福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0521民初10315号原告：福建省隆盛房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。法定代表人：郭修彬，董事长。委托诉讼代理人：谢竞忠、黄惠婷，福建泉台律师事务所律师。被告：吴银波，男，1974年11月15日出生，汉族，住浙江省庆元县，第三人：中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行，住所地福建省泉州台商投资区东园镇杏秀路宏利投资有限公司1号楼4间店面，统一社会信用代码91350521062263885T。代表人：徐挺峰，行长。委托诉讼代理人：谢国章，男，1965年12月2日出生，汉族，住福建省惠安县。原告福建省隆盛房地产开发有限公司(简称隆盛房地产公司)与被告吴银波、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行(简称工行台投区支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆盛房地产公司的委托诉讼代理人谢竞忠，被告吴银波到庭参加诉讼。第三人工行台投区支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆盛房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年7月11日签订的《商品房买卖合同》及附件（共六份）（编号为：201307110031）；2、解除原告、被告以及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01408台商区2013一手贷0001139号）；3、被告支付原告代为偿还的贷款本息34587.08元；4、被告支付原告代付贷款本息的违约金（其中，自2015年9月9日起至2016年5月12日止，按已付贷款本息10105.82元的日万分之三计算；自2016年5月13日起至2016年6月28日止，按已付贷款本息19274.02元的日万分之三计算；自2016年6月29日起至2016年9月27日止，按已付贷款本息25389.83元的日万分之三计算；自2016年9月28日起至款项还清之日止，按已付贷款本息34587.08元的日万分之三计算）；5、被告支付原告违约金66382.3元（按总房款663823元的10%计算）；6、被告支付原告解除合同而增加支出的律师服务费13000元；7、以上3-6项诉讼请求所列款项，原告有权从被告已付的购房款663823元中直接扣除；8、原告从被告已付购房款663823元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；9、原告将被告已付购房款663823元扣除上述第7、8项诉讼请求所列款项后的余款返还给被告；10、被告与第三人应在原告代偿被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押预告登记注销手续；11、被告应在原告代偿被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续。诉讼中，原告减少第5项诉讼请求为：被告支付原告违约金39829元（按总房款663823元的6%计算）。事实和理由：原告原名为“惠安县隆盛房地产开发有限公司”，于2015年11月17日变更登记为现名称。原告与被告于2013年7月11日签订《商品房买卖合同》1份(合同编号：201307110031)，约定被告向原告购买位于泉州台商投资区××村福隆.鸿盛名邸3#楼309号商品房，该房屋面积127.66平方米，总价款663823元。合同第六条及附件六《合同补充协议》约定，被告向原告支付首付款203823元，余款46万元由被告采用按揭贷款方式支付。同时，附件六《合同补充协议》第一条第6款约定：“出卖人为买受人购房提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总价款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。”2013年9于18日，被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01408台商区2013一手贷0001139号）1份，约定由被告向第三人贷款46万元用于购置住房，并由原告提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，因被告累计11期未按《个人购房借款/担保合同》约定按期向第三人归还贷款本息，经第三人催收，原告分别于2015年9月9日、2016年5月13日、2016年6月29日、2016年9月28日代被告偿还11个月贷款本息共计34587.08元。以上款项代偿后，被告尚欠第三人的其余按揭贷款本息仍未清偿。被告以上行为已经构成根本违约，根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第6款等约定，被告应按原告已代付贷款本息34587.08元的日万分之三向原告支付代付贷款本息的违约金、支付按总房款663823元的10%计算的违约金66382.3元，同时，原告还有权根据合同约定解除商品房买卖合同。原告为维护自己的合法权益，为此支付13000元费用委托律师代为起诉。被告吴银波辩称，签订《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》属实，但是代偿的按揭贷款数额尚不能确认。被告是愿意履行合同的，并非有意不偿还按揭贷款，以前如果有钱就会偿还，但是现在经济情况很糟糕，没有办法继续履行合同，被告考虑卖房子来偿还原告代偿款和第三人的贷款。第三人工行台投区支行于庭审后提交书面答辩状述称，第三人同意解除《个人购房借款/担保合同》，被告尚欠的全部贷款本金、利息、复利、罚息，应由原告直接从被告支付的购房款中予以返还。经审理查明，原告原名称为“惠安县隆盛房地产开发有限公司”，于2015年11月17日变更登记为现名称，经营范围为房地产开发、物业管理。2013年7月11日，原告与被告签订合同编号201307110031《商品房买卖合同》1份（含附件一至附件六），约定被告向原告购买其开发建设的位于泉州台商投资区××村福隆·鸿盛名邸3#楼三层309号商品房，建筑面积127.66平方米，总价款663823元，交房日期为2014年10月31日前。《商品房买卖合同》第六条及附件六《合同补充协议》第一条约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款203823元，其余购房款460000元由买受人向银行(或公积金管理中心)申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。该合同于2013年7月11日办理备案登记。合同签订后，被告向原告支付了首付款203823元，其余购房款460000元由被告向第三人申请按揭贷款支付。