铜川市耀州区人民法院   民事判决书     (2019)陕0204民初2033号   原告（反诉被告）:铜川市三鑫源物业管理有限责任公司。住所地：铜川市新区。   法定代表人：蒙倩，该公司总经理。    委托诉讼代理人：刘高则，陕西天地行律师事务所律师   被告（反诉原告）:**，男，1985年09月25日出生，汉族，住铜川市新区。   原告（反诉被告）铜川市三鑫源物业管理有限责任公司（以下简称三鑫源公司）与被告（反诉原告）**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告三鑫源公司的委托诉讼代理人刘高则，被告**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）三鑫源公司诉称，请求人民法院依法判令：1、被告向原告缴纳物业费、车辆服务费共计2840元；2、要求被告向原告支付违约金310.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的铜川新区XX幢XX号住房业主，自2017年1月1日以来多次欠缴物业费、暖气基本设施运行费，经原告多次书面催告，现仍欠费（2018年11月1日至2019年7月31日）共计2840元，被告的行为严重扰乱了原告的物业管理秩序，并造成经济损失，影响了原告正常的工作，为了维护物业管理正常运转保障其他业主合法权益，根据《民事诉讼》等相关法律规定，特将被告诉至法院，请依法裁判。   原告（反诉被告）三鑫源公司提交以下证据以支持其诉讼请求：   一、前期物业服务合同、山水雅庭业主手册、承诺书，证明原告收取物业服务费本身职责和权利。   二、山水雅庭地下车位出让合约，证明被告购买地下车位并使用应交纳车位服务费。   三、装饰装修管理协议、装修备案表、承诺说明、竣工备案表，证明原告装修竣工验收日期是2019年7月26日退还押金期限未届满。   对原告（反诉被告）三鑫源公司提交证据的分析与认定。被告**对原告提交的以上三组证据的真实性均无异议，我实际上2017年8月份就装修好了，到2018年春节后我就入住了，根据我提交的暖气费和物业费缴费票据可以证明，中间我口头提出过几次退费，物业公司均以各种理由拒绝了，到2019年7月份我到物业公司才正式办理了竣工备案表，办理完毕后仍然没有退费，当时争议的焦点是否应该交纳公摊电费，没有协商到一起所以原告就没有给我退。对原告提交的以上三组证据真实性、合法性、关联性本院予以确认。   被告（反诉原告）**辩称，我认可自2018年11月至今未向原告缴纳物业费其中包括卫生费、物业费、电梯费等合计1890元，2018年11月17日我已经全额向原告交纳了2018年采暖季的暖气费合计2869元并不拖欠原告暖气费，原告所述的暖气运行费我不知道是什么；我自2018年11月之后我未向原告缴纳物业费的原因是原告违法收费，原告自2016年进入山水雅庭未经过招投标也未经过业主委员会选举，原告与开发商胁迫和诱骗业主与其签订了物业管理协议，我对该协议不认可，因为该协议是在胁迫和诱骗的情况下签订的。原告长期提供的物业服务达不到标准，比如卫生、安保、小区绿化均达不到标准、车位管理秩序、合同约定的是人、车分流，但是实际上达不到。2017年3月1日我在装修之前向原告交纳2500元装修费，装修完毕后我多次口头向原告提出退还装修押金，原告均以我未缴纳物业费为由拒绝退还，并且在2019年4月份小区的电表进行了改造，由供电局直接供电，在2019年7月份原告张贴通知要求小区所有业主交纳4.5.6.3个月的公摊电费，我认为原告要求业主支付公摊电费没有法律依据不认可，双方关于此项没有达成一致，原告拒绝退还我装修押金，所以我就拒绝缴纳物业费。关于原告主张的违约金310.1元我认为不合理，我认为我就算是违约也应当按照我实际欠缴的1890元为基准逐月累加计算，而不是从2018年11月开始全部计算。    被告（反诉原告）**针对本诉未提交证据。   反诉原告（被告）**诉称，1、反诉被告向反诉原告退还装修押金2500元，并按同期银行贷款利率支付装修押金占用期间（自2017年3月1日至2019年11月合计32个月）的利息400元，合计2900元；2、本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告原名铜川市三鑫源置业有限责任公司，于2019年3月14日通过工商注册变更为现名，自2016年以来一直为XX小区提供物业服务。2016年6月份开始，XX小区开发商陆续向业主交房。交房之前，被反诉人未经招投标程序非法进驻小区强行提供物业服务，并通过开发商陕西鑫华源置业有限责任公司以胁迫、诱骗等方式逼迫包括原告在内的所有业主接受被反诉人提前单方制定的《山水雅庭前期物业管理服务协议》。