四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终10304号上诉人（原审被告）：钟小凤，女，1983年9月11日出生，汉族，住成都高新区。委托诉讼代理人：周俊，男，1985年1月1日出生，住成都高新区。被上诉人（原审原告）：成都玉屏物业有限公司，住所地：成都高新区中和朝阳路。法定代表人：刘雪峰，总经理。委托诉讼代理人：何春莉，四川卓安律师事务所律师。上诉人钟小凤因与被上诉人成都玉屏物业有限公司（以下简称玉屏公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初8899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟小凤上诉请求：1.撤销原审判决中关于钟小凤向玉屏公司支付物业管理费1350.1元、违约金270元及利息的判决，依法改判驳回玉屏公司要求支付相应期间物业费的诉讼请求，并判定玉屏公司停止非法滞留妨害；2.诉讼费由玉屏公司承担。事实与理由：一、高新区规划建设局签发的《关于丹桂苑物业项目执行业主大会决定的通知》明确玉屏公司的服务合同期满，丹桂苑第二届业委会通过召开业主大会与玉屏公司终止了服务合同，并责成玉屏公司退出丹桂苑小区；二、原审判定的丹桂苑第二届业委会未取得丹桂苑业主大会授权的结果，判定结果严重与提交的证据不符；三、对于新物业合同证据，原审法院认为是复印件不予采纳，有失公允；四、原审法院认定“小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务”，认可了玉屏公司的事实服务，实质上是玉屏公司一直霸占小区物业服务区域和设施；五、第二届业委会于2014年12月12日向原审法院起诉要求判令前期物业退出小区物业服务，原审法院审理后以不能证明得到了业主大会的授权故主体资格不适格为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院维持原审裁定，该裁定书不是说业委会无权与成都金房物业服务公司（以下简称金房物业公司）签订合同或签订的合同无效。玉屏公司辩称，1.玉屏公司与钟小凤的合同一直持续没有解除，玉屏公司一直在提供物业服务。2.第二届业委会选聘的物业公司并未得到业主大会有效授权，其与金房物业公司之间签订的物业合同不能合法成立；3.第二届业主委员会已被合法撤销；4.钟小凤欠付相关物业服务费是客观事实，其应当向玉屏公司支付。玉屏公司向一审法院起诉请求：1.请求判令钟小凤缴纳物业服务费、电费、垃圾费、停车占道费等各项费用4777元及由上述费用产生的滞纳金；2.诉讼费由钟小凤承担。一审法院认定事实：丹桂苑小区的开发商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后将小区的物业管理服务工作交给玉屏公司负责。玉屏公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。钟小凤系丹桂苑小区xx房屋的业主，其从丹桂苑小区开发商处购买该房屋，房屋建筑面积为83.86平方米。钟小凤在2014年9月以前均正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、汽车停放费按每月50元/辆交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏公司代收代缴，且该费用玉屏公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。2014年9月起至今，钟小凤未向玉屏公司缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、电费、占道停车费。钟小凤的停车卡因欠费于2014年9月起被停止使用。还查明，高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令玉屏公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；玉屏公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。再查明，丹桂苑小区存在环境不够整洁、公共设施破损后未及时修复等情况。一审认定上述事实的证据有：玉屏公司、钟小凤的当庭陈述以及提交的《欠费清单》、《电费缴费发票》、《城市垃圾处理费缴费发票》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》、丹桂苑小区实景照片等。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中尽管玉屏公司未能向法庭举证其与钟小凤签订的《物业服务合同》，但通过丹桂苑小区开发商成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》可知玉屏公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，且钟小凤当庭也认可其与玉屏公司签订过《前期物业管理服务协议》并对玉屏公司提交的《前期物业管理服务协议》中的收费标准予以认可，另钟小凤在2014年9月之前均正常向玉屏公司缴纳各项物业管理费用，而自2014年9月起至今钟小凤仍一直在丹桂苑小区提供物业服务，因此一审法院认为玉屏公司、钟小凤之间形成物业服务合同关系，双方应当按照相关法律规定履行各自权利义务。本案的争议焦点为钟小凤是否有权拒绝向玉屏公司支付物业管理费。对此，钟小凤主张丹桂苑小区第二届业主委员会已与金房物业公司签订新物业合同，玉屏公司的前期物业合同自动终止，玉屏公司属于非法滞留故其有权拒付。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，钟小凤主张丹桂苑小区与玉屏公司的前期物业服务合同关系已经终止，应当承担相应的举证责任。