上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初42号原告(反诉被告)：王朝平，女，1960年2月2日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：谷洪波，上海瑞沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱顺喜，上海瑞沃律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈春光，男，1977年8月5日出生，汉族，住江苏省宿迁市。原告(反诉被告)王朝平与被告(反诉原告)陈春光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月2日、5月20日、12月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王朝平及其委托诉讼代理人谷洪波、朱顺喜，被告(反诉原告)陈春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王朝平向本院提出本诉请求：一、解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，被告搬离上海市松江区叶榭镇车亭公路1098弄1167、1168号房屋第一、第三层；二、被告支付自2018年5月6日起至2019年5月5日止的房租6万元及2019年5月6日起至2019年11月20日止的房租32,500元；三、被告支付自2019年11月21日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照每月5,000元的标准计算；四、被告支付违约金(以6万元为基数自2018年4月6日起至实际支付之日止，以32,500元为基数自2019年4月6日起至实际支付之日止，均按照每日千分之五计算)。事实和理由：原告是上海市松江区叶榭镇车亭公路1098弄1167、1168号房屋(简称“系争房屋”)的权利人。2017年5月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋第一、第三层出租给被告使用，年租金为6万元，提前一个月支付，每年支付一次。租赁期限自2017年5月6日起至2027年5月5日止。自2018年4月6日开始，被告不按约定支付房租，并拖欠房租至今。根据合同约定，被告未按期支付租金超过30天以上的，原告有权解除合同，并要求被告按照当年租金的日千分之五支付违约金。至原告起诉之日，被告已拖欠租金超过一年半，原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告(反诉原告)陈春光针对本诉辩称：《商铺租赁合同》签订后，被告依约向原告支付了租金，但是原告未经被告同意擅自修改了合同内容并向法院起诉。2017年8月以来，原告多次采用车辆堵门、向被告经营的店铺倾到便尿、砸柜台、砸标牌等手段影响被告正常经营。(2018)沪0117民初10978号案件中，法院委托鉴定机构对系争房屋在2017年5月6日至2019年5月5日期间的市场租金进行了评估，鉴定机构的评估结果为每年6万元。法院判决后，原告于2019年10月29日到被告店内，要求被告按照每年12万元的标准支付房租，并声称系争房屋就是值这个价，爱租不租，被告不同意，原告就辱骂并吐口水。2019年4月4日、6月30日、7月2日、8月5日被告多次通知原告按照每年6万元的标准来收取房租，但是原告不同意。被告并不存在违约行为，而是原告违约，原告应当承担相应的违约责任。被告(反诉原告)陈春光向本院提出反诉请求：一、解除双方之间签订的《商铺租赁合同》；二、反诉被告支付装修费69,000元及转让费88,000元，合计157,000元；三、驳回反诉被告要求反诉原告支付违约金的诉讼请求。事实与理由：双方于2017年5月6日签订《商铺租赁合同》，合同期限为10年。合同期间，反诉原告多次通知反诉被告前来收取房租，但是反诉被告未经反诉原告同意单方面修改租赁合同，并于2017年8月6日至2019年10月29日期间，屡次强行要求解除合同，要求反诉原告支付不合理的高额租金，且不同意赔偿反诉原告的损失，在反诉原告的营业场所内外堆放垃圾、用车辆堵门、倾倒垃圾污水、吵闹辱骂等，影响了反诉原告的正常经营活动，给反诉原告的身心造成了很大的伤害。原告(反诉被告)王朝平针对反诉辩称：同意解除合同，但是反诉原告应当履行(2018)沪0117民初10978号案件中的判决内容，反诉原告的装修并未得到反诉被告的同意，转让费是反诉原告与他人之间发生的，与反诉被告无关，故不同意反诉原告的其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月6日，王朝平(甲方)与陈春光(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋第一层、三层出租给乙方使用，其中第一层为商铺，第三层为住宅，楼梯共用，租赁期限为10年，自2017年5月6日起至2027年5月5日止。