河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0184民初432号 原告:纪合军，男，1962年8月5日生，汉族，河北省新乐市人，住。 委托代理人:***，河北国澳律师事务所律师。 被告河北博宏房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥**中山西路**金城商务****。 法定代表人:闫伟，董事长。 委托代理人:杨尚峰，公司职员。 委托代理人:柴冠华，河北捷诺律师事务所律师。 原告纪合军与被告河北博宏房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本院于2014年3月11日作出（2013）新民一初字第1300号民事判决书，原告不服上诉于河北省石家庄中级人民法院，原河北省石家庄中级人民法院于2014年7月9日作出（2014）石民六终字第00515号民事裁定，撤销（2013）新民一初字第1300号民事判决，发回本院重审；本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，本院于2014年12月16日作出（2014）新民一初字第1281号民事裁定，原告不服上诉于河北省石家庄中级人民法院，河北省石家庄中级人民法院于2015年5月27日作出（2015）石民六终字第00541号民事裁定，裁定发生法律效力后，原告不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2015年12月25日作出（2015）冀民申字第1214号民事裁定，指令河北省石家庄中级人民法院再审。石家庄中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）冀01民再58号民事裁定，撤销（2015）石民六终字第00541号民事裁定和新乐市人民法院（2014）新民一初字第1281号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告河北博宏房地产开发有限公司的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年3月24日原被告签订《纪合军回迁房屋置换协议》，当时对每个置换商铺的位置和面积进行了协商和约定，为防止发生与此相关的争议，为此在被告提供的设计图上也进行了相应的标注。合同签订后至今，被告尚未交付，为维护原告的合法权益，诉请依法判令被告依约履行合同。原告增加诉讼请求，一、要求被告使用的75米长，8.5米宽的通道补偿商铺面积；二、原告7万块砖被被告使用，要求被告按现行价格补偿；诉讼费由被告负担。 被告辩称，一、新乐市雅荷春天小区是河北博宏房地产开发有限公司开发的旧城改造项目，原名液化气小区，而纪合军并非该小区原住户。即其不具备被拆迁人资格。本案虽以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由立案，但经调查被告拆迁手续及新乐市房管局房屋登记簿，纪合军在雅荷春天小区拆迁地块中并无任何房产。故，其根本不具备与被告签订房屋拆迁补偿协议的资格。从法律上看双方不可能签订房屋拆迁补偿协议。二、纪合军提供的纪合军回迁房屋转换协议，存在以下几个疑点：1、被告的拆迁协议都是有同一版本的，在原来庭审中被告已提交了空白的同一版本。原告纪合军提供的拆迁协议在形式上与其他被拆迁人所签订的拆迁安置补偿协议完全不一致。2、内容上不具体，原告提供的合同上仅写明要置换成商铺，总面积为979平米，但没有具体回迁房屋的门牌号等实体性内容的约定，这不符合一般合同主要要件的要求。3、从合同的文本上看，合同抬头无甲方名称、地址等、地址等相关信息最后也没有被告方法定代表人或经办人的签字，仅仅有个章，并且所加盖的公章也并非被告的公章或合同专用章。鉴于该合同存在众多疑点，因而代理人在原一审收到原告提交的补偿协议复印件后，曾做了大量的调查，发现被告处根本没有原告所提供的这份协议。而被告公司对合同有严格的管理制度，一经签订均交由统一的部门归档保管。4、原告提供的纪合军回迁房屋转换协议也是存在前后矛盾的情况，原一审开庭前原告提供给法院的协议上的时间是2010年3月24日，开庭时原告又拿出了一份2011年3月24日的协议。三、原告纪合军提供的五份房屋买卖协议是不真实的，也是不发生效力的。理由如下：1、2008年被告进行拆迁时，上述五户一直在居住，被告公司员工在拆迁前期一直是与此五户进行拆迁协商的，直到拆迁后期，原告纪合军才提出他是房屋的所有权人。而被告到房管局去查询，发现房产证并不是纪合军的。2、纪合军提供的这五份买卖协议很明显是不真实的，2002年纪合军与何俊禄63平米的房屋价格为29万元，平均每平米为4603元。