上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4685号原告：韩斌群，女，1966年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。被告：黄臻道，男，1970年7月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：黄臻运，男，1975年9月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列二被告共同委托诉讼代理人：陈大用。被告：陈大用，男，1944年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海外高桥新市镇开发管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路****。法定代表人：孙晨胜，董事长。委托诉讼代理人：龚玮梅，女。委托诉讼代理人：叶杨，男。第三人：凌东辉，男，1969年3月19日生，汉族，住上海市浦东新区高桥镇陆凌村西凌家宅**。原告韩斌群与被告陈大用、黄臻道、黄臻运以及第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司(以下简称新市镇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。本院于2020年4月15日依法追加凌东辉为本案第三人，并于2020年5月18日再次公开开庭进行了审理。原告韩斌群及其委托诉讼代理人郁韶荣，被告陈大用(暨被告黄臻道、黄臻运的共同委托诉讼代理人)，第三人新市镇公司的委托诉讼代理人龚玮梅，第三人凌东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩斌群向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的不动产权证，第三人新市镇公司予以协助；2.判令被告办理出上述不动产权证后将该房屋不动产权利过户至原告名下。事实与理由：系争房屋是被告动迁所得的安置房，被告已与第三人新市镇公司签约，系争房屋已交付使用，但未办理权属登记。原、被告经中介居间介绍，于2013年7月27日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币(以下币种同)140万元的价款向被告购买系争房屋，由原告直接向新市镇公司付款。2014年6月23日，原告支付了购房款、首期维修基金，取得系争房屋并占有使用至今。现系争房屋的权证已可以办理，但被告拖延不办。故为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告陈大用、黄臻道、黄臻运共同辩称：被告不同意原告所有诉讼请求。原、被告之间不存在买卖合同关系，被告没有签订过买卖合同，也没有收取过购房款。委托书是三被告签署的，陈大用确实拖欠黄永强85万元，有法院调解书。第三人新市镇公司述称：本案是原、被告之间的房屋买卖纠纷，与新市镇公司无关，新市镇公司尊重法院判决，如需办理小产证，愿意配合。第三人凌东辉述称：被告家庭的两套房屋卖了七个买家，其中一个买受人黄永强因为没有拿到房屋，要求陈大用退钱，故陈大用拖欠其85万元。当时黄臻运将上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1002室房屋)卖给了凌东辉、将系争房屋卖给了“马老师”。后觉得房价便宜，陈大用通过黄永强、费萍(挂靠上海永强房地产经纪事务所的经营者)找了两位买家，一位姓缪、一位姓单，陈大用收了该两人的定金后还给了“马老师”，但目前仍未还清。约2013年(办理房屋预定手续时)，黄臻道通知凌东辉到上海卓盛房地产经纪有限公司(以下简称卓盛公司)，当时黄永强、“马老师”等着拿钱，缪、单等着拿房子，后经商量决定，由凌东辉出售上述两套房屋，售房款还给黄永强、“马老师”、缪、单以及凌东辉五人。三被告为此向凌东辉出具了委托书，除三被告签名外，还有费萍签名以及上海永强房地产经纪事务所盖章，故凌东辉通过中介出售了上述两套房屋，系争房屋由原告购买，1002室房屋由黄海晨购买，买卖合同是三被告在中介签订的。后黄臻道通知凌东辉可以拿房时，给了一张单子，一共是被告家庭四套房子的购房款，共计约80万元，凌东辉让原告和黄海晨共同支付了该笔款项。扣除该款，凌东辉实际拿到原告和黄海晨的房款共计约230万元，又将其中20万元给了费萍用于返还给姓缪的、约30万元还给了黄臻运，因为陈大用还欠凌东辉钱，故没有将钱给陈大用。本院经审理确认如下事实：被告陈大用系被告黄臻道、黄臻运的父亲。2010年4月15日，被告黄臻道与相关拆迁人及拆迁实施单位签署《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》(被告等十人为被安置人)，约定安置方式为货币补偿，被安置人可购买指定房源。后被告等十人共计购买八套房屋。2011年8月31日，被告家庭成员签署《家庭协议书》，明确其中一套新高苑四期中套房屋的产权人(购买人)为被告陈大用。2016年9月8日，被告家庭成员再次签署《家庭协议书》，明确新高苑四期高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人(购买人)为被告陈大用。