甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初1033号原告：兰州某公司。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：董珊，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：宋欣儒，女，该公司法务专员。被告贾某。原告兰州某公司与被告贾某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，因案情复杂，本院裁定转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告兰州某公司的委托诉讼代理人董珊及被告贾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰州某公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预31109）及相关附件，并配合原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告支付违约金100301.3元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件（2016预31109），由被告购买原告开发在建的位于兰州碧桂园J81002002幢1单元702号、建筑面积为126.29平方米的商品房。该合同约定，被告应于2016年9月10日、2016年11月10日向原告分别支付购房款142712元、600000元，如被告逾期支付房款超过90日的，原告有权解除该合同，被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定期限履行付款义务，且在原告通过电话、短信等方式多次催要时，仍未履行付款义务，故原告诉至本院。被告辩称，原告陈述的被告购房情况是属实的，但是被告未按合同约定支付房款并非被告本人的原因。首先，虽然《商品房买卖合同》约定被告应于2016年9月10日前将购房首付款付清，但是被告购房时曾和原告销售人员口头协商一致，被告于3个月内付清首付款，且不承担违约金，原告工作人员也承诺违约金在2万元以内的可以免除。其次，《商品房买卖合同》约定剩余房款由被告办理公积金贷款，但是2016年10月公积金贷款政策发生变化，被告无法通过公积金贷款取得600000元的贷款，原告遂要求被告将公积金贷款转为商业贷款，但是被告未同意。第三、由于购房资金不够，被告曾于2016年11月份与原告销售人员协商调换一套价格较低的房屋，销售人员当时答应了，但是12月底又告知被告不能换房，导致被告支付购房款有所延误。最后，被告于2017年曾找原告销售人员协商办理公积金贷款手续，但因销售人员当时休假未能办理，加之被告本人离兰工作原因对办理贷款手续有所迟延。现被告已经积极履行合同义务办理了公积金贷款手续，原告只需等待公积金中心发放贷款即可。综上，被告不同意解除合同，亦不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月7日、8日，被告贾某分两次向原告兰州某公司支付购房定金10000元，欲购买原告开发的兰州碧桂园房屋。2016年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2016预31109），被告购买了原告开发的位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州碧桂园J81002002幢1单元702号、建筑面积126.29平方米的房屋一套。双方在合同中约定：该商品房单价为每平方米7942.14元，总金额1003013元；被告选择银行按揭分期付款方式付款，即被告必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的11%即110301元，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2016年9月10日前支付总房价款的29.18%即292712元，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2016年11月10日前以银行按揭款项支付总房价款的59.82%即600000元。对于被告逾期付款的违约责任，双方约定:逾期在90日内，自本合同规定应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；采取分期付款的，逾期应付款按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同签订当日，被告向原告支付了购房首付款100301元。但此后其未能按约于2016年9月10日前将二期房款292712元支付给原告。直至2016年10月21日，被告才又向原告支付部分二期房款150000元。与此同时，因甘肃省住房资金管理中心对个人公积金贷款额度进行了调整，导致被告的公积金贷款额度无法达到600000元，被告未能办理住房公积金贷款手续并在合同约定的2016年11月10日前将贷款支付给原告。原告认为被告逾期付款的行为已经构成违约，符合合同约定的解除条件，故诉至本院。另查明，在本案诉讼过程中，被告于2017年2月28日又向原告支付了二期房款132712元；被告的公积金贷款手续也已经于2017年4月底办理完毕，公积金贷款将于被告所购商品房取得不动产登记证明（预告登记证明）之日起三个月内发放。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。本案原、被告于2016年8月9日签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方当事人的意思表示，内容约定合法，协议合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依照协议约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年9月10日前支付购房款292712元，于2016年11月10日前支付购房款600000元，逾期支付房款超过90日的，原告即有权解除合同。根据本案查明的事实，被告未能按照合同约定履行付款义务，且已经逾期超过90日，故原告诉至本院要求解除双方的《商品房买卖合同》符合合同约定。但是原告在本案诉讼过程中又于2017年2月28日收取了被告的购房款132712元，该行为应当视为其对双方《商品房买卖合同》及相关附件的继续履行表示认可；同时，被告已于2017年4月底办好了公积金贷款手续，相应的贷款也即将向原告发放。因此从维护交易稳定角度考虑，本案原、被告之间的《商品房买卖合同》及相关附件不宜解除，本院对原告要求解除《商品房买卖合同》及相关附件、被告协助其办理注销合同备案手续的诉讼请求不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金。虽然被告辩称其逾期付款责任并非其本人造成，但其并未提供相关证据对原、被告双方变更首付款的付款时间、进行房屋调换等事实进行佐证，故本院对被告的该辩称不予采纳。被告未按合同约定时间支付购房款及按揭贷款，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然合同约定原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金，但鉴于双方的合同不宜解除，被告未按合同约定期限付款的行为给原告造成的实际损失又未达到数十万元，原告主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告迟延付款的期限，本院依法酌定被告以逾期未付款数额为标准，按中国人民银行同期贷款基准年利率（4.35%）向原告支付应付款之日至立案之日的违约金为宜。即二期房款292712元的违约金为3522.3元（150000×4.35%÷365×41+142712×4.35%÷365×164≈3522.3），公积金贷款600000元的违约金为7365.2元（600000×4.35%÷365×103≈7365.2），以上两项合计10887.5元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、被告贾某于本判决生效后十五日内向原告兰州某公司支付逾期付款违约金10887.5元。二、驳回原告兰州某公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2306元，由原告兰州某公司承担2056元，被告贾某承担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿 梅代理审判员 祝 静人民陪审员 张繁芹二〇一七年五月二十四日书 记 员 张燕冰