海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2017)琼0271民初4111号原告（反诉被告）：符利冰，女，1983年11月8日出生（公民身份号码：×××），黎族，现住三亚市。委托代理人：曾小寿，海南宝岛律师事务所律师。委托代理人：虞清波，海南宝岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：颜靖，女，1986年11月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。委托代理人：宁典，海南云帆律师事务所律师。第三人：冯标武，男，1974年8月21日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。原告（反诉被告）符利冰与被告（反诉原告）颜靖、第三人冯标武房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符利冰及其委托代理人曾小寿，被告（反诉原告）颜靖及其委托代理人宁典到庭参加诉讼，第三人冯标武经本院合法传唤未提出正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告符利冰向本院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《租赁经营合同》无效；二、判令被告向原告返还涉案房屋及设备（详见清单）；三、判令被告向原告支付房屋占有使用费暂计25869元及利息（房屋占有使用费自2017年1月15日起至实际返还房屋及设备之日止；利息以房屋占有使用费为本金，自起诉之日起至实际付清之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月12日，原、被告双方经友好协商签订《租赁经营合同》，约定原告将三亚市天涯区羊栏村白马路冯标武的房屋及相关设备转租给被告，租期三年（自2017年1月30日至2020年1月30日止），约定的租金为11万元每年，原告于2017年1月15日将房屋及设备交付给被告使用，被告向原告缴纳了1万元押金。被告使用涉案房屋后，一直没有向原告缴纳房屋租金，在原告的一再催促之下，被告才于2017年4月25日向原告支付了房屋租金7742元。原告认为，虽然双方经友好协商签订了《租赁经营合同》，但由于涉案房屋系未经取得建筑工程规划许可而建造的房屋，根据《合同法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，该《租赁经营合同》为无效合同，自始无效。被告自2017年1月15日占有使用该房屋，至今仍没有向原告返还涉案房屋和设备，应向原告支付涉案房屋的占有使用费。被告拒绝支付的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求依法判决。被告颜靖辩称：1、确认《租赁经营合同》为无效；2、被告已经交还房屋且租金已经还清。被告使用房屋至2017年3月29日，且已经由房屋所有人收回，被告已经按合同约定将租金完全支付给了原告。反诉原告颜靖向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告向反诉原告退还房屋租金17742元；二、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失5600元；三、本案诉讼费由被反诉被告承担。事实和理由：2017年1月12日反诉被告与反诉原告签订《租赁经营合同》约定，反诉被告将冯标武的位于三亚市××区的房屋及院落租给反诉原告经营使用，租赁期为三年，自2017年1月30日至2020年1月30日，租金11万元/年；反诉被告承诺对房屋有租赁权，向反诉原告提供适合办学的场地和教育用具；同时约定，幼儿园经主管部门勒令停业取缔，双方的租赁关系自行终止。合同签订后，反诉被告于合同签订当日收取了反诉原告租金1万元，反诉原告接收房屋后对房屋进行装修安装玻璃花去5600元。在反诉原告使用租赁房屋经营幼儿园的过程中，2017年3月17日三亚市天涯区教育科技局发出《关于责令"乐天幼儿园"停止招生停止办园的通知》，因场地狭小不符合办学条件的标准和要求等原因，限期乐天幼儿园3天内立即停止办学。反诉原告接到通知后及时告知反诉被告，并将幼儿园进行解散，于2017年3月27日发出《通知函》通知反诉被告办理房屋交接手续，反诉被告迟迟未办理。