陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终9464号上诉人（原审被告）：郑延军，男，汉族，1970年3月30日出生，住西安市。委托诉讼代理人：党怀谦，陕西为民法律咨询部服务部法律工作者。被上诉人（原审原告）：西安易投商业运营管理有限公司，住所地西安市雁塔区长安南路82号华城国际第6幢1单元17层11706室。法定代表人：李满利，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹晓梁，陕西睿思律师事务所律师。原审第三人：班知兰，女，回族，1970年9月25日出生，住西安市雁塔区。上诉人郑延军因与被上诉人西安易投商业运营管理有限公司(以下简称易投公司)、第三人班知兰租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第01399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郑延军及其委托诉讼代理人党怀谦，被上诉人易投公司之委托诉讼代理人曹晓梁，第三人班知兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑延军上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第01399号民事判决，驳回易投公司的诉讼请求；2、《建筑工程司法鉴定报告》鉴定费用由易投公司承担；3、易投公司负担一、二审诉讼费。事实和理由：1、易投公司对2012年7月9日双方房屋租赁合同实际解除应承担主要责任。易投公司未按期支付房屋租金，李满利通过邮政储蓄银行汇款交付租金，但邮件未寄至郑延军的正确地址，未留郑延军电话，导致郑延军未收到该汇款，且李满利不能提供该汇款单是郑延军拒收的原始邮政汇款单证据。2、易投公司及班知兰擅自加盖危及房屋安全，且不同意恢复原状，也不同意解除合同，其为了防止安全事故，避免损失扩大才对出租房屋上锁。3、一审法院认为其不同意对班知兰加盖房屋对房屋安全的影响进行鉴定，应承担举证不能的法律责任，与事实不符。4、房屋租赁合同押金10500元是物业费、水电费押金，因易投公司和班知兰未结清物业费、电费，故该10500元不应全额退还。5、转让费20000元系易投公司支付给樊清，不应由其返还。6、合同解除后易投公司及班知兰一直拒绝搬离，长期占用房屋24个月，一审法院未查明。易投公司辩称，1、双方租赁合同在2012年7月9日解除，关于合同解除的原因（2015）西中民一终字第00923号民事判决书及（2016）陕民申953号民事裁定书中均认定郑延军没有及时收到租金的原因在于其本人，易投公司没有延迟缴纳租金的行为；关于房屋加盖是否构成违约，在陕西省高级人民法院的裁定书中也已认定，郑延军在双方发生争议后提出承租人擅自改变承租房屋的结构的解约理由与事实不符，易投公司加盖房屋是郑延军知晓并同意的，也是符合合同约定的。2、关于房屋合同押金10500元，郑延军以水电费及物业管理费用未结清而不应完全退还的理由不成立，郑延军就水电费、物业管理费在另案中已经实体主张过，但是未得到支持，因此押金10500元在本案中依法应当返还。3、转让费2万元是易投公司取得该房屋承租权支付的费用和成本，该费用作为易投公司的损失，应当由郑延军赔偿。这笔费用是交给郑延军的，郑延军与樊清的事务其应自行处理。4、郑延军强行锁门时，双方之间的租赁关系没有解除，不存在易投公司及班知兰强行占用房屋；在房屋被郑延军转租给武亚锋之后，双方发生的纠纷与本案无关，一审法院在查明事实部分没有载明，是合法的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回郑延军的上诉请求。班知兰述称，其同意易投公司的答辩意见。郑延军所说的擅自加盖房屋情况与事实不符。加盖的过程郑延军是知情的，装修期间郑延军曾多次亲临现场指导工人工作，在其租用房屋的9个月期间郑延军也未对加盖一事提出异议。2012年7月9日郑延军强行锁门，郑延军要承担合同无法履行的主要责任。2014年郑延军将房屋另租给武亚锋，郑延军并没有通知其将财产搬离，而是强行处理，其中部分财产至现在还被武亚锋使用，这期间的损失应该由郑延军承担。易投公司向一审法院起诉请求：1、判令郑延军赔偿易投公司因房屋租赁合同解除造成的经济损失共计350480元；2、本案诉讼费由郑延军承担。一审法院认定的事实：易投公司与郑延军于2011年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定郑延军将位于西安市高新区高新四路皇冠10201号商铺出租给易投公司使用，房屋建筑面积110平方米，租赁期限为10年，自2011年10月5日至2021年10月4日。免租期为2011年9月22日至2011年10月4日，共计15天。每月租金为10500元，年租金为126000元，从2013年1月1日起每年递增5%。该房屋为商业用房，易投公司可用于商业经营使用，同时拥有向第三人转租、联营与合作的权利。