三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初1392号原告：牛天功，男，1967年2月13日出生（公），汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：肖雪山、胡杨，海南言必信律师事务所律师。被告：海南东维投资有限公司，住所地:三亚市群众街**。法定代表人：马维克，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈川华、何灵凤，海南云帆律师事务所律师。第三人：三亚智诚实业有限公司，住，住所地三亚市河**凤凰路月川开发小区南枫度假公寓**901/div>法定代表人：方达明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王芹丛，海南坤和律师事务所律师。第三人：海南铁路经济技术开发有限公司，住所地海口市粤海大道****楼。法定代理人：周震戈，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴雄，海南英乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏建全，该公司职员。第三人：三亚凤凰聚丰农业农民专业合作社，住，住所地三亚市凤凰镇羊新路****/div>法定代表人：谢香川。原告牛天功诉被告海南东维投资有限公司（以下简称东维公司）、第三人三亚智诚实业有限公司（以下简称智诚公司）、海南铁路经济技术开发有限公司（以下简称海南铁路公司）、三亚凤凰聚丰农业农民专业合作社（以下简称聚丰合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，海南铁路公司提出管辖权异议，本院裁定驳回。2016年4月25日至2016年9月20日进入鉴定程序，鉴定完毕后，依法组成合议庭，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告牛天功及其委托诉讼代理人胡杨，被告东维公司的委托诉讼代理人陈川华、何灵凤，第三人智诚公司的委托诉讼代理人王芹丛，海南铁路公司的委托诉讼代理人吴雄到庭参加了诉讼，第三人聚丰合作社经本院合法传唤，拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告牛天功诉称：原被告于2014年10月8日签订了《租赁合同》，约定被告将位于三亚市××路号和52号铺面出租给原告，并保证出租的铺面合法有效，租期为2年。现两铺面在租赁期间被政府征用拆迁，致使原告不能继续使用该铺面。根据《租赁合同》第四条"甲方的权利和义务"第2款"甲方保证出租的铺面合法有效，租赁期间如被政府征用拆迁，甲方接到政府的拆除通知后提前两天告知乙方，甲方退还剩余租期的租金和押金给乙方，政府依法赔偿乙方装修部分赔偿款归乙方"的约定，原告在铺面被拆迁前并未接到被告的任何通知，导致原告货物无法及时搬离安置而造成大量损失，被告应当向原告退还剩余租期的租金和押金，并赔偿装修部分赔偿款及因搬迁而造成的实际损失，但经原告多次催促，被告仍未履行。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告立即退还剩余租期的租金人民币4410元；2、请求法院依法判令被告立即退还原告铺面押金人民币20000元；3、判令被告赔偿原告装修部分的赔偿款共计244457元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告东维公司辩称：1、合同义务不应由东维公司的独自承担，根据三方签订的协议中可以看出三方权利的分配，应该由海南铁路公司和智诚公司一起承担；2、原告存在拖欠租金的情况，所拖欠的租金应当在押金中扣除，在合同中有明确相关约定可知租赁人对于租赁商铺有可能被拆迁具有这种可能性是知道的。3、关于装修损失部分，原告要求东维公司承担无事实和法律依据，在合同中有明确相关约定可知，东维公司没有义务向原告赔偿损失，在合同第四条第2款、第五条的第3款、第七条的第3款也有相关约定。双方已经对解除合同之后装修的归属问题在合同中作了明确约定，且政府的行政行为，属于不可抗力，并不是东维公司能控制的因素。第三人智诚公司陈述：对于原告的诉讼请求的主张与东维公司是一致的，因为智诚公司没有参与具体的经营活动，所以具体意见以东维公司为准。关于东维公司所说由三方一起承担责任，原告与被告东维公司签订的合同，并没有与智诚公司签订，根据合同相对性，东维公司不应该追加智诚公司。智诚与东维不是委托与受委托的关系，而是合作的关系。且东维与各原告为直接关系，所以应该由东维公司先承担，再向另外两位追偿。