北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民再56号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）杨云霞，女，1972年2月2日出生，汉族，中国农业科学院农业质量标准与检测技术研究所职工，住北京市海淀区。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）王政，男，1973年9月9日出生，汉族，圣百奥（北京）科技有限公司职员，住北京市海淀区。以上二再审申请人之共同委托诉讼代理人彭建，北京市东元律师事务所律师。以上二再审申请人之共同委托诉讼代理人程哲，北京市东元律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）张立君，女，1965年11月6日出生，汉族，远东仪表有限公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人韩洪，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人郭奕岍，北京市一法律师事务所律师。再审申请人王政、杨云霞因与被申请人张立君房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2014)一中民终字第08611号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2016年12月27日作出(2015)高民申字第04045号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王政、杨云霞及其共同委托诉讼代理人彭建，被申请人张立君及其委托诉讼代理人韩洪、郭奕岍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王政、杨云霞申请再审称，请求撤销北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第8611号民事判决及北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决，改判支持我方的反诉请求。事实与理由：1、申请人在二审民事上诉状上明确写明了上诉请求，即撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号判决书的第三项、第五项、第六项、第七项、第八项，而二审开庭审理时，申请人再次重申了上诉请求，只是当时书记员没有记录。二审法院因此遗漏了申请人要求撤销一审判决第三项的上诉请求，应予纠正。2、一审法院在确定违约责任时存在认定事实不清的问题，违约责任的认定缺乏合同及法律依据，而二审法院仍然判决申请人承担违约责任，有违公平原则。张立君辩称，不同意王政、杨云霞的再审请求及理由。1、王政、杨云霞在上诉期内未对一审判决第三项提出上诉，因此本案的再审审理范围不应包括该判项的相关内容。2、退一步讲，即使本案再审范围包括一审判决第三判项，在《补充协议》没有约定张立君未杨云霞及王政获得垫资负有抵押等担保义务的前提下，再审应当维持一审判决对杨云霞和王政违约事实和违约责任的认定。3、在《补充协议》对委托公证的内容没有约定的前提下，不能认定张立君负有以委托公证的形式为杨云霞获得垫资款提供担保或抵押的义务。4、《补充协议》中关于款项约定错误，且合同主体之外的第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉公司）对协议中由其垫资和委托公证约定并没有同意和追认，不能认定张立君违约。5、《补充协议》中北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）并未盖章，按协议约定属于未生效的协议。6、双方签订的《装修款补充协议》的约定内容进一步证明张立君不存在违约事实，不应当承担任何违约责任。张立君向一审法院起诉请求：一、张立君与杨云霞于2013年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、王政、杨云霞立即将北京市海淀区皂君东里23号楼113号房屋（以下简称113号房屋）腾退，并将以上房屋完好无损的交给张立君；三、王政、杨云霞向张立君支付违约金36万元；四、王政、杨云霞向张立君支付占用、居住以上房屋期间的房屋使用费至完整将房屋交付张立君为止，其中计算至2013年12月25日的为18000元；五、王政、杨云霞向张立君支付水费及燃气费至完整将房屋交付张立君为止，其中计算至2013年12月25日为450元；六、王政、杨云霞向张立君赔偿因将张立君房屋内家具等物品搬出给张立君造成的损失5万元。诉讼费由王政、杨云霞负担。王政、杨云霞向一审法院提出反诉请求：一、双方继续履行2013年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》;二、张立君向我方支付违约金36万元;三、张立君向我方支付居间服务费和服务保障费用82800元。反诉费由张立君负担。一审法院认定事实：杨云霞与王政系夫妻关系。