河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初6980号原告：刘某某，女，汉族，1965年11月1日出生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：张子勇，系河南法声律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：郭某某，女，汉族，1968年10月6日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王雪，系河南江河源律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地：云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场，统一社会信用代码：91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，系该公司总经理。被告：三河市泛洋房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南车天洋城商业楼东武户，统一社会信用代码：91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，系该公司总经理。原告刘某某诉被告郭某某、大理轩远房地产开发有限公司(以下简称大理轩远公司)、三河市泛洋房地产经纪有限公司(以下简称三河泛洋经纪公司)缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某委托诉讼代理人张子勇、被告郭某某委托诉讼代理人王雪到庭参加诉讼，被告大理轩远房地产开发有限公司、三河市泛洋房地产经纪有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告双倍返还预付购房款共计292000元（总购房款146000元）并承担差旅费、律师费等各项费用暂定30000元，共计322000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月份被告一宣传“大理山海云著项目”公寓房，向原告多次推荐购买，宣称地理位置优越，环境优美，不仅是养老、旅游及度假的最佳选择，而且更有升值空间，后原告到项目售楼部了解情况，根据介绍，涉案项目手续齐全，并口头承诺半年内可以签订正式商品房买卖合同，购房前景很好，升值潜力很大，同时告诉原告必须在被告三处以团购的方式才能买到房屋，后被告郭某某收取了原告公寓房预付购房款146000元。原告将房屋预付款交付给被告郭某某半年后，一直没有得到签订房屋买卖合同的通知，在原告多次向被告催问下，被告称项目没问题，并且意向书已经约定了，如果违约要双倍承担违约情况，以再等等为由搪塞。无奈之下，二原告去云南经了解情况，后得知出售的房屋没有获得相关建设手续，迟迟未能开工建设，项目建展遥遥无期，根本无法签订正式的商品房买卖合同，原告多次交涉，被告没有给予答复。原告认为在涉案房地产项目没有获取建设手续的情况下，被告涉嫌虚假宣传，并收取原告的购房款预付款，具有明显的欺诈行为，原告要求退款无果，为此特诉至贵院，望依法判如所请。被告郭某某辩称：首先对原告所诉请的基本事实予以认可，但答辩人不应当承担还款责任，因经答辩人推荐，原告将购房款转给答辩人，答辩人立即将购房款定金以银行转账的形式分别转给了大理轩远公司账户以及三河泛洋经纪公司指定收款人的账户中，答辩人只是帮忙转交购房款定金，因大理轩远房地产公司的原因，导致在一定期限内双方不能签订商品房买卖合同，造成合同不能履行，应当有其公司承担返还义务，与答辩人无关，故答辩人不应当承担返还义务。被告大理轩远房地产开发有限公司缺席未答辩。被告三河市泛洋房地产经纪有限公司缺席未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有异议的证据本院予以认定，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年7月份被告大理轩远公司宣传其开发的“大理山海云著项目”公寓房项目，原告得知后到被告大理轩远公司项目售楼部了解情况。被告大理轩远公司工作人员当时介绍，涉案项目手续齐全，已经办好了五证中的四证，半年内预售证下来就可以签订正式商品房买卖合同，同时告诉原告必须在被告三河经纪公司处以团购的方式才能买到房屋。后被告郭某某收取了原告刘某某购买涉案项目公寓房预付购房款146000元并向原告刘某某出具了收条。2018年7月16日被告郭某某代原告将服务费26000元转入被告三河泛洋经纪公司的指定账户，2018年7月17日被告三河泛洋经纪公司向原告出具了加盖该公司财务专用章的《收据》，该《收据》载明：今收到刘某某交来公寓2-1-706人民币26000元。2018年7月24日，原告刘某某与被告大理轩远公司达成了合意并签订了《大理山海云著项目购房意向协议》，该协议载明：刘某某认购房号为2号楼1单元706的公寓房一套，总房款为335175元，预付款为120000元。