苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初919号 原告：陈宇昕，男，1994年7月18日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：廖培鑫，江苏熠达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾尤君，江苏熠达律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市西环路****楼**。 法定代表人：李兆荣。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘诗乡，江苏尚韬律师事务所实习律师。 原告陈宇昕与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行审理。后因部分事实需进一步查实，本院裁定转为独任制普通程序，于2020年8月5日再次公开开庭进行了审理。原告陈宇昕的委托诉讼代理人廖培鑫、顾尤君、被告禾发公司的委托诉讼代理人周宁两次到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告陈宇昕向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2019年7月1日起至实际交付苏州市姑苏区西园路66号贤雅居38幢102室商品装修房之日期间的逾期交房违约金，违约金以被告收取原告购房价款人民币5416595元为基础，按每日万分之三、即每日人民币1624.978元计算至实际交房完毕之日止；2、判令被告立即向原告支付律师代理费人民币15000元；3、判令被告立即向原告提供用于验收苏州市姑苏区西园路66号贤雅居38幢102室商品装修房装修质量的与被告销售时设置样板房装修质量相同的装修设计、装修合同、施工图纸、设备材料采购合同等装修施工资料；4、判令被告全额承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2017年9月初与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：原告出资5416595元购买被告开发的位于苏州市的精装修商品房；被告应于2019年6月30日前将上述商品房交付给原告，并约定了被告逾期交房的违约责任为每逾期一日按房屋总价万分之三计付违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告并未按照合同约定的时间(2019年6月30日)交付房屋，原告多次催促，至今未果。原告认为，双方签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效；被告未按合同约定期限交付商品房，应承担逾期交房违约责任，并应承担原告支出的律师费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如诉请。 被告禾发公司辩称，1.被告已通知原告在2020年4月30日办理交房手续，原告没有正当理由不予收房，应视为该日房屋已经交付。2.本案项目迟延系因案涉小区建设过程中发现古墓，因考古发掘导致延期竣工，故房屋交房的时间应相应顺延。3.逾期交房违约金日万分之三约定过高，原告并无证据证明其遭受损失，故请求法院结合被告在施工过程中存在的政府通知停工、恶劣天气影响及考古发掘等不利因素，调整违约金。4.原告主张要求被告交付装修设计、施工及采购资料，缺乏合同依据。5.律师代理费在双方购房合同中没有明确约定，故不应支持。 经审理查明： 原告于2017年9月4日与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：原告以5416595元价格购买被告开发的位于苏州市的全装修商品房（建筑面积157.11平方米，以下简称案涉房屋）；被告应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给原告，逾期交付，被告按购房款每日万分之三承担违约金。合同补充条款10.1.1条约定，在乙方（原告）向甲方（被告）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。 原告后按约向被告支付了全部购房款。 2019年9月30日，被告取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明被告建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。其后，被告将案涉房屋交由第三方进行室内精装修施工。 2020年4月27日，被告通知原告案涉房屋已具备交付条件，通知于2020年4月30日办理交付手续。 2020年4月30日，原告至案涉房屋项目现场，因被告要求原告另行签订装修改造协议才能交付房屋，而协议中涉及延后交付时间、排除原告主要权利条款，故原告未接收房屋。 另查明：案涉房屋（施工编号为40#楼）所在小区的2016-WG-3号地块开发初期（2016年）现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，主要涉及该地块内26-29#、33-36#共计八栋建筑。被告建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求被告项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 再查明：原告为本案诉讼，聘请律师，支出律师费15000元。 审理中，本院于2020年6月22日第一次庭审时，要求被告不得就交付房屋设置任何排除或减损业主权利的条件，亦向原告释明为防止损失扩大，应及时与被告办理案涉房屋接收手续；其后，原告以需被告为其改造客厅南墙等为由，至2020年8月5日第二次庭审时仍未与被告办理案涉房屋交接手续。第二次庭审中，本院再次向原告释明应及时止损，收回房屋。原告后于2020年8月12日接收案涉房屋。 审理中，被告认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，被告还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工共计40天；然原告认为，被告作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。 以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、收据、竣工备案通知书、交付使用通知书、交付通知书、被告提交的建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告、停工情况及通知、房屋交付通知书及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系被告未按约定时间向原告交付精装修房屋所致，被告抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因被告在销售案涉房屋时考古发掘已一年有余且发掘已结束、处于文物搬迁期，被告对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。被告现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于被告辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素不可作为被告向原告逾期交房免于承担违约责任的合法事由，本院对被告前述抗辩意见不予采纳。 关于违约金的认定。原告主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；被告则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之1.7计算。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，虽被告通知原告于2020年4月30日交付房屋，然在2020年4月底、5月初向原告等业主现场交付时，被告以业主须另行签署放弃权利的承诺为交房条件，该行为于法无据；鉴于本院已在第一次庭审（即2020年6月22日）中明确释明原告为防止损失扩大尽快完成房屋接收手续，原告后续未及时收房，虽提出需南墙改造等问题，然因双方并未就南墙改造事宜达成书面协议，该事项亦不足以构成原告拒绝接收房屋的合理事由，故原告怠于接受本院释明意见导致后期延期接收房屋期间的损失及违约责任，本院不再判定由被告承担。结合庭审告知后原告可能需要的合理期限，本院酌情以2020年6月25日作为被告逾期交付房屋违约金的计算截止时间。经本院核算，被告合计逾期交付房屋的时间为360日，故应支付违约金331496元（5416595元*1.7/10000*360）。 关于原告主张要求被告交付装修施工资料的诉请，因缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，亦因合同对被告逾期交付房屋情形下应赔偿原告律师费没有明确约定，且本院判定的违约金亦足以弥补原告的律师费损失，故本院对该项诉请，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宇昕逾期交房违约金331496元。 二、驳回原告陈宇昕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7472元，财产保全费2578元，合计10050元，由原告陈宇昕负担1954元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担8096元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 李 尧 二〇二〇年十月二十三日 书记员 季碧珺