四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初11391号 原告：成都成房置业有限公司，住所地成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 被告：四川天地和装饰设计有限公司，住所地成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：胡进，职务不详。 原告成都成房置业有限公司（以下简称“成房置业公司”）与被告四川天地和装饰设计有限公司（以下简称“天地和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序。后因天地和公司无法直接送达，本案转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告成房置业公司的委托诉讼代理人徐科越到庭参加诉讼，被告天地和公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 成房置业公司向本院提出诉讼请求：1．确认其与天地和公司之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月7日解除；2．判令天地和公司支付欠付房租156696.46元及房屋占用费1798026.32元（暂计至2019年9月1日，实际计算至天地和公司腾退交还房屋之日）；3．判令天地和公司支付逾期支付房租违约金1125162.43元（暂计至2019年9月1日，实际计算至交还房屋之日止）及导致合同解除的违约金796268.8元。事实和理由：2016年2月5日，成房置业公司与天地和公司就成都市盛兴街66号新城国际广场5栋1、2、3、4层房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限10年，并约定了每年租金标准、租金支付时间和方式、违约责任等。合同约定如天地和公司拖欠房租累计30日以上或逾期交纳各项费用金额达3000元或拒不按合同约定补足保证金的，成房置业公司有权单方解除合同并追究违约责任。合同签订后，成房置业公司按约交付了租赁房屋。天地和公司本应于2019年5月16日前支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的房租995336元，但直至2019年6月17日才支付了250000元，剩余租金一直未支付。且2019年7月1日，天地和公司在未告知的情况下突然停止营业，导致租赁房屋被聚集的维权群众损坏，公司和负责人也自此无法联系。截至目前，天地和公司仍拖欠租金、物业费、水电费、空调费中央空调费等费用，且因其涉嫌犯罪，案涉房屋及屋内物品被成都市公安局高新区分局经侦大队查封，其物品一直占用租赁房屋，成房置业公司无法使用房屋。成房置业公司为维护其合法权益，遂诉至法院。 天地和公司未应诉答辩，亦未向本院提交任何证据。 本院经审理查明认定事实如下：2016年2月5日，成房置业公司（甲方）与天地和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），将位于成都市的房屋出租给天地和公司作办公之用。合同第二条约定，房屋租期为10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止。第三条约定，房屋按建筑面积9553.08平方米计租，月租金30元／㎡，每年递增5%，具体为：2016年11月1日起至2017年2月28日期间30元／㎡（2016年3月1日至2016年10月31日期间为装修免租期，不收租金），2017年3月1日至2018年2月28日期间31.5元／㎡，2018年3月1日至2019年2月28日期间33.08元／㎡，2019年3月1日至2020年2月29日期间34.73元／㎡，2020年3月1日至2021年2月28日期间36.47元／㎡，2021年3月1日至2022年2月28日期间38.29元／㎡，2022年3月1日至2023年2月28日期间40.20元／㎡，2023年3月1日至2024年2月29日期间42.21元／㎡，2024年3月1日至2025年2月28日期间44.32元／㎡，2025年3月1日至2026年2月28日期间46.54元／㎡。乙方在合同签订当日付清首期4个月租金，后续租金每3个月支付一次，在每3个月开始前15天支付；合同签订时乙方应向甲方交纳保证金300000元，甲方有权直接从保证金内扣划乙方所欠的租金、物业费、违约金等款项，保证金在租期届满或合同终止且乙方结清各项费用、按约交还房屋后30日内无息退还。第五条约定，乙方应在租期届满或合同终止当天交还房屋及附属设备设施，甲方有权要求乙方恢复房屋原状，乙方未经甲方同意不得留存物品，否则视为放弃物品所有权，甲方有权自行处置，处置费用由乙方承担；乙方未按约定交还房屋的，应自逾期交还之日起每日按最后一个月日租金的三倍向甲方支付房屋占用费。第八条规定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的2倍向甲方支付违约金；乙方拖欠房租30日以上或未按时交纳租金达两次的，甲方有权单方面通知乙方解除合同，甲方书面解除通知邮寄后经过3日即视为乙方收悉同时产生解除合同效力，甲方有权立即收回房屋，乙方应在5日内拆除和撤离自有且可移除部分物品和设施设备，逾期则视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置，除按本合同约定承担违约责任外，乙方还应向甲方支付该年度租金总额20%的违约金。 根据合同约定，天地和公司应于2019年5月16日前支付2019年6月至2019年8月期间的房屋租金995335.4元，但其仅于2019年5月31日支付150000元、于2019年6月7日支付50000元、于2019年6月17日支付50000元，后再未支付租金。