江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0305民初915号 原告：吴修莉，女，1957年5月7日出生，汉族，住徐州市贾汪区工商路**，现住徐州市贾汪区。 原告：刘堃（系吴修莉之子），男，1981年10月4日出生，汉族，住址同上。 两原告委托诉讼代理人：窦万民，江苏以立律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：李涛，江苏以立律师事务所律师。 被告：徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处，住所地徐州市贾汪区贾韩路夏桥电厂院内。 法定代表人：尹成，该办事处主任。 委托诉讼代理人：程岗，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：汪强，该单位工作人员。 原告吴修莉、刘堃与被告徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处（以下简称老矿办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴修莉、刘堃及委托诉讼代理人窦万民、李涛，被告老矿办事处的委托诉讼代理人程岗、汪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴修莉、刘堃向本院提出诉讼请求：一、被告按照合同约定向原告交付符合国家标准的两套商业用房（价值627334元）；二、被告自行承担交付的商业用房面积误差比超出3%部分的房价款合计110789.32元；三、被告赔偿原告的停业损失合计80365元；四、被告向原告支付延迟交房补偿金合计150080元；以上合计968568.32元。五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2011年3月20日，原告和被告签订《贾汪区同乐片区改造沿街商业门面房拆迁补偿及定向销售协议书》，约定被告拆迁原告位于贾汪区，合法建筑面积67.97平方米，被告给予原告房屋拆迁、附属物装潢、停业损失补偿、搬家等各类补偿总计368999元。被告在协议签订后原告交出被拆迁门面房之日起三日内以现金方式给付原告，被告负责为原告提取被拆迁房屋的补偿款并办理一切手续。该协议还约定被告定向销售给原告位于在同乐商业小区1幢B145号（后变更房号为B146号）和A112号商业用房两套，建筑面积分别为55.5平方米和51.7平方米，单价分别为5868.4元/平方米和5834.4元/平方米，价款分别为325696元和301638元，合计为627354元。原告房屋拆迁补偿总额与购买两套商业用房差额为258335元，被告将该两套商业用房交付给原告（即原告上房）三日内，原告以现金方式支付该差价款。协议约定定向销售房从签订协议之日起24个月内上房，逾期不能上房，被告则按照约定销售房的面积每月每平方米20元的标准给予原告补偿。 协议签订后，原告履行了交付被拆迁门面房的合同义务，但被告没有按合同约定按期足额支付拆迁补偿款，也未按期向原告交付定向销售的两套商业用房。2019年1月20日，被告才通知原告上房，但准备交付的两套房屋面积分别为66.6平方米和62.75平方米，分别超出11.1平方米和11.05平方米，超出了原协议约定面积的20%以上，并要求原告对超过的部分全部按照原协议约定价格付款后才可以上房，且被告准备交付的商业用房不具备上房条件。原被告协议签订已近8年，被告通知原告上房时已逾期5年10个月，交付的房产面积也超过法定的标准，要求原告履行承担超出法定标准的付款义务。根据协议书第七条约定被告承诺上房的最后期限，至今已逾期70个月，被告应支付延迟交房补偿款150080元（107.2平方米×20元/月/平方米×70月）。同时，被告还应当赔偿因其逾期交房给原告造成的停业损失80365元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告作为买受人仅补足面积误差比3%部分的房价款，即B146号商业用房为9970.89元（55.5平方米×3%×5868.4元/平方米），A112号商业用房9049.15元（51.7平方米×3%×5834.4元/平方米），合计18820.04元。被告作为出卖人自行承担面积误差比超出3%部分的房价款，即B146号商业用房为55368.35元[（11.1平方米-1.665平方米）×5868.4元/平方米]，A112号商业用房55420.97元[（11.05平方米-1.551平方米）×5834.4元/平方米]，合计110789.32元。综上所述，原告认为，被告没有按照协议约定履行其义务，致使原告签订合同目的无法实现，给原告造成了重大损失。为依法维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 被告老矿办事处辩称：一、原被告双方于2011年3月20日签订的《贾汪区同乐片区改造沿街商业门面房拆迁补偿及定向销售协议书》合法有效，是双方真实意思表示。被告已按照协议约定向原告提供了两套商业用房，于2017年12月通知原告及所有业主办理上房手续，是原告本人未办理上房手续造成的房屋未能交付；二、根据该协议第二条第一款第1项约定，该定向销售房屋面积确定是按照房产测绘面积实测面积为准，超过的面积计算价格是按照当时拆迁评估价格计算；三、原告的停业损失应为31430元，在协议中第三条第三款第1项对于停业损失的补偿是一次性补偿；四、关于支付延迟补偿金，原告计算的数额过高。计算的日期应为2013年3月20日至2017年12月20日，时间为57个月，按照安置房的测绘面积为129.35平方米，按照20元/月/平方米的标准予以计算，超期过渡费为147459元。原告主张的停业损失和延迟交房补偿金是同一个概念，停业损失应在原告办理上房手续时据实结算。综上，被告已按照协议履行，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了贾汪区同乐片区改造沿街商业门面房拆迁补偿及定向销售协议书、同乐商业街定销商品房上房结算表、吴修莉信访事项处理意见书、房屋建筑面积计算成果表[竣工]、同乐商业街安置房超期过渡费明细表、同乐商业街上房公告、告知业主公告、同乐商业街业主上房流程指示等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月20日，被告老矿办事处作为甲方和原告吴修莉、刘堃作为乙方签订《贾汪区同乐片区改造沿街商业门面房拆迁补偿及定向销售协议书》（以下简称协议），协议内容为：因同乐片区改造建设项目需要，甲方经贾拆许字[2010]08号批准，根据贾政发（2007）22号23号、贾建发（2007）22号、贾价字（2007）21号参照区棚改文件贾政发（2009）6号、8号、9号、10号文件等规定，现对乙方座落在宗地上工商街14号楼从北数第九间商业门面房屋进行拆迁。