安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)镜民一初字第00941号原告：葛洪波，男，1972年1月13日出生，住安徽省芜湖市鸠江区。委托代理人：骆臣飞，安徽国伦律师事务所律师。委托代理人：黄小茹，安徽国伦律师事务所律师。被告：绿地集团芜湖置业有限公司，住所地安徽省芜湖市，组织机构代码66622260-3。法定代表人：姚小刚，总经理。委托代理人：周宇浩，安徽宇浩律师事务所律师。委托代理人：胡骏，公司法务。被告：安徽瑞强投资有限公司，住所地安徽省芜湖市高新区。法定代表人：毕可宏。原告葛洪波诉被告绿地集团芜湖置业有限公司、安徽瑞强投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛洪波的委托代理人骆臣飞，被告绿地集团芜湖置业有限公司（以下简称“绿地集团”）的委托代理人周宇浩,被告安徽瑞强投资有限公司（以下简称“瑞强公司”）的法定代表人毕可宏（因毕可宏在服刑，本案在其服刑监狱庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛洪波向本院提出诉讼请求：1、确认绿地集团解除合同行为无效；2、被告绿地集团继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；3、被告绿地集团支付逾期交房违约金；4、本案诉讼费由被告绿地集团承担。事实和理由：原告对鲍慧芳享有债权，而瑞强公司对鲍慧芳负有债务300万元，鲍慧芳将其中140万元债权转让给原告，并告知了瑞强公司。2013年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于芜湖市镜湖区镜湖世纪城绿地新都会办公楼*#楼107室的商业用房，总价款476775元，房款由瑞强公司代原告履行，被告于2013年8月12日开具购房发票予以确认。2015年1月6日，绿地集团以瑞强公司未按约定履行双方签订的《商业投资意向书》为由，通知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原告已按实履行付款义务，被告绿地集团应按合同约定按时向原告交房。被告绿地集团辩称，1、原告与被告绿地之间签订的《商品房买卖合同》，实际上是履行绿地集团与瑞强公司签订的《商业投资意向书》中的合同内容，因此原告与被告绿地集团之间签订的合同是从属于绿地集团与瑞强公司签订投资协议，并非单纯的原告与绿地之间的购房协议；2、原告与瑞强公司之间有相应的债权债务关系，从而通过瑞强公司向绿地集团购房，这也证明了是两被告履行权利义务的行为；3、购房款及保证金是瑞强公司向绿地集团履行投资协议的内容，并不是为原告代付的购房款，因为付款单位并不是本案的原告，而是瑞强公司，而且原告也无权利以此要求绿地集团补开购房发票；4、原告与绿地集团之间的购房合同应该因绿地集团与瑞强公司投资协议解除而解除，瑞强公司也同意解除相应的合同，在该前提下，绿地集团因为瑞强公司的违约行为而解除合同，通知了瑞强公司，也通知了原告，故绿地集团解除与原告之间的购房合同是合法合理的。综上，请求法庭依法驳回本案原告的全部诉讼请求。被告瑞强公司辩称，答辩人与被告绿地公司签订《商业投资意向书》情况属实，协议签订后答辩人已向绿地公司支付购房款（保证金）900万元。2014年3月10日，答辩人向绿地公司去函要求其开具包括原告在内已签合同的购房人全额发票，总计开票金额8920768.08元，答辩人与绿地公司的协议继续履行，现被告绿地公司称向答辩人邮寄送达了《解除合同通知书》，但答辩人没有收到该通知书，所以答辩人认为被告绿地公司应履行交付房屋给原告等合同义务，建议原告与被告绿地公司协商处理相关事宜。本院经审理认定事实如下：2012年3月20日，两被告签订《商业投资意向书》一份，约定：协议所涉房源位于绿地新都会办公*#楼、商业*#楼和商业*#楼；办公*#楼底商38间商铺、商业*#楼43间商铺、商业*#楼（售楼中心）建筑面积约5000平方米；在甲方（被告绿地公司）取得按乙方（被告瑞强公司）要求定向开发的房源预售许可证后，乙方须购买该房源，双方商定价款及支付方式：办公*#楼底商的单价为6357元／平方米、办公*#楼办公的单价为6145元／平方米、商业*#楼商业的单价为14553.38元／平方米、商业*#楼商业的单价为12000元／平方米；对办公*#楼底商（即本案所涉房屋），乙方在签订意向书时向甲方支付400万元作为施工建设的保证金。甲方在合同签订后30日内领取到该房源预售许可证后，乙方在接到甲方签订正式《商品房买卖合同》的通知后七日内按甲方通知的时间、地点来办理相关的购房手续，并同时支付30%的首付款6950216元（含保证金）、2012年12月31日前支付40%的房款9266955元、余款则应在2013年6月30日前支付；合同对办公*#楼办公、商业*#楼商业和商业*#楼也进行了相应的约定；合同第五条约定：在甲方按乙方要求定向开发的房源取得预售许可证后，双方签订商品房买卖合同交付时间与条件约定为：甲方应当按双方签订的商品房买卖合同上约定的交付时间，依照国家和人民政府的有关规定，经验收合格后交付乙方。