山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1322民初3352号原告（反诉被告）：吴伟。被告（反诉原告）：吴清建。被告（反诉原告）：张翠云。二被告共同委托诉讼代理人：徐加明。原告（反诉被告）吴伟与被告（反诉原告）吴清建、张翠云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴伟，被告（反诉原告）吴清建、张翠云的委托诉讼代理人徐加明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，交付房屋，赔偿违约金和相关损失；并判令被告协助办理过户手续。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月16日，原告与二被告达成《房屋买卖合同》，二被告将其位于本村房屋为郯村镇字10-2013-0027号两层楼房一套以31.4万元卖给原告，原告如约交清了购房款，但二被告却逾期不予交房，构成违约。原告多次督促二被告按合同办事，二被告拒不履行。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定特向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）辩称，1、对于房屋买卖合同的真实性没有异议，但是对于合同中约定的0.5亩的宅基地卖给原告方这是不符合法律规定的，根据法律相关规定，农村的宅基地是不可以买卖的，因此该约定是无效的。2、涉案房屋的价款实际为40万元，原告方实际给付被告房款是24万元。3、按照该房屋买卖合同第二条的规定，原告方应该将房款一次性交付给被告，但是原告却在签订本合同时未将购房款一次性支付给被告，也构成违约，为此被告方也提出了反诉请求，要求解除房屋买卖合同，并赔偿违约金，综上，原告的诉求无法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求；1、请求人民法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，并赔偿违约金。2、反诉费由被告承担。事实与理由：反诉人与被反诉人系堂兄弟，2015年2月16日双方签订了房屋买卖合同，约定反诉人将其胜利乡吴蒲坦村的住房一套（房产证号为郯村镇字10-2013-00**号）及西侧0.5亩宅基地及地上银杏树一并卖给被反诉人。合同约定在签订本合同时，被反诉人一次性将购房款交付给反诉人，反诉人与2017年2月14日将房屋交付给被反诉人，但是被反诉人至今未交清全部购房款，构成先期违约。为了维护反诉人的合法权益，现提出反诉请求，请求人民法院予以支持。原告（反诉被告）辩称，之所以没有把40万房款没有一次性付清，因为我跟被告是堂叔兄弟，我是哥他是弟，如果我把房款付清就必须让他马上搬出去，因为当时是春节，我不忍心让他一家三口没有地方过年，被告跟我提出想借住我买的房子，因为他当时没地方住，约定两年以后将房屋完好无损保持现状的交付给我，交房之日我将余款86000元付给被告，到期之前一个月之内我一直在督促被告交房给我，被告拒不履行合同。不同意被告要求解除房屋的反诉请求，也不同意赔偿违约金。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年2月16日签订房屋买卖合同，合同主要内容为被告吴清建在胜利吴蒲坦村有房屋一处（房权证为郯村镇字10-2013-00**号）及西侧约0.5亩宅基地及白果树一并卖给原告，房屋的位置：郯城县胜利镇吴蒲坦村（房权证为郯村镇字10-2013-00**号），四至为：北吴士军，南吴兴光，东路，西吴清助的白果地，共约1.3亩，主屋3间2层，南平房3间，3间沿街超市。房屋价格：总价314000元，在签订本合同时乙方将房屋款一次性交给甲方，甲方收款后给乙方出具收款凭证，另将该房屋的房产证交给乙方。交房日期：甲方必须在2017年阳历2月14日前将房屋完好无损、保持现状交付给乙方。甲方必须保证该房屋及土地无抵押、担保。违约责任：本合同签订后，如一方违约，应付给对方总价款的2倍违约金并承担其经济损失。被告于2015年2月16日向原告吴伟出具收到买房款314000元的收款收据，被告向原告交付了房屋所有权证，被告对原告提交的房屋买卖合同的真实性无异议，被告认可收款收据是被告出具，被告对原告提交的房屋所有权证书真实性无异议，本院予以确认。原告认可房屋价格实际是400000元，原告称，签合同日期与交房日期相隔两年，交房之日把剩下的86000元给被告并且给被告打了86000元的欠条。