吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初1435号原告：尚晓君，女，1974年6月27日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：闫龙，尚晓君丈夫，住吉林市。委托诉讼代理人：李凤光，吉林明达伟业律师事务所律师。被告：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林市船营区军民路23号。法定代表人：范宏臣，总经理。委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑拓斌，吉林功承律师事务所实习律师。第三人：吉林市广泽物业服务有限公司，住所地吉林市船营区黄旗路8号紫晶城二期A区206楼。委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑拓斌，吉林功承律师事务所实习律师。原告尚晓君与被告吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产公司）、第三人吉林市广泽物业服务有限公司（以下简称广泽物业公司）合同纠纷一案，本院2019年4月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚晓君的委托诉讼代理人闫龙、李凤光，被告广泽地产公司、第三人广泽物业公司的共同委托诉讼代理人马丽、郑拓斌到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告尚晓君向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告财产损失人民币699，591.48元（最终以鉴定意见为准）。事实和理由：原告为被告所开发的XX小区XX号楼业主。2010年7月18日，原告与被告签订“XX小区项目一期车位／车库使用权转让协议书”一份。主要内容为：原告选择被告车库号：XX小区XX期XX区XX号车库（注：此车库面积约82平方米。其中车库面积约47平方米，储物间面积约35平方米）；原告租用该车库使用权价格为21万元整；原告对上述车库享有与原告所购广泽紫晶城上述房屋同等年限的使用权。2010年8月23日，原告如约向被告支付了预收车库款21万元，被告向原告出具了“吉林省地税资金往来预收款凭证”一份。被告亦如约向原告交付了该车库。期间，被告与第三人之间订有前期物业服务合同。2017年7月初，原告将公司的触摸一体机、打印机、复印机、投影机、网络摄像机、智能平板、教学黑板等物品临时存放于此车库内。7月13日下午8时许，原告发现有水顺着地下车库门前墙壁上的电线洞口进入XX车库（注：购买车库时，车库门前墙壁没有电线口），遂紧急电话联系第三人及第三人负责人派人前来处理，但电话始终处于无人接听状态。原告于是派人前往物业办公室找物业工作人员，1小时后方来了一名物业人员，物业人员到现场后马上按压墙壁上的水泵按钮，拟启动水泵抽水，但水泵按钮已经失灵，根本无法启动。这时，原告车库内墙壁上的排水管线突然出现断裂，将原告临时存放的上述物品全部冲倒并淹没，给原告造成经济损失699，591.48元。原告认为，原、被告之间系租赁合同法律关系，被告应当履行租赁物的维修义务。虽被告将其维修义务交由第三人代为履行，但第三人怠于履行维修义务的行为，视被告未履行维修义务。因此而给原告造成的财产损失应由被告负责。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。广泽地产公司辩称，一、答辩人交付的车库符合使用条件，不存在违约行为，不应承担赔偿责任。二、原告财产损坏是由于暴雨导致路面积水倒灌入车库所致，属于不可抗力，答辩人对不可抗力造成的损失，依法不应承担赔偿责任。综上，原告尚晓君对答辩人提出的诉讼请求，无事实及法律依据，理应依法驳回。广泽物业公司述称，原告所述是由于被告怠于履行维修义务造成其损失与客观不符。本案是由于2017年7月13日、7月20日两次强降雨引发的水灾导致，不存在事前可预见情形。通过新闻报道及政府相关部门的确认，本次水灾是七年内从未发生的自然灾害，事发前物业公司并未接到政府关于抗洪抢险或水灾的任何官方通知，事发过程中物业公司积极采取应对措施，对车库入口进行了垒堆沙袋等抢险措施，在接到原告通知后物业公司人员也到达现场帮助原告清理积水进行抗灾，但因解放西路公用排水管线瘫痪导致车库内排水系统无法正常工作，最终导致管线渗漏并非物业公司能够应对和处理的，物业公司已尽到相应义务。另外物业公司与原告之间形成物业管理关系，原告向物业公司交纳管理费用并非向地产公司交纳，因此因物业服务合同产生的纠纷，与地产公司无关。本院经审理认定事实如下：2010年7月18日，尚晓君（乙方）与广泽地产公司（甲方）签订《XX项目一期车位／车库使用权转让协议书》一份。约定：乙方尚晓君，已购房号：XX号楼XX室。乙方选择甲方车库号：XX小区XX期XX区XX号车库；乙方租用该车库使用权价格为210000元（大写：人民币贰拾壹万元整）；乙方对上述车库享有与乙方所购XX小区上述房屋同等年限的使用权。乙方需遵守物业公司的统一管理，按物业公司规定交纳相应的物业服务费。上述车库用途仅供停放车辆不得他用，乙方需遵守物业公司的统一管理。双方还约定了其他条款。经查，该车库系独立空间。《吉林省地税资金往来预收款凭证》一份载明：2010年8月23日，尚晓君向广泽地产公司支付了预收车库款210000元。广泽地产公司按照合同约定向尚晓君交付了该车库。因该车库由广泽物业公司提供物业服务，2014年1月14日，尚晓君向广泽物业公司交纳物业费2261.86元；2017年1月3日，尚晓君向广泽物业公司交纳停车服务费720元。