海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终149号上诉人（一审被告）：海南大韵和房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆北路38号华银大厦1901室，统一社会信用代码91460000798706458W。法定代表人：毕志林，总经理。委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖涛，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：林泽娟，女，1987年9月1日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张英智，海南德银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，海南德银律师事务所律师。上诉人海南大韵和房地产开发有限公司（以下简称大韵和公司）因与被上诉人林泽娟商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大韵和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林泽娟一审诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由林泽娟承担。事实和理由：一、一审判决关于大韵和公司是否享有延期交房顺延免责事由的认定存在事实错误，适用法律错误以及基本事实认定不清，应予以纠正。根据买卖合同第八条的约定，由于买受人未按合同约定履行义务的，以及非因出卖人的因素导致交房逾期的，大韵和公司享有延期交房顺延免责的抗辩权。1.林泽娟违反双方关于缴纳维修资金期限（2015年10月31日前）的约定，未按合同约定履行义务，构成违约。2.证明涉案房地产项目确实存在因合作方海南医学院不配合、施工方施工进度缓慢及拒绝移交房产等原因导致交房延期的事实的证据已经被一审认定，因此，符合双方买卖合同第八条的约定，交房期限顺延事由成立，即自2015年12月31日至大韵和公司通知交房之日（2016年8月29日）的交房期限可以顺延。二、一审判决关于大韵和公司是否逾期办证的相关事实认定错误，应予以纠正。一审认定交房日2015年12月31日错误，往后计算720日至2017年12月21日是办证期限错误，因而计算的逾期办证违约金亦错误。根据买卖合同第十五条的约定，办证起算日是交房之日，实际交房之日是2016年11月30日，该日是办证期限起算日，往后计算720日是大韵和公司办证期限。三、一审判决超出林泽娟的诉讼请求，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理的基本原则，应予以纠正。一审判决认定大韵和公司实际交房之日（交房违约金截止日）是2016年9月13日错误，大韵和公司的交房义务已经在2016年8月29日履行完毕，该日是大韵和公司实际交房之日。并且，林泽娟在一审中已确认大韵和公司于2016年8月29日履行了交房义务，在起诉状中明确计算违约金截止日期是2016年8月29日，一审判决超出了林泽娟一审诉讼请求。四、一审判决第三项限大韵和公司在判决生效之日起90日内办理海口市龙华区城西镇学院路3号书香苑A栋2308房的不动产权证是错误的，应予撤销。不动产权初始登记（即开发商的大产权证）是开发商为业主办理后续产权变更（过户）登记的前提，而涉案房屋所在房地产项目尚未经相关行政职能机关审批并办理产权初始登记，尚不具备办理不动产权证的过户条件，一审法院作出限大韵和公司办理涉案房屋的不动产权证，是欲通过法院民事裁判替代相关行政职能机关的审批，该项诉讼请求不属民事案件的受案范围，应予撤销。综上，请求二审法院支持大韵和公司的全部上诉请求。林泽娟辩称：一、林泽娟不存在逾期缴纳住宅专项维修资金违约问题，大韵和公司不存在享有延期交房顺延免责事由。林泽娟认为未能在2015年10月31日之前到指定银行交存住宅专项维修资金，系大韵和公司违约所致。理由：1.建设部、财政部对交存住宅专项维修资金时间有明确规定。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条，以及海南省建设厅、海南省财政厅关于转发建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法的通知》第四条的规定，大韵和公司应在交房前15日，通知林泽娟交存住宅专项维修资金，大韵和公司在合同中约定应于2015年10月31日之前缴纳维修资金，与管理办法内容相违背，该条款属无效条款。