诉讼中，钟小凤向法庭提交了丹桂苑小区第二届业主委员会与第三方物业公司另行签订的《物业管理服务合同》，但未能提交小区业主大会授权第二届业委会选聘新的物业公司的决定，在另案丹桂苑小区第二届业主委员会请求玉屏公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，钟小凤应当提供充分证据证明丹桂苑小区与玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，现钟小凤提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业公司签订新的物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，一审法院对钟小凤的该项抗辩主张不予采信。故对玉屏公司要求钟小凤支付2014年9月至2016年7月的物业服务费1350.1元（58.7×23=1350.1元）的诉讼请求，一审法院予以支持。关于玉屏公司要求钟小凤自2014年9月按照每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或者低于违约所造成的损失。”钟小凤当庭提出违约金过高要求调整，玉屏公司主张的滞纳金暂计算至2016年7月已高达26472.5元，明显过高。一审法院考虑到本案的实际情况，从平衡双方当事人利益的角度考虑，酌情调整违约金为：在2016年7月31日之前的违约金总额为270元，从2016年8月1日起，以1350.1元元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。关于玉屏公司要求钟小凤支付2014年9月至2016年7月的电费2634.98元、2014年9月至2016年7月城市垃圾处理费184元，因玉屏公司已经证明其履行了该期间电费、城市生活垃圾处理费的代缴义务，因此一审法院对该项请求予以支持。玉屏公司要求支付电费和城市生活垃圾处理费这两项费用滞纳金的诉讼请求，因《前期物业管理服务协议》中未对电费、城市垃圾处理费的收取方式和滞纳金进行约定，且玉屏公司所主张的损失也未实际产生，故对于该项请求，一审法院不予支持。关于玉屏公司要求钟小凤支付车辆停车费的请求，虽停车卡已经于2014年8月被停止使用，但钟小凤当庭认可其继续在小区停车的事实，但主张将车辆停放在小区系在小区有车位的时候，并非每日停放。对此，一审法院认为钟小凤停车卡到期后将车辆停放小区应按照临时停放车辆的标准向玉屏物业支付停车费，按照日常生活经验临时停车费的收费标准高于包月停车，现玉屏公司以每月50元的标准要求钟小凤支付停车费，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：钟小凤应在判决生效之日起十日内向玉屏公司支付所欠2014年9月至2016年7月的物业管理费1350.1元、电费2634.98元、城市垃圾处理费184元、占道停车费1150元，合计5319.08元；二、钟小凤应于判决生效之日起十日内向玉屏公司支付物业管理费违约金（截至2016年7月31日为270元，2016年8月1日以后产生的违约金以1350.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。三、驳回玉屏公司其他诉讼请求。本案案件受理费25元由钟小凤负担。（此款玉屏公司已预交，钟小凤在履行上述债务时一并支付给玉屏公司）。本院二审期间，钟小凤提交以下证据：1.业主大会表决决议一份；2.关于首次公司招聘选出结果决议；3.临时业主表决大会决议；4.房管局回复；5.向房管局提交的申请一份。前三组证据共同拟证明业委会选聘新的物业服务公司系经过了业主大会的正式授权，丹桂苑业委会与金房物业公司签订的物业合同是合法有效的。证据4、5共同拟证明丹桂苑业委会对丹桂苑小区首次物业招标流程经房管局认可是合法有效的。玉屏公司质证认为对证据的合法性均不认可。本院认为，钟小凤提交的上述证据因与本案不具有关联性，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，钟小凤是否应当向玉屏公司支付物业管理费及违约金是本案二审的争议焦点，现针对该争议焦点作如下评述：钟小凤上诉主张丹桂苑小区第二届业主委员会已与金房物业公司签订新物业合同，玉屏公司的前期物业合同自动终止，故其不应当再向玉屏公司交纳物业服务费。对此，本院认为，一方面，丹桂苑小区第二届业主委员会请求玉屏公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉，且在丹桂苑小区没有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，钟小凤提交的现有证据不足以证明其与玉屏公司物业服务合同关系已经终止。二审中，钟小凤以周俊已以成都高新技术产业开发区中和街道办事处为被告提起了行政诉讼为由，申请本案中止审理，但该行政诉讼的结果并不影响本案的审理，本案不存在需要中止审理的情形，对其该项申请，本院不予同意；另一方面，虽然钟小凤主张丹桂苑小区第二届业主委员会与金房物业公司签订了新的物业服务合同，但其亦认可金房物业公司并未进驻小区提供物业服务，而案涉小区至今仍由玉屏公司在提供物业服务。根据公平原则，在玉屏公司客观上为案涉小区提供了物业服务的情况下，钟小凤应当支付物业服务费，并承担逾期支付物业服务费的违约金。钟小凤另在上诉状中请求判令玉屏物业公司停止非法滞留妨害，因钟小凤在一审中并未提起反诉，二审的审理以上诉人的上诉请求为限，且不超过当事人在一审中的诉讼请求，故对钟小凤的该项上诉请求，本院不予支持。综上，钟小凤的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟小凤负担。本判决为终审判决。审判长  李婧杰审判员  姚 兰审判员  吴 爽二〇一七年一月十八日书记员  朱 希