北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第36444号原告（反诉被告）肖某某，女，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）黄某某，男，住浙江省温州市瓯海区。委托代理人徐晨笛，北京市中闻律师事务所律师。第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区北河沿103号二层。法定代表人柴志坤，董事长。委托代理人李杰，北京怡天律师事务所律师。委托代理人贾海敏，女，住北京市东城区。第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行，营业场所北京市宣武区南新华街48号。负责人汤洵，行长。委托代理人杨光，女，住北京市西城区。原告（反诉被告）肖某某（以下简称肖某某）与被告（反诉原告）黄某某（以下简称黄某某）、第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称天鸿公司）、第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行（北京银行琉璃厂支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2012年12月18日作出了（2010）朝民初字第01000号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）肖某某于本判决生效后二十日内给付被告（反诉原告）黄某某首付款二十八万元；二、原告（反诉被告）肖某某于本判决生效后十日内代为偿还第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行涉案房屋剩余借款、利息及相关费用（至2012年1月尚有327752.26元，具体数额由上述数额减去黄某某此后偿还部分）；三、第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司于原告（反诉被告）肖某某清偿完涉案房屋向北京银行股份有限公司琉璃厂支行的借款及利息后十五日内协助被告（反诉原告）黄某某将北京市朝阳区某某号房屋所有权转移登记至被告（反诉原告）黄某某名下；四、被告（反诉原告）黄某某于取得所有权登记后五日内协助原告（反诉被告）肖某某将北京市朝阳区某某号房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）肖某某名下，办理过户过程中产生的税、费由原告（反诉被告）肖某某负担；五、驳回原告（反诉被告）肖某某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄某某的全部反诉请求。”本院作出上述判决后，黄某某、天鸿公司均不服该判决，并提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年6月20日作出了（2013）二中民终字第07183号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2011）朝民初字第01000号民事判决，发回重审。案件发回后，本院依法组成合议庭，本案公开开庭进行审理，肖某某、黄某某及其委托代理人徐晨笛、天鸿公司委托代理人李杰、北京银行琉璃厂支行委托代理人杨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖某某诉称：2005年11月8日，我和黄某某签订了一份《房屋转让合同》，约定黄某某将其所有的位于北京市朝阳区某某2号房屋转让给我，总价款为727000元。合同签订后，我根据合同的约定向黄某某支付了首付款280000元，黄某某将该房屋及其室内的家具、购房资料交付给我。因该房屋尚有未偿还的按揭贷款，双方约定剩余的贷款由我负责偿还，我自2005年11月开始代黄某某向北京银行琉璃厂支行偿还按揭贷款。因合同签订时该房屋尚不具备办理房屋过户的条件，双方约定待能办理房屋过户手续时黄某某应配合我办理上述房屋的过户手续。但合同签订后仅四个月，黄某某因刑事犯罪被羁押，并长期服刑，后我多次试图联系黄某某要求办理房屋过户，均因客观原因无法办理。目前涉案房屋已经具备过户条件，黄某某也于2011年10月保外就医，但对我要求过户的要求置之不理，并试图以各种方式另行出售上述房屋。我认为，黄某某的上述行为违反了双方合同的约定，侵犯了我的合法权益。现我诉至法院，请求判决：1、黄某某继续履行与我于2005年11月8日签订的《房屋转让合同》，于本判决生效后七日内办理完毕涉案房屋的所有权转移登记后，与天鸿公司协助我将北京市朝阳区某某2号房屋的所有权转移登记到我的名下；2、黄某某赔偿我损失158069.43元。黄某某辩称并反诉称：我不同意肖某某的全部诉讼请求。第一，我没有和肖某某协商过房屋买卖的事宜，肖某某提交的《房屋转让合同》以及2008年9月22日的《补充协议》不具有真实性，其中的签名和指纹并非我本人的。第二，涉案房屋系我购买的，房款也是我支付的，肖某某在此居住只是因为我们是老乡，我将房屋借给她居住。而且，在我和天鸿公司签订房屋买卖合同购买涉案房屋时，我具有意大利国籍，而涉案房屋当时是内销商品房，因此我和天鸿公司之间的房屋买卖合同也是无效的。第三，2006年3月，我因涉嫌犯罪被逮捕，肖某某在我服刑期间找我让我签了一些文书，因为我文化水平低，并不知道签署的文书是什么意思。第四，肖某某主张的违约金数额过高。另外，我至今也没有收到肖某某给付我的任何购房款，其所作的已经支付我280000首付款的陈述是不属实的。