呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终3176号上诉人（原审原告）：吴佩凤，女。委托诉讼代理人：代卫东，男，与吴佩凤系夫妻关系。上诉人（原审被告）：内蒙古维多利商业管理有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路1号。法定代表人：卢晓娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：福成，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：百丽鞋业（北京）有限公司，住所地北京市通州区物流基地兴贸二街16号801室。法定代表人：韩雪野，该公司总经理。委托诉讼代理人：宝日玛，女，该公司职员。委托诉讼代理人：史艳菲，女，该公司职员。上诉人吴佩凤、内蒙古维多利商业管理有限公司（简称维多利商业管理公司）因与被上诉人百丽鞋业（北京）有限公司（简称百丽公司）物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴佩凤的委托诉讼代理人代卫东、上诉人维多利商业管理公司的委托诉讼代理人福成、被上诉人百丽公司的委托诉讼代理人宝日玛及史艳菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴佩凤上诉请求：1、判令维多利商业管理公司赔偿经济损失922211元（暂时从2015年1月1日计算至2016年7月31日止），最终计算以实际归还日为准；2、判令百丽公司赔偿其经济损失590872元（暂时从2015年1月1日计算至2016年6月30日止）；3、本案诉讼费用由维多利商业管理公司及百丽公司承担。事实和理由：2011年10月1日，吴佩凤自曹作池处受让了位于呼和浩特市回民区锡林北路首府广场1号楼1层1F-133号商铺，并于2012年10月17日办理了该商铺的产权证（房产证号：呼房权证回民区字第2012135278号），成为该商铺的所有权人。该商铺原所有权人曹作池与维多利商业管理公司存在委托出租合同，委托期限为2007年1月1日至2014年12月31日止。吴佩凤自2014年10月1日起，就多次向维多利商业管理公司及百丽公司提出2015年1月1日到期后将收回商铺，准备自己经营。但时至今日，维多利商业管理公司仍将该商铺出租给百丽公司经营“思加图”女鞋，仍未归还，给原告造成了巨大的经济损失。一审判决参照吴佩凤与维多利商业管理公司签订的《变更协议》中约定的租金标准计算吴佩凤经济损失属于事实认定错误。应当参照邻近摊位的租金标准，按每天每平米25元的租金标准计算经济损失，从2015年1月1日至2016年8月31日合计722211元。同时，吴佩凤进回了40多万的女鞋和20多万的柜子准备自主经营，但因维多利商业管理公司拒不归还涉案商铺，导致女鞋积压、柜子损坏，给吴佩凤造成了60万元的经济损失，本案主张20万元。故维多利商业管理公司应赔偿吴佩凤经济损失922211元。此外，百丽公司利用涉案商铺销售“思加图”女鞋，销售额达9640984元，占用面积49.98平方米，按其占用涉案商铺与其实际使用面积的比例折算，百丽公司利用涉案商铺的销售额为5908723元，非法获利1772616元，上述非法获利应属吴佩凤所有，本案只主张销售额的10%即590872元。吴佩凤的主张合情、合法，应予支持。维多利商业管理公司答辩称，一、涉案标的物商铺是基于双方无固定期限租赁合同而合法占有。原商铺所有人与维多利商业管理公司签订了回租协议，在该协议履行期间吴佩凤购买了该房屋。上述协议到期之后，维多利商业管理公司未与吴佩凤签署相关书面文件。维多利商业管理公司根据上述合同的租金条款按季度支付吴佩凤的租金金额，吴佩凤也未拒收，故维多利商业管理公司有理由认为双方已用自己的实际行为履行了上述回租协议的大部分内容；二、涉案商铺系建筑物内经营性用房，虽对专用部分享有所有权，但吴佩凤要求返还商铺自主经营的目的是为逃避缴纳物业费，不服从答辩人的管理。该商铺系非隔断、大厅式、摊位式商铺，因此整体出租更有利于最大限度发挥其使用功能。吴佩凤所有的商铺虽有单独产权证，但拥有物权并不等于物权上没有任何负担，吴佩凤的商铺应纳入商铺整体出租有其历史和现实的客观原因；三、维多利商业管理公司与原房屋产权人签订回租协议，已经与全部业主讨论并签署了回租协议。虽主观上没有召开业主大会制定“业主公约”，但客观上已满足召开业主大会的条件并以具体协议和文字形式制定了“整体出租，统一规划，统一管理”约定，属于全体业主的真实意思表示，应对其有约束力；四、维多利商业管理公司已经支付了租金，吴佩凤也已经收到该款项，鉴于双方是基于无固定期限租赁合同关系，维多利商业管理公司认为应按该合同支付租金即可。因此，吴佩凤的上诉请求没有事实与法律依据，不应予以支持。被上诉人百丽公司答辩称，吴佩凤的诉讼主体不当，该公司经营使用的涉案商铺是吴佩凤委托维多利商业管理公司合法租赁的商铺，且系在委托租赁期间签订的租赁合同，并且按照合同约定取得商铺使用权。