海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海中法民一终字第1630号上诉人（原审被告）：海南环瑞置业有限公司。住所地：海口市滨海大道海口港中央商城*层A1000A铺面。法定代表人：张晋，该司董事长。委托代理人：万光明，海南维特律师事务所律师。委托代理人：刘明，海南维特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李岩，男，1958年3月12日出生，汉族，现住河北省保定市涞源县。委托代理人：苏艳艳，海南阳光岛律师事务所律师。委托代理人：郑欣欣，海南阳光岛律师事务所实习律师。上诉人海南环瑞置业有限公司（下称”环瑞公司”）因与被上诉人李岩房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判员叶尊本担任审判长，与审判员黄玉臣、谭晓梅共同组成合议庭，并于2015年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人环瑞公司的委托代理人万光明，被上诉人李岩的委托代理人苏艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2005年12月8日，李岩与环瑞公司签订了合同编号：HK-2005-H055号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定由李岩以4515804元的价格购买环瑞公司”中央商城”首期第一期一层H055号房，付款方式及期限，李岩按下列第一种方式按期付款：一次性付款,同日还签订《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》，约定由李岩将中央商城一层H1053、H1055、H1056、H1057、H1058、H1059、H1060、H1061、W1002、W1003、W1005、W1006、W1011、W1012、W1013、W1015号、二层E2014、E2018、W2002、W2003、W2005、W2006、W2008、W2009、2010、W2015、W2016、W2017、W2018、W2019、W2020、W2021、W2022、W2023、H2028、H2030、H2032、H2035、H2037、H2055、H2056、H2057、H2058、H2059、H2060、H2061、H2062、H2063、H2052a、H2052b、H2053a、H2053b号铺面共计52间委托环瑞公司代为出租，代租期限自2005年12月8日至2016年12月9日止。租金以现金方式支付，其中2005年12月8日至2010年12月8日止为期五年的返租租金每年8％（净回报、不含税）合计3010536元，从李岩应付的购房款中一次抵扣；2010年12月9日至2016年12月9日止，每年的12月15日前按总房款的10％向李岩支付752634元返租款，返租税金按国家规定由李岩负担。如环瑞公司逾期支付返租回报，则应按应付款每日万分之三支付违约金。2005年12月12日,李岩向环瑞公司支付52间铺面购房款4515804元。环瑞公司将包括李岩购买的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司（下称北京居然之家）。之后，环瑞公司又将李岩的17间铺面分配给海口港集团公司，2012年3月19日，已将”海南第一摩尔·中央商城”二层E2014、W2002、W2003、W2005、W2006、W2008、W2009、W2010、W2015、W2016、W2017、W2018、W2019、W2020、W2021、W2022、W2023号共17间铺面过户到海口港集团公司名下。租金及利息计算如下：2011年租金752634元，2010年12月16日至2014年12月9日按中国银行一年期贷款利率6％计息，利息为179766.12元，两项合计932400.12元。2012年租金及利息,2013年3月19日起，海口港在52套房产中17套的物权证书，17套房产总面积为612.29平方米，占52套房产总面积1744.49平方米的35.1％，剩余35套面积占64.9％，租金按面积比例划分。(1)2011年12月9日至2012年3月18日，共101天，租金752634元×100％×27.67％＝208253.82元；利息从2011年12月16日至2014年12月9日以208253.82元为基数，按每年6％计息，利息为37485.68元。(2)2012年3月19日至2012年12月8日共264天，租金752634元×64.9％×72.33％＝353302.73元；利息从2012年3月19日至2014年12月9日以353302.73元为基数，按每年6％计息，利息为63594.49元。2012年租金计561556.56元，利息计101080.17元，合计662636.73元。2013年租金752634元×64.9％（面积比例）＝488459.46元，从2012年12月16日至2014年12月9日按每年6％计息，利息为58615.13元，合计547074.59元。