甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初字第5960号原告（反诉被告）刘某委托诉讼代理人：彭新莲，甘肃明源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海霞，甘肃明源律师事务所实习律师。被告（反诉原告)马乙委托诉讼代理人：李莉，甘肃金城律师事务所律师。被告马甲委托诉讼代理人：魁永红，甘肃解开律师事务所律师。原告刘某与被告马乙、马甲房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月6日立案受理后，被告马乙提出反诉，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理，原告刘某的委托诉讼代理人彭新莲，被告马乙的委托诉讼代理人李莉，被告马甲的委托诉讼代理人魁永红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付半年租金378480元及违约金151392元（计算期限2016年3月11日至2016年9月11日）;2、请求二被告支付拖欠的水电费73886元;3、请求二被告支付因拖欠租金及水电费的违约金124440元;4、请求判令二被告支付拆除的扶手费1094元。以上合计729292元。庭审中原告将半年租金请求减少为373320元，并放弃第4项诉讼请求，合计请求款项为723038元。事实及理由：原告承租了兰州华联宾馆有公司所属位于兰州市城关区天水南路1-3号华联宾馆5楼1660平方米的钢结构阳光房。2014年11月10日，在原告征得兰州华联宾馆有限公司的许可的情况下，将以上房屋又租给二被告。双方签订了《房屋租赁合同》，前五年的年租金为756960元，因二被告经营不善，自2016年3月至今再未支付房租，截止2016年4月11日，共拖欠水电暖等应当属于被告缴纳的费用73886元。依照双方签订的《房屋租赁合同》，二被告已严重构成违约，为避免原告与兰州华联宾馆有限公司遭受更大损失，根据民事诉讼法和合同法的相关规定，请求法院依法予以支持。马甲辩称，涉案的租赁合同的承租人是马乙，与马甲没有关系，请求依法驳回原告对马甲的起诉。马乙提出反诉请求并辩称：1、依法确认马乙与刘某与2014年11月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令刘某承担因《房屋租赁合同》无效给马乙造成的经济损失2852219元。事实及理由：马乙与刘某与2014年11月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定的用途是生态园茶楼简餐，生态养生足浴。合同签订后马乙与马甲进行了装修，装修费用共计2852219元，刘某至今未向马乙提供房屋的合法手续，为了维护马乙的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。房屋的实际占用费373320元和水电费73886元愿意支付，因房屋租赁合同无效产生的拖欠房租及拖欠水电费产生的违约金不予支付。刘某辩称，马乙反诉主张房屋租赁合同无效不能成立，租赁合同是经过房主兰州华联宾馆签字认可。房屋租赁合同没有违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，请求驳回马乙的反诉请求。马乙要求原告承担经济损失2852219元，其损失是为了经营的必要投资，运营损失与原告无关，请求依法驳回马乙的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘某承租了兰州华联宾馆有限责任公司所属位于兰州市城关区天水南路1-3号华联宾馆5楼1660平方米的钢结构阳光房。在刘某征得兰州华联宾馆有限公司许可的情况下，2014年11月10日，刘某与马乙签订了《房屋租赁合同》，约定甲方（刘某）出租给乙方（马乙）的房屋位于火车站华联宾馆五楼钢结构阳光房（兰州市城关区天水路1—3号）。合同载明出租的房屋属于钢结构阳光房，占地面积共1660平方米，无产权。该房屋用于生态园茶楼简餐，生态养生足浴。房屋租赁期10年，前五年的租赁费用是年租金为756960元，从2014年11月11日至2019年11月11日，后五年的租赁费用是年租金为956160元，从2019年11月11日至2024年11月11日。双方约定的违约责任条款为：1.