合同第四条租金及支付方式：1、第一年租金为六万元整，以后每年租金参照周边同类房屋(房东直接出租，无中介、无二房东等)价格执行……；2、租金提前一个月支付，每年支付一次……合同第五条甲方的权利与义务：1、甲方应在乙方支付第一年租金之后五天内将上述房屋交付乙方；2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营(提供相关的产权证明等)……合同第六条乙方的权利与义务：1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任；2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据经营需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉……合同第八条合同的变更与解除1、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同(1)未按约定期限交付租金，超过30天以上的……合同第九条违约责任及赔偿1、符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2017年5月6日，王朝平(甲方)与陈春光(乙方)签订《补充协议》一份，载明：乙方自愿作出以下承诺：在甲方保证乙方为唯一承租方且不再与原租客续租的情况下，所有因为甲方出租房屋给乙方而与原租客产生的各种纠纷等事宜均由乙方自行解决，与甲方无关。不论原租客何时搬走，房租均自合同签订之日算起，乙方不得以任何理由推脱或拒绝支付或少付房租。如原租客提出装修损失及转让费用等，由乙方承担。甲乙双方签订的合同如与本协议有冲突，以本协议为准。同日，陈春光向王朝平支付租金6万元。2017年6月26日，系争房屋的前租客张某出具《收据》一份，确认收到卫喜菊所付系争房屋的转让费用88,000元(含房屋内外一切相关物品空调除外、及装修费、押金等均计算在内，水电费由转让人自己缴纳)。空调当天搬走，签订之日起房屋即由付款人收回使用权。王朝平在该收据下方签字并确认房东同意转让。庭审中，陈春光表示卫喜菊系其共同经营的合伙人。2017年6月29日，陈春光与案外人倪某某签订《工程施工合同》，对系争房屋进行了装修。同日，陈春光出具书面说明，内容为本人装修房屋所引起的一切花费，均由本人自行负责。如遇到政府部门或市场阻拦造成的一切损失，由本人自行承担，与房东无关。2017年8月2日，陈春光通过微信向王朝平的配偶廖成好转账保证金2,000元，并表示“廖老板，之前已付过三千合同保证金，现在再付两千，一共五千保证金，现在全付清，你收一下”，廖成好未回复，陈春光再次表示“合同保证金伍仟，除去张某交给你的押金三千，还有两千，微信已转给你”。但此后，廖成好并未收取上述款项。2018年7月，王朝平诉至本院，要求：1、解除双方之间签订的《商铺租赁合同》；2、陈春光搬离并返还系争房屋；3、陈春光支付自2017年5月6日起至合同解除之日止的租金(第一年租金，按年租金13万元计算，第二年租金递增7%)；4、陈春光支付违约金39,546元；5、陈春光支付自合同解除之日至实际搬离房屋之日期间占有使用费(按合同变更后约定的租金计算)。该案中，王朝平向本院递交了经过手写修改的《商铺租赁合同》，其中合同第四条租金及支付方式：1、“第一年租金为六万元整，以后每年租金参照周边同类房屋(房东直接出租，无中介、无二房东等)价格执行……”。该条款中“六万”手写改为“十三万”，“参照周边同类房屋”手写改为“百分之七递增”；2、“租金提前一个月支付，每年支付一次”。该条款手写添加“租金一旦交付无论遇到什么情况，不是甲方原由造成的解约，租金一律不退”；……。合同第五条甲方的权利与义务：1、“甲方应在乙方支付第一年租金之后五天内将上述房屋交付乙方”；2、“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营(提供相关的产权证明等)”，该条款被手写划去。本院经审理后认为，王朝平对原《商铺租赁合同》进行手写添加、修改或划去的内容，系对原合同内容的重大修改，双方并未达成合意，根据上海国城土地房地产评估有限公司对系争房屋一层、三层自2017年5月6日至2019年5月5日期间的市场租金进行了评估，系争房屋一层、三层在上述时间段的市场年租金也就在6万元左右，王朝平主张按年租金13万元计算，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。因此，王朝平要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求以及其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，本院于2019年2月15日作出(2018)沪0117民初10978号民事判决书，判决驳回王朝平的全部诉讼请求。后王朝平上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2019年6月26日作出(2019)沪01民终3972号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。期间，陈春光分别于2019年4月4日、6月30日、7月2日、8月5日通知原告按照每年6万元的标准来收取房租。