上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第3255号原告：上海宝静置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高JY，董事长。委托诉讼代理人：陈洁，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂海军，上海儒君律师事务所律师。被告：上海锦亚房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：潘SS，总经理。委托诉讼代理人：王迟，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张世杰，上海中夏旭波律师事务所律师。原告上海宝静置业有限公司(以下简称宝静公司)与被告上海锦亚房地产开发有限公司(以下简称锦亚公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林霞独任审判。2016年3月22日，因本案案情复杂，本院作出民事裁定，将本案转为普通程序予以审理。嗣后，因本案无法在法律规定的审限内审结，遂报请院长批准延长本案的审理期限，并于2016年11月25日、2016年12月12日、2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告宝静公司的委托诉讼代理人陈洁、聂海军，被告锦亚公司的委托诉讼代理人王迟、张世杰到庭参加了诉讼。另，原告宝静公司于2015年12月24日向本院提出财产保全申请，经审查，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告宝静公司向本院提出如下诉讼请求：被告给付原告XXXX园小区(以下简称涉案小区)地下车库修复费计2,318,407元。事实与理由如下：涉案小区位于上海市闵行区七宝镇新镇路XXX弄，由六幢小高层住宅楼组成，建设单位为被告，小区于2007年竣工。被告建设完成后，涉案小区用于安置本市闵行区七宝镇H村、A村动迁居民。2009年10月起，动迁居民与被告签订了《上海市商品房出售合同》，并办理了房地产权证。涉案小区内250个地下车库属于原告所有,但未办理房地产权证。动迁居民入住以后，普遍反映小区房屋外墙存在严重的渗水现象，地下车库混凝土面层大面积起拱胀裂。动迁居民多次报开发商进行维修，开发商也委托过工程队进行维修，但一直无法得到解决。2012年，镇政府委托上海房屋质量检测站对涉案小区房屋质量及地下车库质量进行了检测。上海房屋质量检测站出具了《房屋质量检测报告》，报告结论：车库面层厚度不均，局部部位厚度不满足设计要求。2013年2月，原告以其为地下车库的实际购买人为由向法院提起诉讼，要求被告赔偿地下车库的修复费用。因被告对其出具的《房屋质量检测报告》不予认可，原告遂向法院递交申请，请法院委托相关司法鉴定部门对地下车库的质量问题进行司法鉴定，提出修复方案，并委托司法审价部门根据修复方案就修复费用进行审价。2014年2月20日，上海房屋质量监测站向法院出具了《上海房屋质量检测站司法鉴定检验报告书》，报告书对涉案小区地下车库的质量问题进行了分析，并提出了具体的修复方案。同时，法院根据原告的申请遂委托上海沪港建设咨询有限公司就地下车库的修复费用进行了审价，该司向法院出具了《报告书》及《补充报告》，后原告于2015年12月21日向法院撤回了起诉。综上，原告认为，地下车库虽未能登记在原告名下，但根据合同约定，原告是地下车库预售登记备案的权利人。在地下车库款项已全部付清，且已完成交付的情况下，原告作为地下车库的实际权利人理当有权要求被告赔偿地下车库的修复费用。被告锦亚公司辩称，首先，原告从未给付被告购买涉案小区地下车库的款项。其次，地下车库于2008年12月登记在被告名下，被告系地下车库的权利人，原告无权向被告主张地下车库的修复费用。最后，本案并非确权纠纷，如果原告认为其为地下车库的权利人，原告理当对此进行举证。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据，法院理应予以驳回。原告宝静公司针对被告锦亚公司的上述辩称意见，补充陈述如下：首先，变更登记地下车库的权利人，需要对地下车库进行重新分割测绘。但至今为止，因被告未对地下车库进行分割测绘，故地下车库无法完成变更登记手续。其次，被告将涉案小区房屋交付给小区业主时，将地下车库一并予以交付，因此小区业主实际是地下车库的实际使用人。最后，由于地下车库存在质量问题，无法正常使用，由此导致小区业主至政府上访。本院经审理认定事实如下：2006年11月23日，被告锦亚公司(签约甲方)、案外人上海市闵行区七宝镇土地管理所(签约乙方)与原告宝静公司(签约丙方)签订《商品房预订购协议书》一份，协议约定乙、丙方因动迁安置用房之需要，向甲方购买新建于上海市新镇路XXX弄《XXXX园》的期房418套用于动迁安置，预测建筑面积为38,947平方米。乙、丙方向甲方购买的房屋价格为8,150元/平方米。