福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初2162号原告（反诉被告）:张银银，女，1979年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人:胡杰，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人:刘庭邻，公司总经理。被告（反诉原告）:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人:沈阳、庄培文，福建顺济律师事务所律师。原告张银银与被告泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月25日立案后,依法适用普通程序进行审理,被告华祥物业公司、华祥房地产公司在答辩期限内向本院提起反诉，本院决定合并审理，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡杰、被告华祥物业公司、华祥房地产公司委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告华祥物业公司支付原告2015年4月至2015年6月30日止商铺租金8478.22元，并按年利率24%计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日的违约金，暂计至起诉日止为人民币2653.57元；2.判令被告华祥物业公司支付原告2015年7月1日至2015年9月30日止商铺租金8478.22元，并按年利率24%计算并支付自2015年10月1日起至实际付清之日的违约金，暂计至起诉日止为人民币2140.69元；3.判令被告华祥物业公司支付原告2015年10月1日至2015年12月31日止商铺租金8478.22元，并按年利率24%计算并支付自2016年1月1日起至实际付清之日的违约金，暂计至起诉日止为人民币1616.67元；4.判令被告华祥物业公司支付原告2016年1月1日至2016年3月31日止商铺租金8478.22元，并按年利率24%计算并支付自2016年4月1日起至实际付清之日的违约金，暂计至起诉日止为人民币1120.52元；5.判令被告华祥物业公司支付原告2016年4月1日至2016年6月30日止商铺租金12437.25元，并按年利率24%计算并支付自2016年7月1日起至实际付清之日的违约金，暂计至起诉日止为人民币899.57元；6.判令被告华祥物业公司支付原告2016年7月1日至2016年9月30日止商铺租金13567.74元，并按年利率24%计算并支付自2016年10月1日起至实际付清之日的违约金，暂计至起诉日止为人民币160.58元；7.判令被告华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；8.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年7月20日签订《商铺租赁合同》，合同约定由原告将位于泉州市洛江区万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺（具体商铺编号及月租金标准详见证据中《商铺租赁合同》）出租给被告华祥物业公司，华祥物业公司应按季度向原告支付租金，支付时间为每季度末前支付，逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任，合同签订后，原告依约将商铺出租给华祥物业公司使用，但其并未将租金及时交付原告。综上，被告华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特向法院起诉，请求支持诉讼请求。被告华祥物业公司、华祥房地产公司辩称,1.本案部分诉求超过诉讼时效，依法应驳回。本案起诉为2016年10月，本案中租金支付为每季度末前支付，故原告诉求的2015年第二季度、第三季度的租金及滞纳金也已经过了诉讼时效。2.本案租金标准应当予以调整，因存在情势变更因素，双方基于自愿平等的情况签订商铺租赁合同，对租金租期等进行了相关的约定，然而在签订之后出现了不可抗力因素，即涉案商场受到道路改造等情势变更影响，及同行业进驻竞争影响，导致了涉案商场的经营业绩严重下滑，华祥公司造成了严重亏损和损失，华祥公司投入大量资金进行调整并降低租金，使商场出租率有所提高，但是因此也承担大量的经济损失和亏损，故从公平角度出发应当对租金标准予以下调。3.违约金明显过高，违约金系对损失的弥补，原告并没有证明其受到相应的损失，且现在虽然原告对违约金的利率就合同而言有所调整，然仍包含税金部分，故违约金的计算标准仍然偏高。4.被告华祥房地产公司并没有对原告的违约金提供担保，在合同中明确约定仅对被告华祥物业公司逾期支付的租金承担保证责任，没有明确是连带保证责任，故原告要求被告华祥房地产公司对包括违约金在内的债务承担连带保证责任没有相应的依据。被告华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，对于租期、租金等进行相应约定。合同签订后，反诉原告即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因各种不可抗力因素影响导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给反诉原告带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同城区内多家知名建材家居入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条约定，本合同因不可抗力导致无法执行的，合同自动解除。根据合同第十条第三款的约定，不可抗力包括其他非反诉原告可控制且严重影响反诉原告对商铺经营管理的事件和事故。综上所述，根据合同约定，本案合同应当予以解除，请求法院判如反诉原告所请。反诉被告张银银对华祥物业公司、华祥房地产公司的反诉辩称，反诉原告提出的诉求没有任何事实和法律依据，反诉原告提出的商铺出租率降低并非合同中所载明的不可抗力或者情势变更事由，其主张不能成立，根据合同约定是指商铺丧失控制权，而反诉原告提到的均属于商业范畴,不属于不可抗力，是企业经营风险，且商铺现由反诉原告实际掌控并且取得收益，因此，反诉原告的反诉诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。