上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10851号上诉人(原审原告)：上海闽天股权投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：程庆豪，董事长。委托诉讼代理人：刘兵，上海市天寅律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：温州市智瑞物资有限公司，住所地浙江省温州市。法定代表人：陈志伟，董事长。委托诉讼代理人：王**波，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海静安城市发展(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邢剑，董事长。委托诉讼代理人：李立，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘菁，北京尚公(上海)律师事务所律师。原审被告：上海新景投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蔡建国，执行董事。委托诉讼代理人：王**波，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人上海闽天股权投资管理有限公司(以下简称“闽天公司”)因与被上诉人温州市智瑞物资有限公司(以下简称“智瑞公司”)、被上诉人上海静安城市发展(集团)有限公司(以下简称“静安城市公司”)、原审被告上海新景投资有限公司(以下简称“新景公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初19763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因另案的审理结果可能影响本案处理，本案于2020年2月10日中止审理，于2020年12月9日恢复审理。本案现已审理终结。上诉人闽天公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1．闽天公司与智瑞公司就上海市天目西路XXX号“不夜城商厦”九层(以下简称“系争房屋”)签署了《上海不夜城商厦九层房屋租赁合同》，闽天公司依约履行义务，但智瑞公司交付的房屋于2016年7月12日被浙江温州鹿城区人民法院依法查封并拍卖。基于法院的司法查封，闽天公司当时处于整体装修状态，只能停止一切装修，更妄论经营活动，这一切系由被上诉人导致，故被上诉人构成违约；2．闽天公司不存在少付租金的事实，相反是多支付了人民币(以下币种均为人民币)36万元，闽天公司不存在违约情形；3．闽天公司搬离系争房屋后未收到《解除函》。被上诉人智瑞公司辩称：本案与另案审理结果有关联，两案应统一处理。服从另案的处理结果。被上诉人静安城市公司辩称：1．法院贴封条只是形式上查封，并不影响闽天公司对系争房屋的使用，且闽天公司在法院查封后仍在使用系争房屋，直到违规装修，被消防叫停。请求本院驳回上诉，维持原判。原审被告新景公司意见同智瑞公司。闽天公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．智瑞公司、静安城市公司立即排除妨害，撤销对系争房屋的司法实体查封，继续履行系争房屋的租赁合同及闽天公司对系争房屋的使用权；2．智瑞公司退还租赁保证金666，800元；3．智瑞公司返还自2016年7月12日起至2016年9月18日止的房屋租金36万元；4．智瑞公司支付自2016年7月12日起至2016年12月13日期间的合同违约金27万元(月租金按照18万元计算)；5．静安城市公司支付自2016年12月13日起至静安城市公司实际履行合同之日止的违约金(按照月租金18万元的30％计算，即54，000元／月，1，800元／日)；6．新景公司对以上智瑞公司应付诉请2、3、4的款项承担连带责任。一审法院经审理查明事实如下：2012年6月20日，新景公司(出租方、甲方)受系争房屋产权人智瑞公司(企业原名称为温州市联景物资有限公司，2012年12月变更名称为智瑞公司)的委托与闽天公司(承租方、乙方)签订《上海不夜城商厦九层房屋租赁合同》一份，双方约定，由甲方将温州市联景物资有限公司名下的系争房屋出租给乙方用作经营美食、网吧、游戏机商业用房，租期8年，自2012年6月20日起至2020年6月19日止；免租期自2012年6月20日起至同年10月19日结束；租金支付方式自2012年6月20日起至2014年6月19日期间月租金为166，770元，租金每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的8％，自2014年6月20日至2016年6月19日期间，系争房屋月租金为180，036元；自2016年6月20日起至2018年6月19日期间，系争房屋月租金为194，439元；自2018年6月20日起至2020年6月19日期间，系争房屋月