四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终10097号上诉人（原审被告，反诉原告）：周小红，女，1965年3月14日出生，汉族，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：四川圣爱融创资产管理有限公司，住所地：成都市青白江区政府南路10号。法定代表人：卢晓峰，执行董事。委托诉讼代理人：何中卫，男，1970年7月6日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：刘洪英，女，1967年9月18日出生，汉族，住成都市青白江区。上诉人周小红与被上诉人四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称圣爱融创公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第9209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周小红，被上诉人圣爱融创公司的委托诉讼代理人何中卫、刘洪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周小红上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费由圣爱融创公司承担。事实与理由为：一、物业公司对于物业共用部分维护保养义务系基于法律规定，周小红拒交物业费，属于法定行使先履行抗辩权；二、周小红拖欠商铺电费，属于履行抗辩权，原审法院未查明事实，未考虑店铺实际情况；三、关于商铺的垃圾清运费，圣爱融创公司未履行商铺垃圾清运义务，不应收取商铺部分垃圾清运费。被上诉人圣爱融创公司答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。圣爱融创公司向一审法院起诉请求：周小红支付圣爱融创公司2011年12月至2015年6月住宅的物业服务费2138.3元及从逾期之日起至付清之日止，按日千分之三计算的违约金以及垃圾清运费258元；2012年11月至2015年6月商铺的物业服务费1926.14元及从逾期之日起至付清之日止，按日千分之三计算的违约金以及垃圾清运费960元；2015年2月至5月商铺的电费4120.7元。周小红向一审法院反诉请求：圣爱融创公司赔偿周小红损失5680元。一审法院经审理查明，周小红购买了位于）以及××区××街道××北××单元××楼××号商业用房(建筑面积75.24㎡)。2011年4月11日，原双流县东升街道锦绣华都建筑区划业主大会、原双流县东升街道锦绣华都建筑区划第一届业主委员会与圣爱融创公司签订了《锦绣华都物业服务合同》，约定由圣爱融创公司承接锦绣华都的物业服务。住宅建筑区划内：多层住宅用房为0.6元/月·平方米，非住宅用房为0.8元/月·平方米；业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，也可以按照季度或者年度一次性交纳，业主应在每月二十号至三十号履行下一个服务周期的物业服务资金的交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按照欠交金额的千分之三交纳违约金。圣爱融创公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。本合同期限四年，自2011年5月20日24时起至2015年5月19日24时止。本合同期限届满前三十日内，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，圣爱融创公司在本合同期限届满后继续履行本合同直到该项目另行签订的物业服务合同生效时为止。原审另查明，商铺的垃圾清运费为30元/月，2015年2月1日至2015年5月31日商铺的电费为4120.7元。周小红所购住房的客厅和卧室有多处漏水痕迹。一审法院认定上述事实的证据有：《锦绣华都物业服务合同》、商品房现售合同信息摘要、垃圾清运费发票、照片及双方当事人的陈述等。一审法院认为，（一）原双流县东升街道锦绣华都建筑区划业主大会、原双流县东升街道锦绣华都建筑区划第一届业主委员会与圣爱融创公司签订的《锦绣华都物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，圣爱融创公司已按《锦绣华都物业服务合同》的约定提供了物业服务，根据该服务合同“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”和“物业服务费用按月交纳，也可以按照季度或者年度一次性交纳，业主应在每月二十号至三十号交纳下一个服务周期的物业服务费”的规定，周小红应向圣爱融创公司支付自2011年12月1日至2015年6月30日期间的住宅物业服务费2138.3元（82.88㎡×0.6元/㎡/月×43个月）以及2012年11月1日至2015年6月30日期间的商铺物业服务费1926.14元（75.24㎡×0.8元/㎡/月×32个月）。周小红辩称其住宅漏水、圣爱融创公司未履行维修义务，故不应支付物业服务费的意见，因其未提交充分的证据证明房屋漏水的原因，且房屋漏水应由圣爱融创公司维修，故对其辩称意见，原审法院不予采纳。