山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初362号原告：刘霞，女，1987年11月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：张超，山东同济律师事务所律师。被告：陈玉成，男，1982年9月10日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：闫建锋、李照峰，山东劳尔律师事务所律师，原告刘霞与被告陈玉成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告刘霞及其委托诉讼代理人张超、被告陈玉成及其委托诉讼代理人闫建锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1被告履行房屋买卖合同，配合原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）的不动产权属变更登记；2、诉讼费用、保全担保费1950元、律师费30000元由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告退还原告已付房款192000元；2、被告支付违约金250000元（涉案房屋市场价值900000元，合同签订时约定房屋价款650000元，合同约定的总房款20%的违约金过低，应按房屋差价标准调高）；3、诉讼费用、保全担保费1950元、律师费30000元由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年10月20日签订《房屋买卖合同》，原告以650000元价格购买涉案房屋，后，原告依约向被告支付房款192000元（其中92000元系被告所欠借款抵顶房款）。被告向原告交付了房屋，原告在内居住。被告未协助原告办理涉案房屋转移登记，原告特诉至法院。诉讼中，原告表示，因涉案房屋存在抵押，原告同意解除《房屋买卖合同》，被告应按照原告的实际损失承担违约责任。被告辩称：1、涉案房屋为被告和案外人张彦玲的夫妻共同财产，被告无权单方出售。原告未支付涉案房屋的房款，被告也未收到原告的房款，《房屋买卖合同》中载明的借款92000元和原告所称的其他已付房款，均是原告向被告偿还的借款而非购房款，合同并未实际履行，涉案房屋亦未实际交付。2、原告没有支付首付款，存在违约行为，被告不应支付违约金，且原告主张的违约金过高，应当依法予以降低。原告存在违约行为。3、诉讼费用、担保费、律师费等不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2013年11月20日，被告与涉案房屋建设单位烟台桦林置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。2014年9月9日，被告与案外人张彦玲登记结婚。2017年10月20日，被告作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）在签订的《房屋买卖合同》中约定：乙方以650000元的价格购买涉案房屋及配套设施。合同签订后，乙方以对甲方所享有的债权92000元作为购房定金(该债权系甲方因个人原因于2015年4月17日向甲方借款共计92000元，乙方已实际向甲方支付了92000元的借款，但至今甲方未向乙方偿还)；合同签订后，甲方应于7日内向乙方交付房屋，乙方于2017年10月31日前再次向甲方支付购房款100000元整，甲方应当于甲、乙双方在办理不动产变更手续之前将该房屋所有的银行贷款等债务偿还完毕，剩余房款待办理完房屋所有权变更(转移)登记后一次性支付。甲、乙双方必须及时办理不动产变更登记手续；否则构成违约。办理不动产转移登记手续的相关税费，按照国家规定由卖方各自承担。如因甲方原因导致无法办理不动产权属转移登记，甲方应当及时向乙方说明原因，如甲方所出售房屋确实无法办理所有权变更(转移)登记的或可以办理变更(转移)登记情形后7日内甲方仍不协助乙方办理过户的，乙方可以单方解除本房屋买卖合同，甲方按照本合同第十条违约责任条款承担乙方所有经济损失(包括但不限于违约金、诉讼费、律师费、交通费等)。第十条违约责任：1、因一方违约导致本合同解除的，违约方应当向对方支付总房款百分之二十的违约金。2、甲方逾期办理产权过户手续和交付房屋的，自逾期之日起，按日向乙方承担房屋总价款千分之三的违约金；逾期超过三十日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本条第一款约定支付违约金。2017年10月20日，原告向被告支付10000元，被告向原告出具受到原告房款50000元的收条。10月22日，原告向被告支付40000元。10月30日，原告向被告转账支付50000元，转账附言为“房款”。2019年，被告取得涉案房屋（建筑面积74.96平方米）的产权证书［证号为鲁（2019）烟台市芝不动产权第0××2号］，产权证书中载明系被告单独所有，原不动产权号为鲁（2018）烟台市芝不动产权第0××0号。2019年8月20日，被告、张彦玲（甲方暨抵押人）与中国平安财产保险股份有限公司（乙方，暨抵押权人）签订《最高额抵押合同》，被告以涉案房屋提供抵押担保，抵押期限自2019年8月20日至2027年11月28日，抵押担保最高本金金额为890000元。本案诉讼中，原、被告均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。为证实其主张，原告还提交了以下证据：1、2017年6月14日被告出具的100000元借条一张。