上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初871号原告：蔡贤渊，男，1975年2月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张晔，上海如闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：金康仪，上海如闻律师事务所律师。被告：上海广佳塑料包装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：许乔光，负责人。被告：上海强民实业总公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈军，总经理。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。原告蔡贤渊与被告上海广佳塑料包装有限公司(以下简称“广佳公司”)、上海强民实业总公司(以下简称“强民公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序。后因无法通过邮寄或直接送达方式向被告广佳公司送达诉讼文书，于2020年2月3日转为适用普通程序，并于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告蔡贤渊及其委托诉讼代理人张晔、金康仪，被告强民公司的委托诉讼代理人许静雯、卫晓晨到庭参加诉讼。被告广佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡贤渊向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告广佳公司签订的《厂房转让合同》无效；二、两被告返还原告购房款226万元。事实和理由：上海市松江区泖港镇强民工业园区一期B区11号厂房(以下简称“11号厂房”)原始产权人系被告强民公司。2002年被告强民公司将11号厂房出售给被告广佳公司,但因故未能办理产权过户登记。2011年8月,原告经人介绍拟购买11号厂房。被告广佳公司提供了其与被告强民公司于2004年9月22日签订的《房屋买卖合同》,该合同载明,被告强民公司将泖港镇强民工业园区一期B区8、10、11号厂房转让给被告广佳公司。由于被告广佳公司无法提供产权登记证,原告向作为强民工业园区实际管理人的上海泖港经济技术发展有限公司(以下简称“泖港公司”)进行了解查询,泖港公司的法定代表人徐平明确告知原告,泖港镇强民工业园区一期B区8、10、11号三幢厂房产权确为被告广佳公司所有。为证明此事,徐平向原告提供了一份由泖港公司与被告广佳公司于2011年8月8日签订的《回购协议书》,该协议书约定,被告广佳公司将位于泖港镇强民工业区一期8号厂房连同与该房相关的约3.62亩土地使用权作价240万元以回购的形式转让给泖港公司。在原告的要求下,泖港公司于2011年10月19日向原告出具了一份书面的证明,写明：“位于泖港镇叶新公路XXX号XXX、XXX号厂房,建筑面积2,444平方米,属于广佳公司所有”。2011年10月19日,原告与被告广佳公司签订了《厂房转让合同》,11号厂房转让价为226万元,合同约定,“乙方(原告)支付全部转让款后,该房地产上全部设施及土地使用权全部归乙方(原告)所有”;“如遇政策性动迁,拆迁补偿款归乙方(原告)所有”；“甲方(被告广佳公司)的一切债权债务以及法律纠纷与乙方(原告)无关”。10月28日,原告付清了厂房转让款。同日,被告广佳公司将11号厂房交付给原告。因被告广佳公司尚有部分设备物品存放在厂房内,故与原告签订了《房屋租赁合同》,由被告广佳公司承租11号厂房。2011年11月19日,泖港镇政府召集原告及被告强民公司、泖港公司举行情况沟通会,会上泖港公司向原告发了一封《律师函》。《律师函》通知原告,被告广佳公司在厂房转让前曾在8、10、11号厂房产权上设立过对债务的抵押担保,原告受让的房产处于抵押物状态,目前借款合同尚未到期,担保合同亦在履行中。提请原告妥善处理厂房转让合同事宜。2012年初,被告强民公司向松江区人民法院起诉,认为其与被告广佳公司进行的厂房交易不符合国家关于集体所有的土地上不动产交易的规定,请求法院判决其与被告广佳公司进行的厂房交易行为无效。在被告广佳公司缺席的情况下,松江区人民法院于2012年5月作出了(2012)松民三(民)初字第448号民事判决书,判决被告广佳公司与被告强民公司于2004年9月22日签订的《房屋买卖合同》为无效合同,被告广佳公司应将强民工业园区一期B区8、10、11号三幢厂房返还被告强民公司。2012年8月,被告强民公司强行收回了11号厂房。原告认为,原告购买11号厂房一事,被告强民公司、泖港公司是知道的,泖港公司为促成交易还出具了证明。事后泖港公司向原告发出《律师函》,也表明其认可原告为11号厂房的实际权利人。但被告强民公司向法院提起诉讼时,既未将原告列为第三人,也未知会原告,这一诉讼自始至终都是瞒着原告的,被告强民公司至今未向原告出示过(2012)松民三(民)初字第448号民事判决书。被告强民公司的行为使原告丧失了在11号厂房处理问题上及时主张权利维护权益的机会,造成了该案件在事实审查和实体处理上的重大缺陷。现法院判决被告广佳公司与被告强民公司于2004年9月22日签订的《房屋买卖合同》为无效合同,自然原告与被告广佳公司的《厂房交易合同》也应归于无效。但造成这两次厂房交易无效的过错在强民公司,被告强民公司作为泖港镇政府所属企业,对其开发的集体土地上的厂房的交易规定理应清楚,被告强民公司应对造成两次厂房交易无效这一后果承担主要责任。合同法第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。作为对无效合同的处理,法院判决将强民工业园区一期B区8、10、11号三幢厂房返还被告强民公司,被告强民公司也应将购房款予以返还。鉴于被告广佳公司已被吊销执照,原告在购房时是已向被告广佳公司付清了转让款,因此,被告强民公司应将相应的购房款返还给原告,并且还应赔偿原告相关损失。