上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17843号原告：印华，女，1976年9月12日出生，佤族，住江苏省张家港市。被告：上海世茂新体验置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘赛飞，执行董事。委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。原告印华与被告上海世茂新体验置业有限公司(以下简称“世茂公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2019年12月13日、2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告印华、被告世茂公司的委托诉讼代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年12月29日签订的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告返还原告支付的所有购房款1,139,575元(包括房款1,058,051元、电商费80,000元、按揭手续费1,524元)；3.判令被告赔偿原告损失3,418,725元(1,139,575元的3倍)。事实与理由：2015年下半年，原告经中介了解到被告开发的世茂天马假日城项目。开发商提供的宣传画册、电视广告、明星代言将此项目宣传为：“晶品公馆5.4米大面宽绝版户型”、“148万起精装大三房”、“63=98小面积大空间让63m2华丽升级98m2”、“约59-63m2瞰山精装公馆百万级公寓佘山精装大三房一席百万公寓”、“120万起入住佘山精装大三房,首付15万建筑面积59平!5.4米面宽,百变功能全配套!世茂晶品021-XXXXXXXX”、“瞰山精装公馆59-74m2精致空间,普通公寓逾50%附赠”、“140万起余山精装大三房,59-74m2瞰山精装公馆超大附赠空间”以及“晶质户型63三房精装空间”、“59-63m2精装山景公寓、低密度、全景观、花园邸宅、超大附赠空间精装交付”,并且通过售楼处房型模型、样板房、VR样板间等方式对外展示带厨房、客厅、卫生间功能的居家装修和拓展效果。2015年12月21日,原告向被告支付了100,000元(含电商费20,000元、定金80,000元)，欲购买被告开发的世茂天马假日城4号1层130室(带燃气和花园)(以下简称“涉案房屋”)。但是，2019年12月29日，原告在与被告签订《上海市商品房预售合同》时,发现被告提供的合同文本内容与被告的讲解和宣传不符(如面积、装修和赠送的花园等)。原告当场提出质疑,并与被告公司销售人员赵欣和管理人员郭旭光进行了2个下午的合同条款谈判,但被告根本不答应修改任何条款,只是强调被告公司是上市公司,做的都是大项目,不可能不兑现承诺,并解释说该合同模板也是为了满足政府方面的要求。原告当时表态：如果是这样的合同,原告无法签署。最后，被告公司销售人员和管理人员亲笔写下了关于装修以及赠送花园面积等内容的承诺,并签名作为凭证。原告认为，被告公司正式员工在履行职责时,对外告知的信息和承诺是有法律效力的。故原告最终于2015年12月30日与被告签订了《上海市商品房预售合同》。另外,原告在2015年12月29日与被告签署了关于装修的《补充协议》,被告以盖章为由,拿走了《补充协议》，此后就再也不承认签署了该协议。然而，当时和原告签署《补充协议》的郭旭光是承认装修协议存在的。原告按照被告公司销售人员赵欣的要求陆续支付了房款1,138,051元(含电商费、装修费等),剩余35,750元拓展费被告销售员赵欣告知原告在交房时交纳。虽然原告表示不需要贷款,但是被告仍然按贷款来处理,并收取了原告按揭交易手续费1,524元。原告基于被告宣传的内容才选择购买涉案房屋,但被告却没有按照其宣传内容交付房屋,涉案房屋不仅是毛坯房,更没有其宣传的赠送面积、空间和相应配置。2017年12月30日,上海市松江区市场监督管理局针对其虚假宣传行为作某松市监案处字〔2017〕第XXXXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》,对被告进行了处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告发布的广告中对于赠送面积、装修情况均作某具体说明和允诺,并且对原告签订商品房买卖合同,以高价购买该房屋有重大影响,应当视为合同内容,被告没有按照广告内容交付房屋,应当承担违约责任。