上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初96781号原告：奚金明，男，1983年9月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王锋，上海融栢律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思齐，上海融栢律师事务所律师。被告：张振，男，1971年11月23日生，汉族，户籍地新疆克拉玛依市。被告：任宏玲，女，1972年9月29日生，汉族，住陕西省西安市。被告：张天威，男，1998年9月16日生，汉族，住陕西省西安市。上列三被告共同委托诉讼代理人：李学文，上海永乐律师事务所律师。原告奚金明与被告张振、任宏玲、张天威农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告奚金明的委托诉讼代理人王锋、陈思齐，被告张振及委托诉讼代理人李学文到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，因突发公共卫生事件，本院裁定中止诉讼。现恢复案件审理，本案已审理终结。原告奚金明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2018年6月9日签订的房屋买卖合同无效；2、判令三被告返还上海市浦东新区祝桥镇星火村XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；3、判令三被告返还系争房屋的上海市农村宅基地使用证两本。事实和理由：系争房屋系农村宅基地房屋，原权利人为朱某某、奚某某和原告，后原告父母朱某某、奚某某先后死亡。2018年6月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，房屋价款700,000元(人民币，下同)。而后，原、被告按照合同交付了钱款和房屋。现原告认为虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但其实是原告为了筹措资金，以房屋买卖之名行借贷之实，且《房屋买卖合同》违反了国家相关政策和法律的规定，应当确认无效，故请求判如所请。原告同意将购房款返还被告，并赔偿被告合理的装修损失。被告张振、任宏玲、张天威共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与三被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且三被告已经支付全部房款780,000元，并进行装修后实际入住至今。《房屋买卖合同》是有效的，且该合同已经履行完毕，故请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院判决房屋买卖合同无效，被告所产生的损失，要求另行诉讼解决。当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，对原告提供的《房屋买卖合同》、农民建房用地申请表、常住人口登记表、上海市浦东新区祝桥镇星火村村民委员会证明三份、户口簿，被告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提供的房屋现状照片、《上海市农村宅基地使用证》两本、《房屋买卖合同》、承诺书、见证书、收条三份、2017年7月26日租赁合同复印件、委托书复印件、居住登记凭证复印件等证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提供的2019年11月1日的租赁合同，原告不认可，本院认为该份合同中出租方、承租方的签名均为被告张振书写，即使被告张振有代理权，也构成自我代理，未经原告追认，代理行为无效。经审理查明，案外人奚某某(已于1994年死亡)与案外人朱某某(已于2017年死亡)系夫妻关系，两人于1983年9月27日生育一子即某某。1990年9月12日，朱某某一户经申请，获准移地建造上海市浦东新区祝桥镇星火村XXX号房屋(即系争房屋)。1991年11月30日，朱某某一户就系争房屋领取了《上海市农村宅基地使用证》，核定的使用面积为176平方米(平房1间，楼房2幢，占地82平方米)。2018年6月9日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告将系争房屋以700,000元的价款出售给三被告。同日，原告出具承诺书，承诺自愿将系争房屋转让给被告，保证无查封、抵押等。上海市奉贤区四团镇法律服务所法律服务工作者方保忠对原、被告的房屋买卖进行了见证。2018年6月9日、6月20日三被告分别支付原告房款600,000元、100,000元，原告出具收条确认并将系争房屋、《上海市农村宅基地使用证》两本交付三被告。三被告入住后，对系争房屋进行了装修。2018年9月9日，三被告又补偿原告房款80,000元，原告出具收条确认。2019年10月25日，原告出具委托书，委托被告张振从事以下事项：“1、办理系争房屋物业的出租、收取房租；2、协助办理上海市居住证(暂住证)；3、办理水电费缴费。”委托期限：“2018年6月18号至星火村608更名至张振名下止。”本院认为，本案的争议焦点有二：其一，原、被告间民事法律关系的性质；其二，该民事法律行为的效力。针对第一个争议焦点，本院认为，应当从原告与三被告之间的法律事实、法律效果来判定双方的民事法律关系。原、被告于2018年6月9日签订的《房屋买卖合同》、被告向原告支付了房款、原告向被告交付了房屋，双方依约履行了合同，原告以转让房屋所有权获得房款，被告以支付房款获得系争房屋的所有权。原、被告上述之行为和法律效果均说明他们间形成的是农村房屋买卖合同关系：由当事人一方支付价款，交换对方当事人标的物所有权的合同。而至于被告提出原、被告间还存在房屋租赁关系，故被告对房屋为有权占有。对此，本院认为被告是为取得房屋的所有权而签订房屋买卖合同，而非为承租系争房屋，原告出具的委托书是为了被告在收取房屋、办理居住证等情况下操作方便，并不能以此掩盖双方的真实意思表示。如原告欲委托被告出租房屋，那双方根本无需签订《房屋买卖合同》，故对被告的上述抗辩意见本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地的所有权归集体经济组织，占有和使用权归宅基地使用权人，且原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供居住和使用。现原告将系争房屋出售给非宅基地所在地的集体经济组织的成员，已违反相关法律规定。即使三被告已经装修入住，亦不能改变《房屋买卖合同》违反法律规定，属无效合同之事实。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还的，折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告、三被告对合同无效均存在过错，故应当将各自取得的财产悉数返还。三被告应将系争房屋及《上海市农村宅基地使用证》返还原告，原告应当将780,000元房款返还三被告。现三被告不要求装修损失在本案中一并处理，系当事人处分自身的诉讼权利，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告奚金明与被告张振、任宏玲、张天威签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告奚金明于本判决生效之日起十日内返还被告张振、任宏玲、张天威购房款780,000元；三、被告张振、任宏玲、张天威于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区祝桥镇星火村XXX号房屋返还给原告奚金明；四、被告张振、任宏玲、张天威于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区祝桥镇星火村XXX号房屋的宅基地使用证两本返还原告奚金明。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，减半收取计5,400元(原告奚金明已预交)，由被告张振、任宏玲、张天威共同负担，此款于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周莹二〇二〇年三月二十七日书记员  刘月附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。