广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2015）深福法民三初字第1199号原告张雯雯原告郑伟两原告共同委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。被告胡向被告谢永青两被告共同委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界法定代表人李耀智，董事长。委托代理人王娇红，该公司员工。上列两原告诉两被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人钟胜荣、被告胡向及两被告的委托代理人易玉成、第三人的委托代理人王娇红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告胡向是深圳市福田区中银花园中南阁8A房的100%所有权人。2015年3月15日，在第三人的撮合下，被告胡向（卖方）和原告张雯雯（买方）签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买该物业，成交价为224.5万元；买方向卖方支付定金10万元；买方应于2015年4月10日前将首期款58万元支付至监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼；如任何一方逾期履行义务超过5日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收/双倍返还定金。同日，被告胡向、原告张雯雯、第三人签订《资金托管协议》，约定定金10万元、交楼押金5000元交由第三人托管。3月21日，原告张雯雯向第三人支付了10万元。同一天，被告胡向（甲方）、原告张雯雯（乙方）、原告郑伟（丙方）签订《买方主体变更确认书》，约定双方一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为乙丙方双方名下，由乙丙方双方共同继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议项下乙方未履行的义务，乙方对丙方承担连带保证责任。此外，两原告系夫妻关系，在深圳市无任何住房，原告张雯雯已在深圳市连续交纳一年以上社保，原告郑伟系深圳市户籍原告，具有在深圳市购买住房资格。2015年4月3日，两原告、被告胡向与银行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款70万元交由该银行监管。同日，原告将首期款70万元支付至银行监管账户。4月13日，深圳市个人住房公积金管理中心出具了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，同意发放公积金贷款51.2万元。4月21日，银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就该物业买卖事宜向两原告发放贷款93.3万元。至此，原告的全部购房资金已经落实（定金10万元+首期款70万元+公积金贷款51.2万元+银行承诺贷款93.3万元=转让成交价224.5万元）。但是，被告胡向却拒绝履行赎出房地产证原件的义务，且单方面通知担保公司停止赎楼。4月22日，为促进交易继续进行，两原告向被告胡向发出《履约催告函》，告知原告已取得贷款承诺函，原告全部购房资金已经落实，要求被告胡向于4月30日前还清贷款、注销抵押并将房地产证原件交给第三人或担保公司，否则构成根本违约。5月12日，第三人向被告胡向发出《履约催告函》，要求被告胡向尽快履行赎楼义务。然而，被告胡向置之不理，拒绝履行赎出房地产证原件的义务，该物业至今仍处於抵押状态。被告胡向之所以拒绝履行合同，显然是受到近期深圳市房价持续上涨的利益驱动影响，意图在解除合同后再次出售以获取更大收益。综上，被告胡向已构成根本违约，原告有权解除合同并选择要求支付转让成交价20%的违约金44.9万元。此外，鉴于被告胡向的违约行为发生在两被告夫妻关系存续期间，被告胡向因违约行为对原告产生的债务应认定为两被告的夫妻共同债务，两被告应向原告承担连带责任。请求法院判令：1、被告向原告返还定金10万元（该定金托管在第三人处，可判决第三人配合返还）并支付该款从2015年3月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、被告向原告支付违约金44.9万元；3、被告承担案件受理费、保全费。