江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初6445号原告（反诉被告）盐城市体育实业发展有限公司，住所地盐城市解放南路100号。法定代表人王海东，该公司总经理。委托代理人黄后元、崔红娟，江苏国磊律师事务所律师。被告（反诉原告）盐城大众传媒广告公司，住所地盐城市新都路602号。法定代表人周劲，该公司总经理。委托代理人陈加飞，该公司汽车部主任。委托代理人卢瑞中，江苏因果律师事务所律师原告（反诉被告）盐城市体育实业发展有限公司与被告（反诉原告）盐城大众传媒广告公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日受理后，依法适用普通程序并依法组成合议庭，于同年2月17日、3月6日两次公开开庭进行了审理。原告盐城市体育实业发展有限公司的委托代理人崔红娟，被告盐城大众传媒广告公司的委托代理人陈加飞、卢瑞中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城市体育实业发展有限公司诉称：2014年2月28日，原、被告双方签订一份《奥星大众健身馆广场租赁合同》，该合同约定：原告将其所有的盐城市游泳馆南侧的盐城奥星大众健身馆广场租赁给被告使用并提供健身馆主楼一层、西南侧等临时建筑给被告使用（不另收租金），租期3年，年租金148万元，被告向原告支付押金20万元，被告不能按时支付费用需按银行同期利率支付滞纳金等。2015年9月8日，原、被告双方订立了一份《奥星训练馆汽车生活馆补充协议》，约定为了使主合同能够继续履行，双方同意租期从2015年1月1日起计算，租金半年缴纳一次，当年上半年的租金再上一年度的12月15日之前缴纳，当年下半年的租金在当年6月15日之前缴纳完成；若被告无法按约定履行义务则自动放弃原协议及本补充协议中的所有权益。在补充协议签订后，经原告多次催要，被告方于2015年12月30日将2015年下半年的租金支付给原告。对于2016年上半年的租金，虽经原告多次催要，被告均以种种借口拒绝支付，鉴于被告的根本违约行为，2016年8月4日，原告通知被告合同于2016年8月1日解除并要求被告返还房屋结清欠缴租金，但被告均未支付。请求法院判决：1、被告立即向原告支付2016年1月1日至2016年7月31日止的房屋租金863333元及滞纳金（自2015年12月15日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算滞纳金）；2、被告向原告支付拖欠的电费14680元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告盐城大众传媒广告公司辩称及反诉：原被告于2014年2月26日签订奥星大众健身馆广场租赁合同是事实，但是该合同约定2014年5月1日原告应向被告交付合格的房屋及广场，但被告直到2015年才将该房屋的消防等手续办理完毕，导致被告无法进场经营，鉴于被告对房屋已经做了较大投入的装修，无奈又于2015年9月8日与原告达成了补充协议，约定租期从2015年1月1日起计算，但达成补充协议后原告仍未履行租赁合同，没有将合同约定的500平米的房屋交付给被告经营，导致被告的经营无法开展，双方无法协调，在此情况下，被告只有行使不安抗辩权，逾期交付房租，同时原告没有依据的多次停电、停水，关闭出租的场地，导致被告组织的车展无法正常进行，由被告投入的LED广告屏也因原告的停电导致被告与客户之间签订的广告合同、招商合同无法履行，损失惨重，被告的各项损失提出反诉，请求法院判决：1、请求判令被反诉人继续履行房屋租赁合同，交付约定的500平方米用房；2、被反诉人返还反诉人已交付的2015年租金148万元；3、被反诉人赔偿反诉人的损失50万元；4、本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。本诉原告盐城市体育实业发展有限公司辩称；本诉被告的第一项诉讼请求无事实依据，虽然在2014年2月28日合同约定主楼的四间房屋给被告免费使用，但这一约定已经于双方2015年9月10日签订的补充协议中进行了变更，在2014年2月28日至2015年9月10日期间我公司就从发函告知其四间房屋因消防问题而被拆除，被告知道但未提出任何异议，我方还提供了主楼南侧的平房给被告无偿使用，因此原告的第一项诉讼请求不成立。本诉被告的第二项诉讼请求更是没有事实和法律依据，我方按约履行了义务，理应取得按时收缴租金的权利，被告方一再拖延支付租金，导致双方的合同不能履行，被告的行为构成了根本违约。本诉被告方的第三项诉讼请求证据不足我公司不予认可，法院应该予以驳回。