宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初18514号原告：张金合，男，1975年2月13日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：康乔，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏盛世大唐商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：李春秋，该公司经理。委托诉讼代理人：杨玮，宁夏方和圆律师事务所律师.被告：宁夏富华置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：刘捷英，该公司经理。委托诉讼代理人：马祯，宁夏方和圆律师事务所律师.原告张金合与被告宁夏盛世大唐商贸有限公司（以下简称“盛世大唐公司”）、宁夏富华置业有限公司（以下简称“富华置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案。因遇有依法应当中止诉讼的情形，本院依法裁定本案中止诉讼。后依法恢复诉讼，并依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告张金合及其委托诉讼代理人康乔，被告宁夏盛世大唐商贸有限公司的委托诉讼代理人杨玮以及被告宁夏富华置业有限公司的委托诉讼代理人马祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金合向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2019年11月1日签订的《购房意向书》、于2019年11月24日签订的《银川市二手房买卖委托合同》；2.判令二被告向原告返还购房款20万元、双倍返还定金4万元，以上共计24万元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告为小孩上学，于58同城网站上获知XXXXXX室出售后即联系二被告，二被告承诺房屋无产权纠纷和债务纠纷，可以正常过户，原告遂决定购买。原告与二被告2019年11月1日签订《购房意向书》并向二被告交纳定金贰万元，于2019年11月24日签订的《银川市二手房买卖委托合同》，约定房屋总价款61万元，合同签订后，原告即交纳20万元购房款。后经了解该房屋产权人为刘进仁，并非本案被告夏盛世大唐商贸有限公司，且该房屋存在抵押和查封，但经原告多次沟通，二被告拒不退还原告已经缴纳的购房款和定金。因被告不是涉案房屋所有权人，对涉案房屋并无处分权，涉案合同目的不能实现，二被告应退还原告已交纳的购房款并双倍返还定金。故原告诉至法院，请求依法判如所请。盛世大唐公司辩称，原告的主张与事实及合同约定严重不符，应当依法驳回原告的诉讼请求。一、被告有权处分涉案房屋，合同目的可以实现。涉案房屋系被告从宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司（以下简称“中宁青银银行”）购买所得，原告得知该房源后提出购买要求。为此，被告向原告出示了中宁青银银行取得房产的《执行裁定书》，被告与中宁青银银行的《资产转让协议》，并将上述文书复印件交由居间人富华置业公司留存，原告随即与居间人富华置业公司签订了《购房意向书》，与被告、居间人签订了《银川市二手房买委托合同》。原告现主张被告无权处分涉案房产，没有事实依据。二、原告系本案的违约方，无权主张返还款项。2019年11月24日，被告与原告、居间人富华置业公司签订《银川市二手房买卖委托合同》，约定被告同意将坐落于XXXXXX室房屋出售原告，房屋建筑面积141.97㎡，房屋交易价格为61万元，原告应于合同签订当日支付定金20万元，并于2019年11月30日前将购房款全部付清后，三方于2019年12月31日前办理房屋产权过户手续。且合同第九条第一款明确约定，若原告中途反悔的，购房定金归被告所有以冲抵原告的违约金。基于以上约定可以明确：1.合同约定的定金为20万元，并非原告主张的2万元；2.原告支付定金后并未依约于2019年11月30日前将购房款全部付清，是违约方；3.被告为原告办理房屋产权过户手续的前提是原告支付全部购房款；4.依据合同约定原告违约在先，20万元定金归被告所有以冲抵原告的违约金，原告无权主张返还；三、被告同意与原告解除2019年11月24日签订的《银川市二手房买委托合同》，但原告先违反诚实信用原则未依约履行合同义务，又歪曲事实恶意诉讼，被告将继续保留追究其责任的权利。综上，原告的主张没有任何事实和合同依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。富华置业公司辩称，原告的主张与事实及合同约定严重不符，应当依法驳回原告的诉讼请求，其余同被告盛世大唐辩解理由一致。本院经审理认定事实如下：2019年11月1日，原告与被告富华置业公司签订《购房意向书》一份，约定原告同意以61万元价格，购买XXXXXX室房屋，付款方式为按揭贷款，在签订本意向书时向原告交纳预付意向金2万元，原告交付预付意向金签订该意向书后，此预付预付意向金自动转为购房定金。后被告富华置业公司法定代表人刘捷英向原告出具收到意向金2万元的《收条》一份。2019年11月24日，原告作为买受人、被告盛世大唐公司作为出卖人及被告富华置业公司作为居间人签订《二手房买卖委托合同》一份，约定经被告富华置业公司提供信息、线索等居间服务，被告盛世大唐公司同意出售给原告位于XXXXXX房屋，房屋建筑面积141.97㎡，房屋交易价格为61万元，原告应于合同签订当日支付定金20万元，并于2019年11月30日前将购房款全部付清给被告盛世大唐公司后，三方于2019年12月31日前办理房屋产权过户手续。同日，被告富华置业法定代表人刘捷英向原告出具《保管条》一份，载明“今收到张金合交来XXXXXX室住房定金贰拾万元整（200000）暂由本人保管。”原告以被告盛世大唐公司不是涉案房屋所有权人，对涉案房屋无处分权，涉案合同目的不能实现为由，要求二被告退还原告交纳的购房款并双倍返还定金，而诉至法院，请求判如所请。另查明，宁夏回族自治区中宁县人民法院受理申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司申请被执行人刘进仁、刘莹担保物权纠纷一案。