安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16688号 原告：刘永兴，男，1979年4月29日出生，住福建省福鼎市。 原告：黄艳，女，1978年10月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：赵玉龙，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：刘水平，女，1986年8月10日出生，住安徽省合肥市包河区。 原告刘永兴、黄艳诉被告刘水平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告刘永兴、黄艳委托诉讼代理人赵玉龙，被告刘水平，均到庭参加诉讼。因双方当事人争议较大，案情较为复杂，本院依法转为普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员浦溢、人民陪审员沈永芝组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘永兴、黄艳委托诉讼代理人赵玉龙，被告刘水平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘永兴向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠房租共计44712元（2019年3月23日至2019年6月24日期间租金），以及逾期付款违约金7153.92元（自2019年3月20日起计，月利率2%，暂计至2019年8月20日，以后计算至租金付清时止）；2.判令被告将原告位于合肥市房屋恢复原状；3.被告支付原告因本案支出的律师代理费用人民币5000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭增加诉讼请求：1.被告向原告支付公证费7100元、垫付的物业费1427.36元；2.被告向原告支付合肥市滨湖世纪城琼林苑Ｄ506室房屋恢复费用10500元，并立即将Ｄ501-505、507-510室恢复原状；3.其他诉讼请求不变。 事实与理由：原被告双方于2014年4月21日签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定被告承租原告位于合肥市房屋。合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，并完全履行了合同义务。2019年3月6日，被告向原告发出解除租赁合同的通知，欲单方解除租赁合同。原告遂回复《关于〈解除租赁合同通知函〉的复函》，告知被告不同意解约，并要求其支付房租，但被告至今未予支付。此外，合同到期后，原告发现被告擅自将房屋进行了装修改造，改变房屋结构，将该房屋用于办学生课外辅导班，致使原告无法将该房屋出售或再次转租。为维护原告的合法权益，现依据相关法律的规定以及合同的约定，向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告刘水平辩称：签订租赁合同的时候，原告知道我是办学校的，当时是通过中介找原告租赁的房屋，房屋的原状现在记不清楚了。被告装修的时候，原告及物业人员是清楚的。被告提前解除合同有正当理由，是合肥市包河区教育体育局给二标发的整改通知书，载明被告办学的场所不符合国家规定，不能办学经营，被告因为这个原因才提前解除合同，也因此被告至少停了一个月的课。我是在2018年12月收到合肥市包河区教育体育局连续两次给我发的整改通知书，所以被告有权解除案涉房屋租赁合同，不应该支付剩余的三个月租金即原告诉请的第一项租金。对房屋的布局图，被告认为不一定是交付给我的时候的现状。被告对房屋装修的时候，当时物业人员也在场，当时装修的时候，我也不是每次都在现场，当时只是对装修人员说只要能用于教学就行，墙壁刷白、可以装空调就行。被告不知道房屋的原状和房屋装修后的原状，只记得前台的门改大了一点，其他的被告记不清楚了。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2014年4月21日，原告刘永兴（出租方、甲方）与被告刘水平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于合肥市房屋出租给乙方使用，租赁用途为商用，不得擅自另作别用。租赁期限自2014年4月25日至2019年6月24日，每月租金为12775元，自第三年（2016年6月25日至2017年6月24日），每月租金13485元，季度付40455元；第四年（2017年6月25日至2018年6月24日），每月租金14194元，季度付42582元；第五年（2018年6月25日至2019年6月24日），每月租金14904元，季度付44712元，付款按季支付应提前3日付清。