江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初215号原告：张家港市泗港文教特种丝厂，住所地张家港市杨舍镇泗港善港村。负责人：李广，该厂厂长。委托诉讼代理人：邱建忠,张家港市金港法律服务所法律工作者。被告：张家港市康升建材贸易有限公司，住所地张家港市杨舍镇善港村善港大道**。法定代表人：李恩典，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱晓瑜,江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新民，男，该公司工作人员。被告：张家港鑫果包装材料有限公司，住所地张家港市杨舍镇善港村善港大道**。法定代表人：陈建平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚红春，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐迟，男，该公司工作人员。原告张家港市泗港文教特种丝厂（以下简称文教特种丝厂）与被告张家港市康升建材贸易有限公司（以下简称康升公司）、张家港鑫果包装材料有限公司（以下简称鑫果公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，于2019年7月5日作出（2019）苏0582民初4816号民事判决。文教特种丝厂向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。2019年11月27日江苏省苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终8130号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）苏0582民初4816号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年1月3日立案，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告文教特种丝厂的负责人李广及其委托诉讼代理人邱建忠、被告康升公司法定代表人李恩典及其委托诉讼代理人钱晓瑜、徐新民、被告鑫果公司法定代表人陈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文教特种丝厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止侵害、腾退位于张家港市的原告名下的房屋；2、判令被告康升公司赔偿损失（自2018年3月1日起至实际腾退之日止，按每年142万元标准计算，至2019年3月31日为153.8万元）；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告租用位于善港村的张家港市亩土地使用权，并建造了厂房等设备。两被告未经原告许可擅自入住上述房屋并一直使用至今。原告多次催告，两被告未腾退。为此，原告曾于2018年8月起诉鑫果公司要求停止侵害和腾退。鑫果公司表示涉案土地、厂房为康升公司出租给其使用。后因各方有庭外和解意向，原告撤回起诉。此后，未能达成协议。原告与两被告交涉无果，为此起诉。康升公司辩称，第一，诉争房屋未办理房产登记，也没有取得不动产权属证书，且系在未取得使用权的土地上所建,建造行为并非合法,不适用所有权的原始取得，诉争房屋的建造人不能因事实行为取得所有权。故本案中不存在诉争房屋的权利人，只存在诉争房屋的合法占有人或无权占有人。第二，康升公司系诉争房屋的合法占有人，有权占有诉争房屋：1、2004年8月26日出具的公证书可以证明李恩典基于其与黄林法的共同投资，通过公证抽到了张家港市恩法变压器有限公司（以下简称恩法公司）与文教特种丝厂，两家公司均归李恩典所有，李恩典是两家公司的实际投资人及控制人。