青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0223民初159号原告：蔡某1，住青海省互助县。现在西宁建新监狱三监区服刑。委托诉讼代理人：蔡某2，男，系蔡某1之父。代理权限为特别授权。原告：蔡某3，汉族，住互助县，农民。现在西宁建新监狱服刑。委托诉讼代理人：蔡某4，住址及职业同上，系蔡某3之父。代理权限为特别授权。被告：互助鼓楼商业运营管理有限公司。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：虞某，青海凡圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告蔡某1、蔡某3与被告互助鼓楼商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某1的委托诉讼代理人蔡某2，原告蔡某3的委托诉讼代理人蔡某4，被告互助鼓楼商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人虞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡某1、蔡某3向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签署的《商铺租赁合同》自2018年7月9日解除；2、依法判令被告返还原告商铺租赁费41877元、商户保证金和商管费24928元、物业代收费用7607元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定“甲方同意将位于青海省海东市××县鼓楼商业广场第四层2-267号166.18平方米商铺出租给乙方”；合同第三条约定“租金依照该商铺的建筑面积166.18平方米计算，租金单价为每平方米42元，月租金为6980元，年租金为83754元，租金计算时间以商场开业时间为准”；合同第十一条约定“此合同自签订之日生效，如果乙方需要退房，甲方只退已交租金的50％”。原告于当日交付房屋租金75754元、定金8000元。2018年1月2日，原告缴纳商户保证金20940元、商管费3988元、物业代收费用7607元。后二原告与商铺的装修人员发生矛盾并斗殴，经互助县人民法院判处原告蔡某1有期徒刑四年六个月、原告蔡某3有期徒刑三年。二原告均已服刑因而不能继续履行商铺租赁合同。二原告便将租赁的商铺归还给被告，被告在原告蔡某3父亲蔡某4于2018年6月26日向其出具保证书后于2018年7月9日给原告写了收回商铺并承诺七日内退还约定的商铺租金的证明一份。后二原告的父亲多次向被告提出退还商铺租金至今未果。互助鼓楼商业运营管理有限公司辩称，原告所述部分不属实。第一，被告没有收回该租赁商铺，原告也没有将商铺腾退给被告；第二，双方就退租事宜进行过协商但没有达成书面协议，所以被告对原告所述的退租证明不清楚；第三，双方签署的合同合法有效，原告应该支付2019年6月份至2020年6月份的租金，我们保留起诉原告支付该租金的权利。所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告蔡某1、蔡某3为支持自己的诉讼请求向法庭提交如下证据：1、《鼓楼商业广场商铺租赁合同》原件1份、收据原件12张，证明二原告承租被告位于鼓楼商业广场的商铺，并支付租金和租铺定金及物业代收费、装修管理费等费用；2、保证书复印件1份，证明2018年6月26日原告蔡某3父亲蔡某4给被告出具保证书后，原、被告双方达成原告退租的一致意见；3、2018年7月9日被告出具的证明复印件1份，证明被告承诺于7个工作日内进行退款，但被告拒绝退款。质证时，被告对证据1中商铺租赁合同的真实性予以认可，对其证明方向不予认可，认为该合同是2017年12月12日签署的，但被告公司是从2018年6月份商场开业才开始收取租金，但原告在2017年12月已装修入住。二原告仅支付了被告公司自2018年6月14日至2019年6月13日第一年度的租金，尚欠自2019年6月14日至2020年6月13日的租金。商铺租赁合同第11条规定“此合同自签订之日生效，如果乙方需要退房，甲方只退已交租金的50%”，因原告没有交付第二年度的租金，所以也不存在退还50%的租金的情形。对12张票据原件予以认可，但金额我们请求法庭核实；对证据2的三性及证明方向均不予认可，被告公司从未收到该保证书，且保证书叙述的内容不能作为解除合同的要件；对证据3认为该证据是复印件不符合证据的形式要件，而且印章编号第一个数字看不清楚，印章中没有“互助”二字，且被告公司的印章有严格的管理制度，我公司没有公章使用情况的备注。不排除原告与被告公司人员私自加盖的行为，对此证据我公司不予认可。被告互助鼓楼商业运营管理有限公司为证明自己的辩解请求，向法庭提交如下证据：1、2018年7月份拍摄的案涉商铺现场照片1张，证明2018年6月14日商场开业后二原告对该商铺实际占用并对外转租，商铺转租信息中的手机号158XXXXXXXX与《商铺租赁合同》中原告手机号码一致；2、领取证明1份，证明2019年12月23日二原告的家人巢生菊以租户身份到被告公司领取《商铺租赁合同》，这与原告提交的证据3相悖，如果案涉合同如原告所述于2018年7月9日解除原告就不会来被告公司取走合同原件。与被告提交的证据1相互印证原告取走合同原件是为了转租商铺，说明双方并未解除合同，合同在继续履行。质证时，原告对证据1的真实性和证明方向均不予认可。对证据2的证明方向不予认可，由于被告不退还租金，原告手中的商铺租赁合同原件在2018年7月9日被被告收回。