西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初4004号原告：王某某，男，1953年11月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：乔宝莉，陕西瑞森律师事务所律师。被告：西安某某置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：何某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔晓敏，陕西索骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦霞，陕西索骥律师事务所实习律师。原告王某某与被告西安某某置业有限公司（以下简称某某置业）民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人乔宝莉，被告某某置业的委托诉讼代理人乔晓敏、杨梦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告借款本金3896335元；2.判令被告向原告偿还借款利息（自2016年1月1日起，以年利率20%计算至实际还款之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：XX城XX号项目，于2014年10月28日向原告借款500万元，并约定年利率为20%。为保障原告债权的实现，双方XX城XX号XX房销售、回购协议书》。协议签订后，原告通过银行转账的方式向被告支付500万元。截止2015年12月31日，共产生本息6149383元。被告分两次还款2253048元，其中本金1103665元、利息1149383元，剩余本金3896335元未还，双方重新XX城XX号XX房销售、回购协议书》。协议到期后，被告既未履行合同义务，也未偿还借款本金及拖欠的利息，故诉至法院。被告某某置业辩称，向原告借款500万元属实，原、被告之间是民间借贷法律关系，没有买卖房屋的合意，所签订的回购协议是虚假的意思表示，应认定无效。借款并未约定利息，向原告偿还的2253048元，均为本金，不应计算利息。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月28日，王某某（乙方）与某某置业（甲方）XX城XX号XX房销售、回购协议书》，约定“乙方所选商铺为八号地块商业用房范围内；该房屋销售单价为11760元∕㎡，乙方所购面积为425.17㎡，总价款为500万元，甲方于2015年10月28日前以每平方米14112元回购，回购价款为600万元。在此之前乙方不得以任何理由处置所购买的该地块房屋，若甲方在上述规定时间不能约定价格回购，乙方有权自行处置该房屋，甲方须按照该协议约定的单价11760元∕㎡为乙方办理相关手续；甲方在规定的回购时间内按照本协议约定的回购价格将回购款项汇入乙方约定账户，该协议自动终止；……乙方需按时全额上述款项到甲方指定账户，否则此协议自动失效：……”。当日，王某某分两笔、一笔200万元、一笔300万元向某某置业转账500万元。某某置业向王某某出具加盖财务专用章的收据，记载“今收到王某某认购伍佰万元（5000000）”。2015年10月15日，王某某在某某置业持有的《回购协议书》上端手写：“2015年10月15日，收到某某置业公司退款867818元（另拟打收条壹张）。”2015年11月25日，王某某向某某置业出具《承诺书》，载明：“本人自愿以2014年10月28日与西安某某置XX城XX号XX房销售、回购协议书》甲方退还乙方款项中的1385230元购买以下商品房，由此产生的一切纠纷与甲方无关。购房人姓名：王元景，房号7-2-0401、7-2-0404”。2015年12月31日，王某某再次与某某置业XX城XX号XX房销售、回购协议书》，约定：“乙方所选商铺为八号地块商业用房范围内；该房屋销售单价为10290元∕㎡，乙方所购面积为378.65㎡，总价款为389.6335万元，乙方应于2015年12月31日付清上述款项，甲方于2016年12月31日前以每平方米12347.99元回购，回购价款为467.5603万元。在此之前乙方不得以任何理由处置所购买的该地块房屋，若甲方在上述规定时间不能约定价格回购，乙方有权自行处置该房屋，甲方须按照该协议约定的单价10290元∕㎡为乙方办理相关手续；甲方在规定的回购时间内按照本协议约定的回购价格将回购款项汇入乙方约定账户，该协议自动终止；……乙方需按时全额上述款项到甲方指定账户，否则此协议自动失效：……”上述协议签订后，某某置业未能还款，王某某遂诉至本院。审理中，双方均认可截止2015年12月31日某某置业已还王某某2253048元，此后未还款。本院认为，原告王某某与被告某某置业之间虽未签订书面的借款合同，但双方对借款500万元以及归还2253048元的事实并无异议，可以认定成立借贷关系。根据双方诉、辩称意见和庭审查明的事实，本案争议的焦点是双方是否约定利息以及某某置业应否支付利息。对此问题，应当区分双方《回购协议书》所体现的虚假的意思表示和隐藏的意思表示分别认定其效力，再根据隐藏的意思表示认定有无利息以及利息的计算标准。王某某与某某置业签订的《回购协议书》表面上是关于商业房的买卖合同，但双方均不认可成立买卖合同关系，且从协议的履行情况来看，某某置业未向王某某交付过房屋，也未办理权属登记，不符合商业惯例，因此，该《回购协议书》关于商业房的销售与回购是双方虚假的意思表示。《民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故《回购协议书》在王某某与某某置业之间不产生房屋买卖合同的法律效果，应认定无效。但虚假的法律行为的无效，只是使双方表示于外的意思表示不发生预设的法律效果，并非不发生任何后果，它仍然可以作为探求双方隐藏的意思表示的依据。由于王某某与某某置业均认可双方真实的法律关系是借贷关系，因此，《回购协议书》上约定的房屋价款应推定为借款本金，回购期限应推定为借款期限。而《回购协议书》约定的回购价款，第一份600万元、第二份467.5603万元，与王某某主张的按年利率20%计算的本息数额一致，且双方并非自然人之间的借贷，不适用《合同法》第二百一十一条关于“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息”的规定，故可推定双方的借贷约定有利息，且利率标准为年利率20%。因该利息标准未超过年利率24%的上限规定，王某某将某某置业已归还的2253048元按照“先息后本”的原则进行折抵，符合法律规定，其主张折抵后的剩余借款本金3896335元，亦与第二份《回购协议书》记载的价款金额一致，应予认定，故王某某要求某某置业归还3896335元并支付以此为基数，从2016年1月1日起至实际还款之日，按照年利率20%计算利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告西安某某置业有限公司自本判决生效后十五日内归还原告王某某借款本金3896335元；二、被告西安某某置业有限公司自本判决生效后十五日内支付原告王某某以借款本金3896335元为基数，自2016年1月1日起至借款实际履行完毕之日，按照年利率20%计算的利息。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37971元，由被告西安某某置业有限公司负担（原告已预交，被告在执行本判决确定的义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长    周  强审    判    员    贺洪武审    判    员    赵海涛 二〇二〇年一月六日  书    记    员    孙  曦   1