合同签订之日，乙方向甲方交付人民币12775元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交一切费用后，甲方应将押金无息全额退还乙方。其中第七条约定，租赁期间双方不得借故解除合同，当事人乙方如有正当理由要求解除合同时，需提前1个月通知对方，经双方同意后解除合同。第九条约定，租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损失，因负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。第十三条约定，本合同签订后，若甲方违约，甲方应向乙方支付2倍于押金的违约金（包含押金），若乙方违约，则甲方收取的押金不予退还，另违约方应承担金额中介佣金，并承担由此产生的律师代理费、差旅费等一切费用。第十五条约定，中介费为1个月租金的50%，其中一方应支付6387元，签约时当场付清。等等。备注部分载明在租期2014年4月25日至2014年6月24日为房屋装修期，此期间租金全免。上述合同签订后，被告向两原告支付押金12775元，两原告向被告交付了案涉房屋，被告接收房屋后对案涉房屋进行了装修使用，双方按照合同约定履行了合同义务。2018年2月9日，原告黄艳（出租方、甲方）与被告刘水平（承租方、乙方）就上述案涉房屋租赁合同签订了《变更协议》，约定：除支付要求变更外，其他要求按照原合同执行；具体变更内容：在合同存续期间，经协商，乙方需提前一个月支付六个月的全额租金，租金金额按照原合同标准执行，直至原合同租赁期到期。等等。此后，被告支付租金至2019年3月23日，最后一个季度租金44712元未予支付。2019年3月6日，被告向两原告代理人刘道奎邮寄《解除租赁合同通知函》，载明：我与刘永兴于2014年4月21日签订了《房屋租赁合同》，租赁的房屋用于教育培训，现因包河区教育局于2019年12月28日对我下发了整改通知书（租赁房屋不符合办学要求），我已经停业至今。我已于2018年12月25日已经通知你告知房东解除合同，但你未回复我。现根据相关约定，特依法通知你《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除，望收函后接收房屋。2019年3月11日，刘道奎向被告发出关于《解除租赁合同通知函》的复函，载明根据双方房屋租赁合同及其他相关协议约定，2019年3月6日，被告通知我方已于2019年3月7日收悉，现回复如下：贵方在函件中提到的已于2018年12月25日通知刘道奎告知解除合同之事不是事实，我方及刘道奎均未收到任何通知；关于包河区教育局于2019年12月28日下发整改通知书问题，请被告提供所谓的整改通知书，合同是我方与被告个人签订，整改通知书是针对什么主体发放的，另外2019年12月28日尚未到来；双方合同并未约定被告仅能租赁房屋用来办学，即使不能办学还可以作为其他用途使用。被告主张因不能办学停业，并据此要求解除合同不是法定的或者双方约定的可以解除租赁合同的正当理由，贵方的该通知不具有解除租赁合同的效力。根据合同约定，被告应于2019年2月23日支付租金44712元，否则我方有权要求贵方恢复房屋原状，并追究被告全部违约责任。此后，双方对上述房屋租赁合同纠纷事宜协商处理，但未能达成一致意见，致原告诉讼来院，请求判如所请。 另查明，案涉合肥市房屋于2013年3月7日登记为两原告共同共有。2019年8月20日，合肥滨湖世纪城物业管理有限公司出具证明一份，载明案涉合肥市房屋自交房之日起至今，仅在2014年5月14日由租客刘水平进行一次装修施工。 还查明，2019年11月6日，两原告支付案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费1427.36元。两原告为本案诉讼花费律师费5000元。 又查明，被告于第一次庭审后向本院提交《责令整改通知书》1份，载明合肥市包河区教育体育局于2018年12月28日在工作中发现多多教育未经行政许可，擅自在案涉房屋违规举办中小学学科类辅导培训，责令收到本通知书后，于2018年12月28日停止办学，并按照《安徽省校外培训机构设置标准（试行）》要求，积极申请办理办学许可证。拒不改正的，将依法予以处理。 再查明，本案审理过程中，原告出售了案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋，并委托第三方对该房屋进行了装修恢复原状，共计花费10500元。此外，原告自行对案涉房屋现状进行证据保全办理了公证，花费公证费7100元。 以上事实，由原告陈述、《房屋租赁合同》、变更协议、《解除租赁合同通知函》、关于《解除租赁合同通知函》的复函、产权证、装修合同、证明、物业管理费发票、律师费发票、《公证书》及公证费发票、《责令整改通知书》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告刘永兴、黄艳与被告刘水平签订的《房屋租赁合同》及变更协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。 