山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2015)胶民初字第6345号原告匡绍兰，女，汉族，住胶州市。原告武希泉，男，汉族，住胶州。被告黄立新，男，汉族，住胶州市。委托代理人刘静，胶州润衡法律服务所法律工作者。原告匡绍兰、武希泉与被告黄立新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告匡绍兰、武希泉，被告黄立新及委托代理人刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效并返还房屋。2由被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年9月，二原告与被告签订协议书一份，约定将原告武希泉所有的位于胶州市胶东街道办事处十里铺房屋六间，西面房屋三间卖给被告黄立新。黄立新不是原告村村民，此事也未经村委会同意，当时原告不懂法律，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并返还房屋。被告辩称，原告匡绍兰、武希泉与被告黄立新于2009年9月25日签订房屋买卖协议书，协议书上有原、被告三人的签字，并由宋振强、武希强证明，该协议书上有胶东街道办事处十里铺村村民委员会的盖章。被告黄立新于2009年9月25日将购房款交给二原告，二原告将房屋及土地使用证交付给被告，双方于签订协议书之日已经将房屋买卖合同履行完毕。被告黄立新于2009年9月25日在涉案房屋居住使用至今，在居住期间，黄立新在所买房屋院内，加盖房屋12间，另将院落门口的大坑填平，并将所买的房屋进行了外墙保温、内部装修、院内地面硬化等。原告现在起诉，是因为知道涉案房屋因建机场将被征用获得补偿而起诉，属于恶意反悔。因为原被告的合同已经履行完毕6年之久，现在原告起诉已经超过诉讼时效。综上，被告要求法院驳回原告诉讼请求。原告为证实自己的主张，向法庭提交以下证据：证据一，结婚证、户口簿、证明一份，证明二原告系夫妻关系。证据二，土地登记审批表一份，证明涉案房屋系原告匡绍兰的宅基地。证据三，协议书及情况说明一份，证明原被告双方于2009年9月25日签订房屋买卖协议属实，原告将涉案房屋卖给了被告，但是不符合法律规定，买卖协议无效。村委在当时不了解情况下在协议上签字，当时盖章人肖德福现在在协议上做了说明。被告的质证意见为：对证据一的真实性无异议，其中武希泉的户口不在胶东办事处十里铺村。对证据二不予质证。原告提交的证据三恰好证明原告将涉案房屋卖给被告，包括院子和地上附着物，总面积约570平方米（30米×19米），同时也证明合同已经履行完毕。其中协议书第三条已经说明，房子的所有权包括房子出现任何问题或任何赔偿都与原告无关，一切所有权归被告所有。肖德福的签字没有法律效力，不予认可。本院对原告提交证据的真实性予以确认。被告为证实自己的主张，向法院提交如下证据：协议书、收条，情况说明一份，证明2009年9月25日，原被告签订房屋买卖协议书，约定二原告将位于胶州市胶东街道办事处十里铺村2号房屋以121800元的价格卖给被告，包括院子和地上附着物，总面积约570平方米（30米×19米），同时也证明合同已经履行完毕。其中协议书第三条已经说明，房子的所有权包括房子出现任何问题或任何赔偿都与原告无关，一切所有权归被告所有。原告的质证意见为：对协议书、收条真实性无异议，对情况说明原告方不了解。本院对被告提交证据的真实性予以确认。综上，本院确认的事实有：匡绍兰和武希泉系夫妻关系。涉案房屋原登记在原告武希泉（武希全）名下，地号为：H12-15-3。2009年9月25日，原告匡绍兰、武希泉与被告黄立新签订协议书一份，内容载明：1、武希泉家住胶东镇十里铺村2号，家有6间房子和西面三间房屋的地方全部转让给黄立新，包括院子及地上附着物，总面积约30米×19米=570平方米。2、武希泉卖给黄立新，黄立新必须一次性付清房屋款，武希泉应将房子土地使用证及房子全部交给黄立新。3、总房款121800元。房子的所有权包括以后房子出现任何问题或任何赔偿都与武希泉无关。匡绍兰、武希泉、黄立新在协议书下签字确认。证明人宋振强、武希强。协议书上同时加盖胶州市胶东街道办事处十里铺村村民委员会公章。签订协议当天，武希泉给黄立新出具收到条，内容载明：收到黄立新购房款121800元。武希泉亦认可收到购房款项。2011年6月6日，胶州市胶东街道办事处十里铺村村民委员会出具情况证明，证明内容为：匡绍兰、武希泉自愿将胶东十里铺村2号，房子6间和西面三间房屋的空地全部转让给黄立新，包括院子及地上附着物，总面积30米×19米=570平方米。黄立新已经一次性付清房屋款，匡绍兰、武希泉已经把土地使用证及房屋交付给黄立新。另查明，匡绍兰、武希泉系胶东街道办事处十里铺村人集体经济组织成员，后武希泉因户口性质变更，户口迁至胶东街道办事处前店口村，被告黄立新的户口在胶州市泉州南路16号1号楼1单元401，非集体经济组织成员。另，现场勘查，对房屋的建设情况做如下确认：原被告买卖的六间房屋，被告内部重新进行了装修，窗换了2个，外墙中的北面和西面进行了保温处理，内墙被告主张进行了更换，原告主张未更换。墙皮进行了重新刮腻子，地面铺了地面砖，天花板进行了更换，室内建设了卫生间并装饰装修。原房屋的西面又建了三间房子，院子内在原房屋的正南面又建了六间房子，内部没有装饰装修，没有壁墙。在院子的西南面又建了三间平房，大门由原先的木头门换成现在的铁门。大门北侧的三间房屋被告自己经营防水保温材料，大门南侧的三间房屋已经租给他人经营建材。双方对此均无异议。另外，被告黄立新新建的房屋未经相关部门审批，没有进行确权，在庭审中黄立新也不同意对其建设装修部分和现在的房屋价值进行评估。本院认为,农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许买卖。原告匡绍兰、武希泉与被告黄立新签订的协议书中涉及到宅基地的使用权问题，匡绍兰、武希泉将房屋处分给黄立新的同时也将宅基地处分给了黄立新，且黄立新不是该集体经济组织成员，双方的行为违反了法律规定，损害了集体经济组织的权益，因此原被告双方于2009年9月25日签订的协议书无效，无效的合同自始没有法律约束力，原告要求被告将房屋返还，理由正当，本院应予支持。同时二原告应将121800元的购房款返还被告。被告黄立新在宅基地范围内新建的房屋系在农村集体土地上未经行政部门审批建设的房屋。房屋的性质、合法性不是本院认定范围。现胶东国际机场项目推进，胶州市临港经济区设立，涉案房屋位于上述范围内，有列入征迁范围的可能。如果涉案房屋被征迁，房屋的价值不能以现在房屋的价值计算。被告不同意对宅基地范围内新建的房屋的现有价值进行评估，且根据机场一期、二期拆迁的政策又不完全统一的情况下，法院对现在房屋价值进行评估处置，明显不符合公平原则。双方可在拆迁时协商处理或另行提起诉讼。鉴于房屋目前基本状况，被告自行建设部分，被告可以暂时管理使用。被告主张本案已过诉讼时效没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，第六十二条之规定，判决如下：原被告于2009年9月25日签订的房屋买卖合同无效，被告黄立新于判决之日起十日内返还原协议中的房屋。二原告于判决之日起十日内返还被告购房款121800元。案件受理费2736元，由被告黄立新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  姜宝刚审 判 员  刘 亭人民陪审员  王 佩二〇一七年三月十日书 记 员  张正功