陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2017）陕0902民初3496号   原告安康市人力资源和社会保障局，住址：安康市汉滨区。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5065。   法定代表人汪小卫，系人社局局长。   委托代理人秦开波，陕西持衡律师事务所律师。   委托代理人王本亮，系人社局副调研员。   被告唐明风，女，汉族，出生于1974年9月15日，安康市汉滨区人，住安康市汉滨区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。    委托代理人刘洋飞，辽宁六合律师事务所律师。   原告安康市人力资源和社会保障局（以下简称“安康市人社局”）和被告唐明风租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告安康市人社局委托代理人秦开波、王本亮到庭参加了诉讼，被告唐明风及委托代理人刘洋飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2011年4月26日，原告采取公开竞价招租，被告取得了安康市军转干部培训中心大楼客房29间及内部配套设施的租赁使用权。2011年4月26日，双方签订“安康市军转干部培训中心租赁合同”。合同第一条租赁范围：安康市军转干部培训中心大楼客房29间及内部配套设施；第二条年租金为人民币贰拾贰万元整；第三条租赁期限为5年，即从2011年4月27日至2016年6月26日止。租赁期满后甲方（原告）收回出租的房产以及原配套的设施设备，乙方（被告）增加的装饰和设施设备，属不动产部分，归甲方所有，甲方不予补偿，属动产部分由乙方自行处置。第九条违约责任，乙方未按约定支付租赁费的，甲方有权终止合同，乙方的履约保证金作为违约金不予退还，同时承担违约责任。合同签订后，双方于2011年1月25日移交了约定租赁范围内的所有财物。2014年7月10日，安康市XX社XX社字[2014]36号文件，向市公产局请示将市军转干部培训中心大楼房租降低为每年19万元。2016年6月13日原、被告对租赁合同期满后及后续事宜进行洽谈，被告承诺于2016年6月底前缴清第五年房租费用；原租赁合同期满后不再出租；被告承诺会按要求时间搬离；被告对此签名确认。2016年6月26日合同到期，被告没有按承诺搬离，原告多次电话、派人催促，均未腾退房屋。2016年9月9日，原告书面通知被告：请你务必于2016年10月31日前向公产局缴清合同约定期间内的房租费用并自行向相关部门结清水、电、气、光纤、电话费等相关费用并腾空我局租赁给你的房屋，并移交给我局。被告接到通知后没有腾退租赁物，也没有缴清房屋的租赁费。2017年4月28日，安人社函[2017]70号通知被告在2017年5月7日前腾退我局租赁给你的房屋，并移交给我局。被告签收了该通知，但仍采取消极态度，至今占用房屋不腾退移交给原告。综上所述，被告在合同期内没有全面清缴租赁费，合同到期前原告明确告知不再继续出租，并通知腾退移交租赁物，而被告无理占用使用房屋，拒不腾退移交给原告，致使原告权益受损，为保护自己的合法权益，特提出诉讼，请求法院判决：1.由被告腾退2011年4月27日租赁原告安康市军转干部培训中心大楼客房29间及内部配套设施；2.由被告缴清拖欠的租金11万元；赔偿占用使用房屋的损失205833.33（即2016年6月27日至2017年8月26日止）；3.由被告承担违约金5万元；4.本案一切诉讼费用由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.组织代码、法人身份证复印件、法人证明。证明原告主体适格   2.安康市军转干部培训中心租赁合同、协议书。证明被告对所承担的标的物了解；原、被告合同履行完毕，即合同期满；租赁物交付是以现状为准，以清单为准，即被告接受标的物时，明知房屋现状情况，自愿租赁；租赁期满后，乙方增加的装饰和设施设备定性是不动产，归甲方所有，甲方不予赔偿；移交后内部设施不能正常使用以及租赁期内的房屋、内部设施、水电线路及管道需要维修的由乙方（被告）自行负责，费用自理；被告未按约定支付租赁费，应承担违约责任，保证金5万元不予返还。   