江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初4249号原告：江苏鼎基城市建设有限公司，统一社会信用代码91321182323987751T，住所地扬中市三茅街道花园新村**。法定代表人：朱永红，执行董事。委托诉讼代理人：鄂有彬，扬中市联合法律服务所法律工作者。被告：夏爱萍，女，1965年2月28日出生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：奚彩忠，江苏江洲律师事务所律师。第三人：英大泰和人寿保险股份有限公司江苏分公司，统一社会信用代码91320000670132133W，，住所地南京市建邺区庐山路**新地中心**电梯编号**负责人：韩松，总经理。第三人：英大泰和人寿保险股份有限公司镇江中心支公司扬中支公司，统一社会信用代码91321100MA1WEAXA30，住所地扬，住所地扬中市扬中大道**东阳大厦**v>负责人：孙敏，经理。两第三人共同委托诉讼代理人：王会，女，该公司员工。两第三人共同委托诉讼代理人：方康，男，该公司员工。原告江苏鼎基城市建设有限公司与被告夏爱萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，并于2020年4月13日公开开庭进行了审理。应原告的申请，本院于2020年4月20日依法通知英大泰和人寿保险股份有限公司江苏分公司（以下简称英大保险江苏分公司）、英大泰和人寿保险股份有限公司镇江中心支公司扬中支公司（以下简称英大保险扬中支公司）作为本案的第三人参加诉讼，并于2020年5月13日和6月1日公开开庭进行了审理。原告江苏鼎基城市建设有限公司委托诉讼代理人鄂有彬，被告夏爱萍及其委托诉讼代理人奚彩忠，第三人英大保险江苏分公司、英大保险扬中支公司共同委托诉讼代理人王会、方康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏鼎基城市建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房租206000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原告与被告签订房屋租赁协议，原告将东阳大厦三楼北侧建筑面积500平方米的房屋租给被告使用，租金每年20万元，房屋租金每年一交，先交后用。从2018年1月1日至2023年12月31日止。但被告并未按协议履行，2018年和2019年房租累计结欠20.6万元，被告承诺在2019年12月31日前付清结欠房租，但原告认为被告应当按照协议约定立即付清结欠的房租。故原告诉至法院。被告夏爱萍辩称，请求依法确认原告与被告签订的租房协议无效。理由：一、租房协议所涉房屋的所有权人并未原告，原告的诉讼主体不适格。二、本案所涉房屋已由房屋所有权人出租给英大保险公司，并未向房屋交付被告。三、所涉房屋实际面积为两百余平方米，并非协议约定的五百平方米。请求驳回原告的诉讼请求。第三人英大保险江苏分公司、英大保险扬中支公司陈述，一、与英大保险江苏分公司签订租赁合同时出租人韦跃红提供了房屋的不动产权证书，韦跃红系该房屋所有权人，享有出租人的权利。二、租赁合同已履行至今，其按时足额缴纳租金，履行了承租人的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2017年12月31日，江苏东阳房地产开发有限公司作为甲方、被告夏爱萍作为乙方签订协议一份，载明：甲乙双方就乙方单位英大保险公司租用甲方房屋有关事宜经双方确定达成以下协议条款。一、甲乙双方达成将东阳大厦三楼北侧建筑面积约500平方米房屋装修后租给乙方英大保险公司，作为公司办公用房，租金每年20万元整，期限5年时间，从2018年1月1日至2023年12月31日，五年内租金从第二起每年递增10%，5年后乙方在同等条件下享有优先承租权。二、乙方在租期内必须按照有关缴费标准向甲方缴纳水费、电费及物业费。三、房屋租金每年一交，先交后用，水费、电费、物业费及时缴纳。四、在租赁期内，甲方不得收回房屋，不租给乙方，乙方在三年内不得退租。