上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1348号原告叶樱。委托代理人杨斌，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人黄薪豫，上海市锦天城律师事务所律师。被告杨厚铨。委托代理人贺富强，上海市君志律师事务所律师。委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告上海地原房地产经纪有限公司。法定代表人杨巍，经理。委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。原告叶樱与被告杨厚铨、上海地原房地产经纪有限公司（以下简称地原公司）定金合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理，依法适用简易程序于2015年6月23日公开开庭予以审理。原告叶樱及其委托代理人杨斌，被告杨厚铨及其委托代理人贺富强、沈鎏琪，被告地原公司的委托代理人滑宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶樱诉称，原被告于2014年4月7日签订了一份《上海市房地产买卖居间协议》，约定被告杨厚铨应于2014年7月10前与原告签订房地产买卖合同，将其拥有的位于××路425弄55号502室的房屋转让给原告，原告分别于2014年4月7日及4月14日向被告杨厚铨支付了购房定金5万元及15万元。二被告违反居间协议的约定于2014年7月7日擅自签订了一份《补充协议》，约定系争房屋可以通过地原公司或其他房地产中介公司出售给其他人，在收到其他人房款时，被告杨厚铨同意退还原告之前给付的20万元定金。被告杨厚铨于2015年3月20日在未与原告解除《居间协议》的情形下擅自将系争房屋转让给案外人朱晓军等，《居间协议》事实上已经无法履行。此外原告本无意购买系争房屋，系基于对被告地原公司于2014年4月7日出具的《承诺函》的信赖才与被告签订《居间协议》，并向被告杨厚铨支付了20万元定金。根据该《承诺函》，被告地原公司应于2014年7月7日前将原告拥有的位于××路425弄70号202室的房屋以不低于215万元的价格卖掉，否则被告地原公司应向原告承担其支付给被告杨厚铨的20万元定金损失，但至今被告地原公司未将原告的上述自由房产销售出去。原告认为，被告杨厚铨在《居间协议》约定的购房期限届满前授权被告地原公司或其他房屋中介将涉案房产出售给其他第三人，并实际已于2015年3月20日将该房屋出售给案外人，现双方签订的居间协议目的已经无法实现，原告有权解除协议并要求被告杨厚铨返还定金。被告地原公司在居间协议约定的购房期限前与被告杨厚铨约定将系争房屋出售给第三人，违反了居间合同的约定，且未在约定的期限内将原告自有房屋销售出去，应按照《承诺函》的约定向原告承担赔偿20万元损失的连带责任。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告于2014年4月7日签订的居间协议；2、被告杨厚铨向原告返还定金20万元，并按银行贷款利率支付自2015年3月20日起至判决生效之日止的利息；3、被告地原公司就定金及利息承担连带责任。被告杨厚铨辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告要求被告杨厚铨返还20万元的原因系2014年7月7日签订的补充协议书，但该补充协议书上写到返还20万元的条件之一是“其他条件不变”。结合原、被告之间订立的居间协议来看，其他条件不变，指的是“房屋出售价款是385万元，2014年11月30日前房款付清”。然而被告杨厚铨是在2014年12月24日才找到新的买家，订立买卖合同，且房屋的出售价格是375万元，故返还原告20万元的条件未成立；2、之所以签订2014年7月7日的补充协议，是因为原告无法按照原来居间协议的约定，履行付款义务的情况下，中介公司找到被告杨厚铨，请求再宽限2个月。被告杨厚铨的本意是希望再给原告2个月的时间，到2014年9月10日，如果房屋能按照原来的条件予以出售，则被告杨厚铨的利益不受任何损害，现因原告的违约行为，导致被告财产受到损失，实际已经超过20万元，其中房屋差价损失10万元，利息损失5.90万元，租金损失4.60万元，原告提出要求退还定金20万元，显失公平；3、从原告提交的材料来看，其受到中介公司的误导，才与被告杨厚铨订立居间协议，支付20万元的。因此被告地原公司才应当承担赔偿原告利益。被告杨厚铨无任何过错，不应承担损害赔偿责任。被告地原公司辩称，同意原告要求被告杨厚铨返还定金的诉讼请求，但要求其承担连带责任并无依据，其并非合同相对方，是因为买卖一方没有履行协议导致损失，其作为居间方已经积极组织双方协商，并尽最大努力降低双方损失，此外其也未收取佣金。经审理查明，2014年4月7日，被告杨厚铨（卖方、签约甲方）与原告叶樱（买方、签约乙方）在被告地原公司（居间方、签约丙方）的居间介绍下，签订《居间协议》一份，约定：乙方愿意委托丙方购买甲方之房屋，房屋座落在闵行区××路425弄55号502室，建筑面积为135.03平方米，权利人杨厚铨；房价款385万元，首期房价款120万元，第二期房价款200万元，贷款60万元，尾款5万元；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后7日内，乙方应补足定金至20万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款，若甲方将以甲方为权利人的该房地产之房产证原件交丙方保管，则乙方同意，甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金或者定金转化的部分首期房价款；此房价为房东到手价，所有交易税费由乙方支付；甲乙双方约定2014年7月10日之前签订买卖合同时支付房款120万元；甲、乙双方约定于乙方支付50%的房款，甲方同意提早提供乙方装修；甲方必须在交房的户口迁出，于2014年11月30日之前办理过户手续，乙方支付清所有房款等。同时，被告地原公司向原告出具《承诺书》一份，载明：“地原地产经纪有限公司承诺叶樱，应在2014年7月7日前，把叶樱××路425弄70号202室房屋销售出去，最低不得低于315万元，在销售期间，叶樱必须配合本公司，如因本公司原因没有销售出去，本公司承担叶樱的定金损失20万元整”。