新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书(2017)新40民初17号原告：伊宁市国土资源局。住所地：伊宁市新华西路***号。法定代表人：俞江，该局局长。委托诉讼代理人：王晓敏，该局执法监察科科长。委托诉讼代理人：罗贤金，新疆长信合律师事务所律师。被告：霍城县伟业房地产开发有限责任公司。住所地：霍城县清水河开发区国贸路综合楼。法定代表人：银建华，该公司经理。委托诉讼代理人：银守能，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张江，新疆天和律师事务所律师。原告伊宁市国土资源局（以下简称伊宁国土局）与被告霍城县伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告伊宁国土局委托诉讼代理人王晓敏、罗贤金、被告伟业公司委托诉讼代理人银守能、张江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。伊宁国土局向本院提出诉讼请求：1.伟业公司支付土地出让金3517.2129万元、利息132.076万元及违约金2427.2926万元（截止至2016年10月22日）共计6076.5815万元并直至土地出让金支付完毕期间的违约金（按日1‰计算）；2.伟业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月21日，双方签订合法有效《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。约定：伊宁国土局将位于伊宁市合作区上海路以西、四川路以南5.237375公顷土地出让给伟业公司，总出让价款为9034.4719万元；伟业公司第一期应于2014年2月20日之前付款4250万元，第二期在2014年7月20日之前付款1800万元，第三期在2014年10月20日之前付款2714.4719万元。但截至2016年10月22日其支付出让金5517.259万元，尚欠3517.2129万元至今未付，构成违约。根据约定：其不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。伟业公司辩称:1.欠款属实，但数额无法确定，需要对账。2.关于违约金和利息，根据合同法规定占用利息是伊宁国土局的实际损失，违约金远远大于实际损失，因此请求法院对违约金不予认定。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。伊宁国土局提供如下证据：1.伊市政办（2013）692号文件、2013年11月19日的伊宁市城乡规划局地块规划设计要点及要求、2014年1月21日的《出让合同》各一份。拟证明争议土地系伊宁国土局合法出让。伟业公司通过招拍挂方式取得本案争议建设用地使用权。《出让合同》约定了土地价款、缴纳期限、利息、违约责任等。伟业公司质证认为：认可。2.非税收入一般缴款书四份。拟证明伟业公司在订立《出让合同》后仅缴纳了5517.259万元（2014年1月14日2700万元、2014年6月20日500万元、2014年8月20日1317.259万元、2016年5月5日1000万元）土地出让金，剩余部分未缴纳，其应当承担违约金及利息。伟业公司质证认为：真实性认可。3.计算违约金及利息清单一份。拟证明违约金及利息计算方式。伟业公司质证认为：违约金和利息在答辩时已经发表意见，主张的违约金不符合合同法规定，违约金远高于实际损失。本院认证：对伊宁国土局提供的证据1、证据2伟业公司认可，本院予以认定。证据3为伊宁国土局自书，属当事人陈述。伟业公司提供如下证据：1.2017年3月1日一般缴款书(4472360元)、2017年3月16日一般缴款书（300万元）各一份。拟证明在伊宁国土局自认收到5517.259万元土地出让价款基础上，又支付了7472360元。伊宁国土局质证认为：认可。2.2012年5月25日的《合作协议书》、2013年12月26日的《协议书》各一份。拟证明伟业公司与伊宁市政府指定的伊宁市伊丽城市建设投资管理有限公司(以下简称伊丽投资公司)签订了《合作协议书》。政府向伟业公司借款5千万，因政府无法偿还该借款，便将伊宁市汉宾乡人民政府（以下简称汉宾乡政府）建设的富民安置小区转让给其。伊宁国土局质证认为：真实性认可。3.2013年8月20日的《建设工程施工合同》一份。拟证明该合同由汉宾乡政府与伊犁正泰建筑工程有限责任公司（以下简称正泰公司）签订，在伊宁国土局、伟业公司签订《出让合同》之前，涉案土地已由市政府作为安置小区（土地性质属集体土地，主要是安置村民，因为他们是拆迁户）工程予以开发建设。伊宁国土局质证认为：真实性无法确定，与本案也无关联。4.2014年2月24日的伊汉政发［2014］23号《关于拨付合作区37号地块汉宾新村安置小区建设费用的请示》、2014年3月26日的伊汉政发［2014］52号《关于拨付合作区37号地块汉宾新村安置小区建设费用的请示》、2016年3月10日的伊汉政发［2016］35号《关于对汉宾乡汉宾新村安置小区附属配套工程进行决算的请示》各一份。拟证明虽然涉案土地出让给伟业公司，但该土地出让后纠纷不断，也不属净地出让。伊宁国土局质证认为：真实性认可。