四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5876号上诉人（原审原告）：张韡，男，1983年1月23日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：黄文斌，四川拓泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：�燕，女，1977年12月27日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：张伟进，四川泰常律师事务所律师。上诉人张韡因与被上诉人罗燕房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张韡上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张韡的全部诉讼请求，即判令解除张韡与罗燕签订的《房屋出租协议》，罗燕及时搬出房屋；罗燕按每月2500元的标准支付张韡从2016年10月12日至房屋腾房之日止的占用使用费；罗燕支付张韡违约金2500元。事实和理由：（一）一审认定罗燕于2015年9月27日向罗燕支付的3万元除支付2015年10月-2016年10月租金外，另预支了部分2016年10月-2017年10月的租金系事实认定错误。（二）一审法院适用法律错误，张韡与罗燕就租赁期间租金的变更已达成一致并实际履行，现在罗燕不按变更后的合同继续履行，属于严重违约，按照相关法律规定，罗燕应当承担相应的违约责任。罗燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。张韡的上诉请求没有事实及法律依据，应予维持一审判决。张韡向一审法院起诉请求：1.判令解除张韡、罗燕签订的房屋租赁合同，罗燕即时搬出房屋；2.罗燕按每月2500元支付张韡从2016年10月12日至房屋腾房止占用房屋使用费；3、罗燕支付张韡违约金2500元。一审法院认定事实：2010年9月26日,张韡、罗燕签订《房屋出租协议》。协议约定，张韡将位于华阳镇富民路1幢1层16号房屋(该房屋登记所有权人为张韡之妻易丽雯)出租给罗燕,房屋租赁期限为2010年10月12日至2018年10月12日,年租金12000元,租金支付时间为付款期未前30天支付;双方在协议期内均不得违约,如违约则违约方按本房屋壹月租金赔偿对方。协议还另行约定:每月租金每年涨100元。合同签订后，张韡按约将房屋交付给罗燕，罗燕按合同约定支付了2015年10月前的房屋租金。2015年9月27日,罗燕通过银行转帐向张韡支付了2015年10月以后的房屋租金30000元。对上述张韡、罗燕无争议的事实，一审予以确认。一审法院的争议焦点为，2015年10月至租赁期届满前即2018年10月期间的房屋租金，张韡、罗燕是否达成协议已变更为每年30000元；罗燕在2016年9月未支付下年度房屋租金是否构成违约。张韡为支持其主张向本庭提交了张韡、罗燕在2016年10月的电话录音，证明双方就增加年租金为30000元达成合意，且罗燕2015年9月27日也向其转付了30000元租金，故�燕在2016年9月也应当按30000元交付下一年的租金。罗燕对张韡提交的电话录音真实性无异议，但认为罗燕在通话中并未认可年租金变更为30000元，2015年9月27日罗燕是按张韡要求支付了30000元租金，并不表明年租金变更为30000元。对此一审法院认为，张韡提交的电话录音只能证明其要求增加租金，并对租金的变更双方发生争议，不能证明双方就租金变更为30000元已达成合意。虽罗燕2015年9月27日转帐支付了30000元租金，但不能以此推定2015年10月后的房屋年租金已变更为30000元。故对张韡主张2015年10月后的房屋租金已变更为每年30000元的事实不予确认。2016年9月罗燕未支付下一年度房屋租金，系因双方是否变更租金数额发生争议引起，不应认定罗燕违约。一审法院认为，张韡、罗燕订的《房屋出租协议》是双方当事人真实意示表示，合法、有效，合同对双方均有约束力。本案罗燕在与张韡就变更年租金未达成合意情况下，于2015年9月27日通过转帐支付租金30000元，应当认定为罗燕除支付了2015年10月13日至2016年10月12日租金18000元，还提前支付了2016年10月13日至2017年10月12日部分租金。2016年9月，罗燕未按合同约定足额支付租金，并非罗燕不同意支付，而是双方因是否变更租金发生争议所致,罗燕不构成违约，张韡可告知罗燕在合理期限内补齐租金。综上，因张韡的诉请无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：回张韡的诉讼请求。案件受理费25元，由张韡负担。二审中，张韡向本院提交了三份房屋租赁信息截屏及两份《房屋租赁合同》，拟证明同地段、同时间，大致面积的房屋租金价格均超过3万元。