云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民再4号再审申请人（一审原告、二审上诉人）李仕俊，男，1971年1月20日生，汉族，住云南省宾川县，现住玉溪市红塔区。委托代理人毕竹英（系李仕俊的妻子），女，1970年6月6日生，白族，住玉溪市红塔区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司，住所地玉溪市红塔区腾霄路4号。法定代表人曾晓莊，董事长。委托代理人孔德文，云南滇兴律师事务所律师。再审申请人李仕俊因与被申请人云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司（以下简称诚远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）玉中民一终字第563号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2016年12月28日作出（2016）云民申第523号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李仕俊及委托代理人毕竹英、被申请人诚远公司的委托代理人孔德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李仕俊申请再审称，李仕俊自接房之日起发现房屋户型结构与当时宣传和约定的户型结构不符，就一直找诚远公司讨要说法，2014年7月办证时发现产权使用年限仅为30年，与宣传时承诺的70年不符，全体业主集体维权申诉，本案诉讼时效存在中断情形，逾期交房违约金应得到支持。原审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条理解有误，产权证没有办下来，限制了权利人对物权的行使，损失难以计算，符合该条规定的情形，应当支持逾期办证违约金。《协议书》真实存在，诚远公司应当按照《协议书》退还房屋面积差价。请求撤销二审判决，改判诚远公司支付逾期办证违约金15000元、赔偿逾期交房违约金246721.50元、退还房屋面积差价9983元。诚远公司辩称，被申请人没有逾期交房的客观事实，即便被申请人存在逾期交房的问题，申请人的该项请求也已经超过诉讼时效。被申请人与申请人之间没有就办证的时间进行过约定，不存在支付违约金的情况，而且办证期的长短有几个方面因素，一是房产测绘和登记管理部门的原因，二是申请人没有配合。本案诉争的房屋不存在面积差的问题，因为合同中明确约定是按套计价，存在面积误差总价不作调整，因此申请人该项请求不应支持。请求驳回申请人的再审请求。李仕俊于2015年7月3日向玉溪市红塔区人民法院起诉请求：1、解除双方于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》；2、由诚远公司返还房款217011元及缴纳的配套费、物管费等9339元，共计226350元；3、由诚远公司支付其违约金43402.2元；4、由诚远公司承担诉讼费。诉讼中，李仕俊变更、增加诉讼请求为：1、双方继续履行2010年5月26日签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、由诚远公司协助办理“时代明珠小区”A幢第2单元第7层2号房屋所有权证和土地使用权证；3、由诚远公司支付逾期办证违约金43402.2元；4、由诚远公司支付逾期交房违约金246721.5元；5、由诚远公司退还房屋面积差价9983元的两倍；6、由诚远公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2007年12月12日，被告以出让方式取得位于玉溪市红塔区明珠路与腾宵路交叉路口编号为2401001-0C-24-007地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权证号为玉国用（2007）第4987号，土地使用终止日期为2044年8月31日。经审批，被告在该地块上建设商品房，项目名称为：“诚远汽车超市”（时代明珠小区），2009年11月13日，被告取得建设工程规划许可证，证号为：建字第530401-2009-00060号；2010年3月12日取得建设工程施工许可证，证号为：530402201003120101；2010年4月8日取得商品房预售许可证明，证号为：预许玉字（201011）号，并委托玉溪市房地产产权监理所进行房产测量。2010年3月17日该所对“诚远汽车超市”（时代明珠）小区房产进行初测，并预售备案。2010年4月10日，原告与被告签订《时代明珠房产认购协议》，协议约定原告向被告购买其开发建设的“诚远汽车超市”（时代明珠小区）A幢2单元702号房屋，房屋建筑面积为76.52平方米，每平方米价格为2924元，房屋总价为223734.70元，原告向被告支付购房定金89800元，实际成交价以扣除甲方所取得的优惠点为准，在《商品房购销合同》中一次性优惠，买卖双方具体权利义务以双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议为准，正式《商品房购销合同》签订完毕后，本认购协议自然失效。2010年5月26日原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发建设的“诚远汽车超市”（时代明珠小区）A幢2单元702号房屋，房屋参考套内建筑面积为57.81平方米，参考分摊面积为18.71平方米，参考建筑面积是76.52平方米，按套计价，总价款为217011元，已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整，被告应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，原告办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向被告提供所有办理产权登记手续所需资料，被告根据两原告提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由原告承担。双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。之后原告向被告付清了购房款217011元。2011年9月1日，“诚远汽车超市”（时代明珠）小区房屋建设竣工验收，2011年10月25日被告在《玉溪日报》上公告通知购房者到项目现场办理交房手续。