呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7932号原告：任永霞，女，1973年10月2日出生，蒙古族，内蒙古矿业开发有限责任公司员工，住呼和浩特市回民区剪子巷13号，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙虎，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：内蒙古建发房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路85号建发大厦三层3805室。法定代表人：齐鑫，总经理。委托诉讼代理人：张磊，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告任永霞与被告内蒙古建发房地产开发有限责任公司（以下简称建发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法将本案转为普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告任永霞及其委托诉讼代理人孙虎、被告建发公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案于2020年1月23日作出（2019）内0105民初7932号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。任永霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告2019年8月27日发出的《解除合同通知函》不成立并依法确认《解除合同通知函》不发生解除《订购协议书》的效力；2.被告继续履行《订购协议书》并交付房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月15日，原、被告签订编号为SGC-0152的《订购协议书》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区交口的草原夏威夷小区（现更名为“时光城”小区）6号楼2单元602室，房屋价款505,000元。协议第二条约定乙方（原告）在签订本协议书当日支付购房定金48,000元，2013年12月15日前支付首付款100,000元，2014年3月15日前支付107,000元，剩余购房款250,000元办理银行按揭贷款。协议签订后，原告支付了购房款，因房屋五证不全，无法办理房屋按揭贷款。在原告等待办理按揭贷款时，直至2019年8月27日，被告通过顺丰快递的方式向原告邮寄了《解除合同通知函》通知原告“解除与您签订的《认购协议》”。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告认为，被告不符合解除权行使的条件，并且不同意解除上述《订购协议书》，其通知解除的行为不发生解除合同的效力。因此，原告依据相关法律法规，向法院提起诉讼，望支持原告诉讼请求。建发公司辩称，原、被告签订了内部认购协议书，双方约定的付款方式为按揭贷款，其中首付款分三期付，第一期为2013年9月15日前支付48,000元、第二期为2013年12月15日前支付100,000元、第三期为2014年3月15日前支付107,000元。合同签订后，原告仅支付了第一期和第二期中的7万元，剩余购房款未支付，故被告向原告邮寄了解除合同书，因原告未按期支付购房款，被告解除合同符合法律规定，恳请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《订购协议书》、收据，对原告提交的《中介合同》、《解除合同通知函》、《关于回民区工商局分局“草原夏威夷”小区团购房的相关处理意见的决定》予以采信并在案佐证。原告提交的呼和浩特市信访局《信访简报（第三十九期）》、人民网留言信息、微信视频及通话录音，均系业主对建发公司逾期交房一事的维权材料。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年9月15日，建发公司（甲方）与任永霞（乙方）签订《订购协议书》，第一条约定乙方订购房屋为草原夏威夷6-2-602，销售建筑面积为101平米，总房款505,000元。第二条约定：1.乙方在签订本协议当日，向甲方支付购房定金48,000元；2.双方签订《认购协议》后，购房定金将自动转为购房认购款；3.乙方未按照本协议第三条约定履行付款义务情形的或未按约定与甲方签订《认购协议》情形的；视为乙方解除本协议，则乙方所交订金不予退还，同时甲方有权处置该房屋。第三条约定乙方选择按揭付款，乙方于2013年9月15日前支付48,000元、于2013年12月15日前支付100,000元、于2014年3月15日前支付107,000元。第四条约定：1.乙方应在预付款或一次性全款交齐当日内，须产权人本人携带本协议、产权人身份证及个人签章到接待中心签订《认购协议》，《认购协议》一经签订，则本协议自动失效。届时，甲乙双方之间的一切权利义务均以《认购协议》为准；……。2013年，任永霞（甲方、委托人、购房者）与上海臣信房地产经纪有限公司（乙方、中介人，以下简称臣信公司）签订《中介合同》。建发公司对臣信公司代其销售房屋及该《中介合同》予以认可。任永霞通过划卡的方式向建发公司支付共计118,000元的购房款。建发公司分别于2013年9月15日、2014年1月1日出具收据，载明收到任永霞交来涉案房屋房款48,000元、70,000元。另查明，涉案房屋所在楼宇已取得《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。2019年8月27日，建发公司向任永霞发出《解除合同通知函》，载明：双方于2013年9月15日签订了《订购协议书》，约定任永霞订购建发公司开发的草原夏威夷6-2-602号房屋，房屋总价为505,000元，付款方式为按揭付款，即于2013年9月15日前支付48,000元,于2013年12月15日前支付100,000元，于2014年3月15日前支付107,000元，银行按揭贷款250,000元。合同签订后，任永霞于2013年9月15日支付48,000元，于2014年1月1日支付70,000元，剩余首付款未能按期足额支付。建发公司多次催促支付购房款未果，现通知：一、自本通知送达同时，解除与任永霞签订的《认购协议》。二、接通知后30日内来建发公司办理退款（首付款）手续，逾期将提存。2015年8月13日，建发公司向呼和浩特市回民区工商局分局作出《关于回民区工商局分局“草原夏威夷”小区团购房的相关处理意见的决定》，载明截止2015年12月31日使团购房具备初步验收条件，外墙装修涂料、门窗安装、室内地面、刮腻子等全部施工完毕。庭审中，任永霞申请证人张某出庭作证，张某曾参与购买涉案楼盘的房屋一事，张某表示建发公司曾承诺于2014年底交付房屋，但实际至今仍未交付。本院认为，关于任永霞与建发公司签订的《订购协议书》的合同性质认定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方的其他事项”。本案中，任永霞与建发公司签订的《订购协议书》并不具备该办法规定的主要内容，如房屋虽明确为6-2-602，但该楼宇的总层数未作约定；付款方式为按揭付款，但未约定交房日期及交房条件；协议书也没有该办法第十六条规定的第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项内容。综上，本院认定，任永霞与建发公司签订的《订购协议书》不具备商品房销售合同的主要内容，在性质上应认定为预约合同。关于任永霞主张建发公司于2019年8月27日发出的《解除合同通知函》不成立，并依法确认《解除合同通知函》不发生解除《订购协议书》效力的诉讼请求，本院认为，建发公司向任永霞发出《解除合同通知函》的原因，系建发公司认为任永霞未能按照协议约定支付剩余购房款，故要求解除订购协议书，从本院查明的事实来看，涉案楼盘确实存在业主因逾期交房进行信访的情形，涉案楼宇在2018年8月30日取得商品房预售许可证，建发公司此时具备预售房屋的条件，建发公司可以就与任永霞签订正式的《商品房买卖合同》一事再行洽商，故建发公司依此理由向任永霞发出《解除合同通知函》不发生解除双方《订购协议书》的效力，对任永霞的该项诉讼请求，本院予以支持。关于任永霞主张建发公司继续履行《订购协议书》向其交付涉案房屋的诉讼请求，本院认为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由于预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，进一步订立正式的商品房买卖合同，依赖于合同双方进一步的磋商。任永霞与建发公司签订《订购协议书》后，并非直接获得履行商品房买卖合同请求权，即任永霞不能以此主张交付房屋，故对于任永霞主张建发公司继续履行《订购协议书》向其交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认内蒙古建发房地产开发有限责任公司于2019年8月27日发出的《解除合同通知函》不发生解除任永霞与内蒙古建发房地产开发有限责任公司于2013年9月15日签订《订购协议书》的效力；二、驳回任永霞的其他诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由原告负担100元、由被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长李丽萍人民审判员董朝霞人民审判员李福增二〇二〇年十二月三日书记员 米文欢