黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1085民初37号原告：魏洪书，男，1945年11月11日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住址黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。被告：赵秋奎，男，1970年7月8日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：李维祥，男，住所地黑龙江省穆棱市,穆棱市龙宾木业有限公司推荐。被告：王进琴（系原审被告魏延涛妻子），女，1989年2月10日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住址黑龙江省穆棱市。原告魏洪书诉被告赵秋奎、王进琴房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月8日向本院提出起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日作出（2016）黑1085民初134号民事判决书，被告赵秋奎提起上诉，牡丹江市中级人民法院于2016年11月3日作出（2016）黑10民终980号民事裁定书，撤销（2016）黑1085民初134号民事判决书，并将本案发回穆棱市人民法院重审。本院于2017年1月4日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏洪书及其委托诉讼代理人冯雪岩，被告王进琴，被告赵秋奎及其委托诉讼代理人李维祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏洪书诉称：1.要求确认原告为被告赵秋奎与魏延涛之间签署的房屋买卖合同所涉及的房屋（该房屋位于穆棱市马桥河镇石门村，其中旧房面积54.00平方米、新建房屋面积120.00平方米）的所有权人；2.要求被告赵秋奎退出所占房屋，由原告行使所有权，被告赵秋奎不得干涉；3.要求由被告赵秋奎承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告系穆棱市马桥河镇石门村村民，1992年依法取得了位于穆棱市马桥河镇石门村的宅基地使用权，用地面积575.78平方米，原告建设一房，面积为54.00平方米，后来在基地范围内又建设一处房屋，面积为120.00平方米（没有实际测量）；2014年原告患病，到穆棱市八面通镇居住、治病，魏延涛私自将房屋转让给被告赵秋奎，原告是在魏延涛被羁押入狱后才知道此事的。原告认为，魏延涛无原告房屋的所有权和支配权，无权处置属于原告的财产，赵秋奎作为完全民事行为能力人，应当审查所购房屋的合法相对性、证件，而且赵秋奎不是以市场价格购买该房屋，而是魏延涛欠他借款，无法偿还、以房抵账；而且房屋未办理过户手续。因此二人对买卖房屋一事存在重大过错，赵秋奎的购房行为应认定为非善意行为。根据法律规定，被告赵秋奎的购房行为并不符合法律规定，因此其无权取得争议房屋的所有权，应由原告享有该房屋的所有权。至于作为受让人赵秋奎可以向无处分权人请求赔偿损失，要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的。被告赵秋奎辩称：1.不同意涉案房屋为原告的个人财产；2.不同意退出善意购买的房屋。2014年11月8日被告赵秋奎与原告的儿子魏延涛签订了买卖合同，买卖交易是善意的，被告购买的房屋，应该得到法律的支持，请求法院对原告的请求予以驳回。被告王进琴辩称：其与魏延涛是夫妻关系，原告与魏延涛是父子关系。魏延涛买卖房屋的时候被告在外地，不知情，钱也没看到。魏延涛已死亡。