安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1103民初1694号原告（反诉被告）:安徽大兴酒店经营管理有限公司,住所地安徽省滁州市永乐路天逸华府桂园A段205-301室，统一社会信用代码341100000091405法定代表人：刘兴友，该公司总经理。委托诉讼代理人：高娟娟，该公司职员。委托诉讼代理人：吴际，安徽皖江律师事务所律师。被告（反诉原告）:滁州职业技术学院,住所地安徽省滁州市丰乐大道2188号委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司（以下简称大兴酒店）与被告（反诉原告）滁州职业技术学院（以下简称技术学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大兴酒店委托诉讼代理人高娟娟、吴际，被告（反诉原告）技术学院委托诉讼代理人缪崇林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大兴酒店向本院提出诉讼请求：1、依法解除2014年12月31日原被告签订的《滁州职业技术学院老校区学生餐厅2楼和四号楼学生公寓（2-7）层租赁合同书》；2、被告返还原告租金及保证金250124元；3、被告赔偿原告装修、设备费用2864872元及其利息（自2015年4月30日至付清之日止，按银行贷款年利率6%）；4、被告赔偿原告可得利益损失1702290.78元；5、被告赔偿原告鉴定费11万元；6、由被告承担诉讼费。事实与理由：2014年8月，被告将其老校区学生餐厅2楼和四号楼学生公寓（2-7）层通过市招标局对外公开招租，根据招租文件显示租赁物用途为餐饮、住宿，原告中标后于2014年12月31日与被告签订了租赁合同书。合同签订后，原告依约缴纳了房屋租金及保证金25万元，并按照餐饮和旅馆租赁用途，花费巨资对租赁物进行了装潢，但由于被告上述房屋属于非商业经营用房，致使原告至今无法办理相关经营许可，无法对外营业。其认为，被告明知非商业用房未经批准不得对外营业，仍然通过政府招标程序非法公开招租，致使其中标后无法按照合同约定餐饮、住宿用途对外营业，导致原告合同目的无法实现，导致合同解除和其巨额损失。被告（反诉原告）技术学院辩称：1、原告未按双方签订的租赁合同约定交纳房屋租金，已经构成根本违约。2、答辩人同意依法解除双方签订的房屋租赁合同。3、答辩人招标行为程序合法，不存在欺诈行为。4、答辩人不存在赔偿原告装潢和可得利益损失。其请求驳回原告诉讼请求。反诉原告技术学院向本院提出反诉请求：1、依法解除2014年12月31日原被告签订的《滁州职业技术学院老校区学生餐厅2楼和四号楼学生公寓（2-7）层租赁合同书》；2、反诉被告支付反诉原告房屋租金470476元（至2016年6月30日，此后按照每日10000元计算至反诉被告退还房屋时止）；3、反诉被告支付违约金9万元；4、反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2014年12月31日其与反诉被告签订了《滁州职业技术学院老校区学生餐厅2楼和四号楼学生公寓（2-7）层租赁合同书》，合同约定：租期3年，自2014年12月31日起至2017年12月31日止；反诉被告使用合同标的物年租金45.04万元，由反诉被告在签订合同一周内一次性交齐给反诉原告，以后每年同期足额交纳；承租方逾期15日未按时足额交纳，出租方有权解除合同，已经收取的租金、保证金不予退还，承租方还应当在合同解除后至退还房屋前每天支付10000元的房屋占用费，并按照合同年租金总额20%向出租方支付违约金。合同签订至今承租方只交纳4.5万元保证金和租金20.5124万元，其多次催要拖欠租金，承租方承诺2016年6月底交清房租。承租方构成违约反诉被告大兴酒店辩称：1、其同意解除涉案租赁合同，但解除的事由不是反诉被告导致，依据国务院规定未经事先批准不得对外出租，涉案房屋属于反诉原告所有的在划拨土地上建成的用途为校舍的房屋，并非经营房屋，反诉原告知道此事，但仍然通过对外招标，导致其投入大量资金进行装潢，反诉原告具有本案的过错；2、根据反诉原被告在2014年12月签订的补充协议，双方约定房屋租金缴纳期限在2016年6月，反诉被告无法对外营业，向法院起诉，所以不存在违约行为。综上，请求驳回反诉原告的诉请。为证明其诉讼主张和反诉抗辩理由，原告（反诉被告）大兴酒店举证如下：1、营业执照，证明原告诉讼适格；2、中标通知书和租赁合同书，证明原告通过合法的投标程序与被告签订涉案房屋租赁合同；3、公安局和消防部门报告两份，证明由于被告的房屋属于划拨土地性质且是校舍，无法办理相关营业许可，不能对外营业；4、被告出具的证明，证明被告认可涉案房屋出租给原告是用于原告对外餐饮和住宿营业；5、鉴定报告三份，证明经过评估鉴定原告投入的装潢设备损失费用为2864872元，因此遭受的租赁期间可得利润损失为1702290.78元；6、鉴定发票两张和现金缴款单一张和鉴定费用约定书一份，证明本案鉴定费用为十一万元；7、交通银行的交易清单和明细和被告的支付申请书，证明原告已经实际向被告支付250124元；8、补充协议，证明原被告双方协商房屋租金缴纳期限是在2016年6月，但在此之前原告已经起诉至法院要求解除合同，原告不存在违约;9、证人梁某、周某证言，证明租赁合同履行情况。