伊金霍洛旗人民法院 民 事 判 决 书 (2015)伊民初字第1375号 原告邱某，男，汉族，伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司董事长。 委托代理人吉雅，内蒙古义盟律师事务所律师。 委托代理人刘某，女，汉族。 被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司，组织机构代码78301120-7，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东商贸城。 法定代表人王某，系鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司董事长。 委托代理人曹俊奎，内蒙古易非律师事务所律师。 原告邱某诉被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，本院将本案转为普通程序，依法公开开庭进行了审理，原告邱某委托代理人刘某、吉雅到庭参加诉讼，被告银基公司委托代理人曹俊奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邱某诉称：2010年12月13日，原告与被告银基公司签订了2586.99平方米的商业房屋拆迁置换协议，合同约定在2012年12月31日前将新建回迁楼房交付使用，逾期未交，自逾期之日起由被告银基公司向原告邱某支付二倍的临时安置补助费。合同签订后，至今未能交付房屋，被告银基公司应支付原告邱某2010年12月31日起至2017年9月30日止的临时安置补助费32488807.4元，被告银基公司已实际支付原告邱某临时安置补助费10625763.78元，尚欠21863043.62元。现原告邱某提起诉讼，要求被告银基公司支付临时安置补助费21863043.62元，并承担延期给付上述款项的相应利息及本案诉讼费用。 被告银基公司辩称，银基公司已经按照合同约定及政府文件要求将房屋临时安置补助费全部支付且已超额支付，并称交付房屋系原告不接收，故不同意原告邱某的诉讼请求。 原告邱某为支持其主张，向本院提供如下证据： 第一组证据，《合作开发协议》一份（共4页），证明：2009年6月10日，被告银基公司与伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（以下简称万力公司）签订了《合作开发协议》，建立了合资、合作开发房地产项目的合作关系。 第二组证据，《商业房屋拆迁产权调换协议》8份（每份6页），证明：2010年12月30日，原告邱某与拆迁人万力公司、银基公司签订了8份《商业房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：1、拆迁人以货币补偿与产权调换相结合的方式，拆迁了原告邱某8套房屋，拆迁总面积为2586.99平方米。2、临时安置补助费计算标准：（1）、临时安置补助费的计算起始时间为2010年12月31日，直至交付置换房屋为止；（2）、临时安置补助费计算标准约定如下：位于伊旗阿镇王府路北面积为884.16平方米的被拆迁房屋，临时安置补助费为每月100元/平方米，每年合计1060992元；位于伊旗阿镇王府路北面积为101.1平方米的被拆迁房屋，临时安置补助费为每月100元/平方米，每年合计121320元；位于伊旗阿镇王府路北面积为187.16平方米的被拆迁房屋，临时安置补助费为每月100元/平方米，每年合计224592元；位于伊旗阿镇文明路南474.98平方米的被拆迁房屋，临时安置补助费为每月100元/平方米，每年合计569976元；位于伊旗阿镇通格朗街西面积为598.87平方米的被拆迁房屋，其中557.61平方米临时安置补助费为每月100元/平方米，其中41.26平方米临时安置补助费为每月80元/平方米，每年合计708742元；位于伊旗阿镇王府路北面积为103.32平方米的被拆迁房屋，临时安置补助费为每月80元/平方米，每年合计99187.2元；位于伊旗阿镇文明路南面积为89.56平方米的被拆迁房屋，临时安置补助费为每月80元/平方米，每年合计85978元；位于伊旗阿镇文明路南面积为147.84平方米的被拆迁房屋，临时安置补助费为每月50元/平方米，每年合计88704元。