广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终3747号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳德亿实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水石园西街名苑启盛大厦3号写字楼。法定代表人：叶南雄。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡益萍，女，汉族，1973年5月1日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周乐洋、肖体勇，广东商达律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司（以下简称德亿公司）因与被上诉人胡益萍商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2017）粤1303民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德亿公司的委托诉讼代理人谢海鹏，被上诉人的委托诉讼代理人周乐洋、肖体勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人德亿公司上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初712号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：就被上诉人购买上诉人开发的惠阳“名苑?星河湾项目”三期3D栋2层04号房，上诉人与被上诉人于2016年1月27日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该合同第8条约定交付期限为2016年6月30日，该合同补充协议第九条约定逾期交付在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交付的违约责任，逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任；同时，补充协议第六条约定，买受人收楼时，应当按照合同约定付清房款及政府规定的各项费税；按揭方式付款的，还须按揭银行已将按揭款付至出卖人账户；否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不属出卖人违约。2016年12月9日，就逾期交楼事宜，上诉人与被上诉人签订《逾期交楼补偿确认函》，约定自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日，按照日万分之三点五支付逾期交楼违约金给被上诉人。该确认函签署后，上诉人依据补充协议第九条约定扣减不视为违约的90天后向被上诉人支付了补偿18391元，被上诉人并未向上诉人提出异议，后直接诉至法院，认为上诉人支付的补偿金不足，要求赔偿。原审判决认为不能扣减90天，故此判决上诉人补足16889元，并判决上诉人支付被上诉人逾期未支付违约金的补偿金23935.66元。上诉人认为：确认函中约定上诉人承担逾期交楼补偿的期限是“自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日”，并未约定按照备案合同第8条的约定的期限，补充协议也是备案合同的组成部分，补充协议第九条的约定实际上已将商品房买卖合同第8条约定的交楼时间推迟了90天，因此，确认函中“备案合同约定的交楼日期”不是商品房买卖合同第8条约定的交楼时间，而应该推后90天。据此，上诉人扣减符合确认函的约定。退一步说，即使双方理解上存在分歧，那也属约定不明，法院审理后认为不应当扣减，那也不能认定上诉人部分逾期支付。再退一步说，即便认定部分逾期支付，逾期支付的金额也只有16889元，而因此判决上诉人另行支付补偿金23935.66元，明显过重。故提出上述上诉请求。被上诉人胡益萍答辩称：上诉人与被上诉人签订的《逾期交楼补偿确认函》已明确约定违约金起算日期和逾期不能支付补偿金的违约责任。一审法院根据该函作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告胡益萍向一审法院起诉请求：请求判令德亿公司支付（1）逾期交房违约金23504元（自2016年7月1日至2016年12月8日共160天，违约金按日万分之三点五计算；自2016年12月9日至2016年12月30日共21天，违约金按日万分之五计算，扣减德亿公司已支付的18391元)；（2）逾期未支付逾期交楼违约金的补偿款50000元；（3）逾期未取得交楼所须全部证件的补偿款50000元；（4）诉讼费由德亿公司承担。一审法院认定的事实：2016年1月27日，胡益萍（买受人）与德亿公司（出卖人）签订合同编号为惠阳(2016)00002265的《商品房买卖合同》。该合同约定，德亿公司以出让方式取得惠州市惠阳区淡水大埔星河东路地块的土地使用权，并取得惠阳区房产管理局批准的商品房预售许可证，证号为:惠阳房预许字(2014)第015号；胡益萍购买德亿公司开发建设的名苑星河湾花园(三期)3D幢2层04号房(下称涉案房屋)，单价6728.61元／m2，房屋建筑面积93.63m2，总房价为630000元；首付190000元，银行按揭440000元；第八条约定交付期限:出卖人应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的涉案房屋交付给买受人；第九条约定逾期交房违约责任：“(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金”；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01％向买受人支付违约金”；第3项“按第2条所指0．01％违约金按日计算”。同时签订的《补充协议》第九条约定，出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任；第十四条约定，合同中填写的乙方（即胡益萍）名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址(在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址)；除本合同及补充协议另有约定外，甲方（即德亿公司）给乙方的所有通知(包括但不限于发送《入伙通知书》等)可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。……在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订前期，胡益萍向德亿公司支付首期购房款190000元；2016年3月22日，中信银行惠州分行根据与胡益萍签订的《个人住房借款合同》，依约将胡益萍贷款440000元直接支付至德亿公司银行账户。由于德亿公司未按约定期限交楼，2016年12月9日，德亿公司向胡益萍出具《逾期交楼补偿确认函》(以下简称确认函)，胡益萍签名认可。该确认函确认：1、逾期交楼违约金补偿标准变更为日万分之三点五；2、补偿起始日：一次性付款客户，自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日止。按揭客户，自备案合同约定的交楼日或放款已经到账日两个日期中以在后的日期开始计算至2016年12月8日止；3、开发商在本确认函签署后15个工作日内将补偿金付至业主提供的银行账户。如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主；4、开发商保证在本确认函出具之日起15个工作日内取得交楼所需全部证件。