湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）楼民吕初字第358号原告代佳丽，女，19xx年x月x日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托代理人胡立明，湖南金球律师事务所律师。委托代理人邓园，湖南金球律师事务所律师。被告岳阳华盛置业有限公司。住所地：岳阳市。法定代表人潘伟宏，执行董事。委托代理人宁显文，湖南惠风律师事务所律师。原告代丽佳与被告岳阳华盛置业有限公司商品房定购合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，书记员胡雅琼担任本庭记录，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人胡立明，被告的委托代理人宁显文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月22日原、被告达成口头协议，原告订购被告正在开发中的位于岳阳市广播电视台小区的商品房，并于当日向被告支付了购房定金200000元。2014年1月25日，原、被告双方签订正式的《商品房定购协议》。协议约定：原告购买被告正在开发中的楼盘（岳阳市广播电视台旁）的5楼505房，单价5910元／㎡，建筑面积135.3㎡，原告向被告支付了定金200000元，被告于2015年12月31日前向原告给付房屋。因被告自身原因，该开发面目仅完成土建七层后于2014年4月底已经停止施工，且没有在今年内继续施工以履行交付房屋义务的任何迹象，被告于2015年12月31日前向原告交付房屋已经无任何可能。被告以其行为表明不履行合同义务，原告的合同目的已经不能实现。被告的违约行为损害了原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、解除双方于2014年1月25日签订的《商品房定购协议》；二、责令被告双倍返还原告定金，共计400000元人民币；三、诉讼费及其他费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《商品房定购协议》，证明：原、被告之间“华盛国际”商品房5层505号房买卖达成一致，约定原告向被告支付购房定金200000元，被告于2015年12月31日前将商品房交付原告。2、收款收据一份，证明：原告已于2014年1月22日向被告支付购房定金200000元。被告辩称：一、原被告签订的商品房定购协议合法有效，应当继续履行，该协议书是双方自愿签订，属于双方的真实意思表示，且被告停工的原因是由于政府干预行为所导致，被告正在积极准备进行开工建设，履行该合同，不存在给付房屋无任何可能的情况。二、对原告缴纳款项应当提供取款凭证或转款凭证等相关证据进行佐证。三、原告要求双方返还定金没有事实和法律依据。其要求双倍返还定金400000元超过合同标的的20%，并且被告正在积极履行该合同义务，不应当进行返还。被告没有向本院提供任何证据。庭审中，被告对原告所举证据1的真实性无异议，但对其合法性提出异议，认为双方约定的定金高于合同标的的20%，并且没有公司负责人的签字；对证据2的真实性没有提出异议，但对其证明目的提出异议，认为原告应当提供相应的取款或转款凭证，以证实该款已实际支付，并且支付到答辩人公司的财务账户。本院对双方所提供的证据作如下认定：被告对原告所举证据1的真实性没有异议，对其真实性本院予以采信；对证据2的真实性没有提出异议，对其真实性本院予以采信。根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2014年1月22日，原、被告达成口头协议，原告订购被告正在开发中的位于岳阳市广播电视台小区的商品房，并于当日向被告支付了购房定金200000元。被告向原告出具了房购定金收据。2014年1月25日，原、被告双方签订正式的《商品房定购协议》。协议约定：一、房屋的基本情况：买受人所购买的商品住屋为5层505号房，建筑面积135.3㎡。二、价款与付款方式：1、该商品房按照建筑面积计价，单价5910元／㎡，总房款799623元。享受优惠价5619.20元／㎡，优惠后总房款760278元。2、自签订本协议后，买受人向出卖人支付定金200000元。3、违约责任：出卖人自买受人支付定金之日起至本协议解除之日止，如将该商品房另行出卖给第三方，出卖人应向买受人双倍返还定金。三、交付时间：1、出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合本协议约定的商品房交付买受使用。2、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）遭遇国家政策、法律法规发生变化等非出卖人原因的；（3）遭遇昼夜降雨达到70㎜或六级以上（含六级）大风造成无法施工的；（4）遭遇停水、停电或政府做出禁止施工作业，实施交通管制决定等，造成无法正常施工的。双方还就关于及时签订《商品房买卖合同》、房地产权证的办理、费用负担、银行按揭手续的办理、房屋面积确认及面积差异处理、房屋交接、保修责任、双方的权利义务、其他事项等等进行了详细的约定。另查明：被告岳阳华盛置业有限公司开发的商品房楼盘位于岳阳市南湖大道岳阳市广播电台旁，工程于2012年4、5月开始动工，因工程建设没有办理相关规划、报建手续及建房土地等原因，工程于2014年4月底被规划部门责令停止建设，一直停工至今。被告不知道何时能够办理好报建手续继续开工，也不知道自己是否还继续开发建设该商品房工程项目。原告见交房无望，无法实现自己合同目的，遂向本院提起诉讼，要求解除双方所签订的《商品房定购协议》，并要求被告按合同的约定双倍返还定金400000元，由被告承担本案诉讼费用。本院认为：原、被告双方在平等、自愿的基础所签订的《商品房定购协议》是双方的真实意思表示，双方均应按照协议的约定适时、全面履行各自的义务。原告按照协议的约履行了义务，但被告以自己的行为表明其不能履行合同，导致原告的合同目的已无法实现，原告要求解除双方签订的《商品房定购协议》，合法有据，理由正当，本院予以支持；但因双方在协议中约定的定金违反了《中华人民共和国担保法》关于定金不得超过主合同标的额百分之二十的强制性规定，其超过的部分是无效的，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告代佳丽与被告岳阳华盛置业有限公司于2014年1月25日签订的《商品房定购协议》。二、被告岳阳华盛置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告所交付的定金200000元，支付违约金152055.6元（合同总金额760278元×20%），合计352055.6元。逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。三、驳回原告代佳丽的其他诉讼请求。本案案件受理费7300元，由原告代佳丽承担720元，由被告岳阳华盛置业有限公司承担6580元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  孙放军人民陪审员  李玉洲人民陪审员  杨艳萍二〇一五年十月九日书 记 员  胡雅琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。