云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终927号上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。法定代表人:纳学远，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。经营者:纳学文，男，1980年7月15日生，回族，居民，住通海县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告、反诉被告）陈仙良，男，1975年10月30日生，汉族，农民，住浙江省武义县，现住云南省玉溪市通海县。上诉人（原审原告、反诉被告）童娉芳，女，1986年11月6日生，汉族，农民，住云南省玉溪市通海县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）因与上诉人陈仙良、童娉芳商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2016）云0423民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海纳公司、富润建材厂的共同委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉，上诉人陈仙良、童娉芳的共同委托诉讼代理人廖庆生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海纳公司、富润建材厂上诉请求：撤销一审判决，支持其一审反诉请求。事实及理由：1、一审法院在未查清事实的基础上就认定上诉人未按约定时间交房，应承担违约责任错误，本案的客观事实是上诉人与陈仙良、童娉芳在2015年10月26日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》未违反法律强制性规定，合法、有效，双方均受协议约束，《商品房购销合同》及《补充协议》约定，上诉人向陈仙良、童娉芳出售的天湖银座第C幢第2单元第6层03号房屋，经建设单位组织验收合格后，上诉人以电话、公告或书面形式通知办理接房手续，交房时，上诉人提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；陈仙良、童娉芳在未足额付清购房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，无权要求上诉人交房，且上诉人不承担违约责任；上诉人代政府向购房者收取契税、印花税、住宅维修资金、产权工本费等费用，该费用最终以政府规定的收费标准进行多退少补，购房者未交清上述费用，除承担违约责任外，导致交房及办证延期的，上诉人不承担责任。根据上述合同约定，上诉人在2015年11月11日组织勘察、设计、施工、监理、质检部门对房屋进行验收，验收不存在任何质量问题，系合格房屋。2015年11月15日，上诉人以书面形式通知陈仙良、童娉芳接房，已完成合同约定的义务，陈仙良、童娉芳接到接房通知后以物业费过高拒绝接房。另在2016年5月12日涉诉房屋竣工验收后，上诉人顺着购房名单对尚未接房的购房户依次进行电话通知，起诉到法院的其余购房户也均认可该事实，因上诉人是办公室座机电话通知，无法保留、查询通知记录，一审不能仅凭陈仙良、童娉芳陈述就否认通知事实。根据上述合同约定，陈仙良、童娉芳的主要义务不仅仅是交清购房款，还应在接房时交清契税、住宅维修资金、物业服务费等费用，上诉人依约通知陈仙良、童娉芳接房，陈仙良、童娉芳应在2015年11月15日至2015年12月15日期间办理接房但恶意拖延拒绝接房，至今仍未交清上述费用，其行为已构成违约，应按合同约定从2015年12月16日起至办理接房手续之日每日承担30元的违约金，一审未支持的反诉请求错误。2、一审法院依据通海县建设工程质量安全监督管理站于2015年12月29日向天湖银座的施工单位云南建工第四建设有限公司发出的《工程质量整改通知》认定上诉人出售给陈仙良、童娉芳的房屋不具备交房条件的理由不成立，《工程质量整改通知》系孤证，不应采信，本案诉争的房屋在2015年11月11日经设计、勘察、监理、施工单位验收合格，通海县质检站非法定质检部门，无权对验收合格的房屋作出相反的结论。另，一审计算违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金过高的，当事人可以请求适当减少，原审法院无视上诉人的主张径行作出判决错误，违约金应参照通海时代花园年租金85元/平方米予以计算。陈仙良、童娉芳上诉请求：1、撤销一审判决第三项，维持第一、二、四项；2、判令海纳公司、富润建材厂退还多收契税6097.52元并赔偿资金占用费65.15元，2016年8月10日后的资金占用费按年利率6%计算至实际返还之日止；3、判令海纳公司、富润建材厂支付陈仙良、童娉芳逾期办证违约金（以406470元为本金按年利率6%计算至权属证书全部办理完毕之日止）。