中华人民共和国江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初2668号原告（反诉被告）：沈和庆。委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何欢欢，江苏政纬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑程。委托诉讼代理人:吕茵，江苏茵之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:秦佳俍，江苏茵之杰律师事务所律师。原告沈和庆与被告郑程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭进行审理。2016年8月12日，被告郑程向本院提起了反诉。本案于2016年8月17日、9月9日进行了听证，原告（反诉被告）沈和庆及其委托诉讼代理人谈海圣、何欢欢，被告（反诉原告）郑程及其委托诉讼代理人吕茵、秦佳俍到庭参加听证。2017年3月29日，本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）沈和庆及其委托诉讼代理人何欢欢，被告（反诉原告）郑程的委托诉讼代理人吕茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告沈和庆向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《房屋买卖合同》有效，并将合同约定的位于XXXXXX房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，原被告订立了《房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于XXXXXX房屋出售给原告，原告于2016年6月6日交付定金50000元，被告于2016年6月10日前将房产证、土地证、身份证原件交付给中介方鑫汇房产，由中介办理网签等相关过户交易手续。合同签订后，原告如约向被告支付了50000元定金，被告却不肯配合原告办理过户手续。原告认为，原被告房屋买卖合同合法有效，被告构成违约，应承担相应的法律责任，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。本诉被告郑程辩称：首先，本案中房屋买卖合同的房屋价格与市场价之间差异明显，违背了市场一般交易规律，原告以较少的代价取得了极大的利益，而被告遭受重大经济损失，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了民事活动，应遵循公平等价有偿的基本原则；其次，合同签订时被告刚年满十八周岁，即刚脱离了限制民事行为能力人的范畴，仍系苏州技师学院的一名在校生，由于平时父母给的零花钱少，在原告朋友游说下为了有零花钱花，在没有告知父母，不知道实际房价，没有做任何市场调查及准备工作的情况下就与原告签订了房屋买卖合同，且收取了50000元定金，而这50000元被告仅用了一周不到时间就花完了，被告的行为是极其草率缺乏经验的，原告系34岁台湾人士，在苏州富顺包装制品有限公司从事管理工作，具有极其丰富的社会经验，其找了专业房地产中介协助签订合同，在交易过程中具有专业知识和经验上的优势地位，对于不到3000000元房价明显低于市场价格应当是明知的，双方的年龄、背景、经验都相差悬殊，签订的买卖合同存在近3000000元的差价，双方订立的合同属于显失公平的合同；再次，本案诉争房屋系被告父母为其出资购买，而房产证也一直由其父母保管，奇怪的是在整个房屋买卖过程中，原告居然从未核实过房产证及土地证原件，而在事后与原告沟通中其也谈到其心态就是赌一把，赌赢了就赚大了，赌输了也不亏，用这种心态去愚弄一个刚刚年满十八周岁的孩子是何等恶劣。综上，本案中合同客观上造成了双方当事人利益上的不平衡，主观上由于被告的草率缺乏经验以及原告利用其优势订立了合同，该合同系显失公平的合同，恳请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告郑程向本院提出诉讼请求：1、判令撤销反诉人于被反诉人于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同》，并返还购房定金50000元；2、反诉费用及评估费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年，反诉人刚年满十八周岁，仍系一名在校学生，从小思想单纯的他，由于平日父母给的零花钱少，居然想到把父亲出资购买的登记于其名下的位于XXXXXX的精装修房屋出售换取零花钱。2016年6月6日，反诉人在没有告知其父母，更没有进行市场调查的情况下，与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，根据合同约定，反诉人将其名下的上述房屋以3200000的价格出售给被反诉人，房屋交易的税费等均由反诉人承担。按上述约定，反诉人在扣除房屋交易税费后，实际交易房款仅为2800000左右。合同签订后，反诉人收取了被反诉人50000元定金作为其零花钱用。合同签订后一周，反诉人觉得事态严重，才将房屋出售的情况告知其父亲，当父亲告知反诉人该房屋的实际市场价值为人民币5500000元时，反诉人顿时后悔莫及。之后双方协商解决此事，但被反诉人始终不予理睬，故向法院提起反诉。反诉被告沈和庆辩称，首先，被反诉人认为该合同系原被告双方真实意思表示，合法有效，诉争房屋价格并未差距达到3000000元，反诉原告以差价只有市场一半说明合同显失公平无相应事实依据；其次，反诉人年满十八周岁受过高等教育，具有相当的处理问题的分析、解决的能力，是完全民事行为能力人，被反诉人并未以反诉原告所提的利用自己的专业与经验优势来签订合同，反诉原告在签约的时候已经过市场调查，并未草率，对房屋市场价及评估价有相当的认知；再次，反诉人系该房屋的产权人，有权处分诉争房屋，产证是否是其父母保管不影响其处分权。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，XXXXXX房屋系被告郑程单独所有，房屋建筑面积为188.19平方米，房屋登记时间为2015年7月17日。2016年5月下旬，沈和庆经朋友介绍，了解到郑程想出售涉案房屋。5月底，双方见面看房，当天郑程称因其母亲患病（系郑程编造），故急需卖房，后郑程先开价，称房子卖3800000元，并进一步称可以便宜到3500000元，沈和庆称一周后予以回复。