反诉人于2016年10月底收房，2017年3月开始装修，装修之前的2017年3月1日，被反诉人以“装修押金”名义向反诉人收取费用2500元，并出具收款票据。反诉人于2017年8月装修完毕，截止目前已经过去两年有余，期间曾多次要求被反诉人退还装修押金，但被反诉人总以各种理由不予办理退款手续。为对抗被反诉人不予退款的行为，反诉人不得不停缴2018年11月以来的物业费，以达到相互抵消债务的目的。被反诉人以“装修押金”名义占有反诉人的大额资金已长达32个月，经反诉人多次催促仍拒不退还，明显具有非法占有的目的，其行为已严重侵害了反诉人的合法财产权益。在双方互负债务并可相互抵消的情况下，被反诉人提起民事诉讼，要求反诉人履行缴款义务，却对退还装修押金一事避而不谈，完全是在滥用诉权，浪费司法资源。为维护反诉人的合法财产权益，惩戒无良企业的失信行为，同时为避免司法资源的浪费，根据《民法总则》、《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律法规，特此提起反诉，请求人民法院一并审理裁决。   反诉原告（被告）**提交以下证据支持其反诉请求，   一、收款收据一份，证明2017年3月1日反诉原告向反诉被告交纳2500元装修押金；   二、暖气费收款收据一份，证明2018年11月17日反诉原告向发诉被告交纳了2018年11月15日至2019年3月14日的暖气费已经过了一个采暖季应当退还装修押金。   对反诉原告（被告）**提交证据的分析与认定。反诉被告（原告）三鑫源公司对反诉原告（被告）**提交的以上两组证据无异议，本院予以确认。   反诉被告（原告）三鑫源公司辩称，收取原告2500元没有退属实，根据双方合同约定在装修完毕合格验收后，一个采暖季后没有问题才退还，本案反诉原告退还押金期限未届满，不具备退还条件，所以反诉被告未退还。   反诉被告三鑫源公司针对反诉未提交证据。   经审理查明，2015年9月30日，三鑫源公司与陕西鑫华源置业有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定陕西鑫华源置业有限责任公司选聘三鑫源公司对铜川新区XX小区提供前期物业管理服务，合同第十五条第二款约定业主逾期缴纳物业服务费的，可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之三，合同第十六条第二款约定地下停车服务费每月100元，合同第十八条约定每次缴费时间为每个月的1-10日内，合同还约定了其他权利义务。**系铜川新区XX幢XX单元XX室的业主。2016年10月28日**出具了承诺书，承诺确认已经详细阅读山水雅婷制定的《业主手册》、《前期物业服务协议》并同意遵守等。在《前期物业服务协议》中第十一条第三款规定，不按约定缴纳有关费用从逾期之日起按照每天百分之三交纳违约金。2017年3月1日，**在三鑫源公司办理了装修备案手续，签订了《山水雅婷小区房屋装饰装修管理协议》，约定**装修其位于XX小区2幢3单元1202室的房屋，装修施工期预计自2017年3月2日-2017年5月2日。住宅面积100平方米-150平方米的业主缴纳2500元装修保证金，协议第二条第六款约定物业公司根据《装修管理服务协议》《装饰装修管理附则》和《临时管理约定》对装修工程进行核查，对无违章行为、无影响毗邻权益的开具《装修竣工合格验收单》，业主签字确认。一个完整采暖期结束后15日内复查合格，退还装修保证金。协议第四条第六款约定装修完毕，施工企业和业主向物业管理公司申请验收共用设施。应交回装修许可证和《临时出入证》，如有丢失押金将不退还。装修验收合格，一个完整采暖期结束后15日内复查合格，退还装修保证金。2017年3月1日，**向三鑫源公司缴纳了2500元装修押金。2019年7月26日，**在三鑫源公司办理了装修竣工备案表。   另查明，**自2018年11月1日至庭审时未向三鑫源公司交纳物业管理服务费，其中每月电梯费59元、卫生费6元、物业费145元，停车服务费100元，合计每月310元。    上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、山水雅庭业主手册、承诺书、山水雅庭地下车位出让合约、装饰装修管理协议、装修备案表、承诺说明、竣工备案表、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，原、被告之间签订的《山水雅婷小区房屋装饰装修管理协议》和被告**出具的承诺书以及三鑫源公司与陕西鑫华源置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。