天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初3646号原告：吕静泊，男，1990年2月25日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郭清明，天津悟通律师事务所律师。被告：天津市天水物业发展有限公司，住所地天津市河西区平山道25号。法定代表人：孟念杰。被告：天津金顺实业发展有限公司，住所地天津市西青区津涞公路利海小区中发里2-1-503号。法定代表人：刘旭，经理。委托诉讼代理人：李彦君，天津世杰律师事务所律师。被告：天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会，住所地天津市西青区李七庄街凌庄子村。负责人：赵光勋，主任。委托诉讼代理人：张和平，天津普宜律师事务所律师。原告吕静泊与被告天津市天水物业发展有限公司（以下简称天水公司）、被告天津金顺实业发展有限公司（以下简称金顺公司）、被告天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会（以下简称凌庄子村委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕静泊的委托诉讼代理人郭清明，被告金顺公司的委托诉讼代理人李彦君，被告凌庄子村委会的委托诉讼代理人张和平到庭参加诉讼。被告天水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕静泊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋认购书无效，2.判令被告连带返还原告购房款523770元，3.诉讼费由被告承担。事实和理由：坐落于天津市南开区凌宾路凌奥创意公社系被告金顺公司与被告凌庄子村委会共同合作建设的楼盘，被告金顺公司负责对外销售。2010年9月，被告天水公司与被告金顺公司签订协议书，被告金顺公司将上述房屋销售活动委托给被告天水公司，销售所得归被告金顺公司所有，被告金顺公司统一安排购房业主与被告凌庄子村委会签订房屋买卖合同并签发房屋所有权证。2010年12月10日，原告与被告天水公司签订房屋认购书，约定原告购买凌奥创意公社四区×××座×××室房屋，建筑面积66.30平方米，总房款523770元，2012年6月1日前交付房屋。同日，被告天水公司开具了购房款收据。近日，原告得知上述房屋已经开始办理入住手续，即至凌奥售楼处办理手续，却被告知原告没有付款不能办理入住，各被告就此事互相推诿，导致原告无法办理入住手续。同时原告得知该房产的土地性质是集体土地，不能办理国有土地手续。原告认为，被告将集体性质的土地对外销售，违反了国家法律法规的规定，故成讼。被告金顺公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告与被告天水公司之间是借贷关系，其支付给被告天水公司的是借款，不是房款，该两方并不存在真实的房屋认购关系，原告可依据其与被告天水公司的约定主张被告天水公司返还借款。被告金顺公司从未收取过原告的任何款项，原告主张被告金顺公司返还房款，没有事实和法律依据。2011年8月，因被告天水公司代理销售混乱等原因，被告金顺公司与被告天水公司解除了代理协议，被告天水公司根据其实际销售情况整理了明细表，分为已经交齐全部款项和交付部分房款两部分，除此之外，被告天水公司还签订了一部分认购书，被告天水公司解释为与这些签订认购书的人存在借款关系，这些买房人并未实际支付房款，不是真实的购房。被告金顺公司只认可四区×××层和三区部分房屋等确实签订认购书并实际支付房款的部分，其余部分房屋的购房人与被告天水公司存在借款关系在先，签订协议在后，并非真实购房，且被告天水公司并未实际收取购房款，对此种情况被告金顺公司不予认可，并不在解除协议认可的购房范围内。第二，2013年上半年房屋交付时，原告曾经找到被告金顺公司商讨解决方案，被告金顺公司当时表示如果原告能够向被告金顺公司交付全部房款，被告金顺公司愿意为其保留房屋，但原告拒绝，故被告金顺公司将房屋另售他人。第三，现在距离2013年上半年已经超过四年，无论原告的主张是否成立，其主张返还款项的时间已经超过了诉讼时效，依法应不予以保护。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告凌庄子村委会辩称，请求法院依法驳回原告对本被告的全部诉讼请求。第一，原告与本被告之间不存在房屋买卖合同关系及其他任何关系。第二，本被告从未收到过原告所主张其支付的购房款520000余元，不负有返还原告该款项的义务。本被告与被告金顺公司是合作建房关系，不存在代理销售关系。