上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初5164号原告：伍怡明，男，1975年12月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：张海滨，女，1975年6月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉某代理人：施颖宇，上海望源律师事务所律师。被告：胡恒家，男，1951年10月21日出生，汉族，住上海市松江区。被告：苏三妹，女，1950年7月27日出生，汉族，住上海市松江区。被告：胡韵名，男，1979年6月7日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。三被告共同委托诉某代理人：顾问，上海明迈律师事务所律师。原告伍怡明、张海滨诉被告胡恒家、苏三妹、胡韵名房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告伍怡明、张海滨的共同委托诉某代理人施颖宇，被告胡恒家、苏三妹、胡韵名的共同委托诉某代理人顾问到庭参加诉某。本案现已审理终结。伍怡明、张海滨向本院提出诉某请求：1.原被告于2015年7月15日签订的上海市房地产买卖合同及附件(合同编号为XXXXXXX)继续履行，被告将系争房屋即凯旋路XXX弄XXX号XXX室过户至原告名下；2.三被告按总房款(以合同约定房款550万为基数，不包含装修补偿款)日万分之三支付逾期交房违约金，自2015年10月31日起计算至2016年1月5日为人民币108,900元(原告于庭审后撤回该诉请)；3.三被告按总房款(以合同约定房款550万为基数，不包含装修补偿款)日万分之三支付逾期办理产权变更登记手续的违约金，自2016年2月7日起计算至判决生效之日止；4.三被告返还原告代被告支付的被告居住系争房屋期间发生的水费、停车费、物业费、维修基金等合计人民币19,822.5元；5.本案诉某费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年5月25日在上海乐居房地产经纪有限公司第十分公司居间介绍下,达成购房意向,双方签订房地产买卖居间协议书一份,原告向被告购买上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),总价款653万元，原告当天支付定金10万元。当时，房屋上存在司法查封及抵押，但被告表示其可以在一个月内撤销房屋上权利限制，故双方约定在2015年6月30日签订网签合同。2015年7月7日，被告通知原告系争房屋已无权利限制，可以签订正式买卖合同，原告通过中介进行产调查询，确认房屋上无司法查封等权利限制。2015年7月15日，双方签订上海市房地产买卖合同并进行网上备案。根据双方合同约定，原告于2015年7月18日支付343万元房款，双方应于2015年10月30日办理产权过户手续，原告应在办理过户手续当天支付剩余房款300万元。然被告于2015年8月告知原告系争房屋又被法院查封，原告遂多次要求被告于2015年10月30日前妥善处理与他人纠纷，按时办理产权过户手续。2015年11月14日，原告经产调查询获知，系争房屋上存在三个司法查封。为尽快解除查封，原被告双方于2015年11月20日签订补充协议，约定：被告自行解决上述司法查封，原告愿意协助被告将部分房款交付至法院，协助办理解封事宜。2016年1月6日，原告向被告支付100万元购房款，协助解除查封并于解封后5个工作日内办理审税等流程；同日，原被告办理了房屋交接手续，原告为顺利入住，代被告支付了被告拖欠的水费、停车费、物业费、维修基金等费用。后原告多次催促被告解除司法查封，但至今，系争房屋上仍存在司法查封，至原告起诉时，被告仍未按承诺解除(2015)徐民一(民)初字第441号查封。被告的失信行为严重违反双方合同约定，致使原告迟迟无法办理房屋过户手续，原告无奈诉至法院，请求判如诉请。胡恒家、苏三妹、胡韵名辩称，认可房屋买卖合同有效，同意继续履行，配合过户，因房屋存在司法查封，请法院依法判决。房屋已于2016年1月6日交付原告，当时知道有查封情况，故双方已达成相关补充协议，故不存在逾期交付；不同意支付违约金，因案外人诉某保全原因导致涉案合同无法继续履行，并非被告主观原因，故被告不应承担违约责任，且原告主张的两项违约金标准均过高。对诉请四无异议，水费、停车费、物业费、维修基金等各项费用均认可。根据原被告当庭一致陈述，原告提交的房地产买卖居间协议及房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、补充协议两份、转账凭证及收据、收条、上海市房地产登记簿、银行业务凭证及回单、房屋买卖交接书、水费、停车费、物业费、维修基金等发票，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原被告于庭后分别提交的系争房屋产权信息，本院依职权调取原告代被告胡韵名垫付他案执行款等费用的相应执行材料，经质证无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，三被告(卖方、甲方)、两原告(买方、乙方)与上海乐居房地产经纪有限公司第十分公司签订房地产买卖居间协议书，原被告同时签订房地产买卖合同，两份合同就原告向被告购买上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的相关事宜进行约定：买方支付购房意向金10万元，若买方确认的交易条件卖方全部接受(以卖方签署本协议为准)，则意向金自动转为购房定金；房屋总成交价为653万元(房东净到手价)，房款分两期支付，第一期300万元(含定金)于网签合同后当日支付；第二期353万元于交易过户当日支付；双方于2015年6月30日前签订网签合同，于2015年10月30日办理交易过户及房屋交接手续，物业管理费、水、电、煤等自交房之日起由买方支付，款清交房，办理产权过户后当日；卖方于双方签订网上买卖合同前将现有所有司法限制解决好，买方定金于2015年5月26日支付。2015年5月26日，被告胡恒家向原告出具收到定金10万元的收条。2015年7月15日，三被告(出售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海乐居房地产经纪有限公司第十分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，建筑面积129.54平方米，房地产转让价款共计550万元。