天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初32053号原告：天津市滨海新区新河街水景花都小区业主委员会，住所地天津市滨海新区杭州道与西江路交口东南。负责人：程汝平，天津市滨海新区新河街水景花都小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛爱敏，女，天津市滨海新区新河街水景花都小区业主委员会副主任。被告：天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽州山街2-1-602号，统一社会信用代码91120116690671951w。法定代表人：张树军，经理。委托诉讼代理人：张卫民，天津友汇律师事务所律师。被告：张树军，男，1971年4月4日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张卫民，天津友汇律师事务所律师。第三人：天津市恒星置业发展有限公司，住所地天津市滨海新区新城镇新城村南门路东侧，统一社会信用代码91120116600717013Q。法定代表人：李士增，总经理。委托诉讼代理人：赵志超，男，天津市恒星置业发展有限公司职员。原告天津市滨海新区新河街水景花都小区业主委员会（以下简称水景花都业委会）与被告天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司（以下简称胜奕公司）、张树军，第三人天津市恒星置业发展有限公司（以下简称恒星公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告水景花都业委会的委托诉讼代理人李文强、薛爱敏，被告胜奕公司、张树军的共同委托诉讼代理人张卫民，第三人恒星公司的委托诉讼代理人赵志超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水景花都业委会向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾空其所占用的天津市滨海新区塘沽水景花都小区物业用房（以现场勘验确认的占用面积为准），并与原告办理房屋交接手续；2．判令被告向原告支付自2015年4月5日至2019年9月4日期间的房屋使用费164000元；3．判令被告按每月4000元的标准向原告支付自2019年4月5日至被告实际腾空房屋并向原告办理交接手续期间的房屋使用费；4、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第2、3项诉讼请求。事实及理由：2015年10月25日，原天津市滨海新区塘沽水景花都业主委员会（甲方）以业主大会的名义与被告（乙方）签订《水景花都小区专业服务合同》，合同约定由被告为水景花都小区业主提供物业管理服务，合同期限为2015年10月25日至2018年10月24日。同时合同第十条约定在合同生效之日起十日内，甲方向乙方无偿提供并移交400平米、坐落于本小区内的专业管理用房，专业管理用房属于全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押，任何单位和个人不得占用或挪作他用。合同签订后甲方将相关物业管理用房交付给被告使用，但被告仅是将该物业用房的部分用于管理使用，而涉诉的部分物业管理用房被张树军私自改造为其个人住宅，用于其本人的私人居住和使用。2018年8月6日，水景花都小区新的业主委员会成立并开始履行职责，2018年10月24日，被告应该撤出水景花都小区并移交物业管理用房，但被告迟迟不向原告交接房屋，直至2018年12月16日仅移交了部分物业管理用房，涉诉的被张树军私人占用的物业管理用房未向原告进行交付，故成讼。被告胜奕公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求：1．原告应提交业主委员会的决定才能提出返还房屋之诉及委托代理人参加诉讼；2．本案原告无权要求被告支付占有使用费，应由业主大会来行使，本案诉争的房屋也并非物业服务用房。被告张树军辩称，本案案由是返还原物纠纷，原告只能要求合同相对方即胜奕公司返还房屋，张树军作为胜奕公司的法定代表人是个人，不是合同之诉的适格被告。原告将张树军列为被告只是因为张树军是胜奕公司的自然人股东，而一人有限公司的股东如果不能证明公司财产独立于股东财产的，对公司债务承担连带责任，对于腾房诉讼并不适用。第三人恒星公司述称，本公司向前期物业公司和居委会交付的是13栋整个二层（不包括二层一户商品房），我公司并未允许被告占用案涉房屋，对于原告的诉请目前没有意见，若日后查询到存在我公司的相关房屋，我公司另行主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒星公司是天津市滨海新区塘沽水景花都小区的开发建设单位。2018年8月6日，天津市滨海新区人民政府新河街道办事处对水景花都小区业主大会有关事项进行备案，备案号为滨海新区新河街道办事处物会备（2018）第4号，其中选举产生了新一届水景花都业主委员会。2015年10月25日，天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主大会（甲方）与被告胜奕公司（乙方）签订《水景花都小区专业服务合同》，合同约定由胜奕公司为水景花都小区业主提供物业管理服务，合同期限为2015年10月25日至2018年10月24日。同时合同第十条约定在合同生效之日起十日内，甲方向乙方无偿提供并移交400平米、坐落于本小区内的专业管理用房，专业管理用房属于全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押，任何单位和个人不得占用或挪作他用。合同到期后，双方未再续签。另查，水景花都小区的物业用房并未在房屋管理部门进行产权登记，编号为建证（住）[2005]-4号建设工程规划许可证记载13#商住壹幢拾壹层框架9324.6平方米（会所、居委会、物业1214.36平方米），恒星公司提交的13#楼宇的房屋面积计算表显示居委会和物业办公室建筑面积为724.34平方米，恒星公司提交的13#楼宇的二层平面图载明了居委会和物业办公室的位置。2019年10月22日，本院组织原、被告至现场勘验，双方共同确认了被告胜奕公司、张树军占用房屋的范围，对于其中占用的西侧办公室一间，于2019年12月底由原告收回，其他部分尚由二被告占用。庭审中，第三人称未许可二被告使用案涉房屋，对于原告的诉请暂无异议，若日后有证明证据存在第三人的合法权利，另行主张。本案的争议焦点有二，一为原告是否具备民事诉讼主体资格；二为原告要求二被告腾还占用房屋有无法律依据。本院认为，针对焦点一，业主委员会系由业主推选出的业主委员组成，代表业主行使小区物业管理职权的群众性自治组织，其成立已经有关部门批准，合法有效，具备主体资格，且参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条即物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持的规定，原告作为诉讼主体亦有法律依据。针对焦点二，因原、被告签订的物业服务合同已经到期，在双方未续签合同的情况下，二被告继续占用案涉房屋欠缺法律依据，二被告虽抗辩其是基于第三人的许可合法使用，但第三人当庭予以否认，二被告亦未提供相关的证据证实其抗辩主张，因此，对于被告的抗辩意见，不予采信。关于所腾还的房屋范围，案涉房屋虽没有经过房管部门登记，但是根据当事人提交的证据的相关证据结合现场勘验情况，能够确认二被告所占用的房屋范围，第三人亦当庭表示对原告在本案的诉请没有异议，因此，对于原告的诉讼请求，本院予以支持，若日后第三人有证据证明所腾房屋存在其合法权利，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司、张树军于本判决生效之日起三十日内将坐落于滨海新区的相关房屋（以2019年10月22日经双方确认的占用房屋范围为准）腾出，并与原告天津市滨海新区新河街水景花都小区业主委员会办理房屋交接手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4060元（原告已预交），由原告负担3980元，由二被告共同负担80元（于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  刘紫琪审判员  赵志富审判员  贾书岩二〇二〇年五月二十五日书记员  张丽新