四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0682民初96号 原告（反诉被告）：成都市环球商机地产顾问有限公司，住所地：四川省成都市金牛区二环路北一段**********，统一社会信用代码91510106551073652P。 法定代表人：刘锡坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭金富，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翔，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：德阳市博诚商业管理有限公司，住所，住所地：四川省德阳市鞍山路**高新大厦****，会信用代码91510600327101049K。 法定代表人：朱铃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周骑虎，四川仁竞律师事务所律师。 原告成都市环球商机地产顾问有限公司（以下简称环球公司）与被告德阳市博诚商业管理有限公司（以下简称博诚公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，根据原告环球公司的申请，本院于2020年1月13日作出财产保全裁定，对被告博诚公司的财产采取了保全措施。被告博诚公司提出反诉，本院审查后予以受理。并于2020年3月24日、27日将本案本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，环球公司的委托代理人谭金富、刘翔，博诚公司的委托代理人周骑虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告环球公司向本院提出诉讼请求：1.判令博诚公司支付因违约解除合同产生的违约金200万元;2.由博诚公司承担本案诉讼费。事实与理由：2019年7月1日，“百盛广场”商业项目开发商什邡市长兴投资有限公司（以下简称长兴公司）授权博诚公司负责项目招商、运营、管理、出租等。由于商业运作需要，博诚公司与环球公司签订了《商业物业委托招商、经营管理合同》，委托环球公司全权代理上述商业项目的招商、运营、管理、出租及收取租金等，所有商铺前三年的租金作为环球公司前期的启动资金，若在协议后6个月内未完成招商整体的80%出租率，环球公司应补贴给博诚公司，同时对环球公司应完成的销售面积等相关情形和违约责任等进行了约定。合同签订后，环球公司按约完成了大量委托事务，然博诚公司擅自出租，收取租金不交予环球公司。后博诚公司断电关门导致环球公司无法办公，合同无法履行，以事实行为解除了合同。故环球公司诉至法院，主张权利。 本诉被告博诚公司答辩并反诉称，对双方签订的委托合同及合同内容无异议，环球公司对于合同约定的所有商铺前三年的租金作为其前期的启动资金是对合同内容的误解，环球公司只招来少量商家，与合同约定的招商率相差甚远，未履行约定的义务，给商场营销形象等造成巨大损失。博诚公司并未擅自出租商铺，也未断电、锁门致环球公司无法正常办公。环球公司在明知不可能完成招商、销售任务的情况下，无故撤离，并将租金和保证金占为己有，对博诚公司邮寄的《违约告知函》置之不理，构成了违约，故反诉请求：1.判决解除博诚公司与环球公司签订的《商业物业委托招商、经营管理合同》；2.判令环球公司向博诚公司交付代收的租金275,887.80元，履约保证金86,833.50元；3.判令环球公司支付未在期限内完成招商任务的违约金70,999.80元；4.判令环球公司支付不履行合同主要义务及擅自解除合同的违约金200万元；5.反诉诉讼费、保全费等由环球公司承担。 反诉被告环球公司答辩称，博诚公司以事实行为表示合同已经解除，根据合同约定租金、履约保证金不应返还，由于博诚公司原因导致违约不应支付违约金。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。