广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初491号原告：陈文怀，男，汉族，1982年2月10日出生，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：丘胜，东莞市启明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠玲，东莞市启明律师事务所律师。被告：东莞市金贤房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇白濠村白濠大道，统一社会信用代码为91441900785769943T。法定代表人：刘任庭，系该公司董事长。被告：东莞市厚街房地产公司。住所地：广东省东莞市厚街商贸中心**，统一社会信用代码为914419001980299401。法定代表人：王敬忠，系该公司董事长。被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司的共同委托诉讼代理人：董海涛，广东汉章律师事务所律师。被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司的共同委托诉讼代理人：黄启源，广东汉章律师事务所实习律师。原告陈文怀诉被告东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤公司）、东莞市厚街房地产公司（以下简称厚街房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长叶汉光、审判员毛宇翔、人民陪审员李爱君组成合议庭，先后于2017年3月24日、2017年4月5日、2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈文怀的委托诉讼代理人丘胜，被告金贤公司、厚街房地产公司的共同委托诉讼代理人董海涛、黄启源（第一次、第二次开庭时到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文怀诉请：1.两被告支付逾期交房违约金给原告（从2015年2月9日暂计至2016年11月30日止，共89.269元/天×660天=58,917.54元）；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月31日，陈文怀与金贤公司、厚街房地产公司签订商品房买卖合同，约定金贤公司、厚街房地产公司将东莞市厚街镇白濠村绿洲路9号世纪绿洲花园顺景轩X单元XXXX号房以892,690元的价格销售给陈文怀，并约定金贤公司、厚街房地产公司在2015年2月8日前将案涉房屋交付给陈文怀。商品房买卖合同第九条第一款第二项约定：“……买受人（陈文怀）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（金贤公司、厚街房地产公司）按日向买受人（陈文怀）支付已交付房价款万分之一的违约金”。商品房买卖合同签订后，陈文怀按商品房买卖合同约定支付了购房款，但案涉房屋至今仍未通过房地产开发主管部门、消防、环保等部门验收，未符合交付使用条件。金贤公司、厚街房地产公司的行为已经构成违约，依合同约定，应支付违约金。被告金贤公司、厚街房地产公司共同答辩称：陈文怀主张的事实和理由不充分，涉案的顺景轩房屋于2015年7月27日竣工验收。该竣工验收由合同记载的建设、监理、施工、设计、勘察五单位共同出具，金贤公司、厚街房地产公司提供的验收报告书上同样有写明竣工验收日期为2015年7月27日，并非陈文怀主张的案涉房屋一直没有验收合格。在案涉房屋没有达到验收条件时，金贤公司、厚街房地产公司已经尽力挽回陈文怀损失，并承诺以减免管理费的方式补偿，故顺景轩的绝大部分业主满意金贤公司、厚街房地产公司安排。金贤公司、厚街房地产公司曾出具书面通知，减免各业主在2015年3月1日至2018年2月28日三年管理费作为补偿，同时车位费减免至2017年7月31日。在与顺景轩的绝大部分业主都达成和解的情况下，陈文怀提起诉讼没有事实理由和法律依据。如法院支持陈文怀诉请，则请求将违约金与减免的管理费、停车费相抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，陈文怀与金贤公司、厚街房地产公司签订商品房买卖合同，约定由陈文怀向金贤公司、厚街房地产公司购买位于东莞市厚街镇白濠村绿洲路9号世纪绿洲花园顺景轩X单元XXXX号房。该合同约定价款为892,690元，交楼时间为2015年2月8日前，交楼条件为经验收合格。同时，该合同第九条约定，如逾期交房，逾期日未达120天的，从逾期之日第二天起按已交付房款的万分之一计付违约金；逾期超出120天的，陈文怀有权解除合同，或要求继续履行合同，并从逾期之日第二天起按已交付房款的万分之一计付违约金至实际交房之日。