云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终868号上诉人（原审原告）：徐学富，男，1951年10月13日生，汉族，农民，住玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：徐翠萍，女，1970年11月9日生，汉族，农民，住玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：安艳萍，女，1975年10月11日生，汉族，农民，住玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：陈兰芬，女，1971年1月2日生，汉族，农民，住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人廉贵、周雪，云南天外天（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：顾保荣，男，1954年2月24日生，汉族，住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人顾绍朋（系顾保荣之子），1985年1月2日生，汉族，住址同上。代理权限：特别授权代理。上诉人徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬因与被上诉人顾保荣租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐学富、徐翠萍及徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的委托诉讼代理人廉贵、周雪，被上诉人顾保荣及其委托诉讼代理人顾绍朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬上诉请求：撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人于2008年2月28日签订的《租赁合同》，并由被上诉人支付从2015年3月至2016年8月4日止的租金38500元及违约金13090元（实际支付至被上诉人腾还铺面及空地之日止）。理由为：一、一审认定事实错误。被上诉人从2015年3月就一直拖欠租金，上诉人辩称2016年6月16日通过邮局将2015年3月至2016年11月15日的租金共计46267元汇给徐学富与事实不符，徐学富没有收到该笔款项，也一直不知道此事。且上诉人与被上诉人家相隔不远，被上诉人完全可以到上诉人家支付租金。另外，双方签订的租赁合同约定租金每年支付一次，在每年的10月15日全部付清，上诉人一直按时找被上诉人收取租金，被上诉人均拒绝支付。即使后来被上诉人愿意支付租金也已超过了合理期限。据此，被上诉人的行为属于根本性违约。二、一审适用法律错误。根据合同法第二百二十七条，被上诉人长期未支付租金，其行为已构成根本性违约，上诉人多次找被上诉人协商，被上诉人避而不见或者找各种理由推诿支付租金，双方关系已经恶化，已不能实现合同目的，故根据双方租赁合同第十六条的约定，上诉人可以随时解除双方的租赁合同。一审认定的有效部分和无效部分的房屋实际是被上诉人在控制、使用，一审认为双方就如何履行未能协商解决，在此情况下上诉人要求被上诉人按原合同支付租金没有依据不当。顾保荣辩称，请求驳回上诉，维持原判。徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬向一审法院起诉请求：1、解除双方于2008年2月28日签订的《租赁合同》；2、判令顾保荣支付四人租金38500元（从2015年3月计算到2016年8月4日），之后的租金按合同约定标准支付到实际腾还铺面之日止；3、判令顾保荣支付违约金13090元（按未付租金金额的年利率24%计算到起诉之日，之后违约金要求按上述标准计算到实际付款之日止）；4、本案诉讼费用由顾保荣承担。一审法院认定事实：2001年8月10日，玉溪市电石厂与顾保荣签订《玉溪市电石厂部分资产转让协议》约定：玉溪市电石厂以1800600元的价格将其坐落于北城街道办事处（原××镇）××街的部分资产转让给顾保荣。之后，顾保荣、徐学富等实际出资人对受让的土地房产进行了分割。本案徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬作为一方分得长庚街87号102房（即87-1号和87-2号两间铺面），301房、502房和470.30平方米的空地一块。2003年7月30日，顾保荣与徐学富签订《房屋调换协议书》约定顾保荣用其在长庚街87-1号和87-2号铺面新建的两间房屋与徐学富分得的长庚街87号301号房和502号房互换，互不补差价。之后双方按协议履行了互换义务。2007年9月7日，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬将上述房屋和土地租给梁叶，后发现实际使用人为顾保荣，便于2008年2月向一审法院起诉要求解除与梁叶和顾保荣的租赁合同。