河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初3681号原告：洛阳名兴房地产开发有限公司，住所地洛阳市高新区九都西路与青岛路交叉口西北侧名门世家品鉴中心**南侧。法定代表人：孙群堤委托代理人：王政豪，河南定鼎律师事务所律师，代理权限，特别授权。被告：孙红奎，男，1973年8月8日出生，汉族，大专，河南宝丰，现羁押于浙江省乔司监狱。被告：马莉萍，女，回族，1961年10月28出生，住洛阳市涧**。原告洛阳名兴房地产开发有限公司诉被告马莉萍、孙红奎为执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭不公开开庭进行了审理，原告洛阳名兴房地产开发有限公司委托代理人王政豪，被告孙红奎到庭参加了诉讼。被告马莉萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洛阳名兴房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告系坐落于洛阳市高新技术开发区××与××交叉口名门世家第5幢1单元1-1101号房屋，（用途为住宅钢筋混凝土结构预测建筑面积共194.26平方米，其中套内建筑面积159.48平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积34.78平方米，以下简称案涉房屋）的所有权人。2、对案涉房屋依法裁定中止执行。3、对案涉房屋依法解除查封拍卖等一切执行措施。依法排除对案涉房屋的执行。4、本案诉讼费用由二被告承担。原告洛阳名兴房地产开发有限公司诉称：贵院于2019年6月14日作出(2019)豫0305执异94号执行裁定书裁定驳回洛阳名兴房地产开发有限公司的异议申请。该裁定书载明：“经审理查明：马莉萍诉孙红奎、马润芳借贷合同纠纷一案，贵院于2018年1月29日作出(2015)涧民四初字第125号民事判决书，判决被告孙红奎、马润芳于本判决生效十日内共同偿还原告马莉萍借款1164740元。马莉萍、孙红奎、马润芳不服上诉，洛阳市中级人民法院于2018年6月6日作出(2018)豫03民终2678号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后申请执行人马莉萍向本院中请执行，执行案号(2018)豫0305执1755号。2015年2月3日，本院依据(2015)涧民四初字第125号裁定对涉案房产进行预查封,2017年2月3日，本院依据(2015)涧民四初字第125号之二裁定对涉案房产续封，查封期限自2017年2月3日至2020年2月3日。另被执行人孙红奎涉嫌非法吸收公众存款罪，涉案房产亦被公安机关查封。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行查封(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本案中被执行人孙红奎向洛阳名兴房地产开发有限公司购买了涉案房产，并办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，以保护债权人诉讼利益的实现，故本院预查封符合法律规定，案外人以房屋归其所有为由排除执行缺乏法律依据。至于案外人称已经解除合同、被执行人孙红奎对案涉房屋不享受权利，则需要审理认定洛阳名兴房地产开发有限公司解除房屋买卖合同的法律效力因执行异议以形式审查为原则不宜对当事人的实体权利做出判断洛阳名兴房地产开发有限公司可通过其他法律途径救济。综上，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回洛阳名兴房地产开发有限公司的异议申请。但原告认为，上述裁定错误，因为案涉房屋的所有权人为原告，被告孙红奎对案涉房屋不享有任何权利，贵院查封、拍卖、执行案涉房屋侵犯原告合法权益。具体理由如下：1、案涉房屋系原告合法建造，原告依法享有所有权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。故原告(××)是案涉房屋的所有权人。2、买受人孙红奎的行为已构成根本违约，××(原告)享有合同解除权，已将解除合同通知邮寄给买受人，且已向法院提出解除合同的请求。2014年8月2日，原告作为出卖方与买受人孙红奎签订了一份关于案涉房屋的商品房买卖(预售)合同。合同约定:1、案涉房屋价款总金额人民币695451元，买受人于2014年8月2日前交付首付款人民币355451元，余款人民币340000元办理公积金贷款。