上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1364号原告：娄学林，男，1971年10月25日生，汉族，住黑龙江省黑河市。原告：娄宏丽，女，1996年7月23日生，汉族，住广东省珠海市。两原告共同委托诉讼代理人：袁霞霞，上海秦兵律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张亮，上海秦兵律师事务所律师。被告：上海书轮物业管理中心，住所地上海市嘉定区。法定代表人：管秀珠，总经理。委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。被告：上海新都汇商业投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹正伟，董事长。委托诉讼代理人：戴汉诚，上海知诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。原告娄学林、娄宏丽与被告上海书轮物业管理中心(以下简称书轮物业)、上海新都汇商业投资有限公司(以下简称新都汇公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄学林及两原告的委托诉讼代理人袁霞霞、张亮、被告书轮物业的委托诉讼代理人黄建兵、被告新都汇公司的委托诉讼代理人戴汉诚参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄学林、娄宏丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告书轮物业向两原告支付2017年5月22日至2019年5月22日两年的租金783,340元(391,670/年×2年)及利息(2019年8月20日之前按照银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照LPR计算)；2.请求被告书轮物业、被告新都汇公司向原告支付超出委托期限外期间(即2019年5月23日-2020年7月15日)的租金差价219,922元。在诉讼过程中，原告将诉讼请求2变更为：请求被告书轮物业、被告新都汇公司向原告支付超出委托期限外期间(即2019年5月23日-2020年7月15日)的租金差价292,991元。事实与理由：2017年4月22日，两原告与被告新都汇公司签订《上海市商品房出售合同》，约定购买被告新都汇公司开发的金桥一方雅苑博兴路XXX号地下1、1-2室(以下简称涉案房屋)。同日，原告与被告新都汇公司指定的被告书轮物业签订《委托经营管理合同》，其中约定，由被告书轮物业对该房屋进行委托经营，经营期限为2017年5月22日至2019年5月22日，被告书轮物业应向原告支付该期间内的租金收益。后被告书轮物业、被告新都汇公司又与原告签订了《房屋交接协议》，约定被告新都汇公司已将房屋出租给第三人，现房屋出售给原告后，该租金自房屋交付原告之日起由原告享有。原告信任被告书轮物业与被告新都汇公司，但至《委托经营管理合同》到期解除委托时,原告始终未收到任何租金收益，且在合同到期后被告书轮物业仍在占用出租原告的商铺给第三人，因此，原告多次找被告书轮物业、新都汇公司协商要求支付租金收益和超期租金，但是两被告一直置之不理。此外，在与被告新都汇公司签订《上海市商品房出售合同》后签订了交房协议，交房协议约定交房之后的租金由原告享有，之后才签订了《委托经营管理合同》，当天根据《上海市商品房出售合同》，原告先支付了2,619,854.5元，后来等被告书轮物业为原告垫付购房款，若其为原告垫付，则原告贷款就可以贷少一点。后来，到约定的垫付款日期2017年5月22日，被告书轮物业没有垫付。在这个前提下，原告与被告书轮物业没有达成共识。按照《上海市商品房出售合同》的约定，原告应当按期支付尾款，所以在6月份，原告向银行申请剩余尾款261万元贷款。最后，原告为购买涉案房屋共支付了三笔费用，即2017年4月22日向案外人伟霞营销策划(上海)有限公司(以下简称伟霞公司)支付了团购费30万元、购房款1,820,145.5元以及按《上海市商品房出售合同》约定向被告新都汇公司支付的5,229,854.50元。综上，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告书轮物业辩称，不同意原告的诉讼请求。