天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初309号原告：天津盛金创企业管理咨询服务有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双街新家园32号楼金融创新大厦2层。法定代表人：马金亮，经理。委托诉讼代理人：齐鸿波，天津崇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑，天津崇中律师事务所律师。被告：天津南燊律师事务所，住所地天津市津南区辛庄镇鑫谷一号楼与鑫茂路交口鑫谷园6号楼-3。负责人：廉卫涛，主任。委托诉讼代理人：单联璞，天津南燊律师事务所律师。原告天津盛金创企业管理咨询服务有限公司（以下简称盛金创公司）与被告天津南燊律师事务所（以下简称南燊律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛金创公司的委托诉讼代理人齐鸿波，被告天津南燊律师事务所的委托诉讼代理人单联璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛金创公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的房租等各项费用298228.29元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告系租赁关系，双方于2017年3月15日签订租赁合同，由被告承租位于天津市北辰区，建筑面积467.9平方米，使用面积239.27平米，租赁期限自2017年6月1日至2022年6月1日。租金每季度81312.57元，按季度支付。物业费为按建筑面积每月每平方米15元，空调费按使用面积每月每平米18元，与租金由原告一同收取。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告使用，双方履行合同至2018年5月17日时，被告要求提前退租，并于2018年5月31日退出租赁房屋。被告拖欠租金及各项费用共计298228.29元，原告催要未果，故呈诉。南燊律所辩称，原、被告系房屋租赁合同关系，2018年5月31日双方解除租赁关系，被告搬离租赁房屋。存在欠付原告租金、物业费、空调费、电费的事实。对于原告主张实际发生租金194,979.65元、物业费81,970.8元无异议。原告主张的电费被告不认可，同意按照每月2,000元标准支付电费。关于空调费，合同约定按照每月每平米18元收取，但原告提供空调时间不能达到合同要求，故不同意按照合同约定标准支付空调费用，认为应将原告主张的费用除以3，再除以30天，再乘以21.75天计算。原告主张提前退租违约金和延期付款违约金，属违约金重复主张，且延期付款违约金每迟延一个季度就重复主张一遍无合同依据。因原告在提供空调上存在违约行为，认为双方的违约行为可以折抵。被告经过原告许可装修，装修中很大一部分已形成添附，原告应对添附部分进行补偿或折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的天津市房屋租赁合同、增值税专用发票，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，将在本院认为中予以综合论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，盛金创公司与南燊律所签订房屋租赁合同，约定：出租人（甲方）为盛金创公司，承租人（乙方）为南燊律所，租赁房屋坐落于天津市北辰区（以下简称案涉房屋），建筑面积467.9平方米，使用面积239.27平方米；租赁期限自2017年6月1日至2022年6月1日；每季度租金为81312.57元，2017年6月1日到2018年3月1日房租减免一半，支付方式为押一个月付一个季度，每个季度的第一周交齐本季度房租；租赁期限内，房屋租赁税费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、空调费、物业管理费、上网费、车位费由乙方承担。对于违约责任，双方约定乙方不按照约定日期支付租金达30日、欠缴各项费用达2000元的、擅自改变房屋用途等，应按月租金的50%向甲方支付违约金；乙方提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的50%向对方支付违约金。对于物业费、空调费双方约定：物业费按15元每月每平米（建筑面积），空调按18元每月每平方米（使用面积）收取费用，物业费与空调费按季度与房屋租金一同收取。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，盛金创公司向南燊律所交付了案涉房屋。2018年3月27日，南燊律所向盛金创公司支付2017年6-8月房租等费用104163元，后未再支付任何费用。2018年4月27日，南燊律所提出提前退租601、602、603室，双方合意于2018年5月1日解除上述房屋租赁关系；2018年5月17日，南燊律所提出提前退租604-608室，双方合意于2018年5月31日解除上述房屋租赁关系。庭审中，双方确认案涉房屋为金融创新大厦601室58.37平方米，602室39.4平方米，603室52.19平方米，604室58.26平方米，605室67.74平方米，606室83.83平方米，607室54.15平方米，608室53.95平方米。