天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初7752号原告：刘甜，女，1988年6月7日出生，汉族，住天津市红桥区。被告：王铁，男，1960年8月7日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李亮，天津精诚律师事务所律师。第三人：天津市西青区西营门街前园村民委员会，住所地天津市红桥区咸阳路10号。法定代表人：周长明。职务：主任。委托诉讼代理人：刘霞。委托诉讼代理人：张景松，天津盛津律师事务所律师。原告刘甜与被告王铁及第三人天津市西青区西营门街前园村民委员会（以下简称前园村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘甜，被告王铁及其委托诉讼代理人李亮，第三人前园村委会委托诉讼代理人刘霞、张景松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘甜向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告退还保证金55000元;2.诉讼费由被告承担。事实与理由：出租房坐落于红桥区X号（原利合盛火腿店）,2018年9月原告从被告承租该房屋,并约定租金每月2800元。（由微信转账凭证）后被告向原告表示2019年3月份后可帮原告与房屋所有权人签订租赁合同，将该房屋的承租人变更为原告，但要求原告向其支付55000元的保证金，后原告如约将保证金支付给被告，并每月按时缴纳租金。原告接收租赁房屋后进行装修并使用。2019年3月份原告催促被告协助其签订租赁合同，但被告以身体不适家里有事为由，让原告自行找案外人（大队）办理，原告与大队沟通后，其表示不是承租人不能办理续租手续，也没有收取过租房保证金，后将出租屋上锁，原告要求被告返还租房保证金，承担装修损失，被告均不予回复，被告的行为给原告造成了严重的经济损失，综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王铁辩称，要求法院依法驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担，理由为，坐落于红桥区X号是被告王铁于2003年开始承租，一直经营酱货，也叫利合盛火腿店，被告所经营的底商两侧都是各种不同的门店，生意也非常好，原告想从这个街租一套房子，但租不到，就找人联系到被告，想要租房，被告因为出于对朋友的面子就将本案诉争房屋的一部分于2017年3月1日以每月1800元的租金出租给原告使用，原告也在此店铺经营，因为店铺位置非常好，人流也非常大，所以2018年9月份原告提出想将本案诉争房屋整体都承租，经过原被告协商确认，因被告承租房屋经营较好，且屋内有各种设备、货物，当时被告并不想将店铺出租给原告，因为店铺很赚钱，所以原告给予补偿款55000元作为被告经营损失、设备损失、货物损失、装修损失等各项内容，才将店铺以2800元的价格承租，因为原被告从2017年就有租赁关系，所以双方没有签订房屋租赁合同，但从2017年开始原告对于该房屋系第三人的事情是知情的，然后原告从2018年9月开始经营至今，到2019年3月，原告与第三人协商承租房屋之事，由于原告没有向第三人缴纳租金，所以导致本案成诉，被告认为，原告的诉请没有法律依据，且事实与真实情况不符，原被告各不相欠，所以请求法院驳回原告诉讼请求。第三人前园村委会述称，诉争房屋是第三人所有，天津市西青区西营门街前园村民委员会于2017年9月24日与被告王铁签订了为期一年的合同，合同期限是2017年9月26日至2018年9月25日，年租金标准是33000元，王铁交过一次租金，交租日期是2019年1月23日，支付了46500元，交租期限是从2017年9月26日至2019年3月25日，共18个月，2019年3月25日之后就没有再支付租金，基于此，2019年5月9日村委会在店铺上贴了通知，通知内容是王铁与村委会签订的房屋租赁合同期限已经届满，2019年9月25日又发了通知要求王铁接到通知后三日内进房屋腾空并归还租赁财产，但是到目前为止房子还是有承租人占有，关于原被告的诉讼请求，我们认为与第三人无关，由原被告解决这个问题，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋坐落天津市红桥区X号，天津市西青区西营门街道办事处曾于2019年9月30日出具产权证明，证明上述房屋产权归被告所有。