北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12376号原告：韩树启，男，1974年4月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈健，北京市邦盛律师事务所律师。被告：北京润兴物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华北街****。法定代表人：刘汉阳，董事长。委托诉讼代理人：刘中国，男，北京润兴物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：祝斌，北京市大乾律师事务所律师。被告：刘汉阳，男，1988年7月7日出生，汉族，北京润兴物业管理有限公司董事长，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：祝斌，北京市大乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑红英，北京市雷盾城律师事务所律师。被告：北京博大体育休闲俱乐部，住，住所地北京市北京经济技术开发区天华北街**/div>法定代表人：张志祥，执行董事。委托诉讼代理人：万嘉祥，男，北京博大体育休闲俱乐部大客户经理。委托诉讼代理人：刘爱娇，女，北京博大体育休闲俱乐部法务主管。原告韩树启与被告北京润兴物业管理有限公司（以下简称润兴物业公司）、被告刘汉阳、被告北京博大体育休闲俱乐部（以下简称博大俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩树启的委托诉讼代理人陈健，被告润兴物业公司的委托诉讼代理人刘中国、祝斌，被告刘汉阳的委托诉讼代理人祝斌、苑红英，被告博大俱乐部的委托诉讼代理人万嘉祥、刘爱娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩树启向本院提出诉讼请求：1.确认韩树启与润兴物业公司于2018年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；2.润兴物业公司、刘汉阳向韩树启退还租金3300000元、保证金275000元、取暖费240000元；3.润兴物业公司、刘汉阳和博大俱乐部向韩树启赔偿装修损失347500元、维修电梯费用60000元；4.本案诉讼费用由润兴物业公司、刘汉阳和博大俱乐部承担。事实和理由：刘汉阳为润兴物业公司的法定代表人。2018年11月11日，韩树启与润兴物业公司签订《房屋租赁合同》，约定：韩树启租赁润兴物业公司位于北京市北京经济技术开发区天华北街5号院地下一层（建筑面积4000平方米）房屋，作为商业市场使用，租赁期限4年（自2019年1月1日至2022年12月31日），租金为每年3300000元，押金为275000元，润兴物业公司的收款账户为刘汉阳的个人账户；润兴物业公司的责任为：协助韩树启办理消防、工商等有关部门的证照、协助韩树启解决装修改造施工中的重大问题、为韩树启提供有效的证明文件以便韩树启办照合法经营。合同签订后，韩树启依照约定向润兴物业公司支付了为期一年的房屋租金、保证金、取暖费等费用，并出资对房屋进行了装修、对电梯进行了维修。韩树启在装修过程中发现房屋存在顶棚严重漏水且无法修复、消防安全门逃生通道已经被润兴物业公司租赁给其他商户作为经营场地，且润兴物业公司隐瞒电梯已经报废注销的事实。经韩树启与润兴物业公司一再协商沟通，润兴物业公司均未能配合解决。更为严重的是，由于润兴物业公司租赁给韩树启的地下一层房屋实为人防工程，不能作为商业经营场所，由此导致韩树启根本无法办理经营商业市场所需的工商证照、消防验收等手续。综上，润兴物业公司对韩树启隐瞒上述情况，导致双方签订的合同的目的不能实现，侵害了韩树启的合法权益。润兴物业公司和刘汉阳辩称，润兴物业公司不存在违法出租房屋的行为。润兴物业公司与韩树启签订的《房屋租赁合同》合法有效且已实际履行。涉租房屋此前能够开办超市经营，且其相邻商户先前都办理了营业执照且在2019年仍能正常经营，故润兴物业公司和刘汉阳在韩树启无法正常经营的问题上并无责任。