广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初10780号原告：深圳甜宝餐饮管理有限公司，住址深圳市南山区白石路东8号欢乐海岸曲水湾23栋，组织机构代码08572860-6。法定代表人：郑晓燕。委托代理人：桑洋，广东万诺律师事务所律师。委托代理人王硕，广东万诺律师事务所实习律师。被告：刘某，女，汉族，1972年4月22日出生，住址深圳市罗湖区。原告深圳甜宝餐饮管理有限公司诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人桑洋、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方违约解除合同；2、被告返还原告租金34500元；3、被告向原告双倍返还租赁押金24000元；4、被告依照同期银行贷款利率赔偿原告租金利息损失139.53元（暂计至2016年4月27日，应计至被告全部返还租金为止）；5、被告向原告返还预存水电、物业等费用945.09元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》及《房屋租赁合同书》，约定原告承租被告名下的深圳市福田区侨城东路1151号金海燕花园4栋6D房（以下称涉案房产），建筑面积约为127平方米，租期自2015年8月18日至2017年8月18日。2016年3月27日，被告突然告知原告不可以将涉案房产作为员工宿舍使用，在双方交涉无果的情况下，原告在2016年3月31日被迫搬出涉案房产，并将房屋钥匙交还给被告。在原告搬离涉案房产后，被告又以原告破坏涉案房产木地板为由，拒不退还租赁押金及预交的租金。原告为了妥善解决此事，积极与被告及被告代理人沟通，但被告及其代理人相互推脱并提出3万元的无理赔偿要求。由于涉案房产属于常年出租的情况，而且房屋的木地板也已经使用了十几年，具体损坏是自然损耗还是前几任承租方损坏也无法确定。再者，双方在《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同书》中未约定涉案房产不可以作为原告的员工宿舍使用，被告单方违反约定解除合同，依合同约定，被告提前解除租赁合同、收回房屋的，应当向原告双倍返还租赁押金。被告辩称，1、被告收取的是12000元租房押金是陈泳丰交纳的，不是原告的，虽然《房屋租赁补充协议》是原告承接了陈泳丰与被告所签的《房屋租赁合同书》合同条款，但原告还应提供陈泳丰将押金转给原告的依据。2、被告将涉案房产出租给陈泳丰时，陈泳丰从未说过承租涉案房产作为员工集体宿舍使用，原告承接陈泳丰与被告所签的《房屋租赁合同书》后，仍应受该合同第七条第4项约定的约束，即承租方不得改变房屋的结构与用途，原告也从未说过涉案房产作为员工集体宿舍使用，租赁合同也没有关于涉案房产作为集体宿舍使用的约定；涉案房产所在小区有公开的重要提示，禁止群租集体宿舍，原告应当明知；原告承租涉案房产原是由蔡秉宏个人居住，后擅自隔间作为集体宿舍使用，改变了房屋的结构和用途，违反了合同的约定，被告有权提前终止合同。3、原告承租涉案房产后，将地板严重损坏，在原告提供的聊天记录中原告确认要维修或赔偿5000元修理费，但事实上原告既未维修也未赔偿，原告的行为违反了《房屋租赁合同书》第七条第5项的约定。综上，原告违约在先，应自行承担提前解除《房屋租赁补充协议》的后果，同时还应赔偿被告房屋受损的损失，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年7月25日，被告（出租方，甲方）与案外人陈泳丰【瑞展餐饮管理（深圳）有限公司，承租方，乙方】签订了一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将涉案房产出租给乙方，租期自2013年8月18日至2015年8月17日止；房屋用途为租房，乙方不得擅自改变；每月租金6000元，租金每半年一付，每年分别于8月15日、2月15日支付租金，租金由陈泳丰所属的瑞展餐饮管理（深圳）有限公司支付；若有加隔房间，到期后复原；乙方负责租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用；在合同签订后3日内，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金即12000元，甲方应向乙方开具收据；使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，违反约定的，甲方有权终止合同，收回房屋；乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿；甲方违反合同约定造成乙方未能承租涉案房产或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；房屋管理费、水、电、煤气由乙方自行存入甲方的先生黄家力的中行账户76×××33扣缴。