云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第468号 上诉人（原审被告）昆明欣云科技有限公司。住所地：昆明市经开区信息产业基地****云南海归创业园****。 法定代表人韩锐，总经理。 特别授权诉讼代理人张斌，建纬（昆明）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）安宁金龙工贸有限公司。住所地：安。住所地：安宁市县街镇安白公路11公里光明园艺场一中队> 法定代表人胡敏，总经理。 特别授权诉讼代理人彭泽，云南凌云律师事务所律师。 上诉人昆明欣云科技有限公司与被上诉人安宁金龙工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院经审理确认：2014年3月2日金龙公司与欣云公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：金龙公司将位于安宁监狱光明园艺场的厂房、员工宿舍、办公楼出租给欣云公司使用，租赁面积6000平方米；租赁期限为三年，第一年租金为414000元，第二年租金为476100元，第三年租金为547515元；付款方式约定，合同签订当日欣云公司支付定金50000元，租金于2014年4月1日开始计算，第一年租金欣云公司必须于2014年3月20日内全额支付，第二年租金于2015年3月1日前支付，第三年租金于2016年3月1日前支付，逾期不交纳，金龙公司有权加收欣云公司的滞纳金，滞纳金比例为总金额的5%每月；关于合同解除约定，在租赁期间双方如需提前解除合同，必须提前三个月提出，征得另一方同意，并赔偿对方相应损失后方可解除合同；双方对其他权利义务也作了相应的约定。合同签订当日欣云公司向金龙公司支付厂房租金定金50000元。2014年3月20日欣云公司向金龙公司支付剩余租金364000元。2015年3月5日因欣云公司未按合同约定支付第二年租金，金龙公司起诉至安宁市人民法院并申请诉讼保全。安宁市人民法院依据金龙公司提供的财产线索对欣云公司在租赁厂房内的生产设备进行了原地查封。2015年3月8日欣云公司用登记在公司名下的车牌号为云Ａ×××××车辆将原被告公司共同进出大门堵塞，导致车辆无法正常通行。2015年3月9日上午因车辆堵门事件，欣云公司报警，安宁市公安局石江派出所民警出警，报警三联单报案简况记载：2015年3月9日10时许，金龙公司于欣云公司之间因租金付款问题发生堵门事件。欣云公司因经营不善想中断双方的厂房租赁合同，搬离目前生产地，金龙公司因对方不付余款而阻断双方共同进出的大门。安宁市公安局石江派出所民警离开后双方将车辆移开，道路恢复通行。2015年3月10日欣云公司向金龙公司支付电费、水费、卫生费共计65000元。现双方当事人发生纠纷，金龙公司诉至一审法院，请求判令：一、被告继续履行合同；二、被告向原告支付2015年度租金476100元；三、被告自2015年3月1日起至实际付清之日止每月按照租金总额的5%向原告支付滞纳金；四、被告向原告支付2014年水费7000元、电费54158.80元，卫生费5000元；五、本案诉讼费由被告承担。欣云公司提出反诉，请求判令：一、解除反诉人与被反诉人之间的《厂房租赁合同》；二、被反诉人退还2015年3月份租金34500元及赔偿损失303360元；三、判令被反诉人承担本案诉讼费。 一审法院经审理后对本案的争议焦点分析评判如下：一、双方签订的租赁合同是否合法有效，是继续履行还是解除。本案中2014年3月2日金龙公司与欣云公司签订厂房屋租赁合同，金龙公司将位于安宁监狱光明园艺场的厂房、员工宿舍、办公楼出租给欣云公司使用，租赁面积6000平方米。根据我国合同法的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同是转让财产使用权和收益权的合同。本案中金龙公司出租给欣云公司使用的厂房及土地为金龙公司向云南光明园艺场租赁，其厂房等房屋并未被行政管理部门认定为违法建筑，金龙公司享有该房屋的使用权。因此一审法院认定双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示，该房屋的出租符合双方合同约定，该行为合法有效，双方合同成立并生效。欣云公司认为金龙公司提供的租赁厂房是不合法的，属于违章建筑，合同是无效的抗辩主张不能成立。本案中金龙公司诉请继续履行合同，欣云公司反诉要求解除合同，根据双方签订的租赁合同第六条的约定“在租赁期间双方如需提前解除合同，必须提前三个月提出，征得另一方同意，并赔偿对方相应损失后方可解除合同”，庭审中欣云公司认为已经与金龙公司合意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的解除条件，但金龙公司明确表示其不同意解除双方的租赁合同，欣云公司也未能提交其他证据证明本案符合双方合同约定的解除条件，因此一审法院对欣云公司的该抗辩理由及反诉主张不予采纳和支持。