北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民初167号原告：新合作商贸连锁集团有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街甲1号B座15层。法定代表人：冯国光，董事长。委托诉讼代理人：李刚，北京市众鑫律师事务所律师。被告：华郡投资集团有限公司，住所地北京市东城区南河沿大街86号4层401室。法定代表人：张海勇，董事长。委托诉讼代理人：张喜邦，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：党红亮，北京友恒律师事务所律师。被告：南阳市中恒房地产有限责任公司，住所地河南省南阳市中州西路139号。法定代表人：师恒建，总经理。委托诉讼代理人：杨海鹏，男，南阳市中恒房地产有限责任公司工作人员。委托诉讼代理人：范亚锐，北京市元甲律师事务所律师。原告新合作商贸连锁集团有限公司（以下简称新合作公司）与被告华郡投资集团有限公司（以下简称华郡公司）、被告南阳市中恒房地产有限责任公司（以下简称南阳中恒公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新合作公司的委托诉讼代理人李刚，华郡公司的委托诉讼代理人张喜邦、党红亮，南阳中恒公司的委托诉讼代理人杨海鹏、范亚锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新合作公司向本院提出诉讼请求：判令华郡公司承担连带保证责任，返还新合作公司投资款人民币12289万元（以下金额币种均为人民币），并支付自2016年1月24日起至实际支付之日的违约金（以12289万元为基数，按照日万分之三标准计算），并在本院庭审中，变更和增加诉讼请求为：南阳中恒公司和华郡公司连带偿还上述债务。事实和理由：新合作公司和南阳中恒公司曾于2011年7月28日签署《房屋买卖合同》，新合作公司购买位于河南省南阳市卧龙区光武路132号房屋。新合作公司支付了相应价款，但由于南阳中恒公司的原因，该合同不能继续履行，双方协议解除了上述《房屋买卖合同》，南阳中恒公司应返还新合作公司投资款和补偿金共计12289万元。2014年12月31日，新合作公司、南阳中恒公司和华郡公司签署《协议》。三方约定：新合作公司同意南阳中恒公司用位于河南省南阳市卧龙区光武路132号房屋地下一层、五层、六层的部分房屋抵顶上述12289万元欠款，南阳中恒公司在2015年10月1日前完成上述房屋过户登记并设置专用电梯和通道；如果南阳中恒公司不能履行自己的义务，新合作公司有权选择解除该协议，要求南阳中恒公司支付12289万元欠款并自解除通知三日起按日万分之三标准计算违约金；华郡公司对南阳中恒公司的偿付义务承担连带保证责任。上述《协议》签订后，南阳中恒公司未能在2015年10月1日前完成上述房屋过户登记手续，亦未能设置专用电梯和通道。此后，新合作公司多次致电致函南阳中恒公司和华郡公司，通知其解除关于房屋抵顶欠款的约定。2016年1月21日，新合作公司公证送达了解除协议的通知函，并于此后多次要求南阳中恒公司和华郡公司还款。但南阳中恒公司和华郡公司至今没有履行相应义务。故诉至法院，请求法院支持新合作公司的诉讼请求。华郡公司辩称，首先，华郡公司要求确认新合作公司发出的解除协议通知无效一案正在审理之中，故申请中止审理本案。华郡公司未收到新合作公司发出的解除协议通知，故不能产生解除协议的效力。其次，华郡公司承担连带保证责任的前提是查清南阳中恒公司是否存在违约行为、涉案房屋能否交付以及未能交付的原因是否存在不可抗力等相关事实。另据了解，南阳中恒公司的法定代表人涉嫌合同诈骗，该案现处于审查起诉阶段（现已被移送河南省南阳市人民检察院审查起诉），与本案事实存在一定关联性。最后，如果法院判决华郡公司承担还款义务，新合作公司主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。新合作公司以12289万元作为计算违约金的基数，其中包括本金数额1亿元以及新合作公司和南阳中恒公司协商的违约损失赔偿数额2289万元。但该赔偿数额2289万元并非三方协商结果，已经包括了违约责任或损失，且新合作公司再以本金和赔偿之和12289万元为基数计算违约金，加重了华郡公司的责任。另外，新合作公司主张的违约金按日万分之三标准计算，已高于新合作公司的实际损失，加重了华郡公司的责任，请求法院酌情予以调整。