江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初730号原告：司建，男，1983年8月25日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：张琪，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳华，江苏梁丰律师事务所律师。被告：张棋，男，1989年9月27日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：李媛媛，江苏庖丁律师事务所律师。原告司建与被告张棋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告司建及其委托诉讼代理人张琪、被告张棋的共同委托诉讼代理人李媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告司建向本院提出诉讼请求：1.双方解除2019月9月3日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告已付房款40万元及利息(自2019年9月4日起按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至被告实际履行之日止)；3.被告赔偿原告违约金及房屋差价损失等40万元；4.诉讼费用、保全保险费由被告承担。在庭审中，原告司建将第二项中的利息变更为2019年9月4日起按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际履行之日止。事实和理由：2019年9月3日，经张家港市皇佳信息服务部居间介绍，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下面积为115平方米的大新镇镇区的拆迁安置房以62万元出售给原告。合同签订定金40万元，余款22万元在房产过户贷款后付清。另外合同补充约定，如被告人为造成拿房，被告作为违约，如政府原因和被告无关。被告有两个中套，被告拿第一个中套必须给原告，如违约，按违约条款赔偿。合同签订后，原告向被告支付房屋定金共计40万元，被告出具收条给原告。2019年12月22日大新镇人民政府发布关于对新东二期定销房实施抽签分房的通告，通告显示被告需于2019年12月28日上午8点参与分房，并且大新镇人民政府向被告发出分房通知，未到场参加抽签分房的，视为放弃本次分房资格。原告多次催促被告准时前往参与抽签分房，但被告拒不配合，未参与抽签分房。原告多次找被告协商，被告提出解除合同或者继续履行但要提高购房款，原告又发现被告于2018年7月21日将涉案房屋出卖给案外人曹国军。原告认为被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，致使合同目的无法实现，故原告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉请。被告张棋辩称，1.同意解除合同；2.同意返还已付房款40万元；3.目前不具备拿房条件，不构成违约，不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年9月3日，张棋（出售方甲方）与司建（购买方乙方）签订《房屋买卖合同》，内容概括如下：甲方转让给乙方安置房新镇区，面积115㎡，加自行车库一间(不计面积大小)，如套房建筑面积超过115㎡，超过部分由乙方政府价向政府结算，如套房建筑面积不足115㎡，甲方按差额面积退还，单价按政府价结算，该房产在分房时由乙方抓阄取得，楼层差价和平方差价乙方按政府价贴补。转让价格62万元，合同签订定金40万元，余款22万元在房产过户贷款后付清。违约责任：经双方一致预定设40万元作为违约金，如有单方违约，必须赔偿对方40万元违约金，甲方在政府通知可以领取两证时，甲方在45天内必须过户或公证，否则违约，甲方在领好两证后，通知乙方，乙方在一星期内必须过户或公证，否则违约，甲方不偿还乙方所有费用。甲乙双方协商，如甲方人为造成拿房，甲方作为违约，如政府原因和甲方无关。甲方有两个中套，甲方拿第一个中套必须给乙方，如违约，按违约条款赔偿。2019年9月3日，司建向张棋支付了购房定金40万元。2019年12月21日，大新镇人民政府发出分房通知，内容为：张琪（系笔误，实为张棋）拆迁户，新东小区22-32幢安置房已全面竣工，具备分房条件。通知分房时间为2019年12月28日上午8时，分房地点为大新科创园……。2019年12月22日，大新镇人民政府发布《关于对新东二期定销房实施抽签分房的通告》，分房时间为2019年12月28日上午8时开始，要求被搬迁人本人或受托人按时参加抽签分房，未到场参加抽签分房的，视为放弃本次分房资格。安置户名单中有朝东圩港村张棋的名字。张棋未参加此次分房。