四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6126号上诉人（原审被告）：成都普世养生文化传播有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市都江堰大道370号楼宇。法定代表人：李英，董事长。委托诉讼代理人：姚洪，男，1963年5月13日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。委托诉讼代理人：屈刚，男，1967年10月22日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：都江堰市国有资产监督管理办公室，住所地：四川省成都市都江堰市凤邻路。负责人：程建国。委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。上诉人成都普世养生文化传播有限公司（以下简称普世公司）因与被上诉人都江堰市国有资产监督管理办公室（以下简称都江堰国资办）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普世公司上诉请求：撤销原审判决，改判租赁合同解除通知无效，租赁合同继续履行。事实和理由：（一）一审遗漏重要事实，导致判决结论错误。按租赁合同约定，2016年5月普世公司应预交2016年5月12日至2017年5月12日租金。普世公司陈述未交是因工作人员疏漏，并事后向都江堰国资办书面致歉。而都江堰国资办未提醒、催促承租人，待延迟满三个月后公证送达“租赁合同解除通知书”。普世公司收到解除通知时，立即交足了租金，但都江堰国资办将租金退回。都江堰国资办恶意利用上诉人并不严重的错误，蓄意制造事端，想达到终止交易目的，违背了诚实信用原则。（二）都江堰国资办向普世公司送达租赁合同解除通知，载明理由因承租人满三个月未交租金，租金合同第八条第三款约定的解除条件已成就，通知承租人解除合同。都江堰国资办曲解租赁合同第八条第三款，当时并没有发生该款约定的单方终止合同的情形，单方解除事由不成立。（三）租赁合同解除通知并未提及普世公司有违反租赁合同第八条第四款的行为，一审法院审查普世公司是否全面履行与都江堰市人民政府签订的《投资合作协议书》本无必要，如要审查应追加投资合作协议的另一方当事人都江堰市人民政府为本案第三人参加诉讼。都江堰国资办辩称，都江堰国资办对于普世公司逾期交租行为没有提醒义务，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，普世公司应当在每年5月12日前十五日内一次性缴纳下一年度租金。双方从2011年起至2016年均是按照前述约定支付的租金，已形成双方之间的交易惯例，无需都江堰国资办提示。都江堰国资办向一审法院起诉请求：1、确认双方于某11年5月12日签订的《房屋租赁合同》已于某16年8月31日解除；2、判令普世公司立即从位于都江堰××××号的租赁房屋搬迁清场并将搬迁清场后的租赁房屋退还给都江堰国资办；3、判令普世公司向都江堰国资办支付自2016年5月12日起至实际退还租赁房屋之日止的房屋占用费（按1093.80元/日计算）。一审法院认定事实：一、签订合同的事实：2011年2月23日，案外人都江堰市人民政府（合同甲方）与普世公司（合同乙方）签订了《投资合作协议书》。协议就乙方在都江堰投资建设“普世国际养生研究院项目”与甲方达成合作协议。该份协议书第一条约定：“（一）项目名称：普世国际养生产业研究院；（二）项目期限：本协议约定合作期限为拾年；（三）项目实施方式：甲方有偿提供租赁位于都江堰市××大道××楼宇（属都江堰国有资产管理委员会办公室管理国有资产、建筑面积约3800平方米）给乙方，全部用于“普世国际养生产业研究院”项目，不得另行它用或转租，具体租赁协议由乙方与都江堰国有资产管理委员会办公室另行约定，项目总投资约2000万元人民币。”该份协议书第二条约定：“项目具体内容：（一）养生健康产业的研究与开发：1、养生健康产品开发：现已开发并生成销售的产品有中国“国茶”、“青城仙”牌通清茶。正在研发并将开始组织生产的产品有“青城仙”牌养生系列保健酒、纯天然足浴保健液、纯中药保健沐浴液；“青城仙”牌养生保健香（已取得国家专利）；联合瑞士生命科学院共同开发植物精油提取液。以上产品力争三年内在都江堰建立生产基地，年产值将达到8000万元。