四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10704号 原告（反诉被告）：四川龙祥腾飞一条龙电力建设有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街200号5号楼5楼。 法定代表人：汪国林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张义，男，公司员工。 委托诉讼代理人：杜涛，女，公司员工。 委托诉讼代理人：高艳，女，公司员工。 被告（反诉原告）：陈馨，女，1962年7月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：高飞，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉第三人)：上海高地物业管理有限公司成都高新分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段722号2栋1单元4层406号。 负责人：孔凡武，总经理。 委托诉讼代理人：金学谟，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨印，四川汇韬律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川龙祥腾飞一条龙电力建设有限公司（以下简称“龙祥公司”）与被告（反诉原告）陈馨、被告（反诉第三人）上海高地物业管理有限公司成都高新分公司（以下简称“高地公司”）占有保护纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）龙祥公司委托诉讼代理人张义、杜涛、高艳，被告（反诉原告）陈馨委托诉讼代理人高飞，被告（反诉第三人）高地公司委托诉讼代理人金学谟、宋金梅到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序。原告（反诉被告）龙祥公司无正当理由未按期足额缴纳诉讼费用，依法按原告（反诉被告）龙祥公司撤回起诉处理。本院于2020年4月22日公开开庭对本案反诉进行了审理，被告（反诉原告）陈馨委托诉讼代理人高飞，被告（反诉第三人）高地公司委托诉讼代理人杨印到庭参加诉讼，原告（反诉被告）龙祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙祥公司诉称：1.判令解除原告龙祥公司与被告陈馨的房屋租赁合同；2.判令被告陈馨和被告高地公司共同赔偿原告损失360324元，包括：（1）因2511房间未办理装修证而无法使用造成的房租和物业费损失80324元；（2）因二被告断电换锁造成的房租和工资损失120000元；（3）二被告侵权行为导致租赁合同解除造成的装修损失160000元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告租赁被告陈馨所有的位于高新区用于办公，租期自2018年5月25日至2023年5月24日。被告高地公司因原告拒绝缴纳装修保证金拒绝原告对2511号房屋进行装修，被告陈馨于2019年4月将2511号房换锁，导致原告一直未能对该房屋进行装修并正常使用，造成租金和物业费损失8万多元。2019年5月16日-17日，二被告对原告使用中的2512、2513、2514号房屋进行断电，造成原告工资及房租损失9600元。2019年8月16日，二被告再次对原告租用的所有房屋采取断电和换锁措施，原告公司被迫停业，给原告造成直接经济损失120000元。二被告甚至阻止原告进入租赁房屋拿取办公电脑及公司文件，导致原告无法报税、缴税，进行工资支付，原告工程项目也因此无法正常开展，诉讼案件因无法获取法律文件而未能正常参与。原告曾多次函涉二被告，但二被告并未停止侵权行为，原告与被告陈馨的租赁合同已经无法继续履行。综上所述，二被告的侵权行为给原告造成直接损失360324元，间接损失无法核算，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）陈馨辩称：1.陈馨与龙祥公司签定的房屋租赁合同，已经于2019年5月27日解除，龙祥公司要求现在解除房屋租赁合同的诉讼请求不成立；2.