四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初1769号 原告（反诉被告）：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都七鲜信息技术有限公司，住所地四川省成都市成华区东三环路二段龙潭总部新城航天路6号4楼408室。 法定代表人：段丽霞，执行董事。 委托诉讼代理人：胡眉岩，四川思力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘璠，四川思力律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：北京四季优选信息技术有限公司，住所地北京市海淀区知春路76号（写字楼）1号楼9层1-7-2。 法定代表人：张雱，执行董事。 委托诉讼代理人：胡眉岩，四川思力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘璠，四川思力律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）与本诉被告（反诉原告）成都七鲜信息技术有限公司（以下简称七鲜公司）、本诉被告（反诉第三人）北京四季优选信息技术有限公司（以下简称四优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理，四优公司在答辩期间对管辖权提出异议，被本院驳回，其又上诉，2019年9月23日收到四川省成都市中级人民法院的驳回裁定。本案遂由审判员王长军独任审判，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2020年3月10日第二次公开开庭进行了审理。戛纳湾公司的委托诉讼代理人王天澜、陈婷婷，七鲜公司、四优公司共同的委托诉讼代理人胡眉岩、潘璠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戛纳湾公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认七鲜公司2019年1月3日解除合同无效；2.解除戛纳湾公司与七鲜公司关于成都市天府新区华阳戛纳湾海韵广场负一层1-5号商铺（以下简称案涉商铺）的《租赁合同》（以下简称租赁合同）；3.七鲜公司立即支付自2019年2月21日起至租赁合同解除之日的租金以及七鲜公司应承担的电费3871.59元；4.七鲜公司于租赁合同解除后20日内拆除装修隔墙，将商铺内的物品清空搬离并将商铺返还给戛纳湾公司，如逾期返还的，则按154201.32元/日支付逾期搬迁期间的房屋使用费；5.七鲜公司支付违约金1156509.9元、赔偿损失1300万元；6.四优公司对前述第3至6项诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：2018年8月21日，戛纳湾公司与四优公司签订编号SL-[2018]249的租赁合同，约定四优公司承租案涉商铺，经营“7FRESH”连锁店，戛纳湾公司按约定的配套要求及标准为四优公司定向改造商铺。2018年9月25日，戛纳湾公司与七鲜公司、四优公司签订《三方协议》，约定合同项下由四优公司所拥有的全部权利义务转移给七鲜公司，四优公司为七鲜公司履行合同承担连带保证责任。合同履行过程中，戛纳湾公司于2018年9月12日将商铺拆除至毛坯状态后进行交付，七鲜公司进场装修。2018年11月13日，七鲜公司书面来函提出变更、增加合同内容，并在未告知戛纳湾公司的情况下，于2018年11月17日单方全面停工。之后，戛纳湾公司多次发函邀请七鲜公司就变更、增加内容进行协商，并根据合同约定商定商铺二次交付时间，七鲜公司对该等事宜未予回应。2018年12月31日，七鲜公司向戛纳湾公司发出《关于戛纳湾项目租赁合同解除告知函》（以下简称《解约函》），要求解除合同赔偿损失。后，戛纳湾公司多次致函七鲜公司，要求继续履行合同，但七鲜公司明确表示不再继续履行合同，导致戛纳湾公司遭受严重损失。为此，特提起诉讼。 七鲜公司、四优公司共同辩称，1.截至合同解除之日，戛纳湾公司仍未向七鲜公司交付租赁场地；2.戛纳湾公司不能向七鲜公司发出《交房通知》的原因在于其租赁场地不满足合同约定的交付要件；3.虽然戛纳湾公司存在多次违约行为，但七鲜公司仍采取积极态度推进项目，并致函协商房屋交付事宜，但戛纳湾公司均以各种理由推诿，逃避合同义务，致使合同目的不能实现；4.戛纳湾公司的行为已构成预期违约，七鲜公司向其致送《解约函》的行为符合合同约定及法律规定，合法有效，戛纳湾公司应当赔偿由此所造成的经济损失；5.四优公司已将租赁合同项下全部的合同义务转移给七鲜公司，故四优公司不应当承担租赁合同项下的义务。 七鲜公司向本院提出反诉，请求判令：1.确认租赁合同及《三方协议》于2019年1月3日解除；2.戛纳湾公司退还七鲜公司已支付的履约保证金1156510元及资金占用费用（按中国人民银行发布的同期贷款利率4.35%计算，从2019年1月3日起计算至全部款项付清之日止）；3.戛纳湾公司退还七鲜公司交付的租赁保函正本（保函金额40万元）；4.戛纳湾公司向七鲜公司赔偿经济损失13505370.21元、支付律师费8万元。事实和理由：2018年8月21日，四优公司与戛纳湾公司签订租赁合同，约定四优公司承租案涉商铺用于经营超市，双方对租赁期限、租金、履约保证金、租赁保证金等进行了约定，并要求戛纳湾公司向四优公司交付满足合同附件要求的商铺。同年9月25日，七鲜公司、四优公司与戛纳湾公司签订《三方协议》，约定四优公司将合同的全部权利义务概括转让给七鲜公司。合同签订后，七鲜公司按约履行义务，交纳了履约保证金，同时中国银行北京市分行于2018年9月13日向戛纳湾公司开具不可撤销、金额为40万元的见索即付租赁保函。但戛纳湾公司未按约交付符合合同及附件要求的商铺。七鲜公司与戛纳湾公司多次协商无果，于2018年11月13日向戛纳湾公司致送《关于提请贵司解决戛纳湾项目相关问题的工作函》（以下简称《工作函》），要求戛纳湾公司履行合同义务，但其仍未履行。故此，七鲜公司根据租赁合同第15.3条，于2018年12月29日向其致送《解约函》，戛纳湾公司于2019年1月3日签收。综上，戛纳湾公司未向七鲜公司交付符合合同及附件约定标准的商铺，导致七鲜公司无法在2019年1月17日开业，戛纳湾公司的行为已构成根本违约。 戛纳湾公司辩称，1.在租赁合同履行中，原告不存在违约行为，是七鲜公司不履行合同义务，违约单方解除合同，七鲜公司无合同约定或法定的解除权，其发出的《解约函》无效，不发生合同解除的效力，双方的租赁合同未解除；2.由于七鲜公司违约解除合同，合同尚未解除，原告无需退还履约保证金和支付资金利息；3.七鲜公司主张赔偿经济损失和律师费都不应得到支持。因为赔偿适用的前提是因对方违约遭受的损失，而原告无任何违约行为，七鲜公司才是违约方，其所谓损失也不真实，存在造假嫌疑；七鲜公司主张赔偿律师费也无法律及合同依据。综上，请求驳回七鲜公司的全部反诉请求。 围绕本案的争议焦点，双方当事人进行了举证、质证。 （一）戛纳湾公司提交的证据 证据1.原告营业执照复印件； 证据2.七鲜公司企业公司信息； 证据3.四优公司企业公示信息。 以上三个证据证明原、被告的诉讼主体适格。 证据4.租赁合同； 证据5.《三方协议》。 证据4、5共同证明：1.2018年8月21日，原告与四优公司签订了租赁合同，对双方权利义务、租赁期限、租赁面积、租金标准、房屋交付、违约责任等内容进行了明确约定。2.合同附件房屋国土证及商业委托书证明商铺产权人为四川飞森房地产开发有限公司（以下简称飞森公司），飞森公司已于2010年将商铺所在项目委托给原告统一进行管理、招商、出租等，且以原告名义签订租赁合同并收取租金，委托期限自2010年6月1日至2030年5月30日，由此证明原告对商铺享有出租权。3.商铺前三年的月租金为385503.3元。4.合同第2.1约定租赁期限20年，免租期自2018年8月21日至2019年2月20日。5.合同第2.2及5.1证明案涉商铺分两次交付，2018年9月20日前仅需毛坯交付，最终交付时间需待四优公司出具图纸符合场地交付条件后双方再协商确定。6.合同第20.5约定王岩作为四优公司的联系人。7.2018年9月25日，原告与七鲜公司、四优公司签订了《三方协议》，约定四优公司将其在合同项下的权利义务全部转移给七鲜公司，由七鲜公司作为合同履行主体，四优公司对七鲜公司履行合同承担连带保证责任。 证据6.原告员工李鸣迪与被告员工王岩的微信记录公证书及微信语音文字转录； 证据7.原告员工韩艳艳的邮箱公证书； 证据8.京东工程施工申请表； 证据9.装饰装修施工承诺书； 证据10.施工安全责任书。 证据6-10证明：1.李鸣迪就商铺租赁事宜一直在与王岩沟通，合同签订后原告即按约对商铺进行拆除，并于2018年9月11日基本拆除完毕并通知被告，准备毛坯交付。2.原告员工韩艳艳于2018年9月12日发邮件给被告员工何杰，告知商铺拆除工作已完成，通知来现场踏勘进行毛坯交付，四优公司9月21日回复即将进场施工。3.被告聘请的装饰公司——深圳瑞和建筑装饰股份有限公司（以下简称瑞和公司）已于2018年10月12日进场对商铺进行装修施工。4.原告已按合同约定按时完成了向被告交付毛坯商铺的义务，被告已进场对商铺进行装修，故原告不存在交付逾期的违约行为。 证据11.《工作函》； 证据12.《回复函》； 证据13.《关于戛纳湾项目工程交付条件未按期完成告知函》（以下简称《未完告知函》）； 证据14.《回复函（二）》； 证据15.《回复函（二）》的快递单及签收； 证据16.《催告函》； 证据17.《催告函》的快递件； 证据18.《解约函》； 证据19.《解约函》的快递单及签收； 证据20.《回复函（三）》； 证据21.《回复函（三）》的快递单及签收； 证据22.《律师函》； 证据23.《律师函》的快递单及签收； 证据24.《关于戛纳湾项目解除合作事宜的回复函》。 证据11-24证明：1.合同履行过程中，七鲜公司于2018年11月13日向原告发函，要求增加合同约定外的条件，原告回复要求七鲜公司来现场实勘后协商解决，但其一直未与原告协商。2.七鲜公司于2018年11月17日停工，并于2018年12月10日向原告来函，故意混淆毛坯交付及二次交付的标准，并将其单方增加的超出合同约定的交付条件作为原告的毛坯交付标准，有违诚信；原告再次函告七鲜公司进行协商，但其仍拒绝履行合同。3.