河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1002民初5568号原告：王玉粉，女，汉族，1972年7月24日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：孙永安，河南君志合律师事务所律师。被告：甄海燕，女，汉族，1969年12月1日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：姜子林，许昌市魏都区北大街道法律服务所法律工作者。第三人：孔中欣，男，汉族，1963年2月3日生，住河南省许昌市魏都区。原告王玉粉诉被告甄海燕、第三人孔中欣房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院作出受理决定后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉粉及委托诉讼代理人孙永安，被告甄海燕及委托诉讼代理人姜子林到庭参加了诉讼，第三人孔中欣经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王玉粉诉称：2016年4月5日，原告与被告口头约定转租被告向第三人承租的思故台市场北区1楼202房，转让款、租金和押金共计200000元，被告承诺其与第三人的租赁合同到期前（即至迟于2017年5月1日前）负责原告与第三人续约成功。原告于2016年4月6日向被告指定的账户转款汇款200000元，被告出具收条。2016年5月5日被告腾空房子，原告于次日开始装修。2016年6月，被告电话告知原告说第三人到店里看过，第三人说改内衣改的挺快，改的不错，好好干吧。2016年7月，被告电话告知原告说第三人不让干了，被告与第三人协商处理。后原告电话联系上第三人，第三人说其与被告的租赁合同到期后收回房子。原、被告与第三人就续约之事多次沟通协商无果，故诉至法院，请求法院依法判令：1.原、被告口头租赁合同无效；2.被告甄海燕返还转让款、押金150000元；3.被告甄海燕赔偿装饰装修费用、安装监控费用损失28000元；4.诉讼费由被告甄海燕承担。被告甄海燕辩称：一、原告所述的主要事实不客观、不真实，是为了达到诉讼目的而做的不客观陈述。被告将自己承租的房屋转让给原告使用，是被告在租赁期限内，双方在自愿平等的基础上，原告自觉自愿的承租使用，该行为不违法，原告也清楚每次租赁期限均为一年的事实；原告承租该房屋是在充分了解房屋基本情况的基础上慎重做出的决定，被告没有任何隐瞒和过错；被告从来没有做出过原告租赁合同到期为其续签合同承诺。二、被告没有收取原告的转让费14万元（按照原告说法为14万元+1万元押金），被告收取的相关款项合情合理，不违法，不侵犯包括原告在内的任何人的合法权益，没有任何过错，原告没有任何法律依据出尔反尔的要回。三、原告主张让被告赔偿其所谓的装修费、安装监控费28000元没有法律依据，法庭应予以驳回。原告王玉粉为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组：收到条一份，证明被告收到原告20万元；第二组：账号2份，证明原告转账账号，系被告亲笔书写指定；第三组：存款条一份，转账凭证一份，证明原告向被告指定账号转账20万元；第四组：收到条一份，证明被告向原告转交第三人出具的1万元押金条；第五组：录音一份，光盘一份，证明原被告口头约定一年到期后由被告负责房东孔中欣续租合同（承租人改为王玉粉）；第六组：照片10张，证明原告在涉案门面房进行装修并安装监控设备的事实；第七组：监控设备清单一份，发票一份，证明原告安装监控设备花费7865元的事实；第八组：2016年5月6日的收款收据一份，5月8日的收据一份，证明原告装修花费21000元的事实。被告甄海燕质证意见为：第一组，真实性无异议，但证明目的有异议，被告收原告的20万元是原告支付的5万元的房租（至2017年5月前的房租），1万元的押金，还有14万元的装修费及物品设施费，这笔费用被告没有义务予以返还；第二组，无异议；第三组，无异议；第四组：无异议，但是证明目的有异议，这是本案第三人收取承租者的押金，原告租赁房屋，等合同期满，由第三人予以返还，不应该由本案被告返还；第五组：录音不是双方原始的通话录音，是经原告经过处理的录音材料，原告提供的录音笔录与录音不完全相符，对证明目的也有异议，从录音及录音笔录看，原告租赁诉争的房屋对被告承租期1年以及每年续签合同的事实是知情的，他同意租赁房屋，原告知道被告将房屋租给原告，原房东及第三人是同意的，不存在转让费的说法的事实。原告称14万元的转让费与事实不符，该录音不应该作为证据予以采信；第六组：真实性无法核实，与本案的租赁合同无关；第七组：与被告无关，没有相关法律依据可证明此费用由被告承担；第八组：收款收据不是合法的票据，无法确认其真实性及合法性，且装修的花费与被告无关，也不是向被告所要的依据。对原告王玉粉提交的证据，本院经审核认为：被告对第一至四组证据的真实性无异议，本院予以认可；第五组录音及光盘与本案具有关联性，被告对录音有异议但未提出鉴定申请，本院对该组证据予以认可；第六组照片系原告单方出具，且被告有异议，真实性无法核实，故本院对该组证据不予认可；第七组证据形式合法，本院对其真实性予以认可；第八组两份收据形式不合法，且无其他证据相印证，本院对该组证据不予认可。被告甄海燕为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组：被告承租房屋的“租赁合同”(2015年)1份。