浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初179号 原告：黄高平，男，1979年12月13日出生，汉族。住址：江苏省盱眙县。 委托诉讼代理人：盛英英，浙江智仁（湖州）律师事务所律师。 被告：姚明华，男，1963年8月13日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：费嘉仪，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 原告黄高平与被告姚明华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理，依法由审判员吴潇敏适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告黄高平及其委托诉讼代理人盛英英、被告姚明华及其委托诉讼代理人费嘉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄高平起诉称：2018年3月，原告租用被告所有的部分自建房屋。原告依约于2018年3月5日向被告交付房屋租赁押金1000元，于2018年3月9日向被告一次性支付房屋租金68000元。2018年3月15日，原、被告双方补签《租赁协议》一份，协议约定，原告向被告租用其自建房屋三间、木屋二间、卫生间一间、原有场地一块（具体地址位于湖州市吴兴区米）；租用期自2018年3月15日至2023年3月15日止，年租金为68000元。事后，原告使用该租赁房屋和场地。2019年3月14日，原告又依约向被告支付第二年了年租金68000元，但原告支付租金后未出一月，《租赁协议》中约定的租赁物因系违章建筑，被政府行政部门予以拆除。因租赁房屋被拆除，导致在租赁期内原告租赁目的不能实现，原告也不能再利用租赁场地存放货物，被告不但违约，而且也给原告造成了较大损失。原告与被告多次协商未果，故向法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2018年3月15日签订的《租赁协议》；2、被告向原告返还2019年3月15日至2020年3月14日期间的房屋租金68000元，以及返还房屋押金1000元；3、被告向原告支付违约损失1.5万元；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据：《租赁协议》、收条、证明、身份证复印件、电子账单各一份，《电子银行回单》两份，照片五张，微信聊天记录截屏两张。 被告姚明华答辩称：一、部分租赁物遭拆除的原因在于原告未能妥善保管、使用租赁物。因原告在占有、使用过程中，擅自将建筑材料胡乱放置并随意丢弃生活垃圾，遭至卫生环境无法通过检查。后湖州太湖旅游度假区督查领导小组向红旗村村委发出《督查通报》要求整改。故而导致租赁物遭拆除。二、被告依约履行了交付租赁物的义务，不存在违约行为。在整改后，被告提供了新的合同标的物用于履行交付义务，且原告也没有提出异议。双方以实际行动方式对原合同的部分履行标的、方式作出了变更。三、本案被告不存在根本违约情形，原告主张解除合同缺乏法律依据。四、原告主张返还押金及要求赔偿损失的诉请缺乏依据。根据协议约定，押金应于双方最终结算后予以退回。但原告并未与被告进行结算，且原告尚欠被告电费430.15元、水费273.2元未付。此外，租赁物被拆除的原因不能归责于被告，故原告主张赔偿损失缺乏依据。 被告为支持其辩称，向本院提交如下证据：《租赁协议》、《督查通报》、《情况说明》各一份，照片七张，缴费通知四份、《水费抄手明细表》两份。 被告对原告提供的《租赁协议》、收条、证明、身份证复印件、《电子银行回单》无异议。本院经审查后认为，上述证据符合有效证据要件，对其证明力，本院予以确认。关于原告提供的微信聊天记录，被告对其真实性无异议，但认为该记录反映的是原告的单方意思，且原告亦未明确提出要提前解除合同。本院认为，结合涉案租赁物木屋被拆除、“原有场地”被挖掘的事实，以及原告租赁案涉场地用于堆放建材的目的，该微信内容系原告搬离租赁场地之后向被告进行告知。且被告对该聊天记录的真实性亦予以认可，故本院将其作为有效证据予以认定。关于原告提交的照片，被告对其真实性无异议，但认为原租赁的部分房屋被拆除并不代表被告无法继续履行合同，亦无法证明被告违约。