3.中心设施物品移交单。证明合同范围和标的物是以现状进行实际移交，被告明知标的物是以现状进行实际移交，被告明知标的物的情况，认同合同约定。   4.2016年6月13日会议记录。证明原、被告合同期满，即2016年6月26日合同到期，原告决定不再出租；原告降低了房屋租赁费；被告承诺搬离。   5.2016年9月9日通知书。证明原告要求被告腾房移交，并清缴房屋租赁费、水电费等。   6.2017年4月28日腾退搬迁的通知（安人设函2017>70号）。证明原告催收租赁费26.83万元及限被告于2017年5月7日前腾退房屋的事实。   7.缴费凭证。证明被告合同内欠交房费11万元，2016年合同期满占用房屋费用未缴纳。    被告辩称，1.起诉时原告不是出租房屋的所有权人，原告无权请求答辩人腾退房屋。虽然签订和履行房屋租赁合同时，原告是出租房屋的所有权人，但是在房屋租赁合同履行的后期，该出租房屋于2017年3月12日，已经被安康市汉滨区人民政府征收。即安康市汉滨区人民政府于2017年3月12日作出《房屋征收决定书》（汉政字[2017]38号），同日发布公告（汉政字[2017]39号）。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自2017年3月12日起，该房屋所有权已经收归安康市汉滨区人民政府所有，原告已经失去所有权，故原告无腾退该房屋的请求权，更没有收取租金和赔偿损失的请求权。2.答辩人拖欠原告租金11万元，以答辩人资产、水电费押金50000元折抵后，实际欠6万元。答辩人租用该房屋的用途是经营安康市汉滨区XX宾馆，在2014-2016年间，答辩人对宾馆陆续进行装修，花去费用有六十万元，成本一直没有全部收回。所以在租赁到期后，双方协商达成协议，由答辩人继续租赁使用一年，期限至2017年6月26日，房屋租金先缓缴。后来，遇到该房屋被政府征收，原告同意用答辩人的征收补偿款抵掉房屋租金。因为答辩人是房屋的实际使用人和经营者，理应得到合理的补偿，但是，后来多次协商，原告和政府就是拒不补偿。被告交纳的五万元不是“履约保证金”，而是“资产、水电费押金”，有合同第八条约定为证，所以，答辩人拖欠原告租金11万元，以五万元折抵后，实际还欠6万元。3.双方约定的房屋租赁期限实际是六年，至2017年6月27日。在2011年双方协议时，当时的领导就说：五年到期后没有国家政策变化收回作为办公用，我们还是要继续往外出租的，同等条件下你们优先。所以，在合同期5年满前的2016年6月13日，双方协商，原告同意由答辩人继续承租使用一年。原告在2017年4月28日《关于安康军转干部培训中心大楼腾退搬迁的通知》（安人社函[2017]70号）中也承认2016年6月13日双方达成了补充协议。约定续租的事实，他承认续租时间是“2016年6月27日至2017年4月底”，但是，哪有续租10个月的，他是以通知之日的月底计算的，是错误的，实际是续租一年。4.2016年9月9日原告收回房屋行为没有实际履行。到了2016年9月9日，原告突然送来一个通知，要求答辩人搬出。后来才知道，安康市人民政府办公室在2016年7月15日下发文件《关于批转安康中心城市西关片区和金川社区棚户区改造实施方案的通知》[安政办发（2016）89号]。所以，原告才来通知要收回房屋，但是，原告一直没有来人办理交接，又由于汉滨区人民政府房屋征收批准文件迟迟没有作出，致使拆迁时间尚不确定，原告又放松了收回的步伐，所以收回行为实际没有履行。但是，由于原告的这么折腾，致使答辩人无法正常经营，造成答辩人以下财产损失。5.原告应当赔偿答辩人经营损失19.5万元。自2016年九月份，进入雨季，房屋漏水严重，4-5楼也无法经营，答辩人要求维修，但是，原告不同意，所以，到2017年3月12日房屋征收决定下来，这六个月给答辩人造成经营损失19.5万元（11个房间，每天收入100元，六个月）。6.答辩人的装修损失60万元应当给予补偿，不在此案中补偿，就在政府房屋征收中补偿，总之答辩人应当得到该补偿。