2、诉争房屋中3200平米标准车间在黄林法、李恩典2人分家之前就已经由两个人出资建造完成，经过分家分给了李恩典，李恩典基于实际出资建造的行为获得了诉争地块、四层办公室及3600平方米左右三层车间的合法占有权。3、个人独资企业的财产为投资人个人所有。故文教特种丝厂的财产为投资人李恩典个人所有，李恩典亦合法占有江苏航宇重型包装有限公司（以下简称航宇公司）折抵给文教特种丝厂的那部分房屋。4、李恩典是康升公司100%持股的股东，康升公司基于李恩典的授权，对诉争房屋享有合法的占有权。第三，原告起诉航宇公司的两次诉讼[（2014）张民初字第01756号、（2015）张民初字第01531号]，均不能证明诉争房屋的归属，不能简单套用两份判决对本案下定论。善港路东侧地块被拆迁之前，李恩典与李广父子关系和睦，文教特种丝厂也一直在李恩典的实际控制之下，2008年以文教特种丝厂的名义将诉争房屋出租给航宇公司是李恩典授权的，正如现在李恩典授权康升公司占有使用诉争房屋。两次诉讼与本案主体不同，案由不同，所涉案情不同，两次诉讼均没有确认诉争房屋的归属，也无权确认诉争房屋的归属。第四，原告的办公地在善港路东侧，其实际占有的房屋已经被拆迁，诉争房屋一直是李恩典占有，由李恩典安排诉争房屋的使用。原告自始都未曾占有诉争房屋，对诉争房屋不享有占有保护请求权。即使原告向善港村委缴纳了一部分土地租金，土地租金也是债权，不取得物权中的事实占有，土地租金不是房屋租金，原告不应因缴纳土地租金而获得诉争房屋的占有权利。第五，退一万步讲，假设目前诉争房屋的占有状态是无本权的占有，也应受到法律保护。两被告在事实上对诉争房屋形成了一种占有。我国《物权法》不仅保护所有权，对于占有同样给予保护。占有作为一种事实状态，体现了财产秩序，占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有，并不一定是为了寻求对真正的权利人的保护，而是为一种维护社会财产秩序和生活秩序的稳定，包括不法占有的行为，以贯彻占有制度所体现的任何人不得以私力改变占有现状的原则。我国《物权法》第二百四十四条、第二百四十五条的规定，不仅包括对有权占有的保护，也包括对无权占有的保护，这就表明即便是无权占有，也应当受到占有制度的保护。第六，原告在2019年4月8日提起本案诉讼时，已超过一年，假设原告对诉争房屋享有占有权利，本案除斥期间也已经过了。原告在2017年10月1日，也就是李恩典与航宇公司签订续租协议的时候，就事实上已经丧失了对诉争房屋的实际占有，其返还原物的请求权已经消灭，原告无权要求被告腾退房屋。鑫果公司辩称，我公司和康升公司签订合同。我公司无法迁让，因为迁让的话损失很大。原告与康升公司之间的家庭矛盾我方不参与。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：1997年3月31日，泗港镇农工商总公司决定对文教特种丝厂实行股份制，由黄林法等11名企业干部职工共同参股。同年4月1日，张家港市经济体制改革委员会作出同意的批复。2000年10月8日，文教特种丝厂登记为黄林法的个人独资企业。2004年9月20日，投资人变更为黄阿龙，2005年8月22日，投资人变更为李广。康升公司的股东李恩典与文教特种丝厂的负责人李广为父子关系，黄阿龙为李广外祖父，黄林法为李广的舅舅。2015年7月24日本院立案受理文教特种丝厂与航宇公司租赁合同纠纷一案，文教特种丝厂要求航宇公司腾退位于原租用的文教特种丝厂房屋、土地。（2015）张民初字第1531号民事判决书查明：2008年4月25日起文教特种丝厂将其向张家港经济技术开发区（杨舍镇）善港村村民委员会（以下简称善港村委）租赁的有关土地及本案涉诉房屋出租给张家港航宇重型包装有限公司（该公司后变更名称为江苏航宇重型包装有限公司）。