福建省沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0427民初140号原告：中国工商银行股份有限公司沙县支行，住所地福建省三明市沙县金鼎城××幢店面××号。统一社会信用代码91350427855940022P。代表人：钱大友，该行行长。委托诉讼代理人：蔡正清、林玉英，中国工商银行股份有限公司沙县支行员工。被告：魏凤英，女，汉族，1976年6月15日出生，住沙县。被告：项长木，男，汉族，1973年10月27日出生，住沙县。被告：三明市华龙房地产开发有限公司，住所地沙县华龙世纪花园××号楼××楼。统一社会信用代码913504276740109778。法定代表人：张远辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：狄霞萍，沙县法律服务中心法律服务工作者。原告中国工商银行股份有限公司沙县支行与被告魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中国工商银行股份有限公司沙县支行的委托诉讼代理人蔡正清、三明市华龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人狄霞萍到庭参加诉讼；魏凤英、项长木经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司沙县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司双方签订的《个人购房借款/担保合同》{编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[商房××]号}；2、判令魏凤英、项长木立即偿还结欠中国工商银行股份有限公司沙县支行的贷款本金286287.37元（以下金额币种均为人民币），利息35181.63元（截至2016年12月1日），及至还清贷款本息之日止按合同约定利率计算的利息；3、判令中国工商银行股份有限公司沙县支行对魏凤英、项长木提供的位于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店抵押房产享有优先受偿权；4、判令三明市华龙房地产开发有限公司对魏凤英、项长木第2项诉讼请求承担阶段性连带清偿责任；5、判令魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年3月21日，魏凤英向中国工商银行股份有限公司沙县支行申请一笔个人商用房贷款37万元。2012年3月31日，魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司沙县支行签订《个人购房借款/担保合同》{编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[商房××]号}，贷款期限120个月，该笔贷款以魏凤英、项长木共有的位于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店提供抵押担保，中国工商银行股份有限公司沙县支行于2012年3月31日办理了预抵押登记手续，三明市华龙房地产开发有限公司承担阶段性连带清偿责任。中国工商银行股份有限公司沙县支行依约于2012年4月1日向魏凤英发放贷款37万元，到期日为2022年4月1日。贷款发放后，魏凤英、项长木未能按照合同约定按期偿还借款本息；截至2016年12月1日，魏凤英、项长木已连续20期未归还贷款本息，共结欠中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金286287.37元、利息35181.63元，合计321469元；经中国工商银行股份有限公司沙县支行多次催收仍未履行合同义务，显已违约。在本案审理过程中，中国工商银行股份有限公司沙县支行向本院申请撤回对三明市华龙房地产开发有限公司的起诉。本院口头裁定予以准许。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求变更诉讼请求为：1、判令解除中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木签订的《个人购房借款/担保合同》{编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[商房××]号}；2、判令魏凤英、项长木立即偿还结欠中国工商银行股份有限公司沙县支行的贷款本金286287.37元，利息35181.63元（截至2016年12月1日），及至还清贷款本息之日止按合同约定利率计算的利息；3、判令中国工商银行股份有限公司沙县支行对魏凤英、项长木提供的位于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店抵押房产享有优先受偿权；4、判令魏凤英、项长木承担本案诉讼费用。中国工商银行股份有限公司沙县支行为证明其诉讼请求成立，提交下列证据材料：1、魏凤英及项长木的《中华人民共和国居民身份证》复印件、魏凤英与项长木的《结婚证》复印件各1份。以证明魏凤英与项长木基本身份情况和夫妻关系的事实。2、三明市华龙房地产开发有限公司的《企业法人营业执照》复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件各1份。以证明三明市华龙房地产开发有限公司的诉讼主体身份的基本情况。3、2012年3月31日签署的《关于土地使用权抵押登记的约定》1份。以证明中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木双方到沙县国土资源局办理抵押房产的土地使用权预抵押登记手续的事实。4、魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司沙县支行于2012年3月31日签订的《个人购房借款/担保合同》1份。以证明魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司沙县支行签订借款合同，对借款有关条款进行约定，三明市华龙房地产开发有限公司对魏凤英、项长木的贷款承担阶段性连带清偿责任等的事实。5、中国工商银行股份有限公司沙县支行于2012年4月1日制作的《中国工商银行借款凭证⑤》、№02151×《中国工商银行个人贷款正常发放凭证》各1份。以证明中国工商银行股份有限公司沙县支行依约于2012年4月1日向魏凤英发放个人商用房贷款37万元的事实。6、沙房他证字第××号《中华人民共和国房屋他项权利证》和沙土他项（2013）第××号《土地他项权利证明书》各1份。以证明魏凤英、项长木与中国工商银行股份有限公司沙县支行于2013年11月13日办理坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店抵押登记手续。7、客户名称为魏凤英的《自营历史明细列表》1份。以证明截至2016年12月1日，魏凤英、项长木从2015年1月21日起已连续20期未归还贷款本息的事实。魏凤英、项长木应诉未作答辩，亦未在举证期限内提供证据。根据本案当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院的认证意见如下：中国工商银行股份有限公司沙县支行提供的证据1－7具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院可以作为认定本案相关事实的证据采信。本案还有到庭当事人的委托诉讼代理人的当庭陈述证实相关事实。本院经审理认定事实如下：1、2012年3月31日，中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木及沙县国土资源局三方签署《关于土地使用权抵押登记的约定》，魏凤英、项长木向沙县国土资源局承诺：“因我向中国工商银行股份有限公司沙县支行申办个人住房贷款，该贷款用我购置的沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店房地产做抵押。因土地证颁发需要一段时间，为不影响办理贷款，我愿意先行办理完毕一切抵押登记手续，并保证到时将新土地证送达你局，用于你局向中国工商银行股份有限公司沙县支行签发土地他项权利证明书。”沙县国土资源局向中国工商银行股份有限公司沙县支行承诺：“魏凤英同志位于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店土地使用证正在办理中。我局已知晓魏凤英用该土地做抵押向你行办理抵押贷款。