广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初10411号原告（反诉被告）：曾聪，女，1987年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，委托诉讼代理人：钟开锋，广东龙浩律师事务所律师。被告(反诉原告）：蔡益，男，1973年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：蔡湘茜，女，1979年2月15日出生，汉族，上述两被告共同委托诉讼代理人：毛华松，广东盛隽律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：周文秀，广东盛隽律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号，统一社会信用代码91440600776200456L。负责人：温兆强。委托诉讼代理人：丁皇，男，1987年6月2日出生，汉族，住湖南省衡山县，系公司员工。委托诉讼代理人：梁浩，男，1992年10月10日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县，系公司员工。原告曾聪诉被告蔡益、蔡湘茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其诉讼代理人、被告蔡益及两被告的诉讼代理人到庭参加了诉讼。第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.BA0005467）；2、被告立即向原告退回购房定金100000元及利息（利息以100000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月26日起计算至实际付清之日止），利息暂计至2017年8月4日，为821.67元；3、被告向原告支付违约金206000元；4、被告向原告赔偿原告已向房地产中介公司支付的买卖代理费20000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年5月25日签订《房地产买卖合同》（编号：NO.BA0005467），合同约定拟交易房屋可用原告的朋友亲戚的名义购买（实际购房者是原告丈夫的姐姐周美娟）。合同签订后，佛山市人民政府发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函[2017]326号），即自2017年6月1日零时起，佛山把二手房纳入限购范围，进一步加强了房地产的市场调控，以至于房屋实际买方即周美娟失去了购房资格。为解决实际购房人的购房名额问题，被告与原告及房产中介经多次沟通协商，但亦未能及时解决购房名额问题，导致银行按揭未能严格按照合同约定顺利办理。由于上述不可预见的政府房地产调控政策的出台，在此情况下原告不能履行办理按揭贷款之义务，被告因此向原告主张违约金。另外，在合同没有明确约定及双方协商一致的情况下，被告单方提出银行放款期限及要求原告自行解决购房名额问题，原告认为是没有任何依据及不合理。在上述协商未果的情况下，被告于2017年7月27日以原告违约为由单方解除合同并没收定金100，000元。原告认为，己方并未构成违约，被告主张违约金无任何依据。相反，在未就银行按揭放款事宜重新达成一致的情况下，被告不予配合办理银行按揭，同时，被告没任何约定及法定依据而单方提出解除合同及没收定金，其上述行为均构成严重违约。鉴于被告构成严重违约，原告已委托律师于2017年8月1日向被告发送律师函，函告：解除双方签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.BA0005467），同时，最迟于2017年8月3日前向原告退还定金100，000元，并且原告保留向被告主张违约责任的权利。但被告对上述函告不予理睬。被告辩称：一、佛山市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》不能约束本案的实际买受人。被告与原告签订的《房地产买卖合同》对购房主体的约定为“拟交易房屋可用原告的朋友亲戚的名义购买”，根据该约定，原告可以自己的名义购买涉案房屋，也可以其他人的名义购买，即只要原告指定的合法购买人，被告均是同意交易的。故原告只要在其本人及亲友当中选择任何一个符合购房政策的人作为实际购房人均可，而佛山市人民政府的房地产调控政策不可能同时约束到原告本人及其每一个亲友。故原告诉称的调控政策并不能实际约束原告。二、原告不能在被告给予的宽限期内确定实际购房主体，并办理按揭贷款手续，已构成根本违约。