吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)吉2401民初1055号原告：王凤春，男，汉族，住和龙市。委托代理人：崔京爱，吉林平岗律师事务所律师。被告：何金襟，女，汉族，住延吉市。委托代理人：李伟，吉林敖联律师事务所律师。第三人：延吉天峰房地产开发有限公司，住所：延吉市新兴街团结路97号。法定代表人：金武，该公司总经理。委托代理人：沈揆范，该公司职员。委托代理人：焦成栋，该公司法律顾问。原告王凤春诉被告何金襟、第三人延吉天峰房地产开发有限公司（以下简称“天峰公司”）商品房买卖合同概括转让纠纷一案，本院于2017年2月10日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告王凤春及其委托代理人崔京爱，被告何金襟及其委托代理人李伟，第三人天峰公司的委托代理人沈揆范、焦成栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤春诉称：2016年11月9日，王凤春将其在天峰公司处以顶账的方式获得的房屋即延吉市铁南佳雅花园X号楼4单元XX2号出售给何金襟。双方约定，房屋总价值3X.X万元，何金襟先支付定金2万元，剩余2X.X万元等办理正式购房合同后予以支付。2016年12月2日，王凤春通过天峰公司给何金襟办理了正式购房合同并在房产局办理了备案手续。何金襟应根据双方卖房合同的约定向王凤春支付剩余房款2X.X万元，但至今未支付。现王凤春诉至法院，要求何金襟继续履行房屋买卖合同并支付房款2X.X万元，并承担本案律师费1万元及本案诉讼费用。何金襟辩称：1、何金襟已经履行完毕与王凤春之间的房屋买卖合同义务，不应成为本案诉讼被告；2、王凤春起诉要求何金襟支付房款2X.X万元，无事实和法律依据。从本案“内部认购合同书”、“车库买卖合同”中可以看出两份合同的经办人都是王凤春，也就是说王凤春和天峰公司是同意和认可将该房屋出售给何金襟。在签订正式的商品房买卖合同及备案时，天峰公司明确说按照商品房预售监管的规定，要将购房款打入房产局监管的账户才能进行备案，所以何金襟是在王凤春的同意下将剩余房款2X.X万元汇入天峰公司提供的账户内后，天峰公司才与何金襟签订了房屋买卖合同，并进行了登记备案。反过来说，如果王凤春不同意将剩余房款汇入天峰公司账户内，天峰公司也不会更不能与何金襟签订正式的商品房买卖合同及备案，王凤春和何金襟之间的房屋买卖合同也完全无法履行。从王凤春与何金襟签订的卖方合同基本信息及总价款、何金襟汇入天峰公司房款数额来看，也能认定何金襟是在三方的同意下、履行完了所有合同义务。综上，请法院依法驳回王凤春的诉讼请求。天峰公司陈述:1、王凤春与天峰公司因工程款纠纷在本院进行诉讼，只有该工程款纠纷案认定诉争房屋归王凤春所有，其才享有诉权，但该工程款纠纷案尚未审结，所以王凤春在本案中不享有诉权。2、根据《物权法》之规定，天峰公司对诉争房屋拥有处分权，即使与王凤春有购房合同形成的仅是债权，这又归结到上述第一点与王凤春的工程款纠纷中，所以王凤春不享有房屋的所有权。3、王凤春与何金襟协议将剩余购房款打入天峰公司账户是因为何金襟购房时要求必须备案，只有购房款打入房产局备案的指定账户中才能进行备案，如不打入该房屋不能进行备案。现王凤春与何金襟均未将全额购房款3XXX80元打入房产局备案指定账户，所以诉争房款并未交清。经本院审理查明：2016年5月23日，天峰公司与王凤春签订“抵付王凤春新光工程款房屋明细”，约定天峰公司将延吉市铁南佳雅花园X号楼4单元XX2号、车库X-X2按施工进度分批拨付给王凤春，拨付房屋及车库以公司内部认购合同为准。