江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初276号原告（反诉被告）：泗洪德信房产经纪服务有限公司，统一社会信用代码91321324MA1XD9987F，住所地江苏省泗洪县大楼街道富园新城竹苑南门41-109。法定代表人:田璇，该公司经理。被告：刘化才（反诉原告），男，1954年10月12日出生，务农，住江苏省泗洪县。被告：刘娟，女，1981年1月13日出生，务工，住江苏省苏州市吴江市。被告刘化才、刘娟共同委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律服务工作者。被告：臧红兰，女，1964年8月6日出生，无业，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：崔凤亚，江苏多德律师事务所律师。原告（反诉被告）泗洪德信房产经纪服务有限公司（以下简称德信公司）与被告刘化才（反诉原告）、被告刘娟、臧红兰居间合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，经本院审查，认为本案不宜适用简易程序，于2020年3月25日转为普通程序，并于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告德信公司法定代表人田璇、被告刘化才及被告刘化才、刘娟委托诉讼代理人张乃强、被告臧红兰及其委托诉讼代理人崔凤亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德信公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告给付原告中介费10050元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告刘化才、刘娟系父女关系。被告刘化才以被告刘娟名义通过原告购买被告臧红兰名下位于泗洪县产，约定房屋价格为670000元，中介费按成交价的1.5%给付原告，三方签订了定金协议。现因被告刘化才、刘娟违约，因不能归责原告的原因，双方房屋买卖交易未达成。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告刘化才、刘娟辩称：1.签订定金合同的双方当事人为臧红兰、刘化才，刘娟不是本案适格当事人，原告将刘娟列为被告没有事实和法律依据。2.刘化才与臧红兰签订的是定金协议，属于定金条款，并不属于房屋买卖合同，买卖双方并未达成房屋买卖协议，原告作为居间人未促成双方买卖合同成立，刘化才、臧红兰不应支付中介费。3.原告在收取刘化才20000元定金及签订定金协议时，没有告知刘化才所签订的定金协议中所载明的房号及楼层与实际房产证载明的房号及楼层不一致，也没有告知刘化才所签订的定金协议中“臧红兰”名字与房产证上“臧某”的名字不一致，更没有告知刘化才关于臧红兰所售房屋为楼板楼房这一重要信息。原告明知房屋与产权证相关信息不符的情况下仍居间介绍案涉房屋对外出售，其行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，原告没有尽到认真审查义务，存在明显过错。因原告失职和欺诈行为，致使刘化才欲购买的房屋无法办理房产手续，为了避免纠纷和矛盾发生，刘化才与臧红兰协商终止了交易。4.本案原告提供的是固定格式定金条款，在该合同中存在免除原告自己责任，加重对方责任的条款，根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，提供格式条款一方免除自己责任，加重对方责任的，此条款应属于无效条款，因此，原告不能根据无效条款主张权利。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告臧红兰辩称，被告臧红兰于2019年10月13日与原告德信公司及被告刘化才签订《德信房产定金协议》是事实，但是，最终买卖交易未成立，原告要求被告支付中介费无法律依据；2.