上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初37号原告：黄靓菁，女，1990年7月7日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：周宏杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：范秋燕，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：伍德根，男，1984年1月30日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市。原告黄靓菁与被告伍德根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理，原告黄靓菁的委托诉讼代理人周宏杰、被告伍德根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄靓菁向本院提出诉讼请求：1、伍德根向黄靓菁支付租金人民币(以下币种均为人民币)34,200元；2、伍德根向黄靓菁支付水、电、停车管理费808.40元；3、伍德根向黄靓菁支付逾期付款违约金，以20,000元为本金，按月利率3%，自2019年8月18日起至实际付款之日止；以15,008.40元为本金，按月利率3%，自2019年9月26日起至实际付款之日止；4、伍德根向黄靓菁支付律师费7,000元;5、伍德根将上海市青浦区张家圩路333弄7幢62号房屋恢复原状，恢复的内容为：拆除地板，拆除墙上的三角铁，清运垃圾。事实与理由：黄靓菁、伍德根于2018年8月4日签订《房屋租赁合同》,约定黄靓菁向伍德根出租位于上海市青浦区张家圩路333弄7幢62号房屋(以下简称系争房屋),租赁期限自2018年8月8日至2019年8月7日止,月租金为3,800元。2018年8月9日签订《房屋租赁合同补充协议》,约定伍德根退租时应将房屋恢复原样,恢复原样花费的费用由伍德根承担。合同签订后,黄靓菁依约交付房屋并积极履行其他合同义务,伍德根合同期间内一直使用房屋,但仅交付3个月租金,后就一直拖欠租金及水电费、停车管理费。2019年8月10日双方签订《房屋租赁到期交接协议》,确认截至2019年7月31日伍德根欠房屋租金34,200元,暂欠水、电及停车管理费808.40元。同日,双方签订《房租付款协议》,约定,伍德根应于2019年8月17日前向黄靓菁支付20,000元,并于2019年9月25日支付剩余费用15,008.40元;逾期不支付租金及其他费用的,按照原房屋租赁合同第十条第三项计算违约金。《房租付款协议》签订后,黄靓菁多次催要款项,伍德根屡次承诺付款但一直未实际支付。伍德根的行为违反了双方约定及《合同法》相关规定,严重损害了黄靓菁的权益,故诉至本院。伍德根辩称,不同意支付违约金、律师费、停车费。同意拆除系争房屋地板以及墙上的三角铁，也同意清运垃圾。本院认定事实如下：黄靓菁系系争房屋的产权人。2018年8月4日，黄靓菁(甲方)与伍德根(乙方)签订了《房屋租赁合同》。第一条约定，甲方将其产权下的上海市青浦区张家圩路333弄7幢62号房毛坯房屋出租给乙方。乙方在签订本合同时已对房屋面积及无设施确认无误。第二条约定，租赁期限，租聘期限自2018年8月8日至2019年8月7日止。第三条约定，该房屋月租金为3,800元整。第四条约定，乙方应于合同生效之日向甲方支付定金(一个月租金)3,800元,租金按季支付结算。首期支付金额为两项共计3,800元+11,400元/三个月租金15,200元整。在每期的前十天内支付,先付后用。租期结束后如需继续使用应提前2个月双方协商确定。第十条约定，乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金3%向乙方加收滞纳金。2018年8月9日，黄靓菁(甲方)与伍德根(乙方)签订了《房屋租赁合同补充协议》，内容为：1、甲方同意将其产权下的上海市青浦区张家圩路333弄7幢62号毛坯房屋的一楼卫生间拆除。但乙方在拆除过程中要保持拆除后马桶污水管以及二个下水管畅通。如退租后发现以上管道堵住,乙方必须修整,并恢复卫生间原样。2、乙方在此房屋内为了工作中需要展示需求可以做出最基础的装饰,但不得改变房屋的结构(不包括一楼卫生间的拆除)。3、退租时,乙方应恢复房屋原样。在恢复原样的过程中所产生的费用由乙方承担。2019年8月9日，黄靓菁(甲方)与伍德根(乙方)签订了《房屋租赁到期交接协议》，内容为：因房屋租赁到期(租赁期2018年8月8日至2019年8月7日)出租方决定不再继续出租此间房屋给承租方用于办公及产品展示。房屋交接时间2019年8月17日,水、电及停车管理费截至2019年7月31日808.40元,2019年8月1日至房屋清空后的期间所产生的水、电及停车管理费到时结算。房屋租金34,200元未支付。2019年8月10日，黄靓菁(甲方)与伍德根(乙方)签订了《房租付款协议》，主要内容为：由于因伍德根公司原因至今拖欠房主黄靓菁房屋租金及水、电、停车管理费费用,合计35,008.40元。经双方协商,伍德根承诺于2019年8月17日前先支付拖欠款20,000元,余款15,008.40元在2019年9月25日还清,如逾期不一次性还清拖欠黄靓菁房屋租金款及其他费用,则按原房屋租赁合同第十条第三项计算。双方约定,黄靓菁因为追偿此债务产生的律师费、诉讼费、仲裁费、交通费、误工费或其他损失,由伍德根承担。黄靓菁向北京盈科(上海)律师事务所支付律师费7,000元。上述查明的事实，由以下证据证明：黄靓菁、伍德根的陈述，黄靓菁提供的房地产权证、租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁到期交接协议，房租付款协议等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，黄靓菁与伍德根就系争房屋签订的租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁到期交接协议，房租付款协议均系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定全面履行自己的义务。故黄靓菁要求伍德根依据约定支付租金、水、电、停车管理费以及律师费具有合同依据，本院予以支持。对黄靓菁要求伍德根拆除系争房屋地板、墙上的三角铁以及清运垃圾的诉求，伍德根表示同意，本院予以确认。至于伍德根应支付的逾期付款违约金金额，本院认为，虽然房屋租赁合同中相关条款的有明确约定，但伍德根提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而黄靓菁未向本院提供证据证明其损失，因此伍德根辩称的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以黄靓菁实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、伍德根的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定伍德根应支付的逾期付款违约金的标准为月利率1.5%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、伍德根于本判决生效之日起十日内向黄靓菁支付租金34,200元；二、伍德根于本判决生效之日起十日内向黄靓菁支付水、电、停车管理费808.40元；三、伍德根于本判决生效之日起十日内向黄靓菁支付逾期付款违约金，以20,000元为本金，按月利率1.5%，自2019年8月18日起至实际付款之日止；以15,008.40元为本金，按月利率1.5%，自2019年9月26日起至实际付款之日止；四、伍德根于本判决生效之日起十日内向黄靓菁支付律师费7,000元；五、伍德根于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区张家圩路333弄7幢62号房屋恢复原状，恢复的内容为：拆除地板，拆除墙上的三角铁，清运垃圾。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费979.30元，减半收取计489.65元，保全费491.70元，均由伍德根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年三月二十三日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。