上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92939号原告：杨韻怡，女，1979年11月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告：高某1，男，2006年10月31日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。法定代理人：杨韻怡(系原告高某1的母亲)，系本案原告。原告：高某2，女，2015年10月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。法定代理人：杨韻怡(系原告高某1的母亲)，系本案原告。上述三原告之共同委托诉讼代理人：高志荣，上海市君成律师事务所律师。被告：上海臻晶彩商业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：顾明，总经理。委托诉讼代理人：戴英，女。原告杨韻怡、高某1、高某2与被告上海臻晶彩商业管理有限公司(以下简称臻晶彩公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。后双方当事人申请庭外和解一个月，又因受“新冠疫情”影响，中止审理。2020年6月15日本院再次公开开庭审理了本案。原告杨韻怡及其与原告高某1、高某2的共同委托诉讼代理人高志荣、被告臻晶彩公司的委托诉讼代理人戴英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨韻怡、高某1、高某2向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告在2018年12月17日签订的《统一经营管理协议》和《统一经营管理协议之补充协议》；2.判令被告向原告支付上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX层商铺自2019年7月1日起至2019年12月31日止的商铺占用租金86,498.40元(15元/天·平方米×184天×31.34平方米)；3.判令被告在《统一经营管理协议》及《统一经营管理协议之补充协议》撤销之日起迁出上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX层商铺。审理中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告向原告支付上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX层商铺自2019年7月1日起至2020年3月31日止的商铺占用租金129,277.50元(15元/天·平方米×275天×31.34平方米)。事实与理由：2018年7月初，原告杨韻怡了解到本市浦东新区五莲路1333弄有商铺出售，出于投资的目的，联系了商铺销售人员了解商铺的出售细节，当时商铺方指派了案外人融某(上海)商业置业有限公司(以下简称融某置业公司)营销部的业务经理即案外人陈某某与原告洽谈商铺买卖事宜，陈某某称该区域商铺由融某集团统一经营管理，购买商铺需签订为期十年的统一经营管理协议，由融某集团统一进行商铺的出租和管理，并称投资商铺有稳定较好的租金返利。在陈某某的介绍下，原告决定购买该址1号1层的商铺。2018年9月4日，陈某某安排原告与案外人上海环唐文化传播有限公司(以下简称环唐公司)网签了《上海市商品房预售合同》，约定原告向环唐公司购买本市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX层商铺(以下简称案涉商铺)，后原告按约支付房款，与环唐公司进行了房屋交接。2018年9月6日，陈某某在微信朋友圈发布商铺推广信息，称一套500万元的商铺，月租金有33,000元。2018年12月17日，陈某某安排原告与被告签订了《统一经营管理协议》和《统一经营管理协议之补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定由被告负责案涉商铺的招商和租赁，并对经营期限、租金分配方式等进行了约定。签订协议时，陈某某没有对协议条款进行任何解释与告知，只承诺在开业前会召开业主大会公示租金收入，原告出于对融某品牌的信任，签订了协议。2018年12月18日，陈某某通过微信向原告表示案涉商铺目前租金的报价区间在每平方米每天12-15元左右。2019年5月，原告至案涉商铺查看，发现案涉商铺内摆放着融某集团的售房广告牌，成为了融某置业公司的营业展示厅。原告向陈某某询问招租情况及案涉商铺被占用的情况，陈某某未回复，被告亦未回复。2019年7月1日，环唐公司与原告完成房屋交接。2019年7月10日，陈某某向原告杨韻怡表示案涉商铺租金仅有每平方米每天1.90元。原告提出异议，认为租金过低，被告两次提出新的租金分配方案，但都不合理，原告均拒绝。原告认为，融某置业公司放任销售人员陈某某通过虚假宣传、承诺高回报等方式，引诱原告签订《统一经营管理协议》及《补充协议》，被告通过行业优势，采用欺诈、隐瞒等非法手段，与原告约定了1：9的租金分配比例，放任融某置业公司长期非法占用案涉商铺并获利，造成原告租金损失。被告在与原告签订合同时存在欺诈和显失公平的撤销情形。被告臻晶彩公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张撤销合同，不符合《统一经营管理协议》约定的撤销条件，也不符合法定的撤销理由，原告主张的赔付金额亦无事实与法律依据。被告依据《统一经营管理协议》占有、使用案涉商铺，而非非法占有，且被告将按照协议约定向原告支付相应款项。