江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终911号上诉人（原审被告）：无锡觅睿恪科技有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区芙蓉中三路99号。法定代表人：王建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晨，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡锡山科技创业园有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉中三路99号。法定代表人：薛白，该公司董事长。委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。上诉人无锡觅睿恪科技有限公司（以下简称觅睿恪公司）因与被上诉人无锡锡山科技创业园有限公司（以下简称创业园公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。觅睿恪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.创业园公司系受房屋产权人锡山经济开发区管理委员会（以下简称管委会）的委托，管理案涉房产并收取租金及物业费等，在案涉合同签订之前，觅睿恪公司与管委会签署了《投资协议书》，该协议书约定，自觅睿恪公司签署新租赁协议后，三年内租金全免。故双方签署案涉合同系觅睿恪公司履行《投资协议书》的过程；2.涉案合同已约定房屋租金按照《投资协议书》执行，而投资协议书又明确约定在租赁合同签署后三年租金全免，双方履行过程中并无出现改变三年租金免除的意思表示或事实；3.一审仅因觅睿恪公司缴纳了物业费、存在转账支付178206.5元以及开具发票等事实，就推定系觅睿恪公司在履行《房屋租赁合同》,与事实不符；4.管委会与觅睿恪公司签订的《投资协议书》中，觅睿恪公司虽对投资项目认缴出资额及时间、项目产值及税收贡献作出承诺，但并无觅睿恪公司不能实现承诺即取消三年租金全免的任何约定，觅睿恪公司也已完成3000万元注册资本的认缴。同时，创业园公司作为非合同一方当事人，无权任意解释《投资协议书》合同条款。创业园公司辩称：管委会与觅睿恪公司签订的《投资协议书》约定的系对等、对赌条件，将关键的税收贡献达标等作为免除三年租金的前提条件。现合同期内，觅睿恪公司并未完成约定的税收贡献，且金额远低于合同约定，故不能免除租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。创业园公司向一审法院起诉请求：判令1.觅睿恪公司立即搬离坐落于无锡市锡山区房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令觅睿恪公司立即支付涉案房屋租金（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（其中，自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以712826元为基数，按年利率5.655%计算为18027.67元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以712826元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令觅睿恪公司立即支付涉案房屋物业费（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（其中，自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以77680元为基数，按年利率5.655%计算为1964.56元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以77680元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：登记时间为2010年11月22日，坐落于无锡市锡山区锡山经济开发区开发总公司（以下简称开发总公司）。2015年3月31日，开发总公司出具证明，载明位于芙蓉中三路99号的所有厂房即办公楼，开发总公司均指派创业园公司管理及运营，运营期间的房屋协议由创业园公司签署，收入均交创业园公司。2016年3月11日，管委会（甲方）与觅睿恪公司（乙方）签订《投资协议书》，约定甲方根据乙方项目一期启动需要，将提供位于青云楼五座二楼约2800平方米带装修场地用于生产组装及办公，装修不完善部分由甲方负责修缮，自乙方签署新租赁协议后，三年内租金全免，乙方承诺自开业之日起，2016年度销售3000万元，税收贡献150万元，2017年度销售1.8亿元，税收贡献1000万元，2018年度销售2.5亿元，税收贡献1500万元。