2014年租金752634元×64.9％（面积比例）＝488459.47元，从2013年12月16日至2014年12月9日按每年6％计息，利息为29307.56元，合计517767.03元。环瑞公司自2010年12月9日至2014年12月9日期间拖欠租金共计2291109.49元，利息共计368768.98元，两项合计2659878.47元。李岩原审诉讼请求为：一、环瑞公司向李岩支付房屋租金301.0536万元及逾期支付期间的利息损失；二、解除《”海南第一摩尔中央商城”代租协议》，责令环瑞公司把中央商城第1、2层共52间铺面返还给李岩；三、环瑞公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：李岩与环瑞公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》，是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》签订后，环瑞公司未按代租协议的约定按时向李岩支付租金，已构成违约，应按代租协议的约定向李岩支付代租租金及利息。铺面租金计算方式为：2011年租金及利息，2011年租金752634元，利息按中国银行一年期贷款利率6％计息，从2010年12月16日至2014年12月9日利息179766.12元(752634元×0.06×4年＝179766.12元)，合计932400.12元。2012年租金及利息，（1）租金208253.82元（从2011年12月9日至2012年3月18日，共101天，占全年365天27.67％，752634元×1×27.67％＝208253.82元），利息37485.68元（从2011年12月16日至2014年12月9日，以208253.82元×0.06×3年＝37485.68元），共计245739.5元。（2）租金353302.73元（从2012年3月19日至2012年12月8日共264天，租金752634元×64.9％×72.33％＝353302.73元），利息63594.49元（从2012年3月19日至2014年12月9日以353302.73元×0.06×3年＝63594.49元），共计416897.22元。2012年租金计561556.56元，利息计101080.17元，合计662636.73元。2013年租金及利息，2013年租金752634元×64.9％＝488459.46元，利息58615.13元(从2012年12月16日至2014年12月9日,以488459.47元×0.06×2年＝58615.13元)，合计547074.59元。2014年租金及利息，2014年租金752634元×64.9％=488459.47元，利息29307.56元(从2012年12月16日至2014年12月9日,以488459.47元×0.06×1年＝29307.56元)，合计517767.03元。综上，自2010年12月9日至2014年12月9日期间环瑞公司拖欠李岩代租租金2291109.49元，利息368768.98元，合计2659878.47元。李岩的该项请求予以支持，超出部分不予支持。关于李岩要求解除与环瑞公司签订的《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》及环瑞公司交还一层H1053、H1055、H1056、H1057、H1058、H1059、H1060、H1061、W1002、W1003、W1005、W1006、W1011、W1012、W1013、W1015号、二层E2018、H2028、H2030、H2032、H2035、H2037、H2055、H2056、H2057、H2058、H2059、H2060、H2061、H2062、H2063、H2052a、H2052b、H2053a、H2053b号铺面的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因环瑞公司未按时向李岩支付租金，李岩有权解除租赁合同并要求交还铺面，故对李岩的上述诉讼请求，原审法院予以支持。关于李岩要求解除与环瑞公司签订的《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》及环瑞公司交还二层E2014、W2002、W2003、W2005、W2006、W2008、W2009、W2010、W2015、W2016、W2017、W2018、W2019、W2020、W2021、W2022、W2023号共17间铺面、支付租金及利息的问题。因该铺面环瑞公司于2012年3月19日已过户至海口港集团公司名下，17间铺面的产权属于海口港集团公司所有，因此李岩的该项请求于法无据，原审法院不予支持。