呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)内01民终415号上诉人（原审原告）：郭彩艳，呼和浩特市蒙昆公司职工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：范润在，男，1972年9月15日出生，蒙古族，工人，现住呼和浩特市，系郭彩艳之夫。上诉人（原审被告）：呼和浩特市同昌物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东影北路电机厂小区1号楼2单元3号。法定代表人：牟亚力，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：何富宝，男，1955年5月1日出生，汉族，呼和浩特市同昌物业服务有限责任公司经理，现住车站东街呼和浩特铁路局后院小区5号楼3单元4楼中户。上诉人郭彩艳因与上诉人呼和浩特市同昌物业服务有限责任公司（以下简称同昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭彩艳的委托诉讼代理人范润在，上诉人同昌物业公司的委托诉讼代理人刘璐、何富宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭彩艳上诉请求:1、撤销原决，发回重审或改判驳回同昌物业公司的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由同昌物业公司承担。事实和理由：同昌物业公司没有与业主签订物业服务合同，诉讼主体不适格；同昌物业公司与内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）签订的《物业服务合同》对业主无效；一审法院只按《新城区人民政府关于研究解决车站东街盛业小区居民信访事宜的专题会议纪要》确定物业服务费收费标准1.5元/平米，没有同时确认收费起始时间；交钥匙时，同昌物业公司收取了采暖费，但没有供暖，由此造成的损失一审未提；小区的房屋至今未验收，因此物业服务费应该由开发公司承担；同昌物业公司没有告知业主在领取钥匙时房屋不具备使用条件，至今没有公布过收费标准和房屋标准，未尽到责任和义务；同昌物业公司没有给业主退装修押金，限水限电，环境卫生差，没有保安、监控、楼宇对讲，楼内有多家公司、仓库不予管理，至今两部电梯只开启一部；一审法院判决违约金不合理情理，因为有争议；一审法院认定物业服务费1.5元/平米，却没有提到业主按2.5元/平米多交的部分等。同昌物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持同昌物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院判决认定同昌物业公司没有达到甲级服务标准没有事实及法律依据，由于服务小区的特殊性导致同昌物业公司即使每平米收取2.5元的物业服务费也只能勉强维持。郭彩艳的上诉理由不能成立，同昌物业公司不认可等。郭彩艳答辩称，同昌物业公司称已经提供了符合物业服务合同约定标准的物业服务，但并未提供任何证据证明其所述物业服务达到甲级服务标准，我方对同昌物业公司的主张不予认可。同昌物业公司向一审法院起诉请求：判令郭彩艳向同昌物业公司交纳2013年1月1日至2014年12月31日所欠物业服务费共计7778.4元，同时向同昌物业公司支付违约金1643.18元。一审法院认定事实：郭彩艳于2012年1月9日领取了位于呼和浩特市××站号盛业城市广场高层住××区东户住房的钥匙，该房屋面积为129.64平方米。领取钥匙的当天郭彩艳向呼和浩特市盛联物业服务有限责任公司（以下简称盛联物业公司）交纳了从2012年1月9日至2013年1月8日的物业服务费3889.2元。2009年4月10日盛业公司与其招标的前期物业服务公司同昌物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定：盛业公司选聘同昌物业公司对盛业城市广场提供前期物业服务事宜，同昌物业公司按《呼和浩特市住宅小区物业服务标准》规定的甲级标准提供规范化服务，住宅每平米收物业服务费2.5元,合同期限从2009年6月10日至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。合同第二十三条约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。2014年5月29日呼和浩特市新城区人民政府为解决盛业小区居民信访的事情专门召开了会议，会后下发了一份会议纪要即《新城区人民政府关于研究解决车站东街盛业小区居民信访事宜的专题会议纪要》。