事实和理由：1、一审认定“2016年5月12日，天湖银座的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座进行了竣工验收”错误，根据《补充协议》第四条约定，建设单位组织验收合格是指经勘察、设计、施工、监理、质检以及海纳公司、富润建材厂共同验收并签章，才视为具备交付条件，但2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》中并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，且海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收，一审认定该事实错误。2、一审未判决返还海纳公司、富润建材厂多收契税及支付资金占用费错误。《合同补充协议》第九条约定契税等的收费标准以实际交纳时政府规定为准，多退少补，海纳公司按3%收取已超过政府规定标准6097.95元，应予退还，且海纳公司长期占用陈仙良、童娉芳支付的契税等费用，造成二人经济损失，应赔偿资金占用费。3、海纳公司、富润建材厂在向陈仙良、童娉芳收取契税等费用后却未向政府部门交纳，亦未向不动产登记中心申请办理商品房首次登记，导致涉诉房屋不能转移登记至陈仙良、童娉芳名下，已违反合同约定构成违约，依法应按6%的银行同期贷款利率赔偿逾期办证违约金。针对海纳公司、富润建材厂的上诉请求，陈仙良、童娉芳辩称，一审认定事实清楚，根据双方补充协议及法律规定，只有取得竣工验收备案表才具备验收条件，天湖银座至今未达竣工验收条件，也不具备交房条件，通海县质监站也发出了整改通知，一审判决海纳公司、富润建材厂向陈仙良、童娉芳支付违约金符合法律规定和双方约定。针对陈仙良、童娉芳的上诉请求，海纳公司、富润建材厂辩称，天湖银座于2015年11月15日已验收合格，陈仙良、童娉芳要求返还契税无事实和法律依据，不应得到支持，请求二审驳回陈仙良、童娉芳的上诉请求，支持海纳公司、富润建材厂的上诉请求。陈仙良、童娉芳向一审法院起诉请求：1、判令海纳公司、富润建材厂连带支付陈仙良、童娉芳2015年11月1日至2016年6月5日的逾期交房违约金16182.52元（其中2015年11月1日至11月30日违约金30元/天×30天=900元，2015年12月1日至2016年6月5日违约金406470元×0.02%×188天=15282.52元）；2、判令海纳公司、富润建材厂连带退还多收契税费用6097.95元；3、责令海纳公司、富润建材厂尽快为陈仙良、童娉芳办理所购房屋的房屋所有权证书、土地证；4、判令海纳公司、富润建材厂支付代办费（含契税等）的资金占用费65.15元，2016年8月10日后的资金占用费按年利率6%计算至款项实际返还之日止。海纳公司、富润建材厂反诉请求：一、判令陈仙良、童娉芳及时办理接房手续；二、由陈仙良、童娉芳支付海纳公司、富润建材厂逾期接房违约金（自2015年12月16日计算至实际接房之日，按每天30元计算）。一审法院认定事实：海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月8日，陈仙良、童娉芳与海纳公司、富润建材厂签订通THYZ（2013）第197号《商品房购销合同》、《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定陈仙良、童娉芳向海纳公司、富润建材厂购买天湖银座C幢2单元6层03号房屋，房屋价款406470元，海纳公司、富润建材厂于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付陈仙良、童娉芳，陈仙良、童娉芳如未按约定支付房款，自合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，按每天30元支付海纳公司、富润建材厂违约金，逾期30天后，每天按应付未付房款的0.02%支付海纳公司、富润建材厂违约金，合同继续履行，如海纳公司、富润建材厂未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付陈仙良、童娉芳违约金，逾期30天后，每天按陈仙良、童娉芳已付房款的0.02%支付陈仙良、童娉芳违约金，合同继续履行，房屋经建设单位组织验收合格后，海纳公司、富润建材厂以电话、公告或书面形式通知陈仙良、童娉芳办理交接手续，由于海纳公司、富润建材厂的原因未能按期交房，海纳公司、富润建材厂按逾期交房承担违约责任，海纳公司、富润建材厂已按约定履行通知义务，由于陈仙良、童娉芳的原因未能按期交房的，陈仙良、童娉芳应于交房之日起30日内到海纳公司、富润建材厂指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同海纳公司、富润建材厂已按期履行了交房义务，陈仙良、童娉芳自此日起至实际接房日止，按每日30元支付海纳公司、富润建材厂违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及海纳公司、富润建材厂共同验收合格并签章；陈仙良、童娉芳未足额支付海纳公司、富润建材厂房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，陈仙良、童娉芳无权要求海纳公司、富润建材厂交付房屋，且海纳公司、富润建材厂不承担违约责任，由此导致海纳公司、富润建材厂无法交房的，陈仙良、童娉芳应按《商品房购销合同》约定，承担未能按期交房的责任；契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由海纳公司、富润建材厂代收代缴，陈仙良、童娉芳在海纳公司、富润建材厂通知的交接房期限内向海纳公司、富润建材厂足额支付，收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，若陈仙良、童娉芳延迟交付上述税费，除按主合同承担违约责任外，海纳公司、富润建材厂交付房屋的交付期限和办证期限相应顺延以及主合同登记备案期限顺延，海纳公司、富润建材厂不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》、《合同补充协议》签订后，陈仙良、童娉芳按约定付清了海纳公司、富润建材厂全部房款406470元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付陈仙良、童娉芳。