润兴物业公司是依法获得的相应房屋的出租权且花费不菲，韩树启的诉讼请求，不合法也不合理。刘汉阳不是本案的适格被告。博大俱乐部辩称，博大俱乐部与润兴物业公司签订了合法的合同，但博大俱乐部与韩树启之间不存在合同关系。博大俱乐部在住户办理工商注册手续时，积极提供了相关资料，尽到了相关义务，且博大俱乐部不存在合谋欺骗韩树启的行为。润兴物业公司对涉租房屋独立承担经营责任和法律责任，如其转租给第三人，亦是独立对第三人承担责任。综上，博大俱乐部不应承担韩树启诉求的法律责任。本院经审理认定事实如下：北京经济技术开发区天华北街5号院的房屋所有权人为北京博大体育休闲俱乐部（以下简称博大俱乐部），该院的房屋产别为国有，房屋用途为娱乐。润兴物业公司从博大俱乐部承租了上述院落内的有关场馆房屋及相关房屋附属设施，租赁期限为2012年7月1日至2022年12月31日。润兴物业公司为自然人独资公司，其股东为刘汉阳。2018年11月11日，润兴物业公司（出租方）与韩树启（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：润兴物业公司将位于北京市北京经济技术开发区天华北街5号院地下一层（建筑面积约4000平方米）租赁给韩树启作为商业市场使用，从事法律法规所允许的商业租赁活动；租赁期限为2019年1月1日至2022年12月31日，其中2018年11月15日至2018年12月31日期间为韩树启的装修无偿使用期，在此期间不收任何费用；房屋的年租金为3300000元；押金为一个月的房租，退租后立即退还给韩树启；润兴物业公司的收款账户为刘汉阳的账户；在租赁期内，韩树启使用的所有与租赁物业房屋有关的公用设备、设施，如水、电、气、热、物业费、基本容量费、供暖费及通信等费用，由韩树启承担并自行支付；润兴物业公司允许韩树启在经营期限内自营式转租给各类商户；润兴物业公司协助韩树启去市政、消防、环卫、规划、卫生、园林、城管、安监、城建、公安及工商等有关部门办理韩树启施工装修和正常经营的批准、证照等手续。同日，润兴物业公司将涉租房屋交付给了韩树启。润兴物业公司在与韩树启签订上述《房屋租赁合同》时，向韩树启出示了涉租房屋的所有权证书。韩树启按照约定账户向润兴物业公司支付了涉租房屋的租金3300000元、押金（即保证金）275000元。韩树启向润兴物业公司支付了取暖费240000元。进出涉租房屋的通道为自动扶梯和货梯。润兴物业公司在向韩树启交付涉租房屋时，上述电梯均处于无法使用的状态。上述电梯在行政主管部门登记的使用/产权单位为北京首航优购商贸连锁有限公司（以下简称首航优购公司），且于2019年1月15日因报废而被注销。2018年11月27日，韩树启将涉租房屋转租给了案外人韩超、郭继光；租赁期限为2019年1月1日至2022年12月30日，其中2018年11月27日至2018年12月31日期间为韩超、郭继光的装修使用期，在此期间不收取租金，属免租期。后，韩超、郭继光因要求解除其与韩树启签订的《房屋租赁合同》，并要求韩树启返还保证金、租金，赔偿装修损失等事项，与韩树启发生纠纷，并对韩树启提起诉讼，该案件经历了一审、二审程序。韩树启在上述案件审理过程中，认可其持有涉租房屋的钥匙，且收到了韩超、郭继光交回的钥匙。北京市第二中级人民法院经审理认定涉租房屋在合同履行过程中存在漏水的问题，并于2020年6月26日作出的（2020）京02民终3105号民事判决书，其判项中包括：确认韩树启与韩超、郭继光于2018年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；韩树启返还韩超、郭继光租金和保证金共计3007123元；韩树启赔偿韩超、郭继光装修损失278000元，等等。另，韩树启曾于2019年4月24日通过快递向润兴物业公司、刘汉阳发送律师函，以涉租房屋“顶棚严重漏水无法修复、电梯已经报废注销、不能作为商业经营场所”，导致双方订立《房屋租赁合同》的目的不能实现，故通知润兴物业公司、刘汉阳自2019年1月1日起解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求润兴物业公司向其退还租金、保证金、取暖费等费用，并向其赔偿装修损失、维修电梯费用。