云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终784号上诉人（原审被告）：陈从金，男，1974年10月30日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审原告）：倪苑芳，女，1992年3月9日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。上诉人陈从金因与被上诉人倪苑芳房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈从金、被上诉人倪苑芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈从金上诉请求：一、撤销原判，改判驳回倪苑芳的诉讼请求。二、一、二审的诉讼费由倪苑芳承担。事实和理由：1、原判仅凭倪苑芳的单方陈述认定案件事实错误。其所出具的订金收条中“合同租期还有两年五个月”是对所租赁房屋情况的一个陈述，并不是说剩余两年五个月的合同租期只要30000元的租金。一是其与原房东签订铺面租赁合同时已约定租期为2013年1月1日至2019年1月1日，前三年的租金为每年45000元，后三年的租金为每年54000元。在其与倪苑芳协商转让事宜时，倪苑芳对该租赁合同书反复查看过，很显然30000元是不可能包含剩余租期两年五个月的全部租金的。二是因双方协商的具体内容要在转让合同中进行约定，所以订金收条写得并不规范，使得倪苑芳以此为由拒绝签订正式租赁合同的法律责任。2、原审法院适用法律不当，没有依法作出公正判决。依据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项的规定，根据日常生活经验法则，结合双方在商谈租赁事宜时，其进行了明确说明，倪苑芳也对原租赁合同进行了反复查看，就可推知租金30000元不会是剩余两年五个月租期的租金，因此，原判认定其没有证据证明错误。倪苑芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意原判。倪苑芳向一审法院起诉请求：由陈从金双倍返还定金共计20000元。一审法院认定事实：陈从金系红塔区玉湖园26号铺面的承租人。2016年7月3日，陈从金与倪苑芳经协商，陈从金将上述铺面以67000元的价格转租给倪苑芳，该费用包含剩余两年五个月租期的租金30000元及转让费37000元，并约定先交定金10000元后签合同。同日，倪苑芳向陈从金交付定金10000元，陈从金出具收据一份，内容为“今收到倪苑芳转让陈从金经营内衣店订金壹万元整。此订金为空铺转让，合同租期还有两年五个月。转让费37000元，房租30000元，合计67000元。收款人陈从金”。双方口头约定，日后如果倪苑芳拒绝签订转租合同，该订金归陈从金所有，如陈从金拒绝签订转租合同，该订金由陈从金双倍返还倪苑芳。2016年7月8日，陈从金告知倪苑芳收据上载明的“房租30000元”系2016年剩余租期的租金，之后两年的租金每年54000元，由倪苑芳直接交与房东。倪苑芳以租金标准与约定不符为由拒绝签订合同，并要求陈从金返还定金未果。一审法院认为，陈从金、倪苑芳口头约定陈从金将其承租的玉湖园26号铺面以67000元（包含剩余两年五个月租期的租金30000元及转让费37000元）的价格转让给倪苑芳，倪苑芳于2016年7月3日交付陈从金定金10000元，双方之间的定金合同依法成立并生效。陈从金未按照双方的约定条件与倪苑芳签订转让合同，构成违约，应承担违约责任。倪苑芳要求陈从金双倍返还定金的诉讼请求于法有据，予以支持。陈从金对其提出其没有违约的答辩意见未提供证据证明，不予支持。遂判决：“由陈从金于本判决生效之日起十日内返还倪苑芳定金20000元。”二审中，陈从金提交一份个体工商户注销登记，欲证明其的铺面转租给他人后，其已到工商部门进行了注销登记。经质证，倪苑芳对该证据无异议。倪苑芳提交其与铺面房东的通话录音一份，欲证明陈从金没有权利将铺面转租。经质证，陈从金认可该证据的真实性，但认为新房东是承认其的租赁权的，转租时其还将新老房东都喊到场了，新老房东都同意转租。为查明案件事实，本院依职权向涉案租赁房屋的新老房东罗××、李××进行调查并制作了调查笔录。