德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0603民初4165号 原告：谢建英，女，1966年2月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：韩雨晴，女，1991年3月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。 被告：绵竹市新宇房地产开发有限责任公司，住所地绵竹市剑南镇南轩南路，统一社会信用代码91510683714431566P。 法定代表人：梁国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎晓，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：顾伦，四川旭辉律师事务所律师。 被告：绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司，住所地四川省德阳市泰山北路汾河路西一号，统一社会信用代码91510600725527926H。 负责人：梁国强，该公司经理。 委托诉讼代理人：黎晓，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：顾伦，四川旭辉律师事务所律师。 原告谢建英、韩雨晴与被告绵竹市新宇房地产开发有限责任公司（以下简称新宇房产公司）、绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司（以下简称新宇房产德阳分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,后转为普通程序,再次公开开庭进行了审理。原告谢建英、韩雨晴，被告新宇房产公司、新宇房产德阳分公司的委托诉讼代理人黎晓、顾伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢建英、韩雨晴向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付逾期办证违约金100147元（327276元×306天×0.001）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月10日，原、被告签订《房屋拆迁补偿（安置）协议书》，约定原告将房屋交于被告拆迁，并采用产权调换的方式在原址获得返还房。同日，原、被告签订补充协议，第八条约定被告新宇房产德阳分公司承诺于房屋交付后360天内办理完毕房屋两证，逾期未办理的，按总房价每日千分之一向原告支付赔偿款。合同签订当日，原告从拆迁房中搬离，并将拆迁房及相关证照交于被告，被告向原告出具《收据》一份，视为乙方已把房屋交于原告拆除。现原告房屋于2017年7月26日交付，但被告于2019年6月3日才办理房屋两证，已逾期306日。为维护原告合法权益，特诉至法院。 新宇房产公司辩称，新宇兰庭系拆迁安置项目，其房屋性质一部分属于返迁房，一部分属于安置房以外销售的商品房，原告所涉房屋为拆迁安置返迁房。2017年9月11日答辩人已经取得“大证”。2018年8月，答辩人提交了办理“小证”的资料，但因被告所涉房屋为房改房，需要先注销原来的房产证才能够办理“小证”，因此房改办出具了相应的情况说明，且相应政府部门也在进行协调，因此实际上从2019年1月至5月，相应证件才基本办理完毕。故答辩人逾期办证并非答辩人原因所致，答辩人亦无过错。同时，原告缴纳契税的时间及向答辩人提交完税证明的时间为2019年4月25日，该票据是办证所需要的票据之一，这也是导致答辩人逾期办证的原因。另外，逾期办证的违约金计算标准过高，应予以调减。 新宇房产德阳分公司的答辩意见与新宇房产公司一致。 本院经审理认定事实如下： 2010年12月10日，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇房产德阳分公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿（安置）协议书》，主要约定：1.乙方房产位于德阳市，产权人为谢建英、韩雨晴，产权证记载建筑面积为83.41平方米；2.乙方自愿选择房屋产权调换补差方式，小区竣工后甲方应返还乙方建筑面积为95.92平方米，X栋X层X号住房一套；3.乙方应在本协议签订后同时将拆迁房屋的房屋所有权证、土地使用权证交与甲方，因进行统一规划、统一建设，需要甲、乙双方的土地证合宗、改变土地类型、待拆房屋所有权证需注销等，乙方有义务提供相关的资料和向相关部门提供有效的签章；4.甲方返还乙方房屋的权属证书由甲方统一代为办理，所需缴纳的税、费按有关规定由双方各自承担。 