上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16114号原告(反诉被告)：上海欧尼雅餐饮有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：严秀奎，董事长。委托诉讼代理人：陆光明，江苏新中一律师事务所律师。被告(反诉原告)：李慧军，男，1982年3月16日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：唐玲，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦婷，上海瀛东律师事务所律师。原告上海欧尼雅餐饮有限公司与被告李慧军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法予以受理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆光明、被告李慧军及其委托诉讼代理人唐玲、李梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的房租人民币(下同)1万元、滞纳金25,300元(暂算至2019年9月19日)，合计35,300元；2.判令被告立即腾退租赁物并结清水电费用；3.判令被告支付占有使用费(以每年30万元为标准，自2019年7月20日起计算至实际返还租赁物之日止，暂算至2019年9月20日为5万元)。诉讼过程中，原告先是撤回了前述诉请2，后经本院释明合同无效，原告又将本案诉请变更为：判令被告支付占有使用费120,833元(计算方式：2019年7月20日至2019年12月1日共计133天，30万元/年÷360天×133天=110,833元；再加上租期内尚欠的使用费1万元)。事实和理由：2017年9月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX号一、二楼商铺(以下简称涉案房屋)租赁给被告用于经营饭店，租期从2016年4月27日至2019年7月19日。合同履行中，被告拖欠2019年度租金1万元。原告明确告知，合同到期后原告欲将租赁物收回自用。但被告拒不迁出。据此应属被告违约，故其缴纳的4.6万元保证金原告可不予退还。因双方沟通无果，遂涉诉。被告辩称，首先，租期内欠付1万元属实，但不同意支付，理由是租赁物实际面积比约定面积少，导致被告多付了30,956元租金并多花费装修费用34,285.71元，两项费用均应由原告返还或赔偿，1万元可从中抵扣。其次，被告并未恶意侵占租赁物，不同意支付原告所主张的使用费。即便要算该使用费，也仅应算到2019年9月5日原告将租赁物强行上锁之日，且原告的计算方式有误，一则从2019年7月20日算至2019年12月1日为132天，并非133天；二则，年租金折算到天，应该除以365，而非360。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告返还保证金4.6万元；2.判令原告返还多收的租金30,952元；3.判令原告返还被告多付的装修费用34,285.71元；4.判令原告返还被告支付的修复费用8.6万元；5.判令原告返还商铺装修残值28.8万元；6.判令原告支付被告缴纳的罚款3万元及被没收款项7,298元；7.判令原告支付违约金47,777元。诉讼过程中，经本院释明合同无效，被告自愿撤回前述诉请7，并增加一项反诉请求：判令原告返还被告所付转让费6万元。事实和理由：双方签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租涉案房屋，商铺面积为420平方米，租期为2016年4月27日至2019年7月19日，考虑到被告对商铺的装修投入，原告同意租赁期满后，被告享有优先租赁权等。合同履行期间，被告全面履行了合同义务，并按约支付了4.6万元的保证金。但经营过程中，被告从松江区公安消防支队送达给被告的《建筑工程消防设计审核意见书》中了解到，涉案房屋面积仅有400平方米，且被告通过商铺平面图核实到商铺面积仅有383.3平方米，即便以400平方米计算，原告也因此多收租金30,956元。此外，由于面积差异，被告多支付装修费用34,285.71元。2018年2月，涉案房屋因水管老化发生破裂，以及天花板老化导致商铺屋顶、墙面等地方出现大面积渗漏水，影响了正常经营活动，被告遂告知原告并要求其尽快修复以免影响饭店营业，原告却不予理睬。被告只好雇人修复了破裂水管及漏水的天花板、墙面等。签订租赁合同时，原告称其对涉案房屋具有合法产权。被告经营饭店需要办理《食品经营许可证》，办理此证需提供商铺的产权证、平面图等证明材料，且发证机关需到现场核查商铺及人员情况。但当被告向原告索要相关材料时，原告于2016年5月25日才向被告提供了一份《房屋产权证明》和不符合要求的商铺平面图，房屋产证证明中载明：“该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。”发证机关人员到场核查时，发现商铺没有排污管道，加之平面图不符合要求且该房屋未取得房屋产权证，遂告知被告须符合条件时才能领取《食品经营许可证》。被告找到原告希望得到其协助，但原告置之不理。被告不得已只得请人重新绘制平面图、修建污水池，申请办证人员核查等，以达到办证要求，终于在2016年9月8日取得有效食品经营许可证资质，2017年2月21日才取得《食品经营许可证》。在办证过程中的2016年10月10日，松江区市场监督管理局以被告无证经营为由没收违法所得7,298元、罚款3万元。