河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1082民初5026号原告：高全力，男，1983年2月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张英海，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：管国文，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：陈岳群，男，1965年9月21日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：程晓华，女，1968年4月16日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。二被告委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。原告高全力与被告陈岳群、程晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高全力及其委托诉讼代理人张英海、管国文、被告陈岳群及被告陈岳群、程晓华委托诉讼代理人赵明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高全力向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告陈岳群签订的《存量房屋买卖合同》，二被告返还原告已支付的全部购房款750000元，并自2017年5月7日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付逾期退还利息；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告陈岳群于2017年4月9日达成了购买二被告位于三河市燕郊高新区房屋的协议，并于当日向被告陈岳群支付了定金100000元，2017年4月12日原告与被告陈岳群签订了《存量房屋买卖合同》，二被告将上述房产售与原告，原被告双方约定房屋总价款为1800000元，支付方式为签订购房合同时支付定金100000元，2017年5月6日支付首付款750000元。双方同时签订了《补充协议》，约定“如甲方房屋在法律政策有变化的情况下或不可抗力的原因，无法将此房屋卖给乙方，甲方退还乙方已支付首付款无违约责任。同样在法律、政策有变动的情况下或不可抗力的原因，乙方无法购买此房屋，甲方无条件退还乙方已支付首付款，无违约责任。”合同签订后，原告于2017年4月12日向被告支付了500000元，并于2017年5月5日向二被告支付了150000元，共计向二被告支付购房款750000元。2017年6月5日，廊坊市人民政府出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见规定在涉案房屋所在区域，无法提供三年及以上纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内新购住房。按照上述规定原告已不具备购买涉案房屋的资格，无法继续履行合同。后原告与被告联系要求退还原告所支付的购房款750000元，但二被告均拒绝返还，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。被告陈岳群辩称，二被告确系夫妻关系,但二被告不同意原告的诉讼请求。理由是1、原告要求解除与被告陈岳群之间签订的合同，但双方间的合同系有效合同，且合同中所约定的条款都是附期限的，被告在履行合同过程中没有任何违约行为，合同不具备合同法93、94条所规定的解除条件；2、合同签订后被告就将涉案房屋交付了原告，现涉案房屋由原告占有使用；3、原告所提出的廊坊市政府出台的限购政策，是在原被告双方签订合同之后，该规定也不是法律，即使能够限制原被告双方，也不具有溯及力，故合同应当继续履行。被告程晓华的答辩意见同被告陈岳群的答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告与被告陈岳群于2017年4月12日签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定将被告陈岳群及程晓华共有的本案诉争房屋售与原告，房屋总价款为1800000元，原告向被告陈岳群支付定金100000元，并于2017年5月6日前向被告陈岳群支付首付款750000元（包含定金100000元），该房屋尚未取得产权证。原告与被告陈岳群签订合同后，原告分别于2017年4月9日向被告陈岳群支付定金100000元、于2017年4月12日向被告陈岳群支付房款500000元，于2017年5月5日向被告陈岳群支付房款150000元，共计支付750000元，以上事实本院予以确认。对原被告双方无异议的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、个人客户交易明细、招商银行账户历史交易明细表、中国建设银行个人活期账户交易明细及定金收条、2017年4月2日的收条、2017年5月5日的收条，本院予以确认并在卷佐证。原告主张解除与被告陈岳群签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，理由是廊坊市人民政府发布的限购政策导致双方的合同无法继续履行，并向法庭提交北京市社会保险网上申报查询系统个人缴费信息查询、廊坊市2017年61号文、河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1842号民事判决书、本院（2017）冀1082民初3370号民事判决书予以证明。二被告对原告的主张不予认可，理由是原告主张解除合同的依据均不是法律，与本案不相符，且本案是先签订的合同后出台的政策，政策中对社保没有时间限制，不要求是近期的社保证明，因此二被告不认可政策原因导致合同无法履行，原被告双方间签订的合同是有效的，应当继续履行，同时在《补充协议》中也做出了双方可以采取补救措施或另定补充协议的条款，原告要求解除合同的真实目的是房屋市场价格下降，二被告对原告提交的北京市社会保险网上申报查询系统个人缴费信息查询不予认可，理由是社保证明上面没有公章；二被告对原告提交的河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1842号民事判决书、本院（2017）冀1082民初3370号民事判决书的证明目的不予认可，理由是我国不适用判例法。原告主张二被告返还原告已支付的购房款750000元，并自2017年5月7日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向原告支付利息，理由是原告在2017年5月6日向二被告支付的首付款，故要求二被告自2017年5月7日起向原告支付利息。二被告对原告的主张不予认可，理由是原告的主张没有依据，且涉案房屋已由原告实际掌控。本院认为，原告与被告陈岳群于2017年4月12日签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，双方约定将被告陈岳群、程晓华夫妻共同所有的房屋售与原告，该两份合同不违反法律、行政法规的规定，是原被告双方的真实意思表示，属于合法有效。原告主张自己非三河市本地居民，近三年亦没有在三河市缴纳过社保，已不具备购买涉案房屋的主体资格，要求解除与被告陈岳群签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，二被告虽然对原告的主张不予认可，但结合现有证据及涉案房屋所在地区的购房政策，原告已不具备购买涉案房屋的主体资格，原告与被告陈岳群签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》因不可归责于双方的原因已无法实际履行，故本院对原告的主张予以支持，对被告的抗辩不予采纳。原告主张二被告返还原告购房款并支付利息，二被告虽然抗辩涉案房屋已交付原告，但房屋作为不动产，其所有权的转移经变更登记发生法律效力，涉案房屋尚未取得产权证，因此也就不存在房屋所有权的变更登记，故涉案房屋并未实际交付原告，原告与被告陈岳群之间的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》已解除，二被告理应返还原告购房首付款750000元和所产生的法定孳息即购房款所产生的利息。原告主张二被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向原告支付自2017年5月7日起至实际返还之日止的利息，二被告虽不予认可，但原告在支付购房款后至合同解除首付款返还前，期间必然产生了利息，故二被告理应返还原告购房款所产生的利息。原告主张购房款利息标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率进行计算，但未提供相关证据证明购房款所产生的利息按照此标准计算，原被告双方解除合同不可归责于任何一方，故购房款利息按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准进行计算更适宜。综上所述，原告要求解除与被告陈岳群之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求二被告返还原告购房首付款750000元，并按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准返还利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告高全力与被告陈岳群之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、被告陈岳群、程晓华于本判决生效之日起十日内返还原告高全力购房首付款750000元，并自2017年5月7日起返还原告高全力首付款的利息至首付款还清之日止（以未返还的首付款为本金，以中国人民银行同期同类人民币存款基准利率为标准计息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告陈岳群、程晓华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  卢振军二〇一七年九月十七日书记员  刘莎莎