因为被告应当提供实测面积表而没有提供，其逾期交房的行为构成违约，且被告实施欺诈，故原告要求解除合同。被告的欺诈行为具体包括：1、涉案房屋备案为毛坯房，却通过虚假广告和宣传将其作为精装房来售卖；2、《补充协议》《告业主书》都表明涉案房屋应该包含装修，被告也向原告承诺了房屋装修、赠送花园等，被告对此却都不承认了。原告认为，原告出售了嘉定区的住宅而购买了涉案房屋是为了居住的目的，是为了生活所需，应属生活消费，被告欺诈应退一赔三，故原告依据合同法、消费者权益保护法等诉至法院，请求判如诉请。被告世茂公司辩称：不同意原告的诉请。1、被告按照合同约定在具备约定交房条件下向原告发出了交房通知书，原告却迟迟未办交房手续，被告不存在违约行为。2、原告购房时并没有受到广告影响，原告提交的广告也不是被告作某的，而是案外人作某的广告，被告不存在欺诈行为。3、原、被告之间合同约定购买的房屋就是毛坯房，且合同明确约定，签订合同前所有宣传材料都不属于买卖合同的相关内容，不得以样板房追究对方的责任。4、涉案的合同是商品房预售合同，且涉案房屋是商铺而不是住房，故不适用消费者权益保护法。经审理查明：2015年12月29日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份。合同第二条约定，乙方向甲方购买松江区佘山镇辰花路5000弄《世茂天马假日城》4号1层130室,政府批准的规划用途为店铺，甲方暂测该房屋建筑面积为61.18平方米。合同第三条约定，乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价17,294.07元，根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币1,058,051元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋取得《建设工程竣工验收备案证书》，甲方承诺在该房屋实际交付之日起六个月内办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起5天内,会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为《建设工程竣工验收备案证书》；在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为店铺用房,甲方应向乙方提供《(无)质量保证书》和《(无)使用说明书》；同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》；《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件三约定，该房屋建筑结构、装修及设备标准为，外墙：外墙涂料,局部线条；窗户：铝合金框配中空玻璃；入户门：钢木门(双猫眼)；户内楼梯：无；内墙：水泥砂浆抹平；天棚：水泥砂浆抹平；楼面：混凝土结构面；卫生间：预留上下水管接驳口；供水：各户分设独立水表,厨房、卫生间各预留给水龙头一只；排水：厨房、卫生间预留排水接驳口；供电系统：各户分设独立电表,各户设独立配电箱；通讯系统：各户设独立信息箱；邮政系统：设有信报箱；安防系统：每户设可视对讲机；该房屋建筑结构、装修及设备标准最终以实际交付时的现状为准。合同补充条款一第七条约定，如甲方不能在本合同第十一条规定期限交房，乙方同意给予甲方六个月(至2017年6月30日，含当日)的交房宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备本合同约定的交付条件，并将该房屋交付乙方，乙方同意宽展期内合同继续履行，且甲方不承担违约责任，甲方亦有权提前交付，此不构成甲方违约，乙方同意根据甲方通知接收该房屋并承担自交付日起应由乙方承担的相关费用；甲方超过本条第一款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内(即至2017年12月30日)交房的，自本条第一款约定的宽展期届满日的次日起至甲方书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向乙方支付其已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；甲方超过本条第一款约定的宽展期届满日6个月(即至2017年12月30日)仍未交房的，乙方应书面催告甲方交房，甲方自收到乙方书面催告交房通知后三十日仍未交付的，乙方有权解除合同。