呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初172号原告（反诉被告）:彬某,女,住呼和浩特市。法定代理人:阿某（原告母亲）,女,住呼和浩特市。法定代理人:赛某（原告父亲）,男,住呼和浩特市。被告（反诉原告）:内蒙古建发房地产开发有限责任公司,住所地呼和浩特市新城区昭乌达路85号。法定代表人:齐鑫，公司董事长委托诉讼代理人：付彦彬、王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告（反诉被告）彬某与被告（反诉原告）内蒙古建发房地产开发有限责任公司（以下简称建发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彬某的法定代理人阿某、赛某、被告（反诉原告）建发公司的委托诉讼代理人付彦彬、王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）彬某向本院提出如下诉讼请求：一、请求贵院将逾期交房的违约金标准调整为按月向买受人支付已付房价款2%的违约金。判令被告即日给付原告因延期交房产生的违约金155821元。（2016年5月31至2017年3月25日）逾期300天；二、请求贵院判令被告赔偿堵拆工程施工费(以实际鉴定为准)；三、请求贵院判令被告给原告办理1601、1602、1603、1604生1605、1615、1616、1617房屋的产权证；四、请求贵院判令被告支付公证花费2680元；五、请求贵院判令被告支付退还16000元装修押金,退还2017年度的物业费10557元；六、请求贵院判令被告赔偿漏水装修房屋花费6670元；七、请求贵院判令被告开通1617房屋窗户,维修1605室窗户；八、请求贵院判令被告给1601、1602、1603、1604、1615、1616屋安装水表；九、请求贵院判令被告开通1601、1602、1603、1604、1605、1615、1616、1617房屋的水、电、暖等基础设施；十、请求贵院将被告向房屋所在地房地产行政管理部门提供报送办理房屋产权登记的资料所需实现调整为应在房屋交付使用之日起60日内；十一、请求贵院将因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的逾期赔偿标准调整为按中国人民银行计收逾期贷款利息按已付房款及逾期天数向买受人支付违约金；十二、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由:1.原告与被告系商品房买卖合同关系。原告法定代理人于2015年11月14日与被告签署了《商品房的买卖合同》,原告购买被告开发的金桥开发区嘉逸大厦1601、1602、1603、1604、1605、1615、1616、1617号商品房八套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2015年11月14日将定金人民币18000元付给被告,后按合同约定陆续在2015年12月11日付462000元、在2016年8月20日付300元在2016年8月20日付32626元、在2017年1月14日付100000元、在2017年1月14日付46000元、在2017年1月14日付100000元、在2017年7月10日付200000元、在2017年7月10日付46000元、在2018年3月12日付30000元、在2018年3月12日付30000元、在2018年3月12日付2000元、在2018年3月12日付16914元、在2018年3月12日付100000元,合计1501540元分别付于被告帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定,该商品房应于2016年5月31日前验收合格并交付使用,但由于被告的消防无法验收导致房屋在2017年3月25日才交付。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第九条之约定,“甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止按万分之0.5的违约金计算。公平原则是合同法的基本原则，但在本案商品房买卖合同中，出卖人和买受人双方的违约责任条款明显违背公平原则，本案商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任中买受人逾期付款时，须按月利率2%向出卖人支付逾期付款利息，而第九条，出卖人逾期交房的违约责任中，出卖人未按规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，若按月利率计算为0.15%，两者相差13.3倍，按照公平原则，合同中逾期付款和逾期交房的违约责任应该是对等的，违约标准应是一致的。本案商品房买卖合同中开发商的违约成本过低，按照期房预售模式，消费者处于被动的合同地位，如果允许开发商的这种霸王条款。将无法有效制止和制裁开发商的违约行为，客观上纵容了少数开发商的违约行为，不利于维护公平公正的合同秩序。2.