天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0104民初12808号原告（反诉被告）：李楠，女，1982年5月10日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：阳春艳，天津方润律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩玲，天津方润律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵光娟，女，1970年9月14日出生，汉族，农民，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张毅娴，天津万华律师事务所律师。第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司工作人员。原告（反诉被告，以下略）李楠与被告（反诉原告，以下略）赵光娟、第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阳春艳、韩玲，被告赵光娟及其委托诉讼代理人张毅娴，第三人委托诉讼代理人ＸＸ、赵仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2016年1月1日至2016年11月24日因户籍未迁出的违约金372040元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月14日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，合同约定，原告购买被告所有的坐落于天津市南开区××××号房屋一套，建筑面积74.57平米，房款1048000元，定金50000元，余款除首付款外以贷款方式支付。合同第5条约定，被告应在房屋所有权转移之日起7日内向房地产所在地户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续，若未按期将户口迁出，每逾期一日支付全部已付款1‰的违约金。2015年11月23日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》。合同签订后，原告于2015年11月14日向被告交付定金50000元。2015年12月22日，原告取得涉诉房屋不动产权证书。2016年1月12日，原告之母栾华将户口迁入诉争房屋，持有单独一人的户口本。因被告一家三口（即被告、被告丈夫邵明杰、被告之子邵治芃）户口均在诉争房屋至今未迁出，故原告诉至本院。被告辩称，认可原告所述合同签订情况、合同履行情况及诉争房屋户口情况。至于被告至今未能将户口自诉争房屋迁出，理由为：2015年12月24、25日，被告赴李七庄派出所要求将被告一家三口户口自涉诉房屋迁出至实际居住地天津市西青区XX号，因该房屋系小产权房，不符合户籍迁出政策，且XX号未在房管局登记备案地址，不符合户籍放宽政策，故无法落户在此。2015年12月26、27日，被告身为凌庄子村村民，找到凌庄子大队请求将户口迁至被告在该村原住所地天津市南开区凌庄子道XX号，因该房屋已于2002年拆迁，村里无法出具手续，故被告无法落户在此。2016年1月，被告找到第三人，要求其将被告户口无法迁出的事实告知原告，第三人建议被告将户口放入人才市场，经被告赴多家人才市场咨询得知，该情形仅适用于人才市场为应届大学生保管一至两年集体户口，被告不符合该类型，故无法落户在此。被告又将该情况告知第三人，第三人建议投亲靠友，被告赴相关户籍部门咨询，该情况只适用于直系亲属，而被告直系亲属仅余婆婆一人健在，其名下无房，无法迁入，故无法落户。被告将该情况告知第三人，2016年1月中旬，原、被告及第三人三方口头就被告户口迁出事宜进行协商，口头达成原告先将户口迁入，待被告有条件迁出时再行迁出的协议。综上可见，被告积极履行合同约定的户口迁出义务，但因客观因素导致无法迁出，故被告不存在恶意违约。而被告现居住地址XX号没有在房管局登记备案地址，被告对此毫不知情，存在重大误解。因被告对国家户籍政策不甚了解，才签订了《房产交易合同》，存在重大误解。关于合同约定日1‰违约金问题，该约定系针对恶意不迁出户籍的惩罚，被告并非恶意不迁出，故不适用于被告。另，原告主张的违约金标准过高，原告户籍已经落入诉争房屋，故不存在实际损失，其主张的违约金亦不应存在。综上，被告在签约时对该条存在重大误解，故不同意原告的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：判令撤销双方签订的《房产交易合同》。事实和理由：2015年11月14日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，合同约定被告需在房屋产权转移后7日内将户口迁出，否则支付每日1‰违约金。第三人对此解释为被告户口可以迁入村集体户口，无论是否有房屋，是该村农业户口即可，另解释每日1‰违约金是针对恶意不迁出的督促，如果户口真没处可迁，诉争房屋可以落两个户。被告卖房后方得知不符合迁户政策，实际迁出户口日期不确定，在缔结《房产交易合同》时被告对户籍政策存在重大误解，对于户籍迁出的约定存在重大误解，对于违约金的约定相当于被告三年未将户口迁出诉争房屋则意味着将涉诉房屋白送给原告，且每年欠原告370000元，故该合同存在重大误解，显示公正，给被告造成重大损失，依据合同法请求撤销该合同。第三人辩称，认可原告所述合同签订情况、合同履行情况。被告在签订《房产交易合同》时表示户口可以迁出。2016年1月第三人通知被告将户口迁走，被告表示迁不走。原、被告及第三人并无被告所言的原告先将户口迁入，待被告有条件迁出时再行迁出的口头约定。另，根据第三人了解的户籍政策，被告户口不迁出并不影响原告迁入户口。原告对被告的反诉辩称，三方签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》均为各方真实意思表示，各方应如约履行，被告没有依约履行迁出户口义务，应承担违约责任，被告主张的反诉理由不符合法律规定的可撤销理由。综上，不同意被告的反诉请求。第三人对被告的反诉辩称，被告主张不符合法律规定的可撤销理由，故不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告为证明系因客观原因无法迁出户口，对现住地没有房址存在重大误解，向本院提交证明两份，该证明系凌庄子村民委员会开具，内容分别为“我村村民赵光娟……及其子邵治芃……原居住地：天津市西青区XX号，此地址已于2002年拆迁不存在，现居住地：天津市西青区XX号，此地址为我村福利分房，没有产权证，故赵光娟与邵治芃的户籍无法迁入。特此证明。”“我村村民赵光娟及其丈夫邵明杰……与其共同居住的天津市西青区XX号，为我村福利分房，没有产权证，故邵明杰的户籍无法迁入。特此证明。”该两份证明均加盖天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会印章。原告对该证据真实性、关联性、证明目的均不予认可，表示村委会无权出具该证明。第三人对被告证据表示与其无关故不予质证。本院认为，原告虽对被告的证据不予认可，但其并未提交相反证据予以佐证，且该证据上加盖天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会印章，原告未就此印章真实性申请鉴定，而被告身为凌庄子村民，其居住房亦为该村为村民分发的福利房，村委会对此出具相应证明并未违反法律法规强制性规定，故本院对该证据予以采信。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。该合同约定，被告应在房屋所有权转移之日起7日内向房地产所在地户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续，原告于2015年12月22日取得涉诉房屋不动产权证书，被告应在7日内将户籍迁出但至今未迁出，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。对于原告主张的违约金，被告认为数额过高，本院依法予以调整，鉴于被告曾数次就迁出户口事宜进行多方努力，但因不符合诸多客观条件导致无处落户，且被告所在村委会亦开具被告现住房无法落户系客观事实的证明，又，虑及原告之母已于2016年1月12日落户在诉争房屋，持有独立户口本的事实，结合原告的实际损失、被告违约情节、主观过错及法律的公平原则，本院认为将违约金调整为10000元为宜。至于被告反诉原告要求撤销《房产交易合同》，因不符合法律规定的可撤销理由，故本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。被告的反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）赵光娟支付原告（反诉被告）李楠2016年1月1日至2016年11月24日因户籍未迁出的违约金10000元；二、驳回被告（反诉原告）赵光娟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6881元，减半收取3440.5元，由原告（反诉被告）李楠承担3347.5元，由被告（反诉原告）赵光娟承担93元，于本判决书生效后十五日内直接交付原告（反诉被告）李楠；反诉费40元，由被告（反诉原告）赵光娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 程 明二〇一七年二月××日书 记 员 赵贺营