综上，华郡公司不同意新合作公司的诉讼请求。南阳中恒公司辩称，一、华郡公司是适合的被告，应当承担还款及赔偿责任。2007年11月5日，南阳中恒公司将河南省南阳市光武路与人民路交叉口的“太阳城”项目转让给案外人南阳中实骏景房地产开发有限公司（以下简称中实骏景公司），约定以股权作为获取该项目的方式，并签订了《股权转让协议》。该《股权转让协议》第二条第2项约定：“协议生效后，‘太阳城’项目的投资责任全部由乙方（即中实骏景公司）承担，所取得的收益全部由乙方享有；南阳中恒公司‘太阳城’项目外的其他债权债务，由甲方承担。”第五条第1项甲方权利义务第9款“移交南阳中恒公司及‘太阳城’开发项目的实际控制权。”第2项乙方（即中实骏景公司）权利义务第4款“取得南阳中恒公司‘太阳城’开发项目的实际控制权。”《股权转让协议书》签订后，‘太阳城’项目的实际控制人及投资收益均由中实骏景公司承担。南阳中恒公司依据协议向中实骏景公司移交了公司股权及项目手续、公章等。所以该案中加盖南阳中恒公司公章的《协议》，实际上是该项目实际控制人即中实骏景公司所加盖。中实骏景公司的投资方正是本案被告华郡公司。目前，南阳中恒公司已变更为师恒建个人独资的一人公司，依据事实和《股权转让协议书》，本案涉及的项目现仍在华郡公司和中实骏景公司的控制之下，华郡公司和中实骏景公司是本案《协议》的实际签署方和收款人，是适格的唯一被告，应当向新合作公司履行其违约责任。二、作为项目的实际控制人和受益人，中实骏景公司及华郡公司与新合作公司签订《房屋买卖合同》，应承担此协议履行中发生争议产生的费用和法律责任。新合作公司提交的《委托收款证明》、《债权转移通知》、收据凭证等，均是中实骏景公司及华郡公司以南阳中恒公司的名义委托自己收款。新合作公司付华郡公司的收款账户是华郡公司及中实骏景公司设立的，南阳中恒公司第一分公司的印章及账户，至今仍是中实骏景公司及华郡公司控制。依据《股权转让协议书》中双方关于项目控制人及受益人的约定，为强调双方权利义务关系，中实骏景公司向南阳中恒公司出具了《承诺书》，约定“此协议如发生任何纠纷，包括但不限于法院诉讼产生的各种费用、赔偿款均由承诺人全部承担，与师恒建为法人的南阳中恒公司无关，以师恒建为法人的南阳中恒公司亦不承担此协议履行中发生争议产生的任何费用和任何法律责任。”该《承诺书》明确了中实骏景公司应当承担该协议履行中发生争议所产生的一切费用和法律责任。三、项目实际控制人是华郡公司。2015年8月，华郡公司与北京珠江房地产开发有限公司签订《委托运营及销售协议》，华郡公司以借款方式，将该项目商业部分整体抵押给北京珠江房地产开发有限公司。协议约定“项目实际控制人司法郡平和华郡公司与乙方于年月日签订了《借款协议》，约定甲方实际控制人司马郡平和华郡公司向乙方借款”，也证实了该项目的实际控制人和受益人是司马郡平和华郡公司。综上所述，华郡公司及案外人中实骏景公司，是本案中与新合作公司签订《协议》的实际签署方和收款人。南阳中恒公司并未收取新合作公司的购房款，依据《股权转让协议书》及中实骏景公司出具的《承诺书》，以师恒建为法定代表人的南阳中恒公司不承担此协议履行中发生争议产生的任何费用和任何法律责任，华郡公司应当向新合作公司履行违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定事实如下：2011年7月28日，南阳中恒公司作为卖方、新合作公司作为买方签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容如下：双方买卖的房屋地址河南省南阳市卧龙区光武路132号，房屋价格3.5亿元，新合作公司应自合同签订之日1个月后起3年内付清所有购房款；付款方式为分期付款，新合作公司在南阳中恒公司成就以下分期付款条件的情况下，将房屋价款按期汇入南阳中恒公司指定的银行账户；南阳中恒公司须于2011年12月31日前完成房屋整体外装修且已通过竣工验收、房屋内部西侧已按照新合作公司要求加装自动扶梯等，完成以上工作后，南阳中恒公司应于2011年12月31日将房屋交付给新合作公司；新合作公司要求南阳中恒公司为其办理房产证完毕的最后期限在2012年9月30日前；南阳中恒公司逾期交房，自最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，按日向新合作公司支付已付房款万分之三的违约金；南阳中恒公司逾期办理房产证，自新合作公司书面要求的最后期限第2天起至实际交付之日止，按日向新合作公司支付已付房款万分之三的违约金。