河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2367号原告：陈振龙，男，汉族，1988年7月1日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人张鹏，开封市顺河区铁塔法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：刘金统，男，汉族，1987年9月16日出生，住河南省内乡县。被告：朱雪倩，女，汉族，1990年5月11日出生，住河南省开封县。委托诉讼代理人吕春会，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告陈振龙与被告刘金统、朱雪倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，于2019年4月12日作出（2018）豫0202民初2088号民事判决书，判决驳回原告陈振龙的诉讼请求。原告陈振龙不服该判决，提出上诉，开封市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）豫02民终1740号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）豫0202民初2088号民事判决书，发回本院。本院于2019年10月10日立案后，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈振龙及委托诉讼代理人张鹏，被告刘金统、朱雪倩及委托诉讼代理人吕春会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈振龙向本院提出诉讼请求：1、依法认定双方买卖合同合法真实有效；2、依法判令被告立即配合原告办理位于开封市××区××·××楼××单元××（西户）的房屋过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月10日，原告陈振龙与被告刘金统、朱雪倩经友好协商，二被告自愿将位于开封市××区××·××楼××单元××（西户）的房屋以67万元的价格出售给原告。其中，首付27万元（17.8万元转账，一辆五菱宏光面包车抵2.8万元，7万元抵刘金统的前期债务）。因当时开发商分割证未下来办房屋所有权证，余款40万元用刘金统的名义按揭贷款，每月10号还贷2300元，由原告支付承担，止于2018年5月10日，原告共还房贷46000元。2016年10月份，原告先后花费12.3万元装修该房屋，并重新布置家具家电，装修完毕后，原告于2017年2月入住该房屋至今。2018年5月，原告得知开发商处可以办理分割证和房屋所有权证，2018年5月10日，经双方友好协商，将剩余贷款37.8万元一次性还清，给原告办理解押手续。其中27.8万元是王某转账方式汇入朱雪倩账户，10万元由原告汇入朱雪倩账户，至此房款全部结清。解押后办理房屋分割证时，原告又支付刘金统13000元用于补交2.5平方米房屋面积费用，后又替刘金统支付8854元契税费用，在此情况下房屋所有证才能予以办理。房屋所有权证办理完毕后，原告要求二被告配合办理房屋过户手续，并多次找二被告协商房屋过户事宜，但二被告一直以各种理由推脱不予将该出售房屋过户给原告。期间，刘金统手机关机，朱雪倩手机不接，无法与其联系，其行为极其恶劣。原告无奈诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告刘金统辩称：一、关于27万元首付款的问题。1、购房款收据是原告在2017年5月份在联众房产，原告为了保证自己的利益逼着被告打的，被告并未收到收据上所说的20万元；被告和原告共同向陈文艳借款7万元，当时我已经还了一大部分了，原告说剩下的钱由他来还，不用我管了，但借条一直在陈文艳那里，我没有抽走，原告和陈文艳是兄妹关系，其二人恶意串通所谓的债权转让。二、被告和妻子没有卖房的意思，原、被告之前是合伙开办了联众房产二手房交易公司，当时被告为了减轻自己的经济压力，将房屋租赁给原告，原告每个月向被告支付房租，并未支付涉案房屋的月供。被告朱雪倩辩称，被告与原告没有任何经济往来，从未收到原告所谓的购买房屋的定金、首付款或尾款，也没有与原告就买卖涉案房屋达成任何口头或者书面合意。涉案房屋为被告和刘金统共同所有，在被告本人没有同意出售或签署买卖合同的情况下，即使刘金统和原告就涉案房屋达成买卖合意或签署买卖合同，也都是无效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费、保全费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据1.2014年11月29日欠条一份,2.2017年11月10日房屋买卖收据,3.