四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0903民初392号 原告(反诉被告)：李林波，女，生于1990年5月25日，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托代理人：杨国武，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍刚，四川斗城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙玉君，女，生于1975年7月15日，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：李涛，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 原告李林波诉被告龙玉君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理，依法适用简易程序进行审理。审理中，因案情复杂，依法转为普通程序,于2016年7月1日、2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告李林波及其特别授权委托诉讼代理人伍刚、被告龙玉君及其委托诉讼代理人李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李林波向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《门面租赁合同》；2、判令被告立即腾退原告所有的位于遂宁市河东新区的房屋；3、被告向原告支付租金200575.34元，并增加支付从2016年7月1日至实际腾退之日，参照合同约定的标准支付占有使用费；4、判令被告向原告支付违约金300000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于遂宁市河东新区的房屋出租给被告用于生产经营。双方在合同中就租赁期限、租金、双方的权利、义务以及违约责任等事项进行了明确约定。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告在支付20000元定金后未按照合同的约定支付剩余租金。2014年7月，经原、被告双方协商，双方签订《房屋租赁合同补充协议》作为《房屋租赁合同》的补充。双方在补充协议中增加了出租人解除合同的情形等内容，并对《房屋租赁合同》的部分内容进行了变更。事后，被告向原告支付了从2014年7月1日至2015年6月30日的租金（共130000元）中的90000元，尚欠40000元至今未支付。面对被告的屡次违约行为，原告曾多次向被告催收租金并要求解除合同，但被告拒不支付。原告认为，被告的行为违反合同约定，侵害了原告的合法权益，故诉至本院。 被告龙玉君辩称：1、同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、同意腾退房屋，但要求原告赔偿其损失；3、被告已付清原告租金，2014年7月1日就租金和时间重新作出了约定，之前的租金已全部结清；4、被告没有违约行为，不应当承担违约责任；5、被告在阳台上搭建是经过了原告的同意，且《房屋租赁合同补充协议》上也约定可以搭建。 被告龙玉君向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、被反诉人赔偿因解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》给被告造成的房屋扩建、装修损失费156万元；3、原告退还被告多支出的电费人民币36500元、代原告维护补漏损失费人民币20314.31元；4、原告支付被告房屋搬迁损失费80000元；原告支付被告违约金30万元；合计人民币199.68万元。5、本案本诉与反诉案件受理费由原告承担。事实与理由：2013年2月8日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于遂宁市河东新区的营业用房330平方米出租给被告用于经营。该租赁合同签订时，租赁物还没有交付给被告。直到2013年7月，原告通过另付款形式才在物管处拿到钥匙进行装修。被告不得已在距离租赁物较远的地方把水、电接通临时使用，并支付高额的价格。使用中因该房屋漏水及本楼电梯无法正常使用，被告无法进行经营，被告告知原告也不予理睬，被告只好找专业人员对漏水进行处理。且原告至今未开通天然气，不仅给被告的经营活动造成了麻烦，也严重违反双方租赁合同的明确约定。2014年7月，原告与被告签订了补充协议，没有对上述约定进行变更。