黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0184民初652号原告：刘亮男，1978年12月5日出生，汉族，农民，住五常市。委托诉讼代理人：孟令波，黑龙江天钟律师事务所律师。被告：金艳玲女，1975年3月3日出生，汉族，农民，住五常市。委托诉讼代理人：谭伯峰，黑龙江银兴律师事务所律师。第三人：邢国超男，1978年2月8日出生，汉族，无业，住五常市。委托诉讼代理人：洪梅，五常市馨阳法律服务所法律工作者。原告刘亮与被告金艳玲、第三人邢国超案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘亮及其委托诉讼代理人孟令波，被告金艳玲及其委托诉讼代理人谭伯峰，第三人的委托诉讼代理人洪梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘亮向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院停止对原告购买的位于五常市五常镇XXXX房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.请求人民法院确认案涉房屋为原告所有；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年4月25日，第三人邢国超与原告签订《房屋买卖合同书》，合同约定第三人邢国超将位于五常市五常镇XXX房屋以695000元价格出卖给原告。约定房价款分三期给付，现已交付600000元，余款约定在房本交付时一次性付清。该房屋因有贷款，现经抵押权人银行同意余款转为银行还款，由原告代为偿还，现原告已还多期。合同签订当日邢国超将房屋交付原告占有使用，现原告已占有使用三年多，并承担房屋而产生的物业费、电费、取暖费、燃气费等费用。2019年4月3日，被告金艳玲以与第三人邢国超之间的民间借贷纠纷申请五常市人民法院以（2019）黑0184民初1318号民事裁定书保全查封了该房屋。2019年11月份，原告得知购买的房屋被查封后提出案外人异议，2020年1月19日五常市人民法院以（2019）黑0184执异84号执行裁定书驳回原告的异议请求。综上，原告与第三人邢国超间的房屋买卖协议是有效的，原告支付了大部分购房款，并将剩余房款按月偿还第三人邢国超房屋银行贷款，且抵押权人银行同意，此协议不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。买卖后，原告居住并实际占有了该房屋。上述事实发生在查封行为之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告的主张完全符合该条规定，并能够提交证据予以证实。为维护原告的合法权益，特向贵院提起案外人执行异议诉讼，并提出前述请求，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告金艳玲辩称，第三人与原告的房屋买卖合同违反房地产管理法第三十八条第六项规定，是无效的；根据物权法定原则，原告没有取得房屋所有权，原告与第三人之间只是一种债权关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，如果排除执行必须符合四项条件，原告不符合这四项中的任何一项；原告和第三人签订合同时，第三人尚未取得房屋权属证书，现在是否取得不清楚。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人邢国超辩称，2017年4月25日，第三人邢国超将案涉房屋以695000元价格卖给原告刘亮，第三人邢国超与原告刘亮签订了房屋买卖合同。合同约定刘亮分三期给付第三人邢国超房价款，现刘亮已经交付三期600000元，邢国超与刘亮约定房产证下来后刘亮一次性付清余款。因当时开发商办理不了房产证，所以当时没有办理房产证过户，开发商能办理房屋过户时，由于邢国超资金紧张无力偿还银行贷款，以致房屋一直没有过户。经抵押权人中国人民银行同意余款转为银行还款，由原告代为偿还，现原告已偿还多期。2017年4月25日案涉房屋就由刘亮占有使用，也是由刘亮承担因使用房屋而产生的物业管理费、电费、取暖费、燃气费等费用。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证实其主张的事实，除当庭陈述外，还提交如下证据：一、《房屋买卖合同》1份。拟证明2017年4月25日，原告刘亮从第三人邢国超处以人民币69.5万元价格购买案涉房屋（XXXX）并签订合法有效合同的事实。经质证，被告认为该证据真实性无法确认，从合同内容看是违法的、无效的；第三人无异议。经合议庭评议认为，该证据内容真实，来源合法，系有效证据，本院予以采信。二、原告实际交付房款证据1组：（1）收据2张；（2）银行凭证6份。