上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初9504号原告：上海金意企业管理有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：王函，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：包晨华，上海孜求律师事务所律师。被告：郎潍军。原告上海金意企业管理有限公司与被告郎潍军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序。于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告上海金意企业管理有限公司的委托诉讼代理人王函到庭参加诉讼，被告郎潍军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海金意企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的租赁合同于2017年4月8日解除；2、判令被告向原告支付2016年2月1日起至2017年1月31日租金等损失人民币(以下币种相同)524,068元，并向原告支付自2017年1月31日起至该笔租金清偿之日止的违约金(按照年利率的24%计算)；3、判令被告向原告支付2017年2月1日起至2017年4月8日租金等损失105,934.50元、物业管理费3,100.80元，并向原告支付自2017年1月17日起至该笔租金清偿之日止的违约金(按照年利率的24%计算)；4、判令被告向原告支付2015年11月1日至2017年4月8日水费1,074元、电费1,907.16元。事实与理由：2015年9月10日，原、被告双方签订了《租赁合同书》，约定被告承租闵行区XX路XXX弄XXX号XXX幢一层厂房1,710平方米。租赁期限自2015年11月1日起至2021年10月30日止，租金为每日每平方米0.9元，年租金561,735元，先付后用，租金须提前一个月支付，每次支付三个月租金。租金及其他费用，若迟延15日支付，则每日按欠付金额0.5%计算违约金。同时，合同约定物业管理费为每月1,368元，水电费由被告自行支付。被告支付第一期租金后一直拖欠租金。而后双方进行多次协商，并签订《协商条款》、《还款承诺书》等协议，对所欠款项数额进行了确认，但被告并未如约清偿，并继续拖欠原告租金。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告郎潍军未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月10日，由原告作为甲方(出租方)，被告作为乙方(承租方)签订《租赁合同书》一份，合同约定：一、出租厂房情况：1、乙方经充分了解，愿意承租甲方厂房，地址：上海市闵行区XX路XXXX弄XX街XXX号XXX幢一层1,710平方米(土地使用权归A村所有)；2、厂房租赁建筑面积加公摊约1,710平方米；3、用途：用于乙方冷库。乙方不得在其中堆放易燃、易爆、有害、有毒及违禁物品；二、租赁期限：自2015年11月1日至2021年10月30日止每二年递增6%(合同期满后乙方享有优先续租权)；三、租金、支付方式：1、租赁合同签订后，乙方需向甲方支付保证金46,800元，租赁关系终止时，乙方在终止日后7天内搬迁完毕，逾期按本合同约定的双倍租金收取违约金，搬迁费用由乙方自付，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、该厂房租赁，按建筑面积计算，每平方米日租金为0.9元，全年租金为561,735元(不含水、电、电话费等)；3、支付方式：先付后用，租金按季一付，每提前一个月支付；四、厂房的使用要求：为确保厂区正常工作有序，甲方负责安排专职人员进行垃圾清理，打扫公用区域卫生，车辆管理，门卫值班等工作，乙方应按使用面积支付物业管理费，每平方月为0.8元，每月金额1,368元(二年)；五、解除本合同的条件及其他约定：租赁期间，如遇到乙方未能在双方约定的时间内支付租金及水电费，甲方将以书面形式告知乙方，在规定的时间能支付欠交的租金及水电费。若乙方迟延缴付超过15天，每迟延一天，按迟延总额的千分之五向甲方缴付违约金，若超过一个月，甲方有权单方面终止本合同。2016年3月30日由原告作为甲方，被告作为乙方签订《租赁合同操作中存在问题的协商条款》，该条款约定：甲乙双方于2015年11月1日签订了厂房租赁合同，厂房地址为XX路XXX弄XXX号XXX幢底层，面积为1,710平方米，乙方用作冷库。年组金额为561,735元，年物业管理费为16,416元，水泥场地补贴计一年10,000元。现实际操作中，乙方由于资金严重不足，导致合同无法履行。乙方在2016年3月31日止仍未向甲方缴纳。