福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终3854号上诉人（原审原告）：林顺昌，男，1937年7月22日出生，汉族，住福州市仓山区。上诉人（原审被告）：运盛（福建）地产有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路**号置地广场**层。法定代表人：杜早治，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄孔新，男，该公司职员。原审第三人：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号“三盛·托斯卡纳”57号楼。法定代表人：林荣滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱培旭，男，该公司职员。原审第三人：福州市住房保障和房产管理局，住所地福州市仓山区南江滨大道苏州市东部新城商务办公中心区7/8栋4层。法定代表人：李凡，局长。上诉人林顺昌、上诉人运盛（福建）地产有限公司（以下简称运盛公司）与原审第三人福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）、原审第三人福州市住房保障和房产管理局（以下简称福州市房管局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林顺昌上诉请求：1.撤销原审判决；2.请求法院查清事实，判决运盛公司返还其所保管的属于林顺昌的屋内外财务；3.请求法院查清事实，判决运盛公司按林顺昌一审诉请金额赔偿林顺昌拆迁安置过渡费差额、安置面积差额补偿、利息差额以及天井空地单价数量差额补偿费用约50万元。事实和理由：一、运盛公司对林顺昌采取了违法拆迁行为，并且在拆迁时偷搬了属于林顺昌的屋内外财物，包括祖宗灵牌18面、佛龛、8间房间和大厅的家具等。从事涉证据上看，这批财物是存在的，但该批财物究竟放在哪里？所值金额是多少？原审法院未进行细致认真调查，属于事实认定不清。1、在一审庭审时，运盛公司已承认对林顺昌房屋实施了拆迁行为，并且承认林顺昌屋内财物保管于运盛公司的厝内（保福公寓9座105房120平方米房屋内）。2、从事实和证据来看，运盛公司从未提供过渡房，并且运盛公司也没有提供过渡房任何信息以及过渡房交付的证据。从运盛公司的举证情况来看，运盛公司给林顺昌提供的过渡形式属于拆迁安置过渡费过渡。但运盛公司一直按照120㎡的面积，扣除林顺昌的过渡费。这一事实可以印证运盛公司拆迁时搬走了林顺昌家中的财物，并于运盛公司处保管。二、原审法院回避了拆迁安置协议所记载面积与运盛公司实际补偿面积不符的问题，一审法院仅按照运盛公司的举证进行了计算，并未对面积不相符的问题寻求合理的解释，属于事实认定不清。由林顺昌所持有的拆迁安置协议上载明，林顺昌的拆迁安置面积为690㎡，但运盛公司所列举的拆迁安置材料，都是按照639平方米对林顺昌进行拆迁安置补偿。原审法院的判决中并未提及这一点，属于事实认定不清。三、原审法院回避了运盛公司未按照《中华人民共和国归国侨眷权益保护法》以及《福建省华侨权益保护条例》对林顺昌进行拆迁安置、并且因此给林顺昌造成损失的事实，属于事实认定不清。按照《中华人民共和国归国侨眷权益保护法》的规定，林顺昌属于华侨。《福建省华侨权益保护条例》中明确规定，对于华侨应当在拆迁安置时，给与多种优惠政策。但本案中，运盛公司对林顺昌采取的拆迁安置行为，并未按照《福建省华侨权益保护条例》等有关规定进行拆迁安置，致使林顺昌的权利受到了损失。且《福建省华侨权益保护条例》属于福建省人大通过的地方规章，在我国属于正式的法律渊源。运盛公司未按照法律的要求实施拆迁安置行为，导致林顺昌并未获得应得的利益，给林顺昌造成了损失，原审法院在判决中对这一点也进行了回避，事实认定不清。运盛公司辩称：1、林顺昌要求运盛公司返还屋内物品没有任何依据。2013年8月23日，福州市房管局召集林顺昌与运盛公司就本案拆迁补偿问题召开专题会议，各方在会议中达成一致：“保福村41号、61号被拆迁屋内物品由拆迁人给予一次性8万元的经济补偿”。林顺昌与运盛公司于2013年10月14日签订保福村61号拆迁补偿安置协议时，已按照该会议纪要的要求将该笔8万元经济补偿计入拆迁补偿款。运盛公司已于2014年8月26日付清该笔经济补偿款，该问题已得到彻底解决。