湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11795号 原告：湖南省商务服务中心（原湖南商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心），住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**商务厅**楼。 法定代表人：毛七星，该中心主任。 委托诉讼代理人：欧阳静，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗露，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：长沙集成置业有限公司，，住所地湖南省长沙市开福区五一大道**中环公寓**** 法定代表人：许金岑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭燕辉，湖南金州律师事务所律师。 被告：许学鑫，男，1987年3月10日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告湖南省商务服务中心（以下简称省商务中心）与被告长沙集成置业有限公司（以下简称集成公司）、许学鑫所有权确认纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告省商务中心委托诉讼代理人欧阳静、罗露，被告集成公司委托诉讼代理人谭燕辉到庭参加诉讼，被告许学鑫经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告省商务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告优先取得位于开福区××道××号××公寓××栋××号××平方米）拆迁安置补偿房产的所有权,确认前述房屋属原告所有;2、请求判决确认被告一与被告二转让前述房产的行为无效；3、请求判令被告二将前述房产所有权变更登记至原告名下;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年4月1日,湖南省人民政府办公厅发布了《关于湖南省商业集团总公司撤销后有关问题的通知》（湘政办发〔2002）13号）,该通知明确了湖南省商业集团总公司撤销后,其名下的国有资产由湖南省商业事务工作办公室（以下简称:商业事务办）进行管理。2015年3月30日,中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅发布了《关于省直部分行业管理机构和离退休人员管理服务机构调整事项的通知》（湘办〔2015）22号）,该通知明确了在原省商业事务办的基础上,整合设立了湖南省商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心（以下简称:商业保障中心）,因此,原告商业保障中心系湖南省商业集团总公司以及省商业事务办权利义务继受人。2006年4月28日,被告集成公司因开发建设长沙市开福区××路××号土地,与商业事务办签订了《房屋拆迁安置合同》,约定对商业事务办位于该土地上的原有房屋按照产权调换方式予以拆迁补偿安置。2015年11月25日,双方又签订了《房屋拆迁安置合同一补充协议》,对拆迁补偿安置的房屋产权面积、栋号、楼层、房号进行了明确约定。房屋建成后,被告集成公司将本案所涉房屋交付商业事务办占有、使用,但被告集成公司至今未将本案房屋所有权过户登记至原告名下,且擅自将本案房屋转让给被告二,双方在不动产登记中心办理了产权过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”根据双方协议约定及法律规定,原告享有优先于被告二取得本案房屋所有权的法定权利,被告集成公司应将本案房屋所有权变更登记至原告名下。综上所述,原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法裁判。 被告长沙集成置业有限公司辩称，两被告就涉案房屋实际已解除了房屋买卖合同，但目前贷款尚未清偿完毕，集成公司愿意协助原告处理后续相关事宜。 被告许学鑫未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据依法予以了审核。本院根据当事人提交的证据、当事人的陈述以及庭审情况等认定事实如下： 2002年4月1日，湖南省人民政府办公厅发布《关于湖南省商业集团总公司撤销后有关问题的通知》（湘政办发〔2002〕13号）明确：撤销湖南省商业集团总公司，设立省商业事务工作办公室（以下简称：省商业事务办）；省商业事务办的主要职责任务中包括：负责原省商业集团总公司本部的国有资产管理，对原省商业集团总公司所属企业的资产和财务暂代行监管。 2004年7月29日，长沙市国土资源局与集成公司签订《国有土地使用权出让合同》约定，由集成公司受让位于长沙市开福区××路××号，宗地总面积为11878.98平方米（其中出让土地面积为7401.98平方米）的国有土地使用权。之后，集成公司于2004年10月12日取得了该地块的国有土地使用权。2005年6月29日，长沙市城市房屋拆迁管理办公室发布《长沙市城市房屋拆迁公告》［长拆告字（2005）第039号］，该公告内容为：“长沙市集成置业有限公司因现代城项目建设需要，经市人民政府批准，依法取得下列拆迁范围内的土地使用权，我办已依法核发《房屋拆迁许可证》（拆许字［2005］第039号）。依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《长沙市城市房屋拆迁管理条例》的规定，现就有关事项公告如下：一、拆迁人：长沙集成置业有限公司；二、拆迁实施单位：长沙集成置业有限公司；三、拆迁范围：五一西路以北，仓后街以西，轩辕殿以东，省商业厅大院北向围墙以南范围内建筑物及构筑物；……六、拆迁人必须依照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。