湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终340号上诉人（原审被告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路（老城关中学对面58号隔壁）。法定代表人：李康，系公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周慧敏，女，1978年4月10日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县。被上诉人（原审原告）：谭泽荀（系周慧敏丈夫），男，1972年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省江永县。上诉人江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称“鸿泰公司”）因与被上诉人周慧敏、谭泽荀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿泰公司的上诉请求：依法改判上诉人不承担迟延交房违约金的责任或改判延期交房违约金标准为日万分之0.5来计算。事实与理由：被上诉人早已知晓于2017年3月开始就可以收房，自己却延迟收房，则应承担延迟收房的过错。被上诉人周慧敏、谭泽荀答辩称，依据双方签订的《万佳名城商品房屋预售合同》第九条约定：商品房达到本合同约定的交付标准后，出卖人应当以手机短信或媒体公告的方式通知买受人办理交付手续，买受人应在通知之日起七天办理房屋交接手续。依据《合同法》第62条，双方在签订购房合同中，没有对房屋的交付标准作出明确规定，所以交付标准应当按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。依照《住房建筑规范》（编号为GB50368—2005）第11.0.1条，上诉人应满足上述条件后，才能通知答辩人过来收房。但是直到答辩人收房，上诉人交付的房屋还没达到上述条件，其《工程竣工验收备案表》仍没有完备，尚缺消防备案。因此上诉人所说通知收房，既不符合《住宅建筑规范》也不符合双方签订的《万佳名城商品房预售合同》。上诉人辩称万佳名城一部分业主陆续于2017年3月、4月过来收房，这其实是上诉人在交房期限到后利用业主急于收房的心理，在不具备交房的情况下，误导业主收房。《万佳名城商品房预售合同》第八条“交付期限及条件”约定，对一审判决减90天的违约金答辩人不可接受，雨季天气不属于不可抗因素。上诉人延迟交房与天气无关。被上诉人周慧敏、谭泽荀向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金36,406元；2、判令被告承担擅自变更规划、设计、没有预留空调外机机位的违约责任赔偿金6000元；3、判令被告按合同约定给付原告8.67平方米的杂房；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县潇浦镇永回路城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2016年3月21日原告与被告签订两份《商品房预售合同》，合同约定原告以2568元每平方米的价格购买被告建设的万佳名城小区一套一栋15楼1503房141.85平方米的商品房和一套一栋15楼1506房31.45平方米的商品房，购房总价款分别为364,271元和80,764元。合同签订当天，原告的大户型房以首付90%的比例交付了36,427元房款，2017年10月19日支付二期房款25,924元；原告的小户型房于2016年3月21日全部交清了购房款。合同约定被告于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，被告直至2017年10月20日才向原告交付两套住房，均逾期297天，被告应承担相应的违约责任。根据建筑设计规划图，客厅阳台应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在未告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的机位，违反了合同约定。2016年3月21日，原、被告签订《万佳名城杂房协议书》，协议书第一条确认原告所购房屋面积173.3平方米，第二条约定“此杂房作为甲方优惠活动赠送给乙方。面积按乙方所购商品房面积5%赠送”。因以上争议双方协商不成，原告向该院提起诉讼。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁原因，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。一审法院认为，原告周慧敏、谭泽荀与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认可延期交房、没有预留空调外机机位、没有交付杂房的事实，系被告对其民事诉讼权利的处分，该院予以确认。原告提出要求被告支付延期交房违约金、空调机位违约金、交付杂房的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，该院予以持。被告提出实际延期交房297天，但应扣除被告因故延误的90天的抗辩，与该院查明的事实相符，该院予以采纳。被告应支付给原告延期交房违约金为：27,636.7元（445,035元*0.0003*207天）。被告取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位对附属部分变更的设计，但并未对房屋主要部分进行更改，原告主张没有预留空调外机搁板的违约责任，该院予以支持，该院确认被告取消合同附图的空调外机搁板设计构成违约，但不构成根本违约，酌情由被告补偿原告2000元，以上二项，被告应给付原告违约金和赔偿款合计29,636.7元。原告对上述两项诉讼请求超过部分，该院不予支持。原告提出被告应给付8.7平方米杂房的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周慧敏、谭泽荀迟延交房违约金27,636.7元，赔偿原告周慧敏、谭泽荀空调外机机位违约金2000元，二项合计29,636.7元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起60日内交付原告周慧敏、谭泽荀不少于8.7平方米的杂房；三、驳回原告周慧敏、谭泽荀的其他诉讼请求。