广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3152号原告：廖耀荣，男，1953年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************5*********，公民身份证号码440************610。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：范思舒，广东巨能律师事务所律师。被告：梁某1，男，1971年8月16日出生，汉族，住广东省阳春市****************，公民身份证号码441************91X。被告：梁锋，男，1996年10月28日出生，汉族，住广东省阳春市****************，公民身份证号码441************054。被告：佛山市溢皇门窗有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇官窑谭南开发区廖耀荣厂房2号，统一社会信用代码91440605MA518XLJX8。法定代表人：梁某1。原告廖耀荣诉被告梁某1、梁锋、佛山市溢皇门窗有限公司（以下简称溢皇门窗公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨立明、被告佛山市溢皇门窗有限公司的法定代表人暨被告梁某1均到庭参加诉讼，被告梁锋经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁某1、梁锋签订的《租用厂房协议书》及两份《协议书》；2.被告梁某1、梁锋向原告支付自2020年4月5日起至实际返还《租用厂房协议书》项下土地之日止的租金（按照每月26000元计算租金），被告溢皇门窗公司对第2项请求承担连带清偿责任；3.被告梁某1、梁锋向原告支付自2020年4月1日起至实际腾空返马鞍岗吴屋村路口西面三间铺位之日止的租金（按照每月1500元计算租金），被告溢皇门窗公司对第3项请求承担连带清偿责任；4.被告梁某1、梁锋向原告支付自2020年4月1日起至实际腾空返还马鞍岗吴屋村路口东面两间铺位之日止的租金（按照每月1000元计算租金），被告溢皇门窗公司对第4项请求承担连带清偿责任；5.被告梁某1、梁锋向原告支付2020年1月的水费200元、电费3870元给原告，被告溢皇门窗公司对第5项请求承担连带清偿责任；6.三被告立即腾空铺位及将佛山市南海区狮山镇官窑谭南开发区（官窑马鞍岗吴屋村路口）的2000平方米土地以及地上建筑物退还给原告；7.没收《租用厂房协议书》项下的保证金78000元、支付2018年3月27日签订的《协议书》项下的违约金3000元、支付2018年7月30日签订的《协议书》项下的违约金2000元；8.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年12月21日，原告与被告梁某1签订《租用厂房协议书》，约定原告将位于佛山市南海区狮山镇官窑谭南开发区（官窑马鞍岗吴屋村路口）的2000平方米土地以及地上建筑物出租给被告梁某1；租期从2018年1月5日起至2024年1月4日止，租期为6年；其中自2018年1月5日起至2021年1月4日止的租金每月为26000元/平方米，自2021年1月5日起至2024年1月4日止的租金为28600元/平方米。2018年3月27日，原告与被告梁某1签订《协议书》，约定原告将位于马鞍岗吴屋村路口西面三间铺位租给被告梁某1，该三间铺位就是《租用厂房协议书》约定的土地的上盖建筑物，约定租金2018年4月1日至2021年3月30日每月1500元。2018年7月30日，原告与被告梁某1签订《协议书》，约定原告将位于马鞍岗吴屋村路口东面两间铺位租给被告梁某1，该两间铺位就是《租用厂房协议书》约定的土地的上盖建筑物，约定租金从2018年8月1日起至2021年3月30日每月1000元。上述三份协议书签订后，被告梁某1在上述租赁铺位上成立了被告溢皇门窗公司，法定代表人为被告梁某1，被告溢皇门窗公司是租赁铺位的实际使用人。2019年12月开始，被告溢皇门窗公司出现严重的债务危机，原告遂要求作为实际控制人之一的被告梁锋也作为承租人在《租用厂房协议书》上签名，承认其与被告梁某1共同承租佛山市南海区狮山镇官窑谭南开发区（官窑马鞍岗吴屋村路口）的2000平方米土地以及地上建筑物（即上述五间铺位）。因此，被告梁某1、被告梁峰是协议书的共同承租人，而被告溢皇门窗公司是租赁标的物的实际使用人，被告梁某1实际经营着被告溢皇门窗公司。从2018年8月开始，被告梁某1多次没有按时足额支付原告租金以及电费。直到2020年1月1日以及2020年1月5日开始，被告梁某1、梁峰直接无故拖欠租金，造成原告严重的经营损失。根据《租用厂房协议书》的规定，被告梁某1、被告梁峰作为共同承租人，超过七天无故拒不支付租金。因此，原告有权解除合同、要求两被告支付拖欠的租金以及没收保证金83000元。被告溢皇门窗公司作为实际占用方，且是被告梁某1注册成立的公司，应对本案判决债务承担连带责任，且与被告梁某1、被告梁峰共同将商铺内的货物腾空并退还租赁物给原告。