四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10555号 原告（反诉被告）：曾德勇，男，1965年5月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：黄**，四川法创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钟莲，女，1987年1月2日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李志强，北京也迪律师事务所律师。 原告（反诉被告）曾德勇与被告（反诉原告）钟莲房屋租赁纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾德勇及其委托诉讼代理人黄**、被告（反诉原告）钟莲委托诉讼代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾德勇向本院提出诉讼请求：1.判令钟莲9月3日微信发的提前退租通知无效；2.判令钟莲继续履行签订的房屋租赁合同书，立即支付合同第三条第2款约定的支付时间为2019年8月25日，金额为16500元的租金，9月4日至12月3日物业管理费638.75元；3.判令钟莲支付滞纳金；4.判令钟莲赔偿造成的经济损失3100。事实和理由：曾德勇与钟莲于2019年6月4日签订房屋租赁合同书，合同书约定租赁期自2019年6月4日至2019年12月3日，并约定第二次租金支付时间为2019年8月25日，金额16500元。到期后曾德勇多次联系钟莲，但钟莲均以各种理由拒绝支付。 钟莲辩称，案涉合同成立生效，承租人正常使用房屋的权利应受法律保护。第二次支付租金前钟莲没有任何违约行为。在钟莲足额支付押金和第一期租金的情况下，曾德勇应当理解钟莲在协商解决合同未尽事项期间暂缓支付租金的行为。曾德勇擅自断水断电是严重的违约行为。钟莲此后搬离房屋、通知曾德勇解除合同。曾德勇的损失应由其自行承担。 钟莲反诉向本院提出诉讼请求：1.请求确认房屋租赁合同已经于2019年9月2日依钟莲的通知而解除；2.判令曾德勇退还房屋租赁押金5500元并支付自2019年8月28日起至款项付清日止的利息损失；3.判令曾德勇退还房屋租赁合同解除日后的预付租金183.33元；4.判令曾德勇退还房屋租赁合同解除日后的预付水、电、气费和物业费，暂计100元；5.判令曾德勇支付违约金6600元；6.责令曾德勇开具已付款额的租房发票。事实和理由：曾德勇在合同履行中强行对租赁房屋断水断电，导致钟莲无法继续使用房屋并退租。钟莲多次与曾德勇协商无果。 曾德勇反诉辩称，不同意在2019年9月2日解除合同，未对租赁房屋实施停水停电。已经向钟莲出具了租金发票，但钟莲要求租金发票的承租方为案外人，故拒绝接收已经出具的发票。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月4日，曾德勇与钟莲签订《房屋租赁合同书》，主要约定： （1）出租方为曾德勇，承租方为钟莲； （2）租赁房屋为位于成都市的房屋； （3）租赁期为6个月，曾德勇从2019年6月4日起将出租房屋交付钟莲使用，至2019年12月3日收回。合同期满后，钟莲也应将房屋打扫干净后退房； （4）租金为5500元/月，租金支付方式为2019年6月4日付16500元、2019年8月25日付16500元； （5）水、电、燃气、物管费、卫生费由钟莲负担； （6）租房押金5500元，收取时间为2019年6月4日。钟莲退房时，结清水、电、气费，房屋内家具、家电、所有设施无人为损坏，交还钥匙后，曾德勇退还5500元； （7）违约方除赔偿直接给对方造成的经济损失外，按照房屋租金总额的20%作为违约金； （8）其他事项。 合同签订当日，曾德勇向钟莲交付了租赁房屋。钟莲向曾德勇支付了押金及3个月房租22000元、物业管理费638.75元、电费1000元。 2019年8月26日，曾德勇要求钟莲支付第二期租金。钟莲向曾德勇提出开具租房发票。曾德勇称合同租金不含税。 2019年8月27日，应曾德勇要求，案涉房屋的物业管理单位对租赁房屋断水断电。 2019年8月29日，曾德勇前往税务部门开票，并要求钟莲提供开票信息。钟莲提供了案外人南京河途科技有限公司的开票信息。随后曾德勇反馈无法以该案外人名称开具发票。钟莲进而要求更改合同，开具发票，才支付第二期房租。 2019年9月2日，钟莲通过微信向曾德勇提出，不再租住案涉房屋，并已经对案涉房屋进行了清扫，通知物业管理单位办理了手续。曾德勇当即明示不同意解除合同。 2019年12月4日，曾德勇通过微信向钟莲发送信息，要求钟莲退房并办理交接手续。钟莲回复称2019年9月1日即已经退房。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。曾德勇与钟莲签署的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自双方签字即成立生效。曾德勇向钟莲交付了租赁物，钟莲按约定支付了部分房租。对本案争议焦点分述如下： 1.违约情形。根据合同约定，钟莲应当在2019年8月25日支付第二期房租。钟莲没有按期支付租金，构成根本违约。 钟莲未按期支付租金，曾德勇在未进行合理催告的情况下，采取断水断电的方式，严重影响了案涉租赁物的使用。钟莲虽违约在先，但曾德勇采取的应对措施明显超出合理范围，已构成根本违约。 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方在合同中并未约定税费承担问题，结合曾德勇实际办理开票事宜的事实，曾德勇未能按照钟莲的要求开具发票不构成违约。钟莲要求曾德勇以案外人名称开具发票没有依据。当事人协商一致，可以变更合同。钟莲要求曾德勇变更合同，但双方并未协商一致，故双方当事人还应当按照原合同继续履行。 2.合同解除。因曾德勇断水断电的行为致使不能实现合同目的，钟莲于2019年8月27日享有合同解除权。故钟莲于2019年9月2日要求解除合同，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故钟莲无需支付2019年9月2日之后的房屋租金及物管费用。钟莲已经支付了2019年9月3日的房租181.32元，应予退还。 3.滞纳金。曾德勇主张钟莲按照成都市交通违章罚款滞纳金标准支付滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。 4.经济损失。曾德勇主张钟莲赔偿经济损失没有事实依据，本院不予支持。 5.押金。双方合同中对于提前解除合同押金的处置方式没有约定。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合钟莲未能按期支付租金的，并提前解除合同的事实，参照交易习惯，本院对钟莲要求曾德勇退还押金的主张不予支持。 6.退还水电等费用。钟莲要求曾德勇退还预付的水、电、气费和物业管理费，没有提供具体金额及依据，本院不予支持。 7.违约金。钟莲与曾德勇均存在根本违约行为，钟莲要求曾德勇支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）曾德勇与被告（反诉原告）钟莲的房屋租赁合同于2019年9月2日解除； 二、原告（反诉被告）曾德勇于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）钟莲退还预付房租181.32元； 三、驳回原告（反诉被告）曾德勇其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）钟莲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费924元，由原告（反诉被告）曾德勇负担。反诉案件受理费469元，由被告（反诉原告）钟莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  解文阳 人民陪审员  赵 辉 人民陪审员  李宝娟 二〇二〇年九月十日 书 记 员  王 琴