浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9066号 上诉人（原审原告）：方陈兵，男，1988年8月9日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 上诉人（原审原告）：荣玉梅，女，1987年4月13日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：谢旭东，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵日军，男，1970年4月25日出生，汉族，住浙江省文成县。 被上诉人（原审被告）：黄金微，女，1972年8月24日出生，汉族，住浙江省文成县。 被上诉人（原审第三人）：程朝霞，女，1972年9月11日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 三被上诉人委托诉讼代理人：王忠涨，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人方陈兵、荣玉梅因与被上诉人赵日军、黄金微、原审第三人程朝霞房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年1月26日，赵日军、程朝霞（甲方、卖方）、方陈兵（乙方、买方）、杭州云房源软件服务有限公司（丙方、居间方，以下简称云房源公司）签订《房屋买卖意向书》，约定甲乙双方通过丙方提供的居间服务转让位于杭州市朗诗国际街区东园1幢3单元801室房屋，房屋总价款为385万元，交易过程中产生的所有费用及中介费由乙方承担。乙方同意于2018年2月10日前将首付款116万元打入丙方指定银行保证金账户，待款到账且3个工作日后转付给甲方，余款269万元甲乙双方同意以按揭贷款方式支付。乙方为表示购买该房屋诚意，同意于2018年1月26日向甲方支付意向金5万元。甲乙双方应于2018年2月10日前到丙方处签署《杭州市房屋转让合同》。程朝霞、方陈兵分别在合同甲方、乙方处签名。同日，程朝霞出具收条，载明收到方陈兵“购买我朗诗国际街区东园1幢3单元801室该房屋定金伍万元整”。2018年2月8日，方陈兵、荣玉梅与赵日军、黄金微就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》，约定房屋转让总价为380万元，乙方须于2018年2月12日前支付首期款116万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2018年2月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。乙方在2018年2月12日前首付款116万元打入监管账户，乙方同意首付款到账、银行按揭审批通过且银行监管盖章完毕二个工作日后转付甲方116万元，余款264万元申请商业按揭，待不动产权证书过户到乙方名下、按揭款到达监管账户且物业交割完毕二个工作日后转付甲方264万元。甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款到达监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付给乙方，甲方凭物业交割单来居间方领取房款。甲方未按合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过5天，甲方向乙方支付违约金76万元，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符的，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。同日，双方还签订了《补充协议》，约定案涉房屋实际成交价为385万元，合同价为380万元，装修转让价为5万元，乙方已支付的购房定金5万元转为上述装修转让款。2018年2月11日，方陈兵向监管账户汇款116万元，并向平安银行申请按揭贷款。