经审理查明：2002年盐城市体育局将案涉房屋明确归盐城市盐城市体育实业发展有限公司所有。2014年2月26日，盐城市体育实业发展有限公司（甲方）与盐城大众传媒广告公司（乙方）签订一份《奥星大众健身馆广场租赁合同》，约定（摘要）：1、甲方将位于盐城市解放南路108号的盐城奥星大众健身馆广场租赁给乙方使用，甲方还同意提供健身馆主楼一层（约2200平方米）、主楼西南侧4间（约500平方米）给乙方使用，不另收租金。1、租用期为3年，每年为一个租赁周期，乙方从2014年5月1日起进驻场所，该日期也为第一个租赁周期的起始日。2、每年租金为148万元整，先交后租，乙方在每个租赁周期开始前30日内本周期租赁费用的50%（74万元）支付甲方，在每个租赁周期的第7个月开始30日内本周期剩余50%租赁费用（74万元）支付给甲方。3、在本合同签订起10个工作日内，乙方向甲方支付20万元押金，如合同期内没有发生过场所损坏或活动期间产生事故情况的，甲方在合同期满后10个工作日内将押金全额无息退还乙方。4、甲方在场所中留给乙方使用的所有水源、电源以及设备设施所产生的水费、电费等日常费用全部由乙方承担，按月结算。如果乙方不承担按时支付相应费用的义务，甲方有权关闭电源、水源或者撤走设施设备。5、由于甲方违反本合同之约定，或单方面解除本合同，甲方应向乙方支付违约金40万元，给乙方造成的经济损失由甲方承担，且乙方有权终止合同。5、乙方如不能按本合同条款按时向甲方支付费用的，需按银行同期利率支付滞纳金，如乙方单方解除本合同的，应向甲方支付违约金40万元，且赔偿甲方由此造成的经济损失，并且甲方有权终止本合同。合同签订后，盐城大众传媒广告公司向盐城市体育实业发展有限公司缴纳了押金20万元以及租金74万元，盐城市体育实业发展有限公司也向盐城大众传媒广告公司交付了场地，但由于消防设施的验收审批问题导致盐城大众传媒广告公司开办的项目未顺利营业。2015年上半年原合同约定的主楼西南侧4间（约500平方米）的临时建筑被拆除。2015年9月8日，盐城市体育实业发展有限公司（甲方）与盐城大众传媒有限公司（乙方）又签订一份《奥星训练馆汽车生活馆补充协议》，约定（摘要）：1、甲乙双方约定租期从2015年1月1日起计算，盐城大众广告传媒公司已缴纳的租金转为更改后的第一年上半年租金，下半年租金（2015年7月1日至2015年12月31日，74万元）在2015年9月20日前全部支付给甲方。2、乙方承诺汽车生活馆项目在2015年9月10日前开业。3、甲乙双方约定租金半年缴纳一次，当年上半年的租金在上一年度的12月15日之前缴纳。当年下半年的租金在当年6月15日之前缴纳完成。4、若乙方无法按本补充协议履行第一至第三条任何一条义务，则自动放弃原协议及本补充协议中的所有权益，并于2015年9月20日前无条件自行撤离奥星训练馆，甲方不需要承担任何责任，甲方也无需退还已支付的租赁保证金和租金。补充协议签订后，经本诉原告的多次催要，本诉被告于2015年12月底缴纳了2015年下半年的租金，2016年的租金至今未缴纳。2016年3月3日本诉原告向本诉被告送达一份关于汽车生活馆相关问题的函，向本诉被告催要了2016年上半年的租金，但本诉被告收到函后未予回复也未交租金，本诉原告于2016年3月22日再次向本诉被告邮寄了催缴租金函一份，载明：“盐城大众传媒广告公司，我司曾就汽车生活馆项目进行多次要求立即支付逾期租金，我司于2016年3月3日致函贵司要求确定支付2016年房租和新装变压器等事项，但至今仍未收到明确答复。为切实履行汽车生活馆项目的合作，现我司特此函告；请贵司于2016年3月28日下午18点之前将2016年1至3月份汽车生活馆租金（共计叁拾柒万元整）支付给我司，逾期未付我司将采取停电、停水等措施，望贵司支持为感”。本诉被告收到该函后并未支付租金也未答复。2016年4月15日本诉原告对案涉房屋及场地采取了停水、停电措施，双方并未办理任何的交接手续。2016年7月26日本诉原告又向本诉被告邮寄关于要求立即支付汽车生活馆租金的函一份，要求本诉被告于2016年7月31日前将2016年1至6月份汽车生活馆租金（共计柒拾肆万元整），逾期本诉原告将于2016年8月1日自行收回房屋并更换门锁，解除与被告的合作协议。该函送达后本诉被告未答复也未支付租金，本诉原告于2016年8月5日又向本诉被告送达关于2016年8月1日正式解除合作协议并一次性支付租金函。本诉被告收到该函后未答复也未支付租金，本诉原告遂于2016年11月10日诉至本院。另查明：本诉被告提出的损失为2014年9月份的大米损失16万元以及2016年5月未举办车辆展销活动的损失34万元，共计50万元。对大米损失本诉被告提供了照片一组及发送给本诉原告的函一份，载明：“贵司于2014年9月2日在奥星训练馆进行消防管道加压测试时，施工方在测试前没有任何人通知我公司。