上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初11163号原告(反诉被告)康惠芳，女，1956年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人董秋雁，上海市五环律师事务所律师。被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)，住所地上海市崇明区。执行事务合伙人上海佳邦投资有限公司。委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。委托代理人胡卡瞰，上海胡菁律师事务所律师。原告康惠芳诉被告上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)(以下至判决主文前简称上璞公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理，诉讼中，被告上璞公司提起反诉，本院进行了合并审理，并于2017年6月22日再次公开开庭进行了审理，康惠芳的委托代理人董秋雁及上璞公司的委托代理人胡卡瞰、胡菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康惠芳诉称，其看到景瑞房产“法兰.云庭”楼盘广告及售楼信息后，于2016年9月上旬前往位于上海市浦东新区沪南公路9181弄“法兰.云庭”售楼中心咨询房源及其它相关信息，当售楼中心工作人员杨明心热情介绍小区二期尚有每平方米30,000元(人民币，下同)左右的精装修一手房且房屋前后均有花园、可再送一个地面车位并经陪同实地察看小区12、13号样板房后(当时不准察看意向购买的房屋)，其定下购买小区37号房的意向。同年9月12日，其被通知交纳定金100,000元(人民币，下同)，9月28日下午五点，又被通知签订合同和支付首期房款750,000元。当天，其与上璞公司签署了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》样张合同。之后，上璞公司的经办人员开始介绍房屋装修升级事宜，并又带领参观样板房的室内装修。在经办人员对原定房屋室内装修情况的介绍和装修升级推荐下，其决定就意向购买的房屋部分装修和设施进行升级并于2016年10月7日与上璞公司下属的上海品宅装饰科技有限公司(以下简称品宅公司)签订了《选装销售合同》并支付了升级装饰预付款80,000元。及至2016年12月3日，其又被通知前往上璞公司售楼中心签订购房优惠合同，其在不明就里的情况下于当日与上璞公司的售楼电商签订了《团购服务协议》，售楼电商以“支付15万元可抵35万元购房款”的“优惠条件”向其索取了名为会员费实为购房款的150,000元。上璞公司的一次次异常行为，使其引起警觉，经查发现，所谓的“法兰.云庭”一手房其实是二手房，且该房屋还设有抵押权。据此，其要求上璞公司提供合同并要求实地察看房屋，但该公司只提供给其合同复印件，拒绝实地察看房屋。出于无奈，其趁人不备溜进所谓的小区二期，却发现自己所订购的房屋根本没有上璞公司所介绍及如样板房展示的前后花园和地面车位。再次交涉，上璞公司售楼人员表示“没有前花园和车位是因为道路工程改变”、“上面关照这样说”。至此，其认识到自己被欺骗了，继而要求撤销合同并要求退还购房定金和已付购房款等，但遭到该公司拒绝。该公司以欺诈方式诱骗其签订购房合同、购买设有抵押权的二手房，严重损害了其权益，故起诉至法院，要求判令：1、撤销双方于2016年9月28日签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》样张合同，2、上璞公司返还购房相关费用合计1,000,000元(其中包括购房定金100,000元、房屋预付款750,000元和房屋团购费150,000元)，3、上璞公司赔偿其损失106,966元(包括暂计到2017年2月11日的利息26,000元、升级装修费80,000元和信用卡手续费966元，其中利息要求计算至上璞公司实际清偿前述第2项诉请中的款项之日止)。被告上璞公司辩称，不同意康惠芳的诉讼请求。涉案的样张合同签订时间为2016年9月10日，并非9月28日，该公司不存在康惠芳所称的胁迫和欺诈情形，康惠芳是出于经济原因无法按照约定支付剩余房款才提起诉讼，该公司没有违约，故要求驳回康惠芳的诉讼请求。由于康惠芳未按约支付购房款，经公司发函催讨后仍不支付，故提起反诉，要求判令：1、解除上璞公司与康惠芳于2016年9月10日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，2、康惠芳支付违约金379,989.35元。