山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0112民初9365号原告：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100724271965H。法定代表人：刘进华，董事长。委托诉讼代理人：徐桂华，山东豪才律师事务所律师。被告：宗学峰，男，1974年7月27日出生，汉族，住济南市原告济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）与被告宗学峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告齐华物业公司的委托诉讼代理人徐桂华，被告宗学峰到庭参加诉讼。因本案案情复杂、当事人争议较大，本院将本案转入普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告齐华物业公司的委托诉讼代理人徐桂华，被告宗学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令宗学峰向原告支付物业服务费7593.18元及违约金2733.54元，共计10326.72元；2.判令宗学峰承担本案的诉讼费、保全费、律师费等费用。后齐华物业公司变更诉讼请求为：暂要求宗学峰交纳截至2019年4月30日前的物业费5905.82元、违约金2733.54元，共计8639.36元。事实和理由：宗学峰系济南市历城区七里河路12号锦绣泉城小区的业主，与齐华物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主每半年交纳一次物业费，办理入住手续时预交半年的物业费，以后每次交费应于上一个交费期最末的一个月的月初开始；业主不按约定交纳费用的，从逾期之日起每日应交纳千分之三的违约金。根据协议约定，宗学峰应于2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日前分别向齐华物业公司交纳物业费1265.53元（1.41元×149.59㎡×6个月），共计7593.18元。宗学峰至今尚未向齐华物业公司交纳上述期间的物业费，已经构成严重违约。请求法院判令宗学峰支付截至2019年12月31日的物业费7593.18元，并且自逾期之日至全部付清之日止按日千分之三支付违约金，其中部分违约金为2733.54元。案件审理中，齐华物业公司称，因双方对锦绣泉城小区2019年后期提供物业服务的企业存有争议，故暂要求宗学峰支付截至2019年4月30日的物业费及违约金。宗学峰辩称，齐华物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。一、齐华物业公司主张物业费按每月每平方米1.41元的价格标准收费，没有事实依据。《前期物业管理服务协议》约定物业服务费每平方米1.18元，宗学峰与齐华物业公司从未有过1.41元收费标准的约定，齐华物业公司声称“已经有过半数业主签字同意并依法公示”，宗学峰从未签过字，也从未见过任何公示，齐华物业公司的主张没有任何事实和法律依据。根据齐华物业公司的公示，锦绣泉城小区自2006年至2019年1月1日经营收入约4052724元，因小区的专项维修基金充足，上述费用应折抵物业费，余款业主均摊后返还宗学峰。《前期物业管理服务协议》第七条约定：“广告位收益用于弥补小区管理经费不足”，此项违反上位法原则，应为无效约定。二、齐华物业公司没有按照《前期物业管理服务协议》及相关法律规定履行其义务，其主张缴纳的物业费用没有事实依据。具体事实列举如下：1.宗学峰在锦绣泉城的物业屋面漏水，宗学峰自2014年4月19日至今多次报修，但齐华物业公司5年多没有维修，致使宗学峰家中吊顶锈蚀、楼顶板发霉、墙皮脱落发霉等，齐华物业公司应赔偿维修费用。2.齐华物业公司纵容默许搭建违章建筑行为，造成安全隐患，给业主造成生活困扰。3.锦绣泉城小区为人车分流的小区，但齐华物业公司擅自拆除小区北大门，并且北门的保安对于机动车辆疏于管理，致大量的车辆随意进出小区，严重破坏小区内道路，且给业主带来安全隐患。4.小区内所有的监控设备及保安形同虚设，甚至为了便宜雇佣60岁以上老人，外来人员大量进入，致使小区环境遭到严重破坏，盗窃事件频发，2018年底曾经一夜之间地下室门被破坏50多个，东风派出所有小区业主的报案记录。5.齐华物业公司对于消防配电设备等，怠于维护，致使火灾等事故频繁发生。2018年7月的配电设备引起的火灾事故造成小区800多户业主家中停电60多小时，烧毁车辆一部。在被烧毁车辆的业主起诉齐华物业公司（2018）鲁0112民初8903号民事判决书内载明，“关于责任承担问题，齐华物业公司作为物业服务企业，有对包括小区内配电室在内的公共设施进行管理、维护的职责。造成此次火灾事故的原因在于涉案小区配电室电气线路故障，齐华物业公司未能及时发现、排除安全隐患，具有过错，某某作为小区业主，将其所有的车辆停放在其自有的车位上，无过错。”由此看出，此次火灾事故完全是因为齐华物业公司疏于管理造成的。现在火灾事故已经过去一年半时间，火灾现场依然如故，电器线路还散落在地。2019年8月，小区14号楼又发生火灾，小区的消防设施依然未起任何作用。6.