安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）谯民一初字第01226号 原告：丁成才，男，1949年1月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告：袁成云，女，1955年7月26日出生，汉族，住址同上。系丁成才之妻。 二原告委托代理人:修中锋，男，安徽谯城律师事务所律师。执业证号：13416199910107534。 被告：付明坤，男，1956年9月15日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。 被告：袁夫华，女，1957年10月10日出生，汉族，农民，住址同上，系付明坤之妻。 第三人：杜家宝，男，1978年2月2日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。 第三人：褚伟利，女，1979年7月3日出生，汉族，农民，住址同上，系杜家宝之妻。 原告丁成才、袁成云与被告付明坤、袁夫华及第三人杜家宝、褚伟利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月18日作出（2013）谯民一初字第01753号民事判决。判决内容：驳回原告丁成才、袁成云的诉讼请求。案件受理费240元，由原告丁成才、袁成云负担。原告丁成才、袁成云不服判决，提出上诉。安徽省亳州市中级人民法院于2014年3月24日作出（2014）亳民一终字第00065号民事裁定书，裁定：一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01753号民事判决；二、发回安徽省亳州市谯城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年8月8日、2014年9月29日、2015年6月11日、2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告丁成才、袁成云及其委托代理人修中锋，被告付明坤、袁夫华及第三人杜家宝、褚伟利到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告丁成才、袁成云诉称：2004年8月，原告丁成才与被告付明坤签订了房产转让契约，双方约定将二原告夫妇位于芦庙镇小李庄村的宅基地及10间房产（无房产证）有偿转让给被告付明坤，被告付明坤向原告丁成才支付房款56000元，下欠房款4000元未付。之后，原告了解到农村宅基地转让为法律、政策所禁止，曾多次向被告付明坤声明契约无效并要求返还该房产及宅基地，但被告付明坤于2011年农历2月私下将该房产及宅基地再次转让给了第三人杜家宝。本案被告付明坤、袁夫华及第三人杜家宝均非涉案宅基地所在集体经济组织村民，原告与被告以及被告与第三人对宅基地转让和再转让，依法应认定无效。对此，原告同意返还被告购房款。为此，请求依法判令：1、确认原告丁成才、袁成云与被告付明坤、袁夫华之间的房产及宅基地转让契约无效；2、确认被告付明坤、袁夫华与第三人杜家宝、褚伟利之间的房产及宅基地转让契约无效；3、依法判令被告付明坤、袁夫华及第三人杜家宝、褚伟利将争议房产及宅基地返还给原告丁成才、袁成云；4、本案诉讼费由被告付明坤、袁夫华及第三人杜家宝、褚伟利负担。 原告丁成才、袁成云针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有： 1、原告丁成才、袁成云的身份证，证明原告的诉讼主体资格。 2、地籍卷宗材料、谯城区国土资源局华佗中心所、谯城区芦庙镇人民政府、谯城区芦庙镇袁庄村民委员会证明及2012年9月10日法庭审理笔录、付明坤民事答辩状、二审庭审笔录及丁成军的土地证各一份，证明（1）丁成才、袁成云、丁超均系谯城区芦庙镇袁庄村委会小李庄村民，三人共有本案争议房产所占的宅基地一处，与丁成军为临。（2）证人袁某证明付明坤当时给付了5.6万元是房子和地皮款，具体就是芦庙的宅子多宽多长，丁成才卖给了付明坤。（3）付明坤在（2012）谯民一初字第01145号案件诉讼时辩称：“该处房产在2004年是非街区，更不是街道，而是连接在街道上的土岔路口，商业价值极低，按照当时市场价格估值为5.6万元。 3、亳州市芦庙镇人民政府及谯城区芦庙镇袁庄村委会证明和2011年12月26日庭审笔录各一份，证明（1）被告付明坤、第三人杜家宝不是芦庙镇袁庄村委会村民。（2）二原告与二被告及二被告与第三人杜家宝之间的宅基地及房产转让未经谯城区芦庙镇袁庄村民委员会批准。 