本院结合实地调查，经审查后认为，案涉“原有场地”周边为鱼塘，该场地被下挖后，地势低于周边路面及鱼塘，积水无法排出，且车辆亦无法进出该“原有场地”，故客观上无法将该场地继续用于堆放建材。被告在拆除两间木屋之前，向原告另行提供两间住宿用房，本院认为，被告的这一行为是其诚实履行合同义务，避免扩大合同损失的补救行为，并不代表双方就变更租赁物达成了新的合意。故对被告的这一质证意见，本院不予采信。本院认定该证据为有效证据。对于原告提交的电子账单，被告对其真实性无异议，但认为该电子账单反映的是2019年3月的电费，而原告拖欠的是2019年4月的电费。本院认为，被告的质证意见与原告陈述相符，本院予以采信。故对原告这一证据，本院不予认定。 关于被告提供的《租赁协议》，原告对其无异议，本院予以认定。关于被告提交的《督查通报》及《情况说明》，原告经质证后认为通报中未提及具体的租赁物，故《情况说明》不能用于佐证《督查通报》。本院结合实地调查，经审查后认为，该两份证据与客观事实相符，本院将其作为有效证据予以认定。关于被告提供的5月份发出的电费缴费通知，原告对其无异议，本院予以认定。关于被告提供的6月份发出的电费缴费通知，原告经质证后认为，原告已于2019年4月20日搬离，5月份产生的电费与原告无关。本院认为，结合本案“原有场地”已于2019年4月中旬被挖掘的事实以及本案原告的租赁目的，加之原告于2019年4月，两次微信告知被告其已于4月20日搬离的情节，本院认定原告于2019年4月20日搬离租赁物的高度盖然性胜于原告于2019年5月仍继续使用案涉租赁物的高度盖然性。故对原告的这一质证意见，本院予以采信。对被告提供的这一证据，本院不予认定。关于被告提交的《水费抄收明细表》，原告对其有异议。本院认为，该证据不符合有效证据要件，本院不予认定。但结合原告陈述，本院酌情认定原告2019年4月的水费为30元。关于被告提交的照片，原告对其真实性无异议，但认为空床及茶几是被告提供的，不是原告的财物；办公桌椅是原告的，但是根据《租赁协议》约定，该办公桌椅归被告。本院结合实地调查，经审查后认为，自建房内除了一套办公桌椅外，并无他物；原告搬离后，临时过渡住宿用房内除了空床及茶几外，亦无他物，且被告已于2020年3月将该两间住宿用房及屋内的空床及茶几一并另租他人使用。故被告以前述物品抗辩原告未搬离，有悖常理，本院不予采信。 本院经审理，认定事实如下：2018年3月15日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：由原告向被告租用自建房屋三间、木屋二间、卫生间一间、原有场地一块（除需剩过道外）；租用期自2018年3月15日至2023年3月15日；一年的租金为68000元；原告应向被告交付押金1000元，不租后结算一切账目，余款退还给原告；原告在此租赁期间，要做好环境卫生工作、安全生产，如产生一切不良后果，由原告自行负责，与被告无关。协议签订后，原告租用该场地主要用于堆放建材。2019年3月，原告向被告交付第二年度租金68000元及1000元押金。2019年3月15日，湖州太湖旅游度假区督查领导小组办公室（以下简称督查小组）对湖薛线、太横线等公路两侧环境卫生进行了督查，并发布督查通报，指出红旗村建筑堆场乱搭建，脏、乱、差。该建筑堆场即案涉租赁场地。嗣后，红旗村村民委员会通知被告进行整改。2019年4月中旬，被告自行将两间木屋进行拆除，并自行将“原有场地”进行挖掘，往下挖深40厘米左右。该两间木屋系原告用于住宿所用，被告在拆除该木屋前，另行向原告提供了两间房屋供原告住宿。因案涉租赁场地被挖掘后将无法满足原告用于堆放建材的要求，原告在得知被告需对租赁场地进行拆除及挖掘后便另寻租处。2019年4月，在被告将“原有场地”进行挖掘前，原告将原本放置于该“原有场地”上的建材等物全部搬离。截至2019年4月20日，原告已将放置于案涉自建房屋及临时过渡住宿房屋内的物品搬离，仅在其中一间当做办公室的自建房屋内留下一套办公桌椅，在其中一间当做仓库的自建房屋内留下几片石膏板。2019年4月20日及4月24日，原告分别通过微信语音及文字的方式告知被告其已于2019年4月20日搬离。原告搬离案涉租赁场地后，要求被告退还租金，双方就退租金数额无法协商一致，以致纠纷成讼。 另查明，案涉租赁物系被告搭建在农用地上的。