上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初8063号原告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：章福祥，执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。被告：唐晔，女，1976年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告尚物博(上海)物业服务有限公司诉被告唐晔物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序。因疫情防控，本院于2020年2月裁定中止诉讼。本案恢复审理后，本院于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈鎏琪、被告唐晔到庭参加诉讼。2020年11月，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为适用普通程序，由审判员独任审理。本院于2020年12月28日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人沈鎏琪、被告唐晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚物博(上海)物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年4月1日起至2018年5月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)2,186.16元及违约金655.85元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付违约金655.85元的诉讼请求。事实和理由：原告原系上海市浦东新区西营南路67弄天地苑三期小区(以下简称系争小区)物业服务单位，《物业服务合同》约定服务期限自2013年4月1日起至2017年3月31日止，物业服务费按建筑面积由业主缴纳，标准为：高层住宅1.35元/月/平方米，一层住宅0.90元/月/平方米。物业服务费按季交纳，业主应在每季度的首月8日履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按每日千分之五标准收取。被告系上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，房屋建筑面积115.67平方米，每月应支付物业服务费156.15元。合同到期后，因无新的物业公司进驻提供服务，同时在得到房办支持下，原告实际为系争小区提供物业服务至2018年5月31日。2017年4月1日至2018年5月31日期间的物业服务费被告未予支付，故原告诉至法院，请求判如诉请。唐晔辩称，被告确系系争房屋的业主，也确未向原告支付自2017年4月1日起至2018年5月31日止的物业服务费。原告与上海市浦东新区天地苑三期业主大会(以下简称天地苑三期业主大会)签订的《物业服务合同》于2017年3月31日到期，原告自2017年4月1日起至2018年5月31日止不是系争小区的物业服务企业，被告对原告所述事实不予认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告在物业服务合同到期后拒绝撤离小区的，不能构成事实管理。本院经审理认定事实如下：2015年2月8日，原告(乙方)与天地苑三期业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，其中约定：乙方对坐落于上海市浦东新区西营南路67弄天地苑三期物业(以下简称系争小区)提供物业管理服务，管理期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层为1.35元/月/平方米、一层为0.90元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月8日履行交纳义务；本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。嗣后，原告依约入驻系争小区。被告系系争房屋的权利人，该房屋建筑面积为115.67平方米。2017年4月1日起，被告未向原告支付物业服务费。2016年12月9日，上海市浦东新区天地苑三期业委会(以下简称天地苑三期业委会)发布题为《关于召开小区2016年业主大会临时会议的通知》的公告，载明：“……鉴于上海尚物博物业管理有限公司与天地苑三期业主大会签订的物业服务合同，到2017年3月31日，物业服务合同期满，根据2016年11月9日业主楼组召集人会议上楼组召集人的意见，本小区从2017年4月1日起，不再继续聘用上海尚物博物业管理有限公司为本小区进行物业服务，现提交业主大会会议表决，是否继续聘用该物业公司。……”。2016年12月25日，天地苑三期业主大会发布《上海市浦东新区天地苑三期临时业主大会决议》，载明：“……依法产生以下决议：天地苑三期业主大会与尚物博(上海)物业服务有限公司签订的2015年4月1日至2017年3月31日的物业服务合同，于2017年3月31日自然到期，不再继续聘用。