天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初1378号原告（反诉被告）：黄晋坤，男，1998年2月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：黄来明（黄晋坤之父），1963年9月6日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：姚翔，河南三融律师事务所律师。被告（反诉原告）：正荣正兴(天津)置业发展有限公司，住所地天津市和平区滨江道**金谷大厦**。法定代表人：林晓彤，总经理。委托诉讼代理人：李飞，女，该公司法务。原告（反诉被告）黄晋坤与被告（反诉原告）正荣正兴(天津)置业发展有限公司（以下简称正荣正兴公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄晋坤的委托诉讼代理人黄来明、姚翔，正荣正兴公司的委托诉讼代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晋坤向本院提出诉讼请求：1.解除黄晋坤与正荣正兴公司签订的《天津市商品房预定协议》及其补充协议；2.正荣正兴公司退还定金200000元、退还首付款4200000元，及该款占用期间的利息；3.正荣正兴公司支付违约定金200000元；4.诉讼费用全部由正荣正兴公司承担，由正荣正兴公司直接给付黄晋坤。事实和理由：2019年12月28日，黄晋坤经房屋中介介绍被带到正荣正兴公司的正荣紫阙销售中心，销售人员张维超接待并介绍了相关房屋销售信息，双方签订了《天津市商品房预定协议》及其补充协议，预定了该项目4号楼1单元1层02号房屋，并于当时支付了定金200000元和首付款4200000元。之后，正荣正兴公司拒绝与黄晋坤签署《天津市商品房买卖合同》，并提出了很多不合理的格式条款，双方就合同条款不能达成一致，黄晋坤不能达到购房居住的目的。故成讼。正荣正兴公司辩称，同意解除双方签订的《天津市商品房预定协议》及其补充协议，同意退还首付款4200000元。对于黄晋坤的其他诉讼请求不予认可，理由如下：首先，2019年12月28日，双方就涉诉房屋签订了《商品房预定协议》及补充协议。在预定协议签署前，正式商品房买卖合同文本已在售楼处公示，黄晋坤并未提出任何异议，现黄晋坤拒绝按照预定协议要求签署正式商品房买卖合同，违约责任及过错在黄晋坤，按照补充协议第十二条之约定，“如黄晋坤在签署正式商品房买卖合同时，要求对开发商公示的商品房买卖合同的文本进行修改，视为黄晋坤根本违约，开发商有权解除预定协议并没收定金”。因此，正荣正兴公司仅同意退还首付款4200000元，定金200000元作为违约金不予退还。其次，黄晋坤在2020年1月与售楼人员还保持正常沟通，并未提及要求起诉，正荣正兴公司是在账户被查封后才得知起诉的情况。正荣正兴公司向本院提出反诉请求：1.判令解除黄晋坤与正荣正兴公司签订的《天津市商品房预定协议》;2.判令黄晋坤到房地产管理部门办理《天津市商品房买卖合同》撤销网签、恢复数据等相关手续；3.确认黄晋坤已支付的200000元定金，正荣正兴公司有权作为违约金予以扣除,不再予以返还；4.判令黄晋坤返还全新ＩＰｈｏｎｅ11ＰｒｏＭａｘ手机一部,或支付价款10999元；5.本案的全部诉讼费用由黄晋坤承担，反诉费由黄晋坤直接给付正荣正兴公司。事实和理由：2019年12月28日，就正荣正兴公司开发建设的××号楼××单元××层××号房屋，黄晋坤与正荣正兴公司签订了《天津市商品房预定协议》及补充协议。按照预定协议，黄晋坤应在2020年1月4日前缴纳购房款并签订《天津市商品房买卖合同》。同时，《天津市商品房买卖合同》及相关文件已在售楼处现场公示。此后，双方电话约定2020年1月14日黄晋坤到售楼处签订网签备案的《天津市商品房买卖合同》并支付剩余购房款。1月14日当日,正荣正兴公司从“天津市商品房预售资金监管系统”中打印了《天津市商品房买卖合同》（系统显示：买受人为黄晋坤，房号为××号楼，已签约），但是黄晋坤却以各种理由拒绝签署《天津市商品房买卖合同》。《天津市商品房买卖合同》已在售楼处现场公示，双方已就合同条款达成一致，且该合同已在房地产管理部门备案，黄晋坤拒绝签署已构成根本违约。按照合同约定，正荣正兴公司有权解除协议并没收定金。同时，黄晋坤应到房地产管理部门办理《天津市商品房买卖合同》撤销网签、恢复数据等相关手续。黄晋坤针对正荣正兴公司的反诉请求辩称，第一，同意解除《天津市商品房预定协议》。因为双方未签订《天津市商品房买卖合同》，尚未达成相同的真实意思，故不存在解除该合同问题。