广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法三初字第336号原告容佩丽，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××4226。被告贾维维，男，汉族，户籍登记住址山西省太原市万柏林区，现住珠海市斗门区，公民身份号码：×××2210。委托代理律师聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。委托代理律师赵少东，广东莱特律师事务所律师。原告容佩丽（以下简称原告）诉被告贾维维（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，适用简易程序由审判员陈柏能独任审判，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。2015年7月27日，本院裁定本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告容佩丽及被告贾维维的委托代理人聂秀凤、赵少东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月30日，原告向被告出租位于珠海市斗门区城南华丰二区富红苑六栋51号铺，双方签订租赁合同，租赁期限自2012年7月起至2015年7月止，约定初始每月租金1500元，每满一年后的月租金递增100元，截至2015年实际月租金为1700元，被告承担租赁期间的水费、电费及物业管理费。自2015年4月起，原告发现被告一直没有缴交自2013年10月1日起的物业管理费，并拖欠租金。原告向被告催讨，被告拒绝缴交，并在商铺堆积货物以强行霸占原告的商铺。因被告的严重违约行为造成原告极大的经济损失及精神困扰。原告现提起诉讼，请求法院判决：一、被告缴清自2013年10月1日至2015年5月份期间产生的物业管理费4614元；二、被告缴清自2015年3月至5月合计3个月的租金5100元；三、被告在2015年5月底前搬离该铺并且提前终止租赁合同；四、被告承担本案诉讼费。原告为证明其主张提交了如下证据：一、租赁合同，证明原告与被告的租赁关系；二、房产证，证明原告拥有租赁商铺的产权。三、催缴物业费的通知，证明被告没有依约交纳物业费。被告贾维维答辩认为，一、原告无权向被告催要物业管理费，并且被告没有拖欠物业管理费。二、原告已经同意被告以缴纳的保证金抵扣租金。三、由于原告向被告出租的商铺长期漏水，被告付出了很多人力物力，造成拖欠部分租金。因此，原告提出的诉讼请求没有法律依据。被告贾维维提交照片7张，证明商铺长期漏水，对货物造成损坏，照片是被告起诉之后自己拍摄（无提交原件）。在庭审质证过程中，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性没有异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据不予认可。经审查，被告提交的证据没有原件，且是单方形成，不能证明其待证事实，本院不予确认。根据上述采信的书证及当事人的法庭陈述，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告将位于斗门区城南华丰二区富红苑六栋51号铺出租给被告使用，租赁期限自2012年7月10日起至2015年7月10日止，计36个月；本房屋月租金1500元，按月结算，每月月初10日内，被告向原告支付全月租金；2013年8月至2014年7月月租金1600元，2014年8月至2015年7月月租金1700元；租赁期间，水费、电费、物业管理费以及其它由被告居住而产生的费用由被告负担，租赁结束时，被告须交清欠费；被告同意预付1700元作为保证金，合同终止时，被告缴清租金、水电费及其他费用后，原告退回全部保证金。租赁期内，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的30%违约金。租赁合同签订后，被告依约履行支付租金义务。但自2015年3月开始，被告没有向原告交纳租金。后经双方口头约定，原告同意被告以支付的保证金抵扣拖欠的部分租金。2015年7月23日，珠海万山红物业管理有限公司向原告发出催缴物业费的通知，内容：根据物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同之规定，自2013年10月1日起，凡属小区范围内的住户和商铺开始收取物业管理费。你铺位面积87.9平方米，收费标准为1.5元／平方米（物业管理委托合同第五章第二条第一项），每月物业费为131.85元，你自2013年10月1日至2015年7月30日共计22个月，已欠物业管理费2900.7元，滞纳金2871元（物业管理委托合同第五章第二十条第三项，每日按千分之三收取）。另外，从2015年1月1日起每月收消防设施维修基金3元，一年36元，从2015年7月份代环卫所收取卫生清运处理费每月42元，共计为5849.7元，请你积极配合到物业管理处及时交费。庭审过程中，被告自认没有交纳物业管理费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告在协商一致的基础上签订租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。原告主张被告自2015年3月起拖欠租金及不缴纳物业管理费，已构成违约。被告答辩认为由于原告提供的租赁房屋长期漏水，被告因此付出了很多人力物力，导致拖延支付租金。原告予以否认。本院认为，被告作为负有履行合同约定支付租金、物业管理费义务的一方当事人，对履行发生争议，负有举证责任。被告提交单方制作的照片，不能证明其待证事实，因此其提出拖延支付租金的理由不成立。被告没有正当理由不履行支付租金、物业管理费义务，已构成违约，原告要求解除合同，被告交还承租的商铺及支付拖欠的租金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。由于涉案租赁合同约定期限于诉讼期间届满，合同终止，但并不因此免除被告违约责任，原告仍然有权请求被告履行交还承租商铺、支付拖欠租金等相关义务的权利。原告要求被告支付2015年3月至5月份期间的租金合法有据，应予支持。被告应付原告2015年3月至5月份租金共5100元，双方同意以保证金1700元抵扣租金，被告尚应付原告2015年3月至5月租金3400元。原告要求被告支付物业管理费4614元，被告答辩认为原告无权提出该项主张。本院认为，根据原告提交的催缴物业管理费通知，结合原、被告双方的陈述，应认定原告需要缴交涉案租赁商铺所在小区的物业管理费。双方在租赁合同中明确约定租赁期间水费、电费、物业管理费以及其它由被告居住而产生的费用由被告承担，由于双方没有与物业管理公司约定争议物业费由被告直接向物业公司缴纳，亦即物业公司仅能依物业管理公司要求原告缴纳物业费，而无权直接向被告主张权利，被告没有履行该项义务，原告依合同约定当然有权向被告主张。被告答辩意见理由不成立，本院不予采纳。根据催缴物业费通知，结合原告的诉讼主张，本院核定被告应承担2013年10月1日至2015年5月30日物业费为2652元【商铺面积87.9平方米×1.5元／平方米／月×20个月＋2015年1月1日至2015年5月30日的消防设施维修基金15元（按3元／月计算）】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院判决如下：一、被告贾维维应于本判决发生法律效力之日起十日内将所承租的位于斗门区城南华丰二区富红苑六栋51号商铺交还给原告容佩丽。二、被告贾维维应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告容佩丽2015年3月至5月期间的租金3400元。三、被告贾维维应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告容佩丽2013年10月1日至2015年5月30日物业费2652元。四、驳回原告容佩丽的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，诉讼保全费120元，合计170元，由被告贾维维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  陈柏能代理审判员  何 莹人民陪审员  梁国裕二〇一五年九月十五日书 记 员  裴 璐附：裁判所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。