贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初736号原告：赵某2，男，1975年9月21日生，汉族，住贵阳市白云区。原告：赵某1，男，2008年1月19日出生，汉族，住贵阳市白云区。法定代理人：赵某2，身份信息同原告赵某2，系赵某1父亲。二原告共同委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201810118388。被告：贵阳品筑置业有限公司，住所地：贵阳市白云区同心西路17号。统一社会信用代码：91520113580666211F。法定代表人：傅心宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：尚进，系贵阳国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201710968534。委托诉讼代理人：崔红红，系贵阳国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201199811239684。被告：贵阳兴禾诚商业管理有限公司，住所地：贵阳市观山湖区金阳南路54号观山湖1号第商业会所3层1号房。统一社会信用代码：91520115MA6GKTR537。法定代表人：张加禄。系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙仕祥，系贵州君跃律师事务所律师，执业证号：15201201810025713。委托诉讼代理人：王贺栗子，系贵州君跃律师事务所实习律师，实习证号：2301190721497。原告赵某2、赵某1与被告贵阳品筑置业有限公司（以下简称品筑公司）、贵阳兴禾诚商业管理有限公司（以下简称兴禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某2、赵某1及其诉讼代理人田忠理，被告品筑公司的委托诉讼代理人尚进、崔红红及被告兴禾公司的委托诉讼代理人孙仕祥、王贺栗子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某2、赵某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告贵阳品筑置业有限公司之间的商品房买卖合同关系；2、依法判决两被告共同返还原告购房款、维修基金、改造费共计人民币1129590元；3、判令二被告共同支付原告资金占用利息，直至全部款项还清之日止。现暂计：67888元（资金占用利息的计算以1129590元为基数，按照每日万分之一从2018年5月13起计算至全部款项还清之日止）；4、本案诉讼费用保全费用5000元由被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原告与被告贵阳品筑置业有限公司达成口头协议，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区优品新城34-1-10号门面房屋。面积为59.91平方米，房屋价款共计1115284元，2019年9月30日交付房屋。协议达成后，原告将购房款如数支付给了被告，被告出具相应收款凭证。交房期限届满后，原告多次催促被告交付房屋，并签订书面商品房买卖合同。被告均以各种理由拖延、拒绝交付。原告认为，被告拒不与原告签订书面商品房买卖合同未按照约定交付房屋的行为已构成违约。不仅应当返还原告支付的购房款，还应当承担违约责任。故起诉至法院，望判如所请。被告品筑公司辩称：1、原告已于2018年5月12日与被告品筑公司订立《商品房买卖合同》，合同原件我公司正在找，并交购房款658999元。双方约定的案涉商品房交房时间未到，被告品筑公司不存在向原告逾期交房问题。待双方约定的交房时间届满时，被告品筑公司将按照《商品房买卖合同》约定履行交房义务。因此，被告品筑公司无须返还购房款，《商品房买卖合同》应当继续履行。2、被告兴禾公司向原告收取的团购活动服务费，与被告品筑公司无关。被告品筑公司与被告兴禾公司没有任何法律上的关系，从未委托被告兴禾公司对案涉商品房进行销售。我公司与金广达公司签订了包销合同，但并未授权其可以将业务转交给第三方，且我公司已于2018年9月12日书面通知金广达公司解除了包销合同。其次，被告品筑公司从未授权或指示被告兴诚禾公司向原告收取团购活动服务费，对于被告兴禾公司是否收取、收取多少团购活动服务费，被告品筑公司均不知晓，被告兴禾公司收取的团购活动服务费也没有由被告品筑公司所得，收取团购活动服务费系被告兴禾公司的单方行为，与被告品筑公司没有关系。再次，原告与被告品筑公司订立的《商品房买卖合同》中约定的房款并不包含团购活动服务费，团购活动服务费是被告兴禾公司收取并自行向原告开具的收款收据。因此，被告兴禾公司向原告收取的团购活动服务费与品筑公司无关，品筑公司无帮其返还的义务，更不存在所谓赔偿责任。3、原告提供的个性化施工费（改造费）的支付凭证，不是品筑公司收取的，所以个性化施工费（改造费）的诉讼请求由品筑公司返还无事实及法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，不应得到支持，恳请法院依法驳回原告对被告品筑公司的诉讼请求。被告兴禾公司辩称，1、兴禾公司不是本案适格被告，原告系与品筑公司订立合同，原告主张品筑公司违约，双方的争议和兴禾公司无关。2、兴禾公司未收取原告购房款，兴禾公司向原告提供了团购服务，且已完成服务，双方服务关系已终止。3、兴禾公司不是商品房买卖合同当事人，并不存在违约。4、原告不具有法定合同解除权，我们和品筑公司意见一样。