陕西省三原县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0422民初958号原告：陕西咸阳百姓乐大药房连锁有限公司委托诉讼代理人：王让怀，该公司副总经理。委托诉讼代理人：吴小秦，该公司法律顾问。被告：三原凤凰贸易有限公司被告：樊晓明被告：程兴运原告陕西咸阳百姓乐大药房连锁有限公司（以下简称百姓乐公司）与被告三原凤凰贸易有限公司（以下简称凤凰公司）、樊晓明、程兴运房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西咸阳百姓乐大药房连锁有限公司委托诉讼代理人王让怀、吴小秦到庭参加了诉讼，被告三原凤凰贸易有限公司、樊晓明、程兴运经传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陕西咸阳百姓乐大药房连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告百姓乐公司与被告凤凰公司之间的房屋租赁合同。2、被告凤凰公司向原告返还2014年1月16日至1月24日租金8580.82元。3、被告凤凰公司向原告返还2014年1月25日至2015年1月24日租金348000元。4、被告三原凤凰商贸有限公司向原告退还押金20000元。5、被告三原凤凰商贸有限公司向原告退还装修保证金10000元。6、被告程兴运、樊晓明对上述债务承担连带责任。事实理由：2012年7月2日，原告与被告凤凰公司订立房屋租赁合同，约定由被告凤凰公司将其租赁陕西三飞房地产开发有限公司位于三原县县医院十字东南角池阳华锦苑商业用房裙楼一层A-024区域232平方米的商业用房转租给原告用于商业经营。租金每平方米115元，物业费每平方米每月10元，合同订立当年共计向被告凤凰公司支付首年租金348000元。合同签订后，原告向被告凤凰公司缴纳押金2000元，5日内缴清全年租金的50%，合计174000元。进场装修前一次性缴清全年租金174000元。合同终止后一个月内被告凤凰公司向原告退还押金。租赁期限自2012年7月2日至2027年7月1日止。从2015年起，租金在上年基础上上浮6%。合同订立后，被告凤凰公司向原告交付了租赁房屋，原告先后于2012年7月2日、7月13日、11月6日、11月24日向其分别支付押金20000元、半年租金174000元、半年租金174000元、装修押金10000元。2013年11月22日，原告向被告樊晓明通过银行转账支付348000元。2014年1月，被告凤凰公司因拖欠三飞公司租金，导致三飞公司解除与其的租赁合同，从而进一步导致原告于2014年1月15日起无法继续履行与被告凤凰公司的租赁合同。对于上述事实，原告认为由于被告凤凰公司自身原因，导致其于2014年1月15日与原告终止履行房屋租赁合同，应当向原告返还以下费用：2014年1月16日至1月24日租金8580.82元、2014年1月25日至2015年1月24日租金348000元、押金20000元、装修保证金10000元。被告樊晓明、程兴运滥用公司法人独立地位和股东有限公司责任，严重损害原告的利益，应当按照公司法第二十条第三款的规定，与被告凤凰公司承担连带责任。被告凤凰公司、樊晓明、程兴运均未答辩。原告围绕诉讼请求提供了以下证据：一、《联业合同》书一份。证明原告与被告凤凰公司之间存在房屋租赁合同关系，合同对租金、押金、装修保证金均进行约定。二、被告凤凰公司出具的收据四份、2012年7月10日向樊晓明汇款174000元的转账单一份、2012年10月22日向樊晓明转账单一份、2013年11月22日向樊晓明转账单一份，证明向被告凤凰商贸缴纳押金20000元、支付2013年1月25日至2014年1月24日租金共计348000元、支付2014年1月25日至2015年1月24日租金共计348000元、装修保证金10000元。本院对上列证据予以确认并在卷佐证。本案查明的事实如下：2012年5月16日，被告凤凰公司承租陕西三飞房地产开发有限公司位于三原县城内县医院十字东北角池阳·华锦苑商业用房裙楼1-3层。2012年7月2日，原告与被告凤凰公司订立《联业合同》，被告将上述房产中部分A-024区域提供给原告作为的经营场所，合同约定：一、被告凤凰公司负责提供水、电、暖等基础设施，每年租费为34.8万元。二、合同签订后，原告缴纳合同押金2万元，5日内缴清全年租金50%，合计17.4万元，进场装修前缴清全年剩余租金17.4万元。三、每年租金提前一个月缴清全年租金。四、自商场开业日起计算租金。五、合同终止后，一个月被告凤凰公司退还押金。六、被告凤凰公司负责铺设地砖，原告负责围墙及店内装饰。装修押金为1万元，如原告未对购物中心造成破坏，被告凤凰公司在原告装修完毕后退还押金。合同订立后，被告凤凰公司向原告交付了租赁房屋。2012年7月1日、2012年10月22日，原告通过农业银行、邮政储蓄银行向被告樊晓明账户分别转款174000元。被告凤凰公司分别于2012年7月2日、7月13日、11月6日、11月24日向原告出具收据，载明其收取原告20000元、174000元、174000元、10000元。2013年1月25日，凤凰公司开办的商场开始营业。2013年7月17日，被告凤凰公司核准登记，营业期限自2013年7月17日至2033年7月16日止。被告樊晓明、程兴运为公司股东。2013年11月22日，原告通过中国建设银行向樊晓明账户转款348000元。2014年1月15日，原告因涉案的租赁房产由房屋所有权人收回而搬离。本院认为，一、原、被告之间签订的联业合同实为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原、被告均能按约履行了义务。按照合同约定，被告应当从2013年1月25日起收取房租。二、自2014年1月15日起，原告被房屋所有权人通知搬离租赁房产，系被告凤凰公司未向案外人缴纳房租所致，不能归责于原告，按照《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权请求解除合同。三、按照合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权请求被告凤凰公司退还其向被告凤凰公司支付的2014年1月16日至1月24日的租金（8580.82元）、2014年1月25日至2015年1月24日的租金（348000元），返还其向被告凤凰公司支付的押金（20000元）、装修保证金（10000元）。四、关于被告樊晓明、程兴运是否承担连带责任的问题。原告所提供的证据仅能证明被告樊晓明、程兴运作为股东收取被告凤凰公司房租费的事实，据此并不足以认定两被告滥用法人独立地位逃避债务、严重影响原告利益。综上，原告请求解除原告百姓乐公司与被告凤凰公司之间的房屋租赁合同、被告凤凰公司向其返还2014年1月16日至1月24日租金8580.82元、2014年1月25日至2015年1月24日租金348000元、押金20000元、装修保证金10000元之请求，本院予以支持；请求被告程兴运、樊晓明对上述债务承担连带责任的请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告陕西咸阳百姓乐大药房连锁有限公司与被告三原凤凰贸易有限公司于2012年7月2日订立的《联业合同》。二、限本判决生效后一月内，被告三原凤凰贸易有限公司返还原告陕西咸阳百姓乐大药房连锁有限公司2014年1月16日至1月24日的租金8580.82元、2014年1月25日至2015年1月24日的租金348000元、押金20000元、装修保证金10000元，以上共计386580.82元；三、驳回原告陕西咸阳百姓乐大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7090元，由被告三原凤凰贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  缑培强审 判 员  王 蕾人民陪审员  陈登奎二〇一七年二月十六日书 记 员  徐 健本案适用的法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。