福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终193号 上诉人（原审被告）：福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司，住所地武夷山市五九路余庆园A座303室。 法定代表人：张萍，董事长。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李斌，男，1982年4月27日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黎晓铃，女，1982年7月10日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 上诉人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司（以下简称汇华公司）因与被上诉人李斌、黎晓玲商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院(2019)闽0782民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李斌、黎晓玲的诉讼请求。事实和理由：李斌、黎晓玲只支付了首付款，至今公积金贷款35万元未到汇华公司账户，根据购房合同的补充协议约定，汇华公司交付商品房的条件是李斌、黎晓玲已支付全部款项，款项未付清，汇华公司将顺延交付期限至付清全部款项后，且汇华公司无须承担延期交房的责任。 李斌、黎晓玲辩称，1.汇华广场小区楼房在2015年7月28日、8月10日已被南平市中级人民法院查封了近200套房产，同时汇华广场项目在中国银行的基本账户及监管账户也被南平市中级人民法院冻结。但汇华公司却故意隐瞒汇华广场小区大量房产被法院查封及账户被冻结，无法办理住房公积金贷款楼盘的准入、备案的事实，仍然虚假承诺李斌、黎晓玲涉案房产可以办理公积金贷款，诱骗李斌、黎晓玲于8个月后，即2016年3月13日与其签订《商品房买卖合同（预售）》并约定公积金贷款，导致了李斌、黎晓玲错过了可以选择购买其他楼盘的机会。汇华公司的行为已构成欺诈，给李斌、黎晓玲造成巨大的损失及困扰，依法本应按购房款总额的一至三倍赔偿李斌、黎晓玲损失。2.根据《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）项约定，李斌、黎晓玲按公积金贷款方式向汇华公司支付部分款项，支付期限未约定，该付款方式及期限是双方明确约定的。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》（以下简称《补充协议》）第三条2.2款规定：“买受人应于本合同签订当日，按银行办理贷款的要求向出卖人提交完整的、真实的、合法的申请贷款所需材料。若银行审批需要增加或替换材料的……应于银行或出卖人通知后7日内补齐，否则要承担每日万分之四的违约责任”，办理贷款申请审批手续由汇华公司负责。李斌、黎晓玲完全具备公积金贷款的所有条件，同时在签订《商品房买卖合同（预售）》后已依据前述规定，向汇华公司提交了完整的贷款申请材料，汇华公司从未通知李斌、黎晓玲需要增加或替换材料，李斌、黎晓玲不存在任何过错。3.本案中公积金贷款无法办理的原因，是因为汇华广场小区被住房公积金管理中心认定为风险楼盘，连整个楼盘的准入、备案都做不了，涉案房产连贷款申请的资格或前提都没有，更别提后续的贷款审查、批准，故涉案房产无法办理公积金贷款的后果理应由汇华公司承担。另，根据《补充协议》约定：“买受人要承担的风险仅限于因国家政策变动、银行审批标准变动或者买受人自身的资信原因，导致银行批准低于合同约定贷款金额或者拒绝发放贷款，并同意在出卖人通知送达之日起七日内付清剩余购房款”，且不论该约定的效力，依据该约定，买受人也无需承担出卖人的原因导致贷款无法办理的后果。4.汇华公司主张，根据《补充协议》约定，其无须承担延期交房的违约责任不能成立。首先，《补充协议》的该条款是对主合同关于交房义务额外附加条件，存在提供格式条款一方，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，汇华公司未举证就该格式条款尽到提示、说明义务，故该条款依法应认定无效。其次，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该《补充协议》“买受人存在任何未付款……出卖人无须因此承担延期交房的违约责任”的约定可以理解为，不承担责任的前提是因买受人的原因导致的未付款，而本案公积金贷款无法办理是因为汇华公司的原因导致的，故假设该条款有效，也不适用本案。再次，汇华公司一面主张李斌、黎晓玲未付清全部购房款，其可以顺延交房且不需要承担违约责任，一面又给李斌、黎晓玲交房，明显也自相矛盾。5．汇华公司多次明确认可涉案房产无法办理公积金贷款的责任由其承担，其愿意按合同约定向李斌、黎晓玲支付违约金。