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告魏洪书、被告赵秋奎对对方提交的证据均有异议，对有争议的证据，本院认定如下：原告魏洪书提交的穆集建（籍）字第1-52号集体土地建设用地使用证，证明：土地使用者人为魏洪书，用地面积为575.78平方米。原告在该宅基地范围内建设旧房54.00平方米，新房120.00平方米，新房建设时间为1998年。无证据体现魏延涛为所有权人。被告赵秋奎对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。其认为该证不是涉案房屋的证，是其他的房屋宅基地。被告王进琴对证据没有异议。魏延涛卖的120.00平方米的房子就在土地使用范围之内，房子是原告建的。本院认为，庭审时经法庭询问被告赵秋奎其承认该证据中的宅基地是从原告魏洪书儿子魏延涛处购买的，购买时确实有120.00平方米的房屋，且被告赵秋奎对证据的真实性没有异议，故本院对此证据予以采信。被告赵秋奎提交的2014年11月8日房屋买卖协议、2016年9月14日穆棱市马桥河镇石门子村民委员会出具的证明，证明：被告赵秋奎购买魏延涛的房屋是善意购买的。原告魏洪书对被告赵秋奎提供的2014年11月8日房屋买卖协议真实性有异议，没有房屋所有权人魏洪书的签字及书面认可，没有书面的收取房屋款项的收条，没有标注宅基地的使用证号，结合原审的庭审质证过程，只能体现赵秋奎与魏延涛有20000元的款项交接情况，而双方在协议中约定为46000元，假使20000元存在的话，也未达到买卖合同生效的规定75%的购房款支付情况；原告对被告赵秋奎提供的穆棱市马桥河镇石门子村民委员会证明的真实性有异议，该村民委员会及负责人马孝军于2015年7月31日向法庭出示了针对本案争议房屋的证明，两者证明的差异是2015年7月31日的证明阐述魏延涛与其父亲分家，非同一经济体系，2016年9月14日的证明，体现的是魏延涛与其父亲共同生活，而原村支书魏代服在出庭作证过程中，也体现了魏延涛与其父亲是分家，2016年9月14日的证明体现的房款是一次性交齐，而在原审庭审过程中，全部证人均证实房款未交齐或未见到交付房款，原审过程中，被告赵秋奎、魏延涛均未体现为其母亲、父亲治疗疾病所欠外债的情况及证据，因此这两份证明系同一主体出具，内容相差甚远。被告王进琴对被告赵秋奎提供的证据表示其不知情，买卖的时候其不在家。本院认为，该组证据具有关联性，原审魏延涛亦认可2014年11月8日房屋买卖协议确实是其所签，结合原审庭审笔录，能够证实被告与魏延涛之间存在房屋买卖的事实。故本院对此组证据予以采信。被告赵秋奎申请证人徐方春当庭证实：签订房屋买卖合同时证人在场，具体时间记不清了，当时老支书魏代服、老会计刘忠和（已死亡）、村妇女主任朱全莲、中间人朱维东在场，赵秋奎自己家的亲属也在场，因怕魏洪书不知情，要求魏延涛当着在场人的面给魏洪书打了电话，问魏洪书是否同意卖房，当时魏延涛说魏洪书同意卖房才写的合同，是会计代的笔，当时付了20000元现金，都在场，剩下的钱是约定一个月以后给，并当场给魏延涛出具了欠条。写完合同后，交完20000元后，就把房子交付给赵秋奎了。赵秋奎取得房屋后，把后面的老房子扒了，砌的石头墙。120.00平方米的房屋，没人居住，里面放着赵秋奎的东西。在赵秋奎买房前，好像魏洪书在该房屋就贴了卖房的字。赵秋奎付剩下的钱时给证人打了电话，付完钱后将欠条收了回来。魏延涛与魏洪书是共同生活在一起的。魏延涛和魏洪书是否分家证人不清楚。575.00平方米的宅基地加上120.00平方米的房子及54.00平方米的老房，现在在村里好一点的大概值5、6万。魏延涛卖房的时候，只知道魏洪书在八面通居住，具体地址不知道。证人不知道该房屋是魏洪书的名。签订合同时，王进琴不在场。魏延涛出售房屋前，涉案房屋由魏延涛一家三口和魏洪书居住。魏延涛卖完房子之后，魏洪书没回村里居住。魏延涛卖完房子后，不在村里居住了。原告魏洪书对证人徐方春证言有异议。1.证人的证言内容与石门子村民委员会于2015年7月31日出具的证明内容不一致；2.结合魏代服的证言，可以证明房屋是1998年建成的；3.