易投公司应于合同签订后三个工作日内支付郑延军合同保证金10500元，免租装修期满后三个工作日内易投公司支付郑延军第一季度的房屋租金31500元。双方违约责任约定，易投公司未能按时支付租金，应自违约之日起按照约定应付租金部分每日向郑延军交纳千分之一的滞纳金，逾期两个月郑延军有权要求解除合同并收回房屋，易投公司所交房屋租金郑延军不予退还，如郑延军未能按期交房，易投公司有权自郑延军违约之日起向郑延军收取已付租金千分之一的损失费，逾期一个月易投公司有权按已付租金每日收取1%的损失费，逾期两个月易投公司有权要求解除合同，郑延军在易投公司书面通知解除合同后一周内双倍返还易投公司预交租金。合同签订后，易投公司向郑延军支付合同保证金10500元，转让费20000元，易投公司虽称向郑延军支付转让费45000元，但仅能提供20000元的证据。2011年9月28日易投公司将所租房屋转租给第三人班知兰，用于经营泡馍馆。易投公司与班知兰签订了关于上述房屋的租赁合同。约定租赁期限为5年，自2011年10月13日至2016年10月12日。免租期从2011年9月28日至2011年10月12日，共计15天。2011年10月13日至2014年10月12日，每半年租金为84000元；2014年10月13日至2015年10月12日，每半年租金为89040元；2015年10月13日至2016年10月12日，每半年租金为94382元。合同签订后，班知兰于2011年10月2日对承租房屋进行了装修并加建了二层营业用房，并与郑延军加建的营业用房连为一体。2012年4月18日易投公司通过特快专递向郑延军发出《支付房屋租金的通知》，郑延军已经签收。2012年5月3日易投公司法定代表人李满利以个人名义，通过邮政储蓄银行电汇形式向郑延军汇款31500元，用于交纳2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金。因无法兑付拒收，于同年7月8日退回，2012年5月4日，易投公司向郑延军发出律师函称，房屋租金31500元已通过邮局汇付，5月8日郑延军在此函上备注：此件已收悉，此件所述内容不能成立。2012年5月6日，郑延军向易投公司发出解除房屋租赁合同的函，2012年5月7日易投公司回函，表示不同意解除合同，要求继续履行。2012年7月9日郑延军将租赁房屋大门上锁，导致班知兰无法经营。后该房屋由郑延军收回出租他人使用。郑延军曾起诉易投公司要求支付三个月房屋租金31500元，物业费1500元，赔偿自2012年7月起的房屋租金损失63000元及物业费、滞纳金25515元，合计124515元。并要求易投公司拆除加盖房屋、恢复房屋装修原状。后经一、二审法院审理，西安市中级人民法院（2015）西中民一终字第00923号民事判决书最终认定，郑延军与易投公司所签订的《房屋租赁合同》为有效合同，易投公司在取得所租赁的房屋后，将该房屋转租给班知兰，符合郑延军与易投公司签订的租赁合同约定。因2012年4月18日易投公司通过快递向郑延军发出的《支付房屋租金的通知》已被郑延军签收，2012年5月4日易投公司向郑延军发律师函也被郑延军签收，故郑延军已明知易投公司将房屋租金通过邮寄方式给其支付，最终郑延军没有收到房屋租金，责任在其本人，易投公司无逾期交纳租金构成违约的行为。但2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元，易投公司仍需向郑延军支付。至于滞纳金，原因是由郑延军的拒收行为所引起的，易投公司不用承担，鉴于郑延军已于2012年7月9日强行将租房屋大门上锁，实际收回所出租的房屋，易购公司与郑延军所签订的合同已无法继续履行，双方签订的《房屋租赁合同》自此时实际已解除。此外，郑延军要求易投公司及班知兰拆除房屋加层，恢复房屋装修原状的诉讼请求，因郑延军已将房屋另行出租给他人使用，该项诉讼请求未予支持。最终要求易投公司向郑延军支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元，驳回了郑延军的其余诉讼请求。另查明，班知兰承租房屋后在该房屋上加建加层面积30余平方米。郑延军申请对班知兰加层房屋结构是否发生改变进行司法鉴定。2013年陕西兵器建设监理咨询有限公司鉴定，鉴定分析：1、该加层未能经过原设计单位和相关单位的许可，属于私自加层；2、所加楼层是作为顾客进餐的餐厅，增加了原结构建筑面积及使用荷载；3、加层的承载力的安全使用和防火要求无法得到确认，尤其在发生地震和火灾的情况下。鉴定意见：第三人（班知兰）在原房屋南端所增加的二层钢结构既增加了该房屋的建筑面积，又增加了使用荷载，使原房屋的局部结构发生了变化。经一审法院向郑延军释明，是否继续申请对班知兰加盖房屋对房屋安全造成影响进行鉴定，郑延军不同意进行鉴定。一审法院认为，郑延军与易投公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。易投公司在取得所租赁的房屋后，将该房屋转租给班知兰，符合郑延军与易投公司所签订的租赁合同约定。