上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46739号原告：王奕夏。原告：陈起越。两原告共同委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。被告：上海依良信息科技有限公司。法定代表人：周某，执行董事。委托诉讼代理人：郭强，上海星秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颖，上海星秀律师事务所律师。原告王奕夏、陈起越与被告上海依良信息科技有限公司(以下简称依良公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年1月19日公开开庭进行了审理。期间，因出现中止事由，本院于2020年1月19日裁定中止诉讼。后依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告王奕夏、陈起越的共同委托诉讼代理人沈轩羽，被告依良公司的委托诉讼代理人胡颖到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告王奕夏、陈起越向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原、被告于2018年12月23日签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告立刻交付位于上海市闵行区xx路XXX号XXX层房屋；3.判令被告支付律师费人民币(币种下同)15,000元。事实和理由：原、被告于2018年12月23日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于上海市闵行区xx路XXX号XXX层房屋出租给原告。租期自2018年12月23日开始。但遗憾的是，系争合同签订后，被告未能履约，却以各种理由拒绝将系争房屋交付给原告。后原告向被告发函要求交付系争房屋，被告签收后多次口头表示会及时将系争房屋交付给原告。原告考虑到被告已配合原告将营业执照办出，有一定履约的意思表示，选择再次相信被告。但2019年春节后，被告仍拖延拒不交付房屋，原告经多次催促无果，无奈之下只能选择诉讼。原告认为，原、被告签署的系争合同系双方的真实意思表示，且于法不悖，对双方应当具有拘束力。被告拒不交付系争房屋的行为已严重违约，并已严重侵害了原告的合法权益，原告遂依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，原告王奕夏、陈起越将上述诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告于2018年12月23日签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付的租金150,000元；3.判令被告返还原告已支付的租赁保证金150,000元；4.判令被告支付损失赔偿费450,000元(相当于3个月的租金)；5.判令被告支付律师费15,000元。被告依良公司辩称，(1)关于诉请1，被告认为双方于2018年12月23日签署的《房屋租赁合同》并未成立。《房屋租赁合同》上加盖的合同专用章，并未经过被告公司的授权印刻，被告公司自始至终并未认可；与原告谈判、签订合同并加盖公章的两位人员，案外人林某为公司隐名股东，案外人杨某系工商登记的股东，但从未参与被告公司的经营，亦并未得到被告公司的授权，该两人的身份未形成足以令人信赖的权力外观，也不构成表见代理；原告也不是善意第三人，被告公司在租赁物场所各处都张贴过公告，明确表示不认可该合同的专用章，也在全国报刊上刊登过不认可该合同的专用章，可见原告从未去过涉案房屋，且原告在支付租赁保证金后，被告已向原告退回了相关钱款，但原告并未引起注意，故合同并未成立。(2)关于诉请2、3，被告同意向原告返还。(3)关于诉请4，被告不同意支付。因原告在此期间并未有实际损失，原告也未举证证明其有实际损失的发生。(4)关于诉请5，被告亦不同意支付，因双方合同并未成立，原告的该项诉请没有合同和法律依据。原告王奕夏、陈起越为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《上海市不动产登记簿》1份；2.