江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初330号原告（反诉被告）：赣州市天圣房地产经纪有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区金东路京东小区A栋2#楼506，统一社会信用代码：91360700589242511Q。法定代表人：汤进虎，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟承建、谢宝金，系江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：信丰山水房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇站前大道，统一社会信用代码：91360722550890976T。法定代表人：吴浩，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李阳生，系江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权代理。原告赣州市天圣房地产经纪有限公司（以下简称天圣公司）与被告信丰山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告赣州市天圣房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人钟承建、被告信丰山水房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李阳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赣州市天圣房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告信丰县山水房地产开发有限公司立即向原告赣州市天圣房地产经纪有限公司支付尚欠的销售佣金计3653145元及滞纳金1115625.73元（暂计至2020年1月31日，后续滞纳金自2020年2月1日起以3653145元为基数按月利率2%计算，利随本清）；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告全部承担。事实和理由：原告天圣公司于2016年4月15日与被告山水公司签署了《项目全程营销顾问策划代理合同》，约定由原告负责被告开发的位于信丰县中央公园项目全程营销策划和销售代理。合同约定被告须按时与原告结算销售代理费并准时支付，如有拖欠按所欠费用总额每日千分之一计付滞纳金。合同签订后，原告依约按期履行了相关义务，2018年6月10日原告与被告对中央公园一期、二期未付佣金进行了结算，截止至2018年5月，被告尚欠原告支付欠付的销售佣金及溢价提成合计2192989元，2018年9月21日被告向原告支付销售佣金及溢价提成70万元。后，原告与被告于2019年3月9日对中央公园一期、二期、二期2号楼未付佣金再次进行了结算，确认被告尚欠原告销售佣金及溢价提成合计3653145元。原告多次催收，被告均予以拒绝支付，构成严重违约，现诉请法院判如所请。原告（反诉被告）为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、原告的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份信息；2、被告的企业信息；3、《项目全程营销顾问策划代理合同》；4、中央公园一期、二期未付佣金表；5、中央公司一期二期二期2号楼未付佣金结算表原件及复印件；6、原告律师函及被告复函；7、已开票票据复印件并盖章；8、被告支付佣金及提成转账单复印件并盖章；9、《律师函》。被告（反诉原告）信丰山水房地产开发有限公司辩称，1、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金30万元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《项目全程营销顾问策划代理合同》的第三条第2项明确约定了反诉被告在代理销售中的相应义务，同时合同第十条第7项也约定“合同有效期内，双方任何一方违反法律或者无故解除本合同，需支付守约方违约金三十万元。”本案中反诉被告违反合同义务，未能保证足够的销售人员等，以至于反诉原告开发的楼盘大量杂间等至今未售，给反诉原告造成了巨大损失，反诉原告显属违约，现反诉被告作为违约方在合同有效期内单方解除合同，依据前述合同约定，反诉被告应向守约方即反诉原告支付违约金人民币三十万元，请法院依法支持反诉请求。