河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终672号上诉人（原审被告）：河南山水房地产有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道67号河南地矿郑东大厦5楼。法定代表人：叶晔，该公司董事长。委托诉讼代理人：左志翔，该公司员工。被上诉人（原审原告）：钟秀丽，女，1973年7月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：张静，女，1972年10月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：赵东，男，1960年2月22日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：燕慧，女，1976年2月9日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。被上诉人（原审原告）：黄胜川，男，1973年10月20日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：董宝宏，男，1979年10月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：杨亚梅，女，1967年5月13日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：郑若燕，女，1982年11月22日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：张秋志，男，1968年8月2日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：李灵民，男，1979年6月26日出生，汉族，住河南省灵宝市。被上诉人（原审原告）：张兰波，男，1964年3月13日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：尹利楠，男，1990年6月20日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审原告）：王群，女，1968年1月17日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：陈俊霞，女，1967年3月3日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：刘好洪，男，1967年10月5日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：杨辰晨，男，1983年1月3日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：李艳霞，女，1984年9月3日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：陈宏伟，男，1968年8月26日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：范伟，男，1978年9月30日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：邓晶，女，1981年10月3日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：王秀珍，女，1956年11月10日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：张冰，男，1972年7月11日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：云辉，男，1976年2月9日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：王慧，女，1971年1月15日出生，汉族，住河南省泌阳县。被上诉人（原审原告）：李垚，女，1987年11月7日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：陈龙生，男，1964年5月22日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：王继红，女，1960年8月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：尹鹏宇，河南良秦律师事务所律师。上诉人河南山水房地产有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人钟秀丽、张静、赵东、燕慧、黄胜川、董宝宏、杨亚梅、郑若燕、张秋志、李灵民、张兰波、尹利楠、王群、陈俊霞、刘好洪、杨辰晨、李艳霞、陈宏伟、范伟、邓晶、王秀珍、张冰、云辉、王慧、李垚、陈龙生、王继红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初8221号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月9日立案后，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。山水公司上诉请求：依法改判。事实与理由：一审判决缺乏合同依据和法律依据。一、山水公司与钟秀丽等27人所签《商品房买卖合同》第15条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人应及时缴纳应由自己承担的相关费用后，若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，将承担已付房款0.1‰的违约金。”该约定表明合同签订后山水公司应在60日内持相关资料到房地产受理部门进行信息登记备案。二、一审法院认为0.1‰的违约金无法体现违约金的惩罚性是违法判决。案涉合同是双方当事人真实的意思表示，如果认为显失公平，钟秀丽等27人应按照《民事诉讼法》的规定在一年内行使撤销变更申请权。钟秀丽等27人在一年内没有行使该权利而现在诉请变更，人民法院不应支持。三、山水公司均已在2013年12月12日－2014年4月11日通知业主办理交房手续，而钟秀丽等27人也均在2013年2015年之间办理了交房手续并入住，钟秀丽等27人于2019年8月起诉请求逾期办理产权登记备案违约金已超过法定诉讼时效，故请求依法改判，驳回钟秀丽等27人的诉讼请求。四、钟秀丽等27人向山水公司主张逾期备案违约金，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的以财产权益为内容的债权请求权，该债权请求权应适用《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的关于诉讼时效的规定，该债权请求权均已超过诉讼时效。钟秀丽等27人在商品房交付使用之日起第61日就应当知道山水公司是否履行办理房屋权属登记的协助义务人即将有关资料报送备案登记义务，其权利是否受到侵害，诉讼时效应从合同约定的60日期限届满之日起算。山水公司在2013年至2015年间陆陆续续将商品房交付钟秀丽等27人使用，而钟秀丽等27人于2019年向人民法院提起诉讼，要求山水公司支付逾期办理产权登记备案违约金，该债权请求权均以超过诉讼时效，故钟秀丽等27人依法已经丧失违约金的胜诉权，该项诉讼请求法院应不予以支持。五、山水公司不能按约定履行备案义务是由于案涉土地所属行政区划调整等不可抗力导致的，山水公司不应承担逾期备案的违约责任。案涉土地位于白沙镇××中牟县管辖，由于行政区划调整，白沙镇于2014年年初正式划归郑东新区管辖。行政区划调整之前，案涉合同的登记备案均在中牟县住房保障和房地产管理局。案涉合同签订均在行政区划调整之前，所以案涉合同备案均在中牟县，而不动产权登记则需在郑东新区，且由于存档原因，中牟县及郑东新区都迟迟不予以备案登记。