四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初990号原告：魏平，男，汉族，生于1976年2月5日，城镇居民，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：陈春梅，系原告魏平妻子，汉族，生于1975年3月29日，城镇居民，住四川省武胜县。被告：四川飞龙建设集团房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇东临路5-1号，统一社会信用代码91511623772986535Q。法定代表人：费良斌,董事长。委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。原告魏平与被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司（以下简称飞龙房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭审理了本案。原告魏平的委托诉讼代理人陈春梅、被告飞龙房地产开发公司的委托诉讼代理人邓健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏平向本院提出诉讼请求：1.判令被告飞龙房地产开发公司办理位于武胜县沿口镇弘武大道“龙景·山水绿城”4栋20楼4号住房的土地使用证；2.判令被告飞龙房地产开发公司从2014年3月31日起每日按已付房款425020元的万分之二计算违约金至办理土地使用证为止。事实和理由：2013年3月31日，原告在飞龙房地产开发公司购住房一套，建筑面积113平方米，一次性购房付款425020元，按合同第十四页的产权登记之转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋土地使用证的，双方同意按照第一种方式处理，自买受人应当取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。并于原告实际取得房屋土地使用证书之日起30日内由出卖人支付，可事实是一年期限满，房产证还是没有音讯，被告一推再推，证还没有办理下来，原告为了维护自己的合法权利和免遭损失，特诉至法院，请依法判决。被告飞龙房地产开发公司辩称，1、被告只是协助原告办理产权证义务，而无独立办证义务；2、如果判决违约，计算违约金基数的房屋价款应当以购房发票为准，违约金明显过高，应当进行调减，计算违约金截止时间应是《不动产登记条例》、《不动产登记实施细则》生效之日（即2015年3月1日），不应从武胜县实施《不动产权证》登记之日（即2016年8月24日），因《不动产登记条例》、《不动产登记实施细则》属于政府规章，武胜县的规定属于地方政策；3、因为住建局及政府相关部门原因，致使被告未能按期给原告办理相关房产证件，因国家政策变动，被告不能给原告办理《国有土地使用证》，而只能办理《不动产权证》，目前《不动产权证》正在办理中；4、合同第14页第20条每日万分之二的违约金只是针对《房屋所有权证》，而没有对《国有土地使用证》逾期办理违约责任约定计算标准；5、原告从违约金计算之日起至其立案之日止，未主张过任何权利，也未向法院提起诉讼，从本案原告起诉之日已经超过2年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、《商品房买卖合同补充协议》；被告飞龙房地产开发公司向本院依法提交了营业执照。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对上述证据的合法性、真实性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月8日，原告魏平在被告飞龙房地产开发公司处购买位于武胜县沿口镇山水绿城4栋20楼4号住房一套，房屋预测建筑面积为113平方米，按照建筑面积计算每平方米3761.24元，总价款425020元。该商品房的付款方式及期限为按揭贷款付款方式。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付使用后，出卖人和买受人共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。同时原告魏平与被告飞龙房地产开发公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第二条约定：“买受人应在接到出卖人电话或书面‘交房通知’后，七日内到指定部门缴纳办理分户《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所需要的费用……”。合同签订后，原告魏平已付清全部房款共计425020元，并按合同约定缴纳了应当承担的各项税费。另查明，2013年3月31日前，被告飞龙房地产开发公司将房屋交付给了原告魏平使用，并在约定的期限内办理了房屋所有权证，国有土地使用证至今未办理。再查明，根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定，2016年8月24日，武胜县停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，统一办理不动产权证。本院认为，原告魏平与被告飞龙房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于办理涉案房屋权属证书的问题，合同明确约定，商品房交付使用后原、被告双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，现原告魏平已按合同约定履行了自己的义务，被告飞龙房地产开发公司未按合同的约定全面履行自己的义务，致使原告魏平的国有土地使用证至今未办理，故原告魏平要求被告飞龙房地产开发公司办理国有土地使用证的理由成立，本院予以支持。因政策调整，产权登记机关已停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，按照国务院《不动产登记暂行条例》的规定，武胜县于2016年8月24日统一办理不动产权证，同时，由于办理不动产权证是相关部门的行政行为，被告飞龙房地产开发公司仅有协助义务，鉴此，被告飞龙房地产开发公司应当协助原告魏平办理不动产权证。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定和本地交易习惯，双方订立的《商品房买卖合同》第二十条第二款载明的“房屋所有权证书”应理解为包含房产证和土地使用证，故被告飞龙房地产开发公司辩称《商品房买卖合同》第二十条中约定每日万分之二的违约金只针对房屋所有权证，未约定逾期办理土地使用证的违约责任的辩称理由不成立，本院不予采信。关于逾期办证违约金问题，合同明确约定，被告飞龙房地产开发公司在交房后365日内协助原告办妥房屋所有权证书，被告飞龙房地产开发公司实际于2013年3月31日前交房给原告魏平，因此，被告飞龙房地产开发公司应当在2014年3月31日前协助原告魏平办妥房屋所有权证书和土地使用证，但被告飞龙房地产开发公司至今未办理土地使用证，已构成违约，但是违约金属合同之债，应当受诉讼时效（2年）的约束，根据合同约定，原告魏平从2014年4月1日起应知晓其权利受到了侵害，直到2017年3月27日才提起诉讼，已超过诉讼时效，审理中，原告魏平亦未举证证明存在诉讼时效期间中止、中断和延长的情形，故被告飞龙房地产开发公司辩称原告魏平主张违约金已过诉讼时效的理由成立，原告魏平要求被告飞龙房地产开发公司给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司协助原告魏平将位于武胜县沿口镇山水绿城4栋20楼4号房屋的不动产权证书办理至原告魏平名下；二、驳回原告魏平的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司负担（原告魏平已预交案件受理费50元，待本判决执行时由被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司直接支付给原告魏平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  陈道金二〇一七年四月二十五日书记员  瞿 良附：本案适用相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国物权法》第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。