大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初758号原告：大连鑫森宏利木业有限责任公司，住所地大连市普兰店区太平街道唐房社区，统一社会信用代码912102826611275780。法定代表人：高乌速，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙娟，系辽宁水源律师事务所律师。被告：大连市千村万家木业有限责任公司，住所地大连市普兰店区太平街道唐房社区，统一社会信用代码91210282MA0UDU824L。法定代表人：刘广然，系该公司经理。委托诉讼代理人：李庆发，男，系该公司副总经理，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：刘春林，系辽宁莲城律师事务所律师。原告大连鑫森宏利木业有限责任公司与被告大连市千村万家木业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫森宏利木业有限责任公司的法定代表人高乌速及委托诉讼代理人孙娟，被告大连市千村万家木业有限责任公司的委托诉讼代理人刘春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《厂房租赁合同》之约定，给付2019年12月1日---2020年11月30日租金60万元，自2019年9月1日起给付滞纳金（利息），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至给付之日止；2、判令被告按照《临时租赁协议》的约定，给付2020年2月1日---2020年7月30日租金6万元，自2020年2月1日给付利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至给付之日止；3、判令被告按《补充协议》之约定，给付2019年12月1日---2020年11月30日止使用费4万元，自2020年1月1日给付利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至给付之日止；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月22日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将厂房、宿舍楼等租给被告使用、租期9年（自2017年12月1日起至2026年11月30日止）。前三年租金每年60万元，租金先交后用，每年在9月1日前交付下一年租金。合同签订后，原、被告又补签了两份合同，原告按照三份合同的约定向被告交付厂房，被告仅支付第一年租金。2019年8月，原告起诉至贵院请求被告给付第二年租金。现第三年租金已过给付期限，故原告再次诉至贵院，请求依法裁判。被告辩称，不同意原告诉讼请求。依据我国民法总则第180条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，可不承担民事责任。不可抗力是指不可预见，不可避免，且不能克服的客观情况”。今年1月，全国爆发新冠××疫情，各地政府采取了强制封闭的防控措施，而被告从全国各地招收的160多名职工无法上班，导致被告长期停产，严重亏损，不得不根据疫情的新情况进行企业调整，无力继续支付租金，只得解除与原告的租赁合同。合同法第94条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。依据以上述法律规定，被告要求解除与原告的租赁合同，并不承担继续支付租金和违约金责任。但考虑到因解除租赁合同可能给原告带来一定经济损失，被告愿意与原告协商在合理的范围内，给予原告适当经济补偿。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，原告提供的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《临时租赁协议》、《抵押承诺书》、（2019）辽0214民初6871号判决书、《产权归属协议》、解除三份协议的告知书（打印件）各一份，被告对上述证据的真实性没有异议，但认为，原告主张的是2020年的租金，该租金尚未发生，租用房屋尚未使用，并且合同明确约定租金先交后用，超过一个月被告租用权停止，其他两个补充协议也都有相同的规定，即先交后用，不交费停止使用，根据合同的约定，在被告没有交纳租金和费用的情况下，原告已经对被告停止了租用权，并阻止被告进出货物。公安机关三次出警，原告仍然不让被告进出货物。原告的行为已经表明其接受了被告的解除合同的请求，实际收回了出租房屋的使用权。原、被告双方发生冲突后，被告提出解除合同要求。通知发出后三天，已经发生新冠××疫情，国家进行封闭防控措施，已经导致被告企业不能继续进行生产调整，依据不可抗力的法律规定，在疫情发生时，可以解除租赁合同。在被告向原告发出该通知后，原告已经用自己的实际行为收回了出租的房屋，将各房屋的锁和门卫全部进行了更换，彻底禁止被告进入厂区。因此，合同应当从被告通知之日起解除。本院认为，上述证据可以证明原、被告双方签订三份租赁合同，被告拖欠原告租赁费用。被告因经营不善向原告发出通知，通知2020年7月20日（六个月后）解除合同，被告认可，可以确认原、被告双方协议三份租赁合同将于2020年7月20日解除。原、被告之间因被告出货产生冲突，并不能确定原告已经实际接收租赁物。本院认定事实如下：2017年10月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方厂区院内（规划图）中部的9#厂房，厂房东至围墙，西至厂区大道边，南至9#厂房南墙，北至9#厂房北墙（9#厂房有一小间电房甲方用）；3#宿舍楼内的一层至二层（注：在一至二层应留一部楼梯及通道甲方专用）。租期九年，即2017年12月1日至2026年11月30日，租赁期满后同等条件下乙方优先租用，乙方必须保证在租赁期满前三个月书面告知甲方是否继续承租，否则甲方另作它用，乙方不再承租。自2017年12月1日至2020年11月30日此三年，每年租金分别是陆拾万元整（600000元）；2020年12月1日至2023年11月30日此三年，每年租金分别是陆拾陆万元整（660000元）；2023年12月1日至2026年11月30日此三年，每年租金分别是柒拾叁万元整（730000元）。租金先交后用，乙方每年9月1日（提前三个月交付下一年的租金，如果乙方没有按时交付租金，应按每天1%滞纳金交付给甲方，超过一月未交租金，乙方租用权停止）。乙方若租用期间因故退租，必须提前六个月，以书面通知甲方，并自退租交房之日起赔偿甲方贰拾万元（200000元），乙方当年全年租金不能退。若租用期间甲方因故不能出租给乙方，必须提前六个月以书面通知乙方，并自乙方交房之日起赔偿乙方贰拾万元（200000元），并退还当年未用月份余下的租金。合同签订当日，原告将案涉厂房交付被告使用。2018年1月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《临时租赁协议》，约定被告将临时库房定在甲方厂区内的10#厂房，时间2018年2月1日起至甲方需要时乙方就得退出，库房租金每年拾贰万元整（120000元），按半年一交陆万元整（60000元），先交后用。乙方若租用期间退出，必须提前两个月，以书面通知甲方，因临时租用不需赔偿等内容。