针对原告的起诉，答辩认为：1、原告未全面履行合同义务。原告未能保证足够的销售人员，应承担违约责任；2、涉案合同约定滞纳金无效。“滞纳金”属于行政法的惩罚性措施，不适用民事法律调整，约定“滞纳金”无效；3、原告未与答辩人最终结算代理费。原告提供的2019年《中央公司一期二期二期2号楼未付佣金》表中没有答辩人工作人员签名，与结算方式和财务制度不符，不能作为认定结算代理费的依据；4、答辩人不存在违约行为。答辩人已付原告的1000余万元代理费中，尚有550余万元税务发票未补，原告违约在先，答辩人属正当行使抗辩权，不存在违约行为。被告（反诉原告）为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、《项目全程营销顾问策划代理合同》；2、2018年6月16日原告与业主郭同富签订的《中央公司镂空部分浇砼楼板改造协议》；3、佣金支付明细、佣金发票明细（均为复印件并盖章）。本院经审理查明，认定事实如下：原告（反诉被告）天圣公司于2016年4月15日与被告（反诉原告）山水公司签署了信丰县中央公园《项目全程营销顾问策划代理合同》，合同约定由原告负责被告开发的位于信丰县中央公园项目全程营销策划和销售代理，合同期限自合同签订之日2016年4月15日起至完成项目总可销售面积的百分之八十五为止，合同约定被告须按时与原告结算销售代理费并准时支付，如有拖欠按所欠费用总额每日千分之一计付滞纳金。住宅及商业销售佣金由乙方（原告）凭甲方（被告）可抵扣的税务发票结账，车库、杂间及溢价提成乙方（原告）不承担税金。乙方（原告）在向甲方（被告）收款前应向甲方（被告）提供相应的税务发票或收款收据。若甲方（被告）违反甲方责任，乙方（原告）可提出解除合同，并追究甲方（被告）的违约责任，在合同有效期内，甲乙双方任何一方违反法律或者无故解除合同，需支付守约方违约金30万元等内容。合同签订后，原告组织人员成立销售团队，对被告开发的信丰县嘉定镇中央公园一期、二期及二期2号楼的住宅、商铺、杂间进行策划包装和销售，至2018年6月10日，原告与被告对中央公园一期、二期未付佣金进行了结算，截止至2018年5月，被告向原告支付欠付的销售佣金合计2192989元，2018年9月21日被告向原告支付欠付的销售佣金及溢价提成70万元。至2019年3月，原告已经销售一期、二期、及二期2号楼的所有727套住宅、212套商铺和169间车库、杂间，只剩余一期32间车库、杂间和二期81间车库、杂间共113间未销售。原告与被告于2019年3月9日对中央公园一期、二期、二期2号楼未付佣金及溢价提成再次进行了结算，原告的销售佣金及溢价提成总为13803193元，其中原告销售住宅、商铺的佣金为5020309元，原告已经向被告开具税务发票金额为4853223元。被告除已经支付的10150048元外，确认被告未付销售佣金及溢价提成合计3653145元。被告在《中央公司一期、二期、二期2号楼未付佣金表》盖章。2019年8月12日原告向被告发出《律师函》，要求被告及时履行付款义务。被告以尚未结算及原告向业主收取费用等理由予以回函。后因双方就付款及开具税务发票及原告收取业主镂空部分浇砼楼板改造费用未予返还等产生纠纷，导致本诉。被告在诉讼当中，向本院提起反诉，认为原告（反诉被告）严重违约，诉请原告（反诉被告）支付违约金30万元。本院在审理期间，原告向法院申请对被告的银行账户及相关财产予以冻结和查封，本院于2020年1月17日裁定对被告的相关财产和银行账户予以了查封冻结。上述事实，有《项目全程营销顾问策划代理合同》、中央公园一期、二期未付佣金表、中央公司一期二期二期2号楼未付佣金结算表原件及复印件、已开票票据复印件、被告支付佣金及提成转账单、《律师函》等证据证实，并经法庭质证，可以认定。本院认为，双方签订的信丰县嘉定镇中央公园《项目全程营销顾问策划代理合同》未违反法律规定，合法有效，本院予以确认。根据合同法的规定，双方当事人应当对约定的内容依法全面的履行合同义务。本案中，针对相关问题，本院作如下认定：1、关于合同解除问题。本案中，原告已经完成了被告开发房产中约定的房产销售面积85%的销售，合同目的已经实现。原告诉请解除符合合同和法律规定，本院予以支持。2、关于被告尚欠原告佣金及已经支付的佣金是否包括2019年1月28日支付的30万元问题。被告提出在2019年1月28日向原告支付了30万元佣金为列入佣金总额。