四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1421民初2799号原告(反诉被告)：四川省仁寿县丽景物业管理有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇滨河路上段。统一社会信用代码9151142176233455X7。法定代表人：余英，总经理。委托诉讼代理人：王文祥，男，1968年4月24日出生，汉族，居民，住西藏自治区乃东县，公司员工（特别授权）委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：李峰，女，1981年5月18日出生，汉族，居民，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：郑全意，女，1981年7月28日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县，被告李峰之妻（特别授权）。委托诉讼代理人：郭小仪，仁寿县正义法律服务所法律工作者（特别授权）。原告(反诉被告)四川省仁寿县丽景物业管理有限公司诉被告（反诉原告）李峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省仁寿县丽景物业管理有限公司委托诉讼代理人王文祥、徐成东，被告李峰委托诉讼代理人郑全意、郭小仪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2013年9月20日至2017年3月19日拖欠的物业管理费2676.00元及违约金134.00元，共计2810.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与仁寿县丽都滨河二期小区原开发商人四川省汇源房地产开发有限公司于2009年8月1日签订了《前期物业服务合同》，由原告对“丽都滨河二期”进行物业管理服务。双方对物业服务内容及收费标准约定如下：1.从2009年9月20日业主交房之日起，物业服务费按0.35元/平方米.月标准缴纳，每半年交房之日起；2.业主应于每半年或第一年的第一个月的1-5日缴清物业服务费用，逾期仍未缴纳物业管理费的，在超出约定期限30日按应缴纳费用5%支付违约金；3.2011年1月7日至20日依据《物业管理条例》第十二条规定，原告采用书面征询业主意见的方式，经小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，于2011年1月22日向业主发出了调整物业管理费的通知，从2011年3月11日起将物业管理费标准调整为0.5元/平方米.月。被告现居住丽都滨河二期10幢6单元202室计127.42平方米为被告购买，拥有房屋产权。自2013年9月20日至2017年3月19日，累计拖欠应付物业服务费2676元及违约金134元，原告多次催收未果诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，原、被告双方签有物业管理服务合同，合同对双方权利义务有约定，原告未按约定履行管理维护等义务，导致被告方排污楼道管道堵塞及家里污水横流，被告多次找原告处理未果，只能自行找人排除主管堵塞，花去材料及人工3000元，被告认为原告未按合同约定履行物管义务，请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人给付反诉人因疏通排污管道和修建沉淀池费用共计3039元；2.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人所住小区由被反诉人物业管理，双方此前签订临时管理规约和前期物业管理服务合同。被反诉人违背合同第二条第二款，第三条第三款之规定，未对公用设施维护和管理，导致污水横流，排污管道堵塞，严重影响反诉人正常生活，反诉人多次找被反诉人解决未果后，无奈自行出资维护，共花去资金3039元（疏通下水排污管7次费用1980元，修建三个沉淀池共用去材料和人工费1059元）后于2013年9月停交了物业管理费，并多次找被反诉人说明要求其进行整改后反诉人即缴纳物管费，现因被反诉人未整改且先将反诉人诉至法院，反诉人依法提出反诉，请求判决支持反诉人的合理诉求。反诉被告四川省仁寿县丽景物业管理有限公司辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，反诉被告本诉案由为合同纠纷，反诉原告反诉案由为侵权纠纷，反诉原告居住小区为老旧小区，业主购房时候未缴纳维修基金，反诉被告无法解决业主的管道疏通问题，反诉人诉称排污管道堵塞不是反诉被告造成，反诉被告不是侵权人，反诉被告在排污管道堵塞后已经帮助联系、协调、反映，尽到了相关义务，反诉被告请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告(反诉被告)与仁寿县丽都滨河二期小区原开发商人四川省汇源房地产开发有限公司于2009年8月1日签订了《前期物业服务合同》，约定由原告(反诉被告)对“丽都滨河二期”进行物业管理服务。