昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初64号原告：张凌锋，男，1988年9月10日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈秋阳，云南滇铭律师事务所律师，特别授权代理。被告：洪纯社，女，1962年2月14日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。被告：朱洪英，女，1991年11月30日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。原告张凌锋诉被告洪纯社、被告朱洪英房屋买卖合同一案，本院2020年1月2日立案。依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭审理。原告张凌锋及其委托诉讼代理人陈秋阳到庭参加了诉讼，两被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凌锋向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》；2、由被告向原告返还购房款854000元；3、由被告支付合同总金额30%的违约金256200元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系母女关系。讼争房屋系被告洪纯社拆迁安置回迁补偿协议及回迁房交房结算单确认房源。2015年3月25日，原告与两被告签订《拆迁安置房买卖合同》。约定两被告将位于昆明市西山区（兰亭上锦）2幢15层1506号回迁房卖给原告。合同签订后，原告按约支付了房款，两被告在签订合同前将房屋交付原告使用。2018年4月28日，被告洪纯社取得房屋所有权后。经被告洪纯社授权，被告朱洪英与原告于2018年6月19日再次补充签订《拆迁安置房买卖合同》。约定出售房屋的总价为854000元，两被告需配合原告办理房屋过户变更登记手续，违约一方赔偿守约方合同金额双倍的违约金。截止2018年6月19日，原告依约向两被告支付了全部房款，原告付款后多次催告，被告未办理过户登记手续，且经查证发现，被告存在一房二卖情形，已根本违约，故原告提起诉讼。被告洪纯社、被告朱洪英没有提出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。两被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证的权利。原告提交的两被告身份证复印件，离婚协议、《西山区51号片区城中村改造拆迁安置回迁补偿协议》和兰亭上锦回迁房交房结算单（均为复印件）、《购房协议》《拆迁安置房买卖合同》、不动产产权证书复印件、《授权委托书》《拆迁安置房买卖合同》、收条、两被告在中国执行信息公开网的执行信息查询记录、民事裁定书、2013年至2015年的收款收据、收条、保管条11份、2014年6月14日的转账凭条、杨冠东出具的《情况说明》、兰亭上锦2幢15层1506号的不动产登记信息。两被告身份证复印件、离婚协议，真实性予以确认。《西山区51号片区城中村改造拆迁安置回迁补偿协议》和兰亭上锦回迁房交房结算单、《购房协议》《拆迁安置房买卖合同》、不动产产权证书、《授权委托书》《拆迁安置房买卖合同》相互印证，可以证明原被告订立房屋买卖合同的事实。两被告在中国执行信息公开网的执行信息查询记录、民事裁定书、不动产登记信息可以证明两被告是多起案件的被执行人，涉案房屋被法院查封的事实，本院予以确认。原告提交的收条、收据、转账凭条的出具时间从2013年6月至2015年11月，总金额为403800元，收款人均为被告朱洪英。2018年6月19日，被告朱洪英和原告订立的《拆迁安置房买卖合同》，确定房屋总价款为854000元，在合同签订当日支付。被告朱洪英出具收条，确认收到原告的全部房款854000元。该收条是对原告前期已付房款的确认，对原告已付854000元房款的事实予以确认。杨冠东的《情况说明》是书面证言，本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系母女关系。2010年1月28日，被告洪纯社与西山区51号片区城中村改造工作指挥部、云南伟佳房地产开发有限公司，订立《西山区51号片区城中村改造拆迁安置回迁补偿协议》。确定了对被告洪纯社所有的张峰社区居委会陆家村居民小组61号房屋的拆迁补偿方案。2013年6月1日，被告朱洪英（甲方）、原告（乙方）订立《购房合同》。主要内容为，甲方享有300平方米房屋建筑面积的回迁安置资格，乙方在项目建成后，在开发商提供可选择房屋户型中，选择总面积不超过300平方米的房屋。乙方按照每平方5500元的单位价格向甲方支付转让费，乙方在签订本协议之日起一天内向甲方支付70000元的预付金。