江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣02民终248号上诉人（一审原告、反诉被告）：景德镇威沃商业经营管理有限公司，住所地景德镇市珠山区珠山中路新跃时尚广场二期A区二层1号商铺。法定代表人：盛顺庆，该公司总经理。被上诉人（一审被告、反诉原告）：刘叶青，女，汉族，1976年2月10日出生，住景德镇市。委托诉讼代理人：江晓辉，三人行律师事务所律师。上诉人景德镇威沃商业经营管理有限公司（简称威沃商业）因与被上诉人刘叶青合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民二初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威沃商业上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判被上诉人支付上诉人房屋租金17400元、物业费1400元，以及支付商铺滞留违约金（从2014年11月3日起计算，每日按300元计算，至被上诉人实际搬出止）；驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：1、被上诉人刘叶青未按合同交纳相关费用。2、一审判决计算损失不合理。3、一审法院不支持上诉人要求被上诉人支付房屋租金（即承包费），明显不合理。被上诉人刘叶青答辩称：1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持；2、本案是上诉人违约，上诉人没有履行承包经营合同中约定的应当要履行的义务，为了达到转变经营项目的目的，故意违约，驱赶商铺，没有照明，没有空调，管理不到位等这些我们在一审都有证据证明，且被上诉人没有收到催告解除合同的通知，上诉人将被上诉人在内的二十余户商铺驱逐商场，属违约。且双方在一审判决生效之前没有解除合同关系；3、我们认为因上诉人的持续违约行为，且故意不收取承包经营费用，本案中全商场原来有100多户承包经营商户，基本上上诉人都没有按时收取过承包经营费，且本案是上诉人一直违约，根据合同法的规定，上诉人在被上诉人没有履行合同义务的时候，上诉人可以要求缓交承包经营费和物业费的，故本案中被上诉人不存在任何违约行为；4、因上诉人存在违约行为，所以应当对被上诉人的全部损失承担赔偿责任。一审判决的依据有第三方的司法鉴定意见，被上诉人投入的巨额装修以及在店中的货物，上诉人都应当要进行赔偿，违约保证金上诉人也应当退回给被上诉人。商场的装修是上诉人在经营初期时就提出的要求，是按照上诉人的要求进行的高档装修，且在经营初始之时，装修标准并不是为了经营两年期满后就关门的，合同中也约定了合同到期后，被上诉人有优先继续承包经营的权利，第三方的鉴定标准和鉴定依据合理、合法。综上，一审判决有理有据，合乎法律的规定，请二审法院依法予以维持。威沃商业一审诉讼请求：1、被告支付原告租赁房屋租金17400元、物业费1400元（租金、物业费计算直到法院判决生效之日）；2、被告支付商铺滞留违约金（从2014年11月3日起计算，每日按300元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。一审被告刘叶青辩称：原告所述并非事实，双方签订商铺承包合同后，被告按约定交纳了半年的租金，商场在经营之后，其为了转变经营方式，所以没有收取承包金，并非被告不交纳承包金，而且原告也没有尽到其应有的义务。合同期限并未到，原告单方面把被告驱赶出去是原告违约，原告是2014年10月10日催收被告承包费，原告下发的解除合同通告书被告也没有收到。反诉原告刘叶青反诉请求：1、驳回威沃公司的诉讼请求；2、解除双方的《威沃时尚街区》B08商铺承租合同关系；3、反诉被告威沃公司赔偿刘叶青经营损失35000元（以每月5000元，暂计算至2015年4月），货物损失38000元，装修损失60000元；4、威沃公司退回履约保证金5000元；5、依法判令案件诉讼费用由威沃公司承担。事实与理由：反诉原、被告于2013年6月18日经协商签订威沃时尚街区B08商铺承包经营合同一份，反诉原告承租该店铺经营青少年服装，从2013年9月19日起至2015年9月18日，双方在合同中约定了每月承包经营费用、物业费、保证金等项目。反诉原告刘叶青依约向威沃公司按时缴纳了相应的费用，同时按专营店的要求对店铺进行装修，并进货经营。但经营期间，2014年3月开始，威沃公司为达到驱赶反诉原告的目的，违反合同约定，经常使用断电、间歇性停止电梯运行等手段，造成商场不能正常营业，使之受到严重损失，从2014年9月28日开始长期关门、关灯、关电梯，造成无法经营，并在2014年10月将反诉原告店铺单方锁住，导致其店铺内货物过时价值减损。