福建省长泰县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0625民初1290号原告：中冶置业（福建）有限公司，住所地福建省长泰县马洋溪生态旅游区，统一社会信用代码913506256628235837。法定代表人：丁云光，董事长。委托诉讼代理人：吴惠彬，福建兴世通律师事务所律师。被告：吴玉珠，女，1947年2月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：范鹏（系被告吴玉珠之子），男，1968年5月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：范军（曾用名：范群），男，1971年3月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：范鹏（系被告范军之兄），男，1968年5月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告中冶置业（福建）有限公司（下称中冶公司）与被告吴玉珠、范军商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中冶公司委托诉讼代理人吴惠彬、被告吴玉珠、范军共同委托诉讼代理人范鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冶公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2017年5月10日解除；2.判决被告配合原告到长泰县房地产交易与权属登记所办理注销原合同备案登记的相关手续，并自2017年5月20日起至办理注销原合同备案登记手续之日止按100元/日向原告支付违约金；3.判决被告按购房合同总金额的10%即187917.8元向原告支付逾期付款违约金；4.判决被告立即向原告偿还借款本金510000元，并支付逾期付款违约金；5.判决被告赔偿原告因处理纠纷支付的律师费用55000元。事实及理由：2015年8月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062508011300273），达成如下协议：买受人（即被告）向出卖人（即原告）购买商品房一套，总价款1879187元；买受人逾期付款超过60日的，在出卖人书面催告5日内仍未支付应付款，出卖人有权解除合同；买受人应在原合同确定解除之日起10日内，办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，如违反本款规定，除应继续履行外，每逾期一日，还应按100元/日向出卖人支付违约金；买卖人还应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），并按原合同总金额的10%向出卖人支付违约金等。合同签订后，被告支付首付房款59178元。2015年8月28日，原、被告签订一份《借款协议书》，约定被告向原告借款510000元，用于缴纳首付款，并承诺于2016年2月28日归还借款本金，逾期还款需向原告支付自逾期之日起至实际归还之日止按每日300元的逾期违约金。原告于2017年4月20日向被告发出书面缴款通知书，被告未能在5日内支付剩余房款1310000元。原告于2017年5月7日再次通知被告解除《商品房买卖合同》事宜，2017年5月10日双方即解除合同。但时至今日，被告未与原告联系，处理解除合同后的相关事宜。为此原告提起诉讼。被告吴玉珠、范军辩称，合同至今无法如约履行的责任在原告而非被告，双方约定的付款方式为按揭贷款，原告在签约时已充分审查被告提交的资料，认为可以贷款，嗣后被告无法贷款系原告不专业、不认真的过错所致。在贷款不能情况下，被告主动向原告提出一次性或分期付清购房款，但均遭原告拒绝。本着诚信、公平原则，在因原告过错导致合同无法按原约定履行情况下，双方应当合理变更履行方式，被告愿一次性付清所有购房款，合同继续履行。为此，应驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告中冶公司提交以下证据证明其主张的事实：证据1.《商品房买卖合同》一份，以此证明原、被告签订商品房买卖合同并就合同内容进行约定；证据2.发票一张，以此证明被告支付了首付款，其中510000元系原告借款代为支付；3.《借款协议书》一份，以此证明被告向原告借款用于所购商品房的首付，双方约定了借款期限、逾期还款违约金等内容；4.通知及邮件全程跟踪查询单，以此证明原告催促被告办理按揭贷款手续、缴费及解除合同等；5.律师费发票，以此证明原告为解决纠纷支付律师费55000元；6.不予发放借款说明，以此证明银行对被告不予发放贷款的原因。被告吴玉珠、范军质证认为，对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4有异议，被告未收到相关通知；律师费不合理，收费过高；证据6内容与实际情况不符，不能作为银行不予发放贷款的理由。被告吴玉珠、范军未提交证据。本院认为，对双方当事人均无异议的证据1、2、3，本院予以确认，可作为定案依据。证据4中的EMS邮政快递寄件人存联上载明收件人吴玉珠、范军及其联系电话、地址和内件品名，收件人信息与《商品房买卖合同》上所记载的内容一致，内件品名分别与原告提交的《关于要求及时配合办理按揭贷款手续的通知》、《解除〈商品房买卖合同〉及要求履行〈借款协议书〉的通知》基本一致，交邮时间与通知落款时间一致，盖有投递公司印章的邮件全程跟踪查询单内容与寄件人存联上所载内容相吻合，该组证据可证明原告向被告邮寄送达上述二份通知的事实。