海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初3976号原告（反诉被告）：康利钢，男，1966年9月7日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭靖宇，海南外经律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李水平，男，1967年6月2日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，身份证号：×××。委托诉讼代理人：李松，海南海大平正律师事务所律师。第三人：海口市国有资产经营有限公司，住所地海口市龙昆北路**宏源证券大厦**。法定代表人：徐海波，董事长。委托诉讼代理人：潘云，该司法务部职员。原告康利钢与被告李水平、第三人海口市国有资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏颖峰、郭靖宇，被告李水平及其委托诉讼代理人李松，第三人的委托诉讼代理人潘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康利刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2015年4月18日签订的《房屋／铺面租赁合同》；2、请求判令被告支付租金至其迁出该房屋之日止（暂计至2017年3月17日，为188280元）；3、请求判令被告支付逾期支付房租的违约金至其结清房租之日止（暂计至2017年3月17日，为126144.8元）；4、请求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月18日，原、被告签订《房屋／铺面租赁合同》，被告承租原告租赁的位于海口市金宇东路就业大厦第六层的铺面，约定租赁期限为三年，租金按季度支付：合同生效之日起三日内向原告支付第一个季度的租金，之后每季度绪束前10日内预缴下季度租金，第一年月租金为8000元，往后每年递增6%，并要预交24000元的押金。该合同中约定了逾期付款的违约金，每天为月租金的0.5%。合同签订后，原告即将该铺面交付给被告使用至今，但被告只于2016年1月29日以及3月份分别向原告支付了10000元押金便不再支付任何房租。遂，原告于2016年6月12日、2017年2月17日分别向被告发出《终止合同履行通知书》，要求其搬离该铺面并支付逾期租金和违约金，但是被告置若罔闻。被告以自己的行为表明其不愿履行合同义务，致使原告合同目的无法实现，符合法定解除事由，且应在履行期限届满之前承担违约责任。被告（反诉原告）李水平辩称，原、被告于2015年4月18日签订了《房屋/铺面租赁合同》，约定:原告将座落于金宇东路就业大厦六层面积为400平方米的房屋出租给被告；租期自2015年4月18日至2018年4月17日；第一年月租金8000元，往后每年递增6%；押金24000元；甲方的维修养护责任包括水电总表、公共水电管网等。同时，原告还向被告口头承诺：电梯在自承租之日起2个月内安装到位。合同签订后，被告开始装修，才发现该楼电力负荷问题，经常跳闸致使无法正常用电。为了解决装修用电问题，经协商，原告承诺重新装变压器。因原告一直无法解决电力供应问题，被告于2015年5月30日被迫停止装修。直到其安装变压器后，被告才于2015年11月15日进场重新装修施工，直至2016年1月才结束装修。2016年的2月1日，原告的电梯才安装到位。为了尽快营业减少损失，被告于2016年春节后正式营业，经营海南鑫庭设计装饰工程有限公司，并先后向原告缴纳了20000元押金。因原告前期违约事宜未能妥善解决，被告不同意支付租金，但按时支付了房屋租赁的水电费用至2016年6月份。2016年6月20日，原告无理停水停电，之后被告无法使用租赁房屋，导致房屋一致闲置至今。其给被告造成巨大的经营损失，合计约400000元。另，被告事后获悉，在房屋租赁前，政府已经通知将该房屋纳入了征收调查范围，原告明知该房屋即将拆迁，不履行风险提示义务，构成欺诈。