四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11299号 原告：郭桂琴，女，1968年7月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：秦志旗，四川秉济律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：邓振宇，男，1987年6月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：秦睿，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都市武侯区清江物业管理有限公司，住所地：成都市科华中路2号。 法定代理人：樊祖强。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 原告郭桂琴与被告邓振宇、成都市武侯区清江物业管理有限公司（简称清江物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后由审判员罗良华适用简易程序独任审理，于2019年10月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂于2020年2月21日裁定转为适用普通程序继续审理，由审判员罗良华担任审判长，与人民陪审员雷建国、祝捷组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告郭桂琴的委托诉讼代理人秦志旗、被告邓振宇的委托诉讼代理人秦睿、被告成都市武侯区清江物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋红双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭桂琴诉讼请求：1、判令被告邓振宇拆除高新区尚锦路268号（上锦颐园．佳境）39栋2层1号房屋屋面全部各项建设，停止继续实施“损害他人合法权益的行为”，恢复屋面原状，重新进行屋面防水处理（验收合格），并承担全部费用；2、判令被告邓振宇赔偿原告维修室内漏水损失6,310元、租金损失72,500元；3、被告成都市武侯区清江物业管理有限公司与被告邓振宇承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告系成都市高新区尚锦路268号（上锦颐园．佳境）39栋2层1号房屋业主，被告邓振宇在原告屋面私自进行了各项建设，被告成都市武侯区清江物业管理有限公司系小区物管。原告于2018年3月1日与他人签订《房屋租赁合同》，承租人即进入进行房屋内部装修。其装修中发现，房屋屋顶大面积漏水，装修无法进行，更无法使用租赁房屋。进一步发现，房屋屋面修建了大量建筑物，直接损坏了屋面，并造成了漏水。原告为维修屋顶漏水花费6,310元，并承担承租人索赔3个月房租72,500元。在与被告就相关问题交涉中，被告邓振宇不采取任何措施解决屋顶大面积漏水问题，放任问题进一步恶化，致使问题得不到解决且进一步扩大了原告损失。因被告邓振宇不开房门，原告虽多次去交涉，但无法找到被告。经与被告成都市武侯区清江物业管理有限公司联系，被告成都市武侯区清江物业管理有限公司于2018年8月14日在物业服务中心主持召集原告、被告邓振宇协商，并有城管工作人员参加。被告邓振宇由其母亲参加，并作出书面承诺：“本人因平台搭建物，对楼下商铺造成的渗水，经城管执法部门、小区物业、商铺协调，达成共识，作出以下承诺：1、2018年8月15日前做好平台防水；2、拆除搭建在商铺屋面的建筑物、构筑物及绿化植被；3、后期，如因本人使用平台给楼下商铺造成渗漏水，本人愿继续履行屋面防水处理义务，并承担因渗漏水给商家造成的损失。”此后，被告成都市武侯区清江物业管理有限公司于2018年10月16日向被告邓振宇作出《整改通知》：“由于你使用部位漏水（原漏水位置），对楼下商户造成严重影响，根据《中华人民共和国物权法》中第七章第92条规定：不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。漏水时工程部师傅已上门告知你户漏水情况，口头通知你户整改，但至今未见成效。为避免对楼下造成更大的损失，现通知你户在通知起5日内将该问题处理。”2018年12月14日，成都高新区环境保护与城市综合管理执法局书面认定被告邓振宇案涉建设系违法建设；2019年3月26日，成都高新区环境保护与城市综合管理执法局作出《城市管理行政处罚决定书》，责令被告邓振宇于2019年4月2日24时前自行拆除，否则将依法强制拆除。2019年7月16日，高新区合作街道办事处书面告知原告：被告邓振宇未履行自行拆除义务，该案已进入行政强制执行阶段。原告认为：首先，关于被告邓振宇的侵权责任，案涉屋面系小区业主共有，被告邓振宇私自改变该屋面用途进行大量建设，造成屋面漏水，给原告造成损害，是原告、被告邓振宇、被告成都市武侯区清江物业管理有限公司、城管执法部门的共识。被告邓振宇书面承诺停止侵害、拆除违建、恢复原状、赔偿损失，应予履行。但被告邓振宇作出书面承诺已近1年，虽经原告起诉、物管催告、城管处罚仍然不予履行，实属不讲诚信的行为，法律应当给予否定性评价并判令其履行。其次，关于被告成都市武侯区清江物业管理有限公司的连带责任，国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）第五十条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业，物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”、第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合”。