该纪要第三条载明”物业费按每平方米1.5元收计取，天然气通气时间为收取物业费的计取日。”第五条载明”锡林路街道办事处负责向小区内居民公开说明新城区委、区政府对小区居民反映问题的解决办法并张贴公告，由街道办事处组织，盛业公司要向广大居民公开到歉。”另查明，同昌物业公司自认盛业小区早期收取物业服务费的盛联物业公司就是后来新建成的同昌物业公司，由于盛联物业公司其经营范围只限停车场的物业服务，因此另外申请设立了同昌物业公司，该公司具有了提供小区物业服务的资质，其物业服务范围扩大到整个小区内各项服务项目。之后盛业公司与同昌物业公司签订了《物业服务合同》。由于同昌物业公司属于前期物业服务公司，其服务评级一直都是暂定级。而由于盛业公司未能办理竣工验收手续，致使该小区无法形成合法有效的业主委员会，无法由业主委员会与物业公司之间产生新的物业服务合同，同昌物业公司至今都是以前期物业服务公司身份为郭彩艳所居住的小区进行物业服务。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，2009年4月10日同昌物业公司与盛业公司签订的《物业服务合同》符合法律规定，对郭彩艳具有法律约束力。由于盛业小区至今都未能竣工验收，致使小区无法成立合法有效的业主委员会，无法聘请新的物业服务公司为该小区提供物业服务，同昌物业公司以前期物业公司身份已经为该小区的业主提供了物业服务，同昌物业公司有权向已享受服务的业主收取相应的物业服务费。根据同昌物业公司与盛业公司签订《物业服务合同》的约定，同昌物业公司是为该小区提供甲级标准的物业服务，每平方米按2.5元的标准向业主收费，但按照《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》中对甲级物业服务标准的规定，无论是从小区内部环境还是小区内的安全以及公共配套设施的管理，同昌物业公司都应为该小区的业主提供高质量、高效能的物业服务，但通过郭彩艳向法院提供的《新城区会议纪要》及《上访信息表》等一系列证据证实，同昌物业公司服务的小区的确存在环境差、有安全隐患以及公共设施不全等诸多问题，致使业主与开发商之间，业主与物业公司之间产生较大矛盾，直至新城区政府为此专门召开解决会议，解决业主与开发商之间，业主与物业公司之间的矛盾，因此同昌物业公司所提供的物业服务确实存在诸多瑕疵，并未达到合同中约定的甲级服务标准，同昌物业公司按照甲级服务标准向郭彩艳进行收费有违公平原则，参照《新城区会议纪要》并经过综合考量，同昌物业公司以每平方米2.5元的60%即1.5元的标准向郭彩艳收取物业服务费较为适宜。同昌物业公司请求郭彩艳支付从2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费，经核实，郭彩艳在领取钥匙时已交纳物业服务费至2013年1月8日，因此同昌物业公司应从2013年1月9日起开始向郭彩艳收取相应的物业服务费。同昌物业公司主张郭彩艳未按时交纳物业服务费应承担相应的违约责任，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”据此，郭彩艳既然受同昌物业公司与盛业公司签订的《物业服务合同》约束，那么郭彩艳未按期交纳物业费就应当按照合同的约定承担日万分之五的违约责任，同昌物业公司要求郭彩艳支付违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条规定，判决：一、郭彩艳向同昌物业公司支付从2013年1月9日至2014年12月31日期间的物业服务费共计（129.64平方米×1.5元/月/平方米÷30×722日）4680元，于本判决书生效后十五日内付清；二、郭彩艳向同昌物业公司支付从2013年1月9日至2014年12月31日期间的违约金（1.5元×129.64×12个月×0.0005×722天+1.5元×129.64×12个月×0.0005×357天）1258.93元，于本判决书生效后十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郭彩艳负担。本院经审理查明：郭彩艳领取钥匙时交纳的物业服务费3889.20元，是盛联物业公司为同昌物业公司收取郭彩艳2012年1月9日至2013年1月8日期间的物业服务费，以2.5元/平米/月标准计收（129.64平方米×12个月×2.5元/平米/月）。另查明，同昌物业公司成立于2006年11月30日，注册经营范围为：物业服务（肆级）；盛联物业公司成立于2011年6月16日，注册经营范围为：停车场管理。同昌物业公司认可盛联物业公司收取物业服务费等行为系为同昌物业公司代收。还查明，富泰热力新华西街供热公司于2012年10月15日对盛业城市广场开始第一次供暖。又查明，前期《物业服务合同》第四章第七条约定，物业费用于支付的项目中第（4）项为物业服务区域绿化养护费用。