第六条关于产权过户的约定为：自合同约定的交付时间之日起90日内，出卖人向买受人提供办理产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人未在上述时间内提供按规定由出卖人提供的材料，而影响了买受人办理房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款按日万分之0.02向买受人支付违约金，出卖人在90日内完成办理初始登记证的时间系合同约定交付的时间开始计算，合同还约定了物业管理等其他条款。合同生效后，被告瑞强公司向被告绿地公司支付保证金900万元。自2013年8月12日起至2014年3月13日，两被告为履行上述合同多次书面函件往来，但被告瑞强公司未能按照合同约定及函件承诺时间再支付购房款，被告绿地公司也未按照瑞强公司的要求为包括本案在内的办公*#楼底商已签合同的购房人开具正式发票。被告绿地公司于2014年5月20日向被告瑞强公司邮寄《解除合同通知书》，投递结果显示门卫代收，庭审中，被告瑞强公司法定代表人称未收到该通知书。2013年6月25日，原告与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》，原告购买镜湖区镜湖世纪城绿地新都会办公楼*#楼107商业用房，建筑面积75平方米，商品房毛坯单价为每平方米6357元，总金额476775元，买受人于2013年6月26日一次性付清总房款。出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第七条约定：出卖人逾期交房，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，自合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他内容。合同生效后，被告绿地公司于2013年8月12日开具销售不动产统一发票（自开）一张，预收该房购房款476775元，该发票付款方名称为瑞强公司，备注栏注明：此票不予办证，（葛洪波）该发票仅为瑞强付款凭证、实质购房条款按绿地和瑞强签订的投资意向书承诺函执行。被告绿地公司于2015年1月6日向原告邮寄《解除合同通知书》，原告收到该通知。上述事实，有《商业投资意向书》、承诺函、函、说明、回函、转账凭证、《商品房买卖合同》、发票、《解除合同通知书》及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为两被告签订的《商业投资意向书》与原、被告签订的《商品房买卖合同》之间的关系问题。从现已查明的事实可以看出，原、被告签订的关于涉案商铺的单价确系两被告商定的协议价，被告绿地公司开具的预收购房款发票也证明原告交付的购房款为被告瑞强公司代交，之所以被告绿地公司没有按照被告瑞强公司函请要求为原告出具正式购房发票，原因在于被告瑞强公司没有继续再支付购房款，故被告绿地公司抗辩称其与原告签订购房合同是履行与被告瑞强公司所定协议的义务的意见是符合客观事实的，本院予以采信，两份合同均为有效合同，被告绿地公司向原告发出解除合同通知后，原告在规定的期限内提出异议，被告绿地公司与原告之间既无约定解除合同也无法定解除合同的依据，被告绿地公司解除与原告之间的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，被告绿地公司应继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》。原告系被告瑞强公司指定的房屋买受人，被告绿地公司应向原告履行房屋出卖人应尽的合同义务。被告绿地公司出具的预售购房款发票证实原告作为涉案房屋的买受人已支付了全额购房款，履行了支付价款的义务，被告绿地公司即应在合同约定的交房期限将房屋交付给原告使用，履行出卖人交付房屋的义务，被告绿地公司至今未履行交房义务，其行为已构成违约，应按照合同约定即已付购房款的万分之五承担逾期交房的违约责任。被告绿地公司虽向被告瑞强公司发出《解除合同通知书》，依据合同法关于合同的法定解除权条款的规定，解除合同通知书到达对方时发生解除合同的效力。现有证据证实通知书为门卫代为签收，尚不能证明通知书已有效送达，庭审中，被告瑞强公司法定代表人明确表示不知被告绿地公司要求解除协议的事实，被告绿地公司也未就合同解除后相关事宜再同被告瑞强公司进行协商或提起诉讼，故对被告绿地公司主张合同已依法解除的反驳意见，本院不予采信。被告瑞强公司未按合同约定全面履行与被告绿地公司签订的《商业投资意向书》，被告绿地公司可另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团芜湖置业有限公司解除与原告葛洪波签订的《商品房买卖合同》无效，原告葛洪波与被告绿地集团芜湖置业有限公司于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告绿地集团芜湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛洪波逾期交房违约金（按房价款476775元的日万分之5计算标准，自2013年7月1日起至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，由被告绿地集团芜湖置业有限公司承担（诉讼费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  杨利群审 判 员  赵 凌人民陪审员  姚琛嘉二〇一七年四月十七日书 记 员  苏文可附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。