《成都市物业管理条例》第四十八条规定：“业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批”、第五十条规定：“物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门”、第五十三条规定：“物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担”、第五十六条规定：“因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝”、第八十条规定：“业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；不能协商解决的，可以要求街道办事处、乡（镇）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或者申请仲裁。业主、使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报、有关部门应当及时调查、核实，并依法处理”。案涉屋面系小区业主共有，被告邓振宇私自改变该屋面用途进行大量建设，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业，并应依法依规经有利害关系的业主即原告同意；未办理有关手续、告知物业管理企业并经原告同意，被告邓振宇即构成违法。被告成都市武侯区清江物业管理有限公司对小区负有物业管理责任，对被告邓振宇私自改变该屋面用途的行为，依法应当对被告邓振宇进行劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。但被告成都市武侯区清江物业管理有限公司疏于管理、放弃职责，放任大量建筑材料及树木运输进入小区用于屋面建设，且在长达近7年的时间内不予制止反而多方保护，直接造成屋面破坏导致大面积漏水，违反国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理条例》相关规定，共同构成对原告合法权益的侵害，其违法行为和损害结果之间具有因果关系，两被告应该承担共同侵权责任并承担连带赔偿责任。今年雨季已经来临，现急需对该屋面进行全面防水处理，消除安全隐患，防止出现漏水引发漏电伤人事故，以避免出现更大的、无法弥补的损失。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”、第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其实用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，两被告依法应当共同拆除被告邓振宇私自进行的全部违法建设，停止继续实施“损害他人合法权益的行为”，恢复屋面原状，重新进行屋面防水处理（验收合格），并承担全部费用。 被告邓振宇辩称，1、对于案涉房屋上的建筑物是否违法，相关的行政部门已经作出了认定，也做出了强拆，原告没有权利或者理由再次请求法院进行认定，该诉讼请求不属于法院受理范围。2、造成房屋漏水的原因，原告只是笼统的认为是违章建筑所导致的，但并没有任何的相应具有资质的鉴定单位对漏水的原因进行鉴定，且在本院（2018）川0191民初16335号的诉讼过程中，法官现场查明了漏水的原因，系该房屋的前承租租户私自开挖空调管洞以及伸缩缝处漏水，空调开挖并非被告邓振宇，且伸缩缝的漏水也不是被告邓振宇造成的，故原告要求被告邓振宇承担财产损害赔偿责任没有相应的事实依据。3、原告所提到的损失赔偿的金额也没有相应的依据予以证明。 被告清江物业辩称，一、1、原告的诉求不合理；2、我方不是本案适格当事人。针对第1点，原告的诉求第一项要求我方针对拆除以及损害的金额承担共同连带责任没有法定标准和依据，并且原告并未提供充分的证据予以证明我方对其损害存有侵权行为和侵权过错，我方对此不应当承担相应责任。针对第2点，我方与原告系物业服务合同法律关系，我方在服务合同期间尽职尽责的履行物业管理服务，涉案房屋的漏水点及被告邓振宇平台搭建均在其房屋的私有空间范围内，已超出我方的管理范围，并且在案发第一时间，我方接到原告的报修及时予以排查，并积极组织协调，尽到了相关管理以及协助义务。 二、我方在原告的损失过程中并不存在侵权行为，且对损害的结果没有过错。因该户型的房屋平台设计在业主的私有空间范围内，属于谁使用，谁负责，谁管理。在被告邓振宇装修期间，我方已尽到装修管理义务，并不存在违建现象，在后续被告邓振宇使用过程中，被告邓振宇私自隐蔽的将该平台进行改建，已超出我方合理的管理义务范围。 三、原告的相应损失及诉求并没有相应的证据予以支撑，均不合理。 综上所述，我方对原告的各项诉求不应承担相关的法律责任，应驳回原告对我方的各项诉求。 经审理查明，原告系位于高新区业主。被告邓振宇原系高新区尚锦路268号39栋2单元4层403号住宅业主。该房屋外侧有一平台，该平台位于原告商铺屋顶，该平台只能通过被告邓振宇房屋达到。被告邓振宇在该平台私自搭建了构筑物、鱼池、绿化植被等。 2018年7月2日，被告清江物业接到原告租户报告商铺出现漏水情况。