呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初4466号原告：郑珍，女，无固定职业，呼和浩特市新城区关帝庙街**院**院****。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。被告：安文瑞，男，无固定职业，住，住呼和浩特市/div>委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐如兰，无固定职业。原告郑珍与被告安文瑞房屋买卖合同纠纷一案，原告郑珍向本院申请诉前财产保全，本院于2019年9月20日做出民事裁定书，裁定查封安文瑞名下位于呼和浩特市××区房屋。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑珍及委托诉讼代理人聂原灵，被告安文瑞及委托诉讼代理人庞军、徐如兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑珍向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告双方签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告退还原告剩余购房款26万元；3、判令被告支付原告装修费用63681元；4、判令被告支付原告占用房屋使用费1000元/每月，时间从2019年10月17日起至该案所有款项按照判决履行支付完毕截止；5、判令被告双倍返还定金4万元；6、本案保全费、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2019年4月经双方协商，被告同意将位于呼和浩特市××区私有房产一套卖给原告，双方协商价格为50万元，并且签订了《房屋买卖协议》后，原告随即向他人借款485000元，月息2分。在同年2019年5月9日给付18万元，2019年5月21日给付20万元，2019年5月29日给付10万元，分三次给付原告48万元转入安文瑞账户，加上同年4月29日交付定金2单元合50万元买房款全部给了原告，被告于同年5月将所卖房屋交付原告使用，2019年4月原、被告双方在协商买卖协议时，被告告知原告于妻子离婚，现在是独自一个人生活，但在后来办理房屋买卖过户时，原告发现被告并未与妻子离婚，只是一个人独居，因受被告妻子阻碍导致双方房屋买卖过户一直不能实现，为此，依据双方在房屋买卖协议中约定，“甲方必须提供正常的离婚手续如提供不了此协议不能成立甲方在一个月内退还乙方”。原告为此向被告提出退房要求，被告同年9月4日现向原告退还卖房款24万元，但余剩的26万元至今一直未能退还，截止目前，原告已对原告卖给自己的房屋进行了装修花去了103600元，但也长痛不如短痛，被迫只能提起诉讼，解除原被告《房屋买卖协议》，并判令被告退还买房余款26万元，赔偿原告借款48.5万元利息，月息2分截止到案件结清之日，装修费103600元，被告双倍返还定金4万元，承担本案保全费、诉讼费、律师费。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。安文瑞辩称，针对原告的诉讼请求不能成立，依法驳回原告的全部诉讼请求。原告所主张的双方签订的协议为无效协议，原告在与被告签订房屋买卖时是一种恶意购买的行为，表现为签订买卖协议时明知该房屋系被告夫妻共同财产而故意购买，对于该协议的明知双方财产，未取得房屋共有人同意。被告自2004年即患有精神分裂症一直服药没有好转。经精神卫生中心鉴定确诊为精神分裂症并构成精神残疾。被告的监护人在原被告双方订立房屋买卖协议时并不在呼和浩特市。被告与原告签订的协议是被告精神不正常的情况下签订的该协议属于无效协议。至于原告诉请的装修费不能成立，首先被告房屋曾于2018年就装修过，无需再继续装修，而且在本案的被告监护人回到2019年6月返回呼和浩特后再寻找不到安文瑞的情况下，通过其邻居也就是房屋中间人石永梅，以及中介的小崔，制止原告进行装修。原告所谓装修不存在。被告不认可。至于原告诉请的贷款利息，更与被告无关。原告诉请的定金4万元由于双方所签订的买卖协议无效，而且被告系精神病人，为无民事行为能力人故不存在双倍返还定金。购房款被告在2019年9月4日被告被小崔和石永梅强行从银行取款24万元，转给了原告。但针对是否还存在是否还有购房款由原、被告举证证明。郑珍向本院提交的证据：1、房屋买卖协议、定金收条；证明双方签订合同，支付定金及约定违约责任。安文瑞的质证意见是此房屋买卖协议为无效协议，定金约定无效，房屋买卖协议原件上安文瑞的签名是本人所签，其余标注的字我们的原件上没有。收条原件不认可，但是认可收到2万元定金。本院对该组证据的真实性予以采信。2、银行转账流水；证明原告按合同约定支付了购房款。安文瑞的质证意见是真实性、合法性、关联性不认可。本院对该组证据的真实性予以采信。3、银行转账流水、微信转账记录；证明原告装修房屋所支出的费用。安文瑞的质证意见是真实性、合法性、关联性不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合考虑。