北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初5869号原告：王浩，男，1979年11月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：申利，北京市汉韬律师事务所律师。被告：周爱清，男，1974年8月14日出生，住山东省商河县。委托诉讼代理人：韩杰东，北京市易凯律师事务所律师。第三人：北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：丁永刚，总裁助理。委托诉讼代理人：王家江，男，1985年8月24日出生，北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王满平，女，1978年11月3日出生，北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司职员，住北京市朝阳区。原告王浩（以下称原告）与被告周爱清（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，根据原告申请,依法追加北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下称全时公司）作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月15日、2017年6月13日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人申利、被告委托诉讼代理人韩杰东以及全时公司委托诉讼代理人王家江、王满平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2011年8月17日签订的《商铺租赁合同》以及补充协议。2.被告以及全时公司将位于北京市朝阳区xx腾退并交还给原告。3.被告支付2015年10月1日至2017年6月13日期间拖欠租金共计397557.42元（按照合同约定，该期间被告应向原告支付819132.42元，被告仅支付421575元）。4.被告按照合同约定相应期间所对应日租金标准支付自2017年6月14日至被告、第三人实际腾退房屋之日止期间的租金。5、被告支付滞纳金（违约金）252021元（针对被告欠缴2017年6月13日之前租金的违约行为，计算至2017年6月13日）。事实和理由：2011年8月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区xx建筑面积160平方米的商业用房出租给被告使用。租赁期限为五年，自2011年9月1日至2016年9月30日，其中2011年9月1日至2011年9月30日为免租期，免租期内免收租金，第一年租金为28万元，支付方式为每季度一付；第二年至第五年租金分别为40万元、40万元、42万元、46.2万元，支付方式均为每半年一付，并约定每次提前7日支付下次房租。乙方（即被告）有下列情形之一的，甲方（即原告）有权单方解除合同：“1、不支付或者不按照约定支付租金达十五日的。……”乙方（即被告）有以上情形的（即不支付或者不按照约定支付租金达十五日的），应每日向甲方（即原告）交纳月租金金额1%的滞纳金；……2014年5月12日双方再次签订《补充协议》，约定：原合同约定的合同期五年延长两年，即自2011年9月1日至2018年9月30日。第六年租金为50.82万元，第七年租金为55.902万元，支付方式不变。自2015年10月1日开始，被告一直未按照约定足额支付原告租金，每次交纳租金仅为约定租金的一半，经多次催告，仍拒绝支付，该行为已经构成违约。另，现房屋由被告转租给全时公司，由全时公司实际使用，故原告亦要求其配合腾退房屋。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：2015年9月28日双方签订了《补充协议》，约定北京市朝阳区望京阜荣街15号院2号楼1层商业18号二层由原告收回，原告给被告10万元的补偿。原告将房屋出租给被告的时候，房屋一共两层，约定的租金数额是对应两层房屋，而且供暖费也一直是按照两层来收取的，所以当原告收回二层之后，根据公平原则，就应该按照原租金减半来收取租金。2015年12月之前的租金被告已交清，双方无异议，之后被告也按照双方约定租金的一半向原告支付了租金，故被告没有拖欠租金，不存在任何违约行为。关于支付时间问题，虽然双方合同约定的是半年，但被告一直都是按季支付，原告也没有提出过异议，故支付时间也不存在问题。另外，被告将涉案房屋转租给全时公司，原告也认可，故原告主张不符合法律规定，应当驳回。全时公司述称，我公司与爱草堂科技发展有限公司签订租赁合同约定由我公司承租北xx京市朝阳区，现由我公司第二十八分公司实际使用该房屋，第二十八分公司不具备独立的法人资格，法律后果由我公司承担。我公司不同意腾退房屋，因爱草堂科技发展有限公司向我公司转租，是经过原告同意的，我公司按照约定支付了租金，且我公司和爱草堂科技发展有限公司之间的租赁合同尚未解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，但对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系位于北京市朝阳区xx（以下称xx）的所有权人，建筑面积159.61平米，套内建筑面积151.69平米。2011年8月17日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租18号房屋，建筑面积共160平方米；租赁用途为商业用房；房屋租赁期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月30日，2011年9月1日至2011年9月30日为免租期；租金标准为第一年租金为28万元，支付方式季，第二年租金为40万元，支付方式半年，第三年租金为40万元，支付方式为半年，第四年租金为42万元，支付方式为半年，第五年租金为46.2万元，支付方式半年；甲方应于2011年9月1日将房屋按约定交付给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，乙方装饰及添置的新物可自行收回。该合同第十三条合同的解除（四）：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不支付或者不按照约定支付租金达十五日的。……5.利用该房屋从事违法活动的。”第14条违约责任：“1.甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方租金及其押金，并赔偿乙方相关损失。2.乙方有第十四条第四款第1项约定的情形的，应每日向甲方交纳月租金金额的1%的滞纳金；有第十四条第四款其它约定的情形的，甲方解除合同的，乙方应按年租金的30%向甲方支付违约金，押金不退。2011年9月1日前原告将18号房屋交付被告。