河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0104民初600号原告：马忠林，男，1949年7月11日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王春雷，河南克谨律师事务所律师。被告：巴丽娅，女，1962年8月31日出生，回族，住郑州市管城回族区。被告:巴遵义，男，1960年8月31日出生，回族，住郑州市金水区。被告：巴凤兰，女，1953年6月5日出生，回族，住郑州市中原区。被告：马桂枝，女，1934年12月28日出生，回族，住郑州市管城回族区。被告：马玲，女，1965年9月3日出生，回族，住郑州市管城回族区。被告：巴米迎，女，1988年6月24日出生，回族，住郑州市管城回族区。六被告的委托诉讼代理人：生璞，河南佳鑫律师事务所律师。六被告的委托诉讼代理人：宋伟，河南佳鑫律师事务所实习律师。原告马忠林与被告巴丽娅、巴遵义、巴凤兰、马桂枝、马玲、巴米迎所有权确认纠纷一案，本院于2015年8月28日受理此案，于2016年8月24日作出（2015）管民初字第2308号民事判决书，马忠林不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）豫01民终13483号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）管民初字第2308号民事判决书，发回本院重审。本院于2017年1月17日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马忠林及其委托诉讼代理人王春雷、被告巴丽娅、巴遵义、巴凤兰、马桂枝、马玲、巴米迎的委托诉讼代理人生璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令1993年6月3日原告与巴遵杰签定的房屋买卖协议合法有效；2.依法确认位于郑州市××区××楼××单元××号房屋归原告所有；3.依法判令被告履行协助原告办理该房屋的过户手续义务；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1993年6月3日，原告与巴遵杰签定了一份房屋买卖协议，约定将巴肇旗名下的房屋以101400元的价格卖给原告，并进行了交付，原告占有、使用至今。期间，巴肇旗和巴遵杰先后去世，导致房屋至今没有办理过户手续。被告巴丽娅、巴遵义、巴凤兰及巴遵杰系被告马桂枝的儿女，马桂枝系巴肇旗的妻子。现原告认为，协议是双方的真实意思表示，合法有效，该房屋应依法确认归原告所有，当时房屋的所有人及经手人虽已过世，被告应当依法履行其应尽的法律义务，但被告不予配合，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告巴丽娅、巴遵义、巴凤兰、马桂枝、马玲、巴米迎辩称，原告的诉讼请求和事实理由没有法律依据，应该予以驳回。1.诉讼请求1是合同确认之诉，应当起诉巴遵杰，本案的六被告不是适格主体，故该项请求应当予以驳回；2.诉讼请求2还系确认之诉，该房屋的所有权人是巴丽娅，但该房屋是巴丽娅依法取得并拥有合法的所有权，故原告的诉求没有事实和法律依据:其一，巴肇旗系该房屋的原始所有权人，被拆迁后分得安置房，1995年1月6号巴肇旗办理了房产证。按照当时签订的合同第4条显示签订合同的时候巴遵杰并没有分到房屋，根据合同第1条显示，当时该房屋没有固定的位置，是不存在的。