上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初3053号原告(反诉被告)：上海泛瑞物流有限公司浦东分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐英，总经理。委托诉讼代理人：王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马溱，上海市中天阳律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中天物流有限公司，住所地上海市宝山区，经营地上海市宝山区。法定代表人：周鸿兴，董事长。委托诉讼代理人：袁杰，上海市和平律师事务所律师。被告(反诉原告)：谈志刚，男，1973年8月25日生，汉族，户籍地上海市，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：袁杰，上海市和平律师事务所律师。反诉被告：上海泛瑞物流有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室(崇明工业园区)。委托诉讼代理人：王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马溱，上海市中天阳律师事务所律师。原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司(以下至本判决主文前简称泛瑞浦东分公司)与被告(反诉原告)上海中天物流有限公司(以下至本判决主文前简称中天公司)、谈志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序,本院于2019年11月4日依法追加上海泛瑞物流有限公司(以下至本判决主文前简称泛瑞公司)作为共同反诉被告参加诉讼，先后于2019年5月16日、2019年12月31日公开开庭进行了审理，泛瑞浦东分公司、泛瑞公司的委托诉讼代理人王罗杰、马溱，中天公司、谈志刚的委托诉讼代理人袁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)泛瑞公司提出如下诉讼请求：1.请求确认泛瑞公司、中天公司、谈志刚间的《租赁合同》已于2018年12月17日解除；2.请求判令中天公司向泛瑞公司支付迟延履行滞纳金人民币(以下币种同)46万元、违约金50万元；3.请求判令中天公司腾空场地归还泛瑞公司，并按照6,301.3元每日的标准支付自2019年1月1日起至实际归还之日止的场地占用费；4.请求判令谈志刚对上述第2、3项诉请承担连带保证责任；5.案件受理费由中天公司、谈志刚承担。事实和理由：泛瑞浦东分公司与中天公司签订《租赁合同》，约定，泛瑞浦东分公司将承租自案外人上海高海实业有限公司(以下简称高海公司)的位于上海市浦东新区高桥镇中高路XXX号的仓库、堆场、办公楼(以下至本判决主文之前简称系争租赁物)出租给中天公司；合同签订后双方各自按约履行。按照合同约定，中天公司应当于2018年12月1日前支付2019年度租金，但经多次发函催讨，中天公司均拒不支付。2018年12月16日，泛瑞浦东分公司向中天公司寄送《解除合同函》，并于2018年12月17日由中天公司签收。中天公司、谈志刚答辩称：诉请1有条件接受，其余诉请都不同意。签约时间和内容认可，但是违约是泛瑞公司造成。解除合同同意的，但是认为是当庭解除。中天公司、谈志刚提出如下反诉请求：1.判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担违约金50万元;2.判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同退回多收的租金部分345,000元;3.判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担雨棚的费用204,331元;4、判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担清除场地的费用;5、判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担另外租赁的租金差额。泛瑞浦东分公司对反诉答辩称：泛瑞分浦东分公司不存在违约，根据合同约定，存在不可抗力或者政府拆迁的因素，双方互不赔偿，本案由于政府政策改变导致泛瑞公司的雨棚被列为违章建筑，导致拆迁，属于不可预见的不可抗力，泛瑞浦东分公司可以免责。泛瑞浦东分公司唯一的可以称为过错的是雨棚被拆除，租赁物部分损毁灭失的，中天公司、谈志刚可以减免租金，但是中天公司、谈志刚要免除租金，这不合理。雨棚拆除后，短期内中天公司、谈志刚重置了雨棚，泛瑞浦东分公司的义务充其量是对中天公司、谈志刚的雨棚进行报销，即使报销也是双方分摊费用。中天公司、谈志刚重置了雨棚，不影响租赁物使用。中天公司、谈志刚违约在先，且根本违约，泛瑞浦东分公司合法解除合同，不存在清退和场地差。