山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初604号原告：滕州华凯置业有限公司，住所地：滕州市鲍沟镇驻地。统一社会信用代码：91370481071307595P。法定代表人：鲁绪卿，执行董事兼经理。委托诉讼代理人:蒋计国，男，1978年9月15日出生，汉族，该公司财务总监，住滕州市荆河办事处幸福西区。委托诉讼代理人：杨涛，山东科圣律师事务所律师。被告：杜宗存，男，1967年7月14日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：刘统文，滕州善南法律服务所法律工作者。被告：曲阜远大集团工程有限公司。住所地：曲阜市经济开发区远大路东。统一社会信用代码：913708811695245477。法定代表人：刘德生，董事长。委托诉讼代理人：马新堂，男，1979年9月1日出生，汉族，该公司办公室主任，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：王超，山东曲圣地律师事务所律师。第三人：杨传武，男，1953年12月24日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：董伟，山东荆河律师事务所律师。原告滕州华凯置业有限公司（以下简称华凯公司）与被告杜宗存、被告曲阜远大集团工程有限公司（以下简称远大公司）、第三人杨传武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋计国、杨涛，被告杜宗存及其委托诉讼代理人刘统文，被告远大公司的委托诉讼代理人马新堂、王超，第三人杨传武的委托诉讼代理人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华凯公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告杜宗存与被告远大公司根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定共同向原告华凯公司支付违约金862332元；2.请求判令被告杜宗存与被告远大公司共同向原告华凯公司支付其实际占用期间应支付的租金（或厂房占用使用费）1505889.33元、物业费45176.68元；3.请求判令被告杜宗存与被告远大公司共同向原告华凯公司支付Ａ1Ｃ3-2号（即Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号）厂房退租维修维护费用9234元。4.本案的案件受理费及财产保全等其他费用由二被告负担。事实和理由：2013年12月30日、2014年6月10日，华凯公司分别与远大公司签订了《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充合同》，上述合同约定，远大公司承揽华凯公司在鲍沟镇中国玻璃城的部分“除土建部分外的所有钢结构工程”。在上述合同履行过程中，2015年6月11日，华凯公司与远大公司签订了《工程款折抵购房款协议书》，该协议约定，双方同意用300万元工程款折抵相应的购房款，用于购买坐落于滕州市（房屋编号为:Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号）。在2015年6月23日，华凯公司与远大公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定:上述房屋的总价款为人民币7639150元。此后华凯公司通过电话通知、告知、邮寄及留置送达的方式向远大公司及其指定的购房人杜宗存送达催款通知书等材料，告知二被告按照双方签订的协议约定，交付剩余房款及办理网签手续。但是远大公司及其指定的购房人杜宗存并没有按照相关合同约定履行付款义务，根据双方签订的《工程款折抵购房款协议书》之约定，华凯公司有权要求远大公司作为购房人履行合同义务，远大公司亦因没有及时履行合同义务承担连带责任。被告已经入住华凯绿建智慧产业园的商品房，被告应该继续支付购房款或者办理按揭贷款手续，但被告经华凯公司催促后却拒不配合，被告以其自己的消极行为表明不履行协议约定的主要债务，且经华凯公司以多种方式催告后，被告在合理期限内仍未办理，其种种行为已经构成根本性违约。据此华凯公司享有合同解除权，与此相应，华凯公司依据约定，要求被告支付违约金及腾空厂房的请求，有合同及法律依据。