云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2015)腊民二初字第47号原告朱某某，女，1978年4月10日出生，哈尼族。委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被告西双版纳铭城置业有限公司勐腊分公司。被告西双版纳铭城置业有限公司。二被告共同委托代理人丁承中，男，1950年10月5日出生，汉族，西双版纳铭城置业公司有限公司法律顾问。特别授权代理。本院于2015年3月27日受理原告朱某某与被告西双版纳铭城置业有限公司勐腊分公司（以下简称铭城勐腊分公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员赵义宏独任审判，2015年4月23日，本院公开开庭审理了本案，原告朱某某及其委托代理人李红芳、被告铭城勐腊分公司委托代理人丁承中到庭参加诉讼。经原告朱某某申请，本院依法通知西双版纳铭城置业有限公司（以下简称铭城公司）作为共同被告参加诉讼，并于2015年5月4日转为普通程序，组成合议庭进行审理。2015年6月1日，本院公开开庭审理了本案。原告朱某某及其委托代理人李红芳，被告铭城勐腊分公司及铭城公司的共同委托代理人丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某诉称，2012年10月，原告欲购买被告铭城勐腊分公司在勐腊县北路开发的“静御里”项目商品房，按铭城勐腊分公司要求支付了5万元诚意金，2013年10月26日，原告与铭城勐腊分公司签订了《“静御里”住房预约协议书》，约定原告自愿向铭城勐腊分公司预约购买该项目第X幢X单元XXX号住房，按套计价总房款为27万元，因签协议前原告已明确告知被告，已向银行贷过款，铭城勐腊分公司工作人员表示只消按照60%支付首付，余款可以按揭贷款，双方在协议中约定原告向铭城勐腊分公司支付首付162000元。协议签订后，原告于2013年10月26日支付首付162000元（含诚意金）。后原告按协议约定的时间去签订《商品房购销合同》时，铭城勐腊分公司告知原告余款不能按揭贷款，故不给原告签订《商品房购销合同》，原告要求退款，铭城勐腊分公司不同意，但同意分期付款，原告又筹集2.8万元支付给铭城勐腊分公司。原告对余款无能力付清，再三要求按揭签订合同，但铭城勐腊分公司仍然不同意与原告签订《商品房购销合同》，并威胁如原告不付清余款，就要将预购的房子另行销售，原告预付的19万元作为赔偿金不予退还，原告多次找铭城勐腊分公司交涉未果。铭城勐腊分公司在与原告签订住房预约协议书时，尚未取得商品房买卖许可证等五证；该协议中第三条第1、3、4、5条约定均属霸王条款，违反法律规定，属无效约定。原告在已经向铭城勐腊分公司阐明贷款一事并得到同意的情况下，双方签订预约协议书后，铭城勐腊分公司又以不能贷款为由要求原告付清余款未果的情况下，根据霸王条款将原告到处东借西凑来的血汗钱不予退还，也不与原告签订《商品房购销合同》，其行为无理无据，其与原告所签协议书属无效协议，请求依法判决：1、判决二被告连带返还原告预付购房款190000元，2、判决二被告连带赔偿从2013年10月26日至2015年3月11日止按中国人民银行同期存款利率计算的房款利息，要求计算至付清为止。庭审中原告当庭提出增加1项诉讼请求，要求确认与铭城勐腊分公司所签订的预约协议书无效，并表示要求被告返还购房款是基于合同无效。被告铭城勐腊分公司、铭城公司共同答辩称，原告诉讼请求不明确，返还购房款的前提是购房合同无效或者解除合同；原告起诉理由不实，被告在与原告签订预约协议书之后，本案诉讼之前，已经取得商品房预售许可证；双方签订的住房预约协议书系有效合同；被告没有不和原告签订商品房购销合同的意思，也不是被告的原因造成原告无法贷款。原告请求返还预付款前提是双方所签订协议书是否解除还是无效，2013年10月26日，双方签订的《“静御里”住房预约协议书》是双方真实意思表示，系有效协议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在第一次开庭时，已向法庭提交了“五证”，原告诉称双方所签协议无效没有法律和事实依据，且该协议应认定为商品房买卖合同，不存在法定或约定合同解除的条件。原告不能办理按揭付款购买房屋是其有不良信用记录，与被告无关，被告已当庭表示双方可签订商品房购销合同。