北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初5416号原告（反诉被告）：王祎，女，1981年1月1日出生。委托诉讼代理人：吴雅君（原告之母），女，1955年6月18日出生。委托诉讼代理人：王洪瑞（原告之父），男，1953年5月22日出生。被告（反诉原告）：曹添铭，男，1982年8月8日出生。委托诉讼代理人：双民，北京市众贺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宏丽（被告之妻），女，1980年8月16日出生。原告（反诉被告）王祎与被告（反诉原告）曹添铭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王裴裴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王祎的委托诉讼代理人吴雅君、王洪瑞，被告（反诉原告）曹添铭的委托诉讼代理人双民、赵宏丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王祎向本院提出诉讼请求：1、被告将北京市东城区五道营胡同×号×幢×层的正式房屋恢复原状，具体指：维修东墙及北墙隔断、恢复吊顶、将地面填平并铺瓷砖、接通灯具、墙体刷白、维修檩条、房顶铺上油毡纸（即防雨层）；2、被告赔偿维修自建房损失300元；3、被告支付2016年4月至2017年3月的租金18000元；4、被告支付逾期支付租金的滞纳金8200元。事实和理由：双方于2015年6月22日签订租赁合同，约定被告承租原告所有的北京市东城区五道营胡同×号×幢×层的房屋，租期自2015年7月1日至2017年7月1日，租金每月1500元，每三个月支付一次，乙方如逾期支付租金，应支付相应的滞纳金。合同订立后，原告将房屋交付被告。2016年3月，被告擅自找到施工队，对涉案房屋进行挑顶修缮，在施工中受到邻居阻拦，同年4月初被告告知原告邻居阻挠修房事宜。原告配合被告与邻居进行协商，直至2016年12月原告才与邻居达成调解。后通知被告修房，但被告一直搪塞，且自2016年4月1日起未支付房屋租金，故成此诉。被告（反诉原告）曹添铭辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述合同签订时间、租期及租金标准属实。被告自2015年7月1日自原告处接手正式房一间及正式房前自建房一间。因原告的房屋漏雨，故被告才对涉案房屋进行了维修，维修方案事先经过了原告的同意。2015年7月至同年11月被告拆除了正式房与自建房之间的隔断、拆除了自建房与正式房的吊顶、下挖了正式房的地面（为在屋内搭建二层，计划下挖90厘米），拆除了正式房东墙上部的砖块、拆除部分正式房屋檩条。2015年12月被告变更设计方案，计划正式房地面仅下挖30厘米（维持当时现状），后邻居介入停了上下水，无法施工。2016年3月28日，邻居将涉案房屋的院门落锁，被告无法进入涉案房屋。后与原告沟通，原告在2016年4月1日口头表示房租不用交了，双方解除合同，被告已付的租金用于原告自行维修房屋。直至2017年1月，被告在涉案房屋处装修负责人小孟告知被告，称原告说已经可以修房了，但因为原、被告合同已经解除，所以被告不同意继续修房。被告（反诉原告）曹添铭向本院提出如下反诉请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、王祎退还租金13500元及押金1500元；3、王祎支付解除合同的违约金10000元。事实和理由：合同履行中，邻居将涉案房屋上锁，被告无法进入涉案房屋，且涉案房屋没有上下水，被告无法使用。鉴于庭审中原告不认可双方曾于2016年4月1日解除合同，故要求法院判决解除双方的合同。由于被告自承租涉案房屋后就没有正常使用，所以王祎应将所交纳租金及押金全额退还。原告违约解除合同，故需支付违约金。针对被告（反诉原告）曹添铭的反诉，原告（反诉被告）王祎辩称：同意解除合同，但被告使用了房屋不同意退还租金；因被告将屋内设施损坏了，所以不同意退还押金；原告没有违约行为，不同意给付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告王祎系涉案房屋产权人。2015年6月22日，原告王祎（甲方）与被告曹添铭（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积12.3平方米，租期10年，自2015年7月1日至2025年7月1日；其中2015年7月1日至2017年7月1日期间租金每月1500元，租金每3个月付一次，乙方如逾期支付租金，应支付相应的滞纳金，每日按季度租金的千分之五交纳，欠交租金超过15天视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任；押金1500元，不得冲抵房租款；在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金；合同期内，甲方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向对方支付2年房租及装修费作为违约金；除租金外乙方还应承担相应的水费、电费、液化气费、有线电视接收费、宽带费、卫生费以及在租赁期间发生的政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用；因乙方使用不当，房屋及其内的设施出现损坏，乙方应及时联络管理部门进行维修，并负担有关维修费用；租用房屋内部的卫生、设施保养、维护均由乙方负责，在保证房屋结构的安全、牢固的前提下，乙方可对房屋的使用功能进行必要的改善性建造及装修，但须遵守以下原则：改善性建造及装修方案必须征得甲方同意后方可施工，如因改善性建造及装修原因出现安全问题，乙方负全部责任。合同订立后，王祎向曹添铭交付房屋，曹添铭支付押金1500元，并支付房租至2016年3月31日。此后，曹添铭未再付房屋租金。