海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2015）三亚民三初字第33号原告：三亚市第三小学，住所地三亚市河西路**。法定代表人：赵翊杉，该校校长。委托诉讼代理人：侯孝发，海南三和元律师事务所律师。被告：三亚开发总公司，，住所地三亚市河**胜利路滨海小区**楼**法定代表人：梁鸿辉，该公司总经理。第三人：中国亚泰实业有限公司，住址不详。法定代表人：赵祥生。第三人：三亚郑亚企业发展有限公司，住所，住所地三亚市河西路**div>法定代表人：晋野。委托诉讼代理人：詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永泰，三亚惠海律师事务所律师。第三人：孙成忠，男，汉族，1959年9月7日出生，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。第三人：屈泽坤，男，1940年8月20日出生，港澳证件号码：A836873（5）。委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桑，海南唐海律师事务所律师。原告三亚市第三小学（以下简称三小）与被告三亚开发总公司（以下简称开发公司）、第三人中国亚泰实业有限公司（以下简称亚泰公司）、三亚郑亚企业发展有限公司（以下简称郑亚公司）、孙成忠、屈泽坤合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三小的委托诉讼代理人侯孝发、第三人郑亚公司的法定代表人晋野及其委托诉讼代理人詹志坚、李永泰、第三人孙成忠及其委托诉讼代理人詹志坚、第三人屈泽坤及其委托诉讼代理人陈正伟到庭参加诉讼，被告开发公司、第三人亚泰公司经依法传唤未到庭参加诉讼，本院将依法进行缺席审理。本案现已审理终结。三小向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有原被告双方联营房产东方夏威夷娱乐中心大楼50%的所有权（价值以法院评估结论为准），并依法分割联营房产东方夏威夷娱乐中心大楼；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：1988年10月28日，原告与三亚实业开发公司（被告开发公司前身）签订《联营合同书》。该合同约定，原告提供土地使用权，实业公司进行投资，双方共同兴建五层楼房一座，按三小50%、实业公司50%分成，三小享有楼房50%部分的所有权和土地的永久使用权，实业公司享有楼房50%部分的所有权和土地的50年使用权。1988年11月5日，实业公司与第三人亚泰公司签订《联营协议书》。该协议约定，实业公司提供土地使用权，亚泰公司进行投资，双方联合兴建商场写字楼，以六层作为分成基数，按5:5分成。1989年1月31日，三亚实业开发公司变更为三亚开发总公司。1989年10月30日，三小与被告开发公司签订《租房合同书》。该合同约定，三小将自己享有所有权的50%联营房产租给开发公司，房屋租期50年，第一至九年每年租金16万元，后每十年增加10%。1990年11月20日，亚泰公司与第三人郑亚公司签订《东方夏威夷娱乐中心大楼移交协议书》。该协议书约定，由实业公司与亚泰公司联建的东方夏威夷娱乐中心大楼项目，因亚泰公司资金不足退出，由郑亚公司实际全部投资，亚泰公司将该大楼全部移交给郑亚公司，并由郑亚公司承继亚泰公司在与实业公司签订的《联营协议书》中的权利义务。1991年7月3日，开发公司与郑亚公司签订《关于东方夏威夷娱乐中心六楼以下50%转让协议书》。该协议书约定，开发公司将其与郑亚公司联建的东方夏威夷娱乐中心大楼六层以下房产的50%转让给郑亚公司。2004年5月17日，三亚市人民政府就"东方夏威夷娱乐中心"大楼给郑亚公司颁发了三土房(2004）字第0915号《土地房屋权证》。原告得知后向三亚市中级人民法院提起诉讼，要求撤销该《土地房屋权证》，后三亚市中级人民法院判决撤销了该《土地房屋权证》，该判决已经生效。现郑亚公司仍实际占有"东方夏威夷娱乐中心"大楼。综上，原告认为，原告享有"东方夏威夷娱乐中心"大楼50%的所有权，请求法院依法确认原告享有"东方夏威夷娱乐中心"大楼50%的所有权，并依法分割联营房产"东方夏威夷娱乐中心"大楼。被告开发公司辩称，一、被告主体错误，开发总公司并非本案适格被告。根据法律规定，原、被告应为发生争议的民事法律关系主体，与本案有直接利害关系。综合原告所提供的全案证据，可清晰证明与原告签订涉案《联营合同书》的主体为三亚实业开发公司。而三亚实业开发公司与三亚开发总公司为两个不同的法律主体，实业公司并非开发总公司的前身，故该案件的被告主体错误。二、原告的诉讼请求己过诉讼时效，不受法律保护。