宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2017)宁0122民初2969号原告：贺兰县正达物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑4号楼12号房。法定代表人：张某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，女，汉族，1979年5月4日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，贺兰县正达物业服务有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区贺兰县桃源路亲水嘉苑1-3-1602室。被告：杜某甲，女，汉族，1982年5月5日出生，宁夏回族自治区固原市人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：杜某乙，男，汉族，1979年8月1日出生,宁夏回族自治区固原市人，初中文化，住宁夏回族自治区贺兰县，系杜某甲丈夫。原告贺兰县正达物业服务有限公司（以下简称正达物业公司）与被告杜某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，由审判员尹晓静依法适用简易程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告正达物业公司的委托代理人王某某、被告杜某甲、委托诉讼代理人杜某乙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告正达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费1568元，每日按拖欠金额的万分之六支付物业费违约金343元，两项合计1911元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告受被告所居住的御景世家小区业主大会公开选聘、并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，自2014年1月1日起负责御景世家小区物业管理服务工作。合同中约定：小区商业用房物业费标准为：1元/㎡/月；多层住宅物业费标准为：0.5元/㎡/月，逾期交费每日按未交金额3‰支付物业费违约金。被告杜某甲系御景世家小区12号楼4单元401室业主及使用人，该房屋面积87.12平方米。原告按照合同约定充分履行了对御景世家小区包括被告在内物业管理服务义务，按照约定被告应该按时向原告缴纳2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费共计1568元，但被告一直拖欠未履行交纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均无正当理由拒不交纳。根据《中华人民共和国合同法》，《物业管理条例》等法律、法规之规定，原告诉至贵院，请求判如所请。被告张杜某甲称，欠费属实，欠费的理由是：1、原告物业公司并没上门进行催缴；2、原告私自搭建活动板房，未经业主同意。3、小区内绿化搞得不好，有些草坪变成了菜园子。4、楼道内的网线箱子没有盒盖。5、小区内的楼道照明灯坏了，原告不予维修。6、小区单元门铃坏了，原告没有进行及时维修。7、小区单元门锁损坏，原告不予更换。8、小区内的枯树枝、垃圾清理不及时。9、我住的房屋纱窗不能打开、室内墙有裂缝。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县物业管理中心（2014）003号批复一份，贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2014）63号文件一份，御景世家小区物业服务合同一份，证据二、催费照片两张，证据三、资质证书一份。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据照片12张，可以证实小区绿地部分裸露，单元门口垃圾未及时清理；小区西门外墙面瓷砖脱落，没有及时维修的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告杜某甲系御景世家小区12号楼4单元401室业主及使用人，该房屋面积87.12平方米。2014年1月1日,原告与被告所居住的小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告正达物业公司对银川贺兰县御景世家小区提供物业服务事宜。合同中约定物业服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、配电系统、楼道内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8.社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项；11.提供便民服务；12.提供有偿服务和无偿服务。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。多层住宅物业为0.5元/月/㎡。商业物业为1.0元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额3‰支付违约金。2014年1月22日，贺兰县物业管理中心以（2014）003号批复准予原告进驻贺兰县御景世家小区进行物业服务。2014年3月24日贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2014）63号文件一份，批准贺兰县御景世家小区多层住宅物业费缴费标准为0.5元/㎡/月。被告未交纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，原告正达物业公司工作人员于2015年11月12日、2016年9月9日进行催收，被告仍未交纳物业费，为此原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，原告正达物业公司与被告所属的业主委员会签订了《御景世家小区物业服务合同》，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告正达物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。被告杜某甲作为贺兰县御景世家小区12-4-401室业主拒绝交纳物业服务费的行为，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告抗辩小区绿地部分裸露，单元门口垃圾未及时清理；小区西门外墙面瓷砖脱落，没有及时维修，上述内容属于物业合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，影响了被告的正常生活，应对被告承担一定的违约责任，本院认为应当酌情扣减被告10%的物业费。其他抗辩理由不属于物业服务的范围，本院不予支持。根据原告提交的物业服务合同及贺兰县物价局下发的收费执行标准，物业费缴费标准为0.5元/㎡/月，自2014年1月1日至2016年12月31日被告应交纳的物业服务费为1568元（87.12㎡×0.5元／月／㎡×36个月），对原告要求被告支付物业服务费1568元的诉讼请求，本院在1411元（1568元－1568×10%）的范围内予以支持。关于违约金，《御景世家小区物业服务合同》明确约定，被告应当按月（季）交纳物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，逾期不交收取未交金额的3‰的承担违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费金额每日万分之六计算违约金，被告应承担的违约金应为元(2014年计算公式87.12㎡×0.5元／月／㎡×12个月×0.0006×730天＝229元；2015年计算公式87.12㎡×0.5元／月／㎡×12个月×0.0006×365天＝114元；合计违约金343元)，故原告要求被告支付违约金343元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告杜某甲向原告贺兰县正达物业服务有限公司支付2014年1月21日至2016年12月31日的物业费1411元，违约金343元，两项合计1754元，于判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告杜某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审 判 员 尹晓静二〇一七年六月十三日书 记 员 方卉