宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁0106民初1765号 原告：井丹，女,1988年9月16日出生，蒙古族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：××× 委托诉讼代理人:唐玉昕,宁夏综义律师事务所律师。 被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：解刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯维刚，男，1984年6月29日出生，汉族，公司工作人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。身份证号：××× 原告井丹与被告银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，被告银川康民房地产开发有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经审查，本院作出（2017）宁0106民初1765号民事裁定，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告银川康民房地产开发有限公司不服该裁定，上诉于银川市中级人民法院，该院于2017年9月30日作出（2017）宁01民辖终205号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告井丹委托诉讼代理人唐玉昕，被告银川康民房地产开发有限公司委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《银川市商品房买卖合同》，为原告办理银川市金凤区亲水人家7号住宅楼1单元401室的产权转移登记手续；2.判令被告向原告支付违约金共计64398.71元，其中逾期交房违约金6083.53元，逾期办理房屋产权登记的违约金58315元（逾期办理房屋产权证的违约金暂计算至2017年3月31日，并要求被告按照6%的同期银行贷款基准利率即每日120.48元支付逾期办证违约金至原告取得房屋权属证书之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年11月21日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于银川市××区住房一套，单价4980元，房屋总价732956元，交房日期为2014年12月20日，同时还对房屋交付时间、逾期交付责任及房屋登记等事项进行了详细的约定。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但房屋交付期限届满后经原告多次催促，被告最终于2015年6月4日才向原告交付了房屋，在交付房屋后至今未给原告办理该房屋的房屋所有权转移登记手续，导致原告至今不能取得该房屋的权属证书。根据合同第十二条及第二十条约定，被告应该在约定的时间内向原告交付房屋，在房屋交付使用的180日内为原告办理房屋产权证书，所以，被告应就其逾期交房及逾期办证的行为承担违约责任，向原告支付违约金。综上，原告认为，原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，被告应按合同约定履行，但其违约行为给原告带来巨大经济损失，故诉至法院。 被告辩称，原告采用的是商业贷款的方式支付购房款，未办理房产证并未给原告造成实际损失，请求法院对其违约金的诉请予以驳回或依法核减。一、原告的合同付款方式为商业贷款，并未给原告造成实际损失，相关违约金请求没有事实依据。原告采用商业贷款付款的方式购买涉案房屋，因此涉案房屋在贷款银行办理了抵押手续。现在该房屋已经交付原告入住，涉案房屋不动产物权的占有、使用、收益之权能原告已经享有，未受任何影响。而涉案房屋的处置权利，因原告至今并未清偿银行商业贷款，其物权处置权利必然受限，据此被告行使先履行抗辩权未给原告办理房产证并未对其房屋处置权产生实际影响，而原告也并未举证证明其须行使处置权能，因此被告未给原告造成实际损失，其违约金请求没有事实依据，应当驳回。二、原告诉请的违约金过高且没有合同计算依据，对被告不公，依法应当予以驳回或减少。依据法发〔2009〕40号《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条："依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题"的第5项、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第6项、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。第7项、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等"一刀切"的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。"结合本案，双方合同第二十条约定因出卖人责任，买受人未能在规定期限内办理房屋权属证书的，据此双方对延期办证的违约金的计算方式是有明确约定的,但是原告的计算方式明显超出合同约定,没有依据。其诉请的违约金也明显超出了被告签订合同时所能预见到的损失。据此原告的超额诉请于法无据，应予驳回。三、原告诉请的迟延交房违约金计算方式没有合同依据。双方合同第十二条对逾期交房的违约金计算已有约定，且已经履行完毕，延期交房的违约金计算标准明确为日万分之0.5，被告已按合同约定在2015年6月13日支付违约金7036元，该请求属于重复诉讼，应予驳回。综上所述,原告违约金请求没有事实依据，计算方式没有合同依据，恳请人民法院以原告的实际损失为基础,减少违约金。如原告不能举证证明自己存在损失,则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告提交交房确认单以证明交房时间为2017年6月13日，而其提交的补充协议及收据载明其于2017年6月13日向原告支付192日的迟延交房违约金，原告同时提交收据及发票以主张其收房时间为2015年6月4日，根据票据内容显示原告于当日向宁夏嘉屋物业服务有限公司支付垃圾清运费、楼梯间电费及2015年6月5日至2016年6月4日电梯费和物业费，据此并结合本地房地产开发企业交付商品房同时收取相关费用惯例，本院认定原告证据证明力大于被告证据，对确定涉案房屋实际交付时间为2015年6月4日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的银川金凤区亲水大街东侧亲水人家1号住宅楼1单元401室房屋，房屋建筑面积147.18㎡,单价4980元／㎡，房屋总价款732956元；出卖人应当在2014年12月20日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按合同约定将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决；同时，双方还约定了其他权利义务。后因房屋实测建筑面积与预售面积不符，原、被告另行确认房屋产权登记建筑面积为150.1㎡，房屋总价款为747498元。2016年4月29日，被告向原告开具金额为747498元的不动产销售发票。现因被告未依约交付房屋及协助原告办理房屋权属转移登记手续，双方协商未果，原告诉至本院请求判如所请。 另查明，2015年6月4日，被告向原告交付房屋。2017年6月13日，被告向原告支付逾期交房违约金7036元。 又查明，被告以涉案房屋土地使用权在中国工商银行股份有限公司银川东城支行办理了在建工程抵押贷款，至法庭辩论终结前，被告尚未清偿贷款，未取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。合同签订后，原告支付购房款已履行适当义务，被告未在合同约定期限内向原告交付房屋、取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证及协助原告办理房屋所有权转移登记从而取得房屋所有权证书，基于此，被告已违反合同约定，应承担相应违约责任。双方在合同中约定协商解决因被告原因迟延办理房屋权属证书事宜，但就该事宜未通过协商加以明确,故应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%；商品房买卖合同虽非借款合同但系有偿合同，在法律没有规定情形下，可参照买卖合同的有关规定，同时鉴于买卖合同双方合同义务的对等性，可参照《买卖合同解释》第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，即以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定被告之违约责任，原告现请求以732956元为基准按年利率6%即日120.48元计付自房屋交付使用后180日至2017年3月31日违约金58315元符合规定亦系其处分行为，本院予以支持，自2017年3月31日后至被告取得涉案房屋所在楼栋初始登记证日止的违约金亦按上述标准计算支付。被告逾期交付房屋已于2017年6月13日向原告支付逾期交房违约金,原告关于违约金计算错误主张亦未在法定期限内行使权利不能成立,该项诉讼请求本院不予支持。协助办理房屋所有权转移登记，属被告应当履行的合同义务，但被告尚未清偿在建工程抵押贷款,未取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证,事实上暂不能履行该合同义务，故对其要求被告继续履行合同、协助办理房屋所有权转移登记手续的请求本院暂不予支持。被告的其他抗辩意见与事实不符，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百七十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告井丹支付违约金58315元，2017年3月31日后的违约金按日120.48元计算支付至取得房屋所在楼栋初始登记证日止； 二、驳回原告井丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费755元，由原告井丹负担71元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担684元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 周 宁 二〇一八年二月二十六日 书记员 张晓霞 本案适用法律条款如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。