黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0111民初295号原告：哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社，住所地：哈尔滨市利民开发区南京路7号。法定代表人：刘庆柯，职务：理事长。委托诉讼代理人：顾祥国，系黑龙江善行律师事务所律师。被告：王国萍，女，1958年9月18日出生，汉族，住呼兰区。委托诉讼代理人：张景超，系黑龙江斌华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明（系王国萍儿子），男，汉族，1982年2月15日出生，住哈尔滨市呼兰区。第三人：贺秀英，女，汉族，1960年6月11日出生，住哈尔滨市呼兰区。原告哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社诉被告王国萍、第三人贺秀英申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社及委托诉讼代理人顾祥国，王国萍委托诉讼代理人张景超、刘明到庭参加诉讼，第三人贺秀英经本庭依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：l、请求确认原告对呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号（HL12101991）房产享有优先受偿权，可以继续执行该房产；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年11月27日哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼民二商初字第850号对哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社诉贺秀英金融借款合同纠纷一案作出民事判决书，判决信用社胜诉。判决生效后，信用社申请执行抵押房产呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号。2019年9月26日被告（案外人）王国萍对执行标的提出异议，呼兰区人民法院于2019年12月26日作出（2019）黑0111执异66号裁定，中止对呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号的执行，原告于2019年1月3日收到该裁定。原告认为呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号（HL12101991）房产无论贺秀英是否于2006年7与15日出卖给被告，根据物权法规定和不动产登记的公示公信原则及善意取得规则，均不影响贺秀英将房产已经抵押给原告，并在办理抵押登记后原告已经获得优先受偿权的基本事实，根据《担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”的有关规定，有关对涉案房产享有受偿权，可以继续执行，同时，被告王国萍也不符合最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的有关规定，不能阻却原告的执行，综上所述，依法诉至法院，请求法院依法裁决，保护原告的合法权利。王国萍辩称：原告的诉讼没有事实及法律依据，请法庭予以驳回原告的诉请，1、呼兰区人民法院（2019）黑0111执异66号执行裁定明确了涉案房屋由被告于2006年7月15日以买卖的方式取得房屋并实际入住至今，被告已经取得了案涉房屋的所有权，居住权，及使用权，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，足以强制排除原告的执行申请，2、原告在为贺秀英办理银行抵押时程序违规，将已经出卖给被告的案涉房屋在进行抵押，没有尽到充分的调查及核实，其侵害了被告的合法权益，其所办理的抵押贷款没有任何效力，本案不应当适用担保法。哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社为证明其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、呼兰区法院（2019）黑0111执异66号执行裁定书，证明：2019年12月26日原告在执行贺秀英案件所涉呼兰区老干部局综合楼1单元5层3室房产时案外人王国萍提出异议，呼兰法院作出中止执行裁定，原告不服，提出执行异议之诉。王国萍质证：真实性及证明问题均没有异议，该裁定书明确认定了被告提出了执行异议，足以排除原告的执行。证据二、房地产抵押合同呼字第12××91号房产证，1230183号他项权证，证明：2012年7月13日贺秀英将案涉房产抵押给原告，并办理了他项权证原告取得案涉房产的优先受偿权。王国萍质证：对房地产抵押合同、他项权证真实性及证明问题有异议，案涉房屋在2006年7月15日通过买卖的方式卖与本案被告，被告入住至今其所有权应当归属于被告，贺秀英将房屋再次抵押被告不知情，同时原告作为贷款抵押的审查单位没有对涉案房屋进行核实，其贷款抵押没有任何效力，被告不予认可。证据三、信贷员做信贷时进入房屋的照片和房产没有出租声明，证明：当年办理抵押时原告的工作人员与贺秀英进入到案涉房屋并拍照予以确认，没有发现案涉房屋被出卖的事实，同时贺秀英也出具了房产没有出租的声明，以此来证明抵押时不存在另行买卖的情况。王国萍质证：照片中真实性没有异议，证明问题有异议，该组照片中被告不清楚贺秀英是如何进入涉案房屋的，也不清楚原告的信贷员在案涉房屋中进行拍照，但通过该照片可以明确看到照片中有被告本人的照片立在床头柜上，并有被告的儿子结婚照立在床头，可以充分的证明在贺秀英办理贷款前案涉房屋就已经由被告居住使用，可以证实案涉房屋于2006年卖与被告，原告的贷款审查及照片没有做到真实合法，也没有在充分了解案涉房屋的现状的情况下对贺秀英办理贷款，其行为侵犯了被告的合法权益。王国萍向本院提交证据如下：证据一、契约书一份（复印件核对原件），证明：2006年7月15日贺秀英、梁荣江将案涉房屋已23.2万的价格卖与被告的事实。哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社质证：真实性无法确认，且该契约书中主文王国萍与签字的王国萍不一致，而且签字的笔体是油笔而不是签字笔，并且没有贺秀英和梁荣江对此协议书的有关说明，无法确认该协议书就是在2006年7月15日签署的。该契约书没有王国萍交付购房款的银行流水，或转账凭证，也没有贺秀英收到该款的相关收据，无法确认双方存在真实买卖关系，也无法确认被告将全部购房款已经如数交付，被告是否已经全部支付购房款需要被告承担举证责任，并属于本案审理的焦点。