广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17712号上诉人（原审原告）：广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社，住所地广州市番禺区，组织机构代码号19145200-9。负责人：陈国礼，该经济社理事长。委托代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：古天亮，广东道邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何锡其，身份证住址广州市番禺区。委托代理人：谭颖鹏，广东启源律师事务所律师。委托代理人：谢青，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州派达贸易有限公司，住所地广州市越秀区，组织机构代码号56397395-7。法定代表人：罗理群，该公司总经理。委托代理人：杨文全，广东智韬律师事务所律师。委托代理人：梁明志，广东智韬律师事务所律师。上诉人广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社（以下简称大山村）因与被上诉人何锡其、广州派达贸易有限公司（以下简称派达公司）合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人大山村上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判大山村与何锡其2013年7月19日签订的《土地承包合同》无效；3、改判中标地块大石地铁站A出口西侧土地使用权归大山村；4、改判何锡其代派达公司交纳的500万元保证金由大山村没收，无需退回；5、改判何锡其、派达公司向大山村赔偿租金损失9229440元；6、改判何锡其、派达公司承担本案一、二审案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决错误采信何锡其提交的多份证据材料，导致严重的事实认定错误。事实上，2013年7月19日《土地承包合同》并非基于2012年6月的招投标程序而签订，而是在2012年6月招投标完成后中标人未依招标要求与大山村签订土地承包合同后，由不同当事人基于不同的交易条件重新签署，而该新的当事人、新的交易条件并未经村民集体讨论通过。1、何锡其2012年8月3日《报告》和广州市鼎盈投资顾问有限公司（以下简称鼎盈公司）梁某2015年4月23日《情况说明》仅是案件当事人的单方陈述，而且其内容与客观事实及一审法院查明的事实自相矛盾，不应予以采信。根据一审查明事实可知，2012年6月就案涉土地承包事宜进行招投标时，投标人仅为鼎盈公司一方，中标人也仅为投标人鼎盈公司一方，何锡其从未以投标人和中标人的身份出现。如果真如上述《报告》和《情况说明》所言，何锡其是与鼎盈公司组成联合体参与投标，那么投标文件应由何锡其与鼎盈公司共同签署，大山村发出的中标书也应由何锡其与鼎盈公司共同签署，并载明何锡其与鼎盈公司组成联合体为中标人。既然投标文件和中标书均只列明投标人和中标人为鼎盈公司一方，那么足以证明何锡其所谓“组成联合体参与投标，事后鼎盈公司退出联合体”的说法不成立，鼎盈公司才是唯一的中标人，并应自行按照招标条件的要求与大山村签订土地租赁合同。2、卢某于2015年4月29日出具的《证明》的内容与客观事实不符，出具人是大山村原负责人，与本案事实及本次纠纷之发生存在重大利益关系，且卢某本人未出庭由各方当事人质证，故不应予以采信。3、所谓“大山村分别于2013年7月18日、2013年7月31日召开的两委会议记录和村民代表、党员联席会议记录”，因何锡其未能提交原件且与案件事实缺乏关联性而不应予以采信。2013年7月18日“大山村两委会议记录”不仅因为无原件而不应认可其真实性，而且也与案件事实缺乏关联性，不能据此认定租金标准的变更已取得村民集体的同意。即使其是真实存在的，也因其仅仅是大山村党支部、大山村民委员会即所谓“两委”的会议决定，不能认定为大山村村民集体的决定。2013年7月31日“大山村村民代表、党员联席会议记录”同样因无原件而不应认可其真实性，而且也与案件事实缺乏关联性，不能据此认定租赁期限的变更已取得村民集体同意。