宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第994号原告：宁波奥克斯置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村。法定代表人：郑坚江，该公司董事长。委托代理人：秦正学，该公司员工。委托代理人：徐峰，该公司员工。被告：刘柳青，个体。原告宁波奥克斯置业有限公司为与被告刘柳青商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。本案于2015年8月6日公开开庭进行审理，原告的委托代理人秦正学、徐峰，被告刘柳青均到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告宁波奥克斯置业有限公司起诉称：2013年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告向原告购买颐璟园一期（西区）3幢602号房，建筑面积共89.73平方米，单价为每平方米13843.9元，总价款为1242213元，付款方式为：合同签订当日被告支付首付款382213元，余款86万元在房屋结顶时办理银行按揭贷款。合同签订后，被告如约向原告支付了首期房款，但对于剩余房款却未按约向银行申请按揭贷款。2014年7月17日，原告向被告发送催告函，告知其购买的房屋结构已经结顶，具备了办理按揭贷款的条件，并要求被告于2014年7月22日到银行办理按揭贷款手续，但被告至今未办理。故请求判令：1.被告向原告支付购房余款86万元；2.被告支付自2014年6月15日起至判决确定履行之日止的违约金，暂算至2015年5月1日为55040元（以86万元为基数，按照日万分之二计算）。被告刘柳青答辩称：因为之前的个人贷款未还清，现按揭无法办理，愿意一次性支付剩余房款，但希望原告能给予一定的时间。对于违约金，因涉案房屋突然降价致被告产生损失，希望原告能够减免。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议复印件各1份，用以证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实；2．银行转账凭证7份及发票2份，均为复印件，用以证明被告于2013年12月31日支付购房首付款382213元的事实；3．情况说明1份，用以证明被告所购商品房的房屋结构已于2014年6月15日前结顶，已经具备办理银行按揭贷款条件的事实；4.催告函（复印件）、快递面单及签收情况（打印件）各1份，用以证明原告于2014年7月16日曾发函催告，要求被告及时办理按揭并支付余款的事实；5、律师函复印件及快递面单各1份，用以证明原告于2015年3月6日再次向被告发函催讨剩余房款的事实。被告未向本院提交证据材料。原告提供的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告对真实性不予认可，认为原告并未将该情况说明向其出示，本院认为，该份证据与本院生效判决（2014）甬鄞民初字2391号案件中的原件核对无异，本院对该份证据的真实性予以认定，即对涉案房屋已于2014年6月15日前结顶的事实予以确认。对原告提交的证据4、5，被告对真实性有异议，称未收到过该两份函件，本院认为，原告庭后补充的快递签收情况查询结果显示两份函件均为他人收，现被告也不予认可，原告又无其他证据证明该两份函件被告确已收悉，故本院对该两份证据均不予采信。根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2013年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告向原告购买颐璟园一期（西区）3幢602号房，建筑面积共89.73平方米，单价为每平方米13843.9元，总价款为1242213元。其中合同的第七条付款方式及期限为：2013年12月31日首付30%，首付款为382213元，其余尾款86万元在房屋结构结顶时办理银行按揭。第八条买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，原、被告签订补充协议一份，约定：被告采用按揭付款方式的，应于合同签订之日向原告提供所有的真实按揭材料；如按揭银行放贷前需被告补充按揭资料的，被告需在银行或原告通知发出之日起7日内按银行要求提交完整的补充资料，否则由被告承担按揭贷款不能批准的责任；如国家调整按揭政策或因被告原因致使按揭贷款不能获得批准或者不能足额获得批准的，被告应在银行或原告发出通知之日起7日内自行向原告付清所有未付余款，否则视为被告付款违约。上述合同及补充协议签订后，被告于2013年12月31日向原告支付了首期房款382213元。2014年6月15日，涉案房屋已结顶，具备了申请按揭贷款的条件。被告至今未办理按揭贷款手续亦未以其他方式向原告支付剩余房款。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，双方均应全面按约履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定尾款86万元在房屋结构结顶时办理银行按揭，涉案房屋在2014年6月15日即已结顶，被告至今未向银行办理按揭，亦未通过其他方式向原告支付购房余款，显然已经构成逾期付款，且逾期天数已经超过60天，应该承担相应的违约责任。按合同约定，被告逾期付款天数超过60天的，原告有权解除合同，也可以选择继续履行，现原告选择继续履行，符合合同约定亦不违反法律规定，双方仍应按约履行，故本院对原告要求被告支付购房余款86万元的主张依法予以支持。关于违约金，原告主张按日万分之二自2014年6月15日支付至判决确定的履行之日止，本院认为，涉案房屋虽于2014年6月15日结顶，但没有证据证明原告当时告知过被告结顶情况及应于此时办理按揭手续，且原告发送的催告函及律师函也没有证据证明被告已收到，故本院酌情将违约金的起算点调整为起诉之日。对于计算标准，双方在合同中约定了按应付价款的日万分之二计算，因该标准并未过分高于原告损失，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告刘柳青支付原告宁波奥克斯置业有限公司房款86万元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告刘柳青支付原告宁波奥克斯置业有限公司逾期付款违约金（以86万元为基数，按照日万分之二自2015年5月26日起算至判决确定履行之日止），限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12950元，减半收取6475元，由原告宁波奥克斯置业有限公司负担600元，被告刘柳青负担5875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  邝荣二〇一五年八月二十八日书 记 员  向婧