湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初342号原告：李慧，女，1985年2月28日出生，汉族，现住株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：师生林，株洲市芦淞区建设法律服务所法律工作者。被告：唐超强，男，1982年9月9日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，（系已故原房东唐金华之子）委托诉讼代理人：杨维，岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。被告：陈桂芝，女，1950年9月29日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，（系已故原房东唐金华之妻）委托诉讼代理人：杨维，岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。被告：唐某，男，2003年5月22日出生，汉族，住湘潭市岳塘区，（系已故原房东唐金华之非婚生子）法定代理人：田某，女，1969年12月24日出生，汉族，住潭市岳塘区，身份证号码。系唐某的母亲。被告：田某，女，1969年12月24日出生，汉族，住潭市岳塘区，身份证号码。原告李慧与被告唐超强、陈桂芝、唐某、田某房屋租赁纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告李慧及其委托诉讼代理人师生林，被告唐超强、陈桂芝的委托诉讼代理人杨维，被告田某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐超强、陈桂芝返还原告已支付2019年8月7日至12月9日的房屋租金计77462元。2、判令被告唐某、田某返还原告已支付2019年8月7日至9月9日的房屋租金计10554元。3、判令被告唐超强、陈桂芝、唐某、田某共同返还原告交纳的房屋押金35000元，并承担连带责任。4、依法承担本案诉讼费。事实与理由：本案三被告均是已故原房东唐金华位于湘潭市雨湖区房屋出租的继承人。2015年12月4日原告从株洲来到湘潭经商，承租了原房东唐金华（后于2017年病故）及妻子陈桂芝位于湘潭市雨湖区，其面积约为322平方米的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁期限为十年，即从2015年12月10日至2025年12月10日止。房屋租金为每年分四个季度支付，且在每季度当月10日预付本季度租金。合同签订后原告向原房东交纳了35000元押金。2017年原房东唐金华不幸病故，按照四被告对房屋租金的分配，原告每季将房屋租金的三分之二支付给被告唐超强和被告陈桂芝，其余三分之一的房屋租金支付给被告唐某及其母亲田某。根据合同约定，2019年原告每季度应支付房屋租金为84840元。2019年下半年原告向被告唐超强支付了从2019年8月7日至12月9日的房屋租金计77462元；并向被告唐某的母亲田某支付了从2019年8月7日至9月9日的房屋租金计10554元。2019年8月被告唐超强和被告陈桂芝因与湘潭农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案，经法院判决生效后进入执行程序。原告承租被告位于湘潭市雨湖区的房屋被法院拍卖。案外人周碧凤于2019年8月7日在雨湖区法院司法拍卖网络平台上将该房屋拍卖所得，根据我国法律“买卖不破租赁”的原则，案外人周碧凤于2019年8月7日替代被告成为该房屋的出租人，并承继履行原《房屋租赁合同》。由于原告已支付了被告唐超强、陈桂芝从2019年8月7日至12月9日的房屋租金77462元，以及已支付了被告唐某及其母亲田某从2019年8月7日至9月9日的房屋租金10554元，并在2015年12月签订该房屋租赁合同时交纳了房屋押金35000元。且以上原告支付的房屋租金和交纳的押金，被告在该房屋拍卖后并没有移交给案外人周碧凤。原告且多次要求被告将支付的房屋租金和押金返还未果，故原告只好将四被告诉至法院。被告唐超强、陈桂芝共同辩称，1、租赁合同属实，但收取的房租金额应从拍卖裁定下达之日起计算。另2019年9到12月的租金减免了5000元，原告只交了51560元。2、根据原告的证据，押金应为25000元。被告唐某、田某共同辩称，没有多收原告的租金，他们之间合同的中止应该是在周碧凤与原告签订合同之后，押金她不知情，不应承担连带责任。房子的租金原来是给她和儿子做生活费所用，一、二被告欠银行的钱，他们是受牵连，所有的损失应由唐超强承担。原告李慧为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原、被告的身份信息。拟证明原、被告主体资格。2、房屋租赁合同。拟证明原、被告之间系租赁关系，租赁期为2015年12月10日至2025年12月10日止，房屋租金为35000元，付款方式是按季度付款。3、微信聊天记录。拟证明原告于被告唐超强、田某的微信聊天中可以证实，原告已付清被告唐超强2019年12月9日以前的房屋租金。