吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4529号 原告（案外人）：贾妍馥，1963年7月15日出生，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：郑博，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：聂春璐，女，1971年11月2日出生，住长春市南关区。 被告（被执行人）：李秋梅，女，1960年6月17日出生，住长春市。 原告贾妍馥与被告聂春璐、李秋梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告贾妍馥的委托诉讼代理人郑博，被告聂春璐、李秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾妍馥向本院提出诉讼请求：1.判令解除对原告的涉案房屋-大禹城邦小区一期7号楼501室的查封；2.确认原告与被告李秋梅的商品房买卖关系有效，确认大禹城邦小区一期7号楼501室为原告所有；3.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告李秋梅系朋友关系，2018年6月，原告与被告李秋梅合意将被告李秋梅名下的涉案房屋出售给原告。同年6月，原告陆续通过现金和银行转账的方式，将房屋全款650000.00元支付给被告李秋梅。被告李秋梅交付房屋钥匙，原告办理入住。同年10月22日，被告李秋梅签署《承诺书》，明确约定了涉案房屋的位置、面积、价款等商品房买卖的重要信息。承诺于2019年4月30日前将贷款还清，解除房屋抵押，为原告办理更名过户。2019年4月30日，被告李秋梅并未清偿贷款，为了能够按时办理过户原告，于2019年6月自行筹措40万元偿付贷款方银行。贷款银行通知7月10日解除抵押，原告及被告李秋梅一同到房屋产权部门办理了解除抵押，根据产权部门的规定，办理解除抵押后5个工作日领取新的产权证书。当原告7月15日领取产权证时，被告知涉案房屋当日已经被长春市南关区人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告认为，被告李秋梅签订的《承诺书》具备买卖合同效力，原告已交付了全部购房款，并在签订后原告即办理入住。虽在南关区人民法院查封前未办理更名过户，但是并不是原告及买受人自身原因造成的。在2019年4月30日房屋到了约定的更名过户时限时，原告一直持续不断的要求被告李秋梅配合办理更名过户，但是因为被告李秋梅迟迟未予以还款才一再拖延。为了按期办理过户，原告无奈替被告李秋梅还清了所有的贷款。因此，原告在此过程中并无过错。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 聂春璐辩称，1.李秋梅与异议人贾妍馥没有签订合法有效的买卖合同。2018年10月22日李秋梅单方出具的承诺书不能证明买卖关系的成立。2.2018年7月31日李秋梅与邮政银行长春市分行签订了抵押贷款合同，李秋梅的房产在邮政银行抵押贷款40万元，李秋梅与异议人贾妍馥没有签订买卖合同的权利。3.房屋没有实际交付房款，李秋梅自述与异议人贾妍馥是好朋友，两人经常有经济和业务账务往来，异议人贾妍馥于2018年7月31日向李秋梅的转账款不能证明是购房款。此外，李柏于2018年6月22日转给李秋梅的20万元和贾志辉2018年6月11日和12日分别转给李秋梅的2笔5万元更不能说明是异议人贾妍馥的购房款。一是异议人贾妍馥如果购房，可以让他们把钱转给自己，她再支付给李秋梅；二是异议人贾妍馥2018年7月31日才向李秋梅转款，她还没有向李秋梅支付转款，她就让李柏和贾志辉于2018年6月份向李秋梅支付转款，这明显不合常理；三是这些转款都没有双方的收条和凭证。在听证会上我提出质疑后，李秋梅与异议人贾妍馥才在听证会结束后找李柏和贾志辉出具个证明。4.异议人贾妍馥没有实际占有使用此房屋，此房屋现仍是由李秋梅出租给租户，大禹城邦物业所有手续至今仍是李秋梅的。5.李秋梅从邮政银行贷款40万元，给异议人贾妍馥10万元使用，更说明两人经常有经济往来账，所有转款都不是买卖房屋款，两人只是经济和业务往来，根本不是买卖房屋。6.