吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)吉2401民初1405号原告：董权，男，朝鲜族，住延吉市。委托代理人：张磊，吉林海兰江律师事务所律师。委托代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。被告：金建佑，男，朝鲜族，住延吉市。委托代理人：俞哲辉，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：延边中元装饰有限公司，住所：北山街北阳路都市花园小区2-1-1。法定代表人：李哲，该公司经理。原告董权诉被告金建佑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年4月13日、2017年5月22日公开开庭进行了审理。2017年4月17日，因原告董权的申请本院于2017年5月4日追加延边中元装饰有限公司为本案第三人参加诉讼。第一次开庭时，原告董权及其委托代理人张磊、被告金建佑及其委托代理人俞哲辉到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告董权的委托代理人张磊、崔凯博，被告金建佑及其委托代理人俞哲辉到庭参加诉讼；第三人延边中元装饰有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董权诉称：2014年12月19日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定：原告将位于延吉市公园路1X6号的X套房屋（产权证号分别为：4XXX7X；4XXX9X；4XXX8X；4XXX7X；4XXX9X）出售给被告，房屋总价款为6XXX420元。同时，双方对付款方式、房屋交接、税费的承担、违约责任等进行了约定。其中《房屋买卖合同》第六条约定：“乙方（被告）如未按本合同约定期限内支付全部房款，甲方（原告）有权解除合同，乙方应支付违约金100万元。并在甲方通知解除合同之日起7日内将房屋还给甲方，乙方前期装修部分全部归甲方所有”。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告以上述房屋向小额贷款公司抵押贷款（李福胜）400万元，该400万元偿还了上述房屋的银行贷款后仍剩余150万元，被告无理占有使用该150万元长达1年。被告以原告的房屋进行抵押贷款，但却拒不履行房屋买卖合同、拒不支付购房款的行为已经构成根本违约。现诉至法院，要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，并要求被告向原告支付违约金100万元。金建佑辩称：涉案合同虽然是原、被告签订的，但实际上整个买房借款的事项，全部是由原告与被告的亲哥哥金星佑进行磋商的，被告只是按照其哥哥金星佑的指示负责签字而已；本案已过诉讼时效，按照房屋买卖合同第三条第三款，被告方支付全部房款的最后日期为2015年2月27日，即本案的诉讼时效应从2015年2月28日计算至2017年2月27日，故本案已过诉讼时效；原告要求支付100万元违约金，其要求过高，且该房屋一直由原告行使管理权，并租赁给本案第三人，第三人直至今日还在占有使用涉案房屋，据此原告不存在实际损失，如原告坚持让被告承担高额的违约金，应举证证明其损失；原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但同时又签订了借款合同，本案从交易习惯及整个案件事实分析，虽然签订了买卖合同，但实为借款合同。被告亦已向原告支付了全部的借款及利息，原、被告之间不存在任何债权债务。经本院审理查明：2014年12月19日，董权与金建佑签订《房屋买卖合同》，约定：董权将位于延吉市公园路1X6号的5套房屋（产权证号分别为：4XXX7X、4XXX9X、4XXX8X、4XXX7X、4XXX9X）出售给金建佑，房屋总价款为6XXX420万元；付款方式为在合同签订当日金建佑支付房屋定金100万元及房款150万元，金建佑应于2015年2月27日内将剩余房款350万元全部结清；如金建佑需要用该房屋办理银行贷款或者其他贷款时（涉及董权签字盖章部分），金建佑必须先将全部房款支付完毕之后方可办理，如未在付清全款时私下进行贷款或者其他不利于该房屋产权的行为时，视为金建佑违约，应承担其违约责任（该违约责任与本合同第六条规定违约责任规定一致），金建佑前期房屋装修部分归董权所有；因该5套房屋现存在银行抵押，董权保证在本合同签订之日起5日内将房屋的抵押解除。金建佑如未按本合同规定期限内支付全部房屋价款，董权有权解除合同，金建佑应支付违约金100万元。并在董权通知解除合同之日起7日内将房屋返还给董权，金建佑前期装修部分全部归董权所有。签订合同当日，董权、金建佑与李福胜签订抵押借款合同，金建佑向李福胜借款400万，董权用涉案房屋为金建佑做抵押担保，并在延吉市房屋产权管理中心办理了抵押权登记。金建佑取得400万借款后，将其中的250万元支付给了董权，董权于当日即2014年12月19日将涉案房屋原抵押登记注销。2015年1月14日，董权将涉案房屋在中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行的个人担保借款全部结清。2015年5月期间，董权将金建佑在李福胜处的400万贷款全部偿还完毕。金建佑在2015年9月14日前又陆续向董权支付了150万元。认定上述事实的主要证据有：房屋买卖合同，个人贷款结清证明，照片，抵押借款合同，银行交易明细单，董权及金建佑的陈述。本院认为，董权与金建佑通过协商自愿签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思之表示，且合同内容未违反国家法律的强制规定，该房屋买卖合同合法有效，董权及金建佑均应按合同约定全面履行合同义务。董权在合同签订当日就注销了涉案房屋原抵押登记，且为金建佑在案外人李福胜处400万元贷款用涉案房屋提供抵押担保，及金建佑在2015年9月14日前陆续向董权支付了150万的事实，表明双方均在积极地履行合同义务。但在2015年9月14日后金建佑仍未支付购房款，以其实际行为表示拒绝履行合同义务，构成违约，根据房屋买卖合同第六条的约定“金建佑如未按本合同规定期限内支付全部房屋价款，董权有权解除合同，金建佑应支付违约金100万元。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条的规定，董权要求解除与金建佑的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；关于董权要求金建佑支付100万元违约金的诉讼请求，因双方在合同中有明确约定，且金建佑不要求予以调整，本院予以支持。金建佑以合同的实际当事人为金建佑的哥哥，且要求支付违约金的诉讼时效已过，董权未举证证明其实际损失及本案实为借款合同的抗辩理由本院均不予彩信，其理由：金建佑与董权签订房屋买卖合同是事实，金建佑同时还签订了抵押借款合同，根据合同相对性的原则，金建佑是本案适格的被告，金建佑主张其哥哥系实际当事人及本案为借款合同均未举证予以证明；因为双方当事人有关于违约金标准的约定，应以约定为准，在金建佑不要求调整违约金的情况下，董权无需证明其实际损失；关于支付违约金的诉讼时效，违约金系独立的债，在没有诉讼时效中止、中断的情况下，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为二年，因在2015年9月14日金建佑基于房屋买卖合同的约定向董权履行了交付150万元的义务，故诉讼时效的起止时间为2015年9月15日至2017年9月14日止，故本案并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除2014年12月19日董权与金建佑签订的《房屋买卖合同》；被告金建佑于本判决生效后立即向原告董权支付违约金100万元。如果被告金建佑未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元（原告已预交），减半收取6900元，由被告金建佑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  邱艳红二〇一七年五月二十四日书记员  王彩霞