广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）阳中法民一初字第2号 原告（执行案外人）：林良盈，男，汉族，1959年8年15日出生，户籍地广东省阳江市江城区。 委托诉讼代理人：林柏，男，汉族，1967年8年26日出生，户籍地广东省阳江市江城区。系林良盈的弟弟。 委托诉讼代理人：苗春玲，女，汉族，1961年1年24日出生，户籍地广东省阳江市江城区。 原告（执行案外人）：林柏，男，汉族，1967年8年26日出生，户籍地广东省阳江市江城区。 原告（执行案外人）：苗春玲，女，汉族，1961年1年24日出生，户籍地广东省阳江市江城区。 林柏、苗春玲共同的委托诉讼代理人：冯志妥，广东言必行律师事务所律师。 林柏、苗春玲共同的委托诉讼代理人：陈文驱，广东言必行律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国银行（香港）有限公司。住所地：香港中环花园道1号中银大厦14楼。 法定代表人：岳毅，该公司总裁。 委托诉讼代理人：姜德源，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨恒秀，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广东省阳江市五金矿产进出口公司。住所地：广东省阳江市江城区二环路16号。 法定代表人：钟国新，该公司总经理。 原告林良盈、林柏、苗春玲与被告中国银行（香港）有限公司[以下简称中银（香港）公司]，第三人广东省阳江市五金矿产进出口公司（以下简称五矿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林良盈的委托诉讼代理人林柏、苗春玲，原告林柏、苗春玲及其委托诉讼代理人冯志妥、陈文驱，被告中银（香港）公司的委托诉讼代理人杨恒秀到庭参加诉讼，第三人五矿公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林良盈、林柏、苗春玲向本院提出诉讼请求：一、停止对阳江市江城区甲路m号第二幢b号房屋的强制执行，解除查封；二、中国银行（香港）有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：五矿公司于1986年7月28日成立，为全民所有制企业，在2003年11月3日被吊销营业执照。林良盈是五矿公司的职工，在上世纪80年代，五矿公司将阳江市江城区甲路m号第二幢b号房屋分给林良盈作为职工住房，由林良盈和其父母弟弟、林柏及其前妻苗春玲居住使用至今。上世纪90年代，五矿公司进行房改，允许职工向公司购买已分配的住房，苗春玲、林柏遂在1995年12月5日共同出资20832元以林良盈的名义购买该住房。支付房款后，林良盈、林柏、苗春玲要求五矿公司办理转让登记手续，因当时房产没有进行权属登记，无法办理过户手续。对于五矿公司于1996年在阳江市房产管理局对讼争房屋进行产权登记（房地产号：19××76、登记证号：单（9×）全××8号）并用于抵押贷款一事，林良盈、林柏、苗春玲完全不知情。林良盈、林柏、苗春玲向五矿公司购买该房产已支付全部房款，双方之间的房屋买卖合同有效，且该房屋由林良盈、林柏、苗春玲占用使用至今，林良盈、林柏、苗春玲亦一直催促五矿公司办理过户手续，但五矿公司总以该房产未进行产权登记无法过户为由推托，林良盈、林柏、苗春玲对讼争房屋未办理产权过户登记手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院执行民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当停止对讼争房屋的强制执行，并解除查封。 中银（香港）公司辩称：一、林良盈、林柏、苗春玲并非执行标的物的所有权人，中银（香港）公司有权向法院申请查封执行标的物。若如林良盈、林柏、苗春玲所称，其已于1995年12月5日购买执行标的物，依据1995年1月1日起实施的《房地产管理法》的规定，林良盈、林柏、苗春玲早已应该办理房地产登记手续。