齐华物业公司保洁服务不到位，大部分楼道无人打扫，很多天才有人粗略打扫一次。其所提供服务的小区收费率最高的约51.42%，可以印证齐华物业公司服务多差。三、2018年12月1日锦绣泉城小区召开业主大会，人数及建筑面积“双过半”同意选聘新的物业公司。后业委会公开招标选聘新物业服务公司，并依法与中标单位签订物业合同，合同生效日期为2019年5月11日，但齐华物业公司不依法交接，业主委员会已经将齐华物业公司的违法行为诉至法院。依照《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，故宗学峰拒绝缴纳2019年5月11日后的物业费有法律依据。四、宗学峰没有违约，齐华物业关于违约金的主张没有依据。因齐华物业公司未履行合同义务，宗学峰行使先履行抗辩权，于2017年1月起停止交纳物业费。宗学峰否认曾收到齐华物业公司的催缴物业费通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：宗学峰为济南市历城区七里河路12号锦绣泉城11号楼1-1203房屋的业主，该房屋在小区内的现楼号为18号楼，建筑面积为149.59平方米。2009年4月22日，宗学峰（乙方）与齐华物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定齐华物业公司对宗学峰在锦绣泉城小区的物业提供前期物业管理服务，物业管理服务费依据济南市物价局及相关政府主管部门最新文件规定收费或调整收费，其中住宅按建筑面积每月每平方米收取1.18元（含电梯运行电费、公共用电等），宗学峰每半年交纳一次物业管理服务费，若违反本协议，不按本协议规定的收费标准和时间向齐华物业公司缴纳有关费用的，齐华物业公司有权催缴并要求宗学峰补交从逾期之日起每日千分之三的违约金。协议签订后，双方按照合同约定履行了各自的权利义务。齐华物业公司自2013年7月1日将物业费收费标准调整为每平方米每月1.41元。宗学峰向齐华物业公司交纳物业费至2016年12月31日，其中2013年7月1日至2016年12月31日期间按照调整后的标准交纳物业费。宗学峰未向齐华物业公司交纳2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业费。2019年5月，齐华物业公司与案外物业公司就锦绣泉城小区物业服务的交接产生争议。宗学峰否认齐华物业公司曾向其催要过物业费。本案中双方争议焦点为：一、齐华物业公司在提供物业服务中是否存在违约；二、齐华物业公司调整物业费收费标准是否合法。关于焦点一。宗学峰称齐华物业公司存在以下问题：怠于对物业漏水予以维修；默许违章搭建行为；对小区北门车辆的进出疏于管理；监控与保安形同虚设，从业人员年龄较高，盗窃事件频发；怠于维护消防设施，火灾事故频发；小区保洁服务不到位。宗学峰提交照片及视频一宗拟证实其主张（照片内容涉及：物业漏水、违章搭建阳光房、小区内卫生及绿化、公共设施损坏、火灾后现场、电动车被盗后警察出警、不法广告张贴、消防通道被改成车位、消防检查及经营收入公示照片；视频涉及：因物业漏水与物业人员交涉）。经质证，齐华物业公司对上述证据真实性均不予认可，称上述证据反映内容与案涉小区无关联，不能证明宗学峰的主张，物业服务的瑕疵不是宗学峰拒交物业费的理由，物业漏水属于公共部分的维修，已经启动公共维修基金的报批手续。关于焦点二。齐华物业公司提供《前期物业管理服务协议》、《锦绣泉城调整物业服务费证明》、《证明材料》、《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城物业服务费调整调查表》2383份、锦绣泉城业主房地产权登记信息表原件2424份及汇总表28份、锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示及公示照片、《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》、《前期物业服务委托补充合同》，拟证明其2013年物业费调整合法有效。经质证，宗学峰对《前期物业管理服务协议》没有异议，对其他证据均不予认可。宗学峰称，一、对《锦绣泉城物业服务费调整调查表》真实性合法性存在质疑。1.系齐华物业公司单方出具，没有业主同意或不同意的选项，虽然上面有签名，但不能体现签名者是否同意涨价；2.调查过程中是在无监督过程中单方进行的；3.上述调查表中，18号楼1单元1203室的调查表签有“宗学峰”名字，但并非宗学峰本人所签，由此可见业主们的签名不真实；4.汇总18号楼所有的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》签名与房地产权登记信息表上的业主姓名不能对应的共计24户、签名为代签但没有授权委托书的共计3户、签名确认为假的签名为1户、无调查签字表的共计5户、签名不全（房地产权登记信息表上登记为2人）的为1户、未提供产权登记信息表的1户，汇总表中标注不同意的8户，以上共计43户；5.调查表均系复印件。二、对锦绣泉城物业服务费调整调查表情况汇总表（统计每个楼业主是否同意的）与《锦绣泉城物业服务费调价业主调查情况公示》（统计每个楼楼号的）存在质疑。1.这两个材料均没有业主代表、街道办事处及齐华物业公司参与人员的签字确认；2.