辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初33号 原告：大连豪亿房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾街道苏家村。 法定代表人：孙德果，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。 被告：大连恒田房地产开发有限公司，住所地大连市金州区光明街道丘（地）号28—614—4。 法定代表人：孙盛和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：所超，辽宁法大律师事务所律师。 第三人：大连恒田建设集团有限公司，住所地大连市金州区大魏家镇王家村。 法定代表人：孙荣振，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周洪国，男，该公司职员。 原告大连豪亿房地产开发有限公司（以下简称“豪亿公司”）与被告大连恒田房地产开发有限公司（以下简称“恒田开发”）、第三人大连恒田建设集团有限公司（以下简称“恒田建设”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪亿公司委托诉讼代理人宫延成、被告恒田开发的委托诉讼代理人所超、第三人恒田建设的委托诉讼代理人周洪国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪亿公司向本院提出诉讼请求：一、要求确认普兰店区原雪苑宾馆位置的东方财富项目房地产开发权益归原告所有。二、请求依法判令被告恒田开发赔偿损失5,000万元（暂定）。后当庭变更诉讼请求为：1、请求依法确认原被告双方签订的合作开发协议合法有效，并判令被告继续按约履行。2、请求依法确认案涉东方财富项目合作开发利益在扣除向被拆迁人刘忠丽履行回迁安置房屋35，038.95平方米的义务及扣除被告应得资金后归原告所有。3、请求判令原、被告双方按照市场价格共同销售东方财富待售商品房，由被告负责办理商品房销售手续。4、请求判令被告赔偿原告逾期竣工的经济损失和低价销售商品房的经济损失合计人民币5,000万元。事实与理由：2010年4月2日，经中间人介绍，原告的实际控制人孙德英与被告法定代表人孙盛和达成原、被告合作开发案涉东方财富项目的合意。合作开发的前提条件是被告无偿出借给原告3,000-4,000万元，原告用于处理相关债务及拆迁、缴纳土地出让金等费用。工程由被告承包建设。开发过程中所有资金由被告提供。出借的款项原告需要在项目开盘时开始向被告偿还。被告垫付的工程款在开盘销售时，扣除税费等优先偿还给被告，原告并按月息15%给付被告利息。被告为保证回款要求以被告名义摘牌开发，被告拿到全部垫款及利息后，项目全部财产权利归原告所有，被告开发公司的股权全部转给孙德英。双方签订的《合作开发协议书》关于合作内容部分：1.4.2条约定“签订与刘忠丽的拆迁安置协议，履行拆迁安置事项。”；2.1条约定“整个项目的前期手续以及工程施工，均以被告名义实施，原告协助办理好相关手续。销售工作由双方共同选定销售公司负责，销售的房屋由被告出具发票及其它售房手续。”；2.2条约定“项目的费用支出和结算的资金来源由被告负责，经双方确认签字后作为记账凭证，并以此时间和金额作为计算资金成本的依据。其中，在办理开发手续前期，乙方大约垫付人民币3,000-3,500万元，该款在项目开盘后由原告向被告开始偿还（即合作的前提条件，被告无偿出借给原告的款项）。被告后续垫资则用于工程款及其它费用。被告垫付的费用与以上偿还费用差额部分，按1.5%月息计息。”；2.3条约定“建设工程项目由被告所属公司即恒田建设承建，其中消防、空调、通风、电梯及基础设施配套工程以双方认定的预算书为准；且所有工程均应以审计单位审定后的造价做为结算依据。其余具体条款施工合同中另行约定”。被告与第三人2013年4月28日签订并于2013年5月6日备案的《建设工程施工合同》第三条约定“开工日期为2013年7月30日，竣工日期为2015年11月30日”。第38.2条约定承包人未按时竣工应承担的违约责任：逾期按工程总价的日千分之一支付违约金。”