四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1011民初3093号原告：成都金恩物业管理有限责任公司，住所：成都市锦江区紫东楼街49号东方广场1幢2单元15楼5号。法定代表人：孙继熊，系该司董事长。委托诉讼代理人：孙仙强（特别授权），系四川管仲律师事务所律师。被告：刘汉君，女，1981年10月9日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省成都市武侯区，被告：刘利，女，1984年1月15日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区，被告：刘玉，女，1985年4月1日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省成都市武侯区，被告：刘小清，女，1987年5月24日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省成都市锦江区，委托诉讼代理人：李渊（系以上四被告共同委托，特别授权），系四川蜀缘律师事务所律师。被告：内江市汉安盛世酒店有限责任公司，住所地：内江市汉安大道西346号。法定代表人：卿光成，系该司总经理。委托诉讼代理人：刘秋云（特别授权），系该司经理。委托诉讼代理人：朱敏，系四川平新律师事务所律师。原告成都金恩物业管理有限责任公司（以下简称“成都金恩物业公司”）与被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清、内江市汉安盛世酒店有限责任公司（以下简称“内江汉安酒店公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因公告送达相关法律文书，以及当事人申请庭外和解，依法扣减相应审限。在审理过程中，被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清以内江汉安酒店公司与本案有直接的利害关系为由申请追加其为本案被告，因内江汉安酒店公司是承租人，本院依法追加内江汉安酒店公司为本案的被告。被告内江汉安酒店公司以内江市东兴区金山国际小区业主委员会（以下简称“金山国际业委会”）与本案有利害关系为由，申请追加金山国际业委会为本案第三人，本院经审查认为理由不成立，依法不予准许。原告成都金恩物业公司的委托诉讼代理人孙仙强，被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共同的委托诉讼代理人李渊及被告内江汉安酒店公司法定代表人卿光成及其委托诉讼代理人刘秋云、朱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都金恩物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令各被告连带向原告支付拖欠的物业管理服务费220213.29元（自2015年7月1日起，到2017年4月30日止，共计22个月）；2、各被告连带向原告支付违约金108104.70元（以年为缴费单位，从2015年7月1日到2016年6月30日的物业管理服务费为105716.34元，20个车库的物业管理服务费为14400.00元，共计120116.34元，截止2017年5月1日，逾期10个月，每个月按30天计算，合计108104.70元）；3、本案诉讼费、公告费由各被告承担。事实和理由：2015年6月28日，原告与金山国际业委会签订了《内江市物业管理服务合同》，合同约定了物业管理的名称、物业坐落的位置、物业类型等，其中明确约定物业管理的期限为2015年7月1日到2018年6月30日止，物业管理公共服务费标准：商铺由业主按其拥有建筑面积1.50元/月.㎡向原告交纳，地下机动车管理服务费60.00元/月.车向原告交纳。合同签订后，原告严格按照约定履行了义务，但作为东兴区汉安大道西324号1幢2-6号楼1号商铺共同所有权人即被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清却一直拒绝交纳物业管理服务费。作为该房屋的承租人即被告内江汉安酒店公司也拒绝交纳。为维护自己的合法权益，原告特向法院提出上述请求。被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清辩称：本案所涉房屋所有权属于四被告共同所有，已将房屋出租给被告内江汉安酒店公司，并约定物业管理服务费等由被告内江汉安酒店公司缴纳。被告内江汉安酒店公司辩称：在自己公司筹备过程中，卿光成与余佳川签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同中的房屋由自己公司使用至今，当时约定物业管理服务费由自己酒店承担；2012年3月20日，内江市金鑫物业管理有限公司（简称“金鑫物业公司”）与卿光成、余佳川签订了《物业管理服务合同》，约定物业管理服务费0.60元/月.㎡。原告与金山国际业委会签订的物业管理服务合同，因未按照法定程序而无效，申请追加金山国际业委会为本案第三人，且现在物业管理服务费太高，自己不是适格被告；原告一直没有履行通知和服务的义务，故自己不应支付物业管理服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：原告为证明自己的主张，提供了如下证据：1.四个自然人被告的户籍信息、房屋产权信息，拟证明四被告的身份及房屋产权人系四被告；2.