上述商品房买卖合同签订后，陈文怀办理了银行按揭贷款，已向金贤公司、厚街房地产公司支付了全部房款。后，因工期延误，金贤公司、厚街房地产公司未能在约定的2015年2月8日前交房。金贤公司、厚街房地产公司主张，案涉房屋已于2015年7月27日经五方验收，出具了建筑工程竣工验收报告。随后，金贤公司、厚街房地产公司于2015年8月4日向陈文怀交付案涉房产的钥匙。陈文怀确认金贤公司、厚街房地产公司提交的建筑工程竣工验收报告，但主张应当以案涉房屋办理竣工验收备案之日认定其符合交楼条件，以此时间认定交楼时间。经查，保险城—世纪绿洲花园顺景轩于2015年7月24日通过建设工程消防验收；于2015年7月27日通过五方验收，出具了建筑工程竣工验收报告；于2016年8月3日取得建设工程规划许可证正证；于2016年9月18日通过竣工环境保护验收。金贤公司、厚街房地产公司于2016年11月7日向东莞市住房和城乡建设局提交竣工验收备案申请。东莞市住房和城乡建设局于2016年11月8日就保险城—世纪绿洲花园顺景轩项目出具竣工验收备案证书。金贤公司、厚街房地产公司主张因逾期交房，与陈文怀达成了口头协议，免除了陈文怀实际收房之日起的物业管理费和停车费，如金贤公司、厚街房地产公司需要对逾期交房承担违约责任，要求抵扣物业管理费和停车费。但庭审中，金贤公司、厚街房地产公司确认其并非物业管理费、停车费的收费主体，案涉房屋的物业管理费、停车费收费主体为东莞市世纪绿洲物业管理有限公司，该公司的法定代表人与金贤公司的法定代表人为同一人。本院认为：金贤公司、厚街房地产公司逾期交付陈文怀购买的房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、案涉房屋于何时符合交付标准；二、金贤公司、厚街房地产公司主张的物业管理费、停车费有无依据，能否与逾期交房的违约金相抵扣。对此，本院分析如下：焦点一：案涉房屋于何时符合交付标准。虽然顺景轩项目于2015年7月27日通过了五方验收，出具了建筑工程竣工验收报告，但是，该项目是否符合交付标准，不能仅以竣工验收报告为依据。顺景轩项目于2016年8月3日才取得建设工程规划许可证正证；于2016年9月18日才通过竣工环境保护验收。东莞市住房和城乡建设局于2016年11月8日方就保险城—世纪绿洲花园顺景轩项目出具竣工验收备案证书。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”，因此，本院以东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书的日期即2016年11月8日认定案涉房屋于此时方符合法定交付标准。由于陈文怀确认已于此日期之前实际接收了案涉房屋，故2016年11月8日即为案涉房屋的交付之日。由此，金贤公司、厚街房地产公司应当向陈文怀支付2015年2月9日至2016年11月7日期间共638天逾期交房的违约金：892690元×0.0001×638=56,953.4元。陈文怀诉请超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。焦点二：金贤公司、厚街房地产公司主张的物业管理费、停车费有无依据，能否与逾期交房的违约金相抵扣。案涉房屋的物业管理费、停车费的收费主体为东莞市世纪绿洲物业管理有限公司，虽然金贤公司的法定代表人与东莞市世纪绿洲物业管理有限公司的法定代表人是同一人，但是两公司仍为不同的法人主体，不能混为一谈。因此，金贤公司、厚街房地产公司向陈文怀主张的物业管理费、停车费并无依据。而由于东莞市世纪绿洲物业管理有限公司并非本案涉商品房买卖合同的当事人，根据合同的相对性，即使陈文怀存在拖欠东莞市世纪绿洲物业管理有限公司物业管理费、停车费的情况，亦不能于本案中与金贤公司、厚街房地产公司应承担的逾期交房的违约金相抵扣。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、限被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司于本判决生效之日起三日内向原告陈文怀支付逾期交房违约金56,953.4元；二、驳回原告陈文怀的其他诉讼请求。如果被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1,272元（原告已预缴），由原告陈文怀承担72元，被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司承担1,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶汉光审 判 员  毛宇翔人民陪审员  李爱君二〇一七年六月三十日书 记 员  黎淑君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。