请法院驳回原告诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告与被告铭城勐腊分公司所签《“静御里”住房预约协议书》是否有效?2、二被告是否应向原告返还购房款并支付利息？原告为证明自己的主张，向法庭举证如下：1、“静御里”住房预约协议书1份（复印件，与原件核对无异），欲证实原告与被告铭城勐腊分公司签订购房预约协议，预约购买“静御里”第X幢X单元XXX号住房，该协议第3条对购房者不公平，是无法律依据的霸王条款的事实。2、置业计划书1份（复印件，与原件核对无异），欲证实铭城勐腊分公司同意由原告支付首付60%即16.23万元，余款40%即10.8万元采取按揭贷款的方式，被告铭城勐腊分公司后以原告有银行贷款，不能办理按揭为由，要求原告全额缴纳房款的行为违反双方协议的事实。3、收据2份（复印件，与原件核对无异），欲证实原告已向被告铭城勐腊分公司支付购房款19万元，被告铭城勐腊分公司仍不与原告签订《商品房购销合同》；原告与被告铭城勐腊分公司双方一直到开庭都没有对购房付款方式及数额达成一致意见，本来法律规定只要付30%的首付，但被告铭城勐腊分公司先是要求原告支付60%，后来又要求原告一次性付清房款的事实。4、《通知》1份（复印件，与原件核对无异），欲证实原告按被告铭城公司通知要求去签订商品房购销合同，被告铭城勐腊分公司又要求原告缴清余款，否则将原告预付款作为赔偿金不退还原告，还要将房屋另行出售的事实。5、个人信用报告1份（复印件），欲证实原告无不良贷款记录，被告铭城勐腊分公司辩称原告存在信用方面的问题，不符合签订购房合同的条件是不存在的，被告是捏造事实、损毁原告名誉。经质证，二被告对原告提供的证据1真实性、合法性予以认可，关联性不认可；对证据2不认可；对证据3认可，证实原告愿意购买被告出售的房屋；对证据4真实性、合法性认可，但关联性不认可；对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可。二被告对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、铭城公司营业执照1份，欲证明铭城公司经营范围为房地产开发经营。2、“静御里”住房预约协议书1份，欲证明原、被告双方于2013年10月26日签订的协议系有效协议，约定了双方的权利和义务，原告违约。3、通知1份，欲证明2014年3月27日被告铭城公司通知原告于2014年4月30日前到被告公司签订购房合同，原告拒签的事实。4、商品房预售许可证1份，欲证明西双版纳州住房和城乡建设局于2014年2月13日向被告铭城公司颁发《商品房预售许可证》，准予预售“铭城静御里”项目房屋的事实。5、国有土地使用证、建设用地规划许可证各1份，欲证明被告铭城公司已取得静御里项目土地的合法使用许可的事实。6、建设工程规划许可证1份，欲证明被告铭城公司已于2013年12月30日取得“铭城静御里”建设工程规划许可证的事实。7、建筑工程施工许可证1份，欲证明被告铭城公司于2014年1月21日取得建筑工程施工许可证的事实。8、铭城勐腊分公司营业执照复印件1份，欲证明被告铭城勐腊分公司的主体身份。经质证，原告对二被告提供的证据1、4、5、6、7的真实性、关联性、合法性均不认可，其中证据1营业执照并非企业法人营业执照；对证据2真实性无异议，但被告铭城勐腊分公司在与原告签订住房预约协议书时没有取得预售商品房的资格；对证据3真实性、关联性认可，合法性不认可，向原告发放通知的是铭城公司，而不是与原告签订预约协议书的铭城勐腊分公司，主体不适格。本院认为，原告提供的证据1与二被告提交的证据2均为“静御里”住房预约协议书，双方对该证据的真实性均无异议，可证实原告与被告铭城勐腊分公司双方于2013年10月26日就原告购买被告开发的勐腊县“静御里”项目第X幢X单元XXX号住房签订住房预约协议，并约定相关权利义务，本院予以采信。原告提供证据2置业计划书中对第X幢X单元XXX号房屋总价、首付、贷款等与证据1的记载吻合，已付诚意金的记载与原告自己的陈述吻合，置业计划书上置业顾问的签名亦与预约协议书中甲方经办人的姓名相同，但仅从该证据不能确定是否系同一被告方工作人员在销售推介时向原告出具，其上亦无合同双方签名认可，不能确认为系被告铭城勐腊分公司与原告之间就买卖房屋正式成立的意思表示，应不予采信。证据3二被告质证无异议，本院予以采纳，可证实原告于2013年10月26日签订“静御里”预约住房协议书时，按协议约定向被告交纳“静御里”X栋X单元XXX室预付款162000元，后于2014年5月4日向被告交纳28000元的事实。