4、在上述证据材料基于证据规则被排除的情况下，应认定的案件事实是：2012年6月25日，鼎盈公司向大山村就案涉土地承包的招投标事宜提交了投标文件，并委托何锡其代付了5000000元的投标保证金；2012年6月26日，大山村向鼎盈公司发出中标书，宣布案涉土地由鼎盈公司以每月每平方米20元投得；鼎盈公司中标后，未依照中标条件的要求与大山村签订土地承包合同，而是中途退出，故在原招投标程序中，并未最终订立土地承包合同；2013年7月19日，大山村在未经大山村村民集体讨论的情况下，以新的交易条件与新的当事人何锡其签署了《土地承包合同》。二、一审判决无视大山村多次主张适用的《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施办法》的强制性规定，径行判决未经村民集体讨论决定而由大山村与何锡其签订的《土地承包合同》合法有效，存在严重的法律适用错误。事实上，该合同因违反法律的强制性规定而应认定为无效。在此基础上，派达公司支付的500万元投标保证金应予没收，何锡其、派达公司还应为此赔偿大山村租金损失9229440元。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《广东省实施办法》第十四条规定，对于本案涉及的村集体土地的对外承包（出租）事宜，依照国家法律的规定，必须经由村民会议或村民代表会议讨论决定，在未经村民会议或村民代表会议讨论决定的情况下，大山村于2013年7月19日与何锡其签署的《土地承包合同》依法应认定为无效合同。在此基础上，基于派达公司在是收到中标书后未依据招标要求与大山村签订土地承包合同，而是中途退出，故其委托何锡其代付的招标保证金500万元有权予以没收不予退还。同时，因在未经大山村村民集体讨论的情况下，何锡其以所谓承担派达公司权利义务为由与大山村签订实质性交易条件被表更的《土地承包合同》，何锡其、派达公司均存在缔约过失，应赔偿因此给大山村造成的租金损失9229440元。被上诉人何锡其答辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。二、何锡其从始至终是该案件的合法投标人、合同相对方，并非大山村说的有两个合同相对方，相关事实和理由在一审法院查明事实部分已经表述。三、土地承包经营方案已经经过三分之二村民通过，方案细则明确规定具体细则以签订的合同为准，因此《土地承包合同》也没有背离之前的投标方案。关于证据复印件的问题，大山村掌握了大量的本案有利于何锡其的证据，但拒绝提供，何锡其已经在一审中申请法院予以调取。不同意大山村的上诉请求，希望法院予以驳回。关于合作问题，鼎盈公司已经退出，也经过了大山村的同意，基于双方签订的合同相关证据，何锡其一审已经提交，包含了大山村的原负责人的表述以及鼎盈公司法定代表人的证人证言。被上诉人派达公司答辩称：一、不同意大山村的上诉请求，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回大山村的上诉请求，维持原判。二、派达公司从未授权何锡其与大山村签订任何合同，包括本案的土地租赁合同在内。三、派达公司已经退出了土地租赁合同、租赁事宜一审法院已经查明，所以派达公司不用承担任何法律责任。四、大山村要求派达公司承担法律责任，没有相关证据予以证明，请求驳回大山村上诉请求。2015年9月15日，大山村向一审法院起诉请求：1、2013年7月19日大山村与何锡其签订的《土地承包合同》无效；2、中标地块地铁站A出口西侧土地使用权归大山村；3、何锡其交纳的5000000元保证金归大山村所有，无需退回；4、何锡其、派达公司赔偿给大山村租金损失9229440元；5、何锡其、派达公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：涉案涉诉土地位于广州市番禺区大石街大山村内大石地铁站A出口西侧及地铁站C、D出口东侧，为大山村的集体建设用地。2012年6月7日，大山村召开村民代表大会表决同意对上述土地进行公开招标出租，并出具了《关于地铁站A出口西侧土地及地铁站C、D出口东侧土地公开招标出租的细则》（以下简称《招标细则》），其中的内容为：“招标对象：面向全社会具备办证及开发实力的发展商。招标地块：大石地铁站A出口西侧地块，面积约20亩。大石地铁站C、D出口东侧地块，面积约30亩。（以上两地块面积以实际测量为准）。投标底价：租金每月每平方米20元起，采用价高者得的竞投方式。使用期限：20年。办证期限：大石地铁站A出口西侧土地的办证期限为一年（自签订正式合同起）。大石地铁站C、D出口东侧土地的办证期限为两年（自签订正式合同起）。建设期限：大石地铁站A出口西侧土地的建设期限为18个月。大石地铁站C、D出口东侧土地的建设期限为一年。