陕西省旬阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0928民初704号原告：旬阳县鼎盛建材市场有限公司。地址：陕西省旬阳县。（以下简称“鼎盛建材市场”）法定代表人：李昌恋，董事长。委托诉讼代理人：苟培平，男，汉族，1959年7月17日出生，住甘肃省庆阳市西峰区。被告：施金玲，女，汉族，1980年10月3日出生，住陕西省旬阳县。委托诉讼代理人：何在新，男，汉族，1978年4月2日出生，住陕西省旬阳县。系原告施金玲丈夫。原告鼎盛建材市场与被告施金玲租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎盛建材市场向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》，将位于鼎盛建材市场二区二层二号商铺交还给原告；二、被告按约定支付原告商铺租金（2015年1月1日起至2017年3月31日止，应支付77922.00元，扣除商铺预订费15000.00元及政府补贴6130.00元，合计人民币56792.00元；三、被告按约定支付原告违约金34075.20元；四、被告按约定支付给原告物业管理费（2015年1月1日至2017年3月31日止）合计人民币5994.00元；五、被告按约定支付原告物业管理费等迟延履行费7552.44元；六、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告达成商铺租赁合同，原告按照合同约定完全履行了合同义务，而被告严重违约，被告单方面关闭商铺店门，带走钥匙，既不经营也不交回商铺的行为已经严重影响原告的正常经营，并对原告收取其他租赁户租金造成巨大不良影响，故此请法院审理支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告施金玲辩称：一、原告与被告于2014年3月13日签订租赁合同，年总租费为34632.00元，合同正式生效日期为2015年1月1日，在合同生效以后，被告分两次共计交付商铺租赁等费用20000.00元，原告给被告出具收据并在上面注明给予被告免收6个月商铺租赁的优惠，所以被告第一年的实际应交纳商铺租赁等费用为17316.00元。在被告履行了合同义务取得该商铺的使用管理权以后，原告于2015年12月份在没有告知被告的情况下，私下将该商铺用新锁锁闭起来，将被告近二十余万元的货物锁在店铺无法销售，致使被告资金周转困难，带来很大的经济损失。根据房屋租赁合同的法律特征，是出租人将房屋使用权交由承租人使用的诺成、双务、有偿合同。所以被告认为自己在正常使用该商铺营业的过程中，原告擅自将该商铺上锁，造成双方合同无法继续履行，其原告的行为从法律方面讲是一种单方中止合同的行为。依据原告与被告的2015年度商铺租赁合同期限，应该是从2015年1月1日起至2016年1月1日止，此后10日内被告应交清第二年的租赁费，在第一年的租赁期并没有到期的情况下，原告就将被告拥有正常使用管理权的商铺予以锁闭，既然原告已经单方面中止了与被告的合同，理应不该收取被告从2015年12月份以后所产生的各项费用。如果原告认为被告没有交清房租，原告也没有权利私自将商铺上锁，只能向人民法院提起诉讼，原告的行为给被告造成很大的经济损失，按理也应给被告予以补偿，被告保留反诉的权利。二、被告认为原告所主张的巨额违约金是根据原告自制格式合同的霸王条款，是无法无据的，并且是原告单方毁约中止与被告的租赁合同在先，而不是被告违约不及时交清租赁费用，所以让被告来承担违约责任显然是不公平的，原告擅自锁门毁约已经单方解除了合同，再主张违约金无法无据。三、在原告单方面毁约中止与原告的商铺租赁合同以后，原告所提出的要求被告支付原告物业管理费5994.00元，以及物业管理费延迟履行费7552.44元，理由是不能够成立的，被告认为自己在与原告商铺租赁合同中，被告已经完成履行了自己的义务，实际向原告交纳了20000.00元的商铺租赁等费用，以及原告给予被告六个月免收租赁费的优惠，且被告也已经取得了该商铺的使用管理权，而原告于2015年12月份单方面毁约私自将该商铺上锁，给被告造成了货物的积压无法正常销售，遭受了经济损失。既然原告已经单方面中止了与被告的合同，理应不该收取原告从2015年12月份以后所产生的租赁、物业等费用。经审理查明，原告鼎盛建材市场与被告施金玲于2014年3月13日签订了一份《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》，原告将位于旬阳县鼎盛建材市场2号楼二层2号商铺出租给被告用于销售灯具，出租面积为111平方米，租金为每月每平方米26元，年总租费为34632.00元，租赁期限从2014年3月13日至2015年3月13日，另约定按市场整体开业之日（即2015年1月1日）起计算，合同时间自动顺延，即租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，合同为一年一签。