湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终42号上诉人（一审原告）：湖北省建工第五建设有限公司，住所地武汉市武昌区关山鲁磨路6号。法定代表人：张育，该公司经理。委托诉讼代理人：王敏，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：曹智涛，湖北景盛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：甘冬生。委托诉讼代理人：马文军，湖北风劲律师事务所律师。上诉人湖北省建工第五建设有限公司（以下简称湖北省五建公司）因与被上诉人甘冬生租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北省五建公司上诉请求：撤销一审判决，改判甘冬生腾退非法占用的位于黄石××区老虎头防洪堤原砼预制场，一、二审案件受理费由甘冬生负担。事实和理由：土地使用权证和宗地图是最权威、最有效的土地权利记载和证明。其公司在一审期间提交的土地使用权证和宗地图，能够证明其公司的土地使用权范围，一审法院以该土地使用权证和宗地图的内容无法客观反映诉争地块对应坐标位置和面积系本案所涉租赁场地的四至界址为由，判决驳回其公司诉讼请求不当。甘冬生答辩称：一、根据双方之前的约定，其于租赁期届满后对租赁场地在同等条件下享有优先续租的权利。湖北省五建公司在未依法公开招租的情况下，以其已丧失优先承租权为由要求其腾退场地不符合法律规定；二、双方于2015年签订的租赁合同，仅对之前调解协议约定的租金予以变更，所以湖北省五建公司仅以2015年租赁合同期满为由要求其腾退场地违背双方之前的约定；三、上诉人出租的场地具体面积和四至界址不明，且其现占有的场地中有部分属于原黄石市花湖农场锁前十一队集体土地，上诉人无权干涉其对该地块的使用。其建设的约2,500平方米建筑跨占湖北省五建公司和案外人的场地。上诉人仅要求其腾退租赁场地，将损害其合法利益，在事实上不能履行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。湖北省五建公司向一审法院起诉请求：一、判令甘冬生腾退其所占用的位于黄石港区老虎头防洪堤处原砼预制场地；二、判令甘冬生从2016年3月1日起至实际腾退场地之日止，按照每月3,000元的标准支付场地占用费；三、本案案件受理费由甘冬生负担。一审法院认定：2000年10月8日，湖北省五建公司（原企业名称为湖北省第五建筑工程公司第五分公司）与黄石市威华汽修有限公司（该公司已于2006年11月登记注销）签订了一份《预制厂租赁合同》。合同约定：湖北省五建公司将位于黄石港区老虎头防洪堤处原砼预制场地租赁给黄石市威华汽修有限公司使用，租期自2000年10月20日起至2008年10月19日止；租赁范围：除湖北省五建公司准备自留不出租、麻纺路下原水仓全栋、防洪堤下场内机修车间全栋、现预制场堤下大门处通道及其堆场、原有砼预制构件堆放所占用的场地、塔吊所占用的场地之外的空余场地，按实际出租场地，双方派人丈量；黄石市威华汽修有限公司在租赁期内，在租赁场地上进行有关建设，由其自行决定，湖北省五建公司不得干预；在租赁期内，如遇国家和政府的公益设施建设，黄石市威华汽修有限公司应服从国家和政府的需要让出，湖北省五建公司就场地拆迁的有关补偿会同黄石市威华汽修有限公司一起协商，属黄石市威华汽修有限公司投入的补偿归其所得；租赁期满，双方合同终止时，黄石市威华汽修有限公司必须无条件地将租赁场地上的设备及设施尽快转移，不能转移的，不能以任何理由向湖北省五建公司提出其他方面的要求。合同到期后，湖北省五建公司要求黄石市威华汽修有限公司的股东甘冬生、王金莲、占绿梅退出场地，双方因此发生纠纷。2008年11月27日，湖北省五建公司曾向一审法院提起诉讼。法院分别于2009年4月16日、2009年7月15日开庭进行了审理。湖北省五建公司在2009年7月15日的庭审过程中陈述了双方未对租赁场地进行丈量，其无法确定租赁场地的面积及范围，也无法确定其享有的土地证上登记的面积是否系租赁给甘冬生等场地面积的事实。2009年10月28日，经过法院主持调解，湖北省五建公司与甘冬生、王金莲、占绿梅签订调解协议，约定：1.甘冬生、王金莲、占绿梅一致同意将《预制厂租赁合同》项下一切权利义务全部转让由甘冬生承担，湖北省五建公司同意不再向王金莲、占绿梅主张权利；2.甘冬生应于调解书签订之日五日内向湖北省五建公司一次性付清租金2.2万元（即2008年10月19日至2009年9月19日的租金），并向湖北省五建公司交纳履约保证金2万元；3.湖北省五建公司同意由甘冬生承租原《预制厂租赁合同》项下的场地（即黄石港区老虎头防洪堤处原砼预制场地），租期自2008年10月19日至2010年4月19日，租金为每月2,000元，甘冬生应于每月20日前交纳下月全部租金，另外租赁期间水、电费用由甘冬生自行向相关部门交纳，且甘冬生不得将该场地进行转租；4.