湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初10654号原告：刘运武，男，1963年6月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：张瑞华，女，1963年2月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：朱艳萍，湖南孚悦律师事务所律师。被告：石振兴，男，1958年2月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：江晓君，女，1958年11月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两被告共同委托诉讼代理人：马君，湖南金州律师事务所律师。第三人：杨建伟，男，1983年12月11日出生，汉族。原告刘运武、张瑞华与被告石振兴、江晓君、第三人杨建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张瑞华及两原告的委托诉讼代理人朱艳萍，被告石振兴、江晓君的共同委托诉讼代理人马君，第三人杨建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘运武、张瑞华向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告于2019年5月26日与第三人杨建伟签订的《房屋买卖合同》无效,并恢复原状；2.判决被告按双方签订的《卖房协议书》约定,履行协助原告办理购买的位于长沙市岳麓区权过户手续；3.判决被告按双方签订的《卖房协议书》第三条约定向原告赔偿拾万元违约金；4.判决被告退还原告多支付的1528元购房款；5.判决被告赔偿原告住房门锁财产损失100元；6.判决二被告共同承担上述诉请事项连带法律责任；7.判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告将第5项诉讼请求变更为：判决被告与第三人杨建伟立即对原告住房停止侵权、排除妨害、恢复原状，并赔偿财产经济损失3000元和租房损失至排除妨碍为止，暂赔偿租房损失2100元（计算7天ｘ300元）。事实与理由：被告于2011年12月1日，将被告石振兴名下的一套拆迁安置房即坐落于长沙市岳麓区望岳路299号诚兴园二十三栋1604号房，面积82.65平米，自愿出卖给原告，双方因此签订了《卖房协议书》。另有居委会二名见证人也在协议书上签名确认。根据协议约定，该房为被告自愿一次性卖断，房屋总价为贰拾陆万捌仟捌佰元整，原告依约付清了26.88万元购房款，还支付了房屋维修基金和契税合计8716元，在2015年1月7日又向原告支付了燃气开通费及宽带有线电视费用1100元，被告依约将房屋钥匙、《长沙市保障性住房买卖合同》、《房屋所有权证书》、及《销售不动产统一发票》及契税、房屋维修基金凭据等交付原告。原告对所购房屋进行了装修，并搬迁至该房屋居住至今已多年。根据协议第二条约定，在该房屋手续到位后，被告必须协助原告办理一切过户手续，过户费用归原告负担。现根据长沙市人民政府长政发{2017}4号《关于规范划拨土地上住房转让管理的通知》的规定，原告所购房屋符合该通知规定，办理房屋转让过户手续已到位，原告为此多次向被告提出要求协助办理房屋一切过户手续，但均遭被告无理拒绝。被告的行为已严重违反协议第二条约定，应当按协议第三条约定“任何一方违约，违约方向对方赔偿十万元”承担违约责任。根据双方签订的《卖房协议书》的约定出售的房屋面积为82.65平米，与政府房产管理登记部门颁发的《房屋所有权证书》记载的房屋面积为82.18平米存在0.47平米的差额，对应的购房款为1528元，这笔款属于原告多支付的购房款，被告应当退还原告。原告所购房屋手续已到位，已完全具备办理房屋产权过户手续，且所住楼栋有相同情况买卖房屋的双方，在2018年初就已办理好房屋产权过户手续，原告因此向被告多次提出协助办理房屋产权过户手续，但被告要求原告另支付高额房屋涨价款才同意协助办理过户手续，在遭原告拒绝后，一直拒绝协助原告办理房屋产权过户手续。原告不得不于2019年4月8日向岳麓区人民法院起诉，2019年5月21日，岳麓区人民法院依法进行了第一次开庭，但在2019年6月21日第二次开庭中，被告声称已将房屋出售，向法庭提交了《房屋买卖合同》和《房屋所有权证》的证据，原告这才知道被告在2019年5月26日又通过签订一份《房屋买卖合同》，将归属于原告房屋偷偷卖给了一个叫杨建伟的人，并办理了房产过户登记。