湖南省益阳市资阳区人民法院行 政 判 决 书（2016）湘0902行初17号原告刘海泉，男，1936年2月10日出生，汉族，益阳市人，住益阳市资阳区。被告益阳市国土资源局。住所地：龙洲南路299号。组织机构代码证号：00646623-1。法定代表人贺国伟，该局局长。委托代理人徐超，该局工作人员，代理权限为特别授权。委托代理人陈艳清，该局法律顾问，代理权限为一般代理。第三人刘元保，男，1941年10月19日出生，汉族，益阳市人，住益阳市资阳区。原告刘海泉不服被告益阳市国土资源局、第三人刘元保国土行政登记一案，本院于2016年10月9日立案受理。依法组成由审判员张文蔚担任审判长、审判员邱权、人民陪审员邓东旭参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告刘海泉、被告益阳市国土资源局的委托代理人徐超、陈艳清及第三人刘元保均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。1990年11月20日，原告刘海泉就新屋里9组聚庆街人和巷34＃号自建房屋办理了房屋所有权登记。1992年2月20日，原益阳市国土管理局批准变更该房屋所占土地使用者为刘海泉。1998年5月24日，刘海泉之女刘金辉与刘元保签订国有土地使用权转让合同。同年6月30日，原益阳市国土管理局颁发益市国用（98私）字第××号国有土地使用证，土地使用者变更为刘元保。原告刘海泉诉称：原告刘海泉系原益阳市饮食公司退休职工，居住在原益阳市大水坪街道办事处新屋里居委九组（现为益阳市大码头街道办事处）。1987年，原告刘海泉在原新屋里9组聚庆街人和巷自建两层楼房一栋，建筑面积为180.02平方米。1990年11月，原告就该房产办理了房屋所有权证，所有权人为刘海泉。1992年，原告将房屋所占用地办理了土地使用权证，土地使用面积为94平方米。之后，原告外出到云南省经商谋生，将房屋所有权证、土地使用证存放在家。前几年，原告听说房屋被第三人刘元保“买受”，后经查询，在原告本人未到场或委托他人的情况下，原益阳市国土管理局将本属原告的土地过户至第三人刘元保名下，并为其颁发了益市国用（98私）字第××号国有土地使用证。现原告认为被告颁发国有土地使用证的行政行为严重违法，导致原告的合法财产遭受侵害，故诉至本院，请求撤销益市国用（98私）字第××号国有土地使用证；恢复原告为益市国用（98私）字第××号国有土地使用证的合法使用权人。被告益阳市国土资源局辩称：一、1998年6月30日，原益阳市国土管理局为刘元保办理了土地变更登记，该机构的职能已由被告益阳市国土资源局继续行使。二、本案已超过诉讼时效，刘元保已在该房屋居住10多年，原告不可能不知道房屋买卖的事实。三、根据《土地登记办法》第十一条规定，委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。本案中，原告因远在外地而无法办理土地变更登记，原告的委托代理人即女儿刘金辉、女婿谭新贵根据授权委托书协助第三人刘元保办理土地变更登记的行为符合法律规定，刘金辉、谭新贵的行为应视为原告的真实意思表示。四、原告的委托代理人和第三人刘元保向被告申请土地变更登记，并按照《土地管理办法》第四十条的规定提交了当事人身份证明、授权委托书、原土地权利证书等相关资料。经办理变更登记的机关审查，确认当事人出具的材料符合法律规定的形式和要求后，方为当事人办理了土地变更登记。被告只能在职权范围内对申请变更登记的材料进行有效的形式审查，并无实质审查的义务。综上所述，原告的起诉已超过诉讼时效，且被告办理土地变更登记的行为符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘元保述称，原告出具委托书委托其女儿、女婿与第三人进行了房屋买卖，并签订了买卖合同，该房屋买卖是合法有效的。原告刘海泉为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、益市国用（98私）字第××号国有土地使用证、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权转让审批单、委托书，欲证明被告在未经原告允许的情况下违法将房屋过户给第三人；2、房屋所有权证；3、益阳市城镇房屋登记核发权证申请表、益阳市城镇房屋所有权证登记发证面积计算表；证据2、3欲证明因原告没有委托他人及委托书不符合法律规定，故房管局对该房屋未予过户的事实；4、房屋所在位置照片，欲证明房屋及土地所在位置及门牌号；5、益阳市国土资源局出具的关于对《撤销国有土地使用证申请书》的答复，欲证明原告提起的诉讼未超过诉讼时效。以上证据经质证，被告对原告提交的以上证据的真实性均无异议，但对证据3的证明目的有异议，原告应提供证据证明委托书系伪造，且被告从字面认为该委托书是一份房屋买卖的全权授权委托书，被告为申请人办理土地变更登记是符合法律规定的。