天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第3133号原告天津中新滨城房地产开发有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦4-1-103，组织机构代码77362878-0。法定代表人田慧敏，经理。委托代理人刘以沫，天津颢融律师事务所律师。被告天津瑞福醇商贸有限公司，住所地天津市南开区南马路920号，组织机构代码07590354-6。法定代表人黄秋霞，总经理。委托代理人王欣，天津商晁律师事务所律师。原告天津中新滨城房地产开发有限公司与被告天津瑞福醇商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘以沫，被告委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月26日，原、被告签订租赁合同，被告租赁原告所有房屋天津市南开区南马路920号，合同约定2015年2月28日之前支付2015年4月1日至2015年9月30日房屋租金171625.19元，经原告多次催要未果，故起诉要求1、解除原、被告双方签订的租赁合同，同时被告交还原告房屋并结清房屋使用期间的相关费用，搬迁期间的租金计算至实际交付日（自2015年5月1日解除之日起至实际搬迁之日的租金为原合同约定租金的3倍）；2、被告支付2015年4月1日至2015年4月30日的租金28604元；3、被告支付延迟支付租金违约金52345元（自2015年3月1日至2015年4月30日，按合同约定日千分之五标准计算）以及至实际给付之日止的违约金；4、被告支付解除合同违约金10万元；5、本案诉讼费用由被告负担。原告向法庭提交如下证据：1、原、被告于2014年3月26日签订的租赁合同，证明原告的诉讼请求是依据合同6.1、6.2、6.5、7.2.1、7.2.2等条款；2、被告公司变更名称说明、协议书、签订租赁协议申请书、原告与天津福瑞盈馨纺织品销售有限公司签订的租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同并非如被告所述属于格式合同，是双方当事人真实意思表示；3、催告函、银行进账单和收据，证明被告曾经迟延支付租金，但原告并未追究其违约责任，此次被告迟延支付租金属于故意；4、租赁房屋照片两张，证明原告已经按合同约定交付房屋。被告的质证意见是，对证据1真实性无异议；对证据2的真实性无异议，上述证据可以证明被告租赁房屋时间、目的等承租情况。原告出租房屋，需要具备便于被告使用并达到租赁目的要求。现租赁房屋门前通道被其他租户圈占，不便于被告使用，不能实现被告的租赁目的，原告出租的房屋存在瑕疵；证据3催告函被告没有收到，进账单和收据不发表意见；证据4不能真实反映现场情况，是原告片面取景，被告不予认可。被告辩称，被告并非恶意不履行合同，之所以延迟支付租金的原因是在租赁期间与原告交涉租赁房屋存在的问题，根据租赁合同基本约定原告应该保证所出租的房屋应该处于良好的适租状态，但原告将被告同一侧的其它房屋出租给案外人蜂巢国际幼儿园使用，该幼儿园建起了栅栏将被告承租房屋围上了，给被告造成不便，车辆无法进出，被告的经营性质是酒类的批发，经常有货车装货、卸货，因蜂巢国际幼儿园的行为造成被告无法正常经营，早上需要等幼儿园的工作人员打开围栏锁方可营业，使得被告的经营受损。该围栏把消防通道围阻住了，造成安全隐患，被告与原告沟通，要求原告提供适租房租，但原告口头承诺答应解决，但迟迟未解决。原告与被告签订的租赁合同属于格式合同，其中合同条款多处约定的是承租方义务，显失公平，包括违约金约定过高和租金支付给付的方式。按照合同约定，被告应在2015年2月28日前交纳租金，但该部分租金对应的租赁期限是2015年4月1日至9月30日，在被告和原告交涉解决房屋问题的时候，出租的房屋仍然处于已交纳租金的状态，2015年3月18日原告起诉之时，该房屋租金已于2014年8月30日足额交付，被告在原告处留有约两个月租金的保证金，足以证明被告实际履行合同的意思表示。被告不同意原告的诉讼请求，要求继续履行租赁合同，被告同意履行交付租金的义务，但原告做为出租方要解决现在房屋存在的问题，保证被告正常使用。被告向法庭提交如下证据：1、原、被告双方于2014年3月26日签订的租赁合同，证明双方存在租赁合同关系，被告租金支付方式是提交预交，属于显失公平的格式条款；2、原告与天津福瑞盈馨纺织品销售有限公司签订的租赁合同，与证据1的租赁合同对比，合同的条款完全一样，都约定了甲方的权利和乙方的单方义务，显示公平，合同中不平等条款应属无效；3、照片10张，反映在诉讼前和诉讼中诉争房屋的实际情况，被告店铺两侧有蜂巢国际幼儿园搭建的栅栏，前方通道设有石墩和金属栏杆，车辆无法进入的事实；4、2015年3月18日，被告向原告提交的要求蜂巢国际幼儿园护栏拆除的书面申请，证明自2013年9月被告一直与原告协商通道问题，原告虽答应解决，但一直未兑现承诺；5、2015年6月23日，天津市南开区公安消防支队对南马路平祥大厦底商存在火灾隐患举报的回复，证明被告证明所述的安全隐患问题确实存在，行政机关已对此进行处罚。原告的质证意见是，对证据1、2的真实性无异议，不认可被告的证明目的。依据民法通则和合同法的基本原则，民事合同意思自治，双方约定大于法定，并诚实信用，双方约定的合同条款应当履行。本案租赁合同的订立并非基于原告的强迫，是被告自愿承租，被告承租之后又以合同系格式合同为由拒付租金，违背了诚实信用原则。双方对合同是认可的，合同当中并没有关于通道、车位的约定；证据3被告的拍照时间无法确定，但是其中有一张照片显示被告的车辆就停在店铺门口；证据4的真实性有异议，原告未收到过该申请；证据5是公安消防支队对案外人蜂巢国际幼儿园将五号楼底商门前消防通道圈占在院内进行的处罚，而被告承租的房屋地点是九号楼底商，与本案无关。