故一审法院对金龙公司要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，对欣云公司反诉的要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。二、欣云公司是否应当向金龙公司支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金并承担滞纳金？金龙公司是否应当返还欣云公司2015年3月份租金？根据上述评判，双方签订的厂房租赁合同应当继续履行，根据该合同第二条及第三条的约定，欣云公司应当于2015年3月1日前支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金476100元，因此金龙公司诉请的要求欣云公司支付该租金的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于金龙公司依据合同主张的应付租金每月5%的滞纳金，欣云公司认为该约定过高，要求予以调整。一审法院认为该滞纳金应当以金龙公司的实际损失为标准，而金龙公司的实际损失应当是欣云公司未按期支付租金期间金龙公司的该款项银行同期贷款利息的损失，因此一审法院对该诉讼请求在上述计算标准范围内予以支持，超过部分不予支持。关于欣云公司反诉主张的要求金龙公司退还2015年3月份的租金的诉讼请求，一审法院认为双方的租赁合同继续履行，且2015年3月份仍然在合同的履行期限内，金龙公司申请诉讼保全对欣云公司生产设备进行原地查封，但并不影响其对场地及设备的使用，一审法院向金龙公司发出的财产保管委托书仅仅是限制金龙公司不得擅自使用和处分欣云公司的生产设备，并未限制欣云公司使用，因此欣云公司的该反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、欣云公司是否欠付金龙公司水、电、卫生费？金龙公司主张欣云公司欠付其水、电、卫生费共计66158.8元，其证据为欠条复印件及自书材料，该证据不符合证据的形式要件一审法院均不予认定，而庭审中金龙公司认可欣云公司出具的2015年3月10日欣云公司向金龙公司交纳水、电、卫生费65000元的收款收据，但继续主张差额1158.8元，一审法院认定双方的水、电、卫生费截止2015年3月10日已经结清。因此金龙公司的该诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、金龙公司是否应当赔偿欣云公司的经营损失？欣云公司在反诉中诉请要求金龙公司赔偿其经营损失303360元，欣云公司认为该损失是金龙公司堵门和申请财产保全导致其不能正常生产而为委托第三方进行加工的间接损失，金龙公司认为堵门是欣云公司造成的，财产保全并不影响欣云公司对生产设备的使用，金龙公司不存在赔偿欣云公司损失的情形。一审法院认为，从案件查明的事实可以认定金龙公司与欣云公司共同的进出场大门是欣云公司于2015年3月8日用登记在其公司名下的车牌号为云Ａ×××××车辆进行堵塞，其车间门口车辆即使是金龙公司的车辆堵塞，该状况也已于2015年3月9日消除，不足以导致其生产经营正常进行。另，从双方提交的2015年3月9日报警三联单和接处警登记表可以看出，报案简况应当是警方根据欣云公司单方陈述所作的记录，该记录中载明“欣云公司经营不善，想中断双方的厂房租赁合同，搬离目前生产地”，在双方未解除租赁合同，根据合同约定欣云公司已经逾期未支付租金且欣云公司欲搬离租赁场地的情况下，金龙公司的私力救济行为不足以导致欣云公司造成实际的重大损失。关于金龙公司申请的财产保全，一审法院向金龙公司发出的财产保管委托书仅仅是限制金龙公司不得擅自使用和处分欣云公司的生产设备，并未限制欣云公司使用，且欣云公司在知道其生产设备被查封后，并未向法院提出异议，因此一审法院认定财产保全行为并不能导致欣云公司不能正常使用生产设备。因此欣云公司该诉讼请求无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“本诉部分：一、被告昆明欣云科技有限公司与原告安宁金龙工贸有限公司继续履行双方于2014年3月2日签订的《厂房租赁合同》。二、由被告昆明欣云科技有限公司于本判决书生效后立即支付原告安宁金龙工贸有限公司2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金476100元。三、由被告昆明欣云科技有限公司于本判决书生效后立即支付原告安宁金龙工贸有限公司逾期支付租金期间的利息损失（以476100元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2015年3月1日至实际付清租金之日止的利息）。四、驳回原告的其他诉讼请求。反诉部分：驳回反诉原告昆明欣云科技有限公司的全部反诉诉讼请求。”