罗燕对该两组新证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，该两组证据真实性均无法核实且无法达到张韡的证明目的，故本院不予采信。罗燕向本院提交其于2017年2月12日又向张韡支付了租金7200元，张韡对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，故本院对上述证据予以采信。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审另查明，罗燕于2014年9月向张韡支付下年度的租金为23000元，罗燕于2017年2月12日向张韡支付了租金7200元。张韡与罗燕签订的《房屋出租协议》第六条约定“乙方（罗燕）必须按时交纳房租，否则甲方（张韡）有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担”。本院认为，本案的争议焦点为张韡与罗燕于2015年9月是否就将租金变更为30000元每年达成一致意见。对此，本院认为，按照张韡与罗燕的租金支付习惯，从2010年至2014年的9月罗燕均为按年支付当年10月至次年10月的租金。另按照双方合同约定月租金每年上涨100元，即2010年应付租金为12000元，2011年应付租金为13200元，2012年应付租金为14400元，2013年应付租金为15600元，在此期间罗燕均是按上述租金标准向张韡支付租金；如双方继续按照合同约定的标准上涨租金，那么2014年应付租金为16800元，2015年应付租金为18000元，但罗燕于2014年9月实际支付的租金为23000元，表明双方经口头协商一致将2014年10月至2015年10期间的租金变更为23000元，实际高于双方约定的租金标准。现罗燕主张2015年9月交付的30000元系2015年10月至2016年10月的租金18000元，剩余的12000元为多支付的2016年10月以后的租金。本院认为，罗燕的该项主张与双方每年付一次租金的交易习惯不�，同时罗燕也未提交证据证明其于2015年9月为何需要支付张韡2016年10月以后的租金，另2014年罗燕已经按23000元每年的标准向张韡交付次年租金，双方于2015年又将租金降为18000元明显与常理不符，也与房租价格日益上涨的市场行情不符。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，罗燕未提供证据证明其于2015年9月为何需要支付超过一年的租金，故应当承担举�不能的不利后果。本院认定张韡与罗燕于2015年9月已协商一致将2015年10月以后的租金变更为每年30000元，对罗燕的主张不予支持。按照双方的合同约定，罗燕应于每年9月支付当年10月12日至次年10月12日的租金，故罗燕应于2016年9月支付2016年10月12日至2017年10月12日的租金30000元，但罗燕并未按双方变更后的租金标准按时支付张韡该期间的租金30000元，其仅于2017年2月12日向张韡支付了租金7200元。按照双方签订的《房屋出租协议》第六条“乙方（罗燕）必须按时交纳房租，否则甲方（张韡）有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担”之约定，张韡以罗燕未按时缴纳租金主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可�解除合同”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，张韡要求解除与罗燕签订的《房屋出租协议》有事实及法律依据，本院予以支持。双方的《房屋出租协议》解除后，罗燕应当及时腾退房屋。因罗燕自2016年10月12日起未按时足额交付租金，故罗燕应自2016年10月12日起按照每月2500元（30000元÷12个月）的标准向张韡支付房屋占用使用费至实际腾退之日止，但应扣除其于2017年2月12日已交付的租金7200元。另根据双方约定，在协议期内均不得违约,如违约则违约方按本房屋壹月租金赔偿对方，故张韡以罗燕未按时足额交付租金的行为要求其承担违约金2500元符合双方的约定，且未超过法定违约金的标准，本院予以支持。综上所�，张韡的上诉请求成立，应予支持；本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8456号民事判决；二、解除张韡与罗燕于2010年9月26日签订的《房屋出租协议》，罗燕于本判决生效之日起10日内腾退位于成都市双流区××路××号房屋；三、罗燕于本判决生效之日起10日内按每月2500元的标准，从2016年10月12日起支付张韡房屋占用使用费至实际腾退之日止，应扣减罗燕已支付的租金7200元；四、罗燕于本判决生效之日起10日内支付张韡违约金2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人罗燕负担。本判决为终审判决。审判长  范艾玓审判员  夏旭东审判员  冯 燕二〇一七年六月二十九日书记员  徐益戈