江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初2522号原告(反诉被告)：舒阳，男，1965年11月2日生，汉族，住连云港市海州区。原告（反诉被告）：杨桂萍，女，1969年7月14日生，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：王佃华，连云港市海州区。被告（反诉原告）：李学武，男，1967年4月22日生，汉族，住连云港市连云区。被告（反诉原告）：任静，女，1965年7月1日生，汉族，住连云港市连云区。两被告共同委托诉讼代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）舒阳、杨桂萍与被告（反诉原告）李学武、任静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序再次公开开庭进行审理。原告舒阳、杨桂萍及两原告共同委托诉讼代理人杨某、被告李学武、任静及两被告共同委托诉讼代理人张随来到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告舒阳、杨桂萍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年2月6日签订的《房屋销售合同》无效；2.判令被告赔偿原告如下经济损失：租金52486元及利息（暂计算至2020年7月30日，要求计算至实际搬离之日止，利息按银行同期贷款利率计算）、应付水电费5276元（至2020年7月6日打单日）、因被告未能按期支付购房款给原告造成的贷款利息损失9461元、房价损失14万元、车位损失18万元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年3月6日签订了涉案房屋的租房协议，租住了一年多时间后被告提出购买该房屋，遂于2017年2月6日签订《房屋销售合同》，合同总价140万元整，被告采取分期付款方式给付购房款，合同第3款约定，分期付款分为四个周期，三年半时间付清全款。第一个周期为2017年2月8日-2018年2月7日，第二周期为2018年2月8日-2019年2月7日，第三周期为2019年2月8日-2020年2月7日，第四周期为2020年2月8日-2020年8月7日。前三个周期每个周期末之前付完40万元整，第四个周期末之前付完20万元整。每月8日为付款节点时间，每次付款2万元到甲方指定账户，每周期末之前付清每周期的余款。开始时候付款及时，可是2017年5月8日开始付款就出现拖延了，截至2018年8月8日已付购房款54万元，还有余款86万元看不到着落，自2018年8月8日以后被告一直不予付款。双方合同第5款违约责任约定，甲乙双方不得违约，如果乙方违约，则其所交购房款不予退还，延期付款则应支付违约金，违约金每天按应交款的0.5%支付；如果甲方违约，则应按乙方所交款的双倍退还。被告所欠尾款原告多次催要无果，经多次提醒催要也不予搭理。签订合同时应被告请求原告将一楼继续租给被告居住，被告愿意一如既往缴纳房租和水电费，可是合同签订之后不久，被告请求原告将二楼和三楼腾给他居住，阁楼也腾给他使用，为了友好相处，原告同意了被告的请求。签订合同之后，被告一直不肯交房租和水电费，多次催要不予理睬，至今房租和水电费已经累积到2万元了。现在原告想要使用二楼和三楼，被告却只同意把三楼腾出来给原告使用，而且规定只许原告本人使用。综上，被告缺乏诚信，而且没有履行合同能力，因此，请求法院依法支持原告诉求。被告李学武、任静辩称，涉案房屋登记在原告名下，在卖房时需要办理报批手续，原告应该是明知的，所有的手续现在还在原告处，原告没有到登记机关办理报批手续，导致合同无效，原告应当承担应合同无效产生的所有法律后果。被告对合同无效是没有过错的。对因合同无效互相返还的过程中给被告造成的损失我方已经提起反诉。对于其主张的赔偿损失是没有依据的。反诉原告李学武、任静向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令反诉被告返还购房款540000元及利息（自最后一次付款2018年7月起计算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算），并赔偿房屋增值损失100000元（以实际为准）；2.反诉被告承担诉讼费用。