环瑞公司的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、环瑞公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李岩支付代租租金2291109.49元及利息368768.98元，两项合计2659878.47元；二、解除李岩与环瑞公司于2005年12月8日签订的《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》；三、限环瑞公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于海口市滨海大道秀英港的”海南第一摩尔·中央商城”一层H1053、H1055、H1056、H1057、H1058、H1059、H1060、H1061、W1002、W1003、W1005、W1006、W1011、W1012、W1013、W1015号、二层E2018、H2028、H2030、H2032、H2035、H2037、H2055、H2056、H2057、H2058、H2059、H2060、H2061、H2062、H2063、H2052a、H2052b、H2053a、H2053b号铺面交还给李岩；四、驳回李岩的其他诉讼请求。本案受理费30884元，李岩负担2805元，环瑞公司负担28079元。环瑞公司不服上述判决提起上诉称：一、一审法院程序违法，判决内容侵害第三人合法权益。环瑞公司在一审过程中，多次向法院提及本案讼争铺面已经于2010年租赁给北京居然之家，并由北京居然之家实际交付海口居然之家家居建材市场有限公司（下称：海口居然之家）使用至今，海口居然之家入场后对于包括讼争铺面在内的商场进行了整体装饰装修并再次依法转租的事实，李岩亦在诉状中提及了上述事实，且一审法院在判决书中亦对上述事实做了确认。关于一审判决中解除租赁合同的判项问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十七条的规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，次承租人居然之家在一审中若代环瑞公司支付拖欠的租金，本案讼争租赁合同应当被继续履行而不是判决解除，一审法院未将居然之家及其他商铺业主追加参与诉讼，无疑侵犯了第三人的合法权益。关于一审判决中要求返还铺面的判项：目前，北京居然之家、海口居然之家以及实际使用铺面的商户才是实际占有使用李岩铺面的主体，他们对于本案讼争的铺面拥有独立的请求权，本案的审理结果与其有直接利害关系，但一审法院在知道这一事实后并没有追加其为本案诉讼第三人而直接在判决书中做出了向李岩返还讼争铺面的判决结果，由于环瑞公司并不实际占有讼争铺面，返还铺面的义务终究应当由居然之家及其次承租人承担，如此要求未参加诉讼的第三人承担法律责任，是对其权利的漠视，应当依法予以纠正。二、环瑞公司与李岩签订的《商品房买卖合同》实为环瑞公司向李岩借款的抵押担保合同。环瑞公司因经营需要，向李岩借款，李岩提出以商铺作为担保，要求按市场售价的50%（约4000元/平方米），以签订《商品房买卖合同》的方式进行担保。由于当时资金紧缺，环瑞公司无奈同意李岩的要求，与李岩签订了52份《商品房买卖合同》，以52间铺面作为担保。环瑞公司与李岩签订的《商品房买卖合同》的目的不是为了房屋买卖，而是为借款提供抵押担保，并且双方也没有实际履行该《商品房买卖合同》，李岩也没有实际支付购房款，环瑞公司虽向李岩出具有4515804元的收款收据，但是实际上没有收到对方的4515804元款项。作为一个有着严格财务制度的公司，环瑞公司不可能会收取如此大额的现金，必须通过银行转账方式进行，但对方没有提供任何可以证明该笔资金支付的证明，因此，环瑞公司与李岩签订的《商品房买卖合同》实为环瑞公司向李岩借款的抵押合同。环瑞公司与李岩签订的《商品房买卖合同》违反法律、法规强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定：”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”和《中华人民共和国担保法》第四十条之规定：”订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条之规定：”当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”，环瑞公司与李岩签订的《商品房买卖合同》实为抵押担保合同，李岩要求将《商品房买卖合同》中的房产过户至其名下，显然违反了上述法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，《商品房买卖合同》属无效合同。三、环瑞公司对涉案房产因没有处分权，故与李岩就无权处分的涉案房产所签订的《商品房买卖合同》属无效合同。位于海口市滨海大道秀英港的中央商城是由环瑞公司与海口港集团公司合作开发的，涉案房产及土地备案和”预售许可证”均登记在海口港集团公司名下，环瑞公司与李岩签订的《商品房买卖合同》是在未经海口港集团公司同意的情况下签订的，显然是无效的。此外，本案讼争的部分房产的房产证已登记在海口港集团公司名下，部分出售给海南诚源房地产开发有限公司，并办理了登记备案。