湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初419号原告：姚湘炬，女，1974年7月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：冯芳，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：田律，湖南万和联合律师事务所律师。被告：罗河兰，男，1972年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。被告：陈育红，女，1975年11月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。原告姚湘炬与被告罗河兰、陈育红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，一审作出（2019）湘0104民初6242号民事判决，罗河兰、陈育红不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院二审作出（2019）湘01民终12018号民事裁定，撤销本院（2019）湘0104民初6242号民事判决，将该案发回本院重审，本院于2020年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序进行了审理。审理过程中，因发现涉及本案涉案合同效力纠纷的另案尚未审结，本案需以该另案结果为依据，故于2020年2月19日裁定本案中止审理。另案审理终结后，本院依法恢复并公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人、两被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚湘炬向本院提出诉讼请求：一、判令姚湘炬与罗河兰之间签订的《租赁合同》解除，罗河兰立即腾空并向姚湘炬交还租赁房屋；本案诉讼过程中，申请撤回该项诉讼请求中关于要求解除合同的请求；二、判令由被告罗河兰支付原告自2019年1月27日至2019年4月18日止的房屋租金400000元及房屋占用费（租金暂计算至2019年4月18日，实际房租应计算至房屋实际腾空交付之日止）；本案诉讼过程中，申请变更为：判令罗河兰支付姚湘炬自2019年1月27日至2020年3月31日止的房屋租金1400000元（暂计算至2020年3月31日，实际房租应计算至房屋实际腾空交付之日止）；三、判令被告罗河兰支付原告房租逾期交付违约金10700元（按欠付部分租金标准的万分之五计算违约金，本款违约金计算至2019年4月18日，实际支付金额应计算至租金交付之日止）；本案诉讼过程中，申请变更为：判令罗河兰支付姚湘炬逾期交付房租的违约金（按欠付部分租金金额的万分之五／日计算至全部租金交付之日止）；四、判令被告罗河兰支付原告自2019年4月18日合同解除之日起至房屋实际腾空交付之日的逾期返还租用房屋违约金（按当年日租金标准的三倍10000元／日支付）；本案诉讼过程中，申请变更为：判令罗河兰支付姚湘炬自2019年4月18日合同解除之日起至房屋实际腾空交付之日的逾期返还租用房屋违约金（按当年日租金标准的三倍9863元／日计算）；五、判令罗河兰承担姚湘炬为本案支出的律师费、诉讼费、保全费以及其他费用；六、判令陈育红对上述诉讼请求与罗河兰承担共同清偿的连带责任。本案诉讼过程中，申请增加一项诉讼请求：判令两被告承担腾退房屋前全部水电费（截止到2020年3月21日欠电费8622元）。事实与理由：2018年8月28日，姚湘炬与罗河兰签订《租赁合同》，姚湘炬将其所有的坐落于麓山南路285号房屋出租给罗河兰经营（长房权证岳麓字第**、长房房权证岳麓字第**）合同租期为10年，从2018年8月30日起至2028年10月29日止。《租赁合同》第四条约定“（一）第一年、第二年、第三年租金按100000元／月（人民币大写拾万元／月）计算……（二）该房屋租金第一年按每两个月支付一次，第二年起到第十年按每三个月支付一次。支付方式为：罗河兰签订本合同后当日内向姚湘炬支付下期房租，以后在上一期租金到期前5日支付下一期租金”。合同签订后，姚湘炬已依据合同约定向罗河兰交付房屋。