上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初8766号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张徐敏，经理。委托诉讼代理人：周洵杨，上海市联诚律师事务所律师。被告：上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代理人：李博武，执行董事。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司诉被告上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司的委托诉讼代理人周洵杨、被告上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人陆宇艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费711,443.25元(2016年7月1日-2017年3月31日，共9个月，每月79,049.25元)；2.判令被告按每日千分之三支付违约金242,602元;3.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第2项诉讼请求为,要求被告以每月物业管理费为本金，从2016年7月1日起至2017年3月31日止，以日万分之二点一为利率。事实和理由：2012年1月22日，被告向上海新兴技术开发区联合发展有限公司(以下简称“新兴公司”)租赁坐落于上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号楼XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积3764.25平方米，桂平路XXX号XXX幢XXX室作为待客等待区域使用，建筑面积143.08平方米，建筑面积共3907.33平方米，租期十年，自2012年2月1日起至2022年1月31日止，房屋物业管理费标准为每月每平方米建筑面积21元，自2012年11月1日起由物业管理公司收取。2012年10月28日，原、被告签订物业使用管理协议一份，约定：系争房屋由原告管理，期限自2012年11月1日起至2013年12月30日止。2014年7月，原、被告又签订物业使用管理协议，坐落于上海市桂平路XXX号XXX座XXX、XXX建筑面积3764.25平方米，由原告管理，期限为24个月，自2014年7月1日至2016年6月30日止。期间，被告也按约履行。期满后，原告仍按原二年一签的方法拟好格式合同交与被告签约，被告收到协议文本至今未签合同，自2016年7月1日起至今未缴纳物业管理费。故原告诉至法院，请求判如所请。被告上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司辩称，不同意原告诉请。关于诉请1，原告主张2016年7月1日起的物业管理费，双方并未签订物业管理合同。由于原告没有尽到物业管理义务，曾发生漏水、停车场设置管理无法满足被告经营餐饮要求等情形，被告交涉后未妥善解决，故双方迟迟没有签订物业管理合同。关于诉请2，没有书面合同，不存在违约金，不同意承担。本院经审理认定事实如下：2012年7月2日，新兴公司与被告签订房屋租赁合同，约定，被告向新兴公司承租上海市桂平路XXX号XXX号楼XXX、XXX室房屋(简称本房屋)，房屋建筑面积3764.25平方米及桂平路XXX号XXX幢XXX室房屋(简称房屋一)，建筑面积143.08平方米，房屋一的租赁期与本房屋租赁期限一致，被告无须支付房屋一的租金，但需支付物业管理费，物业管理费的标准为每月每平方米21元，自2012年11月1日起由被告向物业公司缴纳，租赁期为2012年2月1日至2022年1月31日；被告在本房屋交接前，与本房屋由新兴公司委托的物业管理公司签署物业管理合同，并按规定支付物业管理费，本房屋现行物业管理费标准为每月每平方米建筑面积21元，物业管理费自2012年11月1日起由物业管理公司收取。2012年10月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《物业使用管理协议》，约定：被告同意开发商聘请原告为系争房屋管理者，单元位置为桂平路XXX号XXX座XXX-XXX单元，建筑面积3907.33平方米，物业管理期限为14个月，自2012年11月1日起至2013年12月30日止。物业管理费为：每月每平方米21元(建筑面积)，共计每月管理费为82,053.93元；管理费付款方式为按月支付，其他费用付款方式按月、按实结算；(水费、电费、商务服务费用等)；每月25日前支付下个月的管理费；甲方逾期未交纳管理费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金。2013年12月27日及2014年7月，双方又签订物业使用管理协议，物业管理费标准为每月79,049.25元(每月每平方米21元，建筑面积3764.25平方米)，违约责任条款等不变，管理期限至2016年6月30日。双方在2012年7月29日另行签订补充协议，就电力扩容及热水费进行约定。原告于2016年5月31日、6月30日、7月29日、8月31日、9月30日、10月31日、11月30日、12月、2017年1月31日分别向被告发出缴纳物业管理费、电费、水费的缴款通知书，通知书注，请于每月25日之前将上述费用缴纳至项目或指定账户，逾期缴纳，以逾期之日起，每天按逾期缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金，被告收到上述通知书后，缴纳了水电费用，未缴纳物业管理费，原告于2016年7月8日、8月8日、10月9日、11月22日、12月22日、2017年1月22日、2月22日分别向被告发出催款通知书，并于2016年10月26日、2016年11月16日分别向被告发出关于贵司未按时缴纳物业管理费的告知函，2017年2月13日原告向被告发出关于裙房2F物业合同续签的通知，被告收到后，未书面答复。另查明，被告的工作人员俞某在客户办公事宜办理委托书上签名，确认其为日常事务联系人、费用类票据签收、文件签收的代理人。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同、物业使用管理协议、催款函、告知函、续签通知、委托书等证据证实，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，虽然被告在与原告间物业使用管理协议届满后，未与原告续签物业使用管理协议，但原告仍按原协议对承租上海市桂平路XXX号XXX号楼XXX、XXX室(建筑面积3764.25平方米)房屋及桂平路XXX号XXX幢XXX室(建筑面积143.08平方米)房屋进行物业管理服务。被告提出，原告没有尽到物业管理义务，曾发生漏水、停车场设置管理无法满足被告经营餐饮要求等情形之意见，未提供相关的证据，本院不予采纳。原告在履行了物业管理服务后，有权向被告收取物业服务费；被告作为上述房屋的承租人应根据其与出租人新兴公司间租赁合同约定的物业管理费的标准向原告支付物业管理费，现原告要求被告按建筑面积3764.25平方米按每月每平方米21元标准支付2016年7月1日至2017年3月31日间物业管理费，理由正当，本院予以支持。鉴于原、被告未续签物业使用管理协议，原告发出的催款通知系其单方面意思表示，故原告要求被告按每日万分之二点一支付2016年7月1日至2017年3月31日间的利息，本院难以支持，但被告应按中国人民银行同期同类贷款利率以每月物业管理费为本金，分别从欠费的次月1日起算至2017年3月31日。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第八十四条、第一百零六条的规定，判决如下：一、被告上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司支付上海市桂平路XXX号XXX号楼XXX、XXX室(建筑面积3764.25平方米)房屋自2016年7月1日起至2017年3月31日止的物业管理费计711,443.25元；二、被告上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司支付上海市桂平路XXX号XXX号楼XXX、XXX室(建筑面积3764.25平方米)房屋逾期付款的利息(利息的计算方式为：以每月物业管理费79,049.25元本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2016年8月1日、2016年9月1日、2016年10月1日、2016年11月1日、2016年12月1日、2017年1月1日、2017年2月1日、2017年3月1日起算，均至2017年3月31日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11,056.80元，减半收取计5,528.40元，由被告上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年六月二十六日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。