贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔27民初73号 原告：尹平，女，1975年6月30日生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：肖壮，贵州宏匀律师事务所律师。 被告：林月荣，男，1968年2月13日生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：李小娟，女，1970年7月16日生，汉族，系林月荣亲属，住贵州省都匀市。 被告：都匀市建宏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市环城中路97号3栋2单元4楼18号。 法定代表人：黄志坚，该公司总经理。 被告：黄志坚，男，壮族，1963年1月18日生，住贵州省都匀市。 原告尹平与被告林月荣、都匀市建宏房地产开发有限责任公司（以下简称建宏房开）、黄志坚案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹平及其委托诉讼代理人肖壮、被告林月荣的委托诉讼代理人李小娟、被告建宏房开的法定代表人黄志坚、被告黄志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹平向本院提出诉讼请求：1.判令停止将都匀市环西路2号建贸大厦14跃层F2号商品房的产权过户给林月荣；2.确认都匀市环城西路2号建贸大厦14跃层F2号商品房归尹平所有；3.判令建宏房开履行合同义务，将都匀市环城西路2号建贸大厦14跃层F2商品房过户给尹平；4.确认黔南布依族苗族自治州中级人民法院(2016)黔27民初44号民事调解书中建宏房开、黄志坚将都匀市环城西路2号建贸大厦14跃层F2号商品房折抵林月荣借款58.5万元的内容无效。事实和理由：因建宏房开欠尹平消防工程款未支付，于是用都匀市环城西路2号建贸大厦14跃层F2号商品房折抵尹平的消防工程款31.575万元。双方于2005年6月20日签订一份《商品房买卖合同》，2005年8月3日，建宏房开向尹平出具一张31.575万元的购房款收据。之后，建宏房开原法定代表人罗建平将该房交付给尹平管理使用至今。由于建宏房开的原因未能如期完善该房产权的过户手续，但不能否认上述商品房买卖的事实。因此，上述商品房的实际所有权人应为尹平。2016年4月28日，建宏房开和黄志坚背着尹平与林月荣达成调解协议，将尹平全款购买的该商品房作价58.5万元抵债给林月荣，其行为侵犯了尹平的合法权益，属无权处分。特诉至法院。 林月荣辩称，第一，黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔27民初44号民事调解书发生效力后，我方就未再向对方收过利息，第二，房屋冻结是法院执行的，利息就没有再算过，希望法院依法判决。 建宏房开辩称，2014年1月，公司原法定代表人罗建平因开发另一项目，向林月荣及他人借款800万元，约定借期三个月，还款届满后，林月荣去房管局查询建宏房开名下资产，包括案涉房产。罗建平同意以资抵债，双方遂以诉讼进行调解结案并通过法院执行局执行，黄志坚从2015年接手建宏房开后，罗建平所移交的所有资料上并没有卖给尹平案涉房屋的记录，因此才和林月荣就此达成了以资抵债协议。请求驳回尹平的诉讼请求。 黄志坚辩称，对民事诉状有异议，其作为建宏房开的法人代表，有权对公司的事宜作出决议，其不应作为本案被告。 尹平为证明其诉讼请求及理由，向本院提供如下证据： 第一组证据，身份证复印件，证明其身份情况。林月荣、建宏房开、黄志坚质证无异议。 第二组证据，2005年6月20日签订的《商品房买卖合同》，证明其与建宏房开购买案涉房屋的事实。林月荣质证无异议。建宏房开、黄志坚质证认为，不清楚真实性，房屋买卖成交后要到房管局备案登记，而上述所称购买房屋后未到房管局备案登记。 第三组证据，购房款收据，证明其已履行支付购房款义务，建宏房开已收到该笔款项，该购房收据一联三份，买卖双方都有。因为建宏房开欠其消防工程款，用该房屋及一个门面抵款。林月荣、建宏房开、黄志坚质证认为，不清楚该主张的事实。 