河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初13246号原告：薛文华，男，1966年10月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张文，河南同立律师事务所律师。被告：驻马店市人和商贸有限公司，住所地：驻马店市文化路西段南侧桂月园1号楼611室。法定代表人：杨峰，董事长。原告薛文华与被告驻马店市人和商贸有限公司（以下简称“人和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛文华的委托诉讼代理人张文、被告人和公司的法定代表人杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛文华向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告签订的《远景时代门面租赁合同》无效，被告返还房屋，并支付房屋租金及房屋占有使用费210223元（房屋占有使用费支付至实际返还房屋之日止）。原告当庭变更诉讼请求为：依法确认原、被告签订的《远景时代门面租赁合同》无效，被告返还房屋，并支付自2015年11月1日起至2018年11月1日的房屋占有使用费261223元及利息（利息以261223元为基数，自2018年11月2日计至付清之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2015年1月3日，原、被告签订《远景时代门面租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于驻马店市雪松路与天中山交叉口的远景时代广场2号楼一至三层门面房，租期15年，第一年月租金一楼和二楼每平方米50元，共计339.8平方米；三楼每平方米30元，共计169.9平方米，租金每年共计265044元，从第二年（包含第二年）起租金每年每平方米在上一年租金的基础上增加1元，后被告拒不支付房租。被告人和公司辩称，1.原、被告双方签订的《远景时代门面租赁合同》确实无效；2.2018年10月1日后房屋由现百睿酒店管理人使用，2018年10月1日后的租金不应由其支付；3.2017年11月1日至2018年10月30日第三租赁年度中半年的二楼租金由村民组代表收走；4.根据原、被告与开发商驻马店市开发区龙诚置业有限公司（以下简称“龙诚公司”）签订的协议，50平方米不应由其支付租金，应由龙诚公司支付，龙诚公司应付原告91800元，被告实际支付租金573740元，尚欠86097元。经审理查明，2014年5月20日，被告人和公司向原告薛文华支付租房订金67000元。2015年1月13日，原告薛文华（甲方、出租方）与被告人和公司（承租方、乙方）签订《远景时代广场门面租赁合同》一份，约定：第一条、出租房屋权属、位置：甲方将自有的坐落在驻马店市天××大道与雪松路交叉口西北角远景时代广场××楼（××雪松路一侧）属甲方合法所有的一至三层门面房（以下简称“房屋”）及门前空地出租给乙方使用；第二条、租赁期限：租赁期限为15年，以甲方与开发商约定的交房之日起算，开发商逾期交房的，以实际交房之日起计算。自开发商向甲方交房之日起，甲方给予乙方4个月为免租期。免租期过后，开始计算租金；第三条、房屋面积、租赁费及递增：1.房屋面积及租金：经甲乙双方约定第一年月租金一二楼每平方米50元，共计339.8平方米；三楼每平方米30元，共计169.9平方米；计265044元为年租金（房屋按建筑面积计租，建筑面积以房产证记载的面积为准，房产证办理后租金多退少补）；2.租赁期间费用的承担：租赁期间，乙方在经营过程中所发生的全部费用由乙方承担，包括物业管理费和房屋租赁税，甲方只得净租金，不承担任何费用；3.租金的递增：从第二年起（含第二年），以后门面房租金（包含一、二、三层）每年每平方米在上一年租金基础上增加人民币壹元整；第四条、租金的支付期限和方式：采取先交付房租后使用房屋；本合同签订后三日内，乙方向甲方交付履约定金—元整，该定金在乙方交纳第一年房租时冲抵租金，租金从免租期满后开始计算。以后按年度缴纳，每次（按照第一年免租期过后的第一天日期计）交全年租金等条款。合同下方甲方处有“薛文华”署名，乙方处加盖有“驻马店市人和商贸有限公司”印章及“杨峰”署名。