江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初21241号原告（反诉被告）：谷龙(昆山)商贸有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇商银路****，统一社会信用代码91320583MA1UY6C39N。法定代表人：姚珠柳，该公司董事长。委托诉讼代理人：严友亮，江苏瑞莱律师事务所律师。被告（反诉原告）：董德燕，女，1983年12月22日出生，汉族，住四川省万源市。被告（反诉原告）：林利义，男，1988年6月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：胡剑，上海正策律师事务所律师，共同代理上述两被告。原告谷龙（昆山）商贸有限公司（以下简称谷龙公司）与被告董德燕、林利义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。审理中，被告董德燕、林利义提起反诉，本院依法对本诉及反诉进行合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年4月20日、6月4日对本案公开开庭进行了审理。原告谷龙公司的委托诉讼代理人严友亮、被告董德燕、林利义的共同委托诉讼代理人胡剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷龙公司向本院出诉讼请求：1.请求判令两被告立即向原告支付租金130000元、违约金20000元。2.判令两被告立即向原告支付物业管理费3000元、电费1125元(暂算至起诉之日)。3.判决两被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确主张的租金130000元，指的是自2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金，物业费和电费是在起诉前已发生的费用，并根据被告答辩意见变更诉请为：同意解除合同，合同解除时间应为2020年5月31日，被告应支付2019年8月1日至2020年5月31日的租金108333元及之前的2018年6月10日至7月31日的免租期租金18000元，共计126333元，应支付物业费3000元和电费1125元。事实及理由：2018年6月9日，原被告签订《招商合同》，约定被告承租原告位于昆山市间，租期4年，自2018年8月1日至2022年7月31日。双方在合同中约定了房屋用途、租金、付款期、违约责任等。原告实际于2018年6月10日向被告移交了租赁房屋，被告向原告支付了第一期租金13万元及押金1万元，两被告以租赁房屋为经营场地申领了营业执照，正常开展房屋中介经营活动。按照合同约定，两被告应于2019年7月25日前向原告支付第二期租金13万元，但两被告未按约支付，后经原告催告仍未支付。两被告未按约支付租金，按约应当承担违约金2万元。两被告经营期间已发生但未支付的物业管理费3000元、电费1125元，原告要求两被告一并付清。原告认为，被告的行为侵犯了其合法权益，故依据《民事诉讼法》第三十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定，将被告诉至贵院，请依法判决。被告董德燕、林利义共同辩称：一、涉案房屋未办理相关产证，原告隐瞒出租房屋的基本事实。二、原告租赁的涉案房屋存在严重的漏水质量问题，被告多次沟通始终未得到解决，导致无法正常经营。三、被告实际于2019年10月26日搬离房屋，涉案房屋已由原告另行出租，原告起诉主张的相关租金期限与事实不符。四、原告存在多次违约事实，被告已提起反诉，原告无权要求被告支付违约金。五、相关物业费用与电费等均无证据证明，也与租期不符。六、合同解除时间应为2019年10月26日。七、涉案房屋为物业用房，未经业主委员会批准，违反物业管理条例63条，也无相关物权证明，故合同是无效的。原告主张的免租期间的租金不应当支持。审理中，被告（反诉原告）董德燕、林利义提起反诉请求：1.请求判令解除原被告签订的《招商合同》。2.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还履约保证金10000元、租赁行业独家保证金10000元，共计20000元。3.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金30000元。4.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付案涉租赁房屋店面装潢损失50000元(以司法鉴定确定的数额为准)。5.判令原告（反诉被告）承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月9日原被告签订《招商合同》，约定原告（反诉被告）将位于昆山市房屋出租给被告（反诉原告）用于房产中介经营活动。