吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）吉01民终4279号上诉人（原审原告）：马云龙，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾真真，吉林铭英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省团山房地产开发建设有限公司，住所地长江路经济开发区人民大街280号科技城2层A-20段。法定代表人：李全武，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云东，吉林紫荆花律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹爱军，吉林紫荆花律师事务所律师。马云龙因与吉林省团山房地产开发建设有限公司（下称团山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院(2016）吉0103民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。马云龙的委托诉讼代理人张新峰、贾真真，团山公司的委托诉讼代理人李云东、邹爱军到庭参加诉讼。现已审理终结。马云龙一审诉称，2011年12月15日，其与团山公司签订商品房买卖合同，购买了上台花园小区C12栋2单元806室房屋一套，并支付购房款330983元。合同第十五条关于产权登记的约定载明出卖人应该在商品房交付使用后365日内办理产权登记备案，但团山公司至今已拖延1164天（2012年12月20日至2016年2月24日）。故诉请判令：1.团山公司立即为其办理房屋产权证；2.团山公司按日支付其已付房款万分之一赔偿共计38500元并承担本案诉讼费用。团山公司辩称，1.因政府原因延迟拆迁而未能办理产权登记备案手续，按照合同约定其不承担赔偿责任；2.马云龙向其主张赔偿金已过诉讼时效，按双方签订的合同约定，其已于2011年12月20日交付房屋给马云龙，并应在2012年12月20日前办理初始登记，此日起马云龙应知道权利受到侵害，自此时间节点开始计算诉讼时效至2014年12月20日，已超过2年，应驳回马云龙起诉。3.双方签订的合同中已明确约定逾期办证不适用赔偿金及违约金，而是双方协商解决，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，不存在参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算赔偿金和违约金的前提。经一审法院审理查明，2011年12月15日，马云龙与团山公司签订了《商品房买卖合同》，约定由团山公司将其开发建设的坐落于上台新村花园小区C12幢2单元806号房、建筑面积69.99平方米住宅房屋出售给马云龙，价款330983元。合同第十五条中约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，采取第3项即“双方协商方式解决”（在第1、2选项中的赔偿损失及违约金处，以×标明）。合同签订后，马云龙按约定履行了交付购房款的义务，团山公司亦按约定交付了房屋，但至今团山公司未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关。本案审理中，长春市宽城区人民政府于2017年1月11日致函一审法院，函中载明“‘上台新村花园小区’系2008年我区棚户区改造项目，2008年9月23日由我区发布‘长春市宽城区人民政府征地拆迁公告’，区政府决定由长春市宽城区城市建设开发有限责任公司委托吉林省永兴房屋拆迁有限公司实施拆迁，拆迁期限从2008年9月25日至2008年10月25日，搬迁日期截止到2008年10月22日，该项目由吉林省团山房地产开发建设有限公司开发建设。当年拆迁区域内被拆迁人长春医疗器械二厂由于高额索要，没有在征收公告的拆迁期限内签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，后经区政府专题会议纪要第十六期研究决定补偿额度，此厂才于2010年9月19日签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，迟延二年签订补偿协议，导致影响上台花园小区A14、C1二栋工程进度延迟竣工（2013年竣工，其余51栋已于2010年全部竣工），整体工程延迟到2014年10月竣工验收”。另经一审法院调查，长春市质监站表示：质监站不要求整体备案申报，只要施工许可证规定的单体工程具备备案条件，就可单独办理。前期要件是单体办理还是整体办理不清楚；团山房地产是2014年10、11月左右来申请备案的,因材料不齐未予办理，质保金只是一方面，待所有备案材料齐全后再发备案证。质保金团山房地产也没交。现在过两年了，多数质保项目已过期，我们只能收取五年的（防水项目）的质保。现在这五年的（防水项目质保金）也办完了，正在走其他的程序；质监站要求的质保金与建设方和施工方约定的质保金不是一回事儿，该质保金是政府为保护老百姓的利益，避免因房屋质量问题不及时维修采取的措施，为了建设方积极履行维修义务。建设方和施工方的质保金是他们因合同所交的质保金，收取的标准和质保期是双方按合同履行的。质监站要求的质保金是按国家标准，依据是《吉林省建设工程质量保证金管理暂行办法》【吉建质（2010）4号】。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。该合同第十五条已对产权登记进行约定，但房地产权属证书的取得，不仅需要出卖人准备、提报必要的资料，还要取决于产权登记机关行政行为的结果，并非出卖人完全自主可控。因此，马云龙提出团山公司立即为其办理房屋产权证的诉讼请求，不予完全支持，但团山公司应当积极完备并向产权登记机关报送需由其提供的办理房屋产权证书的资料。团山公司如未按本判决指定期限履行义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条规定，应当向马云龙支付迟延履行金，依照最高人民法院关于房地产纠纷案件的审理意见精神，迟延履行金以马云龙已付房款为本金，按年利率6%的标准计算确定。综合宽城区人民政府的函、对长春市质监站的调查及团山公司举证情况，不足以支持团山公司主张的政府原因的抗辩理由，应认定团山公司构成违约并应向马云龙承担违约责任。关于马云龙提出的赔偿诉讼请求，根据合同法第一百零七条规定，违约责任有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式。双方在合同第十五条的第1、2项分别在出卖人按已付房价款向买受人赔偿损失或支付违约金的比例处标注了“×”，即对团山公司承担赔偿损失或给付违约金的责任方式做了排除性约定，只约定第3项双方协商解决。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定是以当事人没有特殊约定为适用前提的。因此，马云龙该项诉讼请求没有依据，不予支持。另外，鉴于本诉讼系由团山公司未及时向产权登记机关提报备案资料所引发，确定诉讼费应由团山公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决团山公司于本判决生效后90日内，将出售给马云龙的房屋办理权属登记需要由团山公司提供的资料报产权登记机关备案，如逾期办理，从次日起以330983元为本金，按年利率6%标准向马云龙支付迟延履行金；驳回马云龙的其他诉讼请求。案件受理费760元，由团山公司承担。马云龙上诉称，对于逾期办理产权证书的处理方式，双方签署的合同第十五条第3项选择为协商解决，而协商解决并非违约责任的承担方式，应属没有约定，故应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算”的规定，按日万分之一计算违约金。团山公司答辩称，双方合同第十五条已对团山公司承担赔偿损失和给付违约金做了排除性约定，属于特别约定，而非约定不明，本案不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：马云龙与团山公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。对于因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任承担方式，该合同第十五条第1、2项明确载明了“买受人退房（解除合同）并赔偿损失”及“买受人不退房而支付违约金”两种方式，但双方却在此两项上均划×予以排除，并选择了第3项处理方式，即“双方协商解决”。上记事实表明，马云龙与团山公司已经协商一致排除了解除合同和支付违约金这两种违约责任处理方式，而选择了第三种处理方式，虽然对于“双方协商解决”时团山公司应如何承担违约责任双方约定不明，但对于双方不解除合同和不适用违约金的约定却是明确具体的，不存在“没有约定违约金数额或计算方法”的情形，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，故马云龙主张团山公司按照已付购房款日万分之一标准向其支付逾期办证违约金本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人马云龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 李 迪代理审判员 张新华代理审判员 李东鹤代理审判员 贺银婷二〇一七年十月十一日书 记 员 丁 宁