广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初15338号原告：广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇安富村大路**，代码粤农集字第060658012001。社长：潘长康。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕琼，广东道怡律师事务所律师。被告：黄贞铨，男，1956年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：詹伟，广东旭升律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝秀英，广东旭升律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社与被告黄贞铨土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年8月14日及2019年11月21日公开开庭进行了审理，第一次开庭审理，原告的委托诉讼代理人黎燕琼、被告及其委托诉讼代理人刘贵庆到庭参加了诉讼，第二次开庭审理，原告的委托诉讼代理人黎燕琼、被告及其委托诉讼代理人邝秀英到庭参加了诉讼。2020年1月2日，本院裁定将本案转为普通程序，并由审判员何嘉惠、人民陪审员黎燕萍、关银焕组成合议庭进行审理。鉴于发生被列为突发公共卫生事件的新型冠状病毒疫情，为有利于疫情的防控，本院于2020年3月3日裁定本案中止诉讼，后于2020年5月7日恢复审理。2020年7月3日，因工作原因，合议庭成员变更为由审判员何嘉惠、人民陪审员梁结云、关银焕组成，并分别于2020年7月20日、2020年10月16日公开开庭进行了审理，2020年7月20日开庭，原告的委托诉讼代理人孔少乐、被告及其委托诉讼代理人詹伟、邝秀英（2019年12月19日被告将其委托诉讼代理人变更为詹伟及邝秀英，撤销对刘贵庆的委托）到庭参加了诉讼，2020年10月16日开庭，原告的委托诉讼代理人孔少乐、被告及其委托诉讼代理人邝秀英到庭参加了诉讼。本院分别于2019年8月22日、2019年10月10日、2020年1月16日、2020年8月7日向佛山市自然资源局顺德分局发出调查函核实本案相关事实，并于2019年11月8日、2020年6月23日及2020年10月13日收到相应复函，本院于2020年5月9日向佛山市顺德区农业农村局发出调查函核实本案相关事实，并于2020年5月19日收到相应复函，上述调查取证期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于1995年4月1日签订的《土地租用协议》无效（总金额5384元）；2.请求判令被告向原告返还《土地租用协议》中被告实际使用的1.07亩租赁土地；3.请求判令被告向原告支付土地占用费，按照10000元/亩/年的标准计算，从1995年4月1日起算至被告实际交还土地之日止，暂计至2019年4月1日为256800元（10000元×1.07×24）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年4月1日，原、被告签订了一份《土地租用协议》，约定被告承租原告位于XX工业区6.73亩地块用于兴建厂房；租赁期限为1995年4月1日至2045年3月30日，租用地价每亩800元计算6.73亩，总价5384元，在签订协议次日一次性缴清租金给原告。但被告自签订《土地租用协议》之后，原、被告双方实际丈量被告的实际土地租赁面积仅为1.07亩，并非合同约定的6.73亩，被告每年向原告支付1.07亩的土地租金以及资源管理费，而合同约定的剩余土地并非由被告实际使用，导致合同约定的租赁面积与实际面积严重不符，又由于案涉土地的性质为农用地，被告实际使用的1.07亩用于兴建厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农用地不得出租用于非农业建设的规定，应属无效。为维护自身合法权益，原告遂起诉。2019年11月22日，原告变更诉讼请求如下：1.请求撤销原、被告于1995年4月1日签订的《土地租用协议》；2.判令被告向原告返还《土地租用协议》中被告实际使用的1.07亩土地；3.