.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院  民事 判 决 书 （2016）内0291民初818号 原告(反诉被告)：包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会。  主任：曹继坤，男，1952年8月4日出生，汉族，无职业。  委托代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托代理人：闫建新，1953年12月8日出生，汉族，无职业。  被告（反诉原告）：包头市润泽物业服务有限责任公司。  法定代表人: 胡建新，总经理。  委托代理人：康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。委托代理人：张拴拴，包头市润泽物业服务有限责任公司员工，原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会与被告包头市润泽物业服务有限责任公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告包头市润泽物业服务有限责任公司于2017年4月19日提出反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会的主任曹继坤、委托诉讼代理人刘嘉浦、闫建新，被告（反诉原告）包头市润泽物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人康丽梅、张拴拴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告排除妨害，立即撤离包头稀土高新区山水文苑小区；2.依法判令被告向原告移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；3.依法判决被告移交物业管理资料，包括：（一）竣工总平米图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的其他资料；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：包头稀土高新区山水文苑小区前期物业服务机构为大地物业公司，2012年8月31日大地物业公司撤出山水文苑小区，2014年3月26日被告包头市润泽物业服务有限责任公司注册成立，期间一直由还没有成立公司的被告包头市润泽物业服务有限责任公司几名员工管理小区提供物业服务。2014年7月8日原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会成立，2015年3月26日备案领取营业执照，原告要求与被告签订书面物业服务合同，被告予以决绝。因被告提供的物业服务不到位、质量差、费用高，经业主一致决定，原告面向社会公开招标选聘物业服务公司，经过业主的投票最终具有一级服务资质的深圳开元国际物业管理有限公司中标，原告与之签订物业服务合同并给被告下达撤场通知书，被告拒绝撤场。原告向包头稀土高新技术产业开发区建设局、街道办事处、居委会、包头市物业管理处等相关多个部门反映情况，包头稀土高新技术产业开发区建设局给被告下达撤离通知书，但被告至今仍然不撤离。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            被告包头市润泽物业服务有限责任公司辩称，1.原告主体资格不合法，未取得业主大会授权;2.原告阻挠业主向被告缴纳物业费给被告造成了损失；3.原告要求被告撤场的通知没有通知到每一位业主，不代表全体业主的意思表示。反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决反诉被告赔偿反诉原告损失共计2203847.73元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年初，反诉原告开始为包头市山水文苑小区提供物业服务，由于该小区是新建小区，故反诉原告投入了大量的人力物力。2016年反诉被告在未召开业主大会的情况下，私自做出解聘反诉原告的决定。从反诉被告公示的情况来看，反诉被告通过向业主及行政主管部门提供虚假信息手段，成立了业主委员会，其业委会成员的选举及业委会的成立程序违法，属于无效行为，依法应当改正或撤销。而且，由于反诉被告公开要求业主不向反诉原告交纳物业费给反诉原告造成了巨大损失，故反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告2015年1月至2017年3月期间在山水文苑小区服务期间的成本支出2203847.73元。反诉被告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会辩称，反诉请求不属于法院反诉的受案范围，本诉与反诉非基于同一法律关系、同一事实、同一标的；反诉被告仅仅是执行业主大会维护全体业主合法权益的组织，其并不是承担责任的主体；反诉原告不具有物业服务资质，从未与反诉被告以及山水文苑业主签订过任何物业服务合同，而且在反诉原告合法成立之后多次与其协商要求签订物业服务合同，但其均予拒绝，从新选聘物业服务机构之后，反诉被告以及相关部门多次通知反诉原告退场，但起至今未办理交接，虽然其有一部分客观的投入，但也是其自愿无偿提供的服务，其无权要求赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会提供业委会备案证，用于证明原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员依法成立，并于2015年3月26日依法备案，本院予以采信。原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会提供《山水文苑住宅小区物业服务管理投标文件》、公告、《关于山水文苑业委会公开招标物业公司进展情况的报告》两份、《山水文苑小区聘选物业公司建议名单签名投票登记表》、《山水文苑小区选聘物业公司候选人投票权数或总表》，证明原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员组织业主大会通过画票方式对外公开招投标选聘物业服务企业，最终306户参与投票，291户同意选聘深圳市开元国际物业管理公司为山水文苑小区的物业服务企业，上述招投标程序均经过包头稀土高新技术产业开发区建设环保局、街道办事处、友谊社区的等行政部门的监督和指导，本院予以采信。关于被告包头市润泽物业服务有限责任公司称上述证据内容均为虚假的抗辩主张，因其未提供相反证据予以证明，本院不予采纳。原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员提供《物业合同》证明2015年11月14日与深圳市开元国际物业管理公司签订《物业合同》，本院予以采信。关于被告包头市润泽物业服务有限责任公司称该合同签订的程序不合法，因原、被告之间纠纷尚未解决的抗辩主张，无事实及法律依据,本院不予采纳。原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员提供《公告》、《通知》、《关于山水文苑小区更换物业公司信访事项处理意见》证明原告通知被告退场，并移交相关场地及手续被告拒绝退场。本院予以采信。被告包头市润泽物业服务有限责任公司向本院提供《关于包头市山水文苑小区民意调查数据统计情况的通告》、《包头稀土高新技术产业开发区物业服务企业承接物业项目备案表》，证明原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员张贴的内容与事实不符，业委会设立有瑕疵。因上述证据不能直接证明原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员成立不合法，故本院不予采信。被告包头市润泽物业服务有限责任公司向本院提供《山水文苑小区物业服务意见征询表》、《山水文苑小区物业服务意见征询表统计结果》，证明2016年底，被告包头市润泽物业服务有限责任公司对山水文苑小区业主进行民意调查，结果204户同意被告被告包头市润泽物业服务有限责任公司将物业费降为1.4元每平米，并继续提供物业服务。该证据本院予以采纳，因上述民意调查虽代表半数以上业主的意思表示，但不是业主大会的决议，不能对抗2015年底由业委会组织的业主大会所做出的书面征求意见结果。反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司向本院提供《前期物业合同》、《证明》，证明反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司与开发商包头市金鼎置业有限责任公司于2015年1月1日签订《前期物业服务合同》，属于合法的前期物业企业，本院予以采信。反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司向本院提供《通知》两份、《审计报告》一份，证明反诉被告在未召开业主大会的情况下解聘反诉原告，对反诉原告所投入成本未给予合理的支付，还由于反诉被告在山水文苑小区下达的通知造成反诉原告无法获取正当的物业费造成反诉原告的成本无法弥补，且未撤场之前，环保局要求反诉原告维护正常物业管理，也有大量投入，反诉被告对上述成本支出应予返还。