四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终7270号上诉人（原审被告）：邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇棉花街259号1层。法定代表人：李长清，总经理。委托诉讼代理人：黄继，男，系邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：安季勋，四川天则律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈艳梅，女，1981年10月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：李国明，四川众望律师事务所律师。原审被告：成都市凯信家居装饰城经营管理有限公司，住所地：四川省成都市温江区柳城镇新西路四季花乡。法定代表人：黄毓惠，总经理。委托诉讼代理人：黄继，男，系邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：安季勋，四川天则律师事务所律师。上诉人邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司（以下简称邛崃凯信公司）因与被上诉人陈艳梅、原审被告成都市凯信家居装饰城经营管理有限公司（以下简称成都凯信公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2017）川0183民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邛崃凯信公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判邛崃凯信公司返还陈艳梅60%的租金。事实和理由：2014年9月13日，一、邛崃凯信公司与陈艳梅签订的《租赁合同》合法有效。陈艳梅知道或应当知道租赁商铺尚未竣工验收，故双方签订合同时未将竣工验收设置为合同成立的要件。竣工与否，不影响合同效力。为避免竣工验收延误，双方在《租赁合同》第二条第4款约定了延迟交付使用的合同条款，此条款系双方对因竣工、整体装修滞后而达成的合意。该合意表明竣工验收之延误即可作为装修和起租日顺延之根据。陈艳梅2014年9月13日签订合同，该时段均在产权人2014年12月31日完成竣工验收之前。二、租赁商铺为清水房，需陈艳梅按约定完成装修，故交付标的物必须先行。占有标的物后装修过程中的囤货、招商、洽谈，即已具有使用的功能。完成竣工验收后（陈艳梅装修完毕），即实现合同中约定的交付使用商铺的合同约定。三、邛崃凯信公司与陈艳梅所签合同的总价款为214235元，但陈艳梅仅支付100000元（迄今仍未全款付清）。陈艳梅未能按约定交清房款，已构成违约，依照合同第十一条第2款的约定，邛崃凯信公司仅应返还陈艳梅60%的租金。且陈艳梅单方提出解除合同亦构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款和双方所签合同第十二条第4款之规定，邛崃凯信公司应不予退回陈艳梅质量与履约保证金10000元。即使以未竣工验收为由认定邛崃凯信公司违约，陈艳梅也违约在先，不能因后违约行为而否定其前违约行为，一审对邛崃凯信公司的抗辩不予审查错误。陈艳梅辩称，邛崃凯信公司从业主整体租赁商铺后分租给陈艳梅，邛崃凯信公司与业主签订的合同约定租赁商铺于2014年12月31日竣工验收。2014年9月13日陈艳梅与邛崃凯信公司签订分租合同，陈艳梅同日向成都凯信公司交纳100000元租金，由于邛崃凯信公司出租给陈艳梅的商铺、场地一直未竣工验收，因此，陈艳梅未再缴租金余款，也未进场装修使用，该责任在邛崃凯信公司，邛崃凯信公司主张仅退还陈艳梅60%的租金不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告成都凯信公司的意见与邛崃凯信公司的意见一致。陈艳梅向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年9月13日签订的租赁合同；2、成都凯信公司、邛崃凯信公司退还陈艳梅租金、宣传费、履约保证金、管理费、营业员管理基金计100000元。一审法院认定事实：2013年12月31日，四川成泰伟业房地产开发有限公司与成都凯信公司签订《房屋租赁协议》，将其开发拟建的成泰凯信尚品商业物业出租成都凯信公司使用。2014年9月13日，陈艳梅与邛崃凯信公司签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》及合同附件。第一条约定：陈艳梅向邛崃凯信公司租赁凯信家居装饰城邛崃商场1号2号商铺，租赁期从2015年1月1日至2020年12月31日，免租2年，租金单价29元/平方米/月。