福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第3531号原告陈国铨，男，1979年3月12日出生，汉族，住长乐市。委托代理人陈本鹤、陈清枝，福建宇开律师事务所律师。被告福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司，住所地长乐市解放路66号团结小区1座901、902室。法定代表人邹长泉，该公司董事长。委托代理人陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。委托代理人黄功石，福建建达（长乐）律师事务所实习律师。原告陈国铨与被告福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司（以下简称新纪建筑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理。依法由审判员郑家峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国铨的委托代理人陈本鹤、陈清枝，被告新纪建筑公司的委托代理人陈声梁、黄功石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国铨诉称：2011年，原告陈国铨向被告新纪建筑公司购买由其开发的位于长乐商品房，《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了全部购房款688433元，2012年8月28日，被告将案涉房产交付原告使用，由于被告的原因，被告迟迟无法为原告办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按（2）项处理，（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的的0.01%向买受人支付违约金。被告已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故诉请判令被告新纪建筑公司向原告支付自2012年10月28日至2015年9月10日期间逾期办理房屋所有权证的违约金72078.93元（688433元0.01%1047天），之后的违约金按上述标准续计至办理产权登记之日止。被告新纪建筑公司辩称：一、被告将案涉房产交付原告使用的时间是2013年7月。二、原告的诉讼请求既不明确也不具体。三、本案中，被告不存在违约行为，原告主张无法办理产权证的原因是被告造成的，没有任何证据支持。四、案涉房产不能办理环保验收的原因在于长乐市政府（该案涉小区的污水暂时无法接入市政污水管网，导致环保无法验收），这是个事件，要求商业主体为政府行为承担责任，并不公平。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院应当驳回原告的诉讼请求。原告陈国铨向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》及补充协议复印件一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应承担逾期办理产权证的违约责任。2、购房发票及借款合同复印件，证明原告已还清全部购房款。被告新纪建筑公司向本院提交的证据有：被告于2015年9月9日向长乐市政府提交的《关于尽快办理项目备案验收的报告》及长乐市人民政府办公室办文单（复印件），证明污水管道未接通，导致案涉房产的建设项目环保无法通过验收，长乐市政府现正在解决这个问题。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告存在违约行为；对原告提交的证据2的真实性及证明力均无异议。原告认为被告提交的证据是复印件，真实性无法确认，该证据不但不能证明被告要待证的事实，恰恰可以看出无法办理产权证的原因在于被告。经审理查明：2012年4月30日，原告陈国铨（买受人）与被告新纪建筑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买由被告开发建设的位于长乐商品房，建筑面积共95.19平方米，总价款688433元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约付清总价款688433元，被告亦将案涉房产交付原告使用，原告同意接收使用。被告至今未通过案涉房产开发建设项目的竣工验收，无法按合同约定将案涉房产权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案。本院争议的焦点在于1、被告将案涉房产交付原告的时间？2、不能办理房屋所有权证的责任？本院认为：原告陈国铨与被告新纪建筑公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告陈国铨按约定向被告新纪建筑公司支付了全部房款，被告理应按照约定向原告交付验收合格的案涉房产及履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。关于争议焦点1，双方原约定于2012年7月30日前被告将符合各项约定条件的商品房交付原告使用，但直至现在该案涉房产的建设项目仍未通过竣工验收，原告认为双方实际交房时间是2012年8月28日，被告认为实际交房时间是2013年7月份，双方均未提供证据证明。原告自认于2012年8月28日同意接收房屋，应当视为原、被告已就交房条件的变更达成合意，故本案案涉房产交付使用时间应为2012年8月28日。关于争议焦点2，被告认为本案逾期办理房屋产权登记并非被告的原因造成，而是建设项目不能通过环保验收，其原因在于长乐市政府，其不应承担违约责任的辩解意见，因被告所提供证据未能充分证明其主张的事实，且是被告与相关行政部门之间的关系，被告以此抗辩逾期办证的理由不成立，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。故被告应自案涉房产交付（2012年8月28日）60日起（即2012年10月28日），按已付款688433元的0.01%向原告支付违约金，直至办理案涉房产报产权登记机关初始登记止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司应于本判决生效后十日内向原告陈国铨支付逾期办理产权权属证书违约金（违约金数额计算方式，以688433元为基数，按日0.01%计，自2012年10月28日开始，计算至被告办理商品房初始登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元，由被告福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  郑家峰二〇一五年十二月十日书记员  高 蜀附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。