福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0304民初2536号原告：蔡宝烨，男，1989年2月2日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：刘国田、黄志光，福建熹龙律师事务所执业律师。被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码XXXXXXX。法定代表人：朱建荣，董事长。委托诉讼代理人：陈国圣，福建厦龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄建章，福建凌龙律师事务所执业律师。原告蔡宝烨与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告蔡宝烨的委托诉讼代理人刘国田、黄志光，被告建德公司的委托诉讼代理人陈国圣、黄建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡宝烨向本院提出诉讼请求：1.莆田市建德房地产开发有限公司向蔡宝烨支付逾期交房违约金（以购房款1257548元为基数，按日万分之伍，自2017年1月1日起计至实际交付房屋之日止），暂计至2017年5月23日为89285.91元；2.由莆田市建德房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年2月14日，蔡宝烨与莆田市建德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX），约定蔡宝烨向莆田市建德房地产开发有限公司购买位于荔城区XX镇海居委会“XXX”商住区X区第X幢XX号房，建筑面积118.31平方米，每平方米10629.26元，总价款1257548元。合同签订后，蔡宝烨依约付清全部购房款1257548元，履行了付款义务。而莆田市建德房地产开发有限公司至起诉之日仍未向蔡宝烨交付房屋，已构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任，即自2017年1月1日起至实际交付之日止按日向蔡宝烨支付已付款万分之伍计算的逾期交房违约金。建德公司辩称，1.蔡宝烨要求支付逾期交房违约金没有事实依据。建德公司在建设施工期间因下雨及台风天气，造成无法施工，构成不可抗力。莆田市气象局的天气证明书证实下雨天数为565天，且其中部分是大雨、暴雨、特大暴雨，另外台风天气为60天。故并非建德公司故意违约，应扣除不可抗力导致的无法施工的天数。2.即使构成违约，蔡宝烨请求的违约金过高，请求法院将合同约定的按已付款的日万分之伍的违约金调整为按已付款的日十万分之一。根据合同法相关规定，蔡宝烨的实际损失应参照讼争房屋租金市场价来认定，即按讼争房屋租金市场价1000元。结合本案实际情况，涉案房屋尚未竣工、无法交付，且交付时间仍然无法确定；若按照当事人约定的日万分之伍计算违约金，违约金将达每月数万元，并且支付金额至房屋交付为止，远远超过因逾期交房给购房者造成的租金实际损失等具体情况。再者，违约金实质是以补偿性质为原则，以实际损失为基础，在本案中蔡宝烨并没有实际的损失。蔡宝烨、建德公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖合同》1份、销售不动产统一发票（自开）2份；气象证明1份、气象资料1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（2016）闽民再379号民事判决书复印件1份、（2015）莆民终字第2065号民事判决书复印件1份、（2017）闽民申340号民事裁定书复印件1份，因该证据均与本案无直接关联性，故本院不予认定。根据蔡宝烨、建德公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区海办镇海居委会的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用(2007)第C36474号、莆国用（2007）第C36475号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“XXX”商住区X区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号为FJSGXK-0594-LC-2013-00004、JSGXK-0594-LC-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2014）莆房许字第14号。2014年2月14日，建德公司与蔡宝烨签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXX）,约定蔡宝烨以总价款1257548元向建德公司购买“XXXX”商住区X区第X幢XX层XXXX号商品房一套（建筑面积为118.31㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：蔡宝烨应于签订本合同时向建德公司支付全部购房款。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付蔡宝烨使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，建德公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且建德公司在发生之日起30日内书面告知蔡宝烨的……。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，建德公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付蔡宝烨使用……逾期超过90日后，蔡宝烨有权解除合同……蔡宝烨要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建德公司按日向蔡宝烨支付已付款万分之伍的违约金。签订该合同后，建德公司于2014年3月7日向蔡宝烨出具金额分别为1000000元、257548元的购房款发票各一份。在庭审过程中，建德公司自认蔡宝烨已向其付清该房屋全部购房款。2014年3月17日，该合同在莆田市国土资源局登记备案。因建德公司至今未将房屋交付给蔡宝烨，致讼。本院认为，蔡宝烨与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。蔡宝烨已支付了全部购房款，而建德公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。建德公司辩称，建设施工期间因下雨及台风天气造成无法施工而构成不可抗力，但其提供的证据无法证实此类天气构成不可抗力，且其在庭审中自认在此情形下均未向蔡宝烨书面通知，故其抗辩理由与合同约定的延期交房条件不相符，本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定按已付购房款的日万分之五计算的逾期交房违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的性质，故本院根据建德公司的申请酌情将该项违约金的标准调整为按已付购房款的日万分之一计算，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%，即1257548元×30%=377264.4元。建德公司应自最后交付期限2016年12月31日的第二天，即2017年1月1日起至实际交付房屋之日止按已付购房款1257548元的日万分之一向蔡宝烨支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内以1257548元为基数自2017年1月1日起按日0.01%向蔡宝烨支付逾期交付“XXX”商住区X区第X幢XX层XXX号房的违约金至实际交付房屋之日止，违约金最高限额为377264.4元；二、驳回蔡宝烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2032元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  何志强审 判 员  蔡琳琦人民陪审员  陈光辉二〇一七年十二月二十九日书 记 员  林 锐附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。