福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初4447号 原告（反诉被告）：厦门市集美保安服务有限公司，住所地厦门市集美区文华路**。 法定代表人：高文通，执行董事。 委托诉讼代理人：李少仁，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司，，住所地厦门市湖里区南昌铁路局厦门工务段**店 法定代表人：刘培红，总经理。 委托诉讼代理人：傅晓兵，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽虹，福建秋生律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门市集美保安服务有限公司（以下简称集美保安公司）与被告（反诉原告）厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司（以下简称安宁华星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）集美保安公司的委托诉讼代理人李少仁、洪鸿，被告（反诉原告）安宁华星公司的委托诉讼代理人傅晓兵、陈丽虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告集美保安公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《杏南店铺合作经营合同》；2.被告立即腾空位于店铺（10间），归还于原告；3.被告按175300元/年的标准，向原告支付2015年6月1日至实际归还店铺之日止的租金（暂计至2016年11月30日为262950元，实际应计算至归还店铺之日止）；4.被告向原告支付未付租金262950元的逾期付款违约金15777元（逾期付款违约金按6%/年的利率，其中87650元自2015年6月1日起算，87650元自2015年12月1日起算，87650元自2016年6月1日起算，均计算至实际付款之日止，暂计至2016年11月30日为15777元）；5.被告已付保证金30000元归原告所有；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月20日，原被告以合作经营的名义，就被告向原告承租位于店铺（10间）签订一份名为《杏南店铺合作经营合同》。合同约定，合作期限为三年，即自2014年6月1日至2017年5月30日止；被告应保证按175300元/年的标准向原告支付固定利润，该固定利润半年一预付，于每半年开始前7日内支付，逾期支付原告有权解除合同没收被告支付保证金；原告无需承担经营风险。合同签订后，截止目前被告仅向原告支付了2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金，2015年6月1日至今的租金一直拖欠未付。其中已付租金亦有部分是从原缴纳的15万元保证金中抵扣，当时抵扣尚余保证金5万元。前述抵扣前后的15万元及5万元保证金，均包含本案店铺及另案灌口店铺的保证金，根据租金比例折算，本案保证金为3万元。原告认为，双方所签订合同虽名为合作经营，但合同中“原告提供固定房屋，不参与经营，也不承担经营风险，仅定期收取固定收益”的约定，更符合租赁法律关系的特征。且实际履行中，双方也均将实际收取的固定利润定义为租金。故本案双方法律关系应依法转性认定为租赁合同，合同中固定利润实际应认定为租金。被告持续逾期一年多未能依约向原告支付租金，已经构成严重违约，原告有权要求支付尚欠租金，并根据合同约定解除合同，没收保证金。综上特向法院提起诉讼，恳请判如所请。 被告安宁华星公司辩称，1、被告的诉讼主体不适格。原告主张接受厦门集美公安分局的管理和使用，但没有证据证明使用讼争产权，原告并非产权所有人。原告没有讼争业主的合法委托；2、案涉合同没有解除，双方合同应履行至2018年5月份，被告没有义务腾空；3、因原告的原因，2015年4月份，原告要求被告搬迁，腾空案涉房屋，导致案涉房子空置一年零2个月（2015年7月-2016年6月），该部分的租金被告无需支付；4、案涉合同并没有关于被告逾期支付租金需要承担违约金的约定，原告无权要求被告承担逾期付款的违约金；5、合同并没有关于保证金金额和是否收取保证金等问题的约定，故原告无权没收保证金。该款项应用于抵扣租金。 反诉原告安宁华星公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告继续履行其与反诉原告于2014年5月20日签订的《杏南店铺经营合同》至2018年5月；2.反诉被告赔偿反诉原告损失合计人民币263000元（包括赔偿商户的损失180000元，房产补漏、防水费用83000元）；3.确认反诉原告向反诉被告支付的租金自2016年7月起开始计付；4.确认反诉原告已交纳的50000元用于抵扣应付租金；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年5月20日，反诉原告与反诉被告签订《杏南店铺经营合同》，合同约定反诉被告将址于店铺（10间）出租给反诉原告使用。