广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初235号原告：危云键，男，1968年7月21日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：江咏妤，广东都诺律师事务所律师。被告：胡江波，男，1977年2月3日出生，汉族，住湖南省攸县，委托诉讼代理人：梁演怅，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟德铭，男，1979年8月1日出生，汉族，广州市花都区花东镇法律服务所法律服务工作者。第三人：卢丽开，女，1976年11月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。原告危云键与被告胡江波、第三人卢丽开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本院转为适用普通程序，由审判员独任审理，2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告危云键的委托诉讼代理人江咏妤，被告胡江波的委托诉讼代理人梁演怅、钟德铭，第三人卢丽开的委托诉讼代理人方正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告危云键向本院提出诉讼请求：1.确认危云键与胡江波的房屋承包合同关系已解除；2.判令胡江波向危云键支付承包款54395元及其滞纳金（按照中国人民银行同期同类贷款利息利率标准计付利息，自2019年12月23日起计至付清之日止）；3.诉讼费用由胡江波负担。危云键于2020年4月26日向本院申请变更诉讼请求为：1.确认危云键与胡江波的租赁合同于2020年1月1日解除；2.判令胡江波将位于广州市花都区赤坭镇XX经济联合社新综合楼的二至六层房屋交还危云键，及支付占用金暂计33332元（按每年10万元标准计算，自2020年1月1日起计至实际交付之日止）；3.判令胡江波向危云键支付自2014年11月1日至2019年12月31日止的欠缴租金54395元及其滞纳金（从2019年12月26日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款利率标准计算）；4.诉讼费用、保全费用由胡江波负担。事实和理由：2014年8月16日，危云键的前妻卢丽开与胡江波签订《房屋承包合同》，约定将位于广州市花都区赤坭镇XX经济联合社新综合楼的二至六层承包给胡江波，承包期从2014年8月15日至2022年9月30日止。2014年10月1日至2018年9月30日承包款每年9万元，2018年10月1日至2022年9月30日承包款每年10万元，按月分摊缴交承包款，先交后使用。危云键于2016年1月4日与卢丽开协议离婚，约定双方同意综合楼的权利与责任、收益与风险由危云键承担。胡江波一直向危云键支付承包款，为此，危云键、胡江波均没有提出就转名一事重签合同。因《房屋承包合同》约定承包款每年数万，每月分摊数额没有在合同上载明，危云键对平时按月收取承包款一事没有特别上心，仅以胡江波偶尔支付数额为准。临近2019年年末，危云键核账发现，胡江波于2014年11月至2018年9月每月少交700元，漏交承包款合计32900元。另外，2018年10月应以每年1万元标准提高承包款，但胡江波没有提额，反而自2018年10月至2019年9月每月少交1533元，自2019年10月至2019年12月每月少交1033元。综上，胡江波共欠危云键承包款54395元。危云键委托律师于2019年2月23日及2019年12月31日向胡江波发函，要求收到律师函后三日内补齐欠款，否则危云键有权依约解除合同及追究胡江波违约责任。危云键于2019年12月18日曾上门催收欠缴租金，但胡江波拒绝调解。危云键认为，胡江波无诚意继续履行合同，已经丧失履行合同基础。原告危云键为证明主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.《房屋承包合同》；3.结婚登记审查处理表；4.《离婚协议书》，离婚证；5.律师函，快递回单；6.解除合同通知书，照片；6.微信记录。被告胡江波辩称：1.胡江波承包房屋后，自第一个月至第四个月按约定每月7500元向危云键支付承包款。但自第五个月开始，因房屋第六层有四间房间严重漏水，胡江波与危云键协商，危云键主动提出每月承包款减少700元，为此，双方约定自第五个月开始变更承包款为每月6800元。胡江波按照变更后的标准支付承包款至2019年9月。危云键于2019年9月底向胡江波的管理人员**勇提出，自2019年10月开始，承包款每月增加500元，即变更为7300元。胡江波同意后，自2019年10月开始按照每月7300元向危云键支付承包款。