2011年11月1日，原告与玉溪嘉和物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，向被告交清了配套费和2012年的物业管理费，并办理了房屋交接手续，2012年5月原告入住该房屋内。2013年4月26日“诚远汽车超市”（时代明珠）建设工程项目竣工验收备案。2013年11月21日，玉溪市房地产产权监理所对“诚远汽车超市”（时代明珠）小区房屋面积进行了实测，并将实测报告提交被告，经实测原告向被告购买的房屋套内建筑面积是58.03平方米，分摊的共有面积是14.97平方米。2014年6月，被告通知原告配合办理房屋所有权证，因双方发生争议，原告所购房屋至今未办理房屋所有权证。一审法院判决：一、原告李仕俊与被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》继续履行；二、由被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于本判决生效后五个工作日内协助原告李仕俊办理“诚远汽车超市”（时代明珠小区）A幢第2单元第7层2号房屋的房屋所有权证和土地使用权证；三、驳回原告李仕俊的其他诉讼请求。李仕俊不服一审判决，上诉请求：维持原判第一、第二项，撤销原判第三项，改判由诚远公司支付逾期交房违约金246721.5元、逾期办证违约金43402.3元，退还房屋面积差价9983元。二审法院认定事实：经二审审理，查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，予以确认。另查明，2014年4月7日，李仕俊向一审法院起诉要求撤销《商品房购销合同》，由诚远公司返还购房款217011元、定金90011元及利息16201.98元、配套费4600元，支付购房贷款利息25377.91元、赔偿损失434022元。一审法院经审理于2015年5月4日作出（2015）玉红民一初字第702号民事判决：驳回原告李仕俊的诉讼请求。双方均未提起上诉。二审法院认为，本案二审争议焦点为：一、李仕俊要求诚远公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、诚远公司应否支付李仕俊逾期办证违约金；三、诚远公司应否返还李仕俊房屋面积差少的购房款9983元。关于焦点一，双方合同约定诚远公司于2011年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付李仕俊，如诚远公司未按约定期限交付房屋则构成违约，李仕俊自诚远公司违约之日起就应当知道其权利受到侵害，故从2011年11月1日开始计算诉讼时效期间至2013年10月31日。李仕俊虽于2014年4月7日曾向法院提起诉讼，但其诉讼请求不包含支付逾期交房违约金。因此，李仕俊的起诉已超过二年的诉讼时效期间，且无诉讼时效中止、中断的情形。关于焦点二，根据《房屋登记办法》的相关规定，办理商品房产权登记的程序是先申请办理房屋所有权初始登记（大产权证），然后办理房屋所有权的转移登记，故办理产权证是三方行为决定的。本案中，双方合同虽约定李仕俊向诚远公司提供所有办理产权登记手续所需的资料，诚远公司根据李仕俊提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，但未约定具体起止时间，也未约定违约责任，且李仕俊未按约向诚远公司提供办理产权证所需资料，致诚远公司客观上无法向房产管理部门申请办理产权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的适用条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，但李仕俊未举证证明逾期办证给其造成的损失情况，因此其要求诚远公司支付逾期办证违约金的理由不成立，不予支持。关于焦点三，李仕俊主张诚远公司同意退还房屋面积差少的购房款9983元，所提交的《协议书》系复印件，诚远公司并不认可，现无法认定协议书的真实性，该协议书不能作为认定案件事实的依据。且双方合同约定诚远公司出售给李仕俊的商品房按套计价，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。因此，李仕俊要求诚远公司返还房屋面积差少的购房款9983元的理由不成立，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5802元，由上诉人李仕俊负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审过程中，诚远公司认可李仕俊提交的2014年8月26日所签《协议书》的复印件是真实的，故对该《协议书》复印件应予采信，作为认定案件事实的依据。再审中，李仕俊一方陈述，逾期办证造成其房屋不能上市交易的损失，并因发生纠纷造成其精神损失。经再审审理查明，2010年4月10日，李仕俊与诚远公司签订《时代明珠房产认购协议》约定：李仕俊向诚远公司购买诚远汽车超市A幢2单元702号房屋，房屋建筑面积为76.52平方米，每平方米价格为2924元……有关买卖双方具体权利义务以双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议为准。同年5月26日，诚远公司与李仕俊签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：李仕俊购买的商品房为A幢2单元702号房，按套计价，总价款为217011元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为57.81平方米，参考分摊面积为18.71平方米，参考建筑面积为76.52平方米。合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。诚远公司应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李仕俊，交房逾期30天内，诚远公司按每天100元向李仕俊支付违约金，逾期30天后，诚远公司按李仕俊已付款的0.2%乘以逾期天数向李仕俊支付违约金，合同继续履行……在李仕俊办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向诚远公司提供所有办理产权登记手续所需的资料，诚远公司根据李仕俊提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续。单方提出解除合同或者变更本合同约定的,需征得双方同意,否则违约方将按合同金额的20%向守约方赔偿违约金。合同签订后，李仕俊向诚远公司付清了购房款217011元。