宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)宁04民终613号上诉人（原审原告）：张瑞其，男，1956年4月26日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，居民，住宁夏固原市。被上诉人（原审被告）：宁夏东海房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市经济开发区原州路。法定代表人：张庆民，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：固原东海物业管理有限公司。住所地：宁夏固原市原州区东海园区。法定代表人：张庆民，该公司董事长。二被上诉人委托诉讼代理人:杨爱玲，女，1973年9月25日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，职工，住宁夏固原市原州区政府巷***号。代理权限为特别授权。二被上诉人委托诉讼代理人:杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：宁夏春海物业服务有限公司。住所地:宁夏固原市原州区西环路中段东侧东海园区会所。法定代表人：马新田，该公司董事长。委托诉讼代理人：马成，男，1968年4月12日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，职工，住宁夏固原市原州区下东海*号楼*单元***室。代理权限为特别授权。上诉人张瑞其因与被上诉人宁夏东海房地产开发有限公司、固原东海物业管理有限公司、宁夏春海物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张瑞其、被上诉人宁夏东海房地产开发有限公司、固原东海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨爱玲、杨小勤、被上诉人宁夏春海物业服务有限公司的委托诉讼代理人马成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞其上诉请求：1.撤销或改判固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初216号民事判决；2.判令被上诉人赔偿上诉人因暖气管道断裂造成的经济损失48343元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决对关键事实的认定错误。原判决对业主手册约定的两个采暖期的认定明显不当，上诉人在2013年9月14日拿到被上诉人东海公司交付的钥匙后，于2014年3月对涉案房屋开始装修后8月入住。根据被上诉人东海房地产开发公司与上诉人签订的住宅使用说明书、住宅质量保证书，应当认定2014年8月装修完成后为正常使用时间。暖气管道的破裂时间是2015年11月7日下午3时，因此，上诉人只用了一个采暖期，并未超出原判决认定的两个采暖期，原审法院认定已过两个采暖期明显错误。二、原判决适用法律错误。原判决依据”《建设工程质量管理条例》第四十条第三款规定，在正常使用条件下，建设工程的供热系统最低保修期限为两个采暖期”，而本法条规定的前提条件是在正常使用下的保修期，上诉人认为涉案供热系统的保修期，应以装修完工的时间为正常使用的时间，而不是原审认定的交付钥匙的时间，故原审法院引用法律错误。宁夏东海房地产开发有限公司、固原东海物业管理有限公司辩称：一、原判认定事实清楚、处理正确，上诉人所谓的原判决对关键事实认定错误的主张不成立。1.国家明确规定建设工程的保修期自”竣工验收合格之日”起计算，上诉人以2014年8月装修完成后为正常使用时间，计算保修年限没有任何依据。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建设工程供热系统保修期为2个采暖期，保修期自竣工验收合格之日起计算。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第八条也如此规定。2.涉案房屋位于××巷。2012年8月25日该楼竣工验收合格，自2012年8月25日至上诉人自述的2015年11月7日暖气管道破裂已过了3个采暖期进入第4个采暖期，此时涉案房屋供热系统保修期早已届满。3.上诉人称2014年3月对涉案房屋开始装修、8月入住只是上诉人的说法而已，没有证据证实。二、上诉人所谓原判决适用法律错误的主张不成立。原判决适用《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的相应规定，驳回上诉人的诉讼请求合理合法。三、宁夏东海房地产开发有限公司和固原东海物业管理有限公司均不是本案适格的被告。涉案房屋是固原市政府对上诉人的回迁安置房。