吉林省吉林市丰满区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0211民初665号 原告：姜河，男，1974年7月14日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市华星法律服务所法律工作者。 被告：中国邮政集团公司吉林市分公司,住所地吉林省吉林市松江东路2号。 法定代表人：常雨昌，经理。 委托诉讼代理人：吕殿斌，吉林金风律师事务所律师。 原告姜河与被告中国邮政集团公司吉林市分公司（以下简称邮政公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理，2017年4月20日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜河的委托诉讼代理人姜艳清，被告邮政公司的委托诉讼代理人吕殿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜河诉称：2014年12月4日，姜河在《江城日报》第十二版看到邮政公司委托吉林市房政拍卖有限责任公司（以下简称房政拍卖公司）发布的（2014）22号拍卖公告，即到房政拍卖公司参加竞买。2014年12月11日,姜河与房政拍卖公司签订了《竞买协议》，交付了竞买定金20000元。2014年12月19日竞买成功，达成《竞买成交确认书》，竞买成交价1300000元，佣金65000元。姜河于2014年12月22日通过交通银行汇入房政拍卖公司1345000元，加上姜河交付定金20000元，共计支付1365000元。2015年3月30日，邮政公司收到房屋价款并为姜河出具金额为1300000元收款收据一张。2015年3月31日，姜河与邮政公司签订《房屋买卖契约》一份，约定姜河购买邮政公司坐落于丰满区石景沟联化生产经营用房90.57平方米，交易价格为1300000元。合同同时约定邮政公司于2015年3月31日将该房屋交付给姜河。《房屋买卖契约》签订后,姜河即在吉林市房屋交易中心办理了产权变更登记缴纳了各项费用，同时又到吉林市土地管理部门办理了土地租用手续,并缴纳了相关费用，两项合计161603元。姜河取得了该房屋所有权证和土地使用证。姜河为了充分开发利用所购房屋，经申请吉林市丰满区发展和改革局成立了吉林市千淼诺商贸有限公司超市，并办理了营业执照。姜河办理上述各项手续后，到所购房屋处所准备拆除重建时发现邮政公司单位职工郭长馨实际占有了该房屋，经过协商其拒绝腾迁。姜河无奈遂于2015年5月25日以郭长馨为被告向丰满区人民法院提起诉讼，要求郭长馨立即返还占有的该房屋。丰满区人民法院受理后，郭长馨不但不迁出，还以姜河房屋产权变更登记违法为由，向丰满区人民法院提起行政诉讼，要求撤销姜河的房屋变更登记，经过一、二审法院审理，吉林市中级人民法院于2016年6月6日终审判决驳回郭长馨的诉讼请求。然而，郭长馨又于2016年10月4日向丰满区人民法院起诉，要求确认其与邮政公司之间的房屋使用权有效，撤销姜河与邮政公司的房屋买卖合同。姜河自2015年3月31日购买邮政公司房屋至今已经一年零七个月之久，未能实际取得该房屋的使用权。姜河认为《中华人民共和国合同法》一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”邮政公司知道或者应当知道其出售的房屋被其内部职工占有使用，故意隐瞒这一重大瑕疵和虚假情况。使姜河相信邮政公司具备该房屋的出售条件，而支付巨款购买房屋，然而，至今却无法入住和拆除重建，无法实现购买房屋的合同目的。邮政公司违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条和第九十四条的法律规定，构成根本违约，且给姜河造成了重大的经济损失，邮政公司应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定承担违约赔偿责任。为此，姜河诉至法院，要求法院判令：一、请求判令解除姜河与邮政公司签订的《房屋买卖契约》；二、邮政公司立即返还姜河购房款1300000元；三、邮政公司支付按照购房款的20%计算的违约金260000元；四、邮政公司赔偿姜河下列实际发生的损失：1、拍卖佣金65000元；2、非住宅买卖契税65000元；3、二手房买卖印花税655元；4、房屋交易手续费13260元；5、土地年租金1553元；6、土地年租金15344元；7、房屋所有权登记工本费497元；8、土地登记工本费294元；合计：161603元,第二、三、四项合计为：1721603元；五、案件受理费由邮政公司承担。 