重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终171号上诉人（原审原告、反诉被告、被上诉人）：邢沛洋，男，1976年3月3日出生，汉族，农民，住奉节县。委托诉讼代理人：魏红兵，荣东律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告、被上诉人）：刘书云，男，1976年11月8日出生，汉族，农民，住云阳县。委托诉讼代理人：冉健，重庆环法律师事务所律师。上诉人邢沛洋与上诉人刘书云房屋租赁合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2016）渝0236民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢沛洋上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人对刘书云不承担赔偿责任。本案一、二审诉讼费由刘书云承担。事实和理由如下：上诉人对梯间开口的行为并没有违约，是双方当事人的真实意思表示，一审将解除合同的损失归咎于上诉人，并判令赔偿是明显错误的，刘书云与出租人解除合同之前没有将出租人要求整改的意见告诉上诉人，否则是可以避免的。刘书云答辩称：合同被解除的原因就是邢沛洋装修时改变房屋结构，因此，一审判令邢沛洋赔偿其损失完全正确。刘书云上诉人请求：撤销原判第一项。事实和理由如下：邢沛洋擅自将门面转租给颜子林，违反了合同的约定，上诉人有权利收回房屋，并且不退回租金。邢沛洋答辩称：我没有转租门面给颜子林，只是用颜子林的名义在经营。邢沛洋向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2016年6月1日至2018年11月30日的剩余租金100000元；2、诉讼费由被告承担刘书云向一审法院提出反诉请求：1、判令邢沛洋赔偿刘书云因提前解除与王海涛房屋租赁合同造成的直接收入损失287165元（2016年6月1日至2019年4月14日）；2、判令邢沛洋赔偿刘书云因提前解除与王海涛房屋租赁合同造成的消防设施投入损失88000元；3、判令邢沛洋承担反诉费用。一审法院认定事实：奉节县永安镇羽声街65号房屋所有权人系ＸＸ敏与王海涛；奉节县永安镇羽声街67号房屋所有权人系王显富与王晓燕。王显富已于2012年死亡，ＸＸ敏、王海涛、王晓燕系王显富合法继承人。ＸＸ敏、王晓燕委托王海涛对奉节县永安镇羽声街65号、67号门市进行出租。2013年4月15日，王海涛(甲方)与被告刘书云（乙方）签订《房屋出租合同》一份，合同约定将奉节县羽声街65号、67号门市出租给乙方刘书云。合同第二条约定“租赁期共6年，甲方从2013年4月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年4月14日收回……”；第三条约定“甲乙双方议定年租金8万元（大写：捌万元），由乙方在4月15日前交纳给甲方。先付后用。前两年租金8万元，后4年租金10万元，甲方不承担租售税费”。2014年7月1日，被告刘书云（甲方）与原告邢沛洋（乙方）签订《门市转租合同》一份，约定将奉节县羽声街67号门市出租给原告邢沛洋使用，合同第二条约定“租赁期共四年五个月，甲方从2014年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年11月30日收回……”；第三条约定“甲乙双方议定年租金4万元，租期内所有租金一次性交纳给甲方，租期内租金共计176666.00元。由乙方在2014年7月1日一次性交纳给甲方……”；第九条约定“1.门市楼梯间开口处，由乙方负责出资恢复原貌，施工质量复合各项指标，经甲方验收为止……”。原告邢沛洋于2014年7月21日、2014年9月2日两次共给付被告刘书云四年五个月租金合计176666元。奉节县永安镇羽声街65号、67号房屋系一楼房屋，原告邢沛洋在负一楼经营一超市，原告邢沛洋租赁羽声街67号门市期间，将67号门市（标高0.0M）LL3（6）在（2-4）—（2-5）轴之间的梁及（2-4）—（2-5）轴之间（2-K）—（2-H）之间的空心板破坏取消，修建楼梯联通一楼与负一楼，用于顾客进出。王海涛知晓后，于2014年11月12日向被告刘书云发出书面告知函，告知刘书云“……限在10日内将拆除的承重梁恢复原状，并委托设计部门对修复的承重梁予以鉴定，若鉴定达到了设计要求并符合安全标准，则继续履行《房屋出租合同》；若拒绝修复或修复后达不到安全标准，将根据法律规定终止《房屋出租合同》并赔偿损失……”。