广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初8442号原告：魏小翔，男，汉族，1983年8月28日出生，住址广东省深圳市福田区金田路2022号华轩大厦7G，身份号码622123198308280015。委托代理人：冯楚，广东融关律师事务所律师。委托代理人：郑伟鹏，广东融关律师事务所实习律师。被告：徐高苑，女，1975年9月6日出生，香港居民，香港身份号码M449341（4），原大陆身份证号4403077509060728。被告：孟义，男，汉族，1954年11月20日出生，住址广东省深圳市福田区滨河大道天安高尔夫海景花园怡景阁22A房，身份号码440301195411204815。原告魏小翔与被告徐高苑、被告孟义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯楚，被告孟义到庭参加了诉讼，被告徐高苑经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告徐高苑向原告办理深圳市福田区皇岗路东华大厦6C房（以下称涉案房产）的交付手续；2、被告徐高苑向原告支付逾期交房违约金，违约金以成交价400万元为基数按日万分之四的标准自2016年3月21日起计算至实际交付之日止，暂计至2016年12月31日为457600元；3、被告徐高苑向原告赔偿10万元；4、被告孟义及其同住家属搬离涉案房产；5、被告孟义在原告发出搬离书面通知送达之日起（即自2016年4月12日起）至实际搬离之日期间以6800元/月向原告支付房屋租金；6、两被告共同承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回了第3、5项诉讼请求。事实和理由：2016年1月4日，原告向被告徐高苑购买涉案房产，双方签署了《二手房买卖合同》。在合同履行期间，原告依约履行了全部合同义务，并于2016年3月17日向被告支付完全部购房款。依照《二手房买卖合同》的约定，被告徐高苑应于2016年3月20日向原告交付涉案房产，但被告徐高苑并未如期交付，经原告多次催告未果。被告徐高苑除应继续履行交付房屋的合同义务，还应以房屋成交价400万元为基数按日万分之四向原告支付违约金。被告徐高苑在《二手房买卖合同》中声称涉案房产所附租约期限截至2016年3月31日止，并承诺在向原告交付涉案房产前解除原租赁合同并承担因此引起的纠纷和责任。但根据两被告于2014年9月25日签署的《房屋租赁合约》显示，涉案房产所附租约租期应截至2019年9月30日，被告徐高苑在与原告签订《二手房买卖合同》时恶意隐瞒了真实的租赁期限，并未依《二手房买卖合同》的约定在向原告交付房产前解除租赁合同，导致原告无法收房，全家被迫在外租房居住，造成损失。房屋租赁何依法登记备案是“买卖不破租赁”的前提条件，两被告签署《房屋租赁合约》后，未依法办理房屋租赁备案登记，不具有公示效力，不得对抗善意的房产买受人原告。故，被告孟义应当搬离涉案房产。被告徐高苑未作答辩。被告孟义辩称，1、因“买卖不破租赁”，原告与被告徐高苑之间关于涉案房产的买卖与我无关。后来是原告电话通知我腾房我才知道被告徐高苑已将涉案房产出售。我方找到原告律师，表示提前搬走需要一定的补偿，但原告不愿意补偿，故我方要求继续按照原租赁合同履行。2、我与被告徐高苑签订了5年期的租赁合同，租赁期限自2014年11月1日起至2019年9月30日止，租金每年一付，第一年月租金5500元，每年月租金递增300元。2014年我与被告徐高苑签订租赁合同时支付了两押一租。3、2016年9月14日，我与原告签订了租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，该合同约定租金一年一付，租金标准与我和被告徐高苑的租赁合同约定一致。我已向原告支付了2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金。但我没有另行向原告支付押金，因为被告徐高苑没有退还我已经支付的押金和预交的水电费，原告与被告徐高苑交接房屋时应对我已支付的押金和预交的水电费进行移交，因为被告徐高苑现在下落不明，所以在3年租期届满后应由原告向我退还。经审理查明，2016年1月4日，原告与被告徐高苑签订了《二手房买卖合同》，约定：原告向被告徐高苑购买涉案房产，转让成交价400万元；原告于签署合同之日先支付定金5万元，于40天之内支付第二笔定金5万元；原告应于签署合同之日起60日内付清首期款120万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；房地产过户转让手续办理完毕，即原告领取原告名下的新房地产证后，由银行按照承诺贷款之金额支付给被告徐高苑；涉案房产附有租赁合同，租赁期至2016年3月31日止，现每月租金5500元，押金11000元，被告徐高苑保证承租人已放弃对涉案房产在同等条件下的优先购买权，被告徐高苑须于涉案房产交付原告前解除原租赁合同，并承担因此引起的纠纷和责任；交房日期为被告徐高苑收齐全部房款（不含交房保证金）之日起3日内；被告徐高苑应按附带家私电器标准交付房产，原告给付房款已涵盖家私电器；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同签订后，原告于签约当天支付定金5万元，2016年1月7日又支付定金5万元，2016年2月16日支付首期款监管资金80万元，2016年2月22日支付首期款监管资金41万元。2016年3月7日，涉案房产过户至原告名下。2016年3月17日，银行发放贷款即购房尾款269元。至此，被告徐高苑已收齐全部购房款，但被告徐高苑未依约向原告交付涉案房产。