湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11794号 原告：湖南省商务服务中心（原湖南商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心），住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**商务厅**楼。 法定代表人：毛七星，该中心主任。 委托诉讼代理人：欧阳静，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗露，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：长沙集成置业有限公司，，住所地湖南省长沙市开福区五一大道**中环公寓**** 法定代表人：许金岑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭燕辉，湖南金州律师事务所律师。 被告：邱剑波，男，1986年9月17日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄银杨，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燊，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 原告湖南省商务服务中心（以下简称省商务中心）与被告长沙集成置业有限公司（以下简称集成公司）、邱剑波所有权确认纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告省商务中心委托诉讼代理人欧阳静、罗露，被告集成公司委托诉讼代理人谭燕辉，被告邱剑波委托诉讼代理人黄银杨、张燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告省商务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告优先取得位于开福区××道××号××公寓××栋××号××平方米）1408号（面积151.62平方米）1410号（面积149.5平方米）、2410号（面积149.5平方米）、2701号（面积149.5平方米）2703号（面积151.62平方米）拆迁安置补偿房产所有权,确认前述房屋所有权属于原告所有;2、请求判决确认被告一长沙集成置业有限公司将上述房产抵押给被告二邱剑波的抵押登记无效,责令被告一和被告二注销抵押登记;3、请求依法判令被告一立即将上述房产的所有权变更登记至原告名下;4、本案诉讼费由上述两被告承担。事实与理由：2002年4月1日,湖南省人民政府办公厅发布了《关于湖南省商业集团总公司撤销后有关问题的通知》（湘政办发（2002）13号）,该通知明确了湖南省商业集团总公司撤销后,其名下的国有资产由湖南省商业事务工作办公室（以下简称:商业事务办）进行管理。2015年3月30日,中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅发布了《关于省直部分行业管理机构和离退休人员管理服务机构调整事项的通知》（湘办（2015）22号）,该通知明确了在原省商业事务办的基础上,整合设立了湖南省商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心（以下简称:商业保障中心）,因此,原告商业保障中心系湖南省商业集团总公司以及省商业事务办权利义务继受人。原省商业事务办位于长沙市开福区××路××号原有一宗行政划拨土地,地上建有建,地上建有建筑物面积约1,其中省商业事务办名下的办公用房、住宅、商铺面积共计8052.72平方米。2003年11月13日,长沙市国土资源局向商业事务办下达了《关于收回土地使用权的通知》,决定收回省商业事务办名下位于长沙市开福区××路××号的划拨用地使用权。2004年7月6日,长沙市国土资源局发布了《长沙市国有土地使用权招标公告》,对该宗划拨土地使用权挂牌出让,被告长沙集成置业有限公司（以下简称:集成置业公司）竞标取得该宗土地使用权。2004年7月29日,长沙市国土资源局与集成置业公司就该宗土地签订了《国有土地使用权出让合同》,合同约定土地价款2606.06元／平方米,总成交价为19290000元,其中出让金总额为7022443元。2004年10月12日,长沙市国土资源局将该宗土地使用权登记至集成置业公司名下,并向集成置业公司颁发了《国有土地使用权证书》（权证号:长国用2004第0××7号）。