安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1002民初2573号原告：鲍日华，男，1969年12月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。原告：凌巧英，女，1978年1月9日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。以上两原告共同委托诉讼代理人：殷志丁，安徽金天都律师事务所律师。被告：黄山置地投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区西海路**栢景假日公寓****，统一社会信用代码91341000MA2MU3YB9J。法定代表人：刘志全，执行董事。委托诉讼代理人：汪晓农，安徽。原告鲍日华、凌巧英与被告黄山置地投资有限公司（以下简称黄山置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2020年1月8日转为普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告鲍日华及其委托诉讼代理人殷志丁和被告黄山置地公司委托诉讼代理人汪晓农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍日华、凌巧英向本院提出诉讼请求：1、判令黄山置地公司以购房款1852266元为基数，自2018年3月29日始，每日按照万分之二支付违约金至房屋交付之日止（计算至2019年8月12日违约金为185967元）；2、黄山置地公司负担诉讼费用。事实和理由：原告鲍日华和凌巧英系夫妻关系。2016年12月10日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》（栢悦华庭7幢101室、7幢-101室）向被告购买了上述房产。两份合同第八条均约定了被告交付商品房的日期为2018年3月28日。另两份合同第九条均约定了被告逾期交房的违约责任为“按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。现已过合同约定的最后交付商品房日期，但被告一直未能向两原告交付符合交付条件的商品房。原告为维护其合法权益，特提出上述诉请。黄山置地公司辩称：被告黄山置地公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，已将涉案房产于2018年3月28日交付给原告，且上述房产的不动产权已登记在原告名下。被告在商品房买卖合同履行中不存在违约行为，不应承担任何违约责任，请求法院依法驳回原告的诉请。鲍日华、凌巧英向本院提交以下证据：1、鲍日华、凌巧英身份证，证明鲍日华、凌巧英诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》两份、发票，证明鲍日华、凌巧英与黄山置地公司之间的房屋买卖合同关系；合同第八条约定了被告最后交付房产日期；合同第九条约定了违约金的计算方式；两原告已支付房款的事实；3、2019年5月15日房屋进水的视频以及照片3张，2019年9月9日与开发商交涉的照片6张，证明因窗户不符合使用要求、房屋排水问题，原告一直没有接收房屋；且至2019年9月9日仍然不符合房屋交付要求的事实。黄山置地公司向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明黄山置地公司诉讼主体资格；2、竣工验收报告及竣工验收备案表，证明案涉房屋在约定的交付日期前已经通过竣工验收，符合交付条件；3、交房通知书及交房流转表，证明黄山置地公司在合同约定时间向原告交房，原告已经在交房流转表中签字，交房手续已经完成，原告已经收房的事实；4、不动产权证，证明案涉房屋不仅黄山置地公司已完成交付手续，且不动产权已经过户至原告名下的事实；5、报修处理单，证明原告行使业主的权利，就案涉房屋在2019年向物业公司进行报修，由物业公司进行相应的处理，但不是关于房屋本身质量不符合交付条件而进行的维修，另证明黄山置地公司已经按照合同约定完成交付房屋，没有违约行为的事实。本院经庭审举证质证并认证如下：黄山置地公司对鲍日华、凌巧英提交的证据1真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。黄山置地公司对鲍日华、凌巧英提交的证据2真实性无异议，但质证认为案涉房屋已通过竣工验收符合交付条件，黄山置地公司已向鲍日华、凌巧英交付房产，不存在违约行为。本院认为，涉案房产虽经竣工验收合格，黄山置地公司已向鲍日华、凌巧英发出交房通知，但在交付过程中，鲍日华、凌巧英发现涉案房屋存在门缝太大、负一层一间房屋有外墙大理石遮挡窗户以及隔壁房屋排水管排入其院内等情形，随即向黄山置地公司提出上述问题，之后双方并未将交房程序继续履行完毕。故本院对黄山置地公司质证认为当时已完成交付房产的意见不予以采纳。黄山置地公司对鲍日华、凌巧英提交的证据3真实性无异议，但质证认为，2019年5月15日房屋进水是庭院内排水管堵塞所致，不是属于房屋质量问题，鲍日华、凌巧英所谓的交涉是和物业公司交涉不是和本案被告交涉。