江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2015)余民一初字第334号原告严惠明。委托代理人刘献斌，系大余县青龙法律服务所法律工作者。（特别授权）被告大余县青隆房地产开发有限公司。法定代表人陈光斌，系该公司总经理。委托代理人刘禄坤，系大余县弘大法律服务所法律工作者。（特别授权）委托代理人林增伟，男，系该公司员工。（一般代理）原告严惠明诉被告大余县青隆房地产开发有限公司（以下简称青隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。原告严惠明及其委托代理人刘献斌、被告青隆公司的委托代理人刘禄坤、林增伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严惠明诉称，2014年1月8日，原告经考察和挑选，决定购买大余县城金地锦城C区38#楼三单元305室商品房及柴间，并与被告青隆公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，原告按照合同约定向被告支付购房首付款146611元及杂间款26107元，同时还支付了相关税费11319.41元。按照合同约定，被告应于2014年12月31日前交房，但被告并没有依约交付房屋。2015年春节前原告去看房时却发现订购的房屋已被别人装修好并已入住，被告对此却未予以说明。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》《合同法》及相关法律规定，向法院提起诉讼，请求：1.依法判令被告返还购房款172718元及办理房屋手续所支付的相关税费11306.36元，合计人民币184024.36元；2.判令被告按合同约定支付违约金并承担由于诉讼等造成的其他损失人民币25000元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提供了以下证据材料：1.原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息。2.《赣州市商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订购房合同并约定了双方的权利义务。3.黄金连出具的收据两张及江西省地方税务局通用预收款收据复印件两张，证明原告向被告支付了购房首付款146611元。4.住宅专项维修资金缴存单及专用收据一张，证明原告支付住宅专项维修资金1905元。5.契税、印花税完税证两张，证明原告已缴纳契税9047.41元。6.价格调节费收费票据一张、大余县房地产管理局出具的检索费收据两张、建设银行业务收费凭证两张，证明原告因购买房屋支付的其他相关费用367元。7.2015年8月2日大余县房地产管理局《关于对金地锦城38号楼尤江严惠明上访件的回复》，证明原告就本案争议向信访部门进行了反映。被告青隆公司辩称，被告对原告要求返还购房款172718元及办理房屋手续所支付的相关税费11306.36元没有异议，但原告不应该向被告追偿，而应向实际收款方郑长发和黄道顺追偿。原告所述的305#房屋，被告与郑长发签订了《金地锦城38#楼建筑工程项目结算协议书》，被告已将该房屋抵工程款给了第三人郑长发和黄道顺，被告对该房屋并无处置权，房屋的出售事宜均是由原告和他们两人商定，购房款也由郑长发和黄道顺两人收取，被告只是在购房合同中盖章。另外，原告本身也存在严重违约，根据双方《赣州市商品房买卖合同》第五条的约定，原告应当在2014年2月28日前完成办理银行按揭手续，但被告未履行该条约定的义务。根据该合同第七条第一款第（2）项及合同补充协议第二条的约定，原告逾期付款超过30日，被告有权单方面解除合同，并由原告承担应付款1%的违约责任。因此，原告要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告为支持其主张，向本院提供了以下证据材料：1.企业法定代表人身份证复印件及其居民身份证复印件，证明陈光斌是被告青隆公司法定代表人。2.2012年1月15日王旭东与黄道顺、郑长发签订的《补充协议》复印件一份，证明被告用金地锦城C区38#楼套房抵扣工程款，所抵套房的房款由黄道顺和郑长发收取。3.2014年5月9日王旭东与郑长发签订的《金地锦城38#楼建筑工程项目结算协议书》复印件一份，证明被告已将本案涉案房屋305#房用于抵工程款给了郑长发和黄道顺，房屋处置权及销售收入均归郑长发和黄道顺所有，被告只负责办理相关证书。经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据没有异议；对第2组证据的真实性没有异议；对第3-6组证据的真实性没有异议，但认为原告支付的款项都是郑长发和黄道顺收取，被告没有收取；对第7组证据，被告认为确实是有这回事，青隆公司也进行过答复。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据没有异议；对第2组证据有异议，认为这是公司的内部运作，与原告没有必然的联系；对第3组证据有异议，认为原告是与被告青隆公司签订的合同，没有与郑长发、黄道顺签订合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对原告提供的第1、2组证据予以认定；对第3-6组证据，被告对其真实性均无异议，予以认定；对第7组证据，被告无异议，予以认定。对被告提供的第1组证据予以认定；对第2、3组证据的真实性予以认定。