3、合同约定：拆迁人应在2012年12月31日前将置换房屋交付给原告，否则自2012年12月31日起向原告支付双倍的临时安置补助费，直至交付置换房屋为止。4、拆迁人延期支付临时安置补助费应当承担违约责任。 第三组证据，《协议书》一份及股东会决议2份（共7页），证明：2013年11月28日，银基公司与万力公司签订协议书一份，约定：1、银基公司与万力公司终止合作关系，双方合资、合作开发的项目全部由银基公司接管；2、针对双方合作期间，关于拆迁户回迁安置事宜及临时过渡房屋费全部由银基公司承担。 第四组证据（该证据为第二组证据的附件），拆迁房租计算表一份（共1页），证明：根据《商业房屋拆迁产权调换协议》的约定，被告银基公司自2010年12月31日起至2014年12月31日止，应当给原告邱某支付临时安置补助费共计17756942.4元，扣除已支付的8763406.8元，下欠8993535.6元。 第五组证据，仲裁裁决书一份，证明：双方在2013年11月28日签订的分家协议经过仲裁庭确认为有效，被告银基公司应当按照协议约定履行。 第六组证据，被拆迁房屋临时安置补偿费计算明细表1份及领款单5份，证明：截至2017年9月30日，原告邱某应得临时安置补助费为32488807.4元，已收临时安置补助费为10625763.78元，下欠临时安置补助费为21863043.62元。 被告银基公司对原告邱某提供的证据发表的质证意见如下： 一、对第一组证据的真实性予以认可，认为该证据与本案无关，故不予质证。 二、对第二组证据的真实性予以认可，对所要证明的补偿标准不予认可，认为该组证据为格式合同，且合同约定的补偿标准所依据的文件伊政发（2010）110号文件已于2013年7月份废止，之后应该用伊政发（2013）97号文件予以补偿，按照伊政发（2013）97号文件的补偿标准，银基公司已经支付临时安置补助费10986633.98元，属超额支付，同时对第四组证据予以否定。 三、对第三组的真实性予以认可，认为该证据与本案无关，故不予质证。 四、对第五组证据予以认可。 五、对第六组证据，银基公司认为已付的临时安置补助费为10986633.98元，根据伊政发（2013）97号文件，将临时安置补助费标准下调，安置房屋已经在2015年10月具备交付使用条件，故临时安置补助费应计算到2015年12月31日。 被告银基公司为支持其主张，向本院提供如下证据： 第一组证据，万力公司向仲裁委提交的明确仲裁请求书复印件一份（2页）及万力公司向仲裁委提交的证据目录及证明问题复印件一份（3页），共同证明：本案应中止审理。 第二组证据，个人往来明细账及记账凭证一份（3页）、开发成本明细复印件一份（2页），共同证明：银基公司已支付临时安置补助费10906633.98元，已超额支付； 第三组证据，伊政发（2013）97号文件复印件一份，证明：原拆迁合同所依据的征收与补偿安置办法已经废止，应按新的文件执行，即从2013年8月1日起按97号文件第十七条的标准支付房屋临时安置补助费，被告按该文件标准已超额支付临时安置补助费。 第四组证据，交房确认书7份，证明：用于回迁的房屋在2015年10月已经具备交付条件且银基公司和万力公司共同向拆迁安置户进行交房，是由政府安置小组负责，银基公司出于解决拆迁户实际，将临时安置补助费延长至2015年12月31日，所以本案原告的临时安置补助费也应当计算至2015年12月31日，以后不应再计算临时安置补助费。 第五组证据，伊政发（2010）110号文件，证明：当时签订《商业房屋拆迁产权调换协议》时所依据的文件。 原告邱某对被告银基公司提供的证据发表的质证意见如下： 一、对第一组证据的真实性予以认可，认为该组证据与本案没有关联性，不能证明被告所要证明的问题，因仲裁请求中的第三项要求交付房屋，并未要求支付临时安置过渡费，且被告提供的仲裁证据反而能够证明原告的诉讼请求。 二、对第二组证据不予认可，因系被告单方提供。 三、对第三组证据的真实性予以认可，认为该证据与本案无关，理由为：1、该文件是2013年8月1日起实施的，而原、被告协议是2010年12月份签订的，故该文件不能约束双方的协议；2、原、被告双方签订的协议是平等主体之间的民事行为，伊旗政府制定的文件是行政行为，并不能调整平等主体之间的民事行为；3、文件中的征收人根据该文件的第五条规定，指的是伊旗人民政府，而不是本案中的拆迁人，关于临时安置补助费的标准是针对征收人而言的，并不是针对拆迁人房地产公司的；4、该文件废止的是2012年伊政发117号文件，并不是废止2010年伊政发110号文件，该文件不能推翻合同中所依据的文件。 