河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1425民初5663号原告：望艳，女，汉族，1972年12月09日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：张书利，河南木兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱坤晓（实习），河南木兰律师事务所律师。被告：朱灿安，男，汉族，1972年02月04日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李红光，河南言华律师事务所律师。被告：朱桂勤，女，汉族，1969年01月02日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：王超群，广东博界律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉志，男，汉族，1965年4月6日出生，住河南省虞城县。系被告朱桂勤的丈夫。原告望艳与被告朱灿安、朱桂勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后发现本案案情复杂，不易适用简易程序，于2020年2月18日裁定转为普通程序。原告望艳的委托诉讼代理人张书利、朱坤晓，被告朱灿安及其委托诉讼代理人李红光，被告朱桂勤的委托诉讼代理人王超群、孙玉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。望艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告解除《转租协议》，并返还原告已付给第一被告转让费、房租、以及转让货架、服装配套费设施、空调等物品费用共计28万元；2、请求二被告支付违约金15万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。2019年9月2日被告朱灿安与原告望艳签订《转租协议》，被告将位于商丘市虞城县××中心街，租房门面一套共4间上下一层约1700平方米，经房东（被告朱桂勤）同意转与乙方使用，租期为8年，自2019年9月2日起至2027年12月14日止，每年租金18万元整，租金一年一付。原告按照三方签订的《转租协议》，分两次把房租，转让费，服装货架、空调等物品转让费共计28万元转让给被告朱灿安，在2019年9月24日上午原告正在上货期间，第二被告（朱桂勤）将门面房屋用锁锁住，当时原告询问原因时，被告（朱桂勤）告知原告房屋就是不让用。现因被告（朱桂勤）阻碍房屋正常使用，导致原告不能正常营业，致使转原告租赁房屋的根本目的无法实现，给原告带来巨大经济损失，特请求虞城县人民法院依法支持原告的诉讼请求。在本案转为普通程序后，原告申请变更诉讼请求为：将诉请撤销《转租协议》变更为确认无效，其他诉请不变。被告朱灿安辩称:1、不同意原告变更诉请，依据最高法关于适用民诉法232条规定，本案已在2019年12月18日法庭辩论结束，原告不能再变更诉请。2、被告朱灿安依法租赁合同取得涉案房屋使用权，在其合法使用期内经房东同意没有损害他人利益，不存在合同无效情形。3、依照合同约定，原告使用权1年应缴纳租赁费，故原告应于2019年12月15日前缴纳2020年的使用租金，综上依法驳回原告诉请。被告朱桂勤辩称：1、原告的变更诉请不合法不应得到支持，诉的同一性原则不可违反，既然再先的诉讼是解除合同现在变更为无效合同，显然是违反诉的同一性原则，因此变更诉请不应当准许。如果原告认为转租协议无效，应当将解除之诉撤诉，然后另案起诉。2、原告诉称案涉房屋为建制镇房屋因为没有规划许可证而租赁合同无效，没有法律依据。被告朱桂勤同意被告朱灿安与原告之间的转租行为，本身没有任何缔约过失，不承担任何缔约过失责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据2系原被告之间签订的转租协议，该协议有三方的签名并加盖了指印，协议中“望艳”，虽不是望艳本人书写，但认可系其委托豆伟代签，本院庭后依法进行了核实，故对该协议的真实性予以采信。2、对原告提交的证据3,系转租协议中包含的东西清单，被告朱灿安对其真实性无异议，本院予以认可。3、对原告提交的证据4、5，系转账凭证两张，能够证明原告分两次转给被告朱灿安280000元。4、对原告提交的证据6系虞城县界沟派出所出具的证明一份，因无负责人和经办人签名，形式不合法，本院不予采信。5、对原告提交的证据7系录像光盘一张，能够证明原告通过豆伟于2019年12月28日将钥匙归还给被告朱灿安的亲属朱蕊蕊。6、对原告提交的证据8系证人刘某出庭作证及其与被告朱桂勤的丈夫孙玉志的通话录音，能够证明孙玉志对转租房屋的租金有异议。被告朱灿安提交的证据1系二被告之间的租房协议，原告及被告朱桂勤对其真实性无异议，本院对于该协议的真实性予以采信。被告朱灿安提交的证据2，是被告朱灿安单方书写的协议，原告不予认可，本院对原告房租交到2019年12月15日的事实予以采信。