广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初8号原告：罗国荣，男，1983年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：罗宝红，女，1992年1月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。共同委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梁腾业，广东本宗律师事务所实习律师。被告：佛山市锦庆物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂桂洲居委会翠岗路**首层之二。法定代表人：何文仲。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕琼，广东道怡律师事务所律师。被告：广州市亨鑫房产代理有限公司，，住所地广东省广州市海珠区江南大道中路**自编****法定代表人：程康。原告罗国荣、罗宝红与被告佛山市锦庆物业管理有限公司（以下简称锦庆公司）、广州市亨鑫房产代理有限公司（以下简称亨鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告亨鑫公司下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序审理。本院于2020年6月4日公开开庭审理本案，两原告的共同委托诉讼代理人李平、梁腾业，被告锦庆公司的委托诉讼代理人孔少乐到庭参加诉讼，被告亨鑫公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告罗国荣、罗宝红向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告返还租金142000元，并自2018年9月28日起至返还租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率向两原告支付利息，暂计至2019年12月4日的利息为8112.74元；二、两被告向原告返还意向投资款58000元，并自2018年1月31日起至实际返还款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率向两原告支付利息，暂计至2019年12月4日的利息为5150.32元；三、两被告向原告返还转房手续费3000元；四、两被告向原告支付律师费15000元；五、本案诉讼费、保全费等由两被告承担。事实与理由：被告锦庆公司是筑梦互联网发展中心厂房改造项目的建设单位，并且是案涉房屋的出售方，被告亨鑫公司是锦庆公司的代理人。2017年12月29日，原告在被告亨鑫公司的诱导下签订《物业租赁确认书》，向被告锦庆公司购买位于佛山市顺德区容桂街道翠岗路11号X栋XXX号不动产，总价142000元。原告罗国荣通过支付宝向亨鑫公司支付了10000元定金，亨鑫公司收款后向原告开具了收据；2018年1月31日，原告按锦庆公司的要求向亨鑫公司支付款项58000元，被告亨鑫公司收款后向原告开具了收据。2018年9月28日，原告与被告锦庆公司签订了《物业租赁合同》，当天，原告向锦庆公司支付除定金外的余款132000元，锦庆公司向原告开具了收据。2018年11月20日，原告与锦庆公司达成一致意见，将原来约定的X栋XXX单元更改为X栋XXX单元，双方重新签订《物业租赁合同》，罗宝红通过微信转账向锦庆公司的员工黄马英支付手续费3000元，由亨鑫公司开具了收据。原告认为，原告与两被告分别签订的《物业租赁确认书》《物业租赁合同》名为租赁，实为买卖，理由如下：第一，《物业租赁确认书》约定了房屋的总价款、房屋编号、面积、交付日期、交付方式等事项，但没有约定租赁期限，已经具备房屋买卖合同主要条款，故原告支付的价款应属于购房款而非租金，其中，两被告以意向投资款名义收取的58000元款项是购房款的一部分，其与合同约定的价款142000元共同构成涉案房屋的总价款。第二，《物业租赁确认书》约定以定金、首期款、按揭贷款的方式支付款项，该支付方式一般用于购买房屋而非租赁房屋。原告与两被告依据该确认书分别负有支付房屋价款或交付房屋的义务，该确认书应当认定为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”但两被告并非该物业的所有权人或取得该房产处分权，也没有为该物业取得商品房预售许可证明、建设工程规划许可证或满足商品房预售的条件。