宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初3563号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县富兴南街颐和苑东区23楼11号，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵金河，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：孙菊琴，女，汉族，1961年10月23日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，退休职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和公司）与被告孙菊琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人谢丽静、被告孙菊琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费3489元，违约金3489元，两项合计6978元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月10日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中约定：第二条由原告给被告提供物业服务至今，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准多层住宅0.35元/㎡/月。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定其多层住宅物业费标准0.38元/㎡/月（上下浮动20%），逾期缴费违约金千分之五。被告系贺兰县桃林花园8-4-201室业主，面积：96.67㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时缴纳物业服务费，现仍欠2010年3月10日至2017年5月30日物业费3489元；2010年3月10日至2012年12月31日1140元，2013年1月1日至2017年5月30日2349元。根据《物业服务合同》第31条约定，被告应当支付违约金13719元，但原告降至违约金至3489元。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果。故诉至法院，请求判如所请。被告孙菊琴辩称，我是贺兰县桃林花园8-4-201室业主，房屋面积96.67平米，2010年3月10日至2017年5月30日期间我拒绝交纳物业费，不交物业费是因为：1、物业公司应该将开发商遗留问题和业主进行协商处理，我家房屋墙体裂缝、窗子松动，物业公司不予维修；2、物业公司增加物业费的事，到底上调还是下调，物业公司涨价没有通过业主委员会，没有依据；3、小区物业服务不到位。卫生环境不好，绿化没有人管理，业主自己在后墙挖了渗水井；小区治安不好，保安不负责任，2016年2月份小偷进入小区偷东西，当时我报了警，110出警人员都来了，小区保安都没有到场；单元门门锁损坏，公共设施没有人维修，楼道灯泡没有人管理，经常坏了都是我自己拿灯找人进行更换；小区化粪池是业主自己找人进行清理。本院经审理认定事实如下：被告孙菊琴系贺兰县桃林花园小区8-4-201室房屋业主，房屋面积为是96.67平方米。2010年3月10日，贺兰县物业管理中心（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务合同一份，约定由原告为贺兰县桃林花园小区提供物业服务。物业服务费采取包干制，多层住宅0.35元/月/㎡。合同第三十条约定：除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向甲方、业主支付违约金；第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务业资金）的，应按5‰的标准向乙方支付违约金。合同期限自2010年3月11日至2015年3月11日。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业管理中心代管。其后原告一直为该小区提供物业服务。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局下发”贺经改发〔2012〕390号”文件，向原告批复，贺兰县桃林花园小区物业服务收费标准可在0.38元/月/㎡上下浮动20%。被告于2010年3月10日至2017年5月30日一直未向原告交纳过物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区桃林花园至今未成立业主委员会。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的前期物业服务合同、贺兰县发改局文件予以证实，本院予以采信。被告未向法庭提交证据证明自己的主张。本院认为，贺兰县桃林花园小区由贺兰县物业管理中心在该小区未成立业主委员会的情况下与原告签订前期物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区8-4-201室房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。虽然该物业服务合同于2015年3月11日即期满，但原告在期满后仍然为小区提供物业服务，小区业主接受了相应的服务，在此期限后，业主应当参照合同约定的物业费标准交纳物业费。原告提供的前期物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发”贺经改发〔2010〕342号”文件及”贺经改发〔2012〕390号”文件证实其物业服务收费标准为:2010年3月10日至2012年12月31日期间为0.35元/月/㎡，2013年1月1日至2017年5月30日期间为0.45元/月/㎡。原告主张的自2010年3月10日起至2017年5月30日期间，被告应交物业费为3445元（96.67㎡×0.35元/月/㎡×33个月20天+96.67㎡×0.45元/月/㎡×53个月）。因被告辩称小区绿化不好，且原告认可之前物业服务有不到位的地方，应对被告承担一定的违约责任，可酌情扣减被告应交纳总额10%的物业费，对原告要求被告支付物业服务费3489元的诉讼请求，本院在3100.5元（3445元－3445×10%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间。原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告鑫和公司要求被告孙菊琴承担违约金3489元的诉讼请求，本院不予支持。被告孙菊琴抗辩不交物业费的理由：1.房屋有质量问题。根据原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同第二条约定：物业公司提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。房屋质量问题与物业管理是两个不同的法律关系，与原告的物业管理没有关联性。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年。《物业管理条例》也规定：在国家规定的保修期间内，房屋由建设单位负责保修。保修期满后，房屋全体共有部分的维修责任由全体业主承担，房屋部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，房屋专有部分的维修责任由该业主承担；2.物业费收费依据的问题。原告提供的前期物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发”贺经改发〔2010〕342号”文件及”贺经改发〔2012〕390号”文件均能证实其物业服务收费标准合法有据；3.物业服务不到位的问题。原告在提供物业服务过程中出现瑕疵，本院已酌情扣减被告应缴纳物业费用。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙菊琴向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2010年3月10日至2017年5月30日期间物业管理服务费3100.5元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告孙菊琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  王进忠二〇一七年九月七日书记员  曹佳贝