海口市龙华区人民法院民事判决书(2017)琼0106民初7250号原告：王光，男，1972年10月5日出生，汉族。原告：邱春娇，女，1984年7月11日出生，汉族。被告：海南金大地房地产开发有限公司，住所地海口市金盘路**金碧雅苑1-A、1-B商住楼**商铺。法定代表人：刘佳泉，董事长。委托诉讼代理人：陈勇，海南省方圆律师事务所律师。原告王光、邱春娇与被告海南金大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王光、邱春娇与被告的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告延期交房违约金32505元（计算方式：自2015年10月31日起至2016年4月13日延期165日，以购房款985000元为基准，按每日万分之二的违约金计付，即985000元×0.02%×165日=32505元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2014年5月26日通过银行贷款的方式，购买被告开发的金碧-大地豪庭(3栋)金锦阁401房的商品房；购房总价为985000元；被告应将竣工验收的以上商品房于2015年10月31日交付原告使用。2015年9月9日，被告给原告出具一份《延期交房告知函》，告知由于2014年"威马逊"台风影响，"施工大型器械、塔吊倒塌、海口市规划设计方案变更、金盘路改造施工"影响导致工程施工进度滞后，造成延期交房。被告所述台风造成"大型器械、塔吊倒塌"等情况纯属胡编乱言、空穴来风，原告就住在金盘片区，台风未给被告金碧-大地豪庭工地带来上述情况。原告于2016年1月15日正式办理交房手续缴纳相关费用，与被告聘请的海南佳宇物业有限公司（以下简称佳宇公司）办理交房手续时，佳宇公司要求签订单方面提高物业费用的《前期物业管理服务协议书》，物业费为每月1.7元/㎡，与原告买房时与被告约定按每月1.5元/㎡不符。原告不同意签订，佳宇公司不给原告房屋钥匙，造成原告当天不能交房。因原告着急装修入住，原告于2016年1月29日与佳宇公司签订不合理的合同。根据原、被告双方所签定的《海口市商品房买卖合同》中第十一条交付期限明确约定如下："1.逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付己付房价款万分之二的违约金。"经原告到海口市住建局查询，被告于2016年4月13日通过竣工验收取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定："建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"被告通过竣工验收取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》是房屋交付的法定条件，交房时间应为2016年4月I3日，被告方利用买房客户的信息劣势和法律盲点，违反原、被告双方签定《海口市商品房买卖合同》，被告应向原告承担迟延交付房屋的违约责任。被告辩称，一、被告延期交房符合合同约定《商品房买卖合同》第八条约定："如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：异常天气、规划调整行为。若因上述特殊原因导致交房延期将发生时，则出卖人综合列明，并于本合同约定交付日期前15天一并通知买受人。"合同签订后，由于受2014年7月18日"威马逊"超强台风影响，案涉工程施工现场大型施工器械设备受损严重，垂直运输井架被吹倒、脚手架被吹变形、密目式安装网被吹掉、已安装好的铝合金门窗被吹坏、地下室、地下室积水一米多深装材料损毁。根据海口市住房和城乡建设局、海口市公安消防支队和海口市建设工程质量安全监督站的通知要求，案涉工程依据《灾后建设工程复工检查表》组织检查，于2014年8月12日将检查表报送海口市建设工程质量安全监督站备案后复工，仅此一项就延误工期26天。随后，施工单位修复受损施工器械设备、拆除重装受损铝合金门窗、重新张设密目式安装网、地下室、地下室抽水清淤装材料重新备料等，又延误工期35天。2014年9月，应海口市规划局要求，对案涉工程外墙立面装饰进行调整，导致延误工期45天。2015年8月，在案涉工程进行回填土施工期间，因工程机械车辆必经道路金盘路封闭施工，导致延误工期65天。尽管案涉工程在施工过程中受到各种因素影响延误了工期，但被告为最大限度减少对购房者的影响，在保证工程质量的前提下，积极与施工单位协商，增加施工人员和机械，加快施工进度，最终仅将交房日期延迟2个月至2015年12月31日。二、被告已依约履行房屋交付的义务。被告向原告交付的涉案商品房已竣工验收。由前述可知，因工期延误需要延期交房，被告已于2015年9月向原告发出《延期交房告知函》，明确告知原告交房日期为2015年12月31日。