原告称，原告之前多次多笔向被告支付了10万余元借款，被告于2017年6月14日对多笔债务进行了大致统计后向原告出具了该借条，后，因被告无能力偿还借款，被告提出将涉案房屋出售给原告，原、被告协商将原告出借款项作价房款，并在房屋买卖合同中确认为92000元。被告质证称，对借条真实性没有异议，但被告未收到原告该100000元借款，实际是被告多次向原告出借款项，即使收到该100000元，也是原告偿还被告的借款。2、2020年原、被告的短信往来记录。其中被告提到“我只是欠你的钱，你想买我的房子，我们就商议一下”“房子让你住了两年，欠你的钱还给你”“我年前必须把房子卖了，还你钱！你要想买，根据市场价格给你便宜！不会让你吃亏”“现在能买90万左右”。原告以此证实被告因欠原告的借款无力偿还，提出将涉案房屋出售给原告，被告认可涉案房屋不低于900000元，涉案房屋一直由原告居住使用，被告因外债累累，故意违约。被告质证称，对于短信真实性没有异议，但无法证实原告履行了支付款项的义务。被告为证实系被告多次向原告出借款项，提交了其2016年6月17日至2017年6月17日期间的银行卡交易明细一宗、2016年1月7日至2017年10月30日期间的微信支付记录一宗（其中2017年10月12日、28日、30日分别向原告支付280元、30元、50元），证明2016年2月27日至2017年5月26日，被告通过银行转账向原告出借款项共计269372.82元，2016年1月7日至2017年10月30日，共出借197971.34元。原告质证称，对证据真实性无异议，但不完整，银行流水截止2017年6月17日，系发生在本案涉及的房屋买卖合同签订之前，是因为被告在此期间使用原告的2766信用卡进行套现，被告所提交的转账记录系偿还该信用卡的款项，对于其他账户中的转账，大部分是被告通过原告的银行卡向第三方转账；微信支付记录不完整，也是被告通过原告的账户向案外人支付网络游戏等相关款项，上述证据与本案无关。另，关于涉案房屋现在的市场价值。原告主张根据抵押合同和被告发送的短信内容，可以证实房屋市场价值应为900000元，被告不予认可，原告明确表示对房屋的市场价值不申请司法鉴定。再查，原告为本次诉讼花费律师代理费30000元。诉讼中，根据原告申请，本院依法裁定查封涉案房屋。原告为此向阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司支付保费1950元，向本院缴纳保全费3770元。本院认为：本案原、被告于2017年10月20日签订的《房屋买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定，权利义务约定明确，应为有效，双方应依约履行。被告虽辩称其无权处分涉案房屋，但即使其为无权处分人，亦不对合同效力产生影响，故对被告的辩解，本院不予采纳。本案争议的焦点为原告已付房款数额以及被告是否存在违约行为。本院认为，关于原告已付房款数额。首先，《房屋买卖合同》中明确约定，“乙方以对甲方所享有的债权92000元作为购房定金(该债权系甲方因个人原因于2015年4月17日向甲方借款共计92000元，乙方已实际向甲方支付了92000元的借款，但至今甲方未向乙方偿还”，且对该条款原告提交了2017年6月14日被告出具的100000元借条予以佐证，本院对原告以出借款项92000元抵顶购房款的事实予以确认；其次，合同约定，原告应于2017年10月31日前再次向被告支付购房款100000元，2017年10月20日、22日、30日原告共向被告支付100000元的事实清楚，且有被告于2017年10月20日向原告出具受到原告房款50000元的收条和10月30日原告向被告转账转账附言为“房款”予以佐证，故本院认定原告已依约履行了在2017年10月31日前向被告支付合同约定的100000元的义务。以上原告已付房款共计192000元。被告虽辩称上述款项均系被告向原告的借款，与证据事实不符，本院不予采纳；若被告认为其与原告之间另有借款纠纷，被告可另行主张权利，本院在本案中对此不予处理。履约中，被告在取得涉案房屋产权证书后，并未依约向原告转移房屋产权，而是将房屋进行抵押导致现在原告合同目的无法实现，双方解除了《房屋买卖合同》，被告存在违约行为。合同解除后，被告应向原告返还已付款192000元，同时，被告应按合同约定向原告赔偿违约金130000元（650000元×20%），原告虽要求按照房屋差价损失调整违约金，但原告明确表示对房屋现价不申请司法鉴定，而原告主张的抵押合同价款和被告短信记录内容，不足以证实房屋的现价，故对原告要求调高违约金的主张，本院不予支持。因被告存在违约行为，根据《房屋买卖合同》的约定，被告应承担原告所有经济损失，包括但不限于违约金、诉讼费、律师费、交通费等，现原告要求被告承担为本次诉讼支出的保费1950元、律师费30000元，于约有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告陈玉成于本判决生效之日起10日内返还原告刘霞房款192000元；二、限被告陈玉成于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘霞违约金130000元；三、限被告陈玉成于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘霞律师费30000元、保费1950元；四、驳回原告刘霞的其他诉讼请求。如果被告陈玉成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8359元、保全费3770元，由被告陈玉成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 车  汝  玲人民陪审员 于  淑  荷二〇二〇年十二月三十日书 记 员 赵洪辉（代）