呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终268号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赫风琴，教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人赵丹，内蒙古典和律师事务所律师。原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司。法定代表人曹明星，该公司董事长。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人赫风琴，原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称春华景致）商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。长融公司上诉称，请求二审法院依法改判认定长融公司代赫风琴已付半年物业费1446.20元和一供暖季暖气费2419.10元共计3865.30元抵顶部分违约金。事实与理由：长融公司对赫风琴已补偿半年物业费（2.2元每月）及暖气费（3.68元每平米），对此长融公司已提交相关单位证明，一审法院没有查清该事实，长融公司已补偿数额应在最终违约金额中扣除，否则赫风琴获取长融公司利益，违反民法公平原则。赫风琴辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赫风琴在一审法院的起诉请求：1.判令长融公司向赫风琴支付违约金187064元（731861×0.0003×852天=187064元，自2012年8月30日起至长融公司实际交付房屋之日止计算至2014年12月29日，按日万分之三计算）；2、判令春华景致承担连带偿还责任。一审法院经审理查明，2010年12月12日，赫风琴与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定赫风琴购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇18幢1单元2502号商品房，建筑面积109.56平方米，总购房款人民币731861元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月29日前交房。赫风琴按照约定全部付清了购房款，长融公司未按照合同约定时间交付房屋。另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，赫风琴依约向长融公司支付了购房款。长融公司未按照约定向赫风琴交付房屋。一审法院另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2015年3月19日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。一审法院认为，赫风琴与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。赫风琴按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付赫风琴，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、春华景致是否应当对长融公司的债务承担连带责任；二、违约金的具体起止时间，长融公司是否代赫风琴交纳了部分物业费和暖气费，可否折减长融公司的违约责任；三、长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由；四、赫风琴与长融公司的合同中约定的违约金是否过高；五、赫风琴的诉讼是否已过时效。针对争议焦点一，春华景致是否应当对长融公司的债务承担连带责任。根据我国公司法的规定，有限责任公司属于企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。故根据合同的相对性原则，长融公司应当对延迟交房的违约行为承担相应的违约责任，春华景致与长融公司均是独立的法人，应当各自独立承担债务。赫风琴并没有证据证明长融公司、春华景致之间人员和财产的混同，故赫风琴的该项诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，违约金的具体起止时间，长融公司是否代赫风琴交纳了部分物业费和暖气费，可否折减长融公司的违约违责任。依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单。长融公司没有证据证明其代赫风琴交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由不予采纳。关于争议焦点三，长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由。长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期，故长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）的抗辩理由成立，在长融公司的违约天数中应予以扣减。长融公司主张火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），因赫风琴、长融公司签订合同日期在以上施工日期间，以签订合同日期减去长融公司的完工日期，实际扣减天数为288天，长融公司迟延交付房屋，其中合理扣减288天，该院予以支持。关于争议焦点四，赫风琴与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。对于调整违约金、违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定："约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。""当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。""当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。"鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。关于争议焦点五，赫风琴的诉讼是否已过时效。赫风琴、长融公司签订的《商品房买卖合同》，赫风琴向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2014年12月29日向赫风琴交付了房屋，赫风琴的诉讼时效应自交付房屋之日的第二天起算两年，赫风琴未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，不予支持。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。赫风琴购买的房屋为"水岸小镇"18幢1单元2502，建筑面积109.56平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.62元/天/m2，故长融公司应向原告支付的违约金为49716元[0.62元/天/m2×109.56m2×（851-288）×1.3倍]（截止到2014年12月29日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付赫风琴违约金人民币49716元（截止到2014年12月29日）；二、驳回赫风琴对呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司的起诉；三、驳回赫风琴的其他诉讼请求。案件受理费人民币2021元（赫风琴已预交），减半收取，由赫风琴负担人民币1484元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担人民币537元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为长融公司认为对赫风琴已补偿半年物业费及暖气费，能否从违约金中进行折抵。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单。长融公司认为对赫风琴已补偿半年物业费及暖气费，应当从违约金中进行折抵，但又未提供相应的证据予以证明其所交纳的费用，应当承担举证不能的不利后果。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上，长融公司的上诉理由并无事实和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴铁刚审判员 鄂晓红审判员 杨蔚堃二〇一八年四月十六日书记员 贾沛然