呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初4407号原告（案外人）：刘丁，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩林凤，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。原告（案外人）：张俊灵（系刘丁妻子），女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩林凤，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告（申请执行人）：内蒙古博鑫铝业装饰工程有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区金三道西侧。法定代表人：甄彩芝，总经理。委托诉讼代理人：尹龙，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李晶，内蒙古典诺律师事务所律师。第三人（被执行人）：侯建民，男，1963年1月8日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：刘美兰（系侯建民妻子），无固定职业。原告刘丁、张俊灵与被告内蒙古博鑫铝业装饰工程有限公司(以下简称博鑫公司)、第三人侯建民、刘美兰执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘丁及其委托诉讼代理人曹东海，原告张俊灵的委托诉讼代理人曹东海，被告博鑫公司的委托诉讼代理人尹龙、李晶，第三人侯建民、刘美兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丁、张俊灵向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令立即停止对原告购买的位于呼和浩特市××区房的执行，并解除对上述房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月12日，原告收到玉泉区人民法院作出的（2019）内0104执异27号执行裁定书，原告认为玉泉区人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。2017年1月14日原告与第三人侯建民签订了《房屋买卖合同》，由原告通过中介内蒙古首信房地产经纪有限公司介绍购买了第三人名下网签的位于呼和浩特市××区户，建筑面积为82.29平方米，总价款为28万元。合同签订的当天原告通过银行转账的方式付了第三人19万元购房款外加1万元定金，总计付了第三人20万元。按照双方的合同约定，剩余房款8万元于房屋过户当天支付。针对该买卖行为，原告与第三人还经过内蒙古呼和浩特市蒙正公证处进行了公证。第三人在交付房屋后，原告将房屋的装修承包给了呼和浩特市泓邦装饰工程有限公司，由该公司负责装修，装修款为7万元，于2017年6月13日装修完毕，随后原告便入住至今。从原告入住后产生的物业费、取暖费等费用一直由原告在交纳。2019年9月初，原告与第三人去房产局办理过户事宜时才发现该房被被告内蒙古博鑫铝业装饰工程有限公司诉讼保全查封。原告便向玉泉区人民法院提起案外人执行异议，经玉泉区人民法院审查作出了驳回案外人即原告的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定本案中原告购买该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，并支付了相应的价款，并实际占有居住该房屋，另外该保全查封均发生在原告购买房屋之后，原告是善的第三人，故人民法院不得查封、拍卖该财产。同时，根据《物权法》第15条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力，其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；本案中，原告已经入住两年，并签订了合法的买卖合同并对该买卖行为经过公证。为此原告依据客观事实情况及法律规定向玉泉区人民法院提起执行异议之诉讼，请求人民法院考虑到原告是善意的第三人且是弱势群体，另外为了保护交易安全，依法支持原告的诉讼请求。博鑫公司辩称，1、被告认为呼和浩特市玉泉区人民法院于2019年9月18日作出的执行裁定正确应继续查封涉案房屋。2、根据原告所依据的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条，在本案中原告并未支付全部价款且未办理房屋产权变更手续，所以本案查封正确，本案中原告未支付房屋的全部价款，不符合第三人无过错不得查封的情形。故执行异议不成立。3、剩余同举证及辩论意见。第三人侯建民、刘美兰述称，我真实意思是卖给原告了，并且签订了房屋买卖合同，支付了中介费用，并进行公证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合各方当事人的举证、质证意见及庭审核实情况，逐一认证如下：刘丁、张俊灵出示的证据：1.