广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初299号原告：李彩连，女，1971年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码442************149。委托诉讼代理人：杨绮珊，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉欣，广东树本律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某2。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某2。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-24219（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4W2WLJOM。法定代表人：梁某1。原告李彩连诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨绮珊、何嘉欣，被告盛明置业公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告昶大公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明置业公司于2019年2月27日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：7-首外A09号）；2.被告盛明置业公司返还物业使用权转让款127256元；3.被告盛明置业公司向原告支付违约金（以175171元为基数，按日千分之一,自2019年7月1日起计至实际退还物业使用权转让款之日止）；4.解除原告与被告昶大公司于2019年2月27日签订的《装修设计、装修材料订购协议》（合同编号：7-首外A09号）；5.被告盛明置业公司、昶大公司连带向原告返还装修设计费用及订购装修材料费55000元；6.被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任；7.三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告盛明置业公司于2019年2月27日签订《物业使用权转让合同》，约定被告将位于广东省佛山市南海区*********盛明广场7-首外A09号物业的使用权转让给原告，转让期二十年。转让合同约定该物业转让款为175171元，按分期付款的方式支付转让款，其中首期转让款60175元，余款114996元在1年内平均分12期免息付清。转让合同第五条约定被告盛明置业公司应在2019年6月30日前将该物业交付乙方使用；第十条约定被告盛明置业公司逾期超过90天交付的，原告有权解除合同，被告盛明置业公司向原告退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。合同签订后，原告于2019年2月27日支付了首期转让款60175元，后来支付了分期转让款67081元，即原告合计已支付物业使用权转让款共127256元。被告盛明置业公司未能依约交付案涉物业，且逾期已超过90天。并且被告盛明置业公司于2019年11月14日向业主发出《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》中明确表示由于被告盛明置业公司资金原因导致盛明广场项目已停工，案涉物业不能按时竣工交付给原告。被告盛明置业公司的行为已构成根本违约，应承担逾期交付责任。原告请求解除相关合同，请求被告盛明置业公司支付相应违约金及利息。被告盛明置业公司系被告盛明投资公司独资成立的一人公司，被告盛明投资公司依法应当对被告盛明置业公司在经营期间所产生的债务承担连带清偿责任。原告与被告昶大公司于2019年2月27日签订的《装修设计、装修材料订购协议》（合同编号：7-首外A09号），并于同日向被告昶大公司支付装修款55000元。基于与被告盛明置业公司间的租赁关系而签订，现原告请求一并解除，请求昶大公司退还装修设计费用及订购装修材料费。被告盛明置业公司辩称，一、原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告盛明置业公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告盛明置业公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明置业公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告提前解除合同属于单方违约行为，原告作为违约方无权请求被告盛明置业公司返还物业使用权转让款。1、若原告按《物业使用权转让合同》约定向盛明置业公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年6月30日，但原告至今未按照《物业使用权转让款合同》的约定向被告盛明置业公司支付物业使用权转让款。根据物业使用权转让合同的约定，被告盛明置业公司有权将涉讼物业的交付时间顺延至原告补充履行付款义务后30日内，但原告至今未按约履行支付义务，被告有权顺延交付物业。2、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告盛明置业公司保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向被告盛明置业公司支付余下的转让款，被告盛明置业公司保留追究其逾期付款的违约责任。三、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。四、被告盛明置业公司与被告昶大公司均为独立的法人，不存在关联性。根据合同相对性原则，涉讼的《装修、装修设计、装修维护协议》的合同双方为原告与被告昶大公司，且原告缴纳的装修材料费55000元亦由被告昶大公司收取并由被告昶大公司出具收据，被告盛明置业公司既不是合同的相对方，亦非款项的收取方，原告诉请被告盛明置业公司连带向原告返还装修材料费55000元无事实与法律依据，应当予以驳回。五、被告盛明投资公司投资成立被告盛明置业公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明置业公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明置业公司主张权利、履行义务，故原告主张被告盛明投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。综合上述事实和理由，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告盛明投资公司辩称，被告盛明投资公司投资成立被告盛明置业公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明置业公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明置业公司主张权利、履行义务，故原告主张被告盛明投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告昶大公司没有答辩。