被告已支付了2013年至2014年7月前所有租金，也支付了2014年7月至2015年6月底的绝大部分租金，尚欠租金2万元未支付，是因为原告未按租赁合同履行义务，未支付被告已垫付的水、电安装费和房屋堵漏维修费等费用。2015年7月至2016年6月的租金被告已全部支付。在2013年和2014年租赁期内，原告没有按照口头约定开通电梯，严重影响了被告的经营活动，且原告之母，邀约他人在被告在租赁物内吵闹，亦侵犯了被告的合法权益。综上，原告的本诉没有事实及法律依据，其请求不应得到人民法院支持。被告为维护其合法权益，向本院提出上述反诉请求。 反诉被告李林波辩称：1、同意解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、反诉原告主张的赔偿项目没有事实和法律依据，不应得到支持；3、反诉被告没有任何违约行为，不应支付违约金。请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2013年2月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于遂宁市河东新区的营业用房330平方米出租给被告经营使用。该合同约定：租赁期限为10年，从2013年2月8日起至2023年2月7日止。租金从交房之日起计算，第一年、第二年各130000元；第六年在保证在150000元的基础上另行协商。双方签订合同时交定金20000元，交付房屋使用时一次性付清，以后每年提前2个月支付租金。出租方提供水源、电源以及天然气。承租人在使用期限内实际使用的水电气等费用由承租方承担。任何一方违约，应赔偿另一方违约金300000元。2014年7月1日，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》约定：租房时间从2014年7月1日至2024年6月30日，共计10年；出租方将其位于遂宁市河东新区的营业用房330平方米，外加两侧阳台出租给承租方，自行装修、建筑经营使用。关于租金，2014年7月1日至2015年6月30日租金130000元；2015年7月1日至2016年6月30日租金130000元；2016年7月1日至2017年6月30日租金150000元；……。付款方式为：第一年租金可在2014年8月20日付清，以后每年租金应在租期到时，提前一月付清下一年租金。如果承租方未按时租金，出租方有权无条件收回租赁物。合同签订后，原告于2013年7月1日将房屋交付给被告使用。被告龙玉君于2014年8月20日支付给原告租金110000元（包括先前支付的定金20000元），2015年1月19日支付租金58900元，2015年6月19日支付70000元；2015年6月29日支付60000元，合计298900元。被告在使用该租赁物中，发现该房屋漏水，于2014年9月14日与案外人刘洋签订《房屋补漏合同》对该房屋进行补漏，合同价款为21320.71元。因该租赁物一直未安装水、电、气户头，被告自交房至今都在四川中诚物业管理有限公司遂宁分公司东海岸管理处搭用水、电。被告于2014年在租赁物两侧的阳台上进行重建了一层，用于和案外人邹亚超合作经营茶楼，被告每月收取2000元的红利，2015年11月30日，被告龙玉君与案外人邹亚超签订《幸福鸟茶楼后期处置协议》，终止了与案外人邹亚超的合作。原、被告签订合同签订至今，原告认为被告没有按时缴纳租金，已构成违约，要求解除合同并要求被告支付租金未果，遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告认为原告出租的租赁物漏水、没有电梯、且没有水、电、气等户头，严重影响了被告的经营，给被告造成严重损失，于2016年6月7日提起反诉，明确表示同意解除合同，并要求原告赔偿其损失，同年6月22日，被告龙玉君向本院缴纳了反诉费。2017年4月9日，被告龙玉君书面通知原告李林波，告知其已将租赁物腾退，要求李林波接收该租赁物，原告李林波认为双方还没有解除合同，故不予接收租赁物。审理过程中，被告龙玉君于2016年11月25日向本院申请对本案诉争房屋的装修、装饰、建设、配套设备及配套设施进行价格评估。本院依法委托四川金信工程造价师事务所有限公司对上述事项的现有价值进行鉴定，并支付了鉴定费39000元。2017年3月14日，四川金信工程造价师事务所有限公司出具《司法鉴定报告书》【川金造基（2017）008号】在“鉴定分析”一栏中载明：本次鉴定分二部分进行，第一部分为工程部分，第二部分为设备实物部分。第一部分和第二部分的合计组成该项目的总的现有价值，该价值全部为新价值，未考虑折旧。该《司法鉴定报告书》在“鉴定结果”一栏中载明：遂宁市河东新区永明·东海岸2栋第四层商业用房的装修、装饰、建设、配套设施、设备的现有价值为1389617.43元。（一）原已建工程装饰装修造价为479042.51元。