江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初1931号原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。法定代表人：肖继来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李亮亮、李鑫，江西公仁律师事务所律师。被告：颜佳杏，女，汉族，1989年4月28日出生，户籍地：江西省大余县，现住赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：何祥昀，江西兴略律师事务所律师。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉被告颜佳杏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李亮亮、李鑫，被告颜佳杏及其委托诉讼代理人何祥昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月28日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区30栋8＃号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，月租金1150元；2、被告应于每月的15日前支付本月租�，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计达壹个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告仅预缴2015年9月份的租金后，从2015年10月起开始拖欠租金，至今已累计拖欠租金13个月。另，原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法概括取得赣州公房管理处所签订的租赁合同的权利义务，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金14950元(按每月1150元计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；2、判令被告立即向原告支付违约金4485元(按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日�)，以上共计19435元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、“赣州市保障性住房建设运营有限公司”不是本案的适格原告，应驳回其起诉。1、签订《房屋租赁合同》的主体，是“赣州市公房管理处”与答辩人签订的，根据合同相对性原则，只有“赣州市公房管理处”与答辩人才有房屋租赁合同关系，所以“赣州市保障性住房建设运营有限公司”在本案中不适格。2、《房屋租赁合同》是普通的民事关系，不是行政管理关系，应当适应《民法通则》及相关的的民事法律法规；如“赣州市公房管理处”要转让其在《房屋租赁合同》中的权利义务，应当依照《中华人民共和国合同法》中规定合同权利义务转移的程序进行，第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”答辩人并不知道“赣州市公房管理处”己一并转让其《房屋租赁合同》中的权利和义务，更没有同意，就算“赣州市公房管理处”与原告有转让的行为，也对答辩人不发生法律效力。二、就《房屋租赁合同》中约定的权利和义务来讲，“赣州市公房管理处”在交付房屋的时间上己违约，后又在周边环境处理上拖延，实际计算房屋租金的时间及租赁期应向后顺延。1、根据《房屋租赁合同》中第二条的约定：租赁房屋的期限自2015年9月1日起，交付房屋的时间为合同签订之日，答辩人为接收房屋后能尽快装修，�公开拍租的次日（拍租是2016年5月27日）,即5月28日就与“赣州市公房管理处”签订了《房屋租赁合同》，并于当日支付了三个月的履约保证金和一个月的租金；答辩人签订合同及支付费用后，“赣州市公房管理处”应当在当日向答辩人交付房屋，而“赣州市公房管理处”却在9月24日才向答辩人交付房屋；5月28日就应该交付房屋，9月1日开始计算租金，而出租方在未交付房屋的时候就要求被告交付租金，在中国应该没有任何一部法律会有此规定的，任何一个有常识的公民也知道这不合理的，出租方依据不合法、不合理的事实反而要求被告要按约定支付租金，这明显是欺压被告，“赣州市公房管理处”在交付房屋的时间已违反约定，其租赁期应相应向后顺延，计算租金�时间也应向后顺延，才是合法、合理。2、从《房屋租赁合同》第二条的约定，也可明显看出，“赣州市公房管理处”是想让答辩人尽早与其签订《房屋租赁合同》，出租房屋属毛坯房，“赣州市公房管理处”也明知道答辩人需要装修才能经营，实际上是给予了免收租金的装修期时间，而在签订《房屋租赁合同》后，却未在当日交付租赁房屋，是明显的违约，实际讲欺诈也不过份，作为出租方，应该知道在签订《房屋租赁合同》时不能交付房屋，但为了让答辩人交付三个月履约金和一个月租金，却约定可以交付，对此行为应承担相应的责任。3、答辩人与其他承租户在拍租前，都已到现场看过，发现现场的问题有如下：(1)是小区周围的道路未全部硬化；(2)是有些地方泥土堆积如山，尚未清理；(3)是垃圾成堆，到处都�乱扔的垃圾，绿化尚未完善；(4)是水、电、通讯网络等配备不到位；(5)消防设施布置不到位，有些店铺没有任何消防设施。答辩人与其他承租人看现场时，带各承租户看现场的工作人员己承诺会及时将相关的问题全部处理好，不会影响各承租户的正常经营；试想，如按拍租日的现有环境出租，谁都不会租赁存在上述问题的商铺；肯定是带领看现场的工作人员承诺会处理的。而这些问题，直到2016年5月20日都还未全部整治完毕。三、答辩人租赁“赣州市公房管理处”的房屋，对交付租金一直持积极态度的，造成答辩人未支付租金的责任在于“赣州市公房管理处”及其指定的工作人员，所以答辩人不需要支付违约金，出租方更不存在可以解除《房屋租赁合同》的事实理由，被告也不�意解除。