本案中，原告认为其应享有"东方夏威夷娱乐中心"大楼50%所有权，并要求依法分割该大楼。但根据原告提供的证据材料显示三亚市政府早在1991年7月31日就向郑亚公司颁发了《建设用地许可证》，8月颁发《房屋所有权证》，2004年颁发了《土地房屋权证》。期间原告对该事实清楚知悉，但直至2015年10月才提起本案诉讼要求确权分割房产，无疑放弃了自身的诉讼权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。也就是说原告在知道或应当知道自己的合法权益被侵害后，必须在从知道之日起两年内提起诉讼，如果在两年内没有提起诉讼就失去法院支持其诉讼请求的诉讼权利。三、三亚开发总公司因经营不善，在1999年己经破产倒闭，且公司由于拖欠政府部门多项税款无力清偿，而无法进行破产清算，且公司已没有任何经营资产。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人亚泰公司未答辩。第三人郑亚公司辩称，一、原告不享有东方夏威夷娱乐中心大楼50%的所有权，依法应当驳回其的诉请。首先，《联营合同书》涉及转让国有拨划土地使用权，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条："划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押"之规定和《合同法》第四十四条第二款："法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定"之规定，三小与开发公司所签订的《联营合同书》属于经批准才生效的合同。在政府未批准之前《联营合同书》没有生效，对合同当事人没有法律拘束力。其次，1989年10月30日三小与开发公司签订的《租房合同书》及1989年11月30日签订的补充协议是建立在《联营合同书》的基础之上，属于《联营合同书》的组成部分。因此，同样适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和《合同法》第四十四条第二款属于经批准才生效的合同。而三亚市政府作出的市府函[1991]35号《关于市第三小学转让国有土地有关问题的批复》及三亚市国土局作出的市国土字[1991]13号《关于三亚市第三小学与三亚开发总公司联营建综合楼的批复》的内容均证实，政府批准三小将985平方米土地使用权转让给开发公司，用于建设综合楼，土地使用权全部归开发公司。政府批复由开发公司给三小建设一栋面积为1650平方米，价值为66万元的宿舍楼作为三小转让土地使用权的补偿。且宿舍楼已如期竣工并交付给了三小。从政府批准的内容和实际履行看，三小不享有东方夏威夷娱乐中心大楼50%的所有权的事实是无争的。再次，(2013)三亚行初字第14号行政判决书认定案件主要事实及适用法律错误，故不能作为定案根据。(2013)三亚行初字第14号行政判决书在认定事实部分虽然认定了有市国土字[1991]13号《关于三亚市第三小学与三亚市开发总公司联营建成综合楼的批复》的事实，但是，该判决却遗漏了批复中有关同意三小将985平方米土地使用权转让给开发公司用于建设综合楼，并由开发公司另给三小建筑价值66万元的宿舍楼作为三小转让土地使用权的对价补偿的主要内容。以致造成了错误的认为三小于政府批复土地使用权转让给开发公司之后，仍然享有娱乐中心的产权并依此理由判决撤销郑亚公司所持有的0915号产权证。（2014）琼行监字第115号驳回再审申请通知书第四条证实，海南省高级法院经复查认为，仅因第27号房权证记载的土地面积与此后换发的0915号产权证用地面积不同，在与争议土地房屋相邻的三小提出书面异议之后，土地管理部门应当通过地籍调查在确认相邻人无异议的情况之下再确定土地四至及面积。在政府未对三小提出异议作出处理决定之前，迳行给郑亚公司颁证在程序上不合法。省法院仅以颁证程序不当为由，认为(2013）三亚行初字第14号行政判决书撤销第0915号证的判决结果并无不当，而不是以三小享有娱乐中心50%的产权为由驳回郑亚公司的再审申请。同时琼行监字第115号驳回再审申请通知书告知郑亚公司与三小土地房屋权属争议可通过民事诉讼或政府确权的程序解决。显然，由于省法院驳回通知的内容否定了三小享有娱乐中心50%产权的事实，故三亚行初字第14号行政判决书也不能作为本案的定案根据。二、郑亚公司享有东方夏威夷娱乐中心的所有权和土地使用权，三小无权请求分割。关涉土地使用权的合同应当经政府批准后才生效。三亚市政府作出的市府函[1991]35号《关于市第三小学转让国有土地有关问题的批复》及三亚市国土局作出的市国土字[1991]13号《关于三亚市第三小学与三亚市开发总公司联营建成综合楼的批复》内容证实，自批复之日起娱乐中心的产权和土地使用权均归开发公司享有，第三小学不享有份额。