江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初129号原告：朱圣江，男，1981年5月6日生，汉族，住常州经济开发区。原告：赵雪丽，女，1982年1月3日生，汉族，住常州经济开发区。两原告共同委托诉讼代理人：田海君，江苏摩方律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄铖，江苏摩方律师事务所实习律师。被告：童飞，男，1987年2月24日生，汉族，住常州经济开发区。被告：童德才，男，1961年3月14日生，汉族，住常州经济开发区。被告：王杏娟，女，1962年11月22日出生，汉族，住常州经济开发区。第三人：常州市好邻居房地产代理有限公司潞城分公司，住所地常州经济开发区潞城街道嘉州枫景苑**。负责人：周豪。原告朱圣江、赵雪丽与被告童飞、童德才、王杏娟及第三人常州市好邻居房地产代理有限公司潞城分公司（以下简称“好邻居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告朱圣江及其委托诉讼代理人田海君、黄铖到庭参加诉讼，被告童飞、童德才、王杏娟及第三人好邻居公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。后于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告朱圣江及其委托诉讼代理人田海君、被告童飞、童德才、王杏娟及第三人好邻居公司的负责人周豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱圣江、赵雪丽向本院提出诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告、第三人于2019年10月20日签订的《房地产买卖居间合同》；2.判令三被告共同返还两原告定金50000元；3.判令三被告共同支付两原告违约金100000元；4.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年10月20日，原告、被告、第三人签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定：原告以1290000元的价格购买三被告共同共有的、位于常州市武进区房屋。合同签订后，原告于当日向被告支付定金50000元，被告童飞向原告出具定金收条。2019年10月23日，第三人发现房屋存在未涤除的抵押权，将严重影响合同后续履行。经协商，三方于同日签订一份补充协议，约定原告给予被告15日宽限期，被告需在11月10日前消除案涉房屋上的抵押权，以便原被告办理资金监管手续。因被告未在2019年11月10日前消除案涉房屋上的抵押权，导致合同无法继续履行。后经多次协商，原告、被告、第三人于2019年11月13日达成协议一份，约定：被告未在2019年12月10日前支付原告78000元的，除需退还原告50000元定金，还需支付原告违约金100000元，该份协议签订后，被告拒绝向原告支付任何款项。被告童飞辩称，当时我仅拿到原告给的30000元，所以我也只同意退款30000元，违约金100000元我不同意支付。被告童德才辩称，房屋买卖不是我亲自办理的，我也没有给童飞授权，我在2019年12月4日回来以后童飞告知我这件事情，我就去中介那里商量不卖房，因为价格过低，当时我跟中介商量我方拿出30000元，中介把收取的20000元一起退还给原告，但是中介不同意。我认为本案的买卖合同不受法律保护，我不承担任何责任。被告王杏娟辩称，我不知道房屋买卖的事情，那时候我在住院的，童飞签好合同回来拿给我看了以后才知道的，但我同意向原告支付30000元。第三人好邻居公司述称，当时童飞来签合同的时候，他说是有公证委托书的，之前也已经出售过一套房屋，童飞再三确定其父母知情的。本案的房屋买卖居间合同签订后，原告支付了50000元，50000元中有20000元是履约保证金，由我方暂存，童飞给原告出具了50000元的定金收条，同时我方给童飞出具了20000元暂存款收条，但是后来我方将20000元退还给童飞了，收到原告方的所有费用也全部退还了。原告朱圣江、赵雪丽围绕其诉讼请求，向本院提交了《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖居间合同》补充协议、2019年10月20日收条、2019年11月30日协议书，经庭审质证，本院对其真实性均予以认定。根据本院审查认定的证据及当事人庭审陈述，认定案件事实如下：被告童飞系童德才、王杏娟之子。2019年10月20日，以童飞、童德才、王杏娟为甲方、朱圣江、赵雪丽为乙方、好邻居公司为丙方签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：甲方将坐落在本市经开区丁堰街道××花园××单元××室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为110.81平方米，房屋所有权人为童飞，共有权人为童德才、王杏娟，甲方确认房屋无抵押、未出租；房屋成交价格为1290000元，乙方在合同签订时支付购房定金50000元，办理资金监管手续前支付380000元，办理资金监管手续时支付购房款10000元，并通过选择的贷款银行申请贷款850000元；甲乙双方应在2019年10月25日前办理资金监管手续。双方对违约责任约定为：1.乙方中途毁约或严重违约的，甲方有权单方面解除本合同，购房定金归甲方所有；2.甲方中途违约或严重违约的，乙方有权单方面解除本合同，甲方应在解除之日起3日内双倍返还购房定金给乙方，若逾期返还的，还应按照未返还金额每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同同时对居间服务、佣金标准等事项进行了载明，其第十三条“特别约定”部分载明：“甲方为该房屋的部分共有产权人、产权人的委托代理人，甲方承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方必须向乙方支付违约金或赔偿损失100000元，并按房价的2%承担丙方的居间佣金损失；签订本合同时，甲方同意留存人民币20000元在丙方作为履约保证金，待甲方按约履行全部合同义务后退还给甲方”。