证明：1、被告租给原告的房屋的租赁期限是一年，尽管被告租赁的时间有几年了。但房屋的租赁期限是一年。这一事实在租给原告时就清晰的告知了原告。2、被告租赁给原告的房屋，被告取得自2016年4月至2017年5月1日房屋的使用权，有权利在租赁期内合理的使用房屋，有资格租赁给原告。3、被告将租赁的上述房屋在租赁期内即到2017年5月1日租给原告，不违法、合情合理，不侵害任何人的权益。不存在无效的情形。第二组：1、被告承接诉争的房屋的协议一份（2007年4月18日），以及支付上一手租赁人装修费10万元收据。2、被告2015年重新装修房屋的支付装修费票据3张份。证明：1，被告对出租给原告的房屋也是从上一手租赁人承接的支付装修费用10万元。2、被告对房屋重修装修，装修费11.5万多元，被告在租赁期内将房屋租给原告收取自己支付新的装修费用，加上付属施设价值十四万多元。合情、合理，不违法，不属于无效行为。第三组：被告租赁给原告房屋时的照片一组10张。证明，1、被告的租赁的房屋不仅仅装修，而且内有相关设施和货物，价值远大于14万元。2、被告在自己的租赁期内，将房屋租赁给原告收取装修费和相应的设施14万元，合情合理，不违法，无理由认定该行为无效。第四组：证人黄某、巩某出庭证人证言各一份，证明原告有向被告租房的意愿，且其是在对所租房屋有所了解的情况下进行租赁的事实。原告王玉粉质证意见为：第一组，因涉及被告与第三人之间存在签订的合同，第三人未到庭，我们无法核实其真实性，从合同内容显示，被告与第三人租赁期限是2015年4月30日至2016年4月30日，在被告转租给原告时，已经没有权利进行转租，从原告举证情况看，被告转租给原告是在2016年5月5日交付门面房，截止2017年4月30日，在此期间，被告是无权转租。即便被告转租，按照合同法相关规定，必须经出租人同意，现被告未经出租人同意，根据录音证据也显示第三人不同意转租，所以被告的转租合同不能达到证明目的；第二组，2007年4月18日是被告与案外人宋刚的协议，无法核实其真实性，同时与本案无关；第三组，收据不具有合法性，不具有真实性，与本案的原告无关。关于照片，不具有真实性，与原告无关，原告接手门面房时，被告已经是空房屋；第四组对证人黄某及巩某的证人证言均有异议，黄某与被告有利害关系，关于装修问题，证人明确说两年装修一次，最后一次在2013年，被告花费的装修费与原告无关，原告与被告商谈租赁房屋时，黄某不在场。巩某因经常请假后被辞退，也没有让其去打听。对被告甄海燕提交的证据，本院经审核认为：第一组租赁合同内容真实，合法有效，本院对其真实性予以认可；第二组转让协议及10万元收据系被告与案外人宋刚之间所签，与本案无关，本院不予认可，重新装修的票据3张形式不合法，非正规票据，本院不予认可；第三组照片10张系原告单方出具，且原告不认可，真实性无法核实，本院不予认可;第四组两名证人均与原、被告存在利害关系，证明力小，不能单独作为证据使用，故本院对该组证据不予认可。本院依据上述证据认证情况及庭审情况，认定下列事实：2015年4月30日，被告甄海燕作为乙方与作为甲方的第三人孔中欣签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方愿意将位于思故台商业街的北排202号商铺出租给乙方使用，租期一年，从2015年4月30日起至2016年4月30日止，租期内房租为伍万元/年，一次性付清壹年的房租，乙方应于签署协议之日付给甲方房屋租赁押金人民币壹万元。合同第五条明确约定违约责任为：不经甲方同意签字，乙方擅自转让或转租无效，租赁押金归甲方所有，任何一方违约需向对方支付违约金人民币40000元整。2016年4月5日，被告甄海燕在未经第三人孔中欣同意其转租、转让的情况下，与原告王玉粉达成口头转让房屋合意，原告王玉粉于2016年4月6日向被告指定账户汇款200000元，同日被告向原告出具收条一份。2016年5月5日，被告甄海燕向原告王玉粉交付租赁房屋，原告王玉粉在该房屋中进行经营。后第三人孔中欣表示其与被告之间租赁合同到期后收回租赁房屋。现原、被告双方因租赁事宜无法达成一致，原告诉至本院，形成本案诉讼。本院认为：公民的合法权益应该受到法律保护。被告甄海燕未经第三人孔中欣同意，在无权转租、转让的情况下将该房屋转让给原告王玉粉，其转让协议无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告甄海燕未经出租人第三人孔中欣的同意擅自将房屋转让，致使转让协议无效，具有过错，原告王玉粉未尽到注意义务，在未对所租房屋进行全面了解的情况下就与被告甄海燕达成口头转让合意，且原告王玉粉已在租赁房屋内进行经营，故其本身也具有一定过错，据此本院认为被告甄海燕应返还原告王玉粉房屋转让费、押金的一半75000元为宜。原告要求被告甄海燕赔偿房屋装饰装修费用、安装监控费用损失28000元的请求，因原告提交的房屋装饰装修费用证据不足，本院不予支持，安装监控费用损失因监控设施未形成附合，拆除后并不减损其使用价值，故原告可将其拆除自行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王玉粉与被告甄海燕于2016年4月5日的口头房屋转让协议无效；二、本判决生效之日起十日内，被告甄海燕返还原告王玉粉房屋转让款、押金75000元；三、驳回原告王玉粉的其他诉讼请求。案件受理费3860元，原告王玉粉负担2185元，被告甄海燕负担1675元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张荣胜人民陪审员  彭拥军人民陪审员  刘 华二〇一七年十月二十日书 记 员  周雨萱