河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初8377号原告：张兰荣，女，汉族，1951年7月18日出生，住河南省永城市。原告：徐军锋，男，汉族，1989年5月17日出生，住河南省虞城县。原告：张会珍，女，汉族，1989年1月28日出生，住河南省虞城县。以上三原告共同委托诉讼代理人：刘继训，河南旷奇律师事务所律师。被告：王俊杰，男，汉族，1957年4月8日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：杨培龙，河南永秀律师事务所律师。被告：商丘华商农村商业银行股份有限公司。住所地：河南省商丘市。法定代表人：李文斌，系该公司董事长委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。原告张兰荣、徐军锋、张会珍与被告王俊杰、商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人刘继训、被告王俊杰委托诉讼代理人杨培龙、被告华商银行委托诉讼代理人李攀飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张兰荣、徐军锋、张会珍向本院提出诉讼请求：1、判决二被告交付位于商丘市××路东侧金世纪综合楼1层东数第2-3间（房产证号：2004字第××号）房屋；2、判令二被告按份协助办理房屋过户手续；3、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2004年6月，被告华商银行购买位于商丘市××路东侧金世纪综合楼1层东数第2-3间房屋，房产证办在其员工王俊杰名下，房权证号为2004字第××号。购买后，被告华商银行一直在上述房屋内营业。至2018年，被告华商银行撤销该营业网点，并委托商丘市恒兴拍卖有限公司对上述房产进行拍卖。三原告协商，张兰荣出资50％、徐军锋出资47％、张会珍出资3％参加竞买。最后，三原告以1050000元的最高竞价竟得。三原告于2018年11月28日支付房屋价款1050000元并支付52500元的拍卖佣金，商丘市恒兴拍卖有限公司与三原告签订了拍卖成交确认书。经原告多次催促，二被告不予交房，也不协助办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院支持原告的诉请。被告王俊杰辩称：1、涉案房屋的拍卖是由被告华商银行委托拍卖，拍卖过程中的各项协议也是由原告与被告华商银行及拍卖公司签署，与被告王俊杰无关。被告王俊杰不是合同当事人，根据合同的相对性，被告王俊杰对原告不负任何义务。2、被告王俊杰如果直接将涉案房屋过户给原告，国家税收利益将受到损失。按照正常的过户程序，涉案房屋应先由被告王俊杰过户给实际出资人，然后由实际出资人过户给经过竞拍取得房屋的原告，这样存在两次过户，需要向国家交纳两次的过户费用。被告王俊杰如果直接将房屋过户给原告，相当于协助原告逃避税收，国家税收利益将受到损失。被告华商银行辩称：1、华商银行已经将存放在涉案房屋内的物品清空，没有实施落锁等任何障碍，原告已经具备了接受房屋的条件，华商银行没有义务再办理交接手续。2、原告要求二被告协助办理过户符合法律规定，华商银行同意配合，华商银行与王俊杰不是房屋买卖关系，王俊杰只是受华商银行委托代为持有房屋产权的代理人，本案不存在两个或者两个以上的买卖关系，不应当进行多次过户，被告王俊杰作为华商银行的代持产权人应当直接配合原告办理房屋过户手续。3、原告参与竞买前，华商银行已将涉案房屋的现状和涉案房屋登记在王俊杰名下的事实充分告知原告，是原告自愿接受该房屋存在瑕疵并参与竞买，原告书面承诺自行办理过户手续和交接，与华商银行无关，因此，华商银行在本案的诉讼中没有过错，不应当承担本案的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2003年，被告华商银行购买商丘市永兴建筑工程有限公司位于商丘市××路东侧金世纪综合楼1层东数第2-3间商品房，于2004年6月16日将涉案房屋产权证登记在其员工王俊杰名下，产权证号：商丘市房权证（2004）字第C01××00号，建筑面积212.63平方米，产别：私有房产。购买后，被告华商银行一直将上述房屋作为营业用房使用。至2018年，被告华商银行撤销该营业网点。