在之前的合作协议2.5条约定“该项目取得销售许可证后，被告必须严格执行国家法律，按当地的相关税收政策和相关规定进行销售，其销售价格必须由双方根据市场情况共同确定。要严格控制销售成本。除以上必要的开支外，为本项目服务的人员工资、办公费用和服务费用均由原被告双方商定解决。销售所得的资金除交税外，优先支付工程款和被告所垫付的资金以及其衍生的利息。待原被告双方确认被告应得的全部资金到位以后，本项目的全部财产所有权归原告所有，原告有权在法律允许的范围内自行处置，与被告再无干系。但需要被告出具相关办理产权手续时，被告应无条件予以协助配合。”；4.2条约定“被告保证按期完工，并达到合格标准。”；4.3条约定“被告做到加强融资工作。做到资金按时及时支付各项费用，保证工作顺利进行”；5.2条约定“被告不能履行合同义务和下列情况视为其违约：（1）资金无法保证工程顺利进行，造成停工；（2）不能组织施工单位按时竣工；（3）质量达不到国家质量标准延误交工；（4）由被告方负责的其它原因造成损失；违约方除了不可抗力的原因以外，要承担以上原因造成的直接损失，还要每日按工程造价千分之零点一向原告支付违约金。”协议还约定了其他条款。协议签订后，被告因资金不到位，无法保证工程按约完工，且与第三人拖延施工，至今未竣工、未向原告提交竣工材料，给原告造成巨大经济损失。因被告没有按约向政府缴纳配套费、维修基金等工程手续费用约2,000万元，预售许可一直未办理。2015年初，普兰店政府给予在普兰店开发的企业一年的优惠政策，配套费等费用未足额缴纳的，可以用再建工程的房屋抵押，先行办理预售许可进行销售，待办理产权登记时向政府补足配套费用。2015年2月，原告即与被告协商以案涉再建工程房屋抵押办理预售许可先行销售，被告当时同意。经原告与政府沟通申请，政府同意，待原告将政府所需材料准备好后，要被告盖章时，被告却不给盖章，不同意办理。而这期间，原告已装修了售楼处，并举行了两场大型销售晚会活动，委托大连懿德房地产开发有限公司进行销售，被拆迁人刘忠丽也同时委托大连懿德房地产开发有限公司对外招租，活动期间大连懿德房地产开发有限公司已收部分购房者及租户定金。因被告无故反悔，不配合办理预售许可手续，导致当年原告无法继续销售，无法回笼资金。被告在2015年能办理预售许可进行销售时，故意阻挠不予办理，不予销售，其目的就是为了多计算利息。2019年10月，被告私自委托评估公司评估案涉项目房屋的预售价格，出具明显低于市场价格的估价报告。在未通知原告、未与原告共同确定正常的市场销售价格的情况下，私自委托案外房屋销售经纪公司低价销售房屋，已给原告造成低价销售损失近百万元。且在能给被拆迁人刘忠丽回迁安置时，不按协议履行回迁安置义务，导致被拆迁人刘忠丽已将原、被告起诉至法院，要求共同赔偿因逾期回迁造成的租金损失1,000多万元。 被告恒田开发辩称：1、同意原告诉讼请求第一项，继续履行合同；2、刘忠丽补偿安置与被告无关，同意根据合同约定案涉项目销售后扣除被告应得部分后，剩余财产归原告所有；3、目前被告正在按照合同约定，按照市场价格销售商品房，原告要求参与销售没有合同依据；4、双方约定中没有约定合作期限，不存在逾期的事实，亦不存在低价销售的事实，该项诉讼请求没有事实和法律依据。案涉项目至今未能完全竣工，责任在于原告，原告的诉讼请求亦没有任何法律依据。 第三人恒田建设辩称，答辩意见同被告意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2010年4月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《合作开发协议书》，合作开发普兰店市财富广场，项目名称为财富国际。该项目地下二层，地上二十八层，地上五层以上为住宅。其中商务中心为18,892平方米，住宅为57,014平方米。该合同第2条约定，合作方式2.1:整个项目的前期手续办理以及工程施工均以乙方名义实施，甲方协助办理好相关手续。销售工作由双方共同选定销售公司负责。销售的房屋由乙方出具发票及其他销售手续。2.2条:项目的费用支出和结算的资金来源由乙方负责，经双方确认签字后作为记账凭证，并以此时间和金额作为计算资金成本的依据。其中，在办理开发手续前期，乙方先垫资人民币3,000-3，500万元，该款在项目开盘后由甲方向乙方开始偿还。