林泽娟能否交存住宅专项维修资金，取决于大韵和公司何时“将交存住宅专项维修资金汇总表（包括交存住宅专项维修资金的房屋门号、购买人姓名、建筑面积、交存金额）分别报送住宅维修资金代管部门及专户管理银行”；取决于大韵和公司何时通知交房，而不是大韵和公司在合同中约定哪一天缴纳，林泽娟就能将住宅专项维修资金存入指定的银行账户。2.大韵和公司在2015年12月31日没有通知林泽娟交存住宅专项维修资金，并且明确表示不能在2015年12月31日之前交房。3.大韵和公司最早通知全体业主交存住宅专项维修资金的时间是在2016年8月29日。林泽娟认为，在收到大韵和公司《关于书香苑交房的通知》后，根据大韵和公司的要求“到中国银行海南各任意网点缴纳”住宅专项维修资金，符合规定，不存在违约行为。大韵和公司在买卖合同附件七第六条的约定，因违法而无效；买卖合同第二十二条要求林泽娟到“中国光大银行海口迎宾支行”交存住宅专项维修资金，存在错误，责任应由大韵和公司承担。二、大韵和公司逾期交房、逾期办证是不争的事实，依法应承担违约责任。大韵和公司2016年8月29日通知交房，而书香苑项目消防验收2017年8月18日才通过，至今未通过园林规划验收，未通过项目综合验收，不满足法定的交房条件，根据《中华人民共和国消防法》第十三条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，不得进行交房。大韵和公司主张适用的买卖合同第八条最后一项约定，“因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的”，因该免责兜底条款系大韵和公司所提供的格式条款，在双方未具体特别约定的情况下，出卖人以外的原因，只能包括不可抗力原因、法律变更原因、政府原因、买受人原因，除此之外导致逾期交房的原因，大韵和公司作为出卖人，均应承担违约责任。三、一审判决大韵和公司逾期办证违约及限期办理不动产权证书并无不妥。在大韵和公司违约办证的违约时间点的认定方面，根据合同约定且在现行两证合一登记情形下，大韵和公司应于合同约定的交房之日即2015年12月31日起720日内为林泽娟办理涉案房屋权属证书，应当自2017年12月21日（按每年365日计）前为林泽娟办理涉案房屋的权属证书，逾期办证的违约时间应当从2017年12月21日起计算，而不能从实际交房之日起计算720日。因为大韵和公司实际交房之日，已经是违约交房之日。为林泽娟及时办理有关房屋权属证书系双方约定的合同义务，大韵和公司未及时履行其办证义务，林泽娟为维护自身合法权益诉至法院请求依法判决，符合事实与法律。综上所述，大韵和公司的上诉请求均无事实与法律依据，恳请二审法院依法驳回其全部上诉请求。林泽娟向一审法院起诉请求：1.确认大韵和公司逾期交房构成违约，判令大韵和公司支付违约金17231元；2.确认大韵和公司逾期未能办理房屋权属证书，构成违约，判令大韵和公司支付林泽娟违约金22642元（违约时间暂时计算至2019年1月10日起诉之日）；3.判令大韵和公司按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务；4.判令大韵和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：林泽娟和大韵和公司于2015年4月10日签订了买卖合同，合同约定：林泽娟向大韵和公司购买位于海口市××区房，房屋总价为588104元；林泽娟于签订本合同之前付清首付款308104元，余款280000元向银行办理按揭贷款后支付；大韵和公司应当在2015年12月31日前向林泽娟交付主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的涉案房屋；如遇因法律、法规、规章、规定及政府机关行为等因素所导致交房延期的，林泽娟未按合同约定履行义务的，因其他非大韵和公司以外的因素导致交房延期的，大韵和公司可据实予以延期；大韵和公司应当自涉案房屋交付之日起360日内为林泽娟办理房屋权属证书，并在林泽娟取得房屋权属证书后，应当在360日内向土地登记机关申请，为林泽娟办理土地使用权证；大韵和公司应当提前30日如实书面告知林泽娟办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由林泽娟提供的证件资料，林泽娟应及时提供；如因大韵和公司的责任，林泽娟不能在约定期限内取得房地产权属证书的，大韵和公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向林泽娟支付违约金；如大韵和公司未能按合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，林泽娟有权要求大韵和公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，林泽娟要求合同继续履行的，大韵和公司按逾期日数每日向林泽娟支付已付房价款的万分之一支付违约金。