广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初6001号原告：彭凤清，女，汉族，1969年12月18日出生，住福建省连城县，委托诉讼代理人：丘胜，东莞市启明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠玲，东莞市启明律师事务所律师。被告：东莞市金贤房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇白濠村白濠大道，统一社会信用代码为91441900785769943T。法定代表人：刘任庭，系该公司执行董事。被告：东莞市厚街房地产公司。住所地：广东省东莞市厚街商贸中心八楼，统一社会信用代码为914419001980299401。法定代表人：王敬忠，系该公司经理。二被告的共同委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。二被告的共同委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。原告彭凤清诉被告东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤公司）、东莞市厚街房地产公司（以下简称厚街房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，先后于2017年11月13日、2017年11月28日、2017年12月16日公开开庭进行了审理。原告彭凤清委托诉讼代理人丘胜、张惠玲（第三次开庭时到庭），被告金贤公司、厚街房地产公司的共同委托诉讼代理人方亚、许见欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭凤清向本院提出诉讼请求：1.两被告支付逾期交房违约金33,398元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年2月18日，彭凤清与金贤公司、厚街房地产公司签订商品房买卖合同，约定金贤公司、厚街房地产公司将东莞市××濠村绿洲路××世纪绿洲花园××单元××房以633,749元的价格销售给彭凤清。金贤公司、厚街房地产公司应在2015年5月31日前将上述案涉房屋交付。商品房买卖合同第九条第一款第二项约定：“……买受人（彭凤清）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（金贤公司、厚街房地产公司）按日向买受人（彭凤清）支付已交付房价款万分之一的违约金”。商品房买卖合同签订后，彭凤清按商品房买卖合同约定支付了购房款，但案涉房屋至2016年11月8日才通过主管部门竣工验收，且未按合同约定安装电梯。金贤公司、厚街房地产公司的行为已经构成违约，依合同约定，应支付违约金。被告金贤公司、厚街房地产公司共同答辩称，1.本案中彭凤清并没有提供充足证据证明其依照双方所签订的合同约定支付购房款等款项。2.双方在合同中虽然约定了交房的日期，但是双方同时在合同中约定了如果彭凤清未依约向金贤公司、厚街房地产公司支付购房款、违约金或其他应付税费，合同约定交付期限应当据此延期，即彭凤清延迟交款多久，金贤公司、厚街房地产公司应当顺延多久。同时合同中约定在彭凤清欠款项时，金贤公司、厚街房地产公司是有权不交付商品房，不需承担责任。3.合同中约定交楼标准是商品房经验收合格。同时在补充附件中商品房验收合格是指五方验收合格，双方的该约定并未违反法律规定，案涉商品房在2015年5月26日已经经验收合格，符合交付条件，现彭凤清诉请以备案时间为期要求违约金不合理，实际交房时间早于约定时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月18日，彭凤清与金贤公司、厚街房地产公司签订商品房买卖合同，约定由彭凤清向金贤公司、厚街房地产公司购买位于东莞市××濠村绿洲路××世纪绿洲花园××单元××房。该合同约定价款为633,749元，交楼时间为2015年5月31日前。交楼条件为经验收合格。