成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初1223号 （2017）川0116民初1227、1228、1229号 （2017）川0116民初1230、1231、1232号 原告：郭强、陈连琼、张菊、刘建波、李应、彭小华、周玉全和刘小英、马灼建和李琴、蒲岗和袁佳玉（详见附表一）。 上列原告委托诉讼代理人：陈江，四川蜀航律师事务所律师。 被告：张拥波，男，1980年2月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：蔡敏，女，1979年12月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 上列被告委托诉讼代理人：曾宪充、官莉，四川蜀达律师事务所律师。 原告郭强、陈连琼、张菊、刘建波、李应、彭小华、周玉全和刘小英、马灼建和李琴、蒲岗和袁佳玉与被告张拥波、蔡敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法由审判员魏建辉适用简易程序于2017年3月7日、2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告郭强、陈连琼、周玉全和刘小英以及原告委托诉讼代理人陈江到庭参加诉讼，原告张菊、刘建波、李应、彭小华、马灼建和李琴、蒲岗和袁佳玉未到庭参加诉讼，被告张拥波、蔡敏委托诉讼代理人曾宪充、官莉到庭参加诉讼，被告张拥波、蔡敏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付欠缴租金及违约金（详见附表二）。2、判令二被告共同支付因本案产生的律师费。3、判令二被告共同将装修时擅自改变房屋建筑主体结构（户与户之间隔墙）部分在判决生效十日内恢复。事实与理由：原告作为甲方与作为乙方的被告于2013年7月1日前签订《房屋租赁合同》，合同第四条约定房屋租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日；合同第五条第一、二款约定租金以房屋建筑面积计算，基本租金为每平方米月租金30元，自第三租赁年起（包括本年）涨租7%，即每平方米月租金为32.1元；合同第五条第三款约定租金缴纳方式为每三个月支付一次，每次支付三个月的租金，首期租金于2013年12月31日付清，此后每期租金应于前期租金相应给付日到期之前付清；合同第十条第二款第20项约定未经原告或者委托的温资投资（成都）物业有限公司事先书面许可……不得私自对房屋进行改造、装修、改建和变动供水、供电、通讯等管线和设备；合同第十一条第二款约定被告擅自变动房屋建筑主体和承重结构，在原告要求的合理期限（5-10日）仍不予恢复原状……被告应无条件恢复原状，恢复不了的应承担相应赔偿责任；合同第九条第一款第二项约定原告有权根据本合同约定的数额、支付期限和方式要求被告支付租金，若被告迟延给付，每迟延一日，被告应按月租金金额每日4%向原告支付违约金。被告自2016年5月1日起擅自减低租金，以每平方米月租金25元支付至今；被告在合同履行期多次逾期付款；被告未经原告同意，擅自改变房屋主体结构，现已无法单独区分原告所属房屋。被告迟延、未足额支付租金、擅自改变房屋主体结构已构成违约，应当承担违约责任。原告多次要求被告将房屋恢复原状、支付欠缴租金及违约金，但均被拒绝，双方无法协商解决，为维护原告合法权益，特此起诉。 被告张拥波、蔡敏诉讼代理人辩称，被告欠缴原告的部分房租是事实，欠付房租可用保证金抵扣，且至今被告还未产生违约行为，即使原告违约，但双方约定的违约金过高，应当予以适当降低；合同约定律师费应由败诉方承担，本案的审理结果还不确定，不应当在本案中予以处理；被告装修是用于开设酒店，房屋装修装饰是在租房之初经过原告及物业公司许可，被告支付了装修管理费用，并没有改变房屋的主体结构。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年7月1日前，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自己所有的坐落于成都市双流县西航港街道锦华路二段166号1栋13层1334号、1343号、1331号、1335号、1329号、1319号、1320号、1317号、1307号、1305号、1321号房屋出租给被告。被告承租该租赁物经营“布丁酒店”（后改名为“汉庭酒店即海友酒店”）使用,租赁期限共15年，从2013年7月1日至2018年6月30日。