在听证会上，李秋梅与异议人贾妍馥反复说2019年7月10日在产权交易中心是办理两人更名过户手续，而且已经办理了更名过户手续。经与房产交易中心查实，2019年7月10日李秋梅在房产交易中心的业务受理单是李秋梅办理解除邮政银行房屋抵押手续，根本不是办理与异议人贾妍馥的更名过户手续。法院查封房产时李秋梅只是解除了抵押贷款手续，房屋所有权是李秋梅的。李秋梅与异议人贾妍馥当庭捏造事实，这是对法律的公开无视。7.法院查封房产时房产没有过户，房屋所有权是李秋梅的，因此法院的查封是完全正确的。8.贾妍馥起诉书陈述2019年6月替李秋梅还清40万贷款，那么贾妍馥向李秋梅支付65万是经济和业务往来，双方房款约定65万只是虚构。 李秋梅辩称，同意原告的诉讼请求，原告诉状内容部分不属实，原告起诉状中有几个地方需要更正，说的是不对的。“原告无奈替被告还清了所有的贷款”，这个是不对的。该部分贷款是我自己还的，钱是我自己的，不是她的钱。对原告诉讼其他内容无异议。 本院经审理认定事实如下：聂春璐与李秋梅民间借贷纠纷一案，聂春璐向本院申请财产保全，本院于2019年7月10日作出（2019）吉0102民初3318号民事裁定书，裁定查封李秋梅名下坐落于长春市朝阳区繁荣路以北、南湖中街以西大禹城邦一期小区7号楼501室（权利证号0187746号、丘地号4-101/76-11501、建筑面积62.53平方米）房屋的产籍，并于2019年7月15日查封了上述房屋。原告贾妍馥向本院提出执行异议，称其于2018年7月31日购买上述房屋，请求法院解除对案涉房屋的查封。本院于2019年8月23日作出（2019）吉0102执异190号执行裁定书，裁定驳回案外人贾妍馥的异议请求。 2018年10月22日，被告李秋梅出具《承诺书》一份，内容为：本人李秋梅已于2018年7月31日收到贾妍馥用于购买李秋梅位于大禹城邦一期7号楼501住房一套全部购房款650000元整。鉴于李秋梅和贾妍馥约定于“产权过二”后再进行更名，本人李秋梅已于2018年8月6日在邮政储蓄银行用该套房屋抵押贷款肆拾万元整，本人李秋梅谨此向贾妍馥承诺：于2019年4月30日前将上述银行贷款还清，以解除该套房屋的抵押，并立即为贾妍馥办理更名过户手续；若有延迟，每延迟一日，本人保证按该房屋成交总价650000元的万分之五向贾妍馥承担违约责任。落款承诺人处有李秋梅签字和手印。 2018年10月22日，长春市房产档案馆出具《个人存量房信息查询结果证明》一份，显示截止到2018年10月22日10点09分，案涉房屋权利人为李秋梅，房屋抵押状态为已他项。2019年7月10日，李秋梅申请办理案涉房屋抵押权注销，房屋登记部门于当日受理。 本院认为，贾妍馥主张其与李秋梅之间存在房屋买卖合同关系，并提供李秋梅出具的《承诺书》、银行流水等证据予以佐证，但该《承诺书》仅为李秋梅单方行为，并不能视为双方的合意，也不符合买卖合同的形式要件。另贾妍馥主张双方草签过合同，但其未能提供相关证据予以证明，对此应承担举证不能法律责任。结合本案实际情况，贾妍馥所主张房屋买卖合同关系，与市场交易行规、习惯不符，依其提供的现有证据，不足以认定双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。故贾妍馥要求确认合同关系有效以及房屋归其所有的主张，于法无据，不予支持。 关于贾妍馥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，贾妍馥未能提供证据证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；另按贾妍馥主张在房屋交易后，李秋梅又将房屋抵押办理贷款，对此其并未提出异议更未积极主张办理房屋更名过户，未办理过户登记其自身存在过错。故贾妍馥的主张不足以排除人民法院对案涉房屋的执行，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回贾妍馥的诉讼请求。 案件受理费10300元，由贾妍馥负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李德保 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇二〇年一月六日 书 记 员  隋 汉