广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终17243号上诉人（原审原告）：周娟，身份证住址：湖南省祁东县。委托代理人：周楚雄，广东南粤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州中富飞和实业投资有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：罗朝平，董事长。委托代理人：黄文芳、曹丽，均为广东德法理律师事务所律师。上诉人周娟、广州中富飞和实业投资有限公司（以下简称中富飞和公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法人民初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周娟上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判中富飞和公司立即退还我方合同款人民币27万元以及资金占用利息（自我方起诉日起至中富飞和公司退还我方全部合同款本金之日止，按月息2%计算）；2、本案一、二审诉讼费由中富飞和公司全部承担。事实和理由：涉案的基础法律关系是租赁还是借贷关系，我方认为有争议，我方上诉时认为是借贷合同法律关系，但既然法院已经有生效判决，我方尊重终审法院的判决，按照租赁合同关系来处理。根据11631号生效的民事判决书认定，涉案是按照租赁合同关系处理，而且认定租赁合同无效，基于生效判决认定的法律关系以及对法律关系的定性，我方也请求本案的审理按照租赁合同法律关系来定性。我方认为一审判决处理的利息利率过低，应按照合同约定的回报标准月息2%计算。中富飞和公司二审辩称：1、周娟应退的金额为总金额27万，扣除返还的固定收益截止到2015年12月是125726元，应退还144274元。2、我方不同意周娟要求退回利息的请求，合同没有约定利息，周娟应当向我方支付房屋使用费，所以我方认为周娟不应当再要求另行支付占用的利息。上诉人中富飞和公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判不用支付利息。2、判令周娟承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定双方租赁合同无效，依照法律规定，无效合同应当互相返还，而不仅仅是我方单方予以返还，原审法院判决错误。1、按照合同，周娟租赁涉案房屋，每月能得到固定收益2500元，使用及收益近5年时间，这期间涉案房屋都是周娟收益的，如果合同无效，应当双方相互返还，我方退还租金，周娟返还每月固定收益。2、涉案房屋自签订合同之日交周娟使用收益，我方仅收取了认租款，合同无效给我方造成的损失应当一并处理，不能只由我方向周娟返还认租款。二、一审法院判决我方应当向周娟返还利息没有事实和法律依据。首先，合同无效双方都有责任；其次，我方收取了周娟的认租款，但实际上周娟也占用了涉案房屋并且取得了收益，如果我方向周娟返还了占用认租款的利息，那么涉案房屋的使用费应当由谁来承担？既然无效，就应当依法公平处理，恢复原状。周娟二审辩称：1、125726元的回报不应当扣除，这个回报并不是本案中富飞和公司支付的，是广州空港假日别墅酒店有限公司使用房屋应当支付的租金，与中富飞和公司没有关系，11631号案也是认定与中富飞和公司无关。2、本案合同无效的过错在中富飞和公司，中富飞和公司没有办理建设工程规划许可证，该手续不是由我方负责，我方不知情，合同无效的过错在中富飞和公司，中富飞和公司使用我方租金就应当支付利息，不应低于其合同约定的回报标准，一审法院按照银行同期逾期贷款利息是偏低的，我方认为应当按月息百分之二支付。3、关于相互返还，应当我方返还房屋，中富飞和公司支付租金，是符合法律规定的，不存在我方返还收益，收益是广州空港假日别墅酒店有限公司支付，不是中富飞和公司支付的，中富飞和公司上诉请求是不成立的。4、11631号终审判决书，也是按照中富飞和公司返还原告缴纳的全部租金处理的，所以我方认为周娟享有同等权利。周娟于2015年12月23日向原审法院提起本案诉讼称：中富飞和公司开发的房屋项目（村集体土地）位于广州市白云区人和镇西成路X号，项目整体用作酒店客房。中富飞和公司为合法收回房屋开发资金，以房屋租赁形式（实为民间借贷法律性质），公开向社会投资者募集资金。自2011年年初开始，中富飞和公司以“28万元，做国际酒店房东”为背景，集合各种地理位置优势，隆重介绍所开发的房屋项目。并以马来西亚HolidayVilla国际酒店管理集团全权营运广州空港假日别墅酒店，保证每年固定经营收益，投资回报率高达10%(投资28万元，月固定回报2500-3000元，20年总收益66万元，总利润38万元，利润率140%，收益率236%)为要约保障。