贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终3187号上诉人（原审被告）：贵州务川保元房地产开发有限公司,住所地:贵州省务川自治县银杏大道。法定代表人:吴晓华，该公司董事长。委托诉讼代理人：申海松，贵州宇航律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金江红，男，1991年6月17日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，务农，住务川县，被上诉人（原审原告）：谢江燕，女，1990年9月6日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，务农，住务川县，系金江红之妻。委托诉讼代理人：金仕银，男，1969年1月26日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县砚山镇大桥村三合组，系金江红之父。上诉人贵州务川保元房地产开发有限公司（以下简称务川保元房开公司）因与被上诉人谢江燕、金江红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2017）黔0326民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。务川保元房开公司上诉请求：撤销原判，依法改判，由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足。上诉人沙盘25号楼与5号楼之间确留有间隙，实际修建也留有间隙。上诉人5号楼的东北方向（右侧）在沙盘上标有建筑物，即25号楼，实际也按此修建了25号楼。一审法院以上诉人设计图显示25号楼的西南方向的墙身于5号楼东北方向的墙身虽不相连，但呈直线状态，且5号楼的东北方向也无建筑物所以应认定上诉人的宣传要约和规划设计在5号楼的东北方向均无建筑物属认定事实错误。金江红、谢江燕辩称，上诉人在沙盘的右侧标明没有任何建筑物，而且层高4.1米，被上诉人看中了这间商铺的商业性质才与上诉人签订的商品房预售合同，并按合同的约定履行了合同义务。但上诉人在被上诉人购买房屋的右侧紧挨墙体建房，改变原有设计房屋状况，降低楼层高度，致使被上诉人所购之房失去了原有的商业性质。原审法院在查明上述事实的情况下，作出判决事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。金江红、谢江燕向一审法院起诉请求：1、依法解除金江红、谢江燕与务川保元房开公司签订的商品房买卖合同；2、判令务川保元房开公司返还金江红、谢江燕的购房款312812元，并支付22个月的银行按揭贷款利息39275.06元（月利息1785.23元），以及支付首付款159290元的利息79459.20元（按24%的年利息计）共计428546.26；3、本案的诉讼费由务川保元房开公司承担。一审法院认定事实：2015年4月30日，原、被告双方签订了商品房预售合同，原告购买被告开发的务川保元城市广场5号楼-2层-2-1号商业服务用房，建筑面积33.64㎡，套内建筑面积32.37㎡，层高4.10m，单价9554.83元/㎡，总价款309290元；付款方式为贷款方式付款，即：买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款159290元，余款150000元以银行按揭支付。在合同第二十六条约定“商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应承担违约责任”。合同签订后，金江红、谢江燕于2015年5月4日向务川保元房开公司支付了购房首付款159290元和住宅专项维修资金2422元，2015年6月30日在务川农业银行以年利率7.56%按揭贷款150000元后支付被告剩余房款。务川保元房开公司修建房屋时，将金江红、谢江燕购买的房屋楼层高度降低为3.8m，在金江红、谢江燕购买的房屋东北面紧挨墙体修建房屋。双方争执焦点为：务川保元房开公司是否违背合同约定，改变涉案房屋相邻的设施。金江红、谢江燕认为在签订合同前通过查看务川保元房开公司的楼盘沙盘，在购买商品房的右侧（东北方向）无建筑物的情况下购买房屋，务川保元房开公司辩解未改变商品房规划用途。根据双方签订的商品房买卖合同第二十六条中约定“商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应承担违约责任”。被告的售楼沙盘应视为被告商品房销售的广告和宣传资料，沙盘所展示的环境布局是商品房规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同订立及价格的确定有重大影响，所以应视为合同内容。一审法院依职权在务川保元售楼处拍摄摆放的沙盘照片，能够证明被告作售房宣传的沙盘显示被告的25号楼与5号楼之间留有间隙，在5号楼的东北方向（右侧）无建筑物，同时，务川保元房开公司在庭审中提供的务川保元城市广场二组团总平面及竖向设计图也显示25号楼的西南方向的墙身与5号楼东北方向的墙身虽不相连但呈直线状态，且5号楼的东北方向也无建筑物。所以应认定务川保元房开公司的宣传要约和规划设计在5号楼的东北方向均无建筑物，也即金江红、谢江燕购买的房屋的东北方向无建筑物。金江红、谢江燕提供的照片和一审法院依职权调查时拍摄的照片，证明务川保元房开公司的25号楼西南面的墙身与金江红、谢江燕购买的商品房右侧（东北方向）紧邻，所以能够认定务川保元房开公司违背合同约定，改变了涉案房屋相邻的设施。一审法院认为，金江红、谢江燕与务川保元房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，有效成立，双方均应依约履行。务川保元房开公司违背沙盘宣传内容，改变涉案房屋周围设施，且降低楼层高度，根据双方签订的商品房买卖合同第二十六条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明的允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任”的规定，务川保元房开公司的行为已构成违约。由于涉案房屋是商业用房，其周围设施的改变，足以导致金江红、谢江燕不能实现购买房屋的预期目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对金江红、谢江燕解除商品房买卖合同的诉请予以支持。对务川保元房开公司的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，务川保元房开公司应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，务川保元房开公司应赔偿金江红、谢江燕的损失。在本案中金江红、谢江燕的损失应为支付给务川保元房开公司购房款的利息，即金江红、谢江燕购房支付的两笔款项159290元和150000元的利息，159290元的利息标准按同期银行存款利率计算，150000元的利息标准按金江红、谢江燕办理按揭贷款的年利率7.56%计算。对金江红、谢江燕诉请的违约损失超出部分不予支持。综上所述，务川保元房开公司违背沙盘宣传内容，改变涉案房屋周围设施，且降低楼层高度，其行为已构成违约，应承担违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除金江红、谢江燕与贵州务川保元房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、贵州务川保元房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告金江红、谢江燕购房款309290元、住宅专项维修资金2422元，并支付购房款309290元的利息（159290元的利息标准按同期银行存款利率计算，计息时间从2015年5月4日起至给付之日止；150000元的利息标准按原告办理按揭贷款的年利率7.56%计算，计息时间从2015年6月30日起至给付之日止）；三、驳回金江红、谢江燕的其他诉讼请求。案件受理费3778元，由原告金江红、谢江燕负担578元，由被告贵州务川保元房地产开发有限公司负担3200元。本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，金江红、谢江燕购买的房屋为商业用房，其门面位置，周围建筑等情况均对当事人的选择有重要影响。务川保元房开公司与金江红、谢江燕于2015年4月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。一审法院依职权在务川保元房开公司售楼处拍摄摆放的沙盘照片，以及务川保元房开公司在庭审中提供的务川保元城市广场二组团总平面及竖向设计图均可以证明该楼盘25号楼与5号楼之间留有间隙，在5号楼的东北方向（右侧）无建筑物，而从金江红、谢江燕提供的照片和一审法院依职权调查时拍摄的现场照片则证明务川保元房开公司实际修建中的25号楼西南面的墙身与金江红、谢江燕购买的商品房右侧（东北方向）紧邻，一审法院据此认定务川保元房开公司的宣传要约和规划设计在5号楼的东北方向均无建筑物，也即金江红、谢江燕购买的房屋的东北方向无建筑物，而务川保元房开公司违背合同约定，改变了涉案房屋相邻的设施的事实并不无当。务川保元房开公司的上诉理由与实际情况不符，本院不予支持。综上所述，务川保元房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3778元，由务川保元房开公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年五月二十五日书 记 员  黎雪梅