广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第1757号 原告（反诉被告）龚小珍 委托代理人沈志雄，广东百朋律师事务所律师。 被告（反诉原告）罗晓文 委托代理人孙杨，广东卓建律师事务所律师。 委托代理人姚植乔，广东卓建律师事务所律师。 第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行，住所地深圳市福田区南园路 负责人陈韦铭，行长。 委托代理人李广贤，广东华商律师事务所律师。 委托代理人张锦，广东华商律师事务所实习律师。 第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南 法定代表人李耀智，董事长。 委托代理人康蔚沛，该公司员工。 第三人深圳市融安融资担保有限公司，住所地深圳市福田中心区 法定代表人刘泽泳。 委托代理人陈雪芳，该公司员工。 上列原告龚小珍诉被告罗晓文、第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，被告提出反诉，本案本诉反诉合并审理，并依被告的申请追加第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、深圳市融安融资担保有限公司（以下简称融安公司）参加诉讼，由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告本人及委托代理人沈志雄、被告委托代理人孙杨、姚植乔、第三人工商银行委托代理人李广贤、张锦、第三人中原公司委托代理人康蔚沛、第三人融安公司委托代理人陈雪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年4月9日，原、被告双方通过中介中原地产代理（深圳）有限公司签订《二手房买卖合同》（NO:198496号），合同约定：原告向被告购买被告名下的深圳市福田区八卦一路鹏盛村10栋219房产，转让价为610000元。 合同签订后，原告依据合同约定，于2015年4月9日支付了定金50000元，被告出具了收据。2015年5月15日，原、被告双方和中国银行深圳深南支行三方共同签署了《二手楼交易资金委托监管协议》，原告将剩余首期款20万元汇入中行资金监管账户，中行出具了《交易资金委托监管业务收款收据》。原告同时申请个人住房公积金贷款，贷款金额36万元。 根据双方所签订的《二手房买卖合同》第六条第（3）款约定：该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理该楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。 到目前为止，由于被告原因，至今未办好赎楼手续、注销抵押登记，导致后续交易无法进行。中介公司工作人员也多次催促被告办理，原告也通过EMS向被告寄送《催告函》，但被告拒绝签收。 原告认为，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》合法有效,双方均应遵守。现被告未按照合同约定的期限履行义务，应当依据《二手房买卖合同》第十一条的约定承担责任。 据此，请求法院判令：1、继续履行原、被告签订的《二手房买卖合同》，由原告付清剩余购房款，被告协助办理福田区八卦一路鹏盛村10栋219房产解除抵押及所有权变更登记手续，将该物业产权、水、电、煤气、物业管理、电话、有线电视等变更登记到原告名下，迁出该房产名下的户口（房屋转让价格61万元）；2、被告向原告支付逾期履行的违约金（自2015年4月12日起算，以61万为基数，按每日万分之五计算，暂计至2015年7月15日为94天，违约金为28670元，实际计至被告履行义务时止或本案房产登记至原告名下止）；3、第三人工商银行协助办理福田区八卦一路鹏盛村10栋219房产注销抵押登记手续，相关费用由被告负担（可由原告从应付的购房款中垫付）；4、本案全部诉讼费、保全费由被告负担。 被告答辩称：1、本案未能继续履行的责任不在被告，是第三人融安公司未履行赎楼担保义务；2、原告请求继续履行合同的条件不具备。 第三人工商银行答辩称：截至2015年9月13日，涉案房产仍欠第三人工商银行236356.97元，原告没有必要追加工商银行作为第三人，偿还贷款后，第三人工商银行会注销抵押。 第三人中原公司答辩称：第三人中原公司在交易中尽到了居间方服务及告知义务，托管于第三人中原公司处的5000元交楼押金，将根据法院判决放出。 第三人融安公司答辩称：第三人融安公司于2015年6月5日与被告签署委托担保服务协议书，第三人融安公司已依据公证委托书的代理权限及委托担保协议的相关约定，到涉案房产原按揭贷款银行即工行，办理提前还款申请，并签署中国银行的个人贷款保证合同，因中国银行未发放赎楼贷款至第三人融安公司，第三人融安公司才未能办理赎楼手续。