另外，根据《租用厂房协议书》第四项规定，水费、电费、税费、垃圾费均由三被告负责，与原告无关。2020年1月的水费200元、电费3870元已由原告垫付，因此，三被告应当向原告偿还其代付的水费、电费。被告梁某1、溢皇门窗公司辩称，1.同意解除三份协议，但要求原告退回保证金。2.对于第2至4项诉讼请求，被告梁某1、溢皇门窗公司确认已交齐2020年3月前的所有租金，2020年4月的租金未支付，对原告主张的租金标准无异议。3.对于第5项水电费诉讼请求无异议。4.对于第6项诉讼请求无异议，可在两个月内搬离，但不同意支付搬离期间的租金，相应租金在保证金中扣除，不另行支付。5.对于第7项诉讼请求不同意没收保证金，也不同意支付违约金。6.被告梁某1、溢皇门窗公司共同承担支付租金的义务。被告梁锋没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、被告身份证复印件、企业信用信息打印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租用厂房协议书》、《协议书》（2018年3月27日）、《协议书》（2018年7月30日）原件各1份，用以证明原告廖耀荣与被告梁某1、梁锋、溢皇门窗公司存在租赁关系，双方对租赁期限和租金标准等进行了约定。3.租金、水电费清单照片打印件1份，用以证明2020年1月3日的租金及电费合计32570元。4.土地使用权证、宗地图、建设工程报建收费表、建设用地规划申请书原件各1份，用以证明原告在本案中出租的土地拥有土地使用权证，且原告就地上建筑物已取得建设工程规划许可证。《租用厂房协议书》、《协议书》合法有效。5.光盘1张、照片打印件1组，用以证明三被告出现严重债务危机，已被法院进厂查封全部资产，原告了解到，被告溢皇门窗公司拖欠全厂工人工资达3个月以上，后原告向村委会及直接管辖的官窑人社部门反映并备案，官窑人社到场了解情况并登记相关欠薪信息。三被告没有提交证据。被告梁锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经质证，到庭两被告对原告举证均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2017年12月21日，原告（出租方、甲方）与被告梁某1（承租方、乙方）签订《租用厂房协议书》，约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇官窑镇谭南开发区（即官窑马鞍岗吴屋村路口）的土地及原告所有的地上建筑物共计2000平方米（以下简称《租用厂房协议书》项下租赁物）出租给被告梁某1使用；租赁期限为六年，自2018年1月5日至2024年1月4日止，其中2018年1月5日至2021年1月4日的租金标准为每月26000元；双方签订协议之日乙方一次性向甲方交付保证金78000元；乙方必须将每月租金提前3天一次性缴交完毕，如超期一天，按每月租金3%作为违约金，超过7天不付清租金，甲方有权单方终止协议，保证金不退回乙方；水费、电费、水费、垃圾费等均由乙方负责；乙方在承租标的物上自建的建筑物等，全部不动资产、供水、电设施、电气电缆，不能破坏更改、拆、迁，租用期满全部归甲方所有；等等。2019年12月13日，被告梁锋在《租用厂房协议书》的抬头和落款处的承租人作为补充承租方签名。2018年3月27日，原告（甲方）与被告梁某1（乙方）签订《协议书》，约定甲方将马鞍岗吴屋村路口西面三间铺位（以下简称西面铺位）出租给乙方，租期为六年，自2018年4月1日至2023年12月30日，其中2018年4月1日至2021年3月30日租金每月1500元，乙方在当月25日前交下一个月租金给甲方；乙方需交违约金3000元给甲方，如无违约，期满退还；等等。2018年7月30日，原告（甲方）与被告梁某1（乙方）签订《协议书》，约定甲方将马鞍岗吴屋村路口铺位（以下简称东面铺位）出租给乙方，租期为5年5个月，自2018年8月1日至2023年12月30日，其中2018年8月1日至2021年3月30日租金每月1000元，乙方给前3日交下一个月租金给甲方；乙方需交违约金2000元给甲方，如无违约，期满退还；等等。诉讼中，原告述称：西面铺位和东面铺位均位于《租用厂房协议书》项下租赁物中的建筑物的范围内。另查明，《租用厂房协议书》项下租赁物中的土地已办理集体建设用地使用权证，用途为工业用地；《租用厂房协议书》项下租赁物中的建筑物于2002年经南海区官窑镇城镇建设办公室审批同意按规划报建。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于合同关系主体，被告梁某1与原告签订《租用厂房协议书》和两份《协议书》，双方成立租赁合同关系，被告梁某1为上述三份协议书的合同相对方，此其一；其二，被告梁锋于2019年12月13日在《租用厂房协议书》上作为补充承租方签名，属于债务加入，被告梁锋自2019年12月13日起与被告梁某1同为《租用厂房协议书》的合同相对方，但被告梁锋未在两份《协议书》作为承租方签名，原告也未提供其他材料反映被告梁锋亦同意对该两份协议书承担合同责任，即使西南铺位和东面铺位实质也包含在《租用厂房协议书》项下租赁物内，但被告梁锋并非两份《协议书》的合同相对方，对两份《协议书》的合同义务不承担责任。