四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初2241号原告:杨琼英，女，1957年5月10日出生，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：罗良，四川重德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。被告：都江堰市解放小区综合市场有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市解放小区。法定代表人：曹伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，系公司工作人员。原告杨琼英与都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称解放小区市场公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情疑难复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告杨琼英的委托诉讼代理人曾梓柯及被告解放小区市场公司的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琼英向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告解放小区市场公司于2015年7月9日签订的《还房协议》《“玉垒商厦”合作、租赁协议书》、《补偿协议书》及《租赁金支付协议》有效；2、判令被告解放小区市场公司为原告办理位于都江堰市解放社区光明街1栋1层38号，1栋2层35、36、52、53、54、55、56号房屋不动产权证。三、判令被告向原告支付20万元房屋返还期间的过渡费。四、本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原告于2007年11月28日取得位于都江堰市灌口镇解放村一组解放小区综合市场内2楼二层1、2,2号楼一层10、11、12号房屋。后被告未向原告办理所取得房屋的土地使用权证和房屋所有权证，原告遂起诉被告确认其合同效力及办理双证，经都江堰市人民法院（2009）都江民初字第1807号民事调解书及成都市中级人民法院（2011）成民申字第143号民事裁定书，原被告于2015年7月9日签订了《还房协议》《“玉垒商厦”合作、租赁协议书》、《补偿协议书》及《租赁金支付协议》,确认将位于都江堰市灌口镇光明街1栋1楼38号，1栋2楼35号、36号、52号、53号、54号、55号、56号房屋归还于原告，并约定2016年12月31日由被告为原告办理产权证。时至今日，被告仍未按协议为原告办理产权登记手续，被告的行为已构成严重违约。据此，原告依据《合同法》等相关法律法规规定，诉至法院，请求法院判如所请。被告解放小区市场公司辩称：不认可原告的诉请，协议内容的签订过程被告代理人没有参与，对原告主张的三份协议书被告均不认可，对原告主张的过渡费无确定标准和依据，被告亦不予认可。因为案涉房屋已经办了合同备案登记，原告已经对案涉房屋享有权益了，本次诉讼是没有意义的，故请求法院驳回原告诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月28日，本院作出的（2009）都江堰民初字第1807号民事调解书，确定原告杨琼英与被告解放小区市场达成如下协议：“一、确认2006年12月15日签订的《购房合同》，2007年2月1日签订的《购买合同》、2007年11月28日签订的《补充协议》有效；二、被告都江堰市解放小区综合市场有限公司协助原告杨琼英办理都江堰市灌口镇解放村一组解放小区综合市场内2楼二层1、2号，2号楼一层10、11、12号房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证的分户（转移）登记手续……”2011年8月29日，成都市中级人民法院作出(2011)成民申字第143号民事裁定书，裁定驳回都江堰市综合市场公司的对前述民事调解书的再审申请。