安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1324民初2919号原告:刘红，女，1979年4月5日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人:郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。被告:付军，男，1965年9月15日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人:蔡震，安徽玉金律师事务所律师。第三人:刘刚，男，1976年10月1日出生，汉族，现在安徽省潜川监狱第一监区服刑。原告刘红诉被告付军、第三人刘刚案外人执行异议之诉一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘红委托诉讼代理人郑良付、被告付军委托诉讼代理人蔡震、第三人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红提出如下请求：一、判决立即停止对原告购买的位于泗县大杨乡赵集村新兴街路南由东向西第20、21、22、23号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封、拍卖。二、判决确认原告与刘刚之间房屋买卖合法有效，并确认位于泗县大杨乡赵集村新兴街路南由东向西第20、21、22、23号房产归原告所有。三、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月20日原告与刘刚签订《订房协议》，约定刘刚将位于泗县大杨乡赵集村新兴街路南由东向西第20、21、22、23号房产以分期付款的方式人民币80万元的价格出售给原告。协议达成后，原告向刘刚支付全部购房款。刘刚已将上述房产实际交付给原告，原告装修后居住至今，原告一直不知道涉案房产登记在刘刚名下，刘刚也一直未能为原告办理产权登记手续。2016年4月18日，被告付军与刘刚因民间借贷纠纷一案涉诉，根据被告付军的申请泗县人民法院作出皖1324民初1775号民事裁定书，裁定将原告购买的登记在刘刚名下位于泗县大杨乡赵集村新兴街路南由东向西第20、21、22、23号房产予以查封。被告付军与刘刚之间的民间借贷纠纷，泗县人民法院已于2016年12月27日作出（2016）皖1324民初1775号民事判决书，目前该判决书已生效。执行期间，泗县人民法院于2018年1月23日作出皖1324执578号执行裁定书，裁定将刘刚名下位于泗县大杨乡赵集街证号为房地权证皖泗第00019059、00××60号房产进行拍卖，原告依法向泗县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封拍卖，并中止对上述财产的执行。2019年4月16日，泗县人民法院作出（2019）皖1324执异字7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。综上，原告与被告刘刚达成的房屋买卖是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，协议合法有效，同时原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权登记，但是原告已依合同支付价款并占有标的物至今。为此，根据《民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条诉至贵院，请求依法支持诉请。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、行政复议申请决定书一份，证明刘刚名下房地权皖泗字第00××60号房地产权证被撤销；2、订房协议书一份，证明刘红与刘刚于2010年7月20日达成一份《订房协议》，双方约定将涉案房屋出售给刘红，总房款为80万元。3、收条三张，证明刘红已支付购房款75万元。4、（2019）皖1324民初执异7号执行异议裁定书，证明原告提出的执行异议被法院裁定驳回。被告付军辩称：一、被答辩人与被执行人系同胞兄妹关系，被答辩人称与被执行人刘刚签订购房协议，付清房款，与事实不符，由于被答辩人与被执行人系同胞兄妹关系，临时借用该房屋，并非是买卖，该房屋一直在刘刚名下，有房产证和土地使用证为证，2016年答辩人起诉刘刚于2016年4月19日泗县人民法院对该房屋进行了保全，且现场张贴查封公告，没有任何人提出异议，被答辩人在提出执行异议申请时已说没有与被执行人签订房屋买卖合同，也没有付清房款的凭证，只是交了几张虚假的收条复印件和订房协议，从被答辩人提供的收条复印件来看，日期是2010年，2010年涉案房屋根本没建，被答辩人称房款已全部付清，显然与事实不符，更何况至今没有签订正式房屋买卖协议，也没有进行产权变更登记，该房屋查封已长达3年之久，现在提出来，很显然是为被执行人刘刚逃避债务，扰乱法院执行次序。