经协商甲、乙双方就拆迁补偿安置等事宜签订协议，共同遵守。一、乙方被拆迁房屋情况：产权性质私(有)，用途商业，合法建筑面积67.97㎡。二、乙方选择的补偿方式为1.乙方同意定向购买甲方座落在同乐商业小区2幢商业用房：B146号55.5㎡×5868.4元=325696元，A112号51.7㎡×5834.4元=301638元，合计627334元的房屋产权，并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经房地产市场评估价格确定的房款，相互结算差价。甲方提供的定向销售房屋必须符合国家质量安全标准。因定向销售房屋涉及的有关事宜甲、乙双方约定如下：（1）定向销售房屋面积的确定：按房产测绘部门实测面积为准；（2）定向销售房屋价格的确定：按安置方案发布的价格确定；（3）定向销售房屋质量的确定：按国家规范执行。三、拆迁补偿款、搬家补助等费用：1.被拆迁房屋的结算补偿总额为314295元。2.附属物及室内装饰装潢补偿费16744元。3.乙方应得的搬家补助等费用：①奖金5578元，②搬家费952元，③停业损失补偿314295元×10%＝31430元，合计37960元。乙方合计应得总补偿款为人民币368999元。四、货币补偿结算及回购差价结算：1.货币补偿款的结算：被拆迁房屋的补偿款甲方应于双方协议签订后乙方交房之日起三日内以现金方式交付给乙方，甲方负责为乙方提供被拆迁房屋的补偿款办理好一切手续。2.定向购买差价结算：甲方提供的定向销售房屋总款为627334元，乙方拆迁补偿应得款368999元，定向购买房屋后乙方应向甲方支付差价款258335元，支付时间为上房之日，支付方式为现金。七、需要约定的其他事宜：定向销售房从签订协议之日起24个月内上房。若逾期不能上房，则按定向销售房的面积每月每平方20元的标准给予补偿。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告将房屋交付被告并已拆迁完毕。 被告提供的案涉房屋，坐落在贾汪区将军大街西侧同乐商业街**楼，经过房产测绘部门实测**（1－146）建筑面积为66.6平方米，Ａ112号（1－112）建筑面积为62.75平方米。 2017年12月12日，被告通知原告于当年12月16日前办理上房手续，原告以不符合上房条件为由，不同意上房。 2019年1月20日，被告为原告出具同乐商业街定销商品房结算表，内容为：产权人姓名吴修莉、刘堃，同乐商业街B146号协议面积55.5㎡，实测面积66.6㎡；A112号协议面积51.7㎡，实测面积62.75㎡。原协议原告应交款258335元，被告应支付延期上房违约金147459元（129.35㎡×20元/㎡×57月），实测面积与协议面积差额结算：B146号应收65139元（11.1㎡×5864.4元/㎡），A112号应收64470元（11.05㎡×5834.4元/㎡），上房原告应交款240485元。原告不同意支付房屋结算差价款。 本院认为，原被告双方签订的协议书，是双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵守合同约定。一、关于原告要求被告按照合同约定交付符合国家标准的两套商业用房的问题。根据原被告双方签订的协议书，原告的房屋被被告拆迁，原告同意购买被告按照协议约定为其提供的两幢商业用房，被告应当按照协议约定向原告交付商业用房。故原告要求被告按照合同约定交付符合国家标准的两套商业用房，本院予以支持。二、关于原告要求被告自行承担交付的商业用房面积误差比超出3%部分的房价款问题。根据协议约定，定向销售房屋面积的确定：按房产测绘部门实测面积为准，拆迁安置房经过房产测绘部门实测面积Ｂ146号为66.6平方米，Ａ112号为62.75平方米。被告按照经过房产测绘部门实测面积计算相应的房价款，并无不当。故原告要求被告自行承担所交付的商业用房面积误差比超出3%部分的房价款，本院不予支持。三、关于原告要求被告赔偿原告的停业损失80365元的问题。根据协议约定，被告拆迁补偿数额已包括一次性支付停业损失补偿费31430元。被告已按照协议约定作出了相应的补偿。故原告被告赔偿停业损失，本院不予支持。四、关于原告要求被告支付延迟交房补偿金的问题。协议第七条约定，定向销售房从签订协议之日起24个月内上房。若逾期不能上房，则按定向销售房的面积每月每平方20元的标准给予补偿。被告通知原告办理上房的是时间为2017年12月12日，原告不同意上房，被告没有为原告办理上房手续。延迟交房违约金计算应当从2013年3月20日至2017年12月20日，计算为147459元（129.35㎡×20元/㎡×57月）。五、关于原告是否应当向被告支付房屋差价款问题。协议第四条约定，被告交付原告定向购买的房屋后，原告应当向被告支付差价款，支付时间为上房之日。根据协议，原告应当支付被告房屋差价款258335元，根据应交付房屋实测面积与协议面积差额，B146号房屋原告应当支付被告差价款65139元，A112号房屋原告应当支付被告差价款64470元。被告按照约定应支付原告延期上房违约金147459元，应予扣减。故，原告应当向被告交付房屋差价款240485元（258335元+65139元+64470元-147459元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处于本判决生效后十日内交付原告吴修莉、刘堃位于贾汪区商业房两幢。 二、原告吴修莉、刘堃于本判决生效后十日支付被告房屋差价款240485元。 三、驳回原告吴修莉、刘堃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13490元，原告吴修莉、刘堃负担2490元，被告徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处负担11000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张茂忠 人民陪审员  李洪梅 人民陪审员  贾广宇 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  冯 维