上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初8213号原告：许飏，男，1995年8月11日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：韩雪松，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹月，上海汉盛律师事务所律师。被告：王怡，女，1983年2月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘映秀，上海市华荣律师事务所律师。原告许飏与被告王怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告许飏的委托诉讼代理人韩雪松、曹月，被告王怡的委托诉讼代理人刘映秀到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月，本案现已审理终结。原告许飏向本院提出诉讼请求：1、判令原告许飏与被告王怡签订的《房地产买卖合同》《协议书》及《房屋补充协议书》于2020年1月20日解除；2、判令被告王怡向原告许飏返还购房款人民币(以下币种同)450,000元；3、判令被告王怡向原告许飏支付违约金794,000元；4、本案诉讼费用由被告王怡承担。事实与理由：2019年8月21日，原告与被告签订《房地产买卖合同》以及《协议书》，约定原告购买被告名下位于上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总房价为397万元，双方应于2019年10月30日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本(以下简称网签合同)并办理转让过户手续，被告还承诺系争房屋没有任何抵押和权利限制情况。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但却在2019年9月16日发现系争房屋在2019年5月6日就设定了260万元的抵押权，债务履行期限为2019年4月19日至2020年4月18日。后在房产中介的协调下，原、被告于2019年10月12日签订了《房屋补充协议书》，约定被告尽快注销该房屋抵押权，并于2019年12月31日前签署网签合同并办理转让过户，原告应于10月16日前向被告支付35万元购房款。但至起诉时，被告仍未注销抵押权，致使系争房屋的交易无法进行，故原告提起本案诉讼。审理中，原告以房产中介公司已将10万元购房款返还给原告为由，变更第二项诉讼请求为：判令被告王怡向原告许飏返还购房款350,000元。被告王怡辩称，同意原、被告签订的《房地产买卖合同》《协议书》及《房屋补充协议书》于2020年1月20日解除；被告方仅收到原告向其转账的35万元购房款，另10万元在中介处，应由中介返还；2019年5月31日，被告曾就系争房屋与案外人来贵林签署过网签合同，其后来贵林表示不买了，但是没有将网签合同撤销掉；在原、被告签约前，被告确实没将系争房屋存在网签和抵押的情况告知原告，但被告在2019年9月就把实际情况告知原告，双方还协商将网签日期延后到2019年12月31日；原告主张的违约金计算标准过高，而且也应当以《房地产买卖合同》中约定的300万元购房款作为计算的基数。本院经审理确认如下事实：2019年8月21日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)经德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以3,000,000元的价格出售给乙方。第六条约定，甲、乙双方确认在2019年10月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第6条约定，甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；…③该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的。附件三约定，乙方于2019年8月22日前支付定金50,000元；于签订本合同后二日内支付部分房价款50,000元；于签订网签合同当日支付部分房价款2,900,000元。在特别告知(二)第3条中，被告承诺系争房屋未设立抵押也未设立租赁。同日，原告(乙方)与被告(甲方)又签署《协议书》，约定系争房屋的总房价款为3,970,000元，其中《房地产买卖合同》中约定的3,000,000元按照该合同附件三的约定履行，另装修补偿款970,000元，乙方应于签订买卖合同当日直接向甲方支付。2019年10月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋补充协议书》，约定甲、乙双方确认在2019年12月31日之前，共同签署网签合同并完成后续清房付款事宜；经甲乙双方协商于2019年10月16日之前由乙方支付给甲方350,000元购房房款。2019年8月21日，原告向德佑房地产经纪有限公司转账100,000元，备注为“新高苑(三期)-高宝路68弄81-0701买方徐(许)飏的意向金”。2019年8月21日，被告向原告出具收款收据，内容为收到原告支付的购房定金100,000元。2019年10月12日、10月15日，被告向原告出具金额分别为30,000元和320,000元的收款收据，证明其收到原告支付的房价款共计350,000元。另，原告与被告及其丈夫的微信聊天记录显示，2019年12月15日、2019年12月23日、2020年1月14日，原告数次要求被告办理签约手续。审理中，原告申请证人张某某出庭作证。证人自称是房产中介人员，参与了系争房屋交易的居间介绍。证人陈述到，原、被告签署买卖合同时，被告说系争房屋没有抵押，但签约后的当天晚上，被告告知中介人员系争房屋存在抵押，证人第一时间就把这个情况告诉了原告。2019年10月底，原告用于买房的动迁款还未到位就和被告签署补充协议，将网签的事宜延后。到了补充协议约定的网签时间，证人也多次催促被告办理签约手续，但被告表示要先和案外人处理相关事宜，并在2019年12月29日告知证人，系争房屋已经与案外人进行过网签，希望再次将网签时间延后。原告知晓后表示可以等到2020年1月15日，但是需要和被告再次签订补充协议，被告不同意签署补充协议。此外，系争房屋于2019年1月11日被核准登记到被告王怡名下。并于2019年5月6日被核准设立抵押权，抵押权人为广州保利小额贷款股份有限公司，债权数额为2,600,000元，债务履行期限从2019年4月19日至2020年4月18日。审理中，原告向本院陈述到，其直到2019年9月16号去查询产调信息的时候才知道系争房屋上存在抵押的情况，而并非证人所称的在签约当晚就知晓；2019年10月，其确实是因为购房款还未凑齐，而且也想给时间让被告涤除抵押，才与被告签署了补充协议，并在被告的要求下支付了35万元购房款用于涤除抵押；系争房屋还存在一房二卖的情况。被告向本院陈述到，其在2019年10月下旬就将系争房屋已与案外人进行网签的情况告知了原告。以上事实，由上海市不动产登记簿、《房地产买卖合同》《协议书》《房屋补充协议书》《收款收据》、证人证言以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。系争房屋由于已设立抵押权，且原、被告双方均确认被告已与案外人进行过网签，由此导致原、被告无法进行网签并办理过户手续，现原、被告一致同意《房地产买卖合同》《协议书》及《房屋补充协议书》于2020年1月20日解除，对此本院予以确认。因原、被告之间的买卖合同已解除，被告理应将所收取购房款返还原告，故原告要求被告返还购房款350,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告在庭审中亦认可系争房屋交易无法进行以致最终解约是由于被告的原因，也同意向原告承担违约责任，但认为合同中约定的违约金标准过高，要求法院予以调整，故本院综合系争房屋的实际情况、合同的履行状况以及当事人的过错程度等因素，酌情认定被告应向原告支付违约金300,000元。审理中，原告变更了第二项诉讼请求，此系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告许飏与被告王怡签订的《房地产买卖合同》《协议书》及《房屋补充协议书》于2020年1月20日解除；二、被告王怡于本判决生效之日起十日内返还原告许飏购房款350,000元；三、被告王怡于本判决生效之日起十日内支付原告许飏违约金300,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,996元，减半收取计7,998元，保全费5,000元，合计12,998元，由原告许飏负担5,612元，由被告王怡负担7,386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年五月九日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。