广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初7008号原告潘贵友，男，汉族，1955年11月7日出生，户籍地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人林子鋆，广东盈商律师事务所律师。被告廖洪，男，汉族，1968年8月13日出生，户籍地址：广东省茂名市茂**。委托代理人钟美宏，广东世纪华人律师事务所律师。被告深圳市巨龙腾电子有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道同胜社区华兴路16-3，统一社会信用代码：914403005967581108。法定代表人郭琴前。被告黄福溪，男，汉族，1975年6月20日出生，户籍地址：广东省汕尾市城区。原告潘贵友诉被告廖洪、深圳市巨龙腾电子有限公司（以下简称巨龙腾公司）、黄福溪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人林子鋆、被告廖洪委托代理人钟美宏到庭参加诉讼。被告巨龙腾公司、被告黄福溪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月5日，原告与被告廖洪签订《出租厂房合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区出租给被告廖洪，租期自2013年1月1日起至2016年7月30日止，厂房及宿舍的每月租金为15600元（人民币，下同）。另外，原告与被告廖洪口头约定，租期内门卫室及保安人员的相关费用由各方均摊，被告廖洪每月应额外支付原告1400元，与房租一并交付，被告廖洪按每月17000元实际履行。2015年4月份起，被告廖洪将上述二楼厂房及宿舍转租给被告巨龙腾公司，2015年5月29日，被告巨龙腾公司将公司住所地变更为上述租赁厂房地址，即深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区兰水路****，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为被告黄龙溪。2016年8月22日，被告巨龙腾公司又对公司注册信息进行变更，将，将公司住所地变更为深圳市龙华新区大浪街道同胜社区华兴路**业类型变更为有限责任公司（法人独资），法定代表人变更为郭琴前。自2016年1月1日起，被告廖洪开始拖欠房屋使用费，经原告多次催促，被告廖洪均以各种理由拒绝支付任何费用，其行为已经给原告造成严重的经济损失，被告巨龙腾公司和被告黄龙溪作为房屋的实际承租人应对上述房屋使用费承担连带责任。为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、判令原告与被告廖洪签订的《出租厂房合同》无效；2、判令被告廖洪支付自2016年1月1日起至2016年7月30日止的房屋使用费共计119000元；3、判令被告巨龙腾公司、被告黄龙溪对上述费用承担连带责任。4、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。被告廖洪辩称，1、被告廖洪与原告于2013年1月5日签订出租厂房合同，但自2015年1月开始，被告廖洪、原告和被告巨龙腾公司之间有口头协议，约定涉案合同的权利义务从2015年1月开始转让给被告巨龙腾公司，厂房由被告巨龙腾公司使用，租金亦由其工作人员刘匀婷向一个个人账户支付，而原告亦用实际行动同意和接受了被告巨龙腾公司的租金，因此，从2015年1月开始被告廖洪不再是涉案合同的相对方，原告要求被告廖洪支付2016年1月1日至7月30日的租金没有事实和法律依据；2、原告在起诉状中亦承认涉案合同相关的厂房由被告巨龙腾公司实际使用，说明其对厂房的转让和使用状态是明知的，同时又用实际行动接收被告巨龙腾公司的租金，因此，被告巨龙腾公司与原告才是涉案合同的相对方，而被告廖洪并不是本案的适格被告；3、根据被告廖洪所提供的刘匀婷民生银行个人账户对账单，上面清楚的显示了刘匀婷于2016年2月29日和4月15日向原告支付了68000元，且在签订涉案合同之日，被告廖洪已向原告支付了押金30000元，如果按照涉案合同的约定和原告在起诉状中的陈述，即使被告巨龙腾公司有拖欠租金的情形，其拖欠的租金也并不是原告所称的7个月租金119000元，按每月租金17000元计算，扣除上述刘匀婷交付的68000元和合同押金30000元，被告巨龙腾公司也只是拖欠原告21000元而已。该款项被告廖洪无需承担清偿义务，原告应向被告巨龙腾公司追偿。被告巨龙腾公司及被告黄福溪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。经审理查明，原告与被告廖洪于2013年1月5日签订《出租厂房合同》，约定：一、被告廖洪向原告承租位于深圳市龙岗区；二、期限为2013年1月1日至2016年7月30日；三、租金为15600元／月；四、被告廖洪在租用前向原告支付三万元，作为押金及一个月的租金。原告主张被告廖洪于2015年4月起将涉案标的物转租给被告巨龙腾公司，并提交了被告巨龙腾公司工商登记信息予以证明，该证据显示被告巨龙腾公司于2015年5月29日将注册地址变更为深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区兰水路163号二楼，又于2016年8月22日将注册地址变更为深圳市龙华新区大浪街道同胜社区华兴路16-3。另，原告主张被告自2016年1月1日起没有支付租金。被告廖洪辩称其于2015年1月起将涉案标的物转租给了被告巨龙腾公司，并由被告巨龙腾公司的员工刘匀婷通过转账方式向原告支付租金，但双方没有签订书面协议。为此，被告廖洪提交了中国民生银行个人账户对账单予以证明。原告确认收到中国民生银行个人账户对账单记载的租金，但称不清楚转账人的身份，同时，其主张被告廖洪及被告巨龙腾公司于2016年8月已经搬离涉案标的物。原告及被告廖洪均确认涉案标的物的实际租金为17000元／月。原告确认涉案标的物没有房产证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。上述事实，有《出租厂房合同》、中国民生银行个人账户对账单、被告巨龙腾公司工商登记信息以及当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案租赁合同标的物系未向国土部门审批报建的建筑物，未取得合法手续，故双方签订的《出租厂房合同》无效。原告及被告廖洪均主张涉案标的物自2015年开始由被告巨龙腾公司实际占用，但双方均未提交证据证明刘匀婷为被告巨龙腾公司的员工，故无法证明刘匀婷代表被告巨龙腾公司的向原告支付租金，且被告廖洪与被告巨龙腾公司亦没有关于转租涉案标的物的书面协议，因此，仅凭被告巨龙腾公司工商登记信息无法证明被告廖洪将涉案标的物转租给被告巨龙腾公司的事实，本院对原告及被告廖洪关于涉案标的物自2015年开始由被告巨龙腾公司实际占用的陈述不予采信。对于被告廖洪何时搬离涉案标的物的事实，应由其承担举证责任，但其未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其陈述不予采信，依法采信原告的陈述，认定被告廖洪于2016年8月搬离涉案标的物。鉴于被告廖洪实际占有并使用标的物，应按其占有使用的时间向原告支付占有使用费。被告廖洪未提交完整的支付租金记录，且其提交的中国民生银行个人账户对账单显示的租金并非有规律及等额支付，与《出租厂房合同》约定的金额亦不同，故被告廖洪应承担举证不能的不利后果，本院依法认定其自2016年1月起未支付租金。因此，被告廖洪应向原告支付2016年1月-7月占有使用费119000元（17000元/月×7个月）。因涉案合同无效，原告应向被告廖洪返还押金，本院依法予以抵扣，故被告廖洪应向原告支付占有使用费106000元【119000元-（30000元-17000元）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告潘贵友与被告廖洪签订的《出租厂房合同》无效；二、被告廖洪于本判决生效之日起三日内向原告潘贵友支付占有使用费106000元；三、驳回原告潘贵友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元（原告已预交），由原告潘贵友负担270元，被告廖洪负担2410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  余生华人民陪审员  吴月红二〇一七年十二月二十一日书 记 员  郑则川