证据5上系增值税专用发票，该发票载明的购买方为本案原告，且发票上盖有本案原告委托诉讼代理人所属律师事务所印章，被告对该发票的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。证据6系中国农业银行股份有限公司长泰县支行出具，加盖有该行印章，被告仅对该证明的内容存有异议，但未能举证反驳，对该证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年8月24日，原告中冶公司为出卖人、被告吴玉珠、范军为买受人，签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买址在长泰县XXXXXX商品房，总价款1879178元，该商品房为预售商品房；付款方式为按揭付款，于签订本合同前支付569178元，银行按揭金额1310000元，于签订本合同7日内按按揭银行要求提交完整的按揭贷款申办材料提供银行审核，未尽事宜详见本合同补充协议的相关约定；买受人逾期付款的违约责任按本合同补充协议的相关约定执行；本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担，其中吴玉珠、范军联系地址均为厦门市思明区XXXXXX，联系电话分别为150××××1426、133××××8088；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向长泰县房地产交易与权属登记所办理合同登记备案等。合同签订后，被告向原告支付首付房款59178元。同日，原、被告签订附件六《合同补充协议》，约定：原合同及本协议签订之日起7日内买受人应向出卖人提交办理按揭所需的完整资料，逾期提交的，则视为买受人逾期付款，须自7日届满次日起承担逾期付款违约责任；在申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务（包括代买受人向银行报送按揭申请资料、代银行/公积金中心向买受人发送相关通知等）；如贷款银行认为买受人提交的按揭材料不完整或者有瑕疵或者对其真实性、合法有效性有异议，则买受人必须在收到贷款银行或者出卖人的通知之日起7日内根据通知要求重新提交，买受人如逾期提交或逾期办理有关手续的，则视为买受人逾期付款，须自7日届满次日起承担逾期付款违约责任；买受人应在接到银行或出卖人通知后按通知的时间到规定地点办理有关手续，逾期未办理的，视为买受人逾期付款，须自通知时间次日起承担逾期付款违约责任；无论买受人是否取得银行贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议约定应承担的付款义务；若按揭手续无法办理或银行不同意办理按揭，买受人应在接到通知之日起30日内支付全部的剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任；逾期付款超过60日的，买受人在出卖人书面催告5日内仍未支付应付款，出卖人有权解除合同，买卖人应赔偿出卖人的全部损失（包括出卖人为处理纠纷而支付的合理费用，包括但不限于诉讼费、律师费等），并按原合同总金额的10%向出卖人支付违约金；原合同确定解除之日起10日内，双方应共同到房管部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，买受人如违反本款规定，除应继续履行外，每逾期一日，还应按100元/日向出卖人支付违约金等。诉讼中，原告陈述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》上范军的签名系由本案中范军委托诉讼代理人范鹏代为书写，所捺手印亦是范鹏所为。2015年8月28日，范鹏以被告吴玉珠、范军名义，与原告中冶公司签订一份《借款协议书》，约定：乙方（即被告）向甲方（即原告）借款510000元，乙方同意该笔借款由甲方直接缴纳为XXXXXX房产的首付款；借款期限为2015年7月11日起至2016年2月28日止，乙方承诺于2016年2月28日前向甲方归还该笔借款本金；乙方如逾期归还该笔借款，从逾期之日起至实际归还借款之日止，需向甲方支付每日300的逾期违约金，如至该房产交房前，乙方仍未归还该笔借款，甲方有权拒绝将XXXXXX房产交付给乙方。范鹏在落款处乙方栏后签署范军名字并加捺自己手印，未签署吴玉珠姓名。2016年4月11日，原告开具付款方为吴玉珠、范军、项目为XXXXXX购房款、金额为569178元的销售不动产统一发票。2017年4月20日，原告通过EMS邮政快递向被告吴玉珠、范军送达落款时间为2017年4月20日的《“中冶-岭秀海西山庄”项目XXXXXX关于要求及时配合办理按揭贷款手续的通知》，送达地址为厦门市思明区XXXXXX，联系电话为150××××1426、133××××8088，主要内容为：根据2015年8月24日双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，贵方（即被告）应于合同签订之日起7日内（即至迟于2015年8月31日）按银行要求提交完整的按揭贷款申办材料，并按银行要求的时限前往办理按揭所有手续，否则视为逾期付款，应承担逾期付款违约责任；截止到2017年4月20日，已经逾期598日，逾期违约金计313352元；现通知贵方于2017年4月20日前，携带相关按揭办理所需材料、证明及逾期所需支付违约金，前往项目销售中心及按揭办理银行，配合完成按揭贷款手续的办理。2017年4月21日，该邮件妥投，处理说明为他人收。