海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初2910号原告：符翰全，男，1976年3月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。原告：薛必庆，男，1970年5月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：薛姑美，女，1957年7月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：王应章，男，1980年4月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：王应武，男，1983年5月21日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。第三人：薛为忠，男，1968年7月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。原告符翰全、薛必庆与被告薛姑美、王应章、王应武，第三人薛为忠合伙协议纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符翰全、薛必庆，被告王应章、王应武，第三人薛为忠到庭参加诉讼，被告薛姑美经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，证人许某、吴某出庭作证，本案现已审理终结。原告符翰全、薛必庆向本院提出诉讼请求：一、判令被告归还拖欠原告70万元的信用保证金；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年，符翰全、薛必庆经薛为忠介绍，认识薛为忠外甥王应章、王应武二兄弟，并商定由符翰全等人出资，王应章二兄弟出土地共同合资建房。为保证工程按期完成，商定由符翰全（建设方）等人先付给王应章、王应武二兄弟70万元现金作为信用保证金，由王应章收条为凭，等楼房建设封顶后，再由王应章二兄弟把款退还符翰全，楼房建设封顶后，经符翰全等人多次催要，王应章二兄弟拒绝不还，现在楼房已被政府强拆，二兄弟扬言原告去法院告状，为保障符翰全等人的合法权益不受侵犯，特诉至法院。被告王应章、王应武辩称：被告认为原告请求被告返还70万元的信用保证金已经超过法律规定的2年诉讼时效的保护，不应当予以支持。根据双方签订的《联合建房协议》约定的返还保证金时间，以及合作建房标的被政府按照违建拆除的时间，原告现在提起诉讼已经远远超过2年诉讼时效。被告与原告薛必庆于2010年1月13日签订《联合建房合同书》，被告收取了20万元和50万元两笔共计70万元费用。后由于原告方增加人员进入，且为了进一步明确各自权利义务，经协商一致，2011年3月13日在《联合建房合同书》的基础上重新签订了最终约束各方权利义务的《联合建房协议》，被告收取的70万元转为施工抵押金。且该协议书明确约定"四、抵押金：建楼前为正常履行合同，乙方交甲方70万元施工抵押金，甲方承诺在乙方楼房封顶时退还给乙方。因甲方无力退还，经甲乙双方协商，同意在楼房结算时，乙方从甲方所分房款中扣除抵押金"。也就是说，被告与原告约定的返还施工抵押金时间是在"楼房封顶时"，且被告无力返还时原告可在结算时从被告应分房款中扣除。而《联合建房协议》约定楼房实际在2011年6月就已经按照约定时间建设完成封顶，所建设楼房也已经于2014年7月被政府按照违章建筑予以拆除，被告与原告之间合作的标的此时已经不复存在。原告如果要求返还保证金也应当在封顶时或者房产被拆除时要求被告返还。而根据《民法通则》第一百三十五条规定"向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"、第一百三十七条规定"诉讼时效期间从知道或者知道权利被侵害时起计算。"，但是原告在提起本次诉讼之前从来没有向被告提出返还施工抵押金的要求，按照拆除时间起算至今已经3年，按照封顶时间起算至今已经6年，其期间没有诉讼时效中断或者中止的发生，已经远远超过法律规定的2年诉讼时效的保护。综上，被告认为原告提起的诉讼已经超过诉讼时效，其请求被告返还70万元信用保证金及承担案件诉讼费用的请求不应当予以支持。恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告薛姑美未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人薛为忠陈述称，事情是属实的，但第三人也是合伙出资人之一，该保证金有7%是属于第三人的。本院经审理认定如下事实：因协商合作建房，被告分别于2010年1月23日、6月8日收取原告支付的信誉金50万元、合作股份款20万元，共计70万元费用。2011年3月13日，被告王应章、王应武、薛姑美作为甲方，原告薛必庆、符翰全、第三人薛为忠作为乙方，双方签订一份《联合建房协议》，约定：甲、乙双方联合建房，甲方出2400平方米的宅基地作为联合建房的投资股份，乙方出所建楼房的全部费用作为联合建房的投资股份；联合建房定于2011年6月30日前竣工；甲方占所建楼房的40%股份，乙方占所建楼房的60%股份；抵押金：建楼前为正常履行合同，乙方交付甲方70万施工抵押金，甲方承诺在乙方楼房封顶时退还给乙方，因甲方无力退还，双方协商同意在楼房结算时，乙方从甲方所分房款中扣除。联合建房协议签订后，原告在涉案土地上建房。2014年7月份，涉案楼房被政府相关部门以违章建筑为由予以拆除。2017年4月5日，原告向本院起诉，主张要求被告退还其所交付的70万元。诉讼中，对于本案纠纷发生的事实经过，原、被告及第三人均表示没有争议，原、被告双方表示在涉案房子被拆除后，双方未就联合建房协议进行过处理。庭审中，原告申请证人出庭作证，主张在楼房被拆除后至2016年4月期间，其曾到被告家要求被告退还保证金70万元。另查，上述房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。庭审中，原告与第三人薛为忠双方确认，原告所交付给被告的70万元中，第三人薛为忠占有7%的份额即4.9万元，第三人薛为忠表示在本案中不主张要求被告予以返还。以上事实，有联合建房协议、收款收据、收条、证明及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：原告、第三人与被告通过签订联合建房协议的形式，在没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续的情况下，非法利用三亚市天涯区海坡村的农村土地修建涉案楼房，所建房屋属于人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定"的规定，原告、第三人与被告签订的联合建房协议属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，被告因该联合建房协议取得的70万元，且该70万元属于保证金，应当予以返还。但因该70万中，第三人占有7%的份额即4.9万元，所以被告应向原告返还的款项为65.1万元，对于第三人所有的份额，本案中不进行处理。被告王应章、王应武以诉讼时效予以抗辩，但在本案诉讼前，原、被告双方未对该联合建房协议进行过处理，即涉案的联合建房协议在本案中才予以确认为无效，也即被告负有向原告返还65.1万元的义务才予以确定，诉讼时效应从协议被认定为无效开始计算。因此本案不存在超过诉讼时效问题，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告薛姑美未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：被告王应章、王应武、薛姑美应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告符翰全、薛必庆返还65.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5400元（原告符翰全、薛必庆已预缴），已减半收取，由被告王应章、王应武、薛姑美负担5022元，原告符翰全、薛必庆负担378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。kwgofwgfrgdrjcsmis审判员 沈相法 二0一七年六月六日书记员 唐东阳附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。