河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济中民二终字第189号（2015）济中民二终字第190号上诉人（原审原告、原审被告）宗春祥，男，1965年2月27日出生，汉族。上诉人（原审原告、原审被告）宗梅，女，1968年1月28日出生，汉族。二上诉人的委托代理人赵高科，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、原审原告）周山旺，男，1957年12月9日出生，汉族。委托代理人贾连朋。上诉人宗春祥、宗梅与上诉人周山旺房屋买卖合同纠纷一案，宗春祥、宗梅于2012年5月9日向济源市人民法院提起诉讼，请求解除与周山旺签订的售房协议，返还房屋，并支付另欠的房款80000元，案号为（2012）济民一初字第1463号。2012年12月21日，周山旺又向济源市人民法院提起诉讼，要求撤销其与宗春祥、宗梅于2012年1月29日签订的售房协议，案号为（2013）济民一初字第6号。2012年12月28日济源市人民法院作出（2012）济民一初字第1463-1号裁定书，中止了（2012）济民一初字第1463号案件的审理。2014年3月21日济源市人民法院作出（2013）济民一初字第6号民事判决，周山旺不服该判决，向本院提出上诉，2014年8月21日，本院作出（2014）济中民二终字第219号民事裁定书，将该案发回济源市人民法院重审。2014年10月22日济源市人民法院受理该案，因两案均因涉及同一售房协议，将两案合并审理。济源市人民法院于2015年6月2日作出（2012）济民一初字第1463号、（2014）济民一初字第3248号民事判决，宗春祥、宗梅、周山旺均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭于2015年7月15日公开开庭进行了审理，上诉人宗春祥、宗梅的委托代理人赵高科，上诉人周山旺及其委托代理人贾连朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：宗全州（已故）原籍系济源市东夫居委会，在四川省自贡市生活，有三个儿子，长子宗红生（已故），次子宗祥生（已故），三子宗春祥，长女宗梅，次女宗利均。2007年前后，宗全州在原籍申请宅基地，当时东夫居委会给宗全州一处、宗红生一处、宗春祥一处，共三处宅基地。因宗全州及家人在自贡市居住，2008年前后，在周山旺的帮助下，在三处宅基地上共建造六套房屋，每套为两间二层独院。房屋建成后，以宗春祥名义分别以165000元、165000元、160000元、150000元的价格出卖了其中的四套，房款共计640000元，上述款项由周山旺代收，在扣除建房过程中两家出资后，向宗梅账户汇去了部分款项。余剩的两套房屋，宗春祥留住一套，其中一套由周山旺居住至今（现××）。2012年元月29日，宗春祥、宗梅（甲方）与周山旺（乙方）及丙方（宗元升、宗瑞旗）签订售房协议一份，约定：宗春祥、宗梅将周山旺居住的一套房屋以80000元售给周山旺，周山旺交清全部房款后房屋所有权归周山旺，将来升值或者贬值与宗春祥、宗梅无关，宗春祥、宗梅所有亲人子孙不得以任何理由伤害和干涉周山旺；周山旺有权出售、转让房屋，但必须征得宗春祥、宗梅同意，在同等条件下宗春祥、宗梅及丙方优先购买；丙方在宗春祥、宗梅不在的情况下代表宗春祥、宗梅行使权力，负责协议执行；宗春祥、宗梅负责将自来水接通，电架到房屋后面，费用由宗梅、宗春祥负担，宗春祥、宗梅除售房协议外还应提供村委写的会议记录复印件，并保证真实可靠，如有虚假以双倍价格退还周山旺。村里办理土地证、房产证时，宗春祥、宗梅及丙方协助办理，周山旺承担费用，如遇房屋拆迁，宗春祥、宗梅及丙方尽力协助。周山旺给付售房款80000元及周山旺欠款80000元，共计160000元，付款时间：2012年元月31日支付80000元，2012年2月7日前付20000元，2012年2月29日前付60000元。还款日期超过5日视为违约，若周山旺任一还款日期违约，以前付款全部作废，售房协议随之作废，视为无效。协议签订后，周山旺未按照协议付款。此外，房屋建成后宗全州去世，其他相关权利义务人认为房屋系宗春祥、宗梅出资所建，所有权应归宗春祥、宗梅所有。期间经本院调解，双方都表示不同意继续履行合同，但难以达成一致意见。经周山旺申请，该院委托鉴定部门对周山旺房屋装修部分的不可拆除部分价值进行了鉴定，总计价值49103元。另周山旺提供了单方记录的建房花费记录，宗春祥、宗梅对该记录不予认可。原审法院认为：本案是一起房屋买卖合同纠纷，双方诉争的是周山旺与宗春祥、宗梅对2012年元月29日签订的售房协议效力。