原告提供了基本的物业服务，业主应按约定及时缴纳物业费。**抗辩原告与开发商胁迫和诱骗业主与其签订了物业管理协议，且原告长期提供的物业服务达不到标准，未提供证据证明，该抗辩理由不能成立。**认可自2018年11月1日至庭审时未向三鑫源公司交纳物业管理服务费，其中每月电梯费59元、卫生费6元、物业费145元，但是不认可停车服务费每月100元，认为自己虽然购买了车位但是车位质量未达标至今未向其交付，并且自己未购买车辆。根据《陕西省物业服务收费管理办法》第十八条：“经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调”的规定，**的车位空置应当向物业公司登记确认后空置期间的停车服务费下调，但是本案中**并未向物业公司登记确认车位空置，也未提交车位质量未达标未向其交付的证据，故其抗辩理由不能成立。原告主张被告**支付自2018年11月1日至2019年7月31日的物业管理服务费1890元，自2018年11月1日至2019年8月15日的停车服务费950元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告**以2840元为基数，支付自2018年11月1日至2019年7月31日的违约金按照日万分之四计算310.1元。被告**抗辩不合理，认为即使违约也应当按照实际欠缴的1890元为基准逐月累加计算，而不是从2018年11月开始全部计算，**的抗辩理由成立，本院予以采纳。本案中，《前期物业服务合同》约定每次缴费时间为每个月的1-10日内，故原告主张的违约金应当自2018年11月11日起计算。自2018年11月11日至2018年12月11日以310元为基数，自2018年12月11日至2019年1月11日以620元为基数，自2019年1月11日至2019年2月11日以930元为基数，自2019年2月11日至2019年3月11日以1240元为基数，自2019年3月11日至2019年4月11日以1550元为基数，自2019年4月11日至2019年5月11日以1860元为基数，自2019年5月11日至2019年6月11日以2170元为基数，自2019年6月11日至2019年7月11日以2480元为基数，自2019年7月11日至2019年7月31日以2790元为基数，按照日万分之四计算合计156.24元。   关于反诉原告**主张反诉被告三鑫源公司退还装修押金2500元，并按同期银行贷款利率支付装修押金占用期间的利息400元的诉讼请求。反诉被告三鑫源公司抗辩装修完毕合格验收后，一个采暖季后没有问题才退还，本案反诉原告退还押金期限未届满，不具备退还条件。庭审查明，双方签订的《山水雅婷小区房屋装饰装修管理协议》第四条第六款约定“装修完毕，施工企业和业主向物业管理公司申请验收共用设施。应交回装修许可证和《临时出入证》，如有丢失押金将不退还。装修验收合格，一个完整采暖期结束后15日内复查合格，退还装修保证金”，本案中**2019年7月26日在三鑫源公司办理了装修竣工备案手续，至今一个完整的采暖期并未结束，故反诉原告主张退还装修押金及支付利息的请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告**于本判决生效后三十日内支付原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司2840元。   二、被告**于本判决生效后三十日内支付原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司违约金156.24元。   三、驳回原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。   四、驳回反诉原告**对反诉被告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司的反诉请求。   如果被告**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费100元，由被告**负担直接支付原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司，原告已经预交的受理费本院不予退还；反诉案件受理费50元，由反诉原告**负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。      审 判 长  杨 敏   人民陪审员  段淑芳   人民陪审员  刘忠敏                                 二〇二〇年二月三日       书 记 员   袁潇              1