广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第1084号原告（反诉被告）：佛山市三水金盛市场管理有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：林华生，该公司董事长。委托代理人：刘文利，该公司职员。被告（反诉原告）：李太坤，男，汉族，住佛山市三水区，身份证号码：×××3132。被告（反诉原告）：李伟佳，男，汉族，住佛山市南海区，身份证号码：×××4315。被告（反诉原告）：黎文海，男，汉族，住佛山市南海区，身份证号码：×××4356。上述三被告委托代理人：唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。第三人：陈仁英，男，汉族，住广东省陆丰市，身份证号码：×××3034。第三人：林宝民，男，1965年2月20日出生，汉族，住广东省陆丰市内湖镇内湖四村大埕东三巷**号，身份证号码：4415221965********。上述第三人委托代理人：陈壮陆，广东红棉律师事务所律师。原告佛山市三水金盛市场管理有限公司（下称金盛公司）诉被告李太坤、李伟佳、黎文海，第三人陈仁英、林宝民租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由审判员林伟庭适用简易程序独任审理。被告方在答辩期间，向本院提出反诉，本院经审查后受理其反诉申请。案件于2015年11月18日公开开庭合并进行了审理。本案开庭时，原告金盛公司的委托代理人刘文利，被告李太坤、委托代理人唐飞鹏，第三人陈仁英、林宝民的委托代理人陈壮陆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2007年3月31日签订了《场地租赁协议》，约定被告将位于佛山市三水区西南镇原镇卫生院的用地及地上建筑物临时租赁给原告，租赁期限至2013年3月31日止。原告先后向被告交纳了租赁保证金共105000元。根据场地租赁协议的约定，被告应在场地使用期满及结清水电等费用后将租赁保证金退回给原告。现租赁期已届满，且涉案物业的产权已经转移给案外第三人，被告理应将租赁保证金退回给原告。为维护原告合法权益，特起诉请求法院判令三被告：1、退回原告租赁保证金105000元；2、承担本案诉讼费用。被告李太坤、李伟佳、黎文海辩称：原告向被告交付的保证金用于保证合同的履行，因原告没有按期交还租赁物，已经构成违约，故该保证金105000元不应退回。第三人陈仁英、林宝民述称：我方认为被告应将保证金105000元退还原告。原告与被告签订的《场地租赁协议》已到期，但被告将第三人承租的场地于合同到期前出租给案外人，损害了原告及第三人的优先承租权，因此系被告违约在先，该保证金应予退还，且第三人亦已经依法承担了相应责任。反诉原告诉称：佛山市三水区西南红卫路16号F1、F2、F3原属于反诉原告的共同物业。2007年3月31日，反诉人与被反诉人金盛公司签订《场地租赁协议》，双方约定被反诉人租赁反诉人所有的位于佛山市三水区西南红卫路16号原西南镇卫生院的建筑及用地，即佛山市三水区西南红卫路16号F1、F2、F3物业，租赁面积为2280.30㎡，租赁期限从2007年4月1日起至2009年3月31日止，金盛公司自2008年3月1日起按每月35000元交纳租金，其后双方如约履行。2007年9月17日，双方又签订《场地租赁补充协议》（下称补充协议），对双方之前的租赁关系作补充，约定租赁期限延长至6年，即从2009年3月31日延长至2013年3月31日止，租金从第4年开始每年在上一年的基础上递增8%。被反诉人租赁场地后，于2008年5月28日与第三人陈仁英、林宝民签订《场地租赁合同》，约定金盛公司将从反诉人处承租的上述租赁物中的大楼首层、二层及西面空地约700㎡转租给第三人陈仁英、林宝民使用，租期从2008年6月1日至2013年3月31日止，每月租金为25000元。其后，第三人陈仁英、林宝民在承租的土地上合伙经营了佛心大药房。佛心大药房经营1年后，又将承租场地中的140㎡转租给黄锡亮经营瑞亮鞋店，将其中的10多平方米转租给“创无限”作仓库用，佛心大药房自己使用545㎡。