呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)内01民终3064号上诉人（一审被告、反诉原告）：宇文虎，呼和浩特市公安局赛罕分局民警，住呼和浩特市。被上诉人（一审原告、反诉被告)：呼和浩特市文丰物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区大召前街大召九久街5号楼。法定代表人：陈德才，总经理。委托诉讼代理人：蔡立丽，女，1978年7月20日出生，蒙古族，呼和浩特市文丰物业服务有限责任公司项目经理，住呼和浩特市玉泉区石羊桥路俪城小区9号楼4单元3楼西户。委托诉讼代理人：苏玉洁，女，1965年7月4日出生，汉族，呼和浩特市文丰物业服务有限责任公司客服部经理，住呼和浩特市玉泉区石羊桥东路中意小区4号楼3单元3楼东户。上诉人宇文虎因与被上诉人呼和浩特市文丰物业服务有限责任公司（以下简称文丰物业）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初12号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月4日依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宇文虎、被上诉人委托代理人蔡立丽、苏玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇文虎上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、由于文丰物业与代理人向一审法院提交虚假证据，导致一审判决不公正，请二审法院按照相关法律，追究其法律责任。3、一、二审诉讼费由文丰物业承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据虚假，适用法律错误，程序违法，故意偏袒文丰物业一方。（一）文丰物业提交的《俪城临时管理规约》中签名并非我本人所签，而且也没有委托他人代签，因此我并未与被上认的签订过合同，也未形成合同关系，所以不适用《合同法》。（二）我名下的××区东户，是由我父亲给我的514.75平米的宅基地的地上作物换取的，并未将土地的使用权换取任何物质，而且我拥有土地使用权在先，俪城小区建成在后，文丰物业公司也是在小区建成之后入驻的，我在自己的合法所属土地上居住，也未和文丰物业签订过任何物业合同，让我按照合同缴纳物业费，从何说起。（三）因1995年颁发土地证时我年仅十岁，无法办理土地使用证，只能用父亲名字办理。现在实际使用人和收益人是我，我反诉提出文丰物业的侵权和侵占行为，适用《土地法》和《物权法》，一审故意偏袒对方，不予采纳我的要求。（四）文丰物业提交的俪城招标规划书是个人行为，且文丰物业提交不出由土地管理政府部门所开具的土地证明。（五）宝马车被砸具体时间记得不是很清楚，所以书写时按照维修单日期提前一天，一审不能认定我所讲不实际。（六）奥迪车被砸我报过警，由于2013年的事情，而且系统更新无法查到，所以无法开具出警证明。（七）车位有偿租赁协议明确规定物业公司有义务看管车辆，由于物业公司没有尽到义务，所以物业公司应承担相应责任。（八）文丰物业提交的有偿车位租赁合同虚假，一审庭审中我已提出，法庭并未采纳。二、一审判决违反法定程序，导致实体判决不公。（一）一审法院更改开庭时间及地点，我未收到任何形式的告知，一审法院违反民事案件办理程序。（二）一审法院对文丰物业提交的虚假证据未查明其真实性和可靠性。文丰物业公司辩称：本案是物业服务合同纠纷，宇文虎有责任按时缴纳物业费，宇文虎在领钥匙时签订过规约。宇文虎在2013年1月前一直交纳物业费，物业费收据也有他本人签字。宇文虎的第2到4条上诉理由与本案无关，第5条宇文虎无证据且时间不符。文丰物业向一审法院起诉请求：判令宇文虎支付拖欠的服务费及垃圾清运费共计6716元；支付物业服务费违约金3626.64元。事实与理由：被告宇文虎居住××区东户，面积为73.72平方米。居住××区，面积为88.68平方米。根据文丰物业、宇文虎双方所签《俪城临时管理规约》第三十一条约定”多层住宅每平方米每月按照0.8元收取”，”垃圾清运费每户每年60元”收取物业服务费，但宇文虎自2013年1月23日起未依约缴纳上述费用。同时，根据该合同条款第四十四条”业主违约临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费和专项维修基金的，应按每月千分之三的标准支付违约金”。文丰物业自动调整违约金计收比例，按照年利率24%计收。经计算，宇文虎所欠物业服务费及违约金共计10342.64元。被告宇文虎辩称：我的奥迪A6（车牌×××）在77号停车位上无故被砸，找到文丰物业说不管，监控坏了，我当时有报警，并且可以提供报警记录。我名下的另一辆宝马车（×××）在该停车位上多次受损，后自行安装了监控，物业的监控至今不能用。文丰物业在我父亲宇文富的土地上擅自建立停车场并且进行租赁，因此我不缴纳物业费。物业公司没有给小区打扫卫生，我有证据。宇文虎提出的反诉请求：判令文丰物业立即停止对宇文虎的侵占行为，并且赔偿精神损失1元。