依合同约定，罗河兰应于2019年1月25日前向姚湘炬支付2019年1月27日至2019年3月27日的房屋租金共计200000元，罗河兰还应于2019年3月25日前向姚湘炬支付2019年3月27日至2019年5月27日的房屋租金共计200000元，但罗河兰至今未向姚湘炬支付上述两期房屋租金，至2019年4月18日止，罗河兰已欠付租金共计400000元。《租赁合同》第九条约定“（一）乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方必须在15天内搬离，并保持和不得破坏房屋现状。1．未按约定期限交付租金，超过15天的”。2019年4月15日，姚湘炬依约委托律师向罗河兰发送律师函以通知罗河兰解除《租赁合同》并承担相应违约责任。本合同解除后，罗河兰既未向姚湘炬支付欠付的租金、也拒绝向姚湘炬腾空并交还所租赁房屋，据《租赁合同》第十条第二、三款约定“（二）符合本合同第九条第1款第（1）项的约定，如乙方逾期交付租金，除应付租金外，每逾期一日，乙方应按欠付部分租金额（按当年租金标准）的万分之五向甲方支付违约金。如乙方逾期交付租金20天以上，甲方有权解除合同，所收保证金作为违约金不予退还。（三）租赁期满或因乙方违约导致甲方解除合同后，如乙方逾期交还所租房屋（包括乙方物品未搬走占用房屋），每逾期一日，乙方应按当年日租金标准的三倍向甲方支付违约金。”罗河兰违反合同约定逾期支付房屋租金已远超过20天，姚湘炬已依法解除合同。现罗河兰既拒绝向姚湘炬支付欠付租金，又至今未向姚湘炬腾空并交付其所租赁的房屋，依据合同约定，罗河兰应向姚湘炬返还租赁房屋，并向姚湘炬支付欠付房屋租金及依合同约定的相应违约金。罗河兰与陈育红系夫妻关系，且罗河兰与陈育红共同经营涉案房屋、共担风险、共享收益且该收益用于家庭共同生活，根据相关法律规定，两被告应承担共同清偿的连带责任。被告罗河兰、陈育红辩称：一、原告诉状所写的六项诉讼请求均不能得到支持。（一）第一项诉讼请求不能支持的理由是：1、我国实行的是立、审、执三分离原则，案件还未审理，就要腾空房屋，无生效法律文书支持。2、原告没有依照合同约定的“将其所有的坐落于麓山南路285号房屋838平方米”交付给被告使用，坐落于麓山南路**房屋并非原告所有。（二）第二项诉讼请求不能支持的理由是：1、原告请求支付的租金是指租赁合同上所写明的房屋交付给被告后应给付的租金，原告既无法提供租赁合同上所写明的标的物，又无法提供租赁合同写明的房屋合法所有权证，供被告合法经营使用，不应按合同约定收取租金。2、被告注册的长沙市岳麓区山馥家庭旅馆，坐，坐落于麓山南路****不是租赁合同上约定的房屋，也不符合合同中所写的房屋结构、面积等，且经营山馥家庭旅馆是2019年3月8日才办好税务登记，勉强取得合法经营资格，不应从2019年1月27日起交租金。3、原、被告是于2018年8月28日签订了一份《租赁合同》，当时原告承诺有房屋产权证和修建房屋的相关图纸资料，保证被告办理开办商业酒楼公司的一切所需资料，并在补充协议上也一再保证房屋的绝对合法有效性。在原告的要求下，被告依照合同约定交了40万元，投入300万元装修酒店。但是原告在收取40万元后，无法按照合同约定提供办证所需的房屋所有资料，在此情况下，被告为了减少损失，向原告出具了《暂时止付租金的合同抗辩书》，并是在没有办法的情况下将酒店改为家庭旅馆，于2019年3月8日勉强营业。到2019年5月8日原告提起诉讼，经营时间只有2个月，且被告已经交了40万元，原告的权利没有遭到侵害。4、原告提交的长房权房权证岳麓字第**、××56号房产权证，不仅地点、结构不符，房屋修建时间和房产登记时间也相矛盾，且该证已经被政府主管部门认定为假证。（三）原告在收取40万元后无法按照合同约定提供办证所需的房屋所有资料，且原告不能举证证明其将合同上所写的标的物交给了被告，故原告的第三、四项诉请均无依据。（四）原告的第五项诉讼请求违法。1、《律师法》第40条第三项规定律师不能接受对方当事人的财物或其他利益，故不应支持律师向对方当事人收取费用。2、案件受理费如何承担，法律有规定，无需作为诉讼请求提出。3、财产保全是防止被告转移、隐匿财产，不利于判决后执行而设立的法律制度。原告申请财产保全所查封的房屋既是当事人唯一居住的房屋，也已经抵押在银行，再查封毫无意义，故原告滥用诉权所花费的财产保全费不应得到支持。