陈馨与龙祥公司之间的房屋租赁合同已经于2019年5月27日解除，自解除之日起，龙祥公司一直没有对房屋进行腾退，一直非法占用陈馨的房屋至今，因此应当承担赔偿损失责任的应该是龙祥公司；3.龙祥公司承租陈馨的房屋，陈馨已经按照合同的约定交付了房屋，龙祥公司是否进行装修、如何进行装修以及是否办理装修手续，应该由龙祥公司自行负责，和陈馨没有任何关系。请求法庭驳回龙祥公司的全部诉讼请求。 被告（反诉第三人）高地公司辩称：1.关于龙祥公司第二项诉讼请求第（1）点中的房屋装修问题，龙祥公司2511房间是自己未装修，而不是答辩人为其办理的装修许可证的问题，因此该笔费用不应由我方承担；2.关于龙祥公司第二项诉讼请求第（2）点中主张的断电换锁构成侵权且造成其房租和工资损失120000元的问题。根据《临时管理规约》约定，业主拖延交纳物业服务费达3个月的，全体业主授权物业服务企业对该业主或物业使用人采用停水、停电、停止其商业办公等经营活动等管理措施，直至该业主改正自己的行为。截止至2019年10月30日，物业公司未收到过原告缴纳的物业服务费，根据《前期物业服务合同》约定的缴费时间，按半年缴纳，业主应当在每年的1月31日、7月31日前履行缴纳上半年和下半年物业服务费用的义务，原告已欠费1年，该行为已严重违约。停电事宜系原告拖欠租金、物业费的行为已严重违反合同约定后进行的，是答辩人为维护业主利益，并得到业主认可后而配合业主采取的停止侵害的合理合法行为。换锁行为与答辩人无关。在本案中物业公司不存在侵权行为，因此不应承担相应的赔偿责任。 被告（反诉原告）陈馨向本院提出反诉请求：1.确认陈馨与被龙祥公司于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月27日解除；2.判令龙祥公司向陈馨支付违约金16512元；3.判令租赁房屋内已形成附合的装饰、装修物或依附于房屋的装饰、装修物归反诉人陈馨所有；4.判令龙祥公司立即向陈馨支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费28639.26元及逾期支付物业管理费违约金12480.08元，2019年7月11日至2019年9月10日能耗费1188.54元，共计42307.88元；5.判令龙祥公司按570元/天（208051.2元/365天=570元/天）向陈馨支付自2019年4月25日起至交还房屋之日止的房屋租金及房屋占用费（暂计算至2019年11月1日共191天，金额为108870元）；6.判令诉讼费用全部由龙祥公司承担。事实及理由：陈馨与龙祥公司于2018年4月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定龙祥公司应按期向陈馨支付房屋租金，但龙祥公司逾期未支付房租，经陈馨多次催告后仍未支付。另，龙祥公司自2019年1月1日起一直未按合同约定缴纳物业管理费、能耗费，导致高地公司多次催缴，并已向陈馨提起诉讼，要求陈馨支付上述费用及违约金共计42307.88元，陈馨认为该费用应由龙祥公司承担。根据《房屋租赁合同》的约定及有关法律规定，陈馨已于2019年5月27日通知龙祥公司解除合同，且陈馨有权要求龙祥公司承担违约责任。 诉讼过程中，陈馨申请撤回第四项诉讼请求，变更第五项诉讼请求为“判令被反诉人龙祥公司按570元/天向反诉人陈馨支付自2019年4月25日起至2019年8月15日止的房屋租金及房屋占用费”。 原告（反诉被告）龙祥公司辩称：反诉人陈馨主张合同已解除的事实，我方不予认可。我方主张的合同解除时间为2019年11月24日，因按照租赁合同的约定，租金缴纳到这一天。反诉人关于支付违约金的反诉请求的事实与诉求不符，虽然形成了租赁关系，但因为反诉人的原因没有配合办理装修许可证；反诉人关于请求房屋的装饰装修归反诉人所有与当时的合同约定严重不符。反诉人提出的关于要求我方支付自2019年1月1日起到2019年12月31日的物业管理费和逾期支付物业管理费违约金的反诉请求没有事实依据和法律依据，因反诉人阻止承租人装修租赁房屋给我方造成损失违约在先，因此我方无法履行。 被告（反诉第三人）高地公司未作陈述。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条的规定，本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理，本案仅就反诉部分进行审理。 