上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2843号原告：胡罡蓉,女,1975年5月19日出生,汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：石琪薇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海海螺商务咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林安民，执行董事。委托诉讼代理人：杨国强。原告胡罡蓉与被告上海海螺商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，本院公开开庭进行了审理，原告胡罡蓉的委托诉讼代理人石琪薇、被告上海海螺商务咨询有限公司(以下简称海螺公司)的委托诉讼代理人杨国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡罡蓉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令于2020年3月13日解除原告、被告于2016年6月6日签署的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告腾退位于上海市新乐路XXX号XXX室的租赁房屋；3.请求法院判令被告支付原告2019年6月15日至2020年3月13日间的租金112,980元整；4.请求法院判令被告支付原告自2020年3月14日至实际腾退房屋之日止按每日420元计算的房屋使用费；5.请求法院判令被告支付原告拖欠租金的滞纳金(均按每日37.80元，均至实际支付之日止，其中2019年6月15日至2019年8月14日间租金的滞纳金自2019年6月12日起；2019年8月15日至2019年10月14日间租金的滞纳金自2019年8月12日起；2019年10月15日至2019年12月14日间租金的滞纳金自2019年10月12日起；2019年12月15日至2020年2月14日租金的滞纳金自2019年12月12日起；2020年2月15日至2020年3月13日间租金的滞纳金自2020年2月12日起；以上截止至2020年3月13日违约金共计29,068.20元)；6.请求法院判令被告赔偿原告以租金112,980元为基数自2020年3月13日起至被告实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息损失；7.请求法院判令被告承担全部诉讼费。审理中，原告表示，已于2020年4月2日收回系争房屋，房屋使用费计算至收回房屋那天并申请撤回诉请2。事实与理由：原、被告双方于2016年6月6日签订《房屋租赁合同》,约定，原告将位于上海市新乐路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用,租期为2016年6月15日至2024年8月14日。原告将系争房屋交付给被告,被告于2019年10月11日支付了2019年5月15日至6月14日的租金,之后，开始拖欠租金至今。原告多次催告,并根据合同以口头或书面致函被告要求解除合同,被告拒不配合腾退房屋。综上,被告一直拖欠租金,拒不腾退房屋的行为严重违背了诚实信用原则,侵犯了原告的合法权益,请求法院依法支持原告全部诉讼请求。海螺公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。本案被告与原告订立长期租赁合同，作为改造老旧房屋项目，被告前期投入大额资金，包括装修款和装修期间的租金约50万元，这些成本投入只有通过长期的出租收益得以弥补，为此双方在租赁合同中有特别约定。在合同履行过程中，由于租赁市场不景气系争房屋长期空置，被告仍以自有资金向原告支付租金。只是在2019年2月与一外籍客户订立租赁合同，因客户无理要求，原、被告间纠纷暴露在被告户口面前，支持被告客户退租，原告对于被告经营造成损失，有过错。如果合同解除的话，也应该根据双方的过错承担责任。原告无视合同约定前四年放弃收回房屋的特别条款，收回系争房屋，而原告变更的诉请，要求2020年3月13日解除合同，目前是疫情期间，被告认为是不可抗力的法律事件。关于租金违约金问题，双方有口头协议，被告从房屋出租的租金中按约转支付租金给原告，之后因为各种原因，包括原告的原因，导致原客户退租。被告希望待出租得到租金后再支付租金。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的产权人之一，享有二分之一的产权份额，胡仁华和江爱珍各享有四分之一的产权份额。2016年6月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋交付给乙方管理，建筑面积为78.25平方米。该房屋用途为住宅。甲方告知乙方该房屋未设定抵押。资产管理期限为2016年8月15日起至2024年8月14日。在资产管理期间,乙方每月支付甲方月租金人民币壹万贰仟元整,之后每两年递增5%。每月水、电、媒、电话、宽带、租赁税金等实际产生费用由乙方支付,并由乙方承担延期付款的违约责任。其他如物业费等(若有)由甲方承担。押金为贰万肆仟元整,乙方应在双方签订合同后两日内支付到甲方指定银行账户内。每月租金壹万贰仟整,以二个月一期,每期租金贰万肆仟元整，每期租金需当期租期开始前3天支付至甲方指定银行账户内。2016年6月15日前将房屋交付给乙方,以便乙方布置房屋以及添置家具家电,免租期内除租金免交,其他使用该房屋产生的费用均由乙方承担。协议结束后乙方将房屋内部装修无偿赠予甲方,并将房屋完好归还。乙方须按规定日期支付租金,银行汇款以汇出日为准。如乙方逾期支付租金超过7日,每逾期一日,由甲方按月租金的千分之三收违约金,乙方如积欠租金达30日,且经甲方书面催缴后仍不支付超过30个日历日,甲方可自行收回该房屋，并保留向乙方追索欠款及索赔的权利。但非因乙方原因而造成的拖延(如甲方银行信息变更等)不做上述处理。本合同生效后,甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任,从其约定;本合同没有特别约定相关责任的；经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的贰倍。