故为维护自身合法权益，反诉原告多次找威沃公司及信访部门协商无果。威沃公司的严重违约行为损害了反诉原告的合法权益。反诉被告威沃公司辩称:1、被告关于解除合同的诉请，原告已经在2014年10月30日发出了合同解除通告书，双方已解除合同。2、关于反诉人提出的赔偿损失，我方认为既然是经营损失那么就不存在货物损失。装修损失的依据是评估报告，此评估报告是不公正也不科学的。3、被告的反诉所述与事实严重不符，被告的诉请没有事实与法律依据，请法院驳回其诉请。一审判决认定事实：2013年6月18日，刘叶青与威沃公司签订了《威沃时尚街区经营管理合同》、《威沃时尚街区商铺承包经营合同》。《威沃时尚街区商铺承包经营合同》约定承包经营从2013年9月19日起至2015年9月18日止，期满合同自然终止。乙方（刘叶青）承包经营店铺费用为2900元/月，该费用按季度支付，并在每季度经营开始前开始支付。并按每铺200元的标准向甲方（威沃公司）缴纳物业费用，同为按季缴纳。在签订合同的同时每铺以5000元的标准向威沃公司缴纳履约保证金。此外，双方对权利义务、装修及要求、商场的经营管理、房屋交付及收回、合同的变更、解除与终止、违约责任都做出了明确的约定。如，关于合同的变更、解除与终止，约定为：“1、双方协商一致，可以书面变更合同。”、“2、商铺承包经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止或解除合同，收回发包商铺，甲方亦不必对乙方装修费做任何补偿：……（5）逾期支付承包经营费用、物业管理费用及水电费的，经催告后在合理期间内仍不缴纳的；如，关于违约责任这一块，合同载明：“以下行为均视为根本违反合同：1、逾期缴纳承包经营费用超过30天的。2、延迟缴纳物业管理费用、水电费，经2次催告后仍未及时缴纳的。3、未经甲方书面同意转租转让店铺的。4、未经甲方同意变更经营项目的。5、乙方经营影响其他店铺，或者有损于威沃时尚街区经营主题，经2次要求变更后仍未及时整改的。6、乙方装修改造影响商场的用电、消防安全的，经2次要求变更后仍未及时整改的。而在《威沃时尚街区经营管理合同》中，双方对违约责任则有明确的规定：“5.1对乙方延迟缴交管理费、违约金或者其他应缴费用，或违反本合同和管理规定并不听劝阻而给甲方或第三方、顾客造成危害的，甲方有权采取暂停服务等措施……”。之后，刘叶青于2013年9月4日向威沃公司缴纳了2013年9月19日至2014年3月18日的承包费14500元，以及分别在2013年9月24日、12月30日缴纳了2013年9月28日至12月27日、2013年12月28日至2014年3月27日的物业费（600元一季度），亦如约缴纳了5000元的履约保证金。在确定店铺承租事宜后，刘叶青（乙方）即与金源华茂服饰有限公司（甲方）商定服装供货事宜，并支付相应定金，且于2013年7月19日签订《形男秀女经销合同书》，合同约定“乙方首批进货款为叁万捌仟元，甲方按品牌价首次向乙方提供捌万陆千元现货铺底，从第二批货起，按照5.8折供货。……”合同签订当天，刘叶青支付了36500元货款，加上之前所支付的1500元定金款等款项，共向金源华茂服饰有限公司支付了38000元服装款。2013年8月8日，金源华茂服饰有限公司向刘叶青出具了38000元的机打发票。刘叶青入驻商铺（威沃B-08)后，对商铺进行了装修，并营业。2014年3月份，承包经营费、物业费到期后，刘叶青及同在威沃公司营业的其他商户向威沃公司缴纳相关费用，但该公司一直以种种理由拖延不收。因威沃公司想改变经营方式，更换经营项目，故需清场重来重新招商开业。与此同时，威沃公司陆续停用电梯、关闭空调、裁减商场管理人员、缩减商场管理人员、营业时间，致使营业环境逐渐恶化。2014年9月下旬，承租威沃公司的商铺店主与威沃公司的矛盾恶化，商场的经营环境愈来愈差，原来在该商场的100多位商铺承包户已被陆续劝离，只剩下包括刘叶青在内的20户承包户、1户联营户。2014年10月，威沃公司见仍有部分租户不愿离开，单方面解除合同，限期缴纳清结相关费用，并限时搬离。2014年11月3日，30多位店铺承包经营户及其家属前往景德镇市信访局反映威沃公司在合同期内违约情况，接访人员则建议走司法程序。2014年10月27日，威沃公司彻底关闭商场。双方诉至法院后，刘叶青于2015年4月12日申请对货物价值及商铺装修价值进行评估，同年8月20日，景德镇市景价价格事务所出具价格评估报告认定价值为54659元，其中装修部分为46579元，货物部分（沙发、收银台，以及服装）为6880元。评估费1500元，由刘叶青支付。原审法院认为：在民事活动中，当事人应当遵从诚实信用原则安排行为。