辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1122民初2720号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行，住所地辽宁省盘山县太平镇龙祥花园小区DH2-104.负责人：范洪波，该行行长。委托诉讼代理人：刘畅，系辽宁中康律师事务所律师。被告：潘娇妍，女，1978年3月20日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省海城市，现住址不详。被告：盘锦亿家房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘山县高升镇边东村。法定代表人：李凤春，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行（以下简称盘山建行）与被告潘娇妍、盘锦亿家房地产开发有限公司（以下简称亿家房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盘山建行的委托诉讼代理人刘畅到庭参加了诉讼。被告潘娇妍经本院公告送达后、被告亿家房地产公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求解除与被告潘娇妍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、要求判令被告潘娇妍偿还原告借款本金50,386.90元及截止2019年8月26日的利息704.00元、罚息67.63元，共计51,158.53元，以及自2019年8月27日起借款本金、利息还清前合同约定的利息、罚息；三、判令原告对被告潘娇妍抵押的盘山县盛业豪庭小区6号楼5单元401室房产享有优先受偿的权利；四、判令被告潘娇妍承担律师费2,813.00元；五、判令被告亿家房地产公司对前述二、四项债务承担连带责任；六、判令二被告协助办理房产抵押登记手续；七、判令二被告承担诉讼费用和实现债权所发生的费用。事实和理由：2012年11月21日，原告与被告潘娇妍签订《个人住房（商业用房）借款合同》，《借款合同》约定，被告潘娇妍向原告借款11.6万元用于购买盘山县盛业豪庭小区6号楼5单元401室楼房，并以此楼房作抵押担保，借款期限120个月，《借款合同》所载借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时贷款凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，还款方式采用等额本息还款法，同时对借款利率、罚息利率、违约责任及为实现债权所发生的包括律师费在内全部费用的承担作出约定。《借款合同》签订后，原告于2012年11月27日向被告潘娇妍发放贷款11.6万元，借款期限相应调整为2012年11月27日至2022年11月27日，但被告潘娇妍未按约定还款，截止2019年8月26日，尚欠原告借款本息51，158.53元，经催告后仍未偿还。2012年4月27日，被告亿家房地产公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告亿家房地产公司为案涉贷款提供连带保证。《保证合同》约定了保证债权最高限额、债权确定期间、保证期间、保证方式和范围。被告潘娇妍提供的抵押房产办理了抵押备案登记。原告认为，被告潘娇妍未按期偿还借款本息，构成违约，应当承担违约责任。根据《借款合同》、《保证合同》的约定，原告要求一、要求解除与被告潘娇妍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、要求判令被告潘娇妍偿还原告借款本金50，386.90元及截止2019年8月26日的利息704.00元、罚息67.63元，共计51,158.53元，以及自2019年8月27日起借款本金、利息还清前合同约定的利息、罚息；三、判令原告对被告潘娇妍抵押的盘山县盛业豪庭小区6号楼5单元401室房产享有优先受偿的权利；四、判令被告潘娇妍承担律师费2,813.00元；五、判令被告亿家房地产公司对前述二、四项债务承担连带责任；六、判令二被告协助办理房产抵押登记手续；七、判令二被告承担诉讼费用和实现债权所发生的费用。被告潘娇妍未作答辩。被告亿家房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证。原告为支持其诉讼请求向本院提供了如下证据，1、借款合同，贷款支付凭证。本院认为，该证据证明被告潘娇妍为购房向原告贷款11.6万元，原告向其发放了贷款的事实。2、备案登记通知。本院认为，该证据证明对被告潘娇妍提供的抵押房产进行了抵押备案登记。3、对账单。本院认为，该证据证明被告潘娇妍拖欠原告借款本金和利息的情况。4、最高额保证合同、核准变更登记、说明。本院认为，该组证据证明2012年4月24日盘锦永盛房地产开发有限公司与盘锦市建行签订《最高额保证合同》，盘锦永盛房地产开发公司为被告潘娇妍的贷款提供连带保证，2012年5月16日，盘锦永盛房地产开发有限公司更名为盘锦亿家房地产开发有限公司，原告为盘锦市建行的下属机构，原告办理的贷款业务也属于盘锦市建行的业务，盘锦市建行签订的最高额保证合同对原告具有约束力。5、委托代理协议及发票。本院认为，该证据证明原告委托辽宁中康律师事务所清收借款本息和诉讼，因本案支付律师费2,813.00元的事实。被告潘娇妍、亿家发地产公司未提供证据。经审理本院认定事实如下：2012年4月24日，盘锦永盛房地产开发公司与盘锦市建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定盘锦永盛房地产开发公司为在2012年4月27日至2015年4月27日期间购买盘锦永盛房地产开发公司开发的位于盘山县盛业豪庭住宅小区住房（商业用房）与乙方（指建行）发生借贷关系的债务人提供最高限额为4,000.00万元的连带保证，保证范围为乙方（指建行）向债务人发放贷款的本金及产生利息、罚息、违约金、赔偿金；债务人应向乙方支付的其他款项，包括手续费、杂费等；乙方为实现债权而发生的一切费用，包括诉讼费、仲裁费、律师费等。保证期间为借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证方式为连带责任保证。同时合同还约定如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方（指保证人盘锦永盛房地产开发公司）应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时生效、是否生效、不论其他担保是否债务人自己所提供，乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不得提出任何异议。