河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初9625号原告（反诉被告）：商丘市银基置业有限公司，住所地：商丘市睢阳区。法定代表人：余传超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永，河南君盟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李兵，河南君盟律师事务所（实习）律师，特别授权。被告（反诉原告）：商丘奥亚医疗科技有限公司，住所地：商丘市睢阳区。法定代表人：黄婷婷，该公司经理。委托诉讼代理人：陈孝振，男，汉族，1983年10月10日出生，住河南省宁陵县。该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：张雯卿，河南瀛宋律师事务所律师，特别授权。第三人：商丘市睢阳区供销合作社联合社，住所地：河南省商丘市睢阳区。法定代表人：赵世生，该合作社主任。原告（反诉被告）商丘市银基置业有限公司（以下简称银基公司）与被告（反诉原告）商丘奥亚医疗科技有限公司（以下简称奥亚公司）、第三人商丘市睢阳区供销合作社联合社（以下简称睢阳区供销社）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银基公司的委托诉讼代理人张永、李兵，被告奥亚公司的委托诉讼代理人张雯卿，第三人睢阳区供销社的法定代表人赵世生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）银基公司向本院提起的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、判令被告支付拖欠租金901333元（暂从2019年8月1日计算至2019年11月30日）以及至被告搬离租赁房屋之日止的租赁费用；3、判令被告限期搬离租赁房屋并承担违约赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，被告奥亚公司的法定代表人代表被告与原告签订《房屋租赁合同》及补充协议。被告公司成立后，合同及协议由被告公司盖章确认。合同约定了房屋租赁期限、租金条款及相关费用、违约责任等。然而，自2019年8月份以来，被告违反合同约定，且经原告多次催要，拒不支付合同约定的租金。依据民诉法的规定，特诉诸贵院，请依法支持原告诉请。被告（反诉原告）奥亚公司辩称，原告诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回：一、银基公司无权要求被告支付银基广场的房租，其要求支付房租的诉讼请求应当不予支持。因原告已经将部分承租房屋出售，其属于无权处分，被告的房租及被搬离的请求应由所有权人主张。二、被告在承租期间，原告存在多次违约情形，给被告造成了严重损失，被告有权不予支付房租，理由如下，合同约定原告对出租房屋拥有所有权和使用权，但原告并未取得出租房屋的所有权；原告没有按照约定提供房屋租赁发票，构成违约；在租赁期间原告多次无辜断电；在出租房屋所有权转让时应通知被告，剥夺了被告的优先购买权；原告消防设施不合格，造成消防安全隐患，出租房屋交付存在瑕疵，造成被告严重经济损失，被告提出反诉要求原告赔偿。三、租赁合同中约定的房屋租金过高，且受新冠肺炎疫情影响经营困难，请贵院在借鉴租赁市场水平的基础上，兼顾公平正义减免疫情期间被告的房租。反诉原告（被告）奥亚公司向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告（原告）承担因出租房屋瑕疵交付给其造成的损失金额1000000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定，反诉被告所出租房屋应能够为反诉原告正常使用，不影响反诉原告的正常经营活动，否则构成违约，应承担损害赔偿责任。现反诉被告出租给反诉原告的标的房屋存在瑕疵，影响反诉原告的正常经营活动，给反诉人造成1000000元的损失。为维护自身合法权益，特提起反诉，望支持。被告银基公司辩称，被告的反诉请求是不成立的，缺乏事实和法律依据，依法应驳回。第三人睢阳区供销社述称，我单位向银基公司购买了3处商铺，但我单位没有得到房租，无论是奥亚公司还是银基公司只要能支付我单位房租就行了。