江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初2406号原告：北京金一江苏珠宝有限公司（统一社会信用代码：913201000758610919），住所地南京市秦淮区正洪街18号。法定代表人：张鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹新艳，该公司职员。被告：王金花，女，1963年5月8日生，汉族。原告北京金一江苏珠宝有限公司（以下简称金一公司）与被告王金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告金一公司委托诉讼代理人曹新艳及被告王金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金一公司向本院提出诉讼请求：要求被告王金花退还租赁保证金435000元并承担本案诉讼费。事实和理由：其公司之前名称为“南京宝庆尚品珠宝连锁有限公司”（以下简称为宝庆尚品公司），2017年2月21日更名为“北京金一江苏珠宝有限公司”。2010年12月31日，南京宝庆银楼连锁发展有限公司（以下简称宝庆连锁公司）与王金花签订《房屋租赁协议》，约定王金花将位于南京市江宁区东山街道上元大街538号商铺转租给宝庆连锁公司用于经营珠宝销售。租赁期限五年，自2011年3月1日至2016年2月28日，其中第一年至第三年租金为188万元/年，第四年至第五年租金为198万元/年，房租半年一付。后宝庆连锁公司按约向王金花交付租赁保证金45万元。2014年9月，其与宝庆连锁公司、王金花签订《补充协议》，三方约定宝庆连锁公司将《房屋租赁协议》之权利义务转让给其，由其作为承租方继续履行该《房屋租赁协议》，并于2015年2月4日向王金花支付2015年3月至8月房租99万元。后在合同履行过程中，因王金花应当于2015年6月20日前向涉租房屋所有权人即南京利民机械有限责任公司（以下简称利民公司）支付97.5万元租金而未付，利民公司要求其代王金花支付该笔费用，否则利民公司将断水断电并收回涉租房屋，其为此将上述97.5万元租金直接支付于利民公司。现因其与王金花之间的《房屋租赁协议》于2016年2月28日届满，最后一期租金99万元其已直接支付于利民公司97.5万元，在扣除1.5万元房屋租金后，王金花还应当向其返还租赁保证金43.5万元，但王金花至今未予返还。为维护其合法权益，故向法院提起本案诉讼。被告王金花辩称：1.金一公司在合同履行过程中存在迟延支付租金行为，该行为直接导致其拖欠利民公司租金，利民公司故而将涉租房屋收回，其因此而产生巨大的经济损失，该损失应当由金一公司负担；2.金一公司2015年10月-11月产生的水电费用5931元至今未予支付，应当在保证金中扣减。经审理查明：座落于南京市江宁区××大街××（后地址××为南京市××大街××）房屋为利民公司所有，后利民公司将上述房屋的砖混四层编号（1、5、6、7、8号一层门面）租赁于王金花使用，租期自2011年1月1日至2015年12月31日。2010年12月28日，利民公司出具转租证明，同意王金花将上述房屋转租给宝庆连锁公司经营合法业务使用。2010年12月31日，王金花（甲方）与宝庆连锁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定王金花将其合法拥有的座落于南京市江宁区东山街道上元大街538号商铺（原中国移动通信手机大卖场，华夏百信手机连锁），建筑面积约为450平方米的房屋出租给宝庆连锁公司用于商业使用。租赁期限五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止。其中第一至三年租金为188万元/年，第四至五年租金为198万元/年，租金半年一付，第一期租金94万元于交房之日全部付清，同时乙方另行向甲方支付保证金45万元，保证金于合同终止后7日内无息退还，乙方以后提前30天向甲方缴付下期房屋租金。拖欠租金超过20天以上未经甲方同意，视乙方违约。乙方须自行缴纳在租赁期内实际使用的水费、电费、电话费、物业费用。2014年9月，王金花（甲方）、宝庆连锁公司（乙方）、宝庆尚品公司（丙方）签订《补充协议》，约定：一、甲、乙、丙三方同意，自本协议生效之日起，将甲乙双方的房屋租赁协议之乙方变更为丙方，乙方承担的房屋租赁协议下的全部权利和义务由丙方承继，即由丙方继续享有和履行，包括正在履行或尚未履行的。二、房屋租赁协议中的权利和义务的转移行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题，均与甲方无关。三、本协议是房屋租赁协议的组成部分，除本协议变更内容外，房屋租赁协议的其他条款均不予变更并继续有效。本协议与房屋租赁协议不一致处，以本协议为准。关于租金支付情况，双方确认如下：2011年3月7日，宝庆连锁公司付清第一期（2011年3月1日至2011年8月31日）房租94万元及保证金45万元；2011年8月1日，宝庆连锁公司付清第二期（2011年9月1日至2012年2月29日）租金94万元；2012年2月8日，宝庆连锁公司付清第三期（2012年3月1日至2012年8月31日）租金94万元；2012年8月3日，宝庆连锁公司付清第四期（2012年9月1日至2013年2月28日）租金94万元；2013年2月4日，宝庆连锁公司付清第五期（2013年3月1日至2013年8月31日）租金94万元；2013年9月2日，宝庆连锁公司付清第六期（2013年9月1日至2014年2月28日）租金94万元，其中70万元于2013年8月9日付清，余款24万元于2013年9月2日付清；2014年1月27日，宝庆连锁公司付清第七期（2014年3月1日至2014年8月31日）租金99万元；2014年8月1日，宝庆连锁公司付清第八期（2014年9月1日至2015年2月28日）租金99万元；2015年2月4日，宝庆尚品公司付清第九期（2015年3月1日至2015年8月31日）租金99万元。