上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初20356号原告：王莉，女，1981年8月29日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘清洪，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：于翔媛，上海华尊律师事务所律师。被告：陈敏，女，1983年3月6日生，汉族，住安徽省。原告王莉与被告陈敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，后因被告陈敏下落不明，故本案于2020年1月8日转为普通程序审理，并依法采用公告送达。本案于2020年5月6日公开开庭进行了审理，原告王莉的委托诉讼代理人于翔媛到庭参加诉讼，被告陈敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王莉向本院提出诉讼请求：判决被告陈敏于判决生效后15日内协助和配合原告将上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权过户登记至原告名下。事实和理由：原告王莉与被告陈敏在2008年11月23日签署《上海市房地产买卖合同》,合同约定原告向被告购买系争房屋,房屋建筑面积为94.81平方米,房屋价格为75万元。合同签署生效后,原告按照合同约定支付了房屋首笔价款23万元,余款应在被告拿到产证且办理过户手续后由原告贷款52万元支付二期款项。被告在签署合同当日将房屋交付给原告,此后房屋一直由原告占有、使用，并支付产生的水电煤费用、装修费用、物业管理费用,且一直持续至今。此后，原告等待被告取得产证后办理后续手续,但被告在取得产证后却恶意将房屋一房二卖,被告在2011年2月13日将房屋出售给案外人刘亚和李雅婷。因原告当时及时发现被告的违约行为,因此及时查封了房屋,被告与案外人刘亚和李雅婷的房屋交易行为被终止,被告与刘亚、李雅婷的房屋买卖合同通过仲裁调解解除。因陈敏未能履行偿还购房款,房屋被刘亚、李雅婷查封。发现被告违约行为后,原告多次积极主张权利,但因被告陈敏不予配合,造成房屋无法过户,且被告也拒不偿还其购房时所欠贷款,造成房屋抵押无法解除,房屋过户无法办理。被告因拒不偿还银行贷款,被工商银行虹口支行起诉至上海市虹口法院,法院判决生效后,工行虹口支行申请执行。2018年7月19日虹口区人民法院向原告发出通知书,要求原告不得向被告履行债务。截止2018年7月19日被告欠付银行本金和利息共计859,071.26元。原告为了尽早解决与被告陈敏之间的房屋买卖合同纠纷,会同家人多处筹措款项,在2018年8月1日将陈敏所欠银行本金和利息一并汇款至虹口法院,代陈敏履行了银行还款手续,银行也按照法律规定撤销了抵押和对涉案房屋的查封。原告履行完毕所有的房地产买卖合同约定的付款义务后,案外人刘亚、李雅婷拒不撤销对涉案房屋的查封,原告不得已提起执行异议,执行异议提起时,因所欠陈敏部分房款未能支付,因此执行异议被驳回。后因虹口法院恢复执行,原告按照虹口法院要求,履行了房屋价款支付义务,同时承担了应由陈敏承担的银行贷款利息。原告执行异议被驳回后,原告提起了执行异议之诉(案号为上海市松江区人民法院(2018)沪0117民初10028号)。松江区人民法院经审理,在2018年12月26日出具《民事判决书》,判决“不得执行上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室。案外人不服松江区人民法院(2018)沪0117民初10028号《民事判决书》提起上诉,上海市第一中级人民法院受理后,经审理出具(2019)沪01民终6085号民事判决书,上海市第一中级人民法院经审理后,驳回案外人的某某。现原告已经履行完毕与被告签署的《房屋买卖合同》中约定的付款义务,按照相关法律规定,房屋产权应归原告所有,被告陈敏应配合原告办理房屋过户的义务。但被告拒不出面配合办理房屋过户手续,造成房屋产权无法直接办理至原告名下。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告陈敏未作答辩。本院经审理认定事实如下：2008年11月23日，被告作为出卖方(甲方)与原告作为买受方(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，转让价款为75万元；付款方式为乙方于签约时直接支付甲方房款23万元，乙方于银行发放贷款后的5个工作日内支付甲方房款52万元。该合同还另附补充条款，具体约定如下：1、甲方应在开发商办妥大产证后45个工作日内,办妥以甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》,并于甲方办妥以甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》后5个工作日内,前往贷款银行办理还款手续,并于还款后15个工作日内办妥抵押登记注销手续。