2013年9月26日，张立君（出卖人）与杨云霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：张立君向杨云霞出售113号房屋，房屋成交价格为人民币360万元整。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币10万元。出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。同日，出卖方（甲方）张立君与受买方（乙方）杨云霞又签订了补充协议，我爱我家公司作为见证方。其中在第二条双方约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方的违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付的代理费。第三条：1，房屋资质核验需要10个工作日，审核通过后做网签;2，2013年10月20日前乙方支付甲方购房首付款人民币贰佰万元整（包括已支付甲方购房定金人民币壹拾万元整）;3，因乙方资金问题需要伟嘉公司垫资贰佰贰拾伍万元整;4，2013年10月20日前业主过户前做委托公证，过户后4个工作日内业主收到尾款壹佰陆拾万元整;5，资金监管（壹佰贰拾万元整）完成后1个工作日内甲、乙双方到海淀区建委办理缴税和过户手续。第四条其它中约定本协议为《买卖合同》、《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。合同签订后，双方又与伟嘉公司签订了《房屋交易保障服务合同》，在服务内容中约定，伟嘉公司提出服务内容包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及借款产品；办理房屋缴税手续与房地产权属转移登记手续；办理房屋解押手续；办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度；提供房屋交易资金托管，监管等服务；提供多元化的金融服务；协助办理公证手续；协助办理房屋评估手续；及时督促甲乙双方按约定履行合同义务；协助发送履约催告函件或告知函件；协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。同时约定付款的方式为全款，双方在《存量房交易结算资金自行划转声明》约定均为本人亲自办理房屋权属的转移登记手续。合同签订后，杨云霞向张立君交付了购房定金10万元。杨云霞以装暖气为由经张立君许可，从我爱我家公司将房屋钥匙取走。2013年10月18日，张立君、杨云霞、我爱我家公司签订《签约后需要变更购买人》的合同，将房屋买卖合同的一方由杨云霞变更为王政，并由王政承担合同乙方的相关权利义务，并以王政的名义在网上与张立君签约。对此合同的效力，经询问王政表示认可。10月19日，王政向张立君支付房款80万元。10月20日，因双方对于补充协议第三条第三款产生争议，张立君未办理委托公证，王政亦未向张立君支付约定的房款110万元。此后，双方多次协商付款事宜，但均未达成一致。12月4日，张立君向王政及杨云霞发律师函，要求解除合同，王政及杨云霞于12月5日签收。王政支付我爱我家公司服务佣金79200元，向伟嘉公司支付服务佣金3600元。审理中，张立君提交了2010年的房屋租赁合同，证明房屋月租金为5000元左右。王政于2013年11月底搬入诉争房屋内居住至今。经询问，王政表示要求继续履行合同，但同时表示无力一次性支付房款。张立君未提交其房屋内物品损失的充分证据。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房买卖合同》及补充协议、《房屋交易保障服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《签约后需要变更购买人》、《定金合同》、汇款证明等证据在案佐证。一审法院认为：张立君与杨云霞签订合同后，经双方及王政认可合同一方的当事人由杨云霞变更为王政，此行为是当事人的真实意思表示，合法有效。双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，双方的争议焦点主要体现在对于合同补充协议中第三条的履行。第三条的第一款，双方通过网签，已实际履行。第二款约定，王政应于2013年10月20日前向张立君支付购房首付款200万元，但仅支付90万元，王政虽辩称应由伟嘉公司承担垫资的义务，但此协议中伟嘉公司不是合同的当事人，其是否同意他人垫资，应有其承诺书，此条款应理解为张立君同意可由第三人伟嘉公司向其支付房款履行付款义务，但如何付款何时付款，以及不能付款的责任仍由王政承担，且张立君、王政、伟嘉公司签订的合同中并未注明伟嘉公司有向张立君支付房款之义务。对于第四款约定的业主在过户前做委托公证，对此法院认为，所谓委托公证，系当事人可以将自己的有关事务委托他人处理后对此项内容进行公证，从而更加确认委托的效力，其委托的事项亦可本人亲自处理，本案中，双方在存量房交易结算资金自行划转声明已明确约定，由双方当事人本人亲自到房管部门办理过户手续，故其是否在过户前作委托公证不影响合同的履行。