当天，沈和庆还问郑程实际年龄，郑程称26岁。6月6日，沈和庆及家人再次约郑程看房，当天双方确定以3200000元成交。后沈和庆联系了中介苏州鑫汇房产投资有限公司办签约手续。当日，沈和庆（购房人、乙方）与郑程（售房人、甲方）以及案外人苏州鑫汇房产投资有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方已根据国家有关规定，依法取得位于XXXXXX的房屋产权；甲方自愿将该房屋出售给乙方，该房屋的建筑面积为188.19平方米：甲、乙双方协商后的实际成交价格为3200000元，过户产生的相关税、费均由甲方承担；乙方于2016年6月6日向甲方交付定金50000元，甲乙双方须在2016年6月20日之前提供相应的（过户/贷款）证件，否则视为违约。合同第六条：违约责任还约定：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。……5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。合同最后，甲方郑程签字，居民身份证号码为320682199111114015，乙方沈和庆签字确认，台胞证号码00863064。同日，沈和庆向郑程支付定金50000元，郑程向沈和庆出具二手房买卖定金收据一份，载明：今收到沈和庆购买XXXXXX房屋定金五万元整，小写￥50000。收款人郑程，身份证320682199111114075。合同签订后，因被告郑程与父亲商量后，认为合同约定的房屋价格远低于市场价格，不愿意继续履行合同，故沈和庆诉至法院。另查明，2016年8月12日，郑程申请对涉案房屋及其装修、家具、家电在2016年6月6日的市场价值进行评估。2017年2月20日，受本院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司以及上海八达国瑞房地产土地估价有限公司苏州分公司共同出具《房地产估价报告书》一份，认定涉案房屋2016年6月6日的市场价值为4657500元。郑程为此预交评估费30000元。对此均未提出异议。再查明，诉讼中，郑程称，房屋之所以开价3500000元，是因为其父亲一年多前买涉案房屋时为3000000元，多了500000元已经很多了。诉讼中，沈和庆表示自愿以评估价4657500元购买涉案房屋，并于2017年6月26日将房款4287500元支付至我院标的款账户，并承诺已交纳的保证金320000元待判决生效后直接作为房款支付给被告郑程。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、二手房买卖定金收据、房屋权属登记信息查询、《房地产估价报告书》、评估费发票以及本院听证笔录、庭审笔录等证据证实。本院认为，沈和庆与郑程签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，且郑程作为完全民事行为能力人，具备缔结合同的主体资格，应为合法有效。合同签订后，沈和庆按约向郑程支付了购房定金50000元，而郑程却违反合同约定，或以其刚刚年满十八周岁经验不足为由，或以房屋出售价格远低于市场价格为由拒绝继续履行合同，郑程的上述行为构成根本违约，也导致沈和庆不能实现订立房屋买卖合同的目的，故，本案中沈和庆主张双方签订的《房屋买卖合同》有效，并将合同约定的位于XXXXXX房屋过户至其名下的诉请，于法有据，本院予以支持。至于过户需要的相关税费，双方可按照合同约定处理。诉讼中，沈和庆表示自愿以房屋评估价4657500元购买该房屋，其系自由处分私权，本院予以确认，沈和庆应支付郑程房屋余款4607500元。至于郑程提出的反诉请求，本院认为，首先，从立法层面，无论是我国《民法通则》第五十九条，还是《合同法》第五十四条，均未从数值意义上界定差价范围多少构成显失公平，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定的“达不到市场交易价70%”的标准系针对《合同法》第七十四条规定的“以明显不合理低价转让财产”损害债权人利益的债权人撤销权之诉界定的标准，不能适用于本案当事人一方撤销合同之诉；其次，从上海八达国瑞房地产土地估价有限公司以及其苏州分公司出具《房地产估价报告书》确定的房屋市场价4657500元来看，双方协议成交价3200000元，为评估市场价的68.71%，但上述价格系在郑程主动出价的基础上，双方议价形成，在此过程中，沈和庆并无胁迫、欺诈等行为，相反，郑程却故意编造年龄、谎称其母亲患病急需用钱为由出售房屋，因此，在此过程中，虽然双方实际交易价格与市场价存在一定的差距，但是基于沈和庆主观上并无恶意缔约之故意，诉讼中，为保全交易，沈和庆自愿提出以房屋评估价4657500元购买该房屋，上述价格已足以补偿郑程一方可能存在的损失。综上，本院本着保护交易安全、尊重契约精神，维护社会诚信原则的考虑，对郑程一方提出的以显失公平为由撤销本案合同并要求返还定金的意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第七十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈和庆与被告（反诉原告）郑程于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告（反诉原告）郑程应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）沈和庆将位于XXXXXX不动产过户至原告（反诉被告）沈和庆名下。三、原告（反诉被告）沈和庆于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑程购房余款4607500元。四、驳回被告（反诉原告）郑程的反诉请求。如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：6228400407001801764。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32400元，保全费5000元，评估费30000元，反诉案件受理费16200元，合计83600元，由被告（反诉原告）郑程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审 判 长  龚春华人民陪审员  金洪培人民陪审员  陆素珍二〇一七年六月二十六日书 记 员  周 婷