宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初5203号原告：宁夏政泰龙物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园1组团-S-1-A号，统一社会信用代码×××。法定代表人:魏自成，该公司总经理。委托诉讼代理人：白文军，男，汉族，1974年10月11日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，系宁夏政泰龙物业服务有限公司经理，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王宝花，女，汉族，1984年12月6日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区吴忠市人，高中文化，系宁夏政泰龙物业服务有限公司项目经理，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：蔡振杰，男，汉族，1980年8月13日出生，宁夏回族自治区海原县人，高中文化，农民，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏政泰龙物业服务有限公司（以下简称政泰龙物业公司）与被告蔡振杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告政泰龙物业公司的委托诉讼代理人白文军、王宝花、被告蔡振杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交纳物业费及电梯费共计1550元、违约金465元，合计2015元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系宏基月湖湾业主，原告为被告提供物业服务。自2016年起，因室内墙面裂缝，拒不缴纳物业费及电梯费，原告多次联系被告尽快交纳相关费用，但被告仍未交纳，现被告拖欠2016年4月1日至2016年12月31日期间的物业费830元，及2016年4月1日至2016年12月31日期间的电梯费720元，两项合计1550元。被告拒不交纳物业费的行为，已经构成违约。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告蔡振杰辩称，贺兰县宏基月湖湾14-2-1102室是我居住的房屋，房屋建筑面积是115.25平米，我从2016年4月1日开始至2016年12月31日期间没有交物业费及电梯费。没有交物业费和电梯费是因为：小区大门门禁系统不够严谨，什么人都可以进,从我2014年12月份入住以来，单元门从来都没有关闭，包括可视电话从来都没有启用过；消防设施不达标不合格，是瘫痪的，没有排水管，一旦发生火灾，需要消防系统的时候根本无法启用；卫生不合格，小区管子到处乱扔乱放，楼道内的墙面都有小广告；物业公司既然是三级资质二级服务，不合理也没有依据，电梯费收费过高，安保做的不到位。本院经审理认定事实如下：原告系贺兰县宏基·月湖湾小区的物业管理公司，被告系该小区14-2-1102室房屋业主，被告房屋面积为是115.25平方米。2012年12月1日，宏基·月湖湾小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告为宏基·月湖湾小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，同时在贺兰县物业管理中心备案，后原告公司开始为宏基·月湖湾小区提供物业管理服务。宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告在《宏基·月湖湾前期物业服务合同》中约定：物业服务费收费标准高层住宅为0.80元/月/㎡；电梯运行使用费，按以下标准收取：十至十一层：每户收费80元/月；业主应从宁夏恒昱源房地产开发有限公司通知的收房期限届满之日起缴纳物业费，物业买受人或物业使用人按季度或年度缴纳费用；宁夏恒昱源房地产开发有限公司、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费用总额的5‰/日向宁夏政泰龙物业服务有限公司支付违约金。在原告提供物业服务期间，小区内公共区域卫生清洁不及时、楼道内张贴小广告、消防设施不完善。故自2016年4月1日至2016年12月31日期间，被告未按时交纳物业费和电梯费。现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案登记表、关于对宏基·月湖湾住宅小区属性确认的批复、受理备案通知书、宏基·月湖湾小区物业服务收费标准备案表，被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，贺兰县宏基·月湖湾小区由宁夏恒昱源房地产开发有限公司开发建设，在该小区成立业主委员会之前，宁夏恒昱源房地产开发有限公司可以为该小区选聘前期物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。被告作为该小区14-2-1102室房屋的业主，宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，双方之间存在物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋收取物业费的标准为0.8元/月/㎡，自2016年4月1日起至2016年12月31日期间，被告应交物业费为830元（115.25㎡×0.8元/月/㎡×9个月）。对于被告辩称小区公共区域卫生清洁不及时、楼道内张贴小广告、消防设施不完善，因被告提供照片予以证实，本院予以采信，原告应对被告承担一定的违约责任，可酌情扣减被告应交纳总额10%的物业费，对原告要求被告支付物业费830元的诉讼请求，本院在747元（830元－830×10%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋收取电梯费的标准为80元/月，自2016年4月1日起至2016年12月31日期间，被告应交电梯费为720元（80元/月×9个月）。故对于原告要求被告支付电梯费720元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽约定了业主应当按季度或者年度交纳物业费，但原告在物业服务中有瑕疵，存在违约行为，且原告未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，也未提交证据证明已向被告催收过物业费及电梯费，故对原告政泰龙物业公司要求被告蔡振杰承担违约金465元的诉讼请求，本院不予支持。被告蔡振杰抗辩物业公司的物业费及电梯费收费过高，因被告在交房使用至2016年4月1日前，一直按期缴纳物业费及电梯费，故其抗辩物业费及电梯费收费过高没有依据，本院不予采信。在今后的物业服务合同履行中，需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，使物业服务良性循环，共同促进小区的和谐发展。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡振杰向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付2016年4月1日至2016年12月31日期间的物业费747元、2016年4月1日至2016年12月31日期间的电梯费720元，共计1467元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告蔡振杰负担18元，由原告宁夏政泰龙物业服务有限公司负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  王进忠二〇一七年十月二十七日书记员  曹佳贝