危云键以约定按年计算承包款，没有在合同中约定每月分摊的承包款数额，且以工作繁忙而没有核账每月承包款为由，提出没有发现胡江波每月少支付700元的说法是虚假陈述。年承包款转化为月承包款只是简单换算，危云键在长达五年多里不可能没有核账，不合常理，不符合生活经验准则。2.卢丽开与胡江波签订《房屋承包合同》，即便危云键与卢丽开离婚协议约定将合同权利义务转让给危云键，但该转让情形没有通知胡江波，不发生效力。合同权利人依然是卢丽开，危云键不是《房屋承包合同》的相对人，不是适格主体。请求驳回危云键的起诉。3.即使认定胡江波需要补充租金，2016年10月1日前的租金已超过诉讼时效。4.胡江波按照双方口头协议履行合同，经过危云键同意，从合同签订至履行长达数年之久，危云键及卢丽开从未对胡江波交付租金数额提出异议，双方没有变更口头约定或者达成新的协议，若要调整租金金额，需经过胡江波的允诺才符合法律规定。胡江波认为，胡江波的行为不构成根本违约，没有影响合同实质履行，不应认定解除合同。被告胡江波为证明主张，提供证据：1.微信记录；2.微信转账记录；3.照片，视频录像；4.人民调解申请书。第三人卢丽开述称：合同当事人是危云键与胡江波，危云键与胡江波均承认承包合同履行的双方当事人是危云键和胡江波，包括危云键向经济联合社交纳租金，胡江波一直联系危云键及向危云键支付款项。从签订合同开始，胡江波就知道合同当事人是危云键，胡江波也知道危云键与卢丽开离婚时的约定，胡江波曾向卢丽开发送短信，大概意思是离婚协议对胡江波无效。第三人卢丽开没有提供证据。本院经审理认定事实如下：广州市花都区赤坭镇XX经济联合社（以下简称XX经济联合社，出租方，甲方）与卢丽开（承租方，乙方）于2014年8月11日签订《租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区赤坭镇XX经济联合社所属的商铺（土名：赤坭镇集益经联社集益新综合楼，面积2400平方米）出租给乙方使用，租赁期自2014年8月1日起至2029年10月31日止。卢丽开（发包方，甲方）与胡江波（承包方，乙方）于2014年8月16日签订《房屋承包合同》，约定：甲方将广州市花都区赤坭镇集益经联社集益新综合楼的二至六楼共约2000平方米承包给乙方使用；承包期自2014年8月15日起至2022年9月30日止，免承包款期为45天；承包款自2014年10月1日起至2018年9月30日止每年9万元，自2018年10月1日起至2022年9月30日止每年10万元，承包款分摊按月交付，每月1日交当月承包款，先交后使用；逾期10天未付清承包款，甲方有权解除合同；乙方签订合同时向甲方交纳押金2万元，乙方在期满后交清水电费、清理下水道等，归还完整房屋（不得拆除固定装修物），甲方无息退回，乙方不得以任何理由将押金抵作承包款使用，否则甲方有权解除合同并收回房屋；如乙方承包期间没有人力、财力经营，在合同条件不变下，可以找人管理、合包、转包，但须经甲方书面同意，押金由第三方退给乙方；乙方违约，甲方有权解除合同，并没收押金。合同另约定其他事项。危云键与卢丽开于2011年11月21日登记结婚，2016年1月4日签订《离婚协议书》，同日登记离婚，约定：以卢丽开名义于2014年8月11日签订租花都区赤坭镇XX经济联合社新综合楼合同的权利与责任，收益与风险归危云键所有，期间需办理有关手续，卢丽开有协助义务。胡江波自2019年6月1日至2019年8月31日通过微信按月向危云键转账支付6800元，自2019年10月2日至2019年11月30日按月向危云键转账支付7300元。危云键与胡江波于2019年12月15日，与案外人**勇于2019年11月1日至2019年12月20日，通过微信进行争执。危云键于2019年11月17日11时许通过微信向案外人**勇发送信息“租金已给你优惠了几年，从现开始恢复合同价吧！”。危云键委托广东都诺律师事务所通过邮递方式向胡江波发出律师函，胡江波于2019年12月31日签收。危云键于2020年1月1日张贴《解除合同通知书》。案外人**勇于2020年4月27日拍摄及录制集益新综合楼的607房、608房、613房、615房，显示房间天花存在渗水、开裂现象。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年6月2日函复本院，“我局未查询到来函所述‘广州市花都区赤坭镇XX经济联合社新综合楼’办理《建筑工程规划许可证》的记录”。在诉讼过程中，危云键向本院申请财产保全，本院于2020年1月13日作出（2020）粤0114民初235号民事裁定，裁定冻结胡江波的银行存款54000元或者查封等值的其他财产。危云键主张：其以卢丽开名义通过投标形式向集益村经济联合社取得承租权，当时其与卢丽开是夫妻关系。其与胡江波协商合同，胡江波要求以卢丽开名义签订合同，实际履行合同是其，卢丽开没有参与履行合同。其提供账户给胡江波，开始是银行转账支付，后续是**勇通过微信和支付宝转账支付。