原告在本案中仅提交了南海区官窑镇城镇建设办公室审批办理规划报建的材料，不足以证明《租用厂房协议书》项下租赁物（包括两份《协议书》项下的西面铺位和东面铺位）已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证或者该租赁物的建设已经获得法律法规规定的主管部门的批准，《租用厂房协议书》项下租赁物（包括西面铺位和东面铺位）未办理合法规划、报建手续，不具备交付使用的条件；且因《租用厂房协议书》项下租赁物中的土地属于租赁标的的附属物，其上也加盖了临时建筑物，加建行为没有经过报建手续，故《租用厂房协议书》和两份《协议书》依法无效。合同无效，自始无效，原告诉请解除《租用厂房协议书》和两份《协议书》，本院不予支持。因无效合同收受的财产应予返还。首先，《租用厂房协议书》约定保证金78000元，原告已收取的该部分保证金应退还予承租方被告梁某1、梁锋。两份《协议书》分别约定的3000元和2000元虽名为违约金，但该款项在承租方签订协议之时已预交，且《协议书》约定该违约金如承租方没有违约情形则退还，故该款项性质实为保证金，故原告亦应退还该保证金共计5000元予承租方被告梁某1。综上，原告主张没收保证金78000元和收取违约金5000元，理据不足，本院均不予支持。第二，被告梁某1自认尚未归还《租用厂房协议书》项下租赁物和两份《协议书》项下的西面铺位和东面铺位，鉴于西面铺位和东面铺位位于《租用厂房协议书》项下租赁物的范围内，原告要求被告梁某1、梁锋共同承担返还《租用厂房协议书》项下租赁物和两份《协议书》项下的西面铺位和东面铺位，本院予以支持。合同无效，根据公平等价有偿原则，承租方仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予出租方。被告梁某1确认未交纳《租用厂房协议书》项下租赁物和两份《协议书》项下的西面铺位和东面铺位自2020年4月起的使用费，被告梁锋未举证或抗辩已履行其相应的付款义务，故被告梁某1、梁锋应按26000元/月的标准支付2020年4月5日起至实际搬离之日止《租用厂房协议书》项下租赁物的使用费，被告梁某1应按1500元/月的标准支付2020年4月1日起至实际搬离之日止西面铺位的使用费，被告梁某1应按1000元/月的标准支付2020年4月1日起至实际搬离之日止东面铺位的使用费。如前所述，被告梁锋并非两份《协议书》的合同相对方，原告主张被告梁锋共同承担西面铺位和东面铺位的使用费，理据不足，本院不予支持。鉴于西面铺位和东面铺位位于《租用厂房协议书》项下租赁物的范围内，原告诉请的水电费用金额未明确区分租赁标的物各部分的水电费具体情况，原告诉请被告梁某1、梁锋共同承担2020年1月水费200元、电费3870元，金额合理，本院予以支持。被告溢皇门窗公司同意对被告梁某1关于返还租赁标的物和使用费、水电费债务清偿承担连带责任，系被告溢皇门窗公司对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告梁某1、梁锋、佛山市溢皇门窗有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2017年12月21日签订的《租用厂房协议书》项下土地和建筑物、2018年3月27日签订的《协议书》项下铺位、2018年7月30日签订的《协议书》项下铺位予原告廖耀荣；被告梁某1、梁锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月5日起至实际搬离之日止按26000元/月的标准计算的使用费予原告廖耀荣；被告梁某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月1日起至实际搬离之日止按1500元/月的标准计算的西面铺位的使用费予原告廖耀荣；被告梁某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月1日起至实际搬离之日止按1000元/月的标准计算的东面铺位的使用费予原告廖耀荣；被告梁某1、梁锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月水电费共4070元予原告廖耀荣；被告佛山市溢皇门窗有限公司对被告梁某1上述第二至五项债务承担连带清偿责任；驳回原告廖耀荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计8299.5元（原告廖耀荣已预交11724.68元）和财产保全费1097.85元（原告已预交），合计9397.35元，由原告负担4698.75元，被告梁某1、梁锋、佛山市溢皇门窗有限公司负担4698.6元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的案件受理费3425.18元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年四月二十四日书记员  罗静雯