上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1153号原告：上海柯佳家具有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱佳薇，执行董事。委托诉讼代理人：周新元，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。被告：上海宏点家具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：郭秋平。原告上海柯佳家具有限公司(以下简称柯佳公司)诉被告上海宏点家具有限公司(以下简称宏点公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，先依法适用简易程序进行审理。后因被告宏点公司送达困难，且案件事实不清，本案依法转为普通程序公开开庭审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人周新元、张慧超到庭参加诉讼。第二次庭审，原告的委托诉讼代理人周新元到庭参加诉讼。两次庭审，被告宏点公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2015年1月19日签订的《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除，判令被告向原告腾退、归还位于上海市嘉定区新建一路XXX号XXX幢、XXX幢厂房(以下简称案涉厂房)；2、判令被告支付2019年第三、第四季度的租金人民币(以下币种同)629,876元；3、判令被告支付利息损失(以629,876元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算)；4、判令被告支付房屋占用使用费(按0.53元/天/平方米的标准，自2020年1月1日起计算至实际搬离之日止)。事实与理由：2015年1月19日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告向原告承租案涉厂房，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月30日；前两年的年租金为1,752,000元，第三年的年租金递增至1,843,250元，2019年的年租金为1,934,500元，房租每季度支付一次，先付后用。租赁合同履行期间，被告拖欠2019年第三、第四季度的租金未付。原告曾多次催讨，并发送律师函要求被告尽快支付。但截至起诉之日，被告仍未支付。2020年3月20日，原告将解除租赁合同的通知交由案涉厂房门卫，告知被告租赁合同已于2019年12月31日解除。门卫后将解除通知转交给了被告。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告明确其已于2017年12月31日收回部分厂房(面积为1350平方米)，故将第二项诉请变更为判令被告支付截止至2019年12月31日拖欠的租金264,584元，同时撤回第三项诉请。被告未进行答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、上海市房地产权证、派出所出具的证明，证明案涉厂房属于原告所有；2、《厂房租赁合同》、完税证明，证明原告将案涉厂房出租给被告使用，双方约定了租期、租金标准、违约责任等；3、被告出具的证明，证明被告于2017年12月31日将案涉厂房中的1350平方米归还给了原告；4、银行流水、交易凭证、发票及签收记录，证明原告按约向被告开具了发票，被告却未能足额支付租金；5、律师函及邮寄凭证，证明原告多次发函催促被告支付租金；6、解除《厂房租赁合同》书面通知，证明因被告欠付租金构成违约，原告已将解除通知交付给门卫转交给被告。结合原告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：上海市嘉定区徐行镇新建一路XXX号房屋登记为柯佳公司所有，土地面积为4638平方米，其中1幢厂房2层共1631.91平方米，2幢厂房3层共2400.24平方米。后因道路延长，新建一路XXX号变更为新建一路XXX号。2015年1月19日，柯佳公司与宏点公司的授权代表也即法定代表人郭秋平签订《厂房租赁合同》，列明柯佳公司为甲方、出租方，宏点公司为乙方、承租方，约定：甲方将案涉厂房出租给乙方，出租面积为10000平方米(其中有产证面积为4638平方米，无产证面积为5562平方米)；甲方于2015年4月1日向乙方交付该厂房，租赁日期自2015年4月1日至2025年3月30日止；该厂房每日每平方米租金为0.48元(含税)，即每年租金为1,752,000元。租金两年内不变，自第三年即2017年起，该厂房每日每平方米租金为0.505元(含税)，即每年租金为1,843,250元，2019年起该厂房每日每平方米租金为0.53元(含税)，即每年租金为1,934,500元。乙方每季度支付一次租金，先付后用，甲方在乙方支付租金前开具合法等额发票；甲方在交付该厂房时，乙方应向甲方支付一个月租金的保证金，租赁关系终止时，甲方全额退还保证金；乙方逾期不支付租金，并经甲方书面催告后仍不支付累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同；如乙方违约导致本合同解除的，乙方不得要求甲方返还保证金，同时厂房租金计算至本合同解除之日。