江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初1150号原告（反诉被告）:张家港市鸿兴针织机械有限公司，住所地张家港市塘桥镇妙桥永进路。法定代表人：杨云兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞伟利，江苏梁丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家港市硕锦纺织有限公司，住所地张家港市塘桥镇人民中路84号。法定代表人：汪明，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱佳，江苏和嘉律师事务所律师。原告张家港市鸿兴针织机械有限公司（以下简称鸿兴针织机械公司）与被告张家港市硕锦纺织有限公司（以下简称硕锦纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理中，硕锦纺织公司提起反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理，并于同年3月26日公开开庭进行了审理。鸿兴针织机械公司的委托诉讼代理人卞伟利、硕锦纺织公司的法定代表人汪明、委托诉讼代理人钱佳均到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于同年5月8日再次公开开庭进行了审理。鸿兴针织机械公司的委托诉讼代理人卞伟利、硕锦纺织公司的法定代表人汪明、委托诉讼代理人钱佳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿兴针织机械公司向本院提出诉讼请求：1、判令硕锦纺织公司支付鸿兴针织机械公司2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金264300元、电费38643.61元、水费8470元，共计311413.61元及逾期付款利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2、硕锦纺织公司承担诉讼费用。审理中，鸿兴针织机械公司变更第一项诉讼请求为，判令硕锦纺织公司支付鸿兴针织机械公司2019年1月1日至2020年1月10日的房屋租金271541元、2019年4月1日至2020年1月10日的电费38643.61元、2017年3月1日至2020年1月10日的水费8470元，共计318654.61元及逾期付款利息（自起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。事实和理由：我公司和硕锦纺织公司于2018年7月11日签订一份《厂房租赁合同书》，明确约定了出租厂房情况、租赁期限、租金支付方式、其他费用、厂房使用要求和维修责任等事项。合同还约定以后每年租赁价格按横泾村的房价调节。上述《厂房租赁合同书》到期后，硕锦纺织公司继续使用租赁厂房，直至2020年1月10日才搬离租赁厂房。经计算，硕锦纺织公司共结欠我公司房屋租金及水、电费共计318654.61元，期间我公司多次催讨未果。鸿兴针织机械公司为此涉讼。硕锦纺织公司辩称，1、对鸿兴针织机械公司主张计算租金的标准不予认可，根据合同约定租赁费为每平方120元，合同期满后租金按市场价协商，但鸿兴针织机械公司未经我公司同意私自将价格调整为150元每平方，没有法律依据。2、对于鸿兴针织机械公司计算租金的期限也不予认可，其因自己原有厂房拆迁，故通过对租金涨价并于2019年10月8日起至我公司承租厂房内进行施工，因我公司系纺织行业，生产过程中不能遇明火，故我公司因为鸿兴针织机械公司的施工导致不能正常营业，其通过这些方式迫使我公司搬离厂房，故对于租金我公司仅认可计算至2019年10月8日。3、鸿兴针织机械公司在我公司承租厂房内施工的行为导致我公司停产停业三个多月，应当依法赔偿我公司损失，同时因其违约根据法律规定应当赔偿我公司的装修损失，我公司已提起反诉。硕锦纺织公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令鸿兴针织机械公司赔偿硕锦纺织公司停产停业损失共计395000元（包含员工工资13人×5000元/月×3个月=195000元及其他停产损失20万元）；2、判令鸿兴针织机械公司赔偿硕锦纺织公司装潢损失3万元；3、鸿兴针织机械公司承担反诉诉讼费用。鸿兴针织机械公司针对硕锦纺织公司的反诉请求辩称，1、硕锦纺织公司并没有停产停业，故停产停业损失不成立，其所主张的停产停业与我公司也没有因果关系。2、相应装潢损失不成立，硕锦纺织公司并没有对厂区进行单独装潢，根据双方2018年7月11日签订的《厂房租赁合同》，约定了终止合同后就承租方所有装潢我公司不承担任何补偿，且承租方不得拆除。