福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5675号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林尔深，男，汉族，1965年10月2日出生，住厦门市思明区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邱育花，女，1966年11月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林尔深，身份信息同上，系邱育花之夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周小玲，男，1969年7月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：雷军、安寿志，北京观韬中茂（厦门）律师事务所。 原审被告：倪爱芝，女，汉族，1955年7月25日出生，住厦门市湖里区。 原审第三人：厦门英特华投资咨询有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路820号帝豪大厦2603室。统一社会信用代码：91350200784161469G。 上诉人林尔深、邱育花因与被上诉人周小玲、原审被告倪爱芝、原审第三人厦门英特华投资咨询有限公司（以下简称英特华公司）确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林尔深、邱育花上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判周小玲向林尔深、邱育花支付房屋占用费（房屋占用费以每月4500元标准，自2016年9月19日起计算至房屋实际返还之日止）；3、改判周小玲对涉案房屋恢复原状；4、一、二审本诉及反诉诉讼费均由周小玲承担。事实和理由：一、一审法院判决林尔深、邱育花向周小玲返还123万元（根本无此合同与收据），事实认定错误，有失公允。首先，周小玲虽提供了123万元的转账记录，但这123万元并非均属房屋转让款，而是由多种费用共同组成。双方签订的《房屋使用权转让合同》及《协议书》中明确约定了涉案房屋的转让款为96万元，其余的27万元（123-96=27再扣周奇定金5万元是【定金】不是购房款）中，包含了向涉案房屋产权方（即英特华公司）另代垫支付的见证费5万元、向案外人张丽美、张志强、陈序丽夫妇（即涉案房屋的原权利人）支付的装修补偿金最低到500元/平方计6.39万元折成后5万元、及向林德清支付的中介费5万元（购房款其中辛苦费，其中的收条10万的5万元，足以体现这27万元系双方为顺利履行《房屋使用权转让合同》及《协议书》约定义务而支出的必要费用，并非是涉案房屋转让款。林尔深（邱育花系配偶）收到该份额房款只有一笔58万元详见银行流水扣去上述所约定该支付与代垫的余下只有43万元，根本沒有周小玲所说的款项，一审法院在未查清事实的情况下，判定林尔深、邱育花向周小玲返还该部分款项是错误的。同时，周小玲对涉案合同被认定无效也存在着严重的过错，即便林尔深、邱育花需返还该部分款项，也应当基于过错仅承担相应部分，而不应当全额返还。其次，周小玲在签订《房屋使用权转让合同》时，已对房屋的实际情况、权属信息做了充分的了解，签订合同系其真实的意思表示行为。因此，就96万元的房屋转让款，周小玲作为有过错的一方，应当就其过错程度承担相应的损失。一审法院判决林尔深、邱育花全额返还显失公平，应依法改判。 二、一审法院认定房屋占用费为每月3000元，定价过低，严重损害了上诉人的合法权益。《房屋使用权转让合同》签订后，涉案房屋交付周小玲，其获得了涉案房屋的占有、使用、收益的权利。期间，涉案房屋所在项目及周边地段房屋的租金平均为4500元/月套，原权利人张志强夫妇将涉案房屋出租给他人时约定的租金为6000元/月套，均远远高于一审法院认定的金额。虽然林尔深、邱育花在一审中同意由一审法院对占用费进行酌定，但是该酌定的数额远远低于市场行情，与客观实际相违背，林尔深、邱育花对此不予认可。 三、一审法院未判定周小玲将涉案房屋恢复原状，显失公平。《房屋使用权转让合同》签订后，涉案房屋自2016年9月19日便已交付给周小玲占有、使用，在如此漫长的时间里，周小玲对房屋进行了装修、装饰或改造，与房屋交付当初的模样相距甚远。据了解，周小玲在2017年初对房屋的木地板改塑料地毯等均进行了改造，附属物墙面电视也扔了，卫生间大浴缸也坏，多人坐的沙发已换布沙发，墙面墙纸已旧了等等（2019年8月12日下午三点周小玲在思明区法院口述过），结合林尔深、邱育花所提交的证据，足以证明周小玲对房屋恢复原状负有义务。一审法院驳回林尔深、邱育花该项反诉请求，于法无据。 四、涉案房屋存在交付不能的可能性。据了解，涉案房屋产权人（下称产权人）已进入破产、重组程序，相关债权人均已完成了债权申报工作。