成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初5987号原告：成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司，住所地成都市新都区新都镇南河路二段565号四楼，统一社会信用代码91510114762274921G。法定代表人：吴珏樂，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄莉，四川博深律师事务所律师，一般授权代理。被告：刘君，男，1972年5月15日出生，汉族，住四川省新都区。被告：周庆芬，女，1976年3月27日出生，汉族，住四川省西充县。原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司（以下简称鑫乐鑫物业公司）与被告刘君、周庆芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由代理审判员蒋园园适用简易程序于2016年11月28日在本院第十审判法庭公开开庭进行了审理。原告鑫乐鑫物业公司委托代理人庄莉，被告刘君、周庆芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫乐鑫物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业服务费3240.2元、垃圾清运费204元、水费1012.5元、车位使用费2040元，合计6496.7元；2、被告向原告支付违约金5186.8元。事实和理由是，二被告是位于成都市新都区××路××单元××楼××号渥嘉郡小区住宅房屋的所有权人，物业建筑面积90.77平方米。在成都市××小区第一届业主委员会成立后，于2014年8月16日与原告订立了《渥嘉郡物业服务合同》，并对原告自2013年11月1日起即对渥嘉郡小区提供物业服务进行了确认。合同约定原告对二被告入住的渥嘉郡小区提供物业管理服务，高层物业服务费为1.25元/平方米，垃圾清运费、水费等代收代缴费用按规定执行，逾期支付物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约履行了物业服务合同项下的物业管理服务。二被告自2013年11月起拒付被告各项费用，截至2016年8月31日止，被告拖欠原告物业服务费3240.2元、垃圾清运费204元、水费1012.5元、车位使用费2040元，合计6496.7元。虽经原告催收，一直没有支付共计6496.7元。被告因逾期交纳相关费用，自逾期之日起依约应当支付违约金5186.8元。被告刘君、周庆芬辩称，原告是被告所住小区的物业服务单位，原告也为被告提供了物业服务。被告对其自2013年11月起未支付原告的各项费用总计为6496.7元无异议，但认为违约金过高。另外，被告不交物业服务费是原因的，第一是因为原告提供的物业服务没有达到标准，再者就是被告的三轮车于2013年11月15日被盗，既然原告是2013年11月1日就入驻到渥嘉郡小区，故原告应当承担相关的赔偿责任。经审理查明，被告刘君、周庆芬系位于成都市新都区××路××单元××楼××号房屋（该房屋所属小区为渥嘉郡小区）的业主，该房屋建筑面积为90.77平方米。2014年8月16日，原告鑫乐鑫物业公司与渥嘉郡小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告对该小区进行物业服务，服务期限为2014年8月16日至2017年8月15日。但原告自2013年11月1日起已实际在被告所在渥嘉郡小区提供物业服务工作，被告也对此不持异议。《物业服务合同》第二十一条第二款约定“本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米多层0.75元/平凡米，高层1.25元/平方米向乙方交纳”。该条第三款约定：“本物业管理公共服务费每一月交纳一次”。该条第九款约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金”。鑫乐鑫物业公司按照《渥嘉郡物业服务合同》的相关约定提供了物业管理服务，并代为为被告缴纳了水费，进行了垃圾清运，为被告提供了使用车位。刘君、周庆芬自2013年11月至今以三轮车被盗原告应承担责任为由未交物业服务费、垃圾清运费、水费、车位使用费，经鑫乐鑫物业公司多次催收,被告刘君、周庆芬至今仍未支付相关费用。另查明，原、被告双方均认可按照1.05元/平方米计算物业服务费，被告对应缴纳原告垃圾清运费204元、水费1012.5元、车位使用费2040元无异议。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。《最高人民法院》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”鑫乐鑫物业公司与刘君、周庆芬居住小区业主委员会签订的《物业服务合同》对刘君、周庆芬具有约束力。鑫乐鑫物业按《物业服务合同》的约定履行了物业服务义务，刘君、周庆芬作为小区业主，理应按照合同约定支付相应的物业服务费。刘君、周庆芬虽提出原告服务质量不达标，但刘君、周庆芬并不能证明鑫乐鑫物业未提供基本物业服务以致达到根本违约的程度。若物业存在服务瑕疵，刘君、周庆芬应通过合理途径向物业公司主张并督促其改进，但不能以此为由拒交物业服务费。另一方面，被告主张其三轮车丢失原告应承担责任，但本案中，被告三轮车被盗系违法犯罪行为所直接导致，即使被告主张系原告物业服务不当所致，应根据物业服务合同予以赔偿，也应另行起诉解决，但不能以此作为不支付物业服务费的抗辩理由。故对鑫乐鑫物业公司要求刘君、周庆芬支付自2013年11月至2016年8月份物业服务费的诉请，本院予以支持，物业服务费为1.05元/平方米/月×90.77平方米×34月＝3240.5元。因被告对应缴纳原告垃圾清运费204元、水费1012.5元、车位使用费2040元无异议，故本院对原告要求被告支付垃圾清运费204元、水费1012.5元、车位使用费2040元的诉讼请求予以支持。关于被告是否需要支付原告违约金的问题，虽然《渥嘉郡物业服务合同》中约定按应交而未交物业服务费总金额的千分之三标准计算违约金，但刘君、周庆芬未交物业服务费系事出有因，且物业公司未能证明其因刘君、周庆芬逾期支付物业服务费造成的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整逾期付款违约金，即按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金，违约金的起算时间为物业服务合同约定的各期物业服务费应交费用的下一个月起即次月1日起计，违约金为1.05元/平方米/月×90.77平方米×(34＋33+32…＋2＋1)月×5.6%×1.3÷12月=344元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘君、周庆芬于本判决生效之日起十日内支付原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司2013年11月至2016年8月的物业服务费3240.2元、垃圾清运费204元、水费1012.5元、车位使用费2040元以及违约金344元，以上各项合计6840.7元；二、驳回原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已因适用简易程序减半收取），由原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司负担10元，由被告刘君、周庆芬负担15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数作出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  蒋园园二〇一七年一月十六日书 记 员  邱逢怡