2005年6月29日,长沙市城市房屋拆迁管理办公室发布了《长沙市城市房屋拆迁公告》【长拆告字（2005）第39号】,该公告明确了拆迁范围包括本案案涉的土地,拆迁人为集成置业公司,拆迁实施单位为集成置业公司,拆迁建设项目为中环现代城项目,并明确了由拆迁人即集成置业公司按照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》的规定,对被拆迁人给予补偿和安置。同日,长沙市城市房屋拆迁管理办公室向集成置业公司颁发了《房屋拆迁许可证》【拆许字（2005）第39号】,明确因集成置业公司中环现代城项目建设的需要,由集成置业公司负责实施拆迁安置补偿工作,拆迁期限从2005年6月29日到2005年9月29日。2006年4月28日,集成置业公司与商业事务办签订了《房屋拆迁安置合同》,该合同对商业事务办原有房屋拆迁后的补偿安置进行了约定。2015年11月25日,因中环现代城项目竣工完成,集成置业公司与商业事务办签订了《房屋拆迁安置合同一补充协议》,双方对拆迁补偿安置的房屋产权面积、栋号、楼层、房号进行了明确约定。房屋建成后,集成置业公司将案涉拆迁补偿安置房屋交付商业事务办使用,由商业事务办一直占有案涉房屋,并将案涉房屋出租给他人使用,但集成置业公司因种种原因未及时将案涉房屋所有权登记至原告名下。2019年,原告发现集成置业公司为向他人贷款擅自将原告补偿安置房产抵押给了被告邱剑波,并办理了抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”本案案涉房产虽登记在开发商集成置业的名下,且办理了抵押登记,但根据开发商集成置业公司与商业事务办签订的拆迁安置补偿协议,本案所涉房屋系原告的拆迁补偿安置房屋,且抵押前已交付原告占有、使用,原告为房屋的实际所有权人,原告对案涉房产享有法定的优先取得权,集成置业公司将案涉房产抵押给邱剑波的抵押行为应当认定无效。同时,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十一条之规定“具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》113条规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的,应当认定抵押无效”。因此,亦应认定该抵押无效。综上所述,原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求判决原告优先取得案涉拆迁安置补偿房产的所有权；2、请求确认两被告抵押借款合同无效；3、请求判令两被告将上述房屋的所有权变更登记至原告名下；4、诉讼费由被告承担。 被告集成公司辩称，对原告起诉的事实和理由没有异议，对集成公司所欠邱剑波的相关债务，集成公司将积极督促借款人尽快偿还借款，处理好两案纠纷。 被告邱剑波辩称，1、原告未完全承继湖南省商业集团总公司及湖南省商业事务工作办公室的全部权利义务，对于本案讼争房屋，原告不具有管理资格，其诉讼主体不适格。根据原告提供的证据一《关于湖南省商业集团总公司撤销后有关问题的通知》以及证据二《关于省直部分行业管理机构和离退休人员管理服务机构调整事项的通知》（以下简称：“调整通知”）两份文件中的规定：2002年4月1日，湖南省商业集团总公司撤销，设立省商业事务工作办公室，该办公室内设综合处、资产财务处、老干处三个机构，原省商业集团总公司名下的国有资产由省商业事务工作办公室进行管理。2015年3月30日，撤销省商业事务工作办公室，在原省商业事务工作办公室老干处、省食品事务工作办公室离退休人员管理服务机构和人员的基础上，整合设立省商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心（即本案原告），原告具有独立法人资格，根据委托管理与离退休人员福利待遇及生活服务相关的部分国有资产。该《调整通知》仅规定了湖南省商业事务工作办公室的老干处的整合设立问题，而对于综合处和资产财务处的归属问题未予以明确，并且《调整通知》亦明确规定了原告系根据委托管理与离退休人员福利待遇及生活服务相关的部分国有资产，但对于本案讼争房屋是否属于此部分国有资产，原告并未提供相关证据予以证明。因此，答辩人认为，原告未完全承继湖南省商业集团总公司及湖南省商业事务工作办公室的全部权利义务，对于本案讼争房屋，原告不具有管理资格，其诉讼主体不适格。2、讼争房屋的抵押登记合法有效，原告请求判令被告长沙集成置业有限公司和答辩人注销抵押登记缺乏事实与法律依据。