本案中，《房地产买卖合同》于2017年5月25日签订，调控政策于6月1日出台，至合同约定的6月20日签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料尚有20天时间，如原告信守合同，完全有充足的时间指定其符合政策条件的亲友作为实际购买人。况且，上述期限届满后，被告未能继续履行合同，又至少两次给予原告办理银行按揭贷款手续的宽限期。至7月10日止，原告已知晓限购政策一个半月的时间，但其仍未选定符合条件的实际购房人，亦未办理完银行按揭贷款手续，根据合同约定及法律规定，其行为已明显构成根本违约。三、被告并未违约，无需支付违约金。承上所述，原告的行为已构成根本违约，既然如此，被告完全有理由相信原告存在不能继续履行合同的可能，为维护自身权益，确保原告能履行合同，要求原告为继续履行合同提供保证，否则拒绝原告履行合同的要求，这完全符合一般交易规则，也符合法律的规定，根本不存在任何违约行为；相反，原告在根本违约后亦不能对继续履行合同提供保证，则更进一步的证明了原告缺乏履行合同的诚意，完全存在不能履行的可能。可见，原告要求被告支付违约金明显缺乏事实和法律依据，依法不能成立。四、因原告根本违约，被告有权解除合同、没收定金。根据合同法的规定，合同一方根本违约的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任；《房地产买卖合同》第10条第二款第一项亦明确约定，违约方逾期十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或支付总成交价10%的违约金。本案中，原告逾期履行义务已超过十天，且在原告给予的宽限期届满后仍未履行义务，明显构成根本违约，被告完全有权解除合同，并没收定金。故原告请求被告返还定金明显于法无据。综上所述，原告诉称事实、理由及诉讼请求均缺乏事实和法律依据，不能成立，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、确认被告与原告2017年5月25日签订的编号为NO.BA0005467的《房地产买卖合同》已于2017年7月27日解除；2、被告没收原告已支付的定金100000元；3、原告向被告赔偿违约金206000元；4、原告承担本诉、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月25日，被告与原告签订编号为NO.BA0005467《房地产买卖合同》一份，合同约定：1、被告将其所有的位于佛山市禅城区朝安北路11号二座302房出卖给原告，原告向被告支付房款2060000元；2、原告选择按银行按揭付款方式支付房款，具体支付方式为：签订合同当天支付定金100000元，房管部门受理房产递件当天支付首付款520000元，余款1440000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入买方账户，同时约定原告应于2017年6月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭。3、若因原告原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则须由其自行补足银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，否则视为违约；4、银行按揭贷款审批，须在2017年7月10日前完成，否则视为违约；5、涉案房产可用乙方的朋友亲戚的名义购买；6、违约方逾期十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金；7、如买方或者卖方委托他人签订合同，则卖方或者卖方的委托代理人同意向经纪方连带支付房地产咨询及买卖代理费的责任；8、买卖双方已知悉物业所在地域的房地产交易应遵从的国家政策，且满堂红公司已对相关国家政策等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性。除上述条款外，合同还对涉及交易的其他条款进行了明确的约定。上述合同签订后，被告按合同约定积极配合原告及房产经纪方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司为原告办理银行按揭贷款提供相关所需资料，并积极为原告办理按揭贷款提出合理建议及为原告支付房款推介融资渠道，但原告并未在2017年6月20日前按合同约定签订银行按揭贷款文件、并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。为继续履行合同，被告两次为原告延长合同履行期限，即将签订银行按贷款文件并提交全部贷款资料的时间由6月20日延长至6月30日，后又延长至7月10日。在此期间，按合同约定，原告不仅应当签订银行按揭贷款文件、并提交全部贷款所需资料，而且还须完成银行按揭贷款审批手续，尽管被告多次催促原告，但原告均未履行上述义务，甚至连其指定的实际购房主体是否符合政策规定也未明确。