对第四组证据的真实性认可，对证明目的有异议，理由为：1、该证据与本案无关；2、交房确认书不等同于涉诉工程的竣工验收，根据被告所述上述交房确认单是在政府的要求下签订的，不能作为实际交工依据；3、上述证据也不能证明临时安置补偿费要计算到2015年12月31日；4、原、被告之间关于临时安置补助费的计算期间以及标准没有达成新的合意，因此应当按照原来的拆迁协议约定履行；5、被告所称涉诉工程于2016年11月16日通过鉴定机构进行初步验收，该时间点与该证据的时间相互矛盾。 对第五组证据无异议。 本院依职权调取了刘某执行笔录、万力公司情况说明、万力公司补充说明、银基公司答复意见，并当庭出示。 原告对本院调取的上述证据真实性认可，对证据中的签名也认可，根据上述证据反映情况与刘某核实之后，不能认为该执行笔录系被告银基公司的交付房屋行为，即便人民法院经认定，该房屋已经交付原告，交付时间也应当是2017年3月22日。 被告对本院调取的上述证据真实性认可，并认为D0-23房屋已经交付给刘某，刘某在执行笔录中陈述，人民法院对这个资产进行保全，刘某本人认可，所以认为交付时间为2015年10月20日。 本院依职权调取了中共伊金霍洛旗委员会伊党字（2015）17号会议纪要、伊金霍洛旗阿镇地区回迁安置和建设指挥部伊安置发（2015）1号文件、伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局与银基公司签订的《工程建设管理委托合同》、伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局与万力公司签订的《工程建设管理委托合同》，并当庭出示。 原告邱某对本院调取的上述证据真实性予以认可。 被告银基公司对本院调取的上述证据予以认可。 本院依职权调取了伊政发（2012）117号伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知，并当庭出示。 原告邱某对本院调取的上述证据真实性予以认可，认为该证据与本案无关且不具有溯及力，该证据只能调整2012年5月24日之后签订的房屋拆迁安置补偿合同，对之前已经按照伊政发（2010）110号文件签订的拆迁安置补偿合同应仍然按照原协议执行。 被告银基公司对本院调取的上述证据真实性予以认可，认为该文件已经废止了原、被告签订协议时所依据的伊政发（2010）110号文件，也就是说双方签订8份产权调换协议的依据已经发生变更，在计算临时安置补助费时，从协议签订之日起至2012年5月24日按伊政发（2010）110号文件执行，从2012年5月25日至2013年7月份按伊政发（2012）117号文件执行，从2013年8月以后按伊政发（2013）97号文件执行。 本院对原告邱某提供的证据作如下认证： 一、对《合作开发协议》，因被告对证据的真实性无异议，经本院查明银基公司与万力公司确实存在合作开发关系，故本院对《合作开发协议》予以认定。 二、对八份《商业房屋拆迁产权调换协议》，因被告对协议的真实性无异议，故本院对证据的真实性及协议内容予以认定；对拆迁房租计算表，因该证据与原告第三次开庭时所提供的证据不能吻合，且原告在第三次开庭时已自认收到了房屋临时补助费10625763.78元，故本院对拆迁房租计算表不予认定。 三、对《协议书》及股东会决议，因被告对证据的真实性无异议，且庭审中被告所陈述内容亦能反映出该证据的真实性，故本院对证据的真实性予以认定。 四、对《仲裁裁决书》，因被告对证据的真实性无异议，故本院对《仲裁裁决书》的真实性及仲裁内容予以认定。 五、对被拆迁房屋临时安置补偿费计算明细表1份及领款单5份，根据本院庭审查明事实，对证据中反映原告邱某及其妻子刘某已领取临时安置补助费10625763.78元的事实予以认定。 本院对被告银基公司提供的证据作如下认定： 一、对《仲裁裁决书》、证据目录、证明问题，因原告对证据的真实性无异议，且上述证据系原告在申请仲裁裁决时所提交，庭审中原告亦提供过相同的《仲裁裁决书》，故本院对证据的真实性予以认定。 