广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法审监民再字第75号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李烈强，住广东省广州市越秀区。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李力强，住广东省广州市越秀区。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李兆梨，住广东省佛山市三水区。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李策强，住广东省广州市海珠区。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李兆萍，住广东省广州市海珠区。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李的强，住广东省广州市越秀区。上列六再审申请人的共同委托代理人：伊憬，广东柬理律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人)：王智勇，住广东省广州市越秀区。李烈强、李力强、李兆梨、李策强、李兆萍、李的强（以下简称李烈强等六人）与王智勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月3日作出(2014)穗中法民五终字第570号民事判决，已经发生法律效力。李烈强等六人不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2015年5月12日作出（2015）粤高法民一申字第85号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年9月3日，李烈强等六人向广东省广州市海珠区人民法院起诉称：李烈强等六人与王智勇双方经广州市美寓房地产中介代理有限公司（以下简称美寓公司）介绍，于2013年6月23日签订房屋买卖合同，约定李烈强等六人以120万元将海珠区南村路20号13栋之三号202房（以下简称涉案房屋）出售给王智勇，王智勇签约当天支付了5万元定金后，合同已网签备案。截止到2013年8月8日，王智勇迟迟未支付首期楼款55万元，李烈强等六人多次催促，王智勇始终以各种借口搪塞。2013年8月13日，李烈强等六人书面通知王智勇解除合同并没收定金充作违约金，王智勇已经于2013年8月14日签收，合同已解除。但王智勇在合同解除后迟迟不配合李烈强等六人办理解除房地产管理部门签约公告手续。现要求：1.确认解除李烈强等六人与王智勇于2013年6月23日签订的涉案房屋买卖合同；2.将王智勇支付的定金5万元作为违约金赔偿给李烈强等六人。王智勇答辩称：李烈强等六人与王智勇签订的房屋买卖合同第十九条明确约定：若因买方（王智勇）原因无法过户，卖方（李烈强等六人）应到市级以上公证处办理全权委托书给买方，买方有权处理有关涉案房屋的所有过户事项。2013年7月中下旬，当王智勇提出提前付款，要李烈强等六人办理全权委托公证书时，李烈强等六人先是同意，后来明确表示不同意办理全权委托公证书，致使双方在履行合同的问题上发生争议；2013年8月8日，李烈强等六人与王智勇电话联系商讨双方争议的解决方法，并约定8月13日到中介方商谈，当时李烈强等六人并没有请求王智勇按约履行合同，也没有告知王智勇收款的银行账户，双方没有在2103年8月8日履行的意思。因此，李烈强等六人称王智勇一方违约不符合事实，李烈强等六人向王智勇返还定金5万元。一审法院经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局《粤房地权证》显示涉案房屋为李烈强等六人按份共有。2013年6月23日，李烈强等六人（卖方）与王智勇（买方）签订房屋买卖合同，约定：“第十九条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：1.在签订合同当天起买方交付定金人民币伍万元正，2013年8月8日前买方支付首期楼款（含定金）共陆拾万元正予卖方，剩余楼价共人民币陆拾万元于2013年9月23日前交付予卖方，若因买方原因无法过户卖方应到市级以上公证处办理全权委托书给予买方，买方应有权处理有关涉案房屋的所有过户事项，在过户期间因国家政策的变动而产生各种不利于过户的因素在买卖双方不能承受的范围内，（承受金额人民币贰万元正）合同自动取消，所交付所有金额退回买方；2.网签合同在2013年7月5日前完成；3.若买方在2013年8月8日前无法交付首期楼款人民币伍拾伍万元正（不含定金）予卖方，网签合同自动取消，人民币伍万元定金没得退回买方；4.卖方同意李的强一人收取定金及房款……”合同签订后，2013年8月12日李烈强等六人以王智勇未能在2013年8月8日前支付首期价款55万元为由，向王智勇发出解除合同通知书，要求解除与王智勇签订的房屋买卖合同，并没收定金5万元。