安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1332号原告：阜阳奥美房产经纪有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区一道河路南侧大唐家园小区8C室16层，统一社会信用代码91341200597113Y(1-1)。法定代表人：项慧，总经理。委托代理人：张汝勇，安徽典兴律师事务所律师。委托代理人：忽军，安徽典兴律师事务所律师。被告：李伟，女，1984年8月13日出生，汉族，住合肥市包河区。委托代理人：马荣华，安徽张家和律师事务所律师。原告阜阳奥美房产经纪有限公司(以下简称奥美公司)诉被告李伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥美公司的委托代理人忽军，被告李伟及其委托代理人马荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥美公司诉称：2014年12月17日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，被告租住原告位于合肥市包河区房屋一套，建筑面积为227.66平方米，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金为8000元／月，租金交付时间为半年一结，被告若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，并为其配备了电视机、茶几等生活用品。被告租住至合同期满后，未与原告签订租赁合同，仍继续租住，且拖欠房租。为此，原告多次要求被告付清房租并搬离房屋，可被告置之不理。截至起诉之日，被告己拖欠原告租金30000元未付。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方房屋租赁关系；2、被告向原告支付租金46000（暂计算至2017年1月31日）及逾期违约金3120元（暂按月利率2%分段计算：①以6000元为基数自2016年8月1日至2017年1月31日为：6000元×2%×6个月=720元；②以8000元为基数自2016年9月1日至2017年1月31日为：8000元×2%×5个月=800元，③以8000元为基数自2016年10月1日至2017年1月31日为：8000元×2%×4个月=640元;④以8000元为基数自2016年11月1日至2017年1月31日为8000×2%×3个月=480元;⑤以8000元为基数自2016年12月1日起至2017年2月31日为8000元×2%×1个月=320元；以8000元为基数自2017年1月1日至2017年1月31日为8000×2%×1个月=160元，自2017年2月1日起至腾房之日止的租金及逾期违约金分别按每月8000元，月息2%续算；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李伟辩称：一、原被告之间不存在拖欠租金的事实，被告已经向原告足额支付了租房款，原告的主张不符合事实，也无法律依据，应予以驳回；二、被告不仅未拖欠房租，相反多支付了6000元房租及8000元押金，合同已解除，原告应当返还；三、原告要求解除合同期间，因被告在国外旅游，无法将自己的物品搬离，后期因项燕将房屋门锁更换并授权物业公司对该房停电停水，以业主身份告知物业不许被告搬动屋内任何物品，使被告无法将自己的物品搬离，造成被告昂贵的家具，家用电器，食品及护肤保养品损毁、过期，无法使用，给被告造成了巨大的财产损失。被告同意解除双方租赁合同，且事实上双方早已解除了该份房屋租赁合同。综上，被告没有拖欠房屋租金，原告的诉求无事实及法律依据，应当驳回，同时原告应当依据合同返还被告多支付的房租6000元及租房押金。经审理查明：原告奥美公司系合肥市包河区房屋的所有权人。2014年12月17日，原告（甲方）委托案外人黄奇超与被告李伟（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租住甲方位于合肥市包河区房屋，房屋建筑面积227.66平米，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为8000元，租金按半年结算，首次租金乙方于合同签订之日交付，以后各期租金交付时间为半年一结，若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金，乙方于合同生效之日向甲方交付该房屋租赁保证金8000元整，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。乙方拖欠租金累计达十五日，甲方有权单方解除合同并要求乙方在十日内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿，房屋租赁期间，乙方应支付水电费、煤气费、宽带网路费、暖气费、电话费、有线电视费等。合同签订后，被告支付黄奇超租金、保证金合计56000元，另支付黄奇超中介费4000元。2015年1月1日，被告开始承租案涉房屋。2015年6月，被告又支付了租金48000元。期满后，被告继续承租案涉房屋，并于2015年12月23日支付了2016年1月1日至2016年6月30日的租金48000元。2016年8月2日，被告通过微信转付租金10000元。