成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5884号 原告(反诉被告)：成都上福物业管理有限责任公司。住所地：成都市双流区西航港街道黄河南路一段69号。 法定代表人：赖金沙,董事长。 委托诉讼代理人：王强，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑诗雨，四川精伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）:罗玉莲,女,1973年7月10日出生,汉族,住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：陈新元，男，1970年4月6日出生,汉族，住四川省双流县，系罗玉莲的丈夫。 原告（反诉被告）成都上福物业管理有限责任公司成都分公司（以下简称“上福公司”）与被告（反诉原告）罗玉莲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上福公司的委托诉讼代理人王强、岑诗雨，罗玉莲及其委托诉讼代理人陈新元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上福公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令罗玉莲向上福公司缴纳住宅物管费4270.9元(自2015年9月1日计算至2019年5月31日);2、请求判令罗玉莲向上福公司缴纳垃圾清运费225元(自2015年9月1日计算至2019年5月31日);3、请求判令罗玉莲向上福公司缴纳停车费3600元(自2015年9月1日计算至2019年5月31日);4、请求判令罗玉莲按照物业欠费金额的30%向上福公司支付违约金1281.27元;以上费用合计9377.17元。5、本案诉讼费、保全费等费用由罗玉莲承担。事实与理由:自2015年9月17日以来上福公司为罗玉莲所在的天赐苑小区提供物业服务，并在2017年3月1日与天赐苑业主大会签订《天赐苑物业服务合同》，约定上福公司负责该项目的物业管理服务工作，业主或者使用人负有交纳物业费以及其他合理费用的义务。罗玉莲作为天赐苑3幢3单元6层12号的业主，从2015年9月起未向上福公司缴纳住宅物管费、垃圾清运费和停车费用。根据《天赐苑物业服务合同》约定，罗玉莲应按照0.8元/月/平方米标准向上福公司缴纳住宅物管费，物业服务费原则上每季度交纳次，若罗玉莲未在当季度第一个月缴纳物业服务费，上福公司有权要求罗玉莲承担违约责任。综上所述，上福公司为维护合法权益，故提起诉讼。 罗玉莲辩称：上福公司是自2019年6月1日起承担天赐苑小区物业管理服务的，而非上福公司所称的2015年9月17日开始。上福公司并未按照约定提供完善的管理与服务，特别是在小区安保方面，造成小区存在重大安全隐患，小偷有机可趁。小区为此造成多起失窃案、入室盗窃案。罗玉莲家中也未幸免，在2015年10月10日家中被盗，贵重物品悉数被偷，造成重大财产损失，共计31000元，同时也给罗玉莲带来重大精神损失。罗玉莲被盗的电脑中存了大量客户的资料,这些资料的丢失，给罗玉莲客户维护和开发造成不可弥补的损失。自罗玉莲家中被盗后，罗玉莲多次找物业协商赔偿方案，但物业管理经理均以派出所未破案以及方案不合理为理由拒绝赔偿。为此，罗玉莲认为，上福公司的服务系不合格的，并拒绝承认上福公司进入小区服务资格。天赐苑小区公共停车位按照《中华人民共和国物权法》第73、74规定系全体小区业主所有，没有小区业主过半数同意任何人都不能代理收取，已收到的，业主有权要求公开费用去向。天赐苑小区业主从未同意上福公司对公共停车位收费。由于小区物业管理混乱，小区停车位经常被大量外来车辆占用，罗玉莲驾车下班回家，小区内没停车位，上福公司所计算的收费期间，罗玉莲的车辆并没有停在小区内。因此，即便上福公司有权利收取停车费，其对罗玉莲3600元停车收费是没有依据的。