证明目的不认可，该土地使用权在出让时其地上的建筑物伟业公司已通过转让的方式取得。且其也同意按现状受让该土地使用权，故该土地使用权不存在争议，但伟业公司从第三方获得的地上建筑物权属存在争议。伊宁国土局完全履行了交付土地义务。5.(2015)伊民初字第3003号民事调解书、(2016)新4002民初6810号民事调解书各一份。拟证明涉案土地并非净地转让，原该土地上的纠纷延续至伟业公司。政府在该土地上建设富民安置小区时因工程质量不合格造成诉讼，给伟业公司造成极坏社会影响。伊宁国土局质证认为：真实性无法确认。从该证据上可以看出伟业公司提供的证据都是关于商品房买卖和建设施工合同纠纷，与土地使用权的出让没有关系。本院认证：对伟业公司提供的证据1、证据2、证据4、证据5双方无异议，本院予以确认。证据3为复印件，伊宁国土局不认可，本院不予认定。本院认定事实如下：2012年5月25日，伟业公司与伊丽投资公司签订一份《合作协议书》，约定：伊丽投资公司代表伊宁市人民政府与伟业公司合作对位于伊宁市边境经济合作区36、37号集体土地(面积约553亩,最终以规划、国土部门的测量为准)实施征收储备开发。实施征收储备开发的全部资金由伟业公司承担，开发完毕依法进行国有土地使用权出让后，由双方按照本协议约定进行利益分成。2013年12月26日，汉宾乡政府、伟业公司及正泰公司签订一份《协议书》，约定：汉宾乡政府与正泰公司于2012年10月10日和2013年8月20日签订《建设工程施工合同》，并实施了汉宾新村安居富民小区建设工程，目前该建设项目即将完工。现根据汉宾乡政府、伟业公司2013年11月21日签订的伊宁市边境经济技术合作区37号宗地安置小区手续移交协议书，三方就《建设工程施工合同》之债权债务及相关手续转让给伟业公司达成协议。上述汉宾新村安居富民小区建设项目转让于伟业公司后，基于该项目在伟业公司与消费者、施工单位之间产生了商品房买卖合同和建设施工合同纠纷。2013年12月5日，伊宁市人民政府作出伊市政办（2013）692号文件,内容为:同意依法收回合作区37号地块内汉宾乡政府的两宗116.8亩国有划拨土地[宗地一38.3亩、宗地二78.5亩(约52373.75㎡)]并以挂牌方式重新出让。2014年1月21日，伊宁国土局与伟业公司签订一份《出让合同》,约定:伊宁国土局将位于伊宁市合作区上海路以西、四川路以南52373.75㎡土地以90344719元价格现状出让给伟业公司。付款时间为：第一期2014年2月20日之前付款45200000元；第二期2014年7月20日之前付款18000000元；第三期2014年10月20日之前付款27144719元。上述款项伟业公司在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向伊宁国土局支付利息。并约定伟业公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向伊宁国土局缴纳违约金。但该宗地非净地。伟业公司签订上述《出让合同》前后共计向伊宁国土局缴纳土地出让金62644950元(2014年1月14日27000000元、2014年6月20日5000000元、2014年8月20日13172590元、2016年5月5日10000000元、2017年3月1日4472360元及2017年3月16日3000000元)。双方一致认可合同约定的2014年2月20日中国人民银行发布的贷款利率为年息5.6%，并同意按该利率计息。伊宁国土局主张利息的截止时间为2016年10月22日。庭审中，伟业公司认为伊宁国土局主张违约金不能成立，但法庭如果支持其该项诉讼请求，伟业公司则认为违约金过高,请求调减。本院认为,双方当事人签订的《出让合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人认可涉案土地出让金欠付数额为27699769元，本院予以认定。根据伊宁国土局、伟业公司的诉讼请求、案件事由、答辩意见及举证、质证和本院认证情况，本院归纳本案争议焦点为：一、利息问题；二、违约金确认；关于争议焦点一。伊宁国土局主张第二期及以后各期出让金利息符合《出让合同》约定,本院予以认定。第二期出让金18000000元应于2014年7月20日之前支付,第三期出让金27144719元应于2014年10月20日之前支付。但伟业公司仅在2014年8月20日支付13172590元,2016年5月5日支付10000000元。根据双方认可的各期应付出让金数额、利率、伊宁国土局主张的利息截止时间及利息的起算约定分段计算出伊宁国土局的利息损失分别为84000元[第二期2014.7.20日-2014.8.19日利息18000000×（5.6%÷12）×1]、585725.75元[第二期2014.8.20日-2016.10.22日利息（18000000-13172590）×（5.6%÷12）×26]、2332214.65元[第三期2014.10.20日-2016.5.4日利息27144719×（5.6%÷365）×560]、439280.56元[第三期2016.5.5日-2016.10.22日利息（27144719-10000000）×（5.6%÷365）×167]，合计为3441220.96元。