上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2866号原告(反诉被告)：上海英硕聚合材料股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：辛xx，董事长。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹丹婷，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海半导体照明工程技术研究中心，注册地上海市浦东新区。法定代表人：郭xx，主任。委托诉讼代理人：熊峰，男。委托诉讼代理人：周赤，上海申浩律师事务所律师。原告(反诉被告)上海英硕聚合材料股份有限公司(以下简称英硕公司)与被告(反诉原告)上海半导体照明工程技术研究中心(以下简称半导体研究中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，英硕公司申请司法鉴定，本院委托华东政法大学司法鉴定中心进行文书综合鉴定，鉴定中心于2016年3月28日出具司法鉴定意见书。后因案情复杂，本院于2016年4月15日依法裁定本案转为普通程序进行审理，并组成合议庭于2016年10月13日公开开庭审理了本案。英硕公司委托诉讼代理人卜孟婕，半导体研究中心委托诉讼代理人周赤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)英硕公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告半导体研究中心向原告英硕公司支付所欠房屋租赁费用共计人民币(币种下同)1,926,871.50元(暂计算至2015年11月11日，实际计算至判决之日)；2、判令被告半导体研究中心向原告英硕公司支付水电费121,933.40元(暂计算至2015年10月31日，实际计算至判决之日)；3、判令被告半导体研究中心向原告英硕公司支付上述款项违约金385,374.30元(拖欠费用的20%)。事实和理由：原告英硕公司与被告半导体研究中心于2014年5月1日签署《房屋租赁合同》，双方就租金、租金支付方式、保证金、租赁期限、违约责任等进行了书面约定。截止起诉日，被告已向原告支付了保证金642,290.50元、2014年5月至2015年4月的租金1,926,871.50元及2014年5月至2014年12月的水电费35,280元。目前尚欠原告租金1,926,871.50元，及水电费121,933.40元，原告多次向被告催讨，但被告拖欠至今不予支付。综上，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告(反诉原告)半导体研究中心辩称：双方签订的补充协议对租赁面积进行了变更，实际承租面积是300平方米，租金的标准是每天每平方米2元，一年实际租金总额是219,000元，被告已经支付了300多万元，不存在拖欠租金的事实。原告主张的水电费计算不准确，没有证据证明是被告使用产生的费用，被告的水电费已经支付至2015年12月份。此外，涉案租赁房屋实际上不在被告控制下，而是由原告控制，原告不允许被告进入涉案房屋。被告的办公用品等设备设施被原告扣留无法搬走，被告曾报警，但因是民事纠纷，警方没有介入。原告对涉案房屋已失去控制权，且还存在案外人使用涉案房屋的情况，并不是原告单独使用涉案房屋。据此，被告半导体研究中心提起反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，对多交付的租金本案中不要求处理。针对被告(反诉原告)半导体研究中心的反诉请求，原告(反诉被告)英硕公司辩称，不同意解除合同，英硕公司没有阻碍半导体研究中心的人员进入租赁房屋进行办公，租赁房屋仍然在半导体研究中心的控制下，且案外人上海xx中心是由半导体研究中心转租后进驻并使用租赁房屋的。经审理查明，2014年5月1日，英硕公司(出租方，签约甲方)与半导体研究中心(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有位于上海市闵行区浦江镇康华路XXX号1号楼第二、三、四、五层，出租建筑面积分别为1号楼第二层1,081平方米，三～五层1,147×3=3,441平方米(租赁区域详见本合同附件一：平面图，红线区域内为甲方出租给乙方的区域)出租给乙方使用。乙方承诺，按照经核准的生产经营范围将该租赁厂房用于从事产品生产及仓储。租赁期限为六年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止，无免租期。1号楼第四、五层(附带装修)的租金：乙方支付甲方的1号楼第四、五层的租金按地上建筑面积2,294平方米每天每平方米2元计算，即年租金为1,674,620元，第二、三层的租金按地上建筑面积2,228平方米每天每平方米1.10元计算，即年租金894,542元。上述出租面积的年租金合计2,569,162元。每隔三年，即自第四年、第七年开始，租金在前一年的基础上递增10%。租金支付方式：甲乙双方同意租房首期采用付六押三的方式支付租金，乙方应在2014年5月1日前支付甲方首期六个月的租金1,284,581元及押金642,290.50元，以后每三个月的第一个月的5日前乙方向甲方支付三个月房租。房屋押金于合同终止后15天内由甲方一次性无息返还给乙方。租赁期内，使用该厂房所发生的水、电费用由乙方承担，水、电费按月结算，乙方应在每月10日前向甲方支付上月水、电费，若不能按时缴纳的，视为违约，由此造成停水、停电的损失由乙方承担。合同签订时的水费单价为5元/立方，电费单价为1.10元/度，日后如遇水、电费单价上涨的，则按相关政府部门制定的价格执行。未经甲方同意，乙方不得将其所租赁的厂房部分或全部转租给第三方。