湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初11928号原告（反诉被告）：湖南恒升投资置业有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区湘雅路288号4楼。法定代表人：唐俊伟。委托诉讼代理人：邹权，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜友，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙心之恋凝爱酒店有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区湘雅路294号（湖南省二轻供销总公司004栋二楼）。法定代表人：罗传节。委托诉讼代理人：韩冲，湖南天楚律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司诉被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司的委托诉讼代理人邹权、周胜友，被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司的法定代表人罗传节及其委托诉讼代理人韩冲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠租金551252元；3、被告向原告支付违约金38583元（违约金自2019年11月1日起计算至2019年12月10日，此后违约金计算至租金全部支付完毕之日止）。事实与理由：2014年4月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告经营的湘雅路288号临街第一、二、四层房屋，用于被告经营商务酒店。合同约定。第一年度与第二年度租金为月租金53588元。从第三年度，每两年度按上年度的月租金的基数递增8%，承租人逾期支付租金的，每逾期一天，承租人向出租人支付3个月租金相等的金额的0.3%的违约金。若承租人拖欠租金超过30天后，除每天向出租人支付6个月的租金相等的0.3%的违约金外，出租人有权单方面终止本租赁合同，承租人无条件搬出租赁房屋，自租赁合同履行至今，被告一直未能按合同约定的租金标准和时间支付租金。截至2019年10月30日，被告共拖欠租金达551252元。被告的行为已经违反约定。原告有权解除合同，被告应当根据合同约定承担违约金责任。另外，根据合同约定，因政府拆迁征收房屋时，承租人应当无条件腾房。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持上述请求被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司辩称：原告的请求事项没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、被告不欠原告房租，原告没有理由要求被告支付租金。1、合同履行过程中，双方经将涉案租赁房屋的租金变更为50800元，原告没有理由要求被告补交2014年8月1日至2019年7月31日的租金差额。2、2019年7月10日，原告发出通知，通告所有经营户房租交至7月31日止。后续不再另行收取房租。被告已将房租交至2019年7月31号。原告没有理由要求被告支付2019年8月1日以后的租金。3、2019年10月30日，原告恶意锯段租赁房屋的水管导致被告停业至今，原告没有理由要求被告支付2019年10月30日后的租金；二、被告没有违约，原告不能行使《租赁合同》的约定解除权；三、原告诉请解除合同的目的是恶意赶走被告，侵占被告的合理拆迁补偿。原告通过恶意行为意图获利的请求，不应得到法庭的支持。被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人赔偿2019年11月1日至2020年2月1日的停业损失208376元；2、被反诉人对反诉人承租的房屋恢复生活用水、消防供水；3、被反诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年4月10日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租案外人湖南省二轻供销总公司所属的位于长沙市开福区湘雅路288号临街房屋第一、二、四层毛坯房，用于酒店经营，租赁期限为2014年4月10日至2024年3月9日。合同签订后，反诉人投入五百多万对承租房屋进行了装修，现装修期限还剩四年多。2019年7月，因长沙市城市道路扩建及轨道交通建设，反诉人承租的该房屋在拆迁范围内。2019年7月10日，反诉人发出《通知》，通告所有经营户因租赁房屋要拆迁，房租交到7月31日号止。后续不再另行收取房租，并配合政府做好搬迁预备工作。反诉人依被反诉人的《通知》将房租交到了2019年7月31日，并积极响应政策，做好随时搬迁的准备。但是，2019年10月17日，被反诉人突然向反诉人发出《催缴通知》，催缴8-12月份的房租，双方协商未果。2019年10月底，被反诉人采取极端方式，将涉案租赁房屋的水管锯断，停止生活供水，消防供水，反诉人被迫停止营业。