兴禾公司收取的团购服务费，请求法院判令由被告品筑公司承担。本院经审理认定事实如下：2018年5月4日原告赵某2、赵某1与兴禾公司签订了《团购登记意向书》，兴禾公司在《团购登记意向书》《团购意向登记信息告知书》中明确告知原告，如成功认购，团购活动服务费由兴禾公司收取（不计入房价），房款由被告品筑公司收取，原告在两份文件上签字确认。2018年5月5日，原告赵某2作为乙方与甲方即被告兴禾公司签订定房单，约定乙方定购优品新城34-1-10号商铺，建筑面积59.91平方米，非团购单价25102元／㎡，总价1503885元，乙方交纳定金30000元给甲方订购上述房屋，并在2018年5月12日前和开发商签订《商品房买卖合同》及相关协议等，如参与团购活动需向兴禾公司支付450000元团购活动服务费，将享受房价优惠为一口总价665297元，赵某2在乙方处签字捺印，被告兴禾公司在甲方处加盖公司印章。2018年5月12日，二原告作为乙方与甲方兴禾公司签订《团购活动服务协议》，约定原告自愿加入贵阳优品城邦项目商业及优品道现代城临街一层住宅团购服务活动，并同意缴纳人民币450000元团购活动服务费作为活动组织费用，以获取参与团购活动的资格及享有“交450000元团购活动服务费享受一口总价的权利”；乙方交纳的团购服务费不冲抵房款，不计入房价，只作为甲方活动组织费用及收益，乙方选中意向房源并与开发商签署《商品房买卖合同》后，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还；若乙方不愿再参与团购房活动，或乙方参与甲方组织的团购活动后，未能通过活动购买房源（以签署《商品房买卖合同》为标准），甲方应当无息退还团购活动服务费；乙方与开发商因履行《认购协议》《商品房买卖合同》等而产生的争议，由乙方与开发商按《商品房买卖合同》或相关法律规定协商处理。二原告在该协议乙方处签字按印，梁伟在甲方联系人处签字。2018年5月12日，原告签署《商品房买卖合同》签约审批单，原告取得品筑公司提供的《贵阳市商品房预售合同备案申请表》（预售合同登记号：Ｙ18055424），该表中载明原告购买的位于白云区优品新城33-35,47,48号楼34-1-10号房屋，建筑面积59.91㎡，套内面积57.16㎡，房款总价665284元，付款时间2018年5月12日，付款方式一次性付清，交房时间2019年9月30日。同日，原告向品筑公司缴纳购房款665284元、维修基金13360元，向兴禾公司缴纳450000元团购活动服务费，并向成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司缴纳1000元个性化施工费。后被告品筑公司未与原告签订《商品房买卖合同》且逾期未交房，现双方对返还购房款及团购服务费等发生争议，原告诉至法院，诉请如前。另查明，2018年1月31日，品筑公司作为甲方与乙方贵州金广达工程劳务有限公司（以下简称金广达公司）签订《优品城邦商铺包销购买合同》，约定金广达公司系品筑公司指定的包销购买商，包销含涉案房屋在内的品筑公司优品城邦项目145套商铺，同时约定乙方为客户办理签订《商品房买卖合同》（网签）补充协议及相关文件等相关手续，乙方在甲方授权范围内开展营销相关工作，包括营销策划、广大推广、现场销售、签订《商品房认购协议》和《商品房买卖（预售）合同》等，乙方不得以任何形式将本合同主体变更为其他第三方，否则，乙方定金由甲方没收，且甲方有权解除合同，由乙方承担甲方的实际损失和预期损失等。被告品筑公司称因金广达公司严重违反《优品城邦商铺包销购买合同》，品筑公司已于2018年9月12日书面通知金广达公司解除了该合同，但品筑公司并未提交证据佐证。被告兴禾公司称其为金广达公司投资设立的公司，因贵州金广达工程劳务有限公司的公司名称在实际履行合同过程中影响房屋销售，经品筑公司认可，金广达公司授权以金广达公司股东投资的兴禾公司名义具体代为实施优品城邦商铺包销，且兴禾公司方面为履行《优品城邦商铺包销购买合同》，实际负担了各种成本费用（暂计约3000万元），但被告品筑公司并未另行向兴禾公司支付广告费、策划费、销售人员工资、佣金、销售工作日常支出等各种售房成本费用。品筑公司对此不予认可，并称对被告兴禾公司收取团购活动费的事情并不知情，原告收到的《贵阳市商品房预售合同备案申请表》并非品筑公司出具，上面也没有加盖品筑公司的印章。同时原告及被告兴禾公司均称签订的协议及付款均在品筑公司的营销中心内。被告品筑公司称原告已经办理网签并签订了书面《商品房买卖合同》，但其并未提交合同原件及相关凭证。庭审中兴禾公司认可收到原告缴纳的团购活动服务费由兴禾公司支配。另原告赵某2于2020年3月19日向本院申请财产保全，申请法院保全被申请人贵阳品筑置业有限公司、贵阳兴禾诚商业管理有限公司名下银行存款共计人民币1140000元，或者保全被申请人贵阳品筑置业有限公司、贵阳兴禾诚商业管理有限公司的同等价值的其他财产。本院作出（2020）黔0113民初736号民事裁定书，裁定：一、查封、冻结被申请人贵阳品筑置业有限公司、贵阳兴禾诚商业管理有限公司名下银行存款共计人民币1140000元，或者保全同等价值的其他财产；二、查封赵某2、吕美仙名下位于贵阳市白云区房屋（筑房权证白云字第××号）。以上查封、冻结的财产，其中：银行存款冻结期限为一年，动产查封期限为二年，不动产查封、其他财产权冻结期限为三年。案件申请费人民币5000元，由申请人赵某2负担。