2、国家养生健康商业连锁经营模式的建立：拟定建立“三养堂”养生健康俱乐部，以都江堰为总部基地，在全球发展加盟连锁品牌，力争五年内在全球发展加盟商200家以上，届时年产值将达到10000万元。（二）养生健康产品的展示及体验：每年可接待参观、体验人数大约2万人次，可为都江堰医疗观光旅游带来丰厚的回报。初步估计将带动1000万元的消费。（三）养生健康技术人才的培训：为全球连锁加盟每年培训1000人左右的技术人才，解决就业岗位数百个。（四）养生文化交流，学术研讨及成果推广：定期举办以“道在养生”为主题的国际性养生文化博览会，展示和推广以都江堰为龙头的养生旅游产品和成果，将给都江堰的旅游、饮食等行业的经济带来巨大经济效益。（五）养生健康服务：1、建立养生食疗坊。根据每位客人的体质不同，保健师开具不同的营养配方，进行一对一的专人服务。800平米的就餐环境完全满足不同客户的需求；2、建立养生健康理疗坊。设立健康理疗室30间，聘请常驻著名中医师，根据客人的体质情况进行把脉问诊，制定相应的理疗计划，由专业的技师进行服务。并可配合专业医疗机构进行体验服务。（六）以上五项产品项目全部投产实施后，预计每年带来税收大约200万元。其中，前两年为产品及品牌建立期，可带来税收约120万元，后三年为产品及品牌的维护期可带来税收180万元，从第六年开始为产品及品牌成长期，估计将达到税收200万元。”该份协议还对项目的实施、甲乙双方的权利义务、甲方对项目扶持、乙方投资管理、违约责任等事项进行了约定。都江堰市人民政府在该份协议的“甲方”处盖章，普世公司原法定代表人曲立在该份协议的“乙方”处签字并加盖了普世公司公章。上述《投资合作协议》签订后，都江堰国资办【合同出租方（甲方）】与普世公司【合同承租方（乙方）】于某11年5月12日签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定：“根据2011年2月23日都江堰市人民政府与成都普世养生文化传播有限公司签署的《投资合作协议书》精神，甲乙双方就乙方租赁使用甲方位于都江堰××××号的援建国有资产相关事宜达成一致意见。签订合同如下：一、租赁使用面积约3227平方米，地址都江堰××××号楼宇；二、租赁用途：用于‘普世国际养生产业研究院’项目”；三、租赁期限：租期10年，即从2011年5月12日至2021年5月11日止。四、租金及交付方式、时间：租金采用年度支付方式，每年租金为人民币叁拾玖万玖仟贰佰肆拾元整。乙方必须在签订租赁合同当日，向甲方支付2011年-2012年的首期租金叁拾玖万玖仟贰佰肆拾元整；以后每到期前15天一次性支付下期租金。五、房屋交付：甲方以房屋现状将房屋交付乙方，乙方在交付当日未提出书面异议的，视为已接受该房屋的交付。六、保证金交付方式、时间：乙方在签订租赁合同当日需缴纳保证金十万元整（￥100000元），本合同到期后，甲乙双方交验完毕无异议后，甲方退还乙方所交保证金。七、权利和义务：1、甲方应按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋。2、租赁期间，若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方；3、乙方应对房屋及其设备进行妥善维护，并自行负责房屋的安全；如因乙方故意或过失原因造成房屋及设备设施损毁的，乙方须承担赔偿责任；4、乙方可对所租赁房屋进行装修，但不得改变原建筑物整体结果，装修费用由乙方自理。租赁期满，乙方不得拆除房屋装修，甲方对乙方所作装修不作任何补偿；5、乙方独立经营，自行承担水电费、治安费、卫生费、税金等费用；6、租用期满，乙方如需续租，应提前一个月向甲方申请签订续租协议，否则甲方有权到期收回房屋。合同第八条对违约责任约定如下：（一）乙方有下列情况之一的，甲方可单方终止合同，收回房屋，扣留乙方的全部保证金，并保留追究乙方违约责任的权利：2、擅自改变租赁房屋使用用途的；（三）乙方须于租赁期届满3日内搬离该房屋，结清相关费用并办理完移交手续，否则视为乙方违约，每延期一日，除按本合同约定标准支付租金外，还将按合同约定房屋年租金的日均5%向甲方支付违约金；乙方逾期三月未支付租金，甲方有权终止租赁协议，收回房屋。（四）乙方未实现与都江堰市人民政府签署的投资合作协议中约定的项目内容、投资规模建设、税收等各项义务，甲方有权提出终止租赁协议。”都江堰国资办在该份协议的“甲方”处盖章，普世公司在该份协议的“乙方”处加盖了公司的公章。