山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终265号上诉人（原审被告）：付正彪，男，1952年3月8日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘传河，男，1962年12月18日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：吕高宾，山东滕国律师事务所律师。上诉人付正彪因与被上诉人刘传河租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2016）鲁0481民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人付正彪上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、将本案发回重审或改判；3、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决认定该案租赁物是从A点往北“南北长37米、东西宽58米的场地及五间办公室”严重错误。上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同中并没有约定以上租赁范围。租赁合同中约定租赁整个院落及办公室。“整个院落及办公室”是非常清晰的。院落周围有院墙并且有大门，系独立的场所空间。因此，合同对租赁物的约定非常明确。一审法院在原租赁物的基础上外延增加了A点及37×58米面积，违背了事实。二、一审判决关于举证责任的分配错误。一审认定上诉人对其主张未向本院提交充分有效的证据加以证明，该举证责任分配错误。根据谁主张谁举证的分配原则，被上诉人提起诉讼应对其请求事项承担举证义务。但在一审中，被上诉人并未提供合法有效且有力的证据证明租赁物范围超出院落及所谓的A点。被上诉人应承担举证不能的不利后果。法庭不能将举证责任倒置强加于上诉人。三、一审对证据的调查及认定不当。根据《民事诉讼法》及最高院《民事诉讼证据规则》的规定，证人应当出庭作证。作为本案中的证人李某与其证词系被上诉人单方提供。按照规定，李某应当出庭作证，接受双方的询问、质证。对此观点，上诉人在一审庭审中明确提出。但第一次庭审之后，法庭并未通知证人出庭作证，而是直接向证人单方调查。该程序违背了证人应当出庭作证的相关规定，调查程序不当。因此，对证人李某的调查程序及质证程序违反法定程序，李某的证词不能作为有效证据认定。再而言之，上诉人与李某尚存合伙纠纷，如果想厘清权属关系，需通过合伙诉讼才能断定。四、上诉人与被上诉人在一审中均认可李某已将土地使用权转让给案外人王某。上诉人在一审中也申请证人王某出庭作证。王某作为本案利害关系人，法庭对此并没有审查，影响了事实真相的查清。综上所述，一审法院事实认定错误，举证责任分配错误，根据《民事诉讼法》的规定，特提起上诉，恳请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人刘传河答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿。事实是被上诉人、上诉人和本案证人李某三人合伙承包西岗镇后寨村委会8.52亩土地作为个体经营场地，推举李某为代表人出面与后寨村委会签订了租地协议，合同签订后，南面的一部分由上诉人付正彪和李某合伙经营玉米芯厂，北面的一部分由被上诉人盖了一排门头房，自己经营矿山配件。2010年因经营方面的原因，李某与上诉人付正彪不再合作经营，三个人商议将8.52亩土地平分三份，各得一份，李某占南边-份，上诉人付正彪占中间一份，被上诉人占北边一份，各得南北37米，东西58米。后李某将自己的一份委托给王某管理，付正彪的一份自己管理，被上诉人的一份于2010年11月1日将土地及房屋转租给上诉人付正彪用于经营，约定年租金为28000元，至2015年11月2日止。而向后寨村委会每年上交的土地承包金8520元，由李某委托的管理者王某向被上诉人、上诉人及李某的一份平均收集，即每份近3000元，由王某以李某的名义每年交给后寨村委会，上述事实由被上诉人向法庭提供的租赁协议、院落租赁合同、李某本人提供的证人证言、录音、法庭依职权对李某的调查笔录及法庭的现场勘测为证。