江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1202民初94号 原告（反诉被告）：周宾，男，1985年2月23日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华敏哲，江苏戴维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁静，女，1987年5月22日，居民身份证号码321281198705227629生，住天津市和平区。 被告（反诉原告）：施纪伟，男，1987年1月31日生，住浙江省杭州市江干区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：周警，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘欣怡，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 第三人：海陵区誉家房产中介服务部，住所地江苏省泰州市海陵区迎春路北侧北马综合楼标准厂房大道东侧由西向东第三间。 法定代表人：潘伟。 第三人：泰州中环地产顾问有限公司，住所地泰州市海陵区永泰路192号二楼。 法定代表人：刘生旺。 原告（反诉被告）周宾与被告（反诉原告）丁静、施纪伟、第三人海陵区誉家房产中介服务部（以下简称誉家中介服务部）、泰州中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周宾委托诉讼代理人陈东、华敏哲，被告（反诉原告）丁静、施纪伟共同委托诉讼代理人周警、刘欣怡到庭参加诉讼；第三人誉家中介服务部、中环公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告周宾向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的合同编号为TZ2019745的《泰州市房屋存量房买卖居间合同》于2019年12月17日解除；2、判令被告立即向原告返还购房定金40万元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月20日起计算至实际给付之日）；3、判令被告立即向原告支付违约金86万元；4、判令被告立即向原告支付律师费6万元。事实和理由：2019年10月31日，原、被告就泰州市海陵区房屋买卖事宜签订了合同编号为TZ2019745的《泰州市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称房屋买卖合同)。房屋买卖合同约定：房屋总价款430万元，定金40万元，首付90万元，商业贷款300万元;若因政策原因导致合同无法履行，可以免责，所收定金退还给买方;如有一方违反本合同条款，则由违约方向守约方支付违约金86万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。房屋买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付了40万元定金。后，银保监会出台了认房认贷的新房贷政策，被告知悉房贷新政后，在明知房贷新政全面实施前有履行可能的情形下拒绝履行，致原告无法通过贷款300万元的方式购买房屋。据此，原告于2019年12月17日书面通知被告解除房屋买卖合同，返还定金及利息。被告不予认可，并要求原告继续履行。原告认为，房屋买卖合同是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。房屋买卖合同签订后因房贷新政的出台，以及被告在明知有履行可能的情形下拒绝履行的行为，导致房屋买卖合同约定的贷款300万元的付款方式事实上不能履行，原告以贷款300万元购买房屋的合同目的无法实现。原告因此寄发的解除通知依法有据，被告理应返还定金并承担违约责任。据此，原告特具状起诉，请依法判准原告之诉请。 被告丁静、施纪伟共同辩称，第一，被告同意解除双方2019年11月31日签订的房屋买卖合同，但被告认为解除的原因系原告违约行为导致合同目的不能实现。第二，原告有履行房屋买卖合同的可能和义务，其应当履行而不履行的行为构成违约。双方签订的房屋买卖合同第六条第三款第2项明确规定部分房款300万元以商业贷款方式支付，并约定若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，乙方自行补足房款给甲方，即双方在签订该份房屋买卖合同时预见到其有可能不能向银行贷足或银行不同意贷款的情形，并约定了补救的措施，由其自行补足房款，而原告在诉状中认为是银行无法办理房屋按揭贷款的行为，属于政策原因导致合同无法履行，对这一观点被告不认可。