江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初2018号原告：郭起兰，女，汉族，1951年5月20日生，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟华敏，江西章贡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李婷，女，汉族，1967年2月26日生，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：危恭鑫，男，汉族，1964年12月21日生，住址同上，系被告李婷的丈夫。委托诉讼代理人：危羽江，男，汉族，1988年5月19日生，住址同上，系被告李婷的儿子。第三人：江西博士房地产代理有限公司，住所地：赣州市章贡区东阳山路41号。统一社会信用代码：913607005535236377。法定代表人：钟延煌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢伟，江西红土地律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：戴玲，江西红土地律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告郭起兰与被告李婷、第三人江西博士房地产代理有限公司（以下简称博士公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭起兰及其委托诉讼代理人钟华敏、被告李婷及其委托诉讼代理人危恭鑫、危羽江到庭参加诉讼。第三人博士公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭起兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的房屋买卖合同；2、判令被告承担违约金167600元，返还定金80000元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月21日，原告通过第三人博士公司与被告签订二手房买卖合同，约定被告将其所有的位于赣州市章贡区东阳山路×号翠荣居×栋×室房屋出售给原告，转让金额838000元，原告支付定金8万元。同时三方签订居间服务及资金托管协议，约定定金、购房款由第三人博士公司进行托管。原告付清全款后，被告未按约定于2017年4月3日内还清银行贷款及办理注销抵押登记义务。原告及第三人多次发函及电话给被告，被告均未履行。因合同目的无法实现，第三人博士公司已将购房款返还给原告，但定金仍未归还，原告遂诉至法院。原告郭起兰为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、二手房买卖合同，证明原、被告买卖房屋的事实；证据3、居间服务及资金托管协议，证明原、被告及第三人三方签订托管协议的事实；证据4、收款收据，证明原告已经履行付款义务；证据5、律师函，证明原告委托律师向被告及第三人催告履行合同义务的事实；证据6、关于李婷与郭起兰二手房买卖合同纠纷的处理方案，证实第三人向被告催告履行合同义务的事实；证据7、确认书，证明第三人向原告承诺合同履行时间；证据8、退款申请书，证明因原、被告向第三人提交申请书，申请终止托管。被告李婷辩称，1、签订合同时，被告已告知原告涉案房屋有贷款未还清；2、房屋未过户的原因是中介公司即第三人博士公司收取了原告购房款后，未及时将款打入被告账户，导致被告未及时还清银行贷款，违约责任不在被告；3、原告主张以购房款的20%计算违约金标准过高；4、原告不能同时要求被告承担违约金又要求被告返还定金；5、2017年5月23日，原、被告及第三人一致同意解除购房合同并退回原告的购房款，原告已实际收回购房款，任何一方无需承担违约责任。第三人博士公司辩称，1、房屋未过户是因为被告违约所致，第三人已尽审慎义务并履行完毕居间服务义务，原、被告应按约定支付佣金16760元给第三人；2、《居间服务及资金托管协议》已明确托管终止的条件，即原、被告共同向第三人提交解除合同及同意终止托管的书面文件，第三人方可将托管资金在扣除佣金后支付给原、被告。被告李婷及第三人博士公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、8三性无异议，本院经庭审核实认为上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对其三性予以确认。对有争议的证据，本院对此认定如下：1、被告对原告提交的证据4的真实性无异议，但提出其并未收到购房款及定金，本院认为，虽然被告未实际收取款项，但该份证据能证明原告按合同约定支付购房款交给第三人托管，本院对其证明力予以确认。2、被告对原告提交的证据6、7的关联性有异议，经审查，该处理方案及确认书均系第三人出具给原告，且被告对此不认可，故对其证明力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月21日，原告郭起兰与被告李婷签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：被告李婷将其所有的位于赣州市章贡区XXX路XX号XXXX栋X单元X层XXX单位房屋以838000元总房款出售给原告郭起兰，原告郭起兰同意在合同生效之日向被告李婷支付定金10000元，在3月15日内再向被告李婷支付定金70000元。定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依照买卖双方及第三方签订的监管协议或类似文件而定。买方将定金支付给监管方或者打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，并视为首期款的一部分，卖方应向买方出具定金收据。买方除定金之外的全部楼款758000元于4月3日前一次性支付至监管机构的指定账号中。在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账号之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的机构监管账号之日）起叁日内，买卖双方需到国土产权部门签署《房地产买卖协议》并办理递件过户手续。该物业处于抵押状态，卖方同意于4月3日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或者第三方指定担保公司。卖方应当于收到全部楼款后五天内将物业交付予买方。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之伍支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过柒日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同日，原、被告及第三人博士公司签订了一份《居间服务及资金托管协议》，协议约定：原、被告自愿同意并要求将上述《二手房买卖合同》中约定的定金、交楼押金及除上述款项外的房款交由第三人进行托管，买方应将定金及首期款打入协议所述账号，如买方以现金或刷卡等其他方式支付，第三人应出具资金托管收据。在任何一项托管终止事由发生时，只要原、被告双方或单方按协议约定提交了申请，无论是否存在原、被告的争议，第三人均按照相应申请对相应资金予以解除托管而无需承担任何责任。2017年3月3日，原告郭起兰支付定金80000元交由第三人托管，被告李婷出具收款收据。2017年4月10日，原告郭起兰支付房款758000元交由第三人托管，被告李婷出具收款收据。原告郭起兰支付上述款项后，被告李婷未按合同约定履行赎楼义务，导致原、被告双方未能办理房屋过户手续。2017年5月23日，原、被告双方共同向第三人出具退款（终止托管）申请书，要求第三人终止托管房款758000元及原告郭起兰预付的托管杂费。当日，第三人将该两笔笔款项退还原告郭起兰，另80000元定金继续由第三人托管。因合同目的无法实现，原告要求被告承担违约金，遂诉至法院。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及原、被告、第三人签订的《居间服务及资金托管协议》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。如有违反，则应承担相违约责任。原告郭起兰在合同签订后，依约交纳了购房定金80000元，同时在很短时间将剩余房款758000元筹齐，积极履行了合同义务。而被告李婷在合同签订后，没有采取任何履行合同义务的积极行为，其在诉讼过程中辩称因第三人未将原告交付的购房款打入其账户导致其未及时还清银行贷款，但是《二手房买卖合同》明确约定卖方应自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，故被告李婷的辩解理由不成立，其行为导致合同无法履行，构成根本性违约，应承担违约责任。关于原告提出解除《二手房买卖合同》的要求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。因此原告的该项诉讼请求有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金167600元并返还定金80000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，《二手房买卖合同》中约定的违约金计算标准明显过高，本院酌情调整为房屋转让成交价的百分之十即83800元。因原告已向本院提起诉讼要求解除《二手房买卖合同》，被告亦认可解除合同，根据《居间服务及资金托管协议》的约定，第三人的托管终止，其托管的定金80000元应退还原告。关于第三人要求原、被告支付佣金的答辩意见，因不属于本案审理范围，第三人可另行主张，本案暂不作处理。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭起兰与被告李婷于2017年2月21日签订的《二手房买卖合同》；二、由被告李婷在本判决生效之日起七日内支付原告郭起兰违约金83800元；三、由第三人江西博士房地产代理有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告郭起兰购房定金80000元；四、驳回原告郭起兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5014元，由原告郭起兰承担2507元，由被告李婷承担2507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭 澎人民陪审员  杨品谷人民陪审员  黄家胜二〇一七年八月二十四日书 记 员  刘 燕