上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21824号原告：龚玮，女，1974年7月10日生，汉族，住上海市崇明区。原告：耿惠成，男，1972年11月23日生，汉族，住上海市崇明区。上述两原告共同委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：章红，上海市浩信律师事务所实习律师。被告：方广明，男，1980年10月8日生，汉族，住湖北省丹江口市。被告：付艳平，女，1987年7月12日生，汉族，住湖北省丹江口市。上述两被告共同委托诉讼代理人：田其锐，上海市海华永泰律师事务所律师。原告龚玮、耿惠成与被告方广明、付艳平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为适用普通程序进行审理。本案于2017年2月7日、4月12日两次公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人庄海军、两被告共同委托诉讼代理人田其锐到庭参加两次庭审，原告龚玮、耿惠成到庭参加第一次庭审，被告方广明、付艳平到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告龚玮、耿惠成向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就松江区雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2016年12月8日解除；2.被告返还原告已付购房款30万元；3.被告支付违约金62万元(合同金额的20%)。事实与理由：2016年9月4日，经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告就上海市松江区雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以310万元总房价向被告购买该房屋，双方于被告办出房产证后即2016年11月20日前至居间方签署上海市房地产买卖合同。合同签订后，原告向被告支付购房款30万元，但被告却以换不起房、无能力还贷为由，拒绝签订房地产买卖合同。原告无奈只能行使单方解除权，解除双方签订的《房地产买卖居间协议》。按照合同约定，被告除返还已付购房款30万元外，还应当按照合同约定支付合同总房价20%的违约金计62万元。案件审理过程中，经本院释明，原告变更第二、三项诉讼请求为：2.被告返还购房款30万元、支付定金罚金10万元；3.被告赔偿损失40万元。事实与理由：原告已付30万元房款中的10万元为定金，现合同因被告违约而解除，被告应当双倍返还定金。同时，适用定金罚则不足以弥补原告损失，被告还应赔偿其损失40万元。被告方广明、付艳平辩称：双方只是进行了房屋买卖的磋商，签订了一个房屋买卖的意向协议，尚未成立房地产买卖合同，即便有过失，也仅承担缔约过失责任，而非违约责任。如法院认定双方已经成立房地产买卖合同关系，则同意解除合同、返还30万元购房款，但不同意承担违约责任。因为合同是由于原告未按照约定支付30万元装修补偿款、未在被告偿还银行贷款当日支付首付款119万元才导致解除。而且原告主张的违约金标准也过高，请求法院调整。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充答辩称：双方房屋买卖合同没有成立，故同意返还30万元。如法院确认房屋买卖合同成立，则同意合同解除。但合同系因原告违约而解除，故10万元定金应予以没收，只同意返还20万元。损失不同意赔偿。经审理查明：松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)登记的权利人为被告方广明、付艳平共同共有，登记受理日期为2016年9月28日，核准日期为2016年9月30日。该房屋登记有中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行的抵押权，抵押债权数额为125万元。2016年9月4日，在德佑房地产经纪有限公司(丙方)的居间下，被告方广明、付艳平作为出售方(甲方)，原告龚玮、耿惠成作为买受方(乙方)，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋。协议第二条约定，房价转让款共计310万元。第三条约定，乙方应于甲方签订本协议后2日内支付定金10万元。双方应当在本协议签订后45日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订买卖合同示范文本后7日内支付首期房价款119万元，甲方应将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人的借款余额，甲方需于签署示范文本后30日内办理还贷申请手续。乙方通过贷款方式支付第二期房价款110万元，乙方应于签订示范文本后90日内向贷款银行申请贷款。装修补偿款30万元支付时间为2016年9月11日前、45万元支付时间为2017年1月20日前。双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后30日内(最晚不得晚于2017年2月20日前共赴房地产交易中心申请产权过户)。