被告承租房屋后，由于原告（反诉被告）借口暂时无法提供房屋产权证明用以办理相关营业执照，为避免无证经营，被告（反诉原告）即按照原告（反诉被告）的授意和提供的代办人员信息委托第三方代为办理营业执照后开设经营。在第一年承租期间，由于房屋一直存在漏水现象，被告（反诉原告）拍照和发送视频，告知原告（反诉被告）漏水现象使得店面空调和电脑等设备均受影响，导致店面经营受阻，并反复要求原告（反诉被告）予以解决。但直至2019年10月原告（反诉被告）仍然未采取任何行为实际解决，同时仍然无法提供该房屋的产权证明，直接导致被告（反诉原告）无法与加盟的房产品牌公司合作经营。2019年10月26日被告（反诉原告）被迫向原告（反诉被告）发出《解除房屋租赁合同通知书》。被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）先以欺诈方式将既不属于自己所有又非自己承租的房产非法出租给被告（反诉原告），致使被告(反诉原告)因无房屋产权证明，无法对外有效经营和寻求合作，后在租赁期间出现严重漏水后原告（反诉被告）又拒不履行维修义务，已严重损害被告（反诉原告）的合法权益。综上，被告（反诉原告）提起反诉，请求依法判决支持被告（反诉原告）的请求。原告（反诉被告）谷龙公司辩称：请求法院依法核实被告提出反诉的时间是否符合法律规定。具体答辩如下：请求驳回被告（反诉原告）的诉讼请求第一项，要求继续履行合同。二、由于被告（反诉原告）违约，按合同约定，原告（反诉被告）可以没收履约保证金。原告（反诉被告）在同一位置有9间店面，被告（反诉原告）提出这9间店面出租时不允许有其它承租方经营房屋中介业务，被告（反诉原告）才提供该保证金，原告（反诉被告）也是按约履行，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还租赁行业独家保证金的理由不成立。三、租赁合同合法有效，且在正常履行过程中，被告（反诉原告）所称的房屋漏水问题并不足以解除合同。在租赁合同履行的常规行情中，如果房屋出现质量问题，应由出租人或承租人代为维修，而房屋的现状并没有漏水，即使以前存在过漏水，房屋维修后也不影响房屋的继续出租，故被告（反诉原告）反诉主张30000元违约金不应当得到支持。四、原告（反诉被告）认为涉案房屋租赁合同是可以正常履行的，因被告（反诉原告）单方决定解除合同，按司法解释的规定，店面的装修费用不应当由原告（反诉被告）承担，对装修费用进行司法鉴定也没有任何必要。原被告围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2018年6月9日，原告谷龙公司（甲方、出租方）与被告董德燕、林利义（乙方、承租方）签订《招商合同》一份，约定：就甲方将房屋出租给乙方做房产中介使用，协议如下：第一条租赁标的、租金、付款方式等：(一)房屋坐落于昆山市香XX区内门面房-9，位于第**共1间，房屋结构为钢混结构；(二)现状知晓：乙方已对该房屋的现状，包括但不限于对房屋结构、承重、防水、朝向、内部构造、内部设施及装修均己充分了解，具体情况详见合同附件一，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。(三）期限：甲乙双方合作期限为2018年8月1日至2022年7月31日，共计四年。(四)租金：2018年6月10日至2018年7月31日，租金共计18000元。租满四年免此租金，未租满四年需于退租之日补齐。2018年8月1日至2019年7月31日，年租金共计130000元；2019年8月1日至2020年7月31日，年租金共计130000元；2020年8月1日至2021年7月31日，年租金共计136500元；2021年8月1日至2022年7月31日，年租金共计143325元。(五)履约保证金(押金)10000元，乙方应于2018年6月10日前向甲方支付。合同期满后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分在本合同终止后交接完毕之日无息归还给乙方，不足部分在本合同终止后交接完。(六)付款方式：1、2018年6月10日前乙方支付甲方140000元(含年租金130000元和押金10000元)。2、2019年7月25旦前乙方支付甲方年租金130000元。3、2020年7月25日前乙方支付甲方年租金136500元。4、2021年7月25日前乙方支付甲方年租金143325元。(七)租赁期间，使用该房屋所发生水、电、天然气(煤气)、管理费用由乙方承担，但双方另有约定的除外。收费标准为：水费5元/立方：电费0.98元/度；管理费300元/月，乙方应在收到甲方缴费通知单后的3日内向甲方支付完毕。（九)其他：乙方自行办理营业执照等一切相关手续。