海南省海口市中级人民法院民事裁定书（2020）琼01民终150号上诉人（一审被告）：海南大韵和房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆北路38号华银大厦1901室，统一社会信用代码91460000798706458W。法定代表人：毕志林，总经理。委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖涛，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姜芬，女，1983年10月4日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张英智，海南德银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，海南德银律师事务所律师。上诉人海南大韵和房地产开发有限公司（以下简称大韵和公司）因与被上诉人姜芬商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大韵和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姜芬一审诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由姜芬承担。事实和理由：一、一审判决关于大韵和公司是否享有延期交房顺延免责事由的认定存在事实错误，适用法律错误以及基本事实认定不清，应予以纠正。根据买卖合同第八条的约定，由于买受人未按合同约定履行义务的，以及非因出卖人的因素导致交房逾期的，大韵和公司享有延期交房顺延免责的抗辩权。1.姜芬违反双方关于缴纳维修资金期限（2015年10月31日前）的约定，未按合同约定履行义务，构成违约。2.证明涉案房地产项目确实存在因合作方海南医学院不配合、施工方施工进度缓慢及拒绝移交房产等原因导致交房延期的事实的证据已经被一审认定，因此，符合双方买卖合同第八条的约定，交房期限顺延事由成立，即自2015年12月31日至大韵和公司通知交房之日（2016年8月29日）的交房期限可以顺延。3.一审没有查清姜芬违约办理贷款事项之基本事实。根据买卖合同附件七第三条约定，姜芬应当在买卖合同签订之日（2015年3月27日）起七个工作日内提供相关贷款手续。姜芬2015年5月30日才提供并办理贷款手续，严重违约，存在“买受人未按合同约定履行义务的”另一情形。而一审没有查清这一基本事实，没有认定大韵和公司基于此而享有延期交房的抗辩权是错误的。二、一审判决关于大韵和公司是否逾期办证的相关事实认定错误，应予以纠正。一审认定交房日2015年12月31日错误，往后计算720日至2017年12月21日是办证期限错误，因而计算的逾期办证违约金亦错误。根据买卖合同第十五条的约定，办证起算日是交房之日，实际交房之日是2016年9月3日，该日是办证期限起算日，往后计算720日是大韵和公司办证期限。三、一审判决超出姜芬的诉讼请求，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理的基本原则，应予以纠正。一审判决认定大韵和公司实际交房之日（交房违约金截止日）是2016年9月3日错误，大韵和公司的交房义务已经在2016年8月29日履行完毕，该日是大韵和公司实际交房之日。并且，姜芬在一审中已确认大韵和公司于2016年8月29日履行了交房义务，在起诉状中明确计算违约金截止日期是2016年8月29日，一审判决超出了姜芬一审诉讼请求。四、一审判决第三项限大韵和公司在判决生效之日起90日内办理海口市龙华区城西镇学院路3号书香苑A栋808房的不动产权证是错误的，应予撤销。不动产权初始登记（即开发商的大产权证）是开发商为业主办理后续产权变更（过户）登记的前提，而涉案房屋所在房地产项目尚未经相关行政职能机关审批并办理产权初始登记，尚不具备办理不动产权证的过户条件，一审法院作出限大韵和公司办理涉案房屋的不动产权证，是欲通过法院民事裁判替代相关行政职能机关的审批，该项诉讼请求不属民事案件的受案范围，应予撤销。综上，请求二审法院支持大韵和公司的全部上诉请求。姜芬辩称：一、姜芬不存在逾期缴纳住宅专项维修资金违约问题，大韵和公司不存在享有延期交房顺延免责事由。姜芬认为未能在2015年10月31日之前到指定银行交存住宅专项维修资金，系大韵和公司违约所致。理由：1.建设部、财政部对交存住宅专项维修资金时间有明确规定。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条，以及海南省建设厅、海南省财政厅关于转发建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法的通知》第四条的规定，大韵和公司应在交房前15日，通知姜芬交存住宅专项维修资金，大韵和公司在合同中约定应于2015年10月31日之前缴纳维修资金，与管理办法内容相违背，该条款属无效条款。姜芬能否交存住宅专项维修资金，取决于大韵和公司何时“将交存住宅专项维修资金汇总表（包括交存住宅专项维修资金的房屋门号、购买人姓名、建筑面积、交存金额）分别报送住宅维修资金代管部门及专户管理银行”；取决于大韵和公司何时通知交房，而不是大韵和公司在合同中约定哪一天缴纳，姜芬就能将住宅专项维修资金存入指定的银行账户。