黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2042号原告：冯添一，女，1990年6月1日出生，汉族，大庆市中石油昆仑燃气有限公司职工，住大庆市龙凤区。被告：大庆万年房地产开发有限公司，住所地大庆高新区火炬新街31号科技大厦514室。法定代表人：姚佩祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵云勇，男，1977年10月11日出生，汉族，大庆万年房地产开发有限公司员工，住大庆市让胡路区。原告冯添一与被告大庆万年房地产开发有限公司（以下简称万年公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告冯添一、被告万年公司的诉讼代理人赵云勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯添一向本院提出诉讼请求：1.要求万年公司支付逾期交房违约金48716.60元；2.诉讼费由万年公司承担。庭审中，原告将逾期交房违约金减少为46709元。事实和理由：2012年11月11日，原、被告签订了关于购买北国之春梦幻城休闲居住区E区E12号楼2单元2103室住宅楼的商品房买卖合同。根据合同约定，被告应于2013年12月30日前经验收合格后交房，但被告至起诉之日也没有交付符合合同约定的合格楼房。由于被告逾期未交房，根据双方签订的合同约定应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，自2013年12月31日起至2016年8月8日止，被告应支付原告违约金46709元，故原告诉至法院。万年公司辩称，1.本案诉争房屋系原告参加大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院（以下简称规划设计院）团购购买，原告享受了团购利益，应认定其知晓万年公司与规划设计院对于房屋真实价款进行的约定。现原告不顾团购协议的约定，片面依据原、被告签订的购房合同向被告主张权利，违背了规划设计院和万年公司对购房事宜的真实意思表示，被告不应承担给付原告诉请的违约金责任；2.依据民法总则规定，当事人向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为三年。本案原告诉讼时效期间计算的开始日以原告收房之日开始计算，至本案原告起诉之日已超过三年，被告有权不再承担逾期交房产生的违约责任。商品房买卖合同第9条明确约定逾期交房违约金的计算标准以及截止点，即实际交付日，因此应以实际交付日计算；3.合同约定交房时如果原告拒绝接房则被告不再承担逾期交房违约金，证明应以逾期交房日为诉讼时效计算的起始日；4.行政机关规定应交付验收合格房屋，是有关部门对开发商适用的规定，不适用于业主和开发商民事主体之间的纠纷。2013年6月11日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》11条和28条已明确规定，此类民事纠纷适用该司法解释，不适用行政法规；5.湖南省高级人民法院（2016）湘民申307号民事裁定确认业主先收房而后验收，其实际接房时间应以交房日起算。另外，鉴于正值疫情期间，目前虽有缓解，但被告单位仍未复工，且10多起案件同一时间开庭，有违政府政策规定，要求待同类上诉案件中级法院审结后再继续审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。冯添一就其主张向法院提交如下证据：1.商品房买卖合同1份、商品房销售预收款专用票据3份（均出示原件，提交复印件），欲证明原、被告于2012年11月11日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E12号楼2单元2103室住宅，房屋总价款245322元，交房日期为2013年12月30日，逾期交付卖方应自交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买方支付已交房款万分之二的违约金，原告已按照约定交付全部购房款。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为协议约定原告交付全款后方有权接收房屋，现原告尚欠部分购房款没有支付，其中2016年11月11日89052元的票据结算方式记载现金SJY，SJY是规划设计院的简称，明显与原告交付的50000元及106270元的票据结算方式不同，证明此款是万年公司对规划设计院应付款的挂账，规划设计院是在冯添一同意的情况下实际参与本案的购房之中，原告不能以不知情而推脱责任。因该组证据均系与原件核对无异的复印件，且被告对真实性无异议，故本院对该组证据真实性均予以确认。2.会签表1份（出示原件，提交复印件），欲证明被告于2016年8月8日通知原告接房，且记载原告已交纳全部购房款。经质证，被告对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。万年公司向法院提交如下证据：1.