被告明显存在恶意串通，恶意诉讼，藐视法庭，应当依法确认被告在诉讼期间，与第三人杨建伟签订的《房屋买卖合同》无效。特别是，被告指使其儿子伙同他人在2019年7月22日晚上8点多种，强行撬开原告住房门锁，原告发现及时报警后，才被民警制止，被告的行为涉嫌非法侵入住宅罪，应当依法追究法律责任。为防止被告继续危害住所安全，原告为维护自己合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法尽快处理，制止被告的违法行为，并请求依法判决支持原告所提诉讼请求，依法维护法律的严肃性。被告石振兴、江晓君辩称：1.对于被告增加的诉讼请求违反了法律相关规定，本案为合同的违约之诉，但其增加的诉讼请求为侵权之诉。侵权之诉与违约之诉只能二选一，不能同时主张。不论其主张的诉求是否真实，即使真实，只能另行起诉。2.原、被告双方签订的卖房协议书违反了国家的强制性规定，在签订合同时就属于无效合同，合同无效，依照无效合同提出的诉求于法无据，不应支持。3.本案涉案房屋为被告石振兴、江晓君及其家人共同所有，在未征得共有人同意的情况下，石振兴、江晓君与他人签订卖房协议属于无权代理，并未征得共有权人同意，侵犯了共有人的合法权益。4.本案原、被告双方及房屋共有人已经在本案庭审前就房屋买卖事宜多次协商，并达成共识认定之前签订的协议予以解除，原告不再享有涉案房屋的任何权利。5.本案涉案房屋因被告与原告达成共识并双方协议解除之前签订的无效协议书，被告及房屋共有人已经将涉案房屋出售，并办理房屋过户手续，以及对房屋实际进行交付，原、被告双方签订的卖房协议书已经解除，且无实际履行可能。第三人杨建伟辩称：购房款已经支付给了被告，我要房子。经审理查明：原告刘运武、张瑞华系夫妻关系，被告石振兴、江晓君系夫妻关系。2011年11月24日，原告向被告支付了购房款十万元整，被告石振兴向原告出具收条，载明：今收到购房款共计拾万元整。2011年11月30日，被告石振兴与案外人湖南诚兴投资置业有限公司签订《长沙市保障性住房买卖合同》，约定由被告购买湖南诚兴投资置业有限公司开发的保障性住房诚兴园项目中第23幢16层1604号房。建筑面积82.65平方米，单价2700元，总房款223155元，一次性付清。交付期限为2011年12月5日前。2011年12月1日，原告刘运武、张瑞华（乙方）与被告石振兴、江晓君（甲方）签订《卖房协议书》一份，约定：现甲方有一套拆迁安置房，在诚兴园二十三栋十六层1604号房，面积为82.65平方米自愿出卖给乙方刘运武。有关卖房事项经甲乙双方协商特定如下协议：一、此房甲方石振兴及全家愿意一次性卖断，房屋总价为贰拾陆万捌仟捌佰元整。二、该房手续到位后，甲方必须协助乙方办理一切过户手续，过户费用归乙方负担。三、付款方式：乙方先付给甲方拾万元整，其余部分将在乙方拿到钥匙时一次性付清（任何一方违约，违约方向对方赔偿拾万元）。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。合同签订当日，原告向被告支付了购房款壹拾陆万捌仟捌佰元整。房屋按照合同约定时间交付后，原告及家人对涉案房屋进行了装修后即入住该房屋并居住至今。2014年12月31日，涉案房屋产权登记至被告石振兴名下。因该房屋不具备过户时间条件，房屋一直未过户，但涉案房屋的购房合同、产权证、销售不动产发票及相关收据的原件均在原告处。2019年年初，原告方与被告方多次就涉案房屋的过户或解除事宜进行沟通，经协商未果，原告于2019年4月8日诉至本院，本院受理案号为（2019）湘0104民初4566号，该案的审理过程中，被告与第三人杨建伟于2019年5月26日就涉案房屋另行签订《房屋买卖合同》一份，将涉案房屋以总价680000元出售给了第三人杨建伟，并于2019年5月27日、5月29日及6月7日分三次向第三人杨建伟出具收条，收款金额分别为20000元、230000元、430000元，总金额680000元。另查明：1.在长沙市不动产登记中心所调取的档案显示：2019年5月31日，被告石振兴与第三人杨建伟签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，被告石振兴将望岳路299号诚兴园23栋1604不动产出售给第三人杨建伟，转让价格为400000元。2019年5月31日，长沙市不动产登记中心向杨建伟出具了土地收益金、不动产登记费（住宅）共计7266元的缴款收据，同日，国家税务总局长沙市税务局二税务分局向杨建伟出具了房屋买卖的契税7186元的完税证明。