江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12032号原告：苏州工业园区香颂花园业主委员会，住所地苏州工业园区北榭雨街**香颂花园。负责人：唐书田，主任。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所律师。被告：苏州依士达物业管理有限公司，，住所地苏州市姑苏区长吴路**，实际经营地苏州市吴中区东环南路**中博科技园****法定代表人：吕凯，董事长。委托诉讼代理人：王一力，公司员工。委托诉讼代理人：姜振华，江苏昆亭律师事务所律师。原告苏州工业园区香颂花园业主委员会（以下简称“香颂花园业委会”）与被告苏州依士达物业管理有限公司（以下简称“依士达公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告香颂花园业委会的委托诉讼代理人闾健、单璐，被告依士达公司的原委托诉讼代理人顾静、后委托诉讼代理人王一力、姜振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香颂花园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的小区2017年、2018年公共收益1637247.2元及利息97211.55元（按同期银行贷款利率暂计算至2019年9月30日，应计算至实际付款日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。原告明确收益明细为，2017年1月1日至2018年6月30日物业经营用房出租收益为294235.2元、广告收益324290元、车位收益1018752元；利息自2017年1月1日起计算。事实和理由：被告系苏州工业园区香颂花园小区的物业服务单位，2015年12月4日，原、被告签订了物业服务合同，约定被告应当将露天车位汽车停放费、人防停车位汽车停放费、小区广告费、共有部位共用设备设施以及物业经营性用房的经营收入等所有能产生公益收入的项目单独列账。所得收益扣除税金等的百分之七十纳入项目的维修资金，其余部分用于补贴物业服务费。其中纳入维修资金的应当交给业主大会授权的业主委员会，或按照业主大会的规定执行。截止起诉日，被告尚未将小区的2017年、2018年公共收益交给原告，侵犯了全体业主的合法权益，故诉至法院。被告依士达公司辩称：原告诉请的公共收益及利息没有事实依据，被告应当支付原告2017年及2018年1月至10月24日公共收益合计423221.23元。本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，依士达公司（乙方）与香颂花园业委会（甲方）签订《苏州市物业服务合同》，约定委托依士达公司对香颂花园项目进行物业服务，服务期限自2016年1月1日至12月31日。如合同期满，双方未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至甲方与乙方签订物业服务合同生效时终止。物业区域内车位租金委托乙方收取，露天车位租金120元/月/个，室内车位租金130元/月/个，访客等临时停车物价部门核定。乙方应当将露天车位汽车停放费、人防停车位汽车停放费、小区内广告费、共有部位共用设备设施以及物业经营性用房的经营收入等所有能产生公益收入的项目单独列账。所得收益（收入扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等）的百分之七十纳入项目的维修资金，其余部分用于补贴物业服务费。其中纳入维修资金的应当交给业主大会授权的业主委员会，或按照业主大会的规定执行。双方约定不聘请专业机构对物业服务费等收支情况进行审计。合同另就其他事宜进行了约定。上述合同到期后，双方未再签订书面续聘物业服务合同，依士达公司继续为香颂花园小区提供物业服务。2018年7月22日，香颂花园业委会向依士达公司发送不续聘工作函，通知依士达公司2018年10月24日前退出物业管理区域。依士达公司后继续提供物业服务至2018年10月24日，之后退场。2018年8月16日，苏州工业园区香颂花园小区第四次业主代表大会就是否同意授权业委会通过司法途径向依士达公司追讨公共收益等进行表决投票，应到31名代表，19名代表投票同意。