上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13776号原告：龚忠民，男，1970年9月30日生，汉族，住福建省邵武市。委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。被告：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：唐芬，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。原告龚忠民与被告上海茸北资产经营有限公司(以下简称“茸北公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。嗣后，被告茸北公司提起反诉，本院依法受理后与本诉合并，于2020年1月14日第二次公开开庭进行了审理。其后，被告茸北公司向本院申请撤回了反诉。原告龚忠民及其委托诉讼代理人彭胜利、被告的委托诉讼代理人杨生泉两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与松江区中山街道建设委员会于2012年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2、判令被告退还原告房屋租赁保证金50,000元，并支付原告违约金8,883,866.48元、可得利益1,219,920元、(2018)沪0117民初10248号民事判决书判决原告承担的损失534,061.13元。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、确认原告与松江区中山街道建设委员会于2012年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2、判令被告退还原告房屋租赁保证金50,000元，并支付原告违约金8,883,866.48元。事实与理由：2012年3月30日，原告与原松江区中山街道建设委员会签订《房屋租赁合同》(以下简称“涉案合同”)，约定原松江区中山街道建设委员会将坐落于上海市松江区中山街道茸梅路XXX号茸北农贸市场以上的二、三层混合结构房屋计2,336.89平方米(以下简称“涉案房屋”)出租给原告用于开办重庆德庄火锅店，并将农贸市场附属南侧停车场及道路在租赁期限内提供给原告无偿使用及管理，租期自2012年3月30日起至2021年12月31日止。此后，原松江区中山街道建设委员会被撤销，涉案房屋改由被告经营管理，被告承继了涉案合同的权利义务。合同签订后，原告投入巨额资金进行了装修。2012年5月，原告办理德庄火锅相应证照时，得知涉案房屋然并未办理产权证，也未消防竣工验收合格的情况，但因消防验收未抽中，故侥幸备案成功。此后涉案房屋无论经营何种业态，均未能办理消防验收备案手续及营业执照。火锅店开张后，因害怕消防检查、地段不佳等原因经营惨淡、亏损严重，于2013年8月歇业。2013年9月原告缩小火锅店经营场地，并开设电玩城，为此花费装修资金约500万元。2014年3月，火锅店倒闭，同年7月转租他人经营酒店。2017年10月，因消防、工商多次抽检不合格，电玩城关闭，酒店也经营不善关闭。2018年3月28日，原告经被告允许将涉案房屋出租给案外人钟艺顺用于开设培训机构，租期自2018年6月1日至2021年12月31日止，年租金900,000元。2018年6月20日，钟艺顺因涉案房屋无法通过消防验收备案，向原告发函，并提起(2018)沪0117民初10248号案件。尽管原告转租时已告知钟艺顺涉案房屋未办理产证、未经消防验收，该案仍以未能提供办理证照所需材料为由判令转租合同解除，原告承担70%的合同解除责任，即2018年10月30日至2019年6月21日房屋租金、钟艺顺装修损失及诉讼费用的70%，共计534,061.13元，该案判决现已生效。经过该案诉讼，原告方知涉案房屋系商业性质，因未办理房产证及未经消防验收合格，无论从事何种业态，均无法通过消防验收备案，无法领取营业执照，无法正常经营。2019年7月18日，原告至被告办公室向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》(以下简称“解除通知书”)，通知被告于当日解除涉案合同并向其索赔。2019年7月26日，原告在与被告副总经理通话过程中被告知必须通过走诉讼途径才能获得赔偿。遂涉诉。被告辩称，同意解除涉案合同，但系双方协议解除。对于涉案房屋情况原告始终知晓，被告并无违约行为，原告承租并使用了6年多后，因未按照约定用途转租给案外人钟艺顺用于教育培训，故解约责任在于原告擅自改变房屋用途。涉案房屋虽无产证，但系历史原因所致，可以办理工商登记，且原告明知涉案房屋性质，自身也有过错。被告并未收到原告支付的保证金，故不同意返还。原告主张的违约金不同意支付，且标准本身也过高，应当进行调整。经审理查明，涉案房屋于1999年7月7日取得建设工程规划许可证，建设单位为原松江区茸北镇城镇建设委员会，共3层，面积为4,818.29平方米，至今未办理不动产权证，也未取得竣工消防验收。