浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0104民初6962号原告吴美银，男，汉族，1969年12月28日出生，住浙江省乐清市。委托代理人沈杰，浙江泰杭律师事务所律师。被告杭州德珠投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区临丁路960-1号5幢207室。法定代表人陈道义，该公司董事兼总经理。委托代理人金亮新，浙江君安世纪律师事务所律师。原告吴美银为与被告杭州德珠投资管理有限公司（以下简称管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月20日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张宏独任审理，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告吴美银委托代理人沈杰，被告管理公司委托代理人金亮新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美银起诉称：2014年1月7日，原、被告签订《房屋所有权转让合同》，约定，被告将位于江干区明珠街德珠商务中心A幢第7层转让给原告，单价每平方米8084.5元，建筑面积717.43平方米，总价为5800062.8元。合同签订后，原告按约支付了首付款，并办理了银行贷款手续，完全履行了合同义务，但被告在按约交房后，至今未办理完成案涉房屋的房产“三证”，已迟延办证一年半，严重违反合同约定。现原告诉至法院，请求判令：1、被告将案涉坐落于杭州市江干区德珠商务中心6幢7层（即A幢7层）的房屋过户原告；2、被告向原告支付逾期办证违约金349163.78元（以8500062.8元为基数，按约定日违约金万分之三点五，自2016年4月1日起暂计算至2016年9月20日计算172天，要求支付至被告实际办证完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告管理公司答辩称：1、关于原告诉请过户的问题，被告同意协助原告过户，由于案涉房屋属于留用地项目，政府对留用地税收政策调整，2015年之后政府要求必须要交土地增值税，被告认为该笔税费应由公司的另一股东后珠股份经济合作社承担，而合作社拒绝承担该税费。如果后期税收问题解决了，被告会第一时间通知原告。2、关于违约金问题，被告不同意再支付违约金，因为原告于2015年就延期办证违约金起诉至法院，且违约金要求支付实际办证完毕为止。经人民法院调解之后，双方在诉请范围没有其他争议，根据一事不再理原则，违约金被告不同意再支付，同时基于该金额计算的诉讼费，也不该由被告承担。3、本案房产是由温州大鸿房产营销公司包销的，房屋转让和租赁合同都是由该公司操作的，原被告不仅仅签订房屋转让合同，还签订了物业长期租赁合同，说明双方签合同时候，原告明知道办证时间很长，在三证未办理前，原告通过长期租赁合同来占有使用收益这个房产，因此原告在本案中没有实际损失，利益没有实际受损，所以原告主张违约金存在明显不当。4、被告给原告购买、租赁房产提供了担保，原告向银行借款，被告还提供了20%的现金担保，所以被告为此付出了资金成本和担保风险，原告主张违约金不合理。5、本案房屋的价格都很低，基于这个超低的价格，原告在购买时实际考虑了留用地项目办证困难的特殊情况，所以原告主张违约金明显不当。本院查明以下事实：2014年1月7日，原告（受让方）与被告（出让方）签订《房屋所有权转让合同》一份，约定：被告将开发建设的杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房A幢7层转让给原告，建筑面积717.42平方米，总价款5800062.8元。受让方应于2014年1月7日前支付房款2900062.8元，余款290000元由杭州银行办理银行贷款。出让方应当在2013年12月15日前将符合约定的房屋交付受让方使用。在出让方交房即日起180天内通知办理并完成各项手续，逾期不超过60日，最后办证期限的第二天起至实际“三证”完毕之日止，出让方按日向受让方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。“三证”办理逾期超过60日后，受让方有权解除合同。受让方解除合同的，出让方应自受让方解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付房款并按受让方累计已付房款的20%向受让方支付违约金；受让方要求继续履行合同的，合同继续履行，规定的最后办证期限的第二天起至实际办完之日止，出让方按日向受让方支付房款万分之三点五的违约金，因受让方自身原因而导致三证逾期或无法办理的，出让方不承担责任。合同签订后，原告通过支付首付款和贷款的方式付清了购房款5800062.8元。被告按约交付了房屋。后因被告未能按约办理案涉房屋三证，原告于2015年5月27日起诉至杭州市江干区人民法院要求被告向原告支付逾期办证违约金人民币740958.02元（以5800062.8元为基数，按约定日违约金万分之三点五，自2014年6月12日暂计算至2015年6月11日，要求支付至被告实际办证完毕之日止）。2015年9月15日，被告（甲方）与原告吴美银及陈大桂、余恭相、万显素（乙方）签订和解协议，协议约定：1、甲方合计支付乙方三案件费用100万元，其中2015年9月15日支付乙方70万元（由叶明博负责垫付），余款30万元由法院调解书确定，并在10月30日前付清（由叶明博担保）。2、本协议乙方指定收款账户为开户行：杭州联合银行户名：万显素账户：62×××73。3、甲方到期未支付30万余款，按同期银行贷款利率2倍支付应付款利息。4、甲乙双方为所涉房屋转让合同纠纷已支付案件受理费、律师费等由双方自行负担。5、甲乙双方约定2016年3月31日前完成房屋三证办理，如延期，每延期一天按原合同总金额和原合同约定的违约金标准计算违约金至甲方办证完毕之日止。6、甲乙双方对纠纷所涉房屋转让事宜无其他任何争议。7、本协议一式六份，甲方持二份，乙方各持四份，本协议自委托代理人或双方当事人签订盖章之日起生效。2015年9月17日，双方在人民法院调解，达成如下协议：1、被告支付给原告逾期办证违约金人民币100000元，2015年10月30日前支付；2、被告逾期支付的，应按中国人民银行同期贷款利率2倍向原告支付利息；3、在原告诉请范围内双方无其它争议。上述协议签订后，被告支付了1000000元的款项，其中700000元由叶明博支付。但被告至今未按和解协议约定为原告办理案涉房屋三证。本院认为，原被告之间签订的《房屋所有权转让合同》、《和解协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于办证时间，《和解协议》约定，被告在2016年3月31日前完成房屋三证办理，被告至今未协助原告办理案涉房屋三证，其应当履行办证义务。关于逾期办证违约金，被告认为逾期办证违约金已经人民法院处理过，根据“一事不再理”的原则应驳回原告的该项诉请。本院认为，人民法院调解书是对双方签订的《和解协议》中300000元款项支付的约定，是《和解协议》的组成部分，双方应按照《和解协议》的约定履行各自的义务，协议约定，被告在2016年3月31日前完成房屋三证办理，如延期，每延期一天按原合同总金额和原合同约定的违约金标准计算违约金至被告办证完毕之日止，本案原告主张的是2016年4月1日起的逾期办证违约金，不属于“一事不再理”的情形，对被告的辩称，本院不予采纳。双方签订的《房屋所有权转让合同》约定延期办证按日支付房款万分之三点五的违约金。原告主张将案涉房屋过户至原告名下及被告支付违约金的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告吴美银办理杭州市江干区德珠商务中心6幢7层房屋（即A幢7层）过户手续。二、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴美银自2016年4月1日起暂计算至2016年9月20日止的逾期办证违约金人民币349163.78元（2016年9月21日至实际办证完毕之日止的违约金以人民币5800062.8元为基数按照日万分之三点五的标准另计）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币3268.5元，由被告杭州德珠投资管理有限公司负担，于本判决生效后三日内支付。原告吴美银于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张宏二〇一七年六月十五日书记员  周瑾