广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初544号原告：冯有晃，男，汉族，1962年6月24日出生，住广东省恩平牛江镇高联村民委员会塘湖村五巷**。身份证号码：440************037。委托诉讼代理人:谢健俊，广东润晟律师事务所律师。被告：冯海燕，女，汉族，1978年10月9日出生，住广东省恩平市***********。身份证号码：440************042。原告冯有晃与被告冯海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告冯有晃的委托诉讼代理人谢健俊到庭参加诉讼，被告冯海燕经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯有晃向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年9月22日签订《房屋租赁合约》于2019年5月13日解除；2、判决被告向原告支付租金人民币315875元；3、判决被告向原告支付物业管理费127260元及违约金（物业管理费按照4242元/月的标准，从2016年11月1日计至2019年4月30日止，合共30个月）；4、判决被告承担本案诉讼费用。原告庭审中变更诉讼请求3为：判决被告向原告支付物业管理费124342.5元（物业管理费按照4144.75元/月的标准，从2016年11月1日计至2019年4月30日止，合共30个月）。事实与理由：原告是恩平市*********锦江国际新城锦江步行街l号商铺的业主，原、被告2016年9月22日签订《房屋租赁合约》，由被告承租原告铺位用于经营聚豪海鲜酒家（后更名为君品乐酒家），双方约定租金每月65000元，商铺的物业管理费由原告及被告各承担一半。双方在履行合同过程中，将每月租金金额变更为55000元，原告承担部分的物业管理费2121元直接在被告支付原告的租金中予以扣减，也即被告每月应向原告支付52879元。原告将商铺交付给被告使用后，被告长期存在拖欠租金的行为。2018年3月，恩平市康盛物业管理服务有限公司起诉原告和被告，要求原告及被告支付2016年11月1日以来的物业管理费，恩平市人民法院于2018年5月30日作出(2018)粤0785民初406号民事判决，判决原告及被告共同向物管支付相关物业管理费，但被告至今未交纳过物业管理费。2019年5月13日，原、被告双方签订《解除协议》，解除双方于2016年9月22日签订的《房屋租赁合约》。在《解除协议》中双方均确认，至2019年4月30日止，被告尚欠原告租金315875元（该金额已经扣减原告每月应承相的物业管理费）未付，其应当于2019年10月31日前向原告付清租金，否则，被告交付给原告的11万元押金用于赔偿原告的损失，但被告并未依约履行。另，原被告在《房屋租赁合约》中明确约定商铺的物业管理费由原、被告各自承担一半，而原告每月以抵扣租金的形式将物业管理费支付给被告，但被告却未向物业公司付清物业管理费，原告已将2016年11月至2019年4月30日的物业管理费共124345.2元支付给物业公司，根据原、被告双方约定，被告应将该物业管理费支付给原告。原告据此起诉到庭。原告冯有晃为其陈述在举证期间提供如下证据：1、房地产权证复印件1份，证明原告是涉案房屋的权属人；2、《房屋租赁合约》原件1份，证明原、被告房屋租赁合同关系；3、《解除协议》原件1份，证明原、被告已解除《房屋租赁合约》与被告尚欠原告租金金额；4、本院（2018）粤0785民初406号民事判决书原件1份；5、涉案商铺物业管理费发票复印件2份，证据4-5证明被告拖欠物业管理费的事实。被告冯海燕没有出庭应诉，也没有向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合约》，约定原告将其座落在恩平市*********锦江国际新城锦江步行街商铺1号共三层租赁给被告，租金每月65000元，原、被告各自支付涉案房屋一半物业管理费。原告在出租人（甲方）处签名并按指模，被告在承租人（乙方）处签名并按指模。2019年5月13日，原、被告签订《解除协议》，其中第二条、第四条、第六条写明“二、乙方应付租金计至2019年4月30日止，乙方尚欠甲方315875元（大写：叁拾壹万伍仟捌佰柒拾伍元）租金未付，乙方应当向甲方付清租金。若乙方在2019年10月31日前向甲方付清租金，则乙方已付给甲方11万元的租赁保证金抵扣上述租金，否则，甲方有权不予退还租赁保证金且租赁保证金不抵扣租金……四、乙方应当按照《房屋租赁合约》的计费标准承担各项费用至2019年4月30日止，从2019年5月1日起，商铺所有费用由甲方承担……六、本协议一式两份，自甲乙双方签章之日起生效，甲乙各执一份”。原告在甲方处签名并按指模，被告在乙方处签名并按指模。2020年4月11日，原告向恩平市盛康物业管理有限公司交付2016年11月至2018年10月物业管理费99476.16元、2018年11月至2019年4月物业管理费24869.04元，合计124345.2元。