乙方后续垫资则用于工程款及其它费用。乙方垫付的费用与以上偿还费用差额部分，按1.5%月息计息。2.3:建设工程项目由乙方所属大连恒田建设集团承建，其中消防、空调、通风、电梯及基础设施配套工程以双方认定的预算书为准；且所有工程均应以审计单位审定后的造价做为结算依据。其余具体条款施工合同中另行约定。2.4：该工程付款的方式为：第一笔工程款支付为乙方垫付工程款至公建四层后，甲方按实际形象进度支付已完工程造价75%的工程款；第二笔工程款支付时间是十五层完工后支付已完工程造价75%的工程款的工程款。第三笔工程款支付时间是主体全部封顶后，甲方支付已完工程造价75%的工程款。工程竣工验收合格后支付至工程总价款97%为止，余下3%作为工程质量保证金。2.5：该项目取得销售许可证后，乙方必须严格执行国家法律，按当地的相关税收政策和相关规定进行销售，其销售价格必须由双方根据市场情况共同确定。要严格控制销售成本。除以上必要的开支外，为本项目服务的人员工资、办公费用和服务费用均由双方商定解决。销售所得的资金除交税外，优先支付工程款和乙方所垫付的资金以及其衍生的利息。待甲乙双方确认乙方应得的全部资金到位以后，本项目的全部财产所有权归甲方所有，甲方有权在法律允许的范围内自行处置，与再无干系。但需要乙方出具相关办理产权手续时，乙方应无条件予以协助配合。第3条约定，甲方责任：3.3：加强资金的监管工作，做好相应的财务管理，按时向乙方支付项目所有费用支出。甲方所提供的商品砼和房屋销售所得的资金均属甲方向乙方提供的资金范畴。第4条约定，乙方责任：4.2条：乙方保证按期完工，并达到合格标准”；4.3：乙方做到加强融资工作。做到资金按时及时支付各项费用，保证工作顺利进行”；第5条约定，违约索赔和争议：5.2：乙方不能履行合同义务和下列事项视其违约：（1）资金无法保证工程顺利进行，造成停工；（2）不能组织施工单位按时竣工；（3）质量达不到国家质量标准延误交工；（4）由乙方负责的其它原因造成损失；违约方除了不可抗力的原因以外，要承担以上原因造成的直接损失，还要每日按工程造价千分之零点一向甲方支付违约金。”协议还约定了其他条款。原告的实际控制人孙德英与被告的法定代表人孙盛和分别签字并加盖合同专用章。案外人刘忠丽在该合同上签字。2010年12月23日，原、被告签订补充协议书，约定：根据《普兰店市国有建设用地使用权出让公告》第四条，“国有建设用地使用权竞得人须自行整理竞得土地和解决竞得土地的一切遗留问题精神”双方达成如下共识：一、在甲（豪亿公司）乙（恒田公司）双方签订合作开发协议书之前，甲方已由刘忠丽牵头，代表甲方与该地块上建筑物所有者办理好转让补偿和拆迁工作。现在已无债权债务纠纷。本次挂牌出让的地块实际上为甲方所有。二、该地块是甲方以净地的形式作为资本基础与乙方合作的，形成甲方出地，乙方出钱建设。具体实施细则在2010年4月2日双方签订的协议中有体现。三、2010年4月12日签订的0004751、004752、004753、004754号房屋拆迁补偿协议书，应视为甲乙双方间的行为，只是为了办理相关手续时使用，别无他用。无需补偿，应由甲方自行解决，与乙方毫无关系。原告实际控制人孙德英与被告法定代表人孙盛和在该补充协议上签字并加盖合同专用章，刘忠丽亦在补充协议书上签字。原被告于2011年8月8日签订补充协议约定：一、双方继续履行于2010年4月2日签订的《合作开发协议书》；二、乙方为履行协议已经出资肆仟余万元，乙方将继续出资贰仟万元左右办理工程手续费用。三、乙方完成本协议第二条，甲方除按《合同开发协议书》的约定向乙方支付工程款项外，同时再追加拨付贰仟万元作为该项目的后续费用款。四、甲方逾期不能支付以上款项，向乙方有权停止工程建设因停工造成的人工费、设备折旧费、大修费等一切损失由甲方全部承担，同时按银行贷款利息的四倍，自乙方出资日期甲方向乙方支付上述款项违约利息，由大连伟业混凝土有限公司为甲方担保，即甲方若未履行本协议的付款或违约责任，则由保证人承担连带清偿责任至本协议全部履行完毕止。原告在该补充协议上加盖合同专用章，被告法定代表人孙盛和在该补充协议上签字并加盖合同专用章，担保人大连伟业混凝土有限公司在该补充协议上加盖合同专用章。