江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初21262号原告：昆山市金都房地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇三星路**，统一社会信用代码913205837333312539。法定代表人：朱金元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，江苏沉浮律师事务所律师。被告：上海体阳健身有限公司，住，住所地上海市嘉定区民丰路****一社会信用代码91310114MA1GTT8E6G。法定代表人：刘曹剑。被告：吴龙胜，男，1976年7月23日出生，汉族，住江苏省泗阳县。原告昆山市金都房地产有限公司与被告上海体阳健身有限公司、吴龙胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案受理后，由审判员叶翌晨独任审理，后由于案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭审理本案,原告昆山市金都房地产有限公司委托诉讼代理人张华律师、被告上海体阳健身有限公司法定代表人刘曹剑、被告吴龙胜到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告昆山市金都房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告上海体阳健身有限公司支付租金100831元（2019年9月16日至2019年10月31日的租金）、物业费68432元、免租期租金370023元（免租期为2016年9月16日至2017年3月15日）、滞纳金（以100831元为基数，按每日千分之三计算，自2019年9月1日起算至实际支付之日止）；2、要求被告上海体阳健身有限公司上海体阳健身有限公司支付违约金806649元（计算方式为双方合作的一年租金，我方按照2019年度租金来计算）；3、要求被告上海体阳健身有限公司支付律师费87000元；4、要求被告吴龙胜对被告上海体阳健身有限公司以上付款义务承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由，原告与被告上海体阳健身有限公司于2016年9月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告上海体阳健身有限公司承租原告位于昆山市(双号)三层，XX号一二层，面积为1757.67平方米的房屋，租期为10年，即自2016年9月16日起至2026年9月15日止。租金每2年为一个递增期，在上一个递增期年租金基础上递增9%，第一、第二年年租金为740045元，第三、第四年年租金为806649元，第五、第六年年租金为879247元，第七、第八年年租金为958380元，第九、第十年年租金为1044643元，为支持被告上海体阳健身有限公司，原告同意在第一年年租金中给予370023元的优惠，若被告上海体阳健身有限公司提前解约或部分退租，该优惠金额款项被告上海体阳健身有限公司需补交。先付后用，第一次租金370023元(2016年9月16日至2017年9月15日)于签订合同之日起5日内付清，以后每6个月支付一次，每次租金到期前提前15日支付下一次租金。拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金每日按当期年租金的0.3%标准计算，如提前解除合同，需支付违约金，违约金每提前一天每天按当期年租金的0.15%标准计算。合同期间因被告违约导致原告产生律师费、诉讼费等相关费用全部由被告上海体阳健身有限公司承担。另被告吴龙胜自愿为被告上海体阳健身有限公司的担保人，对被告上海体阳健身有限公司的全部责任和义务承担连带责任。根据合同约定，被告上海体阳健身有限公司应于2019年9月1日前支付2019年9月16日至2020年3月15日的租金，但经原告多次催讨，被告上海体阳健身有限公司分文未付，且物业费也未全部缴纳，并于2019年10月21日向原告发出提前解约通知，在2019年11月4日将房屋钥匙交还原告。双方协商未果故诉至法院。被告上海体阳健身有限公司辩称,关于诉请一中的未付租金100831元我方愿意支付，物业费68432元也愿意支付，关于免租期租金不愿意支付，因为在协商房屋租赁时原告曾承诺我方免收停车费，后在未经协商的情况下单方要求收取停车费，我司是开设健身房的，租赁房屋收取停车费导致我方经营困难后闭店，因此合同无法继续履行的原因在于原告，我方不应承担免租期租金，对滞纳金我方也不愿支付，认为也是因停车问题延伸出的问题，关于物业费的滞纳金法院依法判决我方认可，物业费以外的款项的滞纳金我方不愿支付；关于违约金不愿支付，我方为经营健身房有大量投资，无法经营的很大原因是由于停车费的原因，因此认为不应承担违约金；律师费不愿意支付，我方与原告系协商闭店，双方系协商解除合同，并非我方违约。被告吴龙胜辩称,连带责任我承担，但是具体的付款金额意见同被告上海体阳健身有限公司意见。经审理查明，2016年9月15日，原告昆山市金都房地产有限公司与被告上海体阳健身有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方（出租方）将位于昆山市（双号）、XX号一二层，面积为1757.67平方米的房屋租赁给乙方（承租方）上海体阳健身有限公司，用途为商业，乙方具体经营内容为健身会所。租赁期共10年，自2016年9月16日起至2026年9月15日止。该租赁合同中约定，房屋租金由房屋租金和土地租金两部分组成，第一年租金标准为年房租及土地租金合计370023元，其中年房屋租金为229415元，年土地租金为140608元。乙方需先付后用，作为对乙方的支持，2016年9月16日至2017年9月15日的租金甲方已给予乙方的优惠金额（该金额已从2016年9月16日至2017年9月15日的租金中扣除）为370023元。若乙方在该合同期内未到期解约或部分退租的，该优惠金额款项乙方需补交。押金120000元，乙方于签订合同之日起5日内付清，此押金在租赁期满经双方交接无异议后一周内退还乙方。租金每2年为一个递增期，下一个递增期每年租金在上一个递增期年租金基础上递增9%。（1）2016年9月16日至2017年9月15日，年租金为370023元；（2）2017年9月16日至2018年9月15日，年租金为740045元；（3）2018年9月16日至2020年9月15日，年租金为806649元；（4）2020年9月16日至2022年9月15日，年租金为879247元；（5）2022年9月16日至2024年9月15日，年租金为958380元；（6）2024年9月16日至2026年9月15日，年租金为1044643元。