后因平安银行按揭贷款申请未通过，双方于2018年3月22日重新签订《杭州市房屋转让合同》，双方将付款方式修改为：甲乙双方同意委托渤海银行对房产交易资金进行监管，乙方须于2018年3月26日前支付首期款135万元至监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2018年3月26日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。乙方在2018年3月26日前首付款135万元打入监管账户，乙方同意在首付款到账、乙方银行按揭申请二个工作日后转付甲方135万元，余款245万元申请商业按揭，待不动产权证书过户到乙方名下、按揭款到达监管账户且物业交割完毕二个工作日后转付甲方245万元。2018年3月23日，云房源公司员工向赵日军、黄金微出具《补充协议》，载明“对于朗诗国际1幢3单元801室该房东拿尾款时间规定，首付款领取时间（3月27号），房东在4月1号之后才可以动用首付款。如果银行审批不通过合同自动解除，房产证退还，尾款245万元2018年4月30日之前领取，如逾期首付135万不退还”。同日，程朝霞以微信方式向方陈兵发送了《补充协议》，方陈兵回复“可以姐姐”。2018年3月26日，方陈兵向监管账户汇款135万元。2018年3月27日，程朝霞与方陈兵通过微信方式沟通领取首付款事宜，方陈兵以银行按揭审批尚未通过为由予以拒绝。方陈兵于2018年3月29日向渤海银行提交按揭贷款申请，渤海银行于2018年4月2日予以批准，并确认有效期为2018年4月2日至2018年7月2日。2018年4月4日，方陈兵通过微信方式联系程朝霞，希望程朝霞继续履行合同。2018年4月8日，程朝霞通过微信方式回复方陈兵，陈述“关于朗诗国际1-3-1701室过户的所有税费及费用由你方陈兵支付，同意的话，我现在去办取款的事”，方陈兵回复“同意”。同日，赵日军、黄金微领取了首付款135万元。此后，因方陈兵未支付上述1701室房屋税费及费用，双方未继续履行案涉合同。另查明，赵日军、黄金微出让案涉房屋的目的是为了置换朗诗国际1幢3单元1701室房屋。综上，方陈兵、荣玉梅起诉至原审法院，请求：1、依法判令继续履行合同，立即无条件协助办理过户，将房屋产权变更登记于方陈兵、荣玉梅名下并交付房屋。2、依法判决支付逾期违约金（逾期违约金为自2018年4月12日起以100元/天为基准计算至房屋产权变更登记于方陈兵、荣玉梅名下之日止，暂自2018年4月12日起计算至起诉之时2019年6月24日止为43800元）。3.依法判决支付租金损失（租金损失为自2018年8月1日起以6500元/月为基准计算至租户搬离涉案房屋之日止，暂自2018年8月1日起计算至起诉之时2019年6月24日止为70200元）。4.依法判决支付逾期利息（逾期利息为自2018年3月23日起以135万元为基准月利率按银行同期活期存款利率即0.35%计算至将涉案房屋实际交付给方陈兵、荣玉梅之日止，暂自2018年3月23日起计算至起诉之时2019年6月24日止为71190元）；5.依法判决支付违约金77万元；6.依法判决程朝霞对上述第一、二、三、四、五项承担连带责任；7.依法判决赵日军、黄金微、朝霞承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为：双方之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效，对双方均有约束力。双方应按约全面履行自己的义务。该案争议焦点为案涉合同未履行的原因是赵日军、黄金微违约还是方陈兵、荣玉梅违约。现有证据表明，双方于2018年2月8日签订的《杭州市房屋转让合同》因方陈兵、荣玉梅贷款申请未通过而无法履行，双方就付款方式达成新的意见后于2018年3月22日重新签订了《杭州市房屋转让合同》。根据新的合同，方陈兵、荣玉梅须于2018年3月26日前支付首付款135万元并向渤海银行提交抵押贷款申请资料，方陈兵、荣玉梅同意在首付款到账、银行按揭申请二个工作日后转付被告135万元。程朝霞于2018年3月23日向方陈兵送达了赵日军、黄金微可在2018年3月27日领取首付款的补充协议，方陈兵回复“可以姐姐”。结合双方重新签订的合同以及程朝霞、方陈兵的聊天记录，可以认定赵日军、黄金微可以于2018年3月27日领取首付款。方陈兵、荣玉梅至2018年3月29日才向渤海银行提交按揭贷款申请资料，赵日军、黄金微2018年3月27日也未能领取首付款，方陈兵、荣玉梅构成违约。