上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1316号原告：上海洞泾资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李四权，总经理。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。被告：上海天聚建筑五金配件有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张晓冬，总经理。委托诉讼代理人：张木华，男。原告上海洞泾资产经营管理有限公司(以下简称“洞泾资产公司”)与被告上海天聚建筑五金配件有限公司(以下简称“天聚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。因受疫情影响，本案于2020年2月24日中止诉讼，后于2020年6月3日恢复审理，并于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告洞泾资产公司的委托诉讼代理人田苗，被告天聚公司的委托诉讼代理人张木华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洞泾资产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年5月20日签订的《房屋租赁协议》并责令被告返还位于上海市松江区洞泾镇洞宁路655弄601、603、605号房屋(以下简称“系争房屋”)；二、判令被告支付拖欠租金人民币(以下币种同)295,695元(2018年9月30日至2019年9月29日期间部分租金)及延付期间的利息损失(自2018年9月20日起至实际支付日止，以295,695元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、判令被告支付租金和占有使用费(自2019年9月30日起至实际返还租赁房屋之日止，按495,695元/年为标准计算)；四、判令被告支付违约金247,847.50元；五、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令原、被告于2013年5月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年12月31日解除；二、判令被告支付拖欠租金合计321,995.60元(包括2018年9月30日至2019年9月29日期间部分拖欠租金195,695元及2019年9月30日至2019年12月31日期间未付租金126,300.60元)，以及延付租金期间的利息(以195,695元为基数，自2018年9月21日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，自2019年8月20日起至实际支付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以126,300.60元为基数，自2019年9月21日起至实际支付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、判令被告支付违约金247,847.50元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，建筑面积共计1,597.73平方米，租赁期限为10年，即自2013年9月30日至2023年9月29日止，年租金为300,000元，5年后即自2018年9月30日起年租金调整为495,695元，租金先付后租，于每年9月20日前一次性付，合同并约定了终止和违约条款等。租赁期间被告违约拖欠租金迟迟不付，原告多次向其催讨，被告一直不予理会。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告天聚公司辩称，仅同意原告第一项诉讼请求，不同意原告其余诉讼请求。理由：1、租赁合同签订时，被告对于五年后租金大幅增加提过异议，而原告宣称五年后系争房屋南面会建房，市场商业环境会变好，让被告帮忙承租，合同之后可以调整。但实际系争房屋南面并未建房，如今市场情况更加冷清，故双方之间的租赁合同违背国家形势和市场规律，理应变更。原告无权提高五年后租金标准，仍应按照每年300,000元的标准收取租金。因此被告并未拖欠2018年9月30日至2019年9月29日的租金195,695元，2019年9月30日至2019年12月31日的租金确实未付，被告同意按照每年300,000元租金标准支付，后被告又称上述期间租金也已付清；2、租赁合同签订时，双方曾口头约定租金“先用后付”、可分期支付，与合同约定的“先付后用”以及一次性支付不同。被告实际也都是先付200,000元，余款100,000元在当期租期到期前付清，对此有相应付款凭证可以佐证，因此被告并未延付租金，原告也从未进行催讨，被告不应支付租金利息。且被告以往支付租金时，原告从未要求被告支付利息，视为原告免除了被告该项义务；3、被告曾于2018年多次向原告口头提出五年期满后退租，但原告要求被告再试租一年，期间可不调高租金。现因原告领导变了，之前承诺的事项也都不作数了。因此被告不存在违约，不同意支付违约金。若法院判决被告需要支付违约金，合同约定违约金过高，系格式合同应属无效，要求法院对违约金数额予以调整，被告现愿意承担30,000元。本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，建筑面积为1,597.73平方米；租赁期限共10年，自2013年9月30日至2023年9月29日止；年租金为300,000元，5年后调价到0.85元/平方米，年租金为495,695元……租金先付后租，被告于每年9月20日前将租金一次性交付原告……未经原告书面同意，被告不得将该房屋转租给第三人使用。被告使用的经营范围必须征得原告经商规划同意方可经营……被告有下列情形之一的，原告可提前解除合同并收回房屋，被告同时应向原告支付本合同约定的违约金：1、逾期1个月未支付租金的；2、擅自将房屋转让，转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途的；4、利用承租房屋进行违法活动；5、损坏承租房屋的……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，均应向另一方支付本合同总租金的50%作为违约金……该份协议另对费用承担等相关事宜作出了约定。