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，不动产所有权人应当以登记的为准。阳江市不动产登记中心出具的房地产权档案查阅答复书显示执行标的物的所有权人为五矿公司。五矿公司作为被执行人，中银（香港）公司有权查封其名下的财产并申请执行。二、法院查封执行标的物符合法律规定，法院应驳回林良盈、林柏、苗春玲的全部诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人必须存在买卖合同关系、已经支付全部价款、实际占有和没有过错这四个条件，法院才不得查封、扣押和冻结。首先，林良盈、林柏、苗春玲没有提供房屋买卖合同，无法证明其与五矿公司存在买卖合同关系；其次，由于林良盈、林柏、苗春玲没有提供房屋买卖合同，无法确认执行标的物的价款是林良盈、林柏、苗春玲所提供收据上的金额；且林良盈、林柏、苗春玲提供的收据也没有具体的房屋信息，无法证明购买执行标的物的价款；第三，林良盈、林柏、苗春玲提供的居委会证明和户口本无法证明林良盈、林柏、苗春玲的经常居住地是执行标的物房产所在地；第四，若如林良盈、林柏、苗春玲所称其于1995年12月5日购买执行标的物，但其至2003年11月3日五矿公司被吊销营业执照前长达八年多都没有办理房屋过户手续，林良盈、林柏、苗春玲无法证明其对未办理过户手续没有过错。 五矿公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，林良盈、林柏、苗春玲提供的证据如下：证据一、林良盈、林柏、苗春玲身份证复印件，拟证明林良盈、林柏、苗春玲的身份情况。证据二、企业档案登记资料，拟证明：1、五矿公司成立于1986年7月28日，2003年11月3日被吊销营业执照；2、五矿公司为全民所有制企业。证据三、房屋转让收款凭证，拟证明林良盈于1995年12月5日购买涉案房屋，并支付全部房款20832元。证据四、阳江市江城区东门社区居民委员会《证明》，拟证明林良盈、林柏、苗春玲一直占有、使用涉案房屋。证据五、（2015）阳中法执异字第4号执行裁定书，拟证明：1、林良盈、林柏、苗春玲对涉案房屋提出的执行异议被驳回；2、五矿公司是1996年6月21日在阳江市房产局进行产权登记，该房产1995年12月5日转让给林良盈时无法办理过户登记手续。证据六、授权委托书，拟证明涉案房产是林良盈的弟弟及其前妻苗春玲共同出资的，林良盈本人在外地工作，无法回来出庭应诉，现委托林柏、苗春玲出庭应诉。证据七、阳江市江城区东门社区居民委员会《证明》，拟证明林良盈、林柏、苗春玲一直占有、使用讼争房屋。证据八、户口本，拟证明林良盈的身份情况和涉案房屋载明的住址阳江市江城区甲路a号现为阳江市江城区甲路m号第二幢b房。对林良盈、林柏、苗春玲提供的上述证据，中银（香港）公司质证意见如下：证据一，对林柏、苗春玲的身份证的真实性和关联性没有异议，但林良盈的身份证复印件没有提供原件核对，无法确认真实性。证据二，对其真实性、合法性和关联性没有异议。证据三，由于五矿公司未到庭参加诉讼，中银（香港）公司无法确认真实性，该证据无法证明执行标的物的总价款是林良盈、林柏、苗春玲所支付的金额，且该收款凭证上未列明房屋具体信息，无法证明林良盈、林柏、苗春玲所支付的款项是执行标的物的购房款。证据四，不认可其真实性、关联性和证明的内容，东门社区居委会不具有出具居住证明的职权，且该证明没有单位负责人签名或盖章，相关人员亦未出庭作证，缺乏足够的证明力。证据五、六、七，认可其真实性和合法性，不认可其证明内容。证据八，认可其真实性，不认可证明内容，户口本上的地址是a号，无法证明与执行标的物是同一地址。 中银（香港）公司提供了房地产权档案查阅答复书，拟证明案涉房屋为五矿所有，并且已被中银（香港）有限公司申请查封。林良盈、林柏、苗春玲对中银（香港）公司质证认为：认可该证据真实性，但对五矿公司取得房地产的合法性有异议，五矿公司是通过违法或犯罪的手段获得的该房产的，现在林良盈、林柏、苗春玲已经向阳江市纪委投诉举报。因为该房产原是阳江县时期某国有公司的，阳江建市后该国有公司分立，该房产相应分到分立后的各公司，该房产亦房改到林良盈名下，由林良盈、林柏、苗春玲一直居住至今。当时房屋的门牌号是a号，后变更为m号。