第二条：租赁用途。(一)乙方承诺该房屋之用途仅作为房产中介。甲乙双方所签订的本房屋招商合同中的合同标的房屋规划用途仅以政府建设用地规划和建设工程规划许可为准。第三条装修要求。(一)乙方对该房屋的装修应在不破坏、不影响原有建筑结构、隐蔽工程和装修布置等前提下进行(包括但不限于不得破坏该房屋的外立面，如有破坏应予以恢复原状或承担赔偿责任)，乙方自行装修该房屋所涉及的一切装修、保养费用均由乙方承担。（三)本合同终止、解除或到期后，乙方的装修投入，甲方不作补偿且有权要求乙方将房屋恢复至交付时原状。甲方同意接受乙方装饰装修的，该装修装饰无偿归甲方所有(活动装置、活动设备除外)。乙方于迁出该房屋的过程中，不得拆除或损坏任何装修(包括乙方经甲方同意进行的装修)、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品(以下合称“不可移动物”)和其它物品，该等不可移动物无偿归甲方所有。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方迁出该房屋之日。第四条甲方权利义务。(一)甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家的法律法规规定以及该房屋所在小区的物业管理规约。(三)甲方仅对该房屋主体结构、承重结构等负责维修，其余不涉及房屋主体质量的(包括但不限于装饰装修、水电等附属设施)问题概由乙方负责维护、维修。第五条乙方权利义务。(一)乙方应按本合同规定按时交付租金及其他费用。如乙方逾期7天仍未向甲方支付上述款项，甲方可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用(包括但不限于开通恢复费用)；逾期超过15天，甲方有权解除本合同并收回该房屋，乙方应当按照本合同承担违约责任。(三)乙方保证在经营范围内正常合理的使用承租物业及其设施设备。(五)乙方在该房屋从事经营活动时，应依法办理工商执照、照章纳税，合法经营。第六条违约责任。(一)在合同期内因乙方原因导致甲方解除合同的，甲方有权要求乙方支付违约金2万元整，并不予退还履约保证金。(二)在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，损害甲方利益，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该房屋、不予退还履约保证金，并要求乙方支付违约金2万元整。(三)无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。如因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费或其他损失的，乙方均应全额赔偿。在本项前述情况下，甲方有权自交还期届满次日起，对该房屋采取停止水、电等供应，控制人员进出，阻止乙方继续经营等强制措施。(四)乙方在交还期届满后超过十日仍未腾空、交还租赁房屋的，双方均同意视为乙方放弃对租赁房屋内所有物品的所有权；甲方有权任意处置该等物品，而无须承担任何责任。甲方清理、处理该等物品产生的费用以及将租赁房屋恢复原状产生的费用均由乙方承担。(五)在本合同履行期间，乙方如有其他违反本合同规定的行为，除本合同另有约定外，甲方有权要求乙方支付违约金2万元整，并不予退还履约保证金。(六)在合同期内因甲方原因导致解除合同的，乙方有权要求甲方支付违约金3万元整，并退还履约保证金。合同签订当日，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告也于当日支付租赁行业独家保证金10000元和140000元（原告出具的收据上备注为“租金2018年8月1日至2019年7月31日130000元，另10000元保证金”）。原告谷龙公司称，租金是从8月开始计收的，2018年6月10日至7月31日为免租期，该免租期适用前提是4年期限的合同履行完毕。2018年7月23日二被告以上述房屋地址为经营地址登记成立个体工商户昆山市花桥镇房客铭房地产经纪事务所，经营者登记为被告林利义。被告租金已支付至2019年7月底。被告陈述，2019年8月前房屋出现漏水问题，被告遂跟原告沟通，并停止支付租金，但原告并未给予修复，另外，合同第一条第九项明确约定由被告自行办理相关证照，但按国家法律规定，没有房产证是无法办理营业执照的，最后原告为被告办理了昆山市花桥镇房客铭房地产经纪事务所的个体工商户营业执照，并非公司营业执照，且登记的经营场地是虚构的，致使被告无法正常合作及经营。