云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终984号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨兴萍，女，1986年12月27日生，汉族，农民，住玉溪市易门县。委托诉讼代理人：壮金燕，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘海云，云南玉源律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟，男，1975年8月20日生，汉族，农民，住玉溪市易门县。委托诉讼代理人：吴润华，易门龙泉街道法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。上诉人杨兴萍因与被上诉人张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省易门县人民法院（2016）云0425民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨兴萍及其委托诉讼代理人壮金燕、刘海云，被上诉人张伟及其委托诉讼代理人吴润华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兴萍上诉请求：撤销原判，改判被上诉人按《房屋买卖协议》的约定向其支付剩余购房款18万元,并按约定价款的20%即136000元向上诉人支付违约金。事实及理由：1、原审采信证据偏听偏信，认定事实主观臆断，指鹿为马。上诉人作为售房者的义务是交付房屋及收取房款，被上诉人作为买房者的义务是支付房款。本案被上诉人仅支付了第一期购房款50万元，至今尚欠第二期购房款18万元。原审在没有任何证据的情况下认定被上诉人以上诉人欠其的16万元借款及2万元利息抵扣房款，非常荒谬。被上诉人主张已全额支付了房款，就应承担相应的举证责任，其在举证期限届满后提交的3份借条，依法不能作为证据使用，从形式及内容上看，该三份借条也是存在明显瑕疵，系伪造的证据。但原审判决对于上诉人的上述质证意见却充耳不闻，刻意回避。2、原判适用法律错误，张冠李戴。原审判决将房屋买卖合同与民间借贷两个风马牛不相及的法律关系人为混淆，三份借条，抛开真实性、合法性不说，仅就关联性而言，与本案也是泾渭分明的。假若借条是真实的，借条持有人完全可以通过最简单的民事诉讼来实现对其权益的救济。原审把未经审判查明且程序、形式、内容存在重大瑕疵的借条草率作为定案依据是经不起检验的。张伟辩称，1、一审审判程序合法，认定事实清楚，恳请二审予以维持。本案中，答辩人是否支付购房款，相关证据已足以证明，其中50万元系答辩人直接打入杨兴萍抵押贷款银行，偿还其贷款，余款18万元，因杨兴萍于2013年3月10日向答辩人借款7万元，双方商定利息为1万元，杨兴萍同年6月17日向答辩人借款9万元，双方商定利息为1万元，两笔借款本金16万元加上利息2万元，共计18万元抵扣房款，上述事实有相关收条、借条为据。后杨兴萍因欠银行5万元贷款无法还清，抵押权撤销不了，再次找到答辩人请求借款5万元，为顺利办理产权过户且考虑到朋友感情，答辩人于2015年8月11日再次借款5万元给杨兴萍。若房款未付清，杨兴萍为何会向答辩人借款？如果房款不付清也不可能过户。两人抵债这一事实，双方委托办理产权过户的中介公司也可以证实。整个案件事实清楚，证据确凿，请求二审支持答辩人的诉请。2、杨兴萍的上诉理由纯属无理取闹，恳请二审明断。答辩人已按合同约定的期限履行完付款义务，被答辩人本应向答辩人交付房屋，但其没有做到，甚至为了逃避责任否认双方抵债18万元这一事实，其行为令人发愤，上诉理由荒唐可笑，请求二审驳回其无理之诉。张伟向一审法院起诉请求：判决杨兴萍将房屋移交给其，并支付逾期交房一年的租金1.5万元。杨兴萍提出反诉，请求判令张伟支付其购房款18万元及违约金13.6万元。一审法院认定事实：2015年8月6日，张伟与杨兴萍签订《房屋买卖协议》，协议约定：张伟以68万元的价格向杨兴萍购买易门县教师小区24幢1单元302号房屋；张伟于2015年8月6日前付款50万元，于2015年8月30日前付款18万元；若张伟未按约定时间和金额付款视为违约，违约超过15天的，则杨兴萍有权终止合同，并要求张伟按累计应付款的20%支付违约金；杨兴萍于2015年8月30日前移交房屋，若杨兴萍未按约定的时限移交房屋视为违约，违约超过15天的，则张伟有权终止合同，并要求杨兴萍按累计已付款的20%支付违约金；杨兴萍协助张伟办理房产及土地过户手续，房产及土地过户产生的税费由张伟负担。2015年8月10日，张伟向杨兴萍支付房款50万元，并且，张伟以杨兴萍欠其借款16万元及利息2万元抵扣房款18万元。2015年8月24日，易门县教师小区24幢1单元302号房屋的所有权变更登记至张伟、吴昆萍名下，房屋所有权证：易房权证易门县字第0022565-1、0022565-××号。2015年9月6日，易门县教师小区24幢1单元302号房屋的国有土地使用权变更登记至张伟名下，国有土地使用权证：易国用（2015）第变字1142号。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。张伟与杨兴萍签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，当事人均应当遵守。