针对上璞公司的反诉，康惠芳答辩称，不同意上璞公司的反诉请求，涉案合同为可撤销合同，不存在解除和支付违约金的问题，且该公司主张的违约金标准过高。经审理查明，2016年9月10日，上璞公司与康惠芳签订一份《定金协议》，约定由康惠芳向上璞公司购买上海市法兰云廷第37号楼，总房款为9,121,121元，付款优惠包括团购、开盘、精装和回款，并约定签署协议当日，康惠芳须支付100,000元作为双方订立《上海市房地产买卖合同》的担保，并载明上璞公司于2016年9月10日实收定金100,000元，该定金在双方签署《上海市房地产买卖合同》后自动转为首期房款，康惠芳应在签订本协议并付足定金之后于2016年9月17日前到该公司售楼中心完成《上海市房地产买卖合同》的正式签订并同时付清首期房款及按揭办理手续费等应付款项。2016年9月28日，上璞公司作为卖售人(甲方)，康惠芳作为买受人(乙方)，双方签订了一份合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(样张)。合同约定，甲乙双方通过上海中世房地产投资顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的沪南公路XXX弄XXX号XXX-XXX层联列住宅，房地产转让价款共计8,449,787元。合同第四条约定，甲方于2017年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2016年11月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(二)款内容处理……(二)乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的30日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款5%的违约金，余款返还给乙方……该合同附件三“付款协议”中约定，乙方于2016年9月28日前支付850,000元，于2016年12月27日前支付7,599,787元。该合同每页上打印有“样张”字样。康惠芳处持有内容同上但没有粘贴页的合同复印件，且其上只有其本人的签名。康惠芳就系争房屋已向上璞公司支付了房款850,000元(含定金100,000元)，上璞公司分别于2016年9月12日、9月28日向康惠芳出具了收取康惠芳“沪南公路XXX弄XXX号楼”定金100,000元、首付款750,000元及信用卡手续费966元的收据，并在收据上加盖了该公司的发票专用章。2016年9月28日，康惠芳还出具一份承诺书给上璞公司，承诺团购费150,000元和回款保证金90,000元在下一次付房款前(2016.12.27)一定付掉。2016年10月7日，康惠芳与案外人品宅公司签订《选装销售合同》，其中载明康惠芳已经购买上璞公司开发的上海景瑞法兰云廷项目37幢商品房，鉴于开发商与该公司签订了《景瑞法兰云廷项目房屋优化委托合同》，由该公司向开发商提供法兰云廷项目基础精装修服务，现甲方(即购房者)委托该公司具体落实对房屋室内装修进行装修升级改造事宜。合同签订后，康惠芳向该公司支付了升级装修费83,473元。2016年12月3日，康惠芳与案外人上海搜橙网络科技有限公司(以下简称搜橙公司)签订一份《团购服务协议》，并向该公司支付了团购费150,000元。2016年12月29日，上璞公司向康惠芳发出《催款函》，函中称2016年9月28日，康惠芳与该公司签订《上海市商品房预售合同》购买该司开发的上海市沪南公路9181弄《法兰云廷》项目37号1-3层房屋一套，合同总价为8,449,787元。根据合同约定，康惠芳应在2016年12月27日前支付全部房款，若逾期付款超过30天，该司有权单方面解除合同。截止2016年12月27日，康惠芳尚有应付房款7,599,787元该司至今没有收到，已构成逾期付款，故发函向康惠芳催交上述逾期房款。另查明，2016年12月10日，陈海东与其岳母董秋雁至上璞公司售楼处与该司销售人员杨明心进行交涉。交涉中，杨明心确认其系涉案房屋的销售人员，在康惠芳一方询问车位问题时，其称涉案小区(房屋)可能(有)1到2排比较特殊，因为路比较窄，当时讲好购买方自己房屋里有一个车库，至于房屋旁边送一个车位，其对施工的具体事情不清楚，公司开会时，其向供应商、公司上层和工程部都提过，协商的结果是可以停放在公共车位里，如要固定车位，只要50%以上的业主签字同意即可。