涉案房屋于2019年6月3日登记至第三人杨建伟名下。2.本院调取的被告石振兴在上海浦东发展银行长沙分行名下尾号0056的账户、第三人杨建伟在长沙银行股份有限公司尾号为3156的账户2019年6月2日至6月7日的银行流水显示：2019年6月2日，第三人办理尾号为3156号账户，同日该账户分两次现金存入19800元，其中10000元转入石振兴尾号0056账户；之后该账户分五次以现金存入共计40200元，上述账户中的余款50000元一次性转入石振兴的账户中；同日10：52-10：53分石振兴尾号0056账户分四次取现20000元，10:55-57分杨建伟账户分两次存入现金共计20000元，10:59分该款项20000元汇入石振兴账户；同日14:50分石振兴上述账户中的50000元汇入其子石俊账户，15:39分-15:44分杨建伟账户分四次存入现金40000元，15:51分杨建伟将40000元汇入石振兴账户中；2019年6月3日8:35分，石振兴账户中的49900元转入其子石俊账户，12:02分-12:10分，杨建伟账户分五次存入现金共计50000元，12:13分该50000元汇入石振兴账户中；12:14分-12：16分，石振兴的上述账户分四次取款20000元，12：18分-12:19分，杨建伟账户分二次存入现金共计20000元，12:23分该20000元转入石振兴账户中；2019年6月4日11:40分，石振兴上述账户中的50000元汇至其子石俊账户中，12:26分-12:33分，杨建伟账户分五次存入现金50000元，12:36分该账户中的50000元转入石振兴账户；12：37-12:39分石振兴账户中分四次取现20000元，12:41-12:42分杨建伟账户分两次存入20000元，12:43分该20000元转入石振兴账户中；2019年6月4日00:02分石振兴账户汇出49995元，6月5日7:38-7：47分杨建伟账户现金存入50000元，7:51分该款项50000元转入石振兴账户中；6月5日12:14分-12:16分，石振兴账户分四次取现17500元，12:18-12:19分杨建伟账户现金存入17500元，12:37分该17500元转入石振兴账户中；2019年6月6日6:00时，石振兴账户中的47500元汇入其子石俊账户中，7:47分-7:52分，杨建伟账户分五次现金存入共计50000元，7:57分，该50000元转入石振兴账户中；2019年6月6日8:06分-8:08分，石振兴账户分四次取现20000元，8:10分-8:13分，杨建伟账户分三次现金存入22500元，8:15分该款项22500元转入石振兴账户中；2019年6月7日8：01分石振兴账户50000元转入其子石俊账户中，9：16分-9：19分杨建伟账户分三次现金存入共计30000元，10:02分该30000元转入石振兴账户中；第三人杨建伟共向被告石振兴转账支付房款430000元。为查明本案第三人杨建伟向被告石振兴支付房款情况，本院通知第三人要求其对430000元购房款的来源进行说明，并要求其提供上述款项来源的银行流水，第三人杨建伟在本院指定的限期内未向本院提交。3.2019年4月8日，刘运武、张瑞华以石振兴、江晓君为被告诉至本院，要求石振兴、江晓君履行卖房协议约定，将涉案房屋办理过户手续并赔偿违约金，石振兴、江晓君在该案中提起反诉，要求解除双方签订的购房合同，本院经审理后认为涉案房屋已经另行出售给杨建伟，故驳回了刘运武、张瑞华的诉讼请求及石振兴、江晓君的反诉诉讼请求。上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的卖房协议书、长沙市保障性住房买卖合同、房屋所有权证书、销售不动产统一发票、房款收条、契税和房屋维修基金收据、燃气开通及宽带开通收据、房屋所有权证、被告石振兴夫妻与第三人杨建伟房屋买卖合同一份、第三人杨建伟房屋不动产权证、民事判决书等证据，被告提交的房产证、长沙市保障性住房买卖合同、卖房协议书、微信聊天记录、房屋买卖合同、转账记录、房产证等证据，经原告申请，本院调取并经质证的被告石振兴和第三人杨建伟的银行流水予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被告石振兴、江晓君与第三人杨建伟所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。