为证明其主张，龙祥公司提交了以下证据： 第一组证据：案涉三方于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》（协议编号0000220）。合同约定，陈馨将位于高新区屋出租给龙祥公司用于办公。租赁期为60个月，自2018年5月25日至2023年5月24日止，陈馨应于2018年4月25日前将出租物业交付龙祥公司使用。拟证明双方建立了房屋租赁合同关系，龙祥公司有权在租赁期内使用租赁房屋。 第二组证据：龙祥公司租赁房屋装修工程承包人赖晓红于2019年11月22日出具的《龙祥腾飞公司办公室装修情况说明》。主要内容：龙祥公司委托其进行租赁房屋装修及2511号房屋因龙祥公司拒绝交付物业公司要求的装修保证金未能取得装修证而无法进场施工。拟证明：高地公司妨碍龙祥公司装修的事实。 第三组证据：内容为四川省物价局关于物业管理收费有关问题的答复的网页截图及内容为“东坡院子外滩物业乱收费”的有关部门答复的网页截图。主要内容：四川省物价局及眉山市东坡区发展和改革局、东坡区苏祠街道办事处关于装修保证金等收费系不合法收费的答复。拟证明被告高地公司要求支付保证金才为原告龙祥公司办理装修证的行为是违法行为。 第四组证据：2019年5月21日，龙祥公司《要求办理2511装修手续的函》。主要内容：龙祥公司声明收取2511号房屋装修押金及装修服务费无法律依据，拒绝支付物业费，并要求陈馨、高地公司配合办理2511号房屋装修手续。拟证明龙祥公司向高地公司申请办理装修许可手续。 第五组证据：2018年11月16日龙祥公司致高地公司《侵权告知书》及2018年11月19日龙祥公司致高地公司《赔偿告知书》。主要内容：龙祥公司声明因高地公司不同意其悬挂公司名牌拒绝支付物业管理费，高地公司采取停电措施影响其正常的公司运营，并要求高地公司在接到该通知一个小时之内恢复供电，否则应承担由此给其造成的损失。高地公司的断电行为给其造成7033.292元损失（包含房租费587.472元，人员工资6445.82元及其他经营损失），该损失应由高地公司承担，要求高地公司于11月30日前向其支付，并主张若高地公司未按要求支付损失其可以从应交物业费中扣除。拟证明高地公司于2018年11月16日对龙祥公司采取了停电措施并给其造成了损失。 第六组证据：2019年5月16日龙祥公司致陈馨、高地公司《侵权交涉函》及2019年5月17日龙祥公司出具的《放假通知》。主要内容：龙祥公司声明其已足额缴纳2018年5月25日至2019年5月25日房租并正常缴纳电费，陈馨、高地公司于2019年5月16日对其采取的停电措施侵害了其合法权利，给其造成了损失，要求立刻恢复供电，并主张如因继续采取断电措施给其造成的损失，其有权从应该支付房租中扣除。拟证明陈馨、高地公司对龙祥公司采取断电措施的事实。 第七组证据：2019年5月17日，龙祥公司致陈馨、高地公司《违法侵权损失赔偿提示告知函》。主要内容：龙祥公司要求陈馨、高地公司恢复供电，主张因断电给原告造成的房租、工资、运营、诉讼等损失应由陈馨、高地公司承担，明确了损失计算方式，并作出法律风险提示。拟证明龙祥公司已及时告知陈馨、高地公司停电事实。 第八组证据：2019年5月23日龙祥公司致陈馨、高地公司《支付侵权赔偿款说明》。主要内容：龙祥公司主张高地公司拒绝为其办理装修许可证及陈馨就办理装修许可证事宜未尽到协助义务给龙祥公司造成房租、物业费、停电损失，声明若陈馨于2019年5月23日16点前未提出书面异议，龙祥公司将向其支付扣除上述损失后的租金14101.28元。拟证明龙祥公司就陈馨侵权行为多次作出通知，并向其主张赔偿的事实。 第九组证据：2019年5月28日龙祥公司致陈馨《要求继续履行合同通知书》、邮单及妥投信息。主要内容：对陈馨单方面解除合同提出异议，声明龙祥公司已于2019年5月24日根据租赁合同及支付赔偿告知函的相应金额缴纳了2019年5月至11月的房租，龙翔公司不存在违约情况，要求被告陈馨继续履行合同，督促物业公司办理2511号房间的装修手续。拟证明陈馨解除合同行为无效。 第十组证据：建设银行转账凭证（交易流水编号为1020013101558669856324447）。凭证显示交易时间为2019年5月24日，转账金额为14101.28元，并附言代付龙翔腾飞公司5-11月房租。拟证明原告已经向被告支付了2019年5月-11月的房租。 