新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终594号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜丽，女，1971年11月21日出生，现住霍城县。委托诉讼代理人：王猛，新疆宇通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：霍尔果斯江源国际贸易有限公司。住所地，新疆伊犁州霍尔果斯国际边境合作中心区******号。法定代表人：王进立，该公司董事长。委托诉讼代理人：康玲，新疆长信合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彬，该公司副经理。上诉人姜丽因与上诉人霍尔果斯江源国际贸易有限公司（以下简称江源公司）租赁合同纠纷一案，不服霍城县人民法院（2016）新4023民初1361号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年3月21日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人姜丽及其委托诉讼代理人王猛，上诉人江源公司的委托诉讼代理人康玲、周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜丽上诉请求：1、维持原审判决第二项、第五项，撤销原审判决第一、三、四、六、七、八、九项，改判驳回江源公司的反诉请求，支持其一审未得到支持的诉讼请求。事实和理由：1、姜丽已全面履行缴纳租赁费义务。江源公司无故将其承租的江源国际时代购物广场B-20号商铺上锁，故双方合同已于2016年1月19日解除。江源公司应当退还此后的租金9314.7元和物业费2055元；2、由于江源公司单方解除合同的行为构成违约，应支付其违约金18836元并赔偿损失18000元，并承担本案所有公证费等费用。江源公司答辩称：姜丽未在约定时间交纳租金的行为构成违约。由于姜丽未交纳租金，其于2015年12月30日下发通知。该通知属于要约行为，姜丽没有接受该要约，该通知对双方均不产生法律约束力，双方应当按原租赁合同履行。因姜丽未交纳租金，其无奈封门，其目的是催促姜丽按期交纳租金。江源公司上诉请求：1、维持原审判决第二、四、五、七项；2、撤销原审判决第一项，改判姜丽支付2016年1月1日至2016年7月1日期间的租赁费15653元；3、撤销原审判决第三项，改判减少其2016年春节期间闭关闭市7天的损失赔偿费1400元；4、改判姜丽支付租赁费2616元和物业费342.5元；5、撤销原审判决第六项，改判姜丽按违约金总额的30%承担违约金18836元；6、本案诉讼费由姜丽承担。事实和理由:姜丽自2016年1月1日起至2016年7月1日期间未向其支付商铺租金，应当补交；2、其封锁商铺期间7天为春节休息，口岸闭市期间，应当扣除7天损失费；3、原审法院对违约金调减不当。其已考虑到约定的违约金过高，故其仅主张违约金总额的30%，但按调整后的该数额作为基数仅支持30%违约金不当。姜丽针对江源公司的上诉请求答辩称：根据合同约定，签3年合同，免10个月商铺租赁费用，即使用3年，交纳2年2个月租赁费。据此约定租金应当是先免后交，故其未欠交租金，不存在违约行为。江源公司在交纳第二期租金时间未到的情形下，认定其违约并单方锁门，其行为构成违约。姜丽一审诉讼请求：1、江源公司退还租金18519.48元（2016年1月1日至2016年6月30日）、物业费2054.88元（2016年1月1日至2016年6月30日）、商铺保证金8000元，支付违约金25984.08元，并赔偿经营性损失18000元（自2016年1月20日起至2016年4月20日止，每日200元），支付公证费1490元。2、要求江源公司交付商铺里的商品。3、本案涉诉费用由江源公司承担。江源公司一审反诉请求：1、姜丽支付B区21号租金31394元（合同期内剩余租金），物业管理费6165元,暖气费1027元；2、姜丽支付违约金18836元。3、本案反诉费用由姜丽承担。