上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初4298号原告：沈金秀，女，1951年3月24日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：沈彩红(系原告沈金秀之女)，住同原告沈金秀。被告：上海卓翰房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋建，经理。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，住所地上海市奉贤区。负责人：唐剡，行长。委托诉讼代理人：申雨颖，上海理帅律师事务所律师。原告沈金秀诉被告上海卓翰房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行、广发银行股份有限公司上海奉贤支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。后原告申请撤回对被告广发银行股份有限公司上海奉贤支行的起诉，本院依法予以准许。后本院于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈彩红、被告上海卓翰房地产开发有限公司(以下简称卓翰房产公司)委托诉讼代理人鲁明明、张建仲、被告中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行(以下简称建行奉贤支行)委托诉讼代理人申雨颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈金秀向本院提出诉讼请求：1、依法裁定奉贤区南桥镇解放东路XXX弄XXX号XXX室房屋的确切交付日期并核算交付该房屋的逾期违约金；2、判令被告卓翰房产公司、被告建行奉贤支行共同承担重新核算的交房违约金；3、判令被告卓翰房产、建行奉贤支行共同赔偿房屋受限、大产证、房屋交付、小产证延期造成的直接经济损失和精神损失。事实与理由：上海市奉贤区南桥镇解放东路599弄(馨雅名筑)系被告卓翰房产公司开发建设的楼盘。被告建行奉贤支行系馨雅名筑在建抵押工程的贷款行和该楼盘销售款唯一指定的资金监管账户行，另外也是该楼盘购房贷款的唯一指定贷款行。2013年9月24日原告与被告卓翰房地产公司签订预售合同，约定房屋坐落于馨雅名筑10号602室；总房款金额为人民币(下同)1,820,334元；于2013年以现金支付方式全部付清。原告支付的几笔款项，除首付款通过被告卓翰房产公司售楼处的POS机，支付到该楼盘的唯一指定账户，即卓翰房产公司在建行奉贤支行所开立的账户外，剩余房款通过售楼处的POS机直接由被告外逃至被告卓翰房产公司在广发银行开立的账户。2013年9月至2014年2月该楼盘集中销售期，在预售房款屡次被直接外逃的极大风险隐患情形下，被告建行奉贤支行作为抵押权人，未有丝毫补救措施。直至2015年，被告建行奉贤支行以金融借款合同纠纷将被告卓翰房产公司起诉至奉贤法院，涉案金额与外逃至广发银行的账户金额相近。在逐步解除原先的在建抵押过程中，该楼盘的贷款房悉数被解除抵押，但全款房悉数被继续抵押，后被查封。该楼盘延期于2015年8月25日办出大产证，因被司法查封，全款房无法办理小产证。直至2016年12月13日，全款房才被解除抵押，购房者才得以办理产权过户手续。原告认为满足合同第十条约定的交付条件的实际交房日期为2016年12月13日，因为该房屋直至该日都处于司法限制状态。被告称2015年2月13日开始交付根本不符合合同约定，被告以此日期作为交付违约金的核算日，明显错误，故原告诉讼来院。庭审中，变更诉讼请求为：1、判令被告卓翰房产公司支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起至2015年2月12日为39,137元，自2015年2月13日起至2016年12月12日，以1,810,752元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的75%计算；2、判令被告建行奉贤支行承担延期交房及延期办理小产证的连带赔偿责任30,000元。被告卓翰房产公司辩称，逾期交房的时间是43天，逾期交房违约金金额为39,137.18元，原、被告双方在交房时进行了确认。故请求驳回原告的诉讼请求。被告建行奉贤支行辩称，被告建行奉贤支行不是本案适格主体，本案是商品房预售合同，被告建行奉贤支行不是本案合同的当事人，原告要求被告建行奉贤支行承担责任没有事实和法律依据。根据原告与被告卓翰房产公司所签订的合同第六条，明确了账户的信息是建行奉贤支行，原告有义务将房款打入建行的账户，但根据原告提供的证据显示，原告前三笔房款是划入建行监管账户的，接下来的七笔原告是自愿划入广发银行账户的，故被告建行奉贤支行并不构成监管不力，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的网上房地产项目详细信息一份，证明系争楼盘集中销售时间段内，两被告没有撤销已签网签合同的房屋的抵押，被告建行奉贤支行没有及时向被告卓翰房产公司收缴应收房款，导致被告卓翰房产公司不断把房款抽逃到广发银行，导致抵押权的完全丧失。被告卓翰房产公司对该证据真实性不认可，认为与本案无关；被告建行奉贤支行对该证据真实性不认可，同被告卓翰房产公司意见。本院认为，该证据来源不明，且两被告对真实性均不予认可，故本院不予认定。2、原告提供的解押名单，证明全款房从交房到抵押注销办出小产证，一直处于司法查封状态，不符合交房约定。被告卓翰房产公司对真实性不认可，认为与本案无关，且不能达到原告的证明目的；被告建行奉贤支行质证意见同被告卓翰房产公司。本院认为，该证据系原告自行制作，且两被告不予认可，故本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原告与被告卓翰房产公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告卓翰房产公司购买位于上海市奉贤区解放东路599弄(馨雅名筑)10号5层602室房屋；房屋建筑面积87.39平方米；房屋总价款1,820,334元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件(三)、取得了《住宅交付使用许可证》，被告卓翰房产公司对该房屋设定的抵押已注销，被告卓翰房产公司已按规定缴纳了物业维修基金；被告卓翰房产公司承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条约定：被告卓翰房产公司定于2014年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定：被告卓翰房产公司未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告卓翰房产公司应在交付之日7天书面通知原告办理交付房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7日内，会同被告卓翰房产公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为被告卓翰房产公司移交房屋钥匙给原告。