嗣后，原告按约将系争房屋交付被告使用。另查明，系争房屋于2014年5月29日经核准登记在案外人上海开天房地产开发经营有限公司名下，建筑面积1,597.73平方米，房屋类型及用途均为会所，总层数3层。2017年6月20日，案外人上海开天房地产开发经营有限公司出具《情况说明》一份，载明：上海开天房地产开发经营有限公司受松江区洞泾镇人民政府委托开发建设位于松江区洞泾镇洞宁路655弄处的房地产(润景苑小区)并成为该些房产的名义产权人[产权证号：沪房地松字(2010)第015043号]，而实际出资人和产权人应为洞泾镇人民政府，现该些房产的实际资产管理人为洞泾资产公司，同时目前该些房产的占有使用、收益、起诉等权利均由洞泾资产公司行使。审理中，原、被告双方一致确认：系争房屋2018年9月29日之前的租金已全部结清，2018年9月30日至2019年9月29日期间支付了300,000元租金，2019年9月30日至2019年12月31日期间租金尚未支付；被告未向原告支付过押金；本案诉讼前，原告未向被告发出过解除合同通知；双方之间《房屋租赁协议》于2019年12月31日解除。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供客户收付款入账通知、收款单及进账单回单复印件一组，欲证明被告支付租金情况，具体为：2013年12月20日，被告委托诉讼代理人张木华代为转账支付2013年9月30日至2013年12月31日租金75,000元；案外人李某分别于2014年12月1日、2014年12月30日代为转账支付2014年1月1日至2014年12月31日租金300,000元；2015年10月13日，案外人上海开宇建设工程发展有限公司(以下简称“开宇公司”)开具支票代为支付2015年1月1日至2015年12月31日部分租金210,000元，该年度剩余租金90,000元由案外人李某于2015年12月31日代为转账支付；2016年12月7日，案外人陈本富分六笔各50,000元代为转账支付2016年1月1日至2016年12月31日租金300,000元；2017年12月27日，案外人李某代为转账支付2017年1月1日至2017年12月31日租金300,000元；2018年6月25日，案外人李某代为转账支付2018年1月1日至2018年9月29日租金225,000元；2018年10月31日，案外人开宇公司开具支票代为支付2018年9月30日至2019年9月29日期间的部分租金200,000元。从而证明被告屡次不按约延付租金，但不能视为原告同意对租金支付约定作出变更，双方也未曾对此进行任何变更或补充。被告对该组证据真实性均无异议，对付款情况也均无异议，但认为原告在凑数。当初被告承租时，系争房屋门窗缺失，未作隔断，被告进行装修花费四十余万元，原告领导与被告口头约定将2013年9月30日至2013年12月31日租金75,000元作为装修免租期，故2013年12月20日支付的75,000元就抵作2019年9月30日至2019年12月31日租金，即2019年度租金已付清。此外，被告还曾于2019年7月2日通过案外人李某支付原告租金100,000元，反而足以证明“先租后付”的实际付款方式。此外，2018年9月30日至2019年9月29日期间租金先付200,000元、再付100,000元的方式，也可以印证原告曾口头承诺第六年租金暂不涨价。为此，被告提供李某中国建设银行个人账户支出交易明细一份。原告对该证据真实性无异议，确认收到该100,000元，因而变更其相应诉请。关于被告质证意见原告不予认可，被告所称与事实不符，被告亦无相应证据，且双方合同签订于2013年5月20日，而租金起算日为2013年9月30日，间隔的时间就是免租期。2、原告提供现场照片打印件三张，欲证明租赁物现状，被告将系争房屋全部对外转租。被告对该组证据真实性均无异议，认为系争房屋是一整栋楼，里面未作分割，登记了三个门牌号。被告承租系争房屋后即全部对外转租，具体情况为：将一楼的两间房屋转租给一家名为“上海心怡汽车服务中心”的汽车修理厂，租期至2019年11月底或12月底，具体记不清，合同也找不到了，被告收取租金至2019年11月30日，目前该两间房屋(约200平方米)仍由该汽修厂占用；将一楼剩余两间以及二楼、三楼全部房屋(共计约1,350平方米)全部转租给案外人开宇公司，合同约定租期至2018年9月30日，到期后租期延长一年三个月，被告收取租金至2019年12月31日。开宇公司又将其中的三楼房屋转租给了案外人上海思学教育培训有限公司(以下简称“思学公司”)，二者之间合同到2019年9月30日，到期后思学公司欲与被告签合同，但因原告要收房而作罢，被告仍收取了思学公司2019年10月1日至2019年12月31日的租金。后开宇公司欲于2019年12月31日搬清，但因故尚余小物件未搬离，被告与开宇公司未办理房屋交接手续，目前一楼两间以及二楼全部房屋无人使用。原告应对其上述转租行为知情。原告则质辩认为，对被告所述转租情况无异议，但对被告转租行为不知情，对相关转租合同的效力在本案中不作表态。因被告对原告提供证据的真实性均无异议，故本院对原、被告提供证据的真实性、关联性均予以确认。另，审理中，原告向本院明确：不再申请追加系争房屋各次承租人为本案第三人参加诉讼；不在本案中主张2020年1月1日以后系争房屋使用费，保留诉权；也不再向被告主张返还房屋，关于返还房屋的诉请由三方另行处理。被告对此无异议，但认为其于2020年4月向原告出具情况说明，故系争房屋已返还原告，双方也办理过交房手续，但现无法提供该手续。原告并陈述：没有同意过租金“先用后付”，租金被告付了原告就收；原告对于被告延付租金、拖欠租金行为进行过口头催讨；原告实际损失包括租金利息损失以及合同解除之后系争房屋空置期租金损失。目前原告已收回系争房屋中的部分房屋，另有部分占有使用系争房屋的次承租人有意与原告签订自2020年1月1日起算租期及租金的租赁协议。因松江区洞泾镇人民政府针对疫情期间的减免租金事项正在出台相关细则规定，故原告暂时未与前述实际使用人签订租赁合同、结算租金。被告对此不认可，认为不存在空置期损失，即使存在，也是原告自己的事情。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《房屋租赁协议》是否合法有效？二、本案中被告抗辩租金标准不变以及租金“先用后付”、可分期支付的意见，是否导致被告违约？