因此，《物业租赁确认书》、《物业租赁合同》已经违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告依两被告指示共支付203000元。亨鑫公司作为锦庆公司的代理人，在委托代理期间，亨鑫公司与原告签订的《物业租赁确认书》中相应的权利义务应归属于锦庆公司，锦庆公司应对原告购买该物业所支付的所有款项承担退还责任。诉讼中，两原告变更诉讼请求如下：一、两被告向原告返还购房款142000元并支付利息（利息以142000元为基数，从2018年9月28日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、两被告向原告返还意向购房款58000元并支付利息（利息以58000元为基数，从2018年1月31日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、两被告向原告返还转房手续费3000元；四、两被告向原告支付律师费15000元；五、本案诉讼费、保全费等由两被告承担。被告锦庆公司答辩称，被告锦庆公司委托被告亨鑫公司介绍客户，并促成客户与锦庆公司就案涉商铺签订租赁合同。锦庆公司确认收到两原告支付的132000元，并愿意退还该笔费用；亨鑫公司收取的意向投资款58000元以及转名手续费3000元并非是被告锦庆公司收取的，锦庆公司也没有授权亨鑫公司可以收取上述费用，该费用不应当由锦庆公司返还；锦庆公司不同意向两原告赔偿两原告主张的律师费，该费用并非维权的必要支出；两原告与锦庆公司之间的法律关系并非商品房买卖合同关系而是房屋租赁合同纠纷。诉讼中，双方分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对两原告提交的《物业租赁确认书》、支付宝转账记录、定金收据，被告锦庆公司认为该确认书并非其向被告亨鑫公司提供的合同范本，收取定金的人也不是被告锦庆公司的员工或其授权的人，故对该证据的关联性、合法性不予确认，本院认为，被告锦庆公司确认其委托被告亨鑫公司介绍客户，并促成客户与锦庆公司签订租赁合同，该确认书记载的不动产地址与被告锦庆公司确认的《物业租赁合同》记载的不动产地址编号一致，因此，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。2.对原告提交的POS机签购单（3份）、两原告名下的银行账户交易明细以及收据（2018年1月31日），被告锦庆公司认为其并未授权被告亨鑫公司向两原告收取该58000元，对该组证据的关联性、合法性不予确认，本院认为，被告亨鑫公司于2018年1月31日出具的收据记载该款项系两原告支付的“筑梦互联网发展中心房号608的意向投资款”，两原告的银行账户交易流水亦显示两原告于2018年1月31日向被告亨鑫公司支付了58000元，因此，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。3.对两原告提交的两原告与案外人黄马英的微信聊天记录（2018年11月19日-2018年11月20日）、微信转账记录、转房手续费收据，被告锦庆公司认为其并未授权被告亨鑫公司收取该费用，也没有向两原告出具收取该款项的收据，因此，对该组证据的真实性、关联性、合法性不予确认，本院认为，被告锦庆公司确认案外人黄马英系被告亨鑫公司的员工，亦确认两原告通过黄马英向其支付了《物业租赁合同》约定的除定金外的132000元款项，两原告提交的该组证据可以相互印证两原告在签订合同后，又将交易的不动产标的物由原来的608号房变更为602号房，并为此支付了3000元的款项，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年12月29日，原告罗国荣与被告亨鑫公司签订一份《物业租赁确认书》，确认书约定罗国荣承租的不动产项目为3座6层08号房，租赁物业的总价款为142000元，承租人以银行按揭付款，定金10000元于签署本物业租赁书时付清，第一期12000元于2018年1月9日前付清（含定金），122000元办理银行按揭贷款；承租方须于2018年1月9日前到佛山市顺德区容桂翠岗路11号桂山筑梦SOHO招商中心签署《物业租赁合同》《前期物业管理服务协议》及有关文件；若承租方未能按本物业租赁书所约定的时间支付租金及相关费用或签署《房地产租赁合同》及相关合同文件或提交上述相关资料的，出租方对承租方已缴付的定金以及其他款项不予退回，出租方有权解除本物业租赁合同并另行处置该物业；承租方在签署《物业租赁书》后，签署《房地产租赁合同》前，又要求加名、减名、转名、更改付款方式、变更租赁物业户型等，须提交书面申请经出租方同意后方可办理，每项变更，承租方须向出租方缴付2000元手续费；租赁双方同意尚未签订《物业租赁合同》之前，此物业租赁书作为购买该物业之合法有效合同，在租赁双方签订的《物业租赁合同》生效时，本物业租赁书自行终止，《物业租赁合同》与本物业租赁书条款相抵触的，以《物业租赁合同》为准。