1、因“赣州市公房管理处”推迟交付房屋，就房屋租金的起算时间及租赁期向后顺延的问题一直未得到解决，“赣州市公房管理处”及派出的工作人员，依据其属政府部门的优势，根本不考虑其迟延交付房屋及周边环境处理的问题，一直要求要按《房屋租赁合同》约定的2015年9月I日起支付租金，因在计付租金的起始时间存在争议，实际租赁期应向后顺延问题也一直无法解决，而答辩人又花费巨大资金用于装修，想不通为什么出租方违约可以不承担任何责任，这是导致答辩人未能及时支付租金。2、对于出租房屋主体的特殊性，因属政府的直属单位，希望出租方对其违约行为，要敢于承担其应承担的责任；在全国范围内都在践行24字核心价值观的大环境下，不要再出现封建社会才有的“只许州官放火，不许百姓点灯”的封建落后情况，要能真正体现公平、正义、执法为民的思想。3、导致本次诉讼的根本原因，其一是出租方延迟交房；其二是出租方对周边环境处理不及时；其三是不坦然面对其自身存在的问题，坚持要按《房屋租赁合同》约定的时间计算租金，导致租金一直拖延支付。总归一点，应该是出租方依据政府做后盾，才敢如此蛮不讲理。如因出租方所引起的原因，导致解除《房屋租赁合同》，那被告装修房屋所出的资金，所造成的损失，应该由出租方承担。经审理查明，2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了30栋8号店面的三年承租权。2015年5月28日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积25.43平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为1150元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金3450元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的�义通知被告验房，2015年9月24日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认电表读数为0，店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙2把。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。被告接收店面后，对店面进行了简单装修，用于其父母经营早餐店。在2016年12月份，被告将上述店面以月租金1450元转租给他人，并收取三到四个月的租金。之后，被告认为原告在招租时周边配套服务设施不到位，被告在预交了2015年9月的租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪�》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、协议书复印件、通知、租金催缴通知书、房屋租赁合同等证据，被告提交的《信访回复》、照片等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本�所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金14950元(按每月1150元计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)的诉讼请求，本院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年10月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就原告所主张的2015年10月至2016年10月的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2015年12月24日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了一�月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年1月24日至2016年10月23日共计九个月的租金10350元。对原告要求被告向原告支付违约金4485元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告提出的招租承诺中周边配套设施及房屋水电未到位的答辩意见，本院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见本院不予采纳。对于被告认为原�主体不适格的问题，本院认为，原告依据市政府相关文件的精神，取得了包括被告承租店面在内的保障性住房的经营管理权，赣州市公房管理处将与被告所签订的合同权利义务全部转让给了原告，原告在取得该合同权利义务后，以自己的名义通知被告验房，被告进行验收且未提出任何异议，因此应当认定被告已经认可了该转让行为，因此在被告拖欠租金时，原告有权行使出租方的权利提起诉讼，对被告的这一辩解意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告颜佳杏应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金10350元。二、被告颜佳杏应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金3105元（按拖欠租金总额的30%计算）。三、上述判决，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担86元，被告颜佳杏承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈瑜青人民陪审员  邬元沛人民陪审员  周黎生二〇一七年七月五日代理书记员  付桂春