2015年1月31日，被告向原告支付10000元。2015年6月26日，案外人龙诚公司（甲方、开发方）、原告薛文华及关艳青、姜凤云等人（乙方、业主方）、被告人和公司（丙方、承租方）签订《商品房交付使用协议》一份，约定：甲方开发建设的房屋位于驻马店市天中山大道和雪松路交叉口西北角远景时代广场商品房已达到交付使用条件，乙方同意接收，丙方同意承租。甲方于2015年7月1日把房屋交付给丙方，至此甲方完全履行了交房义务，丙方需从2015年8月1日起，按照甲、乙、丙三方各自签订的房屋租赁合同分别向甲方、乙方足额支付房租金。《商品房交付使用协议》签订后，龙诚公司依约于2015年7月1日向被告交付案涉房屋，被告装修房屋经营酒店。同年8月23日，被告向原告支付260000元，2015年11月1日起计付租金，截至2018年10月31日，被告共计向原告支付款项552737元。2018年10月30日，驻马店市百睿酒店有限公司（以下简称“百睿公司”）与案外人梅安生签订《股权转让协议》，将百睿公司100%的股权以2600000元的价格转让给梅安生，由梅安生经营百睿酒店，后百睿酒店经营者向原告支付房屋占有使用费，现原告同意百睿酒店经营者承租案涉房屋。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，一、原告薛文华提交以下证据：2017年1月7日的“证明”。显示：经双方协商，补充协议无效，双方按原合同执行。原告用以证明：2017年1月7日，原、被告双方签订的协议无效，按原合同执行。被告质证称：真实性无异议。二、被告人和公司提交以下证据：①《三方补充协议》，显示：2015年8月23日，经甲（龙诚公司）、乙（薛文华）、丙（人和公司）三方认真协商，就远景时代广场（位于雪松路和天中山大道交汇处西北角）乙方应得门面房实际面积与甲方当初所约定面积不符事宜，达成如下协议：一、甲方给予乙方每年一次性补偿50m2（该补偿以年租金方式体现）；二、此项补偿资金暂由丙方代替甲方垫付给乙方（该资金的垫付时效应以乙方与丙方和甲方与丙方所签订的租房时效为准）；三、丙方每年代替甲方所垫付给乙方的房屋面积补偿金，都应用于冲抵丙方所承租甲方的房屋租金。注：本协议有效期自签字生效后一年正（截止到2016年8月22日），最终以房产测绘部门面积为准。被告用以证明：开发商以建筑房屋面积少50平方米不够为由，签订该协议，每年向原告支付50平方米的补款。原告质证称：真实性无异议，证明被告未支付租金主体适格，被告如有问题系其与龙诚公司之间的纠纷，与原告无关联性；②收条三张、收款凭证三张及账目明细一张。被告用以证明：其已支付租金573740元，下欠86097元。原告质证称：收款凭证真实性无异议，账目明细单不予认可，系被告单方统计，同时印证被告在计算租金时未计算三楼的租金，且被告与龙诚公司的纠纷也在计算时予以扣除，计算错误；③补充协议六份（复印件，其中与原告签订的日期为2017年1月7日）。被告用以证明：其他村民包括原告都同意降价。原告质证称：无法核实真实性，且根据双方于2017年1月7日签订的“证明”，该补充协议无效。另查明，①2017年8月18日，杨峰（持股100%）出资成立百睿公司；②案涉房屋至今尚未取得建设工程规划许可证；③原告当庭自认被告已向其支付款项552737元。上述事实，有原告提交的证明、《远景时代广场门面租赁合同》、租金清单，被告提交的《三方补充协议》、欠条、《补充协议》、《股权转让协议》等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告薛文华与被告人和公司于2015年1月13日签订《远景时代广场门面租赁合同》，约定原告将驻马店市天××大道与雪松路交叉口西北角远景时代广场××楼（××雪松路一侧）的一至三层门面房及门前空地出租给被告，被告向原告支付租金，双方形成房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《远景时代广场门面租赁合同》无效，现原告请求确认《远景时代广场门面租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《远景时代广场门面租赁合同》虽无效，但被告占有使用案涉房屋至2018年10月31日，故被告应向原告支付房屋占有使用费，