上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初776号原告：刘业明，男，1963年8月27日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区仙渡乡南源村**。原告：邓淑珍，女，1962年10月23日出生，汉族，户籍户籍地同上。div>两原告共同委托诉讼代理人：刘培国，上海安硕律师事务所律师。被告：杨小虎，男，1982年2月25日出生，汉族，户籍户籍地甘肃省康县长坝镇杨山村杨山社**。div>原告刘业明、邓淑珍与被告杨小虎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告及其委托诉讼代理人刘培国到庭参加了诉讼，被告杨小虎经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．确认两原告与被告于2019年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除；2．被告腾空并返还上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋(上述四套房屋以下简称“系争房屋”)；3．被告支付两原告2019年6月30日至2019年8月10日的房租人民币(以下币种同)9,436元；4．被告支付两原告房屋占有使用费(自2019年8月11日起至房屋实际返还之日止，按照7,000元/月为标准计算)；5．被告向两原告支付代为垫付的2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费、水电费、保险费共计6,900元；6．被告支付两原告自2019年6月1日起至实际搬离之日止的物业管理费及水电费。事实与理由：两原告系夫妻关系。2018年6月30日，原告邓淑珍与被告签订1份《房屋租赁合同》，约定两原告将系争房屋出租给被告，总面积387.68平方米，租赁期限自2018年6月30日至2021年6月29日，年租金84,000元，房租每年一付，第一年租金在合同签订之日一次付清，第二年租金在2019年6月30日前付清，第三年租金在2020年6月30日前付清。上述合同签订后，两原告依约将系争房屋交付被告。被告支付了第一年租金后，未如期支付第二年租金。后两原告得知被告未经两原告同意已私自将系争房屋转租给他人。依据《中华人民共和国合同法》第94条第(三)款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同；同时，依据《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。基于上述法律规定，两原告有权解除与被告所签订的房屋租赁合同。基于此，两原告委托律师于2019年8月8日在系争房屋上张贴《解除合同告知函》，声明解除与被告的房屋租赁合同，至目前为止，被告仍未返还系争房屋。被告杨小虎未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋登记在刘业明名下；上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋登记在刘业明及案外人王某某名下，刘业明与邓淑珍系夫妻关系，刘业明与王某某系朋友关系，刘业明同意邓淑珍以个人名义将系争房屋出租给杨小虎，王某某同意邓淑珍以个人名义将系争房屋中的上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋出租给杨小虎。2018年6月30日，邓淑珍(甲方)与杨小虎(乙方)签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租赁甲方名下包装城的系争房屋，面积387.68㎡，租赁期限自2018年6月30日至2021年6月29日，房租每年一付；乙方净收每年每套租金21,000元/年/套，四套租金共84,000元，第一年房屋租金应在合同签订之日起一次性付清，第二年租金在2019年6月30日前付清，第三年租金在2020年6月30日前付清；甲方提供商住房内的水、电、物业管理费、卫生费等费用全部由乙方每月按时缴纳清，造成停水、停电等由乙方全权负责；租赁期内，乙方使用的场所要加以保护，损坏照价赔偿，原则上乙方不得改变房屋原结构，如乙方需要改原结构，必须向甲方申请，在确保安全的情况下，经同意后方可更改；在租赁期内乙方不管任何特殊情况，一律不退租金，乙方需续租的，应提前一个月向甲方申请。上述合同签订后，刘业明、邓淑珍将系争房屋交付杨小虎，杨小虎向刘业明、邓淑珍支付了2018年6月30日至2019年6月29日房租84,000元。因杨小虎未按约支付2019年6月30日至2020年6月29日租金，刘业明、邓淑珍至系争房屋查看，发现系争房屋已被杨小虎转租他人。