被告答辩称，一、原告诉称其如约履行合同义务不是事实，实际情况是银行至今仅承诺发放贷款93.3万元。双方合同约定原告需于4月10日前向按揭银行递交按揭贷款申请，即纯商业按揭贷款，C项约定银行承诺发放贷款与己付首期款、定金应等于成交价224.5万元。然原告实际却是同时向按揭银行和住房公积金管理中心申请了组合贷款，工行明确给其出具了93.3万元的贷款确认（承诺）。住房公积金管理中心仅给其出具了公积金贷款审批通知书，通知其公积金贷款己审批通过，贷款金额51.2万元，但不作为承诺公积金贷款发放的依据，即直至目前原告仅获取工行93.3万元贷款承诺，没有获取51.2万元公积金贷款承诺。二、原告诉称答辩人拒绝履行赎楼义务且单方面通知担保公司停止赎楼不是事实，事实是双方合同第八条仅约定税费承担，没有约定税费申报方式，本次交易系原告不同意按核实征收申报纳税导致交易不能进行。1、答辩人出售涉案房屋，实际交易价格224.5万元，合同第八条约定答辩人实收，但并没有约定纳税申报方式，而深圳二手房交易同时有核定征收和核实征收两种纳税申报方式，且遵循核实为主，核定为辅的顺序原则，出于定纷止争防止赎楼后原告不同意核实征收导致交易不能，答辩人委托广东信荣律师事务所于4月9日致函原告《履约磋商函》，要求签订补充协议明确纳税申报方式，磋商函同时发送两被告身份证地址、第三人地址。两原告双双拒收，无奈4月20日答辩人再次委托广东信荣律师事务所致函原告《履约磋商函（二）》，再次催告原告就此签订补充协议，两原告仍然拒收。2、答辩人从来没有通知担保公司停止赎楼。因原告不明确表示同意按核实征收纳税，答辩人只是致函告知担保公司该情况，并请担保公司自行决定是否在原告确认承担核实征收后再行赎楼，即：如果担保公司停止赎楼，也是基于原告不同意按核实征收纳税所致，而非答辩人通知停止。三、原告及第三人给答辩人发送的《履约催告函》均不具备履行性。如上，根据深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》文件，存量房过户交易必须以明确纳税申报方式并依法纳税为前提，由于原告违法要求核定征收，答辩人要求核实征收，双方就纳税申报方式无法达成一致意见，一方面答辩人赎楼后将面临无法交易的巨大风险，二方面即便是答辩人完成赎楼，也无法完成交易过户。四、原告诉称本案与近期深圳市房价持续上涨有关不是事实，表现在：1、从答辩人委托律师给上诉人连续两次发送《履约磋商函》的时间可以看出，答辩人早在4月8日之前就催告原告签订补充协议明确纳税申报方式，此时3.30政策刚出台，深圳房价尚未大涨；2、从答辩人委托律师给上诉人连续两次发送《履约磋商函》的内容可以看出，答辩人并没有拒绝交易，而是催告原告尽快补充约定合同不明条款，以便交易的顺利进行；3、原告提供的评估报告显示：2015年2月份中银花园的3套类似的房屋成交价均在3.5万元/平米，原、被告的合同是3月中旬签署，折合单价为2.64万元/平米，明显低于评估报告采集的数据，被告认为以此作为评估的依据得出的最终评估结果不足取信。五、原告在答辩人不存在违约行为的情况下，起诉要求解除合同并查封房屋导致交易彻底无法进行，其行为构成根本违约，应向答辩人承担违约贵任。如上所述，由于原告拒不同意以实际成交价过户依法纳税，答辩人先后委托律师致函原告以期达成一致意见，使得交易顺利进行，然原告全部拒收函件，并在答辩人没有违约行为的情况下，起诉要求解除合同，查封房屋导致交易无法进行，构成根本违约，答辩人有权依法解除合同追究其违约贵任（鉴于原告己经诉请解除，答辩人不再发解约通知）。六、原告依据合同第十一条要求答辩人承担违约贵任错误。合同第十一条约定的卖方违约贵任己被第十四条【备注】修改为固定违约金10万元，十四条优先于十一条适用。七、原告起诉答辩人谢永青没有任何法律依据。本案属房屋买卖合同纠纷，不是答辩人婚后普通债权债务纠纷，不适用婚姻法解释规定。答辩人胡向是涉案房屋的法定所有权人，原告起诉并查封答辩人胡向房屋己能够确保其胜诉后的既得利益。综上所述，答辩人致函要求原告补充约定纳税申报方式是对买卖合同约定不明的补充，不构成违约。本次交易过程中，答辩人无违约行为，原告拒绝如实申报纳税违法，拒收磋商函件向贵院提起诉讼要求解除合同判决答辩人支付违约金没有任何法律依据，故请判决驳回原告全部诉讼请求。第三人答辩称，双方房屋买卖过程中，我方提供积极居间服务，促成双方房屋买卖合同的签署，买卖合同真实合法有效，我方履行了审查、协助、催告等义务，我方不存在过错。