云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0502民初1401号 原告（反诉被告）：保山交通房地产开发经营有限责任公司（以下简称保山交通房地产公司）。 法定代表人：邓伦荣，保山交通房地产开发经营有限责任公司董事长。 统一社会信用代码：91530500757184841J。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌镇新闻路1号 委托代理人：李建富、谢飞，云南春裕律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。 被告（反诉原告）：云南美好家园商贸有限公司。（以下简称云南美好家园） 法定代表人：段欣刚，云南美好家园执行董事。 统一社会信用代码：915301026930630895。 住所地：云南省昆明市五华区江东和谐家园****。 委托代理人：李亭，四川旌启扬律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托代理人：黄鹤，四川弘泽律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 委托代理人：杨天林，男，1972年3月13日出生，汉族，云南美好家园员工，住甘肃省兰州市城关区，一般授权代理。 原告（反诉被告）保山交通房地产公司诉被告（反诉原告）云南美好家园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建富、谢飞，被告（反诉原告）云南美好家园委托代理人李亭、黄鹤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：原告（反诉被告）当庭申请变更诉讼请求第一项为依法判令确认原、被告2011年10月30日签订的《房屋租赁合同》（合同编号20111001）已于2017年2月25日解除；依法判令被告对租赁物恢复原状；依法判令被告向原告支付违约金660万元；本案诉讼费全部由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原被告双方于2011年10月30日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告（反诉被告）将其位于保山市隆阳区“九龙新天地时尚城”商铺出租给被告（反诉原告）使用。租赁期限自2012年9月1日起至2026年12月31日止，租赁费用按年支付，并提前一个月支付下年度租金。故根据合同约定被告（反诉原告）应于2016年12月1日前支付2017年租金3288000元，但被告（反诉原告）至今未付，其行为已构成违约。被告（反诉原告）自2016年12月起已撤出其在保山的办公点，其后原告（反诉被告）一直在通过各种途径联系被告，均联系不上被告负责人及其法定代表人。根据双方签订合同第11.2条的明确约定：在被告逾期支付租赁费用超过30个工作日的情形下，其应自逾期之日起每月按应付租金的3%向原告支付滞纳金，同时原告有权书面通知被告解除合同、对租赁物恢复原状并有权要求被告支付人民币1000万元的违约金。原告（反诉被告）在无法联系到被告（反诉原告）的情况下于2016年2月22日向被告（反诉原告）公司在云南省德宏州芒市的美好家园送达《催款通知书》及《解除合同通知》，要求支付租金并解除合同，但被告（反诉原告）一直未予回复。不论是根据合同约定还是法律规定，解除原被告双方所签订《租赁合同》的条件均已成就。原告（反诉被告）为维护自己的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）辩称，本诉被告云南美好家园没有违约行为，在原被告双方所签订的《房屋租赁合同》中明确约定在被告付款前原告有向其交付发票的在先义务。根据《合同法》的相关规定及该合同的约定，本诉被告有权拒绝本诉原告的付款请求。原告单方解除合同的行为已严重损害了原被告双方履行合同的信用基础，导致该合同无法继续履行，原告应依法承担相应的违约责任。原告诉请的660万元违约金缺乏事实与法律依据，即使合议庭认定被告存在违约行为该违约金的数额也明显超过了合理范围。