河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1081民初4773号 原告：张宏伟，男，1982年1月7日出生，汉族，住霸州市。 委托代理人：蒋妹娟，河北圣鼎律师事务所律师。 被告：杨雪，女，1990年10月18日出生，汉族，住霸州市。 委托代理人：贾俊清，河北贾俊清律师事务所律师。 原告张宏伟与被告杨雪为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法由审判员温少波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人蒋妹娟，被告及委托代理人贾俊清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年8月11日被告购买位于霸州市武平名郡(锦绣华府)住宅小区20号楼1单元1-403室，建筑面积86.73平方米。2015年9月7日被告向河北银行办理购房贷款29万元，2016年7月11日，被告将上述楼房出售给原告。同时原告向被告交付10万元首付款。同日被告将房屋交付给原告。之后原告继续用被告银行卡偿还此楼房贷款，由原告继续履行2015年9月7日被告与河北银行签订的个人住房担保借款合同。2017年4月29日，原告又向霸州市武平房地产开发有限公司转账交纳被告未交纳的房屋首付款58000元。双方约定原告还清贷款后通知被告，由被告协助原告办理房屋过户手续。2017年4月份原告想偿还全部银行贷款，办理房屋过户手续，一直与被告沟通要求其协助办理银行解押手续，被告始终不配合，导致原告无法办理房屋过户手续。为维护原告合法权益，特起诉要求被告协助原告办理武平名郡（锦绣华府）住宅小区20号楼1单元1-403室房屋过户手续，并承担本案的诉讼费用。 被告辩称，1、被告方请求中止对本案的审理，理由是被告诉原告解除该房屋买卖合同一案，已经贵院2017年8月30日立案，被告已经提交该案件受理通知书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条第5项的规定，本案需以另一案件审理结果为依据，而另一案件尚未审结，故应中止审理本案。根据法律规定解除权是形成权，应当自法院将解除合同的诉状送达给本案原告之日即解除了该合同，而不是于判决之日再解除，故本案是否解除是审理本案的关键所在。2、经过查阅相关法律规定，原、被告之间所签订的房屋买卖合同系无效合同，理由是本案争议房屋系按揭贷款所购买，双方签订买卖合同时，该房屋处于抵押状态，现在依旧是抵押状态，根据《中华人民共和国担保法》第49条的规定，本案在签订合同的时候没有通知银行，所以为无效合同，应驳回原告的诉讼请求。 原告补充意见为：1、被告提到中止本案审理，无事实和法律依据，被告主张的解除合同为其答辩意见，与本案审理的房屋买卖纠纷为同一法律关系，应当由本案一并审理，而不应再重新提起诉讼。因此，其主张的解除合同之诉，为重复诉讼，应当予以驳回。2、原、被告双方签订的涉案房屋的买卖合同，是双方真实意思表示，是真实合法有效的，且双方均已履行各自的合同义务，因此房屋买卖合同不是无效合同，被告将其房屋办理抵押贷款不影响合同的效力。 被告补充意见为：1、我们认为解除合同之诉与本案并非同一诉讼，不属于重复起诉。本案应以另解除案的审理结果为依据。2、违反法律的强制性规定的合同是无效合同，并不因双方是否已经履行来认定为有效，本案违反了担保法的强制性规定，故当属无效。 在庭审中原告向本院提供以下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份。 2、被告与霸州市武平房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同复印件一份、被告与河北银行股份有限公司霸州支行、霸州市武平房地产开发有限公司签订的个人住房担保借款合同一份。证明被告于2015年8月11日购买霸州市（锦绣华府）20号楼1单元1－403室。被告于2015年9月7日在河北银行办理了29万元的住房贷款。 3、原、被告签订的房屋买卖协议一份、收条一张、手机银行转账记录一份，被告户名的河北银行银行卡一张、手机银行交易记录一份。证明被告于2016年7月11日将其购买霸州市（锦绣华府）20号楼1单元1－403室出售给原告。原告于签订合同当日支付购房款10万元，购房款由原告通过手机银行贷款直接划至被告账户。协议约定贷款还款日期为每月21日前，原告依照协议约定并于每月21日前将款项汇入被告的河北银行还款账户，因此原、被告签订的房屋买卖合同是真实合法有效的，原被告双方均已履行约定的合同义务。 4、2016年7月11日，河北银行霸州支行出具的单据6张。