后被告以650万元竞得案涉国有土地使用权，并与普兰店市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同书》。被告、第三人于2013年4月28日签订并于2013年5月6日备案了《建设工程施工合同》，第1条约定：工程名称为东方财富项目，工程地点为普兰店市原雪苑宾馆；工程内容用为1、2、3、4号楼及公建部分。第3条约定：开工日期为2013年7月30日，竣工日期为2015年11月30日。第5条约定：合同价款为96，239,272元；第38.2条约定：承包人未按时竣工应承担的违约责任：逾期按工程总价的日千分之一支付违约金。被告的法定代表人孙盛和一在该合同上签字并加盖合同专用章，第三人的委托代理人周洪国在该合同上签字并加盖合同专用章。本案三方当事人均认可原告已经按照案涉合作协议为案涉工程提供混凝土，价值15，117，290元。至2019年末，被告已取得案涉3号楼的预售许可证。其余1、2、4号楼已经封顶，但尚未全部竣工。2019年7月18日，大连市政府办公室下发大政办发(2019)56号《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》规定“实施商品住房价格指导，对在售商品住房（含公寓项目）的价格监控指导，所有房地产项目均需申报商品住房预售价格，审核通过后将申报的预售价格录入网签备案系统，实际网签备案价格不得高于申报价格。”被告根据上述文件规定，于2019年10月20日委托大连圣阳房地产土地评估有限公司对被告开发建设的东方财富住宅及公建预售价值进行了评估，得出的评估结论为预售总价437，202，698.42元，已经在行政部门予以备案。并委托案外人大连新盛华房地产经纪有限公司独家代理销售案涉东方财富项目。案外人依据被告在行政部门备案的预售价格，出售了3号楼住宅房屋11套并办理了网签备案手续。原告认为被告于2019年10月私自委托评估公司评估案涉项目房屋的预售价格明显低于市场价格，遂于本次诉讼期间即2020年3月10日，自行委托辽宁山河房地产评估事务所有限公司对案涉东方财富项目进行了评估，评估结论为预售总价561,033,590.67元。被告对此不予认可。现被告及第三人均陈述关于履行合作协议，被告已经投入大约1.8亿元左右，其中垫付工程款1.1亿左右，其余7,000余万元系用于施工前期办理各种手续所交纳的款项。原告对被告投入款项数额不予认可，并申请对案涉工程东方财富项目以现状工程造价进行鉴定，并称“鉴定目的为确定被告对案涉在建工程垫付款项的投入情况，如果被告无资金投入，原告可以继续投入资金建设”。被告不同意原告的鉴定申请。原告第四项诉讼请求，逾期损失计算标准：1、低价销售房屋的损失：被告已经办理销售网签备案的11套房屋差价为899，238元；2、逾期竣工损失：2015年11月30日起开始计算，按照被告与第三人签订的施工合同，工程造价9,000余万元为基数，按日1‰计算至起诉之日，应是1.5亿元。我方只请求其中的四千余万元。 又查，案外人刘忠丽作为原告，将本案原告豪亿公司、被告恒田开发作为另案中的共同被告起诉，诉讼请求：1、要求另案二被告立即向其交付约定的回迁房（35,038.95平方米公建房）并配合办理产权登记手续，或者在房屋具备交付条件后共同向其交付约定的回迁房并配合办理产权登记手续；2、要求另案二被告以3号楼6层以上住宅11，652平方米及1号楼6层以上住宅11,263.37平方米房屋替代履行不足约定回迁公建房的面积差额13,910.61平方米；3、要求另案中二被告共同赔偿原告自2016年10月1日起至实际给予回迁安置日止，按每平方米每月30元计算的被拆迁房屋停业期间的租金损失补偿金13,665,190.50元。此案尚未审结。 本院所确认的上述事实，有《合作开发协议书》、《补充协议书》、《补充协议》、《建筑工程施工合同》、《国有建设用地使用权出让合同》、大政办发(2019)56号文件、辽宁山河房地产评估事务所有限公司出具的《房地产评估报告》、大连圣阳房地产土地评估有限公司出具的《房地产预售价值估价报告》、恒田东方财富项目销售代理合同、东方财富与懿德鸿混凝土对账单汇总表及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，原告与被告签订的《合作开发协议书》、《补充协议书》、《补充协议》及被告与第三人签订的《建筑工程施工合同》均是双方当事人的真实意思表示，实质为房地产合作开发合同，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告要求依法确认原、被告双方签订的《合作开发协议书》合法有效，并判令被告继续按约履行的诉讼请求，因原、被告双方均同意继续履行，本院对此予以确认并依法予以照准。