环球公司提交了以下证据：一、《商业物业委托招商、经营管理合同》、长兴公司向博诚公司出具的授权委托书与博诚公司向环球公司出具的授权委托书，证明双方签订了委托合同，博诚公司将百盛广场的商业项目等委托给环球公司的事实；二、正式入场申请书，用以证明签订合同后环球公司于2019年7月15日正式入场开展工作；三、百盛广场商铺分布图，证明博诚公司委托环球公司招商管理的商铺及面积；四、百盛广场商家租赁明细表及租赁协议、拓展客户跟进汇总表、拓展儿童乐园客户汇总表，证明环球公司工作开展的详细情况及已完成的工作成果；五、商家向博诚公司支付商铺租赁费的转账凭证截图，证明博诚公司违约擅自出租商铺收取租金；六、通知函及送达照片、公证书，证明博诚公司断电上锁等违约行为，致使环球公司无法正常办公的事实；七、工作费用核算表、工资表，证明环球公司支付的员工工资和办公费用等，系违约造成的损失。八、申请证人朱某某（环球公司员工）出庭作证证言，证明环球公司招商及博诚公司违约的情况。 博诚公司对环球公司提交的证据，质证认为：对证据一、二真实性无异议，但证据二无长兴公司确认；对证据三、四、七的证据三性均有异议，均系环球公司单方制作，不能反映客观事实；证据五与博诚公司无关，与本案没有关联性；证据六中公证书真实，但不能达到其关于博诚公司断电上锁等违约行为的证明目的，通知函无证据显示是送达博诚公司或其工作人员，不具真实性；证据八证人证言，证人与环球公司有利害关系，对环球公司有利的证言部分不能采信。 博诚公司提交了以下证据：一、《商业物业委托招商、经营管理合同》，证明双方存在委托合同关系；二、违约告知函及邮寄单，证明因环球公司违约，博诚公司为避免损失向其邮寄告知函；三、长兴公司统计表、商铺租赁情况说明，证明环球公司未按期完成招商、销售任务；四、环球公司收取商家租金的票据、与商家签订的租赁合同等，证明环球公司收取租金的方式是不合规不合法的；五、商户满意度调查表，证明环球公司委托经营形象不佳；六、商品房买卖合同备案表、《百盛广场物业销售委托招商、经营管理合同》及委托收款协议书，证明商铺租金应交付业主方，而环球公司在收取租金后未转交博诚公司；七、物业催收函、费用清单及票据，证明物业公司催收水电费未果的情况下才断电、关门；八、申请证人刘某、文某某出庭作证证言，证明环球公司办公及招商情况。 环球公司对博诚公司提交的证据，质证认为：对证据一真实性、合法性无异议；对证据二、三的证据三性不予认可，且达不到博诚公司的证明目的；证据四真实，但不认可其证明目的；证据五与本案无关联，且不能达到环球公司的证明目的；证据六对其真实性无异议，但与本案无关联；证据七系物业公司单方制作，没有送达，即使欠费采取断电、关门有悖常理；证据八第一个证人证言大部分真实，第二个证人证言不能达到其证明目的。 双方提交的上述证据，本院认证认为：一、针对环球公司提交的证据，其证据一、二及证据六中公证书客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据三、四、七系环球公司单方制作，无法确认其真实性，证据五与本案无关联性，本院均不予采信；证据六中通知函及送达照片无法证明受送达方系博诚公司，缺乏真实性，本院不予采信；证据八因证人与环球公司有利害关系，其有利于环球公司的证言内容无其他证据佐证，本院不予采信，其余予以采信。二、针对博诚公司提交的证据，其证据一、四、六客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据二无环球公司人员签收其邮寄内容一致文书的证据，证据三无双方当事人确认，无法核实其真实性，证据五与本案无关联性，本院均不予采信；证据七与证据八第一个证人证言能相互印证，本院予以采信，对证据八第二个证人证言不予采信。至于双方对彼此证据证明目的的分歧，本院将综合全案事实予以确定。 本院认定的案件事实如下：2019年6月20日，长兴公司作为“百盛广场”房产项目开发商与博诚公司签订了《百盛广场物业销售委托招商、经营管理合同》，约定委托博诚公司作为位于什邡市蓥峰北路38号“百盛广场”项目唯一管理机构，为本项目提供统一招商，统一营销企划，统一规范化运作、经营管理和物业管理，委托期限为3年。同时，双方签订委托收款协议书，长兴公司委托博诚公司代收未销售和委托代租的房屋租金和履约保证金，该委托代理无权转委托。 