本案为合同纠纷，合同当事人之间所签订的《威沃时尚街区经营管理合同》、《威沃时尚街区商铺承包经营合同》为当事人之间真实的意思表示，亦不违反法律强制性规定，对其合法有效性予以确认，当事人之间应信守合同之约定享受权益、承担义务。本案中，刘叶青与威沃公司签订合同前后，为经营需要投入了大量资金用于订购服装、装修店面、缴纳承包经营费、物业费等相关费用。但威沃公司在合同履行期限内，为达到其更换经营项目，重新招商之目的，消极管理商场，人为破坏经营环境，无正当理由阻碍合同的履行，构成违约，应当承担违约责任。威沃公司诉请刘叶青承担房屋租金、物业费及商铺滞留违约金于法无据，不予支持。现就合同的解除及相关损失的赔偿问题，简单阐述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）、当事人乙方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”本案中，威沃公司在合同履行期限内，以实际的行为消极管理商场、破坏经营环境，劝离或驱离承租户，致使剩余的租户无法实现合同的目的，故应当解除合同。又，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘叶青在反诉中要求威沃公司赔偿经营损失35000元（以每月5000元计算至2015年4月），货物损失38000元，装修损失60000元。对此，本院认为，根据景价估字【2015】第57号价格评估报告书的认定，装修部分价值46579元，货物部分价值6880元（沙发500元，收银台8**元，服装5680元），总价为54659元。该结论是经过评估小组研究决定采用市场法进行价格评估而作出的，具有专业性与客观性，本院予以采纳。至于经营损失，刘叶青主张按照5000元每月的标准进行赔偿，但却无法提供相关依据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”不予支持。另外，刘叶青所缴纳的5000元履约保证金，因威沃公司违约，故应当予以返还刘叶青。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、驳回本诉原告（反诉被告）景德镇威沃商业经营管理有限公司的诉讼请求。二、解除本诉原告（反诉被告）景德镇威沃商业经营管理有限公司与反诉原告（本诉被告）刘叶青签订的《威沃时尚街区经营管理合同》、《威沃时尚街区商铺承包经营合同》。限本诉原告（反诉被告）景德镇威沃商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿本诉原告（反诉被告）刘叶青的货物损失费6880元、装修损失46579元，并退还5000元履约保证金。三、驳回反诉原告（本诉原告）刘叶青的其他诉讼请求。”本诉案件受理费923元，由本诉原告景德镇威沃商业经营管理有限公司承担。反诉案件受理费1530元，由反诉被告景德镇威沃商业经营管理有限公司承担648元，反诉原告刘叶青承担882元。二审期间双方当事人均没有提交新的证据。二审经询问，双方当事人均表示对一审判决认定的事实没有异议。故二审确认一审判决认定的事实。对于一审判决适用法律问题，双方当事人也没有异议。本院认为，上诉人威沃商业对一审判决在认定事实及适用法律方面均没有异议。在二审询问时，上诉人威沃商业提出刘叶青没有缴纳承包费、物业费，经查原审卷宗第26、27、28页，有三张缴费收据（分别载明：2013年9月24日交600元，为2013年9月28日-2013年12月27日物业费；2013年12月30日交600元，为2013年12月28日-2014年3月27日物业费；2013年9月4日交14500元，为2013年9月19日-2014年3月18日承包费）。这三张交费收据，不仅说明被上诉人刘叶青按照合同约定履行了自己的义务，还证明上诉人威沃商业没有真实陈述案件事实。根据一审卷宗内部分商户与威沃商业经营者之间的对话记录内容来看，有些商户想继续履行合同，提出向威沃商业交纳相关费用，被威沃商业的管理人员明确予以拒绝。本案引起商户与威沃商业发生纠纷，实际上是威沃商业转变经营方式，提前毁约。本案与本院受理的吴日健等人与威沃商业发生的合同纠纷情形一致。综上所述，威沃商业上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费923元，由景德镇威沃商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐文生审 判 员 杨丹霞审 判 员 周宗祥二〇一七年一月二十二日代书记员 徐彩霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。