3、就硕锦纺织公司陈述的事实与理由部分，一是双方订立有书面合同，从未答应硕锦纺织公司承租期不少于五年；二是我公司早就发函要求硕锦纺织公司搬离，并结算租金与水电费，现硕锦纺织公司未按照法律规定及时搬离，相应后果由其自行承担；三是我公司作为出租方，根据合同约定本身就具有养护义务，硕锦纺织公司所举证的施工及相应照片均在租赁面积以外的场地上，我公司有权进行维护，故硕锦纺织公司所主张的经济损失均与我公司没有关系。本案当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，鸿兴针织机械公司（出租方、甲方）和硕锦纺织公司（承租方、乙方）间签订一份《厂房租赁合同书》，约定了以下主要内容：甲方租赁给乙方的厂房座落在妙桥镇（应为塘桥镇妙桥街道）工业西区友谊路，承租费每平（方）米100元，合同期满后租金按市场价协商；厂房租赁期限自2017年3月1日起至2018年12月31日止；租金支付方式为甲、乙双方约定，以后每年按横泾村房价调节。乙方先付租金后再使用；租赁期间，由于甲方拥有独立水电表，乙方租用后，甲方将水电缴费卡交给乙方，由乙方直接向水电部门缴费；厂房租赁期间，乙方可根据自己的生产要求进行装修，但原则上不得破坏原房结构，费用由乙方自负。租赁期间的所有装潢，乙方终止本合同后，甲方不承担任何补偿。合同签订后，硕锦纺织公司实际承租了鸿兴针织机械公司有产权证的上述厂房，水、电费由鸿兴针织机械公司代为缴纳。因双方对2018年度的租金单价作了调整，鸿兴针织机械公司（出租方、甲方）和硕锦纺织公司（承租方、乙方）在2018年7月11日又签订一份《厂房租赁合同书》，约定了以下主要内容：甲方租赁给乙方的厂房座落在妙桥（街道）工业西区友谊路，租赁建筑面积1762平方米。承租费每平（方）米120元，合同期满后租金按市场价协商；厂房租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金支付方式为甲、乙双方约定，该厂房租赁租金为第一年120元/平方米，以后每年按横泾村房价调节。乙方先付租金后再使用；租赁期间，由于甲方拥有独立水电表，乙方租用后，甲方将水电缴费卡交给乙方，由乙方直接向水电部门缴费；厂房租赁期间，乙方可根据自己的生产要求进行装修，但原则上不得破坏原房结构，费用由乙方自负。租赁期间的所有装潢，乙方终止本合同后，甲方不承担任何补偿，乙方并不得拆除；厂房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有承租同等价格优先权；如期满后不再出租，应提前三个月通知乙方搬迁。上述租赁期限届满后，双方未再签订书面合同，硕锦纺织公司实际继续承租上述厂房，但未支付2019年度承租厂房租金。2019年8月22日，鸿兴针织机械公司向硕锦纺织公司及汪老板发送一份《通知函》：贵公司于2019年1月1日起承租我公司厂房1762平方米，但单位言而无信，拒缴纳房租金及电费。现来函正式通知你公司及本人在2019年9月30日前搬出所有设备及人员并全部缴清拖欠房租金及电费水费。并于同年8月23日通过国内挂号信形式通知了硕锦纺织公司。同年8月30日，汪明通过银行转账支付给杨云兴5万元、5万元、10万元、11440元（汇款备注：19年房租金全额交清，水电费单子送来结账），共计租金211440元（120元/每平方米×1762平方米）。鸿兴针织机械公司认为租金计算价格不对，由杨云兴将上述收到的租金211440元全额退还给了汪明。2019年10月8日，鸿兴针织机械公司委托的施工人员进驻硕锦纺织公司承租厂房内，拆除了紧靠车间、办公楼的绿化带，并陆续在车间与办公楼间空地和道路上、办公楼西面及老门卫等多处搭建简易棚（高度均为五米左右），硕锦纺织公司继续使用上述承租厂房，直至2020年1月10日全部搬离。同年1月13日，鸿兴针织机械公司来院涉讼，要求硕锦纺织公司支付厂房租金及水电费。同年1月14日，江苏梁丰律师事务所接受鸿兴针织机械公司委托，向硕锦纺织公司发出一份《律师函》，催讨租金及水、电费，并通过EMS邮寄给了硕锦纺织公司。另查明，塘桥镇横泾经济合作社于2018年11月28日出具给杨云兴一份《通知》，主要内容，为规范农村集体产权高效管理，切实保障农村集体经济组织的合法权益，对承租我村资产一律调价、先缴后用原则进行收缴，自2019年1月1日开始租金按150元/年/平方米收取。以上事实，有鸿兴针织机械公司和硕锦纺织公司于2017年3月1日、2018年7月11日签订的两份《厂房租赁合同书》、张房权证塘字第××号房屋所有权证、张房权证塘字第××号房屋所有权证、张集用（2012）第01300012号集体土地使用证、塘桥镇横泾经济合作社出具给杨云兴的一份《通知》、鸿兴针织机械公司发给硕锦纺织公司的《通知函》、《律师函》及庭审笔录等证据予以证明。审理中，硕锦纺织公司确认尚结欠鸿兴针织机械公司电费38643.61元、水费8470元。为查明案情，本院组织鸿兴针织机械公司和硕锦纺织公司于2020年4月23日至硕锦纺织公司的案涉承租厂房即张家港市塘桥镇妙桥友谊路（3号）进行现场勘查，并制作了现场勘查笔录。