4、银行流水、借条；证明原告为付购房款，向朋友按月息2分利息借款34万元。安文瑞的质证意见是真实性、合法性、关联性不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认证。5、离婚判决书；证明被告恶意隐瞒自己的婚姻状况。安文瑞的质证意见是与本案无关。本院对该组证据的真实性予以采信。6、价格评估报告；证明原告因善意履行购房合同产生的装修损失，被告应该赔偿。合法性，关联性均不认可，原、被告双方签订的合同为无效合同，在事发以后，被告的法定监护人及时的告知了原告，停止侵权，但原告一意孤行不停劝阻，所以被告法定监护人才向公安机关进行报案，并且该房屋内大部分装修屋还属于原状，所以原告所增加的装修为原告自己过错造成的，应该自己承担。本院对该组证据的真实性予以采信。安文瑞向本院提交的证据：1、结婚证登记申请书、结婚档案、房产转让申请表、商品房售房合同、不动产登记信息查询结果；证明被告安文瑞与徐如兰于2000年5月3日登记结婚；涉案房屋系徐如兰与安文瑞婚后于2000年12月15日购买，属于夫妻共同财产，涉案房屋为安文瑞、徐如兰夫妇的唯一房屋及住房。郑珍的质证意见是无结婚证不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认证。2、内蒙古第三医院诊断书、残疾评定表；证明被告经内蒙古第三医院诊断为精神分裂症，经内蒙古自治区卫生中心鉴定为精神分裂症，精神残疾。郑珍的质证意见是不认可理由是无法证明签订合同时被告的病情，且精神分裂症而且属于轻微病症，无智利障碍，不影响合同效力。本院对该组证据的真实性予以采信。3、徐如兰出行记录及出行照片；证明房屋共有人徐如兰在卖房期间不在呼和浩特市，徐如兰不知情，共有人徐如兰于2019年6月从外地回来后，及时的制止原告装修，但原告不听劝阻，恶意装修。郑珍的质证意见是不认可，被告及证人证言均不符合常理。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认证。4、举报材料、与原告的通话记录；证明被告及徐如兰共同向公安机关报案，并多次阻拦原告装修房屋。郑珍的质证意见是不认可无事实及法律证据支持。本院对该组证据予以采信。5、收条两张、银行流水；证明原告从被告处拿走房本及银行卡，并从被告的工商银行卡中支取了现金122000元，并非法占有。郑珍的质证意见是银行卡被告已收回。认可被告退回24万元，工行卡流水完成，非恶意用卡。内蒙古银行认可。本院对该组证据的真实性予以采信。6、通话记录录音、公证书、执行异议；证明原告恶意购买涉案房屋，所签订的协议为无效协议。郑珍的质证意见是不认可无事实和法律依据，公证书真实性认可，证明的的目的不认可。裁定书认可。本院对公证书及裁定书的真实性予以采信。7、照片；证明房屋在买卖之前装修现状，刚于2018年10月份装修完毕。郑珍的质证意见是照片的真实性认可，里面的东西都没有了，而且也没有那么新，是老式的。本院对该组证据的真实性予以采信。8、证明两份；证明房屋于2018年10月份装修完毕，无需再进行装修，并且邻居602也对原告的装修进行了制止。郑珍的质证意见是对燕卫东的证明不认可，第一按照最高人民法院关于民事诉讼法的规定，自然人证人证言必须出庭作证，故不认可，对李利平的证据同样是不认可，我们不认识李利平是谁，作为自然人应该出庭作证。本院对该组证据不予认可。9、证人证言；证明我看到徐如兰的房子里的东西被人莫名其妙的扔到了楼道里，然后我告诉了徐如兰，并且徐如兰也给我留了电话，说是等下次有人来装修的时候你告诉我，并且给制止一下。郑珍的质证意见是其实装修是在2019年6月份装修的，所以证人说五月份装修是不真实的，证人说把电话告诉装修的人，我们不清楚，现在也没有证据证明装修的人收到她告诉徐如兰的电话制止装修，证人也不经常住，到底被告两口子是不是在一起住，证人也不清楚。对于安文瑞出售房屋徐如兰应该是清楚的，而且有人在自己的房子里装修的，不可能不知道。即使安文瑞需要监护，也应该监护到位，我认为证人证言是不真实的，恰恰能证明安文瑞的行为是其独立行为。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认证。10、证人崔某证言；证明我和被告邻居是认识，听见说是要卖房，我进去与被告联系，安文瑞明确表示要卖房，要一次性付款。所以我通知了原告，原告没有走中介我也没有挣双方的钱。原告同意后，写下定收条，收条是安文瑞写的，当时写收条时与原告不在场，之后双方达成房屋买卖协议，签订房屋买卖时好像不在场记不清了。后来的转账我就不清楚，因为是朋友所以只有牵线，不收任何费用。11、证人证言；证明我和被告是一个院从小一起长大的，被告有精神病。12、证人证言；证明我和被告在一个小区居住，从小一起长大。被告家族有遗传精神病。小区大部分居民都知道。4月份说过和房子有关的事情，被告说想卖房。因为我知道他家的情况，只有这一套房子。后来半个月以前就没有在见到被告。原告对以上三位证人证言的质证意见是证人和被告关系比较近，不能排除有利益关系，不应采信。