内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院   民事判决书   （2020）内0522民初340号   原告（反诉被告）：红霞，女，1986年6月1日出生，蒙古族，农民，现住通辽市。   委托诉讼代理人：李金，男，1963年9月3日出生，蒙古族，农民，现住通辽市。   被告（反诉原告）：王景辉，男，1978年6月30日出生，汉族，个体，现住通辽市。   委托诉讼代理人：王臣（系王景辉父亲），男，1954年8月13日出生，汉族，公路段退休工人，现住通辽市。   原告红霞与被告王景辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告王景辉提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）红霞及其委托诉讼代理人李金、被告（反诉原告）王景辉及其委托诉讼代理人王臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告红霞向本院提出诉讼请求：1.判令终止原被告于2019年10月4日签订的房屋买卖合同，并判令被告腾出位于××旗东侧的房屋；2.判令被告承担违约金5万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与公爹（白龙）共同生活期间，于2012年7月13日购买了位于××旗东侧的房屋，并签订了一份楼房买卖合同书。合同签订后进行了装修，且已实际入住。经原告方共同协商后，以24.5万元的价格卖给被告。原被告签订了一份楼房买卖合同，合同约定：2019年10月4日给付定金1万元，2019年10月10日给付定金5万元，原告将房屋钥匙交付被告，余款在2019年11月25日全部付清。同时约定，被告若于2019年11月25日不能交付全款，可终止合同并腾出房屋。合同签订后，被告已经实际入住，但至今不能履行合同约定的义务，无奈诉至法院，望判如所请。   被告王景辉辩称，一、原告红霞没有房屋买卖的权利，涉案房屋的所有权人是王俊英，按照物权法的相关规定，房屋所有权人对所有的房屋有占有、使用、处分的权利，这就证明原告红霞并不是所有权人，所以原告没有处分权，因此所签订的房屋买卖合同没有效力，即红霞对涉案房屋没有处分权。   二、原告红霞存在过错，导致合同不能履行。房屋买卖合同签订后答辩人按照合同的要求交付定金1万元、首付款5万元，2019年10月15日原告红霞将涉案房屋交付答辩人时，红霞的公公白龙说此房是白龙的，红霞无权出售，在合同约定期限内答辩人于2019年11月22日去中介机构找红霞交付房款，并签订补充协议，在补充协议要求白龙签字，白龙予以拒绝，由于原告红霞的过错，导致房屋买卖合同未能履行。   三、原告红霞私自更改合同。签订房屋买卖合同的时间是2019年10月4日，售房人处签的是红霞，并且由红霞自己签字。2019年11月22日红霞又在合同售房人处签上白龙，擅自更改了合同，按照合同法的相关规定，当事人一方不得私自更改合同，如需更改合同必须征得合同相对人的同意。2019年10月4日答辩人和红霞签订合同时，合同的售房人处只有红霞的签名，并没有白龙的签名，当时的原件可以证实。   四、中介机构也证明合同不能履行的过错是红霞。云房美城也证明房款没交成的原因是其公公白龙讲红霞没有权利卖房，房子是白龙所购买的，因而导致房款没交成。以上事实可以证实房子的购买人究竟是谁答辩人不清楚，因为她们家庭内部存在矛盾和纠纷，而且原告和白龙均不是涉案房屋的所有权人，因此涉案房屋的售卖存在着欺诈，有欺诈行为的合同是不能履行的，也证明原告红霞存在着过错。   五、原房主已将房屋房产证抵押给工行贷款。原房主王俊英已将涉案房屋抵押给科左后旗工行贷款，原告红霞与我签订房屋买卖合同时2019年10月4日到2019年11月25日，原房主王俊英的房产证仍在工行抵押，所以根本不可能过户，也证明红霞存在着诈骗。   六、在本案中答辩人已经进行了反诉，由于反诉被告红霞的违约行为，导致合同不能履行，按照合同法的相关规定，反诉被告红霞应当退还购房定金2万元（双倍返还），并返还购房款5万元。   