常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)钟民初字第0047号原告常州市xx服饰有限公司。法定代表人顾xx，该公司董事长。委托代理人田xx，江苏xx律师事务所律师。被告常州市xx厂。投资人许xx，该厂厂长。委托代理人宋xx，江苏xx律师事务所律师。委托代理人周xx，该厂员工。原告常州市xx服饰有限公司（以下简称“xx公司”）诉被告常州市xx厂（以下简称“xx厂”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成由审判员杨风庆担任审判长，人民陪审员曹佳义、戴晓燕参加的合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托代理人田xx，被告xx厂的委托代理人宋xx、周xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告xx公司诉称，原、被告双方于2009年8月6日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的位于被告住所地的建筑面积为xx平方米的若干间毛坯房屋租赁给原告用于办公和服装加工。租期为6年，从2009年9月1日起至2015年9月1日止。在不破坏租赁房屋结构的前提下，原告可对租赁房屋进行装修或改善增设它物。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设它物的处理为从租赁之日起如遇有房屋拆迁，所有装修固定物归被告所有，包括搬迁费、劳务工补贴费归被告所有与原告无关。租赁合同签订后，原告在征得被告同意后对租赁物进行了装饰装修，并增设它物，费用总计416150.5元。2013年8月，被告要求涨房租，遭到原告拒绝，遂违约要求原告于2014年春节前搬走并同意补偿因不能向原告提供大约23万元的电费发票而给原告造成的经济损失20000元。2014年1月26日原告搬迁完毕并将租赁物返还给被告。2014年3月10日，被告向人民法院起诉，要求解除双方签订的租赁合同并要求原告支付租金和赔偿损失，该案经常州市钟楼区人民法院审理终结并作出（2014）钟民初字第467号判决书，确认原、被告双方于2009年8月6日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月协议解除，租赁物返还时间为2014年2月17日，该判决书现已生效。被告擅自增加租金，违约导致租赁合同解除，在解除合同时，双方未对已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修物的残值损失。据此，原告请求判令：1、被告赔偿原告因《房屋租赁合同》解除后剩余租赁期内已形成附合的装饰装修物残值损失75000元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告xx厂辩称，导致《房屋租赁合同》解除的原因是原告违约搬走，被告未违约要求原告搬走。原告搬走时对房屋内相关设施进行了拆除和损坏，不存在装修物残值。经审理查明，xx厂系常州市钟楼区xx街道xx村委xx村xx号房屋的所有权人。2009年8月6日，xx厂作为出租人与xx公司作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在钟楼区xx村委（以下简称“涉诉房屋”），间数若干，建筑面积xx平方米。租赁期限从2009年9月1日至2015年9月1日。年租金326600元，从合同签订之日起，一次性付清年租金，下期在第二年9月1日，现租金每平方米80元，三年后至2012年9月1日起年租金提高到每平方米95元。承租人负责支付了租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、收生费和物业管理费。出租人允许承租人对租赁房屋在不破坏结构的前提下进行装修或改善增设它物，从租赁之日起如遇房屋拆迁，所有装修固定物归出租人所有。承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上出租人有权解除合同。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，xx厂按约将涉诉房屋交付给xx公司，xx公司按约向xx厂缴纳房租至2013年8月31日。2014年1月，xx公司未与xx厂办理交接手续从涉诉房屋内搬离。2014年1月9日，xx公司向xx厂支付2013年9月1日之后的房租金141618.25元。另查明，2013年底，常州xx电器有限公司（以下简称“x器公司”）向xx厂租赁常州市钟楼区xx街道xx村委xx村xx号除xx公司租用的房屋之外的其它部分作厂房之用。2014年1月，xx公司从涉诉房屋内搬出时，xx厂通知x器公司和xx公司办理用电户名的过户手续，xx厂于2014年1月将配电房钥匙交给了x器公司，并于2014年3月10日将用户名由xx公司变更为x器公司。又查明，2013年12月25日、2014年1月5日，xx厂投资人许xx的丈夫周xx两次在58同城网上发布关于涉诉房屋的招租信息，准备对涉诉房屋重新招租。