乙、丙方向甲方购买的地下车位价格为30,000元/个，共计250个。甲方应在取得上述三张预售许可证后可以上网预售的当天分别与丙方签订本协议项下的418套房屋的正式商品房预售合同，并共同至上海市闵行区房地产交易所办理预售登记备案手续。因乙方所购上述商品房用于动迁安置，故待乙方与被拆迁人签订拆迁协议同时，丙方应撤销与甲方签订的《商品房预售合同》，并由乙方以甲方名义与被拆迁户签订商品房预售/出售合同及办理小产证等事宜，具体手续由乙方办理，甲方负责提供相关证明材料和签章。因乙、丙方购买目的是用于动迁安置的商品房，本协议一经签订履行，各方必须遵照履行，甲方于2007年12月30日前将上述房屋交付乙、丙方使用，同时取得房地产权证。甲方必须保证上述房屋的建造质量，并不得降低建材设备和装修等的标准和等级质量，并做好相应公建配套项目建设。甲、乙、丙三方约定，乙方是购房付款的责任人，丙方是预售登记备案的权利人，乙、丙双方同为购房的直接权利人。2008年10月29日，位于上海市新镇路XXX弄的XXXX园1、2、3、4、5、6幢房屋取得了上海市房屋土地资源管理局颁发的《上海市新建住宅交付使用许可证》。嗣后，案外人上海市闵行区土地储备中心作为拆迁人，与本市闵行区七宝镇H村、A村动迁居民陆续签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2009年10月起，动迁居民陆续与被告就坐落于上海市新镇路XXX弄XXXX园1、2、3、4、5、6幢房屋签订了《上海市商品房出售合同》，并办理了房地产产权证。2010年8月3日，案外人上海市闵行区七宝镇人民政府向被告发出了《关于解决XXXX苑(园)房屋渗漏水问题的函》，主要内容如下：该镇购买的由被告开发建造的位于上海市闵行区新镇路XXX弄的XXXX园商品房用于动迁安置。自2008年10月居民入户以来，该房屋每逢下雨都会出现屋顶、墙体、窗框四周等不同程度的渗漏水，严重影响居民正常生活，致使部分居民到镇政府和区相关部门上访。为确保居民正常生活，维护社会稳定，请被告尽快解决房屋渗漏水问题。2012年3月1日，案外人上海市闵行区七宝镇城镇建设管理办公室委托上海房屋质量检测站对XXXX园房屋渗漏水及地下车库进行专项检测。2012年6月26日，案外人上海市闵行区XXXX业主委员会向被告发出了《关于要求维修XXXX园房屋的函》，函件主要内容如下：根据广大业主的反映和投诉，经了解该小区由被告于2005年投资建造，小区业主自2008年10月入住以来，每逢下雨天房屋都会出现屋顶、墙体、窗框四周渗漏水，地下室面层严重起拱，窗户玻璃自爆等问题，已严重影响了业主的正常生活。为此，业委会曾多次通过物业与信访办要求被告解决上述问题。2010年10月，被告曾组织施工队对部分渗漏水房屋的窗框、屋面进行了维修，但是维修并不彻底，至今仍有一百多户业主的房屋存在渗漏水，而且在不断增长中。2012年2月，业委会授权上海市闵行区七宝镇城镇建设管理办公室委托上海市房屋质量检测站对所有存在渗漏水现象的房屋与地下车库面层起拱进行了检测。根据检测报告，房屋主要存在以下多项质量缺陷：窗框渗水、屋面渗水、墙面渗水、玻璃自爆、地下车库面层起拱。黄梅季节即将到来，再次希望被告能引起高度重视，尽快彻底解决房屋渗漏水等问题。2013年2月4日，原告宝静公司以其为涉案小区房屋的实际购房人为由作为原告，向法院提起诉讼【案号：(2013)闵民五(民)初字第332号】，要求被告根据检测报告的结论赔偿相应的修复费用。在该案件的审理过程中，原告宝静公司为证明涉案小区的房屋及地下车库存在质量问题及由此产生的修复费用，于2013年5月、7月分别向本院递交了两份司法鉴定申请书。第一份是申请对涉案小区的房屋及地下车库的质量问题进行司法鉴定。本院经审核后,同意原告宝静公司的上述申请,并委托上海房屋质量检测站对涉案小区房屋及地下车库的质量问题进行司法鉴定。宝静公司为此次鉴定垫付的鉴定费为410,000元。嗣后，上海房屋质量检测站向本院递交了司法鉴定检验报告(编号：沪房检站【2013】建鉴字第66号)，其中涉及地下车库的鉴定意见如下：…5.地下车库未发现框架柱梁有明显变形开裂现象，局部区域有渗漏水现象，后浇面层普遍空鼓、胀裂，与结构板产生“两层皮”现象。产生该现象的主要原因是由于建造施工时进胀缝间距设置偏大，胀缝宽度设置偏小，面层混凝土级配不合理等引起的。同时，上海市房屋质量检测站就上述质量问题提出了具体的修复方案。第二份是申请对涉案小区房屋及地下车库存在质量问题的修复费用进行司法鉴定。本院经审核后,同意宝静公司的上述申请,并将上述申请递交上海市高级人民法院,该院经电脑配对后由上海沪港建设咨询有限公司接受本次委托。宝静公司为此次鉴定垫付了150,000元。2014年12月23日，上海沪港建设咨询有限公司向本院出具了沪港审基【2014】958号司法审价报告，报告载明：XXXX园小区修复造价为28,198,925元，其中小区居民室内装修修复工程审价造价为977,112元。另需说明，根据实际施工情况考虑，增加垃圾外运费，每户数量按1.5立方米计算，价格按79元/立方米计算。