上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21579号原告：上海鲜活置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈荣弟，执行董事。委托诉讼代理人：孙亚辉，男。被告：张祥华，男，1951年12月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告上海鲜活置业有限公司(以下简称上海鲜活公司)诉被告张祥华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。其后，因本案有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定转为适用普通程序，组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告上海鲜活公司之委托诉讼代理人孙亚辉、被告张祥华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海鲜活置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《太平洋生活广场租赁合同》于2019年3月5日解除；2.判令没收租赁保证金289,148元；3.判令被告支付拖欠的2018年12月6日至2019年3月5日的租金306,156元、逾期付款利息107,154.60元以及免租再装修期间之租金306,156元，共计719,466.60元。事实与理由：2017年6月6日，原、被告签订《太平洋生活广场租赁合同》，约定原告出租位于上海市杨浦区太平洋生活广场民星路XXX号一层编号1-87、1-88、1-89、1-90、1-91、1-92的房屋(以下简称系争房屋)给被告。双方约定免租再装修期共90日，自2017年6月6日至2017年9月5日，第一年租金每月102,052元，先付后用，每期届满日的10日之前去付下一期租金。其后，被告在租赁期间拖欠租金，经原告多次催讨，被告均以各种借口拖欠。截止2019年3月5日，被告拖欠租金达三个月，原告遂依法向被告发送告知函，通知被告解除租赁合同。后被告将房屋交还给原告，原告口头承诺若被告及时将开设在系争房屋内的营业执照注销，可考虑不收违约金。但被告经原告多次催促，均未将营业执照注销，甚至说让原告打官司解决。原告只得诉至法院，作如上诉请。被告张祥华辩称，因为被告生意不好，原告在2019年3月份停电，被告这个门面也撑不下去就停业了，原告来锁门。当时原、被告口头达成协议，被告放在店里的物品也不要了，押金抵扣租金，就算了。后来因为被告没有将营业执照注销，原告就来报复被告，才提起本次诉讼。但是被告并不是故意不注销，是因为店都解散了，人都走了，材料都没有了。现在经过被告努力，营业执照已经注销了，所以被告同意与原告解除租赁关系，但不同意原告其余诉请。而且，原告要求没收被告缴纳的保证金、要求被告支付利息和免租期租金这些诉请，都是由同一行为引起的，法院也应当综合考虑。经审理查明，2017年6月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《太平洋生活广场租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市杨浦区民星路XXX号一层1-87、1-88、1-89、1-90、1-91、1-92室，房屋用途为：商业，房屋类型为：商业，实用面积约为336平方米。乙方承诺承租该房屋仅作商业用途，仅用作经营餐饮之用。该房屋租赁期限共6年，自2017年6月6日起至2023年6月5日止。免租再装修期共90日，自2017年6月6日起至2017年9月5日止。19-2条，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后通知乙方后的任何时间，提前无条件收回该房屋及取得房屋内所有设施(包括且不限于甲方提供的)，本合同亦随即提前解除，乙方在赔偿甲方因此遭受的所有损失的同时还应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租再装修期期间之租金；(2)按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的免租期间的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日0.5%的标准向甲方支付逾期利息；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方并应向甲方支付剩余未履行租期内的租金作为赔偿金。本条所述的违约事件包括：19-2-1、乙方逾期不支付租金、定金、管理费、公共事业费及应由乙方应承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的以及本应由乙方承担的税费，各种其他应付费用，滞纳金等，甲方垫付后乙方在限定期限内未按甲方要求全额向甲方偿还的。附件四约定，固定租金：第二年租金每月102,052元，每年1,224,624元。定金的金额为306,156元，其中289,148元在乙方付清首期租金后转为租赁保证金，其余17,008元转为免租期内2个月的管理费。乙方还应再付免租期里剩余一个月的管理费，共8504元。付款期限及付款方式：采用先付后用的原则，租金以付2押3的形式支付。乙方应于每期届满日的10日之前向甲方支付下一期的租金。2017年6月6日，被告缴纳租赁保证金289,148元。2018年12月24日起，原告多次向被告发出《通知书》，通知被告缴纳2018年12月6日起的租金。2019年3月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因被告拖欠2018年12月6日起的租金，经原告多次催讨，被告仍未缴纳，故双方签订的《太平洋生活广场租赁合同》于2019年3月5日正式解除，原告还将追究被告的违约责任。2019年3月，原告对系争房屋进行停电，被告遂停业，原告将系争房屋锁门。原、被告称当时进行了口头协商，原告表述当时的协商结果是如果被告将登记在系争房屋上的公司在合同约定的时间内注销掉，所欠的租金可用押金抵，原告可不追究被告的违约责任，店里的物品，能够搬走的被告已搬走，剩余的物品不要了，被告对系争房屋所进行的装修，由原告负责拆除。被告表述当时只说押金抵租金，工商登记地址尽快变更。2020年3月25日，被告将原注册在系争房屋内的营业执照上的经营地址从系争房屋变更为其他地址。审理中，对于原告陈述的被告欠付租金的金额，被告表示记不清了，可能还缴纳过租金，但未向本院提供缴租依据。审理中，原告陈述于2019年6月起将系争房屋部分面积另行出租，被告称原告于2019年6月起将系争房屋全部出租了。以上事实，由原告提供的租赁合同、通知书、快递单等证据材料与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，因被告欠租，原告向被告发出解除函，被告现答辩也同意解除，故双方对解除租赁合同无异议，本院予以准许。双方虽然自行对房屋进行了交接，但并未对租赁合同解除后的处理后果达成书面协议，现双方陈述的口头协议又不一致，故不能视为双方已就解除后果协商一致，应根据法律规定处理。原告在解除函中明确租赁合同于2019年3月5日解除，其后被告未再使用系争房屋，故原告要求被告支付2018年12月6日至2019年3月5日的租金系被告使用系争房屋期间发生的租金，应当予以补缴。因本案租赁合同的解除原因是被告欠租，故被告系违约方，应当承担违约责任；但鉴于原告所主张的没收租赁保证金、支付逾期付款利息以及免租再装修期间之租金系由同一违约行为产生的，被告也请求法院综合考量，故本院结合原告实际损失等情形对原告上述诉请予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《太平洋生活广场租赁合同》于2019年3月5日解除；二、被告张祥华应于本判决生效之日起十日内向原告上海鲜活置业有限公司支付拖欠的2018年12月6日至2019年3月5日的租金306,156元；三、被告张祥华向原告上海鲜活置业有限公司支付的保证金289,148元予以没收；四、被告张祥华应于本判决生效之日起十日内向原告上海鲜活置业有限公司支付逾期付款利息以及免租再装修期间之租金共计20,000元；五、驳回原告上海鲜活置业有限公司其余诉请。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10,995元，由被告张祥华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇二〇年五月八日书 记 员  姜厚敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。