成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初8116号原告（反诉被告）：饶泽欢，男，汉族，1986年3月9日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：覃玲峻，泰和泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨昊雨，男，汉族，1987年9月15日出生，住四川省苍溪县。原告（反诉被告）饶泽欢与被告（反诉原告）杨昊雨房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶泽欢及其委托诉讼代理人覃玲峻、被告杨昊雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告饶泽欢向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告拆除位于成都市龙泉驿区大面镇龙城大道468号保利玫瑰花语1-705号房屋内自行搭建的相关设施，在结清占用期间的物业费、水电气等相关费用后向原告交回占用房屋；3.判令被告支付原告违约金144000元，扣除被告支付的定金后，还需向原告支付114000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告通过居间方保利物业发展股份有限公司成都分公司与被告签订《房屋买卖合同》，原告将其位于成都市龙泉驿区大面镇龙城大道468号保利玫瑰花语1-705号房屋以48万元出售给被告，合同约定，被告需于2017年4月15日前申请按揭，被告须在2017年4月15日前向原告付清首付款（除已付定金之外）13万元。付款日期届满前，原告均多次催促被告付款，被告至今未按照合同约定向原告支付首付款和申请银行贷款，且被告一直占用案涉房屋。原告为维护的合法权益，故诉至法院。被告杨昊雨辩称，第一，对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以认可。第二，合同约定原告允许被告提前占用使用房屋，装修也是经过原告允许的，2016年12月20日前的费用由业主承担，之后的费用由被告承担，因此被告是合法占用，对原告第二项诉讼请求不认可。第三，合同约定被告贷款买房，因为在2017年4月15日前原告没有取得房产证，原告无法按照合同约定时间配合被告申请办理贷款，无法申请贷款，也无法支付首付款，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告赔偿案涉房屋由被告支付的装修费用15万元和房屋增值收益32万元；3.判令被原告支付违约金144000元，双倍返还被告定金6万元；4.本案本、反诉案件受理费和财产保全费用由原告承担。事实与理由：由于原告未正常取得房产证、没有及时偿还贷款，导致被告后来被成都市住房政策限购，按照限购政策的解释2017年3月24日零时前签订《房屋购买合同》双方自愿履行合同在5月31日前可以办理交易手续，逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理的相关规定下，但是期间原告仍迟迟未取得房屋产权证导致该房屋不能完成交易，现在被告没有买房资格，造成损失，被告为了维护自身合法权益，原告针对被告的反诉辩称，合同签订时，被告知道案涉房屋尚未办理产权的事实，且产权处于抵押状态。合同约定被告需要在2017年4月15日前办理贷款并支付首付款，未约定必须在原告取得产权后被告才支付首付款，被告一直未支付构成根本性违约。原告于2017年5月22日取得了案涉房屋的产权证，被告按期支付首付款原告还贷后，在政策规定的2017年5月31日前可以办理过户。被告未提供向银行申请贷款获得审批的证据，被告是否有支付房款的能力不确定，也无法过户。综上，被告行为违约，原告有权主张解除合同，请求驳回被告的其他反诉请求。经审理查明，2016年12月13日，原告饶泽欢作为卖方，被告杨昊雨作为买方，保利物业发展股份有限公司成都分公司作为居间方（以下简称中介方），签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于成都市龙泉驿区大面镇龙城大道468号保利玫瑰花语1栋1单元7楼705号房屋以48万元的价格出售给被告，建筑面积78.01平方米，合同签约备案号218009，中介方已经明确告知双方此交易为预约买卖合同交易，待原告领取产权证后才能办理手续；该房屋处于抵押状态，对于还清贷款、解除抵押没有约定具体时间，原告应当在不动产权证下来的15个工作日内申请还款；付款方式为合同签订之日支付定金3万元，被告须在2017年4月15日前付清首付款（除定金外）13万元，被告在2017年4月15日前申请银行按揭贷款32万元；原告应当在2016年12月20日前将房屋交给被告使用，交付前原告付清一切相关杂费包括水、电、物管等费用；违约责任约定，被告未能履行合同定金由原告没收，原告收取定金后不将房产售予被告，则向被告双倍返还定金；无论任何情况下，任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房屋，则违约方须及时支付144000元违约金；备注约定，原告同意被告提前装修入住，2016年12月20日之前的费用由原告承担，之后的费用由被告承担，若原告毁约，除了赔付相应合同违约金外，还应赔偿装修费用2倍，以实际票据为准，被告造成违约的,原告不对装修负责。