四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初640号 原告：茅浪，女，1967年3月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：茅澜，男，1970年3月21日出生，汉族，住成都市成华区。 二原告共同委托诉讼代理人：秦蓉清，四川典章律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：曾俊豪，四川典章律师事务所律师。 被告：成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段801号1幢1层。 法定代表人：高远见。 委托诉讼代理人：罗建家，男，公司员工。 第三人：陶永俊，男，1990年1月15日出生，满族，住吉林省梨树县。 原告茅浪、茅澜与被告成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司（以下简称育膳房公司）、第三人陶永俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，本院于2020年3月10日、3月13日公开开庭进行了审理。原告茅浪、茅澜的共同委托诉讼代理人曾俊豪到庭参加诉，被告育膳房公司的委托诉讼代理人罗建家到庭参加诉讼，第三人陶永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茅浪、茅澜向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认茅浪、茅澜与育膳房公司签订的合同编号为0000063《房产租赁合同》已于2019年11月15日解除；2.请求判令育膳房公司向茅浪、茅澜支付欠付的房屋租金及物管费、垃圾费、搬家费、水电费、燃气费共计120397.09元；3、判令育膳房公司支付违约金30000元。事实和理由：2018年10月16日，茅浪、茅澜作为出租人，陶永俊作为育膳房公司的员工代表，双方签订了编号为0000063号的《房产租赁合同》，约定茅浪、茅澜将其所有的位于成都市高新区中和街道中和大道9号三利宅院15-16-1号住宅出租给育膳房公司，租赁期限为3年，自2018年10月22日起至2021年10月21日止，租金为每月15000元，租金每季度支付一次，支付方式为支付至茅浪的指定银行账户，且承租人应支付保证金15000元。该合同约定若承租人不支付或者不按照约定支付租金达30日的和/或欠缴各项费用达15000元的，出租人有权单方解除该合同。承租人有未按照约定支付租金的违约行为的，应按照月租金的100%支付违约金，租赁期限内，承租人提前退租的应按月租金的100%支付违约金。合同签订后茅浪、茅澜依约将案涉房屋交付给育膳房公司使用，自2018年10月22日至2019年11月15日，育膳房公司应支付房租及保证金共计210000元，但育膳房公司仅支付95000元房租（含保证金15000元），至今欠付房租115000元，欠付物管费、垃圾费、水费共计3594.6元，欠付燃气费1802.49元，欠付搬家费2000元，共计120397.09元，育膳房公司未按时支付租金，应支付违约金15000元，育膳房公司于2019年10月21日提出提前退租，茅浪、茅澜于2019年11月15日向育膳房公司发出解除合同通知，故育膳房公司应支付提前解除合同违约金15000元，案涉合同已于2019年11月15日解除。茅浪、茅澜为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持茅浪、茅澜的全部诉讼请求。 育膳房公司辩称，我公司对合同签订毫不知情，租赁合同是茅浪、茅澜与陶永俊签订，公司从未授权陶永俊签订合同，我公司不是本案适格被告。案涉房屋是住宅性质不属于商业用途，公司不可能租用别墅办公。根据陶永俊与房东的微信聊天记录，房东自己也证实合同是与陶永俊个人签订的，跟公司毫无关系。关于资金问题，以前是陶永俊在负责这几个项目，公司不清楚钱是怎么转的，用于什么性质，项目的运营管理、资金走向均是陶永俊管理。 陶永俊辩称，我曾是育膳房公司的招商经理，2018年10月，时任公司法定代表人王盛林委托我代表公司去签订《房屋租赁合同》，合同签订当天下午公司支付了押金及第一期租金。我可以提供我与王盛林的微信聊天记录，证明案涉房屋选定是王盛林向我发送的链接并委托我去签合同。同时，案涉房屋确实是公司用于办公使用，我可以提供微信聊天记录证明公司行政发送的会议通知地点就是案涉房屋。 经审理查明，陶永俊曾系育膳房公司员工，双方签订有自2017年9月1日起至2020年8月31日止的劳动合同。陶永俊于2019年8月10日申请离职并签署了《离职交接表》。 2018年10月14日，育膳房公司时任法定代表人王盛林通过微信告知陶永俊“小陶，合同签约入住时间看看写下周一吧，这两天先让房东打扫一下”。 2018年10月16日，茅浪代表茅澜与陶永俊签订《房产租赁合同》，约定：1.茅澜作为出租方，将其所有的位于成都市高新区中和街道中和大道9号三利宅院15-16-1号房屋出租给陶永俊；2.租赁期限为3年，自2018年10月22日起至2021年10月21日止，租金15000元／月，按季度支付，合同签订时陶永俊应支付首次租金45000元及保证金，此后租金每次提前10天支付；3.