江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终2609号上诉人(原审被告):万小申。上诉人(原审原告):泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市海陵区东南园10号。法定代表人：丁锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡如华，江苏江豪律师事务所律师。被上诉人(原审被告):周如林。上诉人万小申因与上诉人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）、被上诉人周如林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2016年11月17日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人凤城河公司法定代表人丁锋的委托诉讼代理人蔡如华到庭参加诉讼，上诉人万小申及被上诉人周如林未到庭参加诉讼。后凤城河申请撤回上诉，本院已另行裁定准许。本案现已审理终结。上诉人万小申的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审程序违法。本案系房屋租赁合同纠纷，然一审法院在本案中处理物业管理合同纠纷，适用程序违法。二、一审法院认定事实错误。一审认定房屋使用费按照原租金的1.3倍计算缺乏事实和法律依据。上诉人凤城河公司辩称，一审审理程序合法，认定事实错误，但万小申的陈述与事实不符，应当支持凤城河公司的上诉请求。上诉人凤城河公司向一审法院起诉请求：确认从2015年10月9日起双方之间的房屋租赁合同和物业管理服务合同解除；周如林、万小申据实结清水、电费用，并将房屋完好交还，共同支付欠缴的从2015年6月24日起至2015年10月8日的房屋租金和物业管理费合计132076元；周如林、万小申支付2015年10月9日起至2016年6月8日止的房屋使用费和物业管理费304024元；周如林、万小申支付2015年10月9日至2016年6月8日的利息10978元、从2015年10月9日起至2016年6月8日止以欠缴248372.57元为本金按年利率5.1%计付的违约金，从2015年3月20日起至2016年6月8日止以本金248372.57元按年利率20%计付的滞纳金；周如林、万小申承担从2016年6月9日起至房屋实际交还之日止，按日租金1.3倍标准计付的房屋使用费，装潢无偿归凤城河公司所有；周如林、万小申共同承担律师费47243元及诉讼费。一审法院认定事实：坐落于泰州市海陵区三水湾街区K幢房屋登记所有权人为凤城河公司。2013年10月16日，凤城河公司（甲方）与周如林（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由周如林租赁凤城河公司K幢101室房屋,用于经营第四屏小型电影放映休闲吧，租赁面积985.85平方米，租赁期限为五年，自2013年10月16日起至2018年10月15日止，从2014年4月16日起至2016年10月15日止，月租金为29986.27元，自2016年10月16日起至2018年10月15日止，月租金为35983.53元，租金按六个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付之日为合同签订之日，金额为179918元，以后乙方租金支付必须是在上一支付期期末10日内将下一支付期房租付清。乙方同意在签订本合同时一次性支付保证金89959元。承租房屋期间的水费、电费，甲方根据乙方水电表使用数，按照供水、供电公司的收费标准向乙方收取水费、电费，公摊水费、电费按照实际使用比例分摊，乙方应当自行注意市政规划及停水、停电、停气通知，并不应就此向甲方提出索赔。乙方逾期支付租金或者逾期不足额支付租金超过15天的，甲方有权解除本合同。乙方违反约定，逾期缴纳房租的，甲方有权切断水、电供应，收回租赁房屋另行出租，保证金不予退还，乙方已交租金不退，乙方承租房屋内装修装潢无偿归甲方所有，保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿，因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等费用由乙方承担，合同期间，如乙方逾期或不足额支付租金，应承担滞纳金，乙方每逾期一天，应向甲方支付应交租金或欠缴租金额3%的滞纳金，逾期超过十五天的，按第十条第九款之约定执行：甲方有权解除本合同。租赁期满或合同解除后，乙方未按时交还房屋的，每逾期一天则应向甲方支付当年平均日租金金额2倍的租金损失。