但伊宁国土局仅主张利息损失1320760元,属其对民事权利自由处分,不违反法律规定,本院予以认定。综上，伟业公司赔偿伊宁国土局利息损失1320760元。关于争议焦点二。伟业公司未按约定时间支付涉案土地出让金，对伊宁国土局构成违约。伊宁国土局依照《出让合同》主张欠付土地出让金及违约金的诉讼理由成立，本院予以认定。伟业公司辩称，国有土地使用权出让的前提是净地出让，而诉争土地并非净地,故其不构成违约。本院认为，诉争国有土地使用权出让前，该土地上已开发建设了汉宾新村安居富民小区项目，且伟业公司已受让了该项目；出让时，双方均知晓该情况，并同意以现状出让；出让后，基于上述项目在伟业公司与消费者、施工单位之间产生的是商品房买卖合同和建设工程施工合同纠纷，非履行《出让合同》产生争议，在这些纠纷中，伊宁国土局无过错。况且，法律、行政法规也未明文规定国有土地使用权出让须为净地，出让合同约定为土地现状出让,而非净地,故伊宁国土局履行了《出让合同》之义务，伟业公司不构成违约的辩称不能成立，本院不予以采信。违约金的主要功能是弥补损失。本案双方当事人约定的是违约金的计算办法,即自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。经查，伊宁国土局的损失主要来自涉案土地出让金利息损失,其主张的日1‰违约金在弥补利息损失后明显高于该损失的30%,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，伟业公司主张违约金过高，请求调减成立,本院予以支持。对上述计算违约金办法本院依法调减为按年息5.6%赔偿利息损失后，违约金按该损失30%计算。根据诉争土地出让金实际滞纳数额、期限及伊宁国土局诉讼请求，本院分段计算出伊宁国土局的违约金。2016年10月22日之前违约金分别计算为441653.33元[第一期2014.2.20日-2014.6.19日违约金（45200000-27000000）×（5.6%÷12）×4×1.3]、320320元[第一期2014.6.20日-2016.10.22日违约金（45200000-27000000-5000000）×（5.6%÷12）×4×1.3]。第二期、第三期土地出让金滞纳期间利息前述本院已计算为3441220.96元，故对应违约金计算为4473587.25元（3441220.96×1.3）。因违约金是对利息损失之弥补，该4473587.25元违约金已包含前述认定赔偿之利息损失1320760元，故应当扣减为3152827.25元（4473587.25-1320760）。综上，本院认定2016年10月22日之前违约金为3914800.58元（441653.33+320320+3152827.25）2016年10月22日之后违约金分段分别计算。（1.自2016年10月23日至2017年2月28日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金35172129元计算违约金。2.自2017年3月1日至2017年3月15日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金30699769元计算违约金。3.自2017年3月16日至实际还款之日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金27699769元计算违约金。）综上，伊宁国土局的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、霍城县伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内支付伊宁市国土资源局土地出让金27699769元，并向伊宁市国土资源局赔偿利息损失1320760元；二、霍城县伟业房地产开发有限责任公司支付伊宁市国土资源局2016年10月22日之前违约金3914800.58元；三、霍城县伟业房地产开发有限责任公司支付伊宁市国土资源局2016年10月22日之后违约金（分段分别计算为：1.自2016年10月23日至2017年2月28日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金35172129元计算违约金。2.自2017年3月1日至2017年3月15日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金30699769元计算违约金。3.自2017年3月16日至实际还款之日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金27699769元计算违约金。）；四、驳回伊宁市国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345636元，由伊宁市国土资源局负担158992.56元，由霍城县伟业房地产开发有限责任公司负担186643.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。当事人上诉时，应在递交上诉状次日起七日内向本院预交上诉费，预期则视为放弃上诉权。审 判 长  王英奇审 判 员  王 琳人民陪审员  陈实超二〇一七年七月七日书 记 员  孙 璇