河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0204民初115号原告：魏宏图，男，汉族，1976年9月23日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：张继坤，河南源翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封市龙成置业有限公司。统一社会信用代码：91410200732458797G。住所地：开封市汉兴路龙成香榭里花园。法定代表人：朱太忠，董事长。委托诉讼代理人：侯建立，该公司法律顾问，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：高飞，该公司销售经理，代理权限为特别授权。原告魏宏图诉被告开封市龙成置业有限公司（以下简称开封龙成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏宏图及其委托诉讼代理人张继坤，被告开封龙成置业公司委托诉讼代理人侯建立、高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月23日，原被告签订“商品房买卖合同”，合同约定该房屋位于开封市××明大道南段龙成御苑，价款214555元，原告已经按照合同约定交纳了房款，合同第八条约定出卖人（本案被告）应于2013年12月31日前，将具备商品房验收合格条件及符合本合同约定的商品房交付买受人（本案原告）使用。而被告至今未通知原告办理房屋交接手续，逾期交付房屋达12个月之久。按照合同第九条约定，出卖人逾期交房的，应支付买受人违约金，但是合同约定的违约金明显过低，远远低于原告的租房损失，原告在外租房每月要花费1000元，所以要求被告支付逾期交付违约金每月1000元，按12个月计算。被告违反消防法的规定及建设工程规划许可证规定，擅自将消防通道改建为储藏室出售给原告且该储藏室比原来约定的面积缩水将近一半。原告要求被告立即退还储藏室价款，并支付自交付之日至返还价款之日期间的利息损失。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条款并未对办证期限作出约定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应当在房屋交付使用后90日内办理房产证，而出卖人至今并未办理房屋产权证，应当向原告支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、判令被告支付给原告逾期交房违约金12000元；2、支付逾期办证违约金（以房价款214555元未基数，按照同期银行贷款利息计算），暂按1000元要求，自2014年4月1日起至实际办证之日止,并将已经办好的房证交给原告；3、立即退还储藏室面积缩水差价款价款18290元，并支付利息（利息按同期银行贷款利息计算，自2012年6月1日起至付清储藏室价款之日止）；4、由被告承担诉讼费用和律师费用。被告辩称，1、关于逾期交房违约问题，应当说明的是原告所购买的是经济适用房住房，此住房按照国家住建局及市政府规定，该住房是政府负责安置使用，是政府负责掌控的。按照管理办法和开封市经济适用房管理办法，经济适用房开发之外的基础设施建设由政府负责安装并承担费用，基础设施包括道路、桥梁、电路和管道铺设。本案中交房逾期原因是房子建成后政府负责的配套设施没有实施。我方多次向政府反映，所有购房业主多次上访，为此政府副市长接待上访户，在2014年3月份我方为了尽快使购房户入住，为解决配套设施自己为政府垫资铺设电缆。根据商品房买卖合同第八条规定，因政府部门相应城市配套设施不到位导致逾期交房，买售人同意交房时间据实延期。根据以上两点，我方不应承担逾期交房的违约责任。2、关于逾期办证问题，房产证2××6年已经办好了，没有发放是因为市颁发办还没有颁发齐其他楼房，被告打算颁发齐了一起发放，办证的问题720天起开始办证，840天之后才应该承担违约责任，但是被告没有违约。关于储藏室缩水面积不足问题。当时原告购买面积是按照双方约定的建筑面积交的购房款。后经测绘部门测绘，测绘结果出来后所有小区内面积不足部分在零点几不同，而且已经将差价款退还给了每个业主。有面积差的部分已经全部退还业主，所以不存在面积缩水的问题。经审理查明，2012年8月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同内容载明被告将位于开封市××明大道南段龙成御苑一期捌幢贰单元陆层601号房出售给原告，该商品房产权登记建筑面积为91.69平方米，单价为每平方米2340元，房屋总价款为贰拾壹万肆千伍百伍拾伍元整。该《商品房买卖合同》另载明：“第五条、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……。第八条、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门相应城市配套不到位导致逾期交房的；3、因社会异常事件或非出卖人的原因致使不能如期交房的，买受人同意交房期据实予以延期。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：…3、如甲方违约超出120天甲方一次赔偿乙方万分之0.1。被告于2××6年9月21日在开封市国土资源局登记办理了不动产权证书。另查明，2011年5月9日发布的《开封市经济适用住房管理办法》第八条规定，经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。2014年12月28日被告将本案所涉房屋交付原告。庭审中被告开封龙成置业公司称本案涉及到交房逾期是因政府公共基础设施建设未及时到位所致,并称为提前交房，开封龙成置业公司垫资与河南远博电力安装工程有限公司签订了《施工承包合同》，铺设高压电缆。另原告购买龙成御苑一期6号地下储藏室一间，单价为每平方米2330元，约定面积15.7平方米，原告缴纳36581元（其中有3000元为被告退原告的装修款），后来调到了3单元5号储藏室，约定面积13.07平方米，两储藏室相差2.63平方米，被告将该2.63平方米的差价款6128元退给了原告。后因该3单元5号储藏室实际建筑面积为12.77平方米，被告又将0.3平方米但是差价款699元退给了原告。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、入住通知单、龙成御苑一期9号楼地下一层房产分户图、《开封市经济适用住房管理办法》、《施工承包合同》、储藏室面积差价款登记表等为据。本院认为，合法有效的合同受法律保护，本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定来行使权利、履行义务。合同中约定因政府部门相应城市配套不到位导致逾期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。本案被告逾期交房正是因为政府公共基础设施(小区外高压电缆)未及时到位所致，原、被告双方也未协商解除或变更合同，因此被告不应承担逾期交房的违约责任。关于原告要求被告支付逾期办证违约金，在庭审中，双方均已确认交房日期为2014年12月28日，按照双方合同中约定的被告承担逾期办证违约责任的应在交房后720日后，被告已于2××6年9月21日将办理不动产权证应由被告向房产部门备案的手续办妥，原告可依此办理不动产权证书，被告办理房产证备案手续未超过合同约定的期限，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。本案原、被告双方最初约定地下储藏室的建筑面积15.7平方米，后又调换的储藏室经专业测绘部门测绘的实际建筑面积是12.77平方米，被告已将相应的差价款退还原告。原告所称的地下储藏室面积相差7.8平方米没有事实依据，故对原告要求退还储藏室多交款项18290元并支付利息的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告魏宏图的诉讼请求。案件受理费582元，由原告魏宏图负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  李传飞人民陪审员  高 峻人民陪审员  王玉红二〇一七年七月二十八日书 记 员  李晓红