拟证明原告刘亮购买的案涉房屋分三期（2017年4月25日25万元、2017年4月30日25万元、2017年8月13日10万元）交给第三人邢国超房款60万元，在银行支取汇付款项的事实及第三人邢国超收取房款的事实；同时在收条中明确标明“剩余部分在房本交付刘亮手里后一次性付清”属于附条件的民事法律行为，没有给付完毕房款的过错不在于原告。经质证，被告认为该证据真实性无法确认，大额给付应该有银行流水佐证；关于证明的问题有异议，能够体现当时原告明知第三人没有取得房本也明知买卖房屋应当办理过户手续；第三人无异议。经合议庭评议认为，该证据内容真实，来源合法，系有效证据，本院予以采信。三、有线电视初装协议书1份及缴费票据3份。拟证明原告自2017年4月开始居住使用房屋后，以自己名义在案涉房屋安装有线电视，并连续三年（2017—2019）缴纳电视服务费，实际占有使用案涉房屋的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为交费并不能证明原告在那居住；第三人无异议。四、电费支付证据1组：（1）原告通过微信财付通交纳电费详情单7份；（2）微信支付交易明细证明14页；（3）五常市电业局购电储蓄收据3份；（4）五常市电业局缴费大厅收费记录信息4份。拟证明案涉房屋自2017年4月交付原告后，原告通过微信绑定原房主邢国超缴电费户号，通过生活缴费功能交纳电费，进而证明占有使用房屋的事实。经质证，被告认为五常市电业局购电储蓄收据原件上没有公章，不具有真实性，户名都是邢国超，只能证明是邢国超交的不能证明是原告交的；第三人无异议。五、五常市天宝热力有限公司收费票据3份。拟证明原告2017年入住房屋后连续缴纳2017年、2018年、2019年三年热力费，使用房屋的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为户名都是邢国超，只能证明是邢国超交的不能证明是原告交的；第三人无异议。六、缴纳燃气费证据1组：（1）燃气公司收费凭证及燃气保险收据共计5份；（2）原告刘亮实名注册的电话号152****记录缴费单的证据1份。拟证明自2017年4月份原告使用房屋后，交纳燃气费用的事实，进而证明原告占有使用房屋。燃气保险票据记载缴费人原告的电话号码，证明实际房主刘亮缴费的事实。经质证，被告认为两张保险的收据不是正规发票，不具有真实性，燃气收费凭证名是邢国超，只能证明是邢国超交的不能证明是原告交的，更不能证明原告在此居住；第三人无异议。七、五常市供水公司缴费凭证2份。拟证明2017年4月原告刘亮占有使用房屋后交纳水费的事实。经质证，被告认为该证据能证明是邢国超交的，不能证明是原告交的，且没有2017年的；第三人无异议。八、物业公司出具证据1组：（1）五常市鸿霖现代城物业管理公司居住证明1份；（2）物业收据2份；（3）企业信用信息公示报告1份。拟证明2017年4月份开始，原告刘亮居住使用案涉房屋，物业公司在证明刘亮购买XXXX室楼房并居住管理房屋同时，收取刘亮的物业费的事实。经质证，被告对居住证明的真实性有异议，认为形式不合法，内容也不具有真实性，物业公司证明购买没有相应的事实依据，收据不是正规发票，不具有真实性，写的也是邢国超的名，不能证明是原告交的；第三人无异议。原告提交的证据三至八均系各种费用交纳凭证，经合议庭评议认为，上述证据已经形成证据链条，能够证明原告购房后实际居住案涉房屋并交纳各种费用的事实，故本院予以采信。九、中国银行交易流水明细清单4页。拟证明自2019年5月开始经银行同意后，由原告偿还案涉房屋贷款37128元的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议，认为刘亮替邢国超还款只能证明他们双方之间存在债权债务关系，与物权无关，也证明不了是银行同意，银行作为债权人不会追究还贷钱的来源，任何人都可以替他还；第三人无异议。十、中国银行五常支行于2020年8月25日出具证明1份。拟证明：1.原告刘亮购买案涉房屋后2017年5月即已入住该房屋；2.原告自2019年5月开始偿还该楼房贷款；3.贷款银行作为抵押权人2019年12月26日已经同意原告与第三人邢国超转让贷款抵押房屋事实，将争议房屋贷款还款账户变更为原告刘亮，由原告刘亮以房主身份负责偿还房屋贷款。经质证，被告认为该证据形式不合法，是个人贷款业务专用章，对外不能代表单位，合同具有相对性，任何一方都不能擅自更改，债权债务的转移需要三方同意，也需要提供书面的合同，从证明的内容来看不能证明刘亮在2017年5月已入住，与听证时刘亮提供的证明内容互相矛盾，也可以证明这份证明内容不真实；第三人无异议。对原告提交的证据九、十，经合议庭评议认为，因中国银行五常支行出具的证明与原告的还贷票据相互印证，能够证明原告向中国银行五常支行继续偿还案涉房屋抵押贷款的事实，本院予以采信。十一、五常市房产住宅局于2020年9月16日出具的《房屋权属登记信息查询证明》1份。拟证明原告刘亮在当地再无其他任何房产，从第三人邢国超处购买楼房系唯一房产，该房屋系原告全家为居住使用购置房屋。