《内江市物业管理服务合同》及免费的停车票，拟证明原告与该小区依法建立了物业服务合同关系，并且被告内江汉安酒店公司使用了免费的20多个停车位；3.律师函及快递回执，拟证明原告曾经向被告催收过物业管理服务费。被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清为证明自己的主张，提供了如下证据：1.《房屋租赁合同》两份，拟证明之前，四个自然人被告的代理人余佳川与被告内江汉安酒店公司现在的法定代表人卿光成签订此合同，合同对物业管理服务费、车位的使用费明确约定由卿光成方承担；2.被告内江汉安酒店公司的证明一份，拟证明卿光成与余佳川签订的两份《房屋租赁合同》系对被告内江汉安酒店公司成立前的筹备工作，被告内江汉安酒店公司成立后对该筹备租赁行为进行了追认，金山国际1号楼2-6层实际是由被告内江汉安酒店公司使用至今。被告内江汉安酒店公司为证明自己的主张，提供了如下证据：1.《物业管理服务合同》一份，拟证明2012年3月20日，金鑫物业公司与卿光成、余佳川签订了《物业管理合同》，约定物业管理服务费0.60元/月.㎡等内容；2.电梯维护保养合同、收据两张、汉安酒店保安工资表、照片、四川省行政、刑事处罚罚没票据，拟证明原告未进行物业服务，导致原告因消防设施未到位受到了国家机关等的罚款等；3.物业管理服务委托合同，拟证明本案物业管理范围不包括酒店；4.业主委员会备案证明、金山国际业委会辞职报告、金山国际小区筹备设立业主大会申请表、金山国际首届业主委员会选举结果公告、金山国际小区业主公约（以上均为复印件），拟证明金山国际业委会违约设立，其签订的《内江市物业管理服务合同》无效；5.金山国际业委会章程、房产证（以上均为复印件），拟证明金山国际业委会成立不合法等。对于上述证据，结合当事人陈述，本院对于原告提供的四个自然人被告的户籍信息、房屋产权信息、《内江市物业管理服务合同》及被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清出示的《房屋租赁合同》两份、被告内江汉安酒店公司的证明、《物业管理服务合同》及房产证的真实性、合法性、关联性予以认可，作为定案的依据；对于其他证据，无法核实，依法不予认可。综上，本院查明如下事实：2012年9月13日，被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共同购得内江市金山房地产开发有限责任公司坐落于内江市东兴区办公用房各一套，建筑面积依次为981.81㎡、1222.83㎡、1222.83㎡、1222.83㎡、1222.83㎡，合计建筑面积5873.13㎡。在被告内江汉安酒店公司筹备成立过程中，作为被告内江汉安酒店公司筹备人之一的卿光成于2011年4月1日与受被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清委托的余佳川签订了《房屋租赁合同》，约定本案所涉房屋3-6楼的房屋出租给尚在筹备中的被告内江汉安酒店公司经营使用，在租赁期内的水、电、卫生费、物业管理等由筹备中的被告内江汉安酒店公司承担，并约定了其他相关内容。2012年2月27日，以同样的方式签订了《房屋租赁合同2》，约定本案所涉房屋2楼的房屋出租给尚在筹备中的被告内江汉安酒店公司经营使用，在租赁期内的水、电、卫生费、物业管理等由筹备中的被告内江汉安酒店公司承担，并约定了其他相关内容。被告内江汉安酒店公司于2017年4月19日向被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清出具证明一份，对卿光成代表签订的上述租赁合同予以了追认，认可该租赁的房屋等由被告内江汉安酒店公司实际占用、使用至今，物业管理服务费等由被告内江汉安酒店公司承担。2012年3月20日，金鑫物业公司与卿光成、余佳川(代表本案被告刘小清)签订了《物业管理服务合同》，约定被告刘小清将自己所有的汉安大道西346号（金山国际1号楼）2-6楼租给卿光成（代表即将成立的被告内江汉安酒店公司）装修经营酒店，物业管理服务费0.60元/月.㎡，约定由卿光成（代表即将成立的被告内江汉安酒店公司）向金鑫物业公司交纳物业管理服务费等。2015年6月28日，原告（在合同中简称“乙方”）与金山国际业委会（在合同中简称“甲方”）签订了《内江市物业管理服务合同》，合同载明物业名称为金山国际，物业类型为住宅、商业，坐落于内江市东兴区，四至：晨望路东玉峰路南太白路西汉安大道中段北，占地面积：53103.70㎡，物业总建筑面积：102111.96㎡，住宅由业主按其拥有建筑面积1.25元/月.㎡向乙方交纳，商铺由业主按其拥有建筑面积1.50元/月.㎡向乙方交纳，地下机动车位管理服务费60.00元/月.车向乙方交纳，地面机动车位使用费120.00元/月.车向乙方交纳。物业管理期限：自2015年7月1日12时起到2018年6月30日12时止（其中2015年7月1日12时起至2015年12月31日12时止为试用考察期）。第一章第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人等。第四条、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共同照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯等。第二十一条、物业管理服务费。1、本物业管理公共服务费实行包干制，住宅由业主按拥有建筑面积1.25元/月.㎡向乙方交纳，非住宅(商业用房）由业主按其拥有建筑面积1.50元/月.