四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终280号上诉人（原审被告）：何健，男，1983年5月10日出生，汉族，大学文化，个体工商户，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人（一般授权）：尤鹏远，四川汇韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王建军，男，1974年9月10日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省遂宁市船山区。上诉人（原审被告）：陈丁菊（王建军之妻），1977年4月14日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省遂宁市船山区。王建军、陈丁菊的共同委托诉讼代理人：邓太平，四川弘维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遂宁市政府国有资产监督管理委员会，住所地遂宁市船山区渠河路999号建设大厦6-7号。法定代表人：陶琳，该委员会主任。委托诉讼代理人（一般授权）：何杰，四川广略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遂宁市船山区玉泉街社区居民委员会，住所地遂宁市船山区开善路。负责人：林兰，该居民委员会主任。上诉人何健、上诉人王建军、陈丁菊因与被上诉人遂宁市政府国有资产监督管理委员会（以下简称遂宁国资委）、遂宁市船山区玉泉街社区居民委员会（以下简称玉泉街居委会）所有权确认纠纷、返还原物纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何健的委托诉讼代理人尤鹏远，上诉人王建军、陈丁菊及二人的委托诉讼代理人邓太平，被上诉人遂宁国资委的委托诉讼代理人何杰到庭参加诉讼。玉泉街居委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何健上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初180号民事判决第一、二项；2.判决驳回遂宁国资委、玉泉街居委会一审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由遂宁国资委承担。事实和理由：1.一审法院严重违反法定程序。第一，本案系所有权确认纠纷，玉泉街居委会不是本案诉争房屋的所有权人，与本案无直接利害关系，应裁定不予受理，已经受理的裁定应驳回起诉；第二，本案诉争房屋由遂宁市房地产主管部门先后两次颁发了房屋产权证和国有土地使用权证，在该具体行政行为没有被撤销前，法院以民事诉讼程序予以否认，违反了行政复议法、行政诉讼法的相关规定；第三，本案诉争产权原产权人登记为遂宁市继发百货大楼有限公司，现改制为四川永逸百货有限公司，改制后的企业承接改制前的企业权利义务，四川永逸百货有限公司未作为当事人参与诉讼违反法定程序；第四，本案系所有权确认纠纷，一审判决第二项超出了法律规定的范围。2.一审法院认定事实错误，在被上诉人未明示开善东路217、219号“两间”房屋不含本案诉争房屋的前提下，上诉人何健按照“房屋建筑面积约49平方米（以产权证面积为准）”之约定，支付了全部购房款，并经房屋所有权人遂宁市继发百货大楼有限公司过户取得开善东路217、219号两间门市（61.29平方米）的房地产权，有事实和法律依据；3.一审适用法律错误。第一，本案所谓的12.53平方米门卫室的产权始终是明确的，即最初是遂宁市继发百货大楼有限公司，然后是何健，发生诉讼时是王建军、陈丁菊，如果不存在合同行为或合同行为无效、被撤销，也是财产返还问题，不存在所有权确认；第二，本案无论从财产交付、产权登记簿公示效力、财产的占有推定等来看，除斥期间、诉讼时效皆已届满，一审原告的起诉权、胜诉权均已消灭。王建军、陈丁菊上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初180号民事判决；2.判令开善东路219号门面后面面积为12.29㎡房屋归上诉人所有；3.依法驳回被上诉人的诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，产权登记簿上从未有“门卫室”的存在，上诉人在购买门面时也从未看见“门卫室”，上诉人信赖事实、信赖产权登记，不存在过错；2.