合同补充条款一第五条，对合同第十条的补充，第2项：双方明确，本合同项下房屋的交付条件为本合同正文第十条所列条件，如双方进行交接时，被告卓翰房产公司明确告知原告交付的该房屋未满足本合同正文第十条所列条件，原告仍愿意接收该房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更。合同补充条款一第六条，对合同第十四条的补充，第1项：本合同所称的房屋交付是指房屋实物交付，房屋的验收和交接是指对房屋实物的验收和交接；正文第十四条所称《房屋交接书》仅供办理房屋过户手续使用，不作为被告卓翰房产公司将房屋实物交付给原告的证明或依据。上述合同签订后，原告通过POS机刷卡方式向被告卓翰房产公司支付购房款1,820,334元。另查明，2015年2月10日，原告收到被告卓翰房产公司发送的《交房通知书》，通知书载明：原告购买的房屋已取得《住宅交付使用许可证》，并于2015年2月13日起全面交付使用；通知原告接到通知后提前预约交房时间，办理截止日为2015年2月17日，若逾期未来办理，则按双方签订的《上海市商品房预售合同》有关约定办理。原告于2015年3月18日办理交房手续，原告与被告卓翰房产公司签订《交房退款支付确认书》及《交房收款小表》各一份。《交房退款支付确认书》载明：原告于2015年3月18日收房，销售暂测面积87.39平方米，交房实测面积86.93平方米；根据合同约定，经核算，退还金额(详见客户交房收款小表)为16,991.75元。原告在客户确认处签字并写明：因需进户，被迫按此流程签名，不认可28,000元的业主违约金，因为当时由卖房款支付买房款，并经李某某同意，保留对此款的追偿权。《交房收款小表》载明：迟交房违约金为39,137.18元、业主违约金为28,350元。原告在客户确认处签字并写明：不认可28,000元，因要进户，被迫签名。又查明，系争房屋于2013年6月20日被设定抵押权，抵押权人为被告建行奉贤支行，最高债权限额459,300,000元；于2015年2月12日因(2015)奉民二商初字第650号案件被司法查封。系争房屋于2015年8月25日取得大产证，于2016年12月13日解除上述司法查封及注销上述抵押权登记。再查明，原告曾于2016年6月7日向本院提起诉讼，要求被告卓翰房产公司协助办理系争房屋的小产证。本院于2016年7月27日作出(2016)沪0120民初10224号民事判决书，判决：被告卓翰房产公司涤除设于系争房屋上的抵押权后，协助原告办理系争房屋的过户手续。原告曾于2017年2月4日向本院提起诉讼，要求被告卓翰房产公司支付延期办理大产证和延期办理小产证的违约金。经本院主持调解，双方达成协议，本院于2017年4月21日作出(2017)沪0120民初3786号民事调解书，确认协议如下：一、被告卓翰房产公司支付原告延期办理大产证的违约金30,035元；二、被告卓翰房产公司支付原告延期办理小产证的违约金，以1,810,752元为本金，自2016年1月23日起至2016年12月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算后，按款项的60%支付；三、原告支付被告卓翰房产公司延期付款违约金17,010元。本院认为，原告与被告卓翰房产公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告卓翰房产公司未能按合同约定的时间交付房屋，显属违约，应承担延期交房的相应违约责任。对于原告要求被告卓翰房产公司支付自2015年1月1日起至2016年12月12日(系争房屋抵押注销、司法查封撤销之前一日)止的延期交房违约金的诉讼请求，本院认为，其一，原告在2015年3月18日接收系争房屋时，签字确认了《交房退款支付确认书》及《交房收款小表》，对延期交房违约金的数额进行了确认；原告虽在其上注明对业主逾期付款违约金有异议，但对延期交房违约金并无异议；故延期交房违约金的计算数额已经原告及被告卓翰房产公司确认一致。其二，原告在之前的他案诉讼中，作为原告主张了延期办理大产证和延期办理小产证的违约金的诉讼请求，经法院调解，原、被告对上述两项违约金的支付进行了确认；原告上述两项违约金的主张均是基于其已于2015年2月10日收到交房通知，并于2015年3月18日实际接收房屋为前提的，如原告现对实际交房之日起至抵押权注销、司法查封撤销之日止这段期间再行主张一次延期交房违约金，则违约金将重复计算，违背了双方合同的约定。综上，本院认为，被告卓翰房产公司应当向原告支付自2015年1月1日起至2015年2月13日止的延期交房违约金39137元。原告要求被告卓翰支付自2015年2月14日起至2016年12月12日止的延期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告卓翰房产公司在辩论期间提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，本院认为，双方于2015年3月18日实际接收房屋之日确认了延期交房违约金的数额，原告提起本案诉讼的时间尚未过诉讼时效，故对被告该辩解意见本院不予采信。对于原告要求被告建行奉贤支行承担延期交房及延期办理小产证的连带赔偿责任30,000元的诉讼请求，本院认为，被告建行奉贤支行并非本案商品房预售合同的一方当事人，原告要求被告建行奉贤支行承担连带赔偿责任，无合同依据，亦无事实和法律依据，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈金秀延期交房违约金人民币39,137元。二、对原告沈金秀的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,987.79元，减半收取，计人民币4，993.895元，由被告上海卓翰房地产开发有限公司负担人民币778元，由原告沈金秀负担4,215.895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年七月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。