七鲜公司于2018年12月29日向原告发出《解约函》，因七鲜公司不履行合同，已构成根本性违约，其单方解约缺乏事实及法律依据。4.以上再次证明，七鲜公司不履行合同义务系违约方，无权解除合同，故原告作为守约方有权请求解除合同、追究七鲜公司的违约责任。 证据25.《确认书》。证明租赁合同签订后，原告于2018年8月23日与飞森公司签订《确认书》，确认飞森公司按租赁合同要求对商铺定制改造并承担改造费用。 证据26.《戛纳湾项目京东超市区域土建装饰拆除工程施工合同》； 证据27.《同森.戛纳湾项目京东超市1600KVA电力增容供电方案及电力工程设计合同》； 证据28.《戛纳湾项目京东超市零星改造工程施工合同》； 证据29.《戛纳湾项目京东超市垃圾房及坡道改造工程施工合同》； 证据30.《戛纳湾京东超市柴油发动机组维修工程合同》； 证据31.《戛纳湾京东超市配电设施维修合同》； 证据32.《建设工程设计合同》； 证据33.《戛纳湾项目京东超市自动人行坡梯维修工程施工合同》； 证据34.《同森.戛纳湾项目京东超市原中央空调检测、维修改造恢复工程合同》； 证据35.《戛纳湾项目京东超市加固工程施工合同》； 证据36.《同森.戛纳湾项目京东超市消防维修工程施工》； 证据37.《同森.戛纳湾京东超市1600Kva电力曾容工程施工合同》； 证据38.《同森.戛纳湾京东超市1600LVA》。 证据25-38证明：因案涉商铺为定制商铺，产权人飞森公司为使商铺满足合同约定的二次交付条件，与多家公司签订合同，对商铺进行了大量施工改造，因七鲜公司违约解除合同，给飞森公司造成了损失，应当由七鲜公司赔偿。损失具体包括：1.2018年8月23日，与四川飞森装饰工程有限责任公司（以下简称飞森装饰公司）签订《戛纳湾项目京东超市区域土建装饰拆除工程施工合同》，由飞森装饰公司对京东超市项目进行土建拆除工程施工，工程含税暂定总价634171元，最终以结算为准。2.2018年9月26日，与四川浚叶电力设计有限公司签订《同森·戛纳湾项目京东超市1600KVA电力增容供电方案及电力工程设计合同》，由四川浚叶电力设计有限公司承揽京东超市1600KVA电力增容供电方案及电力工程设计，合同包干总价26000元。3.2018年9月5日，与飞森装饰公司签订《戛纳湾项目京东超市零星改造工程施工合同》，由飞森装饰公司对京东超市的零星改造项目进行施工，合同含税暂定总价210万元，最终以结算为准。4.2018年10月，与飞森装饰公司签订《戛纳湾项目京都超市垃圾房及坡道改造工程施工合同》，约定飞森装饰公司对京东超市项目垃圾房及坡道改造工程进行施工，合同暂定总价183973.1元，最终以结算为准。5.2018年9月18日，与四川蜀胜达机电工程有限公司签订《戛纳湾京东超市柴油发电机组维修工程合同》，约定四川蜀胜达机电工程有限公司承揽京东超市柴油发电机组维修工程，合同总价包干4万元。6.2018年9月20日，与四川飞达电力建设集团有限公司签订《戛纳湾京东超市配电设施维修合同》，约定四川飞达电力建设集团有限公司承揽京东超市配电设施维修工程，合同总价包干49500元。7.2018年10月18日，与四川高地工程设计咨询有限公司（以下简称高地公司）签订《建设工程设计合同》，约定高地公司负责京东超市改造项目的方案配合、初步设计、施工图设计及后期施工现场技术服务等工作，合同总价40万元。8.2018年11月19日，与讯达（中国）电梯有限公司（以下简称迅达公司）签订《戛纳湾项目京东超市自动人行坡梯维修工程施工合同》，由迅达公司承揽京东超市项目自动人行坡梯维修工程，合同维修暂定总价311320.2元，总费用不超过510866.4元。9.2018年11月15日，与四川省长全机电设备有限公司签订《同森·戛纳湾项目京东超市原中央空调检测、维修改造恢复工程合同》，约定四川省长全机电设备有限公司负责京东超市项目原中央空调检测、维修改造恢复，合同含税包干总价215389元。10.2018年11月5日，与四川省建筑新技术工程公司签订《戛纳湾项目京东超市加固工程施工合同》，约定四川省建筑新技术工程公司负责京东超市加固工程施工，合同含税固定总价61万元。11.2018年11月5日，与四川天鸿消防工程有限公司（以下简称天鸿公司）签订《同森·戛纳湾项目京东超市消防维修工程施工合同》，约定天鸿公司承揽京东超市项目消防维修工程，合同含税总价70万元。12.2018年10月31日，与四川华宇电力有限公司签订《同森·戛纳湾京东超市1600Kva电力增容工程施工合同》，并于2018年11月5日签订《同森·戛纳湾京东超市1600Kva电力增容工程施工合同补充协议-1》，约定四川华宇电力有限公司承揽京东超市项目1600Kva电力增容工程，主合同包干总价88万元，补充协议增加工程价款31.5万元，工程总价合计119.5万元。 证据39.备忘录。证明原告收到七鲜公司《解约函》后，于2019年1月7日与飞森公司签订《备忘录》，确认原告有权以自己名义向七鲜公司、四优公司追索定制改造商铺产生的损失。 证据40.公证费发票5张。证明原告为本案进行证据保全，产生公证费16060元，根据合同第15.1，公证费应由被告承担。 证据41.委托代理合同。证明原告为本案诉讼，委托四川策耀律师事务所律师代理，律师费120万元，根据租赁合同第15.1，该律师费应由被告承担。 （二）二被告对戛纳湾公司提交证据的质证意见 对证据1-3无异议。 对证据4-5的真实性、合法性无异议，根据租赁合同约定，没有一次交付和二次交付的内容。 证据6真实、合法，该证据显示双方从2018年7月到8月多次进行协商，租赁合同是双方协商一致达成。 证据7真实、合法，但不能证明原告已经向被告交付符合合同约定的租赁房屋。 对证据8、9、10的真实性、合法性无异议。京东超市2019年1月要开业，合同签订后，被告对租赁场地进行相应装饰装修工作不代表被告对原告房屋交付的认同。 证据16、17没有七鲜公司的签收记录，故对真实性、合法性、关联性均不认可；对其他13个证据的真实性、合法性均认可。七鲜公司通过两次发函要求原告按照合同附件约定的条件交付租赁房屋，但直至七鲜公司发出《解约函》之日，原告仍未交付。 证据26至证据38（13个证据）皆与被告无关，对真实性、合法性不认可。即无法确认是原告就被告所租赁的房屋所涉内容进行的整改，合同签订时间均在被告多次发函要求解决问题之后，且截至解除合同之日，所有被告要求解决的问题仍未处理。因此，这13个证据不能证明原告产生的实际损失，以上合同是否具体履行被告也无法知道。 对证据39不认可，因为系原告与飞森公司之间签订的协议。 对证据40的真实性认可，但是发票无法与公证书相对应，发票产生的时间均在2019年5月，而公证作出时间是2018年12月，时间跨度过长，不清楚发票是否是办理前面公证产生的费用，故不认可关联性。 对证据41的真实性认可。对原告给付律师费的真实性请法院确认，原告起诉标的额为1500多万元，而律师费一次性支付高达120万元，真实性存疑。 （三）戛纳湾公司提交的补充证据 证据1.关于7FRESH成都戛纳湾店改造工程的《公证书》； 证据2.关于进入工地现场测量墙体数据的申请； 证据3.授权委托书及身份证复印件； 证据4.戛纳湾墙体砌筑明细。 证据1-4证明：1.七鲜公司指定的装修施工单位瑞和公司于2018年10月12日进场施工，原告已完成毛坯交付，不存在逾期交付商铺的违约行为；2.七鲜公司已对商铺新建了部分墙体，且尚未拆除。 证据5.编号（2018）川国公证字第141012号《公证书》； 证据6.7FRESH成都戛纳湾装修施工图室内装饰工程。 证据5-6证明：七鲜公司于2018年10月23日才向原告提交京东超市项目的室内装修施工图纸，结合租赁合同第2.2及5.1，再次证明案涉商铺分两次交付，2018年9月20日前仅需毛坯交付，最终交付时间需七鲜公司提供图纸且符合场地交付条件后双方协商确定，故原告不存在交付迟延的违约行为。 证据7.编号（2018）川成高证经字第12012号《公证书》； 证据8.编号（2019）川成高证经字第4919号《公证书》； 证据9.案涉商铺图纸。 证据7-9证明：1.2019年5月16日，上海建平工程造价咨询有限公司在四川省成都市高新公证处（以下简称高新公证处）的见证下，对商铺现状进行了勘验记录；2.瑞和公司早已进场对商铺进行了装修施工，在商铺内新建了隔墙；3.原告已按合同约定对商铺进行了定向改造，施工单位已完工并提供了相应的竣工图纸。 证据10.《戛纳湾项目京东超市零星改造工程施工合同补充协议》及附件； 证据11.戛纳湾项目京东超市零星改造工程工程竣工结算总价及结算书； 证据12.戛纳印象京东超市改造项目新墙拆除工程工程竣工结算总价及结算书； 证据13.戛纳湾项目京东超市垃圾房及坡道改造工程工程竣工结算总价及结算书； 证据14.3张付款凭证； 证据15.23张发票； 证据16.戛纳湾项目京东超市加固工程工程竣工结算总价及结算书。证明飞森公司将商铺加固工程委托给四川省建筑新技术工程公司施工，该工程已完工并已办理完竣工结算，该工程项目结算总价61万元，已按合同约定付款579500元，余30500元为质保金。 证据17.2张付款凭证。 证据18.7张发票。 证据19.同森·戛纳湾京东超市1600Kva电力增容工程工程竣工结算总价及结算书。证明因京东超市项目，飞森公司将京东超市1600Kva电力增容工程委托给四川华宇电力有限公司施工，该工程已完工并办理完结算，该工程结算总价1195000元，已付款931575元。 证据20.2张付款凭证及2张商业承兑汇票。 证据21.3张发票。 证据22.同森·戛纳湾项目京东超市消防维修工程工程竣工结算总价及结算书。证明因京东超市项目，飞森公司将京东超市消防维修工程委托给天鸿公司，该工程已完工并办理完竣工结算，该工程结算总价70万，暂已付款486500元。 证据23.3张付款凭证及1份付款委托书。 证据24.7张发票。 证据25.同森·戛纳湾项目京东超市原中央空调检测、维修改造恢复工程工程竣工结算总价及结算书。证明飞森公司将原中央空调检测、维修改造恢复工程委托给四川省长全机电设备有限公司施工，该工程已完工并办理竣工结算，该工程结算总价215389元，已按合同约定付款204619.55元，余10769.45元为质保金。 证据26.1张付款凭证。 证据27.2张发票。 证据28.1**安银行转账凭证。证明因京东超市项目，飞森公司委托四川飞达电力建设集团有限公司负责配电设施维修工程，合同包干总价49500元，已按约定付款47025元，余款2475元为质保金。 证据29.编号18533106的发票1张。 证据30.1张付款凭证。