对于原告装修部分的诉求，智诚公司认为没有依据，原告的收据也没有其真实性，不能根据该收据来认定。且使用后的一些物品应该进行折旧，装修部分应该归属于东维公司，另外原告未申请法院对该装修部分申请评估鉴定，原告方应该承担举证不能的责任。第三人海南铁路公司陈述：一、铁路公司同意原告对被告东维公司主张权利的请求；二、铁路公司不是适格的被告，原因1、铁路公司不是商铺的合同主体，也不是三亚智诚、东维公司及凤凰聚丰合作社合作协议的主体，因此，就本案的诉由及原告的诉求，铁路公司不是适格的被告主体；三、铁路公司关于借用土地的合同期限是2013年11月1日至2015年的10月31日，土地的借用期限已满，政府的拆迁行为不应当将责任归责于铁路公司的借用合同，因此，从合同的期限以及政府的拆迁行为，均不属于铁路公司的责任，不应该承担任何责任。第三人聚丰合作社未出庭答辩，亦未提交书面的陈述意见。经审理查明，2014年10月8日，原告与东维公司双方签订签订了《租赁合同》，约定东维公司将位于三亚市××路号和52号铺面（铁皮顶篷的钢结构，面积约为147㎡）出租给原告，租期为2年，水电及物业费由原告方支付。该合同的主要涉案条款有：第二条"租期2年，自合同签订当日起算。装修期至2014年11月8日。"；第三条"1、每月租金为45元/㎡，共计6615元。租金每两年递15%。租金自合同签订后三日内付清，先付租金后用房。乙方须在上一期租金的租赁期满提前一个月付下一期半年租金。2、在本合同签订后三日内，乙方付租房押金20000元。租期届满后，乙方按时将铺面退还甲方，经验收无损坏的，押金不计息退还乙方"；第四条"2、甲方保证出租的铺面合法有效，租赁期间如被政府征用拆迁，甲方接到政府的拆除通知后提前两天告知乙方，甲方退还剩余租期的租金和押金给乙方，政府依法赔偿乙方装修部分赔偿款归乙方。"第五条"3、在合同终止、解除租赁关系时，乙方的装修及其他附着物全部归甲方所有，但其他可移动的设施全部归乙方所有。如乙方中途退租，所有费用由乙方自己承担。"第七条"3、因不可抗力造成损失的，任何一方不承担责任"。合同签订后，原告于当日向东维公司交纳了2万元的铺面押金及相应的水电费和租金，随后对铺面进行了装修并营业。原告在营业过程中均按照合同约定向东维公司支付租金，原告缴纳2015年5月8日至2015年11月8日最后一个季度租金39690元，截止2015年10月16日，尚余租金4410元。被告东维公司认为租金应当计算至2015年11月8日。2015年7月25日，三亚市天涯区城市管理局下达强制执行决定，决定拆除本案涉案的商铺。2015年11月17日，涉案商铺被强制拆除。原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案土地的使用者为广州铁路集团海南铁路总公司。2011年3月，粤海铁路有限责任公司与智诚公司取得涉案地段的《临时建设工程规划许可证》，许可期限截止日期为2013年3月3日。2013年9月18日，智诚公司、东维公司、聚丰合作社签订《合伙协议》，协议约定三方合伙，智诚公司占45%、东维公司占30%，聚丰合作社占25%，并约定合伙项目的义务由东维公司负责等等条款。智诚公司的代表人为苏水清。2013年10月30日，海南铁路经济开发有限公司海口物业租赁分公司与苏水清签订《临时借用土地合同》，将涉案位置土地临时借给苏水清所在公司（事实上即为智诚公司）使用，借用期限是2013年11月1日至2015年10月31日。还查明，海南铁路公司提出鉴定申请，要求对东维公司提交的《临时借用土地协议》[合同编号:HNJK-WY-(2013)-02]和《委托书》上加盖的"海南铁路经济技术开发有限公司海口物业租赁分公司合同专用章"和"海南铁路经济技术开发有限公司"印章的真伪进行鉴定，因东维公司无法提交鉴定事项的原件，导致鉴定无法进行。东维公司应承担因鉴定不能的不利后果。东维公司在庭审中提出再次鉴定的申请本院不予准许。以上事实，有《租赁合同》、《收据》、《装修材料清单》、《临时借用土地协议》、《委托书》、《土地使用证》、《临时建设工程规划许可证》、《行政许可决定书》、《关于"三亚市凤凰路多元化建材广场"改造项目的请示报告》、《三亚市人民政府关于批准三亚市凤凰路多元化建材广场（原六安支线铁路）改造规划的批复》、《关于实施的函》、《关于暂缓拆除三亚市凤凰路多元化建材广场的紧急报告》、《合伙协议》、《拆迁通知》以及当事人陈述等证据佐证，并经双方当事人当庭举证、质证，足以认定。本院认为，一、关于2014年10月8日原告与东维公司双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。