判令被告向原告支付1.07亩土地占用费，从1995年4月1日至2014年4月1日按照10000元/亩/年的标准计算为214000元（10000元×1.07×20）,2014年4月1日至2018年4月1日按照19000元/亩/年的标准计算为81320元（19000元×1.07×4），并从2018年4月2日起以19000元/亩/年的标准为基数按照年增长率4.7%计算后续土地使用费；4.判令被告支付占用518平方米土地的使用费，从1995年4月1日起算至被告实际交还土地之日止，其中1995年4月1日至2014年4月1日计算为175007.4元，2014年4月1日后按照2.14元/月的标准计算，并按照年增长率4.7%计算后续土地使用费，暂计至2018年4月1日为73064.09元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：经法院核查，案涉地块性质为建设用地，原、被告签订的《土地租用协议》签订于1995年4月1日，租期长达50年，但该合同完全没有约定后续年份租金的调整方式。原告因另案对原告区域内的农用地的租金水平作了评估，评估结果约为19000元/亩/年，与案涉合同租金约定为800元/亩/年相差巨大，且该地块性质为建设用地，租金市场价远高于农用地的标准，如该合同继续履行，势必会严重损害原告的合法权益，损害村民的集体利益，合同显失公平，据此，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的相关规定，请求法院撤销原、被告于1995年4月1日签订的《土地租用协议》。其次，经被告确认，被告实际使用厂房的占用地块面积为1232.07平方米，但被告一直按照1.07亩的面积缴付租金和资源管理费，产生518平方米的面积差额，被告一直无故占用518平方米的土地，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，请求被告支付该518平方米土地的占用费。被告第一次开庭辩称，1.案涉土地并非农用地，是属于杏坛镇××工业区的工业用地（90年代初政府批文划为XX工业区），原告、被告双方已依合同约定履行了24年之久，双方订立的合同是真实、合法、有效的；2.被告自1995年开始向原告交纳租金和管理费（资源费）未中断过，原告主张被告按每亩10000元／年交纳占用费没有事实及法律依据；3.被告实际租用的土地面积为1.07亩，并非6.73亩，二十四年来均租用面积为1.07亩亦都是按1.07亩向原告交纳租金和资源费。不存在租金和资源费未缴纳的情况，因此，原告的诉请缺乏事实及法律依据。被告第三次开庭辩称，1.原告诉请撤销原、被告1995年4月1日签订的土地租赁协议，不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、七十五条规定，撤销权要在相关事实发生后一年内予以实施，而本案中，双方签订的协议是在1995年已经签订，本案原告在2019年才提起撤销之诉，明显违背了法律的规定，应驳回。2.原告诉请土地租金也与本案事实相违背，事实上涉案的518平方米是被告按双方签订的协议及应原告的要求将鱼塘旁的沼泽地回填后产生的土地，按协议约定，该回填后产生的土地原告应为被告办理土地征用或占用的手续，但原告在当时就将土地他用，即修公路，就没有将该土地完全交由被告使用，当时双方协商时原告同意被告在该土地的一边修建隔离的房屋，以预防该围堤涉水产生安全问题。原告也承诺土地给被告免费使用，这是客观的事实，这也是修堤后原告从未向被告收取土地使用费的原因。原告在本案中提出土地使用费，是违反了当时的约定。3.原告诉请被告补交1995年至2018年4月的所谓租金明显违背了双方签订的土地租赁协议约定，因该协议是固定的租金，不存在递增，是一种违约行为。且租金及相应费用已经支付完毕，双方也多年没有提出异议。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原、被告提交的《土地租用协议》，属于本院认定的争议问题，详见本院认为部分；2.原告提交的集体土地证复印件及宗地图复印件（从国土部门调取）各三份，为相应部门出具给原告的证书，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；3.被告提交的耕地占用税纳税通知书原件一份、纳税收据原件一份、杏坛镇国土管理所收款收据原件一份，能与本院调取的证据相互印证，本院予以采信；4.被告提交的收款收据原件六份、顺德农商银行业务凭证原件一份，诉讼中原告确认被告已缴纳截至2018年的租金，故本院对该组证据予以采信；5.被告提交的xx制衣厂工商登记信息复印件一份，与被告提交的企业机读登记资料反映的信息有差异，故本院对其不予采信；6.