安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)六民一终字第00542号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨光，男，汉族，1985年8月20日生,初中文化，住安徽省霍邱县。上诉人（原审被告、反诉原告）：雷扬，女，汉族，1990年5月1日生，初中文化，住安徽省霍邱县。两上诉人共同委托代理人：刘其明，安徽大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李文军，男，汉族，1990年4月15日生，初中文化，农民，住安徽省霍邱县。委托代理人：刘礼忠，安徽兴隆律师事务所律师。委托代理人：李起国，男，汉族，1956年8月29日生，退休教师，大专文化，住安徽省霍邱县，系李文军叔父。上诉人杨光、雷扬与被上诉人李文军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院于2015年6月9日作出(2015)霍民二初字第00160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人杨光及其与雷扬的共同委托代理人刘其明，被上诉人李文军及其委托代理人刘礼忠、李起国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李文军诉称：2014年10月12日，原告与两被告签订房屋转租合同一份，合同约定：两被告将自己承租的坐落于霍邱县城关镇育才路与步行街路口门面房两间90平方米转租给原告使用。转租期为2014年10月12日起至2015年12月10日止共计14个月，租金为120000元。原告按照合同支付120000元租金并开始营业到2014年12月10日时，该房屋房东以两被告不得擅自转租为由，不允许被告继续营业要收回该房。上述情况发生后原告多次与两被告协商解决此事，均无结果，故诉讼要求被告返还房屋租金104000元，赔偿原告损失2000元。原审被告杨光、雷扬辩称：1、两被告没有收到原告所称的120000转让费，不存在返还的问题；2、因为原告没有交租金而使原房东收回房屋与两被告无关。3、2014年10月12日签订的转让合同中约定：原告付被告转让费120000元，房屋租金由原告直接向房东缴纳，可在合同签订后原告经营期间，原告以生意不景气为由，既不支付转让费，也不向房东缴纳房屋租金，故反诉要求原告交还租赁的房屋并承担交房前的房租。原审法院查明：2014年10月12日，原告与两被告签订房屋转租合同一份，合同约定：两被告将自己承租巫某的坐落于霍邱县城关镇育才路与步行街路口门面房两间90平方米转租给原告使用。转租期为2014年10月12日起至2015年12月10日止共计14个月，租金为120000元，原房东12个月租金88000元，由被告负责承担；被告收到原告120000元现金后应将租赁房屋钥匙交付给原告；被告必须保证原告租赁的门面房能够从事商业经营。2014年10月12日上午，原告给付被告现金110000元，之前付定金10000元，合计120000元，次日两被告将租赁房屋钥匙交付给原告。原告营业至2014年12月10日时，该房屋房东以两被告不得擅自转租为由，不允许被告继续营业并要收回该房。上述情况发生后原告与两被告协商解决此事，因无结果，原告遂诉讼要求被告返还房屋租金104000元，赔偿原告损失2000元。原审法院另查明，两被告与原房东巫某之间房屋租赁纠纷已调解结案，双方已自愿解除租赁关系，租赁房屋现在已交付给原房东巫某。原审法院认为：被告在未征得原房东同意情况下，无权将租赁房屋转租他人使用,故被告的转租行为无效。现两被告与原房东之间的租赁关系经法院调解已自愿解除，故本案原、被告之间的转租关系也随之终止。因被告过错导致双方合同终止，故原告诉讼后11个月房屋租金被告应予返还。返还数额计算如下：因原房东12个月租金88000元，每月租金折款7330元，原告租赁被告14个月房屋，租金计款102620元，那么原告给付被告另外17380元（120000元-102620元），应是被告装修及投入款，被告可不予返还。对原告诉讼后租金即：7330元×11个月=80630元，被告应如数返还。对原告其它诉请因依据不足，本院不予支持。对被告的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：一、终止原告李文军（被反诉人）与被告杨光、雷扬（反诉人）之间签订的房屋转租合同；二、被告杨光、雷扬（反诉人）于判决生效后三日内一次性共同返还原告李文军（被反诉人）房屋租金80630元，且两被告互相承担连带清偿责任；三、驳回原告李文军（被反诉人）其它诉讼请求；四、驳回被告杨光、雷扬（反诉人）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告李文军负担700元，被告杨光、雷扬共同负担2000。案件反诉费1000元，由被告杨光、雷扬共同负担。上诉人杨光、雷扬上诉称：1、原审法院认定事实错误。涉案120000元是转让费，而非租金，且原审没有证据证明上诉人收到转让费，却判决上诉人返还转让费用。2、证人巫某的证言不能作为定案的依据。原审开庭时巫某全程旁听了案件审理，已丧失了作证的资格，同时，巫某与本案上诉人有明显的利害关系，当时，巫某正作为另一个案件的原告起诉上诉人杨光交付房屋及房租，其证言明显对上诉人不利。最重要的是，房屋转租时，巫某根本不知道，其也不可能现场看到被上诉人交付转租费的情况，因此，巫某的证言不具有真实性，不能作为定案的依据。3、原审驳回反诉请求是适用法律错误。上诉人的诉请在原审判决计算返还金额时已做了认可，同时，判决第一项解除合同带来的必然法律后果就是返还租赁物，所以说，原审驳回反诉请求是适用法律错误。请求：1、依法撤销原判决第二项的判决内容，驳回原审原告的诉讼请求；2、撤销原判决第三项的判决内容，依法支持上诉人在原审时的反诉请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李文军答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人杨光、雷扬二审期间提供两份证据。证据一，一审庭后调取的巫某诉本案上诉人的庭审笔录，证明当时巫某自己承认10月17日才发现不是杨光租赁房屋，但是转租合同是10月12日签订的，巫某作出的是伪证。证据二，安徽省霍邱县人民法院调解书，证明由于被上诉人没有交房租，导致房东起诉本案上诉人。被上诉人李文军质证：对证据一，巫某的证言并不是说现场看见被上诉人交付上诉人租金，而是巫某到店里时发现杨光未经其同意将涉案房屋租赁给李文军时，将杨光喊到店里。当时，杨光、雷扬一起过来的，在场的还有李文军，李文军在现场说他已经将12万元给付杨光和雷扬了，当时杨光和雷扬也承认了这个事实。证据二调解书与本案无关。本院认证：对证据一、证据二的三性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，本院不予确认。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：杨光、雷扬与李文军签订的房屋转租合同中约定双方权利义务为：“甲方应在乙方支付120000，大写十二万圆整，租金之日将上述房屋钥匙交付乙方”，且杨光、雷扬与李文军之前互不相识，杨光在签订转租合同后向李文军交付了房屋钥匙，说明杨光已收到李文军120000元租金，故杨光、雷扬上诉认为其并未收到120000元的上诉理由，不予采信。杨光从巫某处承租涉案房屋14个月的租金为88000元，故上诉人认为本案争议的120000元系房屋转让费，而不是租金的上诉理由，不予采信。原判终止李文军与杨光、雷扬之间的房屋转租合同，杨光、雷扬向李文军返还下剩租赁费，双方间租赁关系解除，并不发生杨光、雷扬向李文军返还租赁物的结果，故上诉人认为原审驳回其反诉请求是适用法律错误的理由，不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由杨光、雷扬负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 武审 判 员  王世如代理审判员  魏晶晶二〇一五年九月三十日书 记 员  张 丽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……