湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16266号原告:钟秀英，女，1955年6月4日出生，汉族，住长沙市望城区。原告:易振章，男，1951年12月4日出生，汉族，住长沙市望城区。两原告共同委托诉讼代理人：肖君，湖南司康律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人:张和刚，湖南司康律师事务所实习律师。被告：张艳，女，1979年8月26日出生，汉族，住湖南省望城区。委托诉讼代理人：邓镝，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩，上海市海华永泰（长沙）律师事务所实习律师。原告钟秀英、易振章与被告张艳合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟秀英及两原告共同委托诉讼代理人肖君、张和刚，被告张艳及其委托诉讼代理人邓镝、黄浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告钟秀英、易振章向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付土地使用费20万元（最终以评估或法院认定的价值为准）；2.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告系夫妻关系。1996年10月18日，原告钟秀英以8万元人民币向长沙新兴食用化工原料有限公司购买了位于望城县（现为岳麓区红线范围内的120平米土地使用权，并于1996年10月20日办理了国有土地使用权证［权证号：望国用（96）字2658号］。同年，两原告在上述土地范围内建造了一栋6层楼的房屋。2004年9月20日因城府规划调整，原告钟秀英就上述土地使用权向长沙市岳麓区天顶乡青山村民委员会申请办理了国有土地使用权土地登记证。2007年7月18日原、被告签订的《房屋合建协议》，主要内容如下“第一条甲方所有坐落于岳麓区笔，约土地120平方米，愿提供与乙方合作兴建房屋；第二条乙方一次性支付人民币五万元整另水电、材料7364元给甲方作为合建费用。第三条本约甲乙双方所约定的合建房屋为6层钢筋混凝土住宅楼，甲方获得第1至5层房屋的使用权及产权，乙方获得所建房屋的第6层使用权及产权。公共区域包括楼梯间、地下水井、屋顶等公共使用部分归双方共同使用，所产生的维修费用，由甲乙双方按所占房屋产权的比例各自承担。第四条房屋相关产权证件办理（土地证除外，土地证问题双方另行协商），甲乙双方应积极相互协作，任何一方不得以任何理由推诿，产生的相关费用双方应按所分房屋产权的比例各自承担。”2015年原、被告因房屋权属发生纠纷，经法院审理后，判决确认该土地上所建房屋第6层归被告所有。但因双方在《房屋合建协议》中明确约定了，被告支付的5万元为合建费用，不含土地使用权费用，土地证的问题双方另行协商。尤其是，原告最初是因同情被告，将被告视同女儿对待，且在其各方亲属劝说下，才与其签订《房屋合建协议》。否则原告绝不可能仅以五万元（不含土地使用权费）同意其使用房屋第6层。然而被告却不知感恩，反而还将原告告上法庭。原告认为，涉案房屋土地使用权是原告从他人处有偿取得，支付了土地购买款。在原告与被告的《房屋合建协议》中也明确约定了被告支付的5万元不含土地使用权的费用，有关土地证的问题双方另行协商，被告拒不向原告支付涉案房屋土地使用费的行为，损害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告张艳辩称：原、被告系亲戚关系，原告于1996年10月18日从长沙新兴食用化工原料有限公司购买长沙市望城坡青山集镇雷锋大道60号集体土地120平方米，取得了在该土地上建设六层自有房屋的权利，后土地闲置十年一直未建房。原告于2006年开始建房，在房屋建到第五层时资金不足，提出想要被告张艳出资合建房屋。被告张艳因当时已经购买商品房并付了首付款，一直不同意合资建房。原告找到被告张艳的外公、姑姨等亲戚做被告张艳工作，经亲戚们的多次劝说下，被告张艳才同意与原告合建房屋。为此被告张艳还特意解除了已购商品房买卖合同，并按照商品房购房合同约定承担了违约责任。合建房屋之前双方约定：由被告张艳出合建费5万元及承担该房屋部分材料费的形式，购买长沙市望城坡青山集镇雷锋大道60号房屋的第六层，被告张艳支付的费用包括购房所需支付的全部费用。同时，双方在《房屋合建协议》中约定办理土地证费用另行协商，因为该块土地为集体用地，当时没有缴纳土地出让金，土地出让金缴纳的费用也不确定。