上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19039号原告：金忠，男，1965年2月23日生，汉族，住浙江省丽水市。委托诉讼代理人：赵静，上海明伦律师事务所律师。被告：吕建雄，男，1980年5月5日生，汉族，住山西省吕梁市。委托诉讼代理人：郑高清，上海沪师律师事务所律师。被告：上海孜学文化传播有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吕建雄，总经理。原告金忠与被告吕建雄、上海孜学文化传播有限公司(以下简称“孜学公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。本案于2019年12月12日、2020年4月8日二次公开开庭进行了审理。原告金忠的委托诉讼代理人赵静、被告吕建雄的委托诉讼代理人郑高清到庭参加了二次庭审，被告吕建雄同时作为被告孜学公司的法定代表人到庭参加了第一次庭审，被告孜学公司经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金忠向本院提出诉讼请求：一、被告吕建雄、孜学公司将位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号、XXX号、XXX号房屋(以下三间房屋统称“涉案房屋”，每一间简称“235号房屋”、“237号房屋”、“239号房屋”)恢复原状，具体如下：1、将涉案房屋之间的隔墙重新砌好；2、涉案房屋的卷帘门恢复；3、239号房屋的卫生间被改掉了，要求恢复原状；4、239号房屋楼梯被敲掉了，要求恢复原状；二、被告吕建雄、孜学公司搬离上述房屋并返还占用的房屋；三、被告吕建雄、孜学公司支付上述房屋占用费，自2019年8月1日起至房屋返还之日止，按照每月4.17万元的标准计算。事实及理由：原告与被告吕建雄于2019年7月5日签订协议，约定双方在2019年7月28日之前签订涉案房屋的大合同，逾期不签视为放弃。上述协议签订后，二被告对于上述房屋进行了装修，期间原告多次催告被告吕建雄签订租赁合同，但被告吕建雄均以各种理由推脱，直至2019年7月28日仍拒绝与原告签订租赁合同。现二被告已经装修完毕，且投入运营，但始终未与原告签订租赁合同并支付租金。故原告起诉至法院，请求判如所请。被告吕建雄辩称，不同意原告的诉讼请求，被告吕建雄与原告签订的协议书实际上已经包含了租赁的关键要素，且双方也已经在实际履行中了。被告吕建雄为了租赁上述三间商铺，在得到原告同意后，向案外人支付了转让费，还对房屋进行了维修和装修，后来因原告提出要增加房租导致尚未签订书面的租赁协议，被告吕建雄要求按照一开始的约定履行，并按照原约定签订书面协议。被告孜学公司辩称，不同意原告的诉讼请求。同意被告吕建雄的答辩意见，被告吕建雄与原告商谈了租赁事宜并签订了协议书，现被告孜学公司已在租赁房屋内实际经营，被告孜学公司要求按照被告吕建雄与原告的约定签订并履行租赁协议，对于与租赁有关的权利和义务，其愿意共同享有和承担。本院经审理认定事实如下：被告孜学公司成立于2015年8月24日，成立时法定代表人为黄加国，2019年12月2日变更为吕建雄。涉案房屋在不动产登记簿上登记的地址为上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号、XXX号、XXX号，登记的权利人为原告，房屋建筑面积分别为108.64平方米、108.64平方米及45.77平方米，类型均为店铺，房地产证号分别为沪房地松字(2005)第008549、008550、008540，登记日期为2005年3月28日。235号房屋原告原出租给了案外人王某某，租赁期限自2015年11月20日至2020年11月19日，第一、二年租金每年10万元，第三年租金11万元，第四、第五年租金每年115,000元；237号房屋原告原出租给被告孜学公司，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日，租金与235号商铺约定一致；239号房屋原出租于案外人。被告孜学公司在租赁过程中因扩大经营需要由被告吕建雄向原告提出将235号、239号一并租赁。2019年7月5日，原告、被告吕建雄与王某某协商确定被告吕建雄通过支付转让费的方式转让王某某租赁的235号商铺。在被告吕建雄与王某某协商好转让事宜后，原告与被告吕建雄签订《协议》一份，约定：2019年8月1号-2025年7月30日止，前五年租金不变。