陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初1818号原告（案外人）：王清通，男，1970年4月18日生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：倪志远，陕西地坤律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地西安市高新区博文路唐南大厦****。负责人：王立民,该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈琦磊，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地，住所地西安市未央区未央大道**中登大厦**iv>法定代表人：宋玉庆,董事长。被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央，住所地西安市未央路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋玉庆。被告（被执行人）：陕西中登实业(集团)有限公司，住所地西安市泾河工业园泾，住所地西安市泾河工业园泾渭一路tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李红梅。被告（被执行人）：西安大基实业有限责任公司，住所地西安经济技术开发区，住所地西安经济技术开发区明光路**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:宋玉庆。被告（被执行人）：陕西铭澜科技实业有限公司，住所地西安市未央区未央大道，住所地西安市未央区未央大道**中登大厦**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋宽。被告（被执行人）：宋玉庆，男，1960年11月20日生，住上海黄浦区。被告（被执行人）：宋宽，男，1988年9月2日出生，住上海市黄浦区。被告（被执行人）：徐秀英，女，1965年6月6出生，住上海市黄浦区。原告王清通与被告中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）、西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登德胜公司）、陕西中登实业(集团)有限公司（以下简称中登实业公司）、西安大基实业有限责任公司（以下简称大基实业公司）、陕西铭澜科技实业有限公司（以下简称铭澜公司）、宋玉庆、宋宽、徐秀英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王清通委托诉讼代理人倪志远、被告长城资产陕西分公司委托诉讼代理人陈琦磊到庭参加诉讼。中登房地产公司、中登德胜公司、中登实业公司、大基实业公司、铭澜公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王清通向本院提出诉讼请求：1、解除对位于西安市（房权证号为1100116008-6-1-414**）的房产的查封、停止对案涉房产的执行；2、判决确认案涉房产归王清通所有（566097元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年1月2日，王清通与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，购买了位于西安市权证号为1100116008-6-1-41403的房产。2009年6月5日，王清通已向中登房地产公司付清全部房款。2009年6月，中登房地产公司将案涉房产交付王清通。该房产系毛坯房，王清通装修后，于2009年搬入居住。自2009年收房至今，王清通一直合法占有使用居住该房产。自收房以来，王清通多次要求中登房地产公司办理过户登记及房产证，但中登房地产公司一直拖延办理。2016年4月11日，西安市中级人民法院因中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司申请执行西安中登房地产开发有限公司、西安中登德胜洋楼有限公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安大基实业有限责任公司、陕西铭澜科技实业有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款担保合同纠纷一案作出(2016)陕01执511号之三执行裁定，查封了包括原告购买并占有使用的案涉房产在内的多套房产。王清通对查封提出执行异议。王清通于2019年7月9日收到西安市中级人民法院作出的(2019)陕01执异543号执行裁定书，驳回了王清通的异议请求。王清通认为：该裁定认定事实错误、适用法律错误。案涉房产确属王清通所有，王清通于2009年已付清全部购房款并实际占有使用居住该房屋至今，王清通对案涉房产的实体权利足以排除执行，应根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，支持原告诉请。被告长城资产陕西分公司辩称：一、案涉房屋所有权为西安中登房地产开发有限公司所有，且该房屋已依法抵押给长城资产陕西分公司，长城资产陕西分公司依法有权就该抵押财产优先受偿。西安市中级人民法院在长城资产陕西分公司与中登房地产公司借款保证合同纠纷一案强制执行中，在西安市房屋管理部门查询到的案涉房屋（1100116008-6-1-41403）的产权人是中登房地产公司。依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，案涉房屋依法登记在中登房地产公司名下，其合法产权人依法只能是中登房地产公司。案涉房屋系抵押人中登房地产公司依法抵押给中登房地产公司的合法抵押物，中登房地产公司在西安市住房保障和房屋管理局办理有抵押登记手续，依法取得了编号为西安市房他证未央区字第××号《房屋他项权证》，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，中登房地产公司对案涉房屋依法享有抵押权，依法有权就该抵押财产优先受偿。二、在债务人、抵押人中登房地产公司等未按约向中登房地产公司清偿债务本息，未按约向中登房地产公司承担担保责任后，中登房地产公司依法向公证处申领《执行证书》，并依法向法院申请了强制执行。在强制性执行中，法院于2016年4月11日作出（2016）陕01执511号之三执行裁定依法查封了被执行人、债务人、抵押人中登房地产公司名下包括案涉房屋在内的若干套房屋。