四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5831号上诉人（原审被告、原告）：四川乾涵发商贸有限公司，住所地：四川省成都市武侯区高升桥街南街2号附52号。法定代表人：夏晓惠，董事长。委托诉讼代理人：杜泽学，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨章强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被告）：成都交投资产经营管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区盛和一路66号城南天府大厦14楼。法定代表人:王德武，董事长。委托诉讼代理人：王瑗，四川达民律师事务所律师。委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师。上诉人四川乾涵发商贸有限公司（以下简称乾涵发公司）因与被上诉人成都交投资产经营管理有限公司（以下简称交投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾涵发公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，判令被上诉人赔偿上诉人损失（暂按230万元计算，最终以司法鉴定结论为准）。事实和理由：（一）被上诉人向上诉人交付的物业现状与最初规划和招标文件严重不符，导致承租物业无法经营。一审法院对此未予查明，属于明显的事实认定不清。1、租赁物业的规划系上诉人参与竞价并签订租赁合同的核心基础条件，但被上诉人未按规划设置落客处，导致租赁物业处于没有客流状态，其行为严重违反双方约定。（二）被上诉人发布的《邀请竞价文件》所标注的出入口位置、客流走向系上诉人参与竞价并签订租赁合同的核心基础条件，被上诉人却封闭六个出入口，导致承租物业成为死胡同，无法正常经营。3、被上诉人严重违反双方约定、存在严重违约，上诉人有权拒付租金，被上诉人无权解除合同。（二）由于被上诉人交付的物业严重违反双方约定，被上诉人应该向上诉人赔偿相应的可得利益损失。（三）案涉物业很快会恢复客流，被上诉人现在提出解除合同，是因背后有巨大的商业利益驱动，合同解除对上诉人极不公平。交投公司辩称，1、双方签订的租赁合同符合法律规定，并未违反法律相关规定，上诉人应当按照合同约定支付相应的租金。因上诉人未按时缴纳租金，被上诉人依照合同约定解除租赁合同并要求上诉人承担相应违约责任符合合同和相应法律规定。2、被上诉人与上诉人在实际交付时，及上诉人在竞价招标时，对现场进行了勘察，且签订了交付确认书，符合相应的交付条件。3、上诉人至今未提交相应损失的依据，即使有相应的证据证明上诉人有相应的损失，也不应当由被上诉人承担，被上诉人仅有根据合同约定交付租赁物的义务，并不能保证上诉人的经营情况。上诉人的上诉请求并没有任何的事实理由和法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。交投公司向一审法院起诉请求：1、判令乾涵发公司支付租金16517304.37元，并支付截止至2016年10月27日违约金1249522.69元，此后的违约金按照银行同期贷款利率计算至乾涵发公司实际支付完毕时止；2、判令交投公司解除《成都东客站综合交投枢纽地方配套商业项目租赁合同》的行为合法；3、判令乾涵发公司撤离该租赁区域，同时将租赁区域恢复原状，未搬离期间的场地占用费按照租金标准的两倍计算；4、判令乾涵发公司承担本案诉讼费用。乾涵发公司向一审法院提起反诉请求：1、交投公司继续履行合同，并延长租赁期限至2024年3月28日；2、判令乾涵发公司免缴物业封存期间（自2015年8月21日起算至解除封存之日）的租赁费并赔偿封存期间给乾涵发公司造成的损失100万元，租赁期限按照封存期限顺延；3、判令交投公司赔偿因其他违约行为（包括招标条件不达标、改造质量不合格等）给乾涵发公司造成的损失100万元并相应降低租金一半，且不再递增；4、判令交投公司赔偿装修损失及其他损失30万元；5、本案诉讼费用由交投公司承担。一审法院认定事实：（一）2011年5月20日，交投公司（乙方受托方）和成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称交通公司甲方委托方）签订《成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理协议》。约定由交投接受委托方委托管理在成都东客站综合交通枢纽项目形成的不动产资产（除将移交成都东客站长途客运站运业公司外）及甲方权属范围内的设施设备（具体以甲方提供的资产清单及图纸、其他工程建设资料为准）。