安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初250号 原告:安徽正嘉商业运营管理有限公司,住所地芜湖市镜湖区弋江北路正元发展有限公司**,统一社会信用代码91340200077242067T。 法定代表人:任娟娟,董事长。 委托诉讼代理人：毛海燕，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。 被告:夏军,男,汉族,1978年10月2日出生,户籍地芜湖市弋江区,现居住芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：李建宁，安徽剑凌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜荣华，安徽剑凌律师事务所律师。 第三人:王宏军,男,汉族,1986年3月16日出生,住马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：王杰，女，1973年07月20日出生，汉族，住芜湖市弋江区，系王宏军经营的私人订制足浴馆员工。 第三人：芜湖市东南物业管理有限公司，住所地芜湖市弋江区弋江嘉园门面房S2-4，统一社会信用代码91340200573009811Y。 法定代表人：万尚林。 原告安徽正嘉商业运营管理有限公司诉被告夏军、第三人王宏军、芜湖市东南物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，于2020年8月10日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告安徽正嘉商业运营管理有限公司委托诉讼代理人钱玉洁、被告夏军委托诉讼代理人李建宁、卜荣华、第三人王宏军委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。第三人芜湖市东南物业管理有限公司本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽正嘉商业运营管理有限公司诉称：芜湖永捷房地产开发有限公司系芜湖市弋江区南瑞江城国际瑞虹苑**楼产权人，其将32号楼出租给芜湖市东南物业管理有限公司，由东南物业负责招租管理。自2017年年初双方就因租金支付问题未达成合意，而协商自2016年12月31日解除双方签订的房屋租赁合同，并于2019年12月25日就租金进行结算。目前，东南物业已付清2017年12月31日前的租金，2018年1月1日之后的租金，东南物业未从各承租户处收取。原告自2018年5月1日与芜湖永捷房地产开发有限公司签订了《商业管理合作协议》，约定由原告收取32号楼前期租金以及管理后续招租。被告夏军与东南物业签订《房屋租赁合同》，承租32号楼西片1、2两层，租金标准为33元/平方米/月，租赁面积2150平方米，房屋用途为浴场和足疗，也就是经营水韵江南足疗店。经原告了解并经王宏军确认，水韵江南足疗店现由王宏军实际占用房屋经营，但夏军作为次承租人一直未支付租金。芜湖市东南物业管理有限公司与被告夏军签订的《房屋租赁合同》，因超过东南物业剩余租赁期限，而超过部分的约定无效，原告有权随时收回房屋。目前案涉房屋由水韵江南足浴馆实际使用，而其作为个体工商户，实际经营者前后为夏军、王宏军，故夏军、王宏军应以个人财产对水韵江南足浴馆的债务承担清偿责任。在双方多次协商未果的情况下，原告有权依据原租赁合同标准向负有腾房义务的次承租人追索租金并要求腾空房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院要求：1、依法判令被告弋江区水韵江南足浴馆、夏军立即腾空芜湖市弋江区南瑞江城国际瑞虹苑32号楼西片2层房屋；2、依法判令被告弋江区生水韵江南足浴馆、夏军、王宏军立即支付2018年1月1日至2019年12月31日的房屋占用费共计1702800元，此后房屋占用费继续按照33元/平方米/月支付至房屋实际腾空之日止；3、依法判令被告弋江区水韵江南足浴馆、夏军、王宏军立即支付逾期付款违约金45375元（1个月租金）；4、判令弋江区生水韵江南足浴馆、夏军、王宏军承担本案诉讼费用。