双方对物业服务内容及收费标准约定如下：1.从2009年9月20日业主交房之日起，物业服务费按0.35元/平方米.月标准缴纳，每半年交房之日起；2.业主应于每半年或第一年的第一个月的1-5日缴清物业服务费用，逾期仍未缴纳物业管理费的，在超出约定期限30日按应缴纳费用5%支付违约金；3.2011年1月7日至20日依据《物业管理条例》第十二条规定，原告(反诉被告)采用书面征询业主意见的方式，经小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，于2011年1月22日向业主发出了调整物业管理费的通知，从2011年3月11日起将物业管理费标准调整为0.5元/平方米.月。被告（反诉原告）现居住丽都滨河二期10幢6单元202室计127.42平方米为被告购买，拥有房屋产权。2017年7月25日，原告(反诉被告)以被告（反诉原告）自2013年9月20日至2017年3月19日，累计拖欠应付物业服务费2676元及违约金134元，原告(反诉被告)多次催收未果为由诉至法院，请求支持原告(反诉被告)的诉讼请求。2017年8月1日，被告（反诉原告）以原告(反诉被告)违背合同第二条第二款，第三条第三款之规定，未对公用设施维护和管理，导致排污管道堵塞，被告（反诉原告）家中污水横流，严重影响被告（反诉原告）正常生活为由提起反诉，请求依法判决支持被告（反诉原告）的反诉请求。庭审中，被告（反诉原告）对双方签订《前期物业管理服务合同》中载明双方权利义务，物业管理费从0.35元上调至0.5元，被告（反诉原告）从2013年9月至今未缴纳物业费均无异议。上述事实，有原、被告身份信息，《前期物业管理服务合同》，《丽都滨河二期前期物业服务合同》，房产信息复印件，调整物业管理费网上回复截图打印件，催款通知单，被告（反诉原告）因排污主管道疏通维护而修建的沉沙池照片，修建沉沙池的材料、人工费收据收条，证人证言，当事人的陈述，庭审笔录等证据予以证实，以上证据，经本院审查，予以采信，并在卷佐证。本院认为，原告(反诉被告)与被告（反诉原告）均对2008年9月25日签订《前期物业管理服务合同》及2011年3月11日起将物业管理费标准调整为0.5元/平方米.月无异议，原告(反诉被告)提供了物业服务，被告（反诉原告）作为业主应当依约定支付相应的物业服务费用，逾期未付，应依《前期物业管理服务合同》第八条第（四）项“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每月5%交纳滞纳金，或追究乙方违约责任，并承担应缴纳费用5%的违约金。”的约定承担违约金。本院另认为，被告（反诉原告）辩称，不交物业费是因为原告(反诉被告)违背物业服务合同约定，未对公用设施维护和管理，导致排污管道堵塞，被告（反诉原告）家中污水横流，严重影响被告（反诉原告）正常生活，该事由非法律规定和《前期物业管理服务合同》约定的不缴纳物业费事由，故对其答辩意见，本院不予认可；被告（反诉原告）反诉认为，原告(反诉被告)违背合同约定，未对公用设施维护和管理，导致污水横流，排污管道堵塞，严重影响反诉人正常生活，应当承担被告（反诉原告）自行维护的资金支出。本院认为，《前期物业管理服务合同》第二条物业管理服务内容（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理载明：“共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、公益性文体设施。”因此，疏通共用排污管道堵塞及维护共用排污管道正常使用应当属于《前期物业管理服务合同》约定的物业服务内容。但庭审中，被告（反诉原告）举证证人证言，修建的沉沙池照片及修建沉沙池的材料、人工费收据收条等证据材料不能充分证明其主张原告（反诉被告）应承担3039元系疏通共用排污管道并维护正常使用的合理必要支出，本院不予支持。本院希望双方主动积极沟通，互相配合协调处理好共有设施维护的问题，为业主提供更优质的物业管理服务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一.被告（反诉原告）李峰十日内向原告（反诉被告）四川省仁寿县丽景物业管理有限公司支付拖欠的2013年9月20日至2017年3月19日物业管理费2676.00元并承担违约金134.00元，共计2810.00元；二.驳回被告（反诉原告）李峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告（反诉原告）李峰负担。反诉费25元，由被告（反诉原告）李峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  胡志刚二〇一七年九月十二日书记员  伍 卫