宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)宁03民终453号上诉人（原审被告）：邬建军，男，1974年3月29日出生，回族，初中文化，系吴忠市利通区尚嘉公寓酒店法定代表人，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：任茂飞，系吴忠市利通区尚嘉公寓酒店法务部主管，特别授权代理。被上诉人(原审原告)：刘龙，男，1953年7月3日出生，汉族，高中文化，退休干部，住宁夏青铜峡市。被上诉人(原审原告)：刘志华，男，1984年6月16日出生，汉族，中专文化，个体，住宁夏青铜峡市。上诉人邬建军因与被上诉人刘龙、刘志华房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2017）宁0381民初904号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭于2017年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人邬建军及其委托诉讼代理人任茂飞，被上诉人刘龙、刘志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邬建军上诉请求：1.撤销一审判决中第二项判项，改判上诉人不承担违约责任，并解除上诉人分别与刘龙、刘志华签订的房屋租赁合同，确定上诉人具体应当向谁支付房屋租金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。本案中不存在上诉人拖欠租金、违约不付的情形，只因为被上诉人刘龙将案涉房屋的产权过户给了被上诉人刘志华，刘志华在取得房屋所有权后，要求上诉人将房租直接支付给其本人，刘龙和刘志华关于收取房租的问题发生了争执，导致上诉人在存在两份房屋租赁合同的情况下，不知道将房屋租金支付给谁；2.一审判决证据不足。一审法院对二被上诉人出示的房屋租赁合同的真实性没有采信，是依据上诉人提供的证据判令上诉人败诉的。一审法院认为本案存在三份房屋租赁合同，上诉人与被上诉人双方均同意解除合同，但对所有合同都解除还是只解除其中之一，不予明确，合同依然对各方有效。且本案的诉讼主体现在应为刘志华，刘龙不是本案的适格主体。被上诉人刘龙、刘志华共同辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人称其从来没有违约过与事实不符，被上诉人刘龙与刘志华之间从未因房租的事情发生过争执，刘志华也从未向上诉人要过房租。案涉房屋产权虽然为了办贷款过户到了刘志华名下，但二被上诉人私底下有协议，案涉房屋的房租依然由被上诉人刘龙收取，刘志华无权过问。在实际履行过程中，上诉人也是一直向刘龙支付房租，因此刘龙是本案适格主体。综上，上诉人的上诉理由于法无据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审时，刘龙、刘志华作为原告向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还租赁的原告位于青铜峡市××街东北角商贸房；3.判令被告自2017年3月1日按照日房租565.2元给付原告房屋租赁费至前述房屋返还之日；4.判令被告支付原告违约金51576.25元；5.案件诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告刘龙、刘志华系父子关系。2013年3月1日，原告刘龙与被告邬建军签订房屋租赁合同，约定原告刘龙将位于青铜峡市××街东北角商贸房租赁给被告邬建军，租赁期限为6年，即2013年3月1日到2019年2月28日止；2013年、2014年租金为每年155000元，第三年开始每年租金在上一年租金数额的基础上增长10%，即2015年3月1日到2016年2月28日租金为170500元，2016年2月29日到2017年2月28日租金为187550元，2017年3月1日到2018年2月28日租金为206305元，2018年3月1日到2019年2月28日为226935元，租金的支付方式为每年一付，被告邬建军应在下一个租赁年度起始日的三日前必须一次性付清次年租金，否则视为违约。双方同时约定合同期间双方任何一方违反合同条款，将由违约方赔付给对方当年房屋租金50%的违约金。合同签订后，被告邬建军向原告刘龙交纳了租房押金5000元，开始使用租赁房屋，并按合同约定及时支付房租。2015年9月，为以原告刘志华名义用出租房屋抵押贷款，原告刘龙将出租房屋权属变更登记在原告刘志华名下，并由原告刘志华与被告邬建军补签了一份房屋租赁合同，合同内容及签订时间与原告刘龙、被告邬建军所签房屋租赁合同内容一致。2015年3月1日至2017年2月28日期间的房屋租金，被告邬建军向原告刘龙支付。2017年3月1日至2018年2月28日期间的房屋租金，被告邬建军没有按照合同约定的期间支付。案件审理过程中，被告邬建军于2017年5月6日16时将租赁房屋交付给原告刘龙。一审法院认为，原告刘龙与被告邬建军签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方应当严格遵照履行。