就公共收益收入，香颂花园业委会列举若干费用，并提交以下合同复印件，均为依士达公司与案外人签订的协议，其中物业经营用房租赁合同另有香颂花园业委会签章：1、灯箱合作协议，期限自2016年1月1日至2017年12月31日，案外人应支付场地租金含电费1200元/台，两年合计2400元。2、《“格格货栈”入驻协议》，期限2016年5月1日至2018年4月30日，案外人应支付综合管理费2600元每年，支付方式为每半年支付一次1300元。3、《左岸香颂直投配套场地使用合同》，期限2016年1月1日至2018年12月31日，案外人应支付场地租金1年2400元，电费价格按每度1.2元核算。4、与陈都桂签订的《物业经营用房租赁合同》，建筑面积27.39元平，房屋用途窗帘布艺，租赁期2016年3月20日至2017年3月19日，月租金2054.25元，每三个月交一次租金。5、与顾华签订的《物业经营用房租赁合同》，建筑面积23平，房屋用途福海房屋，租赁期2017年1月1日至2017年12月31日，租金合计19320元，每三个月交一次，每期4830元。6、《公告栏合作协议》，期限2016年3月1日至2019年2月28日，安装明细中包括左岸香颂26块一楼公告栏，另有其他若干小区，协议未约定使用费。7、与贾秋东签订的《物业经营用房租赁合同》，建筑面积78.29平，用途雅姿美容美发沙龙，期限2017年5月1日至2017年12月31日，租金合计53766元，每三个月交一次租金20163元。8、合作协议书，约定在依士达公司管理的每个小区安装一个广告灯箱，期限自2017年12月25日至2019年12月24日，场地管理费7800元（1300元/个小区），费用半年一付。9、与李小璐签订的《物业经营用房租赁合同》，建筑面积27.43平，用途美容美甲，期限2017年11月1日至2018年10月31日，租金2057.25元/月，每三个月支付一次。10、《智能干洗柜合作协议》，期限2017年9月1日至2019年8月31日，管理费2000元/年，电费按1.2元/度结算。11、《合作协议书》，约定案外人在依士达公司管理的公共区域安装社区大牌广告，包括左岸香颂在内的12个小区总计安装12块，期限2016年11月15日至2018年11月14日，每年支付12000元场地管理费，费用一年一付。12、《租赁协议》，约定安装电梯门广告栏，安装位置在香颂花园34部电梯，期限2017年9月1日至2018年8月31日，租赁费用400元/年/梯，共计13600元/年，每半年支付一次。除以上合同外，原告香颂花园业委会另认为存在全自动售蛋机1410元/年、地下车库、地下车库灯箱广告56000元/年等v>被告依士达公司质证认为，以上合同真实性无异议，在物业服务期间合同期满后未再续约，第6份合同没有收费，另强调合同约定不表示被告实际收到了以上费用，不能推定已实际收到上述费用。被告依士达公司提交结算表及相关凭证光盘，列明2017年公共收益收入合计593915.19元，其中物业用房租金收入252468.08元，扣税后按70%分成为166724.2元；车位租赁及临停费扣税后按70%分成为420785.32元；其他经营收入扣税后按70%分成为6405.66元。2018年公共收益收入合计426357.23元，物业用房租金收入121709.43元，扣税后按70%分成为80374.15元；车位租赁及临停费扣税后按70%分成为339316.57元；其他经营收入中包括收到某牧业公司费用3295元，与其他收入合计分成6666.51元。原告香颂花园业委会认为结算表为被告财务软件提取，系被告单方制作，真实性不认可，被告需证明收入确已纳税完税，否则不应扣税分成；小区停车位紧张，即便不按100%计算，也不应只有这一点收入。就公共支出，被告依士达公司就2017年支出提交支出相应记账凭证、付款申请单、发票、报销公证函、联系工作函若干，包括消防及路面改造费77396.8元、19893.32元，清洁打磨费37806.62元、57504.76元，车位及路面维修改造费33166元，消防维修37856元，报销购买水泵、电缆线、电箱等维修用品费用7200元，报销交通设施减速带更换费12891元，报销门牌××.2元，付业委会办公费用5564元，付业委会人造草坪费用及游乐设施7400元，报销购买绿化草坪草种18200元，人行道闸安装费28071.9元，电梯年检费47928元，报销小区绿化安装防护栏费用19200元，消防维保费2017年10月至12月19474元，报销篮球架费用1000元。