江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初1991号原告：昆山市越秀广电投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花集路****楼，统一社会信用代码91320583596989410F。法定代表人：林峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：童延江，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李天宇，男，该公司员工。被告：文焱，男，1992年7月15日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：文明国，男，系文焱父亲。被告：吕海欢，女，1993年9月17日生，汉族，住黑龙江省兰西县。原告昆山市越秀广电投资发展有限公司（以下简称“越秀广电公司”）与被告文焱、吕海欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理。后因被告文焱、吕海欢下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭于2020年6月18日、2020年7月29日两次公开开庭进行了审理。原告越秀广电公司委托诉讼代理人李天宇、被告文焱委托诉讼代理人文明国到庭参加诉讼。被告吕海欢经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀广电公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的商品房购销合同，并解除网签备案；2、被告支付原告代偿的银行贷款本息、律师费、诉讼费等共计826946.65元；3、被告支持原告违约金165389.33元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月3日，原告与被告签署编号为201XXX的《商品房购销合同》及补充协议(以下简称“购房合同”)，购房合同约定：①被告购买原告在昆山市花桥经济开发区XX大道北侧、XX西侧开发建设的XX花园项目X幢XX号房，建筑面积88.53平方米，套内面积73.271平方米，合同总价1023614.93403元；②在签署购房合同当日，支付首付款307615元，剩余房款716000元向银行按揭贷款。③因买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向银行偿还贷款本息及罚息的，买受人应在15日内向出卖人支付出卖人代买受人偿还的一切费用，否则视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本合同并收回该房屋，买受人应按出卖人履行担保责任而支付的全部款项的20%向出卖人支付违约金(购房合同补充协议第一条第四款)。2015年12月11日，被告与招商银行昆山支行签署《个人购房借款及担保合同》(下称“借款合同”)约定招商银行昆山支行向被告发放贷款716000元用于购买涉案房产。2016年1月4日，招商银行昆山支行向被告发放贷款716000元。后，被告断供，未按借款合同偿还月供。2019年1月10日，招商银行昆山支行向昆山市人民法院以被告为被告要求偿还贷款本金及罚息、律师费、诉讼费、公告费等共计774587.45元。原告承担连带清偿责任。2019年11月20日，昆山市人民法院作出一审判决，支持了招商银行昆山支行的诉讼请求。后，原告依法按照判决内容代被告偿还了招商银行昆山支行追索的所有款项。综上，原告认为原被告签署的购房合同系双方的真实意思表示且合法有效，对双方均有约束力，双方应当严格履行合同约定的义务。被告因违约导致原告承担连带担保责任代被告承担了偿还贷款本金及利息、罚息、诉讼费、律师费等所有费用。现被告未按购房合同履行约定的付款义务，已严重违反合同义务，且经被告多次催促仍不履行，已严重侵犯原告的合法权益。故为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。被告文焱辩称，同意解除购房合同，不同意支付代偿本息和违约金，要求原告将首付款退还。我方希望违约金可以降低一点，所有的诉讼费愿意承担，截止到原告代偿招商银行款项时，涉案房屋的价值已经远超当初合同的价格，我方未能履行还款义务也存在一定程度的不可抗力，所以希望能协商降低违约金。被告吕海欢未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：201XXX）一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市花桥经济开发区XX大道北侧、XX西侧开发建设的XX园项目X幢XX号房屋一套，建筑面积88.53平方米，单价为11562.351元/平方米，合同总价1023615元。