青海省格尔木市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）格民初字第593号 原告中国人民解放军62218部队。 法定代表人任选林，站长。 委托代理人王荣，男，1977年9月24日生，汉族。 委托代理人尹彩霞，青海法脉律师事务所律师。 被告吴社彬，男，1959年8月14日生，汉族。 被告黄金珠，男，1979年4月12日生，藏族。 被告李新宽，男，1977年5月13日生，汉族。 被告孙尚，男，1964年6月2日生，汉族。 被告潘贻茂，男，1962年6月20日生，汉族。 原告中国人民解放军62218部队与被告吴社彬、黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂侵权责任纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军62218部队委托代理人王荣、尹彩霞，被告吴社彬、黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国人民解放军62218部队诉称，2013年1月1日原告与被告吴社彬签订了一份《军队房地产租赁合同》，原告将其所有的位于格尔木市盐桥南路12号、建筑面积为1265平方米的房屋及1860平方米的场地租赁给被告吴社彬使用。双方约定的租赁期限为2013年1月6日起至2014年1月6日止，年租赁费130000元。租赁期满后，原告要求收回房屋，被告拒不搬出。在此期间，被告吴社彬擅自将部分房屋转租给被告黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂。2014年7月8日，原告明确告知五被告停止对外租赁，并下发了书面《通知》，五被告仍然置之不理。2015年3月30日原告再次下发书面《通知》，要求停止租赁，办理交接手续，但五被告至今不返还房屋及场地。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、五被告返还原告占有使用的房屋及场地；2、被告吴社彬支付原告房屋占有使用费130000元；3、本案诉讼费由五被告承担。 为证明其诉求，原告提交了以下证据：1、后营（2015）78号中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会（通知）《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》及营（2015）150号中国人民解放军总后勤部青藏兵站部（通知）《关于清理整治空余房地产租赁项目的通知》各一份，拟证明原告向被告吴社彬出租的房屋因未按规定纳入集中储备，按上级规定无法继续租赁；2、2014年7月8日及2015年3月30日原告向五被告发出书面《通知》二份及口头通知的视频光盘三张，拟证明原告曾二次书面通知和多次口头通知五被告停止租赁，尽快办理房屋交接手续；3、格尔木市国土资源局颁发的格国用（2003）字第0954号《国有土地使用证》一份，拟证明原告出租给被告吴社彬的房屋系原告自建，并对出租房屋占用的土地享有土地使用权；4、2013年原告与被告吴社彬签订的《军队房地产租赁合同》一份及《中国人民解放军资金往来结算票据》三张，拟证明双方约定房地产年租金为130000元，被告吴社彬承租的房屋租金已交至2013年。 被告吴社彬辩称，1、同意返还房屋及场地，但需要时间，因租户的问题未得到解决暂时无法搬出；2、从1996年开始被告就是总承租人，从未有人告诉其不能转租；3、从原告通知至今未搬走是因为没有找到合适的地方搬迁；4、关于向原告支付房租130000元的问题，由于从去年至今有80%的租户没有交，故被告吴社彬无法向原告交纳；5、被告不同意承担诉讼费。 被告黄金珠辩称，愿意返还房屋，但需要时间。被告是在吴社彬手里租的房子，合同是一年一签。因吴社彬以前没有说过要收房子，被告已经投资，搬迁还要资金，被告只能等凑够了钱再搬。 被告李新宽辩称，愿意返还房屋及场地，但需要时间。被告也已投资，现损失很大。诉讼费跟大家一样承担。 被告孙尚辩称，1、不知道自己使用的地方是否属于原告；2、被告跟原告没有签订任何租赁合同；3、原告对被告的起诉是诬告。2014年3月被告硬化了场地、安装里设备、修建了厂房，现在搬迁损失很大，原告负有对被告的经济损失进行赔偿的法律责任。被告保留起诉的权利，所以不存在返还房屋及场地的问题。 被告潘贻茂辩称，被告曾向原告提出自己的意见，但原告至今没有答复；原告也未到被告使用的场地了解情况，被告已经投入了大量的人力财力，故不同意搬走，也不同意承担诉讼费。但如果政府能给被告另外划一块地方安置，且原告赔偿了被告的经济损失后，被告愿意搬走。 经本院审理查明，2003年6月13日，格尔木市国土资源局向原告颁发格国用（2003）字第0954号《国有土地使用证》。 2013年原告中国人民解放军62218部队（甲方）与被告吴社彬（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，双方约定：原告将坐落在青海省格尔木市盐桥南路12号的房屋出租给被告吴社彬使用；租赁期限自2013年1月6日起至2014年1月6日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币130000元；租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。 被告吴社彬在未征得原告同意的情况下，于2013年3月将部分承租房屋转租给被告潘贻茂，年租金为35000元，租赁期限为2013年3月至2014年3月；于2013年4月将部分承租房屋转租给被告黄金珠，年租金为13000元，租赁期限为2013年4月15日至2014年4月14日；于2013年5月将部分承租房屋转租给被告李新宽，年租金为36000元，租赁期限为2013年5月20日至2014年5月19日；于2014年3月将部分承租房屋转租给被告孙尚，年租金为24000元，租赁期限为2014年3月15日至2015年3月14日。房屋转租后，被告吴社彬收取了部分租金。 