而周小玲已基于其对涉案房屋的权利完成了债权申报工作，待破产、重组程序完结，涉案房屋将被抵押权人（案外人中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行）进行处分，而周小玲将基于债权人的身份，从破产管理人处获得财产分配的权利。该情形不仅将导致林尔深、邱育花在返还购房款后无法获得涉案房产，还将使周小玲在获得林尔深、邱育花返还购房款的同时，还能获得来自产权人的财产分配，这对林尔深、邱育花是极其不公平的。既然合同无效，原办理《全权委托给周小玲》还在有效中。林尔深、邱育花恳请二审法院判决周小玲、英特华公司和产权人共同完成债权人的变更登记，使林尔深、邱育花的合法权益能够依法得到保护。 周小玲答辩称，一、林尔深、邱育花应向周小玲返还全部购房款123万元。1、双方于2016年8月15日签订的《购房定金收条》中已明确约定“此房屋出售总价为人民币123万元”，至于为什么《房屋使用权转让合同》载明96万元，一审庭审中倪爱芝声称当时是应英特华公司及公证的需要才写明购房款96万元，林尔深、邱育花对此予以默认。2、周小玲已实际支付了购房款123万元。3、至于林尔深、邱育花称27万元包含了见证费、装修补偿金、中介费等费用，其并未提供相应的证据予以证明，退一步说，即使林尔深、邱育花能对此予以证明，该部分费用也应由转让方（即林尔深、邱育花）自行承担。周小玲只是按双方的约定支付房屋总价123万元，其余概不负责。4、在《房屋使用权转让合同》被判决无效的情况下，其法律后果应恢复至未签订合同时的状态。周小玲已实际支付123万元，无论该123万元其名称是否为购房款，林尔深、邱育花都应予以返还。 二、一审法院认定房屋占用费为每月3000元，系在综合考虑实际情况、市场行情、双方过错的情况下做出的合理判决，该判决已保证了林尔深、邱育花的利益。1、周小玲自2016年9月开始取得诉争房屋使用权后，原房屋承租方金色四季酒店每月仅支付租金3835元，支付至2017年4月后再未支付租金。无奈之下，周小玲只能将房屋出租给其老乡使用，每月租金仅2000余元。而林尔深、邱育花对其主张的租金每月6000元未提供任何证据予以证明。2、一审判决房屋占用费每月3000元系综合考虑了双方过错而酌情做出的。本案中，周小玲自身确有疏忽和过错，因而一审判决对于周小玲诉求支付购房款利息的诉求未予以支持，对应地针对林尔深、邱育花的过错，酌定房屋占用费为每月3000元并不为过，甚至该酌定的金额已偏高。 三、周小玲愿意将案涉房屋按现状返还给林尔深、邱育花。周小玲接收诉争房屋后，未对诉争房屋进行过结构上的任何改动，且在一审庭审后，一审法官另行组织双方对房屋状况进行确认中，林尔深、邱育花对房屋交付时的格局、家具、电器均不清楚，周小玲要求当天一同前往诉争房屋进行当面确认，林尔深、邱育花也不予以配合。至于某些房屋的部位、某些家具的老旧磨损系自然现象。故周小玲将房屋按现状返还给林尔深、邱育花即可。 四、讼争房屋产权人债权登记为其内部进行的债权登记，仅为形式上的登记。林尔深、邱育花履行完返还123万元的义务后，周小玲可协助林尔深、邱育花完成债权人变更登记。 倪爱芝、英特华公司未到庭，亦未提交答辩意见。 周小玲向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认周小玲与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的《房屋使用权转让合同》以及《协议书》均无效；2.林尔深、邱育花、倪爱芝共同返还周小玲购房款123万元及利息（以123万元为基数，自2016年9月19日起按年利率6%计算至实际偿还之日止）。 林尔深、邱育花向一审法院提起反诉，请求判令：1.周小玲将厦门市思明区长青路180号（现门牌号××）“闽联综合楼第4楼层15”房屋返还给林尔深、邱育花；2.周小玲应将厦门市思明区长青路180号（现门牌号××）“闽联综合楼第4楼层15”房屋恢复原状并做相应观察及该排查的保证承诺；3.周小玲应向林尔深、邱育花支付房屋占用费（以每月6265.14元的标准自2016年9月19日起计算至实际交还房屋之日止）。 一审法院认定事实：2010年8月3日，案外人闽联实业有限公司（以下简称闽联公司）与嘉奕（福建）投资担保有限公司即现英特华公司签订一份《转让合同》，约定闽联公司将其所有的厦门市思明区长青路180号（门牌号××）闽联综合楼项目在建工程的所有权一次性出让给英特华公司；自协议签订之日起，双方开始办理闽联综合楼项目的开发权、在建工程的所有权及所属土地的使用权的变更登记手续。嗣后，闽联综合楼项目以“莲花路口酒店公寓”、“厦门长青·嘉华印象”名义进行广告销售。 2010年8月9日，案外人张丽美、张志强与英特华公司签订《房屋使用权转让协议书》，约定英特华公司拥有位于厦门市××“闽联综合楼”的土地房屋100%的使用权益，张丽美、张志强受让的是“闽联综合楼”4楼15号具有使用权的房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积127.86平方米；该房屋使用权转让总价为951293元；该房屋的用途为餐饮、客房、办公综合；英特华公司应于2010年12月1日前，依照有关规定，将符合本协议约定的使用权房交付给张丽美、张志强使用。 