由于上述不可抗力导致山水公司逾期备案，其责任不能归于山水公司，故钟秀丽等27人依据案涉合同第十五条约定向山水公司主张违约责任没有事实和法律依据。六、钟秀丽等27人是办理房屋权属登记主要义务人，山水公司仅系协助义务人。山水公司与钟秀丽等27人签订的《商品房买卖合同》仅约定了山水公司在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，未对办理房屋权属登记做特殊约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，钟秀丽等27人是办理房屋权属登记的主要义务人，山水公司的备案义务仅为钟秀丽等27人办理房屋权属登记协助义务，钟秀丽等27人应当在法定期限内办理房屋所有权登记手续。七、案涉的《商品房买卖合同》系经过备案登记的合同，法院判决不应任意改变合同的约定。商品房预售合同的登记备案其本质上是政府对商品房预售所为的一种行政管理行为和审查监督措施，通过对商品房预售合同的审查备案管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止购房人的利益受损，以维护不动产交易安全的作用。本案中，《商品房买卖合同》系河南省工商行政管理局和河南省建设厅提供的示范文本，并经过行政机关确认，应认定为公平合理，不应为法院判决改变。如果法院任意改变经备案的《商品房买卖合同》，就有司法权超越行政权使《商品房买卖合同》备案制度形同虚设。八、一审判决认定案涉《商品房买卖合同》第十五条约定违约金条款属于格式条款，系事实认定错误，该条款不属于格式条款，违约金计算标准不应予以调整。案涉《商品房买卖合同》中所约定的违约金条款不属于格式条款，该条款中违约金计算方式属于双方自行约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同系采用房地产行政管理部门示范文本在双方平等协商、自愿基础上签订的，该合同正文前附有“《商品房买卖合同》说明”，且合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。案涉合同第十五条约定违约金内容清楚明确，属于在签订合同时可以协商的条款，并非由山水公司单方确定的不可协商条款，钟秀丽等27人在签订合同时对违约金标准是明知的，故该条款不属于格式条款。九、一审法院调整违约金比例，没有法律依据。违约金具有惩罚性和补偿性，当违约行为造成损失时，违约金具有补偿性，当违约行为未造成损失的，违约金具有惩罚性。具体到本案，违约行为未造成任何损失，违约金的惩罚性已得到体现。违约金约定是双方当事人意思自治的体现，双方当事人的意思自由非依法律规定不受干扰，且一方当事人如认为显失公平，应在合同签订后一年内要求变更。钟秀丽等27人未在法定期间内请求变更，法院依职权予以调整违约金比例，没有法律依据，不应予以调整，应依照合同约定的违约金标准执行。钟秀丽、张静、赵东、燕慧、黄胜川、董宝宏、杨亚梅、郑若燕、张秋志、李灵民、张兰波、尹利楠、王群、陈俊霞、刘好洪、杨辰晨、李艳霞、陈宏伟、范伟、邓晶、王秀珍、张冰、云辉、王慧、李垚、陈龙生、王继红辩称：1.一审判决山水公司按已付房款的1%支付钟秀丽等27人违约金并无不当，应当予以维持。山水公司应当自商品房交付使用后60日内办理权属登记，但山水公司至今未能将办理不动产首次登记所需的资料提交至产权机关，其行为已构成违约，应当承担违约责任。双方约定，山水公司在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为0.1%，该格式条款系山水公司提前制作好，恶意修改的文字游戏。根据该条款约定，其应向钟秀丽等27人支付的违约金均不足50元，根据该条款，山水公司在支付该违约金后，钟秀丽等27人均无法再向其主张违约责任，无法起到通过经济方式迫使开发商积极有效办理涉案房屋产权登记备案的作用，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及钟秀丽等27人预期利益作出按已付房款的1%支付逾期办证违约金并无不当。2.山水公司第二项上诉理由系适用法律错误，应当予以驳回。在一审中，钟秀丽等27人是适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，请求法院调整违约金，并非认为该合同显失公平，不能适用除斥期间的规定，山水公司对该法律适用错误，应当予以驳回。3.房屋交付应当以开发商取得合法、有效的竣工备案表为标准，山水公司违约交房是事实，钟秀丽等27人要求山水公司支付违约交房违约金并未过诉讼时效。逾期交房违约金应当以开发商取得合法、合规的竣工备案表日期为准，以已购房款为基数，按照日万分之一进行计算。根据相关法律规定，房地产开发项目竣工必须符合规划、环境评价、消防、人防等项目要求，符合国家规定验收条件，经建设主管部门审批，取得竣工备案表后，方可交付使用，未经政府主管部门审批备案，不得交付使用。本案中，山水公司并未取得政府主管部门的项目竣工验收备案表，不具备交房条件就将房屋交付给业主使用，本身就是一种违法行为，并且山水公司当庭提交的竣工备案表没有中牟质量监督站的公章和联系方式，也没有项目验收合格的最终意见，更不符合《河南省建设厅关于建设工程竣工验收备案工作中加强城建档案管理工作的通知》豫建（2007）85号第三条的规定，故其当庭提交的竣工备案表是违反法律强制性规定，属于非法交付。依照最高人民法院及其他高级人民法院相关判例可以看出，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。虽然我国不是判例法国家，但是最高人民法院的判例具有指导性意义，各级人民法院在审理类似案件中应当参照。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，山水公司应当在2012年之前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故钟秀丽等27人要求的逾期交房违约金有法律和事实依据，应当予以支持。4.山水公司逾期为钟秀丽等27人办理备案登记时间长达6年之久，期间钟秀丽等27人的房屋产权一直处于不稳定状态，其逾期办证的违约行为是持续的、连贯的，不应自交付房屋开始计算诉讼时效。5.山水公司没有提交调整区划的相关证据，亦没有提交证据证明调整区划会导致山水公司无法办理房产登记，说明政府调整区划的行为不会直接影响山水公司积极履行为买受人办理房产登记的义务，山水公司以此为借口拖延为钟秀丽等27人办理房产登记是逃避违约责任的行为。6.山水公司并未提供资料到产权登记机关备案，亦没有向钟秀丽等27人提供必要的证明文件，造成钟秀丽等27人无法办理房产登记，应当承担违约责任。7.在一审中，钟秀丽等27人是依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“??约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，请求法院调整违约金，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及钟秀丽等27人预期利益作出山水公司按已付房款的1%支付逾期办证违约金并无不当。综上，山水公司的上诉理由不充分不恰当，应当予以驳回。钟秀丽向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付钟秀丽逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付钟秀丽逾期办理产权登记备案违约金2317元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。李灵民向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付李灵民逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付李灵民逾期办理产权登记备案违约金2486元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。