上福公司称2017年3月1日天赐苑业主大会与其签订《天赐苑物业管理服务合同》作假。天赐苑从未成立过业主委员会，并未召开过业主大会，是少数业主自主代表与其签订，并未得三分之二业主同意，更未征得本人同意，所以，这份续签合同是无效的。上福公司无任何收费权利。所以所谓的欠费以及欠费滞纳金均为不合法的。 罗玉莲向本院提出反诉请求：1、请求判令上福公司向罗玉莲赔偿因家中被盗造成的损失15500元；2、请求判令本案诉讼费、保全费等费用由上福公司承担。事实及理由:上福公司自2015年9月17日进入天赐苑小区提供物业服务,并未按照约定提供完善的管理与服务，特别是在小区安保方面，造成小区存在重大安全隐患，造成小偷有机可趁。2015年10月10日下午，小偷进入罗玉莲家中3栋3单元6楼12号盗窃，家中贵重物品包括:戴尔笔记本一台、佳能单反相机一台、结婚金手镯一个、结婚戒指一枚、苹果手机一台以及南红手饰等贵重物品悉数被盗，价值共计31000元。罗玉莲随即报警，双流区航空港派出所以及物业一名保安入室进行了勘察，并在双流区航空港派出所对案情进行了笔录。但由于小区监控未装，陌生人进出登记、陌生车辆进出登记资料不完善，警方无法调取有用的线索，给警方破案带来障碍。至今案件未破。鉴于此，罗玉莲认为上福公司对罗玉莲家中被盗存在一定的过错责任，应对本次盗窃造成的损失承担一定的赔偿责任。同时，罗玉莲在上福公司给予合理的赔偿之前拒绝缴纳服务费。并分别于2016年10月20日，2017年10月20日找物管协商赔偿金额，均未达成一致。2018年10月19日，罗玉莲致函小区物业，要求赔偿损失，函件拒收，2019年4月28日，再次以邮件形式致函其律师和领导，要求赔偿，亦未有结果。根据罗玉莲小区与上福公司关于进入小区进行物业服务的相关约定，并根据《物业管理条例》第35条规定，罗玉莲认为，上福公司的管理服务不到位，造成了罗玉莲合法权益被侵害，上福公司应承担相应比例的赔偿责任，故罗玉莲提起反诉。 上福公司辩称：上福公司在2015年6月15日就开始为案涉小区提供物业管理服务，与罗玉莲建立了合法的物业服务合同关系。上福公司已依约履行物业管理义务，不存在任何违约行为。关于罗玉莲家中被盗事宜，非因上福公司原因造成，上福公司不应对此承担赔偿责任，应另以侵权案由起诉。根据《物业管理合同》第十一条的约定，如因物业公司原因造成业主人身、财产损害的，物业公司应当承担相应的法律责任，而罗玉莲家中被盗所受财产损失系第三人原因造成与上福公司无关，上福公司不应对此承担损害赔偿责任。罗玉莲尚未举证证明被盗物品及金额，上福公司方对该金额不予认可，且上福公司在事后多次与罗玉莲方沟通表示愿对其进行一定的补偿，均因罗玉莲方所提金额不合理而未达成一致，上福公司以此为由拒交物业费的行为系严重违约行为。综上，请求驳回罗玉莲的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：罗玉莲系天赐苑小区3幢3单元6楼12号房屋的业主，于2010年7月31日接收了案涉房屋。2015年9月17日，上福公司与天赐苑小区原物业公司签订《关于天赐苑的移交说明》和《天赐苑物品移交清单》，在双流县航港街道办事处白家场社区居民委员会的见证下完成天赐苑小区相关资料物品的移交。此后由上福公司为天赐苑小区提供物业服务。罗玉莲在《业主意见征求表》上签字同意上福公司进场为该小区提供物业服务，罗玉莲房屋所在的新楼物业费收费标准为0.8元／㎡.月，机动车停车费收费标准为轿车80元／车.月，并登记了车辆车牌号为川Ａ×××××。同时载明，双方试用3个月，即上福公司一次性收取3个月物业服务费等，并提供相应物业服务。试用期满，双方均满意则协商延长服务期限。2015年6月2日，罗玉莲向上福公司交纳了2015年6月至8月的汽车车位费240元、物管费284.7元、垃圾清运费。 另查明，2017年3月1日，上福公司与天赐苑业主大会（落款处仅有张汝群等五位业主代表签字）签订了《天赐苑物业服务合同》，约定天赐苑业主大会委托上福公司为天赐苑小区提供物业服务与管理，委托管理期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止；并对物业费收费标准、支付方式和期限、违约责任、车辆场地使用费等进行了约定。 