湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂黄石中民开初字第00002号原告暨反诉被告黄石扬子建安集团有限公司（以下简称扬子公司）。被告暨反诉原告黄石市金港商贸有限公（以下简称金港公司）。扬子公司与金港公司租赁合同纠纷一案，扬子公司于2012年1月9日向本院提起诉讼，金港公司于2012年3月2日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员卢丽华担任审判长，与审判员王松山、王简组成合议庭，于2012年4月27日、2012年7月31日公开开庭进行了审理，因审理时需要以另案审理结果为依据，遂于2012年12月6日裁定中止审理。2015年6月25日通知双方恢复审理。扬子公司的委托代理人闵卫华、江旭红，金港公司的委托代理人王敏、袁兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。扬子公司诉称：2008年3月18日，其与金港公司签订《租赁合同》，约定其将金翌购物广场A栋一至三层商业房屋出租给金港公司，期限为15年，自2008年3月18日起至2023年3月17日止，面积约11000平方米，租金前五年22元／月／平方米，从第六年开始每三年递增10%，每月30日前支付当月的租金。逾期支付按逾付金额的日千分之十支付滞纳金。租赁期限内金港公司如未经其同意中途擅自退租，应按合同年度租金向其支付违约金。装修期限为四个月。2009年8月6日双方签订《补充协议》免收金港公司五个月的租金。2010年3月3日金港公司向其送达《解除合同通知书》，并自行退出房屋，终止合同履行。此后其向大冶市人民法院起诉，大冶市人民法院判决后，其不服遂提起上诉，2011年10月31日市中级人民法院以（2011）黄民三终字第18号民事判决，确认金港公司解除合同行为无效，并判决租赁合同于2010年12月22日解除。现其依据该判决提起诉讼，要求金港公司支付其租金3825117.91元及滞纳金200万元，承担违约金290.4万元及承担本案的诉讼费用。扬子公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：证据材料一：租赁合同、补充协议。拟证明双方之间的租赁关系成立，及合同约定的双方权利义务。证据材料二：解除合同通知书。拟证明金港公司违反合同约定，在没有合同解除权的情况下，单方面通知解除合同。证据材料三：追加诉讼请求申请书。拟证明在金港公司提出解除合同后扬子公司为避免损失扩大，于2010年12月22日追加诉讼请求，请求法院判决解除合同。证据材料四：（2011）黄民三终字第18号民事判决书。拟证明法院判决确认双方签订的租赁合同于2010年12月22日解除。金港公司反诉称：一、扬子公司违反《消防法》规定，出租未经消防验收合格禁止投入使用的大型购物广场，甚至将购物广场唯一的进出门面重复出租给四楼娱乐场所，是导致《租赁合同》无法履行而被迫解除的根本原因。扬子公司应当承担全部违约赔偿责任。二、其已经超额履行了给付房屋租金的义务，扬子公司主张重复给付巨额租金、滞纳金及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当驳回扬子公司的全部本诉请求。三、扬子公司不按合同约定提供能合法独立使用的房屋和配套设施等出租标的物，导致其投资数千万元打造的金港百汇购物广场不能正常经营而被迫解除合同，扬子公司应承担给付违约金并赔偿其全部投资费用及装修损失等法律责任。为此反诉请求扬子公司支付其违约金290.4万元，并赔偿其装修损失500万元。金港公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：证据材料一：租赁合同、补充协议、房产证。拟证明杨子公司出租房屋应负责提供消防等设施，负责消防设施验收合格，现出租房屋不符合合同约定条件，金港公司有权解除合同，扬子公司出租的房屋第三层是罗晟公司的。证据材料二：建筑工程消防设计意见书、建筑工程消防验收意见书、责令限期改正通知书、消防检查监督检查记录、复查意见书、行政处罚决定书。