上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1393号原告：吴美英，女，1953年1月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：唐康萍，上海丰兆律师事务所律师。被告：姚建华，男，1952年3月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李峥，上海市申浙律师事务所律师。被告：瞿云生，男，1978年1月25日生，汉族，住上海市松江区。第三人：卜安，男，1988年8月18日生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：黄玲，上海道舍律师事务所律师。原告吴美英与被告姚建华、瞿云生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人唐康萍、被告姚建华及其委托诉讼代理人李峥、被告瞿云生到庭参加诉讼。本院于2020年4月7日应原告申请追加卜安为第三人，并于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人唐康萍、被告姚建华及其委托诉讼代理人李峥、被告瞿云生到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认被告姚建华与瞿胜彬于2002年8月8日就位于上海市松江区白云新村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)无效；2.被告姚建华协助原告将涉案房屋的产权变更登记至原告名下。事实和理由：原告与瞿胜彬系夫妻,婚后生育了被告瞿云生。涉案房屋原为公有住房,后由原告及瞿胜彬于1999年11月9日购买,登记产权人为瞿胜彬。瞿胜彬系插队落户至云南的知青,其常年居住在云南,与原告两地分居,购买涉案房屋后即由原告及被告瞿云生居住使用至今。后瞿胜彬于2008年9月12日因病去世,原告在整理瞿胜彬的遗产时才发现涉案房屋的产权在2002年已登记至被告姚建华名下。经过原告多方了解,被告瞿云生才告知原告,被告姚建华因急需资金,便与被告瞿云生商议将涉案房屋以买卖的形式过户至被告姚建华名下以套取银行的贷款。原告认为,涉案房屋为原告与瞿胜彬的夫妻共同财产,从1999年购买后至今一直由原告、被告瞿云生及其家人居住,原告及其家人的户籍也在该房屋内。原告从未有将涉案房屋出售给被告姚建华的意思表示,瞿胜彬在生前也从未告知过该房屋已出售给被告姚建华，买卖合同上也不是瞿胜彬的签字。二被告恶意串通,假冒产权人瞿胜彬的签字,以不是房屋实际产权人真实意思表示的房屋买卖合同套取银行的贷款,已损害原告及瞿胜彬的合法权益。为维护原告的合法权益,特起诉至法院。被告姚建华辩称：买卖合同无效，但合同无效的理由并非不知情或二被告恶意串通，而是合同双方没有买卖房屋的真实意思表示；不同意原告第二项诉讼请求，该主张没有事实和法律依据，其已经出资给原告自行购入类似房屋，已经以代履行的形式完成了涉案房屋的返还义务，涉案房屋属于被告姚建华所有。被告瞿云生辩称：认可原告的陈述，系其瞒着原告与被告姚建华签了买卖合同，当时因为被告姚建华需要资金，其把房产证拿出后由被告姚建华办理一系列手续，当时说好为期一年，但后续被告姚建华以其他理由拖延返还。第三人书面述称：其为善意的第三人，不清楚原被告之间的关系，否则不会借钱给被告姚建华，希望法院依法判决保护第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并认定事实如下。原告与瞿胜彬系夫妻关系，于1979年11月5日登记结婚，被告瞿云生系二人之子。涉案房屋由瞿胜彬、原告于1999年11月9日购买，后登记于瞿胜彬名下，原告自购入涉案房屋后于2000年1月至今居住于涉案房屋内。