上述人行道闸安装无对应联系工作函，报销购买水泵、电缆线、电箱等维修用品费用联系工作函审议为6300元，联系工作函均由香颂花园业委会签章确认，同意在2017年公共收益中支出相应费用。依士达公司就2018年支出提交银行电子回单、付款申请单、发票、合同，其中与苏州苍穹装饰有限公司签订的工程施工合同地址为左岸香颂物业办公室，工程期2017年9月6日至9月30日，价款35000元。付款申请单显示增补4000元，已付17500元，另支付21500元。与苏州群冠系统工程有限公司签订的《工程维修项目合同书》显示左岸香颂小区视频监控维修更换设备及人行道闸安装施工，预算总造价72500元，期限2016年7月1日至7月31日。原告香颂花园业委会质证认为，对于2017年支出，减速带更换费12891元、篮球架费用1000元予以认可。工作联系函仅有业委会盖章，无批复意见，不能表明业委会同意支出；对于清洁打磨费用单价太高太离谱，不予认可；路面维修改造无竣工验收报告、施工图片等，真实性无法认可；绿化工程改造无合同不认可；消防维保不应由全体业主承担，且物业交接后有被消防处罚，说明被告并未多次维修；维修用品属于物业企业提供物业服务的劳动工具，应由企业自行承担，即便是原告承担被告也应将物资移交给原告；门牌制作费未见业委会工作人员领取签收凭证不予认可；办公费用未见支付凭证；草坪费用及游乐设施不认可；草坪草种不认可，无对应改造区域，本身属于物业绿化工作分内之事，不应由公共收益支出；人行道闸安装费不认可，财务凭证显示为技术服务费，而非设备改造费用，属于物业企业自身经营需要而支出的费用，不应由业主承担，也无工作联系函同意批复；电梯年检费属于代收代交支出，不应另行支出；井盖费未显示数量、单价、何种设备及是否应用在小区，不予认可；绿化安装防护栏费用，根据原告调查未发现500米护栏安装的现状，需要被告详细说明或提供安装照片。对于2018年支出，无业委会同意批准函，物业用房装修改造费用从合理性来讲应由被告自行支出，群冠系统工程有限公司无发票支出凭证，2017年有一项人行道闸改造费用，为何2018年又需改造，且合同日期及施工日期不符，真实性不认可。本案的争议焦点为：双方自2017年1月1日起的公共收益分配如何认定。本院认为：香颂花园业委会就相关公共收益分配问题提起诉讼，有业主代表大会表决通过，故香颂花园业委会系本案的适格原告。原、被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法，依法成立有效。根据合同约定，停车费、广告费、物业经营性用房等产生的公共收益扣除税金等费用之后的70%纳入项目维修资金，其余用于补贴物业服务费，双方应遵照履行。关于公共收益收入，第一，就物业经营性用房租金，依士达公司提交的明细表显示的各个区域房屋面积与原告统计面积不尽一致，但总面积相近，鉴于实际租赁及收费可能会产生一定寻租期及物业管理水平等问题，且依士达公司统计的2017年1月1日至2017年12月31日租金252468.08元、2018年1月1日至2018年6月30日租金121709.43元，与原告主张的总额也较接近，本院就依士达公司提交的结算表所示租金金额予以采信。因双方合同约定扣除税费等相关费用后按70%支付原告，故本院按被告分成计算方式认定应支付原告的租金公共收益为2017年166724.2元、2018年1月1日至6月30日80374.15元。第二，就广告收益，根据原告提交的合同显示有部分为场地使用费，原告一并计入广告收益中，鉴于该部分亦属于公共收益，为结算方便，本院按原告主张项目予以结算。原告已提交合作协议等合同，被告虽认为不代表已收取合同费用，但并未举证证明，也未举证证明合同存在解除等未履行的情形，且被告作为合同主体一方有权主张相关合同权利。本院根据原告提交的合同约定费用、期限及被告提供物业服务期间认定如下：灯箱广告费1200元、“格格货栈”管理费3466.7元、食行生鲜场地费4354.8元、广告灯箱场地管理费1083元、智能干洗柜管理费2295.7元、社区大牌广告1814.5元、电梯门广告费13600元。关于合同期限在被告退场之后的相关合同，因被告已不再为涉案小区提供物业服务，如被告已收取相应费用，被告可与案外人或相关权利人另行结算处理。关于第6份合同公告栏合作协议，安装明细包括左岸香颂26块一楼公告栏，协议未约定使用费标准，本院酌情参照电梯门广告收费标准400元/梯/年进行认定，即18871元。