上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第2093号原告上海徐明仓储服务有限公司。法定代表人徐某甲，总经理。委托代理人陆俊炜，上海嘉钰律师事务所律师。被告上海申闵公路养护建设有限公司。法定代表人周某甲，董事长。委托代理人张世杰，上海中夏旭波律师事务所律师。第三人上海鹏喧彩钢结构有限公司。法定代表人卞某甲，总经理。委托代理人王某甲，男，该公司工作人员。第三人上海卓非会展服务有限公司。法定代表人何某甲，总经理。委托代理人刘某甲，男，该公司工作人员。原告上海徐明仓储服务有限公司与被告上海申闵公路养护建设有限公司（以下分别简称“徐明仓储公司”及“申闵公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理。期间，因需进一步查明相关事实，本院于同年9月22日依职权追加了上海鹏喧彩钢结构有限公司及上海卓非会展服务有限公司（以下分别简称“鹏喧公司”及“卓非公司”）为本案第三人参加诉讼。后依法由审判员陈春芳适用简易程序于2015年9月22日、同年12月8日公开开庭进行了审理。原告徐明仓储公司的法定代表人徐某甲及其委托代理人陆俊炜，被告申闵公司的法定代表人周某甲及其委托代理人张世杰，第三人鹏喧公司的委托代理人王某甲，第三人卓非公司的委托代理人刘某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐明仓储公司诉称，原、被告于2002年10月10日签订《租借场地协议书》，约定由被告将其所有的位于××区××道班东侧场地9.6亩土地使用权出租给原告使用。租赁期限自2002年10月10日起至2052年10月10日止。租金为每亩每年人民币（下同）8，000元，即每年76，800元，从第三年起，每亩每3年递增一次，每次递增额为年租金的1.5%。后由于部分土地经征收，年租金调整为每年5万元。协议第四条约定，被告应为原告办理场地使用权租赁、建房许可等相关的批文、场地使用权登记和房屋产权登记等手续。由于被告迟迟不履行协议义务，原告分别于2014年8月27日、同年9月4日收到××区规划和土地管理局的责令限期拆除违法建筑事先告知书和责令限期拆除违法建筑决定书，书中认为，原告在××区××路××号（属原告承租被告土地）内擅自搭建的建筑物、构筑物系违法建筑，逾期不拆除将报请闵行区人民政府强制拆除。原告为明确损失，曾经由法院委托A建设工程咨询集团有限公司对位于××路××号场地上建筑物及附属设施进行造价评估，评估结果上述建筑重置造价为758，840元，扣除成新率现值为417，362元。原告多次向被告主张赔偿，但被告均未支付。原告遂诉诸法院要求判令（一）解除原、被告之间的租赁关系；（二）被告赔偿建筑物及附属设施损失417，362元；（三）被告赔偿鉴定费损失46，000元。被告申闵公司辩称，原、被告签订的《租借场地协议书》于2005年10月30日就已经终止，故不存在原告要求解除双方间的租赁关系。对于设备损失费，因为没有租赁关系，所以不存在赔偿。同理，鉴定费也不存在赔偿。对于诉状事实，存在以下三点错误：1.关于2002年签订的协议书已经在2005年10月30日已经终止，原告对此十分清楚，故基本事实不成立。2.对于法院委托的鉴定公司作出的鉴定报告，因为当时原告没有支付诉讼费，所以委托后果是否有由法院认定。3.对于多次主张，基础事实都没有，被告当然拒绝。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。第三人鹏喧公司辩称，如果原、被告间的租赁关系解除的话，第三人鹏喧公司同意从系争租赁场地中搬离。第三人卓非公司辩称，如果原、被告间的租赁关系解除后，第三人卓非公司同意从系争租赁场地中搬离。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.《租借场地协议书》1份，以此证明原、被告间存在土地租赁关系以及双方约定的相关权利义务。2.《××区规划和土地管理局责令限期拆除违法建筑决定书》1份，以此证明原告在向被告承租的土地上建造的房屋被责令限期拆除，原告将遭受严重的经济损失。