上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初964号原告：周延，女，1975年3月12日，汉族，住上海市徐汇区兴国路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。被告：迟尚忱，男，1975年2月21日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省。被告：杨红霞，女，1974年10月12日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省。原告周延与被告迟尚忱、杨红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法采取财产保全措施。本案于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告周延的委托诉讼代理人徐珩，被告迟尚忱、杨红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周延诉讼请求：1.判令两被告归还定金余款人民币30万元；2.判令两被告支付滞纳金，以30万元为基数，按日千分之五自2019年5月24日计算至实际返还定金之日止。事实与理由：杨红霞、迟尚忱系夫妻关系。2019年3月3日，周延与两被告签订房地产买卖居间协议(含附件房地产买卖协议)，约定由周延购买上海市联民路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)以及相关事宜。后周延按约支付定金50万元。因被告无力按约解除涉案房屋上存在的司法查封，双方遂于2019年3月23日签订解约协议，约定解除双方的房屋买卖协议，被告应于签订解约协议之日起的60日内返还周延已支付的定金50万元。若被告未按约返还，则应向周延支付相应滞纳金。后被告仅返还定金20万元，剩余定金双方约定应于2019年8月31日前返还。但经原告多次催讨，被告至今仍未返还。故作如上诉请。被告迟尚忱辩称：1.房屋买卖交易过程中，约定由周延全款支付房款，因周延未能全款支付，导致涉案房屋被二次查封、双方买卖协议解除，并非被告单方违约。2.确认曾收到50万元定金，现尚有30万元定金余款未返还。3.滞纳金以日千分之五计算，标准太高，请求依法酌减。被告杨红霞辩称：同被告迟尚忱的答辩意见。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇联民路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为89.15平方米，类型为公寓，用途为居住，所有权人系迟尚忱、杨红霞。2019年3月3日，迟尚忱、杨红霞(出售人、甲方)，周延(买受人、乙方)与上海三千石房地产经纪有限公司(居间人、丙方)签订房地产买卖居间协议(编号：XXXXXXX)。协议约定：甲、乙双方经丙方居间介绍，乙方购买甲方所有的涉案房屋；乙方应于其签署本协议之日支付意向金50万元；总房价380万元(交易条件详见本协议附件房地产买卖协议)；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还已收定金；若乙方违约不购买该房地产，则无权要求甲方返还已付定金；本定金责任与甲乙双方在房屋买卖协议中约定的违约金责任不相一致的，守约方可选择适用其中之一。同日，迟尚忱、杨红霞(出售方、甲方)，周延(买受方、乙方)签订上述房地产买卖居间协议附件之房地产买卖协议。协议约定：定金50万元；首期房款(含已支付定金)278万元；第二期房款110万元，由乙方以银行贷款方式支付，放款期限以贷款银行规定为准；尾款2万元；本协议生效后，甲、乙双方任何一方未按本协议约定履行的，经守约方书面催告后15日内仍不履行的，守约方有权解除本协议或要求违约方继续履行本协议；若守约方解除本协议的，违约方应按本协议约定的总房价款的20%向守约方支付外违约金；本协议为房地产买卖居间协议的附件，与该协议同时生效，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。同日，迟尚忱、杨红霞出具定金收据，确认收到周延购买涉案房屋的定金50万元。同年3月23日，迟尚忱(出售方、甲方)、周延(买受方、乙方)与上海三千石房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订解约协议，落款处有迟尚忱、杨红霞、周延签名。协议约定：关于涉案房屋买卖事宜，甲、乙双方已于2019年3月3日在丙方居间下签订了房地产买卖居间协议及附件；居间方已于双方签订上述协议当日告知乙方涉案房屋实际存在司法查封，经双方协商一致，乙方于签订协议当日支付甲方购房定金50万元；现由于甲方无力自行解决上述司法查封，经三方协商，于签订本协议之日合意解除买卖协议；甲方应于签订本协议之日起60日内返还乙方定金50万元；若甲方未按本协议约定期限返还上述定金，则应向乙方支付滞纳金，滞纳金按甲方逾期未返还金额日千分之五计算，自本协议应返还定金期限届满次日起算至实际返还之日止；三方就涉案房屋买卖事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。同年5月23日，周延出具退款收据，确认就涉案房屋已收到解约退款20万元，另双方确认余款应于2019年8月31日前退还结清。该收据中载有迟尚忱签名。庭审中，涉案房屋共同所有权人杨红霞对涉案房屋买卖、解约、退款等事实均予认可。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的上海市不动产登记簿、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、定金收据、解约协议、退款收据等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，周延与迟尚忱、杨红霞于2019年3月3日签订的房屋买卖居间协议及其附件房屋买卖协议、周延与迟尚忱于同年5月23日签订的解约协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。在房屋买卖协议中，双方就房款的支付方式作出明确约定，被告对原告分三次付款的支付方式理应事前知悉并认可，故对被告提出的因原告未能全款支付导致涉案房屋被二次查封、双方买卖协议合意解除的意见不予采纳。迟尚忱、周延签订的解约协议就合意解除时间、返还定金数额、返还截止时间、滞纳金计算标准等均作明确约定，落款处有迟尚忱、杨红霞的签名，且杨红霞在庭审中明确表示认可，构成债务的加入，该解约协议对杨红霞亦具有法律约束力，各方均应恪守履行。关于两被告应返还定金的数额，现原、被告均确认被告已返还定金20万元，尚有30万元定金余款未予返还，且有退款收据予以佐证，故原告主张两被告返还定金余款30万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金的起算时间，该滞纳金实质为逾期付款违约金，本案中，虽然解约协议中明确约定为“自解约协议应返还定金期限届满次日起算至实际返还之日止”，但在后续签订的退款收据中又补充载明“剩余房屋买卖解约退还定金应于2019年8月31号前退还结清”，该条系对余款支付截止时间的实质性调整，故本院确认30万元定金余款的滞纳金起算时间应为2019年9月1日。关于滞纳金的计算标准，被告抗辩认为日千分之五的计算标准明显过高，本院综合考虑协议履行情况、逾期付款损失程度等情况，酌情将该滞纳金的计算标准调整为未付款项的日万分之五。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告迟尚忱、杨红霞应于本判决生效之日起十日内返还原告周延定金余款30万元；二、被告迟尚忱、杨红霞应于本判决生效之日起十日内支付原告周延滞纳金(逾期付款违约金)，以30万元的日万分之五为标准，自2019年9月1日起计算到实际支付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,025元，减半收取计5,012.50元，由原告周延负担2,112.50元，被告迟尚忱、杨红霞负担2,900元。保全费3,632.50元，由被告迟尚忱、杨红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年四月七日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。