江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0611民初193号原告：范杰，男，汉族，1983年5月15日生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈刚，江苏晨刚律师事务所律师。被告：南通中港地产有限公司，住所地南通市永兴路18号,统一社会信用代码913206006725199056。法定代表人：洪军晋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丹丹，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳华，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。原告范杰与被告南通中港地产有限公司（以下简称“中港公司”）房屋租赁合同纠纷一案于2017年1月12日立案受理，先由审判员李正适用简易程序审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范杰及其委托诉讼代理人陈刚，被告中港公司的委托诉讼代理人王丹丹、陈柳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋差价1216739.36元；2、判令被告返还已交租金25000元及剩余租赁期限的租金；3、判令被告赔偿原告搬迁费3500元、修费37008元。事实和理由：原被告于2015年10月12日签订房屋租赁协议一份，原告租赁被告的中港城1期5幢102室房屋一套，租期自2015年10月15日至2017年12月14日止。2016年下半年，被告在未通知原告的情况下将房屋出售给他人，侵犯了原告的优先购买权。被告中港公司辩称，被告在出售房屋前已经通过口头和书面方式多次通知原告，原告没有表示购买，已经放弃了优先购买权。原告向买房人吴晓梅支付房租的行为也表示其放弃了优先购买权。即使被告侵犯了原告的优先购买权，原告主张按照房屋差价作为赔偿损失的数额，没有事实和法律依据，不符合公平原则，故原告要求被告以房屋差价作为赔偿金额的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告主张的租金、房屋装修折价款、搬迁费用等系基于对案涉房屋的租赁使用而产生，案涉房屋的出售并没有导致租赁合同的终止，故该费用不应由被告承担。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院提供以下证据：1、租房协议，证明原被告之间的租赁关系；2、协议书打印件，证明被告擅自将房屋出售，侵犯了原告的优先购买权。3、致委托估价方函，该函时间为2017年5月31日，证明案涉房屋隔壁101室房屋评估价为21936元/平方米（评估时点为2017年5月24日）。4、房地产估价报告、装修价值鉴定评估报告各1份，证明原告对租赁房屋装修价值37008元，原告搬迁房屋内机器设备的费用为3500元。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、2016年9月9日收据复印件，证明原告于2016年9月9日支付了2016年6月15日至2016年12月15日的房租，属于拖延支付，被告租金尚且欠付，购房能力值得怀疑。2、兴业银行借记卡交易明细及交易明细查询，证明原告于2016年12月14日按照原告提交的协议书的约定，将2016年11月14日至2017年5月13日的房租支付给新房主吴晓梅。3、照片两张，证明被告出售案涉房屋之前于2016年11月1日已经书面通知原告在五日内行使优先购买权。被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为即使存在侵犯优先购买权的情形，原告申请评估的结论是2017年1月12日的房屋市场价值为125.72万元，被告在2016年11月14日以122.386万元将房屋出售，是当时的市场价格。原告主张以2017年5月份的评估价主张损失没有依据。原告对被告提供的收据、交易明细查询单的真实性无异议，但认为被告是否拖延支付租金，不能以收据记载的时间为准，对收据的关联性不予认可，原告是根据被告的指示交付的租金，不能认定原告放弃优先购买权。原告对被告提供的照片的真实性不予认可。本院经综合分析、审查判断，对原告提供的证据的真实性予以确认，对被告提供的收据、银行卡交易明细的真实性予以确认，因被告未提供照片的原始载体，也不能证明照片与原始载体的一致性，故对照片的真实性不予确认。经审理查明：原告与被告于2015年4月10日签订房屋租赁协议一份，约定原告租赁被告的中港城1期5幢102室房屋，用途为干洗服务，租期自2015年10月12日至2017年12月14日止，房屋面积111.26平方米，租金50000元/年。2016年11月14日，被告与案外人吴晓梅签订了商品房买卖合同，房屋价格为1223860元，并已办理产权过户手续。案件审理过程中，原告向本院申请对案涉房屋的市场价格和搬迁费、房屋装潢价值进行评估。江苏同方土地房地产评估有限公司受本院委托于2017年5月24日作出评估报告，评估结果为：以2017年1月12日为评估时点，房屋市场单价为11300元/㎡，总价为125.72万元，房屋内机械设备搬迁费用为3500元。海安中信资产评估事务所有限公司受本院委托对案涉房屋的装潢价值进行评估，于2017年6月6日出具评估报告，以2017年1月12日为评估基准日，房屋内装潢估价为37008元。本院审理的（2016）苏0611民初3168号案件中，该案件的原告包汉明在案件审理过程中申请对房屋的市场价值进行评估，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司受本院委托对中港城1期5幢101室房屋进行估价，评估意见为以2017年5月24日为估价时点，房屋单价为21936元/㎡。原告主张以此评估价格计算本案的房屋价格。本案的争议焦点在于：一、被告是否侵犯了原告的优先购买权；二、如果被告侵犯了原告的优先购买权，应承担何种赔偿责任。本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。根据上述规定，原告承租被告的房屋，被告应在出卖房屋之前的十五日内通知原告享有同等条件下优先购买的权利。被告称已经通知原告，并提供照片证明其主张，但未提供照片的原始载体，也不能证明照片与原始载体的一致性，故本院对照片的真实性无法核实，对被告的该抗辩意见不予采信。且即便被告提供的照片属实，被告要求原告在5日内行使优先购买权，与法律规定的15天的合理期限不符，也构成侵犯原告优先购买权。关于原告损失问题，原告主张了三部分损失：1、房屋差价损失1216739.36元；2、租金25000元及剩余租赁期限的租金；3、搬迁费3500元、装修费37008元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告享有的优先购买权，该权利赋予原告取得房屋所有权的机会，因被告侵犯原告优先购买权，导致原告丧失了优先购买权，即丧失了取得房屋所有权的机会，依法应当承担赔偿责任。就赔偿数额问题，考虑到原告享有的优先购买权仅是一种机会，且是否行使以及能否行使尚不确定，本院根据房屋差价酌情确定被告赔偿原告房屋差价8万元。被告辩称原告享有的优先购买权是购买的机会，但不一定能够行使，故房屋差价不应作为赔偿范围。就此，本院认为，权利是以存在救济途径为保障的，没有救济就没有权利，倘若被告无需承担赔偿责任，则法律赋予承租人的机会权利就成为一纸空文，故对被告的该抗辩意见不予采信。就被告辩称不应以另外案件的评估结果作为计算房屋差价的依据问题，本院认为，被告违约在先，房屋价格的变化虽具有不确定，但作为确定损失参考因素，应以有利于守约方的原则确定，原告选择与裁判时间接近的评估价作为房屋差价的证据依据，并无不可。故对被告的该抗辩意见，本院亦不予采信。关于租金损失，原告无需支付租金的前提是行使优先购买权、支付购房款、取得房屋所有权，本质上是优先购买权的机会利益损失，现在原告没有实际支出购房款，其丧失优先购买权的机会损失已经酌情予以赔偿，故对租金损失不再予以支持。关于装修以及搬迁费用，在房屋租赁合同中，承租人行使优先购买权，能够使承租人对房屋的投资进行最大程度的利用，避免不必要的搬迁，故原告主张装修价值37008元和搬迁损失3500元，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四项之规定，判决如下：一、被告南通中港地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范杰120508元。二、驳回原告范杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16340元，评估费10500元，由原告负担23305元，由被告南通中港地产有限公司负担3535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16340元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  李 正代理审判员  成雅枢人民陪审员  柯月梅二〇一七年七月十二日书 记 员  顾 琳