天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初1292号原告：张振洲，男，1931年12月2日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：康伟忠，天津津鼎律师事务所律师。原告：张晓英，女，1955年7月24日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王拓强（夫妻关系），1955年5月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：康伟忠，天津津鼎律师事务所律师。原告：王强，女，1955年11月21日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：康伟忠，天津津鼎律师事务所律师。被告：王胜，女，1958年12月1日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：周阳，天津融耀律师事务所律师。被告：马小佐，男，1957年8月26日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：周阳，天津融耀律师事务所律师。原告张振洲、张晓英、王强与被告王胜、马小佐合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振洲，原告张晓英的委托诉讼代理人王拓强，康伟忠作为原告张振洲、张晓英、王强共同的委托诉讼代理人，被告马小佐，李尤作为被告王胜、马小佐共同的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振洲、张晓英、王强向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行承诺及保证之合同义务，配合原告将坐落天津市南开区××道××号房屋权属转移登记在三原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，张振洲与张晓英系父女关系，张振洲与陈庆男于1977年2月11日登记结婚，双方均系再婚，未生育子女，王强、王胜系陈庆男之女。2001年5月，张振洲与陈庆男拟购置房屋一处以改变居住环境。经张振洲、陈庆男与王胜协商决定购买坐落于天津市南开区××道××号房屋，面积96.87平方米，房屋购买总价格22万余元。因张振洲、陈庆男不能一次性出资购买，且银行不予贷款，故由王胜出面以其本人名义向银行贷款14万元，其余房款8万余元由张振洲、陈庆男出资。经张振洲、陈庆男与王胜协商每月还贷均由张振洲、陈庆男直接以存款方式到银行柜台存入王胜在建设银行开立的账号内。涉案房屋贷款已于2005年9月还清。二被告于2002年9月立下书面保证，认可涉案房屋系张振洲、陈庆男出资购买及每月还贷，认可涉案房屋权属系张振洲、陈庆男所有。2011年8月7日，王胜亲笔书写保证书一份，内容同上。现涉案房屋权属登记在王胜名下。张振洲、陈庆男于2011年10月1日手书遗嘱一份，内容为涉案房屋由张晓英、王强继承，坐落于南开区××路××北里住房一处归王胜所有。现师北里的房屋已经出售，所得房款210万元归王胜所有。陈庆男于2018年2月20日病逝，三原告与二被告多次协商解决涉案房屋的权属事宜，但二被告拒绝配合三原告办理房屋过户手续。综上，涉案房屋虽登记在王胜名下，但购买房屋系为改善张振洲与陈庆男的居住环境，仅是以王胜的名义贷款购买，房屋权属实际应为张振洲、陈庆男夫妻二人所有。陈庆男已去世，陈庆男在遗嘱中指定涉案房屋由张晓英、王强继承，二被告应配合原告将涉案房屋的权属转移登记在三原告名下。被告王胜、马小佐辩称，请求裁定驳回张晓英及王强的起诉并判决驳回张振洲的全部诉讼请求。原告所依据的“保证书”内容是对客观事实的错误描述，属双方通谋虚伪表示，既不构成承诺，也不满足保证合同的形式和条件，因此该“保证书”不具有任何法律效力。严格意义来讲，该“保证书”并非真正意义的保证书，被告在“保证书”中并未作出任何实质的保证及承诺内容，只是被告基于保全房产等原因而提前与父母商定好故意对涉案房屋的出资情况进行违背客观事实的虚假描述。既然其对客观事实的描述不符合真实情况，那么该份“保证书”当然无任何效力可言。根据民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。保证合同系当债务人不履行债务时，保证人替债务人向债权人履行债务或者承担责任的书面约定。由此可知，保证合同一般适用商事领域，具有担保的性质。既然原告认为保证书属于保证合同，那么债务人是谁？保证人是谁？保证的内容又是什么？显然本案并非保证合同纠纷，原告以此主张权利既无事实亦无法律依据。涉案房屋为张振洲夫妇与二被告共同所有。