协议落款处甲方“童飞、童德才、王杏娟”的签名均由被告童飞一人所签。同日，原告朱圣江、赵雪丽支付购房定金50000元，被告童飞出具收条一份，其上载明：“今收到朱圣江购买坐落于常州市武进区房屋定金伍万元”。2019年10月23日，原告朱圣江、赵雪丽、被告童飞及第三人好邻居公司就案涉房产买卖事宜签订补充协议一份，补充内容为：1.甲乙双方原定于2019年10月25日前办理资金监管手续，现日期更改为：2019年11月10日之前办理资金监管手续；2.原合同中丙方承诺甲方于2019年11月15日之前贷款部分到账，现由于甲方原因，丙方承诺部分取消，甲方不追究丙方任何责任。2019年11月13日，原告朱圣江、被告童飞在第三人好邻居公司工作人员的参与下，经协商就案涉房屋买卖合同的解除事宜达成一致意见：童飞于2019年12月10日之前退还朱圣江定金50000元，同时赔偿违约金28000元；2.如童飞于2019年12月10日之前未能拿出78000元，则后期需退还朱圣江50000元定金和赔偿违约金100000元整，共计150000元。现因被告童飞未按约履行，原告朱圣江、赵雪丽为此诉来本院。另查明，坐落于丁堰街道××花园××单元××室的房屋于2018年8月10日办理了不动产登记手续，权利人为被告童德才、童飞、王杏娟，并于2018年10月16日办理了抵押登记手续。又查明，案涉《房地产买卖居间合同》签订时，被告童德才尚在监狱服刑，系被告童飞将案涉房产挂到中介出售。被告童飞与第三人好邻居公司均一致陈述，案涉房屋交易过程中均由被告童飞一人参与，其在合同签订时并未提供被告童德才、王杏娟出具的委托手续，合同签订后被告童飞出示过一份公证委托书，但已经过了公证授权委托期限。另被告童飞陈述，合同签订时案涉房屋抵押权尚存在，当时想用房屋出售所得的首付款去解除抵押权，但因为父亲童德才无法签字，原告无法等待太长时间，故没有支付首付款，但原告并不知道房屋上有抵押权存在，也没有向原告本人告知过父亲童德才无法签字的情况，该情况仅向中介进行过告知。审理中，原告朱圣江、赵雪丽主张如法院认定2019年11月13日协议书中被告童飞承诺的违约金过高，但无论如何都不能调整至低于定金的一倍，即本案中被告向原告返还的金额不低于100000元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。同时，出卖人未取得处分权的，不得据此认定买卖合同无效，买受人可向出卖人主张相应的违约责任。本案中，被告童飞系在未取得有效授权的情况下出售属于三被告共同共有的房屋，且房屋存在抵押权未涤除的情况，导致双方未能按约办理资金监管手续，案涉房屋交易无法继续进行，原、被告据此于2019年11月13日就房屋买卖合同的解除事宜进行协商，并达成由被告童飞退还购房定金并承担违约责任的处理意见，应认定双方在当日已就《房地产买卖居间合同》中的买卖合同部分协商解除，对此本院予以确认。关于被告童飞应承担的违约责任，根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《房地产买卖居间合同》第六条“违约责任”部分约定了甲方违约致合同解除的定金双倍返还的责任，同时在第十三条“特别约定”部分载明了签约人无代理权造成合同无法履行应向买受人支付违约金100000元的条款。而双方在2019年11月13日协议中对于房屋买卖合同解除后被告童飞应承担的违约责任，明确为其未能在2019年12月10日前返还相应款项的，除返还购房定金50000元，还需承担违约金100000元，即应认定原告选择了合同中第十三条“特别约定”部分的违约金条款。对此合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于本案中双方均未能提供证据证明原告的实际损失数额，本院结合合同的履行程度、双方当事人过错及原告的预期利益等因素，对违约金酌定调整至购房定金的一倍即50000元。据此本院对原告要求被告童飞返还购房定金50000元、支付违约金50000元，合计100000元的诉讼请求，依法予以支持；对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告童飞认为第三人未向其退还履约保证金20000元，审理中双方对此存在争议，被告童飞可另案向第三人主张权利。关于被告童德才、王杏娟是否应承担违约责任的问题，因案涉房屋买卖合同签订时被告童德才、王杏娟未授权出售，合同签订后被告童德才、王杏娟亦未予追认，现原告及第三人均未提供其确有理由相信被告童飞有权代为出售的客观证据，故本院认定案涉房屋买卖合同对被告童德才、王杏娟不发生法律效力。鉴于被告王杏娟明确表示愿意向原告返还30000元，对此本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱圣江、赵雪丽与被告童飞于2019年10月20日签订的《房地产买卖居间合同》中买卖合同部分内容于2019年11月13日解除；二、被告童飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱圣江、赵雪丽返还购房定金50000元、支付违约金50000元，合计100000元；三、被告王杏娟对被告童飞的上述法律义务中的30000元款项承担共同给付义务；四、驳回原告朱圣江、赵雪丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元减半收取1650元、保全费1295元，合计2945元，由原告朱圣江、赵雪丽负担981元，被告童飞负担1964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  夏 慧二〇二〇年十月十六日见习书记员  谢泽君