江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初3973号 原告：辛立志。 委托诉讼代理人：孙利国，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王家森，上海市浩信（苏州）律师事务所实习律师。 被告：徐艳取。 原告辛立志与被告徐艳取房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭审理了本案，原告辛立志及其委托诉讼代理人孙利国、被告徐艳取到庭参加诉讼。因案情复杂，后本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，于2020年4月3日、5月11日主持主持当事人听证，并于2020年5月29日公开开庭审理了本案，原告辛立志的委托诉讼代理人孙利国、被告徐艳取到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛立志向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、判决被告归还原告租金98000元，赔偿违约金42000元，装修损失26000元；3、判决被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告归还原告租金98000元，违约金42000元。诉讼中，原告再次变更第2项诉讼请求为：判决被告归还原告租房保证金14000元，租金84000元，并支付原告违约金42000元。诉讼中，原告再次变更第2项诉讼请求为：判决被告归还原告租房保证金14000元，租金84000元，赔偿各项损失26000元，并支付违约金16000元。事实和理由：2018年12月13日，原、被告双方签署了厂房租赁合同，约定被告出租给原告的厂房坐落在苏州******厂房1层，租赁建筑面积为500平方米，厂房租赁期自2019年1月1日起至2019年9月15日止，厂房租赁的用途为快递分拣。原告于2018年12月15日与2018年12月18日支付被告租金9.8万元。从2019年1月1日原告开始装修该厂房，2019年1月6日装修完毕，共花费装修款26000元。2019年1月7日原告准备使用该厂房的时候，被告却开始阻止，称需要街道委员会出具同意快递使用的证明，否则不能使用。被告遂将该厂房上锁，阻止原告使用。后原、被告一直协商，被告一开始同意退还租金并赔偿装修损失及违约金。后来被告称违约金数额太高，再后来被告就开始不接电话，玩起了失踪。以上款项，经原告多次催讨，但是并无任何效果。原告认为，原告之合法权益应受到法律的保护，被告拒绝归还款项，显然有违基本的诚信。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请贵院依法公正裁决。 被告徐艳取辩称，我觉得违约方应是被告，其没有按照约定履行付款义务，被告违约在先。原告装修完成后是物业要求原告办理相关证件，而且物业的要求并非不合理，这些事情和我无关。原告因为没有办下来证件，自己提出要搬走的，是他自己的原因，和我无关。关于原告主张的赔偿，我的损失应该比原告还大，房屋至今是空置的，我不认可原告要求赔偿的理由，保留追究原告赔偿责任的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：位于苏州*******的房屋为工业用房，系苏州市晶乐高分子医疗器械有限公司所有，汤健华任该公司法定代表人，持股比例为50%；汤微影任该公司监事，持股比例为40%。 被告徐艳取作为承租方（乙方）和作为出租方的汤微影（甲方）曾签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方将位于苏州******的工业标准厂房（建筑面积为3987.93平方米）出租给乙方，租赁物的功能为工业用房，乙方不得擅自更改其使用功能；乙方租赁甲方上述厂房、场地原合同已到期，由于治安管理及政府管制等原因，甲方本不再续租，但考虑到乙方经营生产的原因给予自2018年9月16日至2019年9月30日的过渡时间，在租赁期间，如因消防、安监和环保等不可抗力因素，乙方需停止生产或自行搬出，甲乙双方均无需承担违约责任；甲方保证乙方在租赁期满后在同等条件下有优先续租权；乙方不得擅自将所租赁厂房转租给第三方。 2018年12月13日，被告徐艳取作为出租人（甲方）和作为承租人（乙方）的原告辛立志签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于苏州*****厂房1层、面积为500平方米的房屋出租给乙方，租期自2019年1月1日起至2019年9月15日止；乙方租赁用途为快递分拣，未经甲方书面许可，乙方不得擅自改变租赁用途，否则甲方有权解除合同并不作任何补偿；乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付厂房租赁保证金14000元；租金为每月每平方米28元，月租金为14000元，该租金已包含物业管理费，但未包含税费，合同期内的租金共计119000元，甲方应于合同签订之日起三日内一次性支付；租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须取得有关部门许可的则还应报请有关部门批准后方可进行；乙方在租赁期间如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果中途擅自转租转让，则甲方不再退还租金和保证金；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费由乙方自行承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付达15天，甲方有权增收10%滞纳金，并有权单方面终止本租赁合同及要求乙方进行违约赔偿；租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，乙方享有优先权；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方3个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方3个月租金。 