反诉人认为，被反诉人的停水行为不仅给反诉人带来停业损失，也给酒店员工及常住家属带来了生活上的不便利。停止消防供水更是存在极大安全隐患。被反诉人这样做的目的就是恶意赶走反诉人，意图侵占反诉人的合理拆迁补偿，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司答辩称：反诉人提出的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，理由如下：1、反诉原告在其所请求的相应的经营期间一直在继续经营，其经营状况的好坏与是否停水并无任何因果关系，因为停水的行为在当天就已经予以解决，且根据反诉原告提供的证据显示，其在2019年11月至2020年2月一直处于经营状况，所以不存在因为原告停水所导致的损失问题，2、其所主张的停业损失没有任何事实依据，其经营的收益、利润没有证据支持，3、由于反诉原告已经欠付租金，反诉被告已就合同解除进行了通知，实质上双方已经解除了双方之间的租赁合同关系，所以反诉原告主张停业损失是没有任何事实和法律依据。经审理查明,2014年4月10日，原告（反诉被告，甲方）与被告（反诉原告，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：1、甲方将其名下位于长沙市开福区湘雅路288号，位于临街第一、二、四层房屋结构为砖混出租给乙方；2、乙方用于商务酒店；3、甲方交付租赁房屋的日期为2014年4月10日；4、乙方租赁期届满或者合同终止后当天，应向甲方交付租赁房屋，交付时应确保租赁房屋及甲方设施处于完好状态。乙方可移动设施设备在不损害美观装饰的前提下可自行搬迁。租赁期满或合同终止，乙方通知甲方交付租赁房屋时，甲方不予接收的，乙方不承担交付期间的租金，该期间房屋的损毁风险由甲方承担；5、租赁期限为十年，自2014年4月10日起至2024年4月9日止，甲方逾期交付房屋的，乙方可要求租期顺延，其中2014年4月10日起至2014年8月9日的为免租金装修期；6、租赁期间为十年，自2014年4月10日起至2019年4月9日至为合同补偿期，2019年4月10日起至2024年4月9日若因政策决定拆迁，征收租赁房屋时，甲方有义务第一时间通知乙方，乙方无条件腾空房屋，甲方不作补偿；7、甲、乙双方签订本合同生效后三个工作日内，乙方向甲方支付租房定金三万元，免租期间该定金作为履行租赁合同的保证金。合同期满或终止后，双方按照约定无任何纠纷和财产纠纷后，甲方将保证金一次性退给乙方；8、租赁房屋第一年度和第二年度的月资金为53588元，从第三年度起，每二年度按上年度的月租金的基数递增8%。乙方支付租赁费用的方式为每季度支付一次，必须提前10个工作日支付下个季度租金，第一年付每季度租金为160764元。租金支付方式为银行转账，乙方将租金付至甲方指定的账户，甲方收到被告租金后5天之内出具相应收款收据给乙方；9、合同的解除：甲方无正当理由未支付或迟延支付租金超过三十天的，经书面通知催缴后仍没支付的，甲方可解除本合同要求乙方承担违约责任。甲方不按约定承担修缮义务或因第三人对该租赁房屋主张权利，导致乙方无法正常使用该租赁房屋的，乙方可拒交房租或解除本合同并要求甲方承担违约责任。租赁合同期限届满，未续签租赁合同的本合同终止。在租赁期内，因政府征收拆迁或其他不可抗力的原因不能履行本合同的本协议终止；双方协议一致解决本租赁合同。乙方欲继续使用租赁房，须提前三个月向甲方提出，并及时签订续租合同。双方还对其他事项进行了约定。上述《合同》签订以后，原告（反诉被告）按约向被告（反诉原告）交付了房屋，被告（反诉原告）接受房屋后，使用至今。审理中，被告（反诉原告）确认双方就仅就约定的房屋租金对合同进行了变更，即每月固定按50800元的标准向原告支付租金至2019年7月份。2019年7月10日，原告（反诉被告）因城市道路扩建及轨道交通建设，其公司在湘雅路288号四层楼房在政府征收范围内（含本案诉争的房屋），向其所有承租人发出通知，就湘雅路临街门店、经营户维持经营至2019年7月31日止，房租交至7月31日止，如围挡延迟，经营户照常营业不另收取门面租金，最迟延期到9月底止。要求各门店、经营户支持配合城市改造征收工作，及时做好搬迁准备。2019年10月17日，因被告未搬迁，原告（反诉被告）为此向被告（反诉原告）发出《催款通知》，内容为：“贵司2014年4月10日与我公司签订的《房屋租赁合同》。依据合同第四条第2款，贵司支付租赁费用的方式为一个季度支付一次，必须提前10个工作日支付下个季度租金。但贵司从2019年4月1日开始拖欠租金。公司通过律师下函催款，到目前仍就欠我公司8、9、10、11、12月份租金254000元。合同第九条约定贵司延迟支付租金超过30天的，我公司有权解除合同。请贵司在收到通知之日起7个工作日内将全部租金付到我公司。否则将视为贵司拒绝履行义务，根据合同约定解除合同，贵司无条件搬出，将房屋退回我公司”。被告（反诉原告）收到该通知后，于2019年11月1日向原告（反诉被告）回函，认为不欠原告（反诉被告）房租，原告（反诉被告）无权要求解除合同。认为政府拆迁需补偿被告公司的损失，为此被告（反诉原告）一直未搬出涉案房屋。审理中，被告（反诉原告）向本院提交了房租收据，拟证明被告（反诉原告）一直按每月50800元的标准向原告（反诉被告）支付租金至2019年7月份。