江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8337号上诉人（原审被告）：张福建，住沛县。委托诉讼代理人：周忠喜，江苏善若水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张克新，住沛县。委托诉讼代理人：王占新，沛县竞合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：刘侠,住沛县。上诉人张福建因与被上诉人张克新、刘侠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初2792号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张福建的委托诉讼代理人周忠喜、被上诉人刘侠、被上诉人张克新及其委托诉讼代理人王占新到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人张福建上诉请求：撤销沛县人民法院（2019）苏0322民初2792号民事判决，发回重审。事实及理由如下：1.一审法院对于双方之间是否存在买卖合同，以及买卖合同是否成立并未审理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让的应当签订书面转让合同，合同应当载明土地使用权取得的方式。因此，房地产转让属于要式法律行为。本案中被上诉人没有提供书面合同，一审法院应当对合同是否成立进行审理。2.即便双方之间存在房屋买卖合同关系，一审法院对于买卖关系是否生效也未作认定。涉案房屋属于大屯煤电公司职工的福利，按照福利政策，每一名职工名下只能有一套房屋。如果要出售必须办理过户，否则会妨碍出卖人继续申请其他房屋。本案中双方的买卖合同是以过户为前提的，这也是煤电公司房屋交易的习惯，但涉案房屋并未完成过户，所以即使存在房屋买卖关系，双方的买卖合同也因所附条件不成立而没有生效。3.一审法院在被上诉人没有要求解除合同或者确认合同无效的情况下，判决上诉人返还购房款错误。一审判决认为涉案房屋没有过户全部归责于上诉人没有依据，也不公平，没有过户的责任完全在于被上诉人，一审判决让上诉人承担占有房款期间的利息错误。4.一审法院对上诉人提出的被上诉人支付房屋使用期间的租赁费用未予审理违法。即便合同被解除，被上诉人长期占有涉案房屋也应当支付租赁费用，双方互负债务，应当相互抵销。且上诉人主张的租赁费用没有超过被上诉人的本诉标的，不存在反诉问题。在一审中上诉人明确提出抗辩，并申请对租金进行鉴定，但一审法院没有审理，也没有说明不审理的理由。一审判决书表述“经本院释明后张福建明确表示上述主张系抗辩”与事实不符。5.本案诉讼费超标收取，明显违法。6.一审法院引用法律存在错误。一审法院引用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，但第九十四条规定内容是当事人解除合同的五种情形，而本案从未查明当事人是否解除合同；合同法第九十七条是关于合同解除后赔偿损失的规定，而对于赔偿损失要根据当事人的过错程度承担责任，一审法院并未说明当事人的过错程度。一审法院引用的《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，但一审笼统引用违反了《最高人民法院关于裁决书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》法释[2009]14号第一条的规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人张克新答辩称：1.上诉人的上诉理由不成立，双方之间的买卖合同付款是一次性付清，并不是附条件的。该房屋不能过户的原因完全在于上诉人张福建，有上诉人张福建在原审第一次开庭时提供的报告证明，如果当时张福建配合，这个房子应当过户到被上诉人名下。2.上诉人上诉称龚强催促刘侠、张克新办理过户手续，其拒不配合，不是事实。因为购买该房屋是被上诉人为其儿子购买的婚房，被上诉人是积极要求办理过户的。但是由于上诉人的原因没有过户。后上诉人将涉案房屋卖给李爱香，被上诉人知道后进行诉讼，从而证明了上诉人是一房多卖。同时，本案也不存在房屋买卖合同解除，因为该涉案房屋被上诉人出卖给李爱香导致了上诉人与被上诉人之间的买卖合同无效，就不存在解除的问题。被上诉人起诉上诉人要求返还房款赔偿损失，符合法律规定。而上诉人要求被上诉人支付占用期间的租金没有道理，由于该房屋上诉人迟迟不给被上诉人办理过户手续，导致被上诉人的重大损失，并且导致被上诉人儿子和儿媳妇离婚，这个损失是上诉人无法弥补的。