广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2015）深福法民三初字第1365号原告赵爽爽被告深圳赛博迈特数码科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路法定代表人张瑞麟，董事长。委托代理人李翊，该公司员工。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年9月23日公开开庭进行了审理，原告赵爽爽、被告委托代理人李翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月18日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定将原告名下位于深圳市福田区华强北路现代之窗大厦赛博数码广场裙楼3845铺位出租给被告使用。合同签订之后，原告当即向被告交付了出租场地，被告也支付了租赁押金2592元。因被告多次延迟支付租金，2014年4月双方曾有协商签订《租赁合同》的补充协议，但因双方分歧太大而无法达成一致意见，所谓的补充协议并未生效。2014年8月25日，原告接到被告发出的解约通知，原告于当日立即回函不同意解约。原因是原告仅收到深圳赛博迈特数码科技有限公司告知函，告知原告将提前解除租赁合同，并且未提出任何赔偿方案。鉴于目前华强北商圈地铁施工己经严重影响到商铺出租率，如被告在此时提出提前解除租赁合同而又无合理的赔偿方案，则原告名下的商铺必然会长期空置而遭受巨大经济损失。原告父母年过古稀且体弱多病，母亲为癌症病人，需要长期服用大量昂贵药品维持，此租金对原告家庭是非常重要的经济来源。因被告多次拖延或不支付租金，按合同约定条款应判令被告支付违约金20万元，因原告与被告已有十多年租赁关系，从情理上讲，原告自愿将违约金由合同约定的20万元减少为10万元。另外，被告多次违约拖欠、少付或不付租金，并于2014年8月后至今未付租金。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，应当受到法律保护，被告迟延支付租金有过错，且迟延支付租金超过30日，依照约定，原告有权提出解除合同并要求被告支付违约金。据此，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、不退还被告交付的押金2592元；3、被告支付违约金10万元；4、被告承担全部诉讼费。被告口头答辩称，1、被告已于2014年8月25日向原告发送《解约暨交接铺位通知书》，原告已确认收到该通知书。双方的租赁合同应自原告收到解约通知书之日即2014年8月25日解除，并且解约通知书发送前，被告已将原告铺位恢复原状并清空。2、原告收到解约通知书后，怠于前来交接铺位并重新出租，没有履行减少损失扩大的义务。被告已经履行了适当通知的义务，不能因为原告自身的原因而无限扩大被告的责任。3、根据双方租赁合同第一条第3款的约定，在合同自动终止时，由原告无息退还押金，原告应在合同解除后向被告退还一个月押金2592元。4、原告主张的10万元违约金远超过租赁合同剩余期限的租金，显然不能适用，违约金应参照合同，以实际损失为确定标准。经审理查明，2011年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区华强北路现代之窗大厦3楼3B45商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金2592元，第2年月租金2721.60元，第3年月租金2857.68元，第4年月租金3000.56元，第5年月租金3150.59元；按照先付费后使用的原则，合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金2592元，并预先支付合同第一年前6个月的租金15552元，之后，每年的年租金分两次提前1个月由乙方向甲方支付；本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方的押金；乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；乙方逾期超过30日，或连续两次逾期的，甲方有权免责解除合同，并追究乙方违约责任；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。合同签订后，原告将商铺交给被告经营管理，被告依约支付了租赁押金2592元。双方开始正常履行合同。2014年4月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：基于双方已就涉案商铺签订租赁合同，因深圳地铁7号线施工及整体IT行业不景气，致使乙方商场经营困难，亏损严重，现双方就租金标准达成补充协议；双方同意2013年7月1日至2013年10月31日期间实付月租金为2721.60元，2013年11月1日至2014年10月31日期间实付月租金为1905.12元，2014年11月1日至2016年6月30日期间实付月租金为1905.12元；本补充协议为前述租赁合同的补充，与租赁合同具有同等法律效力，本协议未约定的，仍按租赁合同的约定执行。上述补充协议签订后，双方继续正常履行合同至2013年6月份。2013年7月份开始，被告交付租金存在多次逾期情形。被告陆续交付租金至2014年8月份，此后未再支付租金。2014年8月20日，被告向原告发出《解约暨铺位交接通知书》，称：因近两年来IT行业受冲击，且华强北路地铁长期围挡施工，致使赛博数码广场大量铺位长期空置，经营极端困难，被告长期亏损，资不抵债；现赛博数码广场将停止经营，故书面通知原告于2014年8月31日解除双方就涉案商铺签订的租赁合同，并请原告最迟于2014年8月31日到指定联系地址现场办理铺位交接手续，如未按期到场办理铺位交接手续，则视为铺位已于2013年8月31日交接完毕；原告已付的租赁保证金或押金全额作为付给原告的赔付金，若租赁保证金或押金不足签订租赁合同时2个月租金的，则被告将按签订租赁合同时的2个月租金向原告补足。2014年8月25日，原告在上述《解约暨铺位交接通知书》下方注明“本人不同意解约，赔偿金额应按签订租赁合同履行”后，将通知书寄回给被告。之后，被告清空了涉案商铺。2014年9月15日，被告从涉案商铺所在的现代之窗商业裙楼整体撤场。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于涉案合同是否提前解除以及解除时间。被告于2014年9月15日已清空铺位并整体撤场，此时合同已实际无法继续履行，故本院认定涉案合同已提前解除。关于解除时间，虽然被告于2014年8月份向原告发出解除合同通知，但本案不存在合同约定的被告有权提前解除合同的情形，即被告并不享有合同提前解除权，且原告明确表示不同意，故被告发出解约通知并不当然视为合同解除，而此后被告清空铺位并整体撤场，实际已将商铺退还原告，据此，本院认定合同实际解除时间应为被告整体撤场时间即2014年9月15日。关于被告违约责任的承担问题。在合同履行过程中，被告因不可归责于原告的自身原因提前解约，构成根本性违约，原告据此有权没收租赁押金2592元并要求被告依约支付违约金。关于原告主张的提前解约违约金10万元，合同约定，在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元，现被告因其自身原因而提前解约，符合该条款约定的违约情形，虽然原告主动将违约金调低至10万元，但该违约金金额仍过分高于原告因被告提前解约而遭受的租金损失，且被告在答辩时实际已提出了调整违约金的主张，故本院综合考虑原告因提前解约而受到的合理租金损失、提前解约后商铺的客观租赁前景、原告的履约情况（包括已同意合理降租）、被告的违约情况（包括存在多次逾期支付租金情形）以及依约应承担的违约责任（包括逾期支付租金的违约金）等因素，同时考虑违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，酌情将违约金调整为6万元，对原告过高的违约金请求部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告赵爽爽与被告深圳赛博迈特数码科技有限公司于2011年6月28日签订的《租赁合同》及于2014年4月22日签订的《补充协议》均于2014年9月15日解除；二、确认原告赵爽爽有权没收被告深圳赛博迈特数码科技有限公司已支付的租赁押金2592元；三、被告深圳赛博迈特数码科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告赵爽爽支付提前解约违约金6万元；四、驳回原告赵爽爽的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2352元（已由原告预交），由原告负担917元、被告负担1435元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  洁  珊人民陪审员 韦  开  丽二〇一五年十月九日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。