都江堰市城乡房产管理局出具的都房报[2015]66号《都江堰市城乡房产管理局关于D-29-5b（玉垒商厦）项目相关问题的报告》记载：灌口镇光明街（D-29-5b地块）灾后重建项目在2010年12月按照灾后重建程序完成报建工作，项目用地总面积10.9亩，总建筑面积29601.77平方米，其中24户地上铺面自建业主建筑面积1281.87平方米，兴堰公司参建资源建筑面积4689.91平方米，剩余建筑面积为解放小区市场公司所有。项目原土地证由三部分组成，第一部分为临街灾毁房屋划拨土地2.5亩（全部为24户灾民和兴堰公司土地），2012年6月投资方（即解放小区市场公司）为了办理整体项目预售，向国土局补交了该部分土地出让金20.67万元，该土地证经业委会（即是灌口镇光明街（D-29-5b地块）灾后重建项目业主委员会）同意，将该部分土地证办理至解放小区市场公司名下，待解放小区市场公司办完房产证分户登记后再进行国有土地使用证的分户办理工作，且解放小区市场公司与灾毁24户业主和兴堰公司分别签署了还建协议，并在房管局锁定了还建面积和位置，并上交了相应灾毁产权证；第二部分为被告解放小区市场公司自有土地4.6亩；第三部分为被告解放小区市场公司整合购买项目事实零星用地3.8亩，该部分按照重建规划容积率为2.78，可修建房屋6977.8平方米。同时在报建过程中，原灾毁部分11987.45平方米，项目涉及的相关税费，均按照灾后重建相关政策享有了税费减免和配套费减免政策。2014年8月D-29-5b地块项目完成综合竣工验收。2015年7月9日，本案原告杨琼英作为乙方与被告解放小区市场公司作为甲方签订《赔付协议》约定，一、原告杨琼英已经满足内部业主还房选房条件，确定被告解放小区市场公司将位于案涉项目一楼38号，二楼35、36、52、53、54、55、56号房屋返还给原告杨琼英。二、被告解放小区市场公司于2016年12月31日为原告杨琼英办理产权证，及办理产权手续产生的税费由被告解放小区市场公司承担。同日被告解放小区市场公司在案涉项目一层平面图38号及二层平面图35、36、52、53、54、55、56号房屋位置用阴影部分标注并加盖印章，确定还房位置。2015年7月9日，本案原告杨琼英作为乙方与被告解放小区市场公司作为甲方签订《补偿协议书》，约定，被告解放小区市场公司对原告杨琼英的房屋返还过渡费补偿事宜达成一次性补偿原告杨琼英20万元的协议，并约定被告解放小区市场公司在2015年12月30日前付清前述过渡补偿费，还房中超出面积或少面积以一楼按8000元/平米、二楼按照4600元/平米补差价，原告杨琼英可以在商场中无偿使用两个车位。2015年7月9日，本案原告杨琼英作为乙方与被告解放小区市场公司作为甲方签订《“玉垒商厦”合作、租赁协议书》及《租赁金支付协议》。其中《“玉垒商厦”合作、租赁协议书》约定，原告杨琼英将前述《赔付协议》中返还房屋交由被告解放小区市场公司统一对外招租管理，双方确定2014年3月1日作为原告杨琼英应返还房屋的交付使用之日，被告解放小区市场公司从前述房屋交付之日起算房屋招租时间，招租期限为六年，一楼租金计算标准为35元/月，二楼租金计算标准为20元/月，合计被告解放小区市场公司应当支付原告杨琼英的租金为84668元/年，从第二年开始租金每两年递增5%。租金支付方式为：每年3月1日前一次性支付当年租金。租赁期满后，由被告解放小区市场公司原样还原墙体，视情况修建卫生间，为此产生的一切费用由被告承担。《租赁金支付协议》约定，被告解放小区市场公司于2015年8月31日前支付给原告5万元房屋租赁金。应付的余款依照《合作、租赁协议》中具体内容核算后于2015年12月31日前结算。2016年3月1日起的后续租金与租赁事宜依照原协议所约定的相关内容双方继续执行。2015年7月20日，被告解放小区市场公司将原告杨琼英主张的都江堰市解放社区光明街2号附1号1栋0单元1楼38号及2楼35、36、52、53、54、55、56号8套房屋办理了房屋备案登记手续至原告杨琼英的名下，面积分别为50.03平方米、35.14平方米、40.51平方米、55.54平方米、29.4平方米、29.4平方米、34.01平方米、50.17平方米，合同备案号为90235。2015年10月28日资阳市公安局雁江区分局对案涉项目进行了查封。2015年11月25日，成都市中级人民法院对案涉项目进行查封。2016年7月20日成都高新技术产业开发区人民法院对案涉项目进行查封。2016年3月4日至2016年10月8日期间都江堰市人民法院对案涉项目进行了多次查封。庭审中，本院告知原告案涉房屋已被法院及相关部门多次查封，目前不能办理变更登记，并询问其是否变更诉讼请求，原告表示坚持其诉讼请求。