宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初4178号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县富兴南街颐和苑东区23楼11号，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵金河，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：孙美丽，女，汉族，1965年6月19日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，中专文化，中国人寿保险公司贺兰支公司职员，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张云（系被告孙美丽丈夫），男，汉族，1964年3月5日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，宁夏贺兰县星河建筑有限公司职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：吕旭旺，男，汉族，1974年4月28日出生，宁夏回族自治区隆德县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和物业公司）与被告孙美丽、吕旭旺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告鑫和物业公司的委托诉讼代理人谢丽静、被告孙美丽及其委托诉讼代理人张云、被告吕旭旺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费5216元，违约金4000元，合计9216元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月18日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中约定：第二条由原告给被告提供物业服务至今，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准商业物业0.6元/㎡/月。被告孙美丽系贺兰县兰庭花园23-11号营业房业主，面积102.29㎡。被告吕旭旺在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业服务费，现仍欠2010年7月1日至2017年7月30日物业费5216元。根据《物业服务合同》第八条第四款约定，被告应当支付违约金33632元，但原告降低违约金至4000元。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果。故原告诉至本院，请求判如所请。被告孙美丽辩称，贺兰县兰庭花园23-11号房是我的，面积是102.29平方米。从2010年7月1日至2017年7月30日是否交费我不清楚，因为房屋租给了被告吕旭旺，合同中约定物业费由吕旭旺负责交纳，所以我认为物业费应由吕旭旺负担。2009年物业公司签订的合同我们业主根本不知道，这是原告的官方行为，我们不知道合同签订的内容，物业公司应承担什么责任、业主应该享受什么服务，且我们也没有享受到物业公司提供的服务。被告吕旭旺不交物业费不是没有理由，不是原告所说的无理由拒交。被告吕旭旺辩称，鑫和物业公司要求被告交纳物业费无事实和法律依据。1、被告经营的”旺旺商店”所在位置不属于原告提供物业管理服务的范围，且被告自2012年入驻贺兰县兰庭花园23-11号营业房经营”旺旺商店”开始，原告和被告既没有签订任何的物业服务合同，原告也没有给被告提供过法律规定的任何一项物业服务内容。被告经营的旺旺商店位于临街的道路旁，根据银川市门前三包责任制管理办法及贺兰县城市管理门前三包责任书的规定，贺兰县行政区域内临街的机关、团体、企事业单位、个体工商户等实行门前”三包”责任制，即包环境卫生、包绿化美化、包市容秩序，贺兰县城市管理监察大队每年与原告签订门前”三包”责任书，也就是被告所在的区域实行门前三包制，门前”三包”可以采取以下三种方式：责任人自行完成、责任人联合他人完成、责任人出资委托他人完成。被告门前的三包由被告自行完成，贺兰县城市管理监察大队对原告完成的情况进行执法监督，将完成情况作为被告社会责任和诚信体系评价的重要依据，通报相关管理部门。故被告所在的位置事实上也不属于原告提供物业管理服务的范围；2、原告无权向被告收取物业管理费。一是《物业服务收费管理办法》第二条规定：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。原告没有给被告提供物业服务，被告也不属于原告管理的范围，故原告无权向被告收取物业费，因为原告未给被告门口设置垃圾箱，也没有安排保安进行巡逻等。二是被告根据相关规定实行门前”三包”制，物业服务的内容涵盖在三包范围内，实行自行管理，且经营中产生的垃圾处理费、个体户卫生费等费用自行交纳。城建局专门给我们提供了卫生打扫、垃圾处理等卫生服务，且我已经给城建局交了垃圾处理费，不能再重复给原告交纳物业费。综上，原告要求被告交纳物业费无事实和法律依据，请求贵院查明事实后依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：贺兰县兰庭花园23-11号营业房业主为被告孙美丽，被告吕旭旺于2012年4月1日租赁而来，用于经营”旺旺商店”，房屋建筑面积为102.29㎡，现涉案房屋仍由被告吕旭旺经营使用。