宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初846号原告：宁夏光耀美居建材家居购物有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：马耀庭，该公司经理。委托诉讼代理人：汪其星，男，1989年9月10日出生，汉族，宁夏光耀美居建材家居购物有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：李巍，男，1977年7月20出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司（以下简称光耀美居公司）与被告李巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告光耀美居公司委托诉讼代理人汪其星，被告李巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光耀美居公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告向原告支付房屋租金、物业费375356.43元（租金及物业费自2019年11月20日暂计至2020年4月20日，实际计算至被告向原告返还租赁房屋之日止）；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金68464.98元（违约金为当年租金总额900855元按日5‰计算，从2019年11月20日暂计至2020年4月20日，实际计算至款项付清之日止）；4.判令被告向原告支付房屋租金、物业费424932元（2016年1月1日至2016年6月30日）；5.判今被告向原告支付违约金900855元（从2018年7月1日至2019年6月30日，是上一年度的租金及物业费总额）；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年12月24日，被告因开办健身会所经营所需，与原告签订两份房屋租赁合同，合同约定：原告将位于银川市兴庆区宝湖路59号房屋面积为800㎡和1283㎡两套房屋出租给被告，房屋租赁期限为2016年7月1日至2024年6月30日止，免租期为2016年1月1日至2016年6月30日，房屋租金及物业费标准为第一年房屋租金19元∕平米∕月，物业费为15元∕平米∕月，每两年递增6％，租金支付方式为签订合同当日支付首年租金，下一年度租金支付时间为上一年租期到期前二个月内支付，自2019年11月份开始被告开始拖欠原告租金及物业费，截止2020年1月7日累计欠付金额为175214.82元，根据合同约定如承租方逾期支付租金及物业费超过15天，出租方有权解除租赁合同且承租方应按当年租金及物业费总额每日向出租方5‰支付逾期付款违约金，且合同约定：如违约方违约的，应向守约方支付12个月的租金及物业费作为违约金，另还需补交免租期内租金，现经原告多次向被告催缴租金及物业费，但被告均以各种理由拒不支付，故原告依法提起民事诉讼。被告李巍辩称：2019年11月欠费是因为原告在被告所开的健身会所对面距离500米远的地方新招商了一家同行业的健身会所。对2019年11月20日至2020年1月7日欠缴的租金无异议，对违约金有异议。2016年1月1日至2016年6月30日期间是免租金，原告起诉时主张该时段的租金无依据。被告缴纳的房租里包含了物业费和水电费的。对违约金不认可。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：《房屋租赁合同》两份、《催款通知函》一份、《被告欠费明细表》一份、《活力健身会所2019年12月至2020年1月期间缴纳电费的流水》一份。经质证，被告对原告提交的《房屋租赁合同》、《催款通知函》无异议，对《被告欠费明细表》中的计费时间有异议，对《活力健身会所2019年12月至2020年1月期间缴纳电费流水》的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，原告提交的《被告欠费明细表》系原告单方制作，不符合证据的合法性，本院依法不予确认。原告提交的其他证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告围绕辩称意见在庭审结束后提交了活力健身会所2019年12月至2020年1月期间缴纳电费的相关票据。经质证，原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不认可。经审查，被告提交的证据客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，原、被告就原告位于银川市兴庆区宝湖路59号光耀美居建材家居购物有限公司东侧五层800平米和1283平米场地分别签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为8年，即2016年7月1日至2024年6月30日（2016年1月1日至2016年6月30日为免租期）。租金（含物业费）缴纳标准、方式及缴纳时间为第一年租金19元／平米／月，物业费15元／平米／月，每两年递增6%（详见附表）。另约定：合同有效存续期间非因法定事由及合同约定事由导致合同解除或终止的，任何一方都不得单方解除本合同，否则视为违约，违约方应向守约方支付12个月租金及物业费标准的违约金，另外补交免租期间租金及物业费，以合同结束时的租金及物业费标准计算，若在年租期内终止的，按第一年全年租金计算。合同签订后，被告对上述租赁场地装修后开办活力健身会所，经营健身服务业务，并按期缴纳租金、物业费等费用至2019年11月19日，此后再未缴纳租金和物业费。另查明：2020年1月27日至今，因疫情原因，被告开办的活力健身会所一直处于停业状态。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告应按照合同约定按期缴纳相关费用。关于被告租赁费用计付期限及金额认定问题，该《房屋租赁合同》约定涉案场地2019年7月1日至2020年6月30日期间的租赁费用为租金20.14元／平米／月，物业费15.90元／平米／月，合计每平米每月36.04元，每天租赁费、物业费金额为1.20元。涉案租赁场地的总面积为2083平方米，被告欠付原告2019年11月20日至2020年1月26日期间的租赁费、物业费金额为172472.40元（2083平方米×1.20元×69天）。关于原告要求被告支付免租期间、疫情期间的租赁费及违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》弟二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因疫情影响，被告租赁的场地自2020年1月27日至今一直处于停业状态，该停业原因属于不可抗力，原告主张支付疫情期间场地的租赁费及违约金不符合法律规定，本院依法不予支持。被告在疫情发生之前欠付租赁费用的天数为69天，原告主张的免租期间租赁费及违约金明显过高，本院依法酌情按照被告欠付租赁费用20%的标准认定违约金为34494.48元（172472.40元×20%）。关于涉案《房屋租赁合同》能否继续履行的认定问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。因疫情影响，被告承租的场地客观上无法经营，原告催要欠款后，被告在合理期限内仍未履行。经当庭询问，被告明确表示无法缴纳欠付租赁费用及停业期间的租赁费用，原告亦不同意被告延缓缴纳，故该《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行，依法应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》六十条、九十四条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告李巍自本判决生效之日起十日内支付原告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司租赁费、物业费共计172472.40元元，违约金34494.48元，合计206966.88元；三、驳回原告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8995元，由原告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司负担7646元，被告李巍负担1349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 万 东 二0二0年五月十八日书记员 王菲菲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。