五矿公司在办理房产证时没有公告，林良盈、林柏、苗春玲在此居住也没有看见任何公告，五矿公司取得涉案房屋是违法的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：五矿公司于1986年7月28日成立，属于全民所有制企业，于2003年11月3日被吊销。 关于中银（香港）公司诉五矿公司借款担保合同纠纷一案，本院于2009年5月8日作出（2007）阳中法民二初字第33号民事判决：“一、五矿公司对环球贸易有限公司拖欠中银（香港）公司的贷款本金港币406320.62元及利息港币240049.06元承担连带赔偿责任，在本判决生效之日起十日内履行完毕。二、五矿公司对环球贸易有限公司拖欠中银（香港）公司的贷款本金美金193001.20元及利息美金130116.71元承担连带赔偿责任，在本判决生效之日起十日内履行完毕。三、五矿公司从2007年6月22日起至本判决确定付款之日止按本金港币406320.62元计算利息给中银（香港）公司（利息按年利率12.08%计算）。四、五矿公司从2007年6月22日起至本判决确定付款之日止按本金美金193001.20元计算利息给中银（香港）公司（利息按年利率10.86%计算）”，上述判决生效后，因五矿公司不履行清偿债务义务，中银（香港）公司于2010年11月29日向本院申请执行。本院在执行过程中，于2011年1月5日以（2010）阳中法执字第39-7号《执行裁定书》查封了阳江市江城区甲路m号第二幢b号房产【房地证号：19××76，登记字号：单（9×）全××8号，建筑面积：74.75平方米】，查封期限从2011年1月5日起至2013年1月4日止。由于在执行过程中，经多方查找被执行人五矿公司的财产，均未发现五矿公司有可供执行的财产，中银（香港）公司亦未能提供五矿公司有可供执行财产的线索和证据，本院于2011年1月10日作出（2010）阳中法执字第39-9号《执行裁定书》，裁定终结本次执行。 2012年9月25日，中银（香港）公司申请恢复对（2010）阳中法执字第39号案的执行程序，本院立案号为（2012）阳中法执恢字第43号。因阳江市江城区甲路m号第二幢b号房屋查封期限届满，本院于2012年12月7日作出（2012）阳中法执恢字第43-1号《执行裁定书》，裁定继续查封上述房产，查封期限从2013年1月5日起至2014年1月4日止；同时鉴于涉案房屋已在处理之中，但短时间难以实现，本院将执行情况告知了中银（香港）公司，且中银（香港）公司未能提供五矿公司其他可供执行的财产或线索，并同意终结本次执行，本院亦同时裁定终结本次执行。 由于阳江市江城区甲路m号第二幢b号房屋查封期限届满，中银（香港）公司向本院申请继续查封，本院分别以（2012）阳中法执恢字第43-3号《执行裁定书》以及（2012）阳中法执恢字第43-5号《执行裁定书》裁定继续查封上述房屋，查封期限从2013年1月5日至2015年1月4日。2015年2月9日，本院根据中银（香港）公司的申请作出（2012）阳中法执恢字第43-5号《执行裁定书》，裁定继续查封上述房屋，查封期限从2015年2月10日起至2017年2月9日止。在上述房屋查封过程中，林良盈、林柏、苗春玲于2015年3月11日向本院提出书面异议，林柏、苗春玲共同出资20832元以林良盈的名义于1995年12月5日向五矿公司购买该房屋居住至今，法院应终止对该房屋的查封及执行程序，本院于2015年3月26日作出（2015）阳中法执异字第4号《执行裁定书》，裁定驳回林良盈、林柏、苗春玲的异议。林良盈、林柏、苗春玲于2015年3月27日收到该裁定书后，于2015年4月9日向本院提起本案诉讼，请求停止对阳江市江城区甲路m号房屋第二幢b号房屋的强制执行，并解除查封。 另查明：林良盈与林柏是兄弟关系，林良盈与苗春玲原是夫妻关系，苗春玲陈述其与林良盈于1982年结婚，2005年离婚。林良盈、林柏、苗春玲主张林良盈原是土畜进出口公司的职工，涉案房屋是土畜进出口公司分给林良盈的职工宿舍，林良盈、苗春玲、林柏及其父母一直在该房屋居住使用，1988年土畜进出口公司分立为多个公司，林良盈被分配到五矿公司；在上世纪90年代五矿公司进行房改时，林柏、苗春玲共同出资20832元以林良盈名义购买了涉案房屋并在该房屋居住至今。