根据原告与被告书轮物业签订的《委托经营管理合同》约定，委托经营期间，被告书轮物业无义务向原告支付租金、押金等其他一切费用。对于诉讼请求2，由于原告和被告书轮物业在2019年5月5日签字确认于2019年5月22日解除委托合同，解除之后双方不存在其他权利义务关系。此外，在委托期间，被告实际收到的承租人的租金也不是78万元。委托期间，租金起算时间不应为2017年5月22日，最早可以从2017年10月11日起算。根据实际的租赁合同，实际租金收益为340,955元：棋牌室2017年10月11日到2018年2月28日租金收益为26,542元，2018年3月1日到2019年5月15日租金收益为99,876元，洗衣店2017年10月11日到2018年7月15日租金收益98,942元，2018年7月16日到2019年5月22日租金收益115,595元。被告新都汇公司辩称，本案中被告新都汇公司不应承担责任。第一，被告新都汇公司在本案中没有任何责任。在2017年4月，被告新都汇公司与原告签订了房屋买卖协议，原告支付了其中房款2,619,854.50元，原告又在2017年10月9日又支付了余款261万元。在第二天，即2017年10月10日，原告与两被告签订了房屋交接协议。对15天之后(2017年10月25日之后)的租金由原告收取进行了约定，之前的租金是由被告新都汇公司收取。原告收取的租金应当从2017年10月25日开始而不是从5月22日开始。第二，房屋交接协议是三方签订，所有的租金收取由被告书轮物业负责。2019年5月23日以后至2020年7月15日，被告新都汇公司将涉案房屋转租给案外人，愿意承担租金差额部分。这部分租金差额已经向被告书轮物业支付了，一共支付了292,991元(从2019年5月23日到2020年7月15日一共13个月23天，确定年租金为391,667元，其中原告已经向承租人收取了155,995元，被告新都汇公司贴付的租金差额为391,667-155,995=292,991元)。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，被告新都汇公司(甲方)与案外人田某某(乙方)签订一份《金桥一方生活广场商铺租赁合同》，双方就涉案房屋地下室及一层之商铺出租达成一致意见：租赁期由2016年7月16日至2018年7月15日，期间月租金为10,800元。2016年11月14日，案外人伟霞公司(委托方、甲方)与被告书轮物业(受托方、乙方)签订一份《招商及委托运营管理协议》。该协议载明：委托招商的商铺为金桥一方新都汇商业街。委托招商的期限为半年，自2016年11月15日至2017年4月15日止，委托期限内乙方完成商铺80%出租率(含已经出租商铺)，招商期限可以顺延。甲方将商铺出售给小业主后，小业主和乙方签订委托经营管理合同，委托经营管理期限不超过二年(个别情况可视业主委托权限调整)，两年内委托经营管理期间商铺的租金收益作为乙方为金桥一方新都汇商业街的招商运营的管理服务费，归乙方所有。甲方确保小业主和乙方签订委托经营管理合同，确保乙方无需向小业主支付任何费用(包括租金和押金)，否则甲方承担同等付款责任。2016年12月20日，被告新都汇公司(甲方)与案外人田某某(乙方)签订一份《补充协议》，双方就涉案房屋地下室及一层之商铺的租赁合同作以下补充：一，原租赁合同期满后，乙方续租24个月，期限为2018年7月16日至2020年7月15日，月租金为11,340元。三、之前签订的租赁协议经营期限至2018年7月15日继续有效。2017年4月22日，案外人伟霞公司(甲方)与原告娄学林、娄宏丽(乙方)签订一份《新都汇项目团购单》，主要载明：甲方已提供团购服务活动的介绍并且乙方已了解甲方组织的团购服务活动内容，自愿加入并参与新都汇项目的团购服务活动和平台，享受以优惠价格向开发商购买房屋的团购优惠待遇。乙方自愿加入甲方组织的上述团购服务活动，并同意向甲方缴纳30万元团购活动服务费，以获取参与团购活动的资格及享有“缴30万元团购活动服务费享受50万元购房价格优惠”的权利。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。2017年4月22日，原告娄学林、娄宏丽(乙方、买方)与被告新都汇公司(甲方、卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》。