上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22541号原告：朱某5，女，2002年12月9日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市嘉定区。法定代理人：颜某某(系原告母亲)，女，1962年1月12日生，汉族，户籍地上海市黄浦区保屯路XXX弄XXX号XXX室，现住上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。被告：朱某1，女，1959年1月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：姜某1(系被告配偶)，男，1954年1月14日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：姜2(系被告女儿)，女，1983年8月5日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。被告：朱某2，男，1961年3月27日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市嘉定区。被告：朱某3，女，1957年7月4日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市嘉定区。被告：朱某4，男，1935年4月6日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：朱某2(系被告儿子)，男，1961年3月27日生，汉族，现住上海市嘉定区。第三人：上海保利翔佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：叶正刚。原告朱某5与被告朱某1、朱某2、朱某3、朱某4、第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序审理，于2019年11月27日开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员**、人民陪审员凌璟、任玮玮组成合议庭进行审理。本案于2020年4月10日再次公开开庭进行了审理。原告朱某5委托诉讼代理人凌宏、被告朱某1及其委托诉讼代理人姜某1、被告朱某2、被告朱某3、被告朱某4委托诉讼代理人朱某2到庭参加诉讼。第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。朱某5向本院提出诉讼请求：1.确认原告、楼某某就上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室签订的上海市商品房出售合同项下的全部合同权利、义务归原告所有；2.判令第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司配合原告办理上述房屋的产权变更手续。事实和理由：原告系被告朱某2女儿，被告朱某1、朱某2、朱某3系兄弟姐妹关系，被告朱某4系前述三人父亲。被告朱某4妻子楼某某已于2018年5月28日去世。2015年11月24日，原告作为本市浙江北路XXX号房屋动迁安置人口，动迁安置取得上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称301室)房屋。因原告当时未成年，故该房屋由楼某某代持并登记在楼某某与原告两人名下。就前述房屋产权代持事宜，楼某某于2016年5月20日签署一份《关于担任孙女朱某5的房产临时监护人的特别说明》(以下简称“特别说明”)，确认301室房屋归原告所有并将于原告成年后办理房屋产权变更登记至原告一人名下。后在办理楼某某五七时，被告朱某2提出将301室房屋变更登记至原告名下，被告朱某4对此亦予以认可。因至今未能办理产权变更登记。原告为维护自身合法权益，故向法院起诉。朱某1辩称，不同意原告诉请。楼某某在系争房屋内是有份额的。动迁房楼某某就拿到一套，分配也是不合理的。原告陈述的楼某某挂名不符合常理，可以由原告父母作为监护人挂名。从房屋分配上说，份额也是楼某某的，不然就不合理了。被告朱某4是户主，拿到一套也是不合理的，被告朱某2拿到3套也是不合理的。1972-1973年楼某某上过夜校，被告认为楼某某是会写名字的。“特别说明”是打印体，母亲的名章在被告朱某2处，被告朱某2随时随地都可以盖上去。被告怀疑“特别说明”是楼某某死亡后做的，也可能是在楼某某昏迷的时候有人拿着楼某某的手印按上去的。被告朱某2给被告丈夫看的时候就是没有手印的。总之，被告不认可“特别说明”的真实性。对于这份“特别说明”，被告朱某4都不知道的。被告朱某4也不清楚被告朱某2拿了宝山的房子。当时，被告朱某4跟被告丈夫说的时候都说不知道此事，现在又说一起协商的，前后矛盾。朱某2辩称，同意原告诉请。居住房是十几个面积，赔偿金额是80多万。营业执照补偿款是100多万，被告占拆迁利益的大头。父母分一套，被告朱某3和其儿子拿一套，原告和被告拿一套，多出来两套房子的都是营业执照的动迁利益。动迁政策规定，户口在被动迁房内，可以上产证。原告没有满18岁，其母亲不在动迁范围内，不能代持。经所有动迁对象协商，由楼某某代持，等到原告满18岁就将名字去掉。动迁分配是公平的。“特别说明”是被告与楼某某协商一致的结果，两人一起在店里打印出来，并由楼某某按手印、盖名章。朱某3辩称，同意原告诉请。朱某4辩称，同意原告诉请。第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司未作陈述。本案原告围绕诉讼请求依法提交了出生医学证明、户口簿、户籍摘抄、税收完税证明、不动产登记簿、配套商品房供应单、拆迁补偿协议、特别说明、居民死亡医学证明书、商品房出售合同、银邦基地居住房屋安置方案表、上海市城市居住房屋拆迁评估分户报告单、房屋拆迁裁决申请书、证人肖某某证言、证人史某某证言，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱某4与楼某某原系夫妻关系，生育了被告朱某1、被告朱某2、被告朱某3三个子女，原告系被告朱某2女儿。