基于中富飞和公司前述高利益回报推介和引诱，周娟选择参与这一投资机会。2011年10月23日，周娟与中富飞和公司在形式上签订了《广州市房屋租赁合同》。合同约定，由周娟承租中富飞和公司开发的广州空港假日别墅酒店B栋412房（建筑面积46.53平方米，实用面积35.05平方米）；租期20年，自2011年10月23日至2031年10月22日；合同项下20年总租金为27万元；付款方式为分三次付清：（1）2011年10月23日签合同时支付50%，即13.5万元；（2）2012年10月23日前，支付总租额的30%，即8.1万元；（3）2013年10月23日前，支付总租金额的20%，即5.4万元;合同自签订之日生效，生效之日起3年内不得解除合同。3年期满后，投资人可以提出解除合同，中富飞和公司退还周娟剩余租期内的全部租金。合同生效履行后，周娟按合同约定的时间，全面实际履行了出资付款义务。周娟形式上租赁的房屋转由中富飞和公司指定的广州空港假日别墅酒店有限公司负责营运使用并向周娟发放固定的收益回报。合同履行前2年，周娟的固定收益回报（每月2500元）可基本按时收到。自第3年开始，周娟的固定收益开始出现逾期直至较长时间的拖欠，周娟开始感到不安。经周娟了解，中富飞和公司股东开发的其他房地产项目由于资金链出现问题，有涉嫌挪用全体投资人固定收益的嫌疑。加之，周娟本人也急需资金周转，特向中富飞和公司提出解除合同。但中富飞和公司不同意解除合同。合同期20年共计240个月，合同总金额270000元，平均折合每月1125元，周娟合同自2011年10月23日开始至起诉日2015年12月22日，共计50个月，剩余合同期月数为190个月，计算出中富飞和公司应退还周娟合同款为213750元。鉴于涉案名为租赁合同关系，实为民间借贷合同关系。依据相关法律规定，人民法院审理案件，应以真实的基础法律关系来确定双方的权利义务。合同履行期间，中富飞和公司支付给周娟的固定回报（利息性质）为2500元/月。依据合同第十条第5款规定，周娟有权提出解除合同，中富飞和公司应立即退还合同款。但中富飞和公司却不同意解除合同退款，属于违约行为，应承担违约责任（高出合同约定义务的责任）。因标准（即每月利息数额为4263.5元）支付资金借贷利息，既与中富飞和公司违约责任相适应，也符合相关法律规定，更是出借资金债权人明确提出的权利要求。为维护自身合法权益，诉请法院判令:1、解除周娟与中富飞和公司签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号B412）。2、中富飞和公司立即退还周娟合同款人民币213750元以及资金占用利息（自周娟起诉日起至中富飞和公司退还周娟全部合同款本金之日止，按月息2%计算）。3、本案诉讼费由中富飞和公司承担。中富飞和公司原审辩称：我方认为本案合同真实有效，且仍在履行中，不具备解除合同的条件。合同订立的期限是20年，尚未到期，根据租赁合同第十条第五款约定，合同解除是附条件的解除，前提是必须征得我方同意的情况下合同才能解除，从合同生效开始，我方均按照约定将固定收益支付给周娟，至今仍在正常履行。周娟支付租金是分期付款的，周娟最后一期的交款时间是在2013年11月，按照合同约定的收益共赢的目的来说，我方尚未享受到周娟交付租金带来的收益，不符合三年退租的条件。我方认为诉请解除合同没有事实及法律依据，合同目前仍在履行，没有出现解除合同的条件，我方不同意解除，请求法庭驳回周娟的诉请。原审法院经审理查明,2011年10月23日，周娟与中富飞和公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由中富飞和公司将坐落于广州市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路X号之人和商业中心广州空港假日别墅酒店B栋X号房屋出租给周娟作为商业用途使用；租赁期限自2011年10月23日至2031年10月22日，租金总额为270000元；付款方式为分期付款，即2011年10月23日支付135000元，2012年10月23日前支付81000元，2013年10月23日前支付54000元。合同另就房屋交付、违约责任等其他权利义务进行了具体约定。合同签订后，周娟于2011年10月23日向中富飞和公司支付了认租款135000元，于2012年10月29日向中富飞和公司支付了81000元，于2013年11月3日向中富飞和公司支付了54000元。周娟在诉状中陈述涉案房屋转由中富飞和公司指定的广州空港假日别墅酒店有限公司（以下简称空港假日酒店公司）负责营运使用并向周娟发放了固定的收益回报。