苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初364号 原告（反诉被告）：卢俊义，男，1975年3月26日出生，汉族，住苏州市工业园区。 委托诉讼代理人：皋荣蓉，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茅一帆，江苏瀛元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏鸿良，男，1959年3月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：李耀原，男，1965年5月26日出生，汉族，住苏州市工业园区。 委托诉讼代理人：侍国成（代理上述两被告），江苏新天伦律师事务所律师。 原告卢俊义与被告苏鸿良、李耀原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，后因部分事实需要进一步查实，遂转为独任制普通程序。2020年3月19日，被告苏鸿良、李耀原提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告卢俊义的委托诉讼代理人皋荣蓉、茅一帆与被告苏鸿良、李耀原的共同委托诉讼代理人侍国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢俊义向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还订金50万元及支付资金占有使用费(以50万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月27日起计算至实际履行之日止)；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系苏州市姑苏区莫邪路×号房屋的所有权人。2019年10月起，原告与被告多次洽谈房屋租赁事宜。双方商议原告在2019年10月28日支付订金50万元，2019年11月1日签订租赁合同。2019年10月28日，原告向被告苏鸿良转账50万元。此后，双方就租赁合同条款多次进行磋商。原告在此期间亦聘请了日本设计师对涉案房屋进行测量。磋商期间，原告方得知标的房屋中仍有3家租户未彻底清出且存在纠纷。被告恶意隐瞒涉案房屋存在经济纠纷的事实，且原、被告双方就合同条款迟迟未能达成一致，原告认为双方已无继续磋商合同必要。2019年12月27日，原告委托江苏瀛元律师事务所皋荣蓉律师向两被告发函，要求限期返还50万元订金，但被告至今未予归还。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告苏鸿良、李耀原共同辩称，被告认为双方根本未达成所谓的订金协议，其根本的分歧就是缔约过失或者缔约过错造成了双方的损失，实际上被告在与原告磋商的过程中一直遵循及听从原告磋商过程中的意见，并且已经积极履行了为签订合同的相关准备，其缔约过失过错责任不在被告。原告诉称的被告隐瞒的行为，被告无隐瞒的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告苏鸿良、李耀原向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付装修损失606300元；2、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费。诉讼中，反诉原告将诉讼请求1中的金额变更为106300元。事实和理由：2019年10月初，反诉被告与反诉原告协商要求租赁莫邪路×号的房屋，预备开设养老院。2019年10月26日，反诉被告的配偶发送反诉原告一份所谓的协议，表示就按照这个协议履行，同时允诺一定签署正式合约，并于2019年10月28日向反诉原告苏鸿良支付了50万元履行合同定金。为了积极履行合同义务，反诉原告聘请了专业的第三方开始动工，拆除原始装修用以反诉被告开设之用。