁果向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的房屋买卖合同；2.由二被告及第三人苏峻锋、宋莉丽返还原告定金及购房款共2933200元；3.由二被告及第三人苏峻锋、宋莉丽从2020年1月22日起按月利率2%向原告支付资金占用费至房款全部退还之日；4.由被告支付原告已支出的中介费44748元、保全费5000元、保函费8800元。事实和理由：2019年10月24日，原告与二被告（系夫妻关系）在居间方齐家房产经纪公司签署了《房屋买卖合同》，二被告将建水县临安镇红井街50号、51号房屋出售给原告，房屋总价2983200元，约定于2020年1月24日前（含）办理相关房屋过户手续，两幢房屋均于51号房屋过户后一个月之内交房（书面合同记为“50号房屋及51号房屋均于50号房屋过户后一个月之内交房”系笔误，与实际约定不符）。截至2020年1月21日，原告分4次共向被告支付购房款2933200元（余款50000元在办理过户手续时支付）。二被告却在未告知、未征得原告同意的情况下执意于2020年1月8日离开建水，导致未能按照约定时间于1月24日之前办理过户。被告的行为已构成违约，根据合同的约定，原告作为守约方有权解除合同。2020年1月26日被告何知频在苏州中生病行开颅手术后昏迷不醒，直至4月初仍处于神志朦胧状态，但被告苏政鉷对原告隐瞒该事实，直至2020年2月26日方才告知。原告购买房屋目的在于改造投资民宿，原告在不知被告情形变化不能履约的情况下于2020年2月10日与项目投资方签订《民宿项目合作协议书》并定于2020年3月1日开始对红井街50号、51号房屋进行改造建设，但因未能办理房屋过户，项目投资方与原告解除了合作，原告为此支付违约金50000元。根据合同法的规定，被告的违约行为已致使合同目的不能实现，原告也可以解除合同。且红井街51号房屋没有办理不动产权证书，土地性质为“划拨”,被告也未取得出让划拨土地及房屋的批准手续，即该房产目前也不具备直接过户的条件，而合同却约定“2020年1月24日前办理过户，春节前相关部门不办理过户手续”明显是被告为自己的违约和不履行合同行为寻找的托辞和借口。被告实际已以自己的行为表明不履行主要债务。综上，原告认为依法应当解除原告与被告签订的房屋买卖合同。第三人苏峻锋、宋莉丽虽未签订合同，由被告代售其所有的50号房屋的授权虽过期，但二人于2020年2月29日已追认合同效力，故二被告及第三人苏峻锋、宋莉丽应共同连带归还原告已支付的购房款2933200元，并支付资金占用费，承担原告已向齐家房产经纪公司支付的中介费以及为诉讼主张权利支出的保全费、保函费。被告苏政鉷、何知频辩称，二被告享有红井街51号房屋所有权，并受儿子苏峻锋、儿媳宋莉丽委托将二人所有的红井街50号房屋经第三人齐家房产经纪公司居间一并出售给原告，二被告与原告签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应受法律保护，不得随意解除。被告在合同中的主要义务是交付房屋，而合同约定被告的交房时间是50号房屋过户（2020年8月3日）后一个月之内，即交房的约定时间尚未到来。虽合同履行过程中发生了新冠病毒疫情不可抗力事件，但不会因此致使不能实现房屋交付的合同目的。原告主张解除合同不符合法定解除事由。合同虽约定2020年1月24日前（含）办理房屋过户手续，但同时还约定“逾期七个日历日，无正当理由不办理过户手续的视为违约（如遇春节假期，办理过户时间可以适当延长至春节假期结束后20个日历日内）”。而被告何知频恰于约定过户时间七个日历日内即2020年1月26日突发重大疾病住院并行开颅手术，意识不清，致使在约定的最后期限内不能履约，但这是被告不可预见、无法避免的意外事件，不属于合同约定中的“无正当理由不办理过户手续”情形，即本案不具备双方约定的合同解除条件。原告不应以此为借口要求解除合同并索赔。