合同补充条款一第十条约定，若乙方未在交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收、交接的，甲方无需另行书面催告乙方收房，自交房书面通知规定的交付之首日起即视同该房屋已按本合同约定交付。合同补充条款一第十一条第三项约定，房屋交付时，乙方如对本合同附件三标准、质量认定有异议，应按合同约定协商解决，或者委托双方共同选定的上海市有资质的建筑工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议依据，但不应影响乙方按甲方书面交房通知期限完成对房屋的验收交接手续。合同补充条款一第十六条约定，该房屋燃气管道甲方负责铺设到户(乙方自行向相关公司申请开通及缴纳开户费用)。合同补充条款一第二十条约定，本合同一方按约定向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系,须采用书面形式,并应采用挂号信邮寄或特快专递或直接送达或本合同补充协议约定的方式送达。送达地址为双方在本合同中填写的地址或另一方以本条所述方式通知变更后的地址为双方文件的实际送达地址。任何一方变更其通讯地址需及时书面通知对方;地址变更方因未通知另一方变更后的地址,需承担因文件、回复及其他任何联系送达不能的责任。以挂号信或特快专递方式邮寄的,投邮(以寄出邮戳为准)后2天视为送达。直接送达的,以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。若乙方为多人时,乙方同意甲方向其中任何一人进行送达,即视为对乙方全体进行送达。乙方同意甲方根据合同“书面通知乙方”的行为可直接采取挂号信、邮政特快专递邮寄、直接送达、登报告示或在甲方售楼处张贴公告等形式,直接送达根据合同及本补充协议约定送达或视为送达之日、公告张贴于甲方售楼处或公告登载于报纸之日为甲方已书面通知并到达乙方之日,乙方不得以未实际见到邮件或公告等理由向甲方提出异议或追究甲方未书面通知之责任。合同补充条款一第二十一条约定，未经甲方书面允诺之任何条款,对合同双方当事人均不具有约束力。该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准,本合同未作约定的,以该房屋交付时现状为准。甲方的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分,乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。合同首部，原告住址载明为上海市嘉定区双单路999弄。合同另对其他相关事宜进行了约定。关于付款情况，2015年12月21日，原告向案外人上海房缘信息科技有限公司(以下简称“房缘公司”)支付认筹款20,000元，房缘公司出具了相应的收款收据，收据上的业务员载明为“赵欣”。2015年12月29日，原告向房缘公司支付认筹款60,000元，房缘公司出具了相应的收款收据，收据上的业务员载明为“赵欣”。2015年12月21日，原告向商户“世茂新体验置业公司世茂纳米魔幻城”支付80,000元。2015年12月29日，原告向商户“世茂新体验置业公司世茂纳米魔幻城”支付39,575元，被告向原告开具1,524元按揭交易手续费的收据一张。2016年3月14日，原告向被告汇款420,000元。2016年4月13日，原告向商户“世茂新体验置业公司世茂纳米魔幻城”支付520,000元，被告向原告开具了金额为1,058,051元的房款发票。至此,原告已向被告支付了全部房款1,058,051元以及按揭交易手续费1,524元。2016年11月30日，被告的世茂松江辰花路二号地块三期工程进行了竣工验收备案。2017年6月28日，被告向原告的住址上海市嘉定区双单路999弄寄送《告业主书》，载明被告将于2017年7月2日起至2017年7月15日接受业主收房或退房的申请，请被告在以上时间前往办理地点进行正式登记，具体方案为，选择收房方案的业主，现场办理交付手续及精装修退款申请，精装修款项在手续完善后四十五个自然日内退还；选择退房方案的业主，现场签署退房协议，购房款在办理该房屋买卖合同注销登记后四十五个自然日内退还，就房款支付部分按照同期贷款利率补偿业主利息损失。对此，原告表示其因为搬家所以没有收到上述《告业主书》。2017年8月6日，原告到被告处验收房屋，在《房屋验收交接单》验房意见栏目中填写：“所交付的房屋为毛坯房，不符合原协议约定的装修标准，对外宣传以及承诺约定赠送的花园未交付(至少10平米)，本人保留就售方(开发商)一切违约行为追究违约责任的权利。另，开发商只带我参观了毛坯房，并未对房屋的交付内容进行解释和说明(上下水、煤气、通电等)，也未出示《面积实测表》，希望按合同相关规定进行详细的房屋交接”，原告先在该交接单上签名，后又将其签名划去。