黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑03民终72号上诉人（原审原告）：李桂芝，女，汉族，鸡西市鸡冠区小女人服装店个体业主，住黑龙江省鸡西市鸡冠区中兴家园小区。委托诉讼代理人：池俊常（与李桂芝系夫妻关系），男，汉族，鸡西市恒山区人民法院退休职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区中兴家园小区。上诉人（原审被告）：江玉华，女，汉族，鸡西矿业（集团）有限责任公司正阳煤矿职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区祥光月秀小区。委托诉讼代理人：毕振东，黑龙江雪原律师事务所律师。上诉人李桂芝、上诉人江玉华因房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日作出（2015）鸡民终字第291号民事裁定，以事实不清、适用法律错误为由，撤销一审判决，发回鸡冠区人民法院重审。鸡冠区人民法院重审后，于2016年11月1日作出(2016)黑0302民初3号民事判决，李桂芝、江玉华均不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李桂芝的委托诉讼代理人池俊常、上诉人江玉华及委托诉讼代理人毕振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂芝上诉请求：撤销一审判决，依法判决江玉华赔偿其房屋和各项损失175149.62元（含鉴定费2500元）。事实和理由：1、江玉华违约是本案事实，按照双方签定的损害赔偿请求书，证明房屋无法使用的时间是2014年8月1日，返还房屋租赁费费、供热费，赔偿电费、服务员工资和营业损失的日期均应自该天起算。2、应按损害赔偿请求书的标准认定货物损失价格、服务员工资、电费和营业损失。江玉华辩称，双方向鸡西市双龙房地产开发有限公司提出的损害赔偿请求书，不是双方达成的共识。一审认定未保护货物损失和服务员工资并无不当。江玉华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李桂芝的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人江玉华提供的租赁房屋完全符合约定的用途。即使室内设有污水池，亦不影响该租赁房屋的约定用途。一审法院认定的租赁房屋地面渗水，是相邻9号地下门市房供热管压坏下水管所致，与李桂芝所诉污水池无关。2、房屋租金、装修损失及供热费返还的时间节点应从江玉华收回钥匙的2015年4月30日起算，而不应是李桂芝提起诉讼的时间。3、因江玉华提供的租赁房屋符合约定用途，故不应返还装修损失，不应承担供热费。李桂芝辩称，房屋地面渗水不排除是9号门市房供热管损坏，但应由江玉华承担责任。李桂芝向一审法院起诉请求：要求被告江玉华返还房屋租金63750元，赔偿服务员工资22712元、电费4080元、供热费4381元、货物损失30000元、营业损失27200元、装修损失价值20526.62元，共计172649.62元。一审法院认定事实：2014年4月14日，李桂芝（乙方）与江玉华（甲方）签订房屋租赁合同，由李桂芝租赁江玉华位于鸡西市鸡冠区批发一条街金浪浴池地下的门市（8号门市），合同中约定：“一、租赁期限：从2014年4月30日起至2019年4月30日止，租赁期限为5年。二、房屋租赁金额：本年度租金85000元，甲方应将房屋交付乙方使用。交款方式：年交费，并上打房租（提前三个月），房租一律不予退还，如乙方不按时交纳租金，甲方立即将房屋收回。三、从第二年起租金随市场价格涨幅进行调整。四、乙方在租赁期间自行缴纳因房屋使用发生的费用，如：供热费、土地使用税、物业管理费、水费、消防、卫生、垃圾处理等费用，因乙方不能缴纳费用给甲方造成损失由乙方负责。五、乙方在租赁期间，因装潢发生的费用甲方概不负责，合同期满后，乙方必须保证房屋完好无损。六、乙方在房屋租赁期间，必须注意安全，保证水、电、煤气等安全使用与检查，由此造成损失，由乙方负责，并赔偿甲方及受损方的损失。如遇到自然灾害等不可抗拒因素造成的损失，甲方概不负责，由乙方承担。七、该门市在租赁期间供电、供水、供热及门窗、煤具等一切设施出现问题由乙方负责修理更换。八、甲方在租赁期间，因故提前收回房屋时，必须退还乙方全部租金并赔偿乙方一切经济损失。九、合同期满后，在同等条件下，乙方有优先权承租，如乙方不续租，应提前三个月向甲方说明，甲方在门面贴出出租出卖。十、房屋合同没有到期中途转租必须由房主同意，甲方收取乙方押金5000元，在必须保证房屋完好无损，保持原状，不欠必须交齐所有费用的情况下，甲方退还乙方押金。……”合同签订后，双方依约履行合同义务，李桂芝向江玉华交付房屋租金85000元、押金5000元，共计90000元。江玉华向李桂芝交付房屋，李桂芝装修房屋后用于经营服装店。后李桂芝发现承租房屋地板渗水，造成损失，便与江玉华协商此事，江玉华即通知房屋开发商（即鸡西市双龙房地产开发有限公司）处理此事，鸡西市双龙房地产开发有限公司现已将漏水点修复完毕。李桂芝称其承租的门市房屋卫生间内有一污水池，渗水原因系室内污水池未及时排放导致污水溢出渗往地面，与9号门市无关，但未提交有效证据予以证实。