广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7471号上诉人（原审原告、执行案外人）：潘康胜，男，1966年8月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************。委托诉讼代理人：杨海玲，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：颜永华，女，1973年5月17日出生，土家族，户籍所在地湖南省沅陵县*******码头组，现住广东省中山市*********。原审第三人（被执行人）：黄寒冰，男，1973年3月15日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市火炬开发区******************，现下落不明。原审第三人（被执行人）：王永芬，女，1977年3月16日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市火炬开发区******************，现下落不明。上诉人潘康胜因与被上诉人颜永华、原审第三人黄寒冰、王永芬案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘康胜上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认其对中山市火炬开发区******香晖园香山阁3幢102室（房）享有自2012年8月20日起至2032年7月19日止的租赁权。事实和理由：1.一审认定其与原审第三人未形成租赁关系，属认定事实错误。其与原审第三人签订房屋租赁合同，并转账支付了5万元押金，通过现金支付5万元租金，其已占有案涉房屋并转租他人。房屋租赁合同虽未经第三方备案登记或公证，但房屋租赁登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段，不是合同成立的生效要件，房屋租赁登记备案与否对合同成立及生效没有影响。2.一审认定其无优先购买权错误。其与原审第三人签订的租赁合同具有真实性、合法性、有效性，其对案涉房屋具有优先购买权。案涉房屋在签订租赁合同后由其员工居住，其于2016年1月9日转租给林京先，于2018年9月转租给张春梅，并就涉案房屋的使用和转租情况提供了租赁合同、收据等证据，充分证明其是实际占用房屋的，而不是一审法院所认定的仅形式上的占用，一审法院以此为由不支持其租赁权排除关联案件强制执行的诉求，更没有依据。被上诉人颜永华辩称，其对潘康胜租赁案涉房屋的真实性存疑。根据潘康胜提供的物业公司证明，案涉房屋2014年10月1日至2017年8月期间的物业管理费及水电等相关费用由潘康胜或次承租人代为缴交，但2014年10月1日之前的相关费用如何缴交没有证明。实际上，其多次到该房屋找原审第三人催款，2012年11月16日原审第三人还在该房屋里给其补签了借条，直到2013年春节前他家还有亲属居住，其并没有看到有潘康胜的员工入住。潘康胜的公司在珠海市，却在中山市租赁20年的房屋给员工住，这是不合常理的。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人黄寒冰、王永芬下落不明，未向本院陈述意见。潘康胜向一审法院起诉请求：确认其对中山市火炬开发区******香晖园香山阁3幢102室（房）享有自2012年8月20日起至2032年7月19日止的租赁权。一审法院认定事实：2013年3月28日，颜永华以黄寒冰、王永芬为被告向一审法院提起民间借贷纠纷一案，该院经审理作出（2013）中一法张民一初字第281号民事判决：黄寒冰、王永芬连带偿还颜永华借款本金15万元及逾期付款利息。判决生效后，颜永华申请执行,执行案号为（2013）中一法执字第6367号。执行过程中，一审法院作出（2013）中一法执字第6367号执行裁定，于2013年11月4日依法查封王永芬名下的香山阁102房，由于本案系第二轮候查封，暂不能处理，且未发现有其他可供执行的财产，故一审法院于2013年12月3日作出（2013）中一法执字第6367-2号执行裁定，终结本次执行。颜永华于2015年7月13日申请恢复执行，一审法院于2017年3月10日恢复执行，并作出（2017）粤2071执恢443号执行裁定，于同年5月19日查封香山阁102房。并于同年7月20日发出公告，拟定拍卖上述房产并告知房产所有权人及承租人依法迁出等事项。