石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书(2015)鹿民一初字第0651号原告赵毅。原告高昶旭。委托代理人张希军，河北嘉实律师事务所律师。被告河北省省直纪元房地产开发有限公司。法定代表人唐哨凤,该公司经理。住所地：鹿泉经济开发区昌盛大街**号管理委员会***房间。委托代理人侯慧君、齐晓霞，河北诚和通商律师事务所律师。原告赵毅、高昶旭与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司(以下简称省直纪元开发公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武智勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵毅及其委托代理人张希军、被告委托代理人侯慧君、齐晓霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于鹿泉市开发区横山村西的西山御园小区AP15幢6号房，该房屋建筑面积为377.51平方米，房屋总价款为3025181元，原告采取一次性付款的方式支付购房款，被告在2012年12月30日前将房屋交付原告使用。原告向被告支付了全部购房款，完成了合同约定的付款义务。被告通知原告办理房屋交付手续时，原告对所购买的房屋根据建设部《房屋接管验收标准》并参照石家庄市《物业承接验收参考内容及标准》进行验收，发现房屋存在很多严重的质量问题和其他问题，远远未达到原告购房时被告所宣传的和样板间所展示的顶级别墅标准，并且被告未按设计施工图进行施工，擅自变更设计，存在严重的质量缺陷，完全没有达到居住和交付条件。2013年1月份，被告和鹿泉市建筑业管理处共同委托河北省建筑工程质量检测中心对本案所涉项目10-4#楼、64#楼、12-1#楼、86#楼等房屋进行了抽样检测，河北省建筑工程质量检测中心于2013年5月19日出具了编号为冀建检（G）2013-1204、1201、1203的《检测报告》,检测报告结论证实所检测的房屋均有严重质量问题和其他问题，内容大致为：部分附属设施工程不符合设计要求，存在严重质量问题。鹿泉市住房和城乡建设局根据《检测报告》于2013年6月4日向被告下达了《关于西山御园一期工程停止使用的通知》，责令被告立即整改并重新组织竣工验收。2013年6月21日，鹿泉市住房和城乡建设局作出了《关于西山御园一期的说明》并在同日以书面形式通知了被告，该说明指出被告开发的一期项目工程未按设计要求施工，存在质量缺陷，同时指出被告的竣工验收备案证明书失去备案的效力，停止使用。现被告交付的房屋质量不合格。原告有权以该房屋质量不符合约定为由拒绝与被告交接。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定，被告应当在2012年12月30日前向原告交付使用，该合同附件三《合同补充协议》第五条约定，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付500元整的违约金，因此，请求贵院依法判决被告限期向原告支付违约金。原告诉至法院请求：一、依法判令被告限期对原告购买的房屋按备案的竣工图和施工规范进行全面维修或返工重做（暂定五万元，最终以实际产生的费用为准），经竣工验收合格（以河北省建筑工程质量检测中心检测报告合格为准）并取得《建设工程竣工验收备案证明书》后交付原告使用；二、依法判令被告向原告支付违约金397000元【自逾期交房之日起（2012年12月31日）计算至原告起诉之日止（2015年3月3日），共计794日。要求被告支付到向原告交付质量完全合格的房屋之日止】；三、诉讼费用全部由被告承担。被告省直纪元开发公司辩称，原被告就延期收房与质量问题已达成协议，应当驳回原告起诉。原来双方签定的商品房买卖合同已经发行完毕，原告于2013年已经收房，一套房子不可以主张两份延期交房的钱。原告提交证据如下：1.商品房买卖合同一份，证明双方的权利、义务及违约责任的约定情况。2、购房款的收据及发票，证明原告已履行了付款义务。3、冀建检（G）2013-1204、1205、1201、1203,检测报告，证明被告所建涉案房屋存在严重的质量缺陷，未按施工设计施工，无法居住。