广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0103民初1159号原告：李昌荣，男，1984年10月18日出生，汉族，住广州市。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：广州地铁集团有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路618号南丰汇环球展览中心写字楼第11至14层。法定代表人：丁建隆，职务：董事长。委托代理人：江斌、黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。原告李昌荣诉被告广州地铁集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李昌荣的委托代理人侯双龙，被告广州地铁集团有限公司的委托代理人黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌荣诉称：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以2146147元向被告购买荔湾区悦品二街4号（自编号A04栋）XXX房，被告应当于2016年9月30日前将取得竣工验收合格报告等证明文件的商品房交付原告使用，并对房屋质量问题负有保修义务。合同签订后，原告按合同的约定付清了购房款，但被告至今不能向原告提供合同约定的证明文件原件，且房屋质量存在以下诸多问题：地砖贯通性断裂（或多处），墙面空鼓，电线裸露存在安全隐患，墙体渗水，房屋室内污废排水管道与合同约定施工图纸不符等问题，影响房屋正常使用功能。鉴于被告未能按约定交付房屋，且至今未能完成房屋整改工作，致使原告无法居住使用产生损失，因此原告起诉要求：1.被告支付逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定的损失（从原告收取房屋钥匙之日次日即2016年10月1日起计算至房屋取得竣工验收合格报告、建设工程质量监督报告，及规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许可使用文件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮使用证明文件，房屋质量问题整改完毕，房屋满足使用条件并实际交付给原告使用之日，具体损失数额以评估公司评估金额为准）；2.诉讼费由被告承担。被告广州地铁集团有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。1.被告已经在买卖合同约定的交付期限内取得涉案房屋交付时应具备的各项文件，涉案房屋满足约定的交楼条件，且被告自2016年9月25日至今一直将所涉文件在交楼现场进行公示。2.被告已经如约向原告发出收楼通知书，并且原告在2016年9月29日实际办理涉案房屋的收楼手续。3.原告无权要求被告支付逾期交付房屋配套设施，交付房屋不符合合同约定损失。4.被告对涉案房屋免费升级改造，并不能以此认定被告应承担违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告与被告于2015年6月29日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：被告将悦江上品苑自编号A04栋3层XXX号房即荔湾区悦品二街4号（自编号A04栋）XXX房（涉案房屋）以人民币2146147元出售给原告；被告应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用，并在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；被告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，被告应自合同第十条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按原告实际支付房价款0.02%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按原告实际支付房价款的0.02%的标准向原告支付违约金，违约金总额最高不得超过原告实际支付房价款的5%；《房地产（住宅）质量保证书》约定的质量保证期从合同第十三条约定的交房日期的次日起算；正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由被告负担，但因原告使用不当或不可抗力等非被告原因造成的问题除外。被告应收到原告通知后5日内履行保修义务；被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告。原、被告双方委托双方认可且有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。在合同附件七《补充协议》第2.2条约定：原告确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位和《建设工程质量监督报告》并非必然向本项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，被告无需承担任何责任。第2.3条约定：该商品房具备买卖合同第十二条的交付条件且被告按合同第十五条向原告出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由被告进行保修或整改的，原告有权要求修补，被告依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，被告向原告交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向原告支付补偿或赔偿，原告不得拒绝收楼，原告签署房屋交付确认文件的视为被告已向原告出示相关证明文件。在第3.1条（2）约定：买卖合同第十三条约定的交付日期。