证明飞森公司委托迅达公司负责自动人行坡梯维修工程，迅达公司已将材料设备运至现场尚未进行安装，已发生材料费用262828.2元，暂已付款131414.4元。 证据31.2张发票。 证据32.1张工商银行转账业务回单。证明飞森公司委托四川浚叶电力设计有限公司进行1600KVA电力增容供电方案及电力工程设计，合同总价26000元，已按约定付款26000元。 证据33.编号38532696的发票1张。 证据34.1**安银行转账凭证。证明飞森公司委托四川蜀胜达机电工程有限公司负责柴油发电机组维修工程，合同总价40000元，已按约定付款38000元，余下2000元为质保金。 证据35.5张发票。 证据36.2张付款凭证，证明因京东超市项目，飞森公司委托高地公司进行改造设计服务，合同包干总价40万元，已付款28万元。 证据37.4张发票。证明因京东超市项目，飞森公司已委托各施工单位根据租赁合同约定进行了前述施工改造工程，全部工程结算总价共计5962423.62元，因七鲜公司违约解除合同，改造工程费用5962423.62元应由其承担。 证据10-37共同证明：1.2018年10月15日，商铺产权人飞森公司与飞森装饰公司就“京东超市零星改造项目”签订补充协议，对原合同计价清单进行了变更，合同暂定总价仍为210万元。2.飞森公司将商铺的零星改造工程、墙体拆除工程、垃圾房及坡道改造三项工程委托给飞森装饰公司施工，该三项工程已完工并已办理完竣工结算，其中，零星改造工程结算总价1498706.42元、墙体拆除工程结算总价715000元、垃圾房及坡道改造工程结算总价25万元，以上三项工程结算总价共计2463706.42元，已付款1972571元。 （四）二被告对原告补充证据的质证意见 对证据1-4的关联性有异议。原告以被告进场施工来证明其完成了毛坯交付并不存在关联性，被告进场施工是为了配合项目进展，前期被告进场进行简单的隔断桥工作是为了被告更快投入营业。 对证据5、6的真实性、合法性无异议。根据合同5.1和合同5.2约定，原告依据图纸提交时间来证明其场地交付时间不符合该两条的约定，因为被告提交平面图与原告交付符合条件的租赁场地之间没有先后顺序。 对证据7-9的真实性、合法性均无异议，商铺现状证明至今原告也未按照合同附件二的约定完成相应场地的整改工作。 对证据10-37的真实性无法确认，系原告与案外人飞森装饰公司签订的合同，被告有理由相信二者之间具有关联。合同出具时间是在2018年10月，完成时间在2019年1月，付款时间是2019年1月和5月，以上均不能证明在被告发出《解约函》之前原告已经按照附件二完成了约定的内容。按照合同，被告没有违约，导致合同解除的原因在于原告，故原告提出的损失应由其自行承担。 （五）七鲜公司的举证 证据1.租赁合同以及附件； 证据2.《三方协议》。 证据1-2证明：1.七鲜公司享有租赁合同的权利。2.租赁合同5.1和5.2条约定租赁房屋的交付条件，不存在两次交付，原告应当按照合同及附件的约定交付房屋。 证据3.交通银行回单； 证据4.租赁保函。 证据3-4证明：1.四优公司严格按租赁合同第3条约定，向原告汇入1156510元作为履约保证金。2.中国银行向原告出具不可撤销的《租赁保函》，保函金额为40万元。 证据5.《京东超市工程技术条件会议》； 证据6.《工作函》； 证据7.《未完告知函》。 证据5-7证明：项目推进过程中，七鲜公司与原告确定了各自义务。由于原告违约严重影响项目进度，导致项目无法继续推进，原告的行为构成根本违约。 证据8.《解约函》； 证据9.快递单以及签收文件。 证据8-9证明：1.自租赁合同签署后，七鲜公司努力推进项目，但原告存在多次违约行为，直接导致七鲜公司无法在规定的期限内开业，原告的行为已构成根本违约。2.原告已签收《解约函》，故租赁合同应于原告收到《解约函》之日解除。 证据10.工程改造损失明细； 证据11.工程设计损失明细； 证据12.设备损失明细； 证据13.人工费用。 证据10-13证明：七鲜公司为推进京东超市项目进展，与多家企业签订了工程改造、设计、设备购买等合同，并支付了相应费用，由于原告的违约行为，导致场地无法按约移交，致使七鲜公司在改造、设计等方面遭受经济损失13505370.21元。 （六）戛纳湾公司对七鲜公司提交证据的质证意见 对证据1、2的证明目的有异议，租赁合同约定两次交付，第一次是2019年9月20日的清水交付，第二次是七鲜公司出具图纸后双方再协商确定交付。 证据3、4真实，反而证明七鲜公司违约，合同约定的履约保证金及保函出具时间是合同签订后十个工作日内，但是履约保证金和保函出具时间都在十个工作日之后，所以七鲜公司一开始就逾期，但戛纳湾公司愿意退还保函。 证据5真实，但是该份文件没有明确约定租赁房屋二次交付时间，只是对双方应当完成的附件二的内容进行计划铺排，且会议纪要约定的时间大部分在2018年11月中旬以后，由此说明七鲜公司故意违约，因为七鲜公司在计划铺排时间还未到时就全面停工，故意阻碍附件二的条件成就。开会时间在2018年9月27日，系在合同约定的毛坯交付之后，若按照七鲜公司9月20日之前要完成附件二的所有交付条件，则双方无需在2018年9月27日开会对附件二各项工程的完工时间进行安排。因此，会议纪要说明案涉商铺在9月20日之前仅需毛坯交付，最终符合附件二交付条件的交付时间还需双方协商确定。 证据6真实，但不具有关联性。 证据7真实，但对证明目的不认可。七鲜公司陈述无法正常施工与事实不符，因为其早就委托了装修公司进场施工。 证据8、9真实，七鲜公司作为违约方没有合同约定及法律规定的解除权，反而证明七鲜公司违约。 对证据10-13，只对第114页七鲜公司与瑞和公司签订的改造合同以及第135页七鲜公司与天鸿公司签订的消防改造协议书的真实性认可，但对相关费用、证明目的不认可。这些证据都是七鲜公司与其长期供应商之间签订的框架合同及附属采购单，双方有重大利益关系，不应当采信；七鲜公司在成都有多个店，这些采购物品不能证明是用于戛纳湾店，即使用于戛纳湾店，以后也可用于其他店；七鲜公司举示的合同采购单存在签订时间在租赁合同签订前及七鲜公司成立之前；七鲜公司是违约方，即使有损失也应自行承担。 （七）七鲜公司提交的补充举证 证据1.七鲜公司第一分公司营业执照复印件； 证据2.7fresh成都戛纳湾装修施工图； 证据3.负一层原始平面布置图； 证据4.负一层总平图及区域索引图； 证据5.其他图纸。 证据1-5证明：根据图纸，租赁场地四分之一以上的面积七鲜公司将用于餐饮服务，因原告不能完成厨房排油烟及补风工作，导致七鲜公司基于租赁合同的目的无法实现。 证据6.人工费用明细； 证据7.猎头费用明细； 证据8.《委托代理代理合同》以及发票； 证据6-8证明：1.因原告的违约行为，由此造成七鲜公司产生人工费用967440元和猎头费用226400元，合计1193840元；2.为解决该纠纷，四优公司委托四川思力律师事务所处理本案，支付律师费8万元；3.根据合同约定，因原告的违约行为造成七鲜公司、四优公司损失的，应当承担赔偿责任。 （八）戛纳湾公司对被告补充证据的质证意见 对证据1，餐饮服务只是七鲜公司经营范围的一小部分，还有大量的其他部分。 对证据2-5的“三性”均不认可。原告未收到该图纸，若该图纸在10月就出具了，说明七鲜公司故意不提交，阻却合同5.2交付条件的成就。根据七鲜公司提交的证据5会议纪要，厨房排油烟工作初步预计在12月底完成，不存在原告在10月、11月未完成该工作而违约。 对证据6、7的“三性”均不认可。劳动合同和发工资凭证的时间主要在七鲜公司停工之后，即2018年11月13日之后，包含了2019年1-3月的工资，即使该证据真实，也是七鲜公司为经营其他店而产生的；所有劳动合同均未记载所招聘人员是专项用于案涉京东项目，也无法体现其人工成本费用与案涉租赁商铺存在直接关系。 对证据8的真实性无异议，不认可关联性和证明目的，违约方是七鲜公司，支付的代理费应由其自行承担。 本院对双方无异议的证据予以确认，作为认定本案事实的依据。双方主要对对方主张损失的证据不予认可，对存在异议的证据，其证据资格与证明力，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 经审理查明，2018年8月21日，戛纳湾公司（甲方）与四优公司（乙方）签订合同编号为ＳＬ-［2018］249的租赁合同，主要约定：1.租赁物概述。乙方承租案涉商铺（产权证地址：），租赁房屋的计租面积按套内面积9178.65平方米计算。2.1租赁期限为20年，自交付日开始计算。2.2装修免租期：因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意租赁场地符合《租赁场地交付条件》（以下简称《交付条件》）（即附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收。甲方于2018年9月20日向乙方交付租赁场地、交付时为毛坯清水状态，其余工程交付条件待乙方平面设计图纸确定后，双方协商确定时间。提供书面一次消防验收合格证书后给予乙方6个月的装修免租期，如遇特殊情况需延长装修免期，双方可协商解决。装修免租期内乙方自行因装修产生的垃圾由乙方清理，甲方不得以任何理由收取垃圾清运费。3.履约保证金。3.1乙方应于本合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳三个月的租赁费用（壹佰壹拾伍万陆仟伍佰壹拾圆整），作为其履行本合同的保证金。3.2履约保证金可冲抵乙方应付的首期租赁费用，直至全部冲抵完毕为止，冲抵时甲方应按约向乙方提供全额正式房屋租赁发票。3.3乙方须于双方签订租赁合同之日起10个工作日内，支付给甲方银行保函40万作为租赁保证金，保函有效期三年，到期后银行再开具，租赁期限到期后，保函退还至乙方。4.1租赁费用及支付方式：租金标准为42元／月／平方米，每三年递增5%。4.2租赁费用含应缴纳的房屋租赁（含物业管理费、设施设备使用费、广告店招位使用费、外置设备占用空间使用费等）、公共设备设施维修保养费、公共能源费、消控中心人员管理费、装修期间消防配合费等以及房屋租赁关系中甲方开具上述费用发票应交纳的各项税费等所有费用。5.租赁场地交付及责任：5.1甲方应于2018年9月20日前，将主体【一次】消防通过消防部门验收合格，并毛坯状态交付给乙方，保证乙方进场施工。符合双方约定的《交付条件》待乙方平面图出具后，双方协商确定时间交付给乙方。5.2甲方在租赁场地符合交付条件后，应提前15日向乙方发出书面交房通知。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件，则双方签署《租赁场地交付确认书》（附件四）。