辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽01民终13163号上诉人（原审被告）:沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁宏立律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕云，女，汉族，系该公司中油吉力街项目经理，住沈阳市和平区桂林街。被上诉人（原审原告）：王妍，女，汉族，住沈阳市皇姑区陵园街。被上诉人（原审被告）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，司董事长。委托代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳万维物业服务有限公司（简称物业公司）因与被上诉人王妍、被上诉人沈阳凯城房屋开发有限公司（简称开发公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。物业公司委托代理人赵丹、毕云，王妍，开发公司张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司上诉称：我公司在本次漏水事故中无责任。我公司在漏水发生后，及时关闭了管道井内的供水阀门，并联系了漏水房屋的房主（该房屋尚未售出，房主为开发公司），开发商第二天上午9点左右才来到现场打开房门。事件中，物业公司无过错。王妍家漏水损失是楼上房屋内的水管漏水造成的，应由楼上房屋的所有人赔偿。王妍所提损失过高，有不实之处。王妍辩称，同意一审判决，请求维持原判。对一审法院认定的损失数额没有异议，房屋租赁也是租赁的相同档次的房屋。水是从楼上房屋的卫生间的管子漏出来的，水一直漏到第二天。开发公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。一审法院过错程度认定合理，我公司与物业公司之间已经办理公共区域的阀门移交，物业公司对此负有看管义务。漏点确实在我屋内。王妍向一审法院起诉请求：1.物业公司和开发公司赔偿王妍因漏水造成的财产损失85000元、租房费用10800元、交通费200元、字画两幅4000元、鉴定费2000元；2.被告承担诉讼费。一审法院认为，王妍于2014年12月购买由开发公司开发的位于沈阳市于洪区吉力湖街“中油吉利街小区”B6号1-5-3的房屋，该房屋楼上的1-6-3号房屋为未售出房屋，仍归开发公司所有。2016年1月25日晚7时左右，B6号1-6-3发生室内水管爆裂、漏水，水流至王妍家中，造成王妍家财产损失。经王妍申请，一审法院委托，辽宁光辉资产评估有限责任公司出具辽光资评报字[2016]第021号资产评估报告书，给出“损失价值为34738.00元”的评估结论，王妍花费鉴定费2000元。开发公司、物业公司对评估结论均无异议，王妍对评估结论的真实性、合法性均无异议，但认为评估价值过低，但在复议期间内未提出复议申请，也未向法庭提供其他证据。事故是由于该事发房屋无人居住但已经供水，室内温度过低导致水管中水结冰未及时发现，化冻时冰水体积变化导致水管爆裂。物业公司为事发小区物业管理公司、王妍正常缴纳物业费。供水阀门在管道井中，属于公共区域，由物业公司负责管理，入住的业主到物业进行办理登记后，才会由物业公司打开阀门对房屋进行供水。但物业公司认为事发房屋所在楼开发公司未进行移交。2014年8月13日，开发公司、物业公司出具《开发、物业联合检查验收单》，该验收单注明：“针对前段时间双方单位对中油吉利街小区交接检查时发现的各项问题，开发工程部已全部整改完成。近日经双方实地检查，对各区消防、喷淋、送排风、消防联动、上下水压力排等运行正常；地下室无渗漏，室内卫生良好，无杂物。各区地下室各出口及各设备间等门，物业需抓紧上锁，设专人管理。园区对讲系统安装单位现对各系统维修调试，此项工作已完成80%，最后以三方签字验收单为准。双方检查人员无异议，同意办理交接事项”，开发公司在落款处盖章，并有工程部负责人员签字，物业公司在落款处由工程部人员签字。物业公司主张该验收单无其公司公章，且未注明是否包含事发房屋所在楼。2014年8月18日，开发公司、物业公司签署《关于园区相关管理设施移交协议书》，移交范围包括园区楼宇公共区域，物业公司认为该协议书中物业公司签章并非合同章，不符合签订合同形式，但协议书中椭圆形印章也确系物业公司的印章。事故发生后，王妍租房居住，与案外人李涛签订《房屋租赁协议》，租房日期为2016年1月28日至2017年1月27日，月租金1800元，王妍缴纳半年租金，共计支付10800元，李涛向王妍出具了租金收条。上述事实，有当事人陈述，辽宁光辉资产评估有限责任公司出具的辽光资评报字[2016]第021号资产评估报告书，王妍提供的购房手续、物业费票据、情况说明、租赁协议、身份证复印件、房证、收条、鉴定费票据，开发公司提供的管理设备移交协议、检查验收单等证据，经庭审质证，并予以确认。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。本案王妍因漏水事故造成财产损失，该损失的合理合法部分应当由责任人予以赔偿。关于责任的划分问题。开发公司作为房屋的所有权人，应对房屋进行管理、看护，对于有可能造成隐患的情形及时予以排查，现开发公司未能尽到房屋的管理、看护义务，房屋内部水管发生被冻未能及时解决导致水管爆裂，故对于因此造成的王妍损失应承担相应的赔偿责任。