至此，被告认为原告在两次宽限期届满后仍未履行合同约定的义务，明显存在怠于履行合同的行为，已构成严重违约，为督促原告积极履行义务，被告即向原告提出：合同可以继续履行，但原告必须明确办理完毕按揭贷款手续的期限及贷款放款的期限，并确定实际购房主体合法、合规，或在被告收齐全部房款前按合同约定支付迟延履行违约金。被告提出上述要求后，原告即对该要求予以拒绝。至2017年7月27日，合同签订已两月有余，原告仍未办妥银行按揭贷款手续，并且拒绝承担违约金。被告认为，原告迟延履行合同义务，在两次宽限期届满后经催告仍未履行，其行为明显违背诚实信用原则，已构成根本违约，故于当天向原告发出《解除合同通知书》，告知合同已于2017年7月27日解除。综上所述，原告的行为已构成根本违约，严重侵犯了被告的合法权益，依法应当按合同约定承担定金责任及赔偿违约金。原告辩称：一、签订涉案合同前，原告已就本案实际购房人问题进行了告知，被告亦明确表示知情并予以确认。在签订涉案合同前，原告明确向被告及中介告知实际购房人为原告丈夫的姐姐周美娟，被告及中介对此知情并予以确认，具体见原告提交的证据1第9条及证据4关于该部分的录音“蔡：这个我不予以否认（具体见录音03:17）”、“蔡：这个我认可，合同上也是这样写的（具体见录音10:58）”。二、签订涉案合同后，因不可抗力因素导致原告不能严格按照合同约定履行办理按揭贷款之义务的，原告不构成违约。在签订涉案合同后，佛山市人民政府发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函[2017]326号），即自2017年6月1日零时起，佛山把二手房纳入限购范围，进一步加强了房地产的市场调控，以至于实际购房人周美娟失去了购房资格。因此，非因原告的原因，而是由于不可预见的政府房地产调控政策的出台，导致原告不能严格按照合同约定履行办理按揭贷款之义务，在此情况下，原告不构成任何违约，不应该承担延期或其他任何违约责任。三、在不可抗力因素发生之后，原告仍积极与被告、中介进行沟通、协商，并无任何懈怠。在上述不可抗力因素发生之后，原告与被告、中介一再沟通、协商，以解决实际购房人周美娟的购房资格以及银行贷款问题，但由于佛山市限购政策仍在持续，阻碍原告、被告进一步履行合同的情形未消失，故原告在此情况下无任何懈怠，即可以说明原告无论主观抑或客观上都是以自身行为表示继续履行合同的，但由于上述不可抗力因素仍在持续，原告因此不构成违约。基于以上事实与理由，恳请法院依法驳回被告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、房地产买卖合同（编号：NO.BA0005467）一份，证明原、被告双方权利义务及被告同意涉案房屋可以用原告的朋友或亲戚名义购买。2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明涉案拟交易房屋的基本情况。3、收款证明一份，证明原告已经按照合同约定履行了付款义务。4、录音及其文字整理一份，第一段录音（2017年7月18日）证明内容如下：①证明原告办理银行购房按揭，其中一份材料是需提供定金汇款单，但由于原告不是真正的购房人，为达到实际购房人顺利办理按揭，需实际购房人名义转账支付的定金汇款单。另外，其他材料亦需被告予以积极、及时的配合。②证明被告对于原告及实际购房人办理按揭确认予以配合，如此也是合同约定的义务（具体见合同第三条第2项）。第二段录音（2017年7月18日）证明内容如下：①证明在正式签订合同之前，原告已经明确告知被告及中介，被告及中介对此亦没有任何异议，即：涉案购房实则是登记在原告丈夫的姐姐（周美娟）名下，周美娟才是实际购房人；②证明在签订合同后，鉴于佛山市人民政府发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2017年6月1日零时起，佛山把二手房纳入限购范围，进一步加强了房地产的市场调控，以至于房屋实际买方周美娟失去了购房资格；③证明由于购房资格问题，导致原告及实际购房人一直拖延办理不了银行购房按揭，房屋买卖双方也就这个问题进行过多次沟通协商；④证明被告单方解除合同，没收定金。5、微信聊天记录、解除合同通知书一份，证明①在新政策后，房屋买卖双方及中介有沟通，协商处理购房名额问题，因此导致原告拖延办理银行按揭；②证明被告在没有合同明确约定及双方达成一致的情况下，单方提出银行放款期限及要求原告自行解决购房名额问题，其要求无依据且不合理；③证明原告同意去被告提出的银行办理贷款，但被告却不回复，一直不予配合协助原告及实际购房人办理银行按揭，违反了合同第三条第2项的义务；④被告通过中介告知原告，单方解除合同，并没收定金。