6.违约责任：（1）任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失；如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同。本合同所称损失包括但不限于装修损失、经营费用、律师费、仲裁费、公证费、公告费、保全费等......（3）一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。（4）本合同本条以外的其他部分对违约责任另有特别约定的，依照其约定；其他部分没有特别约定的，适用本条第二至三款的约定；本条第二至三款亦无约定的，适用本条第一款的约定。7.租赁合同有6个附件。其中，附件二为《交付条件》及相关附图；附件四为《租赁场地交付确认书》。 附件二配套要求及标准中，第16项“厨房排油烟及补风”：（1）提供独立排油烟竖井，并完成竖井内管道敷设，管道截面积大于3㎡（最好两处，其一不小于1㎡）；（2）提供油烟净化器和排油烟风机位置及设备基础；（3）相应的补风管道截面积大于2㎡（补风竖井、排油烟竖井、油烟净化器、排油风机位置需甲方附图标明）。第20项“供电/电量”：甲方负责电缆敷设及提供配电柜至乙方指定位置，安装计量电表，并在甲方低压侧设置消防强切模块。电量需求：3000平方米以上250W/m²，3000平方米以下700KW（不含空调、扶梯及消防电源）。甲方回复：提供原有配电室1600KVA供乙方独立使用，并新增配电室增容1600KVA（4个月内建设到位）并与乙方、供电局签署三方合同，后期乙方自行缴纳电费，配电室交付于乙方，保障交付时设备正常运行，乙方负责后续管理及维护工作。第23项“排水”：（1）甲方提供2根DN150排水主管接驳口至乙方指定位置；（2）2000㎡以上的大店隔油池不得少于2台8立方/小时，2000㎡以下需提供1台8立方/小时。甲方回复：甲方提供至少2台分别不小于12立方隔油池位置，负责施工并接入市政污水管，且不影响标高。 2018年9月11日，四优公司向戛纳湾公司转账给付履约保证金1156510元。2018年9月13日，中国银行股份有限公司北京市分行向戛纳湾公司开具不可撤销的、金额为CNY40万元的见索即付租赁保函。 2018年9月25日，戛纳湾公司（甲方）、四优公司（乙方）、七鲜公司（丙方）签订《三方协议》，约定：1.甲、乙、丙三方一致同意自本协议生效之日起，就甲、乙签订的租赁合同项下乙方所拥有的全部权利义务概括、无条件、不可撤销地一次性转移给丙方，由甲方和丙方继续履行；2.乙方同意丙方履行原租赁合同，向甲方承担连带保证责任，保证期限自原租赁合同履行期限届满两年。 2018年7月5日、8月28日、9月11日，戛纳湾公司员工李鸣迪与七鲜公司员工王岩在微信中沟通关于双方约定于2018年9月20日的交房事宜，王岩回复李鸣迪，让其给何杰发一份正式邮件，需要20号接场。 2018年9月12日，戛纳湾公司韩艳艳通过其QQ邮箱向七鲜公司员工何杰发送邮件称：“截止今日，我司拆除工作已提前完成，望贵司能安排专人前来现场踏勘；沟通有无需要整改之处，目的是确保9月20日物业能如期交付。（附件：未拆除后的现场照片）请查收。”何杰同日回复：“如电话沟通及合同约定交付条件，贵司还应负责安装收货区的新水泵并疏通下水道，以及修建2台隔油池并接入市政污水管，我方才可进场施工。” 2018年9月21日15点42分，何杰向李鸣迪发出电子邮件，主题为：戛纳湾项目进度通报。载明：“贵我双方于2018年8月21日正式签订房屋租赁合同，为了实现互惠互利、合作共赢的目标，现通报我方对该项目的进度：1.我方尽力保证春节前开业；2.将该项目作为西南区首店选择之一；3.我方已经投入大量财力、人力，即将进场施工。”该邮件同时抄送王岩。 2018年9月27日，戛纳湾公司（甲方）与七鲜公司（乙方）召开京东超市工程技术条件会议，会议纪要载明：1.排油烟风机位置选址，由甲方沟通当地政府，并于10月中旬反馈意见，排油烟管道由甲方设计施工安装，并于12月底完成管道及设备支架或者基础施工，排油烟设备由乙方设计选型施工并安装调试，乙方10月20日提供排油烟设备基础相关资料及信息；2.乙方开业时间暂定1月17日，装修进场10月10日；3.强电系统：甲方保证11月20日完成新增配电房的土建施工及设备安装，原配电系统现状移交乙方，甲方保证设施设备运转正常，如有改造乙方自行完成，新增配电系统正式通电时间由甲方9月30日之前告知乙方；4.隔油池：乙方在9月30日之前确定隔油池位置及相关参数，甲方在11月15日之前完成隔油池施工及设备安装。戛纳湾公司的蒲涛、七鲜公司的米金川均在会议纪要上签名。 2018年10月12日，七鲜公司委托的瑞和公司向戛纳湾公司提交《京东工程施工申请表》《装饰装修施工承诺书》《施工安全责任书》，进入案涉商铺进行装修施工。《京东工程施工申请表》载明：“施工地点：成都市天府新区华阳戛纳湾海韵广场地下一层；施工期限2018年10月12日至2019年1月20日；施工人数200；施工项目说明：全场室内装饰装修。” 七鲜公司于2018年10月23日向戛纳湾公司交付《7fresh成都戛纳湾装修施工图》。 2018年11月13日，七鲜公司向戛纳湾公司致送《工作函》，载明：“贵我双方自合作以来，一直本着互惠互利、合作共赢的目的，积极推进戛纳湾项目的开店进度。在具体实施中，我司发现有以下三个主要问题，亟需贵司配合解决，详情如下:一、根据经营需要，我方将在卖场南侧、西侧规划为餐饮区，目前的排油烟通道、排油烟设备、排油烟量、用电量、隔油池无法达到我方经营的需求，需增加排油烟通到及设备、150000m³/h的排油烟量、1200KW用电量、2个8m³/h的隔油池，请贵方在2018年12月12日前给予解决。二、由于项目所在地地理位置低洼，我方租货场地所在的物业曾经在2018年雨季发生过被淹的情况，物业安全及经济利益遭受巨大损失。为确保我司项目开业后不再发生类似情况，请贵司2018年12月30日前完成以下工作：1.按防汛标准更新场内所有强排水设施。2.所有排水设施双电源供电，采用消防电源。3.增设专业防水挡板，现暂定挡水高度为1.2米，可根据洪水峰值情况增加至2米。4.靠河边入口增加截水沟与集水坑。5.内部下沉广场截水沟扩宽。6.甲方购买相关商业保险进行保障。三、为了达到整体效果及经营管理的一致性，我方需租赁入口地下一层西侧商铺，商务条件与原租赁合同一致，具体由双方另行签订租赁合同。以上内容，请贵司予以高度重视，并请七日内书面回复为盼。” 戛纳湾公司收到后，于2018年11月19日向七鲜公司发送《回复函》，载明：“一、关于贵司提出增加排油烟通道及设备、150000m³/h的排油烟量、1200kw用电量、2个8m³/h的隔油池问题。根据合同附件二‘配套要求及标准’的约定，贵我双方已对商铺排油烟通道及设备的要求及标准达成一致意见，我司已按合同约定对烟道进行改造并对相应设备予以订购。贵方在来函中提出150000m³/h的排油烟量的要求，将造成返工并给我司造成相应损失。此外，根据附件二‘配套要求及标准’第20项‘供电/电量’以及第23项‘排水’的约定，贵我双方约定的电容量及隔油池标准已远远超过贵司要求的‘1200kw用电量、2个8m³/h的隔油池’。如贵司要求在合同约定的标准之外额外增加电容量及隔油池的，则是对双方确认的交付标准进行调整，系对生效合同条款的变更，须双方充分协商解决。因此，对于贵司提出的增加排油烟通道及设备、150000m³/h的排油烟量、1200kw用电量、2个8m³/h的隔油池的要求，请贵司派员到现场与我司现场实勘后，共同协商解决，以维护贵我双方的友好合作。二、关于贵司提出完善购买防洪设施、购买商业保险的问题。对于贵司在来函中提出的‘按防汛标准更新场内所有强排水设施’‘所有排水设施双电源供电，采取消防电源’‘增设专业防水挡板至2米（汛期）’‘靠河边入口增加截水沟与集水坑’‘内部下沉广场截水沟扩宽’的诉求。我司自2018年6月-7月汛期后，已经规划并开始实施完善防洪防汛设施设备的整改工作。对于贵司提出的关于商业保险的事宜，我司将根据贵我双方的约定购买相关保险。三、关于贵司提出欲租赁商铺入地口下一层西侧商铺的问题。对贵司提出租赁商铺入地口下一层西侧商铺的诉求，我司充分理解贵司对规划经营的调整，对此要约，我司愿意就此与贵司进一步磋商。综上所述，我司对贵司来函所述的要求予以充分重视与理解，贵方作为我司引进的重点商家，我司诚挚希望贵我双方的友好合作能顺利进行。据此，我司希望贵司以互利共赢的宗旨、以法律法规及合同约定为准则，在不影响合同继续履行的前提下，尽快与我司就本函回复的相关问题进行协商讨论！” 2018年12月10日，七鲜公司针对戛纳湾公司的《回复函》又向戛纳湾公司发出《未完告知函》，载明：“我司认为贵司《回复函》所述内容与贵我双方签署的租赁合同约定和戛纳湾项目的工程现状不符，《工作函》所提事项均为依照租赁合同附件二《交付条件》及相关附图所约定内容提出，并未超过租赁合同的约定范围，反而是贵司存在严重违反租赁合同约定之行为。截至我司发函之日（2018年12月10曰），贵司仍未完成附件二所约定的事项，具体如下：一、厨房排油烟及补风未完成。1.提供独立排油竖井，并完成竖井内管道敷设，管道截面积大于3㎡时（最好两处，其一不小于1㎡)；2.提供油烟净化器和排油烟风机位置及设备基础；3.相应的补风管道截面积大于2㎡时(补风竖井、排油烟竖井、油烟净化器、排烟风机位置需甲方附图标明）；并明确约定：楼梯间侧墙开洞做排油烟道，在C栋屋面安装（见附图）。以上内容至今未完成。二、供电/电量未完成。甲方负责电缆敷设及提供配电柜至乙方指定位置，安装计量电表，并在甲方低压侧设置消防强切模块。电量需求：3000平米以上300w/㎡，3000平米以下700kw(不含空调、扶梯及消防电源）（超市进户电缆、配电室、配电柜位置需甲方附图标明）。该部分内容至今未完成。三、未向我司交付租赁场地。截至2018年12月10日，贵司仍未向我司交付场地，至今未向我司发出书面交房通知，亦未通知我司签署《租赁场地交付确认书》，已严重了违反了租赁合同约定，贵司应当按照租赁合同第10.4款承担责任。四、关于防洪防汛设施设备问题。贵司《回复函》中己对我司11月13日《工作函》所述防汛排水内容进行了确认，包括：‘1.按防汛标准更新场内所有强排水设施；2.所有排水设施双电源供电，采用消防电源；3.增设专业防水挡板，现暂定挡水高度为1.2米，可根据洪水峰值情况增加至2米；4.靠河边入口增加截水沟与集水坑；5.内部下沉广场截水沟扩宽；6.甲方购买相关商业保险进行保障。’