上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19717号原告(反诉被告)：上海宏登精细化工有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：过振明，董事长。委托诉讼代理人：陈健，男。被告(反诉原告)：上海栋锦琳工贸有限公司，住所地上海市南翔镇田旺路XXX号XXX幢XXX-XXX区。法定代表人：贺恒芬，董事长。委托诉讼代理人：宋学琳，男。委托诉讼代理人：陆红霞，上海市捷华律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)上海宏登精细化工有限公司(下称宏登公司)与被告(反诉原告，下称被告)上海栋锦琳工贸有限公司(下称栋锦琳公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转普通程序，并公开开庭进行了审理，原告法定代表人过振明及委托诉讼代理人陈健、被告委托诉讼代理人宋学琳、陆红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏登公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付三期厂房租金265,756元(自2019年4月1日起计算至2020年2月11日止)；2.判令被告向原告支付履约保证金10,000元；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金(以275,756元为基数，按年利率5%的标准，自2019年4月1日起计算至开庭日止)。诉讼过程中，原告申请增加诉讼请求：4.判令被告向原告支付2020年2月12日至2021年2月11日第一、二、三期的租金581,445元及滞纳金；5.判令被告向原告支付水电费7,042.7元。事实与理由：2019年2月12日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号内厂房(下称案涉厂房)，从北【A区B区C区D区K区L区M区N区O区P区Q区R区S区T区】包括公摊面积，租赁面积为1260平方米，租赁期限为2019年2月12日起至2022年2月11日，采取包租方式，由被告自行管理。合同另就厂房交付方式及付款方式、违约责任等作了约定。合同签订后，第一期、第二期已按约交付完毕。2019年4月1日，原告按约将第三期交付被告，被告本按约应支付原告第三期厂房的租金265,756元及履约保证金10,000元，但原告多次微信向被告催款，被告亦明确会支付原告，并在原告交付被告的发票上确认签收，但被告至今未支付。为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告栋锦琳公司辩称，不同意全部诉请。一、2019年3月底，原告在拆除案涉厂房西面违章建筑时，一并将供水管拆除，导致无法提供工人生活洗漱用水和生产用水，后原告虽在厂房东面另行排了供水管，但距离较远，无法使用；另外，厂房无排污管道，导致被告迟迟未办出环评许可，无法正常生产经营，原告违约在先。二、原告至今未交付第三期厂房。根据合同约定及第一、二期的交付方式，均是被告先付款，原告再将厂房交付被告使用。从原告于2019年4月24日发给被告的《通知》亦可看出，原告并未将第三期厂房交付被告使用。另外，鉴于供水管被拆除以及无排污管道，被告认为原告交付的厂房不符合约定条件，即使原告要求交付三期厂房，被告亦不愿接收。故原告无权要求被告支付第三期厂房租金及相应的滞纳金。现被告主张解除合同，据此，被告提出反诉请求：1、确认双方合同于2019年11月6日解除；2、判令原告返还被告第一、二期已付租金267,731元；3、判令原告向被告双倍返还履约保证金20,000元；4、判令原告退还被告电费957.98元；5、判令原告赔偿被告各项损失135,000元。