海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初2937号原告:中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海口市国贸大道**建行大厦。主要负责人：张中科，行长。委托诉讼代理人：林斯叶，该行职员。被告：岑梅敏，女，1984年8月23日出生，汉族，住海口市。被告：陈书能，男，1981年11月3日出生，汉族，住海口市。被告：海口中金久盛房地产咨询服务有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路**上城名都****。法定代表人：衷成武，总经理。原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告岑梅敏、陈书能、海口中金久盛房地产咨询服务有限公司（以下简称海口中金公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林斯叶、被告岑梅敏和陈书能到庭参加诉讼。被告海口中金公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司海南省分行向本院提出诉讼请求：1.解除海府住房2015－076－026号《个人住房（商业用房）借款合同》，判令被告归还原告贷款本金余额546000元及至清偿之日止的利息（截止2017年1月31日利息为10616.75元），支付提前还款违约金2692.17元，三项共计559308.92元（贷款利息暂计算至2017年1月31日）；2.判令被告海口中金公司对被告岑梅敏、陈书能所欠原告债务承担连带清偿责任；3.确认原告抵押权有效，原告对抵押物具有优先受偿权；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告岑梅敏、陈书能向原告申请个人住房贷款630000元，用于购买位于海口市××路号房，并以该房产用于贷款抵押；"滨江帝景"开发商海口中金公司同时为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2015年6月2日三方就借款及担保事项签订了海府住房2015－076－026号《个人住房（商业用房）借款合同》。借款合同约定贷款金额630000元，贷款期限10年（从2015年6月5日至2025年6月5日）。2015年6月5日原告依照借款合同约定发放了该笔个人住房贷款。根据合同约定，被告选择等额本息还款法还款，从2015年6月20日开始按月还款，由原告从其委托扣款帐户中扣划偿还。因被告还款意愿较差，自放款后一直没有还款，截止2017年1月31日，累计6期未偿还原告贷款本息，拖欠到期本金7565.63元、拖欠利息10616.75元，贷款本金余额546000元。被告海口中金公司尚未办妥期房转现房抵押手续并将他项权证移交原告保管，其依约承担连带担保责任。由于被告已经违反了海府住房2015－076－026号《个人住房（商业用房）借款合同》有关约定，为维护原告的合法权益，现诉请贵院，依法准如所请。岑梅敏、陈书能辩称，一、共逾期四期，且已经全部还清到期贷款及本息，尚未构成根本性重大违约，无须提前偿还贷款。我方在与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，一直积极履行合同项下的还款付息义务，我们由于近期资金出现周转困难，未能及时还款，给原告方造成不便，我们深表歉意。但是，我们主观上没有逾期还款的故意，因此在资金宽裕后，及时偿还了到期借款及本金，可见我们是有诚意继续履行《个人住房（商业用房）借款合同》的，并且愿意按时足额支付本息。因此，我们尚未构成根本性违约，无须提前偿还全部贷款。二、我们长期居住在涉讼房屋，且没有能力一次性还清546000元借款，如果原告行使抵押权，对双方都不利。涉讼房屋为我们唯一一套住房，如果被原告行使抵押权，查封、拍卖涉讼房屋，势必导致我们无房可住，也将导致原告无法收取相应的利息，对双方都不利，原告提出解除合同，我们认为不符合法律规定，我们必将严格按照合同约定，按时足额向原告偿还贷款。海口中金公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实如下：2015年6月2日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告出借给被告岑梅敏、陈书能630000元，用于购买被告海口中金公司开发的海口市××路号房，借款期限为120个月即2015年6月5日至2025年6月5日。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。被告海口中金公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，2015年6月5日原告支付给被告海口中金公司借款630000元。2015年6月12日，原、被告办理了期房抵押备案登记。在合同履行过程中，截止2017年1月31日，被告岑梅敏、陈书能有6期未按约定偿还本息。到2017年6月30日止借款人尚拖欠贷款本金余额498750元。本院认为，一、关于本案个人住房借款合同的处理及被告岑梅敏、陈书能应承担责任的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告岑梅敏、陈书能未按约定还本付息，已违约，原告请求解除合同，并要求被告岑梅敏、陈书能还本付息及支付提前还款违约金，有事实和法律依据。被告岑梅敏、陈书能的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于原告是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定："以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。"故抵押备案登记是一种将来发生抵押权变动的请求权，并不具有物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定："为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。"优先受偿权是抵押权的核心和实质，抵押备案登记，使被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，足以确保备案登记权利人不受损害，但抵押备案登记不具有优先受偿的效力。原告作为房屋抵押备案登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是当抵押权登记条件成立或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，其并没有对涉案房屋享有抵押权。因此，原告的请求没有法律依据。三、关于海口中金公司是否应对岑梅敏、陈书能的债务承担连带责任的问题。三方当事人签订合同约定被告海口中金公司提供阶段性连带责任保证，由于借款人没有办理涉房屋抵押登记手续，原告也未收到涉案房屋的他项权证，被告海口中金公司应对该合同的债务承担连带保证责任，原告的请求有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告岑梅敏、陈书能、海口中金久盛房地产咨询服务有限公司于2015年6月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告岑梅敏、陈书能在本判决生效后十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司海南省分行借款本金498750元及2017年7月1日之后的利息（利息计算方法：从2017年7月1日起计算至债务付清之日止，以本金498750元，按合同约定的利率计算）；三、限被告岑梅敏、陈书能在本判决生效后十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司海南省分行违约金2692.17元；四、被告海口中金久盛房地产咨询服务有限公司对上述债务承担连带责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9393元，由被告岑梅敏、陈书能、海口中金久盛房地产咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。审 判 长 叶世宽人民陪审员 陈小月人民陪审员 黄循洪 二〇一七年八月二日书 记 员 陈家芬