因此，上诉人的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人刘侠答辩称：1.双方之间的买卖合同是成立的，不存在附条件，我一次性付清了房款。2.没有办理过户的理由不在于刘侠和张克新，是因为张福建不配合办理过户。张克新一审诉讼请求：判决张福建返还张克新购房款93000元，支付利息损失46838元（2010年10月11日至2019年4月11日，按照中国人民银行同期贷款利率计算），房屋装修损失20000元，合计159838元。刘侠一审诉讼请求：判令张福建返还购房款93000元，支付利息损失46838元（2010年10月11日至2019年4月11日，按照中国人民银行同期贷款利率计算），房屋装修损失20000元，合计159838元。一审法院认定事实，2010年10月11日，张福建向刘侠出具收条一张，内容为：“收条今收到刘侠付的前八村15号楼210室的房款￥93000元（玖万叁仟元正）。张福建2010年10月11号”。刘侠与张福建一致确认，张福建已向刘侠交付上述房屋，涉案房屋现仍由刘侠居住使用，但未办理产权过户手续。2017年3月15日，张福建与案外人李爱香签订房屋买卖协议，张福建将上述前八村15号楼210室出售给李爱香，成交价格为28620元。张福建协助李爱香办理了该房屋过户手续。李爱香已起诉要求刘侠搬出涉案房屋，并已申请强制性执行。刘侠与张克新原系夫妻关系，于2006年7月31日办理结婚登记，于2014年11月14日经一审法院调解离婚，一审法院作出（2014）沛大民初字第01014号民事调解书，调解协议内容为：“一、被告刘侠与原告张克新自愿离婚；二、原告张克新的婚前财产：位于煤电公司上海路南七村4号楼**室住房一套，（沛房权证大屯字第××号）归被告刘侠所有；三、双方无其他财产分割。”2016年12月26日，刘侠与张克新签署赠与协议，约定刘侠将煤电公司上海路南七村4号楼**室住房赠与张克新。另查明，刘侠曾于2017年12月5日向一审法院提起民事诉讼，要求张福建返还购房款93000元、支付利息损失39525元、支付装修补偿20000元、赔偿损失50000元，合计202525元，张克新申请作为第三人参加该案诉讼。刘侠、张克新于2018年6月1日申请撤回起诉，一审法院已裁定准许。一审法院认为，一、涉案前八村15号楼210室的权利由谁享有。涉案房屋于刘侠和张克新夫妻关系存续期间购买，张克新主张系其子实际出资购买，刘侠主张该房屋系其婚前个人财产购买，但均未提供相应证据证明，且购买该房屋时，刘侠与张克新已结婚四年之久，故该房屋应认定为刘侠与张克新的共同财产。双方离婚时并未对该房屋进行分割，故涉案房屋为刘侠与张克新共有。张克新主张，离婚后刘侠曾同意将涉案房屋过户至张克新名下，并提供了报告一份予以证明，刘侠以该报告为复印件为由对其真实性有异议。刘侠陈述，离婚时七村的房屋分给了刘侠，涉案八村房屋准备过户给张克新，后来双方又协商七村的房屋归张克新，张克新不再参与分配涉案八村房屋，刘侠申请了证人谢某,4,曹*出庭作证。一审法院认为，张克新提供的报告真实性无法确认，且从该报告的内容上来看，涉案八村房屋过户给张克新的前提是七村房屋已归刘侠所有，但其后刘侠又将七村房屋赠与给张克新，且涉案八村房屋的过户手续并未实际办理。刘侠申请出庭作证的证人与刘侠均有利害关系，证人陈述刘侠与张克新之间签署了涉案八村房屋归刘侠的书面协议，与事实不符。因此，张克新与刘侠提供的证据均难以证实其主张，一审法院对其各自主张不予采纳。二、张福建是否应返还房款、支付利息、赔偿损失。张福建将房屋出售给刘侠后，又将该房屋出售给案外人李爱香，并协助李爱香办理了过户登记，李爱香已申请强制执行要求刘侠搬出涉案房屋。庭审中，刘侠与张克新亦明确表示不再就房屋主张权利，故张福建应返还房款93000元。张福建辩称，张福建与刘侠之间不存在房屋买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系，但张福建向刘侠出具的收条中，明确载明93000元系房款，且张福建陈述是因为刘侠不配合办理涉案房屋过户，才另行出售给李爱香，故对张福建的该项抗辩主张，不予采纳。关于利息。因张福建的违约行为导致双方之间的合同无法履行，张克新及刘侠有权要求张福建赔偿资金占用期间的利息损失。故对张克新及刘侠要求张福建支付自2010年10月11日至2019年4月11日利息的诉讼请求，予以支持，利息为42579.12元。关于房屋装修损失，刘侠与张克新均未提供证据证明，不予支持。张福建要求刘侠支付涉案房屋租金85000元，并申请对租金进行鉴定。