被告清江物业到被告邓振宇房屋外侧平台查看后，于2018年7月13日向被告邓振宇发出了一份《告知函》，该告知函载明“你户楼下商铺近期出现屋面渗漏水现象，经查看为你户在平台搭建构筑物和鱼池所致……请你户于接到通知7日内拆除搭建构筑物及鱼池并处理屋面防水问题。” 2018年8月14日，在多方组织协调下，被告邓振宇的母亲曾桂茹出具一份《承诺书》，载明“本人因平台搭建物，对楼下商铺造成的渗水，经城管执法部门、小区物业、商铺协调，达成共识，作出以下承诺：1、2018年8月15日前做好平台防水；2、拆除搭建在商铺屋面的建筑物、构筑物及绿化植被；3、后期，如因本人使用平台给楼下商铺造成渗漏水，本人愿继续履行屋面防水处理义务，并承担因渗漏水给商家造成的损失。” 2018年8、9月期间，在被告清江物业督促、监督下，被告邓振宇拆除了平台外的包括鱼池在内的部分设施并做了部分防水和整改措施，但仍有大量设施未拆除，也不能确定防水措施的具体效果。 原告为防止屋顶漏水，进行了屋顶防水处理并定制安装了接水盘，共花费6,310元。 因屋顶漏水问题，原告商铺租户无法入场装修，原告与租户于2018年8月28日签订了《房屋租赁补充协议》，主要约定：租户租赁原告商铺后因为屋面漏水，导致租户至今（2018年8月27日）都无法进场施工，造成租户工期延误，故原告与租户协商一致在原租赁合同基础上再免除租户三个月房租作为原告房屋屋面漏水给租户造成经济损失的补偿。根据原告与租户签订的《房屋租赁合同》，2018年的3个月房租为72,500元。 另查明，1、被告清江物业陈述，在发生漏水事件后其上门查看系被告邓振宇的母亲曾桂茹在房屋内实际居住，故由其在协调过程中出具了相应的承诺书。 2、被告邓振宇于2018年9月29日将该房屋出售给他人。 3、经法庭询问，被告邓振宇不申请对漏水原因进行司法鉴定。 4、2018年12月14日，成都高新区环境保护与城市综合管理执法局作出《关于尚锦路268号上锦颐院二期39栋2单元4层403号违法建（构）筑物的认定》，确认在该房屋屋外平台修建的约100平方米木质砖混结构建（构）筑物未办理规划许可手续，属违法建设，请合作街道办事处城管执法中队依法调查处理。2019年3月，行政执法部门对房屋新业主下达了《城市管理行政处罚决定书》，要求高新区尚锦路268号39栋2单元4层403号业主于2019年4月2日前自行拆除违法建筑并恢复原貌。根据成都高新区合作街道办事处《关于郭桂琴信访事项的行政程序处理意见书》记载，该行政处罚已进入行政强制执行阶段，待行政复议及行政诉讼期间届满，且不拆除的情况下，将依法实施强制拆除。截至庭审结束时，案涉房屋的违法建筑仍未拆除，原告向有关行政部门了解到之前临近年底再加上疫情原因就耽误了强制拆除的时间，但有关行政部门已经发出了正式的强制拆除通知。 上述事实有原、被告的当庭陈述及原、被告提交的《承诺书》、房屋信息摘要、《告知函》、《值班记录情况表》、《房屋租赁合同》及补充协议、《关于尚锦路268号上锦颐院二期39栋2单元4层403号违法建（构）筑物的认定》、《关于郭桂琴信访事项的行政程序处理意见书》、微信聊天记录、照片、收据、银行转款回单等证据在案佐证。 本案认为，本案的争议焦点为：1、原告房屋漏水是否系被告邓振宇的违规搭建行为所造成？2、若系被告邓振宇原因造成，其应当承担多少的侵权赔偿责任？ 针对第一个争议焦点，本院认为被告邓振宇在原告房屋上方的违规搭建行为系造成原告商铺漏水的原因，被告邓振宇应当承担侵权损害赔偿责任。一方面，被告邓振宇的母亲出具了《承诺书》，明确承认因平台搭建物导致原告商铺出现漏水。关于被告邓振宇抗辩其母亲不能代表其作出相应自认，本院认为基于承诺人与被告邓振宇的身份关系，且被告清江物业陈述当时承诺人实际居住在案涉房屋内，承诺人作为被告邓振宇的母亲代表邓振宇参与漏水事件的协调、处理并出具相应承诺书符合常理，即使邓振宇的母亲没有取得书面的授权，但依然可以构成表见代理，该承诺对被告邓振宇有效。另一方面，本院在审理过程中，已经明确告知被告邓振宇可以通过申请司法鉴定确定漏水并非由其造成，从而推翻对其不利的主观自认，但被告邓振宇坚持不申请鉴定。 针对第二个争议焦点。从原告向物业公司报修出现漏水，到各方协调处理漏水问题，花费时间较长，确实导致原告租户无法及时装修，工期延误，因此原告与租户签订免除三个月的租金也符合本案漏水问题所带来的实际影响情况。原告被迫免除租户的租金，实际系被告邓振宇的侵权行为所造成，此损失应由被告邓振宇予以赔偿。对于原告花费的处理漏水问题的费用，本院认为也属于合理范围，一并予以支持。 关于原告提出的第一项关于拆除屋面全部各项建设等请求，本院认为相应建设系违法建筑，且已经由行政机关依法处理并进入强制拆除程序，故本院不予处理。对于该请求中其他依附于房屋拆除后的其他请求，现暂不具有履行条件，本院一并不予处理，待房屋实际拆除后，原告可再行主张。 关于原告主张被告清江物业承担连带赔偿责任，本院认为被告清江物业并非共同侵权人，其作为物业公司也已经履行了其职责范围的应尽职责，包括积极组织协调处理漏水事件并督促被告邓振宇积极整改，故原告对物业公司的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓振宇于本判决生效之日起十日内向原告郭桂琴支付赔偿款78，810元； 二、驳回原告郭桂琴的其他诉讼请求。 如被告邓振宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费688元，由被告邓振宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗良华 人民陪审员  雷建国 人民陪审员  祝 捷 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  李俊才