2019年12月23日原告蔡某3之母巢生菊到被告公司从吕某手中取走合同原件是为了到法院起诉向被告索要退还的租金。本院依职权调取的证据有拍摄于2020年3月18日13时30分的案涉商铺现状照片4张，证明该商铺目前的装修效果及门口张贴的空铺出租的广告情况。质证时，双方当事人对其真实性和证明方向均不持异议。法庭根据双方当事人对证据的质证意见，综合案情分析认定：原告提交的证据1《鼓楼商业广场商铺租赁合同》原件1份和收据原件12张，证明二原告承租被告位于鼓楼商业广场的商铺，并支付租金和租铺定金及物业代收费、装修管理费等费用的事实，对此证据的证明效力本院予以认定，作为定案依据。对原告提交的证据2、3，虽然在质证时被告公司不予认可，但是纵观全案来看，二原告承租的商铺装修已近尾声，他人接手即可营业。在原告身陷囹圄后已经实际不能履行合同，家人提出按合同约定退还租金，被告公司让其出具保证书保证不主张承租商铺的装修价值，也是合乎情理之中。证据3表明被告公司收回二原告的商铺租赁合同后，给原告委托诉讼代理人出具了该证明，并承诺在7个工作日之内退款，这与原告庭审中的陈述内容相吻合。被告公司虽然不予认可，但是无相反证据予以反驳。上述证据2、3与证据1之间能够形成较为完整的证据链，且互相印证，反映了二原告服刑后因无人经营商铺其家人与被告公司交涉退付租金及物业代收费用等事实，对证据2、3的证明效力本院予以认定，作为本案认定案件事实的依据综合分析采信；被告提交的证据1不能证明照片拍摄的具体时间，虽然转租信息显示的手机号码和原告备注在商铺租赁合同中的号码一致，但是也不能证明该转租信息广告就是由原告所张贴，故对其证明效力本院不予认定。被告提交的证据2原告对其真实性不持异议，称取回商铺租赁合同原件是为了起诉被告索要租金，对其证明效力本院予以确认；本院依职权调取的拍摄于2020年3月18日13时30分案涉商铺现状照片4张，双方当事人对其真实性均无异议，该证据证明案涉商铺目前的装修效果及门口已有房屋产权所有人张贴的空铺出租的广告信息的情况，对其证明效力本院予以认定。根据双方当事人当庭陈述、答辩、举证、质证和法庭对证据的认证，认定本案事实如下：2017年12月12日，原告蔡某1、蔡某3与被告互助鼓楼商业运营管理有限公司签订《鼓楼商业广场商铺租赁合同》，约定被告将位于青海省海东市××县鼓楼商业广场第四层2-267号商铺出租给原告，用于经营茶艺。约定租赁面积为166.18㎡，租金单价42元/㎡，月租金为6980元，年租金为83754元，租赁期限为3年，租金计算以商场的开业时间为起算点。双方还约定“此合同自签订之日生效，如果乙方（承租方）需要退房，甲方（出租方）只退已交租金的50%”。当天原告缴纳商铺租金75754元，此前原告于2017年12月5日缴纳租铺定金8000元。2018年1月2日，原告缴纳商户保证金20940元、商管费3988元、代收城市垃圾处理费1196元、电梯用电及设备维护费1440元、装修管理费及装修垃圾清运费1496元，还有其他物业代收费用。2018年1月底，二原告和商铺装修人员发生打架被判服刑。2018年6月14日鼓楼商业广场开业运营。2018年6月26日，经双方商议原告蔡某3父亲蔡某4给被告出具保证书一份，保证不再主张承租商铺的装修价值，只希望被告依约退回租金。2018年7月9日，被告收回原告的商铺租赁合同，给原告出具证明一份，注明原告承租商铺房号为2-267，房租金额为83754元，商户保证金和商管费共24928元，物业代收费用7607元。并承诺于7个工作日之内退款。但被告至今未依约退款。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时，依法主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中蔡某1、蔡某3与互助鼓楼商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力，原、被告均应按照约定履行自己的义务。合同约定“此合同自签订之日生效，如果乙方（承租方）需要退房，甲方（出租方）只退已交租金的50%”。本案二原告在2018年1月底由于和他人打架而身陷囹圄表明实际已不能履行合同，双方的合同目的已经不能实现。经原告家人和被告公司几经交涉，被告公司在要求原告家人做出保证，保证以后不再主张租赁商铺的装修价值并出具保证书的前提下给原告家人出具了证明一份。表明在2018年7月9日原、被告双方就解除商铺租赁合同已经达成一致合意，被告应按照合同约定履行义务。故本院对原告要求解除双方签订的商铺租赁合同及要求被告按合同约定返还商铺租赁费和商户保证金及物业代收费用的诉讼请求应予支持。因商铺租赁合同已解除，被告公司认为合同应当继续履行不存在退还租金的情形的辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告蔡某1、蔡某3与被告互助鼓楼商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》自2018年7月9日依法解除；二、被告互助鼓楼商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告蔡某1、蔡某3商铺租赁费41877元，商户保证金和商管费24928元、物业代收费用7607元，以上合计74412元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，减半收取830元由被告互助鼓楼商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 张晓东 二〇二〇年五月十八日书记员 郭士坤