北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终12500号上诉人（原审被告）：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：高红静，女，1990年2月18日出生。被上诉人（原审原告）：谢文超，男，1983年1月12日出生。委托诉讼代理人：姜剑锋，北京大成律师事务所律师。上诉人北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景公司）因与被上诉人谢文超商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙源顺景公司的委托诉讼代理人高红静，被上诉人谢文超的委托诉讼代理人姜剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙源顺景公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢文超一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由谢文超承担。事实和理由：谢文超购买涉案房屋前与北京星瑞德峰广告有限公司（以下简称广告公司）签订团购单，约定向其支付30000元购买团购券，日后抵扣十万元房款，上述抵扣行为是谢文超与广告公司之间的合同约定，与龙源顺景公司无关，广告公司出售团购优惠券的行为不构成表见代理，且已生效的判决已对上述30000元费用定性为信息费，并明确该笔费用不应由龙源顺景公司返还，一审法院判决违反一事不再理的原则。谢文超辩称，一审法院对30000元的认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。谢文超向一审法院起诉请求：1.判令龙源顺景公司赔偿谢文超经济损失30000元；2.判令龙源顺景公司赔偿谢文超已付购房款933944元的利息差额，具体数额按照中国人民银行同期贷款利息减去同期活期存款利息；3.判令龙源顺景公司以933944元为基数并按照中国人民银行同期贷款利率的1.4倍向我方支付违约金；4.诉讼费用由龙源顺景公司负担。一审法院认定事实：2013年9月15日，谢文超与广告公司签订《团购推荐单》，谢文超支付广告公司信息服务费30000元，后用于龙源顺景公司抵扣购房款100000元。同年9月21日谢文超与龙源顺景公司签订《北京市商品房预售合同》，谢文超购买位于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地×、×地块公建和住宅项目6#商业办公楼9层3单元-×号房屋，合同预测建筑面积60.02平方米，套内建筑面积45.22平方米，总价款为1295066元，付款方式为商业贷款。合同第二十二条约定，出卖人（即龙源顺景公司）应当在商品房交付之日起720日取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任，买受人（即谢文超）未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。合同还对其他事项进行了约定。谢文超按照合同约定于2013年9月21日交付购房款895066元。2014年5月23日，谢文超与渤海银行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，贷款400000元，同时约定按照等额还本付息方式还款。2014年5月30日，龙源顺景公司将涉诉房屋交付谢文超。2014年6月8日，龙源顺景公司出具按揭款发票，金额为400000元。2014年7月19日，谢文超支付龙源顺景公司剩余房款8878元。谢文超购买房屋后支付契税39118.32元、房屋权属登记费550元、宽带初装费500元、印花税648元、产权代办费1000元。谢文超因未取得房屋所有权证书，于2016年6月28日将龙源顺景公司起诉至该院，要求解除合同、返还已付购房款并支付利息（按银行同期贷款利率）以及赔偿支出的契税等损失。经审查，该院认为，谢文超与龙源顺景公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。根据合同约定，谢文超应在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，现因龙源顺景公司原因未取得，谢文超要求解除《北京市商品房预售合同》符合合同约定，法院对此予以支持。《北京市商品房预售合同》解除后，龙源顺景公司应返还谢文超已付购房款及已向渤海银行所还贷款本息，并按合同约定按照中国人民银行同期活期存款利率付给谢文超已付购房款利息，谢文超要求按照中国人民银行同期贷款利率给付利息的意见，缺乏事实依据，法院不予支持。谢文超已支付的契税、房屋权属登记费、宽带初装费、印花费、产权代办费因合同解除系其必然损失，龙源顺景公司应予赔偿。关于谢文超、龙源顺景公司就“三万抵十万”一节，因谢文超并非将该款项交付龙源顺景公司，其性质亦并非购房款而明确载明为信息服务费，故龙源顺景公司并无返还义务。该院遂作出（2016）京0112民初25180号民事判决书，判决：一、解除谢文超与龙源顺景公司于二〇一三年九月二十一日签订的《北京市商品房预售合同》；二、龙源顺景公司配合谢文超办理撤销网签手续，于判决生效之日起七日内执行清；三、解除谢文超与渤海银行于二〇一四年五月二十三日签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》；四、龙源顺景公司于判决生效之日起七日内返还谢文超购房款八十九万五千零六十六元及利息（自二〇一三年九月二十一日至实际给付之日以八十九万五千零六十六元为计算基数，按照同期中国人民银行同期活期存款利率计算）；五、龙源顺景公司于判决生效之日起七日内返还谢文超购房款八千八百七十八元及利息（自二〇一四年七月十九日至实际给付之日以八千八百七十八元为计算基数，按照同期中国人民银行同期活期存款利率计算）；六、龙源顺景公司于判决生效之日起七日内赔偿谢文超契税三万九千一百一十八元三角两分、房屋权属登记费五百五十元、宽带初装费五百元、印花费六百四十八元、产权代办费一千元；七、龙源顺景公司于判决生效之日起七日内返还谢文超已向渤海银行支付的贷款本息（以渤海银行于判决生效之日出具的还款明细表载明的还款数额为准）；八、龙源顺景公司于判决生效之日起七日内向渤海银行支付谢文超未还贷款本息（以渤海银行于判决生效之日出具的还款明细表载明的应还款数额为准）；九、驳回谢文超的其他诉讼请求。