广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终214号上诉人（原审被告）：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层**。法定代表人：陈国锋,该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：陈成飘，女，1982年6月16日出生，汉族,住广东省阳春市岗美镇。被上诉人（原审原告）：李兴荣，男，1981年11月21日出生，汉族,住广东省阳春市岗美镇。两被上诉人委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）因与被上诉人陈成飘、李兴荣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富和公司上诉请求：撤销一审判决，一、二审案件受理费由陈成飘、李兴荣负担。事实与理由：一审判决第一至四项判决有误。本案的合同纠纷是因政府机构改革等不可抗力影响，致使富和公司违约，因此造成的违约责任不应由富和公司承担，请求二审法院依法判决。陈成飘、李兴荣答辩称：富和公司认为是因政府机构改革等不可抗力影响导致其违约，没有事实与法律依据，也没有证据证实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈成飘、李兴荣向一审法院起诉请求：（一）判决富和公司支付逾期交房违约金69598.27元给陈成飘、李兴荣（暂自2015年7月1日计至2019年9月5日；2019年9月6日之后的违约金每日按房价款455486元的万分之一计算，计至商品房取得工程竣工验收备案表及交付给陈成飘、李兴荣之日止）；（二）判决富和公司按已付房价款日万分之三的标准支付逾期办证违约金给陈成飘、李兴荣，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止（暂计至2019年9月5日的违约金为54931.61元）；（三）判决富和公司退还办证费34377元给陈成飘、李兴荣；（四）判决富和公司支付占用办证费34377元的利息给陈成飘、李兴荣（利息以34377元为基数，按年利率6%计算，自2015年9月19日起计至付清时止）；（五）判决富和公司提交阳江市江城区xxx所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助陈成飘、李兴荣办理阳江市江城区xxx房权属转移登记至陈成飘、李兴荣名下的手续，并取得不动产权证（房地产权证）；（六）本案诉讼费由富和公司承担。一审法院认定的事实：2015年2月15日，陈成飘、李兴荣（买受人）与富和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：富和房地产公司将位于阳江市江城区xxx房出售给陈成飘、李兴荣，建筑面积共119.55平方米，该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为455486元；第六条关于付款方式及期限的约定：签订本合同时出卖人已收首期房款137486元，余额3180000元由买受人向阳江市银行申请按揭贷款给予支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第九条关于逾期交房违约责任的约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。签订上述合同后，陈成飘、李兴荣按约定付清全部购房款455486元给富和公司。由于涉案商品房一直未能办理产权证，富和公司于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具一份《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》，其中承诺：“富和海岸城7、8、9栋商品房已交楼给业主入住三年之久，但由于我方原因一直未能办理商品房的验收备案手续，以致无法按《商品房买卖合同》第十五条的约定如期为业主办理房产证。造成较大负面影响。现我方向富和海岸城7、8、9栋业主承诺：在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）；本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主有效，不可撤销；本承诺书一式三份，开发商、业主各一份，住建局备存一份。”上述承诺书有富和公司作为承诺人加盖公章，并有公司代表签名；7、8、9栋业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福也在承诺书中签名和盖指模。2018年11月19日，陈成飘、李兴荣通过快递寄送催告交楼通知书给富和公司，要求富和公司交楼，但未有证据显示富和公司对此作了回应，也未有证据显示富和公司此后通知了陈成飘、李兴荣收楼。由于富和公司没有在约定的期限将经验收合格的商品房交付给陈成飘、李兴荣，陈成飘、李兴荣于2019年2月12日第一次向一审法院提起诉讼[案号（2019粤17**民初1225号）]，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款、赔偿损失等等。在该案的审理中，富和公司承认陈成飘、李兴荣在其处复印了一份其收取陈成飘、李兴荣34377元办证费的收款收据，也承认其从未退还办证费给陈成飘、李兴荣。2019年9月2日，陈成飘、李兴荣向一审法院申请撤回该案的起诉，一审法院对陈成飘、李兴荣的申请予以准许。2019年9月30日，陈成飘、李兴荣再次向一审法院起诉，请求如诉称。一审庭审中，陈成飘、李兴荣承认富和公司代理人于2019年3月27日通知其收楼，其当时因为想解除《商品房买卖合同》而没有收楼。一审法院另查明，2018年11月30日，涉案房屋通过相关部门竣工验收备案。2019年9月24日，富和公司递交相关资料到阳江市不动产登记中心办理涉案房屋初始登记。2019年10月28日，阳江市自然资源局复函阳江市中级人民法院，内容如下：“阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7、8、9幢商品房首次登记于2019年10月23日办结，上述商品房在无权利限制（抵押、查封、法律及行政法规规定的其它权利限制等情形）的情况下具备办理不动产转移登记条件。”