黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3640号原告：迟恩孝，男，1954年11月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：盛衍龙，黑龙江典通律师事务所律师。被告：大庆市万宸房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区八百垧商贸城二楼商服002、007、008号法定代表人：赵永生，职务：经理。委托诉讼代理人：姜超，男，1960年7月10日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江肇源县。原告迟恩孝与被告大庆市万宸房地产开发有限责任公司(以下简称万宸房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟恩孝的委托诉讼代理人盛衍龙，被告万宸房地产公司的委托诉讼代理人姜超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟恩孝向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的关于肇源县阳光春城小区xx楼四层房屋（面积2600平方米）的商品房买卖合同有效；2.要求被告立即协助原告办理不动产权属证书；3.要求被告承担逾期办理不动产权属证书的违约金26400元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月1日原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于阳光春城内的xx四层商服（建筑面积6111.35平方米）以800万元的价格整体出售给原告。合同签订后，原告支付全部购房款，该合同亦在肇源县房地产管理处进行了预售备案登记，但被告至今未给原告办理该房屋的权属证书。故诉至法院，请求依法裁决。诉讼过程中，原告撤回要求被告承担逾期办理不动产权属证书违约金26400元的诉讼请求。被告万宸房地产公司辩称，原告起诉买卖属实，无异议。庭审中，原告迟恩孝围绕诉讼请求向法庭出示证据如下：1.商品房买卖合同（合同号为xxxx）、收据（编号为xxxx）及商品房合同备案证明（备案编号为xxxx）各一份，欲证实2012年11月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的位于肇源县阳光春城内的xx楼四层商服（建筑面积共计6111.35平方米），以每平方米1309.04元出售给原告，总金额800万元。双方在合同中未约定逾期办理权属证书的违约责任。2012年11月1日，原告向被告支付800万元购房款，被告为原告出具收据，证实原告已支付全部购房款。2012年11月16日，原、被告双方将案涉房屋买卖合同在肇源县房地产管理处进行了合同备案，备案编号：xx。但时至今日被告仍未为原告办理房产过户手续。被告万宸房地产公司质证称，无异议。本院认为，被告万宸房地产公司无异议，对该组证据真实性本院予以确认。2.商品房预售许可证复印件一份，欲证实案涉房屋符合销售条件，可以公开销售，证实证据1所签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告万宸房地产公司质证称，无异议。本院认为，被告万宸房地产公司无异议，对该组证据真实性本院予以确认。3.房屋移交协议书一份，欲证实2013年1月22日，原、被告双方签订房屋移交协议书，确认被告在当日已将案涉房屋6111.35平方米房屋交付给原告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第（二）款规定及《八民会纪要（民事部分）》的意见，被告应自房屋交付使用之日起90日后承担逾期办证的违约责任。被告万宸房地产公司质证称，无异议。本院认为，被告万宸房地产公司无异议，对该组证据真实性本院予以确认。4.黑龙江省大庆市中级人民法院（2019）黑06执异105号执行裁定书一份，欲证实2019年10月23日，黑龙江省大庆市中级人民法院作出（2019）黑06执异105号执行裁定书，在案外人执行案涉房屋中的2600平方米时，原告提出了执行异议申请，大庆市中级法院裁定中止对案涉肇源县阳光春城商场xx号楼四层房屋（面积2600平方米）的执行，并认定案涉房屋中的2600平方米归原告所有。执行申请人未提起异议之诉，该裁定书现在没有生效证明。案涉房屋是否解除保全不清楚，需核实。被告万宸房地产公司质证称，无异议。本院认为，被告对证据无异议。且该组证据系人民法院作出的执行裁定书，本院对该份证据的真实性予以确认；对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。5.肇源县人民法院（2016）黑0622民初2191号民事判决书及庭审笔录查档卷复印件各一份，欲证实该判决书所审理的内容为原、被告签订的位于阳光春城xx楼四层中3011.35平方米部分（不含附表标注的500平方米和xx楼四层中的2600平方米部分）的商铺买卖合同有效。