福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0322民初2942号 原告：颜刚毅，男，1979年1月15日出生，汉族，农民，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：李建忠，福建九雍律师事务所律师。 被告：仙游县鲤城雅岛英皇茶饮品店，住所地福建省莆田市仙游县鲤城街道海宏广场大门口右侧。 经营者：覃正勇，男，1979年10月16日出生，汉族，农民，住湖北省鹤峰县。 被告：覃正勇，男，1979年10月16日出生，汉族，农民，住湖北省鹤峰县。 委托诉讼代理人：刘冰宇、王川龙（实习），湖北夷水（利川）律师事务律师。 被告：福建省海鑫恒通工贸有限公司，住所地福建省仙游县洪桥社区八二五大街**。 法定代表人：陈志鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄金苍、林灯清，福建普阳律师事务所律师。 原告颜刚毅与被告仙游县鲤城雅岛英皇茶饮品店（以下简称雅岛店）、覃正勇、福建省海鑫恒通工贸有限公司（以下简称海鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年7月19日、9月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告颜刚毅的委托诉讼代理人李建忠，被告覃正勇的委托诉讼代理人刘冰宇、王川龙，被告福建省海鑫恒通工贸有限公司的委托诉讼代理人黄金苍、林灯清到庭参加诉讼；被告仙游县鲤城雅岛英皇茶饮品店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告颜刚毅的委托诉讼代理人李建忠到庭参加诉讼，被告称雅岛店、覃正勇、海鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜刚毅向本院提出诉讼请求：1、判令解除颜刚毅与覃正勇签订的商铺租赁合同；2、判令雅岛店、覃正勇、海鑫公司共同赔偿给颜刚毅经济损失195556元，转让费55000元，合计250556元。诉讼过程中，颜刚毅变更诉讼请求为：1、判令确认颜刚毅与覃正勇签订的商铺租赁合同；2、判令雅岛店、覃正勇、海鑫公司共同赔偿给颜刚毅经济损失195556元，转让费55000元，合计250556元。事实和理由：2016年9月6日，颜刚毅与覃正勇签订商铺租赁合同。合同约定：覃正勇将位于仙游县海宏鲤城广场大门口右侧的店铺转租给颜刚毅用于经营“新时沏”奶茶，租期为二年，自2016年9月10日至2018年7月7日止，租金每月12000元，押金36000元，转让费55000元。2016年9月9日，颜刚毅与金华市时沏餐饮管理有限公司签订合作经营合同一份，约定颜刚毅使用“新时沏”奶茶品牌，使用期限自2016年9月9日至2019年9月8日止，为此，颜刚毅支付技术使用费30000元，装修设计费2000元，设备灯箱安装费1000元，品牌管理费每月300元。颜刚毅还花费162556元对涉案店铺进行装修。2016年10月1日，开业经营。在经营期间，颜刚毅得知，涉案店铺仙游县城乡规划局于2016年8月5日就作出责令改正通知书，要求雅岛店、覃正勇、海鑫公司自行拆除违章建筑。2016年12月16日，海鑫公司通知颜刚毅在2017年1月1日前完成涉案店铺撤铺，押金及水电费在退铺后到公司财务部办理退款手续。雅岛店、覃正勇、海鑫公司欺诈颜刚毅签订商铺租赁合同，致使颜刚毅遭受直接经济损失286556元，应由雅岛店、覃正勇、海鑫公司负责赔偿。 雅岛店未作答辩。 