湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1811号原告:蔡丽，女，汉族，1987年11月3日出生，黄冈市浠水县人，住湖北省浠水县，委托诉讼代理人：姚立群，湖北齐安律师事务所律师，一般代理。被告:黄冈市嘉晟房地产开发有限公司，住所地:黄州区东门路**，统一社会信用代码：914211007775831536。法定代表人:王辉，总经理。委托诉讼代理人：刘红喜，湖北地久律师事务所律师，特别授权。第三人：湖北楚雄建筑工程有限公司，住，住所地：孝感市城东路**一社会信用代码：914209001808602189。法定代表人：陈明润，经理。委托诉讼代理人：柳晓丽、廖**，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师，一般代理。原告蔡丽与被告黄冈市嘉晟房地产开发有限公司（以下简称嘉晟公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依职权追加第三人湖北楚雄建筑工程有限公司（以下简称楚雄公司）参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告蔡丽及其委托诉讼代理人姚立群，被告嘉晟公司的委托诉讼代理人刘红喜、第三人楚雄公司的委托诉讼代理人柳晓丽到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告蔡丽向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行与原告之间的买卖合同并向原告交付购买的长河水岸6栋1单元2002号房屋和协助办理不动产转移登记手续；2.判令被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由:2015年春节期间原告想在黄州买套房屋居住，通过徐少丰(长河水岸项目施工方湖北楚雄建筑工程有限公司劳务班组承包人)介绍到被告开发的长河水岸项目买房子，据原告当时了解的情况，原告所购房的6号楼销售的房款抵付被告欠施工方楚雄公司的工程款，原告当场选好房号谈好房价，同年6月25日原告在徐少丰的带领下到被告长河水岸售楼部签订了正式的书面商品房买卖合同，合同约定了房屋单价3100元/㎡，面积131.26㎡，总房款406906元，被告向原告出具了406906元全款购房收据，被告售楼部的工作人员当时以该商品房买卖合同需要办理网签备案为由，将原告手执的一份商品房买卖合同拿走，后原告一直未收到网签的消息，期间原告也多次向被告索要购房合同并交付房屋，但被告以种种理由拖延交房，承诺交房的时间也一拖再拖。2019年4月20日原告在长河水岸6号楼的微信群里得知6号楼的住户陆续有人领钥匙装修，2019年4月29日原告到被告办公室找到了被告公司控股股东王大勇要求交房给钥匙，王大勇提出两个解决方案供选择:第一，房子退给他，房款全额退还给原告，按银行利率计息;第二，要房子按2019年的价格执行，如不同意，叫原告去维权。原告认为原告与被告之间的商品房买卖合同已经成立，原告已向被告支付了全部的购房款，被告依约应将本人所购的房屋交付给原告，并协助办理不动产转移登记。被告要求按2019年的房屋市场价格涨价支付房款没有事实和法律依据。为维护原告的合法权益，特具状贵院，请依法判处。被告嘉晟公司辩称：原被告之间没有形成商品房买卖合同关系，原告没有向被告支付购房款，被告没有义务配合过户。即使以房抵债存在，根据2014年9月20日被告与第三人签订的补充协议约定，由第三人出卖的房产售价必须在3300元以上，涉案房产是第三人以3100元每平方米向原告出售的，其行为损害被告的利益，违反了被告于第三人的协议约定。原被告之间没有书面的商品房买卖合同，原告仅以第三人会计出具的收据起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的起诉。第三人述称：原告的事实和理由均成立，原告的诉请应当得到支持。原告为支持起诉请，在庭审中提交了以下证据：1.原被告的身份信息，证明主体资格；2.收据一张，证明原被告订立了书面商品房买卖合同，被告收到原告购房款406906元；3.王大勇录音光盘整理的书面资料，证明被告告知原告房子需要加价或退房退款并支付利息；4.被告售楼部工作人员录音光盘整理的书面材料，证明涉案房屋登记原告为房主，未办理网签，书面合同在被告处保存；5.被告公司谈总录音光盘整理的书面材料，证明原被告之间的合同暂时拿不到，只有收据；6.第三人项目部张总的录音光盘整理的书面材料，证明涉案房屋是被告向第三人抵付工程款卖给原告的；7.徐少丰的证明。证明第三人收到原告全部房款；8.房查信息表，证明涉案房屋的情况；9.被告与第三人之间签订的协议和原告的购房款，证明原告向被告购房。