2013年9月18日，原告、被告以及第三人签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01408台商区2013一手贷0001139号）1份，约定被告向第三人借款460000元，用于支付案涉商品房购房款，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法(按月计息)，原告为该笔按揭贷款提供阶段性连带责任保证，被告以所购案涉商品房提供抵押担保。之后，第三人按照约定向被告发放贷款，款项直接转入原告账户，作为被告支付给原告的购房款。案涉商品房于2013年8月23日办理预购商品房预告登记，2013年9月27日办理预购商品房抵押权预告登记。在《个人购房借款/担保合同》履行过程中，被告未能按照约定按期归还借款本息。2015年9月8日，第三人向原告发出逾期贷款催收通知书，告知原告截至2015年9月7日，被告已连续3期未按约定还款，其拖欠原告贷款本息10063.35元，要求被告督促借款人还款或者承担连带保证责任或者其他第三方担保责任。原告于2015年9月9日收到逾期贷款催收通知书，并代被告偿还本息合计10105.82元(包括本金、欠息、复息、未结转复息、罚息、未结转罚息，下同)。2016年4月18日，第三人再次向原告发出逾期贷款催收通知书，告知原告截至2016年4月17日，被告已连续3期未按约定还款，其拖欠原告贷款本息9096.77元，要求被告督促借款人还款或者承担连带保证责任或者其他第三方担保责任。原告于2016年5月10日收到逾期贷款催收通知书，并于2016年5月13日代被告偿还本息合计9168.2元。2016年6月28日，第三人再次向原告发出逾期贷款催收通知书，告知原告截至2016年6月27日，被告已连续2期未按约定还款，其拖欠原告贷款本息6107.16元，要求被告督促借款人还款或者承担连带保证责任或者其他第三方担保责任。同日，原告收到逾期贷款催收通知书，并于2016年6月29日代被告偿还本息合计6115.81元。2016年9月21日，第三人第四次向原告发出逾期贷款催收通知书，告知原告截至2016年9月20日，被告已连续3期未按约定还款，其拖欠原告贷款本息9149.7元，要求被告督促借款人还款或者承担连带保证责任或者其他第三方担保责任。原告于2016年9月22日收到逾期贷款催收通知书，并于2016年9月28日代被告偿还本息合计9197.25元。原告四次代被告偿还贷款本息合计34587.08元。原告因本案诉讼委托福建泉台律师事务所谢竞忠、黄惠婷律师作为诉讼代理人，支出律师服务费13000元。综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息超过三个月，根据《合同补充协议》约定，被告构成根本性违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保贷款合同的目的无法实现，原告据此请求解除其与被告以及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息及违约金，并承担因解除合同增加的费用。原告请求被告按总房款663823元的6%支付合同解除违约金39829元，低于合同约定的违约金计算标准，予以支持。原告请求被告支付代为偿还的借款本息34587.08元并按日万分之三计付违约金，以及支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费13000元，符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已付购房款663823元中直接向第三人偿还被告尚欠按揭贷款本息，并扣除被告应支付给原告的相关款项后的余款返还给被告，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理合同解除后的相关注销手续，符合规定，予以支持。诉讼中，原告变更诉讼请求，系其在法律规定范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告吴银波于2013年7月11日签订的合同编号201307110031《商品房买卖合同》及附件（共六份）。二、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告吴银波以及第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号01408台商区2013一手贷0001139号）。三、被告吴银波应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息34587.08元，并按日万分之三计付违约金(其中：自2015年9月9日起至2016年5月12日止按已付贷款本息10105.82元计算，自2016年5月13日起至2016年6月28日止按已付贷款本息19274.02元计算，自2016年6月29日起至2016年9月27日止，按已付贷款本息25389.83元计算，自2016年9月28日起至款项还清之日止，按已付贷款本息34587.08元计算）。四、被告吴银波应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司支付合同解除违约金39829元。五、被告吴银波应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费13000元。六、上述第三、四、五项判决确定的款项，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日直接从被告吴银波已付的购房款663823元中扣除。七、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告吴银波已付购房款663823元中直接向第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行偿还被告吴银波尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。八、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告吴银波已付购房款663823元扣除上述第六、七项判决确定的款项后的余款返还给被告。九、被告吴银波、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。十、被告吴银波应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10438元，由被告吴银波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  许一鸣人民陪审员  庄炳忠人民陪审员  陈炜清二〇一七年七月二十五日书 记 员  郑榕玲速 录 员  庄珊珊附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。