河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第3758号原告（反诉被告）：李迎春，男，1966年1月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：贾其峰，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小敏，河南国基律师事务所律师。被告（反诉原告）:梁军伟，男，1973年2月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：车涛，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩李娜，河南元慧律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李迎春与被告(反诉原告)梁军伟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李迎春及其委托诉讼代理人贾其峰，被告（反诉原告）梁军伟及其委托诉讼代理人车涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李迎春向本院提出诉讼请求，判令梁军伟支付租金602010元、违约金180000元，共计782010元。事实与理由：2012年11月1日，李迎春与梁军伟签订《厂房租赁协议》，约定将位于薛店镇神州路西××（××四局料厂）厂房及土地出租给梁军伟使用，双方就租金及支付方式等权利与义务进行了详细约定。因梁军伟没有按时交纳租金，李迎春帮助梁军伟销售货物用于冲抵部分租金，剩余租金经多次催要仍未交纳，李迎春通知梁军伟解除合同。经多次电话及书面催促，梁军伟拒绝将土地、房屋办理交接，仍占有使用承租厂房及土地堆放设备等杂物。李迎春提起本案诉讼，请求判如所诉。被告梁军伟辩称，1、2015年8月19日，李迎春与梁军伟签订《厂房租赁协议》已经解除，梁军伟也于当月搬走，双方已不存在租赁关系，即从该日之后不应交纳租金。2、李迎春从梁军伟厂中拉走大量产品抵付租金，但没有同梁军伟算账，也没有支付货款，即在2015年8月19日之前到底欠不欠李迎春租金还需要双方算账。3、租赁期间，李迎春不但指使人员欧打梁军伟员工、停水停电、堵塞工厂大门及阻拦梁军伟客户，导致梁军伟无法经营，李迎春对合同的解除有直接过错，应承担过错责任。反诉原告梁军伟向本院提出反诉请求，判令李迎春赔偿损失2590165元。在诉讼过程中，梁军伟将诉讼请求赔偿损失数额变更为2092111.69元。事实与理由：梁军伟租赁厂区后，按合同在厂区出资建设了生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施，投资巨大。在合同履行中，李迎春多次违约并阻碍梁军伟合法经营，导致梁军伟无法正常经营生产。李迎春违约解除合同，给梁军伟造成巨大损失。因此，梁军伟提起本案反诉，请求判如所诉。反诉被告李迎春辩称，与梁军伟签订《厂房租赁协议》后，李迎春从没有阻碍梁军伟的合法经营；因梁军伟长期拖欠巨额租金，李迎春按照合同约定行使解除权，不应承担赔偿责任。因此，李迎春请求驳回梁军伟的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月1日，出租方（甲方）李迎春与承租方（乙方）梁军伟签订《厂房租赁合同》，约定的主要内容如下：一、出租厂房情况。1、甲方租给乙方的厂房座落在薛店镇神州路西××（××四局料厂）租赁土地南北长127米，东西宽115米，面积25.3亩；实际用地为21.905亩，地上有临时用房，可用机井和无塔装置一套。厂房类型为砖混和钢结构相结合，厂房规格18米×72米×9米，共计1296平方米，带航车。2、乙方愿意自建办公用房，并预留四间（上下各两间）给甲方使用。二、厂房租赁期限。1、厂房租赁自2012年11月1日至2022年10月31日止，租赁期为10年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方如需继续承租，应于租赁期满前三个月与甲方重新签订租赁合同。三、租金支付方式。1、甲乙双方约定，该厂房租金、地租金、生活用房租金，三项合计第一年租金为50万元。2、该租金自第二年开始每年按60万元交纳，自第三年开始每年租金以5%的比例递增，依此类推。3、房租到期提前一个月交纳下一年的租金。四、其他费用。租赁期间乙方向甲方及时支付租金，如违约甲方可在乙方交纳年租金总款的基础上加收每日1‰的滞纳金，如违约超过20日后，甲方有权终止租赁协议。七、租赁期间其他有关约定。3、厂房租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，乙方可在场院内建造简易房屋和仓库（甲方应予以配合）。如乙方出资建造，甲方不应另收乙方租金。在本合同最终到期之后，乙方所建房屋产权归甲方所有，一切机器设备、设施由乙方自行拆走。十、违约责任。本合同在履行过程中，任何一方违约，应承担违约责任，违约方须向对方支付违约金，违约金数额为全年租金的银行同期利率5倍。十三、本合同一式四份，双方各执两份，合同经签字生效。