因方陈兵、荣玉梅愿意承担朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用，赵日军、黄金微同意继续履行案涉合同并于2018年4月8日领取了首付款。后因方陈兵、荣玉梅未支付朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用，赵日军、黄金微拒绝继续履行案涉合同。故案涉合同未能继续履行的原因在于方陈兵、荣玉梅。方陈兵、荣玉梅要求赵日军、黄金微继续履行合同并支付违约金、租金损失、利息等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年9月25日判决：驳回方陈兵、荣玉梅的诉讼请求。案件受理费45242元，减半收取22621元，由方陈兵、荣玉梅负担。 宣判后，方陈兵、荣玉梅不服，向本院提起上诉称：一、赵日军、黄金微、程朝霞提交的《房屋买卖意向书》、《补充协议》、微信聊天记录截图以及赵日军、黄金微、程朝霞的陈述依法不应被采信作为认定案件事实的依据微信聊天记录截图因为不能提供原件以及不能体现完整性，不能保证真实性和连贯性，赵日军、黄金微、程朝霞存在着未提交全部未删改的聊天记录的行为，故哪怕法院采信该证据，也应就对方陈兵、荣玉梅有利的微信聊天记录截图的内容进行采信，而对方陈兵、荣玉梅不利的部分因存在着删改以及未提交全部完整内容的情况而不应采信。方陈兵、荣玉梅就本案对上述证据的内容展开的论述，仅是在一审认定其证明效力下依照上述证据的内容及思路展开的论证，均不代表方陈兵、荣玉梅已经认可其证据三性及对上述证据内容的自认。二、本案只能适用方陈兵、荣玉梅提交的《杭州市房屋转让合同》以及方陈兵、荣玉梅提交的《补充协议》，微信聊天记录不能作为本案合同成立生效的根据，一审认定事实错误，适用法律错误。《杭州市房屋转让合同》“特别提示”第六条规定：“本合同生效后，…合同附件及补充协议经买卖双方共同签订后与合同正文具有同等法律效力。”又根据《房地产管理法》第四十一条、《合同法》第十条、第三十二条以及合同法解释(二)第五条，并借鉴百度词条“签订”的意思：“《现代汉语词典》中的解释：双方订立条约或契约并签字。”对于买卖房屋的双方自然人来说，标的如此重大的合同，如果仅靠几句聊天就认定合同已经成立生效的话，那么在现实过程中，存在着大量的原来同意买或卖但后来反悔的事，如果这样也能认定合同成立或生效的话，将产生无法预见的结果以及严重的社会效果，只有共同签订书面合同才能体现出买卖房屋的慎重性。“双方共同签订”的意思就是“自双方当事人在书面合同书上都签上自己的名字，合同才能成立”。故微信聊天记录等非“经双方共同签订后”的口头或书面形式均是不成立或没有法律效力的。三、一审法院对“支付朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用”的微信聊天记录的认定和适用与事实不符、与法无据。如前所述，方陈兵、荣玉梅认为该微信聊天记录不符合证据的三性要求依法不应当作为认定案件事实的依据。但如果一审法院即使将该微信聊天记录作为认定事实的依据，认定方陈兵、荣玉梅有承担“朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用”的义务，也不能据此得出方陈兵、荣玉梅违约的结论。因为，方陈兵、荣玉梅即便同意承担“朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用”也有权知道赵日军、黄金微、程朝霞实际支付了多少中介费或税费？也有权知道应当由方陈兵、荣玉梅承担多少中介费或税费？也有权知道承担的中介费特别是税费的组成？以及也有权知道赵日军、黄金微、程朝霞实际支付中介费或税费的时间？前述事实也是构成一项完整义务的基本要求，如果缺乏这些内容，那么这项义务就是不明确和不完整的，需要通过当事人另行协商予以确定；如果无法协商一致的，可以按照《合同法》第六十二条的规定予以确定。尚需指出的是，一审法院认定方陈兵、荣玉梅应当履行向赵日军、黄金微、程朝霞支付“朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用”的义务还并非系由方陈兵、荣玉梅直接给付赵日军、黄金微、程朝霞货币的义务，而是一项赵日军、黄金微、程朝霞将“朗诗国际1幢3单元1701室房屋”进行实际转让而发生的中介费和税费后由方陈兵、荣玉梅承担该项中介费和税费的义务，其前提基础是赵日军、黄金微、程朝霞已实际予以了支付。