讼争的房产也并未交付李岩，李岩从未取得讼争房产的占有、使用、收益权，未办理相关房产登记手续，租赁协议也从未履行。四、双方签订的《补充协议》、《”海南第一摩尔?中央商城”代租协议》也属无效合同。环瑞公司与李岩双方以《商品房买卖合同》为基础所签订《补充协议》、《”海南第一摩尔?中央商城”代租协议》，本来就是作为环瑞公司向李岩进行借贷的担保，而且担保的价格仅为当时市场房价的50%（4000元/平方米）。首先，双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议约定的商品房买卖价格明显低于市场价格，明显属于显失公平，是环瑞公司的法定代表人在资金紧缺被逼无奈之下签订的协议，而且协议签订之后，李岩亦未依约支付相应款项，该协议严重侵犯了答辩人的合法权益，依法应认定为无效合同；其次，双方所签订的《”海南第一摩尔?中央商城”代租协议》约定代租期限自2005年12月8日至2016年12月9日止，但环瑞公司与海口港集团公司合作开发的中央商城项目直至2006年6月30日才验收合格通过，而且在此之后有很长时间商城处于无经营状态，直至2010年8月15日将中央商城整体租赁给居然之家经营，因此，该代租协议的签订明显是违背事实的，依法不能受到法律保护，应认定为无效合同。综上所述，本案环瑞公司与李岩签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《”海南第一摩尔?中央商城”代租协议》应认定为无效合同，一审判决使得环瑞公司以及北京居然之家、海口居然之家、居然之家内租户、海口港集团公司和海南诚源房地产开发有限公司的合法利益受到损害，故请求：一、撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第692号民事判决；二、依法将本案发回秀英区人民法院重审；三、本案的一、二审诉讼费由李岩负担。李岩辩称：一、一审判决解除房屋租赁合同程序合法，判决返还铺面给客户造成的损失，应由承租人环瑞公司或居然之家承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条第1款的规定：”因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”本案涉及的铺面确实是由环瑞公司租赁使用，环瑞公司现在是北京居然之家的独资公司，对案件情况一清二楚，从未请求参加诉讼，更未请求代付租金，由于环瑞公司不支付租金，一审判决解除房屋租赁合同程序合法。二、一审判决环瑞公司从17间铺面过户之日起不再向李岩支付租金没有法律依据。根据《”海南第一摩尔中央商城”代租协议》的约定，李岩的铺面从2005年12月8日起就租给了环瑞公司使用，租期至2016年12月9日止，在上述租赁期限内，环瑞公司一直实际占用李岩的上述租赁物，并向李岩支付了2005年12月8日至2010年12月8日五年的租金。虽然李岩的17间铺面于2012年3月19日过户到他人名下，但未影响环瑞公司使用租赁物，环瑞公司至今仍使用李岩的52间铺面。《合同法》第229条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据上述法律规定，李岩与海口港集团公司之间的产权纠纷，不影响《”海南第一摩尔中央商城”代租协议》的效力。环瑞公司实际使用李岩租给环瑞公司的52间铺面，就应当向李岩支付52间铺面的租金，一审判决环瑞公司从这17间铺面过户之日起不再向李岩支付租金没有法律依据。三、一审认定《商品房买卖合同》、《补充协议》、《”海南第一摩尔中央商城”代租协议》合法有效正确。2005年12月8日．李岩与环瑞公司签订了包括HK-2005-H055号《商品房买卖合同》在内的52份《商品房买卖合同》、《补充协议》、《”海南第一摩尔中央商城”代租协议》共3份合同，约定李岩以当时的市场价格每平方米7526.34元的价格购买中央商城第1、2层共52间、1744.49平方米铺面；约定将以上铺面返租给环瑞公司；约定以2005年12月8日至2010年12月8日五年的返租款301.0536万元在总购房款752.6340万元中抵扣，剩余451.5804万元购房款，李岩用现金一次性支付。上述合同签订后，李岩即向环瑞公司支付了购房款451万元，3份合同同时生效。上述三份合同的效力，海南仲裁委员会(2012)海仲字第51号裁决书、海口海事法院(2014)琼海法执诉字第3号判决、海南省高级人民法院(2015)琼民一终字第18号民事判决已确认，环瑞公司所说的李岩与该公司之间是借贷关系没有任何事实依据。综上所述，环瑞公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审依法驳回环瑞公司的上诉。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明：诉争的中央商城第1、2层共52间铺面中，除17间过户登记至海口港集团公司名下及H2052a、H2052b、H2053a、H2053b四间铺面外，余31间均已办证至李岩名下。