广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1673号上诉人（原审原告）：李少华，身份证住址广东省韶关市浈江区。委托代理人：谭广闻，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：聂碧，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：吴吉喆，职务：总经理。委托代理人：邵林枫，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：刘浩根，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东广源工程公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：邓才元。上诉人李少华因与被上诉人广州市共青河贸易有限公司（下简称共青河公司）、广东广源工程公司（下简称广源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李少华上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判共青河公司与广源公司按涉案房屋在2012年12月31日评估市场价的双倍返还李少华小于合同面积的18.5308平方米房价款1134863.25元（评估单价30621元×2×18.5308）；3、本案诉讼费用由共青河公司与广源公司承担。事实和理由如下：一、广源公司一直未能履行《房地产预售契约》的约定，应承担违约责任，并赔偿李少华的损失。1997年9月29日，李少华与广源公司签订《房地产预售契约》，约定李少华向广源公司预购广州市南堤二马路36-42号第27层13号房屋一套，建筑面积为90.15平方米；广源公司应于1998年9月30日前将该房地产建成并正式交付使用。上述合同签订后在广州市房地产交易所办理了预售商品房转让鉴证，在该交易所出具的《广州市预售房地产转让鉴证记录》中记载：预售房产交易部位为全部，转让面积为90.15平方米。后因广源公司单方面原因，未能按合同约定履行有关义务，导致李少华与广源公司的《房地产预售契约》迟迟未能履行；二、共青河公司接受广州市国土资源和房屋管理局出让土地的附带条件，承接了出让地块的遗留问题，并负责处理由此引起的一切纠纷。即共青河公司应按照《房地产预售契约》的约定向李少华履行交房义务，如未能按期并按约定面积向李少华交付房屋，应承担相应的违约责任，赔偿李少华因此产生的损失。2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，出让附带条件，自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，共青河公司竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。根据上述事实，共青河公司依法应当承接广源公司有关权利和义务，因此，由于广源公司违约而导致李少华的一切实际损失应当由共青河公司承担；三、一审认为李少华的请求缺乏事实及法律依据，明显罔顾李少华存在巨大损失的事实及共青河公司应承担赔偿责任的义务。2015年7月2日，由广州市国土资源和房屋管理局向李少华发出粤房地权证穗字第××号的房地产权证，其中记载：房地产权属人为李少华，房屋所有权取得方式为购买，规划为住宅，房屋座落为越秀区南堤二马路38号2813房，建筑面积为71.6192平方米，套内面积为51.87平方米，而《房地产预售契约》中约定的转让面积为90.15平方米，两者相差达18.5308平方米，因交付房屋的面积严重缩小，无法实现李少华购房的居住目的，同时共青河公司实际交房时间距约定交房时间已经过十几年，期间房价已经数倍上涨，明显已经造成李少华巨额的房价损失。根据这一事实，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因广源公司与共青河公司未按合同约定向李少华交付90.15平方米房屋，仅实际履行71.6192平方米，未能按合同约定全面实际履行，导致李少华合同部分目的未能实现及房价损失，在解除合同部分面积约定返还购房款的情况下，李少华要求广源公司与共青河公司赔偿实际损失符合法律规定。原审判决以缺乏事实和法律依据为由，驳回李少华按2012年12月31日的市场评估价为基数双倍计付面积差的补偿款的请求，明显不公；四、广源公司与共青河公司交付房屋面积严重缩水，存在恶意违约及欺诈的行为，客观上给李少华造成了严重的损失，应当承担赔偿责任。根据《房屋预售契约》的约定，房屋面积合理误差应为±1％；而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定商品房合理面积误差应为±3％，而广源公司与共青河公司交付给李少华的房屋面积小于合同约定面积达18.5308平方米，误差比达20.5%，远远超出了合同约定及法律规定的合理面积误差比例。因此房屋面积缩小并非合理的行为，广源公司是房屋的开发商，共青河公司是当时的建设方，对于如此大的面积差异应早已知情，因此广源公司与共青河公司存在恶意违约及欺诈的行为。李少华因此而导致经济损失客观存在，且有相关依据。李少华自1997年购房，由于广源公司与共青河公司单方原因，导致李少华现未能实现合同全部目的，房屋实际面积减少18.5308平方米。根据广州国融房地产土地评估有限公司《评估报告书》记载，房屋的2008年6月30日(毛坯状态)的市场单价为16031平方米；房屋的2012年12月31日(毛坯状态)的市场单价为30621平方米；而李少华在2015年7月才取得房屋的权属证书，方确切知悉广源公司与共青河公司交付房屋面积缩小了18.5308平方米，此时距合同约定的交房时间已经过了十几年，在此期间房屋所在地的房价已经数倍上涨，李少华已经不可能按照当年的价格购买房屋以弥补减少的面积。因此因广源公司与共青河公司的违约及欺诈的行为，导致李少华产生了巨额的房价损失。且经共青河公司同意委托的第三方评估机构出具的房价评估结果证明了李少华确实存在房价损失。综上，原审判决认为李少华的请求缺乏法律和事实依据明显错误，且判决未考虑李少华实际损失，明显不公，违反了公平原则。