覃正勇辩称：1、颜刚毅未明确其损失请求是侵权责任还是违约责任；2、2016年9月6日，覃正勇与颜刚毅签订《商铺租赁合同》时不知道仙游县城乡规划局已责令整改，未存在欺诈，且颜刚毅知道涉案场地是临时的，无产权；3、覃正勇同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，但双方签订合同的目的已经得以实现，覃正勇不存在违约行为，不应承担违约责任，因为覃正勇实际只收取颜刚毅转让费5.5万元，押金3.6万元及租金2.4万元已转支付给海鑫公司了，且颜刚毅已实际经营店铺数个月了；4、双方签订的租赁合同中没有约定违约责任，且对赔偿损失没有充足的证据证明，应承担举证不能责任，对扩大部分的损失，应有颜刚毅资金承担，转让费5.5万元不应认定为损失；5、对于涉案店铺系无临时建筑，随时面临拆除的风险，颜刚毅作为商人应该预见到，故其对损失自身也有一定过错，应当承担一定的责任；6、由于雅岛店并非本案租赁合同相对人，不是本案适格的被告。综上，覃正勇不存在民事欺诈行为，亦未存在违约行为，颜刚毅对自己的损失存有过错且无法提供充足证据证实，故请求驳回颜刚毅的诉讼请求。 海鑫公司辩称：1、海鑫公司作为本案的被告主体不适格，理由：海鑫公司未与颜刚毅签订任何书面协议或合同，海鑫公司只与覃正勇签订一份商铺租赁合同，根据合同相对性原则，颜刚毅只能对覃正勇主张权利；2、覃正勇未经海鑫公司同意，私自将涉案店铺转租给颜刚毅，该转租合同对海鑫公司是无效的，因为2016年9月21日、22日是覃正勇以更换品牌为由向海鑫公司申请重新装修，海鑫公司对转租行为不知情。3、海鑫公司对转租行为不知情，不存在恶意串通行为，且海鑫公司与覃正勇签订的租赁合同中已明确告知涉案店铺系临时场地及可能出现的风险，亦约定不可转租，如遇拆迁海鑫公司不予赔偿；4、颜刚毅的损失与海鑫公司无关，其只能根据与覃正勇签订的租赁合同主张权利，其要求海鑫公司共同赔偿，没有法律依据。 在本案审理过程中，颜刚毅在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 1、《商铺租赁合同》一份，欲证明2016年9月6日，颜刚毅与覃正勇签订商铺租赁合同一份，约定租赁期限为自2016年9月10日至2108年7月7日，每月租金为1.2万元；颜刚毅支付给覃正勇转让费5.5万元、押金3.6万元，剩余租金2.4万元，合计11.5万元的事实； 2、《场地租赁合同》一份，欲证明覃正勇、雅岛店向海鑫公司租赁涉案店铺的事实，后转租给颜刚毅； 3、《营业执照》一份，欲证明覃正勇是雅岛店的经营者及经营地点； 4、《合作经营合同》一份及对账单一份，欲证明颜刚毅为履行商铺租赁合同进行前期投资162566元的事实，原件在海鑫公司处； 5、仙游县城乡规划局于2016年8月7日作出的责令改正通知书一份及海鑫公司于2016年12月16日作出的通知一份，欲证明覃正勇与海鑫公司串通欺骗颜刚毅的事实； 覃正勇对颜刚毅提供的证据质证意见为：对证据1真实性没有异议，但其只收到5.5万元，押金及剩余租金是交给海鑫公司，实际租期是2个月，合同中约定22月租期是拟定的。对证据2真实性没有异议，可以证实颜刚毅对涉案店铺系临时场地是知情的。对证据3真实性没有异议，但雅岛店不是本案适格被告。对证据4的真实性有异议，首先是未提供原件核对，其次该证据不能证实颜刚毅所要证明的内容，颜刚毅加盟行为与覃正勇无关，再次对账单是自制的，无证实票据印证。对证据5的真实性有异议，覃正勇对整改通知书不知情，仙游县城乡规划局于2016年8月7日就作出责令改正通知书，但海鑫公司直到2016年12月16日才通知雅岛店，故海鑫公司应对颜刚毅的损失承担相应的责任。 海鑫公司对颜刚毅提供的证据质证意见为：对证据1真实性有异议，海鑫公司对颜刚毅与覃正勇签订的租赁合同不知情，且该合同未经海鑫公司同意，该合同对海鑫公司无效。对证据2的三性均无异议，可以证实颜刚毅对涉案店铺场地是临时场地，没有产权是知情的，颜刚毅对覃正勇没有转租权也是知情的。对证据3没有异议。对证据4的真实性有异议，未能提供原件核对，原件未在海鑫公司，且该证据是颜刚毅单方制作的，不能证明颜刚毅所主张的内容。对证据5的三性均无异议，发给雅岛店的通知书原件应该在雅岛店，但不能证明颜刚毅所要证明的内容。 