航宇公司承租的涉诉房屋包括：行政楼（共三层）、热处理成品库（三层车间）、托盘车间（含技术中心、液体包装生产线、成品展示区）、门卫、厕所；航宇公司承租的土地四至：南至塍东路向东延伸路段、东至张家港经济技术开发区（西区）南入口向北路段、北至张家港市兴发包装有限公司、西至正英钢模租赁有限公司，其中不包括纸箱车间的土地。航宇公司在承租土地上搭建了食堂（平房）、托盘成品区（彩钢瓦盖顶，墙体下半部是砖墙、上半部是彩钢瓦）、车棚、热处理窑（锅炉、1号窑、2号窑、3号窑）、热处理窑南侧的成品仓库、锯料车间（彩钢瓦）、不良区（彩钢瓦）。航宇公司承租的房屋建设未取得相关审批手续，无产权证、准建证，房屋下的土地无土地证。2015年12月2日本院判决：一、航宇公司腾退坐落于张家港市的租赁土地[四至：南至塍东路向东延伸路段、东至张家港经济技术开发区（西区）南入口向北路段、北至张家港市兴发包装有限公司、西至正英钢模租赁有限公司]及租赁房屋[行政楼（共三层）、热处理成品库（三层车间）、托盘车间（含技术中心、液体包装生产线、成品展示区）、门卫、厕所]。二、航宇公司将其在上述租赁土地上搭建的房屋（食堂、托盘成品区、车棚、热处理窑、热处理窑南侧的成品仓库、锯料车间、不良区）拆除，恢复至文教特种丝厂交付时的原状。该判决已生效。2017年6月5日文教特种丝厂与航宇公司在执行过程中达成和解协议：航宇公司使用上述土地及房屋至2017年9月30日，航宇公司在上述土地上的搭建物折抵517900元归文教特种丝厂所有。2017年10月1日至2017年10月31日，李恩典以善港村七组名义与包国忠以航宇公司名义签订续租合同。航宇公司继续使用涉诉房屋至2017年10月31日，续期一个月的租金9万元已经由李恩典向航宇公司收取。2017年11月17日李恩典以涉诉房屋是其投资建造、归其所有为由申请将康升公司的住所地登记为善港村善港大道**（即涉诉房屋所在地）。康升公司于2017年11月27日设立。该公司为李恩典一人投资的独资企业。康升公司从设立之日起一直占有使用涉诉房屋。2018年3月28日康升公司将涉诉房屋全部出租给鑫果公司使用至今。双方约定租赁期从2018年3月1日起至2028年2月28日，每年房租由双方约定（人民币为142万元）等合同条款。鑫果公司于2018年3月12日将其住所地变更为善港村善港大道**。案涉房屋对应的土地租金一直以文教特种丝厂的名义向善港村委缴纳。2020年1月1日、2020年4月30日，文教特种丝厂与杨舍镇善港股份合作社签订土地租赁合同，并缴纳租金至2020年4月30日。2018年7月9日文教特种丝厂以鑫果公司在2018年1月22日擅自使用涉诉房屋为由起诉要求鑫果公司停止侵害并腾退涉诉房屋[（2018）苏0582民初8402号]。2018年8月30日文教特种丝厂撤回了该次起诉。之后，文教特种丝厂于2019年4月8日向本院提起原审之诉讼。双方确认案涉房屋即为（2015）张民初字第1531号民事判决书主文第一、二条所涉房屋。康升公司的主要抗辩理由为1997年至2017年间，李恩典与文教特种丝厂人格高度混同，其为文教特种丝厂的实际投资、管理、控制人，诉争房屋为李恩典所有。故康升公司基于股东李恩典对诉争房屋的权利，有权对诉争房屋占有、使用、收益。康升公司陈述2000年左右，李恩典与黄林法共同出资建造了诉争房屋的前身。2004年李恩典与黄林法分家，将位于现诉争房屋所在土地上的厂区分给李恩典。2004年至2006年期间，李恩典出资在诉争土地上建造办公室及车间。2003年8月1日、2004年1月1日、2009年7月25日李恩典与善港村委三次就案涉诉争土地签订租赁协议书，租赁的土地由李恩典实际控制的多家企业使用，包括恩法公司、文教特种丝厂、康升公司。文教特种丝厂办公地点在善港路东侧，其使用的该地块厂房是李恩典于2008年左右重新建造的，现该地块房屋已被拆迁，拆迁款1380万元被李广占有；本案诉争地块在善港路西侧地块，原始占有人为恩法公司。