鸿兴针织机械公司法定代表人杨云兴陈述了以下主要内容：2019年8月，我公司发函给汪总（汪明）并寄信通知他，因为他2019年租金没付，他收到后在同年9月(实际付款日期为8月30日)付给我的，但他是按2018年120元每平方米付的，我们合同约定是按横泾村150元每平方米算，他没有付足，我把钱退给了他。到了10月5日，汪总到我原老厂办公室来，他提出租金便宜点，我提出来按145元每平方米计算，他答应的，说好说的，这几天没钱，等几天马上给你。我和他讲我现在用的厂房要拆迁，我要收回汪总租我的厂房，汪总讲你这样要我命了，这两个月是我最旺季的时候，能不能缓到12月，10月、11月是旺季，到了12月中旬淡下来了，工人也好处理，我讲我原来用的厂房和拆迁部门讲稍微拖一下，汪总到元旦前一定要搬走。另外我讲车间和办公楼中间的空地上要搭简易棚，汪总讲好的，没事的。我就在2019年10月8日起开始施工，先由挖泥机将靠近车间和办公楼墙旁的绿化带挖掉，并灌注水泥等基础设施，中间10米左右宽的道路（水泥路）没有维修。再委托杨冬新搭建简易棚，其中大简易棚（东西向44米，南北向12米左右）在11月底就完工了；然后搭了办公室西面的简易棚，原汪总堆放的部分废毛替他搬到车间西北面搭的小棚，筒管他直接卖掉了。到了12月下旬将大门右边门卫拆除，又改成了一个新的简易棚，造了南面新门卫……我当时同意按145元每平方米是有前提的，汪总在12月31日前要搬走的。硕锦纺织公司法定代表人汪明则陈述了如下内容：在2019年9月中旬我到杨总（杨云兴）原来老厂房去的，我当时提出低于五年不租的，杨总讲没办法，他要拆迁，我讲租金便宜点按135元每平方米算，杨总讲便宜5元一平方米，我说好说的……到了10月6日早上7点左右，杨总打我电话说要来打四个洞，要做排水沟，我同意的。到了10月9日杨总到我办公室来，那时车间和办公室旁边的绿化带已全部挖掉了，我说这样不行的，当时杨总讲便宜1万元（即补偿），我不同意……杨总挖绿化带时将我车间东门、西门挖断，我没办法通行，就在每扇门各放了两块木板(长2米左右，宽20、30公分)，放了大概一周左右，车间成品进出都是通过西门，汽车无法进出的，灌注水泥完工后一周后就可以通行了……鸿兴针织机械公司在路面上施工，购买了钢板回来后，在路面上堆放钢板、切割、焊接，导致路面全部堵住，汽车没办法通行……（汪明出示了一张现场照片）这照片是从一个办公室拆下来的门楼(杨云兴也认可是办公室门楼)，堆了近10天。上述现场勘查笔录经质证，鸿兴针织机械公司认为，对笔录没有异议，我公司的陈述以法人的陈述为准。硕锦纺织公司则认为，对笔录没有异议，根据杨云兴的陈述，可以确定，鸿兴针织机械公司自2019年10月8日起至12月底在我公司承租厂房施工，且将靠近车间的两条道路都挖空，在搭建简易棚时必须用电焊切割；其次，双方协商确认租金为145元每平方米，租赁期限到元旦（2020年1月1日）之前。本院还于2020年4月24日向案涉厂房内简易棚的实际施工人杨冬新进行职务调查，杨冬新陈述了以下主要内容：2019年10月杨云兴打我电话，我就到杨云兴老的办公室和他谈的，杨云兴提出让我到友谊路3号他的厂房内搭简易棚，是搭在车间和办公楼之间的过道上，高度就按5米左右，宽度就是过道宽大约10米，长度有40多米，价格是按每天每人300元点工的，正常加上我一般三个人。原材料是我帮他买的，买了钢结构的H型钢管和槽钢、彩钢瓦，买好以后供货商开好票送货过来，杨云兴直接付款的。购买的主要原材料放在老厂，我们切割也都是在老厂切的，需要用的时候汽车再拉过来，杨云兴老厂里本来有卡车的，谈好了就开始做的，双方没有签书面合同……（询问过道内的绿化带拆除以及水泥的浇灌情况）这不是我做的，我进场的时候没看到绿化带，就看到靠墙边挖的七八十公分深的坑，我们就在坑里埋了钢结构的预埋铁板，然后再由泥工在三天内将水泥浇灌完毕，浇灌完毕后第二天我们就可以搭建简易棚了。当时挖坑的时候厂区车间的两个门都是铺了木板的……（询问搭建简易棚的工程顺序、购买的H型钢管和槽钢、彩钢瓦的堆放情况）我是2019年10月10日去买的材料，大约两三天以后进场的。先在场地上做立柱架子，大约做了半个月，使用的H型钢管一般长6米左右，宽30公分左右，H型钢管有的放在过道，有的放在厂区外路边，我们将原材料放在车间东西两个门之间，大约用了两段10多米，材料堆放大约用了过道的一半距离，大约5米左右。接着吊车吊装，吊车是一吨半的（宽2米，长5米左右），吊车使用时一般在过道中间，吊装大约2天，我们是一边吊装一边焊接的，焊接时有火星溅出来的，当时焊接的时候在办公室西面有一堆废毛料，大约两三吨，我们就先搬到不焊接的地方。之后就是铺顶上的彩钢瓦，大约铺了十几天。大的简易棚大约做了一个月。在做大的简易棚的同时，在办公室西面同步搭建小的简易棚，是跟大的一起搭建的，两个是连接在一起的。做完以后在老的门卫南边新搭了新门卫，然后拆了老的门卫和配电间，这个是杨云兴叫其他泥工做的，拆完门卫我们接着在老门卫处搭了小简易棚，这个简易棚虽然小但高度还是要5米，而且里面还要放横车，所以也搭了二十多天。