被告昶大公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的南海区工程建设领域信息公开打印件来源于行政部门对外信息公开的网络门户，经核查，本院确认其真实性；2.原告提交的《装修、装修设计、装修维护协议》及昶大公司出具的收据均为原件，各被告未举证反驳，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场6座、7座于2016年8月23日办理建设工程规划许可证。2019年2月27日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：7-首外A09号），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编7座首层外街A09号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为175171元，不包含乙方应另行支出的装修费用及设计费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款60175元于本合同签订当日支付（含定金），余款114996元在1年内平均分12期免息付清，每期9583元，第一期应在2019年4月27日前支付，之后每月支付一期，最后一期应在2020年3月27日前。甲方在2019年6月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告昶大公司（甲方、受委托装修方）签订《装修、装修设计、装修维护协议》（编号：7-首外A09，以下简称装修协议），约定乙方同意仅由甲方（或甲方指定装修公司）对涉讼物业进行装修设计及进行前期室内装修，乙方于2019年2月27日前一次性支付装修费用及定购装修材料费用55000元给甲方，甲方开具相应收据。同日，被告盛明置业公司出具收据，确认收到原告所交涉讼物业的首期转让款60175元；被告昶大公司出具收据，确认收到原告所交涉讼物业的55000元。后原告分别向盛明置业公司支付第一至七期分期款，每期9583元。2019年11月14日，被告盛明置业公司出具《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》，其中载明：由于对市场预判不足，融资环境的改变，原本计划中回笼的资金受阻，资金没有及时到位，导致盛明广场项目停工；一期（5、6座）一直在单项连续施工中，2019年12月全面施工，力争2020年年中交楼，二期已做好计划安排，春节前将完善二期复工前的所有工作，春节后20天全面大面积施工（力争2021年4月30日前交楼，其中9座于2021年9月30日前交楼）；10月和11月的补贴款延迟发放，具体发放时间另行通知，最迟于12月15日发放，从12月份起将暂停现行补贴款的发放，从12月起至物业交付时一次性支付（双方可以另行协商确认上述方案），回笼资金将重点集中工程的建设。2020年1月6日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于2020年4月3日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定毛坯交付时间为2019年6月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年6月30日起算，合计32年6个月（2019年6月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年6月30日至2039年6月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年6月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年6月30日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款127256元，已超出其承租20年应支付的对价（175171元÷32年6个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2020年4月3日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年6月30日至2039年6月29日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与昶大公司签订的装修协议丧失履行基础，合同目的无法实现，原告请求解除装修协议，依法有据，本院予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款127256元予原告。盛明置业公司逾期交付物业，已构成违约，应当承担违约责任。本院结合《物业使用权转让合同》约定的违约金标准、合同履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款127256元为本金从逾期之日即2019年7月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。原告诉请的违约金超出核定部分，本院不予支持。装修协议解除，昶大公司应返还装修设计费用及定购装修材料费55000元予原告。盛明置业公司不是装修协议中原告的相对方，亦未收取协议项下的款项，原告请求其连带返还款项没有依据，本院不予支持。但盛明置业公司的过错导致原告提起本案诉讼解除装修协议，案件受理费应由盛明置业公司负担。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李彩连与被告佛山盛明置业有限公司于2019年2月27日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年6月30日至2039年6月29日期间的租赁约定于2020年4月3日解除；二、解除原告李彩连与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2019年2月27日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款127256元予原告李彩连；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以127256元为本金从2019年7月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告李彩连，本项随上列第三项清；五、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还55000元予原告李彩连；六、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三、四项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告李彩连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2600.94元，财产保全费1156.28元，合计3757.22元（原告李彩连已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费3757.22元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年五月十五日书记员  林浩成