双方对该部分内容无异议，贵司函件中提出‘己经规划并开始实施完成防洪防汛设施设备的整改工作’，我司认为该部分工作完成为我司进场施工和经营的前提条件，再次提醒贵司在2018年12月30日之前完成防洪防汛工作。综上所述，因贵司延期履行合同义务，己严重影响了戛纳湾项目的进度，我司无法进行工程施工，己给我司造成了经济损失。现书面函告贵司，请贵司务必在2018年12月20日前完成附件二《交付条件》及相关附图所约定的所有事项，在2018年12月30日之前完成该部分所属的防洪防讯工作。若贵司逾期未完成，我司保留解除租赁合同的权利，由此所产生的费用、损失和责任均由贵司承担。同时，该函件内容关于各项完成时限的调整不影响我司按照租赁合同约定要求贵司承担责任。” 2018年12月19日，戛纳湾公司向七鲜公司发送《回复函（二）》，载明：“对贵司来函所述，我司本着客观、诚信的原则，回复如下：一、我司并无延迟交付租赁场地的情形，合同约定二次交付时间须贵我双方协商确定。贵我双方的合同，系我司为贵司量身订制商铺的租赁合同。根据合同第2.2条及合同第5.1条之约定，我司已向贵司发出交付通知且符合合同约定，贵司也已实际进场实施装修工程，且截止贵司于2018年11月17日停工前，贵司已进场施工长达一个多月之久。但贵司在本次来函中却以贵我双方未签署《租赁场地交付确认书》主张我司未向贵司交付租赁场地，有违客观事实。另，根据合同第2.2条‘……其余工程交付条件待乙方平面设计图纸确定后，双方协商确定时间……’以及合同第5.1条‘……符合双方约定的《交付条件》（附件二）待乙方平面图出具后，双方协商确定时间交付给乙方’之约定，就商铺满足附件二交付条件后的二次交付时间，须贵我双方协商确定。故，贵司在本次来函中单方要求我司于2018年12月20日前（即7日内）完成附件二约定的交付条件，明显不符合合同约定。二、关于贵司提出厨房排油烟及补风未完成，供电/电量未完成的问题。首先，厨房排油烟及补风设施设备、供电/电量事宜均系附件二《交付条件》约定内容；如前所述，根据合同约定，我司按附件二向贵司交付商铺的时间需贵我双方协商确定。贵司在本次来函中以厨房排油烟及补风设施设备未完成、供电/电量未完成认为我司延期履行合同义务，缺乏合同约定及法律依据。其次，关于用电量的问题，附件二明确约定‘3000平米以上250w/㎡，3000平米以下700W……并新增配电室增容1600W……’。贵司在《工作函》中提出额外增加1200KW的用电量诉求，并在本次来函中再次提出超出合同约定的诉求‘电量需求：3000平米以上300w/㎡’，我司本着诚信原则，对此并不认同，但对于贵司的该部分诉求，我司愿意协商。三、关于防洪防汛设施设备问题。......贵司单方要求我司在2018年12月30日前完成防洪防汛工作既不符合汛期规律，也缺乏合同及法律依据，但为了维护贵我双方合作利益，我司愿意就该部分内容及具体时间与贵方进一步协商。贵司作为我司引进的重点商户，双方的合作具有极其重要的战略意义，我司诚邀贵司以互利共赢为宗旨、以合同约定为准则，于2018年12月28日前派专人与我司进行接洽，协商确定场地具体交付时间。我司将积极配合贵司在贵我双方协商一致的合理时间内完成合同附件二确定的交付条件，以期共同推进戛纳京东项目的顺利开展。” 因七鲜公司未予理睬，2018年12月29日，戛纳湾公司又向七鲜公司发送《催告函》，载明：“请在2019年1月12日前前往戛纳湾公司就商铺二次交付时间协商确定，以及对七鲜公司《工作函》《未完告知函》中提出的变更、增加合同内容的诉求进行协商。”同日，七鲜公司向戛纳湾公司发出《解约函》，主要载明：因戛纳湾公司存在本函件所述违约之处，双方签署的租赁合同自2019年1月5日正式解除。 戛纳湾公司于2019年1月3日签收《解约函》后，于2019年1月14日向七鲜公司发送《回复函（三）》，称：“2018年11月13日，贵司向我司发出《工作函》并在未向我司进行任何告知的情况下于2018年11月17日单方全面停工；我司为维护贵我双方的友好合作，于2018年11月19日向贵司发出《回复函》，积极就贵司诉求相关问题予以回应并诚邀贵司对提出的变更、增加合同内容的进行协商。2018年12月13日，贵司向我司发来《未完告知函》；我司为继续推动项目的进行，于2018年12月19日向贵司注册地址、合同约定联系地址发出《回复函（二）》并抄送四优公司，再次诚邀贵司对提出的变更、增加合同内容进行协商，并邀请贵司于2018年12月28日前与我司按合同约定协商商铺二次交付时间，但贵司未予以任何回应。据此，我司于2018年12月29日再次向贵司注册地址、合同约定联系地址发出《催告函》并抄送四优公司，邀请贵司于2019年1月11日前与我司协商商铺二次交付时间，但令我司感到费解的是，贵司对我司的《催告函》予以退回。更令我司感到震惊和难以接受的是，2019年1月3日，我司收到贵司《解约函》，要求解除合同并向我司进行索赔。我司认为贵司单方解除合同构成根本性违约，贵司主张退还履约保证金、保函并向我司索赔等诉求缺乏合同及法律依据。二、我司一直本着诚实守信的原则积极履行合同，努力推动项目进行；贵司不具有合同约定的单方解除权，我司有权要求贵司继续履行合同；如贵司执意单方解除合同，我司有权向贵司索赔。1.首先，贵司作为我司重点引进商家，贵司‘7FRESH’戛纳湾项目系天府新区政府关注的重点项目；其次，我司自签订合同至今，一直为推进项目积极努力，努力寻求继续与贵司的友好合作；再者，贵司租赁的商铺系我司根据合同约定量身定制，在我司收到贵司解约函前，我司一直就定制商铺持续改造施工，已产生巨额的改造费用，如贵司单方解除合同合同，将给我司造成重大的损失，有悖贵我双方互利共赢的合作宗旨。故，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条之规定，我司要求贵司继续履行合同，尽快与我司协商确定二次交付时间并推动项目继续进行。2.如贵司执意单方解除合同的，系对我司构成根本性违约，我司将采取包括但不限于向法院起诉等方式向贵司进行索赔，索赔事项包括但不限于：（1）要求贵司对商铺已改造、装修部分恢复原状；（2）要求贵司赔偿我司就定制商铺产生的改造费用暂定676.45万元及改造施工单位索赔费用等其他损失；（3）要求贵司支付我司自合同签订之日起至商铺恢复原状之日止的占用费（按合同第一年租金标准计算，暂计至2019年3月约270万元）；（4）要求贵司支付因贵司解约造成我司招商闲置所产生的损失（以合同第一年租金标准，暂按12个月计算闲置损失为462.6万元）；（5）其他因贵司单方解约给我司造成的损失（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费等）。望贵司收到本函后引起高度重视，并在收到本函后3日内书面回函。” 七鲜公司收到《回复函（三）》后，未予答复。 2019年1月25日，四川策耀律师事务所接受戛纳湾公司的委托，向二被告发出《律师函》，指出七鲜公司的违约行为，督促七鲜公司继续履行合同，推动项目的继续进行。2019年2月15日，七鲜公司回复戛纳湾公司，除重复戛纳湾公司的违约行为外，坚持租赁合同已于2019年1月5日解除，仅希望双方和平商谈解约的后续事宜。 另查明，一、租赁合同签订后，2018年8月23日，戛纳湾公司与商铺产权人飞森公司签订《确认书》，确认飞森公司按租赁合同要求对商铺定制改造并承担改造费用。为使商铺符合附件二约定的交付条件，飞森公司先后与多家单位签订了有关案涉商铺改造施工等内容的合同，具体为： 1.与飞森装饰公司的合同。（1）2018年8月23日签订《戛纳湾项目京东超市区域土建装饰拆除工程施工合同》，约定飞森装饰公司对土建拆除工程施工，工程含税暂定总价634171元，最终以结算为准；（2）2018年9月5日签订《戛纳湾项目京东超市零星改造工程施工合同》，约定由飞森装饰公司对零星改造项目进行施工，合同含税暂定总价210万元，最终以结算为准；（3）2018年10月签订《戛纳湾项目京东超市垃圾房及坡道改造工程施工合同》，约定飞森装饰公司对垃圾房及坡道改造工程进行施工，合同暂定总价183973.1元，最终以结算为准。 2.2018年9月18日，与四川蜀胜达机电工程有限公司签订《戛纳湾京东超市柴油发动机组维修工程合同》，约定含税包干价4万元。 3.2018年9月20日，与四川飞达电力建设集团有限公司签订《戛纳湾京东超市配电设施维修合同》，约定含税包干价49500元。 4.2018年9月26日签订《同森.戛纳湾项目京东超市1600KVA电力增容供电方案及电力工程设计合同》，约定由四川浚叶电力设计有限公司承揽京东超市1600KVA电力增容供电方案及电力工程设计，合同含税总价26000元。 5.2018年10月18日与高地公司签订《建设工程设计合同》，约定由高地公司负责京东超市改造项目的方案配合、初步设计、施工图设计及后期施工现场技术服务等工作，合同包干总价40万元。 6.2018年11月签订《戛纳湾项目京东超市自动人行坡梯维修工程施工合同》，约定迅达公司承揽自动人行坡梯维修工程，合同维修暂定总价311320.2元，总费用不超过510866.4元。 7.2018年11月15日，与四川省长全机电设备有限公司签订《同森.戛纳湾项目京东超市原中央空调检测、维修改造恢复工程合同》，约定含税总价215389元。 8.2018年11月，与四川省建筑新技术工程公司签订《戛纳湾项目京东超市加固工程施工合同》，约定含税总价61万元。 9.2018年11月5日，与天鸿公司签订《同森.戛纳湾项目京东超市消防维修工程施工》，约定由天鸿公司承揽京东超市项目消防维修工程，合同含税总价70万元。 10.2018年10月签订《同森.戛纳湾京东超市1600Kva电力曾容工程施工合同》《同森.戛纳湾京东超市1600Kva电力增容工程施工合同补充协议-1》，约定由四川华宇电力有限公司承揽京东超市项目1600Kva电力增容工程，主合同包干总价88万元，补充协议增加工程价款31.5万元，以上总价合计119.5万元。 二、四优公司、七鲜公司为推进案涉商铺的改造设计，与多家公司分别签订了如下合同： 1.2018年7月3日，四优公司与北京世纪实拓科技有限公司签订《工程合同》及《采购单》，约定合同价款以采购单及竣工后完成工作量定额结算为准，《采购单》上载明的工程总金额合计为2055533.78元。 2.2018年8月8日，四优公司与深圳市张小枫商业设计有限公司（以下简称小枫公司）签订《采购单》，约定设计总价1335493.58元。