2018年12月24日，中宁县人民法院作出（2016）宁0521执420号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人刘进仁位于XXXXXX室房产作价67万元，以保留价603000元，交付申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，以抵顶被执行人刘进仁应返还借款本及相关费用；上述抵债财产所有权自本裁定送达申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司时转移；二、申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续（该裁定书送达后即发生法律效力）。涉案房屋现仍登记在刘进仁名下。后被告盛世大唐与宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司签订《资产转让协议》一份，约定宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司将银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室房屋转让于被告盛世大唐公司。2019年12月24日，宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司出具《证明》一份，载明“鉴于我行与宁夏盛世大唐商贸有限公司已签订《资产转让协议》，按合同约定将上述房产转让于该公司，该公司履行了银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室房屋处置权，我行承诺，将依据宁夏盛世大唐商贸公司要求的时间向该公司或其指定的房屋买受人或其他第三人办理上述房屋的不动产登记手续。”本院认为,原告与二被告签订的《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制规定，合法有效，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务。现原告以涉案房屋有产权纠纷，存在抵押、查封，被告宁夏盛世大唐商贸有限公司系无权处分为由，诉请本院解除《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》。故本案的争议焦点为涉案房屋是否存在产权纠纷，《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》的履行是否存在法律障碍以及被告宁夏盛世大唐商贸有限公司是否为无权处分。涉案房屋系刘进仁抵押给宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，抵押登记的权利人为宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司。后宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司在执行阶段又申请中宁县人民法院对涉案房屋进行了查封、冻结。宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司通过执行程序实现抵押权，中宁县人民法院已作出执行裁定书，将涉案房屋所有权转移给宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司。根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”及《中华人民共和国民事物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，因人民法院法律文书设立、变更、转让物权的，不同于一般不动产物权设立、变更、转让的规定，不以登记为物权变动的要件，而是自法律文书生效时即发生物权效力。中宁县人民法院作出执行裁定书后，宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司即享有涉案房屋的物权。此时，涉案房屋上原设定的抵押权已经实现，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第二款的规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：...（二）担保物权实现...”，原设立的担保物权（即抵押权）因担保物权实现而消灭。涉案房屋档案信息中的抵押登记因抵押权实体权利的消灭已无法律意义，仅仅是程序性的登记未涤除。权利人依据中宁县人民法院作出的执行裁定书，可以直接要求房屋登记管理部门依据执行裁定书对房屋进行过户，而不受抵押登记限制。同时，该房屋存在的查封也是在执行阶段中宁县人民法院应权利人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司申请进行的查封。中宁县人民法院作出执行裁定书后，该查封也无法对抗权利人依据执行裁定书过户的权利。涉案房屋现虽然仍登记在刘进仁名下，但不存在产权纠纷。宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司出具《证明》，承诺依据宁夏盛世大唐商贸公司的要求为原告办理不动产登记手续，原告履行合同义务后涉案房屋可以过户，涉案房屋履行买卖合同不存在法律上的障碍。同时，宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司依据合法手段将涉案房屋转让给被告宁夏盛世大唐商贸有限公司，被告宁夏盛世大唐商贸有限公司对涉案房屋有处分权。本院对原告诉请的理由均不予采纳。因涉案房屋不存在产权纠纷，《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》的履行不存在法律障碍，可以继续履行，被告宁夏盛世大唐商贸有限公司对涉案房屋也有处分权，不符合解除合同的条件，故本院对原告要求解除《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》的诉讼请求不予支持。涉案房屋买卖合同可以继续履行。被告宁夏盛世大唐商贸公司也不存在违约情形，故本院对原告要求二被告返还购房款200000元并双倍返还定金40000元的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条、第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告张金合的诉讼请求。案件受理费2450元，由原告张金合负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 胡小多 二○二○年五月二十七日法官助理 田进花书记员 张 华附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。