四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初11597号 原告：北京梦想加信息技术有限公司，住所地北京市东城区青龙胡同1号13层1304-9。 法定代表人：王晓鲁，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏翔，公司员工。 委托诉讼代理人：李晓南，北京炜衡律师事务所律师。 被告：苏州中德宏泰电子科技股份有限公司，住所地成都高新区蜀锦路88号-1—4楼。 法定代表人：兰永波，职务不详。 原告北京梦想加信息技术有限公司（以下简称“梦想加公司”）与被告苏州中德宏泰电子科技股份有限公司（以下简称“中德宏泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序。后因被告中德宏泰公司无法直接送达，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梦想加公司的委托诉讼代理人李晓南到庭参加诉讼。被告中德宏泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 梦想加公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与中德宏泰公司签订的《租赁合同》已于2019年10月15日解除；2.判令中德宏泰公司支付欠付租金692311元、物业管理费155769.8元、电费12017.9元；3.判令中德宏泰公司支付逾期付款违约金118298.52元；4.判令中德宏泰公司支付恢复费用377249.16元；5.判令中德宏泰公司承担合同提前解除的违约责任，即梦想加公司没收中德宏泰公司的保证金后，中德宏泰公司还应支付相当于6个月租金的违约金2152866元。案件审理过程中，梦想加公司变更第三项诉讼请求金额为105488.07元，并明确欠付租金的期间为2019年8月12日至2019年10月15日，欠付物业费期间为2019年7月12日至2019年10月15日，欠付电费期间为2019年8月9日至2019年10月15日，违约金计算标准为每日按应付金额的万分之五计算。事实和理由：2018年梦想加公司与中德宏泰公司签订《“梦想＋”租赁合同》，将位于四川省成都市高新区房屋出租给中德宏泰公司，计租面积2794.48平方米，租期4年。合同履行过程中，因中德宏泰公司多次长期拖欠租金、物业管理费及其他费用，梦想加公司于2019年10月15日通知中德宏泰公司解除合同，中德宏泰公司亦于当日搬走办公用品。但中德宏泰公司对该物业有施工改造的情况，且尚未完工，严重影响房屋继续出租使用，导致梦想加公司需要支出恢复费用。此外，梦想加公司因签署本合同已产生渠道佣金503007元、销售人员提成54946元，合同提前解除导致梦想加公司将遭受剩余三年多租期的可得利益损失、三至六个月的空置期损失、重新寻找租户渠道及销售提成成本等各项损失。梦想加公司为维护其合法权益，遂根据合同相关约定诉至法院。起诉状中附有载明中德宏泰公司付款情况及逾期情况的表格。 中德宏泰公司未应诉答辩，亦未向本院提交任何证据。 本院经审理查明认定事实如下：2018年，梦想加公司（甲方）与中德宏泰公司（乙方）签订《“梦想+”房屋租赁合同》（以下简称“合同”），就乙方租赁甲方合法拥有出租权的“成都银泰中心”的部分物业事宜达成协议。合同中与本案相关的主要约定如下：第2.1条约定，租赁物业位于成都市高新区天府大道北段1199号2栋2号楼13层1301-1310号。第4.2条约定，乙方依据附件三、《成都银泰中心写字楼用户守则》、相关物业服务文件及政府收费文件中关于物业管理费、水电气等费用的收费标准、计费方式等约定或规定，自行向甲方缴纳物业管理费、水电气费、垃圾清运费等其他费用。第4.3条约定，租赁物业区域内产生的水、电等使用费用由乙方自行承担。第5.1条约定，履约保证金为乙方在签订合同时支付的用于保证乙方履行债务的费用。第5.3条约定，乙方逾期支付租金、物业管理费以及水、电、空调等因适用租赁物业而产生的费用，应支付的违约金或给甲方造成损失应支付的赔偿费用，甲方有权从乙方缴纳的保证金中扣除。此外，乙方在合同项下对甲方所负债务甲方皆有权自保证金中扣除，并不影响甲方主张该项债权的其他权利，不免除甲方应追究的乙方违约责任。甲方扣除保证金将书面通知乙方，经乙方确认且未采取补救措施后方可扣除。第6.2条约定，乙方采用每两个月支付一次的方式支付租金，并严格实行先支付租金、物业管理费等费用，再使用租赁物业的原则；乙方在合同签订之日起5个工作日向甲方支付第一期租金，此后每次在每个交费周期的5个工作日之前完成租金支付，如租金不足一个月，则按实际天数计算；乙方逾期支付租金的，应自逾期之日止每日按应付租金额的0.05%向甲方支付逾期支付租金违约金。6.3条约定，物业管理费按季度支付，合同生效之日起5日内支付第一期（即当季剩余天数及下一季度）物业费，后期在每个交费周期的5个工作日前向甲方支付，如物业管理费不足一个月，则按实际天数计算；乙方应自收到甲方或大楼物业管理公司的缴费通知之日起5日内支付上月水电费、垃圾清运费及其他相关费用，并在合同终止时结清上述费用；乙方逾期支付物业管理费、水电费、垃圾清运费及其他费用的，自逾期之日起每日按应付费用的0.05%支付违约金。