广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3051号原告：关桥珠，女，1955年10月1日出生，澳门特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码。委托诉讼代理人：易树钊，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪惠珊，广东宝言律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：梁国强，任总经理。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：梁国强，任总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇,广东瀛双律师事务所律师。被告：梁伯初，男，1960年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码。原告关桥珠诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、梁伯初租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易树钊，被告盛明置业公司及盛明投资公司的共同委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。被告梁伯初经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与盛明置业公司签署的合同《物业使用权转让合同》（合同金额239453元）以及《盛明广场装修协议》（合同金额60500元）；2.判令盛明置业公司返还原告支付的转让款项199985元；3.判令盛明置业公司支付逾期交付物业违约金，从2019年4月1日起计算至盛明置业公司实际付清日止（日违约金计算标准为约定转让款的0.1%计算即299.95元/日，暂计算至2019年12月31日止共274日，违约金暂计算为82186.30元；4.判令盛明投资公司、梁伯初对上述请求2、3承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：盛明置业公司与原告于2017年12月11日签订《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》。盛明置业公司向原告转让位于佛山市南海区物业使用权给原告，原告按约定支付了首期款以及分期款，累计199985元。根据合同第五条约定，盛明置业公司应在2019年3月30日前向原告交付物业，截至原告提起本案诉讼之日，被告仍未向原告交付物业，逾期交付超过280日。盛明置业公司的行为已经构成根本违约，根据合同第十条约定，被告逾期交付超过90日导致原告解除合同的，盛明置业公司应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照合同约定的转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。盛明置业公司逾期交付后，原告多次要求盛明置业公司积极履行交付义务，但是盛明置业公司却一直拖延至今无法竣工验收并交付，严重损害了原告的合法权益。盛明置业公司是一人有限公司，盛明投资公司是盛明置业公司的一人股东，盛明投资公司应对盛明置业公司的违约行为承担连带责任。在双方签署合同时，梁伯初同时是盛明置业公司、盛明投资公司的董事和法定代表人。根据双方签署的合同，盛明置业公司要求原告每月将款项12496元支付到其指定的梁伯初私人银行账户，很明显该行为证明了盛明置业公司与梁伯初构成了财产混同，梁伯初应对盛明置业公司的违约行为承担连带责任。综上所述，三被告的行为严重损害原告的利益，给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请依法判决如诉讼请求。被告盛明置业公司辩称：一、《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明置业公司支付物业使用权转让款，原告作为先履行义务一方，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》，返还转让款199985元无事实与法律依据。《物业使用权转让合同》第五条约定“甲方（被告盛明置业公司）在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方（原告）使用。如乙方在此前未能按照上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间顺延至乙方补充履行义务后30日内”，第四条约定“第五期应在2019年2月8日前支付人民币12496元”，现原告未按合同约定支付第五至十期物业使用权转让款，被告盛明置业公司向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年3月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内。现盛明置业公司不存在逾期交付的行为，原告是先履行义务一方，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已缴纳的物业使用权转让款199985元及要求支付违约金无事实与法律依据。二、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、如上所述，被告盛明置业公司不存在逾期交付行为，原告作为违约一方要求被告支付违约金无事实与法律依据。2、假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。3、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。三、被告盛明置业公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。综合上述事实和理由，盛明置业公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛明投资公司辩称：一、盛明投资公司不是本案适格的被告，请法院依法驳回原告对盛明投资公司的诉讼请求。二、《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从原告目前提交的证据材料可以看出，并不能反映盛明置业公司财产与盛明投资公司财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担责任没有事实和法律依据。被告梁伯初书面答辩称：一、梁伯初并非案涉《物业使用权转让合同》的合同相对方，原告要求梁伯初对债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据。案涉《物业使用权转让合同》的转让方和受让方分别是盛明置业公司与原告，梁伯初并非合同当事人，且根据合同第四条第3款的约定，盛明置业公司指定梁伯初的账户收取案涉合同的款项，并由盛明置业公司开立收款收据给原告。结合梁伯初举证的授权委托书、访谈笔录等证据，亦证明梁伯初是受盛明置业公司委托开设账户用于收取案涉合同的款项的事实。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，盛明置业公司委托梁伯初名下账户收取涉案款项的行为，其相应的法律责任仍由盛明置业公司承担。因此，原告以梁伯初账户收取其支付款项为由，要求梁伯初承担责任，缺乏依据。二、案涉合同指定的收款账户是盛明置业公司委托梁伯初开设并交由公司使用的账户，该账户实际由盛明置业公司支配、使用，盛明置业公司对此亦予以确认。梁伯初自2018年3月5日与盛明置业公司解除劳动合同关系，并于2018年3月6日由盛明置业公司支配、操作，将涉案收款账户全额全部转入盛明置业公司。因此，原告支付的涉案款项并非由梁伯初持有，要求梁伯初承担连带责任没有事实依据。梁伯初曾与盛明置业公司存在劳动关系。梁伯初自2012年1月入职，于2015年8月5日开始担任盛明置业公司的法定代表人，任职期间受盛明置业公司委托以个人名义开设涉案收款账户，并将该账户交由盛明置业公司支配、使用。梁伯初举证的授权委托书、访谈笔录、保证书、招商银行活期取现明细等证据，均可证明涉案收款账户实际由盛明置业公司支配、使用的事实。2018年3月5日，梁伯初与盛明置业公司解除劳动合同关系。2018年3月6日，盛明置业公司已将案涉收款账户的余额全部转回盛明置业公司的公司账户，且经梁伯初、盛明置业公司、香港郑郑会计师事务所见证，共同办理了案涉收款账户的撤销手续。2018年3月7日，盛明置业公司办理法定代表人变更登记，将法定代表人由梁伯初变更为梁国强。综上，案涉收款账户是盛明置业公司为了应对外部环境，委托梁伯初以个人名义开设、交由公司使用的账户，该账户始终由盛明置业公司支配、使用，且梁伯初在离职时已将款项全部转回公司账户。因此，原告支付的涉案款项并非梁伯初所有，以此要求梁伯初承担责任没有事实依据。