大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第3136号原告大连衡德物业管理有限责任公司。法定代表人姜德敏，系该公司董事长。委托代理人赵霞，女。被告张军，男。委托代理人戴红（被告妻子），女。原告大连衡德物业管理有限责任公司与被告张军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵霞、被告张军的委托代理人戴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连衡德物业管理有限责任公司（以下简称“原告”）诉称，被告系原告所管理的大连市甘井子区盛世闲庭小区的业主，2011年4月30日，通过业主委员会签订了《盛世闲庭物业管理委托合同》，约定由原告向被告所居住的盛世闲庭小区提供物业服务，被告向原告支付物业服务费。但被告并未按照合同的约定及时、足额的向原告支付物业服务费，自2009年1月至2014年12月，共拖欠原告物业服务费2,952元。根据合同约定，物业费付费时间为每双月的1-10日，业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的日百分之0.3交纳滞纳金。被告截至2014年12月31日已经逾期1825天，应向原告支付滞纳金19,403.40元。经原告工作人员多次催要及发送律师函催缴未果，故诉至法院，请求判令：1、被告给付2009年1月至2014年12月物业管理费2,952元；2、被告按照应交金额每日百分之0.3支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截至2014年12月31日应支付滞纳金19,403.40元；3、被告承担诉讼费用。被告张军辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积、缴费标准属实。不是被告拒交物业费，而是原告拒收物业费。2009年被告家中被盗，通知原告保留好监控以备被告报案使用，但原告表示此事与物业无关，极不负责任。因此，2009年和2010年的物业费被告拒交。被告曾三次向原告交纳2011年之后的物业费，但原告均以被告拒交2009、2010年物业费为由而拒收。2009年、2010年的物业费被告没法交，因为保安无法确保被告家人的安全，保安说和他们无关。被告家的北窗外面原是绿地，2010年，该处却被物业的保洁员捡的垃圾覆盖，给环境造成极大破坏，尤其是气味特别严重。被告曾经向物业经理直接反映过，并表示如果把环境整治好，2010年的物业费被告可以补齐，但始终没有音讯和结果。2011年被告给甘井子消协打过电话，但是一直没有结果。从2014年以后北窗外面的垃圾清理好了，2011年以后的物业费被告感觉保洁员把我们的走廊每天清理的特别干净，为了保洁员的服务可以把物业费交了。原告的安保服务不到位，保安均是老年人，而且在岗时喝酒，小区的安全不敢保证。关于卫生，只有楼道内好一些，小区的垃圾到处都是，清理不及时。被告家中进了老鼠，原告让被告自己想办法。小区绿化破坏严重，草坪没了，树倒了，原告未经业主同意，私自将部分绿地改成了停车场。被告家北窗户外面的停车场车辆报警器发出响声，甚至持续一晚上，保安也不管。公共设施维修维护不到位，被告家单元门上面被垃圾堵塞，导致楼道墙面长毛脱皮，多次报给原告均未解决，被告只好自己清理。原告为被告服务什么了？被告曾向原告表示整改后可以交纳物业费，但是没有结果。业主委员会无权代替被告签订合同，被告曾报名参加业主委员会的竞选，连同其他几个能为业主说话的业主却被排出了候选名单，选票时我们根本不知道，公布结果时才知道有几个是平安保险的，他们从物业了解到业主信息，经常到我们家去。滞纳金不同意交纳，因为原告根本没为被告服务。经审理查明，被告系大连市甘井子区盛世闲庭小区房屋的业主，房屋建筑面积82平方米，原告系盛世闲庭小区的物业服务单位。2006年12月31日、2011年6月，大连市甘井子区盛世闲庭小区业主委员会分别与原告签订了《物业管理服务合同》、《盛世闲庭物业服务合同》，约定：原告接受大连市甘井子区盛世闲庭小区业主委员会的委托，对盛世闲庭小区实行物业管理；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应责任；住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.5元的标准向原告缴纳物业管理服务费，付费时间为每双月的1-10日；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。原告为该小区提供物业服务至今，但被告没有交纳自2009年1月至2014年12月的物业服务费。另查，原告提交收费许可证显示，大连市物价局于2012年8月6日向原告颁发了收费许可证，许可原告收取盛世闲庭小区的物业服务费、停车服务费（地上）。物业服务费的收费标准为按照建筑面积每月每平方米0.5元。收费许可证的有效日期为2012年07月至2015年4月。再查，因被告未按时交费，原告于2014年12月委托律师向被告发送律师函，催交物业费和滞纳金。又查，2015年4月15日，大连市甘井子区兴华街道华兴社会居民委员会出具证明，内容为：“衡德物业自2004年8月接管盛世闲庭小区以来，每年逢双月1-10号在小区每栋楼每个单元的管道井门上张贴催缴物业费通知，不间断催促拖欠物业费的业主缴纳费用，还以律师函形式催缴拖欠的物业费。对有的业主反映的小区私搭乱建情况也应业主要求报告过相关部门来处理。特此证明。”本院所确认的上述事实，有原告提供的《物业管理服务合同》、《盛世闲庭物业服务合同》、收费许可证、证明、律师函、年度维修计划，以及本案庭审笔录等在案为凭，且经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定和相关部门批准的价格标准交纳物业服务费。案涉小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。根据《物业管理服务合同》、《盛世闲庭物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.5元，其自2009年1月至2014年12月依法应向原告交纳物业服务费2,952元（0.5元/月/平方米*82平方米*72个月），借故拖欠无理。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费2,952元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告所称家中被盗的问题，本院认为，盗窃系他人违法行为所致，被告的证据不能证明原告对此有过错或未履行相关责任，不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告辩称的绿化、保洁、保安、设施维修维护等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告张军于本判决生效之日起十日内给付原告大连衡德物业管理有限责任公司自2009年1月至2014年12月的物业服务费2,952元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连衡德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币360元，其他诉讼费50元，合计人民币410元（原告已预付），由原告承担356元，被告承担54元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审判长  刘秀娟审判员  陈袁媛审判员  刘 瑾二〇一五年十二月二十八日书记员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。