重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初5250号原告：郑健，男，汉族，1964年3月26日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：王伯华，北碚区北温泉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何治福，北碚区北温泉法律服务所法律工作者。被告：重庆巨恒置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区都市花园中路80号5层，统一社会信用代码91500106790748936N。法定代表人；赵阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭传兰，女，系该公司员工。第三人：重庆蔡家组团建设开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤西栖路6号，统一社会信用代码91500109778455479T。法定代表人：黄海，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟鑫，女，系该公司员工。原告郑健与被告重庆巨恒置业有限公司（以下简称巨恒公司）、第三人重庆蔡家组团建设开发有限公司（以下简称蔡家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法由代理审判员王睿适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑健及其委托诉讼代理人王伯华，被告巨恒公司的委托诉讼代理人彭传兰，被告蔡家公司的委托诉讼代理人钟鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑健向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告巨恒公司退还原告购房款23371元，并以23371元为基数从2011年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率给付资金占用利息；2、第三人蔡家公司对第一项请求承担连带责任；3、本案诉讼费由被告巨恒公司承担。本案审理过程中，原告自愿放弃了第二项诉讼请求，不要求第三人蔡家公司对第一项请求承担连带责任。事实与理由：2011年8月22日，原告与被告签订《经济适用房订购房屋协议》，被告将开发的位于重庆市北碚区XXX镇XXX路XX号X幢X单元X-X房屋出售给原告。协议约定：原告所购房屋以北碚区房管局测定的建筑面积为准，按北碚府发（2005）86号文件规定的应安置住房面积部分价格按1200元/㎡计算，超出安置面积以外的面积按1400元/㎡计算，最终价格按市物价管理部门会同建设行政主管部门核定价格为准，如果价格高于1400元/㎡，按1400元/㎡计算，购房款多退少补。原告于2011年8月23日将151716.86元购房款交给了第三人，第三人向原告出具了缴款单。现原告才得知，按照双方签订的协议约定，被告及第三人多收了原告房款23371元。双方协商未果，故起诉来院。被告巨恒公司辩称：本案所涉房屋是由重庆市蔡家组团（同兴工业园区）管理委员会（以下简称管委会）用于定向安置农转非安置对象的经济适用房，由管委会统一进行分配安置，本案所涉合同我们盖完章后就交给管委会，由管委会进行负责与原告签订，具体的面积、金额等均由管委会与原告协商。我方和第三人有联建协议和会议纪要，由我方拿出一定数额的房屋交由第三人负责进行安置，收款由第三人进行收取。对于原告的诉讼请求以第三人意见为准，原告已经过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人蔡家公司辩称：1、该小区为蔡家公司用于重庆市蔡家组团（同兴工业园区）管理委员会用于定向安置农转非安置对象的经济适用房，由管委会统一进行定价安置。对于原告与被告签订的安置合同，为双方真实意思表示。原告为征地安置对象，安置面积为35㎡，原告应在35㎡左右选择户型，对应可选择户型应为50.86㎡，原告只能选择购买50.86㎡的经济适用房，由于对方实际居住问题，第三人同意原告选择92.01㎡经济适用房的户型，超出户型选择面积按照当时物价部门核定的经济适用房，并参照当时征地政策按1971元/㎡计算，签订合同时双方均认可合同金额，且原告按照合同缴纳了房款，并不存在多收房款，原告的主张缺乏依据；2、房屋是2011年8月22日签订的经济适用房定购房屋协议，原告已经过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月22日，巨恒公司（甲方）与郑健（乙方）签订《经济适用房定购房屋协议》，约定：1、乙方的房屋因国家规划建设需要被拆迁，依据重庆市人民政府令53、55号和渝府发（2005）67号、北碚府发（2005）86号文件之规定，乙方选择了货币安置住房，甲方修建了一批经济适用房供乙方购买；2、房屋坐落于重庆市XXX团X标准分区（X-XX/XX）地块，乙方定购的经济适用房的房号为X-X-X-X号，建筑面积92.01㎡（最终面积以房管部门测量的建筑面积为准）；3、协议第三条第一项约定房屋销售金额：乙方所购房屋以北碚区房管局测定的建筑面积为准。按北碚府发（2005）86号文件规定的应安置住房面积部分价格按1200元/㎡购买（因户型设计原因超出应安置住房面积5㎡以内按1200元/㎡计算）；超出应安置面积以外的面积，暂按1400元/㎡计算，最终价格按市物价管理部门会同建设行政主管部门核定价格为准，如果价格高于1400元/㎡，按1400元/㎡计算；如果核定价格低于1400元/㎡，按核定价格计算）。购房款多退少补。住房销售金额：35㎡*1200元/㎡=42000元；15.86㎡*1400元/㎡=22204元；41.15*1971=81106.65；金额合计145310.65元。协议第三条第二项、第三项约定了配套设施费及公共维修基金。……并约定，以上三项合计应交购房款总额。购房款总价：购房金额145310.65元+配套设施费3500元+公共维修基金2906.213元=151716.86元。