2016年7月22日，张丽美、张志强和陈序丽（张志强之妻）将讼争房屋出售给林尔深、倪爱芝。 2016年9月19日，林尔深、邱育花、倪爱芝（均为甲方）与周小玲（乙方）签订一份《房屋使用权转让合同》，约定甲方将讼争房屋使用权转让给乙方，转让价款为96万元，乙方表示对房屋的权属及使用状况等均已作充分了解并自愿受让；乙方应于本合同签订当日向甲方付清全部转让价款（含之前乙方已向甲方支付的购房款5万元）。周小玲向林尔深、倪爱芝、邱育花共支付123万元（含2016年8月15日支付的5万元）。同日，林尔深、倪爱芝（均为甲方）与周小玲（乙方）在闽联公司以及英特华公司的见证下签订一份《协议书》，约定乙方对讼争房屋已做了全面了解真实情况，就甲方将协议合同号（JHYX-2010-415）从原购买人张丽美、张志强转来房屋使用权之权利义务再转让给协议乙方一事达成一致；甲方同意自本协议生效之日起将讼争房屋按合同原价并作公证及办理公证委托方式一次性转让给乙方，转让金额为原价款；乙方享有讼争房屋使用权以及占有使用、对外出租、转让、处分等权利；甲方不再承担任何经济与法律责任也不再拥有该房屋使用权项下任何权利和义务。合同签订后，周小玲于2016年9月19日接收讼争房屋并占有使用至今。 另查明，闽联综合楼项目原用地性质为工业划拨用地。2013年6月25日，闽联公司取得该项目的土地房屋权证，土地用途为酒店，土地使用权类型为出让，并备注：“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”。 审理中，林尔深、邱育花和周小玲均同意占用费由一审法院酌定。 林尔深、邱育花陈述讼争房屋交付给周小玲时应为酒店格局，但格局、家具、电器等房屋状况均不清楚，可以参考周围同户型房屋。周小玲陈述其并未改变房屋结构，按现状予以返还。 周小玲和林尔深、邱育花、倪爱芝均确认讼争房屋实际转让价为123万元。 一审法院认为，周小玲与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的《房屋使用权转让合同》以及《协议书》应认定无效，理由如下：1.讼争房屋所在用地为划拨工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条关于“国家实行土地用途管制制度”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于划拨土地使用权和地上建筑物转让应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定，英特华公司在未经批准的情况下将划拨工业用地上的房屋作为办公酒店商业用途出售，属擅自改变土地用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定为无效。2.虽然此后项目用地类型改为出让并变更土地用途为酒店，但土地房屋权属证书上明确载明“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”，即综合楼应整体转让而不能分割单套出售。英特华公司将房屋分割单套出售违反了土地用途管制制度，损害了国家作为土地所有权主体的利益，转让合同亦应认定无效。3.英特华公司将已竣工的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售，从中获取利益，符合商品房买卖合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，英特华公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格，即不具有相应的民事行为能力，合同亦应认定无效。综上可认定，讼争房屋不具备出售的法定条件，其转让交易行为均属无效，故周小玲主张其与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的转让合同无效，于法有据，予以支持。 鉴于讼争房屋转让合同无效，双方应各自返还基于该合同所取得的财产，故周小玲要求林尔深、邱育花、倪爱芝返还购房款123万元的主张以及林尔深、邱育花要求周小玲返还房屋的诉求，于法有据，予以支持。根据在案证据，合同双方仅对讼争房屋使用权的交易进行约定，可见周小玲在交易过程中已明知房屋并不具备房地产买卖条件，其与并非房屋产权人的林尔深、邱育花、倪爱芝签订《房屋使用权转让合同》，受让所谓房屋使用权，构成对自身权利障碍和政策限制的忽略，亦有过错，故其要求支付购房款利息的主张，不予支持。林尔深、邱育花对房屋交付时的格局、家具、电器等状况均不清楚，亦未能举证证明房屋交付时的原状，故其要求周小玲恢复原状并做相应观察及该排查的保证承诺的诉求，不予支持。