一是2016年12月29日汇华公司向所有购房户发出《延期交房通知函》称因天气影响不能按时交房，由此造成不能按时交房的后果由汇华公司承担，愿意按合同约定支付违约金；二是2017年3月7日汇华公司在住建局面对李斌、黎晓玲等业主对贷款问题的质疑时，明确认可是汇华公司自己的责任，会依约支付违约金，并再次给汇华广场小区全体业主做出承诺，如2017年6月30日仍无法交房的愿意按合同规定的日万分之二违约金做出双倍赔偿；三是2018年8月6日汇华公司向李斌、黎晓玲交房时强行要求答辩人在其出具的格式文件《承诺书》上签字，汇华公司在该承诺书第4条亦再次列明自承诺签字之日起……之前产生的违约金不变；四是汇华广场小区业主与汇华公司的诉讼历经两年多，同时在本案一审过程中，汇华公司不管是答辩还是质证时，均明确认可愿意按合同约定支付李斌、黎晓玲违约金，仅仅就是否双倍支付违约金和违约金计算的截止日期提出抗辩。 李斌、黎晓玲向一审法院起诉请求：1.汇华公司向李斌、黎晓玲支付逾期交房违约金128792元（从2017年1月1日起至2017年6月30日，按房价款总额的每日万分之二标准计算违约金为23949元；从2017年7月1日起至2018年7月30日，按房价款总额的每日万分之四标准计算违约金为104843元）；2.汇华公司向李斌、黎晓玲支付逾期办证违约金18095元（从2018年10月29日起暂计至2019年3月14日，按房价款总额的每日万分之二标准计算），此后的逾期办证违约金继续照此计至汇华公司通知李斌、黎晓玲办证并履行办证义务之日止。 一审法院认定事实：李斌、黎晓玲与汇华公司经过协商于2016年3月13日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.李斌、黎晓玲向汇华公司购买的商品房坐落在武夷山市，总价款为665246元；2.商品房交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合：已取得建设工程竣工验收备案证明文件……；3.逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。4.房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。《补充协议》第五条第一项约定：房屋交付时如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：特殊原因是指火灾、水灾……战争、刑事犯罪、24小时内降雨量达到中雨或以上级别，或24小时内气温达到35℃或以上温度的，或24小时内遇六级或六级以上强风的，发生当天可顺延一天。 合同签订后，双方完成了商品房买卖合同信息备案登记，李斌、黎晓玲按约付清购房款，汇华公司开具同等金额的购房发票予以确认。2016年12月29日，汇华公司向购房户发出《延期交房通知函》称，因天气影响不能按时交房，愿意按合同约定支付业主实际支付到公司账户实际资金日万分之二的费用至交房时止。因汇华公司未按约交付商品房，导致汇华广场众多业主到武夷山市政府信访，2017年3月7日，在武夷山市住建局等有关部门工作人员的参与下，汇华公司与黎晓玲等汇华广场部分业主签订《协议书》，协议书约定，甲方（汇华公司）必须于2017年6月30日前交房，并于2017年9月30日（交房后90日内）前完成房产初始登记（具备办理产权证明的条件）并协助乙方（买受人）办理房产产权证明，如甲方未能于2017年6月30日交房的，自2017年7月1日起按照购房合同所规定的日万分之二利率作出双倍赔偿（即为日万分之四）。2018年7月30日，黎晓玲与汇华公司协商，黎晓玲出具承诺书向汇华公司领取了房屋钥匙，承诺书载明：本人系汇华广场1幢602室的购买人，明确汇华广场尚在验收中，但本人认为所购房屋具备装修条件，在未验收完成之前，可以先行装修。现经双方协商，同意先行收房，故作如下承诺：……4.自承诺签字之日起不再主张之后的违约金，之前产生的违约金不变。 2019年1月3日，汇华广场建设工程项目已通过行政主管部门的竣工验收备案，同年3月14日，汇华公司办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记，同年3月31日汇华公司电话通知业主办证。另查明，2018年11月6日，武夷山市气象局向一审法院出具《天气情况证明》称，日降水达到中雨以上天数，2014年为1天，2015年为72天，2016年为78天，2017年为50天，2018年至今为19天；日气温达到35度以上天数，2015年为15天，2016年为31天，2017年为40天，2018年为2天。 一审法院认为，1.关于2017年3月7日协议书对李斌、黎晓玲是否有效的问题。签字是认定自然人是否为合同当事人的重要依据，李斌、黎晓玲在该《协议书》上签字，是《协议书》的一方当事人，《协议书》对李斌、黎晓玲发生效力。2.关于是否存在可以延期交房的事由。就刑事犯罪而言，实际施工人鲍兴旺仅是涉嫌犯罪。武夷山市气象局的气象资料，没有标明具体的时间。根据协议书，汇华公司应举证证明在2017年3月7日至2017年6月30日这一期间如发生不可抗力的事由才有权延期交房，但汇华公司没有完成该举证责任。一审法院认定本案不存在可以延期交房的事由。3.关于逾期交房违约金计算截止时间的问题。本案没有证据证明存在胁迫、欺诈等影响合同效力的情况，无论李斌、黎晓玲基于何种考量签订《承诺书》，均系其真实意思表示，《承诺书》合法有效。《承诺书》载明，自承诺签字之日起不再主张之后的违约金，之前产生的违约金不变。