福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初7982号原告（反诉被告）：汪丹丹，女，1981年1月25日出生，汉族，住福建省思明区。原告（反诉被告）：曾伟峰，男，1978年3月24日出生，汉族，住福建省思明区。上列原告共同委托诉讼代理人：葛牧，福建天衡联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈晓英，女，1978年4月20日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：钟启德，福建君州律师事务所律师。被告：黄杨斌，男，1982年8月14日出生，汉族，住福建省上杭县。原告（反诉被告）汪丹丹、曾伟峰与被告（反诉原告）陈晓英、被告黄杨斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪丹丹、曾伟峰的共同委托诉讼代理人葛牧，被告陈晓英的委托诉讼代理人钟启德到庭参加诉讼。被告黄杨斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪丹丹、曾伟峰向本院提出诉讼请求：1.确认汪丹丹、曾伟峰与陈晓英就思明区莲前西路343号第八层C单元房产签订的《房产买卖合同》（编号：NO.0004071）于本案起诉之日解除；2.陈晓英、黄杨斌立即向汪丹丹、曾伟峰返还思明区莲前西路343号第八层C单元房产；3.陈晓英、黄杨斌立即向汪丹丹、曾伟峰支付房屋使用费（按5000元/月的标准，自起诉之日起计至讼争房产实际归还之日止）。事实和理由：2017年1月10日，汪丹丹、曾伟峰与陈晓英就讼争房产签订了《房产买卖合同》（编号NO.00004071），合同约定：陈晓英应向汪丹丹、曾伟峰支付的合同总价款为335万元，2017年1月10号陈晓英向支付定金20万元，剩余购房款315万元于办妥全权委托公证手续当日支付。合同还约定双方应于2017年4月28日前到公证办理上述房产相关手续的权利书面委托给买受人或买受人指定第三方，应于2018年1月10日前共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续。陈晓英的丈夫黄杨斌在未经汪丹丹、曾伟峰同意的情况下曾以汪丹丹、曾伟峰名义于2017年3月份间将讼争房产以448万元转售给案外人袁颖熠。2017年4月27日下午，汪丹丹与曾伟峰按约前往陈晓英及其丈夫黄杨斌指定的厦门市行政服务中心三楼的厦门市公证处，才第一次见到委托书内容。陈晓英及其丈夫黄杨斌坚持要求委托合同中必须具备以汪丹丹、曾伟峰名义为出售、出租、抵押、借款等法律行为的内容，汪丹丹、曾伟峰认为风险太大不能同意，因双方对委托合同所应具备的内容以及授权的范围无法达成一致，双方未能办理委托合同之公证。接下来数十天内，汪丹丹与陈晓英就委托合同之内容经过多次沟通，均未达成一致意见，陈晓英也未付款项。陈晓英故意隐瞒其在购房时不具备购房资格的事实，恶意签订讼争合同，其目的在于炒房，并且未能如实告知委托合同内容，因陈晓英过错导致讼争合同无法履行，故提起本案诉求。陈晓英辩称，一、汪丹丹、曾伟峰已构成违约，其无权解除合同，应当承担违约责任。合同签订后，陈晓英已经依约支付了20万元购房款定金并筹备全部资金，在2017年4月27日、4月28日计5月12日在厦门市公证处等待汪丹丹、曾伟峰前来办理将讼争房屋所有相关手续的权利书面委托给买受人或者买受人指定的第三人，但经多次催促，汪丹丹、曾伟峰通过行为明确表示将不履行合同义务，未依约配合办理全权委托公证书，导致合同未能履行。汪丹丹、曾伟峰对办理全权委托公证的约定在理解上存在分歧，但应从有利于合同履行目的出发，按照合同条款约定的所有手续（当然包括不限于出售、出租等基本的物权法规定的用益物权）和厦门市二手房交易惯例确定，应确定合同约定的“上述房产所有相关手续的权利书面委托给买受人或者买受人指定的第三人”中全权委托公证应当包含办理过户、出售、出租等手续，所谓对全权委托公证理解上存在分歧只是汪丹丹、曾伟峰推脱合同责任的借口，其陈述于法相悖。二、讼争合同应当继续履行，讼争房屋是合理交付不存在返还，更不存在占用费问题。讼争合同不存在合同法第九十三条规定约定解除条件或者合同法第九十四条约定法定解除的情形，应当继续履行。汪丹丹、曾伟峰不能凭借自己对全权委托公证理解上存在分歧即不履行合同，且讼争合同约定的过户时间系明确约定，无任何歧义的，应当继续履行。讼争房屋不存在返还之理，讼争房屋已经按照约定交付陈晓英使用，陈晓英也已花费巨资装修，且合同尚在履行期内，陈晓英系合法使用，无需支付占用费。