甲方授权乙方对本协议指定的资产，拥有一切与经营管理相关事务处理权。案涉租赁标的物包含在内。2012年3月1日，交投公司（乙方受托方）和交通公司（甲方委托方）签订《成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理第一次补充协议》，协议中第二条第一款载明：因《成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理协议》中日常经营合同均以乙方名义对外签署，并由乙方承担一切法律风险。经双方一致同意对该协议中约定的日常性经营合同的操作进行如下调整：甲方委托乙方经营管理本协议指定的资产中，资产租赁合同等日常经营管理合同签署主体变更为甲方。（二）2011年12月12日，交投公司（甲方出租方）和乾涵发公司（乙方承租方）签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》。合同中载明：第一条：合同的组成。1.1以下文件构成此合同不可分割的部分并与合同正文具有同等的法律效力。若合同附件与本合同有矛盾之处，以本合同为准；若附件之间有矛盾之处，以下面所列顺序在先者的为准。（1）本合同协议书；（2）成交确认书；（3）甲方签认的补遗书；（4）经双方协商一致达成的补充或修正文件；（5）甲方编制的《邀请竞价文件》；（6）乙方递交的《竞价响应文件》。第二条：租赁房产。2.1（租赁区域）根据本合同的条款和条件，出租方兹出租、承租方兹承租位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目【东广场配套服务楼】楼【C3】商铺（以下简称租赁区域），租赁区域详细建筑位置、使用范围以《业态规划平面图》（本合同附件一）为准。2.2（租赁面积）租赁区域建筑面积【6422】平方米。该租赁建筑面积是为计算租金而确定的面积。第三条：租赁区域用途及业态。3.1（租赁用途）甲方同意乙方将承租区域，仅能用于开展【传统百货、餐饮】业态的经营（餐饮仅限F2）。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预。今后如乙方改变房产用途和业态规划，应事先征得甲方书面同意。3.2（转租商户要求）乙方可根据本合同的约定对外招商，品牌商家所占的建筑面积应当达到承租面积的60%以上。3.3（转租商户的管理）乙方应负责对其所招商租户的管理，保证其所招商租户经营遵守法律法规和甲方的规定及要求，否则乙方对第三方负有连带责任。第四条：租赁期限。4.1（租赁期限）本合同所称的而租赁期限为【六】年，本合同中所称“租赁年度”，系指自甲乙双方签订租赁区域交付确认书（本合同附件二）之日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度（含装修免租期在内）。4.2.1本合同签署后，甲方进行物业改造，待达到交付条件后，甲乙双方签订租赁区域交付确认书，为乙方租金计算起始日。4.2.2装修免租期期限为四个月，从租赁物交付次日起计算。4.2.3装修免租期内，乙方无须支付租金。乙方免租期内发生的除租金外的其他费用，包括但不限于水、电、物管费等由乙方承担。4.3.1本合同约定的装修免租期届满次日，乙方应当按照约定正常营业。第五条：租金。5.1.2第一租赁年度月租金单价：人民币【78】元/平方米/月，合计：￥500916元/月。5.1.3从租金计算起始日起，租金以上年度租金为基数按约定递增率递增（租赁期每年租金递增率详见本合同附件四）租金支付时间及金额如下：5.2租金支付方式：承租方应在本合同签订之日起5日内向出租方预付第一年6个月的租金，以后应以每6个月为一个支付周期，在每个支付周期届满前15日向甲方预付下一周期的租金。但第一个租赁年度的第二个支付周期租金为第一年6个月租金扣除装修免租期对应租金后的余额。第七条：款项支付、税费及其他费用。7.2（银行转账）乙方按照约定将租金及其他款项以银行转账方式划转至甲方账户。7.4（其他费用）乙方需按甲乙双方共同协商的日期向甲方和相关部门规定日期按时、足额缴纳与其相关的一切费用，包括但不限于：物管费、水费、电费、空调费、煤气/天然气费、电话费、网络费等。第八条：租赁区域交付。8.1（签署租赁区域交付确认书）甲方应按本合同附件三所述之交付条件完整的向乙方交付租赁区域。乙方应当自收到甲方交付书面通知后5个工作日内完成验收并签署租赁区域交付确认书；逾期15日内仍未签署的，甲方有权解除本合同，已收取的租金和保证金不予退还；此外，乙方还应承担由此给甲方造成的经济损失。