原告承诺，若该商品房提前达到约定的交付条件，原告同意在发展商发出《收楼通知书》要求的收楼日期起3天内办理有关收楼手续。如原告在此期限内，仍未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行验收、接管和使用。因此该商品房室内所有的工程质量、门窗和设施的损毁，均由原告负责。上述合同签订后，原告向被告支付全部款购房款。被告于2016年9月22日向原告在合同中载明的通讯地址寄送《收楼通知书》，通知在同年9月30日办理收楼手续。原告在2016年9月29日与被告办理了涉案房屋的交付使用手续。庭审中，原告主张被告交付的涉案房屋存在多处质量问题，且污水管和废水管没有分流导致房屋在蓄水测试后发生渗漏，影响房屋正常使用，为此提供了多张现场维修房屋的照片拟以证实。被告对此证据证明内容不予确认，认为其是依原告申请免费对涉案房屋进行给排水系统升级改造，并不能证明房屋存在质量问题。为此，被告提供了2016年11月至12月期间物管中心在小区发布的多份《公告》、《致业主的函》及整改重做申请表予以反驳，文件表明原排水方案设计符合规范要求，对于业主反映的排污共管及卫生间墙面防水问题可依业主申请及选择的方案进行维修升级及整改。原告已申请沉箱重做及卫生间排水管改造，被告已整改完毕。为了证明涉案房屋在交付使用时符合合同约定条件，被告提供了以下证据拟以证实：1.广州市规划局在2016年7月18日出具的《建设工程规划验收合格证》和2016年9月12日出具的《建筑工程竣工验收报告》，验收内容包括了建筑给排水及采暖等；2.广州市公安消防局在2016年9月19日出具《建设工程消防验收意见书》；3.被告在2015年1月29日向广州市自来水公司申请DN50及以上用水申请表及广州市自来水公司于2016年10月31日出具的《永久水表安装完毕证明书》和广州市自来水公司水费、污水处理费通知单，拟证明涉案楼盘于2016年9月8日装表并通知开始计收水费；4.广州燃气集团有限公司于2016年9月26日出具的《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知》；5.被告于2016年7月26日与广州供电局有限公司签订的《供用电合同（高压）》；6.被告于2016年6月22日与广州邮政报刊发行局签订的《邮政超深度投递服务协议》；7.广州市荔湾区民防办公室于2013年6月出具的《防空地下室建设意见书》；8.广州市荔湾区环境保护局在2016年9月20日出具的《关于大坦沙AL0203012地块（原出让大坦沙AL0203012地块）自编A02A03A04栋建设项目竣工环保验收意见的函》；9.《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理公约》；10.《竣工验收备案表》；11.《交楼现场资料公示视频》。诉讼中，原告申请委托评估机构对涉案房屋存在质量问题给其造成的损失进行评估鉴定。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。本案主要争议的焦点有两个，一是被告交付给原告的涉案房屋是否符合合同约定的交付使用条件；二是原告在收楼后以涉案房屋给排水系统设计不规范导致漏水为由主张由被告赔偿损失是否合理，该请求能否得以支持。对此争议焦点，本院分析如下：一、依据原、被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》的约定，被告在交付房屋时应取得商品房建设项目验收及永久供电、供水等方面的证明文件。从被告提供的《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》等一系列证明文件显示，被告在按期向原告交付涉案房屋的时候已经取得相关的文件资料证明涉案房屋所在楼盘符合约定的交付使用条件，因此，原告主张交接的房屋不符合交付使用条件依据不足，本院不予认可。二、关于原告主张给排水系统设计不规范导致漏水及损失的问题。首先，依据我国住房和城乡建设部现行实施的《建筑给排水设计规范》4.1.2规定，建筑物内下列情况下宜采用生活污水与生活废水分流的排水系统：1.建筑物使用性质对卫生标准要求较高时；2.生活废水量较大，且环卫部门要求生活污水需经化粪池处理后才能排入城镇排水管道时；3.生活废水需回收利用时。由此可见，建筑物内生活污水与生活废水分流并非排水设计的强制性规范，且涉案房屋所在楼盘的给排水工程项目也包含在《建筑工程竣工验收报告》的验收范围之内，获得了竣工验收，因此原告主张该给排水设计不规范缺乏法律依据，本院不予认可。其次，原告并没有提供充分证据证实其收楼后在正常使用涉案房屋的情况下，因给排水设计问题导致房屋漏水及其他损失后果，且依据《补充协议》第2.3条约定：“该商品房具备买卖合同第十二条的交付条件且被告按合同第十五条向原告出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由被告进行保修或整改的，原告有权要求修补，被告依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，被告向原告交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向原告支付补偿或赔偿，原告不得拒绝收楼，原告签署房屋交付确认文件的视为被告已向原告出示相关证明文件。”被告在征得原告同意的情况下已对卫生间沉箱及排水管道进行了免费整改，现原告仍要求被告赔偿因给排水设计问题导致的损失同样缺乏合理依据，也不符合上述协议约定，对此本院不予支持。鉴于具体损失标准及数额并非本案审查的关键，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”对原告申请损失评估，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李昌荣全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告李昌荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一七年四月十四日书记员  黄佩仪谢绮雯