黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0102民初1166号原告（反诉被告）：黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区维也纳河畔新城25号楼6号门市。法定代表人：孙玉国，经理。委托诉讼代理人：孟庆文，黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司办公室主任。委托诉讼代理人：徐月珍，黑龙江明悦律师事务所律师。被告（反诉原告）：暴杰，女，1974年8月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：暴蕾，女，1973年3月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。原告黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司（以下简称蓝天公司）与被告暴杰商品房销售合同纠纷一案，本院2015年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝天公司的委托诉讼代理人孟庆文、徐月珍，被告暴杰的委托诉讼代理人暴蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝天公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的哈尔滨市商品房买卖合同；2.以房价款799444元为本金按人民银行同期贷款利率的四倍给付进户日2013年11月6日至交还房屋日的违约金。事实和理由：蓝天公司和暴杰于2013年11月4日签订商品房买卖合同。按合同约定，暴杰应于2013年11月4日交首付款249444元，剩余房款550000元以商业贷款形式支付，即在合同签订之日起7日内按银行要求向银行提交各项申办贷款文件和资料并履行相应的配合义务。在合同签订之日起30日内，暴杰应将银行贷款手续办理完毕并将贷款付至指定账户上。但暴杰在2013年11月5日交付首付款后即利用其任财务部长的职务身份，于第二天私自办理了进户手续，未到银行办理贷款，而未如期向蓝天公司支付余款。暴杰已构成违约。暴杰辩称：暴杰原系黑龙江金图房地产开发有限公司（以下简称金图公司）的财务人员，金图公司与蓝天公司是合作关系，暴杰义务给蓝天公司做账。暴杰第一套住房是公积金贷款，涉案房屋是暴杰购买的第二套住房，二套房的贷款利率是一套房的二倍，金图公司的领导答应帮着办理贷款，把二套房的贷款利率办成首套房的贷款利率。办理进户需领导同意、办公室盖章才能拿到进户通知单，也就是说领导心里有数，才让进的户。当时暴杰已提交了办理贷款需要的所有手续。后来，由于暴杰生育后回单位上班，蓝天公司在暴杰哺乳期期间违法解除劳动合同，双方产生矛盾纠纷，蓝天公司的法定代表人孙玉国以房子为要挟阻挠贷款，所以银行贷款一直没有下来。暴杰多次提出以现金形式交款，单销售人员和财务人员都拒收，所以才造成暴杰违约的假象。故蓝天公司违约在先，同意解除合同，不同意蓝天公司的第二项诉讼请求。暴杰向本院提出反诉请求：1.解除哈尔滨市商品房买卖合同；2.蓝天公司返还购房首付款249444元，并自2014年3月13日至判决确定日止按银行同期贷款利率计算利息；3.赔偿装修费300000元；4.支付精神损失费100000元。事实及理由：2013年11月4日，双方签订哈尔滨市商品房买卖合同书，暴杰于次日现金交付购房款249444元。同年11月6日，蓝天公司向暴杰交付房屋并办理进户手续。暴杰在蓝天公司的关联单位金图公司任财务部长，蓝天公司同意暴杰办理贷款或补交现金。恰逢暴杰2014年1月4日住院产子，到暴杰上班办理贷款事宜时，银行人员告诉暴杰单位已与其解除劳动合同关系，不能办理贷款。暴杰到蓝天公司以现金形式交剩余房款，但收款人员称单位领导不让收。2014年3月12日，暴杰被关联单位在产假期间违法解除劳动合同，双方关系恶化。蓝天公司以放鞭炮、拉电闸、不给电梯卡、可视门铃用水泥抹上等方式胁迫暴杰放弃违法解除劳动合同赔偿权利。暴杰对关联单位提起劳动争议仲裁，现在二审审理期间。蓝天公司利用其企业优势，对暴杰违法解除劳动关系，不收剩余房款，造成暴杰违约的假象。蓝天公司辩称：不同意暴杰的反诉请求。暴杰的陈述与事实严重不符。不存在暴杰所称的蓝天公司领导帮忙贷款一事。合同约定应付550000元房款的时间为2013年12月5日，暴杰2014年1月4日上班后仍未交款，已构成违约。暴杰在反诉状中申报的住址为A栋1单元1402室，足以证明其在未交付房款的情况下从进户至今一直非法占用房屋。蓝天公司同意按合同约定扣除违约金及损失后返还剩余的首付款，但不同意承担装修费用、精神损害抚慰金、煤气安装费和进户费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月4日，蓝天公司与暴杰签订商品房买卖合同书。合同第三条约定，暴杰购买蓝天公司开发建设的哈尔滨市道里区群力新区景江西路A栋1单元14层1402号房，建筑面积101.84平方米。合同第六条约定，首付款249444元，付款时间2011年11月4日，剩余房价款550000元，由暴杰以商业贷款形式支付。涉及贷款的其他事宜，按合同附件四合同补充协议中的相关补充条款执行。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四补充协议第一条约定，1.买受人以银行贷款形式支付部分房价款的，应当在出卖人指定的合作银行申办贷款并承担申办贷款所需支出的各项费用。2.在合同签订之日起7日内，买受人应按银行要求向银行提交各项申办贷款文件和资料并履行相应的配合义务。3.在合同签订之日起（含上款约定之提交申办贷款文件和资料的7日期限）内，买受人应将银行贷款手续办理完毕并将所贷款项付至出卖人指定账户上（非买受人原因除外）。4.因买受人拒绝申办贷款、拖延申办贷款、买受人拒绝提供申办贷款所需文件和资料、买受人提交的申办贷款文件和资料不全或不符合要求而买受人拒绝或怠慢于补齐和补正申办贷款文件、买受人提供虚假申办贷款文件和资料，以及由于买受人自身方面的其他原因，导致买受人未能在本条第3款约定期限将银行按揭贷款手续办理完毕并把所办款项付至出卖人指定账户上时，视为买受人违约，违约罚款依据本合同第七条执行。