山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0283民初7549号原告：赵文化，女，1991年5月22日生，汉族，居民，住平度市。委托诉讼代理人：姜秋香，女，1970年9月28日生，汉族，居民，住平度市，系原告赵文化之母亲。被告：青岛万润房地产开发有限公司，住所地：平度市人民东路557号607室。法定代表人：赖文祥，董事长。委托诉讼代理人：孙荣光，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告赵文化与被告青岛万润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文化的委托诉讼代理人姜秋香、被告青岛万润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙荣光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵文化向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付自2014年11月1日起至2015年12月31日止逾期交房违约金共计21000元（按每月1500元标准计算）；2、依法判令被告支付自2016年1月1日起至2016年7月31日止逾期交房违约金共计21000元整（按每月3000元标准计算）；3、依法判令被告按照每月3000元的标准向原告支付自2016年8月1日起至实际交付合格房屋之日止的逾期交房违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月11日，原、被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于平度市北京路888号金润华府小区一期1号楼2单元101户房屋。预售合同约定：除不可抗力外，被告定于2014年10月31日前交房，被告如未按期交房，应按已付房款日万分之0.1的标准向原告支付违约金。因被告迟迟不能交付房屋，2015年9月28日，被告又与原告签订了附加合同，附加合同第一条约定：被告承诺于2015年12月31日交房，之前因逾期给原告造成的损失，按双方签订的原售房合同执行。如2015年12月31日再次逾期，2016年1月份赔偿原告1万元；2016年1月31日不能交房，2016年2月份赔偿原告2万元……以此类推递增赔偿，每月赔偿金于当月月底结算给原告；逾期未足一个月的，按当月实际天数进行赔偿。备注：交房以交房单为准。第二条约定：被告向原告承诺，交房同时，小区东门必须开通并保障全天开放使用。但被告至今仍未向原告交付合格房屋，逾期交房达20个月之久，给原告造成巨大损失，为此诉至法院。被告青岛万润房地产开发有限公司辩称，一、原告没有按照约定接收房款。二、附加合同约定的违约金过高，根据合同法第114条的规定应当降低违约金。三、关于交房违约金的计算时间，预售合同第12条约定逾期60日内不计算违约金，应当按照该条约定计算违约金。四、我公司于2016年1月1日已经通知了原告交付房屋，但原告迟迟不到我公司办理房屋交接手续。经审理查明，2013年11月22日，被告取得了金润华府小区一期的商品房预售许可证。2014年6月10日，原告向被告交纳了购房定金1万元。2014年6月11日，原告填写了由被告提供的格式化的书面申请书，内容为：“本人自愿购买贵公司开发的金润华府1号楼2单元101室楼房，现因本人资金不足，愿以偿还贷款的方式支付实际房价，特申请贵公司将该房屋的购房款总额提高至人民币514288元，并申请贵公司协助本人按该提高后的价格签约并办理银行按揭贷款手续，由此增加的全部费用（含契税费、利息、担保费等）由本人全部承担。本人保证按期偿还该房屋的银行贷款，由此产生和增加的所有相关费用及风险责任均由本人承担，与贵公司无关。本人承诺该套房屋不再向贵公司主张逾期交房、办证产生的违约责任，并自愿放弃解除商品房预售合同及补充协议及退换房的权利。担保人自愿向贵公司提供连带责任担保。若本人不按时偿还银行贷款、房屋被法院查封等情况造成贷款银行向贵公司追偿担保责任或其它造成贵公司经济损失情形时，全部责任担保人自愿与申请人共同承担连带担保责任，确保贵公司不承担任何经济损失。”原告赵文化在申请人处签字，其母姜秋香在连带责任担保人处签字。原告填写上述申请书当日，即2014年6月11日，原、被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于平度市北京路888号金润华府小区一期1号楼2单元101户住宅楼房一套，合同约定：价款为514288元，首付款154288元，原告应于2014年6月11日前付给被告，剩余房款36万元办理银行按揭贷款；第十一条约定：被告定于2014年10月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权选择下列第贰种方案追究被告责任：壹、原告有权单方面解除本合同。贰、逾期60日内不计算违约金，超过60日起，按照以上违约金标准计算。上述合同签订后，当日，原告向被告支付房款33997元，并支付维修基金1426元。同日，原、被告还签订了商品房预售合同补充协议，约定将房款变更为403997元，原告已交43997元，剩余36万元办理银行按揭贷款。