广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）兴民一初字第634号 原告（反诉被告）：广东宝克文具有限公司，住所地：广东汕头市潮阳区和平镇新和居委桥下洋，组织机构代码：61756712-X。 法定代表人：马振海，该公司董事长。 委托代理人：黄秋怡，广西欣源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南宁冠泽投资管理有限公司，住所地：南宁市兴宁区杭州路18号“杭州上郡”第五层519室，组织机构代码：09070732-4。 法定代表人：陆凤红，该公司总经理。 委托代理人：何伟华，广西星汉律师事务所律师。 委托代理人：崔耀丹，广西星汉律师事务所实习律师。 原告广东宝克文具有限公司与被告广西南宁冠泽投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理。依法组成由代理审判员吴腾睿担任审判长，人民陪审员张惠、谭淑丹参加的合议庭，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任记录。原告广东宝克文具有限公司的委托代理人黄秋怡，被告广西南宁冠泽投资管理有限公司的委托代理人何伟华、崔耀丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东宝克文具有限公司诉称：原、被告于2014年11月1日签订《商铺租赁经营合同》，原告依约向被告支付租金及保证金共计190901.61元，同时对商铺进行装修并经营。2014年12月中旬被告向原告发出通知要求解除合同，并承诺对原告进行相应赔偿。经双方多次磋商后，于2014年12月23日达成解除协议，约定：原告2014年12月23日前向被告退回租赁商铺，被告在原告退出商铺后7个工作日内退还原告已支付的租金及保证金166666.94元，被告自愿赔偿原告100000元经济损失。2014年12月23日被告向原告支付了50000元赔偿款之后便拒不履行支付义务，原告经多次催促无果，遂向法院提起诉讼并请求判令：1、判令被告退还租金及保证金166666.94元，支付赔偿款余款50000元，共计216666.94元；2、判令被告向原告支付违约金：以216666.94元为基数，每一日以10‰计算违约金，从2015年1月30日至被告支付完毕为止；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告广西南宁冠泽投资管理有限公司辩称：一、《房屋租赁合同》是因原告违约而解除，被告有权没收履约保证金。合同履行期间，原告在使用商铺过程中进行装修时，没有征求被告同意。另外，原告未根据被告要求调整经营业态或调换位置，违反合同第9条、第12条约定构成违约，被告有权依照合同第22条约定解除合同、收回商铺并没收履约保证金。二、被告在解除合同后，已退回原告剩余租金65000元。三、被告与原告签订的《解除协议》并未生效，被告是按原告违约解除合同，原告依据未生效的协议要求被告退还租金、保证金并支付赔偿款、违约金是没有依据的，应驳回其诉请。该协议只是一份意向书，协议生效需经确认、签字等，附有条件，并经双方授权代表签字并盖章之日起生效。且在达成初步意向后，原告并未履行相关的义务，未与被告结清费用、将商铺恢复原状交还，更未能经双方代表签字确认，协议最终未生效。 被告广西南宁冠泽投资管理有限公司反诉称：2014年11月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁经营合同》，约定：甲方将杭州上郡商场一层103、105号商铺租赁给乙方使用；2014年11月1日至2015年10月30日每月租金13750元；履约保证金（含水电保证金）37888元；乙方装修或改造商铺需取得甲方同意；甲方根据市场变化需对商场经营业态格局进行适当调整时，乙方需配合甲方按照甲方制定的业态调整意向进行调整，如乙方不能调整，需按甲方业态管理的需要对商铺位置进行调整，经甲方三次书面通知后，如乙方不能调整业态又拒绝按甲方的要求更换商铺的，视为乙方严重违反商场经营管理约定；乙方未经甲方同意对商铺进行装修改造，违反合同第二条经营管理约定的，甲方有权随时解除合同并没收乙方的履约保证金；任何一方违约导致合同解除的，违约方应按违约当年的3个月租金的数额向守约方支付违约金。