北京市第三中级人民法院行 政 判 决 书(2017)京03行终253号上诉人（一审原告）宋辰子，女，1988年10月11日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托代理人林致达，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（一审被告）北京市通州区住房和城乡建设委员会，住所地北京市通州区车站路49号。法定代表人孙奎亮，主任。委托代理人王雪英，女，北京市通州区住房和城乡建设委员会干部。委托代理人秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。被上诉�（一审第三人）北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人房崇安，董事长。委托代理人李硕，女，北京珠江投资开发有限公司职员，住该公司宿舍。委托代理人崔霄，男，北京珠江投资开发有限公司职员，住该公司宿舍。上诉人宋辰子因诉被上诉人北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州区住建委）不履行法定职责一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112行初138号之五行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人宋辰子的委托代理人林致达，被上诉人通州区住建委的委托代理人王雪英、秦国栋，被上诉人北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）的委托代理人李硕到庭参加了诉讼�本案现已审理终结。宋辰子、魏纪琼、王运波、蔡梦娇、梅子木、戴凌宇、张楠等七人诉至一审法院,请求判令：1.依法确认通州区住建委不履行查处违规销售、变相涨价和房屋质量不合格等问题的法定职责违法；2.通州区住建委依法履行法定职责，对某中心违规销售、变相涨价、房屋质量不合格等问题依法进行查处；3.通州区住建委承担本案全部诉讼费。一审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第五条第三款之规定：直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。通州区住建委作为通州区房地产行政主管部门，有处理其辖区内商品房的销售管理工作的法定职权。对于宋辰子等人要求通州区住建委查处珠江公司将商业办公楼按照住宅进行销售并对外宣传的违规销售行�一节，证据显示除魏纪琼外，王运波、宋辰子、蔡梦娇、梅子木、戴凌宇、张楠均曾经向通州区住建委提出过内容相同的履职申请，通州区住建委已经在调查取证之后责令珠江公司予以整改，在珠江公司将整改结果反馈至通州区住建委之后，通州区住建委又多次现场复查，并已经在《信访事项答复意见书》中做出过相应答复，本次宋辰子等人再次提出内容相同的履职申请，通州区住建委又再次现场检查，就发现的售楼处房地产广告不规范问题责令开发企业立即整改，并向宋辰子等人作出了《关于的回复》（以下简称《回复》），可以认定通州区住建委已经就该项履职申请充分履职。如宋辰子等人认为珠江公司目前仍存在上述违规销售的行为，可再次向通州区住建委举报。与宋辰子等人签订《北京市商品房预售合同》的是珠江公司，而签订《装修协议》（包含增加加层事项）的是珠海市某公司（以下简称某公司），在上述民事合同及协议已经实际履行且未被法院或相关单位认定无效、可撤销或解除的情况下，在上述二公司并未被法院或相关单位认定为关联公司的情况下，目前在案证据显示加层应系宋辰子等人所建，故宋辰子等人称珠江公司存在捆绑销售并擅自加建加层、破坏消防设施的主张，缺乏事实依据，一审法院对宋辰子等人的陈述不予采信。需要指出的是，如宋辰子等人认为其合法权益受损，可另行寻求民事诉讼途径予以救济。对于宋辰子等人称房屋出现质量问题一节，通州区住建委认定按照《建设工程质量管理条例》规定工程在保修范围内，并责成项目的建设单位做出承诺并整改，可以认定通州区住建委已经就该项履职申请充分履职。综上，依据《中华人民共和国行政诉�法》第六十九条之规定，判决驳回魏纪琼、王运波、宋辰子、蔡梦娇、梅子木、戴凌宇、张楠的诉讼请求。宋辰子等人不服一审法院判决，向本院提起上诉称：本案应重点审查被上诉人通州区住建委是否依法履行了查处捆绑销售、虚假宣传、擅自改变建筑结构导致质量问题等违法行为的法定职责。一审程序中，通州区住建委没有提供有效证据证明其切实履行相应的法定职责。