在搭建小简易棚前要先拆除原来两三米高的矮棚，拆除前车间老板原来在矮棚内放了一台打毛机，当时打毛机在使用，他又打了两天毛，然后机器停止我们用油布将机器盖好，然后拆除矮棚，但因为怕淋湿就留了一部分打毛机上面的棚。后来盖好了新的小简易棚后，再拆除原来留的矮棚……期间2020年1月份停了10多天，一直做到1月底全部完工……（询问在搭建简易棚期间，有无发现厂区车间机器是否在运转，有无见过车间老板）老板是见过的，不知道叫什么，因为老板每天晚上将自己的奥迪车停在过道之间，我们因为要干活，所以如果发现车停在过道，我们会去办公室找他，让他把车开出厂区。我们刚进场的时候车间里的机器在做，具体几台在运转不知道，我也没进到车间去，但经常看见工人走来走去的，但没几个工人，我只看到三四个人，之后机器一直在陆陆续续运转，而且我们在焊接的时候老板还避开焊接的地方在场地上另行晒毛，大约晒了一个礼拜。我们原材料堆的过道一半，他们的车子可以通行的，有时候我们也会让一下，我印象中看到车子来拉货七八次，车子都是小车子大约2吨内，车子来时都停在过道内的，装货都是从车间里面一个门（西门）出来的。……（询问进场时有没有发现场地上有原材料）我们进场时没有看见原材料，等我们将最大的简易棚搭完后大约11月份，那个老板又装了一部分原材料回来放在老的门卫过道，大约两三吨货，原材料放在打毛机里两三天就用完了。在办公楼西面的空地上除了废毛外，还有很多纸筒管，后来杨云兴还让他卖掉的……（询问施工时车间老板有无来和你们交涉或不让你们施工）没有的，只是要求我们尽量将路面扫干净，一般他来说，我们就扫一下。经质证，鸿兴针织机械公司对杨冬新的陈述没有异议，认为杨冬新是搭建简易棚的实际施工人，根据他的陈述事实连贯清晰，没有必要说谎。硕锦纺织公司则认为，对笔录没有异议，从杨冬新的陈述看，其搭建简易棚的施工时间为10月12日左右至1月底，且在施工过程中会有火星溅出，其也陈述在此期间，我公司工人每天仅两三个人出入厂区，而实际我公司正常一天工人有十五六七个，从这也能反映我公司的停业损失是客观存在的。本案双方争议的焦点是：一、2019年度硕锦纺织公司承租厂房的租金结算标准。鸿兴针织机械公司认为，双方于2018年7月11日签订了一份《厂房租赁合同书》，租金的计算方式根据合同第三条明确规定以后每年按横泾村房价调节，现横泾村已经作出证明，房价应为150元每平方米；硕锦纺织公司则认为，根据现场勘查笔录，双方协商确认租金为145元每平方，且租赁期限到元旦（2020年1月1日）之前。本院认为，鸿兴针织机械公司和硕锦纺织公司于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同书》应为有效，双方约定了租赁期限自2017年3月1日起至2018年12月31日止、租金按每平方米100元计算。之后，因双方对2018年租金结算单价每平方米从100元调整为120元，故又签订了2018年7月11日的合同。双方于2018年7月11日签订的《厂房租赁合同书》是双方真实意思表示，且上述案涉厂房均办理了房屋所有权证，双方的租赁合同关系合法有效，对双方均有约束力。合同租赁期限的截止日为2018年12月31日。在租赁期限届满后，硕锦纺织公司作为承租人继续使用上述承租厂房，鸿兴针织机械公司作为出租人也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁期间的租金标准，双方在2018年7月11日签订的《厂房租赁合同书》中约定，承租费每平方米120元，以后每年按横泾村房价调节。根据塘桥镇横泾经济合作社于2018年11月28日出具给杨云兴的一份《通知》，可看出横泾村资产的租金自2019年1月1日起按照150元每平方米收取，则硕锦纺织公司应按150元每平方米支付给鸿兴针织机械公司不定期租赁期间的租金损失。之后，本院于2020年4月23日组织双方至案涉承租厂房现场勘查时，鸿兴针织机械公司法定代表人杨云兴认可双方曾就租金进行了协商，汪明提出租金便宜点，杨云兴同意按145元每平方米计算，汪明对此也予以了确认，至此，可以认定鸿兴针织机械公司和硕锦纺织公司就2019年租金结算标准口头达成了一致意见，则硕锦纺织公司应按145元每平方米支付给鸿兴针织机械公司不定期租赁期间的租金损失。二、硕锦纺织公司主张赔偿其停产停业损失395000元能否支持。鸿兴针织机械公司认为，我公司于2019年10月8日进场后在非租赁区域内施工，并告知了硕锦纺织公司，硕锦纺织公司是同意的。在施工期间内，也均在非租赁区域内施工，硕锦纺织公司承租厂房有大门，不影响其正常进出，原料无法进场不符合事实，我公司从未影响其生产。硕锦纺织公司则认为，我公司有员工13、14名，有6条生产线包括22台针梭、5台B272、1台B262、2台粗纱，因为鸿兴针织机械公司自10月9日起每天要电焊，并且挖了沟，我公司的原料装不进去（一天5吨原料），所以从2019年10月8日起一直停工。10月、11月为我公司的生产黄金期，我公司在施工期间产生停业损失是必然的。