被告有权自主选择承租人并与之签订租赁协议。陈某某不是被告的员工，且原告提出的陈某某对外的微信宣传内容都是在原、被告签订协议之后，并不会对原告是否签订协议造成影响。经审理查明，2018年9月4日，原告与环唐公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向环唐公司购买案涉商铺，暂测建筑面积为31.41平方米，其中套内建筑面积为22.15平方米，总房价暂定为303万元。2019年7月1日，原告与环唐公司对案涉商铺进行了实际交接，确认总房价款为3,023,247.26元，2019年7月10日原告取得了房屋交接书等材料。2019年7月22日，原告取得案涉商铺的《不动产权证书》，载明房屋建筑面积为31.34平方米，其中套内面积22.11平方米、分摊面积9.23平方米。2018年12月17日，原、被告签订《统一经营管理协议》，约定：原告委托被告代理原告从事案涉商铺商业运营的全部相关事宜，被告作为案涉商铺所处商场整体运营方，将充分考虑商城整体商业氛围，保障商场整体运营效果；原告委托被告完整且排他不可撤销地有权按照被告的经营理念对案涉商铺统一招商和统一经营、管理，包括但不限于占有、使用、收益、办理商铺的有关交接手续并认可交接标准、参与物业管理、行使业委会投票权等全部业主权利和出租、合作、协助、联营、转委托等其他方式，或自行使用案涉商铺直接进行经营；原告不干涉被告的招商和经营管理事务(包括但不限于商铺整体规划和管理制度的制定、实施等)，不得直接签订商铺租赁合同或向案涉商铺的承租方收取租金，也不得自行委托给被告之外的第三方对商铺进行实际使用和管理；原告同意，合同生效后，被告完整且排他不可撤销地有权代理原告以被告名义或被告委托授权人直接与案涉商铺的承租方签订商铺租赁合同并收取租金，行使经营管理权，还有权将案涉商铺与其他相邻商铺共同出租或划分该商铺分租给多个承租方，必要时可以打通或分割；统一招商租赁经营期限自被告实际接受房屋之日起至2030年5月31日止；案涉商铺自交接日后0年为免租赁费用期，该期限届满后第二日起，商铺租金及服务费由被告代原告收取，由被告开具发票，案涉商铺实际收到的租金及服务费扣除各类政府税费后的90%作为原告的租赁费用，税后收益的10%作为被告的运营管理费，原告应于各结算时间起的10个工作日内向被告交付发票，被告在收到原告的发票后，10个工作日内，按照租金结算周期表支付，若原告延迟交付发票，被告的付款期限相应顺延，1至3月的租金及服务费在当年5月20日结算，4至6月的租金及服务费在当年8月20日结算，7至9月的租金及服务费在当年11月20日结算，10至12月的租金及服务费在次年2月20日结算；除合同约定的租赁及服务费外，因运营需要通过案涉商铺所在建筑、所在小区的公共部分、公共设施，包括外墙、车位、楼梯、屋顶、公共通道等招商、经营管理获得的其他收入(包括但不限于管理费、广告收益等)均归被告所有；被告负责该商铺的定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，被告应运用专业的市场研究手段，结合该商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略，提供运营决策支持，最大程度上保障案涉商铺及整体市场竞争优势；若原告擅自干预被告的招商、经营管理、影响承租方的租赁使用，或将案涉商铺另行出租、与他人联营或自行联营、经营，或强行收回房屋、单方解除本协议，或者原告为履行配合义务导致被告或承租人的经营管理权力无法实现，因原告原因造成合同无法继续履行或有其他违约行为的，则被告有权拒绝将受影响期间所收租金支付给原告，要求原告向被告支付违约金10万元，且被告有权随时单方面解除合同，若给被告、承租方等第三方造成的损失高于前述违约金金额的，按全部损失进行赔偿。2019年7月10日，原告杨韻怡与被告签订《补充协议》，对《统一经营管理协议》中约定的交接日进行了明确。审理中，原、被告确认，双方之间实际的房屋交接日为2019年7月1日；2019年7月1日原告与环唐公司进行房屋交接时，案涉商铺与相邻的南侧2号商铺之间的隔墙已经不存在，被告确认系被告将该隔墙打通。原告杨韻怡提供其丈夫与陈某某的微信聊天记录，以证明从案涉商铺的购买到后续租金沟通，都是由陈某某负责。原告另提供陈某某2018年9月6日、2019年4月4日朋友圈截图，以证明陈某某在朋友圈发广告对案涉商铺所在“融某精彩天地”商圈之商铺的租金进行虚假宣传，其中2018年9月6日的内容主要为购买一套500万元的商铺，月租金33,000元，2019年4月4日的内容主要为“包租10年，前两年共抵扣房款7%，第三～五年每年5%，后六年1：9分成”。原告另提供2020年5月27日与被告员工即案外人王某的微信聊天记录，以证明案涉商铺目前在对外招租，租金按照套内面积计算，每平方米每天的报价为18元。被告认可原告方与王某的聊天记录的真实性，但主张相关报价是根据原告的心理预期而确定的，且是按照套内面积而非建筑面积计算。被告提供2019年3月8日与案外人上海酉阔商务管理有限公司(以下简称酉阔公司)签订的《悦享商务广场房屋租赁合同》一份，载明被告将包括案涉商铺在内的本市浦东新区五莲路XXX号XXX幢XXX层共9套商铺出租给酉阔公司，租赁期为2019年7月1日起至2024年6月30日止，酉阔公司租赁上述商铺从事餐饮(饮品及甜点)、零售(生活配套产品售卖)，租赁经营的商标或商号限于Brownie，租金计算方式为纯月营业额抽成，酉阔公司应缴纳租赁保证金10万元，除此之外还应支付被告物业管理费和推广宣传费。