广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2015）深福法民三初字第724-754、756-766、768-780、782-785、787-789、791、793-795、796-829、830-846、848-920号原告赵凤琴、李玉梅等人委托代理人阮万广，广东闻仁律师事务所律师。被告深圳华泰企业公司，住所地深圳市福田区香梅路。法定代表人赵西平。委托代理人胡晓海，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托代理王瑾洁，该司员工。原告赵凤琴、李玉梅等人诉被告深圳华泰企业公司（以下简称华泰公司）所有权确认纠纷190案，本院受理后，适用普通程序审判，由审判员张敏、张凌炜与代理审判员姚璇娟组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告张达宏、刘才德等人及各案原告委托代理人阮万广、被告的委托代理人胡晓海、王瑾洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订签订了《深圳市经济特区福利商品房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市福田区香梅路华泰小区的房产卖给原告，房价类别属于福利商品房全成本房价，合同还约定了买卖价款、付款方式，及在土地使用权期限内或政府准予延期，买方可继续拥有住房所有权。合同签订后，原告按照约定向被告交纳了购房款，履行了合同义务，原告一直在所购房产居住至今。综上所述，原告是以购买形式获得案涉房产，依据《中华人民共和国物权法》第33条和《中华人民共和国民事诉讼法》第33条第1款、第119条，提起确权之诉，请求法院判令：1、确认位于深圳市福田区香梅路华泰小区的房产属原告所有（各案所对应的房号详见附表）；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，1、被告与华泰小区的10、11、12、15栋的原告签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》是否有效，由法庭来认定。因为被告兴建的该四栋楼没有办理规划验收，没有经过行政处理程序，导致无法办理房屋初始登记，直到目前，被告也没有取得该四栋楼房的房产证。因此，请法庭对前述合同的法律效力作出认定之后，根据合同法第58条的规定对本案进行处理。2、华泰小区10、11、12、15栋以外的原告对涉案房屋不享有所有权。根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生法律效力。本案涉案房产未经国土部门依法登记办理房地产证，因此，原告不享有涉案房屋所有权。3、原告的诉讼请求错误。原被告双方对涉案房产的权属在买卖合同中己有约定，双方可继续履行，原被告之间对于继续履行合同并没有争议，被告也一直积极配合除10、11、12、15栋以外的原告履行合同，原被告之间对于继续履行合同根本就没有争议。根据民事诉讼法的理论，诉的要素包含当事人、标的、诉的理由等三要素，其中，诉的理由是指原告起诉的事实和法律依据，事实依据是指权利受到侵害或法律关系发生争议的事实。本案中，被告没有侵害原告合法权益，没有对双方发生法律关系的合同履行发生争议。当然，若被告否认与原告签订的买卖合同之法律效力，原告可以向法院起诉，提出确认之诉，但目前关健是原被告双方并没有否认合同的法律效力。原告只是由于无法办理涉案房屋的房地产证而向法院提起诉讼，但其无法办理房地产证的原因是政策及法律法规的限制，与被告无关，被告并无过错。如果是由于被告不配合原告办理房地产证或者是被告不作为，则被告属于违约，应承担违约责任，因此，原告应向法院提起给付之诉来要求被告为或不为某种行为，而不是向法院提起确认之诉。4、原告起诉被告的主体不适格。如上所述，被告并没有侵犯原告的权益，原告无法办理涉案房屋的房地产证是由于政策及法律法规的限制而导致，与被告无关。若由于是房产登记机关的不作为导致原告无法办理房地产证，原告可向法院提起行政诉讼，把房产登记机关列为被告，请求行政机关为或者不为某种行为。因此，原告把被告列为本案的被告主体不适格。5、本案不属于法院受理范围。根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三款规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。该通知规定了“历史遗留问题”的不可争诉性，这些历史遗留问题的不动产，特别是房改房是基于落实政策而存在，不动产所有权往往具有强烈的身份价值属性，是对特殊人群进行的一种福利补贴，具有政策性、福利性、局限性、排他性，不是普通民事法律关系。此类不动产处于一种所有权不明的状态，法院不宜直接对所有权的归属作出判断。综上，请法庭依法驳回原告的起诉，以维护被告的合法权益。本院经审理查明，在1996年及2013年，被告华泰公司（卖方）与部分原告（买方）签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，约定卖方将深圳市福田区香梅路华泰小区的房屋出售给买方，房价类别为福利商品房全成本房价，核定准成本房价为4万多元至5万元多元不等，核定住房配套费4千多元至5千多元不等（2013年签订的合同没有约定配套费，约定房价为7万元至8万元不等，最终房价待核算后多退少补）；买方购买上述福利商品房后，须执行政府有关福利商品房售后管理规定；买方家庭户口迁离深圳特区的，必须将上述住房退给卖方或补差价的单位，卖方或补差价的单位按以息抵租的原则处理，已收房款退给买方；买方以准成本价或全成本价购房的，在特区内调动时，买方接收单位或买方需按房改规定一次性向卖方或补差价的单位补偿差价；双方应共同遵守深圳经济特区房改规定及本合同条款。签订合同前后，合同中的原告向被告付清了购房款。部分原告未与被告签订合同，但该部分原告向被告支付了购房款，被告也向该部分原告出具了收到购房款的收据，收据载明了具体的房号。