湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初588号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行，住所地株洲市天元区天台路123号华晨.金茂尚都大厦。 负责人：刘新来，系该行行长。 委托诉讼代理人：游璇，湖南人和人（株洲）事律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉或者上诉，代为申请司法鉴定，领取相关文书等。 委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）事律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：宋德美，男，汉族，1981年6月20日出生，住湖南省株洲县。 委托诉讼代理人：马小梨，女，汉族，1992年4月10日出生，住湖南省株洲县。系被告宋德美妻子，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 被告：马小梨，女，汉族，1992年4月10日出生，住湖南省株洲县。 被告：株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路689号湘银星城7栋。 负责人：赖立新，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈日锋，男，汉族，1993年9月2日出生，住武汉市武昌区。系该公司员工。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、反诉诉讼请求，提起反诉，进行和解。 原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告宋德美、马小梨、株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称湘誉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员罗昀适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。法官助理周松林协助审理，书记员何婷担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人游璇、被告宋德美的委托诉讼代理人马小梨、被告马小梨及被告湘誉公司的委托诉讼代理人陈日锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2016年12月29日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告宋德美、马小梨立即偿还贷款本金576875.09元，支付逾期利息（含罚息、复利）4471.93元（利息暂算至2019年5月15日，之后利息（含罚息、复利）按合同约定计算至全部贷款还清之日止）、律师费29067元；3、被告湘誉公司对上述债务承担连带偿还责任；4、原告对被告宋德美、马小梨位于株洲市天元区房屋在拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿；5、三被告承担本案的全部诉讼费用（含受理费、财产保全费、公告费等）。事实与理由：2016年12月29日，被告宋德美、马小梨与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告宋德美、马小梨以位于株洲市天元区房屋作为抵押向原告贷款65万元，贷款期限20年，采用等额本金还款法偿还贷款。被告湘誉公司对上述债务承担阶段性连带担保责任保证。合同签订后，原告依约向被告宋德美发放了贷款，双方办理了预抵押登记，但后被告宋德美不按期偿还贷款，截止2019年5月15日，被告已拖欠本金及利息9888.59元，被告方的行为系严重违约，为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判如所请。 被告宋德美、马小梨共同辩称：这是被告宋德美、马小梨的共同借款，开始是两个人一起还款，后因为被告宋德美被抓，被限制了人生自由，所以后面才暂停了还款。 被告湘誉公司辩称：被告湘誉公司从2019年4月25日至2020年5月12日，已经代被告宋德美偿还了91705.21元，涉案房屋未办理抵押登记，原告对涉案房屋没有优先受偿权。 经审理查明：2016年12月29日，原告（贷款人、抵押权人）、被告宋德美、马小梨（借款人、抵押人）及被告湘誉公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：借款人向贷款人借款65万元用于购买住房；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率下浮10%，按年调整；贷款期限自2016年12月29日至2036年12月29日；还款方式为按月（每月还款日为10日）等额本息还款法；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；借款人违约，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行；借款人未依约按时足额还本付息和支付相关费用视为违约，贷款人有权依约计收罚息、依约调整贷款执行利率、宣布贷款本息全部提前到期、依约处分抵押物或依法追索保证人的连带责任；抵押人同意将其所有的位于株洲市天元区房屋向原告提供抵押担保，担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金，担保范围为本合同项下全部贷款本金及利息（含逾期利息及复利）、违约金、实现抵押权发生的诉讼费和律师费等合理费用。保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金及利息（含逾期利息及复利）、违约金、实现抵押权发生的诉讼费和律师费等合理费用，保全期间自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止；如借款人办妥现房抵押登记手续并且贷款人为第一顺序抵押权人的抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。2017年5月2日，原告与被告宋德美、马小梨在不动产登记机构办理了预购商品房抵押预告登记。 2016年12月29日，原告向被告宋德美发放了65万元贷款。原告出借款项后，被告宋德美、马小梨自2018年6月10日起多期未依约按时足额还款，被告湘誉公司替被告宋德美、马小梨向原告偿还了部分贷款。截至2020年5月27日，被告宋德美、马小梨尚欠原告贷款本金为538958.47元。双方因此发生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明：原告为实现本案债权与湖南人和人（株洲）律师事务所签订一份《诉讼业务法律服务委托合同》，委托该所律师代理本案诉讼和执行，约定本案诉讼阶段律师代理费为案件标的的5%。湖南人和人（株洲）律师事务所向原告出具了一张收条，载明：收到原告支付的律师代理费29067元。案涉房屋至今未办理现实抵押登记。 以上事实，有原、被告的陈述、当事人身份信息材料、结婚证、放贷申请表、《个人购房担保借款合同》、预购商品房抵押预告登记、借款凭证、贷款台账查询截图、《诉讼业务法律服务委托合同》、收条、代偿证明等证据予以证明，足以认定。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告与三被告之间的《个人购房担保借款合同》是否合法有效？在履约过程中，被告宋德美、马小梨是否存在违约行为？是否应承担违约责任？原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求是否应予支持？2、被告宋德美、马小梨是否应当向原告支付实现债权的律师代理费？3、被告湘誉公司是否对本案债务承担连带偿还责任？4、原告对被告宋德美、马小梨提供担保的房屋是否享有优先受偿权？具体分析如下： 一、关于焦点一。本案中，原告与被告宋德美、马小梨、湘誉公司签订的《个人购房担保借款合同》系出于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同各方当事人均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。原告依约发放了65万元借款，履行了合同义务，但被告宋德美、马小梨多期未依约还款，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。故原告要求解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》及由被告宋德美、马小梨提前偿付借款本金共计538958.47元及利息(含罚息）[利息(含罚息）按合同约定利率计算至借款本金全部清偿之日止]的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 二、关于焦点二。因被告宋德美、马小梨违约，原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同并就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告产生了实际损失，故原告要求被告宋德美、马小梨承担律师代理费应予支持。但综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本以及本地律师服务收费标准等情况，本院酌情支持由被告宋德美、马小梨承担律师代理费损失16000元。 三、关于焦点三。被告湘誉公司自愿与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定在合同项下本金、利息、罚息及实现债权的费用等范围内向原告提供阶段性连带责任保证担保，现原告未取得抵押权设立凭证，故依照合同约定，被告湘誉公司的保证责任不能免除，应对本案被告宋德美、马小梨的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、关于焦点四。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案案涉房屋至今未办理现实抵押登记，故原告不享有抵押权，本院对其要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。另本案案涉房屋已进行预告登记，故未经预告登记的权利人（即本案原告）同意，处分该案涉房屋的，将不发生物权效力。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告宋德美、马小梨、湖南湘誉房地产开发有限公司于2016年12月29日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告宋德美、马小梨于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行偿还借款本金 538958.47元并支付利息（含罚息）[利息（含罚息）按合同约定的利率标准计算至借款本金清偿之日止]； 三、被告宋德美、马小梨于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行支付实现债权的律师代理费16000元； 四、被告株洲湘誉房地产开发有限公司对本判决第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9904元、减半收取4952元，保全费3620元，合计8572元，由被告宋德美、马小梨、湖南湘誉房地产开发有限公司共同负担7793元，原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行负担779元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  罗昀 二〇二〇年五月二十七日 法官助理周松林 书记员何婷 附本案适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。