上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初432号原告(反诉被告)：顾雪根，男，1968年2月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王治，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：苏红礼，男，1973年1月6日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：郭成虎，上海翊鸿律师事务所律师。第三人：上海子苡贸易发展有限公司，住所地上海市青浦区公园路XXX号舜浦大厦2层I区285室。法定代表人：徐斌，总经理。诉讼委托代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。原告顾雪根诉被告苏红礼土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请保全，本院依法采取了保全措施。本案于2020年2月24日第一次公开开庭进行审理，原告顾雪根的委托诉讼代理人王治，被告苏红礼及其委托诉讼代理人郭成虎到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院于2020年2月26日依法追加上海子苡贸易发展有限公司(以下简称“子苡公司”)为第三人参加诉讼。本案于2020年3月5日第二次公开开庭进行审理，原告顾雪根的委托诉讼代理人王治，被告苏红礼及其委托诉讼代理人郭成虎、第三人子苡公司的委托诉讼代理人干建根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾雪根向本院提出诉讼请求：1、判令解除顾雪根与苏红礼签某某场地租赁经营合同；2、判令苏红礼向顾雪根支付自2019年7月18日起至2019年11月8日止的租金人民币(以下币种均同)110,833元；3、判令苏红礼向顾雪根支付滞纳金(以110,833元为基数，按照每日万分之五，自2019年7月18日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2018年9月28日，顾雪根与子苡公司签订《场地租赁经营合同》，租赁上海市青浦区场地，租赁期限为2018年11月8日至2021年11月8日止。2018年11月26日，顾雪根与苏红礼签订《场地租赁经营合同》，将上述场地出租给苏红礼，租期自2018年1月18日起至2021年11月8日止，年租金35万元，半年一付，先付后用，逾期支付的按照逾期天数每天万分之五支付滞纳金。苏红礼于2019年1月22日支付了第一笔半年期租金，2019年6月6日作出承诺认可其自身违法经营。2019年7月2日，被告承诺2019年9月30日腾退房屋，但2019年11月8日才腾退完毕。顾雪根认为，苏红礼拒不支付租金，违法经营，在场地堆放易燃易爆物品并自身承诺腾退导致合同无法履行，相应后果由其自行承担，故诉至法院作如上诉请。苏红礼辩称，同意解除合同，但不同意顾雪根主张的理由。其并非自愿搬离，而是顾雪根及子苡公司不愿意继续租赁给苏红礼，否则还会继续租赁。其出具承诺书就是因为顾雪根及子苡公司要确认自己搬离。天一村只是要求整改而非搬离。顾雪根因违法改变场地用途，才与子苡公司解除合同，导致自己与苏红礼的合同无法履行。不同意第二、三项诉请。子苡公司于2019年6月6日告知顾雪根存在违法转租，不再继续租赁给顾雪根，要解除与顾雪根的合同，要求苏红礼直接将场地交还，也接管了场地。顾雪根与苏红礼的合同于2019年6月6月实际无法履行，苏红礼2019年6月13日搬离，场地基本清空。苏红礼认为，其按约支付租金，并对场地进行了巨额投资，包括土地平整、地坪铺设、地磅行车等。2019年6月初，上海市全面整治环境，相关部门要求苏红礼整改，并非要求搬离，但子苡公司与顾雪根却施压要求搬离。顾雪根违法改变场地用途、违法转租导致子苡公司不再将场地出租给顾雪根，导致自己与顾雪根的合同无法继续履行，造成了巨大损失，因此反诉请求：1、依法判令顾雪根返还苏红礼自2019年6月6日起至2019年7月18日止的租金40,274元；2、判令顾雪根赔偿苏红礼场地平整费42,000元、地磅设施费26,000元、进退场搬迁费60,000元、行车设施费76,000元、地坪费68,400元，共计272,400元。顾雪根针对反诉辩称，不同意反诉请求。苏红礼搬离是由于自身违法经营造成的，顾雪根未要求苏红礼搬离，是与苏红礼协商达成意见一致，苏红礼才搬离的，因此造成的损失应自行承担。子苡公司述称，其与顾雪根的租赁合同已经解除，三方均在承诺书上签字或盖章确认。不清楚顾雪根与苏红礼之间的事情，也与其无关。经开庭审理查明，2018年11月26日，顾雪根(出租方、甲方)与苏红礼(承租方、乙方)签订《场地租赁经营合同》，约定甲方将坐落在青满区场地出租给乙方使用，租赁面积2834平方米，乙方租赁上述场地用途为仓储、堆场等、钢筋切粒。乙方应遵纪守法，在规定的经营范围内经营。租赁期限内，未征得甲方同意，乙方不得擅自改变用途及转租转包。