综上，王政以支付房款应以委托公证为前提的辩解法院不予采信，王政未按期支付房款，系其违约，对于其承担违约责任的大小，法院认为，由伟嘉公司进行垫资之情况系张立君同意，以何种方式实现双方并未有明确约定，且双方对操作流程各持一词，因合同约定不明确造成王政违约，另外，在合同中，张立君亦签字认可同意办理委托公证，但其未按约定办理，虽不影响合同的实际履行，但亦为违反合同约定，故王政不应承担全部的违约责任，法院根据双方责任的大小确定王政承担违约金的数额。张立君与王政因支付房款的方式产生争议，且王政存在违约情况，其虽要求继续履行合同，但其又明确表示不能一次性支付房款，需通过贷款或其他方式支付房款，对此张立君表示不同意，并要求解除合同。根据现实情况，此合同已无履行之可能，法院予以解除。合同解除后，张立君应退还王政支付的房款，王政应将房屋交还张立君，并应支付在其使用期间的水、燃气费。张立君向王政交付房屋系履行合同的行为，其要求支付房屋使用费无法律依据，法院不予支持。张立君未能提交其物品损失的充分证据，其要求物品损失费的请求法院不予支持。一审法院判决：一、解除张立君与王政于二○一三年九月二十六日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议;二、王政于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区皂君东里二十三号楼一一三号房屋腾空交还张立君;逾期不腾退按每月五千元标准支付房屋使用费;三、王政于本判决生效后十日内赔偿张立君违约金三十六万元;四、张立君于本判决生效后十日内退还王政房款九十万元;五、二○一三年十一月三十日起到腾退之日止的水、燃气费由王政负担，本判决生效后十日内执行;六、张立君于本判决生效后十日内赔偿王政违约金十八万元;七、驳回张立君其他诉讼请求;八、驳回王政其他反诉诉讼请求。王政、杨云霞不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第六、八项，改判张立君赔偿王政违约金360000元，居间服务费和居间服务保障费82800元。张立君亦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第六项、第七项，改判支持张立君全部诉讼请求。二审法院认定事实：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，《房屋交易保障服务合同》约定违约方赔偿守约方已支付的费用、《居间服务合同》约定如支付费用为守约方，可向违约方追偿居间代理费用。以上事实有《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》以及当事人在二审期间的陈述在案佐证。二审法院认为：王政、杨云霞与张立君签订的《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。王政、杨云霞与张立君的争议焦点在于对《补充协议》中公证委托的理解。结合《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房买卖合同》及其《补充协议》之约定，应当认为王政、杨云霞与张立君就伟嘉公司垫资问题达成了一致意见。张立君同意伟嘉公司垫资，并且签订了《补充协议》，结合《补充协议》上下文以及双方签约背景之理解，应当认定《补充协议》中之委托公证应为张立君配合伟嘉公司办理委托手续之公证。否则，王政、杨云霞、张立君没有必要签订《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。即使张立君认为配合垫资机构办理公证委托实为骗局，张立君也应当通过诉讼程序，撤销该《补充协议》。张立君未向司法机关主张撤销该《补充协议》，而是以欺诈为由不履行《补充协议》约定的公证义务，张立君存在违约行为，应当承担违约责任。王政、杨云霞主张按照《补充协议》之约定，张立君应赔偿王政360000元违约金，该主张符合《补充协议》之约定，于法有据，本院予以支持。《房屋交易保障服务合同》及《居间服务合同》约定居间服务费和居间服务保障费由违约方负担，本院已认定张立君为违约方，故王政支出的居间服务费和居间服务保障费82800元应由张立君返还。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。需要指出的是，《补充协议》约定之条文可以反映王政、杨云霞自有资金不足以支付房款，需要办理垫资来支付房款。《补充协议》约定王政、杨云霞需支付张立君首付款200万元，亦约定由伟嘉公司垫资225万元。除去200万元首付款外，房屋尾款为160万元，伟嘉公司垫资额高于房屋尾款，表明伟嘉公司的垫资不仅用来支付购房尾款，而是要用来弥补首付款的不足。张立君办理公证委托手续后，王政、杨云霞才能获得垫资并有能力支付首付款。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。张立君未履行在先义务，王政、杨云霞有权拒绝履行支付首付款的义务，王政、杨云霞未按时支付首付款不构成违约。虽然一审法院对此处理错误，但王政、杨云霞上诉未请求本院撤销原审判决第三项，应视为王政、杨云霞同意向张立君支付相应款项，本院对此不持异议。王政、杨云霞仍应当按照一审判决之规定向张立君支付36万元违约金。