上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初5696号原告(反诉被告)：曹亚明，男，1972年11月23日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：徐巧芳，女。委托诉讼代理人：吴龙章，男。被告(反诉被告)：沈凤仙，女，1961年6月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱平，上海朱平律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈燕，女，1981年9月27日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：沈雪花，女，1939年11月2日生，汉族，住上海市松江区。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴海松，上海申有律师事务所律师。原告曹亚明与被告沈凤仙、沈燕、沈雪花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。后被告沈燕、沈雪花提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告曹亚明及其委托诉讼代理人徐巧芳、吴龙章，被告沈凤仙及其委托诉讼代理人朱平，被告沈燕，被告沈雪花、沈燕的共同委托诉讼代理人吴海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹亚明向本院提出诉讼请求：判令三被告协助原告将坐落于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。事实和理由：原告与被告沈凤仙、案外人沈某某(系被告沈雪花丈夫、被告沈凤仙父亲)于2006年3月29日签订一份《房屋买卖合同》，约定被告沈凤仙及案外人沈某某将其动迁所得的上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)卖给原告，转让总价为22万元。双方于同日还签订了一份《购房补充协议》，约定系争房屋以后不管涨价还是跌价，双方都不能反悔，如果一方反悔，需要承担违约责任；该房需要办理产证时，出卖方应无条件配合办理；如有违约，违约方应赔偿守约方22万元。签约当日，原告即将购房款22万元付清，并支付了中介服务费4,000元、维修基金2,618.20元、物业服务费607元、一次性垃圾清运费202元，被告方也于同日向原告交付了房屋。2006年4月起，原告即对系争房屋进行了装修并实际入住。但时至今日被告不同意配合原告办理过户手续。原告认为，其是通过中介购买系争房屋，沈某某是户主，有权处分系争房屋，当时被告沈凤仙也在场并在协议上签字，房屋买卖合同及购房补充协议合法有效，应当受到法律保护。综上，原告提出以上诉请。被告沈凤仙辩称：不同意原告诉请。其出售系争房屋时，是跟父亲沈某某去中介处挂牌的，母亲沈雪花不识字也不参与，女儿沈燕对此不知情。其向原告出售系争房屋没有得到另两名被告的同意，因此房屋买卖合同无效。其同意向原告返还购房款22万元，并愿意赔偿原告违约金22万元。被告沈燕、沈雪花辩称：不同意原告诉请。原告和被告沈凤仙签订买卖合同，并没有通知被告沈燕、沈雪花，被告沈燕、沈雪花在2015年下半年才得知房屋卖给了原告。被告沈燕在庭审中陈述，高桥村俞塘439号房屋被拆迁后，在同一小区分到了两套动迁安置房。另外一套是被告沈雪花在居住，如果被告沈雪花身体不好，被告沈燕会半个月、一个月左右回去居住一次，被告沈凤仙逢年过节也会回去看望被告沈雪花。对于本案系争房屋，被告沈凤仙告知被告沈燕系争房屋被出租了，有租赁合同，被告沈燕就没有细问。在队里面通知去办房产证时，小区物业跟被告沈燕说一直是原告在缴纳物业管理费，被告沈燕觉得不合理，认为物业管理费不应当由出租人来支付，被告沈燕就联系原告，才得知系争房屋卖给原告了。被告沈燕并向原告索要了物业管理费的单据以便办理产权证。被告沈雪花在庭审中表示对于系争房屋的情况其不清楚。被告沈燕、沈雪花并提出反诉请求：1、确认原告和被告沈凤仙签订的房屋买卖合同无效；2、原告返还松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实和理由：被告沈燕系被告沈凤仙和案外人唐金星之女，被告沈凤仙于1988年和唐金星离婚后另与谢明昌结婚，从此未和被告沈燕、沈雪花共同居住过，被告沈凤仙于2003年底结婚并搬至闵行区居住。