2012年3月30日，原告作为承租方(乙方)重庆德庄火锅(暂用名)的投资人与原松江区中山街道建设委员会作为出租方(甲方)签订涉案合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，为配合乙方开展生产经营活动，甲方同意将农贸市场附属南侧停车场及道路在租赁期内提供给乙方无偿使用及管理，但乙方须留出农贸市场通道，租赁期自2012年3月30日起至2021年12月31日止。合同第四条约定，2012年3月30日至2012年12月31日期间租金免除，2013年1月1日至2014年12月31日，二层1,444.64平方米以每平方米每日0.5元计，年租金为263,646元，局部二层夹层及三层890平方米以每平方米每日0.25元计，年租金81,212元，共计年租金为344,858元，以后每两年在原有的基础上以总额递增4%，第4-5年即358，652元(344,858元×1.04)，第6-7年372,998元，第8-9年387,917元，第10年403,433元。合同第五条约定，乙方应当向甲方交付房屋租赁保证金5万元，在签订本合同时一次交付。保证金在合同终止(解除)时，在查明乙方没有拖欠租金、水电、通讯等应当由乙方支付的其他费用的情况时，全额返还给乙方，不计利息。甲方收到乙方保证金后的三天内将租赁房屋交付给乙方使用。合同第十五条约定，任何违反本合同规范的行为均被认定为违约行为，违约方应当向对方支付违约金。违约金以合同总额每天1‰计算，起算期间为违约行为发生的第二天起违约行为终了时止……。合同另对其他相关事项进行了约定。原告在该合同尾部投资人处签字,另盖有“上海永民餐饮有限公司”公章，原告为该公司股东，该公司已于2014年7月注销。2012年9月4日，经上海市松江区中山街道审批《中山街道固定资产调拨单》，涉案房屋由原松江区中山街道建设委员会调入被告。其后，原松江区中山街道建设委员会就涉案合同的权利义务由被告承继。2019年7月17日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，以涉案房屋未办理产权证及初始消防验收合格证明，无法从事商业经营为由，要求解除合同并支付违约金。被告于2019年7月18日收到上述通知书。2019年7月26日，原告致电被告要求退租。另查明，2018年6月22日，钟艺顺以房屋租赁合同纠纷为由，将本案原告诉至本院，案号为(2018)沪0117民初10248号，本案被告作为第三人参与该案诉讼。钟艺顺请求本院判令：1、确认钟艺顺与龚忠民于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月1日解除；2、判令龚忠民返还钟艺顺保证金150,000元；3、判令龚忠民返还钟艺顺自2018年6月1日至2018年11月30日的租金450,000元；4、判令龚忠民赔偿钟艺顺自2018年1月31日至2018年5月31日的使用费损失35,200元；5、判令龚忠民返还钟艺顺停车场转让费30,000元；6、判令龚忠民赔偿钟艺顺装修损失207,855元及经营损失34,000元。本案原告在该案中提出反诉：1、判令钟艺顺搬离并返还龚忠民涉案房屋；2、判令钟艺顺支付龚忠民自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按年租金900,000元计算)；3、判令钟艺顺赔偿龚忠民装修损失500,000元。该案中，本院查明，2018年3月28日，钟艺顺作为承租方(乙方)、本案原告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；总面积为2,336.89平米；乙方承租上述房屋的用途根据营业执照经营范围而定，涉及经营许可的以经营许可证为准，甲方配合提供商户办理营业执照时所需的材料和证明，若原房东不允许经营，乙方有权终止合同；房屋免租期自2018年3月26日起至2018年5月31日止，租赁期限自2018年6月1日起至2021年12月31日止；年租金为900,000元。该案审理中，本案被告称，其将涉案房屋出租给本案原告是客观真实的，对于本案原告将涉案房屋转租给他人的情况，是知晓并同意的。本案原告于2019年6月21日出具《情况说明》一份，写明其已于出具情况说明当日收回涉案房屋。