2020年4月，案涉租赁场地及临时过渡住宿房屋共计发生电费249.98元。原告在搬离之前，未将该电费与被告进行结算。 上述事实，由原告提交的《租赁协议》、收条、证明、微信聊天记录、转账凭证，被告提交的《租赁协议》、《督查通报》、》《情况说明》等证据以及原、被告的当庭陈述及调查现场陈述等予以证实。 本院认为：本案的争议焦点一为本案合同目的是否因木屋被拆除及“原有场地”被挖掘而无法实现；争议焦点二为原告对木屋被拆除及“原有场地”被挖掘是否存在过错。关于争议焦点一，本院认为，原告租用案涉场地的目的系用于堆放建材，其中“原有场地”用于堆放沙、砖等建材，自建房用于堆放水管、乳胶漆等建材，且被告在签订合同时对于原告的租赁目的亦是明知。本案中，露天“原有场地”周边均为鱼塘，场地被下挖后，地势低于周边路面及鱼塘，积水无法排出，且车辆亦无法进出，客观上亦无法继续用于堆放建材，本案合同目的无法实现。继续履行合同有悖意思自治原则及公平原则，故原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称其向原告提供了新的合同标的物用于履行交付义务，且原告对此未提出异议，认为双方以实际行动方式对原合同的部分履行标的、方式作出了变更。本院认为，被告在拆除两间木屋之前，向原告另行提供两间住宿用房的行为是其诚实履行合同义务，避免扩大合同损失的补救行为，并不代表双方就变更租赁物达成了新的合意。本院已在前述证据认定部分予以阐释，此处不再赘述。关于争议焦点二，被告辩称案涉租赁物被拆除系因原告未能妥善保管、使用租赁物，在使用租赁物过程中擅自将建材胡乱堆放并随意丢弃生活垃圾，遭至卫生环境无法通过检查。本院认为，被告在使用案涉租赁场地时存在堆放无序等情节，但本案中，租赁场地被拆除、挖掘的根本原因在于案涉土地作为农用地，从功能定位上不宜用作搭建房屋及堆放建材。故被告采取的整治措施不是限期清扫或重新有序堆放，而是拆除、挖掘。因此，本院认为，被告在使用租赁场地过程中虽有不当之处，但该不当行为不足以致使双方合同无法继续履行。故对被告的这一答辩意见，本院不予采信。关于原告实际搬离案涉租赁场地的时间，本院已于前述证据认定部分进行阐释，认定原告于2019年4月20日搬离。关于被告是否应向原告退还租金，本院认为，案涉合同在主要标的物灭失时，便已丧失继续履行的基础，要求被告继续支付租金显示公允。但在木屋被拆除、“原有场地”被挖掘之后，至原告实际搬离期间，虽被告未就“原有场地”被挖掘而向原告提供替代场地，但被告仍积极诚信履行合同义务，向原告另行提供两间临时替代住房，避免扩大损失。故在原告实际搬离之前，本院酌情参照双方约定的租金计算该临时替代住房的过渡费用。故本院认定被告应当向原告返还其已收取的2019年4月21日后的租金。经本院核算，以年租金68000元为参照，2019年4月21日至2020年3月15日期间的租金为61293元。关于原告主张要求被告退还1000元押金的诉请，本院认为，根据《租赁协议》约定及双方陈述，该押金应在扣除水、电费后予以退还。本院在前述证据认定部分，认定原告结欠被告2019年4月的水费为30元、电费为249.98元，合计279.98元，故被告应退还原告的押金数额为720.02元。关于原告主张要求被告支付违约损失15000元的诉请，本院认为，本案中，致使合同目的无法实现系因被告对租赁物进行拆除、挖掘所致，但被告在标的物被拆除前亦积极诚信履行合同义务，另行向原告提供过渡性用房，减少合同损失；原告在签订合同时未对租赁场地的性质进行审查，未尽审慎注意义务，其自身亦存在过错，且原告未能就其所受损失进行举证，故就原告对违约金部分的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告黄高平与被告姚明华于2018年3月15日签订的《租赁协议》。 二、被告姚明华应返还原告黄高平租金61293元、退还押金720.02元，合计62013.02元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 三、驳回原告黄高平的其余诉讼请求。 本案受理费1900元，减半收取950元，由原告黄高平负担275元、被告姚明华负担675元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。 审判员  吴潇敏 二〇二〇年三月十九日 书记员  张 洁