上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24094号原告(反诉被告)：黄万芳，男，1943年10月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：黄青华(系原告之女)，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：顾梅英(系原告之妻)，住同原告。被告(反诉原告)：上海自如企业管理有限公司(原上海自如资产管理有限公司)，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。原告黄万芳与被告上海自如企业管理有限公司(以下简称自如公司)委托合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案[(2018)沪0104民初26407号]受理后，本院认为该案不属于本院管辖，于2018年11月1日作出民事裁定书，移送上海市浦东新区人民法院处理。上海市浦东新区人民法院于2019年2月18日立案受理后，认为不属于它院管辖，故报请上海市第一中级人民法院指定管辖。上海市第一中级人民法院于2019年8月1日作出(2019)沪01民辖170号民事裁定书，指定本案由我院审理。本院于2019年10月16日重新立案受理，被告自如公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告(反诉被告)黄万芳及其委托诉讼代理人，被告(反诉原告)自如公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄万芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方编号[SHGZWDXXXXXXXXX]资益+资产管理服务合同；2、判令自如公司将上海市金桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)腾空后交还原告，并清除101室放在102室门前的1个鞋柜、几个箱子杂物；3、自如公司负责承担上述房屋自2018年6月20日起至今发生的水电煤费用，暂定500元，具体多少到走的时候结算；4、自如公司对黄万芳应约搬离上述房屋时未及带走而暂且留置的木床、床板和大约2立方米木料失踪一事负责，要求返还原物，如不能返还，则赔偿5万元，并对崔、刘二人允许邻居10号101室陈素生一家杂物堆放在系争房屋门前之现象作出书面解释；5、自如公司承担黄万芳外出回搬至系争房屋居住之费用：(1)回搬搬家费1,500元；(2)要求自如公司换回原来用钥匙开的价值100元的门锁，把密码锁拆除；(3)黄万芳提前终止其租赁本市杨浦区控江西三村XXX号XXX室房屋编号XXXXXXX的房屋租赁合同所致违约金3,000元；6、要求自如公司将原房屋内装修的阳台处铝合金移门恢复原状、厨房间小门装回去；7、要求自如公司将燃气公司拆除的煤气表安装回去。事实和理由：被告为一家从事资产管理、房地产开发经营、实业投资以及房地产经纪等多项经营的企业法人。2018年6月5日，原告来到被告浦东金杨路门店，工作人员劝言委托链家门店接管系争房屋，每月3,000元收益，不用业主操心，且装修好，数年后即将配置齐全的房子返还与你，何乐而不为。于是崔玉虎、刘彬两位经商议并查证原告的房产合法性后，当日下午安排签订“资益＋资产管理服务合同。电子文档有29页，原告前所未见。被告解释说我们当做毛坯对待，以便自如方面进行装修配置物品、升级处理后对外出租。崔某告知：本次装修以我们的标准，隔离网、地板、管道、天井都装修在先，让我吃了定心丸，就不再深究下去。双方定于2018年6月20日前交接房屋，门店有工作人民要求原告清空室内的物件及自建构造物，在6月5日至6月19日期间，不时有门店工作人员查看原告室内清空情况及进展，对原告清空而出的木床、木板、木料等放置在10号102室底层走道一侧，并整齐竖放且固定的留置物的暂且放置不持异议，认为无妨碍。原告要求被告装修时照看一下，崔某同意以并现场录像以示重视。期间还为原告觅房、联系搬场车队、司机等。然而，原告搬离后不久，数日返回原址取物，发现上述木床等留置物不见踪影，代之而见的是隔壁101室遗弃在外的鞋箱、杂物，堆放在系争房屋门前，是为了抢地方。被告书面承诺未兑现(天井、外墙两处隔离网)，天井防盗网三角的地方没有装、阳台上面管子坏掉了没给修理。被告装修后更换门锁，一个月后就出租了。原告房子原来是简装修，自己做的木头窗，天井里打开，用板做好封闭好，变成一室两厅。每月被告通过银行打3,000元给原告。原告起诉后被告继续打款，2019年10月没有打款，2019年11月打款3,090元，12月开始就停了。涉案合同中还有霸王条款，不给原告解除和变更。2020年1月，煤气公司查出因违规使用煤气，拖欠煤气费，煤气表被煤气公司拆掉了。自如公司辩称，自如公司原本是希望继续履行合同的，但合同履行过程中，黄万芳根本违约，故自如公司提起反诉要求确认合同解除。诉请2，没有合同约定，不同意。合同管理期间发生的水、电、煤等生活费用已支付，没有欠费。关于房门口遗留的物品，被告没有保管责任和义务，没有合同依据，不同意诉请4。诉请5与本案无关，不同意。同意返还房屋时换回原来的机械门锁。自如公司根据合同约定对房屋进行装修改制，不同意诉请6。诉请7没有事实依据，煤气表不是自如公司拆除的。自如公司向本院提出反诉请求：1.