针对被告栋锦琳公司的反诉请求，原告宏登公司辩称，一、不同意被告全部反诉请求。后，在2020年10月12日庭审中，原告表示现同意解除合同，但解除日期应为2021年2月11日，且被告需将承租厂房恢复原状、并注销案涉厂房登记的营业执照及环评报告、结清欠付的租金及水电费并支付解约违约金116,289元。二、不认可栋锦琳公司所述的厂房没有供水管道、其无法正常经营，宏登公司在案涉厂房墙边设置了三处自来水接水管，只要栋锦琳公司接进厂房即可。被告承租后，其生产经营一切正常；三、案涉厂房系宏登公司所有的有证工业厂房，可办环评证，能机械加工生产，被告是在看了厂房及产证后才签的合同。另，根据合同约定，案涉厂房采取包租方式，由被告自行管理，被告应根据自己生产工艺需要接电、接水及接排污设施，原告不存在违约行为。且被告主张退还的电费系门卫、厕所等公共部位耗损，亦是双方协商一致后被告同意支付的，并不存在多收情况。故不同意被告其余反诉请求。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉厂房系宏登公司所有。2019年2月12日，宏登公司(出租方，甲方)与栋锦琳公司(承租方，乙方)签订《厂房租赁合同》，约定由栋锦琳公司承租宏登公司位于上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号内厂房(即案涉厂房)，从北往南【A区B区C区D区K区L区M区N区O区P区Q区R区S区T区】包括公摊面积(厕所、电间、门卫)，租赁面积为1260平方米，租赁期限为2019年2月12日起至2022年2月11日，采取包租方式，由乙方自行管理。合同2.3约定：乙方承租房屋后，乙方根据乙方的生产工艺须办理环保环评报批手续，办证费用一切由乙方承担，甲方提供房产证、消防证配合乙方办理相关手续。合同4.1约定：第一期从2019年2月12日厂房交付360平方米，租赁费单价为每天每平方米1.3元，每年租金为170,820元。第二期从2019年3月15日厂房交付231.43平方米，租赁费单价为每天每平方米1.25元，335天租金为96,911元。第三期从2019年4月1日厂房交付668.57平方米，租赁费单价为每天每平方米1.25元，318天租金为265,756元……4.2约定：乙方在签订合同后支付甲方押金2万元作为履约保证金，作为履行合同的担保，保证金2019年2月12日支付1万元，2019年4月1日支付1万元，如乙方违反本合同条款乙方无权要求返还履约保证金。待乙方按合同约定全面履行，厂房恢复原状扫清后，且合同期满后15天内，甲方无息返还给乙方。第五条约定：……租赁期间，乙方使用田旺路XXX号厂房内所发生的门卫值班费用，水、电、煤气、卫生、税费和通讯费等所有与乙方经营相关的费用由乙方承担。7.2约定：在租赁期限内，乙方擅自解除合同的，提前解除该房屋，乙方支付甲方违约金，违约金的总额为一年租金总额的20%计算。7.3约定：在租赁期限内，如乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠租金的天数乘以欠缴租金总额的万分之六计算。合同另就租赁用途、付款方式等作了约定。2019年3月7日，原、被告签订《补充合同》约定甲方(宏登公司)负责办理案涉厂房内的排水许可证，乙方(栋锦琳公司)租借期内可以将多余的厂房支配出租。合同签订后，双方就第一期、第二期厂房已交付完毕，栋锦琳公司按约支付了第一期、第二期厂房的租金。后双方因三期厂房产生争议，宏登公司认为其已按约将第三期交付栋锦琳公司，但栋锦琳公司至今未支付三期厂房租金，且经多次催讨无果。故宏登公司诉至法院。经查，1、关于一期、二期厂房的交房情况。庭审中，双方一致确认一期、二期已实际交付给栋锦琳公司生产经营之用，双方未签过书面交接材料。双方对一期、二期的交房方式存在争议。宏登公司表示交房方式是其电话或微信通知栋锦琳公司后，由栋锦琳公司自行收房，门上无锁、无需交付钥匙，也未办理交接。