合同签订后，原告于2018年12月15日支付被告5万元，于12月18日支付原告48000元，合计98000元，上述费用包含了保证金14000元，租金84000元。原告对其承租的涉案房屋进行了装修。装修之后，原告将自己的部分设备搬入承租的房屋。 另查明，原告承租房屋所在厂区的物业人员在2019年1月3日告知被告，如果要出租房屋需让街道同意出一个书面证明（临时使用），被告于当日告知原告其入驻承租的房屋需要到街道进行报备。原告在实际入驻租赁的涉案厂房时也的确被厂区的物业人员阻拦，并要求原告出具合法入驻的审批手续，原告故此未能在承租房屋中开展正常的经营活动。其后，原告向有关机关询问了办理入驻涉案厂房的手续，并在2019年1月7日晚上要求被告提供消防资料，被告在1月10日以微信形式发送给原告一张消防验收证明，原告收到后告知被告“我待会会拿给他们看一下啊，应该是真的”，被告让原告赶紧办，原告回复“好的”。2019年1月13日，原告告知被告安监部门不能出什么证明，要求被告和房东说一下原告要进入承租房屋中经营，被告答应第二天去物业问一下。2019年1月15日，原告催促被告不能再拖了，一定要进入承租房屋。2019年1月18日，被告微信告知原告“汤总说你们是被安监从别的地方赶走的，他说安监的人跟他讲不能让你进，除非你让安监开个证明给你”，原告回复说“安监人家开不了证明啊”，并告知被告“再帮忙催一下，明天要是还不能进去，我只能重新找地方了”。2019年1月21日，被告微信告知原告“我早上就问过了，汤健华他怕安监那里有问题，所以他想让你找安监开个证明，他说不好开，能不能让安监谁给他打个电话也可以”，原告回复“人家不可能打电话的”。2019年2月14日，被告微信问原告“不好意思，刚刚在开会，你们东西还没有搬走吗”；原告回复“我们就一个流水线，上次搬进去的，后面门卫就不让我们车子进去了”、“你和门卫说一下，我们周六移走”。2019年2月22日，被告微信问原告“辛总你们东西什么时候能搬走，从年前说搬走到现在，马上就3月份了”；原告回复“明天搬，我这里好了”；被告回复“明天确定了，不会再变了吧”；原告回复“不会，我要用了”。 庭审中，原、被告一致确认原告在2019年2月23日搬离了涉案承租的房屋，双方之间的租赁合同自该日解除。 再查明，2018年3月17日，中共苏州高新区委（虎丘区委）全面深化改革领导小组出台了苏高新改[2018]1号文件，讨论通过并印发了《苏州高新区关于加强存量工业用地管理的实施意见（试行）》，该文件对于高新区内存量工业用地房屋出租规定的核准材料为：1、房屋出租申请书；2、不动产权证书或土地使用权出让合同和建设工程规划许可证复印件；3、出租与承租企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件或三证合一后的营业执照复印件，新企业提供名称预核准通知书；4、出租与承租企业近三年完税证明或近三年财务审计报告；5、不改变工业用地用途承诺文书；6、承租企业涉及新投资项目的，需提交新投资项目可行性研究报告、新投资项目产业发展项目监管协议。该文件对于高新区内存量工业用地房屋出租规定的核准程序为：1、属地监管。存量工业用地承租企业将申请事项的核准材料在线提交至苏州高新区企业提升发展服务平台……属地板块在10个工作日内完成评审，决定是否准许，并形成评审意见书。经评审同意承租人租赁相关厂房设施的，同时将租赁合同报房地产交易中心备案登记……2、手续办理。相关板块凭评审意见书，向市场监管、环保、房地产交易中心等部门提交受理相关行政审批事项的申请，相关部门按照相关法律法规作出相关行政决定。 庭审中，关于投入涉案承租房屋中的装修，原告举证了由苏州苏易佳装饰设计工程有限公司出具的两张收款收据，其中日期为2019年1月2日的收款收据载明装修工程款（第一批）为1万元，2019年1月15日的载明装修工程款（第二批）为16000元，总金额26000元，收款收据上显示的客户名称为苏州展志货运有限公司。关于装修款的支付情况，原告还提交了微信转账截屏，显示2018年12月30日“装修公司周军已收款￥10000.00”，2019年1月26日“装修公司周军已收款￥7000.00”。经查实，原告系苏州展志货运有限公司的法定代表人，苏州苏易佳装饰设计工程有限公司的法定代表人为周勇军。苏州展志货运有限公司于2019年8月20日出具声明一份，载明在辛立志诉徐艳取房屋租赁合同纠纷一案中，本公司认可辛立志对涉案房屋中装修行为是辛立志的个人行为，辛立志有向徐艳取要求装修损失的权利。 庭审中，原告提交了其和被告之间手机通话的录音。2019年3月19日的录音中原告说到“你的这个房子我是很想租，我想拿着这些东西去跟政府交涉，我要去弄的”；原告还说到“从我装修完了，1月7号结束，一直到现在根本就没有进去过，对不对，1月7号我搬的时候，那天早上一大早，我给你打电话，保安拦住了，我根本搬不进去，是不是”，被告回复“是的，是的，对”；被告还说到如果他知道安监那边不让做的话，其无论如何也不租给原告，让原告找个律师问一下怎么弄，被告会配合的。