二、根据物权法规定，不动产实行登记制度，以登记为准，现在该涉案房屋至今仍然登记在刘刚名下（有土地使用证、房产证为证），且本案被答辩人与刘刚系同胞兄妹关系，显然是虚假诉讼，为被执行人刘刚逃避债务，其目的是帮助被执行人刘刚恶意转移、变卖财产，应依法承担法律责任。综上，本案房屋登记在刘刚名下已长达7年之久，泗县法院作出的裁定有事实和法律依据，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能力排除执行的，人民法院应予支持：“（一）、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同……”。本案中，被答辩人异议涉及的房屋至今没有签订合法有效的书面买卖合同，也没有收条原件，口头说房款已全部付清，严重违背事实，被答辩人不能得到法院的支持，故请求驳回被答辩人的执行异议诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告付军提交如下证据：房地产权证复印件一份，证明涉案房屋系刘刚所有，与他人无关。第三人刘刚述称,我对原告的诉讼请求都认可。第三人刘刚未提交证据。经审理查明,原告刘红与第三人刘刚系兄妹关系。刘刚曾在开发泗县大杨乡赵集村房屋之前向刘红借过钱，2010年7月20日刘刚与刘红签订了一份《订房协议》，该协议约定刘刚将其开发的涉案房屋由东向西第20、21、22、23号房屋出售给刘红，总房价为80万元，付款方式为分期付款，乙方首付购房订金20万元，上房时再付40万元。拿到两证时付清购房款。2010年7月20日，刘刚给原告出具收到购房款20万元的收条、2010年9月10日收到购房款40万元、2012年7月25日收到购房款15万元。后刘红装修并使用该房屋。2013年4月9日，刘刚将其开发（包括刘红购买的四套房屋在内）的房屋办理了产权证及土地使用权证，登记在刘刚本人名下，但未给刘红及其他购房户办理产权登记。2016年4月18日，付军与刘刚之间的因民间借贷纠纷一案向泗县人民法院提出财产保全申请，本院于同日作出（2016）皖1324民初1775号民事裁定书，对刘刚名下位于泗县大杨乡赵集街证号为房地权证皖泗第00019059、00××60号房产进行查封。2016年12月27日泗县人民法院作出（2016）皖1324民初1775号民事判决书，在判决书执行期间，泗县人民法院于2018年1月23日作出皖1324执578号执行裁定书，裁定将被告刘刚名下位于泗县大杨乡赵集街证号为房地权证皖泗第00019059、00××60号房产进行拍卖，原告刘红以该裁定侵害了案外人的合法权益为由，向本院提起执行异议，要求解除查封拍卖，并中止对上述财产的执行。2019年4月16日，泗县人民法院作出（2019）皖1324执异字7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告为此提起执行异议之诉，引起本案诉争。另查明：登记在刘刚名下房地权皖泗字第00××60号的房地权证已于2019年8月5日被泗县人民政府撤销。本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、除分的权利。本案原告刘红与第三人刘刚之间系民间借贷关系，虽然双方签订《订房协议》，以房抵债，但根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地只能由本集体经济组织成员获得，不得出让、转让、出租，且房屋的买卖应在本集体经济组织成员之间进行，禁止在本集体经济组织成员外转让宅基地、农村住宅、及“小产权房”。本案原告刘红非泗县大杨乡赵集村村民，没有购买该处房屋的资格，根据物权法中“房随地走”的原则，原告不能取得该处房屋的所有权，因而双方签订的《订房协议》违反法律的强制性规定，应属无效合同。故该涉案查封房屋仍属于第三人刘刚所有；刘红的执行异议之诉对执行标的不享有排除强制执行的权益。因此刘红提起的案外人执行异议之诉没有法律依据，本院不予支持，应驳回原告刘红的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人执行异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。刘刚不反对案外人刘红提出的执行异议之诉，原告将刘刚列为被告应变更为本案第三人。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告刘红的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告刘红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判长  房强审判员  陈珊审判员  李梅二〇二〇年一月七日书记员  张恒