.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初6795号原告：马海龙，男，1985年4月8日出生，汉族，宁夏石嘴山市人，公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：陈立宏，男，1974年11月6日出生，汉族，宁夏青铜峡人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：白雪梅，女，1979年8月31日出生，蒙古族，内蒙包头人，公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告马海龙诉被告陈立宏、白雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马海龙、被告陈立宏、白雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1.请求判令被告按照原告已付房款（29万元）万分之五每日的标准向原告支付自2017年3月15日起至2017年10月23日的违约金32190元；2.请求法院解除原被告于2017年2月25日签署的《存量房买卖合同》和《补充协议》；3.请求法院判令被告向原告返还已支付购房款29万元;4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告陈立宏与被告白雪梅系夫妻关系，2017年2月25日，原告与被告陈立宏签订《存量房买卖合同》，约定原告购买二被告名下银川市金凤区某房屋，房屋价款48万元。付款方式：原告先支付首付款28万元，用于偿还被告房屋银行抵押贷款本息，待房屋解除抵押具备过户条件后，原告办理贷款付清余款，如果被告未按约定期限办理房屋产权过户手续，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金，并双倍返还购房定金。《存量房买卖合同》签订后，原告于2017年2月25日支付被告购房定金1万元，2017年2月27日支付被告购房首付款28万元。2017年3月1日，原被告双方签订了一份《补充协议》，约定被告在2017年3月14日前为原告办理房屋过户手续。在原告多次要求被告办理房屋过户手续未果时，方才得知该房产在2016年已被两家法院查封，2017年3月又被第三家法院查封，原告认为被告刻意隐瞒房产真实情况，明知房产已被多家法院查封，且查封金额超过房产价值却依然将自己无权处置的查封房产出售并获取利益，被告的行为严重违反了《存量房买卖合同》的约定，严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告陈立宏辩称：原告诉讼请求里有几点不真实：1、我与白雪梅2015年10月15日离婚，民政备案明确房产归白雪梅所有；2、起初原告与我谈房产交易时，我告知了真实情况，我与白雪梅已离婚，且房产被两家法院冻结；3、我当时和马海龙谈的价格是51万元，考虑到我自己的生活和债务问题有3万元是私下交易的，所以合同写的480000元；4、签订合同时，我给原告说过白雪梅知道，可是合同是我签订的，请法官据实认定合同是否有效；5、我与白雪梅的初衷就是要处理房产，没有任何欺诈行为，产生今天的结果是有客观原因：起初原告与我房产交易的时候在中宁法院陈萧华法官和金凤区法院董二明法官处均做过调解笔录，情况明了，对我与原告之间的房产交易持肯定态度，马海龙作为涉案第三方参与调解并签字认可，后来没有按调解方案实施的原因是在最后一个环节（去中宁法院协商白雪梅及孩子生活费时）中宁法院执行局副局长余龙全盘否定前期两家法院的协商结果，导致房产交易受阻，后续两家法院又有数次协商，意见不统一，一直拖到现在。被告白雪梅辩称：我和陈立宏是2015年10月15日协议离婚，协议中房子归我，13岁的男孩由我抚养，由于陈立宏之前欠下大额债务，且这套住房在工行办理了抵押贷款，我无力偿还，也就没有能力过户到我名下，遂决定卖房，且卖房款优先用于清偿婚姻存续期间夫妻共同债务。我说的第一个是个人债务和保全情况，2016年1月25日中宁法院出具（2015）宁0521民初113号民事调解书，判定陈立宏和我共同偿还20万借款，且对本案涉及的房屋做了查封，2016年10月28日银川市中级人民法院做了判决书（2016）宁01民终1424号，判定陈立宏和我一起偿还20万借款，且后期也对这个房子做了轮候查封，2017年3月17日金凤区法院民事调解书（2017）宁0106民初978号，涉及陈立宏借款7万元，法院判令我与陈立宏偿还借款37000元，陈立宏偿还33000元，该案对本案涉及房屋做了诉前保全。第二点是房屋过户手续办理的经过：这套房子我从2015年就挂在网上，还有通过中介公司进行出售，一直想将房屋卖掉，房款优先用于清偿婚姻存续期间夫妻共同债务，如果这个房款只用于归还前夫的个人债务我也不同意卖房，对于房屋过户手续，我也在配合办理，中宁法院前后去了两次，往返路费都是我出的，金凤区法院董法官处还做了剩余20万房款的分配笔录，也是为了尽快办理过户手续，和金凤区法院协商解决7万元借款清偿的案件，如果不是急于过户，我会等待正常开庭，尽管如此，房屋能否过户目前来说是个复杂的事情，不是我个人或某个人努力就可以办的，如果可以的话，我恨不得现在就办理过户，但是法律有规定，我也只能服从法院裁判。