上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初87218号原告：丁某某，男，1986年8月12日生，汉族，住江苏省。原告：陈某，女，1986年11月14日生，汉族，住江苏省如皋市。上述原告之共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。被告：蔡某，男，1979年4月3日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：张某，女，1987年7月14日生，汉族，住上海市浦东新区。上述被告之共同委托诉讼代理人：樊平，上海志道律师事务所律师。原告丁某某、陈某诉被告蔡某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告丁某某、陈某及其共同委托诉讼代理人张春光、被告蔡某、张某的共同委托诉讼代理人樊平到庭参加诉讼。2017年2月21日，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告丁某某及两原告共同委托诉讼代理人张春光、被告蔡某、张某及其共同委托诉讼代理人樊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某某、陈某向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与两被告就上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、判令两被告退还原告购房款180万元；3、判令两被告赔偿原告违约金116万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，两原告与两被告就位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》，约定：两原告向两被告购买系争房屋，房屋总价计580万元，其中网签合同价为500万元(首付150万元，贷款350万元)，系争房屋附属设施等补偿款80万元。两原告按约向被告支付了首期房款及附属设施等房款共计180万元，并积极申请办理银行贷款。在两原告申请办理银行贷款过程中，两被告未经原告同意擅自将系争房屋的产证做了变更，将产权人由两被告变更为被告张某一人，产权证号也发生了变更。致使原告的银行贷款申请不能够获得通过。两原告多次向两被告提出交涉未果，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告蔡某、张某共同辩称，不同意原告诉请。系争房屋之前登记在两被告名下，为共同共有。两原告向两被告购买系争房屋，支付了180万元房款。2016年9月1日，原、被告签订买卖合同时，被告向原告说明可能要去名，原、被告限于限购政策的影响，如果交易周期拉长，导致双方名下有房屋而无法交易。原告将其房屋出售后购买被告的房屋，至2016年11月24日才启动贷款手续，因为原告与其下家的交易拖延了，被告向原告提出去名以便被告蔡某在他处以其名义购房，被告为了不影响自己置换房屋才将产权证的权利人被告蔡某、张某二人变更为被告张某一人。中介公司在没有得到原告允许的情况下是不可能将产权证交给被告的。原、被告的微信记录中，原告称新合同、新产证的问题，说明原告同意被告进行产证的变更，重新网签合同。重新网签也是交易中心允许的行为。如果原告在第一时间表明不同意产证更名，被告是可以撤回变更申请的，在产证变更问题上被告不存在过错。在产证变更经过原告同意的情况下，重新网签合同是为了履行过户的手续，并非对合同本身的变更。房屋买卖合同原告有购买被告房屋的意思表示，被告也同意出售给原告，法院应当促进交易的形成。既然原告同意了产证变更，网签合同的重签是必然的，只是变更了主体和编号，原告购买房屋目的是不变的。原告所称的首付比例提高是因为政府的新政规范的。原告不同意重新网签的原因是新政的因素导致，重新网签是应交易中心及银行的要求，并非被告的要求。被告更改系争房屋产权人登记是经过中介及原告的同意，原告不能获得银行贷款不能成为解除合同的事由。原告要求解除主要因为限贷政策的实施。被告同意解除两原告与两被告之间签订的买卖合同，但不同意支付原告违约金。被告不能提供老的产证复印件，即便导致相关的法律后果，原、被告也未在合同及补充协议中约定相关的违约责任，故不同意支付原告违约金。经审理查明，2016年9月19日，原告丁某某、陈某(乙方)与被告蔡某、张某(甲方)签署《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》，合同约定：甲方将位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室转让给乙方，房屋转让价款500万元。合同第六条约定：2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条第三项约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金。违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到通知书之日起三日内全额退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三(付款协议)约定：一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款150万元(1、乙方已在双方签订本合同前支付甲方定金20万元，在签署本合同后，转为部分首期房款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日通过银行转账直接支付甲方部分首期房价款130万元)。