被告既无法预见何知频会突发疾病，更无法预见接下来会爆发新冠病毒疫情，并因防控要求省与省之间封道，致被告苏政鉷、第三人苏峻锋、宋莉丽无法自由往返。因疫情防控不能履行合同属不可抗力，故原告以未能在最后约定期间即2020年2月22日前办理过户系违约主张解除合同并赔偿无事实和法律依据。虽因意外事件及不可抗力致51号房屋未能按时过户，但合同约定的交房期限尚未到来，不影响原告实际按合同占有、使用、收益该房屋，而50号房屋的过户及交房时间也均未到来。原告及第三人齐家房产经纪公司称交房时间有笔误造成重大误解的说法不能成立，因该合同系由第三人齐家房产经纪公司出具的格式合同，但其中条款经原、被告核对确认方才签订。综上，原告要求解除合同赔偿损失没有事实和法律依据，且现被告何知频病情好转，全国疫情已有所缓解，阻断办理房屋过户手续的事由基本已消除，请求驳回原告的诉讼请求。第三人苏峻锋、宋莉丽述称，二人口头委托父母即苏政鉷、何知频将50号房屋与51号房屋打包出售，并已将50号房屋的不动产权证交至第三人齐家房产经纪公司保管以作信用保障之用，原告知晓此情况是不争的事实。合同中针对第三人苏峻锋、宋莉丽所有的50号房屋的配合办理过户以及交付房屋期限均未到来，原告也未指出第三人苏峻锋、宋莉丽有何违约事实以致需要解除合同并赔偿损失。故请求驳回原告的无理起诉。第三人齐家房产经纪公司述称，原告与二被告经第三人齐家房产经纪公司介绍达成房屋买卖意向，并于2019年10月24日在公司商铺签订了《房屋买卖合同》。原告按照合同约定支付了购房款，被告未按约定期限配合办理房屋过户手续。为此原告多次找第三人齐家房产经纪公司想与被告协商，但最终也未解决。第三人齐家房产经纪公司只见过第三人苏峻锋、宋莉丽所有的50号房屋的产权证明。被告苏政鉷、何知频称其所有的51号房屋因贷款产权证明押在银行而并未提供。另当时谈好的交房时间是两套房屋均在51号房屋办理过户之后一个月内交房，但因工作失误，在《房屋买卖合同》中误写为“均于50号房屋过户后一个月之内交房”。本院经审理认定事实如下：2019年10月24日，原告孟繁果与被告苏政鉷、何知频经第三人齐家房产经纪公司居间介绍并签订了房屋买卖合同，约定原告以总价2983200元购买二被告坐落于建水县红井街50号（宗地面积：105.22平方米、建筑面积130.65平方米）、51号（宗地面积：239平方米，土地上有两个建筑物有两个房产证，建筑面积以房产证登记为准）房屋。付款方式为：原告签订合同时付定金50000元，2019年11月4日前（含）付首付款190000元，2019年12月23日前（含）付款200000元，2020年1月24日前（含）付款2543200元，款项结清当日办理过户手续。若因春节无法过户，则压购房尾款50000元，于春节假期结束后一周内办理过户手续，届时付清尾款；产权过户为：2020年1月24日前（含）办理相关房屋过户手续。任一方逾期7个日历日无正当理由不办理产权过户手续的视为违约（如遇春节假期，办理过户时间可适当延长至春节假期结束后20个日历日）。守约方有权单方解除合同，违约方承担因此带来的一切后果。双方协商一致约定50号房屋于2020年8月3日办理过户手续；信用保障为：原告向第三人齐家房产经纪公司支付购房定金50000元保管，被告向第三人齐家房产经纪公司提交云（2019）建水县不动产权第××号不动产权证书保管；交房期限为：50号房屋及51号房屋均于50号房屋过户后一个月之内交房；居间报酬为：第三人齐家房产经纪公司为双方提供信息咨询及带看服务，并促成合同依法有效签订等居间工作，由原告支付居间服务费44748元；违约责任为：违约方赔偿守约方房屋成交总价格的20%作为违约金。二被告作为甲方、原告作为乙方在合同上签名、捺印，第三人齐家房产经纪公司作为丙方在合同上加盖印章，经办人缪安并签名、捺印。原告于2019年10月24日、2019年11月2日分别向第三人齐家房产经纪公司交付定金50000元、首付款190000元（两笔款项后已由第三人齐家房产经纪公司转交二被告），于2019年12月23日、2020年1月21日分别向被告苏政鉷的银行卡转账支付200000元、2493200元，以上共计支付2933200元。