湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初746号原告：李玲，女，1996年5月3日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：李明，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承睿，湖南金州律师事务所实习律师。被告：匡丽娜，女，1991年1月20日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：杨佳，湖南仁本律师事务所律师。被告：方瑜，女，1983年1月10日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李凡，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳仲如，湖南君见律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：肖锦莲，系公司员工。原告李玲与被告匡丽娜、方瑜及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玲的委托诉讼代理人李明，被告匡丽娜的委托诉讼代理人杨佳，被告方瑜及其委托诉讼代理人李凡、欧阳仲如，第三人新环境公司的委托诉讼代理人肖锦莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玲向本院提出诉讼请求：1．判令解除《房屋买卖合同》（合同编号：570718523123）；2．判令匡丽娜、方瑜共同向原告支付违约金185,200元及律师费5,000元；3．判令匡丽娜、方瑜共同承担本案全部诉讼费用。匡丽娜辩称：1．匡丽娜不熟悉房屋销售的流程，以为是先去银行办理资格审核，看是否能够办理贷款，然后再签订正式的合同，匡丽娜确认的价格是1,060,000元，并未授权方瑜按926,000元价格出售房屋，且房屋最终没有成功出售也是因为方瑜不配合办理解除抵押的手续；2．李玲本人在没有看到匡丽娜书面授权的情况下，不应贸然与方瑜签订《房屋买卖合同》，其本人对此也存在过错；3．方瑜在没有取得匡丽娜书面授权情况下，无权处分他人财产；4．新环境公司作为专业的房屋中介机构，在方瑜没有取得授权的情况下，依然组织李玲与方瑜签订买卖合同及其他协议，存在明显过错，应承担相应责任；5．李玲与方瑜签订的买卖合同未取得匡丽娜的追认，尚未生效，由此产生的损失应由李玲、方瑜、新环境公司承担，且李玲所主张的违约金明显高于实际损失，不应支持。方瑜辩称：1．方瑜不是涉案合同主体，其只是接受匡丽娜的委托代为签订《房屋买卖合同》，无须承担合同义务，在本案买卖关系中不可能存在违约责任；2．即使方瑜有违约情形，原告请求的违约金也过分高于其所承受的损失，请求调低。新环境公司述称，新环境公司本着诚实信用的原则与各方进行沟通协商，仍未能解决问题，请求法院依法判决。经审理查明：匡丽娜系位于长沙市柠檬丽都Ａ1栋504房（以下简称“504房”）的所有权人，方瑜系该房屋的抵押权人。因匡丽娜与方瑜之间存在债务问题，匡丽娜同意以房抵债，并将504房的产权证书原件交给了方瑜，但没有向方瑜出具委托其代为出售房屋的授权委托书。2019年10月10日，方瑜以匡丽娜（甲方、出售方）的代理人名义与李玲（乙方、买受方）、案外人长沙市天心区新苑房屋中介服务部（丙方、居间方）及新环境公司（丁方、管理方）签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：570718523123），主要约定：甲方自愿将504房（权证号码为201××××9945）出售给乙方，房屋建筑面积为105.47平方米；甲乙双方共同确认该房屋总售价为926000元；乙方于2019年10月10日支付甲方购房定金20000元，乙方拟申请银行贷款740000元以支付部分房款，该贷款审批手续由甲乙双方协同自行办理，在合同签订后3日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方必须相互配合在2019年10月28日前办理贷款审批，丙方协助；甲方应于2019年11月10日前结清房屋抵押贷款，并在2019年11月10日前办理注销抵押登记手续；甲乙双方须相互配合在2019年11月15日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款160000元；若乙方支付按揭服务费后，因甲方原因导致未能继续履行的，甲方应当赔偿乙方的按揭服务费损失；签订本合同后甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，在本合同签订当日，甲方应支付丙方居间服务费9260元，乙方应支付居间服务费13890元，甲乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方的服务费丙方不予退还，守约方支付的违约费丙方予以退还，若退还，则丙方有权向违约方追偿；如房屋产权人或房屋买受人本人未能到场，由代理人承诺产权人或房屋买卖人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人或房屋买受人书面授权签订本合同，且将授权书作为合同附件，若产权人或房屋买受人事后不予追认，导致给合同被变更、撤销、解除、终止或者认定无效的，本条款依然有效，代理人应向合同的相对应守约方赔偿房屋总价款20%的违约金，并向丙方赔偿房屋总价款3%的服务费；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如甲乙双方任何一方违约行为累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。李玲于合同签订日支付了20000元购房定金，由第三人新环境公司进行资金托管，方瑜代匡丽娜出具了《定金收条》。李玲还向长沙市天心区新苑房屋中介服务部支付了13890元居间服务费。2019年11月6日，李玲、匡丽娜、长沙市天心区新苑房屋中介服务部房产经纪人李浪等人到长沙银行汇丰支行办理了按揭贷款手续。为了保证可以贷款740000元，李玲、匡丽娜在银行签署文件时将房屋售价提高到1060000元。在办理完银行按揭贷款手续后，经李玲多次催促，匡丽娜没有办理504房的抵押登记注销手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。李玲遂诉至本院，酿成纠纷。另查明，李玲为处理本案纠纷支付了律师费5,000元。504房所在小区房屋的均价现为10,000元左右。再查明，匡丽娜陈述，匡丽娜同意以房抵债，不同意方瑜以926,000元卖房，方瑜不同意解除抵押登记。方瑜陈述，匡丽娜同意以926,000元卖房，方瑜在收到欠款前没有解除抵押登记的义务。匡丽娜、方瑜各执一词，互不认可对方的陈述。本院认为，在方瑜以匡丽娜的名义代表其签订《房屋买卖合同》时，虽然没有出具匡丽娜的授权委托书，但匡丽娜配合李玲办理银行按揭贷款手续的行为应视为其对《房屋买卖合同》的追认及履行了协助李玲办理银行按揭贷款手续的合同义务，《房屋买卖合同》对匡丽娜具有约束力，匡丽娜应按约继续履行合同。匡丽娜没有继续履行合同构成违约，解除合同的条件成就，李玲请求解除《房屋买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。李玲请求匡丽娜支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持，虽然合同约定违约金为总房价的20%即185,200元（926,000元×20%），但该数额过高，匡丽娜、方瑜申请调低，本院调整为70,000元，超出部分不予支持。李玲请求匡丽娜支付律师费5,000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。李玲请求方瑜承担违约责任并承担律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。匡丽娜如认为系方瑜的原因才导致其承担了上述责任，可另行向方瑜主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第二款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除被告方瑜代被告匡丽娜与原告李玲、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司及长沙市天心区新苑房屋中介服务部于2019年10月10日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：570718523123）；二、被告匡丽娜于本判决生效之日起10日内给付原告李玲违约金70,000元；三、被告匡丽娜于本判决生效之日起10日内给付原告李玲律师费5,000元；四、驳回原告李玲的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,104元，减半收取2,052元，保全费1,120元，合计3,172元，由被告匡丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  张永进二〇二〇年三月二十日法官助理段琴代理书记员  任艳辉附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。