后刘业明、邓淑珍在系争房屋张贴《解除合同告知函》，告知杨小虎：2018年6月30日，邓淑珍与你签订《房屋租赁合同》，向你出租系争房屋，合同履行过程中你拖欠应当支付的租金及相关费用，经多次催讨均未支付，且未经房东允许非法将所租房屋转租给他人，已经严重违反合同约定及相关法律规定，依据最高院关于房屋租赁合同的司法解释，邓淑珍有权解除该《房屋租赁合同》并依法收回所有出租房屋；鉴此特告知你2018年6月30日你与邓淑珍所签订的《房屋租赁合同》自即日起解除，请你立即安排腾退并以房屋原状向邓淑珍返还租赁房屋，在此过程中造成房屋及附属设施设备的损毁应当照价赔偿；对于你所拖欠的房租、相关费用及违约责任等邓淑珍将通过法律途径依法追偿。同时，刘业明、邓淑珍在系争房屋张贴《告知书》，告知系争房屋的实际租户：2018年6月30日，邓淑珍与杨小虎签订《房屋租赁合同》，向其出租系争房屋，合同履行过程中杨小虎拖欠应当支付的租金及相关费用，未经房东允许非法将所租房屋转租给他人，已经严重违反合同约定及相关法律规定，依据最高院关于房屋租赁合同的司法解释，邓淑珍有权解除该《房屋租赁合同》并依法收回所有出租房屋，所有转租租户将被依法清退；鉴此特告知你与杨小虎就上述房屋转租行为无效，邓淑珍等人对此不予认可；你方应立即停止向杨小虎缴纳房租等一切费用，以免造成不可挽回的损失；同时你应立即安排腾退房屋事宜，以房屋原状向邓淑珍返还转租房屋，在此过程中如造成房屋及附属实施设备的损毁应当照价赔偿。本院另查明，刘业明支付了2018年6月1日至2019年5月31日期间上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋管理费及垃圾处置费6,000元、代收保险费共计400元；支付了279号101室代收充值水表费500元。审理中，刘业明、邓淑珍撤回了诉讼请求6，并明确有关次承租人的相关事宜无需在本案中一并解决。以上事实，有《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《解除合同告知函》、《告知书》、发票、收据等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，邓淑珍与杨小虎签订的《房屋租赁合同》系当事人间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。杨小虎未按约支付租金并在未经邓淑珍同意的情况下将系争房屋转租他人，已构成违约并违反相关法律规定，邓淑珍有权解除上述《房屋租赁合同》。刘业明、邓淑珍虽表示其于2019年8月8日在系争房屋张贴了《解除合同告知函》并主张双方合同于2019年8月10日解除，但其未提供证据证明杨小虎于8月10日知晓该告知函的内容，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月20日，即本案起诉状副本送达之日解除。房屋租赁期间，杨小虎应当向刘业明、邓淑珍支付房屋租金，经核算，杨小虎尚应向刘业明、邓淑珍支付2019年6月30日至2020年1月20日的系争房屋租金46,666.67元。合同解除后，杨小虎应将系争房屋返还刘业明、邓淑珍，现系争房屋仍未返还，故刘业明、邓淑珍主张按照租金标准要求杨小虎支付房屋占有使用费的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间产生的物业管理费、卫生费由杨小虎负担，现刘业明支付了上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋管理费及垃圾处置费6,000元，但该费用发生的时间段为2018年6月1日至2019年5月31日，其中2018年6月1日至同年6月30日并非杨小虎承租期间，故杨小虎应向刘业明、邓淑珍支付房屋管理费及垃圾处置费5,500元。至于刘业明、邓淑珍主张的代收充值水表费及代收保险费，因代收充值水表费并非系杨小虎租赁的系争房屋所产生，而代收保险费并非承租系争房屋所发生的必要费用，故本院对刘业明、邓淑珍主张的要求杨小虎支付代收充值水表费及代收保险费共计900元的诉讼请求，不予支持。审理中，杨小虎经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓淑珍与被告杨小虎于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月20日解除；二、被告杨小虎应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋清空后返还原告刘业明、邓淑珍；三、被告杨小虎应于本判决生效之日起十日内支付原告刘业明、邓淑珍2019年6月30日至2020年1月20日期间的房租46,666.67元；四、被告杨小虎应于本判决生效之日起十日内支付原告刘业明、邓淑珍房屋占有使用费(按每月7,000元的标准，从2020年1月21日起计算至实际返还房屋之日止)；五、被告杨小虎应于本判决生效之日起十日内支付原告刘业明、邓淑珍房屋管理费及垃圾处置费5,500元；六、原告刘业明、邓淑珍的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,139.17元，减半收取569.58元，由原告刘业明、邓淑珍负担15元，被告杨小虎负担554.58元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年七月十日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。