广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4950号上诉人（原审被告）：廖伦辉，男，1970年4月5日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：廖艳（系廖伦辉之女儿），女，1992年3月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李全泳（系廖伦辉之女婿），男，1984年5月12日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人（原审被告）：肖端容（系廖伦辉之妻），女，1970年5月5日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：廖艳（系肖端容之女儿），女，1992年3月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李全泳（系肖端容之女婿），男，1984年5月12日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：李家宏，男，1982年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市大涌镇优雅旅馆，住所地广东省中山市大涌镇鸭祥岭大街2巷1号盈辉雅苑迎辉阁1幢1楼6卡及1幢二层。主要负责人：谭祖贵，该旅馆投资人。被上诉人（原审被告）：谭祖贵，男，1963年1月26日出生，汉族，住湖南省常宁市。上诉人廖伦辉、肖端容因与被上诉人李家宏、中山市大涌镇优雅旅馆（以下简称优雅旅馆）、谭祖贵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初9594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，审查上诉意见和答辩意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人廖伦辉上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由李家宏、优雅旅馆、谭祖贵负担。事实和理由：一、根据谭祖贵与李家宏签订《租赁合同》约定，谭祖贵拖欠租金超30天，李家宏理应收回租赁物，与谭祖贵解除租赁关系，但李家宏迟迟不行使该权利，导致租金损失不断扩大。廖伦辉认为一审法院认定租金计算至2018年11月30日显失公平，没有法律依据。二、廖伦辉就拖欠2017年12月1日至2018年3月租金事宜，廖伦辉按2万元每月补交拖欠租金，当时李家宏之父李某同意，但李家宏最终反悔，导致该租赁合同无法履行，廖伦辉认为合同无法履行的责任在于李家宏。故一审法院认定李家宏无须向优雅旅馆、谭祖贵、廖伦辉、肖端容退还租赁保证金63840元是错误的。上诉人肖端容上诉请求：撤销一审判决，依法改判廖伦辉、肖端容只需支付2017年12月至2018年4月期间租金。事实和理由：一、谭祖贵、廖伦辉、肖端容2012年1月1日租赁李家宏名下位于中山市××2屋作经营优雅旅馆用途。双方在《租赁合同》中约定“若乙方（谭祖贵）在本房内从事违法活动而受到政府部门的处罚，由乙方（谭祖贵）承担全部处罚，甲方（李家宏）有权提前终止合同，并没收乙方（谭祖贵）保证金”“谭祖贵拖欠租金超过30天，李家宏有权解除合同，并且保证金不退还”。二、廖伦辉和肖端容的女儿廖艳、女婿李全泳曾与李家宏父亲李某协商退还涉案房屋事宜，期间也找人来接手，但李家宏百般刁难，直至2018年11月30日李家宏才愿意接手优雅旅馆，随后立刻把优雅旅馆的价格抬高转给他人。三、廖伦辉、肖端容被羁押，没有经济来源，无法支付24万元租金。综上，肖端容只需支付2017年12月至2018年4月期间租金10万元。被上诉人李家宏答辩称：一、一审法院认定廖伦辉、肖端容拖欠2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金合法合理。2018年11月30日，李家宏、优雅旅馆及廖伦辉、肖端容三方签订《优雅旅馆交接协议书》，约定：三方确认李家宏与谭祖贵于2011年10月13日签订的《租赁合同》实际履行方为优雅旅馆和廖伦辉、肖端容，现三方同意解除该合同，解除合同的时间为2018年11月30日……三方同意，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容于2018年11月30日交还租赁物给李家宏，李家宏收到优雅旅馆、廖伦辉、肖端容交还钥匙视为交还。当日李家宏与廖伦辉、肖端容签订《交接确认书》约定：涉案租赁物于2018年11月30日前完成腾房，并退还给李家宏，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容同意租金交付至2018年11月30日。由此看来，李家宏与廖伦辉、肖端容的租赁关系持续至2018年11月30日。二、一审法院认定2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金24万元（2万元/月×12月）属认定事实错误。《租赁合同》约定2017年每月的租金为24634元、2018年每月的租金为25866元。因此，廖伦辉、肖端容拖欠李家宏2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金应为309160元（24634元+25866元/月×11月）。廖伦辉、肖端容每个月按2万元交租并不等同于李家宏同意减租，廖伦辉、肖端容也没有证据证明双方已经达成2万元租金履行租赁合同的合意。