湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初551号原告：田振华，男，汉族，1976年11月6日出生，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：程仁辉，湖南知来律师事务所律师。被告：石思源，男，苗族，1989年10月7日出生，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：石夏，湖南新世纪律师事务所律师。第三人：湘西自治州万家房地产经纪有限公司，住所地：湖南省湘西经开区吉凤街道办事处溶江小区S2栋0单元101号。统一社会信用代码：91433101MA4Q3CQ29H。法定代表人：刘启华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨宏华，男，1986年6月4日出生，土家族，住湖南省古丈县。系公司员工。委托诉讼代理人：彭锴，湖南董艺律师事务所律师。原告田振华与被告石思源、第三人湘西自治州万家房地产经纪有限公司（以下简称“万家经纪公司”）合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田振华及其委托诉讼代理人程仁辉、被告石思源及其委托诉讼代理人田中圣、石夏、第三人万家经纪公司的委托诉讼代理人杨宏华、彭锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田振华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》（合同编号为WJFC：1900296）；2.判令被告赔偿违约金175600元（878000×20%）及返还定金20000元；3.判令被告承担原告支付的律师费10000元；4.判令被告承担本案案件受理费；5.判令被告承担保险费820元及诉讼保全费1548元。事实与理由：原、被告与第三人在乾州的分公司于2019年12月13日签订了一份《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》（合同编号为WJFC：1900296），原告系合同买方，被告系合同卖方，第三人公司的乾州分公司系合同居间方。合同签订后，原告依照约定通过第三人乾州分公司向被告支付了20000元定金及向第三人支付了首期购房款258000元。同时，在原告办理银行贷款面签手续过程中，被告多次找到第三人乾州分公司，要求第三人乾州分公司把首期购房款交付给被告，第三人乾州分公司根据合同约定并未同意。后来原告的银行贷款面签手续审批通过，第三人乾州分公司便通知被告办理过户手续，但被告以各种理由推脱。后经查得知，被告已经将该房产过户给名叫王娟的人。原告认为，原、被告及第三人乾州分公司签订了《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》系三方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的规定，应系合法有效的合同。被告在已经与原告签订合同的前提下，未经原告的同意单方将房屋转让给王娟，其行为已经构成违约。为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告石思源辩称，1、本案合同是第三人提供的格式合同，该合同对于第三人的违约责任没有任何约定，第三人提供的服务已不是简单的报告、提供合同订立机会，其参与房屋交易的深度延伸，涉及到监管并划转支付首期购房款等其他事项，第三人的合同义务应当根据其在交易环节的事实地位和作用确定；2、在本案交易过程中，买卖双方均不知晓对方的联系方式，所有交易事项均须通过第三人转达、批露或报告，直至交易完全结束。答辩人自2019年12月14日签订合同至本案原告起诉前，无法直接与原告取得联系，因此，第三人在交易过程中是否完全履行居间报告、如实转达、批露及首期款监管、转付等义务，对买卖双方极其重要。3、关于本案的基本事实。2019年过年前答辩人因要去外省，便急需处理房屋的出售问题。本案第三人联系答辩人，告知了本案原告的购买意向，经过磋商，达成交易价格及价款支付条件。之后原告和第三人于2019年12月13日先签了合同，第三人向答辩人传达并确认支付定金给答辩人的时间为答辩人签订合同后的两日内，支付首期房款给答辩人的时间为2019年12月30日（即合同所载的付款时间），答辩人同意后于2019年12月14日签了合同。2019年12月16日为支付定金的最后时间，第三人先是各种推脱，后竟以其要监管资金为由拒绝支付给答辩人，答辩人及父亲为此严厉交涉，第三人才于2019年12月17日支付定金两万元给答辩人。