河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初3765号原告：梁国旭，男，1967年6月13日出生。委托诉讼代理人：朱珂，河南东方大律师事务所律师。被告：邹健，男，1972年12月28日出生。被告：杨明，女，1981年8月31日出生。委托诉讼代理人：邹健，系杨明丈夫，男，1972年12月28日出生。原告梁国旭与被告邹健、杨明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁国旭向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认平顶山市××神××大道中段北侧××号房屋归梁国旭所有。2、请求依法判令邹健、杨明立即将上述房屋交付给梁国旭，并判令邹健、杨明立即将上述房屋的房产证办理至梁国旭名下。3、请求依法判令邹健、杨明向梁国旭支付阳台安装费5108元。4、请求依法判令邹健、杨明向梁国旭支付逾期应交纳的物业费569.7元（暂计算至2019年9月30日，应计算至邹健、杨明实际向梁国旭交付房屋之日止）。5、请求依法判令邹健、杨明向梁国旭支付违约金9840元（违约金暂计算至2019年9月30日，应计算至邹健、杨明实际向梁国旭交付房屋之日止）。6、本案诉讼费由邹健、杨明承担。事实与理由：2018年1月3日，邹健、杨明与梁国旭签订了1份《房产转让协议书》，约定邹健、杨明将位于平顶山市××神××大道中段北侧××号房屋出售给梁国旭，邹健、杨明系该房屋的所有权人，邹健、杨明保证对所出卖的房屋享有完全的处分权，没有产权及债务纠纷，房屋总价为410000元，以及具体的付款方式，房屋交付时间及违约责任等。同日，梁国旭向邹健、杨明交付了购房款410000元，邹健、杨明向梁国旭出具收据1份，收据注明全额款已付清。2019年5月29日，梁国旭获知所购买的被告邹健、杨明的上述房屋开发商已经开始交房，梁国旭即按照合同约定要求邹健、杨明向梁国旭交付房屋但是邹健、杨明声称要求梁国旭再行向邹健、杨明交付20000元，邹健、杨明才同意将上述房屋交付给梁国旭。经梁国旭与邹健、杨明多次协商，邹健、杨明均不按照合同约定向梁国旭交付房屋。邹健、杨明的以上行为已经明显违反双方之间的合同约定，给梁国旭造成了极大损失和不便。综上，梁国旭为保障自己的合法权益，特诉讼至贵院，以求法院依法维护梁国旭的合法权益。诉讼中梁国旭将其第一项诉讼请求变为依法确认2018年1月3日邹健、杨明与梁国旭签订的《房产转让协议书》真实有效。邹健、杨明辩称，邹健、杨明认为在签订房屋转让协议之前双方约定的以410000元价款将房屋转让给梁国旭，其他费用由梁国旭承担。当时签订合同的时候邹健、杨明向梁国旭出具了收款收据，并把购买房屋的所有手续都给梁国旭。在交房的时候由于开发商提出需缴纳封阳台的费用，邹健、杨明认为这都是签订协议之后的事，该费用应当由梁国旭承担，经与梁国旭协议，两次商量没有结果。邹健首先提出解除合同，并愿承担违约金为购房款的20%。梁国旭提供证据有：证据1、《房产转让协议书》，证明梁国旭与邹健、杨明双方于2018年1月3日签订了房产转让协议书，约定了邹健、杨明将本案争议的房屋出卖给梁国旭，同时约定房屋的总价及付款方式和交付时间，各项费用承担及违约责任等。其中第七条第二款明确约定房屋移交前发生的相关费由有邹健、杨明负责。第八条第三款约定由邹健、杨明结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后的发生费用由梁国旭承担；第五款约定房屋公共维修基金随房产转移。第九条约定有违约条款。该证据可以证明该房屋的所有权归梁国旭所有。梁国旭主张的交房之前产生的阳台安装费、物业费及邹健、杨明延迟向梁国旭交房的违约金均应该有邹健、杨明向梁国旭承担。证据2、商品房买卖合同、房屋购房发票、维修基金专用票、房屋备案查询单。证明邹健、杨明将本案争议的房屋卖给梁国旭后把有关购房手续全部交给梁国旭，该房屋所有权属于梁国旭。证据3、邹健、杨明出售该房屋的售房信息，证明邹健、杨明发布的售后信息以41万元价格急售本案争议房屋，邹健、杨明已经明确其已经全款购房，维修基金和契税已经交过。证据4、房屋售楼部通知邹健、杨明进领房时间记录，证明2019年5月29日售房部就已经通过电话通知邹健、杨明交房，通知邹健、杨明前来领取钥匙办理相关交房手续。至今因邹健、杨明原因仍未前往售房部办理相关手续，邹健、杨明已经违反了双方签订的房屋协议书约定的房屋交付时间，邹健、杨明应该向梁国旭承担违约责任。证据5、梁国旭与邹健的微信聊天记录。证据6、梁国旭与邹健的通话录音。证据5、6、证明在该房屋达到交房条件后梁国旭多次向邹健、杨明联系要求邹健、杨明按照双方协议书中约定的向梁国旭交付房屋，但是邹健、杨明以种种理由试图额外向梁国旭索要2万元钱及维修基金等费用，证明邹健、杨明已经违反双方协议约定，应该承担违约责任。邹健、杨明未提交证据。邹健、杨明针对梁国旭出示的证据质证称，对证据1、房价是41万元，梁国旭已将41万元交付给邹健、杨明。但是其他的费用邹健、杨明不承担，有可能当时没有说清楚，梁国旭说房屋封阳台的事情是后期发生不在梁国旭的购房款范围之内。证据3、发布的信息已经注明了将全部的房款交付，但是房屋维修基金和契税并没有注明在里边，邹健、杨明认为房屋后期的使用费用应该是梁国旭缴纳的。证据5、6是不完整的，通话记录也是不认可的，通话有很多次。导致不交房、物业费没有缴纳，没有履行协议的原因并不在邹健、杨明，不履行交房是因为梁国旭不交封阳台费用。经审查，本院认为以上梁国旭提供的证据能相互印证，具有合法性、关联性与真实性，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2017年2月17日，邹健、杨明与平顶山市某某房地产开发有限公司（以下简称某某地产公司）签订商品房买卖合同（合同备案编号第41040020170217XXXX号），购买某某地产公司开发的X苑第X幢X层X号商品房，房屋建筑面积共计146.09平方米，每平方米3035元，总价款443383元，一次付清。