经审理查明，被告青隆公司于2012年8月16日取得大余县城梅国北路（金莲山大道西段）金地锦城C区38#楼工程的建设工程施工许可。被告经与王旭东协商，双方决定合作开发该栋商品房，之后，王旭东又与黄道顺、郑长发签订协议，约定将金地锦城C区38#楼建设工程项目承包给黄道顺、郑长发，由黄道顺和郑长发二人负责该栋商品房的工程建设。2013年1月24日，被告青隆公司取得金地锦城C区38#楼商品房的预售许可，并对外预售商品房。2013年10月，原告严惠明欲购买一套商品房，前往金地锦城C区38#楼看房，在当时的38#楼售楼部与黄金连、黄道顺取得联系，经协商，原告确定购买金地锦城C区38#楼三单元305号房屋及16号杂间。同月15日原告支付购房首付款146376元，并由黄金连出具一张收据。2014年1月8日，原告严惠明与被告青隆公司签订一份《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人：大余县青隆房地产开发有限公司……买受人：严惠明……买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于县城金莲山大道西段编号为余国用（2007）第0134号地块的建设用地使用权。……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称【现定名】金地锦城C区38号楼，建设工程规划许可证号为公04033，建设工程施工许可证号为362124201208160101。……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，层高在本合同附件一标注），为合同第一条规定的项目中的：幢号：38号；房号：3-305、杂间-16；层次：3、杂间；设计用途：住宅、柴间；结构：框架；地上层：7；地下层：0；建筑面积㎡：118.90、7.77；套内面积㎡：108.300、7.440；分摊面积：10.61、0.33。……第四条计价方式与价款幢号：38号；房号：3-305、杂间-16；计价方式：建筑面积；单价：3360；单位：元/平方米；总价：399504元、26107元。合计人民币（大写）￥肆拾贰万伍仟陆佰壹拾壹元整（￥425611元）。按照相关法律法规、规章和地方人民政府政策规定，买受人需按每平方米15元的标准缴纳首期专项维修资金（以房权登记面积计算），并在该房屋交付使用前交存至当地房地产行政主管部门指定的银行账户。该款项未包含在本条约定的总价款中。第五条付款方式及期限出卖人与买受人约定按下列第按揭付款种方式付款：1……3、其他方式买受人在签订合同时支付首期购房款计人民币146611元整，其余购房款279000元整须于2014年2月28日前完成办理银行按揭手续。……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过总房款的2%元。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款（含买受人采用银行贷款方式支付的购房款）与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限及条件出卖人应当在2014年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。1、无；2、无；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、如政府对房屋验收程序发生变更或其他非出卖人所能控制的原因造成延期，交房期限顺延。……第二十九条本合同自双方签订之日起生效。出卖人（签章）：大余县青隆房地产开发有限公司，法定代表人（签章）：陈光斌；买受人/共有人（签章）：严惠明。2014年1月8日。”同日,双方还签订一份《合同补充协议》，该协议第一条约定：“补充本合同第五条：1、……4、若因买受人提供的有关资料或买受人个人原因或国家有关政策的调整，导致买受人申请的按揭贷款未获全额批准，则实际取得的按揭贷款与申请额度之差额部分应在10天内缴付，否则按照合同第七条之约定以违约处理。”第二条约定：“补充合同第七条：买受人逾期付总房款的时间达到出卖人有权解除本合同的条件时，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可单方面作解除本合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对买受人所购房屋的处置行为，同时买受人还需承担因此而造成的一切不利后果。”合同签订后，原告按合同约定支付尚余购房首付款235元，并由黄金连出具一张收据，原告合计支付购房首付款计人民币146611元。2014年1月14日，被告青隆公司出具两张正式发票即江西省地方税务局通用预收款收据，发票中载明收款单位为大余县青隆房地产开发有限公司，付款人为严惠明，经营项目及金额分别载明为“金地锦城C区38#楼3单元305室购房款、首付款（金莲山大道西段）；金额（元）：￥120504.00”及“金地锦城C区38#楼3单元CJ-16室购房款、首付款（金莲山大道西段）；金额（元）：￥26107.00。”两张发票金额合计人民币146611元，发票中均加盖有大余县青隆房地产开发有限公司发票专用章。签订合同后不久，原告前往银行办理购房款按揭手续，但因故未能办理到按揭贷款，此后，原告也未再向被告支付剩余购房款。被告亦未书面通知原告应该如何处理购房一事，也未按合同约定向原告交付房屋。2015年春节前夕，原告前往金地锦城C区38号楼查看房屋时，发现其所购的三单元305室房屋已由他人装修使用。