江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0403民初233号原告：张光辉，男，1975年5月19日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：马彪，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604201110345585。被告：九江亿荣房地产开发有限公司，住所地九江市浔阳区十里大道33号905-909号，统一社会信用代码91360400690973220C。法定代表人：吕亚平，总经理。被告：吕和平，男，1971年10月21日出生，汉族，住九江市濂溪区，身份证住址江西省九江市开发区。原告张光辉与被告九江亿荣房地产开发有限公司（下称亿荣房产公司）、吕和平商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张光辉及其委托诉讼代理人马彪、被告吕和平到庭参加诉讼，被告亿荣房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已依法缺席审理终结。原告张光辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《亿荣·水晶苑认购书》；2、被告双倍返还定金40万元，返还购房款12万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月29日，原告与被告签订《亿荣·水晶苑认购书》，原告支付20万元定金，认购位于九江市。认购书签订当日原告便支付20万元定金，被告出具收据。原告于2013年2月5日、2015年2月16日分别支付10万元、2万元购房款，吕和平代表被告亿荣房产公司出具收条。后经原告了解，被告在2011年11月26日就涉案门面与案外人魏志勇签订商品房预售合同并进行了备案。原告认为，被告隐瞒涉案房屋已与他人签订预售合同且备案的事实，再次就涉案房屋与原告签订认购书，收取原告定金和购房款，现涉案房屋又被人民法院执行拍卖程序，原告已无法实现合同目的。特向法院提起诉讼，恳请支持诉请。原告张光辉为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：证据一，原告身份证复印件、被告企业信息打印件各一份，以证明原告与被告亿荣房产公司主体适格。证据二，亿荣·水晶苑认购书一份、收据一份、收条二份，以证明原告认购房屋并支付20万元定金及12万元购房款的事实。证据三，（2015）浔民一初字第1634号民事判决书复印件、（2018）赣0402民初206号民事判决书复印件各一份，以证明：1、被告亿荣房产公司在与原告签订认购书之前已将原告认购的房屋与他人签订购房合同且进行了预售登记，致使原告无法实现合同目的；2、吕和平系亿荣房产公司实际控制人，原告向吕和平支付的购房款应认定为亿荣房产公司收取的购房款；3、（2015）浔民一初字第1634号民事判决书于2016年4月24日发生法律效力。证据四，中国农业银行V+交易明细查询、中国农业银行交易明细清单、中国农业银行信用卡复印件各一份，以证明原告通过信用卡刷卡158000元给被告亿荣房产公司，当日取现3万元加上自有的现金共20万元支付给了被告亿荣房产公司。证据五，中国农业银行新公园支行交易对手信息查询表、（2015）浔民一初字第170号民事判决书打印件各一份，以证明王敏系吕和平妻子，原告于2013年2月5日转账10万元至吕和平妻子王敏账户，吕和平当日出具收条予以确认。证据六，中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行收费客户回单各一份，以证明原告于2015年2月16日向吕和平的哥哥吕理平的账户，吕和平于2015年3月9日补写收条予以确认。被告吕和平辩称：被告没有隐瞒涉案房屋与其他人签订合同及备案的事实，我和原告签订认购书之前就告知他1号楼103、104、105、106四个门面与魏志勇进行了网签作为借款抵押，名为房屋买卖实为民间借贷抵押。这个事情不只是告知了原告，也告知了陈晓峰（购买106门面的人）。现在这四个门面已经经过濂溪区法院、九江市中级法院和江西省高级法院判决处理，已经不属于魏志勇，这个事实我也告知了原告。被告亿荣房产公司未到庭，被告亿荣房产公司、吕和平均未向法庭提交证据。