广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第550号原告鹿文慧。委托代理人陈绍宗。被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。法定代表人孔仕才，该公司董事长。委托代理人宁学义，广西海狮律师事务所律师。原告鹿文慧诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理。依法由审判员方爵适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告鹿文慧的委托代理人陈绍宗，被告的委托代理人宁学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年2月23日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告预售的位于广西防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C3组团7栋1单元1603号房，该房建筑面积：73.27平方米、房屋总价款208820元，交房日期为2011年12月31日。《商品房买卖合同》约定后，原告按照约定，如期付清全部房款，但被告于2013年6月份向原告交付的房屋，至今未能完成竣工验收。根据《商品房买卖合同》第九条规定，逾期未能够正式交付房屋的，出卖人应自合同约定交付期限的第二天起，至实际正式交付之日止，按日向买受人支付违约金。被告未履行自己的义务，应承担相应的违约责任（自2012年1月1日暂计至2015年3月31日期间的违约金）。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、判令被告支付逾期正式交房的违约金（自2012年1月1日暂计至2015年3月31日，共计19818.06元）；二、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、金海湾C3-7-1-1603室房屋付款收据，证明原告已付款的事实；2、金海湾C3-7-1-1603室《商品房买卖合同》，证明原被告签订商品房买卖合同；3、被告《企业法人营业执照》，证明被告诉讼主体资格；4、被告《组织机构代码》，证明被告主体资格；5、原告身份证复印件，证明原告主体身份。被告辩称，1、原告向红树湾公司购买的房屋属实，因为施工方结算的问题造成了房屋没有及时办理验收手续，但是房屋是符合验收条件的，而且已经向原告交付使用了，原告也同意接受房屋，被告认为违约金应该按照合同约定的标准计算，就是万分之零点三，并且违约金仅计算到交房之日即2013年6月1日止，而不是原告主张的计算到正式交付之日，且应该扣除恶劣天气及停水停电的天数。被告为其辩解在举证期限提供的证据有：1、气象资料证明，恶劣天气影响施工的事实；2、自来水公司停水证明，停水影响施工的事实。经开庭质证，被告对原告提交的证据真实性、关联性没有异议；原告对被告证据的三性予以认可。本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：对于各方均无异议的证据本院予以采纳；对被告提供的证据里面的停水及气象报告，因该证据分别为防城港市自来水厂公司和气象局气象信息服务中心作出，并盖有单位公章，本院予以采信。经审理查明，2011年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C3组团7#楼1单元1603号房（建筑面积73.27平方米，单价2850元／平方米，总价款为208820元）。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点八的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延迟建材进料等；3、因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成或恶劣天气影响等，当发生延续交接时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并冲减相应天数。合同第九条约定，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点八的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之零点三的违约金（该比率应不小于第（1）项的比率）。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第十六条规定）后，并通过规划验收180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。被告分别于2011年3月9日出具二份收据，分别收到鹿文慧交来房款37818元、171002元。2011年2月23日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气48天，金海湾小区停水1天。在一审法庭辩论终结前，该房屋尚未通过综合验收、商品房分期综合验收和商品住宅交付使用批准文件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2011年12月31日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金，被告于2013年6月30日将钥匙交付原告，视为房屋已交付。因被告至今尚未通过综合验收、商品房分期综合验收和商品住宅交付使用批准文件，故合同双方约定的交付条件尚未成就，被告无法交付商品房给原告使用。关于原、被告双方对合同第九条第二项争议问题。本院认为，《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，《商品房买卖合同》的是由被告提供的，是事先拟定，故应作出不利于被告方的解释，即逾期交房违约金不小于第（1）项的比率，按日万分之零点八计算。2011年2月23日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气48天，金海湾小区停水1天，这两种情形是属于合同中明确约定的交房期限可以顺延的情形，应予扣除。被告逾期交房日期从2012年1月1日计算，扣除49天，则逾期交房时间应从2012年2月19日起计算，至2013年6月30日，被告逾期交房时间共497天。被告逾期交房违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之零点八的标准计算，C3组团7#楼1单元1603号房违约金为208820元×0.00008×497天=8302.68元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告鹿文慧支付逾期交房违约金8302.68元；二、驳回原告鹿文慧的其他诉讼请求。案件受理费296元，减半收取148元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担62元，原告鹿文慧负担86元。原告鹿文慧已预交的案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在履行债务时一并支付给原告鹿文慧。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费296元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  方爵二〇一五年七月三十日书记员  谭源