上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1443号原告王定江。委托代理人王定海，男，系原告之弟。被告薛昌盛。原告王定江与被告薛昌盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王定江及其委托代理人王定海，被告薛昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王定江诉称，原告于2014年1月1日起出租上海市闵行区某路287-30号房屋给被告至今。被告系上述房屋的租户，并一直租赁使用原告的房屋。根据租赁合同的约定，被告应按时足额支付原告房屋的租金费用。现被告于2014年8月1日起至2015年6月30日拖欠房屋租金合计人民币（以下币种相同）27，500元，经原告多次催讨仍然拒绝支付。故原告诉至法院要求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金27，500元；2、终止原告与被告签订的租赁合同。诉讼中，原告明确第二项诉请，终止合同即要求解除原被告之间所签订的租赁合同，并要求被告及时搬离涉案房屋，同时要求被告支付至实际搬离之日止的房屋使用费损失。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2004年4月1日原告与案外人上海辉信仓储服务有限公司（以下简称辉信公司）签订的《某路房屋租赁合同》一份及《补充协议》一份，证明原告从辉信公司处取得某路305号场地的承租权，租赁期限截至该出租房屋被市政拆迁为止。被告对该份证据经质证后认为，对该份合同及补充协议的内容不清楚。2、1997年4月18日建设工程规划许可证一份，证明涉案房屋系经上海陇兴（集团）有限公司（以下简称陇兴集团）申请建设了涉案出租房。3、陇兴集团与辉信公司签订的委托书一份、2006年11月15日辉信公司出具的情况说明，证明地处某路278号的租赁房隶属于陇兴集团，陇兴集团现委托辉信公司进行门牌申请、房屋维护管理及租赁。涉案房屋可以办理工商营业执照手续。4、编订（变更）门弄（楼）号牌通知一份，证明2004年7月15日辉信公司对涉案房屋申请进行编订号牌。被告对证据2-4经质证后认为，对上述情况均不清楚。5、2013年12月17日原告与被告签订的房屋租赁合同一份，证明原告从2014年1月1日至2015年12月31日，将涉案房屋出租给被告，每个月租金为2，500元，押金为5，000元。被告对该份证据经质证后认为，该份证据中被告的签字真实，但认为其是与辉信公司之间存在租赁合同关系，原告仅是辉信公司的员工。6、（2015）闵民五（民）初字第1351号民事调解书一份，证明该份民事调解书中确定了原告与辉信公司之间所签订的一系列租赁合同继续履行，说明原告有权对某路287号的房屋进行对外出租。被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，其认为这是与辉信公司所签订的租赁合同，与原告无关。被告薛昌盛辩称，原告无权起诉被告，因为租赁合同不是与原告所签订，被告是与辉信公司签订的合同，租金付款的收据也是由辉信公司出具的，不认可原告是合同相对人。原告与辉信公司是何关系其不清楚，被告所交付的租金都是交给辉信公司一位姓庄的人。至于租赁合同中的抬头写的是什么，被告并不清楚，其一直支付租金到2014年7月底，由于动迁关系，马路遭到了破坏，所以其不再支付租金。对于马路遭到的破坏，其曾经问过原告如何处理，但是原告不作为，遂被告开展自救，将门口的栏杆切开，门口道路只能用于行走，不能用于经营。之后被告又将马路清理干净，目前还在经营过程中，是卖车子的。被告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述辩称：1、被告与辉信公司签订的租赁合同一份（租期从2011年1月1日至2012年12月31日止）、2012年12月18日房屋租赁合同（租期从2013年1月1日至2015年12月31日止）一份，证明被告与辉信公司之间存在租赁合同关系。原告对该组证据经质证后认为，除了加盖有辉信公司的印章之外，对于合同的其他内容都是认可的。至于印章是否是辉信公司的无法辨识。2、照片一组，证明目前承租房屋门口的道路状况。原告对该组证据经质证后认为，照片真实，是开挖道路之时所拍摄，应该是在2014年10月9日。现在的路面应当是通过被告经营的地方修复了一些，但并非由原告进行修复，至于由谁修复其并不清楚，其他地方的道路状况还不行。3、收据一组，证明被告支付租金的对象是辉信公司。原告对该组证据经质证后认为，收据无异议，当初被告提出收款需要盖章，所以其就向辉信公司申请了一个印章，对此也是与辉信公司沟通过的。4、辉信公司与案外人签订的租赁合同一份、梅陇意康打字复印服务社的银行结算账户申请书一份、销卡申请书一份、组织注销证明一份，证明辉信公司与其他承租户亦签订过租赁合同，梅陇意康打字复印服务社于2014年10月14日注销。原告对该组证据经质证后认为，该份合同已经作废，是无效的合同，姓吴的和姓庄的人都是其请的，是其将合同打印好之后让被告签字，被告签字好了之后再拿回来给原告。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：1997年4月18日由陇兴集团作为建设单位，就建设梅陇铝合金装潢厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，陇兴集团与辉信公司签订委托书一份，委托书中载明：地处原某路1962号，现为某路287号上的租赁房隶属于陇兴集团，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造陇兴集团梅陇铝合金装潢厂，该房现处于街面房，全部委托辉信公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。2004年4月1日由原告作为承租方（乙方），辉信公司作为出租方（甲方）签订《某路房屋租赁合同》一份，合同约定：一、出租物业地址：某路305号场地上的所有出租房大约（1，300平方米左右），甲方授权乙方有权在某路305号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：（1）租赁房屋租金：年租金为680，000元，每季为170，000元；（2）缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170，000元整付清；（3）乙方租赁房屋须付押金100，000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。4、甲方的义务。（1）甲方提供某路305号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；（2）甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日原告与辉信公司签订《某路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：（1）租赁房屋租金现定为：年租金540，000元；（2）每季度为135，000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。