二、履行合同的事实：1、租金的支付情况：上述协议签订后，都江堰国资办按约定向普世公司交付了房屋。普世公司已按约向都江堰国资办支付了自2011年5月12日起至2016年5月11日止的租金。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，普世公司应于某16年5月12日的前十五天一次性向都江堰国资办支付自2016年5月12日至2017年5月11日止的租金，但普世公司未在上述期间内向都江堰国资办支付自2016年5月12日起至2017年5月11日止的租金共计399240元。2016年8月31日，案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司向都江堰财政集中收付中心的账户汇款399240元作为普世公司向都江堰国资办支付的2016年5月12日至2017年5月11日期间的租金。2016年9月1日，都江堰财政集中收付中心将399240元退回都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司。2、《投资合作协议》约定的项目实施情况：庭审中普世公司陈述其已完成了《投资合作协议》中约定的项目内容并提交了其与都江堰兴市旅游发展有限公司签订的《“青城书院”项目合作协议》以及其与都江堰市人民政府签订的《灵岩山景区打造战略合作框架协议》予以证明。经审查，普世公司与都江堰兴市旅游发展有限公司签订《“青城书院”项目合作协议》的时间为2011年11月8日。该协议系在普世公司与都江堰市人民政府签订的《投资合作协议》之前签订，且庭审中普世公司陈述“《“青城书院”项目合作协议》及《灵岩山景区打造战略合作框架协议》约定的项目并非《投资合作协议》中所约定的项目。”此外，都江堰国资办陈述“案涉房屋于某14年起由案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司作为办公所使用至今。”三、都江堰国资办单方解除合同的事实：2016年8月26日，都江堰国资办出具《都江堰国有资产监督管理办公司关于解除的通知》。该通知载明“根据成都普世公司于某11年2月23日与都江堰市人民政府签署的《投资合作协议书》精神，我办于某11年5月12日与你公司签订了《房屋租赁合同》。你公司未按照《房屋租赁合同》第四条：“到期前十五天一次性支付下期租金”的约定支付2016年5月12日至2017年5月11日的租金，迄今逾期已届满三个月，致使上述《房屋租赁合同》第八条第（三）款约定的解除条件已成就。根据《房屋租赁合同》第八条第（三）款规定的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，我办现通知你公司解除我办于某11年5月12日与你公司签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，上述《房屋租赁合同》自本通知到达你公司时解除，请你公司按《房屋租赁合同》第八条第（三）款的约定期限搬离该租赁房屋，结清相关费用并办理完毕移交手续，逾期搬离造成的损失及法律责任将由你公司承担。”都江堰国资办在四川省都江堰公证处申请对其送达相关材料的过程进行保全证据。2016年9月2日，四川省都江堰公证处出具（2016）都证民字第2957号《公证书》载明：“都江堰国资办与公证员于某16年8月31日来到位于成都市金牛区三洞桥街2号华业广场608室的成都普世文化养生传播有限公司送达了《都江堰国有资产监督管理办公司关于解除的通知》。自称为成都普世文化养生传播有限公司工作人员的何玲收取了通知并在送达回执上签字。”2016年8月31日，普世公司向都江堰国资办发出《关于解除《房屋租赁合同》通知的回复》。该回复载明：“普世公司的工作疏忽导致房租未按时支付，接到通知后，我公司立即办理了付款手续并支付了租金。”一审法院认定上述事实，采信了到庭当事人的陈述且有都江堰国资办提供的以下证据：1、双方身份信息；2、《房屋租赁合同》；3、《投资合作协议书》；4、都江堰国有资产监督管理办公室关于解除《房屋租赁合同》的通知及送达回证、公证书及普世公司提供的以下证据：1、《投资合作协议书》；2、《“青城书院”项目合作协议》；3、《灵岩山景区打造战略合作框架协议》；4、中国工商银行转账回执；5、关于解除《房屋租赁合同》通知的回复；6、借资协议书、借款协议；7、成都普世养生文化传播有限公司都江堰店投资表等证据。