本案中因部分银行出台第三套房无法办理房屋按揭贷款的情形，并非是政策原因导致合同无法履行的情形，该政策不属于限购等完全无履行房屋买卖合同可能性的政策，并且在合同中明确约定300万部分的购房款是商业贷款，而未明确商业贷款的类型。据被告后来向银行工作人员了解，虽然出台了相关政策，但仍可办理房屋抵押贷款，与按揭房贷款区别仅是利率提高，完全不影响该合同的履行。第三，本案系因原告违约导致合同解除，故原告无权要求被告返还定金、给付违约金及律师费。同时原告在诉状中主张违约金86万元金额明显过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告丁静、施纪伟向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的房屋买卖合同，反诉原告有权没收反诉被告交付的定金40万元；2、判令反诉被告支付反诉原告律师费损失人民币7.06万元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月31日，反诉原告与反诉被告以及第三人誉家中介服务部、中环公司四方签订房屋买卖合同一份，约定：反诉原告将其名下位于泰州市海陵区不动产出售给反诉被告，总价款为人民币430万元，付款方式为反诉被告于合同签订之日支付定金人民币40万元，于2019年11月21日前支付首付款人民币90万元，余款人民币300万元拟通过商业贷款方式支付，若反诉被告不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，应由反诉被告自行补足房款给反诉原告；违约方应承担守约方律师费。上述《房屋买卖合同》签订后，反诉被告于2019年11月1日给付定金人民币40万元。后反诉原告多次催要首付款，并先后几次返泰，均因反诉被告原因导致未能办理相关事宜。反诉原告于2019年12月19日收到反诉原告寄送《律师函》一份，函中反诉被告不顾事实与法律规定，要求解除合同。故反诉原告委托律师于2019年12月23日向反诉被告寄送《律师函》一份，要求反诉被告继续履行合同，并承担违约责任。反诉原告认为：1、房屋买卖合同是反诉原、被告真实意思表示一致的产物，无违反法律禁止性规定情节，应为合法有效，反诉被告负有按期给付购房款的义务，反诉被告逾期未给付购房款行为，已经构成违约，经催告后在合理期限内仍未履行，并且反诉被告发《律师函》及提起本诉的行为已明确表示不履行合同义务，反诉原告有权解除合同。2、反诉原告在房屋买卖合同签订与履行过程中，无违约行为，亦积极配合办理各项事务。3、根据房屋买卖合同约定，若反诉被告确实无法取得贷款，并不导致合同无法履行，其可通过自筹款项或其他融资途径给付购房款。4、根据反诉被告作为给付定金一方的上述违约行为，反诉原告有权没收其已支付的40万定金。综上，反诉被告单方解除合同、要求返还定金及利息、支付违约金与律师费的诉请，无事实与法律依据。反诉被告作为违约方，反诉原告有权没收其已支付的40万定金，另反诉被告应当根据合同约定，承担反诉原告为维护权利而发生的律师费。故反诉原告为维护自身合法权益，今特具此状，请求依法判如所请。 反诉被告周宾辩称，第一，案涉合同已于2019年12月18日解除，且案涉合同签订后，反诉被告一直按约积极履行合同义务，没有任何违约行为；反诉被告贷款买房的合同目的无法实现系反诉原告逾期、拖延履行和银行限贷政策所致。反诉原告要求解除案涉合同，没收定金，无事实和法律依据。第二，反诉原告作为合同履行的违约方，要求反诉被告承担其支付的律师费，没有事实和法律依据。第三，反诉费属于案件受理费，根据《诉讼费交纳办法》第二十条规定，应由人民法院根据案件审理的结果决定，并非根据当事人的请求，不属于诉讼请求的范围。综上，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。 第三人誉家中介服务部、中环公司未作陈述，亦未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月31日，周宾（买方，乙方）与丁静、施纪伟（卖方，甲方）以及第三人誉家中介服务部、中环公司四方签订房屋买卖合同一份，约定：丁静、施纪伟将其名下位于泰州市海陵区不动产出售给周宾，总价款为人民币430万元，周宾于合同签订之日支付定金人民币40万元，于2019年11月21日前支付首付款人民币90万元，甲乙双方同意该首付款存入泰州市存量房交易中心指定的资金监管账户，同时办理网签手续、贷款手续，余款人民币300万元通过商业贷款方式支付，若周宾不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，应由周宾自行补足房款给丁静、施纪伟；甲乙双方如有一方违反合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币86万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包含但不限于诉讼费、律师代理费等；若因政策原因或不可抗力原因、土地抵押或土地查封问题导致合同无法履行，四方均可免责，所收定金退还给乙方。