同时上诉人在法庭第一次开庭时，庭审笔录第6页上诉人质证被上诉人提供的土地边界示意图时，承认如果需要核对租赁现状及界限，法庭可以现场勘验，以勘验的为准，该需要勘验现状的租赁物及边界也就是被上诉人平分的南北37米土地，同时也包括上诉人对法庭勘验的认可，也是对平分土地的认可，而在上诉人回答是否平分土地时，说一直没有分，既然没有分，上诉人又怎能每年花28000元租被上诉人的场地呢，上诉人前后矛盾，显然说法不可信。二、法庭依职权向李某调查证据，依法有据，符合规定，应当采信。在案件的审理中，证人李某向法庭提供了本人证言，又在法庭现场电话录音，法庭于庭后专门给李某做了调查笔录，符合《民事诉讼法》的规定，同时也符合最高人民法院《关于民事讼诉证据的若干规定》第三条第二款、第十六条、第十八条等法律法规规定。上诉人的异议不能成立。三、本次案件涉及的第三人王某，是被上诉人原先合伙人李某委托对自己分的三分之一土地的管理人，只是替李某每年收集租金，代管李某的租赁土地，并把收集的三份租金，以李某的名义交给后寨村委会，王某与本案无利害关系，王某在法律上无出庭的必要，王某对整个案件没有影响，上诉人不应在王某身上做文章。综上所述，一审法院对该案认定事实清楚，证据确凿，程序正确，符合法律规定，上诉人的上诉理由不能成立，特请贵院查清事实，依法驳回上诉人的上诉，维持原判。刘传河向一审法院起诉请求：原、被告于2010年11月1日签订院落租赁合同，合同约定原告将座落于西岗镇新港北路东、北环东路南的院落一处及该院落中的办公室租给被告使用，租赁期限自2010年11月1日起至2015年12月2日止；租金每年28000元，支付方式为每年的11月1日一次性交纳。现在合同已经到期，虽经原告多次口头和书面催告，但是被告拒不在其承租的院落及办公室里搬出，并拒不拆除其自行建造的厂房。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决1、解除原、被告于2010年11月1日签订的院落租赁合同；2、被告立即在其承租的院落及办公室里搬出，拆除其自行建造的厂房；3、被告补交从2015年12月3日起至实际搬出之日止的租金（起诉时暂计24000元）；4、被告支付违约金10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月1日，原告刘传河作为出租方（甲方），被告付正彪作为承租方（乙方），自愿签订院落租赁合同如下:“一、出租院落情况。甲方出租给乙方的院落座落在……，使用权包括整座院落及办公室。二、院落起付日期和租赁期限。1.院落租赁自2010年11月1日起，至2015年11月2日止，租赁期5年。2.租赁期满后，甲方如继续出租该院落时，乙方享有优先权；如期满不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。三、租金支付方式。1.甲、乙双方约定，该院落租赁年租金为28000元，大写人民币贰万捌仟元整；2.甲、乙双方签订合同后，乙方应于每年的11月1日一次性向甲方支付一整年院落租赁金。四、其他费用……。五、院落转租……。……”。双方还就其他权利义务进行了约定。该合同签订后，原告依约将整座院落及办公室交付给被告使用，被告依约向原告支付租金，在合同履行期届满前未发生任何纠纷。租赁期限届满后，原、被告未在签订继续租赁合同，原告告知被告因本人建厂房急需用地，限被告在2016年6月16日前搬出，并于2016年5月26日用顺丰速运快递向被告邮寄了书面通知。之后被告仍没有搬出，办公室及其仓库以北的场地至今仍由马某承租使用，马某每年向被告交纳租金6000元（被告租赁原告场地后又转租给马某的），为此原、被告双方发生争执，原告遂于2016年9月5日诉至法院，请求依法判如所请。庭审中，被告辩称与原告所签合同租赁的院落及办公室就是转租给马某的场地，大约二亩多地。原告为证明与被告所签订租赁合同的租赁物是东西宽58米、南北长37米的场地及五间办公室，向法院提交了该宗土地的租地协议、李某的书面证言，申请法院调查核实并进行现场勘验。