原、被告签订的《房屋租赁合同》1份；上述1-2证据，证明原、被告之间存在合法租赁关系，双方约定租期起始时间为2018年12月23日，即被告应于签约当天将房屋交付原告。关于合同效力，原告在后续举证中可以证明，林某在被告公司是实际公司经营管理人，林某拿了公章加盖，所以原告认为是被告公司股东拿着公司公章加盖的行为代表公司行为。3.原告租金支付凭证1组，以此证明原告于2018年12月25日向被告支付第一期租金15万元及租赁保证金15万元。2019年1月4日被告将上述租金及房屋押金以“无效房租退还”为由退还原告，原告对此不予认可。被告公司股东杨某称这是被告账户问题，要求原告将上述扣款项支付至其个人账户，其再打进公司。原告信以为真，于2019年1月7日再次将上述款项付至被告公司账户。4.《确认书》1份，以此证明被告公司工作人员林某掌管被告公司所有印鉴章，本案系争协议也是被告公司股东杨某及工作人员林某协商并签署的，被告也认可林某是被告公司的隐名股东。从而证实是被告的真实意思表示，原告有充分理由相信杨某、林某可以代表被告公司作出真实意思表示。5.《房屋租赁合同》(备案)1份，以此证明原、被告签署的租赁合同在房屋产权人上海A实业公司(以下简称A公司)处备案的文件，A公司根据上述备案文件，配合原告完成了工商登记注册，从而证明系争房屋的产权人也认可被告公司的合同专用章；6.工商登记材料1组，以此证明(1)原告B公司成立的过程；(2)产权人A公司对于原告承租系争房屋是清楚知晓并同意的，从而证明原、被告间的租赁关系是真实的，被告应当按约履行。7.法律服务合同、流水、发票1组；8.告知函照片1组，以此证明被告向系争房屋一楼承租户发送函告，称系争房屋地基沉降、多处发生明显裂痕，系争房屋存在重大安全隐患，事实上也已经无法使用。经庭审质证，被告对原告提供证据1的三性均表示无异议。对证据2的三性表示有异议，认为租赁合同虽加盖了合同专用章，但未经公司授权印刻，故合同并未成立。对证据3的真实性表示无异议，但对证明目的持有异议，认为被告已经向原告退还了租金和押金，并备注无效租金和押金。原告并未核实而相信杨某的说法。是原告支付给了杨某后，杨某向被告公司支付后，注销账户，导致被告公司无法退还。所以被告认为原告不向被告核实，擅自打入股东账户，存在重大过失。对证据4的真实性表示无异议，但对关联性表示有异议。认为首先确认书签署时间为2015年11月24日，距离房屋租赁合同签署时间2018年12月23日已经过去3年之久，被告公司内部股东结构调整，印章管理制度亦是，林某与杨某并没有被告公司的授权，故原告并未尽到谨慎注意义务。对证据5的三性表示有异议，认为没有A公司的印章，证明是备案文件，产权人仅仅是为了配合原告办理工商登记。对于原、被告之间的租赁关系并不知情，也未认可被告公司的合同专用章。对证据6的真实性表示没有异议，但认为A公司仅配合原告完成了工商登记注册，并且A公司已经将房屋整体出租给了被告，所以其也无权转租。对证据7的真实性表示无异议，对其关联性持有异议。认为合同尚未成立，原告无理由要求被告承担律师费。对证据8告知函的真实性表示无异议，对其关联性持有异议。认为其中存在表述问题，地基沉降，是租赁物西北角，并非原告承租的部分。因周围有施工，产生该部分有沉降，主楼没有问题，不存在原告陈述的无法使用的问题。另被告补充说明：A公司为了完成政府布置的配合招商引资任务，只要找其帮忙都会配合。被告的楼有东西两侧，被告出租的是另一侧。被告拍摄的现场照片的是本案涉租房屋，并未装修，所以原告也并未进入过租赁物进行装修和经营。被告依良公司为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.《情况说明》1份，以此证明产权人A公司已经整体将租赁物出租给被告，其无权对外出租。A公司与原告之间的合同仅用于工商登记。2.《郑重声明》1份，以此证明被告不认可合同专用章，被告于2019年1月16日在文汇报刊上刊登过此声明。3.银行电子回单1组，以此证明被告将原告支付的租金和押金退还后，原告又将款项支付给被告显名股东杨某。被告公司退回后，杨某又转入。最后杨某直接注销账户可见原告及杨某并非善意。4.现金支票1组，以此证明因杨某账户注销，被告无法原路返还，不知是何人委托杨某打款，故被告一直无法返还，现被告愿意退还租金。5.现场照片1组，以此证明xx路XXX号XXX层对外没有限制人员进入，楼梯以及两部电梯均可到达。2019年9月6日的现场照片也显示无任何装修痕迹。且现场多处贴有公告，告知原告不认可合同专用章。6.