广州铁路运输第一法院民 事 判 决 书(2017)粤7101民初11号原告：广州羊城铁路物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区共和路9号。法定代表人：李兴远，总经理。委托代理人：陈辉、陈明之，广东国道律师事务所律师。被告：广州中凯商业投资有限公司，住所地：广州市天河区濂泉西路105号电子大楼201室。法定代表人：李少勤，董事长。委托代理人：王胜智，广东易春秋律师事务所律师。委托代理人：周小杰，广东易春秋律师事务所实习律师。原告广州羊城铁路物业管理有限公司（以下简称羊铁公司）与被告广州中凯商业投资有限公司（以下简称中凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，被告中凯公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于同年3月3日作出（2017）粤7101民初11号民事裁定，驳回其对管辖权提出的异议。中凯公司不服该裁定，在法定期间内上诉。广州铁路运输中级法院于2017年5月19日作出（2017）粤71民辖终10号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于同年6月28日公开开庭审理本案。原告羊铁公司委托代理人陈辉、被告中凯公司委托代理人王胜智、周小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告羊铁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年8月1日至2016年4月28日克山A、B栋土地及房屋的租金及管理费627701元（按每月70265元计算）；2、判令被告向原告支付2015年8月6日至2016年4月28日拖欠的全部租金及管理费还清之日止的滞纳金，暂计至2016年12月31日的滞纳金为200000元（按每逾期一日，支付月租金及管理费总额的2%计算）；3、判令被告向原告支付违约金31385元；4、判令原告不退还租赁保证金40000元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年1月19日，广州南岭铁路房地产开发有限公司（以下简称南岭公司）与被告签订场地租赁合同，向被告出租位于广州市荔湾区空地及房屋，租期5年。2011年因广州铁路集团公司内部调整，南岭公司相关业务并入广州铁路房产建筑工程有限公司（以下简称房建公司）。为保证租赁合同的履行，2011年12月13日，房建公司作为出租方与被告重新签订场地租赁合同，合同内容与南岭公司签署的合同内容一致。被告依上述合同向南岭公司支付租赁保证金40000元，并正常接收使用租赁物。2014年12月31日租赁期限届满后，被告与房建公司仍延续租赁关系，被告按原合同约定向房建公司交纳租赁费用至2015年7月31日。2015年12月31日，房建公司作为原告的企业法人股东和主管单位，安排原告作为出租方与被告续租。为方便合同管理，原被告双方将A、B栋租赁物分别签订两份合同，合同对租赁期限、租金、租赁保证金、违约责任等内容均进行了约定。但被告自2015年8月1日起未向原告支付任何租赁费用，并且除了依此前的租赁合同向南岭公司支付40000元租赁保证金后，未再向原告交纳保证金。2016年3月9日，房建公司向被告发函要求被告限期缴清拖欠租金及管理费。被告于2016年4月28日出具《承诺书》，确认拖欠原告2015年8月至2016年4月20日租金及管理费共497139元，并承诺在2016年5月30日前还清，否则将承担全部法律责任，并自愿另行承担总金额5%作为违约金。但该《承诺书》确认的租金及管理费金额不准确，应当以合同约定为准。被告在出具《承诺书》后将所有物品搬离租赁场地，单方面弃租，且至今仍未向原告支付任何拖欠款项，故原告要求被告支付租金及管理费至2016年4月28日。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告中凯公司辩称，一、关于被告欠付租金的数额，应依据双方之后往来函件确定的总额497139元确定。二、原告诉请第二项主张被告支付的滞纳金是国家行政管理部门对行政相对人采取的惩罚性措施，具有国家强制性，而本案是平等主体之间的法律关系，故该项诉请不具有法律依据，即使滞纳金属于违约金，合同约定的标准过高，应当予以调整。三、原告关于要求被告既支付违约金又没收保证金的诉请，属于对被告双重计算违约金，依法不应支持，并且违约金的标准过高，应当予以调整。本院经审理查明，自2010年1月19日起，被告中凯公司作为承租人先后与南岭公司、房建公司就案涉广州市荔湾区空地及房屋签订租赁合同并承租涉案场地。2015年12月31日，因广州铁路集团公司内部相关业务范围调整，原告羊铁公司作为涉案地块的管理人作为甲方与被告中凯公司作为乙方就上述A、B栋租赁物分别签订了两份《房屋租赁合同》（合同编号：YCSY-GTFJ-2015-WGB-144、YCSY-GTFJ-2015-WGB-145），其中《房屋租赁合同》（YCSY-GTFJ-2015-WGB-145）约定乙方承租克山A栋空地房屋，建筑面积为1027平方米，租赁期限从2015年8月1日至2016年7月31日，租赁费用（租金及管理费）为51350元／月，乙方应在每月5日前缴纳，每逾期一日，乙方按月租金及管理费的2%向甲方支付滞纳金，被告应缴纳154050元作为租赁保证金。《房屋租赁合同》(YCSY-GTFJ-2015-WGB-144)约定乙方承租克山B栋架空层房屋建筑，建筑面积为378.3平方米，租赁期限从2015年8月1日至2016年7月31日，租赁费用（租金及管理费）为18915元／月，乙方应在每月5日前缴纳，每逾期一日，乙方按月租金及管理费的2%向甲方支付滞纳金，被告应缴纳56745元作为租赁保证金。