河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2015）民民初字第01323号原告民权县国强房地产开发有限公司，住所地河南省民权县。法定代表人郭某某，任该公司总经理。委托代理人安舜，河南宇博律师事务所律师。被告孔某某，男，1966年6月6日生，汉族，住所地河南省民权县。委托代理人赵玉祥，河南高成律师事务所律师被告陈某某，男，1956年9月生，汉族，农民，住所地河南省民权县。原告民权县国强房地产开发有限公司与被告孔某某、陈某某返还原物纠纷一案，原告于2015年5月29日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定后，向原告送达了受理案件通知书、举证通知书，向二被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。本院依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理，原告民权县国强房地产开发有限公司的委托代理人安舜、被告孔某某及其委托代理人赵玉祥到庭参加诉讼，被告陈某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年，民权县人和镇政府为了提升对外形象，加快地方经济发展，通过协商将位于人和镇310国道南侧的土地出让给原告，用于开发建设，原告为此与民权县人和镇政府于2009年7月30日签订了《土地使用权转让合同》。之后，原告将该处的开发建设工程承包给商丘市腾飞建筑工程有限公司承建。工程完工后，不知何故被告孔某某非法占用原告的房屋，经原告多次催讨，均未返还。请求依法判令被告孔某某立即返还侵占原告位于民权县人和镇310国道南侧、人尹路西侧开发的（从西数第一套、第二套）四间楼房（价值共计130万元），本案诉讼费用由被告承担。被告孔某某辩称：1、本案案由应是房屋买卖纠纷；2、原告与孔某某之间存在房屋买卖的事实；3、双方之间房屋转让的价格应该按照当时的市场价格确定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈某某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告与孔某某之间是否存在房屋买卖合同关系，如果存在，涉案房屋的价格如何确定，原告的诉讼请求是否成立。原告向本院提交的证据有：1、中共人和镇委员会人文（2009）5号文件一份；2、土地使用权转让合同一份；3、建筑工程承包合同一份；4陈某某调查笔录一份；5、被告孔某某侵占的一套房产照片；6、民权县人民法院（2012）民民初字第910号民事判决书一份；7、商丘市中级人民法院（2012）商民三终字第963号民事判决书一份；8、河南省高级人民法院（2013）豫法立二民申字第02042号民事裁定书一份，证明原告于2009年7月30日取得楼房开发所用土地的使用权后，于2010年1月29日将楼房建设工程承包给了商丘市腾飞建筑工程有限公司承建，原告与该公司签订有《建筑工程承包合同》。陈某某作为该公司的代表人，负责工地的工程施工。涉案地产系原告开发建设，原告对涉案房产系原始取得，对涉案房产享有处分权，诉讼主体适格。陈某某作为承建方的代表人，不享有所承建房屋的所有权和处分权，其未经原告的授权和委托，不具有销售涉案房产的资格。陈某某未经原告允许，也未与被告签订任何合同的情况下，擅自收取被告孔某某的购房款，将所承建原告在民权县人和镇310国道南侧、人尹路西侧开发的（从西数第一套、第二套）四间楼房出售给被告孔某某，实属不当。被告孔某某在未与原告签订购房合同，也未将购房款交给原告的情况下，未经原告同意，即将原告开发的房产占用、使用，其行为对原告构成侵权，被告应返还所占原告的房产。经庭审质证，被告孔某某对原告提交的证据1、2、3本身无异议，并且可以参照该证据确认涉案房屋当时的价格。对证据4有异议，陈某某没有全面反映房屋建筑、销售的情况，但陈某某是项目的负责人，其认可了孔某某购买了涉案的房屋。对证据5本身无异议，但不能证明原告的证明目的。对证据6、7、8本身无异议，但三份判决中审理的重点与本案审理的重点不一致，并且印证了陈某某是项目负责人，本案原告与被告孔某某之间存在房屋买卖的事实。被告孔某某向本院提交的证据有：1、项目负责人陈某某及王某某之兄王某甲收到被告孔某某的购房款收条8份，共计34万元；2、民权县人民法院（2012）民民初字第911号及商丘市中级人民法院（2012）商民三终字第964号判决书各一份，证明原告与被告孔某某之间存在房屋买卖的事实，双方的房屋转让价款应当按照购房当时的市场价格来确定。经庭审质证，原告对证据1有异议，孔某某没有与原告签订合同，也没有向原告缴纳房款，陈某某没有销售房屋的资格，王某甲的收条与本案无关联。两份判决书中已经表明陈某某是腾飞建筑公司的代表人，其没有销售房屋的资格。被告陈某某未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告陈某某未向本院提交有关证据材料。本院认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，且与本案事实有关联，能够证明本案事实，符合证据的客观性、合法性和关联性原则，且证据之间能够相互印证，本院依法确认为有效证据。被告孔某某提交的证据虽能够证明其向陈某某、王某甲交付房款的事实，但不能证明陈某某有权出卖涉案房屋，也未能形成完整的证据链证明其与原告之间存在房屋买卖的事实，不能作为证明其与原告之间存在房屋买卖合同关系的有效证据使用。依据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年，民权县人和镇政府通过协商将位于人和镇310国道南侧的一块土地出让给原告，用于开发建设。2009年7月30日，原告与民权县人和镇政府签订了《土地使用权转让合同》。之后，原告将该处的开发建设工程承包给商丘市腾飞建筑工程有限公司承建。该公司委派陈某某为该项目的负责人，负责工程的实施。工程完工后，被告陈某某在原告不知情的情况下，收取了被告孔某某的部分购房款，将所承建原告在民权县人和镇310国道南侧、人尹路西侧开发的四间楼房（从西数第一套、第二套）出售给被告孔某某。被告孔某某入住该楼房后，经原告多次交涉，被告孔某某未将楼房返还给原告。本院认为，原告于2009年7月30日取得开发楼房所用土地的使用权，并于2010年1月29日将工程承包给商丘市腾飞建筑工程有限公司承建，该公司委派陈某某为该项目的负责人，负责工程的实施。原告作为涉案房屋开发商，通过受让的方式取得土地使用权，进行投资开发商品房，对涉案商品房享有处分权。被告陈某某作为承建项目负责人，不具有涉案房屋的所有权与处分权，其未经原告授权或委托，亦不具有销售涉案房屋的资格，被告陈某某未经原告允许，擅自收取被告孔某某的部分购房款，损害了原告的合法权益。被告孔某某辩称已支付给陈某某部分购房款，与原告之间存在房屋合同买卖关系，但其未与作为权利人的原告签订购房合同，也未将购房款交给原告，故对被告孔某某的抗辩理由不予支持，被告孔某某应当将占用的涉案房屋返还给原告。原告的诉讼理由成立，其诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告孔某某于本判决生效后十五日内返还所占原告民权县国强房地产开发有限公司开发的位于民权县人和镇310国道南侧、人尹路西侧的四间楼房（从西数第一套、第二套）。如果被告未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十八条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费16500元，由被告孔某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 单 良审判员 佟立新审判员 杜 峰二〇一五年八月二十日书记员 庞全国