吉林省辉南县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0523民初450、527号原告（反诉被告）：辉南县星华房地产开发有限公司，住所地吉林省-通化市-辉南县。法定代表人：唐利滨，总经理。委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。被告（反诉原告）：李琳，住北京市。委托代理人：董秀红，吉林政声律师事务所律师。原告辉南县星华房地产开发有限公司（以下简称星华公司）与被告李琳确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。本案当事人原告辉南县星华房地产开发有限公司、被告李琳的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉南县星华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方2008年5月7日签订的XXXXX号回迁安置协议书无效；2.赔偿原告的损失从2009年开始，每年按15万元计算，到起诉之日为135万元；3.返还综合补助费3万元并支付利息。事实和理由：2008年5月7日经辉南县动迁办经办，甲乙双方签订XXXXX号回迁安置协议书，协议书约定：乙方将将坐落在爱国街四委一组的房屋所有权证XXXX号建筑面积为490.05平方米的房屋交给甲方拆除并安置，甲方给乙方回迁安置临街位于XX西侧第一户，复层每层250平方米，内部结构由甲乙双方协商而定，回迁安置的日期为2008年12月30日。甲方按照与乙方的约定建筑了房屋，也通知了乙方接手房屋，但乙方始终没有接受房屋，甲方一直代管该房屋。2017年甲方在工作中发现乙方协议中的房屋不在甲方的动迁区域，甲方没有义务给乙方安置房屋。甲方认为，乙方作为房屋的所有权人，应该知道自己的房屋坐落位置和房屋的面积，明知道该490.05平方米的房屋不是甲方动迁，却要求安置，导致协议自始无效。甲方按照乙方的要求建筑房屋，乙方拒不接受该房，导致房屋闲置多年，给乙方造成了巨大的损失。李琳辩称：不同意原告的诉讼请求，被告李琳在原告拆迁范围内确有房屋被拆除，双方仅在回迁安置协议书中房照登记错误，而拆除被告房屋事实存在，协议是双方真实意思表示，合法有效，原告应当履行安置义务，并赔偿因违反协议约定给被告造成的损失，综合补助费30000元，原告未实际给付现金，而是抵顶回迁房屋第三层部分差价款，如原告不能向被告交付第三层房屋，应将该30000元给付被告。李琳提出反诉请求：1.判令被告按照《回迁安置协议书》履行义务，按该协议第三条约定为原告回迁安置房屋，即向原告交付一连三750平方米房屋（该临街房位于朝阳镇站前路XX西侧第一号，每层250平方米）；2.被告不能交付上述房屋，应赔偿原告因该房屋由三层减少至二层，面积由750平方米减少至508.96平方米所造成的房屋价值损失，该损失为80万元；3.判令被告因未按协议约定在2008年12月30日前将回迁安置房屋交付原告，给原告造成的房屋租金损失每年26万元，共计234万元（自2009年起计算至2017年）；4.判令被告按协议（补充协议）第五条约定给付原告补偿费3万元；5.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由:2008年5月6日，原、被告在充分协商及被告对原告的房屋多次进行实地勘察、测量并进行评估的基础上达成一致意见，签订编号为XXXX号《回迁安置协议书》。原告将其所有的位于朝阳镇站前路东侧独立的两层临街门市房，门脸长度29.5米，面积近500平方米及附属设施等交给被告拆迁进行开发建设。协议书明确约定：被告为原告回迁安置一连三层750平方米的房屋，其中259.95平方米为原告自愿增加面积，每平方米1500元。被告保证在2008年12月30日前将回迁安置房屋交付原告，另给付原告综合性补偿费3万元。但被告将原告的房屋拆除后，以各种理由拒绝原告多次向其交纳第三层面积部分的款项。此后被告背信弃义，将回迁安置给原告的房屋由一连三擅自变更为一连二。星华公司辩称：反诉原告所述拆迁房屋不在星华公司的拆迁范围内，该回迁安置协议为无效协议，不能给付房屋；2.如反诉原告所述，真有房屋在回迁范围内，应提供合理合法的手续来星华公司办理回迁安置手续，不应在本案审理范围内，3.反诉原告所述三层建两层是在当时协商同意的，4.