宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初314号原告：张玉姣，女，生于1986年7月1日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告：高基玉，男，生于1985年12月30日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：刘吉东，男，生于1973年3月20日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：夏福平，男，生于1971年1月15日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。被告：范晓娟，女，生于1973年2月3日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。第三人：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：牛金海，系该公司经理。第三人：宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县。法定代表人：张俭平，系该行董事长。委托诉讼代理人：陆学明，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张玉姣、高基玉诉被告刘吉东、夏福平、范晓娟、第三人中卫市置家房地产经纪有限公司（以下简称置家公司）、宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司（以下简称青银村镇银行）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉姣、高基玉到庭参加诉讼，被告刘吉东到庭参加诉讼，第三人置家公司的法定代表人牛金海、第三人青银村镇银行的委托诉讼代理人陆学明到庭参加诉讼。被告夏福平、范晓娟经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉姣、高基玉向本院提出诉讼请求：一、判决暂停拍卖涉案中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室房屋；二、判决立即停止执行中卫市沙坡头区人民法院(2019)宁0502执995号执行裁定书；停止对原告购买的位于中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；三、判决确认原告张玉姣、高基玉于2017年11月7日与被告夏福平、范晓娟签订达成的《房屋交易合同》合法有效，并确认位于中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室归原告所有；四、判决被告夏福平、范晓娟签立即协助和配合原告办理中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室的产权过户登记；五、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告张玉娇和高基玉系夫妻关系。2017年11月7日，原告张玉娇、高基玉和被告夏福平、范晓娟通过第三人中卫市置家房地产经纪有限公司签订《房屋交易合同》一份，约定原告张玉娇、高基玉以47.5万元的价格购买被告夏福平、范晓娟所有的位于宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室房屋一套。合同签订当天，原告张玉娇、高基玉向被告夏福平、范晓娟支付房款共250000元，下欠房款22.5万元，双方约定由被告夏福平、范晓娟协助原告办理住房贷款，并且被告夏福平、范晓娟必须于2017年11月22日前办理房屋产权转移登记手续。合同签订后，由被告将首付款25万元支付给第三人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，以便第三人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司解除抵押办理产权过户登记及办理银行按揭。2017年12月被告夏福平、范晓娟将上述房屋交付原告居住至今。被告刘吉东与被告夏福平、范晓娟因民间借货纠纷一案涉诉，2019年9月25日，中卫市沙坡头区人民法院(2019)宁0502执995号执行裁定书，裁定将原告购买的登记在被告夏福平、范晓娟名下宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室予以查封，查封期限为三年。2019年12月份，原告张玉娇、高基玉才获知自己居住的宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室房屋被中卫市沙坡头区人民法院作出(2019)宁0502执995号执行裁定书裁定予以查封，查封期限为三年。2020年1月6日，原告张玉娇、高基玉依法向中卫市沙坡头区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求中止执行中卫市沙坡头区人民法院(2019)宁0502执995号执行裁定书，解除对中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室的查封，中止对上述财产的执行。2020年1月13日，中卫市沙坡头区人民法院作出(2020)宁0502执异2号执行裁定书，裁定驳回原告张玉娇、高基玉的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为：2017年11月7日，原告张玉娇、高基玉和被告夏福平、范晓娟通过第三人中卫市置家房地产经纪有限公司签订《房屋交易合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告夏福平、范晓娟应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付大部分价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，原告并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上，原告依据《民事诉讼法》第227条之规定提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘吉东答辩：我与范晓娟、夏福平在二原告购买涉案房屋前发生民间借贷关系，并抵押房产。2018年4月9日，我起诉范晓娟和夏福平民间借贷纠纷案件，并对涉案房产进行诉中保全。第三人置家公司答辩：原告于2017年11月7日经我公司的香山分公司负责人牛金山居间介绍，张玉姣购买涉案房产，房产属于夏福平，成交价是475000元，约定定金是20000元。