江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初463号原告：常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，住所地常州市和平中路388号1幢136号。负责人：丁鑫康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张曦恬，该公司律师。委托诉讼代理人：王家惠，该公司员工。被告：吴莲雯，女，汉族，1974年7月25日生，住常州市钟楼区。原告常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司（以下简称万都居然之家商业分公司）诉被告吴莲雯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告万都居然之家商业分公司的委托诉讼代理人张曦恬、被告吴莲雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都居然之家商业分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《居然之家招商合同》已经在2019年11月22日解除；2、判令被告将上述房产恢复原状并返还原告；3、要求判令被告支付拖欠截止至2019年11月22日的房屋租金人民币97208.68元；4、要求判令被告支付拖欠截止至2019年11月22日的市场管理费人民币97208.68元；5、要求判令被告支付拖欠截止至2019年11月22日的物业管理费人民币23607.86元；6、判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2019年11月23日按每日2.88元/平方米计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日（暂计算至2020年1月5日占有使用费为49292.81元)；7、判令被告向原告支付截止至2019年11月22日期间给与的合同期间内给予的所有减免优惠共计金额为244565.79元；8、判令被告向原告支付违约金34308.92元；9、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。诉讼中，原告万都居然之家商业分公司变更第二项诉讼请求为：要求判令被告支付拖欠截止至2019年11月22日的市场管理费人民币169782元；变更第七项诉讼请求为：被告向原告支付截止至2019年11月22日期间给与的合同期间内给予的所有减免优惠共计金额为132661元。事实和理由：2018年，被告与原告签订了一份《居然之家招商合同》，向原告承租位于常州市房屋，摊位号：JM74-1-2-002，经营品牌为纳斯卡。租赁期限为578天，自2018年9月1日起至2020年3月31日止），上述租金及租赁费用的支付方式均为先付后用，面积为388.99平方米。被告从2018年12月开始拖欠租金及其他租赁费用，原告已经多次催缴，被告均置之不理。鉴于被告的严重违约并给原告造成了了严重损失，原告在2019年11月20日向被告出具《律师函》，单方解除《居然之家招商合同》，该函于2019年11月22日送达被告。但被告依然在原告处经营，不仅持续拖欠各类费用，并且继续占用房屋。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵法院，请依法支持原告诉请。被告吴莲雯辩称，原告起诉的其他费用都是按合同约定计算的，没异议。2018年12月份半个月租金已支付，还剩半月的租金原先居然之家的付总口头答应免掉的，2018年之前所有的费用我们是清的，2019年至今的费用我没有交。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，万都居然之家分公司与吴莲雯签订《居然之家招商合同》一份，合同约定甲方将位于常州市，面积为388.99平方米，摊位号为M74-1-2-002的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理，乙方的产品经营类别为沙发，经营品牌为纳斯卡，租赁期限自2018年9月1日至2020年3月31日，共计578天；免租期：免租期共计300天，具体时间为①自2018年9月16日至2018年9月30日，15天；②自2018年10月1日至2018年10月15日，15天；③自2018年11月1日至2017年11月30日，30天；④自2019年1月1日至2019年1月31日，31天；⑤自2019年2月1日至2019年2月28日，28天；⑥自2019年4月1日至2018年4月30日，30天；⑦自2019年7月1日至2019年7月31日，31天；⑧自2019年9月1日至2019年9月30日，30天；⑨自2019年11月1日至2019年11月30日，30天；⑩自2019年12月1日至2019年12月31日，31天；〇自2020年2月1日至2020年2月29日，29天。合间期内免租金额共计316250.3元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金；乙方按下列标准向甲方支付租金：自2019年9月1日至2020年3月31日，每平方米日租金1.47元，共计330511.96元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方租金158965.96元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2018年9月1日至2020年3月31日，每平方米日物业管理费0.17元，共计38223.14元；租金及物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的100%缴纳圬场管理费。市场管理费用亍为市场商户提供销售合同.交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统准护、销售人员培训等管理服务；乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米37.2元，合计共14470.43元。乙方毎月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方销售连续三个月迖不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同；租金、物业管理费、市场管理费均为每三个月一付。乙方应向甲方交纳保证金40000元；乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1%。向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲方系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局，统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度；乙方租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方视同乙方违约并终止合同；甲、乙任何一方欲提前终止合间，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任；除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金等内容。合同签订后，吴莲雯向万都居然之家物业分公司交纳保证金40000元，万都居然之家物业分公司向其交付租赁房屋，吴莲雯将租赁房屋作为经营纳斯卡沙发使用。吴莲雯向万都居然之家分公司支付了部分租金、市场管理费、物业费。2018年12月被告开始未能按约支付租金、市场管理费、物业费。截止2019年11月22日止，被告结欠租金97208.68元、市场管理费169782元、物业费23607.86元。因吴莲雯未按合同约定期限支付租金、物业费、市场管理费，2019年11月20日，万都居然之家物业分公司向吴莲雯发出《律师函》，要求解除《居然之家招商合同》，并要求吴莲雯结清拖欠的费用，腾退商铺。该函于2019年11月22日送达被告商铺。另查明，2020年4月2日，万都居然之家物业分公司变更为万都居然之家商业分公司。上述事实，有居然之家招商合同、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，万都居然之家商业分公司与吴莲雯签订的《居然之家招商合同》系双方真实的意思表示，合法有效。当事人应当按照合同全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，承租人吴莲雯未能按约支付租金，物业费，市场管理费，已构成违约，出租人可以解除合同。万都居然之家商业分公司向吴莲雯邮寄解除函，要求解除其与吴莲雯于2018年9月1日签订的《居然之家招商合同》，符合法律规定，合同自通知到达对方时解除，故双方的居然之家招商合同于2019年11月22日解除。合同解除后，吴莲雯应将商铺返还万都居然之家商业分公司，被告应支付2019年11月23日至实际搬迁之日止占有使用费（每平方米日租金1.47元），考虑2020年2月新冠××疫情的影响，本院酌情减免2020年2月至3月被告占有使用费34308.92元。截止2018年12月至2019年11月22日止，被告结欠租金97208.68元，市场管理费169782元，物业费23607.86元，被告抗辩称2018年12月租金，市场管理费，物业费已结清，因其未能提供证据，本院不予支持。对于原告要求被告支付减免的费用，按合同约定，被告违约导致合同提前终止，被告应赔付原告免租期间的租金及市场管理费，故原告要求被告支付免租期间的租金及市场管理费132661元的诉讼请求，本院予以支持。被告违约，应承担违约责任，按合同约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，被告还须赔付原告相当于两个月租金的违约金，故原告要求被告支付违约金34308.92元，本院予以支持。综上，万都居然之家分公司部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司与吴莲雯签订的《居然之家招商合同》于2019年11月22日解除。二、吴莲雯于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付截止至2019年11月22日房屋租金97208.68元、市场管理费169782元、物业费人民币23607.86元。三、吴莲雯于本判决发生法律效力之日起十日内将常州市商铺（摊位号：JM74-1-2-002，面积为388.99平方米）返还常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，并支付自2019年11月23日起至实际搬迁之日止按每平方米日租金1.47元支付占有使用费（其中减免2020年2月至3月占有使用费34308.92元）。四、吴莲雯于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付减免费用132661元。五、吴莲雯本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付违约金34308.92元。六、驳回常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9108元，保全费3174元，合计12282元。由常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司负担282元，吴莲雯负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  朱新红人民陪审员  居尔岵二〇二〇年七月二十五日书 记 员  童安琪