张静向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付张静逾期交房违约金5000元；2.判令山水公司支付张静逾期办理产权登记备案违约金4125元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。赵东向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付赵东逾期交房违约金5000元；2.判令山水公司支付赵东逾期办理产权登记备案违约金4918元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。陈宏伟向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付陈宏伟逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付陈宏伟逾期办理产权登记备案违约金3615元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。燕慧向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付燕慧逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付燕慧逾期办理产权登记备案违约金3415元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。张兰波向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付张兰波逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付张兰波逾期办理产权登记备案违约金3550元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。王群向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付王群逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付王群逾期办理产权登记备案违约金2446元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。黄胜川向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付黄胜川逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付黄胜川逾期办理产权登记备案违约金3548元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。范伟、邓晶向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付范伟、邓晶逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付范伟、邓晶逾期办理产权登记备案违约金3506元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。王秀珍向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付王秀珍逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付王秀珍逾期办理产权登记备案违约金3499元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。尹利楠向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付尹利楠逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付尹利楠逾期办理产权登记备案违约金3558元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。张冰向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付张冰逾期交房违约金4000元；2.判令山水公司支付张冰逾期办理产权登记备案违约金5063元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。董宝宏向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付董宝宏逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付董宝宏逾期办理产权登记备案违约金2428元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。云辉向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付云辉逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付云辉逾期办理产权登记备案违约金3528元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。王慧向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付王慧逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付王慧逾期办理产权登记备案违约金2451元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。陈俊霞向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付陈俊霞逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付陈俊霞逾期办理产权登记备案违约金3629元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。刘好洪向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付刘好洪逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付刘好洪逾期办理产权登记备案违约金2472元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。李垚向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付李垚逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付李垚逾期办理产权登记备案违约金3440元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。陈龙生向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付陈龙生逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付陈龙生逾期办理产权登记备案违约金2416元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。杨辰晨、李艳霞向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付杨辰晨、李艳霞逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付杨辰晨、李艳霞逾期办理产权登记备案违约金2379元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。