四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0182民初2522号 原告：陈一文，男，1978年3月27日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：李德刚，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：权林庆，女，1982年9月29日出生，汉族，住四川省彭州市，系陈一文之妻。 被告：彭州市丹景山镇人民政府。住所地：四川省彭州市丹景山镇南郡西街18号。 法定代表人：陈忠贵，镇长。 委托诉讼代理人：周正惠，四川英贤律师事务所律师。 原告陈一文诉被告彭州市丹景山镇人民政府土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈一文及其委托诉讼代理人李德刚、权林庆，被告彭州市丹景山镇人民政府的委托诉讼代理人周正惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈一文诉称，2013年11月22日，原、被告签订了《租赁协议书》。《租赁协议书》签订后，原告按合同约定向被告支付了3年的租金，并严格按照协议书的内容，经被告指定人员打桩放线确定具体租用地面积和范围，开始投资进行成都市振中驾驶技术培训学校训练场地的基础建设。原告共投资1320000元用于租赁土地上的驾校训练场建设，但由于被告的原因，造成训练场不能正常投入使用，使原告的合同目的不能实现。被告的法定代表人陈忠贵多次代表被告与原告协商无果。2016年3月，陈忠贵代表被告口头承诺，所涉土地有关手续由政府出面尽快解决，尽快恢复原告对训练场地的正常使用，被告补偿原告2016年3月、4月的补偿款共计30000元，作为原告租用他人场地的费用，保证原告在2016年5月能够进场正常使用训练场地，若未能如期进场，被告赔偿原告不能使用训练场地期间的一切费用（包括修建场地产生的费用损失）。被告作出承诺后，事后并未履行该承诺，原告曾多次找到被告相关主要领导，但至今协商赔偿无果。故原告诉至法院，请求法院判决：确认原、被告于2013年11月22日签订的《租赁协议书》无效；被告向原告赔偿训练场地基础建设费用1075424元、开支的青苗费损失12082元，并赔偿原告因无法使用训练场地而租用他人场地产生的租金损失315000元（自2014年9月至2016年6月，按每月15000元计算），扣除被告已支付的30000元，尚应赔偿租金损失285000元。 被告彭州市丹景山镇人民政府辩称，1、《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，不存在合同无效的情形；2、被告对原告诉称的被告指定人员打桩、放线，确定具体租用地范围和面积的事实有异议，原告在未确定具体租用土地的面积和四至界限，未经相关职能部门批准的情况下，擅自修建驾校，对原告自行造成的损失，被告不应承担赔偿责任；3、被告向原告支付的30000元是退还的租金，并非是对原告的赔偿，被告并没有作出过赔偿原告的意思表示；4、原告未提供充分的证据证明其实际损失。请求法院依法判决。 原告陈一文为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 1、原、被告身份信息。证明双方诉讼主体适格； 2、《租赁协议书》。证明双方签订《租赁协议书》的事实； 3、《彭州市国土资源局关于制止和查处成都市振中驾驶技术培训学校非法占用新春村集体土地修建驾校的函》。证明被告租给原告的土地系农耕地，不能进行经营性建设的事实； 4、收条、发票、收据及相关收款人出具的证明、书面证言。证明原告因建设训练场地开支费用1075424元，并支出青苗费12082元的事实； 5、调查笔录2份。证明被告曾代为向原告的工人发放工资，并覆盖硬化场地，进而证明被告认识到其存在过错； 6、租赁土地的现场照片。证明租赁该土地时，土地上杂草丛生，荒石满地，同时证明原告只对租用的土地进行了部分硬化，未修建永久性建筑的事实； 7、录音资料一份。证明双方纠纷发生后协调的情况； 8、申请证人尹某1当庭所作证言。证明沈建勇在原告处承包场地的硬化路沿石工程，尹某1为原告作零星的堡坎、水沟、绿化带找平，原告向其支付了30000余元的劳务费； 9、申请证人赵某当庭所作证言。证明原告在赵某开办的驾校训练场租用场地开展培训，租金标准为每车每月400元； 10、申请证人李某当庭所作证言。证明李某于2014年的夏天为原告开办的驾校训练场做收尾劳务，主要负责土建，包括门卫亭、休息区、厕所、柱头、补烂等，共领取劳务报酬16000元； 11、申请证人罗某当庭所作证言。