经质证，被告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据只能证明刘亮在五常市没有其他住房，不能证明在国内还有没有其他住房，不能证明住房的唯一性；第三人无异议。经合议庭评议认为，该证据内容真实，来源合法，具有证明力，能够证明原告待证事实，系有效证据，本院予以采信。十二、录音材料2份（原告刘亮分别于2019年4月30日、2019年5月27日与第三人邢国超的通话录音）。拟证明：1.原告已经给付房款60万元；2.第三人无力偿还房屋贷款由原告用剩余房款余额按月进行偿还，房价余款给付方式变更为向银行偿还；3.原告多次催促第三人办理房照；4.原告与第三人在房屋买卖之前并不认识。经质证，被告认为是邢国超的声音，但不能证明原告多次催促第三人办理房照，2019年4月3日案涉房屋被查封，原告才想起催促要求过户，已经距离买卖房屋时间超过两年，证明没有及时过户原告有过错有责任，证明不了原告代第三人偿还贷款是变更给付购房款的方式，就是双方形成一种新的债权债务关系；第三人无异议。经合议庭评议认为，被告承认系原告与第三人通话录音，故对该证据真实性予以采信。十三、（2019）黑0184执异84号执行裁定书1份。拟证明本起执行异议纠纷提起诉讼的依据。经质证，被告及第三人均无异议。本院予以采信。十四、证人孙某出庭作证。证实其系XXXX室住户，与原告岳父在楼下打扑克和下象棋认识的，2017年6、7月份时知道原告在这居住的，至于什么时间搬来的不清楚。经质证，被告认为证人只证明原告的岳父在案涉房屋居住过，对于房屋买卖的事实及原告占有使用的事实都证明不了；第三人无异议。十五、证人刘某出庭作证。证实2017年刚过完五一，刘亮给其打电话让其帮忙搬家，从兴盛的屯子搬到五常观天下，具体哪栋房记不清了，这房是刘亮买的。经质证，被告认为证人也证明不了买卖的事实，因为他不认识也没见过邢国超；第三人无异议。十六、证人秦某出庭作证。证实2017年4月份，原告说想买一个房子，让其去帮看看，因为其是做装修的，就和他一起去看了，看完后感觉可以就定下来了，价格多少不清楚；当天签的合同，交付25万元，在邮政银行取的钱。经质证，被告认为证人和原告是亲属关系，证言的真实性较小，证明签订合同及交款的过程与原告陈述不完全相符，有矛盾的地方；第三人无异议。对原告提交的证据十四至十六，经合议庭评议认为，证人证言能够证明案涉房屋系原告购买，并于2017年5月份搬入案涉房屋的基本事实，本院予以采信。被告为证实其辩解的事实，除当庭陈述外，还提交如下证据：一、（2019）黑0184民初1318号民事调解书1份。拟证明案涉房屋在2019年4月15日时没有交付给刘亮，仍由邢国超居住。经质证，原告及第三人对证据真实性无异议，但认为调解书上载明邢国超住址仅仅是邢国超本人进行的陈述，并非是法院调查核实确认的法律事实，无法证实被告待证事实，不应采信。经合议庭评议认为，该份证据系生效法律文书，对真实性本院予以采信，但该份证据无法证明被告待证事实。二、2019年12月刘亮的《执行异议申请书》1份。拟证明案涉房屋抵押贷款34万元，还款期限为29年，刘亮称与邢国超约定银行贷款偿还完毕后过户即29年后过户，足以证明是买受人刘亮自身原因未办理过户登记，未办理过户登记是刘亮主观过错导致的。经质证，原告及第三人对该证据真实性均有异议，并且认为该证据与被告待证事实没有因果关联，该证据仅能表明原告刘亮在提出执行异议过程中所陈述的事实和自己的权利主张，并不能证明刘亮本身具有任何过错。经合议庭评议认为，该份证据无法证明被告待证事实，不予采信。三、刘亮申请执行异议时提供的2019年12月2日中国银行股份有限公司五常支行出具的证明1份。拟证明刘亮在《执行异议申请书》中作了虚假陈述，刘亮与邢国超之间买卖房屋的行为未经抵押权人同意，根据《担保法》第四十九条的规定，该行为是无效的。经质证，原告及第三人对该证据的真实性无异议，但认为该证据无法证明被告所主张的事实，关于邢国超私下出售房屋给自然人刘亮的内容已经被中行五常支行2020年8月25日所出具的证明取代，即原告提交的证据十，在中行五常支行所出具的证明中明确2019年12月26日作为抵押权人中行五常支行认可了邢国超和刘亮之间房屋买卖的事实，由刘亮以个人名义偿还案涉房屋贷款，中行已经以追认的形式认可了刘亮和邢国超买卖房屋的事实。经合议庭评议认为，原告及第三人对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。第三人除当庭陈述外，未提交证据。综上，本院认定如下事实：2017年4月25日，原告刘亮与第三人邢国超签订了《房屋买卖合同》，约定第三人邢国超将其所有的坐落于XXXX房屋〔房屋交易和产权确认书号为五常市房交转字第1603806号，不动产权证号为黑（2016）五常市不动产权第XXX号，建筑面积为130.23平方米〕出卖给原告刘亮，价款为人民币695000元，分三次付清（合同签订日交付250000元；2017年4月30日交付250000元；剩余部分在房本交付原告手里后一次性付清）。