被告将合同中约定的或收款收据中载明的房产交付给了原告占有、使用。被告还为部分原告办理了被告自己制作的《房产证》。被告于1995年12月15日制定的（95）华字170号《华泰企业公司住房制度改革方案》规定，经公司研究并提请1995年12月14日职代会审议通过，决定将我公司家属住宅楼由原来的收取低房费，改变为按深圳市现行的福利房全成本价出售给职工个人；房改对象：我公司有深圳市常住户口、暂住户口的固定工、合同制工、离退休职工；已经住进公司家属住宅楼的职工进行房改，尚未住进楼房或仍住其他房屋的，不进行房改；交清房款后，有深圳户口的可发给深圳市正式房产证，没有深圳户口的职工，发给公司内部房产证，待取得深圳户口后再更换成深圳市房产证，两种房产证在企业内部具有同等效力；本单位职工购买的全成本福利房，享有使用权以市发房产证为准，持深圳市房产证的，五年内不准出售、出租或转让。另查，华泰生活小区位于深圳市福田区香梅路，土地来源有划拨，有协议出让，共27栋楼，其中1栋综合楼，8栋单身楼，18栋住宅楼。18栋住宅楼共764户，1至9栋、13、16、17、18、19栋住宅楼已取得房地产证，权利人是被告华泰公司，尚未进行分户办证登记。10、11、12、15栋住宅楼已办理规划许可手续，因为超面积建设，深圳市规划与国土资源局福田分局于2004年5月27日作出深规土福罚（2004）4号《行政处罚决定书》，认为该四栋楼未经审批增加建筑面积2583.68平方米，属于违法建设行为，决定对华泰公司罚款985932.288元，交清罚款后再到福田分局办理有关手续。华泰公司至今未缴纳罚款。该小区于2010年3月纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》，深圳市规划国土资源委员会于2011年9月30日作出《福田区景田南区华泰小区城市更新单元规划》，于2012年12月18日确认新世界公司为华泰小区旧城改造实施主体。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）的规定：（十八）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。（二十一）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。（二十二）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》：第十五条安居房购租实行自愿的原则，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）安居房。第三十七条经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。第三十八条取得安居房全部产权的，自本规定实施之日起满六个月，可以进入市场。第三十九条职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。第四十条职工按准成本房价或全成本房价购房并考虑面积差价系数而增加房价的，或按本规定第二十四条规定的全成本微利房价购房并付清房款的，取得住房的全部产权。第四十一条按高于本规定第二十四条规定的全成本微利房价购房并付清房款的，取得住房的全部产权。第八十四条企业和驻深单位的住房制度改革，可根据各自情况制订具体办法，但必须遵循如下原则：（一）职工购、租房的资格参照本规定执行。（二）职工租房的租金和购房取得住房全部产权的房价，不能低于本规定确定的租金和房价标准。（三）企业职工实行住房公积金制度，不另发住房补贴。（四）企业住房基金按市政府有关规定执行。（五）企业可以根据自身的情况与员工签订有关购房的协议，但协议的内容不得违反房改政策。（六）企业单位自订的住房制度改革办法，必须经过市房改办批准，才能生效。深圳市住建局关于职工补办房改手续需提交的材料清单包括：夫妻双方具有深圳市常住户籍，或购房申请人一方具有深圳市常住户籍，另一方办理了深圳市暂住证；购房申请人须为住房产权单位的职工，产权单位为其办理了社保；申请购买的政策性住房已办理单位住房分户《房地产证》，住房产权无争议、未纳入拆迁改造范围；房价计算正确；产权单位的上级主管部门、股东大会同意办理房改手续的文件等。本院认为，原告与被告华泰公司是根据国家和深圳市的房改政策，成立了深圳经济特区福利商品房买卖合同关系。原告基于其是被告华泰公司的职工及职工家属和上述福利商品房买卖合同关系而实际占有、使用涉案房地产，并不是依据普通的商品房买卖合同占有、使用涉案房地产。双方成立合同关系后，被告华泰公司收取了原告的购房款，将涉案房地产交付给原告占有、使用，但一直未为原告办理房屋产权过户登记手续，说明房改尚未完成。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》等房改政策，原告能否成为涉案房产的产权人，涉及到原告的购买资格，如是否仅购买了本次的福利房，购买的房价是标准价、准成本价、全成本价、全成本微利房价还是社会微利房价等政策性因素，而这些审核均是依据国家和地方政策由市房改办进行，不可能由人民法院代替审核，因此原告诉请原告是涉案房地产的所有权人，其实质是要落实房改政策，要被告华泰公司彻底完成房改，以便原告成为国家不动产登记部门登记记载的房地产权利人，故本案属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围，原告的起诉应予驳回，原告的主张可向华泰公司上级主管部门和政府相关部门寻求解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回各案原告（原告信息详见附表）的起诉。原告已预交的案件受理费（详见附表）由本院退回给原告。如不服本裁定，应在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张    敏审 判 员 张  凌  炜代理审判员 姚  璇  娟二〇一五年十月二十九日书 记 员 刘智枫（代）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。