庭审中，周娟确认收到自2011年10月23日起至2015年12月期间每月2500元的固定收益款125726元，称其中部分是空港假日酒店公司支付，部分是李某支付。中富飞和公司对上述支付金额无异议。原审诉讼中，中富飞和公司确认涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。另查明涉案的房屋未实际交付给周娟使用。周娟于2015年12月23日诉来原审法院。以上事实，有广州市房屋租赁合同、收款收据及当事人陈述等证据证实。原审法院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，周娟与中富飞和公司之间签订的房屋租赁合同无效，双方因无效合同取得的财产应当返还，现周娟要求中富飞和公司返还收取的租金合理合法，原审法院予以支持。周娟向中富飞和公司支付租金270000元，扣除中富飞和公司已经支付给周娟的固定收益款125726元，尚余144274元中富飞和公司应予返还。中富飞和公司依照无效合同占用周娟的资金，期间所生利息应当由中富飞和公司一并返还给周娟，故周娟要求中富飞和公司支付利息合理合法，原审法院予以支持。利息应按中国人民银行同期贷款利率，自周娟起诉之日即2015年12月23日起计至清偿之日。本案涉及的《广州市房屋租赁合同》系无效合同，周娟经原审法院法律释明后仍坚持原诉请。因解除合同的前提是合同合法有效，故周娟的该项诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决:一、确认原告周娟与被告广州中富飞和实业投资有限公司于2011年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》（B栋X号房）无效；二、于本判决生效之日起三日内，被告广州中富飞和实业投资有限公司返还原告周娟认租款144274元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月23日计至清偿之日）；三、驳回原告周娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4506元，由被告广州中富飞和实业投资有限公司负担3042元，由原告周娟负担1464元（原告周娟已经预交受理费4506元，其同意由被告广州中富飞和实业投资有限公司在履行本判决时将应当负担的受理费直接支付给原告）。二审庭审中，周娟提交了（2016）粤01民终11631号民事判决书，证明本案与该判决书是相同的事实和理由，一审法院也相同，广州中院已经做出生效判决，维持一审判决，判决租赁合同无效，中富飞和返还全部的租金款20万元的事实，本案的周娟也是同一事实，应当享有同样的处理结果。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定周娟与中富飞和公司签订的房屋租赁合同无效正确，中富飞和公司应返还收取周娟的租金27万元及相应利息。中富飞和公司上诉主张无效合同应当相互返还，周娟应当向其返还收益以及支付房屋使用费。对此，由于中富飞和公司一审未就此提出反诉，且租赁合同约定涉案房屋的收益由空港假日酒店公司直接向周娟给付，故本案对此不予调处，中富飞和公司可另循其他途径解决。因此，原审判决在中富飞和公司应返还的27万元中扣除周娟所收取的固定收益款125726元，处理不当，本院予以纠正。关于利息，中富飞和公司实际占用了周娟的资金的期间产生了利息，原审按中国人民银行同期贷款利率给付利息，处理并无不当。中富飞和公司上诉主张其不需支付利息以及周娟上诉主张利息按月息2%计算，理据均不成立，本院均不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但第二项处理不当，予以变更，第一、三项处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院(2015)穗云法人民初字第537号民事判决第一、三项以及案件受理费负担的决定；二、变更广州市白云区人民法院(2015)穗云法人民初字第537号民事判决第二项为：于本判决送达之日起三日内，广州中富飞和实业投资有限公司返还周娟认租款270000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月23日计至清偿之日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4126.5元，由周娟负担1312元，由广州中富飞和实业投资有限公司负担2814.5元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年一月十八日书记员  胡 茜