4、鹿泉区住房和城乡建设局关于西山御园一期工程停止使用的通知，证明被告所建房屋因检测质量不合格，主管机关已责令被告停止建设。5、鹿泉区住房和城乡建设局关于西山御园一期《建设工程竣工验收备案证明书》的说明，证明被告所建房屋未按设计施工，存在质量缺陷，被告采用虚假证明文件办理竣工验收备案，被告于2012年9月18日组织的该项工程竣工验收无效。6、鹿泉区住房和城乡建设局关于停止使用西山御园一期工程竣工验收《备案证明书》（编号为2012026、2012027）通知，证明被告未按设计施工，存在质量缺陷，采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，主管机关责令停止使用该房屋。7、关于西山御园一期部分业主维权诉求的复函，证明被告承认自己所建房屋存在严重质量缺陷，该缺陷会带来重大的风险。8、西山御园一期补偿政策，证明被告因房屋的地暖存在严重的治疗问题，愿意给业主补偿。9、现场勘查西山御园部分楼号发现的问题，证明被告房屋存在严重质量问题。10、群众来信转送单证明信访问题。被告质证称，1、无异议；2、无异议；3、真实性合法性认可，关联性不认可。只能说明2013年4月10日前的房屋状态，只能说明这三套房，与原告无关，不能说明本案房屋有质量问题。有多处不符合设计要求是因为当时未考虑118项设计变更，不符合设计问题不一定是质量问题，应当对原告的房屋质量进行鉴定，如存在质量问题，被告可以给予维修或维修费用，但不影响房屋交付。4、5、6真实性认可、合法性及关联性不认可，本案房屋交付条件是经验收合格，而不是取得备案证明书。6月4日《停用通知》适用法律错误，适用的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》于2009年10月19日更名，现行有效的是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工备案管理办法》，程序错误《房屋建筑和市政基础设施工程竣工备案管理办法》第八条规定应当在收到备案文件15天内，责令停止使用重新验收，本案却在9个月后出这些文件，明显违法。证据7被告以积极态度回应业主，诚恳对待存在的问题。证据8说明被告没有逃避责任，采取了合理的经济补偿措施。证据9说明被告积极配合住建局勘察，现状已经改变，需要鉴定。证据10只能说明张永良曾上放过，不能证明房屋存在质量问题。被告提交证据如下：1、《协议书》及《收房确认书》，证明原、被告约定了延期收房的补偿款，原告已收房。2、施工设计图，工程变更联系单，提供质量鉴定的依据。3、验收报告（一、二标段），证明2012年9月18日，西山御园一期通过验收，符合合同约定的交付条件。4、房屋建筑工程质量保修书（一标段、二标段），原告收房后，有质量问题，依据质保书的承若，被告承担修复责任或承担修复费用。5、专家论证意见，证明被告主动自查，请专家进行论证。6、79户西山一期业主“关于申请办理验收备案的报告”，证明西山御园一期共185套别墅，其中大部分已收房。7、监理工程阶段性治疗评估报告，证明维修项目合格。原告质证称，对协议的真实性有异议，对收房确认书真实性有异议，原告从来没有协议也没有在购房协议书上签字。原告不认可被告主张的原告已经收房的事实。2.根据原告提交的证据及鹿泉市住房和城乡建设局于2013年6月21日向被告下达的关于停止使用西山御园一期工程竣工验收备案证明书的通知，可以证明原告所购买房屋所在的工程竣工验收无效。要求停止使用西山裕园一期工程，所以被告所提交的协议书和收房确认书时间是在该通知之前即6月2日。因为鹿泉筑建局在法律上和程序上已经确认了该房屋工程竣工验收不合格。并且责令停止使用。因此被告将房屋不合格的工程交付给原告行为是无效的违反了法律的强制性规定。因此假如是该协议书有法律效力也不能对抗法律规定的不能把没有经过验收合同的房屋交付给购买人的强制性规定。工程变更联系单质证意见见提纲。对施工设计图质证意见只认可经主管部分审查批准合格的原施工图文件，设计方的资格证书和批准的业务范围相关证据无法确定。验收报告（一标段）（二标段）合法性证明对象均有异议，该证据不能证明工程已验收合格，其内容不具有合法性。