王继红向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付王继红逾期交房违约金7000元；2.判令山水公司支付王继红逾期办理产权登记备案违约金2515元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。杨亚梅向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付杨亚梅逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付杨亚梅逾期办理产权登记备案违约金3639元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。郑若燕向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付郑若燕逾期交房违约金3000元；2.判令山水公司支付郑若燕逾期办理产权登记备案违约金6802元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。张秋志向一审法院起诉请求：1.判令山水公司支付张秋志逾期交房违约金6000元；2.判令山水公司支付张秋志逾期办理产权登记备案违约金3565元（以已付购房款总额的1%计算）；3.本案诉讼费用由山水公司承担。一审法院认定的事实：2012年4月12日，钟秀丽作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。钟秀丽认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城2幢2单元17层2-2-1702号房屋一套，房屋建筑面积为88.67平方米，总价款为231783元。合同签订后，钟秀丽依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年5月19日向钟秀丽交付了涉案房屋。2012年11月6日，李灵民作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。李灵民认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城18幢2单元8层18-2-801号房屋一套，房屋建筑面积为87.32平方米，总价款为248607元。合同签订后，李灵民依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年5月15日向李灵民交付了涉案房屋。2012年3月31日，张静作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。张静认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城6幢2单元7层6-2-701号房屋一套，房屋建筑面积为162.94平方米，总价款为412564元。合同签订后，张静依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年5月23日向张静交付了涉案房屋。2014年7月1日，赵东作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。赵东认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城6幢1单元2层6-1-201号房屋一套，房屋建筑面积为183.05平方米，总价款为491808元。合同签订后，赵东依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2015年7月21日向赵东交付了涉案房屋。2012年10月25日，陈宏伟作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。陈宏伟认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城8幢1单元11层8-1-1101号房屋一套，房屋建筑面积为129.22平方米，总价款为361587元。合同签订后，陈宏伟依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2015年5月31日向陈宏伟交付了涉案房屋。2016年9月13日，燕慧作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。燕慧认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城3幢1单元1层3-1-101号房屋一套，房屋建筑面积为120.11平方米，总价款为358578元。合同签订后，燕慧依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2015年6月8日向燕慧交付了涉案房屋。2012年8月15日，张兰波作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。张兰波认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城19幢1单元8层19-1-802号房屋一套，房屋建筑面积为130.52平方米，总价款为355007元。合同签订后，张兰波依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年4月14日向张兰波交付了涉案房屋。2012年8月30日，王群作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。王群认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城18幢1单元6层18-1-601号房屋一套，房屋建筑面积为87.32平方米，总价款为244678元。合同签订后，王群依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年5月23日向王群交付了涉案房屋。2012年9月27日，黄胜川作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。黄胜川认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城17幢1单元7层17-1-701号房屋一套，房屋建筑面积为126.46平方米，总价款为354829元。合同签订后，黄胜川依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年6月21日向黄胜川交付了涉案房屋。2012年10月9日，范伟、邓晶作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。范伟、邓晶认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城14幢1单元6层14-1-601号房屋一套，房屋建筑面积为129.22平方米，总价款为350604元。合同签订后，范伟、邓晶依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年6月9日向范伟、邓晶交付了涉案房屋。2012年10月10日，王秀珍作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。王秀珍认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城14幢1单元6层14-1-602号房屋一套，房屋建筑面积为129.22平方米，总价款为349957元。合同签订后，王秀珍依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年6月9日向王秀珍交付了涉案房屋。2012年9月17日，尹利楠作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。