江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初211号原告：常州市天宁区郑陆镇舜溪荣府业主委员会，住所地常州市天宁区郑陆镇舜溪荣府小区内。负责人：高进才，该业委会主任。委托诉讼代理人：丁红英，常州市天宁区郑陆法律服务所法律工作者。被告：常州新鸿瑞置业有限公司，住所地常州市天宁区郑陆镇焦溪街红光河北，统一社会信用代码913204025691851348。法定代表人：黄黎萍，该公司董事长。诉讼代表人：常州新鸿瑞置业有限公司破产管理人。负责人：黄佳清。委托诉讼代理人：万政，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，江苏乐天律师事务所律师。原告常州市天宁区郑陆镇舜溪荣府业主委员会（以下简称舜溪荣府业委会）与被告常州新鸿瑞置业有限公司（以下简称新鸿瑞公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告舜溪荣府业委会的委托诉讼代理人丁红英、被告新鸿瑞公司破产管理人的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舜溪荣府业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费202080元（计算至2019年10月31日止）；2.判令被告交付小区的监控系统；3.判令被告交还其占用的小区公共用房；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告开发的舜溪荣府小区的业主委员会，以物业管理委员会的名义与被告签订了物业管理合同，但被告结欠物业费未付、被告一直占用小区公共房屋拒不交还，就此原告已多次与被告协商处理，但均无果。无奈，原告为维护广大业主的权利不受侵害，只得依法代为提起诉讼。被告新鸿瑞公司辩称，1.物业费已经支付了5万元，实际物业费才13018.17元，被告已经多付了物业费；2.监控系统是经过验收合格才能交付的，现在监控系统不能正常工作可能是业主装修、物业维护等问题导致监控损坏，并不是被告的原因，应由物业和业主共同维修；3.小区公共用房（2幢102物管）是破产管理人在使用，在职责完成后公共用房会交付给物业。经审理查明，2014年6月18日，常州市武进区郑陆镇人民政府办公室作出“关于成立郑陆镇舜溪荣府物业管理委员会的决定”的郑政办发（2014）35号文件，决定成立舜溪荣府物业管理委员会。2019年3月18日，舜溪荣府业委会成立并备案。2020年7月25日，本院作出（2020）苏0402破2号民事裁定书，裁定受理申请人常州市华中建筑工程有限公司对新鸿瑞公司的破产清算申请。同日，本院作出（2020）苏0402破2号决定书，指定新鸿瑞公司清算组担任破产管理人。2017年8月28日，舜溪荣府物业管理委员会作为甲方、新鸿瑞公司作为乙方，“就乙方已售但未实际交付和未售的空置房物业管理”双方签订了“物业服务协议书”。该协议书的主要内容为：“二、服务期限：2017年5月1日至2018年8月31日止，期满后另行协商签订。”“三、收费标准：1.商铺0.8元/㎡/月，别墅1.6元/㎡/月，住宅楼0.8元/㎡/月；2.甲方按上述标准70%向乙方收取；3.电梯费0.4元/㎡/月×系数为标准，电梯费不打折。”“六、结算面积的确定办法1.乙方已售实际交付业主时，应及时通知甲方，由甲方与业主进行交接并办理相关手续；4.乙方销售后，出于乙方和业主原因，不能提供交付依据的，甲方视作乙方的空置房面积。”“七、其它1.协议签订后在2017年10月31日前支付伍万元物业管理费。2.业主委员会成立后，本协议继续有效，业主委员会继承甲方的权利”。2017年10月31日，舜溪荣府物业管理委员会与新鸿瑞公司共同出具“情况说明”一份，载明：“自舜溪荣府物业管理委员会2016年5月1日接管小区起至2017年4月30日止，管理委员会与常州新鸿瑞置业有限公司的空置费已全部结清，以后双方不再有任何经济纠纷。2017年10月28日常州新鸿瑞置业有限公司预付2017年5月1日至合同到期的空置费伍万元（￥50000）整，合同到期后，开发商再支付管委会服务期间的空置费余款。”