上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3877号原告：郁剑雄，男，1969年10月5日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：邵中慧，女，1970年10月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：王根生，男，1961年11月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：朱静，女，1970年10月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王根生(系被告之夫)，住上海市杨浦区。被告：王博，男，2007年6月1日生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：王根生(系被告之父)，住上海市杨浦区内江路民主一村****。原告郁剑雄、邵中慧与被告王根生、朱静、王博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行审理。原告郁剑雄与邵中慧、被告王根生暨被告朱静的委托诉讼代理人、被告王博的法定代理人到庭参加诉讼。审理中，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，本案中止审理；双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告郁剑雄、邵中慧向本院提出(变更后的)诉讼请求，判令：1.解除原、被告2015年4月11日签订的动迁房买卖合同；2.被告返还购房款78万元、进户费5,000元并支付相应利息(以78.5万元为本金，自支付之日起计算至返还之日，2019年8月20日之前按照银行同期贷款利率计算，之后按照LPR计算)；3.被告支付违约金184万元(总房价款的200%)；4.被告赔偿装修损失50万元；5.被告赔偿律师费4万元；6.被告赔偿中介费17,200元。事实和理由：2015年4月，双方约定，被告将本区航头镇航春路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)转让给原告，总价款92万元。原告已按约支付购房款78万元、进户费5,000元，目前交易限制期已经届满，但该房屋被司法查封，合同不能继续履行，故原告当庭变更诉请，要求解除上述合同。合同解除后，被告应当返还已付钱款、支付相应利息，并按照约定支付违约金(已包含房价上涨因素)，赔偿装修损失、律师费、中介费等。交房后，原告花费三四万元进行装修。被告在另案中存在虚假诉讼，原告为执行异议之诉支出律师费4万元。被告王根生、朱静、王博辩称，同意解除合同。系争房屋已交付，并由原告对外出租，不同意支付利息。装修费用最多支出1万元。律师费与被告无关。原告未支付过中介费，进户费是支付给中介的。目前被告没有现金，拍卖房屋后同意返还购房款。约定的违约金过高，请求调低。经审理查明，2015年1月19日，就系争房屋的转让，被告王根生收到原告定金7万元。2015年4月11日，原、被告签订动迁房买卖合同，约定被告将系争房屋转让给原告，建筑面积约75.49平方米，交付时为毛坯房；转让总价款92万元，之前已支付定金7万元，于签订本合同时支付71万元，于交易限制期满后5个工作日内签订上海市房地产买卖合同并过户，于过户当日支付尾款14万元；甲方(被告)承诺该房地产无其他债务、司法查封等，不得在产权过户前将房地产进行抵押、继承等，否则由此而产生阻碍本合同履行的，则视为甲方违约(第12条)；若存在第12条等违约情况，“甲方除了返还乙方(原告)已支付的房款外，还须按本合同的约定的房屋总价的200%向乙方支付违约金，且还须另行赔付乙方装修的利息，且装修款不以发票计算，甲乙双方约定应赔付装修为人民币50万整，……解决问题的成本是指一方解决此类问题所付出的直接成本，如……律师费、诉讼费等”(第15条)；乙方应在签订本合同当日按照房屋转让总价款的2%支付给丙方(上海铭峰房地产经纪事务所)中介服务费(第24条)。当日，原告支付被告进户费5,000元、首付款71万元，被告将系争房屋交付原告；原告支付上海铭峰房地产经纪事务所中介费17,200元。系争房屋于2016年5月登记在被告王博名下。自2018年3月1日起，系争房屋被司法查封；截至2019年9月22日，系争房屋存在四个司法查封，目前尚未解封。2020年1月6日，原告向本院提出财产保全申请。后本院出具(2020)沪0115财保12号民事裁定书，裁定查封王博名下的系争房屋。原告交纳保全申请费5,000元。审理中，双方确认系争房屋目前市场价格230万元左右。上述事实，由动迁房买卖合同、收据、不动产登记簿、民事裁定书，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，原、被告2015年4月11日签订的动迁房买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应按约履行。根据上述合同约定，在交易限制期满后，双方应当签订上海市房地产买卖合同并办理过户，现系争房屋存在司法查封，合同不能继续履行，原告当庭要求解除合同，本院确认上述合同于2020年8月31日解除。合同不能继续履行的责任在于被告，按合同第12条约定，应认定被告违约。根据第15条约定，原告要求被告返还购房款78万元、进户费5,000元的诉请，本院予以支持。结合合同约定、被告过错程度、房屋市场价格变动及被告申请等，原告要求被告支付违约金184万元明显过高，本院酌定为140万元。双方关于装修损失50万元的约定，本质上亦为违约金，结合双方对装修费用的陈述、使用情况及被告申请等，本院酌定为1万元。根据原告陈述，其主张的律师费4万元并非为直接履行上述动迁房买卖合同所支出，故依据该合同要求被告赔偿的诉请，本院不予支持。上述合同对中介费的支付作有约定，原告亦提供了相应收据，故原告提出的赔偿中介费17,200元，本院予以支持。考虑到原告一直在占有使用系争房屋，本院已判令被告支付较多金额的违约金，原告再要求支付购房款、进户费的利息，本院不再支持。合同解除后，原告应将系争房屋返还被告。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告郁剑雄、邵中慧与被告王根生、朱静、王博2015年4月11日签订的动迁房买卖合同于2020年8月31日解除；二、被告王根生、朱静、王博于本判决生效之日起十日内返还原告郁剑雄、邵中慧购房款78万元、进户费5,000元；三、被告王根生、朱静、王博于本判决生效之日起十日内支付原告郁剑雄、邵中慧违约金140万；四、被告王根生、朱静、王博于本判决生效之日起十日内支付原告郁剑雄、邵中慧装修损失1万元；五、被告王根生、朱静、王博于本判决生效之日起十日内赔偿原告郁剑雄、邵中慧中介费17,200元；六、原告郁剑雄、邵中慧于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区航头镇航春路XXX弄XXX号XXX室返还被告王根生、朱静、王博；七、驳回原告郁剑雄、邵中慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32,257.60元，减半计16,128.80元(原告已预交32,298元)，由被告王根生、朱静、王博负担12,248.80元，由原告郁剑雄、邵中慧负担3,880元；保全申请费5,000元，由被告王根生、朱静、王博负担。被告王根生、朱静、王博负担之款，于本判决生效之日起十日内缴至本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 孟高飞二〇二〇年十二月八日法官助理 项 欢书 记 员 顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。