广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初17058号原告（反诉被告）：深圳市华蔚投资有限公司，住所地深圳市南山区华侨城天鹅堡D栋16楼D单元，组织机构代码74320494-4。法定代表人：韩梅玲，董事长。委托代理人：徐国辉，广东法尔律师事务所律师。委托代理人：车新江，广东法尔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳前海汇银达资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，组织机构代码34253748-1。法定代表人：吴胜虎，董事长。委托代理人：陈浩，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：罗昕，男，汉族，1986年12月31日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。上列原告深圳市华蔚投资有限公司诉被告深圳前海汇银达资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日受理后，被告提起反诉，本院予以受理，依法组成合议庭，于2016年12月14日对本诉和反诉，公开开庭进行合并审理。原告委托代理人徐国辉、车新江，被告代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年11月1日至27日期间欠付租金76641.97元并按日万分之五的标准支付滞纳金至实际支付之日止；2、被告支付2015年11月1日至2015年11月27日的物业管理费4627.44元、空调维护费694.11元、日常维护资金72.31元、照明电费556.43元、空调电费85.31元、燃气燃油加工费11.09元、空调运行费1379.55元、加时空调运行费767.97元，滞纳金101.98元，上述费用合计8398.08元；3、被告支付2015年7月10日至11月27日期间发票税费21982.79元（392549.75×5.6%）；4、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月15日、16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于深圳市福田区福中三路诺德金融中心主楼9A房（以下称涉案房产，321.35平方米）出租给被告办公；租期自2015年6月30日至2017年6月29日止；月租金85157.75元，每月20日前交清下月租金。合同签署后，原告依约向被告收取了租赁保证金170315.50元及首期租金。在合同履行期间，2015年9月10日，被告以公司经营策略改变为由向原告提出提前退租，2015年11月27日原告与被告签署注销补充协议，原告同意办理退租手续，其它有关事宜双方协商解决。但退租后，被告拒付2015年11月1日至27日期间的租金76641.97元、物业费及空调水电费8398.08元，2015年7月10日至11月27日期间发票税费未缴纳提供给原告，原告多次催收无果。被告辩称，被告在提前解约前已提前2个月向原告发出解除租赁合同的函件，载明搬迁原因与时间，并要求原告配合处理合同解除后的事宜。租赁合同虽未到期，但被告因经营状况不好，未能继续履行租赁合同，涉案房产对被告不具有使用价值，根据租赁合同的性质，不应强制要求承租方继续使用租赁房屋，因租赁合同目的已无法实现。根据合同法第119条规定，当事人一方违约后，另一方应采取适当措施，防止损失继续扩大。被告发出提前退租的说明后，积极向原告推荐租客，但因原告随意提高出租价格，导致未能出租成功。被告认为双方租赁合同于2015年10月31日解除，被告已尽到提前告知、防止损失扩大的义务，原告应自行承担自2015年11月1日至11月27日期间的损失。鉴于双方合同已解除，原告理应返还被告支付的押金170315.50元。故此被告提出反诉请求：1、原告向被告返还租赁保证金170315.50元；2、原告承担本诉及反诉的诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，被告在合同未到期且无正当理由的情况下，单方要求退租，拖欠2015年11月1日至11月27日的租金，根据《房屋租赁合同》的约定，被告拖欠租金达15天以上，原告不予退还租赁保证金。被告拖欠租金已达15天以上，无权要求退还租赁保证金。经审理查明，2015年5月15日，原、被告签署了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房产出租给被告办公；租期自2015年6月30日至2017年6月29日止；月租金85157.75元，每月20日前交清下月1-31日租金；原告应于2016年6月30日前将涉案房产交付被告使用；原告交付涉案房产时，可向被告收取2个月租金数额的租赁保证金即170315.5元；被告拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达1万元以上，原告不予退还租赁保证金；租赁期间，被告负责按时支付涉案房产的水电费、卫生费、管理费、空调费等因使用涉案房产所产生的其他费用。次日，原、被告双方签署了《房屋租赁合同》附页，约定：被告先交2万元租赁保证金，其余保证金150315.50元，被告承诺于2015年6月10日前交付给原告；租赁期间所产生的所有税费均由被告承担，每季度终了后，被告应向原告提供该季度租赁房屋期间缴纳有关税费的完税凭证及租金发票；每月租金85157.75元，被告应于每月20日交清下月1日至31日的租金，逾期每日支付万分之五的滞纳金。合同签订后，被告依约向原告缴纳租赁保证金170315.50元，原告依约向被告交付涉案房产。2015年9月10日，被告向原告发出《关于提前退租的情况说明》，载明：由于近来市场低迷，被告经营形势一路走低，为了减少开支压缩成本，被告特向原告提出提前终止租赁合同的申请，被告决定租期将截止至2015年10月31日，之后将不再支付租金；被告已支付两个月租金作为押金，希望押金退回；7月至10月房租应开发票的税金由被告承担，支付方式双方具体协商。2015年11月12日，被告在《注销补充协议》上先行盖章。《注销补充协议》载明：由于被告经营策略改变，被告提出退租申请，经原、被告双方协商一致，同意被告办理退租手续，其它有关事宜双方协商解决。2015年11月27日，原告在该《注销补充协议》上盖章确认。另查，被告向原告支付租金至2015年10月31日。原告提交了深圳市诺德物业管理有限公司（以下简称诺德物业公司）于2015年12月4日出具的收费通知单1张、2015年12月10日出具的发票2张以及原告2015年12月9日的银行进账单，主张被告拖欠2015年11月1日至2015年11月27日期间的物业管理费、空调维护费、日常维护资金、照明电费、空调电费、燃气燃油加工费、空调运行费、加时空调运行费及滞纳金合计8398.08元，原告已代为支付，要求被告向原告支付上述费用。