2013年8月14日王智勇对该通知书予以签收。一审法院认为：2013年6月23日，李烈强等六人与王智勇签订房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，在签订合同当天起买方交付定金人民币伍万元正，2013年8月8日前买方支付首期楼款（含定金）共陆拾万元正予卖方，剩余楼价共人民币陆拾万元于2013年9月23日前交付予卖方，若因买方原因无法过户，卖方应到市级以上公证处办理全权委托书给予买方，买方应有权处理有关涉案房产的所有过户事项，在过户期间因国家政策的变动而产生各种不利于过户的因素在买卖双方不能承受的范围内，（承受金额人民币贰万元正）合同自动取消，所交付所有金额退回买方；若买方在2013年8月8日前无法交付首期楼款人民币伍拾伍万元正（不含定金）予卖方，网签合同自动取消,人民币伍万元定金没得退回买方，上述内容对于王智勇支付首期房款的时间作出了明确具体的规定，并没有附其他条件。而对于李烈强等六人要办理“全权委托书”给王智勇的条件则作出了明确的约定，就是“若因买方原因无法过户”，就是说李烈强等六人要办理“全权委托书”给王智勇，并不是王智勇支付房款给李烈强等六人的前提条件。而且从常理来说，办理房屋过户手续是房屋买卖的最后手续，在买方没有支付相当数量的房款的情况下，卖方是不可能协同买方办理房屋的产权交易过户手续的。根据合同约定“若因买方原因无法过户，卖方应到市级以上公证处办理全权委托书给予买方，买方应有权处理有关涉案房产的所有过户事项”，若李烈强等六人办理了“全权委托书”给王智勇，则李烈强等六人实际上己经失去了办理房屋买卖最后交易过户手续的控制权，据此，也可以合理推断在王智勇没有按合同的约定支付相当房款的情况下，王智勇要求李烈强等六人办理“全权委托书”以便于日后办理产权过户手续，并不符合常理。因此，王智勇没有按照合同的约定在2013年8月8日前支付房款给李烈强等六人，己构成根本性违约，对此，应承担相应的责任。故李烈强等六人要求与王智勇解除房屋买卖合同，没收王智勇支付的定金5万元，符合合同的约定，予以支持。现王智勇以合同无法履行是因为李烈强等六人一直拒绝办理委托公证，李烈强等六人违约在先为由不同意李烈强等六人没收其5万元定金，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第一百一十五条之规定，一审法院判决如下：一、解除李烈强等六人与王智勇2013年6月23日签订的房屋买卖合同。二、王智勇支付的定金5万元作为违约金赔偿给李烈强等六人。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费525元，由王智勇负担。判决后,王智勇不服一审判决,向本院提起上诉称：一、一审判决遗漏王智勇与李烈强等六人在合同签订后至2013年8月8日前,李烈强等六人明确不同意办理合同约定的委托公证书,双方对李烈强等六人合同履行方式发生争议,双方同意于2013年8月13日到中介协商解决的客观事实,认定事实片面、错误。二、本案合同解除的原因，是双方对李烈强等六人的履行方式发生争议，合同约定不明造成的，一审法院仅根据合同约定而不以实际发生的事实认定合同解除的原因是不当的。三、2013年8月8日，王智勇与李烈强等六人除了电话沟通外，王智勇与李烈强等六人均没有履行的意思及行动，证明李烈强等六人同意王智勇在2013年8月13日面谈解决异议，故一审法院认定王智勇根本违约是错误的，因为双方争议及客观因素，导致王智勇实际不能履行。故请求:1.撤销一审判决第二项判决,改判李烈强等六人向王智勇返还定金5万元;2.案件受理费由李烈强等六人承担。李烈强等六人答辩称：同意一审判决。本院二审查明，一审法院查明的事实无误，予以确认。另查明：一、李烈强等六人与王智勇所签订的房屋买卖合同中载明经纪方为美寓公司，王智勇在一审审理期间提供了该公司出具的《中介方与买卖双方电话沟通的内容简述》，内容如下：1.2013年7月中旬，买方提出2013年7月20日付齐楼款且到公证处办理委托;2.2013年7月20日当天，中介方通话中了解到卖方不愿意办理委托(理由：担心买方在委托期间在此物业内做违法犯罪的事情);3.2013年8月8日当日第一次通话开始卖方仍坚持不愿意办委托同时要求买方按照合同条款支付部分楼款，共伍拾伍万元;再经沟通，卖方不情愿地说委托只办给买方两天，已足够过户之用;当日第二次通话：经进一步沟通卖方提议，在2013年8月13日约买方到中介公司作面谈，并明确委托书的内容，签订合同补充协议，并提到2013年8月10日下午到本公司拿委托书内容版本，因中介方未有委托书内容版本，所以通知卖方2013年8月11日到本公司领取。2013年8月11日当天卖方说版本自己已到公证处领取;4.2013年8月12日，卖方主动给电话中介方，表示意见未能统一推迟三方面谈，之后一直以意见不统一，且买方未付清部分楼款伍拾伍万元，不愿再对这件事情进行沟通协商；5.2013年8月13日，卖方要求解除合同并没收买方定金五万元整。