上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1080号原告顾春飞。委托代理人陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告沈锋。委托代理人崔英，上海申浩律师事务所律师。原告顾春飞与被告沈锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，原适用简易程序于2015年5月22日公开开庭进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈愔，被告委托代理人崔英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年4月1日签订《租赁合同》，被告将位于上海市闵行区东兰路XXX号（现古美路XXX号）A1-A3壹楼部分铺位面积出租给原告，租期五年，自2013年4月1日至2018年9月22日。为此，原告向上一承租人支付了商铺转让费13万元（人民币，下同），并投资21万余元对商铺重新装修。之后原告如期向被告支付租金。然而，被告向原告隐瞒了其并非房屋权利人而仅是转租方的事实。2014年12月底，房屋的权利人上某某通知原告，该公司与承租人上某甲、上某乙的租赁合同关系于2014年12月31日到期，并于到期后对整个市场进行整修，要求原告立即搬离。至此，原告方知被告作为承租方的租期截止至2014年12月31日。被告明知其剩余租期仅余一年的情况下，欺骗原告签订了五年期的合同，自2015年1月1日起的租赁合同应属无效。由于被告的过错，导致原告产生转让费、装修费、人工费等巨大损失。现要求：1、请求确认原、被告签订的租赁合同中自2015年1月1日起的租赁合同无效；2、被告返还原告房屋租赁保证金27，000元，水电费保证金6，000元；3、被告赔偿原告经济损失34万元（包括商铺转让费13万元，商铺装修费21万元）。被告辩称，房屋的实际出租人为案外人吴某，被告仅是代表吴某与原告签订合同，原告将房屋租金直接支付给了吴某，故被告的主体资格不适格。涉案房屋系由被告出租给了案外人张某某，后张某某转让给了案外人左某。被告并不认识左某，更未收取左某任何费用。原告与左某是自行联系，与被告无关。被告未收到原告的租赁保证金和水电保证金。要求驳回原告的请求。原告向本院提供了下列证据：一、上海市闵行区东兰路XXX号房地产登记簿1份；二、出租人为被告，承租人为原告的《租赁合同》1份；三、甲方为案外人左某，乙方为原告顾春飞的《转让协议》1份；四、上某某的通告1份；五、落款为被告沈锋的证明1份。上述证据，经质证，被告表示，证据一无异议；对证据二租赁合同，被告只是以代理人的身份与原告签订合同，被告从未向原告收取过租金。且合同约定如原告需要装修，也应将装修方案交给出租方，但原告从未将装修方案提交给被告，相关损失应当由原告自负；对于证据三转让协议，由于被告未参与转让，故不知道真实性；对证据四房屋权利人发出的通告之真实性无异议；对证据五证明，该证明原书写于一张完整的A4纸上，在下方注明“此证明只用于向房东主张赔偿”，然现原告提供的证明仅为半页纸，备注部分被撕掉。该证明并非被告的真实意思表示，仅为了帮助原告向房屋权利人索赔而出具。被告并不知道原告是否装修以及装修价值，亦不知道原告转让的相关情况。被告向本院提供了下列证据：一、被告与案外人吴某签订的租赁合同1份（复印件）；二、收款人为吴某的租金收据1张、网上银行转帐记录1份；三、落款署名被告沈锋的转让协议1份，付款人为张某某，收款人为沈锋的定金收据1张。经质证，原告表示，证据一因为是复印件，故不同意作为证据。即使复印件与原件一致，也证明了吴某与沈锋之间存在租赁合同关系，而不能证明被告代表吴某与原告签订租赁合同；对证据二、三的真实性均不予认可。经审理查明，本市闵行区东兰路XXX号房屋权利人为案外人上某某。2013年4月1日，被告沈锋作为出租方，原告顾春飞作为承租方，双方签订《租赁合同》1份，约定，原告向被告承租位于上海市闵行区东兰路XXX号（现古美路XXX号）A1-A2壹楼部分面积的铺位，面积约180平方米；租期五年，自2013年4月1日至2018年9月22日；自2013年4月1日起至2014年9月23日期间，每月租金为27，000元；第二租赁周期房租递增5%（自2014年9月23日起至2018年9月22日）；原告于本合同签订时向被告支付房屋租赁保证金27，000元以及水电保证金6000元。双方同意，租赁合同期间原告如无违约行为或租赁物损坏行为，被告于合同终止日起15日内将保证金不计利息全额退还原告。水电保证金在租赁合同到期后按实际结算；被告承诺在2013年4月1日前向原告交付租赁物。此后，原告支付了截止至2015年3月底的租金。2014年12月26日，房屋权利人上某某张贴通告，表示，与上某甲、上某乙所签订的租赁合同于2014年12月31日到期。经检测东兰路XXX号房屋需维修改建，我公司与上述二家公司商议后，二家公司同意支持我公司进行维修改建，相关手续已申办，请各租赁户配合搬离。2015年3月底，原告搬离涉案房屋。2015年3月24日，沈锋出具一份证明，内容是：证明东兰路XXX号A1-A3一楼部分商铺，我于2013年4月出租给顾春飞，顾春飞支付给上家承租转让费13万元，他又重新装修这个商铺花了21万多元，共计34万多元。顾春飞又将房租交给承租人吴某，已支付到2015年3月底。