上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初713号原告(反诉被告)：上海森荣服饰有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：金福荣，总经理。委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兴尊家具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：郝达元，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李海东，上海虑远律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱卫东。原告上海森荣服饰有限公司(以下简称森荣公司)与被告上海兴尊家具有限公司(以下简称兴尊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请财产保全，并提供相应的担保，本院依法作出财产保全裁定。被告向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。本案于2020年3月27日公开开庭进行审理，原告森荣公司委托诉讼代理人傅建平，被告兴尊公司法定代表人郝达元及委托诉讼代理人李海东、朱卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森荣公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告兴尊公司腾退上海市青浦区白鹤工业园区C区盈联路XXX号租赁厂房(以下简称涉案厂房)；2.被告兴尊公司支付租金人民币53,972.60元；3.被告兴尊公司注销在上述涉案厂房的用电账户。审理过程中，原告撤销第3项诉讼请求，同时增加诉讼请求：被告兴尊公司按照年租金53万元支付涉案厂房的占有使用费，从2019年12月1日起算至实际腾退之日止。本诉的事实和理由：2015年3月19日，森荣公司与兴尊公司签订厂房租赁协议，约定：兴尊公司向森荣公司租赁涉案厂房，建筑面积为3256平方米，租赁期限为2015年4月10日至2020年4月9日，每年租金530,000元(不含税)。协议还约定了其他事宜。由于涉案厂房遇到动迁，双方于2019年11月4日签订了厂房租赁协议解除协议书，约定：双方租赁合同于2019年11月30日解除；兴尊公司于同年11月30日前搬离涉案厂房；兴尊公司支付租金余款53,972.60元；森荣公司支付拆迁补偿款712,888.80元；兴尊公司注销在涉案厂房内的用电账户。上述协议签订后，兴尊公司反悔，至今未腾退涉案厂房，未补缴租金，也不愿收取相关拆迁补偿款。故原告诉至法院，请求判如所请。被告兴尊公司针对本诉辩称：1.双方签订解除协议时，森荣公司隐瞒了停产停业补偿真实标准，解除协议约定的补偿标准每平方米220元，实际应为每平方米350元，兴尊公司系在对重大事实存在重大误解的情况下，签订了显失公平的解除协议，兴尊公司有权主张变更。2.各方从未约定具体的搬离时间，兴尊公司现仅存放一些杂物在涉案厂房内，因双方争议未解决，遂安排门卫在管理，加之疫情原因，搬迁存在一定困难，故兴尊公司不同意立即腾退并交付涉案厂房。3.自2019年11月25日森荣公司与政府签订了拆迁补偿协议后，涉案厂房已归政府所有，森荣公司无权向兴尊公司收取此后的占有使用费。4.请求将兴尊公司应支付的款项直接从森荣公司应支付的拆迁补偿费用中抵扣。被告(反诉原告)兴尊公司向本院提出反诉请求：变更双方2019年11月4日签订的厂房租赁协议解除协议书中第5条内容为拆迁补偿费用共计1,268,728.80元，且兴尊公司无需向森荣公司出具相关发票，其他内容不变。审理中，撤回无需向森荣公司出具相关发票的反诉请求。反诉的事实和理由：2015年3月19日，森荣公司与兴尊公司签订的厂房租赁协议中明确约定，在租赁期内遇到国家或集体重大工程建设需迁移时，必须无条件服从，但迁移费用由森荣公司按照有关规定支付给兴尊公司。2019年10月23日，森荣公司以动迁告知书形式通知兴尊公司涉案厂房将被政府征收。经上海市青浦区白鹤镇拆迁办主任闵卫东组织沟通与协调，兴尊公司按照每平方米220元停产停业补偿计算标准，于同年11月4日与森荣公司签订了解除协议及附件兴尊家具补偿明细表，约定由森荣公司向兴尊公司支付拆迁补偿款共计712,888.80元(其中停产停业费583,760元)。而后，兴尊公司才得知同区域的被征收厂房停产停业补偿均以每平方米350元计算，并非每平方米220元。