因原告购买8套房屋作为办公室用房,在购房当初被告承诺拆1604和1605号房间中间的隔断墙、拆1601、1602、1603、1604、1615、1616的卫生间、堵1605号房间的门、开通1617房屋的窗户(此屋没有窗户),但在交付房屋时没有办理,经过协商后被告让我们自己先施工装修,上述工程发生费用由被告承担,但原告装修后和被告无法达成一致的费用,请求法院给予鉴定确定费用。3.被告当时还提出1617房屋因消防没有验收暂时不要开通窗户,使原告当时装修房屋时就暂时没有开通,现在要求被告履行义务开通1617房屋的窗户。4.在交付房屋使用过程中我们发现1605的窗户是坏的，一直找被告维修,到现在也没有给维修。可想而知被告是多么不守信用,现请求法院判令被告维修好1605室的窗户。5.房屋装修好后因被告消防检查使用消防水,消防水跑漏导致1615房间被淹,当时找被告时,被告承诺让我们先从新装修,等他们和施工方沟通协商后再赔付,事后我们多次找被告商议，无法达成共识,请求法院判令被告以原告实际发生的费用支付。6.一开始购买房屋时被告说可以商业贷款,我们交首付款后在被告指定的两家银行分别做了两次公证,公证费花费了2680元,但没能办理贷款(因被告的原因),后被告通知我们要分期付款,从新签订分期付款合同,因被告原因导致不能贷款,公证费应该由被告承担。7.在交付房屋后发现1601、1602、1603、1604、1615、1616号房屋没有安装水表,和被告协商到现在也没有给安装。请求法院判令被告履行义务给上述房屋安装水表。8.在交付房屋时被告收取原告16000元装修押金和2017年度的物业费10557元,但原告装修完房屋后和被告协商退装修押金时被告一直没有给原告退款,同时原告入住后从来没有看到打扫走廊和清洁垃圾的物业人员(走廊和垃圾是原告自己雇人清理的),因此请求法院判令被告退还原告的押金和物业费。9.1601、1602、1603、1604、1605、1615、1616、1617房屋到现在都没有房屋产权证书,请求法院判令被告给原告办理上述房屋的产权证书。另外,原告在使用房屋过程中,被告擅自对原告使用的房屋断水、断电,造成原告对房屋的基本设施无法使用。10.本案商品房买卖合同第12条关于产权登记的约定中出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，出卖人按已付房款的万分之一赔偿买受人损失。该条款显示，开发商无论逾期多久为买受人办理房产证，都需要买受人支付已付房款的万分之一的违约金及违约责任，不因违约时间的长短而变化，且违约成本极低，该条款未能起到督促开发商尽快履行办证义务的作用，也未能体现出违约责任应承担的补偿性和惩罚性，更有有违公平原则。合同第12条关于商品产品产权登记的违约约定中，开发商将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权机构的，构备案所需的时间过长，根据建设部商品房销售管理办法，房地产开发商企业应在商品房交付使用之日起60个日工日内将需要由己提供的办理房屋产权登记的资料报送房屋所在地方地产行政管理部门。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《合同法》的有关规定,当事人约定逾期交付使用房屋的、房屋有问题的,按照逾期交付使用房屋违约金和有资格的评估机构对有关问题评定的赔偿金标准确定。被告（反诉原告）建发公司辩称：首先，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效。双方应当按照合同约定履行相应的义务。商品房买卖合同第八条明确约定了出卖人的交房时间是2016年8月31日。并非原告诉状中所称的2016年5月31日。而且原告仅向被告支付的购房款总额是1483540元。并非原告所称的1501540元，现原告尚欠被告购房款49086元。根据双方合同约定，被告逾期交房的违约金为最后交付期限的第二天起至实际交房之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，该约定十分明确，且不具备调整的法律依据，不应当予以调整。第二，被告从未向原告承诺过为其拆除房屋隔断卫生间或者开通窗户等事宜。且上述内容属于原告购房后的内部装修问题与被告无关。因此原告自行施工所产生的费用不应当由被告承担。第三，关于房屋产权，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，商品房买卖合同中已经明确约定了在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现尚未超过双方约定的提交资料的时间，而且办理房屋产权证书也并非是被告的义务。被告是属于配合义务。原告请求将提交的时间按照《商品房销售管理办法》进行调整，没有事实和法律依据。该办法只是属于管理性的规定。不属于直接确定民事责任的法律规定。而且根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。对于产权证书的相关约定，当事人双方可以进行特殊约定。则不适用该法律规定。而且在合同中也已经明确约定了出卖人逾期报送产权登记资料的违约责任。原告请求调整无事实和法律依据。