上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第38651号原告韩静淼，女，1975年10月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人钱晔文，上海欧申律师事务所律师。委托代理人张承飚，上海欧申律师事务所律师。被告顾倩，女，1969年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李梅，上海东座律师事务所律师。委托代理人吴心瑶，上海东座律师事务所律师。原告韩静淼与被告顾倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月30日、2015年12月22日两次公开开庭进行了审理。原告韩静淼的委托代理人张承飚，被告顾倩的委托代理人李梅到庭参加了诉讼。原告韩静淼诉称，2014年1月16日，原告经上海明明房产经纪有限公司(以下简称中介公司)居间介绍，与被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买被告所有的上海市浦东瓣区康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号房屋，房屋总价款为670万元(人民币，以下币种相同)。原告于签订合同当日向被告支付了定金20万元。此后，由于被告提出须筹款归还借款以便撤销系争房屋上的抵押，原告先后向被告支付了购房款共计320万元。但双方于2014年6月下旬前往中介公司签订《上海市商品房买卖合同》并准备办理产权过户登记手续时，突然发现系争房屋已被采取司法查封强制措施，导致双方无法继续履行合同。有鉴于此，被告于2014年11月退还了原告购房款100万元，之后双方于2015年8月签订了补充条款，明确被告应继续履行合同，并根据约定承担相应违约责任。为使原告的合同权益得到保障，故起诉至法院，要求判令被告：1、继续履行房屋买卖合同，2、将上海市浦东新区康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号房屋过户至原告名下，并向原告实际交付该房屋，3、承担因逾期履行房屋买卖合同项下义务而产生的违约金20万元，4、按照银行同期贷款利率向原告支付已付购房款的利息(自2014年11月12日至被告交付房屋且原告取得系争房屋产证之日止)，5、承担本案诉讼费用、保全费用。被告顾倩辩称，原、被告并未签订正式房屋买卖合同，双方之间不存在继续履行房屋买卖的情况，现同意解除双方所签居间协议中的房屋买卖关系，愿意向原告返还已付的购房款并承担双倍返还定金的责任，但不同意承担案件受理费和保全费用。经审理查明，被告顾倩系上海市浦东新区康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号房地产的权利人。2014年1月16日，原告韩静淼作为买受方(乙方)，被告顾倩作为出售方(甲方)，在上海明明房产经纪有限公司的居间介绍下，签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由乙方向甲方购买前述房屋，总房款为670万元，首期房款270万元(内含定金20万元)在甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》十日内支付，在双方签订《上海市房地产买卖合同》后20日内，甲方应去相关抵押权人处还清其所欠贷款余额并取得相关权证文书，同时，甲方还应在取得上述权证文书后的七个工作日内，办理完结该房屋注销抵押登记事项；第二期房款400万元由贷款银行支付，甲乙双方赴交易中心办理过户后，在取得乙方名义的产证、抵押证并送至银行，由银行直接支付给甲方，放款期限以贷款银行规定为准；尾款5万元在甲乙双方办理交房手续后7日内由丙方向甲方转交。协议第六条约定，甲乙双方同意在本协议生效之后100天内按照本协议第三条所述内容至丙方处签订房地产买卖合同。第七条约定，如乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额)。第八条约定，如甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额)。第十五条“各方约定的其它事项”中还约定，①甲乙双方协商确定此项尾款伍万元整在交付第二笔房款中支付，由丙方出示尾款保管书②甲乙双方协商确定此次签订买卖合同的时间为2014年4月30日之前。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金20万元，后又于2014年5月5日向被告支付了250万元，于2014年6月6日向被告支付了70万元，共计支付了340万元。另查明，2014年5月23日，系争房地产因上述(2014)浦民一(民)初字12069号案件被本院采取了正式查封的司法限制，限制日期为两年。2015年8月24日，原、被告又签订了一份《房地产买卖居间协议补充条款》，约定，甲乙双方于2014年1月6日在上海明明房产经纪有限公司的居间下签订了房地产居间协议。协议约定由甲方将其名下位于上海市康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号房屋出售给乙方。因该房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封，为确保协议的继续履行，甲乙双方经协商一致，现针对该居间协议做出如下补充：一、乙方愿意继续购买该房屋，甲方亦愿意将房屋出售给乙方；二、待该房屋上的司法查封被正式解除后，甲乙双方应当签订正式的房屋买卖合同；三、房屋总价为670万元，该价格系甲方净到手价格，该房自带固定设备、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内，乙方无需另行支付；四、违约责任及付款方式等其他条款按照居间协议履行。2014年11月11日，被告退还了原告100万元，相应《收据》中记载“顾倩女士房屋(康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄1118)因(2014)浦民一(民)初字12069号案暂不得出售，双方约定现暂退韩静淼女士人民币100万元，其余240万作为购房首期款”，原告在该收据中确认收到被告退款100万元。2015年10月22日，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告称双方签订居间协议后，被告要求原告先支付房款给被告以注销系争房屋上的抵押，之后再去签订买卖合同，所以除了定金20万元以外，其又先后向被告支付了房款共计320万元，但双方在2014年6月准备签订合同时，经中介查询发现房屋上有司法查封，导致无法签订合同，被告承诺很快就能处理好，但原告已支付了大笔房款，所以被告先退还给原告100万元，余款没有退还是因为双方将继续履行合同。直至2015年8月被告还是没有处理好房屋纠纷，双方才签订了补充协议，明确继续交易，待查封解除后尽快履行合同并交付房屋。被告则认为，因原告口头承诺全额付款，不需要贷款，被告才愿意将房屋出售给原告，而且原告在签订居间协议时就知道房屋上存在抵押，所以陆续向被告支付了相应款项，系争房屋因他案被司法查封是事实，因双方并未签订正式买卖合同，现不同意再与原告签订正式房屋买卖合同，愿意按照居间协议返还房款，并双倍返还定金。为此，原告变更诉请为：1、解除原、被告双方之间的《房屋买卖居间协议》中的房屋买卖关系，2、被告返还原告已支付购房款220万元(不含定金)，3、被告双倍返还定金40万元，4、被告承担本案诉讼费用、保全费用。以上事实，有原、被告陈述及《房地产买卖居间协议》、《中国农业银行银行卡取款业务回单》、《收据》、《上海市房地产登记簿》信息《房地产买卖居间协议补充条款》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的居间协议系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。该协议明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对双方签订本约即房屋买卖合同的时间进行了预先安排，主要预约内容完整，从法律性质而言，该居间协议是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖系争房屋的预约合同，对签约双方均具约束力。本案中，系争房屋因他案被司法查封，导致原、被告双方未能于约定期限签订本约，特别是在双方签订补充协议约定待司法查封解除后签订正式房屋买卖合同的情形下，被告明确表示不愿意再与原告签订合同，显属违约，审理中，原告亦同意并要求解除双方在居间协议中的房屋买卖关系，本院可予准许，但被告应当按照协议约定承担双倍返还定金的责任。合同解除后，被告收取的房款应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条及第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告韩静淼与被告顾倩于2014年1月16日及2015年8月24日就上海市浦东新区康桥镇杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号房屋签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖居间协议补充条款》中的房屋买卖预约合同关系；二、被告顾倩于本判决生效之日起十日内返还原告韩静淼购房款2,200,000元；三、被告顾倩于本判决生效之日起十日内向原告韩静淼双倍返还定金共计400,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费27,600元，减半收取计13,800元,财产保全费5,000元，共计18,800元，由被告顾倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  倪军燕二〇一五年十二月二十四日书记员  杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。