苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9344号原告：傅海燕，女，1977年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘银、王菊萍，北京市惠诚(苏州)律师事务所律师。被告：张广发，男，1972年8月24日出生，汉族，户籍地江西省上饶市余干县，现住江苏省苏州市吴中经济开发区。原告傅海燕与被告张广发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理，依法由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告傅海燕及其委托诉讼代理人刘银、王菊萍，被告张广发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅海燕向本院提出诉讼请求：1.被告张广发支付房屋租金166400元；2.已收取的保证金15000元不再退还，归原告傅海燕所有；3.被告张广发支付违约金26666.67元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年5月16日，其与被告张广发签订《商铺租赁合同》，约定其将苏州市吴中区城南街道金珺花园135幢A109室商铺出租被告销售酒水使用，租期五年，自2018年6月5日至2023年6月5日，保证金15000元，同时对租金标准、支付方式、违约责任进行了约定。合同签订后，被告至今仅支付了半年租金80000元，此后未再支付，原告依约可以单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，被告承担两个月的违约金。被告张广发辩称，因涉案租赁房屋存有纠纷，2018年12月份，双方协商一致原告于2019年6月之前解决好房屋纠纷，否则其不再租赁，结欠的半年租金不再支付，后原告未解决好纠纷，故其于2019年6月4日搬离房屋，当时无法联系原告，其通知了原告舅舅已搬离房屋的事实。因此其无需支付租金和违约金，保证金不要求返还。综上，请求法院依法判决。经审理认定事实如下：2018年5月16日，原告傅海燕（出租方，甲方）与被告张广发（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，第一条约定，商铺坐落苏州市吴中区，商铺面积约为52平方米，出租给乙方作为销售名酒使用，经营范围在租赁期间内不得擅自更改，否则视为乙方违约。本房屋A109北面搭建扩充的部分用房属于搭建建筑，乙方可以无偿使用，如政府相关部门对搭建部分有异议或处理意见的，以政府部门处理意见为准。第二条约定，租期五年，自2018年6月5日起至2023年6月5日止，租期届满，甲方有权收回房屋，乙方如期交还，乙方在房屋内的装饰装修及其他固定设施不得拆除，归甲方所有。第三条约定，甲、乙双方商定本房屋租赁保证金1.5万元，在本合同签订之日起一次性支付，在租期届满后，若乙方无拖欠房租及其他费用时，商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。第四条约定租金标准及支付方式：第一年2018年6月5日至2019年6月4日租金160000元；第二年2019年6月5日至2020年6月4日租金172800元；第三年2020年6月5日至2021年6月4日租金186624元；第四年2021年6月5日至2022年6月4日租金201554元；第五年2022年6月5日至2023年6月4日租金217678元。房租在签订合同当日支付，以后每年一年一付，每年在5月5日前提前30天支付甲方账户。乙方承担租赁期间商铺产生的水、电费及其他费用和物业费，每年物业费约5000元，于每年度租金支付时先预交给甲方，多退少补。合同到期或因乙方中途违约导致合同提前终止，甲方对乙方的装修不作任何赔偿或补偿，并且乙方应支付违约金给甲方。第六条违约责任约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并追究违约责任：（1）擅自转租、转让或转借本商铺及搭建部分；（2）擅自改变租赁商铺经营范围；（3）拖欠房租30日以上；（4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；（5）利用房屋从事非法活动的，损害公共利益或甲方利益的。乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月书面通知甲方，经双方同意方可提前终止合同，否则承担违约金。