该小区内没有公共绿地。除以上事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、同昌物业公司作为本案的诉讼主体是否适格；2、《物业服务合同》的效力问题；3、同昌物业公司向郭彩艳收取物业服务费的标准及收费的起算时间是否具有事实和法律依据；4、违约金应否支持。关于同昌物业公司作为本案诉讼主体是否适格的问题。同昌物业公司于2009年4月10日与盛业公司签订了前期《物业服务合同》，约定由同昌物业公司向盛业城市广场提供物业服务，虽然盛联物业公司以其名义向盛业城市广场的业主出具过相关费用的收费单、收费收据等，但同昌物业公司认可盛联物业公司的收费行为。同昌物业公司与盛业城市广场的业主之间也形成了事实上的物业服务关系，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故同昌物业公司依据前期《物业服务合同》的约定及其提供物业服务的事实向郭彩艳主张物业服务费主体适格。关于《物业服务合同》的效力问题。《物业管理条例》第二十一条规定”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定”建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定”建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十五条规定”建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”本案所涉《物业服务合同》系建设单位盛业公司与同昌物业公司签订的前期物业服务合同，该合同不违反法律法规效力性禁止性规定，应确认为有效合同。但同昌物业公司没有提供证据证明郭彩艳在买受物业时与建设单位签订的买卖合同中包含前期物业服务的内容以及承诺承担履行临时管理规约责任。同昌物业公司亦没有提供证据证明其与郭彩艳签订书面物业服务合同，因此涉案《物业服务合同》中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款对郭彩艳不具有约束力。关于物业服务费收费标准及起算时间的问题。本案中郭彩艳与同昌物业公司建立了事实上的物业服务关系，同昌物业公司亦提供了物业服务，郭彩艳应当支付物业服务费。郭彩艳所举证据可以证明同昌物业公司提供的物业服务并未达到甲级服务标准，且物业服务费的组成中所包含的绿化养护费用等同昌物业公司并未实际支付，一审法院参照《新城区会议纪要》及查明的事实认定同昌物业公司按照每平方米1.5元向郭彩艳收取物业服务费并无不当；盛业城市广场首次供暖时间为2012年10月15日，内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市区的取暖时间是从当年的10月15日至次年的4月15日，虽然郭彩艳领取住房钥匙的时间为2012年1月9日，但2012年4月16日前郭彩艳的住房并不具备入住条件，因此向郭彩艳收取物业服务费的时间应从2012年4月16日起算。郭彩艳应向同昌物业公司交纳2012年4月16日至2014年12月31日期间的物业服务费共计6319.95元（32.5个月×1.5元／平方米／月×129.64平方米）。郭彩艳已经交付的物业服务费3889.2元可在执行过程中抵顶，抵顶后郭彩艳应当支付同昌物业公司2012年4月16日至2014年12月31日期间的物业服务费共计2430.75元。关于郭彩艳的房屋是否经过验收属于其与开发商之间的关系，本案不作审理。关于违约金应否支持的问题。郭彩艳与同昌物业公司之间没有签订书面物业服务合同，没有约定违约责任的承担，郭彩艳在2012年1月9日领取住房钥匙时已经预交物业服务费及其他费用3889.2元，但同昌物业公司之后为其提供的物业服务并没有达到甲级标准，且业主为此与同昌物业公司矛盾不断，经常上访，故同昌物业公司诉请郭彩艳支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郭彩艳的部分上诉请求成立，予以支持。同昌物业公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初1764号民事判决；二、郭彩艳于本判决生效后十五日内交付同昌物业公司2012年4月16日至2014年12月31日期间的物业服务费共计2430.75元；三、驳回同昌物业公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计150元，由郭彩艳负担50元，同昌物业公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  李永刚审判员  洪齐艳审判员  郭丰愷二〇一七年三月二十七日书记员  王 卉