2014-2015年，对房屋陆续装修、翻新。在2016年6月13日双方协商继续租赁后，答辩人对4-5楼11个房屋重新装修，因为，房屋漏水，每年都要重新装修一次，正值2016年7月底西安交大的学生来实习，原告领导安排答辩人接待住宿，所有必须重新装修。7.原告不存在“占用使用房屋损失”，所以不存在赔偿问题。由于双方延长租期一年，所以，2016年6月27日至2016年9月9日是房屋租赁。自2016年9月9日以后，由于原告的原因致使答辩人无法正常使用房屋经营取得利益。对于原告而言，由于此房屋列入拆迁收回中，也不能因使用取得收益，该房屋即使被占用也不能造成其财产损失，所以，原告不存在损失赔偿问题。8.腾房纠纷的性质应是房屋征收补偿纠纷，而不是房屋租赁纠纷，请驳回原告腾迁的起诉，告知按行政征收程序处理。答辩人是该房屋的实际使用人和经营者，理应得到合理的拆迁补偿。房屋租赁权属于用益物权，依据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”、第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”的规定，征收人应当依法给予答辩人“拆迁补偿”。此地是棚户区改造，依据《安康市棚户区改造管理暂行办法》（安政办发[2015]29号）第二十五条规定，项目实施单位征收机构应在规定的期限内与被征收人或公有房屋承租人签订房屋征收补偿安置协议，所以，答辩人有权得到补偿。自2017年3月12日起，该房屋已经被汉滨区政府征收，此时，答辩人正在使用该房屋经营，所以，政府要让答辩人搬迁，属于房屋征收补偿纠纷，而不再是房屋租赁纠纷。综上所述，请法院依法驳回原告要求答辩人腾迁的起诉，告知按行政征收程序处理；对于房屋租金问题，请依法裁判。   被告就自己的答辩意见向本院提交一下证据：   1.房屋征收决定公告（2017年3月12日）。证明自2017年3月12日争议房屋所有权已收归汉滨区政府所有，原告失去所有权，故无腾退该房屋、收取租金和赔偿损失的请求权。   2.收条。证明被告交纳的五万元是“资产、水电费押金”不是“履约保证金”。   3.营业执照（副本）。证明被告租赁的房屋是经营安康市汉滨区XX宾馆。   4.漏雨照片（11张）。证明被告自2016年9月起不能经营。   5.拆迁照片（2张）。证明被告自2017年3月起不能经营。   6.关于批转安康中心城市西关片区和金川社区棚户区改造实施方案的通知（2016年7月15日）。证明此地拆迁的开始时间是2016年7月15日。   7.2014、2015、2016年装修费用明细单。证明装修费用共计60余万元。   原告辩称，对被告出示的证据1.2.3真实性均无异议，对其关联性及证明目的有异议，收条所收款项是保证金，根据合同约定不予退还，证据4来源不明，证据5.6.7与本案无关。   经审理查明，2011年4月26日，原告通过公开竞价招租，与被告唐明风签订《安康市军转干部培训中心租赁合同》，原告作为出租方将位于安康市XX中心XX幢，客房29间，建筑面积约1200M（以现状为准），及内部配套设施（以清单为准）出租给被告，租赁价格为年租金22万元，租赁合同第三条约定：“租赁期限为五年，另预留2个月装修时间，即从2011年4月27日起至2016年6月26日止。租赁期满后甲方收回出租的房产以及原配套的设施设备，乙方增加的装饰和设施设备，属不动产部分，归甲方所有，甲方不予补偿，属动产部分由乙方自行处置。乙方拆除有关设施设备时不得损坏甲方的房屋结构和设施设备的安全完整。若有损坏，承担赔偿责任。”租赁合同第九条预定：“乙方未按约定支付租赁费的，甲方有权终止合同，乙方的履约保证金作为违约金不予退还”。合同签订后，原、被告双方于2011年1月25日移交了约定租赁范围内的所有财物。2011年4月28日，原告向被告出具收条，内容为今收到唐明风交来市军转干部培训中心大楼租赁期资产、水电费押金伍万元整。