双方约定违约金为2个月租金。第七条补充条款约定租金每六个月支付一次，提前一个月付款，租金每年递增8%。第九条约定，乙方邮寄地址为吴中区枫津路135号，江西上饶市余干县江埠乡张家81号，如有变更应及时通知甲方，否则视为已送达。合同落款甲、乙方由原、被告签名，见证方韩修安签名。合同签订当日，被告张广发支付原告傅海燕押金15000元、一年物业费5000元、2018年6月5日至2018年12月4日半年房租80000元，原告傅海燕分别开具了收据。苏州吴中经济开发区房屋登记产权人为傅海燕、杨艺城，不动产权证号：苏（2018）苏州市不动产权第6062939号，房屋用途为批发零售用地/商业服务。原告傅海燕在涉案商铺门口搭建了玻璃房。涉案商铺与A110号商铺相邻，相邻商铺所有权人为陈继杰。由于傅海燕搭建的玻璃房盖住了A110号商铺的空调外机位，致使A110号商铺无法正常使用空调外机位，为此两商铺产权人于2014年5月17日达成了有偿使用三年协议。2018年5月30日，两商铺产权人在苏州市吴中区城南街道新城苑社区居民委员会的调解下达成了如下内容的《人民调解协议书》：“陈继杰出让金珺花园135幢A110的公共空调机位给傅海燕，该空调机位归A109使用。一次性买断，以后再无纠纷，分三次付款，共计人民币壹拾捌万元整。在2018年12月31日前傅海燕支付陈继杰陆万元，2019年12月31日前支付陈继杰陆万元整，2020年12月31日前支付陈继杰陆万元整。后续陈继杰不得因空调机位问题再向傅海燕索赔任何经济补偿，以后再无纠葛。此后，A110空调仍旧安装在现有位置。如金珺花园135幢A110商铺业主出售此房，新房东不得再向金珺花园135幢A109商铺业主索要任何经济补偿。”后双方就《人民调解协议书》效力及拆除空调外机位违规搭建玻璃房事宜各自诉至本院。关于租赁经过，被告张广发陈述，租赁合同签订后，其于2018年6月对涉案房屋进行装修，由于涉案商铺与隔壁业主陈继杰存在纠纷，陈继杰将其承租的商铺锁门，不让其装修，当场报警，傅海燕也到场，其向傅海燕表示房屋有纠纷，不再租赁，要求退还费用，装修费用不要求赔偿，傅海燕当场表态会处理好与隔壁纠纷。次日下午，其和原告、陈继杰去社区协调纠纷，最终傅海燕与陈继杰达成了《人民调解协议书》，协议签订后下楼途中，其与傅海燕、陈继杰三方口头商定，协议书约定傅海燕分三次、每次支付陈继杰6万元按如下方式支付：其支付傅海燕半年房租8万元时，傅海燕和陈继杰均到场，其中6万元支付陈继杰、2万元交付傅海燕。后其继续装修并使用房屋。2018年12月底其准备交下半年8万元租金，其要求傅海燕和陈继杰都到场，傅海燕表示不同意与陈继杰的调解协议，不同意把租金交给陈继杰，其表示既然双方纠纷无法解决，其不再租赁，当日晚上，其与傅海燕及傅海燕的舅舅、陈继杰再次协商空调机位补偿款，未协商一致，其提出，既然纠纷无法解决，其不再租赁涉案房屋，要求原告退还其支付的费用及装修费用，傅海燕表示让其继续租赁，先不交房租，未解决好纠纷前不收租金。其提出同意给原告半年解决期，如果解决好了，其愿意将半年的租金补缴，如果无法解决，其不再租赁，装饰装修不用傅海燕赔偿，直接抵半年的租金，即半年租金不再缴纳，对此傅海燕没有表态认可，也没有表态不认可，只是让其继续租，因此其继续租赁，半年过去之后，即2019年6月份，傅海燕与陈继杰的纠纷仍然未解决，其就直接搬走了，商铺内仅遗留一个货架，其将傅海燕的电话拉黑，但其电话告知了傅海燕舅舅已搬走的事实，要求傅海燕到其经营的位于枫津路135号的店里拿钥匙，傅海燕知道该店的，之前来过，但傅海燕没有来拿钥匙。其走的时候把房屋锁起来了，防止他人进入，损坏商铺。原告傅海燕陈述，《人民调解协议书》是在被告与陈继杰一起逼迫其签订的，其不认可该协议书效力，没有被告陈述租金8万元中的6万元支付给陈继杰的事实，双方租赁争议与其与陈继杰的纠纷无关，本案租赁房屋包括了其搭建的玻璃房，此前玻璃房单独出租，现无偿给被告使用（合同第一条约定无偿使用），被告知晓周边租金行情，签订合同时也知晓涉案房屋存有纠纷，故合同签订的租金比较优惠。其没有承诺过半年期解决好与陈继杰的纠纷以及半年未解决好纠纷同意被告免交租金，其一直在向被告主张租金，而且根据合同约定，租金在2018年11月5日前交，并非到2018年12月初，被告陈述不实。2019年6-7月（具体时间记不清），其打电话给其舅舅，其舅舅告知其张广发搬走了，后其看了商铺，发现商铺大门被锁，被告将其电话拉黑，其联系不上被告，其知道被告在枫津路135号经营的店铺。