张立君要求王政、杨云霞承担房屋租金损失，张立君的请求没有法律依据，应不予支持，一审法院对此处理正确，本院予以维持。张立君要求王政、杨云霞赔偿家具损失，张立君未能证明家具灭失，亦未能证明家具价格，应由张立君承担相应的不利后果，该项请求应不予支持，一审法院对此处理正确，本院予以维持。二审法院判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决第八项；三、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5397号民事判决第六项为：张立君于本判决生效后十日内支付王政违约金三十六万元；四、张立君于本判决生效后十日内支付王政居间服务费和服务保障费用八万二千八百元；五、驳回王政、杨云霞的其他反诉请求。本院再审查明：原审查明的事实属实，本院再审予以确认。另查明：《补充协议》第四条第二款约定，本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。但该协议仅有甲方张立君及乙方杨云霞的签字，未见丙方我爱我家公司签章。以上事实，有《补充协议》在案佐证。本院再审认为，《补充协议》第四条第二款是当事人就协议的生效条件进行的约定，在合同丙方即我爱我家公司未依协议约定进行签章的情况下，该协议并未生效；在该协议亦未实际履行的情况下，甲乙双方依据《补充协议》主张对方违约，均缺乏事实及法律依据。张立君与杨云霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》未对房屋价款的付款方式及具体期限进行约定。根据合同法第六十一条的规定，合同生效后，当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充。张立君与杨云霞、伟嘉公司于2013年9月26日签订的《房屋交易保障服务合同》将付款方式确定为全款，但对于款项的具体给付时间以及房屋过户时间等有关合同履行方式的重要内容均未作约定。根据合同法第六十二条的规定，当事人就合同履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。在《补充协议》未生效的情况下，双方未能就合同的具体履行方式友好协商以促进合同目的的顺利实现，反而产生纠纷且始终不能形成一致意见，致使合同实际无法履行。原审判决合同解除正确，但对于违约责任的认定不当。由于《补充协议》未生效，张立君未配合办理委托公证以及杨云霞未在2013年10月20日前支付首付款二百万元均不属于违约行为，双方均无需支付对方违约金。另，本院再审期间，张立君以发现新证据为由向本院提出再审申请，但由于其所提出的申请已超出六个月的法定期限，且在其所述证据早已形成的情况下，其未能证明存在客观原因导致其未能及时发现、取得上述证据，故其再审申请不符合法律规定的应当再审的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条之规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。再审申请人王政、杨云霞未针对本案原二审判决关于居间服务费和服务保障费用承担的判项提出再审请求。因此，关于上述判项涉及的相关内容不属于本院再审的审理范围。如张立君认为系因他方原因导致其蒙受上述损失，其可另诉解决。综上所述，王政、杨云霞关于张立君应依据《补充协议》承担违约责任的再审请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判适用法律不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持本院(2014)一中民终字第08611号民事判决第四项及北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第05397号民事判决第二项、第四项、第五项；二、撤销本院(2014)一中民终字第08611号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项及北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第05397号民事判决第三项、第六项、第七项、第八项；三、变更北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第05397号民事判决第一项为解除张立君与王政于二○一三年九月二十六日签订的《北京市存量房买卖合同》；四、驳回张立君其他诉讼请求;五、驳回王政、杨云霞的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费七千七百二十六元，由张立君负担四千零二十六元;由王政负担三千七百元。反诉案件受理费三千九百七十一元，由王政负担。二审案件受理费一万零七百元，由张立君、王政分别负担五千三百五十元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 锋审 判 员  刘玉红审 判 员  王颖君二〇一七年八月二十八日法官助理  邹 锋法官助理  尤 頔书 记 员  章凯龄