成房置业公司经催款无果，于2019年7月2日向天地和公司发出律师函，通知天地和公司于2019年7月7日解除合同，要求天地和公司在收到函后五日内腾退房屋并支付租金、违约金以及其他欠付费用。天地和公司于2019年7月4日收到该函。 案件审理过程中，成房置业公司自认天地和公司向其交纳了保证金300000元，尚未退还天地和公司，亦未用于抵扣天地和公司的欠付租金，本院予以确认。 以上事实，有合同、银行回单、温馨提示、律师函、邮递记录、微信聊天记录及原告当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，天地和公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩等诉讼权利，相应不利后果由其自行承担。本案双方协商一致签订《房屋租赁合同》，合同无违反法律、法规的情形，合法有效，双方均应受此拘束。成房置业公司按约交付了房屋，天地和公司应按约支付租金，现其长期拖欠租金，已达到合同约定的解除条件，成房置业公司按合同约定行使合同解除权，通知其于2019年7月7日解除合同，合法有效，本院确认案涉合同已于2019年7月7日解除。 合同解除后，天地和公司仍应支付欠付租金及占用房屋的费用。关于租金和房屋占用费的计算期间，房租理应自2019年6月1日计算至合同解除之日，房屋占用费则应自合同解除次日计算至天地和公司实际腾退交还房屋之日。关于房屋占用费的计算标准，合同约定按日租金的三倍支付未按时交还房屋的房屋占用费，该条款主要目的是为了弥补成房置业公司的损失，同时兼具惩罚性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”成房置业公司因天地和公司逾期交还房屋的损失主要是房屋租金损失以及自行腾退房屋的支出，按日租金的三倍收取房屋占用费明显过高，本院酌定房屋占用费按合同约定的租金标准计算即可。至于成房置业公司因腾退房屋而发生的实际支出，合同中无明确约定，成房置业公司亦未举证证明，可待实际发生后另行主张。 根据合同计算，天地和公司应付2019年6月1日至2019年7月7日期间的租金406696.19元（34.73元/月·㎡×9553.08㎡+34.73元/月·㎡×9553.08㎡÷31天×7天），已支付250000元，品迭后，天地和公司还应支付租金156696.19元。因天地和公司向成房置业公司预交有保证金，根据合同约定，成房置业公司可在保证金内扣划欠付租金金额，故欠付租金不再支持。2019年7月8日起的房屋占用费按合同约定租金标准计算至天地和公司腾退并交还房屋之日止。 关于天地和公司应支付的违约金。就逾期支付租金的违约金，成房置业公司因天地和公司逾期支付租金所遭受的损失主要为该部分租金的资金利息损失，合同中约定逾期支付租金的违约金为每日按日租金两倍计算，计算标准过高，本院酌定逾期支付租金的违约金以欠付租金为基数，自逾期之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日为宜。天地和公司已支付但存在逾期情形的租金产生的逾期违约金实际计算至该部分租金支付之日，尚未支付的租金因合同解除时成房置业公司即可从保证金内扣划，故该部分产生的违约金应计算至合同解除之日。 就违约导致合同解除的违约金，合同约定按解除当年年度租金的20%计算，标准合理，本院予以支持。此项违约金计796268.32元（34.73元/月·㎡×9553.08㎡×12个月×20%）。天地和公司预交的300000元保证金扣除应付租金156696.19元后尚剩余143303.81元，品迭后，天地和公司还应向成房置业公司支付导致合同解除的违约金652964.51元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都成房置业有限公司与被告四川天地和装饰设计有限公司于2016年2月5日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月7日解除； 二、被告四川天地和装饰设计有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告成都成房置业有限公司支付欠房屋占用费（计算方式：按合同约定租金标准，自2019年7月8日起计算至房屋实际腾退之日止）； 三、被告四川天地和装饰设计有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告成都成房置业有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金分四笔，均自2019年5月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，第一笔以150000元为基数计算至2019年5月31日；第二笔以50000元为基数计算至2019年6月7日；第三笔以50000元为基数计算至2019年6月17日；第四笔以156696.2元为基数计算至2019年7月7日）； 四、被告四川天地和装饰设计有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告成都成房置业有限公司支付导致合同解除的违约金652964.5元； 五、驳回原告成都成房置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37810元，公告费300元，由被告四川天地和装饰设计有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邓安宁 人民陪审员  刘永红 人民陪审员  苏红梅 二〇二〇年七月二十九日 法官 助理  余 盼 书 记 员  刘凌云