硕锦纺织公司为证明其反诉请求，向法庭提供了以下证据：证据一、硕锦纺织公司法定代表人汪明与朋友易秀蓉的聊天记录及汪明现场拍摄的施工照片、现场拍摄的施工视频。硕锦纺织公司以此证明鸿兴针织机械公司于2019年10月8日在承租车间及厂区进行施工的事实。证据二、刘高峰、赵超杰等七人出具的情况说明七份（主要内容：本人是硕锦纺织公司员工，2019年10月8日公司房东来厂施工导致公司无法生产，本人自2019年10月8日起开始停工，时间大概3个月左右。停工期间，公司照常给我发工资，工资平均每月5000元。上述主要内容均为统一格式打印件）及七名说明人的身份证复印件、2019年7月至同年12月的工资发放表（其中10月至12月间有徐秀玲、刘会艳、汪明等16名员工，工资为每人每月4980元）及考勤表。硕锦纺织公司以此证明其于2019年10月8日因施工导致公司无法生产，在2019年10月8日起停工直至2020年1月10日全部搬离，公司工人有13人左右，轮流上班，主要是两三个人打样。轮流上班期间工资不打折，是4980元每月。员工10月、11月、12月基本未有出勤，但公司仍然发放员工工资共计195000元。证据三、李开华于2017年4月出具的一份便条（2017年4月塘桥镇妙桥友谊路3号车间装修，吊顶、隔墙、机器座角共计材料费、人工费31000元）。硕锦纺织公司以此证明其因装修厂房花费了31000元。证据四、江苏省电力公司通用机打发票核查票，反映硕锦纺织公司使用电费情况：2018年度10月、11月、12月的电费分别为5750.55元、5334.48元、4739.47元；2019年度10月、11月、12月的电费分别为5668.13元、4980.52元、1825.14元。硕锦纺织公司以此证明，通过对比2018年、2019年10月、11月、12月产生电费，可以明显看出2019年10月、11月、12月电费发生了明显减少，以此来证明本公司停工的事实。证据五、证人付某出庭作证。其陈述：在2019年11月份左右，有一天早上我开电瓶车去拿货，路过汪老板承租的厂房，看见好多人在打架，我就靠近大门口，但没走进去。我看见大约有十几个人，我认识的就是汪老板，因为我和他是老乡，有的人还拿着棒子，我远远地看着，没有走太近，站了三五分钟就走了。……我没亲眼看到电焊，只听见他们吵得时候说电焊。吵架的人在院子里，他们站的地方原来是水泥地，现挖掉了变成了泥土地。鸿兴针织机械公司质证后认为：证据一、对其真实性有异议，根据硕锦纺织公司的法定代表人陈述是本人先将图片发给对方，再让对方发给自己，是自说自话，不属于证据。同时需要说明的是，我公司维护的是场地，不是租赁区域，并不当然导致停产。且对于租赁合同的解除不存在强迫，系依法解除。证据二、对于工资发放记录单及考勤记录系硕锦纺织公司单方制作，真实性不予认可；对于情况说明，每个人情况应当有所不同，但其提供模板竟然一致，对其真实性也不予认可，员工与公司存在利害关系，证明人主体身份也不予认可。根据证据规定，证人出具证言应当出庭接受质询，其也没有到庭接受质询。证据三、对其真实性不予认可，从内容看缺乏单据出具人的身份信息，其施工内容及结算方式过于简单，没有详细明细，不符合施工惯例，其相应费用也系单方出具，无法证实。证据四、对其真实性没有异议，2018年10月和11月的电费与2019年同期相比，基本持平，可以反映硕锦纺织公司的生产没有受到任何影响。至于2019年12月的电费，根据硕锦纺织公司在庭审中的陈述，本身属于淡季，且该月工作安排主要是打样，而且2019年年底纺织行业的市场行情普遍不好，许多企业在12月已经放假，故其主张的因施工导致停产没有因果关系。况且10月、11月我公司已经在施工，但并未影响硕锦纺织公司的生产，则在同样施工情况下的12月，也不会给其单独造成影响。证据五、证人付某与硕锦纺织公司法人是老乡，且熟识，证人不符合客观公正第三人立场；且证人陈述前后矛盾，如对于争吵地点是泥土地还是水泥地，其陈述门卫院子是泥土地，并陈述是挖开的，但实际门卫门口水泥地并没有进行施工，可见其陈述是虚假内容；再者，其陈述长达几分钟时间内，就听到一句电焊有明火，其他内容均表示不清楚，未听清，从常理判断不符合逻辑。审理中，硕锦纺织公司陈述委托张家港利金财务咨询有限公司（以下简称利金财务公司）为其代为记账，为查明案情，本院至利金财务公司调取了硕锦纺织公司2019年10月至12月的记账凭证。记账凭证反映如下内容：1、2019年10月份记账凭证中，主要包含：张家港市塘桥镇鹿苑丝语化纤厂于2019年9月24日、同年10月22日开具给硕锦纺织公司两份江苏增值税专用发票，价税合计分别为673.90元、33348.53元；张家港保税区华蕾国际贸易有限公司于2019年9月26日开具给硕锦纺织公司的一份江苏增值税专用发票，价税合计为74902.56元；张家港兴德盛化纤有限公司于2019年9月26日开具给硕锦纺织公司的一份江苏增值税专用发票，价税合计为29800元。上述发票载明的货物或应税劳务、服务名称为化学纤维*涤纶丝、锦纶等。