广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7496-7497号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李道存等二户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：游珊珊，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司（下称太东公司）与被上诉人李道存等二户业主因商品房预售合同纠纷二案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以7496号案件为例进行表述、论证）上诉人惠州市太东实业投资有限公司提出上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原审原告支付迟延办证违约金，驳回原审原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2.按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。二、即便要计算逾期办证违约金，预期办证违约金起算日期也只能从2017年12月25日起算至2018年5月30日，且需扣除权籍调查期间。根据双方签订购房合同补充协议第五条关于交付期限的约定第一款：“1.如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的监控账户，以及其他因买受人原因导致合同未备案的”的约定，在被上诉人未支付全部购房款之前，上诉人有权延期交付房屋并且无需支付违约金。本案中，根据被上诉人提供的证据2显示，被上诉人的购房尾款300000元在2016年12月24日才支付完毕，也就是说，答辩人有权据此延期交房至2016年12月24日。逾期办证违约金应从365日后的次日，即2017年12月25日起算，至2018年5月30日不动产转移登记受理之日止逾期办证违约金截止，且还需要扣除大小权籍期间的违约天数。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金64156元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2016年2月14日起算，现暂计至2018年7月20日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；2.本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房取得预售许可证，证号为惠湾房预许字[2013]第054号。2014年6月7日，原告李道存作为买受人与作为出卖人的被告惠州市太东实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾西区*************************，总价440000元；二、付款方式及期限，原告采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即原告于2014年6月7日向被告支付购房首期款140000元，余款300000元办理银行按揭贷款；三、交付期限，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2014年6月7日向被告付清了首期购房款140000元，购房余款300000元申请银行按揭贷款并于2016年12月24日支付至被告名下账户内。2017年12月26日至29日，被告办理了涉案房屋的大权籍调查手续，用时4天。被告提交的不动产登记受理回执显示，涉案房屋已在2018年05月30日受理房屋转移登记。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、房款发票复印件、契税发票复印件、物业手册签约页复印件等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信履行义务。关于逾期办证的事实认定和责任承担问题。根据合同约定，被告的办证责任仅仅是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告方过错造成，并且并非被告能够预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，被告办理涉案房屋权籍调查手续所花费的4天时间，应当在合同约定的365日的基础上，相应顺延被告履行办证义务的期限。涉案商品房于2015年2月14日交付原告使用，按照合同约定，被告应当在2016年2月14日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，考虑上述需要给予被告免责的4天时间，被告最迟应当在2016年2月18日前履行上述义务。被告未能在2016年2月18日前向登记部门提交办理不动产权转移登记资料，但直至2018年5月30日才进行受理不动产登记，逾期832天，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。在本案法庭辩论终结时，被告的上述违约事实是可以确定的。因此，对于被告逾期办证的天数，在本案中认定为832天，被告应当按照逾期832天的违约程度，向原告承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的确定问题。原、被告在合同中没有约定被告逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金，原告因此所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及本地区审判实践，被告应当按照总房价款以年利率6%的标准向原告计算支付相应的违约损失，违约损失计算至2018年5月30日受理不动产登记止，即为：440000元×832天÷365天/年×6%/年=60178元,原告多主张部份,一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告李道存赔偿逾期办证损失60178元；二、驳回原告李道存其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元，由原告李道存负担70元、被告惠州市太东实业投资有限公司负担632元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证违约责任。关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。上诉人主张其在商品房交付使用后365天内将办理首次（初始）登记资料提交产权登记机关即视为已完成办证义务，对此，本院认为，“办理首次（初始）登记”是合同约定的“办理权属登记”的前置程序，即要先办理首次登记（大确权）后才能办理权属登记（小确权），两者不属于同一登记事项，故本院不予采信该主张。上诉人以上述条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果上诉人没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。根据一审查明的事实，上诉人已将涉案房屋交付被上诉人使用，一审法院根据该实际收楼时间作为计算逾期办证违约金的节点并无不妥。上诉人未在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年一月二十日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附表一：序号案号当事人原审案号1（2019）粤13民终7496号李道存（2018）粤1391民初2405号2（2019）粤13民终7497号刘华南（2018）粤1391民初2406号