合同期限为2014年6月1日起至2017年5月30日，房租年租金为人民币175300元，房租租金为每半年一付，每次付款时间必须在前一次付款到期前七日内付清。合同签订后，反诉原告按约定如期向反诉被告缴纳了一年的租金。然而2015年4月份反诉被告却突然通知反诉原告搬迁，腾空所有的店铺。反诉原告在接到通知后，于2015年4、5月份通知租户腾房，因商户租期未到，反诉原告只能提前要求商户搬离并赔偿商户的损失，该损失合计180000元。尔后，双方就杏南店铺赔偿问题多次协商，反诉被告同意将租期延长至2018年5月，并表示可以赔偿反诉原告的损失，但双方就赔偿款项的数额一直在沟通、协商中。如前所述，反诉原告并非无故不支付租金，由于反诉被告的原因，导致反诉原告所承租的杏南店铺空置一年多，店铺空置期间（2015年7月份起至2016年6月份）的租金反诉原告无需支付。综上所述，反诉原告已经依约履行了约定，因反诉被告的行为，导致反诉原告无法使用案涉店铺一年多，给反诉原告造成了严重的经济损失。因此，反诉原告提起反诉，恳请判如所请。 反诉被告集美保安公司辩称，反诉原告所提诉求没有事实和法律依据。第一项诉求双方合同约定的截止时间是2017年5月30日，反诉被告要求履行2018年5月没有合同依据。本案反诉原告因为逾期未付租金，反诉被告已经在2016年年底诉请要求解除合同。第一项诉求不可能成立。第二项诉求，反诉原告没有提供相应的证据，其所诉称的反诉被告违约的理由不存在。第三项诉求的答辩意见同第二项。第四项诉求，5万元保证金是事实，但5万元保证金是包括本案和另案灌口店铺的保证金。我们在两个案件中，对保证金的分割是本案保证金3万元，另案保证金2万元，分割的依据根据两边店铺租金的比例。保证金因反诉原告在履约过程中有违约，反诉被告已诉请解除合同，保证金应归反诉被告所有，反诉原告无权要求返还或者抵扣。 本院经审理认定事实如下：2014年5月20日，原告集美保安公司（甲方）与被告安宁华星公司（乙方）签订《杏南店铺合作经营合同》，约定：“一、合作项目：甲方将店铺（10间）：面积每间约为32平方米，内有阁楼，（阁楼面积按30%计算），共计416平方米，合作期限三年；二、甲方提供10间店铺，由乙方负责日常经营管理，甲方也可参与管理，合作期限（以店铺实际交给乙方之日起计算）从2014年6月1日起至2017年5月30日止；三、利润分配：乙方必须保证每年分成给甲方的利润在壹拾柒万伍仟叁佰元整（￥：175300元）或以上；四、付款方式时限：合作利润为半年度付款。甲方把合作店铺交予乙方经营之日起，即2014年6月1日后七日内付清第一次利润捌万柒仟陆佰伍拾元整（￥：876500元），否则视为乙方自动放弃合作经营权，甲方有权没收乙方合作经营保证金；以后每次付款时间必须在前一次付款到期前七日内付清，否则视为乙方自动放弃合作经营权，甲方有权没收乙方的合作经营履约保证金，本合同自行终止。……十、乙方确认甲方在双方签订本合同前，已明确告知合作经营风险，乙方仍自愿同意承担全部经营风险。”合同还约定了其他内容。2013年5月，被告向原告支付150000元，其中100000元抵作讼争店铺及灌口店铺的租金，50000元中30000元为讼争店铺中标保证金，庭审中反诉原告确认变更反诉请求中第四项已缴纳金额为30000元。2015年7月，原告向被告发出《解除合同同书》，载明：“1、即日起解除贵我双方于2014年5月20日签订的《杏南店铺经营合同》；2、请贵司务必于接到本函后1个月内，腾空10间店铺内的物品，并将其交还我司；3、请贵司缴清2015年6月1日至归还之日的合作利润以及未结水电等费用。”被告已向原告支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金。《杏南店铺合作经营合同》到期后，原被告未续签合同，被告亦未支付剩余租金，本案讼争店铺仍由安宁华星公司占有使用。2016年11月29日，厦门市公安局集美分局出具证明同意讼争店铺系其委托原告经营出租使用。 以上事实，有原告（反诉被告）集美保安公司提供的《杏南店铺合作经营合同》、发票、收款收据、证明两份，被告（反诉原告）安宁华星公司提供的解除合同通知书，本院依法制作庭审笔录及原被告当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系因解除合同而引发的房屋租赁合同纠纷。厦门市公安局集美分局作为合法占有人，其授权委托原告集美保安公司出租经营讼争店铺，未违反法律规定，原告集美保安公司与被告安宁华星公司于2014年5月20日签订的《杏南店铺合作经营合同》虽名义上为合作经营合同，但合同主要内容为一方提供房屋，不承担经营风险，仅收取固定收益，实质应为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。 关于合同解除问题，被告未按期向原告支付租金，且在案件审理过程中合同约定的期限已经届满，故原告主张解除双方签订《杏南店铺合作经营合同》于法有据，本院予以支持。