湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0224民初219号原告：株洲市星河经营管理有限公司（以下简称星河公司）。住所地：茶陵县华晨世纪商业区****。法定代表人：陈嘉峰，董事长。委托诉讼代理人：陈回儿，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：毛秀秀，女，1992年8月20日出生，系星河公司职员，代理权限为一般代理。被告：胡小洁，男，1988年6月29日出生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：金璟，浙江禾杭律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告星河公司诉被告胡小洁租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法由审判员谭琴意适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星河公司委托诉讼代理人陈回儿、毛秀秀，被告胡小洁委托诉讼代理人金璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除双方签订的商铺《租赁合同书》；2.判决被告向原告交纳所欠租金、运营管理费、物业费共计33599元，支付违约金10000元，赔偿原告的装修损失48060元和逾期交纳租金等费用的利息损失1024元（后期利息损失以未付款金额为基数、按每日万分之五的比例计算至租金等费用付清之日止）；被告所交的履约保证金6000元不予退还；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，原告与被告签订了一份华晨世纪湘赣国际广场商铺《租赁合同书》，被告租赁原告拥有出租权的华晨世纪中心A2栋二层215号铺位，面积为141.77平方米，从事皮件、箱包、皮草、光皮、貂皮、双面尼羊毛衫等真皮用品经营。合同约定：租赁期限为五年，从2019年5月1日开始计算租赁费至2023年10月31日止，租金按15元/平方米/月、物业管理费和公共水电公摊费用按2.5元/平方米/月、商场运营管理费按8元/平方米/月计算；以上费用按季交付，每两年递增一次，每次在上一年度的基础上递增8%；第一年的租金、物业管理费及运营费用分两次交清，签订合同时交三个月的租金，其余三个月租金在2019年4月1日前交清；第二年租金、物业管理费及运营管理费在2019年11月份和2020年4月份分两次交清，之后每一年度以此类推。合同签订后，被告交纳了6000元履约保证金，原告依约将铺位交付给被告经营。租赁期间，被告交纳了租金6380元、运营管理费3403元、物业管理费2127元，尚欠租金19139元、运营管理费10207元、物业管理费4253元，合计33599元（计算至2020年4月30日止）。原告多次电话、发函催讨未果，被告既不交纳所欠费用，所租商铺也空着未经营。根据合同的相关约定，被告的上述行为已构成违约，原告有权依据合同约定单方解除合同、收回门面，按合同约定追究被告的违约责任。因无法协商，原告为维护自身权益，特向法院起诉。被告胡小洁答辩称，原告所陈述的并非全部属实。首先是原告违约在先，其承诺2018年10月1日所有业态统一开业，承诺被告可以在2018年9月初进场装修，但实际上是到了2018年11月1日被告才入店装修。原告根本没有做到对周边5个县区全方位渠道宣传，被告为了生存只能自己去贴宣传单，打广告。原告有违诚实信用原则，不仅应当返还履约保证金，还应当赔偿被告损失。当事人围绕自己的诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《租赁合同书》，系双方在自愿平等的基础上签订的，属于双方的真实意思表示，本院对其真实性予以确认；被告称原告存在合同造假的嫌疑，但并未向本院提供相应的证据予以证实，本院对此不予采信。2.原告提交的装修合同，合同一方当事人虽然不是原告，但该装修合同确实涉及海宁皮草城的商铺装修，且装修费用实际上是由各商铺业主按照商铺委托招商协议交给原告的，故本院对该证据的真实性及关联性予以采信。3.原告提交的《茶陵县商品房（预）销售合同》，本院对其真实性予以采信，同时该合同附件五约定由湖南湘赣国际广场经营管理有限公司统一经营管理，后因湖南湘赣国际广场经营管理有限公司不能以上述名称注册登记，该公司更名为株洲市星河经营管理有限公司并注册登记成立，涉案商铺的业主之后均与星河公司签订了《商铺委托招商协议书》或《商铺委托租赁管理合同》，故星河公司依据合同可以将商铺统一对外进行出租并经营管理，其作为本案的原告主体适格。