云南省丘北县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2626民初2222号原告：汪毓辉，男，汉族，1957年9月1日生，住云南省丘北县，现住云南省丘北县。原告：朱美仙，女，汉族，1950年9月29日生，住云南省丘北县，现住云南省丘北县,系汪毓辉之妻。共同委托诉讼代理人：汪永欢，男，汉族，1987年3月20日生,住云南省丘北县，系汪毓辉次子，特别授权。被告：丘北宏鼎置业有限公司，统一社会信用代码：91532626566217233G。住所地：云南省文山州丘北县锦屏镇石缸坝丘城金界步行街。法定代表人：彭登红，系公司总经理。委托诉讼代理人：邓国曦，女，汉族，1978年4月15日生，住云南省丘北县，系公司办公室主任，特别授权。委托诉讼代理人：何丽，云南上上律师事务所律师，特别授权。第三人：汪永姣，曾用名汪永娇，女，汉族，1980年3月16日生，住贵州省盘县。原告汪毓辉、朱美仙与被告丘北宏鼎置业有限公司、第三人汪永姣商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告汪毓辉、朱美仙及共同特别授权委托诉讼代理人汪永欢，被告丘北宏鼎置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人邓国曦、何丽及第三人汪永姣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪毓辉、朱美仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金91250元（暂计至2019年12月30日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3.判令将可期待利益损失增加至银行同期贷款利率（4.9%），合计204532元（40906元／年×5年）损失，含违约金91250元；4.诉讼费用由被告承担；5.保全费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月24日与被告丘北宏鼎置业有限公司签订合同（合同编号：ＱＣＪＪ2-3-11），购买被告所开发的位于丘北县石缸坝新城区住宅）楼房，购房金额834824.00元，并已按照合同约定履行付款义务。按照商品房购销合同第七条规定，被告应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付给乙方。补充协议第四条第二款规定：甲方逾期交房的，每逾期一日，应当向乙方支付人民币50元的违约金。所约定的违约金过低，不足以弥补其所造成的损失，保守损失请求增加至银行同期利率以上（4.9%）。截止起诉日，原告所购买房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告请求根据《合同法》第107条的规定，要求被告履行交房义务，并按照每日50元支付违约金91250元;根据《合同法》第113条、第114条的规定，要求被告增加违约金至银行同期利率，合计金额204532元（40906元／年×5年）。丘北宏鼎置业有限公司辩称,原告的诉请第二至第四条没有事实和法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：1、原告应对其依法履行了支付购房款义务承担举证责任，目前原告所举证据并不能证明原告已经按时、足额履行了支付全部购房款的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合本案，原、被告签订的《商品房购销合同》约定，案涉商品房总价为83,4824元，分别为：2013年4月24日汪永姣代刷卡300,776元，汪毓辉刷卡支付233,548元，总计534,324元。就剩余300,500元购房款的支付，原告汪毓辉仅凭一张收据并不能证明其已履行了支付义务。本案应采用民间借贷纠纷的审查标准来审查购房人的支付行为，也即原告还应提交相应的取款凭证或银行流水来证明其已履行支付义务，否则应承担举证不能的后果。2、原告的诉请中违约金的计算方式无法律依据，原、被告的《商品房购销合同》中对逾期交付应承担的违约责任约定的十分明确，也即合同第九条第一项“在本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行”，因此诉请的违约金无法律依据。3、汪永姣就“业主同意变更接房时间声明”的签字属有权代理，且合法有效。汪永姣与原告系近亲属（父女关系），且曾就案涉房屋代原告支付过部分购房款，同时该声明的落款处除了签有原告汪毓辉的名字之外还附有联系方式及原告的身份证号码，因此被告有合理理由相信汪永姣的行为系合法代理行为。该变更声明明确载明：“双方就房屋交付时间事宜不存在任何纠纷”。也即原告明确表示放弃向被告主张被告逾期交付的违约责任。