黄杨斌书面辩称，一、黄杨斌的被告资格不适格，应裁定驳回起诉；二、根据合同相对性，讼争合同当事人系汪丹丹、曾伟峰与陈晓英，该合同不能约束黄杨斌。陈晓英向本院提出反诉请求：1.汪丹丹、曾伟峰继续履行双方之间签订的编号为MO-00004071号《房产买卖合同》，前往厦门市公证处市政服务中心A厅三楼将思明区莲前西路343号第八层C单元房产的所有相关手续权利书面委托给陈晓英，双方应于2018年1月10日前向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续；2.汪丹丹、曾伟峰向陈晓英支付逾期办理公证违约金（以购房款335万元为基数，每日按万分之五的标准，自2017年4月29日起计算至实际履行日止）、律师代理费55000元、居间费40800元。事实和理由如前述答辩意见。汪丹丹、曾伟峰对陈晓英的反诉辩称，一、讼争合同对委托授权内容并未约定，且双方就委托合同的内容经多次协商无法达成一致，讼争合同在事实上和法律上无法继续履行，汪丹丹、曾伟峰有权依法解除合同。第一，讼争合同第五条所约定的“办理案涉房产所有相关手续的权利书面委托给买受人或买受人指定的第三人”并非双方就委托合同权利义务内容的约定，双方的委托合同关系没有成立。陈晓英没有提供任何具体的第三人以及该第三人身份信息，因此讼争合同的该约定不可能使汪丹丹、曾伟峰与任意的抽象的第三人之间成立委托代理合同关系；因为该条款并未确定任何委托合同的权利义务内容、委托授权的有效期限、受托人取得财产之归属、损害赔偿责任、代理人的违约责任和侵权责任、委托合同的解除条件等内容，故也并未导致汪丹丹、曾伟峰与陈晓英之间存在委托合同关系。第二，汪丹丹、曾伟峰与陈晓英就委托合同应当具备的内容经双方多次协商无法达成一致，且厦门市公证处委托书范本内容一旦签署将对原告构成极大风险，双方的买卖合同在法律上和事实上无法继续履行，汪丹丹、曾伟峰的合同目的无法实现，汪丹丹、曾伟峰有权解除合同。二、陈晓英及黄杨斌在签订房屋买卖合同时隐瞒其名下有多处房产之事实，陈晓英因明知其被限购导致其无法购买案涉房屋，以买房之名行炒房之实，导致无法履行房屋买卖合同的责任在于陈晓英，其已经构成根本违约，汪丹丹、曾伟峰有权依约解除合同并保留主张其违约责任的权利。第一，陈晓英故意隐瞒拥有多处房产且在签订房屋买卖合同时就已经限购的重要事实，以买房之名行炒房之实，企图让汪丹丹、曾伟峰进一步签订损害自身利益的委托代理合同，属于欺诈。第二，陈晓英隐瞒其被限购的重要事实以致事实上或法律上无法向其办理房产所有权转移登记手续，构成根本违约，汪丹丹、曾伟峰有权依法解除合同并要求赔偿。三、因讼争合同应被判令解除，陈晓英请求继续合同并要求汪丹丹、曾伟峰承担违约责任没有依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，汪丹丹（出售人）、曾伟峰（共有权人）与陈晓英（买受人）经厦门市丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）居间签订了一份编号为M0-00004071的《房产买卖合同》，约定买受人向出卖人购买厦门市思明区莲前西路343号第八层C单元房屋，建筑面积为97.71平方米，用途为住宅，该房产已设定抵押，出售人应于2017年3月20日前办理注销抵押登记手续；成交总价为335万元，买受人应于2017年1月10日前向出售人支付定金20万元，买受人于办妥全权委托公证手续当日将购房款315万元支付给出售人；出售人与买受人双方应于2018年1月10日前，共同向房产权属登记部门申请房产权属转移登记手续；出售人应当于2017年1月11日前将该房产交付给买受人。合同第五条约定：“出售人与买受人双方约定于2017年4月28日前到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给买受人或买受人指定的第三方，所产生的公证费用由买受人承担，公证书及房产相关证件由买受人或买受人指定第三人执管；出售人不得单方撤销上述公证委托，也不得再次公证委托给他人，否则视为出售人根本违约，按本同第九条第（二）（四）款约定承担违约责任”。合同第九条约定：“（一）出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金……（四）守约方有权要求违约方承担因此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用”。合同第十三条约定“……2.出售人、买受人双方约定，出售人同意于办理权属转移登记手续当日将该房产权属转移给买受人或买受人指定的第三人；3.