湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2802民初1807号原告康同毅，男，生于1953年8月11日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。原告龚秀翠，女，生于1958年10月27日，汉族，湖北省利川市人，住利川市。二原告委托诉讼代理人牟维，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。被告湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司（以下简称鑫新公司），住所地利川市东城路289号。统一社会信用代码：91422802698013574B。法定代表人吴兴平，系该公司总经理。委托诉讼代理人罗永兴，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人文悦芳，湖北丽川律师事务所实习律师。被告吴兴平，男，生于1959年6月1日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍地利川市。被告龙红云，男，生于1952年8月3日，苗族，湖北省建始县人，居民，户籍地恩施市。被告张德清，男，生于1953年2月27日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍地利川市。原告康同毅、龚秀翠诉被告鑫新公司、吴兴平、龙红云、张德清合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康同毅、龚秀翠及委托诉讼代理人牟维、被告鑫新公司的委托诉讼代理人罗永兴、文悦芳、被告龙红云、被告张德清到庭参加诉讼，被告吴兴平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康同毅、龚秀翠向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同（原、被告分别于2014年5月21日和2016年7月30号签订）约定将原告的房屋翻修完毕并办理手续交付给原告；2、判令被告按每年7000元的标准支付2017年5月起至房屋翻修后交付之日止的原告在外租房的租金；3、判令被告按每年5000元的标准支付2017年5月起至房屋翻修后交付之日止的原告对外出租房屋的租金；4、判令被告支付搬家费1000元；5、判令被告支付违约金（按每月5000元的标准、从2017年4月30日起至房屋交付之日止计算）；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告在利川市××街道办事处××组进行“东鑫大厦”商品房开发时，将原告的房屋损坏，导致原告无法居住，被告对房屋损害的事实予以认可，经双方协商，于2014年5月21日签订协议书一份，协议约定：原告搬出损害的房屋居住，被告每年给付原告房租7000元；损坏房对外出租的租金损失每年5000元；搬家费每次1000元，共计两次；由被告对原告的房屋进行翻修，翻修手续及费用均由被告承担，协议签订后，原告依约搬离了房屋，但被告迟迟不履行翻修义务，双方又于2016年7月30日签订协议书，再次约定翻修房屋应在2017年4月30日完成，并约定了违约责任，而后，被告便将原告的房屋进行了拆除，刚修建至一楼时便停止了修建，经原告多次催促被告履行协议的约定，被告拒不履行。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。鑫新公司辩称，针对原告第1项和第5项诉讼请求，因2016年7月30签订的合同主体不适格，我公司不承担合同约定的义务，在办理房屋翻修手续方面，双方也没有约定，我公司不应承担义务；针对原告的第2项和第3项诉讼请求，双方在签订合同时，两项约定对我公司严重不公，我公司只承担其中一项，对1000元搬家费没有异议。吴兴平未到庭及答辩。龙红云辩称，原告起诉的事实属实，双方两次签订的协议是真实的，该支付给原告的也应该支付；鑫新公司答辩与其无关，我不同意鑫新公司的意见，东鑫大厦的收入全都是属于鑫新公司，所以鑫新公司才是承担义务的主体。至于我们三个自然人作为股东，法院正在进行清算，权利义务由法院认定。张德清辩称，我对原告的起诉没有异议，东鑫大厦项目是鑫新公司开发的，整个项目开发承担是鑫新公司，我们只是作为股东，原告与鑫新公司签订合同，应由鑫新公司按约定履行义务。原来我们商量准备将开发的房屋出售后补偿原告的损失，但吴兴平不同意，鑫新公司由吴兴平掌握，应该由鑫新公司对原告进行赔偿。本院经审理认定的事实如下：2014年5月21日，鑫新公司作为甲方，康同毅作为乙方，双方签订协议书，协议书载明：鉴于甲方东鑫大厦商住楼在基础建设施工中，给乙方的房屋造成不同程度的损坏，考虑到乙方的居住安全，甲方同意乙方搬出现居住房屋，甲、乙双方经过友好协商，达成如下协议，双方必须共同遵守：一、乙方搬出现居住房屋的时间从2014年5月20日起计算，暂定两年，乙方在外租房的租金每年度7000元，由甲方按年度支付。二、乙方原居住房对外出租的租金每年5000元由甲方支付，甲、乙双方要对其租住的人做工作，要求立即搬走。