另查明，涉案争议的土地为西岗镇后寨村村民委员会所有，该村将其所有的8.52亩（南北98米、东西58米）土地于2002年1月1日租赁给村民李某，每年租金8520元，租期为25年。李某证实，2002年1月1日的租地协议名义上是我签名租赁的，实际上是我与付正彪、刘传河三人共同租赁，土地的南部由我与付正彪合伙经营玉米芯厂，北部由刘传河建了门头房个人经营矿山配件。2010年秋天，我们三人商议将该宗土地（注：因用土垫沟扩大为约10亩）平均分为三块，各人干各人的，向村里所交租金三人平均分担。我分得地的最南边，后建了围墙，付正彪分得中间地块，刘传河分得地的最北边。诉讼期间的2016年11月4日，法院依法对涉案租赁物现场进行勘验，查明李某分得地的最南边，由南墙往北丈量37米后已与付正彪建了界（围）墙，从该界墙再往北丈量37米到付正彪正在使用钢结构厂房的前边（暂且称为A点），从A点再往北丈量37米到马某承租使用的三角形场地，最北边37米×58米的面积内在2010年11月1日前就建有办公室、仓库及钢结构厂房的大部分。上述事实，有院落租赁合同、租地协议、身份证复印件、证人证言、现场勘验绘图、照片及原、被告的陈述、庭审笔录等证据在卷为凭。一审法院认为：原、被告均具有完全民事行为能力，双方之间签订的院落租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争执的焦点是该租赁合同的租赁物，因原、被告所签订的院落租赁合同中院落的四至、办公室间数不具体明确，且各自陈述不一，但是结合原告向法院提交的证据和证人李某的证言、现场勘验情况，法院综合分析认定该案租赁物是从A点往北“南北长37米、东西宽58米的场地及五间办公室”，被告虽称该案租赁物是其转租给马某的场地，大约二亩多地，但是被告对其主张未向法院提交充分有效的证据加以证明，且其高价租赁后又低价转租他人，与情理不符和事实相悖，对此法院不予采信。原、被告签订的院落租赁合同于2015年12月2日租赁期限届满，承租人即被告应当向原告返还租赁物，后因原告本人建厂房急需用地，于2016年5月26日书面通知被告限其在2016年6月16日前搬出，但是被告至今未搬出，仍在实际使用中，鉴于原院落租赁合同履行完毕后，承租人继续使用租赁物时出租人提出异议，故该合同现在对原、被告没有法律约束力，对原告要求解除院落租赁合同的诉讼请求，法院不予支持；因2010年11月1日签订租赁合同前就建有办公室、仓库及钢结构厂房，并非系被告租赁后自行建造，故对原告要求被告折除其自行建造厂房的诉讼请求，法院亦不予支持；原告主张权利后被告至今仍然使用租赁物，且有收益，现在原告要求被告立即在其承租的院落及办公室里搬出，支付从2015年12月3日起至实际搬出之日止的租金，于法有据，理由正当，应予支持。因原来的院落租赁合同已经履行完毕，且没有书面约定违约金，鉴于现在因被告迟延搬出交付租赁物已经支持按原来的约定给付原告租金，原告再要求被告支付违约金10000元于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告付正彪于判决生效后十日内将租赁物即“A点往北37米×东西宽58米的面积内厂地及五间办公室”返还给原告刘传河；二、被告付正彪于判决生效后十日内给付原告刘传河迟延交付租赁物的租金(从2015年12月3日起至实际搬出返还之日止,按每天76.71元＜28000元／365天＞计算）；三、驳回原告刘传河的其他诉讼请求。案件受理费650元，由被告付正彪负担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人之间的院落租赁合同，系有效合同，双方当事人都应按合同的约定履行义务。租赁合同期满后，上诉人应当返还原租赁物。上诉人主张原审认定的租赁物的范围证据不足，认定事实有误，本院认为，原审法院结合有关证据和现场勘验情况，综合分析认定该案租赁物的范围并无不当，上诉人的主张证据不足，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人付正彪负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冰审判员 刘海林审判员 金 颖二〇一七年八月二十一日书记员 杨 丽