2019年10月17日、10月25日硕锦纺织公司开具给常州燎源纺织印染有限公司、江阴市爱菲尔纺织品有限公司三份增值税发票，价税合计分别为47291.90元、10万元、10万元，货物或应税劳务、服务名称为纺织产品*涤纶纱或晴纶纱。硕锦纺织公司2019年10月发放工资清单（曹贺芳等13名职工，每人每月基本工资均为5000元）。10月31日领料单（纤维6500，涤纶丝3715.60）和入库单（纱线11780.60）。2、2019年11月份记账凭证中，主要包含：2019年11月12日硕锦纺织公司开具给常州燎源纺织印染有限公司、张家港市澳洋绒线有限公司两份增值税专用发票，价税合计分别为23206元、11280元，货物或应税劳务、服务名称为纺织产品*涤纶纱等。2019年11月工资发放清单（职工名单与10月份发放名单一致，每人每月基本工资均为4980元）。11月30日的领料单（纤维400，涤纶丝253.67）和入库单（纱线1875.70）。3、2019年12月份记账凭证中，主要包含：张家港保税区华蕾国际贸易有限公司于2019年10月23日开具给硕锦纺织公司的两份江苏增值税专用发票，价税合计分别为85446.80元、47913.44元，2019年11月27日张家港市塘桥镇鹿苑丝语化纤厂开具给硕锦纺织公司的一份江苏增值税专用发票，价税合计为3044.80元。上述发票载明的货物或应税劳务、服务名称为纺织产品*短纤等。2019年12月工资发放清单（曹贺芳等8名职工，基本工资每人每月均为4980元）。2019年12月31日领料记账凭证（纤维10000，涤纶丝5985）。经质证，鸿兴针织机械公司认为，对于记账凭证中的发票、领料单、入库单的真实性均没有异议；对于员工工资的发放清单没有实际发放的记录，不发表意见；对于关联性，相应票据单据能够证明在此期间硕锦纺织公司单位原料采购正常，进出正常，销售正常，往来记账凭证记录相应内容清晰，相应证据材料能够证明硕锦纺织公司陈述的停产停业事实虚假，其在反诉状中陈述在施工过程中停产停业与相应证据相互冲突；关于员工发放清单，其在反诉中陈述每个月13个人，与记账凭证中的发放记录的人数不一致，说明硕锦纺织公司提供情况说明及工资记录单造假。综上，相应记账凭证内容证明了硕锦纺织公司正常营业，其不存在停产停业情况，故请求驳回其反诉请求。硕锦纺织公司对上述记账凭证作了解释，认为：记账凭证中10月、11月、12月开具的发票，均是我公司上半年发生的业务，因为大多都是年底结账，所以开票都记账在这几个月。入库单就是进原料的，出库单就是正常使用的。记账凭证中的工资记录，只有财务记载，没有实际支付，有的只是垫付。12月份只做账8个人是因为有的人不愿意干了，因为当时也停工了……（询问其提供证据二即刘高峰、赵超杰等七人出具的情况说明，该七人与记账凭证中工资发放清单中的人员无一人相吻合）记账凭证中的职工清单中，有部分人是2017年、2018年度的工人，其已不干了，我公司和利金财务公司讲要不要调整一下，他们说没有关系的。工人的工资就是平时要多少给多少，平时给生活费，一般都付现金，也不打收条的。年底是要总结账的，我公司是记载在一个本子上的，但2019年度的本子已经处理掉了。并明确，对于公司主张的其他停产损失20万元，没有书面证据予以证明。本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，鸿兴针织机械公司在2019年10月8日委托施工队进驻硕锦纺织公司承租厂区施工是事实，而承租厂区应包含门卫、生产车间、办公楼、配电间、道路通行等辅助设施，现鸿兴针织机械公司在生产车间与办公楼间的空地、道路上、老门卫、矮棚等区域内施工，是在硕锦纺织公司承租厂房内。鸿兴针织机械公司辩称在非租赁区域内施工，与事实不符，本院不予采信。对于硕锦纺织公司主张的因施工造成的停产停工损失，鸿兴针织机械公司明确予以否认，硕锦纺织公司对此负有举证责任。硕锦纺织公司提供的证据一即聊天记录及汪明现场拍摄的施工照片，可以辅助反映自2019年10月8日起在承租厂区存在施工的事实；硕锦纺织公司提供的证据二，其中考勤表是其单方制作，对其真实性无法确认；刘高峰等七名人员出具的情况说明，由于该七名人员未能到庭作证，对其签名的真实性本院也无法确认；即使签名属实，上述七名人员是否系硕锦纺织公司员工情况不明，其是否实际领取了每月5000元的工资也情况不明；且其称每月工资5000元与硕锦纺织公司提供的工资发放表（有16名员工）上记载的每人每月4980元也不相符合；而在本院调取的该公司的10月至12月的记账凭证中，其中工资发放清单（10月、11月为13名员工、12月为8名员工）与此前提供的工资发放表上的工人名单绝大多数不一致，且记账凭证中工资发放清单中的人员名单与前述刘高峰等七名人员无一相吻合。硕锦纺织公司对此解释为记账凭证中的职工清单中，有部分人是公司2017年、2018年度的工人，利金财务公司在记账时未作调整。并称工人工资是平时付生活费，一般支付现金，也不打收条。年底会总结账，在本院要求其提供结账本子时，又称2019年度的本子已处理掉。