第三人融安公司已履行协议约定的相关义务，所以不存在任何过错与责任。 被告提起反诉称：被告与原告于2015年4月9日通过第三人中原公司签订编号为198496的《二手房买卖合同》，约定被告向原告转让其名下位于深圳市福田区八卦一路鹏盛村10栋219号的房产（深房地字第3000660956号），转让价为610000元。同日，作为房屋买卖合同中介方的第三人中原公司又与被告、原告签订编号为0129844的《资金托管协议》，约定双方将定金20000元及交楼押金5000元交由第三人中原公司托管。2015年4月10日，被告与第三人融安公司签订编号为SZRE15第11111号《委托担保服务协议书》，约定第三人融安公司为被告融资赎楼提供担保。 上述合同签订后，被告依约履行了应尽义务，没有违约行为，但第三人融安公司并没有为被告与原告按三方签订的服务协议提供担保义务，导致被告无法完成赎楼,房屋买卖合同无法继续履行的原因是第三人融安公司的违约及过错所致。第三人融安公司是原被告之间纠纷形成的主要过错方，其不参加诉讼就不能分清当事人之间责任的大小，也难以查清案件事实，因此其应当为本案的第三人。 同时，第三人中原公司作为为原被告提供涉案房产中介服务的公司，其不参加诉讼也难以查清案件事实，因此其亦应当为本案的第三人。 被告签订涉案房屋买卖合同是因当时资金紧张、欲卖房后再购置房产，且涉案房产也占用其深圳户口指标，但合同因融安公司未履行担保责任无法赎楼，致使被告至今除定金外未收到任何房款，被告欲购买新房产因价格上涨己无法购置，被告当初与原告订立合同的目的已无法实现，被告要求解除与原告签订的房屋买卖合同。 综上所述，房屋买卖合同已无法继续履行，且被告对此没有过错或违约行为，据此，请求法院判令：1、解除被告与原告签订《二手房买卖合同》;2、请求判令原告承担本案的全部诉讼费用。 原告针对被告的反诉答辩称：原、被告双方签署的二手房买卖合同，合法有效，被告应按合同约定继续履行合同。原告请求继续履行合同，有事实及法律依据。请求驳回被告的反诉请求。 第三人工商银行针对被告的反诉答辩称：第三人工商银行未参与本案买卖过程，对被告的反诉没有答辩意见，并且不确认其真实性及合理性。 第三人中原公司与第三人融安公司均称对于被告的反诉答辩意见同本诉的答辩意见。 经审理查明，2011年4月9日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区八卦一路鹏盛村10栋2层19单元房产以61万元价格转让给买方，购房定金共计5万元，买方在签订合同当日支付；买方须于2015年5月15日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的资金监管账号或其他第三方的监管账号中。买方应在2015年5月15日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三个工作日补足；房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方应于签订本合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；房产无租约；买方承担所有税费（含因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用）；在买方按照合同约定取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应于收到全部楼款将物业交付买方。在交付该物业时应履行下列手续：买卖双方共同对该物业即附属设施设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表的读数，办理交接手续，移交该房屋钥匙。如一方未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求以转让成交价的基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。在该合同备注栏内，双方备注“卖方收到全部楼款十日内迁出该物业所占用的户口”。 同日，原告向被告支付定金5万元。 2015年4月10日，被告委托第三人融安公司进行赎楼，并办理了委托公证。在赎楼过程中，因被告尚欠银行的钱超过原被告资金监管的金额。第三人中原公司工作人员与被告进行沟通，要求被告将收款银行卡和密码交给第三人融安公司，由第三人融安公司进行操作，或者由第三人融安公司先借4.5万元给被告才能进行赎楼，否则被告只能自行赎楼。