上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30550号原告：上海旭升置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：PHUANKOKHOE，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海近扬信息科技有限公司,住所地上海市嘉定区菊园新区平城路******J93。法定代表人：夏钢。被告：上海宁雍金属有限公司，住所地中国，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路****>法定代表人：朱秀美。原告上海旭升置业有限公司(以下简称旭升公司)与被告上海近扬信息科技有限公司(以下简称近扬公司)、上海宁雍金属有限公司(以下简称宁雍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭升公司的委托诉讼代理人李海波、高懿然到庭参加诉讼，被告近扬公司、宁雍公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。旭升公司向本院提出诉讼请求：1、确认旭升公司与近扬公司之间的《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除；2、判令近扬公司支付2018年5月1日至5月25日的租金115,240.95元、物业管理费17,460.75元及滞纳金，以132,701.70元为基数，按照日千分之三的标准自2018年4月26日起计算至实际支付之日止；3、判令保证金485,583.45元不予返还；4、判令近扬公司支付违约金485,583.45元；5、判令近扬公司支付装修复原费用150,868.50元、空调复原费用20,204元、消防复原费用10,945元；6、判令宁雍公司对近扬公司的上述第2、4、5项付款义务承担连带责任。事实和理由：2016年11月1日，旭升公司与上海单予商贸中心(已注销、以下简称单予商贸中心)签订《房屋租赁合同》,约定：旭升公司将上海市虹口区吴淞路XXX号XXX、XXX室(实际楼层为25层)房屋(以下简称系争房屋)出租给单予商贸中心，租赁期限从租金起算日起至2019年11月10日。2017年4月5日，单予商贸中心、宁雍公司与旭升公司签订《虹口SOHO房屋租赁合同》之补充协议(以下简称补充协议)，约定自即日起宁雍公司承受单予商贸中心在租赁合同项下的全部权利及义务而成为租赁房屋合法的承租方，且单予商贸中心不可撤销地承诺就宁雍公司履行租赁合同向旭升公司承担连带保证责任。2018年3月15日，旭升公司与近扬公司、宁雍公司签订《合同主体变更协议》，约定自2018年4月1日起，租赁合同及其补充协议项下的承租方变更为近扬公司，近扬公司承继租赁合同及其补充协议项下的全部权利义务，宁雍公司对近扬公司履行租赁合同及其补充协议、主体变更协议项下的全部权利义务承担无限连带责任。自2018年5月1日起，近扬公司未按约支付租金、物业管理费，致合同目的无法实现，旭升公司根据合同约定行使单方解除权，双方租赁合同于2018年5月25日提前解除，近扬公司应按约定支付拖欠的款项，并应承担合同提前解除的违约责任及复原义务，宁雍公司应承担连带责任，故诉至法院，要求判如诉请。近扬公司、宁雍公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，旭升公司(甲方、出租方)与单予商贸中心(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用(系争房屋所在的实际楼层为25层，名义楼层为29层)，房屋用途为办公；附件二约定交付日为2016年11月11日，租赁期为自租金起算日起至2019年11月10日；附件三1.1条约定在租赁期内，月租金为113,230.05元，增值税为5,661.51元，乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税；附件三1.2条约定租金支付方式见本合同5.5条；附件三2.1条约定管理费系指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用，租赁期内的管理费标准为27.36元/公历月/平方米，增值税为1.64元/公历月/平方米，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税；附件三3条约定保证金系指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金，保证金金额为三个月的月租金及其增值税及三个月的管理费及其增值税之和417,438.06元，乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式向甲方支付保证金356,674.65元，并向管理公司支付管理费保证金60,763.41元；合同5.5条支付方式(1)约定乙方应于交付日当日或之前依据甲方要求签署扣款授权书及相关文件，并为履行本合同项下支付义务而在甲方指定的银行开立银行账户(以下简称特别账户)，在租赁期内除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每个公历季度的最后一个公历月的第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费及其它一切在本合同项下应当支付的款项(以下统称应付款项，包括但不限于租金、管理费、滞纳金、及任何其它费用)及增值税；(4)约定若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项(包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费、任何其它费用)及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按日息0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；(5)约定滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