同时，该合同第七条约定，如逾期付款，逾期日未达120天的，从逾期之日的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每日按逾期应付款的万分之一计付违约金；逾期超出120天的，金贤公司、厚街房地产公司有权解除合同，或要求继续履行合同，并从逾期之日的第二天起每日按逾期应付款的万分之一计付违约金至实际全额支付之日止。该合同第九条约定，如逾期交房，逾期日未达120天的，从逾期之日的第二天起每日按已交付房款的万分之一计付违约金；逾期超出120天的，彭凤清有权解除合同，或要求继续履行合同，并从逾期之日的第二天起每日按已交付房款的万分之一计付违约金至实际交房之日。上述商品房买卖合同约定，首期款为193,749元，于2014年2月18日前付清，剩余440,000元房款办理银行按揭贷款，在合理期限内支付。金贤公司又与彭凤清签订了世纪绿洲花园分期付款协议书，约定部分首期购房款150,000元延期至2015年2月18日前支付，并支付3000元手续费。彭凤清于2013年11月10日支付了定金10,000元，于2014年2月18日支付了3000元手续费，未提交证据证明剩余首付款33,749元于何时支付，于2015年2月14日支付了150,000元，剩余购房款440,000元，彭凤清已办理银行按揭贷款，贷款于2014年4月22日发放。金贤公司、厚街房地产公司主张彭凤清逾期交付房款，应当支付违约金，但是金贤公司、厚街房地产公司未向本院提交任何证据证明有向彭凤清催收该款项。金贤公司、厚街房地产公司确认已经收齐案涉房屋的购房款。后，金贤公司、厚街房地产公司未能在约定的2015年5月31日前交房。金贤公司、厚街房地产公司主张，案涉房屋已于2015年5月26日经五方验收，出具了建筑工程竣工验收报告。但是，根据保险城-世纪绿洲花园逸景轩的竣工验收备案证书显示，该物业的验收时间为2016年8月25日，备案时间为2016年11月8日。东莞市住房和城乡建设局向本院复函，显示逸景轩项目于2016年8月3日取得建设工程规划许可证正证，于2016年9月18日才通过东莞市环境保护局的环保验收。电梯于2015年12月16日通过检验。竣工验收备案资料提交时间为2016年11月7日。庭审中，彭凤清的代理人表示，不清楚案涉房屋具体实际交付时间，但主张应当以案涉房屋办理竣工验收备案之日认定其符合交楼条件，以此时间认定交楼时间。彭凤清确认于2016年4月24日签收了案涉房屋的钥匙。金贤公司、厚街房地产公司主张交钥匙即构成交楼，并确认在交付钥匙时，并未向彭凤清告知案涉房屋没有办理竣工验收备案及无法办理房产证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，各方均应按照法律规定和合同约定诚信履行。本案的争议焦点为：一、案涉房屋于何时符合交付标准；二、彭凤清有无逾期支付购房款；三、如彭凤清存在逾期付款行为，该行为严重程度能否成为金贤公司、厚街房地产公司拒不交楼的依据。对此，本院分析如下：焦点一：案涉房屋于何时符合交付标准。金贤公司、厚街房地产公司提交的建筑工程竣工验收报告显示逸景轩项目于2015年5月26日通过了五方验收，但是根据该项目的竣工验收备案证书显示，该项目是于2016年8月25日才通过验收。且无论通过五方验收的时间为何时，该项目是否符合交付标准，不能仅以竣工验收报告为依据，而应以排除该房屋正常行权瑕疵为依据。逸景轩项目于2016年8月3日才取得建设工程规划许可证正证；于2016年9月18日才通过环境保护验收。东莞市住房和城乡建设局于2016年11月8日方就保险城-世纪绿洲花园逸景轩项目出具竣工验收备案证书。换而言之，案涉房屋至2016年11月8日方符合交楼的法定要求。因此，本院以东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书的日期即2016年11月8日认定案涉房屋于此时方符合交付标准。焦点二：彭凤清有无逾期支付购房款。彭凤清已与金贤公司签订了世纪绿洲花园分期付款协议书，约定彭凤清购买的案涉901房首付款中的150,000元可延期至2015年2月18日前支付。该分期付款协议书已经变更了案涉购房合同的付款期限约定，换而言之，就案涉的901房购房款，彭凤清只需于2014年2月18日前支付满43,749元，于2015年2月18日前支付剩余150,000元，剩余购房款通过银行按揭贷款即可。