本院经审理认定事实如下：2010年7月13日，被告凌庄子村委会作为甲方，被告金顺公司作为乙方，双方签订《合作建设协议书》，约定凌庄子村委会提供约20亩村集体用地，用于合作建设青年创意中心商业性用房；被告金顺公司提供该项目所需的全部资金，并负责项目建设的全部运作过程及手续办理；项目竣工双方即按各占50%的比例立体分割该项目的商业用房：被告凌庄子村委会分配商业一区、商业二区，被告金顺公司分配商业三区、商业四区，双方充分享有各自所有的商业用房之所有权及使用权；如该项目部分商业用房需要实施销售，可以被告凌庄子村委会名义对外实施销售，签署相关房屋买卖文件，开具收款发票或收款收据，所得款项按本协议双方分成约定执行，被告金顺公司所得房屋部分由被告金顺公司自行承担所有税费；本项目所建设的商业设施如能办理正式产权，所发生的税费等按双方分成比例各自承担。2010年9月16日，被告金顺公司与被告天水公司就合作完成青年创意中心商业性用房项目签订《协议书》，该协议书写明，鉴于被告金顺公司于2010年7月13日与被告凌庄子村委会签订《合作建设协议书》，依据《合作建设协议书》约定，被告金顺公司作为本项目的投资人、项目建设、销售等实施人具体负责本项目的实施；经被告金顺公司与被告天水公司协商，被告金顺公司将本项目实施过程中的部分事项委托被告天水公司负责，被告金顺公司向被告天水公司支付委托劳务费用，具体委托范围包括组织销售团队，负责日常销售工作等，被告天水公司必须以被告金顺公司的名义对外开展销售工作及本项目的推介宣传工作，销售合同由被告金顺公司与业主签订（经被告金顺公司认可的以被告天水名义与业主签订的房屋认购书除外）；销售款由被告天水公司代为收取后，按本协议约定全额交给被告金顺公司即全部销售收入归属被告金顺公司所有。2010年12月10日，原告与被告天水公司签订《房屋认购书》，约定原告向被告天水公司购买坐落天津市西青区凌宾路凌奥创意公社四区×××座×××室，总房款为523770元；付款方式为原告在本合同签订之日向被告天水公司一次性支付全部房款523770元；被告天水公司应于2012年6月1日前将房屋交付原告；被告天水公司承诺在原告购房入住后6个月内，为原告办理村委会颁发的房屋所有权证；原告所购房屋办理正式产权，原告须按产权面积向天水公司一次性补交2000元/平方米的费用，超额部分由被告天水公司自行承担。2010年12月10日，被告天水公司出具了其收到原告交来购房款523770元的收据。庭审中，原告就其交纳购房款的事实向本院提交了一张案外人吕红雨向被告天水公司账户汇款370000元的电汇凭证及一张向被告天水公司账户汇款130000元的天津银行现金送款回单，并由案外人吕红雨及案外人吕淑琴作为证人出庭证明：吕红雨向被告天水公司账户汇款370000元，吕淑琴向被告天水公司账户汇款130000元并给付被告天水公司现金23770元，上述款项均作为原告的购房款，该二人不会就上述款项另行向被告天水公司主张权利。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本案中，被告天水公司出卖给原告的房屋所占用的土地系农民集体所有的土地，其未在开发建设前依法办理变更为国有土地的相关手续，涉诉房屋系在农民集体所有的土地上建造的房屋，而原告并非该集体经济组织成员，故原告与被告天水公司就涉诉房屋签订的《房屋认购书》违反了国家法律强制性规定，属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告天水公司应当向原告返还已收取的购房款，依据原告在本案中提交的付款证明及被告天水公司的收款凭证，可以认定原告向被告天水公司支付了购房款523770元，现原告主张被告天水公司返还该购房款，符合法律规定，本院予以支持。因原告未能提供证据证明被告天水公司收款后将该款已转给被告金顺公司或被告凌庄子村委会，故被告金顺公司及被告凌庄子村委会对原告不负有返还房款的义务，故原告主张被告金顺公司及被告凌庄子村委会承担连带返还责任，本院不予支持。另，被告天水公司未出庭应诉，视为其自行放弃抗辩权利，本案依法缺席审理。综上所述，原告与被告天水公司签订的《房屋认购书》违反了国家法律的强制性规定，故原告主张确认该协议无效，本院依法予以支持。经审查原告提供的证据并结合相关事实，可以确信原告已向被告天水公司支付购房款523770元的事实的存在具有高度可能性，故本院依法认定该事实存在，因《房屋认购书》无效，故民事主体的权益应归于合同签订之初的状态，被告天水公司作为实际收款人，有义务将诉争房款予以返还。三被告之间的权利义务关系，应依照各自所签合同予以界定，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，缺席判决如下：一、确认原告吕静泊与被告天津市天水物业发展有限公司于2010年12月10日签订的《房屋认购书》无效；二、本判决生效后三十日内，被告天津市天水物业发展有限公司返还原告购房款523770元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9038元，由被告天津市天水物业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘娜人民陪审员  王鹏人民陪审员  韩树二〇一七年十月三十一日书 记 员  范蕊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。