被上诉人共青河公司答辩称：不同意李少华的全部诉讼请求。其一，本案系商品房预售合同纠纷，李少华提起诉请的依据理应是其与广源公司签订的有效《房地产预售契约》，而李少华主张差额面积按现行市场双倍赔偿的要求，明显违反了该《房地产预售契约》的约定，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，依法应予以驳回。首先，李少华与广源公司签订的《房地产预售契约》第十七条第二款已明确约定了对差额面积的处理方式，“甲、乙双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值为±1％，……如误差值超过±1％，按本契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算(不计利息)，双方进行多退少补。”李少华在合同签订后，已履行多年，从未就此条款的合法性提出异议。因此，对于差额面积的处理，理应遵守双方合同的约定。其次，李少华认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，但该第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”由于《房地产预售契约》已明确约定了对差额面积的处理方式，故李少华援引上述《解释》中十四条第二款是错误的，李少华的诉求不仅与《房地产预售契约》约定不符，违反了合同意思自治原则，损害了广源公司的权益，亦损害了共青河公司的权益。最后，共青河公司并不是该《房地产预售契约》的当事人，作为竞得人所应承担的具体责任应仅限于拍卖公告中所确定的出让附带条件范围，仅需负责小业主的收楼入住安置问题。虽然共青河公司并不同意一审判决认为应当就差额面积承担赔偿责任的观点，但共青河公司本着诚信原则，也自愿承担该赔偿费用，并且也早在李少华在缴付涉案房屋合同尾款时，是同意其依据《房地产预售契约》约定的单价支付给共青河公司。其二，李少华声称共青河公司交付的房屋面积缩水，存在恶意违约及欺诈的行为，并没有任何事实和法律依据。共青河公司并未更改过该楼盘的设计施工方案，涉案房屋面积与《房地产预售契约》不符是由广源公司造成的。由于涉案房屋所在楼盘系烂尾楼，共青河公司竞拍时楼盘的主体框架工程已完成，造成部分房屋面积比《房地产预售契约》约定较小，但亦有部分房屋比原约定面积增大的情况，不存在所谓的故意欺诈情形。李少华主张因广源公司违约而导致的一切实际损失由共青河公司承担的主张既没有事实依据也没有法律依据。共青河公司在拍卖竞得涉案楼宇时，已履行约定的职责，如期交付房屋给李少华。李少华的实际损失并不大，李少华所谓的因十几年不能交房而受到的巨额经济损失，并非共青河公司所造成的。李少华仅仅依《房地产预售契约》约定的单价向共青河公司支付了万余元的尾款，却要求共青河公司承担几百万元的赔偿责任，权利义务明显不对等，李少华的主张明显缺乏事实与法律依据。被上诉人广源公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。2015年9月1日，李少华向原审法院起诉请求判令：共青河公司按现行市场价62240元/㎡的双倍返还李少华小于合同面积的18.5308㎡房价款2306714元（即62240元/㎡×2×18.5308㎡）；共青河公司、广源公司承担连带责任。原审法院经审理查明：1997年9月29日，李少华（乙方）与广源公司（甲方）签订《房地产预售契约》，约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市南堤二马路36-42号的土地使用权，乙方向甲方预购上述房地产第27层13号，该房地产建筑面积为90.15平方米；该房地产的用途为住宅，甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为685140元，即房屋建筑面积每平方米7600元，其中乙方必须在收到甲方向乙方发出的该房地产交付使用的通知书后5天内付清该地产成交价的余款13702.80元并付或汇入甲方的售房款监控银行帐户内；甲方应于1998年12月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；乙方在未领取该房地产的《房地产证》前如需转让或抵押时，乙方应事前知会甲方，并向广州市房地产交易所办理转让手续或向广州市房地产登记所办理抵押备案手续，本契约载明乙方的权利、义务随之转让或抵押；在本契约中所列的建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积是按规划部门批准的施工图计算的面积，实际面积以经广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积为准；甲、乙双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值为±1%，如在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1%，按本契约规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价值计算（不计利息），双方进行多退少补等。同年10月，该合同在原广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，共青河公司竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。共青河公司接手涉前述楼盘开发后，向包括李少华在内的业主发出《关于“御江苑”一期收楼时间的答复》，确定交楼时间。并李少华发出《“御江苑”原业主购房合同尾款说明》，要求李少华补交房款13702.80元。2013年3月26日，李少华向共青河公司支付了13702.80元尾款。2014年12月1日，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第2629号民事调解书，双方当事人经原审法院主持调解，自愿达成协议：一、广州市共青河贸易有限公司在2014年12月8日前协同李少华前往房管部门办理广州市越秀区南堤二马路38号2813房（《房地产预售契约》约定的地址为南堤二马路36-42号“京隆阁”第27层13号房）的房地产权证等。