……4、甲、乙双方应于甲方办妥产证及抵押注销手续且乙方办妥贷款手续后5个工作日内,至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。5、甲方于签订本合同当日,将该房屋交付乙方,交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方,并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。6、甲、乙双方须于房屋交接时对该房屋维修基金进行结算,甲、乙双方约定,该房屋的维修基金余额及甲方支付的相关进户费用已计入房屋总价,甲方与乙方不再另行结算。……11、甲、乙双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费,任何一方均不得以国家及税务机关调整交易税费为由,损害对方及第三方的利益。……13、基于甲、乙双方买卖的该房地产为预售商品房,甲方尚未取得房地产权证,为此,甲、乙双方约定,按本合同约定的交易方式,在甲方取得房地产权证后再进行转让,并按规定办理房地产转移登记,甲、乙双方无异议。甲、乙双方应于甲方办妥以甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》后5个工作日内,按本合同约定的交易条件补签该房屋的网络版合同。合同另对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了房款23万元，被告将系争房屋交付给原告使用至今。嗣后，因被告将系争房屋另外出售给刘亚、李雅婷导致被告与其二人之间发生纠纷，刘亚、李雅婷对于系争房屋申请执行，原告向本院提起了案外人执行异议之诉，本院于2018年6月14日受理，案号为(2018)沪0117民初10028号(以下简称“10028号案件”)。该案确认事实如下：2011年3月21日，上海仲裁委员会根据刘亚、李雅婷与陈敏就上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的仲裁条款，受理了上述合同项下的仲裁案件。刘亚、李雅婷申请仲裁时称：2011年1月13日，陈敏将其所有的位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币116万元的价格出售给刘亚和李雅婷。2011年2月13日，刘亚、李雅婷取得了涉案房屋登记收件收据，但是因为陈敏和其他人的纠纷，导致房屋在2011年2月14日被松江法院查封，故刘亚、李雅婷要求解除房屋买卖合同并要求返回房款等。2011年7月4日，上海仲裁委员会出具了(2011)沪仲案字第0241号裁决书，裁决如下：一、确认刘亚、李雅婷与陈敏2011年1月13日签订的《上海市房地产买卖合同》自本裁决作出之日起解除；二、陈敏返还刘亚、李雅婷已支付的房款380,000元；三、陈敏支付刘亚、李雅婷违约金1,330元、赔偿金232,000元；四、仲裁费27,945元，由陈敏承担；五、保全费3,587元，由陈敏承担；六、财产保全担保费12,000元，由陈敏承担。在仲裁审理过程中，刘亚、李雅婷向上海仲裁委员会提出财产保全申请，上海仲裁委员会于2011年3月21日将该申请提请本院，请求对陈敏采取财产保全措施。本院于2011年3月31日立案，案号为(2011)松民保字第2号，并于2011年4月1日轮候查封系争房屋，查封期限自2011年4月1日至2013年3月30日止。2011年8月2日，权利人刘亚、李雅婷向上海市第一中级人民法院申请执行，要求陈敏履行生效法律文书确定的义务，即向申请执行人归还人民币656,862元及相应利息，并支付案件执行费人民币8,969元，案号为(2011)沪一中执字第1083号。2011年8月11日，该院裁定上海仲裁委员会(2011)沪仲案字第241号裁决由本院执行。本院于2011年9月29日立案执行，案号为(2011)松执字第4271号。10028号案件另查明，2009年8月3日，王莉诉至本院要求陈敏立即履行双方签订的涞寅路XXX弄XXX号XXX室的过户手续并支付违约金。同年10月26日，王莉以需收集新证据为由向本院申请撤回起诉。2009年6月24日，涉案房屋的预告登记状况显示，陈敏为预购商品房权利人，核准登记时间为2007年11月2日，该房屋于2008年1月9日办理了预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行。2010年1月10日，因陈敏迟迟不办理房屋过户，并派人到王莉所住的系争房屋处骚扰和威胁，王莉的母亲朱粉英拨打了报警电话。