2018年5月30日、6月30日，被告的工作人员葛俊杰分别在“空置房明细”表上签字，确认了空置房的面积，明细表中包括了空置的复式楼、商铺、别墅三类房子的门牌号及其面积。本院在执行李恩艳与新鸿瑞公司借款合同纠纷一案中，对新鸿瑞公司的房产进行了评估、拍卖，部分房产已成交，其中商铺41-15、41-17、41-18已于2019年8月13日成交并交付买受人，但舜溪荣府业委会未能收取物业费。本院在房产拍卖公告中载明：“买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响拍品使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。”“5.物业情况：物业等费用缴纳情况不明，如存在欠缴，由买受人自行处理。”另查明，原告主张物业费的房产已有部分在2019年10月30日之前登记在他人名下。以上事实，有当事人陈述、本院（2020）苏0402破2号民事裁定书、决定书、本院郑政办发（2014）35号文件、物业服务协议书、不动产登记簿查询证明、空置房明细表、情况说明、阿里司法拍卖公告等证据加以证明。本院认为，舜溪荣府物业管理委员会与被告签订的物业服务协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法、有效。物业服务协议书载明了“业主委员会成立后，本协议继续有效，业主委员会继承甲方的权利”，因此该协议书中舜溪荣府物业管理委员会的权利应由作为业主委员会的原告承受，原告主体适格。原告根据协议书的约定要求被告支付物业服务费的诉讼请求有事实依据，应予支持，但金额应予以调整。本案中案涉空置房产有三种情况，一种是尚未售出的，一种是已售出但延期交付的，还有一种是拍卖成交尚未交付的。对于尚未售出的房产，应按约定收费标准计算至2019年10月30日。对于已售出但在2019年10月30日前交付的，符合双方约定的“已售未实际交付”的情形，物业费应计算至实际交付之日。被告认为已登记在第三人名下的房产从登记之日不应再由被告缴纳物业费的意见，与约定不符，本院不予采纳。对于已拍卖成交尚未交付的房产，因拍卖公告中载明了物业费用由买受人自行处理，且被告现在处于破产清算状态，从保障原告利益出发，该部分房产的物业费可由原告直接向相关买受人收取，本案中不再处理。商铺41-15、41-17、41-18在拍卖成交后，被告未及时告知原告，导致原告未能向买受人收取，故该三户的物业费用应由被告负担。关于物业费的起算时间，根据物业服务协议书的约定，应确定为2017年5月1日。被告认为应自原告成立之日即2019年3月18日起算，不符合双方的约定，本院不予采纳。按照上述条件，经计算，确定物业费用（包括电梯费）为201781元，扣除已支付的50000元，尚余151781元。关于原告主张的交付小区监控系统。因被告现处于破产清算状态，小区监控系统的管理和维护并非被告现在能单独决定的事项，需要原告和破产管理人及相关政府部门共同处理，因此对原告的该项请求，本院不予支持。关于交付被告占用的小区公共用房（2幢102物管）。首先，该房产所有权属于原告小区业主共有，被告应予返还。其次，根据被告的陈述，该房产现由破产管理人使用，职责完成后会交付给原告。被告的陈述符合实际情况，且符合原告的利益，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、常州新鸿瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市天宁区郑陆镇舜溪荣府业主委员会支付物业服务费151781元（已包括电梯费）。二、常州新鸿瑞置业有限公司于破产清算结束后十日内将舜溪荣府2幢102室房产交付给常州市天宁区郑陆镇舜溪荣府业主委员会。三、驳回常州市天宁区郑陆镇舜溪荣府业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费4332元，由常州新鸿瑞置业有限公司负担3253元，由常州市天宁区郑陆镇舜溪荣府业主委员会负担1079元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  匡军波人民陪审员  汤 山人民陪审员  程鑑清二〇二〇年九月二十三日书 记 员  许 宁