重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5254号上诉人（原审被告）：王华军，女，汉族，1969年10月31日出生，重庆市沙坪坝区公安分局磁器口派出所警察，住重庆市沙坪坝区，委托诉讼代理人：牟兵，重庆奥睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔阳，女，汉族，1959年9月14日出生，重庆市树人小学退休教师，住重庆市沙坪坝区，委托诉讼代理人：肖戈，重庆皇嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维维，重庆皇嘉律师事务所律师。上诉人王华军因与被上诉人孔阳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月1日公开对本案进行了询问。王华军的委托诉讼代理人牟兵，孔阳的委托诉讼代理人李维维到庭参加了询问。本案现已审理终结。王华军上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回孔阳的诉讼请求；二、判令孔阳承担一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2016年12月，孔阳在未通知王华军解除合同的情况下，向一审法院提起诉讼，请求确认解除合同，后申请撤诉。2017年2月，孔阳再次向一审法院起诉，请求确认双方所签租赁合同已于2017年1月28日解除。事实上，2016年12月28日的开庭，王华军虽然收到法院送达的起诉状，但孔阳申请了撤诉，并得到一审法院的同意，该行为表明孔阳撤回了解除合同的请求。基于商事关系的租赁合同，不应由公权行为来代替司法上当事人双方的约定通知义务。本案孔阳未尽到解除合同的通知义务，一审法院认定合同已经解除不成立。二、一审法院适用法律错误。双方在合同中的约定并不是任意解除权，该约定要求孔阳确有需要，但孔阳并未提出确有需要解除合同的理由。孔阳辩称：请求驳回上诉，维持原判。孔阳向一审法院起诉请求2014年，孔阳与王华军签订了《房屋租赁合同》，约定孔阳将自己名下位于重庆市沙坪坝区双巷子街11号1-1房屋出租给王华军，租期从2014年12月15日至2017年12月15日。租赁期间，王华军在租赁房屋内修建了楼梯。2016年12月28日，孔阳依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条“租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前一个月通知乙方解除合同”的约定向王华军告知提前解除合同，并要求王华军于2017年1月28日搬出租赁房屋，但王华军拒绝搬迁，致使孔阳至今未能收回房屋。现孔阳请求人民法院判令：1、确认孔阳与王华军签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月28日解除。2、王华军立即搬出租赁房屋，即重庆市沙坪坝区双巷子街11号1-1,在搬离前王华军按照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费，即从2017年1月29日至搬离之日止，王华军按照租金标准3500元/月支付占用费。3、王华军对租赁房屋恢复原状，即拆除重庆市沙坪坝区双巷子街11号1-1房屋阳台上修建的与租赁房屋楼上房屋相通的楼梯一道，将阳台地面恢复为水泥地面，修复阳台水泥栏杆。4、诉讼费用由王华军承担。一审法院认定事实：2014年12月，孔阳（甲方）与王华军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区双巷子11号1-1住宅房屋一套，租赁期36个月，从2014年12月15日起至2017年12月15日止。前2年租金3000元/月，后1年租金3500元/月，按每半年交纳，第一次交纳为合同签订时，以后每次在合同到期日5日内，先付后住。租赁期间，乙方如因特殊情况需要退房，必须提前三个月通知甲方解除合同，甲方核算和收取应得租金后退还剩余租金，乙方不得破坏该房屋既有装修；如甲方确需收回房屋，必须提前一个月通知乙方解除合同，甲方应退还乙方剩余期内的租金同时赔偿乙方一定的装修费用等。协议签订后，王华军在租赁房屋内经营餐饮。2016年11月24日，孔阳向一审法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、确认孔阳与王华军签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月17日解除。