北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初13600号反诉原告：王胜一，男，1983年11月23日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于鹏，北京市国宁律师事务所律师。反诉被告：郝振生，男，1954年2月11日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：石磊峰，河北天权律师事务所律师。第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。法定代表人赵常建，总经理。委托诉讼代理人：邱烨，男，1989年6月13日出生，该公司销售职员，现住公司宿舍。反诉原告王胜一与反诉被告郝振生、第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告王胜一及其委托代理人于鹏、反诉被告郝振生之委托代理人石磊峰、第三人晨建顺公司之委托代理人邱烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告王胜一向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2017年3月11日签订的房屋买卖合同；2、被反诉人支付反诉人违约金37万元。事实和理由：2017年3月11日，反诉人与被反诉人签订了位于北京市房山区体育场路房屋的买卖合同。合同约定全款支付，合同签订之日起75日内办理过户手续。反诉人全程积极配合被反诉人办理相关买卖手续并自己借钱为该�房办理解押手续。现被反诉人以自己没有购房资质为名，起诉反诉人要求解除双方的买卖合同，经反诉人了解，被反诉人在与反诉人签订购房合同之前已经将自己名下一套住房出售，不存在没有资质的问题，再有，北京限购政策即同一家庭只能拥有两套住房，是在2010年5月1日颁布的，并不是双方合同签订后颁布的“突发政策”，双方买卖合同是经过中介公司居间签订的，中介公司在签订前的首要职责就是确定买房者的购房资质。所以，不存在被反诉人不知政策的问题，如没购房资质，被反诉人还与反诉人签约，也反映出被反诉人的恶意行为，被反诉人同样要为自己的行为承担违约责任。据此，反诉人特提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告郝振生辩称，第一，同意解除双方的房屋买卖合同，但是我方不同意支付37万元违约金，不同意承担�诉费用，我方不存在违约行为；第二，如果法院认为我方存在违约行为，在合同履行过程中，反诉人给我方发了一份告知函，在告知函中反诉人明确选择了不向我方退还10万元定金，根据相关法律规定，反诉人在要求返还定金和支付违约金中只能选择一项，由于反诉人已经选择了不予退还定金，故不能再主张我方向其支付违约金。第三，关于37万元违约金，数额过高，反诉人没有这么大的损失，故我方不同意支付该37万元违约金。第三人晨建顺公司述称，同意反诉原告王胜一的意见。本院经审理认定事实如下，2017年3月11日，反诉原告王胜一（出卖人）与反诉被告郝振生（买受人）通过第三人晨建顺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定反诉被告郝振生购买反诉原告王胜一所有的位于北京市房山区良乡体育场路房屋。房屋成交价格为195万元，买受人采取通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。买受人向出卖人支付定金10万元，当事人双方同意，自本合同签订之日起75日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同违约责任条款中关于逾期付款责任约定逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，反诉被告郝振生给付反诉原告王胜一定金10万元，涉案房屋已经进行了房源核验，但因反诉被告郝振生家庭名下有两套住房，故一直未提交购房资格审核申请。后反诉被告郝振生向反诉原告王胜一发送解除合同通知书，其中载明反诉被告郝振生于2017年5月16日得知北京市购买住房的政策，北京市户口的家庭在北京市只能拥有两套住房，不能购买第三套住房，现反诉被告郝振生与妻子两人名下在北京市已经拥有两套住房，没有购买第三套住房的资格，故双方签订的存量房屋买卖合同无法正常履行，故书面通知反诉原告王胜一解除双方签订的存量房屋买卖合同。反诉原告王胜一于2017年5月17日收到该通知，并于2017年5月21日通过顺丰快递向反诉被告郝振生邮寄敦促履行合同通知书，表示不同意解除合同，要求反诉被告郝振生继续履行合同，但反诉被告郝振生拒绝接收。2017年5月27日，经顺丰快递邮寄被退回后，反诉原告王胜一向反诉被告郝振生之妻以短信形式发送该通知书，其主要内容仍为敦促反诉被告郝振生付清房款、配合办理过户手续，继续履行合同。2017年6月12日，反诉原告王胜一通过第三人晨建顺公司向反诉被告郝振生发送告知书，该告知书载明根合同约定，反诉被告郝振生应于合同签订后75日内（2017年5月25日）完成过户手续，但反诉被告郝振生一直拒绝接听电话，对于其于5月21日通过顺丰快递邮寄的敦促履行合同通知书，反诉被告郝振生也拒绝接收，根据合同约定：逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，现正式通知反诉被告郝振生，解除双方签订的存量房屋买卖合同。另查明，2017年8月9日，本院立案受理了原告郝振生诉被告王胜一、第三人晨建顺公司房屋买卖合同纠纷一案，原告郝振生诉讼请求为：1、解除其与被告王胜一于2017年3月11日签订的存量房屋买卖合同；2、被告返还原告定金10万元。其主要事实和理由为于2017年5月16日才得知北京市关于北京户口家庭在北京市只能拥有两套住房的政策，现其与妻子名下已经拥有两套住房，故无法履行与被告王胜一签订的存量房屋买卖合同。案件审理过程中，被告王胜一向本院提起反诉，2017年8月25日，原告郝振生向本院提出撤回本诉的申请，本院于当日裁定准许原告郝振生撤回本诉。再查明，反诉被告郝振生及其妻子安春连名下在本市各登记有一套住房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。反诉原告王胜一向法庭提交房屋买卖合同、解除合同通知书、通知书、快递运单详情、短信、快递运单、反诉被告郝振生与案外人蔡阔签订的房屋买卖合同及网签合同、收据、合同解除协议，反诉被告郝振生向本院提交存量房屋买卖合同、解除合同通知书、快递存根、签收证明、定金协议、收条、转账记录单、不动产登记查询证明、房本、结婚证、告知函，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，本案中，根据反诉原告王胜一与反诉被告郝振生签订的房屋买卖合同，反诉被告郝振生已未按合同约定时间支付房款超过十日，且在合同约定的过户日期届满之前，向反诉原告王胜一明确表示拒绝履行合同，故本案反诉原告王胜一已取得合同解除权，故其于2017年6月12日向反诉被告郝振生发送解除合同告知书行使合同解除权的行为成立，本案存量房屋买卖合同已于2017年6月12日解除。反诉被告郝振生辩称系受北京市住房限购政策影响导致其无法履行涉案房屋买卖合同，且其于2017年5月16日才得知该限购政策。对此，本院认为，北京市关于一个北京户籍家庭只能拥有两套本市住房的限购政策系在反诉原、被告双方签订房屋买卖合同之前出台，且早已实行多年，反诉被告郝振生以不知情为由进行抗辩于常理不符，本院不予采纳，反诉被告郝振生的行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任，根据合同约定，反诉被告郝振生应该向反诉原告王胜一支付的违约金数额为37万元，综合反诉原告王胜一的损失状况及反诉被告郝振生的违约情节本院认定该违约金数额过高，本院予以调整为15万元，对于反诉被告郝振生已支付给反诉原告王胜一的定金10万元，本着一次性解决纠纷、节省当事人诉累的原则在本案中抵扣其应当向反诉被告王胜一支付的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、反诉原告王胜一与反诉被告郝振生于二〇一七年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一七年六月十二日解除。二、反诉被告郝振生于本判决生效后七日内给付反诉原告王胜一违约金五万元。三、驳回反诉原告王胜一的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费一万一千一百七十五元，由反诉被告郝振生负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一七年十一月二十四日书记员  周 蕊