福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0782民初1688号原告：武夷山今日特价资产管理有限公司，住所地武夷山市度假区大王峰北路208号（紫阳古城）1幢1层121。统一社会信用代码：913507820981365893。法定代表人：叶巧镕，总经理。委托诉讼代理人：卢媛，福建弘袍律师事务所律师。被告：武夷山竹娘酒业有限公司，住所地武夷山市度假区大王峰北路208号（紫阳古城）11栋楼107号商铺，统一社会信用代码：913507825917405283。法定代表人：叶昆建，总经理。原告武夷山今日特价资产管理有限公司（下简称今日特价）与被告武夷山竹娘酒业有限公司（下简称竹娘酒业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告今日特价的委托代理人卢媛，被告竹娘酒业法定代表人叶昆建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。今日特价向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年8月6日签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》，并判令被告立即清空、腾退位于武夷山市度假区XX幢XX号商铺；2、判令被告立即支付租金26607.36元（暂算止2017年8月31日），并自2017年9月1日起按合同约定的租金标准计付至上述商铺腾退为止；3、判令被告支付原告为其垫付的物业管理费人民币5731元（2016年7月1日-2017年8月31日）。4、判令被告承担原告由此支出的律师费用人民币4000元。5、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由，2014年8月6日，原、被告签订《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》，合同约定：被告向原告承租上述商铺，总面积为170.56平方米。租赁期限自2014年5月1日至2019年12月31日，免租期36个月，商铺租金自2017年5月1日起算，第一年度租金为每平方39元，每季度支付一次，第一季度的租金须在免租期结束之日的前5日付清。如逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，收回商铺，不退还被告支付的保证金。合同还对物业管理费用的支付及违约责任等事项作出具体的约定。合同约定的免租期结束后，原告屡向被告催讨租金，被告均拒绝支付，并强占店面至今，现特请求法院依法支持原告诉请。为此，今日特价向本院提供的证据：1、其与竹娘酒业于2014年8月6日签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》和保证金收据；2、物业费收据；3、诉讼委托代理收费合同；4、律师费发票。补充证据为：商铺产权证复印件以及署名出租方为福建永乐汇商业运营管理有限公司（下简称永乐汇）与承租方为南平今日特价网络有限公司（下简称今日网络）于2014年4月1日签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》复印件。竹娘酒业辩称，1、其一直守约，依约交纳保证金39911元和水电费、物业费。被告怀疑原告是一个诈骗公司，被告曾让原告提供商铺产权手续，但原告没有提供。经营期间因房东上门要房租并锁门造成停业，为此被告曾多次与原告协商退还押金、装修款、代收装修费和物业费等事宜，均无果，被告才没有清退商铺并拖到现在。原告隐瞒了真正的房东，其误以为原告就是房东，如果知道真正的房东有四位，其就不会租赁本案商铺；2、被告请求判令原告退还保证金39911元、代收的装修费40000元，所有物业费、水电费14612元、光猫（电脑）押金339元、装修费用35万元和员工工资1297399.1元。以上可估算的损失合计1742261.1元；3、被告请求根据《合同法》第228条和第231条规定，驳回原告诉讼请求，同时终止合同；4、原告涉嫌诈骗犯罪。竹娘酒业则向本院提供了商铺照片。另外，还申请本院向商铺的房东调查锁门情况以及申请店员出庭作证。本院经审理认定双方无争议的事实如下：2014年8月6日，今日特价与竹娘酒业就位于武夷山市度假区XX幢楼XX号相连的两间商铺签订租赁合同，约定：商铺面积170.56㎡，租期自2014年5月1日至2019年12月31日，免租期36个月。合同约定保证金39911元，租金自2017年5月1日起算，第一年度租金为每平方米39元，每季度支付一次，第一季度的租金须在免租期结束前5日付清；逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，收回商铺，不退还保证金。合同还对物业费及违约责任等事项作了约定。合同违约条款约定：若乙方违约，应赔偿甲方造成的一切损失和包括因诉讼等支出的费用，同时还应支付自违约之日起至合同期满之日期间的全部租金作为违约金。合同订立后，竹娘酒业依约支付保证金39911元。另查明，在免租期内的2015年夏季和2016年夏季，上述108号商铺的实际房东因未按时收到房租而将商铺先后二次上锁，第一次因今日特价及时协调解决，第二次锁门前后期间，因为生意不佳，竹娘酒业因此关闭商铺并锁门撤离。此后，双方就解除合同事宜协商未果。庭审中，竹娘酒业亦要求解除本案租赁合同。还有，就竹娘酒业在答辩状中主张要求今日特价赔偿事宜，经本院释明，竹娘酒业明确表示放弃反诉。双方有争议的事实为：一、租赁合同效力和合同解除责任今日特价提供2014年4月1日永乐汇与今日网络和本案当事人双方于2014年8月6日签订的名称同为《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》的二份合同。其中永乐汇与今日网络的合同所列明的租赁商铺30余间中包含本案107号商铺（未见108号商铺）。而今日网络与今日特价系关联公司，前者负责前期的招商运作，后者则负责对外招租。该份合同允许承租方转租商铺。