二、对个人往来明细账、记账凭证及开发成本明细，原告虽以该组证据系被告单方提供为由不予认可，但原告已自认收到临时安置补助费10625763.78元，且该组证据中记账凭证能够与原告提供的领款单相互印证，故本院对该组证据中反映原告邱某已实际领取临时安置补助费10625763.78元的事实予以认定；对被告银基公司提供该组证据拟证明已付临时安置补助费1090633.98元的证明目的，除去本院已认定原告邱某实际领取的临时安置补助费10625763.78元外，差额部分因银基公司再未提供证据予以佐证，故本院对差额部分不予认定。 三、对伊政发（2013）97号文件，因原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定； 四、对七份《交房确认书》，因原告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以认定，同时本院对证据中反映银基公司、万力公司协同政府工作人员共同向两公司原拆迁片区回迁安置户交付回迁房屋的事实予以认定； 五、对伊政发（2010）110号文件，因原告对证据无异议，故本院对证据的真实性予以认定。 对本院依职权调取的刘某执行笔录、万力公司情况说明、万力公司补充说明、银基公司答复意见，因原、被告对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。、 对本院调取的会议纪要、伊安置发（2015）1号文件、《工程建设管理委托合同》、伊政发（2012）117号文件，因原、被告对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。 根据原、被告双方在庭审中的陈述、举证、质证及本院认证，本院确认以下事实：2009年6月10日，万力公司与银基公司签订《合作开发协议》，双方就协议中所合作项目建立合作开发关系。2010年12月30日，万力公司、银基公司作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）邱某签订8份《商业房屋拆迁产权调换协议》，约定由被拆迁人将共计2586.99平方米的商业房屋8套（具体面积数为：王府路北飞龙五金884.16平方米、文明路南原百货大楼474.98平方米、王府路北飞龙五金新库房101.10平方米、王府路北步行街187.16平方米、通格朗街办税厅598.87平方米、王府路北五金院内103.32平方米、文明路南五金公司老库房89.56平方米、文明路南百货锅炉房147.84平方米）交付拆迁人拆除，拆迁人给被拆迁人置换同等面积商业期房，协议中未明确具体回迁房屋位置及房号，上述8份《商业房屋拆迁产权调换协议》格式内容相同，只是具体拆迁面积和补偿款项不同；《商业房屋拆迁产权调换协议》中第三条第3项明确约定：房屋拆迁安置过渡期内，由拆迁人向被拆迁人每年支付临时安置补助费；《商业房屋拆迁产权调换协议》中第四条第2项第（2）小项明确约定：置换商业房屋的预计交付时间为2012年12月31日，同时该项还约定如因拆迁人原因逾期交房，自逾期之月起由拆迁人向被拆迁人支付二倍的临时安置补助费。 另查明，拆迁人银基公司、万力公司与被拆迁人邱某签订《商业房屋拆迁产权调换协议》时，拆迁补偿安置标准所依据的是伊政发（2010）110号伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇已建成区改造拆迁补偿安置办法的通知，该文件从2010年10月18日起施行；2012年5月24日，伊政发（2012）117号伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知出台，该文件重新制定了房屋征收与补偿安置政策，并同时废止了伊政发（2010）110号文件；2013年7月15日，伊政发（2013）97号伊金霍洛旗人民政府关于印发伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知出台，该文件于2013年8月1日起正式施行，该文件重新制定了房屋征收与补偿安置政策，并同时废止了伊政发（2012）117号文件。 又查明，原告邱某系万力公司法定代表人，担任董事长职务。2013年11月28日，银基公司与万力公司签订《协议书》，协议书中约定：万力公司以退出资产方式全部退出与银基公司的合作项目，拆迁回迁户安置及房屋拆迁过渡费由银基公司负责。 