第四，原告因其自身的原因和需要办理公证，因公证而产生的费用应当由其自行承担。而且如合同约定的是办理按揭贷款的形式支付购房款，那么办理按揭贷款也属于是买受人的义务，而不是出卖人的义务。第五，装修押金物业费并非被告收取。原告无权要求被告退还。第六，本案为房屋买卖合同纠纷，原告诉称房屋被淹与本案不是同一法律关系。且原告所称在消防验收过程中导致了1615房房屋被淹，那么应当举证证明，曾经发生过漏水或被告的原因造成损害结果及漏水与损害结果之间存在因果关系。第七，向原告交付房屋的时候，房屋的所有设备齐全且均完好无损。原告先提出1605的窗户损坏，个别房屋没有水表等与事实不符。现房屋已经交付使用一年多，将近两年的时间。原告也已经装修入住，如果真的存在也是原告自行装修使用过程中造成的，与被告无关。原告所购的房屋水电暖设施设备均是齐全的，全部可以正常使用，不存在断水断电的情形。其要求开通水电暖等基础设施的诉讼请求无事实和法律依据。反诉原告建发公司向本院提出反诉请求如下：1、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付欠付购房款49086元；2、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款利息（利息按照合同约定暂时分段计算至2019年2月12日为26247.3元，反诉原告具体主张至反诉被告实际给付全部购房款之日止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月20日，反诉被告购买了反诉原告开发建设的民智苑小区商业D1，16层1601、1602、1603、1604、1605、1615、1616、1617共八套房屋，其中1601、1602、1603、1615为分期付款，每套房屋在付清首付款后，剩余房款分期支付，2016年12月底付款61500元，2017年6月30日前付款61500元，2017年12月30日前付款61500元。合同约定，买受人逾期付款的，自本合同规定的应付款期限之二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按月利率2%向出卖人支付逾期付款利息。合同签订后，反诉被告未按照合同约定支付购房款，经反诉原告多次催要，反诉被告支付了部分购房款，现尚欠49086元未付清。反诉原告认为，反诉被告未按期支付购房款行为，已构成违约，根据合同法及法律规定，应当支付购房款并向原告支付逾期付款利息。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，请贵院依法支持反诉原告的诉讼请求，维护反诉原告合法权益。反诉被告彬某辩称：欠被告购房款49086不符事实，欠付购房款数额是31086元，关于购房款利息的赔偿标准不认可。本院经审理认定事实如下：2016年8月20日，原告彬某的法定代理人阿某与被告建发公司签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由彬某购买被告开发的位于呼和浩特市××区（1604）房，单价每平米4137.82元，两套房价款共计212767元，买受人一次性付购房款，买受人如未按本合同规定的时间付款，双方同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按月利率2%向出卖人支付逾期付款利息；出卖人应当在2016年8月31日前，将主体验收合格的商品房交付买受人，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。同日，双方签订了另外三份《商品房买卖合同》及《补充协议》，D1座16层05号（1605）房，单价每平米4137.82元，房款共计212767元；D1座16层16号（16）房，单价每平米3500元，房款共计136605元；D1座16层17号（1617）房，单价每平米3500元，房款共计122290元。合同约定的其他条款同1604号房。同日，双方另签订了四份《商品房买卖合同》及《补充协议》，出付款方式为分期付款，其余条款约定同上。其中：D1座16层01号（1601）房，单价每平米3882.05元，房款共计195539元，首付11039元，余款分为三期付清，2016年12月底付款61500元，2017年6月30日前付款61500元，2017年12月30日前付款61500元；D1座16层02号（1602）房，单价每平米4137.82元，房款共计211484元，首付26984元，余款分为三期付清，2016年12月底付款61500元，2017年6月30日前付款61500元，2017年12月30日前付款61500元；D1座16层03号（1603）房，单价每平米4137.82元，房款共计212767元，首付28267元，余款分为三期付清，2016年12月底付款61500元，2017年6月30日前付款61500元，2017年12月30日前付款61500元；D1座16层15号（1615）房，单价每平米3887.11元，房款共计228407元，首付43907元，余款分为三期付清，2016年12月底付款61500元，2017年6月30日前付款61500元，2017年12月30日前付款61500元。