襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0606民初2025号原告：襄阳纳科特机械制造有限公司，住所地襄阳市樊城区。法定代表人：黄佼佼，公司执行董事。委托代理人：骆修锋、王华敏，湖北长久律师事务所律师。被告：黄伟，男，1982年11月22日出生，汉族，住襄阳市樊城区，委托代理人：曾睿，湖北周成律师事务所律师。原告襄阳纳科特机械制造有限公司（以下简称纳科特公司）与被告黄伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，组成由审判员万蕊担任审判长，审判员匡江山、人民陪审员段占琴参加的合议庭。原告纳科特公司�委托代理人骆修锋、王华敏，被告黄伟的委托代理人曾睿到庭参加诉讼。诉讼中，原告纳科特公司向本院申请财产保全，请求冻结被告黄伟名下的银行存款30万元并查封被告黄伟位于襄阳市樊城区房屋（房产证号：襄樊市房权证樊城区字第××号）、查封被告黄伟名下号牌为鄂Ｆ×××××号雪铁龙牌小型汽车一辆及黄伟名下车牌号为鄂Ｆ×××××号名爵牌小型汽车一辆。本院经审查，依法对上述除鄂Ｆ×××××号雪铁龙牌小型汽车以外的财产予以查封、冻结。本案现已审理终结。原告纳科特公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告襄阳纳科特机械制造有限公司与被告黄伟签订的《厂房租赁合同书》，被告黄伟立即向原告交还租赁物（位于襄阳市樊城区，包含一楼4000㎡厂房、一楼办公室和二楼部分厂房846㎡）并支付违约金528000元；2、判令被告黄伟自2016年7月1日至判决确定的租赁物交还原告纳科特公司之日期间，每月向原告纳科特公司支付租金44000元，逾期不返还租赁物的，每月按88000元支付租金（2018年12月31日前未交还租赁物的，自2019年1月1日起，每年租金在上一年度租金基础上递增6%），并判令被告每笔应付租金逾期之日起至租金全部付清之日止，每月按应付租金额2%向原告支付滞纳金（即逾期付款期间利息，2016年7月至12月租金自次月1日起计算上月应付租金的滞纳金，从2017年自每季度结束次日起计算上一季度租金的滞纳金，未按判决确定日期交还房屋的，自次月1日起计算上月应付租金的滞纳金）；3、判令被告黄伟自2016年1月1日起至租赁物返还之日止，每月向原告纳科特公司支付卫生费300元；4、判令被告黄伟承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月9日，原告纳科特公司与被告黄伟签订《厂房租赁合同》一份，原告将位于襄阳市樊城区一处车间厂房租赁给被告黄伟经营体育运动场馆。合同主要内容为：租赁期限为10年，即从2016年1月1日起至2025年12月31日止（2015年11月16日至2015年12月31日期间免收租金）。原告纳科特公司收到黄伟租赁保证金和第一季度全额租金后，将租赁物交付黄伟使用，且黄伟同意按租赁物及设施的现状承租。第一年至第三年租金为每月44000元，第四年开始每年租金在上年的基础上递增6%。黄伟每月另付卫生费300元。黄伟向纳科特支付租赁保证金人民币5万元。黄伟第一季度房租应于签订合同次日向纳科特公司支付，其后每月一付，合同期满一年后每季一付。黄伟逾期支付租金，应向纳科特公司支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%。在租赁期限内，黄伟欠交租金或物业管理费超过一个月，纳科特公司有权单方解除合�，停止黄伟使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由黄伟全部承担并按一年的房屋租金支付违约金。本合同提前终止或有效期届满，纳科特公司、黄伟双方未达成续租协议的，黄伟应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还纳科特公司。黄伟逾期不迁离或不返还租赁物的，应向纳科特公司加倍支付租金。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告开办运动场馆。但是被告一直没有向原告交纳每月卫生费300元，租金也只是交纳至2016年6月。自2016年7月1日起，连租金也拒不交纳。经原告多次催要，被告黄伟仍以种种理由委托拒不支付。原告认为，被告逾期支付卫生费及租金的时间已经超过合同约定的期限，原告有权解除双方签订的厂房租赁合同，要求被告交还租赁物并承担违约责任。