江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0725民初4号原告：刘艺福，男，1975年5月13日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。委托诉讼代理人：邹显锋，江西兴义律师事务所律师。被告：曾祥义，男，1973年10月29日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。被告：肖先静，女，1973年12月8日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市章贡区。被告：曾美兰，女，1965年10月4日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。被告：黄和生，男，1951年8月21日出生，汉族，住崇义县。原告刘艺福诉被告曾祥义、肖先静、曾美兰、黄和生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘艺福及其委托诉讼代理人邹显锋，被告曾祥义、曾美兰、黄和生到庭参加诉讼。被告肖先静经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告刘艺福向本院提出诉讼请求：1.判令被告共同向原告偿还欠款84000元，并支付2018年6月12日起至2019年7月12日止的利息5460元（按年利率6%计息），合计89460元，之后的利息按年利率6%计算至欠款清偿之日止；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月2日，原告与被告曾祥义签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：被告曾祥义出让崇义县章源大道89号龙祥居小区703室给原告，房屋交易总价格为668000元，首付款为228000元。合同签订后，原告向被告曾祥义支付首付款后发现该房产已被法院查封，无法办理过户手续。2018年7月2日，当时被告曾祥义因该房屋涉嫌合同诈骗被羁押在崇义县看守所，被告肖先静、曾美兰、黄和生与原告协商解除涉案《房地产买卖合同》。三被告为此承诺：现退还首付款128000元，剩余100000元六个月内付清。此后，2019年2月4日，被告黄和生偿还了原告10000元，剩余90000元至今未履行。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉求。被告曾祥义辩称，对原告起诉的事实与理由无异议，按年利率6%计息无异议，但应从2018年7月24日开始计息。被告肖先静辩称，原告刘艺福诉被告肖先静共同归还欠款的诉求不完全符合事实：1.肖先静因曾祥义在被刑羁情况下代曾祥义写下的欠条，欠条中也未写明肖先静为其提供担保，为共同欠款人，实际欠款人应为曾祥义。2.根据《合同法》规定，肖先静也无权利代替曾祥义解除房屋买卖合同。3.原告购买的房产虽被法院查封，但经崇义法院同意用购房款解除查封正常办理过户变更手续。答辩事实与理由：1.2018年6月2日，原告与被告曾祥义签订了一份《房地产买卖合同》，属于合法有效合同，此房屋虽被查封，但崇义法院受理查封该房屋的法官同意用购房款解除查封正常办理过户变更手续，不存在无法办理过户变更登记一说。2.2018年7月12日被告曾祥义因涉嫌一房两卖被刑羁，当时，刑侦队所涉及一房两卖的王配为第一报案人，但是，后来刑侦科在调查阶段把正常买卖房屋的刘艺福也叫去报案，导致我们家属在无法弄清楚事实的情况下，也认为刘艺福的房屋买卖涉嫌一房两卖，刑侦队人员也告知家属，需要还完刘艺福的首付款和取得刘艺福的谅解书才能保释，在这种无奈的情况下，我们无知的替曾祥义解除了《房地产买卖合同》，违反了《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。我们并不是当事人，也没有征求当事人曾祥义本人的意愿解除了商品房买卖合同，所签欠条时也告知了刘艺福要等到曾祥义保释出来后，由曾祥义归还100000元款项。