大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初91号 原告：大连银行股份有限公司第四中心支行，住所地辽宁省大连经济技术开发区益海园1栋4号、5号、6号、7号。 负责人：李丽芳，行长。 委托诉讼代理人：刘文军，辽宁箴言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙群，辽宁箴言律师事务所律师。 被告：张建军，男，1963年8月5日生，汉族，住大连市。 被告：大连维泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区红梅小区81#1-14-6。 法定代表人：蔡逸鹏。 原告大连银行股份有限公司第四中心支行与被告张建军、被告大连维泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘文军到庭参加诉讼。被告张建军、大连维泰房地产开发有限公司（以下简称维泰公司）经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告张建军偿还原告借款本金73233.39元及利息、罚息（自2011年11月18日起至本息全部清偿之日止，按借款合同约定的利率标准计算）；2、被告维泰公司对前项诉讼请求承担连带清偿责任；3、原告有权就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、案件受理费、保全费、公告费由二被告承担。 事实和理由：2006年10月31日，被告张建军与被告维泰公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张建军购买被告维泰公司开发的位于大连经济技术开发区0517005号商业地块上的海滨花园区B7-7号商品房（建筑面积51.97平方米），合同总价475526.00元。 2006年11月27日，被告张建军作为借款人、被告维泰公司作为连带责任保证人与原告签订《大连市商业银行个人住房借款合同》，约定被告张建军向原告借款28万元用于购买上述商品房。借款期限为120个月，自2006年11月27日起至2016年11月27日止。贷款利率为浮动利率，在合同期间按月调整，贷款年利率为7.524%。还款方式为等额本息，最后一次还清本息日为2016年11月20日。如逾期还款，原告从贷款逾期之日计收利息和罚息（罚息按照国家规定对合同载明的当期合同执行利率基础上上浮50%计收）。被告维泰公司不可撤销地为同本合项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及被告张建军应付的其他款项承担连带保证责任。《借款合同》特就合同争议的管辖法院约定为大连经济技术开发区人民法院。 关于被告维泰公司承担的保证责任，原告与被告维泰公司曾于2006年3月30日签订《商品房按揭贷款合作协议书》，约定被告维泰公司“在房屋产权及有关抵押手续办妥之前，乙方对借款人在甲方的贷款承担连带保证责任”。现该房屋因被告维泰公司的原因未能办理商品房所有权凭证。 借款合同签订当日，原告与被告张建军签订《大连市商业银行个人住房抵押合同》，约定被告张建军为履行前述借款合同约定义务，将其所购房屋作为物权担保抵押给原告，同时申请办理抵押登记。大连经济技术开发区房产管理中心于2006年11月27日受理并作出登记。 合同签订后，原告依约发放贷款。自2011年11月18日起，被告张建军未再依约履行按期偿付购房本息的义务。至2018年10月20日，累拖计欠本金73233.39元，利息、罚息21614.57元。 被告张建军未作答辩。 被告维泰公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、大连市商品房销售（结算）专用发票、《个人住房借款合同》、借款借据、《商品房按揭贷款合作协议书》、《大连市商业银行个人住房抵押合同》、抵押物清单、个人贷款借款明细表、客户还款明细清单，上述证据经本院审查，予以确认并在卷佐证。 依据上述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 原告与被告维泰公司曾于2006年3月30日签订《商品房按揭贷款合作协议书》，约定维泰公司在房屋产权及有关抵押手续办妥之前，对借款人在原告处的贷款承担连带保证责任。 2006年10月31日，被告张建军与被告泰房公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张建军购买被告维泰公司开发的位于大连经济技术开发区0517005号商业地块上的海滨花园区B7-7号商品房，合同总价475526.00元。 2006年11月27日，被告张建军、维泰公司与原告签订《大连市商业银行个人住房借款合同》，约定被告张建军向原告借款28万元用于购买上述商品房。借款期限为120个月，自2006年11月27日起至2016年11月27日止。贷款利率为浮动利率，在合同期间按月调整，贷款年利率为7.524%。还款方式为等额本息，最后一次还清本息日为2016年11月20日。如逾期还款，原告从贷款逾期之日计收利息和罚息。罚息按照国家规定对逾期贷款按本合同载明的当期合同执行利率基础上上浮50%计收。被告维泰公司自愿且不可撤销地为同本合项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及被告张建军应付的其他款项承担连带保证责任。保证期间为自本合同签订之日起至办妥抵押登记之日止。 2006年11月27日，原告与被告张建军签订《大连市商业银行个人住房抵押合同》，约定被告张建军为履行前述借款合同约定义务，将其所购房屋作为物权担保抵押给原告。并于同日在大连经济技术开发区房产管理中心办理了案涉房屋的抵押预登记。 合同签订后，原告按照合同约定向被告张建军发放贷款28万元。被告张建军已向原告偿还部分借款本息。自2011年11月18日起未再履行还款义务。截止2018年10月20日，被告张建军尚欠原告借款本金73233.39元、利息4685.26元、罚息16929.31元。 本院认为，原告与被告维泰公司签订的《商品房按揭贷款合作协议书》、被告张建军与维泰公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告张建军、维泰公司签订的《大连市商业银行个人住房借款合同》、原告与被告张建军签订的《大连市商业银行个人住房抵押合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。 原告已按约定向被告张建军发放借款，无违约行为。被告张建军自2011年11月18日起未向原告偿还借款本息，构成违约。借款期限已届满，原告要求被告张建军偿还借款本金73233.39元及至借款还清之日止的利息、罚息，于法有据，本院予以支持。 被告维泰公司应当按照与原告签订《商品房按揭贷款合作协议书》、《大连市商业银行个人住房借款合同》的约定，在保证期间和保证范围内对被告张建军在原告处的贷款承担连带保证责任，故原告要求被告维泰公司承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。案涉房屋仅办理了抵押预告登记，不直接导致担保物权的设立。在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 被告张建军、被告维泰公司经本院合法传唤，未提正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告主张的抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起十日内，被告张建军偿还原告大连银行股份有限公司第四中心支行借款本金73233.39元及利息、罚息（截止2018年10月20日，利息为4685.26元、罚息为16929.31元；自2018年7月22日起至借款付清之日止，按照合同约定的利率标准计算）； 二、被告大连维泰房地产开发有限公司对本判决第一项的借款本息承担连带偿还责任； 三、驳回原告大连银行股份有限公司第四中心支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2172元、保全费969元、公告费900元，由被告张建军、被告大连维泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内日，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  邹凤娟 人民陪审员  曲爱琳 人民陪审员  刘元明 二〇一九年十二月四日 书 记 员  宋燕妮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。