拆迁人和被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人应当就拆迁补偿安置等问题签订书面协议。” 因原湖南省商业集团总公司的房屋位于集成公司上述拆迁范围内，需要拆迁，因此，集成公司（甲方）于2006年4月28日与省商业事务办（乙方）签订《房屋拆迁安置合同》约定：根据甲乙双方在2003年11月5日签订的《合作开发合同书》，甲乙双方就合作开发长沙市五一西路202号省商业事务办大院乙方单位的房屋面积偿还问题签订如下合同：一、乙方单位在长沙市××路××号××房××房××栋，面积5981.86平方米，另有1984年前兴建未领产权证的临街门面等附属房屋2071.59平方米，两项房屋面积共计8052.72平方米。以上属于甲乙双方合作开发五一西路202号大院乙方应得面积的一部分。房屋的楼层分配按垂直原则和市场规则进行。具体楼层和方位双方协商确定。二、若批准容积率提高，在满足乙方得到16000平方米（包括个人部分的7947.28平方米），甲方得到37330平方米后，多余部分则按7.5：2.5的比例分配，即甲方得到7.5，乙方得到2.5，具体分配形式同前款。三、按照甲乙双方签订的《合作开发合同书》第三款的第二条，甲乙双方对合作开发长沙市五一西路202号大院新房正负0以下的房屋按8：2的比例分配，即甲方得8，乙方得2。四、乙方所分得的单位房产，其办理产权证的测绘费、登记费由乙方负责。 在集成公司取得国有土地使用权的上述土地上的项目（中环公寓）开发完成后，集成公司（甲方）又于2015年11月25日与省商业事务办（乙方）签订《补充协议》明确：根据甲、乙双方在2003年11月5日签订的《合作开发合同书》和2006年4月28日签订的《房屋拆迁安置合同》的约定，现项目开发已完成并竣工交付使用，双方按照两个合同约定的房屋分配比例，就具体的房屋分配面积在完成结算的基础上，进行分割移交并签订本补充协议；为便于房产分配、交割、实际使用，甲、乙双方在垂直按比例划分的原则基础上，价值交换确定了最终的分配面积，终极分配清单乙方分得房产面积如下：1、住宅（含单位和个人）17651.63㎡；2、南栋商业：1层544.74㎡、2层762.75㎡、3、4层875.66㎡，合计：2183.15㎡；3、北栋办公：2层830.96㎡、3层830.96㎡，合计：1661.92㎡；4、乙方实分房产面积、栋号、楼层、房号列表如下：附表共8页（案涉房屋南栋2708号属于附表中）。庭审中，原告与被告集成公司均认可，集成公司于2009年11月已将涉案房屋交付给原告使用至今。 2008年11月5日，被告集成公司与案外人屈健健签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：200760742708）；2011年11月30日，案外人屈健健将案涉房屋转让给被告许学鑫，双方签订了一份《长沙市二手房买卖合同》（合同编号为：ES1111303103），现案涉房屋权利人为许学鑫。 另查明，省商业事务办撤销后，其相应的权利义务由湖南省商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心承继，该中心向本院提起了本案诉讼；但在本案诉讼中，该中心亦被撤销，其相应的权利义务由原告省商务中心承继。 本院认为，一、本案中，涉案房屋应认定为拆迁补偿安置房屋。首先，原湖南省商业集团总公司的房屋位于《长沙市城市房屋拆迁公告》规定的房屋拆迁范围内，且拆迁主体为被告集成公司；其次，虽然集成公司与省商业事务办签订的《房屋拆迁安置合同》及补充协议中称，双方合同签订系根据之前签订的《合作开发合同书》，同时，双方在合同中亦约定了项目建成后的房屋分配情况，但没有证据显示省商业事务办除同意拆迁房屋外，另存在资金或其他方面的投入；再次，亦没有证据显示原湖南省商业集团总公司的房屋被拆除后，除涉案房屋外，集成公司已对其进行了其他补偿，因此，涉案房屋应系作为对被拆迁人省商业事务办及其承继主体即本案原告的补偿安置；最后，补充协议中明确约定了房屋的面积、栋号、楼层、房号等。因此，《房屋拆迁安置合同》及补充协议应系拆迁补偿安置协议，涉案房屋应认定为拆迁补偿安置房屋。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定将被拆迁人对补偿安置房屋的债权视为一种特种债权，并赋予其物权的优先效力，具有物权担保的性质，有对抗第三人的效力，即使第三人办理了房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。被告许学鑫取得了涉案房屋的所有权，但因涉案房屋属于拆迁补偿安置房屋，因此，许学鑫不得对抗被拆迁人省商业事务办及其承继主体即本案原告对涉案房屋依法享有的权利，故原告提出对涉案房屋享有优先取得权，被告许学鑫将所有权变更登记至原告名下的诉讼请求，均应予以支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下: 一、原告湖南省商务服务中心对位于开福区××道××号××公寓××栋××号房屋享有优先取得权； 二、被告许学鑫于本判决生效后十日内将位于开福区××道××号××公寓××栋××号房屋的所有权变更登记至原告湖南省商务服务中心名下； 三、驳回原告湖南省商务服务中心的其他诉讼请求。 案件受理费22800元，因适用简易程序审理减半收取11400元，由被告长沙集成置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇二〇年十一月二十日 代理书记员  任 友