重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终331号上诉人（原审原告）：王洪菊，女，1977年7月26日出生，汉族，重庆市巫山县。委托诉讼代理人：王海清，重庆渝深律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄元朝，重庆渝深律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆远博房地产开发有限责任公司。法定代表人：潘世振，总经理。委托诉讼代理人：赵本田，重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小艳，重庆江晟律师事务所律师。上诉人王洪菊因与被上诉人重庆远博房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2016）渝0237民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王洪菊上诉请求：1、撤销巫山县人民法院（2016）渝0237民初3963号民事判决，改判支持其一审中的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋买卖合同》中对于违约金的计算标准约定十分明确，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审滥用审判权调整违约金十分荒唐。二、合同约定的违约金达不到《合同法》中规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的程度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，本案中约定的违约金既达不到同类房屋的租金损失标准，也低于人民银行的逾期贷款利息标准，更远低于年利率6%的标准。三、我国《合同法》规定的违约金，不仅具有损失填补的性质，而且具有惩罚性，为了督促双方诚实守信，全面履行合同，合同中才约定违约金，一审判决无疑是用审判权践踏契约精神，鼓励人们不讲诚信。四、原审法院在2015山法民初字第02286号一案中，就相同事实作出的判决并未支持被上诉人调低违约金的请求，而是支持了购房人按约定的日万分之一标准所主张的违约金，现同一法院，就同一时间段、同一事实却作出两种不同判决，让人无法信服。被上诉人重庆远博房地产开发有限责任公司答辩称：1、一审对合同约定违约金进行调整有明确的法律依据，也符合本案的客观实际情况。2、我公司的行为并未给上诉人造成任何实质的损失，上诉人并未能举示这方面的证据。3、违约交房和逾期办证的原因确实在于政府职能部门，既有用地规划红线调整的因素，也有办证机构的迟延。王洪菊向一审法院起诉请求：1.判令被告重庆远博房地产开发有限责任公司向其支付延期交房违约金15376.78元、延期办证违约金5260元，以上合计20636.78元；2.诉讼费用由被告重庆远博房地产开发有限责任公司承担。一审法院认定事实：2011年5月11日，王洪菊（乙方）与重庆远博房地产开发有限责任公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目现定名远博.江临天下...第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫山县巫峡镇平湖西路183号街远博.江临天下3－3－A。...第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为183275元整，建筑面积单价为2790元/平方米。...第七条交房期限及交付条件：2、属预售商品房的，甲方应当在2012年8月8日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定...2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，由甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）、逾期超过60日（与本条款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。...第二十八条本合同自双方签订之日起生效。...”。合同签订后，王洪菊付清房款183275元。2012年9月20日，被告将房屋实际交付给原告占有、使用。2013年11月1日，被告向原告支付2012年8月8日至同年9月18日交房违约金733元。2014年11月24日，双方诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年11月11日，巫山县国土资源与房屋管理局为双方诉争房屋出具《业务受理通知书》。原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成损失。庭审中双方当事人均同意每月按30日计算。一审法院认为，双方当事人于2011年5月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告于2012年9月20日向原告交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的约定（法定）条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2014年11月24日，被告存在违约交房的事实；被告按合同约定在2014年11月24日房屋交付后，应履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的合同义务。根据合同约定，被告应于房屋实际交付使用之日起60日，即2015年1月24日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单。被告于2016年11月11日取得《巫山县国土资源和房屋管理局业务受理通知书》，逾期时间为647天，已违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告支付因违约交房和违约办证违约金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。被告辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给原告和违约办证有诸多客观因素，并非其主观上要违约交房和违约办证，被告在交房过程也没有给原告造成任何损失，再加上原告要求按每日万分之一的标准计算违约金明显过高，请求法院予以调整。一审法院认为，被告按实际交房时间支付了以前的违约金，实际支付的违约金不应在被告以后继续违约应支付的违约金中扣除，从2012年9月21日起，因被告交付的房屋未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但实际交付房屋和未按约定时间取得登记受理单，原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给其造成损失，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此，被告请求法院对违约金作调整，符合法律规定，应予以支持，其违约金酌定按乙方已支付房款的日万分之零点三计算，其违约交房的违约金为183275元×0.3/10000×783天=4305.13元，其违约办证的违约金为183275元×0.3/10000×647天=3557.37元。综上所述，原告王洪菊的部分诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由被告重庆远博房地产开发有限责任公司于判决生效后十日给付原告王洪菊违约交房的违约金4305.13元、违约办证的违约金3557.37元，共计7862.50元;二、驳回原告王洪菊的其他诉讼请求。案件受理费316元，减半交纳158元，由被告重庆远博房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，本案争议焦点为对于合同约定的违约金进行调整是否具有充分的事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。此外，《中华人民共和国合同法》规定的违约金性质是以补偿性为主，以惩罚性为辅，故而在决定是否对违约金进行调整以及调整幅度时必须考虑守约一方当事人因违约行为所遭受的损失以及损失大小问题。从本案具体情况分析，虽然重庆远博房地产开发有限责任公司在交房和办证过程中均存在违约行为，但目前并无证据证明在2012年9月20日后上诉人因被上诉人的前述违约行为遭受了何种损失以及损失大小。在此情况下，一审法院认为约定的违约金过分高于造成的损失，并予以适当调整，并无不当。上诉人还主张本案应遵循（2015）山法民初字第02286号民事判决予以处理，不应对合同约定的违约金进行调整，因该判决对本案并无既判力，故对上诉人的此项主张本院不予支持。另需说明的是，一审在在计算逾期办证违约金时以2016年11月11日为时间节点，明显与其认定的事实不符，继而评判有误，实质上多计算了一年，于重庆远博房地产开发有限责任公司不利。但因重庆远博房地产开发有限责任公司在提起上诉后，又向本院申请撤回了上诉，本院已裁定准许其撤回上诉，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案二审只能围绕上诉人王洪菊的上诉请求进行审理，对不利于重庆远博房地产开发有限责任公司的一审部分裁判错误不予审理。综上，一审事实认定清楚，审判程序合法，虽评判部分有误，但上诉人王洪菊的上诉请求不能成立，仍应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王洪菊预交的二审案件受理费316元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 黄 文 革代理审判员 杜 抗 洪二〇一七年三月十三日书 记 员 欧阳星宇