江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终161号上诉人（原审原告）：智绪俊委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨建被上诉人（原审被告）：张瑜上诉人智绪俊因与被上诉人杨建、张瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0593民初13043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智绪俊的上诉请求：撤销原判，改判杨建、张瑜继续履行合同，办理网签、产权过户手续并交付房屋，双倍支付定金80000元，承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误，杨建、张瑜拒绝配合办理网签，明确告知因房价上涨不再履行合同义务，已构成根本性违约。二、一审判决适用法律错误，《房地产（买卖）居间合同》是一份完善的合同本约，依法成立且有效。杨建、张瑜二审未作答辩。智绪俊向一审法院起诉请求：一、杨建、张瑜继续履行合同约定的义务，办理网签、产权过户（将位于昆山市××绿地大道××楼××室的房屋产权变更登记到智绪俊名下）并交付房屋；二、杨建、张瑜双倍返还定金40000元；三、本案诉讼费由杨建、张瑜承担。一审法院认定事实：位于昆山市××绿地大道××楼××室房屋，建筑面积113.54平方米，房屋产权登记为杨建与其配偶张瑜共同共有。2016年6月26日，甲方张瑜、杨建与乙方智绪俊、丙方昆山誉家顺房地产营销策划有限公司签订《房地产（买卖）居间合同》，约定乙方经丙方居间介绍，就购买甲方所有的昆山市××绿地大道××室（以下简称：“该房地产”）的转让事宜，签订本合同，合同内容如下：一、房地产基本情况。1、该房屋：甲方已取得房地产权证，房地产权证号为：房屋所有权证号131069805、132023655号；土地使用权证号10875-1、10875-2号；2、房屋建筑面积：113.54平方米（实际面积以产权证面积为准）；二、甲、乙双方关于房地产交易的具体约定。1、转让价款：人民币1485000元，大写壹佰肆拾捌万伍仟元整；2、乙方于签订本合同当日支付丙方购房意向金（如甲方在此合同签好字则自动转为定金）人民币40000元，大写肆万元整，此意向金为丙方和甲方洽谈所用；乙方与甲方签署《房地产买卖合同》后，支付甲方人民币80000元整，大写捌万元整；乙方于办理过房手续当日，支付甲方人民币655000元；乙方申请贷款人民币710000元。甲方应给予以积极配合，该款项由银行直接划入甲方账户。3、甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2016年8月20日，至该房屋产所在区交易中心办理房地产过户手续。三、《房地产买卖合同》及违约赔偿。1、甲、乙双方签署本合同后，丙方安排并提前以电话、短信或挂号形式通知甲、乙双方于2016年8月20日前签署《房地产买卖合同》。甲、乙双方应依丙方通知至丙方处签署《房地产买卖合同》。除甲、乙双方另行达成一致外，双方应按本合同所列条件签署《房地产买卖合同》任何一方未前往签署或拒绝按本合同所列条件签署《房地产买卖合同》即视为该方违约；2、定金罚则：如甲方违约，则所收定金双倍返还于乙方；如乙方违约，则甲方没收乙方所支付的购房定金。六、甲乙双方一方违约或双方合意解除本合同，违约方向守约方及丙方赔偿或合意解除方签订解约协议并向丙方赔偿后，本合同终止。八、本合同自乙方、丙方签署日起对乙方、丙方生效，甲方签署后对甲方生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。三方记载不一致的，以第一联记载内容为准。甲、乙双方签署《房地产买卖合同》后，本合同由丙方收回。九、其他约定：甲、乙双方签署本合同后，委托丙方按照本合同约定之交易条件制件《房地产买卖合同》正本，并进行网上备案。