上述两款所发生的违约金最高额累计不得超过已付房款的5%，除该违约金外，大韵和公司不承担其他责任。附件七《合同补充协议》第四条约定，林泽娟在合同约定的交房日期进行交房，因无正当理由不交纳税款以及其他费用而拒绝接房超过15日的，大韵和公司有权解除合同，并有权向林泽娟收取总房款百分之一的违约金；第七条还约定：林泽娟应于2015年10月31日之前按规定向指定单位缴纳住宅共用部位共用设施设备维修资金，林泽娟未交清此款项属妨害小区公共利益，大韵和公司有权拒绝将商品房交付使用，若超过合同规定的交付使用期6个月，林泽娟仍未交清此笔款项，大韵和公司有权按合同第九条约定执行。合同签订后，林泽娟于2015年4月10日支付首付款308104元，2015年12月11日，银行发放贷款向大韵和公司支付尾款280000元。2016年8月29日，大韵和公司通过海南医学院工会发出《关于书香苑交房的通知》，2016年11月30日，林泽娟向大韵和公司缴纳办理产权登记费、产权证绘图费、天然气初装费、办理土地证预收费等办理产权证的费用共4000元。2016年10月26日，林泽娟向税务机关缴纳契税8821.56元，税务机关出具了税收完税证明。2016年11月29日，林泽娟向海口市住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金6468.6元。现林泽娟以大韵和公司未依约定期限按时交房和为林泽娟办理涉案房屋权属证书，构成违约为由，诉至法院。另查明，书香苑项目是海南医学院于2008年1月与大韵和公司合作开发建设医学院城西校区案涉房地产项目，即医学院负责出一块教育用地以及办理与该项目相关的各项相关审批手续，大韵和公司负责出所有建设资金合作建设的项目。2008年9月1日，双方合作模式变更为大韵和公司以906万元买断医学院在该项目中的权益，2013年9月后，变更为大韵和公司以1580万元买断医学院在该项目中的权益并由医学院办理项目土地变更登记和规划调整等手续合作开发。再查明，林泽娟、大韵和公司签订的《海口市商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为预售商品房，已取得《海口商品房预售许可证》。一审法院认为，本案的争议焦点：大韵和公司是否逾期交房构成违约，还是享有交房期限顺延的免责事由；大韵和公司是否逾期办理涉案房屋权属证书构成违约，还是享有办证期限顺延的免责事由。关于大韵和公司是否逾期交房构成违约，还是享有交房期限顺延免责事由的问题。首先，林泽娟与大韵和公司签订的买卖合同是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，林泽娟依约履行了支付购房款的义务。大韵和公司应按合同约定于2015年12月31日前向林泽娟交付该栋商品房主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的涉案房屋，但直到2016年8月29日，大韵和公司才发出《关于书香苑交房的通知》，故一审法院认定大韵和公司存在逾期交房的违约行为，大韵和公司应自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止向林泽娟承担逾期交房的违约责任。其次，大韵和公司认为因医学院、施工单位以及买受人自身违约等原因造成的交房延期，根据买卖合同约定，大韵和公司享有交房延期的抗辩权。一审法院认为，根据国家原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，林泽娟、大韵和公司双方签订的附件七《本合同补充协议》约定的林泽娟应于2015年10月31日前向有关单位缴纳的住宅专项维修资金，鉴于大韵和公司于2016年8月29日才通知林泽娟收房，林泽娟于2016年10月6日缴纳住宅专项维修资金，林泽娟缴纳住宅专项维修资金的行为并没有违背上述法规的规定，双方签订的附件七《合同补充协议》第七条违反上述法规规定。故大韵和公司认为因林泽娟未按合同约定履行义务导致交房延期的理由之一的抗辩，无法律依据，不予采信。同时，大韵和公司提供的证据，不能证明涉案工程迟延系由医学院、施工单位的过错导致。大韵和公司作为开发商，其在签订合同过程时，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批事项对交付时间的影响因素。而大韵和公司以发生在合同签订之前的医学院、施工单位的因素导致交房延期，系因其他非大韵和公司以外的因素造成，大韵和公司可据实予以延期来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑。