广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初481号原告：刘忠敏，男，1986年3月4日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区*************，公民身份号码230************316。委托诉讼代理人：赖文扬，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇清，广东环球经纬律师事务所律师。被告：周伟，女，1981年12月10日出生，汉族，住广州市越秀区**********，公民身份号码511************724。委托诉讼代理人：曾小华，广东昊驰律师事务所律师。第三人：佛山市盈创汇房地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区************之16，统一社会信用代码91440605MA4WYR2U0E。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：高俊，男，公司员工。原告刘忠敏与被告周伟、第三人佛山市盈创汇房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人赖文扬、林宇清，被告的委托诉讼代理人曾小华，第三人的委托诉讼代理人高俊到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间《房产买卖合同》于2020年1月1日解除；2.被告向原告返还购房定金200000元及支付以此为本金从起诉之日起至实际清偿日止按年利率4.05%计算的利息；3.被告向原告双倍返还定金200000元；4.被告向原告赔偿中介费2000元；5.被告向原告赔偿律师费48000元；6.被告向原告支付保全服务费1820元；7.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告为购买被告名下的佛山市南海区**********************，遂于2019年4月19日与被告签订《房产买卖合同》，合同约定买方支付购房尾款人民币叁拾叁万的期限为中介确定为买房方办理购房资格之日起往后顺延7个月内，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房产交易中心的过户回执时支付。合同签订后，原告依约按时向被告支付购房定金200000元。2019年11月29日，因佛山购房政策调整，原告完全具备了购房资格，至此，继续履行合同的条件已全部成就。此后，原告多次通过第三人向被告告知合同可继续履行，被告作为出卖方，应依约履行相互配合办理涂销抵押手续及过户交易等事宜，但被告一直推诿拒绝，严重侵害了原告的合法利益。综上所述，被告的行为已给原告造成巨大的经济损失，原告为维护自身的合法权益，依照有关法律法规之规定提起诉讼。被告辩称，被告2019年12月31日发出（2019）粤昊驰律函字1219号律师函后第五日即2020年1月5日视为送达原告，涉讼合同于此日解除。对原告其他诉讼请求不予认同，是原告违约导致涉讼合同解除。第三人述称，与原告的起诉意见一致。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件1份，第三人企业信用信息复印件1份，用以证明原被告、第三人诉讼主体资格；2.房产买卖合同原件1份，用以证明原被告存在合法有效的买卖合同关系；3.收款收据原件2张、电子回单打印件6张，用以证明原告已履行房屋买卖合同中的支付定金义务；4.《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》操作指南打印件1份，5.毕业证书原件1份、学历证书查询结果打印件1份，6.社保缴费证明打印件1份，7.《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》打印件1份，证据4-7用以证明2019年11月29日佛山市住房和城乡建设局的官网发布了该通知，根据该通知，原告购房条件已经达成，被告应履行涂销登记、过户等义务；8.律师函（2019.12.12）复印件1份、EMS寄送底单原件2份，9.律师函（2019.12.19）复印件1份，10.手机彩信发送截图1份，11.微信聊天记录截图1份（第15-18页，有手机原本核对），证据8-11用以证明原告通过第三人微信及律师函的方式多次催促被告履行继续合同的义务、配合办理转按揭，但被告一直推诿；12.中介费收据原件1份，13.授权委托书原件1份，14.