证明罗某在原告开办的振中驾校担任门卫，自2015年6、7月至今一直在守门，每月工资2000元，以及因被告放了些东西在驾校，让罗某看守，向罗某支付了两个月工资的事实； 12、申请证人郭某当庭所作证言。证明原告大概于2014年向郭某购买了两百多棵桂花树，每棵树200元，加上工钱、车费，原告一共支付了大概60000元； 13、收款单位的工商信息一组。证明收款人的身份； 14、申请证人尹某2当庭所作证言。证明2014年上半年，尹某2与其丈夫为原告搭建板房，共收取了50000多元的费用。2014年下半年，夫妻二人又根据原告的要求，拆除板房后重新搭建，只按人工费每平方30元收取了6000多元的费用； 15、申请证人刘某1当庭所作证言。证明刘某1于2014年夏天为原告拉沙子到振中驾校，用6辆拖拉机拉了5天沙子，一共拉了23车沙子。人工和运费每辆车每天400元，沙子每车290元，一共18670元； 16、申请证人刘某2当庭所作证言。证明2014年过完年后，刘某2为丹景山小石河旁边的振中驾校做压力机平场和挖掘机挖掘，共收取了20080元； 17、《河滩地租地协议》。证明被告系在与原告签订《租赁协议书》后才与丹景山镇新春村签订的租地协议； 18、营业执照、道路运输经营许可证、彭州市交通运输管理所出具的证明一份。证明原告取得开办驾校的合法经营资格，以及原告修建的驾校训练场于2014年6月1日前竣工的事实。 被告彭州市丹景山镇人民政府为反驳原告的主张，支持其辩称意见，向法庭提供了如下证据材料： 1、《租赁协议书》。证明双方签订协议时已经明确了租用的土地为砂场的废弃土地30亩，协议签订后，尚需原、被告双方及相关职能部门共同确定具体面积及四至界限范围。协议同时约定，租用土地只能部分路面硬化，不能建设其他未经职能部门批准的建筑物、固体附着物，被告协助原告到相关职能部门办理相关手续； 2、租赁土地测绘图。证明原告修建的驾校位置的闲置土地共121亩，其中，其他用地65亩，基本农田56亩，原告所修建的驾校训练场占据了基本农田部分； 3、《彭州市国土资源局关于制止和查处成都市振中驾驶技术培训学校非法占用新春村集体土地修建驾校的函》。证明经国土部门监测，原告违规修建教练场地的事实； 4、《拆除通知书》3份。证明被告分别于2014年10月28日、2015年1月8日、7月16日向原告发出《拆除通知书》，要求其限期拆除，恢复原状的事实； 5、申请证人张某出庭所作证言。证明张某没有通知过丹景山镇新春村村书记沈建勇去为原告打桩、放线。张某在签合同前再三告知过对方要到国土、规划、河道管理等三部门咨询办理相关手续。 本院出示了依职权向沈建勇所作的询问笔录一份。 经庭审举证，质证，被告对原告出示的证据1无异议；对证据2真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的持异议，认为该协议只是租赁意向性的约定，并未明确租赁土地的具体四至范围；对证据3真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的持异议，认为被告在该函件中仅是行政管理者的地位，不是民事主体；对证据4持异议，认为该证据不符合证据的形式，同时缺乏真实性和证明力；对证据5持异议，认为不符合证据的形式，不属于证人证言，不能达到原告的证明目的；对证据6真实性、合法性、关联性持异议，认为无法确认该照片拍摄的地点是否系双方约定的租赁土地，对原告所述杂草丛生的土地性质为非耕地的观点不予认可，土地性质应由国土部门确定。原告出具的驾校修建后的现状图与双方协议约定的内容不一致，不能达到原告的证明目的；对证据7持异议，认为从录音中无法识别谈话人员的身份，不能证明谈话者系被告的工作人员，该录音不清晰不完整，不能证明原告主张的事实；对证据8、9、10、11、12真实性、合法性、关联性均持异议，认为仅凭证人证言，在没有其他证据辅证的情况下，不能证明原告的实际损失；对证据13真实性、合法性、关联性持异议，该证据不能与收条、收据等证据形成严密的证据锁链，不能证明原告的损失；对证据14真实性持异议；对证据15真实性、合法性、有异议，认为证人陈述的证言与原告出示的收条不吻合；对证据16真实性、合法性有异议，认为证人陈述证言对机械使用的具体收费标准不明确；对证据17无异议，该租地协议恰好能够说明被告具有土地出租权；对证据18中的营业执照、道路运输经营许可证真实性、合法性无异议，对关联性持异议，因原告不是成都市振中驾驶技术培训学校的法定代表人。对彭州市交通运输管理所出具的证明真实性、合法性、关联性均持异议，认为原告应当出具交通运输管理所的批准文件，同时该证据也不能证明教练场竣工验收合格的事实。 原告对被告出示的证据1真实性、合法性、关联性无异议，对被告的证明目的持异议，认为被告的证明观点与协议载明的内容不一致；对证据2、3、4证明力均持异议，认为不能证明被告主张的事实；对证据5持异议，认为证人张某系被告尚未退休的工作人员，与本案有利害关系。 