另外，因为该房屋的性质为商住一体，一楼为门面，二至六层为住宅，一楼的商业门面出让金应高于其他楼层，办理土地证的费用不能按房屋建筑面积的1/6比例计算。故在协议中列明土地证费用另行协商。截至目前为止，原告也没有为被告张艳办理土地证并完成分户。关于原告在起诉过程中提交的土地证，被告张艳认为是伪造的。被告张艳于2019年12月12日前往长沙市自然资源和规划局查阅原告所购置的望城区天顶乡青山村雷锋大道60号的土地原始档案（权证号：望国用(96)字2658号）。原始档案所有资料包括：土地登记审批表、望城县个人建房用地呈报表（未盖章签字）、转让协议书。档案中并没有土地出让合同、缴纳土地出让费凭证、国有国土使用证。同时，被告张艳的不动产权证是通过与原告诉讼，胜诉后法院执行完成分户的（2016湘0104执2559号），在执行的过程中并未见到权证号为：望国用(96)字2658号的土地证。由此可见，原告在起诉过程中提交的土地证是伪造的。另外，原告于1996年10月18日与长沙新兴食用化工原料有限公司签订土地转让协议，同年10月20日即办理了土地使用证，长沙新兴食用化工原料有限公司出具的收款凭证显示时间为1999年12月8日。从签订土地转让协议到办理土地使用证的时间仅为2个工作日，2个工作日办理土地使用证时间并不合常理。基于上述事实，也可佐证原告的土地证不真实。原告与被告张艳所签订的《房屋合建协议》第四条：房屋相关产权证件办理（土地证除外，土地证问题双方另行协商）甲乙双方应积极相互协作，任何一方不得以任何理由推诿，产生的相关费用双方应按所分房屋产权的比例各自承担。由上述条文可见，被告张艳支付土地使用费用的前提条件是原告已办妥土地使用证并完成分户，在完成分户的情况下，双方再协商办理土地证的费用问题。目前原告没有提供办理土地使用证支付相关费用的缴费凭证和计算依据情况下，诉请被告张艳支付20万土地使用费，于法无据。自2007年起，原告钟秀英一直未向被告张艳主张土地使用费，至今已有10年多的时间，故该主张早已超过法定的诉讼时效。原告也未举证证明其主张的诉求在此期间中断过。综上，原告在起诉状中所称20万元的土地使用费没有任何事实和法律上的依据，请法院查明事实真相，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告钟秀英、易振章系夫妻关系，原告钟秀英系被告张艳的姑外婆。2007年7月18日，原告钟秀英与被告张艳签订《房屋合建协议》，载明：立协议书人钟秀英（以下简称甲方），张艳（以下简称乙方），兹因合伙兴建房屋事宜，经双方协议，同意订定各条款如下：“第一条，甲方所有坐落于岳麓区笔，约土地120平方米，愿提供与乙方合作兴建房屋。第二条，乙方一次性支付人民币伍万元整,另水电、材料等共7364元给甲方作为合建费用。第三条，本约甲乙双方所约定的合建房屋为6层钢筋混凝土住宅楼，甲方获得第1至第5层房屋的使用权及产权，乙方获得所建房屋的第6层的使用权及产权。公共区域包括楼梯间、地下水井、屋顶等公共使用部分归双方共同使用，所产生的维修费用，由甲乙双方按所占房屋产权的比例各自承担。第四条，房屋相关产权证件办理（土地证除外，土地证问题双方另行协商）甲乙双方应积极相互协作，任何一方不得以任何理由推诿，产生的相关费用双方应按所分房屋产权的比例各自承担。第五条，本协议双方的权利及义务及于双方的继承人及受赠人。第六条，协议双方如发生纠纷，双方应友好协商解决。如无效，则由当地法院裁决。第七条，本协议一式两份，双方各执一份为凭，双方签字或盖章之日起生效。”案外人钟炳林、殷华政在见证人处签字确认。被告张艳先后向原告钟秀英支付了建房款50000元，材料费、人工费等10578元，共计60578元，自涉案房屋建成后原告居住于该房屋的第六层。2008年4月15日，原告钟秀英取得涉案房屋的产权证，产权证号码00652514（产权面积850.8平方米）。房屋建成后，所有权登记在原告名下。被告张艳于2015年9月22日向本院提起诉讼，本院经审理后于2016年3月17日作出（2015）岳民初字第06467号民事判决书，确认长沙市岳麓区望城坡青山集镇雷锋大道60号房屋的第六层房屋归张艳所有；该案一审判决后，钟秀英、易振章上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院依法审理后于2016年6月27日作出（2016）湘01民终2794号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，张艳申请本院强制执行，2017年6月16日，长沙市岳麓区望城坡青山集镇雷锋大道60号房屋的第六层房屋登记至张艳名下，权证号码20170130468，产权面积144平方米。