上诉人系合法、善意取得，在上诉人购买门面时，何健已依法取得房屋产权证，产权登记信息完整无误，没有关于“门卫室”的任何记载，在上诉人购买门面时，没有任何人向上诉人反映这个门面还有“门卫室”，上诉人也无从知晓“门卫室”的存在，且上诉人支付了按照市场价格支付了合理的购房款，不存在任何恶意，尽到了合理的注意义务，也办理了过户登记手续，在2010年5月就取得了房产证和国土证；3.遂宁国资委和玉泉街居委会均不是本案适格主体，遂宁国资委对国有资产只有监督、管理职责，但在国有资产已经出售给个人并办理完毕产权过户登记手续后，就变成了他人私有的合法财产，遂宁国资委既不是产权所有人，也不是产权监管人，与本案诉争财产没有任何利害关系，玉泉街居委会对他人财产没有监管的职责，更与诉争房屋没有任何利害关系，均不能作为原告提起诉讼；4.本案早已超过诉讼时效；5.一审判决适用法律错误，本案应当适用合法、善意取得的相关规定。遂宁国资委辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.本案争议的门卫室从未进行竞卖，何健竞买的两间房屋不包含门卫室；2.门卫室客观存在，王建军、陈丁菊在购买门面时就知道该门面存在争议，因此不构成善意取得；3.国资委对国有资产有监督管理职责，遂宁国资委是本案适格的诉讼主体；4.本案系物权纠纷，不适用诉讼时效。玉泉街居委会未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证及辩论的权利。遂宁国资委、玉泉街居委会向一审法院起诉请求：判令被告向原告遂宁国资委返还其非法占有的原遂宁继发百货大楼有限公司遂宁市开善东路219号门面后面积为12.29平方米的房屋（原门卫室）的所有权，并交由玉泉街居委会管理使用；诉讼费由被告承担。一审审理中，原告明确诉讼请求，请求确认门卫室的所有权归原告所有，由二被告腾退开善东路219号后面的门卫室（面积12.53㎡）给原告遂宁国资委。一审法院认定事实：2000年10月4日，原遂宁市国有资产管理局向社会发出竞买公告，内容为：“经市人民政府批准，拟对下列资产近期进行公开竞卖。有意者，请与我局联系。开善东路213号—221号营业用房6间，房屋面积分别为38.08平方米、36.82平方米、30.62平方米、18.14平方米、36.82平方米、38.08平方米。……”。被告何健通过公开竞买，购得开善东路217号、219号。2000年11月20日，遂宁市国有资产管理局作为甲方、何健作为乙方、遂宁市继发百货大楼有限公司作为丙方共同签订了《房屋转让协议》。协议的主要内容为：“甲方根据国家盘活国有企业闲置资产相关政策，并经遂宁市国有企业改革领导小组遂市国企事改（2000）09号文件批准，甲、乙双方经过竞卖途径，在平等互利、等价有偿的基础上，就下列房屋转让达成以下协议。一、转让房屋座落于遂宁市城区××、××号，房屋建筑面积约49平方米（以产权证面积为准）；二、房屋转让价格计人民币202000元；三、签订协议时一次性付清房款，除所交保证金一万元视为已交价款外，余款于签订本协议当日由乙方向甲方付清。若当日未交清全部价款视同放弃购房，所交保证金一万元不再退给乙方；四、交房时间为2001年2月28日；五、本协议签订后，甲方和丙方应指定专人配合乙方到有关部门办理房产、国土证的过户手续。……”。2001年12月29日何健取得了所购房屋的产权证，房屋产权登记地址开善东路217号—219号，房屋产权证记载的面积为61.29平方米，房屋系营业用房。在2003年8月19日，遂宁市继发百货大楼有限公司改制工作组（甲方）与电江路社区居委会（乙方）签订了一份《房屋管理移交协议书》，该协议书的第三条约定：“甲方将住房名册、职工名册、党员花名册移交给乙方，同时将车棚1处、门卫室1间一并移交给乙方永久性管理和使用”。2010年4月26日，何健与王建军签订《房屋买卖协议》，协议约定：“何健将遂宁市城区开善东路217-219号（房产证为遂市房权证监证字第××号）房屋，面积61.29平方米，价格155000元出售给王建军”。2010年5月6日王建军取得房屋所有权证，产权记载面积为61.29平方米。现该房屋（含本案争议的门卫室在内）由被告王建军、陈丁菊夫妻在占有、使用。被告何健在购买219号门面时，该门面后面是百货公司宿舍的门卫室，由曾某某负责看守，直到2008年11月23日，曾某某摔伤后回家，宿舍就无人看守了。2010年3月，被告王建军、陈丁菊从被告何健手中购买了该两个门面。在装修施工中，被告王建军安排人员将219号门面与门卫室之间的隔墙打掉，并占有、使用至今。2004年1月29日，遂宁市继发百货公司改制工作组向市房管局、市国土局信访，要求迅速解决纠正产权证、国土证错办的问题未果。