对房屋建筑工程质量保修书（一标段）（二标段）合法性、证明对象均有异议，根据法律规定，质量保修从竣工验收合格后计算，因被告组织的验收被主管部门确认无效，因此该保修书没有合法性。对专家论证意见真实性合法性关联性证明对象均有异议。该证据没有附专家资质证书等身份证明，无法确认签字的人是否专家，所谓的专家证人没有出庭作证，主体身份无法确认。对证据79户西山一期业主关于申请办理验收备案的报告真实性合法性关联性证明对象均有异议，79户业主作为证人应当出庭接受原、被告质证，否则证言的真实性无法确认，该证据显示的时间是空白的，不具有证据的真实性完整性。对证据监理工作阶段性质质量评估报告真实性合法性关联性证明对象均有异议，根据2013年8月6日被告出具的复出函，被告在该函中明确说明浙江美达公司清理出场，日期显示2013年9月11日，及有美达公司的公章，证明该证据不具有真实性。该证据没有业主勘查设计单位的签字盖章不具有合法性。经被告申请，我院对《协议书》中第三页原告签字进行笔迹鉴定，鉴定结论显示该协议书中原告签字并非原告所签。原告对该鉴定结论的质证意见为：2013年6月2日签订的《协议书》上乙方不是原告方的签字，经过了司法鉴定已确认。原告也从未委托其他人签订过该协议书，赵毅与前夫高恒阳于2013年3月7日协议离婚，不可能是高恒阳代签。该鉴定进一步证明被告主张不能成立。被告质证意见为：我方要求鉴定的内容是《协议书》第3页、《西山御园收房确认书》、《商品房买卖合同》第6、8、9页以及《起诉书》第4页中的“赵毅、高昶旭”的笔记、指纹是否一致，哪些是赵毅的笔记、指纹，哪些是高昶旭的父亲高恒阳的笔记、指纹。但是鉴定结论只能证明《协议书》第3页不是赵毅所签，不能排除高昶旭父亲代替其签字的可能性，签订协议书时我方要求购房者出示商品房买卖合同原件，才可以签订《协议书》，即使不是赵毅本人，也是赵毅委托其他人所签，属于表见代理，应予认可。经审理查明，2011年9月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于鹿泉区开发区横山村西的西山御园小区AP15幢6号房，该房屋建筑面积为377.51平方米，房屋总价款为3025181元，合同约定被告在2012年12月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款3025181元，《商品房买卖合同》补充协议第五条约定“出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后的交付期限第二天之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付每日500元的违约金”。2013年6月21日鹿泉区住房和城乡建设局出具通知“西山御园一期竣工验收《备案证明书》（编号为2012026、2012027）失去备案效力，停止使用。同时，要求被告公司加快工程整改速度，整改完毕后重新组织竣工验收，依法进行工程竣工验收备案”。被告认为已与原告签订协议重新约定了违约金给付事宜，但原告予以否认，经被告申请，本院对协议书中原告签字进行鉴定，鉴定结论为非原告书写。被告认可该协议书中约定的违约金未实际履行。本院认为，被告开发建设的位于鹿泉区开发区横山村村西的西山御园小区AP15幢6号房，已被鹿泉区住建局撤销备案登记，现该房屋不具备交付条件，原告要求被告继续履行合同，在竣工验收合格后交付原告房屋，本院予以支持。被告逾期交房构成违约，应按照合同约定每日支付500元违约金。被告辩称与原告已对违约金事宜另行约定并提交协议书，但被告予以否认，且经笔迹鉴定，协议书中签字并非原告所签，被告亦认可该协议书未实际履行，故本院对被告的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在判决生效后二个月内交付经房屋主管部门验收合格的现有房屋给原告高昶旭、赵毅使用。被告河北省省直纪元房地产开发有限公司向原告赵毅、高昶旭支付违约金，每日500元，自2012年12月31日起至实际交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8006元减半收取4003元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  武智勇二〇一五年十二月二十八日书记员  霍晓翠