……报名条件：（1）报名投标者向我村支付伍佰万元人民币作投标按金（以在报名截止时间内存入我村账户为准）。中标后，若中标者不履行开发条件或中途退出，村没收该投标按金，不退还。自签订正式合同3日内，伍佰万元投标按金转为中标者办理土地开发办证的保证金，中标者因无法在规定期限内完成土地开发所需的办证手续或因其他原因停止合作，村没收保证金，不退还（因政策变动等不可抗拒因素除外）。（2）投标后，我村于3日内向不中标者退还伍佰万元投标按金。建设保证金：自签订正式合同起3日内，中标者向我村支付叁仟万元人民币作为建设保证金，中标者在规定期限内完成土地使用证办证后，我村向开发商返还该建设保证金。若中标者在办证期限内因各种原因停止与我村合作，我村亦向中标者返还该建设保证金。交租期：中标者在投标后5日内与我村签订正式合同，并于当月向我村按所投得金额交纳租金。以后租金按每5年为一期在原基础上递增10%，如此类推。使用期间地铁站A出口西侧土地及地铁站C、D出口东侧土地的办证、开发、建设、经营、管理、税收等一切费用由开发商支付，我村不参与投资及经营管理。地铁站C、D出口东侧土地的中标者在签订正式合同一个月内向我村出具该地块的用地选址回执。具体细则以签订正式合同为准。”上述细则经大山村该次参加村民代表会议的人员全体表决通过。2012年6月25日，何锡其向大山村交纳了5000000元的投标保证金，以鼎盈公司的名义参与了上述涉案土地中地铁站A出口西侧土地的投标。2012年6月26日，大山村向鼎盈公司发出中标书，内容与《招标细则》基本一致，投标结果为：地铁站A出口西侧土地由鼎盈公司以每月每平方米20元投得。2013年7月19日，以大山村为甲方、何锡其为乙方，双方签订一份《土地承包合同》，其中内容为：甲方经村两委及党员、村民代表大会同意，并通过公开招商，甲方将其合法拥有的位于群贤路某A地铁西侧土地承包给乙方使用，乙方取得甲方合法拥有的位于群贤路，穗规批（2012）267号（立案号20120800011447）可建设土地面积6527平方；每平方20元以双方书面确认土地承包范围平面图，红线范围可建设土地为收取的平方数；另有马路及后面一块马路置换地，现状农业、绿化用地，暂收每平方3元计算；如果地铁公司或乙方将此农业用地办了用地批准书后可按20元一方计算承包款办理期限按4.1条；承包使用期限按6.2条；乙方可根据经营和发展的需要在该地块自行投资兴建商业综合楼（包括一层地下室）其用途包括但不限于商场、物流、写字楼、餐饮、宾馆、酒店等；由乙方自行使用或出租使用；甲方应在原有土地上负费清理树木、养鱼或鸡或其它在红线范围内所有的建筑物及临水、临电到工地边，即三通一平；甲方应于2013年12月1日前搬迁完毕承包土地上建筑物的室内物件、水、电设施，电话网线，并将承包土地（含地上建筑物）交付乙方使用；如甲方无法将红某的所有建筑物、及树、农作物拆除及搬迁，甲方也不计收乙方承包款、管理费、卫生费承包起算日顺延直至甲方清理完毕；交付时，双方应派代表到现场检查承包土地的移交情况，并签署交付确认书，以确认承包地状况及交付时间；从甲方将承包土地（含地上建筑物）实际交付乙方之日起计算，该期间不计算在承包期内，甲方也不计收乙方承包款、管理费、卫生费。合同4.1条为：“该地块的承包款按双方确认的可建土地面积6527平方米计算，租金自承包期起算开始计算，首年承包款单价每月20元平方米；绿化用地5617平方米、如有增减绿化用地按实际测量为准，每平方米3元计算；如地铁公司将此农业用地、办了《建设用地批准，或甲方有建设用地指标，乙方保证在两年范围内把5617平方米办理好《建设用地批准书》两年后，租金按投标价20元一平方米计算，以后承包款按每5年为一期，在原基础上递增10%加此类推；承包使用期限按6.2条。”乙方应在每月的10日前向甲方足额缴纳本月的承包款、卫生费，管理费，乙方可以支票、汇款或现金的方式交付，甲方应同时向乙方开具发票；乙方应在签订合同当天，一次性划款人民币伍佰万元到甲方帐户，乙方在办好用地批准书甲方返还伍佰万给乙方，并三天之内退还给乙方，乙方向甲方交纳叁拾万元作为承包地押金；合同期满、解除或终止后乙方付清所费用后3天之内退还，甲方应将押金全额无息退还乙方，不计利息；鉴于该地块在2006年已交由地铁公司办理报建手续即《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》等相关证照，但地铁公司办理期间，有的办到已过期都办不到，有些遗失，甲方在没有办法的情况下，经过村两委及党员及村民代表同意，将此余下手续承包给交由乙方办理。