第三人刘元保对原告提交的证据无异议。被告益阳市国土资源局在答辩期内向本院提交了如下证据：第一组证据：1、组织机构代码证；2、法人代表身份证明书；该组证据欲证明被告的主体资格。第二组证据：1、刘海泉土地登记申请书、审批表；2、刘海泉房屋登记核发权证申请表；3、刘海泉私房建筑许可证；4、益阳市国土管理局向刘海泉发出的《领土地证通知》；5、刘海泉身份证复印件；6、刘海泉与刘金辉、谭新贵签订的委托书；7、土地估价结果报告；8、益地产字（1998）第42号益阳市人民政府国有土地使用权转让审批单；9、刘元保提交的变更土地登记申请书；10、刘海泉持有的益市国用（92私）字第1295号国有土地使用证；11、国有土地使用权转让合同；该组证据欲证明刘海泉曾委托刘金辉、谭新贵处理诉争房地产事宜，且原告的委托代理人与刘元保为办理土地变更登记依法向被告提交了所需资料，而被告依照法定职权和程序为其办理了土地变更登记。以上证据经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议。对第二组证据中1、2、3、4、5、7、10均无异议。对第二组证据中证据6、8、9、11有异议，认为被告提交的委托书并非原告本人签名，也非原告本人捺印，且该委托书无委托房屋买卖过户的内容，故被告在办理变更登记时未尽审查义务。对被告提交的国有土地转让合同有异议，合同无原告刘海泉本人签字，且被告提交的证据缺少过户给刘元保的房屋所有权证，故被告办理变更登记时不符合法律规定。第三人对被告提交的证据无异议。第三人刘元保在答辩期内向本院提交了如下证据：1、国有土地使用权转让审批单、土地估价结果报告；2、国有土地转让合同；3、《买卖房地产交易协议》；4、委托书、刘海泉身份证复印件；5、收条两张；以上证据欲证明原告与第三人已办理变更手续，买卖房屋符合法律规定。以上证据经质证，原告对证据1中的土地估价结果报告无异议。对证据1中的国有土地使用权转让审批单和证据2、4的真实性有异议，并非原告签字捺印。对证据3的真实性有异议，原告未委托任何人与第三人签订该协议，且该协议与本案没有关联性。对证据5有异议，原告不知情。在诉讼过程中，本院依职权调取了（2016）湘0902民初194号、（2017）湘09民终84号民事判决书两份。经当事人质证，原告对民事判决书的结果有异议，被告及第三人对该证据均无异议。本院经对证据材料进行审查，并结合质证意见，认证如下：原告提交的证据1、2、4、5和被告提交的第一组证据、第二组证据中的1、2、3、4、5、7、10及第三人提交的证据1中的土地估价结果报告，当事人对以上证据均无异议，本院依法确认其证明效力。原告提交的证据3，本院认为，证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。被告提交的证据6及第三人提交的证据4为同一委托书，本院认为该委托书系复印件，无法与原件进行核对，形式不合法，对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据8、9与第三人提交的证据1，本院认为，以上证据客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证明效力。被告提交的证据11与第三人提交的证据2均为国有土地转让合同，该证据证明刘金辉曾以原告刘海泉名义与第三人刘元保签定转让合同的事实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。第三人提交的证据5，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证明效力。本院依职权调取的两份民事判决书，本院认为，来源合法，能够证明刘金辉、谭新贵与第三人刘元保买卖房屋的行为构成表见代理，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，1987年，刘海泉在益阳市资阳区自建两层房屋一栋。1990年11月，刘海泉就该房屋在益阳市房地产管理局办理房屋所有权证，房产证号为益房权证私字第××号，所有权人为刘海泉，建筑面积为180.02平方米。后刘海泉离开益阳，房屋由其妻子居住使用，房屋相关证件由其保管。1995年7月，刘海泉的妻子去世，房屋所有权证、国土证和钥匙均由其女儿刘金辉接替管理。1998年4月1日，刘海泉的女儿刘金辉、女婿谭新贵以刘海泉（甲方）的名义与刘元保（乙方）签订《买卖房地产交易协议》，协议约定：“甲方将房产证、国土证交给刘金辉、谭新贵负责把房子出卖，甲方将建新里一栋两层楼房卖给刘元保长期使用，定价叁万陆仟捌佰元，付款后甲方将房、地产证交给乙方”。双方在协议上签名并加盖私人印章。之后，刘金辉、谭新贵将房产证、国土证原件交付给刘元保。