沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第3338号原告：王丽华,女，1954年2月2日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。被告：沈阳市和兴房地产开发有限公司(组织机构代码：11767879-8)，住所地：沈阳市和平区长白西路47-4号。法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，男，1980年4月3日出生，回族，系该公司工作人员，住址：沈阳市皇姑区。原告王丽华与被告沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法由审判员盛雯独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告王丽华、被告和兴公司委托代理人朱海维均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽华诉称：原告与被告于2012年签订商品房买卖合同，约定购买由开发的位于沈阳市和平区胜利南街×号1-4-2商品房一处（原合同地址和平区靓岛路60-5号1-4-2，详见门牌××）房屋总价值448354.62元整。合同约定：交房时间为2013年8月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九××人逾期交房的违约金责任如下：逾期超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年10月31日）的第二天起至实际支付之日止××人按日××人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十五条关于产权登记的约定内容如下××人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案。如××人的责任××人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的××人不退房，××人按已付房款的0.5%××人支付违约金。原告按规定日期向被告支付了全部购房款，但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间是2013年11月20日，被告自交房至今，由于被告原因致使原告无法取得房屋的权属登记。原告与被告多次协商，被告拒不履行合同，故依据《中华人民共和国合同法》，特向贵院提起诉讼，请求判令被告向原告支付违约金合计5826.10元（延期交房违约金448356.42元×0.0001×80天=3586.4元，延期办理房屋权属登记违约金448356.42元×0.005=2241.5元）。：1、判令被告向原告支付延期交房违约金3586.4元，支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）2241.5，上述违约金合计为5826.10元。2、诉讼费由被告全部承担。被告和兴公司辩称：1、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，就政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责。2、被告已于2013年10月30日通知原告于2013年11月4日到被告处办理入住手续，但直到2013年11月20日原告才办理入住，我们认为是原告自身的原因不办理入住，另外通过被告提供的证据也可以证明与原告同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住手续，从而进一步可以证明是原告自身的原因不办理入住，被告不存在违约，因此被告认为原告要求支付逾期交房的违约金应不予支持。3、在《商品房买卖合同》补充协议的第八条规定，××人未按合同约定××人通知及时缴纳相关资料和税费、房款××人原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的××人不承担第十五条项下的违约责任。直到今日，原告未向被告提交相关资料及税费等票据，导致被告无法给原告办理房证，由于被告不承担违约责任，因此关于延期办理房屋产权证的违约金不应支持。经审理查明：2012年11月30日，原告王丽华××人）与被告和兴公司××人）签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的沈阳市和平区靓岛路60-5号1-4-2房屋（现地址为沈阳市和平区胜利南街×号C1-1单元4楼2号），总房款448354.62元。该房建筑面积为71.19平方米。第八条第一款约定××人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交××人使用：1、该商品房经验收合格。……”；第九条约定“……（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止××人按日××人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后××人有权解除合同。…××人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止××人按日××人支付已付房价款万分之1的违约金”；第十五条约定××人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要××人提供的资料报产权登记机关备案。如××人的责任××人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2××人不退房××人按已付房款的0.5%××人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋价款，而被告没有按照合同约定的2013年8月31日前交付房屋，在2013年11月20日向原告交付房屋，故原告诉至法院。另查明，被告至今未为原告办理房屋产权证书，亦未取得初始登记批复。上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、购房发票、收款收据、被告提供的《编号审批表》及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照合同约定将房款交付给被告，被告亦应按照约定履行交付房屋的义务。被告于2013年11月20日向原告交付房屋，存在逾期交房行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算起算时间，原告主张自2013年9月1日至实际交房之日2014年11月20日止，庭审中，被告主张已于2013年10月30日通知原告于2013年11月4日办理入住，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应对曾通知原告的主张提供证据加以证明，但庭审中其并无证据加以证明，故原告主张的逾期交房违约金的起算时间应自2013年9月1日至2014年11月20日止。关于违约金的具体数额问题，原告要求被告支付自2013年9月1日起至2014年11月20日止期间的违约金3586.4元，符合双方签订的合同第九条约定的标准，故本院对该数额予以认定。关于被告提出全运会导致工期延误的抗辩，首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故被告该抗辩，因证据不足，本院不予采信。关于原告主张的逾期办证违约金的诉请，被告于2013年11月20日将房屋交付原告使用，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在房屋交付使用后720日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故被告最迟应在2015年11月10日前将涉诉房屋的办理权属登记需××人提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，即未能办理房屋所有权证书，因此被告已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任；关于违约金的计算标准，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，应从其约定。故原告要求被告支付的逾期办证违约金2241.5元符合双方签订的合同第十五条约定的标准，故本院对该数额予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付原告王丽华自2013年9月1日起至2013年11月20日止逾期交房违约金3586.4元；二、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王丽华支付逾期办证违约金2241.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 盛 雯二〇一五年十二月十四日书记员 陈荟茹本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。