上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3651号原告：绿尚太阳能科技(上海)有限公司公司,住所地上海市松江区。法定代表人：夏东，董事长。委托诉讼代理人：曹燕，上海市远东律师事务所律师。被告：明齐示达光电科技(上海)有限公司，住所地上海市漕河泾开发区。法定代表人：史章意，董事长。委托诉讼代理人：杨荣强，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莲，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告绿尚太阳能科技(上海)有限公司公司与明齐示达光电科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹燕，被告的委托诉讼代理人杨荣强、李莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿尚太阳能科技(上海)有限公司公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告三个月的租金共计105,000元。事实与理由：2016年10月11日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区民益路XXX号XXX幢XXX楼的厂房(以下简称“系争厂房”)出租给被告，租赁期限自2016年10月11日起至2019年9月31日止，每月租金为35,000元，保证金为120,000元，首次四个月租金给予优惠为48,250元，租赁期间如被告提前退租而解约，应赔偿原告三个月租金。合同签订后，原告即通知被告支付租金保证金、首次四个月租金及服务费并开具了发票，被告也予以签收，但被告怠于履行合同义务，原告无奈于2016年10月18日向被告发出《律师催告函》，被告也分别于2016年10月18日、10月21日发函及回函给原告，通知原告解除合同。现原告认为被告未按约履行合同义务，并提前解除合同，严重侵害了原告权益，故诉至法院，希判如所请。被告明齐示达光电科技(上海)有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告并不存在违约的行为和事实，是原告违约在先。首先，合同经双方于2016年10月11日签字后即生效，在双方未约定交房日期的情况下，原告应在合同生效后即向被告交付厂房，而原告却未按约交房。其次，原、被告就系争厂房所在大楼的开放时间、大楼钥匙的交付问题、货梯的使用时间等存在分歧，且无法达成一致，继而导致了合同目的无法实现，亦符合法定解除之情形。再次，原、被告间的厂房租赁合同并未实际履行始，双方约定的租期早于合同的签订时间，故租赁期间从未真正开始，被告不存在提前退租，不应承担三个月租金作为违约金。经审理查明：系争厂房的权利人为原告，建筑面积为2,490.43平方米。2016年10月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租房合同》一份，约定原告将系争厂房出租给被告，租赁期限为2016年10月1日至2019年9月31日止，月租金为35,000元。合同第3.2条约定，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为壹拾贰万元整。合同第4.1条约定，首次四个月(自2016年10月1日至2017年1月31日)租金给予优惠，为48,250元。合同第4.2条约定，支付保证金及首次四个月租金后，方可开始装修。合同第4.3条约定，租金每三个月支付一次，当期首月15日之前支付当期租金。甲方提前开具增值税专用发票给乙方。合同第4.4条约定，支付方式为：乙方通过银行汇入甲方指定账户。每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日……。合同第8.1条约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月违约金。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《关于其他服务项目收费的协议》一份，约定乙方每月支付甲方系争厂房保安服务费5,000元、保洁服务费5,000元、公设维护服务费8,120元，合计18,120元，每三个月随同厂房租金一起结算，由甲方开具发票，首次四个月给予优惠，共计为18,120元。2016年10月12日，原告向被告开具了金额为48,250元、18,120元的发票各一张，被告工作人员顾春燕予以签收。2016年10月17日，被告将原告开具的发票及押金收据等交换给原告工作人员张维铭。2016年10月18日，原告向被告发出《律师催告函》，其上载明原、被告签订《厂房租赁合同》后，原告即通知被告支付保证金、首期租金和服务费，并就开具了相应发票且通知被告办理房屋交接手续，但被告至今未支付上述款项，且未办理交房手续，故请被告接到该函后立即支付上述款项并办理租赁房屋交接手续。