上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初2778号原告：**华，男，1979年11月12日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：计元元，女，1982年9月10日生，满族，住浙江省杭州市。共同委托诉讼代理人：李启宏，上海祁长宇律师事务所律师。被告：王伟，男，1977年4月7日生，汉族，住上海市普陀区。原告**华、计元元与被告王伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行审理。后因案件复杂，本案转为普通程序于2020年6月3日公开开庭进行审理。两次庭审，两原告及其共同委托诉讼代理人李启宏到庭参加诉讼。被告王伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户给两原告；2、判令被告向两原告交付系争房屋；3、判令被告支付赔偿金【按人民币(以下币种同)980元/天的标准，自2019年12月16日起计算至过户及交房之日止】。事实与理由：两原告系夫妻关系。2019年9月，两原告与被告签订了《房地产买卖(含居间)合同》，向被告购买系争房屋，总价为278万元。此后，双方又签订了网签版买卖合同，进一步明确了双方的权利义务。两原告已按约向被告支付房款196万元，但被告却一直未按约偿还按揭贷款，导致系争房屋上的抵押无法涤除，因此无法过户。为此，两原告多次催促被告，但被告总以各种理由拖延。目前，因被告存在其他债务问题，系争房屋又被普陀区人民法院查封。基于以上情况，两原告诉至法院，要求判如所请。第一次庭审中，两原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告就系争房屋签订的买卖合同于2020年4月15日解除；2、判令被告退还购房款196万元；3、判令被告支付赔偿金118,580元(按980元/日的标准，自2019年12月16日起计算至2020年4月14日)；4、判令被告支付违约金556,000元。被告未作辩称。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、《房地产买卖(含居间)合同》及《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告就系争房屋达成买卖关系并进行网上备案，约定了总价及其他权利义务；2、付款凭证及收据，证明原告已按约向被告支付房款196万元；3、不动产登记簿、(2020)沪0107民初59号民事裁定书及协助执行通知书，证明系争房屋登记为被告所有，目前仍有银行设定的抵押，并且被普陀区人民法院查封，导致无法过户；4、结婚证，证明两原告系夫妻关系；5、《解除合同通知书》及物流凭证，证明两原告已通知被告解除就系争房屋签订的买卖合同，该通知已于2020年4月15日被签收；6、委托律师代理合同及发票、诉讼保全险发票、佣金支付凭证，证明系争房屋交易不成，除了房款被占用的利息损失外，原告还产生了众多其他损失。结合原告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：系争房屋登记为王伟所有。2019年9月24日，**华、计元元(乙方、买受方)与王伟(甲方、出售方)在居间方处签订了《房地产买卖(含居间)合同》，其中约定：系争房屋上设定有抵押，抵押权人为中国银行及个人，抵押额分别为85万元及110万元；甲方将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人，甲方应于2019年10月31日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，甲方于还清借款后15个工作日办理完毕抵押注销登记手续；房屋总价278万元，甲、乙双方约定定金总额为10万元，乙方于签订本合同时支付定金2万元，剩余定金于签订本合同次日起1日内补足。乙方于双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日支付房款10万元，于2019年10月31日前支付房款186万元，以银行贷款方式支付房款80万元，于交房并办妥物业更名手续当日支付房款2万元；双方应于2019年12月15日前至房地产交易中心办理过户手续。当日，**华、计元元(乙方、买受人)与王伟(甲方、卖售人)签订了网签版《上海市房地产买卖合同》，约定总价为278万元。该合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年12月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。该合同附件三约定，乙方于签约当日支付房款2万元，于2019年9月26日前支付房款8万元，甲方同意将该两笔房款暂存于中介方，待中介方收到甲方提供新的显示无抵押的《上海市不动产登记簿》后5个工作日内无息转交给甲方，乙方于甲方与抵押权人预约的还款当日支付房款186万元，以银行贷款方式支付房款80万元，于双方办妥交房手续当日支付房款2万元。当日，**华支付了定金2万元。2019年9月26日，**华补充支付了定金8万元。2019年10月17日，**华向王伟转账支付房款186万元。以上，**华共计支付196万元，王伟均出具了对应的收款收据。又查明，系争房屋上仍登记有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市卢湾支行的抵押，登记的债权数额为95万元，登记日期为2013年12月。2020年1月8日，因王伟与案外人的借贷纠纷，系争房屋被普陀区人民法院查封。2020年4月14日，**华、计元元向王伟寄送了《解除合同通知书》，称王伟未涤除抵押，且系争房屋被司法查封，导致无法过户，已构成违约，故决定与王伟解除系争房屋的买卖合同，要求王伟退还房款并承担违约责任。该通知显示于次日被他人代收。**华、计元元已向居间方支付佣金30,000元。此外，**华因本案支出律师费25,000元、诉讼财产保全责任保险4,000元。第一次开庭前即2020年4月13日，本院电话联系王伟，王伟称将到庭与买方**华协商解决。因**华、计元元于第一次庭审当庭变更了诉请，而王伟未到庭参加诉讼，故本院另行安排了开庭时间，相应变更诉请申请书及传票由王伟于2020年5月8日签收。王伟在2020年4月13日后一直不予接听本院电话，本院同时通过上海法院短信平台通知其诉讼事宜。本院认为，**华、计元元与王伟签订《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，**华、计元元已按约支付了首期房款196万元，王伟却未将首期房款专项用于偿还抵押权人并涤除抵押，已构成违约。此外，因王伟存在其他债务问题，系争房屋目前被普陀区人民法院司法查封，事实上无法继续进行交易，**华、计元元购买该房屋的合同目的无法实现。综上，**华一方有权依据约定行使解除权，解除通知自到达对方时双方就系争房屋建立的买卖关系即告解除。因**华一方邮寄给王伟的解除通知显示为他人代收，本院无法确认王伟实际收到该通知，故对**华一方要求确认买卖合同于2020年4月15日解除的请求不予支持。而变更诉请申请书明确表明**华一方的解约意思，该申请书于2020年5月8日已送达给王伟本人，故双方间的买卖合同于该日解除。合同解除后，王伟应将已付房款予以退还。**华一方主张的违约赔偿金实际为逾期过户违约金，此违约金的前提是合同继续履行，而**华一方因为王伟逾期过户达到一定严重程度已要求解约，此时逾期过户行为导致的法律后果为解除合同并承担相应违约金，基于以上分析故对**华一方主张的违约赔偿金118,580元，本院不予支持。关于违约金556,000元，双方有明确约定，系争房屋因抵押及查封不能交易，责任在于王伟，**华一方已支付了大部分的房款，其在合同履行过程中未有违约行为。需要指出的是，直至本案诉讼，王伟均采取回避态度，不积极解决问题，甚至不到庭应诉，既违背诚信原则，又缺乏责任意识及担当，故本院对该违约金请求予以支持。王伟经本院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告**华、计元元与被告王伟就上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖(含居间)合同》(针对买卖关系)及《上海市房地产买卖合同》于2020年5月8日解除；二、被告王伟应于本判决生效之日起十日内退还原告**华、计元元房款196万元；三、被告王伟应于本判决生效之日起十日内支付原告**华、计元元违约金556,000元；四、驳回原告**华、计元元的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,545元，保全费5,000元，诉讼费用合计15,545元，由原告负担2,733元，由被告负担12,812元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  周永其人民陪审员  唐利民二〇二〇年六月二十九日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。