证明签订本案房屋买卖协议当日被告配合原告去河北银行霸州支行办理被告杨雪银行卡修改密码、更换手机号业务，方便原告按期偿还房屋贷款。 5、借款单一张、银行交易明细两张。证明原告于2016年7月14日、2017年4月29日向霸州市武平房地产开发有限公司支付被告未支付的购房款项共计82000元。 6、2016年7月14日收据3张。证明原告购买本案房屋后购买报警器材，向武平房地产开发公司交纳公共维修费、契税、办理房产证的费用及向物业交纳物业费情况。 7、河北银行的短信内容7张、手机银行记录4张。证明每个月21日河北银行扣划贷款，原告在合同约定期内按时向银行还贷。 8、原告与被告的短信记录4张。证明原告邀请被告一起去银行办理全部还款手续，被告拒不配合，致使原告无法办理房屋过户手续。 9、电子银行的（手机银行调出的）单据：2017年4月21日上午7时零8分，还款的账户上原告转入5000元用于偿还贷款。2017年6月21日上午7时40分，原告给还款的账户转入3000元用于偿还贷款。2017年8月21日上午7时10分，原告给还款的账户转入1300元用于偿还贷款。 10、最高人民法院的指导性判决书一份。证明最高人民法院对某日期前包括当日的一个详细的概述，已经有明确的意见。 被告的质证意见为，对所有证据的真实性都没有异议，但是除了证1、2之外，所有证据的合法性均不认可，理由是关于证3，因为违法了担保法第49条的强制性规定，依法应认定为无效，而且从该份合同内容可以看出，合同第六条原告如不能按时偿还此房屋的银行贷款，给被告造成三次不良记录，被告有权解除原、被告之间签订的该房屋买卖合同，收回此房，退回原告购买该房的所有费用。本案中原告从签订合同至今已经有四次未按时还款的行为，给被告造成了四次不良记录，故按此规定，被告有权解除此合同。关于证7，可以显示原告没有如约还款，按照时间金额还款，其中有四次时间是2016年11月、2017年4月、6月和8月。所以上述证据均不能达到原告方的证明目的。关于证9，按照银行的习惯，银行应该是21日早上还房贷。所以应该在20日之前就把钱存进银行。双方当事人在订立合同时也是这么理解的。对证10，代理人认为不属于法律，我国不是判例法，应由全国人民代表大会制定法律。 在庭审中被告向本院提供以下证据： 1、被告的身份证复印件一份。证明被告的主体身份。 2、河北银行账户历史交易明细清单两张。证明原告有四次未如约还款的行为，给被告造成四次不良记录。 3、被告的个人信用报告明细一份。证明目的同证据2。 4、被告起诉原告解除合同的诉讼费票据一张，证实被告已经于2017年8月30日向本院立案，依据双方签订的买卖合同第六条的约定，解除合同。 5、原、被告双方房屋买卖合同的复印件一份。证实该第六条明确约定，原告违约的时候被告有权解除合同，从而证实本案中发生了第一个争议焦点中有可变更的情节。 从证据2和证据3中明显可以看出原告于2016年11月和2017年的4、6、8月没有在合同约定的21日之前按照时间和金额还款，明显有违约行为。而且从征信报告上清楚的表明有四次不良记录，关于征信报告的真实性，作为当事人只能打出这个报告，这个报告上银行不给加盖公章，可以结合证据2，和证据2比对时间可以看出时间是相同的。关于证据5，原告认可真实性，那么结合证据2、3可以看出符合第六条规定的解除条件。 原告的质证意见为，对证据1没有异议，对证据2真实性没有异议，对被告的证明目的不予认可，该证据无法显示原告逾期还款，被告提供给原告的贷款合同未有明确的还款日期，被告明确告知原告还款日期为每月的21日，加之银行于每月21日扣划银行的贷款，原告有理由相信实际银行的还贷日为每月的21日，原告在每月的21日前包括21日还款不存在违约行为，如果21日之后还款给被告造成三次不良记录，原告属于违约，但是本案中原告没有造成违约，至于是否有不良记录，与原告无关。对证据3、真实性不予认可，证明目的不予认可，该信用报告没有任何单位的公章，该信用报告中也未显示被告信用受损，也没有不良记录的情况。证据4的真实性没有异议，关联性不认可，该证据证明被告存在重复诉讼的情况。应当对其诉讼予以驳回。证据5、真实性没有异议，对被告的证明目的不予认可，该合同为双方真实意思表示，是合法有效的，该合同签订后，不存在重大误解以及显失公平的情况，不具有可撤销性、可变更性。同时该合同也不存在也不符合法定解除的理由，合同签订后原告如期履行了交付首付款及银行贷款的义务，原告不存在违约行为。关于合同第六条的约定，21日之前还款，最高院判例里明示了履行期限的解释，在某期日前履行也包括在该期日当天履行，所以本案中原告最晚的还款日为21日上午10时，也就是说也在21日履行，所以原告对合同的履行，没有违约。 