润兴物业公司于2019年4月26日收到上述律师函，并于2019年4月28日回复韩树启，对韩树启所称解除合同理由表示不认可，并称韩树启不具备单方解除合同的条件，双方当遵守已签订的合同，如韩树启想解除合同，可与润兴物业公司通过协商的方式解除。2019年6月18日，博大俱乐部发出腾退公告，其中载明：“博大俱乐部（汉阳生活娱乐广场）各商户：根据2019年3月北京市委巡视组关于博大体育休闲俱乐部（汉阳生活广场）的整改工作要求，开发区工委和管委会要求恢复博大俱乐部（汉阳生活广场）原规划功能，即体育功能。我公司按照开发区工委和管委会的整改要求，公告如下：一、腾退博大体育休闲俱乐部（汉阳生活广场）内非体育类商户，请所有经营范围与体育项目无关的商户提前做好腾退准备，按期搬离博大俱乐部。二、腾退时限：自此公告发布之日起至2019年6月27日，经营非体育项目商户务必完成所在房屋内人、财、物的腾退工作。”后，上述腾退公告未实际执行。韩树启于2020年7月20日腾空涉租房屋，并于2020年7月22日在本院的组织下将涉租房屋交付给润兴物业公司。韩树启、润兴物业公司、刘汉阳和博大俱乐部对上述事实没有争议，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：关于韩树启是否为维修电梯支出了费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，进出涉租房屋的通道为自动扶梯和货梯，润兴物业公司在向韩树启交付涉租房屋时，上述电梯均处于无法使用的状态。韩树启主张其曾口头要求润兴物业公司维修电梯，但润兴物业公司未对涉租房屋的电梯进行维修，故其出资对货梯进行了维修，并为此支出60000元，上述费用包括电梯维修费50000元和向首航优购公司支付的管理费10000元。韩树启为证明其所主张50000元的电梯维修费的支出情况，提交了费用报销单、中国工商银行付款凭证和增值税普通发票。其中，中国工商银行付款凭证显示韩树启向北京天一金盛科贸有限公司（以下简称天一科贸公司）支付50000元，增值税普通发票显示天一科贸公司以“*搬运设备*电梯服务费”为名目，于2019年1月14日为韩树启开具了共计50000元的增值税普通发票。博大俱乐部认可韩树启为维修电梯支出50000元维修费用，但称其单位不应就此承担责任。虽然润兴物业公司和刘汉阳对上述证据的真实性和证明目的均不认可，并称韩树启从未要求润兴物业公司维修电梯，但中国工商银行付款凭证形成于案发之前，且系由专业、严谨、规范且与本案无利害关系的第三方金融机构在相应交易发生之时所出具，具有极高的客观真实性；同时，中国工商银行付款凭证中载明的内容，能够与增值税普通发票相互印证，结合润兴物业公司向韩树启交付涉租房屋时，进出涉租房屋的电梯均处于无法使用状态的事实，以及润兴物业公司未维修过涉租房屋的电梯的事实，足以认定韩树启对涉租房屋的货梯进行过维修，并为此支付了50000元的电梯维修费，故本院对此事实予以确认。韩树启不能举证证明其在维修涉租房屋的货梯时支出了10000元的管理费，相应不利后果应由韩树启承担，故本院对韩树启关于其该笔费用支出的主张不予支持。综上，本院认定韩树启为维修涉租房屋的货梯支出了50000元的修理费。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。润兴物业公司与韩树启签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。涉租房屋的用途性质为娱乐，不能用于经营商业市场。涉租房屋此前是否能够开办超市经营或其相邻商户先前是否能办理营业执照经营，并不能证明涉租房屋的用途符合法律规定。现涉租房屋受用途性质限制无法办理相应的行政许可手续，导致双方失去履行《房屋租赁合同》的基础，合同目的无法实现，故韩树启有权据此与润兴物业公司解除《房屋租赁合同》。关于双方签订的《房屋租赁合同》的解除时间。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据已查明的事实，润兴物业公司收到韩树启通知解除《房屋租赁合同》的时间为2019年4月26日，故本院确认双方的《房屋租赁合同》于该日解除。