四优公司于2018年8月20日向小枫公司转账支付400648.07元，七鲜公司于2018年11月29日向小枫公司转款534197.44元、2019年1月17日转款400648.07元。 3.2019年1月21日，四优公司与小枫公司签订《采购单》及《补充协议》，约定金额为273775.86元，七鲜公司于2019年5月23日向小枫公司转账支付该笔款项。 4.2018年10月9日，七鲜公司与瑞和公司签订《7FRESH成都戛纳湾改造工程合同》，约定工程总价款1500万元。2018年11月12日，七鲜公司转账支付11271000元。 5.2018年10月22日，七鲜公司与北京亚润装饰材料有限公司签订《手工墙砖订单》，载明产品总价为1302000元。2018年11月7日，七鲜公司支付520800元。 6.2018年10月23日，七鲜公司与北京东邦御厨科技股份有限公司签订《采购单》，约定合同标的总价2756212元。2018年11月8日，七鲜公司转账支付1102484.8元。 7.2018年10月25日，七鲜公司与惠州高比烘焙设备有限公司签订《采购单》，载明采购单结算金额为甲方实际接收货物数量×含税单价。2018年11月29日，七鲜公司转账支付210420元。 8.2018年10月26日，七鲜公司向碧彩（上海）衡器技术有限公司签订《采购单》。2019年2月11日，七鲜公司向碧彩（上海）衡器技术有限公司转款24510元。 9.2018年10月26日，七鲜公司与北京南常肉食机械有限公司签订《采购单》，合同总价为95100元。 10.2018年10月26日，七鲜公司与太仓众易金属制品有限公司签订《采购单》，合同总价65630元。 11.2018年11月6日，七鲜公司与深圳康控科技有限公司签订《采购单》，约定的合同标的康佳特服务器，每店4台。七鲜公司分别于2019年1月2日、1月22日向该公司转款52800元、198000元。 三、2019年1月16日，七鲜公司（甲方）与天鸿公司（乙方）签订《7FRESH成都戛纳湾店消防改造协议书》，载明：“1.乙方于2018年9月28日接到甲方项目启动指令，于2018年10月11日进场进行火灾报警系统、防排烟系统及消火栓喷淋系统改造的施工；2.甲方于2018年11月10通知乙方停工，截止2019年1月16日，乙方完成了进行火灾报警系统、防排烟系统及消火栓喷淋系统的部分改造。”经双方确认费用金额为292588.78元。2019年1月31日，七鲜公司向天鸿公司转账支付该笔款项。 再查明，一、2010年5月15日，飞森公司与戛纳湾公司签订《商业委托书》，由戛纳湾公司负责包括案涉商铺在内的“戛纳湾印像、戛纳湾湾畔”项目的商业管理及招商、出租等事宜，委托期限自2010年6月1日起至2030年5月30日止。 二、2019年1月7日，戛纳湾公司收到七鲜公司《解约函》后，与飞森公司签订《备忘录》，确认戛纳湾公司有权以其名义向七鲜公司、四优公司追索定制改造商铺产生的损失。 三、戛纳湾公司为保全本案证据，分别委托高新公证处和四川省成都市国力公证处，对案涉证据进行保全公证，共计产生公证费16060元。 四、2019年3月18日，戛纳湾公司与四川策耀律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费120万元，已支付并开具增值税发票。 五、2019年8月1日，四优公司（甲方）与四川思力律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方代理甲方，为其子公司（即七鲜公司）与戛纳湾公司租赁合同纠纷一案提供法律服务，甲方向乙方支付律师服务费8万元。此款已支付。 六、飞森公司2010年1月将案涉商铺出租给成都市人人乐商业有限公司，2016年4月解除合同。 本院认为，本案争议的焦点问题有三个，现分别评判如下： 一、租赁合同解除的原因及时间 2018年8月21日，戛纳湾公司与四优公司签订的租赁合同，2018年9月25日，戛纳湾公司、四优公司、七鲜公司签订的《三方协议》，均是各方当事人的真实意思表示，不违返法律、行政法规的强制性规定，合法有效。七鲜公司基于《三方协议》概括承受四优公司在租赁合同中的权利义务，成为承租人。诉讼中，七鲜公司、戛纳湾公司均主张解除租赁合同，故本院对租赁合同的解除予以确认。分歧在于租赁合同解除的原因及时间。 （一）戛纳湾公司的交付义务是分一次还是二次履行 七鲜公司主张根据租赁合同第2.2、第5.1，戛纳湾公司应于2019年9月20日前向七鲜公司交付租赁场地，但其未能按约交付符合租赁合同及附件要求的商铺，经多次要求仍未履行交付义务，导致七鲜公司无法在2019年1月17日开业，戛纳湾公司已构成根本违约，故七鲜公司有权解除合同，租赁合同已于2019年1月3日戛纳湾公司签收《解约函》之日解除。戛纳湾公司则认为，根据租赁合同第2.2、第5.1，商铺的交付分为二次：第一次以毛坯状态交付，其已于2018年9月12日履行。2018年11月13日，七鲜公司书面提出变更、增加合同内容，戛纳湾公司多次发函邀请七鲜公司就变更、增加内容及二次交付时间进行协商，但七鲜公司从未回应，并于11月17日擅自单方停工，于12月31日发出《解约函》，属于七鲜公司不履行合同义务，因其无权解除合同，故只能依据戛纳湾公司的请求，由法院判决解除租赁合同。 本院认为，双方争议的焦点在于根据租赁合同第2.2、第5.1，出租人戛纳湾公司向承租人七鲜公司交付案涉商铺的义务是一次性交付还是分为二次交付，这也是七鲜公司是否享有解除权之所在。 第一，租赁合同2.2约定：“甲方于2018年9月20日向乙方交付租赁场地、交付时为毛坯清水状态，其余工程交付条件待乙方平面设计图纸确定后，双方协商确定时间。”从2.2的文义来看，有两层意思：1.戛纳湾公司应当在2018年9月20日向七鲜公司以毛坯清水状态交付租赁场地；2.其余工程交付条件待七鲜公司平面设计图纸确定后，双方协商确定时间。 第二，租赁合同5.1约定：“甲方应于2018年9月20日前，将主体【一次】消防通过消防部门验收合格，并毛坯状态交付给乙方，保证乙方进场施工。符合双方约定的《交付条件》[附件二]待乙方平面图出具后，双方协商确定时间交付给乙方。”而附件二共计涉及24项“配套要求及标准”，与争议相关的三项为：1.第16项“厨房排油烟及补风”：（1）提供独立排油烟竖井，并完成竖井内管道敷设，管道截面积大于3㎡（最好两处，其一不小于1㎡）；（2）提供油烟净化器和排油烟风机位置及设备基础；（3）相应的补风管道截面积大于2㎡。2.第20项“供电/电量”：甲方（即戛纳湾公司）负责电缆敷设及提供配电柜至乙方指定位置，安装计量电表，并在甲方低压侧设置消防强切模块。电量需求：3000㎡以上250W/m²，3000㎡以下700KW（不含空调、扶梯及消防电源）。3.第23项“排水”：（1）甲方提供2根DN150排水主管接驳口至乙方指定位置；（2）2000㎡以上的大店隔油池不得少于2台8立方/小时，2000㎡以下需提供1台8立方/小时。 比较5.1与附件二，显然附件二不属于毛坯交付的内容，而系双方约定的第二次交付标准（或交付条件）。故从5.1的文义来看，也有两层含义：1.戛纳湾公司应将商铺主体通过消防验收合格后，以毛坯状态于2018年9月20日前交付七鲜公司，保证七鲜公司进场施工；2.当戛纳湾公司达到附件二的要求且七鲜公司的平面图出具后，双方再商定时间交付七鲜公司。这也与2.2的意思相吻合。 由此可见，2.2、5.1确定的出租人交付租赁物的义务系分二次而非一次性交付，戛纳湾公司主张其履行交付义务分为二次符合租赁合同的约定，本院予以支持。 （二）七鲜公司于2018年12月31日向戛纳湾公司发出《解约函》，能否产生解除合同的结果 前文已述，租赁合同约定的出租人交付租赁物分为二次交付，即第一次的清水交付、符合附件二时的第二次交付。 1.戛纳湾公司是否履行了第一次交付 首先，租赁合同签订后，戛纳湾公司即按照约定对案涉商铺进行拆除，并于2018年9月11日基本拆除完毕后即通知四优公司，准备毛坯交付。 其次，2018年9月12日，戛纳湾公司又通过电子邮件告知房屋拆除工作已完成，通知四优公司到现场踏勘进行毛坯交付，四优公司于9月21日回复即将进场施工。 第三，2018年9月27日，戛纳湾公司与七鲜公司达成会议纪要，七鲜公司将于10月10日进场对商铺进行装修。9月28日，天鸿公司接到七鲜公司的指令，于2018年10月11日进入案涉商铺进行火灾报警、防排烟、消火栓喷淋系统的改造施工；10月12日，瑞和公司向戛纳湾公司提交《京东工程施工申请表》《装饰装修施工承诺书》，也进入案涉商铺进行室内装修。天鸿公司、瑞和公司均受七鲜公司的委托而入场施工，证明戛纳湾公司已按合同约定完成了商铺的毛坯交付义务，即第一次交付。 综上，本院认定戛纳湾公司按约完成了场地的第一次交付。 2.导致租赁合同解除的原因剖析 首先，从双方的往来函件来分析。2018年11月13日，七鲜公司向戛纳湾公司发出《工作函》，要求戛纳湾公司解决三个问题:1.为满足七鲜公司餐饮经营的需要，需增加排油烟通道及设备、150000m³/h的排油烟量等，并要求在2018年12月12日前给予解决。2.为预防租货场地财物在雨季被淹，须在2018年12月30日前完成按防汛标准更新场内所有强排水设施、购买相关商业保险等。3.新增承租入口地下一层西侧的商铺。戛纳湾公司收到后，于同月19日向七鲜公司发送《回复函》，指出：1.按照附件二“配套要求及标准”，其已对烟道进行改造并对相应设备予以订购，七鲜公司现要求在合同约定的标准之外增加排油烟通道及设备等要求，系对合同条款的变更，须双方协商解决，要求双方共同到现场实勘后协商解决。2.已经规划并开始实施完善防洪防汛设施设备的整改工作，商业保险也将根据双方的约定购买。3.愿意与七鲜公司磋商新增租赁商铺。 2018年12月10日，七鲜公司针对戛纳湾公司的《回复函》又发出《未完告知函》，认为其在《工作函》中所提事项均为租赁合同附件二及相关附图所约定，并非新增内容，戛纳湾公司未完成厨房排油烟、补风及供电/电量，也未在2018年9月20日前交付租赁场地，要求戛纳湾公司务必在2018年12月20日前完成附件二及相关附图所约定的所有事项，若逾期未完成，将保留解除租赁合同的权利。2018年12月19日，戛纳湾公司以《回复函（二）》予以回答，指出：1.其已完成第一次交付，七鲜公司也已进场实施装修；商铺的二次交付时间需双方协商确定，七鲜公司单方要求在2018年12月20日前完成附件二约定的交付条件不符合合同约定。2.再次表示愿意就七鲜公司提出的厨房排油烟、供电/电量等事宜进行协商。3.诚邀七鲜公司以互利共赢为宗旨、以合同约定为准则，于2018年12月28日前派专人与戛纳湾公司接洽，协商场地的具体交付时间。