所以我申请参加诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，原告（反诉被告）银基公司与被告（反诉原告）奥亚公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》一份，约定：1、甲方（即银基公司）保证向乙方（即奥亚公司）出租的房屋甲方拥有完全所有权和使用权，未抵押。甲方保证该房屋的权利人合法持有案涉房屋的房权证、建设工程许可证、竣工验收合格备案等文件，并协助乙方办理报备、报批等手续。如房屋已设立抵押权，甲方应如实告知乙方，致使乙方产生经济损失或导致合同效力产生瑕疵的，由甲方承担责任。2、出租房屋位于商丘市神火大道与××路东北角××广场××楼，建筑面积4350平方米，租赁期间自2018年8月1日至2028年7月31日，免租期限自2018年4月1日至2018年7月31日。3、甲方于2018年3月31日前将合同约定的房屋交付给乙方。4、租金：第一年（自2018年8月1日至2019年7月31日）的租金为2600000元，以后每年按4%递增。乙方于每季5日前以银行转账的方式支付当季租金。如未能按照合同约定的期限足额支付租金等费用的，应按中国人民银行同期存款利息向甲方支付迟延付款的利息。5、甲方应在每次支付租金前五个工作日向乙方提供租赁费发票，如甲方未能按约提供，乙方迟延付款不应视为违约，直至甲方提供房屋租赁费发票为止。6、房屋租赁保证金500000元，在任何情况下，上述保证金不得充抵租金。租赁关系终止后，上述保证金在扣除合同约定的应由乙方支付而未支付的其他费用后，无息退还给乙方。7、租赁期间，如甲方转让房屋所有权，应提前三个月书面通知乙方，乙方享有同等价格的优先购买权。如乙方三个月内未书面回复，视为乙方放弃。第三方继受合同约定的权利和义务。8、租赁期间，甲方保证房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态。如房屋存在安全结构上的缺陷，给乙方造成损失的应由甲方赔偿。9、甲方保证在租赁期间房屋的水电等各项设备供应正常，在乙方按时交纳租金及各向费用的情况下，甲方不得无故断电、停水、停气。如非应甲方原因，甲方不承担责任。10、甲方保证其有权将租赁标的出租给乙方，并按照合同约定向乙方收取租金及其他费用。甲方保证提供租赁期限内的有关文件，包括房权证、同意转租文件、消防审判等，并保证乙方的权利不受其他方妨碍。11、乙方无正当理由迟延支付或者拒不支付租金的，甲方可以要求乙方立即支付或者在合同期限内书面通知乙方后解除合同。12、乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬离时可一次性折价转让给甲方。如未达成协议，乙方应自合同期满之日起合理期限内自行拆除，恢复原状。超出合同期限的，甲方有权无偿保留或者自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担。合同提前终止或者期满，乙方应在收到甲方书面通知之日起按双方协商的合理期限内搬离全部设备、物件。如乙方在短期内另找房屋确有困难或者其他特殊情况，甲方允许乙方延期30天，但乙方应按合同约定的租金一次性付清租金。如逾期不予搬离，乙方应赔偿甲方因此遭受的经济损失。13、甲方存在以下情形的，乙方有权但方法解除合同，且甲方应承担相应违约责任：（1）甲方未按时交付房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋不符合合同的约定或水电气、通讯网络或者其他附属设置长期故障、无法使用，致使合同目的不能实现或者甲方交付的房屋存在缺陷而危及乙方安全的；（3）甲方在该房屋出租前明知该房屋将会被拆迁或者其他被政府征用的情况；（4）甲方因该房屋设定抵押而被抵押人依法实现抵押权影响到本合同的正常执行；（5）甲方无故干涉阻扰乙方正常经营活动的，泄露所知悉的乙方商业秘密，给乙方造成经营损失的；（6）甲方应按国家规定办理国家规定应办理的各项手续，亦为乙方办理相关工商登记及营业执照提供必要文件及相关支持，如甲方在本合同双方签字之日起30天内，仍然没有办理上述手续的；（7）甲方在签署合同前明知第2条约定的情形出现时，仍然与乙方洽谈签署本合同。