原告向被告强民公司、泖港公司及泖港镇人民政府提出了返还购房款的要求,泖港镇人民政府也曾多次召集相关部门与原告协商,并承诺等强民工业园区拆迁时一并解决向原告返还购房款和经济补偿的问题。2018年7月,原告获悉强民工业园区正式拆迁,再次向泖港镇人民政府提出返还购房款和经济补偿的的要求,但因泖港镇相关领导和经办人员职位变动,将原告拒之门外。原告通过信访渠道向泖港镇人民政府反映此事,泖港镇人民政府书面答复建议原告通过诉讼解决此事。迫于无奈,原告只能诉诸人民法院，望判如所请。被告广佳公司未作答辩。被告强民公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告强民公司并不是本案适格的被告。原告起诉依据的是与被告广佳公司签订的《厂房转让合同》，被告强民公司并未参与到原告与被告广佳公司的房屋买卖交易过程中，与原告之间并不存在房屋买卖的法律关系。即便法院确认《厂房转让合同》无效，相应的购房款也应当由被告广佳公司来返还，原告诉请被告广佳公司及强民公司共同向其返还购房款没有法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：2011年10月19日，被告广佳公司(甲方)与原告蔡贤渊(乙方)签订《厂房转让合同》一份，约定甲方将11号厂房，建筑面积1,222平方米及该厂房南侧所有的铁棚房屋和附属设施以及该房屋相关的约3.62亩土地的土地使用权转让给乙方，转让价格为226万元。乙方在签约后30天内付清全部转让款给甲方后，合同生效。《厂房转让合同》同时对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，原告通过中国农业银行分别于2011年10月19日向被告广佳公司的法定代表人许乔光转账20万元，10月24日转账100万元，10月28日转账100万元，其余6万元原告主张为现金支付。2011年10月28日，被告广佳公司的法定代表人许乔光出具收据一份，确认收到购房款226万元。另查明，本院于2012年5月28日作出的(2012)松民三(民)初字第448号民事判决书已经发生法律效力。该判决查明：2004年9月22日，强民公司与广佳公司签订《房屋买卖合同》一份，约定强民公司将其所有的坐落于上海市松江区泖港镇强民一期B区8号、10号、11号合计建筑面积3,666平方米房屋转让给广佳公司，房屋转让价为650元/平方米，总计2,382,900元。合同签订后，广佳公司向强民公司付清了购房款，强民公司将房屋交付给广佳公司。强民公司转让给广佳公司的房屋的土地权属性质为集体土地，用途为工业，房地产权证上登记的地号为松江区泖港镇泖港村28/1丘。上述地号的地址为上海市松江区泖港镇强民一期B区。本院经审理后认为，涉案房屋的土地权属性质属于乡村农民集体所有的工业用地,依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,强民公司将涉案房屋转让给广佳公司违反了法律禁止转让的强制性规定,强民公司与广佳公司之间的《房屋买卖合同》无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故判决：一、强民公司与广佳公司于2004年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、广佳公司将坐落于上海市泖港镇泖港村28/1丘8号、10号、11号3幢房屋返还强民公司。以上事实，有《厂房转让合同》、收据、上海市房地产权证、《房屋买卖合同》、《回购协议书》、(2012)松民三(民)初字第448号民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，系争房屋的土地权属性质属于乡村农民集体所有的工业用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，被告广佳公司将11号厂房转让给原告违反了法律禁止转让的强制性规定，且被告广佳公司与11号厂房登记的权利人被告强民公司之间所签订的《房屋买卖合同》已由生效法律文书确认无效，故原告与被告广佳公司之间的《厂房转让合同》当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据原告提供的证据，原告向被告广佳公司支付了226万元购房款，故原告要求被告广佳公司返还购房款226万元的诉讼请求，本院予以支持。被告广佳公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为其放弃答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告广佳公司自行承担。就原告与被告广佳公司签订的《厂房转让合同》而言，被告强民公司并非该合同的当事人，原告要求被告强民公司对合同无效承担过错责任并与被告广佳公司共同返还购房款，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告蔡贤渊与被告上海广佳塑料包装有限公司于2011年10月19日签订的《厂房转让合同》无效；二、被告上海广佳塑料包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡贤渊购房款226万元；三、驳回原告蔡贤渊对被告上海强民实业总公司的诉讼请求。如果被告上海广佳塑料包装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,880元，由被告上海广佳塑料包装有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱春琪审 判 员  凌 莉人民陪审员  高丽萍二〇二〇年八月十八日书 记 员  徐亚娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。