天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初5636号原告：王爱芝，女，1963年8月12日出生，汉族，埃赛克斯电磁线（天津）有限公司退休工人，住天津市河北区。委托诉讼代理人:安刚，天津击水（南开）律师事务所律师。被告：李鸿玉，女，1978年4月26日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈广龙，天津朋展律师事务所律师。被告：郑元灏，男，1976年1月27日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人:黄晓梅，天津文诺律师事务所律师。原告王爱芝与被告李鸿玉、郑元灏确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱芝及其委托诉讼代理人安刚、被告李鸿玉及其委托诉讼代理人陈广龙、被告郑元灏及其委托诉讼代理人黄晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱芝向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认二被告于2010年11月22日就河北区房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告王爱芝与被告李鸿玉于2005年5月4日在21世纪房产中介签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告李鸿玉承租的坐落河北区正义道万科城市房屋一套，房屋价款31.5万元，合同签订后，原告分三次给付被告李鸿玉房款28万元，剩余房款3.5万元合同约定于房屋过户到原告名下后给付，2005年7月原告入住该房至今。2009年8月，李鸿玉起诉我，要求判决双方购房合同无效，经两审法院判决：驳回了李鸿玉的诉讼请求。2011年，我起诉被告李鸿玉，要求判决被告李鸿玉与我办理诉争房屋产权过户手续，经两审法院判决：被告李鸿玉与我办理河北区房屋房地产过户手续，办理过户过程中发生的费用由被告李鸿玉负担，我与被告李鸿玉办理房屋房地产权过户手续时，一次性给付被告李鸿玉房款35000元。2011年，原告到法院申请执行，经执行人员调查，李鸿玉在2006年已取得诉争房屋的产权，早在2010年12月，正在双方诉讼期间，李鸿玉将诉争房屋私下卖予被告郑元灏，郑元灏随即将诉争房屋抵押给银行用于贷款，原告数次到公安机关以诈骗报案，公安机关以民事案件为由不予立案，并告诉原告到法院起诉。原告认为，1、原告与被告李鸿玉签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已交付绝大部分房款，剩余35000元房款已交至法院，并且实际居住至今；2、被告李鸿玉向被告郑元灏转让房屋存在明显恶意，早在2011年，两审法院审理原告与被告李鸿玉就涉诉房屋买卖合同纠纷案，被告李鸿玉隐瞒将涉诉房屋另行出售的事实，证实被告李鸿玉转让房屋的行为自始存在恶意；3、被告郑元灏买卖房屋与交易习惯不符，2005年，被告李鸿玉将房屋交付原告后，原告居住至今，并正常缴纳物业费、供暖费等费用，但被告郑元灏购买房屋前未看房即签约，取得房屋的产权证后也不要求原告腾房，有悖生活常理，不符合购买房屋的交易习惯；4、二被告的房屋买卖行为存在重大瑕疵，被告李鸿玉故意向法庭隐瞒将涉诉房屋另行出售的事实及被告郑元灏取得涉诉房屋不符合日常交易习惯，具有重大过失，二被告之间的房屋买卖合同属于恶意串通，损害原告利益的无效合同。故起诉来院，望判如所请。被告李鸿玉辩称，原告陈述的原、被告系房屋买卖合同关系的情况属实，我不同意原告的诉讼请求，理由为：1、我与被告郑元灏之间的房屋买卖合同是合法有效的，且完成了正常合法的过户手续，物权实际已经发生了转移；2、我卖房给郑元灏是在原告知情的情况下进行的，否则我也卖不出去，在2009年我起诉与王爱芝合同无效时，在一审庭审中，原告王爱芝曾明确提出不要求履行合同，办理过户手续，有笔录为证，这一点恰恰说明原告已经明知我要转卖诉争房屋，转卖的目的是为了退还原告房款和对原告进行补偿，所以原告才在庭审中既不要求我履行合同，办理过户，也没有对此房屋进行诉讼保全，否则不可能转卖此房，另外，在2011年9月，双方诉讼期间，王爱芝已经在河北区房管局打印了诉争房屋的权属档案，并作为证据进行提交，但是原告并没有主张权利，且一住七年之久，现在原告起诉早已超过了诉讼时效。3、2005年5月4日原告与被告李鸿玉签订的买卖合同及补充协议约定诉争房屋价款31.5万元，由原告将28万元交到李鸿玉手中，余下3.5万元待过户后给付，但是到目前为止，我只收到购房款13万元；4、（2009）北民初字第4622号民事判决书及（2011）北民初字第2249号民事判决书两个案件均没有查清原告如何向被告李鸿玉交付房款的事实；5、二被告签订的买卖协议合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》五十二条规定的无效情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郑元灏辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由为：1、我与李鸿玉于2010年11月22日在河北区房管局签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：26461-007311）是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效；2、我是以合理价格善意受让诉争房屋，我与李鸿玉签订的《天津市房产买卖协议》不存在恶意串通损害第三人利益的情形，且该协议内容早已履行完毕，经登记公示后，取得该房产所有权，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年5月4日原告与被告李鸿玉及案外人天津市德坤房地产信息咨询服务有限公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定原告购买被告李鸿玉承租的坐落河北区万科城市花园A座1901号（契载为万科城市花园1-1905号）房屋一套，建筑（计租）面积90.2平方米（契载建筑面积为84.87平方米），房屋成交价格为31.5万元。