四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0322民初2982号原告：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县。法定代表人：魏大旗，董事长。委托诉讼代理人：朱云珍，女，系原告自贡市帅旗房地产开发有限公司工作人员。被告：富顺县紫晶汉堡快餐店（又名贝克汉堡），住所地四川省富顺县。经营者：陈志波，男，1984年6月15日出生，汉族，住四川省富顺县。被告：陈志波，男，1984年6月15日出生，汉族，住四川省富顺县。原告自贡市帅旗房地产开发有限公司与被告富顺县紫晶汉堡快餐店、被告陈志波租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱云珍到庭参加了诉讼，被告富顺县紫晶汉堡快餐店、陈志波经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告自贡市帅旗房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.要求被告立即返还租赁房屋；3.立即支付原告房屋租金43944元，并按照日利息0.3‰计算至付清欠款之日止的违约金；4.立即支付原告水、电费及物业管理费共计44422.65元，并按照日利息0.3‰计算至付清欠款之日止的违约金；5.要求被告缴纳的履约保证金13744元归原告所有。事实和理由，2015年3月17日，原、被告签订《租赁合同》。被告租赁原告所有的位于四川省富顺县A区1号商铺（建筑面积90.42平方米）。《租赁合同》约定：租赁期三年（自2015年4月1日起至2018年3月31日止），房屋租金按季度缴纳。物业管理费按照租赁商铺面积以3元/平方米/月计价缴纳，承租人并在次月5日前向出租人足额缴纳。水费按照8元/立方米、电费按照1.55元/度缴纳。被告在经营期间欠原告房屋租金43944元；水、电费及物业管理费合计44422.65元。2016年10月9日，被告未完清手续强行搬离出租商铺，并停业至今。被告所欠费用经原告催收未果。现起诉要求二被告立即支付所欠费用并按照《租赁合同》约定承担违约责任。被告富顺县紫晶汉堡快餐店未作答辩。被告陈志波通过手机微信平台辩称，有四个月免租期（2016年10月26日至2017年1月26日）；已缴纳五个月房租、履约保证金13744元、空调安装费9042元。原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1.原、被告的《营业执照》及陈志波身份证复印件各一份。拟证明：原、被告的主体资格和基本信息。2.2015年3月17日，原、被告签订《租赁合同》一份、被告陈志波出具的《承诺》（欠条）一份。拟证明：被告租赁原告所有的位于四川省富顺县A区1号商铺的事实及房屋租金标准、缴纳方式、被告2016年6月1日至2016年11月30日共欠房租43944元的事实及被告截至2016年11月应当承担违约金2373元、被告缴纳的履约保证金13744元应当归原告所有的依据。3.《租户手册》一本、《紫晶悦城小区业主装修登记表》一张、《收款收据》六张、被告《水、电费明细表》一张、原告2016年3月至2016年10月缴纳水、电费发票。拟证明：原告已经代缴水、电费的事实；水费按照8元/立方米、电费按照1.55元/度，向被告收取的事实；被告2015年7月15日至2016年10月15日，共欠原告水、电费合计44422.65元的事实；原告按照租赁商铺面积3元/平方米/月标准收取被告物业管理费的事实；及截至2016年11月被告欠原告物业管理费5290元的事实；截至2016年11月，被告应当承担水、电费、物业费违约金1072.26元的依据。另证明，截至2016年6月，被告尚欠原告租金920元的事实。4.2016年10月9日，被告搬离出租商铺的视频证据。拟证明：被告未完清解除合同手续，强行搬离出租商铺的事实及应当承担违约责任的依据。审理中，原告自认按照《租赁合同》已经收取被告装修保证金10000元、履约保证金13744元、空调安装费9042元。经审查，本院认为原告所举证据客观、真实、能形成证据链，本院对原告所举证据的真实性予以确认，并作为定案依据。被告拒不到庭参加诉讼，自行承担不举证、不质证的不利后果。被告陈志波为证明自己的主张，通过手机微信平台向本院提交了如下证据：1.《收条》两张、《收款收据》三张。拟证明：被告已经缴纳履约保证金13744元、空调安装费9042元及房屋租金缴纳至2016年6月的事实。2.简易说明，拟证明2016年10月26日至2017年1月26日系免租期120日。原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对第1组证据的真实性无异议，但是被告至2016年6月止尚欠房屋租金920元。对其余事实无异议。对第2组证据，有异议，免租期是指自被告接收商铺时起计算免除120天。即2015年4月1日被告接收商铺起开始计算120天。事实是2015年9月26日前176天的租金已经全部免除，不同意再给予被告免租期120天。经审查，本院认为被告陈志波所举证据客观、真实、能形成证据链，本院对该证据的真实性予以确认，并作为定案依据。综上，本院认为根据原告和被告陈志波所举证据，结合原告方当庭陈述后，本案事实确认如下：原告系房地产开发公司，被告陈志波是被告富顺县紫晶汉堡快餐店业主，系有字号的个体工商户。2015年3月17日，原、被告签订《租赁合同》，被告租赁原告所有的位于四川省富顺县A区1号商铺（建筑面积90.42平方米）经营汉堡快餐店（又名贝克汉堡）。《租赁合同》第一部分第3.02、3.06条约定：租赁期三年（自2015年4月1日起至2018年3月31日止），第一年房屋租金6872元/月（自2015年4月1日起至2016年3月31日止）；第二年房屋租金7324元/月（自2016年4月1日起至2017年3月31日止）；第三年房屋租金7776元/月（自2017年4月1日起至2018年3月31日止）。房屋租金按季度缴纳。第3.03、3.07条及《租户手册》第4页第5条约定：物业管理费按照租赁商铺面积以3元/平方米/月计价收取、水费实际按照8元/立方收取、电费按照1.55元/度收取，并约定在次月5日前向出租人足额缴纳物业管理费、水费、电费。