新合作公司分别向南阳中恒公司委托的收款人华郡公司和案外人南阳市中恒房地产有限责任公司第一分公司支付了购房款共计1亿元，分别于2011年7月15日付款500万元、2011年11月付款500万元、2012年1月18日付款1500万元、2012年6月20日付款3660万元、2012年9月3日付款3840万元。华郡公司认可收到款项。2014年12月31日，南阳中恒公司与新合作公司、华郡公司签订本案《协议》，约定的主要内容如下：鉴于南阳中恒公司与新合作公司曾于2011年7月28日签署了关于买卖河南省南阳市卧龙区光武路132号房屋的《房屋买卖合同》，因客观原因，导致不能继续履行该合同，经中恒房地产与新合作公司双方确认，上述《房屋买卖合同》已依法解除，南阳中恒公司须向新合作公司返还新合作公司依《房屋买卖合同》所支付的购房款1亿元及承担补偿金2289万元，共计12289万元。现三方就上述购房款返还事项协商一致，达成协议如下：第一条南阳中恒公司、新合作公司同意将河南省南阳市卧龙区光武路132号房屋中的地下一层、五层、六层房屋以及南阳中恒公司承诺在一层为地下一层留出专用通道并建全入口设施，抵顶上述南阳中恒公司所欠新合作公司的购房款及补偿金12289万元。第二条鉴于南阳中恒公司仍未能办理上述房屋的相关合规证件，无法过户至新合作公司名下，南阳中恒公司承诺于2015年10月1日前完成上述房屋的一切合法手续，并将上述房屋产权证办理至新合作公司名下。若上述房屋产权证逾期未能办理至新合作公司名下，则新合作公司在南阳中恒公司逾期办理产权过户后有权解除本协议，南阳中恒公司应在新合作公司通知解除本协议的三日内向新合作公司支付购房款及补偿金共计12289万元，南阳中恒公司逾期支付的，应另行支付未付款部分日万分之三的违约金至实际付清日。华郡公司同意对南阳中恒公司应向新合作公司支付购房款及补偿金共计12289万元及约定的逾期支付违约金承担连带保证责任。第三条南阳中恒公司应当将上述房屋中五层、六层的直通外挂电梯安装完工后三日内交付给新合作公司使用；在一层为地下一层留出专用通道及入口设施修建完工后三日内交付给新合作公司使用，上述交付日期应当在本协议签署后二个月内。南阳中恒公司逾期交付超过十日的，新合作公司有权解除本协议，南阳中恒公司应在新合作公司通知解除本协议的三日内支付购房款及补偿金共计12289万元，南阳中恒公司逾期支付的，应另行支付未付款部分日万分之三的违约金至实际付清日。华郡公司同意对南阳中恒公司应向新合作公司支付购房款及补偿金共计12289万元及约定的逾期支付违约金承担连带保证责任。2016年1月21日，新合作公司以特快专递的方式分别向南阳中恒公司出售涉案房屋地址和华郡公司的工商注册地址邮寄《关于解除的通知函》，主要内容如下：南阳中恒公司未如约履行2014年12月31日三方签署《协议》第二条、第三条的约定，不能如期交付房屋和设施并办理产权证，根据《协议》约定，现新合作公司通知南阳中恒公司和华郡公司解除2014年12月31日《协议》，在收到本通知函三日内，按《协议》约定，支付所欠购房款及补偿金12289万元。新合作公司对邮寄上述解除通知函行为进行了保全证据公证。北京市信德公证处分别出具了（2016）京信德内经证字第00029号、第00030号《公证书》。经新合作公司查询，向华郡公司发出的通知函于2016年1月22日签收，向南阳中恒公司发出的通知函于2016年1月24日签收。另查，华郡公司诉新合作公司要求确认上述解除通知无效一案，一审法院认为华郡公司的起诉构成重复起诉，故裁定驳回华郡公司的起诉。华郡公司不服一审裁定，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日作出（2016）京02民终9215号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院认为：一、关于本案法律关系和《协议》效力问题本案《协议》不存在我国法律、行政法规规定的合同无效之情形，故本院认定该《协议》为有效合同。依据《协议》约定的内容，华郡公司对南阳中恒公司的债务向新合作公司承担连带担保责任，故新合作公司与华郡公司之间形成连带保证法律关系。二、关于华郡公司提出中止审理本案的申请在本案审理期间，华郡公司提起的确认合同无效一案已作出终审裁定。