广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1403-1405号上诉人（原审被告）：深圳地源投资发展有限公司。法定代表人：卢清华，总经理。委托代理人：朱述行，广东荣恒律师事务所律师。委托代理人：张勇强，系公司员工。各被上诉人（信息详见附表）原审被告：深圳地源商贸城管理有限公司。法定代表人：卢清华，总经理。委托代理人：朱述行，广东荣恒律师事务所律师。委托代理人：张勇强，系公司员工。上诉人深圳地源投资发展有限公司（以下简称地源投资公司）因与被上诉人刘德政等人及原审被告深圳地源商贸城管理有限公司（以下简称地源商贸城公司）房屋租赁合同纠纷三案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第536-544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，刘德政等人（乙方）与地源商贸城公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区南联社区怡丰路xx号的深圳地源商贸城（具体商铺号见附表）出租给乙方用于经营，双方约定了合同期限（具体时间见附表）；乙方应于签订本合同时一次性向甲方支付履约保证金（具体数额见附表），用于保证乙方全面和实际履行本合同的相关义务，本合同约定租期届满后，如乙方无拖欠款项或无其他抵扣费用情形，此履约保证金在本合同约定租期届满后15日内无息返还给乙方；租金及物业管理费按季度缴纳，乙方应于每季度末至少提前15天缴纳下季度应付租金、物业管理费（具体缴纳时间按甲方书面通知执行，如甲方无书面通知，则按本约定执行）；乙方超过约定时间7天未交清各项费用，甲方有权单方面解除合同，乙方所交租金、履约保证金及其他款项一律不予退还，同时甲方有权追究乙方的违约责任；甲方违反本合同约定的相关条款，使乙方无法继续使用所租赁商铺达到经营目的或甲方违反本合同约定条款并经协商无效的，乙方有权解除本合同并要求甲方承担相应赔偿责任。合同签订后，刘德政等人向地源商贸城公司缴纳了押金（具体数额见附表），地源商贸城公司将涉案商铺交付刘德政等人使用。2014年7月11日，案外人深圳市某国际投资有限公司（以下简称某公司）向地源商贸城各商户发出《商户告知书》，称该公司是地源商贸城业主方，现地源商贸城已经拖欠该公司租金达2个月，某公司已经通过法律手段维护公司权益，现对地源商贸城各商户告知如下：1、为了各位商户的权益，请各商户及时与地源商贸城沟通，并做好自己的准备工作；2、如通过法律手段，不论最终结果如何，各商户的合法权益对象为地源商贸城，与某公司无关。2014年10月16日，某公司向地源商贸城各承租户发出《通告》，称该公司将涉案物业出租给地源投资公司，地源投资公司从2014年6月开始拖欠租金，该公司于2014年10月14日向深圳市龙岗区人民法院申请执行，强制执行后，该公司将收回地源商贸城所有物业，提示各承租户尽快与地源投资公司处理好双方的租赁事宜。2014年12月1日，深圳市龙岗区人民法院发出（2014）深龙法执字第1283号《通知》，称因原审法院作出的（2014）深龙法民三初字第822号民事调解书已于2014年8月26日发生法律效力，原审法院已立案强制执行，因被执行人地源投资公司未按生效法律文书确定的期限履行法定义务，原审法院现责令被执行人地源投资公司及居住在深圳市龙岗区南联怡丰路一号楼房共六栋及临怡街厂房后面链接卡的住、租户于本通知张贴之日起20日内自行搬迁，并将房门钥匙交到申请执行人某公司，到期仍不履行又不提出异议的，原审法院将依法强制执行。经查，地源投资公司、地源商贸城公司提交了5份房地产证号分别为深房地字第6xxxxxxxx6、6xxxxxxxx7、6xxxxxxxx8、6xxxxxxxx9、6xxxxxxxx0号的《房地产权证》，登记的房地产为位于深圳市龙岗区龙岗街道南联村社区上牛塘的集体宿舍楼1＃、厂房2＃、综合楼1＃、厂房1#、厂房3#，登记的权利人为某公司，登记的土地用途均为工业仓储，刘德政等人、地源投资公司、地源商贸城公司均确认该五份房产权证记载的房屋即为涉案的租赁房屋。某公司于2013年4月18日将上述房屋整体出租给地源投资公司，后地源投资公司建成地源商贸城后委托地源商贸城公司分租给各商户。经原审法院释明及引导评估，刘德政等人称对其请求的搬迁费坚持不申请评估，要求法院根据刘德政等人提交的证据进行酌定；对其请求的装修损失坚持不申请评估，其认为商铺的装修很多已拆除了，房屋已由某公司另行出租，已不具备评估条件，且刘德政等人认为其已提供足够证据证明装修损失，请求法院酌定。刘德政等人与地源商贸城公司于2014年12月9日签订《协议书》，在该《协议书》中，双方约定由甲方（地源投资公司）退还乙方（刘德政等人）押金及2014年12月份租金（具体金额详见附表），该款项甲方分三期支付乙方，第一期30%于2014年12月27日前支付乙方，第二期30%于2015年1月12日前支付乙方，第三期30%于2015年1月27日前支付乙方。该《协议书》第6条约定，刘德政等人之前产生的装修费用自行承担，甲方不予任何的赔偿或补偿，乙方缴纳的所有管理费用均不予退还，第7条约定，甲方履行完上述付款义务后，双方签订的《商铺租赁合同》解除，双方之间关于《商铺租赁合同》的相关权利义务全部完结，乙方不得以任何形式向甲方主张任何权益，包括但不限于搬迁费、营业损失等。如甲方不按合同约定付款，乙方有权向法院起诉，并要求甲方承担乙方损失。甲方应按合同约定时间向乙方足额支付款项，如甲方逾期支付，每逾期一天应向乙方承担应退款项5‰的违约金。《协议书》签订后，地源投资公司按照《协议书》的约定，支付了刘德政等人第一期款项，剩余款项尚未支付（具体金额详见附表）。上述事实，有《商铺租赁合同》、《协议书》、《房地产权证》、《通知书》、《民事调解书》、原审庭审笔录等证据证实，足以认定。