3.司法鉴定意见书及鉴定评估发票各1份，以此证明估价公司对系争租赁土地上的建筑物的造价进行了估价，从而证明原告建造的建筑物被拆除后的经济损失依据以及原告为此垫付了鉴定费46，000元。4.转租赁费情况说明1份。5．租赁费发票1份。以上4-5证据证明原告将向被告承租的土地及土地上建筑物对外出租，承租人经原告向被告支付土地租赁费，被告收费开具土地租赁费发票的事实。6．上海B木业有限公司出具的证明1份，以此证明关于租赁费缴纳、发票等情况进行了说明。7．上海市房地产权证（2001年12月19日颁发）。针对原告提供的证据，被告认为，关于租借场地协议书双方已于2005年10月已经解除了，故对原告的举证目的被告不予认可。关于决定书，原告没有向法庭提供原件，且该决定上有原告自己的书写内容，故质证意见同证据1，再次强调要拆除的是××号内的违章搭建。关于鉴定意见书，首先，该报告很明确是在××号围墙东侧，被告需要说明的是，××号是在围墙西侧方位内。就是在原告补证的产权证范围内。其次，上一案原告没有缴纳诉讼费。对于鉴定费原告没有异议。关于转租赁费发票认为与本案无关。关于租赁费发票被告不予认可，时间是2015年1月10日，是案外人与原告之间的关系，原告陈述的证明目的是被告向原告开具了发票，故被告要求原告出具租赁发票原件。另对于该2份说明及当庭提供的情况说明是在2015年9月8日，不知道相关的时间谁填写，因为内容是打印的。对于该事实，案外人支付的钱款，被告收到过，被告从未否认，但是没有证据，或者原告证明目的不能达到。原告意思是在被告的土地上租赁的，租到2013年，在情况说明上没有写明时间，5万元收到的事实被告对此不否认。对于原告出示的沪房地××字（××）第×××号房产证因征地后已失效，已经重新办理了房产证，故该证据不能作为认定本案事实的证据。第三人鹏喧公司、卓非公司对原告提供的房产证表示不清楚相关情况，对其余证据的真实性均表示无异议。被告为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1.原、被告共同签字的系争土地现场图1份，以此证明原告所主张的建筑物系××路××号老围墙以东的土地上。结合原告的证据可以确认，原告使用的土地是××路××号老围墙以东的土地上。该证据是被告的法定代表人签字后当庭拍照的。2．终止场地租赁协议、徐明仓储公司财产补偿协议、支付凭证及财产补充协议书各1份，以此证明原、被告间的土地租赁协议自2005年10月30日终止履行，被告从××镇征地服务所取得的上海徐明仓储服务有限公司的房屋补偿款，停工停业损失费460万元已于2007年2月2日前均已支付给了原告。3.闵府土（2005）209号文件及补偿协议书各1份，以此证明被告位于××路××号道班房围墙以东的9.692亩土地在2005年7月18日被××区人民政府征用，征用的财产补偿及停工停业损失补偿费460万元与原告取得的经济补偿款数额一致。以上证据证明1.原、被告在9.6亩土地上没有任何租赁关系，在2005年10月后已经终止。2.该部分××路××号老围墙以东的土地已经给国家划拨征用了，已经有区政府209号文件和××镇镇政府的补偿协议，包括原、被告之间补偿460万元的书面证据，证明原告收到由被告转支付的动拆迁补偿款。包括停工、建筑物费用以及其他损失，总计460万元。4.现场照片，以此证明原告提供的所谓司法鉴定意见中造价估价的现场现状。原告陈述要求补偿的违章搭建，并非是原告使用或原告陈述的代付B公司使用。5．发票记账联，以此证明第三人卓非公司早在2013年7月之前就在××路系争土地上租赁使用。6．现场照片1组，以此证明第一张照片中的指示牌，第二张照片中的右侧工棚，从而证明第三人鹏喧公司租赁使用的场地为××路××号。7.沪房地××字（××）第×××号上海市房地产权证，以此证明被告所有的××路××号房地产权证系国有建设用地使用权，用途为市政公有设施，使用权面积只有4，932.6平方米，事实证明原告将××路××号道班东侧的土地出租给第三人的行为与被告无涉。