天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初6040号原告（反诉被告）：闫丽，女，1986年8月8日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：于金花，天津安瀛律师事务所律师。被告（反诉原告）：李恩喜，男，1970年5月2日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：褚凤阁，天津胜荣律师事务所律师。第三人：天津宏驰房地产信息咨询有限公司，住天津市河**建昌道街诗景颂苑12-1903，统一社会信用代码：91120105073125840Q。法定代表人：朱成龙，职务总经理。委托诉讼代理人：王丙寅，该公司经理。原告闫丽与被告李恩喜及第三人天津宏驰房地产信息咨询有限公司（以下简称宏驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。闫丽及其委托诉讼代理人于金花，李恩喜及其委托诉讼代理人褚凤阁，第三人宏驰房公司的委托诉讼代理人王丙寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除闫丽与李恩喜、第三人于2018年6月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令李恩喜已经交付闫丽的定金700000元不再返还；3、诉讼费用由李恩喜担负。事实及理由：闫丽与李恩喜及第三人于2018年6月4日在第三人处签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，闫丽自愿将坐落于天津市津南区房屋出售给李恩喜，成交价3650000元，李恩喜于2018年7月15日之前交付闫丽定金700000元，其中2018年6月4日交付50000元，2018年6月30日之前交付250000元，剩余400000元于2018年7月15日之前交齐。双方不能违约，如违约按双倍赔偿。李恩喜选择贷款方式购买房屋，李恩喜定于2018年11月14日之前准备好全款及相关费用（李恩喜若贷款购房，按约定准备好首付款及相关费用），若贷款过程中，李恩喜中止贷款行为或改变贷款方式及贷款金额，则需要补足所差房款，得到闫丽、第三人同意后继续履行本合同，由此产生的费用由李恩喜承担等内容。合同签订后，李恩喜交付闫丽定金共计700000元。但至2019年5月李恩喜仍未办理贷款手续，亦未补足所差房款，并多次以种种借口拖延至今。故起诉，以维权益。李恩喜辩称，对于闫丽的诉讼请求不认可，不同意闫丽的主张。李恩喜没有违约，双方约定于2018年6月4日交付定金，李恩喜实际交付了50000元定金，闫丽出具了定金收条。2018年11月14日只是双方向第三人提供资料的期限，这里没有赋予李恩喜更多的义务。闫丽作为房屋出卖方，在合同签订时隐瞒其出售房屋已经设定他项权利的事实，也隐瞒了其身份为第三人股东，职务是第三人监事的情况，诱使李恩喜在不知情的情况下签订合同，闫丽的行为构成欺诈，闫丽与第三人存在重大的利害关系，合同的履行严重侵害了李恩喜的合法权益。就交付定金的金额问题，双方虽然在合同中约定了定金交付期限，除6月4日按期交付外，6月30日和7月15日均未按期交付，且汇款用途为还款和房款，非定金。闫丽收到650000元房款后没有出具定金收条。双方约定的第八条的最后两句话并非法律规定的定金条款。李恩喜已提出反诉，本合同不是解除应是撤销，请法庭查明事实，依法判决。宏驰公司述称，房子是在外网发布的，签约前带李恩喜看了房，李恩喜出了价格，闫丽想卖到3750000元，要是3650000元价格卖就需要大额定金，双方经协商达成一致，签订了合同。700000元定金分三次给，第一次签合同李恩喜给了50000元，剩下的分两次给，均已给付完毕，转完账后都是闫丽在中介给李恩喜出具收条。当时没确定是贷款还是全款，也没确定是以谁的名义买，快到时间的时候，就先让李恩喜发了材料。2018年11月14日是双方开始履行合同办手续的时间，如果贷款就是准备好首付款去办理网签和贷款，不贷款就是那天直接去房管局办理网签过户。后续出现问题，第三人只能做到通知双方，具体他们怎么做第三人没法干预。对于起诉，第三人没有意见，希望法院依法判决。李恩喜提出反诉请求：1、判决继续履行双方签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、若法院判决解除合同，则要求判令闫丽退还李恩喜交付的定金50000元及预付款650000元，合计700000元；3、诉讼费、反诉费由闫丽承担。诉讼中变更反诉请求为：1、依法判令撤销闫丽与李恩喜、第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令闫丽退还李恩喜交付的定金50000元及预付款650000元，合计700000元；3、判令闫丽赔偿李恩喜经济损失182500元；4、诉讼费、反诉费由闫丽承担。