江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6682号原告：贺量力，男，1977年9月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：苏州翠湖置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇玉盘家园**会所内。诉讼代表人：陈卫锋，苏州翠湖置业有限公司重整清算组组长。委托诉讼代理人：费舒燕、宋景行，安永华明会计事务所（特殊普通合伙）苏州分所员工。原告贺量力与被告苏州翠湖置业有限公司（以下简称翠湖置业公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，适用简易程序于2019年10月9日、2020年1月7日组织质证。其后，经原告申请，本院委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司进行资产评估。因案情复杂，本院将本案转为普通程序并适用独任制审理，于2020年7月13日公开开庭对本案进行了审理。原告贺量力的委托诉讼代理人郁翔，被告翠湖置业公司的委托诉讼代理人周天一（参加前两次质证）、费舒燕（参加开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺量力向本院提起诉讼，请求判令：1.被告返还房屋租赁保证金25万元；2.被告赔偿原告装修损失2629942.24元；3.请求法院确认诉请1、2项为共益债权，应立即支付给原告；4.被告支付违约金63万元(自2017年9月30日起至2018年12月4日止按每日1000元计算共计430天；前期损失违约金20万，合计：63万元)；5.请求法院判令由被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告将第二项诉请金额变更为1904157元，并要求本案将第四项诉请中的违约金确认为普通破产债权。事实与理由：2017年原、被告签订了《租赁合同》，由被告将位于苏州市相城区.83平方米的房屋出租给原告用于经营足浴、汗蒸。之后双方又签订了补充协议。原告按约于2017年6月8日缴纳了25万元保证金，9月28日原告的装修设计方案通过了苏州市公安消防局审核，并正式投入装修并订购了家具等物品。2018年12月4日苏州市相城区人民法院裁定受理翠湖置业公司重整清算申请，并制定了管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》解除了原、被告间的租赁合同。据此，原告向管理人申报债权5949078.68元，管理人初步认定411547元，原告对此提出异议但未得到管理人答复。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告翠湖置业公司辩称，1、经管理人审查，管理人予以认定原告已支付的房屋租赁保证金25万元为共益债务，法院应驳回原告相应诉讼请求；2、因原告未经被告同意，擅自进行装饰装修，导致被告项目无法通过竣工验收，被告无需向原告赔偿装饰、装修损失。原告在明知被告存在交房困难的情况下，继续扩大装饰装修行为，应自行承担扩大的损失；3、被告已进入破产重整程序，原告应先向被告管理人申报债权，由管理人依法作出债权审查意见，若原告对管理人作出的债权审查结果有异议，则应再行提起债权确认诉讼，而非本案的给付之诉。鉴于原告从未向被告管理人申报过违约金，直接向法院提起本案给付之诉，故法院应当予以驳回相应的诉讼请求；4、对于管理人解除合同后，原告可以实际损失为计算原则，申报解除后的损失，且该实际损失为无财产担保债权。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件适用问题的规定》第55条，违约金不作为破产债权。因此，即使原告向管理人申报的违约金，该违约金也不作为破产债权。原告围绕诉讼请求向本院提交了《租赁合同》、《补充协议》、收款收据、民事裁定书、决定书、《债权审查意见书》、鉴定报告、鉴定费发票等证据，本院进行了证据交换及质证。对于双方无争议的事实和相关证据，本院予以确认，该部分证据将在卷佐证。对于争议的事实和由此提供的证据，本院将在认定事实部分根据争议焦点逐一列明，并在说理部分结合案件事实进行认证。一、本案租赁合同的履行、解除过程的事实以及翠湖置业公司重组过程中与本案有关联的事实情况。