成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初6426号原告：成都交投资产经营管理有限公司。法定代表人:王德武，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丹伟、王瑗，均为一般授权。被告：成都东盛阳投资管理有限公司。法定代表人：黄成能。委托诉讼代理人：曹鹏，一般授权。原告成都交投资产经营管理有限公司（以下简称交投公司）与被告成都东盛阳投资管理有限公司（以下简称东盛阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告代理人王丹伟和王瑗、被告法定代表人黄成能和代理人曹鹏到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告交投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金9075324.21元，并支付截止至2016年10月27日违约金686542.02元，此后违约金按照银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕时止（庭审中原告明确表示本项诉讼请求起算时间均为2014年4月28日）；2.判令原告解除《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的行为合法；3.判令被告撤离租赁区域，并将租赁区域恢复原状，支付未搬离期间的场地占用费按租金标准两倍计算；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年12月12日原、被告签订《租赁合同》约定，由被告承租东客站东广场商铺，并按约支付租金。按照合同约定，被告本应于2014年4月13日起支付下一期即2014年4月28日至2014年10月27日租金，此后类推共分五期支付至2016年10月27日；但截止至起诉前，被告共拖欠租金9075324.21元，该行为已经构成违约，原告有权解除合同，要求被告撤离租赁区域并恢复原状。原、被告仅是租赁合同关系，不存在商业合作关系，上述《租赁合同》的签订前提也并非建立在北站迁移的基础上，履行过程中不存在情事变更情形，被告应当对自身仅凭新闻报道推测政府政策，进而作出商业预期判断和抉择承担责任。被告东盛阳公司辩称：原告清楚被告租赁案涉区域系用于招商转租，借以形成餐饮、百货等业态，为东客汽车站提供综合配套服务,双方签约的基础共识包含有共同达成该商业目标。但因该站实际引入班线、日发班次、日发旅客量远低于签约时双方的预期和认知，导致被告虽想方设法积极招商，至今仍处于零招商的凄惨局面。被告认为，本案案情高度符合情事变更构成要件，订约时双方均期望成功招商的共识与现今的实际情况严重不相符，具有情势变更的事实；被告作为普通民营企业没有条件和能力知晓政府主管部门对运输资源整合规划方面的执行滞后及变更，其不可预见性正是情事变更与商业风险区分的关键；被告在零收益情况下，原告却毫无风险的坐收高额租金，结果显失公平且有违诚信；但基于对北站和五桂桥客运站并入东客汽车站的期待，请求在零招商情况下予以免租，不同意解除《租赁合同》。据此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目系成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称交管公司）作为项目业主开发建设而成。2011年5月20日，交管公司（甲方）与原告（乙方）签订《资产委托经营及管理协议》，约定由原告接受甲方委托管理该项目形成的部分不动产（含案涉租赁物），甲方授权原告对本协议指定的资产拥有一切与经营管理相关事务处理权。2012年3月1日，交管公司（甲方）与原告（乙方）签订《资产委托经营及管理第一次补充协议》，约定上述委托经营及管理协议中日常经营合同均以原告名义对外签署，并由原告承担一切法律风险。2011年12月12日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：由乙方承租东客站东广场配套服务楼C1商铺；租期六年，从签订租赁区域交付确认书之日起向后推算，每满12个月为一租赁年度，装修免租期4个月；租赁建筑面积2725平方米，单价101元/平方米/月，合计第一年度月租金275225元，次年度租金以上年度租金为基数按约定递增率递增（所列租金支付时间及金额统计表显示第二、三年递增5%，此后递增8%），每六个月为一支付周期，每周期届满前15日内预付下周期租金；交付租赁区域时，双方代表到现场检查租赁区域移交情况，并签署交付确认书，交付标准详见标的物交付标准；签约起5日内乙方按第一年3个月租金标准缴纳保证金825675元，合同期满后乙方无违约行为、无赔偿事项、无欠交费用等，在撤出租赁区域后甲方将保证金余额无息退还；当租赁期限届满或本合同提前终止、解除时，乙方应将租赁区域及所固定设备、装置等按本合同约定用途可正常使用状态（正常损耗除外）以良好整洁可出租状况交还甲方；如乙方未能在租赁期限届满或提前终止/解除本合同之日起14日内归还租赁区域，甲方有权立即进入租赁区域，更换租赁区域的钥匙和/或采取其他措施收回租赁场地；乙方逾期返还租赁场地，应继续支付场地占用及其他相关费用（按照终止时所在租约年的标准），逾期超过10日，从第11日开始，场地占用费的标准为合同终止/解除时所在租赁年度的租金标准的两倍，场地占用费按照乙方逾期返还租赁区域的实际天数计算；本合同有效期内，若乙方不按时缴纳租金、保证金等费用，则每逾期一天应承担应缴金额1%的违约金；乙方逾期缴纳租金、物业服务费等超过30天的，甲方有权解除本合同；因乙方违约导致本合同解除的，甲方已收取的保证金和租金概不退还（作为违约金的一部分），除此之外乙方应按照因本合同被解除时剩余租赁期限租金总额10%金额支付违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任；任何应送达的通知、文件，应在预付邮资以邮件方式寄送给乙方如下地址后三天或派专人送达乙方于本合同内的地址时，即被视为充分送达。