上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初75831号原告：张鸣，女，1958年4月23日出生，汉族，住上海市虹口区嘉兴路**。委托诉讼代理人：邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙欢成，上海市远东律师事务所律师。被告：张伟萍，女，1968年11月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区北蔡镇长征村河西队朱家宅**，现住上海市浦东新区沪南路******。被告：刘红林，女，1973年5月14日出生，汉族，户籍户籍地河南省淅川县九重镇高家村****，上海市，现住上海市浦东新区周浦镇关岳路******>委托诉讼代理人：刘宏耀，上海君拓律师事务所律师。原告张鸣与被告张伟萍排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，经原告张鸣申请，本院依法追加刘红林为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年10月23日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告张鸣的委托诉讼代理人邢桦彬、被告张伟萍、被告刘红林的委托诉讼代理人刘宏耀到庭参加诉讼。审理中，原、被告合意本案适用简易程序审理的期限最多延长三个月。本案于2020年1月13日至8月5日期间依法中止诉讼。本案现已审理终结。原告张鸣向本院提出诉讼请求：1.被告张伟萍、刘红林立即清空、搬离上海市浦东新区周浦镇关岳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称涉案房屋)；2.被告张伟萍、刘红林共同支付原告自2019年2月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的按照每月人民币3,000元计算的房屋使用费。事实和理由：涉案房屋的原所有权人为蔡某某，原告通过向蔡某某购买的方式，于2016年5月8日取得涉案房屋的所有权。蔡某某在2018年2月提起诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同无效，后撤诉。原告经上述案件知晓涉案房屋由被告张伟萍出租给被告刘红林居住使用，双方约定的租赁期限至2019年1月31日止。两被告在租期届满后拒不向原告交付涉案房屋，两被告占有、使用、收益涉案房屋的行为无法律依据，也未经原告同意，故原告提起诉讼。被告张伟萍辩称，张伟萍系蔡某某的儿子张惠强的妻子，张惠强欠下赌债，涉案房屋的产权在原告向张惠强转账170余万元后就变更登记至原告名下，蔡某某、张伟萍均不知道买卖涉案房屋和产权过户事项，也未收到原告的购房款，涉案房屋至今没有交付原告，故原告所称的涉案房屋的买卖是不正常的。蔡某某曾起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，后因张惠强去世、蔡某某身体不好而撤诉。就涉案房屋买卖无效事项，蔡某某、张伟萍已向公安机关报案。因此，不同意原告的全部诉讼请求。被告刘红林辩称，刘红林、张伟萍签订的租赁合同明确刘红林承租涉案房屋、租期至2026年2月1日止，刘红林自2014年起承租居住涉案房屋至今，向张伟萍付清了至2019年4月底的租金。2019年4月27日，原告到涉案房屋处找到刘红林，刘红林由此才知道涉案房屋的产权已经变更登记至原告名下。根据“买卖不破租赁”原则，由于租期未届满，故租赁合同对原告有效，刘红林有权继续承租涉案房屋。因此，不同意原告的诉讼请求。刘红林应付的自2019年5月起的租金应当给付谁、租金数额由法院确定。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权原登记在案外人蔡某某名下。2016年3月21日，案外人陈某某与原告张鸣签订房地产买卖合同，约定蔡某某将涉案房屋出售给张鸣。陈某某系蔡某某公证委托的有权代理其办理涉案房屋出售事宜的委托代理人，又系张鸣的儿媳。同年5月8日，涉案房屋的产权变更登记至张鸣名下。上述买卖合同签订、产权变更登记后至今，蔡某某未向张鸣交付涉案房屋。2018年2月，蔡某某对张鸣、陈某某提起诉讼，要求确认上述买卖合同无效、涉案房屋产权恢复登记至蔡某某名下。同年12月，本院裁定准许蔡某某撤诉。2019年4月9日，张鸣支付了涉案房屋在2017年1月至2019年12月期间的物业费。被告张伟萍系蔡某某的儿媳。2014年1月6日，张伟萍与案外人刘某某签订房屋租赁合同，约定刘某某向张伟萍租赁涉案房屋，租金为每月2,000元，2018年2月1日起的租金为每月2,200元，租赁期限自2014年2月1日起至2019年1月31日止。