本案系当事人之间因《协议》的履行产生争议以致诉讼，虽与新合作公司和南阳中恒公司签订的《房屋买卖合同》有牵连，但系新合作公司、南阳中恒公司、华郡公司之间为解决因《房屋买卖合同》而产生的债务问题所进行的新的权利义务约定，此与《房屋买卖合同》不是同一法律关系，故本案应继续审理。本院对华郡公司提出的中止审理的申请不予准许。三、关于新合作公司要求解除《协议》的效力问题依据《协议》约定：南阳中恒公司承诺于2015年10月1日前将涉案房屋产权办理至新合作公司名下，南阳中恒公司逾期办理产权过户，新合作公司有权解除本协议。现有证据不能证明南阳中恒公司按照《协议》约定的期限完成办理过户登记的义务，故《协议》约定的解除合同条件成就。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”新合作公司有权要求解除本案《协议》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。”新合作公司于2016年1月21日以邮寄方式分别向华郡公司和南阳中恒公司送达解除《协议》通知函，该通知函分别于2016年1月22日和1月24日送达到华郡公司和南阳中恒公司。因此，本案《协议》已于2016年1月24日解除。四、关于新合作公司的诉讼请求依据《协议》的内容，南阳中恒公司承诺“于2015年10月1日前完成上述房屋的一切合法手续，并将上述房屋产权证办理至新合作公司名下。若上述房屋产权证逾期未能办理至新合作公司名下，则新合作公司在南阳中恒公司逾期办理产权过户后有权解除本协议，南阳中恒公司应在新合作公司通知解除本协议的三日内向新合作公司支付购房款及补偿金共计12289万元，南阳中恒公司逾期支付的，应另行支付未付款部分日万分之三的违约金至实际付清日”、华郡公司“同意对南阳中恒公司应向新合作公司支付购房款及补偿金共计12289万元及约定的逾期支付违约金承担连带保证责任”，并且依照《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”因此，新合作公司要求华郡公司、南阳中恒公司连带偿还购房款、补偿金共计12289万元符合合同约定并有法律依据，本院予以支持。南阳中恒公司主张其不应承担本案还款责任的理由，并不能对抗其与新合作公司之间的约定，没有法律依据，本院不予采纳。对于新合作公司请求的要求华郡公司、南阳中恒公司支付以12289万元为基数，自2016年1月24日起按日万分之三标准计算的违约金的诉讼请求。本院认为，根据已查明的事实，除支付逾期违约金的时间起点应为2016年7月28日外，新合作公司此项请求基本符合《协议》的上述约定，但是华郡公司主张约定的违约金过分高于给新合作公司造成的损失，请求予以调整。而新合作公司已支付的1亿元因未能及时得到偿还所产生的损失实际是资金占用损失，若以12289万元为基数按日万分之三标准计算的违约金，经本院计算其结果相当于要求南阳中恒公司、华郡公司共同支付按照超过年利率36%的标准支付1亿元的逾期利息，应属于约定违约金过高，本院酌情予以调整为自2016年1月28日起，南阳中恒公司、华郡公司共同支付以1亿元未清偿部分为基数，按照年利率19%（即同期中国人民银行一至三年贷款基准利率的4倍）为标准计算至实际给付之日止的违约金。对新合作公司超出该范围的诉讼请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、华郡投资集团有限公司、南阳市中恒房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向新合作商贸连锁集团有限公司共同偿还人民币12289万元；二、华郡投资集团有限公司、南阳市中恒房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同向新合作商贸连锁集团有限公司支付违约金（以人民币1亿元未偿还部分为基数，按照年利率19%的标准，自2016年1月28日起计算至款项付清之日止）；三、驳回新合作商贸连锁集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656250元，由新合作商贸连锁集团有限公司负担65625元（已交纳）；由华郡投资集团有限公司、南阳市中恒房地产有限责任公司负担590625元（于本判决生效之日起10日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 罗 珊审 判 员 李 丽人民陪审员 刘 颖二〇一七年七月三十一日法官 助理 付双成书 记 员 宋卫平