2013年3月6日，反诉人与黄锡亮签订《经营场所及仓库出租协议》，约定反诉人将佛山市三水区西南红卫路16号F3首层约275㎡及仓库约80㎡出租给黄锡亮使用（宽度为瑞亮鞋店及佛心大药房一半铺面、砖柱中间为界，长度不超过走火通道），租赁期限从2013年4月11日起至2017年10月10日止。签约当日，黄锡亮向反诉人交纳保证金230000元，约定若承租方违约，没收保证金，若出租方违约，双倍退还保证金等。协议签订之后，黄锡亮向反诉人交纳了保证金230000元。由于被反诉人在租赁期限届满日即2013年3月31日没有依约向反诉人交回所租赁标的给反诉人，以致反诉人未能按合同约定向黄锡亮交付租赁房屋，由此黄锡亮起诉三反诉人，佛山市三水区人民法院于2014年3月30日作出（2013）佛三法民二初字第563号《民事判决书》，判决三反诉人向黄锡亮支付违约金150000元。该判决生效后，三反诉人向黄锡亮支付了违约金150000元及支付了该案诉讼费用34221元。其后，三反诉人多次向被反诉人要求赔偿该损失，但被反诉人不予正面答复。前述事实亦经三水区人民法院作出的（2014）佛三法民二初字第344号判决书及佛山市中级人民法院作出的（2014）佛中法民一终字第3106号判决书确认。反诉人与被反诉人亦因前述租赁房产产生各种纠纷在三水区人民法院进行多次诉讼，至今仍未全部处理完毕。反诉人由于被反诉人的违约，导致反诉人向黄锡亮支付了违约金150000元及承担了案件诉讼费用34221元，该些款项已由三水区人民法院执行完毕。为此，反诉人为维护自身合法权益，特提出反诉，请求法院判令被反诉人：1、赔偿反诉人经济损失184221元；2、承担本案诉讼费用。反诉被告金盛公司辩称：1、根据被反诉人与反诉人签订的《补充协议》第8条免责条款约定，本案系第三人的侵权行为导致被反诉人被动违约，属于该约定的不可归责原因，因此被反诉人不应承担责任；2、根据合同法第113条规定，反诉原告要求反诉被告承担的赔偿责任超出我方合同签订时预见或应当预见的因违反合同造成的损失范围，被反诉人认为应以双方签订协议约定的租赁合同中约定的租赁期限届满当月的租金为标准计算赔偿金额，即44090元／2280.30平方×275平方×6个月=31903.03元；3、若反诉原告认为本案第三人向反诉人支付的场地占用费及违约金不足以弥补损失的，应由第三人承担；4、反诉原告因案外人起诉而承担的诉讼费用不属于本案赔偿的范围，不应由被反诉人承担。在反诉中第三人陈仁英、林宝民述称：1、反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据。反诉原告将第三人承租的场地，在反诉被告与第三人签订的《场地租赁合同》到期前已经出租给黄锡亮等，致反诉被告与第三人丧失优先承租权，是反诉原告违约在先，应自行承担相应责任；2、第三人已经承担占用场地的责任，且反诉原告的反诉已超过诉讼时效。在本诉中，原告向本院提供了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证，各被告及第三人身份证复印件，证明原、被告及第三人诉讼主体资格；2、《场地租赁协议》复印件，证明原告根据该协议第4条规定向被告交付保证金35000元，被告应于场地使用期满后将保证金退回。3、《补充协议》复印件，证明原告根据合同约定又向被告交付保证金70000元。4、收据2张复印件，证明原告已经向被告交付保证金共105000元。在本诉中，被告方没有向本院提供证据。在本诉及反诉中，第三人向本院提供了如下证据：1、（2013）佛三法民二初字第563号《民事判决书》，证明原、被告的租赁合同期限届满前，被告将属于第三人承租的场地出租给案外人，侵犯了原告及第三人的合法优先承租权，被告存在过错。2、（2014）佛中法民一终字第3106号《民事判决书》，证明原、被告及第三人之间有关租赁场地的纠纷，已经由佛山市中级人民法院生效判决书确定，第三人也已经按判决履行义务，向被告支付了场地占用费及违约金，被告没有理由拒绝向原告退回保证金。在反诉中，反诉原告向本院提供了如下证据：1、（2013）佛三法民二初字第563号、（2014）佛三法民二初字第344号及（2014）佛中法民一终字第3106号《民事判决书》各1份，证明由于反诉被告没有依约将租赁物返还反诉原告，导致反诉原告向案外人黄锡亮支付150000元的违约金及诉讼费用34221元。