由于开发公司独享娱乐中心房屋所有权及土地使用权，因此，郑亚公司以合同方式自开发公司取得娱乐中心50%产权及自亚泰公司取得娱乐中心另50%的产权合法有效。既然郑亚公司依法享有娱乐中心房屋的全部产权和土地使用权，三小当然无权分割，所以，三小的诉请应当判决驳回。第三人孙成忠辩称，2010年8月10日和2012年12月17日，郑亚公司与本人先后签订以租代买协议和变更协议，约定郑亚公司以5000万元的价格将三亚夏威夷大厦卖给本人，协议签订后郑亚公司把夏威夷大厦交付给本人。时至今日，本人已累计向郑亚公司给付购房款人民币2820万元。本人认为，三亚夏威夷大厦的产权至今仍在郑亚公司名下，该公司有独立的处分权，本人购买三亚夏威夷大厦支付了对价，双方转移了占有权，况且交易时，郑亚公司名下的三亚夏威夷大厦的产权证并未撤销，故本人的购买行为属于善意取得，依法应得到保护。第三人屈泽坤辩称，三小向法院提起诉讼是请求确认其享有"东方夏威夷娱乐中心"大楼50%的所有权，并要求对该房产进行分割。但该大楼由联营项目开始筹备直到建成，其中过节本人都不知情，只知道东方夏威夷大楼建筑项目公司为郑亚公司，法定代表人晋野因资金短缺，于1992年已将郑亚公司连同大楼建筑项目一道卖给了海南汇通国际信托投资公司属下的海南三联企业发展有限公司，晋野受汇通公司指派担任三联公司法定代表人。大楼建成后汇通公司急切收回资金，就指令三联公司将东方夏威夷大楼卖给本人。房屋交付使用后一直经营酒店业务，直到次年晋野才将该大楼房产证连同郑亚公司证照印章档案移交本人自行办理产权过户手续，但因房产证不合格，经长时间申请直到2004年本人才领到新的土地房屋权证且一直保存，却因其他原因房产过户手续一直拖延至今未能办妥。另酒店经营方一直欠交租金，本人向法院起诉收回房产，经过八年审理，一年前已得到公正判决现在强制执行中。第一点，涉案房产已进入强制执行程序，法律规定有专门对案外人异议救济渠道，一般都不再审理确权诉讼，以免一事二理、处理重复、浪费资源，判决不一对法院形象有损。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定："审判机关在审理确权诉讼时应当查询所要确权的财产权属情况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉讼确权的财产被执行局处置的应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的应当撤销判决或者调解书。"希望上述理由合议庭能够釆纳将本确权案驳回。第二点，不管开始时有多少公司参与又有谁退出最终只留下三小出地郑亚公司出资建成大楼各分一半，三小将所分得的一半折成钱建了教职员宿舍楼，应该满足。三亚市国土局文件《市国土字[1991]13号批复中写得非常清楚：一、由用地单位进行土地申报登记，发给国有土地使用证。二、这种用划拨地换楼方式称为转让划拨国有土地使用权。三、转让土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物和附着物按《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》处理。该文件回答了原告在起诉状中所列的问题：1、由用地单位申报登记，土地管理部门颁发土地证。不是原告说土地证给谁政府就给谁。2、学校用地由国家划拨是无限年期，开发商品房作商业用途要先改变土地性质由划拨土地国有化成为出让用地，并交纳土地出让金使用年限为50年，这称之为转让划拨国有土地使用权。既然使用权已转让，该宗地与三小已没有任何关系。3、使用权50年届满不是无偿交回三小而是按国家海南特区规定处理，这是经三小认可才去办理变更登记的。第三点,原告以行政判决书作为起诉依据，但该判决书是判令三亚市政府撤销颁发给郑亚公司的三土房第0915号《土地房屋权证》却不送达给当事人郑亚公司签收，应该没有发生法律效力。该《土地房屋权证》是由本人申领取得且一直保存，东方夏威夷房产纠纷已成为三亚中院的大案、名案，判决书无法送达没人相信，应该另有原因。综上所述，依最高人民法院规定，案子进入强制执行阶段不再审理确权诉讼。再加上原告对政府的规定了解不透造成误解，才提出不必要的诉讼，应予驳回。