罗××陈述，原房东在卖房给其时已说明了房屋的租赁情况，其表示愿意继续履行租赁合同至2018年底。其也清楚房屋要转租的情况，陈从金曾打电话给其，让其与老房东一起去与新的承租人见面，将后续的租赁事宜处理清楚。但去到后双方好像是有事情没说清楚，其与老房东等了会儿就走了。该房屋的市场租赁价格应在60000元，如转让其就不清楚价格了。李××陈述，其在卖房给罗××时已说明了房屋的租赁情况，罗××表示愿意继续履行该租赁合同。其也清楚房屋要转租的情况，陈从金曾打电话给其，让其与新房东一起去与新的承租人见面，将后续的租赁事宜处理清楚。但去到后双方好像是有事情没说清楚，转租合同没签成，其与新房东就走了。该房屋其租给陈从金的价格是整条街最低的，相同面积的房屋租赁价格应比此高一、二万元。经质证，陈从金对该两份调查笔录予以认可，倪苑芳认可罗××的陈述，对李××的陈述除对“陈从金已经将2016年全年的租金付清”不认可外，对其余部分均予认可。二审中，倪苑芳陈述，周边地段如转租房租大概是38000－40000元，如是向房东直接承租房租是30000多元，根据铺面大小、铺面所在地段有所不同；其与陈从金就转租铺面一事进行了多次协商，陈从金曾给其看过向房东租赁铺面的合同，只是时间太短其没有完全看清楚，但陈从金已口头明确向其说明，房屋的租金情况为2013－2015年每年的租金为45000元，2016－2018年每年的租金为54000元。另查明，陈从金与原房东签订的租房合同约定租期六年，从2013年1月1日至2019年1月1日，前三年每年45000元，后三年每年54000万元。对当事人二审争议的案件事实，即转让费67000元中的租金30000元是指哪一段期间的租金，也是本案的争议焦点，在说理部分进行评析。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案双方当事人商谈房屋转租事宜后，倪苑芳支付给陈从金10000元，双方均认可是为了保证以后正式订立合同的定金。陈从金出具的收据载明“合同租期还有两年五个月转让费37000元房租30000元，合计67000元”。倪苑芳主张30000元是剩余两年五个月的房租，而陈从金则认为是2016年度剩余五个月的房租。故本案争议焦点为30000元针对的是哪一段期间的房租。经审查，陈从金与原房东签订的租房合同约定2016年1月至2019年1月每年租金为54000元，陈从金将租房合同交倪苑芳看过并口头告知过，倪苑芳也认可在租房前对周边铺面进行过了解，转租大概38000至40000万元，直接承租大概30000多元，因铺面大小和地段有所不同。本院认为，无论是按陈从金与原房东约定的租金，还是按倪苑芳了解的周边铺面的租金情况，30000元租金针对涉诉铺面剩余两年零五个月的租期均具有不合理性。但根据陈从金出具收据的字面表述，应理解为合同租期还有两年五个月，房租30000元。加之涉诉铺面在原房东与新房东之间进行转让后，两名房东在陈从金与倪苑芳要签订合同时见过面，认为当时陈从金与倪苑芳好象有事情没说清楚，故转租合同没签成。综合以上分析，应认定陈从金与倪苑芳在商谈及交付定金时对于30000元是针对哪一段期间的房租问题存在不同的理解，导致最终未能订立正式合同。本案中，双方当事人均有诚意建立转租合同关系，交付定金也是为了实现双方之间的相互信任，成立正式合同。依照法律规定，当事人双方达成合意并交付定金，如果出现因一方原因未能订立合同，应适用定金罚则的规定。但本案是因双方商谈时存在不同理解而导致，双方均有责任，现合同未能订立，收受定金一方应当将定金返还给对方，以体现公平原则。综上，原判仅从收据的字面意思认定30000元租金是针对两年五个月租期，从而判决陈从金双倍返还定金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2067号民事判决；二、由陈从金于本判决生效后十日内一次性返还倪苑芳定金10000元；三、驳回倪苑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由倪苑芳、陈从金各负担75元；二审案件受理费300元，由陈从金、倪苑芳各负担150元。本判决为终审判决。本判决生效后申请执行期限为二年。审 判 长  黄延林审 判 员  方明慧代理审判员  李福爱二〇一七年一月九日书 记 员  曾玮钰