对于涉案房屋出资的真实情况为：首付款及尾款均为二被告支付，每月银行贷款由张振洲夫妇偿还，该房屋为双方共有。按照双方出资额比例计算，二被告占房屋份额的73.2%，张振洲夫妇占房屋份额的26.8%。本案的争议焦点为涉案房屋的所有权到底属于张振洲夫妇还是二被告，与张晓英和王强无关。因其二人即不是物权登记的权利人，又未对涉案房屋进行过任何出资，无权对涉案房屋主张任何权利。如果其二人想依据遗嘱继承主张权利，应按照遗嘱内容即待二老百年以后才可主张权利，是否得到支持还需审查遗嘱效力。即使其二人后续有权继承房屋，也只能以张振洲夫妇对涉案房屋享有的份额为限，而不是对涉案房屋的全部产权主张权利。根据物权法第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。至此，其二人作为本案原告提起诉讼主体不适格，请求裁定驳回其二人的起诉。综上，根据物权法相关规定，房屋的权属以物权登记为准。涉案房屋登记在王胜名下，不存在物权争议。张振洲仅占有房屋份额的26.8%，无权要求二被告配合其办理过户手续。本院经审理认定事实如下：张振洲与陈庆男于1977年2月11日登记结婚，双方系再婚，婚后未生育子女。张晓英系张振洲与原配偶之女。王强、王胜系陈庆男与原配偶之女。王胜与马小佐系夫妻关系。陈庆男于2018年2月20日死亡。2001年5月9日，王胜与天津港宁房地产发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》及《华苑新城商品房买卖合同补充协议》，约定王胜购买坐落天津市南开区××号楼××单元房屋，建筑面积92.09平方米，房屋价款为222011元；2001年2月25日交定金20000元，2001年5月9日交首付房款64011元，其余房款140000元办理银行贷款。买卖合同及补充协议买受人处及落款签名处均显示有“陈庆男”，后被划掉。2001年6月18日，王胜与中国建设银行天津市分行西青支行签订《个人住房（抵押）借款合同》，约定王胜向该支行借款140000元用于购买涉案房屋，借款期限自2001年7月3至2013年7月2日。涉案房屋交付后，由张振洲、陈庆男实际居住。2005年10月，上述贷款提前结清。2006年6月26日，房管部门填发房屋权属证书，登记的权利人为王胜，房屋坐落南开区宾水西道华苑新城云华里1-1-102号，房屋建筑面积为96.87平方米。张振洲、陈庆男户籍所在地为涉案房屋地址。另查，2002年9月，王胜签署保证书，载明：“立保证书人王胜，女，年43岁，现在天津手表宝石轴承厂工作，现住天津南开区××路××北里××号。母亲陈庆男，年69岁，天津师大地理系教师（副教授）已退休。2001年5月份，母亲和继父张振洲（天津体育学院离休干部）购置一处商品房，即天津南开区华苑新城云华里1号楼1门102号室。因二老均已超过了申请贷款允许的年龄，只得用我的名字办理银行按揭贷款。所以，购房合同和交付房款单据是母亲和我的姓名，贷款和契税单据是我一个人的姓名。实际上，此处房产是二老购置的，购房的予付款全部是二老交的，每月偿还银行贷款本息，也是二老付的。因此，此处房产的产权，全归二老所有。任何时候，我均无异议。我家共有姐妹三人，以后，二老房产产权如何分配，悉听二老处置。”马小佐在该保证书中书写“同意”并签名。二被告对于保证书中其二人签名的真实性不持异议，但主张该保证书系2011年8月后签署，并非2002年签署。为此，二被告未能提供相关证据予以证实。2011年8月7日，王胜再次签署保证书，载明：“立保证书人王胜，女，年53岁，现住天津市南开区××路××北里××室，身份证号：12010119********。母亲：陈庆男，现年78岁，天津师范大学退休教师。继父：张振洲，现年80岁，天津体育学院离休干部。2001年5月份父母二老购置一处商品住房，座落在天津南开区××号楼××室，建筑面积96.87平方米，《房地证号南开字第0××5号》。因为当时二老均已超过申请购房贷款的年龄，只得以我的名字办理的按揭贷款手续。后来政府颁发的产权证上，产权人的名字也是我，事实是，此处房产完全是二老购置的。从购房的予付款每月的还款付息，直到还清全部贷款，全是二老负担，没有我一分钱。因此，此处住房实为二老所有，将来如何处置也全归二老处置，任何时候，我均无异议。特立此保证书为证。”2011年10月1日，张振洲、陈庆男立下书面遗嘱，载明：“立遗嘱人：张振洲、陈庆男，张振洲，男，1931年12月2日生，现住天津市南开区××道××号楼××室，天津体育学院离休干部。陈庆男，女，1933年10月9日生，现住天津市南开区××道××号楼××室，天津师范大学城环学院退休教师。我二人于1977年2月11日结婚，均为再婚，原配偶皆已亡故。我二人共有三个女儿，长女张晓英，次女王强，三女王胜，均已结婚另过。我二人共有两处私产房，均为住房。一处位于南开区××路××号××北里××号楼××室，建筑面积58.4平方米，产权证是南开0406625号，产权人为陈庆男，现为三女王胜一家居住。