2016年11月9日，王凤春与何金襟签订卖房合同，约定王凤春将延吉市铁南佳雅花园X号楼4单元XX2号、面积9X平方米的房屋卖给何金襟，包括车库，车库位置C区号段由何金襟任意挑选；车库和房屋总价值3X.X万元，定金2万元，剩余2X.X万元等拿到购房合同时全部结清。同日，王凤春给何金襟出具收条一份，证明其收到了何金襟的2万元定金。2016年12月2日，何金襟与天峰公司签订了内部认购合同书，约定天峰公司将延吉市铁南佳雅花园X号楼4单元XX2号、面积9X.X平方米的房屋（此房屋是天峰公司给施工单位以工程款拨付的房屋）出售给何金襟，单价4XX0元，总价3X.XXX0万元；2016年12月2日交付；本合同是施工单位王凤春与何金襟发生的法律关系，天峰公司与何金襟无任何经济往来，不负任何法律责任，乙方经办人处有“王凤春”签字。同日，天峰公司与何金襟签订车库买卖合同，约定天峰公司将延吉市铁南佳雅花园X号楼南侧编号为X-X0号、面积为X3平方米、车库总价为XX.5万元的车库出售给何金襟。2016年12月27日，天峰公司与何金襟签订商品房买卖合同（预售），约定天峰公司将延吉市铁南佳雅花园X号楼4单元XX2号、建筑面积9X.X2平方米的房屋出售给何金襟，房屋总价款1X.XX40万元。同日，何金襟将2X.X万元汇入天峰公司0731XXXXXXXXX2960账户内。何金襟至今未向王凤春支付2X.X万元剩余房款。认定上述事实的主要证据有：抵付王凤春新光工程款房屋明细、申请报停缴费单、卖房合同书、收条、内部认购合同书、车库买卖合同、商品房买卖合同（预售）、延边农村商业银行电汇凭证、王凤春、何金襟及天峰公司的陈述。何金襟还提供了电话录音一份，因王凤春、天峰公司对其真实性均无异议，故本院对该份证据的真实性予以采信。证人翟多华（翟多华，男，1960年4月25日生，汉族，无职业，住延吉市东新一队）的出庭证言，因翟多华与何金襟系朋友关系，且证言的真实性无法核实，故本院对该份证据不予采信。天峰公司提供了本院开庭传票一份，因与本案不具有关联性，故本院对该份证据不予采信。本院认为：王凤春因施工天峰公司的新光工程，天峰公司以房抵付工程款，王凤春与天峰公司形成了商品房买卖合同关系，即王凤春用工程款折抵诉争房屋的房款。王凤春购买诉争房屋后，将诉争房屋以3X.X万元的价格出售给了何金襟，何金襟向其支付了2万元的定金，约定剩余2X.X万元签订正式购房合同时全部结清。在王凤春的同意下，何金襟与天峰公司签订了内部认购合同书，何金襟与天峰公司形成了商品房买卖合同关系，王凤春退出了原商品房买卖合同关系，王凤春与何金襟形成了商品房买卖合同的概括性转让关系。现何金襟已经与天峰公司签订了正式的商品房买卖合同（预售），并实际取得了诉争房屋，根据合同的相对性原则及《中华人民共和国合同法》第八十八条、八十九条的规定理应向王凤春支付剩余的房款。故王凤春要求何金襟继续履行合同支付剩余2X.X万元房款的诉讼请求，本院予以支持；关于王凤春要求何金襟支付1万元律师代理费的诉讼请求，因无合同约定，本院不予支持。关于何金襟主张是在王凤春的同意下将剩余2X.X万元房款交给天峰公司的抗辩主张，因未能提供证据予以证明，本院不予采信；至于何金襟将剩余2X.X元房款交给天峰公司的事实，其可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告何金襟于本判决生效后立即向原告王凤春支付欠款2X.X万元。如果被告何金襟未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5770元（原告已预交），减半收取2885元，保全费2010元，共计4895元，由被告何金襟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  邱艳红二〇一七年三月二十一日书记员  王彩霞