广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初7242号原告：王观妹，女，1972年11月8日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：杨振东，广东国晖律师事务所律师。被告：余家东，男，1993年4月15日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：杨启文，广东莞信律师事务所律师。原告王观妹诉被告余家东房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年3月22日立案受理，依法由审判员陈志彪适用简易程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告王观妹及其委托诉讼代理人杨振东，被告余家东的委托诉讼代理人杨启文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王观妹向本院提出诉讼请求：1、判令双方就涉案房地产签订的《房地产买卖合同》解除；2、判令被告立即向原告返还已交付的定金50000元；3、判令被告立即向原告支付不履行合同义务的违约金人民币189338元【其中包括：合同约定的赔偿总价款20%的违约金98000元，及因约定违约金不足以弥补因同类房产增值产生的房屋差价损失而请求法院增加的违约金91338元】；4、判令被告立即向原告支付因被告不履行合同义务而造成中介费人民币5000元；5.由被告承担案件保全费、公告费、评估鉴定费、诉讼费。以上共计人民币239338元。事实与理由：2016年4月12日，原被告双方及第三人东莞市盈家房地产中介服务有限公司，就买卖涉案房地产事宜签订了《房地产买卖合同》。该合同约定如下：第二条，“买卖双方同意该物业总楼价为人民币肆拾玖万元整，有关付款方式如下：（1）第一笔定金人民币五万元整，于买卖合同当天，由买方现金或转账给卖方指定账户内，并于七日内买卖双方与担保公司签订担保合同、按揭合同并于公证处办理公证；（2）……（3）……”；第四条，“卖方合法持有《房地产证》，保证对上述物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况；如存在产权争议或隐瞒实际情况下视同违约，如在交易过程中该物业被查封书卖方违约，均依本合同第七条处理；买房需提供相关资料包括：房产证或购房合同、购房发票、契税发票、维修资金发票等，由经纪方代为保管，房产证卖方承诺于2016年4月16日提供给经纪方。”；第七条，“因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所所需要材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，以经纪方或守约方发出通知为准（可为本合同登记之手机短信）。则：（1）卖方不能按本合同约定将该物业授予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，则需退还人民币五万元整，并须赔偿总房价20%作为违约金给买方卖方并须立即退回买方已付的所有费用及交易过程中产生的税费、手续费、装修费；（2）……；（3）……；（3）……。合同未约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。”合同签订当日，原告即依约向被告支付第一笔定金人民币伍万元整。但因被告拖欠第三人中国人民银行届期应付房贷等问题，不能在合同约定的七日内办理“申请提前还贷”等手续。另外，原告后来也了解到：被告还违反合同约定，在签订合同时未告知涉案房地产还存在东莞市联胜非融资性担保有限公司的第二顺位抵押；该抵押权登记直到2016年5月4日注销后，被告才取得房产证。2016年5月以后，被告又因个人财务问题，反复将涉案房地产进行再抵押贷款。此后，因被告一直不能偿清用涉案房地产进行的多重抵押贷款，导致涉案房地产中介公司反复催促至今仍不能办理“申请提前还贷”“委托担保公司为赎楼贷款提供担保”、“解除中国银行抵押权登记”及“递件过户”等手续；以致原告作为涉案房地产买受人的权利至今不能实现。如今，涉案房地产的市场总价值，较合同签订时已大幅增值。被告又明确表示不履行合同，已造成原告巨额损失。基于以上事实，原告认为，被告应依据合同约定保证涉案房地产第三人中国银行首次抵押权外，不存在其他抵押权；并及时履行配合办理房地产交易手续等义务。然而，被告隐瞒涉案房地产存在多重抵押的事实且在已经和原告签订房屋买卖合同并收取定金的情况下，又将涉案房地产反复抵押贷款从中取利，以致经催告仍迟迟不能履行合同义务，损害原告合法权益。为此，原告特依据《合同法》第94条，第107条，114条之规定要求解除合同并要求被告承担违约责任，请贵院判如所请。被告余家东辩称：1、2013年10月，被告通过中国银行按揭贷款方式购买位于东莞市××镇××豪门××单元××室的房屋一套，后因收入不稳定，时有逾期还贷，决定将该房屋尽快出售，以减轻经纪负担。2016年4月12日，被告与原告、第三方签订《房地产买卖合同》一份，约定由答辩人将上述房屋490000元的价格出售原告，原告按约定于同日向答辩人支付定金人民币50000元。在《房地产买卖合同》签订前，被告已经将房屋存在银行按揭、存在东莞市联胜非融资性担保公司的第二次抵押、存在逾期还贷等情况均已告知原告及第三方。