4、丁成才与付明坤房产宅基地转让契约，证明2004年8月，原告丁成才与被告付明坤签订了房产转让契约，双方约定将二原告夫妇位于芦庙镇小李庄村的宅基地及10间房产（无房产证）有偿转让给被告付明坤，被告付明坤向原告丁成才支付房款56000元，下欠房款4000元未付。 5、民事诉状、付明坤与杜家宝房产宅基地转让契约及2011年12月26日庭审笔录和2012年9月10日庭审笔录各一份，证明原告丁成才、袁成云了解到农村宅基地转让为法律、政策所禁止，曾多次向被告付明坤声明契约无效并要求返还该房产及宅基地，但被告付明坤于2011年农历2月将该房产及宅基地私下恶意再次转让给了第三人杜家宝、褚伟利。 6、原告提交的李某、李广居、叶成举、靳同礼出具的证明各一份，证明付明坤、袁夫华提交的由李某、李广居、叶成举、靳同礼签名的证明是无效的。 7、原一审庭审笔录，证明付明坤、袁夫华从丁成才、袁成云处购买了本案争议的房产，付明坤、袁夫华将该房产转让给了第三人杜家宝、褚伟利，二被告及第三人购买二原告的房产后未改变房屋现状。 8、2014年1月4日谯城区芦庙镇袁庄村委会出具的证明，证明二被告提交的谯城区芦庙镇袁庄村委会于2013年9月10日出具的证明无效。 9、皖中信房估字[2015]S-119号房地产估价报告及补 充说明，证明本案争议住宅用房在2015年3月26日的市场价格为27.94万元，每平方米1559元。 被告付明坤、袁夫华辩称：一、原告所提供的证据存在严重瑕疵，法庭不应采信；二、涉案房产为经城镇规划行政主管部门指导，芦庙镇人民政府统一规划组织实施建造的沿街商铺而非民居，其位置处于芦庙镇集市街道而非村庄；三、其在将该处房产再次转让前，已经通过中间人袁某告知二原告，二原告所称其私下恶意转让与事实不符；四、现行法律并没有明令禁止同镇农民房屋和建设用地使用权的转让，“法不禁止即自由”，本案二原告与二被告签订的买卖合同距今已十年，合同早已经生效；五、二原告自愿出卖房产，后因房产涨价而毁约的行为，违背市场经济社会诚信，其反复起诉，滥用司法资源的行为违背合理分配司法资源的司法准则；六、请求法院驳回原告不合理的诉讼请求，维持谯城区人民法院[2013]谯民一初字第01753号民事判决，本案诉讼费由二原告负担。 被告付明坤、袁夫华就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据材料有： 1、（2011）谯民一初字第03081号案件庭审记录，证明争议房屋出售前，被告已经通知原告，原告认为房价高而放弃优先权。 2、谯城区芦庙镇袁庄村民委员会于2013年1月6日出具的证明，证明1993年以后争议房产已经形成了集市商铺房。 3、合同三份，证明双方签字，合同有效。 4、原告丁成才身份证、原告提供的土地调查表，证明丁成才不是小李村人，没有主体资格，土地调查表与此争议土地不相符，与此争议土地无关联性。 5、袁庄村民委员会出具的证明、证人出具的书面证言，证明袁庄村委会知道此买卖行为，并没有干预和阻止。 6、税务登记证、电费条、（2013）谯民一初字第00685号民事判决书，证明（1)付明坤买房后一直在此居住，此房系商铺。（2）丁成才对杜家宝善意取得芦庙集商铺的侵权，又辅助证明了丁成才、付明坤的合同是有效的。 7、现行法律摘要，证明现行法律都证明了买卖合同是合法有效的。 第三人杜家宝、褚伟利的陈述意见同被告付明坤、袁夫华。 第三人杜家宝、褚伟利就其抗辩及陈述的事实和理由未提交证据材料。 经庭审质证：（一）被告付明坤、袁夫华及第三人杜家宝、褚伟利对二原告所举证据发表质证意见为：对证据1有异议，原告身份证及户籍证明原告不是袁庄小李庄村民，不具备小李庄村村民主体诉讼资格，另外，原告二人均是非农业户口，且是国家在编工作人员，不具备农村集体经济组织成员资格，也不能享有农民集体经济组织成员赋予的待遇，故原告不具有本案诉讼主体资格；对证据2有异议，地籍卷宗材料不能代表集体土地建设用地使用证，此地籍卷宗材料与本案无关联性，理由有二，一是户主的名字不符合，二是此地块面积、形状，建筑物、四邻与本案争议的房产不符合，也无关联性，另外三份证明都是无权利人开具的，不具有法律证明效力，而且有一处不属实；对证据3有异议，卢庙镇政府证明无公章，也无签名，无法律效力，对袁庄村委会证明二被告不予认定，因为其不是村长亲笔书写，是原告自己打印上去的，另外袁庄村委会也不具有开具此证明的权力，原告与被告之间的宅基地及房产转让未经谯城区卢庙镇袁庄村委会批准与事实不符，事实是被告与第三人都找过原告村委会，村委会及村长袁玉华已有批复（见被告证据5）；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，本案争议的房产不在小李庄村，而是位于合同上书写的卢庙集镇规划范围内，卢庙镇中心南街，原告所谓欠房款4000元未付更是无稽之谈；