交付租赁区域时，双方代表到现场检查租赁区域移交情况，并签署本合同附件二所述租赁区域交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为租赁区域正式交付之日（同时视为甲方交付的租赁区域符合本合同的约定以及达到进入乙方装修免租期的相关条件）。第九条：装修及改造条款。9.4.1乙方对租赁区域的装饰装修或对租赁前已存在设施设备的更换，乙方不享有任何权利，甲方也不为此给予乙方任何补偿。9.4.2乙方在租赁期间新增的依附于租赁区域的设备设施，在拆除不影响房屋使用的前提下，乙方有权自由处置；甲方有权要求乙方回复原状。第十条：限制及禁止行为。10.2.1乙方可根据需要将租赁区域物业招商，但未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的物业整体转租给第三方，或以其他方式（包括以委托授权人方式）放弃使用权，亦不得允许或容忍任何导致非合同签约方的第三方直接或间接（包括以委托授权人方式）获取租赁区域的整体使用权的行为。10.2.2除乙方与甲方一致同意以外，其他任何公司或个人均不是本合同的乙方，不得受让本合同中乙方的权利和义务。10.2.3乙方若有本款规定的擅自整体转让经营权的行为的，甲方有权没收乙方保证金，情节严重的，甲方有权解除合同。第十三条：租赁区域的返还。13.1（租赁区域及设施设备的返还）当租赁期限届满或本合同提前终止、解除时，承租方应立即将租赁区域及其所有固定设备、装置等按本合同约定用途可正常使用状态（正常损耗除外）以良好整洁可出租的状况交还甲方，并经甲方最终的检查和书面确认。13.2（附着物、改造物）当租赁期限届满或本合同提前终止/解除时，承租方应拆除其在租赁场地上的任何附加物或改造物（特殊约定除外），否则视为承租方已同意放弃其所有权，甲方可无需向承租方支付任何对价而将这些附加物或改造物全部或部分予以处置。甲方有权要求乙方支付修复、移走或拆除这些附加物或改造物的费用，以及对此类修复、移走或拆除所导致的租赁场地以及出租方固定设备、装置和设备的任何损害进行修理（任何方式）的费用。13.3（逾期返还租赁区域）如果承租方未能在租赁期限届满或提前终止/解除本合同之日起十四日内归还租赁区域，出租方有权立即进入租赁区域，更换租赁区域的钥匙和/或采取其他措施收回租赁场地；出租方也有权切断对租赁场地的水、电和空调供应等（在上述切断期间，承租方仍应按照本合同承担支付租金及本合同约定的其他费用的义务）。出租方无论因租赁期限届满或提前终止而收回租赁场地后，承租方留在租赁场地内的任何物品、设施及设备（如有）的所有权或使用权将视为被承租方放弃，出租方可自由处置。……承租方逾期返还租赁场地，应继续支付场地占用及其他相关费用（按照终止时所在租约年的标准），并承担出租方因逾期交付租赁场地给第三方而向第三方承担的违约金等。逾期超过10日，从第十一日开始，场地占用费的标准为合同终止/解除时所在租赁年度的租金标准的两倍，场地占用费按照乙方逾期返还租赁区域的实际天数计算。出租方清理租赁场地内承租方的物品、设施及设备期间，视为承租方逾期返还租赁区域。13.4……乙方并同意租赁区域内的装修和装潢无论如何不得抵偿对于出租方的欠款，并且在任何情况下乙方均不得要求甲方对任何装修或装潢支付任何费用。第十五条：乙方权利及责任。15.6（转租）乙方承诺，转租后的区域用途完全符合本合同约定用途及甲方对成都东客站整体商业规划和要求；其转租后的承租人不得再次将承租区域转租。第十六条：承租人的变更。16.2（乙方转租权的终止）因乙方违约导致本合同被解除、终止的，乙方的转租权自行终止。第十七条：违约责任。17.2（逾期缴纳租金的违约金）本合同有效期内，若乙方不按时缴纳租金、保证金等费用，则每逾期一天应承担应缴金额1%的违约金。17.4（甲方解除合同）有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：17.4.9乙方逾期缴纳租金、物业服务费等超过30天的。17.5（合同解除后乙方的违约责任）因乙方违约导致本合同被解除的，甲方已收取的费用概不退还（作为违约金的一部分）；除此之外，乙方应按照因本合同被解除时剩余租赁期限租金总额10%金额支付违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。（三）2013年4月28日，交投公司和乾涵发公司签订《租赁区域交付确认书》，载明：经甲乙双方通过对租赁区域标的C3现场勘察，审核并通过标的物业交付标准所提供的租赁区域交付相关标准，特签订此协议条款如下：1、双方确定，2013年4月28日为租赁区域实际交付日，该交付日为乙方装修免租期开始日。2、甲方给予乙方肆个月装修免租期，乙方保证于2013年8月27日前完成装修并开业经营；否则甲方将视为乙方推迟开业的天数加收租金；每天租金为当日租赁金额的贰倍。