后双方又签订物业管理服务合同一份，约定凤城河公司为周如林上述租赁房屋提供物业服务，从2013年9月26日至2015年9月25日，物业服务费为5915.10元/月，从2015年9月26日至2017年9月25日，物业服务费为7393.88元/月，从2017年9月26日起至2018年9月25日，物业服务费为8872.65元/月，首期物业服务费35491元乙方在甲方交房前一次性付清，自2013年9月26日起的物业管理费的支付周期与房租的支付方式一致，按陆个月为一支付期向甲方交纳，以后乙方必须在上一个物管费支付期末十天内付清下一支付期物业管理费，本合同期限与租赁合同的期限一致。合同签订后，凤城河公司按约向周如林交付房屋，周如林亦按约向凤城河公司缴纳相应房租和物业服务费。2015年2月14日，凤城河公司（甲方）与周如林（乙方第四屏小型影吧）、万小申（丙方第四屏同步影院）签订协议书一份，载明：甲方与乙方及丙方签订房屋租赁合同及物管合同，乙方、丙方的实际控制人为乙方万小申，乙方已经拖欠租金及物管费…，三方达成如下协议：1、截止2015年2月14日，乙方累计拖欠甲方租金、物管费计197909.22元，乙方承诺于2015年3月30日前将前述款项全部支付完毕；2、如乙方未能按前述约定足额缴纳租金、物管费，甲方、乙方、丙方一致同意于缴款期满之日起解除前述甲方与乙方、甲方与丙方分别签订的两份房屋租赁合同及物管合同；3、合同解除后，乙方、丙方全部装潢、装修无偿归甲方所有，丙方所缴纳的保证金70000元，房租47501.67元，物业费9530.64元等一切费用用于抵算乙方应缴纳的租金和物管费，不足部分，乙方、丙方共同承担偿还责任。协议签订后，周如林、万小申将房屋租金、物业管理费缴纳至2015年6月23日。因周如林、万小申未缴纳其余费用，2015年9月17日，凤城河公司委托江苏江豪律师事务所分别向其发送律师函，通知其限期缴纳欠缴房屋租金及物业管理费，逾期十五天未交，律师函即为解除合同通知书。现凤城河公司以周如林、万小申未及时缴纳租金及物业服务费为由涉讼。为主张权利，凤城河公司与江苏江豪律师事务所签订委托代理合同一份，约定由江苏江豪律师事务所为其提供律师服务，凤城河公司向该所支付律师代理费44000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、凤城河公司主张双方的房屋租赁合同、物业管理合同于2015年10月9日解除是否成立；二、凤城河公司主张周如林、万小申支付租金、房屋使用费、物业管理费、利息、滞纳金、律师费应否支持。关于争议焦点一，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约履行各自义务，凤城河公司与周如林签订的房屋租赁合同、物业管理合同是双方真实意思的表示，应当作为确定双方权利义务的依据。周如林从2015年6月24日起未按合同约定足额缴纳到期租金，在其于2015年9月23日收到凤城河公司向其发送律师函后，亦未及时履行租金给付义务，其行为构成违约，凤城河公司送达的上述律师函中明确载明：其逾期缴纳租金的，本律师函同时也是合同解除通知。现凤城河公司主张双方的租赁关系自2015年10月9日解除，应予确认；关于凤城河公司主张的物业管理合同的解除一节，双方合同中明确约定，物业服务期限与租赁合同期限一致，现凤城河公司主张自2015年10月9日起双方物业管理合同解除，亦符合法律规定，凤城河公司此节诉请应予支持。合同解除后，周如林应据实结清水电费用，并将租赁房屋完好返还凤城河公司，万小申作为案涉房屋的实际使用人，应与周如林共同承担上述租赁房屋的返还责任；此外，根据合同约定，租赁房屋内可移动物品，由被告限期搬离，不可移动部分归凤城河公司所有。关于争议焦点二，关于凤城河公司主张的租金及物业管理费等诉请一节，根据凤城河公司与周如林的房屋租赁合同之约定，2015年6月24日起至2015年10月8日止的租金应为105951.49元；关于2015年10月9日起的房屋使用费，凤城河公司与周如林房屋租赁合同中明确约定，租赁合同解除后，周如林未按时交还房屋的，每逾期一天则应向甲方支付当年平均日租金金额2倍的租金损失，现凤城河公司主张按2015年度租金标准1.3倍计付房屋使用费，低于合同约定的房屋使用费标准，其诉请应予支持。关于凤城河公司主张的从2015年6月24日起至2016年6月8日止的物业管理费，根据合同约定，2015年6月24日至2015年9月25日期间的物业费应为18139.31元，2015年9月26日起至2016年3月25日期间的物业费应为44363.28元，2016年3月26日起至2016年6月8日期间的物业费应为17991.77元。上述费用周如林应按约缴纳，周如林未按期履行，现凤城河公司诉请其给付租金、房屋使用费及物业费，符合法律规定，依法应予支持。关于凤城河公司主张的滞纳金和违约金，凤城河公司与周如林房屋租赁合同中约定，合同期间，乙方逾期或不足额支付租金，应承担滞纳金，乙方每逾期一天，应向甲方支付应交租金或欠缴租金额3%的滞纳金，逾期超过15天的，按第十条第九款之约定执行：甲方有权解除本合同。