辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0105民初2123号原告：张宇，男，1975年5月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孟宇平，系上海段和段（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立明，系上海段和段（沈阳）律师事务所实习律师。被告：常琨，女，1974年3月3日出生，汉族，现住沈阳市大**。委托诉讼代理人：徐吉文，系辽宁大庚律师事务所律师。被告：刘某，男，2005年12月12日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：徐吉文，系辽宁大庚律师事务所律师。被告：崔明山，男，1947年2月20日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：刘锦，女，1979年7月23日出生，汉族，系被告崔明山长女，住沈阳市和平区。被告：刘晓娟，女，1948年10月7日出生，汉族，住沈阳市大**。原告张宇诉被告常琨、刘某、崔明山、刘晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宇的委托诉讼代理人孟宇平、张立明，被告常琨及其委托诉讼代理人徐吉文即被告刘某的委托诉讼代理人，被告崔明山的委托诉讼代理人刘锦，被告刘晓娟均到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告张宇向本院提出诉讼请求：1、要求被告常琨继续履行张宇与常琨丈夫刘柏森（已死亡）签订的房屋买卖协议；2、被告承担本案诉讼费用。2020年5月20日，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与刘柏森签订的《房地产经纪合同》；2、判令四被告在继承遗产范围内返还原告购房本金1981350元；3、判令四被告在继承遗产范围内承担刘柏森违约给原告造成的其他经济损失128.97万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2011年11月11日，原告张宇与刘柏森签订《房地产经纪合同》一份，合同约定刘柏森将名下位于沈阳市于洪区(房产总面积为396.27平方米)的门市房的一半，即面积为198.135平方米的房产，以每平米单价10000元的价格出售给张宇，合同总价款为1981350元。合同签订后,原告张宇按合同约定,将房款分七笔支付给刘柏森，2012年5月10日，张宇向刘柏森支付最后一笔房款后，刘柏森向张宇出具了收到购房总房款为1981350元的收款收条。因案涉房屋一直由刘柏森整体对外出租，刘柏森与张宇协商，出让给张宇部分房屋返租给刘柏森，每年租金12万，每半年支付一次，下打租，张宇同意。自刘柏森收到全部房款后，原告张宇要求刘柏森为其办理房屋过户手续，刘柏森一直推脱不为原告办理房屋过户。2014年6月20日，未经原告同意刘柏森以案涉房屋为案外人贷款提供抵押担保，抵押权人为沈阳农村商业银行股份有限公司沈河支行。后抵押权人申请拍卖该房屋，沈河区人民法院于2020年1月18日发出拍卖公告，限期将公开拍卖案涉房屋。原告认为，原告与刘柏森签订的《房地产经纪合同》合法有效。刘柏森以案涉房屋为案外人提供抵押担保的行为导致无法为原告办理房屋过户，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，违约损失包括房屋增值损失和未支付租金损失。被告常琨、刘某、崔明山、刘晓娟作为刘柏森的法定继承人，应当在继承遗产限额内对刘柏森生前债务承担清偿责任，故原告诉至法院。被告常琨、刘某辩称，原告与刘柏森签订的《房地产经纪合同》依法无效，该诉争财产为刘柏森与常琨夫妻共同财产，刘柏森无单方处分权，常琨对该交易不知情。关于所谓买卖合同，是在刘柏森去世后，张宇爱人褚珊珊打电话才得知。依据物权法和婚姻法规定，刘柏森单方处置房产行为无效。另，从现有证据与交易惯例看，本案所谓买卖关系并非双方当事人真实意思表示，请法院通过审理确定刘柏森与张宇的真实法律关系。被告刘晓娟、崔明山辩称，我们是刘柏森的父母，原告张宇提出皇姑区柳条湖街5号甲房屋买卖情况我们不知情，我们是在刘柏森去世后才知道的。请法院对房屋买卖性质进行甄别。我们认为遗产的继承应在本案房产纠纷处理后进行。冻结刘柏森在中国人寿保险公司意外险110万元，我们认为不妥，应予以解除冻结。欠债还钱天经地义，无论房产买卖纠纷还是清欠债务，只要真实存在，刘柏森人走了，还有资产，刘柏森生前名下的皇姑区柳条湖街5号房产已经足够还清债务。刘柏森生前是否欠款，我们不知情，希望法院查明情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：张宇与案外人褚珊珊系夫妻关系。刘晓娟、崔明山系刘柏森父母。2000年9月27日刘柏森与常琨结婚，刘某系二人婚生长子。张宇与刘柏森系同事关系。坐落于沈阳市于洪区(建筑面积396.27平方米，以下简称涉诉房屋)门市于2007年2月6日登记在刘柏森名下。2007年3月2日，涉诉房屋上被设立抵押权，该抵押权于2010年7月15日涂销。2010年7月16日，涉诉房屋上再次被设立抵押权，约定期限至2015年7月16日。2011年11月11日，刘柏森（甲方）与张宇（乙方）签订《房地产经纪合同》，约定刘柏森将涉诉房屋出售张宇，每平方米售价1万元，房价款1981350元，定金50万元。