2019年7月25日，王朝平书面通知陈春光按照每年10万元的标准支付房租并支付保证金5,000元。2019年10月28日，王朝平书面通知陈春光按照每年9万元的标准支付租金。2019年10月29日，王朝平到陈春光在系争房屋内经营的好药师大药房催讨租金，双方发生争执。2019年10月31日，王朝平书面通知陈春光缴纳2018年5月1日至2020年5月1日的租金12万元。2019年11月25日，王朝平向陈春光发出解除合同通知书。审理中，根据陈春光的申请，本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对系争房屋第一层及第三层的装修项目进行工程造价司法鉴定。该公司于2020年10月29日作出工程造价鉴定意见书，鉴定结果为：系争房屋第一层及第三层的装修项目原值总造价为70,848元，现值总造价为49,594元。双方对上述鉴定意见书均不持异议。另查明，2016年5月6日，王朝平的配偶廖成好与案外人张某签订《商铺租赁合同书》，合同约定廖成好将系争房屋第一层及第三层出租给张某，租赁期限为2016年5月6日至2017年5月5日，年租金5万元，押金3,000元。再查明，系争房屋的权利人为王朝平，全幢建筑面积为298.06平方米。审理中，王朝平调整本诉第二项诉请中租金计算期间为2018年5月6日起至2019年11月25日止及第三项诉请中房屋占有使用费的起算时间为2019年11月26日。上述事实，有王朝平提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、(2018)沪0117民初10978号民事判决书、(2019)沪01民终3972号民事判决书、上海市公安局案(事)件接报回执单、通知、催租函、解除合同通知书，陈春光提供的短信、王朝平到店内吵闹的视频、张某出具的收据、工程施工合同、装修费收据、鉴定意见书，本院调取的(2018)沪0117民初10978号案件庭审笔录及相关证据材料、当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。王朝平在合同履行过程中，擅自修改合同内容，要求陈春光支付高于合同约定的租金并将其诉至法院，在诉请未获法院支持的情况下，再次违反合同约定，多次变更租金标准，存在违约行为，故其以陈春光逾期支付租金为由主张解除合同并要求陈春光支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于陈春光亦同意解除合同，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于陈春光提出反诉状之日2020年4月20日解除。王朝平主张合同解除后参照租金标准计算房屋占有使用费，尚属合理，本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据《商铺租赁合同》第六条第二款的约定，陈春光有权根据经营需要对房屋进行装修，王朝平不得干涉，故王朝平提出房屋装修未经其同意，不予赔偿的辩解，本院不予采纳。根据鉴定意见书，系争房屋第一层及第三层的装修项目现值总造价为49,594元，由王朝平予以赔偿。对于陈春光主张的转让费88,000元，该费用包含了房屋内外的相关物品、装修费及押金等，对于相关物品陈春光可予以搬离，装修费用已经涵盖在鉴定范围之内，不应重复计算。张某缴纳的3,000元押金已转给陈春光，王朝平在合同解除后应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王朝平与被告(反诉原告)陈春光签订的《商铺租赁合同》于2020年4月20日解除；二、被告(反诉原告)陈春光于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区叶榭镇车亭公路1098弄1167、1168号房屋第一层及第三层；三、被告(反诉原告)陈春光于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王朝平租金117,500元(自2018年5月6日起至2020年4月20日止，按照每年6万元计算)；三、被告(反诉原告)陈春光于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王朝平房屋占有使用费(自2020年4月21日起至实际搬离之日止，按照每月5,000元计算)；四、原告(反诉被告)王朝平于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈春光装修费49,594元及押金3,000元，合计52,594元；如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,113元，减半收取计1,056.50元，反诉案件受理费1,760元，合计受理费2,816.50元，由原告(反诉被告)王朝平负担597.50元(已付)，由被告(反诉原告)陈春光负担2,219元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 凌 莉二〇二〇年十二月二十三日书记员 徐亚娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……