合同签订后，原告在使用商铺过程中进行装修时，没有征求被告同意。另外，由于市场因素，被告将商场一层商铺调整为“非文具业态”用途，通知原告调整并给原告相应选择，但原告不予调整也不调换位置，对被告要求置之不理。原告的行为已经构成违约，被告依合同约定解除合同并收回商铺。被告特向法院提起诉讼，请求判令：1、原告向被告支付违约金41250元；2、被告无需退还保证金37888元给原告；3、本案诉讼费用由原告承担。 原告广东宝克文具有限公司针对被告广西南宁冠泽投资管理有限公司提出的反诉辩称：驳回被告反诉请求，被告的反诉理由里边依据的事实和理由不真实，不能证明反诉请求的成立。 经审理查明：2014年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁经营合同》，约定：甲、乙双方同意按照本合同约定由乙方承租位于南宁市兴宁区“杭州上郡”商场一层1-03、1-05号商铺；租期自2014年11月1日起至2017年10月30日止，装修免租铺货期自2014年11月1日起至2014年11月30日止；2014年11月1日至2015年10月30日的每月租金为13750.5元，2015年11月1日至2016年10月30日月租金为14438元，2016年11月1日至2017年10月30日每月租金为15159元；乙方租金按12个月一期支付，实际按87%折扣计算；本商铺现阶段仅限定经营文具业态，未经甲方同意，乙方不得私自改变商铺业态，否则视为违约；乙方须于签订本合同时向甲方一次性交付履约保证金37888元（其中包括水电保证金2000元）；如乙方逾期交纳租金、物业、水电费或违反本合同约定的任何条款，甲方可扣除乙方交付的履约保证金，以抵偿乙方违约行为造成的损失；乙方在对商铺改造时，应先提交改造效果图纸给甲方确认，否则甲方有权要求乙方将商铺在接到通知之日起3日内恢复原状，乙方拒不恢复的，甲方可以单方解除合同，并自行恢复商铺，所产生的费用自装修保证金内扣除；甲方根据市场变化需对本商场经营业态格局进行适当调整时，乙方需配合甲方按照甲方制定的业态调整意见对本商铺经营业态进行必要的调整，如乙方不能进行业态调整，则需按甲方业态管理的需要对商铺位置进行调整，经甲方三次书面通知后，如乙方既不调整经营业态又拒绝按甲方的要求更换商铺的，视为乙方严重违反商场经营管理约定，严重损害商场整体利益和形象；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除合同并没收乙方的履约保证金：乙方未经甲方同意、无甲方出具的允许乙方对商铺进行装修改造或改变商铺用途、经营业态书面证明，擅自对商铺进行装修改造或改变商铺用途的；乙方违反合同经营管理约定的；依照本约定提前解除合同的，自违约方收到解除合同通知之日起，本合同自动解除；任何一方违约导致合同解除的，违约方应按违约当年的3个月租金的数额向守约方支付违约金；本协议中双方当事人确定的联络地址为双方的通信地址，如有变化应书面通知对方，按该地址邮寄信函送达对方，如信函被退回则视为信函已送达，邮寄日为信函送达日。同日，双方另行签订《金和商贸城商铺租赁合同补充条款》，补充条款中载明的乙方住所地为其营业执照载明住所地（广东汕头市潮阳区和平镇新和居委桥下洋牡丹园工业区）。合同及补充条款还就其他事项进行了约定。 2014年11月8日，被告向原告出具《关于首期租金的说明》，主要内容为要求原告按照合同约定缴纳2014年12月1日起至2015年11月30日合计12个月租金143743.56元。被告依约于2014年11月14日向原告支付了12个月租金、仓储费用及保证金共计190901.61元。 2015年1月6日、1月7日、1月9日，被告连续向原告发出三份《关于更改商铺业态要求乙方调整商铺位置的通知》，主要内容为依据双方租赁合同约定，一层商铺调整为非“文具业态”用途，并通知原告协商调整商铺位置。收件地址为原告公司营业执照载明的住所地，三份通知均被退回，退回原因均为拒收。 2015年1月12日，被告向原告发出《解除租赁合同通知》，载明由于原告拒绝按被告要求更换商铺，且双方无法就补偿达成一致，正式通知：即日起解除双方于2014年11月1日签订的位于杭州18号“杭州上郡”1-03、1-05商铺租赁合同，请于搬离期内将承租商铺恢复原状交还铺面，并于交还商铺后7个工作日内前来被告公司财务处进行违约结算，退回相关费用余额。