呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初48号原告：邓小军，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：宋翠华，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：邓小军，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：赵海东，男，无固定职业，住武川县。原告邓小军、宋翠华与被告赵海东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宋翠华的委托诉讼代理人邓小军、邓小军，被告赵海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓小军、宋翠华向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2019年4月1日签订的《租房合同》（口头）；2.请求法院判决被告赵海东给付拖欠房屋租金20万元及2017年4月1日至2020年1月1日以银行间同期利率4倍计算利息，以及合同到期后至今所拖欠的房屋租金及水费、电费、暖气物业费；3.判决被告赵海东立即将房屋恢复原样，交还原告。事实与理由：原告邓小军、宋翠华与被告赵海东于2013年3月31日签订租房合同，合同约定原告将房屋出租予被告，约定租期为2013年4月1日至2019年3月31日共六年，房屋租金为125000元每年，前四年一次性付清，2017年4月1日至2019年3月31日租金一直拖欠至今，期间多次催要，被告赵海东以各种理由拖欠，期间给付一小部分，现仍欠200000元，被告赵海东写下欠条一份。合同到期后，被告仍占据房屋恶意拖欠房屋租金，恶意拖欠暖气费，现依据《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提出诉讼申请。赵海东辩称，2013年签的租房合同，期限是到2019年3月31日。截止2017年的租金全部付清。截止2019年4月1日欠20万元租金未付并写了个欠条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合各方当事人的举证、质证意见及庭审核实情况，逐一认证如下：邓小军、宋翠华出示的证据：1.租房合同；证明原告邓小军、宋翠华与被告赵海东于2013年3月31日签订租房合同，合同约定原告将房屋出租予被告。赵海东的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以认可。2.欠条；证明截止到2019年4月1日被告拖欠原告房屋租金20万元。赵海东的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性及证明问题予以认可。3.协议；证明在2019年4月3日，经武川县司法局调解，原被告是否达成协议，约定了赵海东付拖欠房屋租金的期限，但是赵海东未按照该协议约定给付。赵海东的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以认可。赵海东未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月31日邓小军（甲方）与赵海东（乙方）签订《租房合同》，合同约定邓小军（甲方）将武川县可镇新世界小区南门东房屋一至三层门脸房屋出租于赵海东（乙方）。房屋租期6年，从2013年4月至2019年3月31日，年租金为125000元，租金四年全付，以甲方收条为凭。甲方交付乙方房屋为开发商交工现状，具体装修方案、风格由乙方在不破坏主体结构的前提下自主决定，甲方不得干涉，乙方装修的基础费用（包括地面的铺设、楼梯的铺设）由乙方先行垫付，花销由甲方承担，首次支付年租金时从租金中一次性扣除。如有特殊情况造成甲方无法继续承租，甲方将退还乙方剩余租金。合同签订后，原告如约将出租房屋交付被告使用，被告按照约定的租金向原告支付费用直到2017年3月31日。之后，被告再没有如期向原告支付房屋租赁费，只是期间陆续向原告支付过房屋租赁费60000元。于2019年2月3日被告赵海东向原告邓小军出具欠条一份，内容：今欠到邓小军房屋租金贰拾万元整，武川县影视西街夜色酒吧门面房，租房日期2017年4月1日至2019年4月1日。邓小军与赵海东签订的《租房合同》于2019年3月31日到期，之后双方约定每月租金10000元，赵海东继续承租此房屋，被告也予以认可。2019年4月3日经武川县司法局调解，宋翠华与赵海东关于房屋租金达成如下协议：1.乙方赵海东于2019年4月3日付甲方本月续租房费壹万元整；2.已方赵海东于2019年4月30日之前付清所欠甲方的贰拾万元整，在付清所欠款后，乙方可以与甲方协商续租办理租房合同手续；3.乙方如在期限内转租他人，必须经甲方同意共同协商后方可转租；4.如乙方未按时归还甲方所欠款，乙方自愿向甲方支付伍仟元的违约金。宋翠华与邓小军系夫妻关系。经庭审查明，达成协议后被告至今未向原告支付房屋租赁费。本院认为，原告邓小军与被告赵海东签订的《租房合同》真实有效，双方应当遵守履行。合同约定的租房期限是2013年4月1日至2019年3月31日，共六年，租金为每年125000元。《租房合同》于2019年3月31日到期后，原、被告协商一致，被告赵海东愿意以每月10000元继续承租此房屋，故2019年4月1日之后邓小军与赵海东之间形成口头的《租房合同》关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据庭审查明情况，被告赵海东在合同签订后向原告支付4年的租金，即支付到2017年3月31日。之后，被告赵海东陆续向原告支付过60000元后，经原告催要、武川县司法局调解后，被告赵海东至今未向原告支付房屋租金。故依法可以解除原告邓小军与被告赵海东签订的《租房合同》（口头）。对于原告邓小军的该项诉讼请求本院予以支持合同解除后，双方负有相互返还义务，被告邓小军应该将承租的的位××县大门东侧第11间，产权证号（武字第**）的房屋交于原告邓小军。2019年4月3日经武川县司法局调解，原告宋翠华作为邓小军的妻子与被告赵海东达成《协议》，被告赵海东承认尚欠原告房屋租金200000元，于2019年4月30日之前付清。邓小军也对此《协议》予以追认。但截止到起诉之日被告仍未向原告支付所欠房屋租金200000元，故被告应当向原告支付所欠租金。被告赵海东所欠租金200000元为2017年4月1日至2019年4月1日期间所欠，2019年4月1日之后，双方形成的是口头的《租房合同》，约定租金为每月10000元，故被告赵海东应当向原告邓小军支付2019年4月1日起计算至本判决生效之日的房屋租金，以每月10000元计算。被告邓小军承租的房屋经营的行业为特殊行业，装修费用较高，不排除双方在结算时有核减的可能性，对于此费用原、被告双方可自行达成协议解决。被告未按时支付所欠租金，构成违约，签订《租房合同》时，原、被告并没有对违约责任作出具体约定，但是在武川县司法局的组织调解下，原、被告达成协议，被告如未按时归还所欠款，自愿支付5000元的违约金，庭审中，双方对于违约金均未提出异议，故被告赵海东应向原告等小军支付违约金5000元。当时人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于原告诉请的被告所欠水费、电费、暖气物业费需要提供相关的凭证、票据加以证明，而根据在案证据显示，原告并未向法庭提交其水费、电费、物业费等损失证明。故对于原告该项诉讼请求本院不予支持。《租房合同》第三条约定，甲方交付乙方房屋为开发商交工现状，具体装修方案、风格由乙方在不破坏房屋主体结构的前提下自主决定。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、诚信原则，被告对承租房屋的装修是在原告的同意下进行的装修，也无证据证明被告对房屋主体结构有所损害，故被告不承担恢复原样的义务，对于原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告邓小军与被告赵海东于2019年4月1日签订的《租房合同》（口头）；二、被告邓小军于本判决生效后30日内将位于××县大门东侧第11间，产权证号（武字第（武字第**交付于原告邓小军；三、被告赵海东于本判决生效后十日内向原告邓小军支付所欠房屋租赁费200000元、并支付以每月10000元（口头约定），从2019年4月1日起计算至判决生效日止的租金及违约金5000元；四、驳回原告邓小军、宋翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，被告赵海东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权二〇二〇年六月二十八日书记员 岳凤龙附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当时人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。