同日，创业园公司（甲方）与觅睿恪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条“房屋权属情况”载明甲方为租赁房屋的合法产权人或受产权所有人委托实际行驶经营、管理权力；第二条“租赁房屋”载明甲方将涉案房屋出租给乙方用于科技项目的研究开发、中试和产业化生产，该企业房租按照投资协议收取，一楼面积409.34平方米，二楼面积2827.32平方米；第三条“承租期限”载明租赁时间自2016年3月11日至2019年3月10日；第五条“租费”载明一楼租金按180元/平方米计算，每年73681元，二楼租金按100元/平方米计算，每年282732元，物业管理费按2元/月计算，每年77680元，自合同签订之日10天内，乙方向甲方预付半年租金、物业管理费，其后以此类推，按半年为一结算期；第七条“违约责任”载明在租赁期内，若乙方逾期支付房屋租金、物业管理费等费用，自滞付之日起，乙方应向甲方交付违约金，按逾期金额每日0.5%计算，直至乙方缴清为止，如果乙方未依约支付到期款项，逾期15天仍未缴清本合同项目下需支付的所有款项，非违约方有权书面通知违约方并终止合同；第十一条“综合管理服务”载明承租方在租赁期满或终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁房屋清扫干净，搬迁完毕，并将所租房屋交还给出租方。2017年12月26日，觅睿恪公司向创业园公司转账支付178206.5元。银行业务回单载明该笔转账附言和摘要均为“出金”。创业园公司陈述该笔款项系觅睿恪公司向其支付的2016年3月11日至2016年9月10日的租金，其考虑到觅睿恪公司的资金问题，故确认该笔租金算作觅睿恪公司应付的2016年3月11日至2017年3月10日的租金。觅睿恪公司陈述其交纳的上述款项系预缴的2019年3月11日至2019年9月11日的租金。2017年12月28日，创业园公司开具发票，载明购买方为觅睿恪公司，租赁价税合计78206.5元，备注部分载明“16-17年度租金”。2019年4月17日，江苏神阙律师事务所律师向觅睿恪公司出具律师函，载明该所受创业园公司的委托就涉案房屋租赁事宜致函，要求觅睿恪公司自收函之日起7日内搬离涉案房屋，并结清欠付费用等。该律师函于2019年4月19日寄出，载明收件地址为无锡市锡山区云林街道芙蓉中三路99号，收件人为王建锋，并于次日被收取。2019年6月10日，江苏神阙律师事务所律师再向觅睿恪公司出具律师函，载明该所受创业园公司的委托就涉案房屋租赁事宜致函，要求觅睿恪公司自收函之日起7日内搬离涉案房屋，并结清欠付费用等。该律师函于2019年6月11日寄出，载明收件地址为无锡市锡山区云林街道芙蓉中三路99号，收件人为王建锋，并于次日被收取。双方确认涉案物业管理费，觅睿恪公司向创业园公司已支付至2018年3月10日。审理中，觅睿恪公司提供创业园公司（甲方）与觅睿恪公司（乙方）签订的《企业住所（经营场所）租赁协议》，载明甲方将无锡市锡山经济技术开发区芙蓉中三路99号锡山科创园青云五座的厂房出租给乙方作为住所和经营场所，租金为1000元/年，出租面积为3200平方米，租期自2016年3月13日至2019年3月13日，甲、乙双方相应的其他权利、义务由甲、乙双方另行签订协议规定，该协议供乙方办理有关登记使用。该协议落款处甲方加盖创业园公司的印章，乙方加盖觅睿恪公司的印章，协议签订日期处为空白。创业园公司提供觅睿恪公司于2019年6月13日向“锡山开发区领导”出具的《运营情况报告》，载明觅睿恪公司面临的困难及处理方案，关于其租用的厂房的租金，希望延后两个月，待资金正常回流后支付。创业园公司拟以此证明觅睿恪公司主张的免租的情况与该报告反映的情况不一致。觅睿恪公司对该报告的真实性无异议，认为该报告中提到的租金延后支付指的是《房屋租赁合同》到期后的占有使用费。创业园公司另提供觅睿恪公司企业登记资料查询表及创业园公司（甲方）与觅睿恪公司（乙方）于2015年6月19日签订的《企业住所（经营场所）租赁协议》。查询表载明觅睿恪公司于2015年6月25日经核准开业，《企业住所（经营场所）租赁协议》载明甲方将无锡市锡山经济技术开发区芙蓉中三路99号锡山科创园青云五座的厂房出租给乙方作为住所和经营场所，租金为1000元/年，出租面积为100平方米，租期自2015年6月10日至2016年6月9日，甲、乙双方相应的其他权利、义务由甲、乙双方另行签订协议规定，该协议供乙方办理有关登记使用。该协议落款处甲方加盖创业园公司的印章，乙方由王建锋签字。创业园公司陈述其提供的租赁协议系其在无锡市锡山区市场监督管理局调取的觅睿恪公司办理工商登记备案时的租赁合同，与觅睿恪公司提供的租赁协议的形式是一致，而与双方签订的《房屋租赁合同》形式不一致，拟证明觅睿恪提供的租赁协议双方未实际履行。觅睿恪公司对创业园公司提供的租赁协议的真实性无异议，陈述其提供租赁协议的目的是为了证明其与管委会签订投资协议书后就房屋租赁事宜补充签订了协议，并不是说其提供的租赁协议就是双方实际履行的协议。觅睿恪公司同时陈述其实际履行的是《投资协议书》第一条第（一）款免租条款的约定，上述两份租赁协议和《房屋租赁合同》均未实际履行。关于租金和物业费的计算标准，觅睿恪公司陈述其是按照创业园公司的要求支付的租金，物业费是按照每平方米2元/月及面积3236.66平方米的标准计算的。上述事实，有双方当事人提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、证明、律师函、快递信息、投资协议书、银行业务回单、企业登记资料查询表、企业住所（经营场所）租赁协议、运营情况报告及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，觅睿恪公司对创业园公司于庭审时主张的租金及物业费的计算方式无异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点在于：1.双方签订的《房屋租赁合同》有无实际履行，创业园公司有无权利依据《房屋租赁合同》的约定要求觅睿恪公司履行合同义务；2.创业园公司主张的违约金的计算标准是否过高。