另查，2014年9月25日，被告孟义与被告徐高苑在深圳市川力房地产经纪有限公司的居间下签署了一份《房屋租赁合约》，约定：被告孟义向被告徐高苑承租涉案房产，租赁期5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止；租金一年一付，第1年租金每月5500元，第2年租金每月5800元合计69600元，第3年租金每月6100元合计73200元，第4年租金每月6400元合计76800元，第5年租金每月6700元合计80400元；签订合同时，被告孟义向被告徐高苑支付2个月押金和12个月租金共计77000元。《房屋租赁合约》签署当天，被告孟义向被告徐高苑支付押金11000元及2014年10月1日至2015年9月30日的租金66000元；2015年9月8日，被告孟义又向被告徐高苑支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金69600元。被告孟义承租涉案房产后，由其父母在涉案房产内居住。2016年4月10日，原告向被告孟义发出《通知》，要求被告孟义自通知送达之日起3日内搬离涉案房产并办理交接事宜。被告孟义收到通知后，认为其与被告徐高苑签署的租赁合同的效力在租赁期限内不受涉案房产所有权变动的影响，不同意搬离涉案房产。又查，原告将两被告诉至本院后，2016年9月14日，被告孟义与原告重新签署了《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房产出租给被告孟义作为住宅使用，租赁期限为3年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止；租金一年一付，第1年（即2016年10月1日至2017年9月30日）年租金73200元（每月6100元），第2年（即2017年10月1日至2018年9月30日）年租金76800元（每月6400元），第3年（即2018年10月1日至2019年9月30日）年租金80400元（每月6700元）；鉴于被告孟义已向涉案房产原业主被告徐高苑缴纳押金11000元，原告已知悉，虽被告徐高苑出售涉案房产的手续尚未办理完结（即未完成交楼及押金移交、水电费账户过户等手续），但原告暂不重新向被告孟义另行收取押金。《房屋租赁合同》签署当日，被告孟义向原告支付了2016年10月1日至2017年9月30日的租金73200元。至庭审日，涉案房产仍由被告孟义占有使用。以上事实有《二手房买卖合同》，定金、首期款支付凭证，个人贷款支付凭证，不动产权资料电脑查询结果表，《房屋租赁合约》，《通知》，《房屋租赁合同》，押金收据，租金收据及转账凭证，以及当事人的陈述予以证实。本院认为，合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。两被告于2014年9月25日签署的租期5年的涉案房产租赁合约，是两被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，效力不因原告与被告徐高苑于2016年1月4日签署的《二手房买卖合同》而受影响。被告孟义依据《房屋租赁合约》，继续占有使用涉案房产，有合同依据和法律依据，且原告已于2016年9月14日与被告孟义重新签署《房屋租赁合同》，将涉案房产按原《房屋租赁合约》的租金标准继续出租给被告孟义，被告孟义亦依约向原告支付租金，原告请求被告徐高苑、被告孟义立即搬离涉案房产，完成交付手续，于法无据，本院不予支持。被告徐高苑在《二手房买卖合同》中载明涉案房产所附租约租期至2016年3月31日止，并约定自被告徐高苑收齐全部房款之日起3日内向原告交付涉案房产。被告徐高苑未能依约向原告交付涉案房产，构成违约，应承担逾期交付房产的违约责任。无证据显示原告明知涉案房产实际租期至2019年9月30日才届满，原告不具有过错，原告请求被告徐高苑按《二手房买卖合同》约定的按成交价400万元的日万分之四自被告徐高苑收齐房款之日（2016年3月17日）的3日后即2016年3月21日起支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，但应扣除被告孟义已向原告支付的租金部分。因2016年12月31日之后原告是否实际收回涉案房产尚不确定，原告请求的2017年1月1日起的违约金，诉讼请求数额不明确、不具体，且未缴纳相应的诉讼费，故对该期间的主张本院在该案中不作处理，原告可另行主张。经核算，2016年3月21日至2016年12月31日期间以成交价400万元为基数按日万分之四计算的违约金为457600元（400万元×万分之四×286天），2016年10月1日至2016年12月31日被告孟义向原告支付的租金为18300元（6100元/月×3个月），扣除被告孟义已向原告支付的该期间的租金后，被告徐高苑应向原告支付截至2016年12月31日的违约金439300元（457600元-18300元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐高苑应于本判决生效之日起十日内向原告魏小翔支付截至2016年12月31日的违约金439300元；二、驳回原告魏小翔的其余诉讼请求。被告徐高苑如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8164元（已由原告预交），由原告负担274元，由被告徐高苑负担7890元；保全费1614元（已由原告预交），由被告徐高苑负担。如不服本判决，原告及被告孟义可在判决书送达之日起十五日内、被告徐高苑可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年一月四日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。