广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初340号原告：珠海瑞格智造投资有限公司，住所地：珠海市*****（仁恒星园）3栋2单元1002房。法定代表人：王迎奎，总经理。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海银通房地产开发有限公司，住所地：珠海市******办公楼102室。法定代表人：魏国华，执行董事。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。原告珠海瑞格智造投资有限公司（下简称瑞格公司）诉被告珠海银通房地产开发有限公司（下简称银通公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告瑞格公司的委托诉讼代理人黄海涛、何璐，被告银通公司的委托诉讼代理人王美智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付完成销售的****海岸花园车位和商铺佣金共计243,277元。其中，C396车位的佣金6000元；C466车位的佣金7368元；A283车位的佣金7368元；C257车位的佣金7368元；A169车位的佣金7788元；A364车位的佣金7788元；B476车位的佣金7800元；B区125号的佣金191,797元；2、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月16日签订《****海岸花园项目独家销售代理合同》（以下简称“案涉合同”），双方约定原告系****海岸花园项目（以下简称“该项目”）的独家销售总代理；在委托期限内，即从2018年11月16日起至2019年5月15日止，被告不能自行销售己经委托给原告销售的该项目。原告在委托期间出色地完成了多个车位、商铺的代理销售工作，协助被告与买受人签订《订购协议书》、《珠海市商品房买卖合同》以及相关法律文件、收取物业销售款项（包括定金、房款及其他款项）、提供客户办理银行按揭、办理房产证所需资料。而被告此前亦曾按照合同支付了部分物业代理销售佣金，即按成交物业保底销售价格总额6%结算佣金，但仍有部分车位商铺佣金未结算支付原告。而该部分车位及商铺买受人均已经原告代理销售工作和被告签订了买卖合同，均已一次性支付了全部合同价款。《独家销售代理合同》约定销售代理佣金每月结算一次。2019年1至10月期间，虽然原告屡次将佣金结算表送达被告，并由合同约定的被告工作人员杨龙签收确认，但是被告却一直拖延未予支付相应佣金。截至目前，被告尚未对案涉的7个车位及1个商铺支付原告佣金，共计243,277元，该行为已严重违约。被告长期拒绝支付佣金的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为免所受损失不再继续扩大，原告无奈之下提起诉讼，请求法院判如所请。原告向本院提交了以下证据：1.****海岸花园项目独家销售代理合同及附件；2.商品房买卖合同及收据（B125商铺，C257车位，A364车位，A283车位，C466车位，B476车位）；3.认购合同及收据（C396车位，A169车位）；4.****海岸花园佣金结算表（1月、10月）；5.发票（3张）；6.结算统计表；7.不动产权登记表（肖湘莲、韩瑗泽、尹伟）；8.收税完税证明（肖湘莲、韩瑗泽、尹伟）；9.发票（肖湘莲、韩瑗泽、尹伟）；10.商品房买卖合同（肖湘莲、韩瑗泽、尹伟）；11.微信记录。被告辩称，一、被告有合理理由怀疑原告提供的《****海岸花园项目独家销售代理合同》系变造而成。因被告的股东牵涉有关刑事案件，被告自2012年起的财务帐册、各类合同文本等被扣押调走，至今尚未发还给被告；被告的员工（包括经办涉案项目的员工）又全部离职，因此对原告提供的起诉证据，被告暂无法查找留存的档案或财务凭证进行核实，只能根据常识和逻辑推理进行审查。1、经查看原告提供的《****海岸花园项目独家销售代理合同》的复印件（尚未对原件进行核查），发现第1页“签署日期”栏记载的日期为2018年11月16日；第2页第2.1条的代理期限为“2018年11月16日至2019年5月15日”；但在第5页的签字盖章页中，原告公司法定代表人“王迎奎”的签字下方，日期却显示为“2016年11月16日”。根据普通的书写习惯，当事人在签名后习惯性的签署日期，该日期一般不会倒签回两年之前，除非刻意为之，而在本案中不存在该可能性。由此可以判断，第5页的签字盖章页的真实签署日期是“2016年11月16日”，而不是签错笔误可能性较高。