上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58386号原告：王绍良，男，1955年9月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：王盈，女，1983年4月26日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：张灵欢，女，1978年5月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告王绍良、王盈与被告张灵欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭审理，两原告及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付违约金6,000元；2.被告赔偿房屋空置损失7,741.94元；3.被告支付利息损失(以13,741.94元为基数，自2019年8月5日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实与理由：2018年8月4日，原、被告就上海市静安区万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订租赁合同，约定：租期一年，自2018年8月5日至2019年8月4日，月租金6,000元；租金3个月为一期支付，第一期租金于2018年8月4日以前付清，以后每期租金提前7日缴纳；被告支付保证金6,000元。2019年8月4日，租赁合同届满后，原、被告在中介处续签合同，双方在租赁合同末尾添加了“按以上条款续租一年，2019年8月5日租金于2019年9月5日补交”。2019年9月2日，被告丈夫联系原告，告知原告不再租赁房屋，但同时表示物品还在涉案房屋内。原告当晚赶至涉案房屋处，才发现被告已将涉案房屋内的物品清空。截止2019年9月2日，被告尚未支付新一期租金18,000元，并欠水、电、每等共计千余元费用未结清。在中介公司干预下，被告于2019年9月3日晚上结清了水、电、煤气费。后原告联系被告协商，被告始终未予回应。原告认为，被告提前终止合同已构成违约，故提起诉讼，要求判如所请。被告针对原告的诉讼请求辩称，1.同意支付违约金6,000元；2.不同意赔偿损失，2018年11月至2019年1月涉案房屋内的空调无法使用；2019年9月2日被告通知原告已经搬离涉案房屋，原告让被告将钥匙交至中介处挂牌，被告挂牌月租金为6,000元，原告到中介处将月租金提高到6,800元，导致房屋很难租出去，致房屋空置期较长；3.不同意支付利息，被告积极与原告协商，是原告拒绝协商。本院经审理查明以下事实：两原告为涉案房屋产权人。2018年8月4日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方，乙方)、案外人上海鼎梁房地产经纪事务所有限公司(丙方，见证方，以下简称鼎梁公司)就涉案房屋签订《租赁合同》，约定：租期一年，自2018年8月5日至2019年8月4日，月租金6,000元，3个月为一期支付，第一期租金于2018年8月4日以前付清；乙方逾期支付租金超过7天，视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任；乙方向甲方支付一个月的保证金6,000元；乙方擅自终止合同，甲方可没收乙方保证金6,000元作为违约金。后原、被告双方开始履行合同，被告向原告支付了保证金6,000元及一年租金。2019年8月4日，原、被告协商一致由被告按上述租赁合同条款续租一年，2019年8月5日租金于2019年9月5日之前补交。后被告未再向原告支付租金并于2019年9月2日向原告提出提前退租。2019年9月3日，在原告要求下，被告将涉案房屋欠付的水、电、煤气费付清。同日，原、被告在鼎梁公司处碰面，被告将涉案房屋钥匙交给鼎梁公司工作人员，原告委托鼎梁公司另行出租房屋。2019年10月10日，原告王绍良与案外人陈佳乐就涉案房屋另行签订《租赁合同》，王绍良将涉案房屋租予陈佳乐，月租金6,000元，租期自2019年10月15日至2021年10月14日。同日，陈佳乐向原告王绍良支付三个月租金及押金共计24,000元。2019年10月16日，原告联系被告要求解决被告提前退租一事，但被告避而不见，原告遂提起本案诉讼。审理中，原告称，如果法院认定违约金与损失不能同时主张，要求主张实际损失；要求押金冲抵欠付费用。被告称，同意押金冲抵欠付费用。以上事实，有原告提供的租赁合同、银行交易明细、录音、房地产权证、原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的租赁合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。根据约定，双方之间的租赁合同关系至2020年8月4日止。而被告却于2019年9月2日向原告提出退租并于次日在案外人鼎梁公司处向原告交接房屋钥匙，故双方之间的租赁关系已经实际解除。本院认为，被告提前退租已构成根本违约，原告并无违约之处，合同解除的责任在于被告。关于违约金，根据合同约定，被告提前退租应向原告支付6,000元的违约金。关于房屋空置损失，因被告原因导致涉案房屋自2019年9月4日起空置，原告减少了相应期间的租金损失，故该期间的房屋空置损失应由被告赔偿。考虑到违约金与房屋空置损失均因被告违约所致，两者不能同时得到支持，鉴于原告于审理中表示要求主张房屋空置损失，故本院对自2019年9月4日至2019年10月10日的房屋空置损失予以支持，对原告所提违约金的诉讼请求不予支持。被告关于因原告提高租金导致房屋空置时间较长、不应支付房屋空置损失的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。同时，原告要求以房屋空置损失作为基数计算利息的请求，亦缺乏法律依据，本院难以支持。关于押金，鉴于双方均表示可以冲抵被告欠付费用，故本院一并予以处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张灵欢应于本判决生效之日起十日内向原告王绍良、王颖赔偿房屋空置损失7,741.94元(被告张灵欢支付的保证金6,000元予以冲抵)；二、原告王绍良、王颖的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，减半收取计72元，由原告王绍良、王颖共同负担22元，由被告张灵欢负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年二月十四日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。