根据《远景时代广场门面租赁合同》约定，被告应向原告支付2015年11月1日-2018年10月31日的房屋占用使用费813481.2元（2015年11月1日-2016年10月31日的房屋占用使用费为265044元，即一、二楼50元/平方米/月×339.8平方米×12个月=203880元，三楼30元/平方米/月×169.9平方米×12个月=61164元；2016年11月1日-2017年10月31日的房屋占用使用费为271160.4元，即一、二楼51元/平方米/月×339.8平方米×12个月=207957.6元，三楼31元/平方米/月×169.9平方米×12个月=63202.8元；2017年11月1日-2018年10月31日的房屋占用使用费为277276.8元，即一、二楼52元/平方米/月×339.8平方米×12个月=212035.2元，三楼32元/平方米/月×169.9平方米×12个月=65241.6元。综上，2015年11月1日-2018年10月30日的房屋占用使用费共计813481.2元）。对被告提出2018年10月1日后房屋由现百睿酒店管理人使用，2018年10月1日后的租金不应由其支付的意见，本院认为，根据被告提交的《股权转让协议》显示，2018年10月30日，百睿公司将股权转给他人，他人使用案涉房屋后向原告支付房屋占有使用费，但2018年10月1日至同月30日的房屋仍由被告占有使用，故该期间的房屋占有使用费仍应由被告承担。百睿酒店现经营者向原告支付房屋占有使用费，原告予以接受，应视为原告同意百睿酒店现经营者承租案涉房屋，因2018年11月1日后被告已未使用案涉房屋，故原告请求被告返还房屋，本院不予支持；对被告提出2017年11月1日至2018年10月30日第三租赁年度中半年的二楼租金由村民组代表收走的主张，本院认为，①被告未提交其向村民组代表交付款项的相关证据；②与被告形成房屋租赁合同关系的系本案原告，被告应向原告支付房屋占有使用费，故对此项抗辩主张，不予采纳；对被告提出根据《三方补充协议》，补偿的50平方米租金应由开发商龙诚公司支付，应扣除龙诚公司应付的91800元租金的意见，本院认为，①根据《远景时代广场门面租赁合同》和《三方补充协议》，原告请求被告支付房屋占有使用费的房屋面积不含《三方补充协议》中约定的50平方米；②《三方补充协议》约定，50平方米的补偿资金由被告代替龙诚公司垫付给原告，被告也未提交其向原告支付补偿资金的相关证据，故对被告的该项意见，不予采纳。综上，被告未提交其已向原告支付款项573740的充分证据，故扣除原告自认已收到被告支付的款项552737元，被告尚需支付原告房屋占有使用费260744.2元（813481.2元-552737元=260744.2元），对原告请求超出上述认定部分，本院不予支持。关于原告请求房屋占有使用费的利息损失，本院认为，原告作为出租人主观上应明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证的事实，对导致合同无效原告自身存在过错，而被告作为承租人，签订合同时亦未尽到审慎的注意义务，也存在过错，根据原、被告双方的过错程度，本院依法酌定被告向原告支付房屋占有使用费的利息损失的30%（利息损失以260744.2元为基数，自2018年11月2日计至房屋占有使用费付清之日止，按照年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告薛文华与被告驻马店市人和商贸有限公司于2015年1月13日签订的《远景时代广场门面租赁合同》无效。二、限被告驻马店市人和商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告薛文华支付房屋占有使用费260744.2元及利息损失的30%（利息损失以260744.2元为基数，自2018年11月2日计至房屋占有使用费付清之日止，按照年利率6%计算）。三、驳回原告薛文华的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5218元，由原告薛文华负担10元，被告驻马店市人和商贸有限公司负担5208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王 鹏二〇二〇年五月二十五日书记员 李 莹