合同签订后，陈泳丰向被告支付了租赁押金12000元，被告出具定金、押金收据（合计12000元），并将涉案房产交付给陈泳丰使用。2015年5月23日，原告与被告签署了一份《房屋租赁补充协议》，约定：针对上述房屋租赁合同，承租方（乙方）由陈泳丰（瑞展餐饮管理深圳有限公司）改为蔡秉宏（深圳市甜宝餐饮管理有限公司），租期为2015年8月18日至2017年8月18日，租金从2015年8月19日起改为每月7500元，租赁押金为12000元不变；除补充协议所列事项外，原合同其他条款保持不变。原告陈述，《房屋租赁补充协议》签订后，原告直接向陈泳丰支付了押金12000元，未另行向被告支付押金，陈泳丰将定金、押金收据原件交付给了原告。庭审中，原告向法庭提交了其持有的定金、押金收据原件。原告承租涉案房产后，将涉案房产用于原告公司员工集体宿舍，最高峰时同时居住二十几人。补充协议签订后，原告依约向被告支付租金，其中2016年2月份向被告支付2016年2月18日至2016年8月18日的租金45000元。2016年3月份，被告以原告将涉案房产作为员工集体宿舍改变了租房用途、违反合同约定为由，要求原告搬离涉案房产。原告于2016年3月31日搬离涉案房产，并向被告交付了房产的钥匙。原告搬离涉案房产后，要求被告退还其已缴纳的2016年4月1日至2016年8月18日的租金并返还租赁押金未果，遂诉至本院。被告提交了涉案房产的照片，主张原告损坏了涉案房产的木地板及椅子，认为木地板和椅子的修缮费用为22500元，并主张因原告损坏涉案房产的设施未及时修缮，导致被告涉案房产未能及时出租，要求原告赔偿一个月空置期租金损失7500元。被告认为上述损失合计3万元，应从原告已交的租金中予以扣除。原告提交的原、被告相关人员微信聊天记录显示：2016年4月15日，被告要求原告全部换好木地板或者赔偿损失选择一项，原告回应木地板已经用了十几年，要求更换新的不合理，表示最多给被告换主卧地板费用5000元。另查，被告丈夫黄家力的中行账户76×××33存折显示：电费为两月一扣费，物业费及煤气费为一月一扣费；2016年1月22日扣电费391.10元；2016年3月4日转账存入2000元，结余2207.07元；2016年3月15日扣物业费527.85元、电费141.44元；截至2016年3月28日，该账户结余945.09元。根据被告庭后补交的电费交易记录，2016年5月18日缴纳的电费144.84元。原告针对该份电费交易记录提出书面质证意见：2016年5月18日缴纳的电费，应当包括2016年3、4月份的电费，认为4月份以后产生的电费不应由原告承担。被告还提交了《深圳市福田区金海燕花园小区管理公约》（以下称管理公约）以及张贴于墙上的《重要提示》照片，主张原告承租涉案房产作为员工集体宿舍使用违反管理公约。管理公约第八条规定：经营性的企业、个人、其他组织在小区内租赁房屋用于经营、员工宿舍，属于改变物业用途；本小区禁止租赁房屋用于集体宿舍（规划房间卧室单间平均超过2人，客厅用于住宿）；本管理公约发布前已经租赁的，合同期满不可续租，并且本管理公约发布后最长不超过一年应予清理。管理公约未显示落款发布时间，加盖的深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会印章显示的时间为2016年4月19日-2019年4月18日。《重要提示》载明：根据金海燕花园业主公约，本小区为封闭式管理的居民住宅区，禁止群租集体宿舍，原群租的集体宿舍会被清退……《重要提示》未显示落款时间和张贴时间，照片亦未显示拍摄时间。再查，涉案房产于2001年11月22日登记在被告与其女儿黄觅真名下，各占50%产权。以上事实有《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议》，定金、押金收据，涉案房产照片，存折，微信记录，通话录音，管理公约、《重要提示》照片，涉案房产产权信息单及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告承接了《房屋租赁合同书》的合同权利和义务，并与被告签署了《房屋租赁补充协议》，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方应按《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议》的约定，全面、正确履行合同义务。原告依约交纳租金及管理费、水电费、煤气费等费用，已履行其合同义务。《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议》仅约定房屋用途为租房，均未约定原告承租涉案房产不得作为员工集体宿舍使用，管理公约及《重要提示》均未显示公布时间，且从管理公约加盖的业委会印章时间看，系自2016年4月19日起算，无证据显示被告在2015年5月向原告出租涉案房产时明确告知不得将涉案房产作为员工集体宿舍使用。