广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2015）深福法民三初字第313号原告杨爱萍委托代理人何芳莉，广东国晖律师事务所律师。委托代理人张闻汇，广东国晖律师事务所律师。被告深圳市零七物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路法定代表人柴宝亭，董事长。委托代理人智德宇，该公司员工。被告深圳赛博迈特数码科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路法定代表人张瑞麟，董事长。委托代理人李翊，该公司员工。委托代理人贺振雄，该公司员工。上列原告诉被告深圳市零七物业管理有限公司（以下简称零七物业）、被告深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年5月11日公开开庭进行了审理，原告杨爱萍及其委托代理人何芳莉、被告零七物业的委托代理人智德宇、被告赛博迈特公司的委托代理人李翊、贺振雄到庭参加诉讼。庭审后，基于双方有调解意愿，本院多次组织调解，但最终未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告诉称，原告是深圳市福田区华强北现代之窗大厦裙楼3A45、3A56号房的所有权人，房屋建筑面积均为6.77平方米。现代之窗大厦裙楼1-4楼均为商铺，被告零七物业是现代之窗大厦的物业管理单位。2014年9月14日之前，原告的3A45、3A56号商铺出租给被告赛博迈特公司，由被告赛博迈特公司代为向被告零七物业支付物业管理费用，标准为：物业管理费17.35元/月/平方米，空调费12元/月/平方米。2014年9月14日，被告赛博迈特公司因经营不善而导致关门歇业未履行完租赁合同就与原告解除了租赁合同，之后将物业交回给了原告。2014年9月13日，被告零七物业及深圳市杰沃丰电子科技有限公司（以下简称杰沃丰公司）在现代之窗大厦裙楼1-4楼商场同时张贴“通告”，告知业主：现代之窗大厦1-4楼经营者赛博迈特公司由于经营不善计划于2014年9月16日起撤离，大厦管理处委托杰沃丰公司从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金等，标准为65元/平方米/月。2014年9月16日，杰沃丰公司通知包括原告在内的各业主办理《铺位临时租赁协议》、《租赁合同》等手续。原告不同意出租给杰沃丰公司管理，被告零七物业则拒绝给原告通电，并拒收物业管理费。原告向政府各部门投诉，并与被告零七物业数次协商，均得不到解决。被告赛博迈特公司将铺位交回给原告后，原告的铺位因得不到供电而一直无法使用。另，被告零七物业从2014年9月1日停止商场1、2楼的物业管理及服务，9月10日停止了商场3、4楼的物业管理及服务，之后，商场1-4楼凌乱不堪，电梯未正常运转，无空调，无保安保洁人员，无公共照明，只有个别与杰沃丰公司办理了有关手续的商户在开灯营业，一些未接受杰沃丰公司管理的业主铺位得不到供电，也不能招商，甚至有的业主铺位的门锁被堵死。原告认为，被告零七物业是大厦的物业管理单位，无论被告赛博迈特公司是否撤离，被告零七物业均有义务不间断地提供物业管理服务，但被告零七物业却未经业主同意，擅自将商场的物业管理全部转包给杰沃丰公司，采取不供电、不提供物业服务等手段，强迫业主接受杰沃丰公司的管理，企图通过杰沃丰公司收取超过规定标准（29.35元/平方米/月）200%的物业管理费。被告零七物业的行为，严重违背原告的意志，严重违反法律的规定，侵害了原告的合法权益，给原告等业主和商户造成了极大的经济损失和精神损害。被告赛博迈特公司作为原告商铺的承租人，撤场之后理应与被告零七物业办理好交接手续，让商场保持持续经营，如今商场的混乱状况，同两被告之间未作好衔接工作存在一定关联，故被告赛博迈特公司应该与被告零七物业对原告的损失承担共同赔偿责任。据此，请求判令：1、被告零七物业履行物业服务职责，给原告的铺位供电，提供公共照明、供水、运行电梯、提供保安和保洁服务，使原告的铺位具备经营条件；2、两被告共同赔偿原告现代之窗大厦裙楼3A45、3A56号铺位无法使用期间的空置损失每月5403.13元，从2014年9月15日计算至被告零七物业履行物业管理职责，使原告的铺位具备经营条件止。（从2014年9月15日暂计至2014年10月31日的店铺空置损失为10626.25元）；3、被告零七物业向原告赔礼道歉；4、两被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将本案案由由排除妨害纠纷变更为物业服务合同纠纷，并当庭撤回第三项诉讼请求。被告零七物业口头答辩称，我方已履行相应物业服务职责，向原告提供了正常的物业管理服务。