宁夏回族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017)宁民终30号上诉人（一审被告、反诉原告）：宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘军德，男，该公司合同部总监。委托诉讼代理人：王磊，男，该公司法务专员。上诉人（一审第三人、反诉被告）：远大中联集团宁夏电力工程有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：陈孟清，该公司董事长。委托诉讼代理人：成秉康，宁夏新中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑楠，宁夏新中元律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：国砾元，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：党平瑞，宁夏平瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠平，宁夏平瑞律师事务所律师。上诉人宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司（简称华尊立达房地产公司）、远大中联集团宁夏电力工程有限公司（简称远大中联宁夏电力公司）因与被上诉人国砾元房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭于2017年4月14日开庭进行了审理。上诉人华尊立达房地产公司的委托诉讼代理人刘军德、王磊，远大中联宁夏电力公司的委托诉讼代理人成秉康、黄剑楠，被上诉人的委托诉讼代理人党平瑞、何惠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华尊立达房地产公司上诉请求，依法撤销一审判决第一、三、四项，改判支持华尊立达房地产公司反诉请求或远大中联宁夏电力公司继续履行《顶房协议》。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、错误认定华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司签订的《顶房协议》、远大中联宁夏电力公司出具《承诺书》授权华尊立达房地产公司与国砾元签订《商品房买卖合同》。《顶房协议》履行了《工业品买卖合同》，案涉房屋所有权已归远大中联宁夏电力公司享有，远大中联宁夏电力公司授权华尊立达房地产公司与国砾元签订《商品房买卖合同》是基于远大中联宁夏电力公司对房屋所有权的处分，华尊立达房地产公司是以代理人身份完成了远大中联宁夏电力公司对房屋的二次交易。远大中联宁夏电力公司供应设备，华尊立达房地产公司以房屋抵顶支付，一审判决华尊立达房地产公司以现金承担二次房屋买卖对价598.49万元违反公平原则。远大中联宁夏电力公司出售房屋以华尊立达房地产公司身份办理是逃避交易契税，《商品房买卖合同》没有填写”预计”字样空间，故三方同意将交房预计大概时间写成了确定的2014年12月30日，华尊立达房地产公司向国砾元开具了发票和收据。一审错误认定《商品房买卖合同》主体，并以不确定交房时间判决华尊立达房地产公司单独承担逾期交房违约金与法无据。依据《商品房买卖合同》约定，2014年12月30日前案涉房屋能交付，因需改造以及冬季无法施工，当事人同意改造后交付，但华尊立达房地产公司改造后交房时，国砾元及其父不予接受，造成逾期交房以及国砾元解除《商品房买卖合同》均不是华尊立达房地产公司过错造成。《顶房协议》签订后，房屋所有权已属远大中联宁夏电力公司，双方之后行为与一审认定的”债权债务转让”无关，华尊立达房地产公司只是以自己名义代行远大中联宁夏电力公司履行房屋转移手续，并非《商品房买卖合同》履行主体。二、远大中联宁夏电力公司应继续履行《顶房协议》。一审中，华尊立达房地产公司、远大中联宁夏电力公司均未提出解除或终止《顶房协议》，一审判决终止了《顶房协议》。根据远大中联宁夏电力公司系房屋所有权人以及被代理人承担代理后果的法律规定，即使《商品房买卖合同》已解除，远大中联宁夏电力公司仍有义务继续履行《顶房协议》，接受房屋。综上，请二审改判支持华尊立达房地产公司的反诉请求或远大中联宁夏电力公司继续履行《顶房协议》。国砾元辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、《商品房买卖合同》主体为华尊立达房公司与国砾元。