本院审查认为，覃正勇、海鑫公司对证据1、2、3的真实性没有异议，本院予以认定；对证据4的真实性，覃正勇、海鑫公司均表示有异议，且未提供原件核对，颜刚毅表示原件在海鑫公司处，但海鑫公司予以否认，本院认为《合作经营合同》是金华市时沏餐饮管理有限公司与颜刚毅签订的，原件在海鑫公司的主张，不合常理，应不予采信，而对账单是颜刚毅自制的，且未提供其他证据佐证，无法确认，故对证据4本院不予采信；对证据5的真实性海鑫公司表示没有异议，虽然覃正勇对其真实性有异议，但在海鑫公司提供整改通知书原件后覃正勇表示无异议，发给雅岛店的通知书是海鑫公司发文的，应于认定。 覃正勇向本院提供照片（于2017年7月18日在涉案店铺拍摄）三张，欲证明涉案店铺系临时建筑、且自己未拆除，实际管理人海鑫公司仍允许涉案店铺经营。 颜刚毅对覃正勇提供的证据质证认为，对真实性、关联性由法院依法认定。 海鑫公司对覃正勇提供的证据质证意见为：1、该证据超过举证期限；2、其中一张中包含广场的照片是海宏广场，其他二张无法确认，也无法证明涉案店铺继续经营，如果涉案店铺继续经营，会有有关部分查处。 本院审查认为，从照片内容可以看出，涉案店铺在进行重新装修，应予以认定，至于是否与本案有关联，待下文一并分析、认定。 在本案审理中，海鑫公司向本院提交如下证据： 1、2016年8月7日仙游县城乡规划局作出的第0001319号责令改正通知书，欲证明海鑫公司于2016年8月25日收到该通知书； 2、申请书及装修保证书一份，欲证实覃正勇是以更换品牌为由向海鑫公司申请重新装修，隐瞒转租实情； 3、中国工商银行电子银行回单一份、费用申请单一份、收款收据一份、委托书一份，欲证明海鑫公司对覃正勇转租涉案店铺不知情，押金是覃正勇委托颜刚毅办理退款的，故海鑫将押金3.6万元汇入颜刚毅银行账户的。 颜刚毅对海鑫公司提供的证据质证意见为：对证据1、2、3的真实性均没有异议，但认为海鑫公司对转租事宜是知情的，因为海鑫公司已知道雅岛店已更名为“新时沏”。 覃正勇对海鑫公司提供的证据质证意见为：对证据1、2、3的真实性均没有异议，但认为海鑫公司对转租事宜是知情的，因为海鑫公司已知道雅岛店已更名为“新时沏”，且在2016年8月25日已收到改正通知书后仍允许覃正勇重新装修、经营，违背诚信原则，应该对颜刚毅的损失承担赔偿责任。 本院审查认为，颜刚毅、覃正勇对海鑫提供的证据的真实性均无异议，本院予以认定。 根据到庭当事人的陈述及双方的举证、质证和本院认证情况，对本案的主要事实，认定如下： 海鑫公司（甲方）与覃正勇（乙方）、雅岛店（丙方）签订《场地租赁合同》一份，合同主要内容为：租赁场地位于仙游县海宏鲤城广场大门口右侧，面积约为18平方米；乙方承诺该场地租赁用途为“雅岛英皇茶”；经营期限自2016年7月8日起至2018年7月7日止，租金12000元/月，支付方式为押三付三；擅自转租、转让或与他人合作从事非法经营活动、超出本协议约定经营范围的活动，甲方有权解除合同；因本场地为临时产地，无产权，如政府部门通知拆除造成合同无法正常履行，甲方不承担违约责任，甲方退还乙方剩余租金（按日计算）及押金；丙方作为担保方，负有连带责任；合同还对其他有关事项进行了约定。 2016年9月6日，覃正勇（甲方）与颜刚毅（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方将位于仙游县海宏鲤城广场大门口右侧的商铺租赁给乙方使用；租期为两年，自2016年9月10日至2018年7月7日止；面积为18平方米；租金每月为人民币12000元；支付方式：押三付三；乙方除支付每月房租外，另付甲方三个月房租压金3.6万元，转让费5.5万元，剩余租金2.4万元，一共11.5万元；合同签订之日起付8万元，尾款3.5万元按每月1分利息付给甲方，2016年12月10日之前付清尾款，同时交付乙方合同和压金收据；合同到期甲方需配合乙方退还3.6万元房租压金；合同还对其他有关事项进行了约定。 2016年9月21日，覃正勇向海鑫公司申请，因雅岛英皇茶更名新时沏需要装修，采用晚上下班后装修，期限为5天。