租赁期限自2019年1月1日起至2021年11月8日止。2019年1月18日前，由甲方将租赁范围内的房屋场地全部交予乙方。年租金35万元，先付后用，乙方每半年支付17.50万元，无正当理由逾期未支付，按实际逾期天数每天万分之五支付滞纳金，先付押金3万元，租金起算日期为2019年1月1日。如乙方逾期一个月未支付租金，则甲方有权追究乙方的违约责任，并保留收回全部出租房屋场地的权利，且有权单方面解除本协议，由此造成的损失由乙方承担。合同期满或经协商终止时，可撤走乙方投入的动产和移动的装潢设施，但不可人为破坏无偿留给甲方的固定装潢设施。合同签订后，苏红礼向顾雪根支付第一期至2019年7月18日的租金17.50万元，而后在系争场地上做了土地平整、硬化等。另查明，2019年6月6日，苏红礼出具承诺书，内容为，顾雪根与苏红礼签订合同用于堆放废旧钢材，由于属违规经营范围，当地职能部门要求即日起责令整改，本人承诺如下：1、即日起2019年6月6日至2019年6月7日下午3时整，搬离所有易燃易爆物品；2、至2019年6月6日至2019年6月8日上午8时30分撤离所有废旧钢材；3、自2019年6月6日至2019年6月13日24时整撤离包括大型起重机地磅集装箱等所有机械设备和人员居住场所。2019年7月22日，子苡公司向顾雪根出具告知书，内容为“①依据2018年9月28日与你签某某场地租赁经营合同第二条第四款的约定，贵方已违反了合同约定。②2019年6月6日贵方所租的场地由于相关原因，被当地有关部门勒令停业。基于上述两条，特告知你：①即日起解除原租赁合同。②由此造成的经济损失将由贵方负责，我方保留追诉的权利”。该告知书同时抄告苏红礼。2019年7月24日，苏红礼出具承诺书，承诺，1、2019年9月30日前腾退场地上设备等物资；2、腾空后将场地直接移交给子苡公司。顾雪根在承诺书上注明，本人仅同意苏红礼对给子苡公司的承诺，其他事宜由顾雪根与苏红礼的租赁天一路XXX号场地合同解决。子苡公司亦在承诺书上注明，本承诺于2019年7月24日在子苡公司负责人徐斌主持下签订，内容仅保留苏红礼的2项承诺，至于其他顾雪根与苏红礼的租赁内容所涉纠纷由苏红礼与顾雪根通过相关程序解决，均与子苡公司无关。又查明，2018年9月28日，子苡公司(出租方、甲方)与顾雪根(承租方、乙方)签订《场地租赁经营合同》，约定甲方将坐落在青浦区场地出租给乙方使用，面积2834平方(约4.3亩)，乙方租赁上述场地用途为仓储、堆场等。在租赁期限内，未征得甲方同意，乙方不得擅自改变用途及转租转包。租赁期限自2018年11月8日起至2021年11月8日止。合同并对租金、违约责任等事宜进行了约定。2002年6月27日《关于同意青浦县大盈乡天一村民委员会用地变更为上海子苡贸易发展有限公司用地的通知》载明，子苡公司(房屋座落在)用地面积为2834平方米，用地性质不变(村集体)，用途不变(仓库)。以上事实，由顾雪根、苏红礼、子苡公司的陈述，《场地租赁经营合同》、银行交易明细、承诺书、告知书、《关于同意青浦县大盈乡天一村民委员会用地变更为上海子苡贸易发展有限公司用地的通知》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，顾雪根表示，2019年6月收到村里通知说查到苏红礼有违法经营，具体情况不清楚，好像是因为没有营业执照、没有生产许可证、环评出了问题。2019年7月24日，子苡公司通知协商，表示已经与苏红礼谈妥了，苏红礼会直接将场地腾退给子苡公司，顾雪根也就表态同意了，同时表明与苏红礼的租赁事宜按照双方合同处理。不清楚子苡公司是否在厂区张贴了告知书，自己平时不在系争厂房处，是2019年7月30日收到子苡公司快递的告知书。苏红礼至2019年11月8日才全部腾退完毕，至此双方合同解除，在此之前有物资滞留场地，且向子苡公司支付的租金也是到2019年11月8日，因此顾雪根有权向苏红礼主张2019年11月8日之前的租金或使用费。为此，顾雪根提供证据：1、2019年10月的聊天记录，是苏红礼发给顾雪根的，证明2019年10月28日仍未搬离。2、起重设备安装、维修合同，系子苡公司与案外人签订，苏红礼是子苡公司的联系人。证明子苡公司已知晓苏红礼实际使用该场地，对顾雪根的转租予以确认。合同是在苏红礼办公室拿的。对此苏红礼质证称，证据1、真实性无异议，但照片是7月份拍的，10月份发送是为了证明有这些损失。证据2、是本人的签字，是为了办理行车安检证件的，不知道子苡公司盖章的事情，肯定不是子苡公司的章，也没找过子苡公司。对证件来源的合法性有异议，不能作为证据。子苡公司对此表示证据1、不清楚。证据2、不予确认。2019年6月村里电话给子苡公司后才知道是苏红礼在经营，也不可能由子苡公司出面安装起重设备。苏红礼表示，其是做钢筋切粒的，切粒机是可以移动的机器，行车用于装卸。因顾雪根未经子苡公司同意违法转租，擅自改变土地用途将仓储用地租给苏红礼用来生产加工，故子苡公司要求顾雪根搬离、顾雪根要求苏红礼搬离。2019年6月5日顾雪根与村书记一起通知因苏红礼非法使用土地，要求停止经营，清理物资设备。