该协议还约定了房款交纳时间及方式、质量责任等条款。协议尾端有巨恒公司的签章，郑健的签字。2011年8月23日，郑健向蔡家公司交纳购房款151716.86元，蔡家公司出具加盖财务专用章的收据一份，载明交款项目为巨恒6-6-6-3房款。又查明，2011年8月8日，北碚区人民政府征地办公室与郑健签订《北碚区征地农转城人员货币安置住房协议》，按照协议约定，郑健的安置面积为30㎡。该协议中，管委会作为参加协议单位在协议尾部加盖公章。还查明，2010年9月9日，北碚区房产测量所出具对位于北碚区蔡家组团标准分区XXX-0X/0X号地X号楼的《重庆市房产面积测算报告书》，本案所涉房屋的建筑面积为92.03㎡。2010年2月3日，重庆市物价局出具《重庆市物价局关于蔡家组团安置房三期工程XXX地块经济适用房销售价格的复函》，载明：对巨恒公司和蔡家公司“关于蔡家组团安置房三期工程XXX地块经济适用住房项目价格审定的请示”收悉。经物价局会同市建委、市国土房管局审查，同意其住宅销售价格按以下规定执行：单套面积符合国家现行政策的住宅，其销售基准价格为套内建筑面积每平方米2155元（建筑面价每平方米为1920元），在此基础上销售单套住宅时，其销售价格可根据楼层和朝向因素上下浮动，但上浮幅度最高不能超过10%，下浮幅度不限。实际销售过程中以套内单价计算上浮幅度和每套住宅总价款。庭审中，双方对以下事实均无异议：1、2011年8月22日巨恒公司与郑健签订《经济适用房定购房屋协议》，并由蔡家公司收取了房款；2、郑健的安置面积为30㎡,根据北碚府发（2005）86号文件规定，超出安置面积5㎡，可按安置价格购买，故郑健可按照安置价格购买的面积为35㎡。双方有异议的事实是：第一，关于协议上分为35㎡，15.86㎡和41.15㎡三段计算购房价格的问题。郑健陈述协议只约定了安置面积按1200元/㎡来购买，超出面积按1400元/㎡来购买，因签合同时应说定了是多退少补，故没在意超出35㎡以外的面积分成15.86㎡和41.15㎡两段书写；对于协议上的41.15㎡按1971元/㎡计算，双方没有协商。因应付房款为（35㎡*1200）+（57.01㎡*1400）=121814元，实际支付的房款145310.65元，郑健多支付了23496.65元，现我方起诉要求退还房款23371元。巨恒公司陈述不清楚签订合同的具体情况，本案所涉合同巨恒公司盖完章后就交给管委会，由管委会进行负责与郑健签订，具体的面积、金额等均由管委会与郑健协商；巨恒公司和蔡家公司有联建协议和会议纪要，由巨恒公司拿出一定数额的房屋交由蔡家公司负责进行安置，收款由蔡家公司进行收取，故以第三人意见为准。蔡家公司陈述巨恒公司的陈述属实，同时陈述郑健作为征地安置对象，郑健应在安置面积35㎡左右选择户型，其对应可选择户型应为50.86㎡，郑健只能选择购买50.86㎡的经济适用房，但由于对方实际居住问题，蔡家公司同意郑健选择92.01㎡经济适用房的户型，超出户型选择面积41.15㎡按照当时物价部门核定的经济适用房价格并参照当时征地政策，是双方协商后郑健同意按1971元/㎡计算，蔡家公司才同意郑健超面积安置并签订购房协议的，故协议上分为35㎡，15.86㎡和41.15㎡三段分别计算购房价格，没有多收房款。第二，关于时效问题。郑健认为到目前为止郑健并没有得到房管证，也不清楚房屋最终的核定价格，郑健是今年初自行测量房屋面积，认为被告多收了钱，所以起诉了，故未过诉讼时效，因为时效应该是从知道或应当知道之日起计算。巨恒公司认为郑健的请求已经过了诉讼时效。蔡家公司认为郑健签订合同时应当知晓41.15平方按1971元计算，故诉讼时效应从2011年8月22日开始计算，郑健的请求诉讼时效已过。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告巨恒公司系有资质的房地产开发企业，其委托蔡家公司与郑健代为签订《经济适用房定购房屋协议》，其法律后果应当由巨恒公司承担。本案中，巨恒公司和郑健依据相关的征地补偿安置政策、在自愿平等的基础上签订的《经济适用房定购房屋协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点在于《经济适用房定购房屋协议》上约定的超出安置面积以外的41.15㎡按1971元收取的购房款是否应当多退少补？本院认为，第一，按照协议第三条第一款房屋销售价格中“超出应安置面积以外的面积，暂按1400元/㎡计算，最终价格按市物价管理部门会同建设行政主管部门核定价格为准，如果价格高于1400元/㎡，按1400元/㎡计算；如果核定价格低于1400元/㎡，按核定价格计算”的约定，在房屋价款多退少补之前，对于超出安置面积以外的面积最高收取的价款应为1400元/㎡，即房屋销售价格只应当分为安置面积内1200元/㎡和超出安置面积外1400元/㎡两行书写，现郑健和巨恒公司的协议上分为1200元/㎡，1400元/㎡和1971元/㎡三行书写，再结合征地补偿住房安置的政策，本院认为对于超出安置面积的50.86㎡分为两段面积计算价位，系双方对超出安置面积外的部分协商后，分为两段面积及不同价位进行了手写填写，是双方平等协商一致的结果，且之后郑健按照协议约定缴纳了房款，故对郑健陈述双方没有协商41.15㎡按1971元/㎡计算的意见，不符合合同约定，亦不符合常理，本院不予采信；对蔡家公司陈述双方协商后郑健同意按1971元/㎡计算，蔡家公司才同意郑健超面积安置并签订购房协议的意见，本院予以采信。第二，若依照郑健庭审中的陈述，本案所涉房屋价格仅涉及1200元/㎡和1400元/㎡，则从郑健签订协议之日起，就知道或应当知道有41.15㎡的房屋价款已经超过最高应收取的房屋价格，其要求返还多收房款的诉讼时效应从2011年8月11日起开始计算，现郑健于2017年6月6日起诉，已过诉讼时效。综上，郑健的诉讼请求不应得到支出，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告郑健的诉讼请求。本案受理费384元，减半收取192元，由原告郑健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 王 睿二〇一七年八月三十日书 记 员 傅诗棋