原告为被告提供6个月的装修时间，装修期内不计租金，租金的起算时间从2014年1月1日起至2018年6月30日止；基本租金为每月每平方米30元，从第三年（含当年）起，每三年在上一轮租金基础上递增一次，从第三年起至第五年在基本租金每月每平方米30元基础上递增7%，该三年期间的租金为每月每平方米32.1元。租金缴纳方式为每三个月支付一次，每次支付三个月的租金，首期租金被告于2013年12月31日前交清于原告，此后的每期租金应于前期租金相应给付日到期之前付清。被告应在合同签订时缴纳人民币10,000元给原告作为履行本合同的保证金；若被告按合同约定承租并使用该租赁物，且自该租赁物投入使用满一年的，原告应无息退还保证金部分的80%，即人民币8,000元/套。原告有权根据本合同约定的数额、支付期限和方式要求被告支付租金，若被告迟延给付，每迟延一日，被告应按月租金金额每日4%向原告支付违约金。未经原告或者委托的温资投资（成都）物业有限公司事先书面许可……不得私自对房屋进行改造、装修、改建和变动供水、供电、通讯等管线和设备。被告擅自变动房屋建筑主体和承重结构，在原告要求的合理期限（5-10日）仍不予恢复原状……被告应无条件恢复原状，恢复不了的应承担相应赔偿责任。因为诉讼产生的诉讼费、证据和财产保全费、律师费、差旅费（交通和住宿费）均应由败诉的一方负担。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告，被告对承租房屋进行装饰装修后用于经营宾馆使用，并向原告委托的物业管理服务公司——温资投资（成都）物业有限公司缴纳了物业管理服务费用。被告自2014年4月起至2016年4月按照每月每平方米30元向原告支付租金，自2016年5月起至今按照每月每平方米25元向原告支付租金，原告在合同约定的退还被告80%的保证金期限届满时，未向被告退还保证金8,000元/套，原、被告均同意被告用收取的8,000元/套保证金用于抵扣被告到期应缴原告的租金，在用保证金抵扣租金后，被告欠原告房屋租金金额合计为25,502.94元（郭强2,160.58元、陈连琼9,304.33元、张菊2,131元、刘建波1,804.7元、李应2,950.3元、彭小华1,804.7元、周玉全和刘小英1,644.99元、马灼建和李琴1,787.81元、蒲岗和袁佳玉1,914.53元）。 同时查明，原告出租给被告的房屋产权登记为原告所有。原告因本次诉讼与四川蜀航律师事务所签订委托代理合同，四川蜀航律师事务所为原告指派律师担任原告的一审诉讼代理人，收取原告的代理费为郭强、张菊、刘建波、李应、彭小华各3,000元，马灼建和李琴、周玉全和刘小英、蒲岗和袁佳玉各户3,000元，陈连琼5,000元，并向原告出具了增值税发票。 上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房产证、房屋平面图、房屋面积补差协议、房屋验收单、房屋租金明细、银行卡交易明细、委托代理合同、增值税发票、房屋质量保证书、房屋使用说明书、收条、海友酒店加盟资料、现场照片、装修保证金收据、物管费收据、押金及装修保证金收据等证据佐证。上述证据经庭审质证，具有合法性、客观性、关联性，本院予以采信。 对于本院已查明的上述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。对于原、被告争议的焦点本院归纳为：1、被告是否构成租金迟延支付的违约，如构成违约应当如何计算违约金；2、被告对租赁房屋进行装饰装修的行为是否擅自改变了房屋主体结构；3、被告是否应当向原告支付因原告诉讼产生的律师费。 关于第一个争议焦点。原告认为，按照合同对租赁期限的约定，明确了租金的递增比例，且应当按照租赁年限进行递增，即自2015年7月1日起被告应以每月每平方米32.1元向原告支付租金，被告实际却是按每月每平方米30元支付的租金，2016年5月之后按照每月每平方米25元支付租金，因此被告从2015年7月1日起就构成了违约，违约金应从2015年7月1日起开始计算；违约金的计算基数应以合同约定的支付金额为准。被告认为，按照房屋租赁合同关于租金计算时间的约定，扣除装修免租期后，应从2016年1月起按每月每平方米32.1元支付租金，违约金应从2016年1月1日起开始计算；违约金的计算基数应以未足额支付的金额为准；房屋租赁合同约定的违约金按月租金金额每日4%计算明显过高，请求予以调减。