四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5702号上诉人（一审被告）：成都凯源物业有限责任公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳镇华新街菜蔬小区二横街*幢***号。法定代表人：吴学强，总经理。委托诉讼代理人：石焓，四川精济律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴基荣，男，1972年8月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（一审原告）：曲爱华，女，1973年2月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。共同委托诉讼代理人：吴皎，北京炜横（成都）律师事务所律师。上诉人成都凯源物业有限责任公司（以下简称凯源公司）因与被上诉人吴基荣、曲爱华商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初7676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月21日进行公开开庭审理，凯源公司的委托诉讼代理人石焓，吴基荣、曲爱华的委托诉讼代理人吴皎到庭参加诉讼。案件现已审理终结。上诉人凯源公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴基荣、曲爱华在一审的全部诉讼请求。事实和理由：案涉房屋名为商品房开发房，实为中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司修建的职工内部集资建房，凯源公司受中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司委托，以凯源公司名义与吴基荣、曲爱华签订《商品房买卖合同》，完成受托的职工内部集资建房事项，吴基荣、曲爱华知道凯源公司受中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司委托以凯源公司名义签订《商品房买卖合同》，因此，《商品房买卖合同》应当直接约束委托人中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司与吴基荣、曲爱华。因此，案涉集资项目产生的法律后果应由委托人中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司承担。被上诉人吴基荣、曲爱华辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。凯源公司有相应开发资质，其与被上诉人签订的合同合法有效，双方之间是商品房买卖合同关系，双方签订的合同在房管部门备案的方式以及合同内容等均证明双方之间建立了商品房买卖合同关系，且吴基荣、曲爱华已按照合同约定向凯源公司支付了全部购房款，吴基荣、曲爱华全面履行了合同义务。凯源公司未按照合同的约定向吴基荣、曲爱华办证的违约事实，一审判决确认无误。2、双方在合同中虽然没有直接约定上诉人逾期办证的违约金，但上诉人仍应当承担相应的违约责任。吴基荣、曲爱华向一审法院起诉请求：1、判令凯源公司将吴基荣、曲爱华所购房屋过户登记在吴基荣、曲爱华名下；2、判令凯源公司支付逾期办理产权的违约金（暂计至2016年5月5日，违约金为10000元）。一审法院认定事实：吴基荣、曲爱华与凯源公司于2014年1月20日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，并进行了合同签约备案。按照合同约定，1、吴基荣、曲爱华购买凯源公司开发的位于成都市天府新区华阳街道“麓山印象”的房屋33幢2单元3层302号房屋一套，房屋总价款为670195元。吴基荣、曲爱华同意委托凯源公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、凯源公司在商品房实际办理交接手续之日起550日后向政府房管部门申办房屋所有权证书。3、凯源公司应在吴基荣、曲爱华取得该房的所有权证书后的两年内，协助吴基荣、曲爱华按照该房的使用性质办理该房分户的《国有土地使用证》，并将办理《国有土地使用证》需要凯源公司提供的资料提交国土部门。双方在合同中没有约定凯源公司交付房屋的时间，没有就凯源公司逾期办理房屋所有权证而承担的违约责任进行约定。合同签订后，吴基荣、曲爱华按约履行了合同义务，但凯源公司没有按照合同约定的交房期限向吴基荣、曲爱华交付房屋，而是在2013年5月29日向“麓山印象”业主发出交房通知，告知业主集中办理房屋交接手续的时间为2013年6月14日-2013年6月19日。吴基荣、曲爱华于2013年6月17日与凯源公司办理了案涉房屋的交接手续。一审法院另查明，中国石化集团西南石油局为解决下属企业职工住房问题，向其职工900余户预收取每户6万元购房款。由该局下属企业成都华川石油天然气勘探开发总公司作为股东在2009年8月登记注册成立了成都凯源物业有限责任公司（其中中国石化集团西南石油局注册成都凯源物业有限责任公司支出预收的购房款800万元，缴纳土地拍卖保证金支出预收的购房款4000余万元）。2009年12月2日，凯源公司通过“招、拍、挂”程序以出让方式取得华阳沙河150亩的住宅兼商业用地。2009年12月22日，成都华川石油天然气勘探开发总公司将凯源公司的股权转让给成都新和房地产开发有限公司，并签订了《项目合作股份转让协议书》，约定了各自的权利、义务。凯源公司按照《项目合作股份转让协议书》的约定，进行房屋开发修建。在“麓山印象”项目取得商品房预售许可证后，于2011年5月至6月，按照中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格，凯源公司分别与购房职工签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同时进行了商品房买卖签约备案。吴基荣、曲爱华系中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单中的职工。在一审中，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。本案在一审审理过程中，一审法院向成都市天府新区不动产登记中心查询了吴基荣、曲爱华所购房屋办理分户产权证递件登记（备案）情况，吴基荣、曲爱华所购房屋仍处于签约备案状态，凯源公司至今尚未按约完成为吴基荣、曲爱华所购房屋办理分户产权证的递件登记手续。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点为：1、本案纠纷是否属人民法院民事案件受案范围；2、凯源公司是否应协助吴基荣、曲爱华办理不动产权登记；3、凯源公司是否应支付违约金，若应支付，违约金应当如何计算。关于本案纠纷是否属人民法院民事受案范围的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。