房屋买卖订金合同、交纳房款银行流水；证明原告与第三人侯建民于2017年1月5日签订了《房屋买卖订金合同》由原告购买了侯建民名下的位于呼和浩特市××区户房屋一套，面积82.29平方米，总房款280000元，合同第七条约定，采用分期付款的方式，公正当日付20万元，剩余8万元于过户当日支付，2017年1月14日原告付了第三人侯建民20万元的购房款。被告博鑫公司的质证意见是真实性、合法性、关联性不予以认可，原告所提交的定金买卖合同的盖章均为先盖章后打印文本内容不具备真实性，证明的问题不予认可，公证日为2017年1月12日，付款日为2017年1月14日，付款金额为190000元。第三人侯建民、刘美兰的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以确认。2.公证书；证明2017年1月12日经呼和浩特市蒙正公证处对第三人侯建民夫妇出具的声明书进行了公证。被告博鑫公司的质证意见是真实性、合法性、关联性均不认可，公证书盖章为先盖章后打印文本内容，公证书存在虚假。第三人侯建民、刘美兰的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以确认。3.装修合同及装修公司收取的装修票据；证明2017年3月10日原告与呼和浩特市泓邦装饰工程有限公司签订了《装修合同》，装修位于××区房，装修费用7万元，现原告已入住该房屋。被告博鑫公司的质证意见是三性均不认可，证明问题不认可，第一，收据不是证据的有效合法形式，如果真如原告所花费7万元装修款，装修公司达到纳税标准应当出具发票；第二，收据为签订合同当日开具，不符合合同第十条约定的付款方式明显存在伪造情况。第三人侯建民、刘美兰的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合考虑。4.第三人侯建民向呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司交纳房款的发票；证明2016年4月28日侯建民向呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司交纳了锦绣嘉苑小区C1-3-1802号房的购房款计247740元，房地产开发总公司给侯建民出具了发票，并且办理了网签手续，无法办理更名。被告博鑫公司的质证意见是证据三性认可，证明的问题不予认可，网签合同通过开发商可以办理更名。第三人侯建民、刘美兰的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以确认。5.原告从2017年开始交纳物业费、取暖费、天燃气费、电费、水费票据；证明原告从购买该房屋后，从2017年至2019年共交纳了三年的取暖费、物业费，电费、水费、燃气费、物业费等三年来都是原告在交纳，该房屋三年来一直都是由原告居住。被告博鑫公司的质证意见是2017年1月14日缴纳的电费、装修管理费、有线电视入网费等收据认可，可以证明上述费用由侯建民缴纳，且特别是物业费已经缴至2018年1月31日，如果2017年1月14日双方已经办理完房屋买卖交接手续，上述费用特别是2017年之后的物业费不应由侯建民缴纳，2019年缴纳的物业费收据三性不予认可；采暖费的证据三性认可，证明的问题不予认可，相反可证明该房屋仍为侯建民所有；天燃气缴纳费三性及证明问题予以认可，未能体现是为本案所涉房屋缴纳，且时间为被告采取查封时一月之后；电费缴纳凭证及证明问题不予认可，未能证明系缴纳本案所涉房屋电费且电费金额平均2个月100元的电费明显与正常居住所需电费不符，同时也无2017年电费记录；水费缴纳凭证真实性认可，但证明的问题不予认可，从水费缴纳情况来看无2017年的凭证且金额明显与正常居住不符，同时发票为2019年11月缴纳且无法证明由原告本人缴纳。第三人侯建民、刘美兰的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合考虑。6.执行裁定书，证明本案原告向玉泉区人民法院提起执行异议被裁定驳回的事实。被告博鑫公司的质证意见是三性及证明问题认可。第三人侯建民、刘美兰的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以确认。博鑫公司向本院提交了一份录音、视频证据；证明原告与第三人签订房屋买卖合同后，且在房屋具备变更网签合同及相关居住服务更名的前提下未能及时办理变更手续，自身存在极大过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，原告诉求没有事实及法律依据。原告刘丁、张俊灵的质证意见是对录音、视频真实性认可，买房入住后原告确实没有对水费、采暖费等账户进行变更，但是向法院提供了原告缴费凭证，录音认可目前网签的房子是办理不了过户手续的，证明的问题不予认可。第三人侯建民、刘美兰的质证意见是买房后所有费用包括物业费、采暖费等都是原告交纳的。