龙源顺景公司不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）京03民终12045号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决现已生效。对于双方当事人没有争议的事实，该院予以确认。双方当事人争议事实为：谢文超支付给广告公司的信息服务费，是否由龙源顺景公司取得，龙源顺景公司有无赔偿义务；谢文超与龙源顺景公司签订的《商品房预售合同》是否对违约责任进行了约定。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.谢文超与广告公司签订的《团购推荐单》及上述公司出具的收据，主要内容如下：为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐人需支付信息服务费30000元；如被推荐人未成功购房（成功购房是指：被推荐客户足额缴纳定金并与开发商签署认购书/购房合同），在优惠有效期后30日内，可申请退还信息服务费。如被推荐人成功购房，信息服务费不予退还；被推荐人确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。龙源顺景公司认可证据的真实性，但不认可证据的证明力，认为团购推荐单系谢文超与广告公司签订，对其并无约束力，并且已经生效的判决亦对该部分费用进行了定性。对上述证据的真实性，该院予以采信。结合已确认事实，并据此可以认定：谢文超为获取购房优惠权并预订房源，向广告公司支付信息服务费30000元，之后成功与龙源顺景公司签订《北京市商品房预售合同》，且获得100000元的购房折扣。2.谢文超与龙源顺景公司签订的《北京市商品房预售合同》，谢文超认为上述合同对违约金并未作出明确约定。对合同第二十二条约定的利息认为过低，要求按照银行同期贷款利息进行赔偿。对此，龙源顺景公司持有异议。对上述证据的真实性，该院予以采信。据此可以认定：双方之间签订的合同就出卖人违约，买受人提出退房的，因违约产生的损失赔偿额的计算方法已作出明确约定，即按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。一审法院认为，本案争议的焦点系谢文超已付的信息服务费，龙源顺景公司有无承担赔偿责任以及《北京市商品房预售合同》第二十二条应如何定性，龙源顺景公司是否应另行赔偿利息差额并承担法定违约金的问题。一、谢文超已付信息服务费的赔偿问题。首先，从谢文超与广告公司签订的《团购推荐单》约定内容看，广告公司实际上为谢文超提供有关房屋买卖信息，并在谢文超成功购房时，获得相应优惠折扣，同时广告公司获得一定报酬的合同，该合同具有居间服务性质。现谢文超成功购房，广告公司信息服务费不予退还。而已经生效判决确认，该部分费用并非购房款，龙源顺景公司并无返还义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因谢文超已付的信息服务费系为购房实际支出的成本，现因龙源顺景公司的违约行为导致合同解除，其公司应赔偿谢文超该部分损失。再次，虽然按照合同约定龙源顺景公司无返还义务，但是谢文超基于法律规定主张赔偿，并不违反一事不再理原则。综上，龙源顺景公司应赔偿谢文超已支出的信息服务费损失。二、谢文超与龙源顺景公司签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条应如何定性，龙源顺景公司是否应另行赔偿利息差额并承担法定违约金。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。从合同第二十二条的内容看，赋予了出卖人违约时买受人相应的选择权，即退房和不退房两种情形。同时对合同解除和继续履行时，出卖人违约责任的承担及损失赔偿额的计算方法进行了明确。其次，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，但合同第二十二条已明确约定违约责任的承担，故本案不具备法定违约金的适用条件。再次，谢文超要求按照中国人民银行同期贷款利率给付利息的意见，因缺乏事实依据，已生效判决未予支持，现谢文超再次起诉主张贷款利息与存款利息之间的差额，违反一事不再理原则。综上，谢文超要求龙源顺景公司另行赔偿利息差额并承担法定违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿谢文超损失人民币三万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回谢文超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在已经生效的（2016）京0112民初25180号及其二审（2016）京03民终12045号案件中，谢文超要求龙源顺景公司返还其已支付购房款并支付利息以及赔偿契税等损失，在该案中法院认定谢文超要求返还的购房款30000元其性质并非购房款而为信息服务费，并据此驳回谢文超要求返还30000元购房款的诉讼请求。本案中，谢文超以30000元是经济损失为由要求龙源顺景公司赔偿，故本案不属于一事不再理的情形。现有证据表明，谢文超为获取购房优惠权并预订房源，向广告公司支付信息服务费30000元，之后成功与龙源顺景公司签订《北京市商品房预售合同》，且获得100000元的购房折扣。谢文超已付的信息服务费系为购房实际支出的成本，现因龙源顺景公司的违约行为导致合同解除，谢文超要求龙源顺景公司赔偿其损失，应予支持，故本院对龙源顺景公司有关“30000元是谢文超与广告公司之间的合同约定，与龙源顺景公司无关，广告公司出售团购优惠券的行为不构成表见代理，违反一事不再理原则”的上诉请求和理由不予采纳。综上所述，龙源顺景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。由北京龙源顺景房地产开发有限公司应负担的二审案件受理费550元，由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 张 慧审 判 员 石 煜二〇一七年十一月二日法官助理 张思齐书 记 员 邸 硕