山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初5664号原告：孙德悦，男，1955年9月17日生，汉族，居民，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。被告：威海大恒房产地开发有限公司，住所地：威海市文登区界石镇大界石村。法定代表人：高丽，公司经理。委托诉讼代理人：孙述斌，公司职工。被告：威海申威投资发展有限公司文登分公司，住所地：威海市文登区界石镇王家庄村。法定代表人：孙述爱，公司经理。委托诉讼代理人：张利，公司职工。原告孙德悦诉被告威海大恒房产地开发有限公司（以下简称大恒公司）、威海申威投资发展有限公司文登分公司（以下简称申威文登分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙德悦、被告大恒公司之委托诉讼代理人孙述斌、申威文登分公司之委托诉讼代理人张利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙德悦向本院提出诉讼请求：1、解除与申威文登分公司在2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》一份。2、大恒公司与申威文登分公司共同退还孙德悦购房款392700元。3、大恒公司与申威文登分公司共同支付违约金247401元。4、大恒公司与申威文登分公司共同承担孙德悦因诉讼产生的差旅费4000元。诉讼中，孙德悦申请变更诉讼请求：1、解除与申威文登分公司在2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》一份。2、大恒公司与申威文登分公司共同退还孙德悦购房款392700元，并以392700元为基数，自2013年8月1日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算违约金。3、大恒公司与申威文登分公司共同承担孙德悦因诉讼产生的差旅费2636元。事实和理由：2012年5月30日，孙德悦来到威海市文登区，通过朋友介绍购买了大恒公司和申威文登分公司共同开发的玉泉花园小区22号楼5单元210号一、二层楼房，总面积为161.74平方米，总价款为392700元，并与申威文登分公司签订了《房屋买卖协议》，合同签订后，孙德悦按照合同约定将购房款全部给付了申威文登分公司，申威文登分公司承诺2013年8月以前办理房产证，然而，时至今日，大恒公司和申威文登分公司却未按照协议履行办理房产证，孙德悦为此多次要求二被告办理，二被告仍未予理睬，为此，孙德悦依照相关法律规定，提起诉讼，请求依法判决。大恒公司辩称，孙德悦所购买的涉案房产系我公司开发的，申威文登分公司系为我公司代理销售，房款付清后，我公司才出具商品房预售合同，业主拿着预售合同才能去办房产证。2012年5月13日，孙德悦与申威文登分公司签订了买房合同属实，房款为410810元，孙德悦交了388800元，尚欠房款22010元。合同中没有约定办理房产证的时间，涉案房屋能够办理房产证，但孙德悦没有付清全部房款，也没有付清拖欠的卫生费和物业费及维修基金，所以，我方不能协助孙德悦办理房产证。我方的意见是希望双方继续履行合同，孙德悦交齐剩余房款及物业费等，我方协助孙德悦办理产权登记手续。所以，请求法庭驳回孙德悦的诉讼请求。申威文登分公司辩称，孙德悦购买的涉案房产是大恒公司开发的，我公司是为大恒公司代理销售，我公司代收房款，房款付清后大恒公司出具商品房预售合同，业主拿着预售合同去办理房产证。2012年5月13日，我公司与孙德悦签订了《房屋买卖合同》属实，房款为410810元，孙德悦交了房款388800元，尚欠房款22010元。另外，合同中没有约定办证时间，孙德悦主张我公司承诺于2013年8月办证与事实不符，因为孙德悦没有交齐房款，所以，现在还无法办证，我公司在孙德悦交齐房款后，协调大恒公司与孙德悦之间办理房产证。本案双方当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，对没有争议的证据，本院予以确认，并在案佐证。本院经审理查明认定的事实如下：2012年5月13日，孙德悦与申威文登分公司签订了《房屋买卖协议》一份，协议主要内容为：申威文登分公司同意孙德悦优先购买位于威海市文登区，协议约定房屋价款为：一层76.85平米×2700元/平米=207500元、二层84.9平米×1900元/平米=161310元，以及土地使用费21000元，总价款为389810元。协议中对办理产权证时间没有作出约定。该协议由孙德悦及申威文登分公司时任法定代表人孙立永、销售人员陈某签字，并加盖了申威文登分公司公章予以确认。