胡江波按照约定缴租至2014年10月，**勇自2014年11月起单方降低租金，其考虑胡江波资金困难缓交部分租金，其表示的优惠指暂缓支付部分租金时间，**勇按照每月6800元支付至2019年9月，胡江波自2019年10月10日没有按期递增租金，**勇于2019年10月至2019年12月每月支付7300元，其于2019年11月17日发现后告知胡江波要按照每月8333元支付租金，其要求卢丽开配合后于2019年12月18日上门催收，胡江波直至2019年12月18日才告知其房屋漏水情况。如合同无效，其申请撤回第1项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：判令胡江波向危云键支付自2014年11月1日至2019年12月31日止的欠缴占用金54395元及其滞纳金（从2019年12月26日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款利率标准计算）。胡江波主张：危云键、卢丽开原是夫妻关系，其和危云键、卢丽开协商合同，其将危云键提供的账号交给**勇，**勇代其支付租金，其一直向危云键支付租金，危云键开始表示在每月6800元基础上加500元，2019年11月17日提出按照合同约定标准支付租金，其要求卢丽开出面协商，危云键到场拉电闸，危云键向**勇告知危云键与卢丽开离婚，其2019年12月底才知道危云键与卢丽开离婚，**勇曾向其出示离婚协议书，房屋至今是其在占有使用，其不同意解除合同及交还房屋。根据胡江波的申请，本院通知案外人**勇于2020年4月29日出庭作证。**勇的主要证言如下：其帮助其妹夫胡江波管理位于花都区××坭镇××益村××大道××号的阳光租房。签订《房屋承包合同》时有危云键、卢丽开、胡江波及其在场，危云键与卢丽开是夫妻关系，合同只有卢丽开签名，其自从合同生效之日开始管理房屋及按照卢丽开要求支付租金至危云键的账户，最开始四个月支付每月7500元，后因发现四个房间漏水，危云键到场查看后表示因维修工程量太小，提出每月租金减少700元。其转账支付至2017年6月，后有微信支付及支付宝支付。其按每月6800元支付至2019年9月，危云键于2019年9月28日通过电话联系其要求提高每月租金500元，其自2019年10月至2019年12月按每月7300元支付租金，危云键自2019年11月13日提出要按照合同约定的标准支付租金及补齐租金差额，危云键到场拉闸及锁门，其与危云键争执，卢丽开出现后同意找胡江波协商，危云键于2019年11月18日告知其与卢丽开协议离婚，2019年12月20日将离婚协议书发给其看，其自2020年1月起没有支付租金，房屋至今是胡江波在使用。卢丽开主张：《租赁合同》和《房屋承包合同》的实际履行人均是危云键，危云键以其名义投标取得承租权，其只是应危云键的要求签名，其没有向胡江波提供危云键的账户，其没有参与合同的履行，胡江波要求其到场，其到场后表示实际履行人是危云键。本院认为，危云键与胡江波的系争焦点涉五个方面，具体归纳及评析如下：一、关于危云键的诉讼主体适格问题。经查：危云键、卢丽开于2011年11月21日结婚，2016年1月4日离婚；卢丽开于2014年8月11日与案外人XX经济联合社签订《租赁合同》，2014年8月16日与胡江波签订《房屋承包合同》；危云键、卢丽开离婚协议约定，新综合楼合同的权利和义务由危云键承担；根据危云键、胡江波、卢丽开的主张及**勇的证言，危云键参与《房屋承包合同》的前期协商及签订；危云键、胡江波、卢丽开及**勇均确认，危云键实行履行合同的全部过程。1.《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定，“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”。危云键、卢丽开在夫妻关系存续期间，对夫妻共同财产性权益作出共同意思表示，虽以卢丽开的名义对外设立权益负担，但系共同意思表示的共同一方。胡江波作为意思表示的另一方，明知危云键、卢丽开系夫妻关系以及设立权益负担系二人的共同意思表示，仍与对方达成合意，以签订《房屋承包合同》的书面形式，共同设立具有房屋租赁合同的权利、义务内容的民事法律关系，对意思表示的双方当事人全体而言，均具有约束力。危云键、卢丽开系共同意思表示的主体，亦系《房屋承包合同》实际上的合同主体。2.合同履行期间，危云键、卢丽开协议离婚和分割夫妻共同财产，确认合同权利、义务内容由危云键承担。在诉讼过程中，胡江波确认，其在危云键起诉前已知悉危云键、卢丽开的离婚协议；卢丽开于庭审并再确认相关事宜。卢丽开的合同权利、义务内容，已由危云键概括承受，危云键系《房屋承包合同》当前的权利、义务主体。综上，危云键系《房屋承包合同》当前的正当合同主体，依据《房屋承包合同》向胡江波主张权利，诉讼主体适格。胡江波抗辩危云键不是合同主体及适格主体的意见，本院不予采纳。