四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初3910号原告：王春江,男,汉族，1966年1月21日生,住所地：四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人刘耀鹏，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104201010188986。被告:攀枝花市思维实业有限公司,住所地：攀枝花市东区临江路174号。法定代表人：栾伟鹏，公司总经理。委托诉讼代理人赵翠，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201311138968。委托诉讼代理人邓春生，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104200310302111。原告王春江诉被告攀枝花市思维实业有限公司（以下简称思维公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理。依法由审判员白永忠独任审判，适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告王春江及其委托诉讼代理人刘耀鹏、被告思维公司的委托诉讼代理人赵翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春江诉称：2011年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，从被告处购买被告开发的“君临江山”楼盘11幢1层3单元1－2号住宅一套，面积176.79平方米，房屋总价款1063533元。合同约定，原告在签订购房合同后一次性支付购房款，被告应当在2012年6月30日前向原告交付该房屋，并应符合相应条件，否则被告应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定履行了付款义务，共计支付购房款1050755元，但被告未按约定时间交付房屋。直到2016年7月7日，被告才向原告送达《交房（车位）通知单》，通知原告可交房，并从2016年7月1日起收取物业费。原告拿到房屋钥匙后，发现被告交付的房屋存在质量问题，于2016年8月2日向市质监站投诉。经质监站工作人员现场调查，发现房屋门窗洞口尺寸不顺直、阴阳角不顺直，要求被告对超出相关规范的位置进行恢复处理。但被告一直未按质监站的要求尽快处理，导致原告一直未能使用房屋，直到2017年7月末被告处理完毕后，原告才正式接收房屋开始使用。综上所述，《商品房买卖合同》是双方签订的有效的买卖合同，双方均应当如实履行。但被告却违反合同约定，迟延交付房屋长达4年之久。并且因被告交付的房屋有质量问题，在质监站要求处理后迟迟未能处理，导致原告无法正常使用房屋。迟延交付和处理质量问题期间总计长达5年，给原告造成巨大损失。根据《商品房买卖合同》及法律相关规定，为保护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1.被告向原告支付逾期交房违约金191868元（按房屋总价款的每日万分之一计算，从2012年7月1日起计算至2017年6月30日止，共计1826天）；2.被告承担本案诉讼费用。王春江为证明其主张，出示了以下证据:一、《商品房买卖合同》一份，拟证明双方在合同第十三条约定了违约责任和违约金的支付时间；二、交房（车位）通知单一份，拟证明被告在2016年7月7日才向原告交付合同约定的房屋；三、购房款发票、税收通用完税证、专项房屋维修资金交款凭证、房产证、土地证（复印件），拟证明原告已经按约全额支付购房款，购房款为1050755元，相关的契税原告也全部缴纳；四、质量安全投诉调查表4份（复印件），拟证明原告发现房屋质量有问题，向攀枝花市建设质量监督站投诉，该站派人进行现场检查。被告思维公司的质证意见为：证据一：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对原告要证明的事实也没有异议；证据二：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是不能达到原告的证明目的，因为业主要先到被告处领取交房通知单才能到物业公司办理交房手续，该通知单仅仅是开发商和物业公司内部的交接流程的文件，根据通知单上财务部审核专用章及一式三联的形式，可以印证通知单是为了方便内部交接而制作的，不是被告通知原告交房的通知单；证据三：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对原告要证明的事实也没有异议；证据四：对证据的真实性没有异议，该证据不能证明被告的房屋有问题，只是原告单方面认为房屋有质量问题进行投诉，有关部门做的记录。思维公司辩称：原告陈述的部分事实不符合客观事实，对原告陈述其与被告签订商品房买卖合同以及向被告交付购房款1050755元没有异议，对原告陈述的其他事实不予认可。在满足了交房条件以后，被告如期通知原告要求原告来收房，但原告2016年7月才来收房，因此案涉房屋不能按期交付是原告自身原因造成，责任应当由原告自己承担。不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的请求。思维公司为证明其主张，出示了以下证据:一、《商品房买卖合同》、《补充协议》，拟证明双方约定的房屋交付条件、交付时间，双方之间约定了通知对方的方式，按照《补充协议》双方约定：发现房屋存在瑕疵不影响房屋的交付，以及如果有质量问题的处理方式；二、房屋面积测绘报告及竣工验收备案书（复印件），拟证明案涉房屋符合交付的条件；三、攀枝花晚报一份，证明按照合同约定的有效通知方式，被告已经通过刊登通知的方式通知了原告，被告履行了通知义务；四、交接清单和客户结算单（复印件），拟证明被告把房屋产权证办理好之后交付给了原告，并且结清了房屋价款，被告没有理由延迟交房和拒不交房；五、证人证言，证人冯某在法庭作证陈述：“我是思维实业有限公司的员工，曾经在售楼部工作过，现在在财务部工作。