被告不同意第三人中原公司提出的方案。并于2015年6月12日回复第三人中原公司称不同意第三人融安公司的方案，要走法律程序。 2015年5月15日，原告与被告前往中国银行股份有限公司深圳深南支行办理资金监管手续，监管资金为20万元。原告按照协议约定将监管资金20万元存入银行指定账户。该资金监管协议的托管期限为180天。 2015年6月4日，中国银行股份有限公司深圳深南支行向原告出具贷款承诺函，承诺向原告发放贷款36万元。 另查，截至2015年7月29日止，原告家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购1套。原告并承诺可将付款方式改为一次性支付剩余房款。在被告不履行赎楼义务的时候，原告也愿意代被告完成赎楼手续。 本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。被告未按照合同约定还清贷款，办妥注销抵押登记手续，构成违约。原告有权请求继续履行房屋买卖合同并要求被告支付逾期履行合同的违约金。被告虽辩称是第三人融安公司的过错导致无法赎楼，并反诉要求解除合同。但即便是第三人融安公司无法赎楼，按照合同约定，被告应自筹资金进行赎楼。对于被告的反诉请求，本院予以驳回。 关于违约金的计算问题。合同虽未约定被告还清贷款并办理赎楼手续的日期。但被告在得知第三人融安公司无法为其办理赎楼手续后，应在合理期限内自筹资金进行赎楼。根据公平原则，本院酌情确定，被告应在2015年6月12日，第三人中原公司与被告就赎楼问题协商未果后十日内办理赎楼手续。被告逾期未办理赎楼手续，原告有权要求被告支付自2015年6月25日起以61万元为计算基数，按每日万分之五的标准计算至本判决作出之日止的违约金。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告罗晓文应在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行清偿涉案房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告龚小珍在十日内代为清偿； 二、第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行对涉案房产的抵押债权实现后，应在五日内注销涉案房产的抵押登记； 三、被告罗晓文应在涉案房产注销抵押登记之日起2日内向原告龚小珍提供收款账号，原告龚小珍在收到被告罗晓文提供的收款账号之日起三十日内向被告罗晓文支付购房款（如支付购房款时，资金监管协议尚在有效期内，原告龚小珍应支付的购房款为360000元；如已超过资金监管协议的有效期，原告龚小珍应支付的购房款为560000元；若原告龚小珍代被告罗晓文向第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行偿还了抵押债务，原告龚小珍给付的代付款中除因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用外的款项应抵作购房款）；如被告罗晓文拒不提供收款账号，则原告龚小珍有权在被告罗晓文履行本项判决期限届满之日起三十日内将剩余房款到公证部门进行提存； 四、被告罗晓文应于原告龚小珍履行完毕上述第三项判决内容之日起三日内与原告龚小珍一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区八卦一路鹏盛村10栋219房产过户登记至原告龚小珍名下，办理过户的各项税费由原告龚小珍承担； 五、被告罗晓文应于原告龚小珍支付完毕所有房款之日起三日内结清相关费用，并将涉案房产交付于原告龚小珍； 六、被告罗晓文应于原告龚小珍支付完毕所有房款之日起十日内将户口迁出涉案房产； 七、被告罗晓文应于本判决生效之日起十日内向原告龚小珍支付违约金（违约金以610000元为计算基数，自2015年6月25日起按照每日万分之五的标准计算至2015年10月20日止）； 八、驳回原告龚小珍的其他诉讼请求； 九、驳回被告罗晓文的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。 本诉案件受理费10187元，因适用简易程序而由法院收取的5093.5元、保全费3714元（均已由原告预交），由原告负担88.5元、被告负担8719元；反诉案件受理费100元，因适用简易程序而由法院收取的50元（已由被告预交），由被告负担。 如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 （此页无正文） 代理审判员 吴    颂 二〇一五年十月二十日 书 记 员 俞婷婷（代）