河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6931号原告：白露露，女，1986年8月4日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张玉杰，马豫国，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告：郑州大有永固置业有限公司，住所地：郑州市惠济区文化路399号，统一社会信用代码：914101000904253864。法定代表人：刘德伟，总经理。委托诉讼代理人：王攀，男，1989年12月17日生，汉族，住河南省新安县。系该公司员工。委托诉讼代理人：王君，女，1993年8月17日生，汉族，郑州市惠济区。系该公司员工。原告白露露与被告郑州大有永固置业有限公司（以下简称大有永固公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白露露委托诉讼代理人张玉杰、被告大有永固公司委托诉讼代理人王攀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白露露向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金，直到被告交房之日止，暂计算至2019年6月3日共计48320.94元（以购房款1579116元为基数，自2019年1月1日起按日万分之二的标准计付，诉讼期间不停止计算违约金，直到被告完全履行交房义务为止）；2、被告将从原告处多收的增值税部分2845.54元退还给原告并赔偿原告所多交的契税2347.33元，共计68670.2元；3、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2017年2月15日，原告与被告签订编号为：17003159399号的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于惠济区新苑××、××西的融创城开珑城1号院（现名：融创珑府一号院）10幢28层2804号商品房一套，建筑面积为127.42平方米，房屋单价12393元每平方米，总价1579116元。合同约定被告应在2018年12月31日前将符合法律规定标准的房屋交付原告使用。因为被告方原因，在合同约定期限内没能按时交房，直到2019年5月中旬，被告方通知原告收房，原告到融创珑府一号院查看后，发现该小区环境及绿化方面存在诸多问题：1、被告承诺的所谓“五重绿化景观”根本不存在；2、被告私自违规圈占公共绿地给一楼业主，从而高价卖房；3、小区设计也与原告购房时被告方的承诺严重不符，并且发现该小区西门不符合签订购房合同时的规划、南大门未修好、南大门门前道路未修等诸多问题；4、小区楼道墙面没有优化，小区消防设施外露，影响小区整体美观；5、北门北侧非机动车入口设施不完整，不能满足正常使用；6、应该提供给原告的相关的各种验收备案表、验收报告文件、相应设备的合格证明文件都没有见到；7、物业服务费过高，高档小区的收费标准，低档小区的品质。原告认为小区实际环境及现状根本不符合被告的承诺，也根本不符合交房要求。原告遂委托具有相应资质的验房咨询公司对所购买的房屋进行检验，发现存在房屋存在严重质量问题，根本不符合国家标准的规定，举例如下：1、地暖回路太少，没有试压，没有压力表；2、下水管没有防臭弯管和检查口；3、墙面空鼓、裂缝；4、卫生间、阳台、厨房缺少防水层或者防水层厚度不足；5、房屋避难室不符合国家质量标准；6、墙面石膏抹面，与合同要求的水泥砂浆抹面严重不符等严重质量问题，根本不符合国家规定的交房标准，原告如果按照被告要求收房，将会给原告的生活带来重大的安全隐患。更详细的房屋内部质量问题详见《房屋查验咨询报告书》。原告经过详细的查探发现还存在以下问题：1、原告房屋所在的楼栋还存在电梯长度和宽度不符合安全要求，急救担架不能进入电梯，给原告未来生活带来重大安全隐患；2、原告购买的地下停车位的长度和宽度不符合合同约定和国家标准的要求，侵犯了原告的权益；3、楼栋大堂的设计也不符合规划及被告的承诺；4、入户大堂门前的道路进行整改，因为该部分道路坡度外高内低，下雨时路上积水严重，存在安全隐患；5、原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定“地下1层”，现地下为2层，严重违反合同约定与规划，存在重大安全隐患；6、房屋的入户门内开，影响人员出入；7、室内空调管道布线不符合标准，空调系统不制冷；8、房屋所在小区楼房外墙装饰不符合合同约定的1-3层干挂石材加真石漆，3层以上为真石漆；9、房屋所在小区北门非机动车入口依照国家相关标准需要安装相关设施不完善，不能满足正常使用；10、所在楼栋的入户大堂过小，一楼楼梯扶手安装不符合安全要求，存在安全隐患，与样板间及宣传不符；11、被告对出售给原告的地下停车位的长度和宽度符合合同约定的长度和宽度，致使原告不能够正常使用。原告与被告签订的主合同“附件五补充协议（二）”第五条第1项约定“商品房买卖合同中约定的价款1579116元，其中不含税价款为1422627.03元，增值税金额为156488.97元，税率为11%。”但是被告在原告缴纳房款时，给原告开具的发票上显示为“不征税”，并且告诉原告可以去房管局交契税。