现尚余尾款50000元未付。原告于2009年11月2日向第三人齐家房产经纪公司支付中介费44748元。现建水县临安镇红井街50号、51号房屋尚未办理房屋过户手续，亦未实际交付房屋。另查明，被告苏政鉷、何知频系夫妻关系，共同生育儿子苏峻锋，第三人苏峻锋、宋莉丽系夫妻关系。二被告于2013年10月25日取得坐落于建水县临安镇红井街51号234.56平方米土地的国有土地使用证，证号为建国用（2013）第544号。该土地上的建筑物办理了两本房屋所有权证。其中登记为红井街51号后面的房屋（房产证号：建水县房权证临安镇字第××号，面积27.65平方米）系被告何知频单独所有，并自2014年2月8日以建水县农村信用合作联社陈官信用社为权利人设定抵押贷款50000元至2017年2月8日，抵押权已于2017年2月8日注销。2017年2月23日，以建水县农村信用合作联社陈官信用社为权利人设定抵押贷款50500元至2020年2月21日止，此抵押权于2020年2月21日已注销；另一房屋登记为建水县红井街51号（房产证号：建水县房权证临安镇字第××号，面积183.43平方米），系二被告共同共有，并自2014年2月8日以建水县农村信用合作联社陈官信用社为权利人设定抵押贷款477000元至2017年2月8日，抵押权已于2017年2月8日注销。2017年2月23日，以建水县农村信用合作联社陈官信用社为权利人设定抵押贷款350100元至2020年2月21日止，此抵押权于2020年2月21日已注销。坐落于建水县临安镇红井街50号的房屋系第三人苏峻锋、宋莉丽共同共有，已取得不动产权证，证号云（2019）建水县不动产权第××号。该证已于2019年10月24日由被告苏政鉷提交第三人齐家房产经纪公司作房屋买卖信用保证。2020年2月29日，第三人苏峻锋、宋莉丽共同出具了二人因长期在苏州工作而委托父母即二被告出售建水县临安镇红井街50号房屋，对由二被告与原告在中介签订的房屋买卖合同事宜知晓全部内容及过程并认可的申明。又查明，二被告于2020年1月8日19时03分从昆明站乘坐K80次车前往上海南站后到苏州第三人苏峻锋、宋莉丽家中。2020年1月26日被告何知频因脑动脉瘤破裂伴蛛网膜下腔出血，左颈后交通动脉瘤，高血压病1级（高危），2型糖尿病入苏州大学附属第一医院住院，行脑动脉瘤夹闭术后于2020年2月24日办理出院手续，同日以颅内感染，脑积水，左侧额颞顶部硬膜下积液，肺部感染，左侧颈内后交通动脉瘤夹闭术后，高血压，2型糖尿病复入院治疗。截至2020年4月2日，被告何知频仍在该院继续治疗，医院诊断证明其神志朦胧，意识不清。被告苏政鉷于2020年2月26日向原告告知了被告何知频在苏州患病的事实。再查明，因新冠肺炎疫情，经国务院批准，2020年春节法定假期自2020年1月24日起至2020年2月2日止。为加强防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，全国多地启动突发公共卫生事件响应。其中,江苏省自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日24时起响应级别调整为二级响应，2020年3月27日24时起调整为省级三级响应。云南省自2020年1月24日起启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日零时起响应级别调整为三级响应。本案诉讼过程中，原告申请财产保全，本院于2020年3月17日作出（2020）云2524民初459号民事裁定书，裁定冻结被告苏政鉷、何知频名下的银行账户内资金2933200元，保全期限为1年。（实际冻结可用金额408833.86元）。原告预交了保全申请费5000元，并支出8800元向中国平安财产保险股份有限公司红河中心支公司购买诉讼保全责任保险作为担保财产。