经过原、被告双方的举证质证，本院对证据认证如下：因被告对原告提供的证据的真实性没有异议，本院对原告提供的证据的真实性均予以采信，因原告对被告提供的证据1、2、4、5的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以采信。关于被告提供的证据?3，因该份证据没有加盖公章，且原告偿还贷款的时间均在原、被告合同约定的时限内，故本院对被告该项证据的证明目的不予采信。 原告在庭审中陈述：买房的时候给了被告10万元购房款，又给售楼处支付了82000元，之后原告又交了涉案房屋的契税19000多元，还有物业费、维修基金等。 被告在庭审中陈述：我当时是4700多元一平米买的涉案房屋，首付是分期的，先交了6万的分期购房款给开发商，又交了2万的房贷。卖给原告时是让原告给我10万元，其他贷款及余下的首付分期款由原告偿还。 经审理查明，被告于2015年8月11日与霸州市武平房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被告购买位于霸州市武平名郡（锦绣华府）住宅小区第20座1单元1-403室，建筑面积86.73平方米，单价为每平米4833元，总金额419166元。首付款129166元，贷款290000元。原、被告于2016年7月11日签订房屋买卖协议，约定原告向被告购买位于霸州市武平名郡（锦绣华府）住宅小区第20座1单元1-403室。原告支付了被告拖欠霸州市武平房地产开发有限公司的剩余首付款，同时另行给付被告10万元，并使用被告的银行卡继续偿还该处房产的银行贷款，双方约定原告还清房屋贷款后，被告协助原告办理房屋过户手续，过户费用由原告承担。同时合同中约定原告如不能按时（购房贷款合同中规定每月21号之前）按揭偿还此房屋的银行贷款给被告造成3次不良记录，被告有权解除双方之间的房屋买卖合同，收回此房，退还原告购买此房的所有费用。被告抗辩称原告于2017年4月、6月和8月逾期偿还贷款，上述三个时间经原、被告双方确认分别为：2017年4月21日上午7时08分，2017年6月21日上午7时40分，2017年8月21日上午7时10分。 本院认为，关于被告以涉案房屋系按揭贷款所购买，双方签订买卖合同时，该房屋处于抵押状态，至今仍为抵押状态，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，因原、被告双方在签订房屋买卖合同时没有通知贷款银行，所以为无效合同的抗辩理由,根据《中国人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”且《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十五条记载：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。”现原告表示要求全部偿还贷款并多次催促被告去协助办理银行贷款解押手续，以实际行为作出了其要求代为清偿债务消灭抵押权的意思表示，被告既主张解除合同又主张合同无效，相互矛盾,故本院对被告上述抗辩理由不予支持。被告以原告违反了原、被告之间签订的房屋买卖协议第六条约定，即原告三次逾期偿还贷款给被告造成不良记录，所以应解除该份协议的抗辩理由，因原、被告双方约定于每月21号之前偿还贷款，但原、被告双方均认定的贷款合同中没有关于还款时间的约定，且《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条规定：民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“以外”，不包括本数。故原、被告约定的“21号之前”，应包括21日当天。故原告上述还款行为未给被告造成不良记录，被告要求解除合同的条件未成就，故本院对被告该抗辩理由不予支持。综上所述，原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告已经按照房屋买卖协议约定履行了给付对价的义务，被告亦应履行相应的义务，且原告已占有使用房屋至今，故本院对原告要求被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下： 被告杨雪于本判决生效后七日内，按照合同约定协助原告张宏伟办理座落于霸州市武平名郡（锦绣华府）住宅小区第20座1单元1-403室房屋过户的相关手续。 案件受理费100元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉案件受理费100元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  温少波 二〇一七年九月十五日 书记员  马 燕