上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3692号原告：徐永兴，男，1952年1月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。被告：孙建明，男，1955年9月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：汪爱娟(系被告孙建明之妻)，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。原告徐永兴与被告孙建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐永兴的委托诉讼代理人许玉淼、被告孙建明及其委托诉讼代理人汪爱娟、梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐永兴向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年2月28日终止；2.判令被告返还位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令被告支付原告自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(2017年1月1日起至同年12月31日止，按照每月人民币3,200元的标准计算；2018年1月1日起至同年12月31日止，按照每月4,000元的标准计算；2019年1月1日起至同年12月31日止，按照每月4,800元的标准计算；2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月5,600元的标准计算)；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告妻子孙妹芳与被告孙建明系姐弟关系。2013年1月3日,原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告居住使用，租金标准为每月2,500元，远低于市场租赁价格，并约定三年租金不变，第四年起根据行情调整。合同签署后，被告占有使用系争房屋，并按期支付租金至2016年年底。2017年后，被告拒绝支付租金，并长期占有使用系争房屋至今。为租金支付及返还房屋问题，原、被告之间多次发生争执，严重时双方发生肢体冲突，后由民警处理。原告认为，被告的上述行为侵害了原告的合法权益，故诉至本院。孙建明辩称，原、被告之某某在债权债务关系，在租赁合同的履行过程中，双方已口头变更合同的履行期限，即债清房清。被告确实自2017年起未付租金，但是其与原告协商等债务归还后再付租金。其不认可原告诉请中的租金标准，且自2017年1月1日起至同年12月31日止的租金部分已过诉讼时效，原告无权主张。故其不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月9日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年3月1日起至2018年2月底；月租金为2,500元，三年内不提租，第四年起根据行情调整；租金每半年支付。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告陆续向原告支付租金至2016年12月31日止。2018年11月12日，原、被告因债务及房产纠纷曾发生争议。2019年1月4日，上海市公安局浦东分局作出浦公(杨思)不罚决字(2019)100005号《不予行政处罚决定书》。现原告认为合同到期后被告未返还系争房屋，且未支付自2017年1月1日起的租金及房屋使用费，故原告于2019年11月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供安居客房源截图一份，证明2020年同地段房屋的租金价格，并表示第四、五年的租金标准逐年递增10%至20%，具体标准由法院酌定。被告表示，其接收系争房屋时为毛坯房，由被告进行装修添置，第四、五年的增长幅度为10%，租金价格在每月3,000元以内。被告提供案外人胡永锋、徐敏出具的《承诺书》及《上海浦东威立雅自来水有限公司缴费通知单》，证明系争房屋系原告夫妻及女儿女婿共同所有，原告夫妻及女儿女婿拖欠借款及利息未偿还，故其拒付租金。对于合同约定的租金支付期限，原告认为租金按半年一付，但未约定具体支付时间，2017年1月1日起至2017年6月30日止的租金应于2017年6月30日前支付，2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金应于2017年12月31日前支付；被告认为租金按半年一付，先付后用，2017年1月1日起至2017年6月30日止的租金应于2017年1月支付，2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金应于2017年7月支付。以上事实，由原告递交的《不动产权证书》《租赁合同》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告签订的《租赁合同》中约定租赁期限已于2018年2月底届满，故原告要求被告返还系争房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的租金及房屋使用费，被告以其与案外人之某某在纠纷为由拒绝返还房屋并拒付租金的意见，本院不予采纳。关于被告提出原告主张的2017年度的租金已过诉讼时效的问题。根据法律规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。即便根据被告陈述自2017年1月1日起至2017年6月30日止的租金应于2017年1月支付，自2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金应于2017年7月支付，民法总则于2017年10月1日起施行，诉讼时效期间尚未满一年，故原告主张应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，本院予以支持。故原告要求被告支付自2017年1月1日起的租金和房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于未付部分的租金标准，本院根据合同约定的租金标准、市场价格因素，以及原、被告陈述的租金上涨幅度，对2017年1月1日起至2018年2月28日期间的租金标准予以酌定，房屋使用费的标准则参照租金标准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告徐永兴与被告孙建明于2013年1月9日签订的《租赁合同》于2018年2月28日终止；二、被告孙建明于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋移交给原告徐永兴；三、被告孙建明于本判决生效之日起十日内支付原告徐永兴自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(按照每月2,800元的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,700元，减半收取计1,850元，由原告徐永兴负担500元，被告孙建明负担1,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年四月二十七日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。