审理过程中，反诉原告增加如下诉求：要求反诉被告补偿添附费用30900元。事实与理由：反诉原告购买反诉被告房屋。现反诉被告主张房屋买卖合同无效。按照法律规定，反诉被告应当返还购房款54万元及占用利息。近几年，周边房价大幅上涨。因合同无效，给反诉原告造成重大经济损失。反诉被告作为高级知识分子，且从事工程技术管理工作，对相关政策、法律应当非常了解。反诉原告作为进城农民，与反诉被告掌握的信息不对称。因此，反诉被告应赔偿反诉原告全部损失。反诉被告舒阳、杨桂萍辩称，一、反诉原告诉请返还全部购房款54万元依据不足，因反诉原告不能按期支付购房款而使双方产生纠纷，过错责任在反诉原告。二、房屋买卖合同无效，并不能免除反诉原告的过错责任给反诉被告造成的经济损失。三、反诉原告只有在赔偿反诉被告损失的基础上，才能退还购房款，而不是全部退还。四、反诉原告要求赔偿利息和损失，没有依据。产生不能按时交房款的违约责任，是反诉原告没有买房的经济实力所致。反诉原告称反诉被告是高级知识分子，知悉国家政策变动，如反诉被告真能未卜先知，也不会卖房给反诉原告，更不会将独家独院的住宅楼房以低价3000多元一平方出卖。故反诉原告所称的信息不对称等理由不正当，应当自行承担利息损失。本院经审理认定事实如下：原告舒阳、杨桂萍系夫妻，位于连云区院前柳沟花园小区水塔西侧的房屋登记所有权人为原告舒阳，房屋所有权证载房屋总层数为3层，建筑面积364平方米，实测面积为388.55平方米，该房屋国有土地使用证载明的土地用途为住宅用地，使用权类型为划拨。被告李学武、任静系夫妻。2015年1月6日，原告舒阳（甲方）与被告李学武（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将自家小楼壹楼租给乙方使用。租赁期限壹年，从2015年1月6日至2016年1月6日。租金按每月伍佰元计算，分两次付清，分别为1月初和7月初。水电费和有线电视费由乙方负责承担。乙方入住前须预付钥匙、水电费、室内设施等保证金1000元。上述协议签订后，两被告一直使用上述房屋。2017年2月6日，原告舒阳（甲方）与被告李学武（乙方）签订《房屋销售合同》一份，约定：第1条房屋概况：甲方房屋位于连云港市连云区柳沟花园小区水塔西侧，砖混结构三层+阁楼一层，产权证登载建筑面积364平方米（另载388.55平方米），土地证及产权证齐全。第2条房屋销售总价140万元，考虑乙方资金周转，甲方同意分次付款。第3条分次付款进度：按三年半时间付清，三年半时间分为四个周期，前三个周期每个周期为壹年，第四个周期为半年，前三个周期每个周期末之前付完肆拾万元整，第四个周期末之前付完贰拾万元整。具体交款周期：第一周期为2017年2月8日-2018年2月7日，第二周期为2018年2月8日-2019年2月7日，第三周期为2019年2月8日-2020年2月7日，第四周期为2020年2月8日-2020年8月7日，每月8日为交款节点时间，每次交款2万元到甲方指定账户，每周期末之前应付清每周期的余款。第4条产权过户：待乙方将总款付完两月之内甲方应将该房屋产权过户给乙方，各项税费按法定各自承担，乙方应做好配合工作。第5条违约责任：甲乙双方不得违约，如果乙方违约，则其所交购房款不予退还，延期付款则应支付违约金，违约金每天按应交款的5‰支付；如果甲方违约，则应按乙方所交款的双倍退还。第6条合同签订后，甲方房屋的一楼继续租给乙方使用，乙方应一如既往交纳租金及水电费，这些费用不包含在购房款之内。第7条合同期间，乙方应一如既往维护甲方的财产安全，不得更改房屋结构，同时，需注意自身的财产安全，否则所发生的一切费用均由乙方承担，所发生的安全责任也由乙方负责。上述合同签订后，两被告继续使用该房屋的一楼，2017年10月8日，两原告将二楼、三楼及阁楼一并交给原告使用。2019年10月26日，两被告将三楼和阁楼腾出交给原告放置物品。双方签订上述《房屋销售合同》后，两被告再未支付一楼房租。被告李学武分多次向原告支付购房款540000元，最后一次付款是在2018年8月9日，之后未再支付款项给原告。2019年10月20日，原告向被告发出催款通知书一份，告知被告截至该日仍有440000元购房款本金及680000元违约金未还，限2019年10月22日之前归还，若未能按照履行合同，将行使合同解除权。被告收到该通知书后，仍未向原告支付购房款，被告于同年10月24日向本院提起诉讼。