本院经审理查明，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。位于深圳市福田区彩田路西、红荔路南的中银花园中南阁8A房于2013年1月24日登记在被告胡向名下，于2013年1月29日抵押给了华润银行。2015年3月15日，在第三人的居间下，原告张雯雯（买方）与被告胡向（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买该物业，成交价为224.5万元；买方向卖方支付定金10万元，定金由双方约定的第三方监管；买方应于2015年4月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款58万元支付至双方约定的银行监管账号，原告在该日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户；该物业处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起15日内委托担保公司赎楼，卖方虽有担保公司提供担保仍不能火毒赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将房地产证原件交予第三方或第三方指定的担保公司；合同第八条约定，买方自愿支付全部税费，在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，由买方缴纳；合同第十条条和第十一条约定，任何一方未按照合同页顶的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过5日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收/双倍返还定金；合同第十四条第二款约定，2015年3月15日至2015年5月15日期间，卖方不可以将该物业出售给其他方，否则视为卖方违约，赔偿买方10万元。同日，被告胡向、原告张雯雯、第三人签订《资金托管协议》，约定定金10万元、交楼押金5000元交由第三人托管。3月21日，原告张雯雯将合同约定的定金10万元支付到了第三人账户。被告胡向向原告张雯雯出具了定金收据。同一天，被告胡向（甲方）、原告张雯雯（乙方）、原告郑伟（丙方）签订《买方主体变更确认书》，约定三方一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为乙丙方双方名下，由乙丙方双方共同继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议项下乙方未履行的义务，乙方对丙方承担连带保证责任。3月23日，被告胡向出具委托书给担保公司，委托事项包含办理注销涉案房产的抵押（赎楼）。2015年4月3日，两原告、被告胡向与中国工商银行深圳市喜年支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定房产交易资金首期款70万元交由该银行监管。同日，两原告将首期款70万元支付至银行监管账户。4月9日，被告胡向委托律师向原告郑伟寄出《履约磋商函》，认为双方的合同第八条未明确纳税申报方式，为了避免将来发生歧义，告知原告涉案房屋依核实征收方式，以实际成交价申报纳税，将产生个人所得税、契税共250699元，该税费依约应由原告承担，请原告接函后3个工作日内联系被告胡向，就纳税申报方式、相关税费及承担条款签订补充协议，逾期不联系，视为拒绝确认税款金额，并拒绝承担缴纳税款义务，被告将依法追究原告的法律责任。原告郑伟拒收该函件。同日，被告胡向委托律师向其委托的赎楼担保公司发出《通知函》，告知担保公司，被告胡向在履行买卖合同中发现合同对纳税申报方式约定不明，被告胡向要求据实缴纳交易税费，并已致函通知买方承担，要求与买方签订补充协议以明确双方权利义务，但买方至今未回函，为避免买方拒绝承担相应税费导致交易不能继续进行，给贵司造成损失，请贵司慎重决定是否在买家确认承担据实征收的全部交易税费之后再行赎楼，以免给贵司造成不必要的巨大损失。担保公司收到函件后，未进行赎楼。4月13日，深圳市个人住房公积金管理中心向两原告出具了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，内容为：原告申请的公积金贷款已审批通过，贷款金额51.2万元，在满足全部放款条件的前提下，将予以放款；以上内容为贷款当前情况下的审批结果，最终结果以公积金贷款放款实际情况为准，本审批通知书自公积金贷款审批通过之日起三个月内有效，且不作为承诺公积金贷款发放的依据。