海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第1014号原告：曾鹏民，男。委托代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。被告：黄少芳，女。委托代理人：王川广，海南金裕律师事务所律师。原告曾鹏民诉被告黄少芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人么东升、被告的委托代理人王川广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾鹏民诉称：2013年5月，被告黄少芳谎称位于海口市美兰区海府一横路与振兴路交叉路口的振兴菜市场二楼约2000平方米的商铺属于其本人自建，现对外出租;原告与合伙人杨睿现场查看后认为可以经营超市，便于同年的5月10日，由黄少芳为甲方，曾鹏民为乙方，双方在海口市白龙南路太子道酒店四楼茶馆签订了《商铺租赁合同》。合同第二条约定租期为10年，即从2014年1月1日至2023年12月30日；合同第三条约定自2014年1月1日至2018年12月30日每年租金70万元，2019年至2023年每年在70万元的基础上递增3%。租金支付时间和方式：合同签订当日乙方向甲方支付水电费押金10万元和预付105万元房租（一年半的租金，此款在2014年至2015年的租金中扣除），2015年以后交付方式为每三月交付一次。合同第三条3项附加条款，合同期内如遇到铺面产权或使用权纠纷，甲方无条件替乙方解决，如产生的任何费用由甲方一律承担。双方还就其他权利义务作了约定。合同签订的当日19时15分，原告通过杨睿的中国工商银行海南省分行营业部网上银行卡号，向被告指定的户名为马爱兰的银行账户（开户行：中国工商银行海南省分行营业部，银行卡号：622202220102574XXXX）支付了50万元；当日的19时17分，原告以同样的方式和户名卡号再次向马爱兰的上述账户汇款50万元；2015年5月11日，原告再次通过杨睿的银行账户（卡）向马爱兰的账户汇款15万元。原告三次共汇款115万元，其中10万元是水电费押金，105万元是一年半的预付租金。被告收到原告115万元后，即同意原告进行装修，并将装修工程交给他的亲属黄仁林和王树志负责。黄仁林和王树志分别五次向原告索要现金共112000元，加上原告另购买装修材料和支付人工费用等至少投入达45万元。但由于被告没有按合同约定安装电梯和路边楼梯，装修工作无法全面开展，被告在原告催促时，先是推脱说商铺安装电梯、装修需办理审批，不能马上交付，到后来就关掉手机失联了。被告失联后，原告装修被迫停止，更由于商铺是违规建筑不许使用，故停放至今不能利用。原告到振兴市场仔细了解，方知菜市场的实际业主是龙岐经济合作社，与被告一点关系都没有，并且菜市场和二楼商铺没有办理审批报建，无法取得产权证，是违规建筑，不允许出租使用。原告再到中国工商银行海南省分行营业部查询马爱兰的账户信息时，银行告知原告，该账户收款后已经注销，被告已不知去向。原告认为，被告虚构其是振兴菜市场二楼商铺所有人，以欺诈行为与原告签订了《商铺租赁合同》，并且商铺是违规建筑不允许出租，原告与被告签订的《商铺租赁合同》即存在欺诈又违反法律规定应属于无效，根据民法合同法规定，被告依无效合同获得的原告115万元款项应返还，同时还要赔偿原告的利息和装修损失。根据中国人民银行规定的一年期流动资金贷款7%的年利息共161000元。欠款本金和利息总计1311000元，2015年5月10日后的利息计算至被告清偿之日止。加装修款至少已经投入了45万元，（待司法评估鉴定后确认具体数额），因此被告至少应返还和赔偿原告1761000元。原告为维护自身合法权益，特将本案诉诸法院，请求法院判令：1、原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告返还原告因合同无效欺诈所获得的款项115万元，并赔偿原告利息损失161000元（按中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率7%，从2013年5月11日起暂计至2015年5月10日止共约161000元）、装修损失450000元，以上共计1761000元；3、2015年5月10日至实际清偿之日的利息继续由被告偿还。被告黄少芳辩称：一、振兴市场二楼商铺系经行政主管部门批准建设，属于合法建筑。