拟证明消防部门只对金翌购物广场5-12层进行了验收，1-4层没有经过消防验收，扬子公司出租的房屋火灾自动喷水灭火系统不合格，导致购物广场受到消防部门责令停业并罚款。证据材料三：加快工程改造安装加急函、联系函、信函、终止房屋租赁合同的函。拟证明扬子公司安装的一楼、三楼部分消防喷淋不合规范，扬子公司没有履行合同约定消防设施到位验收合格的义务，且没有按合同约定提供电梯、消防设施、空调等，导致购物广场不能经营，通知了扬子公司解除合同。证据材料四：公函、证人证言、商户撤柜退场申请书。拟证明扬子公司空调、消防设施不到位，导致购物广场商户撤柜离场。证据材料五：购物广场面积核定明细表、公函、情况说明、图片、卷闸门示意图及一楼平面图。拟证明扬子公司将购物广场唯一大门进出通道分割40平方米给四楼的事实，四楼在购物广场大门及进门大厅安装广告导致经营户离场，购物广场被迫关门。证据材料六：解除合同通知书、联系函。拟证明2010年3月1日金港公司通知扬子公司解除合同，3月10日已将房屋钥匙给扬子公司的事实。证据材料七：中国民冤讨论网刊载的评论文件、魅力100安装门牌及广告现状图片。拟证明网络媒体对本案的评论，魅力100广告让人误认为是娱乐场所而不是购物广场。证据材料八：（2010）冶民初字第432号、（2011）冶民初字第45号民事判决书。拟证明扬子公司违约没有取得消防验收，金港公司解除合同有效。证据材料九：再审申请书、受理通知书。拟证明市中级法院二审判决错误，省法院已经立案再审。证据材料十：扬子公司收款明细及凭证。拟证明扬子公司累计收取其租金2499840元。证据材料十一：金港百汇招商合作书及领款单、项目服务合同书、招商画册。拟证明金港公司2008、2009年二次委托招商。证据材料十二：大冶店软件项目合同、收银设备采购合同、货架等商业经营设备买卖安装合同11份。拟证明金港公司为金港百汇商业运营投入200余万元。证据材料十三：广告灯箱代理协议、广告发布业务合同、印刷品委托加工合同。拟证明书金港公司投入广告费用161660元。证据材料十四：金港百汇装修图片、百货部商户明细、金港百汇布局图。拟证明金港公司投入巨资装修并引入98个名品专卖商户。证据材料十五：金港百汇设计及装饰装修工程合同11份。拟证明金港公司投入数百万元用于金港百汇一至三楼装修。证据材料十六：金港百汇策划、装修、广告费用明细表、金港百汇资产负债表。拟证明金港公司投入金港百汇的资金达3245万元，扬子公司的违约给金港公司造成直接损失1216万元。证据材料十七：评估鉴定申请书。拟证明申请对扬子公司金翌购物广场1-4楼消防工程是否合格进行司法鉴定，对金港百汇装修资产价值进行评估。扬子公司对反诉答辩称：出租房屋已通过建筑工程消防验收，金港公司诉称出租房屋没有通过建筑工程消防验收与案件事实不符。其公司迟延提供空调、发电机、电梯等配套设施是事实，但诉争双方以补充协议约定以其免收金港公司五个月租金的方式承担了民事责任，并明确约定双方继续履行合同。一楼正门通道的前厅是公摊面积，是一至四楼共同的公共通道。金港公司要求其将原正门通往四楼的自动扶梯拆除改为安装两部观光电梯代替，两部观光电梯的出入口在一楼正门前厅，其协调正门前厅由金港公司与四楼承租人共同使用，并让四楼承租人分摊前厅40平方米的租金，不存在违约事实。扬子公司为证明其主张，向本院补充提交了如下证据材料：补充证据材料一：大冶市公安局建筑工程消防验收意见书及大冶市公安消防大队的《证明》。拟证明金翌购物广场A、B栋房屋建筑工程消防验收合格，出租房屋通过了建筑工程消防验收。补充证据材料二：1、房屋产权证及附件、2、金翌购物广场A栋一层建筑平面图、3、金翌购物广场A栋二至四层建筑平面图。拟证明金港百汇购物广场前厅原系金翌购物广场A栋一层至四层的手扶电梯通道，属公摊面积，金港公司与四楼共同使用，并不存在将唯一通道重复出租的事实。补充证据材料三：金翌房地产开发公司证明、罗晟公司与其公司签订的《协议书》。拟证明扬子公司对租赁合同项下的房屋拥有出租权利。