栋锦琳公司则表示交房方式是其接到宏登公司电话及微信通知后，其先将款项付至宏登公司账户，后双方至现场，宏登公司将门锁拿掉，其再加锁。2、2019年4月1日，宏登公司法定代表人过振明向栋锦琳公司委托代理人宋学琳发送微信：“宋老板您好，按照合同规定我公司今4月1日把田旺路XXX号A区B区C区D区360平方米交房给你，请接收。”“宋老板您好，按照合同规定我公司今4月1日把田旺路XXX号Q区R区S区T区308.57平方米厂房交房给你，请接收，请按合同规定支付我公司租金款265,756元及押金保证金1万元，合计275,756元。”宋学琳收到微信后未予回复。庭审中，栋锦琳公司称收到短信后确未当场回复，后电话回复了，但未提交电话回复的相关证据。3、2019年4月24日，宏登公司向栋锦琳公司发送《通知》，载明：“……我公司按照《厂房租赁合同》依据，于2019年4月1日通知贵司，请贵司按合同规定接收我公司的厂房668.57平方米，支付我公司租金款265,756元及押金保证金10,000元，合计275,756元。因我司至今未收到275,756元租金款及押金保证金款。所再次通知贵公司速支付我司275,756元租金款和押金保证金款。”该《通知》栋锦琳公司确认已收到，但未支付。4、南翔镇环境保护办公室向栋锦琳公司出具《南翔镇污水纳管证明》，允许排放量5吨/日，该证明有效期2019年3月4日起，有效期半年。2019年6月11日，嘉定区生态环境局出具《关于上海栋锦琳工贸有限公司建设项目环境影响报告表的审批意见》，载明：你公司拟在嘉定区南翔镇田旺路XXX号XXX幢XXX-XXX区、K-T区从事机床配件、五金配件等生产，项目总投资200万元，其中环保投资2万元，根据《报告表》的分析和结论意见，从环境保护角度同意项目建设。5、2019年11月4日，栋锦琳公司以微信方式向宏登公司发送了解除合同通知书，宏登公司确认于2019年11月6日收到。6、庭审中，双方一致确认栋锦琳公司于2019年2月12日支付了截至2020年2月11日止一期厂房的租金170,820元，于2019年3月11日支付了截至2020年2月11日止二期厂房的租金96,911元及保证金10,000元。就该两笔租金，宏登公司均开具了相应发票，栋锦琳公司表示均已收到。7、庭审中，宏登公司向法院提交了三张发票，开票日期分别为2019年6月30日及2019年7月1日，均备注：2019年4月1日起至2020年2月11日止，房屋租金款。三张发票上均有栋锦琳公司员工宋学琳签字，落款日期为2019年7月8日。对此，栋锦琳公司认可收到发票，并表示当时是说房屋需要继续租，租金也愿意付，但因还在与宏登公司沟通水管和排水许可证的问题，故未支付。2020年2月3日，因新冠肺炎疫情及疫情管控措施，本院出具中止审理裁定书。因双方对于案涉厂房供水管情况、排污管道情况以及对栋锦琳公司生产经营的影响程度均陈述不一，为查明以上情况，2020年9月11日，承办人至案涉厂房进行实勘。经勘查：一、双方一致确认了一、二、三期厂房所在位置，三期为平面图的A区、B区、C区、D区以及Q区的一半、R区、S区、T区。当时，三期堆放有垃圾、杂物，无生产设备；二期尚有生产设备，栋锦琳公司称其正在撤场，两三日即可返还房屋。二、关于三期厂房交付情况，双方确认房屋平时就是不锁的。宏登公司认为栋锦琳公司应自行接收，栋锦琳公司表示其未接收过，且宏登公司交房前未将三期厂房垃圾清理。栋锦琳公司自认其接收一期、二期厂房时，里面也有许多垃圾，系其自行清理的。三、栋锦琳公司所称的拆违时拆除的水管位于一期厂房的阁楼之上，现场可见水管损坏、接口裸露，但案涉厂房墙边确有三处正常供水的接水管点。宏登公司称该阁楼及厂房内部水管系前租客所建造及安装，也是前租客拆除。其出租厂房仅负责供水、供电，现自来水已供至案涉厂房门口，合同明确约定采取包租方式，由承租人自行管理厂房，内部的水管接装事宜应由承租人自行安排。四、关于排污管道。双方确认案涉厂房此前出租时便没有排污管道，污水是直接排入雨水管道。在案涉合同履行期间，宏登公司将排污管道接入了厂区。