《德信房产定金协议》是原告提供的格式条款，该合同中存在免除原告自己责任，加重对方责任的条款，根据《合同法》规定，该条款应属于无效条款。综上，原告所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告对被告臧红兰的诉讼请求。反诉原告刘化才向本院提出诉讼请求：要求反诉被告德信公司返还反诉原告8000元定金。事实和理由：反诉被告德信公司收取反诉原告20000元定金，仅给付被告臧红兰10000元，反诉被告自行截留了10000元。对于被告臧红兰收取反诉原告的10000元定金，反诉原告与被告臧红兰自行协商解决。对于反诉被告收取反诉原告的10000元定金，反诉被告已经返还反诉原告2000元，剩余8000元，要求反诉被告返还给反诉原告。反诉被告德信公司辩称，反诉原告刘化才当时交了20000元定金，反诉被告转了10000元给被告臧红兰，另10000元是作为被告臧红兰的交房保证金，主要是为了保证物业费、水电费欠交的情况下得以交清，当时反诉被告向被告臧红兰出具了10000元保证金收条，被告臧红兰向反诉原告出具了20000元定金收条。反诉被告收到的是被告臧红兰款，并不是反诉原告刘化才款。2019年11月10日左右，反诉原告交的20000元定金已经返还4000元给反诉原告，剩余16000元，其中8000元作为反诉原告赔付给被告臧红兰的违约金，另8000元是反诉原告赔付给反诉被告的。现反诉被告不同意返还反诉原告8000元定金。被告臧红兰辩称，被告臧红兰只收到定金10000元，但反诉被告德信公司要求被告臧红兰出具20000元定金收条。后反诉原告刘化才与被告臧红兰协商，被告臧红兰于2019年11月11日返还了反诉原告2000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的购房定金收条1份，证明被告刘化才交付了20000元定金，被告臧红兰向被告刘化才出具了20000元购房定金收条。三被告对该收条是臧红兰所出具均无异议，但三被告认为臧红兰未收到刘化才20000元定金，只收到刘化才10000元定金，另10000元被原告德信公司截留。本院认为，被告刘化才与被告臧红兰作为签订定金协议的合同当事人，按协议约定，被告刘化才（买方）向被告臧红兰（卖方）预付购房定金20000元，收取定金的主体为被告臧红兰，该20000元定金交付是根据约定由被告刘化才之女即被告刘娟转至原告公司工作人员刘某账户，原告按照中介居间介绍惯例，为了保护购房人利益，防止售房人存在欠交物业费及水电费情况，要求售房人臧红兰交纳10000元保证金，经臧红兰同意直接从刘化才交给臧红兰的20000元定金中收取10000元作为臧红兰售房可能存在欠交物业费及水电费的保证金。因此，应认定被告臧红兰收取了被告刘化才定金20000元，原告德信公司收取了被告臧红兰保证金10000元。原告提交的微信聊天记录1组，证明案涉房屋是被告刘娟购买，刘娟是本案适格被告。三被告对该聊天记录的真实性均未提出异议，但被告刘化才、刘娟认为不能证明原告的观点。本院认为，该聊天记录为被告刘娟与原告德信公司工作人员刘某因原告居间介绍买卖房屋，双方对合同签订、定金交付等问题进行微信沟通。从聊天内容看，被告刘娟虽欲购买原告居间介绍的案涉房屋，但因刘娟在外地工作，工作忙，无法及时回泗洪签订合同，被告刘娟在微信中明确表示由其父亲刘化才作为买方签订合同，原告法定代表人田璇也陈述刘娟说不用其名字买了，用其父亲刘化才名字买，而实际签订定金协议的也是被告刘化才。因此，被告刘娟虽有购买案涉房屋意思表示，但刘娟并不是定金合同当事人和签订人，故对该证据的证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月13日，原告德信公司接受被告臧红兰售房委托在原告居间介绍下，被告臧红兰（甲方卖方）与被告刘化才（乙方买方）签订《德信房产定金协议》，协议载明：甲乙双方就乙方向甲方购买房产签订本协议；甲方房屋座落于颖都家园19幢3单元105室[2005年10月27日的房屋所有权证载明：证号为052504号，房屋所有权人为“臧某”;楼幢号为19-2;房号为3-105;所在楼层为“三”，建筑面积104.74平方米;2019年11月6日的不动产产权情况表载明：不动产座落于泗洪县;不动产权证书号为苏（2019）泗洪县不动产权第0037444号；房屋所有权人为戴某、臧红兰；房屋所在层数为“一层”]，储藏室9平方米;中装。