2012年7月9日，郑延军强行将房屋大门上锁，实际收回所出租的房屋，导致易投公司与班知兰签订的合同无法履行，实际解除。郑延军应对该合同无法履行承担主要责任。易投公司主张的租金损失105000元，因易投公司承租郑延军房屋租金为126000元／年，易投公司又与第三人班知兰签订五年租赁合同，租金为168000元／年，二者每年的租金差额为42000元，故该租金损失为易投公司可期待的利益，该请求依法予以支持；易投公司起诉押金损失为合同保证金，因该合同已实际解除，保证金应依法退回易投公司，其请求依法应予支持；易投公司虽主张转让费45000元，但仅能提供20000元证据，法院只能认定易投公司支付转让费20000元；易投公司所主张其他损失实为第三人的损失，其无权代第三人行使该权利，第三人班知兰可另案主张。易投公司易投公司在承租房屋后，及时转租给了第三人班知兰，班知兰对该房屋进行了加盖，经鉴定，班知兰的加盖行为增加了使用荷载，使原房屋的局部结构发生了变化。郑延军辩称，加盖行为导致房屋存在安全隐患，经法院向郑延军释明，郑延军不同意继续申请对班知兰加盖房屋对该房屋的安全造成影响进行鉴定，郑延军应承担举证不能的法律责任。鉴于班知兰加盖行为增加了使用荷载，属于易投公司在承租房屋过程中使用不当，易投公司对合同的解除亦应承担一定的责任，对于易投公司要求郑延军承担的赔偿责任应予扣减，酌情认定为10%。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、郑延军于本判决生效之日起十日内向西安易投商业运营管理有限公司支付赔偿金121950元（105000元+10500元+20000元=135500的90%）。二、驳回西安易投商业运营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。一审案件受理费6557元，由易投公司、郑延军各半承担。一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，郑延军将其房屋分别租给易投公司及另外两承租人使用，班知兰租用房屋期间与另外两承租人共用一个插卡式总电表，班知兰与另一承租人各自安装有分电表，物业公司按照总表收取电费，承租人之间按照各自实际用电量核算电费。本院认为，郑延军与易投公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。易投公司在取得所租赁的房屋后，将该房屋转租给班知兰，符合郑延军与易投公司所签订的租赁合同约定。2012年7月9日，郑延军强行将房屋大门上锁，实际收回所出租的房屋，导致郑延军与易投公司签订的《房屋租赁合同》无法履行，合同实际解除。郑延军强行锁门，造成班知兰无法经营，是导致合同无法履行的根本原因。郑延军没有收到易投公司通过邮寄方式给其支付的租金，责任在其本人，易投公司并无逾期缴纳租金的违约行为，郑延军关于易投公司未按期支付房屋租金而应对合同解除承担主要责任的上诉理由不能成立。郑延军应对该合同无法履行承担主要责任。因易投公司承租郑延军的房屋租赁合同对房屋租金约定为126000元／年，从2013年1月1日起每年递增5%，易投公司与第三人班知兰签订期限为五年（计租期限2011年10月13日至2016年10月12日）的房屋租赁合同，该合同约定的租金高于易投公司与郑延军约定的租金。2012年7月9日至2016年10月12日期间，上述两合同约定的房屋租金之间的差额为易投公司可期待的利益损失，易投公司主张的租金损失105000元未超出此项可期待的利益损失的范围，依法予以支持。关于郑延军上诉主张的2012年4月5日至2012年7月5日期间物业费1500元问题，在郑延军诉易投公司及班知兰租赁合同纠纷一案中已经进行了审理，本案不予处理。班知兰与其他房屋承租人共同使用电卡购电，不存在拖欠郑延军电费之事实，班知兰与其他承租人内部电费清算问题与本案无关。故，郑延军关于易投公司及班知兰未交清电费、物业费而不应全额退还合同保证金的上诉理由不能成立，合同已实际解除，合同保证金10500元应全额退回易投公司。转让费20000元系易投公司为取得该房屋承租权而支付的费用，为易投公司的实际损失，郑延军应予赔偿。班知兰对房屋进行了加盖，鉴定意见认为班知兰的加盖行为增加了使用荷载，使原房屋的局部结构发生了变化。郑延军上诉认为加盖行为导致房屋存在安全隐患，但其不同意申请对班知兰加盖房屋对该房屋的安全造成影响进行鉴定，故其该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于班知兰加盖行为增加了使用荷载，属于易投公司在承租房屋过程中使用不当，易投公司对合同的解除亦应承担一定的责任，一审法院酌情认定易投公司承担10%的责任，并从郑延军承担的赔偿责任中予以扣减，并无不当。综上所述，郑延军的的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2739元，由郑延军负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年二月六日书 记 员  刘明明