针对被告提供的证据，原告对证据1的真实性表示无异议，同时认为该证据是在本次系争场地鉴定时，双方在现场确认的。但不同意被告的证明目的。对于证据2与本案无关，因为非同一块土地。另原告是收到了2005年的补偿费，但与本案无关。对于证据3中，被告证明中写××号道班房围墙以东的9.692亩土地，被告偷换概念，所有证据没有道班房围墙以东的说法，故无法证明被告的证明目的。原告使用的还是××号土地，是被告的土地，并且没有在上一次征收的土地中征收。证据4证明了原告诉请的现场房屋是存在的。关于被告提到的B公司，2003年7月至2014年2月的租赁情况，案外人B公司向原告租赁场地和仓库，场地费是直接转交给了被告，所以证明原告与被告仍有租赁关系的事实。对于证据5发票记帐联，一张是B公司的，一张是卓非公司的，对于卓非公司起租日期与原告与第三人卓非公司协议书上签订日期是一致的，从而证明原告与第三人卓非公司之间的租赁关系，并同时证明被告已经向第三人卓非收取租金的事实。对于证据6的现场照片1组，需要说明的是××路××号是××派出所为了方便管理，设置的临时门牌号，因为需要一个门面对应一个门牌号。由于历史原因有一个××号留到现在，但××号不是正式的门牌号，××号是现在拥有的唯一的门牌号。对于证据7房产证的真实性表示没有异议，另根据原始产证与新产证的土地面积，折算成亩数相减，就是××镇征收的9.6亩。本案系争土地就是征收后的残留部分，在附件宗图中也可以确认该相关事实。在宗图中，目前被告拥有的4幢合法产权楼，都在红线范围内西侧，本案系争房屋均在红线范围内的东侧，也就是本案系争土地的范围在产权证宗地范围内。第三人鹏喧公司、卓非公司对被告提供的发票记帐联表示不清楚。对于现场照片，鹏喧公司认为以前是由该公司制作过的，当时××号是临时牌照，××号是现在的门牌号，但都是一个地方。两第三人对其余证据的真实性均表示无异议。第三人鹏喧公司、卓非公司分别向本院提供了各自与原告签订的《临时租赁协议书》。经庭审质证，原告对其真实性表示无异议，而被告则认为该证据是原告与第三人之间的关系，与被告无关。审理中，法院出示了由法院至租赁现场拍摄的现场照片，以此证明两第三人目前租赁的房屋门牌号为××路××号。经庭审质证，原告及两第三人对法院出示现场照片的真实性表示无异议。但被告认为其拍摄是时候是××号，现法院拍摄的××号的拍摄时间是2015年11月24日。另被告对两第三人目前在系争房屋的使用现场状况是表示认可的，对于该事实没有异议。本院认为，被告提供的现场照片虽具有真实性，但无法证明其证明目的。上述原、被告提供的其余证据及法院出示的现场照片均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。综上，经对双方当事人提供的证据质证、认证并结合庭审陈述，本院确认本案如下事实：被告申闵公司系位于上海市××区××路××号（原闵行区××道班东侧）房屋的权利人。2002年10月10日，原告徐明仓储公司（作为承租方，签约乙方）与被告申闵公司（作为出租方，签约甲方）签订《租借场地协议书》1份，约定甲方同意将本公司××道班东侧场地9.6亩（详见附图及甲方该土地使用权证），出租给乙方进行生产经营。一、租用期限：租借期为50年（2002年10月10日起至2052年10月10日止）。二、租金及支付方式：前3年租借的租金按每亩、每年8，000元计，年租金为76，800元。从第3年起，每亩每3年递增一次，每次递增额为年租金的1.5%元。租金支付以付款后使用为原则。首期租金付款日为2002年10月10日，支付租期为2005年12月30日。租借期前3年按季度支付租金。以每季度第一天为付款日。租借满3年后，即从2006年元月起每半年支付租金，付款日为每年的1月1日及7月1日。三、租借场地上土地：甲方出租的土地上目前建造的房屋系乙方建造。甲方同意乙方在租借期内在租借的场地上的建造房屋。上述两类房屋的租借期内的产权归乙方所有。本协议解除或终止时，甲方按双方认可的评估价格对上述房屋予以收购。租借期满双方续签租场协议的，上述两类房屋的产权仍归乙方所有。