既然协议无效，该协议所付的任何内容均无效，5.30000元已经给付，应该返还星华公司，请求驳回反诉原告诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原辉南县百货批发部有两层临街独栋办公楼约384.8平方米（房照和土地使用证1995年因特大洪水淹毁，以后再未补办），位于朝阳镇站前路东（爱国街三委一组），即现在的星华公司开发的星华家园小区XX西侧第一号的位置。该办公楼自1996年开始出租给王亮经营饭店、洗浴（辉百洗浴）。2005年6月9日百货批发部将办公楼及附属设施(锅炉房、水井、楼房基础)出售给吉林省辉南天泰药业股份有限公司。2005年6月30日吉林省辉南天泰药业股份有限公司将上述房屋出售给李雅明。2008年星华公司对该区域进行棚户区改造，将该房拆除，并与李琳（李雅明的女儿）签订了回迁安置协议，协议约定：回迁安置房屋为一连三750平方米房屋（临街房位于XX西侧第一号，每层250平方米），李琳交纳增加面积款389925元，星华公司补偿李琳综合性补助费3万元，星华公司保证在2008年12月30日前交付回迁安置房屋。但该协议却将房屋位置写成了爱国街四委一组，房屋面积490.05平方米。星华公司建成的回迁房屋是两层508.96平方米而不是三层750平方米，增加面积款389925元也未交纳。2.李琳（或者李雅明）在该动迁区域内无其它房屋，星华公司与李琳（或者李雅明）之间无其它的回迁安置协议。3.根据李琳的申请，本院委托吉林方正房地产评估有限公司对回迁房屋2009年至2017年的租金及第三层的价值进行了评估。2009年租金为103294元、2010年租金为123294元、2011年租金为148743元、2012年租金为178492元、2013年租金为178492元、2014年租金为210620元、2105年租金为210620元、2016年租金为248532元、2017年租金为248532元。第三层房屋（250平方米）价值为1705500元。本院认为，原、被告在平等、自愿协商的基础上达成的XXXX号回迁安置协议，虽然记载的房屋所有权证与事实不符，但该情形不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。被告在被拆迁区域确有房屋被拆除，其位置与XXXX号回迁安置协议约定的回迁位置基本相符，被告提供的本院（2008）辉民重字第1号、（2006）辉民初字第14号民事判决书、辉南县商务和粮食局的证明等证据均可证明此事，而且原告没有证据证明原告与被告还有其他的安置回迁协议。根据原区域安置的原则，可以确定XXXX号回迁安置协议针对的即是该房屋（原辉百洗浴）。该协议出现瑕疵是原告签订协议时审查不严所致，但并不影响协议的效力。所以原、被告签订的XXXX号回迁安置协议是有效协议。双方均应按照协议履行。原告未按照协议建造三层房屋也未于2008年12月30日交付回迁房屋，所以原告应该向被告交付星华家园小区XX西侧第一号并赔偿被告的租金损失和第三层房屋的价值损失，但应扣除被告应交付的增加面积款389925元。李琳作为李雅明的女儿，在李雅明同意的情况下以自己的名义与星华公司签订回迁安置协议，是当事人对自己民事权利的处分，并无不当。在原告已经将回迁安置房屋建造为两层的情况下，被告为了及时取得回迁房屋，同意接受两层的回迁房屋，并非双方变更了原回迁安置协议。综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持，被告的反诉请求本院予以支持。但被告要求原告给付3万元综合补助费的请求，本院不予支持，因为有收据证明其已收到了3万元综合补助费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告辉南县星华房地产开发有限公司的诉讼请求；二、辉南县星华房地产开发有限公司向李琳交付回迁房屋即星华家园小区XX西侧一号508.96平方米的一连二临街房屋，并赔偿李琳2009年1月至2017年4月的房租损失1499673元和第三层房屋价值损失1315575元（扣除李琳应交的增加面积款，即1705500元-389925元）；三、驳回李琳的其他诉讼请求。案件受理费16,950元，反诉费27840元减半收取13920元,评估费32051元，保全费5000元由辉南县星华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长  李善林审判员  曹喜刚审判员  李长龙二〇一七年十月二十三日书记员  于 淼