对原告提交的证据，被告提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2有异议，该收据是楚雄公司的会计出具的，不能证明原被告之间由购房合同关系；对证据3、4、5、6有异议，不能达到原告的证明目的；证据7、8与本案无关；对证据9的证明目的有异议，不能证明原告以每平方米3100元购房经过被告同意。第三人对原告提供的证据无异议。经审核，本院对原告提供的证据1、2、7、8、9的真实性、合法性予以认定。证据3、4、5、6系证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信。关于证据的关联性，本院在后文中阐述。被告嘉晟公司提交以下证据：被告与第三人签订的建筑安装补充协议，证明双方约定房屋出售价格不能低于3300元每平方米；2014年10月20日房屋价格备案表，证明涉案房屋备案价格高于出售价格。原告对被告提供证据的真实性无异议，但认为证据1是内部协议，不能对抗原告；证据2不具备强制性。第三人对被告提供的证据的真实性无异议，但认为备案价格与本案无关，只要经过被告方王大勇同意，低于3300元每平方米也可以。经审核，本院对被告提供的证据的真实性予以认定。关于证据的关联性，本院在后文中阐述。第三人楚雄公司提供了其与被告之间的判决书一份，证明涉案房屋的购房款是被告承认抵扣被告下欠第三人的工程款的。原告对第三人提供的证据无异议，被告认为该判决未生效，双方之间对抵债的范围未明确。经审核，本院认为第三人提供的判决书虽未生效，但在该案件中，被告和第三人自认的事实本院予以采信。关于证据的关联性，本院在后文中阐述。经审理查明：2013年嘉晟公司与楚雄公司签订《建筑安装工程总承包合同》，约定嘉晟公司将其开发的嘉晟国际(间隔点)长河水岸小区工程发包给楚雄公司建造。在施工过程中，因嘉晟公司不能按进度支付工程款，2014年9月20日双方签订《建筑安装工程承包补充协议》，约定嘉晟公司将长河水岸小区第一期所有未销售房屋交给楚雄公司接管销售，售房款80%归楚雄公司所得，另外20%由嘉晟公司偿还楚雄公司借款本金和利息及违约金，并约定房屋售价不低于每平方米3300元，若低于该价格必须经嘉晟公司同意。2015年5月3日，楚雄公司的项目经理徐少丰与嘉晟公司负责人王大勇签订《协议书》，约定由楚雄公司将包含涉案的6-1-2002号房在内的9套房屋出售，所得价款抵付工程款。2015年6月20日，楚雄公司将涉案房屋以每平方米3100元的价格出售给蔡丽，其项目负责人徐少丰收取蔡丽全部购房款406906元，同年6月25日，蔡丽与嘉晟公司签订商品房买卖合同，嘉晟公司出具收款收据后以办理网签为由将合同收走。后蔡丽多次要求交付房屋并房屋办理过户手续，嘉晟公司认为其未与蔡丽形成买卖合同关系，无义务办理房屋过户手续，因此成讼。另查明，嘉晟公司与楚雄公司建设工程施工合同纠纷一案，黄冈市中级人民法院已经受理。在黄冈中院的庭审中，嘉晟公司主张与楚雄公司口头达成了以房抵款协议，并提交《楚雄抵工程明细表》，本案涉及的6-1-2002号房屋在抵款范围内，楚雄公司予以认可。黄冈市中级人民法院作出（2017）鄂11民初1026号民事判决，嘉晟公司和楚雄公司上诉后，湖北省高级人民法院作出（2020）鄂民终43号民事判决，确认嘉晟公司与楚雄公司之间签订的《建筑安装工程总承包合同》以及《建筑安装工程承包补充协议》无效，并在查明事实中确认了嘉晟公司以房抵款的事实。本院认为：嘉晟公司未按进度支付楚雄公司工程款，嘉晟公司负责人王大勇与施楚雄公司的项目经理徐少丰签订《协议书》，约定由楚雄公司将包含涉案的6-1-2002号房在内的9套房屋出售，所得价款抵付工程款，其实质是委托售房并以房款抵付工程款的行为。楚雄公司向原告出售房屋后，嘉晟公司与原告蔡丽签订商品房买卖合同并出具收款收据，是对楚雄公司向原告蔡丽出售房屋行为的认可，有义务向原告交付其购买的长河水岸6栋1单元2002号房屋并协助办理不动产转移登记手续。原告的诉讼请求本院予以支持。被告辩称与原告之间无房屋买卖合同关系的答辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告黄冈市嘉晟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告蔡丽交付位于黄冈市黄州区东门路173号长河水岸6栋1单元2002号房屋并协助办理不动产转移登记手续。第三人湖北楚雄建筑工程有限公司在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告黄冈市嘉晟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  胡虹霞人民陪审员  倪德安人民陪审员  肖 瑶二〇二〇年十一月三日书 记 员  王 科