2013年1月17日、6月20日、12月12日，被告吴社彬分三次向原告交纳房屋租金120000元，但原告认可吴社彬已足额交纳2013年租金130000元。此后被告吴社彬再未向原告交纳房屋租金。 2014年7月8日，原告书面《通知》一份，内容为：“各租户：我部所有出租场地和房屋，即日起全部停止对外租赁，各租户务必于7月15日之前到我部营房股办理交接手续，如逾期不办理手续，将强行清退，后果自负。”2015年3月30日，原告书面《通知》一份，内容为：“各租户：我部所有出租场地和房屋，全部停止对外租赁的情况，已于2014年7月8日向各租户进行过通知。现再次向各租户通知如下：1、各租户务必于2015年4月15日前到我部营房股办理交接手续，如逾期不办理手续，我们将视其为强行占用我部军用土地。2、各租户必须在2015年4月底前，向我部归还所租军用土地和房屋。”五被告均认可原告提交的上述证据。 2015年1月17日中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会作出后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求严格管控租赁范围、租赁项目、租赁经费和租赁安全。2015年3月27日中国人民解放军总后勤部青藏兵站部作出营（2015）150号《关于清理整治空余房地产租赁项目的通知》，明确清理对象包括未按规定纳入集中储备的房地产租赁项目，其中包含原告在格尔木南郊的房地产。 以上事实有格尔木市国土资源局颁发的格国用（2003）字第0954号《国有土地使用证》一份，原告与被告吴社彬签订的《军队房地产租赁合同》一份，《中国人民解放军资金往来结算票据》三张，原告发出的书面《通知》二份，原告口头通知五被告停止租赁办理交接手续的视频光盘三张，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会作出的后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》一份，中国人民解放军总后勤部青藏兵站部作出的营（2015）150号《关于清理整治空余房地产租赁项目的通知》一份及当事人陈述予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告吴社彬于2013年签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定原告将其位于青海省格尔木市盐桥南路12号的房屋出租给被告吴社彬使用，合同约定的租赁期限为2013年1月6日起至2014年1月6日止；年租金为130000元。租赁合同履行期间，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告吴社彬与原告签订的《军队房地产租赁合同》中约定：租赁期内，被告不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。故被告吴社彬称无人告知其不能转租的意见，本院不予采信。被告吴社彬在未经原告同意转租的情况下，擅自将部分承租房屋转租给被告黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂使用，且转租期限超过了主租赁合同的承租期限。其行为违反了法律的强制性规定。因此，被告吴社彬与被告黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂签订的房屋租赁合同应属无效合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告与被告吴社彬签订的租赁合同期间届满后，双方未续签书面的租赁合同，但被告吴社彬继续使用原告的房屋，并按期交纳租赁费，原告亦未提出异议，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告吴社彬、黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂均认可原告曾于2014年多次口头及书面通知过停止租赁，办理交接手续，至原告以侵权责任纠纷向法院提起民事诉讼，时间长达一年有余，应视为原告已经在合理期限之前履行了通知被告的义务。至此应视为原告与被告吴社彬签订的租赁合同已经解除。合同解除后，五被告在既无法律规定，又无合同约定的前提下继续占有使用原告的房屋，其行为已构成侵权。经本院释明后，五被告仍以需要时间搬出或者需要原告赔偿其损失为由拒绝搬出的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国侵权责任法》的规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。承担侵权责任的方式包括返还财产和赔偿损失。故原告要求被告吴社彬、黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂返还其占有使用的房屋以及要求被告吴社彬支付房屋占有使用费130000元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中国华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吴社彬、黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂返还其占有使用的原告中国人民解放军62218部队位于青海省格尔木市盐桥南路12号的房屋，于本判决生效之日起三十日内交付； 二、被告吴社彬支付原告中国人民解放军62218部队房屋占有使用费130000元，于本判决生效之日起三十日内付清。 如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由被告吴社彬、黄金珠、李新宽、孙尚、潘贻茂连带承担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。 审判长 仲继红审判员冯珍珍人民陪审员余敏 二〇一五年十月十五日 书记员 索    南    旦    巴