被告公司员工手机截图1组，以此证明被告于2018年12月28日将《公告》张贴在涉案房屋各处。7.《房屋租赁合同》1份，以此证明该合同系被告与案外人之间的租赁合同，证明同是5楼被告与他人的租金情况，每年约定租金是递增的，金额远高于原、被告之间所谓的租赁合同。可见与原告签署的租赁合同并不是被告公司的真实意思表示。经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性表示没有异议，但对其证明目的持有异议。认为实际上该租赁合同确实只是用于工商备案，不是实际的租赁关系，真正的租赁关系是发生在原、被告之间。该证据也恰恰证明，原告是系争房屋的承租方，所以房屋产权人才会配合原告去办理工商备案登记。对证据2的真实性亦表示没有异议，但对关联性及证明目的均表示有异议。该声明是发生在合同签署后，原告被所谓声明是被告公司的内部纠纷，仅凭声明不可以对抗第三人。对证据3的真实性表示认可，但对证明目的不予认可。认为杨某是被告公司的显名股东，原告在收到被告退款后，及时与杨某沟通，同时根据杨某的指示打入其个人账户，其也向原告出示了转入被告公司账户的凭证。被告称无法返还，因杨某注销账户是不成立的。杨某是被告公司的显名股东，可以和杨某随时进行沟通。因此，原告有理由相信，杨某系代表被告公司收取的，被告公司也确认收到相关款项。对证据4的真实性表示认可，但对关联性及证明目的均不予认可。认为材料形成在涉诉之后，不能免除被告的违约责任。对证据5的真实性表示无法确认，现场原告再未去过。被告提供的证据5与证据7存在矛盾。被告提供的现场照片显示没有装修和出租的情况，但被告称已经出租给他人了。对证据6，认为被告没有出示原件，故无法确认其真实性。认为即便存在，发生的时间也在原、被告合同签订后，被告在合同签订后一系列行为不能免除其责任。对证据7的真实性不予认可，认为与证据5相互冲突，被告以自己的实际行动表示不履行相关合同，拒绝向原告交付房屋。被告提供的证据6系复印件，故本院对其真实性无法确认。被告提供的证据3、4、7虽具有真实性，但无法证明其证明目的。原、被告提供的上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：位于上海市闵行区xx路XXX号房屋的产权人系案外人A公司。该公司自2016年起将该产权房屋整栋租赁给被告依良公司直至2023年12月底。2018年12月23日，原告王奕夏、陈起越(作为承租方，签约乙方)与被告依良公司(作为出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区xx路XXX号XXX层出租给乙方用于商业办公使用。租赁期限为5年，自2018年12月23日起至2023年12月30日止。房屋租金标准及支付方式：自2018年12月23日起至2023年12月30日期间，租金价格：2元/平方米/天，月租金总计150,000元。租金的支付方式为“先付后用”,付一押一。租金计算日期以“租赁物”交付之日为起始，免租期为5个月。甲方在收到乙方租金的当日，应开具发票给乙方。合同第4.2条约定，本合同签订之日当日内，乙方付甲方保证金150,000元。合作结束甲方如数退还乙方所交付保证金不计息。租赁物内部由乙方自行管理，甲方不得另外收取物业管理费。合同第4.3条约定，本合同期限内，乙方产生的水、电、通信等费用由乙方每月按实承担。水费为7元/吨，电费为1.35元/度，无基础费，涨价必须以电力公司及自来人水公司通知单为准。若涉及或需要由甲方先行代付的，乙方在收到相应收据或发票复印件或口头通知后，七日内向甲方付清。合同第7条约定，因各种原因本租赁合同提前终止的(包括但不限于提前解除、协商一致等情况)，乙方必须在终止后15天内清场，并向甲方返还该房屋。合同期满，“租赁物”范围内的装修及辅助设施等乙方可自行拆除处理，归乙方所有。合同第9条约定，在租赁期限内，如下情形之一发生，乙方可立解除止本合同及相应的补充合同，退还“租赁物”,并要求甲方赔偿全部损失。9.1甲方被任何中国政府部门或有管辖权的法院判定其无权出租该“租赁物”；9.2因第三人向甲方或授权托管的产权人主张对“租赁物”的产权，致使乙方不能对“租赁物”使用、收益的；9.3“租赁物”因甲方原因而严重损毁或被鉴定为危险房屋的；9.4国家法律、法规规定的其他可以行使单方终止权的情况。合同第10条约定，10.1若甲方提出提前解除合同，需赔偿乙方全部装修和辅助设施投入。