2017年，贺量力（乙方）与翠湖置业公司（甲方）签订《租赁合同》，其中约定关于该合同的期间、开店铺位、装修免租期、保证金、租金等约定参看附件资料《开店条件书》，另约定乙方应根据《装修手册》的约定进行施工，其设计方案要事先取得甲方同意，并遵守装修施工规定，服从甲方的指导。《开店条件书》中约定租期为2017年7月1日至2025年6月30日，开店铺位位于相城区.83平方米。装修期为店铺交付日起120日内（以实际交付日为准），店铺名称为足浴会所，租赁保证金为25万元。双方在合同中还对其他条款作出约定。2017年6月7日，贺量力（乙方）与翠湖置业公司（甲方）又签订《补充协议》一份，约定甲方保证在2017年9月30日前通过项目消防验收。甲方允许乙方在2017年8月1日后在其租赁区域进行部分装修工作(在不影响项目消防验收前提下)。若甲方不能在2017年9月30日前完成项目消防验收工作，则必须提前通知乙方。若因甲方原因造成项目消防验收延期或乙方无法正常开业经营，则甲方应按1000元/日的标准向乙方支付违约金；若延期超过两个月，则甲方同时应向乙方赔偿前期损失贰拾万元整(200000元)。2017年6月8日，贺量力向翠湖置业公司支付了25万元保证金，翠湖置业公司为此开具了收款收据。2018年4月29日，贺量力经营的相城区渭塘盛泰乐汗蒸馆与翠湖置业公司签订《联系函》，载明：“翠湖置业公司租房协议规定进场装修日起，我家进行装修，目前土建隔墙、地面找平已基本定型，空调风机及管道已经就位，包厢区冷热水、地暖管主管道、新排风已经完成，其余装修合同已经签订，大批材料已经进场，定制家具、木饰面、大理石已大量生产，但因翠湖置业公司迟迟未能交房，若因翠湖置业公司迟交房原因造成我公司，相城区渭塘盛泰乐汗蒸馆无法开业，则不可装修，定制材料无法使用。中途两次进场装修，但因房子主体没验收迫使停工，从而产生大量误工费。并附施工工程价目单、赔偿损失单各一份。联系函下方甲方处加盖翠湖置业公司东方时代广场工程部印章，并由周春林、施敏方签名，并注明“情况属实，按协议和实际损失进行协商解决”。2018年12月4日，本院作出裁定受理翠湖置业公司的重整申请，并决定指定苏州市相城区渭塘镇人民政府的有关部门人员组成的清算组担任管理人，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所作为社会中介机构参加清算组，并制定了清算组的成员及负责人。2019年2月15日，翠湖置业公司管理人作出《债权审查意见书》，对贺量力申报的债权金额5949078.68元，经管理人初步审查，认定的债权金额为411547元，确认不予认定的债权金额为5537531.68元。此外，翠湖置业公司管理人在重整过程中解除了本案《租赁合同》。对于解除合同的原因，翠湖置业公司认为：因原告未经被告同意，擅自进行装饰装修，导致被告无法进行竣工验收，考虑到须对租赁物恢复原状后才可进行竣工验收。同时考虑到解除案涉租赁合同有利于未来整体招商，有利于提升项目业态质量，故管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，决定解除案涉租赁合同。二、关于贺量力主张的损失及相关举证情况。贺量力主张，在签订《补充协议》后，其分别安排人员与装修设计公司、装饰公司、消防工程公司对案涉房屋的装修进行设计、装修施工消防工程施工，并已支付设计费5万元，消防工程施工费26万元。贺量力另安排人员向苏州市相城区蠡口成辉家具厂（以下简称成辉家具厂）、泰兴市冠美木业有限公司（以下简称冠美公司）订购了家具、木饰面等产品，并分别支付定金、部分货款合计319626元。为此，贺量力举证了工程量汇总单、计价单、材料单、施工协议、报价单、设计合同、订货合约、补充协议、银行个人业务凭证、联系函等证据。翠湖置业公司质证后认为，对真实性无法确认，关联性及证明目的不予认可，其认为根据租赁合同的约定其无需承担上述损失。审理中，为确定本案中贺量力的损失情况，经贺量力申请，本院委托江苏名典房地产土地资产评估经纪有限公司对案涉租赁房屋内的装饰装修、装饰材料半成品、家具家电等物品的价值，以此存放于成辉家具厂、冠美公司的家具、木饰面等物品价值进行资产评估。该公司分别作出资产评估报告，载明装饰装修部分评估原值、净值均为51.86万元；装饰材料半成品、家具家电等物品评估原值22.26万元、净值21.97万元；存放于成辉家具厂物品原值、净值均为113911.36元；存放于冠美公司的物品原值、净值均为157923.9元。