海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初1150号原告：海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心，住所地海南省海口市龙华区海濂路**"永升华府"******。负责人：段传佩，该中心负责人。委托诉讼代理人：丁其方，该中办公室主任。委托诉讼代理人：林云香，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被告：卓宾姣，女，1987年9月15日出生，汉族，住海南省海口市;永升华府"。委托诉讼代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。第三人：海南永升达投资有限公司，住，住所地海口市龙舌坡**省口岸办宿舍楼/div>法定代表人：林香仁，该司总经理。委托诉讼代理人：林燕民，该司职员。原告海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心（以下简称：永升华府服务中心）与被告卓宾姣、第三人海南永升达投资有限公司（以下简称：永升达投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁其方、林云香，被告卓宾姣的委托诉讼代理人陈泽雄，第三人的委托诉讼代理人林燕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永升华府服务中心向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告卓宾姣立即支付永升华府C栋3单元403房物业管理费共计人民币3144元；2．依法判令被告立即支付永升华府C栋3单元303房欠滞纳金共计人民币1367.6元；3．由被告承担本案诉讼费。事实和理由：本案被告卓宾姣于2011年10月28日购买了位于海口市××区房，建筑面积：69.87平方米。根据永升华府物业委托合同之规定，原告永升华府服务中心一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告所使用的房产实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理服务。按照购房合同的约定原告应在2014年4月1日起缴纳物业费，自2014年4月至2016年9月间被告不缴纳物业费。被告的行为严重的影响了原告企业的正常运转，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决被告立即支付所欠原告物业管理费共计3144元、欠滞纳金1367.6元，共计人民币4511.6元，以维护原告的合法权益。被告卓宾姣辩称，一、被告与原告之间的物业费债务已经清除，原告主张被告拖欠其物业费于法无据。（一）原告免除被告物业费债务、放弃对被告的债权合乎法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定："债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止"。结合其他法律规定可得知，债务免除行为属于单方、无因、非要式、无偿行为，即债权人凭单方放弃债权的意思表示便可以免除债务人的债务，该免除行为不需要任何原因及解释，也不需要债务人支付相应的对价。于形式上无论是书面的、明示的，还是口头的或是默示的均可为之。由于债务免除系单独行为，因此自债权人向债务人或其代理人作出意思表示后，即产生债务消灭的法律后果，该行为不得撤回。本案中，原告免除被告的物业费债务符合以上法律规定。（二）原告自愿免除被告物业费债务的法律事实清楚。1、原告免除被告三年物业费有特殊的原因及背景。2013年7月26日，原告与第三人永升达投资公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十二条规定，业主租用的车位，产权人每月享有120元，物业公司收取80元。该条款明确了原告所收取业主的停车费中的60%应当转交第三人永升达投资公司。2011年，被告与第三人签订《海口市商品房买卖合同》，购买第三人房产。该合同约定永升达投资公司应当于2013年4月30日之前交房；逾期在90日之内，每逾期一天，被告有权要求永升达投资公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金。上述交房期限届满后，因综合验收未能通过等原因，导致开发商未能如期交房。根据合同约定，被告有权通过诉讼方式追究永升达投资公司的违约责任。永升达投资公司上述违约事实发生后不久，被告便与其他业主共同维权。正当被告准备提起诉讼的2015年初，原告向被告发出关于永升达投资公司、被告及原告三方协议邀请，口头表示希望通过免收包括被告在内的153户业主的物业费的方式作为永升达投资公司的违约赔偿，并以此协调被告快速收房，否则不允许被告进行装修，其他已经收房的业主则被警告每月只允许缴纳50元水电的断水断电威胁。2、原告以书面方式明确作出免除被告物业费债务的行为。原告、被告、永升达公司三方自愿形成免除被告物业费债务书面协议的具体事实：其一，由原告及永升达投资公司共同起草《违约金补偿确认书》（下称确认书），主要内容：经三方协商同意，免被告缴燃气入户初装费3000元，免缴有线电视初装费315元，免缴年综合物业费（1.5元／平方米／月），时间从2014年4月1日至2017年3月31日，本确认书经各方签字之日起生效（一式三份）。其二，原告将空白的《确认书》交由被告签字后再由其统一收回。其三，针对《确认书》中有关抵顶免收物业费的协议内容，原告将被告等153户业主均已签名的实际情况进行确认统计，制作《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费明细》（下称《抵物业费明细》）。其四，原告将制作好的《抵物业费明细》交由永升达公司核对，经永升达公司核对无异议后，原告加盖公章并确认免除物业费的最终名单。其五，原告将《抵物业费明细》中已确认免物业费业主个人信息录入物业管理系统，并以此作为免收物业费备忘及提醒（《抵物业费明细》中部分业主的信息被遗忘录入）。其六，原告近两年的时间里不再向被告主张物业费，其按《前期物业服务合同》第二十二条规定所收取业主的停车费中的60%也未曾向第三人永升达投资公司支付。被告自此之后也未就没有按期交房的情况向第三人永升达投资公司提起违约之诉或开展其他的维权活动。以上，原告为便于统一管理而制作《抵物业费明细》的行为已经变更了《确认书》所约定的经各方签字之日起生效的签章规则，因此自原告在《抵物业费明细》上加盖海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心印章之日起，被告、原告及第三人永升达投资公司三方关于免除被告三年物业费的协议《确认书》立即生效。