6.2条为：“由于地铁公司办理期间已过期造成乙方办证难度加大，时间延长，现甲方将该地块交由乙方重新办理，甲方要求乙方先交500万元作办理该地块押金等办完《用地批准书》之日三天内退回给乙方，在此期间乙方负责办理好《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，《建设工程规划许可证》，费用全部由乙方负责，双方定明如果不能办理以上证件、承包期20年；如果能办好，期限按土地证或房产证日期使用年限作为乙方承包期限；甲方还要求乙方要加建地下停车场一层作日后发展需要。”7.1款为“乙方接收承包土地后在承包地上新建建筑物及附属设施的，该新建建筑物及附属设施交付使用时，由甲、乙方共同委托两家具有国家认可资质的说评估机构以幢为单位对该部分建筑物、附属设施的市场价值进行评估，以两家评估机构结果的平均值作为价值基准数；该价值基准数作为计算乙方实际投入、经济损失依据之一（所有评估费用由甲乙双方共同承担）。”本合同签订后至承包期届满期间，乙方在承包土地兴建建筑物或其它设施，由甲方、乙方共同负责报建，甲方应无条件协助乙方向政府部门办理有关手续；在政策允许办理承包土地范围内建筑物的房地产权证，由甲方负责以自己的名义办理，即产权人为甲方，乙方应予以协助；因办理房地产权证所产生的费用（指由国土、房管、税务、工商等政府相关部门收取的费用，以上述政府相关部门出具的发票、收据为准）全部由乙方承担；20年期满后，由于所有办理国土、房管、税务、工商等政府收取的费用，全部乙方承担，20年期满后为了补偿乙方损失，甲方愿意继续按房产证时间为有效期，租金按20年后递增一直计算租金另按递增10%直到房产证到期为止；土地及土地上的建筑物，全部归甲方所有；承包土地上兴建建筑物竣工使用后，甲方应负责帮助乙方办理有关经营证照、通讯等业务，办证及一切费用由乙方负责；如乙方要求甲方办理所有证照盖章时，甲方应无条件地配合乙方办理，甲方如不协助或以其它理由说事，都属违约罚按12.8；乙方依据法律规定或本合同的6.2款、9.1款、10.5款、12.1款约定等原因行使单方面解除合同权而单方面解除合同的，甲方应返还乙方押金，及赔偿乙方的经济损失，包括但不限于乙方新建建筑物及附属设施费用等直接投资损失及后续收益、乙方因以上原因不能履行分租等合同应承担的赔偿责任损失；新建建筑物及附属设施费用“是指承包期间，乙方在承包土地上新建的建筑物及附属设施交付时的价值在合同解除或无法履行价值；包括前期、投入后期收益的损失；在本合同签订后至承包期届满前期间，若乙方无故提前解除本合同或因乙方原因构成根本违约导致本合同无法履行（本合同9.3款情形）乙方所有预缴一切费用和投入的费用不予退还；如甲方不按本合同约定协助乙方、乙方的分租、转租户办理合法的程序工商、税务报建、消防等手续，乙方有权延期交纳承包款，直至甲方履行协助义务止；12.8条为：“甲方有3.2款、9.1款、10.5款、12.1款、12.3款所列的违约情况，但乙方不行使单方解除合同权，而选择继续履行合同的，甲方应赔偿乙方所兴建建筑物价值（建筑物价值以本协议7.1款约定的价值基准数为准）及包括前期投入、后期收益的损失。”在本合同签订后，除依据法律规定或本合同约定外，甲方不能以任何理由单方解除合同；附件列表：一、土地承包范围平面图（含四至及坐标点）；二、土地承包《建设用地使用证》范围平面图红线附图（含四至及坐标点）；三、招商公告复印件；四、甲方村两委、村民代表大会、党员大会就出租本合同所涉承包物的会议纪要复印件；五、承包物交接确认书；六、延期20年承包合同书，如未取得房产证的延期20年承包合同书，如可以办理房产证的租期按房产证有效期作承包用的有效期；等等。2013年12月2日，何锡其向大山村交纳调整控规技术设计费182000元。2014年3月19日，何锡其向大山村交纳土地承包押金300000元。2015年3月23日，何锡其以大山村在村长换届后拒绝履行上述土地承包合同的义务而引致纠纷，提起诉讼，一审法院立案为（2015）穗番法民三初字第312号。在该案中，大山村及陈国礼认为何锡其没有以个人名义参与上述土地的招投标，且中标内容与实际签订的《土地承包合同》中关于合同期限、承包期限、租金、缴租期、建设保证金金额、土地移交条件、承包款减免、违约责任等内容有很大程度的变更和增加，认为该《土地承包合同》违法，为避免损失扩大故没有继续履行合同。何锡其提供了穗规地证（2006）1348号的《建设用地规划证》，证实涉案土地曾取得相关行政部门作商业用地建设，该证显示的用地面积为130030平方米，其中净用地面积6980平方米，道路面积6050平方米。大山村及陈国礼对该证据的真实性和关联性无异议。