《顶房协议》证明房屋由华尊立达房地产公司出售，房款由远大中联宁夏电力公司收取，以消灭双方债权债务关系，且案涉房屋未进行物权变更登记也未交付，房屋所有权人是华尊立达房地产公司，《房屋买卖合同》出售主体是华尊立达房地产公司，远大中联宁夏电力公司出具《承诺书》，表达其已知国砾元欲购买房屋并同意将房屋产权办理在国砾元名下，并非房屋二次交易。本案不存在三方债权转让情形，国砾元作为购房人与售房人华尊立达房地产公司签订《房屋买卖合同》，根据华尊立达房地产公司指示将购房款支付给远大中联宁夏电力公司，华尊立达房地产公司出具收条和销售不动产发票确认了国砾元的付款行为，本案形成房屋买卖关系的双方是国砾元与华尊立达房地产公司。二、一审认定华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司共同向返还购房款598.49万元事实清楚，证据充分，适用法律正确，不违反公平原则。华尊立达房地产公司称其与远大中联宁夏电力公司的工业品买卖没有现金对价与事实不符，《顶房协议》是因华尊立达房地产公司拖欠远大中联宁夏电力公司工程款，约定以房款抵顶工程款，且华尊立达房地产公司向国砾元开具的不动产发票载明房屋价款为598.49万元，远大中联宁夏电力公司作为购房款的实际收款人，应与华尊立达房地产公司共同向国砾元返还上述款项。另远大中联宁夏电力公司实际向国砾元收取购房款为628万元，对多收取29.51万元购房款也应一并向国砾元返还。综上，华尊立达房地产公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，依法不能成立，应予驳回。远大中联宁夏电力公司辩称，远大中联宁夏电力公司将享有的华尊立达房地产公司债权合法转让给国砾元，并履行了通知义务，三方行为符合合同法关于债权转让的规定，远大中联宁夏电力公司退出与华尊立达房地产公司的债权债务关系有新形成的房屋买卖合同关系。远大中联宁夏电力公司也未在债权转让后，向国砾元提供华尊立达房地产公司的履约担保，远大中联宁夏电力公司不应承担房屋买卖合同中的违约责任。远大中联宁夏电力公司上诉请求，撤销一审判决第一、二项中对远大中联宁夏电力公司的判决事项，驳回被上诉人对远大中联宁夏电力公司的诉求。事实与理由：2012年8月7日，远大中联宁夏电力公司承包了华尊立达房地产公司的工程，华尊立达房地产公司欠付远大中联宁夏电力公司工程款，经协商签订《顶房协议》，确认以华尊立达房地产公司开发建设的房屋抵顶工程款，远大中联宁夏电力公司享有工程款债权及《顶房协议》中房屋款债权。2013年，国砾元欲购买房屋，远大中联宁夏电力公司同意将该房屋转让给国砾元，国砾元向远大中联宁夏电力公司支付对价。双方达成一致后，远大中联宁夏电力公司出具承诺书，通知华尊立达房地产公司将该房屋产权办理至国砾元名下，华尊立达房地产公司向国砾元出具收据并签订《商品房买卖合同》。据此，远大中联宁夏电力公司将该房屋转让给了国砾元，华尊立达房地产公司办理了相应给付手续，三方完成债权转让。当债权转让后，国砾元与华尊立达房地产公司形成了新债权债务关系，远大中联宁夏电力公司丧失债权人地位，对华尊立达房地产公司履行不能不负担保责任。综上，请查明事实、正确适用法律，依法改判。国砾元辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、《商品房买卖合同》主体系华尊立达房地产公司与国砾元。华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司签订《顶房协议》，证明华尊立达房地产公司将其享有收取购房款债权转让给了远大中联宁夏电力公司，只要远大中联宁夏电力公司找到房屋买方，房屋由华尊立达房地产公司出售，房款由远大中联宁夏电力公司收取，以消灭华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司的债权债务关系，且案涉房屋至今未进行物权变更登记也未交付。根据《物权法》规定，房屋所有权人是华尊立达房地产公司，《房屋买卖合同》的出售主体亦是华尊立达房地产公司。远大中联宁夏电力公司出具《承诺书》是向华尊立达房地产公司表达其已知晓国砾元欲购买房屋，并同意将房屋产权办理在国砾元名下。远大中联宁夏电力公司称其将房屋债权转让给国砾元，华尊立达房地产公司接收通知并办理相应给付手续，三方完成债权转让的观点缺乏事实根据和法律依据，不能成立。本案不存在三方债权转让情形，国砾元作为购房人与售房人华尊立达房地产公司签订《房屋买卖合同》，根据华尊立达房地产公司指示将购房款支付给远大中联宁夏电力公司，华尊立达房地产公司出具收条和销售不动产发票确认了国砾元付款行为，本案房屋买卖关系是国砾元与华尊立达房地产公司。二、一审认定华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司共同返还购房款598.49万元事实清楚，证据充分，适用法律正确，不违反公平原则。