原告遂找到被告协商解决，未果后，原告提出退房和返还购房款，后又到信访部门进行反映，但双方均未达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。另查明，原告于2014年1月15日原告向大余县价格调节基金缴纳254元价格调节费、向大余县房地产管理局缴纳专项维修资金1905元，同月16日向大余县地方税务局缴纳契税、印花税9047.41元。另原告还提供2014年1月16日及2014年1月17日大余县房地产管理局出具的检索费收据两张，金额分别为60元、30元，以及建设银行业务收费凭证两张，分别为新开卡工本费5元、网银盾产品费18元。再查明，2012年1月15日，王旭东与黄道顺、郑长发签订一份《补充协议》，约定黄道顺、郑长发在金地锦城C区38号楼的工程款用套房抵扣。2014年5月9日，王旭东与郑长发签订《金地锦城38#楼建筑工程项目结算协议书》，就金地锦城C区38号楼建筑工程进行了结算，约定将包括原告所购305号房屋、16号柴间在内的13套房屋及13间柴间用于抵扣郑长发的工程款。2014年1月16日，金地锦城C区38#楼完成竣工验收备案。本案在审理过程中，被告青隆公司申请追加郑长发、黄道顺为第三人参加诉讼。经审查，被告与郑长发、黄道顺之间的约定，其实质系该公司内部之间所约定的一种运作方式及管理方法，对外并没有直接必然联系，故对被告申请追加郑长发、黄道顺为第三人，本院依法予以驳回。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告严惠明与被告青隆公司于2014年1月8日签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告已按合同约定向被告支付了购房首付款人民币146611元，后因原告未能办理到按揭贷款及该房屋现已被他人装修使用等因素，双方的房屋买卖交易未能实现。现因被告无法将该套房屋交付于原告，原告诉至本院要求被告退还购房款，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称其已将原告所购金地锦城38#楼三单元305室房屋用于抵扣工程款给了黄道顺、郑长发，原告的购房款系黄道顺收取，应当由黄道顺、郑长发二人退还给原告的主张，因原告提供的两张正式发票即江西省地方税务局通用预收款收据中均载明收款单位为被告青隆公司，发票中也盖有被告青隆公司的发票专用章，该两张发票可以证明原告支付的购房首付款人民币146611元已入被告青隆公司账户，且被告与郑长发、黄道顺之间的合作实际系被告青隆公司的内部运作，不能对抗善意的商品房买受人，故原告有权要求被告退还已支付的购房首付款人民币146611元。原告诉称其还另外向被告支付了柴间款26107元，与本案查明的事实不符，不予支持。关于违约责任，本院认为，原告未完成办理银行按揭贷款手续，虽原告提出系因所购房屋没有备案，但被告已向本院提供金地锦城C区38#楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明金地锦城C区38#楼已于2014年1月16日通过备案，故原告陈述的该理由不成立，至于原告提出系因图纸等其他归责于被告的原因没有办理到按揭，因原告没有提供相关证据予以证明，本院不予采信。因此，虽被告未按合同约定向原告交付房屋，但原告未完成办理购房款银行按揭贷款手续，且未能支付剩余购房款，其自身也存在违约，原告要求被告支付违约金及因诉讼造成的损失25000元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告提出因原告存在违约要求其承担违约责任，因被告一直未向原告交付房屋，且该房屋现已被他人居住，被告在知晓原告未能办理到房屋按揭贷款手续情况下未积极配合原告妥善处理，同时在原告提出协商退房及返还购房款时也未予以积极配合，存在一定过错，故对被告提出要求原告承担违约责任的抗辩意见，本院不予支持。关于原告缴纳的契税、印花税9047.41元和住宅专项维修资金人民币1905元及价格调节费254元，合计人民币11206.41元，因原、被告双方的房屋买卖交易未实现，双方未办理房屋产权变更登记，该费用可由被告青隆公司向相关部门申请退费，故该费用可由被告先向原告支付。至于原告提供的大余县房地产管理局出具的检索费收据90元以及建设银行业务收费凭证载明的收费23元，因原告在本案中存在一定过错，且未有相关证据佐证该费用与本案的关联性，其要求被告支付该两项费用的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告严惠明与被告大余县青隆房地产开发有限公司2014年1月8日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、被告大余县青隆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告严惠明返还购房首付款人民币146611元；三、被告大余县青隆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告严惠明支付购房契税、印花税、住宅专项维修资金、价格调节费合计人民币11206.41元；四、驳回原告严惠明的其他诉讼请求。案件受理费人民币4435元，由原告严惠明承担1086元、被告大余县青隆房地产开发有限公司承担3349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王宁胜人民陪审员  赖后清人民陪审员  钟文清二〇一五年十二月二十九日书 记 员  邝小玉