上述证据拟证明本案合同的效力以及因竹娘酒业不支付房租而致合同的解除的事实。竹娘酒业认为上述合同是后期补充的虚假合同，并认为今日特价隐瞒真正的四位房东。因在免租期内商铺被房东上锁而导致停业，今日特价应承担违约责任。为此竹娘酒业亦向本院提供证据和申请证人出庭作证。证人除陈述商铺被锁事实外，还陈述竹娘酒业生意一般，二间商铺可以互通。二、费用数额今日特价认为其与竹娘酒业的合同明确约定租金缴纳起算时间和标准，其中租金自2017年5月1日至8月31日4个月合计26607.36元，后期租金按约定执行至腾退为止；而从2016年7月1日至2017年8月31日产生的物业费和本案律师费其主张亦符合合同约定。竹娘酒业不认可今日特价的主张，认为合同于2014年8月6日签订，因此免租期亦从该时间段起算。且在经营期间因房东锁门造成停业，其依法可以要求减少租金或者不支付租金。另外因为2016年停业时口头向今日特价法定代表人提出退租，故物业费和律师费与其无关。本院认为，本案当事人双方订立的合同系真实意思表示，不违反法律规定，本案租赁合同合法有效。至于竹娘酒业提出今日特价隐瞒真正房东的问题，从查明事实看，今日特价有权对外转租商铺，故今日特价是否隐瞒房东不影响本案合同效力。本案当事人的合同于2014年8月6日订立，而合同约定的租期自2014年5月1日至2019年12月31日，免租期36个月。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。上述法律对合同生效的要件以及对格式合同提供者所应承担的义务作出了规定。本案没有证据证明作为格式合同提供者的今日特价在订立合同时就合同订立前起算租期的情形提请竹娘酒业注意，故竹娘酒业主张合同从签字之日起计算租期符合法律规定，应予支持。关于合同解除责任。从本案查明的事实看，造成合同履行不能的客观原因除了因该地理位置商业氛围差而致商户生意清淡的影响外，主要原因在于竹娘酒业滥用商铺免租期内免除租金之权利，无视今日特价以及相关部门为培育市场所作出的让步和牺牲（免租期内今日特价以及相关部门仍需支付租金给实际房东），当经营出现困难，其与今日特价就解除合同的条件协商未果的情况下，借以商铺被上锁影响经营之名义，在免租期内恣意撤离商铺且不将商铺交还，造成房屋资源浪费和损失的扩大，该行为表明其已经不履行合同义务，属于根本性违约，故应承担合同解除的责任。本案商铺在免租期内今日特价因租金支付延误的原因，导致其中108号商铺的房东于2015年夏季和2016年夏季二次上锁，但问题及时得以解决，且该108号与107号二间商铺面积一样，并可互通，因此不足以对竹娘酒业的经营活动造成实质性的影响。竹娘酒业关闭商铺的主要原因在于生意清淡，本有去意，故其将关闭商铺的责任归咎于今日特价的辩解与事实不符，本院不予支持。关于赔付数额。其中房租，今日特价主张自2017年5月1日至8月31日四个月计26607.36元，后续租金仍按合同约定计付至商铺腾退为止。根据查明的事实，租金应从2017年8月6日起算。虽本案合同的违约条款约定违约方应当从违约之日起至合同期满之日期间的全部租金作为违约金，但今日特价的诉讼请求并未主张该项权利，仅要求竹娘酒业支付实际占用商铺期间的租金，故今日特价的此项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。物业费和律师费。其中物业费系本案商铺2016年7月1日至2017年8月31日间所产生，今日特价代竹娘酒业向物业管理部门缴纳，故该费用属于追偿性质。竹娘酒业辩解其于2016年关门时口头提出退租，但与今日特价协商未果情形下，不顾及损失扩大的后果，未将商铺及时交还，而是继续锁门，故该物业费理当由竹娘酒业承担。本案因竹娘酒业没有及时腾退商铺和支付租金而引起，因此，今日特价的律师费主张亦符合合同约定，应予支持。另外，因今日特价就涉案的合同保证金如何处理未提出诉讼请求，而竹娘酒业则经本院释明，表示就合同保证金的退还以及包括装修费、物业费、水电费和员工工资的赔偿等其另行主张。因此，本案对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、解除武夷山今日特价资产管理有限公司与武夷山竹娘酒业有限公司于2014年8月6日签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》。武夷山竹娘酒业有限公司应于本判决生效之日起十五日腾退位于武夷山市度假区XX幢楼XX号二间商铺交与武夷山今日特价资产管理有限公司；二、武夷山竹娘酒业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付武夷山今日特价资产管理有限公司2017年8月6日至2017年12月6日的租金人民币26607.36元，后续租金仍按合同约定执行至腾退之日止；三、武夷山竹娘酒业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付武夷山今日特价资产管理有限公司为其垫付的2016年7月1日至2017年8月31日期间的物业管理费人民币5731元；四、武夷山竹娘酒业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付武夷山今日特价资产管理有限公司为本案诉讼所支出的律师费4000元；五、驳回今日特价资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，因适用简易程序审理减半收取354元，由武夷山竹娘酒业有限公司负担，并应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员  姚志勇二〇一七年十二月六日书记员  林宏昕附：相关法律条文本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。执行申请提示1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。2、第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。