双方签订《房地产（买卖）居间合同》当日，智绪俊按约定向杨建、张瑜支付了购房定金40000元。2016年7月12日，智绪俊又向杨建、张瑜支付房款100000元。智绪俊为购买涉案房屋向昆山誉家顺房地产营销策划有限公司支付手续费及评估费用壹万壹仟贰佰零柒元整。智绪俊与杨建、张瑜签订《房地产（买卖）居间合同》后，杨建、张瑜曾于2016年7月下旬表露不愿将涉案房屋出卖给智绪俊的想法,并于2016年8月4日在居间方的门店通知智绪俊涉案房屋不再出售给智绪俊。智绪俊得知杨建、张瑜不愿出卖的想法后主动联系杨建、张瑜协商，希望杨建、张瑜出售，并要求杨建、张瑜尽快与其签订《房地产买卖合同》并办理网签、房屋过户、房屋交付等手续。智绪俊与杨建、张瑜的协商没有达成一致意见，为此，智绪俊曾先后于2016年8月12日、2016年8月18日向杨建、张瑜方发出手机短信通知：要求杨建、张瑜办理房屋产权过户登记手续并房屋交付手续，要求杨建、张瑜办理网签手续及其他一系列相关手续。杨建、张瑜于2016年8月18日短信回复再次明确告知智绪俊：原三方签订的《房地产（买卖）居间合同》已无法履行。根据协议上所规定的定金罚则，杨建、张瑜愿意按智绪俊所交的定金四万元定金罚则双倍赔付。并要求智绪俊提供银行账户将智绪俊已支付的购房预付款十万元退回给智绪俊。智绪俊没有同意杨建、张瑜短信回复的内容，杨建、张瑜也没有同意智绪俊短信要求的内容。现双方没有就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，智绪俊也未提供银行账户给杨建、张瑜供其退回购房预付款10万元。上述事实，有《房地产（买卖）居间合同》、收条、收据、房屋所有权证、及当事人庭审陈述等证据在案佐证，法院予以确认。一审法院认为，智绪俊与杨建、张瑜、居间方于2016年6月26日签订的《房地产（买卖）居间合同》系合同当事方的真实意见表示，且不违反我国法律、法规的强制性法律规定，该合同是依法成立并具有法律效力。本案争议的焦点为：一、三方于2016年6月26日签订的《房地产（买卖）居间合同》是房屋买卖合同的本约还是预约？《房地产（买卖）居间合同》中明确约定智绪俊、杨建、张瑜在签订完《房地产（买卖）居间合同》后，智绪俊与杨建、张瑜仍须另行签订《房地产买卖合同》并进行网签。虽然《房地产（买卖）居间合同》中具有房屋买卖合同一般所应具有的房屋坐落、房屋价款支付、房屋交付等具体内容，但不能据此认为该《房地产（买卖）居间合同》是房屋买卖合同的本约。二、杨建、张瑜是否构成违约及应当承担怎样的民事责任？《房地产（买卖）居间合同》虽然是房屋买卖合同的预约，但该合同的相对方仍应当依法、依约履行各自的义务。杨建、张瑜未能按《房地产（买卖）居间合同》约定于2016年8月20日前与智绪俊签订《房地产买卖合同》构成违约，其应当承担《房地产（买卖）居间合同》中约定的违约责任,即适用定金罚则由违约方向守约方及居间方赔偿。《房地产（买卖）居间合同》因杨建、张瑜明确表示并以其行为不再履行合同的主要债务，故该合同因杨建、张瑜的违约而解除。同时，杨建、张瑜于2016年7月12日收取智绪俊给付的10万元购房款至今未向智绪俊归还，因杨建、张瑜违反双方签订的《房地产（买卖）居间合同》不再与智绪俊签订《房地产买卖合同》，由此造成智绪俊该款项的利息损失也应由杨建、张瑜承担。智绪俊的诉讼请求，在审理过程中经法律释明，智绪俊仍坚持该请求，故对于智绪俊已支付的10万元及损失赔偿，因智绪俊未提出请求，法院不予理涉，智绪俊可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定,判决：一、杨建、张瑜于判决生效后十日内向智绪俊双倍返还购房定金40000元，即杨建、张瑜应于判决生效后十日内向智绪俊支付80000元；二、驳回智绪俊的诉讼请求。案件受理费18166元，减半收取9083元，由杨建、张瑜负担900元，由智绪俊负担8183元。诉讼保全费5000元，由杨建、张瑜负担800元，智绪俊负担4200元。