但是在2019年5月份被告又告诉原告去换新的发票，原告找被告更换增值税发票时才知道，按照国家最新的税收政策，被告现在给原告重新开具的增值税发票是按照9%税率收取增值税，这就造成原告向税局多交了2347.33元的契税。原告认为，因为被告的原因造成原告向税务局多交的契税2347.33元，该多交的契税应该由被告承担赔偿责任，赔偿原告所遭受到的损失。原告认为，被告在收取原告购房款时就应该给原告出具已经缴纳增值税的发票，但因为被告为了达到晚交税或者其他逃避监管等其他他目的，没有依法为原告开具增值税专用发票，但被告已经依照当时的法律法规规定的税率预收取了原告增值税，在原告现在换票时税率已经降低，从11%降到9%，被告已经不需要按照原告交款当时的税率缴纳增值税，因此，被告应当将从原告处多收取的增值税退还给原告。被告逾期交房的违约行为给原告的生活带来了很大的不便，违规、违法交房和房屋存在严重质量问题，更是存在重大安全隐患，严重损害了原告的合法权益。被告违规不依法开具增值税发票多收原告的增值税，亦侵害了原告的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特依据相关法律法规的规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、涉讼房产已具备交付条件，且被告已依约发出交房通知，因政府大气污染管控等因素导致的停工停建，构成情势变更，被告不存在逾期交房之情形。2019年5月7日，涉讼房产所在项目通过郑州市城乡建设局的建设工程竣工验收备案，取得了《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉讼房产已通过勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收、消防部门的消防验收，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。2019年5月10日，被告依约向原告发出《入住通知书》通知原告，被告将于2019年5月15日至19日期间为购房人集中办理入住手续。就前述交房通知事宜，被告亦于2019年5月14日在《河南商报》第A8版发布《交房公告》。被告已按照合同约定履行完毕了合同交付义务。2、《商品房买卖合同》第四条、第五条明确表明关于总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形。合同补充条款约定买受人购买房屋适用增值税税率为11%，这是基于当时营改增政策，换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响。商品房买卖合同双方当事人对税率的约定，不具有降税降价的意思表示，降税降价必须在合同中有明确的意思表示，才能得到法律支持;合同中约定房屋总价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形，并未有任何关于税率调整而调整总房价的约定，原告以不含税总价乘以现行税率机械相加的结果，是擅自变更合同价款的行为，没有合同和法律依据，不应得到支持。此外，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。原告要求退还差额增值税的诉求，并无事实及法律依据。原告主张退还部分契税，契税与增值税属不同的税种，原告该项诉求无法律及事实上依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认事实如下：在2017年2月15日，原告白露露（乙方）与被告（甲方）签订了买卖合同、《附件一：房屋平面图》、《附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《附件三：装饰、设备标准》、《附件四：合同补充协议》、《附件五：补充协议（二）》。买卖合同主要内容约定如下：原告白露露购买被告开发的融创城开珑城1号院预售商品房房屋一套；房屋价款为1579116元，原告当日交付479116元房款作为首付款，剩余房款均以贷款方式支付。买卖合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、在买受人未按合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或者不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。买卖合同第九条约定：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《附件五：补充协议（二）》第六条第二款约定：除出现法定或约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。乙方基于所购房屋需要维修或公共设施需要整改而拒绝接收房屋的，视为甲方按时交付房屋。甲方维修完毕上述报修事项后，乙方应在5日内配合验收，乙方无正当理由不验收的，视为甲方维修达标。第五款约定：乙方在甲方通知的期限内办理房屋交接的，以实际完成房屋交接之日为商品房交付日；乙方未在甲方通知的期限内办理房屋交接的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为甲方已将商品房交付给乙方之日。