租金为209，994元；每两个月支付一次租金，先付后用；首次租金支付时间为本合同签订之日，自第二个结算周期起，乙方应于每一结算周期起始日的20天前向甲方支付当期租金；乙方须于签订合同时向甲方支付相当于该房屋4个月租金的租赁保证金666，800元，该保证金不计利息，合同期满或合同按其规定提前终止时，若乙方已结清了全部租金及费用，且已按本合同约定将房屋归还甲方，甲方应在15日内将保证金无息退还乙方等；乙方所租赁的房屋装修图纸和改造方案需事先报经甲方审查，甲方有权进行监督和审查并及时提出改进意见，且有最终决定权，经甲方书面同意方可对租赁房屋进行装修和改造；乙方逾期支付租金、物业管理费等相关费用的，每逾期一日，则乙方需按所欠款项的千分之五／日支付违约金直至全部应付款项被付清为止；甲方有权在下列事件发生时，提前收回房屋：若乙方拖欠租金超过15天，且经甲方催告仍不清缴的；发生以上事件时，除甲方可解除合同外，乙方还应向甲方承担如下违约责任(同时适用)：①乙方交付的保证金不予退还；②按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间的租金；甲方系接受该房屋业主(温州联景物资有限公司)委托，以自己的名义与乙方签署本合同，并以自己的名义收取房屋租金并行使一切业主的权利，承担业主应承担的全部义务；双方还就房屋的使用及维修、转租等条款进行了约定。签约当日，新景公司按约将系争房屋交付给闽天公司租赁使用。闽天公司支付新景公司租赁保证金666，800元。2016年5月起，闽天公司因经营酒店式公寓需要，按住宿用房格局对系争房屋进行装修改建，隔出住宿房间、安装生活设施，为使改建后的居住房间通风，将系争房屋外墙固定玻璃擅自改造成推拉窗。同年6月7日，新景公司以闽天公司该装修行为破坏了外墙玻璃的整体性及租赁物建筑结构为由，向闽天公司发出律师函，要求其停止一切违约违规装修行为，闽天公司未予纠正。2016年7月12日，系争房屋因原产权人智瑞公司的债务纠纷，被浙江温州市鹿城区人民法院依法查封。法院在系争房屋现场张贴公告，责令在该屋内人员于2016年7月30日前自行腾空迁出系争房屋，立即清场。同年8月23日，温州市鹿城区人民法院向闽天公司发出协助执行通知书，要求闽天公司协助冻结、提取新景公司所享有的系争房屋租金收益(总金额以73，717，389.33元)为限。冻结期间，禁止向新景公司支付租金等一切收益。2016年8月8日，系争房屋所在物业公司向闽天公司发出违规整改通知书。同年9月2日，上海市静安区公安消防支队依法查封了系争房屋。2016年10月20日，新景公司向闽天公司发出解除系争房屋租赁合同通知。次日，闽天公司收到该解除合同通知。新景公司以闽天公司拖欠房屋租金致租赁合同根本违约为由，向一审法院提起诉讼。后闽天公司向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查明，2016年12月19日，温州市鹿城区人民法院依法作出(2015)温鹿执民字第383号之四执行裁定书，裁定原登记于智瑞公司名下的系争房屋产权归竞买人静安城市公司所有，该财产权自裁定书送达竞买人静安城市公司时起转移。2018年9月14日，系争房屋产权登记至静安城市公司名下。一审审理中，闽天公司与新景公司确认，在一审法院受理的(2018)沪0106民初21365号案件中，双方于2019年1月8日调查笔录中陈述的对账结果，即如按双方租金结算的起止日期为自2012年10月20日起至2016年10月19日止，闽天公司应付租金为8，432，620元，实际已付租金为7，814，200元，积欠租金应为618，420元。但同时，双方对租金的支付方式意见不一。新景公司认为，由于闽天公司在涉案合同履行的过程中，每期支付的租金金额并不完全一致，以及支付时间亦未对应二月一次的支付周期，故闽天公司是滚动支付，即后一期支付的款项补足前一期积欠的。以此累计，闽天公司在2016年8月9日最后一笔支付完36万元后，刚刚才结清2016年6月19日前的租金，尚欠的租金积欠期为2016年6月20日起至2016年10月19日止，其中2016年6月20日至2016年8月19日积欠229，542元，2016年8月20日至2016年10月19日应付388，878元。闽天公司认为，租金的支付其是严格按合同约定，二个月一付，对应支付的，先付后用，并已全部支付完毕，没有结欠。之所以出现上述618，420元结欠租金，是因为新景公司没有扣除以下无需支付的三笔款项：1、自2014年6月20日至2016年1月19日止，共计19个月的上浮租金253，384元，13，336元／月；2、2015年期间，新景公司同意变更为每三个月付一次，每次优惠5万元，每次付45万元，优惠了两次，应扣除10万元，且这节减免事实，新景公司已在(2016)沪0106民初25457案件中于2017年9月22日的询问笔录中予以确认；3、因系争房屋于2016年7月12日被温州市鹿城区人民法院实体查封，闽天公司无法占有使用房屋，故自2016年7月13日至2016年10月19日期间(三个月零七天)的租金不应支付，租金按每月194，439元计算，应扣除194，439元×3月＋194，439元／30天×7=628，686元，共计应扣除982，070元。