湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初12024号原告：陈新，男，1946年1月14日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：陈伟平，女，1956年11月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。系原告陈新之妹。原告：陈和平，男，1954年9月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。系原告陈新之弟。以上三原告共同委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。被告：熊文英，女，1963年1月2日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：张轩，男，1987年4月11日出生，汉族，住长沙市天心区。系被告熊文英之子。被告：巫懿芳，女，1987年9月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市。系被告张轩之妻。原告陈新、陈伟平、陈和平诉被告熊文英、张轩、巫懿芳房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月10日向本院提起诉讼。本院立案受理后，被告熊文英、张轩、巫懿芳提起反诉，本院合并审理后于2019年3月6日作出（2019）湘0103民初503号民事裁定：一、驳回原告陈新、陈伟平、陈和平的起诉；二、驳回熊文英、张轩、巫懿芳的反诉。原告陈新、陈伟平、陈和平不服该裁定上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2019年8月17日作出（2019）湘01民终6302号民事裁定：一、撤销本院（2019）湘0103民初503号民事裁定；二、本案指定本院审理。此后，本院依法另行组成由审判员吴贵平担任审判长，人民陪审员刘海军、张利纯参加审理的合议庭，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人谢博洪到庭参加了诉讼，被告熊文英、张轩、巫懿芳经本院邮寄送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭成员通知书和开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，并对熊文英、张轩、巫懿芳的反诉请求裁定按照自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告陈和平、陈伟平、陈新向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：1．判令三被告立即搬出原告的房屋（长沙市天心区火药局××号）并将房屋恢复原状；2．判令三被告支付计算至被告腾空房屋之日的房屋占有使用费48000元及同期贷款利息（从2017年1月1日暂计算至2020年1月1日，2017年每月1000元，2018、2019年每月1500元）；3．判令三被告承担原告为维护自身权利所支付的律师费20000元；4．判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1996年7月24日被告从原告母亲处承租了天心区火药局19号房屋，租赁期间为1996年7月1日至1999年6月30日，租金为30元／月，约定被告应当爱护房屋设备，不得随意拆修房屋和私自搭建，如故意损害应负责赔偿或修复。被告从1996年7月起在该房屋内居住至今，期间原告的母亲去世，原告继承了房屋，2017年9月14日原告办理了不动产权证，共同共有天心区火药局的18-19号全部房屋的所有权。原告曾要求被告搬出房屋，被告予以拒绝并私自搭建了违章建筑，为维护自身权益，诉至法院。被告熊文英、张轩、巫懿芳辩称：1．从权属来源上看，被告占用案涉房屋具有合法依据且并未妨害到原告对房屋的所有权。案涉房屋原为私改公房，自解放初期就由政府房管部门分配给熊文英的母亲倪明珍，倪明珍持有公房租赁凭证，并按租赁凭证的要求向房管部门缴纳了租金。熊文英自出生就居住在此，直至结婚生子，熊文英及其家人的户籍均登记在案涉房屋下。熊文英等与原告所签署的《处理“私改遗”发还房屋带户退还续租合同》（以下简称《带户退还续租合同》）并非一般意义上商品房屋的租赁合同，而是特定历史条件下的产物，本案中三被告对案涉房屋的占有即是基于《带户退还续租合同》的约定，根据相关政策，房主在租户取得住房安置前不得赶走租户；2．本案属于历史遗留问题落实政策所引起的房产纠纷，该类纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院依法应当裁定不予受理或裁定驳回起诉；3．从合同角度上看，三被告并不存在根本违约，原告方无权要求收回房屋。《带户退还续租合同》并未约定租赁期限，三被告一直按照合同约定支付租金到2017年，因原告拒不履行房屋修缮义务，三被告为房屋所支出的维修费用即添附价值远超租金，原告方的租金可在维修费用中予以抵扣，三被告并不存在拖欠原告方租金的情况，原告方无权以此为由解除合同；4．结合三被告家庭目前的实际情况来看，三原告的腾房要求既不合法也不合理。原告方要求三被告承担律师费没有法律依据。故原告方的起诉没有事实和法律依据，三被告对案涉房屋享有居住权，请求法院驳回三原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，坐落于长沙市天心区房屋原系陈纪常（已故）所有，陈新、陈伟平、陈和平系陈纪常的子女。该房屋在1958年我国城市私有出租房屋社会主义改造中被作为公房处理。此后，经长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室审查决定，自1996年7月1日将该房屋产权退还给陈纪常。