自此开始，刘元保、曾能姣两夫妇一直居住在该房屋内。1998年5月24日，刘金辉以刘海泉之名与刘元保签订了国有土地使用权转让合同，合同约定将使用权人为刘海泉的位于益阳市资阳区土地转让给刘元保。之后，刘元保持刘海泉身份证复印件、委托书、国有土地使用权转让合同、益市国用（92私）字第1295号国有土地使用证、土地估价结果报告等相关材料办理变更登记手续。1998年6月30日，原益阳市国土管理局向刘元保颁发益市国用（98私）字第××号国有土地使用证，土地使用者为刘元保，面积为94平方米。2016年3月7日，刘海泉认为刘元保侵占其房屋，向本院提起民事诉讼，要求刘元保返还原物。一审法院审理认为刘金辉、谭新贵买卖房屋的行为构成表见代理，判决“一、确认刘金辉、谭新贵与刘元保于1998年4月1日签订的《买卖房地产交易协议》合法有效；二、由原告（反诉被告）刘海泉于本判决生效之日起30日内将坐落于益阳市资阳区大码头街道办事处建新里社区九组谭家垸子巷7号房屋（产权证号为益房权证私字第××号）的所有权办理变更登记手续，登记至被告（反诉原告）刘元保、曾能姣名下；三、驳回原告（反诉被告）刘海泉的诉讼请求；四、第三人刘金辉在本案中不承担民事责任。”刘海泉不服，于2016年12月14日上诉至益阳市中级人民法院。二审法院审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。2016年5月27日，刘海泉以在民事诉讼中获知原益阳市国土管理局将位于益阳市资阳区土地变更登记为刘元保为由向益阳市国土资源局提交《撤销国有土地使用证申请书》。2016年7月26日，益阳市国土资源局书面答复认为土地登记程序合法且符合登记规定。原告不服，故向本院提起行政诉讼。本院认为：原益阳市国土管理局系作出土地变更登记的机关，而原益阳市国土管理局的职能由被告益阳市国土资源局继续行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。故益阳市国土资源局是本案的适格被告。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。行政诉讼法规定：公民自知道或者应当知道作出行政之日起六个月内向人民法院提起诉讼，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年的，人民法院不予受理。本案中，原益阳市国土管理局于1998年6月30日办理土地使用权变更登记，诉讼中被告及第三人均未提交告知原告土地使用权变更登记的证据，且原告长期居住云南，不能判断原告知道或应当知道变更登记作出的具体时间，原告的诉讼时效应适用二十年的规定。原告刘海泉于2016年10月9日向本院提起行政诉讼，未超过二十年，故本案未超过诉讼时效。关于原益阳市国土管理局为刘元保办理变更登记的行政行为是否合法的问题。根据1995年12月18日发布的《土地登记规则》第三条第二款之规定，申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限。本案中，刘元保只提交了刘海泉身份证和委托书复印件，在刘海泉未到场的情况下原益阳市国土管理局办理了变更登记，本院认为该行政行为未尽审慎义务。根据《土地登记规则》第三十七条第二款规定，房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。本案中，原益阳市国土管理局在为刘元保办理变更登记时，当事人未提交房屋所有权证书，故其变更登记的行为违反上述规定。鉴于刘海泉与刘元保、曾能姣返还原物纠纷民事案件中，法院已依法确认刘金辉、谭新贵与刘元保于1998年4月1日签订的《买卖房地产交易协议》合法有效，且要求原告刘海泉将房屋所有权变更登记至刘元保、曾能姣名下。原告刘海泉已不拥有本案所涉房地产所有权和使用权。原益阳市国土管理局在变更土地使用权登记的过程中程序虽有违法，但对原告权利不产生实际影响。故原告刘海泉要求被告益阳市国土资源局撤销益市国用（98私）字第××号国有土地使用证，恢复刘海泉为该土地使用者的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第七十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：确认被告益阳市国土资源局作出的益市国用（98私）字第××号国有土地使用证变更登记行为违法，但不撤销登记行为。本案受理费50元，由原告刘海泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  张文蔚代理审判员  邱 权人民陪审员  邓东旭二〇一七年六月八日书 记 员  易 珊附法律条文:《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。