被告梁伯初经本院合法传唤无正当理由没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。其他当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告的举证4，由于该协议的签署人并非本案原告，故对该证据本院不作认证。对盛明置业公司提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该证据的真实性已经另案核实，本院对该证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场1座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年12月11日，关桥珠（受让方、乙方）与盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0630号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为239453元，不包含乙方应另行支出的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款89501元于本合同签订当日支付（含定金），余款149952元在三年内平均分12期免息付清，每期12496元，第一期应在2018年2月8日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2020年11月8日前支付。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，均适用中华人民共和国法律。双方并约定室内装修标准。同日，关桥珠（乙方、委托装修方）与盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年12月11日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。2017年12月11日，盛明置业公司出具收据，确认收到关桥珠支付的首期转让款150001元。此后，关桥珠支付了4期分期房款共49984元。上述款项合计199985元。2020年4月16日，盛明置业公司收到本院送达的本案起诉状副本。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司，股东为盛明投资公司，2015年8月5日盛明置业公司的法定代表人由梁文贯变更为梁伯初，2018年3月7日变更法定代表人为梁国强；2015年7月29日盛明投资公司的法定代表人由梁文贯变更为梁伯初，2018年3月21日变更法定代表人为梁国强。本院认为，关桥珠是澳门特别行政区居民，本案为涉澳租赁合同纠纷。案涉物业位于内地，双方当事人于合同约定选择适用内地法律，符合法律规定，本院予以确认，本案应当适用内地法律。关桥珠与盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故关桥珠与盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。关桥珠与盛明置业公司同时签订《盛明广场装修协议》，《物业使用权转让合同》约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定关桥珠已支付的199985元，应包括物业使用权转让款139485元及装修款60500元。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和关桥珠已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给关桥珠使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是关桥珠承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定毛坯交付时间为2019年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年3月30日起算，合计32年9个月（2019年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年3月30日前将涉讼物业交付原告，但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，关桥珠主张解除合同的起诉状于2020年4月16日送达至盛明置业公司，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于当日解除。盛明置业公司主张关桥珠没有全额支付使用权转让款而违约在先，但由于盛明置业公司无法交付案涉物业，在此情况下，关桥珠暂时支付使用权转让分期款合理，对盛明置业公司上述答辩意见，本院不予采纳。《物业使用权转让合同》不再履行，关桥珠与盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款139485元、装修款60500元予关桥珠。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明置业公司逾期交付超过90天而解除的，盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，按照关桥珠主张的违约金计算起止时间，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、关桥珠的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以关桥珠已实际支付的转让款139485元为本金从2019年4月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予关桥珠。《盛明广场装修协议》未约定装修款计付违约金，盛明置业公司收取关桥珠装修款，关桥珠确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从关桥珠起诉之日即2020年1月23日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予关桥珠。关桥珠诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对关桥珠要求盛明投资公司对盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。关桥珠举证仅反映盛明置业公司指定梁伯初账户收取转让款，不足以证明两者财产混同，且梁伯初并非盛明置业公司股东，关桥珠以两者财产混同为由主张梁伯初对盛明置业公司的债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认关桥珠与佛山盛明置业有限公司于2017年12月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年4月16日解除；二、解除关桥珠与佛山盛明置业有限公司于2017年12月11日签订的《盛明广场装修协议》；三、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款139485元予原告关桥珠；四、佛山盛明置业有限公司应支付以139485元为本金从2019年4月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告关桥珠，本项随上列第三项清；五、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予关桥珠；六、佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2020年1月23日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予关桥珠，本项随上列第五项清；七、佛山市盛明投资咨询有限公司对佛山盛明置业有限公司的上述第三至六项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回关桥珠的其他诉讼请求。佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取5799.3元，财产保全费1930.86元，合计7730.16元（原告关桥珠已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担。两被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的7730.16元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冼文舜人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇二〇年五月二十二日书 记 员  韦可楠