本案规定通州区住建委的法定职责的规范包括《北京市禁止违法建设若干规定》、《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》、《北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准》等法律法规。某中心项目在销售、建设等环节存在违法，通州区住建委对此有监管的法定职责且有具体监管措施却不作为。一审判决认定事实不清，严重侵犯上诉人合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人通州区住建委答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院予以驳回，同意一审判决，请求二审法院予以维持。被上诉人珠江公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院予以驳回，同意一审判决，请求二审法院予以维持。上诉人宋辰子等人在一审举证期限内提交以下证据：1.北京市地方税务局通用机打发票，证明宋辰子等人均为某中心商品房购房人；2.2013规（通）建字0027号《建设工程规划许可证附件》；3.2013规（通）建字0028号《建设工程规划许可证附件》；证据2、3证明该房地产开发项目不得增加内部加层；4.查处申请书，证明宋辰子等人于2016年2月25日向通州区住建委书面申请查处违法建设；5.快递�及查询记录，证明宋辰子等人于2016年2月26日向通州区住建委邮寄书面查处申请，通州区住建委于2月27日收到，后于3月19日再次邮寄，通州区住建委于3月20日收到；6.《回复》，证明通州区住建委以形式上作为掩盖了实质上的不作为，并未依法履行相关法定职责；7.通住建信答[2015]54号《信访事项答复意见书》，证明戴凌宇于2015年12月11日向通州区住建委申请对某中心违法乱象进行查处。并同时证明，通州区住建委已经确认某中心项目确实存在内部加层、加设独立卫生间问题。8.通住建信答[2016]21、15、24、25、20、23、17、18、19、14号《信访事项答复意见书》，证明王运波、宋辰子、蔡梦娇、梅子木、戴凌宇、张楠曾于2016年1月18日向通州区住建委申请对某中心项目违法行为进行查处，并同时说明通州区住建委已确认珠江公司确实存在某些违�行为，并确实存在内部加层、加设独立卫生间等问题。9.通住建信答[2016]26号《信访事项答复意见书》，证明付玉宝于2016年1月18日以书面形式申请查处。同时证明通州区住建委已确认北京珠江投资开发有限公司确实存在某些违规行为，并确实存在内部加层、加设独立卫生间等问题；10.照片，证明某中心商品房内部确实存在违建加层等违法建设行为；11.光盘，证明该房销售时即明确以LOFT两层（内建加层后为两层）对外进行销售，加层后以两倍单层建筑面积对外销售。被上诉人通州区住建委在一审举证期限内提交以下证据及依据：1.通住建委发[2014]31号《关于北京珠江投资开发有限公司购房纠纷处理意见的通知》，证明自2014年8月起，通州区住建委陆续接到某中心项目业主反映该项目存在违法销售、擅自加设隔层等问�的信访件，经通州区住建委工作人员现场检查，发现售楼处现场设有住宅样板间、现场销控与网上销售进度不符，通州区住建委发文针对发现问题责令北京珠江投资开发有限公司限期整改，并暂停某中心项目的商品房网上签约业务；2.北珠投字[2014]第031号《关于某中心项目销售整改措施及成立工作组的函》、珠江某城项目销控表、珠江某城项目证件公示及附件，证明珠江公司接到通州区住建委的文件后，落实的整改措施；3.《关于某中心项目预售整改措施》，证明珠江公司向北京市住房和城乡建设委员会上报的整改措施；4.《关于某中心项目解除网签限制的申请》，证明珠江公司认为整改已经完成，要求通州区住建委对其解除该项目的网签限制；5.2014年11月17日《企业违规销售行为现场巡查情况表》及照片，证明2014年11月17日，通州区住建委工作人员到项目销售现场巡查，见珠江公司售楼处现场的住宅样板间已贴上封条封闭，现场销控表与网上一致、对外宣传公示资料已整改；在2014年11月20日解除了该项目的预售商品房网上签约；6.2014年12月12日《企业违规销售行为现场巡查情况表》及照片，证明2014年12月12日，通州区住建委工作人员再次到项目销售现场巡查：珠江公司销控表与网上一致，样板间处于封闭状态；7.2015年5月4日、5月22日《企业违规销售行为现场巡查情况表》，证明2015年4月29日，案外人业主刘迁、刘洋等到通州区住建委处信访，要求查处珠江公司某中心项目存在的违法规划安装加层、违规销售等行为；通州区住建委工作人员在5月4日到现场巡查，责令按现房公示要求公示；限期三日整改；5月22日现场巡查，现场无样板间，已现房销售；8.