邮政公司辩称：姜河与邮政公司签订的《房屋买卖合同》意思表示真实、合法有效，任何一方不得擅自变更和解除。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依法成立的合同，受法律保护。邮政公司享有合法产权的自管房屋属于国有资产，于1983年开始注册登记在邮政公司名下，房屋性质为生产用房而非职工住宅。2014年12月1日，邮政公司根据《中国邮政集团公司资产盘活管理办法》、《关于同意吉林省邮政公司吉林市分公司出售闲置房屋土地资产的批复》(吉林邮政（2015）81号)，与房政拍卖公司签订委托拍卖合同，并于2014年12月1日由该公司通过《江城日报》向社会发布对外拍卖公告，公开拍卖本公司坐落于丰满区石井沟街联化路的90.57平方米国有办公用房。姜河是看到公告后直接与房政拍卖公司联系，并于2014年12月11日与房政拍卖公司签订竞买协议。同月19日参加拍卖会竞买的邮政公司上述资产，并将购房款1300000元直接交付给房政拍卖公司，并非与邮政公司直接协商购买的上述涉案房屋。而姜河举证的《房屋买卖契约》是在其通过拍卖取得房屋并交付购房款项之后，为了办理房屋过户登记而于2015年3月31日签订的。姜河参加拍卖竞买，与房政拍卖公司签订《竞买协议》及向拍卖公司交付购房价款、拍卖佣金等行为均发生在与邮政公司签订《房屋买卖契约》之前，证明其购买房屋的行为是在对该房屋状况具有深刻了解和完全自愿的情况下购买的合法行为，其房屋买卖交易是与房政拍卖公司发生的法律关系，与邮政公司无关。姜河与拍卖公司签订的《竞买协议》、《房屋买卖契约》等合同均为合法有效的合同，上述合同行为完全出于双方真实意思表示，是公平、自愿、协商一致的合法交易行为。涉案房屋交易后，姜河又于2015年4月8日和2015年7月2日分别通过吉林市住房保障和房地产管理局和吉林市土地局办理了房权证号为丰字第S000326122号房屋产权证和吉市国用（2015）220204002972号土地使用证。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”姜河竞买房屋的行为以及邮政公司出售自有产权办公用房的行为均是依照相关法律规定，经过有关部门批准、公开竞买及其他合法形式的公平交易，姜河也通过相关行政机关取得了产权登记，完全取得了该项房产的所有权，依照法律规定，是不可更改、变动的法律行为。而且对于姜河与邮政公司的房屋买卖交易的合法性问题，吉林市丰满区人民法院（2015）丰行初字第17号行政判决书和吉林市中级人民法院（2016）吉02行终字第114号判决书，已经得出“吉林市房产局向姜河颁发产权证事实清楚，适用法律正确，程序合法”的判决确认，并均已生效。依照法律规定，是不可更改、变动的法律行为。因此，姜河提出解除买卖关系，违反上述有关法律规定，法院不应当支持。一、关于本案涉案房屋交付过程中，郭长馨主张房屋使用权的行为是完全违法行为，完全可以通过其他司法程序解决，并不是解除合同的依据。姜河在取得本案涉案房屋的所有权后，在交付过程中，原吉林市邮政系统的职工，现为中国联通网络通信有限公司吉林市分公司退休职工郭长馨以“1995年吉林市邮政局将该房屋分配给自己，并经单位领导同意改造为民用住宅，已居住20年之久”的所谓“居住权”的主张，没有任何合法根据，在丰满区人民法院（2015）丰行初字第17号案件行政审判中，已经作了充分举证和表达，但由于郭长馨所举的证据不具有真实性、合法性和关联性而没有得到确认，其所有主张均被判决驳回。二、姜河完全可以通过其他诉讼程序取得自己合法财产的使用权和支配权。姜河取得上述涉案房屋后，由于受到郭长馨的阻碍而不能迁入，姜河于2015年5月17日向丰满区人民法院对郭长馨提起诉讼，要求郭长馨停止侵害，返还房屋，赔偿经济损失。邮政公司对该诉讼也给予了积极的配合和帮助。丰满区法院已立案并两次开庭审理，但却迟迟没有作出判决，直至姜河于2017年3月撤回起诉。邮政公司认为，姜河向郭长馨起诉要求腾迁本来是解决本案争议的合法有效途径，而法院已经两次开庭作了审理，却未作判决，同时郭长馨又向丰满区法院提起确权诉讼，丰满法院民事庭也开庭进行了审理，至今没有作出任何判决。各方当事人的诉累可以不说，但是由于上述两个案件没有审判结果，致使姜河完全可以通过合法程序，完全可以排除郭长馨的阻碍和干扰而实现对财产权利的占有和使用。