同日，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇房产德阳分公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿（安置）补充协议及保密协议》，主要约定：1.此补充协议是2010年12月10日双方签订房屋拆迁补偿（安置）协议书的补充协议书，两者如相冲突以本补充协议为准；2.甲方向乙方实际提供的房屋建筑面积应为113.43平方米，甲方同意在原址上向乙方提供建筑面积40多平方和80多平方的新建住户各一套，二套住房面积之和如超出113.4平方的部分，乙方向甲方按照市场价每平方优惠8%计算找补差价款；3.甲方返还的房屋面积的各种税费由甲方承担；4.新建房的相关配套及土地性质转换所需费用由甲方承担，甲方承诺房屋两证在房屋交付乙方后360天内办理完毕。逾期未办理完毕，甲方按总房价每日千分之一向乙方支付赔偿款；5.乙方不得再提出其他任何补偿要求,并全力配合甲方对房屋进行拆迁、权证注销、土地合宗等工作。 2014年1月17日，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇房产德阳分公司（甲方）签订《拆迁房返还事宜确认书》，主要内容为：1.甲方根据双方约定及乙方意愿返还的房屋位于原址重建的“新宇兰庭”小区内X幢X楼X号，建筑面积89.58平方米的住房一套，X幢X楼X号，建筑面积68.09平方米的住房一套；2.甲方依约应返还给乙方房屋建筑面积为113.43平方米，减去乙方按本确认书第二条实得房屋建筑面积后的差为44.24平方米。如是用两套房返还的各算各的房价，以较大面积的房屋作为返还主体，小面积的作为对主体返还面积不足的补充。该套返还的房屋市场定价为4768元/平方米，乙方应向甲方补面积差金额为210396元，实际补差合计为200000元整。3.拆迁业主应缴纳的税、费，房屋维修基金等按相关部门的规定在上述返迁房交付时一次性支付给甲方，由甲方代收代缴。 同日，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇房产德阳分公司（甲方）签订《支付返还房面积补差款协议书》，主要内容为：甲方承诺将X-X-X号68.09平方米的住房产权所有人办给韩雨晴，本产权证甲方应在交房后360天内办理完毕，逾期未办理完毕甲方按总房价每日千分之一向乙方支付赔偿款。 2014年5月1日，新宇房产德阳分公司收到韩雨晴3幢4楼5号面积补差款200000元。 2016年9月26日，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇房产德阳分公司（甲方）签订《拆迁返还房房号、面积补差款协议书》，确认由于返还房面积的差异，最终乙方应补甲方建筑面积补差款187733.64元。 2016年10月17日，原告韩雨晴、谢建英办理《非商品房备案表》，备案类型为拆迁安置协议备案，房屋位于新宇兰庭X栋X-X-X号，房屋面积为87.89平方米，共有方式为按份共有，韩雨晴共有比例为30%，谢建英共有比例为70%，商品房预售许可证证号为德2014房预售证第015号。 2016年10月18日，原告韩雨晴办理《非商品房备案表》，备案类型为拆迁安置协议备案，房屋位于新宇兰庭X栋X-X-X号，房屋面积为67.1平方米，共有方式为单独所有，商品房预售许可证证号为德2014房预售证第015号。 2017年7月26日，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇房产公司德阳分公司（甲方）签订《交房结算书》，主要内容为：2幢7楼3号房合同预售面积是89.58平方米，现实测面积87.89平方米；3幢4楼5号房合同销售面积是68.09平方米，现实测面积为67.1平方米。 同日，原、被告签订安置房号X栋X层X号、X栋X层X号《新宇兰庭物业交付流程签审表》，载明：该拆迁户收房资格确认无误,收楼通知书所列需提交的资料均已收齐；该拆迁产权面积已核无误,相关产权办理所需签字等均已完成；请财务部代收办理权证的税、费、维修资金及代办费；拆迁户相关费用已结清，同意办理交房手续。 2017年7月28日，被告新宇房产德阳分公司向原告谢建英、韩雨晴出具《收款收据》一张，载明收到代交办证契税1877.34元。 2018年3月16日，被告新宇房产德阳分公司向原告韩雨晴开具金额为243079.87元，税额为12153.99元的增值税普通发票；2018年6月12日被告新宇房产德阳分公司向原告韩雨晴、谢建英开具金额为84196.10元，税额为4209.81元的增值税普通发票。 2018年8月27日，德阳市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室向旌阳区房改办出具《情况说明》，载明：绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司，于2009年10月通过公开挂牌拍卖竞得德阳市市区泰山北路二段309号地块，竞买须知中特别约定须将相邻两幢职工宿舍楼地块纳入整体开发，统一拆迁。