江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初72号原告：陈军红，男，1972年5月5日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：章怡伟，江苏伟嘉律师事务所律师。被告：安建清，男，1968年3月22日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。第三人:无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处，住所地江苏省无锡市锡山区锡沪东路58号。负责人：华晓，该办事处主任。委托诉讼代理人：陆建栋，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淼，北京德恒（无锡）律师事务所律师。原告陈军红与被告安建清，第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处（以下简称东亭街道）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理。2020年3月5日，本案因公告送达经批准转为普通程序审理。2020年4月24日、7月7日，本院依法对本案进行公开开庭审理。原告陈军红的委托诉讼代理人殷鹏飞、章怡伟，第三人东亭街道的委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼。被告安建清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案因公告扣除审限，现已审理终结。原告陈军红向本院提出诉讼请求：1.判令安建清协助其将无锡市锡山区隆亭新苑11号904室房屋（以下简称904室）变更登记至其名下；2、判令东亭街道协助将904室变更登记至其名下；3、判令安建清支付逾期办理房屋所有权证的违约金128720元(以804500为基数，自2019年2月计算至2019年9月按24%计算)，律师代理费1万元。事实和理由：其与安建清于2017年12月14日签订《房屋买卖合同》，约定由其向安建清购买904室，房屋价款为804500元，安建清于当月向其交付房屋，当时904室未办理产权登记，安建清为证明房屋系其个人所有，向其提供了2017年11月29日的离婚协议书，离婚协议书中载明904室属安建清个人所有，其取得房屋后将房屋出租，其于签约当日向安建清转账支付80万元；双方约定当904室可以进行过户时，安建清应无条件协助其办理过户手续，如违约，安建清应赔偿其房款总额每年递增24%的违约金，根据无锡市的规定，904室于2019年1月1日可以办理过户手续，然安建清至今仍未配合其办理房屋所有权证，其给安建清预留1个月的办证时间，故从2019年2月开始要求安建清承担违约金至其起诉时；904室两次变更登记涉及的税费由其自行承担。第三人东亭街道述称：904室房屋已经符合变更登记至被拆迁人名下的条件，按照正常流程，如安建清依照相关规定向其提供申请及相应材料，其可以配合完成首次登记；如法院要求其就涉案房屋变更登记至安建清名下，会增加其相应负担，但其可依据法院强制执行手续配合办理相应的房屋变更登记手续。被告安建清未出庭，未举证，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，无锡市东亭城建投资开发有限公司（拆迁人，以下简称城建公司）与安建清（被拆迁人）签订《拆迁补偿协议书》，约定被拆迁人同意拆迁人对座落于庄桥社区钦家桥34号的建筑物及其他附属设施实施拆迁，经双方确认，拆迁人应支付被拆迁人经济补偿款97160元，返还产权置换面积135.35平方米等。2017年8月24日，城建公司拆迁安置管理办公室出具安建清户拆迁安置表，载明安置房屋位于隆亭新苑7幢11门904室，面积为93平方米。安建清在拆迁户落款处签名。2017年11月29日，安建清与左芳离婚。双方签署《自愿离婚协议书》，载明位于隆亭新苑11-904室房屋的所有权归安建清所有。2017年12月14日，安建清（甲方）与陈军红、李万云（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售位于无锡市锡山区亭隆亭新苑小区的房屋，建筑面积93平方米，成交价格按每平方米8650元计804500元，付款方式为银行转账，签订合同当天一次性支付，甲方于2017年12月14日将房屋交付乙方；甲方在可以办理该房屋产权证的时候，要及时办理相关权证，并在办理到产权证当天内交付给乙方，国家政策许可或地区政府政策出台，安置房可以办理变更登记手续，由此产生的一切费用均由乙方权证获得者承担，与甲方无关，甲方应积极无偿并及时配合乙方完成房屋产权证过户并提供一切便利和所需材料，不得使用任何方式拒绝阻挠，否则一切后果由甲方承担，乙方有权要求甲方按违约条款赔偿违约金，甲方每延迟一天，应按每天购房款总额同期银行贷款利率的四倍向乙方承担违约赔偿责任；因履行本协议发生纠纷，双方都可以向法院提起诉讼，因参与诉讼而产生的各项费用，包括但不限于律师费等均由违约方承担；如以后因房价上涨等原因甲方不得提出任何要求或违约，如甲方违约应赔偿乙方购房款总额每年递增24%的违约金另加装修费用等。陈军红陈述其在签订《房屋买卖合同》时下意识的在合同首部乙方处将妻子李万云的名字写了上去，但合同实际上是其与安建清签订的，故在合同落款的乙方仅有其签字捺印。签约当日，陈军红通过银行转账向安建清支付80万元。