另，《房屋租赁合同书》备注条款约定“若有加隔房间到期后复原”。被告主张原告将涉案房产作为员工集体宿舍使用并将客厅隔间，违反了《房屋租赁合同书》第七条第4项关于“乙方不得擅自改变房屋的结构和用途……违反约定的，甲方有权终止合同，收回房屋”的约定。本院认为被告的该主张没有合同依据，被告提前解除合同构成违约，原告依被告要求于2016年3月31日搬离涉案房产，并将钥匙交还被告，本院确认双方租赁合同关系已于2016年3月31日解除，原告依约有权要求被告双倍返还租赁押金。关于租赁押金，原告与被告约定原租赁押金12000元不变，被告未将原承租人陈泳丰交纳的租赁押金12000元予以退还，原告持有陈泳丰交纳租赁押金12000元的收据原件，本院采信原告关于其直接向陈泳丰支付了租赁押金12000元，转为原告向被告交纳租赁押金的陈述。根据被告提交的涉案房产照片以及原告提交微信记录，本院确认原告承租涉案房产期间有部分损坏涉案房产木地板的行为，但被告未能提供证据证明照片中显示的木地板损坏情况均系原告造成以及修缮所需的费用，本院参照原告在与被告微信沟通时自愿承担的维护费用金额酌定原告应赔偿被告木地板维修费5000元，该款从被告应双倍返还的押金中予以扣除。关于被告主张的空置期租金损失，原告未能及时修缮损坏的木地板，给被告另行出租涉案房产造成一定的障碍，但被告作为业主从防止损失扩大的角度考虑，亦可先行修缮后再要求原告赔偿或从押金中予以扣除修缮费用，对被告主张的1个月空置期租金损失，本院酌定由原告承担一半即3750元（7500元÷2），该款亦从被告应双倍返还的押金中予以扣除。扣除上述原告应承担的修缮费用及空置期租金损失，被告仍应向原告双倍返还的押金为15250元（12000元×2-5000元-3750元）。关于租金，双方确认原告已交租金至2016年8月18日，本院予以认定。原告于2016年3月31日搬离涉案房产并向被告交付钥匙，原告请求被告退还2016年4月1日至2016年8月18日共4个月零18天的租金，符合法律规定，本院予以支持。经核算，2016年4月1日至2016年8月18日共4个月零18天的租金为34354.84元（7500元/月×4个月+7500元/月÷31天×18天），原告请求超出部分属于计算错误，本院不予支持。关于原告请求的占用租金利息损失。被告提前解除合同、收回房屋，构成违约，原告据此请求了双倍返还租赁押金。根据本案的实际情况，以及依据公平原则，本院认为，原告要求被告双倍返还租赁押金，已足以弥补被告的违约行为以及占用租金给原告造成的损失，原告另主张的占用租金利息损失，本院不予支持。关于预存水电、物业费用的问题。根据扣缴水电、物业费的存折、被告提交的电费交易记录显示，截至2016年3月28日，原告预交的水电、物业费尚余945.09元，2016年5月18日扣缴的电费144.84元应为2016年3、4月份的电费，原告已于2016年3月31日搬离涉案房产，原告主张2016年4月份的电费不应由其承担，本院予以采纳。但根据现有证据无法区分2016年3月份与4月份的电费金额，参照2016年1月22日扣缴的电费391.10元、2016年3月15日扣缴的电费141.44元，再结合被告陈述的涉案房产空置情况，可推论出2016年4月份涉案房产未产生电费，故2016年5月18日扣缴的电费144.84元应由原告承担，从预存水电、物业费余款945.09元中予以扣除，扣除完毕后尚余800.25元（945.09元-144.84元），被告应返还给原告。原告过高请求部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳甜宝餐饮管理有限公司与被告刘某之间的租赁合同关系于2016年3月31日解除；二、被告刘某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳甜宝餐饮管理有限公司返还租金34354.84元；三、被告刘某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳甜宝餐饮管理有限公司双倍返还押金15250元（已扣除原告应承担的空置期租金损失及木地板修缮费用）；四、被告刘某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳甜宝餐饮管理有限公司返还预存的水电、物业费余款800.25元；五、驳回原告深圳甜宝餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1289元（已由原告预交），由原告负担229元，由被告负担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 侯  媛  蓉人民陪审员 高    兰二〇一七年一月十九日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第1页共12页