湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘02民终1765号上诉人（原审原告、反诉被告）刘冲，男，汉族，1991年6月6日出生，住湖北省大冶市。特别授权委托代理人刘念华，男，汉族，1966年1月10日出生，住湖北省大冶市。系原告父亲。被上诉人（原审被告、反诉原告）张健，女，满族，1961年3月22日出生，住湖南省株洲市天元区。特别授权委托代理人朱建青，湖南天舒律师事务所律师。委托代理人毛毕文，湖南天舒律师事务所律师。上诉人刘冲因与被上诉人张健房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院作出的（2015）株荷法民一初字第1686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法由组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘冲的委托代理人刘念华，被上诉人张健及其委托代理人朱建青、毛毕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘冲上诉请求，撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求。理由是：1、《二手房定金协议书》的主旨是上诉人向被上诉人支付一万元购房定金，协议中约定的房价包含被上诉人代为精装修的价格，一审以此协议认定房屋交易价格，与客观事实不符。2、一审判决片面采信被上诉人提供的证据，而对上诉人提交的证据不予认定，缺乏公正。3、一审判决采信被上诉人所谓协议避税违法一说，并要求上诉人支付13.6万元，实际是支持被上诉人的不诚信行为。被上诉人张健答辩认为：1、上诉人认为《二手房定金协议书》约定的房屋价格包含有答辩人代为精装修的价格在内，明显是强词夺理，没有任何事实依据。2、一审法院证据采信正确，事实认定准确、清楚，作出的判决也是公平、公正的。3、一审法院支持答辩人的反诉请求，适用法律正确，是维护社会的公平、公正，打击不诚信的行为。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘冲向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2015年7月27日签订的房屋买卖合同合法有效；2、被告办理土地证过户手续。张健向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2015年7月27日签订的《株洲市二手房买卖合同》无效；2、反诉被告支付反诉原告房屋余款136000元及违约金10000元。一审法院认定事实：2015年7月10日，原告刘冲与被告张健签订《二手房定金协议书》，约定被告刘冲预订坐落株洲市荷塘区东湖路佳苑小区11栋501号房屋，预订总价款为396000元。被告签订本合同时，支付定金人民币10000元，作为双方当事人签订商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，支付的定金转为房屋价款。预定期为50日，双方于2015年8月30日前签订《二手房买卖协议书》。合同签订后，被告当日收取原告定金10000元。2015年7月27日，原、被告双方共同到株洲市房产局签订《株洲市二手房买卖合同》，约定被告将坐落于荷塘区东湖路佳苑小区11栋501号房屋（所有权证：1000246588）出售给原告，房屋转让价款为250000元。房屋转让税费由原告刘冲承担，原告在签订本合同之日一次性将房屋转让价款存入资金监管专用账户。合同签订后，原告刘冲于当日将250000元存入资金监管专用账户，并向株洲市芦淞区地方税务局交纳了相关税费，其中计税依据为286800元。被告已将位于株洲市荷塘区东湖路佳苑小区11栋501号房屋过户至原告刘冲名下，后原告未按约将余款付清，被告未将土地使用权办理过户登记手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告刘冲与被告张健就位于株洲市荷塘区东湖路佳苑小区11栋501号房屋自愿达成买卖协议，并签订房屋买卖合同，原告向被告支付购房款，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立。原告刘冲主张按双方于2015年7月27日签订的《株洲市二手房买卖合同》确认房屋转让款为250000元，反诉原告张健主张按双方于2015年7月10日签订《二手房定金协议》确认房屋总价为396000元，双方就诉争房屋交易价格真实意思表示的确定成为本案争议焦点。根据反诉原告提交的中国电信株洲分公司关于号码1897338****短信记录详单，该详单显示该号码发送短信与反诉原告提交的证据（手机短信）关于信息发送时间及数量一致，虽详单未显示2015年7月28日收到1867140****所发送短信等其他短信，仅因该详单体现的是消费记录。根据反诉原告提交的试听资料，反诉原告提到反诉被告方7月28日发送信息，其内容与反诉原告提交的2015年7月28日反诉被告方发送的信息证据内容相吻合，反诉被告方对此陈述视为默认，且试听资料中双方争论的关于物业费、电费交纳与反诉原告提交的短信内容也吻合。