2019年6月28日，本院作出(2018)沪0117民初10248号民事判决，载明因钟艺顺、龚忠民均明知钟艺顺承租涉案房屋用于开办教育培训机构，而涉案房屋未有消防竣工验收或备案有关材料，钟艺顺无法办理出相关证照，不能实现合同目的，龚忠民作为出租人，未能提供办理证照所需材料，且在知晓合同继续履行存在问题后，消极怠于处理，对租赁合同的解除，应承担主要过错责任；而钟艺顺作为承租人，签订合同前未能审慎查明涉案房屋办理证照所需相关材料，应承担次要的过错责任，结合双方过错程度、租金支付情况及本案实际情况等因素，酌情确定钟艺顺对合同解除造成的损失承担30%的责任，龚忠民对合同解除造成的损失承担70%的责任，并判令：“一、原告(反诉被告)钟艺顺与被告(反诉原告)龚忠民签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；二、原告(反诉被告)钟艺顺于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)龚忠民自2018年10月30日起至2019年6月21日止的剩余占有使用费93,996.91元；三、被告(反诉原告)龚忠民于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)钟艺顺保证金150,000元；四、被告(反诉原告)龚忠民于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)钟艺顺停车场转让费30,000元；五、被告(反诉原告)龚忠民于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)钟艺顺装修损失115,619.70元；六、驳回原告(反诉被告)钟艺顺的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)龚忠民的其余反诉诉讼请求。”，上述判决现已生效。庭审中，原、被告一致确认，原告已将涉案房屋租金支付至2019年6月30日。原告称，其损失包括装修残值损失5、600万元，经营损失及可得利益损失1,000万元以上和(2018)沪0117民初10248号案件中判决其需向钟艺顺承担的赔偿责任。原告另提交装修合同、报警记录等一组，以证明就涉案房屋原告数次装修花费约800万元，但因被盗，现能提供票据的支出为649,029元，合同金额为722,890元。被告对该组证据真实性、关联性均不予认可，认为无法体现原告的损失，且原告对于涉案房屋状态是清楚知晓的。原告又提交通话记录一组，以证明其于2019年12月9日与涉案房屋所在茸北农贸市场吴场长通话，吴场长称，自原告办公室被盗后，经被告经理指示，其将涉案房屋上锁，停车场等附属设施亦有他人接管，故被告已将涉案房屋及停车场等附属设施收回。以上事实，有建设工程规划许可证、房屋租赁合同、中山街道固定资产调拨单、解除租赁合同通知书、通话录音、(2018)沪0117民初10248号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告及原上海永民餐饮有限公司与原松江区中山街道建设委员会签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在涉案房屋经资产调拨至被告以及原上海永民餐饮有限公司注销后，上述合同所约定的权利义务实际由原、被告予以履行，双方当事人均应受此约束。然涉案合同约定的租赁用途为开设火锅店，但涉案房屋至今未经消防验收合格致使房屋不符合使用条件，违反了《消防法》的相关规定，故原告请求解除合同，本院予以支持。对于合同解除时间，以原告发出解除通知并到达被告之日为准，鉴于此，原告关于确认涉案合同于2019年7月18日解除的诉请于法有据，本院予以支持。现原、被告对于解除涉案合同无异议，但对于导致合同解除的违约责任在于何方存在分歧。鉴于合同解除系涉案房屋缺乏竣工消防验收所致，被告作为出租人，未能提供符合约定目的的标的物，应承担主要过错责任，而原告作为承租人，在租赁后数月即对此予以知晓，且实际使用长达数年，其自身亦有一定过错，应承担次要过错责任。对于原告主张的违约金，系双方合同明确约定，但对于标准本身，显然高于原告能够举证证明的损失，故本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金为80万元。对于原告主张的保证金，原告未提供证据证明保证金已实际支付及支付的具体金额，被告亦不予认可收到过该笔款项，故原告应对此承担举证不力的后果，本院对原告要求被告返还保证金5万的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)款、的规定，判决如下：一、确认原告龚忠民与原松江区中山街道建设委员会于2012年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；二、被告上海茸北资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚忠民违约金800,000元；三、驳回原告龚忠民的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74,337元，由原告龚忠民负担62,537元(已付)，由被告上海茸北资产经营有限公司负担11,800元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  黄坤生二〇二〇年二月二十八日法官 助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国消防法》第十二条歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。