海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初1143号原告：海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心，住所地海南省海口市龙华区海濂路**永升华府******。法定代表人：彭富庆，该中心负责人。委托诉讼代理人：丁其方，男，该司职工。委托诉讼代理人：林云香，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被告：郭佳佳，女，1986年10月20日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓波，女，1972年4月15日出生，住海南省海口市。第三人：海南永升达投资有限公司，住，住所地:海口市龙舌坡**省口岸办宿舍楼/div>法定代表人：林香仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：林燕民，男，该公司职工。原告海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心（以下简称富南物业）与被告郭佳佳、第三人海南永升达投资有限公司（以下简称永升达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富南物业的委托诉讼代理人丁其方、林云香，被告郭佳佳的委托诉讼代理人陈泽雄、郭晓波，第三人永升达公司的委托诉讼代理人林燕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富南物业向本院提出诉讼请求：1．依法判令郭佳佳向富南物业支付永升华府C栋2单元503房物业管理费共计人民币3144元；2．依法判令郭佳佳立即支付永升华府C栋2单元503房欠滞纳金共计人民币1367.6元；3．依法判令由郭佳佳承担本案全部诉讼费。事实和理由：郭佳佳于2011年9月22日购买了位于海口市××区房，建筑面积：69.87平方米。根据永升华府物业委托合同（证据一）之规定，富南物业一直积极履行相关权利义务，依法依约对郭佳佳所使用的房产实施规范的物业管理服务，为郭佳佳提供了完善的物业管理服务。按照购房合同的约定富南物业应在2014年4月1日起缴纳物业费，自2014年4月至2016年9月间郭佳佳不缴纳物业费。郭佳佳的行为严重的影响了富南物业企业的正常运转，损害了富南物业及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决郭佳佳立即支付所欠物业管理服务费及滞纳金，以维护富南物业的合法权益。被告郭佳佳辩称，1.富南物业公司向郭佳佳主张物业费及滞纳金无事实依据。郭佳佳与富南物业之间的物业费债务已经免除，富南物业主张郭佳佳拖欠其物业费于法无据。2013年7月26日，富南物业与永升达公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十二条规定，业主租用的车位，产权人每月享有120元，物业公司收取80元。该条款明确了富南物业所收取业主的停车费中的60%应当转交永升达公司。2011年，郭佳佳向永升达公司签购买涉案房产。因永升达公司逾期交房，郭佳佳与业主共同维权。维权过程中，富南物业向郭佳佳发出三方协议邀请，口头表示希望通过免收包括郭佳佳在内153户业主物业费的方式作为永升达公司的违约赔偿，并以此协调郭佳佳等业主快速收房，否则不允许郭佳佳等业主进行装修，已经收房的业主停水断电，2014年11月10日，富南公司、郭佳佳、永升达公司共同起草《违约金补偿确认书》约定经三方协商免除郭佳佳入户、电视初装费及五年综合物业费。富南物业将空白的确认书交由郭佳佳签字后再由其统一收回，针对确认书中有关抵顶免收物业费的协议内容，富南物业将郭佳佳等153户业主均已签名的实际情况进行确认统计，制作《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费明细》交由永升达公司核对，经永升达公司核对无异议后，富南公司加盖公章并确认免除物业费的最终名单，并将免物业费业主个人信息录入物业管理系统综上，富南物业在《抵物业费明细》上加盖印章之日起，《确认书》生效。富南物业明示免除了包括郭佳佳在内的153名业主物业费，其也从《前期物业服务合同》第二十二条规定永升达公司应所收取业主的停车费中的60%中得到对价，免除期间两年之久富南物业未向郭佳佳等人主张，现向法院起诉主张无法律依据。2.富南物业公司向郭佳佳主张物业费及滞纳金无法律依据。第一，本案富南物业对郭佳佳免除债务的行为有效。债务免除系自债权人向债务人或债务人的代理人作出口头或书面的、明示或默示的意思表示之时即发生法律效力，在没有法律规定或相反约定的情况下，债权人无权单方撤回已经实际发生债务免除法律后果的行为。本案中，在《确认书》已经生效的近两年时间里，富南物业一直未就物业费问题向郭佳佳进行过主张。该事实也充分证明富南物业对其免除郭佳佳物业费的约定已经切实得以履行。第二，富南物业无权单方撤销免除郭佳佳物业费债务的行为。根据《中华人民共和国合同法》规定，债务免除是无因及无偿行为，因此在没有明确债务免除因何失效、在何时失效的情况下，债权人无权仅凭单方意志撤销已经实际发生法律效力的债务免除行为。3.富南物业的行为属于滥用诉权的行为。富南物业明知郭佳佳不存在拖欠其物业费的事实，在毫无法律依据的情况下，违背诚实守信的原则，向人民法院隐瞒案件事实，编辑理由并伪造对潘昌由欠费催缴的证据，企图误导人民法院作出对其有利的判决，并从中收取其不正当利益。