成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初3128号原告（反诉被告）:夏秀芳，女，1956年3月7日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：王永召，男，1950年1月5日出生，汉族，住成都市新都区，系夏秀芳丈夫。被告（反诉原告）：成都屹立房地产开发有限公司，住所地成都市双流县西航港街道长城路330川大河畔商务中心。法定代表人：庞定彪，职务:经理。委托诉讼代理人：宋佰洋，四川德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晓俊，四川德能律师事务所律师。原告夏秀芳诉被告成都屹立房地产开发有限公司（以下简称：屹立公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，屹立公司在答辩期内提起反诉，本院受理了屹立公司的反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。夏秀芳及其委托诉讼代理人王永召，屹立公司的委托诉讼代理人宋佰洋、付晓俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏秀芳向本院提出诉讼请求：请求判令屹立公司继续履行“商品房订购书”，将房屋以394847元出售给夏秀芳，完善“购房合同”。事实和理由：2016年10月15日，夏秀芳与屹立公司签订了《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》，约定屹立公司将其开发建设的幢单元层号，面积为71.49平方米的房屋以总价394847元出售给夏秀芳。签订定购书后，夏秀芳交付了26000元定金，180000元购房款。在协商签订《商品房买卖合同》时，屹立公司没有友好协商的诚意，双方未能达成一致意见。屹立公司辩称，双方签订商品房定购书是一个预约行为，是将来缔约商品房买卖合同的意思表示，不是商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的合同要件，不具有商品房买卖合同的法律效力，夏秀芳的诉讼请求不符合法律规定，请求驳回夏秀芳的诉讼请求。屹立公司向本院提出反诉请求：1、请求解除夏秀芳与屹立公司签订的《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》；2、屹立公司不予退还夏秀芳支付的定金20000元。事实和理由：2016年10月15日，夏秀芳与屹立公司签订了《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》，约定双方在定购书签订之日起7日内签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，若夏秀芳未能按时与屹立公司签订《商品房买卖合同》的，定购书即告终止且所付定金不予退还。定购书签订后，屹立公司积极按照定购书的约定履行自己的义务并通知夏秀芳签订《商品房买卖合同》，但夏秀芳却在明知《商品房买卖合同》内容的情况下以种种无理理由及无理要求拒绝签订合同致使定购书无法履行，故夏秀芳拒不签订《商品房买卖合同》的行为明显违约。夏秀芳辩称：屹立公司提供的《商品房买卖合同》存在不公平，不合理的条款是导致双方未能签订该合同的主要原因，夏秀芳没有违约，请求驳回屹立公司的反诉请求。经审理查明：2016年10月15日，夏秀芳与屹立公司签订了《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》，约定屹立公司将其开发建设的位于成都市新都区三河街道曲景路号幢单元层号，面积为71.49平方米的房屋以总价394847元出售给夏秀芳。定购书第四条约定，夏秀芳在签订定购书后7日内签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。若夏秀芳未能按时与屹立公司签订《商品房买卖合同》的，定购书即告终止且所付定金不予退还。签订定购书后，夏秀芳于2016年10月15日向屹立公司交付了20000元定金，于2016年10月19日向屹立公司交付了180000元购房款。另查明,屹立公司与四川正合地产顾问股份有限公司于2016年3月28日签订《房屋销售代理合同》，约定屹立公司将其开发建设的位于成都市新都区三河街道曲景路666号“润扬·观澜鹭岛”由双方联合销售。四川正合地产顾问股份有限公司的销售人员张小平于2016年10月25日通知夏秀芳签订《商品房买卖合同》，夏秀芳要求在《商品房买卖合同》中添加一项“免费停放自行车”，夏秀芳与屹立公司协商未果，至今未签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。本院所确认的上述事实，有夏秀芳提供的身份证复印件、工商登记信息各1份，证明主体适格；有夏秀芳提供的《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》1份及收据2份、特约商户签购单4份，证明双方签订定购书，夏秀芳支付定金及购房款的事实；有屹立公司提供的成新龙调〔2017〕第0323号《消费者权益争议调解书》、录音资料、《房屋销售代理合同》及《房地产从业资格证》各1份，证明双方协商签订《商品房买卖合同》未果。有夏秀芳、屹立公司的当庭陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。本案系商品房预约合同纠纷，现就夏秀芳、屹立公司签订《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》是否具有《商品房买卖合同》的效力及《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》是否应该解除、屹立公司是否应该不予退还夏秀芳定金三个问题进行分析评判。一、《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》是否具有《商品房买卖合同》的效力的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，夏秀芳、屹立公司签订《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》不具有商品房买卖合同的主要内容，不能将其认定为商品房买卖合同的本约。双方签订的订购书是预约合同，在于促使双方将来签订商品房买卖合同，而签订合同应当遵循当事人意思自治的原则，公权力不能干涉，故屹立公司的辩称意见成立，本院予以采信。夏秀芳要求判令屹立公司继续履行“商品房订购书”，将房屋以394847元出售给夏秀芳，完善“购房合同”的诉讼请求不成立，本院不予支持。二、《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》是否应该解除的问题。双方在签订《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》约定在签订定购书后7日内签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，但至今仍未签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，夏秀芳与屹立公司未在定购书约定的期限内签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，合同目的不能实现，故屹立公司要求解除《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》的诉讼请求成立，本院予以支持。三、屹立公司是否应该不予退还夏秀芳定金的问题。判断屹立公司是否应该不予退还夏秀芳定金的问题，主要看夏秀芳是否有无违约行为。在本案中，本院认为双方均履行了积极协商签订《商品房买卖合同》的义务，本院认定不能签订商品房买卖合同是因为夏秀芳和屹立公司就合同条款达不成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，屹立公司应该返还夏秀芳购房定金20000元及购房款180000元并支付资金占用期间的利息损失，自2016年10月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。屹立公司要求不予退还夏秀芳定金的诉讼请求不成立，本院不予支持，夏秀芳的辩称意见成立，本院予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条及《商品房销售管理办法》之规定，判决如下：一、解除夏秀芳、成都屹立房地产开发有限公司于2016年10月15日签订的《润扬·观澜鹭岛商品房定购书》；二、成都屹立房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还夏秀芳支付的购房定金20000元、购房款180000元，共计200000元及利息，计算方法为：以购房定金及购房款200000元为基数，从2016年10月20日始计算至本判决确定的购房定金及购房款返还之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日返还购房定金及购房款，上述利息计算至购房定金及购房款付清之日止；三、驳回夏秀芳的诉讼请求;四、驳回成都屹立房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2381元，反诉案件受理费300元，共计2681元，由成都屹立房地产开发有限公司负担（案件受理费2381元已由夏秀芳垫付，由成都屹立房地产开发有限公司在履行本判决第二项确定的义务时一并支付给夏秀芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文光辉二〇一七年七月二十四日书记员  张 娜