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：依法判令被反诉人向反诉人赔偿违约金200万元；判令被反诉人承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年10月30日签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于保山市隆阳区“九龙新天地时尚城”商铺出租给反诉人使用。合同签订后，反诉人一直都按照合同约定履行义务，被反诉人却在没有任何沟通的情况下向反诉人发出了解除租赁合同的通知，并在其后诉至法院，要求反诉人承担违约责任。反诉人认为其一直按照合同的约定履行合同义务，不存在任何违约行为，被反诉人这种单方解除合同的行为恰恰才是严重违反合同约定的。反诉人不仅不应承担任何违约责任，还有权根据合同约定要求被反诉人承担相应的违约责任。为了维护反诉人的合法权利，根据《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，特提起反诉，请求依法支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）辩称，反诉原告主张反诉被告是违约方没有事实依据及法律依据。首先，反诉被告单方解除合同是基于双方合同约定，反诉被告在行使单方解除合同权利之前已穷尽所有办法联系反诉原告，因反诉原告自撤出保山点没有告知反诉被告其联系地址，仅告知保山由德宏店店长代管，但德宏店店长从未履行过代管职责，对合同是否继续履行其也明确告知反诉被告没有权限决定。其次，反诉原告在接到反诉被告《工作联系函》、《告知函》长达三个多月的时间也未曾联系反诉被告就合同是否继续履行、是否支付租金、如何开具发票等事项协商解决。最后，根据合同约定及法律规定，反诉原告已丧失解除合同提出异议的权利。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院认定如下： 原告在举证期限内向本院提交以下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告工商登记信息。证实原被告具有法定主体资格。 经质证，被告（反诉原告）对证据1无异议，本院予以认可。 2.《房屋租赁合同》复印件，证实被告逾期支付租赁费用已经超过30个工作日，根据合同约定原被告双方签订的房屋租赁合同已经解除，合同双方对违约金数额有了明确约定，原被告双方提交送达地址有变更的，变更方需要在变更前15日内以书面形式通知对方。被告的地址变更后没有通知原告，致使原告无法与被告负责人取得联系。 经质证，反诉原告对《房屋租赁合同》的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不予认可。该合同约定了原告先交发票，被告才支付费用。如果被告不交发票而导致被告不交费用应不属于违约。针对合同第12.6款的约定，本诉原告没有提供任何证据证实本诉被告的送达地址有变更，即使有变更本诉原告也应继续向被告的原地址送达，然而本诉原告并没有送达。且原被告双方所持原件版本有关4.2条有重大差异，本诉被告方的合同版本中没有备注部分，本诉原告方合同版本4.2条的备注部分字体、纸张颜色与其他都不一样，同时也没有本诉被告公司的公章与骑缝章，所以该备注部分应不予采信。其次，本诉原告方的合同版本的4、5、6页有造假行为。本诉原告方提交的合同该三页部分与本诉被告方提供的合同的该三页有明显不同。该三页中只有本诉原告的公章，没有本诉被告的公章，本诉被告提供的合同都有原被告的公章。 本院认为，本诉原告方所提交的《房屋租赁合同》第4、5页应当加盖本诉被告方的公章而没有加盖，第6页4.2条括号加注部分与本诉被告所提交的证据原件不一致，合同也没有加盖骑缝章，因本诉被告对本诉原告所提交的证据的真实性、合法性不持异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，但因该合同存在上述瑕疵，本诉原告方所提交的《房屋租赁合同》与本诉被告所提交的《房屋租赁合同》不一致部分以本诉被告所提交的合同内容为准。该组证据本诉原告方所证实的内容所涉合同条款与本诉被告提供的合同相关条款内容一致，故对该组证据的关联性及证明目的本院予以采信。 