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合考虑。第三人侯建民、刘美兰未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：内蒙古博鑫铝业装饰工程有限公司与侯建民、内蒙古蒙建建筑安装工程有限责任公司承揽合同纠纷一案，根据博鑫公司的财产保全申请，本院于2019年8月23日作出（2019）内0104民初3200号民事裁定书，在执行过程中，作出（2019）内0104执保63号协助执行通知书，查封涉案房屋。执行过程中，刘丁、张俊灵就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年9月18日作出（2019）内0104执异27号执行裁定书，裁定驳回刘丁、张俊灵的异议请求。刘丁、张俊灵不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。关于房屋买卖合同签订情况，2017年1月5日，侯建民（出售方，甲方）、刘丁（买受方，乙方）、内蒙古首信房地产经纪有限公司（居间方，丙方）就买卖涉案房屋签订《房屋买卖订金合同》，约定以280000元的成交价格购买涉案房屋，甲乙双方同意采用分期付款方式：即“公证当日乙方支付甲方贰拾万元，房本下来过户当日乙方支付甲方捌万元（壹万定金用于房款）”，约定居间服务费乙方为2800元、甲方为1500元，合同落款处经三方签字、捺印、盖章。2017年1月12日，刘丁、张俊灵夫妇出具《声明书》，关系人为侯建民、刘美兰夫妇，并经内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处公证。涉案房屋价款支付情况，2017年1月14日，刘丁向侯建民中国建设银行账户转账190000元，刘丁、张俊灵提交了其于同日向侯建民账户转账190000元的银行打印交易明细凭证予以佐证。对于剩余购房款支付情况，刘丁、张俊灵陈述，合同签订的当天原告通过银行转账的方式付了第三人190000元购房款外加10000元定金，总计付了第三人200000元，按照双方约定，剩余80000元于房屋过户当日支付。第三人侯建民、刘美兰亦认可原告支付购房款的数额。结合上述事实，本院认定，涉案房屋总价款为280000元，刘丁已按照合同约定向侯建民支付购房款190000元以及定金10000元，且按照双方约定，10000元定金用于房款。综上，原告已支付侯建民涉案房屋价款200000元，尚未支付80000元。涉案房屋占有情况，为证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，刘丁、张俊灵提交了其为装修涉案房屋与呼和浩特市泓邦装饰工程有限公司在2017年3月10日签订的《装修合同》及装修费用收据；刘丁、张俊灵还提交了其为涉案房屋缴纳物业费的物业公司收据以及缴纳取暖费、天然气费、电费、水费的交易记录等证据。根据上述证据显示的时间，本院认定刘丁、张俊灵占有涉案房屋的时间早于本院查封该涉案房屋的时间。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，刘丁与侯建民签订房屋买卖合同及占有涉案房屋的时间均早于人民法院保全查封该涉案房屋的时间，且刘丁已按照《房屋买卖订金合同》的约定支付相应价款，对于尚未支付的80000元房款，按照双方合同约定，剩余80000元房款于房屋过户当日支付，现因涉案房屋已被人民法院查封，查封期间不得办理转让、过户、抵押等手续。第二，关于未办理过户登记手续是否为刘丁、张俊灵自身原因，刘丁与侯建民于2017年1月5日签订《房屋买卖订金合同》时，约定剩余80000元房款于过户当日支付，且在经过公证的声明书中明确了最后办理房产网签合同变更手续的时间为2018年12月31日之前，在人民法院依据（2019）内0104民初3200号民事裁定书及（2019）内0104执保63号协助执行通知书查封该涉案房屋时，双方约定的办理房产网签合同变更手续的期限尚未届满，且刘丁在签订合同时亦无法预见涉案房屋将被查封。且在双方约定的办理房产网签合同变更手续的期限内，刘丁、张俊灵一直居住并缴纳水电费等各项生活缴费。故本院认定刘丁、张俊灵就房屋未能办理过户不存在过错。综上，刘丁、张俊灵享有足以排除强制执行的民事权益，对于刘丁、张俊灵请求停止对涉案房屋的执行之诉讼请求，本院予以支持。关于刘丁、张俊灵主张的解除对涉案房屋的查封，不属于本案审查范围，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对房屋（82.29平米）的执行。二、本院（2019）内0104执异27号执行裁定书于本判决生效时自动失效。三、驳回原告刘丁、张俊灵的其他诉讼请求。案件受理费100元，内蒙古博鑫铝业装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权人民陪审员 王俊翠人民陪审员 云俊平 二〇二〇年四月二十日书 记 员 乌云娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。