2、运盛公司已按照拆迁补偿安置协议向林顺昌提交安置房，林顺昌于2014年2月28、2014年3月18日签署交接单，同意接收以上安置房，运盛公司已按拆迁补偿安置协议履行了交付安置房的义务；3、运盛公司已按拆迁补偿安置协议全额付清拆迁补偿安置相关款项。三盛公司述称：同意运盛公司的意见。一审认定三盛公司只是运盛公司的派出方是错误的，三盛公司与运盛公司是合作关系。运盛公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项,依法改判；2.判令林顺昌承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、运盛公司交付安置房时已对房屋进行多次修缮并额外支付5000元作为修缮9#101单元的补偿款，林顺昌经反复验收后签署交接单，确认房屋不存在任何问题并同意接收上述房屋，林顺昌要求再次支付修缮费用没有任何依据，其提交的证据亦不足以证明该修缮工程真实发生，不应得到支持。一审认定运盛公司应当支付林顺昌14638元房屋修缮费用是错误的。二、根据《拆迁安置补偿协议书》约定，运盛公司逾期支付货币补偿款的，前三个月只需按每月7元/㎡的标准支付过渡费，逾期超过3个月，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。运盛公司于2015年8月26日支付该笔款项，共逾期269天，应按银行同期贷款利率计算利息的逾期天数为179天（269天-90天），不足六个月，应适用同期银行贷款（6个月以内）的利率5.6%，故逾期付款的利息应为2117933×（269天-90天）×5.6%/365=58164.82元，一审法院按银行同期贷款利率（六个月至一年）6%计算逾期付款的利息是错误的，且运盛公司已于2015年3月10日向林顺昌支付逾期支付货币补偿款的利息共59427.39元，已超出应付的数额，无需再向林顺昌支付逾期付款的利息，一审判决运盛公司还需向林顺昌支付迟延支付货币补偿款过渡费是错误的。林顺昌辩称：1、运盛公司上诉意见的第一点不成立，5000元修缮费是给了101，而一万多修缮是针对909的，不是同一码事，当时现场人员也认为要修缮，要我们自己去修缮房屋，钱由他们来付。2、运盛公司支付货币补偿款逾期了一年，要按6%的标准计算利息。三盛公司述称：对运盛公司的上诉没有意见。福州市房管局针对林顺昌、运盛公司的上诉均未发表意见。原审法院认定事实：2004年3月23日，福州市房地产管理局向运盛公司核发了榕房拆许字（2004）第04号《房屋拆迁许可证》，批准运盛公司拆迁“保福新苑”项目建设范围内的房屋及附属物，拆迁范围为鼓楼区洪山镇保福村、山上自然村用地红线及附属物；拆迁期限2004年3月23日至2006年9月23日。林顺昌所使用的洪山镇保福村41号、61号房屋在上述拆迁范围内。关于该房屋的拆迁事宜，林顺昌、潘玉英（林顺昌之妻）不服原审法院（2007）鼓行初字第6号行政判决，提起上诉；福州市中级人民法院于2008年5月30日作出（2008）榕行终字第78号行政判决，判决撤销（2007）鼓行初字第6号行政判决，撤销福州市房地产管理局作出的榕房拆偿通字[2006]第075号《拆迁补偿安置通知书》，福州市房地产管理局应在收到判决书之日起三十日内重新作出具体行政行为。2012年8月23日，就林顺昌反映的保福村41、44、61号房屋拆迁补偿安置问题的信访事项，福州市房管局、三盛公司、林顺昌长子林维峰等参加了会议，会后形成《关于林涵昌、林顺昌信访事项专题协调会议纪要》。该纪要达成如下共识：1.因拆迁人预留房源不足及房源户型不适合，除被拆迁人林涵昌、林顺昌等选择适合的房源安置（差价款按该项目实施细则结算）外，其余应安置房型面积（不计差价款）按照7500元/㎡给予货币补偿。2.关于房屋庭院内空地补偿问题，考虑到保福村41号、61号系侨房，保福村41号房屋未按规范程序被拆除，院内空地（面积127.78㎡）按800元/㎡补偿，保福村61号房屋空地面积（面积182.25㎡）按300元/㎡补偿。3.保福村41号、61号被拆迁屋内物品由拆迁人给予一次性8万元的经济补偿。4.关于过渡费问题，考虑到被拆迁户在外过渡费用随市场行情变化不断增加，为合理补偿信访人过渡费，除拆迁人已提供被拆迁户的过渡房外，其余确认补偿安置面积部分的过渡费按每平方米7元结算，过渡时间从房屋拆除之日（2007年1月）计算至补偿安置完毕。2012年12月10日，福州市房管局作出榕房函[2012]552号《关于尽快妥善解决林顺昌等人拆迁补偿安置问题的函》，要求运盛公司接函后，于十五日内依照8月23日协调会形成的纪要积极妥善解决林顺昌等人提出的信访事项。