本院对沈建勇所作的询问笔录，原告对沈建勇所作陈述中关于原告开支基建费用的内容无异议，对其陈述的关于土地使用权归属的内容真实性持异议，认为其陈述与被告签订的《河滩地租地协议》相矛盾，其陈述的关于打桩、放线的内容真实性持异议，认为其陈述与事实不符。被告对沈建勇所作陈述中关于原告开支基建费用的内容持异议，认为证人不具有证明原告开支基建费用的证明资格。对其余证言无异议。 本院审查认为，原告出示的证据1，被告不持异议，本院予以采信。 原告出示的证据2、3，被告对其真实性、合法性、关联性不持异议，上述证据客观真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。 原告出示的证据4中的租金发票、德阳明源电力（集团）有限公司彭州电建分公司出具的收据，客观真实，来源合法，能够证明原告已向被告支付租金234000元，以及开支电桩牵线安装费5500元的事实，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信。原告出示的证据4中的青苗费收据，客观真实，来源合法，能够证明原告向新春村村民支付青苗费的事实，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信，但青苗费收据中经捺印确认的金额为4943元。原告出示的证据4中的其他证据，以及证据8、10、12、13、14、15、16，不能充分证明原告的损失，因缺乏真实性和证明力，本院不予采信。 原告出示的证据5中，王永宁的证人证言，因王永宁未出庭接受双方当事人的质询，其证言系孤证，本院不予采信。罗某书面证言中，关于看守驾校及领取工资的证言，以及证据11罗某当庭所作证言，罗某陈述自2015年6、7月至今一直在驾校守门并领取工资，根据本院查明的事实，彭州市国土资源局自2014年10月开始，多次要求被告限期拆除驾校，原告支出的该项费用属于自行扩大损失，与本案损失无关，故对上述证言内容，本院不予采信。关于罗某所作的其余证言，与本案双方签订合同有无过错及本案损失均没有关联，本院不予采信。 原告出示的证据6，因原告证明的内容与本案双方签订合同有无过错及本案损失缺乏关联性，故对该证据，本院不予采信。 原告出示的证据7，无法确认对话人的身份，又无其余证据佐证，因缺乏证明力，本院不予采信。 原告出示的证据9，仅有赵某的陈述，没有赵某开办驾校的营业执照、场地租用合同、收取场地费的凭证、入账的财务记账凭证、每月练车车次的结算单据等材料佐证，系孤证，不能证明原告的该项损失，因缺乏证明力，本院不予采信。 原告出示的证据17，被告对其真实性不持异议，能够证明被告出租给原告的土地是新春村集体土地的事实，上述证据客观真实，来源合法，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信。 原告出示的证据18，显示成都市振中驾驶技术培训学校为股份合作制企业，其法定代表人为魏秀芳，该组证据只能说明振中驾驶技术培训学校取得开展驾驶培训的合法经营资质，但不能证明原告取得了合法经营资质。故对该证据，本院不予采信。 被告出示的证据1、3，与原告出示的证据一致，客观真实，来源合法，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信；被告出示的证据2、4，客观真实，来源合法，能够证明原告修建的驾校占用农村集体土地的事实，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信；被告出示的证据5，证人张某当庭出庭所作证言，与沈建勇在本院所作询问笔录中陈述的关于打桩、放线的内容一致，该证据客观真实，来源合法，能够证明被告未为原告进行过打桩、放线的事实，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信。 沈建勇所作证言，其陈述的关于打桩、放线的内容，客观真实，来源合法，与被告出示的证据5相吻合，本院予以采信。关于其所作原告支付基建费用745000元的陈述，因仅凭其陈述及其出具的收条不足以证明原告修建驾校的基建损失，本院不予采信。 根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2013年11月22日，原、被告签订了《租赁协议书》，约定原告向被告租赁位于的砂场废弃土地30亩，用作汽车培训教练场，具体面积以实际占地为准。土地租期为20年，从2014年1月1日起至2033年12月31日止，租金为自租用之日起，每三年一付，按每亩每年2600元计算，以后每三年根据物价变动情况予以调整。双方同时在合同中约定，因该租赁土地位于石化拆迁卫生防控区，原告租用该土地只能部分路面硬化，用作汽车培训教练场，不得用作他用。