2015年11月，浙江北路XXX号房屋受拆迁安置，动迁对象为朱某4、楼某某、朱某2、朱某5、朱某3、朱范峰六人，动迁共取得五套安置房屋即301室房屋、本市宝山区祁华路XXX弄XXX号XXX室房屋、本市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年5月20日，被告朱某2打印“特别说明”，上载明：“在上海浙江北路XXX号的动迁房协议分配中，我已在德园路XXX弄XXX号XXX室的房屋中，得到动迁分配的份额产权，而我在德园路XXX弄XXX号XXX室的房产中注上我的名字，是因为我的孙女朱某5未到成年，我作为临时监护人而注册，原意是等到她成年后，我自愿解除临时监护人的职权，解除在德园路XXX弄XXX号XXX室的房产中的名字，一切权力归还孙女朱某5。如果在我孙女朱某5未成年前，我不幸逝世，无法完成产权的归还手续，那我将德园路XXX弄XXX号XXX室房产产权当做自愿无偿赠予给孙女朱某5的成年贺礼，并由我儿子朱某2(朱某5的父亲)继续监管。现特立此文件为证，以备万一，被他人误解而产生不必要的矛盾。朱某5的房产德园路XXX弄XXX号XXX室临时监护人：楼某某，2016年5月20日”，“特别说明”上盖有楼某某名章，另有手印一枚。2016年5月30日，被告朱某2代表原告及楼某某签订301室房屋配套商品房供应单，上有楼某某名章。2016年6月6日，被告朱某2代表原告及楼某某作为乙方就301室房屋与第三人签订上海市商品房出售合同(以下简称“出售合同”)，合同上盖有楼某某名章。2018年5月28日，楼某某去世。目前，301室房屋产权登记在第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司名下。原告认为301室实际权利人系原告一人，经其父亲与楼某某协商一致由楼某某代原告持有，故向法院起诉。审理中，原、被告一致确认，无法提供其他楼某某签名或者写字或者按手印的材料。另查：1.本市宝山区祁华路XXX弄XXX号XXX室房屋已取得物权登记，权利人为被告朱某2；2.本市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋已取得物权登记，权利人为被告朱某4、被告朱某3及楼某某；3.本市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋已取得物权登记，权利人为朱范峰(即被告朱某3儿子)；4.本市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室已取得物权登记，权利人为被告朱某2。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议焦点：“特别说明”是否真实、是否是楼某某的意思表示。首先，在配套商品房供应单及“出售合同”均出现过楼某某名章，据此可以判断“特别说明”上的楼某某名章是真实的，被告朱某1否认其真实性，但未提供足以证明其主张的证据，对此本院难以采信，故本院对于“特别说明”上楼某某名章的真实性予以认可；其次，被告朱某3、被告朱某4作为被拆迁安置人员均认可五套拆迁安置房屋的分配，特别是涉案的301室房屋认可是分配给原告一人；其次，证人肖某某、史某某也证明楼某某同意将301室房屋分配给原告一人，且证明从未看到过楼某某进行书写；最后，原告父亲即被告朱某2陈述为何要楼某某代原告持有的说法尚属合理。综合分析上述情况，本院认为“特别说明”上的内容是楼某某的真实意思表示，楼某某在被告朱某2打印“特别说明”的内容后予以按手印且盖自己名章，据此表明楼某某愿意代原告持有301室房屋份额，该房屋实际权利人就是原告一人。被告朱某1主张拆迁安置房屋分配不合理，因原告及其他被告否认，且被告朱某1提供的证据不足以证明其主张，对此本院难以采信；即使拆迁安置房屋的分配不合理，也是所有安置对象协商一致的结果，由所有安置对象承担后果。被告朱某1主张楼某某会写字，因原告及其他被告否认，且被告朱某1提供的证据不足以证明其主张，对此本院难以采信；即使楼某某会写字，并不必然一定要通过书写来表达自己的意思表示。第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系无视法律之行为，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由第三人承担。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：一、原楼某某、朱某5与第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司签订的关于坐落于上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市商品房出售合同中乙方的合同权利、义务由原告朱某5承受；二、第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日配合原告朱某5办理上述房屋由上海保利翔佳房地产开发有限公司变更至朱某5名下的产权变更登记手续，办理产权变更登记的费用按规定负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。案件受理费22,800元，由原告朱某5负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  宋 健人民陪审员  任玮玮人民陪审员  凌 璟二〇二〇年四月二十八日书 记 员  陈晓花附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《中华人民共和国合同法》第四百零四条委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。