刘德政等人诉至原审法院，请求判令：1、解除刘德政等人与地源投资公司签署的《协议书》；2、地源投资公司、地源商贸城公司返还剩余保证金（押金）以及从2015年1月28日到结清该款项之日按每天千分之五支付违约金；3、地源投资公司、地源商贸城公司单方违约应当加倍返还保证金；4、地源投资公司、地源商贸城公司赔偿装修费；5、地源投资公司、地源商贸城公司支付刘德政等人搬迁费；6、诉讼费用由地源投资公司、地源商贸城公司负担（各项诉讼请求金额详见附表）。原审法院认为，刘德政等人诉称地源商贸城公司系受地源投资公司委托与刘德政等人签订《商铺租赁合同》，且刘德政等人在原审庭审中称签订合同时即清楚知悉地源投资公司、地源商贸城公司之间的委托关系，地源投资公司、地源商贸城公司亦对相互间的委托关系予以确认，则涉案《商铺租赁合同》为地源商贸城公司受地源投资公司委托与刘德政等人所签订，应直接约束刘德政等人与地源投资公司，地源商贸城公司系受托人，依法无须承担合同责任。上述《商铺租赁合同》为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，双方应切实履行。地源投资公司因另案被强制执行，已无法继续履行合同义务。后刘德政等人与地源商贸城公司签订的《协议书》，系双方真实意思的表示，双方应当按照《协议书》的约定履行。因《协议书》为地源商贸城公司受地源投资公司委托与刘德政等人所签订，故地源投资公司应当按照《协议书》的约定，履行相应的义务。地源投资公司在《协议书》签订之后，依照约定支付了第一笔款项，两笔款项未支付，地源投资公司应当支付。因双方并未明确约定解除条款，且刘德政等人并未就地源投资公司迟延支付的行为进行催告，故刘德政等人主张地源投资公司、地源商贸城公司未按《协议书》约定履行支付相关款项而主张解除该《协议书》的诉讼请求，原审法院依法不予支持。地源投资公司尚未支付刘德政等人《协议书》中约定的第二期、第三期款项，地源投资公司应当支付（具体金额详见附表）。地源投资公司未按期支付款项，应按照合同约定支付刘德政等人违约金，但双方约定的违约金标准过高，原审法院依法调整为违约金以应付款项为基数，按每日0.5‰，自2015年1月28日起计算至本判决确定支付之日止。双方在《协议书》中明确约定装修费用由刘德政等人自行承担，故刘德政等人要求地源投资公司赔偿装修损失的诉讼请求，原审法院依法不予支持。双方在《协议书》中约定地源投资公司履行完付款义务后，刘德政等人不得另行向地源投资公司主张搬迁费用，现原审法院判决地源投资公司应当按照《协议书》约定履行付款义务，故刘德政等人不得另行主张搬迁费损失，原审法院依法驳回刘德政等人该项诉讼请求。刘德政等人要求地源投资公司违约加倍返还保证金的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条第（三）项、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、深圳地源投资发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内退还刘德政等人押金（履约保证金，具体数额见附表）；二、深圳地源投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘德政等人违约金，违约金按上述判项确定的数额为基数，按每日0.5‰计算，自2015年1月28日起计算至本判决确定支付之日止；三、驳回刘德政等人的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，由刘德政等人与深圳地源投资发展有限公司分担（具体数额详见附表）。上诉人地源投资公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持一审判决一、三项；2、撤销一审判决第二项，改判为：地源投资公司无需向刘德政等人支付违约金；3、本案上诉费由刘德政等人承担。事实和理由：地源投资公司已经部分履行了与刘德政等人之间签订的《协议书》，同时地源投资公司逾期未履行协议约定的第二、三期付款义务，刘德政等人也是存在原因的。尽管在一审答辩中地源投资公司愿意按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，但是一审法院判令地源投资公司每日向刘德政等人支付0．5‰的违约金，这一违约金还是过高，有失公平公正。刘德政等人庭审时口头答辩称：没有意见需要发表，请求二审法院维持一审判决。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，各方当事人均确认地源商贸城公司系受地源投资公司委托经营管理地源商贸城，地源商贸城公司以自己名义与各被上诉人签订的《协议书》直接约束各被上诉人与地源投资公司，该合同是被上诉人与地源投资公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。地源投资公司认可其未履行上述《协议书》约定的第二、三期付款义务，故应当承担相应违约责任。关于违约金的计算标准，《协议书》约定为每逾期一天应承担应退款项5‰的违约金，原审认为双方约定的上述违约金标准过高，故将其酌情调整为日0.5‰并无不当，本院予以确认。地源投资公司上诉主张该违约金的调整仍然过高，但不能提供相关法律和事实依据，本院对此不予支持。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费，均由上诉人深圳地源投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨潮声审 判 员  聂 效代理审判员  王丹妮二〇一五年八月二十日书 记 员  李全慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。