宗春祥、宗梅认为协议有效，周山旺表示不同意履行，应当解除；周山旺认为订立协议时存在重大误解，且协议显失公平，要求解除。东夫居委会先后给宗全州、宗红生、宗春祥三人划拨了三处宅基地，宗全州其他子女及相关人员认为，房屋系宗春祥、宗梅出资建造，同时也明确对所建房屋放弃了权利。因此，宗春祥、宗梅享有对房屋的处分权利，其二人享有本案诉讼主体资格。周山旺认为协议不公，从2012年元月29日双方签订的售房协议内容看，约定的房屋出售价格与此前另外出售的房屋价格相比，明显低于此前出售的房屋价格，说明双方在订立协议时已经考虑到了双方的亲戚关系及周山旺在建房过程中的作用。因此，周山旺提出的房屋权属不明，显失公平，要求撤销合同，理由和证据不足，不予支持。因双方均表示不愿继续履行合同，该合同应予解除，周山旺应将房屋返还给宗春祥、宗梅。鉴于周山旺于2008年左右已经入住房屋，并对房屋进行了装修，即对所住房屋进行了添附，宗春祥、宗梅对周山旺房屋装修部分应给予相应补偿，即不可拆除部分的价值补偿周山旺49103元。至于周山旺提出其是和宗春祥、宗梅合资建房，应当利润均分的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。此外协议中涉及的欠房款80000元，系周山旺在代收另外出售房屋款项中产生问题，因双方存在争执，且与本案不属同一法律关系，本案也不予涉及。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除宗春祥、宗梅与周山旺于2012年元月29日签订的售房协议。二、周山旺在判决生效后两个月内将位于济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会南八巷南50号房屋返还给宗春祥、宗梅。三、宗春祥、宗梅在判决生效后十日内补偿周山旺49103元。四、驳回宗春祥、宗梅与周山旺的其他诉讼请求。案件受理费3800元，鉴定费2000元，宗春祥、宗梅负担2300元，周山旺负担3500元。宗春祥、宗梅不服原审判决，上诉称：1、一审中，周山旺提供的其本人制作的建房花费记录上显示该部分装修费已经列入建房成本中，一审判决其再补偿周山旺49103元属重复出资，对其不公；2、周山旺明知自己不是房屋产权人，在未经其同意的情况下，擅自添附不可拆除物品，其不应承担该部分费用，周山旺应当恢复房屋原状，赔偿损失；3、周山旺并未针对装修费用提起反诉，一审法院不应就该部分进行判决。综上，请求撤销原判第三项。针对宗春祥、宗梅的上诉，周山旺辩称：1、一审中其已提供了当时的建房花费记录，其留住的本案诉争房屋系其儿子结婚时进行的装修，装修时间在双方对建造六套房屋费用进行结算之后，与之前建造六套房时间及对宗春祥留住房屋进行装修的材料均不一致，宗春祥、宗梅的第一项上诉理由不能成立；2、本案所涉六套房屋系双方共同出资所建，双方商定其除分得六套房屋的利润外，其还享有一套房屋的居住权以及搬走后该房屋的价值160000元，其入住该房屋宗春祥、宗梅是知晓的，并向其汇款1000元表示祝贺，其于2008年7月4日给对方汇去最后一笔利润100000元，有银行记录为证，宗春祥、宗梅的第二项上诉理由不能成立；3、本案所涉房屋有宗全州的份额，宗全州去世后其他子女享均享有权利，宗春祥、宗梅与其签订协议时不具备主体资格，故其对双方签订协议存在重大误解。宗春祥、宗梅称东夫村老户均没有房产证和土地证不属实，但经核实，宗全州有土地证。周山旺不服原审判决，上诉称：1、经查询，宗全州有土地证，证号为04080241，东至0242，南至5米路，西至宗红军，北至5米路，发证时间是1999年7月26日，该地址与居委会提供证明中宗全州的宅基地位置不一样，宗红生、宗春祥没有土地证，应当属于国家和集体，个人不享有所有权和使用权；2、根据土地法的相关规定，只有本集体组织内部之间转让或买卖宅基地的行为才受法律保护，本案中其与宗春祥、宗梅的买卖行为不符合上述规定，不能实现物权转让，该协议的签订也是对法律的重大误解；3、本案所涉六套房屋系其与宗全州家合资建造，现宗全州已故，其他相关权利人应当到庭作证，宗春祥、宗梅提供的其他相关权利人出具的放弃继承权和所有权的书面声明，因该声明的出具人未到庭无法核实该声明的真实性。即使相关权利人放弃权利，他们之间应当有转让协议，并经居委会同意和备案。综上，请求撤销原判第一项，并撤销2012年元月29日签订的售房协议。针对周山旺的上诉请求，宗春祥、宗梅辩称：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，撤销合同的法定事由是重大误解或显失公平，本案所涉房产是居委会给宗春祥划拨的宅基地，2012年元月29日签订的售房协议是双方自愿行为，周山旺也很清楚房屋的出资人为其二人，现在也没有第三人向周山旺主张权利，因此不存重大误解和显失公平的情形。