因此，一审法院仅简单地认为方陈兵、荣玉梅应当承担“朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用”并据此认定方陈兵、荣玉梅违约，明显缺乏事实和法律依据。四、本案方陈兵、荣玉梅并未违约，一审事实认定错误。1、方陈兵、荣玉梅未拒绝赵日军、黄金微、程朝霞领取首付款且已经无法拒绝，是赵日军、黄金微、程朝霞拒绝领取首付款。首先，赵日军、黄金微、程朝霞3月27日已经具备领取首付款的全部条件。其次，哪怕赵日军、黄金微、程朝霞一时不能领取，也不能认定是方陈兵、荣玉梅构成根本性违约。当4月4日方陈兵、荣玉梅恳求履行时，赵日军、黄金微、程朝霞拒绝履行时，赵日军、黄金微、程朝霞构成对整个房屋交易的障碍。2、方陈兵、荣玉梅已于2018年3月26日向渤海银行提交了按揭贷款申请。哪怕方陈兵、荣玉梅于3月29日办理贷款，也不是根本性违约。《杭州市房屋转让合同》第三条第3款约定只有当甲方逾期付款超过5天后合同才能终止，哪怕认定方陈兵、荣玉梅于2018年3月29日才提交贷款申请资料，方陈兵、荣玉梅也是在合同约定的5天之内的合理范围内继续履行和采取了补救措施，故在5日宽限期届满前的3月29日，方陈兵、荣玉梅所谓的违约状态也已经消失。3、方陈兵、荣玉梅完全有权拒绝支付1701室的税费及费用。理由见“三”。退一步讲，赵日军、黄金微、程朝霞在方陈兵、荣玉梅不支付中介费后未采取适当措施防止损失扩大，为严重违约或无权要求方陈兵、荣玉梅承担违约责任。实际上，是赵日军、黄金微、程朝霞构成对整个房屋交易的障碍。方陈兵、荣玉梅并无违约意思，且积极履行合同义务以确保801室房屋买卖付款履行完毕。方陈兵、荣玉梅在按时支付首付款135万元和5万元定金后，及时向渤海银行申请按揭贷款后经批准贷款，2018年4月4日告知赵日军、黄金微、程朝霞，此时已履行了合同大部分付款义务，若赵日军、黄金微、程朝霞配合过户登记，按揭贷款尾款的放款都是无悬念的，2018年4月底前履行全部案款完全可以预期完成，故方陈兵、荣玉梅无违约行为。而致尾款未放贷的过错完全在于赵日军、黄金微、程朝霞，赵日军、黄金微、程朝霞才构成根本性违约。五、赵日军、黄金微、程朝霞已经严重违约。1、在领取了首付款后，赵日军、黄金微、程朝霞最后在自己违约在先的情况下又提出再加10万元否则不办理过户手续的无理要求。2、根据查明的事实，方陈兵、荣玉梅已于4月2日按揭审批通过，又根据《杭州市房屋转让合同》第七条、方陈兵、荣玉梅提交的《补充协议》第三条第2款和第5款的约定，赵日军、黄金微、程朝霞应在房屋抵押贷款结清即4月8日领取房款后的五个工作日的4月13日以及按揭审批通过的4月2日后三个工作日的4月5日(根据一审认定的“2018年4月4日，方陈兵通过微信方式联系程朝霞，希望程朝霞继续履行合同”，退一步讲，从4月4日计算，三个工作日为4月8日)内办理过户手续，即赵日军、黄金微、程朝霞最迟应在4月13日办理过户手续，但赵日军、黄金微、程朝霞于4月13日后仍然没有签订1701室的房屋买卖意向书以及房屋转让合同，让方陈兵、荣玉梅无法实际履行，而同时赵日军、黄金微、程朝霞在领取首付款后却未依合同在4月13日办理过户手续，故赵日军、黄金微、程朝霞已经构成严重违约，方陈兵、荣玉梅完全有理由在4月13日以后拒绝支付还未产生的税费及费用同时要求赵日军、黄金微、程朝霞继续履行合同并承担违约责任。3、方陈兵、荣玉梅擅自又将案涉房屋出租至2020年的7月份，这也是阻却合同履行的违约行为之一。根据现有证据以及赵日军、黄金微、程朝霞的自认足以认定，赵日军、黄金微、程朝霞以各种莫须有的理由故意制造种种障碍不正当促成条件成就或不正当地阻止条件成就，故恳请法庭依据诚实信用原则判定赵日军、黄金微、程朝霞违约事实。六、一审裁判理由和认定实属错误，也缺乏最基本的事实和法律依据。一审法院认为：“原、被告之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效，对双方均有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。