上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1275号原告：黄文卿，女，1962年6月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：徐锐，女，1992年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：徐建军，男，1962年6月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。第三人：檀六林，男，1976年1月16日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县高士镇箭坝村大墩片****。委托诉讼代理人：胡小汉，上海汉科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱俊豪，上海汉科律师事务所律师。原告黄文卿、徐锐与被告徐建军共有物分割纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序。审理中，本院根据檀六林的申请，追加其为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。本院于2020年10月26日、11月18日对本案进行了公开开庭审理，原告黄文卿、徐锐，第三人檀六林(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人胡小汉到庭参加诉讼。被告徐建军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告黄文卿、徐锐向本院提出诉讼请求：判令上海市浦东新区鹤洁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称鹤洁路301室房屋)归两原告共同共有，由两原告共同向被告支付房屋折价款人民币65万元。事实和理由：原告黄文卿与被告原系夫妻，1999年经上海市浦东新区人民法院判决离婚，原告徐锐系原告黄文卿与被告之女。2015年12月，上海市浦东新区浦东大道275弄13号7室房屋(以下简称浦东大道7室房屋)遇拆迁，拆迁补偿利益包括征收补偿款1,690,148元和鹤洁路301室房屋。上海市浦东新区人民法院已就征收补偿款的分割作出判决，确认两原告各享有3/10份额，被告享有2/5份额。当时未对鹤洁路301室房屋作出分割，现鹤洁路301室房屋已可入户，故诉至法院，要求判如所请。被告徐建军未到庭亦未具答辩。第三人檀六林辩称，不同意两原告的诉讼请求。2018年6月1日，第三人与被告就鹤洁路301室房屋签订上海市房地产买卖合同，第三人已按照合同约定支付房价款，系善意取得房屋，鹤洁路301室房屋应当归第三人所有。第三人檀六林向本院提出诉讼请求：1、确认第三人与被告于2018年6月1日就鹤洁路301室房屋签订的上海市房地产买卖合同有效；2、判令鹤洁路301室房屋归第三人所有；3、判令被告及两原告在鹤洁路301室房屋具备过户条件时配合第三人办理产权变更登记手续。事实和理由：2018年6月1日，第三人和被告签订了上海市房地产买卖合同，由被告将鹤洁路301室房屋出售给第三人，房屋总价款262万元。同时，合同对双方的相关权利义务作出约定。合同签订后，第三人如实按照合同约定支付购房款212万元，余款50万元待房产过户交易时支付。被告于2018年6月1日将鹤洁路301室房屋交付给第三人，并由第三人装修入住至今。第三人系善意取得鹤洁路301室房屋，要求取得该房屋，并愿意支付剩余房款。原告黄文卿、徐锐就第三人檀六林的诉讼请求辩称，第一，被告出售鹤洁路301室房屋的行为无效。根据(2016)沪0115民初34092号民事判决书，被告应当明知两原告享有鹤洁路301室房屋产权份额，现被告在两原告不知情的情况下恶意出售此房屋，无法律依据，故此行为结果应属无效。第二，两原告愿意补偿第三人装修鹤洁路301室房屋的支出。两原告主张鹤洁路301室房屋归两原告所有，考虑到第三人对该房屋进行了装修，两原告愿意对第三人合理补偿，若双方无法就补偿金额达成一致，两原告愿意申请评估，并愿意先行将此笔款项支付至法院账户。第三，两原告亦愿意接受第三人支付的房屋折价款。若第三人坚持取得房屋，必须按照市场价向两原告支付房屋折价款，且须先行将此笔款项支付至法院账户。根据(2016)沪0115民初34092号民事判决书，被告享有鹤洁路301室房屋2/5产权份额，两原告各享有3/10产权份额，第三人应当按照其与被告签订的上海市房地产买卖合同约定的房价款，根据上述产权份额，向两原告支付房价款157.20万元。被告徐建军就第三人檀六林的诉讼请求未具答辩。本院经审理认定事实如下：原告黄文卿与被告原系夫妻，原告徐锐系二人之女。。浦东大道**房屋系公房承租人为被告。1999年，原告黄文卿向本院提起诉讼，要求与被告离婚。因被告下落不明，故本院通过公告送达方式向被告送达诉讼文书。本院于1999年11月21日作出(1999)浦民初字第5539号民事判决，判决双方离婚，原告徐锐随原告黄文卿共同生活，浦东大道7室房屋由原告黄文卿携女居住。2010年7月，被告向本院提起诉讼，要求确认浦东大道7室房屋使用权归其一人所有。