但是曾祥义保释出来后并不同意解除合同，并多次要求刘艺福履行合同，支付剩余款项解封法院查封立即办理过户，刘艺福均拒绝。肖先静与曾祥义在2013年12月签订了婚姻协议，约定崇义的房产由曾祥义单独所有、单独处置，肖先静无权处置曾祥义财产，也不承担他对外所欠款项。综上所述，答辩人请求法官认定1.肖先静不是实际收款人不能成为欠条中的共同还款人。2.肖先静私自解除合同无效，要求曾祥义或刘艺福退还我们代支付的首付款128000元。被告曾美兰辩称，原告刘艺福诉被告曾美兰共同归还欠款的诉求不完全符合事实：1.曾美兰因曾祥义在被刑羁情况下代曾祥义写下的欠条，欠条中也未写明曾美兰为其提供担保，为共同欠款人，实际欠款人应为曾祥义。2.根据《合同法》规定，曾美兰作为曾祥义的姐姐无权利代替曾祥义解除房屋买卖合同。3.原告购买的房产虽被查封，但经崇义法院同意用购房款解除查封正常办理过户变更手续。答辩事实与理由：1.2018年6月2日，原告与被告曾祥义签订了一份《房地产买卖合同》，属于合法有效合同，此房屋虽被查封，但崇义法院受理查封该房屋的法官同意用购房款解除查封正常办理过户变更手续，不存在无法办理过户变更登记一说。2.2018年7月12日被告曾祥义因涉嫌一房两卖被刑羁，当时，刑侦队所涉及一房两卖的王配为第一报案人，但是，后来刑侦科在调查阶段正常买卖房屋的刘艺福也叫去报案，导致我们家属在无法弄清楚事实的情况下，也认为刘艺福的房屋买卖涉嫌一房两卖，刑侦队人员也告知家属，需要还完刘艺福的首付款和取得刘艺福的谅解书才能保释。在这种无奈的情况下，我们无知的替曾祥义解除了《房地产买卖合同》，违反了《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。我们并不是当事人，也没有征求当事人曾祥义本人的意愿解除了商品房买卖合同，所签欠条时也告知了刘艺福要等到曾祥义保释出来后，由曾祥义归还100000元款项。但是曾祥义保释出来后并不同意解除合同，并多次要求刘艺福履行合同，支付剩余款项解封法院查封立即办理过户，刘艺福均拒绝。3.刘艺福在此期间一直用电话和微信对肖先静、曾美兰、黄和生进行不断的催还款，我们一直跟他说找曾祥义，他才是实际欠款人。2019年2月2日农历年腊月二十五，刘艺福带全家一行四人到曾美兰家里威胁说如果不还钱，一家人就在曾美兰家里住下，住了一天一夜，快过年了，大家又无奈，由黄和生在不情愿且无奈的情况下借款支付了刘艺福10000元，并电话告知了曾祥义代他还了10000元。4.2019年8月，曾祥义涉嫌一房两卖案件经过崇义县人民法院审理，只认定王配的房屋买卖存在一房两卖，那么其他的房屋买卖均应通过正常、合理的途径来解除合同。综上所述，答辩人请求法官认定1.曾美兰私自解除合同无效，要求曾祥义或刘艺福退还我们代支付的128000元。2.曾美兰不是实际收款人不能成为欠条中的共同还款人。被告黄和生辩称，原告刘艺福诉被告黄和生共同归还欠款的诉求不完全符合事实：1.黄和生因曾祥义在被刑羁情况下代曾祥义写下的欠条，欠条中也未写明黄和生为其提供担保，为共同欠款人，实际欠款人应为曾祥义。2.根据《合同法》规定，黄和生作为曾祥义姐夫无权利代替曾祥义解除房屋买卖合同。答辩事实和理由：1.2018年7月12日被告曾祥义因涉嫌一房两卖被刑羁，当时，刑侦队所涉及一房两卖的王配为第一报案人。但是，后来刑侦科在调查阶段正常买卖房屋的刘艺福也叫去报案，导致我们家属在无法弄清楚事实的情况下，也认为刘艺福的房屋买卖涉嫌一房两卖，刑侦队人员也告知家属，需要还完刘艺福的首付款和取得刘艺福的谅解书才能保释。在这种无奈的情况下，我们无知的替曾祥义解除了《房地产买卖合同》，违反了《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。我们并不是当事人，也没有征求当事人曾祥义本人的意愿解除了商品房买卖合同，所签欠条时也告知了刘艺福要等到曾祥义保释出来后，由曾祥义归还100000元款项。但是曾祥义保释出来后并不同意解除合同，并多次要求刘艺福履行合同，支付剩余款项解封法院查封立即办理过户，刘艺福均拒绝。2.刘艺福在此期间一直用电话进行不断的催还款，我们一直跟他说找曾祥义，他才是实际欠款人。