华尊立达房地产公司称其与远大中联宁夏电力公司的工业品买卖没有现金对价与事实不符。《顶房协议》是因华尊立达房地产公司拖欠远大中联宁夏电力公司工程款，约定以房抵顶工程款，不存在以物易物情形，且华尊立达房地产公司向国砾元开具的不动产发票载明房屋价款598.49万元，远大中联宁夏电力公司作为购房款的实际收款人，应与华尊立达房地产公司共同向国砾元返还上述款项，另远大中联宁夏电力公司实际向国砾元收取购房款628万元，对多收取29.51万元购房款也应向国砾元返还。综上，远大中联宁夏电力公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，依法不能成立，应予驳回。华尊立达房地产公司辩称，一、远大中联宁夏电力公司称《顶房协议》签订后，其仍享有华尊立达房地产公司债权的事实错误。《工业品买卖合同》约定远大中联宁夏电力公司供应配电设备，华尊立达房地产公司以房屋抵顶，虽有价格约定，但系物物交换价格，并非现金交易价格。自《顶房协议》签订后，远大中联宁夏电力公司已实际享有房屋物权，只不过未履行物权法上转移登记手续，此时，远大中联宁夏电力公司债权已转变为房屋，双方不存在债权债务关系。二、华尊立达房地产公司同意将房屋办理在国砾元名下的事实错误。远大中联宁夏电力公司已享有房屋所有权，要求华尊立达房地产公司将房屋办理在国砾元名下，并出具承诺书授权。因偷逃契税以华尊立达房地产公司名义直接与国砾元签订《商品房买卖合同》，目的是办理房屋转移登记手续，将应登记在远大中联宁夏电力公司名下的房屋，办理在国砾元名下，远大中联宁夏电力公司与国砾元产生新买卖关系。三、远大中联宁夏电力公司退出原债关系是错误的。因房屋办理在国砾元名下是基于远大中联宁夏电力公司授权，华尊立达房地产公司只是履行委托人命令。即使履行中产生了《商品房买卖合同》的解除，承担责任主体仍是委托人，即远大中联宁夏电力公司，《商品房买卖合同》解除后的责任承担是另一法律关系。因远大中联宁夏电力公司系本案第三人和被反诉人，《顶房协议》至今未解除或终止。综上，远大中联宁夏电力公司的上诉请求没有事实和法律根据，应予驳回。国砾元向一审法院提起本诉请求：判令华尊立达房地产公司、远大中联宁夏电力公司共同向国砾元返还购房款628万元，支付利息871519.56元（2013年6月5日计算至起诉之日2015年9月18日，按照年利率6%计算，共计831天，金额为871519.56元，并按此标准计算至生效法律文书确定还款之日止），华尊立达房地产公司向国砾元支付违约金12.56万元（628万元×2%），三项共计7277119.56元。事实与理由：国砾元与华尊立达房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定华尊立达房地产公司应在2014年12月30日前，将符合约定的立达国际机电水暖汽配城第1-1幢02号、03号商品房交付国砾元，逾期交房超过60日，国砾元有权解除合同，华尊立达房地产公司应自国砾元解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按照累计已付款的2%向国砾元支付违约金。合同签订后，国砾元按照约定于2013年6月3日支付了全部购房款，华尊立达房地产公司向国砾元出具了收据，并于2013年7月12日向国砾元出具了销售不动产统一发票。直至2015年5月，华尊立达房地产公司仍未履行交房义务，国砾元于2015年5月15日向华尊立达房地产公司公证送达解除合同的律师函，华尊立达房地产公司于当日签收解除合同律师函后，至今未按约定承担退还房款及违约金的责任，故国砾元诉至法院华尊立达房地产公司向一审法院提起反诉请求：依法判令国砾元在《顶房协议》基础上，承担继续履行《商品房买卖合同》义务。事实与理由：华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司系常年业务合作关系。2007年至2012年8月间，双方签订多份《工业品买卖合同》，约定远大中联宁夏电力公司供应材料价款由华尊立达房地产公司开发的立达国际机电汽配城营业房予以抵押，价格为建筑1.1万元/㎡，2012年8月7日，经华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司结算，扣除已支付项目设备款项外，华尊立达房地产公司将剩余未支付629.68万元设备及工程款以立达国际机电器配城1#-1-102、103两套房屋抵顶，价格为1万元/㎡（低约1000元），并签订《顶房协议》约定，”华尊立达房地产公司预计在2014年12月30日给远大中联宁夏电力公司交付以上两套房屋；如远大中联宁夏电力公司将该套房屋与第三方进行交易，交易中所产生的各项债权债务及法律关系与华尊立达房地产公司无关”。