《房地产买卖合同》签订时，第三方及原告要求答辩人联系东莞市联胜非融资性担保有限公司，该担保公司的业务员于2016年4月16日左右前来第三方处，接受原告及第三方咨询担保赎楼事宜，咨询过后，原告嫌担保公司担保费太高及赎楼时间过长而放弃通过担保公司担保赎楼，转而向广东发展银行企石支行申请贷款，但该贷款未获得批准，原告又转向个人借款，借款也未成功。在此期间，答辩人归还了东莞市联胜非融资性担保有限公司的借款，注销了第二次抵押，拿回房产证交给第三方，且向银行了解到提前还贷的流程并告知第三方及原告，且多次通过第三方催促原告尽快交款赎楼。原告在向银行贷不到款，且向个人借不到款的情况下，只好再次决定通过担保公司担保赎楼。2016年5月16日下午，答辩人应第三方及原告要求，前往东莞市常平镇东部公证处办理公证，拿到公证书后，又前往位于常平镇的盈晖担保公司常平分公司，在该公司业务员的带领下前往广东发展银行东莞大朗支行为原告办理贷款手续，但到了2016年7月底，该贷款最终还是未获批准。2、双方不能在合同约定的七日内办理“申请提前还贷”等手续与被告逾期还贷及房屋二次抵押无关。3、原告在签订合同时已告知房屋存在第二顺位抵押。4、原告没能够筹措并支付赎楼款，从而导致“申请提前还贷”,“接触中国银行抵押权登记”及“递件过户”等手续无法办理，房屋买卖至今无法实现。5、原告没有履行其主要合同义务，构成根本违约。6、因原告违约，其支付的定金答辩人不予退还。综上所述，虽然原告提交法庭的微信聊天记录中有大量对原告不利的内容已被删除，但保留下来的内容也充分反映了案件的事实经过。由此得出的结论是：最终不能履行合同主要义务而根本违约的是原告，不是被告。因此，涉案房屋最终无法实现的是原告根本违约造成的，被告同意解除《房地产买卖合同》，恳请法院驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，2016年4月12日，原、被告双方在东莞市盈家房地产中介服务有限公司的撮合下，签订了《房地产买卖合同》。该合同约定：余家东将位于东莞市企石镇振兴路233号东江豪门31栋1单元2306室卖给王观妹，该物业建筑面积93.06平方米（以《房地产证》粤房地证权证莞字第××号为准）。合同第三条，买卖双方同意该物业总楼价为肆拾玖万整（￥490000.00元）整。有关付款方式如下：（1）第一笔定金：人民币伍万整（￥50000.00），与买卖双方在签订合同当天，由买方现金或转账支付给卖方指定账户内，并于七日内买卖双方与担保公司签订担保合同、按揭合同并于公证处办理公证。（2）第二笔首期款：人民币捌万元整（80000.00元），不包含定金，于买方贷款审批通过后，由买方转账支付给担保公司指定账户内进行资金监管担保赎楼，买方同时将税费，担保费等转账给担保公司（多退少补），待买卖过户完税递件后由担保公司将赎楼后剩余的款项转至卖方指定账户内；（3）第三笔尾款：人民币叁拾陆万元整（360000.00元），（贷款银行批准的按揭金额）待买方第二笔款项付给担保公司出了保函后，由银行放款至卖方账户，由担保公司替卖方赎楼后所剩余的款项在买卖双方过户完税递件后由担保公司转入卖方账户内，银行实际贷款额之间的差距由买方以现金的方式支付给卖方；第四条、卖方合法持有（粤房地权证莞字第××号《房地产证》）。卖方保证对上述该物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人对该物业主张权利的情况。如存在产权争议或隐瞒实际情况下视同违约。如在交易过程中该物业被查封属卖方违约。卖方需提供该房产相关资料包括：房产证或购房合同、购房发票、契税发票、维修资金发票等，由经纪方代为保管，房产证卖方承诺于2016年4月16日提交给经纪方；第七条、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，以经纪方或守约方发出通知为准（可为本合同登记之手机短信）。则：（1）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，则须退还定金人民币：伍万元整，并赔偿总房价20%作为违约金给买方，卖方并须立即退回买方已付的所有费用及交易过程中所产生的税费、手续费、装修费（由双方认可的装修公司进行评估）。（2）买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，卖方有权没收定金人民币：伍万元整，且有权向买方要求赔偿总房价20%含定金作为违约金，买方并承担交易过程中所产生的税费、手续费、买方已装修所支付的费用卖方不予补偿，无偿归卖方所有。（3）鉴于经纪方已为买卖双方提供相关交易服务，如因双方中的任意一方违约时，该项房产交易的中介费由违约方支付给经纪方。（4）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；第八条、鉴于经纪方已促成买卖合同成立，买方在签订合同当天支付经纪方人民币柒仟元整（￥7000.00），卖方在签订合同当天支付经纪方人民币柒仟元整（￥7000.00）作为服务费。双方签订合同后，原告王观妹于2016年4月12日支付定金50000元给被告余家东。庭审中，原告王观妹提供微信记录，并申请证人刘某出庭作证，拟证明被告余家东存在以下违约行为：1、案涉房屋存在二次抵押。2、被告在解决二次抵押的过程中，拖延了合同履行的时间。双方本约定7日内履行合同，但因被告未能在2016年4月16日前及时提供房产证原件而导致该项内容不能履行。