1、租金：2016年2月1日至2016年4月30日止，租金为140,433元；2、物业管理费：2015年11月1日至2016年3月31日止，每月1,368元，5个月共计6,840元；3、专用电箱、供电局电费6个月共计682.98元；4、场地专用补贴半年为5,000元(2015年11月1日至2016年3月31日止)，综上四笔，合计金额为152,955.98元。根据双方签订合同条款，甲方应作如下处理：1、按迟延缴费总额的千分之五，收取违约金每天金额为764.77元，迟延75天，共计57,358.49元(至2016年3月31日止)；2、甲方有权单方面终止合同。现甲乙双方于2016年3月25日在甲方办公室进行协商，乙方承诺在2016年5月15日前，乙方向甲方支付：1、租金：2016年2月1日至2016年7月31日半年租金为280,866元；2、物业管理费、电费及场地补贴费合计12,522.96元，截止至2016年3月31日；3、违约金10,000元；以上三项总计303388.96元。如2016年5月15日前乙方仍不缴纳以上费用，甲方将终止合同，乙方在租用的房内所配置的全部设施、设备作为对甲方损失的补偿，乙方须无条件接受。以上双方协商的承诺，具有法律效力。嗣后，被告于2016年6月29日付现金50,000元。2016年7月23日,由原告作为甲方，被告作为乙方签订《租赁合同操作中存在问题的协商承诺书》，该承诺书约定：甲乙双方于2015年11月1日签订了厂房租赁合同，厂房地址为XX路XXX弄XXX号XXX幢底层，面积为1,710平方米，乙方用作冷库。年租金额为561,735元，年物业管理费为16,416元。现实际操作中，乙方由于资金严重不足，导致合同无法履行。乙方在2016年7月23日止仍未向甲方缴纳。1、租金：2016年2月1日至2016年7月30日止，租金为280,867.50元；2、物业管理费：2015年11月1日至2016年7月30日止，金额为12,312元；3、电费6个月金额为682.98元；4、违约金：2016年2月1日至2016年5月15日止，金额为10,000元，以上四笔共拖欠金额为303,862.48元。乙方已于2016年6月29日向甲方缴纳50,000元，尚欠253,862.48元。根据双方签订合同条款，甲方应作如下处理：1、按迟延缴纳租金，甲方向乙方收取违约金，千分之五日计算，时间为2016年5月15日至2016年7月30日止，75天，每天违约金为1,269.31元，违约金额为95,198.25元；2、甲方有权单方面终止合同。现甲、乙双方于2016年7月23日，在甲方办公室进行协商，乙方承诺如下：1、尚欠253,862.48元，于2016年7月30日止前，支付200,000元，余下53,682元，于2016年8月10日之前付清；2、违约金95,198.25元，甲乙双方商谈减免为20,000元；3、2016年8月1日至2016年10月30日止，租金140,433元，于2016年8月15日之前付清。综上所述，如乙方承诺以上还款账务，在约定时间内仍未缴纳，甲方将采取以下措施：1、甲方将终止合同，乙方在租用的厂房内所备置的全部设施、设备作为对甲方损失的补偿，乙方无条件全部接受，无异议；2、2016年8月15日为截止期，乙方必须把273,862.48元全部结清，否此日为合同终止日，如乙方通过外部资金来续租，乙方全部付清前期所欠一切欠款，合同重新签订，合同条款重新商定。以上双方协商的承诺，具有法律效力。2016年12月2日被告出具《还款承诺书》载明：被告于2015年11月1日与原告签订了XX路XXXX弄XX街XXX号XXX幢底层厂房，面积为1,710平方米的房屋租赁合同。由于被告资金严重短缺，至今尚欠原告款项，具体金额如下：1、至2016年7月31日止欠300,000元；2、自2016年8月1日起至2016年10月31日止欠租金为140,430元；物业费4,104元，迟延支付租金违约金35,000元，三项合计为179,534元；3、自2016年11月1日起至2017年1月31日止，欠租金为140,430元；物业费4,104元，二项合计144,534元；上述三笔合计为624,068元。被告承诺还款计划如下：1、2016年12月15日前还款200,000元；2、2016年12月30日前还款200,000元；3、2017年1月30日前还款224,068元。被告另承诺：1、2017年2月1日起租金按时缴纳；2、2017年1月30日之前账款如不按时支付，被告同意终止房屋租赁合同，并将被告冷库投资的设备经评估作价抵偿所欠债务。2017年1月22日被告支付给原告款项100,000元，用于支付2017年1月31日前欠款624,068元。2017年4月6日，原告向被告发出《租赁合同解除通知函》，函件载明：被告于2015年9月10日从原告承租上海市闵行区XX路XXXX弄XX街XXX号XXX幢一层1710平方米的厂房，合同租期约定为2015年11月1日至2021年10月30日。但被告在正常支付第一期租金后，无故拖欠后续租金、水电费、物业费等拒不支付。鉴于被告行为已经严重违约，原告特向被告通知如下：1、双方签订的租赁合同于2017年4月8日解除；2、被告应于2017年4月13日前向原告清欠房屋租金、水电费、物业费、违约金等共计690,000元。