赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第1482号原告周建文，男，1973年6月17日生，汉族，江西省吉安市人，个体户，住广东省深圳市南山区，委托代理人曾剑，江西凯莱律师事务所律师,特别授权代理。委托代理人陈美志，江西凯莱律师事务所实习律师,特别授权代理。被告赣州市章贡区南桥实业有限公司。住所地：赣州市章贡区章江新区瑞金路*号。组织机构代码：70571269-X。法定代表人曾宪斌,系该公司董事长。委托代理人邱雷，江西实创律师事务所律师,一般代理。委托代理人谢欣，江西实创律师事务所实习律师,一般代理。原告周建文诉被告赣州市章贡区南桥实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周建文及委托代理人陈美志、被告委托代理人谢欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年3月6日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于赣州市章××新区××路××小区的房屋一套，交房时间为2013年12月31日。原告履行了付款义务，但被告未能依约定时间交房。被告迟延交房，理应依合同约定按日支付万分之四的违约金，但遭被告拒绝，遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告商品房买卖合同第九条第一款第二项关于逾期交房按日支付万分之四的违约金的违约条款合法有效，并责令被告支付自被告应交房之日至起诉之日的违约金74383.05元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告商品房买卖合同第九条第一款第二项关于逾期交房按日支付万分之四的违约金的违约条款合法有效，并责令被告支付自被告应交房之日至实际交房之日的违约金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2、商品房买卖合同，证明：①原告与被告于2013年3月6日签订商品房买卖合同,存在买卖合同关系;②原、被告在合同中约定逾期超过30日交房的违约金按日万分之四计算；③被告应在2013年12月31日交房；证据3、预收款收据，证明原告已经付款，履行了付款义务。被告辩称：1、被告在施工过程中遇到雨季，严重影响施工进程，工期延长，导致无法按期交付房屋；2、被告在施工过程中因赣州市城市管理委员会办公室停运通知及交通管制导致材料不能及时供应工地，造成误工时间为82天；3、根据《合同法》的规定，违约金应当相当于违约所造成的损失，原告应当举证证明被告逾期交房对其造成的损失数额，原告主张的违约金明显高于实际损失，请求予以减少。被告为证明其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、法人营业执照，证明被告的诉讼主体资格；证据2、商品房买卖合同，证明原、被告的买卖合同关系；证据3、降雨量统计表及说明、降水强度等级的标准，证明雨天导致工期延误；证据4、停运通知，证明停运导致工期延误；证据5、民事判决书，证明类似案件的生效判决；证据6、竣工验收备案表，证明原告所购买的房屋已经竣工验收，被告可以履行交房事宜。原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：1、原告提交的证据1-3，被告经质证不持异议，本院对其三性予以认定；2、被告提交的证据1-2、6，原告经质证不持异议，本院对其三性予以认定；3、被告提交的证据3-4，原告经质证持有异议，经审查，被告作为开发商，应对施工期间的天气状况作出预测，合理预计工期，确保在承诺的工期内顺利完工，故正常的下雨天气不构成不可抗力的事由，另外被告也未提出证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，被告开发的本案争议房屋正处于流散物体运输期间，该停运期间不必然导致被告开发的工程停工，故对被告提交的上述两组证据的关联性，本院不予认定；4、被告提交的证据5，原告经质证持有异议，经审查，该组证据所反映的案情与本案案情并不相同，与本案不具有可比性，故对该组证据的关联性，本院不予认定。经审理查明：2013年3月6日，原告周建文与被告赣州市章贡区南桥实业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告以人民币397048元的价格购买被告开发的位于赣州市章××新区××地××楼××室房屋一套。同时约定：被告于2013年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四[该比率应不小于第（1）项中的比率即万分之二]的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了95%购房款计人民币377196元，被告未在合同约定的时间向原告交付房屋。原、被告就逾期交房事宜协商未果，原告遂诉至本院处理。另查明：1、2015年4月28日，被告开发的原告所购商品房经相关单位验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年4月29日，被告向原告发出收房通知书；2、原告于2015年5月8日办理房屋交接手续，并支付剩余5%购房款及面积补差款共计人民币21045元。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案被告未依合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务，属于逾期交房，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。关于被告的违约责任如何承担涉及两个方面：一是逾期交房时间的确定；二是违约金计算标准的确定。关于逾期交房时间的确定问题，依据原、被告的合同约定，逾期时间应从最后交付期限的第二天即2014年1月1日起计算至实际交付之日止。被告在取得竣工验收备案表次日即向原告发出收房通知书，但因原告实际收房的时间掌握在原告方，被告如符合交房条件后，原告未及时收房的责任不应由被告承担，故被告逾期交房的截止时间应确定为2015年4月30日为宜。关于违约金计算标准的确定问题，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，应承担相应的举证责任，但本案被告并未完成该举证责任；原告亦应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，而本案原告也未完成对该部分事实的举证责任，故综合考虑以上因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应以原告于2015年4月30日前已支付的购房款377196元为基数，按每日万分之2.5的标准向原告支付逾期交房违约金,即45735.02元(377196元×每日万分之2.5×485天)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周建文支付逾期交房违约金计人民币45735.02元；二、驳回原告周建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，由原告周建文承担639元，被告赣州市章贡区南桥实业有限公司承担1021元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  王 霞人民陪审员  杜秋平二〇一五年十二月二十四日书 记 员  李兆莎