该“新宇兰庭”项目于2011年6月房屋拆迁备案，于2012年10月拆除。现新建房已竣工并返还安置入住，因办理安置房不动产权证需注销原来的房产证，需你办配合办理其中35户原房改房的上市准售证以便完成原产权证的注销工作。 2019年4月25日，新宇房产德阳分公司出具《收条》一张，载明：今收到谢建英交来“新宇兰亭”X栋X-X-X号房屋使用权转移契税完税（免征）联系单一张。“新宇兰亭”X栋X-X-X号住房税收完税证明一张。 2019年6月3日，德阳市自然资源和规划局颁发韩雨晴所有的新宇兰亭X栋X-X-X号房屋的不动产权证和谢建英、韩雨晴按份共有的新宇兰亭X栋X-X-X号房屋的不动产权证，其中谢建英占70%、韩雨晴占30%。 2019年6月18日，被告的员工黎晓向原告谢建英出具《情况说明书》，载明原告于2019年6月18日领到被告发放的不动产权证书。二原告认为被告逾期办证应承担违约责任，遂向本院提起诉讼。 本院认为，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇房产德阳分公司（甲方）签订的《房屋拆迁补偿（安置）补充协议及保密协议》是双方真实意思表示,原、被告均应按约履行各自的义务。 关于被告新宇房产德阳分公司应否承担违约责任。被告新宇房产德阳分公司承诺在房屋交付两原告后360日内办理完毕，逾期未办理完毕，被告新宇房产德阳分公司按总房价每日千分之一向两原告支付赔偿款，现两原告依据承诺主张权利,被告新宇房产德阳分公司虽提出了需土地合宗的抗辩理由，但该理由属被告新宇房产德阳分公司在出具承诺时能够预见且已经预见的情形，故本院不予采纳。被告辩称原告提交完税证明的时间为2019年4月25日，与本院查明的两原告已于2017年7月26日、7月28日委托被告新宇房产德阳分公司办理房权证书、交纳办证契税的事实相矛盾，故被告的该抗辩理由本院不予采纳。为此，被告新宇房产德阳分公司没有举证证明其如期履行了合同义务或者逾期取得房屋所有权证并非被告的原因所致，故应承担举证不能的法律后果，应当认定两原告逾期取得房屋所有权证是出卖人的原因所致，被告新宇房产德阳分公司应承担违约责任。 关于逾期办证违约金的金额，因双方《房屋拆迁补偿（安置）补充协议及保密协议》约定“甲方承诺房屋两证在房屋交付乙方后360天内办理完毕。逾期未办理完毕，甲方按总房价每日千分之一向乙方支付赔偿款”，被告新宇房产德阳分公司应当承担从交付房屋后360天(即2018年7月21日)起计算至不动产权证书登记之日(即2019年6月3日)止，共计317天的违约金，由于两原告仅主张了306天，视为其对自身权利的放弃，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，该违约金的设立系弥补守约方的损失，本案两原告没有就其实际损失举出证据，故本院将违约金计算标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。由于案涉的两套房屋，一套为谢建英、韩雨晴按份共有，一套为韩雨晴单独所有，故应按二原告对房屋所有权的比例分配违约金。经计算，被告新宇房产德阳分公司应向原告谢建英支付违约金2794.16元（84196.10元×4.35%×1.3÷365×306×0.7），应向韩雨晴支付违约金12721.68元（84196.10元×4.35%×1.3÷365×306×0.3+243079.87元×4.35%×1.3÷365×306）。 关于本案付款责任的主体。依据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，新宇房产德阳分公司在本案中所产生的民事责任应由新宇房产公司承担，新宇房产德阳分公司并非本案的责任主体。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款规定，判决如下： 一、被告绵竹市新宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向分别向原告谢建英支付违约金2794.16元、向原告韩雨晴支付违约金12721.68元； 二、驳回原告谢建英、韩雨晴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费2303元，由原告谢建英、韩雨晴负担1946元，由被告绵竹市新宇房地产开发有限责任公司负担357元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长 范荣书 审 判 员 廖虹琳 审 判 员 方显琼 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 侯 萱 书 记 员 刘斌冰