2016年7月25日，项燕通过微信通知被告将于周末（2016年7月29日）收房。被告回复称：在澳大利亚度假，下个月回去搬。2017年4月2日，被告将案涉房屋返还原告。另查明，2016年10月31日前，案外人项燕系原告法定代表人。2016年8月30日，项燕出具授权书一份，授权案涉房屋所在物业公司对案涉房屋停水停电，直至2017年3月19日恢复。上述事实，除原被告的当庭陈述外，还有原告提供的房屋租赁合同、短信截图、房产证，被告提供的企业登记信息、短信截图、报警记录、授权书、视频及申请本院调取的证据、黄奇超的证言等在卷佐证。本院认为：原告奥美公司委托案外人与被告李伟签订的《租赁房屋合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同约定案涉房屋的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租赁期满后，双方虽未续签合同，但被告又缴纳了六个月的租金，继续使用房屋，原告没有提出异议，故双方签订的租赁房屋合同继续有效，形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年7月25日，原告通过微信通知被告于2016年7月29日收房，应视为向被告发出解除合同通知，该通知到达被告时不定期租赁合同解除，诉讼时已不存在解除合同的情形，原告主张解除双方间的租赁关系，本院予以驳回。不定期租赁合同解除后，被告应腾出房屋，返还租赁物，根据原告提供的微信截图，能够证明原告给予了被告一周的合理搬迁期限，因被告在国外度假，导致在此期间不能返还租赁房屋，故本院根据客观情况，酌定被告搬迁期限为15天，被告最迟应于2016年8月10日返还案涉房屋。但截至2016年8月30日，被告仍未腾出房屋，返还租赁物，原告授权房屋所在物业公司对案涉房屋停水停电，直至2017年3月19日恢复。原告对租赁房屋采取断水断电措施后，被告应否支付该期间占有使用费是本案的争议焦点。本院认为，不定期租赁合同解除后，在合理期限内返还租赁房屋是被告应尽的义务，在该合理期限经过后，原告无须继续履行原租赁合同义务向被告提供符合使用条件的房屋，而供水、供电虽然是作为保证房屋正常使用的内容之一，但因被告无正当理由未返还房屋，原告对其断水、断电并无不妥，故在此期间，被告也应参照双方签订的租赁房屋合同计算标准支付占有使用费直至2016年4月2日止。被告辩称合同解除后，未返还房屋，系因原告将案涉房屋门锁更换、以业主身份告知物业不许其搬动屋内任何物品，导致其无法搬离。由于被告提供的证据不足以证明原告存有上述行为，且原告也予以否认，故本院对被告辩称不予采信。被告在承租案涉房屋时缴纳了8000元保证金，依据合同约定应当在合同到期当日无息退还给被告，现原被告双方均同意将该保证金冲抵租金，本院予以准许。2016年8月2日，被告通过微信向原告支付1万元，后未再支付占有使用费，现原告主张被告按原租金8000元/月的标准支付房屋占有使用费直至腾房之日止，本院予以支持。经计算，被告应支付原告2016年9月至2017年4月2日期间的占有使用费为50533元（2000元＋8000元×6个月＋8000元÷30天×2天）。根据合同法及其司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》明确约定承租方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向出租方支付违约金。被告逾期支付给原告造成的实际损失是租金利息的损失，而双方约定的每日支付月租金的千分之三的违约金过分高于造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为应当予以减少，现原告主张以被告每月欠付占用使用费的数额，按年利率24%计算违约金，符合法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李伟于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳奥美房产经纪有限公司房屋占用费50533元及逾期付款违约金（按年利率24%，以2000元为基数，自2016年10月1日计算至2016年10月31日；以10000元为基数，自2016年11月1日计算至2016年11月30日；以18000元为基数，自2016年12月1日计算至2016年12月31日；以26000元为基数，自2017年1月1日计算至2017年1月31日；以34000元为基数，自2017年2月1日计算至2017年2月28日；以42000元为基数，自2017年3月1日计算至2017年3月31日；以50000元为基数，自2017年4月1日计算至2017年4月2日；以50533元为基数，自2017年4月3日计算至款清之日止）；二、驳回原告阜阳奥美房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元减半收取514元，由被告李伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁文华二〇一七年五月十日书记员  钱 宇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和结算条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。