三、廖伦辉、肖端容拖欠租金已超过30天，李家宏无需退还租赁保证金。《租赁合同》约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……符合以下（四）、（五）、（六）、（七）任何一种情况的，甲方则有权没收乙方的保证金63840元，……（七）乙方逾期不支付租金累计超过30日的”。廖伦辉、肖端容无故拖欠租金已超过30天，根据合同约定，李家宏无需退还租赁保证金63840元。综上，请求二审法院驳回廖伦辉、肖端容的全部诉讼请求。被上诉人优雅旅馆、谭祖贵未陈述答辩意见。李家宏向一审法院起诉请求：一、判令解除李家宏与廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵之间的租赁关系，并立即退还商铺给李家宏；二、判令廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵连带支付截止2018年4月30日拖欠的租金234992元（包括从2015年1月至12月期间拖欠的租金差额16388元、从2016年1月至12月期间拖欠的租金差额39532元、从2017年1月至11月期间拖欠的租金差额及2017年12月拖欠的租金共计75608元、从2018年1月至4月期间拖欠的租金103464元）及逾期付款违约金（违约金从实际拖欠之日起计至付清之日止，按年利率24%计算，暂计至2018年4月30日违约金为32608.35元）给李家宏；三、判令廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵连带支付2018年5月1日至交还商铺之日止的租金及违约金（以每月25866元计算租金，违约金从实际拖欠之日起计至付清之日止，按年利率24%计算）；四、确认李家宏无须退还合同保证金63840元给廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵；以上合计331440.35元。一审法院认定事实如下：位于中山市大××镇××大街××层的产权人是李家宏，李家宏将涉案房屋出租给谭祖贵。2011年10月13日，李家宏、谭祖贵分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房产座落在中山市大××镇××大街××层，乙方向甲方承诺租赁该房产作为乙方营业使用；房产租赁期自2012年1月1日起至2019年12月31日止；该房产第一年每月租金为21280元（不含税票），第二年每月租金为21280元（不含税票），第三年每月租金为21280元（不含税票），第四年每月租金为22344元（不含税票），第五年每月租金为23461元（不含税票），第六年每月租金为24634元（不含税票），第七年每月租金为25866元（不含税票），第八年每月租金为27159元（不含税票），乙方应于每月3日前向甲方支付该月租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按300元的金额支付滞纳金；甲方交付该房产时，乙方应向甲方支付房产租赁保证金，保证金为63840元；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……符合以下（四）、（五）、（六）、（七）任何一种情况的，甲方则有权没收乙方的保证金63840元，……（七）乙方逾期不支付租金累计超过30日的。合同还约定了其他事项。李家宏、谭祖贵分别在甲方（出租方）、乙方（承租方）处签名。合同签订后，谭祖贵向李家宏交纳租赁保证金63840元，李家宏将涉案房屋交付给谭祖贵使用。2012年8月10日，谭祖贵投资成立优雅旅馆，企业类型为个人独资企业，企业住所为中山市大××镇××大街××层。李家宏与廖伦辉、肖端容确认廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者。2015年2月12日至2018年1月10日期间，案外人刘君宇出具《收据》《收款收据》，主要内容为：今收到谭祖贵交来中山市大涌镇盈晖雅苑迎晖阁二层租金（2015年1月份至2016年1月份）19000元、21280元、21280元、22000元、19200元、21280元、21800元、21280元、21100元、21000元、21000元、21000元、22000元，2016年2月至2017年11月期间每月2万元，转账至刘君宇。案外人刘君宇在收据、收款收据下方签名。廖伦辉、肖端容认为双方同意从2016年2月起将租金变更为2万元/月，其按2万元/月标准交纳租金至2017年11月，尚欠2017年12月之后的租金未交纳。李家宏经向廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵催收未果，遂于2018年5月11日提起诉讼，主张前述实体权利。一审诉讼中，2018年11月30日，李家宏、优雅旅馆及廖伦辉、肖端容三方签订《优雅旅馆交接协议书》，约定：三方确认李家宏与谭祖贵于2011年10月13日签订的《租赁合同》实际履行方为优雅旅馆、廖伦辉、肖端容，现三方同意解除该合同，解除合同的日期为2018年11月30日；三方同意，优雅旅馆位于中山市大××镇××大街××楼××卡、××卡及××层经营场所内的设备设施（详见设备设施清单）按现状以15万元折价给李家宏，该15万元由李家宏在（2018）粤2071民初9594号案中优雅旅馆、廖伦辉、肖端容应付李家宏的租金中抵扣，租赁场所内除《设备设施清单》外的优雅旅馆、廖伦辉、肖端容的物品，李家宏同意优雅旅馆、廖伦辉、肖端容在2018年12月21日前搬离该租赁物；三方同意，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容于2018年11月30日交还租赁物给李家宏，李家宏收到优雅旅馆、廖伦辉、肖端容交还钥匙视为交还。