湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0281民初3348号原告（反诉被告）：醴陵市建工房地产开发有限公司，住所地醴陵市醴泉路8号。法定代表人刘章寿，董事长。委托代理人李建，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。委托代理人汪林清，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：李小勇。委托代理人邓绍跃，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：邓晶琮。原告醴陵市建工房地产开发有限公司（以下简称为建工房产开发公司）与被告李小勇、邓晶琮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨坚独任审判，于2017年1月12日进行了第一次公开开庭审理。2017年6月7日，被告李小勇、邓晶琮向本院提起反诉，本院决定合并审理，并于当日裁定本案转为普通程序进行审理。2017年7月4日，本院依法组成合议庭，对本案进行了第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）建工房产开发公司委托代理人汪林清，被告（反诉原告）邓晶琮及被告（反诉原告）李小勇的委托代理人邓绍跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建工房产开发公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年11月25日签订的《醴陵市商品房买卖合同》；二、判令两被告向原告支付违约金12531元。事实和理由：2015年11月25日，原告与两被告签订《醴陵市商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的醴陵市瑞和新都B栋1单元2403号房，房屋总价为490621元；购房款支付方式为首付款90000元于合同签订之日支付，2016年2月8日前付150000元，2016年5月30日前付150000元，剩余房款于2016年10月11日前付清；买受人逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同生效后，两被告只向原告支付了240000元购房款，下欠250621元购房款未付清。原告多次催问未果，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李小勇、邓晶琮辩称，原告调换了合同，将双方签订合同时约定的70年土地使用权年限擅自更改成40年，存在合同欺诈行为；原告未按照合同约定期限向被告交付房屋，拒绝接收被告向其交纳的房款，存在违约行为；被告未支付剩余房款的行为系维护自身正当权益的合法行为，不构成违约；原告诉称的事实与客观事实严重不符；请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李小勇、邓晶琮向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告交付反诉原告购买的（土地）使用权限为七十年的商品房屋；二、判令反诉被告因延期交付房屋赔偿反诉原告利息损失839.9元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金25200元。反诉原告提起反诉请求的事实和理由与答辩意见一致。原告（反诉被告）建工房产开发公司针对被告（反诉原告）李小勇、邓晶琮的反诉请求辩称，反诉被告已请求法院解除双方之间签订的商品房买卖合同，故反诉被告无需向反诉原告交付房屋；反诉原告拒不按合同约定支付购房款的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任；反诉被告不存在任何欺诈行为，亦没有任何违约行为，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告向本院提交了原、被告签订的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（证据1）、原告与黄滔滔、郭丽签订的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（证据2）、《补充协议》（证据3）和业主聊天记录（证据4），拟证实原告私自替换合同第1页，将土地使用权年限由签订合同时的2002年至2073年变更为2012年7月3日至2053年1月25日的事实，原告对上述证据的关联性及被告的证明目的有异议，主张原告未欺诈被告，未私自更换合同，双方系在协商一致的情况下将合同第1页中两被告对房产的共有份额及付款方式进行了变更。结合本院委托的湖南大学司法鉴定中心作出的[2017]文鉴字第97号司法鉴定意见书（证据5）关于“送检的标注日期为2015年11月25日的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（编号：201419022403）中第一页与该合同其他页面不是同一台打印机一次性连续打印形成；送检的标注日期为2015年11月25日的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（编号：201419022403）中原有第一页被替换”的鉴定意见，上述证据1、2、3、4、5来源合法，具有客观性、真实性，且在内容上能相互印证，本院均予以采信。综合分析本案证据和案情，本院认为被告关于原告私自替换合同页面，更改了土地使用权年限的主张更符合案件事实，本院予以采纳。原告虽主张双方替换合同第一页的原因系两被告变更共有份额及付款方式所致，但其主张无证据支撑，被告亦予以否认，故本院难以采纳。