原告说与被告方系亲戚，应该知道该房屋的所有权人是巴肇旗而不是巴遵杰，不应与巴遵杰签订购房合同，因巴遵杰不是授权人也不是房屋所有权人，合同上显示巴遵杰受他父亲的委托，但是没有委托手续，而签订合同的时候巴肇旗尚健在，故该合同系无效合同；其二，这个协议是否真实存在，被告有合理的理由产生质疑，该合同签订于1993年，到原告起诉时长达22年之久，1995年巴肇旗就取得了房产证，而原告没有主张去办理产权证不合常理，2001年巴肇旗去世，2010年巴遵杰去世，期间原告均没有主张权利。原告称给付的两笔房款均没有收据不合常理，故被告方有充分的理由来抗辩原告支付过这10万多元。其三，该房产几经周转通过法律程序过户给了巴丽娅。巴肇旗去世后，房子全部由马桂枝继承，马桂枝于2013年1月11日办理了三套房产的产权证，后马桂枝将三套房屋分别赠与三个子女，巴丽娅于2013年12月4日取得了本案诉争房屋的产权证，取得房产合法有效，应受法律保护，故应当驳回原告的该项诉请；3.本案超过诉讼时效，就按原告所称1993年签订了合同，巴肇旗1995年1月份办理的房产证，原告于2015年8月起诉，即便按照法定最长的20年诉讼时效，到原告起诉时本案已经超过最长诉讼时效，原告自己放弃了诉讼权利，应当承担不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交的证据有1.原告马忠林身份证一份，证明原告身份。2.（2014）管民初字第645号民事裁定书、（2014）郑民二终字第1836号民事裁定书及生效证明，证明①.被告巴丽娅非法取得本案房屋产权登记后，于2014年以侵权为由，将本案原告诉至管城区法院，经一审二审，最终巴丽娅败诉；②.本案房屋自原告购买后，至今一直由原告占有、使用、收益长达20多年的事实。③.本案房屋，虽变更登记到了被告巴丽娅名下，但被告巴丽娅并非合法取得，不是房屋的实际权利人，更未实际占有该房。④.被告巴丽娅房屋产权证书系非法取得，没有合法依据。⑤.房屋买卖协议真实、合法、有效。原告系该房屋真实、合法权利人。3.1993年6月3日，原告与巴遵杰签订的协议书、巴如意的证人证言、巴如意身份证复印件、巴某证人证言、巴某的身份证复印件各一份、录音光盘一个及录音内容书面整理资料一份（五段录音内容）、管城法院2014年9月3日录音质证笔录一份，证明①.原告与巴遵杰1993年签订协议时，巴如意在场作为担保人在协议上进行了签字见证及巴肇旗委托儿子巴遵杰与原告签订卖房协议的事实；②.协议内容真实，原告付清房款，被告马桂枝向原告实际交付该房屋后，原告一直占有、使用、收益的事实；③.证明协议担保人巴如意在出具证言时巴某在场，巴如意的证言系巴如意的真实意思表示；④.原告就房屋过户问题多次向被告马桂枝、巴丽娅及其家人主张权利，双方多次协商；⑤.巴肇旗委托巴遵杰与原告签订房屋买卖协议，被告马桂枝、巴丽娅及其家人对此是知情也是同意的；⑥.原告已经付清全部购房款101400元；⑦.被告马桂枝、巴丽娅及其家人违背诚实信用，在原告要求房屋过户时，被告马桂枝以身体患病为由，要求原告再额外加钱的事实；⑧.被告巴丽娅、马桂枝及其家人恶意串通，损害原告利益，将本案房产非法过户至被告巴丽娅名下的事实；⑨.原告的录音证据已于2014年9月3日在管城法院经过了质证，证据效力已被（2014）管民初字第645号民事裁定书及（2014）郑民二终字第1836号民事裁定书予以确认并采信；⑩.证明本案原、被告之间根本不存在所谓的房屋租赁关系。4.马桂枝的赠与公证书、巴丽娅2014年侵权之诉的证据目录复印件、商城路分局证明复印件、2014年6月11日开庭笔录、马桂枝的产权证复印件各一份及登记在巴丽娅名下的本案涉案房屋房产证复印件两份，证明①.被告马桂枝赠与被告巴丽娅的房屋，与本案诉争房屋系同一套房屋；②.