买受人须于签署《商品房预售合同》当日同时备齐资料向公积金管理中心提交合格资料并办理贷款手续，并及时供款。2、买受人逾期付款超过30日后，××有权解除合同。3、买受人采取按揭贷款(商业货款公积金贷款)方式付款，发生下列情形之一的，××有权解除合同：(1)买受人提供的按揭资料不符合银行要求，自接到××或者银行通知之日起超过5日(含)仍未补齐资料的；(2)因买受人征信等个人原因导致贷款银行拒绝受理贷款申请，买受人自接到××或者银行通知之日起超过5日(含)仍未与××达成付款协议的…。4、因买受人违约，××依据本合同和补充协议的约定行使合同解除权的，买受人以商品房总价款为基数，按银行同期同类逾期贷款利率向××支付违约金，××可以在买受人已支付的房价款中扣除上述违约金。合同签订日之前，买受人支付了首付款人民币355451元。2015年3月19日，洛阳市住房公积金管理中心市区营业部出具情况说明如下：由于孙红奎目前的公积金账户处于封存状态，无法办理公积金贷款。原告多次催收房屋余款，但孙红奎应付的房屋余款人民币340000元至今未付。买受人的行为已构成根本违约，××已将解除合同通知邮寄给买受人。原告将房屋岀售给被告，目的就是为了获得房款，但被告拒不支付剩余房款，导致原告合同目的无法实现，故原告依法享有合同解除权。原告为维护合法权益，已于2019年2月25日向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，向人民法院提岀依法判令解除前述合同，被告向原支付违约金等诉讼请求。3、商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备乂务接受资格审查的一项行政管理行为，不具备物权转移登记的效力，案涉房屋预售合同登记备案在被告孙红奎名下，并不能说明该房屋的所有权就已转移至孙红奎名下。因为案涉房屋并未办理所有权转移登记，故案涉房屋的所有权人并非被告孙红奎，仍为原告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第四十五条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。第六十一条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《城市商品房预售管理办法》第十条第—款的规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。第十二条规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由此可见，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理制度没有法律或司法解释规定商品房预售同登记备案具有物权转移登记的效力。就本案而言，虽然案涉房屋预售合同登记备案在被告孙红奎名下，但该登记备案不具备物权转移登记的效力，并不能说明该房屋的所有权就已转移至孙红奎名下时至今日案涉房屋并末办理所有权转移登记，故案涉房屋的所有权人仍为原告，并非被告孙红奎4。案涉房屋被法院预查封，不具有对抗原告的合同解除权。预查封是对物权尚未登记在被执行人名下但又履行了一定的备案登记手续被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，目的防止被执行人转移财产，被执行人能否成为真正的权利主体，尚处于不确定状态。被执行人成为真正的权利主体，预查封转为查封，被执行人由于种种原因丧失权利的，预查封就得解除，因为此时预查封已失去被执行人享有物权期待权这一基础。本案中，孙红奎拒不支付购房款，根本违约，法律赋予原告法定解除权，孙红奎是否对案涉房屋享有物权期待权取决于原告是否行使合同解除权，原告要求解除合同，孙红奎就丧失了物权期待权。现实情况是，孙红奎拒不支付购房款，原告已向孙红奎邮寄了解除通知书，且已向洛阳市西工区人民法院起诉要求解除双方商品房预售合同，孙红奎已丧失取得案涉房屋所有权的机会，故预查封已丧失被执行人享有物权期待权这一基础，预查封就得解除，更不能对抗原告的合同解除权。5、案涉房屋亦未办理所有权转移登记，案涉房屋的所有权人仍为原告。由于买受人拒不支付购房款根本违约××尚未向买受人交付案涉房屋，案涉房屋亦未办理所有权转移登记。