关于第1个争议焦点，一审法院认为双方实际履行了《房屋租赁合同》，创业园公司有权利要求觅睿恪公司履行合同义务，理由如下：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方于2016年3月11日签订了《房屋租赁合同》。觅睿恪公司抗辩该合同未被实际履行，但觅睿恪公司于2017年12月26日向创业园公司转账支付178206.5元，该金额与《房屋租赁合同》中双方约定的年租金总额的一半相符合，结合创业园公司的陈述以及发票载明的情况，创业园公司主张的该款项系觅睿恪公司交纳的系2016年3月11日至2017年3月10日的租金具有高度盖然性。觅睿恪公司主张该款项系其预缴的2019年3月11日至2019年9月11日的租金，因觅睿恪公司未提供其他证据加以证实，且从该款项缴费的时间，发票备注部分载明的事实以及觅睿恪公司收取发票后未就相关内容提出过异议的情况综合来看，一审法院对觅睿恪公司的意见不予采纳。此外，觅睿恪公司确认其已向创业园公司交纳了截至2018年3月10日的物业费，且其系按照每平方米2元/月及面积3236.66平方米的标准计算并交纳的。该标准与《房屋租赁合同》中约定的物业费交纳标准一致，进一步印证了双方实际履行了《房屋租赁合同》。因《房屋租赁合同》合法有效，且已被双方实际履行，故创业园公司关于要求觅睿恪公司依约履行合同义务的主张，一审法院予以支持。觅睿恪公司对创业园公司主张的租金及物业费的计算方式均无异议，且《房屋租赁合同》约定的租赁期限已到期，故觅睿恪公司应搬离涉案房屋，并依约向创业园公司支付租金（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至实际搬离之日）及物业费（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至实际搬离之日）。关于第2个争议焦点，一审法院认为创业园公司调整后的违约金计算标准于法无悖，应予支持，理由如下：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定了觅睿恪公司付款的时间，现因觅睿恪公司逾期未支付租金和物业费，故其应依约承担违约金。虽然双方就违约金的计算方式作出了明确约定，但双方约定的标准过高。本案审理中，创业园公司觅睿恪公司逾期支付的相应款项的时间以及中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率自行调整了违约金的计算标准，调整后的计算标准于法有据且未加重觅睿恪公司依约应承担的违约责任，一审法院予以支持。其中2019年3月11日至2019年8月19日的租金逾期付款违约金以712826元为基数，按年利率5.655%（4.35%×130%）计算为18027.67元，2019年8月20日起至实际支付之日的租金逾期付款违约金以712826元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年3月11日至2019年8月19日的物业费逾期违约金以77680元为基数，按年利率5.655%计算为1964.56元，2019年8月20日起至实际支付之日的物业费逾期违约金以77680元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、无锡觅睿恪科技有限公司于判决生效之日起十五日内搬离坐落于无锡市锡山区的房屋；二、无锡觅睿恪科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付无锡锡山科技创业园有限公司租金（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以712826元为基数，按年利率5.655%计算为18027.67元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以712826元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、无锡觅睿恪科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付无锡锡山科技创业园有限公司物业费（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以77680元为基数，按年利率5.655%计算为1964.56元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以77680元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5869元，由无锡觅睿恪科技有限公司负担。二审中，觅睿恪公司提供以下证据：证据1.2017年12月14日停电通知单原件一份，内容为：物业公司要求觅睿恪公司不晚于2017年12月20日15：00时支付租费、物业费356413元，否则将采取停电措施并停止物业服务,证明觅睿恪公司于2017年1月26日支付178206.5元并非为确认三年免租期条款的解除，而是对合同三年期满后租金的预付以及第三年物业管理费的部分支付；证据2.《无锡锡山科技创业园配套公寓租赁合同》原件一份，内容为觅睿恪公司同期向创业园公司租赁配套公寓用房，合同第3条：“租金约定：该公司与管委会签订投资协议，免租金三年。”该公寓按约并未收取租赁费用,证明案涉厂房租金约定与此应相同理解，也不用交付租金。证据3.物业费付款凭证、发票复印件，内容为2016年9月21日，觅睿恪公司支付创业园公司年度物业管理费，创业园公司收款后开具相应发票，证明合同约定三年免租金，但不免物业管理费，觅睿恪公司对约定的物业管理费交付履行。证据4.