福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初2894号原告:融侨(福州)置业有限公司,住所地：福州市仓山区金山街道浦上大道410号天鹅湾商业楼。法定代表人：林定强，董事长。委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。被告：刘昌喜男，1987年7月12日出生，汉族，住福州市晋安区。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地：福州市鼓楼区湖东路222号。负责人：黄光泽，行长。原告融侨（福州）置业有限公司与被告刘昌喜、第三人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融侨(福州)置业有限公司委托诉讼代理人严淋到庭参加诉讼，被告刘昌喜、第三人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融侨(福州)置业有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告双方于2015年2月26日签订的合同编号为FZ××××的《商品房买卖合同》；2.被告应立即配合原告共同到福州市房屋登记中心办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；3.被告应立即向原告支付总购房价款10%即204132.6的违约金，并直接在被告已付购房款中予以扣减；4.被告立即将原告被按揭贷款银行扣划的款项31268.55元以及相应的违约金（自2016年4月21日起至被告实际付清之日止，按日万分之七计算，暂计至2016年6月20日，为1313元）支付给原告，并直接在被告已付购房款中予以扣减；5.原告应在被告剩余购房款中将扣除代偿款项之外剩余的按揭贷款本息直接返还给按揭贷款银行；6.原告应在被告剩余购房款中将被告尚欠借款本金531326元及相应利息（自2015年3月6日起至实际还款之日止，按日千分之一计算）直接支付给金辉物业；7.被告应赔偿原告因本案所发生的律师代理费10000元；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月26日，原、被告双方签订合同编号为FZ××××的《商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于福州市仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期项目第A×#楼×单元商品房，建筑面积164.75平方米，总价款为2041326元。附件六合同补充协议第十一条第二款约定，被告应于2015年2月4日支付购房定金90000元整；于2015年2月26日前支付购房款（不含定金）计531326元；余款1420000元申请银行按揭贷款或公积金贷款。合同补充协议第十一条第二款第5点约定，被告在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息，在担保期间，如因被告逾期归还按揭贷款导致原告承担相应的保证责任（即原告代被告支付银行按揭贷款本息），则被告应按原告代偿款项的日万分之七（0.7‰）向原告支付违约金，违约金从原告承担保证责任之日起计算至被告还清代偿款项之日止。若被告逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过三个月（从被告第一个逾期不归还月供款的还款日算起），则视为被告对合同的根本性违约，原告有权解除合同，要求被告支付总购房价款百分之十（10%）的违约金。原告解除合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项之外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除被告应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且原告办妥注销登记手续后无息退还被告。实现债权的费用指：原告为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）。2015年2月4日，被告向原告支付购房定金90000元。2015年2月26日，原、被告与第三人北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司（下称金辉物业）签订《借款协议书》（下称借款协议），约定被告向金辉物业借款531326元用于支付上述商品房的购房款。借款期限自2015年2月1日起至2015年12月15日止。上述借款由金辉物业直接支付给原告，被告应向金辉物业出具《借据》。该协议第四条第7点约定，各方确认，在《商品房买卖合同》解除时本协议借款时间提前到期，原告有权在被告已支付的购房款中扣除本协议项下的借款本金、违约金、利息后直接付至金辉物业；第五条第2点约定，若被告不按本协议第三条约定的期限偿还借款的，则应从被告借款之日起至实际还清之日止的利息按每日千分之一的利率向金辉物业支付；第3点约定，被告未按约定偿还借款达到或超过30日的，除按本协议第五条第2点向金辉物业承担违约责任外，原告有权选择解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并追究其违约责任；合同解除后，原告有权自行将《商品房买卖合同》项下的物业另行出售给他人；被告已支付的购房款，原告在扣除被告依《商品房买卖合同》及相关协议约定应承担的违约金及赔偿金和被告应偿还的按揭贷款本息及罚息后，其余部分用以偿还金辉物业在本协议项下的借款本金、违约金及借款利息，直接付至金辉物业。2015年3月6日，原告收到金辉物业支付的被告购房借款531326元。同日，原告办理了上述商品房的预告登记。2015年3月23日，被告作为借款人和抵押人、第三人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（下称浦发银行）作为贷款人以及原告作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，由浦发银行向被告提供贷款1420000元用于购买上述商品房，借款期限30年。被告将上述商品房作为抵押物，原告提供阶段性保证担保。2015年3月27日，原告收到浦发银行发放的上述贷款。2016年1月25日，因被告逾期未向金辉物业偿还上述借款本息，金辉物业向被告发出《通知函》，要求被告收到函件之日起3日内向其支付借款本金531326元及相应利息等。2016年4月21日，因被告自2015年12月18日起未按时偿还按揭贷款，浦发银行从原告账户扣划保证金31268.55元，用于偿还被告尚欠的银行按揭贷款。