本院审理后于2011年1月6日作出(2010)浦民一(民)初字第20932号民事判决，认为原告黄文卿基于与被告的夫妻关系对该房屋享有居住使用权，双方虽已离婚，但不能排除原告徐锐作为被告的女儿对该房屋享有居住使用权，故判决驳回被告的诉讼请求。后被告提起上诉，上海市第一中级人民法院于2011年3月21日作出(2011)沪一中民一(民)终字第483号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年12月29日，原告徐锐作为被告(被征收房屋承租人)的代理人(乙方)与上海市浦东新区建设和交通委员会(甲方)、上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收实施单位，以下简称三征所)签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议(以下简称征收补偿协议)。征收补偿协议和昌邑荣成地块旧城改建结算单约定，被征收的浦东大道7室房屋性质为公房，公房租赁凭证记载居住面积15平方米，换算建筑面积29.10平方米，被征收房屋价值补偿款总计2,062,328.70元(评估价格1,021,293.60元+价格补贴382,985.10元+套型补贴658,050元)；奖励补贴830,245.99元，包括签约搬迁奖50,000元、协议生效奖100,000元、速签激励奖120,000元、搬家补助费2,000元、家用设施移装费1,040元、居住装潢补偿799元、货币补偿款余额补贴556,406.99元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋鹤洁路346弄6栋22号301室(建筑面积92.14平方米，安置单价13,050元/平方米)，甲方尚应支付1,690,148元。此外，该户尚可领取临时安置补助费37,500元、签约比例奖10,000元。2016年3月1日，两原告作为甲方、被告作为乙方，在上海市浦东新区陆家嘴街XXX委员会的主持下签署沪浦陆街调(一般)[2016]第019号人民调解协议书，达成协议如下：1、沪浦陆街调(一般)2016-002号人民调解协议书中第一条：黄文卿与徐锐同意由徐锐作为徐建军的财产代管人，在徐建军失联期间，徐锐负有妥善保管徐建军财产的义务，该条文作废；2、甲方黄文卿、徐锐与乙方徐建军同意与上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司签订征收补偿安置协议，明确选择房屋安置；3、现浦东大道房屋的征收补偿安置，由甲方徐锐与上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司签订征收补偿安置协议，乙方徐建军须在征收补偿安置协议上确认；4、略。上述协议签署后，被告在征收补偿协议上补签姓名。2016年4月28日，三征所出具房屋门牌号更正说明，致徐建军(户)居民，鹤洁路346弄6栋22号301室门牌号调整为鹤洁路346弄6栋19号301室。2016年5月，两原告向本院提起诉讼，要求浦东大道7室房屋的征收安置款1,690,148元中的三分之二即1,126,765.33元归两原告所有，因鹤洁路301室房屋大产证尚未办出，暂不要求处理该房屋。本院于2016年8月1日作出(2016)沪0115民初34092号民事判决，认定房屋征收单位补偿的款项及产权调换房中应有两原告的权益，考虑到浦东大道7室房屋系被告婚前承租的公房，被告可得份额高于两原告，酌情给予被告享有2/5的份额，两原告各享有3/10的份额，即征收补偿款中两原告各得507,044.40元，被告得676,059.20元。2016年7月，被告签署补偿款签收单，确认领取补偿款1,690,148元。2018年3月29日，被告签署补偿款签收单，确认领取补偿款41,250元。2018年3月20日，被告签署收条，确认收到鹤洁路301室房屋准予入户通知，该通知载明致昌邑荣成旧改项目徐建军户，鹤洁路301室房屋于2018年3月21日办理入户手续。2018年6月1日，被告作为甲方(卖售人)、第三人作为乙方(买受人)，签订上海市房地产买卖合同，约定甲方确认鹤洁路301室房屋以262万元的价格出售给乙方；房款支付方式为签订合同当日支付112万元，含已付定金2万元，甲方将房屋交给乙方使用，2018年10月30日前支付40万元，2018年12月30日前支付60万元，剩余款50万元到甲方取到产证并交付过户给乙方当天付清；甲乙双方确认该房产为动迁安置房，甲方办理产证费用由甲方支付，过户给乙方的费用由乙方支付。双方并就违约责任等事项进行了约定。同日，被告确认收到第三人支付的购房款112万元(含已付定金2万元，其中10万元系用现金支付)。同日，第三人(乙方)与被告(甲方)签订房屋交接书，确认甲方将鹤洁路301室房屋交付给乙方，同时交接的有上海市新建住宅质量保证书1本、上海市新建住宅使用说明书1本、垃圾清运费发票1张、物业费发票1张、燃气安装费发票1张、准予入户通知书1份、房屋门牌号更正说明1份。第三人装修鹤洁路301室房屋后入住至今。2018年11月1日，被告确认收到第三人支付的购房款40万元，其中30万元为银行转账，10万元为现金。2019年2月22日，被告确认收到第三人支付的购房款50万元。2019年10月8日，被告确认收到第三人支付的购房款10万元，其中现金7万元，转账3万元。