宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初853号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人：孔红华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：苏娟，女，汉族，1968年11月3日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告苏娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的诉讼代理人牛彬、被告苏娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费28531.44元；2.判令被告承担逾期付费所产生的违约金5958元（暂计算至2016年12月31日，按每日万分之五计算，应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费均由被告承担。事实与理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2013年11月30日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务，管理期限为2013年11月30日至2016年11月29日。被告系海亮国际社区XX别墅的业主，该房屋建筑面积为264.18平方米，合同约定别墅物业费为3元/平米/月，每年应付物业服务费为9510.48元，按年支付，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费28531.44元，产生违约金5958元。就欠费事宜原告多次催讨未果，现诉至本院，请求判如所请。被告苏娟辩称，1.本案诉讼请求的第一项要求支付2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费，在本案审理过程中截止本案起诉日期3月20日至2017年10月31日这一段时间来讲，原告并没有给被告提供物业服务，所以被告有权拒绝缴纳物业费；2.被告与海亮房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同并没有对物业费进行约定，所以对每月3元/平方米的物业费不认可；3.本案中涉及到的物业服务并没有达到三级标准所确定的内容，因此对原告所要求的物业服务费，在没有履行三级标准的物业费的情况下不应该支付；4.前期物业服务合同是原告和房地产公司所签订的，并没有向被告提供签字认可该合同的内容，依据合同法相对性原则，前期物业服务合同对被告不具有约束能力；5.本案中所涉及到的物业费违约金计算标准为每日万分之五，该违约金明显过高，应该依法进行调低；6.在原告向被告提供物业服务的过程中，原告并没有进行到物业服务的相关义务，如：对垃圾的清运、小区相关的排水、与输管道、污水管道以及污水井的疏通、清掏，因此原告的物业服务不周到，被告不应该支付物业服务费；7.污水井里面满是淤泥和沙子，还有水泥袋子及砖块的堵塞，原告没有定期进行检查，导致雨水倒灌整个小区，让每家业主财产遭到了很大的损失，被告的装修材料浸泡在雨水中，导致无法装修，还有2014年被告的地下室大便满屋，在这种情况被告不应该交纳物业服务费。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据海亮国际社区1/3/8号地前期物业服务合同原件一份，该证据加盖被告及案外人宁夏海亮房地产有限公司的公章，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告与案外人宁夏海亮房地产有限公司签订前期物业服务合同，由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表原件一份，该证据有贺兰县物业管理中心的盖章确认，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实被告将涉案小区二期的物业服务费进行备案的事实，本院予以采信；海亮国际社区二期备案标准复印件一份，该证据虽系复印件，但该证据载明的物业费收费标准能够与前期物业服务合同、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表相互印证，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实涉案房屋的物业费收费标准，本院对该证据中载明的物业费收费标准予以采信；入伙办理流转表原件一份、入住声明原件一份、空置房记录巡查表原件一份，该证据中的入伙办理流转表、空置房记录巡查表虽无被告签字，但结合被告签字确认的入住声明能够证实被告确已接收涉案房屋的事实，与本案具有关联性，对上述证据，本院予以采信；海亮国际社区8号地琥珀郡保洁责任分工表两组、绿化养护检查表一份、秩序维护员巡逻记录表两本、8号地照明设备物料采购合同一份、8号地项目艰苦设备物料采购合同一份、8号地服务人员配置公示图片打印件两张，该组证据与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告提供了保洁、垃圾清运及保安巡逻等物业服务，本院予以采信；被告提交的证据公证书原件一份、照片19张，其中的公证书有部分内容显示的是涉案小区南门关闭等公共区域存在的问题，有部分内容显示的是案外人张聪所有的房屋专属部分存在的质量问题，本院仅对公证书中反映涉案小区公共区域物业服务内容的部分予以采信，其中的照片有部分内容显示的是涉案小区物业服务不到位，还有部分内容显示的是涉案房屋专属部分的质量问题，本院仅对与涉案物业服务合同纠纷有关的内容予以采信。本院经审理认定事实如下：被告苏娟系海亮国际社区X号地XX别墅的业主，房屋建筑面积为264.18平方米。原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，服务期限为2013年11月30日至2016年11月29日，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如原告愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，合同同时约定了物业服务收费标准及时间，具体到本案为别墅的物业费为3元/平米/月，每年交纳一次，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前，逾期未交纳有关费用的，被告有权要求业主补交从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。被告实际以3元/平方米/月交纳了2013年10月31日至2014年10月30日一年的物业费9510元。被告未按时交纳物业服务费，原告向被告邮寄送达律师催告函，于2016年3月3日被签收，被告庭审时认可其已收到原告邮寄的律师催告函。因被告至今未履行交费义务，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。本案中，原告与被告所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告有权向该小区的业主收取物业服务费用。该《前期物业服务合同》中约定物业费按年支付，在每个交费期的首月十日前交纳，但原告并没有提交证据证明开发商宁夏海亮房地产有限公司在物业销售前将《前期物业服务合同》内容向被告明示，并予以说明，该约定并不当然对被告具有约束力，此外，原、被告未明确约定物业费的交费期限，故原告要求被告按照《前期物业服务合同》约定的期限支付物业服务费，于法无据，本院对原告要求被告支付2014年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费的诉讼请求，仅支持2014年11月1日至本院立案当月即2017年2月28日期间的物业服务费共计22191.12元（264.18㎡×3元/㎡×28个月=22191.12）。关于原告主张的违约金问题，被告未及时缴纳物业费的行为已构成违约，但考虑到被告所有的房屋确实存在地面渗水等问题,虽然原告协调,但未完全解决问题,原告应当积极联系房屋开发商或行政主管机构形成合力,联动解决被告的实际问题,鉴于原告物业服务中的协调瑕疵以及被告客观上并非无理违约,原告主张的违约金,本院不予支持。被告以涉案小区的物业服务尚未达到三级服务标准，原告在提供物业服务的过程中，没有尽到物业服务的相关义务，物业服务内容有瑕疵等理由抗辩，于法无据，本院不予采信。被告向本院所出示的公证书及照片中显示的车库垃圾未清运、小区南门关闭、装修垃圾堆放及下水井盖破损等问题并不能成为其拒绝交纳物业费的合法理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、被告苏娟支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2014年11月1日至2017年2月28日期间的物业服务费22191.12元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担118元，被告苏娟负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员  夏恒普二〇一七年五月三日书记员  孙 洁