再查明，原告邱某被拆迁的8套商业房屋在《商业房屋拆迁产权调换协议》中约定的临时安置补助费分别为：1、王府路北飞龙五金884.16平方米，临时安置补助费每年为1060992元，每平方米折价100元；2、文明路南原百货大楼474.98平方米，临时安置补助费每年为569976元，每平方米折价100元；3、王府路北飞龙五金新库房101.10平方米，临时安置补助费每年为121320元，每平方米折价100元；4、王府路北步行街187.16平方米，临时安置补助费每年为224592元，每平方米折价100元；5、通格朗街办税厅598.87平方米，临时安置补助费每年为708742元，其中557.61平方米按照每平方米100元计算，剩余41.26平方米按照每平方米80元计算；6、王府路北五金院内103.32平方米，临时安置补助费每年为99187.2元，每平方米折价80元；7、文明路南五金公司老库房89.56平方米，临时安置补助费每年为85978元，每平方米折价80元；8、文明路南百货锅炉房147.84平方米，临时安置补助费每年为88704元，每平方米折价50元。 还查明，被告银基公司已给原告邱某支付被拆迁房屋临时安置补偿费共计10625763.78元，具体支付时间为：1、2010年12月30日，原告邱某之妻刘某领取房租款2595701.80元，其中包括住宅房租36000元；2、2011年12月19日，原告邱某领取房屋临时安置费2935572元，其中包括住宅房租21000元；3、2011年12月28日，原告邱某之妻刘某领取第一年、第二年房屋拆迁安置补领款合计89838元；4、2013年1月31日，王姓人员代原告邱某领取房租费2354765.78元，其中包括住宅房租6000元；5、2013年10月9日，原告邱某之妻刘某领取西区拆迁房租2712886.2元，备注日期为2013年9月30日至2014年8月31日。 又查明，2016年12月23日，原告邱某及其妻子刘某与被告银基公司签订一份交房确认书，确定银基公司将位于太阳城东区E0-63号房屋交付邱某、刘某（房屋面积：一层为61.49平方米、二层为61.49平方米）；2016年12月23日，原告邱某及其妻子刘某与被告银基公司签订一份交房确认书，确定银基公司将位于太阳城东区C1-31-3A号房屋交付邱某、刘某（房屋面积：一层为112.94平方米、二层为108.08平方米）；2016年12月23日，原告邱某及其妻子刘某与被告银基公司签订一份交房确认书，确定银基公司将位于太阳城东区E0-61号房屋交付邱某、刘某（房屋面积：一层为75.28平方米、二层为75.28平方米）；2017年4月18日，原告邱某妻子刘某及案外人刘志科与被告银基公司签订一份交房确认书，确定银基公司将位于太阳城东区A1-35号房屋交付刘某，并将产权人更名为刘志科（房屋面积：一层为187.57平方米、二层为189.77平方米）；2017年4月18日，原告邱某妻子刘某及案外人刘志科与被告银基公司签订一份交房确认书，确定银基公司将位于太阳城东区D0-11号房屋交付刘某，并将产权人更名为刘志科（房屋面积：一层为90.44平方米、二层为143.65平方米）；2017年9月13日，原告邱某妻子刘某与被告银基公司签订一份交房协议书，确定银基公司将位于太阳城东区D0-19号房屋交付刘某（房屋面积：一层为95.20平方米、二层为100.62平方米）；2017年3月22日，原告邱某妻子刘某在伊金霍洛旗人民法院执行案件的笔录中自述位于太阳城东区D0-23号房屋属于邱某被拆迁置换房屋，万力公司出具的补充说明中已确认房屋面积（一层为100.27平方米、二层为236.77平方米），刘某同意法院将房屋拍卖用于偿债，因上述事实在本院调取的证据材料中均予以显示，故本院确认位于太阳城东区D0-23号房屋也属于被告银基公司给原告邱某实际交付的回迁安置房屋。截止2017年10月，被告银基公司已给原告邱某及其妻子刘某共计交付1638.85平方米回迁安置房屋。 又查明，2015年5月21日，伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局与银基公司、万力公司分别签订《工程建设管理委托合同》，确定由伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局对太阳城部分尾留工程进行施工管理，以保证顺利交付回迁安置用房，合同中明确约定工程概况、委托管理内容及要求、工程费用负担、工程资金来源、资金的管理使用、双方的权利义务等内容。