固原市政府与上诉人之间形成了房屋拆迁安置补偿合同关系。上诉人与宁夏东海房地产开发有限公司不存在房屋买卖合同关系，也无其他利害关系。宁夏东海房地产开发有限公司不是本案适格的被告。东海·宋家巷业主委员会选聘的宁夏春海物业服务有限公司自2015年4月20日开始接管了东海·宋家巷物业服务。在上诉人所述的”2015年11月7日”涉案房屋漏水之时，承担东海·宋家巷物业服务的是宁夏春海物业服务有限公司。固原东海物业管理有限公司与上诉人之间无物业服务合同关系，也无其他合同关系，固原东海物业管理有限公司也不是本案适格的被告。原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宁夏春海物业服务有限公司辩称：我公司在巡查中发现业主家中漏水，立即派水暖工第一时间到现场将供暖管道阀门关闭，避免了损失的扩大，并及时通知了业主。漏水部位在业主家中，经检查为暖气分水器接头断裂所致，属业主自用部分，与物业公司无关。该楼的主管道是通用的，但各家各户的暖气管道是分开的，业主交暖气费后，供暖公司才开通，但我没有证据证明张瑞其家当年没有供暖。我公司已尽到职责，上诉人的损失应该由东海房地产开发公司赔偿，上诉人的损失与我公司无关。张瑞其向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告因暖气管道断裂造成的经济损失48343元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张瑞其通过拆迁安置产权调换取得被告东海房地产公司开发的××区房屋。2013年9月14日，被告东海物业公司向原告交付了该房屋的钥匙及业主手册。手册注明原告于2013年9月14日进住房屋及供热系统的保修期为2个采暖期。2014年，原告装修并入住该房屋。2015年11月7日下午3时，该房屋中无人，室内暖气管道断裂，漏水漫出房屋，邻居发现后通知了被告春海物业公司。被告春海物业公司的工作人员立即关闭了该房屋的供暖管道阀门，在原告打开房门后进行了抢修。暖气管道漏水造成了室内家具受损。现原告起诉要求被告赔偿损失。2015年4月20日，东海·宋家巷业主委员会选聘被告春海物业公司接管了东海·宋家巷的物业服务。一审法院认为，被告东海物业公司于2013年9月14日向原告交付了402室房屋的钥匙及业主手册，业主手册明确约定原告于该日入住，故视为原告于该日入住。从原告入住402室房屋至该房屋内的暖气管断裂已过两个采暖期，从而已过法律规定和合同约定的供热系统保修期，故原告要求被告东海房地产公司赔偿损失的诉讼请求理由不能成立，不予支持。402室房屋暖气管系原告使用房屋的专有部分，由原告管理和使用，在无明确约定的情况下，物业公司不承担管理和负免费维修的责任，故原告要求被告东海物业公司、春海物业公司赔偿其损失的诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，判决：驳回原告张瑞其的诉讼请求。案件受理费1008.00元，由原告张瑞其负担。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张瑞其通过拆迁安置产权调换取得被上诉人宁夏东海房地产开发有限公司开发的××区房屋，该房屋内管道断裂造成上诉人财产受损的事实是客观存在的。上诉人应对该管道断裂的原因、财产损失是否与被上诉人存在因果关系以及具体损失的数额提供证据证明。但上诉人对涉案房屋中管道断裂的原因未提供相应的证据证明，并且对其财产损失仅根据其购买家具的价格和部分家具装修的价款计算为48343元，该价款是其单方估算。因此，其要求宁夏东海房地产开发有限公司承担赔偿责任的理由不能成立，其请求本院不予支持。对固原东海物业管理有限公司和宁夏春海物业服务有限公司是否承担赔偿责任的问题。因物业公司为后期的管理部门，涉案断裂的管道属于上诉人管理使用的一部分，在双方无明确约定的情况下，物业公司不承担管理和免费维修的责任。因此，上诉人要求固原东海物业管理有限公司、宁夏春海物业服务有限公司赔偿其损失的诉讼请求于法无据，其请求本院亦不予支持。另外，上诉人认为其于2013年9月14日取得涉案房屋后，2014年8月入住，取得涉案房屋的当年并未供暖，认为其只使用了一个采暖期。而当年未使用采暖设备系上诉人自身的原因造成，且其未提供证据证明未使用供暖是管道存在瑕疵的原因造成，故从上诉人接收房屋之日起至2015年11月7日期间应视为涉案房屋供暖管道正常使用期间，即涉案房屋供暖管道已过两个采暖期。因此，上诉人主张原审法院适用法律错误的理由不能成立，其请求本院不予支持。综上所述，张瑞其的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1009元，由上诉人张瑞其负担。本判决为终审判决。审判长 马 萍审判员 马晓红审判员 苟改莉二〇一七年九月二十八日书记员 王 普