广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2015）深福法民三初字第1205号原告深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道法定代表人杜欣，总经理。委托代理人袁斯山委托代理人李德兰，该公司员工。被告陈晓毅上列原告诉被告居间合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2015年11月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人袁斯山、被告陈晓毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月3日，被告通过原告的居间服务与案外人陈少辉签订了购买位于深圳市福田区红岭中路园岭花园南国大厦1栋10C号单位房产的《房产买卖合同》。同日，被告向原告出具了《佣金及必要费用承诺书》，约定被告应在签订《房产买卖合同》时向原告支付居间服务必要费用，此费用为转让价的0.6%即9720元。原告促成被告与案外人陈少辉签订合同后，在合同履行过程中，被告与案外人陈少辉私下解除了合同。根据承诺书的约定，被告应当向原告支付居间服务必要费用，但经原告多次催促，被告仍拒不履行其义务。据此，请求判令：1、被告向原告支付必要费用9720元；2、被告支付原告自2013年11月4日起至必要费用清偿之日的延迟付款违约金842元（违约金按银行同期贷款利率计算，暂计至起诉日）；3、被告承担全部诉讼费用。庭审时，原告明确其诉请的违约金以9720元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2015年11月4日止，之后的违约金不再请求。被告书面答辩称，2013年11月3日，原告介绍被告与业主陈少辉的代理人张婵娟【身份证号码G031838（7）】签订《房产买卖合同》，约定由被告购买陈少辉名下位于深圳市福田区红岭中路园岭花园南国大厦1栋10C号房产。当天在原告工作人员的见证下被告向陈少辉代理人张婵娟支付8万元作为定金，张婵娟当即写下收据给被告。2013年11月19日，原告工作人员联系买卖双方在指定银行建设银行福田支行办理购房按揭贷款手续。被告当即到达银行，开通了一张储蓄帐户卡，并在原告工作人员和银行工作人员的指导下办理了各项手续，最后当银行工作人员提出为了资金的安全，贷款的款项必须转入房主陈少辉本人的帐户，需要提供房主陈少辉本人的银行帐号。张婵娟与陈少辉本人取得联系说明情况后，陈少辉拒绝提供帐号，使后续工作不能完成。因此原告工作人员提出让张婵娟与陈少辉协调后再与被告联系办理后续事宜。2013年11月20日，原告工作人员电话通知被告说陈少辉单方违约拒绝买卖该房产，让被告抓紧时间找代理人张婵娟退回定金及违约金。为了资金安全，被告多次与张婵娟联系后，张婵娟于2013年11月23日将定金8万元退还至被告名下的建行帐户并将收据要回，对违约金却拒绝支付。考虑到张婵娟是香港人，追溯不便，违约金也只能不了了之。在此过程中，原告从未对被告支付8万元定金提供任何有效的风险提示及保护，致使被告在卖方违约、买卖合同无法进行下去的情况下需要自行向违约方索要定金及违约赔偿，给被告的资金安全造成了极大风险。在2013年11月20日至2015年8月7号收到法院传票通知期间，原告没有任何工作人员主动联系过被告，询问此事的进展，告知此事的结果及需要被告配合的后续事宜。在此事件中由于卖方陈少辉单方违约，造成合同未履行完成，在《房产买卖合同》第十二条中有明确说明，由此造成第三方损失的由违约方承担赔偿责任。被告未有任何违约情况，不存在任何过错,所以不应该向原告支付任何费用及违约金。庭审时，被告补充口头答辩称，1、原告提交的《佣金及必要费用支付承诺书》是原告拟定的，空白手写部分也是原告填写的，是原告填写完后才与其它合同和材料一并交给我签字，对我的签字的真实性予以确认，但我没有仔细看承诺书的内容，对其中提到的按房价0.6%确定的必要费用我没有注意到，且原告也没有提示我，承诺书没有给我留存，直至收到原告的证据材料才看到这份承诺书。2、签订合同时一直是通过原告和业主的代理人张婵娟进行沟通，我不清楚真正的业主是陈少辉。卖方违约后，也是我自行去索要定金的。经审理查明，2013年11月3日，通过原告的居间服务，被告（买方）与案外人陈少辉（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方同意将其名下位于深圳市福田区南国大厦1栋10C号房产转让给买方，转让价格为162万元，买方在签订合同当日支付8万元定金，双方同意买方以按揭贷款方式支付除购房定金之外的房款。合同并对后续房地产过户、房地产交付及违约责任等内容进行了约定。陈少辉授权办理涉案房产交易的代理人张婵娟在合同上签字。同日，被告向原告出具了一份《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》，载明：基于原告作为经纪方提供居间服务已经促成本人与卖方张婵娟签订关于购买位于深圳市福田区南国大厦1栋10C号房产的《房产买卖合同》，合同约定房产转让价为162万元，本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用；佣金为2万元，居间服务的必要费用按转让价的0.6%计算，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；必要费用应在签订《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金的，买卖双方需连带向经纪方支付，守约方可向违约方追究违约责任。签订房屋买卖合同之后，被告向卖方支付了定金8万元。没有证据显示此后房屋买卖合同的履行情况。庭审时，原告与被告均陈述：房屋买卖合同履行至双方到银行办理资金监管之时，因卖方不愿继续履行合同，故合同未再继续履行。2013年11月23日，卖方代理人张婵娟通过转账方式向被告退还定金8万元。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的居间合同关系。原告促成被告与案外人签订涉案房产买卖合同，而被告在其签字确认的《佣金及必要费用支付承诺书》中已确认基于原告的居间服务而就涉案房产签订了买卖合同，并据此同意向原告支付按房价0.6%计算的居间服务必要费用即9720元，在没有证据证明被告的签字确认行为存在受欺诈胁迫、重大误解等有违真实意思的情形或存在违反法律和行政法规强制性规定、损害他人利益的情形的情况下，该承诺书对被告产生约束力，因此，被告应依据承诺书内容向原告支付必要费用9720元。关于原告主张的必要费用的逾期支付违约金，承诺书仅就未按期支付佣金的情形约定了违约金条款，而未就延期支付必要费用约定违约金，故原告的该项主张没有合同依据，本院不予支持。被告主张涉案房屋买卖合同系因卖方违约而未能继续履行，其对此没有过错，但房屋买卖合同中何方违约涉及的是被告与卖方之间的房屋买卖合同关系，与涉案居间合同关系并无必然联系，不影响原告依据居间合同关系以及被告承诺内容来主张权利，若因卖方违约而造成被告损失，被告应依据房屋买卖合同关系另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈晓毅应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市中联地产置业顾问有限公司支付居间必要费用9720元；二、驳回原告深圳市中联地产置业顾问有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元（已由原告预交），由原告负担5元、被告负担59元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 蒋  如  秋二〇一五年十一月六日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。