造价不含其他施工措施费。经庭审质证，上海沪港建设咨询有限公司于2015年7月3日向本院出具沪港审基【2014】958-1号报告，报告载明：XXXX园小区修复造价为28,162,879元，其中小区居民室内装修修复工程审价造价为941,066元。另需说明，根据实际施工情况考虑，增加垃圾外运费，每户数量按1.5立方米计算，价格按79元/立方米计算。造价不含其他施工措施费。2015年8月6日，上海沪港建设咨询有限公司又向本院出具沪港审基【2014】958-2号报告，报告载明：1.XXXX园小区楼房公共部位室内装修修复工程造价1,511,983元。2.XXXX园小区楼房屋面装修，窗框渗漏水及飘窗顶部修复工程造价4,610,476元。3.XXXX园小区楼房外墙修复工程造价14,730,012元。4.XXXX园小区居民室内装修修复工程977,112元。5.XXXX园地下室车库修复工程修正造价2,315,844元。2015年12月21日，原告宝静公司向法院撤回了【案号：(2013)闵民五(民)初字第332号】的起诉。以上事实，由原告提供的《商品房预定购协议书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产权证》、《关于解决XXXX苑(园)房屋渗漏水问题的函》、《关于要求维修XXXX园房屋的函》、《房屋质量检测报告》,法院在审理(2013)闵民五(民)初字第332号案件中形成的《上海房屋质量检测站司法鉴定检验报告书》(编号：沪房检站【2013】建鉴字第66号)、《报告书》(【2014】958-2号报告)及双方当事人的陈述在卷佐证。2016年11月25日，本院组织原、被告就上海房屋质量检测站出具的《上海房屋质量检测站司法鉴定检验报告书》(编号：沪房检站【2013】建鉴字第66号)进行质证，原告对上述报告无异议。被告对上述报告书中涉及地下车库的相关鉴定结论亦无异议。2016年11月28日，上海房屋质量检测站根据庭审意见，向本院出具了《关于沪房检站【2013】建鉴字第66号司法鉴定检验报告书的补充说明》。2016年12月6日，上海沪港建设咨询有限公司根据上海市房屋质量检测站出具的《关于沪房检站【2013】建鉴字第66号司法鉴定检验报告书的补充说明》向本院出具沪港审基【2014】958-3号《报告书》2016年12月27日,本院就上海沪港建设咨询有限公司向本院出具沪港审基【2014】958-3号《报告书》进行了质证,原告对上述报告中涉及的地下车库的修复费用无异议。被告对上述报告中涉及的地下车库的修复费用提出以下异议：1.审价报告中的耐磨涂料随砼一起铲除,耐磨涂料铲除子目重复计取了费用。2.铲除地下室车库原车库面层,原施工无此内容。3.地下车库拆除及恢复面积偏大。4.地库地面钢筋审价套用房4-3-21定额子目录多计算了费用。5.房屋修缮工程施工费用计算程序表中,综合费用多计算了费用。6.社会保障费计算过高。7.人工费用计算的基数过高。8.地库实际修复个需移动脚手架。9.由于上述费用调整,税费及规费相应予以减少。当日，上海沪港建设咨询有限公司派员参加此次庭审，就被告提出的异议逐一发表如下意见：1.根据上海房屋质量检测站的鉴定报告进行计算。2.根据房屋质量检测站的报告的修复方案以及竣工图纸进行计算。3.被告没有参与司法审价，不同意该异议。4.该司套用的2000定额是合理的。5.6.7，则坚持审价报告的意见。8.是按照定额计算的。9.按照文件约定计取。审理中，原告表示地下车库可由被告按照《司法鉴定检验报告书》的修复意见予以修复。被告自愿按照上海房屋质量检测站向本院出具的《司法鉴定检验报告书》所载明的修复方案对地下车库自行进行修复。本院认为，位于XXXX园小区的地下车库，其建造的目的是为该小区的广大业主停车提供便利。现因地下车库存在质量问题，给广大小区业主使用地下车库带来了困扰，现原、被告均同意由被告按照上海房屋质量检测站向本院出具的《司法鉴定检验报告书》对地下车库予以修复，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第十三条第二款之规定，判决如下：被告上海锦亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内按照上海房屋质量检测站出具的《上海房屋质量检测站司法鉴定检验报告书》(编号：沪房检站【2013】建鉴字第66号)的修复方案，对坐落于上海市闵行区新镇路XXX弄XXXX园小区地下车库进行修复。案件受理费25,347.26元，财产保全费5,000元，由被告上海锦亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  金平华人民陪审员  高 磊二〇一七年一月十八日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释%26gt;》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。