上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3095号原告：赵红薇，女，1987年9月24日生，汉族，住上海市闵行区。原告：王鑫杰，男，1986年3月16日生，汉族，住河北省武安市。被告：梁娜娜，女，1986年7月7日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：邓美玲，上海申浩律师事务所律师。第三人：吕俊鹰，女，1982年10月20日生，汉族，住上海市虹口区。原告赵红薇、王鑫杰与被告梁娜娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后,依法适用简易程序进行了审理。原告赵红薇、王鑫杰、被告梁娜娜的委托诉讼代理人邓美玲到庭参加了第一次庭审。2017年7月5日，本院依法追加吕俊鹰为第三人参加诉讼。原告赵红薇、王鑫杰、被告梁娜娜的委托诉讼代理人邓美玲到庭参加了第二次庭审，第三人吕俊鹰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵红薇、王鑫杰向本院提出诉讼请求：1、解除双方的房屋租赁合同，被告支付原告违约金人民币(以下币种同)2,000元；2、被告返还原告位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)；3、被告返还原告转租房屋所得差价14,400元(1,200元/月，共12个月)；4、被告支付原告2016年全年物业费1,053.60元；5、被告按2,000元/月支付原告自2017年3月1日起至实际搬离房屋之日止的租金。事实与理由：被告在承租原告涉案房屋期间，擅自将房屋转租给案外人，并拖缴2016年的物业费，构成违约。原告多次与被告协商解除租赁合同关系，被告均不予理睬，并拒付自2017年3月1日起的房租。故原告诉至本院提出如上诉请。被告梁娜娜辩称，1、同意支付2016年度的物业费，但不同意解除合同，被告不存在转租行为，没有违约，无需支付违约金。2、涉案房屋自2016年4月5日前就处于出售状态，第三人清楚房屋的使用现状，原告也应当在2016年6月知晓房屋的使用状况，并在9月予以确认；3、原告于2017年1月擅自取走煤气卡，还不时断水断电，严重影响了被告对租赁房屋的使用，原告违约在先。若原告停止侵权，被告同意支付2017年3月1日以后的房租。经审理查明：第三人吕俊鹰原为涉案房屋的权利人，房屋建筑面积71.40平方米。2015年2月4日，第三人吕俊鹰作为出租方(甲方)、被告梁娜娜作为承租方(乙方)签订租赁合同一份，约定：1、甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用；2、租赁期5年，自2015年3月1日起至2020年2月28日止；3、房屋月租金2,000元；4、租赁押金2,000元，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；5、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金2,000元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金;6、不可群租，不可偷窃水、电、燃气，如产生罚款由乙方承担；物业管理费由乙方承担。合同另对其他事宜进行了约定。合同订立后，第三人向被告交付房屋，被告向第三人支付押金2,000元及相应租金。2016年6月23日，二原告向第三人购买涉案房屋。2016年8月31日，二原告核准登记为涉案房屋的权利人。2016年9月25日，原告赵红薇(同时代理原告王鑫杰)于上述2015年2月4日《租赁合同》的甲方落款处签字确认，并注明，因房屋已售于二原告，故现在甲方变更为二原告。被告就上述内容签字确认。2016年10月9日，被告将涉案房屋转租于案外人田某某，约定月租金3,200元，租期自2016年10月9日至2017年10月8日。田某某承租房屋后支付被告租赁保证金3,200元。2016年11月7日，原告通过手机短信通知被告，载明，因被告在承租涉案房屋期间有私自转租及拖欠物业费的违约行为，现原告决定与被告解除租赁合同，并要求被告于2016年11月12日之前将支付欠缴的物业费及返还房屋。被告于当日收悉短信。2016年11月19日，二原告因被告擅自转租向本院提起本案诉讼。2016年12月11日，二原告支付涉案房屋2016年度物业管理费1,053.60元。2017年1月，原告自涉案房屋处取走煤气卡。对此原告述称取走煤气卡后，原充值金额仍可供应被告使用煤气至2017年3、4月份，被告还可以煤气罐替代使用。被告则述称原告的行为严重影响了被告对房屋的使用，属于根本违约。2017年2月28日，原告通过手机短信要求被告支付2016年度物业费及2017年2月后的房屋租金。2017年6月14日，第三人出具声明一份，载明其在房屋出租期间，未以任何形式承诺允许被告转租房屋，如被告私自转租此房屋视为违约。二原告已收取被告截至2017年2月28日止的租金。对于被告已付的租房押金2,000元，二原告述称第三人已转付二原告，该押金应当冲抵被告应付的违约金。另查明，2016年7月26日，吕俊鹰以其在出售房屋时发现承租人梁娜娜擅自转租为由向本院提起诉讼，要求本院判令解除双方租赁合同，梁娜娜返还涉案房屋。后因梁娜娜下落不明，需公告送达，吕俊鹰在本院依法送达缴纳公告费用通知后，未在指定期限内预交案件公告费，亦未向本院申请减、缓、免诉讼费用。故本院于2016年10月12日作出民事裁定，该案按吕俊鹰撤诉处理。庭审中，原告为支持其主张向本院提交以下证据：一、案外人王菲出具的收据及委托书一份，证明原告向田某某及其配偶王菲补偿押金及2017年1月3日至9日的租金共计4,000元后，田某某夫妇同意搬离房屋并授权原告向被告索要上述款项。被告则不认可其真实性，认为王菲与本案无关联性，被告与田某某的租赁合同于2016年解除，此后房屋由被告自住使用。二、被告配偶陈宏伟与案外人孙某签订的租赁合同一份，证明被告于2017年1月6日再次将房屋转租。被告认可陈宏伟的身份，但不认可该合同的真实性，称不认识名为孙某的人。以上事实，由上海市房地产权证、租赁合同、房地产买卖合同之补充协议、发票、声明、起诉状、谈话笔录、短信记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告就涉案房屋订立的《租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应恪守。本案被告未经第三人及原告同意，擅自转租，原告依法可以解除合同，合同自解除通知送达被告之日即2016年11月7日解除。合同既已解除，被告应当返还二原告涉案房屋。对于二原告要求被告支付违约金以及返还转租房屋所得差价的诉请，因缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告继续占有使用房屋，应当支付相应使用费。现双方均确认被告已支付使用费至2017年2月28日，考虑到原告取走煤气卡对被告此后正常使用房屋有一定影响，故本院对于自2017年3月1日之后的使用费予以酌情减少，酌定被告按1,500元/月的标准向原告支付自2017年3月1日起至实际搬离并返还房屋之日止的使用费。对于租房押金，作为合同解除的后果应在本案中一并予以处理。合同解除后，原告应当返还被告已付的押金。审理中，原告主张将押金冲抵被告应付的违约金，现本院未支持原告关于违约金的主张，故该笔押金可直接冲抵被告上述应付的使用费。关于二原告主张的2016年度物业费，符合合同约定，被告亦同意支付，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告赵红薇、王鑫杰与被告梁娜娜就位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》已于2016年11月7日解除；二、被告梁娜娜于本判决生效之日起十日内返还原告赵红薇、王鑫杰上述房屋；三、被告梁娜娜于本判决生效之日起十日内支付原告赵红薇、王鑫杰2016年度物业费1,053.60元；四、被告梁娜娜于本判决生效之日起十日内按每月1,500元的标准向原告赵红薇、王鑫杰支付自2017年3月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的使用费(其中应扣除被告已付的租赁押金2,000元)；五、驳回原告赵红薇、王鑫杰的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，减半收取268元，由原告赵红薇、王鑫杰负担205元(已付50元，余款155元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告梁娜娜负担63元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年九月二十七日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。