原告为此支付了鉴定费合计15000元。贺量力认为，租赁房屋内的装修及现场留存物品价值除上述鉴定意见确认的51.86万元、21.97万元外，还应增加冷暖系统及土建人工工资175500元、135000元（均未实际支付）；关于成辉家具厂、冠美公司的物品价值金额存在异议，应按实际损失认定，故根据其举证的订货合约、补充协议等证据，物品价值合计为345357元；此外，施工现场的设计费15万元（实际支付5万元）、消防工程款26万元（已实际支付）以及仓储费10万元（未实际支付）也应计入损失中。审理中，翠湖置业公司述称，贺量力装修租赁房屋时将301、302、303、305、306、307室商铺隔墙全部打通，在南侧、北侧原每户入户处全部用轻质砌块砌墙封闭，仅留一处出入口；拆除了室内北侧护窗栏杆、消防箱；另外，其新增了空调风管、卫生间墙体砌筑，给排水打孔，打通楼板从二楼顶部排水等。上述情况致使房屋状况与施工图纸不符，无法进行测绘、办理房产证及通过竣工验收。因此，翠湖置业公司只能恢复房屋原有结构后才能完成项目竣工验收及房屋测绘。进而办理产证为办理案涉房屋所在房地产项目的竣工验收手续。贺量力认为，双方租赁合同均已确认租赁用途是开设足浴、汗蒸馆，必然需要打通商铺、拆除隔墙，但不会影响项目竣工验收、办证等，即使真的影响其装修行为已得到翠湖置业公司的允许，相应责任不应由其承担。审理中，翠湖置业公司自行收回租赁房屋，并对该房屋内已形成添附的装饰装修进行了拆除。翠湖置业公司另确认：对于拆下的装饰装修以及房屋内留存的装修材料、家具等物品均妥善保存于翠湖置业公司的地下车库内。贺量力对于翠湖置业公司收回房屋、拆除相应装饰装饰等物品不持异议，且其认为现场留存的装修材料、家具等物品以及存放于成辉家具厂、冠美公司的仓库内的家具均无法二次利用，故不同意自行取回。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：第一，有关翠湖置业公司应赔偿贺量力各项损失的核定；2、翠湖置业公司的上述债务的性质认定。关于第一个争议焦点。本院认为，贺量力与翠湖置业公司之间的租赁合同关系依法成立并生效。在法院受理翠湖置业公司重整申请后，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除了该合同。合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权主张赔偿损失。关于贺量力支付的保证金25万元，翠湖置业公司对返还该款没有异议，该主张符合法律规定，本院予以确认及认定。关于贺量力主张其装饰装修过程中产生的各项损失，本院认为，贺量力对于租赁房屋的部分装饰装修已在该房屋上形成附和，即使拆除亦无法二次利用，该部分价值经评估确认合计51.86万元，本院予以认定。关于消防工程施工费，经本院向评估机构核实，有关消防工程的价值并未包含在固定装修价值51.86万元中，但现场的确存在相关消防设施，考虑到贺量力能够举证施工合同以及付款凭证，本院对其主张的26万元予以认定。关于设计费损失，该设计费系基于租赁房屋的装修产生，租赁合同解除后，应认定为损失。贺量力虽主张15万元，但其仅实际支出5万元，故仅认定该5万元。关于贺量力在租赁房屋内遗留的装修材料、家具等物品，以及其向其他厂家定制的家具，本院认为，因该部分物品尚未实际使用，故均可由贺量力一方自行取回，且根据评估机构出具的鉴定意见及明细表显示，其中绝大部分物品成新率均为100%，故本院仅认定原值与净值差额2885元作为贺量力损失。贺量力认为该部分物品无法二次利用，不同意直接取回，应认定为其损失，该主张无事实及法律依据，不予采纳。针对翠湖置业公司提出贺量力的装修未经允许，且影响项目验收、房屋测绘的抗辩意见。对此，本院认为，本案双方签订的《补充协议》中明确约定翠湖置业公司允许贺量力在不影响消防验收的前提下进行部分装修。通过翠湖置业公司的陈述，可知其称影响项目竣工验收主要是指隔墙拆除等导致房屋结构与原施工图纸不符的装修行为，但隔墙拆除一般是装修工程中最初进行的项目之一，施工过程及其效果非常明显，故应认为翠湖置业公司对此应当知晓。而本案中，翠湖置业公司未能举证证明其阻止过贺量力的装修行为。考虑到双方签订《补充协议》的行为，本院认定翠湖置业公司对于贺量力的装修行为是默许的，故即使部分装修的确影响了项目竣工验收，亦不影响翠湖置业公司应对贺量力的该部分装修损失承担赔偿责任。