2.大韵和公司在2015年12月31日没有通知姜芬交存住宅专项维修资金，并且明确表示不能在2015年12月31日之前交房。3.大韵和公司最早通知全体业主交存住宅专项维修资金的时间是在2016年8月29日。姜芬认为，在收到大韵和公司《关于书香苑交房的通知》后，根据大韵和公司的要求“到中国银行海南各任意网点缴纳”住宅专项维修资金，符合规定，不存在违约行为。大韵和公司在买卖合同附件七第六条的约定，因违法而无效；买卖合同第二十二条要求姜芬到“中国光大银行海口迎宾支行”交存住宅专项维修资金，存在错误，责任应由大韵和公司承担。二、大韵和公司逾期交房、逾期办证是不争的事实，依法应承担违约责任。大韵和公司2016年8月29日通知交房，而书香苑项目消防验收2017年8月18日才通过，至今未通过园林规划验收，未通过项目综合验收，不满足法定的交房条件，根据《中华人民共和国消防法》第十三条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，不得进行交房。大韵和公司主张适用的买卖合同第八条最后一项约定，“因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的”，因该免责兜底条款系大韵和公司所提供的格式条款，在双方未具体特别约定的情况下，出卖人以外的原因，只能包括不可抗力原因、法律变更原因、政府原因、买受人原因，除此之外导致逾期交房的原因，大韵和公司作为出卖人，均应承担违约责任。三、大韵和公司辩称姜芬违约办理贷款事项没有依据。1.双方合同补充协议第三条第3项买受人选择银行住房公积金按揭付款方式的第（1）款约定“买受人应于出卖人发出办理公积金贷款通知后7个工作日内与前述银行签订借款合同并办理相应的贷款手续。”本案中，姜芬系住房公积金按揭方式。何时开始与银行办理公积金按揭贷款，取决于作为出卖人的大韵和公司何时向姜芬发出办理通知。大韵和公司不加区别的将商业贷款与公积金贷款混为一谈，将限用于商业贷款的“自本协议签订之日起7个工作日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款”合同条款套用于姜芬的公积金贷款，显然不符合合同约定。2.大韵和公司并未提供证据能够证明其在发出通知的7个工作日后，姜芬逾期向其提供办理公积金贷款的相关资料并办理公积金按揭贷款。四、一审判决大韵和公司逾期办证违约及限期办理不动产权证书并无不妥。在大韵和公司违约办证的违约时间点的认定方面，根据合同约定且在现行两证合一登记情形下，大韵和公司应于合同约定的交房之日即2015年12月31日起720日内为姜芬办理涉案房屋权属证书，应当自2017年12月21日（按每年365日计）前为姜芬办理涉案房屋的权属证书，逾期办证的违约时间应当从2017年12月21日起计算，而不能从实际交房之日起计算720日。因为大韵和公司实际交房之日，已经是违约交房之日。为姜芬及时办理有关房屋权属证书系双方约定的合同义务，大韵和公司未及时履行其办证义务，姜芬为维护自身合法权益诉至法院请求依法判决，符合事实与法律。综上所述，大韵和公司的上诉请求均无事实与法律依据，恳请二审法院依法驳回其全部上诉请求。姜芬向一审法院起诉请求：1.确认大韵和公司逾期交房构成违约，判令大韵和公司支付违约金14704元；2.确认大韵和公司逾期未能办理房屋权属证书，构成违约，判令大韵和公司支付姜芬违约金19321元（违约时间暂时计算至2019年1月10日起诉之日）；3.判令大韵和公司按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务；4.判令大韵和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：姜芬和大韵和公司于2015年3月27日签订了买卖合同，合同约定：姜芬向大韵和公司购买位于海口市××区房，房屋总价为501856元；姜芬于签订本合同之前付清首付款321856元，余款180000元向银行办理按揭贷款后支付；大韵和公司应当在2015年12月31日前向姜芬交付主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的涉案房屋；如遇因法律、法规、规章、规定及政府机关行为等因素所导致交房延期的，姜芬未按合同约定履行义务的，因其他非大韵和公司以外的因素导致交房延期的，大韵和公司可据实予以延期；大韵和公司应当自涉案房屋交付之日起360日内为姜芬办理房屋权属证书，并在姜芬取得房屋权属证书后，应当在360日内向土地登记机关申请，为姜芬办理土地使用权证；大韵和公司应当提前30日如实书面告知姜芬办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由姜芬提供的证件资料，姜芬应及时提供；如因大韵和公司的责任，姜芬不能在约定期限内取得房地产权属证书的，大韵和公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向姜芬支付违约金；如大韵和公司未能按合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，姜芬有权要求大韵和公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，姜芬要求合同继续履行的，大韵和公司按逾期日数每日向姜芬支付已付房价款的万分之一支付违约金。