根据双方本、反诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1、原告诉求2015年第二、三季度租金及违约金是否已经超过诉讼时效；2、是否因情势变更等不可抗力因素导致商铺租赁合同无法履行，租金是否调整、合同是否应当解除；3、违约金是否过高，华祥房地产公司是否应对华祥物业公司拖欠租金的违约金承担连带清偿责任？对上述争议焦点，原、被告的观点同其起诉（反诉）和答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商铺租赁合同各一份，证明原告对出租房屋享有所有权；双方对房屋租金及租赁期限、违约责任等进行了约定。被告华祥物业公司、华祥房地产公司对原告提供的证据质证无异议。反诉原告华祥物业公司围绕反诉诉讼请求依法提交：1、情况说明、网页截图、现场照片，证明涉案商场受道路改造等诸多因素影响，严重影响涉案商场经营，属不可抗力，符合双方关于自动解除合同的约定；2、委托经营合同、协议书各一份，证明被告将涉案商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居饰品有限公司进行卖场品牌经营，因受诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金极为低廉，商场收入不足以支付巨额租金；3、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表各一份，证明①.因涉案商场的发展，被告投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，因受诸多因素影响，商场经营困难，被告的经营亏损逐年增大，至2014年被告的年亏损已达5957.28万元的事实；②.被告已尽善良义务且自行承担巨额亏损的事实,符合原被告双方关于自动解除合同的约定；③.被告每年均缴纳租赁税的事实。反诉被告张银银对华祥物业公司提供的证据质证认为，真实性无法确定，证据的形式不符合法律规定，情况说明属证人证言，根据民事诉讼法的规定，应当作为证人出庭，与本案没有关联性；委托经营合同和协议书真实性不予确认，与本案无关，不能达到被告的证明目的，协议书的签约日期与反诉原告所主张的事实没有关联性；不能达到反诉原告的证明目的，其主张的情形不属于租赁合同中所约定的不可抗力事由；所有证据均是反诉原告单方制作，不能作为本案定案依据。反诉原告华祥房地产公司未提供证据。审理过程中，原告补充提供证明、备案表、组织机构代码证各一份，证明自泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会成立起至2016年12月8日，业主委员会委员多次代表全体业主向被告催讨租金，亦多次要求华祥房地产公司承担保证责任，本案诉讼时效未超过。被告华祥物业公司、华祥房地产公司书面质证认为，证明由红星美凯龙华祥店业主委员会出具，业委会与本案有重大利害关系，其组成人员大部分为业主，该证明系业主自己出具证明证明自己诉讼时效未超过，证明效力极低，从内容看，没有明确的时间节点描述，也没有明确说明何时何地对什么阶段的租金进行过催讨；对于备案表、组织机构代码证，只能说明业委会相关情况，没有内容表明有对租金进行过催讨，无法证明原告诉讼时效未超过。为了核实原告提供证明内容的真实性，本院从其他同系列案件中调取被告华祥物业公司于2015年11月7日向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具的2015年租金暂付款发放时间表一份，被告华祥物业公司承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，可证明泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会向被告催讨租金，华祥物业公司同意支付的事实。对该份租金暂付款发放时间表，华祥物业公司、华祥房地产公司书面质证认为,该份证据的内容与本案无关联,无法看出该份时间表出具的对象是否系或包含本案原告,不能证明原告部分诉求未超过诉讼时效。对于原（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据，经对方质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院分析认定如下：一、关于原告诉求2015年第二、三季度租金及违约金是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，本案讼争租金由于二被告无法按时足额支付，从2015年以来，业主及业主委员会通过多种渠道多次催讨协商，均未能达成一致处理意见。2015年11月7日，被告华祥物业公司向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业委员会出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额。原告诉求的2015年第二、三季度租金分别于2015年7月1日、2015年10月1日开始起算一年诉讼时效期间，被告华祥物业公司承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算的规定，原告诉求租金的诉讼时效因被告华祥物业公司同意履行义务而中断，其诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于是否因情势变更等不可抗力因素导致商铺租赁合同无法履行，租金是否调整、合同是否应当解除的问题。本院认为，所谓情势变更指合同成立以后客观原因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或解除合同。本案华祥物业公司向原告承租商铺，再将承租商铺进行招商转租，进行统一的合作商业经营管理，在双方缔结租赁关系时，应当预见有一定市场商业风险，其与原告达成租赁合意，可见其愿意承受一定程度的风险，现二被告以涉案商场出租率下降、租金减少，商场周边市政道路改造等，导致公司亏损等情势变更因素，以《商铺租赁合同》第八条第（4）项、第十条第（4）项的约定，反诉要求解除合同，不符合“情势变更”“不可抗力”情形，本院不予支持。