证明本案被告人在明知原告系房屋合法权利人的情况下，损害原告人的合法权益，将该房屋非法过户至被告巴丽娅名下的事实；③.2013年3月份，被告马桂枝将房产赠与被告巴丽娅，被告巴丽娅于2013年4月2日办理了房产登记，后因该房屋牌号编排发生变化，被告巴丽娅又于2013年12月4日重新办理了房产证书，房产证号：13××25；5.房屋租赁合同一份，与本案其他证据相互印证，证明原告实际占有、使用、收益该房屋时间长达20多年的事实。被告质证后，对证据1无异议，对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告巴丽娅非法取得诉争房屋的产权，房屋取得房产证有无瑕疵属于行政行为，而该裁定书中对行政行为作出了裁判，属于越权行为，原告的证明目的不成立。对证据3中的协议书的真实性有异议，认为是不是巴遵杰写的，被告有合理的理由产生质疑，即使该合同真实亦属于无效合同，巴遵杰无权处置巴肇旗的产权，原告称巴遵杰受巴肇旗的委托不是事实；对证人证言有异议，证人应当出庭作证，巴如意、巴某没有出庭做证，不予质证；对录音资料的真实性和证明目的不予认可；对录音质证笔录真实性无异议，对证明目的有异议，巴丽娅对录音的真实性和内容、证明目的都不予认可。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议。对证据5真实性与证明目的均有异议，标的物不清楚与本案没有关联性。被告向本院提交的证据有1.巴肇旗、巴遵杰死亡证明，证明巴肇旗于1999年去世、巴遵杰于2010年去世；2.巴肇旗的房屋产权证，证明巴肇旗于1995年取得房屋所有权；3.巴丽娅、姚玉光、姚栋、巴遵义、巴凤兰、马玲、巴米迎公证书各一份，证明巴丽娅、巴凤兰、姚玉光、姚栋、巴遵义、马玲、巴米迎经过公证放弃对被继承人巴肇旗房产的继承权；4.马桂枝产权证书三份，证明马桂枝依法取得了被继承人巴肇旗房屋的所有权；5.赠与公证书三份、巴丽娅房产证两份、巴米迎、巴凤兰房产证各一份，证明巴丽娅通过公证赠与的方式，依法取得管城回族区裴昌庙街16号楼4单元4层4××号房的所有权；6.房屋产权证、楼号变动证明，证明裴昌庙街70号楼1单元4层4××号房变更为裴昌庙街16号楼4单元4层4××号。原告对被告提交的证据1无异议；对证据2巴肇旗的房屋产权证，原告此前从未见过，巴肇旗、巴遵杰及其家人从未给原告说过此事，原告不知道该房产证是何时办下来的；对证据3证明目的有异议，该证据系被告家人为配合被告马桂枝、巴丽娅实施无效民事行为所形成，不能证明被告巴丽娅就是本案争议房屋的合法权利人；对证据4，马桂枝70号楼1单元4层4××号的房产证（另外两个房产证与本案无关），原告从来没见过，被告马桂枝并非该房产的实际权利人，不能证明被告马桂枝就是该房屋的合法权利人；对证据5，涉及本案的0715号公证书，对其证明目的有异议，是被告人故意隐瞒事实，恶意串通，为了将属于原告的房产非法过户至被告巴丽娅名下，不能证明被告巴丽娅是本案争议房屋的合法权利人；证据6可以清楚证明，被告及其家人转移到巴丽娅名下的16号楼4单元4××号的房产，就是原告协议书中购买的房产。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：原告与巴肇旗之子巴遵杰签订的房屋买卖协议、（2014）管民初字第645号民事裁定书、（2014）郑民二终字第1836号民事裁定书、证人巴某的证人证言及电话录音等证据。民事裁定书系生效的法律文书，本院予以采信。