宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初10901号原告：卫娟，女，1997年5月17日生，汉族，学生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：姬月静，北京德恒（银川）律师事务所律师。原告：卫亚辉，男，2004年5月6日出生，汉族，学生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代理人：卫建锋（系卫亚辉之父），男，1973年7月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：姬月静，北京德恒（银川）律师事务所律师。被告：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈钊，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区兴。被告：银川金茂港管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈钊，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。第三人：刘敬华，男，汉族，1976年10月6日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息由原告提供）。原告卫娟、卫亚辉与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司（以下简称：隆盛公司）、银川金茂港管理有限公司（以下简称：金茂港公司）、第三人刘敬华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，原告申请财产保全，本院依法裁定冻结位于XXXXXX号房屋的备案手续。本院经审理于2018年11月6日作出（2018）宁0104民初5372号民事判决书。原告不服上述判决，向银川市中级人民法院提起上诉，经该院审理，作出（2019）宁01民终1123号民事裁定书，裁定撤销了本院（2018）宁0104民初5372号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月8日立案，并适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告卫娟、卫亚辉的委托诉讼代理人姬月静及卫亚辉的法定代理人卫建锋，被告隆盛公司、金茂港公司的委托诉讼代理人陈钊到庭参加诉讼。第三人刘敬华经本院公告送达民事起诉状副本、开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卫娟、卫亚辉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司签订的合同编号为2015第XXX号《银川市商品房买卖合同（预售）》有效；2.确认原告为XXXXXX号房屋所有权人；3.被告宁夏隆盛房地产开发有限公司协助原告办理XXXXXX1号房屋的房屋备案登记及房屋产权登记；4.请求判决被告宁夏隆盛房地产开发有限公司、银川金茂港管理有限公司支付违约金2640元（暂计算至起诉日）、损失63750元，共计66390元；5.本案诉讼费、保全费、执行费等与诉讼有关的所有费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为“1.确认原告与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司签订的合同编号为2015第XXX《银川市商品房买卖合同（预售）》有效；2.请求确认刘敬华与宁夏隆盛房地产开发有限公司签订的购买位于XXXXXX号房屋的《房屋买卖合同》无效；3.被告宁夏隆盛房地产开发有限公司与第三人刘敬华撤销XXXXXX号房屋的备案登记；4.被告宁夏隆盛房地产开发有限公司协助原告办理银XXXXXX号房屋的房屋备案登记及房屋产权登记；5.被告宁夏隆盛房地产开发有限公司、银川金茂港管理有限公司支付违约金1274元（暂计至起诉日）损失为63750元，共计65024元；6.本案诉讼费、保全费、执行费等与诉讼有关的所有费用由被告承担。”事实和理由：2015年7月6日，原告与被告隆盛公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》两份，购买其开发的位于XXXXX（复式，另案起诉）房屋两套。面积分别为130.88平方米、140.46平方米，价款分别为1447041元、1552959元。应隆盛公司要求，原告分别于2015年5月27日向金茂港公司支付40000元，2015年7月6日向王涛转款2960000元，隆盛公司向原告出具了收据。2016年2月15日，隆盛公司将涉案房屋交付原告，房屋交付后，原告多次要求隆盛公司办理产权登记。2018年4月，隆盛公司告知原告因资金周转向第三人借款，第三人要求将涉案房屋备案至其名下，导致原告无法办理产权登记。隆盛公司的行为侵犯了原告的合法权益。因隆盛公司与金茂港公司存在关联关系，住所地与办公场所一致。共用大部分员工，金茂港公司也应对原告的损失承担连带赔偿责任。故原告诉至法院。被告隆盛公司、金茂港公司辩称，被告的销售人员在不知涉案房屋存在抵押担保的情况下与原告签订《商品房买卖合同》，签订后被告才发现此问题，并非被告故意造成。被告知道此事故后，主动寻找刘敬华协商此事，现仍在协商中。被告因其他纠纷案件导致不动产登记中心将被告相关房屋系统关闭，致使被告无法就刘敬华贷款担保物置换，且刘敬华现无法联系，导致无法顺利协商解决。被告建设的金茂生活港项目已达到预售许可证的条件，现该项目项下土地被查封，土地解封后可办理预售许可证，届时被告有能力履行其他纠纷案件的债务，上述相关单位也会解开被告房屋系统，从而本案纠纷能够解决。被告金茂港公司与本案无关。为保障第三人刘敬华的权益，恳请贵院驳回原告诉请。第三人刘敬华未到庭作答。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《银川市商品房买卖合同（预售）》(银隆盛售2015第088、089号)、宁夏银行信用卡POS机消费小票、收据、中国建设银行个人汇款凭证、收款收据、房屋租赁合同、宁夏东昌锦润物业服务有限公司隆鑫苑小区收据、宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票（国家电网公司）、国家电网购电明细、宁夏增值税电子普通发票、人民法院诉讼收费专用票据（票号：00167976）、安邦财产保险股份有限责任公司诉讼财产保全责任保险保单、保函、宁夏银杜律师事务所委托代理合同、宁夏银杜律师事务所收款收据、录音，经审查符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：卫建锋系二原告的父亲。