第六年租金再议，双方在2019年7月28日之前签235号、237号、239号大合同，逾期不签为放弃，不退还押金伍万，(押金伍万为239号的定金)。吕建雄2019年7月5号付239号定金伍万元转让费壹万，一共陆万。注：转账记录为准。金忠承诺在2019年7月28日签订235号、239号大合同之前要把所有费用(电费、物业费、235号、239号所有公司全部注册掉)。28日之前没有注销掉算违约。承担吕建雄前期所有费用。注：吕建雄须跟王某某交接所有的转让费和相关事宜，如果吕建雄、王某某没有交接好，他们的转让事宜与金忠无关，不负任何违约责任。注：房东金忠需提供承租方吕建雄房产证、消防所需的规划平面图。审理中，原、被告一致确认2019年7月5日双方还口头约定涉案房屋租金42万元/年，前五年不变，每半年支付一次，第六年按市场行情递增。另查明：2019年7月30日，原告带着打印好的租赁合同至被告吕建雄处，被告吕建雄提出合同上不得转租的条款需要删除，原告也予以同意，故当天没有签成合同。2019年8月6日，原告带着修改后的租赁合同至被告吕建雄处，因租赁房屋渗漏水问题的处理存在争议，双方又未签订成合同。之后，被告吕建雄找原告签约，原告要求租金调整为每年50万元，被告吕建雄未予同意。2019年9月18日，原告委托律师向原告发送了律师函，律师函载明：“您与金忠先生在2019年7月5日签订一份协议，约定双方在2019年7月28日之前签订三处235/237/239的租赁合同，逾期不签视为放弃。现在时间已远超协议约定时间，但您仍未与金忠先生签订合同，也未交付任何租金，在此情况下，您在未取得金忠先生同意的情况下擅自进行房屋的装修，并对房屋结构进行的破坏，严重侵犯了金忠先生的所有权，现根据金忠先生委托正式向您提出以下两种解决方式：一、立即与金忠先生签订235/237/239三处房屋的租赁合同，年租金50万/年，一次性支付，其他细节可协商；二、放弃签订上述租赁合同，需恢复房屋的主题建筑结构，并支付2019年8月1日起至房屋完全恢复之日的房租。金忠先生是三处房屋的合法所有权人，在未取得房屋所有权人同意的情况下，您擅自对他人的房屋进行改造，为非法侵犯他人的房屋所有权，是严重的侵权行为，请您正视自己的侵权行为，现正式向您发律师函，请立即采取措施，停止侵权，否则您将承担侵犯他人所有权的全部责任”。2019年10月2日，被告吕健雄向原告妻子发送微信，内容为：“金太太节后我们还是在沟通一下，当时没签是事出有因，就是房子漏水的原因，现在房屋漏水修好了，请按照大家之前说好的价格和付款方式把合同签了……”。2019年11月11日，原告以本案所称事由提起诉讼。原、被告对于上述事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、就2019年8月6日未能签约的具体协商经过，原告与被告吕建雄陈述不一致。原告称，被告吕建雄向其提出涉案房屋屋顶有渗水，其称已经和物业说好维修，被告吕建雄称等维修好后再签约，而且要扣除维修期间的房租及维修费用，因被告吕健雄不同意签约，所以其就走了。被告吕健雄称，其并未拒绝签约，当时原告来找其签约，为了督促原告积极配合维修，故其提出两个方案，要么先付押金和3个月租金，等漏水好后再付3个月租金；要么维修期间的房租由原告来承担。但原告均不同意，而且走了，所以当天没有签合同。二、就涉案房屋的渗漏水及维修情况双方陈述不一致。被告称，房屋漏水非常严重，维修期间自2019年8月10日至9月25日。被告为此向本院提供了上海锐翔上房物业管有限公司志成花苑服务中心出具的维修证明，载明：“涞坊路235/237/239号维修房顶漏水，工期时间为2019年8月10日至2019年9月25日号止”；原告对于该维修证明真实不予认可，原告称，房屋仅是渗水，维修期限并没有那么长。渗水原因有两个：一是因为房屋原始建筑结构导致；另外一个是楼上其他业主存在违章搭建破坏了防水层。原告也提供了一份物业出具的《涞坊路235/237/239维修情况说明》一份，载明“涞坊路235/237/239号商铺房顶漏水，房东金忠要求维修，金忠于2019年8月6日将现金9,000元交至物业。2019年8月8日，物业安排施工方开始施工维修，工期大约半个月(其中周六、周日不施工)。2019年11月23日，吕建雄持一份《维修证明》要求物业盖章。物业对于《维修证明》的理解是：上述房出现了房顶漏水，对于2019年8月10日至9月25日之间发生了维修行为，因此予以盖章，盖章行为并不是证明从2019年8月10日至9月25日一直在施工，施工期是从8月8日开始大约半个月时间，此后有一年的质保期。”