关于巴某证人证言及电话录音，巴某虽在本案中未出庭作证，但本院在审理巴丽娅诉马忠林排除妨害纠纷一案中，巴某曾出庭作证，电话录音亦在该案中进行质证，巴丽娅对涉及其本人的录音真实性虽有异议，但其不申请进行鉴定，故本院对该证言及电话录音予以采信，上述证据与房屋买卖协议能够相互印证，故本院对该房屋买卖协议予以采信，对于马桂枝的赠与公证书、登记在巴丽娅名下的本案涉案房屋房产证复印件、商城路分局证明复印件、马桂枝的产权证复印件、2014年6月11日开庭笔录等证据，被告对其真实性无异议，能够反映案件事实，本院予以采信。被告提交的死亡证明、房产证、公证书、楼号变动证明等证据与本案具有关联性，能够反映案件事实，本院予以采信。综合原被告双方的证据材料及庭审情况，本院认定事实如下：1993年6月3日，马忠林（甲方）与巴遵杰（乙方）签订协议书一份，主要约定：一、乙方愿将裴昌庙街居民楼某单元四层二室一厅，建筑面积61.5㎡以每平方单价1650元的价格卖给甲方，共计人民币101400元正。二、甲方先付给乙方50000元人民币。三、一九九三年七月五日甲方向乙方付房款伍万壹仟肆佰元正。四、乙方分到住房后，乙方负责办理产权手续到甲方名下，房产过户费用有甲方全付。五、一方违约罚款20%。该协议上有马忠林及巴遵杰签名，巴如意作为担保人亦在该协议上签字。协议签订后，原告按协议支付了购房款并占有、使用该房至今。巴肇旗与妻子马桂枝育有子女巴凤兰、巴遵义、巴丽娅、巴遵杰四人，巴肇旗于2001年5月1日去世。巴遵杰与妻子马玲育有一女巴米迎，巴遵杰于2010年3月6日去世。诉争房屋于1995年登记在巴肇旗名下，原登记地址为管城回族区裴昌庙街70号楼1单元4层4××号，后更改为管城回族区裴昌庙街16号楼4单元4层4××号。巴肇旗去世后，其继承人巴丽娅、巴遵义、巴凤兰、马玲、巴米迎、姚玉光、姚栋放弃了巴肇旗房产的继承权，由马桂枝一人继承，2013年1月，该房屋登记在马桂枝名下。2013年3月，马桂枝将该房屋赠与巴丽娅，现该房屋登记在巴丽娅名下，产权证号为：郑房权证字第××号。2014年3月，巴丽娅向本院提起诉讼，认为马忠林无合法依据长期使用该房屋，要求马忠林停止侵权，立即搬离郑州市××区××楼××单元××号房屋。2014年9月3日，本院组织巴丽娅与马忠林针对马忠林提交的录音材料进行质证，巴丽娅对涉及其本人的录音真实性有异议，但不申请进行鉴定。在该案开庭审理时，证人巴某出庭作证，证明“大概是2014年2月份左右，巴丽娅打电话让我去参与调解，我与巴丽娅及其大姐、马忠林和马忠林的爱人及其女婿一起在棉纺东路张仲景大药房内协商房子的事，当时我做巴丽娅和马忠林的工作，让巴丽娅退还马忠林的房款，房子还给巴丽娅，当时说的是10万元，但是巴丽娅不同意，没有协商成。另外，巴丽娅的大姐在2014年2月份左右，到我儿子家与我商量，同意退给马忠林6万元房款，但是我与马忠林电话联系后，马忠林不同意”。巴某另外证明“我的哥哥巴如意2014年5月4日在国际饭店写证明的时候，我在场，是他本人所写”。巴如意2014年5月4日所写证明主要载明：1993年6月3日，经我介绍并见证马忠林与巴遵杰签订了房屋买卖协议，由巴遵杰把位于裴昌庙街一处房屋61.5平方米（四楼）卖给马忠林，当时巴遵杰受他父亲巴兆旗的委托，全权处理此房，当时以101400元卖给马忠林，马忠林付清钱后，由马忠林占有此房至今，但至今未有办理房屋过户手续。2014年9月28日，本院针对巴丽娅诉马忠林排除妨害纠纷一案作出（2014）管民初字第645号民事裁定书，认为涉案房屋长期由马忠林占有、使用，巴丽娅和马桂枝并未实际占有该房屋，亦无证据证明马忠林系非法占有人，综合考量案件事实及证据后认为，巴丽娅虽为涉案房屋的登记所有权人，但其房屋所有权的取得存在瑕疵，故其主张马忠林侵权缺乏具体事实与理由，裁定驳回巴丽娅的起诉。巴丽娅不服提出上诉，2014年11月18日，郑州市中级人民法院作出（2014）郑民二终字第1836号民事裁定书，认为巴丽娅于2013年12月4日取得位于郑州市××区××楼××单元××（原××楼××单元××）即本案争议房屋的房产证，此前巴丽娅及其母亲并未实际占有、使用本案所涉争议房屋，且巴丽娅对本案所涉争议房屋此前家人如何处理不知情。