2015年11月11日，天湖银座建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，陈仙良、童娉芳未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，内容为“尊敬的各位购房户：感谢您近年来对我公司的信任与支持！天湖银座建设工程项目因为施工单位没有按期完成施工，导致我公司不能按期办理相关手续如期交房，我公司对此深表歉意！现在我公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但是，本项目已通过初验，五方验收合格，不影响您对房屋交接手续的办理。如果您现在愿意接收，可按接收流程先办理房屋交接手续，以后我公司应该负责处理的事宜及您按合同约定应享受的相关权利不会因此受到影响。如果您现在不愿意接收，请您静候我公司取得《竣工验收报告》再通知您接收，给您带来不便之处敬请谅解！”2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2016年6月6日，陈仙良、童娉芳与海纳公司、富润建材厂办理完了房屋交接手续，并于同日向海纳公司、富润建材厂缴纳了住房维修基金、契税等费用，其中契税为12195元。关于房屋权属登记，经一审法院向通海县不动产登记中心询问，开发商向不动产登记中心提供相应的资料，将商品房进行首次登记后，才可以将商品房转移登记至业主名下。首次登记应提交的资料中含维修基金缴纳证明。因部分业主尚未向海纳公司、富润建材厂交纳代收的费用，海纳公司、富润建材厂还未向通海县房管所交纳维修资金，房管所未出具缴纳证明；海纳公司、富润建材厂也未向通海县地税局交纳契税、亦未向通海县不动产登记中心申请办理商品房首次登记。2016年7月22日，陈仙良、童娉芳诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，陈仙良、童娉芳与海纳公司、富润建材厂签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，陈仙良、童娉芳经海纳公司、富润建材厂通知接房时，海纳公司、富润建材厂已经逾期交房，现陈仙良、童娉芳要求海纳公司、富润建材厂按合同约定支付违约金，符合实际，予以支持。双方签订的《商品房购销合同》中已明确约定达到第十二条规定的条件时，海纳公司、富润建材厂即为陈仙良、童娉芳申请办理产权登记手续，陈仙良、童娉芳在接房后，交纳了海纳公司、富润建材厂代收代交的费用等，海纳公司、富润建材厂应为陈仙良、童娉芳代办房屋所有权证书及土地证。本案海纳公司、富润建材厂于2016年6月6日按3%的税率向陈仙良、童娉芳代收了契税，关于契税，双方签订的《合同补充协议》第九条已约定代收契税的收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，现被告代收的契税还未实际交纳，故对陈仙良、童娉芳现在即要求海纳公司、富润建材厂退还多收的契税不予支持，相应的资金占用费亦不予支持。海纳公司、富润建材厂要求自2015年12月16日起计算违约金的主张，因2015年11月15日海纳公司、富润建材厂出售给陈仙良、童娉芳的房屋尚未竣工验收，不具备交付条件；另，因双方在合同中约定，陈仙良、童娉芳应于海纳公司、富润建材厂通知后30日内办理房屋交接手续，在本案争议房屋达到交接条件后，海纳公司、富润建材厂于2016年6月6日通知陈仙良、童娉芳办理房屋交接手续后，陈仙良、童娉芳即前往海纳公司、富润建材厂指定地点办理了房屋交接手续，并未逾期办理房屋交接手续，故对海纳公司、富润建材厂要求陈仙良、童娉芳自2015年12月16日起承担逾期接房的违约责任的主张不予支持。遂判决：“一、被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂判决生效后三日内连带支付原告（反诉被告）陈仙良、童娉芳逾期交房的违约金人民币16182.52元。二、被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂为原告（反诉被告）陈仙良、童娉芳代办天湖银座第C幢第2单元第6层03号房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书。三、驳回原告（反诉被告）陈仙良、童娉芳的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂的反诉请求。”