如的确需要调整租金或解除合同，应与出租人沟通协商,取得一致意见后方可予以调整或解除。综上，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，二被告反诉请求解除租赁合同，本院不予支持。三、关于违约金约定是否过高，华祥房地产公司是否应对被告华祥物业公司拖欠原告租金的违约金承担连带清偿责任的问题。本院认为，根据原、被告关于如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，应当支付滞纳金。由于双方约定的滞纳金支付标准偏高，原告自行将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。被告华祥房地产公司认为其未为华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金提供担保，本院认为，合同条款对保证范围的约定不明确，双方对合同该项约定理解不一致，根据法律关于当事人对保证责任承担的范围未约定或者约定不明的，则对被保证人的全部债务承担责任的相关规定，华祥房地产公司应当对华祥物业公司逾期支付租金的行为，即所欠的租金及滞纳金承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。经审理查明，原告张银银系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店壹层10410号商铺的业主。2013年7月20日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订二份《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述店铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付4145.75元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付4522.58元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,经协商,被告华祥物业公司于2015年11月7日向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具2015年租金暂付款发放时间表一份，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，并于2015年10月12日、2015年12月31日、2016年3月29日、2016年6月30日分别支付原告2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各3959.03元，合计15836.12元,尚欠原告2015年第二季度至2016年第三季度租金合计59917.87元,经催讨无果,原告诉至本院,请求判令支持诉讼请求。综上所述,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告认为租赁合同履行期间，因各种不可抗力因素导致涉案商场的经营业绩下滑，大量商户流失，给其带来经济损失等情势变更，反诉要求解除合同，不符合“情势变更”“不可抗力”情形，其反诉请求，本院不予支持。被告华祥物业公司拖欠原告2015年第二季度至2016年第三季度租金的事实清楚，现原告扣除已支付部分，请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金59917.87元及滞纳金,本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金及滞纳金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。由于双方约定的滞纳金支付标准偏高，原告自行将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条,《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付张银银2015年第二季度租金8478.22元,并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付张银银2015年第三季度租金8478.22元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付张银银2015年第四季度租金8478.22元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付张银银2016年第一季度租金8478.22元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付张银银2016年第二季度租金12437.25元，并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付张银银2016年第三季度租金13567.74元,并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金。租金合计59917.87元；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任。在承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；三、驳回泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元，反诉受理费3397元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  龚万淳人民陪审员  黄闸治人民陪审员  黄雅思二〇一七年四月二十八日书 记 员  戴宇楠附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。