上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初6038号原告：曹某某，女，1956年6月29日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：卢某某，女，1982年7月25日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。被告：芦某某，男，1955年1月3日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：王菁，女，1985年12月16日生，汉族，住上海市闵行区。原告曹某某、卢某某与被告芦某某、王菁确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，因被告王菁下落不明，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹某某及两原告共同委托诉讼代理人杨绍刚、被告芦某某到庭参加诉讼。被告王菁经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判决案外人岑某代被告芦某某与王菁所签订的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)无效；2、判令被告王菁将上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权归还给原告曹某某、卢某某和被告芦某某，将系争房屋产权恢复登记至原告曹某某、卢某某和被告芦某某名下。事实和理由：两原告与被告芦某某、芦某某的父亲芦胜、母亲俞花五人原居住于上海市长宁区长宁路XXX弄XXX支弄XXX号。1996年11月，因动迁原告等五人被安置于系争房屋，原告等五人均为安置人口，房屋产权属五人共同所有。芦胜、俞花先后于2004年、2006年去世，房屋产权属两原告及被告芦某某共有。2011年9月28日，芦某某被案外人所某，以替他人借高利贷为名，向出借人柴寅峻借款人民币115万元(以下币种同)，借款期限两个月。借款同时，芦某某被出借人所蛊惑，怂恿芦某某委托其素不相识的案外人岑某作为房屋买卖的委托代理人。由于到期未能归还上述借款，出借人理应按借款合同及公证书的约定，通过诉讼途径申请法院强制执行，解决借款归还问题。上述借款并未以系争房屋作为担保，但出借人和岑某相互勾结串通，未通过诉讼途径，岑某以芦某某的委托代理人身份，擅自将两原告与芦某某共有的房屋出售并过户给被告王菁。岑某将系争房屋出售和过户的情况，两原告及芦某某均不知情，出售房屋的款项，岑某也未给芦某某和两原告，而是直接归还给出借人，此举超越了其应有的代理权。两原告对上述情况多年来被蒙蔽，对系争房屋出售之事一无所知。系争房屋过户给王菁后，王菁又以借款为名，向蒋某2借款30万元，因到期未归还，蒋某2诉至闵行法院，法院判决王菁归还借款30万元，因王菁音讯全无，蒋某2申请执行，要求将系争房屋作为债务抵偿。闵行法院上门要求执行系争房屋时，原告方知道系争房屋已被出售。原告于2016年9月查询系争房屋信息，方得知已由代理人岑某擅自将系争房屋出售并过户给被告王菁，后王菁又以债务纠纷为名，通过恶意诉讼由法院来执行系争房屋。出借人柴寅峻和代理人岑某相互勾结和串通，以放高利贷为名，行侵吞房屋为实形成一场骗局。系争房屋原为动迁安置房，所有权属于原告和芦某某共同共有，芦某某无权单独处分。案外人岑某未经原告和被告芦某某授权，擅自将系争房屋出售用以抵债，其行为已超越代理权，故诉至本院，要求判如所请。被告芦某某辩称，同意原告的诉请。被告王菁未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：1996年11月，芦胜作为被拆迁人与拆迁人长宁区公房资产经营公司签订《房屋拆迁安置协议》，安置人数为五人，即本案两原告、被告芦某某及芦胜、俞花，拆迁人提供系争房屋作为安置房屋。2001年4月，系争房屋登记权利人为芦胜。2011年8月，系争房屋登记权利人变更为芦某某，权利取得方式为出让。2011年12月7日，上海市宝山区公证处出具(2011)沪宝证字第5182号公证书，申请人为芦某某，公证事项为委托，证明芦某某于2011年11月30日至该处在公证员面前在委托书上签名，相应的委托书中受托人为岑某，委托人芦某某委托受托人岑某以不低于130万元的价格办理系争房屋出售的一切事宜，委托权限为全权委托，委托期限从2012年2月7日起至2012年8月6日止。2012年7月5日，被告芦某某(甲方)与被告王菁(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定转让价款为130万元，2012年9月30日前办理过户手续，2012年10月31日前腾房并通知乙方进行验收交接，合同另对违约责任、付款方式等进行了约定，该合同甲方落款处由代理人岑某签名，本人签章处所签“卢文铭”被告芦某某否认系其本人所签。