物业公司作为负责公共区域管理的主体，对未办理入住的房屋通水而造成的损害，应负有未尽到管理义务的责任。对于物业公司主张的事发房屋所在楼未进行移交且签署格式有瑕疵的问题，根据开发公司提供的《移交协议书》与《验收单》显示，开发公司、王妍公司关于“中油吉力街小区”的公共区域已经验收并签署移交协议，在协议书与验收单中并未注明有排除性约定，均显示交接项目为“中油吉力街小区”，事发房屋所在楼为该小区一部分，故应属于移交范围，对于协议书与验收单的签章，该协议书与验收单确系物业公司负责相关项目人员所签署，且协议书中所盖印章亦确系物业公司的印章，故物业公司不能因此拒绝履行物业管理义务，对物业公司的此项主张，一审法院不予支持。综上，现开发公司、物业公司分别实施行为造成了同一损害，开发公司、物业公司如一方完全尽到自己的义务，均可避免此次事故的发生，故根据本案情况一审法院酌定对王妍造成的损失开发公司、物业公司各承担50%的赔偿责任。关于直接财产损失。经辽宁光辉资产评估有限责任公司出具辽光资评报字[2016]第021号资产评估报告书，给出“损失价值为34738.00元”的评估结论，该结论合法有效，一审法院予以确认。王妍因鉴定损失，花费鉴定费2000元，属于合理支出，一审法院对此支付亦予以确认。关于王妍所主张的交通费、字画两幅损失费，因未向法庭提供证据予以证明损失情况，故一审法院不予支持。上述损失共计36738元，由开发公司与物业公司分别赔偿王妍18369元。关于租房损失。王妍因本次漏水，造成房屋内部环境破坏，无法正常使用，所产生的租房损失确系本次事故造成，现王妍已经向法庭提交租赁协议、所租房屋房证、房主身份信息及房主收款的收条，由此可以证明王妍的损失已经实际发生，故对于王妍所主张的租房费用10800元，一审法院予以确认，由开发公司与物业公司分别赔偿王妍5400元。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决，一、沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿王妍财产损失人民币18369元；二、沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿王妍租房损失人民币5400元；三、沈阳万维物业服务有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿王妍财产损失人民币18369元；四、沈阳万维物业服务有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿王妍租房损失人民币5400元；五、驳回其他诉讼请求。一审案件受理费2340元，减半收取1170元，由沈阳凯城房屋开发有限公司与沈阳万维物业服务有限公司各自承担585元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于本案争议的赔偿责任划分问题。就本次漏水事故的成因来看，漏水点在房屋内部，并非公共区域，漏水房屋的所有权人未能尽到必要管理注意义务，是导致漏水事故发生的直接原因。在漏水事故发生后，房屋所有权人未能及时到达现场处理漏水事故，致使漏水延续到次日上午，导致损失结果进一步扩大，损失扩大部分应由过错方承担。物业公司系公共区域的管理人对公共区域负有管理责任，在漏水发生时物业公司及时采取了关闭了管道井阀门等措施，已经履行了公共区域管理责任，在漏水事故处理过程中无过错。至于开发公司、物业公司争议的发生漏水事故房屋的管道井阀门开启问题。在本案中，开发公司并未一般普通房屋所有权人，漏水房屋系开发公司开发建设的，其对开发建设的房屋负有维修等义务；物业公司系后期进驻园区提供物业服务者。两家公司虽然办理了公共区域移交，但因开发公司对公共区域仍有维修等合同义务和法定义务，故两家公司均有能力开启管道井阀门，依据现有证据无法认定是物业公司开启了管道井内的阀门。纵览本案，两公司争议的公共区域内管道井阀门是否开启问题与本案漏水事故之间并没有直接因果关系，导致漏水事故发生的真正原因是房屋内管道的管理责任问题或施工质量问题，据此事实可以认定王妍家房屋的损失应由开发公司承担，物业公司不应承担责任。关于争议的王妍房屋损失认定问题。王妍家房屋损失经司法鉴定确定损失数额，经本院重新审查认为，鉴定程序合法，结论客观真实，故本院对该鉴定结论予以采信。因房屋受损无法继续居住，王妍租住了类似的房屋进行居住，其发生的房屋租赁费用，责任人应予赔偿。综上所述，物业公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初2671号民事判决；二、沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿王妍财产损失34738元、租房损失10800元；三、驳回其他诉讼请求。一审案件受理费2340元，减半收取1170元，由沈阳凯城房屋开发有限公司负担。二审案件受理费2340元，由沈阳凯城房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓英审判员  冯立波审判员  孔祥政二〇一七年二月九日书记员  施 跃本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。