沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初9360号原告王俭，男，1982年1月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告金振成，男，1976年11月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所，住所地沈阳市皇姑区宁山中路95号（5门）。经营者文晓明，系该公司经理。委托代理人安志远，男，1981年3月13日出生，汉族，住辽宁省凌海市。委托代理人张亚楠，女，1992年8月30日出生，汉族，住辽宁省建平县。原告王俭诉被告金振成、沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告王俭、被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所委托代理人安志远、张亚楠到庭参加诉讼，被告金振成经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王俭诉称，原、被告于2016年9月15日在中介处签订了关于房产的三方买卖合同。被告金振成声称与房主樊宏宇有债权关系，并提供民事调解书（2015）皇民三初字第2100号、房产证、契证（房主樊宏宇），表示房屋无其他权属纠纷，仅是房屋有房主其他债主查封，待到12月查封到期自动解封，便能正常办理产权过户手续。被告金振成承诺于2016年12月31日前解封并办理相关过户手续，中介亦表示房屋无其他抵押等权属纠纷，待查封解封后可以正常办理产权过户手续。签订房产买卖合同后，原告向被告金振成支付首付款306500元，首笔280000元有收条，截止至2016年10月10日前共5次通过建设银行柜台及ATM机转入被告建设银行帐户，帐号62×××65，实际转帐总额为276500元，因扣除了取暖费及一年物业费共计3500元，在此期间房产交付原告使用、装修。被告金振成于2017年5月以房屋评估及拍卖资金周转为由，又向原告追加首付30000元，至此房屋由皇姑法院查封，但实际情况是2016年12月31日房屋仍处于查封及抵押状态，房屋也并非原告所有，且无权进行交易买卖，时至今日仍无法办理过户手续。房屋存在权属争议事实，并不能办理产权过户手续。被告中介在房屋产权不明晰的情况下，主持签订三方房屋买卖协议，未做到鉴定出售房屋无权属纠纷就挂在网络及店内出售，隐瞒房屋存在权属纠纷的情况，诱导原告购买有争议房产，并在房屋买卖与办理过户过程中无作为，存在欺诈的事实。原告支付房屋买卖及办理过户相关事宜的信息服务费12800元，故要求返还信息服务费。诉讼请求：1、判令解除合同，返还购房款306500元；2、判令被告赔偿双倍装修款合计95239.4元；3、判令被告赔偿合同违约金64000元；4、法院判令二被告给付信息服务费损失12800元；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉求“要求解除合同及相关损害赔偿，并要求二被告承担连带赔偿责任”。被告金振成未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所辩称，2016年被告金振成到我门店登记卖房信息，手里持有房产证、契税证原件，法院调解书，还有房主樊宏宇身份证复印件、户口本复印件，当时中介工作人员给樊宏宇爱人赵威打了电话，赵威说房子我不管了，以后凡是房子的事儿你们就找金振成，据此我中介相信金振成具有出售房屋的权利，所以才对外在相关网站上发布卖房广告，后原告有意购买房屋，三方签订房屋买卖合同。签订合同时，因房屋还处于查封状态，金振成承诺该房屋在2016年12月底能期满解封，并能为原告办理更名过户手续。在2016年12月末有一天三方在一起协商去查询是否解封，如果解封就办理过户，金振成说不用我中介去，并把相关材料取走。在2017年农历年后，问题一直没有解决，直至3月份原告找到我们说被告联系不上了。在这之后我中介也不断给金振成打电话，还去过以前金振成在华府天地的办公地点二回，但也没找到人。直到今年9月份，金振成主动找到我中介，他也知道原告在和平法院起诉的事，当时金振成提出希望原告再拿30万元帮他还债，后来原告不同意拿钱，被告就生气的走了，之后原告及中介就再也联系不上金振成了。我方不同意承担连带赔偿责任，不同意返还信息服务费。经审理查明，2016年9月15日，原告王俭（乙方）与被告金振成（甲方）、被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所（丙方）就位于沈阳市皇姑区，建筑面积144.02平方米房屋签订《房屋买卖（置换）合同》一份，载明“成交价格128万元。乙方须向丙方一次性支付房屋成交价格1%作为信息服务费12800元。第五条房屋相关事宜4、自签订合同日甲方将房屋产权证、契税证、民事调解书暂放于丙方保管。7、甲方承诺该房屋合法所有人赵威同意出售该房屋，并有权代表共有权人签订本合同。第八条约定其他事项：3、甲方将钥匙在收到定金后交付乙方，乙方可以入住或者进行装修，若之后甲方违约，先将按照合同违约责任赔偿。若乙方进行装修，甲方将赔偿乙方双倍数额。4、甲方承诺，可将现产权人直接更名至乙方名下，无增值税和个人所得税。5、甲乙双方商定，因此房屋现有查封状态，待2016年12月31日前解封，解封之后再进行银行贷款及过户事宜”。