4.原告提交的《商铺委托招商协议书》或《商铺委托租赁管理合同》，经本院核对原件，本院对其真实性予以认定。5.被告提交的《招商政策及概况》，该证据并非是双方签订的租赁合同书的附件，对于双方是否构成违约，本院以双方正式签订的租赁合同书为依据。6.被告提交的6张照片，不能达到其证明目的，本院对此不予认定。根据原、被告提交的证据及本院对证据的采信情况，结合庭审调查，本院可以认定本案如下基本事实：湖南经纬置业发展有限公司系茶陵县华晨世纪中心商业区的开发商。2017年1-2月期间，其将该商业区2号栋第二层的商铺编号陆续售出（商铺编号及位置详见合同附件二）。为了整层统一装修和业态经营管理，湖南经纬置业发展有限公司与商铺业主在合同附件五中约定：湖南湘赣国际广场经营管理有限公司作为管理主体，由其统一进行整体布局装修，装修费用由该公司按建筑面积每平方米500元统一收取。因湖南湘赣国际广场经营管理有限公司不能以上述名称注册登记，遂更名为株洲市星河经营管理有限公司并注册登记成立。之后，各商铺业主与星河公司分别签订了《商铺委托招商协议书》或《商铺委托租赁管理合同》，确认星河公司为经营管理公司，同意由星河公司统一招商、统一经营、统一管理，各商铺业主按建筑面积向星河公司交纳装修费（400元/平方米或500元/平方米）。2018年10月17日，本案被告胡小洁与星河公司签订了《租赁合同书》。约定：星河公司将华晨世纪中心A2栋二层215号铺位租赁给胡小洁使用（具体位置详见附件一附图）；商铺建筑面积为141.77㎡，租赁期限五年，从2018年11月1日至2023年10月31日，计算租赁费用的时间为2019年5月1日至2023年10月31日止；装修期2个月，免租期4个月（2019年1月1日至2019年4月30日），装修期及免租期内需交纳物业管理费和公共水电公摊费用（按2.5元/平方米/月计算）；商铺的经营范围仅限于经营皮件、箱包、皮草、光皮、貂皮、双面尼羊毛衫等真皮用品，具体以胡小洁办理的的营业执照所确定的经营范围为准；胡小洁在本合同签订之日一次性向星河公司支付履约保证金6000元，在租赁期限届满后，星河公司确认胡小洁无违约行为，且结清所有费用的情况下，星河公司将履约保证金全部无息退还给胡小洁；租金按15元/平方米/月、物业管理费和公共水电公摊费用按2.5元/平方米/月、商场运营管理费按8元/平方米/月计算；以上费用按季交付，每两年递增一次，每次在上一年度的基础上递增8%；第一年的租金、物业管理费及运营费用分两次交清，签订合同时交三个月的租金，其余三个月租金在2019年4月1日前交清；第二年租金、物业管理费及运营管理费在2019年11月份和2020年4月份分两次交清，之后每一年度的费用参照以上时间交纳。在租赁期限内，胡小洁有下列任一行为的，星河公司有权单方面解除合同，收回该门面，并按合同约定的方式追究违约责任：逾期支付押金、租金、水费、电费、空调费、管理费等相关费用超过30日的（合同第十一条第四款第八项）；星河公司违约擅自解除本合同的，应当无息向胡小洁退还已收取的履约保证金，并按照解除合同时的一个月租金标准的两倍支付违约金，还应当赔偿胡小洁的装修损失；胡小洁擅自解除合同的，或有本合同第十一条第四款约定的违约行为之一的，胡小洁所交的履约保证金不再退还，还需向星河公司支付违约金10000元，赔偿星河公司的经济损失包括装修等直接经济损失和履行本合同五年期间的租金损失；胡小洁未按约定足额向星河公司支付押金、租金、水电费、管理费的，则每逾期一日，胡小洁需按当期应交金额的1%向星河公司支付违约金。合同签订后，胡小洁向星河公司交纳了履约保证金6000元及三个月的租金、物业费及管理费。2018年9月19日，湖南经纬置业发展有限公司与湖南东森建材有限公司签订了吊顶工程承包合同，约定包工包料按42元/平方米计算。2018年9月26日，湖南经纬置业发展有限公司与茶陵县梵艺轩装饰设计有限公司签订了装修装饰合同书，约定由茶陵县梵艺轩装饰设计有限公司负责华晨世纪中心二楼海宁皮草城的装修，工程总预算造价915000元。之后，上述装修公司、建材公司对海宁皮草城进行了装修装饰。经结算，吊顶工程结算金额为77817元，室内装修部分最终结算价为840754元。另外，湖南经纬置业发展有限公司在茶陵县勇光玻璃有限公司购置玻璃等材料用于装修海宁皮草城，支付89579元。2018年10月28日，海宁皮草城正式营业，胡小洁也在租赁的商铺内开始营业。后因业绩惨淡，商铺无法继续经营下去，胡小洁于2019年3月份离开了茶陵，租赁的商铺再也没有正常经营，其也未按合同约定在2019年4月1日之前交纳三个月的租金、物业费及管理费。