乙方可将上述房屋周边场地进行出租或转租（不包括本协议项以外的场地），用于任何合法用途，所得收益归乙方所有。四、有关场地使用权、房屋产权登记等事项：办理场地使用权租赁、建房许可等相关的批文、场地使用权登记、房屋产权登记等手续由甲方办理，有关费用由甲方承担。甲方违反本协议第四条约定，致使乙方无法获得租借土地的使用权、房屋产权证的，乙方有权解除协议，甲方除向乙方赔偿乙方的全部损失外，甲方应向乙方赔偿相当于解除年度年租金的10倍违约金。五、六（省略）七、开发动迁：本协议期间，如遇××区政府以上行政机关批准的各种开发动迁，乙方须协调好同意，本协议终止，有关动迁赔偿安置事项由乙方自行与动迁单位协商，甲方给予全力配合，赔偿安置所得利益归乙方所有。八、本协议的变更、解除及违约责任。1.本协议经双方协商可以书面形式变更。2.本协议甲方、乙方可单方解除及违约，但除以下第3、4、5、6项解除事由外，解除方应向对方赔偿相当于解除日上一年度年租金的10倍违约金。3.乙方违反本协议第二条约定，乙方除付清拖欠租金外另应赔偿甲方相当于年度的3个月租金的违约金。4.（省略）5.甲方违反本协议第四条约定，致使乙方无法获得租借土地的使用权、房屋产权证的，原告有权解除协议，甲方除向乙方赔偿全部损失外，甲方应向乙方赔偿相当于解除年度年租金10倍的违约金。上述协议书签订后，双方各自按约履行协议书约定的义务。2003年7月起，原告将其在涉案租赁场地上建造的部分房屋出租给案外人上海B木业有限公司使用。2005年10月31日，涉案部分租赁场地及其建筑物被政府部门征收，原告徐明仓储公司（作为签约乙方）与被告申闵公司（作为签约甲方）签订《终止场地租赁协议书及徐明仓储公司财产补偿协议书》1份，约定：一、乙方在租赁的场地上建造的建筑4，935.90平方米，经动迁方评估，乙方确认评估值为2，730，930元。二、有关建筑内装及附属设施，评估价为733，813元。三、其他拆迁停工停业损失补偿费用1，135，257元。四、以上动迁总经费为460万元。五、甲方收到动迁单位上述第四条动迁款，十天内转付乙方。甲方逾期付款每日按动迁总经费的千分之一支付乙方违约金。六、甲、乙双方原签订的××道班房东侧场地9.6亩，所有租赁协议终止（剩余地块租赁协议明年重新订新协议）。协议生效后，乙方应在一个月内建筑物拆迁完成，退回上述租赁土地，乙方逾期移交土地，乙方必须按补偿总费用的每日千分之一违约金给甲方。原、被告虽然终止了双方于2002年10月10日订立的租借场地协议书，但由于对剩余地块的租赁未能订立新的书面协议，而形成了事实上的租赁关系。2013年7月及2014年3月，原告在案外人上海B木业有限公司已搬离承租的涉案租赁场地后，又将上述剩余地块上建造的部分房屋出租给第三人卓非公司及鹏喧公司使用至今。原告在收到两第三人交付的房屋使用费后，转手交于被告，由被告向第三人出具收款收据。上述租赁期间，原告于2014年9月4日收到由××区规划和土地管理局发送的《××区规划和土地管理局责令限期拆除违法建筑决定书》。载明：“经查，你单位在××区××路××号内擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关责令你户在收到本决定书之日起三十日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依法报请闵行区人民政府强制拆除。如你不服本决定，可以在知道本决定书之日起六十日内，依法向上海市城市规划和国土资源管理局或闵行区人民政府申请行政复议，也可以在本三个月内直接向闵行区人民法院起诉”。现原告认为，根据原、被告签订的《租借场地协议书》第四条约定，被告应为原告办理场地使用租赁、建房许可等相关的批文、场地使用权登记和房屋产权登记等手续。由于被告迟迟不履行协议义务，导致原告在租赁场地上建造的房屋将被××区规划和土地管理局作为违法建筑被责令限期拆除。为明确上述被拆除建筑物的损失，原告申请法院对涉案租赁场地上的建筑物及其附属设施的价值进行评估。