2015年2月27日，卫建锋与被告金茂港公司签订《客户付款承诺书》，载明：卫建锋购买被告隆盛公司A27-1、2房屋，面积271.34元，单价11056元，总价格3000000元；卫建锋已付定金40000元，下剩购房款2960000元于2015年6月30日前付清……。应被告隆盛公司要求，原告于2015年5月27日向金茂港公司支付40000元，金茂港公司向其出具了收据，该收据载明款项用途为“隆鑫苑A27-1、2订金”。2015年7月6日，原告与被告隆盛公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》两份（2015第088号、089号），约定，被告隆盛公司将其开发的位于XXXXXX（复式，另案起诉）房屋出售给二原告。面积分别为130.88平方米、140.46平方米，价款分别为1447041元、1552959元。被告隆盛公司应于2015年12月30日前交付房屋，因出卖人原因，买受人未在交付房屋之日起720日内取得商品房所有权证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款万分之零点一向买受人支付违约金。2015年7月6日，原告又向王涛转款2960000元，隆盛公司向原告出具了收据。2016年2月15日，隆盛公司将涉案房屋交付原告。后原告多次要求被告隆盛公司办理涉案房屋产权登记手续。2018年4月，原告得知涉案房屋已备案登记在本案第三人名下。故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告举证证明其主张的损失63750元为诉讼保全中支付的保险公司担保费为3750元、律师代理费为60000元。另查明，2015年3月27日，被告隆盛公司已将涉案房屋备案至第三人名下。本院认为，原告与被告隆盛公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（2015第088号）系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认，故原告要求确认其与被告隆盛公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2015第088号）合法有效，本院予以支持。被告隆盛公司认为其与第三人之间并非商品房买卖合同关系，而是借贷担保的法律关系，但被告隆盛公司不能提交证据证实上述事实。基于房屋买卖合同备案的事实，本院认定被告隆盛公司与第三人刘敬华之间形成的系房屋买卖合同关系。原告要求确认被告隆盛公司与第三人刘敬华签订的购买位于XXXXX号房屋的《房屋买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告提供的证据不能证明第三人与被告隆盛公司之间形成的房屋买卖合同关系具有上述法律规定的合同无效的情形，故对原告的该项诉讼请求不予支持。在原告与被告隆盛公司及被告隆盛公司与第三人刘敬华之间的合同关系均属有效的情况下，谁的权利应当得到优先保护是本案的争议焦点。根据原告提交的证据可以证实，涉案房屋买卖合同备案在第三人刘敬华名下前，原告已经以其父亲的名义和被告隆盛公司签订了涉案房屋的预售合同。涉案房屋买卖合同备案在刘敬华名下后，原告与被告隆盛公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告向被告隆盛公司交纳了全部购房款，被告隆盛公司也向原告交付了涉案房屋，并由原告居住至今。因被告隆盛公司与第三人刘敬华之间就涉案房屋买卖合同备案的行为并非法定意义上物权变动的公示方式，被告隆盛公司与第三人刘敬华之间形成的仍是债权关系，不具备对抗效力。被告及第三人也不能证实原告在购买涉案房屋过程中存在恶意，在被告隆盛公司已经将涉案房屋交付给原告占有使用的情况下，原告善意取得了涉案房屋的权利应当得到保护。综上，对原告要求被告隆盛公司与第三人撤销XXXXXX号房屋的备案登记、被告隆盛公司协助原告办理上述房屋备案登记及不动产权利登记的请求予以支持。第三人刘敬华与被告隆盛公司之间存在的合同履行问题，第三人可另案主张权利。关于原告主张的违约金，被告隆盛公司未按约定为原告办理产权登记，构成违约，应向原告支付违约金。合同约定，被告隆盛公司应于2015年12月30日前交付房屋，交付房屋后720日（即至2017年12月19日）内未办理产权登记的，按每日万分之零点一之支付违约金。故本院支持被告隆盛公司向原告支付违约金1953.51元（自2017年12月19日至2018年5月3日以已付房款1447041元为基础，按每日万分之零点一计算），对超出部分本院不予支持。原告主张金茂港公司应对上述违约金承担连带支付责任，因金茂港公司只是代收部分购房款，其与原告及被告隆盛公司不存在房屋买卖合同关系，金茂港公司亦非合同相对人，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的损失63750元（担保费、律师代理费），双方对此未有约定，且该费用并非诉讼必然的支出，本院不予支持。第三人刘敬华未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证质证、辩论等权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：一、原告卫娟、卫亚辉与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（2015第088号）合法有效；二、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司及第三人刘敬华于本判决书生效之日起七日内撤销银XXXXXX房屋的合同备案；三、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内协助原告卫娟、卫亚辉办理XXXXXXX房屋的合同备案及不动产权利登记；四、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告卫娟、卫亚辉违约金1953.51元；五、驳回原告卫娟、卫亚辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由原告卫娟、卫亚辉负担200元，被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担1200元，公告费600元，由被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担。财产保全费5000元，由被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 保 清人民陪审员 闫兰芳人民陪审员 李晓红 二〇二〇年六月二十二日法官助理 赵 慧书记员 马艳霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。