然后苏红礼就开始搬离，2019年6月13日基本腾退完毕，仅遗留了1个集装箱，还有1个行车于2019年7月2日搬走，场地是直接交给子苡公司的。2019年6月5日起苏红礼就不能经营了，之后的租金要求退还。租赁场地后做了柏油渣、地基整理、浇灌水泥。为此，苏红礼提供证据：1、2019年6月9日与天一村书记的聊天记录，证明当天已经清理完毕。2、与顾雪根的聊天记录，证明2019年6月即履行了搬离义务，顾雪根一直推脱洽谈损失事宜。3、现场照片，证明交付时是烂泥地，自己做了浇灌平整，有损失。4、证明，证明苏红礼为修建行车支付76,000元。5、收据，证明苏红礼支付挖机费、平整费42,000元，钢材运输费61,200元。6、商品砼供料单，证明地坪的损失，共用混凝土167立方，每立方410元，共计68,400元。对此，顾雪根质证称，证据1、真实性无法确认，照片中还能看到部分材料及物件的堆积。证据2、真实性认可，但不认可证明目的。顾雪根并未拒绝协商，当天没有时间但也另约其他时间。证据3、真实性无异议，认可平整土地，认可苏红礼有损失，但不应由顾雪根赔偿。证据4、5、不予认可，是苏红礼与案外人签某某，具体金额应由合同及发票证明。不清楚安装了行车。系争场地本就是平整的，无再次平整的必要。证据6、无法确认，无签章也没有计算方式，无合同及发票。子苡公司质证称，所有证据均不清楚。子苡公司表示，2019年6月5日村书记去到现场，发现场地上声音很大，要求环境整治，故子苡公司通知顾雪根协助处理让苏红礼搬离，主要原因是没有营业执照、生产许可证，所以要取缔。2019年7月22日在系争厂房上张贴告知书，通知顾雪根解除合同，租金已付至2019年11月。2019年7月24日子苡公司召集三方签署承诺书，跳过顾雪根，让苏红礼直接将土地移交给子苡公司。2019年9月30日行车还在场地上，目前为止苏红礼也没有正式移交场地，具体完全腾退时间无法确定。子苡公司与顾雪根的合同于2019年7月22日解除。其出租的土地较为平整。场地用途用于仓储，应该可以做硬化。根据庭审查明的事实，本院认为，子苡公司与顾雪根的租赁合同、顾雪根与苏红礼的租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。顾雪根未经得子苡公司同意改变用途转租，将场地出租给苏红礼，导致子苡公司依法解除与顾雪根的合同，收回系争场地，顾雪根与苏红礼的租赁合同亦无法继续履行，故顾雪根与苏红礼的租赁合同于顾雪根自认的子苡公司解除合同告知书送达之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。苏红礼称2019年6月即已全部搬离系争场地，但未能提供其交还场地的证据，也无法对为何又在2019年7月24日书面承诺搬离场地作出合理解释，因此对于苏红礼该项的意见，本院不予采纳，苏红礼反诉要求返还租金的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。顾雪根主张未交还场地期间的租金、逾期支付租金滞纳金及占有使用费，于法有据，本院予以支持，但同时考虑苏红礼无法按照合同约定的用途经营及使用场地、且确属搬离阶段，故对租金及使用费予以酌减。苏红礼称其存在场地平整、地磅行车、搬迁费等损失，但提供的证据不足以证明其主张的损失金额，且不申请审价，本院根据顾雪根认可苏红礼存在损失的意见、苏红礼的举证情况、相关设施的可移动情况、双方对于合同解除的过错程度等因素，酌情确定顾雪根应赔偿苏红礼损失40,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告顾雪根与被告苏红礼签某某《场地租赁经营合同》于2019年7月30日解除；二、被告苏红礼应于本判决生效之日起十五日内支付原告顾雪根自2019年7月18日起至2019年11月8日止的租金及使用费55,000元；三、被告苏红礼应于本判决生效之日起十五日内支付原告顾雪根逾期支付租金滞纳金(以6,500元为基数，自2019年7月18日起计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前的按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、反诉被告顾雪根应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告苏红礼损失40,000元；五、反诉原告苏红礼的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,716.10元，减半收取计1,358.05元，由原告顾雪根负担770.55元、被告苏红礼负担587.50元；反诉受理费2,995.05元，由反诉原告苏红礼负担2,595.05元、反诉被告顾雪根负担400元；保全费1,124元，由被告苏红礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年五月二十五日法官助理 周 诗书 记 员 怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。