2019年4月9日的录音中原告问被告房东现在怎么说，被告回复房东需要街道开个证明，并问原告其到底是租还是不租；原告还陈述安监他去问了，被告也去问了，安监告知他们没有审批权。 庭审中，原、被告一致确认：双方在合同中约定的保证金的用途为约束原告租赁期间擅自转租房屋；双方在合同签订之前未办理租赁的审批手续；原告是在2019年1月1日开始对涉案房屋进行装修的。 庭审中，原告陈述：我去了安监部门和街道开允许入驻的证明，但这些部门给的答复是无权开具这类证明；关于装修的费用问题不再提交任何证据；没有证据证明因被告转租房屋，原出租人提出了解除租赁合同的要求；我方对租赁的房屋进行装修电话告知了被告，未书面通知；在租赁合同签订之前，我方不知道苏高新改[2018]1号文件的存在；我是个人承租的涉案房屋；我方主张的损失包括涉案房屋的装修损失，运输设备的损失，经营的损失，人工损失，车辆花费和交通费等各项损失；原告的装修是在2019年1月6日结束的。 庭审中，被告陈述：关于原告的装修损失我方不申请鉴定；在租赁合同签订之前，我方不知道苏高新改[2018]1号文件的存在；我方在2019年9月底、合同到期之前就将房屋返还给原出租人了。 以上事实，有厂房租赁合同、转账凭证、收款收据、视听资料、报警记录、微信聊天记录、营业执照、声明、装修报价书、装修照片、微信付款截图、苏高新改[2018]1号文件、厂房租赁协议和房产登记信息，以及本院庭审笔录、听证笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规等的规定，应认定为合法有效。从庭审查明的事实可知，原、被告确实到相关机关努力尝试办理入驻涉案厂房的手续，但最终未能办理出来亦是客观事实，由此导致的后果就是双方签订的租赁合同无法履行，合同目的无法实现，故应予解除。原、被告庭审中已一致确认双方的租赁合同自原告搬离承租房屋之日即2019年2月23日解除，本院予以确认。 关于原告主张被告退还的租房保证金14000元，本院认为，因原、被告一致确认双方在合同中约定的保证金的用途为约束原告租赁期间擅自转租，而事实上原告并未转租房屋，在双方租赁合同已经解除的情况下，被告应返还原告上述租房保证金。 关于原告主张被告退还的房屋租金，本院认为，从庭审查明的事实来看，双方关于原告何时搬离涉案房屋均未给予对方强制性的通知，而是存在一个协商、迁就的过程，故双方系协商解除了租赁合同。但双方租赁合同签订于苏高新改[2018]1号文件实施之后，原告作为厂房的承租方，被告作为厂房的出租方，双方均有事先了解相关规定的注意义务，现因双方均未履行该项义务而导致合同在签订之后无法实际履行而解除，原、被告均存在过错，本院认为双方过错程度相当。基于原告并未能正常使用房屋但占用房屋至合同解除之日即2019年2月23日的事实，本院酌情认定原告应按照双方约定租金标准的一半即7000元/月（14000元/月÷2）的标准向被告支付2019年1月1日至2019年2月23日期间的租金，经计算为12750元[7000×（1+23÷28）]。因原告已经向被告交付租金84000元，故被告应退还原告租金71250元（84000元-12750元）。 关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的租赁合同因客观上无法履行而协商解除，且双方过错责任相当，故原告有权要求被告赔偿因合同解除造成的损失。关于原告的损失大小，本院认为，原告举证的装修付款凭证并不足以证实其实际支付的金额，特别是落款日期为2019年1月15日的收款收据中载明的16000元，装修公司在收到原告所述的2019年1月26日的转账7000元款项之前竟已向原告出具相应的收款收据，显然与一般生活经验不符，而原告所称的现金支付一事更无证据证实，故原告的举证不足以证实其装修的费用为26000元。但原告对涉案承租的房屋进行了装修系客观事实，而原告搬迁设备、另行承租房屋等，必然会给其带来相关的费用支出和经营上的损失，综合本案的实际情况，本院酌情认定原告的各项损失为2万元。关于上述损失的承担，如前所述，导致合同解除的原因中原、被告过错相当，故本院认定原告上述损失2万元由被告赔偿原告一半计1万元。 关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，如前所述，双方系协商解除了租赁合同，而且导致合同解除的过错双方责任相当，本院已依法支持了原告要求被告赔偿损失的部分诉讼请求，故对其要求被告另行支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告辛立志和被告徐艳取于2018年12月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年2月23日解除。 二、被告徐艳取于本判决生效之日起十日内退还原告辛立志租房保证金14000元，租金71250元，并赔偿原告损失10000元，合计95250元。 三、驳回原告辛立志的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州新区支行商业街支行，开户账号622********6067。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由原告辛立志负担991元，由被告徐艳取负担2109元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-555******676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  季秋明 人民陪审员  严金平 二〇二〇年六月一日 书 记 员  施 岚