为妥善处理上述商品房付款事宜，华凯公司于2017年12月份向滕州市人民法院提起诉讼，在滕州市人民法院审理期间，远大公司提出和解，协商解除商品房买卖合同事宜，2018年2月7日，远大公司与原告签署《商品房买卖合同》解除协议书，该协议书载明:本案原、被告虽然签订了上述《商品房买卖合同》，但是因远大公司及其指定的购房人杜宗存自身的原因无力购买上述合同约定的厂房，远大公司将上述《商品房买卖合同》中其所产生的权利义务均转让给杜宗存，但是杜宗存也无力购买上述厂房，杜宗存也与原告签订了《商品房买卖合同》解除协议书，该协议书载明:由于杜宗存自身原因无法继续购买上述厂房，按照合同约定，杜宗存已经构成违约，并且杜宗存已使用上述厂房两年，由此产生的违约金义务及房屋租赁费根据合同约定及市场行情另行协商。该协议还约定:由于杜宗存已经将上述厂房对外出租，杜宗存需要在2018年3月1日前组织上述厂房的租户进行撤场完毕，并且对租户生产经营过程中对厂房所产生的损坏在2018年3月15日恢复至厂房交付使用时的原样。但是被告并没有完全按照上述协议的约定履行，上述厂房不仅被案外人杨传武进行查封，杜宗存也没有按照约定将上述厂房及时交付给原告，被告的行为系继续违约行为。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，上述厂房不能及时进行出售，原告不得已向滕州市人民法院提起诉讼，要求当时的承租户立即腾空上述厂房，返还给原告，当时的租户迫于败诉的压力才腾空厂房。当时对于腾空后的厂房，被告没有恢复原样。原告不得不自行进行恢复厂房原样。2015年6月23日《商品房买卖合同》第八条第二款:如买受人不能在30日内支付剩余房款，出卖人有权解除合同，买受人按未交剩余房款的20％向出卖人支付违约金，案涉商品房总价款为7639150元，远大公司以300万元工程款抵顶购房款，以未缴纳房款4311660元为基数，4311660×20％＝862332元。Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号厂房建筑面积4754.44平方米，租金按市场价格每年每平方米80元计算，从2015年6月30日至2019年6月15日共计47.5个月，4754.44平方米×80元每平方米每年×41.5月／12＝1505889.33元。《商品房买卖合同》第二十一条第一款:物业服务收费价格0.3元／月平方米（建筑面积）。物业费按每平方米每月0.2元计算47.5个月。被告杜宗存诉称，原告的起诉没有事实和法律依据，应依法驳回起诉。远大公司承揽原告的中国玻璃城项目钢结构厂房的施工，杜宗存系涉案工程的实际施工人，后由于原告无法支付工程进度款300万元，经远大公司、原告及杜宗存共同协商同意，原告以案涉房地产Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋（总价款7359150元）进行抵付应付工程款，工程进度款300万元作为购房首付款，剩余房款以抵押贷款方式进行支付。但由于各种原因，未能办理抵押贷款手续。鉴于房屋无法办理贷款手续，远大公司指定的购房人杜宗存无力支付剩余购房款，2018年2月7日，原告与远大公司达成《商品房买卖合同解除协议书》，双方解除Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋购房合同，原告收回Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋，远大公司将购房款全部转让给杜宗存。同日，原告与杜宗存签订《商品房买卖合同解除协议书》，该协议明确约定:远大公司已将《建设工程施工合同》《建设工程施工合同补充合同》权利义务以及房屋买卖合同中的权利义务一并转让给杜宗存，远大公司给原告出具了声明，原告与杜宗存达成解除Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋买卖合同，原告及杜宗存同意将Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋调换成Ａ1Ｃ1-2号房屋，协议第4条约定对杜宗存使用Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋产生的违约金、租金等进行冲抵工程款后，剩余房款直接转为Ａ1Ｃ1-2的购房款，剩余部分由杜宗存选择同等价值房屋进行抵顶，不足部分由杜宗存进行补齐差额。协议签订后，双方本着互谅互让的原则原告与杜宗存进行最终结算后，原告向杜宗存出具了1107939.16元的购房款收据，这是双方最终的民事法律行为，也是双方最终的结算行为，至此杜宗存与原告已经不存在其他债务纠纷，只是原告欠杜宗存购房款。