河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初1814号原告：贾维舟，男，1994年9月14日出生，土家族，住湖南省花垣县。委托诉讼代理人：刘志菊，河南天坤律师事务所律师。被告：史学善，男，1980年8月17日出生，汉族，住河南省南阳市社旗县。被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司，住所郑州市金水区群英路14号院1号楼7单元74号，统一社会信用代码：91410105MA3X669GXP。法定代表人：王小沛。被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司，营业场所郑州市金水区丰乐路6号4号楼东4单元1层38号，统一社会信用代码：91410105MA3XD5MFXR。负责人：胡天成。原告贾维舟诉被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘志菊到庭参加诉讼，被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求：1、判令解除原告与三被告于2019年5月22日共同签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告史学善按“定金罚则”向原告双倍返还定金54000元及利息1572元（利息按银行同期贷款利息，利率为4.35%，从2019年5月22日暂计算至2020年1月18日，要求被告史学善向原告支付至实际履行时）；3、因被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司和被告郑州房之家房地产营销策划有限公司代被告史学善收取并保管了原告支付的定金27000元，判令被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司优先共同代被告史学善向原告支付其保管的定金27000元及利息786元（利息按银行同期贷款利息，利率为4.35%，从2019年5月22日暂计算至2020年1月18日，要求告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司共同向原告支付至实际履行时）；4、判令三被告共同连带赔偿原告支付的银行贷款的利息损失14420元、贷款服务费损失6000元及利息175元（利息按银行同期贷款利息，利率为4.35%，从2019年5月22日暂计算至2020年1月18日，要求被告史学善向原告支付至实际履行时）；5、判令三被告共同承担原告因本案产生的律师费5800元、诉讼费等各项与本案相关的费用。事实和理由：一、三被告构成根本违约导致原告与三被告于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，应当解除。2019年5月22日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，约定由被告史学善将位于郑州市金水区××路××院××楼××号房屋（房产证号为郑房权证字第××号）出售给原告,房产总价款为人民币71.8万元，按揭贷款，由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司提供中介服务。合同生效后，原告于2019年5月22日原告向被告史学善支付定金27000元并按照《房屋买卖合同》约定由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司替被告史学善保管，（《房屋买卖合同》约定定金3万元，但经各方协商一致后，另3000元由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司自愿从佣金14360元中免除即视为原告向被告史学善支付3万元）；原告随后又与平顶山银行股份有限公司郑州花园路支行签订贷款合同办理完涉案房屋前期贷款按揭手续，原告于2019年7月20日开始逐月支付贷款本金及利息，至2019年12月16日支付贷款利息14420元（本金在三被告违约后由贷款银行收回）。但是，此后被告史学善就不再履行《房屋买卖合同》，一直不接原告电话也不见面，被告史学善完全无视《房屋买卖合同》的存在，弃原告权利于不顾，造成《房屋买卖合同》无法履行下去并给原告造成很大经济损失。根据《房屋买卖合同》第二条约定，“甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。”第三条2约定“定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。”原告随后委托付聪（身份证号）通过微信向被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司转账支付了定金，微信转账凭证和被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司出具的收据能够证实原告完全按约定向被告史学善履行完毕定金支付义务。根据《房屋买卖合同》第四条约定：“甲乙双方应在本合同签订之日起80个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料”，本案合同于2019年5月22日签订，距今已近8个月，远远超出合同约定80个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续的约定，造成合同无法履行。根据《房屋买卖合同》第五条约定“甲方若违反本合同第四条的约定，丙方应在甲方违约之日起三日内催告甲方，甲方在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，乙方有权解除本合同，并要求甲方双倍返还乙方定金并赔偿乙方的损失。”但是，丙方即被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司和被告郑州房之家房地产营销策划有限公司并未在上述约定期内催告被告史学善，从而导致原告无法单方解除《房屋买卖合同》，一方面造成原告无法通过协商及时向被告史学善索赔因被告史学善违约造成的上述各经济损失，另一方面造成原告如今只能通过诉讼维护合法权利又给原告带来因诉讼而产生的诉讼费、律师费等经济损失。综上，原告已履行《房屋买卖合同》义务且无违约行为，三被告未按约定履行义务，构成根本违约，《房屋买卖合同》应当解除。二、请求判令三被告向原告承担以下法律责任和赔偿损失。根据《合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”其中，恢复原状包括：返还财产所产生的孳息、因返还财产所支出的必要费用。本案因被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司未履行《房屋买卖合同》第五条约定的催告被告史学善的义务，是导致被告史学善根本违约至今给原告造成经济损失的重要因素，又因被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司是被告郑州房之家房地产营销策划有限公司的分公司，所以，原告请求判令三被告向原告承担以下法律责任和赔偿损失：1、判令被告史学善按“定金罚则”向原告返还定金27000元及利息786元。