呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初504号原告：刘文换，男，农民，住呼和浩特市。被告：史俊龙，男，农民，住呼和浩特市。原告刘文换与被告史俊龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文换，被告史俊龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文换向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的购房协议无效。2、请求法院判令被告退还购房款44万元，并支付利息损失（以本金44万元为基数，从2017年5月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、本案的诉讼费、执行费由被告承担。事实和理由：2017年5月24日，原告从被告处购买位于玉泉区新讨卜齐村基地房屋一套，双方于当日签订了购房协议，协议约定：被告将房屋宅基地一套转让给原告，该房屋面积约为480平米，其东西16米，南北30米，总房款44万元，并约定了具体的付款方式。合同签订后，原告按照合同约定，于2017年5月24日交付了全款44万元，当日被告打了收条。2018年10月6日，房屋因违建被玉泉区政府拆除，购房前未告知原告所买房屋为违建房屋，截止诉前导致原告无法使用房屋，因此诉诸法院要求其退还购房款，并支付利息损失。现原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中国人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起民事诉讼请求，请求贵院维护原告的合法权益。被告史俊龙辩称，他当时是知道的，双方自愿签订的，周围也有违建房屋，如果国家正常赔偿，我是不是也要你被告的钱？你买房的时候，你是干什么的。你如果不承认，签订这个协议有什么意义了，我不同意退还房款及诉讼费，以上我都不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告刘文换向本院提交了《房屋转让协议书》、转账票据（银行）、收条，拟证明房屋买卖合同无效。被告史俊龙发表质证意见称，合同是双方自愿签订的，如果拆迁你给我吗？本院对该证据的真实性予以确认。2.被告史俊龙向本院提交了《房屋转让协议书》，拟证明双方签订房屋转让不存在问题，双方自愿同意。原告刘文换发表质证意见称，买卖房屋属违法建筑，原告人不知该情况。被告人未解决处理争议问题，未退还原告购房款。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘文换与被告史俊龙于2017年5月24日签订了《房屋转让协议书》，约定原告刘文换购买被告史俊龙位于××区房屋一套，该房屋面积约为480平米，其东西16米，南北30米，总房款44万元，付款方式为一次性支付44万元。协议还约定：“协议达成后，房屋使用权归原告所有，与被告无任何关系。乙方买成的房屋，如有国家拆迁或政府强制性拆除（危房拆除），与被告无关”。合同签订当日，原告按照约定交付了被告房屋全款44万元。被告于2017年5月24日将该房屋交付原告使用。案涉房屋于2018年10月6日因违建，被玉泉区政府拆除。另查明，2017年被告史俊龙向原告刘文换出示收条，内容为：今收到刘文换人民币44万元整(宅基地房屋转让款）。收款人，史俊龙。底部备注：房屋保到10月30日。又查明，原告刘文换系呼和浩特市玉泉区小黑河镇南营子村村民，并非是呼和浩特市玉泉区小黑河镇新讨卜齐村村民。本院认为，原告刘文换与被告史俊龙签订的《房屋转让协议书》中约定的××区集体土地。依据法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地系农村集体组织分配给本集体组织成员使用，宅基地仅能在本村集体流转，不得对城镇居民和其他集体经济组织成员流转，原告刘文换并非讨卜齐村的集体组织成员，原告刘文换与被告史俊龙之间协议内容违反法律强制性规定，且该房屋已被呼和浩特市玉泉区人民政府认定系私搭乱建，属违法建筑物，并被强制拆除，故原告刘文换与被告史俊龙之间的《房屋转让协议书》违反法律的强制性规定，为无效合同。基于无效合同的法律规定，合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方合同约定的房屋已被玉泉区政府强制拆除，不具备返还的可能及价值评估的条件，本院以双方合同中确定的房屋交易价款予以确定房屋价值，即该房屋价值44万元。原告刘文换与被告史俊龙在签订合同时均存在过错，对于双方的过错责任本院以各50%予以确定，据此原告刘文换主张的要求确认原、被告双方签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告刘文换要求判令被告史俊龙返还购房款44万元，根据本院对双方责任的认定，被告史俊龙应当向原告刘文换返还房价款44万元的50%即22万元。对于原告主张的案涉房屋购房款44万元利息的请求，原告刘文换与被告史俊龙在签订合同时违反法律规定均存在过错，故对于其主张的利息损失的诉讼请求，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：一、原告刘文换与被告史俊龙于2017年5月24日签订的《房屋转让协议书》无效。二、被告史俊龙于本判决生效之日立即返还原告刘文换购房款22万元。三、驳回原告刘文换的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元，由原告刘文换负担1975元，由被告史俊龙负担1975元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 托 娅 二〇二〇年六月四日书记员 田艳华附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第八条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22585339deid=24791273""http://192.2.2.16/document_elements/search_view/_blank)民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。