另外，经咨询国土部门，如买卖双方同意并支付相关费用，涉案房屋可以在不改变土地使用权类型的情况下进行转移登记。上述事实由原告提供的《房屋销售合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《催款通知书》，被告提供的付款明细及双方当事人的陈述等证据证实，本院依法予以确认。一、为确定涉案房屋的现值，本院根据两被告申请委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行评估，该公司于2020年7月3日出具了房地产估价报告，估价结果为：估价对象在价值时点（2020年5月25日）不考虑抵押、租赁、担保等权利限制情形下的房地产市场价值为150.2万元。被告垫付评估费11000元。原告对上述房地产估价报告无异议，但认为由于被告未按时支付购房款导致双方产生纠纷，故涉案房屋的增值部分与被告无关，评估费应由申请方即被告承担。被告认为评估报告不能作为定案依据，主要理由如下：1.评估机构在评估报告中没有提供该机构具备司法鉴定资质的相关系列文件。2.评估价值过低，明显不符合常理，要求重新鉴定。关于责任分摊，被告文化程度非常低，况且也不是因为逾期交房款而导致合同无效，按责任分担，应当由原告承担主要责任，并承担所有鉴定费用。原告认为当时确定鉴定机构是原、被告双方同时参与随机确定的，鉴定机构具有相应资质。原告不存在违约，不承担鉴定费。被告向本院提供如下证据：1.2020年7月21日连云区二手房房价信息打印件，拟证明2020年7月连云区的二手房均价为7068元、7070元。2.2020年6月18日公布的《北固山南路地块棚户区改造项目房屋征收红线图》，拟证明该地块位于涉案房屋的一个小区，涉案房屋不在本次拆迁范围，现拆迁人员上门征求意见的拆迁价格是8000元/平方。原告认为证据1是网上打印的，不可信。证据2涉案房屋处于危险地带，用假设来主张房价不现实，该房屋不在拆迁范围，不能用拆迁价格来确定涉案房屋价格。本院认为，上述证据1系网上打印，真实性无法核实，本院不予确认。证据2的真实性原告未提出异议，本院予以确认。涉案房屋并不在该红线图确定的拆迁范围内，拆迁价格对涉案房屋的价值是否有影响，由鉴定机构根据实际情况确定。鉴于被告对估价报告提出异议，经释明后，被告申请鉴定人员出庭接受质询，本院通知鉴定人员出庭就被告提出的相关异议进行了解释说明，被告先行支付出庭费用500元。但被告仍对鉴定结论有异议，同时提出鉴定机构未在收到法院委托书后30日内完成鉴定，程序违法。坚持申请重新鉴定。本院认为，江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司具有房地产估价资质，且在江苏省高级人民法院公布的鉴定机构名录内，具有进行房地产评估司法鉴定的资质。估价报告确定的涉案房屋市场价值是由鉴定人员根据涉案房屋的实际情况作出的，应予确认。涉案房屋并不在被告所述的拆迁公告确定的拆迁范围内，将来是否纳入拆迁范围无法确定，被告关于价值过低的主张并无相关证据证明，本院不予采信。鉴定结论作出的期限受现场勘查时间、市场调查情况等很多因素的影响，因鉴定机构未在收到法院委托书之日起三十日内完成鉴定，即认定鉴定程序违法并无相关依据，对被告的该项辩解理由，本院不予采信，对被告的重新鉴定申请依法不予准许。对于涉案房屋目前的市场价值以鉴定结论确定的150.2万元予以确认。二、关于原告主张的各项损失1.拖欠租金52486元：其中一层2017年7月6日至2020年7月30日，按500元/月计算，租金为18400元；二层2017年10月8日至2020年7月30日，按500元/月计算，租金为16866元；三层2017年10月8日至2019年10月26日，按500元/月计算，租金为12300元；阁楼2017年10月8日至2019年10月26日，按200元/月计算，租金为4920元。以上合计52486元。原告上述诉求所列明的期间，被告使用涉案房屋，应承担占用费，原告要求参照之前双方签订的租赁合同金额计算一、二、三层的占用费，并主张阁楼按200元每月支付占用费，符合实际情况，本院酌情予以支持。截至2020年7月30日，被告应支付原告房屋占用费52486元，2020年7月31日至实际搬离之日止，按1000元/月向原告支付该房屋一、二层的占用费。2.应付水电费5276元，两被告对截至2019年11月27日的水电费4216元予以认可，本院亦予以确认。