在本案审理过程，，原告依法申请追加芜湖市东南物业管理有限公司为本案第三人，回对弋江区水韵江南足浴馆的诉讼请求，将被告王宏军变更为第三人，同时将诉讼请求变更为：1、依法判令解除芜湖市东南物业管理有限公司与被告夏军签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告夏军立即支付2018年1月1日至2019年5月30日的房屋占用费共计1206150元（70950*17）；3、依法判令被告夏军立即支付逾期付款违约金70950元（1个月租金）；4、判令被告夏军承担本案诉讼费用。 被告夏军辩称：原告对本案诉请进行了二次变更，最后确定本案的主要被告为夏军，也就是我方。现在我们认为本案认定夏军来承担诉讼请求的内容主要有几个问题，一个是夏军欠原告租金问题，第二个是夏军是否系涉案房屋的实际占有人，第三个问题是东南公司与夏军是否存在着超过剩余租赁期限的问题，只有在这三个问题存在的情况下，原告的诉求才能得到支持，如果这三个前提不存在，那显然不能得到支持。首先夏军不欠原告2018年1月1日至2019年5月30日的房屋占用费，我们提交的东南公司说明，已经证明夏军不欠房屋占有使用费，夏军也不是案涉房屋的占有人。原告与夏军、东南公司不是房屋租赁合同一方当事人，即不是合同的相对人，所所以原告无权主张解除夏军与东南公司间的租赁合同，同时原告向夏军主张违约金也无法律依据，同时原告在本案中不具有诉权。综上，我们认为：1、原告不具有诉权；2、夏军不是案涉房屋的实际占有人；3、夏军不欠原告钱，故应驳回原告对夏军的全部诉讼请求。 第三人王宏军辩称：案涉房屋我们是从戈文文处转租而来，我们2019年5月至2019年12月底的租金已经与原告结清，2020年8月我们已经与原告协商好了。 第三人芜湖市东南物业管理有限公司书面陈述：2018年9月30日其已与被告夏军解除房屋租赁合同，双方的租金、房屋占用费、物业费均已结清。夏军已经将芜湖市弋江区南瑞江城国际瑞虹苑32号楼西片两层房屋交还。2018年10月1日该房屋的租赁事宜与夏军无关。 经审理查明：2011年4月21日，芜湖永捷房地产开发有限公司与第三人芜湖市东南物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定芜湖永捷房地产开发有限公司将坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）出租给芜湖市东南物业管理有限公司租赁使用，出租房屋建筑面积21064.56平方米，租期十年，自2011年4月25日起至2021年12月31日止。其中2011年4月25日起至2011年12月31日为免租期，租金以日计算，第一年的租金为0.53元/平方米/天，租金每两年递增一次，每年递增的比例为上一年度全年租金的5%。即2012年1月1日起至2013年12月31日租金为4074939.13元/年，2014年1月1日起至2015年12月31日为4278686元/年，2016年1月1日起至2017年12月31日为4492620元/年，2018年1月1日起至2019年12月31日为4717251元/年，2020年1月1日起至2021年12月31日为4953114元/年。租金采用预付方式，每一年度支付一次。下一年度的租金应在上一年度届满的30天前支付。房屋租赁期间，芜湖市东南物业管理有限公司有逾期未交纳合同约定租金超过60天以上的，芜湖永捷房地产开发有限公司有权解除合同，收回租赁房屋。同时约定：未经芜湖永捷房地产开发有限公司书面同意，芜湖市东南物业管理有限公司不得以任何的方式整体转租、转借承租的房屋，芜湖永捷房地产开发有限公司考虑到芜湖市东南物业管理有限公司实际经营的情况允许芜湖市东南物业管理有限公司分割部分承租的房屋进行转租、转借，但面积不得超出总面积的60%。芜湖市东南物业管理有限公司也不得转让、抵押该房屋及其他任何部分。但总承租人（即芜湖市东南物业管理有限公司）必须进行管理，承担由此产生的一切责任。后双方按该租赁合同履行，芜湖市东南物业管理有限公司交纳房租至2015年底。2015年10月9日，上海市第一中级人民法院向芜湖市东南物业管理有限公司下达协助执行通知书，要求芜湖市东南物业管理有限公司停止向芜湖永捷房地产开发有限公司支付承租芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢的租金（以5000万元为限）。如须支付，届时由法院提存。2016年7月5日上海市第一中级人民法院又向芜湖市东南物业管理有限公司下达《履行到期债务通知》，要求芜湖市东南物业管理有限公司在收到该通知后的十五日内将对芜湖永捷房地产开发有限公司所负的到期债务直接向申请执行人履行或支付到该院代管款账户，不得向芜湖永捷房地产开发有限公司清偿。