昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0114民初731号原告：靳舒雅,女,汉族,1990年6月20日生。委托诉讼代理人：王伟华、刘宇栋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王健,男,汉族,1993年8月15日。原告靳舒雅与被告王健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告靳舒雅的委托诉讼代理人王伟华、刘宇栋，被告王健经本院公告依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告靳舒雅向本院提出诉讼请求：1、请求判令继续履行双方签订的《房屋买卖合同》《补充合同》《房屋预约协议》，履行方式为过户；2、请求判令被告承担,因违反合同未办理产权过户的违约金64500元,及其它损失50000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年8月28日,原告通过房地产经纪居间介绍找到被告所有的位于昆明市呈贡区Ｃ-X栋X号的房产,原告对该房产的坐落、户型均较满意。经过一系列的磋商,双方在中介处签署了相关文件,《交易资金托管提示函》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充合同》等,双方对房屋总成交价645000元、违约责任等进行约定。原告于当日支付中介费,并支付共计500000元购买房屋的预付款。2018年8月29日,原告与被告签订《房屋转让预约协议》,且双方对该《房屋转让预约协议》进行了公证。原告已经入住涉案房屋,并对房屋进行了装修。现原告了解到该房屋的产权证已经于2019年8月办理并下发,达到交易办理过户的条件。联系被告时,被告以各种理由推诿不予以配合,为维护自己的权利诉至法院。被告王健经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，在答辩期内也未提交书面的答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，不利后果自行承担。原告靳舒雅为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：被告工商登记变更资料、协议书，上述证据客观真实，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。原告靳舒雅围绕诉讼请求依法提交以下证据：房屋买卖合同、居间服务合同、过户及按揭代理合同、补充协议、公证书、付款记录及收条、结婚证、双方的聊天记录、不动产登记信息摘抄表，上述证据客观真实，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证，对其证明目的随后予以阐述。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，乙方、原告靳舒雅与甲方、被告王健签订《房屋买卖合同》，合同约定被告王健将其名下所有的位于昆明市呈贡区Ｃ-X栋X号房屋以合计645000元的价格出售给原告。本合同项下约定：在收付款清三日内，甲方将该房屋交付给乙方，并注明转移占有之日起转移给乙方。甲乙双方均须按补充协议约定的时间亲临该房屋权属所在不动产登记管理相关部门办理房屋权属转移登记手续。合同第九条约定，甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起止实际交付之日止，每逾期一日，甲方按照成交总价的5‰向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付，合同继续履行。同日，原、被告与昆明家韵房地产经纪有限公司共同签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。《过户、按揭代理合同》项下约定：甲乙双方同意，由乙方委托丙方代收银行按揭贷款145000元。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因乙方或甲方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方转让价格总额的20%作为违约金。《补充协议》项下约定：甲乙双方协商同意，交易房屋成交价及家电家具，装饰装修和配套设施成交总价645000元。乙方应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金合同》时，乙方已支付的定金）50000元。乙方同意支付首付款（不包含定金）450000元，支付方式为甲乙双方自行交接钱款，乙方在预约转让公证当日内将该笔首付款直接支付给甲方。尾款145000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额，乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给甲方。《补充协议》第三条第三款注明目前房屋为抵押状态，甲方应在付清收付款30日之前到其原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销登记后的房屋所有权证；第四款约定，甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。关于违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价的5‰的违约金。2018年8月29日，原告、乙方靳舒雅与被告、甲方王健签订《房屋转让预约协议》，本协议约定：房屋转让价款为645000元，该转让价款确系双方协商一致并最终确定，无论市场价格如何变化，非经协商一致不得单方变更。甲乙双方约定拿到本合同之日一次性支付500000元给甲方，尾款145000元于双方正式签署房屋买卖合同后以按揭贷款的方式支付。第四条约定，在乙方付清首付后的30个工作日由甲方结清贷款，甲方拿到房屋不动产权证书之日满足交易政策起30个工作日内配合乙方过户。第七条约定，于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方。同日，此《房屋转让预约协议》经云南省昆明市国信公证处进行公证。后原告靳舒雅向被告王健足额支付了购房定金和首付款共计500000元。2018年8月28日、29日，被告王健出具收条，载明收到靳舒雅购买呈贡区Ｃ-X栋X号房屋定金50000元和首付款450000元。另查明，涉案房屋于2019年7月26日首次登记于被告王健名下，不动产权证号为云（2019）呈贡区不动产权第××号。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依法成立的合同对于各方当事人均有约束力。在此基础上，原告诉请要求继续履行合同本院予以支持。对于原告主张的过户请求，被告已取得房屋的产权登记，涉案房屋买卖不存在法律上或者事实上不能履行的情况，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行。原告主张由王健协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对原告主张的违约金及损失，存在重复，本院结合合同履行情况综合予以认定支持违约金40000元。综上，靳舒雅的主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告靳舒雅与被告王健签订的《房屋买卖合同》《补充合同》《房屋预约协议》继续履行；二、由被告王健协助原告靳舒雅于本判决生效之日起十五日内协助将涉案房屋：产权证号：云（2019）呈贡区不动产权第××号权利人转移变更登记为原告靳舒雅；三、由被告王健于本判决生效之日起十日内一次性支付原告靳舒雅违约金40000元；四、驳回原告靳舒雅的其余诉讼请求。案件受理费11395元、保全费3745元，由被告王健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员 李 解二〇二〇年十一月二十日书记员 姚婷婷