在《厂房租赁合同》落款处，有李迎春、梁军伟各自签字。2015年8月19日，李迎春以梁军伟未按照合同约定履行交纳租金义务为由，书面通知梁军伟解除《厂房租赁合同》。次日，梁军伟收到该解除合同通知书，并在2015年8月31日前将厂房内的大部分物品搬离，但没有同李迎春办理租赁物交接手续。2016年5月31日，在本院组织李迎春与梁军伟到租赁物现场进行勘查。在现场勘查笔录中，梁军伟陈述自己在承租后另行建设了生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施，在履行《厂房租赁合同》过程中以现金及用货物冲抵方式已付清截至2015年6月30日前的租金，之后的租金没有支付；因李迎春的人员与自己人员发生打架、厂门改道及同业竟争等原因，自己在收到解除合同通知书后将物品搬离，但没有与李迎春办理交接手续；因自己欠马建法部分工程款未付清，马建法派人在租赁物院内看管。对梁军伟上述陈述的内容，李迎春无异议。因双方对在承租后另行建设的生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施如何处理未达成一致意见，梁军伟向本院申请对上述建筑及附属设施进行评估鉴定。2016年11月3日，河南华明工程造价咨询有限公司受本院委托后作出河南华明司鉴[2016]建价鉴字第20号司法鉴定意见书：1、申请人建造的生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施造价进行评估鉴定价值为2092111.69元；2、其中两幢仓库的钢材与围护材料价格为474244.25元。梁军伟支付鉴定费30000元。李迎春对该司法鉴定意见书有异议，认为没有考虑折旧及梁军伟使用二手钢材情况，不能客观反映被鉴定物现在真实价值，应不予采信；梁军伟则对该司法鉴定意见书无异议。2014年12月10日的代付收据上记载2014年12月份电费为27422.4元，2015年4月10日的代付收据上记载2015年4月份电费为28689.6元，共计56112元。李迎春提交上述两份收据，拟证明梁军伟欠其电费56112元。梁军伟对该两份收据不予认可，梁军伟将电费交给李迎春，由李迎春去交电费，不欠电费。证人陈某出庭证明：自己系梁军伟的雇员，负责生产和发货工作的厂长，与李迎春没有关系。2014年11月份，梁军伟雇佣的开票员马某让李迎春的雇员在拉货单上签字未果，后来李迎春的另一个雇员才签字，在马某下班时被李迎春的一位女雇员打了。自己记得在生产期间，李迎春的雇员将梁军伟的电闸拉下来断电，李迎春儿子拦住梁军伟把电闸推上去，双方还打起来。2015年3月26日，自己因发货的事情被李迎春妻子欧打，并报警处理。李迎春还档住厂大门不让货车通行，后来将厂大门封堵，梁军伟只好将厂大门改道。关于李迎春与梁军伟为何发生上述纠纷，自己不清楚原因。证人马某出庭证明：自己在2015年1月之前系梁军伟的雇员会计，负责出货和接货工作，与李迎春没有关系。2014年11月份，李迎春打电话说要拉货，在装完货后，自己找李迎春签字被拒就说不签字就不发货，后李迎春外甥女签字才发货，结果当天被李迎春外甥女殴打。此后，李迎春从梁军伟厂内拉货再也没有签字。自己记得有一次正处生产中，李迎春把梁军伟的电闸拉下来断电，李迎春儿子站在旁边拦住梁军伟把电闸推上去，双方发生冲突。关于梁军伟是否拖欠李迎春租金、电费以及厂门改道的事情，自己不清楚。梁军伟申请上述两证人出庭作证及提交派出所的询问笔录，拟证明李迎春的人员不但殴打将梁军伟的人员，而且停电、阻挠货物进出及封堵厂大门，导致梁军伟无法生产经营，并在李迎春提出解除合同后毫不犹豫搬离，李迎春应当赔偿梁军伟所建的建筑及附属设施损失。李迎春认为两证人与梁军伟有利害关系，证人证言及派出所询问笔录反映的是双方人员因个人矛盾发生纠纷，与李迎春无关，证人证言不具有客观性、真实性；因梁军伟拖欠租金，经派出所调解后，梁军伟支付租金100000元，并自行将厂门另行改道。2016年6月29日，新郑市公安局薛店派出所出具书面《证明》，内容如下：2014年4月22日下午15时20分，我所接到市局110指令，李迎春报案称在新郑市××店镇原轨板厂院内因为土地租赁费问题发生纠纷，我所派两名民警赶到现场了解系李迎春因要租赁费与梁军伟发生纠纷；经调解，梁军伟要求李迎春在院内后半部拉两道围墙把场内道路隔开后，答应把欠李迎春剩余租金付清；李迎春在一个星期内把围墙拉起。对该书面《证明》的内容，李迎春与梁军伟无异议。另查明，1、李迎春明确2015年6月30日至2016年4月30日的租金为545898元，垫付电费56112元，共计602010元；违约金180000元是以租金630000元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2014年4月20日计算至2015年8月19日。2、2016年8月30日，李迎春已从马建法手中强行收回租赁物。3、梁军伟在建设生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施时，未办理合法建设手续。