对此，新景公司表示，关于第一项减免，系是对合同内容的变更，因闽天公司并未证据证明事先得到新景公司的确认，新景公司不予认可。关于第三项减免，温州鹿城区法院查封，只是权利查封，公告要求闽天公司自行腾空，没有采取强制措施，故并未影响闽天公司实际控制房屋，闽天公司仍在继续占有使用系争房屋，故该期间的租金不能减免。关于第二项减免，对一审法院处理的(2016)沪0106民初25457案件于2017年9月22日询问笔录中闽天公司所作陈述的真实性无异议。但根据2016年6月20日《不夜城九楼经营现状协调会议纪要》双方达成的意见，明确该10万元的租金减免必须在闽天公司于2016年6月30日前履行停止装修工程及付清所欠的所有房屋租金义务为前提条件的，但实际上闽天公司并没有在该期限内完成上述工作，故10万元不再减免。一审法院认为，闽天公司与新景公司签订的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，应当按约全面履行合同义务。新景公司按约将系争房屋交付给闽天公司租赁使用，闽天公司理应按约支付新景公司房屋租金。由于闵天投资公司未就租赁期间新景公司同意其自2014年6月20日起至2016年1月19日期间的租金不予上浮提供相应证据，以及2016年7月12日起至同年10月19日系争房屋被法院司法权利查封期间，闵天投资公司并无证据证明其无法正常使用该房屋，故闽天公司称其未欠租金，依据不足。关于租金减免10万元的事实，因新景公司先前已确认减免闽天公司租金10万元，现又不予同意减免，理由不足。法院扣减新景公司承诺减免闽天公司租金10万元后，闽天公司欠付新景公司自2016年6月20日起至2016年10月21日止租金共计518，420元。因闽天公司迟延履行合同约定的支付租金之主要义务，致使新景公司对合同根本目的无法实现，新景公司依法享有合同解除权，双方合同自闽天公司2016年10月21日收到该解除通知之日解除。现闽天公司再以租赁合同并未解除继续有效为由，诉请智瑞公司、静安城市公司排除妨害、继续履行系争房屋租赁合同、要求智瑞公司退还租赁保证金666，800元、返还2016年7月12日起至2016年9月18日止的房屋租金36万元、支付闽天公司2016年7月12日起至2016年12月13日期间的合同违约金27万元、要求静安城市公司支付2016年12月13日起至静安城市公司实际履行合同之日止的违约金、要求新景公司对以上智瑞公司应付的款项承担连带责任之诉讼请求，于法无据，不予支持。据此判决：驳回上海闽天股权投资管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院另查明，在(2018)沪0106民初21365号中，新景公司起诉请求：1．确认新景公司与闽天公司于2012年6月20日就系争房屋签订的房屋租赁合同于2016年10月21日解除；2．闽天公司支付新景公司自2016年6月20日起至合同解除日2016年10月21日止的房屋租金618，420元；3．闽天公司支付新景公司合同解除日2016年10月21日起至返还房屋之日占用期间的使用费(按月租金194，439元标准计付)；4．闽天公司支付新景公司逾期支付房屋租金618，420元之违约金(自2016年7月31日起算至实际付清为止，按日千分之五计算)；5．闽天公司支付新景公司解除合同之违约金2，678，590.80元，并确认闽天公司支付新景公司的租赁保证金666，800元不予退还；6．闽天公司将系争房屋返还给静安城市公司；7．闽天公司支付新景公司免租期房屋租金666，800元；8．程庆豪对前述诉讼请求中闽天公司应付义务承担连带担保责任；9．新景公司、程庆豪承担本案的诉讼费。一审法院经审理后判决：一、上海新景投资有限公司与上海闽天股权投资管理有限公司于2012年6月20日就上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋签订的《上海不夜城商厦九层房屋租赁合同》于2016年10月21日解除；二、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年6月20日起至2016年10月21日止欠付的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金518，420元；三、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年10月21日起至2016年12月19日止的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋占有使用费(按每日6，480元标准计付)；四、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司逾期支付上