本案争议的焦点为案涉合同未履行的原因是原告违约还是被告违约。…后因原告未支付朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用，被告拒绝继续履行案涉合同，故案涉合同未能继续履行的原因在于原告方……”。方陈兵、荣玉梅认为，一审法院的这一裁判思路本质上是认为在房屋买卖合同合法有效的前提下，因方陈兵、荣玉梅没有先履行“支付朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用”的义务，所以赵日军、黄金微、程朝霞有权“拒绝继续履行案涉合同”，并据此认定方陈兵、荣玉梅违约，赵日军、黄金微、程朝霞有权拒绝继续履行案涉合同。方陈兵、荣玉梅认为一审法院的这一裁判理由和认定实属错误，也缺乏最基本的事实和法律依据。1、方陈兵、荣玉梅已支付了首付款135万元、赵日军、黄金微、程朝霞也于4月8日实际得到了135万元的首付款，且方陈兵、荣玉梅也于4月2日通过了贷款审批手续。在这种手续全部齐全就只等赵日军、黄金微、程朝霞配合办理过户手续的状态下，此时只要赵日军、黄金微、程朝霞配合的话，银行必须向赵日军、黄金微、程朝霞发放245万尾款。而方陈兵、荣玉梅甚至都无权阻止，故此时已经可以视为方陈兵、荣玉梅向赵日军、黄金微、程朝霞支付了全部房款385万元。2、方陈兵、荣玉梅与赵日军、黄金微、程朝霞可以办理“朗诗国际1幢3单元801室房屋”不动产登记、贷款抵押、交房手续的时间节点是2018年4月4日，从这个时间节点开始后赵日军、黄金微、程朝霞就开始以各种理由推托和拒绝，事实上赵日军、黄金微、程朝霞已处于违约的状态。3、用以证明所谓方陈兵、荣玉梅须承担1701室房屋的税费及费用为2018年4月8日的一组微信聊天记录，时间节点发生在4月8日，而实际上从4月4日开始双方就应按照正常的进程去办理801室的不动产登记、贷款抵押、交房手续，怎么又会与案涉事实毫无联系的1701室房屋的税费及费用牵扯不清呢？一审法院在全盘认定赵日军、黄金微、程朝霞证据的情况下，强行为方陈兵、荣玉梅“设定”一个事先没有约定、实际未并产生、履行时间亦不明确的“朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用”的支付义务。4、合同法第六十七条规定：“。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。根据这一规定，退一步讲，即使方陈兵、荣玉梅没有履行向赵日军、黄金微、程朝霞支付1701室税费及费用的义务，但在案涉房屋的全部房款已视同方陈兵、荣玉梅全部付清的前提下，赵日军、黄金微、程朝霞仅以方陈兵、荣玉梅未向其支付几万元的中介费或税费就可以拒绝履行801室房屋不动产登记、贷款抵押、交房手续等义务吗？赵日军、黄金微、程朝霞以此事实和理由作为对抗其应当履行的义务，明显不符合权利义务平衡和对等的要求，也不符合公平原则，同时明显缺乏法律依据。七、一审法院在本案审理过程中未依法行使释明权，判决结果又导致双方的权利义务明显失衡，造成方陈兵、荣玉梅后续的诸多诉讼，不利于定分止争。1、当事人诉讼的事实及争点与法院经审理查明的事实存在一定程度的不一致，法院应当依法进行释明，并引导当事人进行诉讼以及对诉讼请求进行变更。而一审法院在对本案进行审理后，并非依行使释明权就径行判决。按照本案一审法院的裁判结果，本案最终不是在解决纠纷，而是让方陈兵、荣玉梅与赵日军、黄金微、程朝霞产生了新的纠纷，使方陈兵、荣玉梅在接下来行使诉权的过程中，存在着实质性的障碍。2、仅因几万元的中介费或税费就以驳回诉请的方式让方陈兵、荣玉梅135万元的首付款和5万元定金悬而未决，对此，孰轻孰重，不言而喻。一起案件就能解决的法院的审理时间也加大了当事人的诉讼费用，增大双方及法院的诉讼成本。问题变成了最起码要两起案件才能解决的问题，不利于提高诉讼效率，既增加了己经在东拼西凑的情况下勉强度日，这样的判决结果对于方陈兵、荣玉梅来讲过于严苛，方陈兵、荣玉梅在杭州买房非常不容易，方陈兵、荣玉梅是第一次买房经验严重不足，恳请法院充分考虑方陈兵、荣玉梅的艰辛。