被告朱桂勤提交的证据系通话录音光盘一份，因通话人身份无法确定，对该证据效力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月份，二被告签订《租房协议》，2019年9月2日甲方朱灿安与乙方望艳、本房房东朱桂勤签订一份《转租协议》，协议约定：“1、经甲乙双方共同协商转租协议达成一致。甲方在商丘市虞城县××中心街，租门面房一套，共四间。上下一层约1700平方米，经房东同意转于乙方使用。2、租期为8年，2019年9月2日至2027年12月14日止，每年租金壹拾捌万元，租金一年一付……。5、此协议经本房房东同意签字生效……。”协议签订后，原告于2019年9月12日支付给被告朱灿安15万元，于2019年9月19日支付给被告朱灿安13万元,共计28万元。2019年9月12日，被告朱灿安签字认可：“经甲乙双方协商第一年转让费用共贰拾捌万元整，其中包房租租金到2019年12月15日。转让费拾万元整。空调5台和衣架和屋内除衣服外所有东西归乙方所用，转让费用实际到账为准。甲方把房屋内东西挪走后付清转让费用。甲方提供二楼钥匙给乙方”。被告朱灿安于2019年9月12日出具收条，收到原告订金15万元。2019年9月20日由被告朱灿安及其亲属朱蕊蕊出具收条，收到原告望艳13万元。以上28万元包括10万元转让费、四个月房租6万元，空调及其他物品12万元，物品包括：特价箱40个、鞋架13个、鞋柜13个、巴台1个、内衣架2个、衣架288个、摄像头23个、缝纫机1个（台）、收款主机1套、小空调1个（一楼办公室）、音柱1个、发电机1套、空调3个大柜机、2个挂机、灭火器1个（大）、烫台1个。后因被告朱桂勤在租赁房屋上加锁，致使原告无法使用该房屋。另查明：被告朱桂勤所建的房屋占用的土地为租用他人土地且未取得建设工程规划许可证。2019年12月8日原告的儿子刘壮与豆伟将房屋钥匙退还给朱灿安的亲属朱蕊蕊。本院认为，1、关于是否准许原告变更诉请的问题。在本案裁定转为普通程序，二次开庭之前，原告申请变更诉请，符合法律规定，应予准许。2、关于原告变更委托诉讼代理人的问题。原告虽然未提交与原委托诉讼代理人解除委托的书面证据，但在本案开庭时原委托诉讼代理人未参加诉讼，而是由现委托诉讼代理人张书利、朱坤晓参加诉讼，不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八的规定，即当事人可以委托一至二人作为诉讼代理人的规定。因此，本案原告的委托诉讼代理人张书利、朱坤晓参加诉讼，符合法律规定。3、关于本案合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理……。”第二条又规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。”涉及本案，被告朱灿安与原告望艳签订《转租协议》，房屋位于商丘市虞城县××中心街，被告朱桂勤未获取建设工程规划许可证。依照上述司法解释的规定，二被告签订的《租房协议》应为无效合同，从而，被告朱灿安与原告望艳签订的《转租协议》合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，原告应当参照约定的租金支付给被告朱灿安房屋占有使用费，即自2019年9月2日至2019年12月8日的房屋占有使用费：47,835.6元（180,000元÷365日/年×97日）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方因该合同取得财产，均应返还，使双方之间的财产关系恢复到合同订立之前的状况。该《转租协议》双方均有过错，且过错相当，根据上述规定，应各自承担相应责任。被告朱桂勤不是本案《转租协议》合同的相对人，根据合同相对性原则，其对本案无需承担责任。原告请求的违约金约定不符合法律规定且未提供造成其损失的依据，故对其该项请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分具有事实依据，对该部分应予支持。被告的答辩理由无法律依据，不予支持。依照，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定判决如下：一、原告望艳与被告朱灿安于2019年9月2日签订的《转租协议》无效；二、被告朱灿安于本判决生效后十日内返还给原告望艳房屋租赁费、转让费以及物品转让费共计280,000元；三、原告望艳本判决生效后十日内支付给被告朱灿安房屋占有使用费：47835.6元；四、原告望艳于本判决生效后十日内返还给被告朱灿安物品（物品包括：特价箱40个、鞋架13个、鞋柜13个、巴台1个、内衣架2个、衣架288个、摄像头23个、缝纫机1个（台）、收款主机1套、小空调1个（一楼办公室）、音柱1个、发电机1套、空调3个大柜机、2个挂机、灭火器1个（大）、烫台1个）。五、驳回原告望艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750.00元，由原告望艳承担1324元，被告朱灿安承担6426元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  李红杰人民陪审员  陈慧敏二〇二〇年五月二十八日书 记 员  张修博