2005年底，被告沈燕、沈雪花、沈凤仙和沈某某共有的宅基地房屋拆迁，家里决定把房子给被告沈燕，等可以办产证的时候再去办理。2006年初，被告沈凤仙因欠下赌债，在不告知被告沈燕、沈雪花的情况下带出当时身体状况很不佳的沈某某，与原告曹亚明订立房屋买卖合同，更欺骗被告沈燕、沈雪花说房屋系出租。后沈某某身体状况持续恶化，并于2009年因病去世。2015年下半年，被告沈燕得知涉案房屋可以办理产证，在办理过程中原告曹亚明告知已买下房屋，被告沈燕即表示不认可，并办理了权利人为自己的房产证。原告曹亚明和被告沈凤仙系通过专业中介签订买卖合同对安置房进行买卖，原告曹亚明在明知系争房屋系拆迁安置房且另有权利人的情况下，因通知被告沈燕、沈雪花会遭到制止，故仍然单独和被告沈凤仙以及案外人沈某某订立买卖合同，且将房款全部交给被告沈凤仙。原告和被告沈凤仙的行为侵犯了被告沈燕、沈雪花的利息，在未取得共有人同意的情况下擅自买卖房屋，当属无效。故提出以上反诉请求。针对被告沈燕、沈雪花的反诉请求，原告曹亚明辩称：不同意被告沈燕、沈雪花的反诉请求。系争房屋的权利人目前登记在被告沈燕一人名下，被告沈雪花提起反诉，主体不适格。系争房屋买卖合同是被告沈燕的母亲沈凤仙和被告沈燕的爷爷沈某某签订。在沈某某和被告沈雪花婚姻关系存续期间，沈某某处分夫妻共有财产、家庭共有财产，并无不当。沈某某是户主，有权处分系争房屋。目前被告沈燕名下的两套动迁安置房，并非被告沈燕出资购买，而是其爷爷奶奶的房子在2005年12月23日拆迁赔偿所得。被告沈燕是在1981年9月27日出生。如果沈某某的房子，被告沈燕是继承所得，被告沈燕也仅仅是第二顺位继承人，而且继承的也不仅仅是债权还包括债务，本案原告向沈某某购买系争房屋，被告沈燕也应当继续履行与原告的合同。在2015年8月30日办理产证时，被告沈燕明知系争房屋已经出售给原告，却仍恶意登记在被告沈燕一人名下，损害原告利益。针对被告沈燕、沈雪花的反诉请求，被告沈凤仙辩称：其出卖系争房屋未征得被告沈燕、沈雪花同意。1985年盖房子时，被告沈燕已经出生，沈燕是权利人也是立基人。当时卖房子时，沈某某得了癌症急需要钱，加之被告沈凤仙在外面欠了赌债，所以才动脑筋卖了房子。其在外面欠了赌债，所以系争房屋其不要了，产权仅登记在女儿沈燕一人名下，沈燕给点小钱用于其归还赌债。经审理查明：2005年12月23日，上海市松江区车墩镇人民政府作为甲方、拆迁人，沈某某作为乙方、被拆迁人，签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“《拆迁补偿安置协议》”)，就甲方拆迁乙方高桥村俞塘439号房屋的安置补偿事宜作了约定。2006年3月29日，沈某某、被告沈凤仙作为甲方、出售方，原告曹亚明作为乙方、购买方，就买卖系争房屋签订一份《房屋买卖合同》。合同第一条约定房屋转让总价款为22万元。第六条约定如果一方违约的，违约方应向守约方支付违约金22万元。该合同另对其它事宜作了约定。同日，沈某某、被告沈凤仙作为甲方、出售方，原告曹亚明作为乙方、购买方，签订一份《购房补充协议》。该补充协议第一条约定，该补充协议与正式合同一致，该房的维修基金和物业管理费由乙方支付，该房以后不管涨价还是跌价，双方都不能反悔，如哪一方反悔，就由哪一方承担违约责任。第二条约定，如该房需要办理产证时，甲方应无条件配合乙方办理产证过户一切手续，如该房不能改名(产证过户时)，第一个产证费用由甲方承担，第二个产证费用由乙方自己承担(现在出售该房面积为101平方米，不管该房以后测量为多少平方，都不能向对方索取平方差价费用，就以22万元总价为准)。第三条约定，双方都应严格遵守正式合同和补充协议，履行合同中约定的各项条款和义务，互不违约，如有违约，违约方应赔偿守约方22万元。同日，原告支付了购房款22万元、中介费4,000元、2006年4月至2007年3月的物业服务费607元、一次性垃圾清运费202元、维修基金2,618.20元。被告沈凤仙出具一份《付款凭单》，载明系争房屋购房款22万元已全部结清。同日，上海车兴房地产开发建设有限公司出具一份收据，载明：交款单位为俞塘5队沈某某(曹亚明)，收款事由为房款73号502室101.09平方；金额为161,186.26元。2012年9月14日，系争房屋取得大产证，登记在案外人上海车兴房地产开发建设有限公司名下。2015年9月16日，系争房屋登记在被告沈燕名下。另查明：被拆迁房屋的宅基地申请时立基人为沈仁发、沈雪花、沈凤仙、沈燕。户主为沈某某，沈雪花系沈某某的妻子，沈凤仙系沈某某的女儿，沈燕系沈某某的孙女。