上述事实，有当事人的陈述，《厂房租赁合同》，解除合同通知书及邮寄回执单，现场勘查笔录及相片，司法鉴定意见书及发票，收据，证人证言及派出所询问笔录，《证明》及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，李迎春与梁军伟签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其中不违反国家相关法律法规的内容，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。2015年8月19日，李迎春以梁军伟未按照合同约定履行交纳租金义务为由书面通知解除《厂房租赁合同》，梁军伟于次日收到该解除合同通知书，故双方之间的《厂房租赁合同》于2015年8月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现场勘查笔录中，梁军伟陈述以现金及用货物冲抵方式已付清截至2015年6月30日前的租金，此后的租金未付；在收到解除合同通知书后将物品搬离，但没有与李迎春办理交接手续；因其欠马建法部分工程款未付清，马建法派人在租赁物院内看管。对梁军伟上述陈述的内容，李迎春无异议。由此可知，2015年7月1日至同年8月20日期间的租金，按《厂房租赁合同》约定的年租金630000元计算，租金为88027.53元。梁军伟未按约定提前一个月交清下一年的租金，构成违约，违约金应以未付租金88027.53元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2014年11月1日起计算至2015年8月19日，违约金为15149.06元；李迎春请求以630000元基数自2014年4月20日起计算违约金，缺乏法律依据，本院对其该项请求不予准许。梁军伟在搬离租赁物后没有与李迎春办理交接手续，马建法以梁军伟欠其部分工程款未付清而派人在租赁物院内看管，直到李迎春于2016年8月30日从马建法手中强行收回租赁物。因此，2015年8月21日至2016年8月30日期间，应视梁军伟继续占有使用租赁物，李迎春要求梁军伟支付2015年8月21日至2016年4月30日期间的占有使用费，本院予以支持；2015年8月21日至同年10月31日期间的占有使用费，参照按《厂房租赁合同》约定的年租金630000元计算，该期间的占有使用费为124274.16元；2015年11月1日至2016年4月30日期间的占有使用费，按《厂房租赁合同》约定的年租金660000元计算，该期间的占有使用费为329096.04元；共计453370.2元。2014年12月10日的代付收据上记载2014年12月份电费为27422.4元，2015年4月10日的代付收据上记载2015年4月份电费为28689.6元，共计56112元。李迎春提交的两份收据涉及电费56112元，但梁军伟否认欠其电费，且两份收据上面也没有梁军伟签名认可的内容，故本院对李迎春要求梁军伟支付垫付电费56112元的诉讼请求不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《厂房租赁合同》约定，梁军伟可以对厂房进行装修，也可以在场院内建造简易房屋和仓库，李迎春应予以配合；在合同最终到期之后，梁军伟所建房屋产权归李迎春所有，一切机器设备、设施由梁军伟自行拆走。梁军伟在租赁期间建设的生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施，经评估鉴定价值为2092111.69元。梁军伟在建设生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施时，未办理合法建设手续；同时，梁军伟没有按约定期限及时付清租金，李迎春的人员殴打梁军伟的人员、拉闸断电及让厂区大门改道等因素，最终导致双方签订的合同解除；另外，李迎春在收回租赁物后可以充分使用梁军伟所建设的建筑物及附属设施。因此，在综合考虑上述因素后，上述建筑物及附属设施价值为2092111.69元，由梁军伟自行承担30%，由李迎春承担70%，即由李迎春赔偿梁军伟损失1464478.18元。相应地，本院对梁军伟的其他反诉请求不予支持，对李迎春的反诉辩称意见也不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梁军伟应当于本判决生效之日起十日内支付原告李迎春租金88027.53元、占有使用费453370.2元、违约金15149.06元，共计556546.79元。二、反诉被告李迎春应当于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告梁军伟损失1464478.18元。三、驳回原告李迎春的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告梁军伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11620元，反诉案件受理费11769元，鉴定费30000元，共计53389元，由原告（反诉被告）李迎春负担32608元，被告（反诉原告）梁军伟负担20781元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  潘龙峰人民陪审员  王法文人民陪审员  吕慧敏二〇一七年二月二十二日代理书记员  纪瑞雪