该通知明确列举2016年1月到2021年12月的租金。芜湖市东南物业管理有限公司对上海市第一中级人民法院的协助执行通知书未履行。2016年12月15日芜湖永捷房地产开发有限公司发出《联系函》，向芜湖市东南物业管理有限公司催缴2016年一年租金，同日向瑞虹苑租赁户发出《告知函》，表明芜湖市东南物业管理有限公司已逾期一年未支付租金，将终止与芜湖市东南物业管理有限公司签订的租赁合同，收回房屋，要求即日起，各租赁户不再与芜湖市东南物业管理有限公司续约，如想续租，直接与芜湖永捷房地产开发有限公司联系。2016年12月23日，芜湖永捷房地产开发有限公司向芜湖市东南物业管理有限公司发函称其未支付约定的租金，严重违约，故此解除合同收回房屋，要求芜湖市东南物业管理有限公司五个工作日内搬离。后因芜湖市东南物业管理有限公司未搬离，芜湖永捷房地产开发有限公司于2018年8月6日诉至本院要求解除双方的房屋租赁合同，该案经我院审理，于2018年10月31日作出（2018）皖0203民初2701号民事判决书，判决驳回芜湖永捷房地产开发有限公司的诉讼请求。后芜湖永捷房地产开发有限公司不服上诉至芜湖市中级人民法院，该案经芜湖市中级人民法院审理，于2019年3月12日作出（2019）皖02民终165号民事调解书，调解确认芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司于2011年4月21日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日解除；芜湖市东南物业管理有限公司于本调解书生效之日起30日内将涉案房屋五楼物业用房、一楼电房、保安室属其物品腾空并将钥匙交付芜湖永捷房地产开发有限公司；芜湖市东南物业管理有限公司于2016年12月31日之后的房屋占用费，芜湖永捷房地产开发有限公司另行向其主张。后芜湖市东南物业管理有限公司于2019年4月退场。2019年12月5日芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司达成结算协议一份：一、原合同情况：双方于2011年签署房屋租赁协议，由于2014年商业房产租赁行情急剧下滑，双方协商约定之后的租赁费用一年一议；二、截至2015年12月31日，房屋占用费已履行完毕，2016年1月1日至2017年12月31日双方核对结算情况如下：1、2016年1月1日至2016年扣除物业公摊费用、入口小业主门面租金后，核对结算所得余额为75万元，既定该年房屋占用费为此金额；2、2017年1月1日至2017年12月31日扣除物业公摊费用、入口小业主门面租金后，核对结算所得余额为75万元，既定该年房屋占用费为此金额；3、鉴于此款项已被上海一中院查封、冻结，经双方核算所得金额共计150万元，减去双方协商解除协议应退还的保证金40万元，又减去2016年6月至10月期间芜湖市东南物业管理有限公司付给芜湖永捷房地产开发有限公司的40万元，所得净额70万元由芜湖市东南物业管理有限公司直接付至上海一中院协助指定一案一号专用账户；三、2018年1月1日起，双方原租赁协议及代收关系均已终结，之后的房屋占用费由永捷公司直接与实际占用人重新签署租赁协议及结算费用。另东南公司2018年1月1日至2019年（其中物业公摊费用结算到2019年4月份，小业主门面租金结算到2019年12月31日）提供的物业服务和入口小业主门面费用已结清。 2011年8月1日，芜湖市东南物业管理有限公司与被告夏军签订《房屋租赁合同》，约定芜湖市东南物业管理有限公司将坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼西片1、2两层出租给被告夏军租赁使用，出租房屋建筑面积2150平方米，租期10年，自2011年8月1日起至2021年11月31日止，其中2011年8月1日起至2011年11月31日为免租期，即从2011年12月1日起开始计收租金。双方约定该房屋的用途为浴场和足疗。该房屋租金以月计算，即第一年的租金为33元/平方米/月，租金不包含物业管理费、设施费（空调费、电费、电话费、水费、煤气费、网络费等）、物业清扫费和其他费用。