2008年诉争地块房屋出租给航宇公司，2017年9月26日李恩典与航宇公司签订续租协议，2018年李恩典以康升公司名义将诉争房屋租赁给鑫果公司。所以文教特种丝厂自始未曾占有诉争房屋。康升公司提交了以下证据：1、1997年5月18日《经营责任合同书》。证明李恩典、黄林法代善港村归还债务，文教特种丝厂由李恩典、黄林法管理使用。2、2004年8月26日《公证书》，证明文教特种丝厂工商登记的投资人黄林法确认该厂与李恩典共同投资，经公证抽签确定恩法公司执行董事为李恩典，文教特种丝厂投资人为李恩典。3、李恩典签字的2003年8月1日、2004年1月1日、2009年7月25日租赁协议（第一份承租人为恩法公司，后两份承租人均为文教特种丝厂）。4、杨委办纪（2009）9号会议纪要，其中有“文教特种丝厂（李恩典）”的表述方式。5、经营场地使用证明，证实2003年7月18日至2013年7月18日，恩法公司向善港村租用土地作为经营场地。6、2017年9月26日李恩典与航宇公司签订的续租合同。7、2017年11月3日，李恩典与张家港市金港镇金丰工程队签订的《建设工程承包合同》，证明李恩典出资对诉争房屋进行翻建。8、吴纪福书面证词，主要内容为张家港市恩法节能科技有限公司、恩法公司厂房及附属设施分别于2001年、2004年、2005年由吴纪福建造，工程款由李恩典支付。9、经开区动迁办搬迁告知书、搬迁补偿评估结果汇总表，证明文教特种丝厂使用的厂房已被拆迁。10、李广工资表，证明2002年李广月收入500元，其不可能对文教特种丝厂进行投资。文教特种丝厂主张李恩典曾参与文教特种丝厂管理，所以曾代文教特种丝厂签订租赁协议；善港路西侧朝东门面房十间由文教特种丝厂使用，其中两间作为文教特种丝厂经营部，剩下八间出租，租金由文教特种丝厂收取。除门面房之外的善港路西侧厂房文教特种丝厂未使用。2015年之前文教特种丝厂在善港路东侧厂房内经营，该部分厂房一半是转制后建造的，另一半是李广接手后建造的；2015年善港路东侧经营用房全部拆迁，拆迁款归文教特种丝厂即李广所有。康升公司第二个抗辩理由为：诉争房屋没有建房手续及登记手续。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款的规定为除斥期间，自侵占发生之日起开始计算，不因任何事由而中止、中断或延长。假设康升公司、鑫果公司侵占诉争房屋，则自李恩典与航宇公司2017年9月26日签订续租协议、将诉争房屋从2017年10月1日续租给航宇公司并收取租金开始，文教特种丝厂已丧失对诉争房屋的实际占有。2017年11月5日至2017年12月15日期间，李恩典还对诉争房屋进行翻新翻建。最早自2017年9月26日开始，最迟也应自2017年11月17日开始计算出除斥期间，文教特种丝厂于2019年4月8日提起诉讼，已超过一年除斥期间。文教特种丝厂认为：一、按照《民法总则》的规定，涉及不动产案件的不适用诉讼时效。本案也不适用《物权法》第二百四十五条的情形。《物权法》第二百四十五条的占有是指非所有权人以外的人占有财产，而本案文教特种丝厂为案涉房屋所有人；另外文教特种丝厂2018年6月知道鑫果公司使用案涉房屋，同年8月30日才知道康升公司与鑫果公司之间的租赁关系。文教特种丝厂于2019年4月8日提起诉讼未超过一年期限。文教特种丝厂要求康升公司、鑫果公司停止侵害、腾退案涉房屋，并由康升公司按照两公司之间租赁协议约定的租金标准向文教特种丝厂赔偿损失。针对双方争议的案涉房屋原合法占有人，本院向善港村委发函调查，调查内容为:1、2004年1月1日张家港市经济合作社与文教特种丝厂签订的《租赁协议》第一条“出租方将所属坐落的一块工业用地及土地上属建筑物租给承租方”，其中的“土地上属建筑物”都包括哪些建筑物，此部分建筑物现在尚存在否？2、张家港市经济合作社将前述建筑物交付给了哪家企业或个人？是否是文教特种丝厂？3、李恩典与文教特种丝厂的关系？4、李恩典称其对前述建筑物进行改造增建是否属实？