第十一组证据：2019年5月27日陈馨阻止龙祥公司正常办公的照片及2019年8月19日陈馨再次阻止办公的照片。拟证明陈馨违法侵犯原告房屋使用权。 第十二组证据：龙祥公司办公场地的设施设备照片。拟证明陈馨已非法占用龙祥公司设施设备的事实。 第十三组证据：龙祥公司2019年8、9月的工资表。拟证明因陈馨的行为致使原告无法进行正常的办公，造成龙祥公司工资损失的事实。 第十四组证据：高地公司出具的《电费专用收据》（编号为1023511）。拟证明龙祥公司已支付2019年5月16日-2019年7月10日电费。 为证明其主张，陈馨提交了以下证据： 第一组证据：案涉三方于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》（协议编号0000220）。《房屋租赁合同》对租赁房屋、租赁期限、租金及支付方式、物业管理费的支付、违约责任等作出了约定。拟证明：（1）双方存在租赁关系；（2）龙祥公司第二次半年房租为99072元，应当在2018年10月10日前支付，第三次半年房租为104025.6元，应当在2019年5月10日前支付；（3）逾期支付房租15日，出租方有权收回房屋；（4）任何一方提前终止合同，违约方须向守约方支付人民币16512元；（5）租赁期内物业管理费由乙方承担；（6）租赁房屋装饰装修物，形成附和物的，归出租方所有。 第二组证据：建设银行凭证号为102225342390、102232464916、102088509747、102149020907的收款凭证4份及2019年2月3日的银行流水1份。拟证明龙祥公司未按照合同约定期限履行第二期（2018年11月25日-2019年5月24日）租金支付义务。 第三组证据：2019年5月13日，陈馨致龙祥公司《通知》及《催款通知》。主要内容：催收第三个半年租金104025.6元及物业管理费11933.05元，并声明若龙祥公司于5月16日前仍未交清房屋租金及物管费，将对房屋强制停水停电，若拖欠租金超过15天，陈馨将按照房屋租赁合同的约定终止合同，并收回物业。拟证明陈馨催收租金及欠付物管费的事实。 第四组证据：2019年5月27日，陈馨致龙祥公司《解除房屋租赁合同通知书》。内容：解除双方于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》，并要求龙祥公司于接到通知之日起两日内交还房屋并补交租金、物管费等各项费用。拟证明陈馨解除合同的事实。 第五组证据：2019年5月28日龙祥公司致陈馨《要求继续履行合同通知书》。拟证明龙祥公司已收到解除合同通知。 第六组证据：2019年5月8日高地公司致陈馨《关于拖欠缴纳物业服务费等相关费用的告知函》。主要内容：催收2511-2514号房屋自2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业费14319.66元，违约金3871.62元，共计18191.28元。拟证明龙祥公司欠缴物业费等有关费用的事实。 第七组证据：高地公司起诉陈馨诉状。拟证明2511-2514号房屋自2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费、能耗费共计29827.8元及违约金12480.08元未支付。 第八组证据：龙祥公司信用查询记录。记录显示：龙祥公司对外涉及大量的债务，债权人众多，涉及大量诉讼，且被多家人民法院列为失信被执行人。拟证明龙祥公司没有履行合同的能力。 第九组证据：2012年7月31日陈馨与上海复瑞物业管理有限公司（以下简称“复瑞公司”）签订的《前期物业服务协议》。协议对物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、停车场（库）的管理及费用、双方权利义务等作出了约定。拟证明龙祥公司应承担的物业费的计算方式。 第十组证据：2019年8月15日致龙祥公司《通知》。主要内容：通知龙祥公司3日内将物品搬出。拟证明陈馨要求龙祥公司腾退房屋的事实。 为证明其主张，高地公司提交了以下证据： 第一组证据：复城国际《临时管理规约》及陈馨受《临时管理规约》约束的《承诺书》。规约对物业服务、业主权利义务等内容作出了规定。拟证明业主装修房屋需事先以书面形式告知物业公司的事实。 第二组证据：高地公司工作人员与陈馨聊天记录。聊天记录显示陈馨要求在未支付物业费及房租之前不同意高地公司允许龙祥公司装修。