律师费发票原件1份，15.POS签购单原件1份，证据12-15用以证明被告违约拒不履行合同义务造成原告损失；16.电话录音转文字1份（含光盘1个、出示手机载体），17.微信截图（第28页）1份（有手机原本核对），18.证人证言原件1份，证据16-18用以证明双方约定的购房方式是转按揭购房，不存在先涂消再过户的方式，购房的价款构成为首付款53万元（含定金），剩余房款通过转按揭方式由原告承担；19.人才引进入户佛山服务协议书、收据原件各1份，用以证明原告积极履行涉讼合同的义务，积极配合办理购房资格。被告举证如下：1.(2019)粤昊驰律函字第1218号、1219号律师函原件各1份，2.EMS邮单查询结果打印件2张，证据1-2用以证明原告逾期未履行应于2019年11月20日前支付除定金20万元外的另外33万元楼款，经被告委托代理人2019年12月16日发(2019)粤昊驰律函字第1218号律师函催促履行后仍拒绝履行，原告故意拒绝签收两份律师函，不履行合同约定付款义务，故意曲解合同条款，逃避付款责任，被告2019年12月31日发(2019)粤昊驰律函字第1219号律师函至原告及第三人转交原告解除《房产买卖合同》，合同第17条约定买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五日内视为送达，故该合同于2020年1月5日解除，定金20万元原告无权要求返还；3.微信聊天记录1份（有手机原本核对），用以证明(2019)粤昊驰律函字第1218、1219号律师函原告已经收到，其仅仅辩称未收到原件，两份律师函均已经有效送达并生效，原告发律师函要求被告履行合同，并通过律师致电代理人协商继续履约事宜，但原告及其代理人故意曲解涉讼合同中约定原告应于2019年11月20日前支付的除定金20万元外的另外33万元，并故意将该条中的支付楼款33万元相混淆，拒绝履行支付楼款合同义务；4.房地产租赁合同1份、收款收据2张、家私电器清单1份（均为原件）、郑泽程身份证复印件1份，用以证明被告为履行合同提前搬出涉讼房屋，外出租赁房屋；5.业务凭证/客户回单。第三人没有提供证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据12-15，均提供了原件，本院对真实性予以确认；2.被告的证据4，与本案处理无关，本院不予审查认定；3.被告申请的证人揭其宽的证言，本院综合全案予以认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区**********************，2012年8月14日登记至被告名下。2019年4月19日，被告（卖方）与原告（买方）、第三人（经纪方）签订一份《房产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将涉讼房产作价1400000元出售予买方，签订本合同时支付200000元作为定金，于2019年11月20日前交付部分楼款（含定金）530000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由买方负责支付；如在签订本合同时卖方已取得不动产权证的，买方应在本合同签订后210天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；在完成涂销抵押登记及归档手续并且银行同意买方贷款申请后7天内买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，部分楼款共计330000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心的交易过户回执时支付；交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用由买方支付；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付15000元作为咨询及中介服务费；经买卖双方及中介友好协商，因买方需要办理佛山市购房资格，如果出现政府调控及政策问题及不可抗拒因素（除人为因素外）导致买方不能办理购房资格，卖方需无条件退还买方支付的购房定金，期限为中介确定无法为买方办理购房资格之日起往后迟7个月，如超过7个月卖方仍没按协议退定金给买方的，将按违约处理，赔偿买方双倍定金；如因中介原因或不可抗拒因素导致买方无法办理购房资格的情况下，中介需无条件退还买方支付的全部中介费、办理购房资格的全部费用、转按揭的全部费用；3.如果买方在7个月内未能支付首付款，按违约处理，定金不予退还，合同作废；等等。原告于2019年4月19日、4月23日各向被告转账100000元，被告出具收款收据确认收到原告定金200000元。