金港公司对扬子公司本诉提交的证据材料一、三的真实性、关联性均不持异议，但对其合法性持有异议；对证据材料二的三性均无异议，对证据材料四的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议。对扬子公司反诉答辩提交的补充证据材料一的第1项真实性、关联性无异议，对其合法性及证明内容有异议；对补充证据材料二的1、2项真实性、合法性、关联性无异议，对3项真实性、关联性无异议，对其合法性有异议；对补充证据材料三的三性均有异议。扬子公司对金港公司提交的证据材料一、二的三性无异议；对证据材料三的三性均有异议，因金港公司不能提交原件，且不能证明向其公司送达了这些函件，对证据材料四的三性均有异议；对证据材料五的1、2、4项的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，对3、5项的三性均有异议；对证据材料六的1项真实性、关联性无异议，对合法性有异议，对第2项的三性均有异议；对证据材料七的三性均有异议；对证据材料八真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，因这两份判决被二审法院判决撤销；对证据材料九真实性无异议，对合法性、关联性有异议；对证据材料十的三性有异议，因金港公司没有提供原件；对证据材料十一、十二、十三真实性、关联性均有异议；对证据材料十四真实性无异议，关联性有异议；对证据材料十五、十六的三性均有异议；对证据材料十七的三性有异议，因它不属于证据。本院经审查认为，金港公司对扬子公司本诉部分提交的证据材料一至证据材料四的真实性均不持异议，本院予以采信，对其主张的事实须结合本案其他证据认定。金港公司对扬子公司反诉提交的补充证据材料一的1项真实性不持异议，本院予以采信，2项系大冶市消防大队出具的证明，金港公司虽对其三性提出异议，但不能提供反驳证据，本院予以采信；对补充证据材料二的三性均无异议，本院予以采信；补充证据材料三虽对其三性提出异议，但租赁合同项下房屋出租后，金翌公司及罗晟公司明知且没有对扬子公司出租行为提出异议，金港公司在承租期间，他们也没有对金港公司使用房屋的行为进行任何形式的干扰，本院予以采信。扬子公司对金港公司提交的证据材料一、二、四、五（1、2、4）、六、八、九、十四真实性不持异议，本院予以采信，但对其主张的事实内容须结合本案其他证据认定；证据材料三，因为不能提交原件，且扬子公司对其三性均提出异议，本院不予采信；证据材料七，系网络评论，不符合证据法定条件，本院不予采信；证据材料十，因为不能提供原件，本院不予采信；证据材料十一、十二、十三、与本案不具有关联性，本院不予采信；证据材料十四、十五系金港公司对承租房屋装修的事实，本院予以采信，但对其主张的事实须结合本案其他证据认定；证据材料十六所证明的事实与其诉讼请求相矛盾，本院不予采信；证据材料十七，不符合证据的法定要求，不属于证据，本院不予采信。经审理查明：2008年3月18日，扬子公司与金港公司签订租赁合同一份，约定扬子公司将位于大冶市东岳路南侧的金翌购物广场A栋一至三层房屋出租给金港公司，期限从2008年3月18日起至2023年3月17日止，月租金标准前五年22元／平方米／月，从第六年开始每三年递增10%，租金每月30日前支付，逾期支付按逾期额的日千分之十支付滞纳金；扬子公司以房屋现状出租，负责提供中央空调、电梯、消防设施、发电机组，其他室内装修、水电安装等均由金港公司负责；扬子公司在不能提供合同约定的房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响购物中心经营的情况下金港公司有权解除合同，金港公司未经扬子公司同意，中途擅自退租的，应按照合同年度租金支付违约金。合同签订后，扬子公司按金港公司的要求对房屋进行了改造，将原建成的从正门一楼自动扶梯上二、三、四楼改为从房屋中间上二、三楼，并在正门前厅安装观光电梯上二、三、四楼，正门前厅为一、二、三、四楼的公共通道及观光电梯的出入口。2009年4月18日魅力100量贩KTV与黄石罗晟建筑安装工程有限公司签订租赁合同承租金翌购物广场四层房屋。