本院二审期间，海纳公司、富润建材厂提交以下证据：1、单位（子单位）工程质量验收记录一份，证明天湖银座小区的房屋已验收合格；2、云南省澄江县人民法院（2015）澄民一初字第463号及（2015）澄民一初字第464号民事判决书各一份，证明法院判决支持单位工程竣工验收具备交付条件；3、玉溪市中级人民法院（2014）玉中民一终字第496号及（2015）玉中民一终字第473号民事判决书各一份，证明法院判决支持逾期交房违约金的计算标准；4、单位（子单位）工程质量验收证明书、云南省建筑工程竣工报告各一份，证明涉诉房屋在2015年11月单体建筑验收合格，2016年5月12日综合验收合格。经质证，陈仙良、童娉芳对第1组证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为该验收记录仅是内部验收记录，并非验收报告；对第2组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，认为房屋的竣工验收是指综合验收；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为《商品房购销合同》系海纳公司、富润建材厂提供，且海纳公司、富润建材厂未举证证明合同约定的违约金存在高于损失的情形；对第4组证据中单位（子单位）工程质量验收证明书的真实性、合法性、关联性有异议，认为该证据不属新证据，且与其一方一审提交的证据相矛盾，因业主未参与涉诉房屋的验收，云南省建筑工程竣工报告是否真实、合法其一方不清楚。陈仙良、童娉芳提交以下证据：1、昆明市中级人民法院2015年度商品房销售合同纠纷精品案例一份，证明在商品房销售合同纠纷案件中，昆明市中级人民法院判决支持逾期办证违约金，开发商应按照合同约定的标准赔偿业主损失；2、《建设工程竣工验收备案表》一份，证明与天湖银座小区相邻的通海紫金花苑小区经通海县建设工程质量安全监督管理站等相关部门进行了竣工验收，并取得《建设工程竣工验收备案表》，至此才达到竣工验收合格标准；3、光盘一份，证明一审判决后，陈仙良、童娉芳再次到售楼部要求接房，但海纳公司、富润建材厂工作人员以本案已上诉为由拒绝办理交房手续；4、最高人民法院指导案例一份，证明一方主张违约金过分高于损失的，应当由主张一方承担举证责任，本案海纳公司、富润建材厂未提交违约金过高的证据；5、最高人民法院指导案例一份，证明开发商逾期交房和办证应当按照合同约定承担违约责任，本案《商品房购销合同》约定的业主方没有交纳契税视为违约，海纳公司、富润建材厂不承担违约责任的约定系无效条款。经质证，海纳公司、富润建材厂对第1、4、5组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为我国不适用判例法，判例不能作为案件裁判的依据；对第2组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为备案表系复印件，未加盖公章，且不是本案诉争房屋的备案表；对第3组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为一审判决作出后尚未生效前，业主到售楼部要求接房系刻意安排，为二审取证。为查明有关事实，本院依法到天湖银座小区调取了租房合同、商品房购销合同各一份，向李某某、朱某某及通海县质量安全监督管理站工作人员石某某进行调查并制作了调查笔录。经质证，海纳公司、富润建材厂对石某某的调查笔录的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为涉诉工程在2015年11月15日就进行了验收，2016年5月12日是综合验收；对其余证据的真实性、合法性、关联性均无异议。陈仙良、童娉芳对商品房购销合同及石某某的调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议；对李某某、朱某某的调查笔录及租房合同的真实性无异议，但认为二人的陈述是否真实无法判断。本院认为，海纳公司、富润建材厂对陈仙良、童娉芳提交的第1、3、4、5组证据的真实性无异议，本院予以确认；至于涉诉房屋是否达到交付条件，应以双方合同约定及相关规定为准，对陈仙良、童娉芳提交的第2组证据本院不予认定。陈仙良、童娉芳对海纳公司、富润建材厂提交的第1、2、3组证据的真实性无异议，对真实性本院予以确认，第4组证据系原件，且加盖有监理等单位的印章，陈仙良、童娉芳对真实性提出异议但未提交相反证据证明，故对证据的真实性本院亦予确认，至于双方是否应承担违约责任的问题，在说理部分结合查明的事实一并评析。租房合同、商品房购销合同及石某某、李某某、朱某某的调查笔录系本院依法调取和制作，证据之间能够相互印证，本院予以确认。经审理，二审查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房购销合同》约定涉诉天湖银座C幢2单元6层03号房套内建筑面积为119.6平方米，分摊面积29.29平方米。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”根据上述规定，对陈仙良、童娉芳二审新增要求海纳公司、富润建材厂支付逾期办证违约金的主张本院不予审查，综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂是否应支付逾期交房违约金，如应支付，金额如何确定；2、陈仙良、童娉芳是否应承担逾期交房违约金，如应支付，金额如何确定。