对2019年11月28日至2020年7月6日的水电费，原告提供了自来水公司出具的用水明细及打印自国家电网公司的年度账单，证实该期间发生水电费合计1060元，本院予以确认。上述水电费合计5276元，应由被告支付给原告。3.贷款利息损失9461元、房价损失14万元、车位损失18万元，原告提交了如下证据证明因被告未按合同约定支付购房款给其造成上述损失的事实：证据一、2019年11月29日个人贷款结清证明，证明因被告不能按时付款，原告舒阳从江苏银行通过卡易贷贷款30万元支付原告在秦皇岛购房的贷款，贷款期限为6个月，贷款发放日期为2018年7月20日，还款日期为2019年1月24日，利息损失9461元（30万*利率6.3075%*6个月/12个月）。证据二、2018年12月12日原告舒阳与案外人陆栋签订的《房屋买卖居间合同》及2019年1月11日双方签订的《商品房买卖合同》各1份、2015年12月16日原告舒阳与连云港华振投资有限公司签订的《君悦财富广场地下车位租赁合同》1份（复印件），证明因被告不能按时支付购房款，导致原告资金紧张，只能将君悦财富广场8号楼2单元2805室的一套住房低价卖出，用于偿还在秦皇岛购房的贷款。房屋出售价格为96万元，包含地下车位一个，同时期该房屋正常售价为110万元，给原告造成损失14万元。车位原告以5.5万元购得，原告卖房时免费给了买主，是为了尽快拿到钱用于偿还贷款。当时同位置的车位售价是18万，该损失也是被告不能按时支付购房款导致的。证据三、2018年2月26日原告杨桂萍与秦皇岛京御房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、双方达成的首付款还款协议、面积差结算协议、发票，原告购买北戴河商品房一套，房价是700705元，首期购房款210705元由开发商垫付，双方确定了首付款还款时间为在2018年3月31日前付房款28100元，同年6月3日前付28100元、同年9月30日前付28100元、同年2月31日前付28100元、2019年3月31日前付房款28100元、同年6月30日前付房款35610元，如有一期不能按期偿付，出卖单位有权解除合同并不退还已付款。证据四、2016年3月12日两原告与江苏德惠建设集团连云港有限公司签订的《商品房买卖合同》及《住房公积金组合贷款借款合同》，证明原告之前购买秀逸苏杭小区房屋，也是通过按揭贷款方式购买，需要偿还两套房屋的贷款，资金压力大，因被告不能按期支付购房款，原告不得不出卖君悦的房屋用于还贷。证据五、收款收据2张、刷卡回单2张、购房人征信审核单1张，证明在被告不按时支付购房款后，原告按照合同约定向出卖方按期支付购房款，均是贷款和卖君悦房产替代支付的。两被告对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据二两份合同的真实性无法确认，如买卖真实存在，不可能车库以0元转让的情形。对证据三认为与本案无关。对证据四认为商品房买卖合同订立于2016年3月，贷款合同的订立时间为2016年8月10日，原、被告房屋买卖合同订立时间为2017年2月6日，该房屋买卖及贷款均与本案无关，也不能证明原告的证明目的。对证据五真实性无异议，但与本案无关。本院对上述证据的真实性均予以确认，但上述证据所显示的贷款、出售房屋、购置房屋等情形与被告逾期支付购房款之间的关联性无法确认，不能证明因被告逾期付款给原告造成其所主张的损失的事实，故对原告关于造成上述损失的主张本院不予支持。三、被告主张在使用涉案房屋时对房屋进行了添附，支付费用30900元，要求原告予以补偿：1.增设4根不锈钢管落水管，12米/根，价值18000元；2.将房屋后面的垃圾清理，支付清理费4000元；3.将屋后回填种植土，购买土源包括人工费，共5000元；4.院内圆门封堵，支付1300元；5.屋后场地地坪混凝土预制（宽1.5米*长12米），支付1800元；6.屋后挖了2个化粪池，一个约长宽1.3米、深0.8米，另一个约长宽1米，深0.8米，共计花费800元。原告认为该房屋原有配套设施完备，被告使用期间进行改造，未经原告同意，费用应当由被告承担。本院认为，被告对涉案房屋进行添附、改造的事实可以确认。但因本院已根据被告申请对涉案房屋现状情况下的市场价值进行评估，其中包括了被告对该房屋进行添附及改造的部分，而被告也在本案中主张了房屋增值部分的损失，故该部分不应另行计算，对被告的该项诉求不应予支持。