诉请4、5要求明确的，现在数额不明确，不成立。泛瑞公司对反诉辩称：不需要向中天公司、谈志刚承担责任，反诉被告仅限于本诉当事人，如果追加案外人作为反诉被告，应另行起诉，泛瑞公司不应承担责任。本院经审理，泛瑞浦东分公司、泛瑞公司、中天公司、谈志刚对《租赁合同》、《办公室租赁合同》、《租赁协议》、(2008)浦民一(民)初字第18438号民事判决书、(2010)沪一中民二(民)终字第149号民事判决书、《催款函》及送达凭证、《解除合同函》及送达凭证、照片、上海市房地产权证、《土地使用权出让合同》、《雨棚补充协议》、《雨棚补充协议(二)》、《关于解除合同及场地移交的通知》、照片、《告知函》及照片、《告知书》、《告知函》、照片、《高桥镇2018年度整治违法建筑奖励办法》、照片、《公函》及送达凭证、《律师函》和快递单、《确认书》等证据进行举证、质证，并由本院对各方的陈述记录在案，本院对上述证据及各方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：泛瑞浦东分公司与中天公司、谈志刚签订《租赁合同》，约定：泛瑞浦东分公司公司将从高海公司处承租的系争租赁物出租给中天公司；系争租赁物建成于2003年6月30日，使用年限为20年，该地块占地面积20亩，含内仓库约3,000平方米，外雨棚约1,500平方米，装卸平台400平方米，办公楼一、二层约700平方米，生活设施辅助配套房约100平方米；租金为230万元每年，租赁期自2017年1月1日至2023年6月30日，租金支付方法为先交款后使用，一年一付，需提前30日缴纳下年度租金；系争租赁物的交付日为2017年1月1日；在整个租赁期间，中天公司对租赁的仓库、办公楼、其它设施设备负有日常维修责任，水、电、电话、宽带等费用由中天公司全额承担；泛瑞浦东分公司在租赁期间应保证系争租赁物库房的完好，雨蓬顶部更换，如中天公司在装卸货物作业当中造成的库房的损坏应及时更换；租赁期间如遇不可抗力的市政拆迁，中天公司应无条件服从并解除本合同，双方互不赔偿对方的任何经济损失，以实际迁出场地日为准，退还多收的租赁费，拆迁物搬迁补偿费双方按国家有关政策协商解决；中天公司应当按合同约定按时交付租赁费，不得拖欠，若中天公司不按时交付租赁费，自滞纳之日起每日按迟延交付款项的2%向泛瑞浦东分公司缴纳滞纳金，延期付款超过10天泛瑞浦东分公司有权解除合同，同时追究其违约责任，违约金为50万元；中天公司有权将仓库、厂房、办公楼与第三方合租，但无权全权转租给第三方，中天公司的合同主体不得转变或更换；谈志刚自愿提供履行本合同无限担保责任；……。合同签订后各方各自按约履行。2018年8月15日，高海公司向泛瑞浦东分公司出具《告知函》，称其根据2018年6月11日浦东新区“五违”整治指挥部办公室要求、高桥镇拆违办8月14日电话通知，将于2018年8月18日对上海市浦东新区高桥镇中高路XXX号内的3,978.46平方米的违章建筑实施拆除。2018年9月20日、2018年12月5日、2019年1月7日，中天公司先后致函泛瑞浦东分公司，提出因1,500平方米的外雨蓬被拆除要求减少40%的租金，并承担50万元的违约金。按照合同约定，中天公司应当于2018年12月1日前支付2019年度租金，中天公司到期未支付2019年度租金。经泛瑞浦东分公司书面催讨后中天公司仍未支付。2018年12月16日，泛瑞浦东分公司向中天公司寄送《解除合同函》，并于2018年12月17日由中天公司签收。2019年5月31日，中天公司向泛瑞浦东分公司出具《关于解除合同及场地移交的通知》，主要内容为：中天公司已于2019年5月16日当庭同意有条件解除合同，双方就解除合同已经达成一致意见；鉴于租赁合同已经解除，为了避免损失的进一步扩大，现通知泛瑞浦东分公司于2019年5月31日前办理租赁场地的移交手续，逾期不办理移交手续的，中天公司将自行清场，并自2019年6月1日起不再承担租赁场地的任何费用。2019年6月17日，泛瑞浦东分公司向中天公司发出《告知函》，称中天公司的内装设备及木托盘还没有迁出场地清场，故通知泛瑞浦东分公司于2019年6月30日前迁出设备清场。另查，2003年6月1日，泛瑞浦东分公司向高海公司租赁位于上海市浦东新区高桥镇中高路XXX号(中高路以南、石油公司围墙以北)的20亩土地，租期自2003年7月1日至2023年6月30日。2003年11月1日，泛瑞浦东分公司向高海公司租赁位于上海市浦东新区高桥镇中高路XXX号内三层共计1,187平方米的办公大楼，租期自2003年11月1日至2023年10月31日。2003年，泛瑞公司在租赁场地参与投资建造了一个3,400平方米的中转仓库。2014年12月22日，高海公司与泛瑞浦东分公司签订《雨蓬补充协议》，就高海公司出租给泛瑞浦东分公司系争租赁物场地内南围墙雨蓬约定追加租金，双方同意自2014年度至2016年度每年年底泛瑞浦东分公司增付高海公司5万元，自2017年1月至2023年6月30日止，高出180万元以上的租金部分双方享有50%利益，前提是高海公司不得干扰泛瑞浦东分公司的正常招租招商和经营活动，在以上时段内高海公司不得与第三方签订与场地租赁有关的经营往来合同，如有违约，违约方应赔偿对方违约金100万元。