故兴尊公司认为双方签订解除协议及其附件时，森荣公司隐瞒了停产停业费补偿的真实计算标准，致使兴尊公司存在着重大误解，解除协议显失公平，要求变更相应条款，将停产停业费明确为1,139,600元，其他费用不变，拆迁补偿费用总计应为1,268,728.80元。但经双方多次协商未果，为维护自身合法权益，故作如上诉请。原告(反诉被告)森荣公司针对反诉辩称：1.2019年11月4日，双方均系充分考虑后自愿签订的解除协议。双方都因拆迁承受了停产停业损失，故停产停业补偿金额本就应由双方共同协商确定，没有规定要求停产停业补偿费用均应给承租方。2.涉案厂房的建筑面积中，大部分面积均为无证产房，无证厂房不应享受停产停业损失。3.森荣公司系作为涉案厂房权利人与上海青浦区白鹤镇签订的拆迁补偿协议，实际与承租人无关。出租人与承租人各自享受的停产停业补偿仍应以双方自愿签订的解除协议为准。4.森荣公司随时可以配合兴尊公司完成涉案厂房的腾退与交付工作。经开庭审理查明：2015年3月19日，森荣公司(甲方)与兴尊公司(乙方)签订厂房租赁协议，双方约定：乙方向甲方租赁涉案厂房，建筑面积为3256平方米，用作生产场所；租赁年限为五年，从2015年4月10日起至2020年4月9日止；每年租金530,000元(不含税)；付款方式：每年的4月10日前、8月10日前各支付180,000(不含税)，每年12月10日前支付尾款170,000元；在租赁期内碰到国家或集体重大工程建设需迁移时，必须无条件服从，但迁移费用由甲方按照有关规定支付给乙方。协议还约定了其他事宜。由于涉案厂房遇到市政拆迁，2019年11月4日，森荣公司(甲方)与兴尊公司(乙方)签订厂房租赁协议解除协议书，双方约定：甲乙双方约定于2019年11月30日解除租赁合同，租赁合同解除日前，乙方应搬离该涉案厂房；截至2019年10月，甲方已收取租金280,000元；根据全年房租计算，乙方从2019年4月10日至同年11月30日产生的房租合计333,972.60元，扣除已缴纳的租金280,000元后，乙方还应支付甲方53,972.60元；乙方还应支付在搬出厂房前已产生的其他费用，包括但不限于水电费等，如有拖欠，由乙方承担；如乙方提前搬出涉案厂房，甲方按乙方实际使用天数向乙方计算厂房租金；搬迁补偿费用参照评估公司出具的评估报告，明细见双方2019年11月4日签订的兴尊家具补偿明细表，合计拆迁补偿款共计712,888.80元；拆迁补偿费用分两次支付给乙方，第一次在本协议签订后且甲方收到动迁办支付的首笔拆迁费用后，甲方支付乙方应得拆迁款总费用的40%，第二次在乙方搬出厂房并交出厂房钥匙且甲方收到乙方开具的所有拆迁补偿费用发票及用电账户注销证明，待甲方收到动迁办的第二笔拆迁款后，将剩余60%支付给乙方。协议还约定了其他事宜。同日，森荣公司(甲方)与兴尊公司(乙方)在兴尊家具动迁补偿明细表落款处签字。上述明细表明确动迁补偿涉及装饰装修39,132.80元、附属设施29,819元、物资搬迁24,000元、无法恢复使用机器设备的价值8,400元、停产停业费583,760元，合计712,888.80元。甲乙双方还在明细表中明确，双方就动迁补偿款达成一致，协议签订后对于上述约定，双方已经表达清晰，就拆迁补偿不再提出任何异议。同年11月25日，案外人上海市青浦区白鹤镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)、上海凯成动拆迁有限公司(实施单位)与森荣公司(乙方)签订上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议。协议约定：乙方的非居住房屋坐落于上海市青浦区白鹤镇盈联路XXX号、260号；房屋建筑面积4530.56平方米(其中证载1180平方米、非证载3350.56平方米)；乙方停产停业损失补偿计1,585,696元；自签约后，30个工作日左右支付补偿总额的40%，交付钥匙后支付补偿款总额的30%，房屋拆除后支付补偿款总额的30%。协议还约定了其他事宜。以上查明的事实，有以下证据证明：原告(反诉被告)提交的厂房租赁协议、厂房租赁协议解除协议书、兴尊家具动迁补偿明细表，被告(反诉原告)提交的上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议以及双方的当庭陈述。上述证据经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：兴尊公司是否可以重大误解或显失公平为由变更厂房租赁协议解除协议书及其附件中相关约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，森荣公司、兴尊公司之间的房屋租赁法律关系与森荣公司、上海市青浦区白鹤镇政府之间的房屋征收补偿关系不同，森荣公司基于房屋征收补偿协议可获得的拆迁补偿(含停产停业损失等补偿)不等于兴尊公司应得的补偿。