三、乙方从签订协议日起，必须立即搬走现有房屋内的全部家具和生活用品，考虑到乙方搬家劳动力存在困难，甲方补贴乙方搬家费1000元。四、甲方给乙方房屋造成的损失程度的大小，不管鉴定部门的鉴定为几级，甲方同意此房屋翻修，其翻修房屋的价格按乙方原貌价格为准（以录像资料为准），其费用由甲方承担。翻修完毕时间以一年为准，甲方必须将此房交与乙方，乙方必须在一个月内搬回现居住房。甲方再补贴乙方搬家费1000元。五、甲、乙双方在签订本协议之日起生效，乙方必须在签订协议之日起计算，两天内搬走所有的可移动的财产，如乙方不在规定时间内搬走的财产，造成损失的甲方概不负责，乙方在搬动可移动财产时要注意人身安全，如出现安全事故由乙方自行负责与甲方无关，乙方搬走完毕后将此房的钥匙和房屋交与甲方保管。甲方：湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司（公司章）吴兴平（签名）龙红云（签名）张德清（签名）乙方：康同毅(签名)）龚秀翠（签名）。该协议书签订之后，乙方依约搬出房屋，乙方支付了2014年5月20日至2016年5月20日租房费及一次搬家费。因甲方未履行翻修房屋的约定，经双方协商，于2016年7月30日又签订了协议书，协议书载明：甲、乙双方就乙方房屋受损，甲方履行赔偿乙方房屋合同的责任义务及完善合同的未尽事宜作出如下补充协议：一、甲、乙双方在履行原合同的基础上不变，甲方至本补充协议签字之日起计算，必须在2017年4月30日（因不可抗拒的外力因素造成不能按时交房，其时间顺延）之前将新建好的房屋交付乙方居住。二、甲方在规定的时间内未能按时交户乙方使用，必须承担乙方在外的租房费用，并按月计算支付乙方违约金5000元。甲方：吴兴平（签名）张德清（签名）乙方：康同毅（签名）龚秀翠（签名）。该协议签订后，乙方将甲方的房屋进行了拆除，翻修至一楼时，乙方便停止修建至今，经原告多次要求，被告拒不履行协议的约定，原告提起诉讼，并提出前述诉讼请求。以上事实，有经庭审质证的国有土地使用证、契证、两份协议书等证据及当事人的庭审陈述记录在卷作证，足以认定。本院认为：原、被告双方分别于2014年5月21日和2016年7月30日签订的两份协议书，是经双方平等自愿协商达成一致意见，系双方真实意思表示，其内容并不违反相关法律法规的强制性规定，两份协议书合法有效，两份协议书的约定对双方均具有约束力，双方均应信守协议的约定。审理中，被告鑫新公司、龙红云、张德清对原告主张的事实无争议，本院予以确认。从两份协议书的内容来看，2016年7月30日签订的协议书系2014年5月21日签订的协议书的延续和补充，2014年5月21日的协议，甲方除了鑫新公司外，还有吴兴平、龙红云、张德清签名，被告龙红云、张德清以其行为系公司职务行为为由进行抗辩，认为不是本案适格主体，不应承担责任，但二被告并未对此提供相关证据证实，且被告龙红云、张德清亦非鑫新公司股东，故对被告龙红云、张德清的抗辩理由，本院不予支持。2016年7月30日签订的协议书，甲方为东鑫大厦项目部，甲方签名为吴兴平、张德清，庭审中，被告龙红云、张德清对协议的内容及真实意思予以确认，而吴兴平系鑫新公司法定代表人，鑫新公司亦未提供相关证据证实签订协议系吴兴平个人行为，故鑫新公司以其在该协议中不是适格主体，不应承担该协议约定义务的抗辩理由，本院不予支持。关于原告要求被告支付从2017年4月30日起至交房之日止按5000元／月计算违约金的问题，因该约定标准超过相关法律规定，应予以适当调整，可酌情比照房屋对外出租的预期收益即年租金5000元标准计算；对原告要求被告按年租金5000元支付2017年5月起至交付房屋之日止的对外出租的租金收益，因该租金属间接收益，双方没有明确约定，原告的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告吴兴平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证、答辩等民事诉讼权利。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告鑫新公司、吴兴平、龙红云、张德清于本判决生效之日起5个月内将原告康同毅、龚秀翠的房屋（按照双方分别于2014年5月21日和2016年7月30日签订的合同约定）翻修完毕交付给二原告。二、被告鑫新公司、吴兴平、龙红云、张德清支付原告康同毅、龚秀翠在外居住房屋的租金，按7000元／年标准计算，自2017年5月1日起至翻修房屋交付给二原告之日止。三、被告鑫新公司、吴兴平、龙红云、张德清支付原告康同毅、龚秀翠违约金，按5000元／年计算，自2017年5月1日起至翻修房屋交付给二原告之日止。四、驳回原告康同毅、龚秀翠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告鑫新公司、吴兴平、龙红云、张德清共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第(一)项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周双禄人民陪审员  吴长庆人民陪审员  黄美才二〇一七年九月十四日书 记 员  赵红玲