第二，因为商品房买卖合同未签订，网签和备案这一系列行为均是正荣正兴公司的恶意交易、胁迫和欺诈行为，且网签是正荣正兴公司自行输入黄晋坤的信息后上传的信息，双方并未达成一致意见，故不存在黄晋坤配合办理撤销网签、恢复数据等手续，不认可该项请求。第三，正荣正兴公司违约在先，且存在欺诈、胁迫行为，故正荣正兴公司应向黄晋坤退还定金200000元，其反诉主张该定金作为违约金予以扣除，不再予以返还是错误的。第四，同意返还全新IPhonellProMax手机一部或支付价款10999元。第五，诉讼费由正荣正兴公司承担。具体理由如下：首先，正荣正兴公司未按照约定时间与黄晋坤签署天津市商品房买卖合同，而是要求黄晋坤签署相关侵犯黄晋坤权益的所谓补充条款，这些格式条款严重损害黄晋坤的合法权益，且规避政府的监管，是违法行为。其次，正荣正兴公司所谓的首付款打入监管账户后才能打印出天津市商品房买卖合同的陈述是错误的，是谎言。销售人员一直用这种谎言欺骗黄晋坤。按照天津市商品房交易管理办法，正常的交易程序是双方签署天津市商品房预定协议（不动产管理部门备案的合同），后可以打印出正式的商品房买卖合同。在双方当事人对正式天津市商品房买卖合同草签后，确认无误后才能上传网站备案，该合同备案后才存在合同的履行即交付相关房款的问题，所以正荣正兴公司所述是谎言，是编造了合同的履行与签订。再次，关于4200000元首付款何时进入监管账户问题。销售人员张维超早在2019年4月28日明确告诉黄晋坤该首付款直接打入监管账户，实质上该款项打入的是正荣正兴公司的账户，而不是监管账户。至于正荣正兴公司所述的1月9日到账，是在1月4日正荣正兴公司一直不履行签订商品房买卖合同，双方发生争议后，其感到交易有可能会出现问题的情况下才将该款打入监管账户。1月8日，正荣正兴公司要求黄晋坤去签署三份近百页的相关补充协议，且明确告知正式的商品房合同只有在全款13990000元到账后才能签署，双方发生很大的争议，1月11日黄晋坤从河南到正荣正兴公司处协商，1月12日上午双方在售楼处就解除合同、退还购房款及定金问题发生激烈争执，黄晋坤明确表示解除协议、要求退还全部首付款及定金，正荣正兴公司的销售人员经请示汇报后拒绝退还并建议黄晋坤诉讼。此外，正荣正兴公司刚才所述的办理网签备案及在保全后才知道诉讼是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：正荣正兴公司系坐落于天津市南开区××项目的开发建设单位，在售楼处现场存放有《天津市商品房销售许可证》、《天津市商品房买卖合同》和附件六补充协议文本等相关资料。正荣正兴公司于2019年9月30日对售楼处现场存放的上述相关资料进行了公证。2019年12月28日，黄晋坤（预定人）与正荣正兴公司（出卖人）签订《天津市商品房预订协议》，约定：商品房坐落于南开区××号楼××，建筑面积213.36平方米，总房价款为13994495元；双方签订预订协议时，黄晋坤一次性支付定金200000元。自本协议签订之日起至2020年1月4日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》；正荣正兴公司未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向黄晋坤双倍返还定金。黄晋坤未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，正荣正兴公司不予退还黄晋坤交付的定金。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致的，正荣正兴公司应当向黄晋坤返还定金。同日，双方签订《天津市商品房预订协议补充协议》，约定：商品房价款支付方式为一次性付款；黄晋坤在签订《天津市商品房预定协议》、本补充协议时,已对本项目及本项目周边基本情况做了充分了解,并对定购房屋的座落位置、面积、单价、朝向、户型、精装修及其标准、周边不利因素及影响等基本情况做了详细了解,系在充分全面了解全部信息的情况下自愿作出的购买决定；在黄晋坤签订本补充协议之前,正荣正兴公司已经针对《天津市商品房预定协议》、本补充协议及未来双方将签订的《商品房买卖合同》（出卖人已在本项目接待中心公示《商品房买卖合同》的完整文本）的所有条款进行了充分详细的解说,黄晋坤确认，其在签订本补充协议之时,对其在《天津市商品房预定协议》、本补充协议及未来双方将签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利义务已有充分的认识和了解……；黄晋坤同意其完整接受《天津市商品房预定协议》、本补充协议及《商品房买卖合同》的文本条款,并同意在签署《天津市商品房预定协议》、本补充