第三人于2019年4月19日出具收据，确认收到原告购买涉讼房产的中介费2000元。第三人与被告的微信聊天记录有：2019年12月5日，第三人“你什么时候有空去签转按揭，客户那边已经处理好了”，被告回复“违约怎么算？这个月的房贷怎么计算？你们给我一个方案，我随时配合办理手续”；2019年12月9日，被告“就连现在一个月的房贷利息还说我跟客户一人一半，我听到已经就不想跟你们谈了”，第三人“现在有名额，不需要等，签完转按，一个月内马上可以过户，你房子所有的首期款会在过户当天转给你”，被告“不是我的责任，现在搞得好像我要付一半的责任一样”，第三人“客户现在就是要求你配合签转按以及过户”，被告“我已经交给我的律师帮我处理了，我叫他跟你们谈吧”。原告与第三人的微信聊天记录有：2019年12月9日，原告“业主要我赔10万块给她，你们那有没有聊天记录和录音？”，第三人“没有，很聪明的，就是我们谈判那次，那男的说的”；2019年12月18日，原告“昨天我的律师跟她的律师沟通，他说让我们现在就支付那个尾款，当时签合同的时候，首付定金20万对吧，剩下33万的购房尾款应该是过户当天支付，他现在这么说什么意思啊”，第三人“这个尾款就是过户当天给的”。2019年12月11日，原告的委托诉讼代理人分别向被告、第三人寄送《律师函》[（2019）环球律函字第673号]，认为原告已依约履行支付定金的义务，且落户政策已经实施，办理交楼过户的条件已经达成，被告应当依约履行配合办理过户和交楼义务，但被告始终不予配合，已构成严重违约，经原告催告后仍拒绝履行，故要求被告收函之日起七日内配合履行过户义务。寄送给被告的邮件退回，寄送给第三人的邮件于2019年12月12日签收。2019年12月17日，被告的委托代理人向原告寄送《律师函》[（2019）粤昊驰律函字第1218号]，认为原告仍未支付2019年11月20日前支付的除定金外的部分楼款33万元，要求原告收函之日起三日内支付该33万元并按千分之一每日承担违约金，如自2019年11月20日起逾期超过30日原告未支付上述楼款的被告有权不再出售涉讼房产并依法向原告主张违约责任。原告拒收邮件。后被告于2019年12月24日通过微信向原告发送该律师函。2019年12月24日，原告通过微信向被告发送《律师函》[（2019）环球律函字第714号]，认为原告已具备购房资格，购房合同条件已全部成就，被告作为出卖人应履行配合涂销抵押、转贷面签、过户递件等合同义务，原告亦会依约支付剩余购房款，但被告无理不予配合，经原告催告后仍拒绝履行，故要求被告收函之日起七日内主动联系原告或中介配合履行过户义务（包括但不限于向银行申请涂销抵押手续、转贷面签、到房管部门办理交易过户递交手续）。2020年1月5日，被告通过微信向原告发送《律师函》[（2019）粤昊驰律函字第1219号]，认为原告经催告仍未支付除定金20万元外的33万元楼款，被告根据合同法第九十四条的规定可以解除合同，并根据合同法第一百一十五条的规定原告无权要求返还定金，通知原告涉讼合同自该律师函送达原告时解除，被告不再返还原告定金20万元。原告回复“第一，从头到尾，我们加上中介三方一直沟通都是前期定金20万，办理涂销手续、办理过户后再支付33万，现在是你故意曲解合同条款的意思；第二，我购房条件成就后，多次催告一起去办理涂销，你一直拒绝沟通，恶意推诿不配合办理手续，不履行合同项下义务；第三，我一直积极配合，主动沟通，找你一起去办手续，何来违约，只是你不愿意继续履行合同，且想不返还我的定金的说辞”。另查，被告2019年4月1日应还涉讼房产按揭贷款5676.92元，还款后本金余额为880075.03元。被告2019年11月1日应还涉讼房产按揭贷款5676.92元，还款后本金余额为872925.67元。2019年11月29日，佛山市人力资源和社会保障局、佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，内容为：一、认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受我市户籍人口购房政策；二、在我市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。《操作指南》明确住房套数认定以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位。原告为大学本科学历。原告在佛山市参加了2019年5月至2020年1月的社会保险。原告与孙晓会于2018年4月8日登记结婚。至2020年5月1日，原告、孙晓会在佛山市的住房套数为0套。2019年12月19日，原告与广东环球经纬律师事务所签订《民商事诉讼/仲裁案件委托代理合同》，约定原告聘请该所律师处理与被告的合同纠纷，律师费48000元，原告于同日向该所支付48000元，该所向原告开具48000元律师费的发票。