百丽公司合法取得商铺经营权并按照合同全额支付了场地使用费，不存在侵占和侵权事实。吴佩凤及维多利商业管理公司的委托租赁合同期满后，维多利商业管理公司一直按期支付租金，吴佩凤没有提出任何异议，已构成不定期租赁合同，不是吴佩凤所述的侵占。吴佩凤的诉请与百丽公司没有任何关系，其所受到的损失与百丽公司也没有任何关系。综上，请求驳回吴佩凤的上诉请求，维持一审判决。维多利商业管理公司上诉请求：撤销原判，改判其不承担返还商铺的责任和赔偿责任。事实及理由：一、一审判决认定事实有误。1、吴佩凤购买的是商铺，不是房子。商铺与商铺联通，没有独立的隔断。吴佩凤是与其他人共同拥有楼层的一层产权，在使用时要考虑整体的利用。2、维多利商业管理公司支付吴佩凤租金已到2016年。二、一审判决适用法律错误。本案所涉及的商铺是共有产权，不是独立产权，在适用法律时要考虑共有的法律规定。吴佩凤答辩称，按照物权法的规定，吴佩凤购买了商铺，即享有所有权，维多利商业管理公司及百丽公司就应当归还。给吴佩凤造成了损失，就应该赔偿。百丽公司答辩称，没有意见。吴佩凤向一审法院提起诉讼，请求：1、判令维多利商业管理公司、百丽公司立即返还位于呼和浩特市回民区锡林北路首府广场1号楼1层IF-133号商铺，价格140万元；2、判令维多利商业管理公司赔偿吴佩凤经济损失1266216元；判令百丽公司赔偿吴佩凤经济损失1390716元，共计2656932元（暂时从2015年1月1日计算至2016年2月29日止）。3、本案诉讼费用由维多利商业管理公司、百丽公司承担。一审法院认定事实：2011年11月23日维多利商业管理公司与吴佩凤签订变更协议，“一层133号业主曹作池于2011年10月1日将此铺转卖给吴佩凤，原曹作池的委托合同签订期限是2007年1月1日至2014年12月31日，现经业主转卖商铺后于2011年10月1日起给新业主吴佩凤支付租金，原业主曹作池的委托合同和存折帐号都作废。委托合同的回报按原业主签订的执行，一层133号原合同按10%每年税前支付租金140409元，支付方式按原委托合同的条款执行”。2012年10月17日，呼和浩特市住房保障与房屋管理局向吴佩凤颁发了呼房权证回民区字第2012135278号房屋所有权证书，房屋所有权人：吴佩凤,房屋坐落：回民区锡林北路首府广场1号楼1层1F-133号。维多利商业管理公司按照变更协议约定标准向吴佩凤支付租金至2014年12月31日。维多利商业管理公司与百丽公司就涉案房屋签订了三份经营合同，期限分别为2015年1月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日。涉案房屋现由百丽公司占有使用。上述事实有房屋所有权证书、变更协议、维多利商业管理公司与百丽公司的经营合同及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，本案系物权保护纠纷，争议焦点为：一、吴佩凤主张维多利商业管理公司、百丽公司返还商铺的诉讼请求有无事实及法律依据能否得到支持；二、维多利商业管理公司、百丽公司应否对吴佩凤承担损害赔偿责任；三、关于商铺占用的赔偿标准问题。针对第一个争议焦点，2011年10月1日吴佩凤从案外人曹作池处受让涉案房屋并于2012年10月17日办理商铺所有权证书，故吴佩凤为涉案房屋的合法所有权人。由于原商铺所有权人案外人曹作池与维多利商业管理公司订立了经营期限至2014年12月31日的委托经营合同，期间维多利商业管理公司将商铺转租给百丽公司。维多利商业管理公司将商铺再行出租不直接占有案涉物业系间接占有人，百丽公司作为次承租人直接占有案涉物业系直接占有人。该诉争商铺原所有权人与维多利商业管理公司的租赁合同到期后双方未续约。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案中，2014年12月31日起，吴佩凤与维多利商业管理公司的租赁合同履行期限已届满，维多利商业管理公司在此后继续将案涉物业对外出租、百丽公司继续租用案涉物业已缺乏合法依据，系无权占有，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。吴佩凤请求返还商铺的诉讼请求符合上述法律规定，一审法院予以支持。针对第二个争议焦点，维多利商业管理公司、百丽公司应否对吴佩凤的损失承担侵权损害赔偿责任。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。维多利商业管理公司在租赁合同到期后不腾退商铺另行出租，具有主观恶意，应当承担赔偿责任。百丽鞋业公司自维多利商业管理公司处租赁使用商铺，对吴佩凤与维多利商业管理公司的租赁合同是否到期不知情，鉴于涉案房屋属于内铺非独立空间的布局，目前商厦整体由维多利商业管理公司统一经营管理，百丽公司有理由相信维多利商业管理公司对诉争商铺享有对外租赁的权利，且百丽公司将商铺使用及管理费给付维多利商业管理公司。故百丽公司不知道亦不应当知道其占有为无权占有，不应当承担赔偿责任。