同时出卖人有权在买受人已付的首付款中直接扣除前述违约金后，将剩余款返还给买受人。2013年11月5日，暴杰交付购房首付款249444元，并于当日在哈尔滨市住房保障和房产管理局商品房管理处办理了联机备案。2013年11月6日，暴杰办理了房屋进户。2014年4月9日，蓝天公司向暴杰快递送达关于解除商品房买卖合同的通知。通知主要内容为暴杰应于2013年12月6日前按合同约定将剩余房价款550000元付至公司指定账户，但暴杰至今未履行。公司多次催告暴杰并限定在2014年2月末前履行付款义务，但仍未将银行贷款手续办理完毕并付至指定账户。通知：一、解除合同；二、自通知送达之日起10日内（2014年4月19日前）将汇龙湾公馆A栋1单元14层1402号房返还蓝天公司并将房屋设施恢复原状；三、根据合同第七条约定，暴杰向蓝天公司支付违约金16500元。合同第六条约定的剩余房款550000元，暴杰未在2014年2月末前交付给蓝天公司，亦未向有关部门提存。本院认为：一、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，合同约定在合同签订之日起30日内买受人应将贷款付至出卖人指定账户，即暴杰应于2013年12月4日前付款。暴杰辩称蓝天公司不当阻止其付款，但暴杰提供的录音证据显示暴杰系于2014年4月中旬之后分别与蓝天公司的工作人员通的电话，并且在电话中暴杰自认是在三四月份提出要求付款，该时间已经逾期。暴杰逾期未履行付款义务，构成违约。由此，按照合同的约定和法律规定，守约方享有合同解除权。快件邮寄记录显示，暴杰于2014年4月9日签收了蓝天公司邮寄送达的合同解除通知，而暴杰未提出异议，故依照合同法的规定商品房买卖合同在通知到达暴杰时解除。暴杰反诉的合同解除请求与蓝天公司的该请求重合，本院不予重复确认。关于合同解除后恢复原状及赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，首先涉及的是相互返还问题，即蓝天公司返还暴杰首付款及孳息，暴杰返还蓝天公司房屋。其次是损失赔偿的问题，赔偿责任的承担是违约方对被违约方损失的赔偿，被违约方对违约方因违约导致合同解除而造成的损失不予赔偿，故暴杰作为违约方，应赔偿蓝天公司的损失，而暴杰反诉的房屋装修、精神损失则不应由被违约方蓝天公司承担。蓝天公司的可得利益为房价款，暴杰占有房屋期间，蓝天公司未全部取得房价款，故蓝天公司的损失应为未付房价款产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故本案应按未付房款550000元计算损失，期间为自最后应付之日即2013年12月4日的次日起算至房屋交还于蓝天公司之日止。按《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本院酌定为按40%计算。蓝天公司多请求部分，本院不予支持。蓝天公司收取的购房首付款应返还给暴杰，并自交款之日的次日即2013年11月6日起按人民银行同期贷款利率计算支付利息至该款返还暴杰之日。暴杰主张自2014年3月13日起算，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司与暴杰签订的哈尔滨市道里区群力新区景江西路A栋1单元14层1402号商品房买卖合同于2014年4月9日解除；二、本判决发生法律效力之日起十日内，暴杰将哈尔滨市道里区群力新区景江西路A栋1单元14层1402号商品房交付给黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司并赔偿黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司2013年12月5日至2017年3月15日期间的损失143627.45元，2017年3月16日至本判决确定的最后履行日期间损失仍按本金550000元乘以人民银行同期贷款利率并加收40%计算；三、本判决发生法律效力之日起十日内，黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司退还暴杰购房首付款249444元并按人民银行同期贷款利率计算支付2014年3月13日至2017年3月15日期间的损失42182.71元，2017年3月16日至本判决确定的最后履行日期间的利息损失仍按本金249444元乘以人民银行同期贷款利率计算；四、驳回黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求；五、驳回暴杰其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4965元、反诉费5358元，黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司负担6258元，暴杰负担4065元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判 长员  雷  人民陪审员  郭道胜人民陪审员  郝智慧二〇一七年三月十五日书 记 员  张鑫越附：证据目录清单蓝天公司提交的证据如下：1.哈尔滨市商品房买卖合同书2.用印申请表3.商品房销售预售款专用票据4.进户通知书5.联机备案系统查询单6.哈尔滨金图物业管理有限公司证明7.解除商品房买卖合同通知、律师见证书8.证人项军证言暴杰提交的证据如下：1.哈尔滨市商品房买卖合同书2.哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心查档证明3.哈尔滨市商品房销售预收款票据4.进户通知书5.冰城房网哈尔滨市商品房买卖合同备案信息6.暴杰与蓝天公司法定代表人孙玉国的电话录音7.暴杰与蓝天公司销售部长张月红电话录音8.暴杰与金图物业公司经理孙继刚电话录音9.哈尔滨市道里区（2014）里民三民初字第1896号民事判决书10.燃气工程安装费发票11.哈尔滨市中级人民法院（2016）黑0102民终1345号民事判决书