补充协议第4条约定：该套房屋原告同意不向被告主张逾期交房、办证产生的违约金，并自愿放弃解除原商品房预售合同及本补充协议及退换房的权利；若因客观原因造成房屋买卖合同不能履行的，被告按本协议约定的该房屋变更后的价款与原告进行结算。2014年8月4日，原、被告与中国农业银行平度市支行签订了个人购房担保借款合同，次日银行将贷款36万元付给被告，此后原告按上述借款合同的约定按月向银行偿还房贷至今。2014年10月31日，原、被告签订的商品房预售合同约定的房屋交付时间到期，被告没有按时向原告交付房屋。2015年9月28日，原、被告签订了附加合同，附加合同第一条约定：被告承诺于2015年12月31日交房，之前因逾期给原告造成的损失，按双方签订的原售房合同执行。如2015年12月31日再次逾期，2016年1月份赔偿原告1万元；2016年1月31日不能交房，2016年2月份赔偿原告2万元……以此类推递增赔偿，每月赔偿金于当月月底结算给原告；逾期未足一个月的，按当月实际天数进行赔偿。备注：交房以交房单为准。第二条约定：被告向原告承诺，交房同时，小区东门必须开通并保障全天开放使用。第三条约定：被告向原告承诺，交房时，根据实际情况给业主解决地下室电动车、自行车等的存放问题，双方协调解决，至双方满意为止。2015年10月22日，被告开发的金润华府小区一期1号楼经验收合格。本院（2016）鲁0283民初4296号生效民事判决书查明：2015年12月28日，金润华府小区一期1-9号住宅楼经平度市城乡建设局综合验收合格。庭审过程中，被告称曾于2016年1月1日电话或短信通知原告交付房屋但原告迟迟不接收，原告对此不予认可，称从未接到过被告的交房电话或短信，被告也未在本院指定的期限内提供证据。被告至今未将涉案房屋交付给原告。上述事实，有原告提供的商品房预售合同、补充协议、交款单据、附加合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、还款明细，被告提供的涉案楼房的商品房预售许可证、原告及其母亲签字的申请书、金润华府1号楼的建设工程竣工验收报告，本院（2016）鲁0283民初4296号生效民事判决书及本院的庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告2014年6月11日签订的商品房预售合同及补充协议是双方的真实意思表示，除合同中逾期交房违约金及违约金的计算起始时间的约定条款外，其他条款符合法律规定，双方均应按照符合法律规定条款的约定履行各自的义务。2014年6月11日原告及其母亲签字的申请书及原、被告签订的商品房预售合同补充协议均载明：在被告协助原告按提高后的房价办理银行按揭贷款手续后，原告不再向被告主张逾期交房的违约责任。上述约定是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有法律约束力。2015年9月28日附加合同约定2015年12月31日之前的逾期交房损失按双方之前的约定执行，该约定对双方当事人同样具有法律效力。根据补充协议及附加合同的约定，被告已按提高后的房价为原告办理了按揭贷款手续，原告不能再向被告主张2015年12月31日之前的逾期交房违约金。故原告要求被告支付2014年11月1日至2015年12月31日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。被告关于已于2016年1月1日通知原告交接房屋的答辩意见，原告不认可，被告也未提供证据，本院不予采纳。2015年9月28日附加合同中“如2015年12月31日再次逾期被告应赔偿原告逾期交房违约金”的约定，是对之前双方签订的补充协议中“被告为原告按提高后的房价办理按揭贷款后原告不再向被告主张逾期交房违约责任”约定的变更。被告在2015年12月31日后仍未按时交房，应当付给原告逾期交房的违约金。原告要求被告支付2016年1月1日至实际交房之日的违约金，符合法律规定，本院予以支持。但附加合同中关于违约金2016年1月1万元、之后每月递增1万元的约定过高，按该约定累计至今违约金已超出房价的3倍还多，被告要求降低违约金，符合法律规定，本院依法予以调整，因原告未提供证据证明其损失情况，根据原告的主张、本案的实际情况并结合相关案例，本院认为应以原告已付房款403997元为基数，由被告按银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告青岛万润房地产开发有限公司于本判决生效后10日内付给原告赵文化自2016年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金，上述违约金以原告已付房款403997元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。二、驳回原告赵文化的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由原告赵文化负担115元，由被告青岛万润房地产开发有限公司负担735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘 虹人民陪审员  宋美芹人民陪审员  王贵忠二〇一七年五月二十五日书 记 员  马雪莲申请执行的期限为履行期届满二年内提出