杨明心还表示，公司附赠给客户一个车位和车库的话，并没有说车库和车位有多大面积，因为附赠的东西开发商是不会写在合同里面，包括花园也不会写，但是花园的话当时他们自己写的单子里有写花园具体有多少面积，有30多平方米面积，可以去测量，但是车位，由于做道路的原因，必须缩小两边，不然路中间无法过车，所以在后面原来没有车位的地方也划了两个车位。当康惠芳方询问推介时讲好附赠的东西应该在合同里写明时，杨明心表示包括花园、车位，讲是讲过合同里都没写。当康惠芳方表示要去看房，杨明心表示工地不让进，他们自己也不让进，询问其为何不让看时，杨明心表示是公司要求不让看，不让进到工地里面，因为那边当时有样板房的。关于合同问题，杨明心表示康惠芳签的只是草签合同，要房款付到30%以上才能签订正式合同，因为草签合同只有一份，只能留在公司。另外，杨明心称，该公司所出售的房屋是办好产证的房屋，所以走的二手房流程，不同于期房。当天，经康惠芳方要求，杨明心向康惠芳一方提供了样张合同的复印件，并在该合同复印件上书写“原件和复印件一致，原件在开发商”的内容并加以签名。在当天的交涉中，杨明心还称签订样张合同时，康惠芳还签了补充条款等材料，到时签正式合同时要贴在里面，但其提供给康惠芳一方的合同里面并没有粘贴前述材料。上璞公司向本院提供的合同里则粘贴了由康惠芳签名的“补充条款(一)”及“附件一”，并加盖了该公司的公章。嗣后，陈海东发送短信给杨明心，称对杨明心能讲真话承认当初虚假宣传说景瑞法兰云廷37、38号室外有车位、房屋有像样板房12、13号那样前后都有花园，对此表示感激，希望杨明心能促进和解，妥善处理37、38号两套房屋退房事宜。杨明心回复短信称“这个东西不是我个人虚假宣传！车位和花园的信息都是公司给我们销售的，我们是按照公司给的信息向客户传达的，不是个人虚假宣传。”又查明，上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号XXX-XXX层联列住宅系上璞公司于2015年9月1日向案外人上海馨安置业有限公司购买所得，该房屋于2015年11月16日被登记至该公司名下，且该房屋上设有案外人中国民生银行股份有限公司上海分行和上海华傲实业发展有限公司所申请的抵押。再查明，根据上璞公司就康惠芳购买系争房屋所作的“景瑞.法兰云廷认购/签约确认单”记载，该司相关部门人员对康惠芳购买系争房屋的个人信息、房源信息及认购情况等作了确认和记载，其中关于签约日期、已付首付款和签约情况的日期签署为2016年9月28日。2017年2月4日，康惠芳诉讼来院，诉请如前。审理中，康惠芳向本院提供其从网上下载的截图，以证明上璞公司对外推销房屋为一手房且带庭院，误导消费者。上璞公司则认为，该截图并非该公司所做的网页，故对康惠芳的证明目的不予认可，关于该公司寄送给康惠芳的催款函，该公司解释为是该公司的统一格式，寄送的时候未做改动，不存在欺骗康惠芳该房屋是一手房的情形。关于签订合同的时间，上璞公司认为根据康惠芳签字的补充条款和附图显示，涉案样张合同签订于2016年9月10日，该公司加盖公章需要走流程，故康惠芳拿走的合同没有加盖公司公章，康惠芳则坚持涉案样张合同签订于2016年9月28日，签约与支付定金以外的钱款在同一天进行，上璞公司提出的补充条款和附图确实是其所签，但是其当天在上璞公司的诱骗之下签了很多材料，其当时并未察觉，且当天上璞公司并未向其提供合同，直到其至该公司进行交涉时，才从杨明心处获得了合同复印件，且当时合同中并无粘贴的内容。关于利息损失，康惠芳表示，其主张的利息均要求按照银行同期贷款利率标准进行计算，其中100,000元定金的利息从2016年9月12日开始起算，750,000元预付款的利息从2016年9月28日开始起起算，团购费150,000元的利息从2016年12月3日开始起算。对此，上璞公司认为，该公司不存在违约行为，故无需承担康惠芳主张的利息损失。对于康惠芳主张的其他损失，上璞公司认为，团购费及升级装修费由其他公司收取，与该公司无关，信用卡手续费由银行收取，亦与该公司无关，故对康惠芳主张的损失均不同意赔偿。关于违约金，上璞公司表示，根据合同，康惠芳尚未支付的购房款为7,599,787元，康惠芳应向该公司支付未付款的5%作为违约金，康惠芳已支付的购房款与应支付的违约金进行冲抵后，剩余款项同意返还给康惠芳。另，上璞公司确认，杨明心原系该公司员工，已于2017年2月离职；双方所称的12号、13号房屋确实是该公司推出的样板房，系边套房屋，正(侧)门有栅栏，而涉案的37号房屋为联排房屋的中间套房，该房屋的正门没有栅栏，但前后(周边)有绿化，后侧亦有围墙(栅栏)，由于边套房屋与中间套房的房型、面积、周边空间及绿地面积均不同，故两种类型的房屋的销售单价也不同。