陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0403民初1459号 原告（反诉被告）：刘小博，男，1971年5月20日生，汉族，住杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：马海平，陕西北岸律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西千林房地产开发有限公司，住所地：杨凌示范区。统一社会信用代码：91610000691102873U。 法定代表人：张秋良，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏亚鹏，杨陵区148法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）刘小博与被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘小博及其委托诉讼代理人马海平，被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏亚鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小博向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告按照与原告原签订的房地产买卖合约（同）的约定，及时办理房屋产权登记证，并正式移交XX城XX号楼XX、XX号商铺两间，总面积为167.06平方米；2、被告赔偿原告未按合同约定按期交房的商铺经营的经济损失，期限为约定交房之日至移交使用之日，期间按每年5万元计算；3、被告支付原告违约金190448.40元；4、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告刘小博于2015年3月28日与被告千林公司签订了“房产买卖合约(同)”，合同约定XX城XX号楼XX、XX号商铺造价952242元的52.51％，为50万元，该商铺面积为167.06平方米，剩余房价款待交房后按银行按揭款方式支付。被告在合同签订后三年期限向原告办理房屋产权证后交付使用。在2018年3月29日，因被告未能如约交房，经协商补充签订了一份委托经营合同，将原移交房屋期限延长一年，被告向原告支付了一年的经营租金5万元。原告于2019年3月底再次向被告催交房屋时，被告却以该房屋不能办理房屋产权证等各种借口，提出要求与原告解除原房屋买卖合同。原告认为被告解除合同的理由只是借口，实际是因为商品房的市场价格猛涨，被告毁约的目的是为谋求更大的利益。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据相关法律法规的规定，维护正常的社会秩序和经济秩序，请求法院依法判令被告按照合同履行并赔偿相关损失。 被告陕西千林房地产开发有限公司辩称，涉案商铺按照合同约定无法办理分割手续，原告第一项诉讼请求无法履行，不应支持。对于原告主张的损失，被告每年已将收益返还给原告，原告主张的违约金没有事实及法律依据，应予驳回。其他答辩意见与反诉事实及理由基本一致。 被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司向本院提出反诉请求:1、依法判令解除原、被告2015年3月28日签订的XX城XX栋XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺买卖合约；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2015年3月28日签订XX城XX栋XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺买卖合约，该合约中明确约定了所售商品房面积、单价及付款方式，另该认购书第三条第2项约定，本合同自签订之日起满三年时，若甲方未取得相关部门的产权分割文件，无法与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，甲方退还乙方所缴纳的全部商铺价款，并支付乙方所购商铺当年收益。收益比例以《委托经营合同》约定的比例为准。该合约签订后被告多次向房管部门申请产权分割文件，但一直未得获准。另，被告多次与原告沟通，要求按照双方2015年3月28日签订的XX城XX栋XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺买卖合约之约定履行双方权利义务，但遭到原告的拒绝。故被告依法提起反诉，请求支持被告的反诉请求。 原告（反诉被告）刘小博辩称，原、被告之间签订的合同真实合法有效，且已经履行了合同的主要义务，涉案房屋被告已经实际占有和使用并支付了多年房屋租金。被告反诉主张的取得相关部门的分割文件，原、被告之间签订的合同不违反相关法律规定，合法有效，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告刘小博提供了如下证据：1、商品房买卖合约、收款收据及示意图，证明原告购买被告位于XX路XX城XX栋XX层门面房，面积为167.06平方米。