第13.03条约定：承租人应为任何本合同下的付款期已过但任未支付给出租人的款项支付利息，应按照日支付拖欠金额的0.3‰的违约金至付款日。第14.04条约定：如承租人未经书面申请或未经出租人同意而私自撤离经营场所或擅自终止营业的，出租人有权单方面解除合同，履约保证金不予返还。《租赁合同》签订后，于2015年4月1日，原告将出租商铺交付被告陈志波。2015年5月1日，被告开始营业。原告自2015年9月26日开始收取被告租金，在此之前176天的租金已经全部免除。被告陈志波经营汉堡快餐店至2016年10月9日，口头表明不再租赁房屋。在未办理相关解除合同手续的情况下，搬离绝大部分物品出出租商铺，并停业至今。该商铺至今未对外出租。另查明，被告陈志波按照《租赁合同》缴纳了装修保证金10000元、履约保证金13744元、空调安装费9042元。房屋租金截至2016年6月止，被告欠920元未缴纳；2016年7月至今的房屋租金被告未缴纳。被告欠原告水、电费44422.65元、物业管理费5290元。被告自2016年4月1日起至2017年3月31日止，按照7324元/月的标准缴纳房屋租金。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，且双方主体适格，意思表示真实，双方之间存在的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。被告未按照《租赁合同》履行义务应当承担违约责任。对原告请求与被告解除《租赁合同》并返还租赁商铺的诉讼请求，本院认为，由于被告在2016年10月9日已经搬离出租商铺并停业至今，且在搬离时也口头表明不再租赁房屋。因此，继续履行《租赁合同》的可能不大，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告给付2016年6月至2016年11月的房屋租金的诉讼请求，本院认为，结合原、被告举示证据，被告陈志波虽然于2016年10月9日已经口头报请解除《租赁合同》并实际搬离出租商铺。但是至今尚有部分物品未搬离出租商铺，致使该商铺无法对外出租，因此，原告主张租金算至2016年11月30日的诉讼请求成立。本院予以支持。但金额及起算时间不正确，结合被告已经缴纳租金至2016年6月份的事实。租金起算时间，应自2016年6月27日至2016年11月26日止，金额应为36620元（5月×7324元/月）。由于被告在2016年6月份前尚欠房屋租金920元未付的事实，因此，被告一共应该支付原告租金37540元（冲抵后被告尚应支付原告房屋租金18498元。）。对原告要求被告支付水费和电费合计44422.65元、物业管理费5290元的诉讼请求,结合查明事实，被告确实欠原告水费和电费合计44422.65元、物业管理费5290元未支付原告。因此，原告的该诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担迟延支付房屋租金、水、电费、物业管理费资金利息的诉讼请求。本院认为，被告未及时履行付款义务，应当按照《租赁合同》约定承担违约责任。《租赁合同》第13.03条约定“承租人应为任何本合同下的付款期已过但任未支付给出租人的款项支付利息，应按照日支付拖欠金额的0.3‰的违约金至付款日。”。因此，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金分别分段以实欠房租租金、水、电费金额为本金，自首次欠款之日起按照日利息0.3‰计算至付清欠款之日止。对原告要求被告缴纳的履约保证金13744元归原告所有的诉讼请求，本院认为，根据《租赁合同》第14.04条第约定”如承租人未经书面申请或未经出租人同意而私自撤离经营场所或擅自终止营业的，出租人有权单方面解除合同，履约保证金不予返还。”之约定，结合查明事实即被告未办理相关解除合同手续的情况下，搬离出租商铺，并停业至今的事实。被告履约保证金13744元依照合同约定应当归原告所有。因此，原告的该诉讼请求，本院予以支持。对被告缴纳的装修保证金10000元、空调安装费9042元，依照约定应该返还。为了减少诉累，一并冲抵被告应当支付的房屋租金19042元（装修保证金10000元+空调安装费9042元）。冲抵后被告尚应支付原告房屋租金18498元。对被告请求扣除免租期的答辩意见，根据查明事实即原告自2015年9月26日开始收取被告租金，在此之前的租金已经免除。免租期已经超出120日约定的事实。本院不支持再扣除免租期。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告自贡市帅旗房地产开发有限公司与被告富顺县紫晶汉堡快餐店及被告陈志波之间于2015年3月17日签订的《租赁合同》；被告在本判决生效后10日内，返还原告租赁商铺；二、限被告富顺县紫晶汉堡快餐店及被告陈志波在本判决生效后10日内，共同向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付所欠房屋租金18498元、水费和电费合计44422.65元、物业管理费5290元，四项费用共计68210.65元。并支付原告违约金（违约金分别以实欠房租租金、水、电费金额为本金，自房租租金、水、电费首次欠款之日起按照日利息0.3‰计算至付清欠款之日止，但最高不超过本金的30%。）；三、驳回原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2317元，减半收取为1158.5元，由被告富顺县紫晶汉堡快餐店和被告陈志波共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 黄 强二〇一七年一月二十三日书记员 王大平附件--法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等位于责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据予以或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。