上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1044号原告汪小梅，女，现住上海市闵行区。委托代理人顾伟利，上海市海燕律师事务所律师。被告桑顺发，男，现住上海市闵行区。原告汪小梅与被告桑顺发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾伟利、被告桑顺发到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人一致同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告汪小梅诉称，2013年6月21日，原、被告经上海正宇房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋待转让协议》，约定由原告受让被告所有的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，转让价为人民币(币种下同)173万元。合同签订后，原告按约履行付款义务，被告亦按约于2013年9月13日将涉案房屋交付给原告，并由原告装修后入住。2014年10月30日，原、被告又签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告全额承担交易过程中所产生的各种税费及中介费，若遇国家政策或税费调整，原告应依据调整后的税费执行，由此而产生的损益由原告承担或享有。2014年11月20日，政府调整普通房标准。网上亦有消息表示，政府将调整二手房的交易税费。原、被告经协商延后办理房屋过户手续，被告表示愿意配合，但提出要求原告将合同约定于过户当日支付的15万元尾款先行支付给被告。原告同意被告提出的条件，并于2014年11月25日将15万元尾款支付给被告。2015年3月13日，原告认为调整交易税费无望，遂原、被告至交易中心办理审税手续，交易中心出具回执要求原、被告于2015年4月3日共同至交易中心办理完税和过户手续。2015年3月30日，国家出台交易税费新标准，原告于2015年4月1日、2日打电话给中介公司和被告，要求按交易中心确定的4月3日办理完税和过户手续，但中介公司工作人员和被告均没有明确回复。原告只得于2015年4月2日当日邮寄通知书给中介公司和被告，要求于2015年4月3日至交易中心办理完税和过户手续。但2015年4月3日，原告在交易中心未见中介公司工作人员和被告，经电话询问，被告明确表示不办理过户手续，并称原告违约。故原告无奈，诉至法院，要求判令：1、被告协助原告将涉案房屋的产权过户登记至原告一人名下，相关税费、手续费均由原告负担；2、被告向原告支付逾期过户违约金(每日865元、计算自2015年4月3日起至被告实际履行办理过户手续之日止)。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、原、被告于2014年10月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、《房屋待转让协议》；3、定金及房款收据；4、房屋交接书；5、原告向中介公司发送的《通知函》及邮寄凭证；6、手续费收据；7、上海市房地产信息登记簿。被告桑顺发辩称，不同意原告的诉讼请求。根据2013年8月5日签订的买卖合同约定，过户时间应当为2014年10月30日之前。2014年9月18日，被告通知原告涉案房屋于2014年9月28日可以过户，原告表示知道了。到了10月份，被告通过中介公司找到原告，原告表示有事儿不能过来办过户。10月30日，中介公司工作人员通知被告至中介公司，被告询问原告为何不过户，原告表示无法凑足30多万，并希望延迟过户。被告表示若要延迟须于第二天将尾款15万元支付给被告，且只能延迟一个月。后经协商，双方又签订买卖合同一份，约定于2014年12月10日过户。但实际原告并未于第二天将尾款支付给被告。2014年11月20日，中介公司通知原、被告办理审税手续。审税当日，原告又表示新政策即将出来、其可以免税并要求等新政出来后再审税。被告起初不同意，但又表示若延迟审税，原告须于第二日将尾款交付给被告，过户时间仍为合同约定时间。之后原告于2014年11月25日向被告支付尾款15万元。2014年12月，被告多次联系原告办理过户，但原告均一再拖延。2015年3月，中介公司要求双方办理审税手续，当时被告想可以先配合原告审税，但之后的过户问题，除非原告向被告赔偿，否则被告不配合过户。综上，若原告向被告赔偿，则被告同意办理过户手续。为证明上述抗辩理由，被告向本院提供如下证据：1、原、被告于2013年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原、被告于2014年10月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；3、税收缴款书；4、房产税认定通知书。经质证,原告对被告提供的全部证据的真实性均无异议，但认为证据3-4与本案无关联。被告对原告提供的证据1-4和证据6-7的真实性均无异议，对证据5，被告表示从未收到。本案审理过程中，应被告的申请，本院传唤刘敏到庭作证。刘a陈述，其系上海A房地产经纪有限公司的业务员，负责涉案房屋的买卖居间服务。原、被告就涉案房屋买卖事宜于2013年8月5日签订一份买卖合同，但因涉案房屋为动迁房，故双方约定于2014年10月30日过户。但至2014年10月30日，原告要求延迟过户时间，经协商，被告同意延迟过户，但要求原告变更尾款支付时间，原告亦口头承诺于第二天支付尾款15万元。故原、被告于当日重新签订了买卖合同，变更了过户时间为2014年12月10日。然新合同签订后，原告并未按约将尾款支付给被告。至2014年11月20日左右，其召集买卖双方至交易中心办理审税手续，但原告当场表示需延迟审税、过户时间，并向被告承诺节省的税费将分一半给被告作为补偿，被告表示不相信原告的信用，要求原告先支付尾款再说并表示若再超过合同约定的过户时间，被告就不再将涉案房屋出售给原告。当日双方未能办理审税手续。2015年过年后，其也积极与双方联系，并于2015年3月13日组织双方至交易中心办理了审税手续。交易中心表示2015年4月3日之后可办理过户手续，买卖双方表示另行约定过户时间。至2015年3月底，其电联双方提醒可办理过户手续，原告表示没问题，但被告表示原告应将省去的一半税费支付给被告方能过户。对于证人证言，原告表示有异议，认为证人做伪证；被告表示无异议。基于原、被告提供的上述证据、双方庭审陈述以及证人证言，本院认定事实如下：涉案房屋于2012年12月27日被核准登记至被告一人名下。2013年5月5日，原告为购买涉案房屋向被告支付了购房定金2万元。