2002年纪合军与崔晚成62.55平米的房屋交易价格为29万元，平均每平米为4636元.2003年纪合军与赵灵乔63平米的房屋交易价格为30万元，平均每平米为4762元。2003年与陈树国62.82平米的房屋交易价格为30万元，平均每平米为4776元。2007年与付拴文123.76平米的房屋交易价格为40万元，平均每平米为3232元。而据悉2002年、2003年别说是新乐市就是石家庄市的房屋均价也远远达不到这个价格，很明显该合同是不真实的。对此2017年5月19日被告曾向新乐市人民法院提交鉴定申请书一份，要求对该五户房屋买卖协议文字内容形成的时间做出鉴定。3、纪合军所提供的房屋买卖协议上房主并非房产证上所登记的房主，具体如下：纪合军与陈树国签订的房屋买卖协议，其提供的房产证房主是赵振良。与付拴文签订的房屋买卖协议，其提供的房产证房主是付荣勤。与赵灵乔签订的房屋买卖协议，其提供的房产证房主是赵彩萍。很明显纪合军提供的房屋买卖协议，出卖人并不是房屋所有权人，因而该买卖协议应是无效的。4、2008年被告进行拆迁时，上述五户一直在居住，但买卖协议确实2002、2003年的，很明显买卖协议是不真实的可能性较大。5、纪合军虽然提供了五份房屋买卖协议，但均没有在房管局办理备案手续。根据物权法第9条、第14条的规定，因而即使原告购买了房屋，其行为也是不发生法律效力的。四、原告增加诉请，要求被告对原告所有的75米长，8.5米宽的通道补偿商铺，被告认为首先原告未提交关于该通道的土地证，其次根据2009年8月17日新乐市建设局的公告，即使有该通道，也是不应给予补偿的。五、原告要求被告对其7万块砖进行补偿，被告也是不予认可的。根据谁主张谁举证原则，原告未提供这7万块砖的证据，故原告应承担举证不能的后果。综上所述，被告认为原告纪合军所提供的买卖协议是不真实的，原告不是被告拆迁小区的业主。被告从未与纪合军签订房屋转换协议，故请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告纪合军于1997年3月17日与新乐市原种场达成宿舍厕所买卖协议，原告将农业局家属院1号东侧5×24米道买下。2001年10月26日原告与李兰柱、孙志平达成土地抵债协议，李兰柱、孙志平将幸福路南侧土地（东至礼堂街、南至长寿供销社宿舍北1米，农业局宿舍北1米、西至滨河花园南区东墙边界12厘米、北至幸福路边沿南6.5米）抵债给原告纪合军。2014年10月30日经本院调查，孙志平将幸福路南侧，原农业局宿舍北侧，东西长75米，南北长8.5米，合计637.5平方米的土地抵顶原告纪合军的施工债务。2002年7月10日原告与崔晚成签订房屋买卖协议，崔晚成将其北空路西侧农业局宿舍房产一处出售给原告，房产证载明所有权人为崔晚成，土地使用证载明使用权人为骆胜军。2002年11月27日，原告与何俊禄签订房屋买卖协议，何俊禄将其位于北空路西侧农业局宿舍房产一处出售给原告，房产证及土地使用权证均载明为何俊禄。2003年5月2日，原告与赵灵乔达成房屋买卖协议，赵灵乔将其位于北空路西侧农业局西侧房产一处出售给原告，房产证及土地使用证均载明为赵彩平。2003年6月5日，原告与陈树国签订房屋买卖协议，陈树国将其位于北空路西侧农业局宿舍房产一处出售给原告，房产证及土地使用证均载明为赵振良。2003年11月18日原告与付栓文签订房屋买卖协议，付栓文将其位于北空路西侧农业局宿舍房产一处出售给原告，房产证及土地使用权证均载明为付荣勋。上述房屋及土地原告均提交了买卖协议、原房屋房产证、土地使用证及相关证明。审理中被告提供了一份新乐市原液化气站小区拆迁户名单，其中名单上载明了崔庆国、韩会勇、陈树国、何俊禄、付栓文五户，该五户与原告提供的房产买卖协议中五户的位置一致。审理中，原告提供一份2010年12月23日洽商记录，该洽商记录载明：“今和纪合军商谈房屋置换条件，纪合军自有面积972平方米，提出置换商铺979平方米，住宅109平方米****。目前本条件项目部无法给出明确答复，待2010年12月25日星期六项目部开例会，2010年12月28日再给纪合军明确答复，同时纪合军保证不再干扰工程项目施工。洽商人：李芹玲、刘福刚、纪合军。”原告提供的2011年2月21日洽谈记录载明：“置换标准，后面四户长24米，宽每户7米，厕所5米，总宽度4×7+5米=33米，合计面积为24米×33米=792平方米，北一排护墙地外2米×70米=140平方米（有手续），第三排第一户平房136平方米按单元楼计算。洽谈第一步要求原有地方一层500平方米，二层500平方米，一周之内给我答复，达成协议，如果答复不了，停止施工。要求置换：幸福路底商138平方米，礼堂街底商841米，900平方米商铺，刘福刚。”