《关于�中心项目内部装修的意见》，证明2015年6月2日，项目原设计单位天津美新建筑设计有限公司向通州区住建委提交了该意见，认为该项目内部装修完成后“对结构不会产生影响，不存在安全隐患”；9.2015年6月18日《企业违规销售行为现场巡查情况表》及照片，证明2015年6月18日，通州区住建委工作人员现场巡查，见售楼处样板间已拆除；10.《楼宇认购书补充协议》，证明珠江公司向通州区住建委提交该《楼宇认购书补充协议》，证实其将原样板间房屋出售给业主；11.通住建委函[2015]83号《北京市通州区住房和城乡建设委员会关于通州区马驹桥镇珠江某城项目情况的函》、规通函[2015]265号《北京市规划委员会通州分局关于珠江某城项目内部夹层等有关问题的回函》、通住建委函[2015]133号《北京市通州区住房和城乡建设委员会关于的复函》，证明虽然规划并不是通州区住建委的职责范围，但为解决问题，2015年7月13日，通州区住建委就珠江某城项目室内局部加层、加设独立卫生间，是否改变规划用途等问题，致函北京市规划委员会通州分局并请处理；12.《查处申请书》，证明宋辰子等人在2016年3月1日、3月22日两次向通州区住建委递交了《查处申请书》，要求通州区住建委对其购买的珠江某城项目建筑存在的违法违规行为进行查处并将查处情况向宋辰子等人进行书面回复；13.2016年3月17日《企业违规销售行为现场巡查情况表》及照片，证明通州区住建委在接到宋辰子等人的《查处申请表》后，再次到现场进行巡查，发现广告不规范行为，责令珠江公司立即整改；14.《回复》及EMS快递单，证明通州区住建委将查�结果书面告知宋辰子等人；15.2016年3月29日《企业违规行为现场巡查情况表》及照片，证明通州区住建委对3月17日检查发现的问题进行了复查，珠江公司改正了广告不规范行为。法律依据：1.《商品房销售管理办法》第五条第三款，证明通州区住建委负责本区域内商品房销售管理工作；2.《关于加强部门联动完善商业、办公楼项目管理的通知》第八条第三款，证明住房城乡建设房管部门应加强对违规销售及擅自分割测绘行为的查处；3.《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第一条，证明通州区住建委法定职责；4.《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条第1项、第2项，证明通州区住建委对违规企业的查处依据；5.《关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》�三条，证明通州区住建委对违规企业的查处依据；6.《商品房销售管理办法》第四十二条，证明通州区住建委对违规企业进行查处的参考依据。被上诉人珠江公司在一审举证期限内提交以下证据：魏纪琼的商品房预售合同作为证据，证明双方属于民事纠纷，应当按照民事诉讼解决纠纷。上述证据均已随案移送本院。经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：宋辰子等人提交的证据1-5内容真实，形式合法，能够实现其证明目的，本院予以采信；证据6-8内容真实，形式合法，但对其证明目的本院不予认可；证据9与本案无关；证据10、11真实性无法核实，本院不予认可。通州区住建委提交的证据1-7、9-15内容真实，形式合法，能够实现其证明目的，一审法院予以采信；证据8与本案无关；对通州区住建委提交的法律依据一审法院予以认可。对�江公司提交的证据真实性及证明目的予以认可。二审审理期间，上诉人魏纪琼、王运波、蔡梦娇、梅子木、戴凌宇、张楠申请撤回上诉，本院审查后裁定予以准许。结合上述有效证据以及当事人的当庭陈述，本院经审理查明，上诉人宋辰子系某中心项目的购房人，涉案项目的建设单位暨与宋辰子签订《北京市商品房预售合同》（其中约定毛坯交房）的系珠江公司，后宋辰子又与案外人某公司签订了《装修协议》（包含增加加层事项）并另行支付了装修费用。2014年8月起，通州区住建委陆续接到某中心项目业主反映该项目存在违法销售、擅自内部加层等问题的信访，通州区住建委经现场检查后责令珠江公司限期整改，后珠江公司将整改结果反馈至通州区住建委。2014年11月至2015年5月期间，通州区住建委多次到项目销售现场进行巡查。2016年2月4日，�州区住建委针对宋辰子来访反映某中心项目相关问题出具《信访事项答复意见书》，将相关调查处理情况告知宋辰子。2016年3月1日、3月22日，宋辰子等人两次邮寄《查处申请书》要求通州区住建委对某中心项目存在的违规销售、变相涨价和房屋质量不合格等问题进行查处，并将查处情况向其书面回复。