关于焦点1，海纳公司、富润建材厂与陈仙良、童娉芳签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律规定，系合法有效的协议，双方当事人均应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付陈仙良、童娉芳，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而陈仙良、童娉芳一审提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的情况说明能够确定2016年5月12日该站参与了由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织的对所建房屋进行的验收，结论为合格，只是根据相关规定其无需签章，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，海纳公司、富润建材厂未按约于2015年10月31日前交房，其行为已构成违约，一审判决认定海纳公司、富润建材厂逾期交房构成违约正确。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，陈仙良、童娉芳已于2016年6月6日与海纳公司、富润建材厂办理了房屋交接手续，因海纳公司、富润建材厂现未举证证明2016年5月12日后何时通知陈仙良、童娉芳接房，故违约交房的起止期限本院确认为2015年11月1日至2016年6月5日，共计218天。双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.02%计算违约金。现海纳公司、富润建材厂抗辩主张约定的违约金过高，要求予以调整。经审查，海纳公司、富润建材厂逾期交房给陈仙良、童娉芳造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为其对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给陈仙良、童娉芳造成的租金损失为8764元（148.89平方米×218天×0.27元），陈仙良、童娉芳主张的违约金16000余元确实高于其实际损失，海纳公司、富润建材厂要求对违约金予以调整符合上述法律规定，对其上诉请求的合理部分应予支持，原判对此处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点2，双方签订的《商品房购销合同》第十条约定：“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担……甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点与甲方办理房屋交接手续……”因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日涉诉房屋达到约定交付条件后按约定履行通知义务的事实，且陈仙良、童娉芳已于2016年6月6日办理了房屋交接手续，故海纳公司、富润建材厂要求陈仙良、童娉芳承担逾期接房违约金的主张理由不充分，一审未予支持正确，本院予以维持。关于陈仙良、童娉芳要求海纳公司、富润建材厂返还多收契税、支付资金占用费的主张，对此在双方补充协议中已明确约定契税等以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故陈仙良、童娉芳要求返还多收取契税的主张应待海纳公司依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理，其二人主张的资金占用费无法律依据，本院不予支持。关于陈仙良、童娉芳要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋权属证书的主张，因办证是业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需陈仙良、童娉芳配合交齐委托办理产权证所需相关资料且天湖银座小区已完成初始登记，经查，天湖银座现并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故在本案中暂不予处理。综上所述，海纳公司、富润建材厂的上诉请求部分成立，陈仙良、童娉芳的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省通海县人民法院（2016）云0423民初918号民事判决；二、由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付陈仙良、童娉芳逾期交房违约金8764元；三、驳回陈仙良、童娉芳的其他诉讼请求；四、驳回通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元,反诉案件受理费80元，由陈仙良、童娉芳负担46元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担134元；二审案件受理费250元，由陈仙良、童娉芳负担142元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担108元。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长 曹 燕代理审判员 段 娟代理审判员 戴龙飞二〇一七年二月二十三日书 记 员 龚 旭