因原承租人即被告赛博迈特公司在与原告租赁合同未到期的情况下提前撤场，在对承租铺位恢复原状时导致经营场所需要重新整顿进而空置，原告起诉我方要求赔偿铺位空置损失，没有事实及法律依据。我方与被告赛博迈特公司整体出租租赁合同期限至2019年6月30日，在此期间被告赛博迈特公司经原告同意，根据经营需要将所有铺位同一改造、装修后经营，后因电商冲击、地铁施工，涉案铺位高额租金导致被告赛博迈特公司经营亏损，在合同未到期的情况下提前撤场。根据原告与被告赛博迈特公司的合同，被告赛博迈特公司应将整个卖场全部铺位恢复原状，在恢复原状过程中导致铺位凌乱、供电线路裸露，需要重新铺设、整理。我方一方面对商场进行线路整理和重新铺设，一方面通过向主管部门反映，以登报方式要求业主清查物业的面积、位置、用电恢复情况，我方对此已履行相关义务，在被告赛博迈特公司撤场后，涉案商场仍有业主在正常经营，不存在物业公司不提供公共照明、供水、电梯、保安及保洁服务的情况。目前商场经营情况越来越好，入驻商户越来越多，所以我方认为我方已经履行相关职责。被告赛博迈特公司口头答辩称，1、我方承租原告铺位，合同解除后我方仅有与原告交接铺位的义务，没有义务与被告零七物业办理交接手续，且我方已于2014年9月15日前与原告协商解除租赁合同、交接了铺位，并就该租赁合同纠纷支付了赔偿款，同时签订相关确认书，按该确认书的约定，我方无须再向原告支付任何其它款项。2、我方并非提供物业服务职责的主体，且不存在任何影响原告使用铺位的行为，不应承担损失的赔偿责任。经审理查明，位于深圳市福田区的现代之窗大厦裙楼3A45、3A56号商铺（以下简称涉案商铺）为原告所有，建筑面积分别为6.77平方米、6.77平方米，合计13.54平方米。2011年6月30日，原告与被告赛博迈特公司签订租赁合同，将涉案商铺出租给被告赛博迈特公司，租期自2011年7月1日至2019年6月30日。2014年9月12日，被告零七物业的现代之窗大厦管理处向现代之窗裙楼各业主张贴通告称：近日接到赛博迈特公司的通知，其计划于2014年9月16日起撤离；为使市场的经营有统一的规划和管理，管理处委托深圳市杰沃丰电子科技有限公司（以下简称杰沃丰公司）从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。通告并载明杰沃丰公司的办公地点、联系人及联系电话。2014年9月13日，杰沃丰公司向现代之窗裙楼1-4楼业主张贴通告称：杰沃丰公司受零七物业委托，自2014年9月16日（最终以赛博迈特公司与零七物业交接日为准）起代收现代之窗大厦裙楼1-4楼所有业主物业的空调费、管理费及本体维修基金，并通知自2014年9月16日起按每月每平方米65元收取物业空调费、管理费及本体维修基金，自营业主如需要装修，需提前3天向杰沃丰公司提出书面申请并签订装修责任承诺书及办理相关手续，否则杰沃丰公司有权拒绝其进场装修。2014年9月14日，原告同意与被告赛博迈特公司解除涉案商铺的租赁合同，并同意接受被告赛博迈特公司提出的“已付的租赁保证金或押金全额作为赔付金，如租赁保证金或押金不足签订租赁主合同时2个月租金的，则按签订租赁主合同时的2个月租金补足”这一赔偿方案。同日，原告从被告赛博迈特公司处接收了涉案商铺。2014年9月15日，赛博迈特公司从现代之窗大厦整体撤场。2014年9月23日，深圳市福田区华强北街道办事处维护稳定及社会治安综合治理办公室（以下简称华强北街道综治办）出具《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》，称：“因现代之窗部分业主就零七物业公司擅自委托杰沃丰管理和收取物业管理费，从之前物价局定价的29.35元上调到65.00元，并强制业主若不与杰沃丰签收管理费事宜，就强制关电关水。业主直接交物管费给零七物业，但零七物业不收。现代之窗业主多次前往我街道反映诉求，我街道自2014年9月16日起组织双方调解多次，鉴于双方分歧较大，未能达成一致。”2014年9月26日，华强北街道综治办组织被告零七物业的代表人员及现代之窗大厦部分业主召开“关于现代之窗1-4层商业裙楼停水、停电、停空调的第四次三方会谈”并形成会谈纪要，纪要载明：“经双方充分发表意见，针对华强北现代之窗1-4层商业裙楼因赛博撤场后的乱状，双方意见如下：一、零七物业方：1、要把物业和商业管理捆绑在一起，业主同意签字后才可恢复通水通电；2、零七物业与杰沃丰是委托管理与被委托管理的关系。二、业主方：1、零七物业是名佳物业的继承者，业主与名佳物业签有物业管理合同，在合同没解除前依然有效；2、名佳物业继承者零七物业在赛博撤场时，作为合同的丙方理应负起商场恢复原状的监督交接之责，并应马上恢复供水、供电、供空调、保安、保洁等职责，直至今日商场1楼是黑的，导致1-4楼商场无法运营，对业主空铺等损失，要有人给予赔偿；3、给予商场的商业管理方面，鉴于国家没有硬性规定，应采取有利于商场发展，可以在明确职责和服务内容的基础上，本着自愿的原则，不可强买强卖；4、对于物业管理价格方面，依合同是政府定价，如要涨价可以通过政府批准或三分之二的业主人数投票才可涨价。”