同时，远大中联宁夏电力公司向华尊立达房地产公司出具《承诺书》，”同意并授权将该两套房屋办理在国砾元名下，并由华尊立达房地产公司办理商品买卖的相关手续。此房以后发生的债务、产权及其他经济纠纷与华尊立达房地产公司无关”，完成了《工业品买卖合同》以物易物的交换约定。为给国砾元办理商品房买卖手续，必须按照政府房管部门规定签订格式《商品房买卖合同》。2013年7月6日，华尊立达房地产公司与国砾元签订了2011-225、228号两份《商品房买卖合同》，由于案涉抵顶房屋系售楼部，各方当事人约定预计华尊立达房地产公司将案涉房屋使用到2014年12月30日向国砾元交房。由于《商品房买卖合同》格式限制，华尊立达房地产公司误将交房期限、逾期交房超过60天国砾元有权解除合同作出了具体约定。由于2014年底交房时，案涉售楼部原有装饰装修必须拆除重新改造。由于冬季无法施工，2015年4月华尊立达房地产公司抓紧案涉房屋维修改造至6月初完毕。可国砾元以交付房屋超过60为由，于2015年5月15日发出解除《商品房买卖合同》的《律师函》，华尊立达房地产公司回函不同意解除并告知可交房。因协商无果，国砾元起诉至法院。华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司以物易物的买卖行为系双方真实意思表示，应受法律保护。华尊立达房地产公司债的发生依据《顶房协议》和《承诺书》授权。作为主合同《顶房协议》在未解除情况下，而解除为办理房屋产权手续而签订的《商品房买卖合同》，违反当事人约定，没有法律依据。国砾元未向华尊立达房地产公司支付过购房现金，要求华尊立达房地产公司退还购房款现金没有法律根据，违反公平原则。故请求判令国砾元继续履行《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2013年6月9日，国砾元与华尊立达房地产公司签订《商品房买卖合同》两份，约定国砾元（买受人）购买华尊立达房地产公司（出卖人）开发的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区东侧立达国际机电水暖汽配城第1-1幢02号房（建筑面积为300.95㎡，套内建筑面积为292.3㎡）、03号房（建筑面积为297.54㎡，套内建筑面积为288.99㎡），单价为1万元/㎡，买受人应于2013年6月3日前将房款一次性付清（其中02号房总价为300.95万元、03号房总价为297.54万元）；出卖人应在2014年12月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同规定最后交付期限次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，华尊立达房地产公司向国砾元出具收据两张，载明收到国砾元交来立达水暖汽配城1-1-02#房款300.95万元（顶远大设备款）、1-1-03#房款297.54万元（顶远大设备款）。2013年6月5日，国砾元授权其父国庆文将购房款628万元支付给远大中联宁夏电力公司及远大中联控股集团有限公司（简称远大中联公司）指定收款人陈孟清。远大中联宁夏电力公司认可收到国砾元转账支付的628万元购房款。2013年6月5日，陈孟清向国庆文出具收据一张，载明今收到国庆文立达国际机电水暖汽配城1#-1-02、1#-1-03营业房款628万元。2013年8月6日，远大中联公司向国砾元出具证明一张，载明远大中联公司收到国砾元交来华尊立达房地产公司的立达国际机电水暖汽配城公寓：序号1号-1-102、1号-1-103营业房款共计628万元（大写：陆佰贰拾捌万元整）（远大中联公司指定将该房款转入陈孟清账户，账号为5）。2013年7月12日，华尊立达房地产公司向国砾元开具不动产发票两张，载明立达国际机电水暖汽配城1-1-02，建筑面积300.95㎡，单价1万元/㎡，金额300.95万元；立达国际机电水暖汽配城1-1-03，建筑面积297.54㎡，单价1万元/㎡，金额297.54万元。2015年5月15日，国砾元通过公证方式向华尊立达房地产公司送达律师函，载明：1、解除国砾元与华尊立达房地产公司之间的商品房买卖合同；2、华尊立达房地产公司在收到本函后60日内，应根据双方合同约定退还国砾元已付全部房款，并支付约定的违约金；3、华尊立达房地产公司在收到本函后60日内，请与国砾元律师联系，并商讨合同解除后华尊立达房地产公司退款与违约金承担事宜，逾期我方将采取必要法律手段解决上述问题，以维护国砾元的合法权益。