黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民初3394号原告：于础源，男，1988年12月5日出生，汉族，住黑龙江省木兰县，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：于奔，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。负责人：王海燕，女，行长。委托诉讼代理人：管丽梅，女，该公司员工。第三人：鸡西市华晨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：贺凤宝，男，董事长。委托诉讼代理人：张丹，女,该公司经理。原告于础源与被告中国建设银行股份有限公司鸡西分行（以下简称建行鸡西分行），第三人鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2020年2月3日至2020年10月8日因新冠疫情原因本案中止审理，2020年10月9日恢复审理。原告于础源的委托诉讼代理人于奔，被告建行鸡西分行的委托诉讼代理人管丽梅、第三人华晨地产公司的委托诉讼代理人张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于础源向本院提出诉讼请求：要求中止执行鸡西市鸡冠区人民法院（2018）黑0302执123号执行裁定书的执行，解除对鸡西市鸡冠区X小区X号房屋的查封。事实和理由：1、于础源系涉案查封房屋的实际投资人，对该房屋享有所有权。2009年4月18日，于础源与华晨地产公司签订了施工协议书，双方约定：于础源以华晨地产公司荟源星城项目部的名义承建鸡冠区荟源星城小区，于础源承建该工程实行独立核算、自负盈亏，华晨地产公司不支付任何费用，于础源负责施工至竣工期间的全过程管理，工程竣工后，于础源对所承建房屋享有所有权，有权自行出售房屋，华晨公司不承担任何风险，也不分享任何利润。合同签订后，于础源开始进行荟源星城项目建设，并投入了全部工程款，小区建成后，于础源对该项目房屋进行出售，于础源于2018年8月进行预告登记，故该房屋的所有权人为于础源。2、法院的查封超标的。华晨地产公司实际的欠款数额为20余万元，而查封的房屋价值585060元。3、于础源的房屋预告登记于2018年8月生效，而鸡冠区人民法院于2018年2月作出的查封未向华晨地产公司送达，文书尚未发生法律效力，该查封行为未生效。被告建行鸡西分行辩称，1、被查封的X小区X号房屋登记在华晨地产名下，于础源无开发资质，以签订协议书的形式借用华晨地产公司的资质，违反法律规定，根据物权法规定，已登记的不动产，按不动产登记簿记载的判断。2、于础源称其为房屋实际占有人，未提供合法有效的房屋买卖合同，不能排除强制执行。3、于础源与华晨地产公司之间的合同关系，未经披露，任何人不得而知，根据合同的相对性，不能排除执行、于础源与华晨地产公司签订的协议所产生的债权为普通债权，不能排除强制执行。第三人华晨地产公司辩称，华晨地产公司与于础源不认识，双方没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告于础源提交鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302执异128号民事裁定书。证明于础源提起诉讼的依据，即于础源所拥有的位于X小区的X、X号房屋被鸡冠区法院查封后，于础源依法提起了执行异议，被裁定驳回后，于础源依法提起诉讼。被告建行鸡西分行对该证据的真实性和证明目的无异议。第三人华晨地产公司对该证据的真实性和证明目的无异议。本院认证意见为建行鸡西分行及华晨地产公司对该证据无异议，本院予以确认。2.原告于础源提交的于础源与华晨地产公司的协议书。证明于础源以鸡西市华晨房地产开发有限公司荟源星城项目部的名义承建荟源星城小区的施工项目，华晨地产公司设立银行专户专门用于该项目工程，于础源实行独立核算、自负盈亏，并承担全部税费及施工期间的全部相关费用。双方同时约定，华晨公司与荟源星城项目无关所负的债务及以华晨地产公司开发的其他项目所负债务与于础源无关，于础源对X小区的所有房屋享有所有权和自行销售的权利，华晨公司不分享利润，也不承担风险。被告建行鸡西分行对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，双方签订的协议违反开发企业资质要求，违反法律法规规定，该协议应当认定无效，协议中约定房屋不动产产权或债权债务等承担的约定，不能对抗不动产登记法律规定。第三人华晨地产公司对该证据的真实性和证明目的无异议。本院认证意见为建行鸡西分行及华晨地产公司对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认，该份协议书可以证实于础源与华晨地产公司之间对涉案工程的内部约定，于础源实行独立核算、自负盈亏，于础源对荟源星城小区的所有房屋享有所有权和自行销售的权利，华晨公司不分享利润，也不承担风险。