合同签订后，原告刘亮于当日给付房款人民币250000元，第三人邢国超将案涉房屋交付原告刘亮；嗣后，原告刘亮又于2017年4月30日给付房款人民币250000元，2017年8月13日给付房款人民币100000元，共计给付房款人民币600000元。原告刘亮自2017年5月搬入该房屋居住至今，并交纳了各项费用。原告刘亮在五常镇行政区域内仅有案涉房屋一套住房。另查明，第三人邢国超于2015年3月18日以案涉房屋抵押在中国银行股份有限公司五常支行办理了按揭贷款，贷款金额为340000元，贷款期限为29年。至2019年3月份，第三人邢国超未能按时偿还贷款，原告刘亮代第三人邢国超分别于2019年5月27日、6月17日、8月5日共计偿还贷款人民币10000元。后经五常支行同意，案涉房屋贷款自2019年12月26日起改为原告刘亮负责偿还。还查明，被告金艳玲诉第三人邢国超民间借贷纠纷一案，被告金艳玲向本院申请财产保全，本院于2019年4月3日作出（2019）黑0184民初1318号民事裁定书，对案涉房屋进行了查封，期限三年。2019年12月，原告刘亮以案外人身份提出了书面异议，本院于2020年1月19日作出（2019）黑0184执异84号执行裁定书，驳回了刘亮的异议请求。因此，原告刘亮提起了执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，当事人争议的焦点为：一、原告是否享有案涉房屋的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，案涉房屋属于不动产，原告及第三人对案涉房屋进行买卖，依法应当办理登记，登记完成后方发生所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到原告名下，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，因此，原告请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。二、原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记在邢国超名下，邢国超是案涉房屋的权利人，有权对案涉房屋进行处分。原告刘亮与第三人邢国超于2017年4月25日就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，时间发生在本院查封之前。虽然签订《房屋买卖合同》时未经抵押权人中国银行五常支行的同意，但签订协议的行为并不会直接导致物权变动的效果、亦不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权，并且中国银行五常支行同意案涉房屋按揭贷款自2019年12月26日起由原告偿还，所以，未经抵押权人同意并不影响《房屋买卖合同》的效力。该《房屋买卖合同》系原告刘亮与第三人邢国超的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故该合同合法有效。对被告金艳玲主张的《房屋买卖合同》未经抵押权人同意而无效的抗辩理由，本院不予采纳。原告刘亮在购买案涉房屋后，第三人邢国超将案涉房屋交付给了原告刘亮，原告刘亮随即入住案涉房屋，并交纳了各项费用，故原告刘亮占有案涉房屋系合法占有。原告刘亮向第三人邢国超支付了600000元购房款，并向中国银行五常支行偿还案涉房屋部分按揭贷款，后经贷款银行中国银行五常支行同意案涉房屋剩余按揭贷款自2019年12月26日起由原告偿还，应视为原告刘亮支付了案涉房屋全部价款。故被告金艳玲主张原告刘亮未支付全部价款的抗辩理由，本院不予采纳。原告刘亮未办理房屋过户登记系因第三人不履行偿还按揭贷款义务，而非原告自身原因。故本院认为，原告基于买卖合同合法占有案涉房屋，对案涉房屋享有的物权期待权，优先于被告金艳玲对第三人邢国超的金钱债权，足以排除对案涉房屋的执行。因此，原告刘亮要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，案外人执行异议之诉案件的审理方式是对是否能够强制执行涉案执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行机构的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故原告要求解除查封案涉房屋的诉讼请求，不属于本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行五常市五常镇XXXXXX室房屋。二、驳回原告刘亮的其他诉讼请求。案件受理费10750元（原告已预交），由被告金艳玲负担，于判决书生效后立即履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。本院（2019）黑0184执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  窦 波人民陪审员  马国斌人民陪审员  葛 辉二〇二〇年十月九日书 记 员  刘 洋