原告提交的评估报告原件一份，为另案中对XX村其他土地于2014年1月1日至2018年12月31日期间及后续土地使用费所进行的评估结论，与本案情况不一致，在本案中不具参考意义，本院不予采信；7.原告提交的原告自行制作的凭证两页，能与本案其他证据相互印证，本院予以采信；8.本院依法调取的证据：佛山市自然资源局顺德分局于2019年10月23日的复函（含附件）一份、佛山市顺德区农业农村局于2020年5月13日作出的关于对《协查函》的复函一份、佛山市自然资源局顺德分局于2020年6月18日作出的2019年粤06**民初15338号之二的复函一份、佛山市自然资源局顺德分局作出的2019年粤06**民初15338号之五的复函、补充说明函及相应附件，为政府相关部门核查后向本院出具的回复，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.顺德市杏坛XX制衣厂（以下简称xx制衣厂）于1992年9月14日登记成立，法定代表人为被告，企业性质为集体所有制，企业类型为内资企业法人。后xx制衣厂于1999年9月1日注销。2.1995年4月1日，被告作为乙方与XX股份社作为甲方签订《土地租用协议》，协议约定：1.乙方向甲方租用土地，时间自1995年4月1日至2045年3月30日止；2.用地位置位于XX工业区，租用土地面积约为6.73亩，租用价格为每亩800元，按6.73亩计为5384元；3.回填款（包括道路、隔火带）道路硬底化，一水道，水电设施，有上级一切的办、税等费用由乙方负责，乙方在回填和建筑时，有发生任何问题，甲方要协助处理。被告在上述协议乙方处签名，佛山市顺德区杏坛镇XX村民委员会在上述协议甲方处加盖公章。签订上述协议后，被告一直按每年每亩800元的租金标准向原告支付，租金支付至2018年12月31日。其中2007年12月31日支付2005年-2007年土地资源费及2007年租金合计7276元；自2009年起每年支付土地资源费2140元及土地租金856元。诉讼中，被告主张其曾向原告支付过2019年的租金，但被原告退回。3.诉讼中，本院向佛山市自然资源局顺德分局发函及附上述土地租用协议涉及的宗地图以核查案涉租赁土地的性质，该局回复宗地图上地块涉及一份征地批文，为顺德市规划国土局1995年11月22日作出的顺国征字（1995）295号关于同意使用土地的批复，内容为“杏坛镇XX企业办：经我局审查，并报市政府批准，同意你办使用杏坛镇XX管理区土地673.3平方米，折合1.01亩（旱地），作‘xx制衣厂’建设用地，有关的用地补偿，按签订协议执行”，上述批文经原顺德市批准同意杏坛镇XX企业办使用杏坛镇XX管理区作“xx制衣厂”建设用地。4.1996年1月23日，顺德市财政局向杏坛镇XX企办发出耕地占用税纳税通知书，通知其根据顺国征字（95）295号批文，批准其占用耕地1.01亩，每亩税额5333元，计征税额5386元，应纳税额5386元。1996年4月8日，被告按上述通知以XX企办的名义缴纳了税款5386元，顺德市杏坛镇人民政府财政管理所向被告出具了相应纳税收据。1997年8月28日，xx制衣厂向顺德市杏坛镇人民政府国土管理所缴纳了1.01亩土地的征地管理费2020元。经本院向佛山市自然资源局顺德分局核查，顺国征字（1995）295号批文同意杏坛镇XX企业办使用杏坛镇XX管理区土地673.3平方米，批文档案中保存有1995年8月手工绘制的《杏坛镇XX企业办（xx制衣厂）征地图》，图中记载面积为673平方米，2020年4月按现时要求（2000国家坐标系）进行重新数字化确认，其中顺国征字（1995）295号批文按原批准面积673.3平方米重新进行测量宗地图面积均为673.3平方米。5.2020年5月8日，本院到案涉土地现场勘查。原告在场确认：被告自1990年左右开始租赁案涉土地，土地上的建筑物为被告所建，占地1.07亩是负责当时原告相关业务的人员所测出，，地上建筑物旁的空地原为鱼塘后由于安全原因原告同意被告进行了回填，但回填后被告一直没有使用该回填土地，由于原告此前涉及一刑事案件，其2017年前的帐目被拿去审计，故2017年后原告就未再有通知被告支付租金。被告在场确认：案涉土地上的建筑物厂房由被告于1990年左右所建，双方签订案涉土地租用协议后被告对厂房墙身进行过拉直，厂房占地面积因此有所增加，由于此情况原告便要求被告支付租金的土地面积从1.01亩改为1.07亩；被告出资回填厂房旁的鱼塘由于安全原因，但回填后一直没有使用过该回填土地。