原告2010年来公司买房的时候我们就认识他，交房的时间到了以后，我们的置业顾问专门打电话给原告叫他来验收房屋，公司也在攀枝花晚报上刊登了广告来通知业主来收房。原告自己没有来收房，打电话通知他也没有说什么原因。2013年办理产权证的时候也告知过他办理交房手续，他自己也没有说什么原因，他说有空会来办理。期间，原告一直没有来办理，我们也给他打电话催促他来办理交房手续，但是他以房屋有质量问题为由一直不办理交房手续，最后经过双方协商，同意给他免除2012年到2016年的物管费，他就同意收房，所以我们就给他开了交房通知单。但是通知单不是确认当天交房，而是用于原告到物业公司去办理交房的流程所需。证人李某在法庭作证陈述：“我是弘宅物业公司的副经理，2015年到公司上班。原告多次到物业公司借钥匙看房，提出了房子有质量问题，也向有关部门进行了投诉，有关部门到现场进行了调查，认可不存在大的质量问题，建议我们对个别小问题处理一下，我们也安排了施工人员进行处理，但原告对处理结果不认可，我们也没有办法。后来原告想收房，我就告诉他到开发公司补办交接手续，但是到现在为止原告一直没有来办理交房手续。物业公司受开发公司的委托，代开发公司与客户办理交接手续，具体的流程是开发公司向客户出具交房通知单，客户持交房通知单到物业公司与工作人员共同验收，没有异议并签字确认以后就完成了交房手续。”拟证明被告是按照合同约定的有效方式通知原告来交房，履行了通知义务；交房通知单只是开发公司和物业公司的内部流程交接手续，业主什么时候找开发商要求交房，开发商才会开具交房通知单，故通知单上载明的时间并不代表实际的交房时间；证明诉争房屋不存在质量问题。王春江的质证意见为：证据一：对证据的真实性、合法性没有异议，认为《补充协议》第五条、第八条第三款、第十三条违反了合同法的相关格式条款禁止性规定，所以无效；证据二：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，竣工验收备案书里面的验收时间已经超过了合同交房时间；证据三：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，不认可被告在报刊上刊登的交房通知有效；证据四：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是不能证明被告交付了合同约定的房屋；证据五：二位证人的证言不真实、不客观，其陈述的事实无其他证据佐证，二位证人与被告有利害关系，其证言的真实性存疑。二位证人的证言能证明原告提供的交房通知单是原、被告之间交付房屋的唯一书面手续。二位证人说了双方没有实际交房的原因，是原告没有按物业公司的要求缴纳物管费造成的。经审理查明：2011年2月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：第一条项目建设依据：原告购买被告开发的龙江明珠一组团（君临江山）新宏路11号11幢第1层3单元1-2号商品房；第五条计价方式与价款：房款共计1063533元；第六条付款方式及期限：付款方式为一次性付款；第十一条交付条件：被告应在2012年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1.2.4项所列条件：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人如未按本合同第十一条约定的规定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）（2）种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同第十一条规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人退房通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金；第二十三条前期物业服务：（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为攀枝花弘宅物业管理有限公司；（二）前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.5元/月/每平方米；（三）物业管理企业按季度收取物业服务费；（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七，买受人已经详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。同日，原、被告还签订了《补充协议》(以下简称《补充协议》),《补充协议》第五条关于交付条件的约定:买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋符合买卖合同第十一条约定的交付条件，则买受人不得以该商品房存在某些瑕疵而拒绝收房，否则视为房屋已经交付。出卖人应当依法提供维保服务，并无须向买受人支付补偿或赔偿。第八条关于商品房质量、装饰、设备标准的补充约定：3.买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应当以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，双方产生争议时以攀枝花市建筑工程质量监督检验站出具书面质量评定意见作为处理争议的依据。买受人在未取得本协议约定的证明房屋存在严重质量问题的相关证据之前提下，拒绝收房的，视为出卖人已依约完成交房义务并从合同约定的交房之日起按规定交纳相关物业费用。第十三条：出卖人、买受人双方同意以电话、信函、传真等方式进行联络，对重要事项可采取挂号信、或特快专递方式或在《攀枝花晚报》公告予以告知。原告在合同签订后按时支付了全部购房款以及办理房屋权属转移登记的相关费用；2012年6月28日，被告在《攀枝花晚报》B8版发布公告，主要内容为：君临江山”花园洋房小区业主：“君临江山”花园洋房一组团已通过验收，具备交付使用条件，按约定，将于2012年6月30日及7月1日如期交付，为了你在此期间交房的顺利，请你务必注意以下事项：1.交房地点：“君临江山”花园洋房小区物业服务中心；2.