另查明，2018年7月21日，张棋（出售方甲方）与曹国军（购买方乙方）签订《房地产买卖中介服务协议》，内容概括如下：甲方自愿将其名下位于张家港市的拆迁安置房产(期房)转让给乙方。房屋建筑面积以115平米加一个自行车库(不计面积大小)计算。如套房建筑面积超过115平米，超过部分由乙方按政府规定的价格向政府结算。该套房建筑面积不足115平米，乙方按实际面积计算。甲乙双方协定并同意上述房产(期房)售价为60万元，售价中包括自行车库。乙方于2018年7月23日先付给甲方定金30万元，乙方所欠房款30万元在双方办理过户手续或公证手续时一并结清。如甲方在2018年12月30日前无法拿到该出售的房子（指新南小区的房子），需退还乙方所交的购房款和定金，付清后解除合同。后曹国军给付了张棋购房款30万元。因新南小区中套已分配结束，后曹国军与张棋签订了《购房补充协议》，约定曹国军购买张棋新东二期的中套，价格为56万元。张棋老房子拆迁安置到三套房子，一套大户（即大新镇新南小区14幢704室）、二套中户。司建为此次诉讼，支付诉讼保全保险费1200元。庭审中，司建、张棋均同意解除合同，解除日确定为2020年4月10日。本案争议焦点：张棋有无违约司建认为张棋违约，1.张棋与曹国军于2018年7月21日签订《房地产买卖中介服务协议》中约定张棋将卖给曹国军一套中户，张棋又与司建于2019年9月3日签订《房屋买卖合同》，约定张棋拿到的第一个中套必须给司建，存在一房两卖；2.在双方多次沟通中，张棋明确表示，其名下的二套中套只愿意出售一套；3.张棋可以在2019年12月28日参与拿房，司建也多次通知张棋拿房，但张棋在明知可以拿房的情况下，拒不拿房。张棋应赔偿房屋差价损失，房屋差价损失按违约金40万元为限计算。提供：1.2019年12月26日至2019年12月28日的电话通信记录，证实司建不断给张棋致电，要求张棋参与拿房，但张棋均未接电话；2.2019年12月23日至2019年12月30日的录音资料，证实张棋是知道28日可以拿房的。张棋认为其没有违约，1.不存在一房二卖，张棋存在二套中套，分别卖给了司建和曹国军；2.政府未通知张棋可以拿房，也没有任何证据证明司建通知张棋参与拿房。对电话通信记录无法证明打电话是为了通知拿房，对录音资料真实性不予认可，断章取义，张棋本来没有拿房的条件，司建花了3万元与张棋同村人置换了房屋，司建通知张棋28号去拿房，而非张棋接到拆迁部门的通知而拒绝拿房。提供：1.2020年7月31日张棋与拆迁办人员的录音整理资料，证实张棋并没有收到分房通知；2.2019年12月18日的承诺书，司建伪造了张棋的签名与同村谢良清达成了置换协议，张棋取得了分房抽签的机会，但张棋并不知道拿房这回事。司建对发表质证意见如下：1.对录音证据有异议，被录音人的身份无法确定，形成时间是庭审后，张棋结合庭审内容后录取对自己有利的部分内容；2.2019年12月18日的承诺书真实性无法确认，司建从未见过该份承认书。本院认为，张棋与司建之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。司建、张棋均同意于2020年4月10日解除《房屋买卖合同》，张棋应归还房款40元，本院予以确认。《房屋买卖合同》约定张棋人为造成无法拿房，即构成违约。大新镇人民政府已公示张棋可以参与分房抽签，而张棋未去参与抽签，造成无法拿房向司建交付合同项下的房屋，故张棋存在违约行为，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽《房屋买卖合同》约定违约金40万元，张棋主张按照违约金40万元作为房屋差价损失，明显超过张棋订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，按此认定为司建的损失将会导致双方权利失衡。综上，根据本案具体情况和当事人过错程度，本院酌定司建的损失为15万元。关于司建主张的房款利息损失的诉讼请求，因其已主张赔偿房屋差价损失，故不可一并行使，对此诉请本院不予支持。关于司建要求张棋给付为此次诉讼支付的保全保险费1200元，依法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，判决如下：一、确认原告司建与被告张棋于2019年9月3日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月10日解除；二、被告张棋返还原告司建购房款40万元、赔偿损失15万元，共计55万元。于本判决生效后的10日内履行；三、驳回原告司建的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费10000元，保全费4520元，共计14520元，由被告张棋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  钱凌虹二〇二〇年八月七日书记员  陆 慧