……”。同日，天地苑三期业主大会向原告发出《通知函》，载明：“……根据表决结果，本业主大会决定合同到期后不再继续聘用贵公司为本小区服务。欢迎贵公司参与下一届的物业服务选聘。如贵公司不愿参与下一届的物业服务选聘，请做好届满前三个月的物业服务工作和移交、交接工作，保证本小区新老物业交接的平稳过渡。……”。2017年3月15日，天地苑三期业主大会、天地苑三期业委会发布《浦东新区天地苑三期2017年业主大会决议》，载明：“……决议结果是：这次物业选聘，万科物业以484票通过。……”。2017年3月18日，天地苑三期业委会向原告发出《关于交接事宜的公函》，载明：“……贵公司与业委会的交接时间点为2017年3月31日上午10点，贵公司必须在2017年4月1日零点前撤离本小区。依法归还属于业主的物业管理用房以及其他场所、场地和设施设备。……”。2017年3月30日，天地苑三期业委会发布《公告》，载明：“……由于业委会与万科物业的合同尚在商谈之中，根据上述约定尚物博物业有限公司2017年3月31日届满后1个月内继续履行本合同。……”。2017年4月21日，天地苑三期业委会向原告发出《关于4月30日交接事宜的公函》，载明：“……现天地苑三期业主大会已和万科物业服务公司已于2017年4月20日正式签订合同。万科物业服务公司将于2017年5月1日进驻天地苑三期小区。依据《物业管理条例》及上海市住建委关于物业管理项目交接的规定。特通作(知)如下：……二、贵公司与业委会的交接时间点为2017年4月30日上午10点，贵公司必须在2017年5月1日零点前撤离本小区。依法归还属于业主的物业管理用房以及其他场所、场地和设备设施。……”。2017年4月28日，天地苑三期业委会发布《公告》，载明：“……由于与新物业合同仍未签订，根据原合同，尚物博须继续留任壹个月至2017年4月30日，并在此期间继续履行合同。自2017年5月1日起，本小区与尚物博不再产生任何权利义务关系，各位业主如已付2017年5月1日后的物业费和停车费请妥善保留发票。”2017年6月2日，案外人上海万科物业服务有限公司向天地苑三期业委会发出《公函》，载明：“……因我司之前已提交给贵会有关小区查验报告及设备设施整改计划和维修资金使用计划，贵会承诺就该等整改工程召开业主大会表决以及就设备设施整改事宜签署备忘录是贵我双方缔约的前提条件，但该条件目前仍未达成，又因涉及解聘原物业公司之业主大会决议有效性的法律诉讼目前尚未结案，故在上述问题未妥善解决前，考虑到相应法律风险以及商业风险，请恕我司暂时不能与贵会缔约。……”。2017年7月，天地苑三期业委会与案外人上海锐翔上房物业管理有限公司(系2017年年初参与系争小区物业管理竞标单位，以下简称上房公司)签订《恒大华城天地苑三期物业管理“临时托管”协议》一份，约定由上房公司对系争小区物业服务提供临时托管，临时托管时间为2017年8月1日至2017年9月30日。2017年7月25日，天地苑三期业委会向原告发出《告知函》，载明：“……现经天地苑三期业委会委托上海锐翔上房物业管理有限公司为上海浦东新区天地苑三期小区物业临时托管服务企业。于2017年8月1日起对上海市浦东新区天地苑三期小区进行全面管理。已报上级部门备案。因此通知贵司于2017年7月31日下午1点30分正在业委会办公室开始物业管理移交工作。届时请贵司予以配合。……”。2017年7月30日，天地苑三期业委会向原告发出《通知》，载明：“……根据《上海市物业管理条例》和《上海市物业管理实施办法》及《小区业主议事规则》，请贵司于2017年7月31日下午1点30分正在业委会办公室开始物业管理移交工作。……”。2017年7月31日下午，上房公司、天地苑三期业委会、上海市浦东新区三林镇房管办事处等单位相关人员至系争小区欲办理原告与上房公司的物业管理交接手续，因原告拒绝上房公司进驻而未果。2018年2月的春节前夕，天地苑三期业委会向原告发出《工作联络函》，内容为“关于做好新物业进驻前本小区物业服务之事宜”。2018年5月23日，天地苑三期业委会发布《告知》，载明：“……尚物博(上海)物业服务有限公司确认将于2018年05月31日上午09：00时正式退出本小区物业管理，并将相关的设备设施、物业资料正式移交给上海万科物业管理有限公司。……”。2018年5月31日，原告撤离系争小区。另查明，2019年，天地苑三期业主大会因与本案原告的物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，要求本案原告归还停车费、广告费、代收的物业管理费等，本院经审理认定“……合同到期后，双方未再签订物业服务合同，但尚物博公司仍继续为天地苑三期业主提供物业服务至2018年5月31日……”。同年，天地苑三期业主大会、天地苑三期业委会、上海万科物业服务有限公司因与本案原告的物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，要求本案原告支付2017年5月至2018年5月间相应的水费、电费、电梯检测费，本院经审理认定“……尚物博(上海)物业服务有限公司于2013年4月1日至2018年5月31日期间为天地苑三期小区业主提供物业服务。……”。上述两案均已生效。