由于姜河的撤诉，进而助长了郭长馨非法侵占公有房屋的气焰，并致使是非公道得不到伸张，违法侵占国有财产的行为得不到应有的惩罚，姜河的合法权益得不到法律保护，邮政公司的财产权益不到维护，这不但没有解决矛盾反而扩大了矛盾。邮政公司认为，郭长馨在本案中的胡搅蛮缠是本案久拖不决，并导致姜河要求解除合同的根本原因。只有人民法院判决确认郭长馨到底有没有占有公产房屋的合法权利才是解决本案争议的唯一正确途径。所以，邮政公司认为应对郭长馨要求确权的诉讼作出公平、公正的判决，以解决本案的争议，并维护国有资产的安全，避免造成国家、企业合法财产的损失。三、姜河在房屋买卖过程中为了实现合同目的而发生的交易费、拍卖佣金、办理产权登记等所有费用理应由其本人承担，要求邮政公司赔偿没有任何事实和法律依据。综上所述，姜河要求撤销房屋买卖合同，赔偿经济损失的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，为此，请人民法院依法判决驳回姜河的诉讼请求。 经审理查明：2014年12月1日，吉林省邮政公司吉林市分公司与房政拍卖公司签订《委托拍卖合同》一份，约定委托房政拍卖公司拍卖坐落于吉林市丰满区石井街联化路，面积为90.57平方米的房屋。同年12月4日，房政拍卖公司在《江城日报》上刊登拍卖公告，公开拍卖丰满区石井街联化房产，参考拍卖价170000元。同年12月11日，姜河向房政拍卖公司交付定金20000元。同年12月12日，姜河通过汇款的方式向房政拍卖公司交付款项1345000元。同年12月19日，姜河与房政拍卖公司签订拍卖成交确认书，确认拍卖成交价1300000元，佣金65000元。同年12月22日，房政拍卖公司为姜河出具金额为65000元的吉林省地方税务局通用机打发票一张。2015年3月30日，邮政公司为姜河出具销售不动产统一发票一张。2015年3月31日，邮政公司与姜河签订《房屋买卖契约》一份，约定邮政公司将坐落于吉林市丰满区石井街联化路，建筑面积90.57平方米，房屋所有权证号为：J000003777号房屋，以成交价1300000元的价格出售给姜河，邮政公司于同日将上述房屋交付给姜河。邮政公司保证上述房屋权属清楚，若发生与邮政公司有关的产权纠纷或债权债务，概由邮政公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给姜河造成的经济损失，邮政公司负责赔偿。同日，姜河向吉林省吉林市地方税务局第二直属局缴纳二手房买方印花税及证照费共计655元。同日，吉林市地方税务局第二直属局为姜河出具契税金额为65000元的税收缴款书一张。同年4月8日，吉林市住房保障和房地产管理局为姜河出具产权证号为：吉林市房权证丰字第S000326122号房屋所有权证。同年4月9日，姜河向吉林市房屋产权管理中心缴纳手续费13260元、缴纳房屋所有权登记费497元。2015年5月12日，姜河向吉林市国土资源局丰满分局缴纳土地年租金1553元。同年6月，姜河再次向吉林市国土资源局丰满分局缴纳土地年租金15344元。同年7月2日，吉林市人民政府为姜河办理了土地证号为：吉市国用（2015）第220204002972号土地使用权证。同年7月6日，姜河向吉林市国土资源局丰满分局缴纳土地登记费、证书工本费共计294元。 另，2015年5月25日，姜河以郭长馨为被告提起告诉，要求判令郭长馨停止侵害、从其所有的位于吉林市丰满区石井沟街联化路90.57平方米的房屋中迁出；要求郭长馨赔偿其占用房屋期间给其造成的损失，每月按1000元计算，自2014年12月19日起至郭长馨迁出时止。本院以（2015）丰民一初字第505号案件受理了姜河的起诉，该案在审理过程中，追加中国邮政集团公司吉林市分公司、中国联合网络通信有限公司吉林市分公司为第三人参加了诉讼。2017年2月28日，姜河向本院提出撤诉申请，本院以（2015）丰民一初字第505号民事裁定书，准许姜河撤回起诉。2016年10月19日，郭长馨以中国邮政集团公司吉林市分公司为被告，以姜河、吉林市社会保障和房地产管理局为第三人向本院提出告诉，本院以（2016）吉0211民初1776号案件受理了郭长馨的起诉。2017年4月13日，本院以（2016）吉0211民初1776号民事裁定书裁定中止诉讼。2017年7月17日，郭长馨以吉林市住房保障和房地产管理局为被告，以姜河、中国邮政集团公司吉林市分公司、中国联合网络通信有限公司吉林市分公司为第三人提出告诉，请求判令：一、确认吉林市房产局为邮政公司颁发吉林市房权证丰字第J000003777号房屋所有权证的行为违法；二、撤销被告吉林市房产局颁发的吉林市房权证丰字第J000003777号房屋所有权证；三、撤销被告吉林市房产局为第三人姜河颁发的吉林市房权证丰字第S000326122号房屋所有权证；四、被告吉林市房产局承担诉讼费。