河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2015）光民初字第00117号原告代登福，男，1946年7月23日生，汉族。委托代理人杨泽勇，系光山县文殊乡人民政府工作人员。被告代修荣，女，1968年11月13日生，汉族。被告李永周（曾用名代某甲），男，1967年12月18日生，汉族。二被告委托代理人官绪胜。第三人冷威，男，汉族。第三人张术全，男，1966年1月4日生，汉族。原告代登福诉被告代修荣、李永周、第三人李华、冷威共有权确认纠纷一案，本院于2014年10月31日作出（2014）光民初字第00723号民事判决，被告代修荣、李永周不服判决提起上诉，信阳市中级人民法院于2015年1月6日作出（2014）信中法民终字第2111号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审中原告代登福申请撤回对第三人李华的起诉，本院予以准许。依原告代登福申请本院依法追加张术全为本案的第三人。原告代登福及其委托代理人杨泽勇，被告代修荣、李永周及其委托代理人官绪胜，第三人张术全到庭参加了诉讼，第三人冷威经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代登福诉称：原告生育四个女儿，因无男孩，1986年招被告李永周为婿，与大女儿代修荣成婚。当时约定原告及老伴的活供死葬由被告李永周负责；二被告婚后与原告及老伴共同居住生活。原告当时居住的四间老房及边屋经原、被告共同协商于1995年卖掉，后在老屋前面购置四间半地皮建三间两层楼房及院子，同二被告居住在一起。2009年被告李永周与开发商协商，将三间两层楼房与开发商联建，后分得房屋四套，每套面积约120平方米。原告及老伴住一楼，二被告住二楼，三楼、四楼已被被告李永周卖掉。2014年3月9日，原告老伴病世，二被告不管不问，后事由另三个女儿操办，至今二被告对原告仍不管不问。被告与开发商联建的房屋，原告享有共有权，被告擅自卖掉，侵害了原告的权益，属无效合同。故起诉要求确认原告对与开发商联建的四套房屋享有共有权。为支持其诉讼请求，原告向法院提交以下证据：证人代某乙证言，证明原告代登福及其妻吴正秀招被告李永周为上门女婿，李永周入赘后改名代某甲，两被告应对原告夫妇养老送终；代某甲于1995年11月把原告老住宅正房四间及边屋两小间卖掉，卖房款37000元代某甲收取，随后代某甲在老房宅前盖三间二层房屋，2009年10月又以该三间二层房屋与开发商联建成四间四层计八套房屋，其中东边四套（两间四层）归代某甲；证明吴正秀于2014年2月9日（农历）病故，由其另外三个女儿安葬。李茂奎证人证言，证明李永周为代登福家的上门女婿，与其长女代修荣结为夫妻，“招子养父”，李永周改名为代某甲。2014年4月18日宝相寺居委会证明，证明李永周1986年与原告长女代修荣结婚，招为上门女婿。2014年5月19日宝相寺居委会证明，证明原告老宅子1995年卖给余世明居住。余传仁证明一份，证明原告老房子卖给余传仁两个儿子居住，卖房款37000元都交给了被告李永周。张某和、朱永柏、程方平证明材料三份及宝相寺居委会出具的证明，证明1983年秋杨楼中塘面积分有代登福家庭。购房契约及证人潘某、代某丙、程某、张某和证明材料，证明1995年11月余世明经人介绍购买代登福老房屋（含正屋四间、边屋三间及门楼）。杨楼村民组及宝相寺居委会的证明，证明代登福在1996年以2000元的价格购买八间地皮。原告其他三个女儿的结婚证及身份证。河南蓝天司法鉴定中心司法鉴定意见书，证明原告与余革、余世民签订的《购房契约》上原告的名字系李永周代签。被告代修荣、李永周辩称：原告诉称不是事实，二被告结婚后与原告及家人住在一起。1987年二被告因无房居住，向本村民组购买大塘建房，以1000元购买四间地皮。后建成三间两层楼房，一间作出路。从购买地皮到出资建造，都是由二被告完成，后在房管部门办理了房产证，登记在二被告名下。2009年二被告与开发商联建，将三间两层房屋建成四层楼房，共八套房屋，二被告分得东边一到四楼共四套房屋，后办理了产权证，登记在被告代修荣名下，共有人为被告李永周。原告老宅由其本人经手转卖给余传仁的两个儿子，自己未收取也未使用卖房款。为支持其诉讼请求，被告向法院提交以下证据：1、李永周、代修荣身份证复印件。2、使用地皮协议书，证明诉争地皮系李永周购买并取得使用权。3、杨楼村向代某甲出具的地皮收据及向其他村民出具的地皮收据。证明李永周支付地皮款2000元，村里是于1996年元月30日统一开票。4、对潘秀根调查笔录及潘秀根、魏军出具的证明材料，证明1996年元月左右李永周作为村民组的入赘女婿以2000元的价格买了大塘8间地皮，在地皮款收据上将代某甲写成了“代修理”，其中被告将4间地皮卖给了魏军。