尹利楠认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城22幢1单元7层22-1-702号房屋一套，房屋建筑面积为129.09平方米，总价款为355804元。合同签订后，尹利楠依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年4月17日向尹利楠交付了涉案房屋。2012年4月10日，张冰作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。张冰认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城6幢1单元4层6-1-401号房屋一套，房屋建筑面积为183.05平方米，总价款为506316元。合同签订后，张冰依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年4月19日向张冰交付了涉案房屋。2011年11月24日，董宝宏作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。董宝宏认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城2幢2单元13层2-2-1303号房屋一套，房屋建筑面积为88.67平方米，总价款为242867元。合同签订后，董宝宏依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2015年9月11日向董宝宏交付了涉案房屋。2012年10月16日，云辉作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。云辉认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城14幢1单元7层14-1-701号房屋一套，房屋建筑面积为129.22平方米，总价款为352800元。合同签订后，云辉依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2013年12月12日向云辉交付了涉案房屋。2012年8月31日，王慧作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。王慧认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城18幢2单元7层18-2-702号房屋一套，房屋建筑面积为87.32平方米，总价款为245114元。合同签订后，王慧依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年6月20日向王慧交付了涉案房屋。2012年4月20日，陈俊霞作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。陈俊霞认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城20幢1单元10层20-1-1002号房屋一套，房屋建筑面积为129.09平方米，总价款为245114元。合同签订后，陈俊霞依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年5月13日向陈俊霞交付了涉案房屋。2012年10月11日，刘好洪作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。刘好洪认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城18幢1单元8层18-1-802号房屋一套，房屋建筑面积为87.32平方米，总价款为247297元。合同签订后，刘好洪依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年5月6日向刘好洪交付了涉案房屋。2012年10月22日，李垚作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。李垚认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城14幢1单元3层14-1-301号房屋一套，房屋建筑面积为129.22平方米，总价款为344013元。合同签订后，李垚依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2013年12月20日向李垚交付了涉案房屋。2013年1月29日，陈龙生作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。陈龙生认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城18幢2单元4层18-2-401号房屋一套，房屋建筑面积为87.32平方米，总价款为241621元。合同签订后，陈龙生依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年4月27日向陈龙生交付了涉案房屋。2012年4月10日，李艳霞、杨辰晨作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。李艳霞、杨辰晨认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城2幢2单元15层2-2-1502号房屋一套，房屋建筑面积为88.67平方米，总价款为237990元。合同签订后，李艳霞、杨辰晨依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年3月22日向李艳霞、杨辰晨交付了涉案房屋。2012年10月12日，王继红作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。王继红认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城13幢2单元11层13-2-1101号房屋一套，房屋建筑面积为87.32平方米，总价款为251576元。合同签订后，王继红依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年6月10日向王继红交付了涉案房屋。2012年12月19日，杨亚梅作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。杨亚梅认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城4幢1单元10层4-1-1002号房屋一套，房屋建筑面积为129.22平方米，总价款为363913元。合同签订后，杨亚梅依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年3月2日向杨亚梅交付了涉案房屋。2013年4月1日，郑若燕作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。郑若燕认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城3幢3单元17-18层3-3-1701号房屋一套，房屋建筑面积为231.74平方米，总价款为680264元。合同签订后，郑若燕依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司至今尚未向郑若燕交付涉案房屋。2012年10月25日，张秋志作为买受人与山水公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。张秋志认购山水公司位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城9幢1单元9层9-1-902号房屋一套，房屋建筑面积为129.22平方米，总价款为356548元。合同签订后，张秋志依约向山水公司支付了全部购房款。山水公司于2014年8月25日向张秋志交付了涉案房屋。