结合魏延涛的刑事案件事实情况，魏延涛故意杀人的时间是2014年12月24日，在本案买卖后仅仅一个月，所得的资金根本未用于家庭成员治疗疾病所花费；4.该证人阐述了只是听说剩余房款已经交付，具体如何交付，没有在现场亲自监督，并出具书面材料。被告赵秋奎、王进琴对证人徐方春的证言没有异议。本院认为，结合原审庭审笔录及综合其他证据，证人证言与法庭查清的事实相一致，故本院予以采信。根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原告魏洪书系穆棱市马桥河镇石门子村民，1992年取得了该村575.78平方米宅基地使用权（穆集建籍字第1-52号），原告在此宅基地上先建造了一处54.00平方米房屋，后又建造了一处120.00平方米房屋。魏延涛与被告赵秋奎于2014年11月8日签订了“房屋买卖文书”，将登记在原告名下的位于马桥河镇石门子村575.78平方米宅基地及在此宅基地上的两处房屋以46000元价格出售给被告赵秋奎。被告赵秋奎自述和证人徐方春（时任穆棱市马桥河镇石门子村村主任）均证实，签订合同时，被告赵秋奎向魏延涛支付了购房款20000元。被告赵秋奎当庭自述：剩余房款26000元，其给魏延涛出具了欠条，约定一个月内给付，其10日内将剩余房款26000元给付魏延涛，并收回欠条。另查明，魏延涛与原告魏洪书系父子关系。魏延涛与被告王进琴系夫妻关系。魏延涛与被告王进琴于2007年举行婚礼后，一直与原告魏洪书生活在一起，共同居住、使用涉案房屋。2012年6月份因原告患病需要治疗，与魏延涛、王进琴一起从所居住村屯，搬迁到穆棱市八面通镇居住，并继续在一起生活。魏延涛因2014年12月24日故意杀人，于2015年1月6日被捕，于2015年7月2日被牡丹江市中级人民法院以故意杀人罪判处死刑，剥夺政治权利终身，现已被核准执行死刑。原告魏洪书于2016年1月8日起诉至法院。本院认为：魏延涛于2014年11月18日将登记在原告魏洪书名下的涉案房屋以46000元价格出售给被告赵秋奎的行为属无权代理。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，鉴于原告魏洪书与魏延涛系父子关系，因原告魏洪书与魏延涛、王进琴一直居住在涉案的房屋，共同生活在一起，后因原告患病需要治疗，又一起从所居住村屯搬迁到穆棱市八面通镇居住，继续在一起生活。造成了足以使被告赵秋奎相信其有代理权的表象，且被告赵秋奎在魏延涛处购得原告的房屋从价格上看符合当时的市场行情，并非恶意串通。故原告从2014年开始一直没有对魏延涛卖房的事情提出异议，可以视为原告魏洪书对魏延涛卖房行为的同意。虽然，原告自述其是在魏延涛被羁押入狱后才知道魏延涛将宅基地及房屋出卖给被告赵秋奎，之前一直不知道该房屋已出售。但原告魏洪书是在其儿子魏延涛因2014年12月24日故意杀人，于2015年7月2日被牡丹江市中级人民法院以故意杀人罪判处死刑，剥夺政治权利终身后，原告魏洪书才于2016年1月8日起诉至法院，原告的陈述明显不符合常情，违背常理，难以令人信服。另外，被告赵秋奎所提供的证据只是证实其交付20000元房款，未提供证据证实剩余房款26000元是否交付，在本次诉讼中经法庭向原告释明，若经审理，魏延涛处分房屋的行为构成表见代理，被告赵秋奎不应返还房屋的话，原告是否变更诉讼请求。原告明确表示不变更诉请，但保留相应诉权，是原告对其诉讼权利的行使，故本院不予调整。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，魏延涛的行为构成法律上的表见代理，魏延涛与被告赵秋奎的买卖行为应为有效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告魏洪书的诉讼请求。案件受理费950元，由原告魏洪书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长 张 梅审判员 孔繁强审判员 吴军一二〇一七年六月二十一日书记员 刘 爽