事实及理由：1、闫丽、第三人隐瞒房屋设定他项权利的事实，存在欺诈行为。三方签订的《房屋买卖（置换）合同》所涉房屋截至2019年7月23日闫丽尚欠银行本金2516362.31元。闫丽在未经抵押权人同意的前提下转让房屋，违法了法律规定，如果合同继续履行对于李恩喜显失公平，应当依法予以撤销。2、没有违反合同约定，双方签订的房屋买卖合同不具备解除条件。3、闫丽要求解除合同形式不合法。4、李恩喜共计支付款项700000元，其中50000元为定金，650000元为预付款，闫丽称700000元均为定金没有根据。闫丽辩称，李恩喜的反诉请求没有事实及法律依据，其所诉与本案事实相反，与其本人在前两次开庭中所诉事实相反。1、三方当事人均认可2018年11月14日是去房管局办理手续的时间。2、闫丽出售自己的房屋与其身份无关，闫丽是房屋所有权人，房屋地点及信息是公开的。李恩喜主动找的要买房。之前开庭时李恩喜还坚持购买此房屋。李恩喜是成年人且是一个公司的法人，他对于房屋购买具有完全的判断能力和自主决定能力，不存在诱使问题。3、目前二手房市场绝大部分房屋存在按揭贷款，闫丽从未隐瞒，闫丽出具过该房屋的贷款情况，李恩喜未提出任何质疑和异议，且二手房房屋存在按揭贷款在房屋买卖合同中是不影响交易的。4、合同对700000元定金及交付时间做了明确规定，李恩喜是基本按照合同约定时间及金额交付了定金，闫丽出具了相应的定金收据，后两笔定金收据是由第三人的工作人员交付给李恩喜的，李恩喜称未见到后两笔收据既不符合事实也不符合常理，请求驳回李恩喜的反诉。宏驰公司述称，第三人用的营业执照是宏驰公司，宏驰公司的人来津南区以后又重新起了营业执照，名称为天津市世纪宏驰房地产信息咨询有限公司（以下简称世纪宏驰公司），实际经营人是王丙寅。世纪宏驰公司使用过宏驰公司的合同，闫丽的这份合同就是在世纪宏驰公司签订的，但使用的是宏驰公司的合同。没有法律规定出售中介工作人员的房屋不能在自家公司出售。对于李恩喜说的欺诈行为不存在，是李恩喜给第三人打的电话，第三人代理人带着去看房，并明确告知是朋友的房子，第三人本来应该收中介费，但因是帮朋友卖房就没有收，这些都跟李恩喜说清楚了。朋友卖房需要大额定金，但是房价可以优惠，我们就帮双方签订的协议。对于李恩喜的反诉请求不成立，对于房屋存在有贷款的情况下一般都是让买方向银行提供材料进行预审，贷款没问题了，卖方偿还银行贷款，之后履行卖房手续，确保双方的利益，银行允许这样操作。定金收条的情况有电话记录，第三人一般都会通知李恩喜去拿定金收条，闫丽打完收条交给第三人的会计，会计已通知李恩喜来拿收条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于李恩喜提供的银行存款记录、中信银行出具的余额查询、营业执照复印件、公司出具的证明，与本案缺乏关联性，本院不予确认。对于李恩喜提供的录音证据，不能证明闫丽答应过李恩喜同意返还部分款项的事实，对此证据，对其证明目的本院不予采纳。对于李恩喜提供的打款记录，不能证明款项为房款而非定金，对其证明目的本院不予采纳。中国农业银行交易清单、阚艳林的借记卡明细清单、中信银行的客户单均不能证明交付首付款时李恩喜银行账户中存在足额资金，本院不予采纳。通过本院认证的证据，结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：李恩喜通过网上发布的信息，得知闫丽出售房屋，遂与第三人联系购买房屋事宜，经看房、协商价格等程序，于2018年6月4日，闫丽与李恩喜在第三人处签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，闫丽自愿将坐落于天津市津南区房屋出售给李恩喜，成交价3650000元，李恩喜于2018年6月4日前之交付人民币50000元给闫丽作为定金，李恩喜选择贷款方式购买该房屋，定于2018年11月14日之前准备好全款及相关费用（李恩喜若贷款购房，按约定准备好首付款及相关费用）。根据李恩喜付款方式的不同，根据该房屋产权性质的不同，闫丽和李恩喜按照有关部门的规定，准备好相关证件及资料，准备齐全后通知第三人，第三人在接到双方的通知后3个工作日内，启动办理该房屋的过户（及贷款）手续。双方补充约定，2018年7月15日之前交付闫丽柒拾万元定金（700000元），分两次给齐，今以（应为已）交付伍万元整（50000元），2018年6月30日付贰拾伍万元整（250000元），剩余肆拾（遗漏万元）定于2018年7月15日之前给齐。双方不能违约，如违约按双倍赔偿。合同签订后，李恩喜当天交付给闫丽定金50000元，闫丽出具了定金收条。2018年7月3日李恩喜向闫丽汇款五笔合计250000元，汇款用途标注是还款，2018年7月20日李恩喜向闫丽汇款400000元，付款用途标注为房款。李恩喜称除了50000元是定金外，其余650000元是房款，合同上写的定金当时没看。闫丽坚持700000元均为定金。李恩喜称选择贷款方式购买房屋。