根据原告提供的证据十《房屋拆迁安置合同》和证据十一《房屋拆迁安置合同一补充协议》，上述两份合同均系基于湖南省商业事务工作办公室与被告长沙集成置业有限公司于2003年11月5日签订的《合作开发合同书》作出的补充约定。虽然上述三份合同的名称存在差异，但综合判断三份合同的签订过程、时间以及约定内容，双方的真实意思表示应当是合作开发房地产。具体理由如下：其一，《合作开发合同书》系湖南省商业事务工作办公室与被告长沙集成置业有限公司于2003年11月5日签订的，而长沙市国土资源局收回案涉土地使用权的通知是于2003年11月13日下达的，说明在长沙市国土资源局决定回收案涉土地使用权之前，湖南省商业事务工作办公室已就案涉土地的房地产项目开发事宜与被告长沙集成置业有限公司达成了合作协议。而长沙市国土资源局收回案涉土地使用权后再经挂牌出让，由被告长沙集成置业有限公司竞标取得案涉土地使用权只是双方为了应对政策法规的限制、顺利进行项目开发的二种操作方式。其二，根据《房屋拆迁安置合同》第一条约定：“……以上属于甲乙双方合作开发五一西路202号大院乙方应得面积的一部分。……”和第二条约定：“若批准容积率提高，在满足乙方得到16000平方米（包括个人部分的7947.28平方米），甲方得到37330平方米后，多余部分则按7.5：2.5的比例分配，即甲方得到7.5，乙方得到2.5，具体分配形式同前款。”湖南省商业事务工作办公室和被告长沙集成置业有限公司之间约定，若批准的容积率提高则湖南省商业事务工作办公室将增加房屋的分配面积。如果双方之间系房屋拆迁安置补偿合同关系的话，那么通常拆迁安置补偿分配的面积应当为固定面积。因此，上述合同中关于房屋分配的约定内容属于双方之间合作开发房地产项目的对价，并非是房屋拆迁安置补偿的对价，湖南省商业事务工作办公室和被告长沙集成置业有限公司之间实际上是合作开发房地产关系而非房屋拆迁安置补偿合同关系，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，湖南省商业事务工作办公室对讼争房屋不享有法定的优先取得权。除此之外，答辩人和被告长沙集成置业有限公司之间签订的两份《抵押借款合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。答辩人已经履行了相应的付款义务。基于物权公示原则，讼争房屋现登记在被告长沙集成置业有限公司名下，答辩人在办理抵押登记时无从得知湖南省商业事务工作办公室与被告长沙集成置业有限公司之间关于《房屋拆迁安置合同》及《房屋拆迁安置合同一补充协议》的约定，根据登记公示的内容，答辩人足以相信被告长沙集成置业有限公司系讼争房屋的所有权人。故，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和第一百八十七条之规定，答辩人系善意取得讼争房屋的抵押权，答辩人对讼争房屋的抵押权合法有效。综上所述，湖南省商业事务工作办公室和被告长沙集成置业有限公司之间实际上是合作开发房地产关系而非房屋拆迁安置补偿合同关系，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，湖南省商业事务工作办公室对讼争房屋不享有法定的优先取得权。答辩人系善意取得讼争房屋的抵押权，答辩人对讼争房屋的抵押权合法有效，故原告请求被告长沙集成置业有限公司和答辩人注销抵押登记缺乏事实与法律依据。3、原告不是本案的适格原告，并且答辩人已善意取得讼争房屋的抵押权，原告无权请求将讼争房屋变更登记至其名下。如前述分析，原告不是本案的适格原告，其对讼争房屋不具有管理资格，更不是讼争房屋的实际所有权人。即使原告是本案的适格主体，但答辩人已善意取得讼争房屋的抵押权，原告基于《房屋拆迁安置合同》及《房屋拆迁安置合同一补充协议》所享有的权利只能按普通债权给予保护。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条及第一百八十七条之规定，物权具有排他效力，抵押期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产。故，在答辩人的债权尚未实现的情况下，应当优先保护答辩人合法取得的抵押权，原告无权请求将讼争房屋变更登记至其名下。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据依法予以了审核。