安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民初5108号 原告：张玉霞，女，1979年2月15日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：姜海平，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。 被告：黄金新，男，1982年2月6日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：范涛，男，1988年12月31日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：李宏翠，住安徽省马鞍山市雨山区，系范涛母亲。 被告：张晴，女，1989年10月23日出生，汉族，和县中心小学教师，住安徽省马鞍山市雨山区。 上述三被告共同的委托诉讼代理人：周安南，安徽江南律师事务所律师。 原告张玉霞与被告黄金新、范涛、张晴确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后,依法适用简易程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告张玉霞及其诉讼代理人姜海平、被告黄金新、被告范涛的诉讼代理人李宏翠以及被告黄金新、范涛、张晴共同的诉讼代理人周安南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉霞向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告黄金新与被告范涛、张晴签订的《马鞍山市存量房买卖合同》无效；2.被告范涛、张晴向原告返还位于马鞍山市花山区，并将该房产恢复至原告张玉霞名下；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年6月底，原告向马鞍山珍珠园弘晟寄卖行（未进行工商注册登记）李宏翠、范涛借款20万元，约定借款期限6个月，利息每月6000元，还款方式先息后本，本金借款到期后一次性付清，并与范涛签订了一份相关借款合同及抵押合同，原告以位于本市花山区为该笔借款本息向范涛提供了抵押担保，并办理了抵押登记。2017年6月27日，在被告方安排下，原告随弘晟寄卖行两员工（其中包括被告黄金新）一起前往含山公证处，依据被告方提供的委托书办理了一份案涉房产相关手续的委托公证。截至2017年6月27日，范涛扣除了一个月利息、所谓平台费用以及之前欠付李宏翠的21500元项链款项后给付借款16万元。但原告仅是以案涉房屋为被告范涛的借款提供抵押担保，根本没有想到各被告在未告知原告并经原告同意的情况下，擅自将案涉房屋定价，恶意串通，直接依据在含山公证处公证的委托书，于2017年8月28日假冒原告张玉霞与被告范涛、张晴签订了一份《马鞍山市存量房买卖合同》，将原告所有的案涉房屋以远远低于市场价格的22万元转让给了被告范涛、张晴，并办理了过户手续。至今各被告未给付原告任何房屋转让款，严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院。 黄金新、范涛、张晴辩称，案涉房屋买卖合同是原告委托授权后再次要求黄金新帮原告将涉案房屋过户给范涛而签订，合同的内容及形式均合法有效。原告诉状中的多处陈述与事实不符。抵押担保的价款是26万元，约定的借款期限是一个月，利息口头约定2分。办理房屋抵押是原告自己为达到借钱的目的而提出，并非被告安排。原告隐瞒了借款的次数和金额，原告共借款四次，总金额是56万元。这些借款除2份借款合同外，其余的系有他人担保，在案涉房屋过户后被他人收回。借款时有收条等，所有借款都已履行到位。签订案涉房屋买卖合同有原告多次明确的意思表示，有原告的委托合同，且该委托合同进行了公证，这些委托合同和公证都是原告亲自去办理的。涉案房屋的市场价现在不到80万元，我们这边房屋过户完税的价款是77万元。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年，张玉霞购得位于本市花山区房屋，当时房屋成交价为563867元。2017年6月26日，张玉霞与范涛签订一份《个人借款合同》，约定张玉霞向范涛借款26万元，借款期限自2017年6月26日起至2017年7月25日止。同日，双方签订一份《借款抵押协议》，约定张玉霞向范涛借款26万元，以上述房屋作为抵押。同日，双方就上述房屋办理抵押登记，被担保主债权数额为26万元。2017年6月27日，张玉霞在安徽省含山县公证处的公证下出具一份委托书，称其名下有位于本市花山区房屋一套，现该房屋已被抵押给范涛，因其本人事务繁忙，委托黄金新作为其代理人，代为将上述房屋作如下处理：1、代为其本人和上述房屋的抵押权人范涛共同前往本市房地产管理部门办理上述房屋的抵押权注销登记手续，领取上述房屋的产权证；2、办理上述房屋的出售，包括但不限于签订房屋买卖合同、评估、测绘、权属变更登记、房屋产权转移预告登记、预告登记撤销等相关手续，并协助买方办理银行贷款手续；3、到资金监管中心签字，提供受托人的银行账户，领取售房款；4、办理上述房屋所涉及的物业管理费等交接及过户。