.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初5549号原告:刘海侠,女,1979年7月7日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市。被告:银川康民房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人:解刚,该公司董事长。委托诉讼代理人：冯维刚，男，系该公司员工。原告刘海侠与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，被告康民公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经审查，本院作出（2017）宁0106民初5549号民事裁定，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告康民公司不服该裁定，上诉至银川市中级人民法院，该院于2017年12月12日作出（2017）宁01民辖终313号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘海侠、被告康民公司委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海侠向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》,立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.判令被告立即向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金93136元（812491元×4.75%×(1+50%)/年÷365天×586天）,暂计算至起诉之日，实际计算直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月23日原被告双方签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:被告将位于银川市××区东侧的亲水人家x号住宅楼x单元x室房屋出售给原告;房屋总价款812491元;房屋交付时间为2015年7月23日前,同时约定被告自房屋交付之日起180日内给原告办理房屋权属证书,合同还对双方其它权利义务做了相应的约定。合同签订后,原告按约定向被告履行了付款义务，被告于2015年7月23日向原告交付房屋,但至今未按约为原告办理房屋权属登记证书,至起诉时被告逾期时间长达586天(2016年1月19日至2017年8月27日),故原告提起诉请，请求判如所请。被告康民公司辩称，1.原告应当按照双方签订的合同履行，未办理房屋权属证书未给原告造成实际损失，现房屋已交付于原告入住，原告已使用占有，未受任何影响；2.在当前企业经营状况普遍困难的情况下，对于违约金数额过高，应根据诚实信用、公平原则，坚持以补偿为主，请法院予以调整。3.原告在购买涉案房屋时，与被告签订借款协议及付款委托书、承诺书相关文件，原告承诺在未还清物业借款次日前，被告可以不承担任何办理房屋权利和义务，故原告主张的违约金不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《商品房买卖合同(预售)》、发票、交房确认单、补充协议、竣工结算书，本院予以确认。被告提交的（2017）宁0104民初7971号民事判决书、承诺书，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市××区房屋一套，建筑面积147.18平米，单价5413元/平方米，总价款为796685元（首付246685元，商业贷款55万元）；出卖人应当在2015年7月23日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第（2）种方式处理：即双方协商解决。后房屋实测面积存在差异，双方签订了补充协议，该协议载明房屋实测面积为150.1平米，总价为812491元。合同签订后，原告按约定向被告支付了房屋价款，被告于2015年8月19日向原告交付了涉案房屋，但至今未协助原告办理房屋所有权证书。故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2015年6月2日原告向银川市康民物业服务有限公司出具《承诺书》一份，载明：”银川市康民物业服务有限公司：本人由于资金周转问题向银川市康民物业服务有限公司借款用于购买银川市康民房地产开发有限公司开发的亲水人家项目商品房××楼，双方已于2015年6月2日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定的办证起算日期，则仍按《商品房买卖合同》执行。”因原告未清偿向银川康民物业服务有限公司的借款，银川康民物业服务有限公司提起诉讼，银川市兴庆区人民法院判决原告向银川市康民物业服务有限公司清偿借款，现借款已清偿完毕。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。现原告已依约履行了付款义务，被告未按照合同约定向登记部门申请办理房屋所有权转移登记的相关手续，已构成违约，故原告有权要求被告继续履行合同并协助办理涉案房屋所有权转移登记手续。对于原告诉请按照逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。合同未对违约金作约定，双方经协商亦就违约金标准未达成一致意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%，故本院将原告主张违约金调整为，自2015年8月19日（房屋交付时间之日）起180日即2016年2月15日至2017年8月27日，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%基础上加收30%为5.65%{4.35%（1＋30％）}，计算为70304.96元（812491元×5.65%÷365天×559天），2017年8月27日之后的违约金按照年利率5.65%计算至原告实际取得房屋权属证书之日止。被告辩解称原告向其出具承诺书，承诺办理房产证起始期限为原告还清宁夏康民物业服务有限公司的借款之日，不应计算违约金，但因该承诺系原告出具给宁夏康民物业服务有限公司，该约定约束力仅相对于原告与宁夏康民物业服务有限公司，不能约束原被告双方，故被告的该项辩解意见不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告刘海侠办理银川市金凤区亲水大街东侧亲水人家x-x-x室房屋权属证书；二、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘海侠逾期办证违约金70304.96元，并以812491元为基数，按照年利率5.65%计算，支付原告自2017年8月28日至原告实际取得房屋权属证书之日止违约金；三、驳回原告刘海侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元（已减半），由原告刘海侠负担336元，被告银川康民房地产开发有限公司负担778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员唐娣娟二〇一八年四月二十四日书记员李晓艳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。