及其滞纳金以及增值税之日止；6.1条约定在租赁期内，保证金中相当于三个月租金的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管，而相当于三个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管，乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金、管理费及其它任何应付款项、及增值税；10.1条约定除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务，乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方，若乙方未全面、充分地履行复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；17.2条约定在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金、管理费、或任何租金及/或管理费的增值税超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)…；17.3条约定当发生本合同第17.2条项下的任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金…；17.6条约定当发生本合同第17.2条任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。2017年4月5日，单予商贸中心(转让方)、宁雍公司(受让方)、旭升公司(出租方)签订《补充协议》，约定：1、各方同意自签署日起，转让方将其在租赁合同项下的全部权利及义务整体转让给受让方，而受让方成为租赁合同项下的合法承租方并承受转让方在租赁合同项下的全部权利及义务，转让方不可撤销地承诺就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任(为避免疑问，该等连带保证责任适用于转让方在租赁合同项下应履行但未履行的义务及受让方在租赁合同项下任何应履行的义务)；2、自签署日起，出租方及转让方在签署日前在租赁合同项下已行使的权利及/或已履行的义务(包括但不限于转让方已经支付的租金、物业管理费及其他款项)均应被出租方、转让方、及受让方不可撤销地认可为已履行，而转让方在签署日前在租赁合同项下应当履行但尚未履行的义务(包括但不限于对任何应付未付的款项的支付义务)由受让方承担；3、转让方于租赁合同项下缴纳的保证金于签署日起自动转为受让方于租赁合同及本补充协议项下向出租方及管理公司缴纳的保证金，在转让方向出租方及管理公司退还租赁合同项下的保证金收据原件后，出租方及管理公司将向受让方重新开具保证金收据，在租赁合同被终止或解除时，出租方应依租赁合同的约定将应退还的租赁保证金及其他费用(如有)退还给受让方，而转让方及受让方之间涉及上述款项的结算(如有)将由转让方及受让方自行处理且转让方及受让方因该等结算而发生的任何争议均与出租方无关；4、除本补充协议所涉及的对租赁合同的变更外，租赁合同中其它条款及约定均保持不变并在租赁合同的合同期内持续有效。2018年3月15日，旭升公司(甲方)、宁雍公司(乙方)、近扬公司(丙方)签订《合同主体变更协议》，约定：一、本协议签署生效后，自2018年4月1日(转租日)起，原合同(甲方与单予商贸中心于2016年11月1日签署的租赁合同、甲方与单予商贸中心及乙方于2017年4月5日签署的补充协议合称为原合同)的承租方由乙方变更为丙方，原合同项下乙方的全部权利义务均由丙方承继，并按本协议约定执行，丙方自转租日起实际承租该房屋，直至转租租期届满之日2019年11月10日止；二、自转租日起，原合同附件三1.1条月租金调整为133,533.16元，增值税调整为6,676.66元/月，管理费调整为29.25元/月/平方米，增值税调整为1.75元/月/平方米;三、自转租日起，乙方对丙方履行本协议及原合同项下的全部义务承担无限连带责任，丙方存在任何违反原合同及本协议规定的行为的，则甲方有权按照原合同及本协议规定追究丙方的违约责任，乙方对相关违约责任亦承担无限连带责任；四、自转租日起，原合同附件三第3条调整为保证金系指保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方支付的保证金，保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和，计485,583.45元，各方同意，乙方就该房屋已支付的保证金417,438.06元自转租日起自动转为丙方在原合同项下支付的保证金，不足的部分由丙方在本协议签署并生效之日或之前向甲方补足，转租租期届满终止后或原合同提前解除后，除用以抵充原合同及本协议约定由乙方及丙方承担的费用外，剩余部分应在终止或解除后无息归还丙方，无须归还乙方，乙、丙方内部自行结算保证金，与甲方无关，如乙方、丙方需要变更保证金收据的，则乙方应在本协议签署并生效之日起三日内将原保证金收据原件返还给甲方，同时由甲方向丙方开具新的保证金收据；五、乙、丙双方同意以该房屋现状自行交付，本协议签署即视为丙方已经接受该房屋，因该房屋的交付而产生任何争议，由乙、丙双方自行协商解决，与甲方无关；…九、若租赁期内，乙方、丙方因任何原合同及本协议履行产生争议的，系乙方、丙方内部问题，与甲方无关，亦不影响原合同及本协议的履行，乙方需对丙方按照原合同及本协议约定应履行的全部义务承担无限连带责任，且乙方和丙方将确保甲方不会因为该等争议而遭受任何的损失和损害；十、各方同意，如在租赁期内，甲方因税收调整的实施而需要就租金及/或物业管理费等任何收入和/或任何因出租该房屋所需缴纳增值税或税率上涨的，丙方应承担该等增值税税负或上涨之税金；十一、原合同期限届满时本协议与原合同同时终止，不论何种原因导致原合同提前终止的，则本协议自动同时终止，丙方不再继续租赁该房屋，若丙方以该房屋作为工商注册地址或作为领取其他证照、许可证等经营地址的，则应按原合同约定在原合同终止时办理相应的注销或变更手续；十二、本协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有相同的法律效力，除本协议已经明确约定外，本协议未尽的其他事项，适用原合同的约定，本协议与原合同发生冲突时，以本协议为准。