四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2017)川0121民初397号 原告：金堂县国土资源局，住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道广场侧。 法定代表人：罗星，局长。 委托诉讼代理人：陈忠科，男，1966年3月26日出生，汉族，住四川省金堂县，系金堂县国土资源局职工。 委托诉讼代理人：陈媛，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川中达置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区晋阳路184号金雁大厦6楼1号。 法定代表人：罗梓超，董事长。 委托诉讼代理人：张立君，四川道略律师事务所律师。 原告金堂县国土资源局（以下简称国土局）与被告四川中达置业有限公司（以下简称中达公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法组成合议庭于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告国土局的委托诉讼代理人陈忠科、陈媛，被告中达公司的委托诉讼代理人张立君到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告国土局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金22922783.74元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年，原、被告签订了金堂土挂（2008）05号《国有土地使用权出让合同》（以下简称出让合同），约定原告将位于金堂县官仓镇白马泉村的80000.40平方米土地使用权出让给被告，被告分三期付清出让金15600078元，并约定如果不能按期支付出让金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳滞纳金。出让合同签订后，被告仅于2008年6月5日缴纳出让金312万元。基于被告的严重违约行为，原告于2013年7月16日向被告送达《解除合同通知书》，解除合同。被告不服，经起诉、上诉后，四川省高级人民法院于2014年8月8日作出终审判决，驳回被告诉请。至此，原、被告之间合同确认已解除。2015年1月14日，原告起诉主张因被告违约而给原告造成的损失。现依据相关法律规定及合同约定，合同解除后，原告还有权向被告主张违约金。故提起本案诉讼。 被告中达公司辩称，1.双方所签《出让合同》已解除，原告主张违约金于法无据，原合同31条对合同解除后双方的权利做了约定，根据该条约定，合同解除后原告享有收回土地、请求赔偿损失的权利，而非主张违约金；2.原合同31条滞纳金的约定无效，原告不能据此向被告主张违约金；3.原告给予被告最后的缴款期限是2011年10月30日，其实质是对原合同中的付款期限作出了变更，即使要计算违约金也应从该时间起算。4.案涉土地已被原告收回并再次以原出让价格3倍的高价出让给案外人，原告无损失可言。原告即使有所谓的损失，被告取得案涉120亩土地40年的土地使用权的出让金额为15600078元，每年每亩的费用为3250元，被告仅占有91.56亩，故，因合同解除导致土地占用5年的损失也仅仅150余万元，而原告却主张2292余万元违约金，过分高于受到的损失；5.原告起诉已过诉讼时效；综上，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2007年9月10日，金堂县人民政府与中达公司就金堂县官仓镇投资建设“白马泉”生态城项目相关事宜签订《投资协议》，约定项目总投资3亿元，项目建设周期为自交付土地之次月起共计36个月等。2008年1月31日，国土局公开挂牌出让金堂县官仓白马泉村120亩土地，中达公司参加竞买，竞得该120亩土地。随后，国土局（出让人）与中达公司（受让人）签订一份编号为金堂土挂【2008】05《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》，主要约定：出让人向受让人出让金堂县官仓镇白马泉村的宗地总面积为80000.4㎡的土地使用权；出让宗地用途为商业；出让年期为商业40年；出让人在2008年6月30日前将出让宗地交付给受让人；出让总价为15600078元；受让人分三期向出让人支付土地使用权出让金（第一期于2008年5月1日支付7800039元，第二期于2008年8月1日前支付4680023.4元，第三期于2008年10月1日前支付3120015.6元）；本合同经双方签字后10日内，受让人须向出让人缴付7800039元，作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金；受让人在2008年12月30日前动工建设，2013年12月30日前完成项目施工建设并申请竣工验收；不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不超过一年；违约责任（合同第31条）受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失等。 合同签订后，中达公司于2008年6月5日向国土局缴纳土地出让金312万元。同年9月26日，国土局给中达公司办理了涉案土地的国有土地使用权证。2009年7月20日，国土局通知中达公司缴纳土地出让金余款1248万元。2013年7月15日，金堂县人民政府以金堂文化教育函（2013）154号撤销了该宗土地的登记，对其国有土地使用权证予以注销。 2013年7月16日，国土局向中达公司发出《解除合同通知书》。中达公司认为国土局单方解除合同的行为不符合法律规定，遂于2013年10年月30日向成都市中级人民法院提起诉讼，请求：1.依法确认国土局单方解除《出让合同》无效；2.判令国土局继续履行合同，向中达公司交付合同约定的其余28.69亩土地；3.判令国土局赔偿中达公司损失1000万元。成都市中级人民法院认为，双方所签订《出让合同》为有效协议。中达公司在约定期限未按约支付出让金，也未在国土局多次催收后缴纳。