上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3660号原告：周黎，女，1970年5月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：江界华，上海江晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫东，上海江晨律师事务所律师。被告：陈杨，男，1991年12月14日出生，汉族，住安徽省合肥市。原告周黎与被告陈杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告陈杨下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年10月16日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人陈卫东到庭参加了诉讼。被告陈杨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周黎向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2016年10月6日解除；2.被告支付自2016年9月1日起至2017年1月31日止的租金人民币(币种下同)176,000元；3.被告支付的保证金88,000元作为违约金予以没收；4.诉讼费被告承担。事实和理由：位于上海市闵行区红松路XXX号a综合楼为上海a实业公司(以下简称a公司)所有，a公司因经营需要，将该房屋租赁给了缪XX，租赁期自2014年1月1日起至2018年12月31日。后经a公司同意，缪XX将a综合楼的东单元一层、二层，总建筑面积为425平方米的商铺转租给了原告。由原告对外经营招租，随后原告与被告达成租赁意向，双方签订了《租赁合同》，被告租赁该房屋，租赁期自2016年6月1日至2017年5月30日，原告同对房屋租赁的违约责任亦作出了明确约定。原合同签订后，甲方按时将房屋交付给乙方经营使用，乙方亦按时履行了首个季度的付款义务，但自2016年9月起，被告怠于履行支付水费、电费及下一季度租金的付款义务，虽经原告多次催讨，但被告一直拒绝履行。为将原告损失降到最低，原告不得已于2016年9月、10月分别发出《通知函》、《律师函》，明确告知因被告严重违约合同解除事宜，并要求被告及时清空并返还房屋，但被告收到函件后，仍怠于履行应尽义务。被告严重拖延租金等费用、局部履行房屋返还义务的行为，给原告带来了巨大的经济损失，严重侵害了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至本院。被告陈杨未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区红松路XXX号房屋的产权人为a公司。2013年12月19日，a公司出具《关于房屋租赁关系说明》，载明：本公司将位于红松路XXX号的a综合楼(建筑面积约5,600平方米)出租给上海缪氏投资管理有限公司法定代表人缪XX经营，租赁期自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共五年。承租人按照合同约定对租赁物业享有经营(包括分租)和管理的权利并承担相应义务。2013年12月19日，缪XX与周黎签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给原告，租期自2014年1月1日起至2018年12月31日止，原告将房屋转租给第三方，应将相应情况如实告知并将相关租赁合同交缪XX备案。2016年3月10日，原告周黎(出租方、签约甲方)与被告陈杨(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将红松路XXX号1楼和2楼出租给乙方，总建筑面积约为425平方米；租赁期自2016年6月1日起至2017年5月30日止，租期为1年；乙方已实际使用该租赁区域，因此本合同签订之日起，视同甲方已将该租赁房屋移交乙方；双方议定月租金为44,000元，乙方以现金方式支付给甲方；租金按3个月为一期支付，第一期租金于2016年5月20日以前付清，以后每期租金于到期前10天缴纳，先付后租；自本合同签订之日，乙方需先支付甲方88,000元的租赁保证金，租赁期满后，在乙方付清所有应付费用和完好交还房屋后3天内，甲方将保证金退还乙方；在租赁期内，如乙方违反合同的规定，而产生的违约金、损失赔偿金、水电消防处罚等其他应付费用，甲方有权先在保证金中扣除相应费用，并且书面通知乙方在5天内补足保证金，否则视为违约，甲方有权提前解除本合同；租赁期内，乙方未履行本合同约定的义务，则视为根本违约，甲方有权单方面立即解除本合同和收回房屋，没收乙方的保证金作为违约金，并有权向乙方追索由此造成的一切经济损失；如果乙方擅自提前终止本合同，则视为乙方违约，甲方有权没收乙方保证金等。合同还对其他内容进行了约定，合同签订后，被告支付了保证金88000元，并支付了至2016年8月31日止的租金。2016年8月份，因被告拖欠支付水电费，原告多次发送信息追讨。2016年9月1日，原告向被告发函表示7月的水电费已逾期20天，另下期租金也未能按期支付，要求支付水电费及租金。2016年9月28日，原告委托律师向被告发函，表示要求解除租赁合同，并要求付清相关费用。后被告停止经营，2016年10月10日，原告将两份函件张贴于租赁房屋门外。本案审理过程中，原告收回了系争房屋。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《关于房屋租赁关系说明》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《通知函》、律师函、照片一组等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告自2016年8月起拖欠水电费用，自2016年9月1日起的租金始终未能支付，且在此后擅自撤离并停止经营，已属违约。原告依据双方合同约定要求解除租赁合同并无不当，本院予以支持。又主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告寄送并张贴了解除函件，但邮寄情况不明，张贴函件也无法确认是否送达被告。而被告陈杨撤离房屋并停止经营，以其行为明示不再履行租赁合同，原告周黎在本案审理中于2017年4月收回了系争房屋，亦以其行为明确解除双方的租赁合同。房屋收回后，双方的租赁合同已终止，故本院确认双方的租赁合同于2017年4月30日已解除。关于原告主张的租金，被告自2016年9月1日起的租金未予支付，虽其搬离并停止经营，但并未及时将该房屋交还给原告，直至被告自行收回房屋，避免损失的扩大。现原告考虑到实际情况要求被告支付至2017年1月31日的租金176,000元，并无不当，本院予以支持。关于原告要求没收保证金的诉讼请求，因被告擅自提前终止合同已属违约，原告依据合同约定没收保证金并无不当，本院予以支持。被告陈杨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周黎与被告陈杨签订的《租赁合同》于2017年4月30日解除；二、被告陈杨于本判决生效之日起十日内向原告周黎支付租金176,000元；三、被告陈杨支付的保证金88,000元由原告周黎予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,260元，公告费560元，二项合计5,820元，由被告陈杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  石定伟人民陪审员  史嘉安二〇一七年十月二十七日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。