其中收费通知单显示：客户名称为被告（房号为涉案房产），2015年11月1日至2015年11月27日期间的物业管理费4627.44元、空调维护费694.11元、日常维修资金72.31元；走表类费用（2015年9月21日至2015年12月4日）：照明电费556.43元、空调电费85.31元、燃气燃油加工费11.09元、空调运行费1379.55元、加时空调运行费767.97元；滞纳金101.92元，总费用8296.13元。发票显示：付款人为原告；付款项目为：物业管理费4627.44元（2015年11月1日至2015年11月27日）、空调维护费694.11元（2015年11月1日至2015年11月27日）、空调运行费794.58元、其他管理费203.87元，照明电费641.74元、空调电费1352.94元、代市政府收燃气燃油加工费11.09元。银行进账单显示原告于2015年12月9日向诺德物业公司账户支付了8398.08元。再查，2015年11月27日，原告与案外人王成果签署了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产出租给案外人王成果，租赁期限自2015年11月28日起至2017年11月27日止，原告应于2015年11月28日前将涉案房产交付给案外人王成果使用。以上事实有原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》附页，租赁保证金收据，《关于提前退租的情况说明》、《注销补充协议》，原告与案外人王成果签订的《房屋租赁合同》，诺德物业公司出具的收费通知单1张、发票2张，银行进账单及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同》及附页是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面正确履行合同义务。被告在租赁期间因自身经营策略变化需要提前解除合同，向原告提出申请后，双方经协商于2015年11月27日最终签订《注销补充协议》，同意被告办理退租手续，双方租赁合同关系于2015年11月27日解除。被告应按合同约定支付至2015年11月27日的租金及管理费、水电费等费用。被告辩称其已提前通知原告租期将截止至2015年10月31日，主张合同于2015年10月31日已解除，认为2015年11月1日之后的租金及其他费用不应由被告承担。本院认为，被告因自身原因需要提前解除合同，原告在合理的期限内与被告协商一致签署《注销补充协议》同意被告退租，应以原告同意退租的时间为解除合同的时间，且被告亦未举证证明其已于2015年10月31日搬离涉案房产，被告的上述辩称没有合同及法律依据，本院不予采纳。经核算，2015年11月1日至2015年11月27日期间的租金为76641.97元（85157.75元/月÷30天×27天）。按合同约定，被告应于2015年10月20日缴纳上述租金，逾期每日支付万分之五的滞纳金，原告请求被告支付拖欠的租金76641.97元并按日万分之五的标准支付滞纳金，符合合同约定，本院予以支持，滞纳金以76641.97元为基数自2015年10月21日起计至付清款之日止。关于原告主张的物业管理费、空调维护费、日常维护资金、照明电费、空调电费、燃气燃油加工费、空调运行费、加时空调运行费及滞纳金的问题。经审查，原告提交的诺德物业公司出具的收费通知书显示：涉案房产2015年11月1日至11月27日的物业管理费4627.44元、空调维护费694.11元、日常维修资金72.31元，合计5393.86元；照明电费556.43元、空调电费85.31元、燃气燃油加工费11.09元、空调运行费1379.55元、加时空调运行费767.97元、滞纳金101.92元的计费周期是2015年9月21日至2015年12月4日。本院认为，涉案房产2015年11月1日至11月27日的物业管理费、空调维护费、日常维修资金合计5393.86元，应由被告承担，原告已代交，被告应向原告支付上述费用物业管理费、空调维护费、日常维修资金5393.86元。但根据原告提交的证据，无法确定照明电费、空调电费、燃气燃油加工费、空调运行费、加时空调运行费及滞纳金在2015年11月1日至2015年11月27日期间的具体金额，原告关于照明电费、空调电费、燃气燃油加工费、空调运行费、加时空调运行费及滞纳金的诉讼请求，本院无法支持。关于原告要求被告支付2015年7月10日至11月27日期间发票税费的问题。依双方合同约定，租赁期间所产生的所有税费均由被告承担，每季度终了后，被告向原告提供该季度租赁房屋期间缴纳有关税费的完税凭证及租金发票。关于发票税费，被告的义务是向相关税务部门缴纳之后向原告提供完税凭证及租金发票，原告庭审中明确表示原告并未向相关税务部门缴纳其所主张的税费，原告要求被告向其支付2015年7月10日至11月27日期间发票税费21982.79元，没有合同依据，亦缺乏事实依据，本院无法支持。按合同约定，被告应于2015年10月20日缴纳下月租金，被告至今未缴纳2015年11月1日至2015年11月27日期间的租金，早已超过15天，原告依约有权不予退还租赁保证金，被告反诉请求返还租赁保证金，与合同约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳前海汇银达资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市华蔚投资有限公司支付2015年11月1日至2015年11月27日期间的租金76641.97元及滞纳金，滞纳金以76641.97元为基数自2015年10月21日起按日万分之五的标准计至实际付清款之日止；二、深圳前海汇银达资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市华蔚投资有限公司支付2015年11月1日至2015年11月27日期间的物业管理费4627.44元、空调维护费694.11元、日常维修资金72.31元，合计5393.86元；三、驳回深圳市华蔚投资有限公司的其余诉讼请求；四、驳回深圳前海汇银达资产管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2440元（已由深圳市华蔚投资有限公司预交），由深圳市华蔚投资有限公司负担589元，由深圳前海汇银达资产管理有限公司负担1851元；反诉案件受理费1877元（已由深圳前海汇银达资产管理有限公司预交），由深圳前海汇银达资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年二月十四日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第1页共12页