在该份合同中，第二条约定，乙方向甲方购买涉案房屋，该房屋平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四……第三条约定，根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为人民币5,229,854.50元。第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第十九条约定，2017年7月22日前，由甲乙双方共同向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。附件一约定，2017年4月22日前支付房款2,619,854.5元。按揭贷款人民币261万元。补充条款一第八条约定，乙方签订本商铺合同时已经完全认同本商铺之现状，并同时执行甲方与第三方签订的本商铺租赁合同，对于租赁合同之条款乙方不得提出异议。2017年4月22日，原告娄学林、娄宏丽(甲方、委托方)与被告书轮物业(乙方、受托方)签订一份《委托经营管理合同》。在该合同中，第一条约定，甲方委托乙方经营管理的物业为涉案房屋。第二条约定，甲方按开发商向甲方交付该物业时的状态已结清水电煤、物业费等费用后将该物业交给乙方经营管理，甲方于开发商移交该物业钥匙的同时，与乙方签订《房屋委托经营管理交接书》。第四条第1款约定，甲方委托乙方对该物业进行经营管理的期限为起租日(即2017年5月22日到2019年5月22日)起2年。第五条约定，1、该物业委托经营管理期自2017年5月22日至2019年5月22日，甲方无需支付该物业在此期间的运营管理、水、电等相关费用。2、自2017年5月22日至2019年5月22日，由于乙方已经采用为甲方垫付购房款的方式向甲方结算了委托期间内甲方应收的租金，因此，乙方无需再向甲方支付任何费用(包括但不限于该物业租金、押金等)。委托经营期内甲方也不能以商铺产权人身份向实际承租人收取租金。第九条第三款约定，甲方提前解除委托经营管理合同时，应当将剩余经营管理期的租金一次性支付给乙方，弥补乙方为甲方垫付的购房款。2017年4月22日，原告娄学林、娄宏丽(购房人，丙方)与被告新都汇公司(出售方，甲方)、被告书轮物业(受托方、乙方)签订一份《房屋交接协议》。在该协议中载明：甲方于2017年4月22日与丙方签署《上海市商品房出售合同》，将涉案房屋出售丙方。甲方已经将该房屋出租并与承租人签署房屋租赁合同。丙方同意将该房屋交由乙方经营管理。经过三方协商，就房屋出售后的房屋交付、经营管理、租金收取等问题达成以下协议：一、甲方收到丙方支付的全部房价款的十五日之内，甲方同意向丙方交付该房屋。该房屋交付之日前的租金由甲方享有，该房屋交付之日后的租金由丙方享有。甲方应配合乙方、丙方和原租户办理变更原《商铺租赁合同》出租人等手续。自该房屋交付之日起，该房屋租赁合同的权利义务由丙方享有和承担。二、丙方委托乙方对该商铺进行经营管理，包括但不限于：1、与甲方办理房屋交接，包括租金及押金的交接与收取，全部明细材料的交接。该房屋现租赁合同出租人变更手续，水、电、煤交清、营业执照注销等。2、自该房屋交付之日起的房屋经营管理，包括对外招租、租户调整、签订租赁合同、收取租金以及押金、解除租赁合同等事项。甲方、乙方在该协议上的签字时间为2017年10月10日。2017年9月12日，涉案房屋产权人登记在两原告名下。2017年10月9日，原告娄学林、娄宏丽向被告新都汇公司支付房价款余款261万元。2019年5月5日，原告娄学林出具一份《确认书》，确认原告娄学林与被告书轮物业于2017年4月22日签订的委托经营管理合同于2019年5月22日委托到期，委托结束后，原告娄学林确认与被告书轮物业不再继续进行委托，到期后于7日内完成各项交接。2019年5月20日，被告书轮物业工作人员郑俊浩草拟一份《博兴路XXX号租赁事宜协议书》，因甲方(产权人)娄学林、娄宏丽、乙方(实际使用人)熊江、丙方田某某、丁方书轮物业未能达成一致而签字确认。该协议书主要内容如下：1.甲方年租金要求为41万元，目前所签署的实际租赁租金2019年5月22日到2020年7月15日止的租金达不到业主的租赁要求，租金差距总金额219,922元。计算方式：41万元／12个月＝34,166元－11,340元(原一楼、底下租金价格)-6851元(二楼棋牌室)＝16,076元／月×14＝225,064元。