现原告钟秀英、易振章认为被告张艳需要向其支付土地转让费，经协商未果，故诉至本院。另查明：1996年10月18日，原告与长沙市新兴实用化工原料有限公司签订《转让协议书》一份，约定：长沙市新兴实用化工原料有限公司自愿将公司坐落在望城县天顶乡青山村雷锋大道红线范围内土地壹佰贰拾平方米转让给原告钟秀英作个人商住建房用地，转让金捌万元。1999年12月8日，长沙市新兴实用化工原料有限公司向钟秀英出具了收到门面土地款项捌万元的收款凭证。原告钟秀英在1996年10月20日进行了土地登记申请，并取得了涉案土地的国有土地使用权证，权证号：望国用（96）字第2658号。以上事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋合建协议、收条、土地转让协议、收款凭证、建设用地规划许可证、土地登记申请书、国有土地使用证（产权号：望国用（96）字2658号）、房产证（长房权证岳麓字第××号）、长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06467号判决书、长沙市中级人民法院（2016）湘01民终2794号判决书、（2016）湘0104执2559号执行裁定书、不动产登记情况表、不动产信息查询证明、被告不动产登记信息等证据，被告提交并经庭审质证的张艳的不动产权证，被告申请本院调取并经庭审质证的土地登记审批表、申请表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告钟秀英与被告张艳于2007年7月18日签订的《房屋合建协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现长沙市岳麓区望城坡青山集镇雷锋大道60号房屋的第六层房屋已于2017年6月16日登记至张艳名下，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故被告张艳亦取得了该房屋所对应的土地使用权。虽然双方协议中未就土地使用费问题进行明确约定，但根据公平原则，被告取得长沙市岳麓区望城坡青山集镇雷锋大道60号房屋的第六层房屋所对应的土地使用权后，应当承担该土地所对应的土地使用费。对于支付土地使用费的金额，本院认为，原告1996年取得涉案土地时支付了8万元的土地使用费，对此本院予以确认，因现有证据并不能证明原告为获得该土地另行支付了土地使用费，故本院根据被告张艳所享有房屋面积所占比例情况，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定被告张艳向原告钟秀英、易振章支付土地使用费13540元（144÷850.8×80000），对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告申请对土地使用权价值进行评估的申请，本院认为，原告于1996年取得涉案土地，原、被告双方于2007年签订协议合作建房，2017年长沙市岳麓区望城坡青山集镇雷锋大道60号房屋的第六层房屋登记至张艳名下，在此过程中，原告并未在支付80000元土地使用费外另行支付土地使用费，且根据“地随房走”的土地使用原则，土地的使用价值并不能作为本案的评判依据，故对原告的该评估申请，本院不予准许。对被告提出原告主张的土地使用费的诉请已超过诉讼时效的主张，本院认为，长沙市岳麓区望城坡青山集镇雷锋大道60号房屋的第六层房屋在2017年6月16日才登记至张艳名下，该土地使用费的确定及支付亦应从2017年6月17日开始计算，故原告的诉请并未超过诉讼时效，对被告的该抗辩，本院不予采纳。原、被告双方本是亲戚，在合作建房后又是近邻，本应和睦相处，相互照应。希望双方以本案为结点，在以后的居住、生活中，放下对彼此的“怨”念，顾念亲情，相互谅解，和睦共处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、限被告张艳在本判决生效后十日内向原告钟秀英、易振章支付土地使用费13540元；二、驳回原告钟秀英、易振章的其他诉讼请求；如果被告张艳未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2150元，由原告钟秀英承担2000元，被告张艳承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年五月十二日法官助理张小芹书记员柳遇珍