案件受理费860元，减半收取计430元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担400元，原告周慧敏、谭泽荀负担30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二审期间，上诉人鸿泰公司提交了五份证据：证据一、万佳名城业主群聊微信截图、个人微信情况信息截图，拟证明该群于2017年4月3日至4月12日期间对收房及物业收费等问题进行了激烈的讨论，被上诉人在微信群里发表过意见，说明其知晓收房事宜。证据二、万佳名城2017年3月、5月的销售工作记录情况表各一份，拟证明上诉人分别于2017年3月27日、2017年5月通知业主收房的情况，2017年5月15日、5月19日分别由业务人员通知过被上诉人收房，上诉人已经尽到了通知收房义务。证据三、庭审笔录中的证人樊小芳、刘丽恒的证言一份及对伍佳佳的询问笔录一份，拟证明上诉人于2017年3月、5月均通知过业主来收房，通知流程就是每个员工负责通知工作记录表上公司分给他们的业主过来收房。证据四、业主反馈与投诉登记处理表，拟证明被上诉人分别于2017年5月15日、22日、31日向物业管理公司反映房屋质量各种问题，证明其已经知晓收房通知。证据五、（2019）湘11民终2740号民事判决书，拟证明同类案件，永州市中院对原审判决调整违约金过高的观点予以支持。被上诉人质证：一、业主群不是工作群，我没义务关心群里的消息，虽然里面有过我的发言，但并不能证明已交房。聊天时间是在竣工验收之前，聊天的内容只是违约金与物业费的讨论，在房屋未合格验收前就通知交房是不符合法律规定的，有悖常理。二、对证据二的合法性有异议，该证据上没有我方签名，是可以伪造的。到现在为止，姓伍的销售人员是谁我都不知道，我只知道我的销售顾问是樊小芳，如果有短信通知，请上诉人提供当时的通知时间、内容与通知对象，这才是有效的证据。该案在2019年12月1日之前，有将近20起关于违约金的诉讼，当时上诉人并没有提供销售记录表。对证据三的意见，我只认识樊小芳、刘丽恒，并不知道伍佳佳是谁。刘丽恒是在职员工，樊小芳是股东的亲戚，他们与上诉人存在利害关系，也并没有其他短信、公告等书面证据进行作证。对证据四的意见，在没交房之前我去查看房屋发现有质量问题，于是找物业反映。对证据五的意见，合同中明确规定违约金的比例是万分之三，业主并没有权利更改。上诉人鸿泰公司在二审期间申请证人刘娣、高梅兰出庭作证。拟证实2017年3月、5月上诉人都通知过业主收房。被上诉人周慧敏对证人证言质证：我对证人证言保持质疑的态度，我没有收到任何电话、短信通知，直到我收房都是我自发去收的。上诉人鸿泰公司对证人证言质证：对证人的三性无异议，可以证实2017年3月、5月上诉人都通知过业主收房，每一位置业顾问有对应的业主，这些置业顾问都已尽到通知的义务。被上诉人在二审期间提交了六份证据：证据一、2017年5月18日樊小芳发给业主的短信内容；证据二、2017年5月22日樊小芳和业主的聊天记录；证据三、周慧敏向物业反映主卧室墙面严重渗水问题及收房的记录；证据四、周慧敏收房当日（2017年10月20日）所交物业费收据；证据五、江永鸿泰置业发展有限公司大股东李义兴的两份承诺；证据六、记录万佳名城一期1#楼工程《竣工验收备案表》（2017年4月17日备案，基本合格，缺消防验收）。该六份证据均拟证明业主没有收到收房通知，该公司不具备交房条件。上诉人鸿泰公司质证：对证据一、二的三性均有异议，对证据三、四、五、六的真实性无异议，对其关联有异议。一、二组证据没有真实指向是被上诉人，与本案无关。三、四、五、六组证据所反映的是飘窗和空调隔板，在一审已经解决，上诉人没有就此问题提出上诉，不能证实上诉人没有通知被上诉人收房，第六组证据恰恰证实4月17日已经备案，已达到合同约定交付的标准。本院认证，上诉人提交的证据一系直接证据能够直接证明被上诉方知晓通知收房的时间，结合证据二、证据三、证据四及证人证言可以证实2017年4月12日前上诉人已经尽了通知收房的义务，对证据一、二、三、四及证人证言本院予以采纳。证据五，该案例与本案不相同，对该证据，本院不予采纳。被上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，上诉方在2017年4月12日前已经通知被上诉方收房，该工程于2017年4月17日在江永县住房和城乡规划建设局进行验收备案（备案表上注明缺消防验收）。本院认为，本案争议焦点为：一、关于本案的逾期交房的时间问题。按双方合同约定，上诉人应在合同约定的期限内（2016年12月28日前）交付房屋，上诉人未在此期限内交付房屋造成违约，应当承担违约责任。逾期的具体时间应该为符合交付条件的通知时间。从本案看，上诉方通知交房的时间是2017年4月12日前，但其房屋备案时间是2017年4月17日（尽管备案时缺消防验收，但相关单位对该工程已经备案）。因此本案的交付时间应认定为2017年4月17日。故本案的违约时间共计为109天，此违约时间再减去合同约定的90天因故延误时间。因此，上诉方的违约时间为19天，本案的违约金为2536.7元（445,035*0.0003*19）。二、关于延期交房违约金标准是否过高的问题。因为上诉人在一审中并没有提出违约金过高，本院在二审中对该上诉请求不予审查。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1337号民事判决的第二、三项；二、变更湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1337号民事判决为：上诉人江永鸿泰置业发展有限公司支付被上诉人周慧敏、谭泽荀违约金2536.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二审案件受理费491元，由上诉人江永鸿泰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年三月十一日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。