北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初2253号原告：吴喜娥，女，1964年1月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：吴运周，男，1970年12月7日出生，汉族，无业，住湖南省平江县。二原告委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。被告：赖燕湘，男，1957年11月16日出生，汉族，湖南省平江县三阳乡白若村农民，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：王逍，广东深君联律师事务所律师。原告吴喜娥、吴运周与被告赖燕湘房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴喜娥及原告吴喜娥、吴运周委托诉讼代理人王训军，被告赖燕湘委托诉讼代理人王逍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴喜娥、吴运周向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2004年11月13日签订的关于北京市丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋的买卖合同合法有效；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由:二原告系姐弟关系,二原告与赖清维、苏淑华系湖南同村老乡,位于北京市丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋（以下简称涉案房屋）原系赖清维和苏淑华的夫妻共同财产。2000年,赖清维和苏淑华通过北京市丰台区人民法院诉讼离婚,涉案房屋裁定赖清维和苏淑华每人享有百分之五十产权。因为赖清维看病向二原告借款,后提出将其涉案房屋其所享有的百分之五十份额出售给原告,售价为10万元。签订合同交付售房款后,原告于2004年11月开始至今一直和苏淑华共同居住在涉案房屋。被告系赖清维的唯一继承人。在协议书上被告也作为出售方签字。2006年赖清维去世。2019年10月，原告得知被告在隐瞒原告的情况下，提起继承诉讼，将原告购买的涉案房屋通过继承的方式重新办理了房屋产权证书，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告赖燕湘辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、本案的案由应当为抵押权纠纷而并非房屋买卖合同纠纷。原告与被告父亲赖清维在2004年11月3日签订了一份《协议书》，签订该协议书的原因是当时赖清维欠原告吴喜娥3万余元，并且打算继续向原告吴喜娥借款5万元，为了能够顺利借款，赖清维以自己名下房产作为担保。所以本案的案由应当为抵押合同纠纷，而并非买卖同纠纷。二、双方签订的《协议书》实际上是一份附生效条件的抵押合同。赖清维与原告吴喜娥在该协议书第一条明确约定了，将涉案房产的一半即（34.15㎡）以10万元的价值抵押给吴喜娥，第二条明确了该10万元的构成其中包含5万元抵扣欠款（实际欠款只有3万余元），除了抵扣欠款之外，吴喜娥还需再支付5万元借款。由于后续的5万元借款吴喜娥并未支付，作为主合同的借款合同的合同义务未履行，所以抵押条件未成就，作为从合同的抵押合同也并未生效。三、双方在协议中约定的是房产抵押，但是由于并未办理抵押登记，根据物权法规定，抵押权并未设立。四、《协议书》中提到的所有权转让以及过户条款实际上是指在赖清维回原籍安度晚年之后如果还没有偿还清欠款以及借款，房屋所有权归原告吴喜娥所有。上述约定实际是流押条款，根据物权法规定，应当无效。五、涉案房屋34.15平方米的房产在2004年的市场价格也在18万元左右，现在涉案房屋价格更是在160万元以上，赖清维不可能以10万元的价格将房产卖给原告。认定本协议为房屋买卖合同既不符合常理，也会严重损害被告利益。六、本案原告吴运周并非本案适格原告，双方所签订的协议书中虽然原告吴运周和被告均签字，但协议书内容均与二人无关，二人只是以见证人的身份在协议书上签字。七、赖清维签订《协议书》时，涉案房屋属于与苏淑华共同共有的状态，赖清维的抵押行为属于无权处分。本院经审理认定事实如下：苏淑华与赖清维原系夫妻关系，双方婚姻关系存续期间购置涉案房屋一套，登记在赖清维名下。1999年12月14日经我院判决准予苏淑华与赖清维离婚。2006年9月4日赖清维去世。赖清维育有一子赖燕湘，即本案被告。2004年11月13日，二原告（乙方）与赖清维、本案被告（甲方）、佟玉山（中间人）签订《协议书》一份，约定：“甲方赖清维系北京市首都汽车公司退休工人,住北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室。乙方吴喜娥、弟弟吴运周系湖南平江县童市镇二联村一组187号,暂住北京市丰台区大红门高桥西里167号。甲方赖清维有一套位于大红门建欣苑三里5号楼5门101室两居室住房,系与前妻共有财产,房屋产权证属甲方赖清维,后因夫妻感情矛盾经北京市第二中级人民法院判决离婚,离婚后财产分割,判定夫妻存蓄期间共同财产各得一半,北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室属夫妻共同财产,甲方赖清维具有该套住房的一半产权。离婚后夫妻双方因房屋产权分割等繁杂因素,该套住房不便转卖、出租。甲方赖清维原籍系湖南省平江县三阳区白苦村人,原籍有儿孙。甲方赖清维退休后在北京无直系亲人,本人想回老家湖南省平江县三阳区白苦村安度晚年,只因身体患病,今年几次住院耗费十多万元,住院期间甲方赖清维向乙方吴喜娥借款五万元,欠下的债务无力偿还。经甲、乙双方、中间人协商协议如下:一、甲方赖清维自愿将北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室一套两居室(68.3㎡)的一半(自己所属产权部分)以十万元价值抵押给乙方吴喜娥。二、甲方赖清维将自属产权部分以十万元价值抵押给乙方后,其中五万元作为抵消债务,乙方吴喜娥再交付甲方赖清维五万元,乙方即可获得甲方赖清维北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室该套住房的一半所有权,即甲方赖清维的所属全部产权部分。三、甲方赖清维回原籍安度晚年后,系北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室两室一套住房的一半全权归属乙方吴喜娥所有,包括出租、专卖、转借、产权过户等。四、甲方赖清维回原籍安度晚年后,房屋产权证、身份证复印件、离婚判决书、单位优待证等均留交乙方吴喜娥保存,以作为法律凭据。以上协议经各方充分协商,一致同意,均无异议。三方签字之日起生效,该协议共三份,甲乙双方及中间人各持一份。”合同签订后，原告吴喜娥居住于涉案房屋至今。2019年7月3日，苏淑华与被告因分家析产、法定继承纠纷诉至本院，本院作出（2019）京0106民初24248号民事调解书，内容为：“位于丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋一套由苏淑华、赖燕湘按份共有，苏淑华享有50%的份额，赖燕湘享有50%的份额。”本院认为，本案原、被告及赖清维签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。关于合同性质，原告主张为房屋买卖合同，被告主张为抵押合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。抵押合同是抵押权人与抵押人签订的抵押人以一定财务向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以以优先受偿的合同。根据《协议书》约定条款，双方约定的权利义务内容为，赖清维将涉案房屋所有权转移给原告，原告支付10万元对价，其中5万元用债权抵销，另5万元支付价款。上述权利义务约定符合买卖合同的特征。原告主张双方系房屋买卖合同关系，本院予以认定。关于原告是否已经支付另5万元对价系关于合同是否履行的认定，被告主张上述约定属于合同所附生效条件，本院不予采纳。原告吴运周系合同签订主体，有权提起本案诉讼，被告主张原告吴运周并非本案适格原告，没有法律依据，本院不予采纳。赖清维签订《协议书》时已与苏淑华离婚，不存在共同关系，被告主张当时涉案房屋属于赖清维与苏淑华共同共有，本院不予采信。综上所述，原、被告及赖清维于2004年11月13日签订的关于北京市丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋的买卖合同不存在合同无效的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下：吴喜娥、吴运周与赖清维、赖燕湘于2004年11月13日签订的关于北京市丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋的买卖合同有效。案件受理费1150元，由被告赖燕湘负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年五月二十八日书记员  李乔