协议签订后，孙德悦于2012年5月13日付款180000元、8月11日付款50000元、8月12日付款20000元、12月11日付款35000元、12月25日付款60000元、2013年1月31日付款43800元（含土地使用费21000元），以上共计388800元，全部支付给申威文登分公司，由申威文登分公司向孙德悦出具了收款收据。另外，孙德悦主张在2013年3月24日通过银行转账向时任申威文登分公司销售人员陈某支付房款3900元，提交了银行付款回单及申请证人陈某出庭作证，银行付款回单显示2013年3月24日孙德悦通过商业银行向陈某账户汇款3900元，陈某出庭陈述，2013年3月24日孙德悦通过银行汇给我的3900元是房款，我收取之后马上交给了申威文登分公司财务。经质证，大恒公司提出异议称，孙德悦汇给陈某该3900元，我公司没有收到该款，对此不予认可，另外，陈某还向法院起诉二被告索要业务提成款，案件正在法院审理当中，陈某与我方有利害关系，证言不足以采信。申威文登分公司辩称，陈某是我公司的销售人员，但不是我公司正式职工，其他意见与大恒公司一致。同时查明，该涉案房产现在为毛坯房，申威文登分公司于2017年将房屋钥匙交予孙悦德，孙德悦一直闲置未用。另查明，孙德悦主张申威文登分公司业务经理林治良承诺2013年8月份给其办理房产证书，提交了其与申威文登分公司签订的《房屋买卖协议》，协议书最后一页下方书写了“2013年8月以前办理房产证林治良”，经质证，二被告均提出异议称，林治良是申威文登分公司销售经理，该句话是孙德悦自己私自添加的，不予认可。孙德悦主张涉案房产系由大恒公司和申威文登分公司共同开发，提交了《建设用地规划许可证》复印件一份，登记用地单位为：大恒公司，用地项目名称为：玉泉花园住宅小区，《建设工程施工许可证》复印件一份，登记建设单位为大恒公司，工程名称为：界石镇玉泉花园小区22号商住楼，文登市房地产管理局出具的《商品房预售许可证》复印件一份，登记预售单位为：大恒公司，建设项目为：玉泉花园住宅小区，同时，该许可证注明联合开发单位：威海申威投资发展有限公司，《建设工程规划许可证》复印件一份，登记建设单位为：大恒公司，建筑项目名称为：文登市界石镇玉泉花园住宅小区，以及提交玉泉花园小区宣传海报一张，海报中写明开发商为：大恒公司、威海申威投资发展有限公司。上述证据经质证，二被告均提出异议称，宣传海报是销售公司为了宣传制作的，并不能证实楼盘是二被告共同开发的，对其他证据均没有异议。孙德悦主张因为诉讼产生交通费、差旅费，提交了交通费单据四张，金额共计559元，住宿费发票一张，金额为100元，合计659元，孙德悦主张659元为单趟费用，因诉讼共两个来回，交通费、差旅费共计为2636元。经质证，二被告对上述费用均不认可，也不同意赔偿。孙德悦为证实其向申威文登分公司主张过要求办理房产证之事，庭审中还提交了，2019年7月12日，孙德悦与申威文登分公司原法定代表人孙立永现场录像一份，孙立永在现场对话中陈述，涉案房产一直没有经过验收，暂时办不了产权证。经质证，二被告对录像真实性均没有异议。再查明，大恒公司庭审中辩解的，涉案房产现在能够办理不动产登记证书，对此，孙德悦不予认可，本院指定期限要求大恒公司提供相应证据，但大恒公司并未能够提供。同时，本院为查明案件事实，依法到文登区不动产登记部门进行调查，经调查，涉案房产现在尚不能办理不动产登记证书，经质证，双方当事人对本院调查情况均没有异议。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，2012年5月13日，孙德悦与申威文登分公司签订了《房屋买卖协议》一份，约定孙德悦以389810元的价格购买位于威海市文登区。被告大恒公司系涉案房产的开发商。孙德悦向申威文登分公司支付了房款，并由申威文登分公司出具了收款收据。孙德悦与大恒公司、申威文登分公司之间形成了实际上的房屋买卖合同关系，合同自2012年5月13日成立并生效。协议签订后，孙德悦于2012年5月13日至2013年1月31日共计付款388800元（含土地使用费21000元），全部支付给申威文登分公司，由申威文登分公司向孙德悦出具了收款收据。余下房款1010元，孙德悦在2013年3月24日通过银行转账向时任申威文登分公司销售人员陈某支付3900元，这一事实由孙德悦提供的银行付款回单及证人陈某出庭作证可以证实，陈某作为申威文登分公司的销售人员，而且也代表申威文登分公司与孙德悦签订了购房协议，对于孙德悦来讲，交付给陈某3900元，应视为孙德悦将剩余房款1010元向申威文登分公司交齐，至于陈某接款之后是否交给申威文登分公司，系申威文登分公司与陈某内部之事，与孙德悦无关，因此，对大恒公司和申威文登分公司辩解的，孙德悦房款未能交齐，所以，不能为其办理房权证书的意见，与事实不符，本院不予采纳。