2014年1月21日，广州市规划局番禺分局向大山村发出穗规番禺[2014]71号《市规划局番禺分局关于申请控规调整问题的复函》，其中内容为：“你社申请用地已于2006年取得《建设用地规划许可证》及规划条件（穗规地证[2006]1348号。2011年，我局复函同意调整该用地的建设用地红线，并重新核发规划条件（穗规函[2011]7692号），用性质为商业用地，容积率≤1.69，建筑密度≤35.3%，绿地率≥37.4%；本用地于2012年取得修建性详细规划批复（穗规批[2012]267号）。鉴于申请用地所在区域控规已稳定，且你单位未提供充分的调整理由，故请你单位按穗规批[2012]267号批复及附图控制要求尽快按程序办理下一步规划手续。”何锡其认为该复函是在其以大山村的名义向相关行政主管部门办理涉案土地的规划调整和修改。大山村及陈国礼对该证据的真实性无异议，但认为中标人并非何锡其。何锡其称其于上述《土地承包合同》签订后多次要求大山村履行合同约定的协助义务，但大山村拒绝协助。为此，何锡其提供了《证明书》，内容为“本人何锡其已与大山村股份合作经济社签订广州市番禺区大石街大山村群贤路侧的用地合同，根据合同条款，大山村股份经济合作社须无条件配合何锡其办理各类证件的报批手续。现有用于上级报批手续申请书加盖章两份。2014年4月11日，大山村股份经济合作社理事长陈国礼以未阅合同为由拒盖。2014年4月17日，大山村股份经济合作社以需待研究为由拒盖。”以上证明有大山村的两村干部李某、孔某签名证实。此外，何锡其还向大山村发出书面信函要求履行合同约定的协助义务。大山村承认收到何锡其的有关申请，但认为上述《土地承包合同》违反了招标投标法的规定，陈国礼的行为是避免损失进一步扩大。何锡其提供一份其于2012年8月3日向大山村作出的《报告》，主要内容为证实其于2012年6月26日与鼎盈公司形成联合体参加涉案土地出租的开发招标活动，现鼎盈公司于2012年8月1日退出联合体，由其个人承接相关投标中标事项。该报告由大山村原负责人卢某签收。鼎盈公司的法定代表人梁某也于2015年4月23日作出一份《情况说明》，其内容是认同何锡其在上述《报告》中的说法，并表示该公司同意因涉案土地投标活动所产生的所有权利均由何锡其本人承担，该公司就此事已取得大山村的同意。就涉案事情的经过，何锡其提供一份由大山村原负责人卢某于2015年4月29日出具的《证明》，内容如下：“本人是卢某，于2011年4月至2014年3月期间担任广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社村长，现担任大山村股份合作经济社党支部委员。现将大山村群贤路大石地铁A出口西侧土地出租事实说明如下：1、大山村群贤路某A地铁西侧土地出租的招标投标活动于2012年6月26日举行，并于2013年7月19日与中标者何锡其本人签署《土地承包合同》，确定由何锡其对前述地块进行开发使用。同时，何锡其已按约向广州市番禺区大石街大山村经济合作社支付押金人民币伍佰叁拾万元整及收取办证费182000元。2、签署《土地承包合同》后，大山村村委及党支委联席会议于2013年7月19日表决过将《土地承包合同》上报番禺区三资平台。3、大山村群贤路某A地铁西侧土地于2013年12月1日己具备交付条件，当时因大山村股份合作经济社筹备村长换届选举事宜和处理本村其他诉讼事宜，暂搁置了与何锡其办理土地交付使用的手续。实际上，至目前为止，该土地一直具备随时向何锡其交付使用的条件。4、2014年4月大山村股份合作济社理事会换届后，何锡其也曾多次要求履行《土地承包合同》，镇、街政府也多次组织各方协商，理事会、大山村村民代表委员会因召开多次会议讨论，同时，超过2/3的理事成员均签名同意尽快履行《土地承包合同》约定义务包括交付土地、协助办证等，但因新任理事长陈国礼以各种理由不予同意，导致相关事宜及本手续至今一直未完成。”对何锡其提供的上述《报告》、《情况说明》和《证明》，大山村均不予确认，认为是原大山村负责人卢某与何锡其有一定利益关系并串通。对此陈述，大山村没有进行举证证实。何锡其为此事曾向广州市番禺区人民政府大石街道办事处监察室投诉，广州市番禺区人民政府大石街道办事处监察室于2014年8月13日作出《关于诉大山村股份合作经济社理事会理事长相关问题的回复》，其中内容为：“2014年7月30日我室收到你的投诉书，投诉大山村股份合作经济社理事会理事长陈国礼无正当理由拒绝为大山村群贤路某地铁站A出口西侧土地办理用地报建手续的文件盖章问题。收到你的投诉书后，我室立即要求大山村村务监督委员会（股份社监事会）督促大山村股份合作经济社理事会理事长陈国礼按职责内容履行职责，并联合经管科、司法所、驻村干部到村督促开展工作。