天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初2845号原告：天津市津南区市场建设服务中心，住所地：天津市津南区咸水沽镇津沽路174号（东院），统一社会信用代码：12120112401265341W。法定代表人：周雪梅，主任。委托诉讼代理人：翟习羊，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗来珠，天津星泽律师事务所律师。被告：天津君合置业有限公司，住所地：天津市海河工业区福鑫路16号，统一社会信用代码：91120112553422131X。法定代表人：李川平，董事长。委托诉讼代理人：周晓娜，天津则立律师事务所律师。委托诉讼代理人：季厌庸，天津则立律师事务所律师。第三人：天津市津南区土地整理中心，住所地：天津市津南区咸水沽镇剧场西路以北耀华名邸1-1178，统一社会信用代码：121201127244595380。法定代表人：崔革平，主任。委托诉讼代理人：韩松，男，该单位职工。委托诉讼代理人：田泽民，男，该单位职工。原告天津市津南区市场建设服务中心与被告天津君合置业有限公司、第三人天津市津南区土地整理中心商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翟习羊、罗来珠和被告的委托诉讼代理人周晓娜，第三人的委托诉讼代理人韩松、田泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市津南区市场建设服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告、被告和第三人于2011年11月11日签订的《房地产回购合同》合法有效。2、请求依法判决被告履行《房地产回购合同》，向原告交付君汇名邸1#3-5层2811.56平方米、2#1-2层4186.91平方米房屋，协助原告办理上述房屋权属转移登记手续。3、请求依法判决原告享有取得君汇名邸1#3-5层2811.56平方米、2#1-2层4186.91平方米房屋的优先权。4、案件诉讼费及因诉讼产生的费用由被告承担。事实及理由：2008年7月8日，原告和第三人签订了《土地收购安置补偿合同》，约定对原告名下的津南（华）单国用（2005）字第083号国有土地使用权予以拆迁补偿安置。2010年5月4日，被告和天津市国土资源和房屋管理局津南区国土资源分局签订了《天津市国有建设用地使用权出让合同》，被告摘牌取得津南（拍）2009-10号宗地（即原告所有的上述地块），合同约定：“商业建筑建成后，其中7000平方米由第三人进行回购，用于地块内被拆迁人还迁安置，回购价格为3290元/平方米，回购房屋的位置等具体事宜由第三人根据需要确认”。2011年11月11日，原、被告和第三人共同签订了《房地产回购合同》，约定：“被告在挂牌取得的上述土地上所建的君汇名邸1号和2号楼建筑面积共计6998.47平方米（1号楼3-5层2811.56平方米、2号楼1-2层4186.91平方米）商业用房用于安置原告，同时约定了2011年12月31日前原、被告签订《天津市商品房买卖合同》并约定了付款方式和还迁房交付方式”。截止目前，被告已经收取了2012.1万元回购房屋款项，但被告未按照合同约定与原告签订《天津市商品房买卖合同》，亦未交付安置房屋。经原告多次催促未果，故原告呈讼法院，提出如上诉请。被告天津君合置业有限公司辩称,认可原告第一项诉请。对第二项诉请，同意交付房屋，但是无法办理权属转移手续。被告认可原告陈述的国有建设用地使用权出让合同及房地产回购合同的真实性，但现在无法办理房屋权属转移登记的手续。对第三项诉请，请求法院在认定第二项诉请的前提下，依法判决。第三人天津市津南区土地整理中心述称，第三人认可原告陈述的事实，亦同意原告的诉请请求。原告向法庭提供如下证据：1、2008年7月8日原告和第三人签订的《土地收购安置补偿合同》，以此证明第三人对原告名下原国有土地及地上物进行拆迁安置，原告取得约7000平方米商业用房的拆迁权益，该房屋的性质为拆迁补偿安置房屋。2、2010年5月4日被告与津南国土资源分局签订的《天津市国有建设用地使用权出让合同》，以此证明被告通过摘牌取得津南拍2009-10号用地。同时在该合同第14条有明确约定，本合同项下宗地所建商业建筑建成后，其中7000平方米由津南区土地整理中心进行回购，用于地块内被拆迁人还迁安置，回购价格为3290元每平方米。3、2011年11月11日原、被告及第三人签订的《房地产回购协议》，以此证明被告和第三人共同对原告进行拆迁安置，并确定拆迁安置房屋的具体位置、房号，同时约定被告负有与原告签订回购房屋的《天津市商品房买卖合同》的义务。4、2012年4月11日原告给被告的《关于君汇名邸2号楼回购房间隔墙的处理意见》函1份，以此证明原、被告及第三人实际履行了《房地产回购合同》。5、2011年12月5日的进账单1张、2014年9月19日的支票存根1张，以此证明第三人向被告支付了房产回购款总计2012.1万元。6、天津市建设工程竣工验收备案书3张、位置示意图1张，以此证明本案涉及的房屋已经完成竣工验收备案，可以交付给原告使用。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1，认为被告并非合同主体，故不发表质证意见。对证据2-6均无异议。第三人对原告提交的证据均无异议。本院对原告提交的被告和第三人均无异议的证据2-6的证明效力予以确认。原告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告、第三人未向法庭提交证据。本院依法从津南区房管局调取了房屋查封明细1份、天津市不动产登记簿查询证明1份，原、被告和第三人对本院依法调取的上述材料的真实性均无异议，本院将其作为认定案件事实的依据。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：津南（华）单国用（2005）字第083号国有土地使用证载明的国有土地使用权属于原告所有。