其行为已经严重违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则，属于滥用诉权的行为，请人民法院依法判决驳回其全部的诉讼请求。永升达公司述称，1.富南物业与永升达公司之间存在承包经营关系，富南物业承包后，应当自负盈亏。2.永升达公司在2013年4月到2014年8月期间共向富南物业支付727819元，其中转帐以及现金支付13笔，共计502617元，富南物业共卖掉永升达公司车位5个，金额225205元，这些金额全部作为富南物业免除业主物业费，永升达公司向富南物业支付的对价。富南物业、郭佳佳、永升达公司围绕其主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人以下无争议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年9月22日，程范恩、郭佳佳与永升达公司签订了《海口市商品房买卖合同》及《海口市商品房买卖合同补充协议》、约定程范恩、郭佳佳购买永升达公司位于海口市××区房，并约定永升达公司应在2013年4月30日前交付郭佳佳使用，合同还约定了永升达公司逾期交房的违约责任等其他内容。2013年7月26日，永升达公司与海南富南物业有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托海南富南物业有限公司对永升达公司开发的永胜华府小区进行物业管理。2013年9月13日，郭佳佳作为永升华府业主与富南物业签订了《前期物业服务管理协议》接受富南物业管理。2014年4月至2016年9月郭佳佳应向富南物业支付物业管理费为3144元。各方当事人对以下事实和证据存在争议，本院认定如下：关于郭佳佳、永升达公司、富南物业是否就抵免郭佳佳2014年4月1日至2019年3月31日物业费已达成了合意。郭佳佳认为三方已就2014年4月1日至2019年3月31日郭佳佳物业费抵免达成了合意，提交了《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》、《永升华府缴费通知单》、富南物业管理系统电脑截图、电话录音等证据予以证明。永升达公司认可郭佳佳、永升达公司、富南物业已就2014年4月1日至2019年3月31日物业费抵免达成了合意的事实，提交了《前期物业合同》、《永升华府物业管理承包经营合同》、《明细表》、收据及资金往来凭证等证明上述事实。富南物业认为，其未同意对郭佳佳2014年4月1日至2019年3月31日物业费进行抵免，理由是其未在《违约金补偿确认书》上盖章，该确认书对富南物业不发生法律效力，《明细表》仅为富南物业拟对部分业主减免物业管理费，但未最终达成三方协议，不能作为富南物业同意减免上述物业管理费的依据。电脑截图无原始凭证不能作为认定事实的依据，电话录音是富南物业公司个别员工对业主作出的答复，不能代表富南物业。永升达公司提交的《明细表》不能证明三方达成抵免协议的事实，其余证据与上述争议事实没有关联。本院认为，郭佳佳主张三方达成抵免合意事实成立，提交了《违约金补偿确认书》及《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》、《永升华府缴费通知单》、富南物业管理系统电脑截图、电话录音等证据予以证明，富南物业辩称郭佳佳所举证的《违约金补偿确认书》上，其并没有签章认可，所以三方的抵免物业费协议不能发生效力。但郭佳佳、永升达公司提交的富南物业盖章认可的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》标题为"永升华府已签协议抵物业费户业主"，同时该表中明确潘昌由应免缴的物业费的年限和总金额等内容与《违约金补偿确认书》内容记载相吻合，再结合郭佳佳与永升达公司均持有该明细表、郭佳佳提供的富南物业使用的部分电脑收费系统截图上明细表中记载的A1-2-0801业主和B1-1203业主的名下位置处均注明有"免3年3个月"和"免5年"的字样等事实，本院认为，郭佳佳、永升达公司、富南物业就抵免郭佳佳2014年4月1日至2019年3月31日物业管理费已达成合意。本院认为，郭佳佳与富南物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方存在物业服务合同关系，郭佳佳本应依法依约向富南公司缴纳2014年4月至2016年9月期间的物业管理费，但因富南物业与郭佳佳、永升达公司已经通过《违约金补偿确认书》、《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》就上述物业费的抵免达成合意，上述行为系各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第一百零五条"债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。"之规定，富南物业已对郭佳佳2014年4月1日至2019年3月31日物业管理费予以免除，因此，其主张郭佳佳向其支付合意免除期间欠缴的物业费及滞纳金的诉请没有事实上和法律上的依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定，判决如下：驳回原告海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心的诉讼请求。案件受理费50元，由原告海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长 李 菁审判员 张为群审判员 詹润红 二〇一七年四月十二日书记员 黄 静