本案中，张伟已履行支付房款义务，杨兴萍未履行移交房屋义务，应承担相应的违约责任。张伟提出杨兴萍移交房屋的诉讼请求，合法有据，一审予以支持。张伟提出杨兴萍支付逾期交房一年的租金1.5万元的诉讼请求，未提交充足的证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。杨兴萍提出张伟支付房款18万元及违约金13.6万元的反诉请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、杨兴萍于判决生效之日起十日内将易门县教师小区24幢1单元302号房屋移交给张伟；二、驳回张伟的其他诉讼请求；三、驳回杨兴萍的诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。关于房款的支付，杨兴萍陈述：其房屋2015年1月已出租，租期15年，承租人一次性支付了10年的房租15万元。故其与张伟协商先付50万元，过户后支付18万元，由其付清承租人房租后再交付房屋。张伟对此不予认可，主张当时杨兴萍未告诉其房屋出租了几年，只说2015年12月底腾给其。就涉讼房屋的出租情况，本院委托一审法院进行了调查。经查，现有陈某某等四人租住在该房屋内，陈某某陈述：房子是其通过朋友租的，自2016年11月租住到现在，房主是个女的，30多岁，可能是杨兴萍，但交房租后再未见过。双方没有签过租赁合同，租期一年，租金一万元左右，房主收款后写过一张租金收条，收条由另一个同伴收着暂时找不到。其来租房的时候该房屋欠下一千多的物业费和水电费，后来系其几人付清。其不清楚该房屋出售的事，也没有人找过其，如果将来要腾房其要求房主退其半年的租金，并留出一段时间让其找房子。经质证，杨兴萍对该调查笔录的真实性、合法性无异议，但认为与本案处理无关，和其租房的人是杨某、罗某某、杨某某三人，现房屋里住的人是谁其不清楚。张伟对笔录内容无异议。就杨兴萍陈述其房屋是出租给杨某、罗某某、杨某某等情况，本院令其通知承租人到庭接受调查，并制作了笔录。杨某某陈述:大约两年前，其与罗某某、杨某三人向杨兴萍租房子，开始是租一年，租了半年的时候杨兴萍说需要钱，其几人就借钱给她。借了15万元，没有写借条，双方约定用来抵租金，每年1万5。款项是其三人共同支付杨兴萍的，一部分是转账，具体是如何支付其记不清了。双方签过租房合同，系杨某持有。房屋租了一年半的时候张伟找过其，张伟说给其点钱让腾房，其提出把剩下的房租退了才行，但后来没有协商成。现房屋是其几个朋友住在里面，系其借住，没有收房租，其不知道他们名字，只知道小名，约20岁左右。其居住期间一直交着物管费，搬出来后不知道有没有欠费。张伟只要把其已付的房租付清其同意腾房。经质证，杨兴萍称租房时其写过收条还是合同给杨某某其记不清了，对杨某某的其余陈述其无异议。张伟对上述笔录内容无异议，并表示，现房屋内居住的人其不认识，若杨兴萍因还不了债用房屋抵给杨某某，那是他们之间的事，应由杨兴萍处理好后腾房给其，杨兴萍与杨某某的纠纷应另案解决。本院审查认为，上述笔录系本院委托调查及本院调查后制作形成，程序合法，调查的情况与本案处理具有关联性，但两份笔录中被调查人所述内容存在矛盾之处，是否采信本院将结合其他证据综合认定。经审理，除杨兴萍对原审认定张伟以其欠款16万元及利息2万元抵扣18万元房款不认可外，双方对原审认定的其余案件事实均无异议，本院予以确认。至于本案是否存在以欠款抵扣房款的事实，本院将在分析说理部分一并阐述。另，杨兴萍要求张伟支付违约金13.6万元的诉请，二审中其当庭表示放弃。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：张伟是否付清了杨兴萍购房款？若已付清，其要求移交房屋的主张能否成立？杨兴萍主张张伟尚欠其购房尾款18万元，张伟对此不予认可，称双方已约定用杨兴萍欠其的借款及利息抵扣。张伟就其主张于一审中提交了金额分别为7万元、9万元的两份借条，杨兴萍虽认可向张伟借过该两笔款项，但主张已在借期内还清，且分别支付过7000元和9000元的利息。因杨兴萍不能举证证明其已清偿上述借款本息，且不能对张伟还持有该两份借条作出合理解释，本院对其该项主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案双方互负的债务均以货币给付为内容，种类相同，且杨兴萍的负债已逾期，依照上述规定，张伟可以主张抵销。从本案现有证据审查，双方并未特别约定两笔债务要分别履行不得抵销，结合案涉房屋已过户至张伟名下及杨兴萍2015年8月11日还向张伟借款5万元的事实，应认定双方就债务抵销一事已达成合意。杨兴萍提出双方的其他债权债务与房屋买卖无关应另行解决的意见不能成立，本院不予采纳。根据双方《房屋买卖协议》的约定，杨兴萍应于2015年8月30日前，将腾空的房屋移交张伟，但杨兴萍至今未履行交房义务。关于杨兴萍提出其2015年1月已将房屋出租给杨某某等人，租期为15年的情况，经二审审查，现该房屋的实际使用人并非杨某某等人，且系房屋所有权变动后才入住，故张伟要求杨兴萍移交房屋的主张不受“买卖不破租赁”原则的影响，本院予以支持。综上所述，杨兴萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由杨兴萍负担。本判决为终审判决。审判长  吴析咛审判员  吴晓琳审判员  ＸＸＸ二〇一七年五月十日书记员  白子益