安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初2133号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区锦绣大道316号桃花管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E（1-1）。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 被告：岳世峰，男，1982年8月13日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，安徽万世律师事务所律师。 被告：合肥思行合一商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区紫云路7598号亚坤大厦商业办公楼2201室，统一社会信用代码91340100562179583N。 法定代表人：唐杰，总经理。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告岳世峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告桃花经济发展公司在诉讼过程中申请追加合肥思行合一商业经营管理有限公司（以下简称思行合一公司）为共同被告，本院依法予以准许，并由审判员朱利琴独任审判，分别于2017年9月14日、2017年10月23日两次公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强，被告岳世峰的委托诉讼代理人李锐到庭参加诉讼，被告思行合一公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还顺美家园1#楼第1层A136商铺；2、判令两被告连带支付原告2015年11月15日至2017年4月14日期间的房屋占有使用费238765元（按265㎡×53元/㎡/月计算，后续房屋占有使用费仍按此标准计算至返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月31日，原告桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租桃花经济发展公司顺美社区1号商业楼。2013年9月10日，思行合一公司与被告岳世峰签订《顺美购物广场儿童乐园联营合同》，由被告租赁该广场第1层A136商铺经营儿童乐园项目，租赁期限五年，思行合一公司以该场地入股，第一年、第二年按营业额的20%，第三年、第四年按营业额的30%支付租金。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户（含被告）通知原告与思行合一公司的租赁合同及补充协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年11月15日之后的租金应直接支付给桃花经济发展公司，但此后，被告占用房屋至今未缴纳房屋使用费（参照顺美商场1号楼第1层平均租金53元/月/㎡计算）。 岳世峰辩称：岳世峰与思行合一公司签订的是联营而非租赁合同，不能比照租赁关系计算租金或房屋占有使用费。原告桃花经济发展公司作为房屋所有权人及出租人，在解除与思行合一公司之间的租赁合同关系后未及时告知岳世峰，也未对顺美购物广场尽到其应尽的管理维护责任，导致被告岳世峰的经营受到影响，无以为继，而思行合一公司早已退出商场运营，导致被告无法及时交还房屋，本案诉讼过程中，被告已于2017年8月14日将A136商铺清场并交还原告桃花经济发展公司，故原告桃花经济发展公司应向其合同相对方思行合一公司主张租金，不应向被告岳世峰主张房屋占有使用费。综上，请依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：原告桃花经济发展公司系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人。2013年元月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租给思行合一公司从事商业经营。租赁期10年，免租期一年，自2013年至2023年止，2014年1月23日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《补充协议》一份，确认涉案租赁房屋面积为20591㎡，双方一致同意2013年8月2日至2014年8月1日为免租期，2014年8月2日至2017年8月1日期间的租金标准为13元/㎡/月，年租金总额为3212196元，以后每三年递增5%。2013年9月10日，思行合一公司（甲方）与岳世峰（乙方）签订《顺美购物广场儿童乐园联营合同》，约定由甲方提供营业场地（顺美购物广场1层，铺位编号136，建筑面积为265㎡），乙方出资儿童乐园设备、内部装修、营业员工资以及电费等一切相关费用，并配合甲方开业，联营项目为儿童乐园及儿童用品销售，合同期从2013年9月10日至2018年9月9日，第一年、第二年按总营业额20%扣点，第三年至第五年按总营业额30%扣点，每月结算一次，每月5号为结算日（如遇节假日则顺延），结算上一期的营业款，因乙方经营可能产生的税费由乙方自行承担。甲乙双方签订本合同时，乙方需交纳合计人民币12000元，作为消费者质量投诉及处理相关问题的质量保证金及履约保证金，合同终止后，乙方办理完正常退铺手续后，满三个月全额退还（不计利息）。2017年4月12日，原告桃花经济发展公司向岳世峰发出催告函，表明桃花经济发展公司与思行合一公司于2013年1月31日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除，对于2015年11月15日之后的租金由各承租商户于2017年4月30日前直接支付给桃花经济发展公司对于岳世峰应付租金参照顺美购物广场1号楼第1层平均租金53元/㎡/月计算，逾期支付的，桃花经济发展公司将收回顺美家园1#楼第1层A136商铺。本案诉讼过程中，2017年8月14日，被告岳世峰将其所经营商铺清场并交还原告桃花经济发展公司。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司（以下简称创行合一公司）对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，原告桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，该判决现已生效。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，思行合一公司系承租人，而被告岳世峰与思行合一公司所签订的《顺美购物广场儿童乐园联营合同》虽名为“联营”，但从其合同内容来看，亦应认定为转租合同，其与其他租赁合同的区别仅在于租金支付方式不同，即岳世峰系按照营业额的比例向思行合一公司支付租金，故对于被告岳世峰应认定为案涉A136商铺的次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告岳世峰支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。又因，本案诉讼过程中，被告岳世峰已于2017年8月14日交其所租赁的顺美家园1#楼第1层A136商铺交还原告桃花经济发展公司，对此，本院依法予以确认。 关于被告岳世峰应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人主张腾房并支付房屋占有使用费，现因诉讼过程中，被告岳世峰已于2017年8月14日将其所租赁的顺美家园1#楼第1层A136商铺交还给原告，故被告岳世峰仅需支付2015年11月15日至2017年8月14日期间的房屋占有使用费，对于原告桃花经济发展公司主张的2017年8月14日以后的房屋占有使用费不予支持。对于占有使用费标准，桃花经济发展公司仅提交数份顺美购物广场一楼商户的租赁合同来证明岳世峰所承租的一楼平均租金为53元/㎡/月，对此，被告岳世峰不予认可，鉴于桃花经济发展公司与思行合一公司就案涉顺美购物广场所约定的2014年8月2日至2017年8月1日期间的租金标准为13元/㎡/月，从公平原则考量，本院对于被告岳世峰应支付的房屋占有使用费标准酌定为33元/㎡/月。租赁期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致影响到次承租人的经营收益并实际产生了损失，对于该损失，次承租人主张从租金中酌情扣减，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩，同理，对于次承租人向承租人思行合一公司支付的12000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人原告桃花经济发展公司主张退还或冲抵房屋占有使用费。又鉴于桃花经济发展公司在本案诉讼过程中表示给予被告免除2015年11月15日之后六个月的租金，该意思表示真实有效。据此，本院依法确认被告岳世峰应支付原告桃花经济发展公司房屋占有使用费119175元[（33元/㎡/月×265㎡×21个月）-（33元/㎡/月×265㎡×6个月）-12000元]。对于原告桃花经济发展公司诉请由被告思行合一公司与被告岳世峰对房屋占有使用费承担连带清偿责任，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告岳世峰应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司房屋占有使用费119175元； 二、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司对被告合肥思行合一商业经营管理有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4881元，减半收取2440.50元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担1586.50元，由被告岳世峰负担854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一七年十二月四日 书记员  汪菡佳 附相关法条： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。