河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0105民初3946号 原告：李某某，男，汉族，现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：郭某某，男，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：张保富，河北东方光明律师事务所律师。 被告：吉某某，男，汉族，现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：米占奇，河北天捷律师事务所律师。 第三人：中国某某银行石家庄长安支行，住所地石家庄市中山东路。 法定代表人：潘某某。 原告李某某诉被告吉某某、第三人中国某某银行石家庄长安支行确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯建伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人郭某某、张保富，被告吉某某的委托诉讼代理人米占奇到庭参加诉讼。第三人中国某某银行石家庄长安支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提起诉讼请求：1、确认我与被告签订的房地产买卖合同书有效；2、被告配合我办理房产过户手续；3、由被告承担本案一切诉讼费。事实与理由：2016年4月2日，我和被告自愿协商签订房屋买卖合同，被告将自己刚购买的新华区中华北大街X号北郡C区X号住宅楼X单元X室房屋（建筑面积127.91平方米）售价940000元卖给我，合同约定首次由我于2016年4月2日付给被告定金300000元（已清），第二次于2017年1月1日付款50000元，第三次于2018年1月1日付款5万元，双方协定2016年4月16日由被告将房屋钥匙正式交给我入住，被告在首期定金后交给我钥匙的同时将该房的水、电、暖、煤气费、卫生费等物业费用一并结清，我按合同第三条每月16日之前向银行代替被告偿还贷款本金及利息，但2017年7月18日晚被告找我以售楼部要打流水账为借口，拿走汇款银行卡，我咨询银行客户，客服解释被告将卡挂失，让我诉被告。另外我从百度、58同城售房网查被告在58同城网上登记售卖上述房屋的信息，同时，我多次给被告打电话关机。到目前我付款给被告定金300000元，2017年1月1日我给被告现金50000元，2017年5月7日又给被告15000元，计365000元，另从2016年4月开始，我替被告偿还贷款本息每月2900元至2017年7月两次还款2900元，物业、水、电、暖气费均由原告承担。我从2016年4月16日居住买被告房屋至今，由于被告在58同城售房违约被告不接电话，为此，我诉至法院，请求依法确认我与被告签订买卖房屋买卖合同有效，另判决被告协助我办理房产过户手续。为查清是否逾期还款的事实真相，特把银行列为第三人。 被告吉某某辩称，该房屋买卖合同应依法无效，我单方签署属无权处分行为，该房屋并未办理房产证，依据房屋买卖的相关法律规定合同无效，鉴于该房产并未办理房产证，所以办理过户手续之事事实不能。请求依法驳回原告诉求。 第三人中国某某银行石家庄长安支行未进行答辩。 经审理查明，2013年6月30日，被告吉某某与案外人河北某某房地产开发有限公司签订一份石家庄市商品房买卖合同，约定被告吉某某从案外人河北某某房地产开发有限公司处购买一套位于石家庄市新华区，房屋总价款781786元，约定预交房日期为2014年9月15日。被告支付首付款241786元，剩余款项540000元在第三人中国某某银行石家庄长安支行做银行按揭贷款。2013年7月2日，上述商品房买卖合同在房屋管理部门办理了预售备案登记，在备案登记的商品房买卖合同的最后一页显示购房人吉某某的配偶为吉某甲。 另查，2016年4月2日，原告李某某（乙方、买方）与被告吉某某（甲方、卖方）签订一份房地产买卖合同书，约定：“经甲乙双方充分酝酿共同协商，在平等自愿、互惠互利的基础上，就下列房地产买卖事宜，达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在新华区中华北大街X号北郡C区X号住宅楼小区X的房地产出售给乙方，房屋建筑面积127.91平方米，产权证X号，乙方对甲方所要出售的房屋已实地查看并详细审阅相关文件，作了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（既全含价）（大写）玖拾肆万元整（小写）940000。三、付款方式：乙方全部购房款分四次付清。甲方向银行欠款为523346元，合同生效后，由乙方向银行每月16日之前交还房贷款。所还数额根据银行利率上下浮动，由银行所定，乙方不得违约，如果给甲方造成逾期所带来的影响，由乙方向甲方赔款按当月所交金额的2倍赔偿，如乙方造成违约连续三月拖欠银行所还房贷款，甲方有权收回所出售房屋，乙方所交全部房款不予退还。1、首次于2016年4月2日付定金300000元叁拾万元整[已清、李某某（签名捺印）]2、第二次于2017年1月1日付伍万元整50000元。3、第三次于2018年1月1日付伍万元整50000元。四、双方同意于2016年4月16日由甲方将上述房屋钥匙正式付给乙方。五、甲方在收齐定金后交给乙方钥匙同时，将该房的水、电、暖、煤气费、卫生费等物业管理费一并结清，将收据交于乙方。如一时难以结清，应给乙方留下足够费用由乙方代交。六、办理过户：甲乙方自愿由甲方应在房产证下发15日内，向乙方过户，过户费用甲方全付，如甲方违约，应向乙方赔偿乙方所交给甲方全部房款数额的两倍。