安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1824民初103号原告：李昌其，男，1942年6月28日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。被告：绩溪上河颐养产业投资管理有限公司，住所地安徽省绩溪县瀛洲镇上河徽院内养生公寓一号楼、二号楼，统一社会信用代码913418240875747272（1-1）。法定代表人：宋兴旺，董事长。委托诉讼代理人：贺凡，男，1983年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系该公司员工。委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。原告李昌其与被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司（以下简称绩溪上河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告李昌其及委托诉讼代理人陶涛，被告委托诉讼代理人方家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、判令自本判决生效之日起解除原、被告于2014年12月9日签订的《上河颐养租赁合同》；二、判令被告支付原告2018年1月1日后租金暂定27800元（暂计至2019年12月31日，实际应按合同约定的租金计至交还房屋之日）及利息（以13900元为基数，按年利率6%，自2018年8月1日起至2019年7月31日止；以27800元为基数，按年利率6%，自2019年8月1日开始计算，以此类推至房屋实际交还之日止，暂计至2020年1月3日为1540.04元）；三、判令被告支付原告2015年至2017年三年部分未付租金2710.5元；四、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年12月9日，原、被告签订《上河颐养租赁合同》，约定原告将绩溪县瀛洲镇仁里上河徽院徽文化长廊5号楼702室商业用房租赁给被告用于养老养生经营活动，租赁期为10年，自2015年1月1日起。租金按租赁合同约定计算，被告首年支付租金的截止时间为2015年7月31日，其余支付租金时间为首年支付时间的对应日类推。2015年至2017年，被告均根据双方约定在扣除部分后期办证税费后如期将租金存入原告账户，但2018年起被告未再支付租金。后经原告多次催讨，被告以经营养老养生业务未产生经济效益拒付租金，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告绩溪上河公司辩称：一、对原告解除双方订立的租赁合同没有异议，其同意解除；二、房屋租赁合同是实践性合同，涉案房屋至今未竣工，原告也未交付给被告，根据合同法的有关规定，双方订立的合同尚未实际履行，故应驳回原告的第二、三项诉请。原告李昌其为支持其诉讼请求，向本院提交了8份证据：1.原告身份证复印件，证明原告的身份情况；2.被告企业基本信息查询单，证明被告的主体资格；3.上河颐养租赁合同复印件，证明2014年12月原告将绩溪县瀛洲镇上河徽院徽文化长廊5号楼702室商业用房租赁给被告用于养老养生经营活动，租赁期限为10年并对每年的租金数额进行了约定，同时5.1条约定了房屋在租赁期内是由被告统一管理（详见合同）。4.关于徽5#7月份租金抵办证费证明复印件，证明被告在房租中当时扣除了部分租金冲抵办理房产证的费用；5.催告函复印件，证明原告于2019年12月3日向被告寄送催告函，催告被告履行合同的主要义务，支付租金；6.快递单及快递信息查询单复印件，证明催告函被告已经签收的事实；7.案涉商品房买卖合同，证明出租商业用房系原告购买，原告有权对其进行支配，包括租赁给被告；8.案涉商业用房租金到账短信截屏，证明被告在扣除部分冲抵办理房产证费用的租金后已向原告实际支付了2015年、2016年及2017年租金的事实。经质证，被告对8份证据的“三性”均无异议，但其对证据3（即租赁合同）认为被告至今未收到原告出租的房屋。对证据7（即案涉商品房买卖合同）认为达不到原告方的证明目的。被告绩溪上河公司未向法庭提交任何证据。本院经审核，原告方提交的8份证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院认定本案事实如下：2014年12月9日，原告与安徽斯瑞投资集团有限公司（以下简称安徽斯瑞公司）订立商品房买卖合同，双方约定原告以139000元购买安徽斯瑞公司开发的绩溪县瀛洲镇仁里上河徽院徽文化长廊5号楼702室。同日，原、被告又签订了上河颐养租赁合同,原告将该房屋出租给被告用于经营养老养生业务，租赁合同对租赁期限及各年租赁金额、租金给付方式进行了约定。租赁期限为10年，自2015年1月1日起算。租金给付的起算日期为2015年7月1日，支付周期为1个月。2015年至2017年，被告根据双方的约定在扣除部分房屋后期办证税费后（三年共扣除了2710.5元），将三年的租金分别支付给原告。自2018年起，被告未再支付租金。2019年12月3日，原告向被告寄送了催款函，要求支付租金及相应利息。另查明，2020年1月9日，原告李昌其以安徽斯瑞公司为被告向本院提起诉讼，请求解除双方订立的房屋买卖合同并要求其承担违约责任。