我局同意按照你们借贷双方的意愿并依照抵押合同，先行办理抵押预登记，并在土地使用证颁发之后，及时将土地他项权利证明书签发给你行。”2、2012年3月31日，魏凤英作为借款人，项长木作为共同借款人，三明市华龙房地产开发有限公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司沙县支行作为贷款人签订编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[商房××]号《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款37万元；借款用途为用于购买坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率以发放借款时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。……贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的贷款利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；本笔贷款的担保方式为抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用；抵押物为魏凤英、项长木共有的坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店房地产；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同；阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。魏凤英在《个人购房借款/担保合同》的借款人及抵押人栏签字；项长木在《个人购房借款/担保合同》的共同借款人、抵押物共有人栏签字；三明市华龙房地产开发有限公司在保证人栏盖章。3、2012年4月1日，魏凤英在中国工商银行股份有限公司沙县支行制作的《中国工商银行借款凭证⑤》借款人签章处签名。同日，中国工商银行股份有限公司沙县支行向魏凤英发放贷款37万元，约定执行年利率8.46%，贷款到期日为2022年4月1日。4、魏凤英、项长木于2013年取得其向中国工商银行股份有限公司沙县支行提供抵押担保的坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店面的房屋所有权证（证号为2013××）。2013年11月13日，中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木到沙县房地产管理所办理坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店面的房屋抵押登记手续，取得其为房屋他项权利人的沙房他证字第××号《中华人民共和国房屋他项权利证》，他项权利种类为预购商品房抵押预告登记转一般抵押权，债权数额为37万元。5、2013年12月4日，中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木到沙县国土资源局办理坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店面的土地使用权抵押登记手续，取得其为土地他项权利人的沙土他项（2013）第××号《土地他项权利证明书》，地类（用途）为商服，使用权类型为出让。6、借款发放后，魏凤英、项长木从2015年1月21日起已连续20个月未能按合同约定按期归还贷款本息。截至2016年12月1日，魏凤英、项长木共结欠中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金286287.37元、利息35181.63元，合计321469元。中国工商银行股份有限公司沙县支行向魏凤英、项长木催收上述借款本息未果诉至本院。本院认为，中国工商银行股份有限公司沙县支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。中国工商银行股份有限公司沙县支行依约履行了出借款项义务；魏凤英、项长木从2015年1月21日起已连续20个月未能按《个人购房借款/担保合同》约定偿还贷款本金和支付贷款利息，其行为已构成违约，且魏凤英、项长木的违约行为已符合合同约定的解除合同的条件，经中国工商银行股份有限公司沙县支行催促仍未履行偿付借款本息的义务。魏凤英、项长木系夫妻，魏凤英在婚姻关系存续期间向中国工商银行股份有限公司沙县支行借款用于购置商用房，依法应由魏凤英、项长木共同偿还。魏凤英向中国工商银行股份有限公司沙县支行借款人民币37万元，事实清楚，证据充分，尚欠的借款本金应当偿还，尚欠的借款利息应当支付。魏凤英、项长木与中国工商银行股份有限公司沙县支行已就魏凤英、项长木购得的坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店面房屋办理了抵押登记手续，中国工商银行股份有限公司沙县支行有权依照合同约定就抵押担保的房地产拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。魏凤英、项长木在答辩期与举证期限内未提出异议与提交证据，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。综上所述，中国工商银行股份有限公司沙县支行要求解除与魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司签订的合同编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[商房××号《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，符合合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求魏凤英、项长木共同偿还尚欠借款本金人民币286287.37元的诉讼请求，本院予以支持。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求魏凤英、项长木按约定支付尚欠借款利息35181.63元（计至2016年12月1日）及2016年12月2日起至上述借款本金偿还之日按合同约定利率计算的利息的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求对魏凤英、项长木提供抵押担保的坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店面的房地产拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院可予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司沙县支行与魏凤英、项长木、三明市华龙房地产开发有限公司于2012年3月31日签订的编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[商房××]号《个人购房借款/担保合同》。二、魏凤英、项长木应于本判决生效之日偿还给中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金人民币286287.37元。三、魏凤英、项长木应于本判决生效之日支付给中国工商银行股份有限公司沙县支行借款利息人民币35181.63元(计算至2016年12月1日)。四、魏凤英、项长木应支付给中国工商银行股份有限公司沙县支行从2016年12月2日起至偿还借款本金之日按中国人民银行公布的五年以上期限贷款基准利率上浮20%再上浮50%计算的利息。五、中国工商银行股份有限公司沙县支行对魏凤英、项长木提供抵押担保的坐落于沙县××路北侧××世纪花园××楼××号店面的房地产以拍卖、变卖等方式变价所得价款在上述第二至四项判决确定的债务范围内享有优先受偿权。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6122元，因适用简易程序减半收取3061元。由魏凤英、项长木负担。魏凤英、项长木负担的案件受理费3061元，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  邓宏伟二〇一七年六月六日书记员  王 敏附：一、本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。