而从彭凤清的付款记录可见，其已于2013年11月10日支付了定金10,000元，于2015年2月24日支付了150,000元，银行按揭贷款440,000元于2014年4月22日发放。由于按揭贷款的办理前提是交齐首付款。结合金贤公司、厚街房地产公司确认已经收齐案涉房屋购房款的情况，足以认定在2014年4月22日时，彭凤清已经交齐该房首付款。而彭凤清未向本院提交任何证据证明其于2014年2月18日前支付了剩余33,749元首付款，故本院认定该款至2014年4月22日方支付。由此，根据合同约定，彭凤清应当向金贤公司、厚街房地产公司支付2014年2月19日至2014年4月22日期间逾期支付33,749元首付款的违约金：33,749元×0.01%/天×63天=212.6元。焦点三：如彭凤清存在逾期付款行为，该行为严重程度能否成为金贤公司、厚街房地产公司拒不交楼的依据。首先，金贤公司、厚街房地产公司主张因彭凤清逾期交付购房款并且未支付违约金，故其有权拒不交楼。但是，如前所论述，案涉的901房并非金贤公司、厚街房地产公司拒不交楼，而是由于案涉房屋不符合法定交楼条件而导致两公司无法正常交楼。换而言之，金贤公司、厚街房地产公司未在合同约定期限内交楼不是基于对彭凤清违约的抗辩，而是自身实际无法交楼，非不为，实不能。其次，从逾期行为来看。彭凤清逾期支付901房的部分首付款，逾期金额小、逾期时间短，违约程度轻微。而金贤公司、厚街房地产公司逾期交楼，该行为使得彭凤清购房的合同根本目的无法实现，性质严重，逾期时间极长，违约程度严重，已经达到根本违约的程度。显然，两者的违约程度并不对等，金贤公司、厚街房地产公司无权针对轻微违约行为，即以严重程度达到足以解除合同的违约行为进行反制。最后，从合同条款来看。案涉合同第九条关于逾期交房的违约金约定亦为“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，由此可知，支付逾期交房的违约金时有可能存在已交付房款并不足额的情况。换而言之，当房款支付不足额，但差额较小时，并不免除金贤公司、厚街房地产公司交付案涉房屋的责任。只有当欠付房款、违约金数额较大，达到严重违约程度时，金贤公司、厚街房地产公司方可依此拒不交楼。否则前述逾期交房的违约金就应表述为“总房款”而非“已交付房价款”。由此，彭凤清的逾期付款违约行为显著轻微，金贤公司、厚街房地产公司不能以达到解除合同的根本性违约行为对彭凤清的轻微违约行为进行反制，金贤公司、厚街房地产公司应当承担逾期交房的违约责任，但该违约责任可以与彭凤清的逾期付款违约责任相抵扣。同时，需要特别说明的是，如前所论述，案涉房屋在办理竣工验收备案之前，不符合法定的交付条件。虽然彭凤清于2016年4月25日收取了案涉房屋的钥匙，但是，由于金贤公司、厚街房地产公司未向彭凤清说明案涉房屋未办理竣工验收备案以及无法办理房产证的情况，而此情况属于隐性瑕疵，彭凤清在收楼时无法通过一般验收了解到该瑕疵存在。因此，彭凤清的收楼行为，并不能视为其接受了金贤公司、厚街房地产公司的瑕疵交付，亦不能视为其放弃就此瑕疵交付主张权利。金贤公司、厚街房地产公司应当承担逾期交楼的违约责任，向彭凤清支付2015年6月1日至2016年11月7日期间共526天逾期交房的违约金：633,749元×0.01%/天×526天=33,335.2元，抵扣彭凤清逾期付款的违约金212.6元，剩余33,122.6元。彭凤清诉请超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、限被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司于本判决生效之日起三日内向原告彭凤清支付逾期交房违约金33,122.6元；二、驳回原告彭凤清的其他诉讼请求。如果被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费317元（原告已预缴），由原告彭凤清承担67元，被告东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司承担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  毛宇翔二〇一七年十二月二十六日书记员  黎淑君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。