陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终178号上诉人(原审被告):陕西宏盛实业有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路687号枣园社区服务中心313室。法定代表人:杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人:乔春怀，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人：李策，陕西洪振律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：仝益礼，男，1952年12月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。上诉人陕西宏盛实业有限公司(以下简称宏盛公司)与被上诉人仝益礼商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初3878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，宏盛公司的委托诉讼代理人乔春怀、李策，仝益礼的委托诉讼代理人顾银出庭参加了本案诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年3月22日，仝益礼、宏盛公司签订合同登记号Y14067591的《商品房买卖合同》一份，由仝益礼从宏盛公司处购买位于西安市××小区××单元××号商品房一套（建筑面积74.73平方米），合同对双方权利义务作出明确约定。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3.买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则买受人承担延期办理房产证的全部责任。位于西安市××小区××单元××号房屋的总房款系283974元。宏盛公司在2013年8月31日将上述房屋交付于仝益礼，仝益礼在收房前已将房屋总款283974元交付宏盛公司。宏盛公司应在交房后360个工作日内向管理部门递交转移登记的相关资料，宏盛公司至今未将办理转移登记的相关资料报产权登记机关备案，且宏盛公司至今未给仝益礼办理涉诉房屋的房产证。宏盛公司出具2015年12月7日《房屋产权证办理通知》一份，该通知记载：宏府鹍翔九天11号、12号楼业主需向其公司提供办理房屋产权证的相应资料。仝益礼在原审诉称，2015年3月22日，仝益礼、宏盛公司签订《商品房买卖合同》一份，仝益礼购买的商品房房号为宏府鹍翔九天小区11幢1单元20层12002室，面积74.73平方米，购房款283974元。该合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，向有关机关办理产权登记证书，未履行的，出卖人按已付房价的2%向买受人支付违约金。宏盛公司在2013年8月31日已经将涉案房屋交付仝益礼，至今已满360个工作日，但宏盛公司至今未为仝益礼办理产权证。同时，宏盛公司违反合同第十四条关于采暖设施在房屋交付后的第二个采暖季投入正常运行的约定，应向仝益礼支付采暖费1200元。现仝益礼诉至法院，请求判令：1、宏盛公司支付逾期供暖费1200元；2.宏盛公司向仝益礼支付逾期办理房产证违约金5679.48元；3.本案诉讼费由宏盛公司承担。宏盛公司在原审辩称，一、仝益礼关于逾期供暖费1200元的诉请无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。二、仝益礼未提供相关资料导致产权登记无法办理，应当由仝益礼承担延期办理的全部责任，主要依据合同法第六十七条的规定，其公司属于后履行方，其公司在履行后履行抗辩权。三、违约金约定标准过高，请求人民法院以仝益礼的实际损失为基础予以降低。原审法院认为，仝益礼、宏盛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，为合法有效合同，对双方当事人均有约束力。宏盛公司在2013年8月31日向仝益礼交付房屋后未在合同约定的360个工作日内将办理转移登记的相关资料报产权登记机关备案，且宏盛公司至今未能给仝益礼办理涉诉房屋的房产证，显系违约，应承担相应的违约责任。宏盛公司辩称其逾期未将办理转移登记的相关资料报产权登记机关备案，是因仝益礼未提交相应资料，但庭审中，宏盛公司向法庭提供的《房屋产权证办理通知》系在其公司向仝益礼交付房屋之日起的360个工作日之后所作出，且宏盛公司并未提供证据证明将该通知送达原告，故本院对宏盛公司此辩称意见不予采纳。现仝益礼要求宏盛公司依据《商品房买卖合同》约定支付逾期办理房地产权属证书的违约金，合法有据，本院依法予以支持。违约金依照合同约定应按已付房屋总价款的2%予以计算即为283974×2%=5679.48元。关于宏盛公司请求降低违约金的问题，因双方明确约定了违约金标准，根据当事人的过错程度、合同的履行情况和违约造成的损失综合考虑，该标准并不是过高，宏盛公司请求降低，不予采信。关于仝益礼要求宏盛公司支付逾期供暖费1200元之诉讼请求，庭审中，仝益礼并未向法庭提供充分有效的证据对逾期供暖费用予以证明，仝益礼此项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告陕西宏盛实业有限公司支付原告仝益礼违约金5679.48元。二、驳回原告仝益礼要求被告陕西宏盛实业有限公司支付逾期供暖费1200元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陕西宏盛实业有限公司负担25元。宣判后，宏盛公司不服原审判决向本院提起上诉称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，仝益礼有义务向其公司提供自己应当提供的资料，实际上，在2015年12月7日其公司向所有业主发出《房屋产权证办理通知》后，明确要求11号、12号楼业主于2015年12月20日之前将购房人身份证、户口本、私章等资料交售楼部客服中心，但是仝益礼至今未向其公司交付任何文件资料，没有履行合同约定的义务，根据我国合同法的规定，仝益礼没有履行在先的义务，无权要求其公司履行在后的义务，故仝益礼请求其公司支付逾期办理房产证的违约金无事实与法律依据。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回仝益礼的诉讼请求。仝益礼辩称，其认为宏盛公司提出的事实理由不成立，1、宏盛公司没有足够理由证明于2015年12月7日向其送达了办理房屋产权证的通知。2、假设此通知给其送达了，也是合同约定交房日期360个工作日之后送达。3、无论购房人是主动咨询办证事宜、主动递交资料，还是通过其他渠道听说要递交办证资料，但结局是即便递交了办证资料，宏盛公司也不会出具任何已经递交资料的收据。因此，宏盛公司的上诉理由不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宏盛公司的上诉请求，维持原审判决。二审经审理查明。宏盛公司不能举证证明涉案商品房其公司已办理了初始产权登记；同样不能举证证明涉案商品房的分户产权登记，应由其公司提供的资料报产权登记机关备案。其余事实原审法院查明属实。本院认为，宏盛公司与仝益礼签订的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宏盛公司不能证明其公司在将涉案商品房交付仝益礼使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，本院认定宏盛公司未履行该义务。故宏盛公司违反双方合同约定，构成违约，仝益礼主张宏盛公司承担违约责任，符合双方合同约定及法律规定，依法予以支持。据此，原审判决正确，应予维持。宏盛公司上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西宏盛实业有限公司已预交，由陕西宏盛实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年三月十五日书 记 员  高柱