2018年1月25日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《补充协议》，约定甲方把厂区自有名下产权的（630千伏安箱变和电房里的一组配电柜）借给乙方使用，时间从2017年12月1日至2026年11月30日止（共九年），乙方自行配接电线、电缆、自行配装电表，每月自行向电业局交纳电费（包括整个箱变底费），乙方直接从电业局开具用电发票。乙方每年向甲方支付投建此组（630千伏安箱变和电房里的一组配电柜）的成本费，扣去给乙方配备200千伏安，余下430千伏安的成本利息费肆万元整，费用每年1月1日向甲方交纳，先交后用，如果超过一个月未交纳投建该箱变成本的利息费，乙方使用权终止等内容。此协议是2017年10月22日签订厂房租赁合同中的补充协议，如厂房租赁合同终止，此补充协议同步终止。2019年9月4日，被告向原告出具一份《抵押承诺书》，承诺因租用原告9号厂房、3号宿舍楼、12号厂房、630千瓦变压器，应在2018年9月1日交付第二年租金柒拾陆万元整，至大多数没付，2019年9月1日应交付第三年租金柒拾陆万元整，至今没交付，为维护原告合法权益，被告自愿将租用厂房内机械、锅炉等正在使用中的设备（附件明细）抵押给原告等内容。2020年1月20日，被告通过微信发给原告一张通知照片，通知内容为：解除厂房租赁合同和临时租赁协议及相关补充协议告知书，大连鑫森宏利木业有限责任公司：我公司与贵公司分别与2017年10月22日签订了《厂房合同租赁合同》、于2018年1月20日签订了《临时租赁协议》，于2018年1月25日和2018年2月25日签订了《补充协议》，现因我公司出现经营困难，需要进行生产经营调整，定于2020年7月20日解除与贵公司签署的上述租赁合同及相关协议，现在提前6个月告知贵公司。贵公司对我公司提出的提前解除双方租赁合同及协议有意见要求，可与我公司具体协商处理。另查，2020年1月17日，本院作出（2019）辽0214民初6871号判决，判决内容如下：被告于本判决生效之日起十日内给付原告2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金60万元整及利息（自2019年9月2日起至2019年12月2日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），此案尚在执行中。此案经原告申请，本院作出财产保全裁定。本案经原告申请也作出保全裁定（轮侯）。原、被告双方因被告是否转移查封财产多次产生冲突。本院认为，原告与被告之间签订的《厂房租赁合同》、《临时租赁协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定将案涉厂房、库房及设备交付给被告实际使用，被告未按约定时间和金额交纳租金的行为已构成违约，除应继续给付租金，还应承担相应的违约责任。被告于2020年1月20日发出通知，定于2020年7月20日解除合同，原告认可，可以确认原、被告双方协议三份租赁合同将于2020年7月20日解除。《厂房租赁合同》约定：被告若租用期间因故退租，必须提前六个月，以书面通知原告，并自退租交房之日起赔偿原告贰拾万元（200000元），被告当年全年租金不能退。故原告要求被告给付2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金60万元、2019年12月1日---2020年11月30日止使用费4万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求，因《厂房租赁合同》约定的标准过高，对相应的租金和使用费（合计64万元），原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算符合法律规定。《临时租赁协议》将于2020年7月20日解除，2020年7月21日至2020年7月末的租金（12万/12月/3=3333元）不应当计算，故对原告主张的2020年2月1日---2020年7月20日租金56667元予以支持。《临时租赁协议》未约定违约金标准，此合同下的租金逾期，可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。主合同9号厂房的租金60万元在2019年9月1日前就应当给付，配电组使用费于2020年1月1日就应当支付，不受新冠××疫情影响。被告于2020年1月20日发出的通知中明确其要求解除合同的原因系经营困难，结合本院（2019）辽0214民初6871号判决，可以认定被告提出解除合同系经营上的原因，故对被告辩称因不可抗力造成的解除合同从而不付或少付租金之意见，本院不予采纳。至于原告在庭审时所增加的部分诉讼请求（返还9号厂房和3号宿舍、10号厂房、630千伏安箱变及配电柜，并恢复至出租时状态；赔偿解除合同违约金20万元；赔偿自合同解除之日起至被告返回租赁物之日间的租金损失；协助将630千伏安箱变变更登记，费用由被告承担），系合同解除（2020年7月20日）后产生的权利，原告未缴纳诉讼费用，本案中，本院不予以处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告大连市千村万家木业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫森宏利木业有限责任公司2019年12月1日至2020年11月30日的9#厂房租金60万元，并自2019年9月2日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准承担违约金；二、被告大连市千村万家木业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫森宏利木业有限责任公司2020年2月1日---2020年7月20日的10#厂房租金56667元，并自2020年2月2日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担违约金；三、被告大连市千村万家木业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫森宏利木业有限责任公司2019年12月1日---2020年11月30日的箱变和配电柜使用费4万元，并自2020年1月2日起至付清之止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准承担违约金；四、驳回原告大连鑫森宏利木业有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5400元，保全费3520元，合计8920元，由被告大连市千村万家木业有限责任公司负担8895元，由原告大连鑫森宏利木业有限责任公司负担25元，被告大连市千村万家木业有限责任公司负担的8895元于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务后，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  王永全二〇二〇年三月二十三日书记员  肖 迪相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定位合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。