若乙方提出提前解除合同，需赔偿甲方300万元；10.2本合同因租期届满或因各种原因提前终止的，乙方必须在30天内将租赁物上的登记及许可手续(包括但不限于工商、卫生等)注销或者变更至其他地址；10.3任何一方违约，应当赔偿守约方主张权利而支出的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)；10.4本合同约定的违约金或赔偿金可累加计算收取。合同第12.1条约定，本合同一式叁份，在甲乙双方都不违反法律、法规的情况下，双方签字盖章生效，甲方执壹份，乙方执贰份，具有同等法律效果。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2018年12月25日，原告向被告支付了第一期租金150,000元及租赁保证金150,000元。2019年1月1日，为配合原告王奕夏、陈起越办理设立B(上海)企业管理有限公司的工商登记使用，两原告与案外人A公司订立了《房屋租赁合同》。2019年1月14日，上海市XX区市场监督管理局颁发《准予设立/开业登记通知书》，准予原告王奕夏、陈起越分别担任监事、执行董事的B(上海)企业管理有限公司设立/开业登记。2019年1月4日，被告将原告于2018年12月25日支付的租金150,000元及保证金150,000元分别以“无效房租退还”和“房屋押金退还”的理由退还给了原告。嗣后被告公司股东杨某要求原告将上述款项支付至其个人账户，再由其转至被告公司账户。原告遂于2019年1月5日将上述款项转至杨某账户。2019年1月7日，杨某以“xx路XXX号XX楼租金”名义转入被告公司账户150,000元、以“xx路XXX号XX楼押金”名义转入被告公司账户150,000元。2019年1月8日，被告在《文汇报》刊登声明，称：近来发现有人以非法刻制的“上海依良信息科技有限公司合同专用章”名义对外签订合同损害公司及公众利益，故特此声明如下：我司从未刻印合同专用章，对于该合同专用章我司不予认可，望相互转告谨防被骗。为本次诉讼，原告陈起越于2019年6月13日通过转账方式向上海合勤律师事务所支付律师费15,000元。同年6月27日，该律师事务所向原告陈起越开具了相关发票。2019年9月6日，被告分别开具以原告王奕夏、陈起越为收款人的支票，收款人为王奕夏的支票金额为150,000元，用途写明为“XX楼无效房租退还”；收款人为陈起越的支票金额为150,000元，用途写明“XX楼无效押金退还”。原告认为，被告拒不交付系争房屋的行为已严重违约，并已严重侵害了原告的合法权益，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。另查明，被告依良公司的工商登记显示：杨某系该公司的自然人股东。还查明，2015年11月24日，案外人林某、吴某甲、叶某乙、孔某甲、周某甲签署《确认书》，载明：叶某乙、吴某甲、林某各出资30%，孔某甲出资10%购买上海依良信息科技百分百股权并按上述比例占股，以投资A公司所属xx路XXX号房屋(即xx路XXX号房屋)债权转让一事详见(债权转让协议书)。上述四人第一次投资总额为300万元，在此款项打入上海依良信息科技有限公司同时，周某甲、孔某甲承诺并担保之前所有发生的依良公司的债权债务均与叶某乙、吴某甲、林某无关，由周某甲、孔某甲承担。依良公司原股东退出，仅留周某甲代持百分百股权详见(股权确认书)。工商变更后，所有证件章及所有资料均交林某统一管理。在该《确认书》的下方，有林某、吴某甲、叶某乙、孔某甲、周某甲的手写签名，落款日期为2015年11月24日。本院认为，本案的争议焦点在于(1)原、被告订立的《房屋租赁合同》是否成立？(2)林某、杨某的签约行为能否代表被告公司的职务行为？该签约行为是否有效？被告对此认为，2018年12月23日代表被告与原告签约的林某系被告的隐名股东，杨某虽是记载于工商登记的股东，但其不参与被告公司的实际经营，故该两人未经被告授权与原告签约，所使用的印章亦未经被告公司的授权刻制，故该两人的签约行为不能代表被告的真实意思表示，因此涉案《房屋租赁合同》对被告不发生法律效力。经查，杨某系被告公司的显名股东，与被告公司具有特定的职务关系，这一事实记载于被告公司的工商登记簿中。林某以其实际出资占有被告公司的相应股份，被告的所有证件章及资料均交由林某统一管理，这一事实亦记载于2015年11月24日签署的《确认书》中，被告对上述确认书的真实性亦予以了确认。在没有相反证据证明的情况下，被告不能以时间久远为由否定其效力。