经审计反诉原告投入山水文苑小区的成本共计2203847.73元。因上述审计报告为单方委托，对上述成本损失本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：包头稀土高新区山水文苑小区于2011年8月交工，前期物业服务机构为大地物业公司，2012年8月31日大地物业公司撤出山水文苑小区。2014年3月26日被告包头市润泽物业服务有限责任公司注册成立，2015年1月1日，被告包头市润泽物业服务有限责任公司与包头市金鼎置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》正式入驻包头稀土高新区山水文苑小区提供物业服务，并于2015年4月1日在内蒙古包头稀土高新技术产业开发区建设环保局备案。2014年7月8日原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会成立，并于2015年3月26日备案领取营业执照。2015年9月至12月期间，原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会组织业主大会招投标选举新物业公司，并于2015年11月14日与中标的深圳市开元国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》。2015年12月8日，原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会通过包头稀土高新技术产业开发区建设环保局、居委会、街道办事处等参与的协调会议上告知被告包头市润泽物业服务有限责任公司退场，并在小区发布要求被告包头市润泽物业服务有限责任公司撤场的通知，被告包头市润泽物业服务有限责任公司称在山水文苑小区投入300万元设备及服务费，如原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员未予解决不予撤场。2015年12月23日，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局通知被告包头市润泽物业服务有限责任公司撤场，被告包头市润泽物业服务有限责任公司未予撤场。本院认为，2015年1月1日，被告包头市润泽物业服务有限责任公司与开发商包头市金鼎置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》，属于合法入驻的前期物业企业。原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会依法备案，属于合法成立的业主委员会。2015年9月至12月期间，原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会通过书面征求意见的形式组织业主大会招投标选举新物业公司，并于2015年11月14日与超过半数业主同意的中标物业服务企业深圳市开元国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》。根据《国务院物业管理条例》第二十六条的规定，在前期物业合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的情况下，前期物业服务合同终止。《国务院物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交换给业主委员会。故原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会提出要求被告包头市润泽物业服务有限责任公司立即撤离包头稀土高新区山水文苑小区并向原告移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；移交物业管理资料，包括：（一）竣工总平米图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的其他资料的诉讼请求，本院依法可支持1. 被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内撤离包头稀土高新区山水文苑小区；2. 被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将物业管理用房交换给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会；3. 被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料交还给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会。关于反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司提出要求反诉被告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会赔偿其投入损失共计2203847.73元的诉讼请求，因该请求未核减其已经收取的物业费，该诉讼请求数据不准确，故驳回反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司的反诉请求，建议另诉。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、《国务院物业管理条例》第十二条、第二十一条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十八条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内撤离包头稀土高新技术产业开发区山水文苑小区。二、被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将物业管理用房交还给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会。三、被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料交还给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会。四、驳回原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会其他的诉讼请求。五、驳回反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司的反诉请求。案件受理费100元（原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会已预交），由被告包头市润泽物业服务有限责任公司负担。反诉费12216元（反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司），由反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。        审 判 长  曹  波审 判 员 韩 芳 树审 判 员   王  伟    二○一七年七月二十日   书 记 员 朱  乾 坤           附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《国务院物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且总人数占三分之二以上业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数以上业主且总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的。受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发和物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相、应自资质的物业服务企业；投标人数少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。第二十九条物业承接验收时应移交的资料,在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条物业管理用房，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交换给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务员用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并已存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。