4月21日，中国工商银行喜年支行向两原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就该物业买卖事宜向两原告发放贷款93.3万元。4月22日，两原告向被告胡向发出《履约催告函》，告知原告已取得贷款承诺函，原告全部购房资金已经落实（定金10万元+首期款70万元+公积金贷款51.2万元+银行承诺贷款93.3万元=转让成交价224.5万元），但是被告胡向却单方面要求担保公司停止赎楼，请被告胡向于4月30日前还清贷款、注销抵押并将房地产证原件交给第三人或担保公司，否则构成根本违约。被告胡向于4月13日收到了该函件。5月12日，第三人向被告胡向发出《履约催告函》，要求被告胡向尽快履行赎楼义务。被告胡向拒收该函件。涉案房屋至今仍处于抵押状态。被告也未将涉案房屋出售给他人。本院认为，原告张雯雯与被告胡向签订的《二手房买卖合同》及两原告与被告胡向签订的《买方主体变更确认书》是各方的真实意思表示，内容合法有效，两原告与被告胡向成立了涉案房产的买卖合同关系。各方均应秉着诚实信用原则，按合同约定履行各自义务。合同第8条对税费的负担已明确约定，所有的税费及在履行合同过程中因法律、法规或政策原因新增的税费，由原告缴纳，该约定具体明确，不存在歧义。至于税务机关按照何种方式征收税费，由税务机关决定，并不是由原告或被告决定，并且是按核定方式征收还是按核实方式征收税费，均不会增加被告胡向的负担，原告对此也从未提出过异议。故被告胡向以合同第8条约定不明为由，向原告发出磋商函，纯属无中生有，制造事端，意图阻却合同的履行，是不遵循诚实信用原则的表现。赎楼是被告胡向的义务，担保公司是受被告胡向的委托进行赎楼，担保公司未能赎楼，该后果应由被告胡向承担。在担保公司未赎楼后，原告仍负有赎楼义务，被告胡向未注销涉案房产的抵押登记，已构成违约。原告已按合同约定履行了自己的义务，并取得了深圳市公积金个人住房贷款审批书、二手楼按揭贷款确认书，原告已将该事项发函告知了被告胡向，被告胡向至原告起诉时仍没有赎楼，逾期履行义务超过了5天，达到了合同约定的解除条件，应承担相应的违约责任。双方合同第14条第2项约定的条件是被告胡向在2015年3月15日至2015年5月15日前将涉案物业出售给其他人，而本案被告胡向并没有将涉案物业出售给其他人，而是被告胡向怠于履行合同义务，故被告辩称本案的违约金条款应适用第14条第2项的约定，与合同约定不符，本院不予采纳。原告主张按照合同第11条约定，被告胡向应按成交价的20%支付违约金，承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持。由于被告胡向违约超过了5天，原告要求返还定金10万元，实际上是主张解除合同，被告胡向应将该10万元返还给原告。因该10万元仍托管在第三人处，为减少各方诉累，由第三人直接将10万元返还给原告。原告已主张了违约金，该违约金已足以弥补原告10万元定金的利息损失，原告请求被告支付10万元的利息，本院不予支持。原告申请的公积金贷款已获得审批通过，贷款金额为51.2万元，正常情况下，公积金中心会向原告发放该笔贷款，虽然审批通知书声明本通知书不作为承诺公积金贷款发放的依据，但被告没有提供证据证明存在公积金中心不向原告发放贷款的情形，被告辩称原告没有如约履行义务，不符事实，本院不予采信。由于被告胡向的违约行为发生在两被告婚姻关系存续期间，原告主张该债务应按夫妻共同债务处理，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将10万元定金返还给原告张雯雯、郑伟；二、被告胡向、谢永青应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张雯雯、郑伟支付违约金44.9万元；三、驳回原告张雯雯、郑伟的其他诉讼请求。如被告、第三人未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9290元、保全费2920元（均已由原告预交），由两被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 韦  开  丽人民陪审员 蒋  如  秋二〇一五年九月十五日书 记 员 刘智枫（代）