第三方日夜赶工，提前约一周的时间完成了拆除工作，应交付之时，反诉被告估计应该是无法领取合法经营资格证，但却声称是反诉原告的原因无法签订正式的租赁合同了。反诉原告为了出租租赁物，已经付出了大量的工作并产生了反诉请求的费用。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。 反诉被告卢俊义辩称，1、反诉原告主张装修损失606300元无事实依据。2、退一步讲，即使反诉原告实际支出了606300元，因反诉被告未要求反诉原告拆除案涉房屋内的装修物，系反诉原告自行清理行为。3、双方未能签订房屋租赁合同的原因系反诉原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，故应由反诉原告承担缔约过失责任，反诉被告无义务承担任何费用。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于苏州市姑苏区莫邪路×号，其中1幢房屋总计6层，建筑面积5179.44平方米；2幢房屋为1层，建筑面积30.9平方米；3幢房屋为1层，建筑面积31.03平方米。房屋用途为非居住，为苏鸿良与马梅菊、李耀原与李梅共有。 2019年6月2日至2020年1月2日，卢俊义与苏鸿良通过微信多次往来。2019年9月20日，卢俊义向苏鸿良发送“苏兄，莫邪路项目我们签下来后，预计新疆人什么时候能搬空呢？”苏鸿良回复“卢总，十月一号前全部出空，我们正好还有两家在谈”，卢俊义回复“搬空太好了，那我们可以深度详谈啦”。2019年11月13日，卢俊义向苏鸿良发送“苏兄，早上好，跟您商量一下，您清理房间家具物品的时候能从上往下吗？也就是说从7654321楼，我们这边也好安排从上往下拆顶和地面”，苏鸿良回复“OK，没问题”。2019年11月28日，卢俊义向苏鸿良发送“苏总，今天下午我们约你办公室见面聊聊房屋合同的事吧，都快过年啦，大家都很忙，我们还是诚心的谈一次，最后决定，合同我们律师根据你们的合同修改的，正式合同不签，我们后面的工作根本没有办法进行”，苏鸿良回复“合同签不签，你们说了算”。2019年12月15日，苏鸿良向卢俊义发送“卢（曹）总，根据你们的要求，莫邪路白玉楼提前十天，已全部清理完毕，你们什么时候过来验收”，卢俊义未通过微信回复。 2019年10月至11月，卢俊义与李耀原通过微信多次往来。2019年10月28日，卢俊义向李耀原发送“李兄，咱们的框架合同，您准备好了吗？”，李耀原回复“准备好了告诉你”。2019年10月30日，李耀原向卢俊义发送房屋租赁合同书。2019年11月6日，卢俊义向李耀原发送“这个是我们律师根据您发的版本基础上修改版本，请审阅”，并发送“黑领结房屋租赁合同书”，李耀原回复“收到”。 2019年10月至12月，卢俊义的配偶赵思华与苏鸿良通过微信多次往来。2019年10月22日，卢俊义向苏鸿良发送“苏总，不知道我们白玉楼的天猫超市和一楼的几家商铺的合约是到什么时候？”苏鸿良回复“都没问题，明天有空见面聊”。2019年10月28日，赵思华向苏鸿良发送“李总公司法务的框架协议还没发过来，我有点急了，那我们就按照我们第二次的简单版本吧，苏总，你看没问题，我这赶紧打款，免得夜长梦多，行吗？”第二次协议约定房租330万/年，含西楼B别墅一幢使用同等30年+5179平+30门卫+30配电房，订金50万，双方确认后的2019年10月28日付款。2019年12月9日，赵思华向苏鸿良发送“苏总，很抱歉，我们股东多方考察考虑，莫邪路的房产我们非常看中，但一楼店铺产权暂未明晰，为了避免后期因此产生的不必要的纠纷，我们股东希望合同等整个物业产权清晰后再谈”，苏鸿良发送“莫邪路的产权非常清晰，一楼租户的问题不是你们的问题，我们会解决的，没有产权问题，如果你们改变意愿了，那是另外一码事”，赵思华回复“房子我们看中的，上次我们的合同已双方确认，关于6500万改为按市场价走，我们同意的，但苏总说合同不行，要重新改，苏总的合同，股东没法认同，我把合同发您看看”，并发送“房屋租赁合同最新版2019.11.25”文件，其中租赁物为5179平方米的六层房屋+30平方米配电房+B幢别墅+30平方米门卫处+B幢别墅与门卫之间已有建筑物（现为欢乐小镇和车库），苏鸿良回复“赵总，我觉得你们过虑了，首先你要相信我们处理问题的能力及我们的信誉，那几个租户只是钱的问题，通过谈判都是可以解决的，合同里有哪些条款你们不能接受，都可以通过沟通来解决的，请你们三思再做最后的决定”。