经审理查明：2012年10月29日，原告通过被告吕和平向被告亿荣房产公司认购位于亿荣·水晶苑的房屋一套，原告与被告亿荣房产公司为此签订《亿荣·水晶苑认购书》一份，载明：“认购方：张光辉，认购房号为1号楼104门面，建筑面积110.2㎡，认购定金20万元，成交总价749360元，成交单价6800元／㎡；认购条款：1、......;2、认购方应于交付定金起七日内签署正式《商品房买卖合同》，并缴纳购房首期款；如逾期，即视为认购方违约放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方；3、所交购房定金在签署正式《商品房买卖合同》后自动转入购房首期款；4、.....。”原告于当日向被告亿荣房产公司支付定金20万元，被告亿荣房产公司向原告出具收据一份。2013年2月5日，原告通过吕和平妻子王敏的银行账户向被告吕和平支付购房款10万元，被告吕和平向原告出具收条一份，载明：“今收到张光辉交房款计人民币壹拾万元整（￥100000.00元）此据收款人：吕和平2013年2月5日”。后原告又于2015年2月16日通过吕和平哥哥吕理平的银行账户向被告吕和平支付购房款2万元，被告吕和平于2015年3月9日向原告补写收条一份，载明：“2015年2月16日通过我哥吕理平江西省农村信用社都昌县东山信用社（账号11×××35）收到张光辉购买亿荣房地产公司开发的水晶苑104号门面购房款人民币贰万元整（20000.00元）。因此时张光辉以回到兴国，特通过兴国县高兴镇农业银行转账给吕和平。收款人：吕和平2015.3.9九江亿荣房地产开发有限公司”。因被告亿荣房产公司一直未与原告签订商品房买卖合同，两被告也未返还定金及购房款，故原告诉至本院。另查明：在被告亿荣房产公司所涉（2018）赣0402民初206号案件中，判决书载明被告吕和平系被告亿荣房产公司的实际控制人。早在2011年11月26日，被告亿荣房产公司就与案外人魏志勇签订《商品房预（销）售合同》，该合同约定亿荣房产公司将亿荣·水晶苑1幢103、104（即案涉房屋）、105、106出售给魏志勇，且进行了合同备案。由于魏志勇未与被告亿荣房产公司办理合同备案撤销手续，被告亿荣房产公司便一直未与原告签订商品房买卖合同及进行合同备案。现案涉房屋因其他债权人对亿荣房产公司申请执强制行，正在法院执行过程中。本院认为，原告提供的《亿荣·水晶苑认购书》、收据、交易明细真实可信，能够相互印证，足以证明原告向被告亿荣房产公司认购亿荣·水晶苑1号楼104门面并向被告亿荣房产公司支付定金20万元的事实。另，原告还提供了收条、转账凭证、对手信息查询表及（2015）浔民一初字第170号民事判决书打印件，足以证明原告向被告吕和平支付购房款12万元的事实。对于原告向被告亿荣房产公司支付的定金20万元，因被告亿荣房产公司未按约与原告签订商品房买卖合同，而是与案外人签订合同并进行备案，致使原告不能实现合同目的，依照法律规定，原告有权解除定金合同并要求被告亿荣房产公司双方返还定金，但定金数额依法不得超过主合同标的额的20%，故对于原告要求被告亿荣房产公司双倍返还定金40万元的诉请，本院仅支持返还20万元+（749360元×20%）=349872元。对于原告向被告吕和平支付的购房款12万元，被告吕和平主张自己是代理被告亿荣房产公司收取，原告亦主张自己有理由相信被告吕和平有权代理被告亿荣房产公司收取，对此，本院经审查认为，被告吕和平未提供证据证明其有权代理被告亿荣房产公司收取原告购房款，原告提供的证据亦不足以证明被告吕和平有代理权外观且原告对此有合理信赖，故应当认定被告吕和平收取上述款项系无权代理，且不构成表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”因被告吕和平的上述收款行为未被追认，故原告有权要求被告吕和平履行债务。为此，本院对原告要求吕和平返还购房款12万元的诉请予以支持，对原告要求被告亿荣房产公司返还购房款12万元的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张光辉与被告九江亿荣房地产开发有限公司于2012年10月29日签订的《亿荣·水晶苑认购书》。二、被告九江亿荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张光辉返还定金349872元。三、被告吕和平于本判决生效后十日内向原告张光辉返还12万元。四、驳回原告张光辉的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，保全费3220元，合计12220元，由原告负担1179元，由被告九江亿荣房地产开发有限公司负担8221元，由被告吕和平负担2820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  王苏平人民陪审员  代 凯人民陪审员  曾新娜二〇二〇年六月二十九日书 记 员  陈多多