一审法院查明，双方当事人签订江源国际贸易有限公司是商铺租赁合同，约定:姜丽租用江源公司在霍尔果斯边境经济合作中心江源国际购物广场B-20号商铺，合同租赁期间自2015年1月1日起至2017年12月30日止。面积为57.08平方米，免10个月的商铺租赁费用，租金每平方米550元/年，承租方应缴纳的租金为62788元。签订3年商铺租赁合同可分3期缴纳租赁费，第1期为3年商铺租金总额的50%，即31394元，第2期为2015年12月10日前缴纳30%，即18836元，第三期为2016年12月10日前缴纳20%即12558元，如承租方第三期租金不能按时交纳，出租方（甲方）有权自2016年12月30日终止合同，收回商铺租赁权。订约后，姜丽按约定交纳了第一期的租金31394元和物业费6165元，保证金3000元。姜丽未按约定的时间缴纳第2期租金。2015年12月30日，江源公司在江源市场内张贴了一份《江源市场优惠政策的通知》，内容为：给予各位商户为期6个月的商铺免租金政策，时间自2016年1月1日起至2016年6月30日止。在免租期内只收取每月每平方米6元物业费和每月每平方米7元的运营费，在享受商铺免租前，需一次性交清2015年以前商铺租赁费、物业费；2015年冬至2016年初取暖费，同时交纳2016年库房租赁费和库房物业费。各享受优惠的商户应在2016年1月20日交清2016年1月1日至2016年12月30日的物业费和运转费。不能按时交清以上费用的，不享受优惠政策，同时江源市场与商户商铺租赁合同终止。2016年1月20日，姜丽未按照江源公司的通知交纳费用。江源公司于2016年1月21日在姜丽的商铺上张贴封条”欠费市场封”并锁门。2016年2月23日，姜丽向江源公司发出书面通知，要求江源公司立即开锁，恢复营业，避免损失进一步扩大。江源公司收到通知后于2016年2月26日解封开锁。2016年3月7日，姜丽向江源公司发出《解除合同通知书》，认为江源公司违反了合同约定，于2016年1月20日擅自收房，在租用的商铺上上锁贴封，已经违约给其造成严重经济损失，要求解除合同，退还租金赔偿损失。2016年4月13日，姜丽等8位商户向江源公司提出申请书，要求清点货物退出市场，但江源公司以双方合同纠纷未解决为由，阻止姜丽搬离市场江源公司。江源公司于2016年4月14日向姜丽发出通知，要求姜丽付清所欠费用。在案件审理过程，双方通过协商姜丽于2016年7月31日搬离市场，将商铺交还江源公司。双方2016年8月1日签订了商铺交接协议。一审法院认为，双方的商铺租赁合同系其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现双方已无继续履行合同的可能，双方对解除合同均无异议，故该租赁合同已解除。关于姜丽要求江源公司退还2016年1月1日至2016年6月30日租金和物业费的诉讼请求，因姜丽未按期交纳商铺第二期租金，江源公司以姜丽欠费为由，擅自锁门行为明显不当，故江源公司应当向姜丽退还封门期间的房租及物业费。根据租赁合同约定，签3年商铺租赁合同可分3期缴纳租赁费，第1期为3年商铺租金总额的50%即31394元。即每月房租应为1744元，物业费双方约定每月每平方米6元，故江源公司应向姜丽退还37天房租2151元和物业费422元。姜丽未交纳第二期房租违约在先，且在江源公司解封开锁后合同继续履行期间，提出解除合同，姜丽单方解除合同不符合法律规定，双方于2016年8月1日经过协商后，姜丽搬离市场，双方签订商铺交接协议书，故可以认定双方于2016年8月1日协商解除合同。综上，姜丽要求退还2016年1月1日至2016年1月19日、2016年2月26日至2016年6月30日的租金和物业费，不予支持。关于商铺保证金3000元及库房押金2000元。根据合同约定，租赁关系终止时，江源公司收取的商铺租赁保证金除用以抵冲合同约定由姜丽承担的费用外，剩余部分无息退还。双方已于2016年8月1日协商解除合同，故保证金应当返还。关于库房押金2000元，因姜丽未提供相应票据，不予支持。关于姜丽要求江源公司赔偿2016年1月20日至2016年4月20日期间的经营性损失18000元（每日按200元计算），姜丽未按时交租金，可以采取协商或诉讼的方式催要，但江源公司擅自锁门，行为明显不当，给姜丽造成的损失，应当赔偿。根据合同约定，姜丽无特殊情况不准关门歇业，如姜丽未经江源公司同意，关闭铺门一天处罚200元。