湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1941号原告：长沙瑞府物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路****。法定代表人：曾国建，董事长。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐革非，湖南金顺达律师事务所律师。被告：长沙市雨花区瑞府盛悦酒店，住所，住所地湖南省长沙市雨花区左家塘街道韶山北路**div>经营者：肖志刚。被告：湖南盖亚国际酒店管理有限公司，住湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段**新时空大厦**。法定代表人：周闻武。被告：周闻武，男，1968年1月13日出生，汉族，住湖南省，住湖南省安乡县v>被告：肖志刚，男，1975年9月12日出生，汉族，住湖南省，住湖南省涟源市v>被告：孟三强，男，1983年10月27日出生，汉族，住湖北省，住湖北省襄阳市襄州区v>原告长沙瑞府物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告长沙市雨花区瑞府盛悦酒店（以下简称瑞府酒店）、湖南盖亚国际酒店管理有限公司（以下简称盖亚公司）、周闻武、肖志刚、孟三强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐革非，被告周闻武，被告肖志刚暨瑞府酒店的经营者到庭参加诉讼。原告在庭审中撤回了对被告孟三强、盖亚公司的起诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.瑞府酒店向原告支付拖欠的房屋租金670691.83元及并按每日万分之五的标准支付逾期违约金直至付清租金（暂时从2019年10月15日计算至2020年3月15日的违约金为173709.18元）；2.瑞府酒店向原告支付违约赔偿金1344060元；3.瑞府酒店向原告支付拖欠的水费79536.80元及利息15912.78元（暂计算至2020年3月15日，之后的利息以各阶段所欠水费为基数，按日利率万分之五的标准计算至水费实际付清日止）；4.瑞府酒店向原告支付2019年12月份大厅男女厕所工资800元；5.瑞府酒店向原告支付2019年12月停车费11270元；6.瑞府酒店向原告支付2019年12月广告费租金3000元；7.瑞府酒店向原告支付2019年12月3-7层物业费7042.82元；8.瑞府酒店向原告支付2019年12月大堂物业费8000元；9.瑞府酒店向原告支付2019年12月公共区域水电费1539.86元；10.周闻武对瑞府酒店的以上债务承担连带清偿责任。11.本案的诉讼费、保全费等相关费用均由被告瑞府酒店、周闻武、肖志刚共同承担。事实与理由：2012年8月17日，原告与湖南盛悦酒店投资管理有限公司（以下简称盛悦投资公司）签订了《东塘瑞府房屋租赁协议》，约定原告将位于长沙市的118套返租精装房租赁给盛悦投资公司经营酒店。之后，双方还签订了3份《补充协议》，其中盛悦酒店在《东塘瑞府房屋租赁协议－补充协议3》加盖公章，其经营人即被告肖志刚在3份《补充协议》上签名，原告与盛悦投资公司均确认盛悦酒店取代盛悦投资公司成为涉案房屋的实际租赁人和合同履行义务人。2014年年初，被告周闻武告知原告其系涉案酒店的老板，要求原告今后与其对接和处理酒店的租赁事宜。之后酒店工作人员并未更换，各项费用缴纳基本正常。2017年5月8日，因原告只收到部分租金等其他费用，原告经多次催收，被告周闻武、孟三强、瑞府酒店多次共同向原告出具还款《承诺函》，盖亚公司承诺对被告周闻武、瑞府酒店所拖欠原告的费用承担担保责任，但原告始终无法正常收到各项费用。因此，原告于2019年9月14日将解除合同的《通知函》送达盛悦酒店，双方经多次协商，最终确认房屋租赁关系于2019年10月15日解除。之后，瑞府酒店开始自行与房屋所有人重新签订房屋租赁协议。2019年12月31日，瑞府酒店的工作人员以群发短信的方式通知所有相关人员，宣布酒店至即日起停止营业。原告因被告方的违约而被迫提前解除涉案合同，导致原告与房屋所有人的租赁合同也被迫提前解除，根据原告与房屋所有人之间租赁合同的约定，因原告提前解除合同，需向房屋所有人支付租赁合同约定的第三年租金作为违约金。截止到2019年12月31日，瑞府酒店还拖欠停车费、物业费等其他费用未结清，给原告造成了巨大经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告周闻武辩称：1.盖亚酒店、被告周闻武并没有与原告签订《东塘瑞府房屋租赁协议》以及3份补充协议书，上述协议对盖亚酒店、被告周闻武不具有合同效力，原告依照上述协议要求被告周闻武对涉案债务承担连带责任缺乏依据。