与本案的诉讼请求的xx楼四层中的2600平方米部分诉讼标的并不相同，上次诉讼中，由于客观原因当事人主动撤诉，法院并没有对当事人的xx楼四层中的2600平方米部分的诉讼请求进行实体审理，因此不属于重复诉讼，因而也不违反一事不再理原则。被告万宸房地产公司质证称，无异议。本院认为，原告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，对该民事判决书的真实性，本院予以确认。原告出示的庭审笔录系本院审理的另案中当事人陈述相关庭审事实的记载，故对原告出示的笔录的真实性，本院予以确认。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。被告万宸房地产公司未向法庭出示证据。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2012年11月1日，原告迟恩孝与被告万宸房地产公司签订商品房买卖合同（编号xx）。被告将其位于阳光春城第xx四层建筑面积6111.35平方米的内铺商服（框架结构）以1309.04元/平方米，总计800万元的价格出售给原告。并于2012年11月16日，在肇源县房地产管理处办理了商品房合同备案登记。2012年10月30日被告万宸房地产公司取得案涉房屋商品房预售许可。2013年1月22日，原、被告签订房屋移交协议书，约定将商品房买卖合同中的阳光春城小区xx楼4层内铺，面积6111.35平方米（商品房买卖合同号为xxxx）移交给原告。2016年原告就上述合同诉至本院，要求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，并要求被告协助办理房屋过户手续。2016年12月29日，本院作出（2016）黑0622民初2191号民事判决书，判决：原、被告签订的位于阳光春城xx楼四层中3011.35平方米部分（不含附表标注的500平方米和xx楼四层中的2600平方米部分）的商铺买卖合同有效；驳回原告要求被告协助办理上述商服过户登记手续的请求。现原告就商品房买卖合同xx楼四层中的2600平方米部分提起诉讼，要求确认该部分合同有效。2019年3月28日，另案申请执行人王进丽因与万宸房地产公司民间借贷纠纷一案申请查封万宸房地产公司位于肇源县阳光春城商场xx号楼第四层房屋，面积2600平方米，即本案所涉房屋。本案诉讼中，迟恩孝对大庆中院查封的执行标的提出书面异议，大庆中院于2019年10月23日作出（2019）黑06执异105号执行裁定书，裁定：中止对肇源县阳光春城商场xx号楼第四层房屋（面积2600平方米）的执行。该裁定书尚未生效。本院认为，本案的争议焦点在于，本案所涉商品房买卖合同是否有效及案涉房屋被法院另案查封后，买受人能否要求办理过户手续。关于本案所涉商品房买卖合同是否有效的问题。本案中，原、被告双方对签订商品房买卖合同的真实性均无异议，且为保障物权的实现，双方于2012年11月16日在肇源县房地产管理处对该商品房买卖合同进行备案。故应认定该商品房买卖合同系原、被告双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。故对原告要求确认其与被告万宸房地产公司签订的位于肇源县阳光春城xx楼四层中2600平方米部分《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告作为买受人在房屋被另案查封后，能否要求被告协助办理案涉房屋过户手续的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，诉争房屋已经因另案被人民法院查封，由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力。原告虽提起执行异议，并经大庆市中级人民法院审理后作出（2019）黑06执异105号执行裁定书，但该裁定书尚未生效，案涉房屋尚未解除查封。在诉争房屋被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移至他人的不确定状态，显然已经构成诉争房屋过户的履行障碍，现原告直接起诉要求被告协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院难以支持。原告可待诉争房屋的查封等限制解除后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告迟恩孝与被告大庆市万宸房地产开发有限责任公司签订的位于肇源县阳光春城xx楼四层中2600平方米部分《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告要求被告协助办理不动产权属证书的诉讼请求。案件受理费460元，由被告大庆市万宸房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  陈 晓人民陪审员  黄永波二〇二〇年一月八日书 记 员  屈 媛附:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。