原告认可被告曾于2019年8月找到原告称房屋漏水，原告随即将该情况及时告知物业，物业回复说修好了，10月份原告催要租金时被告以漏水为借口不付租金；关于房屋产证及合同效力事宜，被告作为专业从事房地产中介工作的机构，在签订租赁合同时对房屋的产权性质有足够的能力做出判断，原告并未欺诈和隐瞒，如果因为房屋没有产权证而以欺诈为由要求撤销合同，也不应该在合同实际履行了一年以后才提出，且在同一位置原告有多间物业用房均在出租，也没有人以此为由要求解除合同；根据被告提供的材料，可以看出在2018年6月份涉案房屋只要办理个体工商户登记就可，实际被告已于2018年7月办理了个体工商户登记且正常经营，2019年6月份，被告提出要改变工商注册登记以方便加盟其他地产中介公司，这是被告的单方说辞，原告并不清楚，双方签订合同时并没有该项要求，双方按房屋的现状签订了4年的合同，故合同是有效的。2019年10月26日被告董德燕向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：现就租赁你司昆山市花桥镇XX路XX号X香XX区门面房，房顶漏水导致我无法正常办公租用，解除租赁合同一事再次说明如下：我们已就屋顶漏水一事多次向贵司说明情况，根本无法正常营业，房东未能妥善解决，致使我方承租房屋目的不能实现，你方的做法属于根本违约。依据合同法相关规定，我方有权立即解除合同。2019年8月18日已微信发图给你说明让你们处理(有微信记录为证)，时至今日此问题也没有处理好。我装修的店面内饰也己因漏水原因而损毁，（有图可证)，你司未有尽到甲方合同义务。我司将于2019年10月26日之前搬离，结清2019年10月26之前租房费用，并要求你方返还押金同时向我方赔偿违约金，并保留通过法律途径索赔(因你司出租问题门面，漏水导致我方产生的损会)的权利。还有关于此地块第性质以及房屋的性质，若不属于商业用地使用的范畴，不能对外出租，甲方无法提供该房产产权证，导致乙方无法正常经营，乙方有权解陈合同”。原告于当天收到该份解除通知。原告陈述，其已书面回复不同意解除，提出要把前面的租金、水费、物业费等一并结算清楚，并要求被告支付违约金，被告愿意支付租金和相关费用，但因经营不善不愿意支付违约金，双方因此产生纠纷。后原被告就合同解除及租金支付、损失赔偿等事宜未能协商一致，故原告诉至本院。另认定：审理中，原被告确认案涉房屋为物业服务用房，未办理房产证，原告还确认涉案小区尚未成立业委会。原告陈述，涉案房屋的建造有工程规划许可证，并按工程规划许可建设，不影响房屋租赁合同效力。原告谷龙公司就此提供建设工程规划许可证（载明XX园X(32+地下XX)于2015年7月23日取得规划许可，建设方为昆山德睿房地产开发有限公司）、竣工备案意见书（载明XX园X,X,XX,XX,X地下车库于2017年6月6日取得备案意见书），证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证，并按建设工程规划许可建造。被告质证后，对上述证据的三性均有异议，无原件，也无本案无关，因为该材料上的地址与出租房的地址无关，亦非物权凭证。原告对此解释称，原告提供的建设工程规划许可证及竣工备案意见书中明确项目名称为XX园X号、X号加地下XX，位置是花桥XX大道北侧、XX路东侧，就是案涉出租房屋所在位置；案涉出租房屋是原告向物业公司承租的物业管理用房，面积是1396.36平方米，物业用房是没有单独的房屋产权证。原告还提供发票一张（载明原告谷龙公司向涉案房屋物业公司支付涉案房屋自2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金8万元），用以证实其出租给被告的案涉房屋系其从物业公司处承租取得。被告质证后，对其真实性认可，但与本案无关，涉案房屋不管是否是物业用房，原告均无权出租和经营。另认定：审理中，被告提供聊天记录（原告法定人姚总与被告公司负责人），用以证实被告正常支付第一期租金，2019年6月份左右房屋出现严重漏水，被告始终多次沟通，原告一直未能解决；另，被告签订合同的本意是经营房产中介，被告第一次去办理营业执照时，工商部门要求该房屋必需有产证，物业用房不能用于经营，在此情况原告承诺包办，但只能办理个体营业执照，办理后被告需要办理房地产经纪机构备案以及和线上加盟商的合作以及实体店的加盟挂牌，均需要提供房产证，被告遂向原告提出，原告才告知无法提供产证。原告质证后，对聊天记录的真实性没有异议，签订合同当时被告只要注册个体工商户就可以了，在聊天中有明确的说法，被告所称的通过原告关系来办理个体工商户也与事实不符；在合同实际履行一年的时候，被告因为经营的需要，根据品牌运营商的要求，要求办理分公司的营业执照才能加盟，但因为涉案房屋没有产权证，办理不了，所以被告才提出解除合同，但是这不是法定无效情形；关于漏水，被告提出的时间是2019年10月18日，此时合同实际已经履行了16个月，如果房屋确实存在漏水问题影响被告正常经营，也不会拖了这么久，被告在2019年10月26日就向原告发出了解除合同通知书，即使存在房屋漏水，也仅是被告解除合同的借口。