另查明，粤房地权证恩字第00**2775号房地产权证记载：恩平市*********锦江国际新城锦江步行街首层商铺1号的权属人为冯有晃。2018年3月7日，本院立案受理原告恩平市康盛物业管理服务有限公司诉被告冯有晃、冯海燕物业服务合同纠纷一案，该案庭审中，冯有晃、冯海燕均确认，在租赁合同履行过程中，双方口头约定涉案房屋的全部物业管理费由冯海燕缴交，冯海燕亦同意由其负责缴交涉案房屋的全部物业管理费。2018年5月30日，本院作出（2018）粤0785民初406号民事判决书，判决“一、被告冯有晃、冯海燕应在本判决生效之日起七日内支付物业管理费人民币70462.28元及违约金（自2016年11月1日起，以每月实际欠款数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%计算至本判决确定的付清款日止）给恩平市康盛物业管理服务有限公司……”。再查明，根据原告冯有晃的申请，本院于2020年3月12日对被告冯海燕名下位于恩平市************的房屋[产权证号：粤（2108）恩平市不动产权第0006991号]予以查封，查封限额为443135元，查封期限为三年。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《房屋租赁合约》是否解除的问题；二、被告冯海燕尚欠原告的租金金额问题；三、被告冯海燕是否应向原告支付物业管理费的问题。一、原、被告签订的《房屋租赁合约》是否解除的问题。原告主张双方签订的《房屋租赁合约》于2019年5月13日解除，提供《房屋租赁合约》、《解除协议》等证据证实。原、被告于2016年9月22日签订《房屋租赁合约》，原告与被告的房屋租赁合同关系依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，该《房屋租赁合约》已由当事人双方协议解除，故对原告的该项请求，本院不予处理。二、被告冯海燕尚欠原告的租金金额问题。原、被告签订《房屋租赁合约》，约定租金每月65000元，每月5日前交当月租金，原告确认在合同履行过程中将租金变更为每月55000元，并主张原告每月应付物业管理费的一半2121元从被告每月应付租金中予以扣减，即被告每月应付52879元。原、被告双方亦在《解除协议》中确认被告应付租金计至2019年4月30日尚欠原告315875元租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，原告现请求被告支付租金315875元给原告，理据充分，本院予以支持。三、被告冯海燕是否应向原告支付物业管理费的问题。本院（2018）粤0785民初406号民事判决书判决冯有晃、冯海燕共同向恩平市康盛物业管理服务有限公司支付2016年11月1日至2018年3月31日的物业管理费70462.28元及违约金。被告在该案庭审中确认与原告口头约定由被告缴交涉案房屋的全部费用。被告在《解除协议》中确认按照《房屋租赁合约》的计费标准承担各项费用至2019年4月30日。故原告于2020年4月11日向恩平市盛康物业管理有限公司交付2016年11月至2019年4月物业管理费共124345.2元后，有权向被告追偿。原告现请求被告支付该期间的物业管理费为124342.5元，属原告对自身权利的处分，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告应向原告支付2016年11月至2019年4月期间的物业管理费124342.5元。被告冯海燕经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。本院于庭审中询问原告假若胜诉，被告所承担的诉讼费由法院直接退回还是在执行时由被告直接迳付，原告选择由法院先行退回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯海燕应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金315875元及物业管理费124342.5元给原告冯有晃；二、驳回原告冯有晃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3973.52元、保全费2735.68元，合计6709.20元（已由原告冯有晃预交），由原告冯有晃负担44.17元，由被告冯海燕负担6665.03元。原告冯有晃多预交的案件受理费3947.36元、申请费2717.67元，合计6665.03元由本院予以退回，被告冯海燕应向本院补缴案件受理费3947.36元、申请费2717.67元，合计6665.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 郝登荣二〇二〇年五月十八日法官助理 陈胜妹书 记 员 吴惠胜