沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0102民初3487号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区中华路116号.负责人：陈庆君，系该行行长。委托诉讼代理人：洪启书，男，1968年10月24日出生，满族，系该行工作人员，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：桑瑞，男，1974年9月30日出生，汉族，系该行工作人员，住沈阳市铁西区。被告：丁爽,女，1986年6月8日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：沈阳中冶京唐置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路2街153-30号3栋13门、14门.法定代表人：王善儒，系该公司总经理。委托代理人：张祎，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告丁爽、沈阳中冶京唐置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪启书、桑瑞，被告丁爽、被告沈阳中冶京唐置业有限公司的委托诉讼代理人张祎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告偿还原告贷款人民币378,511.53元，其中本金371,642.29元，利息、罚息6,869.24元（截至2017年2月21日），逾期利息按合同规定执行。3、判令如果被告不能全额偿还贷款本息，原告要求处分抵押物并优先受偿。抵押物拍卖、变卖后所得价款超出所欠我行贷款本息及相关费用部分归被告所有，不足部分由被告清偿。4、请求判令被告沈阳中冶京唐置业有限公司对借款承担连带保证责任。5、判令被告承担本案全部诉讼相关费用。事实和理由：被告丁爽与我行即中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行于2013年5月24日签订了《个人购房担保借款合同》，约定由农行和平支行向其发放贷款390,000元，用于购买位于沈阳市和平区民主路137号19-12，并以此房产做抵押，期限为2013年5月24日至2043年5月23日，利率为5.895%。原告依约履行了贷款义务，但被告自2016年9月开始拖欠我行贷款利息，经我行催要，被告仍拒不偿还。根据借款合同第十二条12.4第（2）款规定：借款人未按约定按期足额偿还借款。贷款人有权期限纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。第十条10.2.7.1第（2）款项下贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。同时根据借款合同第十条10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.3阶段性保证担保+抵押。借款人以本合同第三十四条项约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。第三十三条借款担保第（3）款规定：阶段性保证+抵押。由阶段性保证人沈阳中冶京唐置业有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十七条阶段性保证担保+抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续。故为维护原告的合法权益，避免银行信贷资金损失，现向贵院提起诉讼，请求依法裁判解除我行与被告丁爽签订的《个人购房担保借款合同》，裁判被告丁爽偿还剩余还款本金及利息，我行对丁爽抵押房产享有优先受偿权，依法裁判被告丁爽承担本案所发生的一切费用，同时要求被告沈阳中冶京唐置业有限公司担保证担保责任。被告丁爽辩称：对欠款没有异议，我今天已经还款4,000元，还有10,000多元没有还，我这四、五天一定会还上，希望能够与原告调解解决。被告沈阳中冶京唐置业有限公司辩称：本案中，中冶公司已履行向房屋权属登记部门提交办理房屋权属登记的相关手续，以及告知农业银行和平支行和丁爽办理房屋权属登记、抵押权正式登记手续的通知义务。因此，未办理房屋权属登记及抵押权正式登记手续的过错不在中冶公司，中冶公司如再行承担连带保证责任义务，将违反合同法的公平原则，中冶公司不应再承担连带保证责任。本案中，首先，中冶公司在2016年11月23日已将办理房屋权属登记的手续交至沈阳市房屋产权登记中心，即在2016年11月23日即已按照《商品房买卖合同》关于办理房屋产权登记的约定，完成了关于办理房屋产权登记的相关义务。其次，中冶公司已将可以办理产权登记及抵押权登记的相关事宜以发函的形式告知原告农业银行和平支行及房屋买受人丁爽，农业银行和平支行及丁爽已收讫通知函，中冶公司完成了通知义务。因此在本案中，未能办理房屋权属登记的原因及过错不在中冶公司，而在于丁爽本人在收到中冶公司的办证通知后未及时办理房屋权属证书。再次，而对于房屋抵押权登记，根据沈阳市房产登记服务大厅的要求，办理抵押权设立登记的申请条件为：需要由抵押权人及抵押人共同到沈阳市房产登记服务大厅办理，并携带抵押权人及抵押人的身份证明材料原件及复印件、抵押合同、房屋权属证书等相关材料。因此如农业银行和平支行不自行主动前往登记大厅办理，将无法办理完成抵押权正式登记手续。农业银行和平支行未给丁爽办理抵押权属登记手续的原因在于：农业银行和平支行自行规定，对于拖欠贷款的借款人，农业银行将不为已经能够办理抵押权正式登记手续的借款人办理抵押登记手续。因此，未能办理抵押权正式权属登记的过错亦不在中冶公司，在于：1、丁爽本人在收到中冶公司的办证通知后未能办理完成房屋权属登记；2、贷款人即抵押权人农业银行和平支行及借款人丁爽双方在收到中冶公司的办证通知后未能及时到登记部门办理抵押权正式权属登记。中冶公司已履行提交办理房屋权属登记手续及告知农业银行和平支行及丁爽办理房屋权属登记、抵押权正式登记手续的通知义务，未办理房屋权属登记及抵押权正式登记手续的过错不在中冶公司，中冶公司不应再行承担连带保证责任义务。综上，请求人民法院在查明案件事实的基础上，驳回被答辩人农业银行和平支行要求答辩人中冶公司承担连带责任的请求，维护答辩人的合法权益。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、2013年5月24日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告丁爽、沈阳中冶京唐置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告向被告丁爽发放贷款390,000元，用于购买位于沈阳市和平区民主路139号13-17的房产，借款期限为360个月，利率为5.895%。同时由被告沈阳中冶京唐置业有限公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2、被告丁爽以登记在其名下的位于沈阳市和平区民主路139号13-17，建筑面积为51.98平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2013年5月22日，被告按合同约定到登记机关为该房产办理了预告登记。借款合同第12.4条第（2）款规定：借款人未按约定按期足额偿还借款。贷款人有权期限纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。第10.2.7.1条第（2）款项下贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。同时根据借款合同第10.1.2条保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。3、2013年5月24日，原告向被告发放贷款390,000元，贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2016年9月起未按期足额偿还原告借款本息，截至2017年4月14日，被告尚拖欠贷款本金366,089.03元未还。本院认为，原告与被告丁爽、沈阳中冶京唐置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告丁爽未按上述合同的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据借款合同第12.4条第（2）款规定：借款人未按约定按期足额偿还借款。贷款人有权期限纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。第10.2.7.1条第（2）款项下贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。同时根据借款合同第十条10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本案，被告丁爽从2016年9月起未按期足额偿还原告借款本息，原告有权依该协议的约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求解除与被告丁爽、沈阳中冶京唐置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复息的诉讼请求，本院予以支持。如被告未能按期还款，原告有权对被告丁爽提供的抵押房产行使抵押权，在债权范围内优先受偿。被告沈阳中冶京唐置业有限公司为借款的保证人，抵押房产未办理房证，主债务人丁爽未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳中冶京唐置业有限公司对借款承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告丁爽、沈阳中冶京唐置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告丁爽于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金366,089.03元（截止至2017年4月14日）；并自2017年4月15日起按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告丁爽逾期给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行上述款项，则原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行可依法对被告丁爽名下位于沈阳市和平区民主路139号13-17，建筑面积为51.98平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。四、被告沈阳中冶京唐置业有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告丁爽应支付的上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,978元，减半收取3,489元，由被告丁爽、沈阳中冶京唐置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 臧  宁二〇一七年六月二十三日书记员 宇文思宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。