上述房屋买卖合同签订后，周宾于2019年10月31日支付定金2万元、于2019年11月1日给付定金人民币38万元。后中介询问丁静因认房认贷政策，可能三套房不能贷款，能否提前回来。丁静回复施纪伟没有时间，只有21日那一天，并称一直定的就是21日，如果能早点回去当时也不会定21日。原、被告于11月21日准备办理网签，中介告知各银行均已停止办理三套房的房贷，网签手续未能办理。2019年12月2日，周宾发函给丁静、施纪伟，请丁静、施纪伟于2019年12月6日之前到泰州，办理网签手续，继续履行合同。丁静、施纪伟回函表示，因常年定居北京，工作繁忙，12月6日时间较短，要求将网签时间更改为2019年12月13日。2019年12月16日，周宾委托律师向丁静、施纪伟发送律师函，载明因新的房贷政策导致周宾无法办理贷款，合同约定的付款方式事实上不能履行，故通知丁静、施纪伟，四方于2019年10月31日签订的房屋买卖合同正式解除，并要求丁静、施纪伟返还已付定金。该律师函于2019年12月17日交邮。2019年12月23日，丁静、施纪伟委托律师向周宾回函，称周宾要求解除合同没有事实和法律依据，要求继续履行合同。后双方就房屋买卖问题协商未果，原告委托律师代为提起本次诉讼，产生律师代理费6万元，被告应诉并提出反诉，产生律师代理费7.06万元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。周宾与丁静、施纪伟签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。合同约定，部分房款人民币300万元由周宾以商业贷款方式支付，若其不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，其自行补足房款给丁静、施纪伟。从该款约定可以看出，在周宾因故不能从银行取得贷款时，其应自行补足房款，故房贷新政并不能成为周宾不履行合同并要求解除合同的理由。合同关于因政策原因等导致合同无法履行可免责的约定，并不适用于本案情形。周宾因不能取得贷款而未办理网签、未支付购房款的行为已构成违约。周宾委托律师发律师函给丁静、施纪伟要求解除合同，丁静、施纪伟已随即回函表示不同意解除合同，且周宾要求解除合同的理由并不成立，故对于周宾起诉要求确定合同于2019年12月17日解除的诉讼请求本院不予支持。鉴于丁静、施纪伟并不存在违约行为，周宾起诉要求丁静、施纪伟返还购房定金及利息、支付违约金、承担律师代理费的诉讼请求，均没有事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于周宾已经以发送律师函及提起本次诉讼的方式明确表示不履行合同约定的给付购房款的义务，符合合同法规定的合同解除情形，故丁静、施纪伟起诉要求解除案涉房屋买卖合同，本院予以支持。鉴于系因周宾的违约行为导致房屋买卖合同解除，丁静、施纪伟要求不予退还周宾缴纳的定金40万元，符合法律规定，本院予以采纳。关于律师代理费，系丁静、施纪伟为本次诉讼所实际产生的费用，且合同约定该费用由违约方承担，故丁静、施纪伟要求周宾承担该费用，本院予以支持。第三人经本院传票传唤未到庭，应视为其放弃了相应的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除周宾与丁静、施纪伟于2019年10月31日签订的《泰州市房屋存量房买卖居间合同》；周宾已给付的定金人民币40万元，丁静、施纪伟不予退还。 二、周宾于本判决生效之日起十日内给付丁静、施纪伟律师代理费人民币7.06万元。 三、驳回周宾的本诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费16680元、保全费5000元，合计人民币21680元，由周宾负担（周宾已预交）；本案反诉受理费人民币4175元，由周宾负担（丁静、施纪伟已预交，周宾于本判决生效之日起十日内迳交丁静、施纪伟）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件本诉受理费16680元、反诉受理费4175元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审 判 长  沙林霞 人民陪审员  张 俊 人民陪审员  刘 云 二〇二〇年七月七日 书 记 员  王 莉