且该房屋于2017年2月27日正式被海口市龙华区人民政府征收。综上，首先，原告违约在先，无权单方解除合同，无权主张租金和违约金。《合同法》第六十七条规定，"当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求"，作为出租方的原告，其负有提供能够保证房屋正常装修和使用的电力的合同义务，且应当按照承诺及时安装电梯。因其违背合同约定，导致被告经济损失，被告有权拒绝支付房租，原告作为违约方，无权主张违约金，更无权单方解除合同。其次，原告明知房屋即将被纳入征收范围，隐瞒相关事实，导致被告认识错误签署房屋租赁合同，构成欺诈。2014年12月，海口市龙华区人民政府已经发出案涉房屋的征收调查通告，原告作为房屋的利益相关方，应当知晓房屋即将被征收这一事实。但其并未如实披露，可以隐瞒，构成欺诈，约定承担相应的民事责任。第三人海口市国有资产经营有限公司述称，一、第三人与原告签订的《房屋/铺面租赁合同》合法有效。首先，第三人依法享有就业大厦的处分权、经营权和收益权。就业大厦原为海口市劳动就业管理局（现名称为：海口市人力资源开发局）资产，2013年12月10日，根据海府（2006）73号《海口市人民政府关于授权海口市国有资产经营有限公司处置行政事业单位国有资产有关事项的通知》文件精神，海口市人力资源开发局与第三人签订了《资产移交书》，将就业大厦移交给第三人管理，因此，第三人享有就业大厦的经营管理权，有权将就业大厦对外出租，合法享有就业大厦的处分权、经营权和收益权。其次，第三人与原告依法签订了房屋租赁合同并已经有效履行。第三人与原告于2015年3月12日签订了《房屋/铺面租赁合同》，将坐落于金宇东路就业大厦2至6层的房屋/铺面出租给其作为经营使用，租赁期限自2015年7月16日至2020年7月15日止，双方又于2015年10月14日签订了《房屋/铺面租赁合同补充协议》，又给予其装修期延长2个月，即租赁期限变更为自2015年9月16日至2020年9月15日止。合同签订后，第三人即将合同项下的房屋/铺面交付给原告使用，原告也按照合同约定向第三人支付了租金。合同均已实际履行，因此双方的租赁合同关系合法有效。最后，原告将就业大厦第六层转租给李水平，并未导致租赁合同提前终止。根据第三人与原告签订的租赁合同约定，若未经第三人同意将房屋转租的，第三人可单方终止合同。第三人在知道原告将房屋转租的情况后，考虑到实际租户的利益，双方依然按照合同约定继续履行合同，因此，第三人与原告的租赁合同未提前终止，仍然合法有效。二、关于就业大厦将被政府征收的说明。第三人于2016年4月11日收到《海口市龙华区人民政府关于提供土地、房屋权属材料的函》、2016年12月20日收到《关于龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）征收工作启动的函》，函件内容均为通知就业大厦在政府征收范围内，要求第三人配合提供相关资料。第三人于2017年3月27日发函给原告，同意其缴纳租金至2017年2月15日止，并要求其在2017年4月底前完成搬迁清场工作和结清水电费等，并负责安全及管理工作。根据双方签订的《房屋/铺面租赁合同》第十五条约定：如因政府建设征收、单位扩改建及不可抗力等因素，甲方需要提前终止合同时，应提前一个月书面通知乙方，并给乙方一个月的搬迁时间，本合同自乙方收到甲方发出的书面解除合同通知书之日起解除，因此给乙方造成的经济损失甲方概不予赔偿。租赁合同第十七条约定：合同期满、提前终止合同或租赁期内若因政府征收、自然灾害及不可抗力等因素导致无法继续履行租赁合同的，承租户已投入本房屋/铺面的装修、改造及其他费用，甲方不负责赔偿，其全部损失由乙方自行承担。上述两条约定均已明确对于就业大厦出现被政府征收的情况，第三人均不承担责任，由承租方自行承担。三、关于就业大厦用电及安装电梯情况的说明。原告是在已经了解就业大厦现状的基础上与第三人签订的租赁合同，签订合同前后就业大厦均正常通水通电。后由于经营户增多，空调等用电设施也相应增多，造成用电容量不够，第三人为妥善解决该问题，2015年7月份出资安装了变压器，在安装变压器期间，就业大厦还是正常通水通电的。