第四组证据，建宏房开的《承诺书》，证明购房后，过户责任在建宏房开。所涉承诺中，该公司只过户了门面，没有过户房屋。林月荣质证认为不清楚该主张的事实。建宏房开、黄志坚质证认为，2005年签订的买卖合同，2015年法院作出以物抵债调解书，尹平十年之久都未主张房屋过户权利，责任由其承担。 第五组证据，建宏房开原法定代表人罗建平出具的手写证明，证明尹平与该公司签订的商品房买卖合同合法有效，不能过户的原因在于该公司。林月荣质证认为不清楚该主张的事实。建宏房开、黄志坚质证不认可该证据，认为不可信。 第六组证据，承诺书载明的另一套门面收费票据和房产证，证明能够证明该商品房买卖的事实客观存在，该房屋一直由尹平使用。林月荣、建宏房开、黄志坚质证认为和本案无关。 第七组证据，《业主委员会》证明，证明尹平对争议房屋一直管理使用的事实。林月荣、建宏房开、黄志坚质证对三性无异议。但不认可证明目的，该证明无法证明房屋是尹平的。 第八组证据，物管费、水费等收款收据，证明尹平对争议房屋一直管理使用的事实。林月荣、建宏房开、黄志坚质证对三性无异议。但不认可证明目的，该证明无法证明房屋是尹平的。 第九组证据，黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔27民初44号民事调解书，证明在其不知情的情况下，建宏房开、黄志坚将争议房屋以58.5万元抵债给林月荣的事实。由于调解书中的当事人是林月荣、建宏房开及黄志坚，因此本案诉讼也将黄志坚作为被告。林月荣质证认为，该案诉讼时，根本不知道这套房屋有买卖行为，才签署了以物抵债的协议，不存在双方隐瞒欺骗的情况。建宏房开、黄志坚质证认为，当时人民法院也到房管局调查，发现争议房屋还是属于建宏房开所有，因此才签署协议，不存在隐瞒及侵权事实。 第十组证据，黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔27执66号执行裁定书，证明法院查封、冻结争议房屋的事实。林月荣、建宏房开、黄志坚质证无异议。 第十一组证据，执行异议书，证明其向法院提出执行异议的事实。林月荣、建宏房开、黄志坚质证无异议。 第十二组证据，黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔27执异23号执行裁定书，证明其提出执行异议被驳回，依据法律规定，提起本案执行异议之诉。林月荣、建宏房开、黄志坚质证无异议。 林月荣为证明其主张，向本院提供如下证据： 黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔27执异23号执行裁定书、（2016）黔27民初44号民事调解书，证明双方债权债务都是真实的，抵债后对债务就不再计算利息了，如果异议成立的话，将给其造成了重大损失。尹平、建宏房开、黄志坚质证无异议。 建宏房开为证明其主张，向本院提供如下证据： 该公司到房管部门查询的2016年2月1日房屋查询表复印件，有房管部门印章，原件在另案（2016）黔27民初44号的案件卷宗里，证明争议房屋登记在建宏房开名下，并没有出售的登记。尹平质证认为，该材料是复印件，如果没有原件核对，其真实性不认可。其不知该房屋登记在谁的名下，根据建宏房开出具的承诺，不能办理房屋过户的原因是建宏房开导致。林月荣、黄志坚质证无异议。 经当事人庭审陈述及当庭举示的证据，本院认定如下事实： 2014年1月1日，因开发平塘县碧水蓝天房开项目需要，建宏房开向林月荣借款800万元，双方约定借期6个月，建宏房开的法定代表人黄志坚为该笔借款作担保。因到期未还款，林月荣遂诉至本院，请求建宏房开及黄志坚还本付息。诉讼中，经本院主持调解，双方当事人达成以物抵债的协议，建宏房开以其公司所有的六处房产作价720万元折抵等值借款本金，其中本案所涉的都匀市环城西路2号建贸大厦14跃层F2号203.29平方米住宅（房产证号83××32）作价58.5万元。双方还约定了不足部分的借款本金及利息的偿还计划。由于建宏房开及黄志坚未按调解协议履行义务，林月荣遂于2016年6月2日向本院申请强制执行。2016年6月13日，本院作出（2016）黔27执66号执行裁定书，裁定建宏房开将其所有的六处房产，包括本案所涉的上述都匀市环城西路2号建贸大厦14跃层F2号203.29平方米住宅过户给林月荣。