审理中，第三人陈述，在签订上海市房地产买卖合同时未查看征收补偿协议，但查看了准予入户通知、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书、垃圾清运费发票、物业费发票、燃气安装费发票、房屋门牌号更正说明，相信鹤洁路301室房屋系被告所有。第三人并提交了上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书、垃圾清运费收据、物业费收据和安装费发票的原件，其中垃圾清运费收据和物业费收据的交款单位载明徐建军19#301。以上事实，由(2016)沪0115民初34092号民事判决书、准予入户通知、房屋门牌号更正说明、征收补偿协议、昌邑荣成地块旧城改建结算单、上海市不动产登记簿、补偿款签收单、(2010)浦民一(民)初字第20932号民事判决书、(2011)沪一中民一(民)终字第483号民事判决书、(1999)浦民初字第5539号民事判决书、人民调解协议书、上海市房地产买卖合同、房屋交接书、收条、中国建设银行客户回单以及当事人的陈述等证据所证实。本院认为，首先，关于两原告在鹤洁路301室房屋中的产权份额问题。根据本院(2016)沪0115民初34092号民事判决书作出的认定，对于浦东大道7室房屋征收所得的征收补偿款及产权调换房，被告享有2/5的份额，两原告各享有3/10的份额。故两原告在鹤洁路301室房屋中各享有3/10的产权份额，被告享有2/5的产权份额。其次，关于被告与第三人签订的上海市房地产买卖合同的效力问题。两原告系鹤洁路301室房屋的产权人之一，但被告未征得两原告同意，与第三人签订了上海市房地产买卖合同，将鹤洁路301房屋出售，侵犯了两原告的权利，构成无权处分。现未有证据证明被告与第三人签订的上海市房地产买卖合同违反当事人真实意思表示，且该合同亦无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。第三，关于第三人能否善意取得鹤洁路301室房屋的问题。鹤洁路301室房屋系动迁安置房，至今仍未办理上海市房地产权证，但在原、被告签订上海市房地产买卖合同时，被告向第三人交付了上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书、垃圾清运费发票、物业费发票、安装费发票、准予入户通知书等材料，第三人作为购房者，足以相信被告对鹤洁路301室房屋享有合法的权益，而在合同实际履行过程中，第三人已支付了超过80%的购房款并已装修入住鹤洁路301室房屋。综上，本院认为第三人在受让系争房屋的交易过程中，符合不动产善意取得的条件。现未有证据证明第三人作为房屋受让人不构成善意，且具有重大过失，故本院对第三人要求鹤洁路301室房屋归其所有的诉讼请求，依法予以支持。第四，关于鹤洁路301室房屋房款支付的问题。上海市房地产买卖合同约定鹤洁路301室房屋的价款为262万元，第三人已向被告支付212万元，对于剩余的房款50万元，第三人表示愿意按照合同约定于办理过户手续时支付。两原告要求第三人按照合同约定的房价款，并按照两原告在鹤洁路301室房屋中的份额，向其支付房款157.20万元。对此，本院认为，根据两原告与被告在鹤洁路301室房屋中的产权份额，两原告可取得房款157.20万元，被告可取得房款104.80万元。第三人系按照合同约定支付房款，对于被告收取的超过其应得份额的房款，应当由被告予以返还，而不应由第三人再次向两原告支付。至于剩余的房款，可由第三人按照合同约定的时间直接向两原告支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院物权法司法解释(一)》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告徐建军与第三人檀六林于2018年6月1日签订的上海市房地产买卖合同有效；二、上海市浦东新区鹤洁路XXX弄XXX号XXX室房屋归第三人檀六林所有，原告黄文卿、徐锐、被告徐建军应当于上述房屋具备过户条件时十五日内配合第三人檀六林办理上述房屋的产权变更登记手续，由此产生的费用由第三人檀六林负担；三、第三人檀六林于原告黄文卿、徐锐、徐建军配合办理上述房屋产权变更登记手续同时向原告黄文卿、徐锐支付房款50万元；四、被告徐建军于本判决生效之日起十日内支付原告黄文卿、徐锐房款107.20万元；五、驳回原告黄文卿、徐锐的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,280元(原告黄文卿、徐锐已预交)，第三人参加诉讼受理费13,880元(第三人檀六林已预交)，以上共计37,160元，由原告黄文卿、徐锐负担22,296元，被告徐建军负担14,864元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董琳琳人民陪审员  陈丽丽人民陪审员  潘晓玲二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  叶菊盛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……四、《最高人民法院物权法司法解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。