苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初584号 原告：张升峰，男，1981年4月14日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：黄鹂，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：金宏骅，男，1942年10月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：刘剑萍，女，1948年7月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：郑铭(系两被告共同委托)，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炎卉(系两被告共同委托)，江苏孚佑律师事务所律师。 原告张升峰与被告金宏骅、刘剑萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告张升峰的委托诉讼代理人黄鹂，被告金宏骅、刘剑萍及其委托诉讼代理人郑铭到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告张升峰向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金536000元。事实和理由：2019年7月4日，原、被告双方通过苏州淘房天下房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖(居间)合同》一份，该合同约定被告夫妻二人将所有的位于苏州市姑苏区的房屋出卖给原告，房屋建筑面积为98.29平方米，房屋价款为268万元，合同约定原告应于合同签订当日支付定金2万元，于2019年7月6日前支付定金3万元，还约定双方应于2019年7月20日前，共同办理网签、资金托管手续。还约定，双方应积极配合办理网签、资金托管等相关手续，未按合同约定办理的视为违约，违约超过十日守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋价款20%作为违约金。上述合同签订后，原告按约支付了5万元定金，但因被告方原因该房屋被法院查封，导致未能在合同约定的时间内办理网签、资金托管手续，房屋无法正常交易。2019年9月8日，被告向原告发函告知，因无法解决房屋被法院查封的问题，为不给原告造成更大的损失，决定立即解约，但未承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告金宏骅、刘剑萍辩称，因案外人顾振伟申请查封房屋导致房屋买卖合同不能继续履行，但被告并没有违约的恶意。被告在得知房屋查封状态不能短期解除，在2019年9月8日将定金退还原告，并告知了原告购买其他房屋及时止损。被告确实没有因房屋价格上涨拒绝履行合同,合同约定的违约金过高,要求法院予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、合同解除通知书复印件、网页查询打印件、佣金确认书、支付宝转账记录打印件，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于苏州市姑苏区（建筑面积98.29平方米）登记在金宏骅、刘剑萍名下。 2019年7月4日，金宏骅、刘剑萍（售房人、甲方）与张升峰（购房人、乙方）、苏州淘房天下房地产营销策划有限公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方向乙方出售苏州市姑苏区房屋，价格268万元（室内家电装修留下），乙方于2019年7月4日支付定金2万元、于2019年7月6日支付定金3万元，乙方一次性支付房款；甲乙双方须在2019年7月20日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管手续。合同第六条违约责任约定：1.甲方保证金本合同第一条（房产状况）所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意，如该房存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期限办理视为违约，则甲方应按照本条第2款约定向乙方承担违约责任。2.甲乙双方应按本合同约定积极配合办理送审、网签、资金托管、贷款（如有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。合同第七条第8款其他约定事宜约定：甲方承诺房屋抵押贷款已结清，无租赁纠纷，户口不在房屋内，五年内小学学区和中学学区均未使用，无其他债务纠纷，否则视为违约。上述合同签订后，张升峰向金宏骅支付定金2万元、3万元，合计5万元，金宏骅出具收款收据予以确认。金宏骅、刘剑萍将房屋交付给张升峰。 顾振伟、潘春妹起诉金宏骅、刘剑萍房屋买卖合同纠纷一案，由苏州市相城区人民法院于2019年7月8日立案受理[案号：(2019)苏0507民初4981号]，后移送至本院审理[案号：(2019)苏0508民初7624号]。因顾振伟、潘春妹申请财产保全，苏州市相城区人民法院对案涉房屋采取了查封措施。金宏骅、刘剑萍因此于2019年9月8日向张升峰发出解除合同通知，载明主要内容为，因顾振伟恶意查封房屋双方短期内无法解决，故通知买房人立即解约，并表示退还定金。金宏骅向张升峰转账支付51300元，其陈述除退还定金外，赔偿了张升峰在房屋内安装的灯具1300元。后张升峰将房屋返还给金宏骅、刘剑萍。 张升峰与金宏骅、刘剑萍确认案涉房屋买卖合同于2019年9月8日解除。为证明房屋价格上涨给张升峰带来的损失，张升峰申请对案涉房屋在2019年9月8日的市场价格进行评估。本院委托苏州市常信土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，该评估公司于2020年5月23日作出《房地产估价报告》，认定案涉房屋（含不可移动装饰装修）评估价格为2798433元。张升峰为此支付鉴定费19842元。张升峰主张，该评估并未考虑学区因素，评估价格过低，实际差价损失不低于40万元，其另外买房遭受贷款利率上涨损失11万元，还损失了鉴定费、诉讼费、保全费、担保费、中介费（尚未支付）等。金宏骅、刘剑萍主张，现在房产市场有价无市，根本卖不出去，对利息损失、中介费不认可，鉴定费、诉讼费应该按照比例负担。 本院认为，张升峰与金宏骅、刘剑萍签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。案涉房屋因金宏骅、刘剑萍与他人存在债务纠纷被法院查封导致双方房屋买卖合同无法继续履行，双方确定房屋买卖合同于2019年9月8日解除，本院予以确认。致使合同解除的责任在金宏骅、刘剑萍，其应该向张升峰承担违约责任。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张升峰因本案合同解除遭受的损失主要是因房屋价格上涨导致的差价损失及另行购房增加的交易成本，其未提供证据否定本院委托评估机构所做的评估结论，该评估结论可以作为认定房屋差价的依据。违约金的约定具有弥补守约方损失兼具有惩罚性功能，本案中金宏骅、刘剑萍在得知房屋被查封后及时通知了张升峰购买其他房屋止损，并且退还了房屋定金、赔偿灯具损失1300元，主观恶意较小，综合考虑张升峰遭受的损失、被告的过错程度，本院酌情调整违约金为13万元。评估费的支付系金宏骅、刘剑萍违约引起，应由其全部承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 被告金宏骅、刘剑萍于本判决生效之日起10日内赔偿原告张升峰违约金13万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9160元，减半收取4580元，保全费3200元，合计7780元，由张升峰负担5893元，被告金宏骅、刘剑萍负担1887元。评估费19842元，由被告金宏骅、刘剑萍负担。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年七月十五日 书记员  朱琰华