上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17233号原告：青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队，住所地上海市青浦区。负责人：宋林根，队长。委托诉讼代理人：张褘春，男，1966年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被告：孙来斌，男，1976年10月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。第三人：俞元昀，男，1977年8月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区练塘镇东厍村东团96号1室。原告青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队诉被告孙来斌农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，依法适用简易程序进行审理。因与本案有利害关系，本院依法追加俞元昀为本案第三人参与诉讼。本案于2019年10月24日第一次公开开庭进行了审理,原告负责人宋林根及其委托诉讼代理人李昊文、被告孙来斌及其委托诉讼代理人李嫣妮、第三人俞元昀到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭并适用普通程序继续进行审理。2020年2月25日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告负责人宋林根及其委托诉讼代理人张褘春、李昊文、被告委托诉讼代理人李嫣妮、第三人俞元昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队诉称：2004年9月15日，原告时任队长在未经生产队社员同意的情况下擅自与被告签订了《买房子协议书》，约定将原告所有的仓库三间、蘑菇房三间(以下称“系争房屋”)卖给被告，被告一次性支付人民币(以下币种均为人民币)5,000元。协议书签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告也支付了5,000元。目前，上述房屋空置着。原告认为，位于系争房屋系农村集体土地上的农业用房，无房产证，属于原告所有。被告系外省市人员，无资格购买上述集体土地上的农业专用房屋。双方签订的《买房子协议书》违法了国家有关法律法规的强制性规定，应属无效，故诉诸法院，请求：1.判令原、被告双方2004年9月15日签订的《买房子协议书》无效；2.判令被告返还原告位于青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队的仓库三间、蘑菇房三间。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告及第三人共同返还系争房屋。被告孙来斌辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的协议有效，且协议签订时原告向被告所有成员支付了钱款，被告于2004年使用系争房屋至2018年转卖给第三人期间，原告均未提出异议。第三人俞元昀辩称：不同意返还，原告将系争房屋出售给了被告并由原告负责人负责装修；2018年被告将系争房屋出售给了第三人。经开庭审理查明：2004年9月15日，原告时任队长毛根生代表原告(甲方)与被告(乙方)签订《买房子协议书》，约定：兹由东团5队仓库三间、蘑菇房三间，经双方协议后，甲方社员同意买于乙方，乙方一次性付于甲方现金伍仟元整，今后房子变动、拆迁由乙方所有，土地由甲方所有，协议书长期有效。协议签订后，被告支付5,000元，并由原告所有家庭户各自领取100-500元不等的钱款。2018年6月3日，被告、案外人孙某某、郑某某、王某(出让人、甲方)与第三人俞元昀(受让人、乙方)签订《房屋转让合同》，约定甲方愿意将坐落在青浦区练塘镇蒸淀东团五队仓库、建筑面积130平米的房屋出让给乙方，原有电器设备不动；房屋价款为30万元整。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，第三人向被告支付房款30万元，被告将系争房屋交付第三人。再查明，被告自1997年始就居住在系争房屋内；系争房屋未办理过用地、建房手续，土地地类为晒谷场。现房屋为空置状态。以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，买房子协议书、房屋转让合同、照片、证明等予以证明，上述证据经庭审出证、质证，本院经审核后予以认可。审理中，原告主张：1、时任原告队长毛根生系擅自将系争房屋出售给被告，未经队员同意；虽然15户人家都领到了钱款，但由于村里经常发钱，当时并不知道领的是什么钱；协议书下方签字的15户人员中，有5户人家的签名是毛根生签的，其余十户是自己签字；综上，系由毛根生未经全体队员决议通过擅自将房屋出售给被告，生产队全体成员对此协议不予追认；2、系争房屋由原告于上世纪七十年代自建，无产证及批建手续，而且房子是建造在农用地上，被告并非本村集体组织成员，无权购买系争房屋，且被告购买房屋后用于居住，改变了使用性质，故买房子协议书应为无效，被告应将系争房屋返还原告；3、现系争房屋已由被告转卖给第三人，故第三人应与被告共同承担返还义务。为此，原告提供2016年5月6日会议记录作为证据。被告表示对会议记录的真实性无法确认，且认为记录中陈述的“拿到钱后才知道”是对房屋买卖的追认。第三人表示对会议记录不清楚。被告表示：1、协议书是由原告时任队长毛根生代表原告与被告签订的，协议签订时队里的人都知情并同意的，协议签订后毛根生和被告一户一户上门让队员签字并按照每户人口数领了钱，故双方之间的买卖协议应为有效；2、被告购买系争房屋后，由于房屋长期荒废，故对系争房屋进行了拆建，将东面一间拆除，将原蘑菇房和仓库中间新建了墙体，再在后面砌了后墙建成了一间，剩余的墙体大部分进行了翻建；上述工程是由原告现任队长即负责人宋林根进行的；3、之后被告一直居住到2012年，2013年-2014年期间出租给外地人，后来就空置了，直至2018年出售给第三人。为此，被告申请毛根生作为证人出庭作证。毛根生表示，2004年时村委会把生产队的田都收掉了，队里决定将系争房屋卖给被告，协议签订前，其每家每户都去告知了，每人可得到100元；协议签订后，其到每户家里当场签字领钱，并告知了是卖掉系争房屋的钱，因为有人不会写字故由其代签；2005年时被告将房屋进行了翻建。原告对证人身份有异议，认为与本案有利害关系；且代签未征得他人同意，与被告陈述有矛盾；买房子签协议应有队里的委托书；当时确实是由原告现队长对系争房屋进行的装修，是将蘑菇房和仓库中间两侧新建了墙体，屋面只是进行了修补。第三人对证人证言没有异议。第三人表示：第三人购买系争房屋后原打算进行装修，所以就拿着其与被告的合同到村里办理备案，原告知道房屋价值后才提起了本案诉讼；既然系争房屋是违章建筑，应予拆除。根据庭审查明的事实，本院认为，《买房子协议书》的协议主文内容与原告各成员领取购房款的签字均书写在同一纸张上，且各成员亦收到了协议书上载明的钱款金额，原告提出的该协议系由时任队长在未取得原告成员同意的情况下擅自与被告签订的主张，本院不予采信，本院认定《买房子协议书》的合同相对方为本案原、被告。虽协议书为原、被告的真实意思表示，但系争房屋无产证及合法批建手续，案涉协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。鉴于协议书针对的买卖行为系双方的真实意思表示，孙来斌已支付了全部对价并取得系争房屋使用长达10余年，期间孙来斌亦对房屋进行了改修建，本院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对原告提出的腾退系争房屋的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队与被告孙来斌签订的《买房子协议书》无效；二、原告青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队的其余诉讼请求不予支持。案件受理费50元，由被告孙来斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  王国芳二〇二〇年三月三十一日法官 助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。