上述两款所发生的违约金最高额累计不得超过已付房款的5%，除该违约金外，大韵和公司不承担其他责任。附件七《合同补充协议》第四条约定，姜芬在合同约定的交房日期进行交房，因无正当理由不交纳税款以及其他费用而拒绝接房超过15日的，大韵和公司有权解除合同，并有权向姜芬收取总房款百分之一的违约金；第七条还约定：姜芬应于2015年10月31日之前按规定向指定单位缴纳住宅共用部位共用设施设备维修资金，姜芬未交清此款项属妨害小区公共利益，大韵和公司有权拒绝将商品房交付使用，若超过合同规定的交付使用期6个月，姜芬仍未交清此笔款项，大韵和公司有权按合同第九条约定执行。合同签订后，姜芬于2015年3月27日支付首付款321856元，2015年12月11日，银行发放贷款向大韵和公司支付尾款180000元。2016年8月29日，大韵和公司通过海南医学院工会发出《关于书香苑交房的通知》，2016年9月3日，姜芬向大韵和公司缴纳办理产权登记费、产权证绘图费、天然气初装费、办理土地证预收费等办理产权证的费用共4350元。2016年8月29日，税务机关给姜芬出具房地产过户业务受理单，同日，姜芬向税务机关缴纳契税10037.12元，税务机关出具了税收完税证明。2016年9月2日，姜芬向海口市住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金6468.6元。现姜芬以大韵和公司未依约定期限按时交房和为姜芬办理涉案房屋权属证书，构成违约为由，诉至法院。另查明，书香苑项目是海南医学院于2008年1月与大韵和公司合作开发建设医学院城西校区案涉房地产项目，即医学院负责出一块教育用地以及办理与该项目相关的各项相关审批手续，大韵和公司负责出所有建设资金合作建设的项目。2008年9月1日，双方合作模式变更为大韵和公司以906万元买断医学院在该项目中的权益，2013年9月后，变更为大韵和公司以1580万元买断医学院在该项目中的权益并由医学院办理项目土地变更登记和规划调整等手续合作开发。再查明，姜芬、大韵和公司签订的《海口市商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为预售商品房，已取得《海口商品房预售许可证》。一审法院认为，本案的争议焦点：大韵和公司是否逾期交房构成违约，还是享有交房期限顺延的免责事由；大韵和公司是否逾期办理涉案房屋权属证书构成违约，还是享有办证期限顺延的免责事由。关于大韵和公司是否逾期交房构成违约，还是享有交房期限顺延免责事由的问题。首先，姜芬与大韵和公司签订的买卖合同是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，姜芬依约履行了支付购房款的义务。大韵和公司应按合同约定于2015年12月31日前向姜芬交付该栋商品房主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的涉案房屋，但直到2016年8月29日，大韵和公司才发出《关于书香苑交房的通知》，故一审法院认定大韵和公司存在逾期交房的违约行为，大韵和公司应自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止向姜芬承担逾期交房的违约责任。其次，大韵和公司认为因医学院、施工单位以及买受人自身违约等原因造成的交房延期，根据买卖合同约定，大韵和公司享有交房延期的抗辩权。一审法院认为，根据国家原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，姜芬、大韵和公司双方签订的附件七《本合同补充协议》约定的姜芬应于2015年10月31日前向有关单位缴纳的住宅专项维修资金，鉴于大韵和公司于2016年8月29日才通知姜芬收房，姜芬于2016年9月2日缴纳住宅专项维修资金，姜芬缴纳住宅专项维修资金的行为并没有违背上述法规的规定，双方签订的附件七《合同补充协议》第七条违反上述法规规定。故大韵和公司认为因姜芬未按合同约定履行义务导致交房延期的理由之一的抗辩，无法律依据，不予采信。同时，大韵和公司提供的证据，不能证明涉案工程迟延系由医学院、施工单位的过错导致。大韵和公司作为开发商，其在签订合同过程时，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批事项对交付时间的影响因素。而大韵和公司以发生在合同签订之前的医学院、施工单位的因素导致交房延期，系因其他非大韵和公司以外的因素造成，大韵和公司可据实予以延期来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑。故大韵和公司的上述抗辩意见，不予采纳。由于大韵和公司所主张交房期限顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，应当承担逾期交房的违约责任。