2018年11月10日，被告华商银行委托商丘市恒兴拍卖有限公司对涉案房屋对外公开拍卖，并给商丘市恒兴拍卖有限公司出具《拍卖委托书》，其内容为：“商丘市恒兴拍卖有限公司：现委托你公司对位于商丘市××路东侧金世纪综合楼1层东数第2-3间一层房产进行拍卖处置，建筑面积212平方米，无租约。此房产属现状拍卖，证载面积仅供参考，以实际面积为准；拍卖房屋为我行资产，但登记在个人名下，现被睢阳区法院查封；产权登记人不给配合且被人占用，竞买成功买受人自行处理占用及过户事宜；拍卖成交后，无论买受人是否取得使用权与所有权，买受人不得以任何理由退付房屋成交价；因拍卖或房屋过户所承担的一切税费，均由买受人承担；我行不对房产瑕疵提供任何担保，包括但不限于被人查封和登记人不配合、被人占用等一切纠纷。其他事宜拍卖公司可按照我行要求拟定竞买合同、竞买承诺书并经买受人签字备案。以示风险提示”。2018年11月14日，商丘市恒兴拍卖有限公司对涉案房屋发出拍卖公告，定于2018年11月23日上午10点在神火大道与××路交叉口西南角联合大厦××楼××会议室公开拍卖。2018年11月22日，三原告向商丘市恒兴拍卖有限公司出具《承诺书》，其内容：本人自愿参加商丘市恒兴拍卖有限公司2018年11月23日拍卖会竞买凯旋路东南京路北金世纪综合楼东数2-3间一层房产并承诺：1、本人充分充分了解所竞买房屋现状，不对房屋介绍面积和实际面积的误差及房屋品质、存在瑕疵提出任何异议；2、本人了解所竞买房屋房产虽为委托方资产，但产权登记在个人名下，当事人不予配合并查封占用，竞买成功，本人自行协调房产过户事宜，无论能否取得所购房屋使用权和所有权，均不以任何理由要求退还成交房款和佣金。拍卖人和委托人不因此承担任何责任；3、所购房屋占用清理由本人负责并承担费用；4、房屋过户税费全部由本人承担。2018年11月23日，原告竞买取得上述房屋，原告与商丘市恒兴拍卖有限公司共同签署《拍卖成交确认书》，确认成交价1050000元。该确认书第四条没有约定交付拍卖标的物的时间。约定交付拍卖标的物的方式为：由委托方负责交付；佣金数额：拍卖价款的5％。2018年11月27日，三原告签订《协议书》，其内容为：三方共同出资购买商丘市××路东侧金世纪综合楼1层东数第2-3间，房权证号2004字第××号，房款及佣金共1102500元。张兰荣出资50％，即5512500元；徐军锋出资47％，及518175元；张会珍出资3％，即33075元。房屋产权份额也按上述份额分配。2018年11月28日，三原告将房款1050000元及佣金52500元支付给商丘市恒兴拍卖有限公司，同日，商丘市恒兴拍卖有限公司分别给三原告出具了收款收据。2018年12月3日，原告徐军锋给被告出具《房屋交接承诺书》，其内容为：“商丘华商农村商业银行股份有限公司：贵行于2018年11月23日委托商丘市恒兴拍卖有限公司在商丘联合大厦22楼2201室公开拍卖位于商丘××××路东侧金世纪综合楼1层东数第2-3间房屋（房权证号2004字第××号），我参与并成功竞买。贵行拍卖前，已明确告知该房屋未登记在贵行名下，原产权人不予配合产权过户且被人占用，并已被人民法院查封，该房屋存在纠纷及瑕疵，贵行系按照现状拍卖。我已充分了解该房屋的情况，并自愿购买，现贵行将房产证交给我后，我自行办理接受房屋、办理过户手续等相关事宜，一切风险由我自行承担，我保证不再以任何理由要求贵行承担其他任何责任。承诺人：徐军锋”。出具承诺后，被告华商银行将2004字第××号房产证交给了原告徐军锋。2019年8月14日，被告王俊杰（甲方）与被告华商银行（乙方）签订《协议书》，协议内容如下：“甲方系乙方原下属分支机构睢阳区农村信用社一分社（现为三明路分理处）员工，乙方该分支机构使用的房屋位于商丘市××路东金世纪综合楼1层东数第2-3间，登记在甲方名下（房权证号：商市房权证2004字第××号），现甲乙双方就该房屋产权及相关过户事宜，签订如下协议：一、甲乙双方共同确认，该房屋系甲方和后任主任王习迎先后经手购买，首期付款42.6万是甲方支付的［用一分社（现三明路分理处）“长期投资”科目挂账支付］，后乙方单位王习迎用信贷资金（以**、刘家强名义办理的贷款）支付了房屋尾款并冲销了“长期投资”科目挂账，并将房产证登记在甲方名下（登记在甲方名下，是经过睢阳区联社同意，乙方也予以认可）。此房自2004年购买后一直由乙方占用使用，乙方为房屋实际所有权人。之前乙方没有提出产权变更到乙方名下。二、甲方承诺该房屋无其他纠纷，并配合乙方办理房屋产权过户到乙方名下的登记手续。三、因房屋产权过户登记等产生的相关费用，由乙方承担。