前述该声明的背景系案涉楼盘停工三年多，被告引进的合作伙伴为保证项目重启顺利，曾就启动前的相关事项请示丘北县委、县政府，恳请政府及相关部门帮助被告对合法购房人做必要的思想工作，放弃向被告主张逾期交付违约金，避免因增加该笔支出导致项目推进工作陷入困境。后在政府及相关部门的有力支持下才得以复工，购房人在丘北县住建局会议室签署了前述变更声明。退一步讲，本案假设没有上述变更声明，原告的诉请也早已过诉讼时效。案涉合同约定的交房时间为2014年12月31日，逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年1月1日起算，按照《民法总则》诉讼时效司法解释的规定，即使按照三年时效计算，本案的诉讼时效亦从2018年12月31日已经届满。综上，被告认为原告的第二至第四项诉请依法没有事实和法律依据，依法应予驳回。第三人汪永姣陈述，一、签名系丘北宏鼎置业有限公司工作人员要求其签的。二、代签仅为父亲的姓名，未签母亲姓名。房屋为父亲（汪毓辉）和母亲（朱美仙）共同共有，夫妻双方至少各有一半的财产，签名仅代签父亲之名。夫妻之间，一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无效民事行为。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻财共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，夫妻对共同财产有平等的处理权，处理即是处分权，在处分夫妻共同财产时，应当征得全体共有人的同意。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无效民事行为。三、丘北宏鼎置业有限公司未尽到注意义务。丘北宏鼎置业有限公司是聘有专业的法律团队进行操作，应具有更为严格的注意义务，对方未尽到注意义务，未履行告知义务，也未履行审查义务。在未审查其是否具有代理签字委托书时，就任由他人代签字。其多年前就外嫁贵州，并迁户至贵州，对方在明知其无代理权、也明知其父亲会拒绝签字的情况下，任由代签现象的发生，是对自身责任的推脱，应对此事负全责。四、丘北宏鼎置业有限公司与第三人共同实施欺诈行为。当时李红敏在群内通知，说李音忠这家公司已破产，另由第三方公司接手，但直到复工时才知道受了欺诈。原来一直是李音忠所在的宏鼎置业有限公司在做该房产开发项目。五、此为附条件生效的声明。对方未在2018年12月底交房，也未在此期间动工，条件不成就，声明属无效的声明。汪毓辉、朱美仙为证明自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：一、购销合同，以证明合同依法成立，丘北宏鼎置业有限公司迟延交房构成违约。该合同为格式合同，无论购房金额多少，都是约定50元/天，合同明显失公平、合理，尾款未依合同结清的购房户，现在缴付尾款也是按实际未交的尾款付清，对一次性付款购房的购房户不公平。二、付款凭证，以证明原告依合同履行付款义务，属于守约方。三、中国银行贷款基准利率表，以证明约定违约金50元，低于银行贷款基准利率，属于过分低于实际造成的损失。四、租房合同，以证明购房的目的为开展药店经营，因延迟交房，造成额外租房租金支出每年15.6万元，5年累计支出78万元，属可期待利益损失范围。五、李红敏在群内聊天记录，以证明隐瞒真相，虚构事实，构成第三方欺诈，复建时才知道受欺诈。六、同地段、同面积租金收入调查表，以证明属于能够预见的可期待利益损失。七、医疗诊断证明，以证明因房屋烂尾，原告毕生心血投入的购房资金没有着落，给原告精神造成了痛苦和折磨，经常担忧烂尾房的事情，情绪低落和自责，常处于忧郁之中，是导致原告脑梗发生的主要原因，目前治疗费用开支过万，治疗还在继续。八、复工通知，以证明2019年5月15日才知道被欺诈。九、施工不符合标准的照片，以证明偷工减料，质量不达标。十、房屋备案材料，以证明房屋已有效备案。十一、裁定书，以证明保全费由被告承担。经质证，丘北宏鼎置业有限公司对汪毓辉、朱美仙提交的第一组证据的三性无异议，对证明目的不予认可，该合同系双方合意达成，对双方的违约责任均进行了约定，不存在显失公平的情况。第二组证据中，对汪永姣代刷卡300,776元，汪毓辉刷卡支付233,548元三性无异议，对300,500元购房款收据的真实性，合法性，关联性均不认可，原告应提供相应付款凭证予以佐证。对第三组证据的三性无异议，对证明目的不予认可。对第四组证据的三性不予认可，无法核实真实性，与本案无关，也不能证明原告的观点。对第五组证据的三性不予认可，无法核实内容真实性，不能证明原告的观点。对第六组证据的三性不予认可，原告主观认定，无客观性，且与本案无关。对第七组证据的三性不予认可，与本案无关。对第八组证据的三性予以认可，证明目的不予认可，原告及其女儿早已知晓工地停工的事实。对第九组证据的三性不予认可，照片不能证明质量存在问题。