江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初129号原告：无锡荡口古镇物业有限公司，统一社会信用代码91320205689184793N，住所地无锡市锡山区鹅湖镇人民路。法定代表人：曹军，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪娟，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪倩，江苏漫修律师事务所实习人员。被告：无锡乐来客酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320205331290225Q，住所地无锡市锡山区鹅湖镇荡口古镇仓河北街须家里。法定代表人：辛宣宣，该公司经理。原告无锡荡口古镇物业有限公司（以下简称物业公司）与被告无锡乐来客酒店管理有限公司（以下简称酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人倪娟、汪倩，被告酒店管理公司法定代表人辛宣宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令酒店管理公司支付2017年4月1日起至2019年9月30日止的租金523972元、2017年7月1日起至2019年9月30日止的物业费39339元；2、判令酒店管理公司支付迟延付款滞纳金（以563311元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止按年利率5.655%计算）；3、本案诉讼费用由酒店管理公司负担。事实和理由：物业公司与酒店管理公司订立房屋租赁经营合同，约定由物业公司将位于无锡市锡山区须家里的728.7平方米房屋出租给酒店管理公司作为商业使用。合同履行期间，酒店管理公司欠付房屋租金及物业费。为维护自身合法权益，故物业公司诉至法院，请求判如所请。被告酒店管理公司辩称，酒店管理公司与物业公司存在租赁合同关系，对于物业公司现主张的租金、物业费金额无异议。因物业公司交付的租赁房屋原有结构上没有满足消防要求，酒店管理公司多次进行消防调整，为此停业近12个月。且因疫情影响，导致酒店管理公司不能正常营业。故要求物业公司免除2016年4月至2018年9月的租金、物业费；对2018年10月至2019年6月的租金进行减半收取；对于酒店管理公司因疫情期间造成的损失给予酌情减免和补助。经审理查明，物业公司与酒店管理公司订立房屋租赁经营合同，约定：一、物业公司将无锡市锡山区须家里11号、12号、13号房屋出租给酒店管理公司作为商业使用；双方一致确认租赁房屋的面积为728.7平方米；该房屋仅限于经营民宿。二、租赁期限自2013年10月1日起至2021年9月30日止（含装修免租期），物业公司于2013年10月1日将约定之房屋交付给酒店管理公司。房屋交付日，双方现场确认房屋及其附属设施的状况，填写交房确认书作为房屋交付的依据。免租仅限于免收房屋租金，自2013年10月1日起至2016年3月31日止，装修免租期内的物业管理费和所发生的水、电等其他各项费用按时结算，由酒店管理公司承担。三、租赁期内酒店管理公司应缴付的租金明细如下：第一年至第三年为186183元（日租金0.7元/平米/天）、第四年为196822元（日租金0.74元/平米/天）、第五年为207461元（日租金0.78元/平米/天）、第六年为218100元（日租金0.82元/平米/天）、第七年为228739元（日租金0.86元/平米/天）、第八年为239378元（日租金0.9元/平米/天）。租金自2016年10月1日开始，以上一年月租金为基数，每年月租金递增5%。租金按12个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为186183元。以后酒店管理公司必须在每一支付期起始7日前全额付清该支付期租金，物业公司在收到租金后应开具发票给酒店管理公司。四、酒店管理公司须于签订合同时向物业公司缴纳履约保证金30605元。五、租赁期内，酒店管理公司应缴付的物业管理费为每月1457元；6个月为一个支付期，实行预付费形式，首期物业管理费的支付时间为本合同签订之日，金额为8744元。九、除双方另有书面约定外，酒店管理公司应在合同终止之日起五日内将其添置的装修、装饰等可拆卸、可移动部分自行拆除（水、电设施及增扩容设施、设备，本协议5.2、5.3条所列内容除外），搬出全部自有物品。对不可拆除部分或拆除会造成房屋建筑损坏的部分，酒店管理公司无偿放弃，物业公司不负补偿的责任。十、酒店管理公司有下列情形之一的，视为酒店管理公司单方面违约，物业公司有权以书面的形式解除合同：酒店管理公司不按时支付或不足额支付租金、物业费、水电费超过15日的；......任何一方依据本合同第十条约定提前解除合同的，均需以书面形式通知对方。本合同自解除合同通知书送达对方时即时终止，也可在该送达解除通知书中规定另一确定日期为本合同终止日。