被告（反诉原告）技术学院质证意见为：1、真实性无异议，经营范围中明确载明酒店运营。2、真实性无异议，证明被告通过正常的程序合法出租涉案房屋，证明目的不认可。3、真实性不质疑，证明目的不认可，派出所和消防部门对不能办证的原因不具体，原被告已经在文件中约定由原告负责办证，是否能办证的责任与被告无关。4、真实性无异议，证明目的不认可，证明能够证明技术学院在积极履行合同。5、真实性无异议，证明目的不认可，工程造价载明的未能经过原告投资装修，且合同约定合同解除后可拆走的由原告自行拆除，固定设备无偿交给技术学院，因此关于设备价值的鉴定报告中鉴定的价值不应该由技术学院承担，对于可得利益的报告，技术学院不认可，参照的条件不符合实际。6、质证意见同上一组质证意见。7、无异议。8、真实性无异议，证明原告在正常使用涉案租赁物，原告应该依约支付涉案租金。9、两个证人与原告存在利益关系，真实性不认可。被告（反诉原告）技术学院为支持其抗辩理由和反诉请求，举证如下：1、招标文件和租赁合同，招标文件证明原告在租房屋前知道涉案房屋性质，并且经过现场勘察，学生餐厅和公寓，相应原告承包后服务对象应该是学生，且约定了原告自行办理经营相关证件和约定租赁期限，双方权利义务，原告支付租金的期限以及违约责任。2、酒店出具的承诺一份，证明酒店承诺缴清所有房租，酒店一直在正常经营。3、滁州市公安消防支队建筑工程消防验收一份，证明涉案房屋已经经过消防验收，符合使用条件。原告（反诉被告）大兴酒店质证意见为：1、招标文件是否一致请法院核实，不同意被告的目的，对合同真实性无异议，证明目的不予认可，原告对涉案房屋进行查看，房屋以前对外进行餐饮住宿，明确表明房屋租赁给原告是对外经营和用于校内员工使用。2、根据双方协议，房屋缴纳期限已经延迟到2016年6月，原告没有缴纳房屋租金向法院提出诉讼。3、因为是复印件不予质证，即使真实，工程消防与经营许可消防不是一样的。本院对大兴酒店所举证据作如下认证：由于技术学院对于大兴酒店所举证据1-8无异议（除证据5中滁恒鉴字【2017】001号司法鉴定意见书之外），对此本院予以认定。滁恒鉴字【2017】001号司法鉴定意见书依据的部分材料技术学院无异议，另外材料虽然被告没有认可，但是经过本院核实，具有真实性、合法性和关联性，而且该鉴定程序合法，依据充分，对此本院应予认定。对于证据9，虽然证人为原告员工，与原告有利害关系，但是结合原告提供的其申请办理相关许可时公安、消防部门意见，其证言应予采信。本院对技术学院所举证据作如下认证：对于证据1中的合同和证据2，大兴酒店无异议，对此应予认定。对于证据1中的招标文件，经核对与原件一致，应予认定。对于证据3，因为与本案无关联性，不予认定。本院经审理认定事实如下：2014年8月，被告将其老校区学生餐厅2楼和四号楼学生公寓（2-7）层通过市招标局对外公开招租，根据招租文件显示租赁物用途为餐饮、住宿，原告中标后于2014年12月31日与被告签订了租赁合同书。双方约定：租赁期2014年12月31日至2017年12月31日；租金为450400元/年，由承租方在签订合同后一周内一次性交齐等等。租赁合同签订后，原告缴纳了房屋租金、保证金25.0124万元（保证金4.5万元），并按照餐饮和旅馆租赁用途，对租赁物进行了装潢（2015年4月完工），并且购置必要设备。2015年5月、6月，大兴公司分别向滁州市公安消防支队、滁州市公安局南谯分局申请办理《消防安全许可证》、《特种行业经营许可证》，由于技术学院出租房屋属于非商业经营用房等，未能得到批准。另查明：安徽中信工程咨询有限责任公司对于滁州市职业技术学院酒店及客房装饰装修工程费用鉴定，鉴定意见为：1516025.69元，其中酒店619864.9元，客房896160.79元,大兴酒店支付3万元鉴定费。滁州市诚信资产评估事务所对于大兴酒店由于经营而添置的设备评估，评估结论1348847元,大兴酒店支付3万元评估费。滁州恒立信会计师事务所对于大兴酒店承租技术学院房产期间可得利益鉴定，鉴定意见：净利润1702290.78元（没有扣除2015年餐厅毛利10.65万元，平均每月1.33万元）大兴酒店支付3万元鉴定费，另外2万元依据其与鉴定人约定待本判决作出后支付。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：双方租赁合同是否合法有效？反诉原告是否应当赔偿反诉被告的损失以及返还租金？反诉被告是否支付反诉原告租金以及违约金？本院认为：一、双方签订的租赁合同应为有效《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案出租人虽然没有办理房产证，但是涉案房屋建设取得建设工程规划许可证，因此应当认定双方签订租赁合同为有效(根据建筑法规定，取得建设工程规划许可证是领取建筑工程施工许可证前提，技术学院已经向本院提供建筑工程施工许可证，应当推导出技术学院取得建设工程规划许可证)。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条和第四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条，以划拨土地所建房屋出租，逻辑上不能推导出租赁合同无效，因此对于原告（反诉被告）主张双方租赁合同无效意见，不予采纳。