对第十组证据的三性予以认可，说明被告积极履行合同义务。对第十一组证据的三性予以认可，对证明目的不认可，保全费的承担需要根据诉讼结果确定。经质证，第三人汪永姣对汪毓辉、朱美仙提交的证据均无异议。丘北宏鼎置业有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：一、《商品房购销合同》，以证明原、被告就案涉商品房逾期交付的违约责任约定的十分明确，即逾期30日内为50/天。二、1.《商品房购销合同》,2.付款凭证及《收据》，3.《业主变更接房时间声明》，以证明1.案外人汪永姣系原告女儿,亦为丘城金界二期项目购房人,案外人曾于2013年4月24日代原告刷卡支付过300,776元购房款；2.案外人汪永姣于2018年5月16日签署同意变更接房时间声明。三、业主变更接房时间声明，以证明将房屋交付时间变更为2018年12月31日的该变更声明载明的购房业主签字为“汪毓辉”，并载明了汪毓辉的身份证号码，从该名字的书写习惯与笔迹可以认定该声明系案外人汪永姣代原告签署，同时基于原告与案外人的关系结合案外人代原告交款的事实，被告有合理理由相信案外人汪永姣的行为为有权代理。经质证，汪毓辉、朱美仙对丘北宏鼎置业有限公司提交的第一组证据，认为合同条款是不公平的，不足以弥补原告损失。对第二组证据，案外人购房，与本案无关，但付款收据是属实的，案外人同意变更交房时间与原告无关，原告并不清楚。对第三组证据，声明不是原告本人所签，不认可，房子是共有的，各占50%份额。汪永姣是女儿，很早就嫁出，原告至起诉时才知道被代签，原告从来没有让汪永姣来代签过。经质证，第三人对被告提交的第一组证据，认为逾期违约金50元一天不够弥补购房人的经济损失。对第二组证据中购房合同无异议，2013年4月21日代刷卡支付是属实的，不能证明其余内容，交房时间是其签的，为什么要签不清楚。对第三组证据交房时间声明是其签的，当时是被告要求签的，被告称不签字交不了房，所以就签了。第三人汪永姣未向法庭提交证据。汪毓辉、朱美仙围绕自己的诉讼请求，向本院提交的第一组证据能证明原、被告双方签订购房合同，合同约定了双方的权利义务及违约30天内则违约方每天承担违约责任50元等内容，本院予以采信；第二组能证明2012年9月2日，汪毓辉购买了丘城金界二期500元的增值卡，2012年10月20日汪毓辉支付了丘城金界二期购房定金15万元，2013年1月8日，汪毓辉支付了丘城金界二期选房定金15万元，2013年4月24日，汪毓辉、朱美仙支付购房款534,324元，合计支付购房款834,824元的事实，本院予以采信；第三组证据能证明银行贷款利率的事实，本院予以采信；第四组证据与本案无关联性，本院不予采信；第五组证据的真实性无法核实，本院不予采信；第六组证据系原告方单方制作，无客观性，本院不予采信；第七组证据与本案无关联性和因果关系，本院不予采信；第八组证据能证明丘北宏鼎置业有限公司于2019年5月15日复工的事实，本院予以采信；第九组证据不能证明房屋存在质量不合格的问题,因该房屋未经验收,是否合格尚未确定;第十组证据能证明汪毓辉、朱美仙购买的房屋已登记备案，本院予以采信；第十一组证据能证明汪毓辉、朱美仙申请保全，交纳保全费1,020元的事实，本院予以采信。丘北宏鼎置业有限公司围绕自己的诉讼主张，向本院提交的第一组证据与原告提交的一致，本院予以采信。第二组证据能证明第三人汪永姣在丘城金界二期购买了房屋，2013年4月24日代原告刷卡支付了300,776元购房款，汪永姣2018年5月16日签署同意变更接房时间声明的事实，本院予以采信。第三组证据能证明汪永姣于2018年5月16日代其父亲汪毓辉签署了业主同意变更接房时间声明，房屋交付时间变更为2018年12月30日的事实，本院予以采信。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2012年9月2日，汪毓辉购买了丘城金界二期500元的增值卡。2012年10月20日汪毓辉支付了丘城金界二期购房定金15万元。2013年1月8日，汪毓辉支付了丘城金界二期选房定金15万元。2013年4月24日，汪毓辉、朱美仙与丘北宏鼎置业有限公司签订商品房购销合同（合同编号：ＱＣＪＪ2-3-11），购买丘北宏鼎置业有限公司开发的位于丘北县石缸坝新城区房屋，购房金额834824.00元，丘北宏鼎置业有限公司应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付给汪毓辉、朱美仙，合同约定双方违约30天内，每天承担50元的违约金。合同签订当天，汪毓辉、朱美仙付清了购房尾款534324元。2013年12月10日,汪毓辉所购买的房屋进行了备案登记。2015年丘城金界商业步行街二期停工,2018年5月16日,汪永姣代其父亲汪毓辉签署了业主同意变更接房时间声明,同意房屋交付时间为2018年12月30日。丘北宏鼎置业有限公司至今未交房。