2017年3月27日房屋所有人冯标武向反诉原告发出《声明》表明房屋除经营幼儿园外，不同意作其他用途使用，并于3月30日向反诉原告取回房屋全部钥匙收回了房屋。反诉原告于2017年4月25日向反诉被告缴纳了至2017年3月29日（退房日）的剩余租金7742元。后反诉原告得知，其租赁的房屋无产权证也无报建手续，属于法律禁止租赁的房屋。反诉原告认为，因涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，属于法律禁止出租的房屋，反诉被告与房屋所有人冯标武签订的房屋租赁合同和反诉原告与反诉被告所签订的《租赁经营合同》均为无效合同。租赁合同无效，反诉被告既不是房屋所有人，也未取得房屋合法转租权，其无权向反诉原告收取房屋租金，反诉被告应将收取的房屋租金17742元立即退还给原告。尽管2017年1月30日至2017年3月29日期间房屋由原告使用，但收取房屋占有使用费的权利人应是房屋的所有人冯标武而不是反诉被告。另外，反诉被告承诺有房屋租赁权将房屋出租，现因房屋不合法导致租赁合同无效，反诉被告还应赔偿因合同无效给原告带来的装修损失5600元。但反诉被告既不将无权收取的租金退还给反诉原告，赔偿原告损失，还提出本诉的第二、第三项无理诉求。为维护合法权益，反诉原告特提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告本诉第二、第三项无理诉求。反诉被告符利冰反诉辩称：反诉被告和房东的租赁合同是合法有效的，反诉被告是取得房屋的合法租赁权的。反诉原告只缴纳了7742元租金，另10000元是押金。反诉原告主张的损失没有事实和法律依据，而且装修未经反诉被告同意，提供的证据不能体现实际损失的金额。第三人冯标武未作陈述意见。本院经审理认定如下事实：2017年1月1日，原告（反诉被告）符利冰作为承租方与第三人冯标武作为出租方，双方签订一份《房屋租赁协议》，约定第三人冯标武将其位于三亚市××区建筑面积约480平方米、占地面积约220平方米的房屋出租给原告（反诉被告）符利冰。2017年1月12日，原告（反诉被告）符利冰与被告（反诉原告）颜靖签订一份《租赁经营合同》，约定原告（反诉被告）符利冰将前述房屋出租给被告（反诉原告）颜靖；租期为三年（自2017年1月30日至2020年1月30日止）；被告（反诉原告）颜靖在签订合同当日支付租赁场地押金1万元，房屋年租金为11万元；原告（反诉被告）符利冰为被告（反诉原告）颜靖提供适合办学的场地和教育用具(如空调电视等，后附用具清单）。签订合同当日，被告（反诉原告）颜靖向原告（反诉被告）符利冰支付了10000元，原告（反诉被告）符利冰出具收条，该收条载明："今收到颜靖交来租赁租金10000元整"。合同签订后，原告（反诉被告）符利冰将涉案房屋及屋内设备交付给被告（反诉原告）颜靖使用。2017年4月25日，被告（反诉原告）颜靖向原告（反诉被告）符利冰转账支付了7742元。2017年5月24日，原告（反诉被告）符利冰以双方签订的合同无效为由起诉至本院，请求判如所请。2017年6月15日，反诉原告颜靖向本院提出反诉，请求判如所请。另查明，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，当事人均未提交涉案房屋的产权证明。庭审中，原告（反诉被告）符利冰主张被告（反诉原告）颜靖在2017年1月15日起实际利用涉案房屋，被告（反诉原告）颜靖对此不予认可，并主张其在签订合同当日交付的10000元系房屋租金而非押金，同时主张其装修房屋支出费用5600元。2017年3月29日，第三人冯标武从被告（反诉原告）颜靖处取走涉案房屋钥匙，被告（反诉原告）颜靖不再使用涉案房屋。诉讼中，原告（反诉被告）符利冰撤回要求被告（反诉原告）颜靖向其返还涉案房屋内设备的诉讼请求。以上事实有《房屋租赁协议》、《租赁经营合同》、物资清单、照片、收条、转款凭证、现场勘查询问笔录及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。本院认为：因涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，没有相关报建手续、没有相关产权证明，属于禁止出租的房屋，原告（反诉被告）符利冰与第三人冯标武之间的《房屋租赁协议》及原告（反诉被告）符利冰与被告（反诉原告）颜靖之间的《租赁经营合同》违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。