被告黄伟辩称：1、本案不符合法定解除条件，因为本�租赁合同合法有效，起因是因为原告交付的租赁物不符合租赁条件导致了被告造成的巨大的财产损失，被告不是不交房屋租金，只是与原告协商用赔偿款来抵付租金；2、本案是原告违反合同在先，在矛盾发生后，被告多次与原告协商，后经诉讼来主张权利，被告的主张合理合法，根据合同法第六十七条，被告享有先履行抗辩权，在原告未赔偿被告损失之前，原告无权要求支付租金；3、租赁合同签订之后，被告投入了巨额资金装修，如果合同解除其造成的损失远远超过了未付的租金，且不能实现合同签订的目的；4、原告主张的违约金没有法律依据；5、卫生费是各租赁户包括被告在自行解决，原告承诺卫生费不再收取。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月9日，原告纳科特公司与被告黄伟签订《厂房租赁合同》一份，原告将位�襄阳市樊城区房屋（包含一楼4000㎡厂房、一楼办公室和二楼部分厂房846㎡）租赁给被告黄伟经营体育运动场馆。合同约定：租赁期限为10年，即从2016年1月1日起至2025年12月31日止（2015年11月16日至2015年12月31日期间免收租金）。原告纳科特公司收到黄伟租赁保证金和第一季度全额租金后，将租赁物交付黄伟使用，且黄伟同意按租赁物及设施的现状承租。第一年至第三年租金为每月44000元，第四年开始每年租金在上年的基础上递增6%。黄伟每月另付卫生费300元。黄伟向纳科特支付租赁保证金人民币5万元。黄伟第一季度房租应于签订合同次日向纳科特公司支付，其后每月一付，合同期满一年后每季一付。黄伟逾期支付租金，应向纳科特公司支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%。在租赁期限内，黄伟欠交租金或物业管理费超过一个月，纳科�公司有权单方解除合同，停止黄伟使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由黄伟全部承担并按一年的房屋租金支付违约金，从合同解除之日其15日内将租赁房屋交还纳科特公司。本合同提前终止或有效期届满，纳科特公司与黄伟未达成续租协议的，黄伟应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还纳科特公司。黄伟逾期不迁离或不返还租赁物的，应向纳科特公司加倍支付租金。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告开办运动场馆，但被告未按合同约定向原告交纳每月300元的卫生费，租金也仅付至2016年6月31日。2016年6月，双方因厂房屋面漏水问题产生争议，协商未果，自2016年7月1日起被告停止向原告交付租金，遂引起本案诉讼。另查明，纳科特公司出租给黄伟的厂房依法办理了规划许可证。本案所涉房屋现仍系被告占有使用。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的厂房租赁合同、建设工程规划许可证等证据在卷作证。本院认为：纳科特公司与黄伟签订的《厂房租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且该厂房依法办理了规划手续，故双方签订的《厂房租赁合同》系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行。原告纳科特公司作为租赁合同的出租方已按合同约定向黄伟交付了厂房，被告黄伟亦应按照合同约定向原告支付租金及卫生费。但被告仅支付了部分租金，卫生费也未支付，被告的行为已构成违约。原告按照合同约定要求解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除的时间。根据法律规定，一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告是以向法院提起诉讼的行�主张解除合同，故应以原告诉状到达被告的时间作为合同解除的时间，原告诉状到达被告的时间是2017年3月23日，故原告与被告签订的《厂房租赁合同》于2017年3月23日解除。现双方签订的《厂房租赁合同》已依法解除，被告黄伟作为承租方应向原告纳科特公司返还租赁物，即位于襄阳市樊城区房屋（包含一楼4000㎡厂房、一楼办公室和二楼部分厂房846㎡）。关于违约金。因被告欠交房租已达到合同约定的支付违约金的条件，被告应向原告支付违约金。但因双方约定的违约金过高，本院依法予以调整，以合同解除前被告欠交租金的数额为基数，按照不超过30%的比例酌定为100000元。关于被告欠交房屋租金的数额，自2016年7月1日起计算至2017年3月23日合同解除止按每月44000元计算应为385733元。