但被告至今对上述还款义务置之不理。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及与第三人签订的协议等均为合法有效的合同，各方均应严格履行。由于被告逾期偿还按揭贷款超过三个月，导致原告被浦发银行扣划款项用于偿还其尚欠按揭贷款，其行为已构成根本违约，那么，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，要求被告支付购房总价款10%的违约金，向原告偿还被银行扣划的款项及相应违约金以及原告因主张权利产生的诉讼费、律师费等各项费用，并配合原告办理上述商品房预告备案登记的注销手续等。此外，被告至今尚欠浦发银行按揭贷款本息，以及未向金辉物业归还借款本金531326元以及相应利息，那么，原告依约有权在被告剩余购房款中将扣除代偿款项之外剩余的按揭贷款本息以及被告尚欠借款本金531326元及相应利息直接返还给浦发银行以及金辉物业。被告未作答辩。第三人未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告、第三人未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告刘昌喜购买原告开发建设的福州市仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期A×#楼×单元房屋，商品房总价款为2041326元，被告支付购房定金90000元，于2015年2月26日前支付购房款（不含定金）计531326元，余款1420000元申请银行贷款。合同附件六补充协议第十一条第5点约定，被告在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息，在担保期间，如因被告逾期归还按揭贷款导致原告承担相应的保证责任（即原告代被告支付银行按揭贷款本息），则被告应按原告代偿款项的日万分之七向原告支付违约金，违约金从原告承担保证责任之日起计算至被告还清代偿款项之日止。若被告逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过三个月（从被告第一个逾期不归还月供款的还款日算起），则视为被告对合同的根本性违约，原告有权解除合同，要求被告支付总购房价款百分之十的违约金。原告解除合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项之外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除被告应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且原告办妥注销登记手续后无息退还被告。实现债权的费用指：原告为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）。2015年3月23日，被告作为借款人、第三人作为贷款人以及原告作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，由第三人向被告提供贷款1420000元用于购买上述商品房,原告提供阶段性保证担保。2016年4月21日，因被告逾期4期未偿还按揭贷款，原告向第三人代为清偿31268.55元的贷款本息。另查明，原告委托福建谨而信律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费10000元。本院认为，原、被告于2015年2月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第十一条第5点约定，若被告逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过三个月，原告有权解除合同，要求被告支付总购房价款百分之十的违约金，故原告诉请解除合同，并要求被告按商品房总价款百分之十的标准支付违约金，本院予以支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告主张被告协助办理预告登记注销手续，予以支持。2016年4月21日，原告代被告向银行偿还款项31268.55元，其作为保证人已经承担保证责任，有权向被告追偿。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第十一条第5点约定，如因被告逾期归还按揭贷款导致原告代被告支付银行按揭贷款本息，则被告应按原告代偿款项的日万分之七向原告支付违约金，故原告诉请按该标准计算代偿款项的违约金，本院予以支持。该合同条款又约定，购房款扣除被告应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、实现债权的费用等），待原告办妥注销登记手续后退还，故原告诉请确认其有权在被告已付购房款中直接扣除代偿款项及违约金，本院予以支持。原告诉请被告赔偿律师代理费损失，亦在前述约定的实现债权费用范围，本院予以支持。原告诉请在被告剩余购房款中将按揭贷款本息直接返还给第三人，讼争商品房买卖合同虽有相关约定，但第三人并非该合同的相对人，并不承担原、被告之间的权利、义务，故该项诉讼请求不予支持。原告诉请在被告剩余购房款中将被告尚欠借款本息直接支付给金辉物业，但被告与案外人金辉物业之间系民间借贷法律关系，与原、被告之间商品房预售合同法律关系属于不同的法律关系，该项诉请不在本案审理范围，本院不予处理。被告刘昌喜、第三人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告融侨(福州)置业有限公司与被告刘昌喜于2015年2月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ××××）;二、被告刘昌喜于本判决生效之日起十日内协助原告融侨(福州)置业有限公司办理上述合同项下预购商品房预告登记的注销手续；三、被告刘昌喜于本判决生效之日起十日内偿还原告融侨(福州)置业有限公司为其代垫的按揭款项31268.55元并支付相应的违约金（按日万分之七的标准,自2016年4月21日计至款项还清之日止），原告有权直接从被告已付购房款中予以扣除；四、被告刘昌喜于本判决生效之日起十日内支付原告融侨(福州)置业有限公司违约金204132.6元，原告有权直接从被告已付购房款中予以扣除；五、被告刘昌喜于本判决生效之日起十日内支付原告融侨(福州)置业有限公司律师代理费10000元;六、驳回原告融侨(福州)置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23130元,由被告刘昌喜负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年二月二十三日书 记 员  林雪玉