街经管科、司法所、驻村干部组织过大山村主要负责人就该问题集体讨论，并多次连同驻村干部参加大山村召开的“村三委会”专题联席会议。会议讨论过程中，街经管科建议大山村股份社按双方签订的《土地包合同》条款约定，在承包方办证期间，股份社给予配合，同时对部分不清晰、模糊的合同条款问题，经双方协商一致，以签订补充协议来明晰。虽经多次召开该专题会议，但大山村股份社负责人陈国礼坚持认该合同条款与承包方签订的中标确认书内容不一致，仍未能与承包方要求股份社配合其办证一事达成共识。鉴于此事由大山村股份合作经济社理事会理事长陈国礼个人观点而造成，合同双方始终不能就该办证问题协商一致，建议承包方通过司法途径来解决此合同双方存在的争议。”另查，鼎盈公司成立于2010年11月2日，法定代表人为梁某，为自然人独资的有限责任公司。2013年11月19日，梁某将其在该公司的全部股权转让给罗理群，并于同日申请更名为派达公司。广州市工商行政管理局番禺分局于2013年11月20日核准该公司法定代表人、股东、股权和名称的变更登记。在审理过程中，派达公司表示其在购买鼎盈公司股份时并不知道鼎盈公司参与涉案土地的招投标事宜。2015年3月23日，何锡其以大山村、陈国礼为被告向一审法院提起诉讼[案号：（2015）穗番法民三初字第312号]，请求法院判令：1、其与大山村于2013年7月19日签订的《土地承包合同》合法有效；2、大山村继续履行《土地承包合同》；3、大山村按照《土地承包合同》约定的地块交付给大山村使用；4、大山村履行《土地承包合同》约定的协议义务，立即协助何锡其办理所有证照手续（包括但不限于在建设用地申请书、供地承诺书、新增建设用地现场调查情况记录表、情况说明等相关部门需要的一切文书上加盖公章；提供加盖盖章的工商营业执照副本、机构代码证、法定代表人身份证及身份证明、授权委托书等办理证照所有的一切文件资料）；5、大山村向何锡其支付前期投入的经济损失（经济损失以人民币5300000元为基数，5000000元自2012年6月25日起计算至2013年3月18日止，5300000元自2013年3月19日起算至大山村协助办理所有证照并土地交付大山村之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，暂计至起诉之日为811412.50元）；6、大山村支付何锡其的收益损失（收益损失自2013年12月1日起计算至大山村实际交付土地之日止，按大山村承包土地同地段的租金60元/月/平方价格计算，暂计至起诉之日为11245344元）；7、陈国礼对第5、6项诉讼请求与大山村共同承担连带责任；8、案件诉讼费由大山村、陈国礼承担。一审法院受理后，依法追加派达公司作为案件的第三人参加诉讼。在该案审理期间，大山村于2015年9月15日就同一法律关系和事实提起本案诉讼。因本案与该案的法律事实和法律关系一致，一审法院将两案合并进行审理。本案审理期间，大山村向一审法院提出财产保全的申请，请求冻结何锡其在广州农村商业银行股份有限公司开设的帐号为06×××30帐户内的存款、查封何锡其位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷31号1301的房屋，以及车牌号码为粤A×××××汽车价值共计9229440元的财产，并提供了广东纳斯达融资担保有限公司信用作担保。一审法院审查后于2015年9月24日作出（2015）穗番法民三初字第1160-1号民事裁定书，其后采取了相应的财产保全措施。另，何锡其提供大山村分别于2013年7月18日和2013年7月31日就涉案土地中标事宜所召开的大山村村民代表、党员联席会议记录，以证明其与大山村所签订的《土地承包合同》中关于期限、租金标准等调整是已经该村村民代表委员会和党员联席会议通过。其中2013年7月18日的《大山村两委会议》内容如下：“关于大山村位于大石地铁站A出口西侧土地及大石地铁站C、D出口东侧土地的两地块出租条款租赁使用年限20年，由于国土及城市规划，办证难度高，配套打造完善，并且设置地下停车场，以及水、电、消防设施等，故租赁使用年限20年调整为该两地块以国土资源和房屋管理局核发商业房地产权证的使用年限作为租赁期限签订合同。由何锡其投得的大山村位于大石地铁站A出口的地块正在办理中，原来用地办证过程，其中6527平方米可正常办证中，租用期间租金不变，按每平方米20元收取，剩余面积5617平方米，由于是绿化用地及路网需重新作土规及规划调整，办理复杂难办，需要时间办理，故5617平方米在2013年7月18日至2015年7月17日止的租金调整为每平方米3元。