2、将合同正文连同附件的8页纸章的骑封章印文进行对比，就会明显发现：处于中间位置的第5页签字盖章页的被告公章的印文明显与其他页的被告公章的印文不在同一印章同一次形成的应有轨迹范围之内。3、被告的公章自2016年1月底起已经被债权人中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“华融公司”）监管。自2018年开始，被告与华融公司之间就****海岸花园的销售产生分歧，华融公司为保障其债权的实现，不同意被告低价销售****海岸花园，因此在2018年年底，能通过华融公司的监管，同意以《****海岸花园销售底价表》的价格在原告提供的《****海岸花园项目独家销售代理合同》上加盖被告的公章是不可能的事情。结合以上3点，被告认为：原告提供的《****海岸花园项目独家销售代理合同》是以2016年11月16日签订的合同的签字盖章页与原告自行制做的新版本的合同其他页进行换页变造而形成的。二、根据原告提供的《****海岸花园项目独家销售代理合同》，地下停车位不在委托的销售范围内。原告提供的证据《****海岸花园项目独家销售代理合同》第1.1条约定：……在委托期限内，由甲方提供该项目的可售物业予乙方销售，详细委托物业房号、面积和及价格体系详见《****海岸花园销售底价表》。……，而《****海岸花园销售底价表》中委托销售的物业只有30个商铺和1套别墅，不包含任何的车位。被告开发的****海岸花园，自2015年2月已经开始销售，住宅和别墅基本售罄。由于地下车位的规划数量与住宅的数量的配比是1:1.5，一般情况下每户住宅只能购买一个产权车位，由于车位日显的稀缺性，被告的车位销售对象基本上可以锁定为小区住宅的买受人。因此，被告根本没有必要另外委托销售代理公司另外推销车位，只有客户受众群体较少的商铺和带装修的样板房别墅，被告才委托销售代理公司进行推广销售。三、B区首层125号商铺不是原告代理销售的。原告提供的证据《****海岸花园销售底价表》显示：13区首层的125号商铺的销售底价是24,000元/平方米，但原告提供的另一证据——签订时间显示为2019年1月11日《商品房买卖合同（现售）》的记载，B区首层的125号商铺建筑面积152.22平方米，成交价是3,196,620元，销售单价为21,000元/平方米，实际成交价比销售底价低了3000元/平方米。上述商铺虽然进行了网签销售备案，被告也在收款收据上加盖了财务专用章，但在《商品房买卖合同（现售）》上至今未加盖被告的公章，原因就是被告的公章受到华融公司的监管，华融公司至今未同意被告以上述价格销售该商铺。B区首层125号商铺的买受人肖**的丈夫左**，是挂靠广东中大通工程有限公司承包被告开发的****海岸花园住宅楼5栋1单元、2单元室内精装修工程项目的包工头，被告欠左**的工程款在2017年11月通过抵顶A区550商铺的方式进行了工程款的结算支付。2019年初，临近春节，被告的流动性极度紧张，为解决春节前支付部分工程款和员工工资的需要，为了能快速回笼资金，在左**答应立即支付现金的情况下，被告在不得已的情况下，只能以低于销售底价3000元/平方米的实际成交价格21,000元/平方米向左**出售了位置绝佳且带有“永和豆浆”租约的B区首层125号商铺。应左**的要求，该商铺以其妻肖**的名义购买。被告与左**之间就上述商铺的交易行为属于特别紧急情况下被告向特定关系户的特殊价格销售行为，与原告没有任何关联。该客户的购买行为与原告的代理销售完全无关，且实际成交价格远远低于销售底价。即便是依据原告提供的证据《****海岸花园项目独家销售代理合同》，第5.6条也约定了“甲方如有股东自留、关系户、抵工程款、抵债、抵押或签订本合同前已有客户洽谈的（以甲方保留的登记、通话、微信等任一记录为证）等特殊需要的物业，甲方无需支付给乙方该物业的代理佣金。”即便原告提供的《****海岸花园项目独家销售代理合同》被法院认定有效，根据上述第5.6条的约定，被告也无需向原告支付任何佣金。综上所述，原告对被告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院在查明事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：1.《监管协议》(协议编号:深圳Y32160011-7)；2.珠海市公安局珠公调证字[2019]00526号《调取证据通知书》；3.《调取证据清单》；4.民事起诉状；5.****海岸花园住宅楼5栋1单元、2单元室内精装修交楼工程施工合同；6.工程竣工验收表；7.****付5栋精装修款数据；8.珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3132号《民事调解书》；9.珠海市金湾取人民法院查询****海岸花园销售数据结果汇总表（节选）。