四川省通江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1921民初902号原告：中国农业银行股份有限公司通江县支行。负责人：屈天强，行长。委托诉讼代理人：王华，副行长。被告：杜建军，男，1979年1月3日出生，汉族，住四川省通江县。被告：巴中市宏霞房地产开发有限公司。法定代表人：岳宏霞，董事长。委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司通江县支行与被告杜建军、巴中市宏霞房地产开发有限公司“金融借款合同纠纷”一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司通江县支行负责人屈天强的委托诉讼代理人王华与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司法定代表人岳宏霞的委托诉讼代理人朱晓光到庭参加了诉讼，被告杜建军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司通江县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杜建军立即归还贷款本金201079.53元及利息；2、判令被告巴中市宏霞房地产开发有限公司承担连带担保责任；3、本案诉讼费及债权人为实现债权所发生的费用均由被告承担；4、原告对被告的抵押物享有优先受偿权。事实及理由：2013年2月26日，被告杜建军与巴中市宏霞房地产开发有限公司签定《商品房买卖合同》，购买位于通江县住房一套,建筑面积111.69平方米，价款39万元。因被告杜建军自有资金不足，于2013年7月19日与我行签定《个人购房担保借款合同》，我行于2013年7月19日向被告杜建军发放住房揭按贷款21.5万元，2033年7月18日到期，还款方式为等额本息还款，每月20日为还款日，并自愿以所购位于通江县住房作抵押担保,且在通江县房管局办理抵押(预告)登记。截止诉讼日,被告杜建军尚欠我行贷款余额201079.53元及利息;因未按月等额还本付息,已逾期长达353天，累计积欠本息18337.95元。2011年6月28日，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司与我行签定《一手房贷款业务银企合作协议》，《协议》第十三条约定：乙方为购房人因购买本合作项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。根据《个人购房担保借款合同》第三十三条第三款约定:巴中市宏霞房地产开发有限公司提供阶段性担保。根据《个人购房担保借款合同》第十二条第四款二项约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。被告杜建军已有10期未按约定偿还贷款本息，我行多次上门催收无果，借款人却迟迟不偿还贷款，不履行还款义务；同时多次电话通知担保人巴中市宏霞房地产开发有限公司履行连带担保责任，至今未履行连带担保偿还义务。被告杜建军未作答辩。被告巴中市宏霞房地产开发有限公司辩称，杜建军是以抵押房屋提供担保，巴中市宏霞房地产开发有限公司应在抵押财产不足清偿原告债权部分承担连带责任。经审理查明：2013年2月26日，被告杜建军因购买位于通江县，建筑面积111.69㎡的住房，与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同价款390000元。因被告杜建军自有资金不足，于2013年3月20日向原告中国农业银行股份有限公司通江县支行提出个人信贷业务申请，并获准许。2013年7月19日，被告杜建军以借款人、抵押人身份，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司以保证人身份同贷款人、抵押权人中国农业银行股份有限公司通江县支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定的主要内容为：1、借款金额为人民币215000元；2、借款用途为购买房产；3、借款人购买房产位置：巴中市通江县；4、借款期限：240个月；5、借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为上浮10％后确定；6、借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入巴中市宏霞房地产开发有限公司通江宏霞国际项目部在农业银行通江县支行开设的****账户；7、还款：等额本息还款法，还款周期为1个月，每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号****；8、借款担保：本合同借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人巴中市宏霞房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保（保证方式为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用）和10.3.阶段性保证担保＋抵押，由在本合同签章的抵押人按10.2抵押和10.3约定提供抵押担保。阶段性保证人自借款发生之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。9、抵押：抵押物清单，房屋地址通江县；建筑面积111.69㎡；房产类型住房；权属证书情况已办妥；房屋出租情况未出租；房屋评估价值390000元。10、抵押（预告）登记；11、违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止……借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权……2013年7月18日，原告中国农业银行股份有限公司通江县支行与被告杜建军将位于通江县的房屋在通江县房产管理局办理了****预告登记。合同签订后，原告如约发放了贷款，在具体的履行还款过程中，被告杜建军截止2017年2月6日，因未按月等额还本付息，未履行还款义务长达353天，累计积欠本息18337.95元，尚欠原告贷款本金余额201079.53元及利息。庭审中，原告请求被告承担债权人为实现债权所发生的费用，但未向法庭提供相关证据佐证。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司通江县支行与被告杜建军、巴中市宏霞房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，属当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约履行。原告依约向被告杜建军发放了贷款，而被告不按照约定足额偿还借款本息，已经构成违约，截止2017年2月6日，被告杜建军未按合同约定还款已累计353天，尚欠原告到期及未到期本金201079.53元及利息。依据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，被告杜建军的违约行为，已符合双方约定的提前收回已发放借款、提前行使担保权的条件，故原告要求被告杜建军归还贷款本金201079.53元及利息于法有据，本院予以支持；被告杜建军虽未到庭参加诉讼，结合被告杜建军造成违约的客观情况及目前的家庭经济状况等因素，对确定偿还借款的期限可适当予以考虑，酌定合理履行期限3个月为宜；合同还约定被告杜建军以位于通江县的房屋作为借款抵押，并办理了房屋预告登记手续，因此，为实现上述债权，原告有权以该抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿；被告巴中市宏霞房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定连带责任担保，并约定保证期限为自借款发生之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，应视为对保证期间约定不明，其保证期间为主债务履行期届满之日起二年。根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”的规定，现原告在保证期间内向债务人和保证人主张权利，属依法行使权利的合法行为，应予支持，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司应当在其保证范围内承担保证责任。但本案被担保的债权既有人的担保又有物的担保，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权；也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司应对担保物处置后所获价款仍不能清偿借款人的债务部分承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向被告杜建军追偿；原告请求被告承担债权人为实现债权所发生的费用，因未向法庭提供相关证据，本院不予支持。被告巴中市宏霞房地产开发有限公司辩称的应当对抵押财产不足清偿原告的债权部分承担连带责任，其理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百〇七条、第二百〇五条、第二百〇六条、第二百〇七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜建军于本判决生效后3个月内偿还原告中国农业银行股份有限公司通江县支行借款本金201079.53元，并按双方订立的《个人购房担保借款合同》约定的利息结算标准支付资金利息。二、被告杜建军到期不履行本判决第一项确定的付款义务，原告中国农业银行股份有限公司通江县支行有权将位于通江县的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、位于通江县的抵押房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告杜建军所有，不足部分由被告杜建军清偿。四、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司对抵押房屋折价或者拍卖、变卖后不足以清偿债权数额的部分承担连带责任。五、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司对承担保证责任的部分有权向被告杜建军追偿。六、驳回原告中国农业银行股份有限公司通江县支行的其它诉讼请求。义务人逾期不履行本判决所确定的金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4316元，由被告杜建军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。逾期本判决即生法律效力。审 判 长  陈加国人民陪审员  王萍珍人民陪审员  苟小忆二〇一七年六月十二日书 记 员  杜林芩