2013年，海口市美兰区市政市容管理委员会以《关于增设便民疏导点摊位的请示》一文，向海口市市政市容管理委员会报请批准增设疏导点摊位，同年1月25日，海口市市政市容管理委员会以海政容管字[2013]14号文件即《关于美兰区申请增设便民疏导点摊位的批复》批复同意在振兴市场二楼增加100个摊位。可见，振兴市场二楼建设的商铺已经行政主管部门批准，属于合法建筑。原告诉称振兴市场二楼建设的商铺是违规建筑不符合事实。二、被告已取得振兴市场二楼商铺的合法权属，有权经营及出租。2013年8月27日，被告和周国芳与海口市牛龙排振兴市场签订一份《租赁合同》，承租振兴市场二楼的闲置空楼进行建设及经营，租期从2013年9月1日至2028年8月30日止。海口市美兰区蓝天街道龙歧经济合作社在合同上盖章，同意由被告承租、建设和经营振兴市场二楼。合同签订后，由被告投资在振兴市场二楼建起钢砖结构房和其他设施。因此，振兴市场二楼商铺经营权属于被告所有。原告诉称振兴市场二楼与被告没有关系，明显不符合事实。三、《租赁合同》合法有效。振兴市场二楼商铺经行政主管部门批准建设，由龙歧经济合作社和海口牛龙排振兴市场出租给被告投资建设经营。被告对二楼商铺已拥有合法的权属。原告对此已有充分了解，并于2013年5月与被告签订《商铺租赁合同》，承租经营振兴市场二楼商铺，是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害国家利益、社会共公利益及他人合法权益。因此双方签订的《商铺租赁合同》是合法有效的合同，依法受国家法律保护。原告以振兴市场二楼商铺是违规建筑，被告未取得合法权属，并以欺诈其签订合同的理由主张合同无效，缺乏事实根据和法律依据。四、原告支付给被告的水电费押金10万元和预付租金105万元是事实，但押金是作为租赁合同履行后原告用水用电的交费担保，预付租金已由被告投入购买、安装电梯及其他设施，同时预付租金和押金也是原告及其合伙人杨睿承诺解决市场二楼建设中有关问题的担保金。在合同未依法终止履行及清算之前，原告无权要求被告退还这些费用。五、由于原告及其合伙人未完成其承诺办妥的建设中的有关问题，造成合同目前无法继续履行，过错在于原告。签订《商铺合同租赁合同》后，被告积极履行自己的义务，于2013年6月1日与北方三菱电梯集团浙江北菱电梯有限公司签订一份《客梯销售合同书》，订购了步行扶梯及有关设备设施在振兴市场二楼进行建设安装。但由于原告及其合伙人未能解决其承诺办妥的建设中的有关问题，造成二楼商铺目前无法营业使用。被告为履行合同已投入的127万元资金，至今无法收回。这完全是原告及其合伙人的过错造成的损失，被告保留诉诸法律索赔的权利。综上所述，振兴市场二楼商铺是经海口市行政主管部门批准增设，由龙歧经济合作社和海口牛龙排振兴市场出租给被告投资建设，是合法建筑，被告已取得合法权属。原、被告所签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，是合法有效的合同，依法应受国家法律保护。至于合同目前的履行现状，是由于原告及其合伙人未及时兑现承诺造成的后果，责任在于原告人及其合伙人，应由其承担全部责任。故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年5月10日，原告曾鹏民作为乙方、被告黄少芳作为甲方，双方签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将属于自建的坐落于海口市美兰区海府一横路与振兴路交叉路口的振兴（菜）市场二楼商铺（占地面积约2000平方米）出租给乙方，用途为商业超市；租期为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月30日止；租金：自2014年1月1日至2018年12月30日每年租金70万元，2019年至2023年在70万元年租金的基础每年递增3%；租金支付时间和方式：合同签订当日乙方向甲方支付水电费押金10万元和预付105万元房租（一年半的租金，此款在2014年至2015年的租金中扣除），2015年以后交付方式为每三个月交付一次；合同期内如遇到铺面产权或使用权纠纷，甲方无条件替乙方解决，如产生的任何费用由甲方一律承担。甲方保证乙方的用电负载不低于200千瓦；甲方所出租的商铺场地，必须是：乙方营业三个月内棚顶不漏雨水，有消防设施并经消防管理部门核发消防验收合格；在商场中间（靠振兴路）装有上下电扶梯，两侧有人行步梯。（甲方保证在本合同签订之日始一个月内，消防设施安装到位，人行楼梯安装竣工，并交付给乙方使用。否则，影响乙方的装修工期由甲方承担，免租期往后顺延）。