上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一（民）初字第18222号原告上海益镇物业管理有限公司，住所本市嘉定区。法定代表人刘文洋，董事长。委托代理人张明华。被告金玉琴，女，1965年4月27日出生，汉族，住本市闵行区。委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。委托代理人曹征，男，住本市闵行区。原告上海益镇物业管理有限公司与被告金玉琴、曹强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理。依法由审判员沈会川适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院准予原告撤回对曹强的起诉。原告上海益镇物业管理有限公司的委托代理人张明华，被告金玉琴的委托代理人何芬、曹征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海益镇物业管理有限公司诉称，被告为春申路XXX弄XXX号XXX室和XXXXXXX房屋业主，原告为上述房屋所在“XXXXX”小区的物业管理单位，被告房屋的物业管理费收费标准分别为0.42元（2014年5月之前）和0.85元（2014年6月之后）。现原告履行了管理职责，但被告未能按约支付2013年7月至2014年12月的物业管理费。原告多次催讨无果后诉至本院请求判令被告立即支付上述期间内拖欠的物业管理费1，702.60元以及滞纳金170元。被告金玉琴辩称，其确实从2013年7月起未交物业管理费，但主要基于以下几个方面的原因：一、2014年6月之后原告擅自提高了物业收费标准，从0.42元每月每平方米提高到0.85元每月每平方米，被告不能认可，因为当时其与开发商办理入住手续时，开发商的告知单上确定的物业管理费的标准就是0.42元每月每平方米；二、其与原告之前并不存在物业管理合同，原告提供的物业服务合同已经于2011年11月底到期，而被告是2012年1月办理入住手续；三、原告提供的物业服务合同是小区一期的业委会和原告签订，而小区一期业委会不能代表小区内的二期业主，因为一期业委会成立时二期业主都没有入住，业委会中也没有二期业主代表，所以合同是无效的；四、既然小区的一期和二期属于同一个物业管理区域，也由同一个物业管理公司进行管理，那么应该实施同一个收费标准，现在一期业主的物业管理费标准就是0.42元每月每平方米，所以被告也应该按照上述标准交纳物业管理费，而且据被告所知，原告现在仍然对部分房屋还是按照0.42元每月每平方米的标准收取物业管理费；五、原告在物业管理过程中存在诸多不到位之处，比如私自在小区内植入广告、敲掉信箱、更改门禁系统、清洁不到位、停车混乱、不及时修理监控等等，尤其是被告所有的603室房屋存在漏水情况，物业维修了多次仍不能修复，故物业管理费应当予以减免。经审理查明，2011年3月23日，上海市闵行区XXXX小区业主大会与原告签订了物业服务合同，委托原告对属于同一个业主大会的“XXXXX”区域提供物业服务。合同约定由原告向业主收取物业服务费用，其中多层住宅的标准为每月每平方米0.85元，同时特别注明多层住宅全部为拆迁安置房，物业费按0.85元每月每平方米优惠收取。该合同同时约定合同期限至2011年11月30日止，在合同期限届满前三个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，原告应在合同期限届满后三个月继续履行合同，业主大会应在此期间内选聘新的物业管理企业。但该合同期限届满后，双方未签订新的合同，业主大会也未选聘新的物业管理企业，原告一直为“XXXXX”提供服务至今。另查明，被告为春申路1717弄“XXXXX”XXXXXXX以及XXXXXXX的房屋（多层）业主，面积分别为83.96平方米和96.93平方米。2012年1月，被告办理了入住手续，在动迁安置单位交付的入住单上载明多层住宅的物业管理费为每月平方米0.42元，被告以该标准与原告结清了2013年6月之前的物业管理费。由于双方对2014年6月之后的物业管理费标准存在争议，且被告对原告未能解决其房屋渗漏问题不满，故被告从2013年7月起未再交纳物业管理费。再查明，“XXXXX”（蔷薇四、六村二期）和“XXXX”（蔷薇四、六村一期）属同一物业管理区域，只能成立一个业主大会，而上海市闵行区XXXX小区业主大会已经于2008年成立，故“XXXXX”区域无法再成立新的业主大会。关于“XXXX”区域，该区域内的房屋于1995年交付，也是委托原告提供物业管理，业主大会与原告就该片区域签订了单独的物业服务合同，现在物业服务费的标准为多层0.55元每月每平方米。再查明，2013年4月14日，被告与XXXXXXXXXXXXX就春申路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订上海市商品房出售合同，合同补充条款一第5点明确“XXXXX”的物业管理服务公司为原告，被告同意遵守相关的物业服务合同和管理规约，被告应按照多层住宅0.85元每月每平方米，高层住宅1.70元每月每平方米向原告支付。以上事实，由物业服务合同、补充协议、房产登记信息、上海市商品房出售合同、业委会情况说明以及补充情况说明、业委会主任杨昌远询问笔录以及当事人庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。原告作为物业服务企业为包括被告在内的全体小区业主提供物业服务，而被告在接受了原告提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，向被原告支付相应的物业服务费用，但主要争议焦点在于收费标准，原告主张按0.85元每月每平方米收取，而被告认为应当以0.42元每月每平方米作为标准。