原告罗国荣在该《物业租赁合同书》的承租方处签名，被告亨鑫公司在出租方处加盖公章。签订该《物业租赁确认书》的当天，原告罗国荣通过亨鑫公司的员工黄马英提供的收款二维码支付了定金10000元，被告亨鑫公司向原告出具了收据，收据记载：今收到罗国荣认租桂山筑梦SOHO（房号：608）的定金10000元，本定金不予退还（7天内补齐剩余装修款58000元）。2018且1月31日，两原告向被告亨鑫公司支付了58000元，被告亨鑫公司于当天出具收据，记载：今收到罗国荣交来筑梦互联网发展中心房号608号的意向投资款项58000元。2018年9月28日，被告亨鑫公司向两原告出具收据，确认收到两原告支付的转房手续费，两原告将原房号X座XXX更改为X座XXX。2018年9月28日，两原告作为承租方、被告锦庆公司作为出租方，双方签订一份《物业租赁合同》，合同记载筑梦互联网发展中心项目是面向人工智能研发、服务、生产及配套企业提供SOHO办公、顾问咨询及综合管理等服务的大型综合性项目，合同第一条第1点约定租赁标的物位于佛山市顺德区容桂街道翠岗路11号（房地产权证号为粤房地产权证字第XXXXX）；第2点约定承租方承租的物业编号为X栋XXX单元，物业面积（含公摊面积）为29.8平方米，承租方在承租该物业后，立即将该物业委托出租方统一进行装修，具体事宜见双方签署的《装修及家私家电承包合同》，该物业仅用作办公室；第3点约定承租方已对阅读该物业的权属证明文件及相关资料，了解权属证明文件所载明的内容及权属情况，对物业的座向、面积、装修标准、周边环境等所有情况无异议，自愿承租该物业。合同第二条第1点约定租赁期限为20年，自2019年5月1日至2039年4月30日，自出租方将物业交付给承租方次日起计算，出租方应于2019年5月1日向承租方交付该物业；第2点约定若承租方在2019年5月1日前与出租方签订本租赁合同并按本合同第三条的约定，一次性支付20年租期的全部租金的，则在本合同约定的租赁期限到期后，出租方无条件顺延租期十年免费给承租方使用，即租赁期限至2049年5月1日止。合同第三条约定该物业按实际单元出租，承租方应当向出租方缴纳承租该物业20年的租金，本合同项下的租金总金额为142000元。合同第四条第1点约定承租方于签订合同当日支付全部租金142000元；第2点约定承租方应将全部应付款项汇至被告锦庆公司在交通银行容桂支行开立的银行账户（账号为XXX，该账户的户名实际为何文仲），如经出租方认可，承租方以现金方式支付定金或者其他应付费用的，承租方应直接支付给出租方并获得出租方出具的合法有效收据（以出租方名义收款并加盖出租方有效公章或财务专用章）为准，出租方不会指定或授权任何员工私自收款，承租方对此完全知悉并确认；出租方收到承租方缴纳的款项后出具相应的收据给承租方，并依法开具普通发票。合同第五条第12点约定如因不可抗力造成该物业不能使用或政府行为导致该物业被征用拆迁，则双方均不属于违约，互不承担违约责任，出租方根据承租方已交纳的总款项及总使用年限（包括延长期，平摊总款项）在扣除承租方已使用的年限后，返还剩余未使用年限的款项。合同第六条约定承租方经出租方同意可对本物业进行转租、分租。合同第八条约定出租方逾期不超过90日交房的，应自合同约定的交房日期的次日起按每日总价款万分之二的标准向承租方支付违约金，合同继续履行；如逾期超过180日后，承租方有权单方面解除合同，出租方应在收到解除合同通知之日起30日内退还承租方已支付的房价款并支付利息，利息以承租方付款之日起计算至出租方退款之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。合同第十一条第2点约定违约方因违约行为导致守约方为追究违约责任而支出的为实现权利的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费等全部由违约方承担。