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条第一款的规定，法院的执行措施符合法律规定。三、王清通对案涉房屋依法不享有权利，法院依法驳回王清通提出的执行异议符合法律规定，本次王清通提起的案外人异议之诉于法无据，应驳回其诉讼请求。西安市房他证未央区字第××号《房屋他项权证》中房屋所有权人为中登房地产公司，同时法院强制执行中在西安市房屋管理部门查询到的案涉房屋的产权人依然是中登房地产公司。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条及《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，我国不动产物权采取的是登记生效原则，案涉房屋的产权人依法只能是中登房地产公司，王清通对该房屋依法不享有权利，法院根据查明的事实及依据有关法律规定驳回王清通的执行异议既有事实基础又有法律依据。本次王清通提起的案外人执行异议之诉于法无据，应驳回其诉讼请求。中登房地产公司、中登德胜公司、中登实业公司、大基实业公司、铭澜公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英经公告未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司(原名中国长城资产管理公司西安办事处)与西安中登房地产开发有限公司、西安中登德胜洋楼有限公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安大基实业有限责任公司、陕西铭澜科技实业有限公司、宋玉庆、徐秀英、宋宽借款保证合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的（2013）陕证经字第007477号、（2013）陕证经字第007477号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书和（2016）陕证执字第077号执行证书已经发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人长城公司于2016年3月24日向本院申请强制执行。本院已依法受理。在执行中，本院于2016年4月11日作出（2016）陕01执511号之三执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市未央区，房权证号分别为：1100116008-6-2-10510、1100116008-6-2-10605、1100116008-6-2-10705、1100116008-6-2-10803、1100116008-6-2-10911、1100116008-6-2-11809、1100116008-6-2-11208、1100116008-6-2-12410、1100116008-6-1-12604、1100116008-6-1-42303、1100116008-6-1-42001、1100116008-6-1-41904、1100116008-6-5-12903、1100116008-6-5-12904、1100116008-6-5-12804、1100116008-6-3-12708、1100116008-6-6-10107、1100116008-6-6-10106、1100116008-6-6-10105、1100116008-6-5-10710、1100116008-6-6-10705、1100116008-6-5-10604、1100116008-6-5-10603、1100116008-6-5-10606、1100116008-6-6-10605、1100116008-6-3-10610、1100116008-6-6-10405、1100116008-6-3-10308、1100116008-6-3-10208、1100116008-6-3-10207、1100116008-6-5-10210、1100116008-6-5-10209、1100116008-6-5-10204、1100116008-6-5-12305、1100116008-6-5-12410、1100116008-6-3-12406、1100116008-6-3-12506、1100116008-6-5-12510、1100116008-6-1-12104、1100116008-6-1-41801、1100116008-6-1-11604、1100116008-6-1-11502、1100116008-6-1-11202、1100116008-6-1-10902、1100116008-6-1-21602、1100116008-6-1-21503、1100116008-6-1-21402、1100116008-6-1-21203、1100116008-6-1-21002、1100116008-6-1-20902、1100116008-6-1-20803、1100116008-6-1-20502、1100116008-6-1-31702、1100116008-6-1-31602、1100116008-6-1-30803、1100116008-6-1-41902、1100116008-6-1-11801、1100116008-6-1-41403、1100116008-6-5-12206、1100116008-6-5-12103、1100116008-6-5-12002、1100116008-6-5-11902、1100116008-6-5-11905、1100116008-6-5-11803、1100116008-6-5-11603、1100116008-6-6-11610、1100116008-6-6-11606、1100116008-6-2-11508、1100116008-6-6-11503、1100116008-6-3-11407、1100116008-6-5-11309、1100116008-6-5-11206、1100116008-6-2-11101、1100116008-6-6-10803、1100116008-6-5-10805、1100116008-6-5-10101、1100116008-6-5-10104、1100116008-6-3-10108、1100116008-6-1-40501、1100116008-6-2-10101、1100116008-6-2-10107、1100116008-6-2-12709、1100116008-6-