同日，被告向原告发出《律师函》，其上载明，被告与原告就租赁系争厂房达成初步一致意见并签订了相应合同，合同载明未尽事宜经双方协商一致时，可另行签订补充协议。合同签订后，双方就租赁细节进行磋商，但仍出现了本质分歧，如双方对电梯的使用权不能达成一致等，鉴于此，被告合同目的已经不能实现，故声明解除与原告间的厂房租赁合同。2016年10月21日，被告向原告发出《律师函》，其载明，因原、被告就厂房租赁具体细节不能达成一致，无法签订补充协议，被告已于2016年10月18日发函解除了原、被告间的厂房租赁合同，并退还了租金发票与收据，在此情况下，原告仍发函向被告催要租金和办理交接手续，没有任何合同和法律依据。庭审中，原告提交厂房租赁合同一份，以证明由于被告违约，其在2017年3月方才将系争厂房出租给了案外人，实际空置达五个月之久，租金损失达175,000元。被告对此不予认可。被告提交照片一组，以证明其租赁的系争厂房位置是四楼，被告仅能通过户外楼梯或电梯进入，但电梯原告下班后就会上锁，而被告加班较多，户外楼梯年久失修，被告搬运货物不方便，故其一直要求原告交付大门或电梯钥匙。原告对上述证据真实性无异议，但即便存在电梯问题，被告也应与其沟通，其管理人员也会根据被告的需要予以配合。被告另提供通话记录详单、原、被告双方往来邮件、房屋续租协议各一组，以证明被告系诚意承租，自2016年7月起就一直和原告洽谈租赁事宜，且被告一直主动联系原告，要求解决合同的未尽事宜并交付房屋。在双方对电梯使用未达成一致的情况下，被告于2016年10月15日向原告发出解除合同的通知，并将解除通知和发票退还原告，原告未提出异议，亦未主张违约金。对此，原告对上述证据的真实性予以认可，并认为从双方邮件往来可以看出，前期沟通时间长达三个月之久，被告应清楚租赁物的状态；通话记录仅能证明双方有沟通，但不能证明通话内容，无法体现被告的证明目的；被告与案外人的续租协议中也提及了租赁保证金，可见租赁合同先支付保证金是惯例。以上事实，有《厂房租房合同》、律师函、律师催告函及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告间签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，本院予以确认。现原、被告对解除上述合同均无异议，但对于导致合同解除的原因及解约责任存在分歧，对此，本院作如下认定：首先，本案中，被告提供的证据尚不足以证明其所称的原告不愿交房、阻止被告看房，况且即便因原、被告未在租赁合同中对交房时间、保证金支付时间进行明确约定，双方对上述事项的先后履行顺序产生争议时，也应本着诚信履约的态度积极协商，协商不成的唯有在书面催告对方在合理期限内履行对方仍未履行后，方才享有合同解除权，故被告以原告拒绝交付房屋为由解除合同的理由并不成立；其次，被告在与原告缔约前已经看过现场，其对系争厂房应有充分了解，合同订立后，被告又称双方在合同履行细节上存在分歧，不能达成补充协议，导致合同目的无法实现，但被告亦无证据证明其就所谓电梯使用、大楼钥匙交付分歧曾与原告磋商未果，而原告亦表示此前被告从未向其提及过上述事项，如若被告提出上述问题，其为了履约需要，也会配合被告解决，故被告所称的该项解约理由亦不成立；再次，被告在与原告签订《厂房租赁合同》前已经看过现场，对系争厂房应当有了充分的了解，事后，被告以系争房屋存在瑕疵为由，拒绝履行合同义务，显然，被告的行为已经构成违约，第四，原、被告双方合同签订次日，原告便积极履约，向被告开具并交付了首期租金和服务费的发票，反是被告在合同约定的上述款项支付时间届满之日，无故将发票退还原告，继而向原告发函要求解约，故系被告在不享有合同约定及法定解除权时，以实际行动拒绝履约，导致了原、被告间租赁合同的提前解除。综上，导致原、被告间租赁合同解除的过错责任在于被告，原告有权依约追究其违约责任。现原告主张按照被告按照三个月租金标准向其支付赔偿金，符合双方合同约定，而双方合同中约定的该赔偿金，其性质实际为解约违约金，鉴于该该赔偿金数额本身尚在合理范围内，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告明齐示达光电科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绿尚太阳能科技(上海)有限公司赔偿金105,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,400元，减半收取1,200元，由被告明齐示达光电科技(上海)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年五月十九日书记员  黄 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……