陈振龙转账记录，4.浦发银行对账单，5.银行交易明细5页，证明房屋买卖及支付款项203000元、抵消债务7万元及支付房贷46000元。被告质证意见：证据1欠陈文艳的钱已经偿还，对证据2收款收据是自己受胁迫所书写，对证据3、4、5银行交易流水真实性无异议，对双方的转账事实无异议，但对转账的用途有异议，关于陈振龙转账203000元系双方合伙的经营活动，原告标注的还房贷46000元是原告支付的房屋租金。原告提交的证据6.银行解押凭证，7.王某给朱雪倩账户转账凭证，8.转账凭证，9.工商银行借记卡清单，10.收条一份，证明房款已付清，刘金统收到王某替原告交的房屋尾款了。原告提交的中级人民法院询问笔录及开封市中级人民法院查询情况，证明朱雪倩对房屋买卖是知情的，被告对上述证据真实性无异议，但要求法院再次核查转账，朱雪倩申请还款是因为想申请一下试试，对申请一次性还款的目的不知道。原告提交的证据11.何同正的支付宝记录手机截屏及何同正书写事实，12.支付宝转账记录，13.完税情况查询，证明原告委托何同正办理契税的情况。被告对真实性、关联性有异议，被告在庭审及询问中认可契税系原告进行支付和办理。原告提交的证据14.装修合同，15.照片七张证明原告对涉案房屋装修，被告认为装修是原告自己的处置行为，不能证明双方对涉案房屋有房屋买卖行为。原告提交证据16.房本一份证明房本在原告处，被告对真实性无异议，但不能证明双方存在买卖合同关系。原告提交的证据17.（2018）豫0202民初2071号判决书证明娄玉香与本案无关，被告认为能证明原告以购房名义对外借款。原告提交的证据18.开封市公安局金明分局立案告知书一份证明刘金统与刘海存在虚假诉讼，被告认为与本案无关联性。原告庭审中申请证人王某出庭，证明陈振龙因买刘金统房款不够，王某帮忙支付房款的情况，庭审中王某称让刘金统写收条是因为找刘金统，刘金统不过户，所以就让他写了这个收条。被告认为王某所述内容不真实，王某到法院起诉刘金统，刘金统出具了欠款凭证，三方确认欠付王某的钱刘金统负责。被告提交的证据有1、2015年2月至2017年5月期间交通银行流水，证明被告偿还陈文艳借款11209元，被告在这期间也向原告转账，双方有其他经济往来,原告所诉首付款的转账被告均转给他人用于合同经营的公司；2、网页截图证明涉案房屋在京东拍卖显示评估价为931800元，被告不可能以低于市场价值30万元出售房屋；3、涉案房屋购买发票、维修基金收据、朱雪倩工商银行流水、证明二被告为该房屋支付587124元；4、河南省联众房地产公司登记信息查询单，证明原告与被告刘金统合伙经营该公司，二人均为公司股东；5、原告被执行信息查询截图，证明原告经济状况差，没有购房经济能力和动机；6、被告刘金统医院检查报告单，证明在二审庭审结束后，陈振龙带的旁听人员李洪凯将其打伤。原告认为证据1被告欠原告很多钱，转款是他们之间的纠纷，与本案无关；证据2有异议，当时卖给原告是符合当时的价位；证据3发票真实性无异议；证据4该公司被告是干股参与经营；证据5原告当时有很多公司，有能力购房；证据6与本案无关。本院认为原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、16能相互印证，证明原、被告双方存在房屋买卖的行为及支付相应款项的情况。原告提交的11、12、13，被告刘金统在本院询问时也认可原告缴纳契税的情况，虽又称自己将钱转给原告后原告找人缴纳的，但未提交反驳原告的证据，原告的上述证据能证明原告缴纳契税的情况。原告提交的证据14、15，本院对被告询问其原告装修的事实，被告称不清楚，并未否认原告装修情况，原告的证据能证明对涉案房屋装修的事实。原告提交的证据17，本院认为与本案所涉房屋买卖合同纠纷无关联性。原告提交的证据18，本院对被告的质证意见予以采纳，该证据与本案所涉房屋买卖合同纠纷无关联性。关于原告申请的王某证人证言，本院查询王某在2018年9月25日起诉二被告办理涉案房屋过户，后于2018年10月9日撤诉，而原告提交的证据收条中内容主要显示是涉案房屋尾款378000元均是王某垫付，不存在被告所称三方确认由刘金统支付王某该款项，故对王某证人证言本院予以采信。