另经当天原告工作人员电脑打出测绘面积图后，原、被告双方现场确认案涉土地上的建筑物现时占地面积为882.1平方米（折算为1.32亩）。本院认为，案涉1995年4月1日签订的《土地租用协议》（以下简称案涉合同）抬头处记载的甲方为XX股份社，虽然落款处由佛山市顺德区杏坛镇XX村民委员会加盖了公章，但原告作为XX村集体经济组织才有权向被告出租案涉土地，且被告亦确认其一直向原告支付租金，故案涉合同的当事人应为原告与被告。关于案涉合同是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据上述规定可知，国家严格控制农用地转为建设用地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。由本案查明的事实可知，被告在与原告签订案涉合同前，被告已占用1.01亩土地，并在土地上建了一厂房用于经营xx制衣厂，后双方才于1995年4月1日签订案涉合同。本案中，原、被告双方签订案涉合同虽然约定出租的土地原为6.73亩，但原、被告双方均确认原告并没有提供6.73亩土地给被告使用，且综合现有证据及双方当事人的陈述，在1995年4月1日签订上述土地租赁协议后，双方及杏坛镇政府相关部门开始申请办理1.01亩土地的农用地转用审批手续，顺国征字（1995）295号批文档案中保存有1995年8月手工绘制的《杏坛镇XX企业办（xx制衣厂）征地图》也记载面积为673平方米，由此可知，原、被告双方1995年4月1日达成案涉土地租用协议后，双方合意在该合同项下被告租赁的土地为1.01亩，即当时双方约定的租赁土地的面积已合意由6.73亩变更为1.01亩，而该1.01亩即673.3平方米土地已办理农用地转建设用地的审批手续，佛山市顺德区农业农村局及佛山市自然资源局顺德分局对于该合同出租年限超过20年的问题也未明确提出异议，故原告向被告出租该1.01亩土地，被告用于建设厂房，双方因此形成的案涉土地租赁合同合法有效，应受法律保护。诉讼中，原告以案涉合同内容显失公平为由主张撤销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，原告在与被告订立案涉合同时根本不可能处于危困状态和缺乏判断能力，且集体经济组织出租集体土地使用权一般会综合考虑当时的土地使用权租金水平、土地利用情况、招商引资等情形，且土地回填、、地上建筑物土地转用税费等均由被告自行负责，故每亩800元的租金是当时综合各种因素而得出的租金标准，是双方自愿、平等达成的合意，原告未能举证证实在合同订立时存在显失公平的情形，并且，对于同类型土地租金市场价的变动原告也不可能在合同履行了二十几年后才得知，即原告亦没有在法律规定的从知道或应当知道撤销事由之日起一年内主张撤销权，故撤销权已消灭，原告主张撤销缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原、被告双方为何按1.07亩计算租金及被告在案涉土地上加盖的建筑物占地面积后来为何超出1.01亩的问题，在本院现场勘查时及2020年10月16日的庭审中被告对此解释为签订合同后，在2009年以前，由于被告厂房旁的鱼塘回填后，村集体通知被告将其厂房的墙身进行拉直，故被告对其上盖厂房进行了墙身的拉直，因此占地面积增加了一部分，原告遂通知被告以后按1.07亩支付租金；原告对被告上述说法未表示异议，仅表示1.07亩应是其工作人员测量出来的。对此，经本院比对原、被告双方现场确认并向本院提交的案涉土地上的建筑物占地面积图及佛山市自然资源局顺德分局向本院提供的1995年8月手工绘制的《杏坛镇XX企业办（xx制衣厂）征地图》及2020年9月22日审核的宗地图（宗地号：104XXX-××2，图幅号：104-XXX），被告在现场所述的其对厂房墙身进行过拉直导致占地面积增加的内容与宗地图上反映的内容相符，本院认为被告的上述解释符合事实及常理，但由于超出1.01亩即673.3平方米以外被告所占有使用的土地至今仍未办理农用地转用审批手续，故属于原告在未取得相应的行政审批手续的情形下，将本集体经济组织农用地用于非农业建设，违反了相关法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方就超出1.01亩范围的土地的占有使用所约定的内容应属无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，对于被告占有使用的超出1.01亩范围外的土地四至范围，经现场勘查，被告现时占有使用的土地面积应为上盖建筑物现时所占土地面积即1.32亩，故超出的土地面积为0.31亩［2020年9月22日审核的宗地图（宗地号：104XXX-××2，图幅号：104-XXX）占地面积为673.3平方米，被告现时所占土地超出该四至范围的即为本院认定的0.31亩土地］，因由此形成的合同内容无效，被告理应向原告返还该0.31亩土地。