本院认为，按照合同约定的租赁期限是从2013年7月1日起，并结合租金明细表中载明的第1年至第15年的月租金递增比例是以租赁年限为计算时间按比例进行递增。因此，自2015年7月1日起至2018年6月30日被告应按照月租金每平方米32.1元向原告支付租金。被告实际并未从2015年7月1日起按照月租金每平方米32.1元向原告支付租金，被告已构成违约，应以2015年7月1日作为违约金计算的起始时间，至2016年12月31日止，违约的天数为549天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。房屋租赁合同约定的违约金按月租金金额每日4%计算明显过高，被告请求予以适当减少，符合法律规定，本院酌情确定违约金的计算标准为按照月租金金额每日万分之五计算。根据被告违约的事实和计算违约金的起始时间及计算标准，被告应向原告支付违约金，为郭强360.56元、陈连琼1,257.39元、张菊355.63元、刘建波301.18元、李应398.72元、彭小华301.18元、周玉全和刘小英360.56元、马灼建和李琴298.36元、蒲岗和袁佳玉319.50元。 关于第二个争议焦点。原告认为，根据合同第十条第二款第20项的约定，未经原告或者委托的温资投资（成都）物业有限公司事先书面许可……被告不得私自对房屋进行改造、装修、改建和变动供水、供电、通讯等管线和设备；根据合同房屋租赁第十一条第二款约定被告擅自变动房屋建筑主体和承重结构，在原告要求的合理期限（5-10日）仍不予恢复原状……被告应无条件恢复原状，恢复不了的应承担相应赔偿责任。被告未经原告同意，擅自改变房屋主体结构，现已无法单独区分原告所属房屋，所以要求被告将装修时擅自改变房屋主体结构（户与户之间隔墙）部分恢复。被告认为，被告在承租房屋时在房屋租赁合同中已约定了用于经营酒店的用途，被告是为了酒店经营的需要对40多户出租户的房屋进行符合“海友酒店”要求的统一装饰装修，被告在进行装饰装修期间原告和原告委托的温资投资（成都）物业有限公司并没有反对和阻止，且温资投资（成都）物业有限公司在被告装修完毕后将装修保证金全额退还给被告，被告并没有擅自装饰装修房屋。而且被告的装修格局并没有改变房屋建筑的主体结构。本院认为，根据房屋租赁合同第十条第二款第20项的约定，未经原告或者委托的温资投资（成都）物业有限公司事先书面许可，被告不得私自对房屋进行改造、装修、改建和变动供水、供电、通讯等管线和设备。被告虽没有证据证明其在装饰装修房屋时取得了原告或者委托的温资投资（成都）物业有限公司事先书面许可，但原告或者委托的温资投资（成都）物业有限公司在知道或应当知道被告装饰装修房屋这一事实的情况下并没有及时提出异议，而且在合同中也没有约定被告未通知原告或者其委托人对房屋进行装饰装修，则应由被告恢复原状。对于被告是否在对房屋进行装饰装修时，变动房屋建筑主体和承重结构，原告并没有提供证据证明被告变动了房屋建筑主体和承重结构的情形。因此，本院对原告要求被告恢复原状的请求不予支持。 关于第三个争议焦点。原告认为，合同约定了因执行合同发生争议后，因为诉讼产生的律师费应由败诉的一方负担。因此，被告系违约方，应当承担因诉讼而产生的律师费用。被告认为，合同约定律师费由败诉的一方负担，而在本案判决之前，处理结果还不明确，败诉方尚不确定，因此律师费不应在本案中主张。本院认为，虽然合同约定了因诉讼产生的律师费由败诉的一方负担，在本案判决生效前尚不能确定败诉方为哪一方，本应可以根据生效判决结果确定败诉方后，另行起诉主张律师费的负担。为减少当事人的诉累，节约司法成本，原告支付的律师代理费用本院在本案中一并处理。根据本院查明和认定的事实和理由，原告要求被告支付欠缴租金及违约金、恢复房屋原状的请求，将部分得到支持，本院酌情确定的原告支付的律师代理费用由原、被告各承担50%。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告张拥波、蔡敏于本判决生效之日起十日内向原告支付租金及违约金（具体金额详见附表三）； 二、被告张拥波、蔡敏于本判决生效之日起十日内向原告支付原告委托律师诉讼代理费的50%（具体金额详见附表三）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费由原、被告各负担50%（具体金额详见附表三）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏建辉 二〇一七年三月三十一日 法官助理丁姣娅 书记员刘洋