原告是否因此享有单方解除权？三、双方之间房屋租赁合同解除的法律后果？围绕本案争议焦点，本院作如下阐述：关于争议焦点一，被告主张双方于2013年5月20日签订的《房屋租赁协议》系格式合同，应属无效。对此本院认为，原、被告作为拥有民事行为能力及权利能力的法人，双方签订合同应属双方当事人真实意思表示。在案证据表明，双方签订合同过程中并不存在合同无效的法定情形，合同内容不违反法律及行政法规的规定，亦无免除或限制原告责任、加重被告义务的条款，该合同应属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按照约定全面履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。关于争议焦点二，我国法律规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告主张双方之间的《房屋租赁协议》违背市场规律和国家形势，应予变更，原告无权提高五年后租金标准，租金标准应当保持不变。本院认为，合同变更须经当事人协商一致，现原告不同意进行变更，亦表示双方从未对合同进行过变更或补充，故被告该项意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳，被告仍应按照《房屋租赁协议》约定的标准支付租金。被告还主张双方口头约定租金“先用后付”、可分期支付，但未提供证据予以证明，原告对此亦不予认可，且从原告提供的被告支付租金凭证来看，被告支付租金无规律性，与被告自述租金支付情况不符，反而能够证明被告确实存在延付租金情况，故被告该项抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，本院认定被告存在拖欠一个月以上租金的行为，该行为已满足双方合同约定的解约条件，被告已构成根本违约，原告因此享有单方解除权。现原告要求解除原、被告于2013年5月20日签订的《房屋租赁协议》，符合法律规定，本院予以支持。鉴于双方一致同意合同于2019年12月31日解除，故本院判定原、被告于2013年5月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年12月31日解除。关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付拖欠的2018年9月30日至2019年12月31日租金合计321,995.60元的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁协议》约定，年租金为300,000元，5年后调价到0.85元/平方米，年租金为495,695元，租金先付后租，被告于每年9月20日前将租金一次性交付原告。本案现已查明，对于2018年9月30日至2019年9月29日期间租金，被告已付300,000元，对于2019年9月30日至2019年12月31日期间租金，被告未支付，则被告理应按照《房屋租赁协议》约定的租金标准支付原告上述拖欠租金，故原告该项诉讼请求，于法有据，计算方式亦无不当，本院予以支持。被告抗辩租金已全部付清的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金247,847.50元的诉讼请求，本院认为，我国法律规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，原、被告双方之间的合同因被告根本违约而解除，故被告理应承担违约责任，向原告支付违约金。对于违约金数额，尽管《房屋租赁协议》约定，任何一方违反合同，均应向另一方支付合同总租金的50%作为违约金，原告也据此提出违约金247,847.50元的主张。但被告认为违约金过高，要求法院予以调整，同意支付违约金30,000元。对此本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告陈述其损失包括租金利息损失以及合同解除之后系争房屋空置期租金损失。对于租金利息损失，具有相应事实及法律依据。对于空置期租金损失，原告自认与系争房屋部分实际使用人的合同正在洽谈中，起租日拟定为2020年1月1日，但亦有部分房屋尚处于空置状态，故可认定原告空置期租金损失已有部分得以弥补。因此，本院认定原告主张违约金数额过高，应予调整。结合原告实际损失、被告过错程度、合同履行情况、合同预期利益等因素，本院酌定被告应当支付原告违约金80,000元。关于原告要求被告支付拖欠租金利息的诉讼请求，本院认为，其一，双方《房屋租赁协议》没有相关约定；其二，原告主张违约金内已包含租金利息损失；其三，被告应当支付的违约金数额已能够弥补原告损失，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告自愿放弃关于返还系争房屋的诉讼请求，此系其自由处分其民事权利与诉讼权利的行为，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海洞泾资产经营管理有限公司与被告上海天聚建筑五金配件有限公司于2013年5月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年12月31日解除；二、被告上海天聚建筑五金配件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洞泾资产经营管理有限公司自2018年9月30日起至2019年12月31日止的租金合计321,995.60元；三、被告上海天聚建筑五金配件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洞泾资产经营管理有限公司违约金80,000元；四、驳回原告上海洞泾资产经营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,578元，减半收取计4,789元，由原告上海洞泾资产经营管理有限公司负担1,084元(已付)，被告上海天聚建筑五金配件有限公司负担3,705元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤二〇二〇年七月十三日法官助理  王艳萍书 记 员  王艳萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。