再查明，2014年3月10日，xx厂向本院提起诉讼，请求：1、解除xx厂与xx公司签订的《房屋租赁合同》；2、xx公司立即将涉诉房屋损坏部分予以修复并返还给xx厂；3、xx公司向xx厂支付从2013年9月1日起至实际返还房屋之日止拖欠的租金；4、诉讼费用由xx公司负担。本院审理后认为，xx公司2014年1月从涉诉房屋内搬离，而xx厂负责人许xx丈夫周xx两次在58同城网上发布关于涉诉房屋的招租信息，准备对涉诉房屋重新招租，结合2014年1月xx厂通知x器公司和xx公司办理用电户名的过户手续并将配电房的钥匙交给x器公司、于2014年3月10日将用电户名由xx公司变更为x器公司以及xx公司陈述因xx厂要求涨租金，xx公司不同意，不得不同意xx厂要求提前解除租赁合同的意见之情况，可以认定xx厂、xx公司已就提前解除房屋租赁合同达成协议，合同于2014年1月xx公司搬离涉诉房屋之日起解除。本院于2014年9月4日作出判决，判决：一、xx厂、xx公司之间签订的房屋租赁合同于2014年1月解除。二、xx公司于判决生效之日起十日内将常州市钟楼区xx街道xx村委xx村xx号房屋内的卫生间水泥洁具及电梯脚板修复，并在卫生间安装一只台盆、一块花岗岩板。三、xx公司于判决生效之日起十日内向xx厂支付拖欠的租金和房屋占用费39625元。四、驳回xx厂的其它诉讼请求。还查明，审理中，经xx公司申请，本院委托江苏金谷资产评估有限公司对涉诉房屋截止2014年1月底的装饰装修的残值进行司法鉴定评估，该公司于2015年4月27日出本院出具情况说明，载明：我公司受贵院（2015）钟法鉴委字第231号司法鉴定委托书的委托，需对常州市xx服饰有限公司与常州市xx厂房屋租赁合同纠纷一案所涉及的租赁物截止2014年1月底的装饰装修的残值进行司法鉴定评估。经向申请人与被申请人了解，该房屋在2014年1月后，转租给了他人，并进行了重新装修，鉴于此情况，已无法对截止2014年1月底的原装饰装修残值进行司法评估。审理中，xx公司陈述，2013年8月，xx厂要求涨房租，遭到xx公司拒绝，xx厂违约要求xx公司在2014年春节前搬走，并同意补偿因不能向xx公司提供电费发票而造成的损失20000元。xx厂陈述称，从2013年8月至2014年1月双方未就租赁合同解除进行协商，xx公司从2014年1月26日搬走及向原告支付部分租金，都是xx公司自己单方意思。xx公司在2013年9月就开始拖欠租金，到12月初，xx厂找xx公司要房租，双方发生了不愉快，xx公司就另外找了一家租房，xx厂是在得知xx公司租赁了其他人的房屋后才发布招租信息的。证人王某甲当庭作证，陈述称，xx公司的门卫，天天到其家中打麻将，2013年11月底，其听门卫讲2013年12月底要搬到xx工业园去了。证人王某乙当庭作证，陈述称，xx公司一些员工租赁其家中房屋，2013年底xx公司员工称最多租到过年，因为厂要搬了，搬到xx家园那边去了。以上事实，有原告向本院提交的《房屋租赁合同》、（2014）钟民初字第467号民事判决书、被告向本院提交的照片、证人王某甲、王某乙等人的当庭陈述等证据及当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，由双方按照公平原则分担。本案所涉原告xx公司与被告xx厂之间的《房屋租赁合同》已经本院判决，确认在2014年1月解除，解除原因是双方达成了提前解除合同的协议，故应按公平原则处理双方已经形成附合的装饰装修物残值。本案，原、被告双方对解除合同的原由陈述不一，但就已查明的部分看，xx公司搬离涉诉房屋是由xx公司主动完成，其称系应xx厂要求，应由其承担举证责任，其主动搬离的行为可以看出，原告xx公司在解除《房屋租赁合同》中处于主导地位，即便如原告xx公司陈述系由被告xx厂提出解除合同，那么原告xx公司在2013年9月1日起已未按约支付租金，被告xx厂提出解除合同，也符合合同承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上的约定，有权解除合同，其即便最终以合意方式来解除合同，也是为了配合原告xx公司，是为原告xx公司的利益考虑，在此情况下，再让被告xx厂承担形成附合的装饰装修损失，显然不公平。另外，从双方发生纠纷，原告xx公司未正式提出装饰装修损失的负担问题，导致现对装饰装修残值无法鉴定，也不宜让被告xx厂承担该损失。综上，原告xx公司的诉讼请求本院不予支持。的依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告常州市xx服饰有限公司的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告常州市xx服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63，户头：江苏省常州市中级人民法院]，上诉于江苏省常州市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨风庆人民陪审员  曹佳义人民陪审员  戴晓燕二〇一五年七月七日书 记 员  陈 琳