另外，原告提供一份2011年3月24日“纪合军回迁户房屋置换协议”该协议载明：“经纪合军等同我公司项目经理王序文、刘福刚多次商议，纪合军的房屋回迁置换问题达成如下协议：一、雅荷春天外网工程，经甲方招标后，重点倾斜由纪合军总承揽，合同另立。二、纪合军的原房屋面积全部置换成商铺，总面积为979平方米，其他不予置换。三、双方约定，在置换过程中以1000平方米为基数，正负10平方米范围内不做计抵计算，超出部分按我方计抵方式计算。四、房屋产权证由甲方负责办理，费用由甲方负担。五、所换商铺的水电由甲方负责接通，暖气由甲方负责铺设，但不负责接口费的处理。六、双方做好配合工作，乙方保证不再项目现场做任何不利于建设的事情，本协议一式两份，如有违约，任何一方均有权终止协议，并向对方索赔经济损失或向新乐法院提起诉讼，甲方处盖有河北博宏房地产公司合同专用章一枚，乙方处为纪合军本人签名。审理中，被告对上述原告提供的洽谈记录及纪合军回迁户房屋置换协议提出异议，认为洽商记录是被告方工作人员在胁迫情况下所写，认为回迁户置换协议上加盖的公章并非被告方合同专用章且也无经办人签字，该回迁户置换协议属虚假协议。经本院调取石家庄市鹿泉区公安刑事侦察大队李村刑警中队对王序文、刘福刚的询问笔录证实王序文系河北博宏房地产开发有限公司在雅荷春天项目中的项目经理，刘福刚系电脑维修人员，王序文、刘福刚均对原告提供的2010年3月24日纪合军回迁户房屋置换协议认可，另查明原告纪合军于2013年7月22日向本院提出财产保全的申请，要求将被告河北博宏房地产公司所建的雅荷春天项目的部分商铺（北侧高层自东数第四个门市，东侧临街大门口往北数第四、五、六、七、八、十一商铺）予以查封，并已提供担保。2013年7月31日本院以（2013）新民一初字第1300号民事裁定书裁定：依法查封被告河北博宏房地产公司所建的雅荷春天项目的部分商铺（北侧高层自东数第四个门市，东侧临街大门口往北数第四、五、六、七、八、十一商铺）。审理中,原告陈述其提供的施工图纸上被告方工作人员指明了双方协议置换的商铺，该约定商铺即为本院查封的商铺。被告方认为该图纸上无被告方人员签字且该图纸未加盖公章并非被告方施工图纸。以上情况属实。 本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案的证据来看1、原告提供的买卖房屋协议及原告提供的原住户的房产证及土地使用权证证明原告与他人买卖房屋协议成立；2、原告提供的土地抵债协议证明原告取得了协议中约定的土地使用权；3、2010年12月23日洽商记录证明原告自有面积972平方米；4、2011年2月21日洽商记录证明厕所5米使用权归属原告；5、被告在本院指定的期限内未提供原告所购买的原五户住户的置换协议。上述事实表明原告已实际取得了原五户住户房屋的所有权及相关土地的使用权，从而原告具备拆迁主体资格，享有与被告洽商置换的权力。2011年3月24日“纪合军回迁户房屋置换协议”中约定了纪合军的原房屋面积全部置换成商铺，总面积为979平方米，其他不予置换。并且双方约定，在置换过程中以1000平方米为基数，正负10平方米范围内不做计抵计算。经本院调取石家庄市鹿泉区公安刑事侦察大队李村刑警中队对王序文、刘福刚的询问笔录证实王序文系河北博宏房地产开发有限公司在雅荷春天项目中的项目经理，刘福刚系电脑维修人员，王序文、刘福刚均对原告提供的2010年3月24日纪合军回迁户房屋置换协议认可，被告应按照协议履行义务，即将总面积为979平方米置换成商铺。对孙志平将幸福路南侧，原农业局宿舍北侧，东西长75米，南北长8.5米，合计637.5平方米的土地抵顶原告纪合军的施工债务，被告应给付原告637.5平方米的房屋。对于原告要求7万块砖被被告使用，要求被告按现行价格补偿，原告未提供相关证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、四十四条、一百零七条之规定，判决如下： 一、被告河北博宏房地产开发有限公司于判决书生效十日内履行回迁房屋置换协议，即将979平方米置换为商铺，交付于原告纪合军。 二、被告河北博宏房地产开发有限公司于判决书生效十日内交付原告纪合军637.5平方米的房屋。 三、驳回原告纪合军要求被告河北博宏房地产开发有限公司补偿7万块砖损失的诉讼请求。 案件受理费38800元，保全费10000元共计48800元由被告负担。 如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费38800元，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  李志刚 审判员  相月卿 陪审员  陈晓静 二〇一七年八月十一日 书记员  王 婷