2012年11月21日，原告与被告潘娇妍签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告潘娇妍以其购买的盘山县盛业豪庭小区6-5-401室75.98平方米楼房作抵押向原告贷款11.6万元，期限120个月，利率为浮动利率，逾期在执行利率上浮50%，采用等额本息还款法。同时合同约定借款人不按时偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布借款到期、解除与借款人的借贷关系，贷款人为实现债权所发生的全部费用，包括诉讼费、律师费等由借款人承担。2012年5月16日，盘锦永盛房地产开发有限公司更名为盘锦亿家房地产开发有限公司。2012年11月26日，抵押房产在盘山县房屋产权管理中心进行了抵押备案登记，但没有办理抵押登记。原告在2012年11月27日按合同约定将11.6万元贷款打入被告亿家房地产公司账户。此后，被告潘娇妍按约定偿还了部分本息，最后偿还借款日为2019年5月8日，累计偿还借款本金65,613.10元、利息28,217.26元，此后再未偿还。至今被告潘娇妍尚欠原告借款本金50,386.90元及截至2019年8月26日的利息704.00元、罚息67.63元和以后期间的利息、罚息。原告因此向本院提起诉讼。另查，被告潘娇妍至今未将抵押财产的房地产权证等相关权属证书和抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人。本院认为,原、被告潘娇妍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为有效。在原告履行发放贷款义务后，借款人潘娇妍未按约定期限偿还借款本金及利息构成违约，属于合同约定的“提前到期、解除合同的事件”，原告宣布贷款提前到期、解除借款合同并要求借款人立即偿还剩余全部借款本息符合法律规定和合同约定，故本院对原告要求解除合同，要求被告潘娇妍偿还剩余借款本金和利息的诉讼请求予以支持。关于优先受偿问题。本案中，涉案房产虽进行了抵押备案登记，但抵押备案登记和抵押权设立登记具有不同的法律性质，即抵押备案登记并不是抵押权设立登记，所登记的非现实的抵押权。本案原告在未办理抵押权设立登记前，对涉案房产并不享有现实的抵押权，并不享有优先受偿的权利。故本院对原告要求享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于诉讼费和律师费问题，借款合同中约定贷款人为实现债权所发生的全部费用包括诉讼费、律师费等由借款人承担。原告为要求借款人即被告潘娇妍偿还贷款本息向本院提起诉讼，支出的诉讼费和与律师所签订协议支付的律师费，属于借款合同约定借款人应承担的费用,原告要求被告潘娇妍承担，有法律依据，故本院对原告要求被告承担诉讼费、律师费的诉讼请求予以支持。关于被告亿家房地产公司承担保证责任问题。原告与盘锦永盛房地产开发公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效。由于盘锦永盛房地产开发公司后更名为被告亿家房地产公司，所以盘锦市建行与盘锦永盛房地产开发公司签订的《最高额保证合同》，视为盘锦市建行与被告亿家房地产公司签订的《最高额保证合同》，又因原告建行盘山支行为盘锦市建行的下属分支机构，盘锦市建行规定下属分支机构办理住房贷款，统一由盘锦市建行签订最高额保证合同，分支机构的业务亦为盘锦市建行的业务，所以该《最高额保证合同》，对原告和被告亿家房地产公司均有约束力。被告亿家房地产公司为原告与被告潘娇妍等贷款购房人之间形成的债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，现被告潘娇妍未按合同约定偿还借款本息，在保证期间内，原告有权依照保证合同的约定要求被告亿家房地产公司承担连带保证责任。《最高额保证合同》约定了最高额保证限额、保证范围，保证期间和保证方式及保证人承担保证责任的情形，本案借款人潘娇妍的借款为购买盘山县盛业豪庭小区住房，拖欠的借款本金、利息、罚息和应承担的诉讼费、律师费属于保证范围，借款人潘娇妍至今未办理抵押楼房的房产证和他项权利证，抵押房产也没有办理抵押登记，未到保证期间，借款人未按时偿还借款本息违反了合同约定，被告亿家房地产公司作为连带保证人，按照保证合同应当承担连带保证责任，在承担连带保证责任后，有权向借款人追偿。故本院对原告要求被告亿家房地产公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。关于要求二被告协助办理抵押房产抵押登记的问题，法律规定抵押房产应当办理房产抵押登记，但是否去办理抵押登记，属于抵押人、抵押权人的意思自治范围，由抵押人和抵押权人协商确定，同时需应具备一定的办理条件，不具备条件，不能办理抵押登记，这一点并非当事人所能决定，不办理房产抵押登记只是导致房产抵押不生效的后果，原告要求二被告协助办理抵押登记，没有法律依据，故本院对此项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行与被告潘娇妍2012年11月21日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告潘娇妍于本判决发生法律效力后10日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行借款本金50,386.90元及截至2019年8月26日的利息704.00元、罚息67.63元及自2019年8月27日至偿还之日止，按借款合同约定利率计算的利息、罚息；并承担律师费2,813.00元；三、被告盘锦亿家房地产开发有限公司承担连带偿还责任,承担偿还责任后，有权向被告潘娇妍追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行要求二被告协助办理抵押房产抵押登记的诉讼请求；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,149.00元，公告费600.00元，共计1,749.00由被告潘娇妍承担，被告盘锦亿家房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  田标审 判 员  李平人民陪审员  魏非二〇二〇年二月二十三日书 记 员  王雨