华强北街道综治办在纪要上盖章确认，业主亦在纪要上签字确认，被告零七物业代表人员拒绝签字。2014年10月11日，被告赛博迈特公司向被告零七物业发出联络函，表示应现代之窗大厦若干业主的需求将于近日入场进行水电等完善作业，请零七物业提供协助。2014年10月15日，原告委托律师向被告零七物业发出律师函，要求零七物业立即提供物业管理，开通水电、电梯、空调，恢复保安、保洁等物业服务，并提供装修方案，准许业主进场装修经营，同时要求零七物业赔偿业主停业期间的经济损失。庭审时，原告陈述，被告赛博迈特公司撤场后，原告的3A45号商铺已于2014年12月10日恢复通电后另行出租，3A56号商铺因商场还在装修而仍然空置，目前商铺水电供应正常。另，各方确认，现代之窗大厦裙楼从投入使用开始就由被告零七物业提供物业管理服务至今。又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段同类指导租金价格为2014年每月每平方米70元、2015年每月每平方米70元。本院认为，作为现代之窗大厦裙楼商铺业主的原告与对现代之窗大厦提供物业管理服务的被告零七物业之间成立合法有效的物业服务合同关系。被告零七物业应依约履行物业管理服务义务，为商场提供符合基本运营条件的正常物业环境，被告零七物业应就其合同义务是否实际履行进行举证。从本院查明事实来看，自被告赛博迈特公司于2014年9月15日撤场开始，被告零七物业未经业主同意擅自将物业管理职责委托给杰沃丰公司行使，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，原告有权据此要求被告零七物业继续履行提供物业管理服务的合同义务并赔偿损失。关于损失，水电能否得到正常供应保证是一个商铺正常经营所应具备的基本条件，被告零七物业停止供应水电必然会造成商铺无法正常经营使用，原告因此而受到的商铺空置损失应由被告零七物业予以赔偿，而是否提供正常的水电供应应属于被告零七物业的举证责任，在被告零七物业未能就此举证的情况下，庭审时原告已确认2014年12月10日已恢复供电且3A45号商铺已随后实际出租，3A56号商铺系因商场装修而没有出租，鉴于该两个商铺处于同一楼层，且原告也没有举证足以证明商场装修存在管理混乱而导致无法出租商铺的情形，故本院确定原告两个商铺的损失期间均自2014年9月16日起计至2014年12月10日止。关于损失金额，本院参照商铺所处地段同期同类指导租金价格来确定损失赔偿额，即商铺空置租金损失为2014年、2015年期间两个商铺按每月947.80元（13.54平方米×每月每平方米70元）计算，原告主张按之前其与被告赛博迈特公司之间的租赁合同约定的租金标准来确定损失，缺乏依据，对于过高部分，本院不予支持。被告零七物业辩称在被告赛博迈特公司撤场后，涉案商场仍有业主在正常经营，故以此推断出并不存在零七物业不提供公共照明、供水、电梯、保安及保洁服务的情况，对此，本院认为，从本院查明情况看，虽然电梯、保安及保洁服务属商场统一提供，但水电供应并非商场所有商铺统一供应，有部分商铺在正常经营不能排除原告个体商铺因没有水电供应而无法正常经营的情况，故不能仅依据有商铺在正常经营则推定原告商铺亦具备正常经营条件，对被告零七物业的该抗辩主张，本院不予采信。对被告赛博迈特公司，其与原告之间并不存在物业服务合同关系，故原告以物业服务合同为由诉请被告赛博迈特公司承担继续履行及违约的合同责任，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市零七物业管理有限公司应继续履行提供物业管理服务的合同义务以保证原告杨爱萍所有的现代之窗大厦裙楼3A45、3A56号商铺具备正常经营条件；二、被告深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告杨爱萍赔偿商铺空置损失（自2014年9月16日起按每月947.80元的标准计算至2014年12月10日止）；三、驳回原告杨爱萍的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元（已由原告预交），由原告负担50元、被告深圳市零七物业管理有限公司负担16元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 杨  晓  萍二〇一五年十月十日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。