宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初3301号原告：贺兰县正达物业服务有限公司，统一社会信用代码，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑4号楼12号房。法定代表人：张正中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王莉荣，女，汉族，1979年5月4日出生，身份证号码，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，贺兰县正达物业服务有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区贺兰县桃源路亲水嘉苑1-3-1602室。委托诉讼代理人：闵海涛，宁夏海潮律师事务所律师。被告：宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司，营业执照注册号640122300000741，组织机构代码证号76324574-3，住所地宁夏回族自治区贺兰县银河西街贺兰宾馆院内。负责人：马学云，系该公司总经理。委托代理人：叶军燕，北京中银（银川）律师事务所律师。被告：宁夏嘉苑物业服务有限公司，营业执照注册号640122200001983,组织机构代码77491564-2，住所地贺兰县东方嘉苑小区25#楼。法定代表人：郭永旺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李惠芬，女，汉族，1974年3月2日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区中宁县人，大专文化，宁夏嘉苑物业服务有限公司区域项目经理，现住宁夏回族自治区贺兰县一品尚都6-1-401室。被告：宁夏石元房地产开发有限责任公司，营业执照注册号640200000002238，组织机构代码71068025-8，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区建设东街128号。法定代表人：闫春锁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶军燕，北京中银（银川）律师事务所律师。原告贺兰县正达物业服务有限公司（以下简称正达物业）与被告宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司（以下简称石元贺兰分公司）、宁夏嘉苑物业服务有限公司（以下简称嘉苑物业）、宁夏石元房地产开发有限责任公司（以下简称石元公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告正达物业的委托代理人王莉荣、闵海涛，被告石元公司及石元贺兰分公司的委托代理人叶军燕到庭参加了诉讼,被告嘉苑物业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令第一、第二被告向原告支付未移交物业费28831元；2、判令第一被告向原告支付自2014年2月1日至2017年5月31日欠付物业费347364.92元，逾期违约金102823.86元（合同约定违约金为日千分之三，原告酌情降低按月息2%计算），合计450197.78元；3、依法判令第三被告对其分支机构第一被告的上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原告与御景世家小区业主大会签订《御景世家小区物业服务合同》，原告自2014年1月1日起负责该小区物业管理工作。2014年1月21日，原告与第一、第二被告签订了《御景世家小区物业移交协议》，该协议第一、四、十一条明确约定：在协议签订后被告在两个月内退还乙方58831元物业费（含被告抵顶、减免及预收）；原告在负责小区物业服务期间减免尚未售出的1500平方米空置营业房的物业费，其余空置房屋（含营业房、住房）按标准计收物业费，被告应当于每年5月1日前交纳；被告如违反该协议第一、二、四条款约定，则原告有权追缴被告荣安大厦2014年1月21日之后的物业费及减免的1500平方米空置营业房的物业费。但在协议签订后，被告仅退还了部分物业费，剩余28831元至今未退还，且属第一被告所有的房屋自2014年2月至今的物业费全部拖欠。综上，被告已经违反了《御景世家小区物业移交协议》的相关约定，既没有按约向原告退还物业费（含被告抵顶、减免及预收），也没有按约支付其应当支付的物业费，严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告石元贺兰分公司及石元公司共同答辩称，一、原告的第一项诉请以及第二项诉请中发生于2015年6月19日前的物业费及违约金超出了诉讼时效；二、原告主张欠付的物业费及违约金缺乏合理的依据，在空置房物业费的计算上与事实不相符。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告嘉苑物业经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃相应的诉讼权利。原告为证实其主张，向法庭提交证据一、御景世家小区物业服务合同，证据二、贺兰县物业管理中心（批复）（[2014]003号），证据三、御景世家小区物业移交协议，证据四、御景世家物业费缴费情况明细表，证据五、贺兰县正达物业服务有限公司文件，证据六、明细表，证据七、物业费催缴照片，证据八、御景世家小区空置房物业费明细表，证据九、交房通知单，经当庭质证，被告石元公司及石元贺兰分公司对上述证据均不予认可。本院认为，原告提交的证据一、二、三、七、九可证实原告与被告开发的御景世家小区建立了物业服务合同关系，原、被告就物业移交事宜曾达成相关协议的事实，上述证据本院予以采信；原告提交的证据四、五、六、八系单方制作，未经被告确认，本院不予采信。