协议之后,严格依据正荣正兴公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款与正荣正兴公司签订正式《商品房买卖合同》,保证不对正荣正兴公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款提出任何修改要求,否则正荣正兴公司有权不予退还黄晋坤交付的定金；如黄晋坤在签订《商品房买卖合同》时,要求对正荣正兴公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款进行修改,视为黄晋坤根本违约,正荣正兴公司有权解除《天津市商品房预定协议》与本补充协议并没收定金。同日，黄晋坤出具《分期付款承诺》，主要内容为：“因本人资金状况，拟采用分期付款的交款方式，本人承诺房款付款时间分期如下：1.2019年12月28日前，缴纳一次房款200000元并签署《天津市商品房买卖合同》；2.2020年1月22日前，缴纳二次房款2700000元；3.2020年4月15日前，缴纳剩余房款6894495元。如本人未按前述时间按期交款，每逾期一天，按照……。”当日，正荣正兴公司售楼人员未向黄晋坤出示《天津市商品房买卖合同》和附件六补充协议的文本资料。上述预订协议、补充协议、承诺书签订后，黄晋坤于当日向正荣正兴公司支付购房定金200000元及首付款4200000元，合计4400000元。正荣正兴公司给付黄晋坤全新IPhonellProMax手机一部，价值10999元。2019年12月29日，黄晋坤之母与正荣正兴公司的售楼员张维超微信联系，张维超通过微信将其他业主的《天津市商品房买卖合同》发送给黄晋坤之母。后双方因是否需要交纳全部购房款方能签订《天津市商品房买卖合同》产生争议，双方未在2020年1月4日前签订《天津市商品房买卖合同》。2020年1月8日，张维超通过微信将附件六补充协议的文本发送给黄晋坤之母。该微信聊天记录显示：黄晋坤之母认为该附件六补充协议的内容基本属于霸王条款，不认可该附件六补充协议的条款，提出见面商谈，达成共识后再签订相关合同；售楼人员张维超表示，双方见面商谈。2020年1月9日，正荣正兴公司将黄晋坤交纳的定金200000元及首付款4200000元汇至其公司名下在天津市房地产交易资金监管中心设立的监管账户内。同年1月12日，黄晋坤的父母到正荣正兴公司的售楼处，与正荣正兴公司售楼人员张维超等人商谈附件六补充协议的相关条款事宜，双方未能协商一致，黄晋坤的父母表示不同意签订该附件六补充协议，并要求正荣正兴公司退还已交纳的款项。随后，正荣正兴公司售楼人员张维超于当日通过电话告知黄晋坤的父母，不能退还全款，需要扣款。2020年1月14日，正荣正兴公司自行从房管部门下载打印了出卖人为正荣正兴公司、买受人为黄晋坤的《天津市商品房买卖合同》。庭审中，黄晋坤表示其留用IPhonellProMax手机，同意给付正荣正兴公司相应手机款。同时，正荣正兴公司表示附件六补充协议是作为《天津市商品房买卖合同》中没有约定情形的补充，是合同的附件，必须签署，也需要在房管部门备案。诉讼期间，黄晋坤向本院提出诉讼保全申请，本院作出（2020）津0104民初1378号民事裁定书，裁定：冻结被申请人正荣正兴公司名下银行存款4600000元或查封、扣押正荣正兴公司名下等值财产。黄晋坤交纳保全费5000元。本院认为，黄晋坤与正荣正兴公司签订的《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。上述协议签订后，黄晋坤依约向正荣正兴公司支付了定金和首付款，表明其有与正荣正兴公司签订《天津市商品房买卖合同》的意愿。但正荣正兴公司与黄晋坤签订《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》时未向黄晋坤出示有关《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议，黄晋坤在得知该附件六补充协议内容的情况下提出异议，理由正当，且黄晋坤于2020年1月12日与正荣正兴公司协商该附件六补充协议的相关条款时，双方未能达成一致意见，黄晋坤不接受正荣正兴公司出示的该附件六补充协议的内容，双方因此未签订《天津市商品房买卖合同》，故应认定双方对《天津市商品房预订协议》约定买卖房屋的意思表示未达成一致，双方最终未能签订《天津市商品房买卖合同》均不存在违约行为，不可归责于双方，黄晋坤和正荣正兴公司均有权提出解除《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》的要求，现黄晋坤本诉要求解除合同，正荣正兴公司表示同意，且正荣正兴公司反诉要求解除合同，黄晋坤亦表示同意，应认定双方对于解除《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》已达成一致意见，予以准许。