原告顾春飞向本院提供一份《转让协议》，内容显示，甲方为左某，乙方为顾春飞；双方约定，甲方于2013年7月18日前将古美路东兰路XX店铺（面积180平方米）转让给乙方使用；该店铺现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用，在合同期满后，不动产归房东所有，动产无偿归乙方；乙方在18日前一次性向甲方支付转让费13万元，此费用包括甲方剩余租金及甲方交给乙方再转付给房东的押金。上述费用已包括房屋装修、装饰、设备和其他相关费用，此外，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。被告沈锋向本院提一份《租赁合同》，内容显示：出租方（甲方）吴某，承租方（乙方）沈锋，乙方向甲方承租涉案房屋，租期自2010年9月24日至2018年9月23日。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示其于2013年5月中旬搬离涉案房屋，商铺中的固定装修均由房屋权利人予以拆除。其主张的21万元装修损失是指房屋的固定装修。本院认为，原、被告签订的租赁合同约定的出租人为被告，在被告向原告出具的证明中记载被告将涉案房屋出租给了原告，故租赁合同的主体为原告与被告，被告是出租方。被告关于其是代理案外人吴某与原告签订租赁合同，故不是本案适格被告的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。从原告提供的房屋权利人发出的通告，以及被告与案外人吴某签订的租赁合同显示，房屋权利人对外出租的租赁期间是截止2014年12月31日，在此期限后，承租人无权转租，房屋权利人也不认可承租人租赁期间届满之后的转租期。而原告与被告签订的租赁合同却约定租期截止至2018年9月23日，显然被告沈锋自2015年1月1日起无权转租，故原、被告签订的租赁合同约定的租期自2015年1月1日起至2018年9月23日期间的租赁合同关系无效。合同部分无效，原、被告均有过错。被告不享有自2015年1月1日的房屋承租权和转租权却擅自与原告签订了长达五年的租赁合同，而原告在签约时既未核查被告是否享有房屋使用权，更未审核被告是否有转租权及转租权的时限，因此，对于合同部分无效而造成的损失，由原告、被告按各自责任分别承担，本院酌情确定由原告承担40%责任，被告承担60%责任。在原、被告签订的合同中约定了租赁保证金和水电保证金，但原告未能向本院提供其付款和被告收款的相关凭证，甚至未能提供其所称的支付的保证金的资金来源凭证，被告亦否认收到原告的保证金。对于被告是否收取原告保证金的事实，举证责任在于原告，由于原告未能对此进行举证，故对原告要求被告返还租赁保证金及水电保证金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿转让费13万元的请求，首先从原告提供的其与案外人左某签订的转让协议可以认定，该13万元包括多个项目，装修、装饰、设备、工具、以及左某已付租金等，并不全部指房屋租赁使用权转让费。另，从原、被告签订租赁合同可以认定，原承租人左某是与案外人沈某解除合同，由原告与被告直接签订租赁合同，而非原告承接左某与被告之间的合同中承租人的权利义务，原告所享有房屋租赁使用权是来源于原、被告之间的租赁合同，故本院认定，原告所指的转让费应是房屋的装饰装修、工具、设备等费用。按原告自述，其在承租房屋后重新进行了装修，而最终房屋权利人拆除的是房屋的固定装修，因此，原告现要求被告赔偿转让费13万元的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失21万元，从被告出具的证明反映，原告在取得房屋后确实投资重新装修。但对于装修的投资金额，从常理而言，转租人不可能关心、更不可能审核次承租人的装修投入的资金。从被告出具的证明内容，并结合被告对此证明来源的解释，可以确信，被告出具该证明是为了给原告向房屋权利人索赔提供便利，而非被告认可原告的装修金额。在装修已被拆除，原告也不能提供装修图纸、材料清单、工程款支付凭证等证据的情况下，现不可能通过审价的方式确认原告的装修价值，但原告基于被告承诺出租五年期限，对建筑面积180平方米的房屋进行装修，固定装修包括设备投资在20万元应属合理。但由于房屋权利人拆除的仅是固定装修，并不包含餐饮设备，故不应当要求被告全部赔偿。鉴于原告未到提供详细的装修、设备的投资明细，以及被拆除的固定装修的价值，本院以原告实际使用了一年期限，再按双方约定的租赁期限予以折旧后，按被告的过错责任，酌情确定被告赔偿原告装修损失5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第十五条之规定，判决如下：一、原告顾春飞与被告沈锋于2013年4月1日签订的《租赁合同》约定的租赁期限中自2015年1月1日起至2018年9月22日期间的租赁合同无效；二、被告沈锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾春飞装修损失人民币5万元。三、驳回原告顾春飞要求被告沈锋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6，895元，由原告负担5，998.65元，被告负担896.35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  袁白薇人民陪审员  邓红霞二〇一五年十一月十八日书 记 员  钱 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情况之一的，合同无效：······（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。