宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初2380号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县纬二路西段与109国道交汇处。营业执照注册号640122300002991，组织机构代码69431743-1。法定代表人：李某甲，该公司总经理。委托诉讼代理人：马某某，男，汉族，1988年1月29日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司客服部经理，现住宁夏回族自治区贺兰县银都蓝湾9-3-102室，特别授权代理。被告：何某某，女，回族，1988年12月1日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大学本科文化，医生，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李某乙，男，汉族，1987年11月3日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县，系何某某的老公。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司与被告何某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司的委托诉讼代理人马某某、被告何某某的委托诉讼代理人李某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费4094元，违约金1228.2元，两项共计5322.2元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业费管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于贺兰县银川奥利匹克花园G20号楼1单元502室房屋提供物业服务，被告按拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，缴费时间为每月1-10日内交纳当月的费用。如被告未及时交纳物业服务费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取期费总额每天千分之三的滞纳金。被告何某某系上述房产业主，其物业建筑面积为107.75平方米，按约定每月应当向原告交纳物业费129.3元，但自2014年8月11日日至2017年3月31日，被告无故拖欠4094元物业服务费未予以交纳，原告多次催促被告仍拒绝交纳。原告依约为被告所住的小区提供物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院在查明事实的基础上作出公正的裁决。被告辩称，欠费属实，欠费的理由是1、2014年3月份我拿钥匙，拿钥匙的时候交了半年的物业费。同时我与物业公司协议约定一年内不入住、不装修物业费可以减半年物业费。我在一年内既没有入住、也没有装修，按照协议约定2014年3月至2014年9月期间物业公司应该减免不收。2、物业公司服务质量差，楼道内经常停放电动车、自行车，严重影响我的正常通行。我多次与原告物业公司沟通，原告物业公司不予理睬，垃圾未及时清运、住户在小区内随意拉电线，单元楼梯道内卫生极其差；3、物业公司的工作人员在东南西保安室架设煤炉，严重影响我的身体健康，导致我的鼻炎发作。4、小区内绿化恶劣，有的地方杂草丛生，有的地方没有草坪，光秃秃一片。5、原告物业公司违反合同约定，按原来的约定进入小区车辆停放4小时以内不收费，但原告现在按停放2小时以上就收费。原告物业公司擅自收取停车费不合理。本院经审理认定事实如下：被告何某某系宁夏回族自治区银川奥林匹克花园G20-1-502室房屋业主，房屋建筑面积为107.75㎡，原告系该小区的物业管理公司。2014年2月11日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告居住的银川奥林匹克花园提供物业服务，物业服务的内容为1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；日常维修养护和管理；4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、车位的合理使用和维护、交通与车辆停放秩序维护；6、配合公安机关维持物业服务区域内的公共秩序；7、按照国家省、市有关法律法规政策及《银川奥林匹克花园装饰装修管理规定》的要求，提供装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定住宅物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。2014年2月11日被告何某某收到涉案房屋的钥匙，并与当日向原告提出申请，要求按照《银川奥林匹克花园住宅临时管理规约》第五章第三条约定的"业主办理交房手续后一年内未入住、未装修、未出租，前12个月内按照半价优惠收取物业费"的内容，减半收取物业费。原告认可该规约的约定，被告于2015年8月7日首次购电入住。被告何某某交纳了2014年2月11日至2014年8月10日的物业费，未交纳2014年8月11日至2017年3月31日期间的物业费。原告分别于2016年4月15日、2017年3月3日、2017年5月22期以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费，但被告以原告垃圾未及时清理、业主在楼道胡乱堆放杂物、在小区内乱拉电线为由，未在限定期限内缴纳物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》一份、物业费催缴通知单两份、被告提交的物业费减半申请书一份、首次购电记录单一份、照片12张予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。关于物业费的起算时间，因原告认可《银川奥林匹克花园住宅临时管理规约》第五章第三条约定的"业主办理交房手续后一年内未入住、未装修、未出租，前12个月内按照半价优惠收取物业费"的内容，被告自2014年2月11日办理交房手续后一年内未装修、未入住，应减半收取物业费。被告已交纳2014年2月11日至2014年8月10日的物业费，减半收取物业费后，被告交纳物业费的起止时间为2015年2月11日至2017年3月31日。关于本案物业费的计算数额，原告与被告签订的物业服务合同约定物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，2015年2月11日至2017年3月31日被告应支付原告物业费3317.5元（107.75㎡×1.2元/月/㎡×25＋107.75×1.2元×12÷365天×20天），被告抗辩其居住的单元门口垃圾成堆原告未及时清理，业主在楼道内堆放垃圾杂物原告未及时清理，业主在窗外乱拉电线原告未尽到管理职责，上述内容属于物业合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，影响了被告的正常生活，应对被告承担一定的违约责任，本院认为，应当酌情扣减被告10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费4094元的诉讼请求，本院在2985.75元（3317.5－3317.5×10%）的范围内予以支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以准许。自2014年8月11日至2017年5月31日，涉案房屋逾期交费违约金为895.72元(2985.75×30%)，故对原告要求被告支付违约金1228.2元的诉讼请求，本院在895.72元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告何某某向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2015年2月11日至2017年3月31日期间物业服务费2985.75元、违约金895.72元，合计3881.47元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告何某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 尹晓静二〇一七年六月八日书 记 员 方卉