2015年6月4日，华尊立达房地产公司向国砾元委托的律师出具回复函一份，载明案涉房屋系其抵顶给远大中联宁夏电力公司的顶账房，远大中联宁夏电力公司要求其将房屋办理在国砾元名下，国砾元亦未向其缴纳购房款，无权要求其退还房款，如合同解除，其义务仅是更换房屋，而无义务退还购房款；国砾元解除合同理由为预期交房超过60日，其不认可，合同中载明交房日期系笔误，逾期交付房屋可解除合同仅仅针对现金付款客户，国砾元未现金付款，不应适用；国砾元明知房屋为立达国际机电水暖汽配城销售中心，且双方口头约定由其继续使用该营业房，其按照该市场租赁房屋现有价格向国砾元支付租金，且为让国砾元早日使用房屋，其在今年年后就已安排施工队伍对房屋进行了恢复，故国砾元可接房使用，双方应继续履行《商品房买卖合同》。另查明，2012年8月7日，华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司签订顶账协议，约定华尊立达房地产公司以立达国际机电水暖汽配城公寓1#-1-02（房屋面积316.38㎡，单价1万元/㎡，房款总价为316.38万元，实测面积300.95㎡）、1#-1-03（房屋面积313.3㎡，单价1万元/㎡，房款总价为313.3万元，实测面积297.54㎡）两套房屋价值629.68万元，抵顶远大中联宁夏电力公司承包立达国际机电城、副食品批发市场配电箱、配电柜安装工程款，工程款最终以决算价为准；协议生效同时，远大中联宁夏电力公司给华尊立达房地产公司出具收到工程款收据，并提供与顶房款金额相等工程款发票，华尊立达房地产公司给远大中联宁夏电力公司出具收到房款收据。华尊立达房地产公司预计在2014年12月30日给远大中联宁夏电力公司交付上述两套房屋，远大中联宁夏电力公司在办理该房屋入住手续时，需交纳物业储备金、装修保证金、物业费等华尊立达房地产公司按规定应收取的各项费用；如远大中联宁夏电力公司将该房屋与第三方进行交易，交易所产生各项债权债务及法律关系与华尊立达房地产公司无关。2013年5月26日，远大中联公司向华尊立达房地产公司出具承诺书，载明远大中联公司为立达国际机电城、副食品批发市场供应高低压设备，现用高低压设备款抵顶华尊立达房地产公司开发的立达国际机电水暖汽配城公寓，房号1#-1-02室，面积316.38㎡，单价1万元/㎡，总价叁佰壹拾陆万叁仟捌佰元整（小写：￥316.38万元）房款；远大中联公司同意产权办理在国砾元（身份证号：）名下，并由华尊立达房地产公司办理商品房买卖相关手续，此房以后发生债务、产权及其他经济纠纷与华尊立达房地产公司无关。另查明，远大中联宁夏电力公司与远大中联公司是两个独立法人。远大中联宁夏电力公司注册资本3500万元，其中远大中联公司投资2100万元。以上事实，有国砾元提交的商品房买卖合同、收据、发票、委托授权书、公证书、银行账户明细、华尊立达房地产公司提交的顶账协议、承诺书、商品房买卖合同、发票、收据及各方当事人的当庭陈述在案为凭，一审对上述事实予以确认。一审法院认为，本案争议焦点有：本案的基础法律关系、商品房买卖合同是否解除及解除合同的处理、房屋总价款的认定、违约责任的承担、反诉请求是否成立。关于本案的基础法律关系。国砾元与华尊立达房地产公司签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，国砾元与华尊立达房地产公司建立了房屋买卖合同关系。国砾元应按约向华尊立达房地产公司支付购房款，而华尊立达房地产公司亦应按约向国砾元交付房屋。华尊立达房地产公司认为本案系其与远大中联宁夏电力公司之间的互易行为而非房屋买卖合同关系。2012年8月7日，华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司签订顶房协议，华尊立达房地产公司欠付远大中联宁夏电力公司设备款，即远大中联宁夏电力公司享有华尊立达房地产公司的债权，而双方签订顶账协议实质是华尊立达房地产公司将其享有收取购房款的债权转让给远大中联宁夏电力公司，用以消灭远大中联宁夏电力公司享有的华尊立达房地产公司的债权，是债权转让行为。虽华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司签订顶账协议及远大中联宁夏电力公司向华尊立达房地产公司出具承诺书均约定了案涉房屋发生纠纷与华尊立达房地产公司无关，但根据合同相对性原则，顶账协议及承诺书，其效力仅限于合同相对方，华尊立达房地产公司向国砾元开具了收据及不动产发票，且远大中联宁夏电力公司收取国砾元交付的628万元购房款是基于华尊立达房地产公司的债权转让，故形成房屋买卖合同关系的双方依旧是国砾元与华尊立达房地产公司。关于案涉房屋总价款的认定。远大中联宁夏电力公司认可收到国砾元交付的628万元购房款，但华尊立达房地产公司向国砾元开具不动产发票载明房屋价款为598.49万元，国砾元辩称发票金额与付款金额不一致是为了避税，该辩解理由不能成立，不予支持，案涉房屋总价款应按不动产发票上载明金额即598.49万元认定。