当日，原被告还签订《协议书》一份，约定双方同意将系争房屋买卖合同价格做低，乙方实际付款方式将按双方签订的补充协议支付房价款。后原告向被告杨厚铨支付定金5万元，被告杨厚铨出具《预付房款收据》一份。同日，原告还签订《佣金确认书》一份，确认原告就系争房屋买卖，于交易过户当日向被告地原公司支付中介服务费45，000元。2014年4月14日，被告杨厚铨再次向原告支付定金15万元，被告杨厚铨出具《预付房款收据》一份。2014年7月7日，经地原公司居间介绍，原告叶樱及薄其君与案外人尤心炜签订《上海市房地产居间协议》一份，约定将原告叶樱及薄其君所有的位于上海市闵行区××路425弄70号202室房屋出售给案外人尤心炜。尤心炜并于当日向原告支付了定金5万元。同日，原告与被告地原公司签订《补充协议》一份，约定原告购买××路425弄55号502室房屋及地下车位66号总价为385万元，其中房屋购买价格为355万元，车位由被告地原公司另行出售，车位价格不低于三十万元，如超出的部分作为中介费，此次购房不收取原约定的中介费45，000元。当日被告地原公司还与被告杨厚铨签订《补充协议》一份，约定原定于2014年7月10日签订买卖合同，并支付首付款，由于买方原因不能够在约定时间签订合同，现经地原公司请求，出卖方同意签订合同时间延长至2014年9月10日，另外此房也可通过地原公司或其他中介公司出售给其他人，在收到其他人房款时，出售方同意退还给叶樱之前付的20万元定金，如其他公司要看房，地原公司应全力配合。此后至2014年9月，双方仍未能签订买卖合同。此后原告、被告杨厚铨及案外人尤心炜共同至被告地原公司处协商，但未能达成一致意见。2014年12月24日，被告杨厚铨经上海创世房地产经纪有限公司居间介绍，与案外人朱晓军、曲珣珏、朱奕琳就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋及车位以375万元的价格出售。系争房屋及车位于2015年3月20日变更登记至案外人朱晓军、曲珣珏、朱奕琳名下。2015年4月21日，原告委托律师向被告地原公司发函表示要求其赔偿损失20万元及相应利息。上述事实，由原告提交的《居间协议》、《承诺书》、《预付房款收据》两份、《补充协议》、房地产登记信息、律师函，由被告杨厚铨提交的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，由被告地原公司提交的《居间协议》、《佣金确认书》二份、《预付房款收据》、《补充协议》二份等证据以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《居间协议》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。本案争议之20万元定金系原告交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即原告与被告杨厚铨双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易按照居间协议约定之内容进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方应按定金罚则承担责任。原告购买系争房屋需出售其自有的他处房屋以支付购房款，虽被告地原公司出具承诺表示配合销售并愿意承担相应损失，原告作为购买方仍应明确其在居间协议中应付之义务并承担相应的风险。按照该居间协议之约定，双方应于2014年7月10日之前签订买卖合同，但因原告自有房屋并未能及时出售，故经三方协商延长至9月10日签订买卖合同。至2015年9月10日后，原告认为因其下家尤心炜未能支付房款，故其也无法再购买系争房屋，就原告与被告杨厚铨间的交易而言，系因原告无法支付相应房款至未能继续履行。同时，被告杨厚铨已将房屋另售他人，被告地原公司亦承诺不再收取相应佣金，该居间协议约定之权利义务已实际无法继续履行，本院确认解除该居间协议。关于二被告签订的《补充协议》，原告虽未在该协议上签字，但将签约时间延长至9月10日系经三方协商确认，此变更系利于原告，且原告亦依据该协议主张退还定金，原告对于该补充协议已予以认可。现本案争议焦点为，该补充协议后部约定退还定金条款之适用，对此原告认为现系争房屋及车位已出售，返还定金的条件已成就，被告杨厚铨则认为返还定金的条件为原居间协议中约定之履约方式，本院认为，首先，该补充协议系对原被告三方于2014年4月7日签订之《居间协议》的补充约定，将该协议的履行期限延长至9月10日；其次，补充协议中约定其余条款不变，就双方房屋买卖的转让价格、付款时间等均未改变；再次，签订补充协议的初衷系因原告未能及时出售自有房屋取得房款故给予其相应的补救途径，故对于该部分约定理解为被告杨厚铨在9月10日前以原条件出售系争房屋及车位，则向原告返还定金20万元，更符合协议文义及双方订立合同之本意。然在实际履行过程中，被告杨厚铨至12月底与案外人签订买卖合同，以375万元的价格出售系争房屋，并未在补充协议约定的条件下再售，故原告主张条件成就要求被告杨厚铨返还定金并无依据。现因原告之原因导致其与被告杨厚铨的买卖未能继续履行，无法签订买卖合同，原告已属违约，其要求被告杨厚铨返还定金的诉讼请求，本院难以支持。至于原告要求被告地原公司承担连带责任并无依据，但就被告地原公司在居间过程中因过失导致原告之损失，原告可另案主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认解除原告叶樱与被告杨厚铨及被告上海地原房地产经纪有限公司于2014年4月7日签订的《上海市房地产买卖居间协议》；二、驳回原告叶樱的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计2，164.73元，由原告叶樱负担1，082.36元，由被告上海地原房地产经纪有限公司负担1，082.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  殷雪二〇一五年十一月十八日书记员  龚漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。