2013年10月、11月，林顺昌（乙方）与拆迁人运盛公司（甲方）、拆迁实施单位福州市土地房屋征收工程处（丙方）就林顺昌坐落于福州市鼓楼区洪山镇保福村41号、61号房产拆迁补偿事宜签订《拆迁补偿安置协议书》四份,其中拆除65.51㎡的房屋运盛公司安置45㎡户型两套，拆除181.25㎡的房屋运盛公司安置150㎡、45㎡户型两套，另外拆除120㎡、240㎡的房屋运盛公司作货币补偿，分别应支付1194821元、2117933元。另外一份保福村41号《拆迁补偿安置协议书》由潘玉英作为被拆迁人与运盛公司签订，拆除32.75㎡的房屋运盛公司安置45㎡户型一套。上述《拆迁补偿安置协议书》特约事项均约定：甲方应于2013年11月30日前将安置房交给乙方，逾期交房，甲方应每月7元/㎡支付过渡费，超过3个月则双倍支付过渡费；甲方应于2013年11月30日前将货币补偿款支付给乙方，逾期未支付，按每月7元/㎡的标准支付过渡费，逾期超过3个月按中国人民银行同期贷款利率支付利息。其中240㎡的《拆迁补偿安置协议书》的附件《拆迁补偿费用和购房计算单》中补偿项目约定“个体工商生活补助费”（旁边手写“财产损失”）为80000元。根据《回迁安置决算单》，安置情况如下：其一，拆除42.25㎡房屋的运盛公司安置林顺昌保福公寓8#楼411单元43.24平方米一套，补偿款和安置费经决算后应退林顺昌20282元。其二，拆除32.75㎡两套房屋的运盛公司安置林顺昌保福公寓9#楼709、809单元两套各42.47平方米，补偿款和安置费经决算未有应退还或应收取的金额。其三，拆除139㎡房屋的运盛公司安置林顺昌保福公寓9#楼101单元151.69㎡一套，补偿款和安置费经决算后应退林顺昌37848元；其四，拆除32.75㎡的房屋运盛公司安置潘玉英保福公寓9#楼909单元42.47㎡一套，补偿款和安置费经决算未有应退还或应收取的金额。上述拆除的房屋面积总计639.51平方米，采取货币补偿的房屋面积为360平方米，安置的五套房屋面积总计322.34平方米。福州市房管局于2014年5月26日、2015年2月27日两次发函给三盛公司，要求该公司尽快支付余款、违约金并修复存在质量问题的安置房。根据《安置房交付验收及交接单》，保福公寓8#411、9#709、9#809单元于2014年2月28日交付林顺昌，保福公寓9#909单元于2014年2月28日交付潘玉英、林顺昌；保福公寓9#101单元于2014年3月18日交付林顺昌。该交接单的“其他说明”部分载明：“其他未列明房屋设备及质量均合格”。运盛公司将四笔拆迁补偿相关款项支付给林顺昌，分别是：2013年12月3日支付1194821元，2014年8月26日支付2176063元，2014年4月16日支付13299元，于2014年11月4日支付59427.39元。林顺昌提交福建为明太建筑工程有限公司于2015年3月10日编制的《工程（预）决算书》，保福公寓9#909、101房整修工程总造价为14638元。原审法院认为，林顺昌与运盛公司签订的一系列《拆迁补偿安置协议书》系林顺昌与运盛公司的真实意思表示，未违反相关法律规定，双方均应按协议书依法予以履行。林顺昌称迫于压力签署该协议，但并无证据证明该协议存在欺诈、胁迫或显失公平等情形，故林顺昌该主张无事实依据，原审法院不予支持。林顺昌第一项诉请要求运盛公司返还所偷搬走林顺昌被拆迁房屋内外物品，运盛公司认为已在《拆迁补偿安置协议书》予以补偿。原审法院认为，运盛公司并非实施强制拆迁行为的单位，并无证据证明被拆迁房屋内外物品的搬离与运盛公司存在直接的关联。其次，依据林顺昌之子参与的《关于林涵昌、林顺昌信访事项专题协调会议纪要》，保福村41号、61号被拆迁屋内物品给予一次性8万元的经济补偿；林顺昌、运盛公司签订的240㎡的《拆迁补偿安置协议书》的附件《拆迁补偿费用和购房计算单》亦明确约定财产损失8万元。故林顺昌该项诉请，并无证据证明，且已按双方约定予以补偿，原审法院不予支持。林顺昌第二项诉请要求对安置房屋进行修缮并承担相应的费用，运盛公司认为房屋已经在交付时验收而不应再承担修缮费用。原审法院认为，虽然林顺昌已对讼争的五套拆迁安置房签署了《安置房交付验收及交接单》，但林顺昌并非工程建设的专业人士，不能认为林顺昌已确认所接受的安置房不存在质量问题。运盛公司与林顺昌签订《拆迁补偿安置协议书》，其作为提供房屋的拆迁人，对房屋的质量负有瑕疵担保责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，双方对房屋质量未有明确的约定，但林顺昌提交的《工程（预）决算书》已能够证明修缮房屋的总造价，应当认为属于林顺昌必要的财产损失，因此，运盛公司应当支付林顺昌14638元房屋修缮费用。