天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初13207号原告：天津市赛达伟业有限公司，住所地天津市西青经济开发区赛达新兴产业园E1座3层-4层。法定代表人：赵林，总经理。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王镇，天津誉仑律师事务所律师。被告：天津饼兹食品科技有限公司，住所地天津市西青经济技术开发区赛达国际工业城D3-2号厂房。法定代表人：罗高景，董事长。委托诉讼代理人：高瞻，北京德恒（天津）律师事务所律师。原告天津市赛达伟业有限公司（以下简称赛达公司）与被告天津饼兹食品科技有限公司（以下简称饼兹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于永洋，被告委托诉讼代理人高瞻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛达公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间的租赁合同于2019年9月30日解除；2.判令被告给付原告自2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金181785.6元；3.判令被告向原告支付自2019年7月1日起至房屋租金实际支付之日止的违约金（截止2019年9月30日违约金为66897.1元）；4.判令被告给付原告提前退租的违约金363571.2元；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年11月1日就厂房租赁事宜达成合意并签订《标准厂房租赁合同》，约定原告将自有的天津市西青经济技术开发区赛达国际工业城D3-2号厂房交付给被告使用，被告自2019年7月1日开始拖欠租金。被告的行为构成严重违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告给付相关费用。原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求人民法院判如所请。被告饼兹公司辩称，被告因经营问题自承租以来并未实际使用厂房，没有业务收入，但仍按约定支付租金，后因确实困难向原告提出协商处理，双方多次沟通。被告租金已交付至2019年6月30日。此外，合同约定出租方在承租方欠付租金时，可从保证金中直接扣取，被告交纳的保证金足够支付三个月租金，相当于租金已经交至2019年9月30日。2019年9月29日，原、被告双方厂房交接，应属事实解除租赁合同。租赁合同设置了双重违约金，欠付租金的违约金按年租金额的日千分之一计算，年利率是36.5%，远远高于民间借贷年利率的24%。如按三个月租金额每日千分之一计算，不应超过6000元，违约金的约定过高且不合理。原、被告双方协商一致解除租赁合同，截止起诉之日原告的实际损失并没有这么高，违约金是填平原则，合同约定承租方提前解约违约金为六个月租金请求过高，请求法庭予以调整。原告并没有在租金欠付日起六十日提出解除合同，提起诉讼时，租赁合同已经解除。根据合同法“关于约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院减少”及相关司法解释“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准，适当减少”的规定，请求法庭予以调整。另据合同法规定，一方违约对方应采取措施止损，未采取措施致损失扩大，不得就扩大损失要求进行赔偿。就本案租赁合同而言，出租人可以通过积极寻找新的承租方来进行止损，且原告在起诉前后已将涉案厂房出租。综上，请求依法驳回原告主张被告支付违约金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，原、被告双方签订《标准厂房租赁合同》，由被告承租原告位于天津市西青经济技术开发区赛达国际工业城D3-2号厂房，建筑面积为3366.4平方米。租赁期限八年，自2018年11月1日至2026年10月31日。租赁合同附件一：厂房租金及支付方式：租金价格自2018年11月1日至2022年10月31日，厂房标准租金为18元/月/平方米，建筑面积3366.4平方米，月租金为60595.2元。自2022年11月1日至2026年10月31日，出租方有权根据当时的市场行情对租金标准进行调整，厂房租金价格按照原标准租金上涨不超过15%。保证金条款约定，本合同签订后5日内承租方须缴纳181785.6元作为保证金。承租方在租赁期间如对租赁房间的房屋结构及墙体、室内设施造成损坏或者承租方拖欠房屋租金等，出租方可从保证金中直接扣除，如保证金的金额不能满足所需赔付的金额，剩余部分金额由承租方另行负担。租金的支付：支付方式一：银行托收。出租方以银行托收的方式向承租方收取租金，承租方每年按月付清，实行上付租金制，于相应租期前，即每个月的20日前，付清相应的下月租金，以上日期如果遇到中国法定节假日，则顺延。支付方式二：承租方每年按季度付清。承租方到出租方指定收缴地点，以现金或支票等方式缴纳租金，每年按季度付清，实行上付租金制，即每年统一在每季度最后一个月的20日前，缴纳相应下季度租金。以上日期如果遇到中国法定节假日，则顺延。合同第7条约定，（a）承租方应按照本合同规定的期限支付租金，每逾期一天，承租方应承担年度应交租金的千分之一的违约金······（c）非出租方的原因（不可抗力的原因除外），承租方中途解除本合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方同意后，按合同步骤把租赁财产返还给出租方，再付六个月的租赁费作为违约金，可解除本合同······。合同签订后，原告根据合同约定向被告交付了出租房屋。被告通过电汇的方式向原告交纳承租厂房2018年11月1日至2019年6月30日的租金，2019年7月1日至2019年9月30日的租金被告未支付。被告另依据《标准厂房租赁合同》约定向原告缴纳了保证金181785.6元。庭审中，原、被告均认可经双方协商一致于2019年9月30日解除了《标准厂房租赁合同》。另查，涉诉房屋产权人为本案原告即天津市赛达伟业有限公司。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为，原、被告于2018年11月1日签订的《标准厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。租赁合同签订后，原告依约交付了出租房屋，被告支付原告房屋租金至2019年6月30日。后原、被告经协商一致于2019年9月30日解除了《标准厂房租赁合同》。故原告请求确认原、被告签订的《标准厂房租赁合同》于2019年9月30日已解除的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。交纳租金是被告作为承租方的主要合同义务。被告已支付租金至2019年6月30日，2019年7月1日至2019年9月30日的租金181785.6元，被告未支付。故原告主张被告支付2019年7月1日至2019年9月30日租金181785.6元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。基于原、被告在合同保证金条款中“承租方在租赁期间如对租赁房间的房屋结构及墙体、室内设施造成损坏或者承租方拖欠房屋租金等，出租方可从保证金中直接扣除”的约定，原告可在被告欠付租金的时间节点通过扣除保证金的方式折抵租金，故原告主张被告向原告支付自2019年7月1日起至房屋租金实际支付之日止的违约金（截止2019年9月30日违约金为66897.1元）的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告主张提前退租的违约金363571.2元请求过高，综合考虑《标准厂房租赁合同》未完成的租期、在合同履行过程中原告可以按比例上浮租金的约定，另结合本案的实际情况，本院酌定被告支付原告提前退租的违约金121190.4元较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、原告天津市赛达伟业有限公司与被告天津饼兹食品科技有限公司2018年11月1日签订的《标准厂房租赁合同》于2019年9月30日解除；二、被告天津饼兹食品科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告2019年7月1日至2019年9月30日租金181785.6元；三、被告天津饼兹食品科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告提前退租的违约金121190.4元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3882元，原告承担2082元，被告承担810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 任 义二〇二〇年三月二日书记员 张继云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。