第10.2.1条约定，乙方最迟应于租期届满日或合同提前解除日13:00前向甲方交还租赁物业并办理完毕合同第10.2.2条约定的全部事项，否则每逾期一日，应按合同约定的最后一个月的日租金的2倍向甲方支付物业占用期间的使用费，还应承担租赁物业在逾期占用期间发生的一切其他费用（包括但不限于物业服务费）并赔偿甲方因此遭受的损失；第10.2.2条约定，乙方在交还租赁物业前，应不影响第二次租赁，保持租赁物业干净、整洁，使租赁物业符合合同附件三、附件四及附件五约定之标准。第12.2条约定，若乙方未按协议约定向甲方和/或大楼物业管理公司支付租金、物业管理费、履约保证金或其他费用，甲方有权按欠付费用总额的0.05%按日计算收取违约金。第12.3条约定，乙方有逾期支付租金、物业费、违约金或保证金超过30日或逾期次数累计达3次以上等情形的，甲方有权解除合同。12.4条约定，因乙方违约导致合同甲方解除合同的，合同自通知到达乙方之日或通知中载明的解除之日解除，乙方应向甲方赔偿保证金加三个月租金（剩余租赁期不满一年的）或保证金加六个月租金（剩余租赁期超过一年）之和，以及甲方的其他损失。 合同附件三《合同基本条件》中载明的与本案相关的主要内容如下：二、计租面积：2794.48平方米。四、租期：自2018年12月13日起至2022年12月12日止共计四年，免租期：两个月，分别为2018年12月13日至2019年1月12日及2019年12月13日至2020年1月12日。六、租金：前三年租金单价为120元/平方米/月，月租金总额335338元，第四年租金单价128.4元/平方米/月，月租金总额358811元。七、物业费：按23元/平方米/月收费，每月64273元，支付方式与第6.3条约定一致，物业费可能随大楼物业管理公司因运营成本的调整而合理调整，如甲方或物业管理公司提前60天发出调整收费标准通知且该调整已经政府相关部门备案，乙方应予遵守，甲方或物管公司自调价通知发出后的第61日起按新标准计收物业费。八、履约保证金：乙方应向甲方支付的履约保证金的金额=（合同约定最后一个月月租金+第1个月物业管理费）×3，计1269252元。 合同附件五《装饰和设备标准的约定》对房屋内装饰装修、设备设施、机电系统等均进行了详细约定，并约定：“乙方无需拆除其对租赁房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌灯，在不影响第二次租赁的情况下，无需将租赁房屋内的状态恢复至交付状态；属于乙方所有的物品，乙方应将其搬离租赁物业并自行承担费用，并保持租赁物业干净、整洁。” 另查明，该写字楼物业服务中心于2018年12月1日发出《关于成都银泰中心写字楼物管费上调的通知》，告知各租户物业管理费收费标准将于2019年4月1日开始上调至27元/平米/月。租赁合同履行过程中，梦想加公司曾向中德宏泰公司发送付款明细通知单，内载有物业费的分段金额及计算方式，自2019年4月1日起按27元/平米/月计算，中德宏泰公司于2019年3月11日签收，未对收费标准提出异议。 合同签订后，中德宏泰公司于2018年12月25日支付了保证金1269252元。 2019年7月31日，梦想加公司向中德宏泰公司发出《催缴函》，要求中德宏泰公司支付2019年6月13日至2019年9月12日期间的房租及物业费，以及逾期付款的违约金。2019年9月30日，梦想加公司再次发出《催缴函》，要求中德宏泰公司支付2019年8月13日至2019年10月12日期间的租金及物业费、逾期付款违约金，以及2019年10月13日至2019年12月12日期间的租金、2019年10月13日至2020年1月12日期间的物业费。第二份催缴函中显示中德宏泰公司已于2019年9月6日支付了2019年7月13日至2019年8月12日期间的物业费。 2019年10月15日，梦想加公司向中德宏泰公司送达《解约告知函》（以下简称“解约函”），通知中德宏泰公司解除合同，要求中德宏泰公司当日返还合格的租赁物业（包括但不限于将租赁物业恢复原状），逾期返还应承担继续占用期间的占用费，并要求中德宏泰公司在当日18:00前支付欠付租金、物业费、电费以及逾期支付款项的违约金、导致合同解除的违约金，并告知中德宏泰公司保证金不予退还。 梦想加公司提交的付款通知书、抄表记录表显示，2019年8月9日至2019年10月8日期间，中德宏泰公司应付电费为11144.64元。照片显示，案涉房屋处于装修施工未完成状态，内堆放有不少钢架、木板、纸箱等，天花板线管、钢材裸露，墙壁上也残留有胶贴痕迹，处于装修未完成状态。 以上事实，有租赁合同及附件、通知、催缴函、解约函、付款通知书、抄表记录表、微信聊天记录、房屋照片、送达照片及原告当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，中德宏泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和任何证据，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，由此引发的不利后果由其自行承担。 中德宏泰公司与梦想加公司协商一致签订租赁合同，合同内容无违反法律、法规之处，双方应受合同拘束，按合同条款履行义务。 