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，在一审庭审中，智绪俊与杨建、张瑜均认可在签订了《房地产（买卖）居间合同》后若要进行房屋买卖需要另行签订房地产买卖合同，再另行到房产交易中心进行网签。智绪俊认为《房地产（买卖）居间合同》是真实有效的本约合同，重新签订房地产买卖合同是办理网签的需要。杨建、张瑜认为《房地产（买卖）居间合同》主要是为了保障中介方利益的预约合同。一审庭审中，智绪俊陈述根据2016年10月4日出具的昆山市购房政策，自己不符合购房政策。二审中，智绪俊提出在2016年10月1日之后需要在昆山交社保才能买房，但是自己可以按照之前的政策购买房屋。智绪俊对此提供了：1、昆山市住房和城乡建设局2016年10月20日《关于印发贯彻落实苏州市政府进一步加强全市房地产市场调控的意见有关工作流程的通知》，规定购买存量房属非苏州市户籍居民家庭，购房人需提供自购房之日起前2年在苏州市范围内累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2、昆山市房产交易中心2016年10月20日的告知书，内容为对于10月4日0：00之前已经签订认购协议且支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行（其中，经经纪机构转账等需在10月31日前办理网签手续）。杨建、张瑜质证认为：已经咨询过昆山市房产交易中心，与智绪俊、中介公司签订的三方《房地产（买卖）居间合同》不是双方的买卖合同，交易中心不认可；智绪俊支付定金、首付款都是通过中介公司转账的，根据房产交易中心的告知书，须在10月31日前办理网签手续。二审中，智绪俊增加一项诉讼请求：如果房屋不能交易，杨建、张瑜应当退还已支付的全部款项，并承担智绪俊贷款支付的费用及购买类似房屋的差价。杨建、张瑜不同意二审法院对该项增加诉讼请求一并审理。二审中，杨建、张瑜陈述涉案房屋是自己的唯一房产，考虑到老人赡养和孩子教育，所以不愿意出售房屋，目前本人是在上海租房子住。本院认为：2016年6月26日智绪俊与杨建、张瑜签订的《房地产（买卖）居间合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。该合同就双方买卖的房屋、房款、支付方式、过户时间等主要条款进行了约定，主要内容已经完备。虽然在合同中约定了双方要另行签订房地产买卖合同，但智绪俊陈述该条款是为了办理网签的需要，符合目前二手房交易的惯例，该条款不影响双方之间已经签订的《房地产（买卖）居间合同》的成立及效力。一审判决认定《房地产（买卖）居间合同》为预约合同不当，本院予以纠正。杨建、张瑜在签订《房地产（买卖）居间合同》后，明确拒绝与智绪俊签订房地产买卖合同，办理网签及后续流程，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，应将所收定金双倍返还于智绪俊。合同第六条并约定了违约方向守约方赔偿后，本合同终止。因此，智绪俊一审诉讼请求要求杨建、张瑜双倍返还定金后，又要求杨建、张瑜继续履行合同已无相应依据。同时，智绪俊在一审中自认自己不符合2016年10月4日之后的昆山购房政策，虽然二审中智绪俊提供了昆山市房产交易中心2016年10月20日的告知书，但是并不足以证明智绪俊在2016年10月4日后不受调控政策影响仍可以购买存量房。综上，一审判决驳回智绪俊要求杨建、张瑜继续履行合同的诉讼请求并无不当。关于智绪俊已经预付的购房款10万元，一审中经法院释明智绪俊不变更诉讼请求，二审中虽然增加了要求返还房款的诉讼请求，但杨建、张瑜不同意一并审理，故本院不予理涉，智绪俊可另行主张权利。综上，智绪俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定虽然有误，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18166元，由上诉人智绪俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年三月十七日书 记 员  吉宇璐