该通知送达地址同为原告公司营业执照载明的住所地，通知被退回原因同为拒收。 2015年1月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除协议》，约定：乙方须于2015年1月27日交还承租商铺；乙方交还商铺前，甲方出具租金及物业费用结算单，并经乙方书面确认，结算单作为本合同附件；乙方交还商铺后7个工作日内，甲方应一次性返还租金、保证金、物业费用以及支付乙方10万元补偿款，乙方收到上述款项后，原双方签订的合同自动废止；如乙方在约定期限内未收到甲方应支付给乙方的保证金、租金余额以及补偿金，甲方每逾期一日向乙方支付5‰违约金，逾期超过30日，原《商铺租赁经营合同》自动恢复生效，乙方有权向甲方要求租赁权或按每逾期一日向乙方支付10‰违约金；乙方应在结清相应的费用并将商铺恢复原状后逐项由甲方物业管理人员签字确认本协议方生效：乙方已缴纳到期租金，乙方已缴纳相应物业、水电费用及其它，乙方未搬离或破坏天花、地板等附着装修装饰物，乙方已交还商铺钥匙及设备（若有）；本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力，自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。原、被告均在落款处加盖公司公章，被告加盖法定代表人章并签写日期为“2014年1月23日”，原告未签写落款日期。被告同时向原告出具《南宁店面租金支付情况》，载明总支付租金、仓库费用、保证金押金总金额为190901.61元；已租时间为2014年12月1日至2015年1月23日，合计租金为24234.67元；应退还租金及保证金为166666.94元。协议签订后，原、被告进行了结算，原告向被告退回了2014年12月份租金发票11962.35元、2015年1月1日至1月23日租金发票8875.4元，被告签收了相应发票。庭审中，经本院询问，原、被告认可该协议被告实际签订时间为2015年1月23日，被告签写的落款年份为笔误。 2015年1月24日，被告向原告转账支付15000元；2015年2月4日，被告向原告转账支付40000元，转账回单摘要为“合同退（赔）款”；2015年3月份，被告向原告转账支付10000元。 原告主张被告未向其足额退还租金、保证金及违约金，遂向本院提起诉请，诉请如前；被告辩称解除协议并未生效，合同之解除系因原告违约，遂向本院提出反诉，反诉诉请如前。经本院询问，原告主张其已于2015年1月24日办理涉案商铺、未破坏商铺的附着装修装饰物；被告亦认可其已于2015年2月初收回涉案商铺。 以上事实，有《商铺租赁经营合同》、《关于首期租金的说明》、中国工商银行网上银行电子回单、《关于更改商铺业态要求乙方调整商铺位置的通知》、《解除租赁合同通知》、EMS邮政特快专递单、《解除协议》、《南宁店面租金支付情况》、发票签收凭条、询问笔录及庭审笔录等证实。 本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁经营合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律行政法规的禁止性规定，故双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。双方因商铺业态调整及合同解除事宜产生争议，并于2015年1月23日签订了《解除协议》，原、被告已于该解除协议中就原租赁合同的解除事宜进行了详细约定，该协议系双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，自双方当事人签章确认之日起即依法成立。关于该解除协议是否发生法律效力的问题，原、被告双方已于协议第二条第9款、第10款中就协议的生效条件进行了明确约定，即一为原告应在结清相应费用并将商铺恢复原状后由被告方物业管理人员签字确认后方生效；二为原、被告双方授权代表签字并盖章之日起生效。