2019年9月5日，在被告意与原告协商解决上述多项未决事宜时，原告却将涉案房屋强行上锁。随后，被告多次与原告交涉，要求其退还或支付前述反诉诉请之相关费用，均无果，遂在本案中提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称：1.保证金4.6万元应抵扣欠付的使用费及水电费；2.被告主张租赁物面积差而要求原告退还所谓多付租金并承担其多付的装修费用，均缺乏依据；3.被告并未提供原告拒不履行出租人维修义务的相关证据，故其要求原告承担所谓的修复费用亦缺乏依据；4.租期已满，被告再主张所谓装修残值损失没有依据；5.被告向原告主张罚没款同样缺乏依据；6.转让费系缔约时双方合意的结果，且被告迁离时已将相关设施拆走，故不同意该项诉请。本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室出具《房屋产权证明》，载明涉案房屋于1992年2月由小昆山镇政府建造，当时房屋产权属于集体所有，房屋面积450平方米，用途为商业，于2002年5月已(出售/改制)给上海华松实业有限公司。现该房屋产权属上海华松实业有限公司所有。该房屋未取得房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。2017年9月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租涉案房屋用于经营饭店，该商铺建筑面积为420平方米，双方商定起租实际期限自2016年4月27日至2019年7月19日，第一年(2016年7月20日至2017年7月19日)年租金为28万元，第二年(2017年7月20日至2018年7月19日)年租金为28万元，第三年(2018年7月20日至2019年7月19日)年租金为30万元。租金半年一付，现付后用。乙方在签约当日，将当次租金以现金方式一次性支付甲方。乙方在2016年5月20日前一次性支付顶手费(转让费)共计6万元。订立该合同后甲方将商铺交付乙方使用时，乙方在签约当日交纳4.6万元履约保证金，甲方收取保证金后开具收款凭证。合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，在乙方注销或变更以该商铺地址注册的一切经营证照后3天内，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应一次性无息归还乙方。该合同另对其他相关事宜作出了约定。2019年7月22日，原告向被告寄送通知，指出租期已满，要求被告限期搬离、结清费用等。2019年9月5日，原告在涉案房屋处张贴通知，载明因租期已满、双方协商无果，故将采取锁门措施并催讨房租等。审理中，双方确认：1.合同期内之使用费，被告尚欠1万元；2.原告收取了保证金4.6万元及转让费6万元。审理中，为查明合同效力，本院向上海市松江区规划和自然资源局函调涉案房屋有无合法批准建造手续的相关材料，该局函复：就涉案房屋未查找到房屋产权信息及建设工程规划许可信息。据此，本院向双方当事人释明涉案租赁合同无效，并告知双方可就合同无效之法律后果变更诉请,原、被告遂据此将各自诉请作了变更。审理中，就房屋返还之交接，本院释明：为防止损失扩大，双方可尽快办理租赁物返还的形式交接。双方遂办理该交接，并确认交接日期为2019年12月1日。上述事实，有《房屋产权证明》《租赁合同》、通知及送达凭证、谈话及证据交换笔录、双方当事人陈述等证据在案佐证。审理中，双方就如下问题存在争议，意见如下：1.关于租赁物面积。被告提交《租赁合同》、松江公安分局建筑工程消防设计审核意见书及涉案房屋平面图各1份，综合证明涉案房屋实际面积与约定面积不符。被告陈述，2019年9月左右，其发现了面积问题，遂一直找原告口头协商此事。原告不认可被告的证明目的，并指出诉讼之前被告从未就面积问题提出过异议。2.关于租赁物维修。被告提交：(1)拍摄于2018年2月的照片及视频若干，证明涉案房屋出现多处漏水等问题导致被告无法正常经营，多次找原告协商维修事宜无果后只得自行维修；(2)施工合同、收据、证明等一组材料，证明被告自行维修租赁物及修复费用等情况。原告对该两组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为一则，该证据尚不足以证明租赁物存在严重问题需要维修；二则，即便属实，被告并未及时将相关情况通知原告，也未要求原告采取相应措施。3.关于租赁物返还。原告主张被告于2019年12月1日才返还。被告主张其于2019年9月5日已返还，理由是原告当日强行锁门，排除了被告的占有使用。为此，被告还提交监控视频为证。原告则质证称，2019年9月5日其确有锁门行为，但该状态持续不到半个小时，被告就自行撬锁进入，此后继续使用租赁物。原告曾于2019年10月31日拍摄了现场视频，发现被告在租赁物内贴了一个告示，称其饭店已搬迁。既然该告示贴在屋内，足以说明被告是可以进入租赁物的。对此，被告则称，其确实可以从后门进入租赁物，且2019年9月10日左右还通过后门搬离过一些物品，但由于后门较窄大件物品无法搬出；被告能够通过后门进入租赁物，不能否定原告已通过锁门行为实际控制涉案房屋之事实。为反驳被告之陈述，诉讼中，原告还提交视频3段，视频时间分别为2019年10月16日、18日、19日，以此证明被告尚在使用租赁物。被告以该证据属逾期举证为由不予质证，经本院释明风险，被告仍未就此发表质证意见。4.关于装饰装修。被告提交施工合同、收据、装修设计图、补充装修明细清单等，以此证明装修花费72万元，即便合同到期，也会存在残值。