经审理查明，原告（乙方/代理方）与被告（甲方/委托方）签订一份《****海岸花园项目独家销售代理合同》，签订日期为2018年11月16日，合同约定，1.1甲方指定乙方为本案合同有效期内****海岸花园项目的独家销售总代理，项目地址珠海市*********。在委托期限内，由甲方提供该项目的可售物业予乙方销售，详细委托物业的房号、面积和价格体系详见附件《****海岸花园销售底价表》。在委托期限内，甲方不能自行销售已委托乙方销售的物业。1.3乙方协助甲方与客户签订《订购协议书》、《珠海市商品房买卖合同》以及相关的法律文件、收取物业销售款项（包含定金、房款及其他款项）、提供客户办理银行按揭、办理房产证所需资料。2.1本合同代理期限从2018年11月16日至2019年5月15日止（6个月）。代理期限到期后，甲乙双方经协商同意，可根据本项目需要延长代理期限。甲方可结合其实际销售情况、合作表现等因素，在同等条件下甲方应优先考虑与乙方继续合作。2.2甲乙双方确定的销售任务为每月物业销售额达到1000万元。4.1甲方提供保底销售价格，未经甲方同意，乙方不得低于该价格销售。5.1乙方有效成交物业之佣金结算条件：一次性付全款方式：客户签署正式的《商品房买卖合同》，缴清全部股房款，即为符合结算条件。5.2乙方有效成交物业之销售代理佣金：甲方按成交物业保底价格总金额的6%结算佣金给乙方，超出保底销售价格总金额部分按超出部分的50%结算佣金给乙方。5.3.1乙方的销售代理佣金按每月结算一次，乙方于当月提交该月的佣金结算表给甲方审核，甲方收到乙方的佣金结算表后5个工作日内完成审核，双方签署销售代理佣金结算的审核确认单。乙方凭双方签署确认的审核确认单申请付款，甲方收到乙方开具的发票后5个工作日内付款。5.7乙方跟进登记之客户在购买该项目房源时（以客户交付定金及交付时间为准），中途找到甲方人员申请折扣，并成功购买，那么购买该套房源所产生的业绩计入乙方业绩，佣金按实际成交价进行结算。6.5甲方应委派专人配合本合同的执行工作，并承诺原则上收、发相关往来文件时需甲方签收并盖章，如发生紧急情况可由委派专人签收、发送、如因一方未及时履行签收、发送文件引发的争议，因此产生的损失由过错方承担。甲方委托人相关信息如下：杨龙，联系电话1*****606。该合同落款处有一个及被告盖章，甲方未注明落款日期，乙方落款日期为2016年11月16日。该合同有三份附件，分别为格广告媒体资源明细、****海岸花园商铺底价表、****海岸花园别墅底价表。《****海岸花园项目独家销售代理合同》及附件盖有骑缝处盖有被告公章。原告提交了A283车位业主韩**、B476车位业主俞**、C396车位业主王**、A169车位业主吴**、A364车位业主尹*、C257车位业主黄**、C466车位业主黄**、B区125号商铺业主肖**签订的《商品房买卖合同（现售）》及盖有被告公章的收款收据，A283车位业主韩**于2019年1月21日签订合同，于2019年1月15日支付车位全款122,800元；B476车位业主俞**于2019年3月13日签订合同，于2019年3月7日支付车位全款130,000元；C396车位业主王**于2019年1月签订认购协议，于2019年1月8日支付车位全款100,000元；A169车位业主吴**于2019年1月31日签订认购协议，于2019年1月30日支付车位全款129,800元；A364车位业主尹*于2019年2月20日签订合同，于2019年2月20日支付车位全款129,800元；C257车位业主黄**于2019年1月15日签订合同，于2019年1月15日支付车位全款122,800元；C466车位业主黄**于2019年1月14日签订合同，于2019年1月13日支付车位全款122,800元；B区125号商铺业主肖**于2019年1月11日签订合同，于2019年1月11日支付商铺全款3,196,620元。原告提交了案外人何**与上述车位及商铺的业主的聊天记录，A283车位业主韩**与何**从2019年1月16日开始沟通签订合同等事宜；B476车位业主俞**从2019年3月6日开始沟通付款、签订合同等事宜；C396车位业主王**、A169车位业主吴**、A364车位业主尹*、C257车位业主黄**、B区125号商铺业主肖**在微信中向何丽容发送《商品房买卖合同（现售）》、协议书、税收完税证明、收款收据等图片内容；C466车位业主黄巧加出具一份证明，载明其由何**介绍车位相关信息，并与何**确认价格，在何**的协助下签订了认购协议和商品房买卖合同等文件，并与2019年1月13日向被告一次性支付了车位价款。何**系原告在被告****海岸花园项目负责销售的工作人员。