呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初940号原告（反诉被告）：刘利贤，女，1959年8月9日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇玛拉迪西街党委小区****，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：杨占清（系刘利贤配偶），住乌海市海勃湾区帝景苑15-402，住乌海市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：白煜莉，女，1968年4月3日出生，蒙古族，鄂尔多斯税务局退休职工，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区准格尔北路**街坊**，住内蒙古鄂，住内蒙古鄂尔多斯市>委托诉讼代理人：张健，爱德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昊楠，爱德律师事务所律师。第三人：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场**楼**209。法定代表人：李永光，董事长。委托诉讼代理人：范志强，系呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司员工。委托诉讼代理人：杨林霞，系呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司员工。原告（反诉被告）刘利贤与被告（反诉原告）白煜莉、第三人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，于2020年1月23日作出（2020）内0105民初940号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。白煜莉于2020年6月5日向本院提起反诉，本院依法将本案转为普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。刘利贤的委托诉讼代理人杨占清、樊艳良、白煜莉的委托诉讼代理人张健、正邦公司的委托诉讼代理人范志强、杨林霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘利贤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告与第三人于2019年8月13日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告支付剩余定金100,000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月13日，原、被告在第三人的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于呼和浩特市××区房屋。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金100,000元，并将全部购房款支付予被告，但被告收到款项后并未按照合同约定履行自身义务。经过原告的多次协商，被告均以各种理由推脱不履行自身义务。综上，为维护自身合法权益，原告依据民事诉讼法的相关规定提起诉讼，望准予为盼。白煜莉辩称，房屋买卖合同已经解除，因为白煜莉已经将房款退还给刘利贤。合同第四条约定的税费承担非常明确，经双方协商一致，由买方承担一切过户税费。在房屋交易过程中，刘利贤未按照合同约定，支付税务部门核定的税金，最终导致合同无法继续履行而被迫终止。本案中，刘利贤为真正的违约方，白煜莉自始至终无任何违约行为。合同终止后，白煜莉也将刘利贤支付的全部房屋价款305万元如数退还，有中国建设银行出具的两份客户回单予以佐证，现刘利贤另行要求白煜莉向其支付剩余定金10万元，无事实及法律依据，请求驳回刘利贤的全部诉讼请求。正邦公司述称，第一次去房管局办理过户时，双方对房款支付方式产生争议，白煜莉要求必须在过户前收到房款，但正常的交易流程是一边支付一边过户。经协商，双方第二次办理过户，白煜莉要求按照房屋成交价承担税费，费用总共约22万元，比按照评估价计算出的十多万税费多出一倍，刘利贤表示愿意承担多出来一倍的一半，另一半由白煜莉承担，白煜莉不同意。白煜莉向本院提出反诉请求：1.反诉被告承担152,500元的违约金；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月13日，反诉原告与反诉被告签订房地产买卖合同，2019年9月24日，反诉原告与反诉被告另行签订补充协议，约定反诉被告购买反诉原告所有的坐落于××区的的坐落××区东号房、地、地下车库E段**交总价款为305万元。