拟证明高地公司在收到龙祥公司装修沟通函件后与陈馨就装修问题进行了沟通，陈馨回复在收到龙祥公司物业费和房租前不允许装修的事实。 第三组证据：龙祥公司申请对2512-2514号房屋进行装修的申报登记表、装修施工许可证、装修审图意见。拟证明：（1）龙祥公司承租了2511-2514号房屋，其可以一并对2511-2514号房屋进行装修，但龙祥公司仅申请了对2512-2514号房屋进行装修；（2）龙祥公司未对2511号房屋进行装修系因为2511-2514号房屋总建筑面积超过300平方米需报消防验收，龙祥公司系为避免消防验收未对2511号房屋进行装修。 第四组证据：2019年8月15日，陈馨向高地公司出具的对其名下T4-2511-2514号房屋进行断电的《授权书》。拟证明陈馨授权高地公司对其所有的2511-2514号房屋进行断电，有关法律后果由陈馨承担。 陈馨对龙祥公司提交的证据一的三性无异议，对第二、五、六、七、八、九、十、十一、十四组证据的真实性、合法性无异议；对第三、十三组证据的真实性、关联性有异议。高地公司对龙祥公司提交的第一组证据的三性无异议；对第二、三、五、六、七、八、九、十三组证据的三性不予认可；对第十四组证据的真实性、合法性无异议。 龙祥公司对陈馨提交的第一、二、三、五、六组证据的三性无异议；对第四、七、八、九组证据的真实性、合法性无异议；对第十组证据的三性不予认可。高地公司对陈馨提交的第六组证据的三性无异议；对第九组证据的真实性、合法性无异议。 龙祥公司对高地公司提交的第一、三、四组证据的三性不予认可；对第二组证据的真实性、合法性无异议；对第四组证据的三性不予认可。陈馨对高地公司第一、三、四组证据的三性无异议；对第二组证据的三性不予认可。 本院对各方当事人均无异议的证据予以采信。对本案证据的证明力，本院将结合全案证据予以综合评判。 根据本案采信的有效证据及庭审中当事人的陈述，本院查明下列案件事实： 2018年4月25日，陈馨作为甲方（出租方），龙祥公司作为乙方（承租方），高地公司作为丙方（经纪方），签订《房屋租赁合同》（协议编号：0000220），该租赁合同约定的主要条款如下：第一条：甲方自愿将坐落于高新区屋出租给乙方，房屋租赁用途为办公。第二条：租赁期共60个月，自2018年5月25日至2023年5月24日止，甲方应于2018年4月25日前将出租物业交付乙方使用。乙方拖欠房租累计15天以上的，甲方可以终止合同，收回物业。第三条：甲乙双方议定月租金为人民币（大写）壹万陆仟伍佰壹拾贰元整（小写￥16512元）；乙方支付租金方式为每半年支付一次，先付后用。甲方提前15日收缴下次房款。第五条：乙方装饰、装修该物业应提前征得甲方的书面同意，双方另行签订补充协议约定相关装修事宜。乙方装饰、装修该物业的，除双方另有书面特别约定的外，租赁期满或本合同提前终止时：1）未形成附和的装饰装修物、乙方所添置的设备，归乙方所有，乙方可自行拆除和搬走；2）形成附和的装饰装修物或依附于房屋的装饰、装修物归甲方所有，若合同提前解除系甲方原因的，甲方应就装饰、装修物的残值向乙方予以补偿，计算方式为剩余租期内分摊的装修费。第七条：乙方须遵守该小区物业管理有关规定，按有关规定到该小区物业管理公司办理入住手续，签订租户管理协议书，遵守管理规约（业主公约）。租赁期内的物业管理费、水电气费、垃圾清运费、中央空调使用费和光纤电视收视费等费用均由乙方承担，并按期缴纳。承租人仍应受业主大会／业主委员会与物业管理公司之间签订的物业服务合同的约束。第八条第2款：乙方逾期交付租金，应及时补交所欠房租，如拖欠超过15日，甲方有权收回房屋。第八条第3款：乙方拖欠物业管理费、水电气费、垃圾清运费、中央空调使用费和光纤电视收视费等费用的，甲方有权按照相关规定追究乙方违约责任。第八条第4款：甲、乙任意一方要求提前终止本合同，违约方需向守约方支付人民币16512元作为违约金。第九条第2款：租金自第二年起每年按月租金的5%递增。第九条第8款：甲方积极配合提供相关资料给乙方，丙方需保证积极配合乙方完成装修及消防验收。高地公司经办人员在本合同上签字。 合同签订当日，陈馨向龙祥公司交付合同约定的2511、2512、2513、2514号房屋。2019年5月13日，陈馨向龙祥公司发出《通知》及《催款通知》，要求龙祥公司及时支付第三期（2019年5月25日-2019年11月24日）房租104025.6元及欠缴的物业管理费11933.05元，2019年5月24日龙祥公司向陈馨支付了14101.28元租金。