确认《资产管理服务合同》于2019年12月22日解除；2、黄万芳支付自如公司解除合同违约金6,180元；3、黄万芳支付自如公司装修损失费、配置折旧费35,835.6元。事实与理由：2018年6月5日，黄万芳与自如公司签订《资产管理服务合同》，黄万芳委托自如公司出租其所有的系争房屋，并授权自如公司与承租人之间商洽联络、签订合同、为房屋配置家具家电及装饰装修、代为收取租金押金水电煤等相关费用等事宜。每月业主收益为3,000元，从第二个管理周期起每个管理周期递增3%，代理期限为2018年6月20日至2023年12月26日。自如公司按约装修系争房屋，随后出租。原告起诉后，自如公司继续按约履行合同，最后一个租客于2019年10月20日搬离，为重新出租房屋，自如公司在2019年12月5日带新租客看房时发现黄万芳在房屋的外门上用油漆写“不卖、不出售、有案”等字眼，导致无法签约新租客。之后房屋的出租受到严重影响，该房源至今处于空置状态。黄万芳在门上喷漆写字的行为已影响系争房屋的正常管理与出租，致使对房屋进行管理并出租的合同目的无法实现。2019年12月18日，自如公司向黄万芳快递寄送通知函，通知其在收到函件3日内清洁系争房屋外门以保证房源可以正常对外出租。因黄万芳提供的地址无法送达，12月19日自如公司再次以彩信方式将通知函的内容送达黄万芳。12月25日，自如公司上门查看房门时仍未清洁。自如公司认为有权按照通知函明确的日期即12月22日行使合同的单方解除权。黄万芳应当按照合同约定支付违约金6,180元、装修配置折旧费35,835.6元。黄万芳辩称，自如公司不可以单方解除合同。9月份之前，有租客从系争房屋里面逃出来，自如公司未向黄万芳报告。黄万芳在门上用油漆写了几个字，但是不影响自如公司出租。因为老有人上门来看房，要把黄万芳的房子卖了。为了保险，12月初黄万芳用油漆喷了字，警告人家，自如公司电话询问时黄万芳已告知原因。不同意承担违约责任。本院认定事实如下：黄万芳是系争房屋的所有权人。2018年6月5日，黄万芳(甲方)与自如公司(乙方)签订《资产管理服务合同》(以下简称涉案合同)。约定：甲方授权乙方对标的资产(即系争房屋)进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。管理期间自2018年6月20日起至2023年12月26日止。甲方应在2018年6月20日交付标的资产。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情逾期合理收益为3,000元/月，从第2个管理周期起每个周期递增3%。首个管理周期90天，次个管理周期起25天，管理期内的最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数×3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。双方认可自2018年9月18日始计收收益……3.1标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。同时，甲方将配合乙方办理装修改造所需的相应手续、审批、许可或文件。甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。3.3标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费(损失费＝为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期间内未履行天数/管理期间总天数)。合同到期或提前解约乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态。6.2条违约解除权。(系用加粗字体打印)(1)甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：(a)延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患(包括但不限于防水层不合格)及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的(包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等)；(b)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的(因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照合同7.2(1)、7.2(2)条)；(c)未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；(d)其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的。6.5合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。……乙方为标的的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。7.2甲方违约责任。甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付项目)：(以下使用加粗字体打印)(1)装修损失费。