韩树启关于双方之间的《房屋租赁合同》的解除时间应为2019年1月1日的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。韩树启与润兴物业公司之间的《房屋租赁合同》已经解除，故对韩树启关于要求润兴物业公司退还保证金（押金）的诉讼请求，本院予以支持。涉租房屋处于空置状态。韩树启在其与韩超、郭继光之间的纠纷案件审理过程中，认可其持有涉租房屋的钥匙，且收到了韩超、郭继光交回的钥匙，而直到2020年7月22日其才将涉租房屋的钥匙交还给润兴物业公司，故韩树启应承担2019年4月27日至2020年7月22日期间的场地占用费用。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。润兴物业公司作为出租人应保障涉租房屋可正常用于经营商业市场，而因涉租房屋的用途性质为娱乐，不能用于经营商业市场，由此导致双方签订《房屋租赁合同》的目的无法实现，润兴物业公司对此存在主要过错；同时，韩树启在与润兴物业公司签订《房屋租赁合同》时未尽到审慎义务亦存在一定的过错。另外，在《房屋租赁合同》履行过程中，涉租房屋还发生了电梯注销及房屋漏水的问题，该问题明显影响了韩树启使用涉租房屋。以上情况，结合涉租房屋的使用情况，本院酌情认定韩树启应按照双方约定的租金标准的20%交纳租金。对于《房屋租赁合同》解除之后发生的场地占用费，亦参照上述确定的租金标准予以确定。综上，对韩树启关于要求润兴物业公司退还租金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。关于韩树启主张的装修损失和维修电梯费用，本院按照双方就导致《房租租赁合同》解除的过错比例，认定润兴物业公司应向韩树启赔偿其实际负担的装修损失的80%和维修电梯费用的80%，并对韩树启相应诉讼请求中的合理部分予以支持。韩树启主张的取暖费发生于双方的《房屋租赁合同》履行过程中，故韩树启要求润兴物业公司全额返还其取暖费的主张没有依据，但考虑到双方就导致《房租租赁合同》解除的过错比例，本院认定润兴物业公司应向韩树启返还80%取暖费，并对韩树启相应诉讼请求中的合理部分予以支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，润兴物业公司为一人有限责任公司，其股东为刘汉阳，而刘汉阳却为润兴物业公司与韩树启签订的《房屋租赁合同》中约定的有关款项的收款主体。上述情况下，刘汉阳应就其个人财产独立于润兴物业公司的财产承担举证责任，而刘汉阳未就上述情况进行举证，故其应承担相应不利后果。综上，对韩树启关于要求刘汉阳与润兴物业公司就后者所应承担的退还租金、保证金、取暖费和赔偿装修损失、维修电梯费用等责任共同承担责任的诉讼请求，本院予以支持。博大俱乐部并非与韩树启签订《房屋租赁合同》的相对方主体，韩树启基于房屋租赁合同纠纷要求博大俱乐部就相应的装修损失和维修电梯费用承担赔偿责任，不符合法律规定，本院对韩树启的相应诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京润兴物业管理有限公司与韩树启于2018年11月11日就北京市北京经济技术开发区天华北街5号院地下一层签订的《房屋租赁合同》于2019年4月26日解除；二、北京润兴物业管理有限公司、刘汉阳于本判决生效之日起十日内向韩树启返还租金2270219.18元、保证金275000元、取暖费192000元；三、北京润兴物业管理有限公司、刘汉阳于本判决生效之日起十日内赔偿韩树启装修损失222400元、维修电梯费用40000元；四、驳回韩树启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101000元，由韩树启负担29290元（已交纳），由北京润兴物业管理有限公司和刘汉阳负担71710元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  毛希彤人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二〇年七月三十一日书 记 员  于菲菲