上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初26665号原告：上海六星美化装饰设计有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林益兴，总经理。委托诉讼代理人：张玉鹏，上海九泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鸿轩，公司员工。被告：朱东明，男，1962年9月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海六星美化装饰设计有限公司(以下简称六星装饰公司)诉被告朱东明装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六星装饰公司的委托诉讼代理人张玉鹏、王鸿轩到庭参加诉讼，被告朱东明于2020年3月27日到庭参加诉讼，2019年10月29日被告朱东明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告六星装饰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《六星房屋装修美化合同》(以下简称装修合同)于2019年7月24日解除；2、被告支付装修费17万元；3、被告支付违约金17万元；4、被告返还租金36,000元。事实和理由如下：2017年2月25日，原、被告签订装修合同，约定由原告于2017年4月17日开始对被告名下的本市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行装修，至7月14日装修完成后，由原告的关联公司上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星房地产公司)进行挂牌出售，然而由于市场走低，系争房屋一直未出售成功，被告于2018年6月29日入住系争房屋。合同履行期间，原告支付被告在外借房租金36,000元，并支付了装修成本173,088.31元。现被告入住系争房屋，以其行为表示不再委托六星房地产公司出售系争房屋，构成违约，被告应当支付装修费及相当于装修费的违约金，并返还垫付的租金。被告朱东明辩称，同意装修合同于2019年7月24日解除，当时口头说好委托出售时间是一年，但是一年后系争房屋未被成功出售，原告仅支付了一年的租金，后被告遂于2018年5月入住系争房屋。根据合同约定，系争房屋装修后系要出售的，但现未能成功出售，装修费不应由被告承担。被告他处无房，现不再出售。另合同约定的违约金标准不合理，要求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为朱东明。2017年2月25日，被告(甲方)与原告(乙方)签订装修合同一份，合同第二条“装修工程”约定：甲方委托乙方对系争房屋进行装修、美化，以改善房屋性能与居住环境，便于甲方进行出售；承包方式为乙方包工包料，产生的费用由乙方先行垫付；甲方于2017年4月17日前将房屋交与乙方以供乙方进行装修，装修期为90天，自实际交房之日算起；双方约定总装修费用为17万元。第三条“委托约定、委托出售条件及装修费支付”约定：该房屋美化后，甲方应当委托乙方出售该房屋，同时甲方也可以自行或委托第三方出售该房屋，委托期限为装修完成之日起至房屋售出为止(即甲方与购买方签订房地产买卖合同或类似合同)；甲方同意以373万元的价格(该价格并未扣除甲方应支付给乙方的装修费、装修服务费)委托乙方居间出售该房屋。第四条“装修服务费的支付”约定：因乙方对房屋进行了装修美化，增加了房屋的价值，甲、乙双方一致确认该房屋的装修服务费为17万元，乙方在委托期内成功居间出售该房屋的(甲方与购买方成功签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同即为居间成功)，甲方应在签订上海市房地产买卖合同或类似合同当日，支付乙方装修服务费用；房屋美化完成后，甲方决定不再出售该房屋的，应当在甲方书面通知乙方不再出售之日起30日内立即向乙方支付全部装修费和装修服务费。第五条“甲方权利义务”约定，在甲方委托乙方出售该房屋期间，甲方不得出租或自住该房屋。第七条“违约责任”约定：本合同签订后，甲方出现下列违约情形的，乙方有权单方解除合同，同时要求甲方立即返还装修费并支付违约金(违约金金额为装修服务费金额)：1、甲方拒绝出售该房屋的；2、甲方拒绝履行《房地产买卖居间合同》约定的；3、因权属纠纷，导致该房屋无法出售；4、因第三方原因，导致该房屋无法出售的；5、本协议签订后，该房屋上有新设立的抵押的；6、其他因甲方原因导致本协议无法履行的情形(包括但不限于甲方刻意阻碍乙方装修、甲方房屋被查封无法出售等)；7、其他违反本合同约定的行为。第八条“其他约定”：甲方在该合同履行期间的净到手价不低于335万元，不承担买卖交易中产生的一切税费；本合同生效日期为2017年3月14日，在4月16日内乙方不得要求甲方与购买方签订买卖合同。同日，被告(甲方)与原告(乙方)签订租金补充协议一份，约定：自甲方将系争房屋交于乙方装修之日起至本协议终止之日止，甲方在外居住所产生的租房成本(住房租金、租房押金、中介服务费)由乙方垫付，其中租金按3,000元/月垫付，垫付租金按照每月支付一次，最长时间不超过一年，垫付期间乙方保留对该房屋转租权；租房成本(住房租金、租房押金、中介服务费)至装修合同终止之日起7日内由甲方返还乙方(终止原因包括不限于协议履行完毕，双方协商解除，一方根本违约等)，逾期不还，甲方应按照日3%的标准向乙方支付违约金，具体租房成本金额以甲乙双方确认的收据为准。合同签订后，被告将系争房屋交付原告进行装修。原告方分别于2017年3月18日、3月21日、6月8日、7月7日、8月8日、9月14日、10月9日、11月14日、12月16日、2018年1月13日、2月9日、3月9日支付被告租金3,000元，合计36,000元。2018年5月，被告入住系争房屋。本院认为，原、被告签订的装修合同及租金补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。上述合同约定由原告对系争房屋进行装修美化，以改善房屋性能与居住环境，便于被告出售，而非用于被告对系争房屋的实际居住与使用。且合同明确约定在出售期间，被告不得出租或自住系争房屋，现系争房屋未成功出售，被告已实际入住系争房屋，并表示不再出售系争房屋，构成违约，被告应根据合同约定承担违约责任。鉴于被告主张违约金约定过高，本院将综合装修合同的履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等因素，对违约金作出调整。原、被告现均认可合同解除，本院予以确认，合同解除后，被告应当按照合同的约定支付装修费并返还租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、上海六星美化装饰设计有限公司与朱东明签订的《六星房屋装修美化合同》于2019年7月24日解除；二、朱东明自本判决生效之日起十日内支付上海六星美化装饰设计有限公司装修费17万元；三、朱东明自本判决生效之日起十日内返还上海六星美化装饰设计有限公司租金36,000元；四、朱东明自本判决生效之日起十日内支付上海六星美化装饰设计有限公司违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,940元，由朱东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 燕人民陪审员  梁林华人民陪审员  杨 军二〇二〇年四月七日书 记 员  谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……