上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46382号原告：上海瑞都置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孙志强，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。原告：上海颢兴文化创意发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱炳鹏，执行董事。委托诉讼代理人：成春婷。被告：杜祺康，男，1985年6月17日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：唐亚晴，女，1976年7月24日出生，汉族，户籍地江苏省丹阳市。原告上海瑞都置业有限公司(以下简称“瑞都置业”)与被告杜祺康、唐亚晴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，先适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2020年1月16日裁定本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2020年6月18日再次公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海颢兴文化创意发展有限公司(以下简称“颢兴文化”)作为共同原告参加诉讼。原告瑞都置业委托诉讼代理人梁邵东，被告杜祺康、唐亚晴到庭参加诉讼。原告颢兴文化经本院传票传唤未到庭应诉。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告瑞都置业、颢兴文化经多次变更、明确诉讼请求后，最终共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年2月1日至2019年7月4日拖欠的房租708,738.78元；2、判令被告支付自2019年7月5日至2019年8月15日的房屋使用费69,083.90元；3、判令被告支付自2018年4月1日至2019年7月4日的物业管理费57,335.48元；4、判令被告支付因欠付租金及物业管理费产生的违约金1,538,907.91元(按照日千分之五的标准，自2019年6月16日计算至2020年6月19日)；5、判令被告支付律师费12,000元；6、判令被告支付免租期(2017年6月1日至2017年7月15日)租金70,691.37元；7、被告已支付的保证金156,622.74元作为违约金不予退还。事实与理由：原、被告就上海市静安区虬江路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁事宜签订了租赁合同，租期为2017年6月1日至2020年5月31日。在合同开始履行后，被告即欠付租金等费用。因此，原告于2019年7月4日发出解约通知。原告认为，被告行为已构成严重违约。经交涉未果，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。另，新的租赁合同仅系原告配合被告办理公司注册手续之用，租赁地址、租赁面积、租金标准、保证金金额与之前租赁合同存在重大差异，实际履行的仍是之前的租赁合同，原告并未书面同意被告唐亚晴退出合同关系，被告唐亚晴实际签订和履行合同，仍系合同主体及适格被告；漏水问题已于2018年9月修复，被告后续亦未再提出漏水维修要求。被告杜祺康辩称，确认合同于2019年7月4日解除，其享受了免租期，对于原告主张的各项租金、房屋占用费、物业管理费的金额均无异议，确未支付，但原因是涉案房屋漏水影响正常使用，自2018年8月至2019年3月，其就漏水事宜不定期提出交涉，然漏水问题始终未能得到解决，其并未违约；且2019年3月23日原告采取停水停电措施，此后的租金、房屋占用费及物业管理费均无须支付；两项违约金数额均过高，请求法院予以调整，故不同意原告全部诉请。被告唐亚晴辩称，其确实签订涉案房屋租赁合同，因与被告杜祺康对出资比例出现分歧，在店铺开业前其即与被告杜祺康停止合作关系；店铺开业后，被告杜祺康与原告另行签订了新的租赁合同，其未在新的租赁合同上签字，涉案房屋内设立的公司亦由被告杜祺康注册，其未参与合同履行；其向原告提出了退出申请，原告工作人员撕毁了其持有的合同文本，其已经退出合同关系；其与本案无关，故不同意原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年4月，瑞都置业、颢兴文化(甲方、出租人)与杜祺康、唐亚晴(乙方、承租人)签订《上海市房屋租赁合同》并约定：甲方同意乙方承租涉案房屋(建筑面积254平方米)用于开办健身工作室，租期自2017年6月1日至2020年5月31日，免租装修期45天，自2017年6月1日至2017年7月15日；租金先付后用，每两个月为一期，于每期开始前十五日支付，2017年6月1日至2019年5月31日基本租金标准为每平方米6.10元即月基本租金为47,127.58元，2019年6月1日至2020年5月31日基本租金标准为每平方米6.60元即月基本租金为50,990.50元；保证金等值于三个月的租金及三个月的物业管理费之和即156,622.74元；物业管理费为每月5,080元，由乙方支付；合同同时约定，如乙方拖欠租金且经甲方催讨后五日内不支付的，甲方有权停止供水供电及物业服务；如乙方存在欠费累计三十日以上等违约行为的，甲方有权解除合同、没收保证金，乙方应当支付免租装修期租金、按逾期应付款的日千分之五的标准支付违约金、支付相当于合同解除前六个月乙方实际应付平均月租金六倍的违约金，甲方有权在租赁期届满或提前解除日后任何时间进入并收回房屋，乙方放置于房屋内的一切物品视为放弃物、由甲方自由处置。合同还对其他相关事宜作了约定。合同签订后，双方开始履行约定。瑞都置业于2017年6月1日交付涉案房屋，唐亚晴支付保证金156,622.74元及租赁费用78,200.30元。2018年8月28日，杜祺康(上海木南健身服务有限公司)以楼上装修在楼梯上铺布造成客户滑倒受伤、漏水造成拳击台及地胶泡损、漏水造成天花板掉落砸伤客户等事由提出赔偿、延迟付租等要求。