退一万步讲，如果双方没有结算清账务，杜宗存还欠原告租赁费等费用，原告是不会给杜宗存出具1107939.16元购房款收据的，原告向杜宗存出具1107939.16元购房款收据的结算行为，说明双方已经就相关费用结算完毕。原告的诉求明显不符合法律规定，原告向杜宗存出具1107939.16元购房款收据的行为，是双方最终的结算行为。根据原告与杜宗存2018年2月7日签订解除合同协议第4条，原告的租赁费、违约金与工程款一并结算后直接转为购房款。原告与杜宗存之所以没有再对原告主张的违约金、租赁费进行计算，主要是考虑合同解除后，原告也应向杜宗存支付工程款利息及违约金，根据合同法第九十七条之规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可以确认，合同解除的法律后果必然导致合同终止履行，使其恢复到合同签订前的状态。原告主张占用期间的租赁费，但也应当向杜宗存支付逾期支付工程款的违约金或损失。当时原告无法向其支付现金，也就是说，如果不能以房抵账，原告将会对杜宗存产生欠付工程款4280644.16元及违约金（利息）的事实。也正是由于杜宗存同意上述工程款以房抵账，免除了原告无法支付工程款的违约责任，双方才相互谅解，对各自产生的违约金、租赁费等均予以放弃，直接对工程款进行以房抵账进行结算。因此，应认定原告于2018年2月9日向杜宗存出具的1107939.16购房款收据是原告与杜宗存最终的结算，至此杜宗存与原告已经不存在其他纠纷，只是原告欠杜宗存购房款。双方在解除合同时之所以没有计算违约金及租金、房屋占用费，就是双方一致认为，房屋买卖合同既然已经解除，如果原告向杜宗存主张房屋占用期间的租赁费等，原告当然也应当按照合同约定向杜宗存承担逾期支付工程款的违约金或损失。也就是说双方之所以没有就违约金及占用期间的租赁费进行扣除，也是考虑到原告应向杜宗存支付逾期支付工程款的违约金（损失），再加上原告根本无力支付工程款现金，在原告提出以房抵付，杜宗存又同意接受以房抵账的前提下，双方一致同意工程款违约金及购房违约金、占用期间的租赁费等均互不再向对方主张，双方同时放弃，从而双方进行了最终结算，原告才向杜宗存出具了1107939.16元的购房款收据。从目前的合同履行情况，结合协议第四条看，这也更符合本案的客观事实。因此，结合杜宗存提供的1107969.16元的购房款收据及原告与杜宗存签订的《商品房买卖合同解除协议书》，根据证据的高度盖然性，足以认定原告与杜宗存已经结算完毕，原告的诉求没有法律依据。原告提供的证据不能支持其诉讼请求，应视为其举证不能。原告提供的证据，不能作为其计算租赁费的依据，更不能证明其计算的合法性。原告提交的其与滕州市商贸有限公司的租赁合同及收据，与本案没有关联性，该证据的真实性也不能确认，不能作为认定涉案房屋的租金或占用期间的使用费的计算依据。房屋租金的确定是多方面的，要根据房屋的位置、面积、结构、使用功能等各种因素进行综合考虑，予以确定。另外，原告一直未提交证据证明涉案房屋是否具备交付条件，仅是原告按照自己的标准单方自认为地进行计算，无事实根据和法律依据。请求裁定驳回起诉。被告远大公司辩称，原告的起诉属于重复起诉，违反一事不再理原则，应裁定驳回起诉。在2018年1月18日原告起诉后，远大公司与原告及杜宗存共同协商处理相关事宜。案经原、被告三方共同协商调解，远大公司同意解除2015年6月23日签订的Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋买卖合同，并根据原告要求，向其出具《声明》:远大公司将《建设工程施工合同》《建设工程施工合同补充合同》权利义务及由此产生的债权债务全部转让给杜宗存，同时将《工程款抵房协议》及2015年6月23日签订的Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋买卖合同中的权利义务一并转让给杜宗存，远大公司向其出具工程款发票。另外，根据工程施工进度，原告需再支付工程进度款1280644.16元，以上总计应付工程款4280644.16元（除质保金以外的全部应付工程款）。2018年2月7日，原告与远大公司达成《商品房买卖合同解除协议书》，双方解除Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋，原告收回房屋，远大公司将购房款全部转让给杜宗存。