福建省永安市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0481民初661号原告：中国工商银行股份有限公司永安支行，住所地：永安市燕江中路396号。统一社会信用代码：91350481858188358B。负责人：黄友焦，行长。委托诉讼代理人：王盛田，该行员工。被告：张德忠，男，1978年3月27日出生，汉族，住福建省永安市。被告：刘洪梅，女，1980年10月3日出生，汉族，住福建省永安市。被告：永安市昊元置业有限公司，住所地：永安市燕江中路619号7楼。组织机构代码：55505977-8。法定代表人：郑诚加，董事长。原告中国工商银行股份有限公司永安支行（以下简称工行永安支行）与被告张德忠、刘洪梅、永安市昊元置业有限公司（以下简称昊元置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行永安支行的委托诉讼代理人王盛田到庭参加诉讼，被告张德忠、刘洪梅、昊元置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。工行永安支行向本院提出诉讼请求：1.立即解除2013年9月3日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明分]行[永安]支行[2013]年[0202]号）；2.张德忠、刘洪梅立即偿还结欠工行永安支行的全部贷款本金379,790.06元和利息1,550.81元（截止2017年1月3日），合计381,340.87元，及至还清贷款本息之日依合同约定利率计算的利息；3.工行永安支行有权对永安市龙山馨园9幢1单元501室房产进行拍卖、变卖或折价的所得价款优先受偿；4.在永安市龙山馨园9幢1单元501室房产的抵押权人正式设定为工行永安支行之前，昊元置业公司对上述第2项付款义务承担连带偿还责任。5.由张德忠、刘洪梅、昊元置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月3日，张德忠与工行永安支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明分]行[永安]支行[2013]年[0202]号），向工行永安支行申请办理个人住房购置贷款，金额510,000元，期限120个月，还款方式为按月等额本息还款，约定由张德忠、刘洪梅所购的位于永安市龙山馨园9幢1单元501室住房提供抵押担保，昊元置业公司提供阶段性连带责任保证担保。刘洪梅系张德忠配偶，为该笔贷款的共同还款人，于2013年7月30日向工行永安支行出具了《中国工商银行福建省分行个人住房按揭贷款共同偿还确认书》。工行永安支行依法办理了预抵押登记手续后（预抵押登记号201313173），依约于2013年9月25日向张德忠发放贷款510,000元。截至2017年1月3日，张德忠逾期还款1期，累计28次未按时足额还贷款本息，共结欠工行永安支行贷款本金379,790.06元和利息1,550.81元，合计381,340.87元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1之L条、14.2之（4）、（5）条款规定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。张德忠、刘洪梅、昊元置业公司未作答辩。工行永安支行围绕诉讼请求依法提供如下证据：营业执照、法定代表人证明书、员工身份证明书、身份证复印件、结婚证、组织机构代码证、《中国工商银行福建省分行个人住房按揭贷款共同偿还确认书》、《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、预购商品房抵押权预告登记书、放款证明、欠息证明、送达地址确认书。张德忠、刘洪梅、昊元置业公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。本院依法进行审查，对工行永安支行所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对工行永安支行所主张的上述事实予以认定。本院查明以下事实：2013年9月3日，张德忠、昊元置业公司与工行永安支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明分]行[永安]支行[2013]年[0202]号），借款人：张德忠；贷款人：工行永安支行；抵押人：张德忠；保证人：昊元置业公司。合同约定：借款金额为510,000元，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款用途为购买永安市龙山馨园9幢1单元501室房产；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；还款方式为按月等额本息还款法，还款日与贷款实际发放日对应；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同的贷款利率水平上加收50%；贷款发放至张德忠指定的房地产开发商昊元置业公司在工行永安支行开立的账户（账号：14×××72）；保证人昊元置业公司提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如合同约定的抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；张德忠、刘洪梅以所购房产为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何义务，工行永安支行有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。合同履行期间截至2017年1月3日，张德忠逾期还款1期，累计28次未按时足额还贷款本息，共结欠工行永安支行贷款本金379,790.06元和利息1,550.81元，合计381,340.87元。另查明，刘洪梅与张德忠于2005年12月22日办理结婚登记手续。刘洪梅于2013年7月30日向工行永安支行出具《中国工商银行福建省分行个人住房按揭贷款共同偿还确认书》，确认该笔贷款为刘洪梅与张德忠的共同债务，刘洪梅承担共同还款责任。张德忠、刘洪梅以所购买的永安市龙山馨园9幢1单元501室房产作为抵押物为该笔借款向工行永安支行提供抵押，工行永安支行于2013年9月12日依法办理了预购商品房抵押权预告登记手续（预抵押权登记号：永安房预城区字第201313173号），预抵押权登记中载明债务履行期限自2013年9月3日至2023年9月3日，工行永安支行于2013年9月25日向张德忠发放贷款510,000元。至本案审理终结时止，该房的房产权证尚未办理完毕。本院认为，工行永安支行与张德忠、昊元置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方的真实意思表示，内容合法,为有效合同。张德忠未按合同约定归还本息的行为已构成违约，涉案合同约定的解除条件成就，工行永安支行要求解除与张德忠签订的借款合同并偿还尚欠借款本息的主张，符合法律规定，本院予以支持。上述债务发生在张德忠与刘洪梅婚姻关系存续期间，且刘洪梅在《中国工商银行福建省分行个人住房按揭贷款共同偿还确认书》上签字，应按夫妻共同债务处理，刘洪梅承担共同清偿责任。讼争商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，具备一定的公示外观，已具备办理物权登记条件，且本案中非因预告登记抵押权人的原因造成客观上无法完成抵押登记，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。为平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和合同稳定，应赋予工行永安支行对抵押预告登记的房产处置价款行使优先受偿权。否则，有违诚实信用原则，不利于遏制违约失信行为，无法维护交易安全。工行永安支行关于有权对抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。昊元置业公司的阶段性保证期间为办妥抵押登记且贷款人收到他项权证之日止，因抵押登记手续至今尚未办理，故理应对该笔贷款承担连带清偿责任，工行要求昊元置业公司在设定抵押登记之前承担连带偿还责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。昊元置业公司在承担保证责任后，有权向张德忠、刘洪梅追偿。张德忠、刘洪梅、昊元置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司永安支行与张德忠、永安市昊元置业有限公司于2013年9月3日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明分]行[永安]支行[2013]年[0202]号）；二、张德忠、刘洪梅应于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司永安支行借款本金379,790.06元和利息1,550.81元（截止2017年1月3日），合计381,340.87元，并继续支付自2017年1月4日起至还清贷款本息之日止按合同约定利率计算的利息；三、永安市昊元置业有限公司对上述第2项债务承担连带清偿责任，该连带清偿责任在永安市龙山馨园9幢1单元501室房产的抵押权人正式设定为中国工商银行股份有限公司永安支行之后免除；四、中国工商银行股份有限公司永安支行对位于永安市龙山馨园9幢1单元501室房产折价或者拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权。若被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,020元，减半收取计3,510元，由张德忠、刘洪梅、永安市昊元置业有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内一次性缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  陈国延二〇一七年三月二十七日书记员  郑秋梅附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。