针对第三个争议焦点，关于商铺占用的赔偿标准问题。维多利商业管理公司在租赁合同到期的情况下不腾退商铺，构成对吴佩凤物权的侵害，致使其不能使用商铺。吴佩凤因此而受到的直接的损失即可获得的租金收益。故在赔偿标准计算问题上，一审法院参照吴佩凤与维多利商业管理公司在《变更协议》中约定的租金标准即年租金140409元，从2015年1月1日计算至2016年2月29日为163810.5元。吴佩凤诉请按维多利商业管理有限公司收取百丽公司的使用及管理费用及其为自身经营所作的准备等计算，依据不足，一审法院不予采纳。综上，现依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、维多利商业管理公司、百丽公司于本判决生效后三十日内向吴佩凤返还位于回民区锡林北路首府广场1号楼1层1F-133号商铺；二、维多利商业管理公司于本判决生效后十日内向吴佩凤赔偿经济损失163810.5元；三、驳回吴佩凤其他诉讼请求。案件受理费已减半收取19630元，由维多利商业管理公司承担7567元，由吴佩凤承担12063元。本院二审期间，吴佩凤向本院提交了《评估申请书》一份，称由于维多利商业管理公司在租赁合同到期后不腾退商铺，构成对其物权的侵害，致使其不能使用商铺。吴佩凤因此受到了直接的损失即可获得的租金收益，故请求法院委托相关机构对租金标准进行评估鉴定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于如下两个方面：一、维多利商业管理公司、百丽公司是否应返还涉案商铺；二、吴佩凤主张维多利商业管理公司赔偿经济损失922211元、百丽公司赔偿经济损失590872元有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点。吴佩凤从案外人曹作池处购买了涉案商铺，并办理了所有权证书，故其依法已取得了涉案房屋的所有权。维多利商业管理公司与案外人曹作池签订了委托经营合同，并将涉案商铺出租给百丽公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。自2014年12月31日起，吴佩凤与维多利商业管理公司的租赁合同已经届满，且双方并未续约，故维多利商业管理公司将涉案商铺继续出租、百丽公司继续占有涉案商铺已经缺乏合法依据，构成无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，应当承担返还原物、赔偿损失等民事责任。维多利商业管理公司主张其已经与吴佩凤之间签订了不定期租赁合同，但未提交证据予以证明，其主张无事实和法律依据，本院不予采纳。关于维多利商业管理公司认为其已经与涉案商铺所在商场的业主大会达成了“整体出租”的约定，并向吴佩凤支付了租金的主张，因未提交证据予以证明，本院对其上述主张不予采纳。关于第二个争议焦点。结合吴佩凤的原审诉讼请求、事实及理由以及其损害赔偿的计算依据，吴佩凤所诉请的损失部分包括维多利商业管理公司、百丽公司因非法占有其商铺所获得的非法利益以及其为自行经营所支出的费用，而未包括其可获得的租金收益。故一审法院参照吴佩凤与维多利商业管理公司约定的租金确定吴佩凤的租金损失超出了其原审诉讼请求，应予纠正；二审期间吴佩凤主张以其可获得的租金收益确定其直接损失，超出了其原审诉讼请求，鉴于吴佩凤不同意进行调解，故其可就租金损失问题另行提起诉讼。对于吴佩凤主张维多利商业管理公司返还非法获利的请求，因其未能提供有效证据证明维多利商业管理公司在占有涉案商铺期间所获得的利益，故本院对其主张不予支持。对于吴佩凤主张百丽公司返还非法获利的请求，因百丽公司自维多利商业管理公司处租赁使用涉案商铺，并已支付了租金，且无证据表明百丽公司对于维多利商业管理公司无权出租涉案商铺是明知或应知的，故本院对吴佩凤的此项主张不予支持。关于吴佩凤主张的其为自行经营所支出的费用，因不属于因维多利商业管理公司的行为所造成的直接损失，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初670号民事判决第一项，即内蒙古维多利商业管理有限公司、百丽鞋业（北京）有限公司于本判决生效后三十日内向吴佩凤返还位于回民区锡林北路首府广场1号楼1层1F-133号商铺；二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2016）0103民初670号民事判决第二项、第三项；三、驳回吴佩凤的其他诉讼请求。一审案件受理费19630元，由内蒙古维多利商业管理有限公司承担7567元，由吴佩凤承担12063元。二审案件受理费16940元，上诉人吴佩凤已预交，由吴佩凤负担；二审案件受理费3580元，内蒙古维多利商业管理有限公司已预交，由内蒙古维多利商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾慧芳审判员  郭籽良审判员  王海莹二〇一七年三月二十二日书记员  张竹馨