天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初505号原告：丁大刚，男，1986年12月24日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：陆宇雷，上海融孚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦骁，上海融孚（天津）律师事务所律师。被告：杨鹏，男，1986年9月4日出生，回族，住天津市河**。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路**和平创新大厦**。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：鲁晗，该公司职员。原告丁大刚与被告杨鹏及第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁大刚及其委托诉讼代理人陆宇雷、张梦骁以及第三人中原公司委托诉讼代理人鲁晗到庭参加诉讼，被告杨鹏经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。丁大刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，办理涉诉房屋抵押注销登记；2.被告协助原告办理涉诉房屋产权过户登记；3.被告向原告支付违约金225000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告经第三人居间介绍，三方于2019年9月17日签订《房产交易合同》（编号ＴＪＭ2016-0016564）,约定:原告购买被告所有的坐落于天津市西青区中北镇××道××号××号房屋;成交价255万元,包括定金20万元;在房款全额存入资金监管中心后五日内,共赴天津市西青区房管局办理过户登记;被告应于2017年9月20日前将涉诉房屋交付原告使用。原、被告于2017年9月17日签订《补充协议（追加定金）》,约定:原告应于2019年9月17日支付定金20万元,于2017年10月10日再付110万元,余款原告一次性支付给被告,并约定全部房款最终通过资金监管中心代收代付。被告于2017年9月18日将涉诉房屋交付原告使用。原告分别于2017年9月17日向被告支付20万元;2017年10月10日支付110万元;2018年12月6日支付125万元,已全额支付房款。原、被告于2018年12月13日签订《补充协议（二方标准）》,确认:原告于2018年12月6日付清全部房款,因被告原因推迟偿还银行贷款,故双方约定:被告应于2019年3月15日前办理注销抵押登记,并于当日去房管局办理过户登记。原告依约支付了全部购房款,并全额向第三人支付了居间费。被告虽履行了房屋交付义务,但至今未办理涉讼房屋抵押注销登记及产权过户登记,故成讼。杨鹏未到庭参加诉讼，亦未作答辩。中原公司述称，同意原告的全部诉请，原告诉状中陈述的事实属实。前期被告曾以各种理由未履行过户手续，在原告2018年12月6日向被告付清全部房款后，约定最晚于2019年3月15日注销抵押权，但后期我方就再也没有办法联系上被告了。目前我方不清楚被告的下落。本院经审理认定事实如下：2017年9月17日，原告（买受方、乙方）、被告（出售方、甲方）与第三人（居间方、丙方）签订编号为ＴＪＭ2016-0016564的《房产交易合同》，由原告购买被告名下坐落于天津市西青区中北镇××道××号××号房屋。合同约定：房款总价2550000元；设立有抵押，抵押权人为中国建设银行，甲方确认于2018年4月1日前还清贷款并注销该抵押权；乙方与签订本合同之时向甲方支付定金200000元；甲乙双方须于2018年5月1日前到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款2350000元，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付，乙方须于2018年5月1日前办理贷款申请手续；甲乙双方定于2017年9月30日前进行房屋交接。庭审中，原告提交《补充协议（追加定金）》复印件一份，该协议约定：乙方于2017年9月17日支付定金200000元，于2017年10月10日支付定金1100000元。第三人对该协议真实性认可，另提交第三人电脑系统中保留的《补充协议（追加定金）》打印件，该件经法庭核对与原告提交的内容一致。2017年9月17日当天，原告通过其妻子杨**银行账户向被告支付三笔50000元，一笔30000元和一笔20000元，共计200000元，并在转账记录中备注“旭辉御府6-1-301前期20万定金全齐”。2017年9月18日，被告将房屋交付原告，原告实际居住使用至今。2017年9月19日，原告支付第三人居间佣金45900元。庭审中，第三人确认收到该笔佣金。2017年10月10日，原告通过其岳父杨玉龙银行账户向被告的银行账号6228********支付一笔1100000元，摘要显示为“杨玉龙买杨鹏房屋定金”。2018年12月6日，原告通过自己的银行账户支付被告的银行账户6228********房款1250000元。同日，被告向原告出具《业主收据》一张，载明：现本人收到该合同约定的，应由丁大刚交付的用于购买该房地产的房款，共计1250000元。2018年12月3日，原、被告签订《补充协议（二方标准）》，内容为：乙方于2018年12月6日已付清甲方全部房款，由于甲方原因推迟清尾款时间，约定甲方最晚于2019年3月5日前注销抵押，注销完毕当日去房管局办理过户手续。本院依法调取了案涉房屋的《天津市不动产登记簿查询证明》，载明权利人为杨鹏，抵押权登记信息显示两笔抵押权登记，首抵抵押权人为天津市津房置业担保股份有限公司，登记日期为2016年7月12日，抵押担保债权数额1264000元，债务履行期限2016年5月16日至2046年5月16日。二抵抵押权人为杨**，登记日期为2019年5月7日，抵押担保债权数额为1600000元，债务履行期限2019年5月6日至2021年5月6日。原告与第三人均陈述，二抵的抵押权人为原告的妻子杨**，因为被告迟迟无法办理注销抵押权合同义务，故为了保障原告的合法权益，要求被告协助办理了二抵手续。以上事实，有当事人提供的书证及当庭陈述佐证。本院认为，原、被告以及第三人签订的《房屋交易合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依法成立生效的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已依约履行支付购房款的义务，本院予以确认。但是，目前案涉房屋存在抵押权尚未涤除的情形，合同继续履行有事实上的障碍。庭审中，经本院释明，原告表示不同意代为清偿抵押债务以办理注销抵押权的手续，亦不变更诉请主张解除合同等，故对于原告在本案中提出的诉讼请求，本院暂不予支持，原告可在上述阻碍情形消除后再行主张相关权利。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了抗辩、举证、质证的权利，后果自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、四十四条第一款、第六十条第一款，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丁大刚全部诉讼请求。案件受理费5125元，诉讼保全费5000元，公告费560元，全部由原告丁大刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张昌辉人民陪审员  王文杰人民陪审员  倪东青二〇二〇年八月十八日书 记 员  张乃琳附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。