2017年10月，北京搜厚物业管理有限公司上海第七分公司出具《物业管理费押金及装修押金结转确认函》，载明其已于2017年10月20日支付物业费押金/保证金5,097,367.68元及装修押金315,809.30元给旭升公司，自本确认函签署之日起后续租户支付的物业费押金/保证金、装修押金、物业费款项均支付给旭升公司，其不再收取上述款项。之后，宁雍公司、近扬公司将物业费支付旭升公司。后近扬公司支付租金及物业管理费至2018年4月30日，之后未支付租金及物业管理费。2018年5月3日，旭升公司向近扬公司发出催告函，要求近扬公司于收到本催告函之日起5个工作日内付清2018年5月1日至31日的租金140,209.82元及滞纳金3,365.04元、物业管理费21,651.33元及滞纳金519.63元。2018年5月10日，旭升公司向近扬公司发出警示函，要求近扬公司于收到本催告函之日起5个工作日内付清2018年5月1日至31日的租金140,209.82元及滞纳金6,309.44元、物业管理费21,651.33元及滞纳金974.31元。2018年5月17日，旭升公司向近扬公司发出终止函，要求近扬公司于2018年5月24日之前一次性支付租金140,209.82元、物业费21,651.33元、滞纳金10,682.84元，共计172,543.99元，如近扬公司未在前述要求的期限内完成支付，则租赁合同于2018年5月25日(下称终止日)提前终止；如租赁合同于终止日提前终止的，则近扬公司应自终止日起3个工作日内一次性全额支付应付未付费用；如租赁合同于终止日提前终止的，则近扬公司应于终止日当日下午五时之前按照租赁合同的约定返还房屋，否则旭升公司将收回房屋并处置房屋内的一切物品。庭审中旭升公司称近扬公司于2018年5月17日收到终止函后自行搬离系争房屋，未与旭升公司办理房屋交接手续。另查明，2018年12月，旭升公司委托上海华地建设工程有限公司对系争房屋进行装修复原，合同金额为150,868.50元；委托上海格翱机电设备有限公司对系争房屋进行空调复原，合同金额为20,204元；委托上海景文同安机电消防工程有限公司对系争房屋进行消防复原，合同金额为10,945元。旭升公司于2019年1月28日支付上海华地建设工程有限公司150,868.50元，支付上海格翱机电设备有限公司20,204元，于2019年2月25日支付上海景文同安机电消防工程有限公司10,945元。审理中，旭升公司确认单予商贸中心原支付保证金417,438.06元，后依据《补充协议》转结给宁雍公司，又依据《合同主体变更协议》转结给近扬公司，近扬公司将保证金补付至485,583.45元；旭升公司另确认宁雍公司支付装修保证金1万元，已转结给近扬公司，同意将该保证金抵扣近扬公司应付款项。审理中，根据旭升公司的申请，本院依法裁定冻结近扬公司名下的银行存款829,462.10元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为：根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。旭升公司与单予商贸中心签订的租赁合同、与单予商贸中心、宁雍公司签订的《补充协议》、与宁雍公司、近扬公司签订的《合同主体变更协议》系各方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，各方均应恪守，切实按约履行。根据租赁合同约定，近扬公司拖欠租金、管理费并擅自搬离系争房屋，旭升公司有权单方解除合同，旭升公司要求确认租赁合同于2018年5月25日解除，本院予以照准，近扬公司应支付租金及物业管理费至该日，并应支付相应的滞纳金，合同解除后已支付的保证金不予退还，且近扬公司还应支付相当于保证金金额的违约金并承担复原费用。审理中，旭升公司确认将近扬公司支付的装修保证金抵扣其应付费用，本院予以照准。根据《合同主体变更协议》，宁雍公司对近扬公司履行租赁合同的全部义务承担无限连带责任，对相关违约责任亦承担无限连带责任，故对于旭升公司要求宁雍公司承担连带责任的诉请，具有合同依据，本院予以支持。被告宁雍公司、近扬公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、上海旭升置业有限公司与上海近扬信息科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除；二、上海近扬信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司的保证金485,583.45元不予退还；三、自本判决生效之日起10日内，上海近扬信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司2018年5月1日至5月25日的租金115,240.95元、物业管理费17,460.75元及滞纳金，滞纳金以132,701.70元为基数，按照日千分之三的标准自2018年4月26日起计算至实际支付之日止；四、自本判决生效之日起10日内，上海近扬信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司违约金485,583.45元；五、自本判决生效之日起10日内，上海近扬信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司复原费用合计172,017.50元(已抵扣装修保证金1万元)；六、被告上海宁雍金属有限公司对上述第三、第四、第五条主文中被告上海近扬信息科技有限公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,094.62元，财产保全费4,667.31元,由上海近扬信息科技有限公司负担,上海宁雍金属有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 燕人民陪审员  蒋立华人民陪审员  金佩苹二〇二〇年九月九日书 记 员  谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。