庭审中，双方一致认可王祎出租的房屋包括正式房一间及正式房屋北侧的自建房一间，租金的费用为整体房屋的费用。双方均认可王祎向曹添铭交付涉案房屋时的房屋状况：正式房与自建房之间有隔断墙，隔断墙上半部分为玻璃隔断；正式房与自建房均有吊顶，地面贴有瓷砖，为普通房屋状态。曹添铭接收涉案房屋后，对涉案房屋采取下列装修改造：将涉案房屋正式房地面下挖约30厘米，拆除正式房与自建房之间的隔断墙、拆除正式房与自建房的吊顶、拆除正式房东墙上半部砖墙、拆除正式房顶部分檩条。曹添铭对涉案房屋进行上述装修过程中，同院邻居张贵琪对装修行为不满，将涉案房屋院门上锁，曹添铭无法进入该院。关于具体上锁时间，曹添铭称为2016年3月28日，王祎称不知情，但曹添铭系2016年4月12日才告知己方邻居将院门上锁事宜。2016年4月，王祎与邻居张贵琪协调打开院门及修房事宜，双方未达成一致意见。2016年11月，王祎起诉案外人张贵琪至我院，称因曹添铭自2016年3月起装修涉案房屋，张贵琪对装修不满，后将涉案房屋院落上锁，经多次沟通，均未取得一致意见，故起诉要求：1、张贵琪赔偿2016年4月至同年12月的租金损失13500元；2、张贵琪不得妨害或阻止王祎对涉案房屋安装上下水及调整电表位置；3、张贵琪不得妨害或阻止王祎对涉案房屋进行修缮、居住、出租；4、张贵琪不得妨害原告及租户进出涉案房屋院落。后双方当事人于2016年12月12日在庭审中自行和解，达成一致意见：1、张贵琪同意王祎对涉案房屋进行合理修缮；2、张贵琪同意王祎安装上下水，具体方案以自来水公司核准的方案为准；3、张贵琪同意于2016、12、12将涉案房屋院落的钥匙交给王祎，不影响王祎出租、使用；4、双方纠纷一次性解决。此后，王祎之母吴雅君告知曹添铭委托的房屋装修工作负责人小孟（音），与邻居纠纷已解决，告知曹添铭可继续维修房屋。关于通知时间，王祎称其于2016年12月17日、12月30日均通知曹添铭上述情况，并提交与小孟（音）手机录音。曹添铭认可上述录音真实性，但称17日的录音中没有小孟（音）声音，且小孟直至2017年1月才将情况告知曹添铭。诉讼中，曹添铭主张，王祎于2016年4月1日表示双方解除合同，且王祎对曹添铭的装修改造方案事先知情。王祎对上述情况予以否认，曹添铭未就其主张进行举证。庭审中，王祎主张曹添铭采取下列方案将涉案房屋正式房恢复原状：维修东墙及北墙隔断、恢复吊顶、平整地面并贴地砖、接上灯具、四面墙刷白、维修檩条及在房顶铺上油毡纸（防雨层）。曹添铭不认可房顶上原有油毡，称涉案房屋原本存在漏雨情形。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鉴于王祎出租给曹添铭的房屋，部分为自建房屋，故该自建房部分应属无效。虽该租赁合同就自建房部分无效，但不影响合同其他条款的效力。双方合同约定承租人对房屋进行改善性建造及装修方案须征得出租人的同意，本案中，曹添铭对房屋主体结构进行改建未事先征得王祎同意，王祎事后与邻居协调的情况亦不能视为王祎对曹添铭行为的认可，故对王祎主张曹添铭将涉案房屋正式房恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。具体恢复方案，由本院根据原告的主张、被告采取的改造措施及房屋的现状依法确定。曹添铭对自建房进行了拆除吊顶及地面瓷砖的行为，王祎主张其赔偿300元用于维修，理由正当，本院予以支持。关于王祎主张曹添铭支付2016年4月至2017年3月的租金一节，虽曹添铭在该段期间并未使用涉案房屋，但鉴于其不能使用涉案房屋系因其擅自装改涉案房屋导致案外人对院落加装门锁造成，故曹添铭应对其不能使用涉案房屋承担相应的责任，具体租金承担数额，由本院根据双方在租赁合同中的权利义务、涉案房屋的具体情况、事件发生后采取的止损措施及合同履行的具体情况酌情确定。关于王祎主张的逾期支付租金违约金一节，鉴于曹添铭系基于不能进入涉案房屋未支付租金，并不存在主观恶意，故对王祎的该项诉求，本院不予支持。关于反诉请求，曹添铭主张解除合同，王祎当庭表示同意，故本院对双方合同解除不持异议。合同解除后，押金应当予以退还，故对曹添铭要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。虽租赁合同中的自建房部分合同无效，但曹添铭亦应就该部分承担使用费，使用费标准由本院参照租金标准确定，鉴于曹添铭接收房屋后实际控制房屋并对涉案房屋进行改建，其要求退还全部租金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于曹添铭要求王祎支付违约金一节，鉴于王祎并不存在违约行为，故本院对该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹添铭于本判决生效后七日内将北京市东城区五道营胡同三十四号二幢一层正式房屋恢复原状：具体方案为维修涉案房屋东墙及恢复北墙隔断、恢复吊顶、平整地面并贴地砖、接通灯具、四面墙刷白、维修檩条并在房顶铺油毡纸（防雨层）；二、被告（反诉原告）曹添铭于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）王祎租金一万零八百元、维修自建房损失三百元；三、原告（反诉被告）王祎于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）曹添铭押金一千五百元；四、驳回原告（反诉被告）王祎的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曹添铭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费231元，由王祎负担81元（已交纳），曹添铭负担150元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费213元，由王祎负担33元（于本判决生效后七日内交纳），曹添铭负担180元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王裴裴二〇一七年六月十六日书记员  姚 丹