租金具体数额为：2011年8月1日起至2012年10月31日租金为851400元/年，2012年11月1日起至2013年10月31日租金为893970元/年，2013年11月1日起至2014年10月31日为938668元/年，2014年11月1日起至2015年10月31日为985601元/年，2015年11月1日起至2016年10月31日为1034822元/年，2016年11月1日起至2017年10月31日为1086626元/年，2017年11月1日起至2018年10月31日为1140957元/年，2018年11月1日起至2019年10月31日为1198005元/年，2019年11月1日起至2020年10月31日为1257905元/年，2020年11月1日起至2021年10月31日为1320800元/年。租金采用预付方式，第一个年度（2011年8月1日至2012年11月31日）半年一付。以后每一年度支付一次。第一个半年度（2011年8月1日至2012年5月31日）的租金夏军应在2011年8月1日之前支付。下一次租金应在上一轮届满的30天前支付下一轮次的租金。合同签订后，被告夏军在上述承租的房屋从事足浴经营。2018年9月30日被告夏军与芜湖市东南物业管理有限公司协商解除双方签订的租赁合同，2018年10月1日起夏军不再占有该房屋。为此，在本案审理过程中芜湖市东南物业管理有限公司于2020年2月23日向被告夏军出具证明一份，载明：兹证明2011年8月1日我公司与夏军签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月30日经双方协商解除，双方租金、房屋占用费、物业费等均已结清，双方互不相欠。夏军已将芜湖市弋江区南瑞“江城国际瑞虹苑”32号楼西片两层的房屋交还我公司，2018年10月1日后该房屋的租赁事宜与夏军无关。特此证明。2020年4月12日芜湖市东南物业管理有限公司就前述证明再次向本院出具说明一份，载明：我司于2020年2月23日出具给夏军的关于江城国际32号楼西片两层的《证明》，具体情况如下：1、鉴于东南公司与永捷公司2019年12月份书面结算是，2018年1月1日至2019年的4月份物业服务费及至2019年12月31日小门面平摊费两项费用的总和，为了方便永捷公司与新实际占用人进行结算，所以我司在给夏军出具证明时用“该户至2018年10月1日之前费用已全部结清”词汇进行了表述；2、2019年12月份东南公司与永捷公司结算期间就告知了永捷公司与该房屋实际占用人结算时，可以采取从2018年10月1日起计算占用费（包含物业费及其他）或从2018年1月1日期计算占用费但要减去已付给我司的费用（2019年的4月份物业服务费及至2019年12月31日小门面平摊费，详见东南公司与永捷公司的结算协议）,此两种方式结算的结果是一致的；3、这两种殊途同归的结算方式我司工作人员于双方书面结算期间就告知了永捷公司的工作人员，同时也于当时的微信沟通中告知该房屋的实际使用人早已不是夏军。此证明内容不是我司新的说法，永捷公司是知情的；4、2018年10月份左右永捷公司已经与该户新经营人形成联系，并函告该楼各商户与其工作人员对接（详见2018年10月29日《告知函》），之后他们均未再缴纳我们费用，之前缴纳的属于2018年部分费用结算为2018年1月1日至2019年4月份物业服务费及至2019年12月31日小门面平摊费。其他商户都是如此结算的，该户由于原业主夏军已经不再经营，所以未形成书面结算材料。之后出具的证明与结算时跟永捷公司陈述的一致，也与事实相符。另案件中出现的正嘉公司与我司毫无瓜葛。作为公司法人本人身体不便，开庭之日无法赶赴庭审现场。特将此情书面汇报至贵院。 另查明：弋江区水韵江南足浴馆系个体工商户性质，其于2018年11月19日成立，经营者为路源里。2019年5月王宏军从案外人戈文文处转租而来案涉房屋，后王宏军将原水韵江南足浴馆店招更名为私人定制足道。2019年5月至2019年12月底的租金其已经与原告结清，2020年8月王宏军就后续租金及占有事宜已经与原告协商好了。在审理过程中，王宏军提交了一份2018年10月1日戈文文与夏军签订的房屋租赁合同复印件，但对此被告夏军方未予认可。 2018年3月31日，芜湖永捷房地产开发有限公司与原告安徽正嘉商业运营管理有限公司签订《商业管理合作协议》，约定芜湖永捷房地产开发有限公司将坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）交由安徽正嘉商业运营管理有限公司管理，合同约定：一、32号楼此前出租给芜湖市东南物业管理有限公司，因东南物业未对标的物业进行妥善管理，虽芜湖永捷房地产开发有限公司已与东南物业解除合同，但遗留众多问题，安徽正嘉商业运营管理有限公司应对32号楼的实际情况充分了解并评估风险。