林顺昌第三项诉请要求支付安置补偿费的差额，运盛公司则认为已全部支付完毕。原审法院根据《拆迁补偿安置协议书》及《拆迁补偿费和购房计算单》、《回迁安置决算单》逐一分析如下：其一，关于被拆除的120㎡房屋的补偿款，其中旧房补偿费按7500元/㎡计算，搬家补助费为1400元，临时安置补助费（过渡费）为83个月共69720元，另有无产权航拍面积、附属物、庭院空地补偿223701元。上述补偿金额共计：7500元/㎡×120㎡+1400元+69720元+223701元=1194821元。运盛公司于2013年12月3日支付给林顺昌1194821元；按协议约定应于2013年11月30日前支付，延迟支付4天。其二，关于被拆除的240㎡房屋的补偿款，其中旧房补偿费按7500元/㎡计算，搬家补助费为2900元，临时安置补助费（过渡费）为83个月共99718元，另有个体工商生活补助费（财产损失）80000元，无产权、庭院地、附属物135315元。上述补偿金额共计：7500元/㎡×240㎡+2900元+99718元+80000元+135315元=2117933元。运盛公司于2014年8月26日支付给林顺昌2117933元；按协议约定应于2013年11月30日前支付，延迟支付269天。其三，关于被拆除的181.25㎡、65.51㎡、32.75㎡房屋，按约定运盛公司安置45㎡的户型4套、150㎡的户型1套。运盛公司安置保福公寓9#101（151.69平方米）、9#709（42.47平方米）、9#809（42.47平方米）、9#909（42.47平方米）、8#411（43.24平方米）五套房屋，其中回迁安置决算单中决算后运盛公司应支付林顺昌差价款分别为：20282元、37848元，共计58130元。该款已于2014年8月26日支付。上述房屋除9#101于2014年3月18日交付林顺昌外，其余四套房屋均于2014年2月28日交付林顺昌；按协议约定应于2013年11月30日前交付，分别迟延交付108天、90天。其四，关于延迟支付的过渡费，应当依照协议约定予以确定。迟延交付安置房的每月支付7元/平方米的过渡费，超过三个月则支付双倍的过渡费。则迟延交付安置房的过渡费计算如下：（150㎡×7元/㎡×90天÷30天/月）+（150㎡×7元/㎡×18天÷30天/月×2倍）=3150元+1260元=4410元。45㎡×4套×7元/㎡×90天÷30天/月=3780元。上述总计：4410元+3780元=8190元。迟延支付货币补偿按每月7元/㎡的标准支付过渡费，逾期超过3个月按中国银行同期贷款利率支付利息。则迟延支付货币补偿的过渡费计算如下：120㎡×7元/㎡×4天÷30天/月=112元。240㎡×7元/㎡×90天÷30天/月=5040元。运盛公司迟延支付天数超过6个月未满一年，故迟延3个月以上的部分按照中国银行同期银行贷款利率6%的标准计算，即：2117933元×（269天-90天）×6%/年÷365天/年=62319.45元。上述总计：112元+5040元+62319.45元=67471.45元。上述迟延交房和迟延支付货币补偿款的过渡费，运盛公司仅于2014年4月16日支付13299元，于2014年11月4日支付59427.39元。故加上运盛公司告自认的安置房交易手续费804元，运盛公司仍应支付林顺昌的违约金金额为：8190元+67471.45元+804元-13299元-59427.39元=3739.06元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：一、被告运盛（福建）地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林顺昌房屋修缮费用14638元；二、被告运盛（福建）地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林顺昌迟延交房和迟延支付货币补偿款的过渡费3739.06元；三、驳回原告林顺昌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8000元（林顺昌预交13800元），由原告林顺昌承担7000元，由被告运盛公司承担1000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于林顺昌诉请运盛公司返还所偷搬的林顺昌被拆除房屋的财物问题。