关于商品房买卖合同是否解除及合同解除后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。国砾元与华尊立达房地产公司签订的两份商品房买卖合同中，均约定了”出卖人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，按照约定，华尊立达房地产公司应于2013年12月30日向国砾元交付案涉房屋，而华尊立达房地产公司陈述其2015年6月8日向国砾元交付房屋，国砾元及其父亲不予接受，故合同已达到了解除的条件。2015年5月15日，国砾元向华尊立达房地产公司公证送达了解除商品房买卖合同的律师函，华尊立达房地产公司在收到该律师函后，如有异议，应向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。而华尊立达房地产公司在收到国砾元解除合同律师函后，并未向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故华尊立达房地产公司与国砾元签订的两份商品房买卖合同，自国砾元向华尊立达房地产公司送达解除合同律师函之日（2015年5月15日）时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，华尊立达房地产公司应向国砾元返还购房款并承担违约责任。远大中联宁夏电力公司基于华尊立达房地产公司债权转让行为收取了国砾元628万元，现华尊立达房地产公司与国砾元签订商品房买卖合同已解除，债权已消灭，收取购房款的基础也随之消失，因此远大中联宁夏电力公司依据华尊立达房地产公司的债权转移行为收取国砾元交付的购房款应向国砾元返还，故远大中联宁夏电力公司作为实际收款人亦应承担向国砾元返还购房款的责任。案涉房屋总价款为598.49万元，因此，华尊立达房地产公司及远大中联宁夏电力公司应向国砾元返还购房款数额为598.49万元。对远大中联宁夏电力公司多收取购房款29.51万元，远大中联宁夏电力公司应向国砾元返还29.51万元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付29.51万元自2013年6月9日至本判决确定给付之日止的利息。关于国砾元主张的利息损失。合同解除后，华尊立达房地产公司应向国砾元支付购房款利息，远大中联宁夏电力公司实际占有国砾元交付购房款，亦应承担向国砾元支付购房款利息的责任，故国砾元有权要求华尊立达房地产公司及远大中联宁夏电力公司支付购房款利息。华尊立达房地产公司、远大中联宁夏电力公司应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付598.49万元自2013年6月9日至本判决确定给付之日止的利息。关于违约责任的认定及承担。按照约定华尊立达房地产公司应于2014年12月30日前向国砾元交付案涉房屋，华尊立达房地产公司未按约定向国砾元交付房屋应承担违约责任。案涉两份商品房买卖合同均约定了”出卖人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，故华尊立达房地产公司作为合同相对方应按约定向国砾元支付违约金119698元（598.49万元×2%）。因案涉合同违约事项是华尊立达房地产公司迟延交付房屋，故远大中联宁夏电力公司不应承担违约责任。关于华尊立达房地产公司要求远大中联宁夏电力公司及国砾元继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求。华尊立达房地产公司称合同约定2014年12月30日是预计交房时间不是确定交房时间，且其与国砾元及国砾元父亲已就房屋交付进行了协商，国砾元及国砾元父亲均同意其提出交房时间，故合同并未解除，要求继续履行《商品房买卖合同》。因华尊立达房地产公司并未提交证据证实其与国砾元及国砾元父亲已就房屋交付协商一致，且国砾元要求解除《商品房买卖合同》，故华尊立达房地产公司要求远大中联宁夏电力公司及国砾元继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求不能成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、华尊立达房地产公司、远大中联宁夏电力公司于本判决生效之日起十日内向国砾元返还购房款598.49万元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付598.49万元自2013年6月9日至本判决确定给付之日止的利息；二、远大中联宁夏电力公司于本判决生效之日起十日内向国砾元返还29.51万元购房款，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付29.51万元自2013年6月9日至本判决确定给付之日止的利息。