同年11月该店开业时，购物广场A栋一楼门厅内安装了分装门，以分装门为界形成金港百汇购物广场与一楼前厅部分隔断。因为魅力100量贩式KTV的客人出入只能从前厅观光电梯上下，此观光电梯是按金港公司要求安装改造，扬子公司派人参与协调，魅力100KTV与金港公司双方共同将前厅作为进出通道，以分装门为限前厅部分的租金一家分摊一半。2008年10月17日，大冶市公安局下发鄂冶公消（验）（2008）19号《建筑工程消防验收意见书》，主要内容为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、1-4层金港百汇购物广场内装修即消防设施工程应报审核同意后方可施工，工程竣工验收后方可投入使用。2008年12月13日金港公司经营的金港大冶百汇购物广场开始营业。此前扬子公司提供的电梯已投入使用；备用发电机组安装时间为2009年5月；中央空调于2009年7月开始运行，2009年8月6日双方签订了《补充协议》，扬子公司对金港公司在原合同约定给予四个月免租期外，再免收五个月的租金，双方继续履行合同。大冶市东岳路南侧金翌购物广场一至二层房屋所有权人为扬子公司，三、四层房屋所有权人为黄石罗晟建筑安装工程有限公司。2009年1月20日，黄石罗晟建筑安装工程有限公司与扬子公司签订协议书，对扬子公司将其所有的第三层房屋出租给金港公司的行为予以追认。2008年12月17日大冶市公安局消防大队对金港百汇购物广场发出责令限期改正通知书，同月20日又对其进行了消防监督检查，金港百汇购物中心经理田建平参与检查。由于金港百汇购物广场没有整改，2009年1月4日，大冶市消防大队对金港百汇购物广场作出罚款25000元的行政处罚。2010年3月3日，金港公司通知扬子公司解除合同。2010年3月10日将承租房屋的钥匙送给扬子公司并歇业。后扬子公司以金港公司违约擅自中止合同，其解除合同通知无效为由诉至大冶市人民法院，同年7月20日，大冶市人民法院作出（2010）冶民初字第432号民事判，驳回扬子公司要求确认金港公司与其解除租赁合同行为无效的诉讼请求，杨子公司不服，向本院提起上诉，本院于同年11月17日，作出（2010）黄民四终字第70号民事裁定，撤销原判决，发回重审。该案经大冶市人民法院重审，于2011年6月7日，作出（2011）冶民初字第45号民事判决，结果与原判决一致。扬子公司再次提起上诉，同年10月21日，本院作出（2011）黄民三终字第18号民事判决，改判确认金港公司与扬子公司签订的《租赁合同》及《补充协议》于2010年12月22日解除。扬子公司遂根据该判决，向本院提起诉讼，金港公司亦向本院提起反诉，并申请对租赁房屋一至三层投资的所有内外装饰工程费用和装修资产价值进行评估鉴定。在此期间，金港公司不服本院（2011）黄民三终字第18号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2011年12月21日发出受理通知书，立案审查。2012年12月3日，根据湖北省高级人民法院意见，要求对本案中止审理，本院遂于同月6日，作出（2012）鄂黄石中民开初字第00002－1号民事裁定，本案中止诉讼。2014年3月19日，湖北省高级人民法院作出（2012）鄂民申字第00123号民事裁，指定本院对（2011）黄民三终字第18号民事判决再审。2015年3月10日，本院以（2014）鄂黄石中民再终字第00022号民事判决对上述事实已经审理查明并确认，同时判决金港公司2010年3月3日提出解除其与扬子公司签订的《租赁合同》及《补充协议》行为无效，确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2010年12月22日解除。本案审理过程中，本院组织双方当事人对金港公司已付租金数额进行了核对，确认每月租金总额为245930.3元，截止2010年12月22日合同解除之日止，租金总额为5935117.91元。双方对金港公司已经支付的租金2370000元无异议，但对金港公司已支付的消防罚款25000元，购买落地扇6900元，电梯投资款2940元，2009年物业费10000元，2－3楼橱窗工程款85000元，计129840元有异议。