一审法院认为，张福建要求刘侠支付租金，应当以反诉方式提出，经法院释明后，张福建明确表示上述主张系抗辩，不提起反诉。故对张福建该项主张，不予采纳。综上，张福建应返还张克新、刘侠购房款93000元、支付利息42579.12元，合计135579.12元。因张克新、刘侠在本案中系基于房屋买卖合同关系主张权利，故张克新、刘侠之间如何分割上述财产，不是本案处理的范围，双方可另行解决。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：一、张福建于判决生效后十日内返还张克新、刘侠房款93000元、支付利息42579.12元，合计135579.12元；二、驳回张克新、刘侠其余诉讼请求。刘侠不服上述民事判决亦提起上诉，后因其未交纳上诉案件受理费，本院另作出（2019）苏03民终（8337）号民事裁定书，按其自动撤回上诉处理。二审期间本案的争议焦点为：1.2010年上诉人张福建与刘侠、张克新之间的涉案房屋买卖合同是否成立,是否有效；2.一审判决张福建给付房款、利息是否适当。二审期间被上诉人张克新提交涉案房屋装修的明细记录，证明被上诉人购买涉案房屋后花销近6万多元进行装修。上诉人张福建质证认为：1.该证据不属于新证据。2.对证据的真实性及与本案的关联性均有异议，不能证明该证据与涉案房屋有关系。况且被上诉人也没有提出上诉。第三人刘侠的意见同被上诉人张克新。本院认为，张克新提供新证据系用于证明其装修损失，但一审判决已驳回其该项诉讼请求，其并未提起上诉，故对此证据本院不予理涉。二审对一审查明案件事实予以确认。一、关于上诉人张福建与刘侠、张克新之间涉案的房屋买卖合同是否成立，是否有效的问题。本院认为，虽然双方当事人未签订书面房屋买卖合同，但张福建向刘侠出具的收条明确载明了标的物的具体信息及收款用途，能够证明双方之间就涉案房屋达成了买卖合意，并实际履行。上诉人主张双方约定如果房屋不能过户则买卖合同不生效、双方之间为租赁合同关系与该收条载明文义内容不符，亦无其他充分证据予以证实，本院不予采信。二、关于一审判决张福建给付房款、利息是否适当的问题。一审判决张福建返还购房款，本院认为并无不当。如上所述，张福建与刘侠、张克新之间于2010年达成了涉案房屋买卖合意，虽未办理过户，但张福建在收取房款后便将涉案房屋交付给刘侠占有使用，2017年3月5日，张福建又将涉案房屋出售给案外人李爱香，并将涉案房屋过户至李爱香名下，李爱香通过诉讼及法院强制执行合法占有使用了涉案房屋，刘侠、张克新和张福建之间的房屋买卖合同已实际解除，故，刘侠、张克新主张返还购房款具有事实和法律依据，本院予以支持。但，一审法院判决张福建支付占有购房款期间的利息不当，本院予以纠正。买卖合同为双务合同，双务合同中各自的给付构成对待给付。合同解除后，双方负有的返还义务仍然构成对待给付。从合同订立时起到标的物返还之日，买受人占有使用标的物，出卖人占用资金，在合同解除时，双方的返还义务对等，标的物使用费和资金占用费之间符合法定抵销条件，一经抵销，各自债务均归于消灭，因此，在一方返还原物之前，另一方仅须支付本金，无须支付利息。本案中，刘侠、张克新占有使用涉案房屋，张福建占有使用购房资金，合同一经解除，资金占用费和房屋使用费相互抵销，张福建无须再支付利息。故，刘侠、张克新请求张福建支付利息不应支持。综上，上诉人张福建的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决支持房款利息不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更（2019）苏0322民初2792号民事判决第一项“被告张福建于判决生效后十日内返还原告张克新、第三人刘侠房款93000元、支付利息42579.12元，合计135579.12元”为“被告张福建于判决生效后十日内返还原告张克新、第三人刘侠房款93000元”；二、维持（2019）苏0322民初2792号民事判决第二项，即：“驳回原告张克新、第三人刘侠其余诉讼请求”。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费张克新缴纳3497元，第三人刘侠缴纳1749元，共计5246元，由张克新负担1567元，刘侠负担1567元，张福建负担2112元；二审案件受理费3012元，由上诉人张福建负担2112元，由张克新负担450元，刘侠负担450元。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年三月十二日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池