被告对于该份情况说明真实性没有异议，但认为当时工期安排没有和物业充分沟通，导致施工后再次维修，所以实际施工期是2019年8月10日至2019年9月25日。三、就涉案房屋取得、装修及目前使用情况。被告吕建雄称，其目前对于涉案房屋投资较大。为了取得235号房屋支付了案外人王某某20余万元的转让费。在2019年7月5日签订协议后陆续接收了235号、239号房屋，至2019年7月底开始装修，装修也花费了几十万元。目前被告孜学公司已经在涉案房屋内经营。原告称，被告吕建雄的花费与其无关，被告吕建雄装修也未征得其允许，其在发现后于2019年7月30日也曾发送微信让被告吕建雄停止继续施工。本院对于原、被告提供的物业证明及情况说明的真实性予以确认；对于原、被告有争议的陈述，本院在将在分析认定中一并评述。审理中，原告向本院提供了第二次修改后准备于2019年8月6日与被告签订的“大合同”版本。被告表示，愿意按照此份协议履行，但租金标准按照双方一开始约定的42万元/年，且其愿意按此标准立即支付房租。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、2019年7月5日，原、被告签订的《协议》是预约还是本约？二、双方未签订2019年7月5日《协议》中约定的“大合同”是否归责于被告？三、双方是否已经丧失继续履约的条件，原告的诉请主张能否成立？关于争议焦点一。原、被告于2019年7月5日签订的《协议》中就租赁房屋的位置、租期有明确约定，同时双方还通过口头对租金及给付方式进行了固定。该《协议》加当日口头约定的内容就当事人之间主要的实体权利义务进行了确定，租赁合同主要条款已经具备。协议签订后，原告将租赁物交付给两被告，被告也基于对于《协议》及口头约定的信赖向案外人支付了转让费，并对涉案房屋进行了装修，双方已按照《协议》及口头约定实际在履行了，所以《协议》加上口头约定的租金应视为本约。《协议》中所涉的需要签订的“大合同”实际是对于租赁关系中具体履行细节的进一步约定，但该表述并不能否定《协议》作为本约的成立。关于争议焦点二。根据原、被告的陈述，就《协议》中所涉的“大合同”的签订双方接洽多次。2019年7月30日第一次签“大合同”时，双方一致同意删除不得转租的条款后再签订，故此次未能签订不可归责于被告。同年8月6日，原告带着修改后的打印合同找被告签约，双方均表示系对方不同意导致未能签约，虽然细节的陈述存在差异，但是可以确定的是当时引发双方争议的原因是涉案房屋存在渗漏水，本院认为出租人有义务提供符合租赁目的租赁物，当租赁房屋存在渗漏水时，被告要求就此问题的处理进行协商并无不当，故此次未能签订“大合同”并不归责于被告，况且在渗漏水修复后，被告立即找原告要求签约，而此时原告提出将原约定的租金提高最终导致“大合同”至今未能签订，而原告擅自提高租金的行为是违反双方约定的。综上，本院认为“大合同”至今未予签订并不归责于被告。关于争议焦点三。虽然2019年7月5日《协议》中有约定：“双方在2019年7月28日之前签235号、237号、239号大合同，逾期不签为放弃，不退还押金伍万”，但本院认为仅以7月28日这个时间节点未能签订“大合同”即终止履行，且让被告承担全部责任显然有违公平原则。根据前述分析，“大合同”未能签订并不归责于被告，鉴于被告为履行合同支付了较大成本，目前已在租赁房屋内经营，就履行中的细节问题被告也同意按照原告审理中提供的合同版本签约履行，实际履行上并不存在障碍，故原告应当遵循诚实信用的原则，按照双方签订的《协议》及口头约定的每年42万元/年租金标准及租金支付方式与被告继续履行租赁合同。综上，原告要求被告恢复原状返还房屋的诉讼请求均不能成立，本院予以驳回。关于原告要求被告的支付房屋占用费，本院认为此项请求所提的前提基础应是双方租赁关系终止，鉴于该基础前提不成立，故此项诉讼请求亦不能成立。对于尚未支付的租金，因原告提高租金标准而导致被告现未交纳，但被告已明确表示愿意按照约定的42万元/年的标准立即支付，原告可按此标准自行与被告协商处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告金忠的全部诉讼请求。案件受理费3,300元，由原告金忠负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 贤审 判 员 张 莉人民陪审员 吕 波二〇二〇年四月二十三日书 记 员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。