2017年12月30日，被告被上海市松江区市场监督管理局作某了行政处罚，决定书文号为：松市监佘所处字〔2017〕第XXXXXXXXXXXX号；违法行为类型为：违反本法第二十八条第二款第(二)项规定，发布虚假广告的，利用广告对商品或服务作虚假宣传，欺骗和误导消费者，利用广告或者其他方法，对商品的价格、质量、性能、制作成分、用途、生产者、有效期限、产地、售后服务以及对推销商品的虚假宣传；行政处罚内容为：罚款801,086元，责令停止发布。上述行政处罚决定书载明：被告系世茂天马假日城开发商，该项目坐落地点为松江区辰花路5088弄，被告通过印刷品、户外广告、广播、易拉宝、展示画面等广告形式，对其销售的晶品公馆表述为“公寓”、“绝版户型”、“精装大三房”等与住宅房混淆的用语，并在房型图中设置厨房、卧室等生活空间以及配有相关效果图，易导致受众将其房产与住宅混淆；其单套产证面积分别为59平方米、68平方米，在广告中表述“63=98，小面积，大空间，让63平方米华丽升级98平方米”、“超大附赠空间”，该表述亦与事实不符，其相关行为构成虚假广告；其通过售楼处房型模型、样板房、VR样板间等方式对外展示带厨房、客厅、卫生间功能的居家装修和拓展效果的行为，构成经营者利用其它方法，对商品的用途作引人误解的虚假宣传的行为。2018年5月4日，原告至被告处索要装修协议即补充协议，被告表示双方并未实际签订补充协议。双方因此发生纠纷，原告遂报警。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1、宣传资料，拟证明被告的宣传资料上有精装修、超值赠送面积、高档设施配套等内容，与实际交付的房产不符。被告对证据的真实性不予认可，表示该宣传资料不是被告对外发放的，因为原件上盖有中介公司的印章，所以是中介公司的宣传资料，且宣传资料与合同内容不同的，应该以合同内容为准。2、赵欣的名片，载明“赵欣，资深置业顾问，地址上海佘山国家旅游度假区辰花公路5088弄”，拟证明销售人员赵欣曾表示其是被告的正式员工、被告为其缴纳社保，故其销售行为应由被告承担责任。被告对证据的真实性无异议，但认为该名片无法证明其是被告的员工、也无法证明缴纳社保事宜。3、世茂晶品公馆房屋预算单，拟证明被告公司工作人员郭旭光于2015年12月30日对赠送花园作某了书面承诺。被告对此不予认可，认为这是电商公司的行为。4、2015年12月30日郭旭光的承诺书，拟证明原、被告有关于房屋装修的约定。被告对此不予认可。5、补充协议照片，其中，被告落款处为空白，拟证明补充协议对房屋装修、品牌、项目均作了约定。被告对证据的真实性不予认可，表示被告并未签署该补充协议。6、原告与郭旭光的录音，其中原告表示当时是郭旭光签装修协议，但因盖章而没有还给原告，郭旭光回复称其是“琨丽公司”的，其是帮被告卖房子，所以需要找开发商拿装修协议，原告则表示原告不知道郭旭光是“琨丽公司”的，拟证明郭旭光承认了装修协议的存在。对此，被告认为该证据无法证明原、被告签署了补充协议即装修协议，原告与郭旭光的交流与被告无关；被告与“琨丽公司”之间就涉案房屋没有包销合同，并没有让“琨丽公司”代销房屋。7、上海市商品房预售合同、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、房屋租赁合同，拟证明原告于2011年购买了嘉定区的住宅自住，后于2016年出售嘉定区的住宅以购买涉案房屋，出售后在普陀区租房居住。被告对证据真实性认可，但认为与本案无关，原告自己的处分行为，后果应由原告自己承担。8、告业主书附件，拟证明被告对于世茂天马假日城三期3、4号楼业主选择收房方案的表示将按照每平方米1,600元给予装修补偿，即表明被告自认售房时有装修的约定，被告事后否认装修协议的存在是自相矛盾，印证了被告欺诈。被告表示，被告曾向其他业主发出过告知书，但没有向原告发出告知书，原告从其他业主处取得的告知书附件与原告无关，因为原、被告没有装修关系，所以不存在退装修费的问题。审理中，原告认为房款是包含装修费的，故交付的房屋应该是精装修房；被告则表示原、被告之间买卖的就是毛坯房。被告表示赵欣、郭旭光均不是被告的员工，也不存在委托关系。以上事实，由付款凭证、上海市商品房预售合同、行政处罚决定书、视频、建设工程竣工验收备案证书、告业主书、EMS邮递凭证、房屋验收交接单以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。现原告以被告欺诈为由主张合同解除，缺乏法律依据，本院对此不予支持。