在2015年7月17日后的租金按照原来确定的每平方米20元收取。其他细则按合同条款执行。”大山村对上述证据的真实性不予认可，也否认其关联性。一审法院认为：大山村是涉案土地的使用权人，其对涉案土地有出租、收益、处分等权利。从涉案土地的《建设用地规划证》可见，涉案土地性质为商业用地，不是用于农业用途，故大山村与何锡其所签订的上述《土地承包合同》，名为土地承包，实为土地租赁性质。何锡其以鼎盈公司的名义参与投标，并由鼎盈公司中标，该事实清楚，各方当事人均无异议，现争议焦点之一是鼎盈公司于中标后由何锡其承接其权利义务与大山村签订相关合同是否符合法律规定的问题。如上所述，大山村就涉案土地出租以对外招投标的形式进行，是其经过其集体成员开会表决通过的决定，法律对此并没有规定，涉案土地通过招投标程序向社会公开招标，其目的正如大山村在《招标细则》中所定的“采用价高者得的竞投方式”。投标结果为“地铁站A出口西侧土地由鼎盈公司以每月每平方米20元投得。”现何锡其与大山村所签订的《土地承包合同》中所约定的单价也符合中标的约定，且何锡其及原鼎盈公司的法定代表人梁某均表示涉案土地中标的权利义务均由何锡其承接，并已取得大山村的同意，有大山村原负责人卢某出具的《证明》所证实，何锡其与大山村亦已于2013年7月19日签订了上述《土地承包合同》，大山村认为其原负责人卢某与何锡其有利益关系并串通，没有提供证据以证实，故一审法院不予采信，故大山村与何锡其签订上述《土地承包合同》的行为并没有违反法律禁止性规定，故合法有效。争议焦点之二是上述《土地承包合同》中的具体条款与《招标细则》不一致的地方，是否合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”故该合同中租赁期超出二十年部分因违反法律禁止性规定而无效；其余均是签约双方当事人的真实意思表示，无违反法律禁止性规定，合法有效。故大山村要求确认上述《土地承包合同》无效，一审法院只支持确认超出二十年租期部分无效，其余部分有效。另因大山村就该部分的诉讼请求，与（2015）穗番法民三初字第312号案重合，该案受理在前，故一审法院在该案中判决处理后，在本案中不再重复判决处理。大山村作为上述合同的违约方，其所主张没收保证金及要求何锡其赔偿租金损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。至于大山村主张中标地块地铁站A出口西侧土地使用权归其所有，各方当事人均无争议，土地使用权应由不动产权登记薄记载的权利人行使，如关于上述合同是否继续履行交付何锡其使用的问题，一审法院已在（2015）穗番法民三初字第312号案中进行处理，在本案中不再论述及处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十四条的规定，于2016年5月10日作出判决：驳回广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社的诉讼请求。案件受理费107177元，财产保全费5000元，由广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社负担。本院二审认定事实：除何锡其“以鼎盈公司名义参与了上述涉案土地中地铁站A出口西侧土地的投标”外，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。一审期间，何锡其陈述：鼎盈公司与何锡其没有关系，2011年曾承租何锡其的厂房，后来两者作为涉案土地的联合招标体参与投标，约定何锡其占九成收益，鼎盈公司占一成收益，但双方没有签订协议；投标是鼎盈公司以及何锡其两人共同投标，缴纳费用是通过何锡其名下账户转账的。关于何锡其陈述其占九成收益，款项也都是何锡其出资，为何何锡其不自己投标而要联合投标的问题，何锡其陈述：并非何锡其拉拢鼎盈公司一同合作，只是鼎盈公司希望从中分一杯羹，后来鼎盈公司发现需要投入的款项太大，因此自行退出了。本院认为，本案《土地承包合同》除约定土地出租的内容之外，还包含综合性商业楼的开发建设和办理房产证等内容，故本案案由应定为合同纠纷。本案争议焦点在于合同效力问题，对此本院分析如下：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项，经村民会议讨论决定方可办理；第二十八条第三款规定，属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。