从2019年5月22日到2020年7月15日共计14个月减去7天，差距为219,922元。2.田某某同意如甲方维持租赁期2019年5月22日到2020年7月15日，则一次性补贴甲方2万元，甲乙签订合同当日补清。3.其余199,922元由丁方补贴甲方，丁方需严格按照付款明细在半年内付清甲方补贴款项。4.此协议签署后，甲方要保障乙方在2019年5月22日到2020年7月15日不受损害，并签署租赁合同配合乙方的营业办理需求。同时，意味甲方(产权方)与丙方、丁方完成涉案房屋的所有交接手续，不再存在任何纠纷及关联。原告娄学林、娄宏丽当庭陈述其变更之前的诉讼请求2的租金差价金额来源于此。2020年5月26日，案外人田某某注销了在涉案房屋中的个体工商户工商登记。2020年5月27日，原告娄学林出具一份情况说明书，载明：我是涉案房屋的产权人，该房屋用于从事意绿王干洗店行业，承租人与新都汇公司签订的合同将于2020年7月15日到期，但现产权人与承租人共同确认，承租人已将应该缴纳的费用全部结清至2020年7月15日，在2020年7月15日后，房屋产权人同意收回该房屋，与承租人之间不存在纠纷和争议。2020年8月10日，案外人伟霞公司出具一份情况说明，载明：其与开发商达成的是包销代理合同，开发商将商铺给其的销售均价为合同均价2.5万元加每平方5,000元的装修补偿款，开发商不承担任何营销及商业运营过程中的费用，高于销售价款的部分作为其的销售佣金及项目开展的营销及运营费用。其将项目运营、招商、清租、物业管理等各项事宜委托给书轮物业，委托期限为2年。在项目销售时，和小业主明确，小业主放弃商铺二年租金收益(无论商铺租金数额多少，商铺是否空置)，再确定商铺的销售总价(该价格高于交易中心备案的买卖合同价格)。因此商铺二年租金是包含在房屋总价中的。在签订商铺买卖合同的同时，督促业主签订“委托管理合同”，约定签约后未来两年商铺租金收益小业主自愿放弃，如果客户不同意该交易模式，其与客户就不会建立买卖关系。涉案房屋的房价构成：娄学林预付渠道团购费30万元，承诺放弃二年预期租金收益前提下，可以优惠购买该商铺。娄学林再支付购房款705万元，其中2007年原始备案总合同价5229,854.5元由开发商收取(261万申请银行贷款)，余款由其收取。庭审中，被告新都汇公司先在答辩中愿意承担租金差额292,991元，但已向被告书轮物业支付。其在之后陈述，其仅愿意向被告书轮物业支付292,991元让后者解决租金差额问题，不代表其同意向原告支付租金差额292,991元。对此，被告书轮物业认为292,991元是被告新都汇公司与案外人的某某。另查，被告新都汇公司提供一份其上级公司一方公司与案外人伟霞公司、被告书轮物业协商一致的涉案房屋租金差价方案：商家分布明细：①干洗店(一楼＋地下室)②棋牌室(二楼)。二、该商铺业主娄学林、娄宏丽于2017年10月9日全款到账，按照与上海一方置业约定：全额付款后第16个工作日，即2017年10月25日可给向书轮物业移交经营管理权，但由于该商铺商家干洗店与上海一方置业公司租赁合同续签到2020年7月15日，书轮物业于2019年5月23日需将该商铺交房给业主，干洗店租赁期超出了书轮物业交房给业主期限，按照商家干洗店目前租金及租赁期限情况导致书轮物业无法正常于2019年5月23日交房给业主，干洗店租金过低达不到业主收益保障。三、对于该商铺，上海一方公司承诺将2019年5月23日至2020年7月15日期间业主租赁收益损失给予补偿。四、一方公司需补偿租金明细：1.该商铺月租要求年收益为391,667元。2.商家干洗店2019年5月23日至2020年7月15日期间月租金为11,340元。3.商家棋牌室2019年5月15日到期，2019年5月23日至2020年7月15日期间为空铺无租金收益。一方公司补偿业主娄学林、娄宏丽租金总额为：(391,667／12×13＋391,667／365×23)(2019年5月23日至2020年7月15日期间需给业主收益448,986元)－(11,340×13＋11,340×12／365×23＋0)(前两笔是指2019年5月23日到2020年7月15日期间商家干洗店缴纳的租金为155,995元、后一笔是指2019年5月23日至2020年7月15日期间二楼为空铺)＝292,991元。对于补偿租金总额，被告新都汇公司声称已转账至被告书轮物业，但其未能提供银行流水，对此，被告书轮物业予以否认。对于2019年5月23日到2020年7月15日期间商家干洗店缴纳的租金为155,995元，原告娄学林、娄宏丽表示已经收到。