造成合同无效，双方均有过错。本案中，虽然原告（反诉被告）符利冰与第三人冯标武之间的《房屋租赁协议》无效，原告（反诉被告）符利冰未取得合法承租权，但涉案房屋实际上已由原告（反诉被告）符利冰占有使用，原告（反诉被告）符利冰将该房屋转租给被告（反诉原告）颜靖的行为无效，但被告（反诉原告）颜靖也已经实际占有使用该房屋，即原告（反诉被告）符利冰将对涉案房屋的实际占有使用收益的权利转让给了被告（反诉原告）颜靖，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告（反诉被告）符利冰请求被告（反诉原告）颜靖参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合情合理，本院予以支持。但原告（反诉被告）符利冰主张被告（反诉原告）颜靖自2017年1月15日起实际利用涉案房屋，被告（反诉原告）颜靖对此不予认可，对此原告（反诉被告）符利冰仅提供照片作为证据，并无法证明其主张，根据合同的约定，应当认定被告（反诉原告）颜靖自2017年1月30日起实际使用涉案房屋。2017年3月29日，第三人冯标武从被告（反诉原告）颜靖处取走涉案房屋钥匙，被告（反诉原告）颜靖不再使用涉案房屋。即被告（反诉原告）颜靖占有使用涉案房屋的期间为自2017年1月30日至3月29日，共计60天，参照双方合同约定的房屋年租金为110000元计算，被告（反诉原告）颜靖应当向原告（反诉被告）符利冰支付的房屋占有使用费为18082元（110000元/365天×60天）。原告（反诉被告）符利冰和被告（反诉原告）颜靖双方对签订合同当日被告（反诉原告）颜靖所交付的10000元的性质存在争议，原告（反诉被告）符利冰认为是押金，被告（反诉原告）颜靖认为是租金，但不管是押金或租金，均可认定被告（反诉原告）颜靖已共计向符利冰交付了17742元的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿"的规定，原告（反诉被告）符利冰依无效合同取得的17742元应退还给被告（反诉原告）颜靖，但根据前述，被告（反诉原告）颜靖应当向原告（反诉被告）符利冰支付房屋的占有使用费18082元。因此，被告（反诉原告）颜靖尚应向原告（反诉被告）符利冰支付房屋的占有使用费340元。因第三人冯标武已经将涉案房屋的钥匙取走，实际上被告（反诉原告）颜靖已经退出房屋未再使用，因此不存在退还房屋的问题，原告（反诉被告）符利冰关于要求被告（反诉原告）颜靖退还涉案房屋的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。在诉讼中，原告（反诉被告）符利冰撤回要求被告（反诉原告）颜靖返还涉案房屋中的设备的诉讼请求，是原告（反诉被告）符利冰对诉讼权利的自由行使，不违反法律规定，本院予以准许。综上，原告（反诉被告）符利冰与被告（反诉原告）颜靖双方所签订的《租赁经营合同》无效，被告（反诉原告）颜靖应当向原告（反诉被告）符利冰支付房屋占有使用费340元。根据前述，造成合同无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担，因此对于原告（反诉被告）符利冰主张房屋占有使用费利息及被告（反诉原告）颜靖主张要求赔偿装修损失5600元，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、确认原告（反诉被告）符利冰与被告（反诉原告）颜靖于2017年1月12日签订的《租赁经营合同》无效；二、被告颜靖应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告符利冰支付房屋占有使用费340元；三、驳回原告符利冰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告颜靖的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费223.36元（原告符利冰已预缴）,已减半收取，由原告符利冰负担；反诉受理费191.78元（反诉原告颜靖已预缴），由反诉原告颜靖负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 沈相法 二O一七年八月十日书记员 方 甜附相关法律规定:中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。