上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2498号原告上海闵行盛隆综合市场有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人娄冬虎。委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托代理人王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告韩海燕，女，1983年7月31日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市闵行区。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司(以下简称盛隆公司)与被告韩海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理。依法由审判员殷雪适用简易程序于2015年11月10日公开开庭进行审理。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司的委托代理人胡灿，被告韩海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛隆公司诉称，原、被告签订了《租赁合同》，将位于上海市闵行区北青公路XXX号的114室房屋出租给被告，租金按季度支付给原告，每月租金为人民币(币种下同)750元。租赁期届满，被告继续使用上述房屋，被告继续向原告按季度支付使用费。但自2013年3月1日起被告不再向原告支付使用费，原告多次催促均无果，故原告起诉至法院，请求判令被告向原告支付自2013年3月1日起至2015年8月31日止的房屋使用费22,500元。被告韩海燕辩称，不同意原告的诉讼请求。原告于2013年通知市场内的租户要拆迁了，告诉其不要再支付租金了，所以其向原告支付了至2013年3月31日的房租。因原告告知其不要再支付租金，故现在不同意支付。经审理查明，2000年5月1日，上海绍盛工贸有限公司(出租方、甲方，以下简称绍盛工贸公司)与原告上海闵行盛隆综合市场有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租北青公路XXX号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500,000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金。2000年7月25日，闵行区诸翟镇陈家角村委会(甲方)与绍盛工贸公司(乙方)签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区北青公路XXX号的上海盛隆综合市场转让给乙方。房产价格2,000,000元，乙方承担受让房产的用地费341,366元。乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。2001年4月30日，闵行区华漕镇陈家角村民委员会(原闵行区诸翟镇陈家角村委会，出租方、甲方)与娄冬虎(承租方、乙方)签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区北青公路XXX号与北青公路730弄土地，土地面积64,360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。2001年5月18日，上海绍盛工贸有限公司之企业名称变更为上海绍盛实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。2011年3月，原告盛隆公司(出租人、甲方)与被告韩海燕(抬头为夏爱平，承租人、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租北青公路XXX号114号，租赁期限自2011年3月1日起至2012年2月29日止，租金每月750元，全年合计租9,000元，先付租金后使用；付款方法为每季2,250元等。合同签订后原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了至2013年3月31日止的租金。2015年7月1日，原告向被告发送《催租函》，告知被告自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求被告于2015年7月10日前一次性付清租金。另查明，原告因市场内他处承租人吴先锋未能支付房屋占用费，于2015年4月起诉至本院，要求吴先锋支付自2013年4月1日起至2015年4月30日的租金10,000元，本院于2015年4月27日立案受理。经审理查明：2013年4月8日，原告发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。2015年4月17日，原告发出《通知》，告知经研究决定，自即日起签订2014年10月1日至2015年9月30日的《租赁合同》，租金收费标准不变，同时缴纳相应的租金，以便在政府动迁时原告确认承租户为该市场的正式商户，请接到该通知后于2015年4月22日前来原告办公室办理相关手续。同时，原告经营管理系争房屋期间，原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。本院于2015年6月24日作出(2015)闵民五(民)初字第1057号民事判决，认为系争房屋不具合法性，原告与吴先锋签订的租赁合同无效，但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故吴先锋基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的实际使用费。但考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，故酌定吴先锋按照每月160元的标准向原告支付自2013年4月1日起至2015年4月30日止的房屋占有使用费人民币4,000元。该判决作出后，吴先锋不服上诉，上海市第一中级人民法院经审理于2015年9月1日作出(2015)沪一中民二(民)终字第2597号民事判决，认为原审事实查明清楚，判决正确，依法予以维持。以上事实，由原告提交的《租赁合同》、原告于2015年7月1日发送的《催租函》及邮寄凭证，被告提交的收据，由本院调取的(2015)闵民五(民)初字第1057号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第2597号民事判决书等证据及当事人的陈述等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。本院认为，原告在他案中提供了《上海市人民政府土地管理文件》〔沪府土用补-3(1999)44号文件〕作为证明，证明其对系争房屋享有合法权利，但原告未能提供证据原件，合法性、真实性无法核实确认，且从证据内容来看，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能进一步提供证据证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故原、被告之间签订的《租赁合同》无效。但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故被告基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的实际使用费。至于房屋占有使用费标准，本院考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金750元的标准，酌情确认系争房屋使用费的支付标准为每月300元。故被告应向原告支付自2013年4月1日起至2015年8月31日止的房屋使用费元8,700元(300元/月×29个月=8,700元)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告韩海燕于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行盛隆综合市场有限公司支付自2013年4月1日起至2015年8月31日止的房屋占有使用费8,700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计181.25元，由原告上海闵行盛隆综合市场有限公司负担108.75元，被告韩海燕负担72.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  殷雪二〇一五年十一月二十三日书记员  龚漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。