三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初3797号原告：三亚维维纳斯商业管理有限公司，住所地：三亚市大东海海花路以西海韵路以南金茂海景花园****房。法定代表人：王迎军，该公司总经理。被告：三亚侨香物业服务有限公司，，住所地：三亚市大东海海花路以西海韵路以南金茂海景花园****房法定代表人：黄泽凯，该公司主任。委托代理人：王竹，海南建亚律师事务所律师。原告三亚维维纳斯商业管理有限公司（以下简称维维纳斯公司）诉被告三亚侨香物业服务有限公司（以下简称侨香公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告维维纳斯公司的法定代表人王迎军，侨香公司的法定代表人黄泽凯及其委托代理人王竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告维维纳斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2012年12月31日签署的《租赁合同》；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月31日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定由原告向被告承租位于三亚市大东海金贸海景花园游泳池，用于健身、游泳、休闲茶座等项目的开设。租赁期间自2012年12月31日至2022年12月30日止，同时约定租金2万元每年，一年为一个支付周期，且原告在合同签订时向被告支付5000元作为保证金。原告在合同签署后，依法履行合同约定，专心管理并经营该泳池，由于被告将泳池交付给原告时，该泳池处于未完工状态，原告委托施工单位将泳池整体净化设备、瓷砖、输水排水管道系统及周边绿化配套设施等建造完毕，为此原告共支出建设款90余万元。2017年1月6日，原告按约定将本年度租金付给被告。但是，被告在收取原告租金后，自2017年3月开始，无故拒绝原告对该租赁场所的管理、使用。原告多次与被告进行沟通，要求其履行合同义务，但被告拒绝履行。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，被告的行为已经构成严重违约。为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告侨香公司辩称：因原告违反合同约定将泳池转租给第三人，被告已于2016年10月份通过电话通知、报纸登报方式通知原告解除合同，因此，不存在继续履行的可能。本院经审理认定事实如下：侨香公司系金茂海景花园小区泳池场地的使用权人。2012年12月31日，侨香公司与维维纳斯公司签订了一份《租赁合同》，约定侨香公司将金贸海景花园的游泳池出租给维维纳斯公司，租赁合同自2012年12月31日至2022年12月30日止；合同期限内，未经侨香公司书面同意维维纳斯公司不得以任何形式将该场地转租，否则视为维维纳斯公司根本违约，侨香公司有权选择单方面解除合同或有权选择根据实际情况单方面调高泳池场地的租金；该泳池场地基本租金以一年为一个支付周期，维维纳斯公司须于每个支付周期第一个月的5日前将该周期的泳池场地基本租金支付至侨香公司指定账户，泳池场地的年基本金为人民币2万元，第一个周期的泳池场地基本租金应于签订本合同当日支付；签订本合同当日，维维纳斯公司需一次性向侨香公司交纳5000元的租赁保证金。2013年1月10日，侨香公司将泳池交付给维维纳斯公司。2013年3月3日，维维纳斯公司向侨香公司支付了租赁保证金5000元。2014年2月25日，维维纳斯公司与案外人关某签订《泳池管理承包合同》，约定维维纳斯公司将金茂海景花园的游泳池发包给关某经营使用，每年承包费用为15万元，管理承包期限自2014年5月6日至2022年5月6日止。2016年9月30日，侨香公司在海南日报上发布公告，载明：维维纳斯公司于2012年12月31日与侨香公司签订《租赁合同》，约定由该司承租金贸海景花园游泳池场地，因维维纳斯公司未按合同约定执行，根据《合同法》的有关规定，侨香公司现公告通知维维纳斯公司解除上述租赁合同，请维维纳斯公司于2016年10月10日之前主动与侨香公司联系并清理撤场，否则侨香公司将代为进行清理。2017年1月6日，维维纳斯公司的法定代表人王迎军向侨香公司汇款2万元，注明是2017年泳池租金。另查，维维纳斯公司系有限责任公司，注册资本30万元，股东有黄泽凯、王迎军，其中黄泽凯认缴额为0.3万元，王迎军的认缴额为29.7万元。庭审中，维维纳斯公司主张该公司与关某签的是承包合同，不是转租，即便是转租也已长达3年，侨香公司同在小区内应当知情，而且侨香公司的法定代表人黄泽凯也是维维纳斯公司的股东，侨香公司还能在本案中提供原告与关某的合同作为证据，因此，侨香公司以转租未经过其同意为由解除合同不符合事实。侨香公司辩称，首先，虽然同在小区，但是关某一直称自己是维维纳斯公司雇来管理泳池的，并未说自己是转租，而且租金一直是由维维纳斯公司直接向侨香公司缴纳，直至2016年6、7月份，因为维维纳斯公司拖欠泳池租金，侨香公司催要时找到关某，关某才将转租一事如实告知，并提供了双方的转租合同；其次，侨香公司的法定代表人黄泽凯原来与维维纳斯公司的法人王迎军是朋友，当时王迎军不想成立一人有限公司，就让黄泽凯帮忙挂名股东，黄泽凯并未实际出资，而且黄泽凯只形式上登记1%的股权，黄泽凯也未实际参与过维维纳斯公司的管理经营，因此侨香公司对转租一事并不知情，侨香公司已经通过公告解除合同，也多次通过电话、短信通知原告解除合同，2017年的租金是原告自行缴纳，侨香公司同意退回。维维纳斯公司认可股东黄泽凯并未实际出资，所有注册资金都是由王迎军出资，该公司成立后尚未盈利，但王迎军有给过黄泽凯2万元的分红。侨香公司不认可该2万元是分红款。维维纳斯公司还称，黄泽凯于2016年10月份与该公司法人王迎军联系过要解除合同，但该公司不同意，后因发现侨香公司登报公告解除一事，才提起本案诉讼。以上事实有《租赁合同》、《泳池管理承包合同》、泳池场地租赁交接书、收款收据、现金缴款单及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，维维纳斯公司与侨香公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，各方应恪守履行。维维纳斯公司将泳池交给案外人关某使用，由关某按年支付费用，双方之间名为承包实为租赁，因此，维维纳斯公司与关某之间属于转租合同关系。本案的关键事实在于侨香公司是否对转租一事知情。首先，关某作为泳池的次承租人虽然实际在小区管理泳池，但若其向侨香公司称其是维维纳斯公司雇佣的管理者，侨香公司并不当然知道关某与维维纳斯公司的转租关系，维维纳斯公司也未能提供证据证明该公司已经告知侨香公司该转租事实。其次，侨香公司的法定代表人黄泽凯虽然登记为维维纳斯公司的股东，但黄泽凯并未实际出资，且王迎军在公司不存在盈利的情况下向黄泽凯支付2万元作为"分红"不符合公司股东的权利义务规则，因此，侨香公司抗辩黄泽凯只是维维纳斯公司的挂名股东，且未实际参与过维维纳斯公司的管理经营，本院予以采信。故维维纳斯公司关于侨香公司对转租一事知情的主张，本院不予支持。维维纳斯公司未取得侨香公司书面同意，将泳池转租给案外人关某已经违反合同约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款"承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"的规定，侨香公司有权解除与维维纳斯公司的《租赁合同》。侨香公司已于2016年9月30日登报发出解除函，也于2016年10月份告知维维纳斯公司的法定代表人王迎军解除合同一事，因此，维维纳斯公司诉求继续履行双方直接的《租赁合同》，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告三亚维维纳斯商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1266元（原告三亚维维纳斯商业管理有限公司已预缴，已减半收取），由原告三亚维维纳斯商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴小慧 二○一七年六月二十七日书记员 董子涵附相关法律条文：中华人民共和国合同法第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。