两原告于签订《物业租赁合同》当天支付了除定金10000元之外的租金132000元，其中，罗国荣通过其名下的广东顺德农商银行账户向被告锦庆公司在《物业租赁合同》中指定的银行账户转账50000元，通过微信向黄马英支付20000元，通过支付宝向黄马英支付50000元，罗宝红通过微信向黄马英支付12000元。被告锦庆公司于2018年9月28日向两原告出具收据，确认收到两原告支付的租金132000元。原告提交的《会议纪要》记载：根据双方沟通，佛山市锦庆物业管理有限公司就罗国荣先生提出的解除租赁X栋XXX单元的物业租赁合同达成一致意见，佛山市锦庆物业管理有限公司会于三个工作日内进行书面回复租金的退还方案。被告锦庆公司确认在该《会议纪要》上签名的人梁定奇是被告锦庆公司股东梁达文的儿子，并对梁定奇在该《会议纪要》上以锦庆公司名义签名的行为予以确认。该《会议纪要》签署时间为2019年10月31日。庭审中，双方陈述双方对被告锦庆公司应当退还的款项没有达成一致协议。另查明，位于佛山市顺德区容桂街道办事处翠岗路**之三的房屋登记为黄焕琼、杨锦龙共有，房地产权证号为XXXX，该房产用地面积1412.14平方米，套内建筑面积6340.32平方米，房屋用途为工业，土地用途为工业用地。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉合同的性质、效力及合同的相对人如何认定；二、两被告应当承担的责任如何确定。本院分述如下：一、《物业租赁确认书》的性质及合同相对人两被告原告与被告亨鑫公司签订的《物业租赁确认书》实际是双方约定原告罗国荣向被告亨鑫公司支付一定金额的定金以保证其在将来的一定期限内与合同相对人签订正式的《物业租赁合同》的意思表示，而至于合同的其他关于租金如何支付、租赁标的物按何标准于何时交付等内容则以之后签订的《物业租赁合同》为准，因此，本院确认该《物业租赁确认书》的性质实际为定金合同。对于该《物业租赁确认书》的相对方如何认定的问题，该确认书上出租方加盖的是被告亨鑫公司的公章，但被告锦庆公司确认其委托亨鑫公司对外招揽客户，并促成客户与被告锦庆公司签订物业租赁合同，被告锦庆公司亦认可原告支付给被告亨鑫公司的10000元定金系支付案涉租赁合同约定的定金，并在两原告依合同约定履行义务后已抵为租金，两原告亦于2018年9月28日与被告锦庆公司签订《物业租赁合同》，两原告此时已明知合同的相对方系锦庆公司，因此，本院认为该确认书的相对方为被告锦庆公司。二、《物业租赁合同》的性质及合同相对人关于两原告与被告锦庆公司之间签订的《物业租赁合同》如何认定的问题，两原告主张《物业租赁确认书》中约定的付款条件与实践中房屋买卖合同约定的付款条件相似，且该确认书也未确定租赁期限等，因此，其与被告锦庆公司签订的《物业租赁合同》实际是商品房预售合同，被告亨鑫公司主张双方之间的合同是房屋租赁合同。本院认为，根据《物业租赁确认书》的约定，在租赁双方签订的《物业租赁合同》生效时，该确认书自行终止，《物业租赁合同》与该确认书条款相抵触的，以《物业租赁合同》为准，因此，两原告与被告锦庆公司之间的权利义务关系以《物业租赁合同》为依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉的《物业租赁合同》明确约定被告锦庆公司向两原告出租案涉不动产，并约定租赁期限为二十年，两原告向被告锦庆公司一次性支付二十年的租金，该合同的条款并没有关于被告将案涉不动产的所有权转让给两原告的意思表示，两原告在庭审中亦确认其支付的对价是取得案涉不动产的使用权，因此，本院采纳被告锦庆公司的意见，确认两原告与被告锦庆公司之间的合同为租赁合同法律关系。三、《物业租赁确认书》及《物业租赁合同》的效力两原告与被告锦庆公司签订的《物业租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。《物业租赁确认书》作为定金合同，系《物业租赁合同的》的从合同，该合同亦合法有效，对两原告与被告锦庆公司具有拘束力。四、被告锦庆公司应承担的责任关于案涉的《物业租赁合同》解除的问题，被告锦庆公司对案外人梁定奇与两原告于2019年10月31日签订的《会议纪要》予以确认，但双方均陈述对于返还款项的金额未能达成协议，因此，本院认为双方并未通过协商一致的方式解除《物业租赁合同》。两原告已依约支付了二十年的租金142000元给被告锦庆公司，但被告锦庆公司未举证证明其已在合同约定的时间即2019年5月1日向两原告交付案涉的不动产，被告锦庆公司迟延履行债务已构成根本违约，两原告可根据《中华人民共和国合同法》第九十四条四项的规定主张解除合同。