四、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，留存一份用于办理过户登记手续使用，经甲乙双方签字或盖章后生效”。甲、乙双方在协议上签字并盖章。上述事实，有《房产证》、被告华商银行的《拍卖委托书》、三原告的《承诺书》、《京九晚报》、三原告签订的《协议书》、原告徐军锋出具的《房屋交接承诺书》、二被告签订的《协议书》及庭审中各方当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，涉案房屋虽然登记在被告王俊杰名下，但实际所有人归被告华商银行所有，被告王俊杰对此不持异议。被告华商银行委托商丘市恒兴拍卖有限公司拍卖涉案房屋，原告依法竞买取得了涉案房屋的所有权并支付了拍卖价款及佣金，原告与被告华商银行之间系房屋买卖合同关系成立，该合同关系是双方当事人真实意思表示，合法有效，原告及被告华商银行均应该按照约定及法律规定履行自己的义务。关于原告要求被告华商银行交付房屋的诉讼请求。本院认为，被告华商银行既是涉案房屋的实际所有人，也是涉案房屋的实际占有人和使用人，原告竞买房屋成交并支付价款后，履行了自己的合同义务，被告华商银行应当将委托拍卖的房屋交付给原告。事实上，被告华商银行仅将登记在被告王俊杰名下房产证（房权证号：商市房权证2004字第××号）交给了原告，但并没有将房屋交付给原告占有使用，根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案不能视为涉案房屋已实际交付原告使用。因此，被告华商银行应当继续履行交付房屋的法定义务，原告的该诉讼请求应予以支持。关于原告要求被告华商银行协助按份办理房屋产权过户手续的诉讼请求。本院认为，原告是涉案房屋买卖合同的买受人，被告华商银行系涉案房屋买卖合同的实际所有人及出卖人，根据合同的相对性，被告华商银行有协助原告办理房屋产权过户手续的法定义务。根据二被告2019年8月14日签订的《协议书》第二条的规定，被告王俊杰应当协助被告华商银行将涉案房屋产权变更登记到被告华商银行名下，但被告华商银行并没有向被告王俊杰主张权利。本案中，原告虽然给被告华商银行出具了《房屋交接承诺书》，承诺“自行办理接受房屋、办理过户手续等相关事宜，一切风险由徐军锋自行承担”等内容，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告华商银行仍应履行协助原告办理房产过户手续的法定义务，因此，原告的该诉讼请求应予以支持。关于原告要求被告王俊杰履行交付房屋并要求按份协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求。本院认为，被告华商银行与被告王俊杰之间系委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。本案中，涉案房屋产权虽然登记在被告王俊杰名下，但涉案房屋实际归被告华商银行所有，涉案房屋的产权证始终由被告华商银行持有，涉案房屋始终由被告华商银行占有并使用，被告王俊杰并不持有房产证，也没有占有并使用涉案房屋。被告王俊杰与原告不存在合同关系，对原告不存在交付房屋及协助办理房屋过户手续的法定义务。原告突破房屋买卖合同的相对性要求被告王俊杰交付房屋并要求按份协助办理房屋产权过户手续，缺乏事实和法律依据，该请求不予支持。综上所述，原告对被告华商银行的诉讼请求，既有事实依据，又有法律依据，该请求应予以支持。原告对被告王俊杰的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，该请求不予支持。诉讼过程中，被告华商银行提出原告已承诺“自行办理接受房屋、办理过户手续等相关事宜，一切风险由徐军锋自行承担”等，因该约定不符合法律规定，该辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告商丘华商农村商业银行股份有限公司于本判决生效后三十日内将位于商丘市睢阳区凯旋路东侧金世纪综合楼1层东数第2-3间（房产证号：2004字第××号）房屋交付给原告张兰荣、徐军锋、张会珍使用并协助将该房屋的产权过户到原告张兰荣、徐军锋、张会珍名下。二、驳回原告张兰荣、徐军锋、张会珍的其他诉讼请求。一审案件受理费14250元，由被告商丘华商农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  徐长社审判员  贾立法审判员  杨晓红二〇二〇年二月六日书记员  杨淑君