北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8066号上诉人（原审原告）：徐剑秋，女，1933年2月24日出生。委托诉讼代理人：李颖，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京新京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥乙21号佳丽饭店A41室。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：成鹏，男，1986年6月19日出生。上诉人徐剑秋因与被上诉人北京新京润房地产有限公司（以下简称新京润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初47760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成由法官李春香、周熙娜、王奔组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐剑秋委托诉讼代理人李颖、被上诉人新京润公司委托诉讼代理人成鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐剑秋上诉请求：撤销一审判决，改判支持何剑秋一审的全部诉讼请求。事实和理由为：徐剑秋从未收到过新京润公司的收房通知；为了尽快收房，何剑秋撤回了关于赔偿装修费的诉讼请求；新京润公司出售的这座公寓最早具备交房条件是在2011年12月30日，整体违约了，新京润公司向所有购房人都支付了相应的违约金，新京润公司在一审中出示的收房通知也是载明请何剑秋于2011年12月30日收房，2011年6月30日至2011年12月30日期间的违约金新京润公司应予支付何剑秋。新京润公司辩称：同意一审法院判决。何剑秋主张的2011年6月30日至2011年12月30日期间的违约金，已超过诉讼时效。徐剑秋向一审法院起诉请求：判令新京润公司向徐剑秋支付逾期交房违约金人民币4633926元。一审法院认定事实：2010年6月18日，徐剑秋（作为买受人）与新京润公司（作为出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，由徐剑秋购买新京润公司位于×××（以下简称×××）房屋，总价款为24980396元。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现有经双方确认的装修或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）买受人应收楼，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十一条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，并买受人按本合同约定付清本合同所约定的所有房款的情况下，如买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件并已实际交付买受人。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，出卖人保修行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，且自该日起，与该商品房有关的全部权利、义务，该商品房室内装修、设施、设备的损坏，及如因水、电、煤气等泄露导致该商品房的损失或造成他人的人身、财产损失，及其他所有风险，均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业管理费在内的相关费用。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检侧不合格的，买受人有权退房。退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期住房贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价（仅指该商品房室内部分）。双方在《补充协议》第十三条约定：买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第五日即视为到达；买受人通讯地址为其他国家和地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。在《北京市商品房预售合同》上，徐剑秋的通讯地址为×××，联系电话136XX****XX。徐剑秋提交了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据，证明徐剑秋所购的房屋已于2011年1月通过竣工验收，具备交付条件。该案审理过程中，徐剑秋称新京润公司出卖的房屋装修质量存在大问题，多次催促新京润公司尽快装修达标以便徐剑秋收房，要求新京润公司支付装修改造费用4422360元，徐剑秋提交了北京沣浩达工程检验服务有限公司出具的验房报告，以证明徐剑秋所购房屋存在严重质量问题，危及徐剑秋的人身安全和财产安全，该检验报告出具日期为2016年7月26日，系徐剑秋单方委托作出，新京润公司不予认可。