另查明，2011年由被告作为承租方，辉信公司作为出租方签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定由辉信公司提供给被告某路32-33用房约80平方米左右，租赁期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止，租赁房屋租金为每月4，500元，押金为9，000元。针对该份合同的履行，被告提供了加盖了辉信公司的合同专用章的租金收款收据若干。再查明，2013年12月17日由原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由甲方向乙方提供某路287-30用房约20平方米左右；1、租赁期限从2014年1月1日起至2015年12月31日止。届时双方有意继续合作，应在期满前二个月另行协商续约；2、该租赁房屋是提供给乙方作足浴营业用房；3、租赁房屋租金为2，500元／月，租金每三个月支付一次，每次支付给甲方7，500元，乙方每次应提前两周支付给甲方；4、乙方租赁房屋须付押金5，000元。乙方在租赁期内应妥善保管好押金单，如乙方期满退房时押金单遗失，甲方不退还乙方的押金，待乙方出示押金单后，甲方再退还乙方押金。（本押金单的有效期为乙方退房后的二年内，过期则作乙方自动放弃押金）。待合同期满乙方不再续租，则乙方应提前两个月书面通知甲方。到期后甲方查收房屋结构、装修无损，水、电、房屋租金结清后退还押金给乙方。5、本物业无房地产权证，甲方只提供乙方场地和：（1）门牌号通知书；（2）梅陇镇政府和梅陇镇土地管理所的证明书。乙方自行负责该经营场所的营业执照及其他国家规定的有关手续，并遵守国家的法规合法经营，不得利用租赁房屋进行违反犯罪活动，并配合地区搞好社会治安综合治理工作。6、乙方应按期缴纳房屋，不得拖延。乙方若逾期交付甲方租金，应按逾期天数，每日应支付租金总额1%滞纳金偿付甲方。逾期半个月，甲方有权提前终止租赁合同收回房屋，没收乙方的押金，并视为乙方违约，本合同终止。乙方未交付租金逾期满一个月后，乙方同意甲方有权开启乙方所租房门。同时，租赁房屋内的一切设施和设备都作无主物处理归甲方所有。6、甲方如违反合同，应退还乙方剩余房租，双倍退还押金。被告对于该份房屋租赁合同中其在乙方处签字的真实性不持异议。双方对于合同约定的押金5，000元无异议。另再查明，（2015）闵民五（民）初字第1351号民事调解书中确认了辉信公司与原告之间于2004年4月1日所签订的《某路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《某路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《某路房屋租赁合同补充协议（二）》、2008年12月31日所签订的《某路房屋租赁合同补充协议（三）》继续履行；原告于2015年10月10日前支付给辉信公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330，000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13，034.79元。庭审中，被告确认其租金支付至2014年7月底，但认为由于2014年8月租赁商铺门口的道路因为市政工程拆迁进行了开挖，目前仍未恢复通行状况，故其拒绝支付之后的租金。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。双方均应按照租赁合同的约定全面履行各自的合同义务。按照被告方的陈述，其实际支付租金至2014年7月底，从2014年8月1日起之后的租金即未再支付，被告的行为显然构成违约，且经原告多次催讨被告仍拒付，原告作为守约方有权依据合同的约定主张合同解除权。至于被告提出的商铺门口道路存在开挖，导致其无法经营，故不再支付租金的抗辩。从现场实际状况看，确实系争商铺因市政拆迁周边的经营环境发生了巨大变化，作为原告确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，对此应当承担相应的责任。因此，本院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金2，500元的标准，酌情确定被告实际应支付的月租金为每月1，750元。现原告于2015年6月12日提起本案诉讼并要求解除租赁合同，经查被告于2015年6月15日收到本案的相关诉状，系争租赁合同自诉状到达被告时解除，故本院确认原、被告所签订的《房屋租赁合同》于2015年6月15日解除。故从2014年8月1日起至2015年6月15日期间被告所拖欠的租金理应支付给原告。另合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然被告目前仍在使用系争的房屋，并未将系争房屋返还给原告。故原告主张要求被告返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。由于被告目前仍实际使用系争租赁物，并未返还房屋给原告，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定的相应支付标准支付给原告，故本院以上述确定的房屋每月的租金标准1，750元作为计付依据。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故原告所收取的租赁押金5，000元理应及时返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告王定江与被告薛昌盛于2013年12月17日所签订的《房屋租赁合同》于2015年6月15日解除；二、被告薛昌盛于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区某路287-30一间商业用房，并将上述房屋归还原告王定江；三、被告薛昌盛于本判决生效之日起十日内支付给原告王定江自2014年8月1日起至2015年6月15日止的房屋租金以18，375元计；四、被告薛昌盛于本判决生效之日起十日内偿付给原告王定江自2015年6月16日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照每月1，750元的标准计算的房屋使用费损失；五、原告王定江于本判决生效之日起十日内返还被告薛昌盛房屋押金5，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计243，75元，由被告薛昌盛负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一五年十一月二日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。