而案涉工程已于2015年11月竣工验收，具备交付条件。根据合同约定，被告已于2015年12月31日履行了房屋交付义务。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据：延期交房告知函；海口市商品房买卖合同；前期物业管理服务协议书；收据（3份）；海南省建筑工程竣工验收备案证；购房发票；金碧大地豪庭交接单复印件；图片，被告对上述证据真实性、合法性均没有异议，本院对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据：1.《海口市商品房买卖合同》；2.《延期交房告知函》；3.关于做好"威马逊"台风过后建筑工地安全隐患排查的紧急通知；4.关于建设工程施工现场灾后重建工作消防安全事项告知书；5.关于做好建筑工地灾后恢复生产工作紧急通知；6.灾后建设工程复工检查表；7-9.工程确认单；10.证明及身份证复印件；11.工程确认单；12.海口市规划局建设项目设计方案变更确认通知；13.金碧·大地豪庭墙裙由面砖改为文化石效果对比图；14.工程确认单；15.南国都市新闻报道；16.建筑工程竣工报告；17.单位（子单位）工程质量竣工验收记录（8份）；18.金碧·大地豪庭交接单（2#楼1301房）；19-22.收据；23.商品房交付使用签收单；24.金碧·大地豪庭交接单；25-28收据；29.商品房交付使用签收单；30.金碧·大地豪庭交接单；31-34.收据；35.海口市建设工程质量安全监督站关于金碧·大地豪庭工程施工质量监督意见；36.函；37.海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表；38.建设工程规划核实意见书；39.涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书；40.建设工程消防验收意见书；41.关于金碧·大地豪庭项目竣工环境保护预验收意见的函；42.民用建筑人防工程竣工验收备案意见书；43.关于金碧·大地豪庭项目排水竣工验收意见函；44.关于金碧·大地豪庭节水设施竣工预验收意见的批复；45.关于对"金碧大地豪庭"项目绿地规划验收的审核意见；46.防雷装置竣工验收核准书。原告对证据1-5、12-13、15、30-35、38-46的三性没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：证据10：证明及身份证复印件，拟证明威马逊台风造成施工井字架倒塌。该份证据属于证人证言，因该证人叶某未出庭接受原告质询，且原告对其书面证言的真实性不予认可。本院对该证据的真实性不予确认。证据18-29：金碧·大地豪庭交接单（2#楼1301房）、收据、商品房交付使用签收单、金碧·大地豪庭交接单、收据、商品房交付使用签收单，拟证明被告向其他购房者交付房产。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述证据与本案事实无关，对其关联性不予确认。证据6-9、11、14、16-17、36-37：灾后建设工程复工检查表、工程确认单、工程确认单、工程确认单、建筑工程竣工报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录（8份）、函、海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表。上述证据均加盖除被告签章之外其他相关部门的签章，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，原告邱春娇与被告签订《海口市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的金碧·大地豪庭金锦阁（3#楼）4层401号房，购房款总价为985000元。该合同第八条载明：被告应于2015年10月31日前向原告交付已竣工验收的商品房，但如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起15日内告知原告的；2异常天气，被告应当向本地气象部门索取天气资料或报告，连同施工日志，作为延期交楼的依据；3.异常地质状况；4.规划调整行为，由于市、区有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响被告工程建设的，被告向有关部门索取有关证明文件；5.公用事业部门的原因；6.政府相关部门未按正常受理期限批准有关文件或办理有关手续的；若因上述2-6种特殊原因导致交房延期将发生时，则由被告综合列明，并于本合同约定交付日期前15天一并通知原告。合同第十一条约定：被告未能按本合同约定的期限交房的，逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按己付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付己付房价款万分之二的违约金。