该案经庭前调解，双方达成和解协议，解除徐学富等与梁叶签订的合同，由顾保荣与徐学富等重新签订租赁合同。徐学富等撤回起诉。2008年2月28日，徐学富等与顾保荣重新签订《租赁合同》，该合同与梁叶签订合同相比主要是调整了租期和租金，适当增加了租金。该合同约定：徐学富等将北城长庚街87-1号、87-2号两间铺面和连着铺面后的两间房屋及一块约470平方米的空地出租给顾保荣，租期20年，自2008年11月16日至2028年11月15日。前十年的租金为铺面每年每间12000元，空地每年6000元，合计30000元。后十年的租金逐年递增。每年10月15日前付清当年租金，如逾期未付清，本合同自行终止，属乙方（顾保荣）违约。乙方在甲方（徐学富等）空地上建盖房屋，甲方不负责任何费用及安全责任。87-1号、87-2号两间铺面后连着的两间房屋，只有一层，顾保荣要建盖第二层，甲方（徐学富等）不负担安全责任。房屋靠南面放两道铝合金窗户，规格1.5米×1.8米，靠北面放两道门。柱子共四棵，甲方只负责三棵柱子的材料款1800元，房子建好后租赁期内归乙方使用，甲方不收取费用。租赁期满后，所建的第二层房屋归甲方所有，甲方不补偿费用。后顾保荣在空地上建盖了钢架铁皮房并转租给他人。2010年顾保荣将自己的土地、房屋和向徐学富等租的土地、房屋作为一个整体进行改造建，顾保荣在建设时将自己的房子盖成框架结构，而将徐学富等的87-1号、87-2号两间铺面后连着的两间房屋的第二层盖成简易房，没有使用柱子和梁，用钢管和方铁作支撑，混凝土屋顶也比自己的房屋薄2厘米。2011年7月15日，徐学富等以顾保荣不讲诚信，违反合同起诉要求解除合同。一审法院（2011）玉红民一初字第926号民事判决书判决：一、从2011年11月16日起解除双方2008年2月28日签订的《租赁合同》；二、由顾保荣将租赁的房屋和场地返还徐学富等人。顾保荣在空地上建盖的简易房由徐学富等按评估价68609.44元折价补偿顾保荣。顾保荣在长庚街87-1号和87-2号铺面房后连着的两间房屋上加盖的第二层简易房，由徐学富等按评估价的一半即9821.50元折价补偿顾保荣。房屋归徐学富等所有。徐学富等应当在本判决生效之日起十五日内支付顾保荣房屋折价补偿款。三、驳回徐学富等人的其他诉讼请求。宣判后，顾保荣不服提起上诉，玉溪市中级人民法院（2011）玉中民一终字第562号民事判决书判决：一、撤销一审法院（2011）玉红民一初字第926号民事判决；二、驳回徐学富等人的诉讼请求。之后徐学富等人不服向检察机关申诉。云南省人民检察院向云南省高级人民法院抗诉，云南省高级人民法院作出（2013）云高抗字第48号民事裁定书，指令玉溪市中级人民法院再审。玉溪市中级人民法院作出（2013）玉中民再字第7号民事裁定书，将该案发回一审法院重审。一审法院重审后作出（2013）玉红民一初字第1028号民事判决书，以顾保荣加盖长庚街87-1号和87-2号两间铺面后与铺面相连的两间一层房屋的第二层时未经政府相关部门批准，未取得规划许可证，属于违章建筑为由，判决：一、徐学富等与顾保荣2008年2月28日签订的《租赁合同》中对长庚街87-1号和87-2号两间铺面后与铺面相连的两间一层房屋的租赁约定无效；二、解除徐学富等与顾保荣2008年2月28日签订的《租赁合同》的有效部分，由顾保荣将长庚街87-1号和87-2号两间铺面和靠北城邮政局471.30平方米的土地腾还徐学富等。宣判后顾保荣不服提起上诉。玉溪市中级人民法院2015年2月5日作出（2014）玉中民一终第60号民事判决书判决：一、维持玉溪市红塔区人民法院（2013）玉红民一初字第1028号民事判决第一项；二、撤销玉溪市红塔区人民法院（2013）玉红民一初字第1028号民事判决第二项；三、驳回徐学富等的其他诉讼请求。该判决生效后，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬于2015年3月14日收取了2013年11月16日至2015年11月15日两年的空地租金和2013年11月16日至2015年3月11日一年零四个月零四天的铺面租金，但双方未对无效部分涉及的房屋如何返还，租金如何处理协商达成解决方案。顾保荣未再对判决确认无效的部分进行转租。顾保荣向一审法院申请执行，要求徐学富等自行隔断87-1、87-2两间铺面后租赁合同无效部分，交付两间铺面房屋的房产证复印件和土地证复印件，但法院未受理。2015年3月15日后的租金徐学富等未向顾保荣收取。2016年6月16日，顾保荣通过邮局将2015年3月至2016年11月15日的租金共46267元汇给徐学富，但汇款被退回。2016年8月4日，徐学富等人以顾保荣违约不按期支付租金为由再次向一审法院起诉要求解除合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。