被告的工作人员杨*于2019年1月21日、1月28日、10月9日签收了原告制作的佣金结算表，该表格载明了涉案车位及商铺的合同价、应收佣金（6%）。杨*于2019年1月25日和1月28日签收了被告开具的31800元、100000元、91797元的代理费发票。被告提交一份中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司（甲方）与被告（乙方）签订的《监管协议》，载明甲方有权向乙方派驻监管人员，对监管人员的委派及其工作内容、权利和义务等约定如下：以下物品由监管人员保管并监督使用：（a）乙方的印章，包括：公章、法人章、财务专用章、合同专用章。本院认为，关于涉案的《****海岸花园项目独家销售代理合同》是否真实有效的问题。该合同落款处盖有被告公章且盖有骑缝章，原告也持有该合同的原件，被告对骑缝章提出异议并认为系原告将该合同除了最后一页之外的其他页替换而成，但被告未能提供证据否定该合同骑缝章的真实性，也未能提供证据证明原告与被告在2016年存在其他合同关系。被告的印章系被监管，由监管人员保管并监督使用，并非完全不能使用印章。虽落款日期2016年11月16日与合同签订日期2018年11月16日不一致，但是不影响该合同的履行，因此原告与被告签订的《****海岸花园项目独家销售代理合同》真实有效，双方应当依照该合同的约定行使权利、履行义务。关于涉案车位及商铺是否为原告所销售的问题。A283车位业主韩**与何**从2019年1月16日开始沟通签订合同等事宜，B476车位业主俞**从2019年3月6日开始沟通付款、签订合同等事宜，以上聊天记录均涉及到销售、购买车位的事宜，也与韩**、俞**签订《房屋买卖合同（现售）》、支付车位款的时间临近，可以认定为系原告销售了上述车位。对于C396车位业主王**、A169车位业主吴**、A364车位业主尹*、C257车位业主黄**、C466车位业主黄**、B区125号商铺业主肖**向原告提供车位及商铺的《商品房买卖合同（现售）》、协议书、税收完税证明、收款收据、证人证言等材料。虽以上聊天记录、证人证言于签订商品房买卖合同后较晚时间才形成，但作为购买方的王**、吴**、尹*、黄**、黄**、肖**向原告提供上述材料，且材料均载明车位及商铺的购买时间在《****海岸花园项目独家销售代理合同》约定的代理期限内，原告提交的材料已经形成完整的证据链，可以认定上述业主的车位及商铺系通过原告购买。如上述业主购买车位及商铺与原告无关，那么上述业主向原告提供购买车位及商铺的材料的行为也难以作出合理解释。对于B区125号商铺，该商铺的所有人肖**及被告已经签订《房屋买卖合同（现售）》并盖有被告公章，被告已经向肖湘莲出具发票，肖**已经缴纳完毕该商铺的税费并已经办理完毕产权登记。被告主张该商铺被告系通过左**介绍而与肖**自行交易，并未通过原告促成交易，但被告又未能提供证据证明被告的上述主张。因此被告的抗辩理由不能成立。关于佣金的金额。双方的合同约定了杨*为被告履行该合同的委托人，虽合同未约定被告委托原告销售车位，但杨*代表被告签收了佣金结算表，佣金结算表中明确载明了车位的佣金。合同约定被告在收到原告的佣金结算表后5个工作日内完成审核，但被告在收到佣金结算表后也未提出任何异议，原告也确实对被告的车位及商铺进行了销售工作，可以认定为双方在履行合同过程中已经对委托代理销售的内容进行了变更，并非仅为销售商铺及别墅。原告主张的各车位及商铺的业主也已经支付了全款，按照《****海岸花园项目独家销售代理合同》约定，已经达到了被告向原告支付佣金的付款条件，因此被告应当向原告支付佣金。关于佣金的金额，杨龙签收的佣金结算表中的金额均按照车位及商铺的实际销售价格的6%计算佣金，符合合同约定，因此被告应当按照实际销售价格的6%向原告支付C396车位佣金6000元；C466车位佣金7368元；A283车位佣金7368元；C257车位的佣金7368元；A169车位佣金7788元；A364车位佣金7788元；B476车位的佣金7800元；B区125号商铺佣金191,797元，以上共计243,277元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告珠海银通房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海瑞格智造投资有限公司支付车位及商铺佣金共计243,277元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序受理费减半收取2475元，保全费1736元，合计4211元，由被告珠海银通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 陈立涛二〇二〇年五月九日法官助理 吕扬扬书 记 员 张志锋