同时提出反诉诉讼请求：1.判令终止反诉原被告于2019年10月4日签订的房屋买卖合同，并判令被告返还原告所交购房定金（双倍返还）及首付款共计7万元；2.判令反诉被告承担违约金5万元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失0.5万元（律师费、交通费、资料费等）；4.本案诉讼中支出的一切费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月4日反诉原告通过科左后旗甘旗卡云房美城中介公司购买了位于××旗东侧的房屋，并签订了一份楼房买卖合同，价格为24.5万元。当天给付反诉被告定金1万元，2019年10月10日给付5万元购房款，约定2019年11月25日交付剩余购房款18.5万元。2019年11月22日反诉原告去中介公司交剩余购房款时，反诉被告的公公白龙说此房红霞无权出售，此房是白龙的房产，因此产生纠纷，剩余购房款未能交成。让白龙在收据上签字并签订补充协议，白龙拒绝，后经核实涉案房屋即不是反诉被告红霞的，也不是白龙的，按照法律规定反诉被告无权出售，因此提出上述诉请。   反诉被告红霞辩称，反诉原告提出的反诉请求1、2项是关于合同有效后应该承担的违约责任，而第3项请求是因无效合同所产生的法律后果，因此反诉原告的诉讼请求相互矛盾，既有合同有效的违约责任，又有合同无效的法律责任。其诉讼请求不明确，不符合民诉法规定的起诉条件，应裁定驳回。对事实部分：   一、因反诉被告的公公白龙说此房红霞无权出售，房子是白龙的房产，所以没有交剩余的房款，反诉被告认为反诉原告的理由不能成立，因为合同对双方当事人具有约束力。白龙并非是合同的当事人，故白龙的行为对原被告签订的合同没有约束力。白龙没有如反诉原告诉述的情形。   二、白龙也没有搀和本案双方当事人补充签订合同的义务，红霞处分涉案房产的行为房屋所有权人及房屋买卖合同当事人白龙同意，并给予授权的，合同签订后本诉原告已经实际取得了处分权，请法院裁定驳回反诉原告的诉讼请求。   原告（反诉被告）红霞为证明自己的主张，向本院提交房屋买卖合同、不动产权证书、楼房买卖合同各一份、自动柜员机客户凭条八枚、个人一手住房购置贷款提前归还单二枚、结婚证二份、证明一份、委托书二份，用以证明双方签订房屋买卖合同后，本诉原告在2020年3月6日取得了涉案房屋的处分权，故双方签订的房屋买卖合同是有效的，据此主张终止合同等相关诉请的事实。   被告（反诉原告）王景辉为证明其诉讼主张，向本院提交房屋买卖合同二份、科尔沁左翼后旗甘旗卡云房美城证明一份、个人一手住房购置贷款提前归还单一枚、通话录音及录像光盘各一份、提款清单一份，用以证明红霞对涉案房屋没有处置权，房屋实际所有人是王俊英，故无法交付剩余房款，系出卖人红霞的过错构成违约，导致签订的房屋买卖合同无效，据此主张反诉诉请的事实。   上述证据，经庭审质证，本院认证如下：   一、对原告提交的房屋买卖合同，被告无异议；对不动产权证书被告称签订房屋买卖合同时产权人是王俊英，原告是后变更的；对楼房买卖合同、八枚自动柜员机客户凭条、二枚个人一手住房购置贷款提前归还单、二份结婚证、一份证明被告称仅证明原告有占有权而没有处置权，故不能进行房屋行买卖行为；对二份委托书被告称从未见过，不了解委托事项。   本院经审查，结合原被告当庭陈述，对原告（反诉被告）所举房屋买卖合同、不动产权证书、楼房买卖合同、八枚自动柜员机客户凭条、二枚个人一手住房购置贷款提前归还单、二份结婚证、一份证明，能够确认双方房屋买卖的部分事实经过，本院予以采信；对所举二份委托书，因系当庭提供，无法证明其在双方签订房屋买卖合同时的真实性，本院不予采信。   二、对被告提交的二份房屋买卖合同，原告对其中甲方为红霞的原件份无异议，对甲方为红霞和白龙的复印份称不符合证据规则；对科尔沁左翼后旗甘旗卡云房美城出具的证明原告称因云房美城系居间人，该证明不具有证明力；对个人一手住房购置贷款提前归还单的真实性无异议；对通话录音原告称均有剪辑，不是原始载体，不能作为定案的依据；对录像光盘原告称仅有被告父子的争吵，没有原告陈述被告想要证明的内容；对提款清单原告称并未注明是被告的姓名及账户，与本案没有关联性，即使有关联性也不等于其履行了交纳房款的义务。   