因合同已解除，原告主张被告返还讼争店铺，支付2015年6月1日至2017年5月30日的租金175300元/年*2年=350600元，于法有据，本予以支持。关于占用费问题，因被告至今仍占用讼争店铺，故原告主张按每年175300元的标准支付2017年6月1日至实际归还店铺之日止的占用费于法有据，予以支持。关于逾期付款违约金，原告主张被告应按年利率6%支付自2015年6月1日起至实际还款日止的逾期付款违约金。因讼争合同中并未约定逾期付款违约金，故对该主张不予支持。关于保证金问题，原告主张被告已付保证金30000元归其所有。本院认为，合同中明确约定原告有权收取的系履约保证金，而本案中的30000元系中标保证金，原告主张合同履行中该30000元已由中标保证金转化为履约保证金，但未能提供证据予以证明，故对原告的该项主张，不予支持。 关于空置期问题，反诉原告主张因反诉被告在租期内通知其解除合同，经协商反诉被告同意延展租期至2018年5月。反诉被告主张反诉原告未按要求返还租赁物，该解除通知并未生效。本院认为，2015年7月反诉被告通知反诉原告解除讼争合同并腾退讼争店铺，该通知并不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于法定解除权的情形，且反诉原告未能提供证据证明其向反诉被告交还租赁物或办理相关交接手续，并至今仍在使用租赁物，依此可以判断该解除合同通知书并未生效，反诉原被告仍继续履行讼争合同，故反诉原告扣除相应空置期的主张，于法无据，本院不予支持。反诉原告尚提供案外人李晓雨与他人签订多份合同的租赁时间证明因反诉被告原因导致房屋空置，但该合同当事人均未出庭作证，无法证明合同真实性，故本院对该证据不予采信。退一步而言，即使李晓雨与他人签订的合同是真实的，该合同系李晓雨以其个人名义与他人签订的，系案外人之间合同关系，与本案并无关联，反诉原告以此难以证明反诉被告导致房屋空置。依据前述分析，讼争合同已解除，反诉原告也未能提供证据证明反诉被告同意延长租期和空置房屋，故反诉原告第一、三项诉求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于损失主张，反诉原告主张其损失一部分为因解除合同通知书导致提前搬迁的损失，另一部分为房屋补漏防水费用，就搬迁损失在前述分析中已确认双方未按解除合同通知书履行，该部分损失自然并不存在；反诉原告提供收款收据证明房屋维修的费用，但该收款收据仅是载明款项，对具体维修项目等内容反诉原告未能提供其他证据证明，且反诉被告对反诉原告维修行为不予认可，故反诉原告关于损失的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于保证金问题，讼争30000元系合同履行而产生的中标保证金，讼争合同已解除，反诉被告有返还该款项义务，因反诉被告不同意该中标保证金用于抵扣租金，故反诉被告应向反诉原告返还中标保证金30000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告厦门市集美保安服务有限公司与被告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司于2014年5月20日签订的《杏南店铺经营合同》； 二、被告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区店铺（10间）腾退并返还原告厦门市集美保安服务有限公司； 三、被告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市集美保安服务有限公司支付租金350600元及占用费（按175300元/年，从2017年6月1日计算至被告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司实际归还店铺之日止）； 四、反诉被告厦门市集美保安服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司中标保证金30000元； 五、驳回原告厦门市集美保安服务有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5931元，减半收取2967元，由原告厦门市集美保安服务有限公司负担181元，由被告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司公司负担2786元；反诉案件受理费5995元，减半收取2998元，由反诉原告厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司负担2711元，由反诉被告厦门市集美保安服务有限公司负担287元。原告（反诉被告）厦门市集美保安服务有限公司、被告（反诉原告）厦门市安宁华星汽车技术服务有限公司应缴纳部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 代理审判员 林 达 二〇一七年八月二十二日 代书 记员 林雅霏 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。