租金支付时间：第一次租金（2016年9月16日至2017年9月15日）：人民币370023元，乙方于签订合同之日起5日内付清。以后每六个月支付一次，每次租金到期前提前15天支付下一次租金。双方约定租金未按本合同约定时间支付的，乙方除支付应付租金外，还须向甲方支付滞纳金，滞纳金每日按当期年租金的，0.3%的标准计算。签订本合同时，乙方还应与物业公司签订物业管理协议及装修协议，装修及经营期间服从物业公司及甲方的管理协议及装修协议，装修及经营期间服从物业公司及甲方的管理；签订完物业管理协议并缴纳完毕相关费用后，方可办理该房屋交接的相关手续（包括但不限于钥匙、水电等交接）。乙方要求提前终止合同的，乙方向甲方支付违约金，违约金每提前一天每天按当期年租金的0.15%标准计算。甲乙双方同意在租赁期内存在下列情形之一的本合同终止，双方互不承担责任：（1）该租赁合同期内土地使用权因社会公共利益或政府规划建设需要被要求提前收回的；（2）该房屋因社会公共利益或政府规划建设需要被提前拆除的；（3）因自然灾害或不可抗力因素造成的。合同期间因乙方违约导致甲方产生的律师费、诉讼费等相关费用全部由乙方承担。该合同中落款处还有吴龙胜作为乙方担保人签名，但并未注明保证时间以及保证方式。另查明，2019年10月25日被告昆山体阳健身有限公司向原告昆山市金都房地产有限公司发出解约通知,该通知载明“因人流稀少，店租较贵，故无法经营，所以我们和贵公司商议解约!我们会在10月25-30日完全撤离场馆，并且归还给金都集团，因为店面里面有比较多的重型器械需要撤离，而且没有电梯需要人工搬离，所以周期比较长，希望领导理解!”被告明确在2019年10月底之前收到了该通知。2019年11月11日原告公司人员向被告发送短信，短信内容吴总你好!你们把提前解约造成的违约也太不当一回事了，此前我多次通知你们前来协商解决你们却一拖再拖!目前我公司已启动司法程序!庭审中,原被告一致明确被告的租金付至2019年9月15日。被告在庭审中还陈述“实际使用至2019年10月25日，我们发出通知是在2019年10月25日，交还钥匙是在2019年11月4日。”原告陈述“2019年11月4日被告将钥匙交还我方，被告支付押金120000元，尚未退还，在结清所有款项后愿意退还”。双方庭审中还明确“2016年9月16日至2017年9月15日扣除半年的免租期租金为370023元，免租期的租金也为370023元”。再查明，2019年11月8日，原告公司为被告公司代缴物业费68432元，庭审中原告举证了昆山市金都物业管理有限公司出具的物业费收据，载明收款事由为上海体阳健身有限公司承租的三星路XX-XX号双号三层、XX号一二层商铺物业费，时间从2018年7月1日至2019年10月31日。原告为本案花费律师费87000元。以上事实有房屋租赁合同、解约通知、物业费收据、委托代理合同及发票复印件、短信截屏等证据以及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：2016年9月15日，原告昆山市金都房地产有限公司与被告上海体阳健身有限公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应依据合同约定各自履行相应义务。被告向原告发出解约通知明确系由于被告无法经营要求解约，双方无法继续履行合同的原因系被告违约，被告应承担相应违约责任。关于原告的诉请要求被告要求被告上海体阳健身有限公司支付租金100831元，双方一致认可，故本院予以支持；关于原告的诉请要求被告上海体阳健身有限公司支付物业费68432元，双方也一致认可，故本院也予以支持；关于免租期的租金，双方租赁合同中约定若乙方在该合同期内未到期解约或部分退租的，该优惠金额款项乙方需补交，根据该合同约定，双方合同约定租赁期限为2016年9月16日起至2026年9月15日止，系被告提前解除合同，故应补交该租金370023元，对原告的该诉请，本院也予以支持；关于滞纳金，双方约定未依约支付租金应付日千分之三的滞纳金，该约定过高，本院调整为以全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率作为计算标准。关于原告诉请的违约金，由于原告主张的免租期损失以及滞纳金均具有惩罚性质，本院仅以438455元为基数（物业费、免租期损失合计金额）支持未付款的利息损失，不再按照合同重复计算。关于律师费，本案中双方约定合同期间因乙方违约导致甲方产生的律师费、诉讼费等相关费用全部由乙方承担，本院根据诉请金额及支持比例适当调整被告应付金额为34800元；关于支付主体，被告吴龙胜在租赁合同中签名明确作为乙方担保人，但对保证方式没有明确约定，视为承担连带保证责任，故被告吴龙胜对以上付款应承担连带支付义务。原告明确被告已付押金120000元，同意在结清所有款项后愿意退还，被告在支付以上款项后原告应将押金退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海体阳健身有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市金都房地产有限公司租金100831元、物业费68432元、免租期租金370023元及滞纳金（以100831元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自2019年9月1日起算至实际支付之日止）；二、被告上海体阳健身有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市金都房地产有限公司违约金（以438455元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自本案立案日2019年12月19日起算至实际支付之日止）；三、被告上海体阳健身有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市金都房地产有限公司律师费损失34800元；四、被告吴龙胜对被告上海体阳健身有限公司以上付款义务承担连带责任；五、原告昆山市金都房地产有限公司于本判决生效后十日内退还被告上海体阳健身有限公司押金120000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费17696元，保全措施费5000元，共计22696元，由原告负担11348元，由二被告负担11348元，该款项原告已预交，本院不再退还，由被告履行部分由被告在本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇二〇年九月十一日书 记 员  孟 伟