而马忠林自1993年起在本案所涉的房屋中居住、使用、收益，至双方发生纠纷时已经长达20年，且马忠林提交1993年6月3日与巴遵杰签订的房屋买卖协议书以证明其系合法占有、使用、收益本案所涉争议房屋。巴丽娅虽是本案所涉争议房屋的所有权人，但其房屋所有权取得有瑕疵，故裁定驳回上诉，维持原裁定。在庭审过程中，被告称原告占有该房系巴遵杰租给原告使用，租金由巴遵杰收取，但具体双方是如何约定的，租金多少、怎样支付被告均不知情，亦未提供相应证据。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告为证明其主张，向本院提交了其与巴肇旗之子巴遵杰签订的房屋买卖协议、（2014）管民初字第645号民事裁定书、（2014）郑民二终字第1836号民事裁定书、证人巴某的证人证言及电话录音等证据，该证据本院予以采信，应认定双方买卖关系成立。被告辩称本案六被告不是适格主体，双方诉争房产原所有权人系巴肇旗，巴遵杰无权出卖其父亲巴肇旗的房产，现巴丽娅取得该房产合法有效，但结合本案事实，原告与巴遵杰签订协议并支付购房款后，原告即对该房产占有、使用，双方买卖行为已经完成，从1993年6月3日至巴肇旗2001年5月1日去世，原告一直占有该房产，巴肇旗及其家人（本案被告）均未对该房屋买卖提出异议，故应认定巴遵杰对该房屋买卖行为具有代理权，其与原告签订的房屋买卖协议有效。在庭审过程中，被告称原告占有该房系巴遵杰租给原告使用，租金由巴遵杰收取，但具体双方是如何约定的，租金多少、怎样支付被告均不知情，亦未提供相应证据，对该意见本院不予采信。巴肇旗去世后，六被告作为巴肇旗的继承人，通过继承的方式将该房产过户到被告马桂枝名下，后马桂枝又以赠与的方式将该房产过户至被告巴丽娅名下，该继承及赠与行为侵害了原告的合法权益，应认定为无效民事行为，故原告起诉六被告，并无不当；已经发生法律效力的（2014）管民初字第645号民事裁定书、（2014）郑民二终字第1836号民事裁定书认定马忠林在自1993年起在该房产居住、使用、收益长达20年，巴丽娅房屋所有权的取得存在瑕疵，故被告主张巴丽娅系该房产合法所有人，与事实不符，本院不予采信。被告称原告起诉已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，本案系确认涉诉房屋权属的物权请求权纠纷，不应适用涉诉时效的规定，故被告对关于原告起诉已超过诉讼时效的辩称意见，于法无据，本院不予采信。综上，被告辩称理由不成立，本院不予支持。原告要求确认位于郑州市××区××楼××单元××号房屋归原告所有，理由正当，本院予以支持，因现该房产登记在被告巴丽娅名下，故被告巴丽娅应协助原告将该房产登记办理过户至原告名下。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：被告巴丽娅名下的位于郑州市管城回族区裴昌庙街16号楼4单元4层4××号房屋（郑房权证字第××号）属于原告马忠林所有；被告巴丽娅应于本判决书生效后三十日内，协助原告将位于郑州市管城回族区裴昌庙街16号楼4单元4层4××号房屋（郑房权证字第××号）产权登记办理过户至原告马忠林名下。案件受理费2528元，保全费1027元，由被告巴丽娅、巴遵义、巴凤兰、马桂枝、马玲、巴米迎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王 朕人民陪审员  易国伟人民陪审员  郭秀丽二〇一七年七月十二日书 记 员  马利杰