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，第三人并不知买付明坤的房子是有争议的房产，第三人是按当时市场价29万元全额付清购买的，并非原告所说的被告与第三人恶意串通，而是善意取得；对证据6有异议，证李某元是原告的亲戚，不具有证人资格，同时四位证人都未到庭作证，证言也不具备法律效力；对证据7有异议，被告付明坤在2004年买后即对前后房屋装修，并经营大药房，2011年第三人购买后，被原告违法侵权至今，无法改变房屋现状，由被告提供的证据6为证；对证据8有异议，原告此证据不能推翻2013年9月10日袁庄村民委员会出具的证明，理由一原告出具的证明不能证明是村长袁玉华所签写，更没有袁庄村民委员会的公章，理由二当事人如要推翻本人证词，应由其本人亲笔写在此证词的原件上；对证据9中的估价报告不予认可，第一、估价对象房屋类型是错误的，估价对象土地面积的测量是错误的；二、中信公司人员参照三个实例房屋的价值是错误的；三、按三方当事人签订的二份合同约定，756.9平方米的土地及179.23平方米房屋全属于本案涉案财产，而756.9平方米的土地位于卢庙集较繁华的商业街中心，其价值远远高于179.23平方米房屋的价值，如果只依靠一项房屋价值作判决，那对当事人付明坤及善意第三人杜家宝是极不合理的，对证据9中的补充说明有异议，首先，安徽中信评估公司亳州分公司对本案的评估所犯原则性错误和不负责的态度，致使评估结果可信度令人怀疑，有二点意见，第一点，中信公司仅仅用三个实例参照的价值不能完全真正体现涉案房产的价值：区位价值离本涉案房产太远，中信公司采纳的三个实例价值是形成于三年前的价值，不能体现现在的价值；第二点，评估结果27.94万元据中信公司评估报告所示只是10间房屋重置成新价格，对所涉756.9平方米的土地价值没有评估，而以我们签订的合同所写10间房屋和756.9平方米的土地都属于涉案财产。（二）原告丁成才、袁成云对被告付明坤、袁夫华所举证据发表质证意见为：对证据1有异议，该份庭审记录证明目的不属实，原告在原庭审中已经予以反驳；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明本案所诉争房屋是商铺，也不能证明土地性质的改变，仍属于集体经济组织的宅基地；对证据3原告与被告之间的合同真实性无异议，但该合同违法，系无效合同，对被告与第三人签订的合同有异议，第三人与被告是亲戚关系，第三人知道原告与被告之间的情况，仍购买，是串通，据原告了解，第三人与被告之间仅交付10万元左右，而不是其载明的29万元左右，另外，因为原告与被告之间签订的合同无效，因此被告与第三人之间签订的合同也无效；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，本案所争议的房产及宅基地系丁成才与袁成云夫妻共同所有，从原告提供的身份信息来看，袁成云系小李村委会村民，而被告及第三人把丁成才单独列出，也不能否认争议房产是原告夫妻共同财产的事实，丁成才作为共同财产所有人，具有本案诉讼主体资格，原告向法庭出示的土地调查表反映出该土地属于集体土地性质，与被告及第三人认可的证据3是相互印证的；对证据5有异议，原告向法庭提供的证据6、8已经推翻了此证据；对证据6中的税务登记证有异议，与本案无关联性，从经营时间来看，此房屋尚未卖与被告，电费条与本案无关联性，民事判决书系未生效判决书，不能证明被告目的；对证据7有异议，不予质证。 经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告所举证据1、2、3、5、9具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据4能证明原告将争议房屋有偿转让给付明坤，但不能证明被告付明坤、袁夫云尚欠原告4000元购房款；证据6、7、8与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。（二）被告付明坤、袁夫华所举证据1、4、5、6、7不能证明其证明目的，与本案无关联性，对其证据效力不予认定；证据2不足以证明待证事实，对其证据效力不予认定；证据3不能证其待证事实，对其证据效力不予认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告袁成云系被告袁夫华的姐姐，第三人杜家宝系原告袁成云、被告袁夫华的外甥。 原告丁成才、袁成云系谯城区芦庙镇袁庄村民委员会小李庄村民，被告付明坤、袁夫华系谯城区芦庙镇杨庄村民委员会付庄村民，第三人杜家宝、褚伟利系谯城区芦庙镇芦庙村民委员会后杜村村民。