湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0103民初2778号原告：廖振强，男，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈怡龙，湖南森力律师事务所律师。被告：贺建新，男，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：贺宙辉，女，汉族，住湖南省双峰，系被告妻子。本院于2016年5月24日立案受理原告廖振强诉被告贺建新房屋租赁合同纠纷一案。在诉讼过程中，贺建新以廖振强为被告向本院提起反诉。经本院书面通知，反诉原告贺建新未按通知要求在指定期限内预交反诉案件受理费，本院依法裁定本案反诉部分按撤诉处理。本院依法组成由审判员石红星担任审判长，与人民陪审员王翠平、王展宏参加的合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。代理书记员龙灿担任庭审记录。原告廖振强的委托诉讼代理人陈怡龙，被告贺建新及其委托诉讼代理人贺宙辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖振强向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告即日起搬离房屋；2、判令被告支付欠付租金1375元；3、判令被告按原合同约定的租金标准赔偿合同期满后因占有原告房屋产生的租金损失费4668元（暂计算至2016年5月20日）到被告实际搬离房屋之日止；4、请求判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2015年5月，原被告签订《房屋租赁合同》约定将原告位于长沙市天心区书院路519号的整栋一至四楼的房屋出租给被告，租期三年。期满后再次续租三年，合同期满日为2016年5月5日。后原告因经营需要，不再与被告续签合同，并于2016年5月6日向被告发出《房屋租赁合同期满后不再续租通知书》，但被告一直拒交并占用该房屋，并拖欠租金1375元。为维护原告合法权益，遂提起诉讼。被告贺建新辩称：1、如合同有效，房屋拆建所致损失由原告进行赔偿；2、原告的房屋为违法建筑，房屋租赁合同应属无效，并应赔偿损失；3、如原告赔偿了被告相应损失，被告愿意腾退房屋。经审理查明：位于书院路519号的房屋为廖振强单独所有，该房屋的房屋所有权证显示：房号为全部，房屋总层数为2层，设计用途为住宅。2016年6月28日，长沙市城乡规划局天心区分局对长沙市天心区城市管理综合执法大队出具了《关于对天城规函字[2016]第65号的复函》，主要内容为“廖振强于1990年在天心区坡子街街道书院路519号搭建第三、四层建筑面积为110.6平方米的建筑物，未在我局办理规划审批手续，且无法采取改正措施消除影响”。2010年5月5日，廖振强（出租方、甲方）与贺建新（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，即自2010年5月5日起至2013年5月5日止。合同期满后，双方于2013年5月5日再次签订《房屋租赁合同》，约定“甲方自愿将位于书院路519号整栋1至4楼出租给乙方使用，甲方保证此房为本人的合法财产，如因房屋产权出现纠纷，由甲方承担一切责任；租赁期限为三年，即从2013年5月5日起至2016年5月5日止；房屋租金为每季度大写人民币贰万伍仟元整，租金付款方式为一个季度，乙方于2013年5月5日向甲方预交3个月租金共贰万伍仟元。以后按一个季度并提前十天预交下季度的房租。乙方若逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租额的四分0.1向乙方加收违约金。如逾期十天以上，甲方有权收回房屋；乙方向甲方交纳房屋保证金大写人民币伍仟元整，退租时返还。租赁期内乙方中止合同，甲方将不返还乙方交纳的房屋保证金；合同期内如政府和开发商拆迁，甲方需收回房屋，乙方不得以任何理由拒交房屋，装修遵照来修去丢的原则腾出房屋以便甲方顺利拆迁；本协议从签字之日起生效，乙方向甲方缴纳押金，由甲方开具收据，协议期满，如乙方未违反本合同规定，甲方同意在乙方合同期满七日内凭收据如数退还押金或充抵最后租金；租金每年递增5%；等等。”合同签订后，贺建新缴纳了押金5000元，并支付了租金。截止2016年5月5日，贺建新尚欠租金1375元。2016年5月5日，廖振强项贺建新发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，主要内容为“甲方廖振强与乙方贺建新，于2013年5月签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁位于我方位于书院路519号整栋1至4楼的房屋，租期3年，从2013年5月5日至2016年5月5日，租金每季度贰万伍仟整元。现因我方经营需要，拟合同期满终止后，不再与乙方续租。我方作为出租方现依法通知乙方如下事项：一、乙方合同期满，七日之内无条件腾空房屋，不得以任何理由拒交房屋，所租房屋产生的水、电、煤气、电话费、电视有线费、管理、卫生等费用均由乙方承担，装修遵照来修去丢的原则腾出房屋，不得损坏房屋，否则依法追究责任。二、如乙方逾期不搬出上述房屋，我方有权自行收回房屋，停水电，并进行强制清场，未搬离或未全部搬离乙方遗弃剩余物品，所有物品将作为废品处理。三、乙方与我方因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求乙方承担相应的损失”。2016年8月25日，长沙市天心区公安局天心分局书院路派出所出具《关于廖振强与贺建新房屋租赁纠纷一事调解相关情况说明》，主要内容为：“廖振强与贺建新因房屋租赁纠纷一事，于2016年6月9日，在我所民警李谦主持下进行调解。据本所民警了解，贺建新租赁廖振强位于长沙市天心区书院路519号整栋一至四楼的房屋，现租赁期限届满，廖振强要求贺建新搬离，贺建新拒绝，遂导致纠纷。在调解过程中，贺建新本人承认廖振强曾免去其2011年四楼整年租金总计壹万伍仟元，用以补偿其因租赁房屋四楼屋顶整改所造成的损失的事实。但因双方其他争议分歧较大，未能达成书面的调解协议”。后双方一直为此产生争议，诉诉至本院。上述事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》及邮寄快递单、《关于廖振强与贺建新房屋租赁纠纷一事调解相关情况说明》、《关于对天城规函字[2016]第65号的复函》等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，出租人出租未经批准的建筑所签订的《租赁合同》无效，但出租人有权要求承租人按照约定标准支付房屋占有使用费。本案中，原告廖振强出租的位于书院路519号整栋1至4楼房屋，因原告廖振强所持有的房产证显示该房屋层数为2层，且长沙市城乡规划局天心分局的答复显示，原告廖振强在该房屋搭建的第三、四层未办理规划审批手续，且无法采取改正措施消除影响，应认定廖振强就此房屋第三、四层出租与他人签订的租赁合同无效，即原告廖振强与被告贺建新于2013年5月5日签订《房屋租赁合同》中涉及该房屋第一、二层的部分有效，涉及第三、四层部分的无效。但涉及第三、四层部分的合同无效，并不影响原告廖振强依据双方约定的租金标准向被告贺建新主张占有使用费。故对原告廖振强要求贺建新支付1375元的租金，本院予以支持。合同期满后，原告廖振强不再出租该房屋，并向被告贺建新发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，应视为双方租赁合同关系终止，被告贺建新应搬离该房屋，并支付租赁合同期满后占用该房屋的占用费（该占用费标准应按合同第三年的租金标准支付），直至其搬离该房屋，即按第三年的房屋租金标准：27500元[25000元×（5%+5%）]每季度从2016年5月6日起支付占用费直至搬离该房屋。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百三十五条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贺建新于本判决生效后十日内搬离其占用的原告廖振强所有的位于天心区书院路519号的房屋；二、被告贺建新于本判决生效后十日内向原告廖振强支付租金1375元，并从2016年5月6日起按每季度27500元的标准支付占用费至实际搬离之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告贺建新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  石红星人民陪审员  王展宏人民陪审员  王翠平二〇一七年七月二十日代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。