因2017年3月23日双方签订的租赁合同依法解除，但被告尚未向原告返还租赁物，故合同解除之后，被告仍应参照合同约定的租金标准即每月44000元向原告支付占有使用费至房屋返还之日止。关于滞纳金的计算，双方已在合同中作出明确约定，但约定的支付标准过高，原告按照低于合同约定的标准向被告主张滞纳金，属于原告对自己权利的处分，本院依法予以支持，但本案滞纳金应以合同解除前产生的租金为基数，合同解除后产生的占有使用费不应再计算滞纳金。故被告应向原告支付自2016年8月1日起以欠付的租金数额为基数每月按照2%的比例计算至合同解除前拖欠的全部租金385733元全部清偿之日止的滞纳金。关于卫生费。双方合同约定了被告每月应向原告支付卫生费300元，但被告未向原告支付过，原告现起诉要求被告支付于法有据，卫生费应自2016年1月1日起计算至2017年3月23日合同解除之日止，为4430元。被告辩称，双方签订的租赁合同不符合法定解除条件，因为本案租赁合同合法有效，被告不交租金是因为原告交付的租赁物不符合租赁条件导致了被告造成的巨大的财产损失，被告在与原告协商用赔偿款来抵付租金。本院认为，被告认为原告交付租赁物不合格给其造成损失并要求以该损失抵付租金，但双方对此存在争议且协商未果。被告以此理由不交租金不符合法律规定，被告不交租金的行为已构成违约，且达到了双方约定的解除合同的条件，故被告认为本案租赁合同不符合法定解除条件的理由不能成立，本院对被告的该抗辩理由不予采纳。被告还辩称，本案是原告违反合同在先，在矛盾发生后，被告多次与原告协商，后经诉讼来主张权利，被告的主张合理合法，根据合同法第六十七条，被告享有先履行抗辩权，在原告未赔偿被告损失之前，原告无权要求支付租金。本院认为，合同法第六十七条规定，当�人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据该规定，享有先履行抗辩权的前提是双方互负债务，且有先后履行顺序。本案中，被告对原告负有支付租金的义务，被告认为原告交付租赁物不合格给其造成损失应当予以赔偿，即认为原告对被告也负有义务，但原告对被告主张赔偿的事实和观点有异议，对此不予认可。在此情况下原告是否负有对被告赔偿的义务尚不确定，且支付租金的义务与赔偿损失的义务并不存在先后履行顺序。故被告以合同法第六十七条规定作为抗辩的理由不能成立，本院对原告该项抗辩意见不予采纳。被告辩称，租赁合同签订之后，被告投入了巨额资金装修，如果合同解除其造成的损失远远超过了未付的租金，且不能实现合同签订的目的。被告该项抗辩理由不是不能解除合同的法定理由，本院对�抗辩理由不予采纳；被告辩称，原告主张的违约金没有法律依据。本院认为，原、被告双方在签订的《厂房租赁合同》中已明确约定了违约金，该约定是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，被告该抗辩没理由不能成立，本院不予采纳。被告还辩称，卫生费是各租赁户包括被告在自行解决，原告承诺卫生费不再收取，但未向本院提交证据，原告对此也予以否认，故被告该项抗辩理由本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄伟向原告襄�纳科特机械制造有限公司返还位于襄阳市樊城区房屋（包含一楼4000㎡厂房、一楼办公室和二楼部分厂房846㎡）；二、被告黄伟向原告襄阳纳科特机械制造有限公司支付2016年7月1日至2017年3月23日期间的房屋租金385733元并支付自2017年3月24日至被告黄伟返还房屋之日止按照每月44000元的标准计算的房屋占有使用费；三、被告黄伟应向原告襄阳纳科特机械制造有限公司支付自2016年8月1日起以欠付的租金数额为基数每月按照2%的比例计算至被告拖欠的全部租金385733元全部清偿之日止的滞纳金；四、被告黄伟向原告襄阳纳科特机械制造有限公司支付违约金100000元；五、被告黄伟向原告原告襄阳纳科特机械制造有限公司支付自2016年1月1日起至2017年3月23日止的卫生费4430元；六、驳回原告襄阳纳科特机械制造有限公司的其他诉讼请求。上述被告应履行的义务，应在本判决生效后十日内履行，如果逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费12883元，财产保全费5000元，共计17883元，由原告襄阳纳科特机械制造有限公司负担5883元，由被告黄伟负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  万 蕊审 判 员  匡江山人民陪审员  段占琴二〇一七年八月二十一日书 记 员  彭晓彤