被告负责协调相关职能部门（如国土局、规划局、建设局），应保证原告租用土地可妥善用于本协议的约定用途。被告保证本协议合法有效，若因本协议无效等原因导致协议无法履行的，原告已支付的相关费用，被告应当全额返还。合同签订后，原告向被告支付了前三年租金234000元，并开始修建驾校训练场，用于开办成都市振中驾驶技术培训学校。因原告修建的驾校训练场共占用新春村耕地21.38亩，其他土地7.22亩，共计占用新春村集体土地28.6亩，彭州市国土资源局自2014年10月开始，多次要求被告限期拆除。被告分别于2014年10月28日、2015年1月8日、7月16日向原告发出拆除通知书，要求原告限期全部拆除。另查明：1、双方在合同中约定的砂场废弃土地系新春村的集体土地，含砂场废弃土地在内的该块集体土地共计121亩，其中基本农田56亩，其他土地65亩；2、本院能够查明的原告修建驾校产生的损失有：向德阳明源电力公司支付的电桩牵线安装费5500元、向新春村村民支付的青苗费4943元；3、原告被要求拆除驾校训练场后，被告向原告支付了30000元。庭审中，原告主张该30000元系被告先期支付的两个月赔偿款，被告曾承诺按每月15000元赔偿原告因另行租用训练场产生的租金损失。被告主张该30000元系返还的租金；4、原告修建驾校时，未与被告就租用土地的四至范围进行过确认，也未向相关职能部门进行报建审批。 本院认为，被告将彭州市丹景山镇新春村的集体土地出租给原告开办驾校，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，双方签订的土地租赁合同违反了法律强制性规定，属无效合同。原告向被告支付了234000元的租金，根据双方在合同中的约定，被告应当向原告返还租金。庭审中，双方一致陈述被告已向原告支付30000元。原告主张系被告赔偿的租用场地的租金损失，但未举出充分证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果。被告已支付的30000元，应当在应返还的租金中扣除，扣除后，被告还应向原告返还租金204000元。原告主张的该项请求的过高部分，本院不予支持。原告基于无效的租赁合同修建了驾校，现驾校因占用集体土地被要求拆除，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告产生的相应损失，应当由双方根据各自的过错进行分担。被告作为政府明知该土地为村集体土地，不能进行非农业建设，仍将该土地出租给原告开办驾校，对损害后果的发生具有过错，应当承担相应的责任。原告未尽审查注意义务，与被告签订租赁合同，且原告在签订合同后，在未经双方确定具体的租用土地的四至范围，也未经相关部门批准的情况下，又自行占地修建，对损害后果的发生也具有过错。结合本案的具体情况，本院确定由被告对原告的损失承担40%的责任，由原告自行承担60%的责任。关于原告的损失。本院能够查明的原告修建驾校的损失有：向德阳明源电力公司支付的电桩牵线安装费5500元、向新春村村民支付的青苗费4943元。上述合计10443元，由被告按40%的责任向原告赔偿4177.2元，由原告自行负担60%，即6265.8元。原告修建驾校产生的工程造价损失及装饰装修、设施设备损失，因未举出充分、有效的证据足以证明损失的大小金额，经法庭询问，原告不申请对上述损失进行鉴定，对此应自行承担举证不能的法律后果，故对原告主张的上述损失，本院不予支持。关于原告主张的因驾校不能使用，原告另行租用场地产生的租金损失问题。原告未取得相关营业执照及培训许可证，并向工商、税务等部门办理相关手续，不符合开业条件，原告租用其他驾校场地开展驾驶培训活动产生的费用，不能作为本案的损失。同时，原告也未举证证明其主张的租金金额确已产生，故对原告要求被告赔偿租用场地租金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、陈一文与彭州市丹景山镇人民政府于2013年11月22日签订的《租赁协议书》无效； 二、彭州市丹景山镇人民政府于本判决生效之日起五日内向陈一文返还租金204000元，并赔偿损失4177.2元； 三、驳回陈一文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19258元，由陈一文负担14836元，由彭州市丹景山镇人民政府负担4422元（此款陈一文已垫交，彭州市丹景山镇人民政府应负担的部分在返还租金时一并给付陈一文）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  姜 波 人民陪审员  陈泽华 人民陪审员  李兴富 二〇一七年九月一日 书 记 员  魏大平