本院以（2015）丰行初字第17号行政判决书，驳回郭长馨的诉讼请求。郭长馨不服该判决，向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院以（2016）吉02行终114号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 认定上述事实的证据有：《江城日报》刊登的拍卖公告、拍卖成交确认书、《房屋买卖契约》、交通银行个人汇兑往来回账单、吉林银行个人业务凭证、吉林市昌邑区地方税务局出具的销售不动产统一发票、吉林市房政拍卖有限公司出具的吉林省地方税务局通用机打发票、吉林市地方税务局第二直属局为姜河出具的税收缴款书、吉林市房屋产权管理中心为姜河长出具的吉林省地方税务局通用机打发票、吉林市国土资源局丰满分局为姜河出具的吉林省政府非税收入通用票据、吉林市房屋产权管理中心为姜河出具的吉林省房屋所有权登记费专用票据、吉林市房权证丰字第S000326122号房屋所有权证、吉市国用（2015）第220204002972号土地使用权证、民事起诉状两份。 根据姜河的诉讼请求和邮政公司的答辩意见，归纳本案争议焦点为：姜河与邮政公司签订的《房屋买卖契约》是否符合解除的条件，应否予以解除；邮政公司应否向姜河返还购房款1300000元，应否向姜河赔偿损失161603元；邮政公司应否向姜河支付违约金260000元。 本院认为，第一，关于涉案合同应否予以解除及邮政公司应否向姜河赔偿损失的问题。姜河与邮政公司签订的《房屋买卖契约》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，对双方产生约束力，应予遵守。本案姜河根据合同约定，向邮政公司给付了购房款，履行了合同的先履行义务，虽然邮政公司亦履行了协助姜河办理房屋更名过户的义务，但是邮政公司未向姜河告知涉案房屋有他人居住的事实，且涉案房屋存在与邮政公司有关的产权纠纷或债权纠纷，即案外人郭长馨既提起过民事诉讼，又提起过行政诉讼。姜河提起过民事诉讼要求案外人郭长馨进行腾迁，亦未实现其合同目的，上述情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，故合同依法应当解除。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，邮政公司应当赔偿姜河的损失，故邮政公司应当返还姜河购房款1300000元，并赔偿姜河因购房所支付的拍卖佣金65000元、非住宅契税65000元、二手房印花税655元、房屋交易手续费13260元、土地年租金16897元、房屋所有权登记工本费497元、土地登记工本费294元，共计161603元。 第二，关于邮政公司应否向姜河支付违约金260000元的问题。由于违约金的主要目的在于弥补一方违约行为造成对方的损失，而本案中姜河以全部房价款1300000元按20%的标准计算违约金，明显过高，本院依法调整为由邮政公司以1300000元为基数,自2015年3月31日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准向姜河支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告姜河与被告中国邮政集团公司吉林市分公司于2015年3月31日签订《房屋买卖契约》； 二、被告中国邮政集团公司吉林市分公司于本判决生效后五日内返还原告姜河购房款1300000元，赔偿姜河购房所支付的各项税费161603元，共计1461603元；并自2015年3月31日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告姜河支付违约金； 三、驳回原告姜河的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20295元，由原告姜河负担1179元，被告中国邮政集团公司吉林市分公司负担19116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判长 吕瑛伟 人民陪审员原泽 人民陪审员刘广山 二〇一七年五月二十二日 书记员 纪                          璇