租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠水费、电费、暖气费、天然气，房租累计一个月以上的。2、在租赁期间内，乙方逾期缴纳本合同约定由乙方负担的费用的，每逾期一天，每日应向乙方支付日租金2倍的滞纳金。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方必须按日租金的2倍支付滞纳金。2016年3月11日，被告马乙与被告马甲签订了《合作经营协议书》，约定双方共同投资的项目位于甘肃省兰州市火车站正对面华联宾馆五楼普罗云间茶餐厅及浣花溪足浴并挂靠马乙的名义，马乙提供相关手续及证件，双方约定马乙出资占35%，马甲出资占65%，利润和风险共同分担。2016年4月11日，兰州华联宾馆有限责任公司向刘某发出通知，请求支付暖气费，水、电费，铜扶手加工费共计73886.4元，马乙在该通知上签字确认。2016年4月13日，刘某向马乙发出房屋租金催款函，请求支付2016年3月11日至2016年4月12日房屋租金66363.61元，水电费31956.40元、暖气费40836元、1094元拆除的扶手费合计140250.01元。2015年4月16日，马乙为装修茶楼，支付装修工程款2852219元。2016年3月11日至今被告马乙、马甲未向原告刘某支付房租、水电等费用。2016年9月11日，原告对涉案房屋采取了封门措施。被告马乙对拖欠2016年3月11日至2016年9月11日期间的房屋租金373320元、水电费73886元无异议，愿意支付。另查明，2010年4月13日，兰州华联宾馆有限责任公司向团结新村街道办事处申请筹建屋顶花园，面积约2100平方米。2010年5月8日，兰州市城关区建设局在兰州华联宾馆有限责任公司向团结新村街道办事处出具的《关于申请筹建屋顶花园的报告》中盖章同意。上述事实由原告提交的房屋租赁合同、通知、房屋租金催款函、合作经营协议书、兰州华联宾馆有限责任公司公司文件一份、被告提交的房屋租赁合同、房屋租金催款函、（2016）甘0102民初3792号民事判决书、等证据予以证明，上述证据经当庭举证、质证予以采信。本院认为，本案的争议焦点问题为：1、涉案房屋是否是合法建筑？原、被告签订的房屋租赁合同是否有效？2、原告主张的违约金是否有事实和法律依据？3、被告主张的装修损失2852219元是否有事实及法律依据？4、被告马甲是否承担本案相关的法律责任？从查明的事实分析，该涉案房屋是在征得兰州市城关区建设局审批同意的情况下建设的临时建筑，且双方在订立合同时明确载明房屋未无产权房，涉案合同亦未损害国家和他人利益，也未违法法律、法规强制性规定，故被告马乙以原告未给其提供合法建设手续为由确认合同无效无事实及法律依据。关于违约金的问题，原告主张的租金违约金和水电费违约金均明显超过损失的30%，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故本院对违约金以同期银行贷款平均利率的标准酌情予以判定，时间自2016年9月11日起算至2017年1月30日，即（373320+73886）447206元*6%/360*142=10583.8元。被告马甲与被告马乙是合伙关系，2016年3月11日双方签订《合作经营协议书》，合伙人对合伙的债务，对外承担连带责任，本案所涉债务系二人合伙以后产生的债务，故马甲以租金与其无关的答辩意见不能采纳。被告反诉主张的装修损失2852219元是基于合同无效而产生的后果所主张的，涉案合同即未被确认无效，原告亦未主张解除合同，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，判决如下：被告马乙向原告刘某给付自2016年3月11日至2016年9月11日的房屋租金373320元，支付水电费73886元，共计447206元；被告马乙向原告刘某给付逾期交纳租金及水电费的违约金10584元；上述一、二项判决合计款项457790元于判决生效后10日内由被告马乙向原告刘某付清，被告马甲承担连带给付责任。驳回原告刘某的其他诉讼请求；驳回被告马乙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11093元，原告刘某负担4104元，被告马乙、马甲负担6989元，反诉费14809元，由被告马乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海代理审判员  张金凤人民陪审员  曹乃心二〇一七年一月十七日书 记 员  徐 萍