湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2020)湘1125民初43号原告：周春旺，男，1974年1月12日出生，瑶族，农民，住湖南省江永县。委托代理人：蒋小玲，女，湖南苍松律师事务所律师，一般授权代理。被告：雷鹏，男，1992年1月5日出生，汉族，居民，住湖南省江永县。原告周春旺与被告雷鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，因原被告双方争议较大，案情复杂，由简易程序转为普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告周春旺及其代理律师蒋小玲、被告雷鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周春旺向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《卖房契约》，并把不动产权证书号为湘（2018）江永县不动产权第××号的房屋（价值140万元）过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因无力偿还银行贷款，在江永微云台上发布出售房屋的广告。原告经与被告协商，2019年12月24日与被告签订了《买房契约》。双方约定，被告将位于粮贸房屋一栋房卖给原告，总价为140万元，原告先给被告定金10万元，12月28日前再给被告70万元；被告把房屋过户给原告，原告向银行贷出款后付清余款。何贵发作为见证人在《卖方契约》上签字。契约签订后，原告妻子何慧姣当日向被告指定的贷款银行汇入511600元，并解除了该房屋的抵押登记，被告向原告出具了一张收条。2019年12月25日，原告和被告约定共同去办理房屋过户手续后支付288840元，到江永县不动产登记中心后得知因国库扎帐暂不能办理业务，不动产登记中心通知统一于2020年1月2日后再办理业务。为了凑个整数，双方口头约定原告再支付给被告38400元，加上之前的511600元凑够55万元，余款25万元于1月2日办理过户当天支付。被告收了该38400元并在原收条上注明收到了该笔款项。2020年1月2日，原告向被告多次发送微信语音通话26次，被告均拒绝接听，致使当天无法去办理房屋过户登记手续。2020年1月3日原告将25万元打入被告账户，向被告付完定金和房款共计80万元，并向被告要求办理房屋过户手续。被告转将原告转给其的25万元购房款又转回给了原告，并告知原告解除《买房契约》，房子不卖给原告了。原告认为，本案没有约定和法定的解除合同的情形，被告无权解除《买房契约》。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告雷鹏答辩状称：一、被告有权解除本案卖房契约。买房契约明确了原告的付款义务及付款时间，并无任何“除外”约定。原告向被告支付房款，超出了合同约定的时间。在原告已构成违约的情况下，根据《合同法》第94条的规定，原告可以行使解除权，解除本案合同。二、本案不具有任何继续履行的可能。在原告延时违约付款，被告解除合同的情况下，根据《合同法》第97条的规定，该卖房契约已无履行可能。即便没有解除合同，该合同也无履行的可能，因为涉案房屋是被告的家庭共有财产，全家共同居住于此，原告的物权请求权不得损害他人享有居住权的合法权益。原告作为本地人，在订立契约时，对被告全体家庭成员居住在涉案房屋的情况是知情的，其仍与被告签订契约，也未支付完房款，构不成法律上的善意取得。综上，特提出答辩，请法院依法判决。原告周春旺向本院提交证据《卖方契约》1份、中国邮政银行汇款凭证及收条1份（2019年12月,511600元）、手机转账记录1份（2019年12月25日，38400元）、不动产登记证明1份、江永县财政局非税窗口通知1份、微信截图及原告手机拨号截图1份、汇款凭证及转账汇款凭条1份（2020年1月3日，共计25万元）、周春旺与何慧姣户籍身份证1份；被告提交的微信通话记录1份；本院依法向江永县不动产登记中心调取的涉案房屋权属信息表1份、庭审笔录等证据，本院确认在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：原告周春旺与被告雷鹏经协商，于2019年12月24日订立了一份由原告起草的《卖房契约》，内容为：“甲方（即本案被告）将位于粮贸房屋一栋房卖给乙方（即本案原告）（位置：右边与康佳电器为邻，左边与金福超市为邻，地面面积95个平方，共4层具体以国有土地证为准）。总价为人民币壹佰肆拾万元整（140万元），乙方先给甲方定金壹拾万元整（10万元），12月28日前再付柒拾万元整（70万元）给甲方。