各方当事人确认宅基地申请表和审核表上的“沈仁发”的“发”是错别字，身份证上的名字为沈某某。房屋被拆迁后，上述四位立基人分得两套安置房：系争房屋以及松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“48号102室房屋”)。48号102室房屋于2015年9月16日登记在被告沈燕名下，现由被告沈雪花在居住使用。2009年5月22日，沈某某去世。各方当事人确认系争房屋已于2006年交付给原告。原告确认其为本地户籍，名下没有其他房屋。案件审理中，原告出具承诺书一份，承诺考虑房价上涨幅度较快，同意自愿补偿给三被告人民币五万元。庭审中，被告沈燕、沈雪花还提供了一组沈某某的病例，以证明在签订买卖合同时沈某某已患重病。对此原告认为该组证据的时间均在签订买卖合同之后，不能证明在签订买卖合同之时沈某某的行为能力有障碍。以上事实，有拆迁补偿安置协议、房屋买卖合同、购房补充协议、收据、付款凭单、上海市房地产权证、宅基地申请表及审核表、证明、上海市不动产登记簿以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与沈某某、被告沈凤仙于2006年3月29日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反禁止性规定，合法有效。系争房屋为动迁安置房，沈某某与松江区车墩镇人民政府签订《拆迁补偿安置协议》的时间是2005年12月23日，开发商取得大产证的时间是2012年9月14日，已符合过户条件，原告亦确认其具有购房资格。现原告依据该合同要求被告协助原告将系争房屋过户至原告名下，符合合同约定，本院予以支持。现系争房屋登记在被告沈燕一人名下，应由被告沈燕协助原告办理产权过户手续。现原告同意自愿补偿给三被告5万元，于法不悖，本院予以准许。对于被告沈燕、沈雪花的反诉请求以及三被告的辩称意见，本院认为：首先，依据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此被告沈燕、沈雪花以部分共有人未经其他共有人同意为由主张合同无效并要求原告返还房屋的诉请，本院不予支持。其次，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。系争房屋于2006年交付给原告，原告装修入住至今已逾10年。同小区48号102室房屋系由被告沈雪花居住，被告沈燕亦会相隔半月、一个月去看望被告沈雪花。房屋价值巨大且近几年上涨幅度很快，从常理来看，被告沈雪花对系争房屋的情况不会不闻不问，被告沈燕亦不会因其母亲沈凤仙一句“房屋出租了、有租赁合同”就不再过问。因此，本院认定被告沈燕、沈雪花对系争房屋出卖给原告是知晓的。退一步讲，即便被告沈燕、沈雪花对系争房屋出卖给原告的事实确实不知晓，系争房屋为动迁安置房，拆迁补偿安置协议系沈某某一人出面签订，且拆迁补偿安置协议上面所载的被拆迁人也为沈某某一人，原告亦有理由相信作为户主的沈某某有权处分系争房屋。因此，对三被告的辩称意见，本院不予采纳；对被告沈燕、沈雪花的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)沈燕与原告(反诉被告)曹亚明于本判决生效之日起十日内共同办理上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权登记至原告(反诉被告)曹亚明名下；二、原告(反诉被告)曹亚明于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉被告)沈凤仙、被告(反诉原告)沈燕、沈雪花补偿款5万元；三、驳回被告(反诉原告)沈燕、沈雪花的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费2,300元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费7,340元，由被告(反诉原告)沈燕、沈雪花负担5,660元(已付2,300元，余款3,360元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉被告)沈凤仙负担1,680元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  吕荣珍二〇一七年六月二十九日书 记 员  亓继芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……