李家宏在甲方处签名捺印，李全泳、廖艳代廖伦辉、肖端容在丙方处签名捺印。附件：设备设施清单：奥华立冷冻柜1个、格力空调（柜式）2台、单人床（1.5米、1.8米）28张、双人床1.5米20张、按摩沙发30张、电脑主机28台、电视机38台、电话41台、时钟10个、格力空调（挂式）47台、摄像头7个、衣柜2个、茶几32张、椅子112把、太挂灯3个、太阳能热水器1个。李家宏在接收人处签名捺印，李全泳、廖艳代廖伦辉、肖端容在移交人处签名捺印。《优雅旅馆交接协议书》签订后的当日，李家宏作为甲方，廖伦辉、肖端容作为乙方，双方签订《交接确认书》，约定：涉案租赁物于2018年11月30日前完成腾房，并退还给李家宏，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容同意租金交付至2018年11月30日，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容已于2018年11月30日将商铺钥匙交付给李家宏，李家宏已实际收取；优雅旅馆、廖伦辉、肖端容已按《优雅旅馆交接协议书》约定将《设备设施清单》所列全部物件按现状交付给李家宏。李家宏在确认人处签名捺印，李全泳、廖艳分别代廖伦辉、肖端容在确认人处签名捺印。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李家宏与谭祖贵签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行。由于李家宏与廖伦辉、肖端容双方确认谭祖贵承租涉案租赁物用于经营优雅旅馆，廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者，廖伦辉、肖端容已于2018年11月30日退还涉案租赁物，并确认双方之间的租赁合同已解除，故李家宏要求解除双方之间的租赁关系、退还租赁物的请求已无必要，一审法院不予支持。关于2016年2月起每月租金数额如何计算的问题。李家宏与廖伦辉、肖端容均确认谭祖贵从2016年2月至2017年11月期间长达22个月按2万元/月标准向李家宏交纳租金。廖伦辉、肖端容认为其经营的优雅旅馆生意清淡，故与李家宏的父亲达成口头协议，故从2016年2月起按2万元/月的标准交纳租金。而李家宏未提交其要求廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵补交从2016年2月至2017年11月期间租金差额的证据，应承担举证不能的不利后果。故一审法院认定李家宏与谭祖贵以其行为变更了租金标准，将2016年2月起的租金变更为2万元/月，即双方已于2016年2月起达成将租金变更为2万元/月的合意，故一审法院认定2016年2月起的租金应按2万元/月计算。关于拖欠租金的具体数额。李家宏主张廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠其从2015年1月至2017年11月期间的租金差额、从2017年12月至退还租赁物之日期间的租金。一审法院经审查认为，首先，由于《租赁合同》约定“第四年每月租金为22344元，第五年每月租金为23461元”，即约定2015年、2016年每月租金分别为22344元、23461元，廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠2015年租金差额16388元、2016年1月租金差额1461元（23461元-22000元），合计17849元。其次，由于双方已将2016年2月起的租金变更为2万元/月，谭祖贵按2万元/月的标准交纳了2016年2月至2017年11月期间的租金，故一审法院对李家宏要求廖伦辉、肖端容、谭祖贵交纳从2016年2月至2017年11月期间拖欠的租金差额的请求不予支持。再次，李家宏与廖伦辉、肖端容确认谭祖贵拖欠李家宏2017年12月之后的租金，一审法院予以认定，廖伦辉、肖端容于2018年11月30日退还租赁物，谭祖贵拖欠李家宏从2017年12月1日至2018年11月30日期间租金24万元（2万元/月×12个月）。综上，廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠李家宏从2015年1月至2016年1月期间租金差额17849元、从2017年12月1日至2018年11月30日期间租金24万元。关于李家宏是否须退还租赁保证金的问题。《租赁合同》约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……符合以下（四）、（五）、（六）、（七）任何一种情况的，甲方则有权没收乙方的保证金63840元，……（七）乙方逾期不支付租金累计超过30日的”，谭祖贵拖欠租金已超过30天，李家宏有权没收保证金63840元，故一审法院对李家宏要求无须退还租金保证金63840元的请求予以支持。关于李家宏要求谭祖贵支付逾期付款违约金的请求。《租赁合同》约定：“乙方应于每月3日前向甲方支付该月租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按300元的金额支付滞纳金”，《租赁合同》既约定了租赁保证金，又约定了逾期付款违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，李家宏已要求没收谭祖贵交纳的租赁保证金63840元，故对其要求谭祖贵支付逾期付款违约金的请求不予支持。