后潘康胜向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年12月1日作出（2017）粤2071执异226号执行裁定，驳回潘康胜的异议请求。潘康胜不服，向一审法院提起本案诉讼，主张前述实体权利。涉案房屋香山阁102房的房地产权利人为王永芬，土地证号：国（2005）易150774，房产证号：C3461652，房产证发证日期2005年6月9日，建筑面积126.99㎡，套内建筑面积109.26㎡。2013年3月4日，依债权人郭小冬申请，一审法院作出（2013）中一法张民一初字第183－1号民事裁定，查封该房屋，为第一查封。2013年10月10日，依债权人中国建设银行股份有限公司中山市分行申请，一审法院作出（2013）中一法民二初字第2044－1号民事裁定，查封该房屋，并为第一轮候查封。2013年11月4日，一审法院作出（2013）中一法执字第6367号、6493号执行裁定，查封该房屋，为第二轮候查封。潘康胜提交出租人为黄寒冰（甲方）、承租人为潘康胜（乙方）、落款日期为2012年8月20日的房屋租赁合同，显示：甲方将香山阁102房出租给乙方使用，租赁期限自2012年8月20日起至2032年7月19日止；房屋租金为500元/月，押金为5万元；乙方于每月10日前必须交清房租，管理费由甲方承担；若因工作需要转租，乙方可将房屋转让给第三方，只需告知甲方即可。潘康胜提交的房租收据显示，黄寒冰于2012年8月20日收到潘康胜交来香山阁102房100个月房租，租金5万元。潘康胜提交的中国工商银行银行流水显示：2012年8月20日，潘康胜使用账号622********0103839向账号为622*************923账户转账5万元。潘康胜提交中山市真诚物业管理有限公司于2017年8月10日出具的证明，显示：香山阁102房自2014年10月1日起至2017年8月止未有欠缴物业管理费及水电相关费用，所缴费用由房屋的承租人或次承租人潘康胜等人代为缴交。一审庭审中，潘康胜述称：其于2012年8月20日承租涉案房屋给其员工住，后中途因为有第三人的多个债权人上门来讨债，其多次报警，员工不能正常的工作，后其转租给了其他人；2016年1月9日起转租给案外人林京先夫妇；2018年9月份起转租给现在的承租人案外人张春梅；租该房子时有简单装修，其另投入空调、冰箱，并安装新的门。一审法院认为，本案系案外人主张对案涉房产享有租赁权的执行异议之诉。争议焦点为：1.潘康胜主张的涉讼房屋租赁权是否真实、合法、有效问题；2.潘康胜主张租赁权能否排除关联案件执行问题。关于焦点一。首先，涉讼房屋建筑面积为126.99㎡，以月均500元租赁价格明显偏离市场行情，明显低于市场租赁价格，且潘康胜主张一次性支付100个月租金的方式亦有悖常理，亦与合同约定按月10日前支付租金的支付方式相矛盾；其次，黄寒冰、王永芬经合法传唤无正当理由拒不出庭参加执行听证亦未到庭参加本案诉讼，且该租赁合同并未经第三方备案登记或公证，合同载明的涉讼房产的租赁权起止时间长达20年亦不符合日常交易习惯；再次，潘康胜提交的中山市真诚物业管理有限公司证明无法有效证明潘康胜支付涉讼房产物业管理费及水电相关费用的事实。因此，潘康胜提交的证据不足以证明其与涉讼房屋权利人王永芬或其配偶黄寒冰就涉讼房屋已形成租赁关系，在潘康胜没有充分有效证据证明的情形下，对潘康胜与黄寒冰、王永芬签订租赁合同真实性、合法性、有效性存疑，不予认可。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”上述规定确定了“买卖不破租赁”“承租人的优先购买权”规则，使得租赁权具有了对抗物权的效力。本案中，潘康胜与黄寒冰、王永芬签订租赁合同真实性、合法性、有效性存疑，而潘康胜主张其于2012年8月20日承租涉案房屋后给其员工居住，后于2016年1月9日起转租给案外人居住。涉讼房产作为住宅，实际占有使用才能实现承租目的。潘康胜上述证据仅能证明涉讼房屋为其形式上的占有使用，不属前述法律规定的实质上的占有使用，而且其并未提交充分有效证据证实其已于涉讼房屋被一审法院关联案件（2013）中一法执字第6367号执行裁定查封（2013年11月4日）前已依据合法有效租赁合同占有使用涉讼房屋至今。故潘康胜关于要求确认其对涉讼房产享有租赁权的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的情形。因此，潘康胜主张租赁权排除关联案件强制执行的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回潘康胜的诉讼请求。