2015年6月1日，中共伊金霍洛旗委员会专门针对万力、银基拆迁片区商业回迁安置事宜召开会议，并形成专门会议纪要，同意由万力、银基两家企业共同委托政府派驻的管理团队负责太阳城商业中心工程项目的后续建设、管理和回迁安置工作，成立太阳城商业中心项目建设管理部，并通过化债方式由旗财政注资3000万元。2015年6月2日，太阳城商业中心项目建设管理部正式成立。 本院认为，银基公司与万力公司在合作期间作为拆迁人同被拆迁人邱某签订的《商业房屋拆迁产权调换协议》是协议双方的真实意思表示且不违反有关法律、法规，应属有效，协议中双方的合法正当利益均受法律保护。银基公司与万力公司终止合作关系后，两公司明确约定“房屋拆迁过渡费”由银基公司负责，故本案中，被告银基公司应当给原告邱某支付因商业房屋被拆迁而形成的合理临时安置补偿费。 拆迁人与被拆迁人签订《商业房屋拆迁产权调换协议》中约定：“由拆迁人以新建商业楼房与被拆迁人的被拆迁房屋进行等建筑面积调换，在房屋拆迁安置过渡期内，由被拆迁人自行解决周转过渡用房，拆迁人每年支付临时安置补助费”、“拆迁人计划在2012年12月31日前将新建回迁楼房交付被拆迁人使用，如因拆迁人原因逾期不交，自逾期之月起拆迁人向被拆迁人支付二倍临时安置补助费”。协议中的房屋拆迁安置过渡期，就是指拆迁人新建商业楼房的建设周期，根据协议约定内容，建设周期截止日应暂定为2012年12月31日，如拆迁人不能按期交付房屋，日期应当顺延至实际交房日期；协议中临时安置补助费，从协议签订目的分析，应属于一种被拆迁人原有商业房屋应得利益的补偿，是对被拆迁人不动产收益的一种保护，就是指民间俗称的“房租”；协议中二倍临时安置补助费，是为约束拆迁人按期交房的惩罚性约定，属于一种如何承担违约责任的表现形式，应当认定为可期待利益。 本案的主要争议焦点为：“原告邱某的诉讼请求能否成立，即被告银基公司是否应当按照《商业房屋拆迁产权调换协议》中约定内容支付二倍房屋临时安置补偿费。”针对本案的争议焦点本院认为： 首先，临时安置补助费属于一种被拆迁房屋应得利益补偿，应当根据拆迁人与被拆迁人之间签订的协议内容并结合房地产市场行情、当地生活消费水平及政府指导价格进行综合评定。本案中，原告邱某在与拆迁人签订8份《商业房屋拆迁产权调换协议》时所约定的临时安置补偿费，是依据当时政府指导价[伊政发（2010）110号文件]并结合当时的房地产市场行情所确定，且原、被告双方在庭审中均自述在2013年8月1日之前临时安置补助费的支付是按照《商业房屋拆迁产权调换协议》所约定内容进行，故依法应当予以保护，补偿期间应当从被拆迁人签订协议之日起第二日（2010年12月31日）至协议约定交房日期之日（2012年12月31日）止；根据伊政发（2010）110号文件中明确的“在拆迁过渡期限内，由被拆迁人自行解决过渡（仓储）用房的，且被拆迁商业房迎主街的，由拆迁人按被拆迁人商业用房主营业面积向被拆迁人支付每平方米每月100元临时安置补助费；被拆迁商业房迎巷道的，由拆迁人按被拆迁商业用房主营业面积向被拆迁人支付每平方米每月80元临时安置补助费；被拆迁商业房在居民区的，由拆迁人按被拆迁商业用房主营业面积向被拆迁人支付每平方米每月50元临时安置补助费”内容结合《商业房屋拆迁产权调换协议》第三条第3项约定内容，原告邱某应得的临时安置补助费共计5918980.8元，具体计算如下：（1）王府路北飞龙五金884.16平方米，临时安置补助费为2121984元（884.16平方米×100元×24月）；（2）文明路南原百货大楼474.98平方米，临时安置补助费为1139952元（474.98平方米×100元×24月）；（3）王府路北飞龙五金新库房101.10平方米，临时安置补助费为242640元（101.10平方米×100元×24月）；（4）王府路北步行街187.16平方米，临时安置补助费为449184元（187.16平方米×100元×24月）；（5）通格朗街办税厅598.87平方米，临时安置补助费每年为1417483.2元，（557.61平方米×100元×24月+41.26×80元×24月）；（6）王府路北五金院内103.32平方米，临时安置补助费为198374.4元（103.32平方米×80元×24月）；（7）文明路南五金公司老库房89.56平方米，临时安置补助费为171955.2元（89.56平方米×80元×24月）；（8）文明路南百货锅炉房147.84平方米，临时安置补助费为177408元（147.84平方米×50元×24月）。 