2020年3月17日，宏登公司取得《排水许可证》。五、关于栋锦琳公司生产用水情况。栋锦琳公司称其生产用水均是其每日从家中用桶拎来，用完后的污水再用桶拎回去，每日用水量约50公升。因三期厂房空置，栋锦琳公司反诉主张解除合同，在2019年11月14日庭审时，法庭向宏登公司释明，因栋锦琳公司认为三期厂房并未交付，且明确不再接收三期厂房，为防止三期厂房空置、损失扩大，其可以先行收回三期厂房。后，宏登公司以栋锦琳公司未付清租金并赔偿损失为由，拒绝收回。2020年9月11日，法庭在现场勘查时，栋锦琳公司向宏登公司现场交付了交房通知，法庭再次告知为减少双方损失，双方可先办理房屋交接，但宏登公司仍未收房。2020年10月12日庭审中，宏登公司同意解除合同，鉴于双方仍未办理房屋交接手续，法庭再次释明双方应尽快办理交接，并告知宏登公司其提出的违约金、租金等问题，其已作为诉请提出，在合同已无法继续履行的情况下，其应配合收回厂房。并告知栋锦琳公司应确保房屋已符合还房条件。若因任何一方不交房或不收房屋导致损失扩大，扩大的损失由不配合的一方承担。2020年10月16日，栋锦琳公司短信向宏登公司发送《关于再次通知办理一、二期厂房交接手续的函》(附一、二期房屋清理干净的照片)；2020年11月3日，栋锦琳公司向法院提交《2020年11月3日交房过程》，称双方约好当天至案涉厂房办理交接手续，但宏登公司让栋锦琳公司在其制作的《退房确认书》上签字，栋锦琳公司认为《退房确认书》所载与事实不符不愿签字，故宏登公司仍未与其办理书面交接手续。2020年11月4日，宏登公司通过短信向栋锦琳公司发送《告知书》，称：“我公司再次通知贵公司今天上午9时45分前来办理厂房退房手续。如贵司不前来办理，我司视为今天已办理厂房退房手续，一切后果由贵司承担。”2020年11月5日，栋锦琳公司向法院提交《情况说明》，称2020年11月4日，其公司员工至案涉厂房，发现一、二期厂房大门已被打开。本院认为，原、被告间签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点为三期厂房是否交付、承租人提出的拒收三期厂房以及解约理由是否成立、租金的计算以及合同解除的违约责任如何认定？关于三期厂房是否交付以及承租人提出的解约理由是否成立，本院认为关于厂房的交付形式合同未作明确约定，一期、二期厂房的交付均未采用书面交接方式，租赁合同约定的第三期厂房的交付时间2019年4月1日，宏登公司于2019年4月1日微信通知栋锦琳公司收房并要求支付租金等费用。此时，栋锦琳公司已经占用一期、二期生产经营，且栋锦琳公司收到后未予回复、未提出异议，可视为宏登公司已履行交付义务。关于栋锦琳公司抗辩提出的因供水管拆除，无法提供工人生活洗漱用水和生产用水，以及案涉厂房无排污管道，致其无法办理环评证书，宏登公司交付的厂房不符合合同的约定，其无法正常经营的抗辩意见。一、供水水管以及排污管道，双方签订的厂房租赁合同中并未予以明确，第一、二期厂房均已交付栋锦琳公司经营使用，栋锦琳公司在接收第一、二期厂房时，对此应已明知，未就此提出过异议。二、租赁合同明确约定厂房采取包租方式，由乙方自行管理。现宏登公司已将水接入厂区，并在案涉厂房墙边设置三处接水管点，栋锦琳公司可根据其自身生产经营或转租需要自行安装厂房内部水管。三、至于栋锦琳公司所称的环评问题，区环保部门的审批意见为同意其项目建设，尚无证据表明因该事由对栋锦琳公司的生产经营造成影响。故栋锦琳公司以宏登公司交付的厂房不符合约定为由拒付三期租金，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。鉴于上述原因，栋锦琳公司拒绝继续履行合同、拒付租金，并实际搬离一期及二期厂房，宏登公司的合同目的无法实现，导致双方合同解除，相应的违约责任应由栋锦琳公司承担。本院认定双方的租赁合同自2020年10月12日宏登公司同意解除合同之日起解除，宏登公司要求栋锦琳公司支付解约违约金116,289元，本院予以支持。