2019年12月18日，答辩人接到第三人电话后即到银行配合原告完成了按揭贷款的面签手续，之后直至2019年12月27日左右，第三人联系答辩人父亲，询问首期款付款时间可否缓几天，答辩人父亲未答应。2019年12月30日第三人又联系答辩人及父亲，再次表示可否缓几天，答辩人未同意并要求第三人将首期房款划转给答辩人或出示原告付款的凭证，第三人便再次以其要监管为由拒不支付款项也拒不出示凭证。之后答辩人多次到第三人门店交涉首付款支付的问题，第三人一边说好话一边又言语威胁答辩人方，其中答辩人无奈之下曾于2020年1月5日至2020年1月9日期间两次到市房产局投诉，要求市房产局协调第三人履行首期款的划转支付义务，无果。因其极度不诚信的行为，实在难以交易，2020年1月9日，答辩人明确告知第三人解除交易，次日即1月10日第三人告诉答辩人先付10万元的首期款，答辩人拒绝，在之后交涉中，答辩人及父亲均多次告知其交易取消，并保留走法律程序追究其法律责任的权利。2020年1月12日市房产局工作人员方才出面协调答辩人的投诉，答辩人没有同意继续交易。第三人也一直没有付款。基于上述事实经过，答辩人认为，本案合同已解除，合同解除的实质原因是因第三人严重不诚信、根本违约所致。原告诉请解除合同，并要求答辩人承担违约责任的主张不能成立。4、本案居间合同实际上因第三人违规、违约的行为，已于2020年1月10日解除，原告诉请解除合同的基础已不存在。5、答辩人在履行本案合同时，没有违约行为，原告诉请由答辩人承担违约责任，没有事实依据。综上，合同解除的责任应当由第三人承担。第三人万家经纪公司述称，原、被告及第三人签订合同是事实，但是签订合同第三人已明确告知原、被告双方，首付款应该等到按揭贷款手续通过后才能将首付款支付给被告，原告与第三人签订了贷款监管协议，原告同意首付款按揭下来后再向被告支付首期付款。2020年1月9日，原告的按揭贷款通过后，第三人三次通知被告领取首付款，但被告没有来领取，在2020年1月19日，被告将房屋另行卖给了王娟。原告田振华向本院提交了下列证据：1、《房屋买卖居间合同》的第十、十一条，拟证明原、被告之间的居间合同关系即原告提出解除合同的及被告承担违约责任的依据。被告质证，对真实性无异议，但是根据合同第五条第二款第一、三项及第十条第二款2.1项及第三款，导致合同解除是因为第三人违约造成的，被告是根据合同第十条第二款第2.1项行使解除权。第三人质证，无异议。本院予以确认。2、原告向第三人转款258000元的银行流水（农业银行超级柜台客户回执），拟证明原告依照合同约定向第三人支付了首期购房款258000元。被告质证，原告付款的时间之前不清楚，现在才知道是2019年12月30日原告付款给第三人，但被告到目前一直没有收到原告或第三人的首期款258000元，仅收到第三人通过一个私人账户转账的20000元定金。第三人质证，无异议，但需要说明，原告向第三人支付首期款后第二日，被告就已经找到第三人要求第三人向其支付首期款，第三人已明确告知被告需要等原告按揭贷款审批通过后支付，而非被告所述在庭审中才知晓原告向第三人支付了首期款。本院予以确认。3、转账记录，拟证明第三人乾州分公司已经将原告支付的定金20000元转交给被告的事实。被告质证，这是通过一个私人账户分两次给石思源转账的20000元定金，时间是2019年12月17日。第三人质证，无异议，需要说明，按照合同约定，第三人向被告支付定金时间为被告提供涉案房产的相关证明后。本院予以确认。4、吉首市国土资源局不动产登记信息表，拟证明被告将涉案房产转让给王娟的违约事实。被告质证，对其真实性无异议，是在第三人根本违约之后，被告给第三人明确告知解除合同后，才另买卖房屋给王娟。时间是2020年1月19日，早已超过了原告及第三人应该给被告付房款的时间。第三人质证，无异议。本院予以确认。5、委托代理合同、转账记录、收款收据，拟证明原告为进行诉讼所产生的律师费10000元。被告质证，该律师费未传到律师事务所账户，亦没有开具发票，对其真实性不清楚。要求被告承担也没有依据。第三人质证，与第三人无关。被告质证理由成立，本院不予确认。6、《房屋买卖合同》、《中国农业银行个人信贷业务申请表》，拟证明原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告据此于2019年12月18日向银行申请贷款。被告质证，对真实性无异议，12月14日签订《居间房屋买卖合同》后，被告已根据居间合同的约定第五条第二款第二、三项配合办理了按揭贷款手续。第三人质证，无异议。本院予以确认。7、《二手销售谈话记录》、《个人二手住房贷款资金划转委托授权书》，拟证明被告对房屋买卖真实性的确认。被告质证，对真实性无异议，被告是在办理银行按揭手续后多次催要首期款未果才通知第三人解除合同的。第三人质证，无异议。本院予以确认。8、《贷款审批通知书》，拟证明贷款银行于2020年1月9日通过原告对贷款申请。