因当时讼争房屋为企业产，经双方协商，由李鸿玉先购买该房屋产权，再办理房屋产权过户手续。同日原告与被告李鸿玉又签订了补充协议，约定原告于2005年6月16日之前将28万元房款交予李鸿玉，同时李鸿玉将讼争房屋房本以及户口本押给原告，并承诺于2005年9月1日之前将该房屋产权过户给原告。原告于2005年5月5日、5月6日及6月13日分三次给付天津市德坤房地产信息咨询服务有限公司3万元、15万元、10万元，其余35000元，待办理房屋产权过户手续后再给付被告李鸿玉，同时李鸿玉将讼争房屋腾空交给原告,原告入住该房至今。2006年7月21日李鸿玉取得诉争房屋的房地产权证。2009年10月被告李鸿玉以原告没有按照合同约定支付其全部房款为由向本院提起诉讼，要求判决双方签订《房屋买卖（置换）合同》及补充协议无效，经本院（2009）北民初字第4622号民事判决书及天津市第一中级人民法院（2010）一中民一终字第1033号民事判决书判决：“驳回了李鸿玉的诉讼请求”。2011年4月原告起诉被告李鸿玉，要求判决被告李鸿玉与原告办理诉争房屋产权过户手续，经本院（2011）北民初字第2249号民事判决书及天津市第一中级人民法院（2011）一中民一终字第1261号民事判决书判决：“被告李鸿玉与原告王爱芝办理河北区房屋房地产过户手续，办理过户过程中发生的费用由被告李鸿玉负担，原告王爱芝与被告李鸿玉办理房屋房地产权过户手续时，原告一次性给付被告李鸿玉房款35000元。”后原告向本院申请执行上述判决，执行时原告将剩余房款3.5万元交付本院。另查，2010年11月22日，二被告签订了《天津市房产买卖协议》（协议编号：26461-007311），协议约定被告郑元灏购买被告李鸿玉所有的坐落河北区房屋（即诉争房屋），房屋权属性质是私产，建筑面积84.87平方米，房价款为67万元，首付款14万元，申请银行贷款53万元。合同签订后，郑元灏向李鸿玉付清了房款，2010年12月14日郑元灏取得诉争房屋的房地产权证。但双方并未办理房屋交接手续，自被告郑元灏买房至今被告郑元灏始终未到诉争房屋内看房。庭审中，二被告陈述郑元灏是通过李鸿玉在街上粘贴卖房小广告相识，在房管局签订协议前，双方约定诉争房屋的实际成交价是77万元，李鸿玉实际收到郑元灏77万元的房款，但郑元灏并未看房。至于未看房的原因双方陈述开始李鸿玉告诉郑元灏案外人要租赁诉争房屋，一年租金2万元，半年一付，后李鸿玉自己租赁诉争房屋，郑元灏均同意。2012年的房租曾涨至每年24000元，2015年的房租曾涨至每年30000元，郑元灏收取房租到2017年底。关于讼争房屋对外出租和李鸿玉自己租赁一事，李鸿玉陈述是虚构的，也未告知郑元灏诉争房屋一直由原告居住的事实。对于二被告上述陈述，被告李鸿玉仅提供一张2017年6月25日郑元灏打的房租收条复印件，未提供其他证据予以证实。以上事实，有当事人的陈述及书证证实。本院认为，本案的争议焦点为二被告之间房屋转让行为是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通损害第三人利益的无效情形。对于恶意串通通常定义是为牟取不当利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。本案中，被告李鸿玉在明知诉争房屋已经于2005年出售给原告王爱芝的情况下将同一房屋再次出售给被告郑元灏，具有明显的主观恶意。另被告郑元灏虽表示其是善意购房，但仔细分析购房过程其存在诸多疑点和不合常理之处，具体表现为：1、近年来，房屋作为重要的生活资料市场价值巨大，一般买受人均应在购房前到现场查验房屋，对房屋的面积、房型、朝向、产权是否存在纠纷、购买后能否为自己正常使用等基本情况进行了解，以确定是否购房；本案中，在2010年郑元灏购房时诉争房屋即由原告居住，如果郑元灏到现场查验房屋，上述问题一目了然，不致发生纠纷，然被告郑元灏仅凭被告李鸿玉的陈述，就不去现场查验房屋，明显不符合一般买受人的正常心理状态。2、一般购房人在合同签订后，均会要求卖房人交付房屋，然被告郑元灏仅凭被告李鸿玉陈述的诉争房屋租赁给他人就至今达七年之久未查看诉争房屋的行为也有悖常理。综上，被告郑元灏虽陈述其是善意购房，但其解释过于牵强，难以置信。在被告郑元灏未提供充足证据证明其系善意购房的前提下，可以推定二被告的房屋转让行为存在恶意串通，损害了原告的合法权益，故二被告签订的《天津市房产买卖协议》应被认定无效，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于二被告的其他答辩理由，因其未提供充足的证据予以证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项的规定，判决如下：确认被告李鸿玉与被告郑元灏于2010年11月22日就河北区房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李鸿玉负担20元，由被告郑元灏负担20元；保全费30元，由被告李鸿玉负担15元，由被告郑元灏负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨 毅二〇一七年十二月二十一日书记员 季晓晶本裁判文书适用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。