七、违约责任1、除不可抗力外，双方不可中途悔约，如乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还已经交付全部房款，另付给甲方相当于已交全部房款数额的违约金。如甲方中途悔约，在悔约之日起，甲方向乙方退还所交全部房款，另付给乙方已交付全部房款数额的违约金。2、乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每延期一日，由违约方向对方付给房款总额的万分之20的滞纳金。八、本合同在履行中若发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉或提交仲裁委员会仲裁。九、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，过户手续费，中介费等均由甲方按规定承担。……十一、其他事项：第四次于2019年1月1日前付16654元整甲方：吉某某（签名捺印）乙方：李某某（签名捺印）……”。上述合同签订次日，原告爱人张林方将双方约定的首付款中的250000元通过银行转账支付给吉仁莹、50000元通过银行转账支付给被告爱人吉某甲。2017年1月1日，原告支付给被告第二笔款项50000元。2017年5月7日，原告支付给被告15000元。被告认可收到上述款项。上述合同签订当月，被告将涉诉房屋交付给原告占有使用，原告分别于2016年4月和2017年4月缴纳了相应年限的物业费，并在涉诉房屋中居住至今。 另查，上述合同签订后，被告将用于偿还涉诉房屋银行按揭贷款的银行卡（卡号为62×××93）交由原告保管，并由原告按合同约定代为偿还银行按揭贷款。原告在收到银行卡后，分别于2016年4月15日、2016年5月16日、2016年6月15日、2016年7月16日、2016年8月15日、2016年9月16日、2016年10月5日、2016年11月4日、2016年12月3日、2017年1月3日、2017年1月24日、2017年3月2日、2017年4月3日、2017年5月4日、2017年6月4日、2017年7月4日、2017年7月18日向该银行卡中汇入2900元，共计17笔，合计49300元，提交借记卡账户历史明细单以及存款凭证等银行凭证予以证明。原告主张自2017年8月份未再缴纳银行按揭贷款的原因是2017年8月被告将上述银行卡从原告处索回，原告无法继续缴纳。被告称银行卡并非其主动索回，而是原告为处理逾期还款行为将银行卡交给被告办理，提供中国某某银行股份有限公司石家庄长安支行出具的银行按揭贷款还款明细予以证明，该证明中显示自2016年10月16日至2017年7月16日，在违约月数一栏显示1或者2，自2017年7月18日开始显示违约月数为0。 又查，被告抗辩称本案涉诉房屋尚未取得房产证，且该房产系其与案外人吉某甲的夫妻共同财产，其单方将无证房屋出售给原告的行为应属无效。原告不认可被告上述意见，称被告从房地产开发商处购买的涉诉房屋已办理备案登记，其出售行为并未违反法律和行政法规的强制性规定；另原告系根据备案登记的信息与被告签订上述合同，自签订合同后原告在涉诉房屋中已居住长达两年之久，被告爱人吉某甲在此期间未能提出任何异议，故应依法认定合同合法有效。 上述事实有房地产买卖合同书、石家庄市商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、汇款单、河北恒辉物业服务集团有限公司出具的收据、借记卡账户历史明细单、银行存款凭证、中国某某银行股份有限公司石家庄长安支行出具的银行按揭贷款还款明细、房产查询证明以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己履行的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告李某某与被告吉某某于2016年4月2日签订的房地产买卖合同书中有双方的签名捺印，可以证明该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效。原告主张被告按照合同第六条的约定，在房产证下发15日内协助其办理过户手续，本院认为，现原被告双方均认可涉诉房屋的房产证尚未颁发，且无证据证明房产证何时颁发，无法确定可以办理过户手续的具体时间，本案暂不予处理，原告可待房产证颁发后另行解决。庭审中，被告抗辩称涉诉房屋尚未办理房产证，依法应确认合同无效，本院认为，被告在案外人河北某某房地产开发有限公司处购买的涉诉房屋已在相关的房管部门办理了预售登记，另依照法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故被告该意见不符合法律规定，本院不予采信。被告另称涉诉房屋系其与案外人吉某甲的夫妻共同财产，其未经其妻子同意单方处分夫妻共有房屋的行为应属无效。本院认为，原、被告双方在签订房地产买卖合同书后，原告将首付款中的50000元通过银行转账的方式支付到案外人吉某甲的银行账户中；另原告自2016年4月签订上述合同后即开始在涉诉房屋中居住至今，在此期间，案外人吉某甲未能提出任何异议。综上，本院认为可推定案外人吉某甲对被告出售涉诉房屋的行为系知晓且同意的，故对被告上述意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 原告李某某与被告吉某某于2016年4月2日签订的房地产买卖合同书合法有效。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告吉某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 审判员  侯建伟 二〇一七年九月二十五日 书记员  刘云静