汇总表中统计的业主姓名《锦绣泉城物业服务费调整调查表》的业主签名有很多不能对应；3.房屋权属信息，没有盖公章，且未提供锦绣泉城小区的总建筑面积及总户数的规划文件，不能计算出各种比率。三、《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》仅盖有“济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会”的公章，没有监督者“东风街道办事处世纪园居委会”的公章，也没有经办人签字；两份同有锦绣泉城社区居民委员会盖章的确认资料中记载的公示时间不一致；《锦绣泉城调整物业服务费证明》中提到前期物业服务费住宅为1.2元每平方米，而我们的前期物业服务费住宅为1.18元每平方。由此可见，这些盖公章的单位并不了解锦绣泉城的真实情况，他们却能提供各种的证明，故对其真实性、合法性存在置疑。四、房地产权登记信息表没有公章，不能保证其真实性，应提供原件。经审查，齐华物业公司提供的《锦绣泉城调整物业服务费证明》、《证明材料》、《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》、《前期物业服务委托补充合同》、《锦绣泉城调整物业服务费证明》、《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》均为原件，内容亦相互印证，且形成时间较早，并非针对本案而出具，本院对上述证据的真实性予以采信。齐华物业公司提供的业主房地产权登记信息表，系其持本院调查函自登记机关调取，宗学峰未提供证据予以反驳，本院对证据的真实性予以采信。根据上述证据，本院查明，2005年3月28日、2005年6月28日，山东中齐房地产开发有限公司（以下简称中齐公司）分别与齐华物业公司签订《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》，约定将建筑面积154567.9平方米的锦绣泉城一至三期、建筑面积193291.3平方米锦绣泉城四到六期委托给齐华物业公司进行物业服务，高层住宅房屋由齐华物业公司按建筑面积每月每平方米1.2元收取，委托期限自签订之日至物业管理区域成立的业主委员会与选聘的物业管理公司签订有效合同之日终止，上述合同均在政府主管部门予以备案。2013年1月，齐华物业公司通过入户方式向业主发放《锦绣泉城物业服务费调整调查表》，征询业主意见。2013年2月1日至2月7日，齐华物业公司制作《锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示》并在公示栏进行公示。，济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会制作《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》，载明：“物业公司根据目前实际收支情况，自至对锦绣泉城物业费调整进行了入户意见征询，现将调查结果向广大业主汇报如下：锦绣泉城共有住户2372户、商铺49户，合计2421户。本次调查共调查业户2383户，占总户数的98.5%，未调查到业户38户，占总户数的1.6%。同意调整物业费的1937户，占总户数的80%，不同意的446户，占总户数的18.4%。至在东风街道办事处世纪园居委会的监督下进行了公示。征询意见结果符合须经过半数以上业主同意的法律、法规规定，程序合法、真实、有效。物业公司将自按照新的收费标准执行（住宅1.41元/月/平方米，商铺2.8元/月/平方米）”。2013年5月20日，中齐公司与齐华物业公司签订《前期物业服务委托补充合同》，约定齐华物业公司对锦绣泉城小区提供物业服务，地上建筑面积347859.2平方米（其中产权办公楼面积2218.9平方米、幼儿园893.27平方米；未出售面积115059.51平方米，高层住宅面积67560.5平方米、小高层住宅面积268116平方米；商业面积9963.7平方米），住宅建筑面积按照每月每平方米1.41元收取，调整物业管理服务费自2013年7月1日至物业管理区域成立的业主委员会与其选聘的物业服务公司签订有效合同之日终止，上述合同已在政府主管部门备案。2015年5月24日，齐华物业公司出具证明材料，载明：“自2013年下半年收费价格调整以后，我公司2014年、2015年物业服务费收费情况，得到绝大部分业主的广泛认可，一直保持较高收费率，情况如下：2014年2421户收取2371户（部分未缴纳的有空置房或其他特殊情况），收费率为97.57%；2015年2421户收取2297户（有一栋楼因办证逾期造成相对影响），收费率为94.45%”，该份证明材料由济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会于书写“情况属实”后加盖印章。2016年12月20日，齐华物业公司、济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会、济南市历城区人民政府东风街道办事处社会事务科共同向济南市历城区房管局出具《锦绣泉城调整物业服务费证明》，载明：前期物业服务费住宅为1.2元/平方米……于2013年1月11日至2013年1月31日依据法定程序对锦绣泉城小区物业服务费调整进行了入户调查，锦绣泉城80%业主同意把物业费调整为：住宅1.41元/平方米……在2013年4月20号开始公示10天，符合法定程序。