关于交付时房屋结构，原告陈述房屋高6米左右，在3米处左右有一块区域，就一个楼板，并不构成封闭空间,且面积小于一层面积，可从房屋内楼梯至该区域；被告认可房屋中段有一块区域，不封闭，可从房屋内至该区域，但表示除了大门东边挑空部位和楼梯部位以外，3米处的楼板区域面积与一层基本是一致的。2013年，被告将18号房屋进行了改建，将3米处楼板区域变为独立封闭空间，并把原来在屋内通往3米楼板区域的楼梯改在了18号房屋外，并在外增设大门（可直接进入改建后形成的二楼）。原告表示当时被告拆改并未经过其同意，也不清楚具体改建时间。2013年6月20日，全时公司作为出租人（甲方）与北京市爱草堂健康科技发展有限公司（以下称爱草堂公司）作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，其中甲方法人名字为被告姓名，约定全时公司承租18号房屋,建筑面积160平方米，租赁期限自2013年7月1日至2018年7月31日，年租金为48万元，每两年递增百分之六，第三年年租金为508800元，第四年年租金为508800元，第五年年租金为539328元。经查，爱草堂公司法定代表人为曹安民，于2011年12月7日成立，于2016年5月19日被吊销。经询，各方均认可《北京市房屋租赁合同》的出租人（甲方）实际系被告，该合同中所约定以及实际交付的场地系改建后18号房屋的一层，并不包括二层，18号房屋一层由全时公司使用至今。2014年5月12日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《补充协议》，约定原合同约定的合同期五年延长两年，即自2011年9月1日至2018年9月30日；租金标准为第六年租金在第五年的租金标准上递增10%，第六年租金为508200元，第七年租金在第六年租金的基础上递增10%，第七年租金为559020元；支付方式为主合同不变。2015年9月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议》，约定甲方于2015年9月28日收回嘉美风尚18号底商自建二楼部分的使用权；自建二层屋内的所有设备装修的所有权归甲方所有；甲方在2015年9月28日前给予乙方赔偿金10万元整。原告于2015年9月28日收回18号房屋自建二层部分，于2015年9月23日向被告支付10万元赔偿金。经询，原告陈述10万元赔偿金仅针对被告改建以及装修补偿；被告陈述10万元赔偿金系针对其改建、装修补偿以及2015年3至9月份自建二层部分的租金补偿。另，协议签订时以及协议签订之后，双方均并未就租金标准、计算方式进行重新协商、约定。经询，原、被告对2015年10月1日前租金不存在争议，被告已按照合同约定向原告支付完毕，不存在拖欠；双方在签订《补充协议》后对于租金标准产生争议，原告主张租金标准仍应按照原合同约定，被告主张租金标准应为原合同约定的标准的二分之一，并实际也系按照原合同约定标准的二分之一向原告交纳租金。2015年10月1日至2017年6月13日（法庭辩论终结之日）期间，被告向原告支付租金情况：2015年9月30日支付57750元，2015年12月24日支付57750元，2016年3月28日支付57750元，2016年6月24日支付57750元，2016年9月28日支付63525元，2016年12月27日支付63525元，2017年3月27日支付63525元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案争议的焦点系2015年10月1日之后的租金标准问题。根据本院查明的事实，原、被告并未对于《商铺租赁合同》以及《补充协议》中约定租金标准的变更进行过任何形式的协商，更未对租金标准变更达成过合意。而且，2015年9月28日《补充协议》的签订并不以租金减半为逻辑前提，也不产生租金减半的必然结果。另，原告在收到被告第一笔按照减半租金标准支付的租金后立即表示异议并起诉，即原告也未曾以默认的形式认可过租金应当减半。最后，原合同约定租金标准亦低于被告和全时公司约定租金标准，且原告收回自建二层亦向被告支付了补偿金，故被告抗辩原告在收回18号楼自建二层后，仍采用原合同约定收取租金显失公平之理由并不能不成立。综上，被告应当按照《商铺租赁合同》以及《补充协议》中约定租金标准向原告交纳2015年10月1日之后的租金。被告未按照合同约定标准足额向原告支付2015年10月1日后的租金已超过十五日，构成违约，符合合同约定原告可以单方解除合同的条件，原告要求解除双方之间的《商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同解除，被告作为承租人应当按照合同约定返还租赁房屋，转租合同亦不能履行，第三人作为次承租人（房屋实际使用人）应当协助腾退房屋。租赁期限内，承租人应当按照约定支付租金；房屋租赁合同解除后，承租人未将房屋腾退返还出租人的应当支付房屋使用费，故被告应支付2015年10月1日至2017年6月13日期间拖欠租金共计397557.42元以及2017年6月14日至实际腾退之日至期间的租金以及使用费，关于2017年6月14日后租金及使用费标准本院参照原、被告之间合同约定予以确定。关于违约金，原告并未就被告的违约行为给其造成实际经济损失提供证据，被告申请酌减，故本院依据公平原则、诚实信用原则，综合考虑原告实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对违约金金额酌情调整后予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王浩与被告周爱清于二○一一年八月十七日签订的《商铺租赁合同》以及相关补充协议于本判决生效之日解除。二、被告周爱清于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区xx腾退并返还给原告王浩；第三人北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司应对被告周爱清履行上述义务予以协助。三、被告周爱清于本判决生效后七日内支付原告王浩自二○一五年十月一日至二○一七年六月十三日期间拖欠的租金共计三十九万七千五百五十七元四角二分。四、被告周爱清于本判决生效后七日内支付原告王浩自二○一七年六月十四日至房屋实际腾退之日止的房屋租金及使用费(二○一七年六月十四日至二○一七年九月三十日期间，按照每日一千三百九十二元的标准；二○一七年十月一日后，按照每日一千五百三十二元的标准)。五、被告周爱清于本判决生效后七日内支付原告王浩违约金五万元。六、驳回原告王浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31034元，由被告周爱清负担（于本判决生效后七日内给付原告王浩15517元，剩余15517元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 乔 瑞代理审判员 尹 殷代理审判员 魏慧彪二〇一七年九月二十八日书 记 员 王振宇