江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初175号原告：曹杰，男，1987年7月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐子林，江苏熊运栋律师事务所律师。被告：赵宜虎，男，1986年3月16日生，汉族，住睢宁县。原告曹杰与被告赵宜虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序分别于2020年3月11日、6月4日两次公开开庭进行了审理。原告曹杰的委托诉讼代理人徐子林到庭参加诉讼，被告赵宜虎第一次庭审到庭参加诉讼、第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹杰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年8月31日解除；2.判令被告支付拖欠房屋租金81250元;3.由被告承担诉讼费用。（原告自愿放弃要求被告赵宜虎支付违约金的主张。）事实和理由：2018年2月23日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于睢宁县房屋（面积148.64平方米）用于经营使用，每年租金75000元，付款方式为：第一个年度应该在2018年1月25日前一次性付清（2018年12月18日先付两万元租金，尚欠余款5万元5千元在2018年1月25日付清），从第二个年度起，以后每个年度租金应该在上一年的第11个月末全额付清，租期三年从2018年2月1日起至2021年1月31日止，并同时约定：在合同租赁期内赵宜虎不得将房租转租给他人。但是合同履行过程中被告仅仅支付原告于2018年2月1日至2018年7月31日半年房租共计37500元，而2018年8月1日至2019年8月31日的13个月房租被告拒不支付，另外原告于2019年8月才发现房屋被被告赵宜虎非法转租。被告的上述行为侵害到原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。被告赵宜虎辩称，我不是转租的，刚开始是我朋友借用的，后来我朋友欠我钱，过了几个月之后我和原告父亲说转租给他人，原告父亲对此是同意的。我愿意将所欠付的房租给原告，但是我不愿意承担违约金。原告也购买了我的空调，应该从租金里扣除。原告于2019年3月、4月份时已转租给他人，我们之间的合同已解除。对原告所起诉的租金数额有异议，我中间有给过的租金应扣除，装空调的钱也应该扣除，租赁期间内的两个月装修期间不应计算租金。对于原告起诉的违约金有异议，不存在违约情形，不应该支付该款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2018年2月23日，原告曹杰（甲方）委托其父亲与被告赵宜虎（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于睢宁县的房屋出租给被告使用。双方对房屋概况、租赁期限、用途、租金及支付方、违约责任等进行了具体的约定，合同约定：该房租赁期为三年，从2018年2月1日起至2021年1月31日止。租金为每年7.5万元整。第一个年度应该在2018年元月25日前一次付清（2017年12月18日先付2万元租金，尚欠余款5.5万元在2018年元月25日付清）；从第二个年度起，以后每个年度租金应在上一年度第11个月末全额付清。同时约定，在合同租赁期内，甲乙双方均不得提前终止合同，否则，违约方将向对方补偿三个月租金（18750元）作为赔偿金。在合同租赁期内，乙方不得将房租转租他人。……合同签订后，被告未按约交纳租金，原告认可收到被告分批次交纳的租金合计37500元。原告于2019年8月份得知被告将涉案房屋转租他人后，在催要房租无果的前提下收回涉案房屋。原告向本院提供其父亲与被告赵宜虎的微信聊天记录，该记录显示其父亲与赵宜虎自2017年12月16日便就涉案房屋租赁事项进行交涉沟通，其中2019年8月15日原告的父亲告知被告赵宜虎若不交纳租金属于违约以及表示要将涉案房屋出租给他人的意向，要求被告赵宜虎尽快交纳租金，直至2019年10月8日被告赵宜虎也未有交纳所欠付的租金，遂引起本案之诉。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应全面履行各自义务。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，房屋租赁合同依法成立并生效。本案原、被告双方在合同中明确约定了租金的支付方式以及时间，但被告在经原告多次催要后仅支付租金37500元，在租房后不久被告就未经出租人同意将涉案房屋转租给他人，剩余租金至今未付。原告于2019年8月15日以微信聊天的方式明确告知被告如在当日不付清租金即解除合同，被告虽未回应，但从后面的聊天记录显示其并未反对，并且原告一再宽延其支付租金的时间，而被告却一直以各种借口拖延履行支付租金的义务，被告的行为也表明被告不再履行合同的主要义务，原告签订房屋租赁合同的目的无法实现，考虑到被告履行支付租金义务需要一定的宽限期，因此，原告主张双方于2019年8月31日解除了双方之间签订房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋已由原告租赁给案外人，因此被告不存在返还租赁物给原告的问题，但被告应当向原告支付租赁期间的租赁费用。双方约定的租赁期间为2018年2月1日起至2021年1月31日，该房租租金为每年7.5万元整，故2018年2月1日-2019年8月31日共19个月的租金共为118750元（75000元/年÷12个月×19个月），原告认可收到被告支付的租金37500元，故剩余未有支付的租金为81250元（118750元-37500元），关于被告赵宜虎辩称原告所主张的租金应扣除装空调的费用及两个月装修期间不应计付租金的观点。本院认为，由于安装空调费用不明确，且和租金不是同一法律关系，被告也不能证明双方存在关于装修期间不应计付租金的约定，原告亦不认可被告上述抗辩意见，故被告观点本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曹杰与被告赵宜虎之间的房屋租赁合同于2019年8月31日解除；二、被告赵宜虎于本判决生效后十日内向原告曹杰支付至合同解除之日所欠付的租金为人民币81250元；本案案件受理费2600元，由被告赵宜虎负担。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王建红审 判 员  张晓军人民陪审员  岳喜前二〇二〇年六月八日法官 助理  邢梦洁书 记 员  陈琳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。