另外甲方违约,且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修,添附的.则甲方除须按本条承担违约责任外,还须支付乙方装修、添附补偿费数额为如下：前四年甲方放弃收回房屋权利,期间不得解约收回房屋,从第五年起解约，赔偿乙方叁拾万元作为装修赔偿。另若乙方违约,除赔偿甲方两个月租金的违约金,另乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方作为赔偿。合同签订后，双方各自履行合同义务，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付租金及押金24,000元。根据合同约定，2016年6月至2018年6月间每月租金为12,000元，2018年7月起租金为每月12,600元。2016年6月13日，胡仁华和江爱珍共同出具房屋租赁委托代理书，内容为，本人胡仁华和江爱珍为上海市新乐路17弄25室共同房屋产权所有人,现全权委托胡罡蓉女士代为处理房屋租赁事宜。时间为2016年6月15日至2024年8月14日。2019年6月起，被告拖欠租金，原告丈夫通过微信聊天方式向被告催讨租金，并在微信聊天时向被告的诉讼代理人于2019年11月22日发出解约通知，内容为，经多次口头催讨仍未支付，现要求你方于收到本通知5日内支付拖欠租金60800元，如你方在5日内仍未足额支付拖欠租金，自2019年11月26日起，房屋租赁合同解除，并限你方于1日内归还房屋，如逾期不归，将提起诉讼。2019年11月26日，原告向被告的委托诉讼代理人提供看到方式发出解约通知。另查明，胡罡蓉与许黎晖系夫妻关系。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房产证、房屋租赁委托代理书、房屋租赁合同、解约通知书、解约通知运单、结婚证、微信聊天记录截屏等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。审理中，被告表示，要求装修问题在本案一并解决，按照合同约定，原告违约，赔偿被告装修30万元。庭审后，被告出示其与案外人间工作室租赁合同，租赁期限至2020年2月7日。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。现被告自2019年6月起拖欠租金，经原告催讨后，被告仍未支付，被告的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。鉴于原告要求确认合同于2020年3月13日解除的日期为本院原定开庭日，而原告于2019年11月22日通过微信聊天方式向被告送达解约通知，表达合同于2019年11月26日解除的意思，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同之诉讼请求，本院予以支持，但合同解除日应为2019年11月26日。现原告于2020年4月2日收回系争房屋，故原告要求被告支付2019年6月15日至2019年11月26日间租金及2019年11月27日起按每月12,600元计算的房屋使用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但使用费应截止至2020年4月1日。鉴于租赁合同于2019年11月26日解除，故原告无权主张自2019年11月27日起的房屋使用费的滞纳金，原告要求被告支付2019年6月15日至2019年11月26日间欠租滞纳金之诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿租金之利息损失，缺乏依据，本院不予支持。被告提出，原告的行为构成违约，未提供充分的证据，根据合同“另若乙方违约,除赔偿甲方两个月租金的违约金,另乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方作为赔偿”之约定，现本案被告违约，故被告无权要求原告支付装修费用。原告自愿撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。为避免累讼，被告已支付的保证金在本案一并处理，由原告返还被告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、胡罡蓉与上海海螺商务咨询有限公司间就上海市新乐路XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年11月26日解除；二、上海海螺商务咨询有限公司于本判决生效之日内起十日向胡罡蓉支付2019年6月15日至2019年11月26日间按每月12,600元均以30天为一个月计算的租金计68,040元；三、上海海螺商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向胡罡蓉支付2019年11月27日至2020年4月1日间按每月12,600元均以30天为一个月计算的房屋使用费计52,500元；四、上海海螺商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向胡罡蓉支付拖欠租金的滞纳金(均以日千分之三为利率，其中以25,200元为本金，分别自2019年6月12日、2019年8月12日起算、以17,640元为本金，自2019年10月12日起算，均至实际清偿之日止)；五、驳回胡罡蓉的其余诉讼请求；六、胡罡蓉于本判决生效之日起十日内向上海海螺商务咨询有限公司返还已付租赁保证金24,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,384元，减半收取计1,192元，保全费1,020元，合计2,212元;由胡罡蓉负担25元，由上海海螺商务咨询有限公司负担2,187元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年五月十八日法官助理 金 雯书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。