周小玲已实际占用讼争房屋，基于合同无效应向林尔深、邱育花支付占用费，但林尔深、邱育花对讼争房屋不能交易之情况亦属明知，其在交易过程中亦具有过错，法院结合双方在交易过程中的实际过错情况，酌定占用费为每月3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、周小玲与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的《房屋使用权转让合同》及《协议书》无效；二、林尔深、邱育花、倪爱芝于本判决生效之日起十五日内向周小玲返还购房款123万元；三、周小玲于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区××“闽联综合楼第4楼层15”返还给林尔深、邱育花并支付占用费（按每月3000元的标准，自2016年9月10日起计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回周小玲的其他诉讼请求；五、驳回林尔深、邱育花的其他反诉请求。 本案一审案件受理费8823元，由周小玲负担1220元，林尔深、邱育花、倪爱芝共同负担7603元；反诉受理费2395元，由林尔深、邱育花共同负担798元，周小玲负担1597元。 二审经审理查明，除林尔深、邱育花认为讼争房屋应恢复原状外，各方对一审判决查明的事实均未提出异议。本院对一审查明事实中各方无异议部分予以确认。 二审中，林尔深、邱育花提交5组新证据：1、占用费说明（两份租赁合同、微信），证明××（现180号）小业主2018年12月1日至2020年11月30日出租给厦门环岛鹭尚国际酒店管理公司尚伟强《租赁合同》证据，另一份同格局127.8平《租赁合同书0014905号》2019年5月28日中天亿房产每月4300元／套，有效期2019年5月28日至2020年5月27日。2、没收周奇违约定金5万元（其中给合伙人倪爱芝得2.5万元收条），并附上周小玲实际付给林尔深款的银行流水凭证（一张银行流水）。3、金色四季酒店在官方网《携程网》《大众点评》《美团》均可查配套装修及入驻率好评及415房《美篇证据附有可查看》作为多功能样板房装修图及酒店配套清单及415房结构平面图《在公证书附件上》。2016年4月16日《关于业主提出的解除房屋租赁合同三个要求回复及补装修补偿费》附件证据2016年补张志强5万及购房款其中5万中介辛苦（收条10万元其中5万元支配415房）。见证费5万证据巳在一审给对方对证过。4、2010年起至2025年张志强与金色四季酒店《租赁合同》复印件。《闽联重组登记表》周小玲登记债权债务表。及附文件文档。 周小玲质证认为，证据1的两份租赁合同真实性无法确认，亦与本案无关。微信记录的真实性、合法性、关联性不予确认。证据2是与倪爱芝的转账记录，跟周小玲无关。证据3真实性、合法性、关联性均不予确认。证据4真实性予以确认，待林尔深、邱育花履行完本案判决后，周小玲同意协助办理变更。 周小玲于二审中提交一份银行转账凭证，证明周小玲自2016年9月取得讼争房屋后，原房屋承租人金色四季酒店仅支付租金每月3835元，支付至2017年4月。 林尔深、邱育花质证认为，周小玲不是租给金色四季酒店，是租给另外的人。 倪爱芝、英特华公司于二审中未提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕林尔深、邱育花的上诉请求进行审理。 首先，虽然讼争《房屋使用权转让合同》约定的房屋转让价为96万元，但在《购房定金收条》上写明的是房屋出售总价为123万元，且周小玲亦是按此实际支付了123万元。林尔深、邱育花上诉称96万元之外的27万元系购房时支付的其他费用和房屋装修费，但其提供的证据中：1、倪爱芝的收条仅证明倪爱芝与林尔深、邱育花之间如何分配购房款，不能证明林尔深、邱育花该上诉主张；2、收取中介费收据并未涉及本案讼争房屋；3、装修费说明是林尔深本人自行书写的，不足为证；4、提供的证据金额总数并非27万元。故林尔深、邱育花上诉主张讼争房屋购房款不是123万元，证据不足，本院不予采信。其次，林尔深、邱育花提供的携程网上的图片不能证明就是讼争房屋在其交付给周小玲时的原始状况，因此，林尔深、邱育花未能举证其当初交房时房屋的实际原状，其要求周小玲将房屋恢复原状，本院不予支持。第三，林尔深、邱育花二审提供的租赁合同真实性无法确认，亦与本案讼争房屋无关，其以此证明一审认定讼争房屋每月3000元租金过低，证据不足。上诉人提交的证据仅证明周小玲于2017年4月之前每月有实际收取3835元租金，且一审判决未支持周小玲要求支付利息的主张，因此林尔深、邱育花等自2016年9月收取123万元起一直在获取该笔款项的孳息，因此，一审法院综合种种因素而酌定讼争房屋占用费为每月3000元，并无不妥，本院予以维持。综上，林尔深、邱育花上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11100元，由林尔深、邱育花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年三月十一日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。