根据2019年12月24日调取的上海市不动产登记簿信息显示，涉案房屋于2002年9月26日核准登记至被告姚建华名下，于2019年5月30日核准登记了抵押权人卜安的抵押债权。2002年8月8日，由瞿胜彬作为出卖人(甲方)与被告姚建华作为买受人、乙方就涉案房屋签订买卖合同，约定：甲方向乙方转让涉案房屋，产权证号为松字(1999)第005615，建筑面积为68.97平方米，转让价款为25万元，等。2002年9月11日，被告姚建华、瞿云生分别出具《买卖房屋证明》称，兹由瞿云生涉案房屋转卖给姚建华一事，因姚建华急需资金以涉案房屋做抵押，所以此买卖合同名义上是卖给姚建华，但是事实上仍然是瞿云生所有，银行里所贷款总额15万元均由姚建华负责归还(包括利息、贷款手续费等)，以后办证手续费也由姚建华负责，还款期限保证在一年内，等。另查明，瞿胜彬于2008年9月12日死亡，母亲侯建芳于2016年12月31日死亡、父亲瞿淦成于2009年12月25日死亡，侯建芳、瞿淦成的其他子女瞿仁斌、瞿孝斌、瞿惠萍书面表示放弃对涉案房屋的继承权。审理中，二被告均确认买卖合同并非交易双方的真实意思表示，瞿胜彬没有参与房屋买卖过程及买卖合同签订，当时签订买卖合同系用于取得贷款，但是对于贷款的使用目的，二被告陈述不一。关于涉案房屋房地产权证的取得，被告瞿云生称系其擅自从家中偷拿出来后交给被告姚建华办理；关于瞿胜彬在买卖合同上的签字，被告姚建华表示不清楚是谁代签；而被告瞿云生表示是被告姚建华找人伪造了瞿胜彬的身份证并假冒瞿胜彬签名，被告瞿云生并没有参与签订买卖合同的过程。被告姚建华对于买卖合同的效力为无效不持异议，但是其陈述，至2009年左右，原告及被告瞿云生要求被告姚建华将涉案房屋恢复登记至原告及被告瞿云生名下，因被告姚建华个人经济纠纷导致涉案房屋被法院查封无法恢复登记，故被告姚建华提出为原告及被告瞿云生出资另外购置一套同等面积、位置等的房屋，在原告及被告瞿云生选择一套位于蓝天小区的房屋后，被告姚建华向原告及瞿云生共计支付现金55万元，其中50万元现金于2009年10月21日上午直接交付给原告，且双方签订有书面协议，但是书面协议已经遗失。被告姚建华为此提供了证人王亚琴(姚建华的前妻，二人于2016年离婚)、刘秀珍(朋友)、唐国明(姚建华经营企业的驾驶员)的证人证言：王亚琴称在2008年左右在中山中路的一家中介机构，吴美英、姚建华、刘秀珍在场，瞿云生来过又走了，双方签订了协议约定什么时候搬离、什么时候给钱，然后通过中介给了吴美英50万元，说好等吴美英等搬出涉案房屋后将剩余12万元余款交付吴美英，但该协议后来被瞿云生撕掉了，当时其陪同姚建华一同前往银行取款，还委托刘秀珍向瞿云生支付2万元；刘秀珍陈述，十几年前，其与姚建华、王亚琴前往中山二路北面的中介，姚建华拿了一笔现金进去，具体金额不知道，吴美英在场，没看到瞿云生，吴美英也点钱了，但是没有看清最后钱给了谁，另外姚建华叫其给吴美英2万元；唐国明称，其开车接姚建华和王亚琴、“三妹”去银行取款50万元后到了荣乐中路的中介处(后陈述具体路名记不清了)，给了吴美英50万元，吴美英还和王亚琴签过协议，没有注意到瞿云生是否在场。根据被告姚建华提供的银行取款记录显示，2009年10月21日上午10时9分，姚建华在邮政储蓄银行取款500,000元，被告姚建华称该50万元后以现金形式交付给原告。原告表示没有与被告姚建华在中介处碰面或签订协议，也没有收到500,000元。被告瞿云生提供了其邮政储蓄银行明细，显示2009年12月21日上午10时11分以现钞方式入账500,000元，被告瞿云生表示该500,000元即上述被告姚建华通过银行柜面操作给付的500,000元，但该50万元并非购房款，而是被告姚建华给付其个人的补偿款。2017年4月18日，姚建华在本院起诉瞿云生排除妨害纠纷一案中，姚建华请求判令瞿云生搬离涉案房屋并将涉案房屋返还给姚建华。