2017年7月初，尚晓君将其担任法定代表人的吉林市XX科技开发有限公司的触摸一体机、打印机、复印机、投影机、网络摄像机、智能平板、教学黑板等物品临时存放于此车库内。7月13日20时许，尚晓君丈夫闫龙发现有水顺着地下车库门前墙壁上的电线洞口（物业公司修理时凿开后未封堵）进入其占有使用的XX车库，遂联系广泽物业公司派人前来处理，物业人员到现场后欲启动水泵抽水，水泵未能启动无法排水。因漏水不断进入XX车库内，闫龙遂找来搬运工人欲将上述临时存放物品搬出。此时，尚晓君车库内墙壁上的三根排水管线中的其中一根突然出现断裂，持续不断喷出的大股生活污水将其临时存放的上述物品冲倒并过水浸泡，因现场过于脏臭，搬运工人拒绝往外搬运上述物品并撤出现场。后上述物品被污水损毁。经司法评估鉴定，原告财产损失评估价值为593511元。上述事实，有尚晓君提供的《XX小区项目一期车位/车库使用权转让协议书》及吉林省地税资金往来预收款凭证、吉林广泽物业收据、发票、手机通话截屏、照片13张，视频4段、发票11份、证人柴某、张某证言、手机视频2段、赵伟书面材料1份、本院调取的车库竣工图纸查档件、现场勘验笔录及录像、资产评估报告等在案佐证。本院认为，尚晓君与广泽地产公司签订的《XX小区项目一期车位／车库使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，广泽地产公司为涉案车库的产权人，尚晓君享有使用权，双方形成使用权转让合同关系。本案中，涉案车库门前墙壁电线洞口漏水进入车库及在涉案车库内的一根排水管线爆裂，导致车库使用权转让合同的标的物不符合约定的用途，造成原告在车库内临时存放的物品损失，广泽地产公司作为出让人，已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。虽广泽地产公司将物业服务委托广泽物业公司履行，但出让人的违约责任仍应由广泽地产公司向受让人尚晓君承担。本案中，双方签订的车位／车库使用权转让协议书中约定“上述车位／车库用途仅供停放车辆不得他用，乙方需遵守物业公司的统一管理”，尚晓君购买的涉案车库虽结构与其他独立车库有所不同，设计有不能用于存放车辆的隔间，尚晓君对隔间亦多支付了使用权转让费用，且物业公司人员曾发现其用于存放其他物品亦并未对其进行管理（通知其搬出），但因双方合同中有上述约定，尚晓君临时存放车辆之外的其他物品亦违反合同约定，应当承担相应的责任。关于广泽地产公司及广泽物业公司认为本案系不可抗力造成，其不应承担责任的抗辩主张，本院认为，根据尚晓君提供的照片、视频和证人证言能够证明，案发当日，在XX小区地下车库外积水从车库门灌入车库之前，尚晓君车库外墙壁上电线口因广泽物业公司未封堵，造成尚晓君车库先行进水，特别是在原告已找来搬运工人欲将临时存放物品搬出自救时，其车库内排水管线突然爆裂造成其无法及时将存放物品搬出，最终造成财产损失。车库内排水管线爆裂是财产损失的主要原因，且因车库内设有三根排水管线，当日只有其中一根爆裂，所以应当认定该根管线与其他管线相比存在质量差异，且本案车库中实际使用的排水管线材质与竣工图纸记载不符。该管线爆裂发生在地下车库外大水灌入地下车库之前，不是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力。本案事实中存在与广泽地产公司提供的案例事实不同的情形。故对其上述抗辩主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。广泽地产公司作为具有一定规模的房地产开发企业，对于其开发建设并转让使用权的建设工程及其附属设施及管线的质量，应当负有保证安全质量的较高的合同义务，该项义务系其作为使用权转让合同的转让方的主要义务，应当重于作为普通消费者的受让人使用中的安全注意义务，其违反该合同义务，对由此造成的本案的损失应承担主要责任；原告作为车库使用权人，亦应对于车库内所存放物品的安全负有相应注意义务，对本案的损失应承担次要责任；综合考虑本案的具体情况，本院酌定由广泽地产公司承担70%的财产损失赔偿责任，原告自行承担30%的财产损失为宜（财产损失数额以司法评估数额为准）。关于被告广泽地产公司对资产评估报告提出的异议，本院认为，该资产评估报告系本院根据原告尚晓君的申请，委托双方当事人抽取的符合司法评估资质要求的评估机构作出的，评估程序合法，鉴定人亦出庭接受了当事人的质询，就评估方法等进行了说明，评估结论客观、真实、合理，本院对评估报告予以采信。关于该损失数额是否超过广泽地产公司订立使用权转让合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失一节，本院认为，双方订立车库使用权转让合同时，并未约定车库内可存放车辆的最高金额，故应当认定本案的损失金额并未超出广泽地产公司订立合同时可预见或应当预见到的因违约可能造成的损失数额的范围。尚晓君诉讼请求符合法律规定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林省广泽地产有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告尚晓君财产损失415，457.70元（593，511.00元×70%）；二、驳回原告尚晓君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，398.00元、鉴定费7，162.00元，合计12，560.00元（尚晓君已预交），由尚晓君负担4，341.00元，由吉林省广泽地产有限公司负担8，219.00元，吉林省广泽地产有限公司将其负担部分于本判决生效之日起七日内给付尚晓君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  胡宗阁二〇二〇年一月三日书记员  姜 帆