关于电梯问题，原告在承租时对于就业大厦未装有电梯的情形是明知的，其也表示将自行安装电梯，第三人与原告在2015年10月14日签订的《房屋/铺面租赁合同补充协议》中约定"原告安装的一部电梯费用由其自行承担"，即就业大厦安装电梯及费用问题均由原告自行解决。反诉原告（被告）李水平向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令双方的房屋租赁合同关系于2017年2月27日解除；2、请求判令被反诉人向反诉人支付因电力供应违约和擅自截断水电违约导致的经营损失450000元，退还租房押金20000元；3、请求确认承租房屋因征收拆迁产生的装饰装修补偿款、搬迁补偿款、临时安置费归反诉李水平所有（具体数额以征收单位核算确定的数据为准）；4、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年4月18日签订了《房屋／铺面租赁合同》，约定：原告将座落于金宇东路就业大厦六层面积为400㎡的房屋出租给原告。租期自2015年4月l8日至2018年4月17日；第一年月租金8000元，往后每年递增6%；押金24000元；原告的维修养护责任包括水电总表、公共水电管网等。同时，原告还向被告口头承诺：电梯在自承租之日起2个月内安装到位。合同签订后，被告开始装修，才发现该楼电力负苻问题，经常跳闻致使无法正常用电。为了解决装修用电问题，经协商，原告承诺重新装变压器。因原告一直无法解决电力供应问题，被告于2015年5月30日被迫停止装修。直到其安装变压器后，被告才于2015年11月15日进场重新装修施工，直至2016年1月才结束装修。2016年的2月1日，原告的电梯才安装到位。为了尽快营业减少损失，被告于2016年春节后正式营业，经营海南鑫庭设计装饰工程有限公司，并先后向原告缴纳了20000元押金。因原告的前期违约事宜未能妥善解决，被告不同意支付租金，但按时支付了房屋租赁的水电费用至2016年6月。2016年6月20日，原告无理停水停电，之后被告无法使用租赁房屋，导致房屋一致闲置至今。营业期间，被告每月的纯利润（扣除材料成本、员工工资、水电等所有开支）为30000元。另，被告事后获悉，在房屋租赁前，政府已经通知将该房屋纳入了征收调查范围，原告明知该房屋即将拆迁，不履行风险提示义务，构成欺诈。且该房屋于2017年2月27日正式被海口市龙华区人民政府征收。2017年4月6日，被告收到原告起诉状，认为被告不交付房租构成违约，要求解除双方的租赁合同，并要求反诉人支付房租和违约金。被告认为，双方的租赁合同关系因不可归责于双方的政府征收行为于2017年2月27日解除，原告应当退还押金20000元。按照正常装修，在电力和电梯正常使用情况下，被告在3个月内能够装修完毕。原告不履行出租方供电义务，且不履行承诺的电梯安装义务，又无理截断水电，玫使被告的装修成本增加，造成15个月的营业损失，按照被告每月30000元的实际经营利润计算，共计450000元损失。原告应当依法承担前述损失的赔偿责任。原告违约在先，无权主张给付租金和违约金，更无权以被告违约为由主张合同解除。反诉被告（原告）康利刚辩称，一、被告开庭时临时增加诉求，这是两种法律关系，一种是确认，第二种是违约之间互为主张的权利，是基于租赁和产生的。被告提出的是基于拆迁所产生的诉求，是两种不同性质的法律关系，从程序上来说不能合并审理。对被告提出第三项诉求，程序方面有问题，不应合并审理。二、除同意解除原、被告之间的房屋租赁合同关系外，请求驳回被告的其他反诉请求，本案反诉费用由被告承担。原告并未向被告承诺承租之日起二个月内安装电梯及重新装变压器。双方所签订合同第一条写明"甲方按现状出租作坐落于金宇东路就业大厦第六层"，被告缔约时明知就业大厦并未安装电梯，仍与原告签约承租涉诉房屋，这说明被告自愿接受就业大厦未安装电梯的现状。虽然原告之后为就业大厦安装了电梯，但这是服务于就业大厦二至六层全体租户，并非单为被告而安装。同样原告也未口头或书面向被告承诺更换变压器。原告提出诉讼后，被告才以电梯、变压器问题为其拒付剩余押金及租金的借口，纯属无理狡辩。