河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0204民初251号原告邓淑培，女，汉族，63岁。委托代理人蔡新社，男，汉族，60岁，代理权限为特别授权。委托代理人燕建华，河南正言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。法定代表人：翟红生，该公司经理。住所地：开封市。委托代理人曹延河，该单位法律顾问，代理权限为特别授权。原告邓淑培诉被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓淑培的委托代理人燕建华、蔡新社，被告宏达公司委托代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是开封市鼓楼区××社区××小区的住户，原告与被告签订购房合同后，被告私自印制补充合同，不明确地告诉原告补充协议的条款，在原告不知情的情况下，被告让原告在合同签字按指纹，时至2015年9月22日被告又让补交购房款。原告签合同及交税的房屋面积是100.6平方米，根据被告备案的房屋面积为106.12平方米，减去赠送面积7.45平方米后，被告多收原告差额面积1.93平方米。按照当时销售房屋的单价款3637.2元，乘以差额面积1.93平方米，被告应支付多收房屋价款7019.8元。按照房屋买卖合同第十五条约定，出卖人未能在180个工作日，办理房屋权属证书备案，未能提供住户分割图，应支付违约金。违约金的计算方法为：购房总款365902元乘以0.005，等于1829.51元。被告多收的房款7019.8元，违约金为1829.51元，合计被告应退回8849.31元。综上，请求依法判令：1、被告遵守合同提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书；2、确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效；3、被告退还多收的房款7019.8元；4、被告遵守合同支付因迟延办理房产证书的违约金1829.51元,以上3、4项合计金额8849.31元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告宏达公司辩称，一、被告已经全部履行了合同义务，不存在商业欺诈，也不存在违约行为，被告无法定义务和合同义务协助原告办理所购房产的不动产产权证；二、关于房屋面积问题，被告认为应当以开封市产权登记中心出具的数据为准，因为该数据面积是第三方依法测量并核算出来的面积，是官方数据。根据合同约定，原告应当向被告补交相关购房款，对此被告将保留相关诉权；三、原告诉求的违约金没有法律依据和事实依据，被告已按照合同约定在相关的期限内为其办理了分户证即产权证，不存在违约行为，不应当承担相应的违约金，因此原告诉求没有法律依据和事实依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，原告邓淑培为购买被告宏达公司开发的位于××台×号楼东×单元×层西户的房产，双方签订了编号为079×××的《商品房买卖合同》。依据合同第三条约定，该商品房阳台为【非封闭式】，【合同约定】建筑面积共100.6平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。依据合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方3637.2元，总金额为365902元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告在该协议书买受人处签名并按捺指印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款365902元，被告宏达公司于2011年5月10日向原告出具了购房发票。2011年5月10日，原告按房地产权属转移面积100.60平方米，房款365902元缴纳了涉案房产的契税。原、被告双方办理了交房手续。另查明，2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订了《协议书》一份（为区分其他协议，此协议以下简称《最终协议》），该协议第一条为，由于“××台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。第九款约定：若甲方（宏达公司）不能在取得《建筑用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）乙方按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“××台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条约定，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“××台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，原告认可其已收到补偿款1600元。审理中，宏达公司提交了涉案房屋的《建设用地规划许可证》，该许可证显示时间为2013年12月18日。2014年11月19日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证，××台×号楼东×单元×层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为106.12平方米。2015年9月10日，被告宏达公司向××台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，原、被告产生纠纷。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、协议书、产权证、发票、建设用地规划许可证等证据予以证明。本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告称其提交的宣传彩页中的说明和允诺系被告宏达公司发出的要约，其在与被告宏达公司签订《商品房买卖合同》时，该要约应作为合同内容，对原、被告双方均应有约束力。但被告宏达公司对此宣传彩页真实性不予认可，且原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，同时签署了《商品房买卖合同补充协议》，原告在该协议买受人处签名，应系其真实意思表示，且协议不违反相关法律法规的规定，并已在房产登记部门备案，应为有效合同。而该协议第八条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”该协议内容已对宣传彩页中被告宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更，原、被告双方应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行各自的义务。故对于原告要求确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付迟延办理房产证违约金1829.51元的请求，本院认为，2011年5月10日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》与2013年7月23日签订的《最终协议》均为双方当事人的真实意思表示，本案双方当事人对此都予以认可，均应按照上述协议中约定的内容履行。双方在庭审中均认可2013年7月23日签订的协议为最终协议，该协议第四条第九项规定若甲方（宏达公司）不能在取得《建设用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）乙方按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。庭审查明，2013年12月18日宏达公司取得了《建设用地规划许可证》。2014年11月19日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证，2015年9月10日，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，此时已超过取得《建设用地规划许可证》正本之后180天，按照合同约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。对原告要求被告支付逾期办证违约金1829.51元的请求，本院予以支持。对原告要求被告宏达公司退还多收购房款7019.8元的请求，依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。涉案房产产权登记面积为106.12平方米，而合同约定面积为100.6平方米，原告仅按合同约定面积为100.6平方米交纳了房款，故原告该项诉求无事实根据及法律依据，本院不予支持。同理，因原告未按产权登记面积将房款补齐，宏达公司应当在原告补交房款后依约定将该证交付原告。故对原告要求被告提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告开封宏达置业有限公司应向原告邓淑培支付逾期办证违约金1829.51元。二、驳回原告邓淑培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告邓淑培承担50元，被告开封宏达置业有限公司承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  裴四海审 判 员  方 方人民陪审员  高 峻二〇一七年九月一日书 记 员  孙慧雯