安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初2132号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区锦绣大道316号桃花管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E（1-1）。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 被告：邓光娟，女，1977年5月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，安徽万世律师事务所律师。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告邓光娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强，被告邓光娟及其委托诉讼代理人李锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还顺美家园1#楼第5层房屋；2、判令被告立即支付原告2015年11月15日至2017年4月14日期间的房屋占有使用费291200元（后续房屋占有使用费计算至返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月31日，原告桃花经济发展公司与合肥思行合一商业经营管理有限公司（以下简称思行合一公司）签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租桃花经济发展公司顺美社区1号商业楼。2014年9月23日，思行合一公司与被告邓光娟签订《租赁合同》，由被告租赁该广场第5层房屋经营饭店，租赁期限从2014年9月24日至2020年9月23日，面积1600㎡，首年租金单价15元/月/㎡，第二年租金单价10元/月/㎡，第三年租金单价12元/月/㎡，第四年租金单价15元/月/㎡，第五年租金单价16元/月/㎡，第六年租金单价17元/月/㎡。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户（含被告）通知原告与思行合一公司的租赁合同及补充协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年11月15日之后的租金应直接支付给桃花经济发展公司，但此后，被告占用房屋至今未缴纳房屋使用费。 邓光娟辩称：原告桃花经济发展公司系案涉房屋的所有权人，明确同意思行合一公司的分租及转租行为，而被告与思行合一公司系合法承租关系，被告在承租期限内由于思行合一公司未能兑现其在招商时的承诺，导致整个商场经营不善，未能形成商业氛围，经营户无法正常经营，影响了被告作为承租商户的收益，且被告已于2016年7月2日停业，但因思行合一公司早已退出商场运营，导致被告无法及时交还房屋，本案诉讼过程中，被告已于2017年7月10日将房屋清场并将钥匙交还原告桃花经济发展公司，故原告桃花经济发展公司应向其合同相对方思行合一公司主张租金，不应向被告主张房屋占有使用费，综上，请依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：原告桃花经济发展公司系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人。2013年元月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租给思行合一公司从事商业经营。租赁期10年，自2013年至2023年止。2014年9月23日，思行合一公司（出租方，甲方）与邓光娟（承租方，乙方）签订《顺美购物广场租赁合同》，约定由邓光娟租赁顺美购物广场（即顺美家园1#楼）第5层房屋经营饭店，建筑面积1600㎡，租赁期限为6年，自2014年9月24日起至2020年9月23日止，租金支付方式为半年一付，乙方首年租金单价为15元/月/㎡，第二年单价为10元/月/㎡，第三年单价为12元/月/㎡，第四年单价为15元/月/㎡，第五年单价为16元/月/㎡，第六年单价为17元/月/㎡，首年租金免半年，第二年租金免半年，免租期满后付半年房租，第三年结束后恢复原价。首年租金总额为144000元，租赁保证金48000元。2013年9月13日合同签订当日，被告邓光娟向思行合一公司支付租赁保证金48000元，首年租金144000元。此后，因顺美购物广场经营不善，被告邓光娟所经营的饭店运转困难并于2016年7月2日停业，但被告邓光娟仍留有物品于所租赁房屋内。2017年4月14日，原告桃花经济发展公司向邓光娟发出催告函，表明桃花经济发展公司与思行合一公司于2013年1月31日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除，对于2015年11月15日之后的租金由各承租商户于2017年4月30日前直接支付给桃花经济发展公司，逾期支付的，桃花经济发展公司将收回顺美家园1#楼第5层房屋。本案诉讼过程中，2017年7月10日，被告邓光娟将其所租赁房屋清场并将钥匙经由本院交还原告桃花经济发展公司。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司（以下简称创行合一公司）对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，原告桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，该判决业已生效。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告邓光娟虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告邓光娟系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告邓光娟支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。又因，本案诉讼过程中，被告邓光娟已于2017年7月10日交其所租赁的顺美家园1#楼第5层房屋交还原告桃花经济发展公司，对此，本院依法予以确认。 关于被告邓光娟应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人主张腾房并支付房屋占有使用费，现因诉讼过程中，被告邓光娟已于2017年7月10日将其所租赁的顺美家园1#楼第5层房屋交还给原告，故被告邓光娟仅需支付2015年11月15日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费，对于原告桃花经原告桃花经济发展公司主张的2017年7月10日以后的房屋占有使用费不予支持。对于桃花经济发展公司依据被告邓光娟与思行合一公司签订的《顺美购物广场租赁合同》所主张的房屋占有使用费标准（2015年9月24日-2016年9月23日为8000元/月，2016年9月24日-2017年9月23日为19200元/月），符合各方约定及法律规定，本院予以认定。租赁期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致影响到次承租人的经营收益并实际产生了损失，对于该损失，次承租人主张从租金中酌情扣减，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩，同理，对于次承租人向承租人思行合一公司支付的48000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人原告桃花经济发展公司主张退还或冲抵房屋占有使用费。又鉴于桃花经济发展公司在本案诉讼过程中表示给予被告免除2015年11月15日之后六个月的租金，该意思表示真实有效。据此，本院依法确认被告邓光娟应支付原告桃花经济发展公司房屋占有使用费269173元{（8000元/月×10个月）+（8000元/月÷30天/月×8天）]+[（19200元/月×9个月）+（19200元/月÷30天/月×16天）]-（8000元/月×6个月）-48000元}。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告邓光娟应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司房屋占有使用费269173元； 二、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5668元，减半收取2834元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担1276元，由被告邓光娟负担1558元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一七年十二月四日 书记员  汪菡佳 附相关法条： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。