同时，双方所签合同第五、六、十七条约定，被告应缴的押金为24000元，租金按季预付，被告应于本合同生效之日起三日内，向原告预付本季度租金；以后，被告人必须于每季度结束前10日内预缴下季度租金；在租赁期内，被告拖欠应付租金超过10日的，为避免损失扩大，原告有权终止水电供应。被告占有承租房屋，原告多次向其追讨租金及剩余押金，被告总是以资金紧张等托词为由拒不支付。此外，被告还拒绝支付2016年6月的水电费804.80元。因此，原告于2016年6月底终止被告的水电供应是有充分的事实与合同依据的。三、原告终止被告的水电供应后，被告仍不支付租金而是从就业大厦临近的建筑物接通电线及供水管，另行解决涉诉房屋的水电供应，且一直在涉诉房屋内办公。原告见此举无效，于是再次通知被告解除合同并收回房屋，但被告一方面无理拒付房租，另一方面强占房屋拒不移交，无奈之下，原告只能将被告诉至贵院。被告应诉后不仅捏造、歪曲事实来推脱责任，而且虚构所谓的450000元损失要求原告赔偿。由此可见，被告既毫无诚信又滥用诉权。四、第三人将就业大厦出租给原告时并未告知该房屋已经被纳入征收范围，原告在签约时亦毫不知情，直到2016年下半年，龙华区人民政府在建筑物上贴出征收公告后，原告才知道房屋将被征收。另合同第十五条约定，如因政府建设征收，原告可有权提前终止合同，该条款可认定为原告已对被告做了房屋征收的风险提示。被告缔约行为已表明其知道并接受该风险。虽然《海口晚报》于2014年12月19日刊登了房屋征收调查的通告，但并未告知何时征收房屋，只限制了征收范围内的建设行为及改变土地、房屋性质和用途的行为，并未限制出租房屋；如果被告在通过报纸了解到涉诉房屋将被征收仍然签约，表明其接受征收风险，如果被告在签约时也不知道房屋将被征收，又怎能强求原告对此必须知情。因此，被告所谓欺诈缔约之说纯属无稽之谈。综上，被告反诉无理，请贵院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的其与第三人签订的《房屋/铺面租赁合同》及其《补充协议》，其与被告签订《房屋/铺面租赁合同》、被告支付押金10000元收据、两份终止合同履行通知书，水电收费通知书、水表及电表照片、交易明细清单、被告另接水电照片、关于减免房租的复函、工作联系函、关于缴交租金及搬迁的通知，增值税发票，经本院审查并根据被告的质证意见，故本院对第一份终止合同履行通知书三性不予确认，对其余证据的三性均以确认；2、关于被告提交的其与原告签订的《房屋/铺面租赁合同》，被告所经营的海南鑫庭设计装饰工程于2016年2月至同年6月所签订的装修合同及收款凭证，缴纳水电费转账凭证，关于进行面前坡片区棚户区改造项目房屋征收调查的通知，关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定，就业大厦用电客户信息，面前坡片区棚户区（城中村）改造项目公示牌及范围图，被告于2017年2月21日回复原告短信截图，被告银行流水清单，经本院审查并根据原告的质证意见，本院对原、被告签订的《房屋/铺面租赁合同》的三性予以确认，对其余证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予以确认；3、关于第三人提交海口市龙华区人民政府关于提供土地、房屋权属材料的函、关于龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）征收工作启动的函，关于缴交租金及搬迁的通知，经本院审查并根据原、被告的质证意见，本院对其所提交证据的三性均予以确认。经审理查明，座落于海口市金宇东路的就业大厦，原为海口市劳动就业管理局（现名称为：海口市人力资源开发局）的资产，根据2013年12月10日海府（2006）73号《海口市人民政府关于授权海口市国有资产经营有限公司处置行政事业单位国有资产有关事项的通知》文件精神，海口市人力资源开发局与第三人签订了《资产移交书》，将该就业大厦移交给第三人管理，第三人因此享有就业大厦的经营管理权，有权将就业大厦对外出租。