诉讼中，原告、被告、第三人一致确认买卖双方约定按转按揭方式交易。第三人陈述：转按揭由双方提供资料给涉讼房产原有贷款银行进行审批，买方向该行申请贷款，卖方赎契、涂销、过户、入押一并办理，银行再放款给卖方，卖方剩余贷款直接转给买方承担；涉讼交易首付款为53万元，含定金20万元，剩余87万元由贷款银行直接支付给被告，因涉讼合同没有转按揭的固定条款，所以写在按揭付款处再手写补充。原告陈述：涉讼合同总价款140万元的构成方式是：原告支付首付款53万元，剩余87万元是被告的剩余贷款，通过转按揭的方式予以支付；涉讼合同约定的53万元是定金20万元及过户当天的33万元，因双方约定了7个月办理购房资格、转按揭、涂销的时间，故写在2019年11月20日前支付。被告陈述：涉讼购房款140万元的支付方式为：定金20万元，2019年11月20日前支付33万元，如原告贷款金额能支付剩余楼款则剩余楼款在贷款金额中支付完毕，如贷款金额不足则由原告在过户完毕时支付。本院认为，原、被告及经纪方于2019年4月19日签订的《房产买卖合同》是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房产买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼房产位于限购区域，原、被告签署涉讼合同时原告不符合限购政策，原告自2019年11月29日佛山市人力资源和社会保障局、佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》取得涉讼房产的购房资格，涉讼合同可以履行。被告认为原告应于2019年11月20日前支付33万元房款，原告则认为在转按揭情形下该33万元房款与合同约定的过户之日支付的33万元是同一笔，应于过户之日支付。经审查，转按揭事实上包括按揭贷款手续及提前还贷手续，按揭贷款付款情形下房屋成交价通常由定金、首期款、按揭贷款构成，如定金、首期款及按揭贷款不足以支付总房款的，买方还应以现金予以补足。涉讼合同约定签订合同时支付定金20万元、2019年11月20日前支付部分楼款（含定金）53万元、取得交易过户回执时支付部分楼款33万元，未约定原告按揭贷款的金额，造成原告认为按揭贷款金额即为被告的剩余贷款、合同约定的53万元（含定金）中的33万元应于过户之日支付，被告则认为合同约定的53万元（含定金）中的33万元应于2019年11月20日前支付，原告贷款的金额支付剩余楼款，如贷款金额不足则由原告在过户时支付。原、被告为此产生争议，诉讼中亦未能达成一致意见，双方买卖合同无法继续履行。原、被告双方对合同条款内容理解发生争议致本案诉讼，原、被告认为对方构成根本违约的理由均不成立，故被告于2020年1月5日发送律师函予原告不发生解除合同的效力。本院确认买卖合同于本案法庭辩论终结之日即2020年4月2日解除。原告主张双方买卖合同已于2020年1月1日解除，但未提供相关依据，本院不予采纳。原、被告之间的买卖合同解除且双方均不构成根本违约，故被告应返还定金20万元，原告请求被告双倍返还定金40万元及赔偿中介费2000元、律师费48000元、保全服务费1820元理据不足，本院不予支持。原告主张定金20万元按年利率4.05%计算利息，本院予以支持。但涉讼合同于2020年4月2日解除，故被告应以定金20万元为本金自2020年4月2日起至实际清偿之日止按年利率4.05%计算利息予原告。原告主张的利息超出上述核定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、确认原告刘忠敏、被告周伟、第三人佛山市盈创汇房地产中介服务有限公司于2019年4月19日签订的《房产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定于2020年4月2日解除；二、被告周伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金200000元并支付以该款为本金自2020年4月2日起至实际清偿之日止按年利率4.05%计算的利息予原告刘忠敏；三、驳回原告刘忠敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费17416.38元，减半收取8708.19元，财产保全费5000元，合计13708.19元（原告已预交），由原告负担7834.09元，由被告负担5874.1元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年五月十八日书记员  余宝儿