四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初244号原告：都江堰市碧城物业管理有限责任公司。住所地：都江堰市。法定代表人：唐勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗仕聆，女，1970年12月23日出生，汉族，住都江堰市。被告：王敬，男，1929年8月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司（以下简称碧城物业公司）与被告王敬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，因被告下落不明，本案于2017年4月5日转为普通程序。2017年8月7日，本案开庭进行审理。原告碧城物业公司委托代理人罗仕聆到庭参加诉讼,被告王敬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告碧城物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理服务费2576元；2、依法判令被告向原告支付违约金2600元（违约金计算标准为每日千分之三）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：都江堰市民主小区A5系都江堰市兴市投资有限公司修建的项目，该项目修建完成后，案外人都江堰市兴市投资有限公司从2010年到2015年期间与原告分别签订了内容一致的《前期物业服务合同》，合同签订后由原告负责民主小区A5的物业服务管理，事后兴市公司陆续将房屋交付给实际业主，交付时原、被告也签订了《民主小区A5项目前期物业服务委托协议》及《承诺书》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告履行自己作为实际业主应履行的义务。但自2013年1月3日起至2016年6月30日期间，被告拒不支付原告物业服务管理费。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告王敬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，视为放弃答辩的权利。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原、被告双方身份信息；2、安居住房交房通知书；3、承诺书；4、民主小区A5项目前期物业服务委托协议；5、民主瑞苑（A5）管理规约；6、关于民主瑞苑（A5）小区移交过渡期工作安排；7、民主瑞苑（A5）物业服务合同。以上证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告碧城物业公司系都江堰市民主小区A5项目的物业服务公司，被告王敬系该小区X幢X单元X楼X号房屋（面积：122.65平方米）的业主和物业使用人。“民主小区A5项目”系政府安置小区。2010年6月20日，原告与都江堰市兴市投资有限公司就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：1、合同期限为2010年7月1日至2011年7月1日,若在期限内未成立业主委员会的，视为本合同自动续约一年，直至成立业主委员会当年，在委托管理服务年度期满后合同终止；2、由原告为该小区的业主和物业使用人提供物业服务：物业共用部分的维修管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务等；3、相关的物业服务费用标准及支付方式为：民主小区A5项目或物业使用人按照物业建筑面积向原告支付：多层住宅0.5元/月/平方米【6层以下（含6层）为多层】，高层住宅0.95元/月/平方米【6层以上为高层】；4、物业费用支付方式：自政府通知接房之日起发生的物业服务费用由业主依照本合同约定的标准向原告缴纳，付费标准为半年支付一次；5、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之四每天的标准向原告支付违约金。以上物业服务合同签订后，2010年7月19日，被告取得民主小区A5X号122.65平方米的安居住房，同日，被告与原告签订民主小区A5项目《前期物业服务委托协议》及《承诺书》，原、被告就前期物业管理服务达成一致协议。2015年10月16日原告与都江堰市民主瑞苑A5第一届业主委员会签订“民主瑞苑A5物业服务合同”，约定由原告对民主瑞苑A5进行专业化的物业管理服务。委托管理期限为2015年1月1日到2016年12月31日。2016年7月3日，原告与民主瑞苑A5第一届业主委员会及永丰街道办、民丰社区共同签订“关于民主瑞苑A5小区移交过渡期工作安排”协议一份，同意原告对2016年7月3日前小区业主所拖欠的物业管理服务费，通过司法途径解决。2013年1月1日至2016年7月2日期间，被告未向原告缴纳物业服务费用，原告经催收未果。2016年8月8日，原告就该纠纷向本院提起诉讼，后于2016年10月19日向本院提出撤诉。2017年1月11日原告再次向本院提起诉讼。本院认为，1、原告与都江堰市兴市投资有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告对“民主小区A5项目”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对原告与“民主小区A5项目”的业主均具有合同约束力，原告依约向被告提供物业服务，被告作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费之义务。《前期物业服务合同》履行期限届满后，“民主小区A5项目”小区因未成立业主委员会，原、被告按照《前期物业服务合同》内容约定继续延续权利义务。后，“民主小区A5项目”成立业主委员会，业主委员会与原告签订了《民主瑞苑A5物业服务合同》，约定由原告对民主瑞苑A5进行专业化的物业管理服务，服务内容和《前期物业服务合同》约定一致。故原告及“民主小区A5项目”小区的业主均应当按照《前期物业服务合同》和《民主瑞苑A5物业服务合同》约定，履行合同权利和义务。原告提供了物业服务，被告亦应按照合同约定支付相应的物业服务费用。2、被告于2010年7月19日入住民主瑞苑A5的X号房屋后，未按照合同的约定缴纳物业服务费用。按双方合同约定被告应缴纳物管费用为：2013年1月1日至2016年7月2日：122.65㎡×0.5元/月/㎡×42月=2576元。3、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，鉴于被告存在逾期付款的事实，故应当承担违约责任。但原告主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，对原告主张违约金调减为200元较为适宜。被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，应自行承担不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王敬于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司支付物业服务费2576元。二、被告王敬于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司支付违约金200元。三、驳回原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王敬负担（鉴于该费用原告已垫付，由被告在履行上述给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  万小梅审 判 员  孙 静人民陪审员  李国平二〇一七年八月七日书 记 员  姜涵妤