2015年3月12日，第三人与原告签订了《房屋/铺面租赁合同》，将就业大厦2至6层的房屋/铺面出租给原告作为经营使用，租赁期限自2015年7月16日至2020年7月15日止，尔后双方又于2015年10月14日签订了《房屋/铺面租赁合同补充协议》，延长原告装修期2个月，即租赁期限变更为自2015年9月16日至2020年9月15日止。该合同签订后，第三人即将合同项下的房屋/铺面交付给原告使用，原告也依约向第三人支付了租金，合同已实际履行。原告承租到就业大厦2至6层的房屋/铺面后，在第三人知情的情况下，于2015年4月18日，将就业大厦第6层的房屋转租给被告并签订了《房屋／铺面租赁合同》，主要约定:原告将就业大厦第6层面积为400平方米的房屋按现状出租给被告；租期自2015年4月18日至2018年4月17日；第一年月租金8000元，往后每年递增6%，按季度支付；押金24000元；逾期付款的，按日0.5%计付违约金；逾期付款超过10日的，原告有权终止水电供应，超过1个月的，原告有权终止合同。该合同签订后，被告即于2015年4月底入场开始装修，因该楼电力负荷不足，经常跳闸致使无法正常用电，故被迫于同年6月停止装修，经协商，原告承诺重新安装变压器，但直至同年9月15日才安装完毕并送电，被告于同年11月重新进场装修，于2016年1月才装修完毕，后于2016年春节后正式营业，经营海南鑫庭设计装饰工程有限公司。另查明，原、被告签订租赁合同后，原告即将该房屋交付给被告使用，但被告仅于2016年1月29日以及3月份共向原告支付了押金20000元，未曾支付过房租，原告于2016年6月20日停止对被告所承租的就业大厦第6层房屋的水电供应。再查明，原告于2016年的2月1日安装好就业大厦的电梯。又查明，《海口晚报》于2014年12月19日刊登的《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通知》，海口市龙华区政府已将就业大厦列入了征收调查范围，限制了征收调查范围内的一切建设行为及改变土地、房屋性质和用途的活动，于2016年7月28日批准了面前坡片区棚户区（城中村）改造项目并随后公示，于2017年2月15日下达面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收决定，决定征收就业大厦。对此，第三人于2017年3月27日向原告发出通知，同意原告缴纳所承租就业大厦2至6层房屋/铺面的租金至2017年2月15日止，并负责清场工作。本院认为,一、房屋租赁合同是否有效的问题。首先，第三人依法享有就业大厦的经营管理权，有权将就业大厦对外出租；第三人将就业大厦2至6层的房屋/铺面出租给原告，虽双方约定装修期限为2015年4月15日至同年9月15日，租赁期限为同年9月16日至2020年7月15日，但自签约并交付房屋之日起，原告即获得该房屋/铺面的承租权，有权依约对所承租的房屋进行适当处分。其次，第三人对原告将就业大厦第6层房屋转租给被告的行为知情且未提异议，此后，第三人与原告亦一直依约履行各自的权利义务，应视为原告的转租行为已经第三人同意。最后，第三人与原告签订的《房屋/铺面租赁合同》及其《补充协议》，原告与被告签订的《房屋/铺面租赁合同》，均系合同双方真实意思表示，未违反国家法律、法规，合法有效，具有约束力。二、本案合同履行中的违约问题。被告于2015年4月18日从原告处承租到就业大厦第6层房屋后即入场装修，但由于用电负荷不足问题，无法正常进行而被迫停止，直至同年9月15日，原告才安装变压器完毕并正常送电，虽原、被告签订的《房屋/铺面租赁合同》约定：租赁期限为2015年4月18日至2018年4月17日并以房屋既存、现行状态交付，并未对原告应正常提供水电的责任予以约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条"出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途"的规定，原告亦应承担维持涉案房屋水电正常供应状态的义务，否则不能实现租赁房屋的合同目的。原告将不能正常供应水电的房屋转租给被告的行为，已构成违约，亦有悖于诚实信用原则和公平原则。