关于优雅旅馆是否应承担连带清偿的问题。涉案租赁物的地址为中山市大××镇××大街××层，优雅旅馆的住所地为中山市大××镇××大街××楼××卡、××卡及××层，涉案租赁物的地址与优雅旅馆的住所地属于同一地址，且杨政与廖伦辉、肖端容确认租赁物用于经营优雅旅馆，廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者，结合另案[案号：（2018）粤2071民初8822号、（2018）粤2071民初8823号]查明事实，故优雅旅馆实际使用涉案租赁物，故优雅旅馆应对涉案尚欠租金承担清偿责任。关于廖伦辉、肖端容认为从2015年1月至2017年4月拖欠的租金已经超过诉讼时效抗辩的问题。一审法院经审查认为，首先，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，民法总则施行前即2017年10月1日前，从2015年1月至2016年1月期间的租金差额已经超过民法通则规定的一年诉讼时效，故廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠李家宏该期间的租金差额应当适用一年的诉讼时效。故一审法院对李家宏要求廖伦辉、肖端容、谭祖贵、优雅旅馆交纳从2015年1月至2016年1月期间拖欠的租金差额17849元的诉讼请求不予支持。其次，《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，从2017年12月起拖欠的租金的诉讼时效是在民法总则施行后即2017年10月1日之后开始计算的，应当适用三年诉讼时效，而李家宏于2018年5月11日向一审法院提起诉讼，未超过法律规定的三年诉讼时效，故一审法院对廖伦辉、肖端容认为从2017年12月至2018年4月期间拖欠的租金已经超过诉讼时效的抗辩不予采信。故廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵应向李家宏交纳从2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金24万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵应向李家宏交纳从2017年12月至2018年11月30日期间拖欠的租金24万元。而在诉讼中，双方签订《优雅旅馆交接协议书》，李家宏与廖伦辉、肖端容同意“乙方位于中山市大××镇××大街××楼××卡、××卡及××层经营场所内的设备设施（详见设备设施清单）按现状以15万元折价给甲方，该15万元由甲方在（2018）粤2071民初9594号案中乙方、丙方应付甲方的租金中抵扣”，故廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵应向李家宏交纳从2017年12月至2018年11月30日期间拖欠的租金9万元（24万元-15万元）。综上，李家宏的诉求合理部分，一审法院予以支持。廖伦辉、肖端容的抗辩合理部分，一审法院予以采纳。优雅旅馆、谭祖贵经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，一审法院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、廖伦辉、肖端容、谭祖贵、优雅旅馆于本判决发生法律效力之日起七日内向李家宏交纳从2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金9万元；二、确认李家宏无须向廖伦辉、肖端容、谭祖贵、优雅旅馆退还租赁保证金63840元；三、驳回李家宏的其他诉讼请求。案件受理费6272元，由李家宏负担2539元，由廖伦辉、肖端容、谭祖贵、优雅旅馆负担3733元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，被上诉人优雅旅馆、谭祖贵在一审判决后在法定期限内向本院提起上诉，但鉴于其未在本院规定的期限内缴纳诉讼费，本院已经按其自动撤诉处理。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。本案中，李家宏在一审判决后未在法定期限内提请上诉，视为其同意一审判决结果。根据双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：一、优雅旅馆、廖伦辉、肖端容应向李家宏支付涉案房屋的租金计算截止日期的认定；二、李家宏是否有权没收租赁保证金63840元。关于焦点一，本院已查明李家宏、优雅旅馆及廖伦辉、肖端容三方于2018年11月30日签订《优雅旅馆交接协议书》，且李家宏与廖伦辉、肖端容双方于当日签订《交接确认书》，足以证实涉案租赁物于2018年11月30日退还给李家宏，一审法院认定租金截止时间为2018年11月30日正确，本院予以维持。具体租金金额，一审法院已作出认定，本院不再赘述。关于焦点二，《租赁合同》中明确约定拖欠租金超过30天的，李家宏有权没收保证金63840元，现优雅旅馆、廖伦辉、肖端容自2017年12月起拖欠租金，李家宏有权没收租赁保证金63840元。廖伦辉、肖端容的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。廖伦辉、肖端容的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6272元，由上诉人廖伦辉、肖端容负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年一月十九日书记员  陈静文