合同履行期间，虽然涉案房屋所有权变更到原告刘志华名下、原告刘志华也与被告邬建军补签了房屋租赁合同，但双方均清楚原告刘志华与被告邬建军签订合同的目的是为了便于贷款，而非变更合同履行主体，且被告邬建军在与原告刘志华补签房屋租赁合同后，2015年3月1日至2017年2月28日期间的房屋租金，仍然在向原告刘龙支付，法律也规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，因此，不存在被告邬建军辩解的无所适从，无法确定应当将租金支付给谁的问题。被告邬建军在合同约定的租金支付期间，没有支付租金，属违约行为，应当承担违约责任。原告刘龙虽然已将涉案房屋变更登记在原告刘志华名下，但原告刘志华认可原告刘龙对该房屋享有权利，原告刘龙、刘志华作为共同原告，主体适格。原告刘龙、刘志华要求被告邬建军支付的违约金数额，不超出合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。现原、被告双方均同意解除合同，且已对租赁房屋进行了返还，对此，不再予以处理，但被告邬建军应当按照合同约定标准支付占用期间的租金，原告刘龙、刘志华也应当返还被告邬建军的租房押金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告邬建军支付原告刘龙、刘志华2017年3月1日至2017年5月6日房屋租金37870元；二、被告邬建军支付原告刘龙、刘志华违约金51576.25元；三、原告刘龙、刘志华退还被告邬建军租房押金5000元；以上一、二、三项给付折抵后，被告邬建军再给付原告刘龙、刘志华84446.25元，于判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1104元，由被告邬建军负担。二审期间，被上诉人刘龙向法庭提交了中国农业银行转账交易凭证三份，证明上诉人在房屋租赁期间存在租金支付的违约情形。被上诉人刘志华对被上诉人刘龙提交的证据表示认可。上诉人邬建军质证认为，对三份凭证的真实性无异议，对关联性与证明目的有异议，认为该三份凭证与本案无关，凭证上显示的资金往来不是用于支付案涉房屋租金，而是上诉人和被上诉人刘龙之间其他业务的资金往来。上诉人邬建军、被上诉人刘志华未向法庭提交新证据。对于一审提交的证据材料，上诉人与被上诉人仍然坚持一审时的举证、质证意见。经审查，上诉人虽认为转账凭证上反映的资金是其与被上诉人刘龙其他业务往来，但并未提交该方面证据，其主张不能成立。本院对该份证据的证据效力予以确认。对于一审查明的案件事实本院予以确认。另查明，2017年5月25日，被上诉人刘龙就案涉房屋已与案外人何欢签订了《营业房租赁合同》。本院认为，本案存在两份《房屋租赁合同》，其中上诉人邬建军与被上诉人刘龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其双方均按该合同实际履行，该合同属有效合同。另外，上诉人邬建军与被上诉人刘志华签订的《房屋租赁合同》，因双方均认可签订该合同的初衷是因被上诉人刘龙便于贷款，将房屋产权过户至其儿子刘志华名下，由刘志华与邬建军补签，合同内容与上诉人邬建军与被上诉人刘龙所签的《房屋租赁合同》内容一致，且在合同履行期间，其从未向邬建军收取过任何房租，刘志华亦当庭表示其父亲刘龙才是案涉房屋的真正权利人，因此，刘志华与邬建军虽签订了《房屋租赁合同》，但双方既没有关于房屋租赁的真实意思表示，也从未实际履行合同内容，该合同自始无效。现上诉人邬建军与被上诉人刘龙签订的《房屋租赁合同》，因双方均同意解除，并在一审法院主持下将案涉租赁房屋返还，被上诉人刘龙也已将案涉房屋租赁给了案外人，该合同具备了解除的条件，依法予以解除。一审法院对当事人该项诉请未作处理，本院予以纠正。关于上诉人邬建军是否存在违约的问题。根据被上诉人刘龙二审提交的证据，能够认定上诉人邬建军在案涉房屋租赁期间时常存在违约支付房租的情形，在本案中，上诉人邬建军明知案涉房屋的真正权利人是刘龙，也知晓被上诉人父子间办理房屋产权变更的事宜，且在租赁房屋产权变更后仍然向被上诉人刘龙支付房租，其主张不知向谁履行合同导致违约的上诉理由有悖常理，本院不予支持。综上，邬建军的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不准确、处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2017）宁0381民初904号民事判决；二、解除上诉人邬建军与被上诉人刘龙之间签订的《房屋租赁合同》；三、上诉人邬建军于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人刘龙自2017年3月1日至2017年5月6日期间房屋租金37870元、违约金51576.25元；四、被上诉人刘龙于本判决生效之日起三十日内退还上诉人邬建军租房押金5000元；五、驳回被上诉人刘龙的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人刘志华的诉讼请求。一审案件受理费1104元，由上诉人邬建军负担；二审案件受理费1104元，由上诉人邬建军负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  王祺祺代理审判员  马 媛二〇一七年八月二十九日书 记 员  罗 升