2012年8月2日的上海市房地产登记申请书上亦由代理人岑某签名，转让人处所签“卢文铭”被告芦某某否认系其本人所签。2012年8月17日，系争房屋核准登记至被告王菁名下。另查明，系争房屋目前有案外人蒋某1的债权数额70万元的抵押登记、案外人蒋某2的债权为120万元的抵押登记，2015年9月28日被闵行区人民法院(2015)闵民一民初字第17961号案件正式查封，2016年9月27日被闵行区人民法院(2016)沪0112执7669号案件轮候查封。因系争房屋被采取强制执行措施，原告曹某某、卢某某、被告芦某某提出异议。2016年11月17日，闵行区人民法院执行庭对原告曹某某、卢某某、被告芦某某及案外人王斌作谈话笔录，在该谈话笔录中，卢某某陈述：“目前我们居住的嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室，是1997年长宁路XXX弄XXX支弄XXX号我们家动迁分的，当初嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室办理产证是按照九四方案，写的我爷爷芦胜的名字，直到2004年我爷爷过世之后，这套房屋一直是我爷爷的名字，之后为了做生意这套房子大概在2011年7、8月份转到我父亲芦某某名下，一直到2011年11月份，我前夫王斌做生意，通过中间人尹红君认识了王菁。”王斌陈述：“之后中间人介绍朋友郑章杭借钱给我做生意，我们和他签了借款合同，办了公证并委托郑文新办理了抵押登记，共计借款75万元，借款期限2个月。我们当初中间人办了两张卡，一张是我名下，一张是芦某某名下，当初中间人王斌、芦某某都在银行，这个钱先转到芦某某的卡上，之后转到我卡上，其中55万元转给了中间人尹红君，剩余的钱我转给了王菁当初的男友陈浩麟。”卢某某陈述：“之后2个月的还款期限到了，在2011年11月份，对方催我们归还75万元及利息，共计115万元，我们以把这套房子又委托岑某办理了抵押登记，抵押权人柴寅峻，此人也是王菁所谓的男朋友，给我们115万元。”王斌陈述：“对方申请帮我们办贷款，其实贷款一直没有下来，只是通过柴寅峻私人借款，给我们这115万元，当初75万元转到了芦某某卡上，之后直接还给了郑章杭，剩余40万元的钱我们拍了照片，表示给我们了，之后这40万元被王菁拿走了。之后我们把郑章杭的抵押登记注销了。”卢某某陈述：“之后大约在2012年王菁做了一个全权委托，逼我父亲芦某某签字，并办理了委托公证，他们在我们不知情的情况下，把房子卖了，卖了130万元，这个房子就莫名其妙地过户到王菁名下了，至于柴寅峻的抵押权如何注销的，我们就不清楚了，现在王菁也找不到了，这套房子现在是我们一家四口，我父母、我和我女儿在住，现在法院来执行这套房子，我们将提出执行异议，请求法院中止对上述房屋的执行。”2016年12月30日，闵行区人民法院作出(2016)沪0112执异41号执行裁定书，认为系争房屋依法登记在王菁名下；不动产登记的公示、公信效力当及于第三人；王菁未履行法定的清偿债务之义务，对登记在其名下的相应财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要；芦某某、曹某某、卢某某据以“岑某和王菁相互勾结，采用欺诈的手段将房产过户给王菁，侵犯案外人的权益”等异议述称的理由，主张中止对系争房屋的执行的请求，缺乏必要的事实基础和法律规定，裁定驳回案外人芦某某、曹某某、卢某某的异议请求。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。两原告要求确认合同无效并主张恢复登记的理由有二：两原告系系争房屋的共同共有人；案外人岑某将收取的售房款用于他处系超越代理权。其一，系争房屋虽系拆迁而来，原告曹某某、卢某某及被告芦某某均为安置人口，即便如原告所述，系争房屋因适用九四方案而仅登记在芦胜一人名下，原告曹某某、卢某某及被告芦某某均系房屋的共有人，但在芦胜去世以后，系争房屋于2011年8月变更登记至被告芦某某名下，不动产登记是物权归属确认的重要依据，应视为其家庭已对房屋的产权归属进行了重新分配，具有公示、公信效力。现两原告以对系争房屋享有共有权为由主张合同无效并要求恢复登记缺乏依据，本院难以支持。其二，两原告与岑某之间并无委托代理关系，两原告主张岑某超越代理权缺乏请求权基础，故在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告曹某某、卢某某的诉讼请求。本案受理费80元，由原告曹某某、卢某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉人民陪审员  冯连芳人民陪审员  王秋华二〇一七年十二月八日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……