二、双方对于租赁合同解除的责任（一）、虽然双方提出解除租赁合同理由不同，但是双方均要求解除租赁合同，因此双方签订的租赁合同应予解除。（二）、根据双方签订的租赁合同，承租人租赁出租人房产用于餐饮、住宿，由于承租人不能取得相关行政许可，造成其无法对外合法经营，致使其要求解除租赁合同，考诸双方的租赁合同，出租人没有明确在租赁合同中载明租赁物不能用于对外经营，承租人作为从事住宿、酒店行业的法人在签订租赁合同时也应当对于租赁物是否可以用于对外经营进行详查，双方签订合同时均有过失，而且难谓大小，应当认定双方对半承担责任。三、双方损失计算和分担（一）、1、滁州恒立信会计师事务所对于大兴酒店承租技术学院房产期间可得利益鉴定意见为净利润1702290.78元，该数额是扣除酒店及客房装饰装修工程费用、经营而添置的设备费用等成本后的数字，也就是大兴酒店进行装饰装修和购置动产设备等等是作为资本进行投入，因此大兴酒店既要求技术学院赔偿其酒店及客房装饰装修工程费用、经营而添置的设备费用，又要求技术学院赔偿其可得利益损失，是重复要求赔偿。鉴于双方签订的租赁合同于今年12月31日到期，本院按照滁州恒立信会计师事务所对于大兴酒店承租技术学院房产期间可得利益鉴定意见净利润1702290.78元确定大兴酒店损失，但是应当扣除大兴酒店餐厅一年营业获取利润15.96万元（1.33万元/月*12个月），对此损失双方应当各半分担。2、滁州恒立信会计师事务所对于大兴酒店承租技术学院房产期间可得利益鉴定意见为净利润1702290.78元，其扣除大兴酒店应当按照450400元/年合计三年租金1351200元，由于技术学院向大兴酒店主张租赁费，而且该费用涉及双方分担，因此该费用可以不予从可得利益中扣除。3、依据双方签订的租赁合同，大兴酒店对于其装饰装修和购置动产设备物品在租赁合同解除后应当按照双方签订的租赁合同约定自行处理。（二）、由于租赁合同解除是因为该合同无法履行，对此双方均有责任，双方均未违约，因此技术学院应当返还大兴酒店保证金4.5万元。（三）、大兴酒店申请对于酒店及客房装饰装修工程费用、经营而添置的设备费用鉴定是其申请对于可得利益鉴定的基础和前提，因此其鉴定费支出，双方应当各半负担。（四）、1、由于对于租赁合同的解除双方均有过失，因此对于技术学院主张的租金损失双方也应当各半分担。大兴酒店自2014年12月31日至本判决书之日起十日内（大兴酒店撤离前），按照租金450400元/年的50%向技术学院支付租金，逾期撤离按照租金450400元/年向技术学院支付租金，直至撤离完毕止。2、大兴酒店已经支付的租金20.5124万元在其支付总租金时一并扣除。四、双方其他诉讼请求，因为无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司与被告（反诉原告）滁州职业技术学院签订的《滁州职业技术学院老校区学生餐厅2楼和四号楼学生公寓（2-7）层租赁合同书》；二、被告（反诉原告）滁州职业技术学院自本判决生效之日起十日内日内赔偿原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司可得利益损失1446945.39元（1702290.78+1351200-159600）/2；三、被告（反诉原告）滁州职业技术学院自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司保证金4.5万元；四、被告（反诉原告）滁州职业技术学院自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司鉴定费5.5万元；五、原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）滁州职业技术学院租赁费（自2014年12月31日至本判决书之日起十日内且在大兴酒店撤离前，按照租金450400元/年的50%向技术学院支付租金，逾期撤离，按照租金450400元/年向技术学院支付租金，直至撤离完毕止，大兴酒店已经支付的租金20.5124万元在其支付总租金时一并扣除）；（本判决主文第二、三、四、五部分在双方执行时可以相互冲抵）六、驳回原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）滁州职业技术学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46220元，由原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司负担27497元，被告滁州职业技术学院（反诉原告）负担18723元；反诉费13059元，由原告（反诉被告）安徽大兴酒店经营管理有限公司负担8357元，被告滁州职业技术学院（反诉原告）负担4702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ信人民陪审员  易善祥人民陪审员  苏义荣二〇一七年十一月二十八日书 记 员  王晓雪附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。