河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2015）确民初字第01156号原告郑金鸽，女，汉族，1979年9月20日生，住广东省揭西县。委托代理人王花，女，汉族，1949年10月1日生，住河南省确山县。委托权限，特别授权。委托代理人刘新娥，女，汉族，1955年10月8日生，住确山县。委托权限，特别授权。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司。住所地：确山县盘龙镇龙山路。组织机构代码68567933-4。法定代表人段希峰，职务，董事长。委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。委托权限，特别授权。原告郑金鸽与被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案。本院2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告郑金鸽委托代理人王花、刘新娥，被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司委托代理人李山水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑金鸽诉称，原告购买被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司商品房开发销售的位于确山县××大道与××处××花园住房××套，该套房屋位于怡鑫花园住宅楼西5单元16层西户，建筑面积125平方米。被告开发建设的楼房总建筑层数十七层，地下一层。双方在合同中约定，原告所卖商品房价款227000元。付款方式为一次付清，出卖人应当按照约定在2011年5月1日前将商品房交付原告使用。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：1、逾期超过60日内，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二违约金。合同签订后，原告在约定期限内一次性交付全部购房款，被告违反合同约定，在2014年6月20日才交付房屋，给原告造成极大经济损失，请求依法判决被告向原告支付逾期交房违约金计26000元。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司辩称，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年5月1日以前将原告购买的房屋交付给原告。如果出卖人没有在双方约定的期间交付房屋，则原告使用该房屋的民事权利已经被侵犯。按照《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”和第137条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。原告在2015年8月19日向人民法院起诉主张权利，已经超过两年的诉讼时效期间。退一步讲，原告在2013年4月份通过对被告交付房屋的接受、缴纳装修保证金等费用，以及领取该房屋钥匙，对购买房屋行使了占有、管理、使用的权利，那么从被告交付房屋到原告起诉也已超过两年诉讼时效期间。原告陈述的事实和请求缺乏事实及法律依据，原告认为2014年6月20日验收是双方在《商品房买卖合同》第八条中所约定验收是错误的，双方在该合同第八条中所选择的是第一项“该商品房经验收合格”作为双方交付房屋的条件，被告认为原告既然同意接收房屋，并对该房屋进行了占有，就证明该房屋已通过了原告的验收，原告认为该房屋合格。反之，原告就不应该接受房屋。所以，被告认为房屋交付时间应当从原告占有该房屋时开始计算。原告请求追究被告逾期交付房屋的违约金，被告违约期限应当从双方合同约定的交付期限开始计算到原告接受占有该房屋时止。被告交付房屋后，原告已经占有了房屋，并进行了装修和居住，而且已经居住该房屋还要求被告承担逾期交付房屋的违约金显然是不公平的。综上，原告的起诉已经超过了法律规定时效期间，请求驳回原告的起诉。经审理查明，原、被告双方于2010年4月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司开发销售位于确山县××大道与××处××花园商品房××套，该套楼房处在怡鑫花园住宅楼西5单元16层西户，建筑面积125平方米。被告开发建设的楼房总建筑层数十七层、地下一层。双方在合同中约定：原告所买商品房价款227000元，付款方式为分期付款，出卖人应当按照约定在2011年5月1日前将商品房交付原告使用。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过60日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定的付款方式及期限将购房款如数交付给被告，被告于2013年4月26日向原告交付该商品房钥匙。2015年5月6日原告对其购买房屋进行了房屋所有权登记（证号：确山字第20150293）。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司在确山县开发怡鑫花园住宅楼于2013年1月30日经过建设单位、施工单位河南天桥建设工程有限公司、设计单位河南省城乡建筑设计有限公司、监理单位驻马店银基工程监理有限公司四单位验收土建工程竣工，并于2014年6月21日取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的确建字（2014）第36号《建设工程竣工验收备案证书》。2015年9月24日，中共确山县委确山县人民政府信访局出具证明，证明2014年5月5日张科佳、郭静等50人到县信访局反映怡鑫花园开发商孙勇想违约，要求开发商赔偿因延期交房产生的违约金。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款票据、契税发票、房屋产权证书复印件、《建设工程竣工验收备案证书》、中共确山县委确山县人民政府信访局证明、被告提交的竣工资料和庭审笔录为据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2011年5月1日前将商品房交付给原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买卖人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2013年4月26日向原告实际交付房屋，已违反了合同约定的交付房屋期限，应当承担违约责任。根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年5月1日前将商品房交付给原告使用，从2011年5月2日起，原告的权利即受到侵害，至原告郑金鸽2015年8月19日诉至本院要求被告支付逾期交付房屋违约金，已经超过了二年的诉讼时效。原告郑金鸽提供的中共确山县委确山县人民政府信访局出具证明，证明其曾于2014年5月5日前到县信访局反映被告“商品房合同违约”，要求被告赔偿延期交房产生的违约金。我国《信访条例》第十五条规定“信访人对各级人民代表大会以及县级以上各级人民代表大会常务委员会、人民法院、人民检察院职权范围内的信访事项，应当分别向有关的人民代表大会及其常务委员会、人民法院、人民检察院提出”。根据上述规定，原告要求保护其民事权利是人民法院职权范围内事项，信访不是构成诉讼时效中断的事由。原告郑金鸽在庭审中诉称被告违约逾期交房，该住宅楼是在2014年6月21日获得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》，交房日期应为2014年6月21日。《合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书，国家颁发的施工验收规范和质量验收标准及时进行验收，验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只是对工程质量验收合格的建设工程即可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。可见建设工程是在建设、施工、设计、监理四部门联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是部门管理性行政规范。我国法律、行政法规并未明确规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案证书》后方可交付使用的强制性规定。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十一条对房屋如何交接进行了约定，约定被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示“该商品房经验收合格”的证明文件，并签订房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，被告在向原告交付房屋时，未出示上述证明文件，按照合同约定，原告有权拒绝接收房屋，对此产生的延期交房责任应由被告承担。原告已经接收了该商品房，实现取得对该商品房的转移占有和使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，另有约定的除外”。原告接受被告向其交付商品房钥匙是实现对商品房的转移占有，应视为对商品房的交付使用。交房时间应当以被告向原告交付商品房钥匙的时间即2013年4月26日为准。止于原告向本院主张权利起诉之日2015年8月19日，已逾两年。综上，信访只是信访人向有关行政部门反映情况、提出意见、建议和要求，依法应当由行政机关处理的活动。保护民事权利是人民法院职权范围事项，信访不是构成诉讼时效中断的事由，原告到县信访局反映“怡鑫花园商品房开发商逾期交房并要求赔偿支付违约金”问题，不能引起民事诉讼时效中断，交房时间为被告向原告交付商品房钥匙的时间即2013年4月26日，原告的起诉已超过民诉法规定的“二年”时效期，依法应当驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郑金鸽的诉讼请求。案件受理费450元，由原告郑金鸽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 陈 超审判员 张福远审判员 孙松林二〇一五年十二月二十五日书记员 张海鹤