租赁期满，该场地如政府不征用或湖北省五建公司不开发建设，甘冬生在同等条件下优先续租；5.如政府征用该场地，甘冬生必须配合退出场地，如涉及土地补偿，该土地补偿收益全部归湖北省五建公司，如涉及地面附着物等设施补偿，由双方组成联合体向政府部门申请拆迁补偿，双方对地面附着物等设施补偿的分配比例为湖北省五建公司占30%，甘冬生占70%；6.如湖北省五建公司自行开发建设该场地，甘冬生必须无条件退出该场地，并不得提出任何补偿折价要求；7.湖北省五建公司在政府征用或自行使用该场地时，需提前一个月书面告知甘冬生；8.湖北省五建公司在租赁期内，不得无故提前收回该场地，否则赔偿甘冬生实际经济损失，如甘冬生违反协议上述任何内容，则湖北省五建公司有权不予退还甘冬生交纳的履约保证金。此后，湖北省五建公司与甘冬生一直按照调解协议的约定履行。2015年1月，湖北省五建公司与甘冬生又签订了一份《租赁合同》，约定：湖北省五建公司将黄石港区老虎头防洪堤处原预制场空地租给甘冬生经营使用，月租金为3,000元，租赁期为一年，从2015年1月1日至2015年12月31日止；合同签订之日起，甘冬生须向湖北省五建公司交纳合同履约保证金2万元（该保证金系甘冬生于2008年已交纳）；租赁期满，该场地如政府不征用或湖北省五建公司不开发建设，湖北省五建公司同意甘冬生在同等条件下优先续租；租赁期内，如湖北省五建公司自行开发建设该场地或政府征用，甘冬生应无条件退出场地，湖北省五建公司按甘冬生未实际租用的天数向甘冬生退还预缴的租金，甘冬生不得再提出其他补偿要求。合同签订后，甘冬生每月按时向湖北省五建公司交纳租金3,000元。合同期满后，湖北省五建公司与甘冬生未签订其他租赁合同，但甘冬生仍继续租用本案所涉租赁场地，并向湖北省五建公司支付了2016年1月1日至2016年2月29日期间的租金。2016年3月1日，湖北省五建公司向甘冬生邮寄送达工作联系函，告知其合同到期后，由于甘冬生既未申请优先续租，也未腾退该租赁场地，因此，收取甘冬生两个月的租金作为占用使用费，并要求甘冬生自收到工作联系函之日起五日内腾退场地并办理押金结算手续。2016年3月7日，甘冬生签收该工作联系函，并在该函件上载明其要求按2015年合同续租，由于其是从2000年租用场地至今经营亏损严重，湖北省五建公司确定要收回厂房自用必须补偿其地面附着物及所有设施。2016年3月15日，湖北省五建公司再次向甘冬生邮寄送达工作联系函，告知其现有第三方租户欲承租本案所涉租赁场地及其租赁条件，要求甘冬生在收到工作联系函之日起五日内答复是否在该同等条件下申请优先续租，逾期不答复，甘冬生将与第三方签订租赁合同，并要求甘冬生立即腾退场地，否则赔偿湖北省五建公司和第三方的经济损失。甘冬生于2016年3月17日签收该工作联系函后一直未回复，也未腾退租赁场地，双方故而成讼。一审另认定：湖北省五建公司享有位于黄石市花湖农场3,253.3平方米的土地使用权。该公司享有的预制场地与黄石市花湖农场十一队土地相邻，湖北省五建公司因施工生产需要和历史原因已占用黄石市花湖农场十一队池塘边沿地近一亩。1996年1月1日至2006年12月31日期间，湖北省五建公司一直租用黄石市花湖农场十一队的一亩土地。黄石市威华汽修有限公司于2000年10月租赁了湖北省五建公司位于老虎头防洪堤处预制厂后，在租赁范围内新建了房屋及垂钓鱼池等场地设施。2006年10月15日，黄石市威华汽修有限公司将其租赁的预制厂场地租赁给占志生（系甘冬生的岳父，现已去世）经营垂钓乐园农庄（实际经营者系甘冬生），但不包括黄石市花湖农场十一队相邻土地范围，如占志生因经营需要使用农场十一队土地，由占志生与黄石市花湖农场十一队另行协商。2006年12月2日，占志生作为垂钓乐园农庄代表与黄石市花湖农场十一队代表签订了租用土地协议书，租用花湖农场十一队位于湖北省五建公司预制场相邻土地一亩，租期从2007年1月1日至2011年12月31日。一审法院认为：根据庭审查明的事实，湖北省五建公司2008年向法院起诉要求甘冬生腾退租赁场地，经法院主持调解，双方签订调解协议后，均按照调解协议的约定履行了义务。该调解协议约定的租赁期限于2010年4月19日届满，双方于2015年1月又签订的《租赁合同》约定的租赁期限亦于2015年12月31日届满。湖北省五建公司在该合同到期后，双方因租赁场地事宜发生纠纷，再次起诉并未违反一事不再理的诉讼原则。双方分别于2000年、2015年签订的租赁合同仅约定湖北省五建公司将位于黄石港区老虎头防洪堤处“原砼预制场地”或“原预制场空地”租赁给甘冬生使用，两份合同均没有明确约定租赁场地的具体面积和四至界址。虽然2000年签订的租赁合同中约定“租赁范围：按实际出租场地，双方派人丈量”，但根据2009年7月15日法庭审理笔录的内容可以反映在合同履行过程中，双方未对租赁场地进行丈量。