另查，原告娄学林、娄宏丽确认原、被告三方交接涉案房屋的时间为2017年10月25日。其在与被告书轮物业解除委托经营管理合同后出租掉涉案房屋的二楼棋牌室，其在本案主张的租金差额仅指涉案房屋的一楼及地下室洗衣房的租金差额。另查，被告书轮物业工作人员刘俊浩陈述根据原告的购房价格核算，委托管理经营期间的年租金为391,670元，实际上租金收益是不够的。当时，其算出来391,670元是其跟开发商去争取的。租赁期限超过委托期限是因为开发商与案外人签订的补充协议，跟被告书轮物业没有关系。二年委托期限的租金收益不归原告娄学林，因为跟被告书轮物业交接了。另查，证人孙某某陈述，其与原告娄学林是朋友关系，同一天向被告新都汇公司购买商铺。当被告书轮物业代理人问其“在2017年5月22日至2019年5月22日乙方以垫付购房款的方式支付租金是如何理解的”，其表示无法回答。当被告书轮物业代理人接着问其“在此期间，你有无向被告书轮物业主张过租金”，其不予回答。当被告书轮物业代理人问其“你是否知道原告是否向被告书轮物业主张过租金？”，其表示其知道，原告在2019年下半年主张过。另查，2016年9月30日，被告新都汇公司与伟霞公司签订一份《金桥一方.新都汇商业街项目合作协议》，被告新都汇公司聘请伟霞公司作为该项目的独家策划、销售、招商、运营等代理服务商。被告新都汇公司向购买方收取网签合同约定的价格，多余部分由伟霞公司收取。以上事实，由原告娄学林、娄宏丽提供的《上海市商品房出售合同》、《委托经营管理合同》、录音及其文字稿、《房屋交接协议》、确认书、补充协议、《博兴路XXX号租赁事宜协议书》、证人孙某某证言、新都汇项目团购单、被告书轮物业提供的房屋交接协议书、确认书、商铺租赁合同、招商及委托运营管理协议、伟霞公司情况说明、租赁合同、被告新都汇公司提供的房屋交接协议、博兴路XXX号商铺说明、情况说明书、准予个体工商户注销登记通知书、收款回单、租赁合同以及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，被告新都汇公司是涉案房屋的开发公司。案外人伟霞公司是涉案房屋的销售、招商、运营的代理服务商。案外人伟霞公司与被告书轮物业签订《招商及委托运营管理协议》，从而被告书轮物业是涉案房屋的委托经营管理公司。原告是参与案外人伟霞公司的新都汇项目团购活动购买涉案房屋。案外人伟霞公司将涉案房屋出售给原告，由原告与被告新都汇公司签订《上海市商品房出售合同》，由原告和被告书轮物业签订《委托经营管理合同》，由原告与两被告签订《房屋交接协议》。本案的争议焦点有二：一、被告书轮物业是否以“替原告垫付房价款”的方式结算了委托期间内原告应收的租金？二、谁是涉案房屋一楼及地下室在2019年5月23日到2020年7月15日期间的租金差额的赔偿主体？关于第一个争议焦点问题，根据原告与两被告签订的《房屋交接协议》的约定，自涉案房屋交付之日起，该房屋租赁合同的权利义务由原告享有和承担，包括涉案房屋交付之日后的租金由原告享有。但是，根据原告与被告书轮物业签订的《委托经营管理合同》第五条第2款约定，自2017年5月22日至2019年5月22日，由于被告书轮物业已经采用为原告垫付购房款的方式向原告结算了委托期间内原告应收的租金，因此，被告书轮物业无需再向原告支付任何费用(包括但不限于该物业租金、押金等)。对此，原告主张在签订《商品房出售合同》时先支付了首付款2,619,854.5元后等待被告书轮物业为原告垫付购房款、但被告书轮物业一直未能向被告新都汇公司垫付从而其向银行申请剩余尾款261万元贷款。本院认为，其一，《委托经营管理合同》第五条第2款明确约定被告书轮物业“已经”垫付、“无需再向”原告支付任何费用，显然原告这一主张与约定相反；其二，原告在同一天签订了《上海市商品房出售合同》、《房屋交接协议》、《委托经营管理合同》三份材料。退一步说，原告主张其最后才签订《委托经营管理合同》为真，但是，涉案房屋是商铺，购买的主要目的在于资产的保全保值增值，原告在签订《上海市商品房出售合同》之前多数会了解清楚整个商业街的规划、运营以及涉案房屋的租金收益等情况，所以在其签订《上海市商品房出售合同》时大概率知道《房屋交接协议》、《委托经营管理合同》等主要内容，包括委托期间的租金已经冲抵房价款的约定。在此情形下，《上海市商品房出售合同》约定的按揭贷款金额是不再变化的261万元，而不可能是原告主张的之后可期待被告书轮物业垫付而变化。