经审理查明，1988年10月28日，三小与开发公司签订《联营合同》，约定由三小提供涉案地产使用权，开发公司投资兴建楼房，双方按五五分成各自经营；1989年8月30日，三小与开发公司签订《联营合同补充协议》，约定为解决三小教师住宅问题，根据原联营合同三小所属部分房产权建筑面积为1650㎡，由三小提供地皮，开发公司投资兴建住宅楼一栋共1650㎡；1989年10月30日，三小与开发公司签订《租房合同》，将双方《联营合同》中约定的三小享有的50%房屋出租给开发公司经营，房屋租期50年，第一至九年每年租金16万元，后每十年增加10%；1989年11月30日，三小与开发公司签订《联营合同补充协议》，约定因三小急需解决教职工住宿问题，由开发公司投资兴建职工宿舍楼一栋，面积约1600㎡，建房资金从开发公司应付租金中扣除；1991年1月10日，三小向三亚市国土局出具《证明》，证明三小与开发公司联营兴建综合楼，五五分成后三小所占面积为1650㎡，为方便经营管理以及解决教职工住房福利问题，由开发公司出资为三小兴建职工住宅楼一栋，建筑面积为1650㎡，三小将联营合同中的综合楼房产权全部移交开发公司，使用期五十年，五十年后，该大楼和土地使用权全部返还三小所有，请求三亚市国土局给予开发公司办理土地使用证；1991年2月，三小再次向三亚市国土局出具《证明》，表示三小要求开发公司用联营合同房产的同等面积为学校建设职工住宅楼，且该住宅楼已交付使用，请求三亚市国土局给予开发公司办理土地使用证。三亚市国土局在收到《证明》后，做出市国土字[1991]13号《关于三亚市第三小学与三亚开发总公司联营建综合楼的批复》，批复内容为同意三小以原划拨国有土地面积985㎡转让给开发公司建综合楼，使用年限50年；三小以原划拨使用国有土地面积985㎡转让后取得开发总公司为该校建宿舍楼共1650㎡，应交转让地价款及管理费共计204600元（后根据三小的申请给予了减免）；转让土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物和附着物按《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》有关规定处理。另查明，1988年11月，因资金不足，开发公司引入亚泰公司参与承建涉案土地的综合楼，约定对建成楼房五五分成；1990年11月20日，亚泰公司因资金不足，将涉案大楼所属部分产权转让给郑亚公司；1991年7月5日，开发公司将涉案房产所属部分转让给郑亚公司；后郑亚公司在三亚市国土局办理了涉案土地的国有土地使用证。1994年初，涉案土地综合楼竣工使用，即三亚东方夏威夷娱乐中心大楼。2015年，三小诉至法院，要求确认其对涉案东方夏威夷娱乐中心大楼享有50%产权。本院认为，本案的争议焦点为：三小是否享有三亚东方夏威夷娱乐中心50%的产权。三小与开发公司签订《联营合同》约定由三小出地，开发公司出资共同兴建综合楼，五五分成。庭审中，三小与郑亚公司各提交了一份三小与开发公司签订的《联营合同补充协议》，郑亚公司提交的补充协议约定，根据原联营合同三小所属部分房产权建筑面积为1650㎡，为解决三小教师住宅问题，由三小提供地皮，开发公司出资兴建一栋建筑面积为1650㎡的职工住宅楼。三小提交的补充协议约定，因三小急需解决教职工住宿问题，由开发公司投资兴建职工宿舍楼一栋，面积约1600㎡，建房资金从开发公司应付租金中扣除。双方均认可开发公司出资为三小建设了一栋面积为1650㎡的职工住宅楼，但对该职工住宅楼的性质说法不一，郑亚公司认为是以建设同等面积的职工住宅楼抵换联营合同中三小所占份额，三小认为是将建设住宅楼的资金抵扣《租房合同》中的部分租金，其仍占有联营建设综合楼的50%产权。但1991年初，三小给三亚市国土局出具的两份《证明》，详细清楚载明三小与开发公司合作建房，五五分成，三小为解决教职工住房问题，要求开发公司为三小出资修建同等面积的住宅楼，以调换给开发公司统一经营使用，并请求三亚市国土局为开发公司办理土地使用证。根据三小的申请，三亚市国土局复函确认了该事实，也同意将涉案土地的土地使用证全部办理在开发公司名下。从1991年涉案土地转让给第三人郑亚公司，到1994年涉案大楼修建完工并投入使用，再到2004年郑亚公司办理了涉案大楼产权登记，三小称未获得开发公司缴纳的租金，但却未能提供证据证明其有进行过追讨，也一直未对涉案大楼的产权提出异议，直到2013年，三小才就涉案大楼的产权提起行政诉讼，要求撤销产权登记。结合诸多事实及证据，本院认为，三小要求开发公司为其出资修建的建设面积为1650㎡的职工住宅楼实际是用以抵偿联营合同中所建房产的50%产权。因此，三小对涉案联营综合楼的产权不再享有份额。三小要求确认其对三亚东方夏威夷娱乐中心大楼享有50%的所有权并依法分割，于法无据，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告三亚市第三小学的诉讼请求。案件受理费166800元（原告三亚市第三小学已预缴），由三亚市第三小学负担166800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 尹合欢审判员 吴 忠审判员 欧 颖 二〇一七年五月十八日书记员 符雅慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。