本院经审查，对被告（反诉原告）所举甲方为红霞的房屋买卖合同、个人一手住房购置贷款提前归还单，因原告无异议，本院予以采信；对甲方为红霞和白龙的房屋买卖合同复印份，因无其他证据佐证，不予采信；对科尔沁左翼后旗甘旗卡云房美城出具的证明，符合证据规则，结合原被告当庭陈述，能够证明本案相关事实，本院予以采信；对通话录音，因非自原始载体完整刻录，本院不予采信；对录像光盘，内容大部分为被告父子所述，无法证明本案相关事实，本院不予采信；对提款清单，并未显示系被告账户，本院不予采信。   根据原被告的陈述以及本院确认的有效证据，查明如下事实：2009年3月13日，原告红霞与金全登记结婚，后二人离婚。2012年7月13日，原告公爹白龙（乙方）购买了位于××旗东侧的房屋（即本案原被告争议的房屋），并与王俊英（甲方）签订了楼房买卖合同，约定：楼房的交易总价款为人民币壹拾柒万伍仟元，其中现金玖万伍仟元，贷款捌万元；合同形成时乙方一次性交纳房款（现金）玖万伍仟元，贷款由乙方按工行规定按期交纳本利；贷款还清后，楼房更名过户行为产生的一切费用均由乙方承担，甲方配合办理相关手续。2017年9月28日，原告红霞与金全复婚，后一直与白龙共同生活。   2019年10月4日，原告（反诉被告）红霞（甲方）与被告（反诉原告）王景辉通过科尔沁左翼后旗甘旗卡云房美城（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方自愿将坐落在通辽市××县的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。经甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写）贰拾肆万伍仟元整（小写：245,000.00元），该房屋产权过户费用由乙方承担（不超过2000.00元）。乙方向甲方的付款约定：（1）乙方于2019年10月4日交付定金（此定金可转为购房款）人民币（大写）壹万元整（小写：10000.00元）；（2）乙方于2019年10月10日交付50000.00元人民币（大写伍万元整）；（3）余款人民币（大写）壹拾捌万伍仟元整（小写：185000.00元）于11月25日之前结清。备注：甲乙双方按约定交齐手续费及相关款项后，丙方开始办理该房屋的过户手续，如甲乙双方手续办理所需材料不齐或款项未及时交付，丙方可以顺延日期办理，并顺延付款时间。如因银行等国家机关原因导致的付款延迟，丙方不承担责任。甲方于2019年10月15日腾出该房屋，将该房屋钥匙交于乙方并办理物业交接。违约责任：1.甲方保证该房屋产权的真实性与明晰性，保证该房没有权属纠纷或债权债务纠纷，由此引起的一切责任全部由甲方承担。2.甲乙双方应按照本合同约定时间向丙方交付丙方提供居间服务所需的各项资料，并保证所交付资料的真实性和准确性，否则视为违约，由此引起的一切责任由违约方承担。3.甲乙双方应严格遵循丙方的要求，在丙方通知的时间、地点到场办理房屋买卖有关手续，因甲、乙任何一方不配合丙方工作，造成时间拖延的，则委托服务的时间顺延，同时丙方有权拒绝转付各类款项，由此引起的一切责任由违约方承担。4.自签定本合同之日起，甲乙双方任何一方未按合同约定时间到场办理相关手续，超过7天，则视为违约，另一方有权终止本合同。5.乙方逾期付款的，应每日按应付款项的万分之五向甲方支付滞纳金。如超过七个工作日未付款属于乙方违约。6.甲方逾期交房或交割物业手续的，每逾期一日，应按日向乙方支付违约金壹万元整。同时乙方有权要求丙方在甲方应得的款项中予以扣除乙方的损失，要求丙方拒绝转付甲方应得的款项，由此引起的一切责任由甲方承担。7.任何一方违约，违约方须向另一方赔偿违约金50000.00元整（50000.00），并承担丙方应收取的居间服务费。如甲乙双方共同违约的，则各自支付丙方应收的居间服务费。