结合以上两点，原告主张“替原告垫付房价款”的情形，不予认定。其三，被告新都汇公司在收取《上海市商品房出售合同》约定的房价款5,229,854.5元后未再向原告娄学林、娄宏丽主张其余房价款，同时，案外人伟霞公司亦未再向其主张因被告书轮物业未垫付房价款而未付的房价款。其四，根据案外人伟霞公司与被告书轮物业签订的《招商及委托运营管理协议》，委托经营管理期间涉案房屋的租金收益作为被告书轮物业为金桥一方新都汇商业街的招商运营的管理服务费，归被告书轮物业所有。案外人伟霞公司确保原告和被告书轮物业签订《委托经营管理合同》，确保被告书轮物业无需向涉案房屋支付任何费用(包括租金和押金)。再结合案外人伟霞公司的情况说明载明，在项目销售时，原告放弃商铺二年租金收益，再确定商铺的销售总价，因此商铺二年租金是包含在房屋总价中。这些内容与原告与被告书轮物业签订的《委托经营管理合同》第五条第2款的内容相呼应，前后一致。其五，按原告所述，其在签订的《上海市商品房出售合同》的2017年4月22日后便向被告书轮物业主张支付租金用来垫付房价款一直未果后在当年6月申请了按揭贷款用以支付房价款，但证人却陈述其在2019年下半年才向被告书轮物业主张租金收益，而租金金额较大，显然在二年之后才主张不符合常理。更何况，证人与原告同一天一起购买隔壁商铺，与原告一样与被告书轮物业签订了《委托经营管理合同》，但当被告书轮物业询问其在委托期间是否向被告书轮物业主张过租金时，其不予回答，予以沉默。综上，被告书轮物业以“替原告垫付房价款”的方式结算了委托期间内原告应收的租金，无需再向原告支付。关于第二个争议焦点问题，其一，导致涉案房屋一楼及地下室的租赁期间超过委托经营期间在于被告新都汇公司于2016年12月20日与案外人田某某签订一份《补充协议》，租赁期限从2018年7月15日延长到了2020年7月15日。所以，对于涉案房屋一楼及地下室自2019年5月23日至2020年7月15日期间的租金差额应由被告新都汇公司承担赔偿责任。其二，原告与被告书轮物业签订的委托经营管理的期间是2017年5月22日至2019年5月22日。2019年5月5日，原告与被告书轮物业双方确认209年5月22日之后涉案房屋不再委托经营管理，到期后于7日内完成各项交接。2020年5月27日，原告直接向承租人收取了涉案房屋一楼及地下室的自2019年5月23日至2020年7月15日期间的租金。由此，2019年5月22日后，原告与被告书轮物业不存在委托经营管理关系，进而被告书轮物业不应承担租金差额的收取责任以及赔偿责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告书轮物业支付委托经营期间的租金以及之后的租金差额，未能提供充分证据予以印证，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因补充协议的存在，被告新都汇公司交付的涉案房屋不符合双方的约定，其同意赔偿原告的租金差额，本院予以确认。但其抗辩其向被告书轮物业支付了相关金额但其未能提供转账凭证，而被告书轮物业予以否认收到该笔金额，所以，被告新都汇公司应当直接向原告支付该笔租金差额。此外，关于租金差额是否为292,991元的问题？租金差额292,991元，从其计算的公式来看，不包含其他内容；同时，该金额也是被告新都汇公司的自认，在庭审中未向法院提出司法评估申请。综上，对于租金差额为292,991元，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海新都汇商业投资有限公司于本判决生效之日起向原告娄学林、娄宏丽支付租金差额292,991元；二、驳回原告娄学林、娄宏丽的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,487元，减半收取计7,243.50元，由原告娄学林、娄宏丽负担5,271.50元，由被告上海新都汇商业投资有限公司负担1,972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇二〇年九月二十四日书记员  刘 洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……三、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……