凯源公司具有房地产开发的相关资质，其通过“招、拍、挂”以出让方式取得了商品房开发所需用地，并进行商品房开发、修建，在取得商品房预售许可证后与吴基荣、曲爱华签订了《商品房买卖合同》，同时对商品房买卖合同进行了签约备案。吴基荣、曲爱华与凯源公司所签合同系平等民事主体之间的商品房预售合同，由此而产生的纠纷属商品房预售合同纠纷。虽然涉案房屋系凯源公司按相关协议与中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格与吴基荣、曲爱华签订，并未向社会销售，但该事实并不影响涉案房屋属商品房买卖合同的性质。凯源公司如何成立以及成都华川石油天然气勘探开发总公司与成都新和房地产开发有限公司所签的项目合作开发与股权转让协议属另一法律关系，不在本案审理范围之内。故本案应属人民法院民事案件的受案范围。关于凯源公司是否应协助吴基荣、曲爱华办理不动产权登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，并结合合同约定，凯源公司作为房地产开发企业，协助作为预售商品房购买人的吴基荣、曲爱华办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续是其应当履行的法定义务和合同附随义务，凯源公司应当协助吴基荣、曲爱华完成上述登记、变更手续。在一审中，由于《不动产登记暂行条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市天府新区不动产登记中心已于2016年8月19日起正式实行统一的不动产登记，吴基荣、曲爱华要求凯源公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。为此，吴基荣、曲爱华在诉讼中将第一项诉讼请求予以变更。对该请求，一审法院认为，（1）双方在合同中约定由出卖人协助买受人办理房屋所有权证和《国有土地使用证》，但该约定因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台而在事实和法律上不能实现。凯源公司应当按照国家现行政策的要求，协助买受人办理案涉房屋的不动产权登记。（2）凯源公司至今未向吴基荣、曲爱华办理案涉房屋的所有权登记。凯源公司拒绝交付房屋的行为恶意阻止办理房屋所有权证、分户土地证书的条件成就，应当视为办理房屋所有权证、分户土地证书的条件已成就。办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届满。（3）根据双方关于协助办理房屋所有权登记期限的约定，并结合凯源公司于2013年6月17日将案涉房屋向吴基荣、曲爱华交付的事实，一审法院认为案涉房屋至今未进行房屋所有权登记系凯源公司的违约行为所致，为避免因凯源公司不办理房屋所有权证书而使办理分户土地使用权的起始期间长期处于不确定状态，一审法院以合同约定的应当办理完毕房屋所有权登记的时间即2014年12月22日作为凯源公司协助办理案涉房屋的《国有土地使用证》的期限的起始时间。凯源公司应当于2016年12月22日前协助吴基荣、曲爱华办理完毕案涉房屋的分户土地使用权证书。办理案涉房屋分户土地使用权证的期限已经届满，且案涉国有土地使用权也不存在权利瑕疵，凯源公司应当协助吴基荣、曲爱华办理案涉房屋的不动产权登记。结合本案事实，凯源公司未将办理案涉房屋分户产权证所需资料向房产管理部门进行递件登记（备案）的行为持续至今，已超过合同约定的期限。凯源公司的该项行为违反了合同的约定，且未举证证明该情形系吴基荣、曲爱华所致，应承担因此所产生的违约责任。因双方在合同中没有约定违约金的支付，凯源公司不应向吴基荣、曲爱华支付违约金。此外，双方合同中关于商品房产权证的办理条款中约定，吴基荣、曲爱华同意委托凯源公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。办理房屋所有权的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要凯源公司履行的义务是将业主办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政行为管理范畴。故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并履行其相关的义务”。凯源公司应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务。故凯源公司的协助办证义务应以上述界定义务范围、双方合同具体约定为准，超过此限的主张，一审法院在本案中不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、凯源公司应于判决生效之日起三个月内协助吴基荣、曲爱华到不动产权登记部门办理位于四川省成都市天府新区华阳街道“麓山印象”33幢2单元3层302号房屋的不动产权登记；二、驳回吴基荣、曲爱华的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由凯源公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为凯源公司与吴基荣、曲爱华签订的商品房买卖合同及补充协议是否应约束凯源公司，进而凯源公司是否应协助办理案涉房屋不动产权证书并支付违约金，现评判如下：首先，凯源公司未能举证证明其受委托与吴基荣、曲爱华签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议，也未举证证明吴基荣、曲爱华在签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议时知道该委托关系存在，因此，凯源公司认为其与吴基荣、曲爱华签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议系完成受托事项进而应由中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司承担案涉《商品房买卖合同》及补充协议中出卖人责任的主张，本院依法不予支持。其次，凯源公司与吴基荣、曲爱华约定的协助办理所有权转移登记的期限届满，而凯源公司仍未履行相应协助义务，且凯源公司并未举证证明继续履行协助义务存在法律上或事实上的履行障碍，因此，凯源公司应当承担继续履行的责任。故吴基荣、曲爱华要求凯源公司协助办理不动产权证书的主张，本院依法予以支持。最后，凯源公司与吴基荣、曲爱华之间并没有约定凯源公司逾期协助办理所有权转移登记应承担支付违约金的违约责任。一审判决凯源公司无需支付违约金正确，本院依法予以确认。综上所述，凯源公司的上诉理由和请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费100元，由成都凯源物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑小茂审判员  罗健文审判员  陈进梅二〇一七年六月二十七日书记员  罗爱妮书记员  王 英