㎡向乙方交纳。9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按欠费总额的3‰元/天向乙方交纳滞纳金。并对其他相关内容进行了约定。合同双方签字，并加盖公章。合同签订后，原告按照约定履行了大部分义务，但对被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清所在的楼层楼梯、电梯、消防、卫生等存在服务不到位的现象。余佳川代表被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清与卿光成签订两份《房屋租赁合同》后，被告内江汉安酒店公司一直使用、经营该房屋至今。原告签订上述合同后，被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清、内江汉安酒店公司未向原告交纳物业管理服务费。经催收无果，为维护自己的合法权益，原告特向法院提出上述请求。本院认为，被告内江汉安酒店公司辩称金山国际业委会成立不合法，证据不足，本院依法不予支持。对于被告内江汉安酒店公司辩称自己租赁的2-6楼房屋不属于金山国际业委会管理服务范围的问题。2012年3月20日，金鑫物业公司与卿光成（代表即将成立的被告内江汉安酒店公司、余佳川(代表本案被告刘小清)签订的《物业管理服务合同》，约定被告刘小清将自己所有的汉安大道西346号（金山国际1号楼）2-6楼出租给卿光成，被告内江汉安酒店公司予以了认可。金山国际1号楼，必然属于金山国际小区。按照常理，一个小区成立一个业委会，金山国际业委会与原告签订《内江市物业管理服务合同》，合同第一章第三条载明了乙方（原告方）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人等，且合同中载明物业名称为金山国际，坐落于内江市东兴区，四至：晨望路东玉峰路南太白路西汉安大道中段北。综上，本案所涉房屋2-6楼系原告管理服务范围内，本院依法予以确认。依法成立的合同，受法律保护。原告与金山国际业委会签订的《内江市物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护，对原告及作为业主的被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清双方具有约束力。被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共有的房屋系办公用房，属于非住宅用房，按合同约定，应按其拥有建筑面积1.50元/月.㎡向原告交纳,其未按约交纳物业管理服务费，系违约行为。但原告在提供物业服务过程中，服务存在瑕疵，也系违约行为。根据法律规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告提供了大部分的服务，对服务瑕疵部分应承担相应的责任，本院对原告主张该期间内（自2015年7月1日起，到2017年4月30日止）的物业管理服务费，酌情确定按房屋建筑面积1.20元/月.㎡向原告交纳即155050.63元（5873.13㎡×1.20元/月×22个月），对于房屋建筑面积其他物业管理服务费及滞纳金，本院依法不予支持。被告内江汉安酒店公司系该房屋的承租人，与作为房屋所有权人的被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清签订的《房屋租赁合同》，约定物业管理服务费由被告内江汉安酒店公司承担，并不违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，该办公用房物业管理服务费即155050.63元应由被告内江汉安酒店公司承担，被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清系该房屋的所有权人，依法应承担连带清偿责任。对于原告称20个车库物业管理服务费及滞纳金问题。因原告并未提供20个车库的物权凭证，本院无法确认，依法应由原告承担举证不能的不利法律后果，对该请求不予支持。原告可待完善相关证据后，另行主张。对于原告主张的公告费问题。因原告未提供证据，本院依法不予支持。综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告内江市汉安盛世酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告成都金恩物业管理有限责任公司支付物业管理服务费155050.63元（大写：壹拾伍万伍仟零伍拾圆零陆角叁分整），被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清承担连带清偿责任；二、驳回原告成都金恩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6225.00元，由原告成都金恩物业管理有限责任公司负担2825.00元，由被告内江市汉安盛世酒店有限责任公司负担3400.00元，被告刘汉君、刘利、刘玉、刘小清对被告内江市汉安盛世酒店有限责任公司负担的3400.00元承担连带清偿责任。案件受理费已由原告预交，被告在向原告支付上述款项时，一并向原告支付自己应当承担的受理费3400.00元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  李 盖审 判 员  刘中正人民陪审员  曾胜文二〇一七年十月十八日书 记 员  刘 敏