合同第四条税费承担中明确约定“经买卖双方协商达成一致，由买方承担一切过户税费，如因婚姻、继承、赠予发生的费用由卖方承担”，合同第一条违约责任中约定“任何一方不按本合同约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，视为违约，并应向对方支付该房地产总价款5%的违约金”，在房屋交易过程中，反诉被告未按照合同约定支付税务部门核定的税金，最终导致房地产买卖合同无法继续履行而被迫终止，反诉被告是违约方，应依据约定承担房地产总价款305万元的5%违约金，望判如所请。刘利贤辩称，第一项反诉请求无事实及法律依据。在白煜莉配合刘利贤过户之后，刘利贤才会产生支付税金的义务，但截至现在，白煜莉并未配合办理相关的过户手续。白煜莉在反诉状中明确承认，支付税金应按照税务部门核定的税金来支付。刘利贤并不存在违约的情形。正邦公司述称，过户时白煜莉明确说过不再出售涉案房屋，原因应该是税费的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对刘利贤、白煜莉提交的《房地产买卖合同》，对刘利贤提交的《商品房买卖合同》、《个人贷款还清证明书》、《巨海城项目车库购买登记表》及收据、收条、收款收据、录音，对白煜莉提交的《补充协议》、中国建设银行客户回单、发票，对正邦公司提交的短信聊天记录，予以采信并在案佐证。根据当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年8月7日，白煜莉（买受人）与内蒙古建发房地产开发有限责任公司（出卖人）、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（委托代理人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于呼市××区以南、丰州路以东、新建东街以北、徐家沙梁住宅以西巨海新城五区第6#幢5单元7层东号房，商品房用途为住宅，合同约定建筑面积共204.45平方米。招商银行股份有限公司呼和浩特分行出具《个人贷款还清证明书》，载明借款人白煜莉的贷款本息及相关费用已于2018年6月8日全部清偿。时间为2011年3月17日《巨海城项目车库购买登记表》载明，白煜莉（业主）购买五区地下车库E段183号，金额为16万元，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司于同日为其出具收到车库款16万元的收据。2019年8月13日，刘利贤（买方）与白煜莉（卖方）正邦公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，合同第一条、第二条、第三条约定，买方购买卖方坐落于××区东号房、地下车、地下车库E段**的房地产产成交总价为305万元，建筑面积206.86平方米，付款方式为一次性付款（支付时间未写明）。合同第四条约定税费承担，经双方协商达成一致，由买方承担一切过户税费，税费其他约定为如因离婚、继承、赠与产生的费用由卖方承担。合同第八条约定定金支付，买方同意于签订本合同时，支付定金10万元。合同第十一条约定违约责任：1.任何一方不按本合同约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，视为违约，并应向对方支付该房地产总价款5%的违约金；2.交易时间：甲乙双方积极配合办理过户、贷款等相关手续；3.买方未按约定的付款方式付款，逾期视为违约，每逾期一日，向卖方支付成交总价款1‰的违约金；4.买方如按揭贷款购房，必须保证个人征信无问题，并保证银行抵押或担保不影响本次贷款，且不被政策限购，若由此造成无法交易，视为违约；5.卖方必须保证该房屋产权清晰可交易，否则视为违约；6.经买卖双方签字后，如买方违约，已付全部定金不再退还，归卖方所有；如卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金；7.卖方未按本合同约定的时间将房屋交付买方，逾期扣除交房保证金,同时买方有权通过法律途径强制交房；8.卖方未按本合同约定将屋内设施、装修交付买方，买方有权定价后从保证金中扣除；9.若因买卖双方任意一方造成交易中断所产生的一切费用和损失由违约方来承担。合同第十二条其他约定为手写条款：1.卖方确保该房屋产权清晰可交易，无债务纠纷；2.自签订合同之日起，买卖双方配合正邦地产办理过户手续；3.双方约定于2019年9月30日之前支付卖方60万元房款，卖方确保免费变更车库名字，到时再写一个补充协议；4.买卖双方约定于2019年10月20日之前办理完过户手续，过户当天支付剩余尾款。同日，白煜莉出具“收到刘利贤买房定金10万元”的收条一张。2019年9月24日，刘利贤（买方）与白煜莉（卖方）签订《补充协议》，约定：自2019年8月13日签订买卖合同，……现因开发商不给变更名字，经双方协商，补充此协议，买方对该车位有完整使用权和处分权，卖方保证没有并不再私自售予第三方，否则卖方按本次转让价双倍赔偿给买方。该《补充协议》上尾部“买方”处的签名为刘利贤的配偶杨占清。同日，白煜莉出具“收到第二次房款60万元”的收条一张。2019年8月13日，刘利贤支付购买涉案房屋的中介费42,000元。正邦公司为其出具收款收据，并认可收到该款项。2019年11月4日，名称为白煜莉、白玉刚的银行账户向刘利贤的银行账户转款共计305万元。