被告刘书云于2014年12月8日复函王海涛，告知“……你所主张的权利于法无据，不能达到你的目的……如若坚持你的意见，只有通过司法诉讼解决……”。王海涛于2015年3月16日再次向被告刘书云邮寄书面告知函一份，要求被告刘书云“在一个月内予以修复、恢复原状，否则将终止房屋租赁合同”。重庆市奉节县公证处对王海涛2015年3月16日邮寄《告知函》的行为进行了公证。2015年4月8日王海涛、ＸＸ敏、王晓燕因此起诉被告刘书云房屋租赁合同纠纷，本院依据职权通知邢沛洋作为第三人参加诉讼，期间2015年7月16日，奉节县城乡建设委员会向王海涛送达了（奉节）建改字（2015）第020号责令改正违法行为通知书，通知书载明“……（67号门市）第一层（标高0.0M）LL3（6）在（2-4）-（2-5）轴之间的梁及（2-4）—（2-5）轴之间（2-K）-（2-H）之间空心板擅自破坏取消，严重破坏原房屋设计结构安全的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十五条的规定。责令你于2015年8月1日12时0分前恢复原设计要求，确保房屋安全，改正上述行为”。2015年9月28日本院作出(2015)奉法民初字第01419号判决：一、解除原告王海涛与被告刘书云于2013年4月15日签订的《房屋出租合同》；二、解除被告刘书云与第三人邢沛洋于2014年7月1日签订的《门市转租合同》；三、被告刘书云、第三人邢沛洋于本判决生效后三十日内共同将奉节县永安镇羽声街67号房屋（标高0.0M）LL3（6）在（2-4）—（2-5）轴之间的梁及（2-4）—（2-5）轴之间（2-K）—（2-H）之间的空心板恢复设计图纸原状；四、被告刘书云于本判决生效后三十日内将奉节县永安镇羽声街65号房屋返还原告ＸＸ敏、王海涛、王晓燕；第三人邢沛洋于本判决生效后三十日内将奉节县永安镇羽声街67号房屋返还原告ＸＸ敏、王海涛、王晓燕；五、被告刘书云于本判决生效后三十日内按年租金100000元的标准一次性支付从2015年4月15日起至实际交还房屋之日止的租金给原告ＸＸ敏、王海涛、王晓燕。宣判后被告刘书云提起上诉，2016年4月8日重庆市第二中级人民法院作出（2016）渝02民终626号判决书：驳回上诉，维持原判。另查明，2013年8月29日奉节县大合百货与朱海蓉签订房屋转租合同，约定奉节县大合百货将奉节县永安镇羽声街65号门市出租给朱海蓉，约定租赁期为5年，从2013年8月30日到2018年8月29日，约定前三年租金为150000元，后2年租金为160000元，2015年4月13日经奉节县人民法院（2015）奉法民初字第00502号民事调解书调解，解除了案外人朱海蓉签订的关于奉节县永安镇羽声街65号房屋的《房屋转租合同》，朱海蓉于2015年5月15日前将奉节县羽声街65号房屋返还刘书云。奉节县永安镇羽声街65号、67号房屋分别由原、被告返还房屋产权人。原告邢沛洋认可现奉节县永安镇羽声街65号、67号房屋由其实际租用。2013年1月6日被告刘书云（甲方）与四川国安安装工程有限公司重庆巫溪分公司（乙方）签订消防工程施工合同，约定：甲方将奉节县羽声街65、67号门市及农贸市场（负一楼）装饰消防工程交给乙方施工，该工程总造价为188000元，其中第一楼（羽声街65号和67号门市）造价为88000元，负一楼（农贸市场）造价为100000元。2013年1月20日刘书云向四川国安安装工程有限公司重庆巫溪分公司支付了188000元。一审法院认为，原、被告签订房屋门市转租合同，约定了房屋租赁期间和费用，原告按照合同约定向被告支付了全部房屋租金，现该合同被解除，原告不能依据原、被告之间签订的合同继续使用该门市，被告应当将剩余的租金返还原告。原、被告均认可自己的损失应从2016年6月1日起计算，本院予以认可，被告应当返还剩余的从2016年6月1日至2018年11月30日止即2年6个月的房屋租金即40000元/年×2年+40000元/年÷12×6个月=100000元。因邢沛洋在其转租的67号门市将第一层（标高0.0M）LL3（6）在（2-4）-（2-5）轴之间的梁及（2-4）—（2-5）轴之间（2-K）-（2-H）之间空心板擅自破坏取消，严重破坏原房屋设计结构安全的行为造成刘书云与王海涛签订的房屋出租合同以及刘书云与邢沛洋签订的门市转租合同被依法解除。