江源公司实际封门自2016年1月20日起至2016年2月25日止共计37天。根据权利义务对等的原则，江源公司同意按每天200元赔偿损失，其应向姜丽赔偿损失7400元。关于违约金5232.3元。根据合同约定，租赁期间，非本合同规定的情形江源公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，江源公司应当向姜丽支付三个月的租金做为赔偿。因姜丽未按约定交纳第二期房租，江源公司采取欠费封门措施，但未提出解除合同，且经姜丽通知后，江源公司主动解封开锁，姜丽主张江源公司违反以上约定，缺乏事实依据。关于公证费1190元，根据双方的违约和过错情况，双方各承担一半。关于合同期内剩余31394元租金，物业管理费6165元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据现行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同已于2016年8月1日实际解除，故姜丽应向江源公司支付截止2016年8月1日的房租。根据合同约定，签3年商铺租赁合同可分3期缴纳租赁费，第1期为3年商铺租金总额的50%即31394元。姜丽已缴纳第1期房租，已交纳房租至2016年6月30日，每月房租应为1744元。现姜丽还应向江源公司交纳2016年7月1日至2016年8月1日房租1744元和物业费342元（57.08元平方米X6元）。关于暖气费1027元（2015年-2016年度的暖气费）。因该费用实际发生且姜丽已使用，故姜丽应交纳除封门期间的暖气费用。封门期间的暖气费为211元，（1027元÷6个月÷30天X37天），姜丽应向江源公司交纳暖气费816元。关于违约金18836元，根据租赁合同约定，承租方逾期不支付租金累计超过十日，违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金。姜丽未按合同约定的日期交纳第二期租赁费18836元超过十日，姜丽存在违约行为，江源公司要求姜丽承担违约金符合法律规定。但姜丽认为江源公司主张的违约金过高，要求调整为实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。本案中，姜丽未按约交纳第二期租金18836元，但江源公司主张违约金18836元过高，根据以上法律规定，违约金应为5650.8元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决：一、霍尔果斯江源国际贸易有限公司向姜丽退还2016年1月20日至2016年2月25日期间的租金2151元和物业费422元。二、霍尔果斯江源国际贸易有限公司向姜丽退还保证金3000元。三、霍尔果斯江源国际贸易有限公司向姜丽赔偿损失7400元。四、姜丽向霍尔果斯江源国际贸易有限公司支付商铺2016年7月1日至2016年8月1日租金1744元和物业费342元。五、姜丽向霍尔果斯江源国际贸易有限公司支付2015年度的暖气费816元。六、姜丽向霍尔果斯江源国际贸易有限公司支付违约金5650.8元。七、姜丽支付的公证费1190元，由姜丽承担595元，由霍尔果斯江源国际贸易有限公司承担595元。八、驳回姜丽其它诉讼请求。九、驳回霍尔果斯江源国际贸易有限公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费1942元，由姜丽负担842元，由霍尔果斯江源国际贸易有限公司负担1100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与原审查明事实一致。本院另查明,第一期租金的支付时间为签订合同之日缴纳。双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金。姜丽逾期不全额支付租金累计超过十五天的；姜丽逾期不支付租金累计超过十日的。合同第十条还约定，租赁期间，非本合同规定的情形江源公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，江源公司应向姜丽支付三个月的租金作为赔偿。