广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1605号原告黎健委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告吕艳被告陈明两被告共同委托代理人汪顺荣，广东华雅律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人刘洪铭，该公司员工。上列原告黎健诉被告吕艳、陈明、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由代理审判员吴颂、人民陪审员蒋如秋、丁晓晨组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘子儒、被告陈明及两被告共同委托代理人王顺荣、第三人委托代理人刘洪铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告吕艳与被告陈明系夫妻关系，2015年5月12曰，被告陈明代理被告吕艳与原告通过第三人居间签订《二手房买卖合同》【8200481】（以下简称合同），合同约定原告购买被告吕艳名下位于深圳市福荣路与滨河大道交界东南泰然碧海红树园8号楼158房产，合同总价款为3698000元；合同生效之日起一曰内，原告须支付定金人民币200000元。依据合同的约定，原告于合同签订的当日支付定金人民币200000元。合同第四条第2款约定，被告方须于签署本合同之日起肆拾日自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方。然被告方在收取原告定金后，见房价继续上涨，遂拒绝办理赎楼手续，原告多次沟通，被告方仍不愿履行该合同义务。2015年6月24日，原告委托北京市大成（深圳）律师事务所向两被告及第三人寄送《律师函》，请求被告方办理赎楼手续，并在赎楼完成后通知委托人办理首付款的资金监管手续，未得到两被告有效回复。2015年6月30曰，原告委托北京市大成（深圳）律师事务所再次向两被告及第三人寄送《律师函》，请求两被告办理赎楼手续，并在赎楼完成后通知委托人办理首付款的资金监管手续。随后，2015年7月2日，被告吕艳向原告代理人北京市大成律师事务所刘子孺律师寄送《合同无效通知函》，以其未在合同上签字，对交易不知情为由，单方面认为合同无效，明确表示不再出售涉案房产。原告认为，本合同是双方在平等自愿的基础上签订，已有的证据足以表明被告吕艳对本案涉及交易内容知情且同意，合同真实有效，受法律的保护，自应当被遵守。如上所述，原告已按照交付定金，然两被告在收取定金后，见近期房价上涨，自毁诚信，单方面认为合同无效，明确表示不再出售涉案房产，两被告的行为已构成根本违约。据此，请求法院判令：1、解除原告与被告方签订的《二手房买卖合同》；2、两被告及第三人返还原告定金200000元；3、两被告向原告支付合同总价款20%的违约金，即3698000×20%=739600元；4、两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求第三人返还定金20万元。针对原告的起诉被告吕艳答辩称：1、被告吕艳并未授权被告陈明出售涉案房产，因此被告陈明的售房行为属于无权代理行为；2、被告吕艳并未对被告陈明的售房行为进行追认，反而明确表示拒绝追认，因此被告陈明代理被告吕艳所签订的效力待定合同归于无效。被告陈明答辩称：1、被告陈明未取得被告吕艳的授权，其售房行为属于无权代理。2015年5月12日，被告陈明与原告签订的房地产买卖合同，约定将属于被告吕艳的涉案房产出售给原告，在合同卖方签字处，被告陈明明确签署为“陈明代吕艳”。该情况显示被告陈明出售涉案房产的行为为代理行为。而在被告陈明与袁傲及第三人交流过程中，被告吕艳从未出具过委托被告陈明出售涉案房产等呃公证委托书或其他书面委托资料；2、事后，被告吕艳并未对被告陈明的售房行为进行追认，被告陈明与原告签订的合同应为无效合同。从原告提交证据来看，中介要求被告陈明发送委托书内容，要求被告吕艳追认被告陈明的售房行为，实际上，被告吕艳并未向中介和原告发送委托书进行追认。中介要求被告吕艳补签合同，被告吕艳也没有补签，且在2015年5月18日，被告吕艳也已明确表达了不予追认合同的事实，被告陈明物权代理而签署的合同归于无效；3、因合同无效，被告陈明无需对原告承担合同约定的违约责任；4、在涉案房产出售过程中，原告与第三人存在重大过错，应对其过错承担相应责任。从本案证据来看，原告没有看房也没有看到涉案房产产权人的情况下，就草率的与被告陈明签订合同，且在签订合同之时就已经知晓涉案房产的产权人为被告吕艳。原告与第三人在明知被告陈明没有被告吕艳的授权的情况下，仍与被告陈明签订合同，导致的不利后果应由其自行承担。第三人答辩称：第三人已履行了居间义务，应收取相应佣金。且本案是原告与被告之间的纠纷，第三人不承担相应责任。经审理查明，2015年5月12日，原告（买方）与被告吕艳的代理人被告陈明（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区泰然碧海红树园8号楼15B房产以3698000元价格转让给买方，购房定金共计20万元，买方在签订合同当日支付；第二部分房款采取银行按揭方式支付，买方应于签署合同之日起45日内付清首期房款约银行评估价三成，并办理资金监管手续及贷款申请手续。如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。在该合同卖方处注明卖方为被告吕艳，代理人为被告陈明。被告陈明并在卖方签字处注明“陈明代吕艳”，在合同备注栏内注明代理人被告陈明与被告吕艳系夫妻关系，代理人代替产权人签署此合同及附件将附带法律责任。同日，原告向被告陈明支付定金20万元。该款项截止庭审之日之仍监管于第三人处。另查，庭审中，双方确认在签订合同之前，被告陈明向原告及第三人出具房产证原件和结婚证的原件供原告和第三人核对。在签订合同时，第三人要求被告陈明向被告吕艳致电，询问其是否同意以合同价款出售涉案房产，但被告吕艳的手机一直处于关机状态。再查，涉案房产于2006年11月3日登记至被告吕艳名下，被告吕艳与被告陈明于2012年6月28日登记结婚。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。两被告主张被告陈明在签订合同之时并非房屋的所有权人，且事后没有得到产权人被告吕艳的追认，涉案合同为无效合同。没有法律依据，本院不予确认。被告陈明作为被告吕艳的配偶在合同备注栏内备注对于合同及附件负担法律责任，则表示被告陈明保证签署本合同之前取得过被告吕艳的同意或者确保事后能得到被告吕艳的追认。因为被告陈明事后没有取得被告吕艳的追认，导致原告无法继续履行涉案合同的损失，被告陈明理应赔偿。被告吕艳作为被告陈明的配偶，对于被告陈明对原告所负债务应承担共同清偿责任。原告有权解除涉案买卖合同并有权要求第三人返还定金20万元、两被告共同赔偿原告违约金739600元（3698000元×20%）。关于合同解除时间问题，原告并未提交证据证明在起诉前已向两被告主张解除合同，则涉案合同解除时间为本院向两被告送达原告起诉材料之时，即2015年8月27日。原告的诉请请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黎健与被告陈明于2015年5月12日签订的《房地产买卖合同》于2015年8月27日解除；二、被告吕艳、被告陈明应于本判决书生效之日起十日内向原告黎健支付违约金739600元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告黎健返还定金200000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13196元（已由原告预交），由两被告共同负担。如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 蒋  如  秋人民陪审员 丁  晓  晨二〇一五年十一月十七日书 记 员 俞婷婷（代）