合同第六条“付款方式”约定：在签署本合同当日支付首期款307615元，除首期款外，剩余房价款716000元于签署合同当日申请办理银行按揭手续。该份合同附件四为合同补充协议，其中，补充协议第一条对付款方式进行了补充约定，第4款载明：买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向银行偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书之日起15日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及因此产生的其它一切费用(包括罚息、手续费、律师费等)，一次性支付给出卖人。否则，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本合同并收回该房，买受人应按出卖人履行担保责任而支付的全部款项(代买受人向银行偿还贷款本息及罚息、手续费、律师费、诉讼费)的20%向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权处理该商品房，用其所得房款优先支付所欠出卖人的款项及相关费用(包括履行担保责任而支付的全部款项、违约金等)。如有余款，出卖人将无息退还买受人；如不足，出卖人有权向买受人追讨不足部分。合同签订后，被告按约向原告支付了首付款307615元。后原告通过向招商银行股份有限公司昆山支行（以下简称“招商银行”）贷款的方式付清了剩余房款716000元。截止目前，涉案房屋尚未交付给被告，也未办理不动产权证。另查明：2019年2月20日，招商银行股份有限公司昆山支行以文焱、吕海欢未按约归还银行贷款为由向本院另案起诉文焱、吕海欢和越秀广电公司，要求：1、判令被告文焱、吕海欢共同归还原告贷款本金683100.40元、利息27328.14元、罚息27.98元、复息725.20元，共计711181.72元（欠息暂算至2019年1月2日，之后的欠息按约定算至本息还清之日)；2、判令被告文焱、吕海欢承担原告律师费损失36347元；3、判令被告越秀广电公司对上述全部债务承担连带清偿责任；4、判令三被告承担本案诉讼费、保全费。本院于2019年11月20日作出（2019）苏0583民初3792号民事判决书，认定：“现截止到2019年9月23日被告尚欠贷款本金680055.99元，利息43316.24元，罚息128.19元，复利2084.03元，原告有权按照合同约定宣布所有贷款本息提前到期，被告吕海欢就上述借款本息债务向原告出具了共同还款承诺书，其对于被告文焱的上述债务负有共同还款责任，故对于原告主张被告文焱、吕海欢共同归还上述借款本金、利息、罚息及复利的请求本院予以支持；对于原告主张的2019年9月23日之后的利息、罚息及复利，应以借款本金680055.99元为基数，按照合同约定的相应利率计算至被告实际还清本金之日止。关于原告主张的律师费，双方在合同中明确予以了约定，本院对此予以支持。被告越秀公司对被告文焱的上述债务提供了连带责任保证，保证范围包括了被告文焱的上述债务，其应承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”并判决：“一、被告文焱、吕海欢于本判决生效之日起十日内共同归还原告招商银行股份有限公司昆山支行借款本金680055.99元及利息、罚息、复利（截至2019年9月23日利息43316.24元、罚息128.19元、复利2084.03元，之后的利息、罚息及复利按照合同约定的相应利率计算至被告实际支付之日止）并赔偿律师费损失36347元。二、被告昆山市越秀广电投资发展有限公司对被告文焱的上述第一项债务承担连带清偿责任，其在履行保证责任后，有权向被告文焱行使追偿权。案件受理费11276元，公告费690元，共计11966元，由被告文焱、吕海欢、昆山市越秀广电投资发展有限公司负担。”前述民事判决书生效后，因文焱、吕海欢、越秀广电公司未履行判决确定的付款义务，招商银行向本院申请强制执行。本院于2020年6月11日向文焱、吕海欢、越秀广电公司发出(2020)苏0583执5546号执行通知书，责令其于责令本通知书送达之日履行下列义务：一、向申请执行人支付813477.97元及逾期利息；二、支付迟延履行期间债务利息；三、支付申请执行费10535.00元。越秀广电公司分别于2020年6月28日、2020年6月30日向本院缴纳执行款824012.97元和2933.68元，合计826946.65元。本院于2020年7月1日作出(2020)苏0583执5546号结案通知书，载明：该案已自动履行完毕。庭审中，被告文焱委托诉讼代理人解释称文焱因刑事犯罪入狱服刑导致未能归还银行贷款。又查明：庭审中，被告对原告主张的违约金提出了过高的抗辩，理由是截至原告代偿招商银行款项时，涉案房屋的价值已经远超当初合同的价格，且其未能履行还款义务也存在一定程度的不可抗力。