呼和浩特市城发供热有限责任公司出具发票一张，载明白煜莉为涉案房屋交纳2019-2020的热力供热费。正邦公司提交的短信聊天记录载明，正邦公司员工与白煜莉于2019年10月中旬就涉案交易如何继续履行进行沟通，白煜莉明确表示需要先支付购房款才可办理过户手续，否则将不再出售涉案房屋。庭审中，刘利贤表示购房款共分三次支付，其中70万元白煜莉为其出具收条，剩余235万元于2019年11月4日支付，白煜莉认可收到全部305万元购房款，并表示于2019年11月4日将305万元转回给刘利贤的银行账户。各方当事人均认可，涉案房屋在出售时已取得不动产权属证书，登记权利人是白煜莉。国家税务总局呼和浩特市税务局第二税务分局向本院出具《关于二手房交易计税依据的情况说明》，载明“二手房交易过程中，因买卖双方均为自然人，销售方涉及增值税、个人所得税等税费，受让方涉及契税。按照《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国契税暂行条例》等税收相关规定，房屋交易应按照实际成交价格为计税依据，征收相关税费。按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定‘纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的’税务机关有权核对其应收税额。”本院认为，刘利贤与白煜莉、正邦公司签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。关于刘利贤主张解除涉案合同的诉讼请求，本院认为，虽然白煜莉在庭审中表示如果按正常交易流程交纳税费，同意按照约定价款继续出售该房屋，但刘利贤明确表示不愿再继续购买该房屋，白煜莉亦于2019年11月4日通过将全部购房款返还给刘利贤的行为，表示了自己不愿再继续履行涉案合同的意思表示，故本院确认各方当事人于2019年8月13日签订的《房地产买卖合同》于2019年11月4日解除。刘利贤与白煜莉于2019年9月24日签订的《补充协议》系就双方《房地产买卖合同》中载明的车位进行的进一步约定，依前所述，本院已确认《房地产买卖合同》于2019年11月4日起解除，故该《补充协议》应随主合同一并解除。关于刘利贤主张白煜莉向其支付剩余定金100,000元的诉讼请求，本院认为，双方虽在《房地产买卖合同》第四条，达成“由买方承担一切过户税费，如因离婚、继承、赠与产生的费用由卖方承担”的约定，但双方并未对税费的计算方式等在合同中进行具体约定。一般而言，房屋买卖作为居民日常生活中的大宗交易，合同各方当事人均会尽可能将交易过程中的各项环节进行详细约定，不仅包括房屋状况、房屋价款、房款支付方式与时间、房屋交付等基本内容，还包括房屋是否存在抵押与租约、房屋内家具设施的处理、房屋过户时的税费分担等细节内容，但即使买卖双方尽可能进行详细约定，依然存在无法穷尽每一个交易细节的可能。具体到本案，双方在《房地产买卖合同》中对税费分担的约定，基本可以满足一般交易中买卖双方需要尽到的合理注意，但对于涉案房屋过户时产生的税费的计算方式及具体数额等细节内容，均是合同各方在订立合同之时难以知悉的。按照我国税收相关法律规定，房屋交易应按照实际成交价格为计税依据，征收相关税费，如纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核对其应收税额，因此存在纳税人申报的计税依据，即房屋的实际成交价格，与税务机关核对应收税额之间存在差异的可能。就本案而言，在合同的实际履行中，刘利贤已按照合同约定支付全部价款，白煜莉亦参与配合办理房屋过户的相关手续，双方在办理过户手续的过程中因税费的计算方式、具体数额等产生争议，导致涉案合同无法继续履行，系双方在订立合同之时无法预料，亦不愿发生的情形，因此该合同的解除系不可归责于任何一方的原因所致。依前所述，本院已确认涉案合同于2019年11月4日解除，白煜莉已将全部购房款返还至刘利贤，刘利贤对此予以认可，故对刘利贤的该项诉讼请求，本院不予支持。关于白煜莉依据《房地产买卖合同》第十一条“任何一方不按本合同约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，视为违约，并应向对方支付该房地产总价款5%的违约金”的约定，主张刘利贤承担152,500元违约金的反诉请求，本院认为，依前所述，双方均已按照合同约定履行了各自义务，涉案合同无法继续履行，系不可归责于任何一方的原因所致，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、确认刘利贤与白煜莉于2019年8月13日签订的《房地产买卖合同》、于2019年9月24日签订的《补充协议》于2019年11月4日解除；二、驳回刘利贤的其他诉讼请求；三、驳回白煜莉的反诉请求。如当事人未在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元（原告已预交），由原告负担；反诉案件受理费1675元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬二〇二〇年八月二十七日书记员 米文欢