本院认为，通过鲍日华、凌巧英提供的视频和照片，能够证明鲍日华、凌巧英就涉案房产存在的问题向黄山置地公司多次反映的事实，也能够证明双方就涉案房产实际并未完成交付行为的事实。本院对证据3三性予以采信。鲍日华、凌巧英对黄山置地公司提交的证据1三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。鲍日华、凌巧英对黄山置地公司提交的证据2三性无异议，但对证明目的有异议，认为涉案房产虽通过竣工验收，但并不能证明涉案房屋已完全符合交付买受人的条件。本院认为，根据双方所签商品房买卖合同约定，商品房交付条件为该商品房经验收合格，涉案房产竣工验收备案时间为2018年3月27日，故已具备交付条件。本院对证据2三性予以采信。鲍日华、凌巧英对黄山置地公司提交的证据3三性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明黄山置地公司与鲍日华、凌巧英已完成交房行为。本院认为，交房通知书只能证明黄山置地公司已通知原告交房的事实，交房流转表亦为双方交房流程中的一个程序，根据本案查明的案情，实际双方在交房过程，由于原告验房时发现了房屋存在的问题，双方即未再签署房屋交接单，黄山置地公司亦未将房屋钥匙及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给鲍日华、凌巧英，双方未继续履行完交房手续，故本院对鲍日华、凌巧英的质证意见予以采纳。鲍日华、凌巧英对黄山置地公司提交的证据4三性无异议，但对证明目的有异议，认为办理产权登记并不代表交付完成。本院认为，房产的登记过户意味着买受人已获得房产所有权，且根据商品房买卖交易习惯，一般房产先交付后才办理过户手续。涉案房产已符合合同约定的交付条件，黄山置地公司与鲍日华、凌巧英共同办理产权登记后，但鲍日华、凌巧英仍拒绝接受房产，故造成延期交付的责任应由其自负，本院对证据4三性予以采信。鲍日华、凌巧英对黄山置地公司提交的证据5三性均有异议，认为自己只是向被告反映问题，且被告安排物业进行维修恰恰证明了原告反映问题的真实性，以及涉案房产不具备交付条件。本院认为，通过黄山置地公司选聘的物业公司报修处理单，可以证明，原告在向被告提出负一层窗户被大理石遮挡及防火门两边空隙大的问题后，物业公司已处理及维修的事实，但负一层窗户大理石整改、门缝大等问题，均不构成商品房的交付条件因素，不能成为鲍日华、凌巧英一直拒绝接受房产的理由，本院对鲍日华、凌巧英的质证意见不予以采纳。本案审理中，鲍日华、凌巧英申请本院向黄山市住建局开发物业科张腾调查取证，本院对张腾的调查笔录三性予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月10日，鲍日华、凌巧英（买受人）与黄山置地公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，约定买受人购买柏悦华庭7幢101室及7幢-101室房产，总价款分别为1432287元、427124元。两份合同第八条均约定：出卖人应当在2018年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将买受人付清全部房款后，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。两份合同第九条均约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。另两份合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，鲍日华、凌巧英按照合同约定付清了全部购房款。2018年3月27日，上述房产经竣工验收合格备案。嗣后，黄山置地公司向鲍日华、凌巧英发出一份落款时间为2018年3月12日的《交房通知书》，通知鲍日华、凌巧英于2018年3月28日携带本通知所要求提供的资料至原栢悦华庭售楼中心办理相关手续。2018年3月28日，鲍日华、凌巧英按照通知时间去柏悦华庭开始办理交房手续，并签署了交房流转表，该表由开发商财务部、企划经营部分别确认了鲍日华、凌巧英购房款交消、购房发票开具、办证费交纳、物业费计收时间等内容。随后，双方进行房屋验收交接。鲍日华、凌巧英到房屋现场后发现7幢-101室一间房屋的窗户被外墙大理石部分遮挡、防火门两边空隙大、地面有空、地面有空鼓现象壁房屋排水管直接排至其院内的情形，鲍日华、凌巧英随即就上述房屋问题向黄山置地公司提出了异议，并要求予以处理，之后双方未继续履行完交房手续。嗣后，鲍日华、凌巧英通过调取施工图纸发现，7幢-101室该间房屋的窗户部分被外墙大理石部分遮挡，系黄山置地公司未按照施工图纸进行施工所致。由于黄山置地公司一直未对鲍日华、凌巧英提出的问题进行整改维修，鲍日华、凌巧英即多次打电话向黄山市住建局进行了投诉。2019年5月15日，鲍日华、凌巧英再次向黄山市住建局进行了投诉，投诉内容为负一层窗户未按图纸施工和房屋漏水问题。黄山市住建局相关人员至现场查看情况后，确认负一层窗户确实被外墙大理石遮挡，并向黄山置地公司提出要求其整改；至于房屋漏水问题现场无法判断。