3、待乙方装修免租期结束，如有任意第三方未在此期限内开业经营，甚至因装修及其他原因影响其他任意第三方正常经营的，乙方需分别向甲方及其他任意第三方支付违约金。4、本合同租赁期限陆年。起止日期为：2013年4月28日-2019年4月27日。（四）2014年11月11日，交投公司向乾涵发公司以邮寄方式发出催款函，要求乾涵发公司支付第二租赁年度第一租赁周期租金3155770.8元(对应租期：2014.4.28-2014.10.27)。2015年3月3日，交投公司以邮寄方式向乾涵发公司发出催款函，要求乾涵发公司支付2014年10月28日至2015年4月27日租金3155770.8元。2016年2月26日，交投公司以邮寄方式向乾涵发公司发出催款函，要求乾涵发公司支付截止2016年2月26日租金12938660.28元。2016年8月29日，交投公司以邮寄方式向乾涵发公司发出催款函，要求乾涵发公司支付截止至2016年4月28日租金16517304.37元。2015年8月21日，交投公司在案涉租赁物处张贴《关于封存物业的公告》，公告载明：根据成都乾涵发商贸有限公司与我公司于2011年12月12日签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》（简称“租赁合同”）约定内容，截止2015年7月31日，该公司拖欠我公司的租金为8180389.07元，物业管理费为2349488.7元。此外，根据成都乾涵发商贸有限公司与我公司签署的《民事调解书》的约定，该公司应当于2015年7月31日前向我公司支付拖欠的从2013年4月28日至2013年11月25日的物业服务费603989.1元。截止本公告出具之日，该公司的上述款项未如约向我公司支付。为维护我公司的合法权益，我公司现决定封存该公司承租的物业（物业编号：C3标的）。在成都乾涵发商贸有限公司未缴清所拖欠的租金及物业管理费前，任何人均不得擅自使用我公司已封存的物业。当日，交投公司对案涉部分出租商铺查封并上锁。2016年10月，交投公司向乾涵发公司发出《解除合同通知书》，载明：1、从2016年10月15日起解除上述《租赁合同》。扣除贵司所缴纳保证金1502748元作为贵司违约金，不予退还；2、责令贵司于2016年10月27日前，全额缴纳在合同缴费周期内自2013年10月27日至2016年10月27日期间拖欠我司的租金16517304.37元；3、限令贵司在2016年10月29日前腾空房屋返还该租赁区域。2016年10月15日，交投公司在《成都商报》上刊登公告，解除和乾涵发公司签订的案涉租赁合同。另查明，2008年12月31日，成都市国土资源局向成都市规划局出具《关于建议准予办理成都东客站综合客运枢纽道路交通场站工程建设用地城市规划相关手续的函》，载明：成都东客站（原新客站）综合客运枢纽道路交通场站工程是国家、省、市重点项目成都东客站的配套项目，列为了2008年省、市重点项目，市政府要求全力推进。该项目选址于成华区保和街道斑竹社区六组、七组、八组、社区集体和东虹路社区八组集体土地范围内，规划用地总面积约255.48亩。拟用地符合我市2004-2020年土地利用总体规划大纲（属“117”范围其中88.09亩属中心城区2008年城市建设用地范围，已报经国务院批准并已编制实施方案上报省政府待核准；其余167.39亩拟纳入中心城区2009年城市建设用地方案上报国务院批准。为了确保该项目建设的如期开工和顺利实施，建议贵局准予办理该项目用地的城市规划相关手续。2009年10月21日，成都市国土资源局行政审批处向成都市规划管理局出具函件载明：成都市东客站东、西广场工程拟选址于成华区保和街道斑竹社区六组、东虹路社区八组、九组、十组、东桂社区一组土地范围内，规划用地总面积约126.97亩。现项目用地范围内大部分土地仍为集体土地。根据成府办【2009】5-9-398号《成都市人民政府领导批示通知单》及成府阅【2009】107号《会议纪要》精神，经成都市发展和改革委员会成发改审批【2009】286号项目立项的批复同意，由成都市交投集团全资子公司成都交通枢纽场站建设管理有限公司作为项目业主负责建设实施。2009年交通公司和成都市兴城投资有限公司（以下简称兴城公司）签订《土地移交协议》【合同编号：XCTD-010】，约定兴城公司将成华区保和街道办事处辖区东虹八组和斑竹八组的92.8411亩（净用地）提供给交通公司使用。2009年5月20日，交通公司取得取得位于成华区保和街道斑竹社区六组、七组、八组、社区集体和东虹路社区八组集体土地《建设项目选址意见书》。2010年2月10日、12日，交通公司取得位于成华区保和街道斑竹社区六组、七组、八组和东虹路社区八组《建设用地规划许可证》。