原登记于被告何健名下的位于遂宁市城区××、××号营业房，系由原继发百货公司主任ＸＸ勇依据买售双方的书面授权办理。在提交给房管局的登记资料中，有一份2000年11月20日由ＸＸ勇作为买售双方代理人签订的《房地产买卖契约》。该契约约定：甲方（原继发百货公司）自愿将座落在城区开善东路217-219号，房屋建筑面积61.286平方米出售给乙方（何健）；双方议定的房地产成交价格为125000元，乙方于2000年11月20日前一次性付清给甲方；双方同意于2001年2月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方……。在遂宁市继发百货大楼有限公司向遂宁市房屋管理局申报办理开善东路213-221号、遂州南路213号、育才路31号建筑面积及价格审核情况一览表中载明：213号吉茂琼（38.08平方米）、215号陆芳（36.82平方米）、217和219号何健（49平方米）、221-1-2号梁锡莲（74.9平方米），申报价分别为74000元、74000元、125000元、159000元。原继发百货公司按125000元向何健开具不动产发票及交纳税款。2010年3月17日，被告何健以88万元将217、219号门面出售给被告王建军。签订合同当日，被告王建军从中国农业银行遂宁南津桥支行提前支取定期存款39万元，转账存入被告何健之父何泽平账户。同日，被告王建军在该行取款4万元，转入何泽平账户。2010年3月22日，被告王建军、陈丁菊以自有的房产在原遂州农村信用合作联社拦江分社抵押贷款40万元。同年4月20日，拦江分社向陈丁菊发放贷款40万元后，同日陈丁菊向被告何健中国银行账户转账汇款40万元。4月21日，被告何健向王建军出具收条，并在《门面出售协议》上注明“房款已全部付清”的说明。2010年5月6日，王建军、陈丁菊取得船山区开善东路1层217-219号营业房的所有权证（遂房权证船山区字第××号），面积仍为61.28平方米。在一审开庭审理中，原告认为原继发百货公司属国企，改制时由国资委处理；合同的主体，意思表示真实，由国资委与何健实际履行合同；陈丁菊、王建军在购买时已知道有门卫室，知道存在争议仍以低价成交，不构成善意取得。被告何健认为国资委是监督企业，没有确认该财产属国资委所有；竞买公告没有明确说明房屋中有门卫室；成交价20.2万元已超出其他人的成交价，何健是合法取得。被告陈丁菊、王建军认为二被告在购买时确实不知道门卫室不属何健，合法善意取得门面；备案合同价格低于实际成交价是为了避税；玉泉社区与本案没有利害关系；原告的诉讼请求已超过诉讼时效2年的规定。一审法院认为，本案原告遂宁国资委主张门卫室的所有权归其所有，并要求二被告腾退返还，包含物权确认请求权和物权返还请求权两个法律关系。故本案的争议焦点在位于开善东路××门面后××门卫室归谁所有以及应由谁承担腾退、返还责任。被告何健虽通过拍卖方式取得，但拍卖公告、成交协议书、应税面积等记载的面积均为48.76㎡，但何健取得产权时登记面积为61.29㎡，多出的12.53㎡系买卖双方的委托人在办证过程中超越代理权限，通过伪造《房地产买卖契约》（即备案合同）取得。该协议不是遂宁国资委、继发百货公司以及被告何健的真实意思表示，对合同双方不具有法律约束力。因此，被告何健取得超过《房屋转让协议》（即成交合同）确认面积的部分没有法律依据，构成不当得利。被告何健将包含不当取得的财产转让给被告王建军、陈丁菊，王建军、陈丁菊明知其门面后为独立门卫室，采取打通隔墙等方式占为己有，其行为已构成侵权。原告遂宁国资委作为国有资产监管机构，且作为合同的一方当事人，有权主张权利。故对被告何健辩解原告遂宁国资委主体不适格的主张，不予支持。对被告王建军、陈丁菊辩解本案已超过诉讼时效的主张，一审法院认为原告主张的是物权所有权，按照物权法的相关规定，物权所有权不受诉讼时效的限制，故对其主张不予支持。原告玉泉街居委会与讼争的财产没有利害关系，原告遂宁国资委已放弃将占有物返还给玉泉街居委会，予以准许。综上，原告遂宁国资委主张开善东路219号后面的门卫室（面积12.53㎡）归原告所有，并由被告王建军、陈丁菊腾退返还的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条之规定，判决：一、位于遂宁市船山区开善东路1层219号门面后12.53㎡（原门卫室）归遂宁市政府国有资产监督管理委员会所有；二、王建军、陈丁菊于本判决生效后10日内将第一项所述财产返还给遂宁市政府国有资产监督管理委员会；三、驳回遂宁市船山区玉泉街社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费人民币720元，由何健负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，遂宁国资委在一审中起诉要求确认诉争的12.53㎡门卫室的所有权归其所有，并要求王建军、陈丁菊腾退返还，包含物权确认请求权和物权返还请求权两个法律关系，故本案案由应定为所有权确认纠纷、返还原物纠纷。