瞿云生在该案庭审中被问及“有无与原告就涉案房屋达成新的房屋买卖关系”时陈述“有的，达成协议原告帮我出资购买新的房屋，我再搬离涉案房屋，涉案房屋归原告所有，但是后面原告没有履行，新房屋也没有买成，因为原告没有给我钱”，瞿云生另陈述“与姚建华有书面协议，但是找不到了，当时约定由瞿云生找一个同等面积的房子，然后姚建华给瞿云生房款，瞿云生购买了一套蓝天新村80多平方米的房子，总价78万，贷款40多万，已经过户到瞿云生名下了，因为姚建华不给钱导致贷款无法偿还，一年左右的时间瞿云生就把蓝天新村的房屋出售了”。上述事实，主要有买卖合同、房地产权证、上海市不动产登记簿信息、证人证言、银行明细、户籍证明、户口簿、庭审记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：民事法律行为应当具备下列条件的方为有效，(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。而从目前的证据以及当事人的陈述看，被告姚建华与瞿胜彬就涉案房屋签订的买卖合同并非当事人的真实意思表示，双方未通过买卖合同就涉案房屋买卖达成合意，因此原告主张买卖合同的效力为无效的诉讼请求，本院予以支持。因此，在2002年9月26日之后，涉案房屋虽登记于被告姚建华名下，但是其真正的权利人仍为原告吴美英及瞿胜彬。在瞿胜彬去世后，涉案房屋的权利人应为吴美英及瞿胜彬未放弃继承的继承人。则根据被告姚建华的答辩意见，本案的争议焦点在于，2009年10月21日，姚建华是否与当时涉案房屋的权利人达成了买卖合意，姚建华应对此承担举证责任及因举证不能的不利后果。对此，本院认为，此处关键在于认定原告当时的意思表示，原告在庭审中明确表示从未与被告姚建华达成合意并签订协议，也没有收取过钱款，而被告姚建华就此提供的证据为三份证人证言，但该三个证人均与被告姚建华之间存在利害关系，且案涉的房屋买卖是非常重大的事项，55万元的购房款也是较大金额款项，特别是50万元以现金方式支付亦不符合一般社会经验，被告姚建华的证人证言不足以证明涉案房屋的权利人之一即原告与其就涉案房屋的买卖达成合意并签订协议以及原告以现金形式收取了50万元购房款。而关于被告瞿云生的意见，其在数次诉讼以及其他的录音中的陈述相对矛盾，但是即便被告瞿云生曾与姚建华达成了涉案房屋新的买卖合意，该买卖合同也因其他权利人不予同意而无法继续履行，考虑到被告姚建华并非因该新的买卖合意而取得的所有权登记，因此被告姚建华现为涉案房屋的登记权利人也不构成善意取得。综上，本院认为，被告姚建华与当时涉案房屋实际权利人之一的原告就涉案房屋也没有达成买卖合意，被告姚建华并未取得涉案房屋的所有权，其应当将涉案房屋的所有权恢复登记至真实权利人名下即原告以及瞿胜彬未放弃继承的继承人。对于瞿胜彬的其他法定继承人是否表示放弃涉案房屋上的份额，与本案无涉。然被告姚建华在取得涉案房屋产权登记后，在涉案房屋上设立了抵押权人为第三人的抵押登记，且原告现未提供证据证明第三人与被告姚建华恶意在涉案房屋上设立权利限制，在此情况下，涉案房屋目前不宜恢复登记至原告名下。本院就此向原告进行释明，然原告仍坚持其注销抵押登记、将涉案房屋恢复登记至原告名下的诉讼请求，故对于该项诉讼请求本院难以支持。原告可待涉案房屋上第三人抵押债权涤除后再行主张房屋所有权的转移登记。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认瞿胜彬与被告姚建华于2002年8月8日就位于上海市松江区白云新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告吴美英的其余诉讼请求。案件受理费5,050元，减半收取2,525元、财产保全申请费1,770元，合计诉讼费4,295元，由被告姚建华负担2,147.50元、被告瞿云生负担2,147.50元(均于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年五月二十八日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。