周山旺很清楚东夫居委会所有老户的房屋均无合法的房产和土地手续，从物权法上讲，无证房产交易并不影响合同的效力。综上，周山旺的上诉请求不能成立，应驳回上诉。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为：1、关于宗春祥、宗梅与周山旺2012年元月29日签订售房协议的效力问题。宗春祥、宗梅认为该协议有效，因周春旺没有按照协议的约定履行义务，要求解除与周山旺签订的该售房协议。周山旺则认为因其与宗春祥、宗梅签订售房协议时该房屋的所有人尚未确定，且该协议不能体现其与宗全州合资建房的约定，该售房协议存在重大误解和显示公平，要求撤销该协议。本院认为，东夫居委会先后给宗全州、宗红生、宗春祥三人划拨了三处宅基地，宗全州其他子女及相关人员认为，房屋系宗春祥、宗梅出资建造，同时也明确对所建房屋放弃了权利，故宗春祥、宗梅二人在本案中主张权利，并无不当。周山旺称宗春祥、宗梅提供的其他相关权利人出具的放弃继承权和所有权的书面声明的真实性不可信，并无相反证据予以推翻，本院对周山旺的辩称理由不予采信。根据相关法律规定，农村宅基地属于农村集体所有，使用权不得非法出卖、转让，如果转让必须在同一集体经济组织内进行。本案中，本案诉争房屋位于东夫居委会，宗春祥、宗梅擅自将其享有的宅基地的使用权转让给东夫居委会之外的其他居委会居民周山旺，违反法律强制性规定，故宗春祥、宗梅与周山旺2012年元月29日签订的售房协议应认定为无效协议。无效合同自始没有法律约束力，无需撤销和解除，故周山旺要求撤销售房协议及宗春祥、宗梅要求解除2012年元月29日的售房协议，本院均不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因2012年元月29日的售房协议无效，双方均存在过错，周山旺应当将房屋返还宗春祥、宗梅，同时鉴于周山旺于2008年左右已经入住房屋，并对房屋进行了装修，即对所住房屋进行了添附，宗春祥、宗梅对本案诉争房屋装修部分应给予相应赔偿。因周山旺将本案诉争房屋建成后一直留住使用，宗春祥、宗梅并无异议，且之后双方也签订了售房协议，故宗春祥、宗梅上诉称周山旺未经其同意擅自对房屋进行添附不可拆除物品，其二人不应承担该部分费用的理由，不能成立，本院不予支持。2、关于宗春祥、宗梅对本案诉争房屋装修部分的赔偿数额问题。经济源市人民法院委托焦作市至信价格评估有限公司对周山旺装修的不可拆除部分的价值进行鉴定，鉴定机构依照法定程序进行鉴定，不可拆除部分的价值为49103元。诉讼中，宗春祥、宗梅称周山旺在建造六套房屋时同时对其留住的一套房屋和周山旺留住的本案诉争房屋共计两套进行了简易装修，双方在对建房费用进行结算时已将本案诉争房屋的部分装修费用列入建房费用当中结算完毕；而周山旺称建房时其仅对宗春祥留住的一套房屋进行简易装修，本案诉争房屋是在双方对建房费用结算完毕之后，其为儿子结婚另外进行的装修，原审鉴定的本案诉争房屋的装修费用不存在重复问题。虽然周山旺在一审时提供的建房花费记录上显示已结算的项目中包括有一口井、防盗网、扶手、地板砖、墙砖、座便、蹲便，但该记录上的内容并不足以证实周山旺在建造六套房屋时同时对周山旺留住的本案诉争房屋也进行了简易装修及当时结算的建房费用中包括两套房屋的简易装修费用，况且宗春祥、宗梅在诉讼中对该建房花费记录内容始终不予认可，现宗春祥、宗梅称周山旺在建造六套房屋时同时对周山旺留住的本案诉争房屋也进行了简易装修，并无其他相关证据证实，本院不予采信。因此，原审法院依据鉴定结论认定宗春祥、宗梅支付周山旺装修费数额49103元，并无不当。3、至于周山旺提出其是和宗春祥、宗梅合资建房，应当利润均分以及协议中涉及的欠房款的问题，与本案不属同一法律关系，本案均不予涉及。综上，原判认定事实清楚，但判决结果部分不当，本院应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济源市人民法院（2012）济民一初字第1463号、第3248号民事判决书第二、四项及案件受理费负担部分；二、撤销济源市人民法院（2012）济民一初字第1463号、第3248号民事判决书第一、三项；三、驳回宗春祥、宗梅要求解除其二人与周山旺于2012年元月29日签订的售房协议的诉讼请求；四、宗春祥、宗梅在判决生效后十日内赔偿周山旺49103元。二审案件受理费1128元，由宗春祥、宗梅负担1028元，由周山旺负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  孙东杰审 判 员  段雪芳代理审判员  贾娃娃二〇一五年八月三十一日书 记 员  宋雪娇