审理中，原告表示因为《恒大华城天地苑三期物业管理“临时托管”协议》未经过业主大会决议，程序不合法，且当时小区不属于物业真空管理状态，不符合临时托管的情况，且当时已有业主就“撤销不再续聘原告的业主大会决议”提起诉讼，故原告未办理移交。另在审理中，为证明原告提供的物业服务存在车位管理、保洁清扫、绿化养护、小区配套设施的维修等方面的问题，被告提供照片及微信聊天记录截图若干份。对此，原告认为该组证据中所反应的情况系系争小区内不文明的业主导致，并非原告不履行合同义务造成；物业管理是一个动态的过程，照片反映的是静态状态，无法证明照片上的情况发生后原告没有处理；相关维修需要业委会批准，从(2019)沪0115民初7854号民事判决书中可以看出，原告垫付的维修费用一直未得到结算；微信内容无法确认，聊天记录中涉及的饮水安全问题不可能发生在系争小区内。以上事实，由原告提交的《物业服务合同》、上海市不动产登记薄、《公函》、《工作联络函》、《告知》、(2017)沪01民终11526号案中的谈话笔录、(2019)沪0115民初95289号民事判决书，被告提交的《关于召开小区2016年业主大会临时会议的通知》、《上海市浦东新区天地苑三期临时业主大会决议》、《通知函》、《浦东新区天地苑三期2017年业主大会决议》、《关于交接事宜的公函》、《公告》、《关于4月30日交接事宜的公函》、《恒大华城天地苑三期物业管理“临时托管”协议》、《告知函》、《通知》、(2019)沪0115民初7854号民事判决书等证据；本院根据原告申请，对上海市浦东新区三林镇房管办事处工作人员张斌、潘文斌、奚海峰所作的谈话笔录、对天地苑三期业委会主任夏虹所作的谈话笔录、对上房公司工作人员沈英所作的谈话笔录，以及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与天地苑三期业主大会签订的《物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。本院针对双方争议焦点分析认定如下：一、被告是否应支付涉讼《物业服务合同》到期后至2018年5月31日止的物业服务费的争议。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付合同终止后的物业服务费的，不予支持。首先，关于涉讼《物业服务合同》到期后至2017年7月31日期间的物业服务费。天地苑三期业委会在合同到期前后，虽书面告知原告不再续聘，并要求其搬离系争小区、归还物业管理用房及设施设备等，但无实际的交接行为，且在涉讼《物业服务合同》到期后至2017年7月31日期间天地苑三期业主大会尚未为系争小区聘请其他物业服务企业并签订新的物业服务合同，客观上不具备原告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的条件，故该期间内不构成原告拒绝退出、移交系争小区。因原告在此期间对系争小区业主提供物业服务，构成事实上的物业服务关系，现原告主张的涉讼《物业服务合同》到期后至2017年7月31日期间的物业服务费，本院予以支持。其次，关于2017年8月1日至2018年5月31日期间的物业服务费。2017年7月31日，上房公司根据与天地苑三期业委会签订的《恒大华城天地苑三期物业管理“临时托管”协议》，进驻系争小区时因原告拒绝而受阻，原告的行为显已构成其拒绝退出、移交系争小区。对此，原告所提出的“《恒大华城天地苑三期物业管理“临时托管”协议》未经过业主大会决议，程序不合法，且当时小区不属于物业真空管理状态，不符合临时托管的情况”的辩解，无据可依，本院不予采纳；另其提出的“已有业主就‘撤销不再续聘原告的业主大会决议’提起诉讼”的意见，亦不构成其拒绝撤离的理由。故原告主张的2017年8月1日至2018年5月31日期间的物业服务费，本院不予支持。二、2017年4月1日至2017年7月31日期间物业服务费支付标准的争议。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在车位管理、保洁清扫、绿化养护、小区配套设施的维修等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故被告应按合同约定标准支付物业服务费。然原告作为物业服务企业，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保安、保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。审理中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉请，系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告唐晔应于本判决生效之日起十日内支付原告尚物博(上海)物业服务有限公司自2017年4月1日起至2017年7月31日止的物业服务费624.60元；二、驳回原告尚物博(上海)物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告尚物博(上海)物业服务有限公司负担36元，被告唐晔负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年十二月三十一日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。