2018年，陈军红（甲方）与闫不边（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租904室，租期自2018年3月15日至2021年3月15日。2019年，陈军红（甲方）与江苏伟嘉律师事务所签订《诉讼（委托）代理委托协议》，约定甲方因房屋买卖合同纠纷聘请乙方律师代理，甲方应向乙方缴纳代理费1万元。2019年9月24日，江苏伟嘉律师事务所开具发票，载明收取陈军红缴纳的1万元代理费。2020年1月3日，无锡市不动产登记中心出具《无锡市不动产（房屋）登记簿证明》，载明904室房屋现登记权利人为东亭街道，建筑面积93平方米。审理中，陈军红提供无锡市2018年度经济适用住房、拆迁安置住房上市交易交纳土地收益标准（2019年1月1日正式实施），列明有隆亭新苑（新增小区），拟证明904室从2019年1月1日起可以办理产权证。陈军红陈述其与安建清签订《房屋买卖合同》时漏写了门牌号，但是其是根据拆迁安置表来确认房屋的，安建清实际向其交付的也是904室。陈军红另陈述904室房屋总价为804500元，其已支付80万元，双方曾协商另外4500元在房屋过户时支付，但其无证据证明双方曾达成一致意见，其原意立即向安建清支付该笔款项。本院向陈军红释明依据《房屋买卖合同》的约定，其应于签订合同当天一次性支付向安建清支付全部购房款，安建清虽然未到庭参与审理，但这并不影响其依法享有的合同上的权利。2020年4月28日，陈军红通过银行转账向安建清支付了4500元。上述事实，有陈军红提供的拆迁补偿协议书、拆迁安置表、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、房屋买卖合同、银行交易明细清单、房屋租赁合同、诉讼（委托）代理委托协议、发票、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、交纳土地收益标准及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《房屋买卖合同》是安建清和陈军红真实意思的表示，合法有效，对双方具有约束力。现陈军红已向安建清支付了全部购房款，履行了合同约定的乙方的义务。故安建清亦应依约履行甲方义务，及时办理904室的产权证，并在客观可行的情况下协助陈军红将904室房屋变更登记至陈军红名下。东亭街道并非《房屋买卖合同》的当事人，对陈军红并不负有协助办理904室不动产变更登记的相关义务。但是，考虑到904室房屋系经拆迁安置所得，东亭街道系该房屋的初始登记人，904室房屋已符合首次登记，即变更登记至被拆迁人安建清名下的条件，东亭街道协助完成904室首次登记的行为在客观上可行，且东亭街道基于拆迁安置及初始登记的事实，负有协助安建清完成904室房屋首次登记的义务。东亭街道虽主张若本院要求其就904室变更登记至安建清名下，会增加其相应负担，但其未明确具体的负担的形式和内容，亦未提供相关证据证明其负担的增加。故仅依据东亭街道的陈述不足以确认其相关合法权益受损的事实。基于减轻当事人诉累，妥善解决涉诉纠纷的考虑，结合东亭街道的意见，本院在本案中就904室房屋的首次登记予以一并处理，要求东亭街道就变更登记履行相应的协助义务。关于陈军红主张的违约金，904室现已具备变更登记的相关条件，在陈军红支付完全部购房款后，安建清就有义务配合陈军红办理相关手续，然安建清未依约履行合同义务，构成违约。结合双方在《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定，本院依法酌定安建清自本案首次公告期满的次日，即自2020年4月22日起，以804500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向陈军红支付违约金至904室房屋实际变更登记至陈军红名下之日的前日，且根据陈军红的诉讼请求，安建清承担的违约金以128720元为限，多出部分不予支持。关于陈军红主张的律师费1万元，依据双方约定，本院予以支持。安建清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、安建清于本判决生效之日起十日内办理无锡市锡山区隆亭新苑11-904房屋不动产所有权登记手续，并在完成该房屋权属登记之日起五日内协助陈军红将该房屋的不动产所有权变更登记至陈军红名下，两次变更登记产生的所有税费由陈军红承担，无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处在办理该房屋不动产所有权权属登记时予以协助；二、安建清于无锡市锡山区隆亭新苑11-904房屋登记至陈军红名下之日起五日内向陈军红支付违约金（以804500元为基数，自2020年4月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至无锡市锡山区隆亭新苑11-904房屋变更登记至陈军红名下之日的前日，最多不超过128720元）；三、安建清于本判决生效之日起十日内支付陈军红律师代理费1万元；四、驳回陈军红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13883元，财产保全费4520元，公告费900元，合计19303元，由陈军红负担2635元，安建清负担16668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘家强人民陪审员  过建华人民陪审员  邱新华二〇二〇年七月三十一日书 记 员  杨 怡