嗣后，黄山置地公司于2019年6月13日通过其选聘的安徽信联物业服务有限公司对涉案房屋负一层窗户遮挡的大理石进行了整改去除。同年7月28日，该公司又对鲍日华、凌巧英提出的防火门两边空隙大问题进行了维修。庭审中，黄山置地公司称大理石整改前后均通知过鲍日华、凌巧英过来领取钥匙，但鲍日华、凌巧英称大理石整改后一直没人通知其领取钥匙。另查明，2017年2月15日，黄山置地公司与安徽信联物业服务有限公司签订了《黄山市前期物业服务合同》，约定黄山置地公司选聘安徽信联物业服务有限公司提供栢悦华庭前期物业服务事宜。目前该小区的物业仍由上述公司进行管理。2018年10月16日，黄山置地公司与鲍日华、凌巧英共同在黄山市不动产局办理了产权登记手续。2018年3月28日，鲍日华、凌巧英与黄山置地公司签订两份《商品房买卖合同补充协议》，双方就面积误差进行退补购房款约定，确认7幢101室房款总额为1433984元；7幢-101室房款总额为418282元，合计房款1852266元。本案审理中，经本院向黄山市住建局调查核实，商品房交付在通常情况下，除非严重影响安全使用才不符合交付条件。如果房屋存在个别瑕疵问题，买受人可以要求整改维修，不影响交付。本院认为，依法成立的合同受法律保护。鲍日华、凌巧英与黄山置地公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行。现鲍日华、凌巧英已按照合同约定付清了购房款，黄山置地公司理应按照合同约定的交付期限（2018年3月28日），将符合交付条件的商品房交付鲍日华、凌巧英使用。但黄山置地公司通知鲍日华、凌巧英交房后，在交房过程中，鲍日华、凌巧英在验房后发现涉案房产负一层一间房屋存在窗户被大理石遮挡以及门缝太大、地面空鼓、地面空鼓管设置等问题，随即向黄山置地公司提出异议并要求处理，之后双方终止了交房手续，并未将交房流程履行完毕。双方未签署房屋交接单，黄山置地公司亦未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给鲍日华、凌巧英，故应认定本案所涉房产当时并未完成交付。关于本案所涉房产是否符合商品房交付条件及黄山置地公司是否存在逾期交房行为。根据双方所签商品房买卖合同约定，商品房交付时间为2018年3月28日前，交付条件为该商品房经验收合格。涉案房产验收合格备案时间为2018年3月27日，故已具备商品房买卖合同约定的交付条件。而鲍日华、凌巧英所提出的负一层窗户被外墙大理石遮挡、门缝大、地面空鼓、地面空鼓管设置等问题，应为商品房局部出现的瑕疵问题，可以在交付后通过整改维修予以解决，均不构成商品房的交付条件因素，不能成为鲍日华、凌巧英拒绝接受房产的理由。涉案商品房虽然已符合交付条件，但由于2018年3月28日双方并未履行完交付行为，虽然黄山置地公司称2018年3月28日之后又多次通知鲍日华、凌巧英来领取房屋钥匙，并办理交房手续，但由于其不能提供证据证明通知的具体时间，鲍日华、凌巧英亦否认黄山置地公司已再次通知其办理交房手续。故客观事实上存在黄山置地公司逾期交房的事实，黄山置地公司理应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算。由于本案所涉房产登记过户时间为2018年10月16日，房产过户即证明买受人已取得了房产所有权，根据商品房买卖交易习惯，一般房产办理过户登记手续在房产交付买受人之后。涉案房产实际已符合合同约定的交付条件，且办理产权登记过户时，系黄山置地公司与鲍日华、凌巧英共同去不动产登记中心进行办理，亦应当视为鲍日华、凌巧英已实际同意接受了涉案房产。鲍日华、凌巧英自办理产权登记后，仍旧以商品房局部瑕疵拒绝接受房产，故自此造成延期交付的责任应由其自行负担。故本院综合上述情况，酌情认定黄山置地公司逾期交房的时间应计算至2018年10月16日，共计202天。由于双方在商品房买卖合同中约定，出卖人逾期交房，应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故黄山置地公司应支付鲍日华、凌巧英逾期交房违约金74830.90元（每日370.45元×202天）。综上，鲍日华、凌巧英的诉请，部分符合法律规定，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄山置地投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲍日华、凌巧英逾期交房违约金74830.90元；二、驳回原告鲍日华、凌巧英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由原告鲍日华、凌巧英负担2412元，被告黄山置地投资有限公司负担1608元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  罗 昱审 判 员  张 怡人民陪审员  汪团生二〇二〇年五月七日书 记 员  汪 青附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。