5、对张荣西的调查笔录及曹延利、仲继周、胡功万出具的证明材料，证明李永周在大塘建房时购买水泥、石头等建筑材料，并由李永周支付相应费用。6、李茂奎出具的证明材料，证明代修荣母亲病故时其拿15000元丧葬费。7、朱永柏出具的证明材料，证明1983年村里分为三个组，其与代登福为中组，后来形成了谁门前的面积（包括塘）归谁买的事实。8、光山字第0015484号、光山字第00××82号房产证两份（被告申请法院调取）。证明诉争房屋登记在李永周、代修荣名下，归二人所有。9、建房申请表、二被告与开发商联建协议、光山县房权证字第0035770、00××71、00××72、00××73号复印件。证明被告与开发商联建，取得四套房屋产权。10、杨楼村1991年航测图、2012年版图。证明代登福的老房子和诉争“杨楼3号”不是同一地块，中间隔有4米宽的马路。11、光国（2014）第20140115号国有土地使用证及地价评估事故所、土地局、财政局、地税局、住宅维修基金管理装修票据五张。证明“杨楼3号”土地使用权人为代修荣，且代修荣缴纳了相应的土地费用款。12、2014年11月12日弦山街道办事处宝相寺居委会出具的证明。证明居委会只证明现有“杨楼3号”与其之前出具的证明四界是对的。13、情况说明两份。证明代登福等人砸毁被告家具，且在原审开庭时殴打代修荣致入院治疗。第三人冷威未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。第三人张术全辩称：我是2012年5月22日通过合法的手续买得房子，原告是2014年才提起的诉讼，与我没有关系。房屋买卖合同真实有效，四楼那套房子是我私有的，不存在原、被告双方共有的情况。因原、被告关于房产纠纷，导致我购买的房子不能装修，不能入住，要求法院维护其合法权益。为支持其诉讼请求，第三人向法院提交以下证据：1、（2012）光证民字第140号公证书。2、2012年5月23日代修荣、李永周书写的房款收条。3、光山县房权证字第××号房产证。经审理查明，原告代登福及其妻吴正秀共生育四个女儿，因无男孩，1986年10月招被告李永周入赘为婿，与长女代修荣结为夫妻，因双方当时不到法定婚龄，仅按当地习俗举行婚礼，未办结婚登记（后补办登记）。李永周入赘后改名代某甲。二被告在婚礼后与原告家人共同居住的房屋是此前原告夫妇所建的四间砖瓦屋及两间边屋和门楼院落。后来随着家庭人口的增多，为改善住房条件，代登福拟将上述房屋卖掉，重建新房。于是在1995年11月，代登福将上述房屋卖给余传仁的儿子余革、余世明。同年11月28日，甲方余革、余世明与乙方代登福签订了《购房契约》，双方在协商及签订购房契约过程中，李永周在场参与，在场见证人有乙方所在街道居委会和村民组的时任负责人，李永周在购房契约的落款处替代登福签字，由代登福本人摁指印。契约第三条约定“房屋地基价格：经甲乙双方议定以3.7万元定格，别无附加条件。付款办法、交房时间另有协商。”房价款3.7万元，余传仁分两次支付，均系代登福在场同意，由李永周悉数收取。1996年元月，李永周作为杨楼村民组的入赘女婿申请使用原告老宅南边大塘内八间地皮，南北各四间，其中北边的四间地皮与代登福的老房子中间隔有近4米的出路。为了少交纳地皮费当时村里出卖地皮写约时基本上均将写契约的时间提前，这才有了使用地皮协议书中落款时间为1987年的事实。同时李永周向村民组交纳了2000元的地皮费，但村民组当时将收据上的代某甲误写为“代修理”。1999年3月李永周将南面四间地皮转让魏军。1996年底李永周在北面四间地皮上建成三间两层住房及东侧边屋两间，另一间做出路。房屋建成后，原、被告全家人即入住使用，原告夫妇及其当时未出嫁的女儿住一楼，二被告及其女儿住二楼。1997年10月，二被告为上述房屋办理了两个房权证，其中登记在代某甲名下四间（二间二层），登记在代修荣名下二间（一间二层）及东侧边屋。2009年4月被告代修荣以现有家庭人口6人申请建房，同年8月二被告与汪运福、苏哲醇（下称开发商）协商并签订协议，将上述三间两层房屋及地皮交由开发商开发联建。2010年底建成四层计八套住宅房，联建双方各分得四套住房，被告方分得东侧的一至四层共四套，即杨楼3号。2011年8月二被告申请对上述四套住房分别办理了房权证，房权证上登记的房屋所有权人均为代修荣，李永周为共有人，其二人各50％份额。上述四套住房取得后，原告及其妻吴正秀住一楼，两被告住二楼。吴正秀于2014年3月9日病故。另查明，二被告于2011年将杨楼3号房屋的第三层住房一套，以22.6万元的价格转让给第三人冷威并交付了房屋及房产证，但双方未办理过户登记手续。冷威对该房屋装修后入住。二被告于2012年5月22日将杨楼3号房屋的第四层住房一套，以34万元的价格转让给第三人张术全，双方签订了房屋买卖契约并进行了公证，第三人张术全于同年5月23日支付了全部购房款。