上述事实招商合同一份、收据若干、聊天记录、及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告谷龙公司与被告签订房屋租赁合同，约定由原告将其从涉案小区物业公司处承租取得的物业用房出租给被告用于经营房屋中介，案涉租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效。现原告按约将房屋交付被告使用，被告亦按约支付2019年7月底之前的租金，双方对此并无异议，本院依法予以认定。双方发生分歧在于，2019年10月26日被告董德燕向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，以原告未能及时修复案涉房屋漏水问题通知原告解除，并在解除通知中提及案涉房屋的性质。原告认可其已收到该解除通知，且认为其已书面回复不同意解除，双方就此发生争议。关于被告反诉要求解除合同的主张，原告对此明确同意，结合被告已实际于2019年10月26日搬离房屋的实际，本院依法认定双方合同解除。关于解除时间，因被告于2019年10月26日向原告发出书面解除通知并于同日搬离，原告对此明确，其收到被告解除通知后，要求被告将之前结欠的租金、水费、物业费等结算清楚，并要求被告支付违约金，但被告仅愿意支付结欠的租金和相关费用，不愿意支付违约金，双方因此产生纠纷，据此可以认定，原告对被告解除合同并无异议，双方仅对结欠费用及违约责任的承担产生分歧，故本院依法认定双方租赁合同已于2019年10月26日起解除。关于被告解除合同时所依据的理由，即原告未能及时修复漏水问题及房屋的性质影响被告正常使用，本院认为，虽被告提供的证据可以初步证实涉案房屋确实曾经存在过漏水问题，但并不能充分证实原告未能履行维修义务，也并不足以导致合同解除；涉案房屋的性质虽系物业用房，但被告作为专业房屋中介业务从业者，其在签约时对房屋性质应系明知，合同中对此也并未做出进一步明确约定，被告实际也已经营使用涉案房屋一年有余，涉案房屋性质并未导致合同目的无法实现，故被告据此提出解除合同的依据并不充分，综上，被告单方解除合同的行为已构成违约。合同明确约定被告违约情形下，原告有权没收履约保证金并要求被告支付违约金20000元，结合合同约定的租金标准，该约定的违约责任并未超出法律规定，故对于原告要求被告支付违约金20000元的诉请，本院依法予以支持；对于被告反诉要求原告返还履约保证金10000元、租赁行业独家保证金10000元、支付违约金30000元的主张，本院依法不予支持。关于被告反诉要求原告支付案涉租赁房屋店面装潢损失50000元的主张，缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付2019年8月1日至2020年5月31日的租金108333元的主张，因被告租金支付至2019年7月底，合同解除时间为2019年10月26日，结合合同约定的租金标准，故被告尚应支付2019年8月1日至10月26日租金为30766.67元。关于原告要求被告支付2018年6月10日至7月31日的免租期租金18000元的主张，本院认为，因合同已明确约定，2018年6月10日至7月31日的为免租期，并约定，未租满四年的，免租期限租金18000元需于退租之日起补齐，现被告合同未到期便提出单方解除，原告主张被告依约补足该免租期租金，符合规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告物业费3000元和电费1125元的主张，因原告未能就此提供任何证据，故本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、本诉原告谷龙(昆山)商贸有限公司与本诉被告董德燕、林利义签订的《招商合同》于2019年10月26日起解除。二、本诉被告董德燕、林利义支付本诉原告谷龙(昆山)商贸有限公司租金30766.67元、免租期租金18000元、违约金20000元，上述三项共计68766.67元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回本诉原告谷龙(昆山)商贸有限公司其他诉讼请求。四、驳回反诉原告董德燕、林利义其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3309元，由本诉原告谷龙(昆山)商贸有限公司负担1790元，由本诉被告负担1519元，本诉被告负担部分于履行上述判决给付义务时一并支付给本诉原告。反诉案件受理费1250元，由反诉原告董德燕、林利义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇二〇年七月二十日书 记 员  陆敏强附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。