关于售蛋机费用，被告在2018年收益中列举了某牧业公司支付的3295元，本院就被告提供数据予以确认。关于食行生鲜、干洗柜等合同约定的电费，因该设施使用会产生相应电费，电费本属于成本因素，合同约定的电费标准虽高于市场定价，但物业企业在对该部分的管理中也存在一定的付出及成本，本院不再作为公共收益收入进行结算。原告主张的其他广告收益无相应依据，本院不予采信。综上，以上广告收益收入总计49980.7元。根据以上分成计算方式，被告应支付原告广告收益33006元。第三，就车位收益，根据双方统计的收益金额，地下车位，地下车位租金金额较为接近为地面车位及临停车位收益金额的确认，被告统计地面车位含临停费2017年合计240900.28元、2018年1月1日至10月24日合计189607.34元，原告主张地面车位租金203040元/年、临停车位费144000元/年，原告提交后入驻物业公司临停车费收费明细表主张新物业公司每月均收取一万余元，被告对此不予认可。本院认为，原告计算车位费用的方式系一种充分使用等理想状态下的方式，临时停车费与停车时间或是否有效出租等相关，原告主张金额依据不足，而被告有提供收费统计明细，并无证据表明该收费存在虚假等情形，本院对被告统计的收费金额予以采信。关于被告收取的2018年10月24日之后的部分车位费用，被告主张已进行退款或部分业主欠缴物业费而抵扣，本院对之后的费用不再进行分配，被告可另行与权利人交接处理。故被告以收入扣税后按70%支付原告收益应为2017年420785.32元、2018年1月1日至10月24日收益339316.57元。关于公共收益支出问题，首先，关于2017年支出情况，原告对减速带更换费12891元、篮球架费用1000元予以认可，本院予以确认。对人行道闸安装费用28071.9元，被告仅有公司内部付款申请单及发票，而根据双方之前对公共收益支出的流程，均有工作联系函进行沟通，而本笔费用的支出并未有工作联系函予以佐证，不能表明该费用系合理发生以及用于涉案小区，本院对该笔费用不予采信。其他费用均有香颂花园业委会签章确认的工作联系函、付款申请单、发票等材料佐证，系对涉案小区物业维护的支出，香颂花园业委会签章亦表明同意从2017年度公共收益中进行支出，本院对此予以采信。相应折时抵后，2017年公共收益支出数额应为500978.69元。其次，关于2018年支出情况，物业用房装修改造费用39000元、人行道闸安装工程29000元均无业委会工作联系函，且安装工程合同签订日期、施工日期及付款日期均超出合理范围，被告未充分举证证明上述费用支出已征得业委会同意并实施，本院对被告主张此支出纳入公共收益支出不予采信。综上，根据2017年及2018年对应时间的公共收益、公共支出情况，被告还应支付原告公共收益为539227.55元（166724.2+80374.15+33006+420785.32+339316.57-500978.69）。关于利息请求，双方就公共收益如何确定及分配产生争议，双方也未约定进行审计确定，被告在2018年10月25日起不再为涉案小区提供物业服务，应在退场后合理期间内与原告进行结算相应费用，本院认定合理期间为一个月，超出该时间后被告应支付原告相应公共收益产生的合理利息损失，利息计算方式为，以539227.55元为基数，自2018年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州依士达物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告苏州工业园区香颂花园业主委员会公共收益539227.55元及利息（利息以539227.55元为基数，自2018年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告苏州工业园区香颂花园业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20410元、财产保全费5000元、合计25410元，由原告苏州工业园区香颂花园业主委员会负担17041元、被告苏州依士达物业管理有限公司负担8369元，此款已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李精华人民陪审员  李家夫人民陪审员  俞玉珍二〇二〇年十月十五日书 记 员  李靖伟拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。