福建省惠安法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初9360号 反诉原告：福建省惠安县东园黎章皮件制品厂，住所地泉州台商投资区东园镇东园街。 代表人：郭献章，厂长。 委托诉讼代理人：林主送，福建真诚人律师事务所律师。 反诉被告：惠安县东园搬运站，住所地泉州台商投资区东园镇龙苍村190号。 代表人：庄荣福，副站长。 委托诉讼代理人：谢竞忠、吴幼红，、实习律师。 原告惠安县东园搬运站(下称东园搬运站)与被告福建省惠安县东园黎章皮件制品厂(下称黎章皮件厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，被告黎章皮件厂在法定期限内提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）东园搬运站的委托诉讼代理人谢竞忠、吴幼红，被告（反诉原告）黎章皮件厂的代表人郭献章及委托诉讼代理人林主送到庭参加诉讼。诉讼中，原告（反诉被告）东园搬运站于2020年1月9日申请撤回其起诉，本院已于2020年2月20日作出（2018）闽0521民初9360号民事裁定书。现本案已审理终结。 反诉原告黎章皮件厂向本院提出诉讼请求：确认双方签订的《房屋租赁、翻建、加层建筑合同》至2024年5月期满。事实和理由：反诉被告东园搬运站每月收取400元租金，其于1992年预收租金39700元，又于2014年元月20日收取租金100000元，反诉被告东园搬运站收取反诉原告黎章皮件厂租金共计139700元，双方的合同租期已经延长至2024年5月。 反诉被告东园搬运站辩称，一、反诉原告黎章皮件厂提出的诉讼方请求不能作为反诉的请求，只能作为反诉原告黎章皮件厂在本诉中的抗辩理由。二、双方从未就延长本案的租期达成书面协议。三、反诉原告黎章皮件厂收取的139700元是属于双方之间的款项收取情况，不能以此来认定双方以相应的款项达成延长租期的合意或作为延长租期的依据。租赁合同形成的要素包括租金、租期以及双方其他的权利义务内容。案涉的139700元仅是双方同意的预收款项，在合同期满后应进行结算互抵，款项与租赁期限不能混同。综上，反诉诉讼请求不应受理，应予驳回。 经审理查明，东园搬运站系集体所有制企业，由惠安县交通局于1985年组建，1989年8月19日经工商登记成立，因违反企业年度检验有关规定，未参加年检，2000年9月28日被惠安县工商行政管理局吊销营业执照。1992年7月28日，东园搬运站与黎章皮件厂签订《房屋租赁、翻建、加层建筑合同》1份，约定：“一、关于房屋租赁1、甲方房屋由乙方继续承租，租期二十年，月租金为人民币肆佰元。2、在乙方负责改造房屋期间，乙方应付给甲方租金人民币贰佰伍拾元整，为期壹年（即拾贰个月）。3、由于一方违约，违约方应按本合同有效期间总额的20%承担违约责任。给对方造成损失时，还应负赔偿责任。二、关于房屋翻建1、甲方房屋折价为人民币叁万元整，作为翻建的投资额。2、翻建的审批手续由甲方负责办理。3、翻建工程由乙方负责实施，在旧基范围进行。4、甲方危房的一切建材归基建所有。5、翻建资金由乙方负责。乙方的投资额待二楼竣工扣除甲方折价投资的人民币叁万元整，即为乙方的投资数。届时，经双方签订补充协议，作为本合同的组成部分（附在本合同之后）。6、乙方对翻建后的一、二层房屋，除交给甲方上述约定的月租金外有权使用或出租他人使用。7、合同期满，甲方可以收回一、二层房屋。但应承担以下义务：⑴提前半年通知乙方，⑵甲方应主动与乙方共同协商或共同委托有关部门就一、二层房屋结合期满时当地房屋买卖市价进行合理估算，然后，按乙方投资翻建的资金比例数给乙方以经济补偿。如合同期满甲方不收回，双方应就租赁、使用重新签订合同。三、关于加层建筑1、甲方同意乙方在二层楼上进行加层建筑，加层建筑物的所有权归乙方所有。2、当甲方依约收回一、二层房屋时，乙方应承担以下义务：⑴补偿甲方基础工程款的“三分之一”（1／3）；⑵补偿甲方一、二层楼梯款的“三分之一”（1／3）；（此两项均按期满时房屋估算金额为依据，可从甲方补偿乙方的一、二层楼投资款中扣抵）。四、本合同一式贰份，经双方代表人签字加盖公章之日起生效”。1995年5月28日，双方签订《补充协议书》1份，约定在1992年7月28日签订的《房屋租赁、翻建、加层建筑合同》的基础上，另达成补充协议：“一、1992年间，乙方按合同约定翻建甲方所属的危房期间，因拆除危房时遇到邻居骆缎阻止发生争议，诉到惠安法院，乙方等待裁决，延误翻建至1995年，本合同延至2015年3月23日期满。