原告对证据三性均不认可，也不认可证明目的及证明内容。5.关于行政处罚。被告提交：《房屋产权证明》、行政处罚决定书、食品经营许可证各1份，证明：双方建立租赁关系后，经被告多次催讨，原告才于2016年5月25日交付《房屋产权证明》，此举本已导致《食品经营许可证》办理迟延，被告持该产权证明至相关部门办证时，却被告知涉案房屋未装排污管，不符合办证要求，在与原告协商无果的情况下，被告为尽快办出许可证，只得自行修整涉案房屋至符合办证要求，2017年2月21日才最终取得食品经营许可证。在此期间，因无证经营被行政处罚共计37,298元，该罚没款应由原告承担。原告对上述证据的真实性均无异议，但不认可证明目的。6.关于转让费。被告称，转让费6万元涵盖原告原经营咖啡厅的一些装修，具体指1个排烟系统、5个空调和原告此前的装修残值。被告承租后进行了重新装修，对被告有用的仅仅是那个排烟系统，而该排烟系统其腾退租赁物时并未拆走。原告则称，6万元涵盖了5个中央空调、几个小空调、一个厨房间的操作台和装修残值，且是双方议定的。被告迁离时，有价值的空调均已被其拆走，剩下的一些东西也已破坏，对原告无利用价值，故不同意返还转让费。为证明被告迁离时的房屋状况，原告还提交视频及照片若干，被告不同意其证明目的和证明内容。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。至于无效后果的处理，以下分别围绕本、反诉诉请展开评析。针对本诉。就原告主张的使用费，首先，就租期内被告尚欠的1万元，依法应予支持。其次，就租期届满至2019年12月1日期间的使用费。租赁期满，被告理应及时返还租赁物，并应参照双方约定的租金标准支付占有使用费。但使用费的结算，应结合实际占用情况加以判断方为公平合理。本案中，原告自认其于2019年9月5日将租赁物上锁，一方面该自力救济行为系经催告后为之，具有一定的客观合理性，但另一方面，该行为在一定程度上超出了合理范畴，理应承担相应的不利后果。现双方对上锁后租赁物的占用情况存有异议，被告主张原告已实际控制租赁物故无需返还，而原告主张被告继续占用租赁物，对此本院考虑到，一则，被告自认尚有物品留在租赁物内未及时搬离，甚至可通过后门将小件物品取走；二则，原告已举出视频证据证明被告2019年10月仍有使用行为，被告单以逾期举证为由不予质证，经本院释明风险仍未发表质证意见，由此造成的不利风险应由被告承担；三则，对于租赁物之返还，双方均应采取合理正当的措施，尽到一定的减损义务。故此，对于租期届满后至2019年12月1日期间的使用费，应统合以上因素妥善处理。本院结合案情，酌定被告应支付该使用费7.5万元。针对反诉。就保证金4.6万元，根据案情可予退还，但结合双方处理意见，宜与上述被告应付之使用费相抵扣。除此之外的其他反诉诉请，本院均难以支持，理由如下：就被告主张的因租赁物面积差应退还租金之诉请，一则，合同中并未严格按照面积及单价计收租金，故被告基于面积差要求原告返还多付的租金缺乏依据，二则，被告也无证据证明此前曾就租赁物面积差问题向原告提出过异议。同样的，关于因租赁物面积差所付的装修费，一则缺乏被告向原告就此提出过异议的证据，二则原告也并未因此而获益，故被告要求原告返还该费用明显缺乏依据。就租赁物维修费用，一则现有证据尚不足以证明被告所称的租赁物瑕疵确实存在并足以影响租赁物的正常使用，原告对此又不予认可，二则即便属实，被告也未提交其已尽到通知、催告等义务而被告拒绝维修的相关证明，在此情况下，被告该项诉请亦缺乏依据。就装修损失，由于被告是自身利益的最佳判断者，其在装修投入时，应已对租赁期限及期满后不续约的风险有了预见，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本，对相应的装饰装修亦最大化地进行了利用，租赁目的已实现，其已无要求原告赔偿损失的基础，况且其主张所谓残值，也与法定的租赁合同无效后果处理范围不符。就行政罚没款，虽然合同明确约定租赁用途是经营饭店，但办理证照并非原告的合同义务范畴，且因无证经营导致的行政处罚，已超出了原告缔约时的可预见范围。就转让费6万元，该转让费系双方合意的结果，从性质上看，并非租赁合同项下该有的权利义务关系，根据双方对该6万元组成的描述来看，在租期届满且被告已实际迁离的情况下，再让原告返还该费用，明显有失公允，且有违诚信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李慧军支付原告(反诉被告)上海欧尼雅餐饮有限公司使用费8.5万元；二、原告(反诉被告)上海欧尼雅餐饮有限公司返还被告(反诉原告)李慧军保证金4.6万元；上述第一、二项相抵扣，被告(反诉原告)李慧军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海欧尼雅餐饮有限公司使用费3.9万元；三、驳回被告(反诉原告)李慧军的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,717元，反诉案件受理费4,812元，合计诉讼费7,529元，由原告(反诉被告)上海欧尼雅餐饮有限公司负担1,267元(已付)，由被告(反诉原告)李慧军负担6,262元(已付4,812元，余款1,450元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  姚洪涛人民陪审员  马蒙恩二〇二〇年四月二十八日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。