2011年5月4日，包括案涉租赁标的物在内的成都火车东客站长途客运站项目竣工验收合格。2011年10月17日，成都市公安消防支队向交通公司出具《建设工程消防验收意见书》，认定成都东客站一期公交出租车场站工程（A区地下负1层为车库，地上1至4层为局部商业局部办公；B区地下负2层为停车场，地下负1层至地5层为商铺）复查验收合格。2012年4月16日，包括乾涵发公司在内的四家公司向交投公司去函，提出要求延长租赁期交付时间、延长免租期并增加试营业期、延长租赁期限等要求。2012年6月18日，交投公司作出《关于约定“补充协议”的报告》回函【编号：成交资函[2012]29号】载明：一、关于标的物交付时间。按照《租赁合同》第8.3条约定，引用如下：标的物交付时间预计为：西广场地下配套服务区：2011年12月25日；西广场配套服务楼：2012年5月1日；东广场配套服务楼：2012年5月1日。具体交付时间以甲方书面通知时间为准。若交付时间更改，甲方需提前14日书面通知乙方。甲方不为甲方书面通知时间比预计交付时间的提前或延后承担任何责任。开始计算租金时间，相应提前或延后。依据上述约定，待标的物物业改造达到《邀请竞价文件》中所约定的标准，我司将提前14日书面通知贵司办理租赁场地交接手续。二、关于装修免租期。按照《租赁合同》第4.2条约定，引用如下：装修免租期期限为四个月，从租赁物交付次日起计算。装修免租期内，乙方无须支付租金。乙方免租期内发生的除租金外的其他费用，包括但不限于水、电、物管费等由乙方承担。贵司关于“增加试营业期”的要求，不符合《租赁合同》约定。三、关于租赁期限。《租赁合同》中约定整租租赁期限为6年。按照《租赁合同》第4.1及12.1条约定，引用如下：本合同所称的租赁期限为【六】年。本合同中所称“租赁年度”系指自甲乙双方签订租赁区域交付确认书（本合同附件二）之日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度（含装修免租期在内）。租赁期限届满后，甲方需将租赁区域继续出租的，在同等条件下，乙方对租赁区域有优先承租权。四、关于由我司在2012年7月1日，完成落客处的改造、商业楼各种标记及风向标、广告位置的确定等商区必备设施的要求，无依据。五、关于报送装修二改造方案，我司并无强制要求。同时，对于贵司已提交的装修二改方案，我司将在项目设计改造过程中采纳借鉴合理化建议。六、关于宣传资料，各标的由贵司承租后，其日常经营行为应以贵司名义开展。七、关于完成50%以上的招商目标，按照贵司对《竞价申请文件》的声明，应已完成60%品牌客户的招商。八、对于贵司提出的其他合理化建议及意见，我司将积极协调解决并回复。2013年3月14日、2014年6月25日，包括乾涵发公司在内的四家公司要求交投公司签订《租赁合同补充协议》，对租赁期限、租金分期支付、减免租金和物业管理费等提出具体要求。诉讼中，交投公司主张腾退的租赁物位置具体位置为成都东客站东广场配套楼一层东侧及二层东侧和南侧区域示意图C3标的物红色部分。该部分租赁物现为清水房屋。现合计约有800平方米房屋存在转租。乾涵发公司申请追加案涉房屋的次承租人作为本案的第三人参加诉讼。并申请对案涉房屋改造部分申请质量和装修残值损失鉴定。一审法院认定上述事实，采信了双方当事人基本信息、成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同、成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理协议、租赁区域交付确认书、催款函、关于封存物业的公告、解除合同通知书、关于建议准予办理成都东客站综合客运枢纽道路交通场站工程建设用地城市规划相关手续的函、土地移交协议、函件、建设项目选址意见书、往来书函、照片等证据。一审法院认为，交投公司和乾涵发公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对签订各方当事人均有约束力。签订当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，乾涵发公司未按照约定缴纳租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。针对本诉和反诉请求，一审法院分别评判如下：一、本诉部分1、关于解除《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》的问题。因乾涵发公司存在逾期未缴纳租金的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”交投公司要求确认解除租赁合同的请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。