2、王华军立即搬出租赁房屋，即重庆市沙坪坝区双巷子街11号1-1,在搬离前王华军按照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费，即从2016年12月16日至搬离之日止，王华军按照租金标准3500元/月支付占用费。3、王华军对租赁房屋恢复原状，即拆除重庆市沙坪坝区双巷子街11号1-1房屋阳台上修建的与租赁房屋楼上房屋相通的楼梯一道，将阳台地面恢复为水泥地面，修复阳台水泥栏杆。4、诉讼费用由王华军承担。该案审理过程中，王华军向孔阳支付房屋租金至2017年6月30日。一审法院于2016年12月28日开庭对该案进行了审理。同日，孔阳向该院申请撤回起诉。同日，一审法院以（2016）渝0106民初16231号民事裁定书裁定准许孔阳撤回起诉。现孔阳向一审法院提起诉讼，要求判如所请。一审审理中，孔阳还举示了限期搬离通知书的照片，以证明其于2016年8月16日将限期搬离通知书张贴在租赁房屋处。王华军对限期搬离通知书照片的真实性有异议，认为未见到过租赁房屋处张贴该通知。王华军还坚持认为孔阳未依法解除合同，且楼梯系前一承租人修建，不同意孔阳的全部诉讼请求。孔阳则认为，楼梯虽不是王华军修建，但王华军与前一承租人系近亲属，且其承租房屋后沿用前一承租人的个体经营证照，故王华军有拆除楼梯恢复原状的义务。一审法院认为，孔阳与王华军签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。租赁合同约定，如孔阳确需收回房屋，须提前一个月通知王华军解除合同，并退还剩余期内的租金和赔偿一定的装修费用。根据此一约定，孔阳在合同履行期间内有解除合同的权利。孔阳于此前向一审法院提起诉讼，请求王华军搬离承租房屋，则孔阳已行使解除权，向王华军提出了解除合同的主张。至2016年12月28日开庭审理时，解除合同的通知已经到达王华军。现孔阳请求确认《房屋租赁合同》已于2017年1月28日解除，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现孔阳请求王华军搬离租赁房屋，以及从2017年1月29日至搬离之日止，按照房屋租赁合同约定的租金标准3500元/月支付房屋占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。该占用费可以与王华军已经支付的租金相冲抵。一审审理中，孔阳、王华军均认为在租赁房屋中修建楼梯改变租赁房屋原状的并非王华军所为，则孔阳请求王华军对租赁房屋恢复原状缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、孔阳与王华军签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月28日解除。二、限王华军在本判决发生法律效力后3日内腾空并搬离重庆市沙坪坝区双巷子街11号1-1房屋。三、限王华军在本判决发生法律效力后3日内支付孔阳房屋占用费，即从2017年1月29日至搬离之日止，按3500元/月计付。四、驳回孔阳的其他诉讼请求。一审案件受理费80元（孔阳已预交40元），减半交纳40元，由王华军负担，此款限于本判决发生法律效力后3日内给付孔阳。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孔阳与王华军签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方均应当按照合同约定履行义务，享有权利。在孔阳于此前向一审法院提起的诉讼中，孔阳在2016年12月28日该次诉讼开庭时向王华军明确提出了解除合同的主张，则应当认为孔阳已经向王华军履行了解除合同的通知义务。其后孔阳虽然撤诉，但并未收回其要求解除合同的意思表示，故其解除合同的通知依然有效。应当认定在孔阳提起本次诉讼时，已经履行了提前一个月通知王华军解除合同的义务。双方在租赁合同中约定，如孔阳确有需要，须提前一个月通知王华军解除合同，并退还剩余期内的租金和赔偿一定的装修费用。根据该约定，对于何谓确有需要，其判断权在孔阳，而非王华军。故王华军关于孔阳没有提供证据证明其确须解除合同，故解除合同的通知不能成立的上诉请求，本院难以支持。基于以上分析，应当认定双方所签合同已于2017年1月28日解除，王华军应当向孔阳交还房屋。合同解除后，关于孔阳应当退还王华军的租金及赔偿装修费等，王华军可另行主张权利。综上，王华军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王华军负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年八月九日书 记 员  唐 欢