合同附件为《商品房买卖合同摘要》，显示房屋仅合同备案，还未取得产权证，房屋上存在中国工商银行的房屋按揭贷款。合同签订时，案涉房屋为清水房。合同签订当日，被告向原告支付了定金3万元，原告向被告出具了《收条》。同日，原告按照合同约定将房屋交付被告。后被告对案涉房屋进行了装修，并不存在单间，由于双方的纠纷被告至今未入住，房屋的钥匙还在被告处。原告为提前结清贷款，于2017年4月14日向贷款银行工商银行成都金牛支行申请了提前还款，由于被告未按时支付首付款，原告未能结清贷款。原告陈述曾第二次申请提前结清贷款，因同样的原因未果。2017年5月22日，原告取得了案涉房屋的不动产权登记，建筑面积为78.07平方米，由于案涉房屋的按揭贷款未清偿需要办理他项权证，原告仅持有不动产权证的复印件。中介方经办人刘杨当庭作证，证明在原告取得不动产权证后告知了双方可以办理过户，但因被告一直未支付购房首付款，三方协商过户事宜未能达成一致，导致合同未能实际履行。另查明，第一，案涉房屋的物业管理费为每月2.15元/平方米，即每月167.85元，案涉房屋的物管费一直由原告支付。第二，被告因装修缴纳了装修管理费、装修垃圾清运费、天然气改管费。第三，被告户口在四川省苍溪县，因成都市商品房限购政策现属于被限购的情况。以上事实，有原、被告主体资格证明、《房屋买卖合同》、商品房买卖合同摘要、收条、提前还贷申请书、物管费收据、收据、不动产权证复印件、证人证言以及庭审陈述笔录等证据收集在案，予以佐证。本院认为，原告饶泽欢与被告杨昊宇签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应当依照合同享受权利、履行义务。在合同签订时，双方均知晓原告尚未取得案涉房屋的不动产权属登记，过户手续需要在原告取得不动产权证后办理，被告支付了定金，原告依约将案涉房屋交付给被告占用、使用。按照合同约定，被告应当在2017年4月15日支付购房首付款13万元，原告为了合同顺利履行申请了提前偿还银行按揭贷款，因被告未支付首付款，故原告未能实际还款。虽然被告抗辩合同实际没有履行是由于原告一直未取得产权登记，原告拖延导致被告最终被限购无法履行合同，但是本院认为，在2017年5月22日原告已经取得了案涉房屋的不动产权登记，中介方已经告知了双方并说明可以即时过户，且按照成都市2017年3月出台的限购政策，双方合同签订时间是在限购之前，只要双方在2017年5月31日前可以办理交易手续，只要积极履行合同义务，该合同是可以履行完成的，被告的抗辩理由不成立。由于被告逾期支付首付款，即使在原告取得房产证后至今仍未支付首付款，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的部分终止，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于合同解除是因被告的违约行为导致的，依照合同约定，被告向原告交还房屋，并承担自2017年12月13日起至实际退还房屋之日止的物管费和水电气费，物管费按照每月167.85元计算，由于目前无人入住该房屋，且原告未举证证明实际金额，对于水电气费是否发生及金额不确定，故本院对该项不予支持；另外，按照合同约定，原告要求被告支付144000元违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告向原告支付了3万元定金，原告主张该款项在违约金中进行品迭，被告还需要向原告支付违约金114000元。关于被告反诉主张的双倍返还定金、违约金、房屋增值损失，因合同解除是被告违约导致的，被告无权向原告主张违约金和赔偿损失。关于房屋装修款，双方合同中明确约定，因被告违约造成合同未能履行的,原告不对装修负责，故原告不需要向被告支付装修款。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）饶泽欢和被告（反诉原告）杨昊雨于2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）杨昊雨在本判决生效之日起十五日内，向原告返还位于成都市龙泉驿区大面镇龙城大道468号1栋1单元7层705号房屋；被告（反诉原告）杨昊雨在本判决生效之日起十五日内，向原告支付占用期间的物管费（物管费按照每月167.85元，从2017年12月13日起计算至实际退还房屋之日止）和违约金114000元；驳回原告（反诉被告）饶泽欢的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）杨昊雨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9740元，由被告（反诉原告）杨昊雨负担；反诉案件受理费5270元，由被告（反诉原告）杨昊雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  雷田怡人民陪审员  郑维芳人民陪审员  李友义二〇一七年十二月十九日书 记 员  颜钰洪