2011年1月12日，系争房屋核准登记于陈敏名下。2011年1月30日，王莉再次起诉陈敏要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理房屋过户手续并支付违约金。在案件审理过程中，应王莉的财产保全申请，本院查封了陈敏名下的涉案房屋，查封期限自2011年2月14日至2013年2月13日止。2011年9月27日，本院出具(2011)松民一(民)初字第953号民事判决书，以“目前该房屋上存在司法限制，过户面临客观的法律障碍而不能履行”为由，驳回了王莉的诉讼请求。2013年2月13日，该案的房屋查封到期后，(2011)松民保字第2号的查封递进为正式查封，并经过历次续封，最近一次续封的查封期限至2021年3月21日。10028号案件还查明，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行与陈敏借款合同纠纷一案，上海市虹口区人民法院以(2010)虹民二(商)初字第349号民事判决书判决：陈敏归还中国工商银行股份有限公司上海虹口支行借款501,112.68元及相应的利息、逾期利息等。判决生效后，因陈敏未履行偿付义务，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行申请执行，上海市虹口区人民法院以(2011)虹执字第1039号立案执行，并在执行过程中轮候查封了涉案房屋，因陈敏目前无财产可供执行，故该院在2011年6月21日裁定该案的本次执行程序终结。2018年7月19日，上海市虹口区人民法院向王莉发出了通知书一份，言明“在本院执行中国工商银行股份有限公司上海虹口支行与陈敏借款合同纠纷一案中，被执行人对你享有到期债权，申请执行人于2018年7月19日向本院申请执行对你的到期债权。……通知如下：你自收到本通知后的十五日内向申请执行人履行对被执行人的到期债务859,071.26元，不得向被执行人清偿。”嗣后，原告向上海市虹口区人民法院转账859,071.26元，该院出具了代管款收据，附注显示“王莉购房款”。2018年8月9日，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行向上海市虹口法院申请，表示因贷款本息已经全额结清，要求解除上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。2018年11月22日，系争房屋的房屋状况及产权人信息显示，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的抵押在2018年11月13日被登记注销。10028号案件审理认为，王莉在与陈敏的房屋买卖合同履行过程中，本着诚实守信的原则积极履行自己作为买方的义务，而由于陈敏的违约行为致使涉案房屋被查封，该不利后果不应当有守约方来承担。对于刘亚、李雅婷来说，王莉与陈敏房屋买卖合同的签订、房屋入住均早于房屋被查封，甚至早于刘亚、李雅婷与陈敏之间债务产生的时间，且王莉也已经按照法院的要求将剩余的房款交付执行，因此王莉的物权期待权符合排除执行的四大要素，应当予以保护。10028号案件作出不得执行上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋的判决。该判决现已生效。另查明：系争房屋登记的权利人为陈敏，建筑面积94.37平方米，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，核准登记日期为2011年1月12日。在10028号案件中原告作为申请人对系争房屋申请查封，系争房屋没有其他的查封或者抵押情况。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按约履行了支付房款的义务，且实际取得房屋入住使用至今，现原告要求被告按约履行过户义务，符合合同约定，本院予以支持。过户中所产生的税费按照双方合同约定按照国家相关的税费收取规定由原、被告各自承担。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈敏于本判决生效之日起十五日内配合原告王莉将位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告王莉名下(过户中所产生的税费按照国家相关税费收取规定由原、被告各自承担)。案件受理费11,300元，公告费600元，合计诉讼费11,900元，由被告陈敏负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  张 莉人民陪审员  赵金萍二〇二〇年五月六日书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。