原告据此以三方协议的书面方式明示免除了包括被告在内的153名业主物业费，客观上也从第三人永升达投资公司处获得了相当于物业费支付的对价。二、原告无权单方撤销其关于免除被告物业费债务的行为。第一，由于债务免除系自债权人向债务人或债务人的代理人作出口头或书面的、明示或默示的意思表示之时即发生法律效力，在没有法律规定或相反约定的情况下，债权人无权单方撤回已经实际发生债务免除法律后果的行为。本案中，在《确认书》已经生效的近两年时间里，原告一直未就物业费问题向被告进行过主张。该事实也充分证明原告对其免除被告物业费债务的义务已经切实得以履行。第二，原告无权以永升达投资公司尚未支付其相应对价为由撤销其对被告的债务承诺。根据《合同法》规定，债务免除是无因及无偿行为，因此在没有明确债务免除因何失效、在何时失效的情况下，原告无权仅凭单方意志撤销已经实际发生法律效力的债务免除行为。综上所述，原告明知不存在被告拖欠其物业费的事实，在毫无法律依据的情况下．无视其已经作出债务免除行为的法律后果，违背诚实守信的原则，向人民法院隐瞒案件事实，编造理由并伪造对被告欠费催缴的证据，企图误导人民法院作出对其有利的判决，并从中收取其不正当利益。其行为已经严重违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则。原告滥用诉权恶意诉讼的行为客观上严重耗费了被告等诸多永升华府业主人力物力，在如今人民法院案多人少的情况下，更是造成了司法资源的极大浪费。为此，被告保留请求其公开为被告等业主恢复名誉、赔礼道歉的民事权利，也恳请人民法院依法判决驳回其所有的诉讼请求。第三人永升达投资公司述称，原告与我司之间存在承包经营关系，应当自负盈亏，而且在2013年4月至2014年8月期间我司共向原告支付金额727819元，其中转帐以及现金支付13笔，共计502617元，原告共卖掉我司车位5个，金额225205元，这些金额全部作为我司向物业公司代业主支付其拖欠的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、原告永升华府服务中心提交如下证据：《永升华府前期物业服务合同》、《海口市商品房买卖合同》、省物价局收费备案通知及购房合同附件、海口市建设工程质量安全监督站施工质量监督意见书、被告欠缴物业费明细。被告对上述证据无异议，第三人亦无异议。2、被告提供如下证据：《永升华府前期物业服务合同》、《海口市商品房买卖合同》、《违约金补偿确认书》、永升华府缴费通知单、电话录音。原告及第三人对上述证据予以质证，对真实性、合法性、关联性无异议。3、第三人提供如下证据：《永升华府物业服务承包经营合同》、永升华府已签协议抵扣物业费业主应收费明细、银行流水明细。原告对上述证据均不予认可，被告对上述证据真实性、合法性、关联性予以认可。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条："人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。"第六十六条："审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。"的规定，进行综合审查，对《永升华府前期物业服务合同》、《海口市商品房买卖合同》、省物价局收费备案通知及购房合同附件、海口市建设工程质量安全监督站施工质量监督意见书、《永升华府物业服务承包经营合同》、《违约金补偿确认书》、永升华府已签协议抵扣物业费业主应收费明细、银行流水明细予以确认并在案佐证。本院对事实认定如下：无争议的事实：2011年10月28日，被告卓宾姣与第三人永升达投资公司签订《海口市商品房买卖合同》约定，原告向第三人购买位于海口市××区房，建筑面积：69.87平方米；第三人应于2013年4月30日前交房；逾期在90日以内，每逾期一天，被告有权要求第三人每日按已支付购房款的万分之三支付违约金。2013年7月26日，第三人与被告签订《前期物业服务合同》，约定由第三人为永升华府小区的物业服务公司，提供该小区包括但不限于制定业主规约、业主入住手册、接管验收方案、室内外装修管理、建筑物共用部位维修、养护和管理、公用绿地、花木、建筑小区的养护和管理......等服务。同时，被告与原告签订《前期物业服务管理协议》，进一步明确约定原告提供物业服务，被告支付物业费等权利义务事项。被告与第三人签订《海口市商品房买卖合同》后，第三人未能按照约定交付房屋构成违约，后第三人联系原、被告表示协商解决，第三人向被告提出通过免收物业费方式作为违约赔偿。对于有争议的事实认定如下：关于原、被告及第三人之间是否存在原告同意被告的物业费已被第三人应支付被告的违约金所抵消的问题。根据被告提交的《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》可以证明，三方之间确实存在抵物业费的协议。虽然原告辩称的被告所举证的《违约金补偿确认书》上，原告并没有签章认可，所以三方的抵费协议不能发生效力。但从被告提交的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》分析看，原告已在该明细表上盖章认可，该明细表注明的是"永升华府已签协议抵物业费户业主"，同时也已明确了被告应免缴的物业费的年限和总金额等，应视为原告已认可并同意被告的物业费已被第三人应支付被告的违约金所抵免。再，该明细表与确认书之间的数额及免物业费的时间均能相互印证，庭审中被告辩解称确认书原告没有盖章的原因系因被告方业主数量繁多，原告为方便，告知被告其仅需与第三人之间进行核对即可达成协议的说法具有可信度，足以使法院认定该事实存在。另，被告为支持其主张，提供了原告使用的部分电脑收费系统截图也可看出，其中业主的名下的品牌位置处均注明有"免3年3个月"和"免5年"的字样。综上，本院认定原、被告及第三人之间就被告的物业费已被抵免，三方已达成了合意。本院认为，原、被告及第三人签订的《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国现行法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效协议，各方当事人均应依约定履行。根据该协议的约定，原告已免除了被告应缴的物业费，因此原告要求被告向其支付欠缴的物业费及滞纳金的诉请没有事实上和法律上的依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定，判决如下：驳回原告海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李家炎审 判 员 赵 越人民陪审员 肖世俊 二〇一七年六月十三日书 记 员 罗明茜