（五）关于第六项诉讼请求，一是根据《合同法》的规定，合同只对签订合同的当事人有效，对合同之外的当事人不发生效力；二是本案是原告收取被告40万元后无法交付合同标的物，实际交付的房屋又是非法违章建筑，依法不能出租而导致的合同无效，无效合同对双方当事人均不能按有效处理，牵扯合同之外的人不符合法律规定。二、关于原告在本案中提出的变更诉讼请求：1、原告提出变更诉讼请求，在《民事诉讼法》及《民事诉讼法解释》中找不到依据支持。2、原告在2019年5月提交的民事诉状中的诉讼请求都无事实和法律依据，都不应得到支持，在此基础上再变更，还是没有法律依据，失去提出变更诉讼请求的前提条件。3、原告的诉讼请求就是要钱，但原告采取的行为是恐吓、威胁、断电、断水、腾空房屋，一楼蛋糕店不敢经营，二、三楼旅馆无人敢住，与其“要钱”的诉请相违背。4、原、被告之间签订的租赁合同已经被生效法律文书确定无效了，只能以无效合同的法律关系处理，且诉讼参与人均应守法，不能采取违法行为。综上，原告提出的诉讼请求均建立在有效合同之上提出，而且不是依照法律和事实依据提出，现该合同已经被确认为无效合同，法律关系性质已发生变化，原告的诉请均不应得到支持。另外，关于水电费的问题，如有欠费，应由电力公司发催缴单，且该项诉讼请求不属于本案的审查范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对原、被告双方提交的与（2020）湘01民终727号民事判决书认定事实相符的证据，本院予以确认；2、原告提交的收款凭证、长沙市岳麓区山馥家庭旅馆的企业信息、两被告结婚证、委托代理合同及付款凭证、住宿费发票等证据，无相反证据推翻其真实性，且与本案争议焦点具有关联性，予以采信；并结合当事人陈述，本院就本案事实认定如下：1、被告罗河兰与被告陈育红系夫妻关系。2018年8月28日，原告姚湘炬（甲方）与罗河兰（乙方）签订《租赁合同》一份，第一条中约定：甲方将其所有的坐落于麓山南路285号房屋二、三楼及一楼北向一跨、南向二跨出租给乙方经营。第二条中约定：乙方租赁房屋仅限于商业酒店（含一楼饭店小吃）经营使用。乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未征得甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构。第三条中约定：租赁期限租期为10年，从2018年8月30日起至2028年10月29日止。第四条中约定：第一年、第二年、第三年租金按100000元/月计算，年租金1200000元整；第四年租金按110000元/月，年租金1310000元整；第五年租金按120000元/月，年租金1440000元整；第六年至第十年每年年租金标准在第五年的基础上每年递增3%，该租金为不含税费净租金。该房屋租金第一年按每二个月支付一次，第二年起到第十年按每三个月支付一次。支付方式为：乙方签订本合同后当日向甲方支付下期房租，以后在上一期租金到期前5日支付下一期租金。甲方按每次所收租金额开出收据。乙方应在签订本合同当日内向甲方交纳保证金200000元。合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将该门面完好交还甲方后，甲方应在2天内将保证金一次性全额无息退还乙方。第五条中约定：甲方需在本合同签订并付足定金3天内将房屋交付乙方，合同签订之日起90日为免租期，2018年11月30日起开始计租。第六条中约定：甲方有权查验乙方开办酒店的相关证照。甲方对乙方经营所产生的法律、经济、治安和消防等任何问题不负连带责任。甲方须向乙方提供该房屋的相关图纸资料及办证所需甲方的相关资料。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方应在租赁期满之日前搬离，对原有装修、设施本着“来装去丢”原则，甲方有权自行处置而无需给予任何补偿。第七条中约定：乙方经营过程中所产生的所有税费及债务均由乙方自行承担。乙方根据本合同约定按时足额交纳租金及相关费用。乙方有权对承租房屋进行必要的装饰装修，以符合乙方的商业用途。第十一条中约定：甲方该栋房屋系2018年4月响应政府大学提质改造而旧房提质改建完工项目，房屋层高6.2米以上部分系麓山南路提质改造综合指挥部认可增加。甲方现状交房，并保证建筑结构安全可靠，由此造成的经济损失由甲方负责赔偿。合同另对甲乙双方的权利义务、违约责任、房屋转租等做了相关约定。《租赁合同》签订后，被告向原告支付了200000元押金，原告交付涉案房屋给被告，两被告共同对房屋进行装修并投入经营使用。