如属实，其当时是代表文教特种丝厂还是别的什么企业？5、目前存在的案涉房屋是否均是文教特种丝厂改制后建造的？6、文教特种丝厂占用案涉房屋至何时？该村2020年3月24日回函：关于第一个问题，2004年1月1日《租赁协议》为统一文本，协议土地上建筑物在签订协议时没有明确，产权有争议的房屋为原村幼儿园的房屋，该争议房屋后经贵院判决确权归我村委所有。该房屋位于张家港市东侧区域内，现已经拆迁不复存在。关于第二个问题，该房屋和土地村委全部交付张家港市泗港文教特种丝厂使用。关于第三个问题，李恩典系张家港市泗港文教特种丝厂业主，李广的父亲。关于第四个问题张家港市泗港文教特种丝厂租赁村委土地后由张家港市泗港文教特种丝厂在土地上建造了房屋，李恩典没有以其个人或其他单位名义在该土地上建造房屋。关于第五个问题，目前存在的房屋及位于善港路西侧、振兴路北侧的房屋均为张家港市泗港文教特种丝厂改制后建造。关于第六个问题，案涉土地使用权的承租人一直是张家港市泗港文教特种丝厂，土地租金该厂已支付到2019年12月31日，案涉土地、房屋张家港市泗港文教特种丝厂占用至今，因为用电、安全、消防等相关责任人均为张家港市泗港文教特种丝厂。文教特种丝厂对善港村委回函无异议。康升公司对其中涉及土地承租人、案涉房屋建造人的内容不予认可。本院认为：案涉房屋无合法产权证、建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的文件，但2004年之后文教特种丝厂作为承租人签订土地租赁合同；案涉房屋所涉土地租金一直以文教特种丝厂的名义向张家港经济开发区（杨舍镇）善港村村民委员会（杨舍镇善港股份合作社）缴纳；张家港经济开发区（杨舍镇）善港村村民委员会回函关于文教特种丝厂建造、使用案涉房屋的内容以及本院（2015）张民初字第1531号民事判决书确认的事实，均证实案涉房屋由文教特种丝厂建造、使用，其为案涉房屋的原始占有人，其关于案涉房屋的占有、使用、收益权利受到法律保护。李恩典即便曾为文教特种丝厂的负责人、经营者，也曾代表文教特种丝厂进行民事行为，但其与文教特种丝厂仍为各自独立的民事主体。康升公司关于其因李恩典与文教特种丝厂的关系而获得对案涉房屋处分、收益权利的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。康升公司与鑫果公司未经文教特种丝厂的同意签订租赁合同，擅自处分文教特种丝厂的财产，侵害了文教特种丝厂的权利。文教特种丝厂要求康升公司、鑫果公司排除妨碍，本院予以支持。文教特种丝厂要求康升公司参照其与鑫果公司的约定的租金数额赔偿损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告张家港市康升建材贸易有限公司与张家港鑫果包装材料有限公司于判决生效后1个月内腾退位于张家港经济开发区（杨舍镇）善港村的案涉房屋[行政楼（共三层）、热处理成品库（三层车间）、托盘车间（含技术中心、液体包装生产线、成品展示区）、门卫、厕所、食堂、托盘成品区、车棚、热处理窑、热处理窑南侧的成品仓库、锯料车间、不良区]，交还给张家港市泗港文教特种丝厂。二、被告张家港市康升建材贸易有限公司于判决生效后10日内向张家港市泗港文教特种丝厂支付房屋租金损失（自2018年3月1日起至实际腾退之日止，按每年142万元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18642元，财产保全费5000元，合计23642元，由被告张家港市康升建材贸易有限公司负担。被告张家港市康升建材贸易有限公司应承担的部分限于本判决生效之日起10日内直接缴纳至本院诉讼费账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审 判 长  张知悦人民陪审员  倪晓君人民陪审员  孙 磊二〇二〇年十月十二日书 记 员  钱丽芳