对此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，首先，在石振兴、江晓君与杨建伟签订《房屋买卖合同》之前，石振兴、江晓君已经将涉案房屋于2011年12月1日出售给刘运武、张瑞华夫妇，并将房屋在合同签订后即交付给了刘运武、张瑞华进行装修入住，杨建伟与石振兴、江晓君签订《房屋买卖合同》时，刘运武、张瑞华及其家人居住在该房屋中，杨建伟作为购买房产这一涉及人身重要财产权益的当事人，在未进行充分了解的情况下，即与石振兴、江晓君签订合同购买涉案房屋，且双方在2019年5月26日所签订的《房屋买卖合同》中对房产的交付这一重要问题不进行约定，均与常理不符；其次，根据被告石振兴及第三人杨建伟在双方交易时间段的银行账户的出账和入账流水显示，被告石振兴银行卡的出账金额、时间和杨建伟账户存入的金额、时间及杨建伟再次向被告石振兴转账的金额、时间先后衔接紧密，资金流向为石振兴银行账户转账至石振兴之子石俊账户或直接取款，后现金存入杨建伟银行账户，再由杨建伟账户转账到石振兴银行账户，且资金循环多次使用，第三人杨建伟在本院对其谈话过程中对资金的来源不能进行合理说明，在本院释明后仍不能提供430000元现金的来源，据此，本院认为第三人杨建伟并未以自有资金向石振兴、江晓君转账支付该430000元购房款具有高度盖然性；再次，石振兴、江晓君与杨建伟于2019年5月26日所签订的《房屋买卖合同》与2019年5月31日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》中关于房款的约定不一致，杨建伟主张支付了68万元购房款，但对资金来源无法进行合理说明，且从被告及第三人的陈述可知，杨建伟与石振兴、江晓君亦或其子石俊在此前均不相识，石振兴、江晓君在杨建伟房款尚未交清的情况下，即在2019年5月31日向不动产交易部门申请将涉案房屋转移登记至杨建伟名下，不符合交易习惯。综上，本院认为，本案第三人杨建伟并非善意购房人，而是与被告恶意串通损害本案原告的利益，被告石振兴、江晓君与第三人杨建伟之间所签订的房屋买卖合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告石振兴、江晓君与第三人杨建伟之间所签订的房屋买卖合同被确认无效后，第三人杨建伟应当将涉案房屋过户至被告石振兴、江晓君名下。因原、被告所签订的《卖房协议》合法有效，被告应按照原、被告之间签订的《卖房协议》约定，将涉案房屋转移登记至原告名下，考虑到涉案房屋已登记在第三人杨建伟名下，为节约行政资源，本院判令被告石振兴、江晓君及第三人杨建伟共同履行将涉案房产过户至原告名下的义务。对原告诉请的违约金，因被告在履行合同过程中，恶意与他人串通，将涉案房屋登记至第三人杨建伟名下，从而拒绝履行其与原告所签订的房屋买卖合同，具有违约行为，现原告根据合同约定诉请要求被告赔偿违约金10万元，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告退还原告多支付的1528元购房款的诉请，本院认为，双方在2011年12月1日签订的《卖房协议书》中关于购房款的约定为房屋总价为268800元整，并未约定具体单价及房屋价款的构成方式，故对原告主张涉案房屋合同约定面积82.65平方米，实际产权面积82.18平方米而要求被告退还购房款1528元的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告诉请被告与第三人立即对原告住房停止侵权、排除妨害、恢复原状，并赔偿财产经济损失3000元和租房损失至排除妨碍为止，暂赔偿租房损失2100元（计算7天*300元）的主张，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告的上述主张系侵权之诉，无法在本案中一并进行处理，原告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告石振兴、江晓君与第三人杨建伟所签订的房屋买卖合同无效；二、限被告石振兴、江晓君与第三人杨建伟在本判决生效之日起十五日内将长沙市岳麓区望岳路299号诚兴园二十三栋1604号房过户登记至原告刘运武、张瑞华名下；三、限被告石振兴、江晓君自本判决生效之日起十日内向原告刘运武、张瑞华赔偿违约金100000元；四、驳回原告刘运武、张瑞华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告石振兴、江晓君及第三人杨建伟予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年三月十日法官助理张小芹书记员柳遇珍