期间，被告向原告支付了2018年11月30日至2019年1月30日期间的租金200000元（已扣除90日的免租期）。2、本案诉讼过程中，本案被告罗河兰另案诉本案原告姚湘炬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理（案号为（2019）湘0104民初8105号），罗河兰在该案中诉请确认本案《租赁合同》无效。该案一审以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由，判决确认本案《租赁合同》无效。一审判决后，罗河兰向长沙市中级人民法院提出上诉，其对判决结果未提出异议，但以事实认定错误为由，请求二审法院对认定事实错误部分予以更正。长沙市中级人民法院二审认为：双方租赁合同对涉案房屋的具体位置均明确具体，在确认无误后才交付房屋占有使用，同时罗河兰在长期占有使用案涉房屋租赁期间均未提出异议，在申请长沙枫润酒店有限公司登记（备案）时，住所地和生产经营地均为长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路**101，后其注册的长沙枫润家庭旅馆网页上地址也为长沙岳麓区麓山路第****，证明双方租赁合同麓山南路285号涉案房屋与长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101号房屋系同一地点标的物，一审法院认定涉案房屋位置事实清楚，同时，一审法院认定的经营时间及缴纳租金的事实亦准确清楚，故对罗河兰的上诉请求不予支持，并据此作出（2020）湘01民终727号民事判决：驳回上诉，维持原判。3、原告姚湘炬为本案诉讼支出律师费80000元。4、被告罗河兰、陈育红占有使用涉案房屋经营长沙市岳麓区山馥家庭旅馆至今。本院认为，经另案生效判决已确认的：1、本案《租赁合同》无效；2、本案《租赁合同》所涉的麓山南路285号房屋与长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101号房屋系同一地点标的物，本案中亦予以确认。本案争议焦点应为：合同被确认无效后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中：1、本案《租赁合同》已被确认无效，被告方作为承租人，应当向作为出租人的原告返还涉案房屋。2、综合合同约定的租金标准、免租期，以及被告已支付款项（含已支付的“定金”、“租金”共计40万元）等，本院确定：被告还应当按100000元/月标准向原告支付自2019年4月1日起至房屋实际腾空交付之日止的房屋占有使用费。3、被告罗河兰、陈育红于本案诉讼过程中既已另案诉请确认本案《租赁合同》无效，应当已就《租赁合同》无效则租赁房屋应予以返还有明确的预期，但其占有使用涉案房屋并经营收益至今，故原告主张由被告承担原告为本案支出的律师费、诉讼费、保全费等的诉讼请求合理，本院予以支持。4、两被告作为夫妻，共同利用涉案房屋开展经营活动，应当承担连带责任。5、原告主张的其他诉讼请求，因事实与法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、限被告罗河兰、陈育红于本判决生效之日起七日内腾空坐落于长沙市岳麓区（暨：长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101号）二、三楼及一楼北向一跨、南向二跨房屋，并交付给原告姚湘炬；二、限被告罗河兰、陈育红于本判决生效之日起七日内按照每月100000元的标准向原告姚湘炬支付自2019年4月1日起至本判决第一项义务履行完毕之日止的房屋占用费；三、限被告罗河兰、陈育红于本判决生效之日起七日内向原告姚湘炬赔付姚湘炬为本案诉讼支出的律师费80000元；四、驳回原告姚湘炬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7460元，保全费5000元，共计12460元，由被告罗河兰、陈育红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  张利纯人民陪审员  闵利娟二〇二〇年八月二十四日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。