（二）、新建工程造价为469904.52元，其中茶楼工程造价为391751.85元，花园会所工程造价为78152.57元。（三）绿化工程造价为24776.40元。（四）设备实物部分价值为415894.00元，其中美容院实物价值为317407.00元，茶楼实物价值为98487.00元。对于该鉴定报告，原告认为该鉴定报告鉴定的是新价值，不是折旧后的价值，不应当作为本案裁判的依据。后本院依法书面通知鉴定机构对租赁物的装修的现有价值出具书面意见，2017年7月17日，该鉴定机构对租赁物的装修、装饰及设施设备的现有价值出具《补充说明》载明：（一）原已建工程装饰装修造价为479042.51元，折成新后现有价值为383234.01元；（二）、新建工程造价为469904.52元，折成新后现有价值375923.62元；（三）绿化工程造价为24776.40元，折成新后现有价值19821.12元；（四）设备实物部分价值为415894.00元，折成新后现有价值为249536.41元。经组织双方对该补充意见进行质证，原告认为该补充意见对鉴定范围及折旧标准有意见，不应当作为本案裁判的证据使用。被告认为对折旧价值的依据、标准有意见，不应作为本案裁判的证据使用。审理中，由于双方分歧较大，致使本院调解未果。 上述事实，有身份证复印件、商品房买卖合同、律师函、租赁合同、付款凭据、证明书、照片、司法鉴定报告书、补充说明、装修施工合同、收条及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的规定，应属有效。 关于原、被告提出的要求与对方解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，庭审中，双方均明确表示同意解除该合同及补充协议，故对原告的这一诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应当按照及时将租赁物腾退给原告。关于合同解除的时间，根据最高人民法院第八次民事审判工作会议的意见，合同解除的时间是在解除的通知送达之日，本案中，被告于2016年6月7日提起反诉，明确表示同意解除合同，并于2016年6月22日缴纳了反诉费，视为双方均于当日同意解除合同，故本院认定被告缴纳反诉费之日即2016年6月22日为合同解除之日。合同解除后，被告尚占用该房屋，依法应当参照双方签订的租赁合同计算房屋占用费。本案中，被告于2017年4月9日书面通知原告接收房屋，原告亦认可当日收到了该通知，但原告认为双方的合同还没有解除而拒绝接收房屋。虽然该租赁物内尚有被告龙玉君的部分设施、设备用于鉴定，但不影响该租赁物的正常使用。根据合同法的有关规定，租赁物占用费应计算至被告通知原告接收租赁物之日即2017年4月9日止，其后的损失由原告自行承担。关于租金计租赁物占用费的计算起始时间，庭审查明，被告于2013年7月1日接到该房屋，庭审中原告认可给被告2个月的装修时间，故租金应从2013年9月1日计算至2017年4月9日。根据双方签订的合同约定，截止2017年4月9日，被告应支付的租赁费为：2013年9月1日至2014年6月30日租金108333元，2014年7月1日至2015年6月30日租金130000元，2015年7月1日至2016年6月30日租金130000元，2016年7月1日至2017年4月9日租赁物占用费116250元，共计484583元。品迭被告已支付的租金298900元，尚欠原告租金及租赁物占用费共计185683元。综上，对于原告要求被告支付租金的诉求本院予以支持。 关于原、被告双方均要求对方支付违约金300000元的诉讼请求。根据双方的《房屋租赁合同》及补充协议的约定，被告龙玉君应在2014年8月20日前支付第一期租金130000元，以后每年应在租期到时提前一个月支付，被告龙玉君在2014年8月20日仅支付了110000元，且2014年—2016年期间其也没有按照合同约定的时间和金额支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。但被告龙玉君提出抗辩意见认为：由于租赁物漏水、且原告没有按照合同约定为被告办理水、电、气等手续，故其有权不按时支付租金。双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：甲方（李林波）的主要义务和责任中载明“甲方提供水源和电源以及天然气”，庭审查明，原告没有在约定的时间为租赁物办理水、电、气户头，且至今仍然没有开通天然气，且租赁物在2014年已经漏水，原告对这一事实也予以认可，被告将租赁物漏水情况告知原告后，原告至今也没有对漏水问题进行整修，严重影响了被告的生产经营。故原告的行为已构成违约，且违约程度较为严重，依法应当承担违约责任。故被告的这一抗辩意见成立，本院予以采信，可以减轻被告的违约责任。