除承担上述违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失（包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等等）。双方对其他权利义务亦进行了约定。该合同签订后，王景辉支付红霞定金1万元、购房款5万元，红霞向王景辉交付了涉案房屋。   2019年11月22日，王景辉去科尔沁左翼后旗甘旗卡云房美城交剩余房款时，红霞的公爹白龙说此房红霞无权出售，此房是白龙购买的，导致剩余房款未能交付，双方亦未达成补充协议。经核实，该涉案房屋此时仍登记于王俊英名下，尚有银行贷款未结清。2019年11月27日，红霞提前归还了涉案房屋贷款，后于12月8日以王景辉未依约交付剩余房款为由诉至本院，提出上述诉请。   另查明，2020年3月6日，红霞与其丈夫金全取得涉案房屋所有权，该房屋现登记于红霞、金全名下。   庭审中，反诉原告王景辉变更诉讼请求：1.终止双方于2019年10月4日签订的房屋买卖合同；2.要求反诉被告红霞退还其购房定金及购房款共计6万元，后其将该房屋退还给反诉被告红霞；3.本案诉讼费由反诉被告承担。   本院认为，原告（反诉被告）红霞与被告（反诉原告）王景辉签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行合同义务。上述合同签订后，王景辉按合同约定向红霞支付了购房定金1万元、购房款5万元，红霞于2019年10月15日向王景辉交付房屋，房屋自此由王景辉居住使用，此时双方之间的房屋买卖合同已经实际履行，购房定金按房屋买卖合同约定已转为购房款，剩余购房款应由王景辉继续依约履行。之后，王景辉按照约定到房屋中介交纳剩余房款时，红霞的公爹白龙以该房屋系其购买红霞无权卖房为由，致使王景辉未能如约交款，后因涉案房屋所有权人并非红霞，且该房屋存在银行贷款未结清的情况下，王景辉一直未向红霞交付剩余房款。本院认为，王景辉上述未向红霞交款的行为并不构成违约，理由是因涉案房屋所有权人并非卖房人且房屋存在银行贷款未结清的情况，极有可能导致房屋不能过户，致使其购房目的不能实现，其拒绝履行剩余购房款是其行使不安抗辩权的行为，因此，并不构成违约。   红霞出售给王景辉的房屋确实存在产权瑕疵，且还存在着其公爹不同意卖房的情形，但其按照合同约定于2019年10月15日向王景辉交付房屋，在2019年11月27日提前偿还了涉案房屋的银行贷款，于2020年3月6日将该房屋所有权变更登记至红霞及其丈夫金全名下，红霞与金全取得了涉案房屋的所有权。从上述情形看，红霞也在积极履行房屋买卖合同，实现其房屋买卖的合同目的，在合同第六条第1项中并没有规定该种情形视为违约，故本院对王景辉主张红霞违约不予支持。   原被告均主张终止双方于2019年10月4日签订的房屋买卖合同，应当视为双方已对解除上述合同达成一致，且该意思表示并不违反法律规定，本院予以确认。根据合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。故红霞应当向王景辉返还购房款和定金共计6万元，王景辉应当向红霞退还房屋。因双方当事人均不存在违约行为，本院对红霞与王景辉的其他诉讼请求，均不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）红霞与被告(反诉原告)王景辉于2019年10月4日签订的房屋买卖合同；   二、反诉被告红霞于本判决生效之日起十日内返还反诉原告王景辉定金1万元、购房款5万元，合计6万元；   三、反诉原告王景辉自收到上述款项之日起十五日内退还反诉被告红霞位于××旗东侧的房屋；   四、驳回原告红霞及反诉原告王景辉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1050元，由原告红霞负担；反诉案件受理费1175元，由反诉原告王景辉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   审 判 长 齐晓敏   人民陪审员 付丽娜   人民陪审员 敖春英     二〇二〇年五月十一日   法官 助理 蔡丽华   书 记 员 张 瑜