《会议纪要》可视为两原告向被告锦庆公司发出解除合同通知且已送达给被告锦庆公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，案涉的《物业租赁合同》于2019年10月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。两原告请求被告锦庆公司返还租金142000元，被告锦庆物业公司亦予以确认，本院予以支持。关于两原告主张返还的58000元，根据亨鑫公司于2017年12月29日出具的收据，该收据记载原告在支付10000元定金后还应当于七天内补齐装修款58000元，而《物业租赁合同》亦约定两原告委托被告锦庆公司对出租的不动产进行装修，因此，本院确认该58000元系两原告支付的装修款。被告锦庆公司抗辩该款项由亨鑫公司收取并由亨鑫公司出具了收据，锦庆公司对此不承担责任，对此，本院认为，根据两原告提交的证据，锦庆公司与亨鑫公司之间存在代理关系，亨鑫公司及锦庆公司均对黄马英以其个人账户向两原告收取装修款、租金等行为予以确认，并分别出具了相应的收据，两原告无法辨别黄马英及亨鑫公司的实际授权内容，被告锦庆公司收取租金时亦未根据《物业租赁合同》的约定要求两原告支付给其指定的何仲文，反而对黄马英收取的款项予以确认，被告锦庆公司亦未提供证据证明其与亨鑫公司之间的代理权的内容，因此，本院认为，以亨鑫公司名义收取的装修款58000元，其法律后果应由被告锦庆公司承担，被告锦庆公司应当向两原告返还装修款58000元。对两原告主张的上述租金及装修款的逾期还款利息问题，本院认为，自案涉《物业租赁合同》于2019年10月31日解除之日，被告锦庆公司即承担返还租金及装修款的义务，被告锦庆公司至今未予返还，其占用资金的行为给两原告造成损失，本院确认逾期付款利息自2019年11月1日起以全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。对两原告主张退还3000元变更费的问题，如前关于装修款部分的论述，被告锦庆公司应当予以返还。对两原告主张的律师费，根据合同约定，应当由违约方承担，被告锦庆公司应当向两原告赔偿律师费15000元。五、被告亨鑫公司是否应当承担责任的问题对于亨鑫公司是否需要承担返还责任的问题，本院认为，亨鑫公司并非本案合同的一方当事人，其作为被告锦庆公司的代理人对外从事民事法律行为产生的法律后果应由锦庆公司承担，因此，亨鑫公司不负有返还案涉合同款项的义务，对两原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。被告锦庆公司如认为亨鑫公司的代理行为损害其利益的，可另循途径主张。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市锦庆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告返还租金142000元及逾期还款利息（以142000元为基数，自2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告佛山市锦庆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告返还装修费58000元及逾期还款利息（以58000元为基数，自2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告佛山市锦庆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告返还合同变更费用3000元；四、被告佛山市锦庆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赔偿律师费15000元；五、驳回原告罗国荣、罗宝红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4768.96元（罗国荣、罗宝红已预交），由被告佛山市锦庆物业管理有限公司负担4186.14元，罗国荣、罗宝红负担582.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  冯清华人民陪审员  陈雪兰人民陪审员  鲁颖宇二〇二〇年八月十八日书 记 员  黄浩明