租赁合同还约定了使用维修责任、解除条件、违约责任等内容。协议签订后，半导体研究中心向英硕公司支付了租赁押金及首期租金后承租使用租赁房屋，并在向英硕公司支付了至2015年12月的水电费。租赁过程中，英硕公司(甲方)与半导体研究中心(乙方)签订《补充协议》，约定考虑到乙方实际使用仅为1号楼四、五层中的部分面积，与原合同内容中签订面积有较大出入。故经双方友好协商，对原合同作出重大修改，新签订以下协议内容作为原合同的补充：1、双方同意将原合同中签订的二至五层楼4,522平方米的租赁面积变更为按乙方租赁实际使用面积300平方米计算，主要用于办公及研发。故甲方向乙方收取年租金的面积按300平方米结算，并相应调整为：300×2×365=219,000元/年，租赁期限不变仍为陆年。调整后的租金起算日为原租赁合同起始日2014年5月1日。2、自2014年5月1日起，乙方已支付给甲方房租合计2,569,162元，押金合计642,290.50元，水电费合计35,280元，水电费应按实结算，房租及水电费在已付租金内逐年扣除。诉讼过程中，案外人上海xx中心向本院提交书面材料，要求将其位于闵行区浦江镇康华路XXX号1号楼(即涉案租赁房屋)3层的设备设施搬离，并称2015年6、7月间，半导体研究中心同意其免费使用该租赁房屋，故其将设备全部搬入上述场所，后在同年11月欲搬离该处时遭房屋业主英硕公司的阻拦，无法搬离。后上海xx中心提起诉讼，经法院主持调解，与英硕公司达成一致，将其相关设施设备搬离了上述场所。以上事实，有英硕公司提交的双方签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋的《上海市房地产权证》，租金押金的银行记账凭证，房租费用及水电费用明细，涉案房屋大门、一楼大厅及堆放物品照片，半导体研究中心提供的《补充协议》等证据及当事人的陈述所证实。半导体研究中心对英硕公司所举照片中堆放物品表示并非其所有，租赁房屋所在大楼内有三家公司实际使用，对于英硕公司旨在证明拖欠水电费的付费通知单和电表照片，表示不予认可，租赁期间的电费是根据电力公司的单据金额付费，水费则交给物业管理公司代为缴纳。诉讼过程中，英硕公司对《补充协议》上英硕公司的公章申请鉴定，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对《补充协议》上英硕公司公章的真实性、盖印时间及印章和文字形成先后次序进行鉴定。鉴定机构依据鉴定技术规定对检材和样本等材料进行检测后，出具鉴定意见为：(一)检材《补充协议》甲方盖章处的“上海英硕聚合材料股份有限公司”印章印文与样本材料上“上海英硕聚合材料股份有限公司”印章印文是同一枚印章盖印形成；(二)限于鉴定材料以及鉴定中心技术条件，无法判断检材《补充协议》甲方盖章处的“上海英硕聚合材料股份有限公司”印章印文的盖印时间；(三)检材《补充协议》甲方盖章处的印刷文字形成在先，“上海英硕聚合材料股份有限公司”印章印文形成在后。经质证，英硕公司则对《补充协议》的真实性、合法性仍不予认可，认为该协议是英硕公司的法定代表人在公司负有大量债务而失联后与半导体研究中心的负责人恶意串通，损害公司利益所出具。本院认为，英硕公司与半导体研究中心签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。之后签订的《补充协议》盖有双方单位的公章，虽英硕公司不予认可其真实合法性，但英硕公司亦表示应是其法定代表人所盖，且公司印章经司法鉴定与英硕公司提供的样本一致，故该《补充协议》应当认定为英硕公司与半导体研究中心所签订，系租赁双方对租赁面积、租金调整的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。基于该份《补充协议》，半导体研究中心就涉案房屋的租赁面积应认定为300平方米，租金应以每年219,000元计，现半导体研究中心所付租金已达250多万元，远已超过自2014年5月1日起至今的应付租金，故英硕公司要求其支付拖欠租金的诉讼请求，本院难以支持。对于水电费的请求，英硕公司未能提供充分有效的证据证明半导体研究中心拖欠的具体金额，故亦不予支持。关于半导体研究中心要求解除合同的反诉请求，本院认为，双方发生纠纷后，英硕公司对其认为属于半导体研究中心所有的在租赁场所的货物予以了控制，且案外人上海xx中心亦反映其在租赁场所的物品虽取得半导体研究中心的许可，但因英硕公司的阻挠也无法搬离，由此可以看出，涉案租赁场所实际确由英硕公司控制，半导体研究中心对租赁房屋已不能正常使用，致使租赁合同目的无法实现。鉴于租赁合同目前的履行情况和租赁物的实际使用状况，对于半导体研究中心要求解除租赁合同的请求予以准许。因半导体研究中心对合同解除后的剩余租金、押金等费用的返还不要求在本案中处理，本院亦可准许，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海英硕聚合材料股份有限公司与被告(反诉原告)上海半导体照明工程技术研究中心就上海市闵行区浦江镇康华路XXX号1号楼签订的《房屋租赁合同》解除；二、驳回原告(反诉被告)上海英硕聚合材料股份有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费26,273.43元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费减半计取40元，合计31,313.43元，由上海英硕聚合材料股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐寨华人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一七年四月二十日书 记 员  李 震附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。