重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2015)渡法民初字第01785号原告秦祖明，女，1962年7月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人蒋诗琴，重庆市江津区先锋法律服务所法律工作者，一般代理。被告王敏，女，1964年10月13日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告朱元忠，男，1965年10月18日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托代理人王敏，女，1964年10月13日出生，汉族，住重庆市大渡口区，一般代理。第三人张海洋，男，1983年5月23日出生，汉族，住四川省蓬溪县。第三人朱于兰，女，1966年12月6日出生，汉族，住四川省岳池县。原告秦祖明诉被告王敏、朱元忠、第三人张海洋、朱于兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由代理审判员谭红独任审判，适用简易程序，因案件事实较为复杂，当事人争议较大，本案依法转为普通程序进行审理，由代理审判员谭红担任审判长，与人民陪审员何昭荣、徐明政组成合议庭，并于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告秦祖明的委托代理人蒋诗琴、被告王敏并作为被告朱元忠的委托代理人、第三人张海洋、朱于兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦祖明诉称，2011年1月1日，原告委托何成英、秦小梅经营管理其位于重庆市大渡口区春晖路街道秀水丽苑水区门市，并出具了授权委托书。2012年4月6日，原告的两个委托人将该门市中约600平方米的面积出租给被告用作开茶楼，并于当日签订了《租赁合同书》，约定房屋租赁期为5年，从2012年5月至2017年5月9日；租金每年递增，租金缴纳方式为先交后用的原则，每半年缴纳一次，若被告不按时缴纳房屋租金，逾期10日仍未缴纳的，原告有权终止本合同，收回租赁场地。合同签订后，被告并未按约定支付租金，经原告多次催收，被告仍未缴纳。为了维护原告的合法权益，原告遂起诉来院，请求判令解除原、被告签订的《租赁合同书》，并判令被告支付2014年11月10日至2015年1月9日的租金差额14150元，并支付违约金37330元及滞纳金6000元，诉讼费由被告承担。被告朱元忠、王敏辩称，1、被告王敏与被告朱元忠原系夫妻关系，《租赁合同书》系被告朱元忠与原告签订，被告王敏系朱元忠的代理人；2、被告并不存在违约行为，原告若要解除合同，须得与第三人协商一致才同意解除；3、被告支付租金至2014年11月9日，2014年11月10日后，因与原告协商后，被告与第三人张海洋、朱于兰以及重庆乳康食品有限责任公司签订了转租合同，故被告至此未再支付原告租金。第三人张海洋述称，第三人张海洋与被告于2012年7月9日签订了转租合同，合同期限为2012年7月10日至2017年5月9日；2014年1月10日前，第三人一直在向被告交纳租金，之后向原告直接交纳租金至2015年7月8日。第三人朱于兰述称，第三人朱于兰与被告于2014年6月2日签订转租合同，合同期限为2014年6月1日至2017年5月9日；2014年12月前，第三人一直在向被告交纳租金，之后向原告直接交纳租金至2015年9月2日。经审理查明，位于重庆市大渡口区春晖路街道秀水丽苑5栋负一层3号房屋（以下简称“涉案房屋”）系原告秦祖明所有，该房屋系商业用房，建筑面积551.9平方米。2011年1月1日，原告出具《授权委托书》，委托秦小梅、何成英全权办理涉案房屋租赁事宜，授权期限为2011年1月1日至2020年12月31日。2012年4月6日，秦小梅、何成英与被告朱元忠签订《租赁合同书》，约定被告朱元忠承租建筑面积约600平方米的涉案房屋用作开茶楼，租赁期限为5年，从2012年5月10日至2017年5月9日。同时约定，租金支付方式为先缴费后使用的原则。每年租金分二次支付，第一年租金为92600元，第二年租金为102000元，第三年租金为112000元，第四年租金为120000元，第五年租金为120000元，待签订合同时支付首年度前半年租金，后半年租金在前半年租期届满前30日支付，以后年度租金均按第一年度租金约定支付时间按时支付。被告朱元忠在签订本合同时，须一次性交纳租赁经营保证金10000元，在合同终止后一个月内确认被告朱元忠无任何违约行为后无息退还。还约定，若双方中途违约，违约方应当承担5年租金总额5%的违约金。被告朱元忠在约定的经营范围内，可自由转租，但需向出租方备案。若发生以下情况，视为被告朱元忠单方面违约，出租方有权终止本合同，收回租赁场地，租赁经营保证金作违约金处理，不予退还。由此造成的损失，由违约方承担。从合同终止之日三天内，被告朱元忠自行对门面内的所有物品清理、撤场，逾期将视为被告方同意出租方处理遗留在门面内的所有物品。1、逾期10天仍未缴清租金或物管费及其他应付费用的；被告朱元忠违法经营或其他严重违约行为；2、被告朱元忠迟延支付租金及其它应付费用，按延迟支付金额每日万分之三支付出租方滞纳金。合同签订后，被告朱元忠向原告交纳租赁经营保证金10000元。2012年7月4日，被告朱元忠与第三人张海洋签订《门面租赁合同》，约定被告朱元忠将其承租的涉案房屋部分门面租给第三人张海洋使用，租用期限为4年10个月，从2012年7月10日至2017年5月9日。第三人张海洋须交纳租赁保证金3000元。租金支付方式为：在第三人租用期限内，必须按先付款后使用的原则，否则属第三人违约。同时约定，第一年租赁期限为2012年7月10日至2013年5月9日共计10个月，每月租金2300元；第二年租赁期限为2013年5月10日至2014年5月9日，每月租金2300元；第三年租赁期限为2014年5月10日至2015年5月9日，每月租金2530元；第四年租赁期限为2015年5月10日至2016年5月9日，每月租金2780元；第五年租赁期限为2016年5月10日至2017年5月9日，每月租金3060元。