还查明，2015年10月10日罗玉莲报警称其案涉房屋内被盗，成都市公安局双流区分局航空港派出所作为刑事案件立案侦查。随后罗玉莲以上福公司未解决其家中被盗事宜、未能提供符合约定和规范要求的服务,且车辆一直未停在案涉小区为由，拒绝支付物业服务费等费用。上福公司经多次催缴无果，故提起诉讼。 上述事实，有当事人身份信息、收房流程单、验房登记表、关于天赐苑的移交说明、天赐苑物品移交清单、业主意见征求表、物业服务合同、收据、催费通知、律师函、照片、受案回执、立案决定书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，关于天赐苑的移交说明、业主意见征求表和收据三份证据能够证明，上福公司自2015年6月起至今为案涉天赐苑小区提供物业服务，双方建立了物业服务合同关系。罗玉莲称上福公司收取物业费等费用不合法，但从其陈述能够证实其对于上福公司为该小区提供物业服务的事实并不否认。关于上福公司要求罗玉莲支付2015年9月1日起至2019年5月31日止的物管费4270.9元，罗玉莲辩称，上福公司提供的物业服务不到位，导致其家中被盗等，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，罗玉莲如认为上福公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业管理服务费缺乏事实依据和法律依据，本院对此抗辩意见不予支持。罗玉莲系该小区3栋3单元6楼12号房屋的业主，上福公司为该小区提供了物业服务，罗玉莲应当按照《业主意见征求表》上约定的标准向上福公司支付相关费用，故对于上福公司主张的2015年9月1日起至2019年5月31日止的物管费4270.5元（284.7元÷3个月×45个月）本院予以支持。 关于上福公司要求罗玉莲支付垃圾清运费，本院认为，垃圾清运费系上福公司代收代缴的费用，但审理中上福公司并未向本院提交其已代为向相关部门缴纳垃圾清运费的证据，故对于其要求罗玉莲支付该部分费用的诉讼请求本院不予支持。 关于上福公司要求罗玉莲支付停车费，罗玉莲辩称，其车辆并未一直停在案涉小区。本院认为，上福公司提供的证人证言，存在前后矛盾之处，不能证明罗玉莲自2015年9月1日起至2019年5月31日止在案涉小区停车的事实，上福公司应当承担举证不能的责任，故对于其该部分诉讼请求本院不予支持。 关于上福公司要求罗玉莲支付违约金。本院认为，上福公司提交的证据不能证明双方就物业费的支付期限、方式以及违约责任等有过约定，故上福公司现主张违约金缺乏依据，本院不予支持。 关于罗玉莲要求上福公司赔偿其家中被盗的损失15500元。本院认为，罗玉莲仅举证证明了其家中被盗的事实，但不能证明家中被盗物品的种类、数量以及价值，也不能证明上福公司在此过程中存在重大过失，上福公司对此也不予认可，故对于罗玉莲的反诉请求，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗玉莲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都上福物业管理有限责任公司成都分公司支付2015年9月1日至2019年5月31日的物业服务费4270.5元； 二、驳回原告（反诉被告）成都上福物业管理有限责任公司成都分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）罗玉莲的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费94元，共计119元，由原告（反诉被告）成都上福物业管理有限责任公司成都分公司负担15元、被告（反诉原告）罗玉莲负担104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