在一审庭审过程中,美寓公司出庭作证表示上述证词属实。李烈强等六人表示证人与本案有利害关系，其证言不具有有效性。二、李烈强等六人与王智勇签订的房屋买卖合同还约定王智勇提出网签合同王智勇以其亲兄王某的名字登记。二审中,李烈强等六人与王智勇均确认已以王某的名义就涉案房屋办理了网签手续。本院二审认为：李烈强等六人与王智勇签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，一审作有效认定正确。合同明确约定王智勇需在2013年8月8日前支付60万元（含定金）给李烈强等六人，王智勇亦确实未支付上述款项，现双方均同意解除上述合同,故本案的焦点是王智勇未按期支付该款项是否构成违约。鉴于：1.李烈强等六人虽表示其多次催促王智勇支付该款项，但未有证据予以证明，亦未有证据证明双方就该款项的具体支付方式如是以现金还是转帐方式支付达成一致意见，即王智勇不能以单方行为完成该款项支付,在此情况下,王智勇于2014年8月14日已收到李烈强等六人要求解除上述合同的通知书,故王智勇未支付上述款项不能仅归责于王智勇；2.上述合同明确约定了若因王智勇原因无法过户，李烈强等六人应办理全权委托书给予王智勇，同时还明确王智勇以王某的名义就涉案房屋办理网签手续，故办理委托书亦是合同不可忽视的内容，王智勇要求李烈强等六人确定是否同意办理委托书及确定委托书的内容有其正当性，而在王智勇于2013年7月中旬已向李烈强等六人明确表示一次性提前付款的情况下，李烈强等六人就是否办理委托书一事上开始明确表示不同意，后表示只委托两天，至最后表示不再协商该事，而并不是表示要求严格按合同的约定来履行,故认定在委托书的内容未能确定的情况下，王智勇不支付该款项亦无不当。综合上述两点,李烈强等六人以王智勇未能按时支付该款项主张王智勇构成违约理由不能成立，二审不予支持,故一审判决王智勇支付的5万元定金作为违约金欠妥，二审予以纠正。但由于王智勇要求李烈强等六人返还5万元定金属于二审新增加的诉讼请求,不予调处,王智勇应另循法律途径主张。综上所述，王智勇的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。一审部分处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第2436号民事判决的第一项;二、撤销广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第2436号民事判决的第二项;三、驳回李烈强等六人的其他诉讼请求。一审受理费525元由李烈强等六人负担475元,王智勇负担50元,二审受理费1050元由李烈强等六人负担。李烈强等六人不服上述判决，向广东省高级人民法院提出再审申请称：王智勇于2013年6月23日签约时，就支付了5万元定金到我方提供的银行账户上，足证买卖双方已经明确约定付款方式，王智勇应付清首期款的期限是2013年8月8日，王智勇拒付55万元首期款，已构成违约。二审判决认定“王智勇于2013年7月中旬已向李烈强等六人明确表示一次性提前付款”，并无证据证明。我方从未拒绝给王智勇办理委托手续，只是要求收齐房款才办理委托手续；王智勇只支付了5万元定金，就要求把房屋交给王智勇（办理委托书就是这个法律后果），是不合理及不公平的。中介方美寓公司的证言未经二审质证，不能作为认定事实依据。请求：撤销二审判决，维持一审判决。王智勇答辩称：李烈强等六人提供收取5万元定金的银行账户并非其六人，不能视为交易习惯，双方签订房屋买卖合同后，中介方居间见证，一直处于商谈确认委托内容（因委托内容没确定）以及到公证处取委托书当天付清房款等问题。要求维持二审判决。本院再审查明：一、二审查明的事实无误，本院再审予以确认。本院再审认为：李烈强等六人与王智勇签订的房屋买卖合同，是双方当事人的合意，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，一、二审作有效认定正确。双方在履约过程中，因对合同涉及的办理委托书事宜发生争议，双方在2013年8月8日约定的首期支付日后仍在沟通协商，对此王智勇一审时已提供中介方美寓公司出具的《中介方与买卖双方电话沟通的内容简述》为证，且美寓公司也出庭作证，李烈强等六人认为该证人证言不具有证明力，但未能提供相反证据推翻美寓公司的证言，故二审采信上述证人证言认定王智勇未在2013年8月8日支付首期房款不构成违约并无不当。因该证人证言不属于二审新的证据，二审不需要再进行质证，李烈强等六人认为上述证人证言未经二审质证，不能作为认定事实依据的主张理据不足，本院再审不予采纳。综上，李烈强等六人的再审请求依据不足，本院再审予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：维持本院(2014)穗中法民五终字第570号民事判决。本判决为终审判决。审判长  叶惠莲审判员  林 娟审判员  汤 琼二〇一五年十二月××日书记员  周夏如