钟秀丽等27人与山水公司签订的涉案《商品房买卖合同》第八条交付期限：出卖人应当在2013年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格具备交付条件房屋交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意的处理方式为：买受人应及时缴纳应由自己承担的相关费用后，若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，将承担已付房款的0.1‰的违约金。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明：1、2013年设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位分别签章验收；2、2016年9月14日备案管理部门处理意见为：相关证件合法，资料完整，手续齐全，符合备案条件，准予备案；3、落款处有中牟县城乡建设管理局建设工程竣工验收备案管理办公室加盖的公章。山水公司称，涉案楼盘已于开庭之日的一个月前办理完毕首次登记，钟秀丽等27人表示不清楚。钟秀丽等27人与山水公司就涉案房屋的产权登记事宜协商未果，诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。关于钟秀丽等27人要求山水公司支付逾期交房违约金问题。合同签订后，山水公司虽已向钟秀丽等27人交付房屋，但未按照合同约定期限履行交房义务，已构成违约。钟秀丽等27人应当在权利受到侵害后及时向山水公司主张权利，钟秀丽等27人向该院提起诉讼，请求山水公司支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，且未提供充分证据证明存在发生时效中止、中断的事由，该诉讼请求已超过法律保护的期限，故钟秀丽等27人的该项诉讼请求，该院依法不予支持。关于钟秀丽等27人要求山水公司支付逾期办理产权登记备案违约金问题。根据合同约定，山水公司应当自商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审过程中，山水公司称，已把相关登记材料提交给房管部门，因其未提供证据证明，故该院对此答辩意见不予采纳。山水公司构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案钟秀丽等27人与山水公司约定的山水公司在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为已付房款的0.1‰，山水公司以格式条款的形式，约定逾期办理房屋产权登记备案的违约金明显过低，钟秀丽等27人要求法院予以调整。综合分析认为，由于房产已不仅是一个家庭财富的主要表现形式，同时，以房产为基础产生出子女入学、抵押进行经营等相关利益的事实已被社会大众所认可，因此，及时获得权利无瑕疵的房产已是购房人的基本权利要求，而办理产权登记备案是保障涉案房屋权利的必要条件，不办理产权登记备案，必然造成权利处于不确定状态，该种状态不仅影响到了涉案房屋权利本身，同时势必造成购房人无法享有基于房屋而产生的子女入学、抵押进行经营等权益。据上，依据正常理性人的一般认知，开发商与购房人约定逾期办理产权登记备案违约金的目的不仅是对因开发商违约而造成的购房人直接、可计量经济损失的弥补，更应是通过经济的方式迫使开发商积极、有效履行合同义务，从而保障购房人及时获得房产相关权益。本案中，格式合同中约定按总房款的0.1‰支付违约金，据此，因山水公司违约未办理产权登记备案，其向钟秀丽等27人支付的违约金金额过低。根据该条款，山水公司在支付该违约金后，无论其何时办理，购房人均无法再向开发商主张该项违约责任，该后果与设立该项违约金的目的明显相悖，无法起到通过经济方式迫使山水公司积极、有效办理涉案房屋产权登记备案的作用。同时，自合同约定应办理产权登记备案的时间至今，山水公司仍未办理涉案房屋的产权登记备案，故该院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及钟秀丽等27人的预期利益等综合因素，对该项违约金调整为已付房款的1%。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付钟秀丽逾期办理产权登记备案违约金2317元；二、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付李灵民逾期办理产权登记备案违约金2486元；三、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付张静逾期办理产权登记备案违约金4125元；四、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付赵东逾期办理产权登记备案违约金4918元；五、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付陈宏伟逾期办理产权登记备案违约金3615元；六、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付燕慧逾期办理产权登记备案违约金3415元；七、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付张兰波逾期办理产权登记备案违约金3550元；八、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付王群逾期办理产权登记备案违约金2446元；九、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付黄胜川逾期办理产权登记备案违约金3548元；十、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付范伟、邓晶逾期办理产权登记备案违约金3506元；十一、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付王秀珍逾期办理产权登记备案违约金3499元；十二、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付尹利楠逾期办理产权登记备案违约金3558元；十三、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付张冰逾期办理产权登记备案违约金5063元；十四、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付董宝宏逾期办理产权登记备案违约金2428元；十五、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付云辉逾期办理产权登记备案违约金3528元；十六、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付王慧逾期办理产权登记备案违约金2451元；十七、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付陈俊霞逾期办理产权登记备案违约金3629元；十八、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付刘好洪逾期办理产权登记备案违约金2472元；十九、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付李垚逾期办理产权登记备案违约金3440元；二十、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付陈龙生逾期办理产权登记备案违约金2416元；二十一、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付李艳霞、杨辰晨逾期办理产权登记备案违约金2379元；二十二、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付王继红逾期办理产权登记备案违约金2515元；二十三、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付杨亚梅逾期办理产权登记备案违约金3639元；二十四、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付郑若燕逾期办理产权登记备案违约金6802元；二十五、河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付张秋志逾期办理产权登记备案违约金3565元；二十六、驳回钟秀丽、李灵民、张静、赵东、陈宏伟、燕慧、张兰波、王群、黄胜川、范伟、邓晶、王秀珍、尹利楠、张冰、董宝宏、云辉、王慧、陈俊霞、刘好洪、李垚、陈龙生、李艳霞、杨辰晨、王继红、杨亚梅、郑若燕、张秋志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。