2017年3月2日，系争房屋被核准登记至第三人新市镇公司名下。2013年7月13日，三被告向第三人凌东辉出具委托书，载明陈大用、黄臻运委托凌东辉全权处理新高苑四期由黄臻道所订15号1002室面积86平方米左右和23号1401室86平方米左右两套房子的买卖以及归还单震林、缪终勇通过永强房产购买该两套房屋除利息以外的所有购房款及凌东辉本人购房款。2013年7月27日，原告(买受人、乙方)与三被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以140万元的总价向被告购买新高苑四期23号1401室房屋，该合同第六条关于过户时间的约定空白。补充条款(一)约定，原告应于签订房地产买卖合同次日支付购房首付款40万元、交房当日支付50万元、产权更名当日支付50万元。同日三被告还出具了《房屋出卖人产权声明承诺书》，载明将严格履行与原告所签订的房地产买卖合同。关于原告付款情况，2013年7月28日、2014年3月30日，原告丈夫向第三人凌东辉妻子分别转账支付58万元、50万元。2014年6月23日，原告代被告向卓盛公司支付了高宝路XXX弄XXX号XXX室购房款345,951元，另外原告还向卓盛公司支付了系争房屋维修基金3,341.88元。2014年6月，原告接收系争房屋并使用至今。2017年10月，原告曾起诉三被告，诉讼请求与本案相同，案号为(2017)沪0115民初82152号，后原告撤回了该案诉讼。在该案庭审中，被告陈大用辩称“我与原告并不认识，签合同时原告也不在场，系争房屋是委托案外人凌东辉卖的，凌东辉卖给谁我不清楚，直到起诉才知道是原告，原告从未联系过我。凌东辉说140万元卖掉，我同意了就签字了，但是没有收到过房款，房屋如何交付我也不清楚，都是凌东辉处理的。”被告黄臻道辩称“……被告3(即黄臻运)因为还不出高利贷叫我父亲卖掉房屋帮他还债。对于买卖过程我不清楚，买卖合同是他们要求我配合签的，还要求我将来过户时配合。拿房是由我陪同原告及凌东辉去房产公司办理手续的，办好手续后房屋直接由原告拿去了，对于他们之间的付款情况我不清楚。”另查，2016年1月14日，系争房屋因(2015)浦执字第20647号案件被本院查封，现该查封已被解除。原告起诉本案时亦申请了司法查封，截至2020年6月17日，系争房屋权利限制状况仅剩本案中的查封。审理中，原告称，凌东辉受被告委托售房，原告向凌东辉付款即相当于向被告支付房款，被告与凌东辉之间的纠纷与本案无关；根据《家庭协议书》，系争房屋归属陈大用，故诉请1要求系争房屋权利登记至陈大用名下。被告陈大用称，黄臻运无力归还所欠高利贷，故将系争房屋出售给“马老师”，房款支付给陈大用，后“马老师”觉得拿了房子不太平，故让黄永强购买系争房屋，黄永强将房款支付给“马老师”；黄永强曾起诉陈大用，后双方达成调解，陈大用返还黄永强房款85万元；系争房屋卖给姓单的、姓缪的都是费萍操作的；确实需要向卓盛公司支付购房款，但不知道具体金额。以上事实，有《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》《家庭协议书》《委托书》《上海市房地产买卖合同》、相关付款凭证、上海市房地产登记簿等以及各方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方均应遵照履行。本案中被告陈大用辩称未签订过上述合同，而另案中其与被告黄臻道均认可签订过该合同，且黄臻道还认可了向原告交房的事实，故本案中在被告未提交相关证据的情况下，本院对其否认签约的抗辩不予采信。根据三被告出具给第三人凌东辉的《委托书》，出售系争房屋所获款项用于归还案外人及凌东辉曾经购买系争房屋的款项，故原告有理由向凌东辉支付购房款，加上原告代被告向卓盛公司支付的1002室购房款，原告已付清系争房屋购房款。原、被告在《上海市房地产买卖合同》中没有约定过户日期，根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”现系争房屋已经满足过户条件(房地产开发企业取得大产证满3年且拆迁补偿安置协议签订满3年)，且已不存在权利限制方面的履行障碍。原告在付清全部房款以及实际入住多年的情况下，依据被告家庭成员内部协议，要求被告将系争房屋权利登记至陈大用名下后再配合原告完成过户手续的诉讼请求，具有事实依据和合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈大用、黄臻道、黄臻运于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利登记至被告陈大用名下的手续(小产证)，第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司予以协助；二、被告陈大用于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助原告韩斌群办理将上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至原告韩斌群名下的手续。案件受理费17,400元，减半收取计8,700元，保全费5000元，合计8,700元，由被告陈大用、黄臻道、黄臻运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年七月十三日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。