河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0204民初821号原告：冉庆隆，男，汉族，1963年11月13日生，住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：李枫，河南论衡律师事务所律师。代理权限系一般代理。被告：河南大城（集团）房地产开发有限公司。组织机构代码：74252242－2。法定代表人：李**程。住所地：开封市。被告：梁宗正，男，汉族，1992年2月14日出生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：刘英（被告梁宗正母亲），女，汉族，1966年5月16日出生，住郑州市金水区。代理权限系特别授权。原告冉庆隆诉被告河南大城（集团）房地产开发有限公司（简称大城公司）、梁宗正物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，2016年11月4日，依法作出（2015）鼓民初字第1178号民事判决书，被告梁宗正不服提起上诉，2017年4月14日，开封市中级人民法院依法作出（2017）豫02民终145号民事裁定书，撤销（2015）鼓民初字第1178号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告冉庆隆及委托代理人李枫、被告梁宗正经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认被告大城公司开发的位于开封市××天地开发××山货店步行商业街××楼××单××自××房屋××套为原告所有；3、诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告和开封市大城公司依法签订了认购书，并向其交纳了全部款项和配套费用，购买了该公司在开封市××天地开发××山货店步行商业街××楼××单××自××房屋××套，开封市大城公司将上述房屋交付给原告后，原告依法将上述房屋出租。2015年6月被告梁宗正将上述房屋强行占有，原告依法报警。此后原告得知二被告于2015年4月签订了《商品房买卖合同》，至此原告才得知原告出资购买并使用至今的房屋于2015年被二被告违法签订买卖合同并出卖给被告梁宗正。被告大城公司辩称，对涉案房屋具体买卖情况不了解。但被告曾辩称原告并未与被告签订正式的商品房买卖合同，原告也未依据认购书约定补齐房款，被告未将涉案房屋交付原告，是原告强行占有涉案房屋。被告大城公司与被告梁宗正签订的商品房买卖合同合法有效。被告梁宗正未到庭，视为放弃当庭答辩权利。但被告曾辩称，梁宗正购买的涉案房屋应依法予以保护。梁宗正于2015年4在被告大城公司购买了54平方米的商用房，并向开封市地税局、区地税局、开封市房地产交易中心等单位，缴纳各种税费，后经审核，开封市人民政府向被告颁发了所有权证，所以应依法保护被告的房屋所有权；其次，若原告认为被告大城公司未能履行合同，只能依据合同相对性原则对被告大城公司提起诉讼，被告梁宗正不应成为被诉主体；最后，依照《物权法》的规定房屋必须经过产权登记才有法律效力，被告梁宗正是依法取得涉案房产。原告虽与被告大城公司签订买卖合同，但被告大城公司又将涉案房屋卖给被告梁宗正，被告梁宗正已经通过法律程序将涉案房屋办理在其名下。原告曾提起行政诉讼，要求撤销被告梁宗正办理的房屋产权证，商丘市中级人民法院作出（2015）商行初字第193号行政判决书，驳回了原告的诉讼请求。经审理查明，2004年11月10日，原告冉庆隆与被告大城公司)签订《认购书》一份，认购书主要内容为：原告认购房屋位于开封市××天地山货店步行商业街××楼××面××单××自西向东，建筑面积为41.28㎡，单价为9200元，总价款为379776元，定金500元。2004年11月10日，原告向大成公司缴纳房款500元，同年11月20日向大成公司缴纳房款368500元，配套款（水电费）1000元。2006年4月25日，经大城公司张学忠同意，将原告认购房屋调换至开封市××天地山货店步行商业街××楼××面××单××自××向北，原告与大城公司重新签订《认购书》一份，认购书主要内容为：原告认购房屋位于开封市××天地山货店步行商业街××楼××面××单××自××向北，建筑面积为50.85㎡，单价为8900元，总价款为452565元，定金为369000元，付款方式说明：认购方于2006年5月10日前付清全部代收税费及100%房款。签订认购书后，被告大城公司将涉案房屋交付原告，之后原告将涉案房屋出租，原告向开封市大城物业管理有限公司缴纳物业管理费。原告现仍未缴纳剩余房款83565元。原告与大城公司未签订商品房买卖合同。2015年4月15日，被告大城公司与被告梁宗正签订《商品房买卖合同》一份，被告梁宗正购买开封市××天地山货店步行商业街××楼××单××自××号商品房，建筑面积为54.26㎡，总价款为217040元。被告大城公司将该商品房买卖合同在开封市房地产交易中心办理了备案登记。2015年8月4日，被告梁宗正取得涉案房屋产权证（汴房地产权证第**，鼓楼新天地山货店步行商业街14号楼B段单一层自南向北16号房）并占有使用涉案房屋至今。另查明，原告因不服开封市人民政府、开封市住房和城乡建设局为梁宗正颁发房地产权证，向商丘市中级人民法院提起行政诉讼，商丘市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）商行初字第193号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求，后原告不服判决，提出上诉，现案件正在河南省高级人民法院审理中。以上事实有当事人的陈述、房屋租赁协议、房产证复印件、租金和押金收条、收款收据、证人证言等证据予以证明。本院认为，2006年4月25日，原告与被告大城公司签订的关于涉案房屋的《认购书》系双方真实意思表示，虽原告与大城公司没有签订正式的《商品房买卖合同》，但双方签订的认购书约定了当事人的基本信息、房屋位置基本情况、房屋单价、面积和总价款，并已经支付了超过涉案房屋总价80%的房款，剩余83565元未支付，大城公司也接受了房款，此认购书已具备《商品房买卖合同》的主要内容，故认购书应视为商品房买卖合同，合法有效，双方当事人应本着诚信原则进行履约。另，涉案房屋于2006年已交付原告，由原告占有、使用、收益。2015年4月15日，被告大城公司又与梁宗正签订《商品房买卖合同》，大城公司以217040元卖给梁宗正，明显低于正常的市场价格，大城公司“一房两卖”的行为违背诚实信用原则和公平原则。被告梁宗正在本案开庭时未到庭就合同签定的真实性及是否善意接受法庭质证，被告梁宗正与大城公司于2015年商定的房价款217040明显低于2006年原告与大城公司就涉案房屋签订的房屋价款452565元。故被告梁宗正与大城公司签订合同的行为有悖常理，不能排除被告梁宗正与大城公司存在恶意的合理怀疑，对原告要求确认二被告于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼，本院予以支持。对原告要求确认被告大城公司开发的位于开封市××天地山货店步行商业街××楼××单××自××号房屋为其所有的诉求，本院认为该诉求系以原告第一项诉求能否成立为基础，原告可待被告梁宗正与大城公司于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》效力确定后，再另行主张，故本案中本院对此项诉求不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告河南大城（集团）房地产开发有限公司与被告梁宗正于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告冉庆隆的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南大城（集团）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  石辉峰人民陪审员  乔军伟二〇二〇年九月二十七日书 记 员  刘翠翠