2、（2014）佛三法西执字第515号执行通知书、交款通知书及发票各1份，证明反诉原告已经按照生效判决书向案外人黄锡亮支付了违约金及承担了案件受理费。在反诉中，反诉被告没有向本院提供证据。经审查原告提供的证据，第三人对证据无异议，被告对证据的真实性无异议，但认为证据4是注明“租赁保证金”，不是协议所约定的“场地使用保证金”。对于原告提供的证据，内容真实，来源合法，本院予以采信。经审查第三人提供的证据，原、被告无异议，本院予以采信。经审查反诉原告提供的证据，反诉被告及第三人对证据的真实性无异议，对于证据的关联性，反诉被告认为由法院审查。第三人则认为是反诉原告有过错在先，应由其自行承担责任，其损失与反诉被告及第三人无关。对于反诉原告提供的证据，内容真实，来源合法，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合本案其他材料，本院确认本诉原告及反诉原告诉称的事实。另查明：原告金盛公司与被告李太坤、李伟佳、黎文海签订的《场地租赁协议》约定：乙方向甲方支付的使用场地保证金35000元，待场地使用期满及结清水电等费用后退回乙方。合同期满后原告已将租赁标的物交回被告方及结清了水电费等。本院认为：原、被告签订的《场地租赁协议》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告依合同约定将场地保证金交给被告，现租赁合同期满，且原告已按约定将租赁标的物交回被告方及付清了水电费，合同约定退回保证金的条件已成就，原告为此起诉请求被告退回收取的保证金，合法有据，本院予以支持。被告方辩称收取原告的“租赁保证金”，不是协议所约定的“场地使用保证金”，因原告违约，故该保证不应退回。首先，收据是由被告方开出，至于被告方将款项写为“租赁保证金”或“场地使用保证金”，均不影响双方在合同对保证金的约定；其次，该款项的性质为保证金，并非是定金或订金，在双方没有特别约定的情况下不适用罚金法则。故被告方辩称无理，本院不予采纳。对于反诉原告的诉讼请求，根据反诉原、被告签订的《场地租赁协议》及《补充协议》，反诉被告应于2013年3月31日前将租赁标的物交回反诉原告，但反诉被告延期交付，导致反诉原告不能按期将包括反诉被告承租的楼房在内全部交付给案外人黄锡亮使用，从而被黄锡亮起诉，最终经生效的法律文书确认反诉原告支付案外人黄锡亮违约金150000万元及承担案件诉讼费用34221元。该部分经济损失确因反诉被告的违约行为造成，故反诉原告请求反诉被告赔偿，合法有理，本院予以支持。反诉被告辩称自己是被动违约，属于合同约定的免责范围，故不应承担责任。反诉被告明知与反诉原告的租赁期限，其将承租的场地转租给他人，应可预料逾期的后果，但反诉被告仍然放任这种结果的发生，故应承担违约责任。反诉被告辩称无理，本院不予采纳。反诉被告辩称反诉原告主张的金额超过合同约定的预期损失，应予调整。反诉原告所主张的金额已经生效的法律文书确认，属于合法损失。故反诉被告辩称无理，本院不予采纳。第三人述称反诉原告违约在先，应由其自行承担相应责任。对此第三人并没有证据证明，本院不予采纳。第三人述称反诉原告的主张超过诉讼时效，因反诉原告所主张的经济损失，是在2014年3月30日才被本院作出的（2013）佛三法民二初字第563号《民事判决书》所确认，故第三人的述称没有事实依据，本院不予采纳。综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李太坤、李伟佳、黎文海退回原告佛山市三水金盛市场管理有限公司保证金105000元。二、反诉被告佛山市三水金盛市场管理有限公司赔偿反诉原告李太坤、李伟佳、黎文海经济损失184221元。对比上述第一、二判项，反诉被告佛山市三水金盛市场管理有限公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告李太坤、李伟佳、黎文海79221元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1200元，由被告李太坤、李伟佳、黎文海负担。反诉案件受理费1992元，由反诉被告金盛公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  林伟庭二〇一五年十二月二十三日书记员  李洁文