其在之后加压中出现漏水事件，由于老消防管道拆除时没有进行密封施工，导致老消防管道多处出水，使我司储存在大厅的有机大米泡在水中，导致无法使用，直接经济损失达16万元，特致函贵司，请予补偿为感”。对此原告对证据三性不予认可，认为在补充协议中未予提及，而损失在补充协议签订之前，本诉原告不予认可。另外本诉被告提供的车展36万损失的证据为盐城市公安局亭湖分局文峰派出所、江苏悦达东方汽车销售服务有限公司、盐城和泰汽车销售服务有限公司、盐城宁泰汽车销售服务有限公司、盐城铭泰汽车销售服务有限公司的证明各一份，证明案涉场地及房屋因本诉原告2016年4月15日的停水停电致车辆展销活动未举办，造成损失，对此本诉原告不予认可。再查明，在庭审过程中本诉被告盐城大众传媒广告公司认可了原告主张的电费14580元。本院认为：原、被告之间的租赁关系合法、有效，受到国家法律的保护。一、关于反诉的500平方米用房的交付问题。双方于2014年2月26日签订的租赁合同表明本诉原告将主楼西南侧4间房间（约500平方米）给乙方使用，不另收租金，后由于是违章建筑于2015年上半年被拆除，对于拆除的事实原告应是知晓的，在该500平方米用房被拆除无法再次使用的情况下，原、被告于2015年9月8日又达成补充协议继续租赁了案涉房屋，故对本诉被告盐城大众传媒广告公司要求本诉原告交付500平米用房的诉求不予支持。二、关于协议的解除问题。原、被告签订的《奥星训练馆汽车生活馆补充协议》已明确约定了租金的支付时间，当年上半年的租金在上一年度的12月15日之前缴纳，而本诉被告在缴纳了2015年的租金后，并未在2015年12月15日之前缴纳2016年上半年的租金，本诉原告在2016年3月3日、2016年3月22日、2016年7月26日进行了三次发函催要本诉被告均未缴纳，其中2016年3月22日的催缴函已明确说明如果本诉被告仍不缴纳租金，本诉原告将采取停电停水措施，因本诉原告仍未缴纳租金，2016年4月15日本诉原告对案涉房屋及场地采取了停水、停电措施，并于2016年7月26日及2016年8月5日向被告送达了合同于2016年8月1日解除的通知，而本诉被告仍认为合同并未解除，本诉原告应继续履行合同。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本诉原告多次催要而本诉被告拒绝缴纳租金，本诉原告向本诉被告送达解除通知，符合法律规定，故本院依法确认双方的租赁合同于2016年8月1日解除。三、关于本诉租金及滞纳金的交付问题。根据合同约定本诉被告应按时支付租金，逾期应按银行同期利率支付滞纳金，现因本诉被告未能及时支付租金致本纠纷的发生，本诉被告应承担相应的民事责任。现本诉原告要求本诉被告支付从2016年1月1日至2016年7月30日止所欠租金863333元及支付从2015年12月15日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金的诉请，本院依法予以支持。四、关于电费问题。对于原告主张的电费14680元，本诉被告当庭予以认可，本院依法予以确认，本诉被告应支付本诉原告电费14680元。五、关于本诉被告主张的损害赔偿问题。本诉被告主张的大米损失赔偿发生于补充协议签订前，补充协议并未提及且被告的证据不足，本院不予支持，本诉被告主张的车展损失，因本诉原告停水停电致车展未开展，而本诉原告的停水停电行为系对本诉被告拒缴租金所进行的相应抗辩，且在停水停电前也对本诉被告进行了告知，本诉被告被告知后及被停水停电后仍未支付租金，故本诉被告主张的损害赔偿本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、盐城大众传媒广告公司应于本判决生效之日起十日内支付盐城市体育实业发展有限公司租金863333元及滞纳金（滞纳金计算标准：自2015年12月15日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、盐城大众传媒广告公司应于本判决生效之日起十日内支付盐城市体育实业发展有限公司水电费14680元。三、驳回本诉被告盐城大众传媒广告公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12580元，反诉案件受理费11310元，由被告盐城大众传媒广告公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈永胜代理审判员  陈艳红人民陪审员  张福桂二〇一七年四月十二日书 记 员  刁文娟附录法律条款1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。