湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初16076号原告：陈利君，女，1966年3月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：湖南靓兴房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡商贸城D-7栋第18、19、20鏠，统一社会信用代码91430104755808972H。法定代表人：胡学刚。委托诉讼代理人：邵晓青，男，1990年1月21日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该公司员工。委托诉讼代理人：李欢，女，1994年11月10日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。原告陈利君与被告湖南靓兴房地产开发有限公司（以下简称“靓兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈利君、被告靓兴公司的委托诉讼代理人邵晓青、李欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈利君向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时办理原告房产证；2.判令被告向原告退房价面积差总额为37333.36元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月27日原告交全款购买被告坐落于长沙市岳麓区的房屋，合同签订房号为22栋221号，面积为78.75平方米，房价总金额为500000元，均价每平方米6349.21元。实测后，房号为22栋221号面积为74.63平方米，按商品房买卖合同第八条面积确认及面积差异处理：“买受人不解除合同的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%”应退房价面积差总额为37333.36元，计算式：78.75×3%×6349.21＋（78.75-74.63-78.75×3%）×6349.21×2＝37333.36元。合同第十条交付期限及条件：“出卖人应当在2018年12月30日前……交付买受人使用”，因此，根据合同约定，原告有权要求被告向原告支付应付面积差总额为37333.36元。综上，因被告不履行合同约定的付款义务，其行为已严重违约，给原告造成了一定的经济损失。特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告靓兴公司辩称：1.原告所购房屋已于2015年12月30日办理完成竣工验收手续，并于2017年3月31日完成房屋产权面积实测，而原告与被告签订商品房买卖合同的时间为2018年9月27日。即原告在购房时房屋已为现房，相应的实测产权面积也已经正式做出，原、被告所签订的商品房买卖合同，所登记的房屋面积系因我司工作人员疏忽大意而写错，并非原告在购房时与交房时的房屋面积存在差异；2.原、被告双方合同约定的关于面积差的约定系为解决房屋预售时与房屋实际实测后的面积存在差异的情况，而不适用于本案房屋在购买时已经是现房的情形。综上，被告仅需承担应根据登记错误所多收取的房款，而不应当对绝对值超出3%的部分承担双倍返还的责任。经审理查明：2018年9月27日，原告陈利君与被告靓兴公司签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号XD140221221）。原告购买了被告开发的长沙市岳麓区尖山村金科城美苑第22幢2层221号房，该商品房的设计用途为商业。合同第三条约定：该商品房合同约定建筑面积共78.75平方米，其中套内建筑面积50.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.35平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。合同第四条计价方式及价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥6349.21元，总金额￥500000元。合同第八条面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，多退少补；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人支付；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第十条约定交付期限为2018年12月30日前。合同第十八条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记受理。初始登记后360个工作日内办理买受人的房屋所有权证、项目所有产权分户证全部办理完毕后，360个工作日内办理项目土地使用权证。合同附件四补充协议第二条面积确认及面积差异处理的补充约定：双方同意只按合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积计算确定面积调差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据，对分摊建筑面积、套内建筑面积等所出现的误差不作为双方结算房价款和处理面积误差的依据，双方对此不承担任何责任。该合同还就付款方式等问题进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向原告交纳了购房款500000元，2019年1月4日，被告向原告出具了增值税发票；2018年12月6日，原告按照建筑面积74.63平方米交纳了物业维修基金8965.49元。在办理产权证过程中，被告发现涉案房屋约定面积与实测面积不符，遂要求与原告签订补充协议，双方对退款事宜协商未果，故原告诉至本院。另查明，1.涉案房屋所在22#栋于2015年12月18日办理五方竣工验收，同年12月30日办理竣工验收备案手续，被告出售给原告的房屋为带租约的现房，原、被告确认涉案房屋已按照合同约定进行了交付；2.长沙市住房和城乡建设委员会于2017年3月31日对被告承建的岳麓区雷锋大道468号金科城美苑22栋进行测绘后，出具长住建房字岳麓第2017900749号《长沙市房产面积确认告知书》，该报告书显示本案涉案221号房屋预测面积为78.75平方米，实测面积为74.63平方米。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、购房发票、物业专项维修资金收据，被告提交并经庭审质证的建设工程竣工验收备案表、长沙市房产面积确认告知书予以证明，本院予以确认。本院认为，原告陈利君与被告靓兴公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。根据合同约定，本案涉案房屋建筑面积为78.75平方米，现涉案房屋的测绘面积即产权登记面积为74.63平方米，存在面积差，被告应当按照合同第八条约定向原告返还购房款。被告主张该合同约定的建筑面积错误系因被告工作人员过失及原告方的疏忽大意所导致，不应承担双倍返还责任，对此，本院认为，本案涉案合同系被告方所提供的格式合同，对于房屋的建筑面积，原告自行无从知晓，合同约定面积与实测面积仅相差4.12平方米，原告作为一般购房人，亦无法通过肉眼或直接感知该面积差异，被告主张上述错误的出现原告存在疏忽大意缺乏事实依据，现涉案房屋的合同约定面积与产权登记面积存在差异，该差异的发生系被告的原因所导致，被告应按照合同约定予以返还，对被告要求免除合同关于双倍返还购房款的主张，本院不予采纳。经计算，涉案房屋的面积误差比为5.23%，被告应当向原告返还购房款37300元[6349.21×78.75×3%+6349.21×78.75×（5.23%-3%）×2=37300元]，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告诉请被告及时办理房产证的诉请，根据商品房买卖合同第十八条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记受理。初始登记后360个工作日内办理买受人的房屋所有权证，项目所有产权分户证全部办理完毕后360个工作日内办理项目土地使用权证。现涉案房屋的交付时间为2018年12月30日，合同约定的办理权属登记证书的时间尚未届满，被告并不存在违约行为，故对原告的上述诉请，本院在本案中不予处理，被告如逾期履行相应义务，原告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南靓兴房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还原告陈利君房价款37300元；二、驳回原告陈利君的其他诉讼请求；本案案件受理费减半收取367元，由被告湖南靓兴房地产开发有限公司予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年四月七日法官助理张小芹书记员柳遇珍