2019年12月10日，赵思华向苏鸿良发送“我们做养老行业是以稳健为主，我们的诉求是，房子在没有任何纠纷的情况下再租”。 2019年11月7日，卢俊义、赵思华与苏鸿良、李耀原进行磋商谈判，针对卢俊义于2019年11月6日发送给李耀原的租赁合同，苏鸿良提出合同租赁期限不能超过20年，其认为最好18年，卢俊义认为18年不妥，最后双方协商为19年。苏鸿良对租赁物提出作为房东应留五个地方（移动公司、药店、A栋房屋、欢乐小镇、传达室那边），卢俊义提出其要做整体规划，L型全部做好一个整体设计，要把车库、欢乐小镇都算进去的。苏鸿良告知卢俊义、赵思华涉案一楼房屋有4家开小饭店的，其是将房屋租赁给新疆人的，新疆人转租给他们的，他们不付新疆人房租，新疆人也就没付我们房租，后来331整治，把涉案房屋封掉了，他们赖着不走，让我们赔偿，现在已经解决了一家，还有三家，昨天我把他们的电断掉了。苏鸿良希望卢俊义、赵思华不要告诉一楼次承租人房屋已经租掉了，以免不好解决次承租人的问题，卢俊义表示可以的。卢俊义希望苏鸿良搬离房屋内的东西，空调也要拆掉，赵思华表示不要里面的家具，卢俊义讲房间的东西清空后，其会安排其他人将顶全部拆掉，赵思华补充要拆掉顶和地面，卢俊义讲顶、地和卫生间里面搬空后，投资需要现场来策划，哪些墙不需要，哪些墙需要保留。 2019年10月28日，赵思华向苏鸿良转账50万元。目前，该款项仍在苏鸿良处。 2019年10月30日，苏州成柏装饰工程有限公司（甲方，以下简称成柏公司）与苏鸿良（乙方）签订装修工程协议，双方就乙方名下位于莫邪路×号的房产（新疆白玉大楼）装饰物的拆除和清运达成以下一致意见：甲方应于签订合同后3日内制定好完整的工程量清单并进场，具体的工程量以双方确认的工程量为准，如有变更，要双方同意。成柏公司出具新疆白玉大楼拆除造价表，其中一楼饭店大厅拆除木饰面和基础费用4万元、拆除吊顶石膏板费用15000元、拆除吊顶轻钢龙骨费用15000元、厨房拆除费用22500元、拆除油烟管道费用3000元，一层宾馆大厅拆除木饰面和基础费用16000元、拆除吊顶石膏板7500元、拆除吊顶轻钢龙骨费用7500元、拆除钢化玻璃费用24000元，二至六层宾馆拆除吊顶石膏板费用15万元、拆除吊顶轻钢龙骨费用15万元、拆除木饰面和基础费用88000元、拆除宾馆房间卫生间费用9600元、拆除宾馆房间门和门套费用19200元、清理宾馆房间内家具费用36000元（包含人工费、搬运费、拆除费、运输费、铲车费、场地清理费、垃圾清倒费），清理别墅家具设备费用3000元（包含人工费、搬运费、拆除费、运输费、铲车费、场地清理费、垃圾清倒费），合计606300元。苏鸿良在该报价单上予以确认并签名。后成柏公司按照协议约定对涉案房屋装饰物进行拆除和清运。2020年8月13日，苏鸿良向成柏公司支付装修款606300元。 2019年12月26日，卢俊义委托江苏瀛元律师事务所皋荣蓉律师向苏鸿良、李耀原发送律师函，载明卢俊义向苏鸿良支付50万后才获悉涉案房屋仍有3家租户未彻底清出，并曾为租赁纠纷发生过严重过激行为，截止发函之日前述纠纷仍未得到妥善解决，近期交付已无可能，卢俊义认为双方磋商已有数月之久，就租赁合同的主要条款内容迟迟未能达成一致意见，加上上述纠纷亦未能妥善解决，卢俊义认为双方已无继续磋商租赁合同的必要，通知苏鸿良、李耀原于收到律师函之日起三日内返还卢俊义50万元。 审理中，卢俊义与苏鸿良、李耀原均确认一楼存在纠纷的饭店是包含在5179平方米的房屋内。关于卢俊义支付给苏鸿良的50万，卢俊义认为是订金，苏鸿良、李耀原则认为该50万为履约保证金，其提起反诉的金额是扣除50万履约保证金的拆除费用。