该证明在政府主管部门予以备案。案涉《锦绣泉城物业服务费调整调查表》现存放于（2015）历城民初字第2132号卷宗中，该调查表记载内容如下：尊敬的某某室业主：……为了保证服务质量，根据《前期物业管理服务协议》四、物业服务费（二）物业服务费依据济南市物价局及相关政府主管部门最新文件规定或调整收费。拟自2013年7月1日起对锦绣泉城物业管理费进行调整：住宅1.18元调整为1.41元/平方米.月……广大业主可参照济南市星级物业服务收费及标准对我们的服务质量进行监督，收费标准如下：……你的其他建议……业主签名……日期。案件审理中，签有其姓名的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》中的签名不予认可。案件审理中，齐华物业公司称，《锦绣泉城物业服务费调整调查表》系2013年1月进行调查，房地产权登记信息表系2019年12月提供，中间存在产权变更情况，个别名字不一致是正常的；物业费涨价系在济南市历城区东风街道办事处世纪园居委会的监督下进行公示，济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会系从前述居委会分离出来的。齐华物业公司向本院提交的《锦绣泉城汇总表》记载，1-26号楼及幼儿园商铺总面积292932.16（平方米）、同意面积236719.49（平方米）、不同意面积49046.89（平方米），总人数2424，同意人数1924、不同意人数438。另，宗学峰提供的《锦绣泉城小区第二次业主大会决议公告》载明，锦绣泉城小区业主总户数2478户、建筑物总面积为341166.07平方米。本院审理的其他同类案件中，高梦琪、杜小杰称其物业对应的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》中非其本人签名，其不同意调整物业费。高梦琪按照调整后的收费标准交纳物业费至2019年4月30日。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中齐公司与齐华物业公司签订的《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》对宗学峰具有约束力。齐华物业公司自愿将锦绣泉城小区业主的物业费收费标准从1.2元降低为1.18元不违反法律规定，其与宗学峰签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。宗学峰作为锦绣泉城小区的业主，接受了齐华物业公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。宗学峰称因齐华物业公司的服务达不到合同约定标准，存在违约行为，所以拒交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，宗学峰提供的证据无法反映其欠缴费用期间齐华物业公司整体的、一贯的物业服务水平；其主张的齐华物业公司存在的问题，存在房屋质量、管理维护、违法犯罪行为、业主不文明行为等多种可能产生原因；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，是业主约定及法定的义务，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系，且业主个人无法决定小区公共收益的处分。综上所述，宗学峰提供的证据可以证实齐华物业公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成2019年4月30日前整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。宗学峰若向齐华物业公司主张损害赔偿，与本案非同一法律关系，可另案主张权利。对于物业服务质量中的瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。关于齐华物业公司调整物业收费的行为是否合法有效。《山东省物业管理条例》规定，普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价。2012年8月1日实施的（济价费字【2012】75号）《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第九条规定：“普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市人民政府批准并每年向社会公布。……具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。”2012年8月1日开始执行的《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》（济价费字【2012】76号）规定：“一、普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。