（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；反诉费由文丰物业承担；文丰物业公开向宇文虎赔礼、道歉。事实与理由：文丰物业从2009年至今，在归宇文虎所属土地使用权的土地上，建立车位并进行收费，文丰物业因此获得的收益远远超过宇文虎所缴纳的物业费用，并未给予宇文虎任何经济补偿；而且建立初期并未征得宇文虎同意。在2016年8月17日夜间，宇文虎名下的宝马牌轿车（×××）停泊在文丰物业的077号车位上无故被人损坏，但文丰物业以无法确定车辆是否在该小区车位停泊时被损坏为由不予赔偿。宇文虎现持有：1、呼和浩特市郊区人民政府和呼和浩特市郊区土地管理局在1995年颁发的土地建设使用证，该土地使用年限50年。地址为××乡，土地使用者宇文富。2、文丰物业开具的2015年车位租赁及管理合同与收费收据。3、呼和浩特市琪宝宝马4S店开具的维修明细。文丰物业辩称，反诉状与本诉原告诉请不是同一个法律关系。不应同案合并审理，土地使用证实际的使用人是宇文虎的父亲，如果有异议应由宇文虎父亲起诉。文丰物业对车辆事故发生损失并不知情，而且没有举证证明在哪里造成的损失。宇文虎是2016年8月10日进场维修，而文丰物业诉状中说2016年8月17日造成损失，协议第5条第6项甲方维护事故现场，协助相关事宜，不代表在有第三方的情况下进行赔偿。不存在土地侵占行为，招标时已经规划停车位，招标文件上也有停车位，现有停车位没有超出规划。一审法院经审理查明，宇文虎居住的住××区东户，面积为73.72平方米。俪城小区B20号楼3单元4层，面积为88.68平方米。宇文虎与文丰物业签《俪城临时管理规约》中约定：”多层住宅每平方米每月按照0.8元收取”，”垃圾清运费每户每年60元”收取物业服务费。第四十四条”业主违约临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费和专项维修基金的，应按每月千分之三的标准支付违约金”。宇文虎自2013年1月23日起未缴纳上述费用。一审法院认定事实：文丰物业系玉泉区俪城小区的物业管理方，对俪城小区的物业进行了物业管理服务，宇文虎作为俪城小区B22号楼2单元3层东户、B20号楼3单元4层的房屋使用人就应按时交纳物业管理费及垃圾清运费。宇文虎辩称其车辆在物业的77号停车位被损坏，但77号车位系宇文三龙的使用权人，辩称文丰物业不打扫卫生，但未向法庭提交相应的证据对此辩解不予采信。文丰物业诉请宇文虎支付拖欠的服务费及垃圾清运费共计6716元；支付物业服务费违约金3626.64元。从2013年1月23日开始计算至2017年1月23日，物业费为（73.72平方米+88.68平方米）×0.8元×12月×4年=6236元，垃圾清运费60元/年×4年×2户=480元。违约金：[（708元）+（708元×2）+（708元×3）+（708元×3年零10个月）]×24%+[（851元）+（851元×2）+（851元×3）+（851元×3年零10个月）]×24%=3679.24元，文丰物业自愿调整按照同期银行贷款利率年24%计算，未超出法律规定范围，请求的违约金3626.64元低于应付的违约金，对文丰物业的诉请予以支持。宇文虎向该院提出反诉请求判令文丰物业立即停止对宇文虎的侵占行为，并且赔偿精神损失1元；反诉费由文丰物业承担；文丰物业公开向宇文虎赔礼、道歉。宇文虎提出文丰物业侵占了其土地使用权，与本案的物业服务关系不属于同一法律关系，依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告宇文虎于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市文丰物业服务有限责任公司物业费6236元，垃圾清运费480元（从2013年1月23日开始至2017年1月23日），违约金3626.64元（从2013年1月23日开始至2016年11月23日），以上合计10342.64元；二、驳回宇文虎的诉讼请求。本院二审期间，宇文虎未提供新证据，文丰物业提交物业费催缴通知单以及小区服务照片，用以证明物业公司服务到位，宇文虎从2013年至2017年未交纳物业费。本院认为，文丰物业为俪城小区提供物业服务期间，宇文虎作为俪城小区的业主接受了文丰物业的服务，与文丰物业形成事实上的物业服务合同关系，宇文虎应履行交纳物业费义务。宇文虎以其未与文丰物业签订书面合同拒绝交纳物业服务费的上诉理由不能成立。宇文虎提出对《俪城临时管理规约》中的签名申请鉴定，因对证明待证事实无意义，本院不予准许。对于宇文虎提出文丰物业占用其所属土地进行收益，因与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。对于车辆受损，因宇文虎没有证据证明在小区内发生，故本院不予支持。关于一审程序问题，一审法院更改开庭时间，已向宇文虎送达开庭传票，对于该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，宇文虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由宇文虎负担。本判决为终审判决。审判长 伏 春审判员 宋 敏审判员 林丽君二〇一七年八月十日书记员 任 静