依照法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故正荣正兴公司应将收取黄晋坤的定金及首付款退还给黄晋坤，并向黄晋坤支付上述款项占用期间的利息。黄晋坤主张的违约定金请求，没有法律依据，不予支持。关于正荣正兴公司的反诉请求问题。正荣正兴公司在与黄晋坤未就《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议的条款达成一致意见的情况下，自行从房管部门下载打印《天津市商品房买卖合同》，有违诚实信用和公平原则，且正荣正兴公司网签《天津市商品房买卖合同》意在阻碍黄晋坤及时收回相关款项，故本案可不予处理，由正荣正兴公司自行承担相应的法律后果。但鉴于避免双方再因撤销网签合同产生诉讼，增加当事人的诉累和经济负担，故根据本案的实际情况和公平原则，由黄晋坤协助正荣正兴公司办理撤销网签手续。对于《天津市商品房预订协议补充协议》中约定的“黄晋坤严格依据正荣正兴公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款与正荣正兴公司签订正式《商品房买卖合同》,保证不对正荣正兴公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款提出任何修改要求,否则正荣正兴公司有权不予退还黄晋坤交付的定金”条款。因该条款限制了黄晋坤自主签订相关协议的权利，加大了黄晋坤的义务，正荣正兴公司将自己的意志强加给黄晋坤一方，故认定该条款无效，正荣正兴公司主张的第三项反诉请求，没有法律依据，不予支持。黄晋坤同意向正荣正兴公司支付案涉手机款项，系自行处分民事权益，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告黄晋坤与被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司于2019年12月28日签订《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》；二、本判决生效后十五日内，被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司返还原告黄晋坤定金200000元及首付款4200000元，合计4400000元；三、本判决生效后十五日内，被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司以4200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向原告黄晋坤支付自2019年12月28日至付清之日止的资金占用期间的利息；四、本判决生效后十五日内，原告黄晋坤协助被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司办理撤销天津市南开区××号楼××房管部门的网签手续；五、本判决生效后十五日内，原告黄晋坤给付被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司IPhonellProMax手机款10999元；六、驳回原告黄晋坤的其他诉讼请求；七、驳回被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元，由原告黄晋坤负担3600元，被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司负担40000元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。反诉费2232.50元，由原告黄晋坤负担232.50元，被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司负担2000元，原告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告。保全费5000元，由被告正荣正兴(天津)置业发展有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  赵 旭人民陪审员  杨玉清二〇二〇年九月二十九日书 记 员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。