故逾期交房违约金计算的起止时间为2017年1月1日起至2018年7月30日止，2018年8月1日收房次日起至2019年1月3日商品房通过行政主管部门的竣工验收备案之日的逾期交房违约金不予计算。4.关于逾期办证违约金的问题。根据《承诺书》的承诺，逾期办证违约金计算应自商品房于2019年1月3日通过竣工验收备案具备交房条件之日经过90日（协议书约定90日）起算，即起算时间为2019年4月3日，而汇华公司于2019年3月14日办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记，并于2019年3月31日电话通知办证，履行了通知办证义务。因此李斌、黎晓玲要求汇华公司支付逾期办证违约金缺乏事实依据，不予支持。综上，汇华公司应支付的逾期交房违约金为按李斌、黎晓玲已支付的665246元购房款，自2017年1月1日起以日万分之二计算至2017年6月30日止为23949元;自2017年7月1日起以日万分之四计算至2018年7月30日止为104843元，共计128792元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汇华公司于判决生效之日起三十日内支付李斌、黎晓玲逾期交房违约金128792元；二、驳回李斌、黎晓玲的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定李斌、黎晓玲按约付清购房款，汇华公司开具同等金额的购房发票予以确认的事实，通过二审双方当事人确认，汇华公司未收到李斌、黎晓玲公积金贷款的35万元，该事实一审法院认定错误，本院纠正为：李斌、黎晓玲按约付清购房款首付款315246元，汇华公司开具同等金额的购房发票。本院另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》关于首付之外的购房款的支付方式为，公积金贷款35万元。《补充协议》第三条约定，买受人在签订合同当日，按银行贷款的要求提供完整的贷款资料；买受人要承担因国家政策变动、银行审批标准变动或者买受人自身的资信原因，导致银行批准低于合同约定贷款金额或者拒绝发放贷款的风险，并同意在出卖人通知送达之日起七日内付清剩余购房款。《补充协议》第四条约定，出卖人交付商品房的条件是买受人已按合同支付全部款项，任何款项未付清的，出卖人将顺延交付期限至付清全部款项后，且出卖人无须承担延期交房的责任。本院还查明，李斌、黎晓玲符合公积金贷款的条件，因汇华公司的准入原因，造成的李斌、黎晓玲公积金贷款无法获得审批。对一审查明的其他事实本院予以确认。 本案二审的争议焦点为，汇华公司未收到李斌、黎晓玲的35万元公积金贷款的款项，其是否仍应承担逾期交房的违约责任。本院认为，汇华公司与李斌、黎晓玲签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的第三条、第四条均未违反法律的禁止性规定，应属有效。本案《商品房买卖合同（预售）》约定汇华公司应于2016年12月31日前交房，该约定是关于交房期限的一般约定。双方签订的《补充协议》第四条另有约定，出卖人交付商品房的条件是，买受人已按合同支付全部款项，否则出卖人可顺延交付期限至付清全部款项，且出卖人无须承担延期交房的责任。该《补充协议》是对交房期限一般约定的特别处理，实质是出卖人对买受人付款的不安，以延期交房的方式作出抗辩，并以约定方式作出确定。该条款设置的目的是为保护汇华公司收取购房价款的交易安全，但不安抗辩权的行使应以对方产生不安因素为前提，否则无权行使该权利。本案系因汇华公司的原因造成李斌、黎晓玲公积金贷款无法获得审批，作为汇华公司对无法完成该笔35万元公积金贷款属应当知晓的，而其自始未按《补充协议》约定向李斌、黎晓玲送达变更支付的通知。事实上，汇华公司也从未以《补充协议》第四条有关顺延交房的约定行使过抗辩权，而是李斌、黎晓玲公积金贷款未进入汇华公司账户的情况下进行了交房。由于李斌、黎晓玲在未能支付该35万元购房款的问题上无需承担责任，且汇华公司已履行了交房，据此可以认定，就涉案购房款的支付汇华公司在届至交房时是认为不存在不安因素的，因此该《补充协议》第四条至交房时不能产生约束力，即汇华公司对实际交房前的逾期行为的责任仍应以《商品房买卖合同（预售）》中关于交房期限的一般约定来认定。再者，汇华公司在给李斌、黎晓玲的《延期交房通知函》及双方之间签订的《协议书》《承诺书》中表示愿意承担逾期交房的违约责任并进行了交房，亦可说明《补充协议》第四条关于“未支付全部款项，汇华公司可顺延交付期限至付清全部款项，且无须承担延期交房责任”所约定的权利，汇华公司在交房时已作出放弃的意思表示。在此情况下允许汇华公司以《补充协议》第四条约定为由，免除承担逾期交房违约责任，也是有失公平和合理。因此汇华公司应按《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间起算逾期交房违约期间，一审法院的处理结果并无不当，本院予以维持。 综上所述，汇华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2876元，由上诉人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年三月三十日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。