关于双方争议的购房协议是否应当解除的问题，孙德悦主张申威文登分公司业务经理林治良在协议中作出书面承诺，2013年8月份给其办理房产证书，而且，从其购房至今已有7年多时间，申威文登分公司和大恒公司一直未能给予办理房产证，于法于理应当解除合同、赔偿损失。大恒公司和申威文登分公司均辩称，合同中没有约定办证时间，而且也不认可林治良书面承诺2013年8月份办证。2012年5月13日，孙德悦与申威文登分公司签订的《房屋买卖协议》，虽然协议当中并未明确约定具体办理产权证书时间，二被告也不认可林治良在协议中书面承诺，但考虑到协议签订距今已近8年，该房产至今无法办理产权证书也是客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“┄┄（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，孙德悦按照协议约定于2013年3月已将房款全部支付给申威文登分公司，尽管孙德悦在2017年接收房屋钥匙，但作为房产出卖方还应当履行协助办理过户等附随义务，但该房产至今无法办理产权手续，致使孙德悦购买房屋取得房屋所有权的目的无法实现，因此，孙德悦起诉要求解除与申威文登分公司在2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》，于法有据，本院予以支持。大恒公司虽然辩解，涉案房产现在能够办理房产证书，但几次庭审本院给予了大恒公司充分的举证时间，大恒公司也未能提供相应证据证实，而且，经本院到不动产登记部门调查，涉案房产现在尚不具备办理产权证书条件，因此，对大恒公司该辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案房屋房款共计389810元，孙德悦于2013年3月24日已向申威文登分公司全部交齐，现本院已判决解除孙德悦与申威文登分公司之间签订的《房屋买卖合同》，孙德悦要求大恒公司和申威文登分公司返还上述房款，理由正当，本院予以支持。关于孙德悦主张返还购房款的数额为392700元，购房协议中对房款已明确约定为389810元，孙德悦支付给申威文登分公司房款388800元，剩下只应当支付1010元房款即可，而孙德悦支付给申威文登分公司销售人员陈某3900元，对超出购房款的2890元，孙德悦要求作为房款予以返还，理由并不成立，本院不予支持。关于孙德悦主张的违约金部分，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，孙德悦与申威文登分公司之间签订的协议，并未约定违约金，孙德悦于2013年3月24日向申威文登分公司全部交齐涉案房屋房款389810元，孙德悦要求自2013年8月1日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率标准计算违约金，符合上述法律规定，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率取消，自2019年8月20日至实际付款之日，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于孙德悦主张的，因为诉讼产生交通费、差旅费，共计为2636元，要求大恒公司、申威文登分公司予以赔偿，并提交了交通费单据四张，住宿费发票一张，合计659元，经质证，二被告对上述费用均不认可，也不同意赔偿。关于孙德悦该项主张，首先，购房协议中并未约定因为诉讼产生交通费、差旅费，需由对方承担。其次，本院已经判令二被告支付孙德悦购房款利息损失的情况下，孙德悦再要求支付因诉讼产生的交通费、差旅费，没有事实及法律依据，对其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙德悦与被告威海申威投资发展有限公司文登分公司于2012年5月13日签订的《房屋买卖协议》一份。二、被告威海大恒房产地开发有限公司、威海申威投资发展有限公司文登分公司于本判决生效后十日内退还原告孙德悦购房款389810元，并以389810元为基数，自2013年8月1日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息作为违约金。二被告对上述债务承担连带责任。（汇入户主为：孙德悦，开户行：中国农业银行，卡号为：62×××61号银行卡中）。三、驳回原告孙德悦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费9285元，由原告负担129元、二被告负担9156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李 涛人民陪审员  姜英乔人民陪审员  丛卓日二〇二〇年二月二十八日书 记 员  王莉莎