被告质证，对证据的三性无异议。第三人质证，无异议。本院予以确认。9、《诉讼财产保全责任保险单》、《保险单明细表》、《湖南增值税普通发票》、《湖南省非税收入电子缴款收据》，拟证明原告为进行诉讼保全支付了保全担保费保险费820元及保全案件受理费1548元的事实。被告质证，对真实性无异议，但是对原告将该项费用作为增加的诉讼请求有异议，已经超过了增加诉讼请求的时间期限。第三人质证，与第三人无关。本院予以确认。被告石思源向本院提交了下列证据：1、《房屋买卖居间合同》，拟证明被告解除合同是根据合同的约定第五条、第十条约定。原告质证，对真实性无异议，这份证据不否认被告应当承担的违约责任。第三人质证，对证据的三性均无异议，但达不到被告的证明目的。本院予以确认。2、第三人店内公示的交易流程图，拟证明第三人万家房地产经纪公司店内公示的交易流程图，买方支付首期款，卖方配合办理按揭手续，为同一交易阶段，买方支付购房尾款或银行放尾款是在办理过户后，为后一交易阶段。即正常交易流程为：卖方收到首期购房款同时配合办理按揭，卖方在双方办理过户后收取购房尾款。原告质证，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，应当以双方签订的合同约定为主。第三人质证，对关联性有异议，同时达不到被告的证明目的。根据合同约定，原告向第三人支付首期款后，原告申请按揭贷款，待按揭贷款审批通过后由第三人支付给被告，如按被告所述，被告收取到首期款后再办理按揭，或按揭贷款审批不能通过，会造成更多不安因素，也不符合交易习惯。被告质证理由成立，本院予以确认。3、原告在农业银行办理按揭的材料（通过申请调查令调取），拟证明2019年12月18日，被告接到第三人通知即去银行配合原告办理按揭贷款面签等手续。被告还未收到首期购房款，就先履行了配合买方办理按揭贷款手续的义务。原告质证，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份证据不能证明被告所主张的被告还未收到首期购房款这一事实。第三人质证，对关联性有异议，按照合同约定，配合办理按揭面签手续是被告的义务，被告领取首期款需待原告按揭贷款审批通过后。本院予以确认。4、第三人公司账户银行流水（通过申请调查令调取），拟证明第三人公司账户2019年12月12日至2020年1月31日的银行流水显示，原告于2019年12月30日汇入25.8万元整至第三人公司账户，当日第三人汇出25万元整转至丁绍文私人账户，第三人公司账户余额为2.8415万元；2020年1月1日转出2.8万元至杨宏华(乾州公司负责人)私人账户，第三人公司账户余额为405.75元；之后余额均不足本案首期购房款，自2020年1月18日账户余额为1700.75元后，至2020年1月31日期间，无任何交易记录。第三人作为房地产中介在本案中存在的违法违规、违约行为。原告质证，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该首期房款25.8万元是第三人转走了，与原告方无关系。第三人质证，对关联性有异议，同时达不到被告的证明目的。公司账户上的钱不足支付首期款，不等于公司没有能力支付首期款，公司随时可以向被告支付首期款，而是基于合同约定和交易安全才需待原告的按揭贷款审批通过后向被告支付首期款，若公司没有能力支付被告首期款，也不会多次通知被告来领取首期款。本院予以确认。第三人万家经纪公司向本院提交了下列证据：1、手机短信通知照片两张，拟证明原告方的按揭款通过后，第三人于2020年1月10日、1月14日两次已经尽到了通知被告来领取首付款的义务。原告质证，无异议。被告质证，①对第三人第一次无故不参与庭审的行为请求法庭予以惩戒；②对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，付款逾期十天，第三人一直没有将原告交付的首付款转付给被告，2020年1月10日，被告已经明确通知第三人合同已经解除。本院予以确认。2、关于购房首付款同意监管协议，拟证明原告授权第三人监管原告的首付款直到银行按揭通过后再将首付款支付给被告。原告质证，无异议。被告质证，①该协议在第一次庭审时，原告及第三人均未提供，结合原告在本案中不要求第三人承担任何责任，我们有合理的理由怀疑这是在第一次庭审之后进行补充的，且本案的原告代理人又是另案中介公司起诉石思源的代理人；②该协议没有时间，更没有卖方石思源的同意，所以即便该协议是真实的，也不能约束被告。本院予以确认。本院认为，对第三人提交的证据1，短信照片两张，经原、被告质证，对真实性无异议，被告质证理由成立，对该证据的真实性本院予以确认；对第三人提交的证据2，因原告质证没有异议，经被告质证，对其真实性有异议，且质证理由成立，达不到举证目的，对该证据，本院予以部分确认。