2015年7月2日，原广州市国土资源和房屋管理局向原告发出粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，其中记载：房地产权属人为李少华，房屋所有权取得方式为购买，规划用途为住宅，房屋坐落为越秀区南堤二马路38号2813房，建筑面积为71.62平方米，套内建筑面积为51.87平方米。本案审理过程中，根据李少华及共青河公司的申请，广州国融房地产土地评估有限公司受原审法院委托，对涉案房屋在2008年6月30日及2012年12月31日的市场价值分别作出评估。根据该评估公司于2016年4月11日出具的《评估报告书》记载，涉案房屋在2008年6月30日（毛坯状态）的市场单价为16031元/㎡，评估市值为1146851元；涉案房屋在2012年12月31日（毛坯状态）的市场单价为30621元/㎡，评估市值为2193076元。为此，李少华支付了评估费用7983元，共青河公司支付了评估费用5367元。对于前述评估报告的内容，李少华认为评估公司出具的涉案房屋在2012年12月31日的市场价格明显过低，显失公平。至于共青河主张的评估时点2008年6月30日，该时间仅是共青河的中标时间，只能证明该公司自此时承接了广源公司的权利义务，不能作为其补偿李少华所购商品房面积减少的损失的评估参考依据。共青河公司及广源公司对于评估结论没有异议。原审法院认为：李少华通过与广源公司签订《房地产预售契约》形成房地产预售合同关系，李少华应受该《房地产预售契约》约束。因共青河公司在2008年6月30日通过竞拍取得本案讼争房所在地块使用权的，其对讼争地块的权利、义务，应受拍卖公告内容的约束。在上述拍卖公告中是将“竞得人须解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住安置问题”列入地块基本情况中的“拆迁补偿安置遗留问题”范围。广源公司于前述《房地产预售契约》中的权利义务应由共青河公司承接，李少华主张共青河公司与广源公司承担连带责任，缺乏事实依据，不予支持。现共青河公司虽然已完成续建工程并将合同约定的房屋交付李少华，但根据房管部门出具的《房地产权证》记载可见，涉案房屋的建筑面积仅为71.62平方米，较之《房地产预售契约》中约定的建筑面积90.15平方米，面积差达18.53平方米。根据《房地产预售契约》的约定“允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产权证》记载面积的误差值为±1%，如在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1%，按本契约规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价值计算（不计利息），双方进行多退少补”，共青河公司理应退回差额面积的购房款项，即以18.53平方米×7600元/平方米=140828元。至于李少华诉称要求共青河公司按2012年12月31日的市场评估价为基数双倍计付面积差的补偿款，缺乏事实及法律依据，不予支持。至于本案中发生的评估费用，应由双方当事人各自负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向李少华返还购房款140828元；二、驳回李少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费38604元（其中案件受理费25254元、评估费13350元），由李少华负担31692元，由共青河公司负担6912元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：共青河公司系通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，共青河公司所应承担的义务来源于拍卖公告以及《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，而非广源公司与李少华签订的《房地产预售契约》，故共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附加条件范围。根据广州市国土资源和房屋管理局就涉案地块发出的拍卖公告，“……竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题……”，而“已办理合同登记的小业主收楼入住安置问题”不应包含广源公司基于《房地产预售契约》所承担的支付面积差异款的违约责任。据此，李少华以交付的涉案房屋证载面积与《房地产预售契约》约定不符，而共青河公司承接了广源公司合同权利义务为由，上诉请求共青河公司承担支付面积差异款的违约责任，依据不充分，本院不予支持。但鉴于在一审判决共青河公司向李少华支付面积差异款之后，共青河公司未对此提起上诉，故本院在二审对此不予处理。如前述，共青河公司并未承接广源公司在《房地产预售契约》项下支付面积差异款的义务，即广源公司仍应依照《房地产预售契约》的约定向李少华承担支付面积差异款的违约责任，故原审判决驳回李少华对广源公司的全部诉请有失妥当，应予纠正，但李少华上诉要求广源公司按照涉案房屋在2012年12月31日的评估市场价双倍返还面积差异款，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，李少华的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1960号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1960号民事判决第一项为：广东广源工程公司与广州市共青河贸易有限公司于本判决生效之日起十日内共同向李少华返还购房款140828元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费38604元（其中案件受理费25254元、评估费13350元），由李少华负担31692元，广东广源工程公司负担6912元。二审案件受理费15014元，由李少华负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年三月二十八日书记员  杨娟娟