本诉案件受理费9223元，减半收取4611.5元，保全费3270元，合计7881.5元，由欣云公司承担6920元，由金龙公司承担961.5元；反诉案件受理费6368元，减半收取3184元，由欣云公司承担。 一审宣判后，上诉人欣云公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决遗漏重要事实且认定事实错误：1、被上诉人提交的《权属证明》和《合作协议》不能证明涉案厂房的合法性，一审法院以厂房未被行政管理部门认定为违法建筑为由认定厂房的合法性于法无据，上诉人提交的安宁监狱和云南省光明园艺场的规划建设档案可以证实涉案厂房建盖没有任何规划手续。综上，涉案厂房是违法建筑。2、一审判决对租赁期限认定不清，至被上诉人起诉之日上诉人仍然在第一年租赁期内且已经支付租金。3、一审判决遗漏《工作联系函》被上诉人已经收到的事实，被上诉人向上诉人提起诉讼、堵门和采取保全措施的行为已经足以证实其收到了《工作联系函》，并且被上诉人于2015年3月10日与上诉人结清了水、电、卫生费，即双方的债权债务已经于2015年3月10日结清，此情形符合合同第六条第一款约定的解除合同的条件。4、一审判决对堵门的事实认定错误，上诉人提交的证据可以证实堵门的是被上诉人公司的车辆，目的是为了强迫上诉人交纳下一年度的租金。二、一审判决适用法律错误，因被上诉人提供的厂房系违法建筑，故双方所签合同无效。被上诉人应当返还上诉人未使用期限的租金并赔偿上诉人相应的损失。三、一审程序违法，一审法院在未向上诉人送达任何法律文书的情况下查封上诉人的生产设备，且其查封行为导致上诉人无法进行生产经营。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。 被上诉人金龙公司答辩称：一、上诉人在二审中请求判决合同无效是变更诉讼请求，于法无据，应当予以驳回。二、一审中上诉人认为其受市场影响经营不善，要求解除合同，答辩人认为这是商业风险，不应予以支持。根据合同约定，双方合意解除合同的条件并不成就，上诉人将双方结算水电费的行为认定为合意解除合同是错误的，答辩人从来未同意过解除合同。三、双方已经履行合同一年多的时间，上诉人现在仍然在使用厂房，其主张合同无效或者要求解除合同的理由均不成立。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 二审中，上诉人为证明其诉讼主张，向本院提交了国有土地使用权证及建设工程规划许图纸各一份，欲证明：被上诉人建盖的本案争议房屋没有建设工程规划许可。经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 二审中，被上诉人为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一、情况说明一份，欲证明：上诉人的项目经过招商引资和光明园艺厂合作之后进行的建设，该项目合法且不属于城镇或乡村房屋而是特殊用地。 证据二、安宁市环保局文件一份，欲证明：涉案项目是2008年经依法批准后启动的。 证据三、照片三张，欲证明：上诉人现在正在使用厂房之外的其他设施。 证据四、车管所车辆查询记录一份，欲结合被上诉人于2015年7月23日拍摄的照片相结合，证明停在办公楼门口的车辆是上诉人公司的。 证据五、税务事项通知书、税务检查通知书，欲证明：被上诉人出租给上诉人的厂房都要补缴税费，租赁合同有效。 经质证，上诉人对被上诉人提交的证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据二的真实性认可，不认可关联性；对证据三中的车辆认可是上诉人公司的，但认为被上诉人不能证明其拍摄的时间和地点。对证据四、证据五的真实性、合法性认可，不认可关联性。 二审中，本院就上诉人提交的建设工程规划许图纸向安宁市规划局进行核实，并向安宁市规划局调取了情况说明一份。经质证，被上诉人认可上诉人提交的图纸与本院向安宁市规划局调取的图纸一致，双方当事人对情况说明的真实性予以认可。 双方当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以采信。对于被上诉人提交的证据一，因其上加盖了云南省光明园艺场的公章，本院对真实性予以采信。 二审经审理查明的案件事实与一审一致。二审另查明：安宁监狱新监区项目总平面布置图中有16栋建筑物系经安宁市规划局审批核准建设的，涉案房屋及场地不在该总平面布置图范围内。 本院认为：首先，金龙公司与欣云公司于2014年3月21日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并且根据查明的案件事实，金龙公司建盖的房屋并未被相关行政管理部门认定为违法建筑，故一审判决认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认。