2019年7月1日，博诚公司（甲方）又与环球公司（乙方）签订了《商业物业委托招商、经营管理合同》，约定委托环球公司为“百盛广场”商业管理项目的唯一机构，为本项目提供统一招商，统一营销企划，统一规范化运作、经营管理和物业管理，委托期限为10年，委托事项包括：1.甲方同意将所拥有的物业委托乙方招商及运营管理，以乙方的名义为商铺寻找承租人、目标承租人签订承租意向合同等文件，收取租金、履约保证金等应付费用并完成托管工作；2.甲方承诺乙方免收合约期间该商业物业甲方所持有的所有商铺的前3年商铺租金，作为环球公司前期的启动资金，若在签订本协议后六个月内，招商未完成整体80%的合同签约出租率，乙方按照未销售并且未出租的剩余商业面积30元每平方米补贴给甲方（具体入驻商家以及剩余商铺招商情况，以甲乙双方确定签字为准）；3.乙方协助甲方聘请的销售公司在六个月之内完成可销售面积的15%后，甲方已经收取的在环球公司进驻本项目之前的商家租金转交于乙方作为项目经营管理费，以便于乙方全方面展开所有相关工作的推进；4.乙方在未来10年的招商及运营管理过程中，会根据《商铺租赁合同》的约定，在收到商铺租金后及时将其支付给物业所有方（已经购买该物业商铺所有权的业主方，包含三年后甲方剩余的还未出售的商铺）；5.承租人按《商铺租赁合同》所缴纳保证金由乙方收取及保管，合同结束后退回承租人；6.乙方代甲方向税务部门申请为承租人开具租金发票并提供给承租人，所缴纳的税金由乙方代为在应支付的租金内扣除。其中第五条乙方的权利义务包括乙方负责自签订本协议后六个月内，招商整体完成80%的合同签约出租率（具体入驻商家以及剩余商铺招商情况，以甲乙双方确定签字为准）。乙方负责协助甲方委托的销售方在签订本协议后六个月内完成未销售面积10%，三年内协助完成销售60%以上。第六条违约责任约定双方不得解除本合同，若违约，违约方应支付对方不低于200万元违约金等。 合同签订后，环球公司于2019年7月15日正式入场接管“百盛广场”商管和开展运营工作，与长兴公司聘请的销售公司（即营销中心）协商后在同一区域办公。博诚公司于2019年8月15日向环球公司出具授权委托书，授权环球公司在合同项下开展受托事务。2019年11月下旬，因营销中心拖欠“百盛广场”负责物业管理的四川佳沁物业管理服务有限公司（以下简称佳沁物管）物管费，佳沁物管从2019年11月25日起将环球公司与营销中心共同办公区域断电、上锁。此后，环球公司以无法正常办公为由撤离场地，认为博诚公司违约且以行为解除合同，故诉至法院，主张权利。而博诚公司认为环球公司只完成少量招商任务，在明知不可能完成招商、销售任务的情况下，无故撤离而违约，故提起反诉，主张权利。 另查明，博诚公司与环球公司签订合同后，未对“百盛广场”未销售未招商商铺范围及面积进行确认。环球公司在委托经营期间未完成协助销售任务，但完成部分招商任务，双方也未共同确认招商商铺数量及面积。 本案审理过程中，环球公司认可已收取租赁商户的租金275,887.80元、履约保证金86,833.50元，合计362,721.30元。双方当事人在2020年3月24日庭审中均表示合同无再履行必要，同意解除合同，故博诚公司将其反诉第一项请求变更为请求法院确认合同解除时间。 本院认为，博诚公司与长兴公司签订《百盛广场物业销售委托招商、经营管理合同》后，未经长兴公司的同意，又与环球公司签订《商业物业委托招商、经营管理合同》，将受托事项全部转委托给环球公司，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百条“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外”的规定，应由博诚公司对转委托的行为承担责任，博诚公司与环球公司签订的合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。本案争议焦点为：一、环球公司是否履行合同主要义务，合同履行期间双方是否存在违约行为；二、双方签订的合同于何时解除；三、环球公司是否应将所收租金、履约保证金交付博诚公司。 