现我提起反诉，请求判决：1、解除我和肖某某于2005年11月8日签订的《房屋买卖合同》；2、肖某某立即腾退位于北京市朝阳区某某2号房屋；3、肖某某支付我自2005年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按照每月4500元计算。肖某某对反诉辩称：黄某某的反诉陈述和事实不符，且其在诉讼过程中的陈述前后矛盾，其反诉没有事实和法律依据，不同意其反诉请求。天鸿公司述称：我公司以前的名称是北京宝润房地产开发有限责任公司，后变更为现在的名称。我公司与黄某于2002年4月25日签订了涉案房屋的买卖合同。总房款628351元，其中首付款128351元，剩余500000元通过银行按揭贷款支付。我公司为黄某的贷款提供了阶段性担保，并曾因黄某的逾期还款行为承担过担保责任，后来肖某某代为偿还了。涉案房屋的所有权转移登记所需的契税等均由黄某某交纳，现在涉案房屋具备过户条件。另需说明，我公司已经在朝阳区人民法院另案起诉，要求解除我公司与黄某某签订的房屋买卖合同。我公司认为，肖某某和黄某某签订的《房屋买卖合同》违反了物权法第106条的规定，该合同对我公司也没有法律约束力。黄某某在未经我公司同意的情况下，将未履行完毕的商品房买卖合同以及贷款的还款义务转让给原告，我公司认为，我公司作为合同的权利、义务承受人，应有权决定是否同意黄某某的上述转让行为。因我公司已经起诉，表明我公司是不同意黄某某的上述转让行为的，因此黄某某与肖某某之间的转让合同属于无效合同，转让行为也是无效的。北京银行琉璃厂支行述称：我行于2007年之前的名称是北京市商业银行股份有限公司琉璃厂支行。2007年，我行的名称变更为现在的名称。我行与黄某某之间存在借款合同，截止2012年1月尚有327752.26元的贷款尚未清偿。我行认为肖某某和黄某某之间的房屋买卖合同对我行没有关系，只要能够保证涉案房屋的剩余贷款由取得房屋所有权的人负责清偿就可以了。经审理查明：2002年3月1日，黄某某用“黄某”之名与天鸿公司的前身，即北京宝润房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由黄某某购买天鸿公司出售的位于北京市朝阳区某某2号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款628351元，首付款128351元，剩余500000元通过银行按揭贷款支付。此后，黄某某向天鸿公司支付了首付款128351元，并于2002年6月4日以“黄某”的名义与北京银行琉璃厂支行的前身，即北京市商业银行股份有限公司琉璃厂支行签订了一份《个人住房贷款借款合同》，向该行借款500000元，天鸿公司作为保证人对该借款合同承担连带保证责任。2002年6月11日，北京银行琉璃厂支行向天鸿公司支付了500000元购房款。2005年11月8日，黄某某以“黄某”的名义与肖某某签订了一份《房屋转让合同》，该合同约定黄某（甲方）将其位于北京市朝阳区某某2号房屋转让给肖某某（乙方），主要内容为：“一、甲方于2002年以银行贷款方式购买某某2号房屋一套（建筑面积115.7平方米），已向北京宝润房地产公司缴清首期购房款。至今甲方尚有肆拾肆万柒仟元应在今后17年内向银行分期支付；二、甲方向乙方转让该房屋一套及房屋内现有的全部装修、家具、电器（附清单），总价格为柒拾贰万柒仟元整；三、转让费支付方式：1、本合同签订同时，乙方向甲方支付转让房款280000元，甲方即时向乙方交付该房屋及其室内家具、电器和全部购房资料，乙方拥有房屋的所有权和全部使用权，2、本合同签订后，银行按揭贷款月供由乙方承担，乙方继续按银行贷款规定或其他方式归还银行余下的贷款肆拾肆万柒仟元，具体还款方式由乙方决定，与甲方无关；四、合同签订后，在未办理过户手续前，房屋的所有权及使用权归乙方所有，待能办理过户手续时，甲方需无条件配合乙方办理过户手续，费用由甲、乙双方共同承担；五、此合同经甲乙双方签字后生效，并办理公证。”该合同有原、被告的签字和指纹。在本案原一审过程中，黄某某对该合同中“黄某”的签名以及指纹是否是黄某某本人所签和所摁申请鉴定。本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对上述合同中“黄某”及其指纹进行鉴定。该所出具的鉴定文书载明：“检材甲方（签字）处黄某签名与样本中黄某签名是同一人书写，检材中落款甲方（签字）处黄某签名上的红色指印是黄某（黄某某）右手拇指所留。”肖某某、黄某某对该鉴定结论均无异议。案件鉴定费8800元，由黄某某预付4400元，由肖某某预付4400元。庭审中，黄某某不认可肖某某向其支付了合同中约定的280000元购房款。肖某某称在其购买黄某某出售的房屋前，黄某某对其有102000元的债务，因此在付款时向黄某某支付了178000的现金，其余部分的房款用黄某某对其债务折抵。2008年9月22日，黄某某与肖某某又签订了一份《补充协议》，该协议约定：“经甲（黄某某）乙（肖某某）双方协商，就双方于2005年11月8日签订的房屋转让合同补充以下条款：一、2005年11月8日签订的房屋转让合同甲方名称为黄某，由于甲方现已更名为黄某某，双方确认，此更名不影响该合同的法律效力；二、该合同第五条为“此合同经甲乙双方签字后生效，并办理公证”，现由于甲方的原因，双方决定不再办理公证，该合同继续有效。”另查，黄某某自行偿还了涉案房屋2002年6月4日起至2005年11月8日期间的按揭贷款及利息，并于2010年11月开始将原还款账户注销后补办新的账户，自2010年11月22日以后继续偿还贷款。肖某某偿还了2006年3月至2010年11月22日前的银行贷款及利息。双方就2005年11月8日至2006年3月期间贷款清偿情况发生争议，双方均称该段期间的贷款和利息由各自偿还，但均未就其陈述向本院提交证据。