被告为证实其抗辩主张，向法庭提交银川市商品房买卖合同40份，经当庭质证，原告认为上述合同涉及的房屋部分不在诉请范围，部分房屋出售时间在移交协议签订之后，被告未按约定办理交房应承担相应的物业费，被告仅提供商品房买卖合同，并未提交产权证明，不能证实房屋权属发生了变化。本院认为，原告对上述商品房买卖合同的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对部分合同的证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：贺兰县御景世家小区系被告石元贺兰分公司开发建设，起初由被告嘉苑物业为该小区提供物业服务。2014年1月1日，原告正达物业与御景世家小区业主委员会签订了物业服务合同，并于2014年1月21日正式进驻该小区开展物业服务。2014年1月21日，原告与被告石元贺兰分公司、嘉苑物业签订了《御景世家小区物业移交协议》一份，协议第一条约定，石元贺兰分公司和嘉苑物业于本协议签订后二个月内退还原告已抵顶、减免的物业费58831元；协议第三条约定，原告在负责该小区物业期间免去被告荣安大厦的全部物业费；协议第四条约定，原告在负责小区物业服务期间减免其中1500平方米空置营业房的物业费，因20号楼未交工，不交物业费，2014年年内交付使用；第五条约定，被告石元贺兰分公司在办理空置房出售入住手续时，需要求购买人先与原告办理物业费交纳相关事宜，否则房屋出现物业费及相关费用欠交由被告石元贺兰分公司负责交纳；协议第十一条还约定，被告如违反本协议第一、二、四条款，本协议第三条则为无效条款，原告有权追缴荣安大厦2014年1月21日之后的物业费及第四条约定的减免1500平方米营业房的物业费，并追究被告违约责任。现原告认为被告未按约定全额退还原告物业费，并欠付部分空置房物业费，故诉至法院，提出如上诉讼请求。另查明，原、被告双方签订物业移交协议时，未对空置房数量、面积进行确认和清点。营业房的物业费标准为1元/㎡/月，住宅为0.5元/㎡/月。本院认为，原、被告签订的御景世家小区物业移交协议系真实意思表示，双方均应按约定履行义务、享受权利。关于原告主张被告支付未移交物业费28831元，被告未对数额提出异议，抗辩其主张超过诉讼时效。根据庭审中原告提交的证据及双方当庭陈述，可证实原告曾多次找被告对账并就物业费交纳事宜进行协商，被告以诉讼时效抗辩原告诉请不能成立，该项请求本院予以支持；原告主张被告石元贺兰分公司支付自2014年2月1日至2017年5月31日欠付的物业费347364.92元，其中主张营业房共59套，住宅5套。该诉请的争议焦点在于空置房屋的数量认定。被告石元贺兰分公司和石元公司共同提交40份商品房买卖合同，欲证实部分房屋已经出售，原告应向实际业主主张物业费。经本院对上述商品房买卖合同与原告诉请的欠费明细表对照核实，原告提交商品房买卖合同所涉的40套房屋中，2-6、18-32、19-11、19-12、20-8、20-9共6套房屋不在原告诉请的物业费列表范围，1-1、1-2、2-3、2-16、18-3、18-4、18-7、18-8、18-10、18-12、18-14、18-20、18-26、18-27、19-13、19-22共16套房屋买卖合同签订和备案均在原、被告双方达成移交协议之前，因双方签订移交协议时未对空置房屋进行确认和清点，本院认为，移交协议约定的被告空置房出售入住手续的办理须先到原告处办理物业费交纳，该约定只基于该协议签订之后售出的房屋，移交协议签订之前已经售出的房屋，应由原告向实际业主主张物业费。20-1、20-2、20-3、20-4、20-5、20-6、20-7、20-10、20-11共9套房屋，虽售出时间在移交协议签订之前，但协议中明确载明，20号楼在移交协议签订时并未交工，2014年年内交付使用，被告也未能提供证据证实上述房屋已经交付，该部分房屋的物业费应自2015年1月起由被告石元贺兰分公司承担。1-10、1-11、1-17、1-18、2-5、2-7、19-10、19-21、19-23共9套房屋售出和备案时间均在双方签订移交协议之后，被告未按约定要求购买人先与原告办理物业费交纳事宜，根据协议约定，该部分房屋产生的物业费也应由被告石元贺兰分公司承担。根据协议约定，如被告违约，原告有权追缴荣安大厦2014年1月21日之后的物业费和减免的1500㎡营业房的物业费。经核算，被告石元贺兰分公司应支付原告物业费共计276604.18元，超出部分本院不予支持；原告主张逾期违约金102823.86元，因原、被告双方并未就违约金进行约定，原告也无证据证实其催收通知向被告送达，该请求本院不予支持；原告主张被告石元公司对石元公司贺兰分公司的上述债务承担连带偿还责任，符合法律规定，本院予以支持。被告嘉苑物业经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应当承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条的规定，判决如下：一、被告宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司、宁夏嘉苑物业服务有限公司支付原告贺兰县正达物业服务有限公司未移交物业费28831元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司支付原告贺兰县正达物业服务有限公司物业费276604.18元，于判决生效之日起十五日内付清；三、被告宁夏石元房地产开发有限责任公司对上述被告宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贺兰县正达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4026元，由原告贺兰县正达物业服务有限公司负担1449元，由被告夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司负担2454元，由被告宁夏嘉苑物业服务有限公司负担123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 齐美超二〇一七年八月二十二日法官助理 李 瑞书 记 员 孙 飞