关于争议焦点一，合同约定环球公司的主要义务包括自签订本合同后六个月内招商完成整体80%的合同签约出租率和协助销售公司完成未销售面积10%。环球公司截止离场前已完成了部分商铺的招商出租，履行了合同约定的招商、运营等义务，但因双方在签订合同时未确认未销售和未招商商铺范围及面积，对环球公司已完成的招商任务也未确认，故无法衡量环球公司在六个月内是否完成合同约定的任务量。物业公司的断电、上锁行为影响环球公司的正常办公导致其撤离办公场所，并非博诚公司所为，环球公司撤离办公场所也不能表明其不履行合同义务，出现该情况后双方缺乏必要的沟通协调处理，以致双方直接采用诉讼方式主张权利。合同中未约定环球公司收取租金开具发票的时间，环球公司目前以开具收据方式收取租金等费用并非违约行为，而环球公司也未提供证据证明博诚公司另行招商的事实，故在双方均未提供证据证明对方在合同履行期间存在违约事实的情况下，双方均不存在违约行为。 关于争议焦点二，因双方当事人在合同履行期间均不存在违约行为，不具有合同法第九十四条规定的合同法定解除情形，故双方不享有合同法定解除权，而双方在合同中也未约定合同解除权，本案诉讼前双方均未向对方发出解除合同通知，均不存在提前解除合同的违约行为，至本案诉讼前双方合同并未解除。庭审中，双方达成不再履行合同，解除合同的合意，根据合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方的合同于2020年3月24日解除。 关于争议焦点三，根据双方合同第3.3条“甲方承诺乙方免收合约期间该商业物业甲方所持有的所有商铺的前3年商铺租金，作为环球公司前期的启动资金”，第3.5条“乙方在未来10年的招商及运营管理过程中，会根据《商铺租赁合同》的约定，在收到商铺租金后及时将其支付给物业所有方”，第3.6条“承租人按《商铺租赁合同》所缴纳保证金由乙方收取及保管，合同结束后退回承租人”的规定，环球公司收取的租金可作为其启动资金，但并非属于其委托事务的报酬，而且租金归属于物业所有方，保证金在合同期满后应退回承租人。在双方解除合同且环球公司收取租金未开具发票代扣税金的情况下，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，环球公司应将所收取的租金275,887.80元、履约保证金86,833.50元，合计362,721.30元交付博诚公司，由博诚公司向业主和承租人履行义务。 综上，因双方当事人在合同履行期间均无违约行为，故环球公司要求博诚公司支付擅自解除合同违约金200万元的请求，博诚公司要求环球公司支付违约金200万元及未完成招商任务的违约金70,999.80元的请求，本院均不予支持。博诚公司要求环球公司交付代收的租金、履约保证金362,721.30元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告成都市环球商机地产顾问有限公司的诉讼请求； 二、反诉原告德阳市博诚商业管理有限公司与反诉被告成都市环球商机地产顾问有限公司签订的《百盛广场物业销售委托招商、经营管理合同》于2020年3月24日解除； 三、反诉被告成都市环球商机地产顾问有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付反诉原告德阳市博诚商业管理有限公司租金275,887.80元，履约保证金86,833.50元，合计362,721.30元； 四、驳回反诉原告德阳市博诚商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费22,800元，保全费5000元，合计27,800元,由本诉原告成都市环球商机地产顾问有限公司负担。反诉案件受理费26,270元，由反诉原告德阳市博诚商业管理有限公司负担22,355元，由反诉被告成都市环球商机地产顾问有限公司负担3915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  陈海星 人民陪审员  叶少亮 人民陪审员  唐 兵 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  杨 静