2018年11月14日之前李恩喜应当准备好首付款，三方共同到房管部门办理网签，到银行办理贷款手续。14日之前，第三人多次打电话通知双方准备材料和首付款，后李恩喜称因为首付款不够，通过第三人和闫丽沟通，以及李恩喜本人和闫丽沟通，要求闫丽退还400000元作为自己的首付款，闫丽未予应允，李恩喜称签订合同时闫丽默认返还部分款项，但闫丽予以否认。后李恩喜与闫丽协商过完春节即2019年2月5日之后再办理过户事宜，闫丽表示同意。之后李恩喜一直以在等待闫丽返还部分款项作为首付款为由，李恩喜一直未予配合办理网签、贷款及过户手续。经第三人和闫丽多次催办，至闫丽起诉前李恩喜仍未配合履行购房相关手续。在履行合同过程中，闫丽曾向第三人提出，如果不能解决就解除合同，第三人告知李恩喜已经违约了。另经查明，闫丽系第三人的股东，任监事职务。闫丽称，自己是第三人的股东属实，出卖自己的房屋是在世纪宏驰公司出售的，世纪宏驰公司是从宏驰公司分离出来的，但是签订合同时不知怎么使用的是宏驰公司的合同。另外，第三人代理人称，当时出售房屋时明确告知李恩喜，闫丽是自己的朋友，以前在公司工作，第三人出售闫丽的房屋属于帮忙，不收取中介费。李恩喜在2019年6月28日的庭审笔录中承认第三人代理人告知过自己。该交易第三人未收取中介费。闫丽的房屋在交通银行股份有限公司天津市分行尚有抵押贷款250多万元，闫丽和第三人代理人均称已告知李恩喜银行抵押的事实，并将房屋所有权证向李恩喜出示过。李恩喜承认闫丽将房屋所有权证向自己出示过，但称自己没看具体内容，对于抵押情况不知情。对于银行的抵押贷款，闫丽和第三人的代理人解释当前二手房买卖市场遵循的惯例为，当李恩喜办理贷款时银行存在一种预审批制度，如果预审批能够成功，闫丽将银行的抵押贷款还清，撤销抵押，买卖双方继续履行后面的手续。本院认为，原、被告及第三人订立的《房屋买卖（置换）合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同签订后，双方当事人应严格遵守合同的约定履行各自的合同义务。现双方签订合同后，李恩喜只履行了交付定金的义务，后在约定的办理网签协议及贷款的时间，李恩喜因自认为首付款不足，多次要求闫丽退还部分款项，因闫丽否认双方对返还款项有约定，且李恩喜未能提供证据证明，与闫丽具有返还款项的约定，以及闫丽具有返还款项的义务。因李恩喜自认首付款不足，导致无法履行房屋买卖的其他手续，虽经闫丽和第三人催促，至闫丽2019年5月31日起诉前，双方仍未能履行房屋网签及贷款和过户手续，李恩喜的行为显系违约。因李恩喜的违约行为，导致闫丽出售房屋的合同目的无法实现，现闫丽主张解除《房屋买卖（置换）合同》，符合法律规定，本院应予支持。对于闫丽主张的定金700000元不再返还，亦符合法律规定，本院应予支持。李恩喜主张其中的650000元系房款，虽其提供的转账记录中的付款用途注明为“还款”或“房款”，但该注明系李恩喜在转账时自己注明，不能推翻双方在合同中约定给付定金700000元的性质，故对其抗辩理由本院不予采纳。关于李恩喜主张撤销《房屋买卖（置换）合同》的主张，理由系闫丽隐瞒了其房屋与交通银行之间存在他项权利，闫丽系第三人的股东，闫丽与李恩喜签订合同存在欺诈和显失公平。通过庭审可以证实，闫丽的房屋在银行存在他项权利，该事实第三人已经明确告知李恩喜，且闫丽已将房屋所有权证向李恩喜出示，李恩喜陈述不知情有违常理。另外，关于闫丽的股东身份问题，李恩喜购房是通过网上信息得知，足以说明闫丽出售房屋的信息是公开的，价格也是公开的，最后的成交价格也是经过双方协商确定的。第三人代理人也明确告知李恩喜，该房是朋友的房屋，以前是第三人的员工，出售房屋系帮忙，不收取中介费，从中可以认定，闫丽即使是第三人的股东，其出售自己的房屋法律未有禁止性规定，且出售的房屋是公开透明的，李恩喜也应当明知第三人是义务帮忙出售房屋，李恩喜称闫丽存在欺诈和显失公平，但未能提供证据予以证明，对其诉讼请求，本院不予支持。对于李恩喜要求闫丽退还定金50000元以及预付款650000元以及要求闫丽赔偿经济损失185000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除闫丽与李恩喜及第三人天津宏驰房地产信息咨询有限公司于2018年6月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、李恩喜给付闫丽的定金700000元不予返还；三、驳回李恩喜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，由李恩喜承担。反诉案件受理费12625元、保全费5000元，合计17625元，由李恩喜承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  翟洪凤审 判 员  张明霞人民陪审员  史桂江二〇二〇年二月七日书 记 员  林鹏志速 录 员  孟 媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。