二、甲方为解决后顾之忧，于1992年10月15日向乙方借款陆万元正投入社会保险及借款玖仟柒佰元正打相邻纠纷官司（赔偿款），该借款作为乙方偿还甲方旧房折价翻建的投资款叁万元正（甲方已无投资款），另叁万玖仟柒佰元正作为乙方预付甲方租赁费，租赁期满按实结算对抵。三、甲方所属的旧危房建筑面积112㎡，翻建时与邻居骆缎发生相邻纠纷，经判决后翻建其二层建筑面积仅为104㎡，比原有少了8㎡，但甲方允许在翻建的二层楼上加盖两层（由乙方自行投建），现有房屋共四层，租赁合同期满，甲方同意乙方一次性付壹拾伍万元正给甲方作为地皮款收入，整幢房屋归乙方所有。四、本补充协议与原合同具有同等的法律效力。五、本补充协议经双方签字后一式贰份，甲乙各执一份”。2016年8月24日，黎章皮件厂向本院起诉东园搬运站及惠安县交通运输局确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月8日作出（2017）闽0521民初9231号民事判决书，判决：一、确认原告福建省惠安县东园黎章皮件制品厂与被告惠安县东园搬运站于1992年7月28日签订的《房屋租赁、翻建、加层建筑合同》有效。二、确认原告福建省惠安县东园黎章皮件制品厂与被告惠安县东园搬运站于1995年5月28日签订的《房屋租赁、翻建、加层建筑合同补充协议书》第二条中的“该借款作为乙方偿还甲方旧房折价翻建的投资款叁万元正（甲方已无投资款）”的协议内容，以及第三条中的“租赁合同期满，甲方同意乙方一次性付壹拾伍万元正给甲方作为地皮款收入，整幢房屋归乙方所有”的协议内容无效。该补充协议中的其他内容有效。后黎章皮件厂不服该判决向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年9月12日作出（2018）闽05民终字第3988号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2018年10月22日发生法律效力。另查明，2014年元月20日，东园搬运站出具加盖公章并有工人代表签字的收条1份交黎章皮件厂收执，载明“收条今收到郭献章先生店租人民币壹拾万元正（￥100000元）”。2018年10月22日，东园搬运站委托律师事务所向黎章皮件厂发送《关于返还交接租赁房屋以及支付租金、占有使用费的通知》，载明“贵我双方于1992年7月28日签订《房屋租赁、翻建、加层建筑合同补充协议书》，约定我站将址于东园街头惠秀公路边惠安县东园搬运站房屋出租给贵方，期限已于2015年2月28日到期。后因贵方期满拒不返还房屋，并因此起诉，现泉州市中级人民法院已作出生效判决。我方现再次要求贵方返还房屋以及支付租金和房屋占有使用费，具体如下：一、贵方应立即返还案涉房屋一层店面以及二层楼房。二、贵方应再支付租期内应付未付的租金6600元。三贵方应按每月16000元支付自2015年3月1日起至贵方交还房屋之日止的房屋占有使用费……”。2018年10月23日，黎章皮件厂的法定代表人郭献章签收该邮件。诉讼中，本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对下列事项进行鉴定：1、对案涉东园搬运站楼房基础工程款及一、二层楼梯款及案涉合同期满时（2015年3月23日）的价值进行评估。2、对案涉东园搬运站楼房一、二层房屋以案涉合同期满时（2015年3月23日）按东园街相同地段房屋买卖市场价进行评估。3、对案涉东园搬运站楼房一、二层房屋按翻建完成时（1996年）的翻建投入资金额进行评估。该公司作出鑫八闽价鉴［2019］543号《关于惠安县产价值的评估意见书》，鉴定意见：价格评估标的的价格评估基准日的评估金额合计为人民币壹佰柒拾伍万柒仟壹佰陆拾捌元整（￥1757168.00元）。2019年10月28日，该公司作出《庭后回复函》更正结论为：价格评估标的的价格评估基准日的评估金额合计为人民币壹佰陆拾柒万贰仟玖佰壹拾陆元整（￥1672916元）。2019年12月15日，该公司作出《评估报告更正函》更正结论为：价格评估标的的价格评估基准日的评估金额合计为人民币壹佰陆拾万叁仟零柒拾玖元整（￥1603079元）。该次鉴定支出鉴定费30000元。因在该次鉴定中，双方对案涉房产的地基深度无法达成一致意见，故在鉴定过程中，本院依法另行委托泉州中正测绘咨询代理有限公司对房屋继承进行刨测，后因双方担心房屋结构安全，故在征求双方当事人意见后，终止鉴定并支出鉴定费10000元。 