上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0114民初1436号 原告：聂俊杰，男，1984年1月24日生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。 被告：朱宏焱，男，1968年9月17日生，汉族，住上海市嘉定区。 第三人：上海莱建置业有限公司，住所地上海市嘉定区菊园新区环城路XXX号XXX室。 法定代表人：田发永。 原告聂俊杰与被告朱宏焱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请，依法追加上海莱建置业有限公司(以下简称莱建置业公司)为本案第三人参与诉讼。原告聂俊杰及其委托诉讼代理人王言、被告朱宏焱到庭参加诉讼。第三人莱建置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人在判决生效后十日内，将上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权变更登记为被告所有；2、判令被告在获得涉案房屋产权后十日内，配合原告办理涉案房屋的产权变更登记至原告名下；3、判令被告向原告支付延期过户违约金(按3,000元/日的标准，自2020年1月5日起算至原告取得涉案房屋产权之日止)；4、判令被告向原告支付用于诉讼的各类费用80,000元。后原告当庭变更第四项诉讼请求为判令被告向原告支付用于诉讼的各类费用72,700元(其中律师费70,000元，财产保全担保费2,700元)。事实与理由：经中介居间介绍，原、被告于2016年3月签订《房屋买卖合同》，约定：被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价135万元；双方应当在可以办理过户手续的15天内办理产权过户手续，如超过约定日期则赔偿3,000元/日的违约金。合同签订后，原告按约支付被告首付款70万。被告于2016年3月将涉案房屋交付原告使用。因涉案房屋为征收安置房，2019年12月21日涉案房屋大产证已满三年，可以过户给原告。但被告至今未办理小产证，故原告自2019年12月起催促被告抓紧办理过户事宜，然被告基本处于失联状态，在原告短信催促多次后被告回复不同意配合过户，且被告亦不催促原告支付尾款。此时，上海市宝山区人民法院因(2019)沪0113执4866号案的执行事宜联系原告，该案系被告向案外人的借款纠纷，为完成该案执行，宝山法院承办人建议原告将尾款付至宝山法院，处理完执行款后再发放给被告。为保障过户安全，原告将剩余房款65万元支付至宝山法院指定账户。原告作为善意买受人，按照合同约定已全额支付房款，且已实际占有使用涉案房屋，原告利益应受到保护，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告朱宏焱辩称，现同意配合原告过户，但其并没有延期过户，不构成违约。虽然其收到原告催告办理过户的短信，但因其与原告从未见过面，对原告的身份怀疑，其后来经核实，才确信此事。是否因延期过户构成违约以及是否应支付原告诉讼的各类费用由法院认定。 第三人莱建置业公司提交书面答辩状称，涉案房屋所属福莱锦苑项目于2016年12月21日取得大产证，被告已于2018年11月23日从第三人处领取了办理涉案房屋产权证所有资料，第三人在办理完大产证并提供给小业主办理房屋产证所需资料后即履行完合同应尽义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋为征收安置房，被告朱宏焱于2014年7月12日与上海市普陀区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，《配套商品房供应单》上的购房人为被告朱宏焱，朱宏焱于2015年10月29日与第三人莱建置业公司就涉案房屋签订《上海市商品房预售合同》。 2016年3月，原告聂俊杰(买受人，乙方)与被告朱宏焱(出卖人，甲方)签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，在三年期满为乙方办理房屋过户手续，房屋总价款135万元；乙方应于本合同及相关其他合同文本签订完毕向甲方支付首付款70万元，剩余房款65万元于房屋过户当日付于甲方(不计利息)；甲方确认于2016年3月18日前将房屋钥匙交付乙方，并协助乙方办理房屋入住手续；甲乙双方约定于国家允许可以办理过户手续15天内备妥全部所需手续材料共同至青浦房地产交易中心办理房屋产权过户手续。若甲方确实因工作原因无法在约定时间内办理，乙方同意延期15天，如超过约定日期则赔偿3,000元/日的违约金；本合同签订后，任何一方违约均应承担守约方为保障权利所支付的各项费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等，诉讼费、评估费以实际支出为准，律师费用以房产总价5%代理一审计费)。合同签订后，聂俊杰陆续向朱宏焱支付房款70万，朱宏焱将房屋交付聂俊杰使用至今。涉案房屋于2016年12月21日核准登记至莱建置业公司名下。2019年12月，涉案房屋符合过户条件后，聂俊杰催告朱宏焱配合过户，因双方未谈妥，遂未能办理过户。 2019年12月30日，聂俊杰向上海市宝山区人民法院受理的(2019)沪0113执4866号(以下简称4866号案)的申请人臧龙辉申请执行被执行人朱宏焱的执行案件中缴纳剩余房款65万元，以供该案件执行。本院经与上海市宝山区人民法院执行法官核实，4866号案件执行完毕后，还剩执行款440,800元。 涉案房屋目前登记在第三人莱建置业公司名下。涉案房屋及上海市宝山区人民法院剩余执行款现因原告申请财产保全而被本院司法查封冻结。 另查明，聂俊杰为本次诉讼支付律师费70,000元，诉讼财产保全担保费2,700元。 审理中，原告聂俊杰表示清楚上海市相关限购政策，具备上海市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户，则其责任自负。 本院认为，原告聂俊杰与被告朱宏焱之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告聂俊杰按约向被告朱宏焱支付了购房款70万元，并在被告朱宏焱被执行的案件中支付购房尾款65万元，已经履行了付款义务。现涉案房屋已符合上市交易条件，被告理应根据合同约定积极办理涉案房屋的小产证，并在取得涉案房屋小产证后协助原告办理产权过户手续，而被告却在2019年12月21日(涉案房屋的房地产开发企业取得大产证满3年，且签订征收补偿协议满3年的日期2019年12月21日)涉案房屋可以办理产权过户之后一直未能按约配合原告办理涉案房屋过户手续，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。原告聂俊杰要求被告办理涉案房屋小产证、第三人予以协助，并要求被告在取得小产证后协助原告办理过户手续的诉请合法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，本院认为，原告主张按照合同约定3,000元/日计算延期过户违约金，虽然符合合同约定，但如此计算将致违约金明显过高，故结合合同履行程度、原告的实际损失、被告违约行为等因素，本院酌情将逾期过户违约金金额调整为25,000元。原告主张的律师费损失符合合同约定，但考虑到其已主张延期过户违约金，故本院酌情将其律师费损失调整为40,000元。原告主张的诉讼财产保全担保费，该费用可通过其他方式予以替代，并非提起诉讼必然产生的费用，本院不予支持。诉讼中，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系无视法律之行为，应承担由此引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱宏焱应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证，第三人上海莱建置业有限公司协助被告办理产权过户手续； 二、被告朱宏焱应于完成上述第一项产权登记之日起十日内协助原告聂俊杰将上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告聂俊杰名下； 三、原告聂俊杰应于办理产权过户登记手续之日向被告朱宏焱支付剩余房款人民币440,800元(已付至上海市宝山区人民法院)； 四、被告朱宏焱应于本判决生效之日起十日内支付原告聂俊杰延期过户违约金人民币25,000元； 五、被告朱宏焱应于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂俊杰律师费人民币40,000元； 六、原告聂俊杰的其余诉讼请求不予支持。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17,604元，减半收取8,802元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,802元,由原告聂俊杰负担48元，被告朱宏焱负担13,754元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 孙 倩 二〇二〇年五月十八日 书记员 何吉珺 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。