第三点是房屋买卖过程，当时原告主动找陈立宏沟通买房事宜，我前夫也在前期沟通的过程中告知了该房屋有抵押，有两家法院冻结，去工行归还贷款，也是他们双方前期沟通好的，且归还工行贷款时间在前，签订房屋买卖合同在后，至于他们签订的房屋买卖合同和补充协议，我不知情，若不是因房屋被法院冻结，我也不可能把房子卖48万元，每平米才3648元，就是房价再跌市面也找不到这么便宜的房子，今年6月原告第一次起诉，我看了房屋买卖合同，第三条付款及房屋产权过户，其中付款方式乙方首付28万元，用于甲方偿还工行贷款利息，剩余20万没有支付，也就不存在我们违约不给办理过户的情况，违约金更无从谈起，退一步讲，就算有违约金，日息万分之五也太高了。银行一年期贷款日息万分之1.19，长期贷款的日息是万分之1.34，因此我对卖房这件事认同，但对于签订了房屋买卖合同和补充协议的内容不认同。当事人围绕诉讼请求依法提交相关证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证，原告提交了被告陈立宏与原告微信聊天记录、工商银行还款记录、房屋买卖合同一份及其补充协议一份、房屋定金收据一张、房屋首付款收据一张；被告白雪梅提交了离婚证一份、自愿离婚协议书一份、房产证一份、他项权利证书一份、银川市金凤区法院民事调解书一份、中宁县法院民事调解书一份、银川市中级法院民事判决书一份，上述证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告原系夫妻关系。2017年2月25日原告与被告陈立宏经协商签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定原告购买被告陈立宏名下位于银川市金凤区某房屋（面积131.56平米）一套，房屋价款48万元，付款方式为：原告首付款28万元，用于偿还被告银行抵押贷款本息，待房屋解除抵押具备过户条件后，原告再办理贷款付清余款，如果被告未按约定期限办理房屋产权过户手续，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金，逾期超过30日原告有权解除合同。在原告提出解除合同要求退房之日起30日内被告应当退还原告全部已付款，并按已付款的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告于同日向被告陈立宏支付购房定金5000元，被告陈立宏给原告出具定金收条一张，约定十日内进行房屋交易。如原告反悔定金不予退还，如被告反悔两倍返还定金1万元。后原告又微信支付给被告定金5000元。2017年2月27日支付给被告陈立宏购房首付款28万元，被告陈立宏出具收据一份。2017年3月1日，原告与被告陈立宏又签订了一份《补充协议》，约定被告陈立宏在2017年3月14日前为原告办理房屋过户手续，否则被告陈立宏承担违约责任，补偿原告违约金5万元。后在原告多次要求被告陈立宏办理房屋过户手续时，得知该房产因两被告欠款至今已被三家法院查封冻结，致使该房产至今无法办理过户登记。原告以被告隐瞒房产已被多家法院查封无法履约的真实情况，损害了原告的合法权益为由，诉至本院请求判如所请。本院认为，原告与被告陈立宏签订的《存量房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力。被告陈立宏签订合同前征得被告白雪梅同意，故上述行为对两被告均具有约束力，双方均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约向被告陈立宏支付购房定金和首付款共29万元，用于偿还两被告的房屋抵押贷款本息。两被告却因欠款被多家法院将涉案房产查封，经被告协调已无法向原告实际交付涉案房产，两被告按约应承担违约责任。原告请求解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，符合法律规定本院予以支持。合同解除后两被告返还因上述合同而取得的原告购房款29万元。原告请求两被告承担违约金的诉请，本院予以支持。双方的补充协议虽约定逾期承担违约金5万元，但原告主张按合同约定的违约按日支付已付款万分之五承担违约金，本院予以支持。即290000元×万分之五×222天（2017年3月15日至10月23日）为32190元。两被告的辩解理由不能成立本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定判决如下：一、解除原告马海龙与被告陈立宏签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、被告陈立宏、白雪梅返还因上述合同而取得的原告购房款290000元，并承担违约金32190元。共计322190元，于判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3177元，由被告白雪梅、陈立宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李建东二〇一八年三月二十八日法官助理汤艳宁书记员冯丽池附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。