本院认为对被告提交的证据1不能以原告转账后的转出记录来证明原告转账是双方合伙的经营行为，而关于向陈文艳的转账记录，被告在本院询问时也表示和陈振龙之间会用陈文艳的卡号，且自认陈文艳的钱大部分是让陈振龙替其归还，故向陈文艳转账的证明不能否定其在房屋买卖收据中签字确认的7万元债务；证据2该房屋拍卖网页截图显示当前价为74万元，评估价为93万左右，相差20万左右，且该拍卖时间晚于双方争议的涉案房屋买卖时间，不能据此说明原告所称的67万元与当时实际市场房价差额巨大，不能证明原告的证明目的；证据3能证明被告购买涉案房屋的部分事实；证据4能证明双方与河南省联众房地产公司之间的关系；证据5该证据显示的原告被执行情况最早时间为2017年8月，而原告提交的证据显示2017年8月之前原告已支付了将近20万元首付款，且原告后续支付尾款是让案外人王某支付，该证据不能说明原告在涉案房屋买卖之始无经济能力；证据6与本案所争议的房屋买卖合同纠纷无关联性，不予采信。本院调取的证据开封安联置业有限公司记账凭证，开封市鼓楼区人民法院（2018）豫0204执876号案件相关材料。双方对真实性无异议，本院予以采信。庭后原告陈振龙提交了2018年6月13日向被告刘金统转账的12800元的转账记录，欠条一份、转账流水一份，并说明12800元是转给刘金统支付的尾款。被告对上述证据不予认可，称12800元是双方合伙经营的往来。本院认为，陈振龙转账12800元，因双方因合伙经营经常进行转账，且合伙经营也未进行清算，该转账的12800元不能证明为涉案房屋尾款的支付。欠条与本案无关联性，本院不予采信。转账流水无银行盖章，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告朱雪倩、刘金统系夫妻关系，被告朱雪倩、刘金统于2014年4月16日购买了开封安联置业有限公司开发的位于开封市××区××·××楼××单元××房屋××套，价款为58万元，建筑面积为118.73㎡。二被告为该房屋支付维修基金7124元。2014年5月刘金统、朱雪倩缴纳维修基金7124元。2014年11月29日，刘金统向陈文艳借款7万元，并出具借据一份，主要内容为：“借据本人刘金统于2014.11.29借陈文艳（70000）柒万元整，如无能力偿还，将安联·朗润园户主朱雪倩和刘金统作为抵押给陈文艳刘金统2014.11.29”。2017年11月10日，被告刘金统给陈振龙出具一份《房屋买卖收款收据》，内容为：“房屋收款收据今收到乙方（买房）陈振龙（身份证号：）购房款20万元整（人民币大写：贰拾万元整）。该款与前期的部分债务70000元整（人民币大写：柒万元整）共同作为本次买卖的房款，共计人民币27万元整（人民币大写：贰拾柒万元整）。本次买卖的首付房款已结清。收款人：刘金统（甲方），身份证号：。（指印）收款日期：2017年11月10日注：房产位置位于开封市××区××·××楼××单元××（西户）。”该收款收据中“注：房产位置位于开封市××·××楼××单元××（西户）”为原告所书写。原告于2016年年底入住该涉案房屋，并进行了装修，入住前该房屋已装修。2018年5月15日朱雪倩在工商银行个人贷款中心填写了《个人贷款提前还款申请审批表》，在审批表中勾选全部还款。2018年5月16日，案外人王某称受陈振龙委托向被告朱雪倩名下的涉案房屋的贷款账户转款378214.63元，将涉案房屋的按揭贷款提前一次性还清。2018年6月原告对涉案房屋契税进行了办理并缴纳8898元。2018年6月13日河南省亿华营销策划有限公司（法定代表人为被告刘金统）向开封安联置业有限公司以抵消债务的方式缴纳了涉案房屋的房屋差价款13532元。2018年6月，朱雪倩、刘金统对涉案房屋办理了房产证，并将两份房产证交付给原告陈振龙手中，后陈振龙称两份房产证丢失，朱雪倩、刘金统补办房产证后将两份房产证交付给原告陈振龙。2018年9月29日被告刘金统书写《收条》一份，显示378000元均是王某垫付。另查明，原告自2016年10月每月支付2300元到3000元不等，至2018年5月共计46000元。原告提交的转账明细显示原、被告双方经常有相互转账情况，原告称其中有自2016年11月开始支付共支付首付款203000元。被告认为46000元为房租，203000的首付款只是双方合伙经营河南省联众房地产营销策划有限公司期间的经济往来。本院询问陈文艳，陈文艳称7万元债权可以说是她哥陈振龙的，只是写她的名字，陈文艳放弃对该债权的权利。本院审理中询问双方涉案房屋双方约定的价款，原告称为67万元，被告称双方没有约定，双方不存在房屋买卖的关系。还查明，原告与被告刘金统称双方在2014年合伙经营了河南省联众房地产营销策划有限公司，双方不再合伙后，未清算。再查明，2018年9月12日，案外人刘海因与被告刘金统、朱雪倩民间借贷纠纷，起诉至开封市鼓楼区人民法院，2018年9月20日开封市鼓楼区人民法院根据该院作出的（2018）豫0204民初1643号之一民事裁定书，查封了涉案房屋，查封期间自2018年9月21日至2021年9月20日止。