3.本诉原告向本诉被告德宏芒市店送达工作联系函及告知涵的照片；本诉原告向本诉被告送达工作联系函及告知函的快递投递记录及回执。证实原告于2017年2月23日到本诉被告德宏芒市分支机构送达工作联系函及告知函；本诉原告于2017年2月23日通过邮政快递方式向被告实际负责人送达工作联系函及告知函。 经质证，本诉被告对该组照片的真实性、合法性、关联性都不认可。从照片中无法看出原告送达的过程与实际送达完成的情况。照片上的人并没有代签文书的授权。对快递的投递记录的真实性、合法性、关联性予以认可，确实收到了快递。 本院认为，针对该组证据，本诉原告提交了向本诉被告在德宏芒市的分支机构送达工作联系函及告知涵的录影录像，录影录像的内容与该证据相印证。本院对该组证据的三性及证明目的予以认可。 4.2016年12月30日工作联系函、2017年2月22日工作联系函、2017年2月22日告知函。证实本诉原告多次要求本诉被告支付租金，本诉被告都未回复，本诉原告于2017年2月22日正式告知本诉被告解除合同。 经质证，本诉被告认为，工作联系函没有任何被告方的签收；本诉被告是有权拒绝本诉原告的支付租金的请求。告知函是收到的，该函件所提出的被告方逾期付款达58天不合理，本诉被告是有权在没有收到发票的前提下拒付租金的。本诉原告在本诉被告不知情的情况下解除合同才是真正的违约行为。本诉原告方应该按照合同约定与法律规定，本诉原告方应该对擅自解除合同给本诉被告造成的损失承担违约责任。 本院认为，因本诉被告撤出了在保山的办公机构和主要工作人员，仅有一名本地的负责水电工作的工作人员，本诉被告并未出具授权委托书委托该名工作人员负责全权办理本诉被告在保山的相关事务，本诉原告仍向原地址送达涉及双方合同履行的重要文件已不具备可行性。因本诉被告在保山的分支机构及主要工作人员撤出保山，送达地址及联系方式更变，但因本诉被告没有将地址变更及撤出后的联系方式通知送达本诉原告，本诉原告未能按合同约定与本诉被告协商发票的开票事宜，致发票未能送达本诉被告，其责任在本诉被告而不是本诉原告，对该组证据的三性及证明目的本院予以采信。 被告（反诉原告）在举证期限内无证据提交。当庭向本院提交以下证据： 1.《房屋租赁合同》，证实根据合同约定，反诉原告并没有违约行为，违约的正好是反诉被告。 经质证，本诉原告对证据1的三性认可，对证明目的不予认可。没有开具发票是被告撤销办公地址没有通知原告，致使原告无法与被告的负责人、工作人员取得联系。其次，2016年营业税改为增值税，开发票需要经过双方协商，被告要对原告有明确的指示，被告是按原告的要求开具发票的。因不知道本诉被告地址变更，开具发票无法送达到本诉被告手中。 本院认为，对该组证据的三性本院予以采信，对证明目的本院不予认可，本诉原告的抗辩理由符合实情与常理，抗辩理由成立。 2.2017年2月22日的《告知函》，证明反诉被告在没有合同约定及法律规定的情况下，单方面解除了与反诉原告签订的房屋租赁合同。反诉被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 经质证，反诉被告对证据2的三性认可，对证明目的不予认可，《告知函》就是为了告知被告解决相应问题，被告在30日内（告知函中已经明确告知被告在30日内给出相应的答复）若被告未作出相应的答复，此告知函视为正式解除合同。 本院认为，本诉原告所发出的《告知函》符合双方合同约定，对该组证据的三性本院予以采信，对证明目的不予认可。 3.2017年5月21日反诉原告向反诉被告寄送的《工作联系函》一份。证实由于反诉被告所寄送的解除合同的通知导致双方签订的《房屋租赁合同》解除，其责任应当由反诉被告全部承担。该函件中告知原告还应与被告协商解决合同解除后的后续一系列事宜。 经质证，反诉被告对其三性认可，对证明目的不予认可。该工作联系函是5月21日发出的，已经超过了原告给被告的30天的合理期限，恰好能证明反诉被告提出解除合同异议已经超出法律规定的期限。该联系函严重违背了诚实信用原则。联系的地址、人员都没有告知我们。本诉原告并不知道本诉被告的地址。 本院认为，对该组证据的三性因本诉原告方予以认可，对其三性本院予以采信，对其证明目的本诉被告针对本诉原告方的《告知函》作出的回应的事实本院予以认可，对其证明本诉原告方构成违约的事实不予认可。 