关于租金的计算，其中三期厂房部分，宏登公司已于2019年4月1日交付给栋锦琳公司，三期厂房租金应自2019年4月1日起算，栋锦琳公司无正当理由未使用，系其自身因素导致损失，与宏登公司无涉。然，2019年11月14日庭审时，法院考虑到三期厂房长期空置的实际状况，为避免损失无限扩大，以及三期厂房与一期、二期物理上可以分割、可单独收回、可另行出租等因素，当庭告知宏登公司先行收回三期厂房，以避免损失进一步扩大。但宏登公司不愿也未按告知收房。本院认为，租赁合同双方当事人在履行合同过程中均应秉持诚信、减损原则，在厂房长期空置且法院明确告知可提前收回的情况下，避免损失扩大是双方的义务，包括守约方。宏登公司若认为提前收回可能导致其损失，可在本案中依法主张，其以栋锦琳公司尚未结清租金、赔偿损失为由等拒收房屋，导致损失扩大的，扩大部分应由其自行承担。故本院酌定给予宏登公司合理的收房及出租过渡期，之后，三期厂房的租金损失由宏登公司自担。关于一期、二期厂房的租金，一期、二期厂房由栋锦琳公司实际生产经营之用，理应支付相应的租金。后因宏登公司同意解除合同，且双方仍未办理房屋交接，法官当庭告知双方尽快交接房屋，并释明拒不交接的法律后果。2020年10月16日，栋锦琳公司再次书面通知宏登公司交接，并附一、二期厂房清理干净，即厂房已符合返还条件的照片，此时，宏登公司理应立即收房。因其未及时接收房屋自行扩大的损失，由宏登公司自担。故一期、二期厂房的租金计算至2020年10月16日。案涉厂房可由宏登公司自行收回。另，栋锦琳公司已付保证金10,000元，可先行抵扣欠付租金。经核算，栋锦琳公司仍应支付宏登公司厂房租金共计400,000元，并支付相应的逾期支付租金违约金，该违约金酌定以400,000元为基数，自宏登公司起诉之日起按年利率5%计算至实际付款之日。对于宏登公司主张栋锦琳公司支付的栋锦琳公司生产经营期间实际发生的水电费7,048.70元，应属合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海宏登精细化工有限公司与被告(反诉原告)上海栋锦琳工贸有限公司间就上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号内厂房签订的《厂房租赁合同》于2020年10月12日解除；二、被告(反诉原告)上海栋锦琳工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宏登精细化工有限公司租金400,000元以及逾期支付租金违约金(以400,000元为基数，按年利率5%的标准，自2019年7月25日计算至实际付款之日止)；三、被告(反诉原告)上海栋锦琳工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宏登精细化工有限公司解约违约金116,289元；四、被告(反诉原告)上海栋锦琳工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宏登精细化工有限公司水电费7,048.70元；五、原告(反诉被告)上海宏登精细化工有限公司的其余本诉请求不予支持；六、被告(反诉原告)上海栋锦琳工贸有限公司的其余反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,442元，由原告(反诉被告)上海宏登精细化工有限公司负担6,540元，由被告(反诉原告)上海栋锦琳工贸有限公司负担5,902元。本案反诉受理费7,655元，减半收取3,827.50元，由被告(反诉原告)上海栋锦琳工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  史建颖人民陪审员  王思胜人民陪审员  王 嬿法官 助理  罗 艳书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。