涉案房屋至今未办产权证到原告名下。另外，富和公司代陈成飘、李兴荣缴交了预告登记费80元、初始登记费80元，维修基金9026元，共9186元。一审法院认为：陈成飘、李兴荣与富和公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房已办理初始登记，具备办理商品房产权转移登记手续，现陈成飘、李兴荣请求富和公司协助办理产权转移手续，合法合理，应予以支持。关于逾期交房的违约责任，涉案商品房于2018年11月30日通过竣工验收备案，具备合同约定的交房条件。本案中，富和公司未能提供证据证实其通知了陈成飘、李兴荣收房，而陈成飘、李兴荣自认富和公司于2019年3月27日通知其收房，其因想解除合同而不收房。故2019年3月27日之后陈成飘、李兴荣拒不收房的法律后果应由陈成飘、李兴荣自行承担。因此，本案富和公司的逾期交房违约金应从逾期交房之日起（2015年7月1日）计至2019年3月27日止，共1365天，按合同约定的日万分之一计算，富和公司应支付给陈成飘、李兴荣的逾期交房违约金共62173.8元（455486元×1365×0.0001)）。关于逾期办证的违约责任。富和公司于2017年10月12日对7、8、9栋业主做出的承诺第一句话就写明“富和海岸城7、8、9栋商品房已交楼给业主入住三年之久”，从这句话可判断出富和公司作出的承诺是适用已收楼的业主的，对未收楼的业主不适用该承诺。陈成飘、李兴荣在富和公司作出该承诺前未收楼，因此该承诺不适用于陈成飘、李兴荣。本案中，根据陈成飘、李兴荣与富和公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，富和公司应在交付在交付商品房给原告之日起90日内办权属证书。富和公司于2019年3月27日通知陈成飘、李兴荣收楼，应在90日内即2019年6月26日前办理权属登记。富和公司至今未办理，应承担逾期办证违约金责任。合同第十五条约定按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金，该约定明显过低，按该约定，不论违约多久均按固定数额支付违约金，也不合理，而陈成飘、李兴荣请求按日万分之三计算违约金又过高。结合之前系列案均调整为按年利率6%计算的事实，本案逾期办证违约金一审法院调整为以陈成飘、李兴荣已交购房款455486元为本金，按年利率6%计算，从逾期办证之日即2019年6月27日暂计至本案庭审辩论终结之日（2019年11月14日）止，对此后的逾期办证违约金，陈成飘、李兴荣可另行主张。因此，富和公司应支付逾期办证违约金7562.3元（455486元×6%/365天×101天)给陈成飘、李兴荣。至于富和公司收取了陈成飘、李兴荣的办证费用34377元，由于富和公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，现陈成飘、李兴荣请求富和公司返还已收取的办证费，并支付利息，理据充分，应予以支持。本案扣除富和公司已代为支付给相关部门的费用9186元，富和公司应退还办证费25191元（34377元-9186元）给陈成飘、李兴荣，该款的利息应从逾期办证之日即2019年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款之规定，判决如下：一、限阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助陈成飘、李兴荣到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区xxx房的房地产权属证书；二、限阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金62173.8元给陈成飘、李兴荣；三、限阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金7562.3元给陈成飘、李兴荣；四、限阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费25191及其利息（从2019年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给陈成飘、李兴荣；五、驳回陈成飘、李兴荣的其他诉讼请求。一审案件受理费1739元，由陈成飘、李兴荣负担701元，阳江市富和房地产开发有限公司负担1038元。二审中双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。陈成飘、李兴荣与富和公司于2015年2月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是应否免除富和公司的逾期交房和逾期办证的违约责任。本案中，陈成飘、李兴荣已依约向富和公司履行了付款义务，但富和公司却未能按合同约定在2015年6月30日前将经验收合格的涉案商品房交付陈成飘、李兴荣使用，直至2019年3月27日富和公司才通知陈成飘、李兴荣收房，富和公司的行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。富和公司在通知陈成飘、李兴荣收房后，亦未按照合同约定的期限履行协助办证的义务，故应承担逾期办证的违约责任。本案双方当事人对一审法院认定的逾期交房违约金、逾期办证违约金的数额没有提起上诉，本院予以维持。富和公司上诉认为本案是因政府机构改革等不可抗力影响致使其违约，其不应承担违约责任，但富和公司未能提供证据证明该主张，故本院不予采纳。现涉案房屋已具备办证条件，一审法院支持陈成飘、李兴荣的诉请判决富和公司履行协助办证的义务，及判决富和公司退还剩余的办证费和占用该费用期间的利息给陈成飘、李兴荣均处理正确，本院予以维持。综上所述，富和公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2173元，由阳江市富和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年二月二十四日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。