上述事实，由原、被告的陈述及原、被告各自提供的上海市房地产买卖合同样张合同、视频语音记录、上海市不动产登记簿、催款函、团购服务协议、收据、银行签购单、照片、上海市商品房出售合同、认购/签约确认单、定金协议、承诺书等证据予以佐证。本院认为，根据法律规定，合同一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，康惠芳在向上璞公司售楼处工作人员杨明心询问系争房屋情况时，杨明心称该房屋为“一手房”且“前后均有花园”并“赠送车位”，经实地察看12号、13号样板房后，康惠芳作出了购买系争房屋的意向，现实际竣工可以交付的37号房屋并无上璞公司宣传的前后花园及额外赠送的车位，虽然该公司称房屋前后仍有绿地，但由于房屋交易的特殊性，消费者对房屋的独占性和私密性的期待应为合理预期，故开发商对房屋前后绿地的解释与消费者预期的私家花园、私家车位的理解不一致，且作为普通消费者，康惠芳在开发商宣传该房屋为一期的情况下，已经实地察看了样板房，即已尽到了审慎注意义务，本案现有证据亦表明，上璞公司在宣传时表示系争房屋为一手房，之后的催款函等材料亦明确系争房屋为预售的商品房，故康惠芳在不知系争房屋实为二手房且房屋上设有抵押，并在上璞公司的诱导下误以为房屋前后有私家花园和额外赠送车位的情况下，与该公司签订了样张买卖合同，属于在欺诈的情况下签订的合同，故康惠芳要求撤销样张合同于法有据，本院可予支持，上璞公司要求解除合同没有依据，本院不予支持。对于合同签订时间问题，从买卖双方分别提供的合同内容、杨明心的录音资料、上璞公司内部作出的认购/签约确认单上的时间节点及该公司寄给康惠芳的催款函记载的内容来看，上璞公司主张该合同签订于2016年9月10日依据不足，本院不予采纳。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。合同签订后，康惠芳已向上璞公司支付了100,000元定金和750,000元首付款，其要求该公司返还具有事实和法律依据，本院可予支持，其因此损失的利息及信用卡手续费亦应由该公司承担，但其主张的升级装修费和团购费并非由上璞公司收取，其要求上璞公司返还并支付相应利息没有依据，本院不予支持。康惠芳在发现受到欺骗后没有继续支付购房款并无过错，故上璞公司要求康惠芳支付违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告(反诉被告)康惠芳与被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)之间签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》样张合同；二、被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)康惠芳购房款850,000元(含定金100,000元)；三、被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)康惠芳以100,000元为本金、自2016年9月12日起及以750,000元为本金、自2016年9月28日起，至实际返还前述款项之日止，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；四、被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)康惠芳银行卡手续费966元；五、驳回原告(反诉被告)康惠芳要求被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)返还团购费150,000元、升级装修费80,000元及相关利息损失的诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,762元，减半收取计7,381元，财产保全费5,000元，共计12,381元(已由康惠芳预缴)，由原告(反诉被告)康惠芳负担1,231元，被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)负担11,150元，上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院；反诉案件受理费3,540元，由被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  倪军燕二〇一七年八月二日书记员  唐 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。