同日，原告与杜宗存签订《商品房买卖合同解除协议书》，该协议明确约定:远大公司已将《建设工程施工合同》《建设工程施工合同补充合同》权利义务以及房屋买卖合同中的权利义务一并转让给杜宗存，再结合远大公司出具的声明，原告与杜宗存达成解除Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋买卖合同，并根据杜宗存的申请调换Ａ1Ｃ1-2号房屋，且双方对杜宗存使用Ａ1Ｃ3-4、5、6、7、8号房屋产生的违约金、租金等进行约定冲抵工程款后，剩余房款直接转为Ａ1Ｃ1-2的购房款，剩余部分由杜宗存选择同等价值房屋进行抵顶，不足部分由杜宗存进行补齐差额。协议签订后，双方本着互谅互让的原则，原告于2018年2月9日向杜宗存出具房款1107939.16元的收据（300万元＋1280644.16元＋杜宗存先前支付的保证金10万元-Ａ1Ｃ1-2房屋价款3272705元＝1107939.16元）。在上述抵顶协议的基础上，2018年3月7日远大公司与原告签订工程款往来对账函，确认除质保金587693.02元外，双方已无其他往来账项。鉴于上述双方调解处理完毕的事实，原告于2018年3月12日向滕州市人民法院撤诉，滕州市人民法院准予原告撤诉。至此，双方纠纷处理完毕。原告之所以提起诉讼，也是因为杜宗存起诉其要求支付1107939.16元工程款而引起的，原告之诉明显带有恶意诉讼的性质。远大公司已将合同的权利义务以及由此产生的一切债权债务转让给杜宗存，且原告也同意并接受了远大公司的转让。根据远大公司提交的2018年2月7日的解除协议、向原告出具的声明，均可以证明远大公司已将合同权利义务以及由此产生的债权债务全部转让给杜宗存。根据2018年2月7日原告与杜宗存签订的解除合同协议，充分证明杜宗存接受远大公司合同权利义务及债权债务的转让，也能证明原告认可该转让的事实。根据原告于2018年2月9日向杜宗存出具的购房款收据，该收据结算的前提是原告认可远大公司将债权债务及合同权利义务转让给杜宗存的事实。因此，远大公司不应对此再承担任何责任。原告于2018年2月9日向杜宗存出具的1107939.16元购房款收据，应认定双方已经结算完毕。根据原告与杜宗存2018.2.7签订解除合同协议第4条，原告的租赁费、违约金与工程款一并结算后直接转为购房款。原告与杜宗存之所以没有再对原告主张的违约金、租赁费进行计算，主要是考虑合同解除后，原告也应向杜宗存支付工程款利息，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除的法律后果必然导致合同终止履行，使其恢复到合同签订前的状态。原告主张占用期间的租赁费，但也应当支付逾期支付工程款的违约金或损失。当时原告无法向其支付现金，也就是说，如果不能以房抵账，原告将会对杜宗存产生欠付工程款4280644.16元及违约金（利息）的事实。也正是由于杜宗存同意上述工程款以房抵账，避免了原告无法支付工程款的违约责任，双方才相互谅解，对各自产生的违约金、租赁费等均予以放弃，直接对工程款进行以房抵账进行结算。因此，应认定原告于2018年2月9日向杜宗存出具的1107939.16元购房款收据是最终的结算。原告的诉求明显不符合法律依据，也不符合事实。根据庭审中原告的举证，不能证明租赁费的计算依据及合法性。原告提交的与滕州市商贸有限公司的租赁合同及收据，不能作为认定涉案房屋的租金或占用期间的使用费。该证据真实性不能确认，收据也不属于合法的票据。房屋租金的确定是多方面的，要考虑房屋的位置、面积、结构、使用功能等各种因素进行考虑综合确定。另外，原告也未提交证据证明涉案房屋是否具备交付条件、何时交付、交接证明手续等，原告仅是按照自己的标准进行计算，无事实根据和法律依据。另外，原告要求的违约金也明显过高，况且其已经就租赁费等实际损失进行主张权利，两者不能同时主张。第三人杨传武述称，杨传武与杜宗存系合伙借用远大公司名义与华凯公司签订的合同，工程实际是杨传武与杜宗存合伙施工，以远大公司名义与华凯公司签订工程款折抵购房款协议书及商品房买卖合同，但是在签订完该合同后，对于该商品房买卖事宜，远大公司、华凯公司以及杜宗存都是瞒着杨传武进行操作的，杨传武对商品房办理情况并不了解。在2018年2月7日，华凯公司与远大公司以及杜宗存签订商品房买卖合同解除协议书及签订新的商品房订购协议，杨传武并不知情，杨传武是在滕州市订购协议，所以杨传武对关于商品房办理情况并不知情。华凯公司曾提起诉讼，本案提起诉讼违反了一事不再理原则。因为杨传武和杜宗存合伙借用远大公司名义与华凯公司签订协议，实际施工人是杨传武和杜宗存，远大公司只是出借资质并未实际施工，所以远大公司施工工程不享有任何权利，所以对于原告和二被告主张的远大公司将所有债权债务和权利义务转让给杜宗存，杨传武不认可。综上，因为杨传武并未参与关于商品房办理事宜，所以华凯公司的诉请也与杨传武无关。