四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初1281号原告：陈贵明，男，汉族，生于1981年3月20日，户籍所在地四川省遂宁市安居区，现居住地遂宁市国开区。原告：李小琴，女，汉族，生于1987年3月5日，户籍所在地四川省遂宁市安居区，现居住地遂宁市国开区。特别授权委托诉讼代理人：胡兵，四川弘维律师事务所律师。被告:四川省永明房地产开发有限公司，住所地遂宁市开发区。法定代表人：张宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈丽蓉，该公司员工。特别授权委托诉讼代理人：黄玉成，四川浩典律师事务所律师。原告陈贵明、李小琴与被告四川省永明房地产开发有限公司（以下简称永明房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈贵明、李小琴的委托代理人胡兵，被告永明房地产的代理人黄玉成、陈丽蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈贵明、李小琴向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理取得原告所购商品房的不动产权证书；2.被告向原告支付逾期取得原告房屋所在楼栋权属证明的违约金20000元（自2013年1月1日起至2016年9月21日止）；3.被告向原告支付逾期办理转移登记的违约金暂计5500元（以原告所交购房款总额为基数，从2013年3月1日起按每日万分之零点一计算至原告实际取得不动产权证书之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于遂宁市国开区商品房，建筑面积为109.2平方米，购房总价款为371088元。根据合同约定，被告应在2012年6月30日向原告交付房屋；被告应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，按第2种方式处理，合同中的第2种方式为×；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起240日内取得房屋的权属证书的，原告不退房，被告按日向原告支付全部已付房款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款，被告向原告交付了商品房。在原告等业主的多方要求下，被告于2016年9月21日取得商品房初始登记。被告未在合同约定期间办理完毕初始登记及权属转移登记已构成违约，应承担相应的违约责任，故起诉来院。被告永明房地产辩称：1.办理转移过户登记没有争议，需双方合作办理，原告的第一项诉讼请求不成立，请求驳回。2.原告的诉讼已经超过法定诉讼时效，原告应在2013年12月底提起诉讼，在信访登记中没有本案原告，其不产生中断诉讼时效的法律后果。3.即使应支付违约金，关于初始登记的违约金合同没有约定，不应支持，被告未在合同约定的时间内为原告办理权属证书是事实。但所有权证现已办理完毕，有延迟是因政府部门繁忙，且原告的起诉已经过了2年的诉讼时效，即使法院支持转移登记的违约金也应考虑从起诉之日前推两年开始进行计算至2016年9月21日止，并且应当减除原告干扰初始登记所影响的时间3个月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年7月15日，被告永明房地产作为出卖人与作为买受人的陈贵明、李小琴签定了一份《商品房买卖合同》，合同编号YS0052477，该合同主要约定：买受人陈贵明、李小琴购买“xx”4栋第14层1单元1403号商品房，该商品房的用途为住宅。预测建筑面积共109.2平方米，其中，套内建筑面积91.17平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3398.2元，总价款人民币371088元。付款方式为贷款方式付款。出卖人应于2012年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条“产权登记”中，（一）初始登记，出卖人应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、×。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生额支付。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。原告为购买该商品房已向被告永明房地产缴纳全部购房款371156元。被告于2012年7月向原告陈贵明、李小琴交付房屋。被告永明房地产于2016年9月21日取得该商品房所在楼栋的权属证明。审理中，因双方各执己见，致使本案调解未果。本院认为，本案所涉及的“xx”系被告永明房地产投资建设的项目。被告永明房地产与原告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按照《商品房买卖合同》的约定向被告履行了缴纳购房款的义务，但作为开发房地产的被告未能按照合同约定办理初始登记和转移登记系被告违约。被告永明房地产辩称系业主不当投诉及天气原因、政府原因的免责事由与本案查证的事实不符，本院不予支持。对于违约后果，《商品房买卖合同》第二十条（一）初始登记，只约定了出卖人应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，按照第2种方式处理：2、×。应视为双方一致认可对该项违约责任不作约定。故对原告要求被告给付初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效问题，双方在合同中约定以全部已付房款万分之零点一累计计算违约金数额，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告主张于2015年10月30日通过信访方式要求被告办理转移登记等相关手续，诉讼时效已中断，但原告所提供的证据不能足以证实其主张，故违约金保护期间应为当事人起诉之日（向本院递交诉状之日即2017年2月22日）前两年。因此对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院部分予以支持。关于违约金约定过高应予调整的问题：被告主张造成延迟办证的原因是业主不当投诉、政府部门原因，该理由不是企业怠于履行办证义务的法定免责事由，本院不予支持。综上，本院结合合同约定，被告应当支付原告逾期办证违约金为：已付房款371156.00元×违约天数(从2015年2月22日始至实际办证之日止)×0.00001。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川省永明房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告陈贵明、李小琴办理所购房屋权属转移登记；二、被告四川省永明房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按如下标准向原告陈贵明、李小琴支付迟延办理房屋权属转移登记的违约金：已付房款371156.00元×违约天数（自2015年2月22日始至实际办证之日止）×0.00001；三、驳回原告陈贵明、李小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币220元，由被告四川省永明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  刘晓彦二〇一七年九月二十六日书记员  吕和丽