依照本合同第十条提前终止的，酒店管理公司应按物业公司规定时间交还租赁房屋，如酒店管理公司未按物业公司规定时间交还租赁房屋的，物业公司有权按本合同第九条的规定自行收回房屋，并要求酒店管理公司承担违约责任。十二、如酒店管理公司逾期向物业公司支付本合同项下的任何款项，物业公司除可依据本合同第十条规定提前解除合同外，还可采取下列一项或多项措施：要求酒店管理公司就迟延支付租金、保证金、水、电及物业管理费等支付滞纳金，每日按未付款项的1%计收。合同终止后，酒店管理公司逾期交还房屋的，每逾期一天应以合同终止当年日租金的2倍为标准向物业公司支付违约金。合同另对其他相关租赁事宜作出约定。合同订立后，物业公司于2013年10月1日向酒店管理公司交付房屋，酒店管理公司在交房确认书盖章予以确认。案外人南京嘉柏公司向物业公司支付69832元，其中30605元作为支付本案合同项下酒店管理公司应支付的履约保证金（剩余39227元则作为另案合同项下无锡荡口秦淮古玩艺术投资管理有限公司应支付的履约保证金）。此后，酒店管理公司未能及时缴纳合同项下的租金及物业管理费（其中房屋租金自2017年4月1日起未能缴纳、物业管理费自2017年7月1日起未能缴纳）。物业公司分别于2017年4月5日、2018年5月26日向酒店管理公司发送租金催缴通知书；2017年10月17日、2018年1月18日物业公司向酒店管理公司发送物业费催缴通知书。至2019年9月24日物业公司向酒店管理公司邮寄律师函，载明：酒店管理公司拖欠房屋租金、物业费的行为已经构成了根本违约，物业公司有权解除合同并主张酒店管理公司的违约责任；自律师函收到之日，酒店管理公司与物业公司的房屋租赁合同解除；自本律师函收到之日起三个工作日内，酒店管理公司立即清场并交还租赁房屋；自本律师函收到之日起，酒店管理公司缴纳的履约保证金39227元用于抵扣欠缴的租金、物业费；自本律师函收到之日起一个月内，酒店管理公司结清欠付2019年8月30日前的租金、物业费544207元。该律师函于2019年9月25日由酒店管理公司签收。另查明，鹅湖镇须家里1至15号房屋产权人为无锡荡口旅游发展有限公司（以下简称旅游发展公司），该公司就其所有的房屋委托物业公司负责对外出租、管理；相关租金、物业费由物业公司收取。审理中，物业公司、酒店管理公司一致同意履约保证金30605元可在欠付的房屋租金、物业管理费中予以抵扣。物业公司关于迟延付款滞纳金作出如下陈述：根据合同约定，物业公司可就酒店管理公司迟延支付的房屋租金、物业管理费每日按未付款项的1%计收；现物业公司自行调整为按一年期贷款基准利率的1.3倍即年利率5.655%作为计算标准。对此，酒店管理公司无异议。本院认为，物业公司与酒店管理公司存在房屋租赁合同关系，酒店管理公司理应根据合同约定及时缴纳相应的房屋租金、物业管理费；但实际履行过程中，酒店管理公司欠付房屋租金、物业管理费事实清楚。物业公司现主张2019年9月30日前的房屋租金、物业管理费总计563311元，鉴于酒店管理公司并无异议，本院予以认定。鉴于审理中，物业公司、酒店管理公司一致同意履约保证金30605元在欠付的房屋租金、物业管理费中予以抵扣，本院依法予以准许。相互抵充后，酒店管理公司尚需支付的房屋租金、物业管理费金额为532706元。物业公司另主张迟延付款滞纳金按年利率5.655%计算，因酒店管理公司亦不持异议，本院予以确认。但鉴于房屋租金、物业管理费的金额现认定为532706元，本院据此对物业公司主张的计算方法予以依法调整。至于酒店管理公司辩称，物业公司交付的租赁房屋原有结构上没有满足消防要求，酒店管理公司多次进行消防调整，为此停业近12个月；本院注意到，双方所订合同中约定“房屋交付日，双方现场确认房屋及其附属设施的状况”，且交房确认书中亦明确载明酒店管理公司已在物业公司的解释说明下全部了解房屋状况，并已进行了实地勘察，确认了房屋建筑的现实情况，同意交接使用。故现有证据足以证明酒店管理公司在接收租赁房屋前已充分了解了该房屋的状况，故本院对其辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡乐来客酒店管理有限公司于本判决生效后10日内支付无锡荡口古镇物业有限公司截止2019年9月30日前的房屋租金、物业管理费532706元。二、无锡乐来客酒店管理有限公司于本判决生效后10日内支付无锡荡口古镇物业有限公司迟延付款滞纳金（以532706元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止按年利率5.655%计算）。三、驳回无锡荡口古镇物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9434元，减半收取4717元、诉讼保全申请费3520元，合计诉讼费用8237元，由物业公司负担447元，酒店管理公司负担7790元（物业公司同意其预交的案件诉讼费由被告直接给付，本院不再退回。酒店管理公司应负担的案件诉讼费于本判决生效后10日内支付物业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 华 伟二〇二〇年八月三日书记员 吴铭佳