自商品房交付之日起，视为乙方接受商品房《房产测绘成果报告书》内载明的面积数据，且与所购房屋有关的一切风险、责任及费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、采暖费、卫生费、物业服务费）由乙方承担。另外，该附件第五条对房款总价进行了说明，房款总价包括不含税价款和增值税金额，税率为11%。另查明，被告于2018年12月24日向业主送达《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，承诺严格按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房违约责任。2019年5月10日发出《入住通知书》，告知业主将于2019年5月15日开始为购房人集中办理入住手续，被告对办理入住业主支付了2019年1月1日至2019年5月15日延期交房违约金。再查明，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。河南省从2019年4月1日起，将建筑业增值税税率下调至9%。本院认为，涉案当事人与被告签订了《商品房买卖合同》及相应附件，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当按照约定行使权利、履行义务。合同约定案涉房屋于2018年12月31日交付，因工程到期未完工，被告向业主发出《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，告知延期交付，并于2019年5月15日开始办理交付手续，故原告白露露主张的逾期违约金，本院支持自2019年1月1日至2019年5月15日按总房价款日万分之二支付。被告辩称因环保管控造成交房延期，属于不可抗力，不应当支付逾期交房违约金，在庭审中，被告又称涉案小区大部分业主已办理入住手续且被告向其支付了逾期交房违约金，另外被告出具的《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》承诺支付延期交房违约金，故被告对环保管控属于不可抗力，应免除支付逾期交房违约金的辩解存在矛盾，本院不予采信。涉案当事人以案涉房屋存在质量瑕疵拒绝收房，并要求逾期交房违约金支付至房屋质量维修合格、符合交付程序之日止，《附件五：补充协议（二）》第六条第二款约定“除出现法定或约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。……”，根据该约定，如果交付的房屋存在质量瑕疵等，涉案当事人应要求被告积极补救整改，要求损失赔偿，而不是主张逾期交房违约金，故涉案当事人的该主张，理由不当，本院不予支持。关于被告收取的增值税是否退还原告并赔偿原告所多交的契税问题。本案中，合同约定了案涉商品房价款按照建筑面积计算，同时约定了每平方单价及总价款，即合同已明确了房屋价款的计取依据，双方已经固定了房屋总价款。双方签订的附件五第五条对房款总价包括不含税价款和增值税金额，税率为11%的约定，系根据双方主合同约定的固定购房总价的基础上，适用当时的11%的税率通过一定的公式推算得出，而根据不含税总价结合增值税率并不能倒算出双方主合同所约定的房屋交易总价。在房屋买卖合同中，房屋交易价格是房屋买卖合同中的重要内容之一，通过合同明确约定房屋固定总价款，既有利于明确双方的权利义务内容，又有利于维护商品房交易秩序的稳定，增加双方对交易行为的可预期，毕竟在购买期房的情况下，买方交付购房款与卖方交付房屋之间存在时间差，在此时间差内，会有多种可能的情况产生，正如本案中，在此期间遇到国家下调增值税，也有可能出现国家上调增值税的情形，但这两种具体情形的产生，都不应影响合同中买卖双方已对成交价格的约定，本案所涉商品房类型的交易价格根据面积与单价的乘积予以确定的做法系该类商品房买卖的交易习惯，本案双方当事人亦是按照双方主合同所约定的计价方式实际进行了履行，而根据税率的变动调整商品房交易价格的观点，显然不符合现行此类商品房交易的惯例。综上，被告系基于国家增值税税率的调整而减税，该减税获益具有国家税收政策的调整依据，且国家降低增值税税率的直接目的在于减轻企业税负，但降税后必将产生一系列的积极效应与连锁反应，从长远来看也将惠及广大消费者。现原告主张本案中因税收政策带来的红利应由其享有，并要求被告返还因税率变动所产生的增值税差额，证据不足，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告郑州大有永固置业有限公司于判决生效后三日内支付原告白露露逾期交房违约金共计42320.31元（以总购房款1579116元为基数，自2019年1月1日至2019年5月15日按日万分之二计算）；二、驳回原告白露露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1517元，由原告负担935元，被告郑州大有永固置业有限公司负担582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  王彦斌审判员  杨建华审判员  马 燕二〇二〇年四月二十七日书记员  杜 源