2008年7月8日，原告和第三人签订了《土地收购安置补偿合同》，双方约定的主要内容为：“第三人对原告所有的上述国有土地使用权（面积为12681.5平方米）进行置换（该块土地及地上物评估价格为4760.8345万元），置换成可由原告独立经营和管理的7000平方米商业用房，商业用房的权属归原告所有，上述国有土地使用权归第三人”。后被告通过摘牌取得了上述归第三人所有的国有土地使用权。2010年5月4日，被告和天津市国土资源和房屋管理局津南区国土资源分局签订了《天津市国有建设用地使用权出让合同》，约定的主要内容为：“本合同出让总地编号为津南（拍）2009-10号，出让宗地面积为18927.5平方米，土地出让金为17200万元，本合同项下宗地所建商业建筑建成后，其中7000平方米由第三人进行回购，用于该地块内被拆迁人还迁安置，回购价为3290元/平方米，回购房屋的位置等具体事宜由第三人根据需要确定”。2011年11月11日，原、被告和第三人根据上述签订的合同或者协议签订了《房地产回购合同》，约定的主要内容为：“第三人对被告所建部分商业房地产的所有权予以回购用于安置原告，回购房屋坐落于咸××市场花园××、华润万家超市以南的商业房地产，回购总面积为7000平方米(可独立经营与管理的商业用房，具体位置详见附图)，回购价格为2303万元。由原、被告和第三人共同确认的7000平方米还迁商业用房，由第三人于2011年12月31日前在组织被告直接和原告签订《商品房销售合同》。被告应在2014年5月4日之前为第三人提供达到商品房验收条件及符合建筑安全规定的上述经营用房，被告提供的还迁房应达到原告和第三人的要求标准，如建设中不符合要求，第三人有权督促整改。回购房屋款项支付方式：回购房封顶之前30天内付款70%，余款待项目竣工后三方按实际发生的面积据实进行结算”。上述诸合同签署后，被告即在上述国有土地上进行了房地产开发。2011年12月5日，第三人支付被告房屋回购款16121000元。2014年9月19日，第三人支付被告房屋回购款4000000元，共计2012.1万元。2012年4月11日，原告向被告寄发了回购房间隔墙的处理意见，被告亦同意按照处理意见执行。2015年6月份，被告开发的商品房（含本案涉及的回购房屋）进行了建设工程竣工验收备案。由于至今被告就回购房屋未配合原告签订《天津市商品房买卖合同》及交付房屋，经原告多次催促未果，故原告呈讼本院，提出如上诉请。另查明，原、被告和第三人确定的回购房屋面积为6998.47平方米，具体位置为：“君汇名邸2号楼一层：122-145，面积为2284.46平方米；君汇名邸2号楼二层：201-225，面积为1902.45平方米；君汇名邸1号楼三层：3014-3031，面积为1265.02平方米；君汇名邸1号楼四层：4027-4040，面积为773.27平方米；君汇名邸1号楼五层：5027-5040，面积为773.27平方米”。被告为了融资，将其建设的君汇名邸1、2号楼的在建工程（含原告应获得的上述回购房屋）进行了抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司天津分行，抵押担保的债务履行期限为2014年2月12日至2016年2月12日。由于被告未履行上述债务，上述在建工程被其他人民法院查封，查封期限为2015年3月12日至2018年3月11日。本院认为，原、被告和第三人签订的《房地产回购合同》系三方在平等、自愿的基础上订立，依法成立、有效。现原告主张原、被告和第三人于2011年11月11日签订的《房地产回购合同》合法有效，本院予以支持。三方签订的《房地产回购合同》约定，被告应在2014年5月4日前为原告提供经验收合格的经营用房，现本案涉及的房屋已验收合格，可以交付，但鉴于该房屋被其他法院查封，故原告应当在其他法院解封后另行主张该权利，本院对原告的该项诉请不予支持。原告要求被告协助其办理上述房屋权属转移登记手续，由于本案涉及的房屋现有抵押权瑕疵且已被法院查封，被告现无法协助原告办理房屋权属转移登记手续，故原告应当在其他法院解封后另行主张该权利，本院对原告的该诉请不予支持。关于原告要求依法判决确认原告享有取得君汇名邸1#3-5层2811.56平方米、2#1-2层4186.91平方米房屋的优先权的问题，上述合同虽为《房地产回购合同》，但结合前期原、被告和第三人之间签订的协议内容可以认定，该《房地产回购合同》和前期签订的《土地收购安置补偿合同》、《天津市国有建设用地使用权出让合同》结合在一起作为一体实际应为拆迁安置补偿协议，即原告作为被拆迁人，被告和第三人共同作为拆迁人。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，依据上述条款的规定，原告对其回购的房屋享有优先取得权，故本院对原告的该诉请予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、本院依法确认原、被告和第三人于2011年11月11日签订的《房地产回购合同》合法有效；二、原告天津市津南区市场建设服务中心对上述本院确认的回购房屋（回购房屋面积为6998.47平方米，具体位置为：“君汇名邸2号楼一层：122-145，面积为2284.46平方米；君汇名邸2号楼二层：201-225，面积为1902.45平方米；君汇名邸1号楼三层：3014-3031，面积为1265.02平方米；君汇名邸1号楼四层：4027-4040，面积为773.27平方米；君汇名邸1号楼五层：5027-5040，面积为773.27平方米）享有优先取得权。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费78475元、保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  魏丽彤代理审判员  侯 敬人民陪审员  吴中彦二〇一七年八月三十日书 记 员  孙瑞祥