对于付清房款方式及时间、办理更名过户手续时间、房屋交付及违约责任，该合同均未进行约定。签订协议当天，张宇配偶褚珊珊通过转账方式向刘柏森支付房屋定金50万元。2011年12月8日，张宇配偶褚珊珊通过转账方式向刘柏森支付房款30万元；2012年1月13日和1月21日，案外人黄某某代褚珊珊通过转账方式向刘柏森支付房款合计26万元；2012年1月21日，张宇通过转账方式向刘柏森支付房款29万元；2012年3月15日和5月10日，褚珊珊通过转账方式向刘柏森支付房款合计631349.99元。刘柏森收到全部涉诉房屋房款后，于2012年5月期间向张宇出具收到购房款现金1981350元的收条。嗣后，刘柏森将涉诉房屋的一半租金，按期支付张宇。另查，在刘柏森支付张宇涉诉房屋租金期间，2014年6月17日，刘柏森以涉诉房屋为案外人裴某某向沈阳农业商业银行股份有限公司沈河支行借款200万元提供抵押担保。2017年期间，该行因案外人裴某某未还清借款，将案外人裴某某、范某某、刘柏森、常琨诉至沈阳市沈河区人民法院。2017年12月19日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初12214号民事调解书，该调解书协议第三项约定沈阳农业商业银行股份有限公司沈河支行对涉诉房屋享有优先受偿权。该案现已进入执行程序。2020年1月14日，刘柏森去世。2020年期间，（2017）辽0103民初12214号民事案件，已进入司法拍卖程序。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：刘柏森与张宇签订《房地产经纪合同》的效力问题。关于刘柏森与张宇签订《房地产经纪合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，系出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力的规定。结合本案事实，虽涉诉房屋系刘柏森和常琨的夫妻共同财产，刘柏森个人与张宇签订《房地产经纪合同》，不能发生涉诉房屋物权变动的结果，但并不影响作为物权变动原因的《房地产经纪合同》的效力，故双方签订的《房地产经纪合同》合法有效。对于被告辩称涉诉房屋买卖并非原告与刘柏森的真实意思表示问题。原告提供的付款凭证金额与《房地产经纪合同》约定的购房款金额吻合，及针对常琨对涉诉房屋一事的意见，原告与刘柏森多次进行沟通的事实，并结合刘柏森长期稳定的将涉诉房屋租金支付原告的事实，足以证明原告与刘柏森之间房屋买卖行为系双方的真实意思表示，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。关于原告要求解除其与刘柏森签订的《房地产经纪合同》的问题。原告自述，其购买涉诉房屋1-2层北半部分的产权，该部分产权应更名过户至其名下，现涉诉房屋进入司法拍卖程序，已不能实现合同目的，故要求解除合同。结合本案事实，涉诉房屋属单独产权，规划时即为独立房屋，并不具备分割条件，即不具备将涉诉房屋一半产权登记在原告名下的条件，故原告与刘柏森签订的《房地产经纪合同》自始不具备实现合同目的条件，本院对原告该项请求予以支持。关于原告要求被告方在继承遗产范围内返还原告购房款1981350元的问题。因原告与刘柏森签订的《房地产经纪合同》已依法解除，故作为合同解除法定后果，刘柏森理应返还原告支付的购房款。现刘柏森已去世，故作为刘柏森法定继承人的被告方，理应在继承刘柏森遗产范围内承担返还原告购房款的清偿债务责任。关于原告要求被告方在继承遗产范围内承担刘柏森违约给原告造成的其他经济损失128.97万元的问题。原告主张刘柏森违约导致房屋增值损失108.97万元和未支付租金损失20万元。前文已述，涉诉房屋不具备将一半产权登记在原告名下的条件，且原告并未与刘柏森、常琨签订《房地产经纪合同》，常琨事后并未对涉诉房屋买卖一事进行追认，勿论是双方共有或是将其中一半产权过户给原告，《房地产经纪合同》均不具备继续履行条件，综合上述分析，《房地产经纪合同》的合同目的不能实现并非刘柏森个人违约导致，原告亦存在过错，故对原告要求赔偿房屋增值损失的请求本院不予支持，对原告申请对涉诉房屋市场价值的鉴定申请不予准许。合同解除后，尚未履行的终止履行，故对原告主张赔偿2018年11月至2020年3月期间租金损失20万元的请求，本院不予支持。关于被告方抗辩《房地产经纪合同》为无效合同，原告应返还租金的问题。前文已述，《房地产经纪合同》合法有效，故本院对被告方主张原告返还租金的无效法律后果意见不予采纳。对于本案诉讼费的承担问题。前文已述，原告和刘柏森对《房地产经纪合同》不能继续履行，均存在过错，故本案诉讼费应由各自承担一半。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除刘柏森与原告张宇于2011年11月11日签订的《房地产经纪合同》;二、被告常琨、刘某、刘晓娟、崔明山在继承刘柏森遗产范围内承担返还原告张宇购房款1981350元的清偿债务责任；三、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32968元(原告已垫付)，由被告常琨、刘某、刘晓娟、崔明山负担16484元，由原告张宇负担16484元。保全费5000元，由被告常琨、刘某、刘晓娟、崔明山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 岩人民陪审员  王丽婕人民陪审员  周辛玉二〇二〇年十二月三日书 记 员  张 丹