甲方将商场中间（靠振兴路）安装好一部上下电扶梯，两侧有人行步梯，方可交付给乙方进场装修使用（双方办理交付手续）；乙方接收该商场后立即进行装修，甲方7个月内免收乙方租金；乙方在装修期间的一切安保责任由乙方自负；乙方有权要求甲方提供开设此铺面（疏导点）的政府许可文件；若乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同。合同中还约了其他事项。在合同签订当日，原告曾鹏民通过杨睿的工商银行账户向被告黄少芳指定的马爱兰的银行账户转入100万元（分二次转入，每次50万元），在次日（2013年5月11日），原告曾鹏民又通过杨睿的工商银行账户向被告黄少芳指定的马爱兰的银行账户转入15万元。庭审中，被告黄少芳确认其收到原告转账汇入的115万元，但认为105万元为房屋租金，另10万元为水电房租押金。另查，2013年8月27日，黄少芳、周国芳作为乙方，海口市美兰区蓝天街道龙岐股份经济合作联社、海口市牛龙排振兴市场作为甲方，双方签订了《租赁合同》一份，合同约定：甲方将牛龙排振兴市场楼上闲置空楼面出租给乙方，楼面上所需建的钢砖结构屋及其他设施由乙方投资建设，建设当中需要的一切手续由乙方办理，建成后由乙方自主依法经营，租赁期满后该产权归甲方，租期十五年，即从2013年9月1日至2028年8月30日止。其后，黄少芳等在承租的振兴市场楼上闲置空楼面投资建设了框架钢砖结构屋；但其未提供证据证明其投资建设的框架钢砖结构屋已经相关部门批准或已办理了相应的规划报建手续。诉讼中，被告黄少芳称其与他人在振兴市场二楼投资建设的框架钢砖结构屋系经行政主管部门批准，属于合法建筑，其出示了下列证据：1、海口市市政市容管理委员会于2013年1月25日签发的《关于美兰区申请增设便民疏导点摊位的批复》【海政容管字[2013]14号】，《批复》中载明：对振兴市场二楼增加100个摊位，应聘请有资质单位对振兴市场楼顶承重进行评估测算后再增设；2、海口市琼山建筑设计院于2013年7月29日出具的《美兰区振兴菜市场二楼承重测算报告》，《测算报告》中载明：该菜市场二楼承重符合开设自选超市要求；3、海口市美兰区蓝天街道龙岐股份经济合作联社于2014年2月17日向海口市市容委作出的《关于振兴市场一、二楼安全加固的承诺》，龙岐股份经济合作联社在承诺中表明按要求对市场进行加固，使之符合公共经营场所的安全要求。为反驳被告的主张，原告曾鹏民提交了下列证据：1、海口市市政市容管理委员会于2013年8月14出具的《关于拆除振兴市场二楼违章建筑物的通知》【海政容管字[2013]145号】，此通知中明确了：该委《关于美兰区申请增设便民疏导点摊位的批复》【海政容管字[2013]14号】批文中没有立即同意设置疏导点，现考虑安全因素，不同意振兴市场二楼设置疏导点，要求相关单位在2013年8月21日前对振兴市场二楼违章建筑进行拆除。2、海口市市政市容管理委员会于2013年9月10日作出的《关于加强振兴市场二楼疏导点的管理通知》【海政容管字[2013]168号】，在该通知明确了要求立即停止二楼疏导点项目的施工，在该委未正式下文同意设置振兴市场二楼疏导点之前，不得擅自对外招租。3、海口市美兰区城市行政管理执法局于2013年9月11日发出《通告》，在通告中明确“在海口市市政市容委未正式下文同意设置振兴市场二楼疏导点之前停止一切施工和对外招租活动，否则，一切后果自负”。4、海南华磊建筑设计咨询有限公司于2015年4月8日作出的《关于海府一横路振兴市场现状分析》，分析表明：经对振兴市场进行承重测算，振兴市场二楼（现状）不符合公共经营场所所要求的承重标准。5、海口市市政市容管理委员会于2015年6月30日出具的《关于美兰区振兴市场二楼疏导点情况说明》，说明中表明：该委未正式下文同意设置振兴市场二楼疏导点。另，诉讼中，原告撤回了要求被告赔偿装修费45万元的诉讼请求。本院确认的上述事实，有《商铺租赁合同》、《三方协议书》、中国工商银行网上银行电子回单（3张）、《声明书》、《租赁合同》、《关于美兰区申请增设便民疏导点摊位的批复》、《美兰区振兴菜市场二楼承重测算报告》、《关于振兴市场一、二楼安全加固的承诺》、《关于拆除振兴市场二楼违章建筑物的通知》、《关于加强振兴市场二楼疏导点的管理通知》、《通告》、《关于海府一横路振兴市场现状分析》、《关于美兰区振兴市场二楼疏导点情况说明》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料经庭审质证和本院审查，可以采信。