林良盈、林柏、苗春玲提供了《收款凭单》、阳江市江城区东门社区居民委员会的《证明》、“林良盈”的《授权委托书》、户口本等证据拟证明其上述主张。其中，户口本载明林良盈、苗春玲的住址为“广东省阳江市江城区甲路a号”，林良盈、林柏、苗春玲主张**江市江城区甲路a号现为阳江市江城区甲路m号二幢b房，但其没有提供证据予以证明。《收款凭单》上载明时间“95年12月5日”、内容“交款单位林良盈摘由房屋转让20832元”，该《收款凭单》在出纳处签有“莫”的字样，在主管处盖有五矿公司财会结算章。“林良盈”的《授权委托书》载明林良盈“于1995年12月5日通过单位房屋改造政策以20823元向五矿公司购买一套位于阳江市江城区甲路m号第二幢b号74.75平方米的房屋。房款20823元实为弟弟林柏、前妻苗春玲共同出资，他们一直占有和使用。由于本人现在外工作，委托林柏、苗春玲处理于中银（香港）公司关于诉争房屋执行异议纠纷一案……”。阳江市江城区东门社区居民委员会于2015年3月9日出具的《证明》载明“林良盈、苗春玲长期居住在涉案房屋”；于2016年10月8日出具的证明载明“林良盈、苗春玲居住于甲路m号第二栋b房”，但林良盈、林柏、苗春玲在庭上陈述林良盈在1993年去了云南直到现在，房屋现由林柏、苗春玲居住。林柏、苗春玲主张涉案房屋由其居住使用，除了阳江市江城区东门社区居民委员会出具的《证明》外，还有涉案房屋的水电费票据、电视费、户口本等证据可以证明其该主张，但本案林良盈、林柏、苗春玲并没有提供涉案房屋的水电费票据、电视费票据至庭质证。 涉案房屋于1996年6月21日填发房产证，其中房地证号为19××76，建筑面积74.75㎡，登记字号为单（9×）全××8号，权属人为五矿公司。庭审过程中，林良盈、林柏、苗春玲陈述在购房涉案房屋后曾催促五矿公司办理过户登记，但由于林良盈一直在外地无法回来，五矿公司当时无法出具手续办理；对于五矿公司其他职工向五矿公司购买的宿舍，已办理房屋变更登记至职工名下。中银（香港）公司确认五矿公司名下只有涉案房产。 本院认为：中银（香港）公司属于涉港企业，本案属于涉港执行异议之诉，林良盈、林柏、苗春玲向本院提起诉讼，主张对涉案房产享有物权，请求停止对该房屋的执行并解除查封，故本案争议的是林良盈、林柏、苗春玲与中银（香港）公司以及五矿公司的不动产物权纠纷。各方争议的执行标的在广东省阳江市内，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，故本案的纠纷应以我国内地法律作为准据法进行裁决。 林良盈、林柏、苗春玲作为执行案件的案外人对本院执行标的主张实体权利并提起诉讼，故本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点问题是林良盈、林柏、苗春玲对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，我国实行不动产物权登记生效原则。本案中，涉案房屋自1996年6月21日登记在五矿公司名下，五矿公司是涉案房屋的权属人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 首先，关于林良盈、林柏、苗春玲与五矿公司是否存在书面房屋买卖合同的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，因此，转让房屋，出卖人与买受人之间应当签订书面房屋买卖合同。林良盈、林柏、苗春玲主张涉案房屋原是五矿公司分给林良盈的职工宿舍，后因房改政策，林柏、苗春玲遂以林良盈的名义向五矿公司购买涉案房屋，但林良盈、林柏、苗春玲没有提供当时房改政策的相关规定予以证明。本案中，林良盈、林柏、苗春玲只是提供了一份《收款凭单》拟证明其向五矿公司购买涉案房屋，虽然该《收款凭单》盖有五矿公司的印章，但该收款收据只是载明“林良盈房屋转让20832元”的内容，并无载明所购房产的具体情况。《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”，显然，林良盈、林柏、苗春玲提供的《收款凭单》不符合上述法律规定的合同成立的必要内容。