2019年5月27日，陈馨向龙祥公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，龙祥公司于2019年5月28日向陈馨邮寄《要求继续履行合同通知书》。2019年8月15日，陈馨通知龙祥公司腾退房屋。 本院认为，根据当事人的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》是否已于2019年5月27日解除？2.龙祥公司是否存在违约行为，如果龙祥公司违约，陈馨关于请求龙祥公司支付16512元违约金的主张是否成立?3.陈馨请求确认租赁房屋内已形成附和的装饰、装修物或依附于房屋的装饰、装修物归其所有的主张是否成立？5.陈馨请求龙祥公司按570元/天标准向其支付自2019年4月25日起至2019年8月15日止的房屋租金及房屋占用费的主张是否成立？ 一、关于案涉《房屋租赁合同》是否已于2019年5月27日解除的问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，应属合法有效。按照《房屋租赁合同》第二条第2款规定，“乙方逾期交付租金，应及时补交房租，如拖欠房租超过15日，甲方有权收回房屋。”如果龙祥公司拖欠租金15天以上，陈馨即享有单方合同解除权，有权解除合同。龙祥公司主张，其于2019年5月24日支付了第三期的租金，不存在拖欠房租行为。根据合同第九条其他约定第2项关于“租赁期，第二年开始递增，每年递增按每月租金5%”之规定，第三期租金总金额应为104025.6元。龙祥公司认为由于陈馨和高地公司侵权行为导致其无法对案涉2511号房进行装修，以致该房闲置以及对其承租的房屋进行停电导致其无法办公，造成其实际损失89924.32元（具体包括已经缴纳的2511号房的房租4128元*12月+4334.4元*6月；2511号房的物业费597.74元*8月，停电损失9600元），应当从其应付的第三期租金中予以扣减，剩余14101.28元租金，其已于2019年5月24日支付，故不存在拖欠房租的行为。本院认为，龙祥公司是否拖欠租金在于其主张扣减房租理由和迟延支付租金理由是否成立，也即其理由是否可以阻却其按约定足额支付第三期104025.6元租金义务。首先，龙祥公司无权主张扣减租金。龙祥公司主张扣减的理由是其租赁的2511号房无法进行装修和陈馨对其采取了断电措施。其中因房屋无法装修而不支付相应租金其实质是行使合同履行抗辩权，而该抗辩权是否成立在于陈馨是否没有履行相应的合同义务。龙祥公司认为2511号房不能装修主要原因是没有按照高地公司要求缴纳20000保证金，高地公司不同意办理装修手续导致。高地公司认为龙祥公司没有装修2511号房的原因在于没有收到其申请装修的书面申请以及其未提供装修图纸，再加上陈馨不同意龙祥公司装修。高地公司提供的2019年5月23日高地公司工作人员与陈馨的聊天记录截图载明，只要陈馨同意，其将配合龙祥公司办理装修手续，并表示只要装修手续齐全，装修手续能够办理，而陈馨表示“物业费和房租没有付清之前不让她装修。”陈馨认为，无法进行2511号房装修是龙祥公司原因，主要是因为消防验收等问题，其没有合同义务。本院认为，结合全案证据，2511号房自合同签订以来至今没有装修使用，主要原因是龙祥公司与高地公司之间因物业费拖欠、保证金、装修资料等纠纷导致没有办理装修施工手续。虽然陈馨向高地公司作出了不同意其装修的意思表示，但该意思表示发生在龙祥公司应当支付第三期租金之后，在此之前长达一年多的时间，龙祥公司就已经存在装修问题。且从案涉合同约定来看，2511号房装饰装修由龙祥公司负责，“陈馨积极配合提供相关资料给龙祥公司，高地公司需保证积极配合乙方完成装修及消防验收。”龙祥公司证据并不足以证明陈馨没有按照约定提供装修及消防验收所需的资料。故，龙祥公司履行抗辩理由不能成立。其次，陈馨断电行为是否可以免除其支付部分租金的义务。陈馨采取断电措施是发生在龙祥公司没有按照约定履行于2019年5月10日前支付第三期租金的义务之后，且其于5月13日向龙祥公司发了《催收通知》《通知》，催告其及时履行支付租金义务，并予给了三天履行宽限期，同时告知如不履行，将于5月16日采取断电措施。陈馨采取断电行为属于行使合同履行抗辩权的行为，且尽到提前告知义务，断电两天对龙祥公司的影响亦没有超过必要限度，龙祥公司因断电所造成的损失应自行承担，其主张扣减租金，于法无据，本院不予支持。