本案被告代理律师亦是该案安徽斯瑞公司的委托诉讼代理人，其在该案庭审中明确表明案涉房屋至今未竣工。再查明，2019年6月4日，案外人吕飚和严敏分别以绩溪上河公司和安徽斯瑞公司为被告向本院提起诉讼。案由为房屋租赁合同纠纷，请求两公司给付房屋租金。本院于2019年8月27日分别作出（2019）皖1824民初693号、（2019）皖1824民初694号民事判决，绩溪上河公司支付吕飚和严敏相应拖欠的租金，绩溪上河公司不服判决，上诉至宣城市中院。2019年12月16日宣城中院分别作出（2019）皖18民终2037号、（2019）皖18民终2038号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时，在中院判决中认定绩溪上河公司在与吕飚、严敏2015年1月9日签订《上河颐养租赁合同》时，知晓合同所涉的与本案原告同属一栋楼的租赁房屋未竣工交付。另2020年1月10日，根据原告的申请，本院作出（2020）皖1824民初103号民事裁定，冻结被申请人绩溪上河公司银行账户存款40000元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”原告李昌其与被告绩溪上河公司签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于被告辩称房屋租赁合同系实践性合同，因案涉房屋至今未竣工，原告也未实际交付被告，租赁合同未实际履行，应判决驳回原告第二、三项诉请的主张，本院不予支持。理由如下：一、除非法律或双方当事人特别约定以交付标的物为合同成立的条件，与实践合同相对应的诺成合同应当是合同的一般形态。我国合同法规定了三种实践合同，即二百九十三条的客运合同，三百六十七条的一般保管合同，二百一十条自然人之间的借款合同。按体系解释，如租赁合同是实践合同，则合同法理应以相应条款来规定该类合同的成立条件，通观《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同的所有条款，并无相应规定。双方签订的租赁合同也无相应的特别约定。二、诺成合同与实践合同的区别并不在于一方是否应交付标的物，而在于二者成立的时间不同。诺成合同自双方当事人意思表示一致（即达成合意）起合同即告成立，而实践合同则在当事人达成合意之后还必须由当事人交付标的物，合同才能成立。三、被告当庭同意解除合同，即表示其是认可双方订立的租赁合同依法成立，如无法律的特别规定或当事人特别约定，合同成立即有效。综上，对被告上述辩解本院不予采纳。其实从被告签订案涉租赁合同与案涉房屋买卖合同为同一日；明知房屋未竣工交付仍签订案涉合同，而后又主动履行了三年的租金给付义务；其代为扣留部分租金用于原告的房屋办证费用的事实，结合被告系商事主体，商事思维有别于普通民事主体，其在本案中的所作所为应有其自身商业利益考虑。由于被告对原告诉请自本判决生效之日起解除双方签订的房屋租赁合同并无异议，同意解除，本院予以确认。关于原告请求被告支付拖欠租金而应承担相应的利息的主张，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款第（一）项之规定，本院予以支持。因双方租赁合同解除，被告绩溪上河公司于2015年至2017年扣留的部分租金亦应返还给原告李昌其。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告李昌其与被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于2014年12月9日订立的《上河颐养租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李昌其拖欠的2018年、2019年两年的租金27800元。2020年1月1日起至双方合同解除之日止的租金按双方合同约定另行计算（2020年的租金合同标准为13900元/年）；三、被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李昌其拖欠租金占用期间利息1540.04元（以13900元为计算基数，自2018年8月1日起至2019年7月31日止，按年利率6%计算；以27800元计算基数，自2019年8月1日起至2020年1月3日止，按年利率6%计算）。2020年1月4日以后的利息以被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司拖欠租金为计算基数按年利率6%计算至履行完毕之日止；四、被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李昌其2015年至2017年三年未付的租金2710.5元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费601元，减半收取300.5元，保全费420元，合计720.5元，由被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  许家永二〇二〇年三月三十日法官助理胡小萍书记员刘蕊附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国人民合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。