涉案土地为农村集体财产，经村民代表会议表决通过《关于地铁站A出口西侧土地及地铁站C、D出口东侧土地公开招标出租的细则》，即决定通过招投标的方式确定合同相对方以及合同的主要内容。其后鼎盈公司中标，但鼎盈公司未与大山村签订合同，而是由何锡其签订。何锡其关于其与鼎盈公司共同参与投标或以鼎盈公司名义参与投标的主张与中标结果不一致，何锡其提交的两名村干部的《证明书》、鼎盈公司原法定代表人梁伟洪的《情况说明》、大山村原负责人卢锦洪出具的《证明》、广州市番禺区人民政府大石街道办事处监察室于2014年8月13日作出的《关于诉大山村股份合作经济社理事会理事长相关问题的回复》等证据，均无法证明鼎盈公司中标后由何锡其签订合同已依照上述法律规定由村民集体讨论决定，或者已获得村民集体的授权同意。签订合同的主体变更以及相关权利义务的转移未经村民民主议定程序讨论同意，不能反映村民集体的意志，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定。此外，《中华人民共和国招标投标法》第二条规定：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法”。第三十一条第一款至第三款规定：“两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力；……联合体各方应当签订共同投标协议，……联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任”。第四十五条第二款规定：“中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任”。第四十六条第一款规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。第五十四条第一款规定：“投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。何锡其关于其与鼎盈公司共同参与投标或以鼎盈公司名义参与投标的行为违反上述《中华人民共和国招标投标法》的相关规定。综上，大山村与何锡其签订的《土地承包合同》无效。大山村未证明土地使用权已发生变更，其关于判令涉案土地使用权归其所有的诉讼请求无实际意义，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应相互返还，大山村关于何锡其交纳的保证金归大山村所有的诉讼请求于某无据，本院不予支持。大山村在鼎盈公司中标后仍与何锡其签订合同，而不是要求鼎盈公司签订合同或就何锡其签订合同的问题重新组织村民决议、或重新进行招投标，其未采取合理措施，对本案《土地承包合同》的签订负有过错，且土地尚未交付，其要求何锡其、派达公司赔偿租金损失缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人大山村关于合同无效的上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不成立，应予驳回。一审法院处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项、第二十八条第三款，《中华人民共和国招标投标法》第二条、第三十一条第一款至第三款、第四十五条第二款、第四十六条第一款、第五十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1160号民事判决；二、确认广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社与何锡其于2013年7月19日签订的《土地承包合同》无效；三、驳回广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社的其他诉讼请求。一审案件受理费107177元，由广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社负担107077元，由何锡其承担100元；财产保全费5000元，由广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社负担；二审案件受理费107177元，由上诉人广州市番禺区大石街大山村股份合作经济社负担107077元，由被上诉人何锡其承担100元。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年二月二十八日书记员  张 利