标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)(2)新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)，其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。(3)乙方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金。8.1合同履行期间如需出具通知，应以书面形式(包括但不限于邮寄送达、电子邮件、手机短信、以及乙方向乙方在其网站中为甲方开设的业主空间发送通知等方式)作出，具体送达日期为：邮寄送达以信函发出后的第2个工作日为准，电子邮件以到达对方服务器时间为准，手机短信及网站通知以达到对方设备时间为准。甲方联系电话、地址、邮箱发生变动的，应及时以书面形式通知乙方，因甲方未及时通知乙方所导致的无法送达或其他损失，均由甲方自行承担。附件一，标的资产信息及所有权证明，建筑面积48.59㎡，房源类型：毛坯。附件二，资产管理服务。附件三，标的资产交割清单，除房屋钥匙1、门禁卡1外，其余物品项目、数量均为空白。注：除上述物品外，甲方遗留在标的资产内的其他物品均属甲方暂存物品，甲方同意并承诺，应当在交付日后15日内取回该房物品，在交付日届满15日之日起，逾期尚未取回的，甲方授权乙方进行全权处理，且上述物品的处置、遗失、损坏等一切后果由甲方自行承担。同时，乙方不暂存价值超过1万元的贵重物品、价值难以衡量的特殊物品及法律法规禁止个人持有的物品。附件四，300元维修基金项目列表。附件五，860元维修基金维修项目列表。附件六：标的资产配置单，分别列出产品类型为“友家”、“优格”、“清语”的设备、家具、电器配置及装修价格。2018年6月20日，黄万芳如期交付系争房屋。自如公司进行量房，起居室5㎡、卫生间4.2㎡、厨房5.3㎡、南卧室12.3㎡、北卧室8.2㎡、开放式阳台3.4㎡。接着自如公司对系争房屋按“清语”风格进行全面装修并配置设施后出租。装修费共计33,399.61元，配置的家具、家电等共计7,600.09元。几日后，黄万芳回系争房屋查看，发现其搬离前放置在系争房屋门口的木床、床板和大约2立方米的木料失踪，而与其素有矛盾的101室的邻居趁机将自家杂物堆放在系争房屋门前。黄万芳对自如公司的装修成果感到不满，认为自如公司违反口头承诺未对天井部位外墙上的隔离防盗网进行改装；其仔细阅读涉案合同后发现很多条款约定侵犯其权益。故黄万芳于2018年10月25日提起本案诉讼，要求解除涉案合同。另查，自如公司自2018年6月29日起按涉案合同约定的周期向黄万芳转账汇款。2019年11月12日，自如公司向黄万芳转账支付租金3,090元。2019年12月5日，自如公司带人看房时发现，有人用浅色油漆在系争房屋的深色外防盗门上喷写“不卖不出售有案”七个大字。当日，自如公司的工作人员发短信给黄万芳：“您好。我们房子是出租，我们是有同事带租客看房，并不是买卖。别人并进不去我们房间内”。黄万芳回复：“是呀，甲方并没有影响你同事带租客看房，房门门锁密码在乙方，你方所掌控，12月26日上午在徐汇法院要开庭了，你是不知道，还是装糊涂，说明你还想一直租下去，继索履行下去，请注意，你上述短信中所言的：……我们房子……。之说法，是错误的，这是甲方的房子，乙方是提供服务而已，不要混水摸鱼，特此纠正！”当月12日，自如公司暂停向黄万芳转账付款。12月18日，自如公司向黄万芳在上海市静安区会文路XXX弄XXX号的地址寄通知函，内容为：为出租系争房屋之目的，我司为您提供房屋出租委托代理服务，与您签署了相关文件，包括但不限于涉案合同、协议、承诺及确认等。涉案合同的目的是对系争房屋进行管理出租，2019年12月5日我司工作人员在带看时发现您在上述房屋的外门上用油漆涂写“不卖、不出售、有案”等字眼，该行为已影响我司对上述房屋的正常管理与出租，致使合同目的无法实现，按合同6.2条的约定，您已构成违约，我司在2019年12月12日已暂停向您支付房屋收益。通知您于收到本函三日内清洁门上漆刷字体，并保持房门清洁，以保证我司能够正常管理出租房屋，我司在您排除妨碍且房屋可以正常对外出租后恢复打款，但鉴于您前述行为，2019年12月5日至妨碍排除期间的收益不再向你支付。若您在上述期限内没有完成上述要求，我司有权按照合同的约定行使单方解除权，届时请您按照合同的约定支付相关违约费用。次日，该函件无法送达。自如公司的工作人员将函件拍成照片通过彩信发送给黄万芳。12月25日，自如公司工作人员上门查看房屋，但黄万芳并未清洁房门。审理中，黄万芳否认收到上述彩信，并承认防盗门上的油漆字系其所喷写。审理中，自如公司在2019年12月26日庭审中表示，鉴于黄万芳提出请求，同意涉案合同解除后将房门密码锁换成机械锁后返还系争房屋。2020年2月20日庭审时，黄万芳陈述：“2020年1月11日之后，自如管家小陈来电话告知门密码后，我去房子内看房，我发现两个大移门没有了。我们阳台自己的门、窗是我自己装的，为了隔音，这不应该拆掉的。我进去看房子后，看到的样子和被告现在照片上的一样的。现住房子内有2个彩电，我不要被告配东西。”审理中，关于煤气表，黄万芳在2020年2月20日庭审中陈述：“被告没有付煤气费，煤气公司说煤气表要拆掉，1月份拆掉，拆掉时候我在的。煤气公司发现里面有欠费1个月，我们煤气表在外面，被告都终止合同了，晚上总是有人来偷偷用我煤气洗澡，我干嘛要给你用煤气用电？我叫煤气公司去拆掉了，为了不要有争议，我叫煤气公司拆的，等房子还给我，我再叫煤气公司装回去，但是事情要讲清楚”。