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金518，420元的违约金(自2016年7月31日起算至实际清偿日止，以未付金额为本金，按每日万分之五计付)；五、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋免租期租金308，000元；六、确认上海新景投资有限公司没收上海闽天股权投资管理有限公司房屋租赁保证金666，800元；七、程庆豪对前述第二条、第三条、第四条、第五条判决主文中上海闽天股权投资管理有限公司对上海新景投资有限公司应付款项承担连带担保责任；八、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋，并将上址房屋返还给上海静安城市发展(集团)有限公司；九、上海新景投资有限公司要求上海闽天股权投资管理有限公司支付解除合同违约金2，678，590.80元之诉讼请求，不予支持。闽天公司、程庆豪不服，向本院提起上诉，案号(2019)沪02民终12042号。本院经审理认为，闽天公司表示，存在租金减免以及查封等各项事由，因此其并未欠付租金。而就租金不予上浮一节，新景公司予以否认，闽天公司并未提供相应证据，对此抗辩一审法院不予采信，并无不当。2016年7月12日，系争房屋被法院司法权利查封，闽天公司称其无法正常使用场地，但相关法院只是权利查封，闽天公司也无证据证明其无法正常使用系争房屋，况且此后闽天公司仍支付了部分欠租，故对此抗辩一审法院不予采信，也无不当。2016年9月2日，上海市静安区公安消防支队依法查封了系争房屋，对闽天公司正常使用系争房屋产生影响。但截止2016年9月2日，闽天公司也未足额按约支付租金，一审法院认定其迟延履行合同约定的支付租金义务，构成根本违约，新景公司享有合同解除权，该认定并无不当。新景公司2016年10月21日行使合同解除权解除合同，租赁合同因闽天公司违约解除，闽天公司应当承担相应的违约责任，一审法院对违约责任的处理尚属合理，可以维持。至于上海市静安区公安消防支队查封系争房屋的缘由，双方各执一词，均认为系对方原因造成，本院结合双方陈述以及提交的相关证据确认，对于系争房屋被上海市静安区公安消防支队查封双方均有过错，故此后的租金以及使用费应当酌情减少，具体数额由本院酌定。据此判决：一、维持上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、变更上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第二项为“上海闽天股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年6月20日起至2016年10月21日止欠付的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金人民币367，886.58元”；三、变更上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第三项为“上海闽天股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年10月21日起至2016年12月19日止的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋占有使用费(按每日人民币3，240元标准计付)”；四、变更上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第四项为“上海闽天股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司逾期支付上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金人民币367，886.58元的违约金(自2016年7月31日起算至实际清偿日止，以未付金额为本金，按每日万分之五计付)”。以上事实，有(2019)沪02民终12042号民事判决、审理笔录等为证。本院认为，新景公司与闽天公司就系争房屋签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。新景公司按约将系争房屋交付给闽天公司租赁使用，闽天公司理应按约支付新景公司租金。生效判决确认闽天公司未足额按约支付租金，构成根本违约。闽天公司上诉称不存在少付租金的事实，系被上诉人构成违约，与生效判决的认定不符，本院无法采信。上诉人闽天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22，800元，由上诉人上海闽天股权投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王晓梅审 判 员  邬海蓉二〇二〇年十二月十六日法官助理  何 倩书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……