最后，方陈兵、荣玉梅认为是赵日军、黄金微、程朝霞构成了严重违约应继续履行，退一步讲，如果法院仍然认定是方陈兵、荣玉梅违约的话，方陈兵、荣玉梅明确承诺，在赵日军、黄金微、程朝霞签订1701室的转让合同并明确实际产生的真实金额的前提下愿意支付1701室的相关费用，但无论如何恳请法庭判决赵日军、黄金微、程朝霞继续履行合同。同时，如果实在不能实际履行的话，恳请法庭解除合同，返还定金、首付款以及支持违约金，以减少讼累和方陈兵、荣玉梅的经济负担。综上，请求：一、依法撤销(2019)浙0191民初1916号民事判决；二、依法改判或者发回杭州经济技术开发区人民法院重新审理，请求改判内容如下：1、依法判令赵日军、黄金微继续履行合同，立即无条件协助方陈兵、荣玉梅办理过户，将房屋产权变更登记于方陈兵、荣玉梅名下并交付房屋；2、依法判决赵日军、黄金微向方陈兵、荣玉梅支付逾期违约金(逾期违约金为自2018年4月12日起以100元/天为基准计算至房屋产权变更登记于原告名下之日止，暂自2018年4月12日起计算至起诉之时2019年6月24日止为100*438=43800元)；3、依法判决赵日军、黄金微向方陈兵、荣玉梅支付租金损失(租金损失为自2018年8月1日起以6500元/月为基准计算至租户搬离涉案房屋之日止，暂自2018年8月1日起计算至起诉之时2019年6月24日止为10*6500+(24/30)*6500=70200元)；4、依法判决赵日军、黄金微向方陈兵、荣玉梅支付违约利息(违约利息为自2018年3月23日起以1350000元为基准月利息按银行同期活期存款利率(0.35%)计算至将涉案房屋实际交付之日止，暂自2018年3月23日起计算至起诉之时2019年6月24日止为1350000*0.35%*(15+2/30)=71190元)；5、依法判决赵日军、黄金微向方陈兵、荣玉梅支付违约金770000元；6、依法判决程朝霞对上述第一、二、三、四、五项承担连带责任；三、诉讼费用全部由赵日军、黄金微和程朝霞承担。 针对方陈兵、荣玉梅的上诉，赵日军、黄金微、程朝霞共同答辩称：一、原审判决认定正确。1、2018年2月8日，方陈兵、荣玉梅和赵日军、黄金微签订《杭州市房屋转让合同》，约定方陈兵、荣玉梅向平安银行股份有限公司杭州分行（下简称平安银行）办理按揭贷款，因方陈兵、荣玉梅贷款申请未通过而无法履行，此时，方陈兵、荣玉梅已经构成违约。2018年3月，方陈兵、荣玉梅希望重新找渤海银行股份有限公司杭州分行（下简称渤海银行）办理按揭贷款。方陈兵、荣玉梅、赵日军、黄金微、程朝霞对原《杭州市房屋转让合同》进行了部分变更，合同第三条3（2）约定，方陈兵、荣玉梅须于2018年3月26日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。合同第五条约定，方陈兵、荣玉梅付款逾期超过5天的，方陈兵、荣玉梅向赵日军、黄金微、程朝霞支付违约金760000元整，合同终止，赵日军、黄金微、程朝霞实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金额差额部分由方陈兵、荣玉梅据实赔偿。由于方陈兵、荣玉梅此前的违约行为，且赵日军、黄金微出让案涉房屋的目的是为了置换朗诗国际1幢3单元1701室房屋，赵日军、黄金微、程朝霞要求方陈兵、荣玉梅对付款时间作出保障。基于此，由杭州云房源软件服务有限公司（下称中介公司）于2018年3月23向赵日军、黄金微、程朝霞出具《补充协议》，载明“对于朗诗国际1幢3单元801室该房东拿尾款时间规定，首付款领取时间（3月27日），房东在4月1号后才可以动用首付款。如果银行审批不通过合同自动解除，房产证退还，尾款245万元2018年4月30日之前领取，如逾期首付135万元不退还”。同日，程朝霞以微信方式向方陈兵、荣玉梅方陈兵发送了《补充协议》，方陈兵、荣玉梅方陈兵回复“可以姐姐”，对于该聊天记录，原审时方陈兵也当庭予以了认可，现方陈兵、荣玉梅对聊天记录的真实性提出异议，并认为聊天记录等非“经双方共同签订后的”口头或书面形式均是不成立或没有法律效力的说法没有法律依据，且与事实不符。2018年3月27日，程朝霞与方陈兵、荣玉梅通过微信方式要求领取首付款，但方陈兵以按揭审批尚未通过为由予以拒绝。而实际上方陈兵、荣玉梅迟至2018年3月29日才向渤海银行申请银行贷款，且至2018年4月4日前仍未通知赵日军、黄金微、程朝霞领取首付款135万元，因此，方陈兵、荣玉梅违约事实清楚。