江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初17009号 原告：王玉丽，女，1974年5月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：徐扣柱，江苏铸辉律师事务所律师。 被告：李建霞，女，1958年1月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：沭阳乐诚地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91321322MA1MTC2H17,住所地沭阳县阳光天地A29幢105室。 法定代表人：吴勇，该公司总经理。 原告王玉丽诉被告李建霞、第三人沭阳乐诚地产营销策划有限公司（以下简称为乐诚公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法转为普通程序，于2020年4月7日再次公开开庭进行了审理，原告王玉丽的委托诉讼代理人徐扣柱、被告李建霞、第三人乐诚公司的法定代表人吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉丽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年8月9日签订的《二手房定金协议》；2、判令被告李建霞返还原告定金20000元。事实与理由：2019年8月9日，原、被告经第三人居间签订《二手房定金协议》，约定被告将位于沭阳县房屋出售给原告，在签订协议后60个工作日内签订正式合同，否则视为违约。当天，原告将购房定金30000元交给第三人，第三人扣下10000元交房保证金后，给被告20000元。后原告多次通过第三人要求与被告签订正式合同、办理过户手续，但被告一直拖延，不予配合，经询问，原告才知道涉案房屋被法院保全，无法过户。后原告得知被告儿子在涉案房屋内放火，原告要求第三人退还10000元交房保证金，第三人已将该10000元退还给原告。因涉案房屋被法院保全，无法过户，现原告要求解除与被告签订的《二手房定金协议》，判令被告返还原告定金20000元。 被告李建霞辩称：2019年8月9日，我与原告经第三人居间签订《二手房定金协议》，约定我将位于沭阳县房屋出售给原告属实，我只收到20000元定金，另外10000元在第三人处，第三人称该10000元是交房保证金，向我出具了10000元的收据。当时我出售涉案房屋的时候，向原告和第三人告知了涉案房屋被法院保全的事实，原告同意购买涉案房屋，称其回家凑400000元购房款给我，让我把欠款归还了，解除对涉案房屋的保全。我与原告签订《二手房定金协议》后，有一天，我儿子喝酒喝多了，可能是烟头引起失火，不是放火的，失火后，我对涉案房屋进行了重新装修。房子失火后，原告和第三人问我涉案房屋能否降价出售，我不同意，原告就起诉我了。我同意解除我与原告于2019年8月9日签订的《二手房定金协议》，同意退还原告定金20000元。 第三人乐诚公司述称：2019年8月9日，原、被告经我公司居间签订《二手房定金协议》，约定被告将位于沭阳县房屋出售给原告属实，具体是我公司员工陈威负责的。原告交付30000元定金给我们，我们扣下10000元交房保证金，给了被告20000元，当时原告也在场。原、被告签订《二手房定金协议》后五六天，被告跟陈威说涉案房屋被法院查封，无法过户，并称其自己能解决，陈威将上述情况告知原告，原告称如果被告能解决房屋查封问题，仍然愿意购买涉案房屋，但是被告没有解决房屋查封问题。后陈威听说涉案房屋失火了，并将该情况告知原告，原告就跟我们说房子不买了，要求我们退还交房保证金，没有让我们与被告协调涉案房屋能否降价出售。2019年10月10日，我们已将交房保证金10000元退还给原告。 本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，原、被告经第三人居间签订《二手房定金协议》，约定被告将位于沭阳县房屋出售给原告，房屋总价款为850000元，定金为30000元。同日，原告向第三人交付定金30000元，第三人扣下10000元作为交房保证金，向被告交付20000元。后原告得知涉案房屋起火，要求第三人退还10000元交房保证金，第三人于2019年10月10日向原告退还10000元。原告要求被告退还定金未果，诉来本院要求处理。 另查明：涉案房屋于2019年3月7日被本院查封，查封期限自2019年3月7日起至2022年3月6日止。 上述事实，有当事人陈述、《二手房定金协议》、收据等证据证明，足以认定。 本院认为：关于原、被告签订的《二手房定金协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”本案中，被告将被法院查封的涉案房屋出售给原告，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，但该规定是对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，不属于效力性强制性规定，违反该规定并不导致民事法律行为无效。综上，本院认为，原、被告双方签订的《二手房定金协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，原、被告双方均应按合同约定行使权利、履行义务。 被告将被法院查封的房屋出售给原告，在合同履行过程中，没有及时解决查封事宜，导致涉案房屋无法过户，还存在拍卖、变卖涉案房屋以清偿其他债权的可能性，原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，现原告要求解除其与被告签订的《二手房定金协议》，判令被告返还定金20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2019年8月9日签订的《二手房定金协议》； 二、被告李建霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王玉丽定金20000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由被告李建霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费1300元。 审 判 长  周思梦 人民陪审员  郁 军 人民陪审员  李桂红 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  程 跃 书 记 员  王浩茹 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××65（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。