2-12808、1100116008-6-2-12901、1100116008-6-3-10102、1100116008-6-3-10103、1100116008-6-3-10110、1100116008-6-3-10310、1100116008-6-3-11104、1100116008-6-3-11004、1100116008-6-3-11409、1100116008-6-3-12303、1100116008-6-3-12503、1100116008-6-3-12903、1100116008-6-3-12910、1100116008-6-5-10510、1100116008-6-6-12808、1100116008-6-2-12411、1100116008-6-2-12603、1100116008-6-2-12804、1100116008-6-2-12912、1100116008-6-3-10809、1100116008-6-3-10706、1100116008-6-3-10607、1100116008-6-6-10104、1100116008-6-6-10504、1100116008-6-6-11007、1100116008-6-6-11009、1100116008-6-6-11708、1100116008-6-6-12601、1100116008-6-6-12204、1100116008-6-6-12009、1100116008-6-3-10904、1100116008-6-1-30901、1100116008-6-1-40503、1100116008-6-1-12904、1100116008-6-1-12903、1100116008-6-1-20901、1100116008-6-2-12810、1100116008-6-3-12904、1100116008-6-3-12809、1100116008-6-3-12709、1100116008-6-3-12306、1100116008-6-3-12109、1100116008-6-3-11807、1100116008-6-3-11705、1100116008-6-3-11508、1100116008-6-3-11210、1100116008-6-5-12909、1100116008-6-3-12909、1100116008-6-2-10204、1100116008-6-2-11004、1100116008-6-2-11303、1100116008-6-2-11304、1100116008-6-2-11603、1100116008-6-2-11704、1100116008-6-2-12104共计137套；二、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市，房权证号分别为：1100116005-11-3-1F101、1100116005-11-3-1F202、1100116005-11-3-1F203、1100116005-11-3-1F204、1100116005-11-3-1F205、1100116005-11-3-1F206、1100116005-11-3-10301、1100116005-11-3-11901、1100116005-11-3-10901、1100116005-11-3-11001、1100116005-11-3-11101、1100116005-11-3-11201、1100116005-11-3-11301、1100116005-11-3-12001、1100116005-11-3-12101、1100116005-11-3-12201、1100116005-11-3-12301、1100116005-11-2-11603、1100116005-11-2-12505、1100116005-11-2-11604、1100116005-11-2-13001、1100116005-11-2-13006、1100116005-11-2-11601、1100116005-11-2-10402、1100116005-11-2-10201、1100116005-11-2-10102、1100116005-11-2-10104、1100116005-11-2-10202、1100116005-11-2-10203、1100116005-11-2-10205、1100116005-11-2-10206、1100116005-11-2-10406、1100116005-11-2-10503、1100116005-11-2-10601、1100116005-11-2-10902、1100116005-11-2-11402、1100116005-11-2-11405、1100116005-11-2-11606、1100116005-11-2-11804、1100116005-11-2-11905、1100116005-11-2-12102、1100116005-11-2-12204、1100116005-11-2-12302、1100116005-11-2-12402、1100116005-11-3-10701、1100116005-11-3-11401、1100116005-11-3-11501、1100116005-11-3-11601、1100116005-11-3-11701共计49套房产；三、查封或轮候查封被执行人宋玉庆名下位于未央区湖滨路，房产证号分别为：西安市房权证未央区字第**、西安市房房权证未央区字第**的产；四、查封或轮候查封被执行人宋宽名下位于未央区湖滨路，房产证号分别为：西安市房房权证未央区字第**、安市房权房房权证未央区字第**；五、查封或轮候查封被执行人徐秀英名下位于未央区尤西路贰号明珠花园2111号，房产证号：西安市房权房权房权证未央区字第**六、查封期限为三年。王清通以本院（2016）陕01执511号之三执行裁定查封的被执行人中登房地产公司名下西安市未央区产（房权证号为：1100116008-6-1-414**）房屋属其所有为由向本院提出书面异议。本院经审查作出（2019）陕01执异543号执行裁定，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此，王清通虽主张其在法院查封之前与被执行人中登房地产公司签订了购买位于西安市未央区产（房权证号为：1100116008-6-1-414**）的《商品房买卖协议》，并已支付全部购房款。