2004年8月，原告丁成才与被告付明坤签订房产转让契约，双方约定，原告丁成才将位于亳州市谯城区芦庙镇上的宅基地（东面临路、西临芦庙地，南北临丁成军），连同该宅基地的其所有的房屋（堂屋4间、东屋4间、南屋2间）以5.6万元的价格转让给被告付明坤。双方均按合同履行完毕。2011年农历2月10日，被告付明坤、袁夫华又与第三人杜家宝、褚伟利签订协议，将上述房屋以29万元的价格转让给第三人，并已经钱房两清。原告丁成才、袁成云于2014年6月9日向本院申请对争议房屋进行价格评估，亳州市价格认证中心于2014年7月22日出具了亳价鉴字[2014]91号鉴定意见书，该意见书认定争议房屋鉴定价值为78597元；被告、第三人在第一次庭审中表示鉴定的房屋不是争议房屋，要求重新鉴定，亳州市价格认证中心于2014年8月13日修正了亳价鉴字[2014]91号鉴定意见书，认定争议房屋鉴定价值为94316元；被告付明坤、第三人杜家宝于2014年12月19日向本院申请，要求对涉案全部房屋及附属土地参照当地商业用房市场价值进行评估，亳州市价格认证中心又修正了亳价鉴字[2014]91号鉴定意见书，认定鉴定标的鉴定价值为104796元；被告付明坤、第三人杜家宝认为涉案房屋价格偏低，经原、被告、第三人协商，原告丁成才、袁成云又申请重新鉴定，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具了皖中信房估字[2015]S-119号房地产估价报告，认定评估对象为24.18万元，后又于2015年7月7日作出了补充说明，将估价对象价值修正为27.94万元。 本院认为：原告丁成才、袁成云系农村村民，向本集体经济组织以外的农村村民转让宅基地或房屋，应当认定无效。理由如下:一、宅基地使用权是农村村民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质，向本集体经济组织以外的农村村民转让宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。二、《中华人民共和国民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”，我国现行法律虽未明确禁止宅基地使用权转让给本集体经济组织以外的农村村民，但现行的国家政策采取禁止的态度，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发［2007］71号)：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”。三、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条规定，非同一农村集体经济组织成员之间订立的房屋买卖合同，应当认定无效。本案中，原、被告及第三人均不在同一集体经济组织，参照该规定的精神，原、被告及第三人之间签订的买卖协议应认定无效。 《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告与二被告、二被告与第三人之间签订的协议因均无效，同时，在转让争议房屋及宅基地时，原、被告及第三人均明知争议房地产的性质，故其均存在过错，应当各自承担相应的责任，该争议房地产应返还给二原告，二原告返还二被告5.6万元，本案争议房地产鉴定价值虽为27.94万元，但二被告与第三人的实际成交价为29万元，故二被告应返还给第三人29万元。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第六十一条第一款之规定，判决如下： 一、原告丁成才、袁成云与被告付明坤、袁夫华于2004年8月签订的房屋及宅基地转让协议无效。 二、被告付明坤、袁夫华与第三人杜家宝、褚伟利于2011年2月10日签订的房屋及宅基地转让协议无效。 三、第三人杜家宝、褚伟利于本判决生效之日起十日内返还原告丁成才、袁成云争议房屋及宅基地（四邻见审理查明部分）。 四、原告丁成才、袁成云于本判决生效之日起十日内返还被告付明坤、袁夫华5.6万元。 五、被告付明坤、袁夫华于本判决生效之日起十日内返还第三人杜家宝、褚伟利29万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，由原告丁成才、袁成云负担80元，被告付明坤、袁夫华负担80元，第三人杜家宝、褚伟利80元。鉴定费4000元，由原告丁成才、袁成云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  邢丽侠 代理审判员  李海峰 人民陪审员  陈 磊 二〇一五年九月十八日 书 记 员  张 鹏 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。