武川县人民法院民事判决书（2019）内0125民初1118号原告：白彦海，男，无固定职业，住内蒙古自治区武川县。委托诉讼代理人：周改玲，内蒙古益鑫律师事务所律师。被告：呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司。法定代表人：孙志恒，公司总经理。第三人：朱广秀，女，无固定职业，住内蒙古自治区武川县,系徐润平妻子。原告白彦海与被告呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）、朱广秀排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告白彦海，第三人朱广秀丈夫徐润平到庭参加了诉讼，被告昌盛公司经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席进行了审理，徐润平于开庭后去世，本院依法通知徐润平妻子朱广秀参加诉讼，本案现已审理终结。原告白彦海向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告和被告昌盛公司签订的商品房买卖合同有效，并继续履行；2.请求判令第三人朱广秀尽快腾出原告购买的房屋；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年1月16日，原告白彦海和被告昌盛公司正式签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买的被告建设的的被××县北侧东第一间商铺，建筑面积61.66平方米，房屋总价款382292元，房屋于2013年1月16日前交付原告。”合同系双方真实意思表示，应受法律保护。因被告与施工方有纠纷，原告购买的商铺一直没有交付，造成原告无法居住使用该商铺。后在2017年冬天，原告才知道被告又将此商铺出售给第三人朱广秀丈夫徐润平，原告只能通过法律途径解决此事，请求法院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告昌盛公司没有到庭，也没有递交书面答辩意见。第三人朱广秀述称。本案属于“一房二卖”案件，业主昌盛公司将同一房屋先后出卖给原告白彦海与第三人朱广秀丈夫徐润平。“一房二卖”产生的法律效力必须遵循我国《物权法》规定的物权变动原则，即合意加公示原则，除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，孙志恒与原告白彦海签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为孙志恒所有。孙志恒有权再次向第三人朱广秀丈夫徐润平出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故不能认为孙志恒与徐润平签订的房屋买卖合同侵犯了原告白彦海对房屋的所有权，故孙志恒与徐润平签订的房屋买卖协议亦不应当认定为效力待定或无效合同，对于两份房屋买卖协议均属于有效的买卖合同。在该房产办理过户登记手续之前，原告白彦海与第三人朱广秀都不能直接支配房产而成为房屋所有权人，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，原告白彦海与第三人朱广秀可以随时向孙志恒请求履行债务。本案争议的问题是：在原告白彦海与第三人朱广秀都可要求孙志恒履行的前提下，如何确定哪一方买受人的实际履行请求。根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国物权法》第九条及第十四条、第十五条，以及司法解释之规定，“一房二卖”情形下的判断顺序为：是否办理房屋过户登记、是否交付、是否签订合同。本案中，孙志恒并未与原告办理房屋过户登记，尚未实现房屋所有权的转移，也并未将房屋转移给原告白彦海占有或使用，因此，白彦海无权要求朱广秀腾出房屋。本案中，第三人朱广秀有权继续使用房屋并要求被告办理房屋过户登记。第一、出卖人孙志恒已经实际将房屋交付给朱广秀丈夫徐润平，且朱广秀丈夫徐润平将毛坯房装修并使用，已实际使用了该房屋，孙志恒已经履行的合同是其真实意愿，也是合法的履行，应对已完成的交易予以保护；第二、第三人朱广秀丈夫徐润平已全额支付房款，房款系公平的市场交易价，买受人已全部履行了自己的义务。结合本案的事实，原告白彦海与孙志恒签订合同的时间虽在与第三人朱广秀丈夫徐润平之前，但第三人朱广秀丈夫徐润平签订合同后也全部付清房屋款，表明其已履行了合同义务；孙志恒也将该房屋交付给第三人朱广秀丈夫徐润平居住使用，视为其已完成交付。因此，第三人享有该房屋的合法使用权，原告无权要求其腾出房屋。朱广秀对其丈夫徐润平庭审的述称和质证意见均认可。本院组织到庭当事人进行举证、质证，原告出示商品房买卖合同一份、收据二份、领取钥匙通知书一份、住户领取钥匙交接单一份，证明被告与原告签订了房屋买卖合同，原告已经支付了房款，被告应当履行交付房屋义务。第三人质证意见：这是原告与昌盛公司买的，和第三人没有关系。第三人出示证据一，房屋买卖合同原件一份、收据两份，证明第三人已经向昌盛公司支付了全部房款购买了该套房屋。证据二，孙志恒出具的证明一份，证明第三人向昌盛公司购房并由其公司法定代表人证明购房后产生的一切纠纷由昌盛公司承担，与第三人无关。