二、前期租金约定：1、32号楼自2018年1月1日起，各商户均拖欠租金，由安徽正嘉商业运营管理有限公司代为收取，芜湖永捷房地产开发有限公司不持异议；2、安徽正嘉商业运营管理有限公司可通过协商、诉讼、仲裁等方法来收取租金，收取租金支出的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等由安徽正嘉商业运营管理有限公司垫付。安徽正嘉商业运营管理有限公司垫付的所有费用在实际收回的租金中优先扣除。3、安徽正嘉商业运营管理有限公司具体的诉求芜湖永捷房地产开发有限公司不予干涉，由安徽正嘉商业运营管理有限公司根据商户的具体情况来确定，芜湖永捷房地产开发有限公司均无异议。4、鉴于安徽正嘉商业运营管理有限公司负担32号楼的运营管理，芜湖永捷房地产开发有限公司同意2018年的租金由安徽正嘉商业运营管理有限公司收取，优先抵扣安徽正嘉商业运营管理有限公司运营费用、员工工资、税费等成本。三、房屋租赁约定：1、房屋租赁面积为：21064.56平方米（建筑面积）；2、32号楼由安徽正嘉商业运营管理有限公司承租并有权对外转租，租金按日计算，第一个租赁年的租金为0.53元/平方米/天（建筑面积）；3、租期自2018年3月31日起至2028年12月31日止；4、租金每两年递增一次，每次递增的比例为上一年度全年租金的5%，2018年4月1日起至2020年3月31日租金为8038236元/2年，2020年4月1日起至2022年3月31日为8440148元/2年，2022年4月1日起至2024年3月31日为8862156元/2年，2024年4月1日起至2026年3月31日为9305264元/2年，2026年4月1日起至2028年3月31日为9770528元/2年,2028年4月1日起至2028年12月31日为3256843元。四、付租方法：现付租再使用，安徽正嘉商业运营管理有限公司应在下一年度租期开始前一个月内付清本年度的租金。鉴于目前租赁物业的复杂情况，芜湖永捷房地产开发有限公司承诺安徽正嘉商业运营管理有限公司可先行进入租赁物业管理，待安徽正嘉商业运营管理有限公司收足首年度商户租金后再支付约定的首年租金，下一年度租金应提前付清。该合同签订后，因当时芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司原租赁合同纠纷尚未完全解决，芜湖市东南物业管理有限公司直至2019年4月才从32号楼中退出，安徽正嘉商业运营管理有限公司于2019年4月20日实际进入32号楼运营管理。2019年12月5日芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司达成结算协议后，芜湖永捷房地产开发有限公司向安徽正嘉商业运营管理有限公司出具委托（授权）书一份，载明：现根据芜湖永捷房地产开发有限公司（以下简称芜湖永捷）和芜湖市东南物业管理有限公司（以下简称东南物业）签字的《结算协议》（以下简称协议），东南物业现将位于江城国际瑞虹苑32#楼，自2018年1月1日后的租赁权授权和转让给芜湖永捷授权的管理公司-安徽正嘉商业运营管理有限公司（以下简称安徽正嘉），并全力配合安徽正嘉处理32#楼的租赁合同主体变更和租金的收取。在本案审理过程中，芜湖永捷房地产开发有限公司向本院出具情况说明一份，载明：2018年3月31日我公司与安徽正嘉商业运营管理有限公司（以下简称正嘉公司）签订《商业管理合作协议》，意在委托正嘉公司对江城国际瑞虹苑32#楼（以下简称涉案房屋）进行经营管理。虽然届时我司与芜湖东南物业管理有限公司未能完成涉案房屋结算及交付，但是为了尽早介入涉案房屋的经营管理，我司在2018年3月与正嘉公司签订协议，由正嘉公司就房屋租赁、使用等问题与芜湖东南物业管理有限公司及业主进行相关交涉，并授权正嘉公司代为收取江城国际瑞虹苑32#楼商户拖欠的2018年1月1日的房屋租金、占用费等其他费用。 