合同签订后，当日原告彬某即交付了1604、1605、1616、1617四套房屋的全部房款684429元，并按约定交付了1601、1602、1603、1615四套房屋的首付款，于2017年1月14日交付1601、1602、1603、1615四套房屋房款246000元，2017年7月10日交付246000元，2018年3月12日交付196914元。2017年3月25日，建发公司将上述商品房交付原告彬某使用，同时原告向内蒙古建发物业服务有限公司交付了装修押金以及物业服务费。另查明，案涉房屋未在房管部门办理初始登记，不具备办理不动产权证书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告彬某要求将逾期交房的违约金标准调整为按月向买受人支付已付房价款2%、将被告向房屋所在地房地行政管理部门提供报送办理房屋产权登记的资料所需时间调整为在房屋交付使用之日起60日内、要求将因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的逾期赔偿标准调整为按中国人民银行计收逾期贷款利息按已付房款及逾期天数向买受人支付违约金的请求，彬某的法定代理人系完全民事行为能力人，其在签订合同时即应知晓合同的全部条款并确认后签字，且合同签订后双方均按照合同约定履行了相关义务，交付了部分房款并交付了房屋，故彬某诉讼中请求调整合同约定的条款无相关法律依据，本院不予支持。建发公司应按照合同约定的已付房价款按日万分之0.5向彬某支付自2016年8月31日至2017年3月25日期间逾期交付房屋的违约金。关于原告彬某主张被告赔偿原告堵拆工程施工费8000元以及漏水装修房屋花费6670元，对此原告未能提供相关证据佐证，本院不予支持。关于原告彬某主张被告退还16000元装修押金,以及2017年度的物业费10557元，因原告提供的证据显示上述费用系交付给内蒙古建发物业服务有限公司，并非本案被告建发公司收取，对此原告应另行向物业公司主张权利。关于原告彬某要求被告给原告办理1601、1602、1603、1604生1605、1615、1616、1617房屋的产权证，因涉案房屋现在不具备办理不动产权证的条件，待涉案房屋具备办理不动产权证的条件，原告可另行主张权利。关于原告彬某要求被告支付原告公证花费2680元，因双方对此并未明确约定，且未能办理商业贷款的原因不明，本院对此不予支持。关于原告彬某要求被告开通1617房屋窗户,维修1605室窗户、要求被告给1601、1602、1603、1604、1615、1616屋安装水表、开通1601、1602、1603、1604、1605、1615、1616、1617房屋的水、电、暖等基础设施，对此原告提供一份户型图以及通话录音、短信截图，上述证据内容无法证明建发公司承诺上述事宜，也不能证明原告使用的房屋水、电、暖设施不齐，本院不予支持。关于建发公司反诉彬某支付剩余房款，彬某向本院提交的2015年11月14日的收据载明“收到阿某嘉逸公寓（1601.1602.1603.1604.1605.1615）共六套意向金壹万捌仟元整.￥18000”，盖有“嘉逸公寓销售中心”的章，建发公司否认收到上述18000元，因双方《补充协议》也在载明“买受人购置的物业为嘉逸公寓……”，由此本院认为阿某交付的18000元确系原告购买上述房屋预先交付的订金，故彬某欠付建发公司购房款金额应为31086元，上述房款彬某应支付建发公司，并按照合同约定向建发公司支付逾期交付购房款的违约金，因彬某预先支付18000元,故本院酌情认定彬某自2017年12月30日的次日按照月利率2%支付建发公司逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古建发房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内以已付房价款1501540元为基数，按照日万分之0.5向原告（反诉被告）彬某支付自2016年8月31日至2017年3月25日期间逾期交付房屋的违约金15466元。二、原告（反诉被告）彬某于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）内蒙古建发房地产开发有限责任公司剩余购房款31086元；三、原告（反诉被告）彬某于判决生效后十日内按照月利率2%向被告（反诉原告）内蒙古建发房地产开发有限责任公司支付自2017年12月31日至剩余购房款31086元全部付清之日止的利息；四、驳回原告（反诉被告）彬某其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4295元（原告已预交），由原告（反诉被告）彬某负担4108元，被告内蒙古建发房地产开发有限责任公司负担187元；反诉案件受理费841.5元（反诉原告已预交），由反诉原告内蒙古建发房地产开发有限责任公司负担402.5元，反诉被告彬某负担439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 格日乐人民陪审员 张素芬 二O二O年一月二十二日书 记 员 邢春霞