洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0304民初144号原告洪秀梅，女，汉族，1979年8月23日生，住瀍河区，被告洛阳市德众置业有限公司，住所地：西工区纱厂路97号。组织机构代码：755164708法定代表人王向标，董事长委托代理人潘永恒，河南润合律师事务所律师，特别授权。原告洪秀梅诉被告洛阳市德众置业有限公司（以下简称德众置业）买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪秀梅，被告德众置业的委托代理人潘永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪秀梅诉称：原告于2010年6月与德众置业签订购买位于洛阳市瀍河区××花园××期的经济适用房，合同约定2010年6月30日交房，但是在原告履行完合同义务后办理入住手续时，被告以不给钥匙威胁，强行收取原告暖气初装费19289元（有被告开具的收据为证）。原告认为按照购房合同的相关规定被告属于不正当收费，应该予以返还本金并支付利息。原告与被告签订《商品房预售合同》后，按照合同规定：出卖人应当在该房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的相关资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记，如果出卖人的责任造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人按照已付房价款人民银行同期利率向买受人支付违约金。截止2015年12月，原告没有拿到合同约定的房产证，要求被告德众置业履行合同义务并支付合同内房价款相关利息13157.34元。双方买卖的房屋结构为复式结构，被告为规避国家规定的相关义务，在《商品房预售合同》中只和原告签订了一层面积的协议，楼上部分以《房屋使用协议》的形式，规定了相关条款，其中第四条规定房屋的使用年限为等同房产证所规定的使用年限，此房屋的保修期限按照国家的建筑规范执行；第五条规定：此房屋买卖时乙方有100%自主权。根据以上协议，原告认为《房屋使用协议》中规定的房屋产权等同于《商品房预售合同》中的房屋产权，并且建筑结构、水、电、暖气结构都不可分割，原告支付了本套房全部的购房款，并且国家已经给与了产权，应该由被告给与办理房产证。但是被告在国家已经给与产权许可的情况下，以《房屋使用协议》是租赁协议为由，向原告索要罚款、二次交易税等，原告认为这是被告的又一次不正当收费。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告德众置业返还违规收取的暖气初装费19289元，并支付利息2495.5元；2、被告德众置业履行合同义务，给原告办理房产证，并支付售房合同中规定的违约责任利息13157.34元；3、已经形成买卖事实同套楼上面积62.3平方米产权归原告所有，并由被告给予办理房产证；4、被告承担本次诉讼的诉讼费。被告德众置业辩称：1、本案中所涉及的经济适用房不同于一般意义上的商品房，其特殊性在于该房屋的销售价格是由政府审批、核定价格，根据《洛阳市发展改革委、洛阳市住房委关于鑫鑫花园三期经济适用住房销售价格的批复》中显示，该房屋销售价格不包含暖气初装费。被告为原告铺设暖气，原告应当向答辩人支付相关费用。2、被告已按照双方合同约定严格履行了自己的合同义务，该房屋交付使用后，被告已在合同约定的时间内通知了原告办理房产证事宜，但因办理房产证面积发生争执（原告要求将使用面积计入载证面积而发生争议），才导致原告房产证一直未办理。因此，被告并无违约，更不应当承担违约责任。3、原告要求被告办理使用面积为62.3平方米的产权归原告所有并办理房产证，并无任何事实和法律依据。因为双方就该房屋已签订《房屋使用协议》，根据该协议约定，原告仅具有该房屋的使用权，并非所有权。原告向答辩人缴纳的也仅是使用费。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益不受侵犯。经审理查明：2010年6月24日，原告作为买受人与被告签订了《商品房预售合同》，购买了位于洛阳市瀍河区××花园××期的经济适用房第12幢1单元1601号。同年6月28日和7月5日，洛阳市住房委员会办公室和洛阳市房地产市场管理处在该合同上盖章。该合同约定：该商品房预测建筑面积共102.6平方米，其中，套内建筑面积93.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.54平方米。第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1038元，总金额壹拾零万陆仟肆佰玖拾玖元整。第七条约定：出卖人应当在2010年6月30日前，……将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。……2、出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：……（3）供气按双方签订的燃暖协议约定执行。第十一条约定：出卖人应当在该房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的相关资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人按人民银行同期存款利率向买受人支付违约金。第十九条约定：合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力……。合同附件一关于装饰、设备标准的主要内容为：……10、暖气：接市政管网、有暖气片……后原告（乙方）与被告（甲方）又签订《房屋使用协议》及《补充协议》各一份，《房屋使用协议》约定：……（2）本协议涉及的房屋坐落地址为：洛阳市瀍河区常平西街鑫鑫花园12号楼1单元601室，建筑面积为62.3平方米。（3）此面积使用前，乙方需向甲方一次性支付使用费（人民币）玖万壹仟叁佰捌拾壹元整。（4）甲方授权乙方使用上述房屋的期限为等同房产证所规定的使用年限，此房屋的保修期限按照国家的建筑规范执行。（5）此房屋买卖时，乙方有100%的自主权……。《补充协议》，约定：……二、甲、乙双方签订的购房合同中暂定面积为102.6（平方米），房管局实测面积为102.43（平方米）（超出）原暂定面积0.17平方米，乙方按合同单价向甲方支付差额款177元，实际购房总价款106322元。2010年4月6日，被告为原告出具收据两张，内容分别为收到原告暖气初装费19289元、房款（协议）91381元。2010年7月7日，原告向被告支付102.43平方米房产的房款106322元。另查明：原告明确违约金的计算时间为2010年10月起至2015年12月止。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据被告出示的《洛阳市发展改革委、洛阳市住房委关于鑫鑫花园三期经济适用住房销售价格的批复》及《关于鑫鑫花园三期房价中是否包含采暖工程费用有关问题的复函》等相关证据材料能够认定该房屋定价成本核算时未包含采暖工程费，且双方签订的《商品房预售合同》对暖气初装费由谁负担没有明确约定，且原告已实际支付相关费用，故原告诉求被告返还暖气初装费及利息没有事实及法律依据，对此本院不予支持。关于原告要求德众置业履行合同义务，给原告办理房产证，并支付售房合同中规定的违约责任利息19289元的诉讼请求，根据双方签订的《商品房预售合同》约定，交房时间为2010年6月30日，现原告也已按约定向被告交付了全部房款。而被告并未在房屋交付使用后90日内协助原告办理房地产权属证书，已构成违约，故原告诉求被告协助办理房产证及支付违约金的诉求，本院予以支持。违约金自2010年10月1日起按中国人民银行同期存款利率计算至2015年12月30日止。原告有关要求确认同套楼上面积62.3平方米产权归其所有，并由被告给予办理房产证的诉求，鉴于双方对该部分面积的房屋所签订合同为房屋使用协议并非是正式的商品房买卖合同，也未在房屋管理部门进行备案登记，双方达成该部分面积房屋仅约定使用协议，故原告该项诉讼请求依据不足，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：被告洛阳市德众置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告洪秀梅办理洛阳市瀍河区常平西街鑫鑫花园12号楼1单元601室的房产手续并支付违约金（自2010年9月30日起按中国人民银行同期存款利率计算至被告实际履行之日止）；驳回原告洪秀梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元，原告负担472.5元，被告洛阳市德众置业有限公司负担202.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审  判  长 雷海花审  判  员 马晓芬人民 陪 审员 贾永成二〇一七年二月六日（代）书记员 李甜甜