四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0182民初3214号 原告：彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司，住所地：四川省彭州市。 法定代表人：代开勇，职务：总经理。 委托诉讼代理人：严辉，四川运逵律师事务所律师。 被告：简华杰，男，19×3年12月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：黄邦春，四川弘泽律师事务所律师。 第三人：四川鑫华博建材有限公司，住所地：四川省彭州市。 法定代表人：祝锦强。 第三人：张彩元，男，1962年4月5日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：左芬，四川元海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖息壤，四川元海律师事务所实习律师。 第三人：祝锦强，男，1963年4月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 第三人：李德会，女，1963年4月4日出生，汉族，住四川省彭州市。 第三人：招玉龙，男，1956年10月20日出生，汉族，住四川省什邡市。 本院立案执行申请执行人彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司（以下简称：农产担公司）与被执行人四川鑫华博建材有限公司（以下简称：鑫华博公司）、张彩元、祝锦强、李德会、招玉龙借款合同纠纷一案，于2016年6月14日作出（2016）川0182执468号之四执行裁定书，裁定对登记在彭州市信达房地产开发有限公司（以下简称：信达公司）名下祝锦强所有的位于彭州市×镇×路的“信达御景”×号楼（权×）予以查封。简华杰提出执行异议，本院于2016年8月9日作出（2016）川0182执异12号执行裁定，中止对位于彭州市×镇×路“信达御景四期”×号楼中135、13×、139、141号1—3层房屋（以下简称：涉案房屋）的执行。农产担公司不服，在法定期限内以简华杰为被告，以鑫华博公司、张彩元、祝锦强、李德会、招玉龙为第三人，向本院提出申请执行人执行异议之诉，本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于201×年1月12日公开开庭进行了审理。原告农产担公司的委托诉讼代理人严辉、被告简华杰、被告简华杰及其委托诉讼代理人黄邦春、第三人张彩元的委托诉讼代理人左芬、廖息壤到庭参加诉讼，第三人鑫华博公司、祝锦强、李德会、招玉龙经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示、合议庭组成人员通知书和开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农产担公司向本院提出诉讼请求：判令准许对登记在信达公司名下祝锦强所有的位于彭州市×镇×路涉案房屋的执行。事实与理由：原告依据彭州市人民法院作出的已发生法律效力的（2015）彭州民初字第3814号民事判决，申请执行鑫华博公司、张彩元、祝锦强、李德会、招玉龙。执行过程中，法院查证登记在信达公司名下的位于彭州市×镇×路的“信达御景”四期×号楼房屋属祝锦强个人财产，遂对该房屋进行查封。后因被告简华杰提出案外人执行异议，彭州市人民法院作出（2016）川0182执异12号执行裁定，认为涉案房屋已经在执行查封前，由祝锦强抵偿给被告简华杰，且交付了涉案房屋，被告简华杰已成为涉案房屋的权利人，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服该裁定，诉至本院，诉如所请。 被告简华杰答辩称，涉案房屋系由信达公司开发并所有，第三人祝锦强仅享有涉案房屋的投资收益权。2016年3月20日至同年4月16日，祝锦强向信达公司发出四份委托书，指示信达公司销售给被告的是涉案房屋的投资收益权。2011年12月31日和2013年×月30日，第三人祝锦强分两次向案外人成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司借款2000000元和600000元，到期日分别为2012年3月31日和2013年10月30日。2016年3月19日，祝锦强、成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司与简华杰达成《抵债协议》，祝锦强以涉案房屋的权益抵偿所欠简华杰的借款本金及利息288.5万元，并向信达公司出具《委托书》，以房款已全额收取为由，要求信达公司将涉案房屋出卖给简华杰。2016年3月21日，信达公司与简华杰签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记，但因房屋被查封，未办理过户登记手续。2016年6月14日，彭州市人民法院查封涉案房屋时，简华杰已经实际占有该房屋，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院不应对已经出售给简华杰的房屋进行查封、执行。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人鑫华博公司、祝锦强、李德会、招玉龙未到庭，未做陈述。 第三人张彩元述称，2015年12月18日，本院作出（2015）彭州民初字第3814号民事判决，判令祝锦强与第三人承担连带清偿责任。判决生效后，祝锦强与被告签订《抵债协议》系逃避债务转移财产。在房屋价款上，根据房地产管理部门的备案合同，房屋价格过分低于市场价格，应认定为祝锦强与被告间存在恶意串通，损害了债权人和其他担保债务人的权利。第三，涉案房屋至今未实际交付。因此应当支持原告的诉讼请求。 经审理查明，2004年9月29日，第三人祝锦强与信达公司签订《委托开发协议》约定祝锦强委托信达公司开发16套住房项目。2013年12月4日，被告简华杰通过他人向成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司转账2000000元，成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司于2014年1月26日向被告简华杰出具借条，载明：“今借到简华杰人民币200万元（大写：贰佰万元整），月利率2%，期限1年。