尾款6万元于交易中心出具以乙方为权利人的产权证后5日内支付。第七条约定，若甲方未能按照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能按照本协议约定签订示范文本，则已支付甲方的定金不予返还。第八条约定，一方未按本协议约定履行，视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议签订当天，原告支付被告定金10万元。2016年9月7日，原、被告双方签订一份落款时间为2016年9月4日的《补充协议》。第一条约定，因出售方尚未办理该房屋产权登记手续，出售方承诺将于2016年11月20日前办理完毕产权登记手续，且保证该房屋符合上市交易条件，甲乙双方于办出产证后按照约定时间至居间方签署上海市房地产买卖合同，若买卖双方违反上述约定导致交易无法继续进行，违约方需向守约方按照定金罚则承担违约责任。第二条约定，现买受方按照居间协议约定支付定金10万元。第三条约定，本协议经甲乙双方签字后生效，甲乙双方其他事宜仍依房地产买卖居间协议约定履行，其他任何文本与本协议书不一致的以本协议为准。第四条约定，甲方偿还贷款当日，乙方丙方陪同还款，并当场转账首付款(含已付定金)119万元和装修补偿款30万元，共计149万元。上述协议签订后，被告即着手办理房屋产权证及预约银行还款事宜，并于2016年9月19日左右，通过中介公司工作人员商定去银行预约还款，但后因故未办理还款。2016年9月19日，原告支付被告20万元。在合同履行过程中，被告与中介公司员工有一系列微信往来。10月11日，中介公司工作人员微信询问被告产证几号可以出来，并称原告下个月中旬就可以和被告走流程。但被告称，“我们这一个月看的房子，知道我们这个置换时间，大部分都不接受，要么开始走流程的时候房子涨价了补差价，你说我们的损失谁负责”、“房子现在还没定，看的新房又要过好户才能定”、“你们链家网的房子都看了，没有合适的，我们等新房在”。2016年10月19日，中介公司工作人员微信询问被告“产证出来了吧，周末这边能签约了？”被告回复“产证没出来怎么签啊”。2016年11月15日，被告通过微信询问中介公司工作人员“小李，买家那边现在什么情况啊”，中介公司工作人员回复称“这个周末签约审税哩”，并告知被告要带哪些材料。被告表示“明天再和你确认”。2016年11月16日，中介公司工作人员微信询问被告“付姐咋说”，但被告未回应。16日晚，中介公司工作人员又在与被告的微信聊天中称“客户这边是诚意想买的，她自己的房子也卖掉了马上就拿全款了，您说见面聊，客户也同意了，星期六约个时间，到我们店里，客户也过来，协商怎么解决”。但被告未回应。2016年11月17日，中介公司工作人员又通过微信询问被告“付姐？”、“付姐什么情况？这边等您定时间”、“付姐，咱们现在有问题要沟通的呀，现在您也不能连电话也不接呀”。但被告均未回应。2016年12月2日，上海市浩信律师事务所接受原告委托，向被告发出一份《关于要求立即配合签订买卖合同示范文本的敦促函》，称2016年11月16日，居间方联系被告办理签约审税事宜，但被告不予理睬，并在与原告的电话沟通中明确表示拒绝卖房。此后，原告与中介多次敦促，被告仍然拒不配合签订买卖合同示范文本。故希望被告能立即配合签订上海市房地产买卖合同，将本次交易完成，否则将追究被告法律责任。被告于2016年12月3日签收该函件。2016年12月7日，上海市浩信律师事务所接受原告委托，再次致函被告，称被告收到敦促函后，仍拒不配合签约，拒绝出售房屋，现通知被告：原告行使单方解除权，单方解除《房地产买卖居间协议》及补充协议；被告应当按照合同约定承担违约责任。被告于2016年12月8日收到该函件。案件审理过程中，原告申请中介公司工作人员李斌作为证人出庭作证。李斌称，被告在其公司挂牌，原告有意向购买，经实地看房后，签订了协议，由于原告属于置换，周期比较长，故先给了10万定金。9月4日签完居间后，准备拉网签，但被告房屋有贷款，当时想网签当天支付首付款，后来又因为被告产证未办好，所以时间往后推。9月19日晚其询问被告何时办理还贷手续，但后由于系争房屋没有办产证，没有办法网签，因此没办法办还贷手续。其在9、10月份一直敦促被告办产证，并询问被告产证办理进度，但被告一直没有回复。在11月初，被告表示产证已经办出来，其联系被告开始走流程，隔两三天给被告打电话，但被告这边一直没接。11月17日左右催促过双方签约，但被告不想卖。其催促双方签约时，原告表示同意，但被告表示没有时间，后来在11月21日被告也没有来签约，之后被告就明确表示不卖了。庭审中，原告还提供了：(1)短信影印件一组、电话通信记录一组，内容包括11月18日、25日、26日、28日、30日五次短信来往记录，并称由于手机损毁，所以无法提供短信原件。在11月18日的短信中，原告称，被告前天晚上提出不卖房，其感到不可思议，其想在11月20日之前将首付款付给被告，到时见个面把网签弄好；并希望被告把现在的想法说说看，这样其心里有个底，被告确实不想卖了其就到其他地方去找房子。被告称，其新开的饭店一直亏损，现在换房也没有能力还贷款，之前看的房子都涨价了，现在换不起房子了。其也是被中介忽悠了，希望原告理解。双方并约定在周日见面谈。在11月25日的短信中，原告称，上次约好在周日见面，但被告没去，发消息也不回，现在被告确定房子不卖了，后面的事情希望能商量解决。