安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初2129号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区锦绣大道316号桃花管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E（1-1）。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 被告：李云霞，女，1980年12月14日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，安徽万世律师事务所律师。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告李云霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强，被告李云霞及其委托诉讼代理人李锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还顺美家园1#楼第3层C128商铺；2、判令被告立即支付原告2015年11月15日至2017年4月14日期间的房屋占有使用费193120元（后续房屋占有使用费计算至返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月31日，原告桃花经济发展公司与合肥思行合一商业经营管理有限公司（以下简称思行合一公司）签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租桃花经济发展公司顺美社区1号商业楼。2013年8月8日，思行合一公司与被告李云霞签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，由被告租赁该广场C128号商铺经营网吧，租赁期限从2013年8月8日至2021年8月7日，面积568㎡，首年租金18元/月/㎡，自第三年起逐年递增。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户（含被告）通知原告与思行合一公司的租赁合同及补充协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年11月15日之后的租金应直接支付给桃花经济发展公司，但此后，被告占用房屋至今未缴纳房屋使用费。 李云霞辩称：原告桃花经济发展公司系案涉房屋的所有权人，明确同意思行合一公司的分租及转租行为，而被告与思行合一公司系合法承租关系，被告在承租期限内由于思行合一公司未能兑现其在招商时的承诺，导致整个商场经营不善，未能形成商业氛围，经营户无法正常经营，影响了被告作为承租商户的收益，且被告已于2017年1月13日撤场，但因思行合一公司早已退出商场运营，被告只得将商铺交由物业公司退还给原告，原告应向其合同相对方思行合一公司主张租金，不应向被告主张房屋占有使用费，故请依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：原告桃花经济发展公司系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人。2013年元月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租给思行合一公司从事商业经营。租赁期10年，自2013年至2023年止。2013年8月8日，思行合一公司（出租方，甲方）与李云霞（承租方，乙方）签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，约定由李云霞租赁顺美购物广场（即顺美家园1#楼）第3层C128号商铺经营网吧，建筑面积568㎡，租赁期限为8年，自2013年8月8日起至2021年8月7日止（正式起租日从开业前15日开始计算，如开业时间推迟，则起租日相应顺延）。乙方首年租金单价为18元/月/㎡，第二年单价为18元/月/㎡，第三年单价为20元/月/㎡，第四年单价为21元/月/㎡，以此类推，第八年单价为25元/月/㎡，首年租金总额为92016元，租赁保证金20000元。2013年9月10日，被告李云霞向思行合一公司支付租赁保证金20000元。2015年4月27日，思行合一公司作出《关于顺美网吧的补充说明》，确定李云霞的起租日自2014年4月1日起算，同时约定：除政府行为或者供电公司、物业公司等改造、线路故障等导致的顺美购物广场停电行为外，由于我公司自身原因导致的停电且给网吧造成损失的，按照损失金额双倍赔付；如三楼设备设施维修不及时，导致的网吧自行维修产生的费用网吧可以从房租抵扣；鉴于网吧第二年房租到期，同时已经协助我公司抵扣电缆费用及玻璃门费用合计19100元，我公司同意按照给予抵扣两个月房租外额外免租一个月作为奖励，即2015年4月1日-2015年10月1日房租已经缴纳三个月，2015年4月1日应缴纳的半年房租剩余三个月房租待我公司提供票据后即日支付，此后，被告李云霞按上述约定将租金支付至2015年11月10日。2017年2月17日，被告李云霞以其所经营的肥西县酷咖网络的名义通过顺美家园物业管理中心向肥西县桃花工业园管委会递交《申请》，表明因思行合一公司运营不善，网吧所在商场未形成商业气氛，网吧无法正常经营并于2017年1月13日停业，顺美家园物业管理中心确认李云霞于2017年1月13日已结清水电及物业费并撤场。2017年4月14日，原告桃花经济发展公司向李云霞发出催告函，表明桃花经济发展公司与思行合一公司于2013年1月31日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除，对于2015年11月15日之后的租金由各承租商户于2017年4月30日前直接支付给桃花经济发展公司，逾期支付的，桃花经济发展公司将收回顺美家园1#楼第3层C128号商铺。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司（以下简称创行合一公司）对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，原告桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，该判决业已生效。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告李云霞虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告李云霞系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告李云霞支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。庭审过程中，原告桃花经济发展公司已认可被告李云霞于2017年1月13日即停业撤场且经顺美家园物业管理中心收回C128号商铺，对此，本院依法予以确认。 关于被告李云霞应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人主张腾房并支付房屋占有使用费，现因原告桃花经济发展公司认可被告李云霞已于2017年1月13日将商铺交还，故被告李云霞仅需支付2015年11月15日至2017年1月13日期间的房屋占有使用费，对于原告桃花经济发展公司主张的2017年1月13日以后的房屋占有使用费不予支持。关于房屋占有使用费标准，结合李云霞与思行合一公司约定标准及自2014年4月1日起租等内容，被告李云霞自2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金为10224元/月（18元/㎡/月×568㎡），2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金为11360元/月（20元/㎡/月×568㎡）。租赁期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致影响到次承租人的经营收益并实际产生了损失，对于该损失，次承租人主张从租金中酌情扣减，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩，同理，对于次承租人向承租人思行合一公司支付的20000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人原告桃花经济发展公司主张退还或冲抵房屋占有使用费。又鉴于桃花经济发展公司在本案诉讼过程中表示给予被告免除2015年11月15日之后六个月的租金，该意思表示真实有效。据此推算，本院依法确认被告李云霞应支付原告桃花经济发展公司2016年5月15日至2017年1月13日期间的房屋占有使用费70123元[（11360元/月×8个月）-（11360元/月÷30天/月×2天）-20000元]。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告李云霞应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司房屋占有使用费70123元； 二、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4253元，减半收取2126.50元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担1360.50元，由被告李云霞负担766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一七年十二月四日 书记员  汪菡佳 附相关法条： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。