当天原告向被告朱洪英付款70000元。2014年7月7日，被告洪纯社的回迁安置房确定为兰亭上锦Ａ22-1506、Ａ22-2608、Ａ22-208号房屋，建筑实测面积为287.95平方米。2015年3月25日，被告洪纯社（甲方）、被告朱洪英（甲方委托人）和原告（乙方）订立《拆迁安置房买卖合同》。约定甲方对原房产可得到安置房面积300平方米中的126平方米出售给乙方，拆迁安置房位于昆明市西山区，买卖房屋面积为126平方米，按每平方米5000元计价，共计630000元。实际安置房屋不足或超过126平方米，按房产证上的实际面积以每平方米5000元计算总房款，多还少补。甲乙双方同意首付款330000元，在签订合同当日支付，尚欠房款分两期支付，第一期在拿到房产证后3日内支付100000元，第二期在过户后支付200000元，甲方将兰亭上锦2栋1506号房屋及附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。该房屋在《拆迁安置房买卖合同》订立前已经移交给原告使用。2018年4月28日，昆明市西山区（兰亭上锦）2幢15层1506号取得不动产所有权登记，建筑面积为122.05平方米，被告洪纯社是不动产所有权人。两被告是多起执行案件中的被执行人。本院（2017）云0112执560号执行案件中，于2018年5月3日将上述房屋依法查封。被告洪纯社向被告朱洪英出具《授权委托书》，委托被告朱洪英全权代理办理拆迁房屋转让买卖。2018年6月19日，被告朱洪英作为被告洪纯社（甲方）的委托代理人，和原告（乙方）订立《拆迁安置房买卖合同》。约定甲方将122.05平方米的拆迁安置房出售给乙方，拆迁安置房位于昆明市西山区。买卖房屋面积为122平方米，按每平方米7000元计价，共854000元。双方同意在签订合同当日支付854000元。已办理到甲方名下房屋、产权证、土地证等其他手续后，自乙方向甲方提出房屋产权过户请求之日起30天内，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续所需相关费用，包括双方交易费、营业税等全部由甲乙方承担。乙方根据本合同第五条的规定，向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并要求并有权要求甲方支付违约金，乙方付给甲方总金额的两倍。原告自2013年6月1日起陆续向被告朱洪英支付房款。《拆迁安置房买卖合同》订立当天，被告朱洪英向原告出具收条，确认全部收到房款854000元。时任陆家村居民小组组长杨冠东在收条上以证明人身份签字。本院认为：兰亭上锦2幢15层1506号房屋是被告洪纯社所有的张峰社区居委会陆家村居民小组61号房屋的拆迁补偿财产之一，房屋不动产所有权登记在被告洪纯社名下。房屋买卖过程中的诸多交易虽由被告朱洪英经办，但确定原、被告房屋买卖关系的两份《拆迁安置房买卖合同》均明确被告朱洪英是被告洪纯社的委托代理人，被告洪纯社还向被告朱洪英出具《授权委托书》。本案房屋买卖合同建立在原告和被告洪纯社之间。两份《拆迁安置房买卖合同》是原告和被告洪纯社真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告是买受人，被告洪纯社是出卖人。被告洪纯社是多起案件中的被执行人。兰亭上锦2幢15层1506号房屋于2018年5月3日被本院依法查封，被告洪纯社无法履行转移房屋所有权的合同主义务，房屋买卖合同的目的无法实现，原告解除《拆迁安置房买卖合同》的请求本院予以支持。合同解除后，发生恢复原状的法律效力，被告洪纯社应当返还原告房款价款854000元。《拆迁安置房买卖合同》因被告洪纯社不能履行房屋所有权转移义务导致解除，应当承担违约责任。2018年6月19日的《拆迁安置房买卖合同》约定被告洪纯社不协助乙方办理房屋过户手续的，原告要求甲方支付违约金，按原告付款总金额的两倍计算。原告主张房款总金额30%的违约金本院予以支持。综上所述，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定的规定，判决如下：一、解除原告张凌锋和被告洪纯社之间2015年3月25日、2018年6月19日的两份《拆迁安置房买卖合同》。二、由被告洪纯社于判决生效后10日内返还原告张凌锋购房款854000元。三、由被告洪纯社于判决生效后10日内支付原告张凌锋违约金256200元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14792元(原告已预交)，由被告洪纯社承担。诉讼保全费5000元（原告已预交），由被告洪纯社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  武 云人民陪审员  郭一入人民陪审员  张静梅二〇二〇年六月二十五日书 记 员  高 楠