尽管涉案铺面所在的土地的合法使用权截止2015年10月31日，但是《临时建设工程规划许可证》的许可期限截止日期为2013年3月3日，而原告与东维公司签订的《租赁合同》在2014年10月8日才签订，此时，涉案铺面是非法建筑物，不属于合法租赁物，因此，涉案《租赁合同》系无效合同。二、东维公司抗辩称基于合伙协议，本案的合同义务应当由智诚公司、聚丰合作社、东维公司按比例承担。但是，东维公司在与原告签订《租赁合同》时并未告知其合伙的事实，原告也不同意向智诚公司及聚丰合作社主张权利，因此，涉案《租赁合同》的合同义务应当由东维公司承担。东维公司还抗辩称其与海南铁路公司及智诚公司是委托代理的关系本院亦不予认可。首先，因东维公司的原因导致《委托书》的真实性无法鉴定，其应当承担不利后果，因此，委托关系无法认定。其次，即使委托关系成立，根据《民法通则》第六十三条"代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。"的规定，在本案中，如果东维公司是智诚公司及海南铁路公司的代理人，其应当以被代理人即智诚公司及海南铁路公司的名义实施代理行为，但是本案的《租赁合同》系东维公司以自己的名义与原告签订并收取租金。综上，东维公司是适格的被告，涉案《租赁合同》的合同义务应当由东维公司承担。其可在承担合同义务之后再依据其他的法律关系另行提起诉讼。三、原告的各项诉求是否有事实和法律依据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1、关于退还租金的问题。原告缴纳2015年5月8日至2015年11月8日最后一个季度租金39690元，截止2015年10月16日，尚余租金4410元。被告东维公司认为租金应当计算至2015年11月8日。本院同意东维公司的计算截止日期。因原告与东维公司之间的《租赁合同》无效，原告使用涉案铺面的使用费参照租金来计算，计算至2015年11月8日，不存在退还剩余租金的问题。因此，原告诉求东维公司退还剩余租金4410元，本院不予认可。2、关于押金的问题。原告所交的押金2万元应当返还。东维公司抗辩称，其在收到2015年7月25日三亚市天涯区城市管理局下达的强制执行决定书之后，与部分租户达成口头协议，在租户缴纳的租金满期后，暂时无需支付下年度租金，期满后所产生的租金从押金中扣除。但其没有证据证明该口头协议的实际实施，也无法明确"部分租户"是哪些，因此也无法确认租户所欠租金的具体数额是多少，其根据原告提交的部分缴纳租金的票据来计算原告拖欠的租金显然没有事实依据。另外，因不可归责于原告的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，原告可以要求减少租金或者不支付租金；因此，东维公司抗辩用原告拖欠的租金折抵押金的理由不成立，其应当退还原告全部押金2万元。东维公司可在确认原告拖欠的租金数额之后另行起诉。3、关于装修赔偿款的问题。首先，原告提供了一些收款收据以证明其装修费用的支出，但是这些证据的真实性及合法性无法证实，既不足以证明其装修费的实际支出，也不能证明涉案铺面在拆迁之后的装修残值。且因为涉案商铺已经全部拆迁完毕，无法进行装修损失的司法鉴定，因此，原告应承担举证不能的法律后果。其次，参照双方签订的《租赁合同》第五条"3、在合同终止、解除租赁关系时，乙方的装修及其他附着物全部归甲方所有，但其他可移动的设施全部归乙方所有。如乙方中途退租，所有费用由乙方自己承担。"的约定，原告也不应当主张装修赔偿。再次，从执法局2015年7月25日下达拆迁通知至2015年11月17日拆迁，原告有足够的时间搬离物品，并将可以拆卸的装修材料自行拆除。原告在签订《租赁合同》时也未尽到审慎的合同义务，因此，原告诉求的装修损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海南东维投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告牛天功返还铺面押金2万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5332元（原告已预缴），由原告承担4935元，由被告海南东维投资有限公司承担397元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 媛人民陪审员 符永华人民陪审员 陈小娟 二〇一七年三月一日书 记 员 王 捷附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。中华人民共和国民法通则第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。......最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。