3.原告于础源提交的其建设荟源星城小区的部分投资凭证26张，该小区基础建设、配套设施的部分付款凭证13页、淮南奔牛机械有限责任公司、南京六合煤矿机械有限公司、鸡西市庚辰电机制造有限公司证明各1份、南京六合煤矿机械有限公司、鸡西市庚辰电机制造有限公司、鸡西龙煤采煤机械销售有限公司的企业登记信息各1份。证明于础源是荟源星城小区实际投资人。被告建行鸡西分行对真实性无异议，对证明目的有异议，以上证据是于础源与华晨地产公司之间的往来证据，与本案无关，根据合同相对性于础源与华晨地产公司债权债务关系应当另行主张，不构成排除强制理由。第三人华晨地产公司对该证据的真实性和证明目的无异议。本院认证意见为建行鸡西分行及华晨地产公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认，该组证据可以证实于础源是荟源星城小区实际投资人。4.原告于础源提交的其对刘景峰的授权委托书。证明刘景峰是于础源的施工管理人，在荟源星城项目综合楼施工过程中，全权负责施工的一切具体事宜，包括签订合同、结算工程款等。被告建行鸡西分行对真实性无异议，对证明目的有异议，以上证据与本案无关，根据合同相对性于础源与华晨地产公司债权债务关系应当另行主张，不构成排除强制理由。第三人华晨地产公司对该证据的真实性和证明目的无异议。本院认证意见为建行鸡西分行及华晨地产公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认，该组证据可以证实于础源授权刘景峰负责施工的具体事宜。5.原告于础源提交的荟源星城房屋销售合同1份、还款收据两份。证明荟源星城小区房屋销售价格为每平方米4196元，被告建行鸡西分行对华晨地产公司的债权合计20余万元，鸡冠区人民法院查封的房屋价值80余万元，存在严重违法超标的查封的情况。被告建行鸡西分行质证意见为该证据与本案无关。第三人华晨地产公司对该证据的真实性和证明目的无异议。本院认证意见为是否超标地查封与本案处理的实体权利不是同一法律关系，且于础源的诉求是中止对涉案房屋的查封，故本院不予评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建行鸡西分行与华晨地产公司借款合同纠纷一案，2017年9月29日由鸡西市鸡冠区人民法院作出（2017）黑0302民初2222号民事判决书，判决华晨地产公司于生效之日起七日内连带偿还建行鸡西分行借款本金189777.97元，利息7129.47元，律师代理费5950元，案件受理费2182元。判决书发生法律效力后，经建行鸡西分行申请，2018年1月31日，鸡西市鸡冠区人民法院以（2018）黑0302执123号执行裁定书查封了华晨地产公司所有的位于鸡西市鸡冠区××小区鸡冠区×小区×号房屋。查封后，于础源提出案外人执行异议，2019年11月22日，鸡冠区人民法院作出（2019）黑0302执异128号执行裁定书，裁定驳回于础源的异议。据此，于础源提起本次诉讼。另查明，华晨地产公司与于础源于2009年4月18日签订协议书，协议书约定于础源以鸡西市华晨房地产开发有限公司荟源星城项目部名义开发建设鸡西市鸡冠区荟源星城小区，独立核算、自负盈亏。工程竣工后，于础源对荟源星城小区的所有房屋享有所有权，可自行销售，鸡西市华晨房地产开发有限公司不分享利率、不承担风险。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记簿记载，不发生法律效力。涉案房屋登记在华晨地产公司名下，是双方合意，于础源对此是明知且不持异议的，涉案房屋的查封并无不当。其次，于础源主张其与华晨地产公司之间是合作开发房地产，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产至少应符合“共同出资、共享利率、共担风险”三个特征，而本案于础源只是单纯借用华晨地产公司的房地产开发企业的资质，独立开发且自负盈亏，根据《城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。于础源为了获得个人利益，规避国家法律法规，采取挂靠华晨地产公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在的相应风险，因此，于础源主张其为案涉房产的实际所有人可以排除法院的强制执行理据不足，不予支持。综上所述，原告于础源对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求中止对涉案房屋查封的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，判决如下：驳回原告于础源的诉讼请求。案件受理费12300元，由原告于础源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  王圣睿人民陪审员  李 鑫人民陪审员  李金英二〇二〇年十月二十一日书 记 员  陈 琳