山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1302民初9194号原告：化斌，男，1988年10月25日生，汉族，居民，住临沭县。委托讼诉代理人：李海滨，山东弥纶律师事务所律师。委托讼诉代理人：邹玉柱，山东弥纶律师事务所实习律师。被告：临沂新天地置业有限公司，住所地临沂市兰山区。法定代表人：盖小虎，总经理。委托诉讼代理人：高峰，男，汉族，1974年6月10日生，临沂新天地置业有限公司法律顾问，住临沂市兰山区。原告化斌与被告临沂新天地置业有限公司（以下简称新天地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告化斌的委托诉讼代理人李海滨、邹玉柱，被告新天地公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告化斌向本院提出的诉讼请求是：1.判令被告支付我因逾期交房产生的违约金8210元；2.判令被告支付我因逾期办理房产证产生的违约金10947.56元，以上两项合计19157.56元；3.判令被告履行合同义务，立即为我办理房屋所有权证；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月8日，我与被告签订商品房预售合同，约定向被告购买位于临沂市兰山区中丘路与金四路五大道（岸芷汀兰）xx号楼xx单元xx室商品房一套。合同签订后我依约支付了房款，但被告没有按照约定向我交房和办理房屋所有权证。我及小区的其他业主曾多次与被告协商未果。请求人民法院依法支持我的诉讼请求。被告新天地公司辩称，我公司开发的位于临沂市兰山区金四路五大道工程在约定时间内竣工，并根据商品房合同的约定于2015年12月30日前向购房业主发送了书面交房通知，已按照合同约定履行交房义务，不存在因我公司的责任逾期交房情况，因此原告要求逾期交房违约金没有事实依据。我公司一直在加快推进产权登记备案工作，但是因为不动产登记所需资料繁琐、机构繁杂，不仅仅是我公司，在临沂任何一家房地产开发公司都无法做到在房屋交付90日内办理完毕。原告与我签订的商品房买卖合同是房产管理部门印发的格式合同，约定的办证时间现实中无法实际操作。我公司同意在一定期限内完成房屋产权登记备案工作，并协助业主办理房产证，但不承担其它责任。经审理查明，2015年5月8日，原告化斌与被告新天地公司签订编号为Yxxx6、房屋代码为2xxx9的商品房买卖合同，原告为买受人，被告为出卖人。约定双方买卖的房屋为预售商品房，暂定名：岸芷汀兰。原告所购买的商品房为第xx号楼xx单元xx号房，用途为住宅，预测建筑面积共92.95平方米。其中，套筑面积是72.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.7平方米。第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5897.2元，总房款为548145元。付款方式为按揭付款，原告于签订合同时，首付208145元，余款340000元办理按揭，并承诺于30日内付清余款，并于5日内备齐按揭贷款资料。第八条交付期限，约定出卖人应于2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三【该比率应不小于（1）项中的比率】的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在该商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。上述90日期限应扣除补充合同约定的非出卖人原因导致的逾期时间；出卖人逾期不能备案应当支付违约金累计总额不超过已付房款的百分之二。合同还对其它事项进行了约定。同日，原、被告签订了补充协议作为商品房买卖合同的附件四。该补充协议第八条第一款约定：商品房买卖合同第八条约定的交房条件，说明如下：该商品房经设计、勘察、施工、监理、建设五大主体单位验收合格后，出卖人即可向买受人交付使用。协议还约定了其它事项。原告化斌按约定向被告新天地公司支付购房款547378元，被告于2016年2月2日向原告化斌出具了销售不动产统一发票。2015年12月18日，被告开发的商品房经验收合格，同年12月21日被告向原告发出交房通知，原告于同年12月22日收到。至法庭辩论终结前，被告仍未按照合同约定协助原告办理房屋的产权登记手续。上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集记录在卷。本院认为，原告化斌与被告新天地公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点一，被告新天地公司应否承担逾期交房违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，被告应当于2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同附件四第八条第一款约定，交房条件为商品房经设计、勘察、施工、监理、建设五大主体单位验收合格后，被告即可向原告交付使用。涉案商品房已经于2015年12月18日经上述五方主体单位验收合格，被告亦于同年12月21日向原告发出交房通知，原告也收到了该交房通知。原告主张被告应承担逾期交房违约金的诉讼请求，不符合合同约定及有关法律规定，本院依法不予支持。焦点二，原告主张被告向其通知交付的房屋不符合交付条件的问题，《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规规定，被告向原告交付商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。可见，被告将单位验收合格的商品房交付于原告使用，虽然未经过综合验收，但符合合同约定，亦不违反国家上述规定。故原告主张被告交付的房屋不符合交付条件，构成逾期交房违约，理由不能成立。焦点三，被告新天地公司应否承担逾期办理产权登记备案手续的违约责任。依照双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过90日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告逾期不能备案应当支付的违约金累计总额不超过已付房款的百分之二。原告已于2015年12月22日收到被告交付房屋的通知，被告应在2016年3月21日前将应由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，至2017年7月3日本院受理案件之日止，被告没有协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，其应向原告支付违约金10947.56元。焦点四，被告应否协助原告办理房屋产权证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。本案中，原告主张被告应协助其办理房屋所有权证书，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证，但因涉案房屋尚未办理备案手续，不能办理产权证书，对原告要求被告立即协助办理房屋权属证的诉讼请求，本院不予支持，待条件成就后，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告临沂新天地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告化斌逾期办理产权登记备案手续的违约金10947.56元；二、驳回原告化斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，减半收取140元，由原告化斌负担60元，被告临沂新天地置业有限公司负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 刘连瑞二〇一七年八月二十二日代书记员 王春阳