2011年9月1日，玉溪诚远汽车超市住宅综合项目工程竣工验收合格。同年10月25日，诚远公司在《玉溪日报》刊登交房公告，通知业主于指定时间到项目现场办理交房手续。同年11月1日，李仕俊交清了配套费，领取了房屋钥匙，办理了房屋交接手续，并于2012年5月入住该房屋。2013年4月26日，玉溪诚远汽车超市住宅综合项目工程竣工验收备案。受诚远公司委托，玉溪市房地产产权监理所对诚远汽车超市房屋进行了房产测量，并于2013年11月21日出具了房产测绘成果报告书，其中，李仕俊所购房屋套内建筑面积为58.03平方米，分摊面积为14.97平方米，建筑面积为73平方米，比合同约定面积少3.52平方米。2014年3月14日，诚远公司办理了诚远汽车超市（时代明珠小区）的国有土地使用证，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2044年8月31日。2014年4月7日，李仕俊向一审法院起诉，请求撤销双方签订的《商品房购销合同》，由诚远公司返还购房款217011元、定金90011元及利息16201.98元、配套费4600元，支付购房贷款利息25377.91元、赔偿损失434022元。一审法院经审理于2015年5月4日作出（2015）玉红民一初字第702号民事判决：驳回原告李仕俊的诉讼请求。宣判后，双方均未提起上诉。2014年5月16日，诚远公司取得了诚远汽车超市A幢2单元702号房屋的房屋所有权证。2014年6月15日，诚远公司通知李仕俊配合办理房屋所有权转移登记手续，但李仕俊未向诚远公司提供办理产权登记手续所需资料。2014年8月26日，为解决诚远汽车超市房屋面积差异及土地使用年限问题，诚远公司与业主代表（李仕俊之妻毕竹英系业主代表之一）签订《协议书》，该协议书载明：诚远公司承诺，对于实测面积小于《商品房购销合同》约定的面积的，按认购协议约定的单价及误差面积计算退款金额。本院再审认为，本案再审中双方争议的焦点是：一、关于逾期交房违约金的问题；二、关于逾期办证违约金的问题；三、关于退还房屋面积差价款的问题。关于李仕俊主张的逾期交房违约金的问题。双方所签合同约定，诚远公司于2011年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付李仕俊，李仕俊认为诚远公司逾期交房，要求诚远公司支付逾期交房违约金，应在法律规定的诉讼时效期间内行使权利，但其2015年才起诉，已超过二年的诉讼时效期间。经再审审理，李仕俊也没有提供证据证明其在起诉前对逾期交房违约金主张过权利，存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故李仕俊认为其该主张未超过诉讼时效的理由不成立，不予支持。原审以已超过诉讼时效为由驳回李仕俊的该项诉讼请求并无不当，应予维持。关于李仕俊主张的逾期办证违约金的问题。双方所签合同关于产权登记的约定为，在李仕俊办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向诚远公司提供所有办理产权登记手续所需的资料，诚远公司根据李仕俊提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续。双方没有约定办理房屋权属证书的具体时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案涉诉房屋于2011年11月1日实际交付使用，诚远公司于2014年5月16日完成房屋的初始登记，取得诚远汽车超市A幢2单元702号房屋的房屋所有权证，于2014年6月15日通知李仕俊提交材料配合办理产权转移登记手续，客观上存在逾期办证的情形，但双方未约定逾期办证的违约责任，且按照双方合同约定，李仕俊应向诚远公司提供所有办理产权登记手续所需的资料，诚远公司根据李仕俊提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，但李仕俊并没有按合同约定向诚远公司提供所有办理产权登记手续所需的资料。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，李仕俊应提供证据证明逾期办证给其造成了实际损失，如果损失数额难确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但李仕俊未能举证证明逾期办证给其造成的损失情况。综上，李仕俊要求诚远公司支付逾期办证违约金依据不充分，原审对其该项诉讼请求未予支持并无不当，应予维持。关于李仕俊主张的退还房屋面积差价款的问题。双方所签合同约定按套计价，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。2014年8月26日，诚远公司与业主代表签订《协议书》约定，对于实测面积小于《商品房购销合同》约定面积的，按认购协议约定的单价及误差面积计算退款金额。故双方已通过协议对原合同约定内容作了变更。经审查，该协议合法有效，李仕俊要求诚远公司按照协议约定退还房屋面积差价理由成立，且要求退还的金额9983元符合协议约定，本院再审予以确认。综上所述，李仕俊要求诚远公司退还房屋面积差价款9983元的请求成立，本院予以支持；李仕俊要求诚远公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的请求不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）玉中民一终字第563号民事判决；二、维持玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第1142号民事判决第一、二项；三、撤销玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第1142号民事判决第三项；四、由云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起10日内退还李仕俊房屋面积差价款9983元；五、驳回李仕俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2673元，由云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司负担50元，李仕俊负担2623元；二审案件受理费5802元，由云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司负担50元，李仕俊负担5752元。本判决为终审判决。审判长 杨 勇审判员 龚新柱审判员 邱开荣二〇一七年八月十八日书记员 王 瑾