天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初4218号原告（反诉被告）：赵海平，男，1979年4月27日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。委托诉讼代理人：祝长虹，天津顺昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡华，男，1979年9月1日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：陈玉奎，天津同华律师事务所律师。第三人：天津诚方圆房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区谊诚道17号，统一社会信用代码：911201035534316369。法定代表人：安喆，职务总经理。委托诉讼代理人：耿雨，该公司职员。原告赵海平与被告胡华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案，依原告申请追加天津诚方圆房地产经纪有限公司（以下简称“诚方圆公司”）为第三人参加诉讼后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵海平及其委托诉讼代理人祝长虹，被告胡华及其委托诉讼代理人陈玉奎，第三人诚方圆公司的委托诉讼代理人耿雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海平向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年9月22日签订的《房产交易合同》；2、请求判令被告双倍返还原告定金20万元、赔偿中介费5000元、房屋差价损失55万元，共计755000元；3、请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月22日，原、被告通过天津诚方圆房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》，约定：被告将其所有的位于天津市津南区八里台镇房屋以105万元的价格出售给原告，被告于2016年11月22日前还清贷款并注销抵押权。原告依约给付被告定金10万元。后因房屋价格上涨，被告以种种理由拒绝清贷，导致双方未能到房屋行政主管部门签订《天津市房产买卖协议》。2017年4月1日，因天津市出台房屋限购政策，原告不再具有购房资格，双方房屋买卖合同无法履行。原告认为，被告迟延办理清贷手续的行为给原告造成了损失，故原告起诉。被告胡华辩称，同意解除合同，不同意返回定金，不同意赔偿损失，并向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《房产交易合同》；2、被告不退还原告定金10万元；3、原告按照每日1050元标准支付自2017年5月5日起至实际判决之日的违约金；4、原告按照月利率1%标准赔偿被告因偿还房屋贷款所借款项442139.16元至双方无争议之日的利息；5、反诉费用由原告承担。理由如下：合同约定原告应在2016年11月22日前凑齐首付款，被告通过中介要求原告出示已凑齐首付款的凭证，但原告迟迟未向被告出示；2017年3月，原、被告通过中介协商变更付款方式，原告一次性支付房款，被告公证委托原告办理清贷及过户等手续；原告曾想用被告的身份证担保借款，被告未同意，原告未能一次性支付房款；被告借款清偿贷款，抵押权于2017年5月4日注销。反诉被告赵海平辩称，请求驳回全部反诉请求。理由如下：被告的违约行为导致原告丧失购房资格，合同无法继续履行；原告不存在违约行为；被告的反诉请求没有事实和法律依据。第三人诚方圆公司述称，2016年11月左右，被告曾通过第三人要求原告提供首付款凭证；第三人不清楚被告未按时清贷的原因；被告未向第三人表示过不再出卖房屋，也没有表示过房屋涨价；2017年3月份，双方曾协商原告一次性付款及公证清贷、过户事宜，但因故未能履行，第三人不清楚原因；2016年11月底，涉案房屋价格跟合同签订时没有太大变动，2017年3月底房屋单价为每平方米1万元至1.1万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月22日，原、被告经过第三人诚方圆公司居间服务签订《房产交易合同》，约定：被告将其所有的位于天津市津南区八里台镇房屋（建筑面积116.94平方米）以105万元的价格出售给原告；被告于2016年11月22日前还清贷款并注销抵押权；原告在合同签订之日向被告支付定金10万元，余款95万元申请银行贷款；原告须在2016年11月22日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，双方须在2016年11月22日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构；原告须在2016年11月22日前办理贷款申请手续；原告未按照约定付款的，每逾期一日，应向被告支付该房产成交价千分之一作为违约金，逾期30日被告有权视为原告拒绝履行合同，即日起被告有权将房屋另行转让；如原告未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金被告不予退还，被告有权将该房屋卖与他人，若支付的定金不足弥补被告损失的，原告还应负责赔偿；如被告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，被告须返回原告双倍定金，若支付的定金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿；如因一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为损失，由违约方赔偿。