关于原告请求依法确认案涉东方财富项目合作开发利益在扣除向案外人即被拆迁人刘忠丽履行回迁安置房屋35,038.95平方米的义务及扣除被告应得资金后归原告所有的诉讼请求，本院认为，本案中原、被告对被拆迁人刘忠丽的拆迁补偿主体、回迁方式等一系列拆迁补偿问题产生争议且无法达成一致意见，刘忠丽就此已向人民法院另案提起诉讼，在另案尚未审结前，本案无法确定被拆迁人的拆迁补偿权益，原告主张享有案涉东方财富项目权益的前提条件未成就。因此本院对原告此项诉请不予支持。关于原告请求判令原、被告双方按照市场价格共同销售东方财富待售商品房，由被告负责办理商品房销售手续的诉讼请求，因原、被告在合作开发案涉房地产项目中，关于双方按照何种价格、如何销售、如何办理商品房销售手续系双方在合作过程中的内部事务，不属于人民法院调整范围，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告请求判令被告赔偿因低价销售商品房和逾期竣工的经济损失合计人民币5,000万元的诉讼请求，其中，关于低价销售房屋损失899,238元一节，因被告已销售的11套房屋已经过网签备案，该事实表明被告方所售房屋价格符合大连市政府办公室下发的大政办发(2019)56号文件要求，属于合理范围之内，原告单方委托的评估价格，不足以否定被告销售价格，故不能确认被告销售房屋行为存在损害发生的事实；关于原告主张被告应赔偿逾期竣工的经济损失4,000余万元一节，本院认为没有事实和法律依据，应予驳回，理由如下：首先，合同相对性原则是合同法的基本原则，该原则要求合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。本案原、被告没有约定具体的工程竣工期限，原告主张以被告与第三人签订的《建设工程施工合同》确定的竣工日期作为确定被告完成《合作开发协议书》相关义务的期限，没有事实及法律依据。原告将该竣工日期与被告完成《合作开发协议书》中约定事项的期限相混淆，其诉讼主张缺乏事实依据；其次，原告认可2011年8月8日《补充协议》的真实性，该《补充协议》对双方具有约束力。就案涉东方财富项目在建工程施工的现状而言，被告投入的款项远远超过《补充协议》第二条中约定的被告将继续出资2，000万元左右办理工程手续费用。关于资金投入，被告并没有违约事实，事实上，原告未依约追加2,000万元项目后续款项，根据双方约定，由此造成的项目停工后果应由原告承担。最后，《合作开发协议书》2.4条约定，原告应按照案涉项目进度节点，向被告支付已完工程造价的75%乃至95%，但原告并未依约支付，造成项目缺乏必要的建设资金，进而导致案涉项目至今未能竣工，造成案涉项目至今未能竣工的责任不在被告，原告要求被告承担相关责任缺乏事实依据。故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。关于原告申请对案涉东方财富工程以现状进行工程造价鉴定一节，本院认为，原告现仍然要求被告继续履行合作协议，并未提出解除合作关系，而目前案涉工程还需后续投入建设，原告获取权益的前提是扣除被告应得资金，在此情况下，阶段性的工程造价鉴定不能作为确定被告资金投入的依据，故鉴定意见于本案无实质性意义，因此，本院对原告要求鉴定的申请不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条之规定，判决如下： 驳回原告大连豪亿房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费291,800元，保全费5,000元，合计296,800元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  王迎春 审判员  陈 伟 审判员  刘 畅 二〇二〇年四月十日 书记员  董 芳