姜丽因江源公司锁门申请办理公证，支付公证费1190元。除上述事实外，原审查明其他事实本院予以确认。本院认为，双方当事人对原审判决认定合同有效以及退还保证金及姜丽承担暖气费的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为:一、合同解除时间及相关租金、物业费问题；二、关于江源公司锁门期间租金及损失问题；三、违约责任及违约金数额问题。关于争议焦点一。因双方当事人于2016年8月1日签订的商铺交接协议书，约定姜丽于2016年7月31日搬出，并将商铺交还江源公司，故原审判决认定双方合同于2016年8月1日解除，并无不当。据此，姜丽应当承担履行期间即自2015年1月1日至2016年7月31日止的租金和物业费。关于商铺租金，自2015年1月1日至2016年7月31日止，每月租金为1744元，共19个月，租金为33136元，姜丽共支付租金为31394元，尚欠商铺租金1742元。商铺物业费每月每平方米6元，57.08平方米共计19个月，合计物业费为6507.12元，姜丽已缴纳物业费为6165元，尚欠商铺物业费为342.12元。综上，原审判决认定的相关租金及物业费亦无不当。关于争议焦点二。江源公司应当通过合法手段解除合同，其擅自锁门的行为，违反了出租人负有向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，江源公司理应承担锁门37天期间的损失，原审判决按每天200元计算，江源公司应退还此37天租金并无不当。关于春节闭市期间房租损失问题。因姜丽租赁房屋时，江源公司并没有免除该期间的租金。如合同正常履行姜丽负有支付该七天租金的义务，且姜丽对租赁物享有占有使用权，江源公司锁门行为妨碍承租人的使用权，故江源公司理应承担因其锁门产生该期间的损失，其主张扣减春节期间租金损失的上诉理由不能成立。关于公证费，双方当事人对姜丽因江源公司锁门采取公证支付公证费1190元公证费均无异议，因姜丽违约在先，对纠纷产生负有责任，原审判决其承担一半公证费正确。关于争议焦点三。双方当事人在合同中未约定租金的交纳方式是先交后免还是先免后交，故双方产生争议。从合同内容看，双方对总租金62788元按三期的缴纳方式进行了约定，对租金的数额及交付时间明确为：第一期租金31394交付时间为签订合同之日，第二期租金18836元交付时间为2015年12月10日；第三期租金12558元于2016年12月10日前缴纳。上述约定内容足以证实承租方全部租金最终交付时间为2016年年底之前，故姜丽负有在租赁期满两年内必须支付所有租金的义务。姜丽在2015年12月10日前未交第二期租金，其行为已构成违约。根据合同约定：承租方逾期不全额支付租金累计超过十五天的，应向另一方按月租金的五倍支付违约金。诉争租赁物月租金为1744元，按五倍计算违约金为8720元。姜丽逾期欠付第二期租金，其应当承担逾期付款的违约金。鉴于姜丽一审主张违约金过高，原审法院调减为5650.8元。本院认为，根据姜丽欠付的各项费用，原审法院调减违约金并无不当，江源公司主张原审法院将违约金调减过低的理由不能成立。关于江源公司的违约问题。根据双方合同约定：租赁期间，非本合同规定的情形出租方擅自解除合同，提前收回该房屋的，出租方应当向承租方支付三个月的租金作为赔偿。因江源公司虽实施单方锁门行为，但其并未解除合同，也未收回房屋，故姜丽以此主张由江源公司支付违约金的理由与缺乏事实及法律依据。关于姜丽主张的经营损失。姜丽提出江源公司违约锁门应承担每天200元合计18000元损失，但合同约定承租方未经出租方同意，关闭商铺一天处罚200元，并未约定出租方关闭商铺的违约责任，合同条款仅约束承租方而非出租方，其主张损失亦缺乏事实及法律依据。本院不予支持。综上所述，双方当事人的上诉理由均依法不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费姜丽预交682元，由姜丽负担，霍尔果斯江源国际贸易有限公司预交1219元，由霍尔果斯江源国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 凤审 判 员  芦海龙代理审判员  杨 静二〇一七年六月六日书 记 员  于 洋