故大韵和公司的上述抗辩意见，不予采纳。由于大韵和公司所主张交房期限顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，应当承担逾期交房的违约责任。根据《合同补充协议》第四条的约定，林泽娟不缴纳税款及其他费用而拒绝接房超过15日的，为逾期接房，大韵和公司于2016年8月29日发出《关于书香苑交房的通知》，林泽娟应于2016年9月13日前办理接房手续，且林泽娟与大韵和公司在合同中约定的违约金计算标准为按逾期日数每日向林泽娟支付已付房价款的万分之一，故大韵和公司应向林泽娟支付自2016年1月1日至2016年9月13日止的逾期交房的违约金，以房款588104元为基数，按每日万分之一的标准计付。关于大韵和公司是否逾期办理涉案房屋权属证书构成违约，还是享有办证期限顺延免责事由的问题。根据双方签订的买卖合同约定，大韵和公司应自交付房屋之日起360日内为林泽娟办理涉案房屋产权证书，并在取得该证书后，360日内向土地登记机关申请办理土地使用证。因此，在现行政策规定房屋产权证与土地使用权证二证合一登记的情况下，大韵和公司应自2015年12月31日起720日内为林泽娟办理涉案房屋的权属证书，即大韵和公司应于2017年12月21日（按每年365日计）前为林泽娟办理涉案房屋的权属证书，因大韵和公司未能在此期限前为林泽娟办理涉案房屋的权属证书，故大韵和公司的逾期办证行为构成违约，林泽娟主张大韵和公司支付逾期违约金，有事实和法律依据，予以支持。根据合同约定，如因大韵和公司的责任，林泽娟不能在约定期限内取得房地产权属证书的，大韵和公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向林泽娟支付违约金。故大韵和公司应向林泽娟支付自2017年12月22日起至办理不动产权证书之日止的违约金，以房价款588104元为基数，按每日万分之一的标准计付。大韵和公司认为办证期限应自实际交房时间起算不少于720天，不承担逾期办证的违约责任的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，林泽娟主张大韵和公司支付以房价款588104元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2016年1月1日起支付至2016年9月13日止的逾期交房的违约金以及自2017年12月22日起至实际办理涉案房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，有事实依据，于法有据，予以支持。对超出范围部分的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、限大韵和公司于本判决发生法律效力之日起十日向林泽娟支付逾期交房的违约金，自2016年1月1日至2016年9月13日止，以房款588104元为基数，按每日万分之一的标准计付；二、限大韵和公司于本判决发生法律效力之日起十日向林泽娟支付逾期办理涉案房屋权属证书的违约金，自2017年12月22日起至办理房地产权属证书之日止，以房价款588104元为基数，按每日万分之一的标准计付；三、限大韵和公司于本判决发生法律效力之日起九十日内办理海口市龙华区城西镇学院路3号书香苑A栋2308房的不动产权证书；四、驳回林泽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费796.83元，由大韵和公司负担。二审法庭询问中，林泽娟确认其诉请的逾期交房违约金从2016年1月1日起计至2016年8月29日止；双方当事人确认涉案房屋尚未办理产权初始登记，后经本院核查属实。二审期间，大韵和公司提交海口市建设工程质量安全监督站海建质监综字[2016]98号文件，即海口市建设工程质量安全监督站2016年7月11日出具的《关于海南医学院公寓综合楼工程施工质量监督的意见》记载，海南××公寓织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为施工质量合格，同意验收。经该站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、大韵和公司逾期交房是否享有交房期限顺延的免责事由；二、720日办证期限的起算日是合同约定的交房之日还是实际交房之日；三、大韵和公司应否为林泽娟办理不动产权证。关于争议焦点一。林泽娟与大韵和公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定大韵和公司应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该栋商品房主体工程经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的商品房交付林泽娟使用。