诉讼中原告向我院申请对其主张的案涉项目都江堰市解放社区光明街2号附1号1栋0单元1楼38号及2楼35、36、52、53、54、55、56号8套房屋进行保全，我院作出民事裁定，裁定对前述房屋进行查封。另查明，案涉项目于2014年竣工完成之后，原告杨琼英主张享有权属的房屋由被告解放小区市场公司对外招租中，被告解放小区市场公司未向原告支付过租金。上列事实有原、被告当庭陈述及原告出具的证据：1、原告身份证复印件、被告营业执照复印件；2、《都江堰市城乡房产管理局房屋明细清单》、房屋信息摘要、资阳市公安局雁江区分区和成都市中级人民法院的查封房产的相关资料、都江堰市房管局（2015）66号报告，3、2015年7月9日签订的《还房协议》《“玉垒商厦”合作、租赁协议书》、《补偿协议书》、《租赁金支付协议》及一、二层平面图以及双方当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：关于2015年7月9日签订《赔付协议》及《补偿协议书》的效力问题。原告提交的《赔付协议》、《“玉垒商厦”合作、租赁协议书》、《补偿协议书》、《租赁金支付协议》、《个人家庭住房信息证明》等证据，内容互相印证，虽被告解放小区市场公司不予认可，但未提出相关证据反驳，前述证据已形成证据锁链，初步证明了原告杨琼英将房屋交由被告解放小区市场公司进行拆除重建，并由被告解放小区市场公司在重建完毕后将案涉房屋以原告名义办理备案登记的事实。同时在案涉项目修建完毕之后，被告解放小区市场公司亦与原告签订了案涉房屋的返租合同，目前案涉房屋由被告解放小区市场公司统一对外招租中。根据现有证据和事实应当认定，原告与被告解放小区市场公司建立了房屋拆迁安置补偿合同关系。本院认为，原告与被告解放小区市场公司于2015年7月9日签订的《赔付协议》及《补偿协议书》系各协议相对方的真实意思表示，且未违反法律相关规定，应为合法有效，原告杨琼英与被告解放小区市场公司均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”之规定，本案中，诉争房屋虽然未办理权属过户登记手续且项目整体被多家法院及公安部门查封，但基于《赔付协议》及《补偿协议书》，及案涉房屋已办理了合同备案登记手续和案涉房屋由被告解放小区市场公司统一对外招租的事实，原告杨琼英对诉争房屋享有相应权益。关于原告主张被告支付其20万元过渡费的问题。前述可知，原、被告签订的《补偿协议书》为合法有效，双方均应当按照其协议内容履行，因被告解放小区市场公司未按约履行支付过渡费的义务，原告的前述主张应当成立，故本院认为被告解放小区市场公司应当支付原告杨琼英返还房屋期间过渡费20万元。关于案涉房屋是否办理过户的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”之规定，根据查明事实，案涉项目已于本院受理本案之前被资阳市公交局雁江区分局及多家法院整体查封保全，对此本院向原告进行释明，其仍然坚持该诉讼请求，本院认为，因作为履行非金钱义务的案涉房屋的权属变更登记目前事实上无法实现，故对原告要求被告为其办理不动产权证的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张确认与被告签订的《“玉垒商厦”合作、租赁协议书》、《租赁金支付协议》效力的问题。经审理查明本案的法律关系为房屋拆迁安置合同纠纷，前述两份协议书涉及的法律关系与本案不是同一法律关系，故在本案中不予处理。本案诉讼费承担问题，因本案系被告解放小区市场公司未履行合同义务导致，故本院确定本案的诉讼费由被告解放小区市场公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：一、原告杨琼英与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于2015年7月9日签订的《赔付协议》及《补偿协议书》有效；二、被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告杨琼英房屋过渡费20万元；三、驳回原告杨琼英的其他诉讼请求。案件受理费6832元，保全费2330元，合计9162元，由被告都江堰市解放小区综合市场有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  万小梅审 判 员  孙 静人民陪审员  李国平二〇一七年六月二十七日书 记 员  缪 菁