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：关于《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》的效力问题。经查，李岩与环瑞公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同。环瑞公司关于上述合同违法无效的上诉理由，经查与事实和法律不符，不能成立，不予采纳。关于涉案《代租协议》应否全部解除以及环瑞公司应否交还代租铺面的问题。经查，《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》签订后，环瑞公司未按代租协议的约定按时向李岩支付租金，已构成违约，李岩依法有权解除租赁合同并要求其偿付租金、交还铺面，故原审法院判决环瑞公司支付”海南第一摩尔·中央商城”一层H1053、H1055、H1056、H1057、H1058、H1059、H1060、H1061、W1002、W1003、W1005、W1006、W1011、W1012、W1013、W1015号、二层E2018、H2028、H2030、H2032、H2035、H2037、H2055、H2056、H2057、H2058、H2059、H2060、H2061、H2062、H2063、H2052a、H2052b、H2053a、H2053b等35间铺面的欠付租金、利息，并解除该35间铺面的代租协议。交还铺面给李岩并无不当，本院予以维持。关于李岩要求解除与环瑞公司签订的海口港集团公司名下中央商场二层E2014、W2002、W2003、W2005、W2006、W2008、W2009、W2010、W2015、W2016、W2017、W2018、W2019、W2020、W2021、W2022、W2023等共17间铺面的代租协议并交还铺面、支付租金及利息的问题。经查，虽然李岩是依据海南仲裁委员会（2012）海仲字第51号生效裁决书起诉主张上述17间商铺的租金等相关权利，但该17间铺面现已过户至海口港集团公司名下，即17间铺面的产权属于海口港集团公司，故李岩可在上述生效仲裁裁决实际执行到位，即厘清涉案17间铺面权属问题后再另行主张，据此，原审驳回李岩要求收回铺面、偿付租金、利息的该部分诉讼请求，并无不当，本院予以维持。但原审法院在判项部分未将上述17间铺面与其他35间铺面的代租协议区分处理，判决一并解除上述17间铺面的代租协议欠妥，为减轻当事人诉累，本院予以纠正。关于原审应否追加当事人的问题。经查，环瑞公司向原审法院提出应追加海口居然之家等次承租人为第三人，但未提供证据在案证明讼争商铺与海口居然之家等有直接利害关系，且本案事实清楚，法律关系明确，无需通过追加第三人来查明事实，故环瑞公司关于本案遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第692号民事判决第一项即”海南环瑞置业有限公司于本判决发生法效力之日起十日内向李岩支付代租租金2291109.49元及利息368768.98元，两项合计2659878.47元。”、第三项即”限海南环瑞置业有限公司于本判决发生法效力之日起三十日内，将位于海口市滨海大道秀英港的”海南第一摩尔·中央商城”一层H1053、H1055、H1056、H1057、H1058、H1059、H1060、H1061、W1002、W1003、W1005、W1006、W1011、W1012、W1013、W1015号、二层E2018、H2028、H2030、H2032、H2035、H2037、H2055、H2056、H2057、H2058、H2059、H2060、H2061、H2062、H2063、H2052a、H2052b、H2053a、H2053b号铺面交还给李岩”及第四项即”驳回李岩的其他诉讼请求。”；二、变更海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第692号民事判决第二项即”解除李岩与海南环瑞置业有限公司于2005年12月8日签订的《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》”为”解除李岩与海南环瑞置业有限公司于2005年12月8日签订的《”海南第一摩尔·中央商城”代租协议》中关于”一层H1053、H1055、H1056、H1057、H1058、H1059、H1060、H1061、W1002、W1003、W1005、W1006、W1011、W1012、W1013、W1015号、二层E2018、H2028、H2030、H2032、H2035、H2037、H2055、H2056、H2057、H2058、H2059、H2060、H2061、H2062、H2063、H2052a、H2052b、H2053a、H2053b等35间铺面的代租协议”。一审案件受理费30884元，二审案件受理费30884元，共计61768元，由上诉人海南环瑞置业有限公司负担58963元，被上诉人李岩负担2805元。本判决为终审判决。审判长  叶尊本审判员  黄玉臣审判员  谭晓梅二〇一五年十月二十日书记员  任萍萍