从硕锦纺织公司上述陈述和提供证据来看，公司发放工人工资，根据财务规定应如实记载在财务记账凭证中，但其记载的发放人员清单与其提供证据二中所涉七名人员无一人相吻合，且与其提供的工资发放表（显示有16名员工）也不符，上述证据间相互矛盾，故对其真实性本院均无法确认。再退一步讲，即使硕锦纺织公司雇佣了工人并实际支付了工人工资而未予记载在财务记账凭证中，按其所称有自行记载的工人工资的本子，后又称在2019年年底职工工资发放后，在2020年就将该本子处理掉。而本案的立案时间为2020年1月13日，硕锦纺织公司在收到应诉材料后，还将对本公司有利的发放工资的本子处理掉，这陈述明显违反一般生活常理。综上，硕锦纺织公司提供的现有证据无法证明其实际发放了十三名工人工资195000元的事实。硕锦纺织公司提供的证据三即李开华出具的一份便条，对于该便条的真实性因李开华未到庭接受质询，对其真实性本院也无法确认。即使属实，对于该损失的承担，双方在2017年3月1日和2018年7月11日签订的两份《厂房租赁合同书》中均约定，硕锦纺织公司可根据生产要求进行装修，但所有装潢在终止合同后，鸿兴针织机械公司不承担任何补偿。根据上述约定，即使硕锦纺织公司存在上述损失，也与鸿兴针织机械公司无关。硕锦纺织公司提供的证据四即江苏省电力公司通用机打发票核查票，其中2018年度10月、11月、12月的电费分别为5750.55元、5334.48元、4739.47元；而2019年度10月、11月、12月的电费分别为5668.13元、4980.52元、1825.14元。比较两年10月、11月电费金额，2019年度的电费并未有明显减少的现象，反而能证明在2019年10月、11月，硕锦纺织公司并未停工停产，而是在正常生产；至于12月电费比同期有所减少，一是12月已非旺季，硕锦纺织公司也自述12月有工人不愿意干了；二是2019年12月31日系鸿兴针织机械公司要求其搬离的截止日期，硕锦纺织公司在12月停工并准备搬迁事宜，应属其基本义务，电费减少也符合本案的实情。硕锦纺织公司提供的证据五，即申请证人付某出庭作证，从证人的陈述看，一是付某停留在吵架现场时间较短，距离现场较远，并明确未亲眼看到电焊，只听有人讲电焊，且对于部分细节的陈述与事实不符，如厂区内场地陈述是泥土地，而实际是水泥地，故其证言证明力较低，需结合其他证据综合认定。审理中，本院向搭建简易棚的实际施工人杨冬新进行职务调查，其陈述于2019年10月中旬进驻施工，直至2020年1月结束，在搭建简易棚过程中，厂区车间内的机器一直在陆陆续续运转，也看到三四个工人走来走去，我们搭建所用原材料堆了过道一半，汽车是可以通行的；在拆除矮棚前，矮棚内的打毛机在使用，打了二天毛，而后用油布盖好；期间还看到有汽车（2吨内的汽车）来拉货七、八次。从杨冬新的上述陈述可以辅助证明，硕锦纺织公司实际并未因施工而停工停产。其次，从本院调取的硕锦纺织公司的记账凭证看，在2019年10月至12月，由张家港市塘桥镇鹿苑丝语化纤厂等厂家陆续开具给硕锦纺织公司江苏增值税专用发票，而硕锦纺织公司也开具给江阴市爱菲尔纺织品有限公司等公司江苏增值税专用发票。根据法律规定，增值税发票的开具应以双方真实的交易为前提，结合领料单和入库单的情况，可以证明硕锦纺织公司向张家港市塘桥镇鹿苑丝语化纤厂等厂家购买了原材料化学纤维*涤纶等，并在生产加工后，将成品涤纶纱销售给了江阴市爱菲尔纺织品有限公司等公司。硕锦纺织公司辩称上述发票系上半年发生的业务，但未能提供相应证据证实，且与其提供的江苏省电力公司通用机打发票核查票相矛盾，故对于该抗辩，本院不予采信。综上，记账凭证也能证明硕锦纺织公司在10月至12月间并未因施工而停工停产。审理中，硕锦纺织公司还反诉主张其他停产损失20万元，但未能提供书面证据证明，且与本院查明的未停工停产的事实不符，故对其主张本院不予支持。综上，如前所述，鸿兴针织机械公司和硕锦纺织公司在2019年度的租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但鸿兴针织机械公司在解除合同时应当在合理期限之前通知硕锦纺织公司。本案中，鸿兴针织机械公司于2019年8月22日向硕锦纺织公司发送《通知函》，要求其在同年9月30日前搬离承租厂房并支付租金和水电费，上述内容有解除合同的意思表示，硕锦纺织公司在接到上述《通知函》后，应做好停止生产、机器设备搬迁、厂房交接等手续，鸿兴针织机械公司也应给硕锦纺织公司合理搬离时间。之后双方又进行了协商，鸿兴针织机械公司同意硕锦纺织公司最迟在2019年12月31日前搬离，即给了其四个月时间搬离，根据本案实际情况，该期限应属合理。对于租金计算标准，双方已口头达成了一致意见，则硕锦纺织公司应按145元每平方米支付给鸿兴针织机械公司不定期租赁期间的租金损失，年租金标准为255490元（145元/每平方米×1762平方米）。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限保持租赁物符合约定的用途。