宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初1840号原告：银川鑫盛杰物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰中恒小区物业楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，1954年12月30日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，系银川鑫盛杰物业服务有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路宁夏西北轴承厂。被告：何某某，男，回族，1971年10月26日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，职员，大专文化，住宁夏回族自治区贺兰县。原告银川鑫盛杰物业服务有限公司（以下简称鑫盛杰公司）与被告何某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，由审判员尹晓静依法适用简易程序于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告鑫盛杰公司的委托代理人王某某、被告何某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫盛杰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费1750元，费违约金5747元，两项合计7497元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告与原告于2009年10月26日签订物业管理服务协议，约定由原告向被告提供物业服务。被告要缴纳物业服务费根据银川市物业服务条款：服务内容1、生活垃圾清运；2、化粪池清运；3、下水管道清运；4、公共卫生保洁清运；5、公共设施维修；6、公共绿地维修；7、车辆停放管理；8、安全消防的管理；9、共用上下水管道的维护；10、公共照明，监控的维护；根据物业服务合同约定被告要按期向原告缴纳物业服务费，如果被告不能及时缴纳物业服务费，原告有权向人民法院提起诉讼，并要求收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告何某某系中恒北区7-5-102业主，建筑面积83.3平方米，自2011年12月31日至2016年12月31日，被告找各种理由无故拖欠物业服务费，原告多次上门催缴被告拒不交纳。为了能给小区业主提供优质的服务，维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告何某某辩称，1、原告没有资格为我们小区提供物业服务，因为我们小区没有成立过业主委员，业主委员会也没有聘任过该公司为我们小区提供物业服务；2、原告物业公司没有与我签订过物业服务合同，所以我没有义务给该公司缴纳物业费；3、自原告物业公司进驻本小区后，原告物业公司提供的物业服务特别差，具体表现为：公共绿地被占用，允许小商贩随便进入，小区保安不能尽到安保责任，五个大门只有一个门卫保安，公共绿地非常少；4、原告物业公司违规收取停车费，违规出租公用房屋用来经营麻将馆，私自收取移动公司、联通公司网络连接建设费，且从不公示。5、违规在业主的窗前、卧室前私自设置停车位，停车费由原告物业公司私吞。设立停车位后，吵闹声让人无法忍受，为此，我多次与停车司机发生口角。6、距离我所住房屋1米就是化粪池，经常散发出恶臭味，门窗都不敢开。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县恒达物业服务合同一份，证据二、中恒花园小区移交协议一份，证据三、贺兰县经济发展和改革局文件贺经改发（2012）390号文件一份。被告为抗辩原告的诉讼主张提交证据照片六张。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告何某某系中恒北区7-5-102室房屋的业主，该房屋建筑面积为83.3㎡。2009年10月26日,贺兰县恒达物业服务有限公司与被告何某某签订了《贺兰县恒达物业服务合同》，合同中约定物业服务内容包括：1、房屋共同部位的维护和服务。2、房屋共用设施设备及运行的维护和服务（共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、公益性设施和共用设施设备）。3、小区公共面积的卫生清洁。4、绿化卫生的清洁。5、维持交通秩序及车辆停放等。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。2012年1月15日贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2012）390号文件核定，中恒花园收取物业费的标准为每月每平米0.3元，上下可浮动10%，此标准自2012年1月1日起施行。根据物业服务合同第八条第二款约定业主不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。2015年8月10日鑫盛杰公司与恒大物业服务有限公司签订中恒花园小区移交协议，合同约定：1、甲方将中恒花园小区移交给鑫盛杰公司经营、管理使用。2、固定资产清单、账目、以及小区的经营管理收费，进出门停车收费服务和工作人员的管理使用。移交时间自2015年8月10日起。在物业公司为中恒小区提供物业服务期间，被告门前的化粪池未及时清理，小区内的停车位噪音大，给原告生活带来了极大的影响，被告一直未予交纳物业费。双方纠纷成诉，请求法院依法裁判。本院认为，贺兰县恒达物业服务有限公司为被告何某某居住的小区提供物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系。鑫盛杰公司于2015年8月10日与恒达物业服务有限公司签订《中恒花园小区移交协议》，约定了将中恒花园小区物业管理服务及收费移交给鑫盛杰公司，鑫盛杰公司于2015年8月10日正式入驻中恒小区进行物业管理。而被告何某某作为业主事实上接受了小区2012年1月1日至2016年12月31日期间物业公司所提供的物业管理服务，双方事实上形成了服务与被服务的权利义务关系，因被告何某某未及时支付物业管理费，作为小区物业公司主张催讨物业管理费于法有据。被告何某某抗辩门口的化粪池未得到及时清理，化粪池的清运属于物业合同约定物业服务范围，被告提交的照片能够证明该事实，应当认定原告向被告方提供的物业服务未达到相应的要求，应当承担一定的违约责任。但物业服务合同并未明确约定原告方承担违约金的具体计算方式。考虑原告的违约行为直接影响的是被告的正常生活和权益，应直接对被告承担相应的违约责任，原告已经提供了其他物业服务内同，本院认为应当酌情扣减被告20%的物业费，由被告交纳80%的服务费。根据2012年1月15日贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2012）390号文件核定，中恒花园收取物业费的标准为每月每平米0.3元，上下可浮动10%，原告主张以0.35/㎡/月收取物业费超过文件核定的价格，本院不予支持，故本院以0.3元/㎡/月物业费缴费标准为准，自2012年1月1日至2016年12月31日期间80%的物业服务费为1216元（83.3㎡×0.3元／月／㎡÷30天×1825天×80%四舍五入保留整数），对原告诉请超出部分不予支持。关于违约金，恒达物业服务有限公司与被告何某某签订的《贺兰县恒达物业服务合同》，虽然约定了业主违反协议不按约定的收费标准和时间缴费的，从逾期之日按每天3%承担违约金，但并未明确约定物业费交纳时间，也未约定以欠费总额为基数按每天3%缴纳违约金，亦未提交证据证明其曾向被告书面催交物业费。原告鑫盛杰公司要求被告何某某承担违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告何某某向原告银川鑫盛杰物业服务有限公司支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业费1216元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川鑫盛杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告银川鑫盛杰物业服务有限公司负担21元，被告何某某负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员  尹晓静二〇一七年五月四日书记员  方 卉