综合全案，相对于被告而言，原告的违约程度较为严重，由原告李林波应赔偿被告龙玉君违约金100000元为宜。 关于被告龙玉君反诉要求原告李林波赔偿因解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》给被告造成的房屋扩建、装修损失费1560000元的反诉请求。虽然双方对《司法鉴定报告书》及其《补充说明》均有异议，但该《司法鉴定报告书》及《补充说明》是根据被告方的申请，本院依法委托，双方共同选定的有资质的鉴定机构依法作出的，鉴定程序也合法，应当作为本案裁判的证据使用。根据《司法鉴定报告书》及《补充说明》的意见，位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋商业第4层的房屋的装修、装饰、建设、配套设施、设备的总价值为1389617.43元。其中第（一）项“原已建工程装饰装修造价为479042.51元”，折成新后现有价值为383234.01元，对此本院予以确认；第（二）新建工程造价为469904.54元，折成新后现有价值375923.62元。原告抗辩称该工程系违章搭建，不应计入装修款项。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定：甲方同意将自有门面位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋商业第4层，产权面积330平方米，外加两侧的两台出租给乙方（龙玉君），自行装修、建筑经营使用。亦即甲方同意乙方“自行装修，建筑经营使用”，据此，被告在租赁物的阳台上搭建房屋视为得到了原告的同意。该司法鉴定报告书对该违章建筑折成新后现有价值375923.62元的认定，实际上是对该建筑残值的认定，对此本院予以确认。为了不降低其价值和使用价值，该残值归原告，由原告部偿给被告为宜。该司法鉴定报告书在“鉴定结论”第（三）项“绿化工程造价为24776.4元，折成新后现有价值19821.12元，本院予以确认。第（四）项“设备实物部分价值为415894元”，折成新后现有价值为249536.41元，由于该实物并没有附着租赁物，是独立的、可自由移动的财物，故该部分实物不应计入赔偿款内，被告可在合理期限内自行搬离。综上，原告应赔偿被告因对租赁物装修、建设等项目中折旧后的损失共计为383234.01元＋375923.62元＋19821.12元＝778978.75元。 关于被告龙玉君反诉要求被原告李林波退还其多支出的电费人民币36500元的诉求，因被告没有证据证实该事项，故本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付其代原告缴纳的维护补漏损失费20314.31元，由于该费用已实际发生，且原告应当保证租赁物能够正常使用，故该漏水事项产生的费用应当由原告承担，故本院支持补漏损失费20314.31元；关于被告要求原告支付其房屋搬迁损失费80000元的诉求，因被告无证据证实该损失已实际发生，且双方在合同中也没有约定合同解除后原告应支付被告搬迁费，故对该项反诉请求本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李林波与被告龙玉君于2016年6月22日解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》； 二、被告龙玉君向原告李林波支付租赁费及租赁物占用费185683元； 三、被告龙玉君将在原告李林波所有的位于遂宁市河东新区的房屋中自己的实物（具体以《司法鉴定报告书》中载明的“现场实物清理统计表”所列实物为准）搬离，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、原告李林波向被告龙玉君支付损失费778978.75元； 五、原告李林波向被告龙玉君支付房屋补漏费20314.31元； 六、原告李林波向被告龙玉君支付违约金100000元； 七、驳回原告李林波的其他诉讼请求； 八、驳回被告龙玉君的其他反诉请求。 上述第二项、第四项、第五项、第六项相互品迭后，原告李林波向被告龙玉君支付损失费713610.06元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9305元，减半收取计4653元，由被告龙玉君承担2500元，原告李林波承担2153元；反诉费11416元，减半收取计5708元，由被告龙玉君承担2708元，原告李林波承担3000元；鉴定费39000元，由被告龙玉君负担19000元，原告李林波负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  邓勇 审 判 员  王剑 人民陪审员  杨强 二〇一七年七月十七日 书 记 员  王凤