6、佛山市人民政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函[2017]326号）、周美娟身份证及户口本一份，证明内容如下：①结合证据2，证明拟买卖房屋在限购范围内；②证明实际购房人周美娟不满足购房条件，没有购房资格；③证明非因原告的原因，而是由于不可预见的政府房地产调控政策的出台，在此情况下原告不严格按照合同约定履行办理按揭贷款之义务，原告不构成任何违约，不应该承担延期或其他任何违约责任。7、律师函、邮寄单一份，证明①原告鉴于被告的严重违约行为，已委托律师书面向被告进行告知：解除双方签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.BA0005467），同时，被告最迟于2017年8月3日前向原告退还定金100000元，并且原告保留向贵方主张违约责任的权利；②经原告书面函告，被告拒不退还定金100000元。8、买卖代理费支付承诺书、收款收据一份，证明原告已向第三方中介公司支付买卖代理费20000元，根据双方签订合同第十一条第2、4项，原告作为守约方有权向违约方被告主张该损失。诉讼中，被告举证如下：被告蔡益与第三人员工丁皇（涉案房地产合同的经办人）的微信聊天记录，证明原告在合同期限内未能签订银行按揭贷款，并未提交银行按揭材料，被告给予原告宽限期仍未办理，在最后贷款期限内，原告仍未能确定房屋购买人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人举证的证据，本院认证如下：对原告举证的证据，被告对证据1-7真实性无异议，本院确认其真实性；对录音文字资料，两被告认为存在大量的剪切，不完整，经与录音核对，本院确认文字整理资料确有不完整之处，具体在后阐述；对证据8，被告对真实性未予确认，但经核对原件，本院确认其真实性；对被告举证的证据，因原告对真实性有异议，且该微信聊天只有截图，未提供原件核对，本院对其真实性不予确认。本院经审理查明：2017年5月25日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定买卖标的物为位于佛山市禅城区朝安北路11号二座302房，房款2060000元，原告选择按银行按揭付款方式支付房款，具体支付方式为：签订合同当天支付定金100000元，房管部门受理房产递件当天支付首付款520000元，余款1440000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，同时约定原告应于2017年6月20前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，两被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭。若因原告原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则须由其自行补足银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，否则视为违约；双方协商，一致同意，该房可用原告的朋友亲戚的名义购买；银行按揭贷款审批，须在2017年7月10日前完成，否则视为违约；违约方逾期十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。签订合同当日，两被告出具收款证明，证明收取原告定金100000元。2017年7月27日，两被告向原告发出《解除合同通知书》，称：由于买方未按合同约定的条款实际履行，且一直没有履行协议的诚意，依据合同第三条及第十一条的约定，卖方特提出终止房地产买卖合同。根据有关法规及合同第十一条的约定，卖方没收买方已支付的定金，并同时保留对买方进行违约追偿的权力。2017年8月1日，原告委托广东星英律师事务所向两被告出具律师函，作出回应，并告知两被告解除双方房屋买卖合同，最迟于2017年8月3日前退还定金，原告保留主张违约的权利。第三人满堂红公司未到庭参加诉讼，但于庭后接受本院询问，陈述：在签订房屋买卖合同时提出是曾聪的亲戚购买，当时没有确定具体是由谁来购买，签订合同时无提及到曾聪亲戚的名字，合同有备注由曾聪的亲戚购买。刚好签订买卖合同几天后佛山市就出台限购政策，所以就在等政策的细节再确定实际购买人有没有资格购买。去办理银行按揭手续时，蔡益才得知实际购买人是曾聪老公的姐姐周美娟。另查明一：2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对佛山市相关行政区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策。该通知自2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。另查明二：2017年6月7日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函[2017]403号），对上述住房限购措施，提出相关实施意见，其中包括限购区域内的二手住房交易。