江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初14581号 原告：胡芳东，男，1969年2月26日出生，江苏省沭阳县人，住湖南省长沙市开福区。 被告:浙江南越置业有限公司沭阳分公司,统一社会信用代码913213225617954648，住所地沭阳县。 负责人：徐传才，该公司经理。 委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。 被告:浙江南越置业有限公司，统一社会信用代码91330723704551310P，住所地浙江省武义县。 法定代表人：陈森棋，该公司执行董事兼总经理。 原告胡芳东与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理。后原告申请追加浙江南越置业有限公司作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序分别于2019年12月2日、2020年1月8日公开开庭进行了审理，后因案情需要依法转为普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告胡芳东、被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，被告浙江南越置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡芳东向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告返还原告房款458367元，赔偿利息损失18112.5元、房屋增值损失600000元、违法交房利息128300元，以上扣除被告代原告偿还的贷款本息148500元，共计1038100元。事实和理由：2016年2月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的南越上东郡小区8号楼三单元1703室出售给原告，房屋总价为458367元，原告向被告交付首付300367元，贷款158000元。合同约定，交房时间为2017年5月30日，实际交房时间为2017年6月15日，根据合同约定被告应在房屋交付之日90日内为原告办证，因涉案房屋所在小区未能通过综合验收，导致无法办理房屋产权证，原告的合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。庭审过程中，原告变更诉讼请求为，要求被告返还房款458367元、维修基金2596元，赔偿房屋增值损失599433元。 被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司辩称，双方签订的合同第十五条已对不能办证情形作出约定，原告不能就此要求解除合同。涉案房屋因原告欠被告代偿款，已经被法院查封并已进入执行程序。被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。 被告浙江南越置业有限公司未作答辩。 本院经审理查明事实如下：原告胡芳东与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订商品房买卖合同（合同备案号：1692421071025877，备案时间为2016年2月26日），约定原告购买被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司开发的南越·上东郡8号–3-1703室，建筑面积为132.86平方米，单价每平方米为3450元，房款总价为458367元，房款支付方式为首付300367元，贷款158000元。该合同封面背面第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第八条交付期限约定为2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2、……3、买受人不退房，出卖人按5元/天向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按合同约定支付首付款，并办理按揭贷款。2017年6月15日，被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司将涉案房屋交付原告，原告向被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司交纳维修基金2596元。涉案房屋因未通过综合验收，未取得《工程竣工验收备案表》而未能在合同约定的期限办理房屋所有权登记，后涉案房屋于2020年1月17日取得《工程竣工验收备案表》。 另查明，原告购买涉案房屋，于2016年4月29日与中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支公司签订《个人购房借款合同》，原告为借款人，被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司作为保证人，保证方式为连带责任保证。后原告未按约定偿还借款，中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行根据借款合同约定宣布该笔贷款提前到期，并从被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司保证金账户划拨148512.5元，用于偿还原告所欠贷款本息。被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司于2018年8月7日将原告诉至本院，要求原告给付被告代偿款148512.5元及利息，原告于2018年11月21日向本院提交书面答辩状并当庭宣读，要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条解除其与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订的商品房买卖合同。因原告要求解除商品房买卖合同与该案并非同一法律关系，经本院释明，由原告另案主张，本院于2018年12月12日作出（2018）苏1322民初13913号民事判决书，判决：“被告胡芳东应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告浙江南越置业有限公司沭阳分公司代偿款148512.5元及利息（利息以148512.5元为基数，自2018年4月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，保全费1520元，合计4790元，由被告胡芳东负担。” 因原告未按照（2018）苏1322民初13913号民事判决书履行给付义务，被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司申请本院强制执行，并申请对原告购买的涉案房屋进行处置。本院根据被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司申请，委托评估机构对涉案房屋市场价值进行评估，评估公司于2019年11月7日作出《房地产司法鉴定评估报告》，评估结果为：“本次评估确定估价对象在价值时点2019年10月17日的市场价值为房地产总价86.74万元，大写人民币捌拾陆万柒仟肆佰元整，房地产的单价为6529元/㎡。”