合同还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同签订后，中凯公司继续承租上述场地，但自2015年8月1日起中凯公司未向羊铁公司支付任何租赁费用。羊铁公司提供了2016年3月9日房建公司向中凯公司发出的《关于拖欠费用收回资产的通知》，载明：“你方承租的位于环市地块及架空层属于我公司物业，由于你方拖欠2015年8、9、10、11、12及2016年1、2、3月共计八个月应缴交费用450296元（未含滞纳金），请贵方于2016年3月31日前缴清拖欠的租金及管理费，否则2016年4月1日我司将按合同约定收回该物业，并依法追究违约责任。羊铁公司还提供了中凯公司于2016年4月28日作出的《承诺书》，载明：“我司确认拖欠羊铁公司从2015年8月至2016年4月20日的租金及管理费497139元（租赁合同编号：YCSY-GTFJ-2015-WGB-144、YCSY-GTFJ-2015-WGB-145）。现承诺我司在2016年5月30日前一次性将拖欠费用支付。在此基础上羊铁公司放弃进一步追索滞纳金。若我司逾期未支付拖欠费用，则羊铁公司有权依上述合同追索我司法律责任，且我司自愿另行承担总金额24%的违约责任。”承诺书下方有“我方只同意5%的违约金”的手写字体并加盖中凯公司公章。羊铁公司主张，因中凯公司在出具承诺书后搬离案涉场地，单方面弃租，故其要求中凯公司支付租金及管理费至2016年4月28日。由于羊铁公司多次向中凯公司催缴租金，中凯公司均未交纳，遂酿成本案纠纷。另查明，2010年，中凯公司向南岭公司缴纳租赁保证金40000元。上述事实，有《房屋租赁合同》、建设工程规划验收合格证、双方往来函件、银行转账凭证及当事人的陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为：原告羊铁公司与被告中凯公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。羊铁公司已依约将案涉租赁物交予中凯公司使用，中凯公司就有义务按照约定支付相应的租赁费用。中凯公司逾期不交付租金、管理费给羊铁公司，违反了合同约定，应当承担违约责任。羊铁公司据此要求中凯公司支付租金的诉请，本院予以支持。关于中凯公司拖欠租金、管理费的数额。依据两份《房屋租赁合同》的约定，中凯公司应从2015年8月1日起，第一年每月交纳租金及管理费共计70265元，故中凯公司应支付2015年8月1日至2016年4月28日的租金及管理费为70265×8+70265÷30×28=627701元。中凯公司关于应依据双方之后往来函件确定的金额497139元确定欠付租金数额的抗辩，本院认为，首先，向中凯公司发出的《关于拖欠费用收回资产的通知》系由房建公司出具并非羊铁公司;其次，中凯公司向羊铁公司出具的《承诺书》明确表示“若我司逾期未支付拖欠费用，则羊铁公司有权依上述合同追索我司法律责任”，因中凯公司未按照《承诺书》载明的期限支付租金，故本案租金的计收理应依据《房屋租赁合同》的约定。中凯公司的上述抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于中凯公司应否支付滞纳金及违约金的问题。案涉租赁合同约定，中凯公司应于每月5日支付本月租金，如迟延缴交租金、管理费及其他应缴费用的，每逾期一日，应按月租金及管理费的2%向羊铁公司支付滞纳金。据此可以看出，合同双方约定的滞纳金实际是中凯公司延迟履行合同义务的违约金。同时，中凯公司在欠付租金后向羊铁公司出具了《承诺书》，承诺于2016年5月30日付清拖欠费用，若逾期未支付，另行承担总金额5%的违约金。本院认为，上述滞纳金、违约金均属于违约金性质，在本案诉讼中，羊铁公司未提供因中凯公司违约而给其造成损失的证据，中凯公司若按照上述约定，在每逾期一日支付当月租金及管理费总额的2%后再向羊铁公司支付租金总额5%作为违约金，确实过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应当予以调整。结合本案的实际及履约情况，本院酌情调整本案违约金的计算标准为以每月逾期还款的数额为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。关于40000元租赁保证金是否退还的问题。经查，40000元租赁保证金并非案涉租赁合同项下的款项，收取人亦非案涉合同当事人，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州中凯商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州羊城铁路物业管理有限公司支付租金及管理费627701元及违约金（违约金以实际拖欠的租金及管理费为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，逐月分段累计计算，从2015年8月6日起计至付清之日止）。二、驳回原告广州羊城铁路物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12791元，由原告广州羊城铁路物业管理有限公司负担2714元，由被告广州中凯商业投资有限公司负担10077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  江 洁人民陪审员  何国梅人民陪审员  梁敏勤二〇一七年十一月二十一日书 记 员  甘雯荟附：判决适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。