2016年6月13日，原告与被告唐明风就人事宾馆房租合同期满及后续事宜进行洽谈，约定：一、被告承诺于2016年6月底前缴清第五年房租费用；二、鉴于房屋出租合同6月26日到期及市政府棚户区XX宾馆将拆除重新开发，经请示市公产局决定原租赁合同期满后不再出租；三、徐局长说经与公产局李局长沟通后，决定在合同期满后、房屋拆迁前不重新签订正式合同，仍由唐明风继续经营，按照原合同价钱折算每季度4.75万元，并按照季某某时支付费用。（原始合同为每年费用22万元，2014年7月我局报市公产局将年房租费用更改为19万元。）；四、唐明风承诺在政府决定正式拆除前一个月通知到本人，会按要求时间搬离。被告唐明风在会议记录上签字。2016年9月9日，人社局向唐明风发出通知书，通知内容为双方签订的租赁合同租期2016年6月26日期满，此处共有房屋全部收回市公产局统一处置。按照市政府及公产局决定，请被告于2016年10月31日前向公产局缴清合同约定期间内的房租费用并自行向相关部门结清水、电、气、光纤、电话费等相关费用并腾空、移交我局租赁给你的房屋。2017年3月12日，安康市汉滨区人民政府作出汉政字[2017]39号房屋征收决定，公告内容为汉滨区XX城XX社区XX户区改造项目，征收范围为原农校十字北片区域，大桥路两侧，东至亿发酒店，南至育才路，西至御公馆，北至潮都汇区域内单位家属楼房屋。具体征收范围和面积以规划红线图为准，并制定征收补偿安置方案，征收时间自该公告发布之日起至2017年12月31日止。2017年4月28日人社局发出关于安康市军转干部培训中心大楼腾退搬迁的通知（安人社函[2017]70号），告知被告租赁房屋属于棚户区改造需要拆迁，并催收合同期内房屋租赁费11万元整，限被告于2017年5月7日前腾退房屋。被告在收到腾退通知后未腾退房屋，也未清缴拖欠的房屋租赁费，故原告起诉至法院。   另查明安康中心城市金川社区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案第五条第八项第一款规定：“征收补偿对象为房屋所有权人。征收出租房屋，只对被征收房屋所有权人进行安置”。   以安康市军转干部培训中心租赁合同、协议书、中心设施物品移交单、2016年6月13日会议记录、2016年9月9日通知书、2017年4月28日腾退搬迁的通知（安人设函2017>70号）、缴费凭证、房屋征收决定公告（2017年3月12日）、收条、营业执照（副本）、关于批转安康中心城市西关片区和金川社区棚户区改造实施方案的通知（2016年7月15日）、及原、被告当庭陈述等证据证实。   本院认为，原告安康市人社局与被告唐明风签订的租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律规定，应为合法有效合同。甲、乙双方应当按照合同约定履行各自的义务，根据租赁合同第三条规定，租赁期限已经届满，根据合同意思自治原则，双方未就续租事项达成合意，故租赁合同应当依法解除，被告应当腾退租赁物及内部配套设施，并缴清拖欠原告的租金11万元。对被告交纳的5万元履约保证金，经查明，实为原告收取的资产、水电费等押金，房屋租期届满后，原告应退还给被告，但被告尚欠原告租金11万元，折抵后被告应再向原告支付租金6万元。对于原告要求赔偿205833.33元损失的诉讼请求，因双方未积极协商交房事宜，且房屋面临拆迁，被告未正常经营，故原告要求赔偿占用费的理由不充分。被告辩称租赁房屋已被汉滨区人民政府征收，原告不是出租房屋的所有权，原告的辩称理由不充分，且无充分证据支持，本院对其辩称不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告唐明风在本判决生效后十日内将安康市军转干部中心大楼客房29间交付给原告安康市人社局。   二、被告唐明风在本判决生效后十日内支付给原告安康市人社局拖欠租金6万元。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6788元，由被告唐明风承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长 张  波   审判员 贺茂芳   人民陪审员 徐少林     二〇一七年十二月七日     书记员 王  玥          1