租金以银行转账方式支付至茅浪的指定收款账户，开户行为“农行望平街支行（锦江支行）”，账号为“62×××13”；4.陶永俊应向茅澜支付房屋租赁保证金15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由陶永俊承担的费用、租金以及陶永俊应承担的违约赔偿责任后，剩余部分茅澜返还陶永俊；5.租赁期间，使用该房屋发生的费用，包括但不限于水电通讯设备物业管理费用由陶永俊承担；6.茅澜应于2018年10月22日前将房屋按约定条件交付给陶永俊，租赁期满或合同解除后，陶永俊应返还房屋及附属设施并结清应承担的费用；7.陶永俊不支付或者不按照约定支付租金达30日的和／或欠缴各项费用达15000元的，茅澜有权单方解除该合同，陶永俊应按月租金的100%（即15000元）支付违约金；8.租赁期内，陶永俊需提前退租的，应提前30日通知茅澜，并按月租金的100%（即15000元）支付违约金；9.茅澜出租该房屋已征得共有产权人同意。茅浪在合同落款处签字“茅浪（代茅澜）”，陶永俊在合同落款处签字、捺印。 2018年10月23日，育膳房公司向《房产租赁合同》中指定的收款账号分别转账支付15000元、45000元，交易用途备注分别为“三利宅院租房押金”、“三利宅院三个月房租”。2019年10月28日，北京育膳房餐饮管理有限公司春秀路分公司向茅浪的上述账户转账35000元，交易用途备注为“房租”。此后，育膳房公司未再支付房租。茅澜当庭确认育膳房公司支付的是2018年10月22日至2019年3月31日的租金80000元。 2019年10月21日，陶永俊致电茅浪，告知茅浪公司要提前退租。当日，茅浪微信联系陶永俊，询问“我的三利宅院二期15-16-1的别墅你确定不租了么”，陶永俊回复“公司决定不租了”并通过微信向茅浪发送了育膳房公司的营业执照，茅浪回复“你发的这个执照我不管，合同是你给我签的，我就找你，希望你尽快办理，结清”。 当日，陶永俊向王盛林发送微信“……2.成都三利宅院的房子到期了，我需要开一个证明，证明是公司在使用可以吗？”陶永俊向王盛林发送其拟定的《情况说明》1份，内容为：“2018年10月23日成都育膳房餐饮管理有限公司委托：陶永俊，职务：员工，租赁成都市高新区中和大道一段三利宅院2期15组-16-1房屋，用于成都育膳房餐饮管理有限公司员工办公使用”。王盛林2019年10月22日回复“好的”。陶永俊告知“头，关于三利宅院办公室租赁的情况说明，您和柏姐或者圆圆说一下吧，他们没有接到通知也不能私自盖章，谢谢”。王盛林在2019年10月23日回复“……租房的事情我周五到成都”。 2019年11月14日，茅浪通过微信向陶永俊发送《合同解除通知书》，告知陶永俊鉴于陶永俊欠缴租金，茅浪依据合同约定解除《房产租赁合同》并要求陶永俊支付租金。2019年11月14日，茅浪委托四川典章律师事务所律师秦蓉清向北京育膳房餐饮管理有限公司、陶永俊发送《律师函》，收件人地址为陶永俊居住地，告知北京育膳房餐饮管理有限公司、陶永俊解除《房产租赁合同》并要求支付租金。陶永俊当庭认可于2019年11月15日收到该份《律师函》。 2019年11月15日，茅澜收回房屋并在三利宅院物业处缴纳了欠缴的相关费用，成都平安物业有限责任公司出具了加盖有财务专用章的结算票据，显示2019年7月1日至2019年11月30日的物管费为3407.6元、垃圾费为40元，2019年3月15日至2019年10月15日的水费为147元。庭审中，茅澜提交2019年11月15日成都平安物业有限责任公司三利宅院客户服务中心出具的《情况说明》一份，载明：育膳房公司、陶永俊租赁的三利宅院二期别墅15-16-1号房屋，截止2019年11月15日搬出此房为止，承租方共拖欠物业费、垃圾费、自来水费共3594.6元，搬家费2000元，清洁保洁费用1802.49元，以上费用均有相关收据，已由出租方代为垫付。另，茅浪、茅澜提交了2019年11月15日缴纳燃气费1802.49元的支付凭证。 再查，案涉房屋的登记所有权人为茅澜。成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司于2017年8月4日登记成立，2019年11月19日公司法定代表人由王盛林变更为高远见。北京育膳房餐饮管理有限公司于2016年3月23日登记成立，2019年8月27日公司法定代表人由王盛林变更为高远见。 以上事实，有当事人的当庭陈述、劳动合同、房屋所有权证、《房产租赁合同》、银行回单、《合同解除通知书》、微信截图、《律师函》、结算票据、缴费凭证、《情况说明》及《离职交接表》等证据在卷佐证。 本院认为，案涉《房产租赁合同》虽系茅浪、陶永俊签订，但案涉房屋的所有权人为茅澜，且茅浪在签字时明确载明系代茅澜签订合同，茅澜在本案中对此亦不持异议，因此《房产租赁合同》的出租人应为茅澜。另，合同签订当时陶永俊系育膳房公司的员工，其签订合同时公司法定代表人王盛林知晓并认可，陶永俊离职后要求公司出具关于房屋租赁的《情况说明》中明确载明“成都育膳房餐饮管理有限公司委托：陶永俊，职务：员工，租赁成都市高新区中和大道一段三利宅院2期15组-16-1房屋，用于成都育膳房餐饮管理有限公司员工办公使用”，王盛林在微信中也予以认可，且在《房产租赁合同》签订后，育膳房公司实际支付押金、租金，由此可以认定陶永俊系代表育膳房公司签订《房产租赁合同》，承租人为育膳房公司。