被告以原告的上述违约行为为由,拒绝支付2015年9月15日以前的租金，有事实和法律依据，本院予以支持，即被告承租房屋的租金从2015年9月16日起算（亦以此为时间基准依约递增租金），并应于同年9月18日之前提前支付本季度租金，逾期支付超过1个月的，从逾期之日起依约计算违约金。原告解决好就业大厦的水电供应问题后，被告随即继续入场装修并使用，但被告一直未曾支付租金，已构成严重违约。原告诉称其于2016年6月12日向被告发出终止合同履行通知书，但所提交证据不足以证明被告已收到，被告亦对此予以否认，故不能产生单方解除合同的法律效力。此时，原、被告之间租赁合同关系依然存续，原告于2016年6月20日起对就业大厦第6层停水停电的行为，虽符合合同约定，但通水通电是出租方应尽的义务，不能通过合同条款予以规避，而停水停电后，房屋已失去了办公、居住等功能，致使租赁合同目的无法继续实现，同时就业大厦的用电客户为第三人，原告亦无权单方停水停电，故原告的该停水停电行为构成严重违约，被告为防止损失扩大，已自行另接水电保证涉案房屋正常使用，被告拒不支付租金的违约行为在先，结合本案事实，根据公平原则，被告仍应依约继续支付停水停电后的租金，但原告要求被告支付其因逾期支付2016年6月20日之后的租金的违约金部分，本院不予支持。原告于2017年2月17日向被告发出的终止合同履行再次通知书，被告于同年2月21日通过短信方式确认收到，被告拒不交付租金的行为已符合双方约定的解除合同条件，亦符合解除合同的法定情形，现原、被告均要求解除该合同，本院予以照准，该合同于2017年2月21日解除。因该合同被原告单方解除后，被告仍继续使用该房屋，被告理应继续支付租金给原告，但原告未提交被告何时迁出涉案房屋的证据，原告应承担举证不利的法律责任，故本院仅支持被告支付租金的期限计付至2017年2月21日止。综上，原、被告之间的租赁合同存续期间为2015年4月18日至2017年2月21日，但被告仅应支付2015年9月16日至2017年2月21日租赁期间的租金，另被告仅应支付因逾期支付2015年9月16日至2016年6月20日期间的租金所产生的违约金。根据原、被告双方的约定，2015年9月16日至2016年9月15日期间的租金为96000元[8000×12]，2016年9月16日至2017年2月21日的租金为44217元[8480×5+8480×(6/28)]，合计140217元。三、违约金的约定是否合法合理及具体计算的问题。根据双方合同第十五条违约责任的约定，违约金每天为月租金的0.5％，以每年365天计，合年利率182.5%，远远高于目前人民银行一年期的贷款基准利率4.35%，而被告逾期支付租金所造成原告的实际损失应为利息损失，依据《合同法》第一百一十四条第二款"约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'"的规定，原告所主张的违约金远远高于上述法律、法规的规定，现被告在庭审中提出双方约定的违约金过高，请求调整的意见，本院予以照准，其违约金利率酌情调整为以人民银行同期一年期的贷款基准利率4.35%上浮30%，即5.655%（4.35%×1.3），根据上述本院对合同履行中的违约问题的认定，被告仅应支付因逾期支付2015年9月16日至2016年6月20日的租金所产生的违约金，经计算，暂计至2017年3月17日为5158.3元（具体计算方法见违约金计算表）。四、被告反诉请求原告支付经营损失450000元、退还押金20000元是否有事实根据的问题。就业大厦第6层的承租人是被告，而非海南鑫庭设计装饰工程有限公司，现被告反诉要求原告赔偿海南鑫庭设计装饰工程有限公司的经营损失，违背了合同相对性原理，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告双方均在庭审中确认被告已支付押金20000元的事实，结合案件事实，本院予以确认。