以上事实有经庭审质证的原告提交的营业执照、工商登记信息、芜湖市中级人民法院（2019）皖02民终165号民事调解书、芜湖永捷房地产开发有限公司与第三人芜湖市东南物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》及结算协议、芜湖永捷房地产开发有限公司与原告安徽正嘉商业运营管理有限公司签订《商业管理合作协议》、芜湖市东南物业管理有限公司与被告夏军签订的《房屋租赁合同》、芜湖永捷房地产开发有限公司向安徽正嘉商业运营管理有限公司出具的委托（授权）书、函告一组、王宏军出具的店招安装申请及安装安全承诺书、芜湖市东南物业管理有限公司出具的证明及情况说明各一份及原被告当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为:根据法律规定：房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故芜湖永捷房地产开发有限公司作为案涉房屋的物权人可以依据《物权法》第三十四条之规定要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。基于芜湖永捷房地产开发有限公司与原告安徽正嘉商业运营管理有限公司签订《商业管理合作协议》之约定，芜湖永捷房地产开发有限公司将含被告夏军租赁的房屋在内的坐落于芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）交由原告安徽正嘉商业运营管理有限公司管理，并授权原告安徽正嘉商业运营管理有限公司可通过协商、诉讼、仲裁等方法来收取租金、占有费，据此，现原告安徽正嘉商业运营管理有限公司通过诉讼的方式主张负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，主体适格。由于芜湖永捷房地产开发有限公司及原告安徽正嘉商业运营管理均非芜湖市东南物业管理有限公司与被告夏军签订的房屋租赁合同（转租合同）的当事人，其主张芜湖市东南物业管理有限公司与被告夏军签订的房屋租赁合同（转租合同）予以解除及要求被告夏军给付违约金之诉求，因与法无据，本院不予支持。芜湖市中级人民法院虽于2019年3月12日作出（2019）皖02民终165号民事调解书，调解确认芜湖永捷房地产开发有限公司与芜湖市东南物业管理有限公司于2011年4月21日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日解除，但是自2017年1月1日至2019年4月中旬，案涉芜湖市弋江区南瑞“江城国际--瑞虹苑”32号楼整幢（除底层沿街门面101-125号商铺外）依然由芜湖市东南物业管理有限公司运营管理，且由其收取了2017年全年的承租户费用、2018年的物业平摊费用以及2019年1月1日至2019年4月18日的物业公摊费用及2019年全年的入口小业主门面租金，故自2017年1月1日至2018年9月30日被告夏军与芜湖市东南物业管理有限公司签订的转租合同依然在履行过程当中，被告夏军基于合同相对性与芜湖市东南物业管理有限公司于2018年9月30日协商解除合同并同时结算2018年1月1日至2018年9月30日期间租金并无不当，该行为对被告及芜湖市东南物业管理有限公司发生法律效力。现通过庭审查明的事实及芜湖市东南物业管理有限公司提交的两份证明来看，被告夏军在2018年10月1日起即已不再占有使用案涉房屋，2018年1月1日至2018年9月30日期间的费用其已与芜湖市东南物业管理有限公司结算完毕，双方互不相欠，夏军与芜湖市东南物业管理有限公司租赁合同关系已经实际终止，故夏军现不再是前述法律条款所界定的负有腾房义务的次承租人。原告称案涉房屋于2018年10月1日系由夏军转租给案外人戈文文，再由戈文文转租给王宏军，但对此夏军未予认可。由于王宏军提供的戈文文与夏军间的租赁合同系复印件，且该转租事实与芜湖市东南物业管理有限公司出具的两份证明内容相左，故对此本院难以采信。且即使按原告所言戈文文与夏军间的转租关系存在，但并无证据证明夏军收取了案外人戈文文转租期间的房屋租赁费用。综上，对原告安徽正嘉商业运营管理有限公司主张夏军支付2018年1月1日至2019年5月30日期间房屋占用费的诉求，因无事实依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告安徽正嘉商业运营管理有限公司对被告夏军的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20942元，保全费5000元，合计人民币25942元，由原告安徽正嘉商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  汪 斌 人民陪审员  赵德明 人民陪审员  柳树龙 二〇二〇年十二月十六日  法官助理沐先龙  书记员戴倩 附主要适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。