硕锦纺织公司承租案涉厂房的目的是使用收益，故鸿兴针织机械公司应依合同约定交付厂房给其使用收益，并于租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态。但自2019年10月8日起，鸿兴针织机械公司委托施工队进驻硕锦纺织公司的承租厂房厂区内，开挖绿化带、在空地、道路上搭建简易棚，并拆除老门卫、矮棚，搭建新的小简易棚等，上述施工行为已超过了鸿兴针织机械公司对出租厂房正常维护的范围，结合硕锦纺织公司提供的部分照片、现场勘查笔录及杨冬新的陈述，可以看出现场施工对硕锦纺织公司造成了一定影响，如：鸿兴针织机械公司拆除绿化带，并浇灌水泥，致硕锦纺织公司生产车间东门、西门挖断，只能在每扇门上各放两块木板达一周左右，影响了人员进出及原材料、成品的装运；在施工过程中将H型钢管等原材料堆放的情况，杨冬新陈述堆放了过道一半距离，但在实际施工过程中，并不排除原材料堆放会超过过道一半距离以上的可能性，且即使仅堆放了过道一半距离，也会对硕锦纺织公司的日常通行、车辆进出造成一定的影响；硕锦纺织公司提供的照片，反映有一办公门楼拆除，也堆放了一段时间，必然会对其通行造成不便；而且在搭建简易棚时，必须吊装并进行焊接，焊接时肯定会有火星飞溅，硕锦纺织公司作为纺织行业生产加工企业，虽然焊接地在生产车间外过道上，但安全生产隐患真实存在；杨冬新还陈述在搭建老门卫处简易棚时，原矮棚内放置有一台打毛机，后来用油布将打毛机包好后拆除矮棚，再搭建小简易棚，这期间硕锦纺织公司无法使用打毛机，且搭建时也会有火星飞溅，对其也会造成一定影响。综上，鸿兴针织机械公司未能自2019年10月8日起至同年12月31日间，将出租给硕锦纺织公司的厂房保持租赁物符合约定的用途，应在双方约定房屋租金标准基础上适当打折。根据本案实际情况，由硕锦纺织公司按约定标准的50%支付上述期间的房屋租金。鸿兴针织机械公司同意硕锦纺织公司在2019年12月31日前搬离，从其通知搬离至2019年12月31日，已经给了承租人硕锦纺织公司足够合理期限，硕锦纺织公司作为承租人，有及时返还承租厂房的义务，现其未能及时返还厂房，直至2020年1月10日才全部搬离，超过了合理期限，属于硕锦纺织公司的扩大损失，则自2020年1月1日至同年1月10日之间的房屋使用费应按145元每平方米的标准由硕锦纺织公司全额负担。综上，硕锦纺织公司应支付自2019年1月1日起至同年10月7日止的房屋租金为195992.33元（255490元÷365天×280天）；自同年10月8日起至同年12月31日止的房屋租金为29748.84元（255490元÷365天×85天×50%）；自2020年1月1日起至同年1月10日止的房屋使用费为6980.60元（255490元÷366天×10天），合计为232721.77元。审理中，硕锦纺织公司认可结欠鸿兴针织机械公司电费38643.61元、水费8470元，本院予以确认，硕锦纺织公司理应及时支付。综上所述，硕锦纺织公司尚结欠鸿兴针织机械公司租金232721.77元、电费38643.61元、水费8470元，理应及时给付，现其至今未履行，已构成违约，还应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿鸿兴针织机械公司逾期付款利息损失。鸿兴针织机械公司的大部分诉讼请求合理正当，本院予以支持。硕锦纺织公司的反诉诉讼请求，证据不足，且与本院查明事实不符，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张家港市硕锦纺织有限公司应支付张家港市鸿兴针织机械有限公司房屋租金232721.77元、电费38643.61元、水费8470元，合计为279835.38元；并赔偿张家港市鸿兴针织机械有限公司逾期付款利息损失（以欠款额279835.38元为基数，自2020年1月13日起至张家港市硕锦纺织有限公司实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息）。限张家港市硕锦纺织有限公司于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张家港市鸿兴针织机械有限公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回张家港市硕锦纺织有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费6080元，财产保全费2120元，合计8200元，由张家港市硕锦纺织有限公司负担。限张家港市硕锦纺织有限公司在判决生效后十日内直接交纳本院。反诉案件受理费3838元（已减半收取），由张家港市硕锦纺织有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  李 娟人民陪审员  朱正芳人民陪审员  张祖勋二〇二〇年五月二十五日法官 助理  盛心怡书 记 员  罗 叶