本案双方2008年2月28日签订的《租赁合同》被法院判决确认部分无效，部分有效后，对无效部分双方应该协商解决返还财产等因无效导致的法律后果，对有效部分应当协商确定如何继续履行，但双方未能协商解决。在此情况下徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬要求顾保荣按原合同支付租金没有事实及法律依据。另外，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定；“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬以顾保荣违约为由要求解除合同，应对顾保荣的违约行为承担举证责任。徐学富等并未提供顾保荣故意不交租金的相关证据，顾保荣却能提供执行申请书、邮政汇款凭证等证据证明其在积极寻求问题的解决，诉讼中顾保荣也多次表示随时都可以支付徐学富等人租金，因此，徐学富等认为顾保荣违约不交租金的诉讼主张缺乏事实依据，其四人以顾保荣违约要求解除合同的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的全部诉讼请求。”二审中，上诉人顾保荣提交了其手机保存的2015年10月26日至2015年10月29日期间其一方拨打徐学富电话的记录，以证实其催徐学富收租金的事实。经质证，徐学富等四人不予认可。经审理，本案二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬将房屋场地出租给顾保荣，并签订了《租赁合同》，该《租赁合同》被法院判决确认部分无效，部分有效，在法院作出生效法律文书后，对有效部分，双方本应采取积极的态度协商确定如何继续履行，但双方未能协商解决。现双方再次发生争议，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬上诉坚持要求解除合同，但顾保荣并不同意解除，经审查，因徐学富等四人与顾保荣之间签订的是房屋场地租赁合同,徐学富等四人将房屋及场地提供给顾保荣使用，由顾保荣定期给付约定租金，从而实现各自需求，顾保荣虽然存在迟延支付租金的行为,但根据顾保荣提交的执行申请书、邮政汇款凭证等能够证明其在积极寻求问题的解决，且本案一、二审中，顾保荣均主张其一直都向徐学富等人积极履行支付租金的义务，并多次电话联系徐学富交涉交纳租金事宜及因徐学富等人不收取租金而通过邮局汇款方式汇过相应的款项，根据规定，徐学富应先催告并给予顾保荣合理的履行期间，但本案现无证据证实徐学富等四人进行了催告，顾保荣仍拒不支付租金，故应认定顾保荣未交纳租金的行为并非恶意拖欠,不构成根本违约，为维护交易稳定，不宜以此理由解除双方的租赁合同。据此，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬要求解除合同依据不充分，不应支持。因徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬在起诉时已提出要求顾保荣支付租金的主张，结合本案顾保荣至今一直使用租赁物的事实，无论租赁合同是否解除，徐学富等四人要求支付房租的请求，均应予以支持，而本案二审中，顾保荣明确表示，在双方合同继续履行的基础上，其愿意按照原合同约定的标准向徐学富等四人补交租金，根据徐学富等四人的起诉主张，本院确定顾保荣应向徐学富等四人补交2015年3月16日至2016年11月15日的租金46267元，原判在认定双方合同继续履行的基础上未支持租金不当，本院予以纠正。徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬上诉要求顾保荣支付违约金的主张，因徐学富等四人未能提供充分的事实及法律依据，故不予支持。综上所述，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的上诉请求部分成立，本院支持其合理部分；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2314号民事判决；二、由顾保荣于本判决生效之日起十日内向徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬补交2015年3月16日至2016年11月15日的租金46267元；三、驳回徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的其他诉讼请求。一审案件受理费381元，由顾保荣负担281元，由徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬负担100元。二审案件受理费1090元，由顾保荣负担820元，由徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬负担270元。本判决为终审判决。审 判 长  荆 燕审 判 员  王 丽代理审判员  李福爱二〇一七年二月三日书 记 员  李潇涵