2、对于方陈兵、荣玉梅上述违约行为，2018年4月8日，赵日军、黄金微、程朝霞在方陈兵、荣玉梅同意朗诗国际1幢3单元1701室税费和费用承担的情况下先行领取首付款，即赵日军、黄金微、程朝霞对方陈兵、荣玉梅违约行为处置提出的方案是和朗诗国际1幢3单元1701室房屋的置换以及税费等费用相关联的，但此后方陈兵、荣玉梅对此亦存在异议，且后以微信方式明确拒绝支付任何税费等费用，在方陈兵、荣玉梅的上诉状中，方陈兵、荣玉梅亦提到拒绝支付上述费用的问题，其在上诉状上亦明确“方陈兵、荣玉梅完全有权拒绝支付1701室的税费及费用”，因此，对于此前方陈兵、荣玉梅的违约行为仍未予以解决，即使如方陈兵、荣玉梅在上诉时所称对朗诗国际1幢3单元1701室所有税费和费用的支付等涉及如何解决的问题仍存在异议，则方陈兵、荣玉梅仍应承担违约责任，本案系方陈兵、荣玉梅违约在先事实清楚。同时，由于方陈兵、荣玉梅的原因，导致其后续尾款亦无法在2018年4月30日前支付给赵日军、黄金微、程朝霞，继续出现违约行为。方陈兵、荣玉梅诉称赵日军、黄金微、程朝霞在领取首付款后，又提出再加10万元等说法与事实不符。3、2018年1月26日，方陈兵、荣玉梅、赵日军、黄金微、程朝霞和中介公司签订《房屋买卖意向书》时，特别约定中介公司负责先将朗诗国际1幢3单元1701室房屋过户到赵日军、黄金微、程朝霞名下，再将案涉房产过户到方陈兵、荣玉梅名下，即方陈兵、荣玉梅明知赵日军、黄金微、程朝霞出售案涉房产的原因是基于置换朗诗国际1幢3单元1701室房屋。因方陈兵、荣玉梅的上述违约行为，方陈兵、荣玉梅同意承担朗诗国际1幢3单元1701室房屋税费和费用，也证明案涉房产的交易与朗诗国际1幢3单元1701室房屋的交易具有关联性。基于方陈兵、荣玉梅明知赵日军、黄金微、程朝霞出售案涉房产的目的在于置换朗诗国际1幢3单元1701室房屋，且同意中介公司负责先将朗诗国际1幢3单元1701室房屋过户到赵日军、黄金微、程朝霞名下，再将案涉房产过户到方陈兵、荣玉梅名下，由于方陈兵、荣玉梅屡屡存在违约行为，亦已严重影响到赵日军、黄金微、程朝霞对朗诗国际1幢3单元1701室房屋的置换，方陈兵、荣玉梅亦无权要求赵日军、黄金微、程朝霞过户案涉房产。二、基于方陈兵、荣玉梅违约的原因，方陈兵、荣玉梅要求继续履行合同实际已无可能。1、根据《杭州市房屋转让合同》约定，由方陈兵、荣玉梅向渤海银行办理按揭贷款手续，根据赵日军、黄金微、程朝霞所举证的渤海银行贷款审批内容通知书，表面该通知书的有效期为2018年4月2日至2018年7月2日，即到2018年7月2日已经失效，渤海银行已经无法按该贷款审批内容通知书发放银行贷款，而时至今日，方陈兵、荣玉梅仍主张要求赵日军、黄金微、程朝霞继续履行合同，而基于渤海银行作出的贷款审批内容通知书失效，方陈兵、荣玉梅实际已经无法取得该贷款审批内容通知书的贷款，基于方陈兵、荣玉梅的原因，合同实际已经出现履行不能之情形，因此，方陈兵、荣玉梅要求继续履行合同实际已无可能。2、根据《杭州市房屋转让合同》第四条约定，方陈兵、荣玉梅与赵日军、黄金微、程朝霞在不动产权证书过户到方陈兵、荣玉梅名下且按揭款到达监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且赵日军、黄金微、程朝霞将房屋交付给方陈兵、荣玉梅。姑且先不谈方陈兵、荣玉梅违约等诸多事实，基于案涉按揭款实际已经无法到达监管账户，因此，方陈兵、荣玉梅要求交付房屋的条件亦已无法成就。三、原审时方陈兵、荣玉梅要求赵日军、黄金微支付逾期违约金、租金损失和违约金以及程朝霞承担连带责任没有依据。基于赵日军、黄金微、程朝霞已经在前面阐述了方陈兵、荣玉梅相应的违约事实以及关于朗诗国际1幢3单元1701室的置换等问题，因此，原审判决认为案涉合同未能继续履行的原因在于赵日军、黄金微、程朝霞，方陈兵、荣玉梅认为该认定正确，方陈兵、荣玉梅要求赵日军、黄金微支付逾期违约金、租金损失和违约金以及要求程朝霞承担连带责任没有依据。综上，请求驳回全部上诉请求。 二审中，方陈兵、荣玉梅向本院提交：证据1：赵日军、黄金微未签署1701室合同的《情况说明》。拟证明：赵日军、黄金微所谓的“置换目的”无法律与事实根据。证据2：展某的证人证言。证据3：2018年3月26日方陈兵、荣玉梅已办理贷款手续的《情况说明》。