河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初11876号原告:驻马店市驿城区恒基名都小区业主委员会。住所地：驻马店市驿城区白桥路76号。负责人:陈松，主任。委托诉讼代理人：王彦中，男，1953年5月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李威亚，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被告:驻马店市创景物业管理有限公司。住所地：驻马店市中华路与白桥路交叉口南100米（恒基名都6幢522号）。法定代表人:王存生，该公司经理。委托诉讼代理人：韩宇，男，1978年8月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。该公司员工。原告驻马店市驿城区恒基名都小区业主委员会（以下简称恒基名都业委会）与被告驻马店市创景物业管理有限公司（以下简称创景公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒基名都业委会的委托诉讼代理人王彦中、李威亚，被告创景公司的委托诉讼代理人韩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基名都业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令驻马店市红星实业有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》于2019年5月19日终止；2、判令被告立即撤出驻马店市驿城区恒基名都小区物业区域，并移交物业服务用房、相关共用设备设施及物业服务所必需的相关资料。事实与理由：2016年1月12日，恒基名都小区建设单位驻马店市红星实业有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，至2018年12月31日期满。2016年9月4日，恒基名都业委会经首届业主大会投票选举设立，9月13日在驻马店市住房管理中心备案。被告在提供物业服务期间，拒不接受原告的监督、拒不改善小区的服务质量，引起小区广大业主不满，致使小区业主与被告之间的矛盾日益加深，发生激烈冲突。2019年4月20日，原告组织召开业主大会动员会，针对被告的物业服务合同已逾期4个多月、小区业主是否愿意被告继续为小区服务一事，动员广大业主投票。5月15日，原告根据投票情况，公布业主大会决议,16日原告组织张贴该决议公告，公告主要内容是不同意被告继续提供物业服务，遂向被告发出书面通知书，要求被告限期向原告移交物业用房及相关资料、设备等。后来原告经过法定程序，委托第三方企业向社会公开招标选聘新的物业服务企业，河南香居源物业公司依法中标后，与原告签订了新的物业服务合同，2019年7月6日正式生效。因被告至今仍拒不交接和搬出小区物业用房，现根据法律规定起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告创景公司辩称:1、业主大会并未授权业委会对被告作出解聘决定，被告根据《河南省物业管理条例》第五十一条规定，依照原合同约定继续提供质价相符的物业服务，原合同对双方具有约束力;2、业委会未经召开业主大会，擅自张贴伪造业主大会决议，私自选聘物业公司并与之签订合同，其行为严重损害了全体业主的利益;3、业委会自成立之初，便强硬要求被告为其支付办公费，被告在支付1万元后，原告又要求按月支付1万元，被告拒绝后，原告便开始以各种方式要求换物业公司。2017年在没有召开业主大会的前提下，原告与现代物业公司签订协议，并以被告拒绝撤出为由诉至法院，经过一审、二审最终判决驳回了原告的无理要求。至今，原告又故伎重演，伪造签名，混淆是非，拒不接受辖区街道办事处、居委会的指导与监督。综上，应依法驳回原告的无理要求。经审理查明，驻马店市恒基名都小区系驻马店市红星实业有限公司开发建设，为驻马店市驿城区人民街道办事处辖区小区。2016年1月12日，驻马店市红星实业有限公司与被告创景公司签订《前期物业服务合同》一份，约定创景公司对驻马店市恒基名都小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限从2016年1月12日起至2018年12月31日止。合同签订后，被告创景公司即对驻马店市恒基名都小区提供物业管理服务。2016年9月4日,恒基名都小区依法召开首届业主大会,决定设立恒基名都业委会,并投票选举产生业委会主任及成员。2016年9月13日，恒基名都业委会经驻马店市住房管理中心备案、登记。《前期物业服务合同》到期后，原、被告并未续订物业管理服务合同，但创景物业仍为恒基名都小区提供物业管理服务至今。2019年3月26日，人民街道办事处召开关于恒基名都小区创景物业服务合同到期有关事宜推进会。2019年4月11日，原告向小区业主发出召开业主大会通知并在小区各处张贴通知，通知内容为：“恒基名都小区业主：驻马店市创景物业管理有限公司在本小区服务合同于2018年12月31日到期，按照《河南省物业管理条例》需重新签订合同，但必须召开业主大会，由业主大会决定是否由创景物业公司继续服务还是重新招聘，需业主大会投票决定，业主大会召开地点：售楼部，召开时间：2019年4月20日上午九点，望全体业主积极参与。要求：每家每户一人参加”。2019年4月20日，原告针对更换物业问题组织召开业主大会动员会进行投票，5月15日原告根据投票情况，张贴公告公布《业主大会纪要及业主大会决议》,内容为：“恒基名都小区开发商前期物业驻马店市创景物业管理有限公司（以下简称创景物业）服务合同于2018年12月31日到期，经请示人民街道办事处获批于2019年4月20日召开业主大会，人民街道办事处分管领导到场监督并发表讲话：按照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》为了对小区和小区业主负责，建设和谐稳定的小区，现对小区物业进行投票表决，投票方式由小区业委会组织入户书面征求意见，投票时间于2019年4月20日开始进行，希望广大业主积极参与投票。