2019年2月2日农历年腊月二十五，刘艺福带全家一行四人到黄和生家里威胁说如果不还钱，一家人就在曾美兰家里住下。住了一天一夜，快过年了，大家又无奈，由我在不情愿且无奈的情况下借款支付了刘艺福10000元，并电话告知了曾祥义代他还了10000元。综上所述，答辩人请求法官认定1、黄和生私自解除合同无效，要求曾祥义或刘艺福退还我们代支付的128000元。2、黄和生不是实际收款人不能成为欠条中的共同还款人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月2日，刘艺福与曾祥义签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定曾祥义出让崇义县章源大道89号龙祥居小区703室给刘艺福，房屋交易总价格为668000元，首付款为228000元。：如刘艺福无法办理按揭，由双方协商解决，如协商无法解决，曾祥义在十天内全额退还刘艺福购房款，不计息。合同签订后，刘艺福向曾祥义支付首付款后发现该房产已被法院查封，无法办理过户手续。2018年7月2日，曾祥义因该房屋涉嫌合同诈骗被羁押在崇义县看守所。同年7月24日，肖先静、曾美兰与刘艺福协商，要求刘艺福出具一份谅解书，刘艺福则要求解除《房地产买卖合同》，并退还首付款228000元。于是曾美兰、黄和生退还了刘艺福购房款128000元，刘艺福也出具了谅解书。同时，肖先静、曾美兰、黄和生共同出具了一份欠条给刘艺福。欠条载明：“因曾祥义卖给龙祥居703室违约，现解除商品房购买合同，退还首付款128000元，现欠刘艺福100000元，还款期限为六个月，即2018年7月24日起算。如款项未如约还清，刘艺福有权再次起诉人民法院。”。2018年8月，曾祥义向刘艺福支付了6000元。后刘艺福要求肖先静、曾美兰、黄和生还款，黄和生于2019年2月4日支付了刘艺福10000元。在庭审中，黄和生陈述：“我们三个人签字担保是为了要原告写谅解书让曾祥义出来自行解决。”。以上事实有原告刘艺福提交的身份证复印件、《房地产买卖合同》、欠条、（2019）赣0725刑初61号刑事判决书复印件、2019赣07刑终964号刑事裁定书复印件及原、被告在法庭上的陈述予以证实。本院认为：刘艺福与曾祥义签订的《房地产买卖合同》成立并已生效。因涉案房屋已被法院查封，无法过户，导致合同目的无法实现。肖先静、曾美兰、黄和生与刘艺福解除合同的行为属于无权代理，但事后曾祥义的退款行为及在法庭上的答辩意见，均可视为曾祥义对肖先静、曾美兰、黄和生解除合同行为的追认。据此，刘艺福与曾祥义签订的《房地产买卖合同》已解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘艺福要求曾祥义返还购房款84000元，符合法律规定，予以支持。曾祥义辩称利息计算应从2018年7月24日开始计息。本院认为，从涉案欠条内容来看，曾祥义的该抗辩理由符合事实，予以采纳。关于肖先静、曾美兰、黄和生在欠条上签字行为的认定。根据本案查明的事实及黄和生之后付款行为，肖先静、曾美兰、黄和生在欠条上签字的行为应认定为担保。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故肖先静、曾美兰、黄和生对本案债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾祥义于本判决生效之日起十日内返还原告刘艺福购房款84000元，并支付2018年7月24日起至欠款清偿之日止的利息（按年利率6%计息），利随本清；二、被告肖先静、曾美兰、黄和生对上述第一项债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向曾祥义追偿。三、驳回原告刘艺福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1098元、保全申请费1020，合计2118元，由被告曾祥义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  邓方定二〇二〇年四月一日书记员  李 秀