该院询问徐剑秋是否对房屋装修质量进行鉴定，徐剑秋表示撤回关于装修改造费用的诉讼请求，表示如有纠纷，另案主张，未申请鉴定。新京润公司提交了京城特快专递邮件详情单，以证明2011年12月、2014年两次向徐剑秋邮寄交楼通知，邮寄收件人的地址和电话为徐剑秋在《北京市商品房预售合同》上所留的通讯地址和电话。徐剑秋在质证时称：没有收到上述邮件，也就意味着没有收到通知书，提起诉讼之前，徐剑秋去过新京润公司那里，新京润公司始终说给徐剑秋发过通知，徐剑秋问有没有回执，新京润公司说没有。徐剑秋还称，从2012年开始不断找新京润公司，要求交房，新京润公司自己与装修公司有纠纷，问题大、解决不了，一直让徐剑秋等着，现在新京润公司还和装修公司有纠纷，新京润公司对徐剑秋所述未交付房屋的原因不予认可，认为房屋装修不存在质量问题。徐剑秋称其于2016年12月28日实际领取的房屋钥匙，收房，新京润公司表示，因早就通知徐剑秋交付房屋，视为已经交房。一审法院认为：徐剑秋、新京润公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据该案现有证据，可以认定新京润公司所开发的楼盘在2011年已经竣工验收，具备向业主交房的条件。新京润公司已按照徐剑秋所留的地址向徐剑秋邮寄交楼通知，徐剑秋虽否认收到邮件，但据徐剑秋所述，自2012年多次找新京润公司，新京润公司已经提示向徐剑秋发出通知，根据该案现有证据，可以认定新京润公司已经尽到通知徐剑秋收房的义务。针对徐剑秋所购买的802号房屋，徐剑秋称存在装修质量问题，新京润公司一直未能整改，新京润公司应承担迟延交房的违约责任，徐剑秋还曾要求新京润公司支付装修改造费用，对徐剑秋提交的北京沣浩达工程检验服务有限公司出具的验房报告，系徐剑秋单方委托制作，新京润公司不予认可，该院询问徐剑秋是否申请对装修质量进行鉴定，徐剑秋又撤回关于装修改造费用的诉讼请求，未申请鉴定，徐剑秋以房屋存在装修质量问题拒绝收楼缺乏有力证据佐证，徐剑秋在已经通知新京润公司交付房屋的情况下，新京润公司未及时与徐剑秋对房屋进行交接，应自行承担相应的责任，徐剑秋要求新京润公司承担逾期交房违约金缺乏有力证据佐证，对徐剑秋的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：驳回徐剑秋的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。2011年6月18日徐剑秋与新京润公司签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务；合同明确约定新京润公司应于2011年6月30日前向徐剑秋交付房屋，但2011年12月13日新京润公司始按照合同约定地址向徐剑秋送达收房通知书，明显构成迟延交付，本院参照交楼通知书记载的交房时间及商品房具备交房条件的日期，确定2011年12月13日新京润公司通知的交房日期为12月21日之前，故徐剑秋主张2011年7月1日至2011年12月20日期间的逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的标准，本院认为应按照双方合同中约定的总房款的日万分之一计算。一审期间新京润公司并未提出诉讼时效的抗辩，其二审期间提出徐剑秋的诉讼请求超过诉讼时效，且其未提交新的证据，本院不予采信；徐剑秋认为从未收到过新京润公司的收房通知，但新京润公司已按照合同约定的地址和联系电话，通过京城特快邮件向徐剑秋邮寄了交楼通知，按照合同的约定视为徐剑秋已收到该通知，且根据徐剑秋所述其自2012年多次找新京润公司，新京润公司提示徐剑秋已发出交楼通知，故综合本案合同约定及双方陈述，一审法院认定新京润公司已尽到通知徐剑秋交房的义务，有事实依据。关于2011年12月21日至2016年7月31日期间的逾期交房违约金，本院认为，徐剑秋称房屋存在装修质量问题、新京润公司应承担延期交房的责任，对此徐剑秋应提供相应的证据予以证明。一审期间徐剑秋提供了北京沣浩达工程检验服务有限公司出具的验房报告，该报告系徐剑秋单方委托制作，新京润公司不予认可，经一审法院释明，徐剑秋未对房屋质量问题申请鉴定，故徐剑秋未能提供充足的证据证明房屋存在质量问题，其不予收房无合法依据，其主张新京润公司支付因房屋质量问题产生的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定部分事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初47760号民事判决书；二、北京新京润房地产有限公司支付徐剑秋自二○一一年七月一日至二○一一年十二月二十日期间的逾期交房违约金431468.85元，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回徐剑秋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43871元，由徐剑秋负担36099元（已交纳），由北京新京润房地产有限公司负担7772元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费43871元，由徐剑秋负担36099元（已交纳），由北京新京润房地产有限公司负担7772元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  周熙娜代理审判员  王 奔二〇一七年七月五日法官 助理  黄晓宇书 记 员  崔 莹