汪毓辉、朱美仙于2019年11月20日诉至法院，要求丘北宏鼎置业有限公司履行交房义务，支付违约金91250元（暂计至2019年12月30日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止），并支付可期待利益损失按银行同期贷款利率（4.9%），合计204532元（40906元／年×5年）损失，含违约金91250元，并承担保全费和诉讼费。审理中,依汪毓辉、朱美仙申请,本院对丘北宏鼎置业有限公司名下的银行存款10万元限额内予以冻结。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，丘北宏鼎置业有限公司作为房地产开发企业，将取得商品房预售许可证尚未建成的房屋销售给汪毓辉、朱美仙，双方签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，系双方当事人自愿达成的协议，不存在违反法律强制性规定的情形，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，汪毓辉、朱美仙已按合同约定履行了付款义务，但丘北宏鼎置业有限公司至今未能交房，已违反了合同义务，依法应履行交房义务并承担违约责任，汪毓辉、朱美仙要求丘北宏鼎置业有限公司继续履行交房义务的主张本院予以支持。丘北宏鼎置业有限公司在停工期间，与汪永姣签订了业主同意变更接房时间声明，因汪永姣系汪毓辉、朱美仙之女，且汪永姣在购房时代汪毓辉、朱美仙刷卡支付了300,776元购房款，汪永姣的行为形成了表见代理，丘北宏鼎置业有限公司认为汪永姣有代理权有事实和依据，本院予以采信，汪永姣陈述不知道原因就签了业主同意变更接房时间声明与事实不符，本院不予采信，因此，丘北宏鼎置业有限公司交房时间应为2018年12月30日，承担违约责任的起算时间应从2018年12月31日起，汪毓辉、朱美仙要求从2014年12月31日起计算违约责任的主张本院不予支持。丘北宏鼎置业有限公司与汪毓辉、朱美仙签订的合同约定延期交房30日内，按每天50元承担违约责任，则至2019年1月29日，丘北宏鼎置业有限公司应承担的违约责任为50元×30天=1,500元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买收入违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，双方签订的合同未约定延期交房超过30日的违约责任及逾期付款的违约责任，违约责任的承担可参照此规定计算，汪毓辉、朱美仙已全额交清房款，其商住楼有可期待的房租收益，已造成了实际损失，如按50元每天计算违约责任弥补不了汪毓辉、朱美仙的损失。本案逾期交房的时间为一年以上,应按一年以上,不满五年的标准即年利率4.75%的方式计算,再加上逾期罚息即年利率4.75%的30%—50%的标准，即可支持年利率(利息和罚息)的标准在6.175%—7.125%之间，汪毓辉、朱美仙主张按同期银行贷款年利率4.9%计算损失,未超过规定的标准，依法予以采信4.9%的计算方式。即从2019年1月30日至2019年12月30日止，按2019年银行贷款年利率4.9%计算,汪毓辉、朱美仙的损失为834,824.00元×4.9%×(11÷12)=37,497.51元。汪毓辉、朱美仙既主张按每天50元承担违约责任，又主张按银行同期银行贷款利率计算损失，属重复计算，本院对逾期30日内按50元/天的违约金予以支持，超过30日的按银行同期贷款年利率4.9%予以支持。汪毓辉、朱美仙认为房屋存在质量问题，因房屋未经验收交付，应待房屋验收是否合格后才能明确。丘北宏鼎置业有限公司认为汪毓辉、朱美仙违约金计算方式无法律依据及已过诉讼时效的辩解没有法律依据，本院不予采信，认为汪毓辉、朱美仙是否支付清房款不应以收据为准，应按民间借贷的标准来认定没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由丘北宏鼎置业有限公司在判决生效后具备交房条件下二十日内履行与汪毓辉、朱美仙签订的《商品房购销合同》中的交房义务；二、由丘北宏鼎置业有限公司于判决生效后十五日内支付2018年12月31日至2019年1月30日的违约金1,500元；三、由丘北宏鼎置业有限公司于判决生效后十五日内支付2019年1月31日至2019年12月30日的经济损失37,497.51元，并从2019年12月31日起以购房金额834,824.00元为基数，以年利率4.9%计算经济损失至实际交房之日止；四、驳回汪毓辉、朱美仙的其他诉讼请求。案件受理费4,368元,减半收取计2,184元,由汪毓辉、朱美仙负担1,768元，由丘北宏鼎置业有限公司负担416元。保全费1,020元，由汪毓辉、朱美仙负担398元,由丘北宏鼎置业有限公司负担622元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员 袁 杰二〇二〇年二月十八日书记员 张丽清