原、被告为向鸡西市双龙房地产开发有限公司主张赔偿，于2014年10月8日签订损害赔偿请求书，内容为：“双龙房地产开发公司：靓女人服装专卖店租赁江玉华位于新浪浴池半地下8号门市，因热力公司位于新浪浴池半地下9号门市供热管压坏下水管道，导致我屋内进水，地板泡坏，部分商品潮湿变质受损，且因室内臭味熏人至今无法营业，截止今日已造成经济损失8万余元。具体明细如下：房费15844元、电费2040元、服务员工资11356元、货物损失30000元、地板损失10000元。”后因赔偿问题协商未果，李桂芝诉至法院，向江玉华主张赔偿。诉讼中，经李桂芝申请，本院依法委托鸡西市科法司法鉴定所对剩余租赁期限即2014年12月19日至2019年4月30日的装修价值进行鉴定，该鉴定中心于2016年6月30日出具鉴定意见书，意见为：剩余租赁期限内即2014年12月19日至2019年4月30日的装修价值为20526.62元。原、被告对鉴定意见无异议。李桂芝称其经营至2014年12月15日将房屋腾出并通知江玉华收回房屋，但江玉华迟迟未到李桂芝处取回钥匙，江玉华于2015年4月30日收回出租房屋，并称承租房屋地板渗水后虽继续经营，但因房屋内有异味，影响销售，存在营业损失。江玉华称李桂芝是2015年4月30日才将房屋返还，之前未通知江玉华收回房屋。李桂芝于2014年12月16日为承租房屋交纳供热费4381.01元，鸡西地区供热期为2014年10月5日至2015年4月30日。因赔偿问题，原、被告未协调一致，故李桂芝诉至法院，要求江玉华返还2014年8月1日至2015年4月30日的房屋租金63750元，并赔偿2014年8月1日至2014年12月15日的服务员工资22712元、营业损失27200元、电费4080元（30元/天）、供热费4381元、货物损失30000元、装修损失价值20526.62元，共计172649.62元。李桂芝在庭审中称受损货物已经低价处理，在经营期间雇佣一名店长，月工资2000元，两名服务员，月工资均为1500元。李桂芝要求江玉华赔偿电费损失，但未提交相应票据。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李桂芝租用江玉华的房屋系经营服装店，开始经营后，地面渗水将其装修的地板浸泡并散发异味，影响了李桂芝正常营业，其租赁的房屋不能达到约定的用途，江玉华应当向李桂芝承担违约责任。对于李桂芝要求江玉华返还房屋租金、供热费的问题，因李桂芝称其于2014年12月15日通知江玉华终止双方签订的合同，江玉华有异议，但李桂芝于2014年12月19日已诉至本院，故对李桂芝要求返还房屋租金可从2014年12月19日计算至2015年4月30日，数额为30972.60元（85000元/年÷365天×133天），返还的供热费可从2014年12月19日计算至2015年4月30日，数额为2801.32元。对于李桂芝要求服务员工资、营业损失、电费的问题，因李桂芝自认在此期间开业经营，且未提交充分证据证实其损失数额，故本院不予支持。对于李桂芝要求的货物损失，因李桂芝自认已将货物自行处理，故对货物的损失数额无法确认，不予支持。对于李桂芝要求的装修损失价值，因该价值已经鉴定机构鉴定，且双方当事人对鉴定意见无异议，故对该费用予以支持。综上所述，对李桂芝要求江玉华赔偿房屋租金、供热费及装修损失价值的诉讼请求，予以支持。对李桂芝要求江玉华赔偿服务员工资、营业损失、电费、货物损失的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决被告江玉华于本判决生效后十日内赔偿原告李桂芝房屋租金30972.60元、装修损失价值20526.62元、供热费2801.32元，共计54300.54元。本案二审争议的焦点是：上诉人江玉华提供的租赁房屋是否符合约定用途；李桂芝的各项损失如何认定。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。出租人江玉华应当为承租人李桂芝提供符合约定的经营房屋。非因李桂芝原因，房屋地面渗水将地板浸泡，影响了李桂芝的经营，应当认定江玉华提供的房屋不能达到李桂芝的约定用途，应承担违约责任。李桂芝与江玉华在房屋地面渗水后，就损失问题双方签字向鸡西市双龙房地产开发有限公司提出的损害赔偿请求书，不是李桂芝向江玉华主张赔偿双方认可的赔偿协议，故该损害赔偿请求书不能作为江玉华认可李桂芝的损失依据，亦不能证实江玉华认可自2014年8月1日起计算返还房屋租赁费和供热费用。李桂芝起诉前已通知江玉华终止合同，并诉至法院主张权利，一审法院以李桂芝起诉的2014年12月19日作为计算江玉华返还房屋租赁费和供热费的起算点并无不当。李桂芝与江玉华系租赁合同的承租人和出租人，相互间负有权利义务。江玉华虽主张租赁房屋地面渗水是由其房屋相邻的9号地下门市房供热管压坏下水管所致，但其作为合同相对人应当向李桂芝承担违约责任。江玉华应当返还李桂芝2014年12月19日起至2015年4月30日的房屋租赁费和供热费，亦应承担李桂芝剩余租赁期的房屋装修价值损失。对李桂芝主张的货物损失、服务员工资、电费和营业损失的诉讼请求，因其自认此期间开业经营，对货物进行了处理，且未提交有效证据证实损失数额，故一审法院未予保护亦无不当。综上所述，上诉人李桂芝、江玉华的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8512元（李桂芝交纳4256元、江玉华交纳4256元），由上诉人李桂芝、江玉华各自负担4256元。本判决为终审判决。审判长  管霜梅审判员  高亚萍审判员  周德艳二〇一七年三月七日书记员  曹 月书记员  张瀚元