邢沛洋认为门市开口是刘书云许可的，但并未举示证据证明刘书云认可了开口的具体方案，对其认为对解除合同不承担责任的辩称不予采信，邢沛洋应对合同被解除造成的损失承担60%的责任。对刘书云认为其对邢沛洋开口并不知情，但是根据双方签订的门市转租合同第九条明确写明了“门市梯间开口处由乙方负责出资恢复原貌，施工质量应负荷各项指标，经甲方验收为止”，故刘书云对邢沛洋开口是知晓的且对开口并未提出反对意见，故对其不知情且不应承担责任的辩称不予采信，刘书云应对合同被解除造成的损失承担40%的责任。对损失部分，刘书云可以预见的损失为与朱海蓉签订的65号门市年租金15万元，与邢沛洋签订的67号门市年租金4万元扣除刘书云应当支付王海涛的65.67号门市年租金10万元，即按9万元/年的租金标准支付从2016年6月1日至2019年4月14日的租金损失即90000元/年×2年+90000元/年÷12×10个月+90000元/年÷12÷30×14天=258500元。刘书云主张65号、67号门市的消防工程损失，系合理损失，但刘书云20**年1月支出了该设施费用，在2016年6月1日前系其本人享受收益，其应当列入本案的损失应当从2016年6月至2019年4月期间的损失即88000元÷76个月×35个月=40526.32元，以上损失邢沛洋承担60%即（40526.32元+258500元）×60%=179415.79元，刘书云自行承担40%。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘书云返还原告邢沛洋房屋租金100000元；二、反诉被告邢沛洋赔偿反诉原告刘书云损失179415.79元；三、驳回反诉原告刘书云的其他诉讼请求；案件受理费2300元，减半收取1150元由被告刘书云负担；反诉案件受理费6928元，减半收取3464元由反诉被告邢沛洋承担1944元，反诉原告刘书云承担1520元。上列款项限本判决生效后20日内给付。二审中，双方均没有新证据向本院提供。对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，因为房屋产权人ＸＸ敏、王海涛、王晓燕与刘书云的租赁合同解除，导致刘书云与邢沛洋的转租合同解除，转租合同并不是因为邢沛洋的再次转租导致解除，本案中也没有证据证明邢沛洋进行了再次转租。因此，转租合同解除后，刘书云应当返还因无法继续转租但已经收取了的租金。一审法院判决刘书云返还邢沛洋租金并无不当，上诉人刘书云的上诉请求不能成立。邢沛洋在转租并实际使用该门市后，应当按照合同约定进行装饰改建。双方合同第四条约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰。邢沛洋在进行室内装修时，对67号门市第一层（标高0.0M）LL3（6）在（2-4）-（2-5）轴之间的梁及（2-4）—（2-5）轴之间（2-K）-（2-H）之间空心板破坏取消，严重破坏原房屋设计结构安全，房屋产权人ＸＸ敏、王海涛、王晓燕向法院提起诉讼，并因为该改造行为，导致了ＸＸ敏、王海涛、王晓燕与刘书云租赁合同的解除。造成解除的责任，邢沛洋作为门市的实际改造和使用人，应当负主要责任。刘书云知道其改造，但并未提出反对意见，也应当负次要责任。一审法院对责任比例按照60%和40%划分，也并无不当。邢沛洋称刘书云本可以在诉讼前告知其整改，避免合同的解除，但刘书云在答复ＸＸ敏、王海涛、王晓燕时奉节县城乡建设委员会还没有做出（奉节）建改字（2015）第020号责令改正违法行为通知书，该通知书在ＸＸ敏、王海涛、王晓燕起诉解除合同的诉讼中做出，刘书云之前的答复并不是导致合同解除的根本原因。邢沛洋的该上诉理由不能成立。由于ＸＸ敏、王海涛、王晓燕与刘书云租赁合同的解除，导致刘书云与邢沛洋、朱海蓉的转租合同均予以解除，刘书书的转租利益不能得到实现，其前期投入的使用6年的消防设施价值在合同解除后没有得到正常利用，这两部分均应当认定为损失，按照解除合同的责任比例由邢沛洋和刘书云进行承担。邢沛洋称损失自己不能承担的上诉理由不能成立。对于转租损失和消防设施投入损失，一审法院的计算合情合理，并无不当。综上，上诉人刘书云、邢沛洋的上诉请求和理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6188元，由上诉人刘书云负担2300元，上诉人邢沛云负担3888元。本判决为终审判决。审 判 长  刘丽苹审 判 员  夏 川代理审判员  熊德才二〇一七年四月十六日书 记 员  蒋大威