呼和浩特市中级人民法院执行裁定书（2020）内01执异8号异议人:杨志诚，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。申请执行人：刘逸飞，男，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。被执行人：杨静田，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。本院在执行刘逸飞与杨静田借款合同纠纷一案中，杨志诚对内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司出具的内济丰估字[2019]第0231号房地产估价报告提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人杨志诚称，一、评估程序严重违反《司法鉴定程序通则》的规定。1、内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司及其指定的柴致意及霍瑞龙均不具备《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）规定的司法鉴定资质。内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》第八项估价依据的《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）第十一条、第十八条及第十九条规定，司法鉴定机构统一受理鉴定委托，应当指定或者选择本机构具有该鉴定事项执业资格的司法鉴定人。而依据《司法鉴定机构登记管理办法》(司法部令第95号）第三条第二款规定“司法鉴定机构是司法鉴定人的执业机构，应当具备本办法规定的条件，经省级司法行政机关审核登记，取得《司法鉴定许可证》，在登记的司法鉴定业务范围内，开展司法鉴定活动。”依据《司法鉴定人登记管理办法》（司法部令第96号）第三条第二款规定“司法鉴定人应当具备本办法规定的条件，经省级司法行政机关审核登记，取得《司法鉴定人执业证》，按照登记的司法鉴定执业类别，从事司法鉴定业务。”内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》资质证书附件中，没有内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司经内蒙古自治区司法厅审核登记的《司法鉴定许可证》及登记的业务范围，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司违反《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）第十一条规定，接收办案机关的委托，程序违法。内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》资质证书附件中，司法鉴定人柴致意及霍瑞龙的证书为注册房地产估价师证，没有经内蒙古自治区司法厅审核登记的《司法鉴定人执业证》及登记的司法鉴定执业类别，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司违反《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）第十八条、第十九条规定，指定没有司法鉴定人资质的进行鉴定，程序违法。2、内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》未按照统一规定的文本格式制作司法鉴定意见书。《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）第三十六条规定“司法鉴定机构和司法鉴定人应当按照统一规定的文本格式制作司法鉴定意见书。”司法部（司发通[2016]112号）制定并印发了包括司法鉴定意见书在内的7种司法鉴定文书格式，自2017年3月1日起执行。内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》未按照司发通[2016]112号文规定的文本格式制作，违反了《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）第三十六条规定，程序违法。综上所述，内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》程序严重违法，依据《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）第三十一条规定，原司法鉴定人不具有从事委托鉴定事项执业资格的，原司法鉴定机构超出登记的业务范围组织鉴定的，属于应当重新鉴定的情形。二、未对估价对象房屋进行真实有效的调査，评估程序严重违反规定。《房地产估价规范》（GB-T150291-2015）第3项估价程序规定，受理委托后应当按照2确定估价基本事项，3编制估价作业方案，4搜集估价所需资料，5实地勘察估价对象，6选用估价方法进行测算，7确定估价结果的程序进行估价工作。内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》载明其估价作业期限为2019年10月31日至2019年11月20日，而2019年10月31日为实地勘察日期，按照程序规定，在实地勘察估价对象前，应当首先编制估价作业方案和搜集估价所需资料。而根据《房地产估价规范》（GB-T150291-2015）规定，编制估价作业方案应当对估价项目进行分析的基础上编制，方案包含估价工作主要内容、具体步骤及质量要求等估价作业方案；搜集所需资料包括：针对估价项目搜集估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料，对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料，对房地产价值和价格有普遍影响的资料等。评估机构及评估师如何能在实地勘察的当天，在进行实地勘察前完成上述工作，完全不符合客观常理。而且，从估价报告内容看评估机构及评估师未按规定进行上述评估工作。例如：估价报告没有关于“对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料，对房地产价值和价格有普遍影响的资料”的附件内容及分析说明。估价报告第18页载明估价对象房屋所有权人为内蒙古天利房地产开发有限责任公司，其判断权属的依据不明确；而呼和浩特市中级人民法院。（2019）内01司辅39号委托书中明确，委托对被执行人杨静田、杨志诚名下所有的房产进行评估。再者，估价报告所附的实际勘察拍摄的图片明显反应出估价对象为框架结果，评估机构及评估人员在未进行询问、检查、核对等必要的实地勘察程序的情形下，仅依据建设工程竣工备案的复印件，认定估价对象为砖混结构，严重违反程序。而且，估价报告多处载明估价对象的房屋产权证号，但估价所依据的资料却是房管局出具的面积计算清单，依据明显不足。三、估价报告严重低评异议人房产。估价报告采取比较法进行估价时，搜集交易实例及选取可比实例不符合《房地产估价规范》（GB-T150291-2015）要求。估价报告第22页载明，估价对象所在区域已交易或准备交易的实例较多，根据估价对象的特点考虑选取可比实例。评估机构及评估师搜集交易实例和选取可比实例，未按照《房地产估价规范》（GB-T150291-2015）规定，考虑交易双方基本情况，交易方式、付款方式、融资条件等情况，排除缺乏了解交易或利害关系人交易等情形，最终采用的可比实例交易价格与客观实际价格相差较远。如：估价报告选取的位于估价对象对面的可比实例C，其近期交易价格为6100元每平方米，而估价报告采用的可比实例C交易价格只有5674元每平方米。综上所述，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司辜负法院的委托，未充分调查估价的状况，依据错误的房屋信息，不负责任的出具评估报告，且恶意低评异议人的房产，损害异议人的合法权益，评估鉴定程序严重违反法律规定，其作出的内济丰估字[2019]第0231号《房地产估价报告》依法不应被采信，申请法院对异议人的房产重新委托评估。本院查明，刘逸飞与杨静田借款合同纠纷一案，本院于2015年7月13日作出（2012）呼法民二初字第92号民事判决书，判决被告杨静田于判决生效之日起十五日内偿还原告刘逸飞本金481万元及利息等。判决发生法律效力后，刘逸飞向本院申请强制执行。2016年1月6日，本院向杨志成、杨俊芬发出（2015）呼执字第00171号履行到期债务通知书。2019年8月21日，本院委托内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司对位于乌兰察布市××旗，产权证号：中科房字第XXXX号，面积764.18平方米共7套房产；产权证号：1XXXX号，面积1131.41平方米共10套房产进行价格评估，为法院依法处置提供依据。2019年11月20日，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司出具了内济丰估字[2019]第0231号房地产估价报告。本院认为，评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费过多的时间、精力和费用，不仅增加当事人的负担，而且影响执行的效率。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司具备相应的评估资质，评估人员具备相应的评估资格，评估程序合法。异议人杨志诚要求重新评估不符合上述法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回杨志诚的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向内蒙古自治区高级人民法院申请复议。审判长 胡尔查审判员 任小军审判员 郭丑红二〇二〇年一月十五日书记员 常 荣