合同签订后，林泽娟依约向大韵和公司支付了购房款，而大韵和公司直至2016年8月29日才发布交房通知，存在逾期交房的事实，应承担相应的违约责任。大韵和公司上诉主张因林泽娟自身原因未按合同约定在2015年10月31日前缴纳住宅专项维修资金，大韵和公司享有顺延交房期限的权利。因大韵和公司未在约定交房期限前向林泽娟发出交房通知，就住宅专项维修资金的缴纳，林泽娟享有先履行抗辩权。故对大韵和公司该主张，本院不予采纳。大韵和公司上诉主张双方合同已约定“因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的，出卖人可据实予以延期”，林泽娟不享有追究大韵和公司违约责任的权利。因该免责兜底条款系大韵和公司所提供的格式条款，在双方当事人未具体特别约定的情况下，应通常理解为该免责条款约定的情形仅限于不可抗力、意外事件等。且大韵和公司的违约若因第三人原因造成，其仍应当向林泽娟承担违约责任，大韵和公司与第三人之间的纠纷，应当另行解决。故对大韵和公司该主张，本院亦不予采纳。据此，林泽娟诉请大韵和公司按照合同约定的违约金计算方法，向其支付自2016年1月1日起至2016年8月29日止的逾期交房违约金，有事实依据，符合法律规定，应予支持。一审判决逾期交房违约金计算至2016年9月13日止不当，本院予以纠正。则逾期交房违约金为588104元×0.01%×242天=14232元。关于争议焦点二。双方合同约定大韵和公司应当自房屋交付之日起360日内为林泽娟办理房屋权属证书，在取得该商品房权属证书后360日内办理土地使用权证。因房屋权属证与土地使用权证现已两证合一为不动产权证，一审法院认定大韵和公司为林泽娟办理不动产权证的期限为720日并无不当，本院予以确认。同时因大韵和公司逾期交房须从约定交房之日起承担逾期交房违约金，若逾期办证违约金又从约定交房之日的720日后起算，无异于使大韵和公司承担双重违约责任，故逾期办证违约金应从实际交房之日起满720日后起算，一审法院认定从约定交房之日起算720日不当，本院予以纠正。而涉案房屋不动产权证的办理条件尚未成就，一审法院径直判决逾期办证违约金计算至实际办理之日止亦不当，本院予以纠正。鉴于双方没有房屋交接单证明实际交房的事实，故大韵和公司主张以林泽娟缴清相关费用之日即2016年11月30日作为实际交房之日成立，本院予以确认。从该日起720日内即至2018年11月20日。据此，大韵和公司应按照合同约定的违约金计算方法即每日按已付购房款588104元的万分之一，自2018年11月21日起至本判决限定履行之日止，向林泽娟支付逾期办证违约金。关于产权过户登记问题。本院于2020年3月19日已作出（2020）琼01民终149号民事裁定，撤销一审判决第三项，驳回林泽娟关于大韵和公司为其办理不动产权证的起诉。在此，本院不再赘述。综上所述，大韵和公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实、适用法律均有错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1299号民事判决第四项；二、变更海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1299号民事判决第一项为：限海南大韵和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林泽娟支付逾期交房违约金14232元；三、变更海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1299号民事判决第一项为：限海南大韵和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林泽娟支付逾期办证违约金（违约金的计算方式：以588104元为基数，自2018年11月21日起至本判决限定履行之日止，按日万分之一计算）；四、驳回林泽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费796.83元，由海南大韵和房地产开发有限公司负担424元，林泽娟负担372.83元；二审案件受理费796.83元，由海南大韵和房地产开发有限公司负担424元，林泽娟负担372.83元。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ二Ｏ年三月二十日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。