卢俊义陈述，其是准备租赁涉案房屋做养老产业的，找的设计师也是将涉案房屋整栋进行封闭式管理，包含了一楼的店面，如果一楼的店面不能承租进去，则影响了整个产业的设计和经营，其及股东计划是要在苏州市区投资时间达二十年到三十年，这也是其及股东洽谈租赁的前提条件；在其获悉涉案房屋有纠纷后，了解到该租户为少数民族，不好处理，也曾扬言如果谁敢承租，将会用生命相威胁，不排除他人的人身攻击，所以在租赁合同中增加了相邻权的条款，这两个店面不仅仅是面积问题，而是对整个养老产业规划经营以及后续治安问题的重大影响。 苏鸿良、李耀原陈述，对于卢俊义2019年11月25日发送的合同草拟稿，除了B幢别墅，其不愿意出租，对其余租赁物无异议；卢俊义在2019年9月20日之前就知晓了案涉房屋有所谓新疆人的纠纷，但仍积极洽谈要求租赁涉案房屋，在2019年11月7日录音后至2019年12月26日发送律师函之前，卢俊义从未表示不再洽谈租赁事项，且在2019年11月28日去过现场，知道涉案房屋装修即将拆除完毕；卢俊义不愿意继续洽谈是因为合伙人李老板不再与卢俊义合作，并非涉案房屋存在所谓的纠纷；涉案房屋目前已另行出租他人，双方之间的合同已无法履行。 以上事实，有不动产权属证明、微信聊天记录、房屋租赁合同拟稿、律师函、装修工程协议、新疆白玉大楼拆除造价表、招商银行户口历史交易明细表、中国建设银行客户回单、录音、照片及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，卢俊义与苏鸿良、李耀原就涉案房屋租赁事宜进行磋商，卢俊义向苏鸿良、李耀原发送最后一份书面合同，苏鸿良、李耀原对合同标的物、价款、租赁期限提出异议，双方就合同租赁标的物、价款、租赁期限等条款未达成一致，亦未能签订书面合同，双方之间的房屋租赁合同未成立。 在双方订立合同过程中，卢俊义向苏鸿良、李耀原支付订金50万元，在双方未对该款项作特别约定的情况下，苏鸿良、李耀原应当返还，卢俊义主张苏鸿良、李耀原返还订金50万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。卢俊义向苏鸿良、李耀原发函要求返还，苏鸿良于2020年1月3日收到该函，但拒绝返还，苏鸿良、李耀原应自收到该函三日后即2020年1月7日起向卢俊义支付资金占有使用费，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日。 在双方签订合同过程中，卢俊义要求苏鸿良、李耀原清理涉案房屋内的家具，其负责拆除房屋内的顶和地面，苏鸿良、李耀原不仅清理房屋内的家具，还拆除房间内的吊顶石膏板、吊顶轻钢龙骨、木饰面和基础等，对于卢俊义要求清理的家具部分，苏鸿良、李耀原已按卢俊义的要求，为履行合同做了准备，后双方未能订立合同，卢俊义应当承担缔约过失责任，该部分家具清理费用36000元，卢俊义应当向苏鸿良、李耀原赔偿；对于苏鸿良、李耀原拆除房屋内的吊顶等部分，系其自行拆除行为，拆除费用应由苏鸿良、李耀原自行承担，苏鸿良、李耀原向卢俊义主张这部分拆除费用，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第十三条、第二十条、第三十条、第四十二条的规定，判决如下： 一、苏鸿良、李耀原于本判决生效之日起十日内向卢俊义返还订金50万元及资金占有使用费（以50万元为基数，自2020年1月7日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）； 二、卢俊义于本判决生效之日起十日内赔偿苏鸿良、李耀原清理家具费用36000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，财产保全费3020元，合计11820元，由本诉被告苏鸿良、李耀原负担，于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告卢俊义。反诉案件受理费1213元，由反诉原告苏鸿良、李耀原负担803元，反诉被告卢俊义负担410元，反诉被告卢俊义负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告苏鸿良、李耀原。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