甲方把房屋不动产证过户给乙方，乙方再向银行贷出款后付清余款。本契约一式二份，甲、乙双方各执一份，从签字之日起生效”。合同签订后，原告之妻何慧姣于2019年12月24日向被告转款511600元，被告向原告出具收条一张，并注明：“今收到周春旺人民币511600元大写伍拾壹万圆整（房屋定金）”。2019年12月25日，原告和被告因国库扎帐，未能办理过户手续后，于当日原告又向被告转账38400元，被告在原收条上另行注明：“12.25收到定金人民币38400元，大写叁万捌仟肆佰圆整”。2020年1月2日原、被告在江永县不动产登记中心见面，被告告诉原告房子不卖了。2020年1月3日，原告之妻何慧姣两次转账，向被告转了13万元、12万元，被告于当日退回了13万元。至此，被告收到原告共计67万元购房款。在被告明确表示不卖房子给原告的情况下，原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼，要求被告继续履行《卖房契约》。另查明，本案所涉湘（2018）江永县不动产权第0002045号的房屋登记为被告雷鹏单独所有。本案在审理过程中，原告周春旺对该涉案房屋向本院申请财产保全，本院依法作出（2020）湘1125民初43号民事裁定书，对涉案房产进行了查封。本院认为,本案中原、被告双方在2019年12月24日签订的《卖房契约》系双方自愿协商签订，合法有效，双方应按合同约定履行义务。综合原、被告双方的分歧意见,本案的争议焦点是:1、案涉《卖房契约》被告能否解除合同？2、案涉《卖房契约》中定金金额如何确定？3、本案合同应否继续履行？如何处理？对于第一个争议焦点，本院认为,《卖房契约》中原、被告约定了定金,且双方对定金的解释为“不卖就赔10万元，不买就不返还定金”，双方对房屋买卖不成及后果进行了约定，即对房屋买卖合同的解除约定了定金罚则。根据双方约定，被告依约可对《卖房契约》行使解除权。根据庭审查明，按《卖房契约》，原告已在2019年12月25日共给付了被告55万元，履行约定的大部分金钱给付义务，且于2020年1月3日将剩余25万元打入被告账户，被告虽称剩余给付款应依约在2019年12月28日给付，但没有提供该剩余给付款迟延履行致使合同目的不能实现的证据，故对被告以原告付款迟延违约依据《合同法》第94条行使解除权的答辩意见，本院依法不予采纳。经本院到房屋登记管理部门核实，该涉案房产系被告单独所有，故对被告答辩以涉案房屋是被告的家庭共有财产及相应主张，本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点，庭审中，原、被告双方关于购房定金的具体数额意见不一致，原告称，2019年12月24日、25日的511600元、38400元收条被告都注明定金，是原告要求被告写的，原告觉得价值140万的房子，10万元的定金不够，原告特意要求被告加定金。被告则称，都是原告叫被告加定金两个字的，被告当时只是为了写明收取原告多少钱，定金金额还是10万元没有变。本院认为《卖房契约》中已明确约定定金为10万元，原、被告虽在收条中加注定金二字，但双方对定金总数额各执一词；另被告每次收取给付款同时注明为定金也不符合日常交易习惯；房屋买卖合同系要式合同，双方在未对原《卖房契约》定金进行修改变更且有争议的情况下，本案定金数额应按《卖房契约》中约定数额10万元确定。关于第三个争议焦点，经庭审查明，被告曾于2019年1月2日当面告知原告其房子不卖了，在庭审中又明确表示不卖房子给原告，被告明示不愿出卖房屋的行为应适用双方约定的定金解约条款。故对原告诉请被告继续履行合同将涉案房产过户给原告的主张，本院不予支持。为减少当事人的诉累，被告单方解除合同后，被告应按定金条款向原告定金双倍返还20万元及返还已给付的购房款57万元。综上，本院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告周春旺的诉讼请求；二、被告雷鹏于本判决生效后十五日内向原告周春旺双倍返还购房定金200000元，以及返还原告周春旺购房款570000元，共计770000元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，财产保全费5000元，共计22400元，由原告承担7830元，由被告雷鹏承担14570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  游小燕人民陪审员  周廷星人民陪审员  周俊熙二〇二〇年五月二十一日法官助理毛昌韦书记员陈红丽附相关法律条文：《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……