2、关于返还租赁物的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因2015年8月21日，交投公司对案涉租赁物进行封存，且封存之后乾涵发公司未再行启用。故交投公司从该日起对出租标的物已经实际占用控制，交投公司主张乾涵发公司返还其封存部分租赁标的物已无必要，合同解除后交投公司即可自行处置并行使权利。3、关于支付租金的问题。诉讼中，交投公司主张租金欠付期间为2013年10月27日至2016年10月27日，金额为16517304.37元。但因2015年8月21日，交投公司封存部分出租标的物，则该部分封存区域乾涵发公司因无法实际占用使用收益，因此该部分对应租金乾涵发公司不应缴纳。经计算，该部分区域面积为5622平方米（6422平方米-800平方米）。同时从封存之日起至2016年10月27日期间应缴的租金，一审法院从合同履行情况，确定均按照封存期间的月租金约596441元计算总额约为8350170元。扣除前述封存部分不应缴纳的租金部分，剩余欠付租金金额为16517304.37元-（5622/6422）×100%×8350170元≈9207330元，超过部分不予支持。4、关于支付违约金的问题。根据《租赁合同》第17.2约定，本合同有效期内，若乙方不按时缴纳租金、保证金等费用，则每逾期一天应承担应缴金额1%的违约金。现交投公司主张1249522.69元违约金。因按照合同约定计算的违约金远超过交投公司自行主张部分，交投公司已经主动降低违约金金额。但鉴于合同履行情况，当事人违约过程以及实际损失情况，一审法院酌定认定违约金额为10万元，超过部分不予支持。5、关于支付租赁物占用使用费的问题。合同解除后，因交投公司封存的租赁物已经实际占有控制，故交投公司再行主张乾涵发公司支付租赁物占用使用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、反诉部分1、关于继续履行合同并延长租赁期和降低租金的问题。因乾涵发公司未按约定支付租金，一审法院依法判定解除合同，合同解除后双方基于租赁合同产生的权利义务应当按照解除规定处理，故乾涵发公司主张继续履行并延长租期、降低租金的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。2、关于免交封存期间租金并赔偿封存损失及其他损失的问题。交投公司封存期间的租金一审法院已经在乾涵发公司应付租金总额中予以扣除，故该请求成立，一审法院予以支持。关于赔偿封存损失及其他损失的问题，鉴于封存期间的租金一审法院已经扣除并且乾涵发公司并没有充分举证证实该期间内实际产生的损失，故其主张赔偿损失100万元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。3、关于赔偿装修损失和其他损失的问题。因交投公司主张返还的租赁物属于清水房屋，且乾涵发公司没有举证证实其实际对交投公司主张返还的租赁物进行过装修并实际产生相应费用，故乾涵发公司的该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。4、关于鉴定问题和追加当事人。因交投公司主张返还的租赁物为清水房屋，并且乾涵发公司没有举证就该部分房屋已经实际产生费用，故乾涵发公司要求鉴定案涉房屋装修残余价值损失的请求一审法院不予准许。同理，乾涵发公司申请追加的当事人不在本案交投公司主张返还租赁物范围内，和本案无直接法律关系，一审法院亦不准许追加。综上所述，交投公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决：一、确认成都交投资产经营管理有限公司和四川乾涵发商贸有限公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》解除；二、四川乾涵发商贸有限公司于判决生效之日起三十日内向成都交投资产经营管理有限公司支付租金9207330元；三、四川乾涵发商贸有限公司于判决生效之日起三十日内向成都交投资产经营管理有限公司支付违约金100000元；四、驳回成都交投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回四川乾涵发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（本诉）64200元和（反诉）12600元，由成都交投资产经营管理有限公司承担10000元，四川乾涵发商贸有限公司承担66800元。