2017年5月7日，原告通过EMS邮政快递向被告吴玉珠、范军送达落款时间为2017年5月7日的《“中冶-岭秀海西山庄”项目XXXXXX解除〈商品房买卖合同〉及要求履行〈借款协议书〉的通知》，送达地址为厦门市思明区XXXXXX，联系电话为150××××1426、133××××8088，主要内容为：解除双方于2015年8月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062508011300273）即日起解除；请贵方（即被告）于收到本通知之日起10日内向我司（即原告）支付借款及违约金358039.8元，并配合我司到长泰县房地产交易与权属登记所办理注销原合同备案登记的相关手续。该邮件经邮政速递公司四次投递，均未成功，原因为收件人不在指定地址，最后一次投递时间为2017年5月9日。该邮件于2017年5月10日退回寄件人。2017年6月28日、2017年7月3日，被告范军、吴玉珠分别在厦门市公证处办理公证委托书，受托人均为范鹏（即本案被告委托诉讼代理人），委托事项及权限为：在本委托人对福建省长泰县XXXXXX[合同编号：35062508011300273]所拥有的权利范围内，受托人有权代表本委托人行使以下权限：一、全权办理房屋交接事宜。…六、如上述房屋的相关事项与其他第三人发生纠纷，特别授权代理：作为一审、二审、再审、执行各阶段的代理人，有权提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉…八、其他可代理的与上述房产相关的一切事项。2017年7月20日，原告委托诉讼代理人所属的福建兴世通律师事务所，向原告收取律师费55000元。2017年9月4日，中国农业银行股份有限公司长泰县支行出具证明证实，吴玉珠、范军因购买位于长泰县XXXXXX的房产资金不足，于2015年11月第一次向我行申请个人购房借款，因借款人当场拒绝签字，借贷关系未成立；后吴玉珠与一持有范军身份证原件的男子再次向我行下属兴泰支行申请个人购房借款，经我行工作人员辩认，该男子非范军本人，故我行决定不予以发放借款。本院认为，原告中冶公司与被告吴玉珠、范军签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，虽此二份合同系范鹏代范军签署，但依嗣后范军办理的公证委托书，表明范军对范鹏代为实施签订合同的行为予以追认，故该二份合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应依约全面、适当履行合同义务。依约定，被告应按通知的时间到规定地点办理有关按揭贷款手续，逾期未办理的，视为买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任。被告于2015年11月到银行办理贷款时拒绝签字以致借贷关系未能成立，该行为表明被告未依通知时间办理按揭贷款，自该时间起应视为被告已构成逾期付款。2017年4月20日，原告通知被告及时前往按揭办理银行配合完成按揭贷款手续的办理，该日距被告逾期付款起算时间已超过60日，通知内容体现了原告催告被告办理按揭贷款以支付剩余款项的意思表示。被告于2017年4月21日收到该通知后至2017年5月6日仍未向原告支付应付款项，依《合同补充协议》约定，原告行使解除权的条件已成就，原告得以单方解除合同。原告于2017年5月7日，依《商品房买卖合同》约定的地址向被告送达解除合同通知，虽被告未实际接收，但依合同约定应视为已送达，故该合同自通知到达时解除。原告请求确认《商品房买卖合同》于2017年5月10日解除，理由成立，应予支持。《合同补充协议》中约定解除合同时原告有权同时主张违约金和赔偿含律师费在内的损失，由于原告未能举证证明约定的违约金不足以填补其因合同解除所受的实际损失，故被告应向原告支付约定违约金即187917.8元，原告主张的因处理纠纷支付的律师费55000元不予支持。合同解除后，依《合同补充协议》约定，被告负有在约定期限内协助原告办理注销原合同备案登记的义务。被告未能在约定期限内履行该义务，构成迟延履行，应依约定向原告支付迟延履行违约金，并继续履行合同义务。合同因解除而自始失去效力，原告受领被告已付购房款569178元无法律依据，应予返还，该款可与被告应付原告违约金相互抵销。原告请求被告归还借款510000元并支付逾期付款违约金，由于该主张的基础法律关系为民间借贷关系，系独立于本案讼争的商品房销售合同关系，且经庭审释明，被告明确表示不同意合并审理，故对该主张本院在本案中不作处理，原告可另案进行主张。被告辩称合同无法履行的责任在于原告，要求继续履行合同的意见，缺乏依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条、第九十九条第一款规定，判决如下：一、原告中冶置业（福建）有限公司与被告吴玉珠、范军签订的《商品房买卖合同》于2017年5月10日解除。二、被告吴玉珠、范军应于本判决生效后十日内协助原告中冶置业（福建）有限公司到长泰县房产交易登记部门办理注销原合同备案登记的相关手续，并自2017年5月20日起至办理注销原合同备案登记手续之日止按100元/日向原告支付违约金。三、被告吴玉珠、范军应向原告中冶置业（福建）有限公司支付逾期付款违约金187917.8元。四、原告中冶置业（福建）有限公司应返还被告吴玉珠、范军购房款569178元，该款与本判决第二、三项款项相抵销，余额定于被告吴玉珠、范军协助办理注销原合同备案登记手续之日起十日内付清。五、驳回原告中冶置业（福建）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12907元，由原告中冶置业（福建）有限公司负担8849元、被告吴玉珠、范军负担4058元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  洪志荣人民陪审员  陈惠山人民陪审员  陈春菊二〇一七年十二月二十五日书 记 员  林志杰