本院对该三位证人证言的真实性结合其他证据予以综合考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，原告郑珍与安文瑞签订了《房屋买卖协议》，协议约定安文瑞自愿将夫妻共有的的位××区房屋（呼房权证号S01780）出售于郑珍，房屋建筑面积62.96平方米，总价500000元。安文瑞必须提供正常的离婚手续，如提供不了，此协议不成立，安文瑞在一个月内退还郑珍。协议签订后，郑珍分别于2019年5月9日通过银行转账向安文瑞支付180000元，2019年5月21日向安文瑞转账支付200000元，2019年5月29日向安文瑞转账支付100000元，共计480000元。原、被告签订合同并且转账完毕后，郑珍随即组织装修队对房屋进行了装修。庭审中原告对装修费用价格向本院申请司法评估鉴定，内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司做出内鼎佳（价）字[2020]第023号价格评估报告。评估结论为玉泉区五塔寺后街元兴花园1号楼3单元603装修费用为63681元。另查明,安文瑞与徐如兰于2000年5月30日登记结婚，涉案房屋于2000年12月15日由安文瑞购买，不动产登记房屋所有人为安文瑞。于2019年11月29日，内蒙古自治区第三医院出具诊断证明书，诊断结果为精神分裂症。评定意见为：鉴定人于2004年在一定的诱因下出现情绪不稳，打砸物品、要自杀、割伤手腕、凭空闻声、觉得有人叫他，听到有人命令他，当时在我院住院治疗，因未找到原始病历，故诊断及用药情况不详。近一年病情加重，行为异常，在声音的支配下把狗从六楼窗口扔下。经我院检查，意识清、定向力完整、接触被动，多问少答，表情呆板，反应迟钝，意志活动减退，社会功能下降。再查明，郑珍持有安文瑞为崔宇出具的收条，收条内容为：今收到崔宇订房款20000元整，元兴花园1号楼3单元。签订时间为2019年4月29日。2019年9月4日郑珍为安文瑞出具收条，内容：今收到安文瑞现金贰拾肆万元整，收款人郑珍。庭审中安文瑞对于原告诉请的要求其返还剩余购房款260000元予以认可。本院认为，安文瑞在2004年便出现情绪不稳，打砸物品、要自杀等临床现象。2019年11月29日，经内蒙古自治区第三医院出具的诊断证明书显示，安文瑞为精神分裂症。医院的检查结果为意志活动减退，社会功能下降。有效的民事法律行为需要具有相应的民事法律行为能力。2019年5月9日，郑珍与安文瑞签订《房屋买卖协议》，房屋作为买卖标的物，其价值显然超过了被告安文瑞的民事行为能力。且在合同签订后，存在安文瑞向郑珍退还房款的行为。故本院对郑珍主张的《房屋买卖协议》无效的诉请主张予以支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，安文瑞应当向郑珍返还剩余购房款260000元。《中华人民共和国物权法》第九条规定，物权的变动需要以登记为要件，未经登记不发生物权变动的效力。原、被告签订《房屋买卖协议》后，在房屋未进行过户登记时，郑珍对房屋进行装修，未尽到自身的注意义务，存在一定的过错，应对该装修损失承担主要过错责任。但原告郑珍的装修行为对涉案房屋相应地会在一定程度上增加房屋的价值，安文瑞作为实际受益者，应当对该增加部分价值给予适当补偿。经内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司出具的内鼎佳（价）字[2020]第023号价格评估报告显示，元兴花园1号楼3单元603装修费用为人民币63681元，本院认为安文瑞承担装修费用的20%即12736元较为适宜，余80%由郑珍负担。郑珍要求安文瑞支付占用房屋使用费，其未能提供房屋归属、使用时间、使用费用标准等有效证据予以佐证，故本院对郑珍的此项诉讼请求不予支持。郑珍主张的双倍返还定金40000元，仅凭其持有的安文瑞向崔宇出具的收到订房款20000元欠条一张，不符合《中华人民共和国担保法》的相关规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告郑珍与被告安文瑞签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告安文瑞于判决生效三十日后向原告郑珍返还购房款260000元并补偿房屋装修损失12736元；三、驳回原告郑珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4041元，被告安文瑞负担2695元，原告郑珍负担1346元。保全费3020元，原告郑珍、被告安文瑞各自负担1510元。鉴定费10000元，原告郑珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或其他诉讼参加人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 牛国权人民陪审员 乔月英人民陪审员 闫锦秀二〇二〇年八月十三日书记员 岳凤龙附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。