根据庭审举证、质证、认证和当事人陈述，本院认定以下事实： 原告（反诉被告）保山交通房地产公司、被告（反诉原告）云南美好家园于2011年10月30日签订《房屋租赁合同》，合同甲方为保山交通房地产公司，合同乙方为云南美好家园，合同约定甲方将其位于保山市隆阳区“九龙新天地时尚城”商铺出租给被告（反诉原告）使用。合同对租赁期限、租金及支付方式、双方权利义务、合同解除及违约责任等均作了约定。合同约定租赁期限自2012年9月1日起至2026年12月31日止共15年。合同4.2条约定，租赁费用按年支付，年租金3288000元，并提前一个月支付下一年度租金；甲方应于约定的乙方付款日前十个工作日内向乙方提供合法相关发票，以便乙方按时付款，如甲方未能按合同规定提供合法发票，则乙方有权迟延支付上述费用而不被视为违约不付费用，直至甲方提供上述类别发票时止。合同11.2条约定：“一方有下列情之一的，另一方可书面通知对方解除合同。违反合同的一方，应对给守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括但不限于乙方的装修、设施设备投入、逾期可得利益），并向守约方支付人民币1000万元的违约金”。合同关于解除合同及违约责任11.2.5条约定：“乙方逾期支付租金超过30个工作日的，同时乙方自逾期之日起每日按应付租金的3%向甲方支付滞纳金”。11.2.8条约定：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为皆视为违约”。合同12.6条约定：“合同一方向另一方送达通知等信件，可以采取专人递交，或以挂号信件、快递服务、传真发送到本合同中列名的对方住所处视为完成送达。如甲、乙双方提供的有效送达地址有变更，变更方应在变更前15日内以书面形式通知对方，否则原地址视为有效送达地址。”被告（反诉原告）云南美好家园于2016年12月撤出其在保山的办公地点，但未将其变更后的有效地址及联系方式通知原告（反诉被告）保山交通房地产公司。其后保山交通房地产公司通过各种途径联系云南美好家园，均联系不上其负责人及其法定代表人。根据合同约定，乙方应于2016年12月1日前支付2017年租金3288000元。因云南美好家园未向保山交通房地产公司提供变更后的联系方式和地址，保山交通房地产公司未向云南美好家园寄出发票，至今云南美好家园未向保山交通房地产公司支付2017年的租金。保山交通房地产公司在无法联系到云南美好家园的情况下，2016年2月22日向云南美好家园在云南省德宏州芒市的美好家园店送达《2017年度租金催缴通知》、《告知函》，保山交通房地产公司于同日通过快递将《工作联系函》、《告知函》发送给云南美好家园的控股公司，签收日为2017年2月25日。通知及《告知函》以云南美好家园未按合同约定履行付款义务已达58天为由要求其支付租金及按每日租金的3%交纳滞纳金，同时告知云南美好家园若不履行合同主要义务，应在30日内书面告知保山交通房地产公司解除合同的相关事宜，如30天内不予回复，此告知视为保山交通房地产公司向云南美好家园发出的正式解除合同通知书。2017年3月30日，保山交通房地产公司向本院提起诉讼。2017年5月31日，云南美好家园向保山交通房地产公司发出《工作联系函》，称其未向保山交通房地产公司支付租金的原因是保山交通房地产公司未向其提供发票，合同不能履行的原因在于保山交通房地产公司，保山交通房地产公司单方解除合同的行为违反了合同约定，已构成违约。2017年5月27日，云南美好家园向本院提起反诉，诉请保山交通房地产公司赔偿违约金200万元及承担本案全部诉讼费用。 本案争议焦点：1.被告（反诉原告）云南美好家园延迟支付租金的行为是否构成违约；2.双方签订的《房屋租赁合同》是否已解除；3.原告（反诉被告）单方解除合同的行为是否构成违约；原告（反诉被告）主张的违约金的数额是否超过了合理范围。 本院认为，本案的基础法律关系是租赁合同关系，受合同法调整。原告（反诉被告）保山交通房地产公司与被告（反诉原告）云南美好家园签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同真实、合法、有效，双方应当按照诚实信用原则根据合同约定全面履行义务。