黄某某认可“黄某”与北京宝润房地产开发有限责任公司于2002年3月1日签订的《商品房买卖合同》中“黄某”的签名系其本人所签，但黄某某称其在购买涉案房屋时，具有意大利国籍，对此肖某某不予认可，黄某某亦未就其该陈述向本院提交证据予以证明。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、《个人购房贷款借款合同》、储蓄卡、《房屋转让合同》、《补充协议》、鉴定文书、鉴定费发票、北京市商业银行账户历史明细单、契税收据、公共维修基金收据及肖某某、黄某某、天鸿公司、北京银行琉璃厂支行的庭审陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，争议的焦点问题之一系黄某某与肖某某之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，本院认为，依据黄某某和肖某某于2005年11月8日签订的《房屋转让合同》（经鉴定为黄某某本人所签）和2008年9月22日签订的《补充协议》，结合黄某某在签订合同后将房屋、还贷账户以及购房的全部资料交付给肖某某的事实，可以认定确属存在就涉案房屋的买卖合同关系。黄某某与肖某某签订的《房屋转让合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故上述《房屋转让合同》和《补充协议》属于合法有效的合同，肖某某和黄某某应当按照合同的约定履行各自的义务。关于黄某某与天鸿公司签订的《商品房买卖合同》的效力事项，本院认为，黄某某在2002年购买的房屋虽为内销商品房，但庭审中，黄某某并未向本院提交证据证明其在购房时不具有中国国籍或具有外国国籍，故本院认定黄某某与天鸿公司签订的《商品房买卖合同》属于合法有效的合同。关于肖某某是否支付黄某某首付款280000元一节，本院认为，肖某某仅凭其与黄某某签订的《房屋转让合同》不足以证明其已经向黄某某支付了该款项。关于黄某某基于肖某某未支付该280000元首付款而要求解除合同的反诉请求，本院认为，双方签订的《房屋转让合同》和《补充协议》中并未约定解除权的事项，且肖某某在庭审中明确表示，如法院认定其未向黄某某支付280000元首付款的情况下，同意再次向黄某某支付该款项，故黄某某以上述理由要求解除合同的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。在肖某某与黄某某签订的《房屋转让合同》和《补充协议》应继续履行的情况下，黄某某要求肖某某腾退房屋、支付房屋使用费的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因肖某某同意一次性付清黄某某向北京银行琉璃厂支行的全部剩余贷款，故在此情况下，合同的履行并不侵犯天鸿公司的任何权利，天鸿公司以其为借款合同的保证人不同意黄某某出售涉案房屋为由，要求解除黄某某与肖某某之间的《房屋转让合同》和《补充协议》的参加诉讼意见，亦无事实和法律依据，本院不予支持。因天鸿公司明确表示涉案房屋目前具备办理产权证的条件，故在肖某某全部付清北京银行琉璃厂支行剩余贷款和280000元首付款后，其要求过户的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于肖某某要求黄某某赔偿损失的诉讼请求，本院认为没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖某某于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）黄某某首付款二十八万元；二、原告（反诉被告）肖某某于本判决生效后七日内代为偿还第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行涉案房屋剩余借款、利息及相关费用（具体数额由第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行根据被告（反诉原告）黄某某、原告（反诉被告）肖某某实际还款情况予以确定）；三、第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司于原告（反诉被告）肖某某清偿完涉案房屋向第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行的借款及利息后十五日内协助被告（反诉原告）黄某某将北京市朝阳区某某2号房屋所有权转移登记至被告（反诉原告）黄某某名下；四、被告（反诉原告）黄某某于取得北京市朝阳区某某2号房屋所有权登记后五日内协助原告（反诉被告）肖某某将北京市朝阳区某某2号房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）肖某某名下，办理过户过程中产生的税、费由原告（反诉被告）肖某某负担；五、驳回原告（反诉被告）肖某某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄某某的全部反诉请求。如果原告（反诉被告）肖某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百六十一元，由原告（反诉被告）肖某某负担（已交纳）。反诉案件受理费三千六百五十四元，由被告（反诉原告）黄某某负担（已交纳）。案件保全费五千元，由被告（反诉原告）黄某某负担（于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）肖某某）。案件鉴定费八千八百元，由被告（反诉原告）黄某某负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一五年十一月三日书 记 员  张 颖