二被告同时交付了房屋及房产证，但双方未办理过户登记手续。张术全对该房屋进行装修过程中遭原告阻挠。上述事实，有原告提交的代某乙、李茂奎证人证言、宝相寺居委会证明、余传仁证明、张某和、潘某、代某丙、程某、朱永柏、程方平等证人证言、杨楼村民组及宝相寺居委会的书面证明、购房契约、鉴定意见书等证据；有被告提交的光国（2014）第20140115号国有土地使用证、地皮收据、使用地皮协议书、潘秀根、张荣西的调查笔录、光山字第0015484号及光山字第00××82号房权证存根各一份、二被告与开发商联建协议、光山县房权证字第0035770、00××71、00××72、00××73号房屋权属证书领取凭证、光山县规划局提供的杨楼航测图、缴费票据、潘秀根、魏军的证人证言；有本院从光山县城乡规划管理局及光山县房地产管理所调取的有关档案材料；第三人提交的房屋买卖契约、公证书、收条以及各方当事人及其代理人当庭陈述等证据材料在卷为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，物权受法律保护。原告代登福及其妻吴正秀因无男孩，1986年10月招被告李永周入赘为婿，与长女代修荣结为夫妻，这一地方习俗，实为附条件的遗赠扶养协议，即自二被告结婚之日起，李永周便既是女婿又是儿子，享有原告家庭成员的权利，对原告家庭财产享有共同共有权，二被告应尽到赡养原告夫妇的义务，照顾其日常生活起居、病时医治，逝后安葬，待原告夫妻均百年归世后，其个人财产份额由二被告继承。二被告在婚礼后与原告夫妇共同居住生活，所住房屋是此前原告夫妇所建的四间砖瓦屋及两间边屋和门楼院落。后为了改善住房条件，将上述房屋卖掉，重建新房，卖房款由被告李永周收取投入到新房子建设，系原、被告家庭成员共同协商一致同意的结果。1996年建造的三间两层住房属卖旧房建新房，申请使用的宅基地是由其所在村民组按照该户人口进行分配所得。房屋建成后，原、被告全家人即入住使用，共同生活，因此，该房屋应属家庭成员共有。2009年二被告又以该三间两层房屋和地皮与开发商协议联建，以现有家庭人口6人申请建房，取得目前的四套住房，因此在以家庭成员共有的房屋基础上联建的房屋，其所有权应当归属家庭成员共同共有。并且上述房屋是家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同获得的共有财产，依据物权法的相关规定，涉案房屋虽只登记在二被告名下，仍应属其家庭成员共有。但基于原、被告之间特殊的遗赠扶养协议关系，在原告百年归世后，原告所享有的份额应依遗赠扶养法律关系继承。二被告关于该房屋系自己的工资和借来的钱购买地皮建造的，不属于共有财产的主张，与庭审查明的事实不符，与原告在家庭人口较多，新的住房没有着落的情况下，不可能将自有住房卖掉等待寄居大女儿家的常理不符，也与原告与二被告之间特殊的遗赠扶养协议关系不符，故本院不予采信。原、被告家庭共同关系存续期间，二被告未经原告同意，擅自将共有的四套房屋卖掉两套，为无权处分行为，一般应认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，维护交易安全；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。原告对二被告转让两套房屋所得款56.6万元可另行主张权利。虽然物权法要求善意取得不动产需要依法登记方为有效，但该规定系出于对共有人生存权的保护，鉴于本案原告实际居住在一楼，二被告居住在二楼，原告的基本的居住权已有所保障，应尊重和维持现有状态直至原告百年归世。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国婚姻法》第九条、第二十一条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十一条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十三条、第九十五条、第九十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告代登福对位于光山县弦山街道办事处宝相寺街道居委会杨楼3号登记在被告代修荣、李永周名下的一至二楼两层共两套住房（房权证字第××号、第××号）享有共有权；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，鉴定费3500元，共计3600元，由二被告代修荣、李永周共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  李旭珠审判员  李树君审判员  张崇福二〇一五年十二月三日书记员  金蕾蕾