被告（反诉原告）云南美好家园因市场经营的变化于2016年12月份撤出了其在保山的办公地点和主要工作人员，在双方合同未解除的情况下，云南美好家园并未将变更后的地址和联系方式、联系人员通知保山交通房地产公司，致使保山交通房地产公司无法与其协商开具发票的相关事宜，云南美好家园亦未曾主动与原告（反诉被告）保山交通房地产协商支付租金的事情。原告（反诉被告）保山交通房地产经多方联系于2017年2月22日将《工作联系函》、《告知函》送达云南美好家园在德宏州芒市的分店，并从芒市分店工作人员处获悉云南美好家园的控股公司的地址，于同日通过快递将《工作联系函》、《告知函》发送给被告（反诉原告）云南美好家园的控股公司，该控股公司于2017年2月25日签收。原告（反诉被告）保山交通房地产公司已按照合同约定尽了催缴租金通知及解除合同的告知义务，并给予了30天的回复期限，但云南美好家园直至2017年5月27日才向保山交通房地产公司发送《工作联系函》。从2016年12月1日租金支付日至2017年2月22日，云南美好家园延迟支付租金已超过了合同约定的30个工作日，其行为已构成违约，原告（反诉被告）保山交通房地产公司解除合同的行为符合双方合同约定及法律规定；被告（反诉原告）云南美好家园以不能支付租金的原因在于原告（反诉被告）保山交通房地产公司没有向其开具发票的抗辩理由不成立，原告（反诉被告）保山交通房地产公司要求被告（反诉原告）云南美好家园赔偿违约金、恢复原状的请求符合法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）云南美好家园认为原告（反诉被告）保山交通房地产公司要求赔偿违约金660万元的主张没有法律和事实依据，且超过了合理范围。本院认为，原被告双方在签订的《房屋租赁合同》中虽约定了违约一方需给守约方赔偿1000万元的违约金，但最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”，本院认为，因被告（反诉原告）云南美好家园的违约行为致使原告（反诉被告）保山交通房地产2017年的租金无法收取，在合同解除后再行招租需要一定的时间，原告（反诉被告）保山交通房地产所主张的违约金的赔偿数额应当相当于合同履行后可以获得的利益即2017年的租金数额3288000元较为合理。被告（反诉原告）云南美好家园以原告（反诉被告）保山交通房地产公司单方解除合同的行为构成违约，要求保山交通房地产公司赔偿违约金200万元及承担本案全部诉讼费用的请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百九十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）保山交通房地产开发经营有限责任公司与被告（反诉原告）云南美好家园商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号20111001）已于2017年2月25日解除。 二、由被告（反诉原告）云南美好家园商贸有限公司向原告（反诉被告）保山交通房地产开发经营有限责任公司赔偿违约金3288000元，限于本判决生效后三十日内付清。 三、由被告（反诉原告）云南美好家园商贸有限公司对位于保山市隆阳区“九龙新天地时尚城”商铺恢复原状，限于本判决生效后二十日内恢复。 四、驳回原告（反诉被告）保山交通房地产开发经营有限责任公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）云南美好家园商贸有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费58000元，由原告（反诉被告）保山交通房地产开发经营有限责任公司负担20000元，由被告（反诉原告）云南美好家园商贸有限公司负担38000元；本案反诉案件受理费22800元，由被告（反诉原告）云南美好家园商贸有限公司负担。 双方当事人均服判决，本判决即发生法律效力，若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审 判 长  施凤鸣 人民陪审员  邹 燕 人民陪审员  饶春艳 二〇一七年七月二十七日 书 记 员  张建行