本院根据当事人提交的证据、当事人的陈述以及庭审情况等认定事实如下： 2002年4月1日，湖南省人民政府办公厅发布《关于湖南省商业集团总公司撤销后有关问题的通知》（湘政办发﹝2002﹞13号）明确：撤销湖南省商业集团总公司，设立省商业事务工作办公室（以下简称：省商业事务办）；省商业事务办的主要职责任务中包括：负责原省商业集团总公司本部的国有资产管理，对原省商业集团总公司所属企业的资产和财务暂代行监管。 2004年7月29日，长沙市国土资源局与集成公司签订《国有土地使用权出让合同》约定，由集成公司受让位于长沙市开福区××路××号，宗地总面积为11878.98平方米（其中出让土地面积为7401.98平方米）的国有土地使用权。之后，集成公司于2004年10月12日取得了该地块的国有土地使用权。2005年6月29日，长沙市城市房屋拆迁管理办公室发布《长沙市城市房屋拆迁公告》【长拆告字（2005）第039号】，该公告内容为：“长沙市集成置业有限公司因现代城项目建设需要，经市人民政府批准，依法取得下列拆迁范围内的土地使用权，我办已依法核发《房屋拆迁许可证》（拆许字［2005］第039号）。依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《长沙市城市房屋拆迁管理条例》的规定，现就有关事项公告如下：一、拆迁人：长沙集成置业有限公司；二、拆迁实施单位：长沙集成置业有限公司；三、拆迁范围：五一西路以北，仓后街以西，轩辕殿以东，省商业厅大院北向围墙以南范围内建筑物及构筑物；……六、拆迁人必须依照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。拆迁人和被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人应当就拆迁补偿安置等问题签订书面协议。” 因原湖南省商业集团总公司的房屋位于集成公司上述拆迁范围内，需要拆迁，因此，集成公司（甲方）于2006年4月28日与省商业事务办（乙方）签订《房屋拆迁安置合同》约定：根据甲乙双方在2003年11月5日签订的《合作开发合同书》，甲乙双方就合作开发长沙市五一西路202号省商业事务办大院乙方单位的房屋面积偿还问题签订如下合同：一、乙方单位在长沙市××路××号××房××房××栋，面积5981.86平方米，另有1984年前兴建未领产权证的临街门面等附属房屋2071.59平方米，两项房屋面积共计8052.72平方米。以上属于甲乙双方合作开发五一西路202号大院乙方应得面积的一部分。房屋的楼层分配按垂直原则和市场规则进行。具体楼层和方位双方协商确定。二、若批准容积率提高，在满足乙方得到16000平方米（包括个人部分的7947.28平方米），甲方得到37330平方米后，多余部分则按7.5：2.5的比例分配，即甲方得到7.5，乙方得到2.5，具体分配形式同前款。三、按照甲乙双方签订的《合作开发合同书》第三款的第二条，甲乙双方对合作开发长沙市五一西路202号大院新房正负0以下的房屋按8：2的比例分配，即甲方得8，乙方得2。四、乙方所分得的单位房产，其办理产权证的测绘费、登记费由乙方负责。 在集成公司取得国有土地使用权的上述土地上的项目（中环公寓）开发完成后，集成公司（甲方）又于2015年11月25日与省商业事务办（乙方）签订《补充协议》明确：根据甲、乙双方在2003年11月5日签订的《合作开发合同书》和2006年4月28日签订的《房屋拆迁安置合同》的约定，现项目开发已完成并竣工交付使用，双方按照两个合同约定的房屋分配比例，就具体的房屋分配面积在完成结算的基础上，进行分割移交并签订本补充协议；为便于房产分配、交割、实际使用，甲、乙双方在垂直按比例划分的原则基础上，价值交换确定了最终的分配面积，终极分配清单乙方分得房产面积如下：1、住宅（含单位和个人）17651.63㎡；2、南栋商业：1层544.74㎡、2层762.75㎡、3、4层875.66㎡，合计：2183.15㎡；3、北栋办公：2层830.96㎡、3层830.96㎡，合计：1661.92㎡；4、乙方实分房产面积、栋号、楼层、房号列表如下：附表共8页【涉案房屋（即原告第1项诉讼请求中所列的6套房屋：开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号属于附表中】。庭审中，原告与被告集成公司均认可，集成公司于2009年10月和2009年11月分两次将涉案房屋全部交付给原告，原告实际占有使用至今。 另查明：1、被告集成公司的股东分别为：许金岑、王锦章、黄海峰、叶文德；公司章程规定：股东会共设十票表决权，其中许金岑7票，其他三股东各一票。被告集成公司于2019年5月13日出具《股东会决议的证明》，证明该公司在当天召开了股东会，且股东会的召开符合公司章程及相关法律法规的规定，股东会决议以涉案房屋在内的资产为邱剑波的借款2000万元提供最高额抵押担保。