如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主；5、本确认函自签署之日起生效。2016年12月6日，涉案房屋经竣工验收合格，2016年12月12日前，涉案房屋规划、环保验收、防雷装置、消防、燃气工程、人防工程、污水处理装置、白蚁防治工程等均经验收合格。2016年12月29日，德亿公司向胡益萍银行账户支付违约金18391元。2017年1月6日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局收齐德亿公司涉案楼盘的竣工验收备案文件。2017年1月10日，德亿公司在惠州日报刊登公告，告知包括胡益萍在内的名苑星河湾花园三期业主可于2016年12月8日至2017年1月31日办理入伙手续。一审法院认为，胡益萍与德亿公司所签订的《商品房买卖合同》《补充协议》及确认函，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现胡益萍已经依约向德亿公司支付全部房款，但德亿公司未在合同约定期限内将涉案房屋交付给胡益萍使用，违反合同约定，构成违约，应向胡益萍支付逾期交房违约金。而确认函对合同中关于违约责任的条款进行了变更，故逾期交房违约金的计算应以确认函为准，即为16889元(以630000元为基数，每日按0.035％的标准从2016年7月1日起计算至2016年12月8日止计160天，胡益萍请求从2016年7月1日开始计算，不违反法律规定也不违反合同和确认函的约定，应予支持，但应扣减德亿公司已支付给胡益萍的违约金18391元)。胡益萍提出应将违约金计算至2016年12月30日，不符合确认函的约定，不予支持；德亿公司提出违约金的计算期限应按《补充协议》的约定扣减90天的主张，因在双方签订《补充协议》之后，德亿公司向胡益萍出具了确认函，而确认函已变更原来合同和补充协议中关于违约金的约定，故违约金的计算应以确认函为依据，对德亿公司主张，不予支持。德亿公司按确认函约定的期限内向胡益萍支付违约金18391元，履行了《确认函》约定的部分违约金，但未足额支付违约金给胡益萍，应按照确认函及未履行部分的比例向胡益萍支付补偿金23935.66元(16889元／35280元x50000元)。胡益萍请求按照约定支付全部补偿款5万元的主张，缺少事实和法律依据，也不符合公平原则，故不予支持。胡益萍请求德亿公司支付逾期未取得交楼所需全部证件的补偿款50000元，由于德亿公司已于确认函约定日期前取得交楼所需全部证件，并于2017年1月10日公告通知胡益萍收楼，故胡益萍该项诉请没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、惠州市惠阳德亿实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付胡益萍逾期交房违约金16889元(已扣减惠州市惠阳德亿实业发展有限公司已支付给胡益萍的违约金18391元)；二、惠州市惠阳德亿实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付胡益萍逾期未支付违约金的补偿金23935.66元；三、驳回胡益萍的其他诉讼请求。案件受理费2770元，由惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担2000元，胡益萍负担770元(胡益萍已预交2770元)。本院二审期间，上诉人德亿公司与被上诉人胡益萍在庭询时均认可一审法院认定事实，亦未提交新的证据。本院确认一审查明的事实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一是违约金的计算期限是否应扣减90天；二是未足额支付违约金是否应按未履行部分比例支付补偿金。关于违约金的计算期限是否应扣减90天的问题。本院认为，上诉人德亿公司与被上诉人胡益萍所签订的《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》，以及《逾期交楼补偿确认函》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。被上诉人胡益萍已经按照合同约定向上诉人德亿公司支付了全部购房款，上诉人德亿公司未能在合同约定的期限内交付涉案房屋给被上诉人胡益萍使用，违反了双方合同约定，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。《逾期交楼补偿确认函》经双方协商一致，对此前双方签订的合同中关于违约责任的条款进行了变更，故逾期交房违约金补偿事宜应以该函内容为依据。《逾期交楼补偿确认函》第2条约定“补偿起始日：一次性付款客户，自备案合同约定交楼日期至2016年12月8日止；按揭客户，自备案合同约定交楼日或按揭放款已经到账日两个日期中，以在后的日期开始计算到2016年12月8日止”，《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》都是备案合同的一部分，其中《商品房买卖合同》第八条约定的交楼日期为2016年6月30日前；第九条约定逾期交房违约责任“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金”，该条亦明确逾期交房的违约金起算日为本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起。上诉人依据附件五《补充协议》第九条“《商品房买卖合同》第八条、第九条的补充说明：鉴于房地产开发受外界因素影响较多，出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任。逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任”，主张违约金的起算日期应延后90天，但该《补充协议》第九条并不是对交房日期的变更，只是买受人出于对出卖人的理解给予的宽限期，如出卖人在90天内的宽限期内交房，则买受人免除出卖人逾期交房的违约责任，而逾期超过90天的宽限期仍未交房的，仍需按照《商品房买卖合同》约定承担逾期交房责任，该约定应属明确具体，不存在约定不明。本案上诉人交房明显超过了90天的宽限期，故应按照《商品房买卖合同》约定的交楼日2016年6月30日的次日起计算违约金。上诉人请求违约金的计算期限应扣减90天的主张不成立，本院不予支持。关于未足额支付违约金是否应按未履行部分比例支付补偿金的问题。《逾期交楼补偿确认函》第3条约定“开发商在本确认函签署后15个工作日内将补偿金付至业主提供的银行账户。如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主。”该函是由上诉人出具，再由被上诉人签名认可，是双方协商一致的真实意思表示，关于逾期未支付违约金的补偿标准亦属明确，上诉人未按照该函约定完全支付全部违约金，已构成违约，应按照该函约定支付补偿金。现上诉人以交房日期属约定不明、补偿金明显过重为由，主张不予支付补偿金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以上诉人仅履行了《逾期交楼补偿确认函》约定的部分违约金，但未足额支付违约金，以适用公平原则为由判决上诉人按照未履行部分的比例向被上诉人支付补偿金，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820.61元，由上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  温永宏审 判 员  饶来新代理审判员  罗 帅二〇一七年十二月十三日法官 助理  黄日新书 记 员  赵 昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。