2018年9月21日双方达成调解，开封市鼓楼区人民法院作出（2018）豫0204民初1643号民事调解书。2018年10月15日，案外人刘海向开封市鼓楼区人民法院申请强制执行，开封市鼓楼区人民法院对涉案房产进行拍卖，2018年11月16日开封市鼓楼区人民法院告知朱雪倩涉案房产评估市场价值931800元，朱雪倩请求法院降价至74万元价格起拍。2018年12月12日陈振龙向开封市鼓楼区人民法院提出异议并说明涉案房屋争议本院已立案受理，2018年12月13日，开封市鼓楼区人民法院作出（2018）豫0204执876号之三执行裁定书，中止拍卖涉案房屋。2018年12月25日开封市鼓楼区人民法院作出（2018）豫0204执异51号执行裁定书，驳回陈振龙的异议请求。2019年3月22日案外人刘海同意终结本次执行程序。本院认为，本案的争议焦点为被告对涉案房屋是否有出卖的真实意思表示？如有，其涉案房屋价款原告是否支付完毕？被告是否应配合原告办理房屋过户手续？关于双方对涉案房屋的法律行为，本案，原告在2016年底住进涉案房屋并进行了装修，2017年11月原告与被告刘金统签订了房屋买卖收款收据，在被告朱雪倩对涉案房屋贷款申请全部还款的第二天王某受陈振龙委托对涉案房屋个人贷款提前一次性还款，房本办理后刘金统、朱雪倩的房本均交付给被告。双方是否具有房屋买卖的真实意思表示，应结合案件的事实情况予以综合判断，根据原告入住装修、双方签订房屋买卖收款收据及房屋贷款一次性还清的经过及房本的交付，结合日常生活和交易习惯，被告刘金统、朱雪倩对涉案房屋出卖具有真实意思表示已达到高度可能性，被告刘金统、朱雪倩其行为系对涉案房屋出卖的民事行为。关于被告朱雪倩辩称不知道，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案对涉案房屋贷款申请全部还款系朱雪倩所申请，且朱雪倩的房本亦交付给原告，原告有理由相信该房屋买卖为夫妻双方共同意思表示，被告朱雪倩不得以不同意、不知道对抗善意第三人，故对被告朱雪倩的辩解意见不予采信。被告辩称房屋买卖收款收据是受胁迫所书写，被告未提交相关证据，该辩解意见本院不予采纳。被告辩称申请涉案房屋贷款提前全部还款是为了查清所剩贷款数额，被告采取办理提前全部还款事项用于查询与日常生活经验不同，不能排除其合理怀疑，该辩解意见本院不予采纳。被告认为原告支付涉案房屋尾款的行为系债的行为，而被告却将自己对涉案房屋所有权属凭证交付被告，其行为与说辞有矛盾之处，该辩解意见本院不予采纳。关于涉案房屋买卖的支付情况，根据被告刘金统签字的房屋收款收据显示被告刘金统收到原告陈振龙的27万元；原告自2016年10月开始每月支付2300元到3000元之间不等，至2018年5月计46000元；王某垫付代为支付的378214.63元，以上共计原告向被告刘金统支付房屋价款694214.63元。原告办理契税花费8898元。被告称每月支付的2300到3000元之间的款项为房屋租金，但本院询问被告房租为何会出现不同数额租金及2008年5月之后不再支付租金的原因、租期的约定情况，被告不能进行合理的解释说明，该辩解意见本院不予采信。关于涉案房屋价款是否支付完毕，因被告未说明房屋价款数额，根据原告所称双方协商房屋价款67万元，综合本案事实情况及证据，其涉案房屋价款已支付完毕。被告不认可双方买卖行为，认为原告所称房价与当时房价相差有30万元，本院认为被告所指的房价差距显示的是2018年拍卖价格，但从原告支付房屋贷款及入住时间，支付首付款来看，双方协议达成是在2016年底到2017年之间，67万元与该时间段内涉案房屋地段的均价并无较大差距，且被告朱雪倩在涉案房屋2018年拍卖时还愿意以74万元的价格拍卖，被告上述辩解意见不予采信。关于协助办理房屋不动产登记过户登记的情况，原告房款支付完毕，被告应协助原告办理房屋不动产登记手续。但涉案房屋已被开封市鼓楼区人民法院进行查封，房屋不动产登记手续的办理涉及案外人刘海的权利，本案不宜进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百三十三条、一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告陈振龙与被告刘金统、朱雪倩之间对位于开封市龙亭区安联·朗润园5号楼2单元3层303号（西户）房屋的买卖合同成立。二、驳回原告陈振龙的其他诉讼请求。案件受理费10500元，保全费3870元，由被告刘金统、朱雪倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  司文娟审 判 员  乔启东人民陪审员  王松灿二〇二〇年四月二十七日书 记 员  邵亚敏