大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初1073号原告：中国农业银行股份有限公司大连金州支行，住所地大连市金州区和平路108号，统一社会信用代码：91210213118692196E。负责人：于国璟，系行长。委托诉讼代理人：于飞，辽宁健坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐笑尘，系辽宁健坤律师事务所实习律师。被告：孙德杰，男，1979年7月3日出生，汉族，住址：黑龙江省讷河市。被告：谭淑历，女，1980年10月8日出生，汉族，住址同上。被告：大连龙祥房地产开发有限公司，住所：大连市金州区友谊街道宏意小区74-5号。法定代表人：钟爱滨，系该单位执行董事。委托诉讼代理人：张积才，系辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝一徽，系辽宁法大律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行（下称“金州农行”）与被告孙德杰、被告谭淑历、被告大连龙祥房地产开发有限公司（下称“龙祥公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于飞、被告龙祥公司委托诉讼代理人张积才、郝一徽到庭参加了诉讼，被告孙德杰、被告谭淑历经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金州农行向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙德杰、潭淑历共同偿还借款本金327466.21元、利息6527.82元、罚息77.47元、复利112.09元，共计334183.59元（截止2019年10月31日，自2019年11月1日起至全款还清之日止的利息、罚息、复利按照合同约定的利率计算）；2、判令被告孙德杰、潭淑历共同支付原告律师费用14367元；3、判令被告大连龙祥房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物即位于金州新区友谊街道宏意小区74号1单元17层1号房屋享有优先受偿权；5、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年12月7日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定“原告向被告孙德杰发放贷款，贷款金额为人民币37万元，用于被告购房，贷款期限为240个月，执行年利率4.41%，逾期执行连利率6.615%。被告在原告处开立活期账户用于还款，账号为62×××61，每月17日还款”。被告孙德杰谭淑历将其所购金州新区友谊街道宏意小区74号1单元17层1号房屋抵押给原告，作为偿还借款合同的担保，包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等原告为实现债权和抵押权的一般费用。被告谭淑历与被告孙德杰系夫妻关系，该笔借款属于夫妻共同债务，应当承担还款责任。被告大连龙祥房地产开发有限公司自愿为上述借款提供连带责任保证，应当承担清偿责任。合同签订后，原告已按照合同约定履行了借款义务。但被告在履行合同过程中，未按约定还款期限还款，根据合同的约定，原告特诉至贵院，请依法审判。被告孙德杰、被告谭淑历均未提出答辩意见。被告龙祥公司辩称：一、龙祥公司不应对被告孙德杰、谭淑历的债务承担连带清偿责任（一）确定本案保证期间，根据合同约定，龙祥公司的保证期间为自借款发放之日起，至孙德杰取得房地产权属证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日止。龙祥公司在三方签订《个人购房担保借款合同》后，于2015年12月25日办理好了抵押预告登记，并于2016年11月7日具备孙德杰前去办理房地产权属证书的条件，不存在阻碍农业银行办理抵押登记的情况。故，本案的保证期间应为自放款之日起，农业银行在合理期限内办理完抵押登记止。《个人购房担保借款合同》第11.6条约定，如出现非因农业银行原因未能在合同签订之日起30日办妥抵押预告登记，未能在交付后90日内办妥房地产权属证书，未能在办妥权属证书后30日内办妥抵押登记手续的，农业银行有权要求孙德杰承担相应责任。根据权利义务一致的原则，同理，龙祥公司将抵押预告手续办妥后，农业银行亦应在合理期限内办理抵押登记，而合理期限应以上述各方约定的90日加30日作为参照。因此，本案的保证期间应为自放款之日起，至2016年11月7日后720日内（2018年10月28日）孙德杰取得房地产权属证书，农业银行在2018年10月28日后30日内（2018年11月27日）办理完抵押登记止。在此保证期间内，若孙德杰有违合同约定，迟延履行还款义务，农业银行有权要求龙祥公司履行保证责任。（二）关于未办理房屋抵押登记的责任，根据《个人购房担保借款合同》第三十三条的约定，农业银行是办理抵押登记手续的义务主体，孙德杰需要承担协助配合其办理的义务，因此农业银行与孙德杰应当承担未能办理抵押登记的后果。龙祥公司在合同约定期限内办妥了抵押预告登记，同时龙祥公司已具备办理房地产权属证书的条件，因此孙德杰未及时办妥房地产权属证书，而农业银行又未积极敦促其办理，最终导致未在约定时间内办妥抵押登记手续，二者应对此承担后果。