关于原告主张的租金/土地占有使用费的问题。第一，对1.01亩土地的租金，原、被告均确认租金已交至2018年，双方庭审中确认当年租金应于年底前支付，被告已支付了截至2018年12月31日止的租金，而2019年的租金未支付的原因也不在被告，但被告实际租赁使用了该土地，支付租金符合法律规定及双方约定，故被告应向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间租金808元（800元/亩×1.01亩），而双方均确认当年租金于当年年底支付，故2020年1月1日起的租金支付期限未届满，本院不作处理。第二，超出1.01亩的面积即0.31亩，由原告一直按超出1.01亩即1.07亩计算租金及被告的陈述可知，原告对于被告所建厂房实际占用超出1.01亩土地是清楚知悉的，仅是由于测量有误等原因误认为1.07亩是被告拉直厂房墙身后实际占用的面积，而且原告计收1.07亩土地一直按800元/亩的标准计收，截至本案起诉前，原告亦未曾就该租金标准向被告提出过异议，由此可见，原告是同意按800元/亩/年的标准向被告计收土地占用费的，故本院认为超出1.07亩范围被告所占有的土地的占有使用费亦参考案涉合同约定的租金标准即800元/亩/年计算合理。至于具体计算方法，由于双方均未能明确占有使用的土地面积从1.01亩变为1.32亩的具体时间（被告仅能确认是2009年以前，原告亦未能举证证实），亦未能明确租金按1.07亩计收的具体起始时间，而原告举证的租金支付明细中显示的被告2007年12月31日支付的7276元折算后可知2005年的租金已为856元、土地资源费已为2140元，故本院推定被告占地面积增加始于2005年，故被告应从2005年1月1日起向原告支付0.31亩土地的占有使用费至实际返还之日，由于被告交至2018年12月31日止的租金均按1.07亩支付，故被告仍应支付2005年1月1日起至2018年12月31日期间的1.32亩与1.07亩之间的土地面积差即0.25亩的占有使用费2800元（0.25×800元/亩×14年），而0.31亩土地2019年1月1日至2019年12月31日期间的占有使用费计算为248元（0.31亩×800元/亩），两项合计为3048元。而2020年1月1日起上述0.31亩土地的占用使用费，被告应按800元/亩/年的标准支付至实际返还该0.31亩土地之日止。原告主张超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黄贞铨应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社返还双方签订的《土地租用协议》项下的0.31亩土地（该0.31亩土地四至范围为超出宗地号为104XXX-××2、图幅号为104-XXX的宗地图的占地面积673.3平方米范围外的土地占用面积部分）；二、被告黄贞铨应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社支付1.01亩土地的2019年1月1日至2019年12月31日期间租金808元；三、被告黄贞铨应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社支付0.31亩土地的占有使用费（具体计算方式：截至2019年12月31日计算为3048元，此后至实际返还该0.31亩土地之日止的占有使用费按800元/亩/年的标准计算）；四、驳回原告广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9233.91元（原告广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社已预交），由原告广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社负担7064.91元，由被告黄贞铨负担2169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何嘉惠人民陪审员  梁结云人民陪审员  关银焕二〇二〇年十月二十日书 记 员  张丽华