湖北省五建公司为证明该公司系所涉租赁场地的合法使用权人，向法院提交了土地使用权证和宗地图。由于该土地使用权证和宗地图的内容无法直接客观地反映该地块对应的坐落位置和面积系本案所涉租赁场地的四至界址和面积。且湖北省五建公司从20世纪90年代开始一直租用并使用黄石市花湖农场十一队临近预制厂附近的一亩地，湖北省五建公司将本案所涉场地（原预制厂）租赁给甘冬生使用后，甘冬生已在该租赁场地及临近的属于花湖农场十一队的一亩土地上新建了房屋和垂钓鱼池等设施。为进一步明确本案所涉租赁场地的面积和四至，便于本案的审理及执行，法院已向湖北省五建公司进行了释明，询问该公司是否申请对本案所涉租赁场地进行实地测绘，但湖北省五建公司明确表示不申请测绘。法院认为湖北省五建公司有责任提供证据证明其所主张的事实，且其提出的诉讼请求必须具体明确，但湖北省五建公司无法明确其要求甘冬生腾退的位于黄石港区老虎头防洪堤处原砼预制场地的具体四至界址和面积，故湖北省五建公司的诉讼请求不明确具体。因此，法院认为湖北省五建公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据应不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回湖北省五建公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，本案诉争地块使用权人为湖北省五建公司、座落于黄石市花湖农场、地号为05-02-145-018-01。本院认为：湖北省五建公司在一审期间主张甘冬生腾退所租用的位于黄石××区老虎头防洪堤原砼预制场地，其诉讼请求具体明确，该公司在一审期间提交的土地使用权证和宗地图，亦证明甘冬生所租赁该公司场地的坐落位置、四至界址和面积，一审法院以湖北省五建公司的诉讼请求不具体明确为由驳回该公司诉讼请求显然不当。湖北省五建公司2016年3月1日发送给甘冬生的工作联系函中只是告知其公司对诉争场地另有用途，并未告知有案外人需租赁场地，该公司在甘冬生提出按原2015年合同约定条件续租后，才于同月15日告知甘冬生案外人愿意承租诉争场地，案外人的承租条件中年租金额及押金额相当于甘冬生原承租租金和押金的10倍左右，且须一次性付清。湖北省五建公司在诉讼中对上述主张并未提交证据证实。且与市场价值明显不符，所以该公司以甘冬生丧失优先承租权为由要求甘冬生腾退诉争场地的理由不能成立。根据湖北省五建公司与甘冬生2009年所签订调解协议的约定，租赁期满，该场地如政府不征用或湖北省五建公司不开发建设，甘冬生在同等条件下优先续租。双方当年签订的租赁合同期满后，甘冬生继续以原承租条件续租，双方2015年重新签订租赁合同时，也仅是对租金重新约定，其余租赁条件没有变化。所以双方2009年签订的调解协议，实际是约定双方之间形成不定期租赁合同关系。湖北省五建公司作为不定期租赁合同的出租人，其解除合同只需给予合理期限即可。湖北省五建公司作为诉争场地的使用权人，有权解除双方之间的租赁合同以及主张甘冬生给付占用场地期间的占用费。故湖北省五建公司关于甘冬生腾退诉争场地的诉讼请求成立，本院予以支持。甘冬生在租赁合同期间理应给付租金；双方租赁合同解除后，甘冬生亦应给付场地占用费。对甘冬生主张解除租赁合同，损害其合法利益的问题。湖北省五建公司与原黄石威华汽修有限公司签订的《预制厂租赁合同》，约定原黄石威华汽修有限公司自行决定在租赁场地上进行有关建设，湖北省五建公司不得干预。甘冬生承继该合同权利后，2009年与湖北省五建公司达成的调解协议，约定租赁期满，如政府征用该场地，地面附着物等设施补偿的70%归甘冬生所有;如湖北省五建公司自行开发该场地，甘冬生必须无条件退出该场地，不得提出任何补偿折价要求。现湖北省五建公司并非基于政府征用或该公司自行开发诉争场地，甘冬生亦未放弃其优先承租权，故其可依法另行向湖北省五建公司主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初561号民事判决；二、甘冬生自收到本判决之日起60日内从使用权人为湖北省建工第五建设有限公司、座落于黄石市花湖农场、地号为05-02-145-018-01的地块腾退；三、甘冬生自收到本判决之日起60日内，自2016年3月1日起至其退出诉争地块之日止，按每月3,000元为标准，向湖北省建工第五建设有限公司支付场地租金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各700元均由甘冬生负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪飞林审 判 员  聂 潇代理审判员  周 希二〇一七年三月十五日书 记 员  曹 瑶