现欣云公司要求解除合同，对此，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，根据接待报警案件三联单所载明的内容，欣云公司于2015年3月9日已经表示其不愿意继续履行合同并欲搬离租赁场地，双方发生矛盾出现堵门事件，并且之后欣云公司也未使用厂房进行生产经营，故双方所签合同的目的已不能实现，《厂房租赁合同》应当予以解除，本院对欣云公司的该项上诉请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，双方合同已经解除，欣云公司应当腾还金龙公司租赁场地并支付占用期间的租金，租金按照每日1304.34元计算（476100元÷365天）。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。欣云公司抗辩认为其自2015年3月开始未再使用涉案场地故其不应支付租金，本院认为，在租赁合同法律关系中，出租人的基本义务是提供适租的租赁物，承租人的义务是按时支付租金。本案中，金龙公司已经提供的符合合同约定的租赁物，在金龙公司未出现违约行为的情形下，无论欣云公司是否实际使用租赁场地，其都应当支付其占用租赁场地期间的租金。在2015年3月虽发生堵门事件及法院查封欣云公司生产设备的情形，但堵门事件仅发生两天且欣云公司并无确凿、有效的证据证实堵门是金龙公司所为，而一审法院的财产保全行为仅限制了欣云公司的财产处分权，并不影响欣云公司对生产设备的使用，且金龙公司并非采取财产保全措施的主体，即便欣云公司认为一审法院的财产保全措施不当给其造成损失，其也应当另案主张权利而不能以此为由不支付租金。综上，欣云公司不支付租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。同理，欣云公司要求金龙公司退还2015年3月的租金34500元并赔偿其因金龙公司堵门及申请财产保全不当所造成的损失303360元的上诉请求亦不成立，本院不予支持。 其次，对于金龙公司主张的滞纳金，本院认为，根据《厂房租赁合同》第3.1条的约定，欣云公司应当于2015年3月1日前支付下一租赁年度的租金，其至今未付已经构成违约，应当按照合同约定支付应付租金每月5%的滞纳金。欣云公司认为合同约定的滞纳金过高请求法院予以调整，一审法院在综合考虑合同履行情况、欣云公司的过错程度以及由此给金龙公司造成的损失以及金龙公司可获得预期利益的基础上，根据公平原则将滞纳金调整为以第二年租金476100元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2015年3月1日起计算至付清租金之日止的利息，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致对本案处理有误，本院予以纠正。上诉人昆明欣云科技有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、撤销云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第626号民事判决； 二、解除上诉人昆明欣云科技有限公司与被上诉人安宁金龙工贸有限公司于2014年3月2日签订的《厂房租赁合同》； 三、由上诉人昆明欣云科技有限公司于本判决生效之日起三日内将《厂房租赁合同》所涉租赁场地腾还给被上诉人安宁金龙工贸有限公司； 四、由上诉人昆明欣云科技有限公司于本判决生效之日起三日内以1304.34元/天的标准向被上诉人安宁金龙工贸有限公司支付自2015年4月1日至场地腾还之日止的租金； 五、由上诉人昆明欣云科技有限公司于本判决生效之日起三日内向被上诉人安宁金龙工贸有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方式：以476100元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2015年3月1日至实际付清租金之日止的利息） 六、驳回被上诉人安宁金龙工贸有限公司的其它诉讼请求； 七、驳回上诉人昆明欣云科技有限公司的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费9223元，减半收取4611.5元，保全费3270元，审反诉案件受理费6368元，减半收取计3184元，上述费用合计11065.50元，由上诉人昆明欣云科技有限公司承担7745.50元，由被上诉人安宁金龙工贸有限公司承担3320元；二审案件受理费15591元，由上诉人昆明欣云科技有限公司承担10913元，由被上诉人安宁金龙工贸有限公司承担4678元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长  田 庄 审 判 员  朱 欢 代理审判员  黄金成 二〇一五年十月十九日 书 记 员  韩佩君