下面就争议的事实根据三方当事人的举证、质证及法庭询问认定如下：2019年12月30日前，原告与第三人双方签订了《关于购房首期款同意代监管协议》，协议“原告同意将首期款258000元由第三人万家经纪公司代为保管，直至本人在农业银行申请的按揭通过后由本人授权支付给卖家石思源”。根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月14日，原告田振华与被告石思源、第三人湘西自治州万家房地产经纪有限公司乾州分公司签订了《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，被告石思源将其所有的位于吉首市房屋出卖给原告田振华，合同约定房屋买卖总价款为878000元，原告向被告交付定金20000元，付款方式为按揭付款。2019年12月13日，原告交付给第三人定金20000元，2019年12月17日，第三人给付了被告20000元定金。合同第五条第二款第一项约定：“买方应在2019年12月30日将首期还款（不包含定金）人民币258000元存于居间方或买方按揭银行监管......，该款项由银行或居间方根据协议来支付给卖方”。2.2.1、“或有其它根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等的该房产总价款20%违约金。”2019年12月30日，原告将首付款258000元如约汇入第三人湘西自治州万家房地产经纪有限公司。2019年12月31日，第三人没有将首付款给付被告，2020年1月19日，被告将原、被告、第三人房屋买卖居间合同约定的房屋出卖给案外人王娟。本院认为，本案系合同纠纷。原告田振华与被告石思源、第三人湘西自治州万家房地产经纪有限公司签订了《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，该合同是三方当事人真实意思的表示，依法成立，该合同有效。通过该合同显示出原、被告之间是房屋买卖合同关系、第三人与原、被告之间是居间关系。根据该合同第五条第二款第一项的约定：“买方应在2019年12月30日将首期还款（不含定金）人民币258000元存于居间方或买方按揭银行监管......，该款项由银行或居间方根据协议来支付给卖方。”，2.2.1、“或有其它根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等的该房产总价款20%违约金”。原告于2019年12月30日将首期房款258000元汇入了第三人，第三人没有及时将该款支付给卖方即被告，而是根据原告与第三人签订的《关于购房首期款同意代监管协议》由第三人代为保管。被告于2020年1月19日将案涉房屋卖给案外人王娟。从原、被告及第三人履行《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》的过程来看，原告没有按照原、被告及第三人三方签订的合同履行付款，但合同中没有载明首付款给付被告的明确时间约定，根据交易习惯，应认定原告给付首期房款后即时给付被告，但第三人以原告与第三人签订的代管协议为由未及时给付被告，应视为原告与第三人对首期房款给付时间的变更，这一变更于被告不具有约束力，是原告与第三人违约，因原告不要求第三人承担违约责任，故应认定原告给付首期房款时间违约，原告违约在先，被告鉴于合同的房屋出卖的目的不能实现，将案涉房屋卖给了案外人，也构成了违约。根据本案的实际情况，原告购买被告的房屋目的已无法实现，原告诉请要求解除《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。由于本案中原、被告均存在违约行为，对原告诉请要求被告承担违约责任的诉讼请求予以部分支持。对原告要求被告承担原告支付律师费10000元的诉讼请求，因原告未能提供相应合法证据，本院不予支持。对原告要求被告承担保全费用820元、保全费1548元的诉讼请求，因原告有违约在先的违约行为，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告田振华与被告石思源及第三人湘西自治州万家房地产经纪有限公司签订的《湘西自治州万家房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》；二、被告石思源于本判决发生法律效力三日内返还原告田振华定金20000元；三、驳回原告田振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4384元，减半收取2192元，由原告田振华承担2042元，由被告石思源承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  李本金二〇二〇年四月十日代理书记员  李水红