同年3月17日，通州区住建委再次到现场进行巡查，因发现涉案项目广告不规范的问题责令珠江公司改正，并于3月24日作出《回复》，载明：我单位于2016年3月1日收到你们邮寄的《查处申请书》，申请查处北京市通州区马驹桥镇物流产业园区房地产开发项目即某中心项目的违法违规行为，后于2016年3月22日又收到反映同一问题的《查处申请书》，经调查，对你们申请的事项答复如下：一、对于某中心项目违反《建设工程规划许可证》一事，我委已于2015年7月13日�2015年10月16日针对某中心项目内部加层，加设独立卫生间，是否改变规划用途，是否符合规划相关法律法规等问题函告北京市规划委员会通州分局。北京市规划委员会通州分局回复该项目部分商业、办公楼确实存在内部加层、加设独立卫生间等情况，上述行为确实涉嫌改变规划用途，现已停止受理该项目剩余建筑的规划核验申请。二、某中心项目，由珠江公司开发建设，珠江公司在取得《北京市商品房预售许可证》（[2013]185号、[2013]234号）后，与业主签订了《北京市商品房预售合同》，合同中明确该项目土地用途为办公，使用年限为50年，以后业主与珠海市某公司签订了《装修协议》，《装修协议》中双方明确了装修标准。前述合同和协议由当事人签署，当事人应按照合同及协议履约。如在合同履行过程中发生争议，按合同约定方式解决。2016年3月17日，我委到该项目售楼处检查，检查中发现售楼处房地产广告不规范，已责令开发企业立即整改，并要求开发企业监督销售机构加强对销售人员进行商品房预售、销售相关法律规范及行业道德自律的培训，明确告知购房人所售房屋及楼栋的相关信息，引导购房人正确选购。我委已经履行了法定的查处职责。三、某中心项目于2014年10月竣工，工程的监督工作已完成，房屋的装修和管道安装是在工程竣工后业主与装修公司自行施工，房屋的二次结构砌体裂缝，屋面破损等问题情况属实，按照《建设工程质量管理条例》规定工程在保修范围内，该项目的建设单位已做出承诺，工程在近期内整改完毕。2016年3月29日，通州区住建委对3月17日检查发现的问题进行了现场复查，珠江公司改正了广告不规范行为。另，上述民事合同及协议亦均未被法院或相关单位认定无效、可�销或予以解除，珠江公司与某公司亦未被法院或相关单位认定为关联公司。本院认为，《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。故通州区住建委作为通州区房地产行政主管部门对其辖区内商品房的销售具有行政管理职权。对于宋辰子要求通州区住建委查处珠江公司将商业办公楼按照住宅进行销售并对外宣传的违规销售行为一节，宋辰子曾经向通州区住建委提出过内容相同的履职申请，通州区住建委已经在调查取证之后责令珠江公司予以整改，在珠江公司将整改结果反馈至通州区住建委之后，通州区住建委又多次现场巡查，并已经在《信访事项答复意见书》中做出过相应答复，此次宋辰子再次提出内容相同的履职申请，通州区住建委又再次现场检查，就发现的售楼处房地产广告不规范问题责令开发企业立即整改，并向宋辰子作出了《回复》，可以认定通州区住建委已就该项履职申请依法履职。《建设工程质量管理条例》第四十三条第三款规定，县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。故通州区住建委对其辖区内的建设工程质量具有实施监督管理的法定职权。对于宋辰子反映房屋出现质量问题，通州区住建委认定工程在保修范围内，责成项目的建设单位做出承诺并整改，符合《建设工程质量管理条例》的相关规定，可以认定通州区住建委已就该项履职申请依法履职。关于宋辰子反映擅自内部加层、捆绑销售、变相涨价的问题，本院认为，与宋辰子签订《北京市商品房预售合同》的是珠江公司，而签订《装修协议》（包含增加加层事项）的是某公司，在上述民事合同及协议已经实际履行且未被法院或相关单位认定无效、可撤销或解除的情况下，在上述二公司并未被法院或相关单位认定为关联公司的情况下，目前在案证据显示加层应系宋辰子所建，故宋辰子主张珠江公司存在擅自内部加层、捆绑销售、变相涨价的意见缺乏相应事实依据。综上，上诉人宋辰子的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决驳回宋辰子的诉讼请求并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人宋辰子负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 贾 志 刚审 判 员 �杨旸代理审判员 王 曼 斐二〇一七年四月二十七日书 记 员 郝  丹书 记 员 王 小 雪