对此，尹平不服，以其于2005年6月20日已与建宏房开签订《商品房买卖合同》，并全款购买都匀市环城西路2号建贸大厦14跃层F2号203.29平方米住宅，执行裁定侵犯其合法权益为由，于2018年4月12日向本院提出执行异议，请求停止将上述房屋产权过户给林月荣。本院经审查后，于2018年4月23日作出（2018）黔27执异23号执行裁定书，驳回尹平的异议请求。尹平仍不服，遂诉至本院。 庭审中，尹平提供了1、合同编号为2005JH092的《商品房买卖合同》，证实其已于2005年6月20日与建宏房开签订买卖合同，以31.5759万元购买了建贸大厦14.15层F2号228.811平方米（其中套内191.26平方米，公摊37.551平方米）住宅，但该买卖合同未到有权机构办理备案登记；2、2005年8月3日建宏房开出具的收据，表明收到该购房款31.5759万元，建宏房开主张未实际收到该款项，尹平主张是抵扣的消防工程款；3、2009年7月22日建宏房开向尹平作出的书面《承诺书》，表明其公司已将上述房屋出售给尹平，由于该公司原因未及时通知售后完整相关手续，该公司承诺于2009年12月31日前将所有手续办理清楚，房屋面积以相关测定的面积为准，购房价以原合同价为准，不增不减。如该公司违背承诺，后果自负。尹平还在庭审中自述，其购买的门面过户后，建宏房开原法定代表人罗建平说案涉房屋有点纠纷，并说只有他才能处理；2009年，尹平口头委托罗建平将房屋出卖后，其就去海南了。现罗建平电话称案涉房屋已卖给林月荣，因此才从海南赶回处理。 本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要集中在尹平对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益的问题上。本院认为，其不享有此项权益。理由如下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有符合下列情形，其权利才能够排除执行。一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，尹平虽提供了《商品房买卖合同》，证实其已于2005年6月20日就与建宏房开签订买卖合同，但建宏房开作为专业的房开企业，根据现有证据，其所开发的建贸大厦商住楼并不存在因房开企业原因不能办理商品房买卖备案登记等情形，在该楼盘相关购房者均已办理不动产物权变更登记的情况下，在2005年此后的十多年里，仍未办理相应的物权变动手续，无法得出该后果仅为房开企业自身原因的结论。因此其权利无法对抗第三方；其次，关于支付款项问题，一方面尹平主张其已全额付款，但无法提供其实际付款的银行流水等证据，不能认定其已实际支付购房款项；另一方面其主张为抵扣的工程款，但并未能提供相应的工程施工合同、工程施工签证、工程结算结论及欠款金额的证据，同时并无证据证实尹平已与建宏房开签订以房屋抵扣工程款的协议。其在庭审中提供的没有相关人员签字认可和相应单位签章确认的草稿件，上书载明应付工程款81.3439万元，与已付工程款98.561852万元前后矛盾，因此不能得出已支付款项的结论；再次，尹平主张已实际占有该房屋，一方面，其主张购房时间是2005年6月20日，但其向法庭提供建贸大厦业主委员会的《证明》内载签订房屋买卖合同的当日即到物业公司办理房屋移交手续，物业费及水电费却从签订房屋买卖合同之前的2004年6月起交纳，其证明内容不符常理；另一方面，其主张对房屋进行装修并出租，但并未提供任何证据予以证实，因此也不能得出其已在人民法院查封之前合法占有案涉房屋的结论。 综上所述，尹平不享有对案涉房屋排除执行的权益。至于其与建宏房开涉及到的施工合同工程款欠款的问题，因属另一法律关系，可另案主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回尹平的诉讼请求。 案件受理费60元，由尹平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇一八年八月二十七日 法官助理裘文昕 书记员黄佑荣