物业管理费，按合同租赁面积收取，每年按每平方米24元，与房租同时交付。被告施金玲承租后，按照约定仅支付了租金15000.00元、保证金5000.00元。庭审中，原告亦认可被告5000.00元保证金充抵房租。故认可被告施金玲支付租金共计20000.00元，尚余14632.00元未予给付。合同还约定：第九条4、签约后10日内未缴清租金的，本合同自行终止，甲方有权采取停电、封门等措施强行收回商铺、仓库、广告位。合同终止后乙方不腾退商铺、仓库、广告位时，对占用期间按本合同租赁标准的二倍向甲方支付违约金，同时不免除其交回商铺、仓库、广告位的义务。另查明，原告所出具的收据载明“注：优惠房租6个月”。及2015年度应返还给被告施金玲的政府补贴为6130.00元。2015年12月10日，被告施金玲丈夫何在新向原告签字承诺书一份，载明“旬阳县鼎盛建材市场于二〇一五年元月一日正式收费，本人所欠市场的租金及物业管理费：贰万贰仟贰佰玖拾陆元（22296.00元），我承诺于2015年12月18日内缴清。如果在承诺期限内未缴清欠款，本人同意市场封门，清理室内物件，并按欠款总额每日加收3%的违约金，市场无偿收回商铺，另租他人。因此所造成的损失，一律由本人承担。承诺人签字何在新。签字日期2015年12月10日。”2015年12月16日，双方因租赁关系发生冲突，原告采取关闭商铺大门、停电停水措施后，被告放弃继续租赁，将部分物品搬离原告市场。据以认定上述基本事实的证据有，有原告出示的租赁合同、承诺书、被告出示的收据三张和双方当事人的相关陈述，以上证据经当庭举证、质证，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，本案原、被告签订的《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》系双方协商自愿订立，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按约履行，原告按照约定将商铺出租给被告，被告应按照合同约定支付合同约定的租金、管理费。根据双方合同的约定，被告十日内未缴清租金，合同自行终止，合同的权力义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告施金玲在合同签订后十日内未缴清租金，视为合同自行终止，故确认原、被告签订的租赁合同于2014年3月23日予以解除。2015年12月16日，原告没有采取法律允许的方式，而是采取了关闭商铺大门、停电等措施，原告采取该种措施明显不符合法律规定，对被告的经营产生了一定的影响，原告鼎盛建材市场也应当承担相应的违约责任，且被告施金玲从该日之后未在该房屋内从事经营活动，故原告要求被告给付2015年12月16日后的占用费和违约金，于法无据，本院不予支持。被告辩称，原告承诺房租优惠6个月，被告丈夫何在新所签字承诺的承诺书已确认尚欠租金及物业管理费22296.00元，因被告施金玲与被告的丈夫何在新共同经营该商铺，原告有理由相信何在新的签字行为足以代表被告施金玲，故该承诺书的内容可视为重新结算的凭证。故被告称已足额给付租金的辩解理由，本院不予采纳。但根据被告实际的占用天数（即2015年1月1日至2015年12月16日），本院确认被告应给付的占用费用为13019.00元。违约金部分，原告诉请的违约金明显高于法律规定，根据实际占用天数及日租金的计算以及双方的违约行为，本院依法调整为被告未付占用费的15%，故被告应承担的违约金为1953.00元。原告要求被告给付管理费及迟延履行费的诉讼请求，本院仅支持其合同期限内的管理费2540.00元，迟延履行费部分未有合同约定，且已支持其违约金部分，故本院对迟延履行费不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告旬阳县鼎盛建材市场有限公司与被告施金玲2014年3月13日签订《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》于2014年3月23日解除；二、被告施金玲将旬阳县鼎盛建材市场二号楼二层二号商铺予以腾退交还给原告旬阳县鼎盛建材市场有限公司；三、被告施金玲给付原告旬阳县鼎盛建材市场有限公司占用费13019.00元、违约金1953.00元、管理费2540.00元，共计17512.00元；四、驳回原告旬阳县鼎盛建材市场有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项判决内容限判决生效后七日内履行完毕。执行过程中扣除应给付被告施金玲的政府补贴6130.00元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费2388.00元，减半收取1194.00元，由原告旬阳县鼎盛建材市场有限公司负担500.00元，被告施金玲负担694.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员  萧茵二〇一七年九月二十五日书记员  计婷