根据原告提供的相关凭证及2019年3月9日《中央公园一期、二期、二期2号楼未付佣金》结算清单，该笔30万元佣金已经结算在2019年3月9日结算单中，被告支付的佣金与原告收取的佣金相符，为10450048元。根据2019年3月9日的《中央公园一期、二期、二期2号楼未付佣金》，原告总的销售佣金及溢价提成总金额为13803193元，已经支付的10450048元可以认定，被告尚欠原告佣金及溢价提成3653145元，对此双方均予以认可，本院予以确认。原告提出计算滞纳金，因滞纳金规范适用于行政管理，其诉请不予支持，但被告占用资金应承担占用资金的相应利息，双方的结算日期为2019年3月9日，根据合同结算约定，被告“定于次月5日前支付上个月的应收销售代理佣金。”本院认为应自2019年4月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算以尚欠佣金及溢价提成3653145元为本金的利息。3、关于原告是否已经完成合同约定的销售任务问题。根据双方在2019年3月9日对销售的《中央公园一期、二期、二期2号楼未付佣金》，该结算表虽然没有被告财务人员的签字，但盖有被告公司的印章，对销售的相关住宅、商铺、车库、杂间等数据并未提出异议，其销售数量已经超过了合同约定的“完成项目总可销售面积的百分之八十五”。被告辩解未完成销售任务构成违约，本院不予支持。4、关于开具发票的问题。根据《项目全程营销顾问策划代理合同》第四项第1条约定“住宅和商铺销售佣金由乙方（原告）凭甲方可抵扣的的税务发票结账，车库、杂间及溢价提成乙方不承担税金。”和第11款约定“乙方在向甲方收款前应向甲方提供相应的税务发票或收款收据。”原告的销售佣金及溢价提成为13803193元，其中住宅及商铺销售佣金为5020309元，车库、杂间及溢价提成为8782884元，被告已经向原告支付了10450048元，原告向被告提供了4853223元的税务发票。根据合同约定，原告尚未向被告出具167086元的税务发票，也未向被告出具销售车库、杂间及溢价已付款的收款收据。被告尚欠原告佣金及溢价提成3653145元。在庭审中，被告要求原告提供车库、杂间及溢价提成的税务发票，原告同意提供，但根据合同约定，由被告承担税金，被告方予以同意。根据税法相关规定，为防止当事人避税，原告起诉被告也应当向法庭提供相应的税务发票及收款收据。如被告要求原告对车库、杂间及溢价提成出具税务发票，被告应向原告增加支付相应的税金。本案中，根据合同约定，原告未及时向被告提供发票及收款收据（凭票结账）以及被告未及时向原告支付佣金及溢价提成，双方均有过错，均存在违约行为，双方过错相当，根据公平原则，对双方的违约行为及违约责任予以相互抵销。5、关于镂空部分浇砼楼板改造费用退回或者相抵问题。被告提出原告收取业主因镂空部分浇砼楼板改造费用应予退回或者相抵，因与本案不是同一法律关系，而且相关数据也未提供证据，本案不予处理，双方可另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赣州市天圣房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）信丰山水房地产开发有限公司签订的《项目全程营销顾问策划代理合同》；二、被告（反诉原告）信丰山水房地产开发有限公司尚欠原告（反诉被告）赣州市天圣房地产经纪有限公司销售佣金及溢价提成款3653145元，于判决生效后一个月内付清；三、被告（反诉原告）信丰山水房地产开发有限公司于判决生效后一个月内支付原告（反诉被告）赣州市天圣房地产经纪有限公司销售佣金及溢价提成款3653145元为本金的利息（自2019年4月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算以尚欠佣金及溢价提成3653145元为本金的利息，利随本清）；四、驳回原告（反诉被告）赣州市天圣房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费44950元，保全费5000元，反诉费2900元，由被告（反诉原告）信丰山水房地产开发有限公司承担41010元，原告（反诉被告）赣州市天圣房地产经纪有限公司承担11840元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（标的款账号：14×××47，户名：信丰县人民法院，开户银行：中国农业银行信丰县支行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邓书云人民陪审员  王诚生人民陪审员  邱万高二〇二〇年六月十五日书 记 员  符丽秋