二、第二期房价款350万元，申请贷款：乙方应于签订本合同后三个月内向贷款银行等申请，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。如乙方向贷款银行等申请的而贷款未通过或额度不足，应当在第六条约定的申请产权过户之日前将相应部分房价款，直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后21天内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付、放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。补充条款(一)第5条违约责任约定：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款的万分之五的赔偿金，并继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方单方面要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方面解除本合同，应当通知甲方，甲方除需要支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同的补充协议约定：双方确认该房屋实际成交价为580万元整，合同第二条约定的房价款500万元不包括房屋内的附属设施、设备及室内装修的价格。若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应承担买卖合同的违约责任；若甲方收到上述转让款后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方应承担买卖合同的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价款等内容。原、被告并办理了网签合同。上述合同签署后，原告分别于2016年9月12日支付被告房款20万元，9月19日支付被告房款10万元、150万元，共计180万元。两被告于2016年11月12日到中介处取回原房产证(权利人登记为被告蔡某、张某二人)，并于2016年11月13日申请变更产证权利人的手续，2016年11月23日经核准，系争房屋的权利人变更为被告张某一人。2016年12月1日，被告张某取得了变更后的产权证。2016年12月3日，被告蔡某、张某离婚。2016年11月24日，原告丁某某就购买系争房屋向交通银行杨浦长阳路支行申请办理抵押贷款。期间，2016年11月28日，上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行、中国银行业监督管理委员会上海监管局联合发文《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策通知》(以下简称新政，于2016年11月29日实施)，其中规定：在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%等内容。原告丁某某有以往的房屋贷款记录。因被告无法提供系争房屋的原产权证(权利人登记为被告蔡某、张某)，致使原告的贷款申请未获通过。2016年12月1日，被告向原告提供了系争房屋去名后的新产证复印件，但无法提供去名前的原产证。当日，原告丁某某向两被告发出通知书，要求两被告于2016年12月2日提供去名前的原产权证，否则将追究违约责任。两被告于次日回复原告：两原告知晓并同意两被告将原房产权利人变更为被告张某一人，将蔡某去名，不存在故意拖延或不及时提供材料。权利人变更去名是被告的合法权利。两被告所负义务是提供系争房屋的权力证书，而非特定的房地产权证号浦XXXXXXXXXX的房屋权利证书。原告所谓的无法履行合同系因上海市出台的限购限贷新政策所致，被告无过错。两原告向两被告提出交涉未果，故提起诉讼。审理中，本院至交通银行杨浦长阳路支行信贷部询问原告向该行申办系争房屋的抵押贷款事宜，该行信贷部的经办人王俊景称：原告于限贷新政实施之前已经向该行申办贷款并符合贷款的条件。网签的房屋买卖合同的出售人系被告蔡某、张某二人，故要审批下贷款必须要有系争房屋去名前的原产权证(权利人登记为被告蔡某、张某)，因为一直无法提供，导致无法批下贷款，遂退回原告贷款材料。审理中，两被告提供了被告张某与原告丁某某、中介的胡冬冬之间以及三人群聊的微信聊天记录公证书以证明两原告知道、同意系争房屋老产证权利人的去名。对此，两原告表示：两被告将产证从中介公司拿走的时间是2016年11月12日，当时未告知原告。两被告于2016年11月23日才告诉原告产证去名，原告找被告要老的产证复印件是希望继续履行合同的基础上在想办法解决问题，并非对被告产证去名的赞同，是无奈之举。审理中，两被告表示：履行合同并非仅指履行网签合同，还包括买卖合同、居间协议等。在被告将产证权利人去名的情况下，颁布新政后也可以重新网签合同、办理银行贷款及过户。地方政府的政策出台导致原告的义务加重，并非因为被告的原因，故不承担违约责任。即使承担违约责任，应按照买卖合同约定的房屋价款500万元为基数计算，且违约金约定过高，目前房价并未上涨。两原告则表示：被告未经原告同意擅自将产证去名，由于产证的编号与产权人发生了变化，无法办理过户手续及贷款，致使合同无法继续履行，被告应当承担违约责任。2016年11月29日实施的新限购限贷政策规定，房款首付比提高，两原告只能贷款房价的30%，而原网签买卖合同约定两原告贷款房价的70%，加重了原告的义务，原告无能力支付差额部分的房款，亦无法与被告重新签订房屋买卖合同。如重新签订合同，原告需借款填补差额部分，相应利息比银行利息高得多。