盖亚酒店只对落款日期为2018年2月9日的《承诺书》承担保证责任，即只对2018年2月9日之前欠付租金670691.83元承担责任。2.原告主张的停车费、物业费，广告位租金均为2019年12月之后产生的费用，超出了盖亚酒店在《承诺书》上承诺保证范围，盖亚酒店、被告周闻武不应承担责任。3.原告主张的违约金、水电费、人工工资以及其他费用均不属于盖亚酒店承诺保证的范围，盖亚酒店、被告周闻武不应承担责任。4.盖亚酒店、被告周闻武并非故意拖欠原告租金，而是因为原告拒绝给盛悦酒店开具租赁费用的发票和收据。被告瑞府酒店、肖志刚共同辩称：被告肖志刚以个人名义与被告周闻武于2014年签订了1份《转让协议》，之后，被告瑞府酒店、肖志刚退出了经营。原告主张的诉讼请求与被告瑞府酒店、肖志刚无关，被告瑞府酒店、肖志刚不知情，不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，原告与位于长沙市的业主们分别签订了《东塘瑞府房屋租赁协议》，原告承租了位于长沙市房屋。2012年8月17日，原告（出租方、甲方）与盛悦投资公司（承租方、乙方）签订《东塘瑞府房屋租赁协议》1份，协议约定：“（一）甲方将位于长沙市，共118套返租精装房租赁给乙方作酒店（宾馆）房间使用，租赁期为五年或十年，其中68套从2012年12月1日起至2017年11月30日止，50套从2012年12月1日起至2022年11月30日止。（二）租金标准按附件一收取，乙方在2012年10月15日前一次性交付第一年的租金，第二年至第十年的租金交付时间以此类推。（三）如乙方逾期未交付租金时，除应付甲方租金外，乙方每日按应付而未付租金的万分之五向甲方支付违约金；逾期两个月未交租金，视为乙方根本违约，甲方有权终止本协议，乙方除应付租金外，还必须赔偿甲方一年的租金（该租金标准为“附件一”中第三年的总租金）”。协议书还约定了其他内容。原告在协议落款处签字盖章，盛悦投资公司的法定代表人李进（系被告肖志刚的妻子）在协议落款处签字盖章。协议的附件一载明了118套房间的具体租金标准。2012年9月26日，原告与盛悦投资公司签订《瑞府房屋租赁协议·补充协议书》，双方约定就东塘瑞府一楼大堂部分位置租赁事宜达成以下补充协议：“作为租金替代方式，盛悦投资公司同意一楼大厅所有光源、空调、地暖、候、地暖洗手间的水电费以及大厅和男女洗手间的保洁由盛悦投资公司负责；租赁期限从2013年1月1日起至2022年12月31日止”。补充协议书还约定了其他内容。原告在补充协议书落款处签字盖章，被告肖志刚代表盛悦投资公司在协议落款处签字，并加盖公司盖章。2012年11月21日，原告与盛悦投资公司签订《瑞府房屋租赁协议·补充协议书2》，双方约定在原协议基础上就增加房屋租赁事宜达成以下补充协议：“原告同意增加东塘瑞府3-5层中部分房源，共5套反租精装房租赁给盛悦投资公司使用，租赁期限从2012年12月1日起至2022年11月30日止，付款方式与原协议一致。”原告在补充协议书落款处签字盖章，被告肖志刚代表盛悦投资公司在协议落款处签字，并加盖公司盖章。2013年5月6日，原告与盛悦投资公司签订《瑞府房屋租赁协议·补充协议书3》，双方约定在原协议基础上就延长原协议中部分房屋租赁事宜达成以下补充协议：“原告同意延长东塘瑞府3-5层中部分房源的租赁年限，共3套反租精装房，租赁给盛悦投资公司使用，租金按原协议租金标准计算，其中421、433房的租赁期限从2012年12月1日起至2022年11月30日止；320房的租赁期限从2013年7月1日起至2022年11月30日止。”原告在补充协议书落款处盖章，被告肖志刚代表盛悦投资公司在协议落款处签字，并加盖公司盖章。2014年1月17日，被告肖志刚成立了瑞府酒店，工商登记的企业类型为个体工商户，经营者为被告肖志刚。瑞府酒店成立后承继了上述《东塘瑞府房屋租赁协议》、《瑞府房屋租赁协议·补充协议书》、《瑞府房屋租赁协议·补充协议书2》、《瑞府房屋租赁协议·补充协议书3》中盛悦投资公司的权利义务。2014年，被告肖志刚将瑞府酒店转让给被告周闻武，被告周闻武继续以瑞府酒店的名义对外经营，直至2019年12月31日搬离租赁房屋后，原告收回租赁房屋。2019年9月28日，瑞府酒店向原告出具《承诺函》1份，主要载明：“（一）截至2018年7月31日，瑞府酒店欠原告水费42280元，截至2019年9月15日，瑞府酒店欠原告租金720694.83元，合计共计762974.83元（未扣除瑞府酒店交付的合同保证金、水电卡押金等），瑞府酒店承诺于2020年1月31日前付清，具体还款计划为2019年10月31日前还款10万元；2019年11月30日前还款10万元；2019年12月31日前还款10万元；2020年1月31日前还清以上欠款。