交房时间2018年12月31日。办理房产权属证书时间2020年12月31日前。合同签订后，邹健、杨明一次向某某地产公司交纳了全部房价款，双方并在房管部门办理了商品房买卖合同登记。邹健、杨明并交纳了房屋专项维修资金11318元。另外双方在商品房买卖合同补充协议（附件八）第10.1条特别约定，出卖人统一封闭阳台，出于安全考虑，为达到统一验收标准，出卖人将用塑钢封闭阳台，封闭成本为343.25元/平方米，买受人所购房屋阳台塑钢安装面积14.88平方米，总金额5108元由买受人承担费用，在交房时一并缴纳该费用。2018年初，邹健在平顶山二手房交易平台上发布信息“41万急售湛河X苑X室X厅147平方米”房屋，并在信息上称“本人已全款购房，维修基金、契税已全部交过。”梁国旭看到该信息后，经与邹健联系协商，双方达成了协议，2018年元月3日以邹健、杨明为转让方（甲方），梁国旭为受让方（乙方），双方签订《房产转让协议书》，协议约定主要内容：本合同所出售房屋坐落在平顶山市××大道中段北侧××东单元××室，建筑面积146.09平方米。转让价格为410000元。此房价款为甲方净价，乙方先支付410000元，买卖上述房产交易过程产生的一切费用均由乙方承担缴纳。房屋交付，鉴于房屋没有竣工，双方协商甲方应于乙方首次付款时，将上述房屋的全部手续，票据等资料交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益处分权归乙方行使。房屋过户，房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方积极配合办理过户手续。甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。其他责任，甲方应在开发商交房之日起将该房产交付乙方。甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。乙方办理房地产转让手续，甲方应予协助。房屋公共维修基金随房产转移。违约责任，甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任。逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%违约金。争议解决，本合同履行过程中，如发生正义，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向房屋所在地人民法院起诉。本合同自甲乙双方签字之日起生效。上述合同经双方签字生效后，梁国旭向邹健、杨明支付了410000元购房款，邹健、杨明将与某某地产公司签订的《商品房买卖合同》书及附件、相关交款票据等全部交予梁国旭，并向梁国旭出具了收款收据，收据上记载全额款已付清。2019年5月29日某某地产公司通知邹健、杨明接收房屋，但要交纳在《商品房买卖合同》书附件八中约定的封阳台费用5108元。梁国旭得知交房信息后也催促邹健交房，为此邹健呈二次从北京返平办理交房事宜。但因邹健认为封阳台的费用不应再由其交纳，不向某某地产公司交纳该部分费用，造成其不能向梁国旭交房。某某地产公司通知要求邹健接收房屋后，所属物业公司已自2019年7月1日计收该房屋的物业管理费。2019年6月经邹健与梁国旭多次协商交房事宜，邹健先是要求梁国旭把房屋维修基金的钱返还给邹健，封阳台的钱梁国旭承担了，再办理交房。最后又提出，让梁国旭再付他2万元钱，2万元到账后办理交房。如不支付2万元，房子不再出卖。梁国旭对此不同意，双方协商不成，梁国旭现提起诉讼。本院认为，2018年1月3日，梁国旭与邹健、杨明所签订的《房产转让协议书》是双方的真实意见表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。故本院对梁国旭请求确认该《房产转让协议》有效的诉讼请求本院予以支持。本案案涉争议房屋已符合交付条件，只因邹健、杨明的不作为造成该房未能向梁国旭交付。根据梁国旭与邹健、杨明签订的《房产转让协议书》交房的约定应向梁国旭交付位于本市××神××大道中段北侧××号的房屋。因该房屋现尚未取得房屋所有权证，不符合转让过户办证条件，故对梁国旭要求邹健、杨明协助办理房产证的请求不予支持，待条件成就后可另行主张。对梁国旭主张邹健、杨明支付的阳台安装费、物业费用因其本人现并未交纳，本院不予支持。按照双方所签订的《房屋转让协议书》的约定，梁国旭现主张邹健、杨明向其支付逾期交房的违约金，对此本院予以支持。违约金自2019年7月1日起以410000元为本金，按日万分之二计算至交房之日止。诉讼中邹健、杨明虽对梁国旭提起了反诉，但在限定期限内未缴纳诉讼费用，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、本院确认2018年1月3日梁国旭与邹健、杨明所签订的《房屋转让协议书》有效。二、邹健、杨明于本判决生效后十五日内向梁国旭交付其购买的位于平顶山市湛河区XX大道X段X侧X苑第X幢X层X号的房屋（商品房买卖合同备案编号第××号）。三、邹健、杨明自2019年7月1日起以410000元为基础，按日万分之二的计付方法向梁国旭支付逾期交房的违约金至实际房屋交付之日止。四、驳回梁国旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3841.5元，保全费2770元，全部由邹健、杨明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 刘 威二〇二〇年二月二十日书记员 李珊珊附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。