证据4与二被告证据3相同，二被告质证对真实性、合法性无异议，可证实铭城公司于2014年3月27日对原告所作通知的事实，本院予以采信。对被告提交证据1系国家机关发放的行政登记文件，本院予以采纳，证实被告于2011年11月1日经工商注册成立；二被告证据4证实铭城置业的“铭城.静御里”项目于2014年2月13日经审查符合商品房预售条件，获得商品房预售许可证的事实；二被告证据5、6、7均系有关机关发放，可分别证实铭城公司的“铭城.静御里”项目分别于2013年8月20日取得建设用地规划许可证，于2013年9月8日取得国有土地使用证，于2013年12月30日取得建设工程规划许可证，于2014年1月21日取得建筑工程施工许可证的事实，本院予以采纳。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：“铭城.静御里”项目系铭城公司开发，该项目于2014年2月13日取得商品房预售许可证，铭城勐腊分公司是铭城公司成立的领取营业执照的分公司。朱某某（乙方）与铭城勐腊分公司（甲方）于2013年10月26日签订住房预约协议，乙方自愿预约由甲方开发勐腊县“静御里”项目第4幢2单元201号住房，按套计总房款27万元，乙方须在签订预约协议书时向甲方支付预付款162000元，之后乙方须在接到甲方书面通知之日起7日内至勐腊静御里售楼部签订商品房购销合同及补充协议；如乙方未在上述条款约定时间前来签订《商品房购销合同》并支付相应的购房款，则视为乙方自动放弃本协议约定的预约权利，乙方已支付预付款视为赔偿金不予退还，甲方有权单方将该物业另行出售，无须另行通知乙方；在未签订《商品房购销合同》前，因乙方个人原因而放弃预约购买本套物业，乙方所支付的预付款视为赔偿金不予退还，甲方有权将该物业另行出售。乙方在本《预约协议书》中提供的联系方式如有变更，应于变更后3日内及时以书面形式通知甲方，否则，视为乙方已收到或知晓甲方依据本协议联系方式告知或通知的事由；签订《商品房购销合同》时乙方（即朱某某）应同时提交银行按揭所需有效材料并签署相关文件，若乙方提交办理银行按揭的相关资料不符合贷款银行的房贷条件或因个人资信不佳、财产收支不平衡等个人原因导致银行不放贷的，乙方须于银行确定不贷款之日起的30个工作日内一次付清全款，否则视为乙方放弃正式签订《商品房购销合同》，甲方（即铭城勐腊分公司）有权按照该协议第三条第1项规定处置；本《预约协议书》自甲乙双方签字、盖章并由乙方按约定足额支付预付款后生效。甲乙双方正式签订《商品房购销合同》时，本《预约协议书》随即告终止，双方的权利与义务将以所签署的《商品房购销合同》为准。朱某某于当日向铭城勐腊分公司交清了协议书约定的预付款162000元，于2014年5月4日又向铭城勐腊分公司交纳28000元，朱某某合计已向铭城勐腊分公司交纳190000元。铭城勐腊分公司在预约协议签订后未发送签订商品房购销合同的书面通知给朱某某。铭城公司于2014年3月27日以自己名义通知原告于2014年4月3日前到该公司签订《商品房购销合同》，后因发生争议，双方至今未签订《商品房购销合同》。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。关于本案中原告朱某某与被告铭城勐腊分公司签订的“静御里”预约住房协议书是否有效的问题，该预约协议书是原告与被告铭城勐腊分公司之间为下一步对“静御里”项目X栋X单元XXX房屋签订商品房购销合同而进行的约定，是双方真实意思表示，属于商品房预约合同。其次，原告关于其与被告铭城勐腊分公司所签订预约住房协议书时未取得五证，该协议书是无效协议的主张，因为在起诉前的2014年2月13日，被告已经取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告的该项主张不能成立；因原告与被告铭城勐腊分公司签订预约协议在前，故其关于之后被告铭城勐腊分公司不给原告签订购房合同等主张，不能影响预约住房协议书的效力。综上，原告要求本院确认与被告铭城勐腊分公司所签订的“静御里”预约住房协议书无效的上述理由，均不能成立。对原告基于预约住房协议书无效要求二被告返还预付购房款和支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告朱某某的诉讼请求。案件受理费4100元，由原告朱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  朱正武审 判 员  赵义宏人民陪审员  李必信二〇一五年九月十五日书 记 员  周亚梅