由于限贷新政实施前，房贷利率是基准利率的9折，而新政实施后，房贷利率是基准利率的1.1倍，由于被告违约造成原告的利息损失超过75万元。目前房价已经上涨40万元。且，原告的首付款180万元由被告占用，造成利息损失。上述损失总计超过116万元，故原告主张的违约金不过高。在审理过程中，原、被告于2017年4月21日就原告的第一、第二项诉讼请求达成一致意见：一、原告丁某某、陈某与被告蔡某、张某就上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2017年4月21日解除；二、原告丁某某、陈某于2017年4月28日前办理撤销上述系争房屋的网签合同，被告蔡某、张某予以协助办理撤销上述网签的手续；三、被告蔡某、张某于2017年4月28日前返还原告丁某某、陈某购房款180万元。嗣后，被告蔡某、张某返还了原告丁某某、陈某购房款180万元，双方撤销了系争房屋的网签《上海市房地产买卖合同》。上述事实由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、上海市不动产登记簿、上海市浦东新区不动产登记收件收据、银行汇款凭证、定金收条、购房款收条两张、《个人住房组合抵押借款合同》、结清证明、原告代理人与交通银行客服、交通银行杨浦支行电话录音、原告代理人与交通银行业务员王俊景的谈话视频录像、《办理住房贷款所需资料》、原告代理人与房地产交易中心客服的通话录音、房地产交易中心官网信息、《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策通知》；两被告提供的被告张某与原告丁某某、中介的胡冬冬之间以及三人群聊的微信聊天记录公证书、不动产登记收件收据、不动产权证、通知书、ＥＭＳ邮件及单号、邮件查询结果、通知书复函、顺丰速运面单、顺丰快递单号查询、离婚证、预订产权房协议、2017年1月22日原告寄送给被告的律师函及被告的回函及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现原告已经按约支付了首期的购房款180万元。在合同履行期间，两被告从中介公司处将系争房屋的原产证(权利人登记为被告蔡某、张某)取走，并办理了产权人变更为被告张某一人的手续。审理中，双方当事人对于原告是否明知、同意被告办理上述产证去名手续意见不一，两被告提供了被告张某与原告丁某某、中介公司的胡冬冬之间以及三人群聊的微信聊天记录公证书以证明两原告知道、同意系争房屋老产证的去名情况。对此，原告不予认可。本院认为，被告于2016年11月12日从中介公司取回老产证，次日办理产权人变更手续，11月23日告知两原告产证变更情况。故在此之前，原告是不明知被告变更产证的行为。根据微信聊天记录内容，亦无法证明两原告同意被告将产证权利人变更为张某一人的明确意思表示。故本院认定被告变更产证权利人登记是其未经原告同意的擅自行为。由于系争房屋的产权证编号以及权利人的变更，与原网签的房屋买卖合同中约定的权利人不一致，是造成系争房屋抵押贷款无法通过审批、放贷以及无法办理产权过户手续的根本原因，并由此造成原告无法如期支付第二期房款。审理中，被告表示：两原告可以与被告张某重新网签合同，以达到系争房屋买卖目的。但合同的订立应当遵循自愿的原则，在原网签的房屋买卖合同合法有效的情况下，两被告无权强制两原告重新缔约。况且，限购新政实施后，原告在有住房贷款记录的情况下，购房款的首付比例由30%提高到70%，利率标准亦有提高，加重了原告的义务，在此情况下，两原告不同意重新签署网签合同，并无过错。故系被告的过错造成合同无法继续履行，无法实现合同目的。审理中，原、被告就解除合同、退还原告购房款180万元、撤销网签的买卖合同达成一致意见，并已经履行完毕，并无不当，本院予以准许。由于两被告擅自将产证权利人变更的行为，导致两被告无法按照合同约定向原告提供办理银行贷款所需的原产权证等资料，最终亦无法按约办理系争房屋的产权过户手续，应承担违约责任。根据合同第六条以及第十条的约定，两被告应支付两原告违约金。两原告主张两被告按照房价款580万元的20%支付两原告违约金116万元，两被告表示违约金应按照买卖合同约定的房屋价款500万元为基数计算，且违约金约定过高。本院认为，原、被告在合同补充协议中已经确认系争房屋实际成交价为580万元整，包括合同第二条约定的房价款500万元以及房屋内的附属设施、设备及室内装修的价格80万元。故本院认定房屋总价款为580万元。但对于原告主张的违约金数额，本院综合参考房价上涨情况、首付款的利息等原告实际损失、被告的过错程度、合同的履行情况、违约损失的可预见性、可预期利益等因素，酌情确定两被告支付原告违约金45万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告丁某某、陈某与被告蔡某、张某就上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2017年4月21日解除；二、被告蔡某、张某于2017年4月28日前返还原告丁某某、陈某购房款180万元(已履行完毕)；三、被告蔡某、张某应于本判决生效之日起十日内支付原告丁某某、陈某违约金45万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,480元，由原告丁某某、陈某负担5,680元，被告蔡某、张某负担24,800元。财产保全费5,000元由被告蔡某、张某负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  薛桂蓉人民陪审员  陶义才人民陪审员  张惠芳二〇一七年六月五日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。