原告于2013年4月28日，被告于2013年5月10日，签署《租赁区域交付确认书》，载明：经现场勘查，审核并通过标的物业交付标准，双方确定2013年4月28日为租赁区域实际交付日，该交付日为乙方装修免租期开始日；甲方给予乙方四个月免租期，乙方保证于2013年8月27日前完成装修并开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，每天租金为当日租赁金额的二倍；本合同租赁期限六年，从2013年4月28日起至2019年4月27日止。2014年11月11日，2015年3月10日，2016年2月26日，2016年8月29日，原告按上述合同约定的送达收件人及收件地址或者法定代表人及收件地址，先后以快递方式向被告寄发催款函，分别催收2014年4月28日至2014年10月27日租金1733917.50元，2013年10月28日至2015年4月27日租金4018285.00元，2013年10月28日至2016年4月27日租金7659511.76元，2013年10月28日至2016年10月27日租金9625774.21元；并提请被告注意合同约定的逾期支付租金下的相关不利条款内容。2016年10月14日，原告向被告寄发解除合同通知书，以被告已严重违约为由，通知被告：从2016年10月15日起解除《租赁合同》，扣除被告所缴纳保证金825675元作为违约金不予退还；责令被告于2016年10月27日前，全额缴纳2013年10月27日至2016年10月27日期间拖欠的租金9625774.21元；限令被告在2016年10月29日前腾空房屋返还该租赁区域。同期，本院于2015年4月23日作出（2014）成华民初字第420号民事调解书，确认双方达成调解协议，约定被告应支付原告截止至2014年4月26日租金550450元，原告自愿放弃相关违约金请求；经原告申请，本院于2015年12月4日作出（2015）成华执字第1159号执行裁定书，确认本院经依职权查询后，未查询到被告可供执行的财产。另，原告还于2016年3月3日在《成都商报》上刊登公告向被告催收所欠租金及违约金，于2016年10月15日在《成都商报》上刊登公告解除与被告签订的上述《租赁合同》。本案庭审中，原、被告均认可自本案所涉租赁区域交付后，确实无商家入驻开展经营；同时亦认可自2015年8月21日起，原告对案涉租赁区域门外加有铁链，并贴有封条。对此，原告以不清楚租赁区域情况为由，未对其诉请的恢复原状进行说明及举证；被告则陈述称，因系零招商，被告从未对租赁区域进行过任何改造、添附和使用，原告知晓该情况并有条件实地查看，自2015年8月21日起原告还在租赁区域外加有锁，加有栏杆，致使旅客无法分流至租赁区域，原告上述行为已实际使被告无法占有使用租赁区域。以上事实，有双方当事人的身份信息，原告举出的租赁合同、租赁区域交付确认书、资产委托经营及管理协议、资产委托经营及管理协议第一次补充协议、土地移交协议、批示通知单、竣工验收报告、建设项目选址意见书、建设用地许可证、建设工程消防验收意见书、规划用地及项目建设往来批复、催款函、解除合同通知书、快递及邮政专递详情单据、投递情况查询信息、报纸公告、民事调解书、执行裁定书等，被告举出的报纸新闻信息、新闻信息网页截图、情况报告、报纸招商公告、自制招商材料、照片，以及双方当事人的当庭陈述在案证实。本院认为，原告交投公司和被告东盛阳公司所签《租赁合同》系双方真实意思表示，只要不违反法律法规，应对签约双方均具有约束力，签订双方应当按照合同约定主张权利和履行义务。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告未按约缴纳租金，已经构成违约，应当承担违约责任。现针对原告诉讼请求，认定如下：（一）关于《租赁合同》解除。因被告存在逾期未缴纳租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，原告有权要求解除租赁合同，应予支持。（二）关于搬离租赁物及恢复原状。因本案双方均当庭认可自租赁物交付后确无商家入驻开展经营，且原告自2015年8月21日封存租赁物后已实际占有控制该区域，同时原告对于被告是否改造租赁物未予明确说明及举证，故对于恢复原状，因缺乏证据，不予支持；对于搬离，因该租赁区域已被原告封存控制，再行责令被告搬离已无必要，亦不支持，该区域在合同解除后原告即可自行处置并行使权利。（三）关于支付租金。因2015年8月21日原告封存租赁区域后，被告已经无法实际占用使用收益，故对于该封存期间的租金，不予支持；对于2014年4月28日至2015年8月20日期间租金，予以支持。结合双方所签《租赁合同》第5.1.3条约定情况及租赁区域的实际交付情况，认定2014年4月28日至2015年4月27日期间租金为1733917.50元×2周期＝3467835.00元，2015年4月28日至2015年8月20日期间租金为1820613.38元÷6个月×（3个月＋24/31天）＝1145224.50元，合计为4613059.50元。（四）关于支付违约金。双方所签《租赁合同》第17.5和17.6约定，因乙方违约导致本合同被解除，甲方已收取的保证金和租金作为违约金的一部分概不退还。现原告已按该约定在2016年10月14日寄交解除合同通知书告知被告，所缴纳的825675元保证金作为被告违约金不予退还，原告已就违约金得到实际补偿；综合本案合同履行、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，对于原告诉请的本项损失，不再支持。（五）关于支付租赁物占用使用费。因原告对封存的租赁物已经实际占有控制，再行主张被告支付未搬离期间租赁物占用使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告成都交投资产经营管理有限公司和被告成都东盛阳投资管理有限公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》解除。二、被告成都东盛阳投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付租金4613059.50元。三、驳回原告成都交投资产经营管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40067元，由原告成都交投资产经营管理有限公司负担21133元，被告成都东盛阳投资管理有限公司负担18934元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  晏莉二〇一七年三月二日书记员  严茂