本案中杨传武不承担责任，请依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：发包人华凯公司与承包人远大公司于2013年12月30日签订建设工程施工合同。工程名称：中国玻璃城项目A1C1#、A2C1#、A2C2#钢结构厂房，工程内容：除土建部分外的所有钢结构工程（不含水电）。杜宗存在承包人委托代表人栏签字。该工程系杜宗存、杨传武合伙施工。华凯公司于2018年3月7日向远大公司发出工程款往来对账函，内容：……七、截止到2018年3月7日我公司除质保金587693.02元以外，与贵公司已无其他往来帐项。远大公司盖章确认“数据无误”。2015年6月11日，华凯公司（甲方、建设单位）与远大公司（乙方、施工单位）签订《工程款折抵购房款协议书》，约定：甲方用坐落于滕州市中国玻璃城房屋编号为:A1C3-4、5、6、7、8号房屋折抵工程款300万元。A1C3-4、5、6、7、8号房屋总计7359150元，房屋附属物硬化仓储面积总计280000元。本协议签订后，即表示甲方已按施工合同约定向乙方履行了300万元的付款义务，如乙方以按揭贷款方式购买甲方房屋，则乙方用于折抵购房款的工程款作为按揭贷款的首付，工程款不足按揭贷款首付的剩余购房款由乙方支付。如乙方付全款购买甲方房屋，由乙方的工程款折抵购房款；工程款不足全部购房款的剩余购房款由乙方支付。2015年6月23日，华凯公司（出卖人）与远大公司（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买A1C3-4、5、6、7、8号房屋，厂房建筑面积4906.1平方米、硬化仓储面积560平方米，价款：7639150元。在合同签订当日支付300万元首期款，在出卖人向买受人下达交房通知之日起15日内，买受人按照按揭银行要求的首付比例支付全部剩余首付款。剩余房款380万元在出卖人向买受人下达交房通知之日起30日内，由买受人向银行申请贷款支付。买受人在签订合同时，已经充分了解按揭贷款的办理条件，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的原因而导致银行拒绝为买受人提供贷款，或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限的情况，买受人应在出卖人通知买受人后30日内无条件支付剩余房款，如买受人不能在30日内支付剩余房款，出卖人有权解除合同，买受人按未交剩余房款的20％向出卖人支付违约金。……前期物业服务（未成立业主委员会），（一）前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.3元/月平方米（建筑面积）。2018年2月7日，华凯公司（甲方）与远大公司（乙方）签订《商品房买卖合同解除协议书》，内容为：乙方及其指定的购房人杜宗存由于自身原因现无力购买A1C3-4、5、6、7、8号厂房，双方自愿解除商品房买卖合同，自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。乙方所交纳的购房款归杜宗存享有。华凯公司（甲方）与杜宗存（乙方）于2018年2月7日签订《商品房买卖合同解除协议书》，内容为：乙方及远大公司向甲方购买坐落于中国玻璃城的A1C3-4、5、6、7、8号厂房，已签订《商品房买卖合同》，根据远大公司出具的其与华凯公司于2013年12月30日和2014年6月10日签订的《建设工程合同》、《建设工程施工合同补充合同》履行及善后情况的说明，远大公司将上述合同的全部权利义务转让给乙方。但乙方由于自身原因现无力购买上述合同约定的厂房，且自愿申请调换较小厂房(A1C1-2)，经双方充分协商，现双方达成协议如下:1、甲、乙双方自愿解除《商品房买卖合同》。2、自双方签订本协议之日起，上述买卖合同即终止。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。3、由于乙方自身原因无法继续购买上述厂房，按照合同约定乙方已构成违约，并且乙方已使用上述厂房两年，由此产生的违约金及房屋租赁费根据合同约定及市场行情另行协商。4、从乙方所交房款中扣除租赁费和违约金后所剩房款直接转为A1C1-2号厂房购房款。5、若乙方剩余房款小于A1C1-2号厂房房款时，乙方应在规定期限内补齐差额；若乙方剩余房款大于A1C1-2号厂房房款时，乙方认可甲方不予现金退还，甲方可选择同等价值的厂房或商铺进行抵付。6、由于乙方已经将AIC3-4、5、6、7、8号厂房对外出租，所以在更换A1C1-2号厂房前乙方需在2018年3月1日前组织A1C3-4、5、6、7、8号厂房租户进行撤场完毕。