对此，原告则表示被告逾期断供给其造成的实际损失有利息、罚息、复利、律师费、诉讼费及借款本金。关于涉案房屋目前的市场价值，经本院询问原告，原告答复：市场单价在17000元-20000元之间。现原告要求解除合同并由被告向其支付违约金，为此，引起纠纷。以上事实有《昆山市商品房购销合同》、（2019）苏0583民初3792号民事判决书、(2020)苏0583执5546号执行通知书、结案通知书、银行付款凭证、询问笔录以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约各自履行相应义务。两被告未按约归还招商银行股份有限公司昆山支行贷款，导致原告向该行承担阶段性连带保证责任。原告有权据此行使合同解除权，解除前述合同。故本院认定原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》于两被告收到本案应诉材料之日即2020年6月3日解除。合同解除后，原告应当将其收取的房款扣除其代被告支付银行的款项及应付违约金后的余款返还给两被告，两被告也应当协助原告办理涉案房屋在昆山市住建局的网签备案解除手续。本案中，两被告已向原告支付全部房款1023615元，原告代两被告向招商银行归还贷款本息、律师费损失、诉讼费用合计826946.65元。关于原告主张被告向其支付违约金165389.33元，本院认为，购房合同补充协议第1.4条约定：买受人应按出卖人履行担保责任而支付的全部款项(代买受人向银行偿还贷款本息及罚息、手续费、律师费、诉讼费)的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人有权处理该商品房，用其所得房款优先支付所欠出卖人的款项及相关费用(包括履行担保责任而支付的全部款项、违约金等)。如有余款，出卖人将无息退还买受人；如不足，出卖人有权向买受人追讨不足部分。根据前述约定计算的违约金为165389.33元（826946.65元*20%）。被告文焱抗辩原告主张的违约金过高。本院认为，认定约定违约金是否过高，应当以损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。一方面，本案中，致使原告承担阶段性连带保证责任的原因是两被告断供，两被告存在重大过错，而原告并无过错。原告因两被告逾期还贷的违约行为产生的实际损失有向银行代偿款项的利息损失以及合同解除后重新出售涉案房屋的费用损失。但原告并未举证证明其前述损失与违约金165389.33元相当。另一方面，购房合同约定的涉案房屋单价为11562.351元/平方米，而客观上涉案房屋目前的市场价值较合同约定的价格已有较大幅度的上涨，合同解除后若原告按当前市场价格重新出售涉案房屋所得的价款扣除原告向代偿银行的款项及违约金后会存在溢价款。合同虽约定该溢价款归两被告所有，但该溢价款的实现存在很大的不确定性，且利益归两被告所有也有违“违约方不能因其违约行为而获益”的原则。综合考虑前述因素，本院依法酌情认定两被告就其违约行为应承担的违约责任与合同约定的解除后涉案房屋重新出售的溢价款相互抵销，即：原告不再主张两被告支付违约金165389.33元，两被告亦不再向原告主张重新出售房屋的溢价款。从两被告向原告支付的全额房款1023615元中扣除上述代偿款项826946.65元后，余款196668.35元原告应当退还给两被告。被告吕海欢经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告昆山市越秀广电投资发展有限公司与被告文焱、吕海欢签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：201XXX）于2020年6月3日解除。被告文焱、吕海欢于本判决生效后十日内协助原告昆山市越秀广电投资发展有限公司办理前述合同的网签备案解除手续。二、被告文焱、吕海欢返还原告昆山市越秀广电投资发展有限公司代偿款项826946.65元，原告昆山市越秀广电投资发展有限公司在已付房款1023615元中扣除前述代偿款项后将余款196668.35元返还给被告文焱、吕海欢，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322********）。三、驳回原告昆山市越秀广电投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14012元，公告费690元，财产保全费5000元，三项共计19702元，由被告文焱、吕海欢承担。该款原告昆山市越秀广电投资发展有限公司已预交，本院不再退还，由被告文焱、吕海欢在收取原告昆山市越秀广电投资发展有限公司退还的房款时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  陆敏华人民陪审员  周文忠二〇二〇年八月十七日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。