周如林逾期缴纳房屋租金已超过十五天，凤城河公司亦按约行使了合同解除权，其再行向周如林主张违约金和滞纳金，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。关于凤城河公司主张物业费的滞纳金和违约金，双方的物业管理合同约定，上述物业费的履行期限为上一个物业费支付期末10天内，如逾期支付物业费，每逾期一天，乙方按该支付期应缴物管费或该支付期欠交物管费额的3%比例向甲方支付滞纳金，逾期超过15天的，按照房屋租赁合同第十二3.（1）执行：甲方有权切断水电供应，收回出租房屋另行出租，保证金充当违约金不予退还，乙方已交租金不退，乙方承租房屋内装修装潢无偿归甲方所有等。现周如林逾期缴纳物业费已超过15天，依照合同约定，应按照十二3.（1）执行。凤城河公司现向其主张违约金和滞纳金，亦无事实和法律依据，一审法院对此不予采信。关于凤城河公司主张的律师费，凤城河公司与周如林在两份合同中均有明确约定，应当予以支持。但凤城河公司主张的标准过高，按照江苏省司法厅官司律师收费的指导意见，律师费应确定为38380元。关于凤城河公司诉请万小申承担上述租金、房屋使用费、物业管理费、律师费给付一节，根据2015年2月14日三方之协议书，合同解除后的一切费用由周如林和万小申共同承担偿还责任，故凤城河公司该节诉请亦符合法律规定，依法应予支持。关于周如林抗辩称，凤城河公司无故停电，造成其相关损失一节，凤城河公司对此予以否认，周如林亦未提供其他证据证明其抗辩成立，一审法院对此不予采纳。诉讼中，万小申经一审法院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、凤城河公司与周如林关于泰州市三水湾街区K幢101栋房屋的房屋租赁合同、物业服务合同于2015年10月9日解除，不可移动的装饰装潢归凤城河公司所有，周如林、万小申于判决生效之日起十日内据实结清水电费用，将上述房屋完好交还凤城河公司。二、周如林于判决生效之日起十日内给付凤城河公司租金人民币105951.49元、律师费人民币38380元及从2015年10月9日起至房屋实际交还之日止，按467786.8元/年标准计付的房屋使用费。三、周如林于判决生效之日起十日内给付凤城河公司物业服务费人民币80494.36元。四、万小申对周如林的上述金钱给付义务承担连带责任。五、驳回凤城河公司其他的诉讼请求。本案受理费人民币5106元，保全费1465元，公告费300元，合计人民币6871元，由周如林、万小申共同负担（凤城河公司已预交，周如林、万小申于判决生效之日起十日内将应负担部分迳交凤城河公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点在于：（一）一审法院一并处理凤城河公司主张的房屋租赁合同和物业服务合同中的权利义务关系是否违反法定程序；（二）凤城河公司主张的房屋使用费标准如何认定。（一）关于两种权利义务关系一并处理的问题首先，案涉房屋租赁合同及物业服务合同的当事人同一，均为凤城河公司和周如林，且合同内容之间也存在关联性；其次，上诉人万小申在与上诉人凤城河公司及被上诉人周如林于2015年2月14日签订协议时，也是将房屋租赁合同和物业服务合同中的相关权利义务一并进行约定；再次，上诉人万小申及被上诉人周如林在一审中并未就此提出异议。因此，一审法院在本案中就凤城河公司主张的两种权利义务关系一并处理，符合当事人意思表示，有利于节约司法资源，避免当事人讼累，并不违反法定程序。上诉人万小申上诉称一审审理程序违法，于法无据，本院不予采纳。（二）关于凤城河公司主张的房屋使用费标准问题案涉租赁合同因周如林逾期支付租金被凤城河公司根据合同约定的解除条件提出解除，一审法院根据凤城河公司的主张，确认该合同自2015年10月9日解除，符合法律规定，并无不当，本院予以确认。上诉人万小申上诉称该合同至目前为止未解除，与事实不符，于法无据，本院不予采信。根据双方签订的案涉租赁合同中的约定，租赁合同解除后，周如林未按时交还房屋的，每逾期一天则应支付当年平均日租金金额2倍的租金损失。现凤城河公司仅主张按2015年度租金标准的1.3倍计付房屋使用费，不违反双方约定，一审法院予以支持，亦无不当。上诉人万小申上诉对一审法院认定的房屋使用费标准提出异议，没有法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人万小申的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5106元，由上诉人万小申负担3830元，上诉人凤城河公司负担1276元（双方均已预交5106元，各自剩余部分由本院分别退还）。本判决为终审判决。审判长 于 焱审判员 刘艳生审判员 王小莉二〇一七年三月三日书记员 邵 峰