但七鲜公司对戛纳湾公司的协商请求不予理睬。12月29日，戛纳湾公司又主动向七鲜公司发送《催告函》，第三次就商铺二次交付时间及七鲜公司提出的变更、增加内容诚邀协商。然而，七鲜公司已于同日向戛纳湾公司发出了《解约函》，主张解除租赁合同。 戛纳湾公司收到《解约函》后，又向七鲜公司发送《回复函（三）》，除再次陈述《回复函（二）》的意思外，仍要求七鲜公司继续履行合同，希望双方尽快协商确定二次交付时间并推动项目继续进行。但七鲜公司仍置之不理。即使随后又收到戛纳湾公司的《律师函》，七鲜公司在回复时除重复其认定的戛纳湾公司违约外，坚持租赁合同已于2019年1月5日解除。 从上述双方往来函件可知，七鲜公司在2018年11月13日发出《工作函》，要求解决三个问题，戛纳湾公司则认为七鲜公司是在合同之外提出的新要求，属于要约，多次希望双方协商解决。但七鲜公司却认为不属于新增要求，而是租赁合同既有的内容，并指责戛纳湾公司未完成包括厨房排油烟、补风及供电/电量，未在2018年9月20日前交付租赁场地。针对该争议焦点，本院认为，其一，七鲜公司在《工作函》中称：“为满足七鲜公司餐饮经营的需要，需增加排油烟通到及设备......，并要求在2018年12月12日前给予解决”，其自述的也是“需增加排油烟通到及设备......”故应当属于对合同内容的变更。其二，附件二的“配套要求及标准”共计涉及24项，这24项中，有的是出租人戛纳湾公司的义务，如第1、2、3、5、6、8、9、12、15、16、20、21、24项，也有承租人七鲜公司的义务，如第11、13、14、17项，而第18、22、23项则需要双方配合、协作才能完成。因此，附件二约定的交付条件并非都是戛纳湾公司的单方义务，七鲜公司的主张明显与租赁合同的约定不符。其三，戛纳湾公司要求双方协商确定的理由既符合客观事实，也符合合同法的规定，体现了积极促进合同履行的良好愿望。但七鲜公司单方要求戛纳湾公司“务必在2018年12月20日前完成合同附件二及相关附图所约定的所有事项”，不仅拒绝了戛纳湾公司的多次友善协商请求，且与合同5.1不符。因此，七鲜公司提出新要约而又拒绝戛纳湾公司多次协商邀请、曲解合同并单方解除合同的行为，是导致租赁合同不能履行的根本原因。 其次，从会议纪要来分析。对于七鲜公司2018年11月13日提出的排油烟、用电量、隔油池等问题，根据2018年9月27日召开的京东超市会议所形成的纪要：一方面，七鲜公司要在9月30日之前确定隔油池位置及相关参数、在10月20日提供排油烟设备基础相关资料及信息，但七鲜公司无证据证明其在上述规定时间向戛纳湾公司提交了相关资料、参数；另一方面，戛纳湾公司要在11月15日之前完成隔油池施工及设备安装、11月20日完成新增配电房的土建施工及设备安装、12月底完成排油烟管道及设备支架或者基础施工，但是，七鲜公司在11月13日（即上述时点之前）就已经发出了《工作函》，指责戛纳湾公司存在问题并要求解决。显然，七鲜公司提出的问题与会议纪要也不相符。 再次，从七鲜公司单方停止施工来分析。根据七鲜公司与天鸿公司于2019年1月16日签订的《7FRESH成都戛纳湾店消防改造协议书》第1.2条第3项载明的内容：七鲜公司在2018年11月10日就通知天鸿公司停止施工，表明七鲜公司已决定停止对商铺的消防、排烟改造，此举必将导致案涉商铺不能取得装修改造后的消防验收，超市无法经营；七鲜公司又于2018年11月17日通知瑞和公司停止装修施工，且停工后未再复工，也将使得案涉商铺不能完成附件二约定的条件。故七鲜公司在施工时间紧迫的情况下单方停止施工，与其预定的京东超市在2019年1月17日开业相悖，充分证明七鲜公司在发出《工作函》时已另有所谋。 最后，结合七鲜公司先单方停止消防施工，随即发出《工作函》提出新要求，接着通知瑞和公司停止装修，并多次拒绝戛纳湾公司协商新增内容、推动项目请求，最终直接发出《解约函》的系列行为，足以表明七鲜公司不愿继续履行租赁合同的主观意图，故本院认定七鲜公司严重违约，其作为违约方不享有合同解除权。因此，七鲜公司主张租赁合同、《三方协议》于2019年1月3日解除的理由不能成立，本院不予支持。因七鲜公司拒绝履行合同，在戛纳湾公司发出《回复函（三）》，要求其继续履行合同，尽快协商确定二次交付并推动项目进行时，七鲜公司均未理睬，最终导致合作失败，酿成诉讼。根据合同法第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，本院对戛纳湾公司解除合同的请求予以支持。因戛纳湾公司未向七鲜公司发出解除合同的通知，而是将合同解除作为一项诉讼请求，起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达七鲜公司时发生合同解除的效果，故本院确定租赁合同在起诉状副本送达七鲜公司时解除，即2019年4月28日解除。 二、二被告应当承担的违约责任 由于七鲜公司严重违约，导致租赁合同解除，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，其应当承担违约责任，四优公司则应当按照《三方协议》的约定承担连带责任。 （一）关于戛纳湾公司主张的1156509.9元违约金 戛纳湾公司依据租赁合同第15.3：“一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。”要求七鲜公司支付3个月租赁费用的违约金1156509.9元（9178.65×42元×3）。本院认为，因为双方在租赁合同中对合同无法履行时的违约金予以了约定，即“违约时三个月租赁费用的违约金”，该约定清楚、明了，符合合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，故本院对戛纳湾公司的该项诉请予以支持。 （二）关于戛纳湾公司主张的免租期损失2313019.8元 戛纳湾公司认为，6个月免租期（自2018年8月21日至2019年2月20日）系基于合同完全履行情况下给予七鲜公司的一种租金优惠，因七鲜公司违约导致合同解除，故免租期没有执行依据，七鲜公司应当按照第一年的月租金标准补足6个月的免租期租金2313019.8元（9178.65×42元×6）。 本院认为，1.租赁合同2.2约定：“装修免租期：因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意......提供书面一次消防验收合格证书后给予乙方6个月的装修免租期，如遇特殊情况需延长装修免期，双方可协商解决。”2.3：“在装修免租期，乙方无需支付租赁费用（但需承担该期间使用的水、电、气及自行清理垃圾的清运费）。”2.4：“计租起始日：装修免租期届满之次日。”因租赁合同签订于2018年8月21日，签订时案涉商铺已取得一次消防验收合格证书，且作为合同附件提供给承租人，故免租期间应从2018年8月21日计算至2019年2月20日。 2.双方虽未对因一方违约而解除租赁合同时免租期如何处理作出约定，但免租期是基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。但本案系因承租人恶意违约而导致合同解除，致使出租人给予免租期的目的落空，造成出租人免租期内的租金损失，故本院对戛纳湾公司要求给付免租期损失的请求予以支持。 3.租赁合同4.2约定：“租赁费用含应缴纳的房屋租赁（含物业管理费、设施设备使用费、广告店招位使用费、外置设备占用空间使用费等）、公共设备设施维修保养费......”庭审中，双方均认可约定的租赁费主要由租金和物业管理费构成，其他因素可以不计，物业管理费按照戛纳湾商业圈的状况，通常为5元/㎡。 4.因租赁合同的解除，戛纳湾公司无需履行物业管理服务，设施设备也不存在损耗，其也将因合同的解除而获得一定利益。根据损益相抵原则，戛纳湾公司主张的免租期损失按照约定的租赁费用标准计算不当，应当扣除其因合同不履行而获得的利益。 综合上述四个方面，本院基于租赁物所在地商业物业的租赁状况，酌定租金按照每月36元/㎡计算，故6个月的免租期损失为1982588.4元（9178.65×36元×6）。 （五）关于2019年2月21日至租赁合同解除之日的租金及电费 戛纳湾公司主张七鲜公司应当从免租期结束之日（2019年2月21日）起至双方租赁合同判决解除之日止，按照合同约定的月租金标准385503.3元（42元×9178.65）支付租金。本院认为，前文已述案涉商铺的装修免租期自2018年8月21日至2019年2月20日，则从2019年2月21日至2019年4月28日合同解除，七鲜公司应当按照约定支付租赁费。同样基于前述理由，月租金按照36元/㎡计算，应为737963.46元（9178.65×36元×67/30）。 对于戛纳湾公司主张的电费3871.59元，因其未提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对该项请求不予支持。 （四）关于合同解除后逾期搬迁期间的房屋使用费 戛纳湾公司主张，七鲜公司在案涉商铺内修建了部分隔墙，堆放了施工留下的钢管、木板等建筑材料及建渣，根据租赁合同第16.2，七鲜公司应当在合同解除后20日内拆除隔墙并将商铺内的物料清除，否则，应当按照该款约定的房屋占用费标准15420.13元/天（9178.65×42元×1.2÷30）支付房屋占用使用费直至将符合约定的商铺交还给戛纳湾公司之日止。 本院认为，合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”根据上述规定，合同解除后，七鲜公司应当恢复原状，即将案涉商铺内修建的隔墙拆除，将施工遗留的建筑材料及建渣搬离、清除，但七鲜公司未能履行。租赁合同第16.2约定：“租赁期限届满或提前终止后，乙方应于20日内搬迁完毕。在该期间内乙方无须支付租赁费用或其他任何费用给甲方。如乙方逾期搬迁完毕的，乙方应向甲方支付房屋使用费（每天房屋使用费=租赁期限届满或提前终止之当月租赁费用×l.2/30)。”故七鲜公司应从2019年5月19日起给付逾期搬迁的房屋使用费。 1.计算时间。对于房屋使用费的计算时间，本院从以下五个方面予以考量。（1）鉴于本院已经支持了3个月的违约金，原告的损失亦得到一定补偿，一般情况下，逾期搬迁的房屋使用费可支持3个月。（2）七鲜公司违约解除合同，也应当主动按照租赁合同的约定对商铺恢复原状，且原告于2019年1月14日向其发送《回复函（三）》时也指出，如七鲜公司执意单方解除合同，原告将向法院起诉索赔，索赔事项包括要求对商铺已改造、装修部分恢复原状，故七鲜公司应当及时对商铺改造部分恢复原状，但却一直未履行。