同时，按照双方合同约定，中达公司应在2013年12月30日前完成项目施工建设，但中达公司至今未动工建设，中达公司的行为已违反双方合同约定，致使国土局不能实现合同目的，国土局有权解除合同，收回涉案土地。故驳回了中达公司的诉讼请求。宣判后，中达公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院经审理，认为原判除国土局分别于2009年8月21日、2010年12月31日、2011年10月13日、2012年4月28日通知中达公司补交土地出让金或者收回土地使用权通知的事实依据不足，认定的其余事实清楚。中达公司主张国土局违约在先，解除合同无效的上诉理由不能成立，要求支持其全部诉讼请求的上诉请求不予支持。遂于2014年8月8日判决：驳回上诉，维持原判。 2015年1月22日，国土局向本院提起诉讼，诉请判令中达公司赔偿国土局损失1721888.37元。后国土局于2016年10月12日申请撤诉并获准许。 另查明，案涉土地已于2015年拍卖给第三方，成交价为每亩42万元。 上述事实，有原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》、四川省土地出让金专用票据、解除合同通知书、民事判决书、民事裁定书、当事人的身份信息及一致陈述等在案为证，上述证据经庭审举证、质证、核实，具有真实性、合法性及与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点为国土局起诉是否已过诉讼时效、合同第31条关于滞纳金的约定是否有效、国土局能否依据合同主张违约金、违约金是否过高及违约金的起算点问题。 一、关于诉讼时效问题。中达公司认为，本案已过诉讼时效。本院认为，案涉《出让合同》的解除通知虽于2013年7月16日送达至中达公司，但因中达公司提起诉讼，致使该合同能否解除需由人民法院作出认定。在经司法确认之前，案涉合同的解除效力并不确定，国土局能否提出相关主张的事实依据尚不明确。因此，本案诉讼时效应自2014年8月生效判决文书确认了合同解除的效力时开始计算，直至2016年8月经过。2015年1月22日，国土局起诉中达公司要求其赔偿违约造成的损失。后国土局于2016年10月12日申请撤诉并获准许。国土局主张损失赔偿而产生的诉讼时效中断效力及于违约金债。因此，国土局的本案起诉行为未超过诉讼时效。故，中达公司上述辩称理由不成立。 二、关于案涉《出让合同》第31条滞纳金的约定是否有效及国土局能否依据合同主张违约金的问题。中达公司认为，双方所签合同已解除，国土局主张违约金于法无据，原合同31条对合同解除后双方的权利做了约定，根据该条约定，合同解除后国土局享有收回土地、请求赔偿损失的权利，而非主张违约金。本院认为，国土局与中达公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。因此，在法律无明文规定的情况下，土地使用权出让合同的处理可以参照适用买卖合同相关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。本案案涉合同因中达公司违约而解除，因此，国土局有权继续适用合同中的违约金条款。故，中达公司上述辩称理由不成立。 三、关于违约金是否过高应否调整的问题。中达公司认为合同约定的每日1‰的违约金计算标准高于国土局所受实际损失。本院认为，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。因中达公司逾期支付出让金遭受的损失主要是该部分的资金利息损失，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对违约金的调整应当参照实际损失综合各种因素予以确定。本案双方当事人均未提供实际损失数额，本院根据涉案合同违约的时间、合同履行、预期利益以及违约金的性质等因素，并参照中国人民银行规定的同期贷款利息标准，并结合原告主张的违约金数额，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对本案违约金酌定从应付之日至判决之日以每日万分之三计算为宜。 四、关于违约金的起算点问题。中达公司认为，国土局给予中达公司最后的缴款期限是2011年10月30日，其实质是对原合同中的付款期限作出了变更，即使要计算违约金也应从该时间起算。本院认为，2011年10月13日，国土局向中达公司发出《收回国有土地使用权预通知书》，该通知载明国土局要求中达公司于2011年10月30日前交清尚欠的土地出让金，否则将报请县人民政府批准收回该国有土地的使用权。上述通知载明的内容并未对合同约定的付款期限作出了变更，仅仅是对中达公司逾期缴纳出让金的行为进行催收。庭审中，国土局对此也不予认可。因此，中达公司该辩称理由不成立。中达公司仍应按合同约定的付款期限履行付款义务，逾期则应按约承担违约责任。故，应以欠付的土地出让金为基数，按每日万分之三计算至合同解除之日。具体计算如下：以7800039元为基数从2008年5月2日起至2008年6月5日止，违约金为31824元；以4680039元为基数从2008年5月2日起至2013年7月16日止，违约金为2669026.24元；以4680023.4元为基数从2008年8月2日起至2013年7月16日止，违约金为2539848.70元；以3120015.6元为基数从2008年10月2日起至2013年7月16日止，违约金为1636136.18元；以上违约金共计6876835.12元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下： 一、被告四川中达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金堂县国土资源局支付违约金6876835.12元； 二、驳回原告金堂县国土资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费156414元，由原告金堂县国土资源局负担96476元，被告四川中达置业有限公司负担59938元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 晓 人民陪审员  肖红美 人民陪审员  张宏明 二〇一七年六月二十三日 书 记 员  薛 叡