根据《中华人民共和国合同法》第115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”鉴于原告支付的定金实际上由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司保管，所以原告请求贵院判令被告史学善按照合同法第115条规定返还原告27000元及利息即可。2、判令被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司共同向原告支付代被告史学善保管的定金27000元及利息786元返还给原告。3、判令三被告共同连带赔偿原告支付的银行贷款的利息损失14420元、贷款服务费损失6000元及利息175元。根据《房屋买卖合同》第十条第3项“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1，2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%，作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，本案属于三被告拒绝履行合同义务导致《房屋买卖合同》无法履行下去并给原告造成很大经济损失，原告要求被告史学善赔偿原告支付的银行贷款的利息损失14420元、贷款服务费损失6000元及利息175元。4、本案因被告的违约行为引起，故原告因本案产生律师费、诉讼费等各项与本案相关的费用应全部由三被告共同承担。5、根据《房屋买卖合同》第九条约定“因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金”本案系被告史学善违约，房屋交易的佣金应由被告史学善承担。综上，2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。三被告构成根本违约导致原告与三被告于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》无法继续履行并造成上述各项经济损失。原告刚大学毕业不久，想在郑州安家立足，靠辛勤工作和微薄的收入积攒支付了购房定金及相关费用，但三被告的违约导致原告无法买成涉案房屋又带来很大经济损失，三被告应对原告承担违约责任及其他损失赔偿责任。故，原告为维护自身合法权益依法起诉，望贵院判如所请。被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司均未答辩，亦未举证。经审理查明：2019年5月22日，原告与被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告史学善位于金水区××路××院××楼××号的房产，房产总价款为718000元；原告同意自本合同签订时支付定金3万元，其中佣金14360元，原告、被告史学善均同意该定金在立契前暂时由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司代为保管；原告贾维舟与被告史学善应在本合同签订之日起80个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料；被告史学善若违反上述关于房屋过户的约定，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司应在被告史学善违约之日起三日内催告被告史学善，其在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，原告有权解除本合同，并要求被告史学善双倍返还定金并赔偿原告的损失；如被告史学善所售房屋已抵押，其应如实说明，原告如愿意购买，应由被告史学善负责解押等。同日，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司向原告出具《收据》一份，载明：“兹收到贾维舟购买金水区××路××院××楼××号房产定金27000元”。2019年6月10日，案外人付聪通过微信向房之家位欢转账6000元。付聪出具情况说明一份，证明，原告为办理房屋按揭贷款委托付聪向郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司员工位欢支付银行贷款费用6000元。2019年12月13日，原告分别向二被告发出《解除合同通知函》，主要内容为：因被告史学善原因，未能完成本案涉案房产解除抵押手续办理，导致房产无法在约定期限内办理过户，经原告催告，其仍未完成交易房产解除抵押手续，被告史学善不履行合同义务的行为已构成严重违约，原告为维护自身权益，行使解除权解除《房屋买卖合同》。2019年12月20日，原告与河南天坤律师事务所签订《委托代理合同》，并支付此次诉讼的律师费5800元。另查明，原告支付银行贷款利息14420元。本院认为：被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出判决。原告与被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，原告与被告史学善构成房屋买卖合同关系。合同签订后，被告史学善未按照约定办理房屋解除抵押手续，已达到合同中约定的解除合同的条件，故原告请求解除三方签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。被告史学善违约致使合同解除，原告请求被告双倍返还定金，本院支持；原告在主张双倍返还定金的情况下，要求赔偿定金利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原告交付的27000元定金由被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司代为保管，故被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司向原告返还定金27000元，被告史学善向原告支付定金27000元。原告为履行房屋买卖合同，支付代办银行贷款费用6000元，银行贷款利息14420元，另支付律师费5800元，共计26220元。因双方约定的定金足以弥补上述损失，原告请求该损失，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告贾维舟与被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司于本判决生效后十日内向原告贾维舟返还定金27000元；三、被告史学善于本判决生效后十日内向原告贾维舟支付定金27000元；四、驳回原告贾维舟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由原告负担315元，被告史学善、郑州房之家房地产营销策划有限公司丰乐路分公司负担610元。本判决为终审判决。审判员 武 卫二〇二〇年四月十四日书记员 闫亚蕊