上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初9143号原告(反诉被告)：上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心，住所地上海市。法定代表人：施伟华，主任。委托诉讼代理人：李星辉，上海市大华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海圆丰商务服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘红玲，总经理。委托诉讼代理人：何国强，男。委托诉讼代理人：刘红菊，女。原告上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心(以下简称档案中心)与被告上海圆丰商务服务有限公司(以下简称圆丰公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月25日立案后，被告圆丰公司于2017年9月28日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)档案中心的委托诉讼代理人李星辉、被告(反诉原告)圆丰公司的法定代表人刘红玲及委托诉讼代理人刘红菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告档案中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告圆丰公司清空并搬离上海市曲阳路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)，并将该房屋返还原告；2、判令被告支付2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金112,500元及房屋使用费，按照每日3,746元为标准，自2016年10月1日起至实际搬离之日止。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告清空并搬离系争房屋(包括地面停车库)，并将系争房屋返还原告；2、判令被告支付2016年8月1日至2016年9月30日期间的租金75,000元及房屋使用费，按照每日3,746元为标准，自2016年10月1日起至实际搬离之日止。事实和理由：2010年9月8日，原告与案外人上海圆融创业投资有限公司(以下简称圆融公司)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定圆融公司向原告租赁系争房屋，租赁期限自2010年10月1日起至2016年9月30日止，租金为37,500元/月。2011年6月11日，原、被告及圆融公司三方签订《补充合同》，约定被告概括承受圆融公司在租赁合同中的权利义务，系争房屋承租人变更为被告。后原告因业务需要，在2016年6月12日租赁合同期限届满之前，发函告知被告租期届满后不再续租。但租赁合同期限届满后，被告拒绝搬离，并且自2016年8月起未再支付租金及房屋使用费。原告于2017年1月13日委托律师发函要求被告搬离并支付租金及房屋使用费未果，遂诉至法院。被告圆丰公司辩称，同意支付原告2016年8月1日至2016年9月30日期间的租金75,000元，并按照租赁合同约定的租金标准支付2016年10月1日起的房屋使用费，但不同意搬离并交还系争房屋。被告向原告租赁系争房屋是为进行转租，但因系争房屋是公房，没有产证，且注册有其他公司，导致被告无法进行转租经营，只能自用，造成亏损。原告曾承诺系争房屋会一直租赁给被告，且被告花费了大量资金进行装修，要求原告赔偿被告装修损失。被告圆丰公司向本院提出反诉请求：要求原告补偿被告装饰装修损失50万元。事实和理由：2011年5月，被告与圆融公司口头约定圆融公司将其与原告的合同转让给被告，被告支付圆融公司40万元转让费。为此，圆融公司协助被告进行注册，并于2011年6月签订书面协议，被告自2011年7月1日起向原告租赁系争房屋。被告征得原告同意后对系争房屋进行装修，共计花费300余万元。但被告在招商过程中需要向次承租人提供房产证明时才被告知系争房屋并无产证，且已被其他公司进行注册。被告遂与原告进行交涉，原告承诺租期内租金不再增加，且合同到期后也会续租给被告。原告隐瞒系争房屋无产证的事实，导致被告无法转租盈利，现又违反承诺，要求收回系争房屋。被告要求原告补偿装饰装修损失，酌情主张50万元。原告档案中心针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。在租赁合同的履行过程中，原告不存在违约行为。租赁合同中未约定合同到期后，原告应对被告的装修及经营损失进行赔偿。被告的主张没有事实及法律依据，原告不同意进行补偿。本院经审理认定事实如下：系争房屋系公有非居住房屋。2017年1月1日，案外人上海大柏树物业有限公司(以下简称大柏树物业)为甲方(出租人)、原告为乙方(承租人)，双方签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定大柏树物业将系争房屋出租给原告使用，建筑面积1,076.53平方米，月租金3,015.40元，租期自2015年10月1日至2021年12月31日。2010年9月8日，原告为出租方(甲方)，案外人圆融公司为承租方(乙方)，双方签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给圆融公司使用，房屋建筑面积1,076.52平方米，房屋用途为办公，房屋类型及房地产权证等处均被斜线划去；乙方承诺租赁系争房屋作为办公使用，租期自2010年10月1日至2016年9月30日；租期届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租系争房屋的，应于租期届满前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋租金标准为1.16元/平方米/日，月租金总计37,500元，乙方应于每月3日前支付，逾期支付的，每逾期1日，乙方应按日租金的3倍支付违约金；乙方应于甲方交付房屋时支付房屋租赁保证金112,500元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还给乙方；租赁期间内，使用系争房屋产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、报警器等费用由乙方承担，其他有关费用由甲方承担；除合同附件三外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定须由有关部门审批的，应由甲方报请有关部门批准后方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及维修责任由双方另行书面约定；除甲方同意乙方续租外，乙方应于本合同租期届满后3日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按3.48元/平方米支付该房屋占用期间的使用费；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方应事先征得甲方书面同意后方可转租；乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可要求乙方恢复原状并赔偿损失。