证据二：哈尔滨市呼兰区鹏源物业管理有限公司出具的证明一份（复印件）原件在（2019）黑0111执异66号案件中，证明：案涉房屋自2008年开始-2018年期间的物业费、电梯费均由被告王国萍缴纳，可以证明王国萍入住涉案房屋并居住至今。哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社质证：形式合法性有异议，作为单位书证只有公章没有单位法人或者负责人的签字不具备单位书证的法定形式，同时该证明并没有体现交款的留存收据，没有实际交款的收据予以佐证无法体现交款的事实，仅凭有瑕疵的书证尚不能证明案涉房屋的物业费就是被告交付的，即便存在交付行为也不能证明被告王国萍与贺秀英之间就是买卖关系。同时该证明只体现2008-2018年，2006年到2007年及2019年间没有体现，也没有其他供暖费的票据来佐证，所以该证明不能证明被告王国萍合法占有使用房屋。证据三、哈尔滨市呼兰区鹏源物业管理有限公司出具的收据二份、证明：2020年1月份被告交纳了案涉房屋的物业费、电梯费、哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社质证：无法确认真实性，即便属实也对抗不了原告对涉案房屋的优先受偿权。证据四：哈尔滨市呼兰区人民法院（2019）黑0111执异66号执行裁定书，证明：被告于2006年7月15日购买案涉房屋付清全部房款并实际入住至今，买房时该涉案房屋不能办理产权登记，已经被人民法院予以认定。哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社质证：真实性无异议，对证明的问题有异议，就因为对该裁定不服才提出的执行异议之诉，不能用该异议作为支持被告抗辩理由的依据，且该裁定中也没有证明，证明其存在合理的客观理由而没有办理产权证，其不符合28条规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:贺秀英与王国萍于2006年7月15日签订的《契约》，《契约》中写明：“兹有梁荣江将老干部局高层一单元五楼3号门私有楼房一套149.49平方米卖给王国萍价格为贰拾叁万贰仟元整，款已付清”。贺秀英于2012年7月13日以抵押担保形式向哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社申请借款并签订了《房地产抵押合同》，抵押物坐落于呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号，建筑面积：149.14平方米，房屋所有权证号：HL12101991。2015年11月27日哈尔滨市呼兰区人民法院对哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社诉贺秀英金融借款合同纠纷一案做出（2015）呼民二商初字第850号民事判决书：“被告贺秀英于本判决生效之日起七日内偿还原告哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社借款本金300,000.00元及利息和罚息（利息计算方式：本金300,000.00元，从2012年7月16日起，按月利率9.18‰；罚息计算方式：本金300,000.00元，从2015年7月11日起，按月利率9.18‰×50%，分别计算至实际给付之日止）”。该判决生效后，贺秀英未履行生效文书确定的义务，哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社申请呼兰区人民法院强制执行，王国萍以其于2006年7月15日早已购买案涉房屋为由提出对执行标的申请，呼兰区人民法院于2019年12月26日作出（2019）黑0111执异66号执行裁定书：“中止对呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号的执行”。哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社认为呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号（HL12101991）房产无论贺秀英是否于2006年7与15日出卖给王国萍，根据物权法规定和不动产登记的公示公信原则及善意取得规则，均不影响贺秀英将房产已经抵押给原告，并在办理抵押登记后原告已经获得优先受偿权的基本事实，故哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社诉讼来院要求确认其对呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号（HL12101991）房产享有优先受偿权，可以继续执行该房产；本案诉讼费由王国萍承担。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”贺秀英与王国萍于2006年7月15日签订的《契约》并注明：“兹有梁荣江将老干部局高层一单元五楼3号门私有楼房一套149.49平方米卖给王国萍价格为贰拾叁万贰仟元整，款已付清”，贺秀英于2012年7月13日与哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社签订的《房地产抵押合同》，且根据王国萍提供的哈尔滨市呼兰区鹏源物业管理有限公司出具的证明（电梯费及物业费），王国萍自2006年至2020年已实际占有使用该房屋，买房时因该楼盘不能办理产权，故一直未办理产权登记并非王国萍自身原因未办理过户登记，王国萍对以上四项排除执行的内容全部符合，且案涉房屋至今未进行查封，故哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社请求确认对呼兰区新华街老干部综合楼1单元5层3号（HL12101991）房产享有优先受偿权，继续执行的诉讼请求，本院不予支持。如贺秀英涉嫌私自处置他人房屋，哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社可向相关部门举报。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，由哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张松柏人民陪审员  薛武军人民陪审员  田晓东二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张丽娟