庭审中，原告称上述通知函张贴于涉案厂房处，并发出了书面通知函。另查明，截至2017年4月7日被告共计用水179吨，产生费用1074元。截至2017年2月28日，被告共产生电费13,907.16元，被告已付12,000元，剩余1,907.16元未予支付。再查明，座落于上海市闵行区华漕镇A村B生产队XX丘登记的土地使用者为上海县华漕乡A村民委员会(C仓库)，土地用途为仓储用途。以上事实，由原告上海金意企业管理有限公司提供的证据：1、2015年9月10日原、被告签订的租赁合同书一份；2、2016年3月30日原、被告签订的协商条款一份、2016年7月23日原、被告签订的协商承诺书一份、2016年12月2日被告出具的还款承诺书一份、2017年1月22日原告出具给被告的收条一份；3、原告于2017年4月6日发给被告的租赁合同解除通知函一份；4、集体土地建设用地使用权证明一份；5、水电费缴费通知、水表安装位置照片、水表抄表数截止、电费发票、缴费记录一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的《租赁合同书》、《协商条款》、《协商承诺书》均系各方当事人真实意思表示，被告出具给原告的《还款承诺书》亦体现了被告方的真实意思表示，故上述《租赁合同书》、《协商条款》、《协商承诺书》依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，《租赁合同书》、《协商条款》、《协商承诺书》当属有效，对双方当事人具有合同约束力，原、被告均应按照《租赁合同书》、《协商条款》、《协商承诺书》的约定履行相应的合同义务。然被告在合同履行过程中，一再拖欠原告的租金、物业管理费，显然已经构成违约，依据租赁合同书及协商条款的约定，原告有权主张解除涉案的租赁合同。遂原告于2017年4月6日向被告发出解除合同的通知函，被告于2017年4月8收到上述解除通知函，故系争租赁自解除通知到达被告时解除，故本院确认原、被告所签订的《租赁合同书》于2017年4月8日解除。由于被告未能按照合同约定支付相应的租金及物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金及物业管理费根据合同所约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期违约金的计算标准为每日按欠付金额的0.5%计算违约金，然原告在主张逾期付款违约金之时主动将违约金的标准调低为24%的年利率，并无不当，本院予以准许。另被告尚有1,074元的水费、1,907.16元的电费未能支付给原告，原告一并予以主张，于法有据，本院予以支持。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，原、被告在处理租赁合同解除后果之时，若被告支付过租赁押金，双方可在合同解除之时一并予以处理。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海金意企业管理有限公司与被告郎潍军于2015年9月10日所签订的《租赁合同书》于2017年4月8日解除；二、被告郎潍军于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金意企业管理有限公司自2016年2月1日起至2017年1月31日租金等损失524,068元，并向原告支付以524,068元为本金，自2017年2月1日起至判决生效之日止，按照年利率24%的标准计算的逾期付款违约金；三、被告郎潍军于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金意企业管理有限公司自2017年2月1日起至2017年4月8日租金105,934.50元、物业管理费3,100.80元，并向原告支付以109,035.30元为本金，自2017年4月9日起至判决生效之日止，按照年利率24%的标准计付逾期付款违约金；四、被告郎潍军于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金意企业管理有限公司自2015年11月1日至2017年4月8日的水费1,074元、电费1,907.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,080.42元，财产保全费3,700.42元，合计8,780.84元。由被告郎潍军负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告上海金意企业管理有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年六月八日书记员 许婵娟附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款当事人可以约定一方可以解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。