租赁期间实际发生租金194,979.65元、物业费81,970.8元。对于电费，盛金创公司主张其已交纳金融创新大厦整体电费，六楼仅有被告一家租户，其使用金融创新大厦六楼的电表，截至2018年5月18日用电总数为35402度，按照每度1.3元计算，共计电费46022.6元，南燊律所对此不予认可，同意按照每月2000元标准支付电费。双方于承租及退租时均未查看过电表，租赁期间南燊律所未交纳过电费。对于空调费，原告自述案涉房屋空调每年开启9个月，即1-3月，6-9月，11-12月，每周六日不开，开启时间自早8点至17点30分。南燊律所承租案涉房屋后，经盛金创公司同意进行了装修，退租时，双方对于已形成附和的装饰装修物的处理未作约定，庭审中盛金创公司表示不同意利用装饰装修物。另查，案涉房屋登记在天津市双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈公司）名下。盛金创公司与双盈公司于2016年8月22日签订天津市房屋租赁合同，约定由盛金创公司租赁金融创新大厦（即北辰区双街镇双街新家园32号楼），租赁标的共计11层，租赁期限为10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止。双方约定，自合同签订之日，盛金创公司即享有转租权，在租赁期内，盛金创公司可将租赁标的分租给第三方。本院认为，盛金创公司与南燊律所签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，盛金创公司依约将案涉房屋交付给南燊律所使用，南燊律所应按约定交纳房租等相关费用。双方均认可租赁期间实际发生租金194,979.65元、物业费81,970.8元，本院予以确认，南燊律所应履行给付上述款项的义务。本案的争议焦点为：1.盛金创公司主张的电费46,022.6元应否支持；2.南燊律所是否应按合同约定标准支付空调费；3.盛金创公司、南燊律所是否均存在违约行为，盛金创公司主张的违约金应否支持；4.南燊律所主张的装修添附部分应否由盛金创公司补偿或折抵。对于第一个争议焦点，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，盛金创公司未提交证据证实双方对电费的计算标准和计算方式进行过约定，所提交的证据无法证实案涉房屋的实际用电量，应承担举证不能的后果。因南燊律所实际使用案涉房屋，必然产生用电费用，南燊律所亦未交纳过电费，庭审中南燊律所同意按照每月2,000元标准支付电费，不违反法律规定，本院予以支持，故南燊律所应支付电费24,000元，对盛金创公司超出该部分的主张不予支持。对于第二个争议焦点，双方在租赁合同中未约定空调开启时间，因案涉房屋系用于办公，工作时间供给空调可满足通常情况下的办公需求。考虑到合同中约定空调费按使用面积每月每平米18元收取及盛金创公司自述开启空调时间，对于公休日的空调费，本院酌情予以减除，南燊律所应向盛金创公司交纳空调费28,425元。南燊律所主张的计算方式无相关依据，本院不予采纳。对于第三个争议焦点，南燊律所主张盛金创公司在提供空调上存在违约行为，因合同中未明确约定空调开启时间，南燊律所主张盛金创公司存在违约行为依据不足，本院不予支持。南燊律所未按合同约定时间支付2017年9月1日至租赁合同解除之日的租金，其行为存在违约，应承担相应的违约责任。盛金创公司依据合同约定主张2017年9月1日至2018年2月28日两个季度延期付款的违约金，本院予以支持。2017年9月1日至2018年2月28日案涉房屋的实际月租金为13,552.1元，南燊律所应向盛金创公司支付延期付款违约金13,552.1元（13552.1元×50%×2=13552.1元）。盛金创公司的计算数额有误，对于超出部分，本院不予支持。因南燊律所既存在延期付款的违约行为，又存在提前退租的违约行为，盛金创公司按照合同约定主张违约金不属于重复主张，南燊律所的抗辩意见本院不予采纳。对于第四个争议焦点，虽然南燊律所经盛金创公司同意对案涉房屋进行了装饰装修，但本案系因南燊律所违约导致合同解除，对于已形成附合的装饰装修物的处理，合同解除时双方未进行约定，盛金创公司亦不同意利用，故南燊律所请求盛金创公司对装修添附部分进行补偿或折抵，本院不予支持。对于南燊律所要求对案涉房屋装修中已经形成添附部分的价值进行评估的申请，本院不予准许。综上所述，南燊律所应支付盛金创公司租金194,979.65元、物业费81,970.8元、电费24,000元、空调费28,425元、延期付款违约金13,552.1元、提前退租违约金13,552.1元，上述共计356,479.65元，扣除南燊律所已交纳的104,163元，还应支付252,316.65元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津南燊律师事务所于本判决生效之日起十日内支付原告天津盛金创企业管理咨询服务有限公司租金、物业费、电费、空调费、违约金共计252,316.65元；二、驳回原告天津盛金创企业管理咨询服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,887元，由原告天津盛金创企业管理咨询服务有限公司负担345元，由被告天津南燊律师事务所负担2,542元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 君二〇二〇年六月二十四日书记员 许一梦附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。