另，原、被告双方在合同第五条、第十三条中关于押金内容的约定有冲突，根据《合同法》第六十一条"合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定"的规定，其合同第五条关于押金内容的约定更符合房屋租赁合同的市场交易习惯，故被告所支付的押金20000元应用以冲抵其所欠付的租金。此外，水电费应是以实际使用的水电量计算，根据原告所提交的水电收费通知单，被告于2016年6月3日最后一次缴交的739元水电费，应为其2016年5月份所使用的水电，故原告于2016年6月19日向被告开出的804.8元的水电收费通知单，应为被告2016年6月份的水电费且未曾缴纳。五、被告反诉提出请求确认承租房屋因征收拆迁产生的装饰装修补偿款、搬迁补偿费、临时安置费归被告所有（具体数额以征收单位核算确定的数字为准）是否能合并审理的问题。首先，因被告所承租的就业大厦第6层被征收所产生的装饰装修补偿款、搬迁补偿费、临时安置费的赔偿义务人为海口市龙华区房屋征收局，原告亦非就业大厦的产权人，故与该项反诉请求无利害关系；其次，被告未提出明确、具体补偿金额，诉讼请求不明确，亦未对此提出相应证据；再者，该项反诉请求属于因政府征收行为所产生的补偿纠纷，与房屋租赁合同纠纷是两种完全不同的法律关系。综上，被告的该项诉讼请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件，故本院不予合并审理，予以驳回。综上，原告从第三人处承租到就业大厦2至6层的房屋后，于2015年4月18日将就业大厦第6层房屋转租给被告，因第三人同意，其转租行为合法有效。通水通电是出租方应尽的义务，不能通过合同条款予以规避，否则租赁合同的目的无法实现，因原告直至2015年9月15日才保证就业大厦的正常用水用电状态，故被告承租房屋的租金从2015年9月16日起算，但被告一直未支付租金，已构成严重违约。被告因此于2016年6月20日对就业大厦第6层停水停电，其行为亦违反了出租方应尽的义务，但考虑到被告另接水电保证了房屋的正常使用，且被告拒不支付租金的违约行为在先，结合本案事实，根据公平原则，被告仍应依约继续支付停水停电后的租金，原告要求被告支付因逾期支付2015年9月16日至2016年6月20日期间的租金所产生的违约金，本院予以支持，超出部分，不予支持。原、被告之间的租赁合同已在被告收到原告的终止合同履行通知书之日起解除，即2017年2月21日。因该合同被原告单方解除后，被告仍继续使用该房屋，被告理应继续支付租金给原告，但原告未提交被告何时迁出涉案房屋的证据，原告应承担举证不利的法律责任，故本院仅支持原告要求被告支付计付至2017年2月21日止的租金部分。经计算，被告共欠付原告租金140217元，而被告支付给原告的租房押金20000元应用以折抵欠付租金，被告又欠缴2016年6月份的水电费804.8元，故被告应再支付原告租金共121021.8元，违约金5158.3元（暂计至2017年3月17日）。另，被告反诉请求原告支付经营损失450000元，违背了合同相对性原理，本院不予支持；被告反诉提出的第3项反诉请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认原告康利钢与被告李水平签订的《房屋／铺面租赁合同》于2017年2月21日解除；二、被告李水平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告康利刚支付租金共计121021.8元，并支付逾期支付租金的违约金5158.3元（暂计至2017年3月17日，2017年3月18日之后的违约金按附表继续计算），共计126180.1元；三、驳回原告康利钢的其他诉讼请求；四、驳回被告李水平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6016元，由原告康利刚负担3207.5元，被告李水平负担2808.5元；反诉受理费4175元，原告康利刚负担140元，被告李水平负担4035元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 符史山人民陪审员 林 录人民陪审员 周文越 二〇一七年九月一日法官 助理 涂业明书 记 员 黄 静