房屋腾退确认书原件一份，内容为：2020年2月14日，案涉双方书面确认，觅睿恪公司自2019年12月31日起不再使用案涉房屋，也不承担相关费用，该确认书签订30日内，觅睿恪公司搬离案涉房屋，证明一审判决后觅睿恪公司已经主动腾退房屋，原一审判决第一条已经履行，判决第二、三条涉及的相关费用如需支付，应计算至2019年12月31日实际搬离之日止。创业园公司对以上证据质证如下：关于证据1，系第三方出具的内容，真实性无法确认，对关联性不予认同；关于证据2，对真实性无异议，不认同证明目的，该合同仅表明免除了配套公寓的租金，与本案租赁内容无关；关于证据3，对真实性无异议，不认同证明目的，仅表明约定要交付物业费，也履行了约定，并不能就此证明免除租金；关于证据4，对真实性无异议，但该房屋腾退确认书是双方在一审判决后签订的，一审判决认定的事实以及做出的判决并无不当。二审另查明：双方一致确认，觅睿恪公司自2019年12月31日起不再承担案涉房屋相关费用；觅睿恪公司已于2020年2月14日签订房屋腾退确认书后30日内搬离案涉房屋。二审中，关于案涉《投资协议书》约定的觅睿恪公司税收贡献实际完成情况，创业园公司和觅睿恪公司经统计了解后分别做了陈述。创业园公司称：1.觅睿恪公司的税收贡献经统计分别为：2016年33.81万元，2017年33.64万元，2018年40.71万元，三年总计完成税金贡献108.16万元；2.按照觅睿恪公司与管委会签订的《投资协议书》约定，觅睿恪公司应该完成税收贡献2650万元才能免交三年租金。现觅睿恪公司并未完成其承诺的该目标任务，故不能免除三年租金。觅睿恪公司称：1.其三年税收贡献分别为：2016年65万元，2017年96万元，2018年120万元，三年总计完成税金贡献281万元；2.《投资协议书》并未约定将完成税金指标作为免除三年租金的条件，故三年税金贡献的实际履行情况并不影响免除三年租金的约定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。本案中，创业园公司与觅睿恪公司一致确认，案涉《房屋租赁合同》第二条约定的“该企业房租按照投资协议收取”，该表述中的“投资协议”系指管委会与觅睿恪公司于2016年3月11日签订的《投资协议书》。该《投资协议书》明确约定：管委会提供位于青云楼五座二楼约2800平方米带装修场地用于觅睿恪公司生产组装及办公，自觅睿恪公司签署新租赁协议后，免除觅睿恪公司三年租金。此约定为管委会的主要义务。觅睿恪公司则承诺：觅睿恪公司自开业之日起，2016年度销售3000万元，税收贡献150万元，2017年度销售1.8亿元，税收贡献1000万元，2018年度销售2.5亿元，税收贡献1500万元。此约定为觅睿恪公司应负的主要义务。综合该《投资协议书》签订的背景、目的以及文义表述，双方应互负有对等的权利义务。觅睿恪公司完成三年税收贡献额等义务系获得三年房屋免租金权利的题中应有之意。但从实际履行情况看，觅睿恪公司明显没有实现该项承诺，未履行对等义务，且实际履行额度与协议承诺额度差距甚大，故觅睿恪公司不能获得三年免租金的权利，理应按约支付涉案房屋租金及逾期违约金。综上所述，觅睿恪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于二审期间觅睿恪公司已经搬迁，双方也约定觅睿恪公司自2019年12月31日起不再承担案涉房屋相关费用，故一审判决相应主文予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、无锡觅睿恪科技有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于无锡市锡山区的房屋；（已履行完毕）二、无锡觅睿恪科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付无锡锡山科技创业园有限公司租金1001862元（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至2019年12月31日）及逾期违约金（自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以712826元为基数，按年利率5.655%计算为18027.67元；自2019年8月20日起至实际支付之日止的逾期违约金以712826元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、无锡觅睿恪科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付无锡锡山科技创业园有限公司物业费140675元（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至2019年12月31日）及逾期违约金（自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以77680元为基数，按年利率5.655%计算为1964.56元；自2019年8月20日起至实际支付之日止的逾期违约金以77680元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5869元，由无锡觅睿恪科技有限公司负担。二审案件受理费11738元，由觅睿恪公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 长  华敏洁审 判 长  张朴田二〇二〇年六月十一日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