三、华尊立达房地产公司于本判决生效之日起十日内向国砾元支付违约金119698元；四、驳回华尊立达房地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62740元，由国砾元负担2740元，华尊立达房地产公司、远大中联宁夏电力公司负担6万元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交证据。对华尊立达房地产公司二审争议的事实，本院认为华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司签订的《工业品买卖合同》系另一法律关系，本院不予处理。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，本案事实是远大中联宁夏电力公司对华尊立达房地产公司开发建设的工程进行了施工，华尊立达房地产公司欠付远大中联宁夏电力公司工程款，为此双方签订了《顶房协议》，约定以案涉房屋抵顶工程款，但该房屋未办理相关产权过户手续。之后，华尊立达房地产公司与国砾元就案涉房屋签订了两份《商品房买卖合同》，约定国砾元向华尊立达房地产公司购买案涉房屋，并将购房款按照华尊立达房地产公司的要求支付给了其指定的远大中联宁夏电力公司账户，华尊立达房地产公司向国砾元开具了收据及不动产发票，冲抵了华尊立达房地产公司欠付远大中联宁夏电力公司的工程款，消灭了华尊立达房地产公司与远大中联宁夏电力公司的该笔债权债务。该《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，依据签订该合同的相对性，华尊立达房地产公司与国砾元建立了房屋买卖合同关系，双方均应按约履行各自的合同义务，一审对华尊立达房地产公司是《商品房买卖合同》的实际履行主体的认定并无不当，故华尊立达房地产公司主张的远大中联宁夏电力公司是《商品房买卖合同》的实际履行主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《商品房买卖合同》约定，华尊立达房地产公司应于2013年12月30日向国砾元交付案涉房屋，如华尊立达房地产公司交付房屋逾期超过60日后，国砾元有权解除合同。现华尊立达房地产公司未能在合同约定的交房期限内向国砾元交付房屋，且国砾元于2015年5月15日向华尊立达房地产公司公证送达了解除商品房买卖合同的律师函，要求解除《商品房买卖合同》，而华尊立达房地产公司收到该律师函后，并未依法确认国砾元要求解除合同的效力，一审依据《商品房买卖合同》约定以及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定认定解除《商品房买卖合同》并无不当，故华尊立达房地产公司主张应继续履行《商品房买卖合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。华尊立达房地产公司就欠付远大中联宁夏电力公司工程款，双方签订的《顶房协议》系另一法律关系，远大中联宁夏电力公司应否继续履行《顶房协议》应由签订协议的相对方作出决定，故华尊立达房地产公司主张远大中联宁夏电力公司应继续履行《顶房协议》的上诉请求，本院不作处理。依据《商品房买卖合同》关于解除合同的约定，华尊立达房地产公司应自国砾元解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按国砾元累计已付款的2%向国砾元支付违约金。据此，华尊立达房地产公司应向国砾元退还购房款并承担违约责任。一审依据《商品房买卖合同》已解除，对作为房屋出卖人的华尊立达房地产公司与作为实际收款人的远大中联宁夏电力公司应依据合同约定共同向国砾元退还已收取的购房款并支付利息以及华尊立达房地产公司应向国砾元承担违约责任的认定并无不当，故二上诉人主张一审判决第一、二、三项错误，不应返还购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人华尊立达房地产公司、远大中联宁夏电力公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110292元，由宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司负担54532元、远大中联集团宁夏电力工程有限公司负担55760元。本判决为终审判决。审判长  李荣华审判员  吴 锋审判员  魏元景二〇一七年四月二十四日书记员  刘培育