对房屋实际价格40万元，原告尚欠被告86000元的事实，本院予以确认。当事人对下列事实和证据有异议：1、被告对原告提交的房屋买卖合同约定的0.5亩宅基地有异议，农村宅基地不可以买卖，约定无效；2、被告对原告提交的收款收据中314000元数额有异议，实际是原告向被告交付240000元的购房款，当时约定的交房日期是2017年2月14日，签订合同的日期是2015年2月16日，相隔两年时间，如果被告不交付房屋就把314000元返还给原告，相差的74000元是两年的利息。原告承认实际给被告240000元，但称剩下的74000元是被告欠其现金，原告称，当时和被告说如果在外面挣钱，可以从原告手里把房屋再买回去，不是被告说的如果到期不交房就返还314000元；3、对原告提交的房屋所有权证书被告认为房屋使用面积不包括0.5亩的宅基地面积，原告认可房产证宅基地面积不包括合同中的0.5亩宅基地。本院对经质证后的事实和证据的认定意见是：原、被告双方签订的房屋买卖合同中，房权证为郯村镇字10-2013-00**号确定的房屋，原、被告均无异议，本院予以确认；合同约定的房屋价款是314000元，双方虽认可原告实际给付被告购房款240000元，但被告向原告出具了数额为314000元的收款收据，结合交房时间滞后合同签订时间两年，应视为被告自愿承受出具该收款收据的法律后果；庭审时双方均认可房屋实际价格为400000元，原告尚未支付被告86000元，属原告自认高于合同价款的不利事实，本院予以确认；双方均认可房屋所有权证确定的宅基地面积不包括0.5亩宅基地，本院予以确认。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，原、被告均系郯城县胜利镇吴蒲坦村居民，被告将其宅基地上的房屋出卖给本集体经济组织内的原告，无证据证实该合同具有可变更、可撤销及无效情形，应为有效合同，被告应按合同约定履行交房义务，原告应按合同约定履行付款义务。现被告逾期未交房应承担违约责任，原告尚未付清房款应承担继续履行责任。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，基于双方交易主体均系本集体经济组织成员，其宅基地房屋买卖行为不会导致本集体经济组织宅基地资源的流失，因此对村民之间基于自主意思表示所缔结的宅基地房屋买卖合同，应认定为有效，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故宅基地使用权不可单独转让，原、被告签订的房屋买卖合同中涉及的0.5亩宅基地使用权的买卖行为，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，原告已支付大部分房屋价款，不属于“迟延履行主要债务”的情形，且被告逾期未交房，故被告反诉称原告“先期违约”的情形不成立。房屋买卖合约中约定的“如一方违约，应付给对方总价款的2倍违约金并承担其经济损失”于法无据，且未向本院提交相关证据证实，本院不予支持，综上所述，原告要求被告继续履行合同交付房屋并要求被告协助办理过户的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告赔偿违约金和相关损失的诉讼请求，本院不予支持；被告要求解除双方签订的房屋买卖合同并赔偿违约金的反诉请求，本院不予支持；依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴清建、张翠云于本判决生效后30日内将郯城县胜利镇吴蒲坦村的房屋一处（房权证为郯村镇字10-2013-00**号，四至为：北吴士军，南吴兴光，东路，西吴清助的白果地，共约1.3亩，主屋3间2层，南平房3间，3间沿街超市）交付给原告（反诉被告）吴伟。二、原告（反诉被告）吴伟于房屋交付之日将剩余的购房款86000元支付给被告（反诉原告）吴清建、张翠云。三、驳回原告（反诉被告）吴伟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）吴清建、张翠云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费xxx元减半收取xxx元，由被告（反诉原告）吴清建、张翠云负担。反诉案件受理费xxx元，由被告（反诉原告）吴清建、张翠云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  闻振江二〇一七年十月十四日书记员  宋白鸽