周小红对住宅的垃圾清运费258元不持异议，原审法院对圣爱融创公司的该项诉讼请求予以支持。商铺的垃圾清运费960元（30元/月×32个月），周小红辩称圣爱融创公司未对商铺进行管理不应支付该费用，但未提交相应的证据予以证明，对其辩称意见，原审法院不予采纳,周小红应予交纳。2015年2月1日至2015年5月31日商铺的电费为4120.7元，周小红辩称圣爱融创公司篡改电表度数致使涉案商铺的电费畸高，但未提交相应的证据予以证明，对其辩称意见，原审法院也不予采纳。关于圣爱融创公司主张按每日3‰计算违约金，根据《锦绣华都物业服务合同》第十一条约定“业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按照欠交金额的千分之三交纳违约金。”因此，圣爱融创公司的请求不符合双方合同的约定，原审法院不予支持,其违约金按合同约定为4064.44元（2138.3元+1926.14元）×3‰=12.19元。关于周小红诉请要求圣爱融创公司赔偿因其未按合同约定对房屋楼层顶面漏水尽到合理修缮义务，导致周小红损失的问题。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据或加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，周小红作为业主，应对其房屋漏水的原因举证，但周小红未提出充分有效的证据予以证明，且未提供有效证据证明其具体损失，对周小红的反诉，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、周小红于判决生效之日起十日内向圣爱融创公司支付2011年12月1日至2015年6月30日期间的住宅物业服务费、垃圾清运费、2012年11月1日至2015年6月30日期间的商铺物业服务费、垃圾清运费、2015年2月1日至2015年5月31日商铺的电费共计9403.14元，并同时支付违约金12.19元；二、驳回圣爱融创公司的其他诉讼请求；三、驳回周小红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，反诉案件受理费25元，共计131元，由周小红承担。本院二审审理期间，周小红为证明其上诉理由，向本院提交以下证据：1.电费度数照片，拟证明存在偷电乱收费的现象及其他商铺比周小红店铺度数低；2.照片，拟证明物业公司未尽管理责任，垃圾未及时清理。被上诉人圣爱融创公司质证认为，对证据1真实性、合法性无异议；对证据2照片真实性无异议，对证明力有异议，照片是静态的，只能反映那一时刻。上诉人提交的垃圾清理的照片是市政环卫的，圣爱融创公司系按照物业服务合同进行清扫。圣爱融创公司为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：1.3月28日至10月10日原装电表与新装电表读数图片，拟证明双方另安装了电表进行检测，新电表的读数比老电表还高；2.委托清运生活垃圾协议书、缴费通知单、情况说明，拟证明圣爱融创公司代缴了垃圾清运费。周小红质证认为对证据1的真实性、合法性不认可；对证据2中的委托清运生活垃圾协议书、缴费通知单三性无异议，对情况说明有异议，希望自己直接缴纳费用。对圣爱融创公司提交的证据，本院认为，证据1系手写无周小红签字，不能证明该证据的真实性，本院不予采信。证据2中周小红对委托清运生活垃圾协议书、缴费通知单的三性无异议，本院予以采信。周小红虽对情况说明有异议，但认可圣爱融创公司进行了代缴，仅提出希望自己缴纳垃圾清运费的意见，本院认为该证据的内容真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点为以下几点，现评议如下：一、周小红应否向圣爱融创公司交纳物业管理费。圣爱融创公司根据《锦绣华都物业服务合同》的约定提供了物业服务，周小红应按照合同约定向圣爱融创公司支付物业服务费。周小红上诉认为，因房屋漏水而拒交物业服务费系行使先履行抗辩权。本院认为，周小红未提交证据证明房屋漏水的维修义务系圣爱融创公司，且根据《锦绣华都物业服务合同》的约定，双方未约定因此减免周小红物业服务费，对其该上诉理由本院不予支持。二、周小红应否向圣爱融创公司交纳店铺垃圾清运费。《锦绣华都物业服务合同》中约定圣爱融创公司接受黄伟委托代收环卫费用。圣爱融创公司提交的证据能够证明代缴了商铺垃圾清运费，且周小红庭审中陈述其未另行向环卫部门缴纳过费用，故能够认定圣爱融创公司履行了垃圾清运费的代缴义务。周小红关于垃圾清运费的上诉理由不成立，本院不予支持。三、周小红应否向圣爱融创公司支付商铺电费。周小红上诉认为商铺电费畸高，圣爱融创公司存在偷电的行为，但未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，周小红未举证证明电费畸高系基于圣爱融创公司的行为，故周小红的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，周小红的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由周小红负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  刘冠男二〇一七年三月十五日书记员  彭奕翙庭审书记员何玉梅