根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2015年11月25日，原告作为出卖人，两被告作为买受人签订合同编号为201419022403的《建工瑞和新都商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于瑞和新都B栋、编号为醴国用（2012）第0710号地块的土地使用权，土地使用面积为10111.82平方米；买受人购买的商品房为瑞和新都项目中的第B栋24层2403号房；该商品房的设计用途为住宅；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3918.07元，总金额490621元；首付款（含定金）90000元于合同签订之日支付，2016年2月8日前付15万元，2016年5月30日前付15万元，剩余房款2016年10月31日前付清；买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期未超过叁拾日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过叁拾日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之柒的违约金；本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房验收合格（该商品房单体经监理、勘察设计、施工建设单位验收合格），并向质量监督部门报备；由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、逾期超过300天，从第301天起，按买受人已交房款同期人民银行规定的活期存款利率计算利息给买受人，合同继续履行；合同一式叁份，出卖人壹份，买受人壹份，醴陵市房屋产权管理局壹份。被告在合同上签字后，原告以需要其法定代表人签字为由将三份合同收回。此后，被告于2015年10月16日、11月6日和2016年2月5日分别向原告支付2万元、7万元和15万元，合计24万元购房款。2016年2月19日，原告将双方签字的一份合同交付给被告。被告发现原告调换了合同第1页，擅自将土地使用权年限由签订合同时约定的2002年至2073年变更为2012年7月3日至2053年1月25日。被告及小区其他业主发现土地使用权年限不足70年后，多次与原告进行交涉，被告因此未向原告支付剩余250621元购房款，原告亦未向被告交付房屋。2016年12月9日，原告向本院提起诉讼，请求处理。另查明，应被告申请并受本院委托，湖南大学司法鉴定中心于2017年5月2日作出[2017]文鉴字第97号司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的标注日期为2015年11月25日的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（编号：201419022403）中第一页与该合同其他页面不是同一台打印机一次性连续打印形成；送检的标注日期为2015年11月25日的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（编号：201419022403）中原有第一页被替换。该例鉴定花费司法鉴定费3000元，由被告预缴。再查明，2016年7月12日，醴陵市国土资源局针对案涉房地产项目土地使用权年限出具证明文件，内容为：“经醴陵市建工房地产开发有限公司申请，延长瑞和新都项目土地使用权年期；该项目位于滨河路48号，宗地面积9311.62平方米，调整后商业用地终止日期为2053年1月25日，住宅用地终止日期为2083年1月25日；现该项目延长土地使用年期的出让价款等费用已缴清，正在申请办理不动产权证书。”本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《建工瑞和新都商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案审理中，双方争议的焦点是：一、原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，要求被告支付违约金12531元的诉讼请求是否有事实和法律依据；二、反诉原告要求反诉被告交付房屋，支付违约金并赔偿利息损失的诉讼请求是否合理有据。关于争议焦点一，本案，原告以被告存在逾期付款违约行为为由主张解除合同并要求被告按照合同约定支付解除合同违约金，但依据本院庭审过程中查明的案件事实，被告系因原告隐瞒房屋实际的土地使用权年限，私自更改合同内容与原告发生争议而未按期支付剩余房款，故本案纠纷的发生系由原告违反诚实信用的行为而引发，原告存在过错在先，被告虽存在逾期付款的违约行为，但其违约事出有因且情有可原，不构成根本违约，庭审过程中，被告亦表达了愿意继续履行合同义务的意愿，因此，原告要求解除合同并要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求于理不合，于法无据，本院不予支持。在合同继续履行的情况下，被告依法负有向原告支付剩余购房款的义务。关于争议焦点二，依据醴陵市国土资源局出具的证明文件，案涉房屋的土地使用权年限已延长至2083年1月25日。依据合同关于“出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备……并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，反诉被告依法负有向反诉原告交付案涉房屋的义务。对于反诉原告要求反诉被告支付839.9元逾期交房违约金的反诉请求，依据合同关于“由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、逾期超过300天，从第301天起，按买受人已交房款同期人民银行规定的活期存款利率计算利息给买受人，合同继续履行”的约定，反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金的期限尚未届满，故反诉原告的该项反诉请求没有事实依据，本院不予支持。期限届满后，如反诉被告仍存在逾期交房的违约行为，反诉原告可另行主张权利。对于反诉原告要求反诉被告支付25200元违约金的反诉请求，因无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告醴陵市建工房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告醴陵市建工房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内将醴陵市瑞和新都第B栋24层2403号房屋交付给反诉原告李小勇、邓晶琮；三、驳回反诉原告的其他反诉请求。本诉案件受理费114元，反诉案件受理费225元，鉴定费3000元，合计3339元，由原告（反诉被告）醴陵市建工房地产开发有限公司承担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  杨 坚人民陪审员  黄远军人民陪审员  王邦迪二〇一七年七月二十日书 记 员  郭艳慈附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。