被告刘红林称其系刘某某的姐姐，刘某某将涉案房屋交其承租。上述租赁合同签订后，涉案房屋由刘红林居住至今。张伟萍、刘红林确认刘红林向张伟萍付清了截止2019年4月底的租金，2019年2月至4月的实付租金为每月2,700元。2019年4月，张伟萍、刘红林签订房屋租赁合同，约定刘红林向张伟萍租赁涉案房屋，租赁期限自2016年2月1日起至2026年2月1日止。该租赁合同未载明具体的签订日期。刘红林向公安机关确认张鸣在2019年3、4月间到涉案房屋处告知其系涉案房屋的产权人，确认其在租赁期间和签订第二份租赁合同时均未查看涉案房屋的产权证，确认第二份租赁合同在2019年4月初签订。张伟萍确认第二份租赁合同的签订日期为2019年4月底，因张鸣找到了刘红林，双方才补签该合同。2019年7月21日，张鸣向公安机关报警称他人占用其所有的涉案房屋，请求警方处理。审理中，就涉案房屋的产权归属纠纷，张伟萍、蔡某某向公安机关报案。以上事实，由原、被告的陈述，涉案房地产权证、物业费发票、租赁合同、报警材料、警方询问笔录、本院(2018)沪0115民初10742号案件的案卷材料等证据证实。本院认为，不动产登记簿是物权归属的根据。涉案房屋的产权由不动产登记机构依法登记在原告张鸣名下，如无足以推翻的证据，应当认定张鸣系涉案房屋的所有权人。虽然被告张伟萍及涉案房屋的原所有权人蔡某某对张鸣的房屋所有权人资格持有异议，张鸣取得涉案房屋所有权的相关事实存在一定的疑点，但在蔡某某起诉确认房屋买卖合同无效后撤诉、公安机关对张鸣取得涉案房屋所有权是否涉嫌刑事犯罪至今未立案侦查、涉案房屋的产权登记至今未被依法撤销的情况下，依据涉案房屋的产权登记情况，应当认定张鸣是涉案房屋的所有权人。原告张鸣对涉案房屋享有的合法权益受到法律保护，有权请求排除妨害、返还原物、赔偿损失。首先，被告张伟萍不是涉案房屋的权利人，其擅自出租涉案房屋的行为侵害了张鸣的合法权益，应当承担将涉案房屋返还张鸣的民事责任。张伟萍不是涉案房屋的权利人，无权出租涉案房屋，无权享有房屋租金，应当承担赔偿张鸣租金损失的民事责任。张鸣要求张伟萍支付自2019年2月起的房屋使用费的主张并无不当，结合涉案租赁合同约定的租金标准以及两被告确认的租金情况，房屋被擅自占用期间的使用费可以按每月2,700元计算。2019年2月至4月的房屋使用费8,100元已由张伟萍收取，应当由张伟萍赔付张鸣。2019年5月起的房屋使用费应当由实际使用人被告刘红林支付，张伟萍对此应当承担连带清偿责任。其次，刘红林在承租涉案房屋时应当查证涉案房屋的产权证、张伟萍的出租人资格等情况，刘红林知道或者应当知道张伟萍系无权出租人，刘红林自认从未查看涉案房屋产权证的行为明显属于缔约不当，结合刘红林、张伟萍关于第二份租赁合同的签订时间以及刘红林关于张鸣告知其房屋产权归属的时间等陈述情况，第二份租赁合同系在张鸣告知刘红林产权归属后补签的事实具有高度可能性，故可以认为刘红林明知张伟萍无权签订第二份合同。因此，刘红林不属于善意、无过错的承租人，第二份租赁合同对张鸣不具有法律约束力，不能支持刘红林要求继续履行第二份租赁合同的抗辩意见。刘红林、张伟萍应当共同将涉案房屋返还张鸣，刘红林还应当支付自2019年5月起的房屋使用费。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告张伟萍、刘红林搬离上海市浦东新区周浦镇关岳路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还原告张鸣，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告张伟萍支付原告张鸣2019年2月至2019年4月期间的上海市浦东新区周浦镇关岳路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋使用费8,100元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告刘红林支付原告张鸣按照每月2,700元计算的、自2019年5月1日起至实际返还上海市浦东新区周浦镇关岳路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的房屋使用费，于本判决生效之日起十日内履行；四、被告张伟萍对本判决第三项确定的被告刘红林的付款义务向原告张鸣承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由被告张伟萍、刘红林各负担62.50元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许根华二〇二〇年八月五日书记员  傅海军附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。