被告称，晚上商量好时间，明天给答复。在11月30日的短信中，原告称，既然被告把产证办好了，其也把款准备好了，满怀希望在协议约定的时间办理网签，但被告突然提出不卖，希望被告仍然能商量商量。被告称，其有朋友做中介的，看了合同，认为其没有违约，是原告没有按照合同流程走，其认为是中介没有处理好双方的交接。希望双方能够友好解决。其现在是不打算卖了，昨天又出了新政，有二套房贷款记录的都算二套，其也买不了房了。被告对上述短信内容不予认可。但被告在庭审中也提供了与原告的短信记录，被告提供的短信记录与原告提供的短信记录中11月30日的内容有重合。被告提供的短信记录中，被告称，其已经预约了银行还款，但原告没有支付首付款，故是原告违约。(2)链家网、房多多网的“象屿品城”房价情况，以证明系争房屋的市场价在370万元左右。被告对此不予认可，称系争房屋的挂牌价在340-350万之间。被告还提供了：房价网上的房屋价格走势图，以证明被告欲置换房屋的单价从52000元/平方上涨至56000元/平方，由于原告违约导致被告换房失败，给被告造成损失。原告质证该证据与本案无关。以上事实，由上海市不动产登记簿、房地产买卖居间协议、补充协议、支付凭证、收条、微信聊天记录、函件、短信记录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立？如果成立，是哪一方违约导致合同解除？违约责任应如何承担？关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，原、被告就系争房屋买卖，签订了《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，约定了房屋的座落位置、总价、支付方式、过户时间等合同主要条款，故应当认定原、被告之间就系争房屋的买卖合同关系已经成立。关于争议焦点二。被告称如法院认定双方房屋买卖合同成立，则同意合同解除，故本院确认双方的房屋买卖合同关系解除。至于合同系因哪一方过错而解除的问题，本院认为，根据《房地产买卖居间协议》及《补充协议》的约定，双方应于2016年11月20日左右签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。但根据已查明的事实，在临近11月20日前，中介公司和原告均通过多种方式要求被告签订《上海市房地产买卖合同》，但被告未予回应；原告于2016年12月2日委托律师致函被告，敦促其签订《上海市房地产买卖合同》，但被告仍然未予回应。在此基础上，原告于12月7日委托律师致函被告，要求解除《房地产买卖居间协议》及补充协议。可见，双方的房屋买卖合同系由于被告拒绝签订网签版的《上海市房地产买卖合同》而解除。至于被告拒绝签订网签版《上海市房地产买卖合同》的理由，被告称是因原告未支付首付款及装修补偿款149万元。但是一则，综合双方在《房屋买卖居间协议》和《补充协议》中的约定，原告支付149万元是在双方签订网签版的《上海市房地产买卖合同》之后，而非之前。二则，被告在9月19日左右确实预约了银行还款，但因系争房屋未办理产证、无法拉网签合同等原因，导致9月19日左右原告未付款给被告用于偿还银行贷款，双方对此是认可的；并无证据证明在这之后被告又预约了银行还款、要求原告付款并为原告所拒绝。其三，从被告与中介公司工作人员的微信聊天记录等证据来看，被告自认是由于房屋置换遇到困难才不愿与原告继续履约。被告是在过了11月20日这个约定的网签时间点，在11月30日左右、咨询了朋友之后，才提出“原告未支付首付款”作为拒绝签订网签的理由。故此，本院认为，被告拒绝签订网签版《上海市房地产买卖合同》的理由不能成立，其应当承担违约责任。关于争议焦点三。合同因被告违约而解除，被告应当将购房款30万元返还给原告，并支付定金罚金10万元。至于原告主张的损失40万元，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故此，本院综合系争房屋近期房价上涨情况、双方合同履行程度、原告已经支付的购房款占合同总价款比例等因素，酌定被告赔偿原告损失10万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、确认原告龚玮、耿惠成与被告方广明、付艳平就松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议于2016年12月8日解除；二、被告方广明、付艳平于本判决生效之日起十日内返还原告龚玮、耿惠成购房款300,000元、支付定金罚金100,000元；三、被告方广明、付艳平于本判决生效之日起十日内赔偿原告龚玮、耿惠成损失100,000元。如果被告龚玮、耿惠成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,000元，由原告龚玮、耿惠成负担5,935元(已付)，由被告方广明、付艳平负担7,065元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王燕华审 判 员  李晓蕾人民陪审员  徐星华二〇一七年五月十六日书 记 员  朱玲凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。