山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初1302号原告：皇明太阳能股份有限公司，住所地：德州经济开发区太阳谷大道。法定代表人：黄鸣，董事长。委托诉讼代理人：刘爱菊，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被告：德州正星加油中心，住所地：德州市德城区湖滨中大道909号。法定代表人：张天翼，经理。委托诉讼代理人：张泽民，男，1956年9月5日出生，汉族，住德州市德城区。原告皇明太阳能股份有限公司与被告德州正星加油中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告皇明太阳能股份有限公司的委托诉讼代理人刘爱菊，被告德州正星加油中心的法定代表人张天翼及其委托诉讼代理人张泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇明太阳能股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退租赁的房屋；2.请求依法判令被告向原告支付至2019年12月31日的房屋租金621319.90元、违约金234937.29元，并支付自2020年1月1日起至被告腾退房屋之日止的房屋占用使用费及自2020年1月1日起至付清之日止按日1.5‰计算的未付房屋占用使用费的违约金；3.请求依法判令被告向原告支付至2019年12月31日的物业费37025.28元及自2020年1月1日起至被告腾退房屋之日止的物业费；4.请求依法判令被告支付原告中央空调主机使用费40000元及自2020年1月1日起至被告腾退房屋之日止（按合同约定止的）的中央空调主机使用费；5.请求依法判令本案诉讼财产保全责任保险费由被告承担；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原、被告于2010年7月1日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于德州市德城区湖滨中大道909号皇明文化大厦第三层主楼及附楼等建筑面积共计3085.44平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为10年，合同签订后原告如约交付房屋，但被告未按约支付房屋租金及物业费等费用。截至2019年12月31日，被告欠付原告租金621319.90元、物业费37025.28元，中央空调主机使用费40000元。为依法维护原告合法权益，故原告起诉，请求判如所请。被告德州正星加油中心辩称，对起诉状上载明的欠款认可，但是欠款都是有原因的，如原告未按照协议给被告安装货梯，被告自费更换承租房屋的空调冷却塔，及修理皇明文化大厦主楼入口的10层台阶等情形。其次房屋建筑面积应为3069.44平方米。另外对于原告起诉的违约金认为不应该支付，因为装修期间没有营业也没有盈利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人当庭陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月1日，皇明太阳能股份有限公司（甲方）与德州正星加油中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定，乙方承租甲方位于德州市德城区湖滨中大道909号皇明文化大厦主楼第三层，建筑面积702.49平方米，附楼第三层，建筑面积1392.95平方米，后楼三层建筑面积990平方米，共计建筑面积3085.44平方米，房屋租赁期限为10年（自2010年7月1日至2020年7月1日）。合同约定的租金价格为0.7元／平／天，年租金为788329.9元。甲方给予乙方三个月的装修期，装修期内免收租赁费，租金每季度支付一次，合同签订后，3个月装修期满后支付第一季度租金，之后每季度的前10日预付下个季度的租金。乙方在租赁过程中的水、电、气等所属乙方费用均由乙方按期自行缴纳。甲方按照国家有关规定收取乙方使用费。合同还约定，甲方在租赁合同签订前，需要给乙方安装货梯一部，保障乙方在装修期间及租赁期间正常使用，并自货梯正常使用期开始计算免租期。合同第九条第3款约定：“有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）拖欠房租累计1个月以上”。第十二条第2款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的千分之三支付滞纳金。超过一个月未支付租金，视为合同自动终止，乙方所投资资产归甲方所有，甲方有权追缴乙方所欠租金。”2010年9月22日，皇明太阳能股份有限公司（甲方）与德州正星加油中心（乙方）签订《关于空调主机使用及租用面积的协议》，协议约定甲乙双方就原办公楼三层主楼、附楼、扩建楼已签定租赁协议，甲方在主楼地下室有中央空调主机一部。因乙方已租用三层作为餐饮使用，欲使用该主机作为夏季制冷需要。三层原有一些附属设施需要重新维修，并需增加一部分风机盘管等新设施，所需各项费用由乙方负责。乙方需交付甲方20000元/年（大写：贰万元整）的主机使用费。日常水电及维护费用均由乙方负责。主楼三层原有公用通讯配电室一间，面积16平方米，因目前无处迁移，占用三层使用面积需从原协议面积中扣除。德州正星加油中心出具杂物电梯安装拆除协议一份，以证明皇明太阳能股份有限公司安装的是杂物梯一部，而非按照租赁合同约定安装货梯一部。皇明太阳能股份有限公司称2010年7月上旬已经安装完货梯一部，杂物梯是货梯的一种，对此皇明太阳能股份有限公司未提交相关证据。