2015年7月30日，宝庆尚品公司与利民公司共同签属《备忘录》，载明王金花应当于2015年6月20日前向利民公司支付2015年7月-12月的租金，截止至2015年7月29日王金花仍未予支付，按合同条款利民公司有权终止合约收回租赁房屋。鉴于以上情况，现利民公司与宝庆尚品公司双方经友好协商达成一致做如下备忘：宝庆尚品公司将2015年9月1日至2016年2月28日的房屋租赁费97.5万元，直接支付于利民公司，利民公司在收到该款项后出具正规收款凭证，利民公司同意在此期间宝庆尚品公司具有对该商铺的合法使用权，并确保正常经营。另王金花应按与利民公司签订的租赁合同将2015年7月、8月的房屋租赁费支付给利民公司。2015年8月18日，宝庆尚品公司向利民公司支付97.5万元，称该笔费用即为第十期（2015年9月1日至2016年2月28日）的房屋租金，结合上述《备忘录》，宝庆尚品公司同时提交了利民公司出具给王金花的租金催缴通知、其出具给王金花的工作联系函、告知函等，主张最后一期租金之所以直接支付给利民公司，系因王金花尚欠涉租房屋产权人即利民公司2015年9月1日至2016年2月28日期间的租金97.5万元，为保证公司的正常经营，其将最后一期租金直接支付于利民公司。王金花质证后称其与利民公司的债务纠纷与本案无关，宝庆尚品公司应当将最后一期费用继续支付于其，且最后一期租金及第六期租金中的24万均属于迟延支付。2017年2月21日，宝庆尚品公司将企业名称变更为“北京金一江苏珠宝有限公司”。审理中，就金一公司是否欠付2015年10月-11月水电费用5931元的问题。王金花主张该费用系其先行向利民公司预交，利民公司出具收据后，其再将该收据交付金一公司，由金一公司将费用支付于其，但该笔5931元金一公司收取收据后一直未予支付。金一公司称该笔费用其已直接支付于利民公司，并提交利民公司出具的2011年4月至2016年2月水电费收据予以证实。上述收据载明2011年4月至2015年4月期间产生的水电费，付款单位为“王金花”，金一公司认可该部分费用系王金花转收；2015年6月至2016年2月期间产生的水电费，付款单位为“宝庆尚品”，金一公司主张该部分费用由其公司直接支付于利民公司，故利民公司的收据载明其公司为付款单位。王金花质证后对上述关于2015年10月-11月水电费的收据真实性不予认可，但未提交证据证实。上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、补充协议、租金、水电费及保证金支付凭证、催缴通知、告知函、工商登记信息、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，王金花与宝庆连锁公司签订《房屋租赁协议》后，王金花、宝庆连锁公司、宝庆尚品公司签订《补充协议》，约定由宝庆尚品公司概括承受该合同中宝庆连锁公司的权利义务，宝庆尚品公司于本案审理过程中将名称变更为金一公司，故案涉《房屋租赁协议》的合同相对方应为王金花、金一公司，该《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其约定的租赁期限虽超出王金花合法使用期限，但房屋所有权人即利民公司书面认可金一公司对超出租赁期限部分的合法使用权，故王金花与金一公司签订的《房屋租赁协议》不违反法律规定，应认定为有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定保证金于合同终止后7日内无息退还，现该合同约定的租期已于2016年2月28日届满，金一公司有权要求王金花将已收取的保证金予以退还。关于保证金的退还数额。法律规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中，因承租人王金花拖欠租金，出租人利民公司以此要求次承租人金一公司代承租人王金花支付租金，金一公司代为支付后，请求以该款项折抵租金符合法律规定，故本院认定金一公司已支付第十期租金97.5万元，对于差额的1.5万元，在保证金45万元中予以冲抵，对金一公司要求王金花退还保证金43.5万元的诉请，本院予以支持。关于王金花提出的金一公司在合同履行过程中存在迟延支付租金行为，导致其遭受巨大经济损失，应对其进行补偿的抗辩意见。双方合同约定，未经同意拖欠租金超过20天以上，视金一公司违约。结合双方的租金支付情况，金一公司在五年租期内仅有第六期房租中的24万元存在迟延支付十二天的行为，当时王金花并未提出异议，并如期收取了后续七、八、九期租金，属于以其实际行动默认许可金一公司的迟延支付行为，金一公司未构成明显违约，故对其该点抗辩意见，本院不予采纳。关于王金花提出的金一公司尚欠其2015年10-11月水电费的问题。利民公司出具的收据显示租赁期间水电费的付款单位部分为“王金花”，部分为“宝庆尚品”，其中上述2015年10-11月水电费收据载明的付款单位为“宝庆尚品”，王金花虽对该票据的真实性存疑，但并未提供证据予以证实。结合付款、开票的行业交易惯例，本院认定该部分费用已由金一公司直接支付于利民公司，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王金花于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告北京金一江苏珠宝有限公司保证金435000元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3913元，由被告王金花负担（该款项已由原告金一公司垫付，被告王金花在给付上项款额时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。代理审判员  ＸＸ娟二〇一七年三月二十三日书 记 员  李文琳