首付50万元，占合同总价52.51%，合同期满三年办理房产证，违约金为总房款20%，并证明被告应在交付房屋时用混凝土将二楼楼梯封锁，拆除室内楼梯。2、委托经营合同、补充协议及转账明细，证明原告将该房屋委托被告经营，从2015年3月开始，租期三年，租赁费收益4万、4.5万及5万元，原告为该房屋的合法所有者。3、备案通知及备案图，证明相关职能部门备案内容仅为总体方案备案，对内部产权不进行备案。4、杨凌住建局2019年4号文件，证明住建局对千林世纪城未办理竣工验收备案进行处罚，证明该房屋早已具备办证条件，因被告故意不办而遭处罚。5、不动产登记信息查询结果证明，证明千林房地产公司于2019年5月29日办理3号楼整体房产证。6、千林世纪城3#楼房产面积计算图，证明原告购买商铺的具体位置就是图纸所示101及102商铺的位置。被告陕西千林房地产开发有限公司提供了如下证据：1、商品房买卖合约，证明根据合同约定，由被告返还原告购房款，并解除合同。2、涉案商铺房产测量图纸一份，证明涉案商铺无法进行分割。原、被告就反诉提供的证据与本诉一致。 本院依法从杨凌示范区不动产登记局调取了XX城XX幢（3号楼）房屋分层、分户各类面积测算统计表初始登记资料，经质证原、被告双方均无异议。 本院对证据认定如下：原告提供的证据1中的商品房买卖合约及收款收据客观真实，与本案有关联性，故予以认定；示意图真实性予以认定，证明目的不予认定；证据2中的转账明细予以认定；其余证据的真实性予以认定，证明目的不予认定；证据3、4、5、6，对真实性予以认定。被告提供的证据1，与原告提供的一致，故予以认定；证据2，无法证明其来源，故不予认定。对法院调取的XX城XX幢（3号楼）房屋分层、分户各类面积测算统计表初始登记资料予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实： 2015年3月28日，被告陕西千林房地产开发有限公司（甲方）与原告刘小博（乙方）签订《房地产买卖合约》，双方约定：一、乙方购买的商铺位于杨凌示范区五湖路与东新路交汇处XX城XX栋XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号，建筑面积为167.06平方米（商铺面积最终以房产主管部门测量的面积为准，多退少补）；二、该商铺每平方米单价为5700元，商铺总价款为952242元；合同签订之日，乙方采用按揭付款方式，向甲方交纳商铺总价款52.51％即50万元；三、产权办理：1.本合同签订之日起满三年时，在甲方取得相关部门的产权分割批复文件后，甲方负责给乙方办理产权登记手续，乙方应当配合，提供乙方应当提供的办理产权登记手续相关的资料；2.本合同自签订之日起满三年时，若甲方未取得相关部门的产权分割文件，无法与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，甲方退还乙方所缴纳的全部商铺价款，并支付乙方所购商铺当年收益，收益比例以《委托经营合同》约定的比例为准；3.甲方如不能及时退还乙方所缴纳的商铺总价款的，乙方有权按未退商铺价款每日万分之三收取滞纳金（不计复利），直到甲方退完商铺价款时为止；四、委托经营：1.乙方所购买的商铺由乙方委托甲方统一经营，甲乙双方在经营中的权利义务在委托经营合同中约定；2.在委托经营期间，乙方出售商铺的，商铺的新购买人必须接受公司统一管理，并缴纳相应的物业管理费用；五、任何一方违反本合同约定的，需向另一方支付总房款的20%的违约金。该合同后附示意图，备注：本合同签订之日起满三年甲方给予乙方交铺使用时，应为乙方拆除室内通往二楼的楼梯，并用混凝土封锁……。签订合同当日，原告刘小博向被告陕西千林房地产开发有限公司支付千林世纪城3-1-005、006、007、010、011、012商铺款共计50万元。2015年3月28日，原告刘小博（甲方）与被告陕西千林房地产开发有限公司（乙方）签订《委托经营合同》，双方约定：甲方自愿将其购买的位于杨凌示范区XX城XX栋XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺委托乙方经营，该商铺建筑面积以甲方购买商铺所签订的《房地产买卖合约》为准；甲方全权委托乙方对甲方所购买的商铺进行统一经营、管理，乙方以代理人的身份与承租人直接签订商铺租赁合同的，无须再由委托人另行授权，甲方不参与商铺的任何经营、管理工作，不干涉乙方的经营、管理工作；为了使本合同第一条所述的商铺在委托经营期间内获得最佳收益，乙方对所招商户采取租赁经营方式；甲方委托乙方经营的期限为3年，自2015年3月28日起至2018年3月28日止，若到期甲方如需继续委托，双方可续签委托经营合同；委托经营期间的收益：在委托经营期间内甲方收益形式为出租商铺收益，收益比例按甲方购买商铺总价款为计算基数，第一年收益比例为8%，第二年收益比例为9%，第三年收益比例为10%，委托经营期间每满一年后的十个工作日内结算上年收益；结算时间及金额：2015年3月28日至2016年3月28日，4万元；2016年3月29日至2017年3月28日，4.5万元；2017年3月29日至2018年3月28日，5万元以及其他内容。