2016年9月23日，覃正勇向海鑫公司保证装修时间2016年9月23日至2016年9月27日（5天），2016年9月23日至2016年9月26日（4天）采取闭店内部装修。2016年9月27日商场打样后进行外观装修并完成。 2016年8月25日，仙游县城乡规划局作出责令改正通知书，内容为：海宏购物广场经查，你（单位）在鲤城街道洪桥社区海宏购物广场永辉超市门口擅自搭盖（正新鸡排.雅岛英皇茶）的行为，违法了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条的规定，责令你（单位）2016年8月31日前改正上述违法行为，改正的内容为：自行拆除违章建筑。海鑫公司于2016年8月25日签收。2016年12月16日，海鑫公司通知雅岛英皇茶（新时沏），于2017年1月1日前完成撤铺，押金及水电费在撤铺后到公司财务部办理退款手续。 2017年1月7日，覃正勇出具给海鑫公司授权书一份，涉案店铺要拆迁一事，因其家中有急事，委托朋友颜刚毅全权代理。2017年1月11日由黄旭申请退还雅岛英皇茶租赁押金36000元，并由海鑫公司收回于2016年7月8日出具给雅岛英皇茶的收款收据一份。经批准后，2017年3月4日，从张斌银行账户转入颜刚毅银行账户36000元。颜刚毅认为雅岛店、覃正勇、海鑫公司侵犯其合法权益，遂于2017年5月22日诉至本院请求处理。 庭审中，颜刚毅明确表示以违约责任请求雅岛店、覃正勇、海鑫公司赔偿其损失。 另查明，颜刚毅在涉案店铺实际经营时间为：自2016年10月1日起至2017年2月17日止。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，海鑫公司出租给覃正勇位于仙游县海宏鲤城广场大门口右侧系临时违章建筑，故双方签订的《场地租赁合同无效》。同理，覃正勇将上述标的物转租给颜刚毅，双方签订的《商铺租赁合同》亦属无效合同。根据《中国人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，颜刚毅请求确认其与覃正勇签订的商铺租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于覃正勇与颜刚毅所签订的商铺租赁合同无效，覃正勇从转租合同中收取的转让费5.5万元应返还给颜刚毅，故颜刚毅请求覃正勇返还转让费5.5万元，于法有据，本院予以支持。由于颜刚毅请求因租赁合同而遭受损失的加盟费33000元及押金、设计费、灯箱设备安装费、首批货单、设备单、灯箱设备、装箱费、开业送货款合计已打款的162556元，但未提供充分证据予以证实，故其请求的赔偿经济损失195556元，缺乏依据，本院不予支持。庭审中，经本院释明后，颜刚毅明确表示以违约责任来主张权益。而雅岛店、海鑫公司均未与颜刚毅发生直接合同关系，对雅岛店及海鑫公司主张违约责任，没有法律依据，应予驳回。综上，颜刚毅合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院不予支持。雅岛店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认覃正勇与颜刚毅于2016年9月6日签订的《商铺租赁合同》无效； 二、覃正勇应在本判决生效之日起十日内返还给颜刚毅转让费55000元； 三、驳回颜刚毅的其他诉讼请求； 四、驳回颜刚毅对仙游县鲤城雅岛英皇茶饮品店、福建省海鑫恒通工贸有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6085元，由覃正勇负担1175元，颜刚毅负担4910元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 审 判 员  林梅金 人民陪审员  张文胜 二〇一七年九月二十日 书 记 员  林 鹏 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。