钟秀丽、李灵民、张静、赵东、陈宏伟、燕慧、张兰波、王群、黄胜川、范伟与邓晶、王秀珍、尹利楠、张冰、董宝宏、云辉、王慧、陈俊霞、刘好洪、李垚、陈龙生、李艳霞与杨辰晨、王继红、杨亚梅、郑若燕、张秋志分别预交案件受理费各25元（已减半收取），由河南山水房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山水公司提交如下证据：证据一、张冰、李艳霞、杨辰晨《领取不动产权证书登记表》原件，共2页；证据二、权利人为钟秀丽的豫（2019）中牟县不动产权第0128251号《不动产权登记证书》原件一份、权利人为陈宏伟的豫（2020）中牟县不动产权第0000068号《不动产权登记证书》原件一份；证据三、陈龙生、董宝宏、范伟、邓晶、黄胜川、李垚、刘好洪、王继红、王群、王秀珍、杨亚梅、张秋志的面签材料（包括《不动产登记申请审批表》、《询问笔录》、《中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）》、权利人分别为陈龙生、董宝宏、范伟、邓晶、黄胜川、李垚、刘好洪、王继红、王群、王秀珍、杨亚梅、张秋志的《不动产权登记证书》）原件各一份，共44页；证据四、陈俊霞涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0123929号］原件一份、《中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）》一份；尹利楠涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0124234号］原件一份、《中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）》一份；证据五、李灵民涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0124632号］原件一份、面签通知打印件1页；王慧涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0124629号］原件一份、税收完税证明2页；燕慧涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0116643号］原件一份、面签通知打印件1页；云辉涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0122525号］原件一份、面签通知打印件1页；张静涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0116918号］原件一份、税收完税证明1页；张兰波涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0126637号］原件一份、税收完税证明1页；郑若燕涉案房屋首次登记《不动产权登记证书》［豫（2019）中牟县不动产权第0116674号］原件一份、面签通知打印件1页。证明目的：山水公司已经积极履行了备案义务，为钟秀丽等27人办理了不动产权登记证书，特别是陈俊霞、尹利楠、李灵民、王慧、燕慧、云辉、张静、张兰波、郑若燕等怠于履行办理房屋权属登记的义务，钟秀丽、陈宏伟迟迟不领取其不动产权登记证书，因此山水公司没有给其造成损失，山水公司不应承担办理产权登记备案的违约责任。钟秀丽等27人质证称，对证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，从上述证据可以看出，钟秀丽等27人的房屋均系在2013年竣工，但直到2019年8月钟秀丽等27人起诉后山水公司才为部分买受人办理房产登记手续，在此之前钟秀丽等27人多次要求山水公司办理，但山水公司均以种种理由予以拖延，以消极态度对待众买受人长达6年之久，造成钟秀丽等27人购买的房屋产权长期处于不确定状态，按照双方约定，山水公司实已违约。合同对双方当事人均有约束力，钟秀丽等27人起诉山水公司，不仅仅是敦促山水公司积极有效办理涉案房屋产权登记备案，更要求山水公司承担买受人多年来因无法办理房产登记而造成的子女入学、房屋抵押等相关利益损失的赔偿。一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及答辩人预期利益作出山水公司按已付房款的1%支付逾期办证违约金并无不当。钟秀丽等27人未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为钟秀丽等27人对山水公司提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行。关于本案是否超过诉讼时效问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的合同约定，山水公司应当自商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由山水公司提供的资料到产权登记机关备案。山水公司未依约提交案涉房屋产权登记备案资料，也未提交已经告知买受人其未依约提交案涉房屋产权登记备案资料的证据，故山水公司关于“钟秀丽等27人在商品房交付使用之日起第61日就应当知道山水公司是否履行办理房屋权属登记的协助义务人即将有关资料报送备案登记义务，其权利是否受到侵害，诉讼时效应从合同约定的60日期限届满之日起算”的上诉理由不能成立，且山水公司的违约行为一直处于持续状态，故一审判决认定钟秀丽等27人的起诉不超过诉讼时效并无不当，山水公司应当承担违约责任。关于违约金计算标准问题。违约金具有补偿性和惩罚性。本案中，双方合同约定山水公司在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为已付房款的0.1‰，该约定不足以达到补偿守约方、惩罚违约方的目的。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及钟秀丽等27人的预期利益，酌定违约金增加为已付房款的1%比例适当。山水公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。根据双方签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。即对案涉房屋进行初始登记系山水公司的合同义务。无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。山水公司应当遵循诚实信用原则，根据政策变化履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。故山水公司关于“钟秀丽等27人是办理房屋权属登记主要义务人，山水公司仅系协助义务人”的上诉理由，本院不予认可。山水公司的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，河南山水房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人河南山水房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年三月二十三日书记员  马倩倩