拟共同证明：方陈兵、荣玉梅于2018年3月26日已办理贷款手续。证据4：个人综合业务回执。拟证明：方陈兵、荣玉梅于2018年3月26日在贷款银行渤海银行杭州分行营业部办理借记卡开户手续，证明方陈兵、荣玉梅于2018年3月26日已办理贷款手续。证据5：借款人及借款人配偶（非共同借款人）个人贷款申请情况声明。证据6：共同借款人个人贷款申请情况声明。证据7：被查询客户：荣玉梅个人信用报告。拟共同证明：方陈兵、荣玉梅于2018年3月26日已办理贷款手续，退一步讲最起码证明在2018年3月28日前已办理贷款手续，贷款银行出具的《贷款审批内容通知书》中“客户方陈兵于2018年3月29日向我行申请的编号为CMS010042671贷款”的时间仅为银行经办人员整理完全部材料后向上级部门提交的时间，2019年3月29日不是办理贷款手续的时间，2019年3月26日已办理了贷款手续。证据8：调查报告。拟证明：2019年3月26日已办理了贷款手续。证据9：领取二手房交易付款通知书的《情况说明》。拟证明：方陈兵、荣玉梅于合同签订当时就签署了《二手房交易付款通知书》并存放于中介处，客观上无法拒绝被上诉人领取首付款；赵日军、黄金微于2018年3月27日已可以领取首付款。证据10：二手房交易房款监督支付协议。拟证明：赵日军、黄金微明知除了四方重新签订监管支付协议的方式外，其他任何方式的变更均是无法改变支付款项的条件的；2018年3月27日已可以领取首付款。证据11：曾祥龙的证人证言。拟证明：案涉合同未能继续履行的原因在于赵日军、黄金微。证据12：账单详情。拟证明：重新签订的《杭州市房屋转让合同》于2018年3月24日签订的事实。证据13、方陈兵银行开户信息，拟证明方陈兵于2018年3月26日已办理贷款手续。赵日军、黄金微、程朝霞未向本院提交新的证据。 针对方陈兵、荣玉梅提交的证据，赵日军、黄金微、程朝霞认为，对证据1的真实性没有异议，关联性有异议；对证据2三性有异议；对证据3的形式真实性没有异议，对关联性有异议；对证据4真实性没有异议，对关联性有异议；证据5-8是复印件，对三性有异议；对证据9形式真实性没有异议，关联性有异议；对证据10真实性没有异议，关联性有异议；对证据11系证人证言，证人没有出庭，故对真实性无法确认；证据12的形式真实性没有异议，对关联性有异议；对证据13真实性没有异议，对关联性有异议。本院认为，赵日军、黄金微、程朝霞对证据1、3、4、10、12-13的真实性没有异议，本院予以确认。证据2系证人证言，需结合证人出庭陈述情况等综合认定。证据5-8系复印件，且赵日军、黄金微、程朝霞对上述证据的三性有异议，故本院不予采纳。证据11系证人证言，但证人并未出庭接受法庭询问，且赵日军、黄金微、程朝霞对证人证言的真实性不予认可，故本院不予采纳。 二审中，方陈兵、荣玉梅向本院申请证人展某出庭作证，拟证明方陈兵、荣玉梅何时办理贷款等相关手续。针对证人证言，方陈兵、荣玉梅认为应当采纳证人证言，赵日军、黄金微、程朝霞认为证人证言不真实。本院认为，证人证言的真实性及关联性需结合其他证据综合认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：方陈兵、荣玉梅与赵日军、黄金微签订的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现方陈兵、荣玉梅以赵日军、黄金微违约为由起诉要求协助办理过户、支付违约金等，而赵日军、黄金微则认为系方陈兵、荣玉梅违约在先。对此，本院认为，双方因首付款的支付、按揭贷款等原因对合同履行产生争议，后赵日军、黄金微在微信中提出由方陈兵、荣玉梅支付朗诗国际1幢3单元1701室的所有税费及费用后，再去领取相关款项，方陈兵通过微信表示同意，赵日军、黄金微遂在当日领取了首付款，合同继续履行。但方陈兵、荣玉梅在之后的履行过程中拒绝支付朗诗国际1幢3单元1701室的有关费用，显然已经违反了双方就继续履行而约定的条件，故原审法院据此驳回方陈兵、荣玉梅全部诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37600元，由方陈兵、荣玉梅负担。（方陈兵、荣玉梅于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年三月二十日 书记员 刘婧函