借款已由简华杰委托冯通强转入我公司出纳黄蓉开立在工行的账户（6222084402001×29160），我公司已经收到该借款。”2016年3月19日，祝锦强、简华杰和成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司签订《抵债协议》，约定祝锦强所欠成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司的借款本金2000000元和利息885000元，合计2885000元转让给被告简华杰，同时祝锦强以其实际所有的案涉房产抵偿该债务。同日，祝锦强向信达公司出具《委托书》，委托信达公司将诉争房屋出卖给简华杰，并注明全部房款已经由祝锦强收取。后简华杰与信达公司签订《商品房现售合同信息摘要》约定诉争房屋成交价为1534015元。该合同在彭州市房地产管理局进行备案，并完成了诉争房屋的备案登记。2016年3月22日，信达公司与简华杰签订《房屋移交书》，将诉争房屋移交简华杰。 另查明，至本案开庭时，简华杰未实际使用房屋，但取得了房屋的实际控制权。 2016年5月4日，原告农产担公司依据彭州市人民法院作出的已经发生法律效力的（2015）彭州民初字第3814号民事判决书向彭州市人民法院申请执行鑫华博公司、张彩元、祝锦强、李德会和招玉龙。2016年6月14日，彭州市人民法院作出（2016）川0182执468号之四执行裁定书，裁定对登记在信达公司名下的祝锦强所有的位于彭州市×镇×路的“信达御景”×号楼（权×）予以查封。2016年×月13日，简华杰向彭州市人民法院提出案外人执行异议，彭州市人民法院作出（2016）川0182执异12号裁定书，认为诉争房屋虽登记在信达公司名下，但实际应属祝锦强所有，而祝锦强在原告申请执行前，已经将诉争房屋抵偿并交付给简华杰并在房屋管理登记机关办理了备案登记，简华杰已经实际占有诉争房屋，因此诉争房屋的权利已经转移给了简华杰。申请执行该房屋缺乏事实和法律依据，裁定中止对涉案房屋的执行。 本院确认的上述事实，有原、被告和第三人的一致成陈述、《委托开发协议》、《抵债协议》、《借条》、中国工商银行彭州新城支行6222084402001×29160银行卡2013年12月1日至2014年3月31日流水记录、案外人黄蓉的调查笔录、《商品房买卖合同》、简华杰《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《委托书》、《房屋移交书》、《证明》、《承诺书》、（2016）川0182执468号之四执行裁定书和（2016）川0182执异12号裁定书在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争点在于被告简华杰与祝锦强之间的债务抵偿行为的效力及该行为是否足以达到排除人民法院强制执行之效力。首先，在事实层面，应当先审查诉争房屋的权属性质。《抵债协议》第二条明确了祝锦强为房屋的实际所有权人，而信达公司于2013年10月9日出具的《证明》也对该事实予以了印证。同时，祝锦强向信达公司出具要求其办理过户的《委托书》也明确了祝锦强出卖的系商品房，而非被告委托诉讼代理人所主张的投资收益权。因此，本院认为，对于房屋权属的认定，本院认为应从两个方面阐述。第一，涉案房屋的所有权的产生系通过修建的方式产生了新设所有权，从一般情况而言，该建筑物的所有权应当于房屋所依附土地使用权人一致，即由信达公司所有。但根据信达公司出具的《说明》，可以确定信达公司已经明确了房屋的虽然登记在信达公司名下，但实际所有权属于祝锦强的事实，并且祝锦强出具要求信达公司过户的《委托书》内容也进一步印证了该事实。其次，对于祝锦强与简华杰之间抵偿行为的效力认定问题。被告简华杰对该争点提交了《抵债协议》。为核实该事实，本院向成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司调取了《借条》复印件1份、向成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司出纳黄蓉制作《调查笔录》1份、向中国工商银行彭州新城支行调取了6222084402001×29160银行卡2013年12月1日至2014年3月31日的流水记录。上述证据均能与被告简华杰的陈述相印证，可以确定简华杰主张抵债行为中债权的来源。本案在事实上，存在两个法律关系，一是简华杰与祝锦强之间的民间借贷民事法律关系，在该法律关系中，简华杰接受了成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司所转让的债权。二是，根据简华杰与成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司、祝锦强签订的《抵债协议》，该协议的根本是祝锦强以所欠成都市彭州鑫彭小额贷款有限责任公司已转让给简华杰的借款本金及利息为购房对价，将诉争房屋出售给简华杰。因此，祝锦强与简华杰之间的抵偿行为的性质，应认定为房屋的买卖合同关系。因此，简华杰向祝锦强支付款项的性质应认定为向房屋实际所有权人购买涉案房屋，且根据《协议》和《委托书》内容，房款已经全部支付。第二，如上所述，简华杰虽履行了支付房款的义务，并对涉案房屋进行了备案登记，但并未履行过户登记手续，故涉案房屋的所有权并未实际转移到简华杰名下。因此，原告主张被告未实际利用该房屋为由，认为涉案房屋未实际交付。本院认为，房屋是否实际交付并非以房屋是否实际利用为判断标准，因为是否使用房屋及如何使用房屋是基于房屋权利人的个人意思，即使将房屋空置也属于对房屋的使用。因此判断房屋是否交付，应判断该房屋是否处于当事人的实际控制之下。本案中，被告提交了《房屋移交书》，同时对房屋未实际使用作出了合理说明，因此，本院认为涉案房屋已经实际交付。本案中，在人民法院作出查封裁定前，被告已向祝锦强交付全部房款，且房屋已经备案且实际交付，故被告主张之情形符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”所规定之情形，人民法院不应对涉案房屋进行查封。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  张振宇 人民审判员  刘 勇 人民陪审员  罗宗艳 二〇一七年三月二十一日 书 记 员  唐小家