另查明，2012年8月1日，黄石市扬子建筑安装工程有公司更名为黄石扬子建安集团有限公司，即本案简称的扬子公司；本案出租房屋二、三层房屋在金港公司退出后，闲置到2012年4月才出租，一层房屋直到现在仍没有出租。本院认为：扬子公司与金港公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方应按约定履行自己的权利和义务，如确需解除合同，应符合法定或约定的条件。（2014）鄂黄石中民再终字第00022号民事判决确认扬子公司与金港公司租赁合同解除的日期为2010年12月22日，是按法定程序对合同进行解除。经双方对账核算，截止该日金港公司应付扬子公司的租金为5935117.91元，已付租金2370000元。金港公司提出还有129840元其他支出款应折抵租金，经审查，消防不合格罚款25000元，电梯投资款2940，物业费10000元，橱窗装修费用85000元冲抵租金没有依据，本院不予认可，因购买落地扇6900元有扬子公司工作人员签字，应冲抵租金，故金港公司已支付的租金为2376900元，还应支付租金为3558217.91元。本案审理中，金港公司向本院申请对其装修进行价格评估鉴定，因其提供鉴定的资料不符合鉴定要求，该鉴定无法进行。依据合同约定，对逾期支付的租金应按迟延支付金额的日千分之十支付滞纳金，如以此标准计算，金港公司应支付的滞纳金巨大，现扬子公司只要求金港公司承担200万元，对其余部分放弃，是其真实意思表示，本院予以认可。虽然因扬子公司对出租房屋的有关配套设施没有及时到位而双方协商同意扣除5个月的租金，合同继续履行，但该部分配套设施没有及时到位对正在营业的购物广场有影响是客观存在的，此时再要求金港公司承担违约金有失公平，况且，滞纳金带有惩罚性，违约金也具有惩罚性，本案中，两者兼用不妥，选择适用滞纳金较为合理，故对扬子公司提出金港公司应承担290.4万元违约金的请求，本院不予支持。扬子公司出租的房屋经过有关单位的建筑工程消防验收合格，其出租房屋符合合同约定的消防条件；金港公司承租房屋后进行商业经营，根据相关法律规定，应当对自己经营的场所自行重新申报消防工程施工及验收手续；扬子公司在金港百汇购物广场开业前虽然没有按合同约定提供出租房屋的配套设施，但在金港百汇购物广场开业后，逐步到位，此后双方对扬子公司没有及时提供配套设施的责任进行协商，签订补充协议，并约定扬子公司以免收五个月租金方式承担不能及时提供配套设施的责任，租赁合同继续履行，这是双方当事人真实意思表示；金港百汇购物广场一楼前厅本身为一至四楼公共通道，金港公司承租后要求扬子公司对房屋进行了改造，扬子公司按其要求将进门的自动扶梯改到房屋中间，并在前厅内设置两部观光电梯，作为出入四楼的通道，公共通道的租金由其与四楼承租人分摊，双方共用前厅，经过了三方协商，扬子公司不存在重复出租。故金港公司的反诉请求没有事实与法律依据，对其反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零八条的规定，判决如下：一、金港公司于本判决生效后10日内给付扬子公司租金3558217.91元，并承担滞纳金200万元；二、驳回扬子公司其余诉讼请求；三、驳回金港公司全部反诉请求。如果上述被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费55397元、扬子公司负担5000元，金港公司负担50397元，反诉案件受理费67100元由金港公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇于湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：05×××69-1。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判长  卢丽华审判员  王 简审判员  王松山二〇一五年九月一日书记员  黄钟声