其一，林顺昌长子作为其委托代理人参与的专题信访协调会形成了《关于林涵昌、林顺昌信访事项专题协调会议纪要》，该《会议纪要》所达成的第3点共识载明：保福村41号、61号被拆迁房屋内物品由拆迁人给予一次性8万元的经济补偿；其二，根据林顺昌、运盛公司于2013年10月签订的拆除240㎡房屋按货币补偿进行安置的《拆迁补偿安置协议书》附件《拆迁补偿费用和购房计算单》的约定，财产损失80000元已计算在补偿款2117933元之内，运盛公司已于2014年8月26日将该80000元款项支付给林顺昌。综上，双方已就被拆除房屋内物品的补偿问题达成一致并已实际履行，林顺昌现提出该诉请缺乏依据，本院不予采纳。关于林顺昌诉请运盛公司支付拆迁安置过渡费差额的问题。根据林顺昌、运盛公司签订的四份《拆迁补偿安置协议书》及附件《拆迁补偿费用和购房计算单》、林顺昌的妻子潘玉英与运盛公司签订的《拆迁补偿安置协议书》及附件《拆迁补偿费用和购房计算单》的约定，双方就保福村41号、61号房产被拆除房屋的面积、安置房屋面积、货币补偿面积、过渡费的计算、交付安置房屋及支付货币补偿款的时间、逾期交付房屋和逾期支付货币补偿款如何计算过渡费等均进行了约定。根据上述协议的约定，运盛公司按照协议约定在2013年11月30日前交付房屋、支付货币补偿的，则按照协议约定的金额支付过渡费。若运盛公司未按照上述约定时间交付房屋、支付货币补偿，逾期交房的，应每月7元/㎡支付过渡费，超过3个月则双倍支付过渡费；逾期支付货币补偿的，按每月7元/㎡的标准支付过渡费，逾期超过3个月按中国人民银行同期贷款利率支付利息。一审法院关于运盛公司逾期交房、逾期支付货币补偿的时间、过渡费的计算标准符合双方的约定。且一审法院在计算逾期交房过渡费时系按照安置房屋面积330平方米进行计算，在计算逾期支付货币补偿过渡费时系按照360平方米房屋的货币补偿费进行计算。由此计算出的逾期交付安置房屋、逾期支付货币补偿的过渡费均是正确的。林顺昌该主张缺乏依据，本院亦不予采纳。关于林顺昌诉请的安置面积差额的问题。林顺昌主张根据拆迁协议的约定，安置面积应为690㎡，但根据运盛公司提供的拆迁安置材料，都是按照639㎡进行的安置。本院认为，根据双方签订的拆迁补偿安置协议的约定，可以认定双方均认可林顺昌被拆除房屋的面积为639.51㎡，安置五套房屋面积为330㎡，货币补偿面积为360㎡。根据双方签订的《回迁安置决算单》的约定，实际安置五套房屋面积为322.34㎡，货币补偿面积为360㎡，相关补偿款和安置费经决算后运盛公司再支付林顺昌58130元。故双方在回迁安置决算单上已经对实际的安置情况进行了确认，林顺昌该诉请亦不能成立，本院亦不予采纳。关于林顺昌诉请的利息差额的问题。林顺昌主张迟延支付过渡费的利息应当按照迟延支付的总额337万元计息，不应分段计息，且均应按照中国人民银行同期贷款利率6%计息。本院认为，林顺昌该主张与合同约定不符，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于林顺昌诉请的天井空地单价及数量差额补偿费用的问题。林顺昌主张运盛公司少给了263㎡。本院认为，林顺昌与运盛公司在签订《拆迁补偿安置协议书》及附件《拆迁补偿费用和购房计算单》时，已经对林顺昌被拆除房屋的面积进行了核算。林顺昌现提出该主张缺乏依据，本院亦不予采纳。关于运盛公司主张不应再支付房屋修缮费用的问题。因运盛公司作为房屋交付方，其对房屋负有瑕疵担保责任，林顺昌已提交《工程（预）决算书》对其交付的安置房进行修缮的总造价进行了证明，故一审法院认定修缮房屋的费用为林顺昌的财产损失，并判决运盛公司支付该费用并无不当，本院予以维持。关于运盛公司主张的逾期3个月后支付货币补偿的过渡费，应当按照中国人民银行同期贷款（6个月内）利率5.6%支付的问题。本院认为，运盛公司逾期支付货币补偿的时间已达269天，已超过半年，一审法院按照中国人民银行同期贷款（6个月至一年）利息6%计算逾期利息亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，林顺昌、运盛公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回林顺昌、运盛（福建）地产有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由林顺昌、运盛（福建）地产有限公司各负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍审 判 员  符海燕代理审判员  陈碧珍二〇一七年二月二十七日书 记 员  吴 超