对此，本院认为，应从以下几个方面作出分析和认定：第一，物业服务合同的效力问题。在建筑物建成之后，随之而来就是需要对相关建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车及保安等相关服务必须跟上，因此在房屋交付之前，为该区域选定物业服务企业是完全有必要的，此为其一。其二、本案所涉的“XXXXX”区域由于和“XXXX”区域被有关部门划定为同一个物业管理区域，只能成立一个业主大会，而“XXXX”的业主大会早已经成立，该业主大会形式上也是“XXXXX”的业主大会，对外统称“上海市闵行区XXXX小区业主大会”，对外统一代表全体小区业主利益；又因为同一物业管理区域只能委托同一个物业公司管理，而“XXXX”区域已经委托原告进行物业管理，因此“XXXXX”区域也只能委托原告进行管理；因此“上海市闵行区XXXX小区业主大会”与原告就“XXXXX”区域签订物业服务合同，并无不当。其三、虽然“XXXXX”区域业主认为“上海市闵行区XXXX小区业主大会”在该区域房屋交接之前就已经成立，不能代表该区域业主利益；但本院认为，根据我国《物权法》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；因此，“上海市闵行区XXXX小区业主大会”与原告的物业服务合同是否损害了“XXXXX”区域内全体业主的利益，则属于该区域全体业主内部管理事务，应由该区域小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权；但在业主大会的决定被撤销前，其决定对该区域的小区业主仍具有法律约束力，不能以此否定业主大会代表该区域业主对外签订合同的效力。第二、同一个物业管理区域不同收费标准的问题。本市相关部门虽然规定同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应执行同一价格标准；但本案中的“XXXXX”区域，与属同一个物业管理区域的“XXXX”区域交房时间间隔将近20年，两片区域在房屋结构、公共设施和绿化等各方面都存在较大的差异，原告提供管理服务的内容和标准不同，故两片区域实施同一收费标准的前提并不存在，原告不实行同一个收费标准并不违反相关规定。第三、关于合同期限问题。虽然原告提供的物业服务合同已经到期，但原告仍然按照已经到期的合同内容提供服务，形成事实物业服务状态，原告以自己的实际行为履行了合同的主要义务，被告没有明确提出异议也接受了服务行为，服务合同关系实际成立，原告仍有权按照原来的合同约定向被告收取物业管理费。第四、拆迁安置房享受物业管理费优惠问题。被告等动迁户在入住之初，其在入住单上被告知的物业管理费收费标准为多层房屋0.42元每月每平方米，虽然与物业服务合同确定的标准并不一致，但并不矛盾；因为首先物业服务合同作了特别注明，动迁安置房物业费优惠收取，其次根据各方面反映的情况来看，优惠的原因在于案外人补贴；因此动迁安置房的优惠情况应视案外人补贴而定，现在原告因为案外人终止补贴，故按合同约定向被告全额主张物业费，并非被告所理解的擅自提高收费标准，而是有合法依据，若被告对案外人终止补贴的行为不满，也与本案无关；即使原告现在对部分房屋仍然按照补贴后的标准收取，也是原告对自身权利处分，不能作为本案被告同样要求减免的依据；况且从被告签订的《上海市商品房出售合同》的内容来看，被告对多层房屋的真正物业管理费标准也是明知的，也愿意按该标准交纳。第五、关于服务不到位问题。首先，被告房屋漏水问题，原告并非未及时维修，而是修过多次，因房屋质量问题不能修复并不属于原告的责任。其次，其他业主提供的照片只能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来原告物业管理服务的全况，而且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。再次，若被告确实认为有足够证据证明原告长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体小业主的意见后，再与原告进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为被告等单个业主要求减免物业管理费的理由。综合上述分析意见，原告根据合同约定向被告主张2013年7月至2014年12月的物业管理费1702.60元并无不当，应予以支持。至于原告主张的滞纳金，由于被告并非恶意拖欠，故本院不予支持。同时，本院也希望，原告作为物业管理企业，今后能多与业主沟通，在向业主提供物业管理服务时，能恪守物业服务合同，认真做好物业管理工作，尽最大可能满足广大业主的需求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告金玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告上海益镇物业管理有限公司物业管理费1，702.60元；二、驳回原告上海益镇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告金玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈会川二〇一五年十一月二十四日书记员  夏颖芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。