三年后如乙方退租，乙方必须按照每年10万元的标准补贴给甲方作为装潢费用。五、甲方应乙方要求与英大保险公司签订的有关租房合同是方便乙方向英大保险公司收取租金的依据。合同中明确的租金及相关费用不足的部分由乙方个人补贴给甲方。六、未尽事宜，甲乙双方另行协议。2019年8月20日，被告夏爱萍向江苏东阳房地产开发有限公司出具承诺一份，载明：“根据2017年12月31日东阳房地产有限公司与本人签订的租房协议，本人欠东阳房地产有限公司2018年租金柒万贰仟元，2019年房租壹拾叁点肆万元，合计贰拾点陆万元，本人承诺2019年12月31日前付清，其他按原协议执行。承诺人：夏爱萍”。另查明，经被告夏爱萍的介绍，韦跃红（出租方即甲方）与第三人英大保险江苏分公司（承租方即乙方）于2018年1月1日签订英大泰和人寿保险股份有限公司职场租赁合同一份，约定：租赁房屋位于扬中市扬中大道469号东阳大厦3楼，其范围详见本合同附件一《租赁合同平面图》。租赁房屋的实测建筑面积为223平方米，其中套内建筑面积为178.4平方米，层高3.5米，该房屋未设定抵押。租赁房屋用途为英大保险扬中支公司办公职场使用；房屋租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日共计3年；甲方同意给乙方1个月（2017年12月1日起至2017年12月31日止）的免租期供乙方装修租赁房屋，免租期内免交租金；租金按实测建筑面积计算并收取（已含物业管理费），月租金为32.14元/平方米/月。首租金应于2018年1月1日前支付，第二期租金支付日为2018年12月31日前，第三期租金支付日为2019年12月31日前，每期租金均为8.6万元（含税），计租期为12个月；乙方应于合同生效后5日内缴纳租赁保证金1万元。合同后附租赁合同平面图，包含前台（27㎡）、培训教室（52㎡）、大职场（102㎡）、经理室（9.7㎡）、洽谈室（13㎡）、内勤办公室（19㎡）。韦跃红于2017年12月1日将房屋交付第三人英大保险江苏分公司。第三人英大保险江苏分公司于2018年1月17日、2019年1月11日和2019年12月16日分别向韦跃红支付租金8.6万元。2019年4月16日，经扬中市市场监督管理局准予，江苏东阳房地产开发有限公司名称变更为江苏鼎基城市建设有限公司，韦跃红自2015年4月27日至2019年5月7日期间担任原告法定代表人。庭审中，原告陈述：韦跃红系作为其法定代表人与英大保险江苏分公司签订租赁合同并收取租金；被告夏爱萍出具的承诺中的租金已扣减英大保险江苏分公司支付的租金，根据原、被告的协议，2018年租金为20万元，扣减英大保险江苏分公司公司已支付的租金8.6万元及装潢费4.2万元，尚欠7.2万元。2019年租金22万元，扣减英大保险江苏分公司已支付的租金8.6万元，尚欠13.4万元，故被告欠原告租金合计20.6万元。为了查明案件，本院于2020年5月13日至租赁房屋处查看现场，英大保险江苏分公司签订的租赁合同平面图所载的房屋由第三人英大保险扬中支公司使用，除此之外，现场闲置四间房。又查明，2015年9月，扬中市人民政府对坐落扬中市扬中大道东侧、气象局南侧的土地颁发编号为扬国用（2015）东3012号土地使用权证，土地使用人江苏东阳房地产开发有限公司，使用权面积为3730.74平方米。扬中市住房和城乡建设局于2016和2017年就扬中东阳大厦酒店和东阳大厦公寓分别发放建筑工程施工许可证，建设单位为江苏东阳房地产开发有限公司。2016年9月，江苏省扬中市地名办公室作出关于“旭东嘉苑”命名的通知，经核准决定对江苏东阳房地产开发有限公司开发建设的小区（东起民主村华夏小区、西至扬中大道、南起三茅汽配厂、北至老气象局）命名为“旭东嘉苑”。2017年8月2日，扬中市规划局发放编号为建字第321182201600002号建设工程规划许可证，建设单位为江苏东阳房地产开发有限公司，建设项目名称东阳大厦酒店、酒店式公寓，建设位置扬中市扬中大道东侧、气象局南侧。2018年3月，张卉与江苏东阳房地产开发有限公司就东阳大厦酒店301房和302房分别签订商品房买卖合同。