交房需携带：业主身份证及复印件三份，业主本人及常住家庭成员一寸照各一张，《商品房买卖合同》原件及《补充协议》原件及复印件一份，交款票据原件；3.如是委托交房需携带：委托书面证明委托人身份证原件复印件，业主身份证及复印件三份，业主本人及常住家庭成员一寸照各一张，《商品房买卖合同》原件及《补充协议》原件及复印件一份，交款票据原件；4.物业管理服务费自2012年7月1日起计算；5.如有不明事宜请与销售中心（电话：332×××8）或物业服务中心（电话：666×××0）咨询；2013年6月26日，被告为原告办理了案涉房屋的所有权证书。2013年8月26日，被告向原告交付了案涉房屋的所有权证书，代缴相关费税的票据，原告在交接清单上签字，同时原告在费用结算单上签名，结算单载明被告共计收取原告房款1060533元，维修基金12375元，税费42806元。2013年12月20日，被告为原告办理了案涉房屋的土地使用权证书；2016年8月至2017年7月，原告以案涉房屋质量有问题为由，四次向攀枝花市建设质量监督站投诉，该站派人进行现场检查，在该站制作的《质量安全投诉调查表》记载调查发现的问题有：1.房屋门窗洞口尺寸不顺直，阴阳角不顺直；2.三个卫生间防水有鼓包现象；3.墙面不平整。因为原告认为房屋存在质量问题，一直未与被告办理交房手续。2016年7月7日，被告向原告开具了《交房（车位）通知单》，载明：弘宅物业：客户王春江房号（车位号）11幢3单元1-2号可以交房，请从2016年7月1日开始收取物业费。但原告并未持该通知单到弘宅物业公司办理交房手续。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告依约支付购房款及各种费用后，被告亦应当按约于2012年6月30日前向原告交付案涉房屋。在涉及房屋交付的纠纷中，房屋出卖人对其交付的房屋符合合同约定和法律规定的交房条件负有举证责任。一般情况下，出卖人应当向法院提交诉争项目已经取得了工程竣工质量验收的证明，并已通知买受人在合同约定的交房期限内交付房屋的相关证据，如其无法提供上述证据，则应承担举证不能的法律后果，承担逾期交房的违约责任。如果房屋出卖人交付的商品房存在质量瑕疵，除非合同约定买受人有权以此为由拒绝收房，否则，该质量瑕疵只要不会导致买受人合同目的不能实现，买受人就无权拒绝接收房屋，进而无权要求房屋出卖人依约支付逾期交房违约金。但是，买受人有权要求房屋出卖人承担维修的违约责任。买受人主张房屋出卖人违约逾期交房，也应当提供证据证明其向房屋出卖人要求交房而遭到拒绝的事实。对双方争议的证据、事实、违约责任，本院评判如下：一、案涉房屋在双方约定的交付期限届满前是否具备交付条件。被告提供的《房屋面积测绘报告》及《竣工验收备案书》证明案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定及法定的强制性交付条件和质量标准，《竣工验收备案书》记载的备案时间为2012年7月16日，超过了双方约定的交房期限，被告对此应当承担相应的违约责任；二、被告是否对原告尽到了交房的通知义务。双方签订的《补充协议》第十三条约定：出卖人、买受人双方同意以电话、信函、传真等方式进行联络，对重要事项可采取挂号信、或特快专递方式或在《攀枝花晚报》公告予以告知。被告2012年6月28日在《攀枝花晚报》B8版发布的公告，公布了在什么时候、在什么地方交付房屋，已经按照约定履行了交房的通知义务；三、双方应当如何交付房屋。商品房的交付是由房屋交付和权利的交付组成。房屋的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。庭审查明2013年6月26日，被告为原告办理了案涉房屋的所有权证书。2013年8月26日，被告向原告交付了案涉房屋的所有权证书，原告签字认领的事实，据此可以认定双方完成了权利的交付。原告自认案涉房屋至2017年7月转移占有，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但房屋的交付不是单方行为，交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也有及时受领的义务，买受人无故拒绝或者迟延受领，应当自己承担逾期交房的责任。原告称没有按期收到案涉房屋，应当证明其是否按合同约定的时间和地点，向被告主张过交付房屋，原告以未收到书面通知，导致其未能按时收房为由，要求被告承担违约责任，无合同依据，本院难以支持；四、案涉房屋的质量问题是否影响交付。庭审查明因为原告认为房屋存在质量问题，造成原、被告未能按约办理交房手续。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”以上法律、部门规章都强调了“交付使用后”，因为事实上只有在完成交付的基础上，才具备重新核验或者检测的条件，否则，在被告具备验收合格证明的情况下，以什么证明房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用？而要取得这方面的充分证据，占有房屋是起码的条件。原告提供的证据不能证明案涉房屋不符合质量要求，房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用，致使不能实现合同目的，其可以拒绝接受标的物。综上所述，被告未按期办理案涉房屋的《竣工验收备案书》，构成违约，逾期时间未超过30日，应当按照《商品房买卖合同》第十三条第1项的约定，向原告支付违约金，但支付违约金的截止时间应当为被告办理完毕《竣工验收备案书》之日，原告的证据不能证明此后案涉房屋未能交付的责任应当由被告承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告攀枝花市思维实业有限公司于本判决生效后十日内向原告王春江支付2012年7月1日至7月16日的逾期交房违约金1696.85元；二、驳回原告王春江其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2069元，由原告王春江承担2044元，被告攀枝花市思维实业有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  白永忠二〇一七年十一月二十八日书记员  鄢志萍