由于林良盈、林柏、苗春玲与五矿公司没有签订书面房屋买卖合同，林良盈、林柏、苗春玲亦无提供当时房改政策的相关规定，其应自行承担因没有书面载体无法判断基础法律关系合法与否的不利后果。 其次，关于林良盈、林柏、苗春玲是否在查封前实际占有房屋的问题。本案中，林良盈、苗春玲的户口本载明住址为阳江市江城区甲路a号，与涉案房屋地址不同，林良盈、林柏、苗春玲主张**江市江城区甲路a号房屋即为涉案房屋，但其没有提供证据予以证明，其主张证据不足。虽然林良盈、林柏、苗春玲提供了阳江市江城区东门社区居民委员会的两份《证明》拟证明涉案房屋由林良盈、林柏、苗春玲占有使用至今，但上述两份《证明》只是载明林良盈、苗春玲居住于涉案房屋，并没有反映林柏占有使用该房屋；而从林良盈、林柏、苗春玲的陈述来看，林良盈自1993年已不在涉案房屋居住生活，因此，林良盈、林柏、苗春玲的陈述与其提供阳江市江城区东门社区居民委员会的两份《证明》相矛盾，本院不予采信。另外，林良盈、林柏、苗春玲主张其占有使用涉案房屋的证据除了阳江市江城区东门社区居民委员会出具的《证明》外，还有涉案房屋的水电费票据、电视费票据等证据可以证明其该主张，但本案中林良盈、林柏、苗春玲在本案中并没有提供相关票据作为证据使用。因此，本案中，林良盈、林柏、苗春玲提供的证据不足以其仍实际占有使用涉案房屋，应承担举证不能的法律后果。 再次，关于林良盈、林柏、苗春玲是否已经全部支付购房款的问题。林良盈、林柏、苗春玲主张涉案房屋的价款为20832元，并提供了《收款凭证》用以证明，但该《收款凭证》只是载明“房屋转让款20832元”，没有载明房屋的具体信息，无法证明该凭证载明的是涉案房屋的转让款，亦不能证明涉案房屋的全部转让款为20832元，因此，林良盈、林柏、苗春玲提供的证据不足以证明其已全部支付涉案房屋的购房款。 最后，关于林良盈、林柏、苗春玲对未办理过户登记手续有无过错的问题。涉案房屋于1996年6月21日登记在五矿公司名下，从林良盈、林柏、苗春玲的陈述可知，五矿公司的其他职工向五矿公司购买宿舍均已办理过户登记手续，显然该房屋可以办理过户登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。林良盈、林柏、苗春玲主张其向五矿公司购买涉案房屋，其应及时进行房产变更登记。林良盈、林柏、苗春玲主张其曾多次催促五矿公司协助办理涉案房屋过户登记手续，但五矿公司总以该房产未进行产权登记无法过户推托，林良盈、林柏、苗春玲对未办理过户登记手续不存在过错；但在庭审过程中，林良盈、林柏、苗春玲又陈述是由于林良盈一直在外地无法回来，五矿公司当时无法出具手续办理过户登记。林良盈、林柏、苗春玲陈述自相矛盾，且其没有提供证据证明是因五矿公司的原因或者其他客观原因导致房屋未能办理过户登记手续，本院对其主张对未办理过户登记手续无过错不予采信。 综上所述，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行异议人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明证明”，本案中，林良盈、林柏、苗春玲无法提供充分证据证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权保护的条件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，林良盈、林柏、苗春玲应承担举证不能的不利后果，即林良盈、林柏、苗春玲提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，本案应驳回其诉讼请求。五矿公司经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回林良盈、林柏、苗春玲的诉讼请求 案件受理费3340元，由林良盈、林柏、苗春玲负担。 如不服本判决，林良盈、林柏、苗春玲，广东省阳江市五金矿产进出口公司可以在本判决书送达之日起十五日内，中国银行（香港）有限公司可以在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 （本页无正文） 审判长 龙 飘 审判员 施震宇 审判员 莫怡华 二〇一七年二月二十四日 书记员 詹礼迪