本案主要争议焦点为被告单方于2019年3月6日通知解除案涉房屋租赁合同等是否构成违约，以及应当承担的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁用途为商用，被告租赁案涉房屋后实际用于经营“多多教育”。2018年12月28日，合肥市包河区教育体育局向被告发出《责任整改通知书》，载明被告经营的“多多教育”未经行政许可，违规举办中小学学科类辅导培训，责令于2018年12月28日停止办学，并按照《安徽省校外培训机构设置标准（试行）》要求，积极申请办理办学许可证。拒不改正的，将依法予以处理。被告于2019年3月6日以包河区教育局向其下发整改通知书（租赁房屋不符合办学要求）为由，单方通知解除案涉房屋租赁合同，但双方约定的租赁用途为商用，并非仅用于办学或者经营教育机构，即使合肥市包河区教育体育局向被告发出《责任整改通知书》导致被告无法从事经营“多多教育”，也不必然导致双方约定的租赁用途无法实现，故被告以该理由单方通知被告解除案涉房屋租赁合同，不符合合同约定。此外，从该《责任整改通知书》内容看，系因为被告自身原因即被告经营的“多多教育”未经行政许可，擅自违规举办中小学学科类辅导培训，与本案双方之间签订的房屋租赁合同无关。综上，被告单方于2019年3月6日通知解除案涉房屋租赁合同，并拒绝按照约定支付最后一季度租金44712元等构成违约，被告应当承担相应的违约责任。 按照双方签订的《房屋租赁合同》、变更协议的约定以及解约回函，被告最迟应当于2019年2月23日前支付最后一个季度租金44712元。同时，被告于2019年3月6日单方违约解除案涉房屋租赁合同，导致案涉合同实际未能继续履行完毕，必然给原告造成租金损失。结合案涉《房屋租赁合同》第十三条、第十五条违约责任的约定，被告违约单方提前解除合同，两原告收取被告的押金12775元不予退还，另外还应当支付两原告相当于中介佣金金额即6387元的违约金，本案产生的律师费5000元，被告也应当予以承担。因被告已单方解除案涉房屋租赁合同，导致合同无法继续履行，且此后被告已自行搬离案涉房屋，该房屋此后处于空置状态，被告应及时采取适当措施防止损失扩大，故超出上述支持部分的租金损失，属于扩大损失，本院不再支持。两原告支付案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费1427.36元，结合本案实际情况，被告实际搬离案涉房屋的具体时间在2019年3月，故本院酌定被告应予承担3个月的物业管理费389.28元。 根据案涉《房屋租赁合同》第九条约定，被告需要装修该房屋时，须取得原告同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，被告在交还房屋时应负责恢复原状。本案合同签订后，被告对案涉房屋进行了实际装修，而原告交付案涉房屋时案涉房屋并未装修，现被告单方提前解除案涉房屋租赁合同，应按照该条合同约定将原告案涉房屋按照产权证登记的房屋布局图恢复原状。其中合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋，原告已自行恢复原状，并产生恢复费用10500元，被告应予承担。被告自行证据保全产生的公证费7100元，系被告不予恢复房屋原状导致，也应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘水平于本判决生效之日立即支付原告刘永兴、黄艳违约金6387元，并支付物业管理费389.28元、律师费5000元； 二、被告刘水平于本判决生效之日起十五日内将案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D501、D502、D503、D504、D505、D507、D508、D509、D510室按照产权证登记的房屋布局图恢复原状； 三、被告刘水平于本判决生效之日立即支付原告刘永兴、黄艳合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋恢复原状费用10500元、公证费7100元； 四、驳回原告刘永兴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1322元，由被告刘水平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  周文生 人民陪审员  浦 溢 人民陪审员  沈永芝 二〇二〇年一月六日 书 记 员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。