以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、《房屋租赁、翻建、加层建筑合同》、《房屋租赁、翻建、加层建筑合同补充协议书》、《关于返还交接租赁房屋以及支付租金、占有使用费的通知》及ＥＭＳ邮寄单、查询详情单、被告提供的收条、双方均提供的（2017）闽0521民初9231号民事判决书、（2018）闽05民终字第3988号民事判决书及法律文书生效证明、本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司作出的鑫八闽价鉴［2019］543号《关于惠安县产价值的评估意见书》、《庭后回复函》、《评估报告更正函》及发票，泉州中正测绘咨询代理有限公司出具的终止鉴定函及发票以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为案涉房产租赁合同是否已期满。 反诉原告黎章皮件厂认为，案涉加层合同尚未到期，虽然合同补充协议约定租赁期限到2015年3月23日，但因在2014年元月20日，东园搬运站及工人代表又收取黎章皮件厂租金10万元，根据合同的约定，经结算，黎章皮件厂已经支付东园搬运站案涉房屋的租金至2024年5月，故案涉租赁合同已经延长至2024年5月。 反诉被告东园搬运站认为，根据《房屋租赁、翻建、加层建筑合同》及《房屋租赁、翻建、加层建筑合同补充协议书》的约定，案涉加层合同已经于2015年3月23日期满，黎章皮件厂应当根据租赁合同的约定将案涉房产返还东园搬运站。黎章皮件厂的反诉诉讼请求缺乏依据，不应得到支持。东园搬运站相应提供以下证据：证据1即民事起诉状、店面租赁协议书，以此证明黎章皮件厂出租案涉楼房其中一店面月租金4500元，东园搬运站每月经济损失巨大，有权要求黎章皮件厂按每月16000元支付房屋占有使用费。证据2即庭审笔录，以此证明将黎章皮件厂案涉楼房店面全部换成卷闸门，至今仍控制占有案涉楼房，案涉楼房一、二层的翻建于1996年完成。黎章皮件厂质证称，对证据1真实性无异议，但无法证明东园搬运站的主张。东园搬运站已经于2015年2月28日将案涉房屋封店，导致店面无法出租，造成每月16000元租金损失的责任在于东园搬运站，对该损失黎章皮件厂享有索赔的权利。对证据2无异议，黎章皮件厂之所以把店门换成卷闸门，是因为在合同未满、未尽支付黎章皮件厂投资补偿款义务的情况下，东园搬运站强行搬走店门，致案涉店面不能出租也无门可关，安装卷闸门是为了保护案涉房产。 本院经审查认为，东园搬运站提供的证据1、2，黎章皮件厂对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。关于案涉房产租赁期是否届满的问题。案涉《房屋租赁、翻建、加层建筑合同补充协议书》第一条的约定已业经生效判决确定合法有效，根据该协议书的第一条约定，案涉租赁合同已于2015年3月23日期满。虽然东园搬运站于2014年元月20日收取黎章皮件厂租金10万元，但双方并未在租赁期满即2015年3月23日后对租金进行按实结算对抵，且双方因案涉合同租赁期限的问题多次发生纠纷，东园搬运站在2015年2月28日就将案涉房屋一楼店面关闭且在2018年10月22日向黎章皮件厂发送《关于返还交接租赁房屋以及支付租金、占有使用费的通知》，可见双方并未就合同期满后续租的问题达成合意，故黎章皮件厂仅凭预付并未结算对抵的租金主张案涉加层建筑合同已经延至2024年5月，依据不足，不予支持。若黎章皮件厂存在多付部分租金可在双方结算后另行处理。 综上事实，本院认为，双方签订的《房屋租赁、翻建、加层建筑合同》及《房屋租赁、翻建、加层建筑合同补充协议书》第一条关于延长租赁期限的约定，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁、翻建、加层建筑合同补充协议书》第一条的约定，案涉合同的租赁期限至2015年3月23日，后双方并未就租赁合同续租问题达成一致意见，反诉原告黎章皮件厂仅以东园搬运站多收取其租金为由请求确认双方的房屋租赁合同至2024年5月期满，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回反诉原告福建省惠安县东园黎章皮件制品厂的诉讼请求。 反诉受理费50元，鉴定费5000元（10000元-5000元），均由反诉原告福建省惠安县东园黎章皮件制品厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  庄炳忠 人民审判员  庄映湖 二〇二〇年二月二十一日 法官 助理  吴燕芬 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。