河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书(2017）豫0421民初598号原告深圳市安达物业管理有限公司，住所地深圳市南山区前海路前海村9栋707室。法定代表人郭爱玲，系该公司经理。委托代理人黄媛，女，1986年3月10日出生，汉族，住宝丰县，系该公司员工。委托代理人姬学伟，男，汉族，住宝丰县，系该公司员工。被告王军阳，男，1974年8月6日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托代理人金永安，男，1972年12月19日出生，汉族，住河南省宝丰县。原告深圳市安达物业管理有限公司诉被告王军阳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理，原告深圳市安达物业管理有限公司的委托代理人黄媛、姬学伟，被告王军阳的委托代理人金永安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系宝丰县钰丰尊邸小区的业主，2008年1月6日，原被告双方签订了物业管理服务协议，协议约定原告为被告及钰丰尊邸小区业主进行物业管理服务，并就有关服务的内容及相关权利义务进行了约定。但自2014年5月1日开始，被告拒不交纳物业费直到现在，被告共欠物业费1036元，欠市政垃圾处置费120元，违约金16元，共计1172元整。请求依法判令被告支付原告所欠物业费1036元，市政垃圾处置费120元，违约金16元，共计1172元。本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、本案原告主体不适格，请求法院驳回原告的起诉，原告与本案没有直接的利害关系，不是本案民事法律关系的主体。原告未经宝丰县钰丰尊邸小区业主共同授权或业主委员会授权，没有和小区全体业主或业主委员会达成物业管理协议；不是按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；不是物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原告无权从事钰丰尊邸小区物业管理事务，不是本案民事法律关系的主体。二、原告实际上没有履行物业管理义务，其“物业服务收费”违反合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，其诉求无法律与事实依据。1、原告承受700元的自行车棚费，却没有起用自行车棚，小区业主的车辆日常经受风吹雨淋，损失严重；2、原告未尽管理义务，致使小区绿化草坪破坏严重；3、有多家在花园设大门开口，严重破坏小区绿化草坪，部分业主私占车位破坏小区绿化，停车管理混乱；4、公共用电每度0.19元收费，无法律与事实依据，违反公平与正义原则；5、小区监控瘫痪，失去安保功能；6、因物管的不作为，导致小区顶楼出现多家违规搭建简易彩钢瓦棚，随时都有可能被大风刮落，像不定时炸弹一样危险。根据权利义务一致的原则，原告未尽物业管理义务，物业收费无法律事实依据。三、原告诉请物业费滞纳金没有法律与事实依据。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。请求驳回原告的诉讼请求，依法判令原告归还答辩人的自行车棚费700元。原告在举证期限内向本院提交的证据有：第1物业公司与业主签订的物业服务合同一份，证明物业公司已遵循与业主签订的服务合同的条款进行收费服务；第1平顶山物价局2006（136）号文件一份，证明我物业公司所收取的物业费标准，是由国家职能部门审核后合法收取；第1宝丰人民政府下发的2007（12号）文件，委托我物业公司代收每户每月5元垃圾处置费文件，证明我物业公司按照市政文件依法委托收费；第1业主购房合同一份，证明我物业公司为业主提供服务及收费的面积；第1业主欠费明细清单一份，证明被告欠费的计算明细方式。王军阳在举证期限内向本院提交的证据有：第1车子棚照片一份，证明物业公司收业主的700元车子棚费没有起用；第1小区绿化草坪照片一份，证明物业公司绿化不到位；第1小区后花园照片一张，证明业主在后花园私自开大门，业主私自占用车位，业主去物业公司反映无果等事实；第1电费发票3张，证明物业公司多收业主0.19元电费；第1小区监控处照片一份，证明没有监控设备只有架子的事实；第1小区楼顶私自搭建违规建筑照片一张，证明物业公司没有监管到位，对业主随时都会有危险因素。经庭审质证，被告对原告提交的1-5号证据均无异议；原告对被告提交的照片的真实性无异议，对证明的问题有异议，对被告提交的证据1认为园区搭建的有车子棚，但是棚少车子多，下雨时候车子棚不够用，平时没人用，而且车子棚费用是交给开发商而不是物业公司；对证据2有异议，随着经济的发展车辆多了，有些业主把草坪毁了，经物业公司调查，90%业主不同意再有绿化，有调查记录为证；对证据3有异议，小区后花园有业主私开大门，物业公司进行了制止和管理，但是业主不听，物业是服务单位而不是执法单位，我们也上报了房产管理局；对证据4认为与物业公司无关；对证据5监控从安装到现在，物业公司的责任是维护和小型维修，过质保期后可以动用业主维修资金，且一、二期均没有收维修基金；对证据6楼顶搭盖阳光房有异议，物业公司去制止了但是业主不听，物业公司没有罚款、拆除等权利，也已上交至房管局。本院经审查认为，原告深圳市安达物业管理有限公司公司提交的1-5号证据形式合法、内容客观真实，与本案案件事实相关联，本院依法予以确认。被告提交的1-6号证据因原告提出合理性质疑，不予采信。本院根据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，可以认定以下案件事实：被告系宝丰县钰丰尊邸小区的业主，2008年1月6日，原被告双方签订了物业管理服务协议，协议约定原告为被告及钰丰尊邸小区业主进行物业管理服务，并就有关服务的内容及相关权利义务进行了约定。但自2014年5月1日开始，被告拒不交纳物业费直到现在。另查明，自2014年5月1日至2016年5月1日止，王军阳共拖欠深圳市安达物业管理有限公司物业费1036元(每平方0.35元，123.35平方，每月费用43.1725元），生活垃圾处理费120元，违约金16元（滞纳金按3%收取）。本院认为：物业公司与王军阳签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为钰丰尊邸小区的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。物业公司主张的物业费、生活垃圾处理费、违约金应以本院认定的为准。综上，深圳市安达物业管理有限公司的事实请求部分成立，本院部分予以支持。被告辩称原告主体不适格，没有履行物业服务合同约定，该答辩意见缺乏相关证据且其答辩问题不在物业服务合同范围之内，故此其答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：王军阳于本判决生效后十日内支付深圳市安达物业管理有限公司物业费1036元，生活垃圾处理费120元，违约金16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王军阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  朱旭升二〇一七年五月八日书记员  ＸＸ鸽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力、业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第1：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：第1案由、诉讼请求、争议的事实和理由第1判决认定的事实和理由、适用的法律和理由第1判决结果和诉讼费用的负担第1上诉期间和上诉的法院判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。