一审法院认为，一、《房屋租赁合同》约定的合同解除条件是否成就的问题；都江堰国资办与普世公司于某11年5月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按约履行各自的合同义务。本案中就租金支付的情况，普世公司应于某16年5月12日的前十五天一次性向都江堰国资办支付自2016年5月12日起至2017年5月11日止的租金共计399240元，但普世公司未在上述时限内向都江堰国资办支付租金，其行为已构成违约。虽案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司于某16年8月31日向都江堰财政集中收付中心的账户汇款399240元作为普世公司向都江堰国资办支付的2016年5月12日至2017年5月11日期间的租金。但上述款项都江堰财政集中收付中心已于某16年9月1日退回了都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司。就普世公司履行《投资合作协议书》的情况，普世公司作为《投资合作协议书》所约定项目的履行方，其应当提交证据证明其按约履行项目内容的情况。庭审中普世公司提交的《“青城书院”项目合作协议》以及《灵岩山景区打造战略合作框架协议》所约定的项目亦并非《投资合作协议》中约定的项目。普世公司提交上述证据不能证明其已按约履行了《投资合作协议》中所约定的全部项目内容。因普世公司未提交证据证明其按约履行《投资合作协议书》所约定的全部项目内容的情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故应由普世公司承担举证不利的后果。故一审法院认定普世公司未按约履行《投资合作协议书》所约定的项目内容。综上，普世公司未按约支付租金并履行《投资合作协议书》所约定的项目内容，其行为已构成违约。依照《房屋租赁合同》第八条第三款：“乙方逾期三月未支付租金，甲方有权终止租赁协议，收回房屋”及第四款约定：”乙方未实现与都江堰市人民政府签署的投资合作协议中约定的项目内容、投资规模建设、税收等各项义务，甲方有权提出终止租赁协议。”之约定，都江堰国资办要求解除其与普世公司签订的《房屋租赁合同》的条件已成就。因都江堰国资办出具了《都江堰国有资产监督管理办公司关于解除的通知》并于某16年8月31日已向普世公司送达，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，一审法院确认都江堰国资办与普世公司于某11年5月12日签订的《房屋租赁合同》已于某16年8月31日解除。二、都江堰国资办要求普世公司腾退房屋的请求应否得到支持的问题；因普世公司未按约向都江堰国资办支付租金且已逾期达三个月，依据《房屋租赁合同》第八条第三款：“乙方逾期三月未支付租金，甲方有权终止租赁协议，收回房屋”之约定，都江堰国资办有权依据合同约定收回租赁房屋。故都江堰国资办要求普世公司立即腾退房屋的请求，有合同依据，一审法院予以支持。三、都江堰国资办要求普世公司支付房屋占用费的请求应否得到支持的问题；因普世公司尚欠都江堰国资办自2016年5月12日起至合同解除前即2016年8月30日止的租金，故普世公司应以合同约定的日租金1093.80元（合同约定的年租金399240元÷365天）的标准向都江堰国资办支付自2016年5月12日起至2016年8月30日止的租金共计110473.8元（1093.80元×101天）。此外，因案涉房屋于某14年起由案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司作为办公所使用至今，并未退还给都江堰国资办，故都江堰国资办主张参照合同约定的日租金1093.80元的标准要求普世公司支付自合同解除之日（即2016年8月31日）起至普世公司实际腾退房屋之日止的房屋占用费的请求，一审法院予以支持。四、普世公司提出若解除合同则要求都江堰国资办赔偿其装修损失的请求应否得到支持的问题；庭审中普世公司提出其对案涉房屋的装修投入达2000余万元，若解除合同则应由都江堰国资办赔偿其装修损失。一审法院认为，因普世公司就装修损失仅提出抗辩，而并未提起诉讼，故一审法院不予处理，普世公司可另行起诉。