其次，根据原告邱某与拆迁人签订的《商业房屋拆迁产权调换协议》中约定内容，2012年12月31日为置换房屋交付日期，拆迁人如到期仍未将回迁房屋交付被拆迁人，意味着双方之间的《商业房屋拆迁产权调换协议》中已出现违约情形，双方应当就临时安置补偿费形成新的合意或重新签订新的协议，双方再未形成新的合意或签订新的协议时，原协议依然有效，临时安置补偿费应当按照违约责任进行支付，补偿期间自然顺延，补偿标准应当按照原协议约定的二倍临时安置补助费标准执行，被告银基公司在庭审中亦未对违约之后支付临时安置补助费的具体标准提出异议，并一直在支付临时安置补助费，故从2013年1月1日起至2013年7月31日止，原告邱某应得的临时安置补助费共计3452738.8元，具体计算如下：（1）王府路北飞龙五金884.16平方米，临时安置补助费为1237824元（884.16平方米×200元×7月）；（2）文明路南原百货大楼474.98平方米，临时安置补助费为664972元（474.98平方米×200元×7月）；（3）王府路北飞龙五金新库房101.10平方米，临时安置补助费为141540元（101.10平方米×200元×7月）；（4）王府路北步行街187.16平方米，临时安置补助费为262024元（187.16平方米×100元×7月）；（5）通格朗街办税厅598.87平方米，临时安置补助费每年为826865.2元，（557.61平方米×200元×7月+41.26×160元×7月）；（6）王府路北五金院内103.32平方米，临时安置补助费为115718.4元（103.32平方米×160元×7月）；（7）文明路南五金公司老库房89.56平方米，临时安置补助费为100307.2元（89.56平方米×160元×7月）；（8）文明路南百货锅炉房147.84平方米，临时安置补助费为103488元（147.84平方米×100元×7月）。 第三，2013年7月15日，伊金霍洛旗政府印发新的文件[伊政发（2013）97号]，对实行产权调换的商业用房的临时安置补助费进行了调整，明确“在征收过渡期内，由被征收人自行解决过渡用房的，按照四种不同情况区别对待：1、被征收商业房迎主街（路）的，由征收人按被征收商业用房主营业面积向被征收人支付临时安置补助费，其中，一层每平方米每月60元、二层每平方米每月40元、三层及三层以上每平方米每月30元；2、被征收商业房迎巷道的，由征收人按被征收商业用房主营业面积向被征收人支付临时安置补助费，其中，一层每平方米每月40元、二层每平方米每月30元、三层及三层以上每平方米每月20元；3、被征收商业房在居民区的，由征收人按被征收商业用房主营业面积向被征收人支付临时安置补助费，其中，一层每平方米每月30元、二层每平方米每月20元；4、有证件的商业地下室每平方米每月20元临时安置补助费。”该文件从2013年8月1日起开始施行。该文件的出台，表示着当地房地产市场经济已经发生重大变化，原告邱某与拆迁人应当顺应市场环境对原《商业房屋拆迁产权调换协议》所约定内容进行及时变更，拆迁双方虽未就临时安置补偿费形成新的合意，但结合万力公司与银基公司于2013年11月28日终止合作关系的事实及被告银基公司庭审中已明确表示从2013年8月1日起是执行政府文件标准支付临时安置补助费的辩称理由，从公平原则来考虑，受本地区房地产市场疲软及近几年社会经济下行的影响，房屋的租金也在下降，原告邱某与拆迁人约定的临时安置补偿费完全按照原拆迁协议执行已不符合当地房地产市场规律，应当适时对临时安置补助费作出调整，即从2013年8月1日起，原告邱某与拆迁人约定的临时安置补助费应当依照政府指导性文件[伊政发（2013）97号]所确定的标准执行；根据原告邱某与拆迁人签订的《商业房屋拆迁产权调换协议》中所确定的拆迁房屋面积计算，从2013年8月1日起，原告邱某每月共计应得临时安置补助费为119766.8元，其中：（1）王府路北飞龙五金884.16平方米，楼高层数为三层，临时安置补助费为38313.6元（294.72平方米×60元+294.72×40元+294.72×30元