宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2017)宁0122民初940号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，组织机构代码68421421-X，营业执照注册号640122200006911，住所地宁夏回族自治区贺兰县建设街兰庭花园25#楼。法定代表人：赵某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：谢某某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：杨某某，男，汉族，1976年2月26日出生，宁夏回族自治区平罗县人，大专文化，宁夏煤业集团双马煤矿职工，住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人谢某某、被告杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2010年3月30日至2016年12月30日的物业费3634元；支付2011年3月30日至2016年8月30日物业费违约金3634元，合计7268元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月18日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与宁夏银川市贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中规定：物业费标准商业物业费0.5元/㎡/月、多层住宅0.4元/㎡/月，2013年物业费标准商业物业费0.6元/㎡/月、多层住宅0.5元/㎡/月，逾期违约金3‰。被告系贺兰县兰庭花园19-3-101室业主，面积97.69㎡。合同生效后，原告为被告提供物业服务和管理，按约定被告应当向原告缴纳2010年3月30日至2016年12月30日的物业费3634元，被告一直未能缴纳，产生违约金3634元，合计7268元，现原告起诉，请求准予为盼。被告杨某某辩称，涉案房屋是我2007年购买的，2009年以前的物业费都支付了，2009年开始装修房屋，发现房屋窗户漏雨，我给物业公司说，公司不予管理。在装修过程中，因为漏雨，将房顶、窗框、墙面淹了，因此我没有按时缴纳物业费，希望原告就我的损失进行赔偿后，双方进行调解处理。本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县兰庭花园小区19幢3单元101室房屋业主，房屋面积为是97.69㎡平方米。2009年5月18日，贺兰县物业管理中心（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务合同一份，约定由原告为贺兰县兰庭花园小区提供前期物业服务。物业服务费采取包干制，多层住宅0.4元/月/㎡。合同第三十条约定：除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向甲方、业主支付违约金。第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务业资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。合同期限自2009年5月18日至2014年5月18日。在合同期限内，业主委员会全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业管理中心代管。其后原告一直为该小区提供物业服务。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局下发"贺经改发〔2012〕390号"文件，向原告批复，贺兰县兰庭花园小区物业服务收费标准可在0.42元/月/㎡上下浮动20%。被告一直未向原告交纳过物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的贺兰县前期物业服务合同、贺兰县发改局文件予以证实，本院予以采信。被告向法庭提交了照片七张以证明其家中因房屋漏水造成屋面、窗框损坏，但该照片仅能反映屋内的现状，不能直接证明系由原告提供的物业服务不到位而造成的损失，对此本院不予采信。本院认为，贺兰县兰庭花园小区，由贺兰县物业管理中心在该小区成立业主委员会之前与原告签订前期物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。且原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区19幢3单元101室房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。虽然该物业服务合同于2014年5月18日即期满，但原告在期满后仍然为小区提供物业，小区业主接受了相应的服务，在此期限后，业主仍然应当参照合同约定的物业费标准交纳物业费。原告提供的前期物业服务合同约定的收费标准为0.4元/月/㎡，符合相关主管部分对其物业费标准作出的批复。原告主张自2013年1月1日起提高至0.5元/月/㎡，但贺兰县经济发展和改革局下发"贺经改发〔2012〕390号"文件，向原告批复的内容是，贺兰县兰庭花园小区物业服务收费标准可在0.42元/月/㎡上下浮动20%，原告并未就物业费与合同甲方或者被告及相关业主达成协议，约定上浮至0.5元/月/㎡，故原告主张的物业费均应当按照合同约定的0.4元/月/㎡计算。就原告主张的自2010年3月30日起至2016年12月30日期间，被告应交物业费为3165.16元（97.69㎡×0.4元/月/㎡×81个月），故对原告要求被告支付物业费3634元的诉讼请求，在3165.16元的合理范围内本院予以支持。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但关于物业费交纳时间的约定为空白。原告未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，亦未提交证据证明其曾向被告书面催交物业费，或者限定过交费时间。原告鑫和公司要求被告杨某某承担逾期交费违约金3634元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。被告辩称2009年开始装修房屋，发现房屋窗户漏雨，将房顶、窗框、墙面淹损。按照物业服务合同的相关约定以及物业服务行业的相关规定，上述问题不属于物业服务企业应当负责的内容，且原告未能提供证据证明上述问题系与原告应当提供的物业服务内容有关。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨某某向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付贺兰县兰庭花园小区19幢3单元101室房屋2010年3月30日至2016年12月30日期间的物业管理服务费3165.16元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告杨某某负担11元,原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 李义军二〇一七年五月二日书 记 员 郭娟