但王清通所主张的涉案房产并未登记在其名下，且购房合同也未经房屋管理行政部门备案登记，特别是王清通与被执行人中登房地产公司于2008年1月2日签订了《商品房买卖协议》，但转账凭证显示于2007年12月3日分别由安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处、陕西永泰石化设备有限公司两公司向被执行人中登房地产公司转账共计514562元，故王清通所主张的执行异议申请理由因证据不足,不能排除人民法院的强制执行，依法不予支持。因被执行人中登房地产公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封并无不当。如案外人对涉案查封房产或其部分主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。裁定：驳回案外人王清通的异议请求。原告王清通遂提起案外人执行异议之诉。另查明，王清通与中登房地产公司2008年1月2日签订《商品房买卖协议》，约定：王清通购买中登房地产公司名下位于西安市未央区产即本案案涉房屋。2007年12月3日，安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处向中登房地产公司转账314562元，用途为货款。2007年12月3日，陕西永泰石化设备有限公司向中登房地产公司转账200000元，用途为货款。该房屋于2012年3月16日取得不动产登记，不动产权证号：1100116008-6-1-41403～0；所有人名称：西安中登房地产开发有限公司，取得方式：自建；查封期限：2016年4月11日至2022年4月10日。审理中，王清通提交安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处2019年3月20日出具的《证明》，内容为：该单位2007年12月3日向中登房地产公司转账314562元，系受王清通委托，代王清通向中登房地产公司支付案涉房屋购房款，该款项系王清通所有。王清通另提交陕西永泰石化设备有限公司2019年3月20日出具的《证明》，内容为：该单位2007年12月3日向中登房地产公司转账200000元，系受王清通委托，代王清通向中登房地产公司支付案涉房屋购房款，该款项系王清通所有。经查，王清通系陕西永泰石化设备有限公司法定代表人，亦为安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处负责人。王清通另提交了西安中登物业有限公司2019年6月24日出具的《居住证明》、《业主已缴纳物业费证明单》以及《西安中登物业有限公司(中登家园)物业收款收据》，证明王清通于2009年至今在案涉房屋居住。以上事实，有西安市中级人民法院（2016）陕01执511号之三执行裁定书、（2019）陕01执异543号执行裁定书、陕西省西安市汉唐公证处（2013）陕证经字第007477号、（2013）陕证经字第007477号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书、（2016）陕证执字第077号执行证书、商品房买卖协议、中国工商银行转账支票、证明、居住证明、业主已缴纳物业费证明单、西安中登物业有限公司(中登家园)物业收款收据、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。中登德胜公司、中登实业公司、大基实业公司、铭澜公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英虽系被执行人，但与案涉房屋权属并无直接法律关系，不是本案适格的诉讼主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，本案审理焦点为王清通就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王清通就其主张依法应承担举证责任。本案中，王清通与中登房地产公司2008年1月2日签订《商品房买卖协议》，约定王清通购买中登房地产公司名下位于西安市未央区产即本案案涉房屋。2007年12月3日，安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处向中登房地产公司转账314562元；2007年12月3日，陕西永泰石化设备有限公司向中登房地产公司转账200000元。安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处、陕西永泰石化设备有限公司分别于2019年3月20日出具《证明》，证明付款单位系受王清通委托，代王清通向中登房地产公司支付案涉房屋购房款，该款项系王清通所有。王清通系陕西永泰石化设备有限公司法定代表人，亦为安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处负责人。上述款项付款人证明已经支付给中登房地产公司的款项系王清通交付的案涉房屋购房款。西安中登物业有限公司出具的《居住证明》、《业主已缴纳物业费证明单》以及《西安中登物业有限公司(中登家园)物业收款收据》，证明王清通于2009年至今在案涉房屋居住。案涉房屋于2012年3月16日取得不动产登记，登记的所有人为西安中登房地产开发有限公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王清通与中登房地产公司就案涉房屋签订《商品房买卖协议》，交付购房款，合法占有案涉房屋均在人民法院查封之前，本案情形符合上述规定，原告王清通对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告王清通诉请停止对案涉房产的执行，理由成立，本院依法予以支持。王清通诉请判决确认案涉房产归王清通所有（566097元），因现案涉房屋登记的所有权人为中登房地产公司，王清通与中登房地产公司系商品房买卖合同关系，王清通径行诉请确认案涉房产归其所有，于法无据，本院依法不予支持，案件受理费由王清通自行负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市（不动产权证号：1100116008-6-1-41403～0）房产。二、驳回原告王清通确认西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市（不动产权证号：1100116008-6-1-41403～0）归王清通所有（566097元）之诉讼请求。一审案件受理费9461元，原告王清通已预交，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷审 判 员  秦燕燕二〇二〇年一月八日法官助理  同江龙书 记 员  段 蓓