）；（2）文明路南原百货大楼474.98平方米，楼高层数为三层，临时安置补助费为19939.6元（93.02平方米×60元+289.96平方米×40元+92平方米×30元）；（3）王府路北飞龙五金新库房101.10平方米，楼高层数为一层，临时安置补助费为6066元（101.10平方米×60元）；（4）王府路北步行街187.16平方米，楼高层数为二层，临时安置补助费为9358元（93.58平方米×60元+93.58平方米×40元）；（5）通格朗街办税厅598.87平方米，楼高层数为二层，临时安置补助费为34492.2元，（526.87平方米×60元+72平方米×40元）；（6）王府路北五金院内103.32平方米，楼高层数为一层，临时安置补助费为4132.8元（103.32平方米×40元）；（7）文明路南五金公司老库房89.56平方米，楼高层数为一层，临时安置补助费为3582.4元（89.56平方米×40元）；（8）文明路南百货锅炉房147.84平方米，楼高层数为二层，临时安置补助费为3882.2元（92.54平方米×30元+55.3平方米×20元）。根据政府性指导文件[伊政发（2013）97号]内容确定，商业回迁房屋最长时间不超过30个月，即临时安置补助费发放时间最长也不能超过30个月，据此计算，从2013年8月1日起算至2016年1月31日止，银基公司应当给原告邱某支付临时安置补助费3593004元。 第四，原告邱某担任法定代表人的万力公司与被告银基公司基于合作关系，将当地老旧商业用房进行拆迁重置，后两家公司因资金周转等实际问题解除合作关系并申请仲裁进行资产分割，两家公司解除合作的前题是要保证切实解决拆迁片区回迁安置问题，根据庭审中被告银基公司提供的交房确认书可以确定，自2015年11月起，万力公司与银基公司会同当地政府安置小组已经陆续向回迁安置户交付回迁用房，应当视为两家公司原合作开发的项目已经具备回迁安置的基础条件，故两家公司应当互相配合积极处理当地回迁安置问题。原告邱某作为万力公司的法定代表人，又属于回迁安置户中的一员，应当与银基公司共同协商确定回迁房屋的具体位置并积极选取安置房源，但从本案双方所提供证据来看，原告邱某选取安置房源最早的日期为2016年12月，且至今仍未将原拆迁面积所置换的房屋全部选取完毕，故本院认为将迟延交付回迁房屋的原因单纯归责于被告银基公司明显不当，原告邱某通过诉讼要求被告银基公司支付临时安置补助费至2017年9月30日的诉讼请求也明显与当地回迁安置实际情况及房地产市场经济形势相悖并显失公平，由于受房地产市场的影响，伊金霍洛旗政府对临时安置补助费进行下调，在开发企业无力安置回迁户的情况下，政府专门成立太阳城商业中心项目建设管理部，通过贷款、注资等方式积极协调资金，才使回迁户得到安置，基于法律效果与社会效果的有机统一，本院认为原告邱某所主张的临时安置补助费支付至2016年1月底较为符合当地社会经济形势及各方当事人的利益。 综上所述，原告邱某所有的被拆迁房屋（总面积2586.99平方米）应得临时安置补助费为12964723.6元，剔除原告邱某已领取的临时安置补助费10625763.78元，剩余2338959.82元应由被告银基公司予以支付。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司给付原告邱某被拆迁房屋临时安置补助费2338959.82元，于本判决生效之日起三十日内付清； 二、驳回原告邱某的其它诉讼请求； 如果被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 应收案件受理费151115元，由原告邱某负担125603元，由被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司负担25512元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并交纳上诉费用，按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长 刘  涛 审 判 员 乌云花拉 人民陪审员 张 增 元 二〇一七年十一月十五日 书 记 员 史 荣 荣 适用法律： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。