以上事实，除庭审笔录外，另有涉案合同、照片、房地产权证、借记卡账户历史明细表、短信照片、装修配置物品清单、家具配置物品清单、系争房屋内部情况照片、房门情况照片、通知函、情况说明及照片等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。自如公司于2020年3月26日向本院提交情况说明，表示其公司在2020年3月25日查察系争房屋时，发现房屋已由原告居住且被原告自行换回机械锁。并附照片一张，房门上锁具已更换为机械锁，油漆字迹还在，上面贴了两幅春联和一个“福”字，侧面墙壁上用红色字体写了“福佑102室”。自如公司于2020年3月31日向本院提交情况说明，关于装修配置损失计算公式如下：1、装修损失＝标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)，即33399.61×(1460/2010)＝24,260.41元；2、新配置设施损失＝标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)，即7600.09×(1460/2010)＝5,520.46元；装修损失及配置折旧总费用为29,780.87元(诉请3调整为29,780.87元)。本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从本案原、被告签订的涉案合同的条款内容来看，包含两层合同关系：1、黄万芳将系争房屋毛坯交付自如公司，由自如公司出资进行装修、改造、增添家具设备等，以增加该不动产的利用使用价值；2、黄万芳同意自如公司在对系争房屋进行装修后，以自己名义出租给第三方使用，并依据约定定期向黄万芳支付收益。涉案合同条款系自如公司拟定，对原、被告双方的权利义务都有详细约定、说明，有些条款还以加粗字体的方式提醒甲方注意，合同内容并未违反法律、法规，签订前自如公司工作人员已向黄万芳作出说明和协商，故该合同经双方签字、盖章后生效，合同当事人应当本着诚信原则恪守合同义务。黄万芳认为合同内容侵犯其正当权益、有失公平、有悖法律规定的意见，没有事实依据，本院不予采信。关于黄万芳要求解除涉案合同的诉请。本院认为，黄万芳起诉提出解除涉案合同请求时(2018年10月25日)，涉案房屋刚装修完毕出租不久，此时自如公司仅向黄万芳支付了前两期收益。黄万芳因对装修成果不满，以及其放置在系争房屋门口的木床、床板和木料失踪等对自如公司产生怀疑要求解除涉案合同，并不符合双方合同约定的解除条件，此时黄芳芳不享有单方解除权，双方应当继续履行涉案合同。故黄万芳要求解除涉案合同，本院不予支持。黄万芳提出要求自如公司清除101室放在102室门前的鞋柜、箱子杂物；对暂留的木床、床板和木料失踪一事负责，赔偿5万元；并对崔、刘二人允许邻居10号101室陈素生一家杂物堆放在系争房屋门前之现象作出书面解释；承担黄万芳外出回搬搬家费1,500元；提前终止其它租赁合同所致违约金3,000元等诉讼请求，均没有相关事实与证据支持，本院亦不予支持。本案诉讼期间，黄万芳于2019年12月初用浅色油漆在系争房屋的深色外防盗门上喷写“不卖不出售有案”七个大字，为此，自如公司在要求黄万芳清洁房门提示未果的情况下，根据涉案合同约定发函解除涉案合同。本院认为，涉案合同履行期间，系争房屋的占有使用权应归属于自如公司，黄万芳不得随意在房门上喷漆、写字，况且喷漆、写字的行为影响出租房的外观，“不出售、有案”等字眼极易打消他人承租系争房屋的意愿，故该行为已妨碍、影响自如公司对系争房屋进行管理出租，并影响第三方正常使用系争房屋，自如公司发函解除涉案合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同终止时，自如公司应当返还涉案房屋，但自如公司在诉讼期间发现涉案房屋已由黄万芳擅自收回居住，且自行换回机械锁，故本院不再判令自如公司返还系争房屋，更换锁具等。黄万芳要求自如公司承担水电煤费用(到走的时候结算)；把密码锁拆除，换回原门锁；将原房屋内装修的阳台处铝合金移门恢复原状、厨房间小门装回去的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。黄万芳在诉讼中表示，煤气表系其自行要求燃气公司拆除，故其要求自如公司将煤气表安装回去的诉讼请求，本院亦不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现黄万芳违约致使涉案合同解除，自如公司依照合同7.2条约定向其主张违约金及赔偿装修配置折旧费，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、黄万芳与上海自如企业管理有限公司于2018年6月5日签订的《资产管理服务合同》于2019年12月22日解除；二、黄万芳于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司支付违约金6,180元；三、黄万芳于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司支付房屋装修损失费、配置折旧费29,780.87元；四、驳回黄万芳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计65元，由黄万芳负担；反诉案件受理费425元，由黄万芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇二〇年四月十日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。