各方在合同中约定保证条款的目的是保障农业银行在办理抵押登记手续前的权利，办理之后龙祥公司的担保责任即可免除，若因二者的原因，加重龙祥公司的保证责任，无限延长保证期间，不是阶段性担保的应有之义。（三）龙祥公司不应承担保证责任，综上所述，孙德杰未及时办理权属证书，农业银行在孙德杰未及时办理的情况下，没有提出异议，导致3年多都未能办成抵押登记，二者对此无合理解释，应视为龙祥公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，农业银行未在保证期间内向龙祥公司主张权利，龙祥公司的保证责任免除。根据《合同法》第一百一十九条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，孙德杰和农业银行因怠于履行办理抵押登记义务造成保证期间已过的责任，应当由其自行承担。因此，龙祥公司不应对案涉贷款承担保证责任。二、农业银行的债权应优先以抵押物即案涉房屋的拍卖价款进行清偿。以上，农业银行针对龙祥公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。若人民法院裁判龙祥公司承担保证责任，请求人民法院在裁判文书中明确龙祥公司对孙德杰、谭淑历享有追偿权。原告围绕诉讼请求提交了被告孙德杰、谭淑历结婚证复印件、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、贷款发放通知单、借款凭证、逾期明细二份、委托代理协议、律师费收款收据、律师服务收费标准打印件等证明材料；被告龙祥公司围绕答辩意见提交了大房预金新字第××号商品房预告登记书复印件、个人购房担保借款合同复印件、商品房买卖合同、关于《大连龙祥房地产开发有限公司办理初始登记说明》复印件等证明材料，本院经审查，对上述证据的真实性及证明效力均予以确认，依据本院确认的上述证据及当事人陈述，本院确认下述事实：1、原告陈述的合同约定事实及履行事实均属实；2、个人购房担保借款合同中违约责任约定：对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；3、个人购房担保借款合同中关于担保条款的约定为：采用阶段性保证+抵押的担保方式，被告龙祥公司为阶段性保证人，被告孙德杰、被告谭淑历为抵押人，抵押物为抵押人所购买的位于金州新区友谊街道宏意小区74号1单元17层1号房屋。抵押人应协助配合贷款人办妥抵押（预告）登记：自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。4、2015年12月25日，案涉房屋已办理了以原告为预告登记权利人，以被告孙德杰、谭淑历为预告登记义务人的预购商品房抵押权预告登记。依据被告龙祥公司出具的大连金州新区房屋登记管理中心的说明，案涉房屋于2016年11月7日已可办理房屋所有权证书。5、原告因本案已支付律师费用14367元。本院认为，原告与三被告间签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，并无违法，合法有效。原告依约履行了贷款义务，被告孙德杰、谭淑历应依约履行还款义务，被告龙祥公司应依约履行担保义务。被告孙德杰、谭淑历拖欠贷款不还不当，原告要求其二人依照合同约定偿还借款、利息、罚息、复利并支付律师费，符合合同约定，并无违法，本院予以支持。对被告龙祥公司应当承担的保证责任，因被告龙祥公司未能提供证据证明借款人被告孙德杰、谭淑历已取得房地产权属证书，并已办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，故被告龙祥公司主张免除保证责任没有事实依据。被告龙祥公司主张原告对未能办理房屋抵押登记存在过错故应免除其保证责任，未能提供原告存在过错的事实依据，本院不予采信。被告孙德杰、谭淑历经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙德杰、被告谭淑历于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行借款本金327466.21元、利息6527.82元、罚息77.47元、复利112.09元，共计334183.59元，并承担该款自2019年11月1日起至全部欠款还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利；二、被告孙德杰、被告谭淑历于本判决生效后十日内共同支付原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行律师费用14367元；三、被告大连龙祥房地产开发有限公司对上述一、二项承担连带还款责任；四、被告大连龙祥房地产开发有限公司在承担上述第三项还款责任范围内有权向被告孙德杰、被告谭淑历追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元、保全费2263元，合计5523元（原告已预交），由被告孙德杰、被告谭淑历承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  徐晓冀二〇二〇年八月四日书记员  朱 丹