同日，被告郭某某代原告将购房定金120000元转入被告大理轩远公司的账户10×××23中，被告大理轩远公司随即向原告出具了加盖其财务专用章的《收据》，该《收据》载明：今收到刘某某交来2-1-706室购房定金120000元。另查明，截止到本案庭审结束之日，大理轩远公司仍未办好与涉案房屋项目相关的建设手续及预售许可证明。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合庭审查明事实、相关证据及法律法规规定，本案的主要焦点有以下三点：一、原告刘某某与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》的效力问题；二、原告刘某某要求被告返还双倍定金292000元问题；三、原告刘某某实际向被告三河泛洋经纪公司支付的26000元服务费问题。关于这三个问题，本院分析认定如下。一、关于原告刘某某与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》的效力问题。原告刘某某与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》具有明确的对涉案项目房屋进行预先销售的意思表示，应当视为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在原告起诉时，被告大理轩远公司仍未取得商品房预售许可证明，因此，本院依法认定原告刘某某与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》（实质是商品房预售合同）为无效合同，无效合同自始无效。二、关于原告刘某某要求被告返还双倍定金292000元问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”由此可知：定金罚则是对违约方或责任方的处罚，其实质上系违约方向守约方支付的赔偿金，人民法院支持的定金数额最高为主合同标的额的20%，超出的部分不能适用定金罚则。在本案中，被告大理轩远公司称“已经办好了五证中的四证，半年内预售证下来就可以签订正式商品房买卖合同”，原告刘某某听信其宣传于2018年7月24日与被告大理轩远公司签订了《大理山海云著项目购房意向协议》并同日实际支付了购房定金120000元，但实际上到开庭时（2020年5月28日）大理轩远公司仍未办好与涉案房屋项目相关的建设手续及预售许可证明。因此，本院依法认定《大理山海云著项目购房意向协议》为无效协议。同时，被告大理轩远公司在本案纠纷中违反了诚实信用原则。故被告大理轩远公司的不诚信行为导致未能订立正式的商品房买卖合同，又因为大理轩远公司实际上向原告收取了购房定金120000元，所以应当按照法律关于定金的规定处理。故参照《大理山海云著项目购房意向协议》中约定的总房款为335175元，即主合同标的额为335175元，人民法院支持的（能够适用定金罚则的）定金数额最高为335175元×20%=67035元。对于该部分67035元的定金，应当双倍返还，即被告大理轩远公司应返还原告定金134070元（67035元×2）；而对于原告已经实际支付给被告大理轩远公司的不能适用双倍定金罚则的部分定金款项52965元（120000元-67035元），视为预付购房款项，由于《大理山海云著项目购房意向协议》之无效亦应当返还。三、关于原告刘某某实际向被告三河泛洋经纪公司支付的26000元服务费问题。结合相关证据，本院认为，原告刘某某实际向被告三河泛洋经纪公司支付的26000元服务费系中介费用，该费用系为了促进正式的房屋买卖合同之签订、房屋交易目的之实现而支付，但本院已经认定《大理山海云著项目购房意向协议》（实质是商品房预售合同）为无效合同，正式的房屋买卖合同无法签订、房屋交易之目的实际上已经不可能实现，因此，被告三河泛洋经纪公司虽收取了原告支付的26000元服务费但实际上却无法促成涉案房屋的交易，其收取的中介服务费用应当返还。另外，至于原告要求被告支付承担差旅费、律师费等各项费用暂定30000元的诉讼请求，因为本合同的签订等事项系在2018年7月，而原告所提供的证据系2019年8月发生的差旅费，原告的证据不足以证明其主张费用的发生与涉案合同的签订有关，本院不予支持。对于该费用，原告可待补充完善相关证据后另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘某某双倍返还购房款定金134070元（约定总购房款335175元×20%×2）、返还购房款52965元合计187035元；二、被告三河市泛洋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘某某返还中介费26000元；三、驳回原告刘某某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用3065元，由大理轩远房地产开发有限公司承担2740元、三河市泛洋房地产经纪有限公司承担325元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  张玉红审 判 员  刘红霞人民陪审员  朱 敏二〇二〇年六月二十七日书 记 员  贾莉莎