湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初12116号 原告：湖南绿矿商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区清水塘街道芙蓉中路绿地中心****。 法定代表人：谢怡，董事长。 委托诉讼代理人：李中灿，湖南华略律师事务所律师。 被告：湖南富兰文化艺术品有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市开福区清水塘街道芙蓉中路一段**绿地中心新华保险大厦**iv> 法定代表人：蒋金彪。 原告湖南绿矿商业管理有限公司诉被告湖南富兰文化艺术品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南绿矿商业管理有限公司的委托诉讼代理人李中灿到庭参加诉讼。被告湖南富兰文化艺术品有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南绿矿商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告支付违约金145045元及房屋复原费64180.8元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年6月5日签订《长沙绿地中心写字楼租赁合同》，约定原告将长沙市开福区XXX号房屋租赁给被告使用；租赁期为5年，至2024年4月30日止；租金按季度结算，被告应于每季度最后一个月15日前交纳。2019年10月16日系被告应交纳下季度租金的最后期限，经原告数次催要未果。现被告人去楼空，电话关机，不见踪影。合同第10.1条约定被告拖欠租金、保证金、物业管理费及其他费用累积达1个月的，原告可以终止合同，收回租赁区。2019年11月15日，原告向被告发送解约告知函。合同第11.4条约定违约方导致合同解除，违约方需向守约方支付当时三个月的租金（当时月租金为72522.5元）作为违约金，抵扣履约保证金72523元后为145045元。租赁合同第9.1条约定租赁期满当日或本合同提前终止后的次日或按原、被告双方确定的期限，原告有权要求被告将租赁区域内恢复至租赁前原状（自然折旧或不可抗力引致的损毁除外），若被告拒不恢复的则在其履约保证金内相应扣除，履约保证金不足抵扣部分，被告须在合同实际终止日起三日内支付给原告，否则原告将通过法律途径追讨。原告向第三方装修机构询价该租赁区复原费用，经第三方现场鉴定核算复原费用为64180.8元。现诉至法院，请求判如所请。 被告湖南富兰文化艺术品有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2019年6月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《长沙绿地中心写字楼租赁合同》，约定甲方将长沙市开福区XXX号房屋租赁给乙方使用；租赁期从2019年5月1日起至2024年4月30日止，共计5年；2019年5月1日至2020年4月30日期间租金734893元，2020年5月1日至2021年4月30日期间租金882355元；除本协议另行约定款项外，租金按季度结算，乙方应于每季度最后一个月15日前向甲方缴付下一季度租金；乙方在签署本合同后的5个工作日内，应按照合同期首年的月租金标准向甲方交付一个月租金72523元作为乙方履行本合同各项条款规定和条件的履约保证金。甲、乙双方租赁期满，办理完正式移交手续后15个工作日内，甲方扣除乙方应付未付的租金、物业费、违约金等各项款项后，将剩余履约保证金（如有，不含利息）以转账形式退还乙方；在本合同有效期内的任何时候，乙方均无权要求甲方接受用履约保证金支付或冲抵乙方应付的任何款项，但若乙方不履行本合同义务的，则甲方有权扣除部分或全部履约保证金；租赁期满当日或本合同提前终止后的次日或按甲、乙双方确定的期限，甲方有权要求乙方将租赁区域内恢复至租赁前原状（自然折旧或不可抗力引致的毁损除外），若乙方拒不恢复的则在其履约保证金内相应扣除，履约保证金不足抵扣的部分，乙方须在合同实际终止日起三日内支付给甲方，否则甲方将通过法律途径追讨。乙方在交还前可拆走自行采购的可移动式家具、自行采购安装的机房内设备；乙方拖欠租金、保证金、物业管理费及其他费用累计达1个月的，甲方可以终止合同，收回租赁区，并追究相关法律责任与后果。由于上述原因导致甲方解除本合同的，则乙方应向甲方赔偿。乙方所缴付的保证金直接抵作违约金，不予退还；若乙方逾期支付租金、履约保证金、物业管理费及其他费用，除应如数在5个工作日内补交，每逾期一日，由甲方按逾期未付款的千分之三向乙方加收违约金；租赁期间，除本合同约定的情况外，甲、乙双方均不得擅自提前解除本合同。