2018年8月29日，杜祺康(上海木南健身服务有限公司)要求降低房屋租金价格、延长免租期，理由是：1、周边租金较低；2、漏水严重，损害其设施，尚未解决；3、大楼持续在装修施工中，噪音、粉尘、气味污染严重，造成其无法正常营业；4、大楼客流稀少，生意清淡，其经营困难。2018年9月17日，案外人上海致颢投资有限公司回复上海木南健身服务有限公司于2018年8月29日的发函称，1、之前已经多次处理漏水问题，近期(暂定9月20日左右)将进行现场会议讨论维修方案；2、要求上海木南健身服务有限公司遵守承诺于2018年10月1日前支付15万元、于2018年12月中旬支付15万元、于2019年2月结清全款；3、对漏水及其他商户装修造成的影响表示歉意，愿在结清欠款后协商赔偿及优惠事宜。2018年10月11日，案外人上海致颢投资有限公司发函上海木南健身服务有限公司称，已于2018年9月30日前收到15万元，如2019年2月欠款结清，将免除欠款滞纳金并给予2019年3月-4月免租作为漏水等原因造成的损失的补偿和支持。2019年3月，瑞都置业采取停水停电措施催租。2019年7月4日，瑞都置业向杜祺康发出《租赁合同解约函》，称自2017年6月至2019年6月杜祺康欠付租金693,542.10元、物业管理费47,320元等费用，并以欠费超过30日为由解除合同、要求15日内搬离物品。2019年8月15日，双方交接涉案房屋。后瑞都置业经交涉未果，遂起诉来院并提出诉请如上。审理中，瑞都置业出示了《上海市房屋租赁合同》(2017年4月)原件。杜祺康表示放弃遗留物品，瑞都置业于2019年11月20日自行收房。另查，2017年7月，杜祺康申请“上海木南健身服务有限公司”企业名称获得预先核准同意。2017年8月，瑞都置业与杜祺康就上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室房屋(建筑面积206.39平方米)签订《上海市房屋租赁合同》，租期自2017年9月1日至2022年8月31日，每日每平方米租金为7.51元即月租金47,127.58元，保证金为两个月的租金。杜祺康在上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室设立上海木南健身服务有限公司，成立日期为2017年12月12日。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，瑞都置业、颢兴文化与杜祺康、唐亚晴签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。唐亚晴所陈述其单方持有的合同文本被撕毁一节缺乏证据佐证；即便属实，瑞都置业于审理中出示了合同原件，说明该合同所有文本并未被全部作废、瑞都置业仍持有合同文本，撕毁自身持有合同文本的行为不能发生合同解除的法律效果，而事实上该合同亦未因此未再履行；同时，是否持续、直接履行合同并不导致合同主体的变更；而仅部分合同主体另行签订新的合同不论内容是否一致、是否实际履行，均不产生原来合同解除的法律效果；因此，唐亚晴未能举证证明该合同其余三方均明确同意其退出合同关系，本院对唐亚晴辩称意见不予采纳，唐亚晴仍负有履行合同的义务。唐亚晴与杜祺康之间如存在争议，两人均可另行主张。杜祺康对瑞都置业、颢兴文化主张的欠付租金及物业管理费金额无异议，结合瑞都置业相关陈述以及案外人上海致颢投资有限公司催款时间及金额，杜祺康在其以漏水为由提出交涉前即已经迟延支付租赁费用；况且，部分租赁部位漏水并未导致涉案房屋整体无法使用，杜祺康可以存在漏水情况为由要求维修或赔偿，而无权拒付租赁费用；因此，杜祺康、唐亚晴无正当理由拒付租赁费用，构成违约，应当承担相应的法律责任。双方对合同于2019年7月4日解除不持异议，与法无悖，本院依法予以确认。合同解除后，杜祺康、唐亚晴仍应当支付拖欠的租赁费用。涉案房屋存在漏水问题以及瑞都置业采取停水停电措施，均影响涉案房屋正常使用，故本院依法酌情减少租金标准并在60万元金额内支持瑞都置业、颢兴文化的付租诉请；瑞都置业、颢兴文化的物业管理费相关诉请，合法有据，本院予以支持。合同解除后，杜祺康、唐亚晴仍然占用涉案房屋，应当支付房屋占用费，同时瑞都置业亦存在怠于及时止损的情节，本院依法酌情对瑞都置业、颢兴文化该项诉请在3万元金额内予以支持。基于杜祺康、唐亚晴违约，两人应按合同约定支付免租期租金，瑞都置业、颢兴文化该项诉请，合法有据，本院予以支持。因杜祺康、唐亚晴违约，瑞都置业、颢兴文化有权按约将保证金作为违约金不予退还，所主张的违约金数额未过分高于实际损失，本院不作调整并依法予以支持。杜祺康、唐亚晴迟延支付租赁费用存在房屋漏水等原由，且违约金已足以弥补瑞都置业、颢兴文化遭受的实际损失，本院对滞纳金相关诉请均不予支持。瑞都置业、颢兴文化未能举出主张律师费的法律依据，故本院对该项诉请不予支持。颢兴文化经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜祺康、唐亚晴应当于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付欠付租金600,000元；二、被告杜祺康、唐亚晴应当于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付物业管理费57,335.48元；三、被告杜祺康、唐亚晴应当于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付免租期租金70,691.37元；四、被告杜祺康、唐亚晴应当于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付房屋占用费30,000元；五、被告杜祺康、唐亚晴已付的保证金156,622.74元不予退还；六、对原告上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,704.90元，由原告上海瑞都置业有限公司负担14,823元，由被告杜祺康、唐亚晴负担9,881.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  钟献明人民陪审员  吴春林二〇二〇年九月十七日书 记 员  梅益婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。