付清了被告唐某2019年9月9日以前的房屋租金。4、执行裁定书。拟证明该房屋已由本院拍卖给受让人周碧凤。5、银行账户交易明细、转账详单、手机银行明细。拟证明原告付款的情况。四被告未向本院提交证据。对原告李慧提交的证据，本院认定如下：对证据的真实性本院均予以认可。本院经审理认定事实如下：2015年12月4日，原告李慧与唐金华（已故）、陈桂芝签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方（唐金华、陈桂芝）将其位于湘潭市雨湖区房屋提供给乙方（李慧）经营，租赁期限为十年，自2015年12月10日至2025年12月10日，乙方租赁房屋的押金为35000元，付款方式为每年分四个季度支付。租金从第二月起按2%递增。2017年原房东唐金华因病去世，根据四被告对房屋的分配，原告每季将房屋租金的三分之二支付给被告唐超强、陈桂芝，将三分之一的房屋租金支付给唐某及其法定代理人田某。2019年下半年原告李慧向被告唐超强、陈桂芝支付了至12月9日的房屋租金（按每年339360元的三分之二支付，每季度为56560元，租金未按合同递增），向并唐某的法定代理人田某支付了至9月9日的房屋租金（按每年342720元的三分之一支付，每季度为28560元，租金按合同约定进行了递增）。2019年8月被告唐超强和被告陈桂芝因与湘潭农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案，经法院判决生效后进入执行程序。原告承租被告位于湘潭市雨湖区的房屋被法院拍卖。案外人周碧凤于2019年8月7日在本院司法拍卖网络平台上将该房屋拍卖所得，执行的裁定于2019年8月20日向周碧凤送达。周碧凤于即日替代被告成为该房屋的所有人和出租人。由于原告已支付了被告唐超强、陈桂芝至2019年12月9日止的租金，按照合同约定原告多付唐超强、陈桂芝的租金为63855.6元（20天×614.78元／天＋51560元）；支付了被告唐某及法定代理人田某至2019年9月9日止的租金，按照合同约定原告多付唐某及其法定代理人田某的租金为6208.6元（20天×310.43元／天）。房屋拍卖后，被告未将多支付的租金和押金移交给周碧凤，原告多次要求被告移交租金和押金未果，特诉至本院。本院认为，原告与唐金华、陈桂芝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以支持。原告租赁的房屋被本院拍卖后，从房屋所有权转移之日起，该房屋的租金即属该房屋现所有人周碧凤所有。原告多支付的租金和合同签订时所交纳的押金，应返还给原告，并由原告支付房屋所有人周碧凤，被告未将原告多支付的租金和押金返还给原告或周碧凤，是引起纠纷的主要原因，对此应承担全部责任。对原告要求被告唐超强、陈桂芝返还已支付房屋租金77462元的诉讼请求，本院认为，所有权转移的时间，根据法律规定应从本院执行裁定送达之日起计算，即时间为2019年8月20日起计算。返还的租金应计算为63855.6元；对原告要求被告唐某、田某返还已支付房屋租金10554元的诉讼请求，亦应从2019年8月20日起计算，即返还的租金应计算为6208.6元。对原告的诉讼请求，本院部分支持。对被告唐超强、陈桂芝的委托代理人认为房屋押金应为25000元的意见，本院认为，根据原告当庭陈述2015年12月6日支付的100900元是包括35000元押金和租金。谈合同时，给了10000元的现金定金给唐金华，结合合同的约定和后来原告交纳租金的情况，本院采信原告的陈述认定本案的租金为35000元。对原告要求四被告共同返还房屋押金35000元的诉讼请求，本院认为，从本案查明的情况看，唐某、田某并不是合同的签订方，该押金未被其占有，唐某只享受了租金的收益，该房屋被处置也系唐超强、陈桂芝的行为所致，唐某、田某不应承担返还押金的义务，对原告要求被告唐某、田某共同返还押金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求唐超强、陈桂芝共同返还押金的诉讼请求，本院予以支持。综上，对原告的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告唐超强、陈桂芝在本判决生效之日起三日内返还原告李慧已支付的位于湘潭市雨湖区房屋租金63855.6元；被告唐某、田某在本判决生效之日起三日内返还原告李慧已支付的湘潭市雨湖区房屋租金6208.6元；二、判令被告唐超强、陈桂芝在本判决生效之日起三日内返还原告李慧交纳的上述房屋押金35000元；三、驳回原告李慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2760元，由被告唐超强、陈桂芝承担1840元，由被告唐某、田某承担920元；保全费1120元，由被告唐超强、陈桂芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 田 阳人民陪审员 胡 义人民陪审员 董培情二〇二〇年四月二十一日书 记 员 黄 灿法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。