出售人、买受人双方于2017年4月28日前到厦门市公证处（市行政服务中心三楼A厅）办理全权委托公证，手续办理完成，买受人将购房款叁佰壹拾伍万元转至出售人指定账户”。同日，陈晓英还与丹厦公司签订了一份《佣金确认单》，约定陈晓英应于2017年1月10日向丹厦公司支付佣金40000元。上述合同签订后，陈晓英依约支付了200000元定金，汪丹丹、曾伟峰亦已依约将讼争房屋交付陈晓英使用。2017年5月17日，丹厦公司向陈晓英开具一份增值税普通发票，载明中介费40800元。2017年4月27日，汪丹丹、曾伟峰与陈晓英一同至厦门市政服务中心办理公证委托手续，当时办理委托公证的《委托书》版本内容包括受托人有权代为出租、抵押、出售房屋以及代为提起诉讼、仲裁等，并载明受托人有转委托权；汪丹丹、曾伟峰对该《委托书》内容并不同意，并表示全权委托应指房屋相关手续的委托，不应包括出租、出售、抵押等，后因双方对委托书具体内容无法达成合意，致使当日未能办理该委托手续。此后，双方也始终未就委托书具体内容达成合意。另查明，陈晓英、黄杨斌系夫妻关系，陈晓英名下现登记有思明区禾祥东路108号810室及湖里区仙岳路1937号1007室房产，黄杨斌名下现登记有湖里区日圆三里4号1801号房产及湖里区日圆三里13号第703车位。还查明，陈晓英于2017年6月8日签收本案起诉状，其因本案支出保全费5000元，律师费55000元。本案审理中，汪丹丹、曾伟峰与陈晓英均确认讼争合同的合同主体为汪丹丹、曾伟峰与陈晓英。本院认为，鉴于汪丹丹、曾伟峰与陈晓英均确认讼争合同的合同主体为汪丹丹、曾伟峰与陈晓英，故讼争合同系汪丹丹、曾伟峰与陈晓英的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据在案证据，双方因对讼争合同第五条“到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给买受人或买受人指定的第三方”的理解存在争议而致使讼争交易无法履行，该情形属不可归责于双方当事人的事由，双方均不属违约。讼争合同第五条约定“到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给买受人或买受人指定的第三方”，但未就具体的委托内容进行明确约定，且具体的委托内容也无法通过法律、法规等相关规定或日常可知的一般交易习惯予以明确确定；该项约定无法履行致使支付剩余购房款的条件无法明确，且陈晓英现属限购对象，其也未指定具有购房资格的具体第三人进行交易，故双方虽有约定具体的过户期限，但讼争合同也无法继续履行。因此对汪丹丹、曾伟峰要求解除讼争合同之诉求，应予以支持；鉴于陈晓英于2017年6月8日才签收本案起诉状，此时才收到解除合同之通知，因此讼争合同应于2017年6月8日解除。讼争合同解除后，陈晓英应返还讼争房屋，但其系基于合同约定而取得讼争房屋，且汪丹丹、曾伟峰在本案起诉前也未通知解除讼争合同，故对汪丹丹、曾伟峰要求支付房屋占用费之诉求，本院不予支持。如陈晓英在本判决确定的期限内未腾退讼争房屋，汪丹丹、曾伟峰可就其逾期腾房的行为另行主张损失。如前所述，讼争合同系因不可归责于双方的原因导致无法继续履行，故对陈晓英要求继续履行（含办理公证委托、过户）及赔偿逾期办理公证违约金、律师费之诉求，本院不予支持；但基于公平原则，陈晓英已支付居间费应由双方各分担50%，丹厦公司开具的增值税普通发票虽载明中介费为40800元，但《佣金确认单》明确约定居间费为40000元，故汪丹丹、曾伟峰应分担的居间费应认定为20000元。另，因黄杨斌并非讼争合同的相对方，汪丹丹、曾伟峰对其提出诉求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、汪丹丹、曾伟峰与陈晓英于2017年1月10日签订的编号为M0-00004071的《房产买卖合同》于2017年6月8日解除；二、陈晓英于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区莲前西路343号第八层C单元房屋腾空交付给汪丹丹、曾伟峰；三、汪丹丹、曾伟峰于本判决生效之日起十日内支付陈晓英中介费20000元；四、驳回汪丹丹、曾伟峰的其他诉讼请求；五、驳回陈晓英的其他反诉请求。本诉案件受理费16800元，由汪丹丹、曾伟峰负担8400元，陈晓英负担8400元；反诉受理费16800元、财产保全费5000元，由陈晓英负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （王瑛）二〇一七年七月二十五日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。