综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点如下：一、本案诉争的位于遂宁市船山区××门面后12.53㎡（原门卫室）房屋属谁所有。不动产登记簿虽然具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系存在与否。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”遂宁国资委提交的证据足以证实，何健在竞买开善东路217号、219号营业用房时，竞拍公告、成交协议书、应税面积、《房屋转让协议》中均明确建筑面积约49㎡，但其在办理房屋产权登记时的产权面积却为61.29㎡，该产权面积包含了本案诉争的门卫室面积12.53㎡，明显超过竞买面积，侵犯了原遂宁市继发百货大楼有限公司的物权，构成不当得利。因此，本案诉争的12.53㎡门卫室虽然在产权证上已被登记在王建军、陈丁菊名下，但与真实权利状态不符，遂宁国资委系诉争12.53㎡门卫室物权的真实权利人，上诉人何健、王建军、陈丁菊认为王建军、陈丁菊系诉争12.53㎡门卫室的所有人的上诉理由不成立，本院不予支持。二、王建军、陈丁菊购买诉争的12.53㎡（原门卫室）房屋时是否属于善意取得。上诉人何健在向王建军、陈丁菊出售诉争房屋时何健已经取得了诉争的12.53㎡门卫室的产权证，何健对该诉争房屋具有处分权，因此王建军、陈丁菊在购买本案诉争房屋时对该房屋产权面积存有争议是否知情，直接影响对二人主观方面是否为善意的认定。虽然王建军、陈丁菊为本案诉争房屋支付了合理对价，并办理了产权登记，但遂宁市继发百货有限公司改制工作组2004年已书面申请遂宁市房地产管理局对诉争房屋的产权面积进行复查更正；何健将争议的门卫室改建成营业用房后，小区住户也提出了异议，要求恢复原状；王建军在一审庭审中亦认可其在购买房屋时门面与门卫室之间的隔墙没有打通，购房后其在装修中打掉了与门卫室的隔墙。据此可推定，王建军、陈丁菊在购买房产时知道或应当知道所购买房屋的结构为独立门卫室与营业门面相隔离，独立门卫室包含在其购买的产权面积内，但在王建军、陈丁菊获知独立门卫室属于何健本人所有的信息后，却对营业门面本应用于生产经营而实际上将产权面积的五分之一的部分隔离作为独立门卫室交与他人使用的情形无任何异议，违背常理。因此，王建军、陈丁菊在购买本案诉争房屋时对该房屋产权面积存有争议应当是知情的，其购买诉争的12.53㎡（原门卫室）房屋时不构成善意取得，上诉人王建军、陈丁菊认为其属于善意取得12.53㎡门卫室的上诉理由不成立，本院不予支持。三、一审程序是否违法。1.关于遂宁国资委是否是本案适格的当事人。经查，本案诉争房屋的竞卖公告是由遂宁国资委发出的，遂宁国资委是与何健、遂宁市继发百货有限公司签订《房屋转让协议》的甲方，故遂宁国资委作为国有资产监管机构，亦是诉争门面房屋的转让方，其作为原告提起诉讼主体适格；2.关于玉泉街居委会是否是本案适格的当事人。在2003年8月19日的《房屋管理移交协议书》中，遂宁市继发百货大楼有限公司改制工作组将本案诉争的12.53㎡门卫室移交给玉泉街居委会（原电江路社区居委会）永久性管理和使用，玉泉街居委会作为本案诉争的12.53㎡门卫室的使用权人，与本案具有利害关系，其作为原告提起诉讼主体适格；3.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案遂宁国资委、玉泉街居委会请求对诉争房屋的权属进行确认并要求王建军、陈丁菊予以腾退返还，系基于确认请求权和返还请求权的物权纠纷，不应适用诉讼时效的规定。上诉人何健、王建军、陈丁菊关于本案超过诉讼时效的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，何健、王建军、陈丁菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人何健负担360元，上诉人王建军、陈丁菊负担360元。本判决为终审判决。审 判 长  姚梓佳审 判 员  廖琼英代理审判员  赖 力二〇一七年五月二十六日书 记 员  朱雪萍