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的收据、银联签购单、开盘手册、《贵阳市商品房预售合同备案申请表》（预售合同登记号：Y18055424），被告品筑公司出具的《商品房预售许可证明》、收款收据及被告兴禾公司提交的《团购登记意向书》、《团购意向登记信息告知书》、《定房单》、《团购活动服务协议》、《商品房买卖合同签约审批单》、《贵阳市商品房预售合同备案申请表》、《优品城邦商铺包销购买合同》、转账凭证等在卷佐证，并经庭审质证，作为本案定案依据。本院认为，原告赵某2、赵某1向被告品筑公司缴纳了665284元、维修基金13360元，向兴禾公司缴纳450000元团购活动服务费，并向成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司缴纳1000元个性化施工费属实，有原、被告的陈述及原告提交的收据等佐证，本院予以确认。被告品筑公司称与原告签订了书面的《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，但被告品筑公司并未提交证据证实，故本院认定被告品筑公司与原告至今未签订书面的《商品房买卖合同》，但原告已向被告品筑公司缴纳的全部购房款及维修基金，且收款收据注明了具体的房屋坐落、价款，说明双方对买卖的标的坐落和价款等事项达成了一致意见，双方已建立事实上的商品房买卖合同关系。原告与被告兴禾公司签订的定房单明确约定2018年5月12日前和开发商签订《商品房买卖合同》及相关协议，原告已于2018年5月12日向被告品筑公司缴纳了全部购房款，而被告品筑公司至今未与原告签订书面的《商品房买卖合同》，导致原告作为买受人的权利受到侵害，同时，原告提交的《贵阳市商品房预售合同备案申请表》（预售合同登记号：Y18055424）中载明的交房时间是2019年9月30日，被告品筑公司虽称交房时间应为2020年5月30日，但被告品筑公司并未提交证据证实其所述称，故对被告品筑公司的辩解理由，本院不予采信。现被告品筑公司未与原告签订书面《商品房买卖合同》及逾期未交房事实存在，且逾期时间较长，其行为已构成了根本违约，原告诉请解除双方之间的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。买卖合同解除后，被告品筑公司应予退还原告缴纳的购房款665284元、维修基金13360元，共计678644元。关于兴禾公司收到的450000元团购活动服务费是否退还及由谁退还的问题，原告虽与被告兴禾公司签订了《团购登记意向书》、《团购意向登记信息告知书》、《定房单》、《团购活动服务协议》、《商品房买卖合同签约审批单》等文件，原告也在兴禾公司的服务下事实上与品筑公司建立了商品房买卖关系，但《团购活动服务协议》约定乙方选中意向房源并与开发商签署《商品房买卖合同》后，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还；若乙方不愿再参与团购房活动，或乙方参与甲方组织的团购活动后，未能通过活动购买房源（以签署《商品房买卖合同》为标准），甲方应当无息退还团购活动服务费。首先，原告与被告品筑公司至今未签订书面《商品房买卖合同》；其次，原告缴纳450000元的巨额团购费若只是通过团购组织者与房开商建立商品房买卖合同关系，而不论是否真正履行完毕买卖合同，与一般的行业惯例严重不符；再次，根据合同的目的，原告缴纳450000元的团购服务费不止是通过由兴禾公司介绍与品筑公司订立合同，而是由兴禾公司协助原告确定的能取得预购的商品房房源，现原告购买商品房的目的并不能实现；最后，无论兴禾公司是否得到被告品筑公司的同意代销房屋，均不影响退款主体的确定，庭审中兴禾公司承认收到的团购活动服务费由兴禾公司支配，故被告兴禾公司应予退还原告缴纳的450000元服务费。关于原告主张的资金占用费，双方并未约定资金占用费，但被告品筑公司违约给原告造成了一定的损失，故本院酌情判决被告品筑公司以678644元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计算支付至该款付清之日止；被告兴禾公司对原告与品筑公司商品房买卖合同的解除并无过错，且实际提供了团购服务，原告也接受了兴禾公司提供的服务，故原告要求兴禾公司支付资金占用期间的利息于法无据，本院不予支持。关于原告主张的1000元个性化施工费，因系其向成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司缴纳，与本案二被告无关，原告诉请由二被告退还于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵某2、赵某1与被告贵阳品筑置业有限公司之间的商品房买卖合同关系；二、被告贵阳品筑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵某2、赵某1购房款人民币665284元、维修基金13360元，共计678644元及资金占用利息（以678644元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计算支付至该款付清之日止）；三、被告贵阳兴禾诚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵某2、赵某1团购服务费450000元；四、驳回原告赵某2、赵某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15622元，减半收取7811元（原告已预交），保全申请费5000元（原告已预交），由被告贵阳品筑置业有限公司负担6811元，贵阳兴禾诚商业管理有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年三月二十三日法官助理陈美姣书记员陈明杨