14、乙方有下列情形的，甲方可以解除合同，收回房屋，且乙方应承担相应的违约责任：（1）乙方未经甲方书面同意擅自将房屋转租、转让或者转借的，或者擅自调换的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠租金累计达三个月的，并经甲方书面催告后的合理期限聂仍未付款的；未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途的，面积超过30%，并经甲方书面催告后的合理期限内仍未恢复原状的。15、任何一方未履行本合同约定的条款，均视为违约。如甲方违约致使合同提前终止或者按照上述第13项的规定解除的，甲方应返还一方交付的租金及先期投入的各项费用包括不限于装修费、设备费等，并要求甲方赔偿合同终止前最后月租金的6倍的违约金；如乙方按上述第14项约定而违约导致合同提前终止，甲方有权要求乙方按合同终止前最后月租金的6倍支付违约金。合同签订后，原告按约出租了房屋，被告按约装修并使用了案涉位于商丘市神火大道与××路东北角××广场××楼、建筑面积4350平方米的房屋。在原告银基公司与被告奥亚公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》前，除第三人睢阳区供销社购买的房屋之外案涉房屋均备案在案外人名下。2018年7月5日，在原被告代表参加的情形下，第三人招架党委会，研究购买原告名下银基花园项目A、B座404、405、406商铺事宜并形成会议纪要。会议后，第三人购买看上述房产。2018年7月19日，被告奥亚公司向原告银基公司转账支付租赁保证金500000。2018年7月20日，被告奥亚公司向原告银基公司支付300000元。2018年7月26日，被告奥亚公司向原告支付350000元。2018年11月15日，被告奥亚公司向原告银基公司支付500000元。2019年1月23日，被告奥亚公司向原告银基公司支付650000元。2019年3月28日，被告奥亚公司分两次向原告银基公司指定账户支付650000元和150000元。上述金额共计2600000元（300000元+350000元+500000元+650000元+650000元+150000元）。第一年即2018年8月1日至2019年7月31日的房租租金，被告支付完毕。2019年5月10日及10月6日，原告银基公司为被告奥亚公司出具了面积共计4350平方米的河南增值税普通发票。2019年7月31日，第三人睢阳区供销社与原告银基公司签署《协议书》一份，约定：第三人购买原告名下房产（银基花园A、B座404、405、406商铺）已经备案登记，上述房产归第三人睢阳区供销社所有。上述房产在第三人在购买前，已经出租给被告奥亚公司，第三人同意由原告代为收取租金直至第三人与被告奥亚公司重新签订协议。每年租金固定为800000元，原告按每季度200000元向第三人支付。因原告没有按约向第三人代收后支付租金，第三人向原告下达了催收通知。第二年即2019年8月1日至2020年7月31日的案涉房屋租金，2019年10月12日，原告银基公司向被告奥亚公司下达《通知函》，向其催要案涉房产当季租金并于2019年11月6日出具增征税发票，要求被告奥亚公司在街道本通知寒及房屋租赁发票三日内将拖欠的租金支付给原告。2019年10月14日被告奥亚公司回函，但没有按约支付。2019年10月31日，被告奥亚公司自行委托北京中勤永励资产评估有限责任公司评估案涉房产租金市场价值为含税1200000元。2020年1月3日、9日，商丘市公安局新城分局向被告奥亚公司下发《责令改正通知书》及《行政处罚决定书》，主要内容如下：被告存在违法行为的理由为保安配备不足、安全出口关闭、重点部位没有安装监控设备、监控设备未能保存30个工作日等。故因被告消防设施、器材、消防安全设置不符合标准，给予罚款5000元。并由被告奥亚公司的陈芳芳代签。上述事实均有当事人陈述及其所提交的房屋租赁合同、补充协议、协议书、商品房买卖合同、合同备案证明、转账凭证、收据、通知函、回函、处罚决定书等证据予以证明，本院将证据附卷予以佐证。本院认为，原告（反诉被告）银基公司与被告（反诉原告）奥亚公司之间签订房屋租赁合同，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，为有效合同。对于被告奥亚公司认为原告不具备主体资格的异议，根据当事人双方提交的证据可知，原、被告之间所签订的房屋租赁合同中约定的租赁房屋虽备案在其他案外人名下，但案外人均没有对原告的代租、代收行为提出异议，被告也根据合同的约定支付了第一年的房屋租赁费用。故原告银基公司可以作为本案的适格原告参加诉讼。