原告质证意见：对证据一第三人出示的2017年10月30日签订的合同中盖的公章与原告合同上盖的公章不一致，原告的合同公章是“呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司”，第三人的合同公章是“呼市昌盛房地产开发有限公司合同专用章”，公章里的“呼市”是简称，原告认为公章对地名不适用简称，该合同不是真实的。而且第三人的合同比原告的合同晚了四年多，按照先后顺序，应当由朱广秀向昌盛公司主张债权。原告已经领取商铺钥匙，合法有效的取得该房屋的所有权。对证据二证明的真实性、合法性、关联性均不认可。经原告申请，本院调取了昌盛公司在武川县市场监督管理局的注册登记公章和案涉两份合同中昌盛公司的公章在武川县公安局的公章备案情况。经本院查询，昌盛公司在武川县市场监督管理局注册登记公章为“呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司”，武川县公安局出具证明“呼市昌盛房地产开发有限公司合同专用章”没有办理备案登记手续。原告对申请本院调取的武川县市场监督管理局的注册登记公章样本和武川县公安局的证明认可。第三人认为是否备案登记是昌盛公司的责任，不清楚具体情况。认证意见：对原告出示的商品房买卖合同一份、收据二份、领取钥匙通知书一份、住户领取钥匙交接单一份，能够证明被告与原告签订了房屋买卖合同，原告已经支付了房款，并经昌盛公司通知，领取购买和泰家园东区5号楼北侧东第一间商铺钥匙的事实，本院予以确认。对第三人出示的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，因出卖方落款加盖公章没有在武川县公安局进行备案登记，对该合同关联性不予确认。对本院调取的武川县市场监督管理局的注册登记公章样本和武川县公安局的证明，来源合法，内容真实客观，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月16日，原告白彦海和被告昌盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发建设的的房屋位××县北侧东第一间门脸房商铺，建筑面积61.66平方米，房屋总价款382292元，房屋交付时间为合同签订日，被告出具了收款收据。因被告与施工人严建纲存在施工费纠纷，该房屋未能及时交付原告。2013年10月10日，昌盛公司设立的武川县和泰家园第二项目部出具领取钥匙通知书，通知白彦海领取5号楼北侧门脸1号商铺钥匙，原告于同日在领取钥匙交接单上签字。另查明，第三人朱广秀持有的《商品房买卖合同》，时间显示2017年11月30日与被告签订，合同约定总价款为205200元，合同加盖公章为“呼市昌盛房地产开发有限公司合同专用章”，该合同专用章没有在公安机关进行备案,第三人将该商铺进行装修。又查明，第三人朱广秀丈夫徐润平于2020年2月20日因病去世，本院依法通知徐润平妻子朱广秀参加诉讼，朱广秀明确表示对原庭审中徐润平的答辩和质证、辩论意见认可，不要求再行开庭。本院认为，本案争议的焦点是，一、原告白彦海与被告昌盛公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、第三人是否应当腾出案涉房屋。对于第一个争议焦点，庭审中，原告出示的《商品房买卖合同》，加盖的是“呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司”公章，约定于2013年1月16日交付房屋，且原告已经支付了房款，被告方于2013年10月10日通知原告领取该商铺钥匙，原告同日在领取钥匙交接单上签字领取钥匙，表明昌盛公司同意与原告履行房屋买卖合同，被告也已经履行了交付钥匙的义务，可以认定双方就房屋买卖交付履行完毕。该合同合法有效，无需再确认合同有效和继续履行。对于第二个争议焦点，第三人是否应当腾出案涉房屋，应视第三人对案涉房屋的占有是否合法。从第三人出示的房屋买卖合同时间看，是在原告已经领取钥匙，昌盛公司完成交付房屋后，昌盛公司又与第三人丈夫徐润平签订的合同，且该合同加盖的是“呼市昌盛房地产开发有限公司合同专用章”，经查昌盛公司该合同专用章没有在武川县公安局进行备案登记，昌盛公司未出庭，该公章合法性无法证实，作为房地产开发者的昌盛公司，将已经出售并交付原告钥匙的商铺再次出售给第三人，有违合同法的诚实信用原则，对开发者重复出售房屋的行为，应当予以惩处。故对第三人持有的与昌盛公司签订的房屋买卖合同，因标的物已经交付原告，不宜认定应当履行的合同，第三人可就案涉房屋买卖合同价款另行与出售人主张权利。故第三人对案涉房屋占有为无权占有，应予排除。综上所述，对原告提出要求第三人腾出案涉商铺的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由第三人朱广秀于判决生效后5日内搬离武川县可镇和泰家园东区5号楼北侧东第一间门脸商铺；二、驳回原告白彦海的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判长 杨树祯审判员 白 娟人民陪审员 曹 美二〇二〇年十月二十日书记员 朱 亭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。