协议约定：乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产;该房屋成交价为670000元；乙方预付购房定金20000元；乙方按申请银行按揭贷款方式向甲方交付房款；乙方应于本协议签订后7个工作日将所剩首付款付给甲方；甲方应保证上述房产权属清楚；甲方移交房屋时应交清之前物业费、水某、电费；甲乙双方达成协议后，若乙方违约，甲方有权不退还定金，违约金甲方与中介方各得50%，若甲方违约，应支付给乙方二倍定金，乙方收到违约金后应支付50%给中介方；乙方按成交价的1.5%支付中介服务费，此费用在房产过户时付清；如甲乙双方同时或一方违约造成合同不能履行，则由违约方或双方同时支付中介方上述服务费用；甲乙双方在本合同履行过程中任何口头承诺均为无效。被告臧红兰、刘化才分别在协议甲方、乙方栏签名，原告德信公司在中介方盖章。协议签订当日，被告刘化才女儿即被告刘娟按约定通过手机银行向原告公司工作人员刘某账户支付定金20000元，原告收到定金后支付给被告臧红兰10000元，余款10000元作为被告臧红兰售房可能欠交物业费及水、电费的保证金，当日，被告臧红兰向被告刘化才出具了20000元购房定金收条。定金协议签订后，被告刘化才认为被告臧红兰产权证上姓名与身份证上姓名不一致，所出售的房屋实际楼层为一层，而产权证上载明为三层，加之原告之后了解到被告臧红兰所出售的房屋为楼板楼房，原告及被告臧红兰均未事先告知，因此，被告刘化才不同意购买被告臧红兰所售房屋。2019年11月11日，原告德信公司、被告臧红兰分别返还给被告刘化才定金2000元。2020年1月8日，原告向本院提起诉讼，要求三被告给付其中介费10050元。诉讼中，被告刘化才提起反诉，要求原告德信公司返还定金8000元。经当事人确认，本案争议焦点为：1.刘娟是否是本案适格被告；2.原告作为中介机构居间介绍被告刘化才、臧红兰买卖房屋交易未成功，原告有无尽到审查注意义务和如实告知义务，是否存在过错；3.本诉原告要求三被告支付中介费10050元和反诉原告刘化才要求反诉被告德信公司返还定金8000元有无事实和法律依据。关于争议焦点1。本院认为，刘娟虽欲购买案涉房屋，但经原告沟通协商后刘娟明确表示以其父亲即被告刘化才名义购买房屋，后被告刘化才与被告臧红兰签订了定金协议。因刘娟不是本案定金协议合同当事人，也非协议签署人，刘化才签订定金协议也非受刘娟委托代理刘娟签订，因此，刘娟不是本案适格被告。关于争议焦点2。本院认为，原告作为中介机构居间介绍被告刘化才、臧红兰买卖房屋，原、被告双方签订了定金协议，该定金协议虽涉及房屋买卖相关内容，但由于原告提供的是格式条款协议，原告促成被告刘化才、臧红兰签订该协议目的是约定定金交付和中介费支付及违约责任等，原、被告均认为三方所签订的是定金协议而非房屋买卖协议。定金协议签订后，被告刘化才按协议约定向被告臧红兰交纳了20000元定金，但由于案涉房屋产权证上房屋所有权人姓名为“臧某”与被告臧红兰身份证上姓名“臧红兰”不一致，被告臧红兰所出售的房屋为“一层”，而产权证上载明为“三层”，后经原告进一步了解，案涉房屋为楼板楼房，原告德信公司和被告臧红兰均未如实告知原告，且被告臧红兰也未将案涉房屋所有权人已由“臧某”，变更为“戴某、臧红兰”告知原告，原告为了避免自己的合法权益遭受损害，不同意购买案涉房屋，导致被告刘化才与被告臧红兰未签订经房地产管理部门备案的存量房买卖合同，即原告未促成被告刘化才与被告臧红兰之间房屋买卖合同成立。原告居间介绍被告臧红兰、刘化才房屋买卖交易未成功，系由于签订定金协议前，原告未认真审查被告臧红兰提交的案涉房屋产权证信息与实际房屋信息和臧红兰身份信息不符并作出明确提醒，未如实告知购房人刘化才关于臧红兰所出售的房屋为楼板楼房这一与房屋买卖有关的重要信息；被告臧红兰未如实告知房屋信息变更情况，特别是没有告知原告及被告刘化才其所售房屋为楼板楼房这一对房屋交易有重大影响的信息；被告刘化才在签订定金协议前未充分了解案涉房屋状况，对此，原、被告均存在一定过错。