原告以被告逾期交房为由主张解除合同，但是，从查明的情况来看，被告已于2017年6月28日向原告寄送了告业主书，通知原告于2017年7月2日至2017年7月15日来收房。根据合同约定，投邮后2天视为送达，原告未在交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收、交接的，被告无需另行书面催告原告收房，自交房书面通知规定的交付之首日起即视同该房屋已按本合同约定交付。虽然原告表示其未收到上述收房通知，但根据上述约定，应当视为涉案房屋已经于2017年7月2日交付。从交付日期来看，被告交付房屋仅超过合同约定的宽展期2017年6月30日2天，原告据此主张合同解除，缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。原告在2017年7月2日交房之后的2017年8月6日要求被告提供实测面积表，又以被告未提供实测面积表为由拒绝收房，缺乏依据，本院对此不予支持。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作某错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告主张被告将毛坯房宣传为精装房来出售的行为构成欺诈，故根据《消费者权益保护法》应承担退一赔三的责任。对此，本院认为，首先，根据双方签订的上海市商品房预售合同第三条，房屋总价1,058,051元系不包含房屋装修的价格。其次，从合同附件三的装修标准来看，涉案房屋也明确约定为毛坯房。再次，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然被告相关的广告宣传行为由行政机关认定为虚假广告、虚假宣传，但原、被告签订的上海市商品房预售合同明确约定，被告的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分,乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任，该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准,本合同未作约定的,以该房屋交付时现状为准。故合同已明确约定将广告、宣传等排除在外，其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。综上，原告对于其支付1,058,051元购买的涉案房屋系毛坯房应属明知，原告并未基于被告的广告而做出错误的意思表示，故原告主张被告的上述行为构成欺诈，缺乏事实依据，本院对此不予支持。原告主张《补充协议》《告业主书》都表明涉案房屋应该包含装修，被告的工作人员郭旭光也向原告承诺了房屋装修、赠送花园等，但被告又均不承认，故被告的行为系欺诈。对此，本院认为，首先，原告并未提供充分证据证明原、被告已实际签订了关于涉案房屋装修的补充协议、被告应向原告交付精装修房；其次，原告并未提供充分证据证明郭旭光系被告的员工或受被告委托、郭旭光作某的承诺对被告具有约束力；再次，原告主张其签署《上海市商品房预售合同》的时间系2015年12月30日，与合同载明的签署时间2015年12月29日相悖，本院对此不予采信，而郭旭光在2015年12月30日作某的承诺显然无法影响原告在2015年12月29日签订《上海市商品房预售合同》时作某错误的意思表示。故原告主张被告欺诈，并依据消费者权益保护法要求退一赔三，缺乏依据，本院对此不予支持。另外，原告基于消费者权益保护法主张权利，但商品房并非普通的商品，确定双方权利义务关系的依据应为商品房预售合同，若原告认为被告存在违反合同约定的行为而应当承担相应的违约责任，原告可另循合法途径维护自己的合法权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第六十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告印华的诉讼请求。案件受理费43,346元，由原告印华负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  梁峙涛人民陪审员  黄坤生二〇二〇年四月二十四日书 记 员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。……三、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第六十八条一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。