大韵和公司于2016年8月29日发出《关于书香苑交房的通知》，姜芬于2016年9月3日办理接房手续，且姜芬与大韵和公司在合同中约定的违约金计算标准为按逾期日数每日向姜芬支付已付房价款的万分之一，故大韵和公司应向姜芬支付自2016年1月1日至2016年9月3日止的逾期交房的违约金，以房款501856元为基数，按每日万分之一的标准计付。关于大韵和公司是否逾期办理涉案房屋权属证书构成违约，还是享有办证期限顺延免责事由的问题。根据双方签订的买卖合同约定，大韵和公司应自交付房屋之日起360日内为姜芬办理涉案房屋产权证书，并在取得该证书后，360日内向土地登记机关申请办理土地使用证。因此，在现行政策规定房屋产权证与土地使用权证二证合一登记的情况下，大韵和公司应自2015年12月31日起720日内为姜芬办理涉案房屋的权属证书，即大韵和公司应于2017年12月21日（按每年365日计）前为姜芬办理涉案房屋的权属证书，因大韵和公司未能在此期限前为姜芬办理涉案房屋的权属证书，故大韵和公司的逾期办证行为构成违约，姜芬主张大韵和公司支付逾期违约金，有事实和法律依据，予以支持。根据合同约定，如因大韵和公司的责任，姜芬不能在约定期限内取得房地产权属证书的，大韵和公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向姜芬支付违约金。故大韵和公司应向姜芬支付自2017年12月22日起至办理不动产权证书之日止的违约金，以房价款501856元为基数，按每日万分之一的标准计付。大韵和公司认为办证期限应自实际交房时间起算不少于720天，不承担逾期办证的违约责任的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，姜芬主张大韵和公司支付以房价款501856元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2016年1月1日起支付至2016年9月3日止的逾期交房的违约金以及自2017年12月22日起至实际办理涉案房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，有事实依据，于法有据，予以支持。对超出范围部分的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、限大韵和公司于本判决发生法律效力之日起十日向姜芬支付逾期交房的违约金，自2016年1月1日至2016年9月3日止，以房款501856元为基数，按每日万分之一的标准计付；二、限大韵和公司于本判决发生法律效力之日起十日向姜芬支付逾期办理涉案房屋权属证书的违约金，自2017年12月22日起至办理房地产权属证书之日止，以房价款501856元为基数，按每日万分之一的标准计付；三、限大韵和公司于本判决发生法律效力之日起90日内办理海口市龙华区城西镇学院路3号书香苑A栋808房的不动产权证书；四、驳回姜芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费650.63元，由大韵和公司负担。二审法庭询问中，姜芬确认其诉请的逾期交房违约金从2016年1月1日起计至2016年8月29日止；双方当事人确认涉案房屋尚未办理产权初始登记，后经本院核查属实。二审期间，大韵和公司提交海口市建设工程质量安全监督站海建质监综字[2016]98号文件，即海口市建设工程质量安全监督站2016年7月11日出具的《关于海南医学院公寓综合楼工程施工质量监督的意见》记载，海南××公寓织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为施工质量合格，同意验收。经该站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。二审查明，双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第三条第3款买受人选择银行住房公积金按揭付款方式的第1项约定，“买受人应于出卖人发出办理公积金贷款通知后7个工作日内与前述银行签订借款合同并办理相应的贷款手续。......”姜芬、大韵和公司与贷款人于2015年5月30日签订了《住房公积金（委托贷款）借款合同》，贷款180000元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为：姜芬向一审法院起诉请求大韵和公司应向其支付逾期交房违约金、逾期办证违约金及办理房屋产权过户登记。关于产权过户登记问题。产权初始登记系办理后续产权变更登记的前提，而涉案房屋所在房地产项目尚未经相关行政职能机关审批并办理产权初始登记，尚不具备办理不动产权证的过户条件，对姜芬的该项诉讼请求，应裁定驳回起诉。姜芬可在涉案房屋通过相关行政职能机关审批、具备办证条件后，再行主张民事权利。至于姜芬一审时提出的其他诉讼请求，本院另行判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1298号民事判决第三项；二、驳回姜芬关于海南大韵和房地产开发有限公司为其办理不动产权证的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ二Ｏ年三月十九日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。