3、被告的抵押房产贷款没能及时返还，因此导致其信用不好，在签订担保协议的时候费率增长，双方因为费率问题而又使得履约期限向后无限延伸。4、在履约期限一再后延的情况下，被告为其个人财务原因绑定其返还涉案贷款中行银行卡累计18万元，并用涉案房产抵押，以致双方在履行赎楼等手续过程中要事先解决其中行卡的其他贷款及涉案房产二次抵押等问题以致该合同最终没有履行。上述四点说明被告在此次房屋买卖过程中，存在严重违约行为。证人刘某出庭作证，陈述双方签订房屋买卖合同后，余家东于2016年5月4日将房产证交给她，双方并相约于2016年5月16日到担保公司签订担保合同，后来担保公司没有审批通过贷款，贷款未能通过的原因是原告的收入证明有问题及被告信用不好。刘某于2016年8月13日得知未能通过贷款后，与双方沟通。关于余款的给付问题，刘某一开始陈述原告同意将33万元给被告赎楼，后来又陈述被告先解决18万的贷款问题，再由原告拿33万元赎楼。双方就余款的支付没有另外签订补充协议。被告余家东认为微信记录中大量删除对被告有利的内容，不能证明被告违约；认为证人与原告有着不寻常关系，证人的证言与微信聊天记录矛盾。被告余家东主张：1、余家东卖房时已告知中介房屋存在二次抵押，该事实可从双方提交的微信记录予以证明；2、被告余家东延迟将房产证赎回并交给中介，中介及原告是清楚并同意的，而且余家东于2016年5月4日将房产证交给中介的行为没有影响与担保公司签订合同；3、原告与担保公司在商谈的过程中，觉得担保费过高，所以没有签订担保合同，该责任应由原告自行承担；4、原告的陈述没有相关的证据，在2016年5月4日之后一直到2016年11月28日，在此过程中被告没有将房产反复抵押，后来因为需要归还房产证的赎回款才不得已于2016年10月初将房产再次抵押借款。该责任也在原告处，双方因为原告没有按约定将赎楼款项32万元汇入被告的还款账户而导致房屋买卖无法实现。另原告王观妹申请对案涉房屋进行市场价值评估，2017年6月19日，东莞市广信土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告【报告编号：广信评报（2017）06-037号】，估价结果为679338元，鉴定费用为3400元。原、被告双方对该房地产估价报告均没有异议。以上事实，有原告王观妹提交的房地产买卖合同、收据、佣金收据、房产证复印件、微信聊天记录，及本案开庭笔录等附卷为证。本院认为，原、被告双方存在房屋买卖合同关系，原告王观妹请求解除双方于2016年4月12日签订的《房地产买卖合同》，被告余家东对此明确表示同意，因此本院对此予以确认，认定案涉《房地产买卖合同》已解除。本案的争议焦点是：被告余家东是否存在违约行为。本院对该争议焦点作出如下分析与认定：一、根据原告王观妹提供的房产证，案涉房产的所有权人是被告余家东，该房产证并未注明案涉房屋存在第三人共同共有的情形，足以证明被告余家东对案涉房屋享有合法所有权。原告王观妹并没有提供证据证明案涉房屋存在产权争议或其他人对该物业主张权利的情况。因此在该问题上被告余家东并未违反合同约定。二、原、被告于2016年4月12日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应属合法有效，本院对此予以确认。双方在房屋买卖合同的约定：原告王观妹向被告余家东支付50000元定金后，在七日内与担保公司签订担保合同、按揭合同并于公证处办理公证。原告王观妹贷款审批通过后，由王观妹转账支付80000元给担保公司指定账户内进行资金监管担保赎楼。本案中，根据双方及中介方经办人刘某的陈述，案涉房屋买卖合同未能继续履行的主要原因在于原告王观妹的贷款没有通过。在此情况下，作为中介经办人的刘某应组织双方就剩余款项的付款问题进行磋商，达成一致的付款协议，但双方均没有提供有效证据证明双方就余款的给付达成一致的意见。另特别说明的是，关于剩余款项的给付问题，证人刘某的证言前后矛盾，且没有提供任何证据证明双方已达成一致的意见，故本院对其该部分证言不予采纳。三、综合以上两点，本院认定双方未能继续履行合同的原因是：在原告王观妹的贷款未获得通过的情况下，双方未能就剩余款项的给付问题达成一致的意见。因此，原告王观妹主张被告余家东违约，于法无据，本院对其该主张不予采纳。原告王观妹要求被告余家东支付违约金、中介费等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另鉴于原告王观妹未能通过贷款的原因不明，即被告余家东也没有证据证明原告王观妹存在故意违约的行为。因此，被告余家东应向原告王观妹返还款项50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于4月12日签订的《房地产买卖合同》已解除。二、被告余家东须在本判决生效之日起五日内向原告王观妹返还款项50000元。三、驳回原告王观妹的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2445元，保全费2095元，合计4540元（上述款项均由原告王观妹预交），由原告王观妹负担3592元，被告余家东承担948元。鉴定费3400元（该款原告王观妹已预交），由原告王观妹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈志彪二Ｏ一七年二Ｏ一七年九月十五日书记员  伍冬红袁婉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。