四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1002民初117号 原告：魏宏斌，男，汉族，1972年3月16日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：朱敏，四川地齐律师事务所律师。 被告：孙泽佑，女，汉族，1973年10月12日出生，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：陈柏羽，四川泰维律师事务所律师。 原告魏宏斌与被告孙泽佑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2019）川1002民初2503号民事判决书，原告魏宏斌不服该判决上诉至内江市中级人民法院，该院于2019年12月16日作出（2019）川10民终1034号民事裁定书，裁定发回重审，发回重审后本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏宏斌及其委托诉讼代理人朱敏、被告孙泽佑及其委托诉讼代理人陈柏羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 魏宏斌向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租房合同》；2.判决被告向原告支付房屋租金至2018年10月30日；3.判决被告向原告支付物业服务费、电费21,594.10元；4.判决被告向原告支付违约金59,356.8元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2015年10月19日签订了《租房合同》，合同约定原告将内江市市中区乐贤大道555号附141号、142号商铺出租给被告使用，租赁期为五年，自2015年11月6日起至2020年11月5日止；租金每月4,800元，按每半年提前5天支付租金；被告自愿支付押金10,000元；房屋水电费及物业服务费由被告承担；租赁期前3年租金不变，以后租金每年按5%递增；被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同、收回房屋的权利，被告向原告支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应赔偿损失，直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告缴纳了10,000元押金及第一年租金57,600元。后被告未再缴纳过房租。 孙泽佑辩称，被告租赁的原告的商铺存在电压不稳定的情况，影响被告开设的网吧的经营，故原、被告于2016年10月已协商解除了《租房合同》，被告于2016年11月已腾退商铺。被告之后不再交付租金的行为证明被告不再履行合同，原告已将案涉房屋另行出租，只有在原租房合同已经解除后才能另行出租。被告搬迁后原告从未向被告收取过租金，其不会同意被告不交房租而用房，原告是明确同意解除合同的。此后被告并未再继续使用商铺，故不应支付租金，且原告请求支付租金已过诉讼时效。原告要求被告支付商铺闲置期间的物业管理费及电费于法无据。被告解除租赁合同是行使法定解除权的行为，不存在承担违约责任的前提。故原告的诉讼请求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年10月19日签订的《租房合同》约定：原告将内江市市中区乐贤大道555号附141号、142号商铺出租给被告，租赁期自2015年11月6日起至2020年11月5日止；租金4,800元/月，按每半年提前5天支付租金；被告支付押金10,000元，房屋水电费及物业服务费由被告承担等内容。同日，原告收取被告押金10,000元及第一年租金57,600元后出具收条。 2018年11月1日，原告与案外人内江市市中区今云文化艺术培训学校有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将乐贤大道555号附140号、141号、142号商铺出租给内江市市中区今云文化艺术培训学校有限责任公司。 以上事实有原告提供的身份信息、（2016）内江市不动产权第0001992号、0001993号房屋所有权证、《租房合同》、物业费发票、电费发票，被告提供的身份信息、原告与孙泽佑签订的《租房合同》、收条、电度明细表、魏宏斌与内江市市中区今云文化艺术培训学校有限责任公司签订的《房屋租赁合同》等有效证据及各方当事人陈述在案为凭。 本院认为，本案中双方争议的焦点为一、本案案涉合同是否已经解除；二、被告是否拖欠有物业费及原告所支付之物业费是否系为被告垫付的物业费；三、被告是否应当支付违约金，若应支付按何标准计算。对此本院综合认定如下： 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，原、被告于2015年10月19日签订的《租房合同》将案涉房屋在2015年11月6日至2020年11月5日期间租赁与被告的意思表示，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。即在此期间内案涉租赁房屋物权中的占用及使用权利，原告与被告达成合意通过此合同让渡于了被告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”之规定，本案中原告对案涉合同订立并生效进行了举证，被告辩称案涉合同已经解除其应当承担举证责任，在审理中被告提交了2018年11月1日原告与案外人内江市市中区今云文化艺术培训学校有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，该合同将包括案涉合同中约定的租赁物另行租赁给了案外人。但该时段按本案租赁合同约定房屋的占有权归被告，若魏宏斌要与案外人签订《房屋租赁合同》并实际交付履行，其前提条件是魏宏斌已经取得案涉租赁房屋的占有权，即魏宏斌已实际收回了租赁房屋，而案涉租赁合同尚未到期，故魏宏斌取回租赁房屋的方式仅能通过解除合同的方式行使，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，合同的解除方式有三种方式，即约定解除条件、法定解除和协商一致解除三种形式，虽本案中约定了合同的解除条件，且该解除条件又属于合同法定解除条件，但审理中魏宏斌陈述在本案起诉之前并未因被告违约而向被告提出过解除合同的主张，即魏宏斌取得案涉房屋的占有权并非通过向被告主张解除条件及符合法定解除条件的方式解除合同所取得，但魏宏斌也未提供其他依法收回租赁物的相关证据。结合原告魏宏斌申请出庭作证的证人李某当庭陈述2017年7、8月左右，魏宏斌因房屋没有人租赁了而让其查看租赁房屋的事实及庭审中魏宏斌陈述其因事务繁忙在本案起诉之前未向被告孙泽佑主张过房屋租金，但结合魏宏斌亦有孙泽佑的手机号码，且截至起诉之日，孙泽佑的手机号码并未进行过更换，在长达近三年的时间，魏宏斌未向房屋租赁者主张过房屋租金，特别是在证人陈述的魏宏斌知晓房屋没有人租赁了后在知晓租赁人电话的情况下依然未主张房屋租金，不符合租赁行业的实际生产生活及交易习惯，结合审理中对于案涉租赁物的电费实际使用情况及被告陈述的案涉房屋押金10000元其亦作为解除合同而支付原告魏宏斌的损失，本院综合认定，原、被告在2016年10月双方应当就解除合同和返还租赁物达成了一致，否则魏宏斌无法在未解除案涉合同的情况下合法取得该租赁物的占有权并向案外人进行出租。故原告魏宏斌其提出的请求确认双方的租房合同于2018年10月31日解除；判决被告向原告支付房屋租金至2018年10月30日及判决被告向原告支付违约金59356.80元的诉讼请求，因在2016年10月双方已经协商一致解除合同，以上诉讼请求缺乏事实法律依据，本院不予支持。对原告魏宏斌提出的请求判决被告支付已垫付的物业服务费、电费21594.10元，亦因在2016年10月双方已经协商一致解除合同，此不应由孙泽佑支付，但因庭审中，孙泽佑认可租赁期间欠付物管费及电费合计5000元，不违反法律规定，本院予以确认，超过部分，本院不予支持。 综上所述，原告魏宏斌提出请求判决《房屋租赁》合同于2018年10月31日解除、支付房屋租金至2018年10月30日、支付违约金59,356.8元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；请求被告孙泽佑支付已垫付的物业费、电费21,594.10元的诉讼请求，本院支持5,000元，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙泽佑于本判决生效后十日内支付原告魏宏斌已垫付的物业费、电费合计5,000元； 二、驳回原告魏宏斌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,024元，由原告魏宏斌负担3,918元，被告孙泽佑负担106元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长 叶 伟 人民陪审员 巩 固 人民陪审员 潘夕全 二〇二〇年五月十三日 书 记 员 胡 晓