7、由于乙方已经将AIC3-4、5、6、7、8号厂房对外出租，租户在生产经营过程中对厂房所产生的损坏在更换A1C1-2号厂房前乙方需在2018年3月15日恢复至厂房交付使用时原样。8、本协议自双方签字之日起生效。2018年2月7日，华凯公司（出卖人）与杜宗存（买受人）签订商品房订购协议，买受人购买华凯绿建智慧产业园（推广名：中国玻璃城）A1C1-2号厂区，厂区建筑面积：2184.5平方米，附属物硬化仓储面积472.5平方米。按套计算厂区总金额：3272705元。补充协议：乙方因自身原因无力购买A1C3-4、5、6、7、8号厂房，现主动申请更换为A1C1-2号厂房，由于乙方为华凯置业施工方并且已经使用A1C3-4、5、6、7、8号厂房，所以在华凯置业交付A1Cl-2号厂房前乙方需同时满足以下条件。具体内容如下：1、乙方需按照与甲方所签订工程合同中工程造价所产生数额(11753860.45元)足额开具发票并按时交付于甲方。2、乙方应在2018年2月10日前交付根据双方指定的第三方机构滕州德勤工程咨询有限公司出具的三方盖章确认的结算审计报告书(滕德勤咨字【2017】第0140号)。3、由于乙方已经将A1C3-4、5、6、7、8号厂房对外出租，所以在更换A1C1-2号厂房前乙方需在2018年3月1日前组织A1C3-4、5、6、7、8号厂房租户进行撤场完毕。4、由于乙方已经将A1C3-4、5、6、7、8号厂房对外出租，租户在生产经营过程中对厂房所产生的损坏在更换A1C1-2号厂房前乙方需在2018年3月15日恢复至厂房交付使用时原样。若以上任何协议条款在规定时间内未能如期履行，甲方有权解除与乙方签订的关于A1C1-2号厂房的商品房买卖合同以及撤销网签协议，相关后续手续不予办理，因违约产生的损失由乙方承担。如买受人未能如期履行本合同，出卖人有权对签订本合同前相关的所有协议进行解除(包括但不限于工程款抵付协议、工程款来往对账函、商品房买卖合同解除协议、正式声明)并追究法律责任。2018年2月9日，华凯公司向杜宗存出具收据，内容为：交款单位：杜宗存，人民币：1107939.16元，收款事由：房款。原告于2018年2月9日向杜宗存出具房款1107939.16元的收据的计算依据为：300万元工程款+1280644.16元工程款+杜宗存先前支付的保证金10万元-A1C1-2房屋价款3272705元＝1107939.16元。2018年3月14日，杜宗存向原告出具承诺书，内容为：杜宗存与华凯公司签订的商品订购协议(合同编号:TZHKXS20180207-01出卖人:华凯公司，买受人:杜宗存及合同编号:TZHKXS20180208-01出卖人:华凯公司，买受人:颜海波)附件二补充协议所约定的条款，我杜宗存郑重向华凯公司承诺，在2018年4月14日之前，所涉工程款发票足额开具;三方盖章的滕州德勤工程咨询有限公司的结算审计报告书交付给华凯公司;涉案厂房在所有业主腾空后恢复原样。如在2018年4月14日之前不能履行上述承诺，我愿承担相关违约责任及一切法律责任。诉讼中，华凯公司提交留存的律师函和声明复印件以及邮寄详情单，主张案涉A1C3-4、5、6、7、8号厂房商品房买卖合同解除后，上述厂房内的租户仍然没有搬出，华凯公司向上述租户发出告知书、召开会议，要求其搬出厂房，证明华凯公司在2018年2月7日与远大公司、杜宗存解除上述商品房买卖合同后，案涉A1C3-4、5、6、7、8号厂房仍然被与杜宗存有租赁关系的租户占有使用。华凯公司提交开具的增值税发票三张（2800元、3200元、7828元）以及相应的电子回执三张，均为复印件。证明：被告杜宗存等拒不恢复原状，华凯公司为恢复案涉A1C3-4、5、6、7、8号厂房原样所花费的费用，及雇佣他人修复所产生的费用。华凯公司提交：1、厂房租赁协议，内容为：（出租方、甲方）华凯公司，（承租方、乙方）滕州市商贸有限公司，甲方将编号为Ａ1Ｃ2-2＃的位于滕州市现代玻璃产业基地深加工技术和商贸服务中心项目（推广名：中国玻璃城）内的厂房租赁给乙方，租赁物面积2184.5平方米，租期1年，即从2017年12月15日起至2018年12月14日，每平方米每年的租金为80元，租赁物每年的租金为174760元，保证金2万元。签约时间2017年12月13日。收据记账联（Ｎｏ.5688021），内容为：2017年12月14日，交款单位：滕州市商贸有限公司，收款方式：现金，人民币194760元。2、厂房租赁协议，内容为：（出租方、甲方）华凯公司，（承租方、乙方）山东元凯实业有限公司，甲方将编号为Ａ2Ｃ2-4＃的位于滕州市现代玻璃产业基地深加工技术和商贸服务中心项目（推广名：中国玻璃城）内的厂房租赁给乙方，租赁物面积2184.5平方米，租期1年，即从2019年8月1日起至2020年7月31日，每平方米每年的租金为90元，租赁物每年的租金为196605元，保证金1万元。