，原告及被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司均未在异议期内对上述评估意见提出异议。本案审理过程中，原、被告对按照该《房地产司法鉴定评估报告》载明的市场价格6529元/㎡计算本案房屋差价损失均无异议。 以上事实由原、被告陈述、《商品房买卖合同》、维修基金收据、（2018）苏1322民初13913号民事判决书、答辩状、《房地产司法鉴定评估报告》、《建筑工程竣工验收备案表》等证据予以佐证，本院依法予以确认。 本案争议焦点为：一、原告对涉案《商品房买卖合同》是否享有解除权；二、原告解除权行使是否超过期限；三、合同解除后，原告主张返还房款及赔偿损失的问题。 关于第一个争议焦点，本院认为，原告对涉案《商品房买卖合同》享有解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，原告与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定办理房屋所有权登记的期限为商品房交付使用后90日内，涉案房屋于2017年6月15日交付，被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司应在2017年9月14日前协助原告办理房屋所有权登记，但因涉案房屋未能通过综合验收、取得《工程竣工验收备案表》，导致原告在合同约定的期限届满后超过一年无法办理房屋所有权登记，按照上述规定，原告有权请求解除合同。被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司辩称，《商品房买卖合同》十五条已约定如逾期办证，原告不退房而由被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《商品房买卖合同》第十五条中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按5元/天向买受人支付违约金处理”的条款排除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条赋予买受人的解除权，故该条款无效，被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司不能以该条款排除原告的法定解除权。被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司还辩称原告欠其代偿款未付，且已进入执行程序，违约方不享有解除权。因原告欠付代偿款系基于原告与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司的保证合同关系，而原告在本案商品房买卖合同中并不存在违约行为，故不影响原告对商品房买卖合同的解除权。 关于第二个争议焦点，本院认为，原告行使解除权未超过期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，原告自《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年即2018年9月15日发生解除权，原告应在一年内即2019年9月15日前行使该解除权。原告于2018年11月21日在浙江南越置业有限公司沭阳分公司诉其追偿权纠纷一案中以书面答辩状形式当庭主张解除本案《商品房买卖合同》，故本案《商品房买卖合同》自2018年11月21日即解除，原告行使解除权并未超过法律规定的期限。 关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”本案合同因被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司原因解除，原告要求退还购房款458367元，并赔偿房屋差价损失，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于房屋差价损失，原、被告双方均同意按照被告申请强制执行原告案件中评估机构对涉案房屋市场价格的评估意见计算差价损失，且该评估意见系本院委托具有评估资质的专业机构对涉案房屋具体时间节点的市场价值所作出的专业意见，该时间节点亦与原告起诉之日相符、合同解除之日相近，故本院依法予以确认，经计算差价损失为409076元。关于原告要求退还维修基金，因涉案合同权利义务已终止，维修基金产生的基础亦消灭，被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司应予退还。因被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司为被告浙江南越置业有限公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由被告浙江南越置业有限公司承担，故原告与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订的商品房买卖合同解除后，应由被告浙江南越置业有限公司承担退还购房款458367元、维修基金2596元，及赔偿差价损失409076元的责任。 综上，原告与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订的商品房买卖合同解除，被告浙江南越置业有限公司向原告退还购房款458367元、维修基金2596元及赔偿差价损失409076元。被告浙江南越置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼不影响本案的正常审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告胡芳东与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订的商品房买卖合同（合同备案号：1692421071025877，备案时间为2016年2月26日）； 二、被告浙江南越置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡芳东退还购房款458367元、维修基金2596元及赔偿差价损失409076元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12501元（已由原告胡芳东预交7072元），保全费320元（已由原告胡芳东预交），由原告浙江南越置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费12501元。 审 判 长  葛 蕾 人民陪审员  周业生 人民陪审员  陈 波 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  刘晓云 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 浙江南越置业有限公司专用账号：62×××49（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。