二、关于《房屋承包合同》的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据主管部门函复，新综合楼未取得建筑工程规划许可证，危云键、卢丽开以卢丽开名义与胡江波签订的《房屋承包合同》，违反了效力性强制性法律规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。危云键主张确认《房屋承包合同》已解除，本院不予支持。三、关于新综合楼二至六层房屋应否返还危云键的问题。合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。《房屋承包合同》无效，胡江波作为合同相对方，应当向危云键返还因该合同取得的财产，即占有、使用的新综合楼二至六层房屋。危云键主张胡江波返还新综合楼二至六层房屋，本院予以支持。四、关于胡江波应否补缴自2014年11月1日起至2019年12月31日止的占有使用费差额及其滞纳金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第一百零八条第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。经查：1.根据《房屋承包合同》的约定，胡江波自2014年10月1日起至2018年9月30日止，应当支付每月占有使用费折合7500元，自2018年10月1日起至2022年9月30日止，应当支付每月占有使用费折合8333元。但是，合同实际履行过程中，胡江波于2014年10月支付月占有使用费7500元，2014年11月至2019年9月每月支付占有使用费6800元，2019年10月至2019年12月每月支付占有使用费7300元。胡江波抗辩，危云键因新综合楼六层的四间房屋漏水，提出每月承包款减少700元，变更承包款为每月6800元，2019年10月每月增加承包款500元，该意见与合同的实际履行情况一致，且为此提供了照片及视频录像证明新综合楼六层的四间房屋天花确实存在渗水、开裂现象，本院予以认定。2.根据《房屋承包合同》约定，每月摊付每年占有使用费，计算方式简单，结果明确。胡江波自2014年11月起至2019年12月止，按照变更后的数额标准，每月支付占有使用费至危云键的银行账户、微信账号或者支付宝账号，该三种方式均可直观显示转账支付占有使用费的数额。危云键在长达五年的收取占有使用费过程中，均没有提出异议，可充分反映其认可胡江波支付的占有使用费数额。危云键以其工作及家事繁忙为由提出未予注意支付的占有使用费数额的意见，违反社会生活经验及常情常理，本院不予采纳。3.危云键于2019年11月17日向案外人**勇发送微信信息“租金已给你优惠了几年，从现开始恢复合同价吧！”。该信息文义明确，亦可充分反映危云键在合同履行过程中与胡江波变更了占有使用费数额。综上，危云键与胡江波变更每月占有使用费的数额及进行长达五年的实际履行后，又再反悔主张胡江波应当补缴占有使用费差额及其滞纳金，违背诚信，本院不予支持。五、关于新综合楼二至六层房屋占有使用费认定的问题。房屋租赁合同解释第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。第十八条规定，“房屋租赁合同无效……，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。胡江波自2020年1月1日起未支付占有使用费，但占有、使用新综合楼二至六层房屋，至今未返还，应当向危云键支付自2020年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。危云键主张按每年10万元标准计算占用金，折合每月占有使用费8333元，但是，承前述分析，危云键与胡江波自2019年10月起实际上变更及履行每月占有使用费7300元，为此，对于超出每月占有使用费7300元的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告胡江波于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告危云键返还位于广州市花都区赤坭镇XX经济联合社新综合楼的二至六层房屋；二、被告胡江波于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告危云键支付位于广州市花都区赤坭镇XX经济联合社新综合楼的二至六层房屋的占有使用费（以每月占有使用费7300元为基数，自2020年1月1日起计至实际返还之日止）；三、驳回原告危云键的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6741元，由原告危云键负担3370.5元，被告胡江波负担3370.5元；财产保全费560元，由被告胡江波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年八月六日书记员  刘雄燕