2018年8月8日，高海公司与泛瑞浦东分公司签订《雨蓬补充协议(二)》，约定：为落实执行浦东新区“五违”整治指挥部办公室2018年6月6日告知书精神，双方达成协议；在双方2003年6月1日所签的租赁协议履行期间，一切事务按原合同执行；原合同到期后，泛瑞浦东分公司所投资建造的大仓库，1.可以作价，2.泛瑞浦东分公司可以拆走;雨蓬拆除后,在保证大仓库原状的前提下,按双方2014年12月22日所签订的《雨蓬补充协议》执行。双方庭审中确认，中天公司自行购买的雨蓬已经搬走。本院认为，《租赁合同》中约定的占地面积20亩的地块及约700平方米的一、二层办公楼，系具有合法权属凭证的场地及办公楼，而其余仓库、外雨棚、装卸平台等均不具有合法权属凭证。因此，《租赁合同》关于20亩场地及约700平方米的一、二层办公楼的约定内容系双方真实意思的表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效；《租赁合同》关于仓库、外雨棚、装卸平台等的约定内容，违反国家效力性强制性法律规定，应当认定无效。因此，本院依法确认三方关于20亩场地及约700平方米的一、二层办公楼的租赁合同关系于中天公司实际搬离之日即2019年5月31日解除，依法确认双方仓库、外雨棚、装卸平台等的租赁合同关系无效。一、关于泛瑞浦东分公司要求判令中天公司支付泛瑞浦东分公司迟延履行滞纳金46万元、违约金50万元的本诉请求及中天公司、谈志刚要求判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司支付违约金50万元、返还多收的租金345,000元的反诉请求。双方因《租赁合同》中约定的约1,500平方米外雨蓬被有关部门以“违章建筑”拆除而发生纠纷，而双方签署《租赁合同》时均知道或应当知道外雨蓬系无相应权属凭证的搭建物，故三方对租赁合同部分无法继续履行和部分无效均有过错，应各自承担相应的违约责任和相应的损失。泛瑞浦东分公司要求判令中天公司支付泛瑞浦东分公司迟延履行滞纳金46万元、违约金50万元的本诉请求及中天公司、谈志刚要求判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司支付违约金50万元的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。对于中天公司、谈志刚要求判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司返还多收的租金345,000元(自2018年8月12日至2018年12月31日止按租金862，500元的40%计算的租金)的反诉请求。鉴于《租赁合同》约定的外雨蓬面积约为1,500平方米，占中天公司租赁系争租赁物总面积的比例很小，且中天公司对外雨蓬无相关权属凭证也是明知的及泛瑞浦东分公司、中天公司、谈志刚对租赁合同部分无效过错程度相同，故由本院参照系争租赁物年租金230万元、外雨蓬占系争租赁物总面积的比例以及中天公司因外雨蓬被拆除无法使用的时间占整个租赁年度的比例，酌定泛瑞浦东分公司返还中天公司租赁费1万元。根据我国公司法的相关规定，泛瑞浦东分公司系无注册资本的公司，其债务应由其总公司泛瑞公司共同承担。谈志刚并非《租赁合同》的承租方，故谈志刚要求泛瑞浦东分公司、泛瑞公司返还多收的租金的反诉请求，不予支持。二、关于泛瑞浦东分公司请求判令中天公司腾空场地归还泛瑞公司，并按照6,301.3元每日的标准支付自2019年1月1日起至实际归还之日止的场地占用费及请求判令谈志刚对泛瑞浦东分公司的第2、3项本诉诉请承担连带保证责任。中天公司函告泛瑞浦东分公司，要求于2019年5月31日交接系争租赁物，并表示于2019年6月1日起不再承担租赁费用，且泛瑞浦东分公司2019年6月17日给中天公司的函告中也表明中天公司已经从系争租赁物中搬走了大部分物品、仅留部分内装设备及木托盘，并要求中天公司于2019年6月30日前迁出设备清场，因此本院认定中天公司实际搬离系争租赁物的时间为2019年5月31日。因外雨蓬已经于2018年8月18日拆除，双方约定的年租赁费用230万元中应扣除外雨蓬的租赁费用，由本院酌定扣除外雨蓬租赁费用后的年租赁费用总额为227.7万元,中天公司应按日租赁费6,238元支付泛瑞浦东分公司自2019年1月1日起至2019年5月31日期间的租赁费用941,938元。考虑到本院对泛瑞浦东分公司要求中天公司支付迟延履行滞纳金46万元、违约金50万元本诉请求均未予支持，而中天公司逾期支付租赁费用941,938元确实给泛瑞浦东分公司造成利息损失，故由本院酌定由中天公司按贷款利率标准支付941,938元自2018年12月2日起至实际付清之日的利息损失。