因此，当林某、杨某于2018年12月23日以被告公司的名义对外签约时，原告作为合同相对方，有合理的理由相信该两人有权代表被告对外签约，也有理由相信上述合同专用章的真实性。至于被告声称该合同专用章经由2018年6月8日的股东会决议形成，而该股东会因股东之间发生争议而未形成股东会决议。对此本院认为，召开股东会属被告公司内部的经营管理事务，原告没有义务知悉被告公司内部关系发生变动的真实情况，自然没有理由怀疑该合同专用章的效力。因此，林某、杨某作为被告公司代理人的签约行为是有效的。即使被告通过张贴公告、刊登声明的方式否认其代理人对外签约行为的有效性，但该通知或公告也发生于2018年12月23日的签约日期之后，不构成以合理方式对原告进行通知或公告。至于被告主张原告并非无过失的善意相对人。如前所述，原告在签约时有合理的理由相信林某、杨某具有代理权，在支付租金和租赁保证金的过程中，也有充分的理由相信，签约人杨某作为与被告公司有特定职务关系的股东，有权收取钱款并对支付事宜做出合理安排。因此，本院确认原、被告之间的签约行为应属有效，对于被告对此所作之抗辩，本院不予采信。综上，原、被告间订立的《房屋租赁合同》依法成立，该合同反映了签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并按约履行。本案中，被告作为出租人，在收到原告按约向其支付的租金150,000元及租赁保证金150,000元后，理应按约向作为承租人的原告交付房屋系其基本的合同义务。然而被告一直以合同未成立，拒绝向原告交付房屋，导致双方间的租赁合同无法继续履行。现原告作为承租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，既有事实依据，亦符合法律根据，本院予以支持。上述租赁合同解除后，被告除应向原告返还原告已支付的租金150,000元和租赁保证金150,000元外，还需向原告承担相应的违约责任。审理中，被告同意向原告返还上述款项，本院对此予以认可。关于原告要求被告支付损失赔偿费450,000元(相当于3个月的租金标准)之诉请。根据上述租赁合同的规定，若被告提出提前解除合同，需赔偿原告全部装修和辅助设施投入。若原告提出提前解除合同，需赔偿被告300万元。上述条款实际是双方对提前解除合同违约方对守约方进行经济赔偿的约定。本案中,因被告无正当理由拒绝向原告交房,造成原告无法实现租赁合同目的，被告显已构成违约。按照上述约定，由于被告拒绝向原告交房，致使原告无法进入租赁房屋进行装修，客观上造成原告无法向被告主张装修及辅助设施投入的损失。但本院综合考虑到被告拒绝交房对原告造成之实际影响以及被告的主观恶意、过错程度对原告造成交易成本的增加等因素，同时考虑到原告先前向被告支付的30万元款项亦存在一定的资金占用成本。从制裁违约和平衡双方利益原则出发，对原告要求被告赔偿3个月的租金标准作为损失赔偿费认为是适当合理的，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费15,000元之诉请。根据上述租赁合同的规定，任何一方违约，应当赔偿守约方主张权利而支出的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。原告据此提出该项诉讼主张，符合双方的合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十条第(一)款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王奕夏、陈起越与被告上海依良信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告上海依良信息科技有限公司返还原告王奕夏、陈起越租金150,000元。三、被告上海依良信息科技有限公司返还原告王奕夏、陈起越租赁保证金150,000元。四、被告上海依良信息科技有限公司支付原告王奕夏、陈起损失赔偿费450,000元。五、被告上海依良信息科技有限公司支付原告王奕夏、陈起越律师费15,000元。上述第二至第五条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,725元，由被告上海依良信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年六月二日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。