如确需提前解除合同的，提出解约方需提前三个月书面通知合同相对方，并向对方支付违约金，违约金金额为当月租金的三倍，其中，如为乙方单方面解除合同的，甲方有权直接从乙方交纳的履约保证金中扣除违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，提出解约一方仍需对由此造成的其他损失承担赔偿责任。双方签订的补充协议约定2019年5月1日至2019年6月30日为房屋装修期，期间不计租金。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告亦向原告缴纳了履约保证金及4个月租金。 因被告未按约缴纳2019年11月1日后的租金，原告于2019年10月16日向被告送达《费用催缴函》，告知被告逾期缴纳租金222402元已构成违约，催告被告于2019年10月16日前缴纳欠款及违约金。2019年10月31日，原告向被告作出《停止供应能源告知函》，告知被告因被告逾期缴纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金222402元，原告将于函发出之日起三日内停止对被告的能源供应直至被告更正违约行为，提醒被告若有意承租房屋继续经营，请在原告采取强制措施前缴清所有欠款及滞纳金并及时向原告提交缴费凭证，否则视为无意继续经营，原告将采取停止对被告的所有能源供应，单方终止租赁合同、收回房屋的经营权等措施。2019年11月15日，原告向被告作出《解约告知函》，告知被告因被告逾期一个月未缴纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，自函发出之日起第三日即2019年11月17日解除双方签订的《长沙绿地中心写字楼租赁合同》，于2019年11月16日收回租赁房屋，被告需承担提前终止合同违约金145045元，逾期缴纳租金违约金20010元、逾期占有房屋租金72522元、装修附着拆除费用64180.8元。 原告主张案涉租赁房屋尚未复原，向本院提交以长沙广大建筑装饰有限公司绿地中心项目部名义出具的《湖南富兰文化艺术品有限公司土建工程量清单计价表》，拟证明案涉租赁房屋复原费需64180.8元。 本案审理过程中，经本院询问，原告拒绝就房屋复原费申请鉴定。 上述事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期内，被告逾期缴纳租金1个月以上，达到合同约定的原告单方解除合同的条件，故原告诉请解除双方签订的租赁合同于法有据，本院予以支持。二、原、被告约定租赁期间，除本合同约定的情况外，原、被告双方均不得擅自提前解除本合同。如确需提前解除合同的，提出解约方需提前三个月书面通知合同相对方，并向对方支付违约金，违约金金额为当月租金的三倍。本案系原告行使合同解除权，原告据此主张被告按当月租金的三倍支付违约金缺乏充分依据。原、被告约定由于被告拖欠租金累计达一个月导致原告解除合同的，则被告应向原告赔偿。被告所缴付的保证金直接抵作违约金，不予退还；若被告逾期支付租金、履约保证金、物业管理费及其他费用，除应如数在5个工作日内补交，每逾期一日，由原告按逾期未付款的千分之三向被告加收违约金。原告未向本院充分举证被告违约对其造成的损失，考虑被告违约致合同解除给原告造成的损失主要体现为房屋闲置损失，根据本案实际情况，本院酌定违约金为当月租金的二倍，保证金抵扣后，被告还需向原告支付违约金72523元。三、原告诉请房屋复原费64180.8元，但未能提供充分证据证明房屋复原确需上述费用，故该诉请，本院暂不予支持，原告可待房屋实际复原后另行主张。四、被告湖南富兰文化艺术品有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南绿矿商业管理有限公司与被告湖南富兰文化艺术品有限公司签订的《长沙绿地中心写字楼租赁合同》； 二、被告湖南富兰文化艺术品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南绿矿商业管理有限公司支付违约金72523元； 三、驳回原告湖南绿矿商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费4438元，公告费560元，共计4998元，由被告湖南富兰文化艺术品有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  房淼淼 人民陪审员  李国志 人民陪审员  柯重光 二〇二〇年六月一日 代理书记员  彭小波