原告于当日给付被告定金2万元，被告为原告出具2万元定金收据。被告另于当日出具1张10万元的定金收据留在中介处，原告称双方口头约定剩余定金于9月30日前付清，被告称约定剩余定金于9月27日前付清。原告于2016年9月30日以转账方式给付被告定金8万元后，中介将10万元定金收据交付原告。原告于2016年9月30日支付中介费5000元。2017年3月，原、被告曾口头协商原告一次性给付房款问题及公证清贷及过户问题，但因故未能履行。2017年4月5日，被告清偿房屋贷款本金440711.5元、利息1427.66元，贷款本息全部结清。2017年5月4日，涉案房屋设立的抵押权注销。2017年4月1日，天津市开始实行新的房屋限购政策，原告不再具有购买房屋的资格。现原告以被告存在迟延撤销抵押权的违约行为为由起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告于2016年9月22日签订的《房产交易合同》；2、被告双倍返还原告定金20万元、赔偿中介费5000元、房屋差价损失55万元，共计75.5万元；3、诉讼费用由被告承担。被告以原告未按时凑齐首付款、未按约定一次性付款构成违约为由提起反诉，请求人民法院依法判令：1、解除双方签订的《房产交易合同》；2、被告不退还原告定金10万元；3、原告按照每日1050元标准支付自2017年5月5日起至实际判决之日的违约金；4、原告按照月利率1%标准赔偿被告因偿还房屋贷款所借款项442139.16元至双方无争议之日的利息；5、反诉费用由原告承担。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告通过签订《房产交易合同》建立房屋买卖合同关系。原、被告之间的房屋买卖合同关系是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。因受天津市房屋限购政策影响，原告已不具备购房资格，双方之间的房屋买卖合同已无法继续履行，原告要求解除双方之间的房屋买卖合同，被告亦表示同意，本院准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，被告未按照约定的时间撤销房屋抵押权，其行为构成违约，被告的违约行为导致原告受限购政策影响无法继续购房，应对原告承担相应的违约责任。原告要求被告双倍返还定金200000元的主张具有事实及法律依据，且符合双方的合同约定，本院予以支持。根据双方的合同约定，被告违约时应双倍返回原告定金，如定金不足以弥补损失时，还应承担赔偿责任，由此可见被告双倍返还定金及赔偿损失的总金额应相当于原告因被告违约所遭受的损失数额，如双倍定金已足以弥补损失，则被告不需要再另行赔偿。本案中，原告支付的中介服务费5000元属于因被告违约给原告造成的实际损失，因房屋价格上涨所产生的房屋差价属于合同履行后原告可以获得的利益，原告有权要求被告赔偿上述两项损失。但本院综合考虑被告违约情形、违约时间、被告违约时周边类似房屋的价格及合同解除原因等因素认为被告双倍返回原告的定金已足以弥补原告的上述两项损失，故本院对原告要求被告赔偿中介费损失5000元及房屋差价损失55万元的主张不予支持。根据二手房交易的流程，被告撤销房屋抵押权后，双方才能签订网签协议并确定首付款给付金额及方式，原告才能给付首付款并申请贷款。因被告未按照约定时间撤销房屋抵押权，导致双方未能按照约定签署网签协议，以致原告给付首付款的条件并不具备，故原告未能给付首付款并不构成违约。虽然在合同履行过程中，双方曾就原告一次性付款及公证清贷、过户等问题达成口头一致意见，但双方未能按照上述意见履行，且双方均不能证明对方对未按照上述意见履行存在过错，故本院对被告关于原告存在未按约定一次性付款违约行为的陈述不予采纳。综上，被告要求原告承担赔偿损失违约责任的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵海平与被告胡华就天津市津南区八里台镇房屋建立的房屋买卖合同关系。二、被告胡华于本判决生效后三日内双倍返回原告赵海平定金200000元。三、驳回原告赵海平的其他诉讼请求。四、驳回被告胡华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5675元、本诉保全费5000元，共计10675元，由原告承担3525元，由被告承担7150元。此款原告已预交，被告于本判决书生效后三日内给付原告7150元。反诉案件受理费1650元，由反诉原告胡华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  韩学胜二〇一七年七月二十四日书 记 员  程亚倩