（3）本案系房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”案涉房屋位于本院辖区，故本案属于本院专属管辖应当毫无争议。但是，四优公司在答辩期间却提出管辖异议，认为应移送至北京市大兴区人民法院管辖。其异议被本院驳回后，又提起上诉，致使本案从立案后，因管辖异议而耗时6个月。相应的，本案通过司法程序解决双方争议的时间也被推迟6个月，直到2019年11月才开庭审理。庭审中，本院明确了双方都主张解除合同，只是合同解除的原因、时间是争议焦点之一，七鲜公司也应当按照合同第16.2及时搬迁、撤离。但是，七鲜公司未予履行，客观上导致合同解除后戛纳湾公司重新招商延迟，增大了戛纳湾公司的损失。四优公司作为北京京东世纪贸易有限公司的一级子公司、七鲜公司的唯一母公司，也是租赁合同的签订者，恶意提出管辖异议，对损失的扩大负有直接责任，故应对逾期时间适当增加。（4）2020年2月24日，本院组织双方核查现场时，当场要求七鲜公司及时拆除隔墙、清理，原告予以配合时，双方均同意，但因新型冠状病毒××的防疫，也影响了七鲜公司的开展，使得进展延缓。第二次庭审后，本院又几次催促七鲜公司及时履行，但直至本院作出判决之日，七鲜公司仍未履行。（5）基于戛纳湾公司主张的部分定制损失，对此部分，本院将在下文阐释。 综合考虑上述五个方面，本院对逾期搬迁期间的房屋使用费再增加5个月，合计8个月。如果七鲜公司在本院判决后仍未履行，则戛纳湾公司可代为履行，产生的合理费用可另行主张。 2.计算标准。基于免租期损失的标准，每月仍按36元/㎡计算，共计2643451.2元（9178.65×36元×8）。 （五）关于戛纳湾公司主张的商铺闲置损失4626039.6元 戛纳湾公司主张，因七鲜公司的违约行为导致租赁合同解除，七鲜公司应当赔偿其商铺空置一年的租金损失4626039.6元（9178.65×42元×12）。本院认为，因本院已经支持了戛纳湾公司的违约金、免租期损失、租金、逾期搬迁的房屋使用费，其再主张一年的商铺闲置损失，与上述费用重复，故本院对戛纳湾公司主张的商铺闲置损失不予支持。 （六）关于戛纳湾公司主张的定向改造损失5962423.6元 戛纳湾公司主张，飞森公司为使案涉商铺符合租赁合同附件二约定的交付条件，自2018年9月起与多家单位签订了有关商铺的设计、改造、施工等合同，且都按约实施并完成，合同总价5962423.6元，飞森公司已支付4697204.96元（其中，开票金额为5235099.11元），因七鲜公司违约不履行合同，应当按照合同总价5962423.6元赔偿损失。 本院认为，飞森公司的案涉商铺，宜用于经营超市，2010年曾出租给成都市人人乐商业有限公司，后于2016年提前终止合同而处于闲置状态。戛纳湾公司与四优公司签订租赁合同后，即按合同履行其义务，该义务可分为两部分： 一是作为出租人通常都应当履行的义务，如对柴油发电机组、配电设施、消防系统的维修，对原中央空调的检测、维修等，这些工作是出租人为保障承租人正常经营超市的义务，飞森公司无论出租给谁经营，通常都需履行该义务。即使合同解除，飞森公司另行出租，上述对电力、消防、空调系统的维修、检测，对飞森公司也有益无损，故该部分不宜认定为飞森公司的损失。 二是专门为满足七鲜公司的需求而定制的合同，如对商铺进行的零星改造、垃圾房改造、电力增容以及高地公司对京东超市项目改造的施工图设计、后期施工现场技术服务等，确系出租人为履行合同，满足七鲜公司的需求而签订，具有较强的定制性。但是，也应当看到：首先，这是出租人的义务，是合同双方在缔结租赁合同时充分协商的结果，这些义务，通常会影响租金金额的确定；其次，这些工程对飞森公司并非毫无意义，租赁合同解除后，飞森公司再出租给其他商家经营超市时仍然具有价值；再次，原告直接以飞森公司与合同相对方约定的合同价款作为损失，缺少法律依据；最后，因本院在酌定逾期搬迁期间的房屋使用费时，已对此部分的损失予以了适当考虑，故不再单独支持原告的该项请求。 （七）关于公证费16060元 原告主张因收集证据而花费公证费16060元，要求七鲜公司承担。本院认为，租赁合同第15.1对违约方承担公证费有约定，故该项请求具有合同依据。被告认为原告提交的公证费发票不能与公证书相对应，发票产生的时间均在2019年5月，而公证作出时间是2018年12月，时间跨度过长，否认公证费发票的关联性。本院认为，2018年12月14日，高新公证处对案涉房屋现状进行证据保全，收费6000元，同月19日出具发票；2018年12月18日，四川省成都市国力公证处对韩艳艳、蒲涛及被告员工的邮箱信息进行证据保全，收费2000元，次日出具发票；2019年5月15日，四川省成都市国力公证处对原告员工李鸣迪与被告员工的微信聊天记录进行证据保全，收取公证费1000元、加印公证书工本费60元，同月21日开具发票；2019年5月16日，高新公证处对案涉商铺现场及上海建平工程造价咨询有限公司对商铺现场勘验过程进行证据保全，收费7000元，同月24日出具发票。以上合计16060元。原告主张的公证费均有证据支持，客观、真实，被告的反驳不能成立，故本院对原告要求被告支付公证费16060元的诉讼请求予以支持。 （八）关于律师费120万元 原告主张因本案诉讼而委托律师，支付律师费120万元，要求被告承担；被告则认为原告起诉的标的额为1500余万元，而律师费高达120万元，明显过高，对真实性存疑。 本院认为，原告提交的委托代理合同、补充协议、增值税发票能够证明为本案诉讼而支付120万元律师费的事实。诚然，根据合同第15.1，原告有权主张律师费，但120万元均由七鲜公司承担过高。 1.原告与四川策耀律师事务所之间约定律师费金额，完全可以实行意思自治，但是，当该金额依据租赁合同的约定可转承由七鲜公司承担时，则律师费的金额涉及到第三人的利益，人民法院不能不予以审查，否则，可能存在损害第三人利益的问题； 2.虽然双方在租赁合同中约定的合同损失包括了律师费，目前四川省对律师代理此类民商事案件实行市场自主定价，但根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，依据租赁合同由违约方承担的律师费用，也不应超过违约方能够合理预见的范围。 3.原告的120万元律师费系按照其诉讼请求的总金额约1942万元计算的，本院仅部分支持其诉请金额，故120万元律师费均由被告承担也不公平。 综上，本院以支持原告的请求金额比例为基础，酌情确定七鲜公司承担原告的律师费45万元，对超出部分则不予支持。 三、关于七鲜公司反诉中的给付请求 （一）关于七鲜公司要求退还履约保证金1156510元及资金占用费用。本院认为，租赁合同3.1约定了履约保证金，七鲜公司也给付了1156510元履约保证金，因合同解除，戛纳湾公司应予退还，但此款应与七鲜公司承担的违约金、免租期损失等予以抵扣。由于履约保证金系用于合同担保，合同也未约定利息，且系七鲜公司严重违约，故本院对七鲜公司主张的资金占用费不予支持。 （二）关于七鲜公司要求退还租赁保函正本（保函金额40万元）。七鲜公司依据租赁合同3.3，请求中国银行北京市分行于2018年9月13日向戛纳湾公司开具了不可撤销、金额为40万元的见索即付租赁保函。庭审中，戛纳湾公司明确表示愿意退还，故本院对七鲜公司的该项请求予以支持。 （三）关于七鲜公司主张的其他损失13505370.21元及律师费8万元。本院认为，诚然，七鲜公司为履行租赁合同也有所投入，对外签订了一些合同，因租赁合同的解除自然会产生一定损失。但是，前文已述，导致案涉租赁合同的解除系七鲜公司严重违约所致，故其因此而受到的损失皆应自行承担，本院对该项反诉请求不予支持。因此，本院对七鲜公司受到损失的范围、金额亦无分析、评判之必要。 综上所述，租赁合同及《三方协议》签订后，戛纳湾公司、七鲜公司最初均按约履行，但是，在2018年11月上旬，七鲜公司先单方停止消防施工，随即发出《工作函》向戛纳湾公司提出新要求，接着停止装修施工，并多次拒绝戛纳湾公司就新增内容进行协商、推动项目履行的请求，进而发出《解约函》，最终导致租赁合同不能履行，双方合作破裂。七鲜公司系严重违约，应当依法承担违约责任，四优公司应当按照《三方协议》的约定对七鲜公司的违约行为承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、成都戛纳湾商业经营管理有限公司与成都七鲜信息技术有限公司关于成都市天府新区华阳戛纳湾海韵广场负一层1-5号商铺的《租赁合同》于2019年4月28日解除； 二、成都七鲜信息技术有限公司向成都戛纳湾商业经营管理有限公司给付违约金1156509.9元、免租期损失1982588.4元、租金737963.46元、合同解除后逾期搬迁期间的房屋使用费2643451.2元、公证费16060元、律师费450000元； 三、成都戛纳湾商业经营管理有限公司退还成都七鲜信息技术有限公司保证金1156510元； 四、二、三项品迭后，成都七鲜信息技术有限公司给付成都戛纳湾商业经营管理有限公司5830062.96元，此款于本判决生效之日起十日内付清； 五、北京四季优选信息技术有限公司对第四项承担连带清偿责任； 六、成都戛纳湾商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内向成都七鲜信息技术有限公司退还由中国银行北京市分行于2018年9月13日开出的租赁保函正本（保函金额40万元）； 七、驳回成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回成都七鲜信息技术有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取本诉案件受理费138358元，由成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担77652元，成都七鲜信息技术有限公司、北京四季优选信息技术有限公司承担60706元；减半收取反诉案件受理费55226元，由成都七鲜信息技术有限公司负担47059元，成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担8167元，于本判决生效后十日内向本院交清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王长军 人民陪审员  周开全 人民陪审员  刘永红 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  王 琴