上述事实有：房屋租赁合同、长沙市开福区政府征收发文、《通知》、房屋收据、当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：一、原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司诉被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法、真实、有效。双方均应按照合同约定，履行各自的合同义务。现涉案房屋因城市道路扩建及轨道交通建设，已纳入政府征收范围内。原告（反诉被告）在通知被告后，根据双方合同据第三条第六项的约定，双方已约定涉案房屋如在租赁期间内，若因政策决定拆迁，征收租赁房屋时，原告（反诉被告）有义务第一时间通知被告，被告（反诉原告）无条件腾空房屋，原告（反诉被告）不作补偿。现房屋面临拆迁，出现双方约定的情形，现原告（反诉被告）要求解除与双方的《房屋租赁合同》并要求被告（反诉原告）返还租赁房屋的诉请请求，本院予以支持。二、关于原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司要求被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司支付拖欠租金551253元及违约金的诉请。根据原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司于2019年7月10日，向其所有承租人（含被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司）发出的通知显示，原告（反诉被告）为配合政府拆迁，就其名下的房屋（含涉案房屋）的租金仅要求承租人支付至2019年7月31日。此后的租金，即便承租人照常营业，不再收取租金。据此可见，原告（反诉被告）就其涉案房屋从2019年8月份以后的租金已作出了免除承诺。现原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司向被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司主张2019年8月份以后的租金及违约金无事实与法律依据，对此本院不予支持。三、关于被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司要求原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司赔偿2019年11月1日至2020年2月1日的停业损失208376元及要求原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司就涉案房屋恢复生活用水、消防供水。被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司的上述请求，根据双方合同第三条第六项的约定，且原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司因涉案房屋因出现拆迁情形，从2019年8月以后的租金被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司进行免租。故对被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司要求原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司赔偿2019年11月1日至2020年2月1日的停业损失208376元的诉请本院不予支持。另对被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司要求原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司就涉案房屋恢复生活用水、消防供水的诉请，被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司并未提交确实充分的证据证明原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司对其断水的证据，对此本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司与被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司于2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司返还租赁房屋；三、驳回原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费9698元，由原告（反诉被告）湖南恒升投资置业有限公司承担4849元，被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司承担4849元。反诉受理费2213元，由被告（反诉原告）长沙心之恋凝爱酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  李益芳人民陪审员  周美珍人民陪审员  李庆如二〇二〇年五月十一日代理书记员  彭小波