本院认为，茅澜与育膳房公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为： 一、《房产租赁合同》是否已于2019年11月15日解除。根据《房产租赁合同》第9.4.1条的约定，育膳房公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的和/或欠缴各项费用达15000元的，茅澜有权单方解除该合同。育膳房公司在支付了2018年10月22日至2019年3月31日的租金后未支付租金，截止茅澜委托茅浪、茅浪委托律师向陶永俊发送《合同解除通知书》时，育膳房公司欠缴租金已超过15000元，茅澜享有合同约定解除权,有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，茅澜委托茅浪、茅浪委托律师向陶永俊发送了解除通知，虽然陶永俊此时已经离职，但本案无证据显示陶永俊明确告知茅浪、茅澜其已离职，茅澜委托茅浪、茅浪委托律师向陶永俊发送解除通知并无不当，陶永俊当庭认可于2019年11月15日收到了《律师函》，因此本院认定《房产租赁合同》于2019年11月15日解除。 二、育膳房公司是否应支付欠付的房屋租金及物管费、垃圾费、搬家费、水电费、燃气费共计120397.09元。 关于欠付房租，由于案涉合同于2019年11月15日解除，根据合同约定，育膳房公司应支付自2018年10月22日起至2019年11月15日止的房屋租金192500元（15000元/月×12个月+15000元/月÷30天/月×25天），育膳房公司至今仅支付了80000元，另《房产租赁合同》约定育膳房公司支付的租赁保证金在合同解除后可以抵扣应由育膳房公司承担的费用，则育膳房公司支付的租赁保证金应当抵扣租金15000元，育膳房公司还应支付欠付房租为97500元（192500-80000-15000）。 关于物管费、垃圾费，根据成都平安物业有限责任公司出具的《结算票据》，茅澜支付物管费、垃圾费至2019年11月30日，由于《房产租赁合同》于2019年11月15日解除，合同解除后产生的物管费、垃圾费不应当由育膳房公司承担，经折算2019年7月1日至2019年11月15日对应的物管费为3073.52元（3407.6元÷153天×138天）、垃圾费为36.08元（40元÷153天×138天），育膳房公司应当承担。 关于水费、燃气费，根据成都平安物业有限责任公司出具的《结算票据》以及茅澜提交的燃气费缴纳凭证，茅澜支付了截止2019年10月15日的水费147元以及截止2019年11月15日的燃气费1802.49元，该费用育膳房公司应当承担。 关于搬家费，由于《房产租赁合同》并未约定育膳房公司须承担搬家费用，且茅澜也未举证证明该费用已实际产生，茅澜的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 三、育膳房公司是否应支付违约金30000元。《房产租赁合同》第9.4条、第9.5条约定，育膳房公司欠缴各项费用达15000元的，茅澜有权利单方解除合同收回房屋，育膳房公司应按照月租金15000元向茅澜支付违约金，因此育膳房公司应当支付违约金15000元。茅澜另主张因育膳房公司提前退租须按照合同约定承担15000元的违约金，本院认为，该条约定的本质是在承租人须提前退租的情形下，可以以支付一个月租金为对价享有合同单方解除权。本案系茅澜行使单方解除权解除合同，并非育膳房公司行使单方解除权解除合同，本案不属于该条约定违约金条款适用的情形，因此对茅澜主张该15000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 另，茅浪系受茅澜委托签订合同并发送相关解除通知，但其实际并非案涉租赁合同的合同主体，其以个人名义向育膳房公司提出的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告茅澜与被告成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司签订的《房产租赁合同》于2019年11月15日解除； 二、被告成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告茅澜房租97500元、物管费3073.52元、垃圾费36.08元、自来水费147元、燃气费1802.49元，合计102559.09元； 三、被告成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告茅澜违约金15000元； 四、驳回原告茅澜的其他诉讼请求； 五、驳回原告茅浪的全部诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1654元，由原告茅澜承担361元，由被告成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司承担1293元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 旭 二〇二〇年三月十三日 书记员 周梦思