另一处位于南开区××道××号楼××室，建筑面积96.87平方米，房地产证号是南开040234735。对此处住房的产权人问题，我二人要特别说明：此处住房是用按揭贷款于2001年购置的商品房，因我二人当时均已超过了申请贷款的年龄，只能以三女王胜之名办理按揭贷款，但购房的首付，每月的还款付息，直到还清全部贷款，完全是我们二老承担，未用三女王胜一分钱。因此，此处住房产权虽名为王胜，实际为我二人所有。我二人对此处住房有完全的处置权。对此，三女王胜完全确认并已做出书面保证。我二人年事已高，待百年以后，对上述两处私产做如下分配：一、卫津路师北里住房，早已由三女王胜居住，以后，即将此处住房分给王胜，并由其办理过户手续和承担相应费用。二、华苑新城云华里住房，由长女张晓英和次女王强继承，或直接由她们的女儿王昱婧、儿子王昀皓继承，二人均分。以后由三女王胜以赠予方式将房地产权过户给继承人，并与继承人共同办理过户手续，过户税费由继承人负担。以上两处住房的产权分配，由我们二老决定，并已征得了三个女儿的同意签字认可，非遇重大意外不再变更。此遗嘱必须在我们二老均已过世以后才得履行。”张振洲、陈庆男、张晓英、王强、王胜均在该遗嘱中签名捺印。庭审中，张振洲及二被告均表示师北里的房屋于2016年出售，售房款已给付二被告。案件审理过程中，张晓英、王强均表示在本案中同意将涉案房屋全部产权转移登记至张振洲名下，相关继承问题待日后自行解决。王昀皓、王昱婧也出庭表示如遗嘱涉及到其本人，在本案中不主张权利，同意将涉案房屋全部产权转移登记至张振洲名下。张振洲亦认可将涉案房屋全部产权转移登记至其名下，有关继承问题按照遗嘱约定另行解决。庭审中，三原告主张购买涉案房屋的全部款项均由张振洲、陈庆男支出，为此其提供了涉案房屋权属证书、购房发票、契税完税证、存款凭条、存取款通知书、借款合同、贷款支付凭证、贷款结清证明等证据用以证实其主张。二被告主张涉案房屋定金及首付款82011元、契税3330.17元及提前清偿的贷款100576.92元均由其支出，但未能提供充分证据予以证实。经原告申请，证人赵某出庭作证，证明二被告在十年前闹过离婚，证人曾某说和。案件受理后，原告向本院申请财产保全并提供相应担保，本院于2020年1月13日作出（2020）津0104民初1292号民事裁定书，裁定查封王胜名下坐落天津市南开区××道××号房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应当予以支持。本案的争议焦点在于张振洲和陈庆男与二被告之间是否成立借名买房合同关系。根据原告提供的两份保证书记载，购买涉案房屋时，因张振洲和陈庆男均已超过申请贷款的年龄，故以王胜的名义办理贷款，但全部购房款项及银行贷款均由张振洲和陈庆男负担，该房屋实际归其二人所有。另从原告提供的其他证据来看，张振洲持有购买涉案房屋的原始票据、交付房款和偿还贷款的相关凭证及产权证书原件，可以佐证涉案房屋系由张振洲和陈庆男出资购买，这与两份保证书及遗嘱所载内容亦相吻合。而二被告称购房首付款、尾款及契税由其支付，签署保证书属于通谋虚伪表示，但对此未能提供充分证据予以证实，故本院对二被告该抗辩主张不予采信。此外，涉案房屋交付后一直由张振洲和陈庆男占有使用。综合考虑书面约定、购房出资、实际占有、票证持有等情形，可以认定张振洲和陈庆男与二被告之间成立借名买房合同关系。张振洲和陈庆男实际享有涉案房屋权益，有权依据合同约定要求二被告配合办理房屋所有权转移登记。鉴于陈庆男已经过世，其与张振洲留有共同遗嘱，载明待其二人过世后，涉案房屋由张晓英和王强继承或直接由其二人的女儿王昱婧、儿子王昀皓继承。现遗嘱所涉及的上述四人均到庭表示同意将涉案房屋全部产权转移登记至张振洲名下，其自行处分诉讼权利及民事权益，并无不妥，本院照准。综上所述，原告方要求二被告协助将坐落天津市南开区××道××号房屋所有权转移登记至张振洲名下的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：本判决生效后十五日内，被告王胜、马小佐协助原告张振洲到房地产行政主管部门办理坐落天津市南开区××道××号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告张振洲名下，由此产生的相关费用由张振洲支付。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费5000元，共计5040元，由被告王胜、马小佐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王骁骁二〇二〇年五月十三日法官助理金红双书记员尚俣杉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立额合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。