……二、物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及其收费标准；暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。三、物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县。”该（济价费字【2012】76号）附件2载明，历城区普通住宅物业服务收费基准价格一星级至五星级分别为：0.50、0.75、1.00、1.30、1.60（元/平方米.月），特种设施设备维护运行服务收费标准中电梯维护运行收费标准0.35（元/平方米.月）、日常消防控制设施维护运行收费标准0.20（元/平方米.月）。案涉《锦绣泉城物业服务费调整调查表》，标题加粗加黑处理且内容明确，被调查人及拟调整费用内容记载明确，应认定被调查人在调查表落款处签名、且未提出不同意见的行为系对调查内容知情同意。济南市历城区东风街道办事处世纪园居委会的监督下公示《锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示》以及调整物业费后两年的收费情况亦可印证业主对物业费调整的知情和认可。宗学峰称锦绣泉城小区18号楼其他业主的签名存在问题，未提供证据证实相应《锦绣泉城物业服务费调整调查表》对应业主不同意调整物业费，本院对其观点不予采纳。案涉《锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示》记载，总户数2421户，同意调价业主为1937户。根据齐华物业公司提供的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》、锦绣泉城小区业主房地产权登记信息表显示，锦绣泉城小区可查询的有产权物业2424户、同意调整物业费业主1924户、同意业主总面积为236719.49平方米。因存在部分物业未办理不动产权证的可能，本院根据政府部门的备案合同、《锦绣泉城小区第二次业主大会决议公告》记载，按照锦绣泉城小区业主总人数2478户、小区地上建筑面积347859.2平方米，同意调整物业费业主1924户、同意业主总面积236719.49平方米的数据计算相应比例，据此计算出同意调价业主专有部分占建筑物总面积比为68.05%、业主占总人数比为77.64%。宗学峰及本院审理的其他同类案件中高梦琪、杜小杰称其物业对应的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》中非其本人签名。但上述业主及对应建筑面积对于“双过半”数据并无实质影响，且宗学峰、高梦琪在调整物业费后亦部分履行了支付物业费义务。故应认定物业费调整经过了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总业主人数过半数以上业主的同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。济价费字【2012】76号规定，“暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行”，齐华物业公司未举证证实物业费调整前曾召开联席会议，其物业费的调整存在程序瑕疵。联席会议的召开目的系启动物业费调整程序、拟定收费标准调整方案，因齐华物业公司已直接向小区业主进行入户调查，收费标准调整方案经过了锦绣泉城小区“双过半”业主的同意，宗学峰亦已根据调整后的收费标准部分履行了交费义务，结合调整物业收费后锦绣泉城小区的物业收费情况，应认定该物业费收费标准调整方案获得了绝大多数业主的认可和支持。中齐公司与齐华物业公司签订的《前期物业服务委托补充合同》亦表明开发建设单位对于收费标准调整方案的知情和同意。综上所述，本院认为，齐华物业公司虽在调整物业费的程序上存在瑕疵，但该瑕疵行为并不足以导致物业费调整行为无效。因物业服务具有整体性、共同性，且2013年锦绣泉城小区未成立业主大会，故中齐公司与齐华物业公司签订的《前期物业服务委托补充合同》合法有效，且该合同已经政府主管部门备案，该合同对锦绣泉城小区业主具有约束力。综上所述，宗学峰应按照《前期物业服务委托补充合同》约定交纳2017年1月1日至2019年4月30日的物业服务费。因宗学峰系因其物业存在漏水，且对于齐华物业公司服务的服务及收费不满意而拒交物业费，并非主观恶意拒交，且根据本案证据及已经生效判决认定，齐华物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，本院对齐华物业公司要求宗学峰支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宗学峰于本判决生效之日起十日内支付原告济南齐华物业管理有限公司2017年1月1日至2019年4月30日的物业服务费5905.81元（1.41元×149.59㎡×28个月）。二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告宗学峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 张本荣人民陪审员薛蕾人民陪审员路玉虎二〇二〇年四月二十四日书记员 牛        美        玲