原告邱春娇分别于2014年6月10日及2014年7月31日向被告支付购房款合计985000元。2015年9月9日，被告向原告发出《延期交房告知函》，告知原告因威马逊台风、海口市规划局建设项目设计方案的变更调整及金盘路道路改造施工的影响，导致施工进度滞后，被告将交房日期延迟到2015年12月31日。原告邱春娇于2016年1月15日前往被告处办理涉案房产交接手续。2014年7月18日，超强台风"威马逊"登陆海南，对海口市建筑工地带来影响。海口市住房和城乡建设局发布了海住建〔2014〕194号《关于做好"威马逊"台风过后建筑工地安全隐患牌的紧急通知》，海口市公安消防支队防火处发布了《关于建设工程施工现场灾后重建工作消防安全事项告知书》，海口市建设工程质量安全监督站发布了海建质监总工字〔2014〕24号《关于做好建筑工地灾后恢复生产工作的紧急通知》，均对海口市建设工程灾后重建提出相关意见。根据相关文件精神，被告亦对金碧·大地豪庭建设工程进行排查，并经建设单位、监理单位及施工单位共同在《工程确认单》上签章确认威马逊对其工程的影响。上述《工程确认单》第1条载明，7#楼垂直运输的井架被台风吹倒，并将东侧面超市屋顶及空调砸坏。由涉案工程的建设单位、监理单位及施工单位于2014年9月1日出具的工程确认单上确认，工程工期延长26日。2014年9月15日，因被告申请对金碧·大地豪庭项目建筑设计方案局部变更，经海口市规划局审查，同意其由原批建商住楼、住宅楼第**至第**墙裙部分外立面为浅咖啡色外墙面砖改为浅咖啡色自然石材。为此，涉案工程的建设单位、监理单位及施工单位于2014年9月7日共同确认工期需延长45日。2015年8月16日，海口市政管理局对海口市金盘路机动车道封闭进入施工改造，施工时间为2015年8月16日至2015年9月16日。被告申请对金碧·大地豪庭项目竣工验收，各职能部门于2015年12月8日起对涉案工程联合专项验收，并于2016年1月13日通过验收。原告王光、邱春娇系夫妻关系。本院认为，本案的争议焦点为被告延期交房的行为是否构成违约。根据涉案合同约定，被告应于2015年10月31日前向原告交付涉案房产。被告以威马逊台风、海口市规划局变更建筑设计方案及金盘路封闭施工改造为由，延期二个月交付涉案房产。海南是热带风暴多发地带，且以夏秋季最为频繁。被告作为房地产开发商，其在与购房者签订合同时，应当预见台风异常天气给工程工期带来的影响，亦应当将可能发生的热带风暴对未来施工的影响计入工期预算中。被告在涉案合同第八条格式条款中以异常天气作为免责理由，加重购房者的责任与风险，该免责条款无效。海口市规划局同意被告对其涉案工程设计方案局部变更，并不属于涉案合同约定的"规划调整行为"。被告对其涉案工程设计方案局部变更，系出于涉案工程设计方案整体考虑的需要，并非相关部门批准的涉及公共利益的市政工程行为。被告以此作为延期交房的抗辩，本院不予采纳。海口市政管理局对金盘路从2015年8月16日起开展为期一个月道路封闭改造，系被告与原告签订涉案合同时无法预见的市政工程改造行为。且，该封路改造行为造成任何施工运输工具不能进出涉案工程施工场地，被告因此而未能在金盘路改造期间施工不可归责于被告。依照双方在涉案合同第八条的约定，由市、区人民政府有关部门进行市政工程施工建设而影响被告工程建设的，被告可以据实延期交房。综上，被告因受市政工程金盘路封路改造影响，可延期交付涉案房产一个月，即被告应于2015年11月30日向原告邱春娇交付涉案房产。虽然被告履行了于涉案合同约定交付日期前15日通知原告延期交房，但其通知交房的时间已超过合法期限。原告主张被告承担延期交房的违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。被告交付的房产是否通过竣工验收涉及房产质量问题，与本案原告主张被告承担支付逾期交房违约金无关。被告应向原告支付逾期交房违约金，以购房款985000元为基准，自2015年12月1日至2015年12月30日共计30日，按每日万分之二计付违约金，即为5910元。对于原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告海南金大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王光、邱春娇逾期交房违约金5910元；二、驳回原告王光、邱春娇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由原告王光、邱春娇负担200元，被告负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。bpdbyafnmmameufpkp审判员 张汉政 二〇一七年八月二十四日书记员 杨春燕