德州正星加油中心欠付以下款项：2019年度第一季度租金30452.69元；2019年度第二季度租金为3069.44平×0.7元/天×91天=195523.33元；2019年度第三季度的租金3069.44平×0.7元/天×92天=197671.94元；2019年度第四季度的租金为3069.44平×0.7元/天×92天=197671.94元，2020年度以后的租金未支付。2019年度的物业费为3069.44平×1元/平/月×12月=36833.28元，2020年度以后的物业费未支付。中央空调主机使用费4万元，2020年度以后的中央空调主机使用费未支付。被告德州正星加油中心称，因原告未能处理好疏散通道，导致其被德州市公安局德城分局消防大队处以10000元的消防罚款，认为罚款应该由原告负担。原告称被告所提交的证据看不出是原告原因造成的，且缴费单据系复印件，真实性也无法核实。被告德州正星加油中心另称其自费更换承租房屋的空调冷却塔，并提交了《阿郎山酒店更换冷却塔及水冷螺杆机组维修合同》一份，欲证明该项支出并非涉案空调的日常维修，该项支出应当由原告承担，原告皇明太阳能股份有限公司称协议中已经明确约定空调的使用维修应由被告自行承担。被告德州正星加油中心另提交电梯报价书、修主楼门前共用台阶的发票、收款收据复印件、聊天记录、函、协议书，欲证明原告没有安装货梯及被告的损失等内容。原告对此不认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《关于空调主机使用及租用面积的协议》，系双方真实意思表示，内容于法无悖，本院依法确认为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约交付租赁房屋，被告应按约及时交付租金。被告德州正星加油中心自2019年第一季度开始欠付租金的行为构成违约，依照双方拖欠房租累计1个月以上甲方有权解除合同的约定，原告皇明太阳能股份有限公司主张被告德州正星加油中心支付所欠租金及解除双方之间签订的《房屋租赁合同》、被告立即腾退租赁的房屋的主张，本院予以支持。关于原告皇明太阳能股份有限公司向被告德州正星加油中心主张拖欠的物业费为37025.28元。原、被告双方约定，涉案房屋的实际建筑面积为3069.44平方米，物业费为1元/平/月，则被告所欠付的物业费实际应为36833.28元。本院在原告皇明太阳能股份有限公司主张的36833.28元范围内予以支持，其余部分不予支持。被告德州正星加油中心抗辩称，原告皇明太阳能股份有限公司未按照合同约定安装货梯一部。根据我国电梯行业标准，杂物梯与货梯系不同的电梯种类，有不同的行业标准，原告称杂物梯就是货梯的主张，本院不予支持。原告皇明太阳能股份有限公司未提交货梯安装的相关证据，未能证实原告按照合同约定为被告安装了货梯，原告行为构成违约，应适当减轻被告的违约责任，且原告主张的按日1.5‰违约金过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌情按照年利率6%支持违约金。原告皇明太阳能股份有限公司主张被告支付2018至2019两年度中央空调主机使用费40000元及自2020年1月1日起至被告腾退房屋之日止的中央空调主机使用费。因原、被告签订的《关于空调主机使用及租用面积的协议》中已明确约定了被告需向原告交纳20000元/年的主机使用费，且被告对此无异议。原告的主张于法有据，本院予以支持。被告德州正星加油中心另称，因原告未能处理好疏散通道，导致其被德州市公安局德城分局消防大队处以10000元的消防罚款，被告自费更换承租房屋的空调冷却塔，及修理皇明文化大厦主楼入口的10层台阶等各项损失，与本案非同一法律关系，被告德州正星加油中心可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告皇明太阳能股份有限公司与被告德州正星加油中心2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》，被告德州正星加油中心于本判决生效之日起三十日内腾退《房屋租赁合同》约定的房屋；二、被告德州正星加油中心于判决生效之日起三日内支付原告皇明太阳能股份有限公司2019年度的房屋租金621319.90元、2020年1月1日以后的房屋租金（房屋占有费）及违约金（其中2019年第一季度的房屋租金30452.69元，违约金自2019年1月1日起计算；2019年度第二季度房屋租金195523.33元，违约金自2019年4月1日起计算；2019年度第三季度的房屋租金197671.94元，违约金自2019年6月1日起计算；2019年度第四季度的房屋租金197671.94元，违约金自2019年9月1日起计算；上述违约金均按照年利率6%计算至实际清偿之日止。2020年1月1日以后的房屋租金按照每天3069.44平×0.7元=2148.61元计算至本判决生效之日止，违约金自欠付房屋租金之日起计算至实际清偿之日止。本判决生效之日起至被告腾退房屋之日止的房屋占用费及违约金参照上述房屋租赁费方式计算）；三、被告德州正星加油中心于判决生效之日起三日内向原告皇明太阳能股份有限公司支付物业费36833.28元及自2020年1月1日起至被告德州正星加油中心实际腾退房屋之日止的物业费（物业费以3069.44元/月计算）；四、被告德州正星加油中心于本判决生效之日起三日内向原告皇明太阳能股份有限公司支付中央空调主机使用费40000元及自2020年1月1日起至被告德州正星加油中心腾退房屋之日止的中央空调主机使用费（中央空调主机使用费以20000元/年计算）；五、驳回原告皇明太阳能股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7052元、财产保全费5000元、财产保全保险费1950元，以上共计14002元由被告德州正星加油中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  赵立梅二〇二〇年五月十八日法官助理李俊杰书记员吕霞