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案房屋买卖合同所涉标的为被告苏政鉷、何知频共同共有的建水县临安镇红井街51号房屋、被告何知频单独所有的建水县临安镇红井街51号后面房屋（上述两处房屋以下统称“51号房屋”）及第三人苏峻锋、宋莉丽共同共有的50号房屋。原、被告签订合同时虽第三人苏峻锋、宋莉丽向二被告的授权已过期，但第三人苏峻锋、宋莉丽事后已书面追认二被告的代为处分行为，故该房屋买卖合同合法、有效。买卖合同主要义务是支付价款、转移标的物所有权。依通常交易习惯订立合同时对主要条款应作重点约定、重点核对。案涉房屋买卖合同虽由第三人齐家房产经纪公司提供，但已经原、被告及第三人齐家房产经纪公司三方共同签字确认，故对原告及第三人齐家房产经纪公司现关于合同中房屋交付条款存在笔误（“50号房屋及51号房屋均于50号房屋过户后一个月之内交房”实际应为“50号房屋及51号房屋均于51号房屋过户后一个月之内交房”）、系重大误解的辩解理由，本院不予采纳。订立合同的各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。原告履行了支付购房款的义务，二被告应当按约定履行办理房屋过户手续、交付房屋的义务。合同约定办理房屋过户手续的时间是2020年1月24日前（含），但同时又明确约定50号房屋于2020年8月3日办理过户手续，即2020年1月24日前（含）需要办理过户的房屋仅为51号房屋。按照合同约定，原告应在第四次付款时支付购房款2543200元，款项结清当日办理过户手续，若因春节无法过户，则压购房尾款50000元。二被告实际于2020年1月8日离开建水前往苏州，原告得知此消息后在2020年1月21日向原告支付第四次购房款时已压尾款50000元，实际支付2493200元。本院认为，至此原、被告双方对已无法按约定于2020年1月24日前（含）办理51号房屋过户手续，过户手续实际只能按照合同约定延长至春节假期结束后20个日历日内办理是明知或者是应当明知的。经国务院批准，2020年春节法定假期自2020年1月24日起至2020年2月2日止。即双方应于2020年2月22日前（含）办理51号房屋过户手续。而被告何知频于2020年1月26日在苏州因病就医后一直昏迷，其无法在约定期限内配合办理过户手续的理由亦属正当。加之因春节期间新冠肺炎疫情爆发致多地启动突发公共卫生事件响应，省、市、州、县间因防控工作需要采取了管制交通、限制人员流动等方式，客观上亦导致被告苏政鉷、第三人苏峻锋、宋莉丽无法回到建水配合办理过户手续。以上系由被告无法预见的突发事件以及新冠肺炎疫情不可抗力所致，非因被告及第三人苏峻锋、宋莉丽故意或过失所为，故未能在合同约定期限内办理过户手续依法不应当视为违约。且按合同约定，50号、51号房屋的交房期限未到，因被告无法交付房屋而导致合同目的不能实现的情形尚未发生。且被告及第三人苏峻锋、宋莉丽当庭表示愿意积极配合办理相关房屋过户手续。本院认为，本案中没有符合合同约定的解除事由发生，亦不符合法定解除的条件。故原告关于解除房屋买卖合同、退还购房款并支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的中介费系第三人齐家房产经纪公司为原、被告提供居间服务产生，三方对该费用已有约定，故原告主张由被告返还原告已付中介费的诉讼请求，本院不予支持。原告为财产保全向保险公司购买保险服务实际支出了费用，但保函不是提供担保财产的唯一方式，而是原告的自愿选择，故原告主张由被告赔偿保函费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告孟繁果的诉讼请求。案件受理费30270元，减半收取15135元，诉讼保全申请费5000元，由原告孟繁果负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  郭锦清二〇二〇年六月一日书记员  武天琪