2018年4月，张卉作为权利人就坐落于扬中市三茅街道旭东嘉苑1幢301室和302室房屋分别领取不动产权证书，证号为苏（2018）扬中市不动产权第0004341号、0004342号，房屋建筑面积分别为244.50平方米和244.53平方米。张卉于2019年12月26日作出确认书一份，载明：本人于2018年3月30日从江苏东阳房地产开发有限公司买受东阳大厦（即旭东嘉苑）301、302室房产，因该房产已经出租，本人确认在原租赁期限内,该房产继续由江苏东阳房地产开发有限公司出租，租赁合同的权限、义务及责任均由该公司享有、承担。庭审中，英大保险公司江苏分公司提供权利人为韦跃红、坐落扬中大道469号的不动产权证书复印件（证书编号不清晰），房屋建筑面积359.8平方米，权利其他状况一栏加盖有江苏东阳房地产开发有限公司印章，原告对该不动产权证书复印件不予认可。本院至扬中市不动产中心调查本案所涉租赁房屋的权属情况，未查询到与上述不动产权证书复印件一致的原件。庭审结束后，本院与韦跃红核实，韦跃红称未向英大保险江苏分公司公司提供不动产权证书。被告认为本案存在伪造不动产权证书，涉嫌经济犯罪，本院应将案件移送公安机关处理。本院认为，江苏东阳房地产开发有限公司与被告夏爱萍签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应予以确认。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，江苏东阳房地产开发有限公司名称变更为江苏鼎基城市建设有限公司即本案原告，故该房屋租赁协议中出租人的权利和义务由原告享有和承担。上述租赁协议履行过程中，原告的原法定代表人韦跃红又与第三人英大保险江苏分公司签订租赁合同，系履行租赁协议第五条的约定（即原告应被告要求与英大保险公司签订的有关租房合同是方便被告向英大保险公司收取租金的依据）。后第三人英大保险江苏分公司直接向原告支付租金未向被告支付，原、被告双方在结算未按照租赁协议所约定的租金标准结算，而是扣减了第三人英大保险江苏分公司已支付的租金，并由被告出具书面承诺予以确认，此系原、被告双方对租赁协议内容的部分变更，原、被告均应按照变更后的内容履行合同。根据承诺，被告欠付原告2018年和2019年两年租金合计20.6万元，并约定于2019年12月31日前付清，原告虽于该期限届满前起诉，但本案法庭辩论终结时早已超过付款期限，故原告现要求被告支付租金20.6万元的诉讼请求，依法应予支持。因被告承租的房屋系由原告开发建设，原告虽在合同履行过程中将租赁物出卖他人，但权利人已确认原告仍享有租赁合同的权利，故被告以原告并非房屋的权利人为由认为原告的诉讼主体不适格的抗辩，本院不予采信。因原、被告签订的租赁协议并不存法定的无效情形，故被告要求确认租赁协议无效的主张，本院不予支持。第三人英大保险江苏分公司虽提供了不真实的不动产权证书复印件，但本院无法查实该复印件的来源，更不能依据该复印件而确定本案涉嫌经济犯罪，故被告认为应将本案移送公安机关处理的抗辩，本院不予采信。原告与第三人英大保险江苏分公司租赁合同约定的租赁物面积为223平方米，但与被告租赁协议约定的租赁物面积为500平方米，且原、被告已对两年房租进行结算，故被告以原告又与第三人英大保险江苏分公司签订租赁合同为由，认为原告未向其交付房屋的抗辩，本院不予采信。即使本院在查看现场时四间房处于闲置状态，亦不能免除被告支付欠付租金的责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告夏爱萍应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏鼎基城市建设有限公司房屋租金20.6万元。案件受理费4390元，由被告夏爱萍负担（此款被告夏爱萍于本判决生效之日起十日内缴至本院）；财产保全费1620元，由被告夏爱萍负担（此款原告已垫付，由被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  肖丽容人民陪审员  丁亚文人民陪审员  朱玉琴二〇二〇年六月九日书 记 员  缪 婧附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。