案件受理费1975元，由潘康胜负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，上诉人潘康胜提交微信截图多张，以证实张春梅向其交付租金，涉案房屋是存在事实上的转租关系。经质证，被上诉人颜永华并无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为潘康胜请求确认其为案涉房屋租赁权人的诉讼请求能否成立，但首先要解决本案是否为案外人执行异议之诉问题。一、关于本案是否为案外人执行异议之诉的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，案外人执行异议之诉可以提起两个诉讼请求，一是请求对执行标的停止执行，二是确权。本院认为，执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼。案外人执行异议之诉的目的，在于排除人民法院对执行标的的强制执行。因此，案外人在执行过程中，提出明确的排除对执行标的强制执行的诉讼请求，是案外人执行异议之诉的必备要件，意即案外人异议之诉需要有明确的诉讼请求才可排除对执行标的的强制执行。本案案外人潘康胜的诉讼请求仅为请求确认对案涉房屋的租赁权，并没有提出明确的阻却对案涉房屋强制执行的诉讼请求。因此，本案性质为租赁权确认之诉，而非案外人执行异议之诉。一审法院将本案作为案外人执行异议之诉进行审理，适用法律错误，本院予以纠正。二、关于潘康胜请求确认其为案涉房屋租赁权人的诉讼请求能否成立问题本院认为，潘康胜主张租赁合同真实、合法、有效的证据不足。理由如下：首先，潘康胜与原审第三人所签租赁合同约定租赁期间长达20年，与通常的房屋租赁合同期限不符；其次，案涉房屋建筑面积为126.99㎡，月租金仅500元，且由承租方承担管理费，明显低于当时的市场行情；第三，合同约定每月10日前支付当月租金500元，但潘康胜于签订合同当日就一次性支付100个月的租金5万元，与通常的交易习惯不符；第四，合同约定月租金500元，押金却为5万元，而通常以居住为目的房屋租赁合同押金一般为一月或数月；第五，从押金和租金支付情况看，潘康胜提供房租收据主张其当日以现金支付租金5万元，另提供银行流水以证明其当日通过银行转账支付给原审第三人押金5万元，该两笔款项均发生在合同签订当日，一笔5万元以现金支付，另一笔5万元通过银行转账支付，与通常的交易习惯不符，且房租收据中并未表明所收租金为现金，两笔5万元为同一笔款项的可能性较大；第六，通过租赁合同看，双方关系比较特殊，潘康胜在二审中陈述其与第三人在租房之前不认识，也没有任何商业上的往来，而在一审庭审中其代理人陈述潘康胜与第三人是普通的商业朋友关系，在租赁案涉房屋前存在借贷往来，潘康胜本人参加庭审并未提出异议，其在一、二审中陈述前后不一致；第七，潘康胜所开办的公司住所地在珠海，却在中山签订20年的房屋租赁合同供员工住宿，其难以作出合理解释；第八，潘康胜称其于2012年8月20日签订合同不久就安排员工入住，但物业公司仅证明该房2014年10月1日以后的物业管理费、水电费是潘康胜或者次承租人代为缴交，对2014年10月1日以前的相关费用由谁支付并未证明，因此，在2013年3月4日一审法院首次查封案涉房屋之前，潘康胜对其实际使用案涉房屋的主张并无证据加以证实；第九，被上诉人颜永华称其于2012年11月16日找到原审第三人出具借条，当时原审第三人还住在案涉房屋，这与潘康胜所述其于2012年8月20日签订租赁合同不久即安排员工入住案涉房屋相矛盾，而原审第三人下落不明前居住在案涉房屋，2012年11月16日还给颜永华出具借条，将房屋出租给他人的可能性较小，颜永华所述具有高度可能性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”潘康胜对待证事实即租赁合同真实性负有举证证明责任，但其所举证据并未使法官的内心确信达到高度可能性的程度，其举证证明责任并未完成，现有证据不足以证明其事实主张，应当承担不利的法律后果，故对其确认租赁权的诉讼请求不予支持。一审法院虽适用法律存在错误，但裁判结果正确，本院予以维持。综上所述，潘康胜的上诉请求不成立，不予支持；一审判决虽适用法律存在错误，但裁判结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人潘康胜负担。本判决为终审判决。审判长  薛焕彬审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年三月二十七日书记员  谢静茹