关于涉诉房屋的使用，第三人提交了和王铁签订的日期分别为2016年9月20日和2017年9月26日的《前园底商房屋财产租赁合同书》两份，该两份合同书文本除租赁期限、租金支付日期和合同签订日期不同外，其他文字均一致；其中签定日期为2017年9月24日的合同书载明涉诉房屋使用面积51.48平方米，合同期限为一年，从2017年9月26日起至2018年9月25日止，年租金33000元，首期租金16500元于合同签订日支付，第二期租金16500元于2018年3月25日前支付；其中乙方（王铁）的权利和义务条款中8.5约定不准将租赁财产转租、转借、抵押、变卖或用于抵偿债务；其中合同期满、解除条款约定当合同期满时本合同自行解除，乙方须在解除合同6日内将其租赁财产按规定程序归还甲方，并腾空房屋。关于租金，被告曾于2019年1月23日支付租金46500元，对应期限为2017年9月26日至2019年3月25日，此后被告未再支付租金。经庭审确认，被告自2003年即开始承租涉诉房屋，经营酱货，后于2017年3月1日将涉诉房屋部分出租给原告使用，未签订书面合同，每月费用约定1800元，后原告于2018年开始使用全部涉诉房屋，每月费用和被告约定为2800元，被告告知原告自己承租期限至2019年3月底，原告实际支付被告房屋使用费至2019年3月底，原告曾于2018年9月6日和9月11日分两笔共向被告支付55000元。原告陈述使用全部涉案房屋是从2018年10月份开始的，2018年9月份和被告进行了口头约定，被告承诺2019年3月份之后关于涉诉房屋可帮原告与第三人签订租赁合同，遂将55000元作为保证金支付给被告，被告否认保证金性质，并陈述关于房屋产权情况已向原告告知过，在2018年9月11日将涉案房屋全部交付原告，55000元是原告自愿支付的作为被告不再继续使用诉争房屋的补偿，被告亦陈述和第三人的租赁关系自2019年3月25日终止且第三人知晓原告使用诉争房屋情况，认为本案争议的产生系因原告和第三人之间关于房屋租赁事宜所起。原告陈述此前未询问过被告涉案房屋来源，自2019年3月份才知晓第三人。第三人陈述曾于2019年5月初向被告口头索要过后期房屋租金，后于2019年5月9日在诉争房屋处张贴解除租赁合同通知，并于5月10日上了锁，后经过报警处理，第三人于9月份开了锁，后再次于2019年9月25日张贴腾房通知，第三人认为和被告之间的租赁关系终止时间为2019年5月9日。本院认为，本案争议焦点为：一、被告王铁将全部涉案房屋交予原告刘甜使用的性质及效力；二、原告刘甜支付被告王铁55000元的款项性质及被告王铁是否应予返还。关于争议焦点一，第三人前园村委会与被告王铁在双方租赁合同中对于房屋不得转租、转借、抵押、变卖或用于抵偿债务已经进行了明确约定，被告在其和第三人租赁合同尚未到期时即2018年9月份将涉案房屋整体交予原告使用并收取使用费系转租行为，该行为违反了和第三人的上述约定，并且王铁于2019年1月23日向第三人交纳2017年9月26日至2019年3月25日房屋租金时亦系以自己名义所交纳，现王铁针对其在租赁期内的上述转租行为经过了第三人明示或默示同意并未提交证据予以证实，且第三人明确提出异议，故王铁将涉案房屋整体转租或转借给原告的行为无效。关于争议焦点二，原告主张55000元为保证金，但被告对保证事项属于否认，原告针对保证金属性并未提交充分证据予以证明，被告主张该款项为对自身损失的补偿，但原告亦予以否认，被告针对损失亦未提交充分证据予以证明，综合原告55000元的支付时间、实际使用全部涉案房屋的情况及房屋租赁市场交易习惯，原告所主张的55000元应为转让费属性，但王铁和第三人所签订的租赁合同于2018年9月25日即到期，其针对于涉案房屋的承租权利已处于不定期状态，在此情形下，在未明确取得第三人同意的情况下被告将涉诉房屋整体让与原告的行为无效，其据此获得转让费55000元应予返还。关于第三人所陈述的涉案房屋租赁合同解除及腾房事宜并非本案审理范围，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王铁于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告刘甜55000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告王铁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  任万岱人民陪审员  赵自玲人民陪审员  刘爱华二〇二〇年九月四日书 记 员  张 永附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。