2009年5月18日，原告鑫和物业公司（乙方）与贺兰县物业管理中心（甲方）签订前期物业服务合同一份，约定由原告鑫和物业公司对贺兰县兰庭花园提供前期服务管理服务，合同期限自2009年5月18日至2014年5月18日止。合同中约定服务内容包括物业管理区域内：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为0.6元/月/㎡。2010年7月1日至2017年7月30日，原告一直为贺兰县兰庭花园提供物业服务。被告吕旭旺于2012年4月1日与被告孙美丽签订了房屋租赁合同约定物业费等费用由使用人吕旭旺负担。被告吕旭旺承租房位临街道旁，从事商业经营，因门前实行”三包”，被告吕旭旺给银川市城市管理局交纳2016年垃圾处理费360元，其门面卫生由街道办事处负责清理打扫。2010年7月1日至2017年7月30日，被告孙美丽、吕旭旺一直未向原告交纳物业服务费。现原告诉至法院，要求判如所请。另查明，兰庭花园小区始终未成立业主委员会。合同期满后，虽然原告鑫和物业公司未续签合同，但原告鑫和物业公司自2009年至今一直为兰庭花园小区提供物业服务。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的兰庭花园小区物业服务合同、贺兰县经济发展和改革局文件、被告孙美丽提交的房屋租赁合同、被告吕旭旺提交的告市民书、贺兰县城市门前三包责任书、银川市门前三包责任管理办法、银川市城市生活垃圾征收管理办法、关于改革银川市城市生活垃圾处理费征收方式的通告、垃圾处理费发票、个体户卫生费票据予以证实，本院予以采信。本院认为，原告鑫和物业公司作为专业提供物业管理服务的公司，其于2009年5月18日与贺兰县物业管理中心签订了关于对贺兰县兰庭花园提供前期物业管理服务的合同，并实际对该小区进行物业服务管理，其与该小区的全体业主即形成了事实上的物业服务合同关系。原告鑫和物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。被告吕旭旺作为兰庭花园23-11号营业房的实际使用人，应当按照原告鑫和物业公司提供的服务期间支付相应的物业费。根据原被告当庭陈述，被告吕旭旺于2012年4月1日起租赁涉案房屋，故本院对于原告要求被告吕旭旺支付2012年4月1日前的物业管理费的诉求不予支持。原告鑫和物业公司提供的前期物业服务合同能够证明其收取物业费的标准为商业物业0.6元/月/㎡。故2012年4月1日至2017年7月30日期间，被告吕旭旺应交物业费为3928元（102.29㎡×0.6元/月/㎡×64个月）。因涉案营业房属临街商铺，应由原告承担的关于物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运均有街道办完成，缩小了原告对涉案房屋的服务范围，可酌情扣减被告应交纳总额30%的物业费，对原告要求被告吕旭旺支付物业服务费5216元的诉讼请求，本院在2750元（3928－3928×30%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。被告孙美丽作为涉案房屋的所有权人，虽然其与被告吕旭旺签订的房屋租赁合同约定在房屋租赁期内由吕旭旺缴纳所产生的水、电、暖、物业费、垃圾处理费等费用，但被告孙美丽作为业主负连带交纳责任。关于2010年7月1日至2012年3月31日期间的物业费，应由业主孙美丽承担。故2010年7月1日至2012年3月31日期间，被告孙美丽应交物业费为1289元（102.29㎡×0.6元/月/㎡×21个月）。依上述理由，酌情扣减被告应交纳总额30%的物业费，对原告要求被告孙美丽支付物业服务费5216元的诉讼请求，本院在902元（1289－1289×30%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，原告鑫和物业公司与贺兰县物业管理中心签订的物业服务合同中虽然约定了业主违反合同约定承担违约金的方式，但并未明确约定物业费交纳时间。原告未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，亦未提交证据证明其曾向被告书面催收物业费。故原告鑫和物业公司要求被告承担违约金4000元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。在今后的物业服务合同履行中，需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，使物业服务良性循环，共同促进小区的和谐发展。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙美丽向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2010年7月1日至2012年3月31日的物业费902元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告吕旭旺向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2012年4月1日至2017年7月30日的物业费2750元，于判决生效之日起十五日内付清；被告孙美丽对上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告孙美丽、吕旭旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  王进忠二〇一七年十月十日书记员  曹佳贝