租金按季度交纳给被告朱元忠，以其出具的收款收据为准。2013年3月12日，被告朱元忠与重庆市乳康食品有限责任公司（以下简称“乳康食品公司”）签订《租赁合同书》，约定被告朱元忠将其承租的涉案房屋建筑面积约为180平方米的部分门面租给乳康食品公司用作开超市，租赁期限为4年，从2013年3月12日至2017年5月9日。每年租金分2次支付给被告朱元忠，第一年租金为36000元，第二年租金为39600元，第三年租金为43560元，第四年租金为47880元，第五年租金为47880元。在签订本合同时，乳康食品公司须一次性交纳租赁经营保证金3000元。2014年6月1日，被告朱元忠与第三人朱于兰签订《茶馆转让协议》，约定被告朱元忠将其经营的茶馆以35000元的价格转让给第三人朱于兰。同时约定，门面租期从2014年6月1日至2017年5月9日，租金每月3000元，每半年支付一次。在签订本合同时，第三人朱于兰须一次性交纳租赁经营保证金2000元。另查明，被告朱元忠向原告交纳租金至2014年11月9日，从2014年11月10日起，其未再向原告支付租金。从2014年12月13日至2015年6月12日，乳康食品公司直接向原告支付租金，每月租金为3300元及物业费100元，共支付20400元，尔后，乳康食品公司未再承租涉案房屋。从2015年1月9日起，第三人张海洋通过银行转账的方式直接向原告的代理人秦小梅支付租金直至2016年1月9日。从2014年12月1日起，第三人朱于兰通过银行转账的方式直接向原告的代理人秦小梅支付租金直至2016年2月，每月租金3000元，共支付租金45000元。以上事实，有原、被告及第三人的陈述、2份租赁合同书、门面租赁合同、茶馆转让协议、授权委托书、房地产权证、银行转账凭证等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，被告朱元忠与何成英、秦小梅在签订《租赁合同书》时知晓何成英、秦小梅作为原告秦祖明的受托人，有权办理涉案房屋租赁事宜，故该租赁合同书直接约束原告秦祖明和被告朱元忠。本案原、被告双方争议的焦点问题在于被告朱元忠是否存在违约行为及原告是否可以解除租赁合同。根据原、被告的陈述，被告朱元忠向原告交纳租金至2014年11月9日。根据租赁合同的约定，被告朱元忠应在2014年10月10日前支付第三年即2014年5月10日至2015年5月9日的后半年租金56000元。但被告朱元忠在租赁合同期限内分别将涉案房屋部分转租给第三人张海洋、朱于兰以及乳康食品公司后，朱于兰、乳康食品公司、张海洋分别从2014年12月1日、2014年12月13日、2015年1月9日起按其与被告朱元忠签订的转租合同中约定的租金数额直接向原告的受托人秦小梅交纳租金，虽然秦小梅对第三人交来的租金没有提出异议，但是原告收取第三人支付的租金与被告应交纳的租金数额有一定的差额，该部分租金差额被告应予补足，而被告至今仍未将该部分租金支付原告，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告朱元忠应当继续支付所欠原告的租金，因各次承租人的租期以及向原告支付租金的时间不一致且各次承租人所租赁房屋的面积无法确定，故本院以2014年12月1日这个时间点作参照，计算被告朱元忠至2015年1月9日应补交的租金约为11297元，原告主张被告应补足的租金约为14150元，本院支持11297元。被告迟延支付租金是因其与原告及次承租人协商之后的合同履行及租金支付方式及数额等问题未果，但除被告应支付差额部分的租金外，各次承租人已按与被告签订的转租合同约定的租金数额及支付方式积极向原告支付租金，且次承租人张海洋、朱于兰已分别预交租金至2016年1月、2月，原告在收到次承租人交来的租金后未持异议，故被告的违约行为并未导致原、被告签订的租赁合同目的无法实现，其行为并不构成根本违约，出于对次承租人利益的保护及合同履行的稳定性考虑，原、被告双方签订的租赁合同不宜解除，故对原告要求解除双方之间租赁合同关系的请求，本院不予支持。虽然原、被告双方之间的租赁合同关系未解除，但是被告朱元忠仍应按照合同约定承担违约责任。关于违约金承担问题，租赁合同中对此有两个条款的约定，一是原、被告中途违约，违约方应承担5年租金总额5%的违约金，二是被告朱元忠迟延支付租金及其他应付费用，按迟延支付金额每日万分之三支付原告滞纳金。本院认为，前款约定的违约金是建立在一方违约导致合同解除的条件下，而本案中，被告朱元忠的违约行为并未导致合同解除，故被告朱元忠应按照后款约定的违约金承担违约责任，即被告朱元忠应以所欠原告租金11297元为基数，以6000元限，自2015年1月10日起至付清之日止，按照每天万分之三的标准向原告支付滞纳金。因被告王敏并非租赁合同当事人，故对原告要求被告王敏支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、朱元忠于本判决生效之日起十日内支付秦祖明2014年11月10日至2015年1月9日的租金差额11297元；二、朱元忠于本判决生效之日起十日内以所欠秦祖明租金11297元为基数，以6000元限，自2015年1月10日起至付清之日止，按照每天万分之三的标准向原告支付滞纳金；三、驳回秦祖明的其他诉讼请求。如果被告朱元忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1237元（原告已预交429元），由原告秦祖明承担865元，被告朱元忠承担372元，限原告秦祖明、被告朱元忠于本判决生效之日起十日内分别向本院交纳436元、372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  谭 红人民陪审员  何昭荣人民陪审员  徐明政二〇一五年十二月十七日书 记 员  敖 祯