苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6395号原告：宋程浩，男，1982年7月21日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李力，上海锦坤律师事务所律师。被告：徐俊，男，1983年12月1日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：高玲，女，汉族，1986年6月25日生，住江苏省苏州，被告徐俊之妻。原告宋程浩与被告徐俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告宋程浩的委托诉讼代理人李力、被告徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋程浩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付原告2019年5月房租3100元、水电费520.12元、违约金6200元（已抵扣保证金3100元），合计9762.12元；3、请求判令被告赔偿原告房屋损失3500元。事实和理由：2018年8月31日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于苏州工业园区唯亭镇迎宾路6号金怡苑8幢1201室的房屋作为居住使用，租期2018年9月1日至2019年8月30日，每月租金3100元，保证金3100元，租金每三个月支付一次，首次租金在合同签订当日支付。承租期间，被告损坏房屋的应当予以经济赔偿，如有违约，违约方应支付守约方违约金(3个月的房租，即9300元)。合同签订当日，被告按照合同约定支付原告首期租金和保证金合计12400元。2018年11月27日，被告支付原告第二期租金9300元。2019年2月24日，被告支付原告租金3100元。原告要求被告严格按照合同约定支付第三期租金9300元，但被告以资金紧张为由推诿支付。原告多次催要，被告于2019年3月29日支付3100元。2019年5月份，被告约原告至上述房屋内协商拖欠租金处理事宜，原告至现场发现房屋被严重损坏，多处墙面出现霉变及墙皮脱落现象，要求被告恢复原状或者经济赔偿，被告置之不理。原告迫于无奈，为维护自身合法权益，现根据合同约定及相关法律法规提起诉讼，望判如所请。被告徐俊辩称：其一，被告没有违约，被告是在原告答应的前提下正常解约。其次，被告拒绝赔付违约金，原告答应让被告提前搬走的，被告不存在违约行为，但在此期间发生的水电费愿意承担。再次，关于房屋霉变是房屋的正常损耗，不是被告造成的，不同意赔偿。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2018年8月30日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于苏州工业园区金怡苑8幢1201室房屋出租给被告作为居住使用，租期自2018年9月1日至2019年8月30日，租金每月3100元，保证金3100元，租金每三个月支付一次。关于违约责任的条款约定，如被告出现未按合同约定支付租金等情形，原告有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过原告损失，被告应予赔偿。如被告因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。合同补充条款还约定：“租期未满，违约方承担3个月的房租。”合同签署后，被告居住使用了租赁房屋。被告最后于2019年3月29日支付了截止2019年4月底的租金。2019年3月1日，被告曾向原告提出希望提前搬走，原告回复认为被告属于违约，未予同意。2019年4月4日，被告告知原告其联系的新租客同意入住了，希望由新租客与原告签订新的租赁合同，双方定于次日即4月5日在租赁房屋内见面签署合同。2019年4月5日，原告到租赁房屋内发现房屋墙面有霉变的情况，就墙面的修复、赔偿问题与被告发生争议，故未同意与新的租客签订租赁合同。之后几日，双方就墙面霉变的修复及赔偿问题多次交涉无果。2019年4月8日，双方再次交涉墙面霉变问题，原告提出让被告咨询市场修复费用价格后协商赔偿金额，被告表示墙面霉斑、黑点都已经清除，不需要第三方处理，原告回复大面积发霉不可逆，直接影响房子的质量，如果被告愿意赔偿金额可以商量。如果不愿意赔偿，按照合同来原告也不同意提前退租。双方此次交涉仍无果。2019年4月15日，原告在微信中向被告提出：再和你重申一下我们的观点：第一你在合同期解除合同，我们同意退房，请你把钥匙给我们。第二你现在处于违约状态，需要交一下违约金。第三，房屋有损害，请你修复或支付修复费用。如果72小时没有恢复我们可以直接起诉。被告回复：第一：合同期内解除合同是经过你同意的，不然我们不会搬家，有微信聊天记录，所以不存在违约交付违约金。第二，房屋没有问题，至于你所说的发霉出租就是这样，你非要讹我，那你可以鉴定，换句话说因为你的房屋质量问题，所以我不想居住，这个在合同里是有，请你履行合同，其他的再怎么样你自己看吧！我很诚心的在解决问题，是你一再拖延。双方该次交涉仍无果。后于5月5日，原告提出要求被告缴纳5月份房租，不租的话，把房子钥匙交还。被告回复其已于4月5日搬离租赁房屋。后原告于5月9日微信告知被告：“你们没有继续付房租，并拒绝归还房屋钥匙，房租契约解除。我收回房子的使用权，更换门锁。”之后原告自行收回房屋，并重新出租。就此原告称其于6月16日进入房屋将房屋收回，后于6月下旬将房屋重新出租。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力，双方应诚实信用地履行。本案中，原、被告双方曾于2019年4月协商以被告联系新的承租人与原告签订合同继续租赁的方式来解除原被告之间的租赁合同，但因就房屋墙面霉变的问题发生争议而未能按此方案进行，故此时双方合同仍存续，双方应继续履行合同义务。而被告于此后自行搬离了租赁房屋并不缴纳2019年5月起的租金，其行为已构成根本违约，原告有权据此解除租赁合同。原告于2019年5月9日已明确向被告表达了解除合同的意思表示，故本院确认双方租赁合同于该日因被告违约而解除。被告还应支付2019年5月1日至5月9日期间的租金并承担解除合同的违约金。综合考虑被告的过错程度、原告的实际损失，以及双方合同的具体履行情况，本院酌情确定被告应支付的剩余租金及违约金总额为相当于一个月的租金金额3100元。该金额与被告缴纳的保证金金额相当，以保证金予以抵扣，被告无需再行支付。原告要求被告另行支付租金及违约金，本院不予支持。关于原告主张的墙面霉变污损的损失，原告未能举证证明该情形是被告造成，而且被告已经对墙面进行了适当处理，原告也未举证证明有实际损失的发生，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的水电费520.12元被告并无异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宋程浩与被告徐俊签订的关于苏州工业园区金怡苑8幢1201室房屋的租赁合同于2019年5月9日解除；二、被告徐俊于本判决生效之日起七日内支付原告宋程浩水电费520.12元；三、驳回原告宋程浩其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，由被告徐俊负担。该款已由原告宋程浩预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起七日内一并支付原告132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  朱健健人民陪审员  许 颖二〇二〇年六月十七日书 记 员  郭 朦