会议纪要1份（出示原件，提交复印件），欲证明包括涉案房屋在内的57套房屋均系规划设计院为职工或者关联方向万年公司团购房，约定的团购价格与原告举证的商品房买卖合同约定价格不一致，需规划设计院向万年公司补足购房差额后方能认定原告支付了全部购房款，另外补充协议第五条约定包括涉案房屋在内的57套已备案房屋因被告与规划设计院对补充协议的履行再无争议。原告享受团购利益，亦应当受此补充协议约束，被告不应再承担责任。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为与原告无关，原告从被告售楼处全额购买涉案房屋，且已交纳全部购房款。因原告对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；2.钟蕾购房材料1套，欲证明钟蕾系与原告共同参与团购的职工，与涉案房屋均系规划设计院团购房屋，因此次参与团购职工可享受规划设计院垫付50%购房款的团购利益，虽然购房者与万年公司签订的合同购房价格有所降低，但仍然按照被告与规划设计院约定价格316919元履行给付购房款义务，原告亦应按照真实购房价款履行付款义务。经质证，原告对该证据真实性不予质证，认为与原告无关。本院结合全案对该证据予以认定。根据原、被告当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2012年11月11日，原告与被告万年公司签订商品房买卖合同，购买万年公司开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E12号楼2单元2103室住宅一套，建筑面积58.41平方米，单价4200元，总价款245322元。合同约定万年公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2012年11月11日为原告出具金额合计为245322元的票据3张，并加盖“大庆万年房地产开发有限公司财务专用章”。2016年8月8日，原告领取房屋钥匙。2019年10月9日，涉案房屋经验收合格。另查明，2018年规划设计院（甲方）与万年公司（乙方）签订补充协议，内容为：2011年10月20日，甲方与大庆圣地置业有限公司签订了《北国之春梦幻城购房协议》，双方约定大庆圣地置业有限公司以房屋部分价款抵顶应付甲方的设计费4508.20万元。协议签订后，甲方职工从E区团购134套房屋，抵顶设计费共3205.47万元。乙方同意承接《北国之春梦幻城购房协议》中大庆圣地置业有限公司与甲方在E区购房事项中的权利义务，并继续履行合同。……五、甲方职工购买的57套已备案房屋（含涉案房屋），其中E5-1-602、E5-1-1102、E8-1-1202、E8-1-1703、E8-1-2302、E12-1-2003共6套房屋，甲方职工尚欠乙方149万元未付，乙方同意甲方承接甲方职工债务，由甲方向乙方偿还149万元。十一、乙方应当为甲方职工购买的57套已备案房屋和甲方收回原职工选定的69套房屋及抵账的其他资产办理房屋网签合同并交付房屋，同时办理房屋不动产登记证书等事项，产生的税费按照法律规定由买卖双方自行承担。十二、本协议签订并履行后，甲乙双方就甲方职工购买的57套已备案房屋（含涉案房屋）和甲方收回原职工选定的69套房屋及抵账的其他资产、被乙方出售的8套房屋及原协议约定的权利和义务事宜双方再无争议。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。因被告提交的补充协议形成时间在商品房买卖合同之后，系被告与规划设计院签订的，协议内容虽然涉及原告所购房屋，但补充协议中无原告签字，协议载明欠付购房款的6套房屋亦不含涉案房屋，且被告为原告出具了合同载明金额的全额收据，足以认定原告已依约履行给付被告全部购房款的义务，故本院对被告关于原告尚欠购房款及双方再无争议的主张均不予采纳。原、被告签订的商品房买卖合同明确约定了涉案房屋交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任，现原告已按约定履行了交付全部购房款的义务，被告万年公司未按约定期限交付房屋，已构成违约，应按合同约定给付原告自2013年12月31日起至2016年8月8日止按已交付房价款日万分之二标准计算的违约金。关于本案的诉讼时效，虽然原告已于2016年8月8日接到涉案房屋钥匙，但因该房屋不具备合同约定的经验收合格的交付条件，故诉讼时效期间应自房屋具备该交付条件之日即2019年10月9日起计算，被告关于本案已超过诉讼时效期间的辩解意见，本院不予采纳，原告要求被告给付违约金46709元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯添一逾期交付房屋违约金46709元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费483.50元（已减半收取），由被告大庆万年房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 魏 彤二〇二〇年三月十六日书记员 吴立翠附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。