同日，被告与酉阔公司签订《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，约定了租金的具体计算方式及支付方式，另约定，被告同意根据被告与酉阔公司共同确认的图纸为上述商铺进行装修后交付酉阔公司，并按照双方确认的清单向酉阔公司提供设施设备，双方确认，前述装修及提供的设施设备总价值不低于240万元；酉阔公司同意租赁期的首年，被告可与酉阔公司共同使用租赁房屋，并将房屋作为被告的展示体验中心，共用期间酉阔公司只需支付租金，无需支付物业管理费、推广宣传费及能耗费，酉阔公司应为被告及被告指定的客户在使用上述商铺时提供饮品及相关配套服务，被告另在每月5日前支付3万元的费用给酉阔公司作为酉阔公司上月提供前述服务的对价，该3万元不计入酉阔公司的营业额中。被告提供《开业确认函》一份，载明被告确认酉阔公司于2019年10月19日正式开业。被告另提供酉阔公司自2019年7月至2020年3月的《商户月营业额上报表》，以证明在上述期间，酉阔公司共产生营业额64,887.45元。2020年5月18日，被告向原告出具《告知函》及《租金及服务费明细》，载明自2019年10月至2020年3月，酉阔公司共产生营业额64,887.45元，含税租金6,488.75元，税后租金5,887.56元，扣除被告应得的部分，再按照商铺面积，原告自2019年10月至2020年3月可得租金407.93元，要求原告自收到《告知函》后3个工作日内向被告提供发票，以便被告支付款项。被告确认其并未向酉阔公司支付过任何费用，因被告与酉阔公司约定由被告为其进行装修并提供设施设备，但因装修进度及设备到货均存在迟延，酉阔公司直至2019年10月19日才对外开业，故2019年7月1日至2019年10月18日期间，被告自备饮品茶点招待客户，不需向酉阔公司支付费用；酉阔公司已向被告支付不含税租金5,887.56元；被告与酉阔公司之间的租赁关系已于2020年3月31日终止，酉阔公司已于2020年3月31日返还其承租的包括案涉商铺在内的商铺，租赁保证金因尚未达到被告与酉阔公司约定的返还时间，故尚未退还；此后被告积极为案涉商铺进行招租。审理中，原告主张撤销合同之理由为欺诈和显失公平，认为欺诈是指陈某某以欺诈的形式引诱原告购买案涉商铺，被告与酉阔公司签订的租赁合同以纯营业额作为租金支付标准，又选择了营业额较低的酉阔公司作为招商对象，且被告自行无成本使用案涉房屋，导致原告收取租金之权益无法实现，6个月租金仅为407.93元；显失公平之处在于被告利用原告经验不足，在《统一经营管理协议》中设置了被告的自主经营管理权，致使原告无法干预被告滥用管理权力，实际也确实发生了被告滥用权力导致租金极低的情况。以上事实，由原告提供的《统一经营管理协议》《补充协议》《上海市商品房预售合同》《不动产权证书》《房屋交接书》《上海增值税普通发票》、微信朋友圈截图、微信聊天截图、照片、录音、短信截图、视频截图、微信名片截图、《告知函》《租金及服务费明细》，被告提供的《悦享商务广场房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉之补充协议》《开业确认函》《商户月营业额上报表》、照片以及双方当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。此处所规定之可得撤销的受欺诈行为，需具备以下几个要件，首先，有欺诈行为，包括告知对方虚假情况和隐瞒真实情况；第二，有欺诈之故意；第三，被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；第四，被欺诈方的意思表示违背其真实意思。本案中，原、被告在签订《统一经营管理协议》和《补充协议》时，原告知晓案涉商铺由被告统一经营管理，在对租金进行约定时，也自愿采取了无免租期、纯粹根据租金分成的方式，原告目前所主张的欺诈事实，均不属于在此两份协议签订过程中所遭受的被告的欺诈行为，故原告以被告存在欺诈为由要求撤销两份协议，本院难以支持。又根据法律规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。此处所规定之因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为，需具备以下要件，首先，须一方有利用对方危困或弱势之行为；第二，须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；第三，民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；第四，该民事法律行为于成立之时显失公平。本案中，原告作为购买商铺进行投资之主体，应对投资商铺相关事宜有一定了解，难谓弱势，其次，两份协议之约定虽给予被告较大自主权，但难谓被告欲通过协议之签订从原告处牟取不正当利益，原、被告在对案涉商铺的统一经营管理中，均追求租金收益最大化，利益系一致的；再次，在两份协议成立之时，并不存在显失公平之处，原告目前主张之不公平合理之处，系在协议履行过程中所产生。故原告以显失公平为由要求撤销两份协议，本院亦难以支持。综上，原告要求撤销《统一经营管理协议》和《补充协议》之诉讼请求，本院不予支持，因主张撤销而产生之租金支付及房屋返还之诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条的规定，判决如下：驳回原告杨韻怡、高某1、高某2的全部诉讼请求。案件受理费1,962元，减半收取计981元，由原告杨韻怡、高某1、高某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈永妍二〇二〇年七月二十四日书记员  章欣贝附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。