同日，被告金振成签写《收条》一份，载明“……今收到位于沈阳市皇姑区房屋购房款总额壹佰贰拾捌万元中的贰拾捌万元，剩余壹佰万元于买方贷款放款后支付”。原告向被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所支付信息服务费12800元。签订合同后，原告王俭分别于2016年9月15日、2016年9月19日、2016年10月4日、2016年10月7日、2016年10月10日向被告金振成合计转款276500元。后原告又于2017年5月11日、2017年5月22日向被告金振成合计转款30000元。原告于2016年9月开始对涉案房屋进行装修，装修实际支出47619.7元。另查明，涉案房屋登记在案外人樊宏宇（身份证号：2101051974××××××××）名下，房产证号：沈房权证市皇姑字第××号。2016年8月8日沈阳市皇姑区人民法院针对金振成诉樊宏宇、赵威民间借贷纠纷一案作出（2015）皇民三初字第2100号民事调解书，其中载明“经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告樊宏宇、赵威于2016年8月15日前一次性偿还原告金振成借款本金1100000元。二、原、被告无其他纠纷”。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、契证、户口本、房屋买卖（置换）合同、收条、银行转账流水、民事调解书、装修清单及装修材料收据、微信转账记录等证据以及原、被的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告金振成经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告金振成在未取得涉案房屋所有权或者处分权的情况下与原告签订房屋买卖合同，现原告要求解除合同及相关损害赔偿，于法有据，故对于原告要求解除合同及被告金振成返还购房款306500元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的双倍装修款和违约金。庭审中，原告明确表示“要求解除合同及相关损害赔偿”，现原告对于装修损失提供了装修项目及实际支出等相关证据，故对于原告主张的要求被告金振成赔偿装修损失47619.7元予以支持，同时对于原告主张的违约金不予支持。买卖合同关系中，出卖人有使买受人取得物权的义务，因此出卖人负有自己享有或订立合同后取得所有权的义务。而买受人明知在订立合同时出卖人没有所有权，即其对出卖人不能完全履行义务有较为清楚的认识，故应承担相应的法律后果和风险。本案中，原、被告三方在2016年9月签订《房屋买卖（置换）合同》时各方均明知被告金振成不具有处分涉案房屋的权利，且房屋处于查封状态，仍然签订房屋买卖合同，最终房屋无法更名过户，以致原告购买房屋目的无法实现，对此三方均有过错，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的信息服务费。信息服务费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳。另外房产中介作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，应提供与订立合同有关的真实情况，对委托事项进行必要的调查核实，向买受人披露房屋权属情况及是否存在抵押、查封等权利限制信息。本案中，被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所为双方居间仅服务至买卖流程部分阶段，且在发布售房广告前未尽到核实审查义务，明知卖房人并非所有权人，且房屋处于查封状态，在合同签订过程中未对买房人尽到披露提醒义务，其主观存在过错。考虑到其为居间付出的人力物力成本，结合本案原、被告三方的过错程度，本院判令被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所应返还原告王俭信息服务费7800元，被告金振成给付原告信息服务费3000元。关于原告提出的要求二被告承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2016年9月15日原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告金振成于本判决生效之日起十五日内返还原告王俭购房款306500元；三、被告金振成于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王俭装修款47619.7元及信息服务费3000元；四、被告沈阳市皇姑区美尚房产经纪事务所于本判决生效之日起十五日内返还原告王俭信息服务费7800元；五、驳回原告其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8658元，公告费800元，保全费2973元，合计12431元，由原告王俭承担1884元，由被告金振成承担10547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  邹士芳二〇一七年十二月十八日书 记 员  王 琳本案判决所适用的法律规定最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。