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认都江堰国资办与普世公司于某11年5月12日签订的《房屋租赁合同》已于某16年8月31日解除；二、普世公司于判决生效之日起十日内将位于四川省都江堰都江堰××××号的楼宇腾退并返还都江堰国资办；三、普世公司于判决生效之日起十日内支付都江堰国资办自2016年5月12日起至2016年8月30日止的租金共计110473.8元及房屋占用费（房屋占用费以日租金1093.80元的标准从2016年8月31日起计算至实际腾退房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费4814元，由普世公司负担。本院二审期间，普世公司向本庭提交以下新证据：1、《股东会决议》、发票17张，拟证明：普世公司花费近2000万元对案涉承租房屋进行装修；都江堰国资办质证认为，与本案没有关联性。2、《都江堰兴市公司集团关于退出都江堰青城书院文化传播有限责任公司的请示》（都兴集[2014]3号）、《都江堰兴市旅游发展有限公司关于请求协调市国资办、国土局办理“青城书院”项目用地转让手续的请示》（都兴旅[2013]9号）、《会议纪要》（第60期）、《都江堰青城书院文化传播有限公司股东会决议》、《都江堰青城书院文化传播有限责任公司股权公开转让意向收购协议》，拟证明：普世公司按照与都江堰市人民政府签订的投资合作协议在履行，且在此过程中由于政府变故给企业带来重大损失；都江堰国资办质证认为，该组证据是普世公司与都江堰市人民政府签订的其他投资协议，与本案无任何关联性。本院审查认为，上述两组证据与本案讼争的基本事实无内在关联性，本院对此均不予采信。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，民事二审案件应当围绕上诉人的上诉请求进行审查，上诉人未予诉争的，二审不予审查。双方一致认可本案二审的争议焦点为案涉租赁合同是否已解除？对此，本院评述如下：二审中，普世公司对逾期三个月向都江堰国资办支付租金的基本事实不持异议，但认为双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（三）款并未约定逾期三月未付租金，都江堰国资办有权解除租赁协议，而是对合同期满后未支付租金的约定。对此，本院认为，首先，《房屋租赁合同》第八条约定的是违约责任，该条款中多次提到的“可单方终止合同”、“有权终止租赁协议”，实际是双方就合同解除的条件进行的约定。其次，就该条第（三）款内容来看，普世公司抗辩合同期满后租赁合同继续有效，该抗辩意见与案涉合同约定“乙方（普世公司）须于租赁期限届满3日内搬离该房屋，结清相关费用并办理完毕移交手续，否则视为乙方违约”相矛盾，本院不予采信。基于此，第八条第（三）款约定的“乙方（普世公司）须于租赁期限届满3日内搬离该房屋，结清相关费用并办理完毕移交手续，否则视为乙方违约，每延期一日，除按本合同约定标准支付租金外，还将按合同约定房屋年租金的日均5%向甲方支付违约金”与“乙方逾期三月未支付租金，甲方有权终止租赁协议，收回房屋”系不同情形下普世公司应承担相应违约责任的约定，即合同期限届满后未结清费用并移交房屋的违约责任以及租赁期间内三个月未支付租金的违约责任。因此，在普世公司逾期三个月未支付租金的情形下，都江堰国资办向普世公司送达《关于解除的通知》的行为，系都江堰国资办依合同行使约定解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条之规定，都江堰国资办请求确认合同已于某16年8月31日解除并要求返还房屋，一审法院予以支持，并无不当。另二审中，普世公司主张为查明《投资合作协议》履行情况需追加都江堰市人民政府进入本案。对此，本院认为，《投资合作协议》的履行情况与本案讼争的基本事实不具有必然的关联性，本院对该部分事实不予审查，亦对普世公司该项主张不予支持。综上所述，普世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律略有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4814元，由上诉人成都普世养生文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑小茂审判员  陈进梅审判员  罗健文二〇一七年八月四日书记员  罗爱妮书记员  陈青青