（二）如瑞府酒店未按以上还款计划落实到位，除继续履行被告周闻武2018年2月9日承诺外，并自愿按欠款金额月息1%的标准加付利息，如本月未付则下月按2%的标准加付利息，以此类推。（三）对以上承诺，瑞府酒店、盖亚公司以及被告周闻武愿意提供资产及承担担保责任”。瑞府酒店在落款处盖章，被告周闻武在落款处签字，并写明：“我本人愿全力担保，并愿承担连带担保责任。”另查明：（一）案件审理中，原告陈述第1项诉讼请求存在笔误，房屋租金670691.83元更正为670694.83元。原告陈述该670694.83元租金计算过程为截至2019年9月15日，瑞府酒店欠付租金720694.83元，扣除瑞府酒店于2019年10月31日支付的50000元租金，尚欠670694.83元。瑞府酒店以及被告周闻武、肖志刚对该670694.83元欠付租金的本金金额予以认可。原告还陈述2019年10月16日至2019年12月31日期间瑞府酒店欠付租金在本案中不予主张。（二）庭审中，瑞府酒店以及被告周闻武、肖志刚对诉讼请求第3项诉讼请求中拖欠的79536.80元水费金额予以认可，但对拖欠水费产生的利息不予认可；对诉讼请求第4至9项诉讼请求均予以认可。（三）原告的诉讼请求涉及的欠付租金为何燕飞、单艳娟、单灵波等51户业主名下的位于长沙市的房屋，该51户业主包含于原告与盛悦投资公司于2012年8月17日签订的《东塘瑞府房屋租赁协议》载明的118套房屋的业主之中。截至2019年12月31日原告收回涉案租赁房屋时，原告与该51户业主签订的租赁合同期限尚未届满。该51户业主的房屋租期第三年即2015年的年租金为1344060元。本院认为，位于长沙市的业主们分别与原告签订《东塘瑞府房屋租赁协议》后，原告依法取得管理上述楼层房屋的权利。据此，原告与盛悦投资公司签订的《东塘瑞府房屋租赁协议》、《瑞府房屋租赁协议·补充协议书》、《瑞府房屋租赁协议·补充协议书2》、《瑞府房屋租赁协议·补充协议书3》均合法有效。瑞府酒店于2014年1月17日成立后，承继了上述4份合同中盛悦投资公司的权利义务。庭审中，瑞府酒店、被告周闻武和肖志刚均认可第1项诉讼请求中的欠付租金本金670694.83元；认可第3项诉讼请求中的欠付水费本金79536.80元；认可第4至9项诉讼请求，本院均予以确认。原告主张的水费违约金缺乏合同依据，本院不予支持。瑞府酒店在租赁期限内提前终止合同履行，违反了合同约定，应当承担欠付租金相应的违约责任。虽然《东塘瑞府房屋租赁协议》约定，如承租方逾期未交付租金，除应支付租金外，承租人每日按应付而未付租金的万分之五支付违约金；逾期两个月未交租金，视为根本违约，出租方有权终止本协议，承租方除应付租金外，还须赔偿出租方一年的租金（该租金标准为“附件一”中第三年的总租金），但合同约定的违约金给付标准明显过高，本院综合考虑合同履行的实际情况、房屋租金金额、过错等因素，结合涉案的51户业主的房屋租期第三年即2015年的年租金1344060元的情况，本院酌情认定瑞府酒店应当支付原告的违约金以三个月租金336015元即（1344060元/年÷12个月×3个月）为宜。2014年，被告肖志刚将瑞府酒店转让给被告周闻武后，瑞府酒店的经营者信息未办理工商变更登记，被告周闻武继续以瑞府酒店的名义对外经营，被告周闻武作为瑞府酒店的实际经营者应对瑞府酒店的涉案债务承担连带清偿责任。被告周闻武主张孟三强才是瑞府酒店的实际经营者，但其未提供证据予以证明，本院对被告周闻武的该主张不予支持。同时，《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。本案中，瑞府酒店是具有字号的个体工商户，其登记经营者为被告肖志刚，上述债务依法应由瑞府酒店的经营者即承担，故无需再将被告肖志刚独立列为责任主体另行判决承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、被告长沙市雨花区瑞府盛悦酒店（经营者肖志刚）、周闻武于本判决生效之日起七日内支付原告长沙瑞府物业管理有限公司连带支付租金670694.83元、欠付租金的违约金336015元、水电费81076.66元、大厅男女厕所工资800元、停车费11270元、广告费租金3000元、物业费15042.82元；二、驳回原告长沙瑞府物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25284元，因适用简易程序减半收取12642元，保全费5000元，合计17642元，由被告长沙市雨花区瑞府盛悦酒店（经营者肖志刚）、周闻武共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇二〇年六月三十日书记员 李春霞附：《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。