该意见提出，执行时点前符合以下情形之一的，按原政策执行：…3、买卖双方已签订房屋交易协议，并能提供定金或购房款的银行出入账证明的…。另查明三：根据原告提供的2017年7月18日的录音资料，原告丈夫提到：当初签合同，我们已经跟中介和你（蔡益）说是以我姐的名义去买，当时我们买房的时候也明确不是我们买的。对此，蔡益回应：这个合同有约定，这个我不予否认。而根据原告提交的录音文字资料，蔡益的回应为：这个我不予否认。之后，原告丈夫再次提出：你蔡先生，中介都了解我们不是以自己的名义去买。蔡益再次回应：这个我认可，合同上也是这样写的。庭审中，经本院询问定金的支付方式，原告陈述：原告在农业银行的柜台以转账的方式支付给被告，转账后被告收到后并出具收据。被告亦确认属实。庭审中，两被告陈述：被告只关心房子能卖出去，并不关心实际购房人是谁，在签订合同时，原告称可能要以其亲戚朋友的名义来购买，当时被告也是同意的。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。关于曾聪是否受合同约束问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，若原告曾聪有证据证明两被告在签订案涉房屋买卖合同时，知道原告系受其丈夫姐姐周美娟委托买房，则该合同直接约束周美娟与两被告。从原告提供的录音证据来看，在原告一方提出实际购房人是周美娟、并非以原告名义买房时，被告蔡益的回应为“这个合同有约定，这个我不予否认”、“这个我认可，合同上也是这样写的”，均强调了合同约定，即可用原告亲友名义购买的约定，由此可推知蔡益在录音中承认的是签合同时知道可能并非以原告名义买房，而非直接承认签合同时知道实际购房人为周美娟。结合第三人满堂红公司关于“签订合同时无提及到曾聪亲戚的名字”的陈述，及合同虽约定可由曾聪亲友购买，但未明确写明该亲友为周美娟的事实，蔡益在签订合同时不知道周美娟及曾聪与周美娟之间可能存在委托代理关系的可能性较高。综上，案涉合同不直接约束周美娟与两被告。换言之，曾聪以自己名义签订合同，应受该合同约束，负有依约履行的义务。关于违约责任。限购政策执行时点前，原告与两被告签订了购房合同，并通过银行转账向两被告支付购房定金，根据上述限购政策及其实施细则，案涉房产交易不受该限购政策限制，原告在2017年6月1日后仍具备购房资格，案涉房屋买卖合同存在继续履行的基础。由于合同约定的是可用曾聪亲友名义购买，而非应当或必须用曾聪亲友名义购买，因此从文义上看，该约定并不排斥由曾聪本人履行。如前所述，曾聪负有依约履行的义务。按照合同约定，原告应于2017年6月20前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料，在2017年7月10日前完成银行按揭贷款审批。根据查明的事实及当事人相关陈述可知，原告并未依约履行上述合同义务，构成违约，应承担违约责任。原告辩称系因不可抗力因素导致未严格按照合同约定履行办理按揭贷款之义务，但由于原告具备购房资格，限购政策显然不构成不可抗力；即使原告该抗辩还包含因周美娟失去购房资格而导致原告违约的意思，但根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使原告因第三人周美娟的原因造成违约，仍应向两被告承担违约责任，而不构成免责事由。因此，在2017年7月27日，原告违约已超过十天的情况下，两被告有权主张解除合同。该解除合同的通知已送达原告，故可确认原告与两被告之间的房屋买卖合同关系已经于2017年7月27日解除。按照合同约定，两被告可以选择要求对方支付违约金或没收定金，但二者只能择其一，现两被告一并主张，与合同约定及法律规定不符，本院根据案情，支持两被告没收定金的请求，对其违约金主张不予支持。在两被告有权没收定金且无证据证明两被告违约的情况下，原告要求两被告退回定金、支付违约金及中介代理费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告曾聪与被告蔡益、蔡湘茜及第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2017年5月25日签订的《房地产买卖合同》项下原告与两被告的房屋买卖合同关系于2017年7月27日解除；二、确认原告曾聪已向被告蔡益、蔡湘茜交纳的购房定金100000元归被告蔡益、蔡湘茜所有；三、驳回原告曾聪的其他诉讼请求；四、驳回两被告（反诉原告）的其他反诉请求。本案本诉受理费3101元，财产保全费2120元，由原告负担；反诉受理费2945元，由原告负担962元，由两被告负担1983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一七年九月十三日书记员  吴章斐