第二条约定：陈艳梅于合同签订3日内一次性交清包括12个月租金117234元在内的费用计138319元；逾期未交清，视为违约按合同第十一条第2款处理；陈艳梅进场装修时间为2014年10月15日至2014年12月31日完成，逾期邛崃凯信公司按每天租金的双倍收取违约金；因邛崃凯信公司原因不能按时将商铺交付使用，造成陈艳梅入场时间延迟，陈艳梅装修时间及起租时间顺延。第十一条第2款约定：陈艳梅未按时交清款项，邛崃凯信公司有权要求陈艳梅在7日内交清；如7日内不能履约，邛崃凯信公司有权解除合同收回场地，陈艳梅所交除租金外的其余费用不退，剩余租金的60%退还陈艳梅，40%作为违约金由邛崃凯信公司收回。同日，成都凯信公司代邛崃凯信公司收到陈艳梅预付租金100000元。案涉商铺至今未竣工验收。一审法院认为，陈艳梅与邛崃凯信公司签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。现邛崃凯信公司同意解除合同，予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，陈艳梅诉请邛崃凯信公司返还租金100000元，予以支持。邛崃凯信公司主张不予退还40%的租金，根据合同第十一条第2款之约定，该40%的租金系陈艳梅如存在相关违约行为时应承担的违约金责任。邛崃凯信公司的该主张实质是追究陈艳梅的违约责任，应通过诉讼方式主张，但其在本案中未提起反诉，故陈艳梅是否存在相关违约行为及相关违约责任，非本案审理范围，邛崃凯信公司可另案起诉。成都凯信公司非陈艳梅租赁合同的相对方，陈艳梅对其诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除陈艳梅与邛崃凯信公司于2014年9月13日签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》；二、邛崃凯信公司于判决生效之日起10日内返还陈艳梅租金100000元；三、驳回陈艳梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由邛崃凯信公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：邛崃凯信公司应否全额返还陈艳梅所缴纳的费用100000元。对此，本院评判如下：陈艳梅与邛崃凯信公司于2014年9月13日签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”陈艳梅起诉要求解除与邛崃凯信公司签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》，邛崃凯信公司同意解除，一审法院判决准予双方解除合同后，双方均无异议，本院对此予以确认。对于合同解除后，邛崃凯信公司应否返还陈艳梅所缴纳的全部费用问题，根据本案查明的事实，邛崃凯信公司与业主约定案涉商铺于2014年12月31日竣工验收，但案涉商铺至今未竣工验收，因此，陈艳梅所租赁的案涉商铺尚不具备使用条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于陈艳梅租赁商铺的目的不能得到实现，因此，陈艳梅要求解除与邛崃凯信公司签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》是行使法定解除权。邛崃凯信公司应退还陈艳梅所缴纳的全部费用。邛崃凯信公司提出陈艳梅单方解除合同系违约行为，根据合同约定，邛崃凯信公司不应退还陈艳梅所缴纳的质量和履约保证金10000元的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于邛崃凯信公司提出陈艳梅未按合同约定在签订合同三日内，向邛崃凯信公司一次性交清款项，属于违约行为，根据合同第十一条第2项“乙方未按时交清合同款，属乙方违约，甲方有权要求乙方在7天内交纳和交清。若乙方在7日内不能履约，甲方有权停止服务并解除合同收回场地，乙方应在3日内退出场地，所交商场整体推广宣传费、营业员管理基金、预定金、质量和履约保证金不退，剩余场地租金的40%作为违约由甲方收回，60%退还乙方。”的约定，邛崃凯信公司仅应退还陈艳梅所缴租金60%的抗辩意见，本院认为，邛崃凯信公司的该主张是针对陈艳梅提出的全额返还所交租金所提出的抗辩意见，对邛崃凯信公司的该抗辩意见应在本案中进行审查。而对于邛崃凯信公司的该抗辩意见是否成立，对此，本院认为，虽然陈艳梅与邛崃凯信公司所签订的合同约定陈艳梅应在合同签订3日内一次性付清12个月的租金及其他费用，但由于涉案商铺迄今未竣工验收，陈艳梅无法投入使用，陈艳梅未向邛崃凯信公司支付剩余的款项系维护自己的权利，由于邛崃凯信公司所出租的案涉商铺未竣工验收，属于根本违约，故本院对邛崃凯信公司关于仅应返还陈艳梅所缴纳款项60%费用的上诉主张不予支持。由于陈艳梅在签订合同后，向邛崃凯信公司交纳了100000元，故一审判决邛崃凯信公司返还陈艳梅100000元并无不当，本院予以确认。综上所述，邛崃凯信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 滕 洁审判员 崔俊安二〇一七年八月十四日书记员 薛潇瑞