经过入户书面征求意见，发出恒基名都物业选票，投票结果为（小区总户数：1644户，小区总住宅面积：218811平方米）：同意创景物业继续在恒基名都小区物业区域提供物业服务34户，占总数2.07%，住户面积3468平方米，占住宅总面积1.59%；反对创景物业继续在恒基名都小区物业区域提供物业服务1070户，占总户数65.08%，住户面积129237平方米，占住宅总面积59.06%，反对创景物业继续在恒基名都小区物业区域提供物业服务的住户数量和住户面积都超过半数，并且同意通过招投标公司选聘物业服务公司的住户数量和住户面积都超过半数。上述投票是依照《物业管理条例》第十二条的规定采取“书面征求意见”的方式进行的，依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，现根据投票结果形成恒基名都小区业主大会决议如下：1、创景物业前期物业服务合同到期，已不能继续为恒基名都小区提供物业服务。2、通过招投标公司向社会公开选聘新的物业服务公司。2019年5月19日，原告向被告发出的撤离、移交《通知》，由被告工作人员接收，并张贴该《通知》于被告在该小区的物业办公处，《通知》内容为：“驻马店市创景物业管理有限公司：根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等相关法律法规的规定及市相关部门意见，贵公司与驻马店市红星实业有限公司（开发商）所签订恒基名都小区的前期物业服务合同已于2018年12月31日到期，现已过期五个月，为此特通知贵公司，请于2019年5月24日前向驻马店市驿城区恒基名都小区业主委员会移交物业服务用房和相关的设备，以及物业服务所必须的相关资料等属于全体业主的所有财产”。另查明，2017年，本院受理原告驻马店市驿城区恒基名都小区业主委员会与被告驻马店市创景物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原告要求解除物业服务合同，因原告未召开业主大会等原因，证据不足，本院于2017年11月15日作出(2019)豫1702民初4640号民事判决书，判决驳回原告驻马店市驿城区恒基名都小区业主委员会的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷,经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告恒基名都业委会是在小区入住率及物业交付面积均符合成立条件的情况下，由所在街道办事处、社区负责人员指导和参与下，经恒基名都小区首届业主大会决定设立，并经备案、确认，符合相关规定，原告主体适格，可以行使业委会的权利。关于原告主张确认驻马店市红星实业有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》于2019年5月19日终止的诉请，依据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的。应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，驻马店市红星实业有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》，已于2018年12月31日到期，原告根据被告的服务情况进行投票表决，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决均同意更换物业服务企业，程序符合《中华人民共和国物权法》第七十六之规定，前期物业服务合同终止，故原告主张驻马店市红星实业有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》于2019年5月19日终止的诉请，与法有据，本院予以支持。关于被告提出业主大会并未授权业委会对被告作出解聘决定，依照原合同约定继续提供质价相符的物业服务，原合同对双方具有约束力，业委会未经召开业主大会，擅自张贴伪造业主大会决议的辩称，因未提供有力证据加以证实，且与事实不符，本院不予采信。关于原告请求被告搬离小区的诉请，因原告已经过法定程序，委托第三方向社会公开招标选聘新的物业服务企业，河南香居源物业公司依法中标后，与原告签订了新的物业服务合同，于2019年7月6日正式生效。且原告主张驻马店市红星实业有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》于2019年5月19日终止的诉请，已予以支持。故该项请求符合法律规定，本院应予以支持。关于原告主张被告向原告移交物业服务用房、相关设施、设备及物业管理所必须资料的诉请，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委会请求物业服务业企业退出物业区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和有其代管专项维修资金的，人民法院应予支持”、《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”之规定，故本院对原告主张被告移交物业服务用房、设施、设备及上述相关资料的诉请，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款，第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、确认驻马店市红星实业有限公司与被告驻马店市创景物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》于2019年5月19日终止；二、被告驻马店市创景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内撤离驻马店市驿城区恒基名都小区物业区域。三、被告驻马店市创景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告驻马店市驿城区恒基名都小区业主委员会移交物业服务用房、设施、设备及全部应移交的物业管理所必须的资料。案件受理费300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李 虎审 判 员  藏 红人民陪审员  王桂红二〇二〇年一月十日书 记 员  郭艳杰