诉讼中，原告还提交了《收条收据》等材料，拟证明其已对承租的房屋进行了装修投入；被告亦提交了《承诺书》、《客梯销售合同》、《提货通知书》、《电梯土建及遮雨棚协议书》、《电力安装工程施工合同》、《消防工程施工合同》《协议书》、《收据》、现场照片及银行转款凭证等材料，拟证明其已对涉案的振兴市场二楼进行了装修投入及该二楼建设中存在的问题已由案外人杨睿承诺负责解决。鉴于本案系原告曾鹏民与被告黄少芳之间的租赁合同纠纷，原告的诉求是要求确认原、被告所签定的《商铺租赁合同》无效，并要求被告返还所收取的租金（押金）115万元与相应利息，被告辩称双方所签合同有效，要求驳回原告诉讼请求；而双方提交的上述材料系拟证明各自的装修投入（损失）及被告与案外人杨睿之间的相关责任问题，因该问题不属于本案审理范围，故原、被告提交的上述材料与本案不具有关联性。本院认为：原告曾鹏民与被告黄少芳于2013年5月10日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于海口市美兰区振兴（菜）市场二楼的框架钢砖结构屋（约2000平方米）出租给原告开设商业超市，因涉案房屋属未经批准建设或未办理相应的规划报建手续，该房屋属于未经主管部门许可而擅自兴建的建筑物；被告辩称上述房屋系经行政主管部门批准设立的便民疏导点，属于合法建筑，但从庭审查明的事实可知，相关行政主管部门并未批准（同意）在此设置疏导点，且根据《海口市疏导点规范管理暂行办法》第七条：“疏导点设置申请由街道办（镇）向区城市市容行政主管部门提出，......。个人和企业不得自行申报疏导点”。第十二条:“疏导点摊位由辖区街道办（镇）安排本辖区范围内的下岗职工、失业人员、残疾人、零就业家庭人员、低保户等困难群体进行经营”的规定，本案原告黄少芳亦不符合申报及经营疏导点的主体资格，故对被告所称本院不予采信。因涉案房屋属于未经主管部门许可而擅自兴建的建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条第一款中“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告签订的《商铺租赁合同》应为无效合同，原告诉请确认《商铺租赁合同》无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告应当将其已向原告收取的租金（押金）115万元予以返还原告。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失的规定，本案涉案房屋属于未经主管部门许可而擅自兴建的建筑物，被告明知其不符合出租条件，仍将其出租予原告，存在明显过错，故被告应按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率，自2013年5月11日起至实际返还之日止，向原告支付占用款项期间所产生的利息；原告诉求按年利率7%的标准计息过高，本院依法予以调整。诉讼中，原告撤回要求被告赔偿装修损失费45万元的诉求，系原告对其权利的处分，本院照准。原、被告关于涉案房屋的装修投入损失等问题，不属于本案处理范围，当事人可另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告曾鹏民友与被告黄少芳于2013年5月10日签订的《商铺租赁合同》无效。二、被告黄少芳须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾鹏民返还租金（押金）人民币115万元，并支付相应利息（以人民币115万元为基数、以中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率为标准、自2013年5月11日起计至实际付清之日止）。三、驳回原告曾鹏民其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20649元（原告已预付），其中5276元，因原告撤诉减半收取2638元，由原告曾鹏民负担；剩余案件受理费15373元，由原告曾鹏民负担373元，由被告黄少芳负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  卞长杰人民陪审员  黄亚六人民陪审员  李 宁二〇一五年九月十六日法官助理陆晶晶书记员谭立婷速录员郑婷附：相关的法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。