2013年6月21日，原、被告签订《房屋待转让协议》，约定原告向被告购买涉案房屋，转让总价款为173万元，此房价包含该房屋相关进户费用、维修基金、煤气、有线开通费，此房价为被告净到手价，原告承担交易过户中所有税费，若遇国家政策税费及个人所得税调整一切由原告承担；原告于2013年5月5日之前支付定金2万元给甲方；原告于2013年6月21日支付房款31万元，当日被告向原告交付涉案房屋产权证原件、密码、房屋钥匙和相关进户资料；原告于2013年8月31日前支付房款125万元、于2014年10月30日前支付尾款15万元。该合同还对其他内容作了约定。前述协议签订后，原告向被告支付房款31万元。2013年8月5日，原、被告就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定原被告通过上海正宇房地产经纪有限公司居间介绍，由原告受让被告自有的涉案房屋，转让价款173万元；被告于2013年9月25日前腾出涉案房屋并通知原告进行验收交接；2014年10月30日前，原被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)约定，房价款不包含就转让涉案房屋按国家法律法规等规定原被告应支付的交易税费，交易税费均由原告另行按国家规定承担并支付；双方应于2014年10月30日前备妥交易资料至上海市闵行区房地产交易中心办理转让过户手续(在具备可交易过户情况下)，在共同办理产权过户手续中，原被告双方应各自提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费，若因任何一方资料不全或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任；交易过程中产生的各种税费及中介费，均由原告依照国家及本市有关国家法律、法规承担，若遇国家政策或税费调整，原告应依照调整后的税费执行，由此而产生的损益均由原告承担或享有，不得损害任何另一方、第三人的利益；在履行合同过程中，原被告任意一方若未按照合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)，若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按照合同约定总房价的50%计算或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。合同附件三约定，在签署本合同之前原告已支付被告定金2万元，该笔款项自原被告双方签订合同之日起自行转为原告支付给被告的房价款；原告应于2013年6月21日前支付被告首期房价款31万元、于2013年9月25日前支付被告第二期房价款125万元、于过户当日支付被告尾款15万元。2013年9月13日，被告将涉案房屋交付给了原告，双方办理房屋交接手续并签署《房地产买卖交接书》。2013年9月14日，原告向被告支付房款125万元。2014年10月30日，原告向被告提出要求延迟过户时间。当日，经协商，原被告双方重新签订《上海市房地产买卖合同》，将腾房时间变更为2014年10月31日前、办理转让过户手续的日期变更为2014年12月10日前，其余内容未变更，亦未对尾款支付时间作更改。2014年11月20日，原、被告至上海市闵行区房地产交易中心欲办理涉案房屋的审税手续。但原告表示因税收新政即将出台故要求延迟审税及过户时间。当日，双方未能办理审税手续。2014年11月25日，原告向被告支付尾款15万元。此后，双方未能于2014年12月10日前办理涉案房屋产权的过户手续。2015年3月13日，经证人刘敏召集，原、被告办理了涉案房屋的审税手续。2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定……个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。后因双方对过户事宜协商未果，遂成讼。2015年5月18日庭审中，被告提出要求原告赔偿、方同意过户。对此，经本院释明，对于被告提出的赔偿要求，属于反诉内容，如被告不提出反诉，本案仅处理原告的诉讼请求，不审理被告提出的赔偿要求。然被告仍未提起反诉，并在2015年10月20日庭审最后陈述中，要求原告赔偿税费。本院认为，原、被告就涉案房屋买卖事宜于2014年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。原告作为买受方，依约支付购房款系其主要义务。被告作为出售方，依约将涉案房屋产权过户并将房屋交付给买受方系其主要义务。现原告已向被告支付了全额购房款，被告亦应协助原告将涉案房屋产权过户登记至原告名下。虽然被告在答辩中提出原告存有违约行为、要求原告先给予赔偿、再同意协助办理过户手续，但被告的赔偿要求并不属于双方约定或法律规定的办理过户的前提条件，且被告亦未对买卖合同的继续履行提出异议，也未提起反诉，故本院认为涉案买卖合同应当继续履行，被告应当协助原告将涉案房屋产权过户登记至原告名下。至于办理过户所需支付的税费、手续费，原告表示均由其自行承担，本院予以准许。关于原告要求被告承担逾期过户违约金的诉讼请求，本院认为，从现有证据来看，原告并无有效证据证明被告在合同履行过程中存有违约行为，即使如原告所述，双方于2014年11月20日达成合意延期办理审税及过户手续，但对具体的过户时间，双方并未明确约定。对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。虽然原告表示其已发通知要求被告于2015年4月3日办理过户手续，但该通知并非向被告发送，被告亦表示未收到、不知情，其后原告又立即向本院提起了诉讼，故原告以此认为被告存在逾期过户的行为并要求被告承担违约责任，并不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于被告提出的原告存在违约行为、应当向被告承担赔偿责任的辩称意见，本院认为，根据民事诉讼不告不理原则，人民法院只能按照当事提出的具体的诉讼主张进行审理，对超过当事人诉讼主张或当事人未主张的部分不得主动审理。而被告虽在答辩中提出要求被告赔偿，但被告在本院反复释明的情况下仍未提起反诉，故对被告提出的该点意见，本院在此不作认定，若被告仍坚持认为原告存在违约行为、需向其赔偿，则应另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告桑顺发于本判决生效之日起十日内协助原告汪小梅办理将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告汪小梅一人名下的手续，相关税费、手续费均由原告汪小梅负担；二、驳回原告汪小梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计29.75元，由原告汪小梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 莉二〇一五年十月二十三日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。