经审理查明，2014年3月26日，原、被告签订租赁合同，约定被告（乙方）承租原告（甲方）坐落于天津市南开区南马路920号房屋，建筑面积162.14平方米，租赁期限66个月，自2014年4月1日至2019年9月30日。年租金为每日每平方米5.80元，每年按365天计租。合同中列明租金支付明细表，其中2015年2月28日前，应支付2015年4月1日至2015年9月30日租金171625.19元。保证金为50000元，乙方因使用租赁房屋产生的各项税费由乙方承担，包括但不限于物业费、水电费、采暖费、电话费、网络使用费。其中合同终止与解除条款6.1约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付相当当年三个月月租金的违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失……（6）乙方累计延迟支付租金达十日的；（10）乙方欠缴各项费用累计达到10万元的。6.2、除因乙方违约导致甲方解除合同外，无论因何种原因合同解除或终止的，甲方给予乙方10天免租搬迁期，超过免租搬迁期乙方仍未搬迁或未搬迁完毕的，视为乙方放弃房屋内遗留物品所有权及其他权利，甲方有权处理，造成一切后果由乙方自行承担，乙方超过免租搬迁期仍占用房屋的，需按照当年租金标准的三倍向甲方支付租金，并支付违约金；因乙方违约解除或终止合同的，乙方应于10日内搬迁完毕，搬迁期间，乙方需按照当年租金标准的三倍向甲方支付租金，超过10日仍未搬迁完毕的，视为乙方放弃屋内遗留物品所有权及其他权利，甲方有权处理，造成一切后果由乙方自行承担。6.5、乙方应结清租赁使用房屋期间发生的全部债权债务（包括但不限于电力、自来水、供热、煤气、排水排污等各项企事业行政收费），不因本合同终止或解除而消失，未结清的由乙方承担全部责任和费用（如行政收费、罚款、滞纳金），乙方应配合甲方解决所有税务相关问题，并注销使用承租房屋注册的企业。违约责任条款7.2.1、乙方未按约定支付保证金及房屋租金的，甲方可以立即解除合同，同时乙方向甲方支付违约金10万元。7.2.2、乙方延迟支付租金或延迟补足保证金的，甲方未解除合同前或未达到解除条件时，每延迟一日需支付应付金额5‰的违约金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告交付原告保证金50000元。租赁期间，被告交付原告租金至2015年3月31日。被告未按约定于2015年2月28日前交付租金171625.19元，故成讼。另查，2015年6月23日，天津市南开区公安消防支队就被告2015年6月16日举报南马路平祥大厦存在火灾隐患，作出回复，对天津泓蜂巢教育信息咨询有限公司（蜂巢国际幼儿园）将门前消防设施圈占在院内已作出处罚，责令整改。庭审中，被告认为原告提供的合同，租金支付方式为预付，规定了过多被告的义务，属于格式合同，免除了原告的责任，加重了被告的责任。而且原告作为涉案房屋以及相邻房屋所有人，应有保证被告正常使用租赁物的义务，在相邻房屋承租人（蜂巢国际幼儿园）违章圈占消防通道的情况下，经被告多次反映，拒不予以解决，影响被告正常经营，致使被告不能按期交纳租金。另外，原告主张的违约金属于重复计算，约定过高。对此，原告不予认可，认为原、被告签订合同意思自治，被告属于自愿签约，应遵照诚实信用原则按约履行合同。原告只是租赁房屋，合同中并无租赁房屋门前通道、车位出现问题由原告负责解决，被告可以拒付租金的相关约定。以上事实有原、被告提交的书证以及双方当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。对于原告诉请要求解除合同一节，以现有证据，可以证实被告存在未按约定期限支付租金的违约情形，符合原、被告关于解除合同的相关约定，即租赁合同6.1条款，原告可以通知被告解除合同，现原告诉至本院要求解除合同，本院予以支持。对于原告诉请要求被告支付房屋租金一节，以现有证据，可以证实原告实际交付了涉案房屋，且双方就租金标准、给付方式已作出明确约定，被告在租期内未交付租金事实存在，故原告要求被告给付租金诉请应予支持。租金支付期间应自2015年4月1日始至实际腾房之日止。对于被告以原告未解决相邻房屋违章搭建问题，影响其实际经营，并以此拒付租金的抗辩理由，因无合同及法律依据，故本院不予采纳。对于原告诉请要求被告支付违约金一节，原、被告虽就违约情形及责任承担作出相关约定，但约定不明，本院结合案件事实以及双方约定判断，确认应以双方合同约定6.1条款计算违约金，金额为85812元（月租金28604元×3个月）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年3月26日签订的房屋租赁合同；二、本判决生效后十五日内，被告天津瑞福醇商贸有限公司将其承租的坐落于天津市南开区南马路920号房屋腾空交还原告天津中新滨城房地产开发有限公司，并按约定结清房屋使用期间产生的相关费用；三、本判决生效后十五日内，被告天津瑞福醇商贸有限公司给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司房屋租金，自2015年4月1日始至实际腾房之日止，按合同约定每日每平方米5.80元租金标准计算；四、本判决生效后十五日内，被告天津瑞福醇商贸有限公司给付原告天津瑞福醇商贸有限公司违约金85812万元，扣除被告已交付的保证金50000元，实际给付金额为35812元；五、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4265元、诉讼保全费1520元，合计5785元，全部由被告担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  曹汝楫人民陪审员  张 虹二〇一五年七月二十八日书 记 员  秦 艳%