因中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自2018年12月2日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。谈志刚承诺“自愿提供履行本合同无限担保责任”，故谈志刚应对中天公司在本案中的付款义务承担连带责任。三、关于中天公司、谈志刚要求判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担雨棚的费用204,331元，判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担清除场地的费用及判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担另外租赁的租金差额的反诉请求。中天公司明知约1,500平方米的外雨蓬因违章而被拆除、未举证证明在系争租赁物场地搭建新雨棚经过泛瑞浦东分公司同意，因此产生的雨棚费用损失应由中天公司自行承担，且其搭建的雨棚材料已经由中天公司于2019年5月31日拆移，故中天公司要求泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担雨棚费用204,331元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。中天公司未举证证明其清除场地的具体费用及另外租赁的租金差额，且中天公司对租赁合同关系部分解除及部分无效均有过错，故中天公司要求泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担清除场地的费用及判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担另外租赁的租金差额的反诉请求，均证据不足，不符合法律规定，不予支持。谈志刚并非租赁合同的承租方，故谈志刚要求泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担雨棚费用204,331元、要求泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担清除场地的费用及判令泛瑞浦东分公司、泛瑞公司共同承担另外租赁的租金差额的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司与被告(反诉原告)上海中天物流有限公司、谈志刚之间关于上海市浦东新区高桥镇中高路XXX号中20亩场地、一、二层约700平方米办公楼的租赁合同关系于2019年5月31日解除；确认原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司与被告(反诉原告)上海中天物流有限公司、谈志刚之间关于上海市浦东新区高桥镇中高路XXX号中仓库、外雨蓬、装卸平台及生活辅助配套房的租赁合同关系无效；二、被告(反诉原告)上海中天物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司租赁费用941,938元；三、被告(反诉原告)上海中天物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司租赁费用941,938元的利息损失(利息损失的计算方式为：自2018年12月2日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算)；四、被告(反诉原告)谈志刚对上述判决主文第二项、第三项中被告(反诉原告)上海中天物流有限公司的付款义务承担连带责任；五、原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司、反诉被告上海泛瑞物流有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还被告(反诉原告)上海中天物流有限公司租赁费1万元；六、驳回原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司的其余本诉诉请求；七、驳回被告(反诉原告)上海中天物流有限公司、谈志刚的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,717元,由被告(反诉原告)上海中天物流有限公司、谈志刚共同负担;本诉保全费5,000元，由被告(反诉原告)上海中天物流有限公司、谈志刚共同负担；反诉案件受理费7,122元，原告(反诉被告)上海泛瑞物流有限公司浦东分公司、反诉被告上海泛瑞物流有限公司共同负担25元，由被告(反诉原告)上海中天物流有限公司、谈志刚共同负担7,097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇二〇年一月十九日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。