被告夏福平和范晓娟要求先支付250000元房款以偿还涉案房产在第三人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司抵押的贷款200000元及利息。当天，二原告及其父亲与被告夏福平、范晓娟及我公司的工作人员到中国农业银行以转账的形式向宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司偿还约139000元的贷款。牛金山借给二原告现金30000元转付给夏福平和范晓娟，二原告向夏福平和范晓娟支付定金20000元；二原告及其父亲和被告夏福平、范晓娟一起到村镇银行以70000元现金的方式偿还被告夏福平和范晓娟的贷款。但偿还70000元时，因青银村镇银行工作人员李继臻违规操作导致该70000元未偿还至夏福平和范晓娟涉案房屋的贷款账户，致使该涉案房屋的贷款未还清，没有将房产证及时拿出并办理二手房按揭。被告青银村镇银行答辩：对于第三人置家公司陈述的原告与被告夏福平和范晓娟之间的房屋买卖过程并不知情。涉案房产被夏福平和范晓娟于2017年1月23日抵押至村镇银行贷款，后因为夏福平和范晓娟逾期未清偿本息，村镇银行经诉讼后申请执行。该房产于2020年3月3日被中卫市沙坡头区人民法院拍卖成交，故原告的诉讼请求虽与村镇银行无关，但已经不能实现。且根据置家公司的陈述，原告与被告夏福平、范晓娟签订买卖合同时，已经知道涉案房产被抵押至村镇银行，其未尽到购房时的注意审慎义务，故原告提起的本次诉讼，不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条第4款的规定，故原告的诉讼请求应予以驳回。但如果因为原告和被告本次的诉讼，侵害到村镇银行的权益，村镇银行将要求相关方承担责任。当事被告夏福平、范晓娟经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状和证据，视为其对答辩、举证、质证、辩论、陈述等民事权利的主动放弃。人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告张玉姣、高基玉提交的房屋交易合同原件1份，收条原件1份，中国农业银行个人结算业务申请书原件1份，内容能够相互印证，与第三人置家公司答辩及提交的房屋交易合同原件能够相互印证，本院予以采信；2.二原告提交的民事裁定书原件1份，来源合法，内容真实，本院予以采信；3.二原告提交的暖气费缴纳票据原件4份，物业费缴纳收据原件1份，来源合法，内容真实，本院予以采信；4.二原告提交的房产证复印件1份，与民事裁定书能够相互印证，到庭当事人均无异议，与本院予以采信；5.第三人置家公司提交的房屋交易合同原件1份，借款条原件1份，中国建设银行个人活期账户交易明细原件1份，中国建设银行卡复印件（夏福平）1份，与二原告提交的房屋交易合同原件1份，收条原件1份，中国农业银行个人结算业务申请书原件1份，能够相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告张玉姣与高基玉系夫妻关系。涉案中卫市沙坡头区黄河花园三期69号楼4单元202室房屋登记时间为2016年1月11日，所有权人系被告夏福平。2017年1月23日，夏福平在第三人青银村镇银行以涉案房屋办理抵押贷款。2017年11月7日，在第三人置家公司的居间但要下，原告张玉姣（合同买方）与被告夏福平（合同卖方）签订《房屋交易合同》，主要约定：张玉姣、高基玉以475000元价格购买涉案房屋，定金20000元，买卖双方均清楚该房产的房地产证在银行抵押状态下签署合同，自愿遵守并认可其法律效力等内容。签订合同当日，原告高基玉向被告夏福平银行转账130000元，二原告向被告夏福平交付现金50000元（其中20000元合同约定的定金，30000元系二原告向案外人牛金山借款后交付）。同日，被告夏福平向原告张玉姣出具收到“交来购买黄洁花园三区69号4单元202室购房款25000元，该笔转账已收到”的收条1份。下剩购房款，二原告未向被告夏福平支付，也未办理按揭贷款。被告刘吉东与被告夏福平、范晓娟民间借贷纠纷一案于2019年4月9日立案执行。同年9月25日，本院作出（2019）宁0502执995号执行裁定书，查封了夏福平名下的案涉房屋。2020年1月6日，原告张玉姣、高基玉以涉案房屋系二原告所有为由向本院提出执行异议。本院审查后，于2020年1月13日作出（2020）宁0502执异2号执行裁定书，裁定驳回案外人张玉姣、高基玉的异议请求。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，已登记的不动产要按照不动登记簿判决是否权利人。而本案中，涉案房屋登记在被告夏福平名下。2017年1月23日，夏福平在第三人青银村镇银行以涉案房屋办理抵押贷款。原告张玉姣、高基玉向被告夏福平购买房屋时，知道涉案房屋在第三人青银村镇银行以涉案房屋办理了抵押贷款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，第（四）项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，二原告对已设立有抵押的涉案房屋与被告夏福平进行交易，在仅支付250000元购房款后，未向夏福平支付下剩购房款，也未办理按揭贷款，亦未尽到合理注意义务致使未能办理房屋过户手续，致使涉案房屋至今仍登记在被告夏福平名下，二原告就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。故二原告的各项诉讼请求，本院不予支持。被告夏福平、范晓娟经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张玉姣、高基玉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8426元，由原告张玉姣、高基玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 李 静人民陪审员 吕泽芳人民陪审员 韩 婧 二〇二〇年四月二十三日法官助理 马莉荣书记员 马永晶本案适用法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审理下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权得能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(二)已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；(三)银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；(四)股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。