2019年7月，其和其朋友一起到租赁的商铺，其将被告的电话告知其朋友，让其朋友联系被告，被告在电话中说在老家，房屋还要租，目前是淡季。此后其没有再联系被告。目前房屋仍然在招租过程，提供商铺招租照片。审理中，原告傅海燕提供其朋友施经教与被告于2019年7月25日的通话录音，该录音分为两部分，前部分为施经教与被告通话过程（通话非免提状态，无被告声音），后部分为通话结束后施经教与傅海燕的谈话。本院当庭播放了该录音，主要内容为：1、施经教告知被告原告与隔壁的诉讼已经解决，现在大门锁起来了，询问被告是否继续租赁房屋。2、施经教告知原告，被告现在在老家，过段时间答复是否租赁，（施经教）推断被告可能要租，但告知原告要解决好与隔壁的纠纷，被告才有可能租，如果被告不租，目前没有交钥匙，也没交房租，第一步双方坐下来和气沟通，第二步才是起诉。原告质证表示没有异议，被告考虑要租赁。被告质证表示电话属实，当时已经搬离一个月了，原告仍然未解决与隔壁纠纷。关于交房及装饰装修赔偿事宜。2019年11月14日，被告当庭将商铺钥匙交给法院，要求法院组织交接，并表示房屋已腾空，即便遗留有物品，放弃所有权，装饰装修不再要求赔偿，交由原告处理。原告当庭情绪激动，坚持要求继续租赁，不同意交接。本院向原告释明，鉴于被告不同意继续租赁，本案不适于强制继续履行，如原告不同意交接，由此造成的房屋占有使用费扩大损失由原告自行承担，原告坚持认为合同应该继续履行，不同意接受，且对于合同是否终止、是否能够履行问题并非本案审理范围，法院审理仅限于原告的诉请。2019年12月26日开庭时，原告同意收回钥匙，法院将钥匙交还原告，被告再次表示放弃房屋内物品所有权，由原告自行处分，至此房屋完成交接。上述事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、产权证、收据、《人民调解协议书》、通话录音及文字整理稿及本院制作的庭审笔录、谈话笔录、调取材料等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。被告陈述于2019年6月4日搬离房屋并通知原告舅舅搬离事实，原告亦认可其通过舅舅知晓被告搬离，结合原告提供的谈话录音时间，据此本院认定被告于2019年6月4日搬离涉案房屋，原告对此知晓。现被告仅缴纳了截至2018年12月4日租金8万元，被告并未举证证实原告曾承诺半年内解决好与陈继杰的纠纷以及半年未解决好纠纷同意被告搬离并免交半年租金，且被告亦表示对于其提出给原告半年解决期，如果解决好了，其愿意将半年的租金补缴，如果无法解决，其不再租赁，装饰装修不用原告赔偿，直接抵半年的租金，即半年租金不再缴纳，对此原告没有明确表态。综上，本院认定被告于2019年6月4日搬离房屋属于单方违约。涉案房屋在租赁期间内始终存在纠纷背景下，结合谈话录音（录音中施经教表示原告与隔壁的纠纷诉讼已解决），被告陈述房屋存有纠纷对其租赁可能造成影响有其合理性（不代表被告有权解除合同），而原告在知晓被告已腾空搬离房屋、能够与被告联系（原告知晓被告位于枫津路135号经营的店铺）的情况下，应积极与被告沟通督促，根据本案实际情况及谈话内容，本院酌定在2019年7月25日沟通谈话的基础上再给予一个月沟通督促期，至2019年8月底（搬离后约三个月沟通期），沟通期满日为租赁合同终止日，即双方租赁合同于2019年8月底终止。原告在房屋已腾空、可以取回房屋钥匙的情况下，应及时止损，收回房屋，2019年8月底之后的房屋空关损失由原告自行承担。综上，被告应支付原告2018年12月5日至2019年8月底租金121661.37元。由于承租人违约导致房屋租赁合同事实上终止，应承担违约金。原告主张被告支付相当于两个月租金的违约金26666.67元及没收保证金15000元，符合法律规定，且在合理范围内，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张广发于本判决生效之日起十日内支付原告傅海燕租金人民币121661.37元。二、被告张广发于本判决生效之日起十日内支付原告傅海燕违约金人民币26666.67元。原告傅海燕已收取的保证金人民币15000元不再返还被告张广发。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4422元，原告傅海燕负担950元，被告张广发负担3472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  刘 圣人民陪审员  徐志华二〇二〇年八月二十一日书 记 员  单 文