另一方面，贺量力在对租赁房屋装修时亦明知翠湖置业公司尚未办理竣工验收手续，该房屋并不符合交付、使用条件，在此情况下其仍投入较大成本进行多项装修本就存在风险，其自身亦存在一定过错。综合本案实际情况，本院认定翠湖置业公司应承担70%的赔偿责任，余下30%责任由贺量力自负，故本院前述认定的损失中831485元（518600+2885+50000+260000）中翠湖置业公司应赔偿582039.5元。贺量力另主张装修损失中应增加人工费175500元、135000元，但其仅能举证《联系函》，该联系函中虽有翠湖置业公司加盖项目章，但相关人员已注明按实际损失协商，并未直接确认损失金额，贺量力该项主张缺乏事实依据，故对此不再认定。关于订制家具的仓储费，该费用即使实际存在也应认定为贺量力自行扩大的损失，何况贺量力也尚未实际支付，故对此不予认定。关于违约金，本院认为，贺量力系依据双方《补充协议》第四条约定主张该违约金，而双方设定该条款原系考虑到因翠湖置业公司的原因造成消防验收延期而导致贺量力产生延期开业的损失，但贺量力此后未能开业经营，其主张前期违约金20万元以及后期1000元/天的标准明显过高。本院认为，违约金仍应以实际损失为基础，结合具体违约情形、过错程度等因素综合认定。具体到本案中，贺量力的实际损失除前述已认定部分外，主要是其支出款项资金占用期间的利息损失，可计算至翠湖置业公司重整申请受理之时。根据本院认定的前述损失中贺量力实际支付款项的金额、时间等以及双方过错程度等，本院酌情将违约金调整为35000元。综上，本院认定翠湖置业公司应返还保证金250000元，另赔偿贺量力各项损失合计617039.5元，合计867039.5元。关于第二个争议焦点。本院认为，共益债务是指法院受理破产申请后，为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。因债务人不当得利所产生的债务，为共益债务。本案中，本案《租赁合同》解除后，因贺量力对房屋进行的固定装修部分已形成添附，该部分可认定翠湖置业公司获得的不当得利之债。虽然该部分现已实际拆除，但该拆除行为系翠湖置业公司管理人决定，且其亦认为解除合同、拆除装修等均为了破产重整程序的顺利进行，保护了全体债权人的共同利益。因此，本院认定翠湖置业公司应返还贺量力的保证金250000元以及赔偿房屋固定装修损失中545020元[（518600+260000）×70%]的债务性质为共益债务。对于其他损失37019.5元（582039.5-545020）以及违约金35000元，合计72019.5元，应认定为普通债务性质。关于翠湖置业公司辩称违约金不应作为破产债权，对此本院认为，虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件适用问题的规定》第五十五条第二项中的确规定违约金不作为破产债权，但该司法解释施行时《中华人民共和国企业破产法》尚未颁布实施，根据《中华人民共和国企业破产法》中第四十六条第二款明确规定：付利息的债权自破产申请受理时停止计息。此外，最高人民法院2013年6月27日《关于人民法院受理破产案件前债务人未付应付款项的滞纳金是否应当确认为破产债权请示的答复》中亦作出肯定回复。本院认为，违约金系以弥补损失为主，惩戒目的为辅，故实际上无论是利息还是滞纳金，均可认为属于违约金的具体表现形式，故本院认为违约金可以作为破产债权予以确认，对翠湖置业公司的上述辩解不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十六条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告贺量力对被告苏州翠湖置业有限公司享有债权867039.5元。二、确认被告苏州翠湖置业有限公司对原告贺量力的上述第一项债务中的795020元为共益债务，72019.5元为普通债务。本案案件受理费收取为29073元、鉴定费15000元，合计44073元，由原告贺量力负担28020元，被告苏州翠湖置业有限公司负担16053元（被告负担之款中的案件受理费9053元已由原告预交，本院予以退还，被告于本判决生效之日起十日内支付本院；被告另于本判决生效之日起十日内向原告支付剩余7000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  候佳芸二〇二〇年八月二十四日书记员  陆锦枫