合同第四条约定，甲方于2015年10月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年10月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助；由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按第(三)款内容处理，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到书面通知之日起七个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房价款的20%违约金。合同补充条款(一)第二条约定，甲方应于收到乙方全部房款后当日内将该房屋交付乙方。合同附件三付款协议约定，乙方于2015年7月20日前(签订上海市房地产买卖合同后)支付甲方房款250万元(含已付定金10万元)；乙方于2015年10月30日前(双方办理产权变更登记手续当日)支付甲方房款300万元。同时，双方签订房屋买卖补充协议，约定：甲方出售乙方系争房屋净到手价653万元，合同作价550万元，其差额乙方另补偿甲方房屋室内设施、装修补偿103万元。乙方于2015年7月20日前(签订上海市房地产买卖合同后)支付甲方房款250万元及室内设施、装修补偿103万元；乙方于2015年10月30日前(双方办理产权登记手续当日)支付甲方房款300万元；上海市房地产买卖合同条款与补充协议条款相抵触的，以本补充协议条款为准。2015年7月18日，原告转账支付被告购房款(含装修补偿款)343万元，被告胡恒家向原告出具收条。另查明，因系争房屋上自2015年7月15日起存在多个司法查封，原被告于2015年11月20日就系争房屋买卖签订补充协议：一、买卖合同继续履行；二、甲方承诺自行解决该房产的三项司法限制，如甲方解除司法限制时经济上有困难，乙方愿意协助甲方将部分房款支付到法院，协助甲方解除司法限制；三、甲方承诺无其他对该房屋产生司法限制的纠纷；四、甲方认同乙方拿到上海市房地产权证，付清所有购房余款，同时交房。2016年1月6日，原告向被告转账支付购房款100万元。同日，被告胡恒家出具收条，载明：收到原告购房款100万元，用于解除现存三项司法限制，被告并对三项司法查封对应款项支付至法院的时间作出承诺，并承诺在解除司法限制后5个工作日内开始审税等交易流程。后至原告起诉时，仍有一项司法查封即(2015)徐民一(民)初字第441号存在系争房屋上。又查明，2016年1月6日，原告伍怡明与被告胡恒家签订房屋买卖交接书，双方确认于当日就系争房屋进行交接验收，并约定交房之前该房屋产生的费用由甲方承担。后，原告为被告垫付了系争房屋维修基金费用，2014年7月至2015年12月的物业管理费、地下停车费，及交房前产生的水费共计19,822.5元；被告当庭对上述各项费用及金额予以认可。审理中，原被告确认原告已支付购房款(含装修补偿款)453万元，尚有200万元购房款未支付，原告同意一次性支付剩余房款。另，原告为解除(2015)徐民一(民)初字第441号在先司法查封，为被告胡韵名垫付该案全部执行款、评估费及执行费等共计443,995.95元，原告表示该笔款项无需本案一并处理，原告保留另案主张权利。目前，系争房屋上除本案正式查封(首个查封)外，还有多项轮候查封(均产生于原告起诉后)。本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同及相应补充协议均系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告已按合同及补充协议约定履行其相应付款义务，被告应在收到原告支付的相应购房款后及时解除双方签订买卖合同后存在系争房屋上的各项司法查封，并按买卖合同约定配合原告办理系争房屋的转让过户手续。然，因被告与案外人之诉讼，系争房屋上存在多个司法查封，被告至今未按约配合原告办理产权过户手续，也未按约解除存在系争房屋上的司法查封，被告已构成违约。而原告为使合同得以继续履行、顺利办理过户，为被告垫付了其与案外人诉讼的相关执行款项，使系争房屋上之前在先的正式查封予以解除。鉴于系争房屋上现有的多项新司法查封系在原告起诉后产生，且本案查封为正式查封(首个查封)，其余查封均为轮候查封，故原告诉请要求继续履行买卖合同，被告配合将系争房屋过户至原告名下的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期办理产权过户手续的违约金，因被告原因导致系争房屋产权变更手续至今尚未办理，原告根据合同要求被告承担相应违约责任，于法有据，本院予以支持；鉴于被告认为原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整，本院根据公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、双方过错程度、实际损失等综合因素，对违约金的数额酌情予以判处。关于原告主张的代被告支付的被告居住系争房屋期间发生的水费、停车费、物业费、维修基金等各项费用共计19,822.5元，被告当庭予以认可，且根据双方合同约定，交房前产生的相关费用由卖方承担，故对原告的该项诉请，本院予以支持。原告放弃部分诉请，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、伍怡明、张海滨与胡恒家、苏三妹、胡韵名继续履行就上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年7月15日签订的上海市房地产买卖合同及附件(伍怡明、张海滨于本判决生效之日起十日内支付胡恒家、苏三妹、胡韵名剩余购房款2,000,000元)；二、胡恒家、苏三妹、胡韵名于伍怡明、张海滨付清剩余购房款2,000,000元之日起三日内配合伍怡明、张海滨办理上述房屋的产权变更登记手续，将上述房屋转移登记为伍怡明、张海滨(所涉相关费用按国家、本市的有关规定及双方间买卖合同约定承担)；三、胡恒家、苏三妹、胡韵名于本判决生效之日起十日内支付伍怡明、张海滨逾期办理产权变更登记手续的违约金200,000元；四、胡恒家、苏三妹、胡韵名于本判决生效之日起十日内支付伍怡明、张海滨上述房屋交房前产生的水费、停车费、物业费、维修基金等费用共计19,822.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计14,522元，保全费5,000元，共计19,522元，由伍怡明、张海滨负担2,928元，由胡恒家、苏三妹、胡韵名负担16,594元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一七年十二月一日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。