综上，龙祥公司自行扣减租金行为不符合法律和合同约定，其应当支付第三期全部的租金。故，陈馨主张龙祥公司拖欠第三期租金，且至2019年5月27日已超过合同约定15日，根据合同约定，其享有合同单方解除权的理由成立。陈馨依法向龙祥公司送达了书面解除合同通知，龙祥公司于2019年10月14日向本院提起诉讼时间已经过法定异议期间，且双方没有约定异议期，陈馨合同解除行为已经生效，本院确认案涉合同已于2019年5月27日解除。 二、关于陈馨请求龙祥公司支付16512元违约金的主张是否成立的问题。龙祥公司拖欠第三期租金行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第八条第4款之约定：“甲、乙任意一方要提前终止本合同，违约方需向守约方支付人民币（大写）壹万陆仟伍佰壹拾贰元整（小写¥16512元）作为违约金”，龙祥公司拖欠租金的行为构成违约，陈馨请求龙祥公司支付16512元的违约金，于法有据，本院予以支持。 三、关于陈馨请求确认租赁房屋内已形成附和的装饰、装修物或依附于房屋的装饰、装修物归其所有的主张是否成立的问题。根据《房屋租赁合同》第五条第2款第2）项关于“乙方装饰、装修该物业的，除双方另有书面特别约定的外，租赁期满或本合同提前终止时：2）形成符合的装饰装修物或依附于房屋的装饰、装修物归甲方所有”之约定，陈馨主张租赁房屋内已形成附合的装饰、装修物或依附于房屋的装饰、装修物应归其所有的主张，于法有据，本院予以支持。 四、关于陈馨请求龙祥公司按570元/天向其支付自2019年4月25日起至2019年8月15日止的房屋租金及房屋占用费的主张是否成立的问题。案涉合同第二期（2018年11月25日-2019年5月24日）租金龙祥公司已经支付，陈馨主张支付2019年4月25日至2019年5月24日期间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于2019年5月25日至2019年5月27日期间的租金主张，于法有据，本院予以支持。庭审中龙祥公司认可直至2019年8月15日其仍实际占用案涉房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”之规定，陈馨主张按照案涉合同约定租金标准（570元/天=208051.2元/365天）按天计算2019年5月28日至2019年8月15日期间的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。由于龙祥公司已于2019年5月24日提前支付14101.28元租金，该笔款项应从2019年5月25日至2019年8月15日期间租金及房屋使用费共计47310元（570元/天*83天）中予以扣减，龙祥公司应支付的剩余金额为33208.72元。 综上，陈馨主张部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四川龙祥腾飞一条龙电力建设有限公司与被告（反诉原告）陈馨于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月27日解除； 二、原告（反诉被告）四川龙祥腾飞一条龙电力建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈馨支付违约金16512元； 三、被告（反诉原告）陈馨所有位于高新区房屋内已形成附合的装饰、装修物或依附于房屋的装饰、装修物归被告（反诉原告）陈馨所有； 四、原告（反诉被告）四川龙祥腾飞一条龙电力建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈馨支付租金及房屋占用费33208.72元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1761元，由原告（反诉被告）四川龙祥腾飞一条龙电力建设有限公司负担1600元，被告（反诉原告）陈馨负担161元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长 谭 娟 人民陪审员 唐 峥 人民陪审员 刘永红 二〇二〇年五月十四日 书 记 员 周 卉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。