本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院的电脑派对，委托A建设工程咨询集团有限公司对涉案租赁场地上的建筑物及附属设施的工程造价进行司法鉴定，该公司向本院提交了《关于××区××路××号场地上建筑物及附属设施工程造价的司法鉴定意见书》，其鉴定结论为：位于××区××路××号场地上（老围墙以东尚未拆除部分）建筑物及附属设施工程的重置造价为758.84元。成新率按55%计算，现值为417，362元。本院认为，原、被告于2002年10月10日签订的《租借场地协议书》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。上述协议书因在租赁期间遇政府部门动迁而提前解除，原告因此也获得了相应的动迁补偿款项。双方为此于2005年10月31日订立《终止场地租赁协议书及徐明仓储公司财产补偿协议书》，约定双方原签订的××道班房东侧场地9.6亩，所有租赁协议终止（剩余地块租赁协议明年重新订新协议）。从该约定内容可以看出，原、被告虽然终止了双方于2002年10月10日订立的租借场地协议书，但还明确约定仍有剩余地块需重新订立新的协议，只是双方最终为该剩余地块的租赁未能订立新的书面协议，而形成了事实上的不定期租赁关系。现原告在上述剩余地块上经被告同意建造的未被列入上述动拆迁范围内的房屋，目前在租赁期间被××区规划和土地管理局作为违法建筑要求责令限期拆除。考虑到双方于2002年10月10日签订的租借场地协议书中约定，本协议解除或终止时，被告按双方认可的评估价格对原告建造的房屋予以收购，而该房屋现在面临被政府部门作为违法建筑责令限期拆除，故原告在无法实现租赁目的的情况下，要求被告赔偿因拆除上述建筑物及附属设施而造成的损失之诉请，于法有据，本院予以支持。该损失的金额以法院委托的相关审价部门的鉴定结论为准。另关于原告要求被告赔偿鉴定损失费46，000元之诉请。对此本院认为，涉案被拆除建筑物等设施造价金额的认定需得到双方的认可，故由此产生的费用由双方各半承担为宜（即被告需支付原告因鉴定产生的费用23，000元）。此外，在原、被告的租赁关系解除后，两第三人继续占用涉案租赁房屋已缺乏依据，且两第三人现也明确表示愿意配合搬离，故本院对本案解除租赁关系的后果一并作出处理。因两第三人目前使用的房屋（即××区××路××号内擅自搭建的建筑物、构筑物），系面临被政府部门作为违法建筑责令拆除，被告在此期间也收取了相关租赁费用，故被告提出原、被告间无土地使用关系之抗辩理由，显与事实不符，本院对此不予采信。另关于原告在承租被告上述剩余地块所产生的相关租赁费用是否已向被告付清之问题，因被告未在本案中对此明确提起反诉，本院在本案中暂不作出处理，被告可另行主张解决。此外，根据合同相对性原理，两第三人若认为因租赁系争房屋所造成的损失，可依据其与原告签订的租赁合同向原告提出主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海徐明仓储服务有限公司与被告上海申闵公路养护建设有限公司间的租赁关系予以解除。二、第三人上海鹏喧彩钢结构有限公司于本判决生效之日起的十五日内搬离位于上海市××区××路××号内承租使用的房屋。三、第三人上海卓非会展服务有限公司于本判决生效之日起的十五日内搬离位于上海市××区××路××号内承租使用的房屋。四、被告上海申闵公路养护建设有限公司于本判决生效之日起的十五日内支付原告上海徐明仓储服务有限公司因拆除建筑物及附属设施的损失费417，362元。五、被告上海申闵公路养护建设有限公司于本判决生效之日起的十五日内支付原告上海徐明仓储服务有限公司因鉴定产生的费用23，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，250.43元，减半收取计4，125.22元，由原告上海徐明仓储服务有限公司负担204.76元，被告上海申闵公路养护建设有限公司负担3，920.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一五年十二月十五日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。