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，案涉房屋的所有权人仍为原告为维护合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上，判如所求。被告孙红奎辩称：我对西工法院2019豫03**民初1443号判决提起了上诉，但是西工法院说我这边上诉时效超过了，我现在已经提起申诉。我在一审开庭前未收到催缴房款的任何信息，房管局也没有给我说过任何公积金贷款不能办理的任何信息。部分房款是在离婚后交的，房产我们在离婚的时候协议房产归马润芳所有，私下说房子归女儿所有，房子首付款是马润芳交的，所以说房产权跟我没有任何关系，我认为房产应该归马润芳所有，原告应该起诉真正的房产所有人。被告马丽萍庭前向本院提交了一份书面答辩意见，辩称：洛阳名兴房地产有限公司诉我关于查封孙红奎名下位于洛阳市高新技术开发区××与××交叉口的名门世家第5栋1单元1-1101号房屋一案，是我在诉讼孙红奎借款案中涧西区人民法院依法查封的，不是我马莉萍本人去查封拍卖执行涉案房屋的原告洛阳市名兴房地产开发有限公司起诉状存在着诉讼主体错误，原告要求对涉案房屋依法裁定中止执行，解除查封、拍卖等一切执行措施等要求，应该是针对涧西区人民法院而不是我马莉萍，因此我本人无权参加诉讼。经审理查明：马莉萍诉孙红奎、马润芳借贷合同纠纷一案，本院于2018年1月29日作出(2015)涧民四初字第125号民事判决书，判决被告孙红奎、马润芳于本判决生效后十日内共同偿还原告马莉萍借款1164740元。马莉萍、孙红奎、马润芳不服上诉，洛阳市中级人民法院于2018年6月6日作出(2018)豫03民终2678号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后申请执行人马莉萍向本院申请执行，执行案号(2018)豫0305执1755号。2015年2月3日，本院依据(205)涧民四初字第125号裁定对涉案房产进行预查封,2017年2月3日，本院依据(2015)涧民四初字第125号之二裁定对涉案房产续封，查封期限自2017年2月3日至2020年2月3日、另被执行人孙红奎涉嫌非法吸收公众存款罪，涉案房产亦被公安机关查封。2020年5月28日洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民再119号民事判决书，判决撤销洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终2678民事判决，维持我院（2015）涧民四初字第125号第一款；变更孙红奎、马润芳共同偿还马丽萍借款3164740元。2019年8月28日洛阳市西工区人民法院作出（2019）豫0303民初1443号民事判决，判决确认原告与孙红奎签订的《商品房预售合同》及《补充协议》于2019年7月18日解除，孙红奎向原告支付违约金45088.4元，原告退回孙红奎已交房款355451元。判决生效后，原告于2020年3月12日向洛阳市西工区人民法院转款318602.77元，用途：退孙红奎款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；本案中，涉案房产登记在原告洛阳名兴房地产开发有限公司名下，依据不动产物权以登记为准的原则，原告洛阳名兴房地产开发有限公司系涉案房产所有权人。被告孙红奎交付首付款购买涉案房产后办理了商品房预售合同登记备案手续，仅仅取得了涉案房产的物权期待权，并非涉案房产的所有权人，并且因孙红奎的违约行为导致《商品房预售合同》及《补充协议》的解除，现原告洛阳名兴房地产开发有限公司也已退还孙红奎的首付款。综上，原告洛阳名兴房地产开发有限公司作为涉案房屋所有权人，其权利足以阻却执行，故对原告洛阳名兴房地产开发有限公司的异议请求，本院予以支持。对于原告的第三项诉求，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、原告洛阳名兴房地产开发有限公司系坐落于洛阳市高新技术开发区九都西路与青岛路交叉口名门世家第5幢1单元1-1101号房屋的所有权人；二、不得执行坐落于洛阳市高新技术开发区九都西路与青岛路交叉口名门世家第5幢1单元1-1101号房屋；三、驳回原告洛阳名兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11570元，由被告马红奎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王张洋人民陪审员  白彩丽人民陪审员  钟成全二〇二〇年六月十六日书 记 员  宗 芮