被告认为原告没有提交消防证等致使其受到消防部门的处罚，构成违约的异议，根据被告所提交《责令改正通知书》及《行政处罚决定书》内容可知，商丘市公安局新城分局处罚被告的原因系保安配备不足、安全出口关闭、重点部位没有安装监控设备、监控设备未能保存30个工作日等，上述缘由被告均可以自行消除，而非原告未提供消防验收证明所致，且案涉纠纷的诉讼时间为2019年12月3日，早于商丘市公安局新城分局要求被告整改、并处罚时间2020年1月。上述处罚行为与本案原告是否违约没有必然联系。按照原、被告所签订的房屋租赁合同第九部分第4条的约定，被告奥亚公司无故拖欠房屋租赁费用达三个月，经原告书面催告后未在合理期限内付款的，原告可以解除合同、收回房屋、并要求被告承担违约责任。根据原告向被告发出的通知函，被告奥亚公司自2019年8月1日起至原告出具增值税发票之日后三日内没有支付所欠房租，已经构成违约，依法应承担违约责任。故对于原告银基公司要求解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠租赁费用的请求，截止庭审结束之日止，被告没有向原告支付所拖欠房屋租赁费用，但被告应依法予以支付。故对于原告要求被告向其支付截止2019年11月30日的房屋租赁费用901333元及被告搬离租赁房屋之日止的租赁费用的请求，应予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求。因房屋租赁合同的终止期限尚处于不确定状态，无法确定合同终止前最后一个月租赁费用的具体金额。对于原告的该项请求，在本案中无法确定具体违约金金额，待原、被告之间的合同终止之日确定后，原告可另行提起诉讼主张。对于反诉原告奥亚公司要求反诉被告银基公司因瑕疵交付违约赔偿其经济损失1000000元的请求，反诉原告所提交的商丘市公安局新城分局责令整改通知书及处罚决定书均发生在本案诉讼之后，且处罚事项并非针对案涉房屋工程部分的消防工程。故反诉原告以反诉被告银基公司消防工程不合格为由认定银基公司交付房屋存在瑕疵而违约的理由不能成立。案涉房屋的消防工程尚没有验收，合格与否不能确定，且案涉消防工程并未危及反诉原告奥亚公司对租赁物的安全、正常使用。综上，奥亚公司要求银基公司赔偿其经济损失1000000元的请求，本院不予支持。对于原告银基公司要求被告奥亚公司限期搬离租赁房屋的请求，因本院已经支持双方所签订的合同予以解除，被告奥亚公司依法应限期搬离案涉房屋并交付给原告，考虑被告的企业性质及公司场所规模，本院酌定搬离时间以三十日为宜。故被告奥亚公司应于本判决生效后三十日内搬离案涉房屋。对于50000元保证金。原、被告在合同中明确约定：在任何情况下，上述保证金不得充抵租金。租赁关系终止后，上述保证金在扣除合同约定的应由被告奥亚公司支付而未支付的其他费用后，无息退还给奥亚公司。但原告同意在解除合同后折抵房屋租赁费用及其他费用。故对于该500000元保证金，在合同解除后，原、被告将其折抵租赁费或其他费用。本案不再另行在租赁费用中予以扣除。第三人睢阳区供销社要求收取案涉房产部分租赁费用的请求，在被告奥亚公司支付给原告银基公司后，由原告银基公司转付给第三人。对于当事人各方的其他诉请和辩解，因无相关事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）商丘奥亚医疗科技有限公司于本判决生效后三十日内搬离位于商丘市神火大道与方域路东北角银基广场2-4楼的房屋。二、被告（反诉原告）商丘奥亚医疗科技有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）商丘市银基置业有限公司截止2019年11月30日的房屋租赁费用901333元及被告商丘奥亚医疗科技有限公司搬离上述租赁房屋之日止的租赁费用。三、驳回原告（反诉被告）商丘市银基置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（被告）商丘奥亚医疗科技有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26630元，保全费5000元，反诉受理费6900元，合计38530元，由被告商丘奥亚医疗科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  王启峰审判员  贾立法审判员  游俊岭二〇二〇年七月三日书记员  邵悦恒