陈纪常去世后，该房屋于2017年登记在陈新、陈伟平、陈和平的名下，该房屋建筑面积87.97平方米，陈新、陈伟平、陈和平各享有三分之一份额，陈新、陈伟平、陈和平持有的不动产权证号分部为湘（2017）长沙市不动产权第0245893、0245895号、0245894号。被告熊文英之母倪明珍（已故）大约于1955年入住该房屋，并于1977年10月31日取得《长沙市民用公房住宅使用凭证》，于1992年6月19日取得《直管公房租赁凭证》。该房屋产权退还给陈纪常时，1996年7月24日，房屋所有人陈纪常（甲方）与房屋使用人倪明珍（乙方）在长沙市份《带户退还续租合同》，该合同的主要内容为：长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室审查决定，自1996年7月1日将火药局巷19号房屋产权退还给陈纪常所有。根据中共长沙市委长发（1990）51号文件第五条第三款关于“凡发还房屋有租户的，一律实行带户退还。房主和租户先换约续租”的政策规定，经双方协商，签订如下租赁合同：倪明珍承租陈纪常房屋，每月租金30元；在续租期间，陈纪常应承担房屋维修义务；如确需拆除重建，陈纪常必需提前通知倪明珍，待倪明珍妥善解决安置问题后，方可拆除；倪明珍应每月向陈纪常缴纳房租，不得随意拆修房屋和私自搭建；倪明珍在承租期间，未经陈纪常同意不得擅自转租、转让等；倪明珍如另有房源后，应及时将房屋腾退给陈纪常，不得以任何借口拖延不退。被告熊文英自出生之日起即随其母倪明珍在该房屋居住至今，张轩自出生之日起即随其母熊文英在该房屋居住至今，现熊文英、张轩以及张轩、巫懿芳生育的两个小孩的户籍均登记在该房屋所在地。本院依职权调查三被告在长沙市内的不动产情况，查明被告熊文英、张轩、巫懿芳名下在长沙市目前没有房屋登记信息。被告方按照每月30元的租金标准向原告陈新支付了截至2016年底的房屋租金，此后，三被告要求用其承租期间出资支付的案涉房屋维护和装修费用抵扣租金而未继续支付此后的租金，三原告遂诉至本院。另查明，案涉房屋共计建筑面积87.97平方米，三被告实际占有使用面积为20余平方米，此外三被告承租期间搭建了部分面积作为厨房、厕所，对房屋内墙进行了粉刷等简单装修，目前三被告及张轩、巫懿芳的子女共计五人在此房屋内居住生活。该房屋剩余的面积由原告方对外出租给他人使用。以上事实，有三原告提交的房屋所有权证、国有土地使用费缴纳凭证、《处理“私改遗”发还房屋带户退还续租合同》，三被告提交的1977年10月31日长沙市民用公房住宅使用凭证、1992年6月19日直属公房租赁凭证、《关于处理私房改造遗留问题宣传提纲》、《关于城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》、户口登记卡、社区证明等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系1958年国家对陈纪常的原出租私房进行社会主义改造遗留问题引起的纠纷，陈纪常的原有私房经改造后变成公房供被告熊文英的母亲倪明珍居住使用，1996年7月1日，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实政策决定将案涉房屋带户退还给陈纪常。根据国家政策规定，陈纪常与倪明珍于1996年7月24日签订了案涉房屋带户退还续租合同，约定倪明珍承租该房屋，其与陈纪常之间系房屋租赁合同关系。原告陈伟平、陈和平、陈新系陈纪常的继承人，被告熊文英、张轩等系倪明珍生前租赁时的共同居住人，被告熊文英、张轩等有权在倪明珍去世后继续租赁该房屋，双方此后未签订书面续租合同，双方之间的租赁合同关系转为不定期租赁。原告陈伟平、陈和平、陈新作为所有权人，对房屋享有收益权，被告熊文英、张轩、巫懿芳作为承租人应当向该房屋的所有权人陈伟平、陈和平、陈新支付居住使用该房屋期间的租金。本案属于“带户退户”历史遗留问题，考虑到被告熊文英、张轩、巫懿芳本系承租公房的居民，目前其名下无自有住房，也未取得长沙市住房保障部门提供的其他公租房或廉租房居住权，目前无证据证明三被告将案涉房屋转租给其他人居住，三原告的案涉房屋其他剩余面积也是对外出租，故根据本案双方当事人的居住条件等实际情况以及本案属于带户退还历史遗留问题的特殊情况本案不宜立即解除案涉房屋的租赁合同，故对三原告要求三被告立即腾房并恢复原状的诉讼请求本院不予支持。三被告的租金已经交至2016年12月31日，原来于1996年确定的每月30元的租金标准现在已明显过低，故此后未付的租金标准应当参照当地同等地段房屋市场租金的标准在原有基础上适当提高，三被告实际占用的原告房屋面积只有20余平方米，本院酌情确定三被告应当支付的占有使用费即租金标准为400元/月，故三被告自2017年1月1日起应当按照每月400元的标准支付房屋占有使用费至2020年12月31日止，共计14400元（400元×36个月）。关于三原告主张的律师费及利息诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。三被告经本院邮寄送达并经电话通知熊文英后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院依据查明的事实依法进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十四条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告熊文英、张轩、巫懿芳于本判决生效后十日内向原告陈伟平、陈和平、陈新支付2017年1月1日起至2019年12月31日期间的房屋租金14400元；二、驳回原告陈伟平、陈和平、陈新的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由原告陈伟平、陈和平、陈新负担500元，被告熊文英、张轩、巫懿芳负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴贵平人民陪审员  刘海军人民陪审员  张利纯二〇二〇年三月九日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。