两公司经过平等自愿协商，明确租赁合同解除后各自的权利义务，并于2019年11月4日签订厂房租赁协议解除协议书及其附件。兴尊公司对解除协议书中所提及的拆迁补偿含义、性质、金额等内容并无误解，也未提供充分证据证明其签订解除协议时存在其他重大误解、显失公平的情形。森荣公司实际所获得的拆迁补偿并不等于兴尊公司应获得的补偿，且双方原租赁协议剩余租期较短，故兴尊公司以重大误解、订立合同时显失公平为由，申请将解除协议书第5条内容变更的请求，无法无据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，森荣公司与兴尊公司签订的厂房租赁协议解除协议书及其附件系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于森荣公司要求兴尊公司立即腾退涉案厂房的主张，解除协议书中明确兴尊公司搬离时间为2019年11月30日租赁协议解除日前，且兴尊公司在庭审中明确表示愿意于2020年4月10日前完成腾退，但至2020年4月11日仍未完成腾退，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于森荣公司要求兴尊公司支付租金尾款53,972.60元的主张，因双方在厂房租赁协议解除协议书第4项中已明确就2019年4月10日至同年11月30日的租金金额进行了结算，明确兴尊公司还应支付森荣公司租金尾款53,972.60元，故本院对该项诉讼请求予以支持。关于森荣公司要求兴尊公司按照年租金53万元的标准支付涉案厂房自2019年12月1日起至实际腾退之日止占有使用费的主张。双方在解除协议书中约定租赁合同2019年11月30日解除，但兴尊公司仍在涉案厂房存放部分物品，且安排门卫值守，实际占有使用涉案厂房未完成腾退，故森荣公司要求兴尊公司支付相应占有使用费的主张，于法无悖，本院予以支持。但考虑到涉案厂房确已纳入动迁范围，兴尊公司的实际经营客观上无法继续，且疫情原因，搬迁受到一定程度影响，故本院酌定兴尊公司自2019年12月1日起至实际腾退之日止，应以每月20,000元为标准，向森荣公司支付涉案厂房占有使用费。兴尊公司提出的上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议未约定具体搬迁时间以及森荣公司自2019年11月25日与拆迁部门签订拆迁补偿协议之日起便无权收取占有使用费的抗辩理由，于法无据，于理不合，本院不予采纳。关于兴尊公司在庭审中提出的将其应支付的款项直接从森荣公司应支付的费用中抵扣的意见，因其提出的反诉请求中并不涉及相关款项的支付事宜，故本院对该意见不予处理。综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海兴尊家具有限公司应于本判决生效之日向原告(反诉被告)上海森荣服饰有限公司腾退上海市青浦区白鹤工业园区C区盈联路XXX号租赁厂房；二、被告(反诉原告)上海兴尊家具有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海森荣服饰有限公司支付租金尾款53,972.60元；三、被告(反诉原告)上海兴尊家具有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海森荣服饰有限公司支付占有使用费，自2019年12月1日起至实际腾退之日止，以每月20,000元为标准计算；四、驳回原告(反诉被告)上海森荣服饰有限公司其余的本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海兴尊家具有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,760元，减半收取计2,380元，财产保全费559.70元，总计2,939.70元。由原告(反诉被告)上海森荣服饰有限公司负担690元，被告(反诉原告)上海兴尊家具有限公司负担2,249.70元。反诉案件受理费9,358.40元，减半收取计4,679.20元，由原告(反诉被告)上海森荣服饰有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年四月十三日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。