原告主张其已于2015年1月24日搬离涉案商铺、未破坏商铺的附着装修装饰物，被告亦认可其已于2015年2月初收回商铺，而双方未就商铺附着装修装饰物是否被破坏发生争议，故可以认定原告已于解除协议签订后依约搬离商铺；因原告已于《商铺租赁经营合同》签订后向被告预交了一年期租金，故不存在原告未缴纳到期租金的情况；而解除协议附件《南宁店面租金支付情况》已针对被告应退还租金及保证金进行了详细计算，该附件加盖有被告公司公章及其法定代表人章，可以佐证双方已就相关费用进行了结算。被告主张原告未能依约履行解除条件，但其未能提交证据予以证实。据此，本院认定该《解除协议》生效条件均已成就，解除协议已发生法律效力，双方均应恪守履行。至于被告辩称该解除协议只是一份意向书、未发生合同解除效力，其退款行为系退回原告多付租金。因该解除协议未就协议性质为意向性文件作出任何文字说明，被告亦未能合理解释为何其公司在该份协议上加盖公司公章及法定代表人章，同时，被告已于协议签订之次日起即陆续向原告退款达65000元，其于2015年2月4日向原告所退40000元的转账回单摘要中明确记载有“合同退（赔）款”字样，被告未能合理解释其退款原因，其所退款金额亦与其应退租金数额不符。据此，在解除协议条件均已实际成就且被告已部分履行退款义务的情况下，被告以其物业管理人员未对解除条件签字确认为由主张协议无效并无依据，本院对被告的答辩意见不予采纳。 关于原告诉请被告退回租金、保证金及支付赔偿余款问题。根据《解除协议》及其附件《南宁店面租金支付情况》约定，被告应于原告交还商铺后7个工作日内一次性返还租金、保证金、物业费用166666.94元以及支付原告100000元补偿款，现被告仅向原告支付了65000元退款，仍应向原告支付剩余款项，故本院认定被告应退还原告租金及保证金共166666.94元并支付补偿款余款35000元。 至于原告诉请被告支付违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告双方于解除协议中明确约定如被告逾期超过30日，原《商铺租赁经营合同》自动恢复生效，原告有权向被告要求租赁权或按每逾期一日向原告支付10‰违约金，根据解除协议约定，被告逾期退款的行为已构成违约，现原告明确主张双方原租赁合同已解除、不再向被告主张租赁权，则被告仍应根据解除协议约定向原告支付相应违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，现原告主张按照解除协议约定的计算方式要求被告支付逾期退款违约金，该约定过分高于被告违约给原告造成的损失，被告提出不应支付违约金的主张实际上也表达了违约金过高的意思表示，考虑到本案中被告的违约行为给原告造成的损失主要是应退租金、保证金及应付补偿款的利息损失，本院综合全案案情、双方当事人的合同履行情况等相关因素，酌情认定被告应支付原告违约金10000元。 关于被告反诉诉请原告支付违约金问题，被告虽曾于2015年1月6日至1月14日连续向原告发出三份《关于更改商铺业态要求乙方调整商铺位置的通知》及《解除租赁合同通知》，就原告未依约调整商铺业态或调换位置的行为提出解除合同，但双方另于2015年1月23日经协商一致达成解除协议并签订《解除协议》，应以双方最后达成的解除协议为准。本院已在前文中对该解除协议的效力作出认定，现被告否认该协议效力向原告主张违约金，与本院认定不符，并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁冠泽投资管理有限公司退还原告广东宝克文具有限公司租金及保证金166666.94元； 二、被告广西南宁冠泽投资管理有限公司向原告广东宝克文具有限公司支付补偿金35000元； 三、被告广西南宁冠泽投资管理有限公司向原告广东宝克文具有限公司支付违约金10000元； 四、驳回被告广西南宁冠泽投资管理有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费6452元，由原告广东宝克文具有限公司负担452元，由被告广西南宁冠泽投资管理有限公司负担6000元。反诉案件受理费889元，由被告广西南宁冠泽投资管理有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一五年十月二十七日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。