后被告集成公司与被告邱剑波签订了《借款合同》，约定借款2000万元，借款一年；另双方签定了《一般抵押权合同》、《抵押借款合同》，《抵押借款合同》约定由被告集成公司以包括涉案房屋在内的资产为邱剑波的2000万元借款提供担保，用以担保2000万元本息及违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用。之后，两被告到长沙市不动产登记中心办理了抵押登记；2019年5月13日，被告邱剑波取得了涉案房屋国有建设用地使用权及房屋所有权抵押权【权证号为：湘（2019）长沙市不动产证明第0143780号】。 2、省商业事务办撤销后，其相应的权利义务由湖南省商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心承继，该中心向本院提起了本案诉讼；但在本案诉讼中，该中心亦被撤销，其相应的权利义务由原告省商务中心承继。 本院认为：一、本案中，涉案房屋应认定为拆迁补偿安置房屋。首先，原湖南省商业集团总公司的房屋位于《长沙市城市房屋拆迁公告》规定的房屋拆迁范围内，且拆迁主体为被告集成公司；其次，虽然集成公司与省商业事务办签订的《房屋拆迁安置合同》及补充协议中称，双方合同签订系根据之前签订的《合作开发合同书》，同时，双方在合同中亦约定了项目建成后的房屋分配情况，但没有证据显示省商业事务办除同意拆迁房屋外，另存在资金或其他方面的投入；再次，亦没有证据显示原湖南省商业集团总公司的房屋被拆除后，除涉案房屋外，集成公司已对其进行了其他补偿，因此，涉案房屋应系作为对被拆迁人省商业事务办及其承继主体即本案原告的补偿安置；最后，补充协议中明确约定了房屋的面积、栋号、楼层、房号等。因此，《房屋拆迁安置合同》及补充协议应系拆迁补偿安置协议，涉案房屋应认定为拆迁补偿安置房屋。 二、根据被告集成公司于2019年5月13日出具的《股东会决议的证明》，被告集成公司以其包括涉案房屋在内的资产为邱剑波的借款提供担保召开的股东会符合公司章程及相关法律法规的规定，故该担保应认定合法有效，因而被告邱剑波与被告集成公司就涉案房屋签订的《一般抵押权合同》、《抵押借款合同》应认定为双方的真实意思表示；同时上述合同亦无法定无效情形，故合法有效，原告提出其无效的诉请，应不予支持。此外，被告邱剑波与被告集成公司根据抵押合同办理了涉案房屋的抵押登记，邱剑波取得了他项权证，因此，被告邱剑波对涉案房屋取得了抵押权。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定将被拆迁人对补偿安置房屋的债权视为一种特种债权，并赋予其物权的优先效力，具有物权担保的性质，有对抗第三人的效力，即使第三人办理了房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。根据举重以明轻的原则，第三人在该补偿安置房屋上取得的抵押权，亦不得对抗被拆迁人的物上请求权，被拆迁人亦当然可以请求撤销抵押登记，优先取得安置房屋。具体到本案中，虽然邱剑波取得了涉案房屋的抵押权，但因涉案房屋属于拆迁补偿安置房屋，因此，邱剑波不得对抗被拆迁人省商业事务办及其承继主体即本案原告对涉案房屋依法享有的权利，故原告提出对涉案房屋享有优先取得权，两被告注销抵押登记以及被告集成公司将所有权变更登记至原告名下等诉讼请求，均应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告湖南省商务服务中心对位于开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号房屋享有优先取得权； 二、被告长沙集成置业有限公司、邱剑波于本判决生效后十日内到不动产登记部门办理注销位于开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号房屋的抵押登记手续； 三、在被告长沙集成置业有限公司、邱剑波履行完本判决第二项义务后十日内，被告长沙集成置业有限公司将位于开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号房屋的所有权变更登记至原告湖南省商务服务中心名下； 四、驳回原告湖南省商务服务中心的其他诉讼请求。 案件受理费81800元，因适用简易程序审理减半收取40900元，由被告长沙集成置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇二〇年十一月二十日 代理书记员  任 友