山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终4799号上诉人（原审被告）：张卫，男，1977年8月2日出生,汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：宋士刚，龙口市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：孟燕，女，1980年9月8日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：刘宗晓，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托诉讼代理人:ＸＸ,山东翔宇韶宽律师事务所律师。上诉人张卫因与被上诉人孟燕租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙商初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张卫的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：在2010年7月2日签订的店铺转让协议书中，双方约定房租费的交纳时间与被上诉人的哥哥孟祥桐与龙口市教育实业公司所签订的合同中约定的时间一致，即每年的12月7日前一个月交纳下一年度的房租费，即先交钱后用房。上诉人提交的证据可以证实已按照合同约定交纳了2014年的租金，被上诉人提出房租的交纳时间出现变更，由年初交纳变更为年末交纳，或者说先用房后交钱，但并未提供证据证实，其主张不能成立，具体理由为：一、现实生活中极少有先用房后交钱的情形，尤其在商业房屋租赁活动中，这属于生活中的常理与交易习惯。二、从合同的主从关系看，上诉人与被上诉人签订的店铺转让合同属于龙口市教育实业公司与孟祥桐所签订的房屋租赁合同的从合同，主合同的付款方式在没有变更的情况下，从合同的付款方式一般不会出现变更，否则会给被上诉人带来经营上的风险。三、从收款条、汇款单所载时间看，上诉人交款时间与合同约定的时间基本上是一致的，即每年11月8日至12月7日交纳下一年度的租赁费。一审法院仅以上诉人未出具2011年度的收款条不符合生活常理和交易习惯为由判令上诉人给付被上诉人2014年度房租费，违背了本案的事实。被上诉人孟燕辩称，上诉人的主张属于编造事实，混淆是非，未能提供证据证实，依法不应支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被上诉人孟燕向一审法院起诉请求：上诉人立即支付被上诉人2014年度租金8.3万元及违约金，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月8日，被上诉人委托其哥哥孟祥桐与龙口市教育实业公司签订《房屋租赁合同》，合同第一条：租赁房屋坐落在龙口市第二实验小学临街房，面向西，自北向南第5栋2层第6、7栋12层（计380.64平方米）；第二条：租赁期限为五年，从2009年12月8日至2014年12月7日止，租金每年交纳人民币15.33万元，租金交纳方式为：第一年租金15.33万元，自租赁合同签订之时付清，第二年提前一个月交纳一万元保证金（以此类推），同时当年租金在2010年12月8日前付清，第三年租金在2011年12月8日前付清，以此类推。2010年7月2日，被上诉人与上诉人签订《店铺转让协议书》，协议书第一条：甲方（被上诉人）同意将自己位于龙口市实验小学面向西临街号的店铺（原为：闲情小站）转让给乙方（上诉人）使用，建筑面积为300平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；第二条约定：甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2014年12月7日止，年租金为15.33万元人民币，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至房东。甲方愿意将店铺以年租金8.3万元人民币转让给乙方，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用;第六条约定：如乙方逾期30日交付转让金，乙方必须按照转让费的10％向甲方支付违约金。协议签订后，被上诉人将店铺交付给上诉人，上诉人交纳了转让款。2010年7月2日，被上诉人向上诉人出具的收条载明：收到房租款叁万肆仟伍佰捌拾元整。2010年7月4日孟祥桐向上诉人出具的收条载明：收到闲情小站转让费壹拾万元整。2010年7月27日，被上诉人向上诉人出具的收条载明：收到房租货底转让费捌仟捌佰元整。2012年12月3日，被上诉人向上诉人出具的收条载明：今收到黄城房租捌万捌仟元整（闲情小站）。2013年12月13日，上诉人通过银行转账向被上诉人支付人民币83000元。被上诉人主张上诉人至今未交纳2014年租金83000元，诉至一审法院。一审法院认为，被上诉人与上诉人签订的《店铺转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认，双方均应按照协议约定，履行各自的义务。被上诉人按约将店铺转让给上诉人，上诉人应按约定支付价款。根据被上诉人向上诉人出具的收条，上诉人已经交纳了2010年、2012年、2013年的店铺租赁费用，被上诉人要求上诉人支付2014年租金83000元，合法有据，一审法院予以支持。上诉人辩称已按合同约定付清了2014年租金，双方约定每年的12月7日前一个月交纳下一年度的租赁费，上诉人已按时交纳了每年的租赁费，只是2011年租赁费被上诉人没有出具收款收据，但上诉人未能提供相应的证据证明其主张，且根据庭审双方提供的证据，上诉人所交纳的款项，被上诉人均出具了相应的收条，上诉人辩称2011年交纳的房租被上诉人未出具收款收据，不符合生活常理和交易习惯，所以上诉人的辩称缺乏事实根据和法律依据，不予采信。被上诉人要求判令上诉人支付违约金,双方签订的合同亦对违约责任进行了约定,故对被上诉人的请求予以支持。鉴于本案事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条之规定，判决：上诉人于判决生效后十日内给付被上诉人2014年租金83000元及违约金8300元。如未按判决指定的期限履行给付金钱之义务，应按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由上诉人承担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，在被上诉人起诉上诉人的（2015）龙商初字第61号案件庭审中，上诉人陈述：“每年的租金被告应向原告在每年的12月7日之前的一个月内交清。”本院认为，上诉人与被上诉人签订的店铺转让协议书约定，上诉人代替被上诉人向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由被上诉人交纳的水电费及其他各项费用。双方在实际履行过程中，根据上诉人提交的证据，上诉人系直接向被上诉人交纳租金，关于租金的交纳时间，上诉人仅以部分承包年份的租金收条，不足以证实其系在每年12月份交纳了下一年的租金的事实，且与其在另案中的陈述内容相悖，本院不予支持。故上诉人应举证证实其已向被上诉人交纳租赁期间内的全部租金，以支持其不欠被上诉人租金的抗辩理由。而上诉人在本案诉讼中仅提交了其于2010年、2012年和2013年交纳租金的证据，并主张其向被上诉人交纳2011年2012年度租金时被上诉人未出具收条，但该主张与被上诉人在上述二年度前后均向上诉人出具收条的履行事实不符。因此，上诉人不能证实已向被上诉人交纳了租赁期间内的全部租金，亦不能证实每年度的租金系提前一年交纳，故一审法院根据本案证据认定上诉人已经交纳了2010、2012、2013年的店铺租金，并认为上诉人所交纳的款项均由被上诉人出具收条，认为其主张其中有未出具收条的情况不符合生活常理和交易习惯并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由上诉人张卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建庆审 判 员  张秀波代理审判员  纪晓静二〇一七年一月十八日书 记 员  董昭懿