2017年7月27日，张玉霞与范涛签订一份《个人借款合同》，约定张玉霞向范涛借款20万元，借款期限自2017年7月27日起至2017年8月26日止。2017年8月28日，黄金新以张玉霞代理人的身份与范涛、张晴签订一份《马鞍山市存量房买卖合同》，合同中与本案有关联的约定有：张玉霞位于本市花山区房屋出售给范涛、张晴，合同成交价为22万元，买方于2017年8月28日一次性付款。后马鞍山市地方税务局以770666.67元为上述房屋计税价格予以征税，上述房屋于2017年9月4日权属变更登记至范涛、张晴名下，城镇房屋登记簿中登记的交易价格为809200元。房屋交易过程中，黄金新、范涛、张晴均未告知张玉霞房屋成交价格等事宜，亦未另行支付张玉霞购房款。 本院认为，依据法律规定，民事法律行为有效的条件之一系意思表示真实。本案中，黄金新以张玉霞名义将案涉房屋出售给范涛、张晴是否系张玉霞真实意思表示系本案争议焦点。首先，张玉霞与范涛、张晴之间是否存在真实的房屋买卖合同意思表示。委托售房过程中，委托人与代理人一般应就房屋的价格作出约定，如在形成委托关系时未明确房屋出售价格，代理人在实际出售房屋前应告知委托人房屋出售价格这一合同重大事项并获得委托人的许可，如因特殊情况未能事先获得许可，亦应妥善处理委托事务，以合理价格出售房屋，并在交易后及时向委托人披露房屋出售价格以获得委托人的追认，同时将房款支付给委托人。本案中，张玉霞书面委托黄金新办理案涉房屋的出售，双方在委托书中未就房屋的价格做明确的约定，黄金新在出售房屋前以及出售房屋后、无论是房屋买卖合同上约定的价格22万元或是本市地税局核算的计税价格770666.67元均未告知张玉霞，范涛、张晴亦未实际支付过张玉霞任何购房款。据此，可以认定，张玉霞与范涛、张晴之间并未存在真实的房屋买卖合同意思表示。其次，张玉霞是否有将案涉房屋过户给范涛、张晴以抵偿其所欠范涛债务的真实意思表示。黄金新、范涛、张晴辩称张玉霞曾表示如其向范涛所借款项达到其购买案涉房屋价款时即以该房屋抵债，但其二人就该辩称仅提供证人证言予以证明，而张玉霞不予认可；另外，案涉房屋过户时的价值明显高于张玉霞购买该房屋时价款，张玉霞以其购房时的价款而非房屋过户时的现值抵债与常理不符，故对该辩称不予采纳。即便张玉霞在出具委托书时曾有以房抵债的意思表示，也应系以合理的对价出让案涉房屋。因双方诉讼中均未就案涉房屋交易时的市场价格申请鉴定，故以本市地方税务局核定的计税价格770666.67元作为参考依据，范涛所主张的56万元借款中的10万元借款仅有证人证言予以证明，未有书证或转账记录等佐证，本案无法查实，而其诉讼中提供的两张借条所记载金额即便属实亦即46万元，与本市地方税务局核定的计税价格明显不对等，范涛、张晴在房屋过户后亦未将差额部分支付给张玉霞。黄金新、范涛、张晴辩称范涛在房屋交易过程中支付的税费等应抵作差额部分，但相关税费系缴纳给第三方而非支付给张玉霞，一般系由买卖双方通过合同约定具体分担方式，现案涉房屋买卖合同中就此无约定，依据法律规定相关税费亦非全由张玉霞负担，故不应以交易过程中产生的税费与借款金额合并计算来考量交易是否对等，对该辩称不予采纳。据此，可以认定，黄金新以张玉霞名义将案涉房屋过户给范涛、张晴以抵偿张玉霞所欠范涛债务亦非张玉霞真实意思表示。综上，黄金新将案涉房屋出售给范涛、张晴非张玉霞真实意思表示，现张玉霞不予认可，要求确认合同无效，符合法律规定，予以支持。法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故黄金新、范涛应将案涉房屋返还给张玉霞并将协助张玉霞办理该房屋的产权变更手续，将产权人恢复为张玉霞。至于范涛与张玉霞之间的借款，系民间借贷法律关系，与本案审理的房屋买卖合同关系非同一法律关系，是否成立及具体数额等事项本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告黄金新以原告张玉霞名义与被告范涛、张晴于2017年8月28日签订的《马鞍山市存量房买卖合同》无效； 二、被告范涛、张晴于本判决生效之日起七日内将位于安徽省马鞍山市花山区房屋返还给原告张玉霞，并协助原告张玉霞办理该房屋的产权变更手续，将产权人恢复为原告张玉霞。 案件受理费80元，减半收取计40元，保全费1620元，合计1660元，由被告黄金新、范涛、张玉霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一七年十二月十二日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条款 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。 代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。