岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0323民初57号原告（反诉被告）：岫岩满族自治县洋河镇人民政府，住所地：岫岩满族自治县。法定代表人：徐兆朴，该镇镇长。委托代理人：李杭，辽宁德奎律师事务所律师。被告（反诉原告）：任延龙，男，1974年10月12日出生，满族，农民，住岫岩满族自治县。委托代理人：史鹏飞，辽宁科泰律师事务所律师。原告岫岩满族自治县洋河镇人民政府（以下简称:洋河镇政府）诉被告任延龙建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理。依法由审判员逄德伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洋河镇政府的委托代理人李杭和被告任延龙及其委托代理人史鹏飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2007年8月23日签订一份《土地使用权转让协议》，约定原告以96万元将洋河镇中学门前临大盘公路北侧的2400平方米土地使用权转让给被告，现被告建设使用了部分土地，还有部分土地闲置。原告认为该《土地使用权转让协议》及补充协议书，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，违反法律、行政法规强制性规定，应属无效合同。故依法起诉至法院，请求判令原、被告签订的《土地转让协议》及补充协议无效。被告辩称：涉案土地原使用性质为国有划拨土地，双方签订的协议书及补充协议因合同主体不适格及内容违反法律、法规的强制性规定而无效。被告反诉称：2007年9月3日，被告与原告签订协议，约定被告以96万元购买涉案土地共计约2400平方米的使用权。同年，被告通过国有土地拍卖程序竞得上述合同中1680平方米的土地使用权。被告与岫岩满族自治县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并办理了国有土地使用权证书。因土地使用证等问题，剩余1616平方米土地并未进行国有土地招拍挂程序。2011年7月18日，双方签订补充协议，约定施工、土地使用权转让及违约责任等相关事宜。2019年8月15日，岫岩满族自治县自然资源局公告挂牌出让涉案1616平方米土地使用权，被告参与竞拍，但该土地被案外人竞得。被告认为，其与原告签订的协议书、关于洋河镇政府转让给任延龙土地用于房屋开发的补充协议书,原告主体不适格，原告并不具有国有土地使用权出让的主体资格，也不是涉案土地实际使用权人，上述两份协议应属无效合同，原告应当返还被告交付的96万元转让款并支付利息。涉案土地在被告占有期间，被告共计投入288834.93元对土地进行了整理，现被告无法取得该土地使用权，原告应当赔偿被告的该部分损失。由于原告的过错导致合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应当赔偿被告因合同无效导致土地增值预期可得利益的损失，即土地溢价损失。综上，为了维护被告的合法权益，提起反诉：1、要求判令原告立即返还96万元转让款及利息（从2007年8月28日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息；自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息）；2、要求判令原告给付被告的土地投入款288834.93元（其中，场地回填费用277589.21元；建造围挡费用11245.72元）；3、要求判令原告给付土地溢价款512600元。原告对被告的反诉辩称：关于被告要求返还土地转让款96万元,我们没有意见，但是我们认为被告要求给付利息的请求,没有法律依据，不应当支持；关于被告回填场地花费277589.21元、建围挡花费11245.72元，我们认可；关于被告要求赔偿土地溢价款512600元，没有法律依据，不应当支持。经审理查明，2007年9月3日，原、被告签订协议书，约定原告将岫岩满族自治县洋河镇中学门前临大盘公路北侧的2400平方米（东西长200延长米，南北宽12延长米）的土地使用权，以96万元的价格转让给被告。被告已于同年8月23日、8月28日分别向原告交纳5万元、91万元，合计96万元。同年10月23日，岫岩满族自治县国土资源局将被告受让的上述土地中1680平方米土地使用权，通过招拍挂的形式出让给岫岩满族自治县华宇房地产综合开发有限公司（以下简称：华宇公司）。华宇公司办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等。由于摘牌的土地出让金由被告交纳，故实际土地使用权人为被告。被告借用华宇公司的资质，对上述受让的土地进行开发和建设。2011年7月18日，原、被告签订补充协议书，双方对原签订的土地转让协议内容进行补充。2007年，由于用地指标不足等原因，岫岩满族自治县国土资源局没有对原告转让给被告的地块全部挂牌出让。被告对其受让的剩余土地进行场地回填花费277589.21元、建围挡花费11245.72元。2019年10月25日，岫岩满族自治县自然资源局将岫岩满族自治县洋河镇美食街西侧地块（含原告转让给被告的土地剩余部分）1616平方米的土地使用权，通过招拍挂的形式出让给鞍山御龙湖置业有限公司。由于被告没有实际取得出让土地使用权，因此原、被告产生矛盾，故原告依法诉至本院。另查，2007年9月3日，原、被告签订土地转让协议时，约定转让的土地，使用权人为岫岩满族自治县洋河镇中学，并不是原告。土地使用权类型为，国有划拨土地。上诉事实，原告提供的证据有：土地转让协议书、补充协议书、被告回填场地工程概算书；被告提供的证据有：土地转让协议书、补充协议书、交款收据、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、回填场地工程概算书、围挡工程概算书等；本院依职权调取的证据有:现场照片。以上证据已经开庭质证和本院的审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，民事行为应当遵守法律规定。从原、被告签订的土地使用权转让协议的内容分析，其实质是转让国有建设用地的使用权。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”；参照1990年5月19日颁布的国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条规定：“土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行”、第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”。本案原告作为镇一级人民政府，无权对国有土地使用权进行转让，原、被告签订的土地转让协议及补充协议均属无效。原告主张双方签订的转让协议及补充协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告明知其无权转让国有划拨土地使用权而与被告签订转让协议，收取转让费，具有明显的过错。根据无效合同处理原则，原告应当返还被告交纳的土地转让款并支付占用期间的利息；被告为了使用受让土地所做的合理投入，即回填场地、建围挡费用，对花费数额双方均无异议，合同被确认无效后，原告对此应予赔偿；被告要求原告返还土地转让款并支付利息、赔偿回填场地及建围挡的费用的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持；被告反诉要求原告赔偿转让的土地溢价款的反诉请求，于法无据，本院不予支持；原告不同意给付占用转让款利息的抗辩观点，没有法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）岫岩满族自治县洋河镇人民政府与被告（反诉原告）任延龙签订的土地转让协议及补充协议无效；二、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）土地转让款96万元并支付占用期间的利息（其中，从2007年8月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）对受让土地的投入款288834.93元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。案件受理费13400元，减半收取6700元，由原告负担；反诉费13467元，由原告负担9004元，由被告负担4463元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  逄德伟二〇二〇年三月十九日书记员  姜 楠