租赁合同补充条款约定：租赁合同中约定的租金已包括物业管理费及1个地面停车库的费用，乙方无需另行支付；甲方同意租赁合同签订之日起至2010年9月30日期间为免租期，租金自2010年10月1日起算，乙方应于租赁合同签订当日支付甲方租赁保证金及首月租金合计15万元；甲方同意乙方自行装饰装修，但装修不得改变房屋结构及墙壁外立面，且水、电、煤的安装及使用须符合相关规范要求，乙方装修前应提供装修设计方案给甲方，经甲方同意后方可施工；该房屋原则上用于经营办公，乙方如需转租或用于其它经营性活动，需经甲方同意后进行；租期届满前，双方协商一致，租期可顺延3年；租金每3年调整1次，由双方协商决定，涨幅原则上不超过原租金的6%。合同附件三《曲阳路XXX号附属设施清单》列明系争房屋内的家电设施(均为空调)。嗣后，原告将系争房屋交付圆融公司使用。2011年6月1日，原告为出租方(甲方)，圆融公司为承租方(乙方)，被告为第三人(丙方)，三方签订《补充合同》，约定甲方同意乙方承租的系争房屋由丙方经营管理，房屋用途按照原合同约定不变；甲乙双方签订的租赁合同的承租人变更为丙方，合同的权利、义务由丙方享有及履行；自2011年4月1日起的租金，由丙方向甲方支付；乙方为丙方履行租赁合同提供担保，如丙方在履行合同期间违约，乙方承担连带赔偿责任。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金112,500元，并经原告同意对系争房屋进行了装修。系争房屋(包括1个地面停车库)由被告租赁使用至今，租金支付至2016年7月31日。2016年6月12日，原告发函给被告，告知被告租赁合同于2016年9月30日到期终止，期满后不再续租。2017年1月12日，原告委托律师发函给被告，要求被告收函后15日内搬离系争房屋并支付房屋租金及使用费。审理中，原告同意返还被告支付的租赁保证金112,500元。审理中，原告提供大柏树物业出具的证明，主要载明系争房屋由原告承租，按照相关规定系争房屋允许进行转租，转租应办理相关手续。落款日期为2010年10月1日。以上事实，由《公有非居住房屋租赁合同》、租赁合同、《补充合同》、《房屋租赁合同期满不再续租函》、《上海市大华律师事务所律师函》及双方当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告与圆融公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，原、被告及圆融公司签订《补充合同》，约定由被告概括承受圆融公司在租赁合同中的权利义务，租赁合同对被告产生约束力。租赁合同约定的租赁期限届满后，原、被告未续签租赁合同，故租赁合同到期终止，原告有权收回系争房屋，被告应携己物品迁出并将系争房屋返还原告。被告支付租金至2016年7月31日，还应支付原告2016年8月1日至9月30日期间欠付的租金75,000元。被告未经原告同意逾期返还房屋，原告有权主张房屋占用期间的使用费。租赁合同约定租期届满后被告未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期1日应按原租金标准的3倍支付房屋占用期间的使用费，该约定实际包含了违约金性质的内容，考虑到原告的实际损失主要为租金损失，参照合同约定的租金标准及近年的租金市场价格，本院酌情调整房屋使用费为原租金标准的2倍，即2.32元/平方米/日。关于被告反诉主张的装修损失，被告主张原告隐瞒系争房屋的公房性质导致其无法进行转租盈利，本院认为，被告在租赁系争房屋前亦应对系争房屋基本情况进行必要的审查，况且系争房屋能否进行转租与系争房屋的公房性质并不存在必然的联系，租赁合同中也未约定原告应保证系争房屋适于公司注册之用，故被告该意见本院难以采纳。被告经原告同意对系争房屋进行装修，已逾六年，现租赁期限届满，对于未形成附合的装饰装修物，可由被告自行拆除，对于已形成附合的装饰装修物，租赁合同中未约定原告应对被告进行补偿，故被告要求原告补偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十条、第十二条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告上海圆丰商务服务有限公司应携己物品搬离上海市曲阳路XXX号XXX-XXX层房屋及地面停车库，将上述房屋返还原告上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心；二、自本判决生效之日起十日内，被告上海圆丰商务服务有限公司支付原告上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心2016年8月1日至2016年9月30日期间的租金75,000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告上海圆丰商务服务有限公司支付原告上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心房屋使用费，按照每日2,497.53元的标准，自2016年10月1日起计算至实际搬离之日止；四、自本判决生效之日起十日内，原告上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心返还被告上海圆丰商务服务有限公司租赁保证金112,500元；五、驳回被告上海圆丰商务服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,525元，减半收取计5,262.50元，由原告负担1,250.50元，被告上海圆丰商务服务有限公司负担4,012元；反诉受理费4,400元，由被告上海圆丰商务服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一七年十一月十七日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……