此后，双方为此无法协商一致，星河公司催讨租金、管理费及物业费未果，遂向本院起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告经协商签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，且不违背法律法规强制性规定，原、被告应依约履行合同义务。在履行合同过程中，当事人存在违约行为的，应依据合同承担相应的违约责任。合同签订后，胡小洁在华晨世纪中心海宁皮草城经营了一段时间，后因无法继续经营，自行离开了茶陵，自此再也没有经营商铺，上述行为表明其无意继续经营，维持合同关系对双方有害无利，且庭审中胡小洁对解除合同亦无异议，故本院对星河公司要求解除租赁合同予以支持。胡小洁在双方未达成一致协议的前提下，未按合同约定按期足额交纳租金、管理费及物业费，已构成违约，星河公司依据合同规定请求解除合同关系，亦符合法律规定。至今为止，胡小洁只向原告支付了三个月的租金、管理费及物业费，现星河公司主张截止至2020年4月30日的租金、管理费及物业费，因合同约定交纳的期限已届满，本院对此予以支持。关于租金，合同约定免租六个月，从2019年5月1日开始计算租金，截止至2020年4月30日，已付3个月的租金，尚差九个月的租金计19139元（141.77×9×15）；关于管理费，星河公司参照租金减免六个月，截止至2020年4月30日，计算九个月即10207元；关于物业费，合同约定从2018年11月1日开始计算，截止至2020年4月30日，已付三个月，尚差十五个月计5316元。综上，截止至2020年4月30日，胡小洁尚欠租金、管理费及物业费共计34662元，星河公司主张33599元，本院予以确认。胡小洁未按合同约定支付上述费用，星河主张按照合同第十二条第三款第二项的约定要求胡小洁支付逾期交纳上述费用的违约金，本院予以支持，星河公司请求每逾期一日，按照应付金额的万分之五支付逾期支付相关费用的违约金，本院予以确认，故2019年11月1日至2019年12月31日期间的逾期支付相关费用的违约金为1024元。胡小洁在租赁期内违约导致合同解除，依据合同第十二条第三款第一项的约定，其交纳的履约保证金6000元，星河公司不予退还，同时胡小洁还应向星河公司支付违约金10000元。关于装修损失，合同约定如胡小洁违约，星河公司可向其主张。星河公司向本院提供了湖南经纬置业发展有限公司签订的两份装修装饰合同，虽然上述两份合同的主体非星河公司，但湖南经纬置业发展有限公司的上述行为得到了星河公司和商铺业主认可，装修费用实际上是由商铺业主承担，现星河公司依据与商业业主的合同、与胡小洁的合同向胡小洁主张装修损失，本院对此予以支持。上述装修装饰虽然是为海宁皮草城项目量身设计的，但不可否认，仍有一些装修装饰在海宁皮草城清场、其他业态进场后可重复利用，如吊顶工程（金额为77817元）；同时，根据星河公司提供的海宁皮草城室内过道装修结算表，部分单项工程也可重复利用，即第4项过道单层石膏板吊顶平顶（58996元）、第12项电梯口墙面贴砖（10335元）、第13项楼梯间贴地砖（432元）、第16项电梯口大理石门套（6300元）、第17项过道大理石门套（4896元）、第18项电梯前室吊顶（1470元），装修费共计82429元；综上，海宁皮草城装修装饰共花费1008150元，核减上述两项费用共计160246元，即847904元，本院以此认定为星河公司主张的装修损失总和。海宁皮草城装修面积为2972.18㎡，每平方米的装修损失为285元，故胡小洁应承担的装修损失为40404元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除株洲市星河经营管理有限公司和胡小洁于2018年10月17日签订的租赁合同书；二、胡小洁在本判决生效后十五日内向株洲市星河经营管理有限公司支付租赁费、物业费及管理费共计33599元；三、胡小洁在本判决生效后十五日内向株洲市星河经营管理有限公司支付违约金10000元、装修损失40404元及逾期支付租金等费用的违约金1024元（计算至2019年12月31日，2020年1月1日之后的以未付金额为基数，按日万分之五计算至付清之日止）共计51428元；四、驳回株洲市星河经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1059元，由胡小洁承担972元，株洲市星河经营管理有限公司承担87元；财产保全费1020元，由胡小洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭琴意二〇二〇年六月二十二日书记员  曾碧慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。