签约时间2019年8月1日。收据记账联（Ｎｏ.5688040），内容为：2019年8月2日，交款单位：山东元凯实业有限公司，收款方式：现金，人民币206605元。杜宗存质证意见：真实性不予认可。两份收据开具时间悬殊两年，而票号悬殊19号，两份收据不真实，也不是正规的发票。房屋的租金确定是多方面因素要根据房屋的位置、面积、结构等各因素综合考虑。解除合同第四条中明确约定，房屋的租赁费转为购房款，因此原告主张房屋占用费没有事实和法律依据。远大公司质证意见：对证据真实性不予认可，该协议和收据不能证明原告的证明目的。第三人质证意见：对该证据的真实性、关联性都不予认可。华凯公司意见：收据分为好几种，租金专门有一本收据，玻璃城向外出租的业务比较少，相差19号是正常的。华凯公司申请证人马某出庭作证，马某证：我是山东元凯实业有限公司会计。（原代：申请法庭出示华凯公司与山东元凯实业有限公司签订的租房协议及票据。）协议是山东元凯实业有限公司与华凯公司签订的，约定的租赁每平方米90元。是19年七、八月份时租的厂房。支付租金了，款项是个人户打到个人户。没打到公司账户。原告质证意见：证人证言属实。杜宗存质证意见：证人说的2019年七、八月份租的不对，这个厂房是空的，里面还放着一些建筑用品，是个空房子，没有任何人使用。远大公司质证意见：不认可证人证言。第三人质证意见：证人证言不具有真实性。华凯公司申请证人王某出庭作证，王某证：我是2016年12月8日到滕州市商贸有限公司工作，经理助理职务。我负责合同的收集和保管。（原代：申请法庭向证人出示华凯公司与滕州市商贸有限公司签订的租赁协议及票据。）协议是滕州市商贸有限公司与华凯公司签订的协议。租金是多少钱一平方记不清了。按合同是80元一平方米。看合同应该向华凯公司支付了租金，但具体不清楚，我不是财务人员。租了一年，交了一次租金。原告质证意见：证人证言属实。杜宗存质证意见：证人证言不属实，王某系山东元凯实业有限公司综合办公室工作人员，并不是在滕州市商贸有限公司工作，其在作证时，用了推测和猜测性语言，该证言是虚假的，不应当采信。远大公司质证意见：证人所述证言于本案无关，不予认可。第三人质证意见：证人证言不具有真实性，证人对是否支付租金根本就不清楚，证人证言不能如实反映事实。华凯公司所有的华凯绿建智慧产业园A1C3号楼02号（即A1C3-4、5、6、7、8号）房屋建筑面积4754.44㎡。原告滕州华凯置业有限公司与被告曲阜远大集团工程有限公司、杜宗存商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案，案号（2018）鲁0481民初655号。原告滕州华凯置业有限公司于2018年3月12日向本院提出撤诉申请。本院于2018年3月12日裁定：准许原告滕州华凯置业有限公司撤诉。庭审后，杜宗存以两份收据开具的时间悬殊近两年，但票据号却悬殊19号，认为两份票据是虚假的，申请对两份收据的文字及盖章的时间进行鉴定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款规定：“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”原告华凯公司与被告远大公司、杜宗存商品房销售合同纠纷（2018）鲁0481民初655号一案，华凯公司申请撤诉，本院已裁定准许撤诉。华凯公司再次起诉，应予受理。2015年6月23日，华凯公司与远大公司签订的商品房买卖合同约定：如买受人不能在30日内支付剩余房款，出卖人有权解除合同，买受人按未交剩余房款的20％向出卖人支付违约金。但2018年2月7日华凯公司与远大公司签订《商品房买卖合同解除协议书》，双方自愿解除商品房买卖合同，买卖合同终止，华凯公司收回出售给远大公司的房屋，远大公司所交纳的购房款归杜宗存享有。2018年2月7日，华凯公司又与杜宗存签订《商品房买卖合同解除协议书》，约定：由于杜宗存自身原因无法继续购买上述厂房，按照合同约定杜宗存已构成违约，并且杜宗存已使用上述厂房两年，由此产生的违约金及房屋租赁费根据合同约定及市场行情另行协商；杜宗存组织租户撤场。2018年2月7日，华凯公司与杜宗存签订的商品房订购协议亦约定杜宗存需组织租户撤场。华凯公司明知杜宗存占有使用A1C3-4、5、6、7、8号厂房，华凯公司与杜宗存进行违约金及房屋租赁费的约定，华凯公司要求远大公司承担责任，没有事实和法律依据。