本院二审期间，乾涵发公司向本庭提交以下证据：1、《邀请竞价文件》（部分复印件），拟证明租赁物业是依赖于客运配套修建，电梯人流示意图与交付租赁物不一致；交投公司质证认为，一审已组织质证。2、公证书，拟证明：现在实际情况与规划图不一致，导致整个商业街没有人流；交投公司质证认为，对该证据三性均不予认可，该证据仅能证明售票窗口和相应设施的现状以及目前租赁物在上诉人违约后封存的情况，不能证明交投公司未按照合同约定交付相应的租赁物。对于乾涵发公司提交的以上材料将在本院认为部分进行阐述。另二审期间乾涵发公司向本庭提交了《现场勘验申请书》和《司法鉴定申请书》，申请对成都东客站的落客处、大门开关情况、标识、警戒线等整体部署进行现场勘验；对成都东客站落客处改变、旅游售票处不启用、通道封闭等导致的营业损失具体金额进行鉴定。本院认为，民事二审案件应当围绕上诉人的上诉请求进行审查，上诉人未予诉争的，二审不予审查。双方当事人在二审中一致认可，本案二审的争议焦点：1、案涉租赁合同是否应当解除？2、乾涵发公司是否应当向交投公司支付租金？以及支付租金的金额？3、乾涵发公司是否应支付违约金？以及违约金的金额？4、交投公司是否存在违约行为，以及对乾涵发公司造成损失金额？对此，本院分别评述如下：关于租赁合同的解除问题。双方签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》第17.4条约定有下列情形之一的，甲方有权解除本合同；其中第17.4.9条约定，乙方逾期缴纳租金、物业服务费等超过30天的。本案中，乾涵发公司存在长时间逾期未缴纳租金的违约行为，且经交投公司多次催告，仍未缴纳相应的租金。结合在案事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，一审法院认定交投公司有权要求解除租赁合同，并对此予以支持，并无不当。关于支付租金问题。本案中，交投公司主张租金欠付期限为2013年10月27日至2016年10月27日，金额为16517304.37元，而乾涵发公司未提交其向交投公司缴纳租金的相关证据。2015年8月21日交投公司对部分出租区域封存后，乾涵发公司对于封存区域实际上已无法占有使用并产生收益。基于此，一审法院对于该出租区域在封存期间的租金不予支持，并无不当。关于租金金额。以封存期间的月租金596441元为计算标准，封存期间（2015年8月21日至2016年10月27日）租赁物业租金为8350170元。一审法院认定封存的区域为5622平方米，双方未提出异议，本院予以确认。在此基础上，计算封存部分的租金金额为（5622/6422）×100%×8350170元=7309974元，上述金额应从交投公司主张租金金额16517304.37元中扣除，即乾涵发公司应向交投公司支付租金9207330元。关于交投公司主张的违约金问题。双方所签《租赁合同》第17.5和17.6约定，因乙方违约导致本合同被解除，甲方已收取的保证金和租金作为违约金的一部分概不退还。除此之外，乙方应按照因本合同被解除时剩余租赁期限租金总额10%金额支付违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2016年10月14日，交投公司已按该约定寄交解除合同通知书告知乾涵发公司，所缴纳的1502748元保证金作为其违约金不予退还，交投公司已就违约金得到部分补偿。本案中，交投公司诉请主张1249522.69元的违约金。对此，本院认为，乾涵发公司已就其违约行为承担了部分违约金，对于交投公司在案主张的违约金部分，一审法院综合本案合同履行、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则对双方约定的违约金予以适当调整，酌情认定10万元并无不当，本院予以维持。关于乾涵发公司主张的赔偿损失问题。双方于2013年4月28日签订了《租赁区域交付确认书》，交投公司已按双方此前签订的租赁合同向乾涵发公司履行了交付租赁物的义务，乾涵发公司也对租赁物业进行勘察后签章确认。二审中，乾涵发公司主张因客运站落客处改变、旅游售票处不启用等因素对其造成了损失，但上述设施、用途均不属于双方合同约定的租赁物范围之内，且双方签订的合同中也未对此进行约定。因此，关于乾涵发公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，乾涵发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91444元，由上诉人四川乾涵发商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑小茂审判员  陈进梅审判员  罗健文二〇一七年七月十日书记员  罗爱妮书记员  唐 琦