其次，反诉被告方于2015年8月31日发送信息给反诉原告方，信息内容“我买这房子相比老邬隔壁102房要贵十万元，人家117平方全装修只40万”，虽反诉被告辩称发送内容不属实，但未提供证据反驳，根据该短信内容可推测出反诉被告购买房屋价格与39.6万元相吻合。反诉原告申请证人所作证人证言也陈述出售价格为39.6万元；再次，原告提交的中国联通公司黄石分公司业务凭据载明仅供参考使用，不作为最终的交费结果，根据证据盖然性原则，确定双方就诉争房屋所约定真实交易价格为396000元。对于原告要求确认双方于2015年7月27日签订的《株洲市二手房买卖合同》合法有效及反诉原告要求确认无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。诉争房屋实际价款为396000元，而原、被告为规避国家税收监管而约定房屋价款为2500000元并签订《株洲市二手房买卖合同》，故依法确认原、被告双方于2015年7月27日签订的《株洲市二手房买卖合同》关于价格约定内容无效，其他部分合法有效。反诉被告已按约向反诉原告支付房款250000元及支付定金10000元，故反诉原告应按约支付购房款余款人民币136000元。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金10000元的诉讼请求，双方于2015年7月27日签订的《株洲市二手房买卖合同》对违约责任未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准，故不予支持。对于原告要求被告协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告应待按约支付余款136000元后可向被告主张要求协助办理土地使用权过户，故对原告要求被告协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求，不予支持。经主持调解，双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原、被告双方于2015年7月27日签订的《株洲市二手房买卖合同》关于转让价格约定条款无效，其他部分合法有效；二、反诉被告刘冲于本判决生效后十五日内向反诉原告张健支付款项人民币136000元；三、驳回原告刘冲要求被告张健协助办理位于株洲市荷塘区东湖路佳苑小区11栋501号房屋土地使用权变更登记手续的诉讼请求；四、驳回反诉原告张健要求反诉被告刘冲支付违约金人民币10000元的诉讼请求。本诉案件受理费200元，由原告刘冲承担。反诉案件受理费3220元，由反诉被告刘冲承担。本院二审期间，上诉人刘冲提交了中国联通黄石分公司出具的说明一份、照片两张；湖北联通、黄石联通对于“仅供参考”的回复；录音光盘一张，拟证明打印详单上“仅供参考”字样与详单内容的真实性无关。被上诉人的质证意见：说明和照片在一审提交过，不是新证据，该证据说明仅供参考，上诉人没有提交七、八月的所有详单；回复、光盘的来源无法查实，真实性和合法性均有异议。本院对上诉人提交证据的证明目的将结合全案事实予以综合认证。对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审双方争议的焦点是：1、双方于2015年7月27日签订的《二手房买卖合同》是否合法有效？2、上诉人是否还需支付房款136000元？3、上诉人主张被上诉人协助办理土地使用权变更手续是否有法律和事实依据？现分析如下：本案中，上诉人主张双方《二手房定金协议》约定的房屋总价396000元是包含了由被上诉人将来代为精装修的价格，但协议中对此并未明确，这种由卖方负责交房后的装修也与二手房交易的一般习惯不符。上诉人提交的《房屋转让协议》中房屋价格为280000元，与税务局存档协议上的价格200000元不同，上诉人无法证明其真实性。同时，双方房屋交易是以房价286800元作为计税依据，如果按上诉人主张的250000元是真实交易价格，那么按常理买卖双方应该会对高于交易价征税向税务局提出异议的，而双方对此并未有异议。此外，上诉人2015年8月31日发送给被上诉人“我买这房子相比老邬隔壁102房要贵十万元，人家117平方全装修只40万”的信息内容亦可推测出上诉人购买房屋价格与396000元相吻合些。综上，本院认为被上诉人主张双方约定的房屋真实交易价格为396000元，是为了避税而签订合同约定为250000元更与事实相符。故一审法院认定双方签订的《株洲市二手房买卖合同》中关于转让价格约定的条款损害了国家利益而无效正确，本院予以支持。上诉人已支付房款250000元、定金10000元，其还应支付购房款136000元。因上诉人还有购房余款未付，其要求被上诉人协助办理土地使用权过户手续的条件尚不成就，故本院对此诉请不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元由上诉人刘冲负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 晶审 判 员  赵庆华代理审判员  李 黎二〇一七年一月十九日书 记 员  汪 晶