2018年3月29日，原告刘小博（甲方）与被告陕西千林房地产开发有限公司（乙方）签订补充协议，双方约定：甲方自愿将其购买的位于杨凌示范区XX城XX栋XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺委托乙方经营，该商铺建筑面积以甲方购买商铺所签订的《房地产买卖合约》为准。甲方双方在原委托经营合同三年的基础上，同意续签一年，委托经营期间年收益比例：按甲方购买商铺总价款的10%；结算时间及金额：2018年3月28日至2019年3月28日，5万元。后被告陕西千林房地产开发有限公司按照双方约定经营该商铺，并支付了原告2015年度至2019年度四年的收益共18.5万元。现涉案商铺由被告租赁给他人使用。 另查明，原、被告在签订合同时，涉案商铺系现房。双XX号XX城XX、XX、XX、XX、XX、XX商铺与不动产登记部门备案不符。原、被告均认可原告所购买的商铺在不动产登记部门备案的编号为XX城XX幢XX号商铺（产权面积54.67㎡）以及3-商02号商铺（产权面积288.55㎡）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告是否存在违约行为；2、原、被告双方签订的买卖合约是否能够继续履行，如果不能继续履行是否符合解除的条件；3、原告请求赔偿经济损失及违约金是否有事实及法律依据。原、被告签订的房地产买卖合约系双方自愿签订，对双方均具有约束力。该合约签订已满三年，双方未签订正式的商品房买卖合同。涉案房产至今未按合同约定办理分割，买卖合约中约定被告购买的商铺房号与房管部门备案不符，现原告购买的商铺经双方确认为3-商101号（产权面积54.67㎡）以及3-商02号（产权面积288.55㎡），其中3-商101号商铺系独立部分，已经办理初始登记，具备交付条件，故3-商101号商铺能够继续履行；3-商02号商铺系两层，一层房屋内有楼梯通往二层，原告陈述被告应在交付房屋时用混凝土将二楼楼梯封锁，如若拆除或封堵楼梯，必然影响整栋商铺整体规划，且原告表明不愿意购买该商铺二层面积，3-商02号商铺无法分割办理产权登记手续。原告要求及时办理房屋产权登记证并移交商铺的诉讼请求，以及被告要求解除双方买卖合约的诉讼请求，对房地产买卖合约中涉及3-商101号商铺继续履行，由被告交付给原告，并协助原告办理产权登记手续；其余商铺无法继续履行，故依法予以解除。对于原告所交付的50万元房款，按买卖合约约定的5700元/平方米计算3-商101号商铺应付房款后，剩余房款由被告退还给原告。被告在销售商铺时，既未按照商铺备案状况进行销售，在签订合同后亦未按照合同约定实施分割变更，现合同无法全部继续履行，被告存在违约行为，应当赔偿原告损失。原告主张按每年5万元赔偿其未按合同约定按期交房的商铺经营的经济损失，以及请求按合同约定支付违约金190448.40元，因委托经营期间原告已收取收益共18.5万元，现涉案商铺价格已上涨至每平方米约1万元，买卖合约中不能履行的部分为112.39平方米，按照房价上涨差额计算原告损失为112.39平方米×4300元计483277元，扣除原告已收取的商铺收益18.5万元，故应由被告赔偿原告损失298277元；其余诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘小博与被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司签订的《房地产买卖合约》中关于XX城XX号商铺继续履行；其余部分予以解除。 二、被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）刘小博交付杨凌示范区五湖路与东新路交汇处XX城XX号商铺（面积约54.67㎡，最终以房产主管部门测量的面积为准），并于交付房屋后三十日内协助原告（反诉被告）刘小博办理该商铺的产权登记手续。原告（反诉被告）刘小博已交付的50万元房款，在产权登记手续办理完毕后十日内，按5700元/平方米计算应付房款，剩余房款由被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司退还原告（反诉被告）刘小博。 三、被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）刘小博损失298277元。 四、驳回原告（反诉被告）刘小博、被告（反诉原告）陕西千林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4109元（原告已预交），由被告陕西千林房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费6661元（被告已预交），由原、被告各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  张艳萍 人民陪审员  唐建军 人民陪审员  焦红武 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  徐泽华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1