关于合同的解除，中德宏泰公司长期拖欠租金及物业管理费，梦想加公司有权依据合同第12.3条、第12.4条之规定，以通知方式解除合同，且解除合同时间为该通知到达对方的时间。故案涉合同自中德宏泰公司收到《解约通知函》之日即2019年10月15日解除。 合同解除后，中德宏泰公司仍应支付欠付租金、物业费及租赁期间电费及逾期支付前述费用的违约金，按合同约定承担导致合同解除的违约责任，并根据合同约定将房屋恢复至适租状态，对此本院具体评判如下： 关于欠付租金、物业管理费、电费的金额及逾期付款的违约金，中德宏泰公司未应诉答辩，在无相反抗辩和证据表明梦想加公司的陈述不成立的情况下，本院对梦想加公司的合理陈述予以采信。对欠付租金、物业费的金额及逾期支付租金、物业费的违约金本院予以支持。合同解除前最后一周的电费无证据证明，本院不予支持。梦想加公司主张的逾期付款违约金中包含逾期支付履约保证金的违约金，该项违约金合同中并无明确约定，本院不予支持。梦想加公司未主张逾期支付电费的违约金，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许。经计算，截至2019年10月15日，中德宏泰公司尚欠付租金692311元、物业管理费155769.8元、电费11145.2元。因逾期支付租金、物业费已产生违约金109397.8元（含合同履行过程中已支付但存在逾期情形所产生的违约金）。2019年10月16日及以后的违约金，按合同约定以欠付租金、物业费总金额848080.8元为基数，按每日万分之五计算至实际清偿之日止。 关于导致合同解除的违约责任。中德宏泰公司长期拖欠租金、物业管理费导致合同解除，必然导致梦想加公司遭受房屋空置期租金及新的交易成本等损失，应予赔偿，按约承担违约责任。但合同签订后，中德宏泰公司已向梦想加公司支付了相当于三个月月租金和物业费总额的履约保证金1269252元，根据合同约定，在中德宏泰公司违约导致合同解除时，梦想加公司有权没收保证金。应当认为，在违约情形发生前，保证金系用于担保合同履行；违约情形发生后，保证金系用于弥补守约方的损失并对违约方进行惩罚，此时保证金具有违约金的性质。中德宏泰公司承担的违约责任是否合理应将违约金与保证金总额一同评判。若按梦想加公司的主张，其没收保证金后又另向中德宏泰公司收取相当于六个月租金总额的违约金，标准明显过高。梦想加公司提交了服务费发票和银行电子回单，拟证明其为将房屋出租而支出的中介费用和公司内部向销售人员发放的奖金，认为此等费用属于其出租房屋的交易成本，应视为合同提前解除后导致的损失。对这两项费用，本院认为，梦想加公司基于房屋出租事宜购买中介服务并给予员工奖励，系其基于对房屋租赁市场自我认识的自由选择，员工奖励更是梦想加公司的内部管理方案，属于公司运营的人力成本，诸如此类成本在确定租金、签署合同时便应考虑在内，不应将全部转嫁给承租方。考虑到合同解除后中德宏泰公司未能将房屋恢复到适租状态再返还，梦想加公司需自行将房屋恢复原状后再行出租，房屋空置期长于一般提前退租的房屋租赁纠纷案件，结合本案房屋面积、合同租期、实际使用期限及当事人过错程度，本院酌情认可梦想加公司在没收保证金后，还可以向中德宏泰公司主张相当于三个月租金总额的违约金1006014元。 关于恢复原状的费用。该费用虽为梦想加公司为实现房屋价值、再行出租而必然支出，但费用标准合同中无明确约定，梦想加公司提交拟用于证明费用标准的第三方公司的计价清单也只是单方面收费标准，不能证明是行业正常、合理价格，故本案中暂不予支持，梦想加公司可待支出发生后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告北京梦想加信息技术有限公司与被告苏州中德宏泰电子科技股份有限公司于2018年签订的《“梦想+”房屋租赁合同》已于2019年10月15日解除； 二、被告苏州中德宏泰电子科技股份有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告北京梦想加信息技术有限公司支付欠付租金692311元、物业费155769.8元、电费11145.2元； 三、被告苏州中德宏泰电子科技股份有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告北京梦想加信息技术有限公司支付逾期支付租金及物业费的违约金（截至2019年10月15日的违约金为109397.8元，2019年10月16日以后的违约金以欠付租金及物业费的总额848080.8元为基数，按每日万分之五计算至实际清偿之日止）； 五、被告苏州中德宏泰电子科技股份有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告北京梦想加信息技术有限公司支付导致合同解除的违约金1006014元； 六、驳回原告北京梦想加信息技术有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34868元、保全费5000元、公告费300元，由被告苏州中德宏泰电子科技股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邓安宁 人民陪审员  宁龙忠 人民陪审员  陈 霞 二〇二〇年七月六日 书 记 员  余 盼