2018年4月8日，郭秋平向柯佳公司的实际经营人朱士敏转账477,967.5元。2018年7月4日，宏点公司向朱士敏支付477,967.5元。2018年10月18日，宏点公司向柯佳公司转账200,000元。2018年10月27日，郭秋平向朱士敏转账256,067.5元。2019年1月25日，宏点公司向柯佳公司转账180,000元。2019年4月4日，宏点公司向柯佳公司转账100,000元。2019年4月10日，郭秋平向朱士敏转账154,167.5元。2019年6月5日，郭秋平向朱士敏转账200,000元。2019年6月30日，郭秋平向朱士敏转账230,000元。2019年8月21日，宏点公司向柯佳公司转账200,000元。2019年12月11日，郭秋平向朱士敏转账50,000元。此后，宏点公司再未支付过租金。2019年10月12日，柯佳公司向宏点公司寄送律师函，要求宏点公司于2019年10月20日前支付2019年第三、第四季度租金计679,876元。2019年10月22日，柯佳公司再次向宏点公司寄送律师函，要求宏点公司于2019年10月31日前支付2019年第三、第四季度租金计679,876元。另查明，2017年11月15日，宏点公司要求将案涉厂房其中北侧1幢厂房的底层及二层面积合为1350平方米的部分归还给柯佳公司，归还日期为2017年12月31日。后柯佳公司实际于2017年12月底收回了上述1350平方米的厂房。本院采用直接送达方式向宏点公司送达诉状副本等诉讼文书，宏点公司于2020年3月11日签收。审理中，柯佳公司陈述：1、租赁面积系双方经过实地测量后确定，总面积实际为10000平方米；2、宏点公司自2018年4月1日起未按约支付租金，此前租金正常支付；3、柯佳公司归还1350平方米后，仍支付了该部分面积对应的租金，双方同时口头协商过上涨租金，现愿意在本案中扣除1350平方米对应的租金，并且仍按原约定标准计算租金；4、已收取的保证金146,000元，因宏点公司违约故按约不予退还；5、现自愿免除宏点公司31天的占用使用费142,119.5元。本院认为，柯佳公司与宏点公司签订的《厂房租赁合同》所涉的厂房面积为10000平方米，其中有证面积为4032.15平方米，其余部分为未取得建设规划许可的违法建筑，故双方签订的《厂房租赁合同》涉及有证面积4032.15平方米的部分有效，涉及违法建筑面积的部分无效。对于无效部分，宏点公司仍应按照合同约定的租金标准支付使用费。宏点公司未完全按照约定支付租金，柯佳公司要求确认双方租赁合同于2019年12月31日解除，首先柯佳公司未举证证明其已将解除通知送达，其次至2019年12月31日，宏点公司累计拖欠租金尚不足三个月，故柯佳公司此时并不享有合同约定的解除权，故对该请求本院无法支持。宏点公司未按约支付租金，且自2019年12月11日支付50,000元后再未支付过租金，导致柯佳公司租赁案涉厂房的合同目的无法实现，故对于《厂房租赁合同》中的有效部分，柯佳公司有权解除。而本案诉状可视为解除通知，诉状副本送达当天即2020年3月11日为解除之日，截至当日拖欠的租金及使用费经核算为593,120.75元，此时亦符合双方约定的解除条件。合同解除之后，宏点公司应向柯佳公司返还租赁厂房，仍然占用的，应按租金标准支付占用使用费。现柯佳公司自愿免除宏点公司31天的占用使用费，系其对自己权利的处分，本院予以照准，故宏点公司应自2020年4月12日起支付占用使用费。关于保证金146,000元，因宏点公司违约致使双方租赁关系无法继续，故柯佳公司有权不予退还。宏点公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海柯佳家具有限公司与被告上海宏点家具有限公司在2015年1月19日签订的《厂房租赁合同》之有效部分于2020年3月11日解除；二、被告上海宏点家具有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海柯佳家具有限公司腾退、归还位于上海市嘉定区新建一路XXX号XXX幢、XXX幢厂房；三、被告上海宏点家具有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海柯佳家具有限公司支付截止至2020年3月11日拖欠的租金及使用费593,120.75元；四、被告上海宏点家具有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海柯佳家具有限公司支付房屋占用使用费(按0.53元/天/平方米的标准，自2020年4月12日起计算至实际搬离之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,098元，保全费3,669元，诉讼费用合计13,767元，由被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  殷小龙人民陪审员  冯国强二〇二〇年五月二十八日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。