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地上房屋的，该转让行为无效。本案所涉房屋登记的土地使用权类型为划拨，双方签订涉案《房屋销售合同》未经有批准权的人民政府准许，故该合同应认定无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋销售合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还，返还财产的范围包括原物和孳息。故被告应向原告返还涉案房屋并向原告支付实际搬离房屋前的占用费，截至2020年7月30日，金额为52486元。并自2020年7月31日起至实际搬离之日止，按1000元/月向原告支付占用费。原告主张的房屋占用费的利息无法律依据，本院不予确认。同时，原告应向被告返还被告所支付的购房款540000元，并自2018年8月10日起至实际返还之日止支付资金占用费，具体标准自2018年8月10日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。在被告使用房屋期间，原告支付的应付水电费5276元，应由被告承担，本院对原告的该项诉求予以支持。原告作为涉案房屋的所有权人对于房屋所占土地的使用权类型应是明知的，被告作为购房人，有义务对房屋的状况进行详细的了解，双方对于涉案《房屋销售合同》的无效均存在过错。在该合同履行过程中，因被告未能按约定支付购房款导致本案纠纷的产生，被告应对合同无效的损失承担主要责任，原告承担次要责任。关于原告主张因被告未能及时付款给其造成的其他损失，并非合同无效给其造成的损失，且原告提供的相关证据并不能证明具体金额，本院不予支持。被告主张的房屋增值损失，根据估价报告，涉案房屋与双方签订合同约定的价格相比，增值金额为102000元。因双方对合同无效均存在过错，应按各此的过错比例进行分担。考虑双方的过错程度及被告对房屋进行添附的事实，本院酌情确定由原告承担40%，金额为40800元，被告将房屋返还原告后，由原告支付给被告。评估费11000元，评估人员出庭费500元，合计11500元，由双方按上述责任比例进行分担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告舒阳与被告李学武于2017年2月6日签订的《房屋销售合同》无效。二、被告李学武、任静于本判决发生法律效力之日起十日内将位于连云区院前（丘地号05541017）的房屋返还给原告舒阳、杨桂萍，并支付自2017年7月6日至实际搬离之日止的占用费（其中截至2020年7月30日的占用费为52486元，自2020年7月31日起至实际搬离之日止的占用费按1000元/月计算）。三、被告李学武、任静于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告水电费5276元。四、反诉被告舒阳、杨桂萍于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告李学武、任静购房款540000元及利息，利息以540000元为基数，自2018年8月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。五、反诉被告舒阳、杨桂萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告李学武、任静房屋增值损失40800元。六、驳回本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17400元，由两原告承担6960元，由两被告承担10440元；反诉案件受理费5115元，由反诉原告承担400元，由反诉被告承担4715元；评估费11500元，由两被告预交，由两原告承担4600元，由两被告承担6900元（因各方已预交，上述各方应承担部分相互抵冲后，由两原告于本判决发生法律效力之日起十日内支付两被告1125元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应按上诉标的金额向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  陶明慧二〇二〇年八月六日书 记 员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。