关于争议焦点3。本院认为，由于原、被告双方过错致使被告刘化才与被告臧红兰之间未签订经房地产管理部门备案的存量房买卖合同，导致交易未成功。按照《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。关于原、被告双方签订的定金协议第十条约定“乙方按成交价的1.5%支付中介服务费，此费用在房产过户时付清；如甲乙双方同时或一方违约造成合同不能履行，则由违约方或双方同时支付中介方上述服务费用”，该条约定应理解为原告居间介绍被告刘化才、臧红兰房屋买卖成功，被告刘化才应按该约定标准支付原告中介服务费，并在房产过户时付清；如果房屋买卖合同签订后，由于一方或双方违约造成合同不能履行，由违约一方或违约双方共同支付原告上述中介服务费用。因原告居间介绍未促成被告刘化才、臧红兰订立房屋买卖合同，交易未成功，现原告要求被告刘化才、臧红兰支付其居间服务报酬10050元，无事实和法律依据，本院不予支持，但原告可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。诉讼中，原告自认从事案涉房屋买卖居间活动未支出必要费用，因此，原告未主张该费用，同时原告也未主张按定金协议第四条约定主张违约定金分成。关于反诉原告刘化才要求反诉被告德信公司返还其8000元定金，因反诉被告收取的是被告臧红兰交付的保证金而非收取被告刘化才交付的定金，且反诉原告所提出的所谓反诉请求并未超出本诉原告所主张的诉讼请求，应当作为抗辩主张。反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十七条规定，判决如下：一、驳回原告泗洪德信房产经纪服务有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告刘化才的诉讼请求。本诉案件受理费52元，由原告泗洪德信房产经纪服务有限公司负担；反诉案件受理费26元，由反诉原告刘化才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费52元或26元。审 判 长  许 光人民陪审员  臧庆军人民陪审员  王 康二〇二〇年六月十九日书 记 员  祖 烨附录一：本案证据目录一、原告（反诉被告）德信公司提交的证据及证明目的如下:1.《德信房产定金协议》、购房定金收条各1份，证明经原告介绍被告臧红兰出售房屋给被告刘化才，原告德信公司、被告刘化才、臧红兰于2019年10月13日签订定金协议，当日，被告刘化才交付定金20000元，被告臧红兰出具了收条。2.原告公司工作人员与被告刘娟微信聊天记录1组，证明被告刘娟想买房子，原告将合同发送给被告刘娟进行确认。二、被告（反诉原告）刘化才、被告刘娟提交的证据及证明目的如下:1.臧红兰房产证、不动产产权情况表、《德信房产定金协议》各1份，证明定金协议上载明的房产信息与被告臧红兰实际房产登记的姓名、楼号、楼层信息不符，不动产产权证登记的房屋所有权人为戴家全、臧红兰，房产证上载明的所有权人为臧红兰，且臧红兰的“洪”与定金协议中的“红”不一致。当时原告没有将上述内容告知被告刘化才，没有尽到认真审查义务，存在欺骗行为。如果原告当时告知被告上述信息，被告刘化才不会签订定金协议，更不可能交纳定金，原告存在过错。2.手机银行转账单1份，证明2019年10月13日被告刘娟通过转账方式向原告工作人员刘雅楠交付定金20000元，收款人账号、姓名均是原告提供，原告收到了被告刘化才交付的20000元定金，但原告只支付给被告臧红兰10000元，自己截留了10000元。3.账户对账单1份，证明2019年11月11日原告通过其公司工作人员陈锐的账户转账退还给被告刘化才2000元，原告应退还10000元，尚有8000元未退还。4.泗洪县住建局洪建发（2019）202号文件1份，证明原告是泗洪县住建局公布的9家违法单位之一。三、被告臧红兰未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。