安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终367号上诉人（原审被告）：吴新萍，女，1972年3月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：吴成功，南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：滁州市实验中学，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码12341100486090957M。法定代表人：徐泽娟，该中学校长。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。上诉人吴新萍因与被上诉人滁州市实验中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2016)皖1102民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴新萍的委托诉讼代理人吴成功，被上诉人滁州市实验中学的委托诉讼代理人蒋少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴新萍上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回滁州市实验中学一审诉请；2、一、二审诉讼费均由滁州市实验中学承担。事实和理由：1、滁州市实验中学不能出示诉争出租房的产权证书，其非诉争出租房的所有权人，亦不能对诉争出租房享有占有、使用、收益和处分的权利，故滁州市实验中学不是本案适格诉讼主体；2、吴新萍与滁州市实验中学就诉争出租房始终没有明确的面积约定，租金一直是按照房屋间数计算，而未按照面积计算，一审法院以评估价65元/㎡认定上涨租金无事实和法律依据；3、滁州市实验中学要求解除合同没有提前告知吴新萍，不符合法律规定。滁州市实验中学辩称，1、一审期间，其已经向一审法院提供了诉争房屋的产权证书，并提供了产权证上名称变化的由来的证据，现本案诉争的房屋属于滁州市实验中学所有；2、关于房屋的面积，在评估的时候由房管局的测绘中心测绘，并附在评估报告后面；3、解除合同没有提前通知是因为双方形成的是不定期房屋租赁合同，滁州市实验中学可以随时解除合同，虽然法律有规定需要提前通知，但是并没有限制通知的形式，滁州市实验中学于2016年就已经提起了诉讼要求解除不定期房屋租赁合同，视为已经履行通知义务。滁州市实验中学向一审法院起诉请求：1、解除滁州市实验中学与吴新萍之间的不定期房屋租赁合同，吴新萍将位于滁州市紫薇北路的门面房自北向南第6间房屋返还给滁州市实验中学；2、吴新萍支付2016年1月1日至房屋返还之日的租金（按1370元/月）计算。一审法院认定事实：2011年12月10日，滁州市实验中学与吴新萍签订一份租赁合同，约定：滁州市实验中学将其位于紫薇路的门面房自北向南第6间租赁给吴新萍，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金为8400元/年，每月700元，于每月10日前缴纳。合同到期后，吴新萍继续承租房屋至今，双方未续订房屋租赁合同。吴新萍按700元/月支付了2015年12月31日前的租金。吴新萍承租的房屋现门牌号为滁州市紫薇北路1156号。2016年1月8日，滁州市实验中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对滁州市紫薇北路1156号（建筑面积为21.21平方米）商铺市场租金价值进行评估，评估结论为月租金单价65元/平方米，月租金1378.65元（滁州市实验中学按1370元/月主张租金）。一审法院认为，滁州市实验中学与吴新萍签订的《租赁合同》已于2012年12月31日到期，合同到期后，双方未续签合同。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案合同到期后，吴新萍继续使用承租的房屋，双方的租赁关系转为不定期租赁，滁州市实验中学有权要求解除不定期租赁合同。吴新萍支付了2015年12月31日前的租金后，不再支付租金。滁州市实验中学未举证证明其已在诉讼前向吴新萍送达了《房地产估价报告》，故本案应自滁州市实验中学起诉之次日起按评估价格优惠后每月1370元支付租金，即吴新萍自2016年1月1日起至2016年8月15日按700元/月的标准支付租金，自2016年8月16日起至房屋实际返还之日止按1370元/月支付租金。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除滁州市实验中学与吴新萍之间的不定期房屋租赁合同，吴新萍于判决生效后三十日内将位于安徽省滁州市紫薇北路的门面房自北向南第6间（现门牌号为滁州市紫薇北路1156号）房屋返还给滁州市实验中学；二、吴新萍于判决生效后三十日内支付滁州市实验中学租金（自2016年1月1日起至2016年8月15日按700元/月计算，自2016年8月16日起至房屋返还之日止按1370元/月计算；三、驳回滁州市实验中学其他的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由滁州市实验中学负担50元，吴新萍负担200元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是:一、滁州市实验中学是否是本案适格诉讼主体；二、涉案租赁房屋的租金标准如何确定。关于争议焦点一，诉争房屋的房地产权证虽载明房地产权利人为“安徽省滁州师范学校”，但滁州市实验中学举证了滁州市人民政府《关于同意滁州师范学校转办实验学校的批复》及滁州市机构编制委员会办公室《关于同意滁州实验学校与滁州中学分校合并及名称问题的批复》两份政府文件，能够证明滁州师范学校转办后与滁州中学分校合并，并更名为滁州市实验中学。故滁州市实验中学对涉案房屋享有处置权。且涉案原租赁合同系由滁州市实验中学与吴新萍签订，同时涉案房屋也系滁州市实验中学交付吴新萍占有使用，故滁州市实验中学系涉案合同的相对人，系本案适格诉讼主体，其有权依据合同向吴新萍主张权利。吴新萍的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，本案诉争房屋的租赁合同期限届满后，吴新萍继续使用涉案房屋，滁州市实验中学亦未提出异议，原租赁合同继续有效，只是租赁合同的期限转为不定期，对于该不定期租赁关系，双方当事人均应按照原合同约定履行自己义务，吴新萍作为承租人，应按照合同约定的支付租金，故一审判令吴新萍在滁州市实验中学起诉前按照原合同租金标准支付租金正确，本院予以维持。因双方之间系不定期租赁关系，滁州市实验中学作为出租人有权随时解除合同，滁州市实验中学在一审起诉时，其诉讼请求已明确要求解除合同，可视为已履行了通知义务，故一审判令解除双方之间的租赁关系，符合法律规定，本院予以维持。本案诉争房屋的评估报告是由滁州市实验中学委托具有评估资质的合法机构评估后制作的，滁州市实验中学作为诉争房屋的所有权人有权委托相关机构对其所有资产进行评估，对于评估报告的估价结论吴新萍亦未举出足以推翻评估报告结论的证据，故对该份评估报告的证明效力，本院予以确认。滁州市实验中学向法院诉请解除双方不定期租赁合同后，已明确主张租金标准按照评估结果计付，但吴新萍仍然继续占有使用诉争房屋，故一审法院从起诉之日起按照评估报告的估价结果为标准计算房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴新萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人吴新萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔德敬审 判 员  付广永代理审判员  王娟娟二〇一七年三月二十日书记 员代  元 婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。