杜宗存系建设工程的实际施工人，鉴于华凯公司以建设工程折抵其应支付的工程款，并非远大公司、杜宗存主动购买A1C3-4、5、6、7、8号厂房，后系杜宗存限于自身原因无力购买，调换了较小厂房，华凯公司要求判令杜宗存、远大公司支付违约金862332.00元的诉讼请求，不予支持。关于华凯公司提供的维修维护费用发票复印件，二被告不认可，不予认定。华凯公司请求判令杜宗存、远大公司共同向原告华凯公司支付A1C3-2号（即A1C3-4、5、6、7、8号）厂房退租维修维护费用9234.00元的诉讼请求，不予支持。杜宗存将A1C3-4、5、6、7、8号厂房租给他人，原告主张厂房占有使用费从2015年6月30日计算至2019年06月15日，共计47.5个月。华凯公司何时交付房屋应由华凯公司负举证责任，华凯公司与杜宗存于2018年2月7日签订《商品房买卖合同解除协议书》载明：乙方（杜宗存）已使用上述厂房两年，应认定至2018年2月7日华凯公司交付房屋的期间为2年。杜宗存何时交还房屋应由杜宗存负举证责任，杜宗存未提供相反证据，华凯公司主张计算至2019年06月15日予以认定。华凯公司提供了同期同项目的出租合同及证人证言，主张租金按每年每平方米80元计算，杜宗存不认可，但杜宗存将涉案厂房租给他人，杜宗存掌握涉案厂房出租价格，其掌控出租涉案厂房的租金证据，杜宗存未提供相反证据证明。华凯公司主张租金按每年每平方米80元计算，予以认定。华凯公司与杜宗存于2018年2月7日签订《商品房买卖合同解除协议书》，载明：违约金及房屋租赁费根据合同约定及市场行情另行协商。同日，华凯公司与杜宗存签订A1C1-2号厂区商品房订购协议。因华凯公司欠付工程款数额为：300万元+1280644.16元=4280644.16元，另外杜宗存先前支付保证金10万元，合计：4380644.16元。2018年2月7日前2年的厂房占有使用费应扣除4380644.16元的部分。扣除后的厂房占有使用费为：4754.44平方米×80元每平方米每年×2年×[（7639150元-4380644.16元）÷7639150元]＝324483.65元。2018年2月8日至2019年06月15日的厂房占有使用费为：4754.44平方米×80元每平方米每年×16.23个月÷12＝514430.4元。厂房占有使用费合计838914.05元。杜宗存应向华凯公司支付厂房占有使用费838914.05元，予以认定。《商品房买卖合同》约定物业服务收费价格0.3元每月每平方米，华凯公司主张按0.2元每月每平方米计算物业费，予以支持。物业费为4754.44平方米×0.2元每平方米每月×40.23个月＝38254.22元。杜宗存应向华凯公司支付物业费38254.22元，予以认定。杜宗存主张其与华凯公司双方一致同意工程款违约金及购房违约金、占用期间的租赁费等均互不再向对方主张，双方同时放弃，从而双方进行了最终结算，华凯公司才向杜宗存出具了1107939.16元的购房款收据。对于上述主张，杜宗存未提供证据证明，杜宗存主张华凯公司出具1107939.16元的购房款收据系最终结算不成立。华凯公司与杜宗存签订《商品房买卖合同解除协议书》约定:从乙方（杜宗存）所交房款中扣除租赁费和违约金后所剩房款直接转为A1C1-2号厂房购房款。若乙方剩余房款小于A1C1-2号厂房房款时，乙方应在规定期限内补齐差额；若乙方剩余房款大于A1C1-2号厂房房款时，乙方认可甲方（华凯公司）不予现金退还，甲方可选择同等价值的厂房或商铺进行抵付。鉴于上述约定，厂房占有使用费838914.05元及物业费38254.22元合计为877168.27元，厂房占有使用费及物业费的数额小于1107939.16元，华凯公司要求给付厂房占有使用费及物业费的请求，予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”杜宗存申请对两份收据的文字及盖章的时间进行鉴定，对证明待证事实无意义，不予准许。案件受理费、财产保全申请费系诉讼费用，诉讼费用的负担由人民法院决定，不属于当事人的诉讼请求。因杜宗存不认可华凯公司主张的厂房占有使用费及物业费，本院认定厂房占有使用费及物业费的案件受理费由杜宗存负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告滕州华凯置业有限公司的诉讼请求。案件受理费26180元，由原告滕州华凯置业有限公司负担13609元，由被告杜宗存负担12571元。保全申请费5000元，由原告滕州华凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长  赵曰涛审判员  刘 莉审判员  蒋继伟二〇二〇年七月二十八日书记员  廖明慧