江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初1027号原告：苏州市自来水有限公司，住所地苏州市人民路1100号。法定代表人：汪香元，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁明月，江苏新天伦律师事务所律师。被告：苏州市润达工程监理有限公司，住所地苏州市憩桥巷12号。法定代表人：王郁婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：张犇，该公司员工。第三人：高新区狮山斯麦尔酒吧，经营地苏州高新区淮海街*号*座。经营者：赵敏。委托诉讼代理人：郁振祥。原告苏州市自来水有限公司与被告苏州市润达工程监理有限公司、第三人高新区狮山斯麦尔酒吧房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年3月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员顾文娟独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年3月6日、5月24日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人宁明月、被告的委托诉讼代理人张犇、第三人的经营者赵敏（5月24日未到庭）及委托诉讼代理人郁振祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方间的房屋租赁合同于2015年12月31日终止。2、判令被告及第三人立即腾空房屋并返还原告。3、判令被告及第三人向原告支付自2016年1月1日起至将房屋返还原告日止的占有使用费（以评估确定的房屋租金304775元/年为标准），暂算至起诉之日为50795.83元。4、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原、被告于2014年1月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于新区商业街52号的房屋租赁给被告使用，房屋年租金12万元/年，该租赁合同于2015年12月31日到期。为确定出租房屋的租赁权价值，2015年原告所在苏州水务集团委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对上述出租房屋进行评估，2015年12月11日，评估公司出具了评估报告，评估结果为年租金304775元/年。2015年12月28日，原告委托律师就合同到期后续租问题向被告发函，函告被告于2015年12月31日前按不低于304775租金标准与原告重新签订新的租赁合同，如不续签应在合同到期前搬迁并返还承租房屋。但被告至今未与原告重新签订合同，也未搬出房屋，目前房屋由第三人占用。故原告诉至法院，请求判如所请。被告苏州市润达工程监理有限公司辩称，被告与原告签订的租赁合同到2015年已经结束，收取第三人租金也是至2015年底，且租金均已缴纳给原告。被告并没有使用房屋，不存在腾空房屋。合同结束后续的事情被告并不知情，不应承担相应责任。第三人述称，其与原告没有合同关系，郁振祥是代表第三人在2009年与被告签订的租赁合同，租期是2年，后没有签过书面合同，但一直在使用。租金是交至2016年4月15日，是交给被告的。后续租金和原告协商过，但没有谈妥，房租超过16万元的话第三人无法继续租赁，原告应补偿其装修损失，结欠的房租应按12万元/年的标准计算。本案原告围绕诉讼请求依法提交了土地产权证和房屋所有权证、《房屋租赁合同》、律师函及EMS面单、房地产评估报告等证据；被告未提交证据；第三人提交了收据、房屋租赁合同等证据，本院组织双方进行证据交换和质证。被告及第三人对原告证据真实性均无异议，但第三人对按评估报告计算租金不认可。被告对第三人证据真实性无异议，但认为收取第三人租金至2015年底。原告对第三人的租赁合同的真实性无法确认。本院对上述证据的真实性均予确认，并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确定的证据，本院认定事实如下：坐落于苏州高新区淮海街8号D座（即商业街52号）房屋，建筑面积224.76平方米，房屋所有权人及土地使用权人均登记在苏州市自来水公司新区分公司名下，所有权性质为全民所有。自2007年2月1日起，原告将苏州新区商业街52号房屋（即苏州高新区淮海街8号D座）出租给被告，双方签订了数份《房屋租赁合同》。至2014年1月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订最后一份《房屋租赁合同》，约定：被告向原告租赁苏州新区商业街52号房屋，实用面积158平方米，房屋性质国有。租赁期二年，自2014年1月1日至2015年12月31日止。年租金12万元，租赁总租金24万元，付款方式，每年底前一次性付清当年租金。双方还对出租方解除租赁合同的情形、租赁期届满后承租方的优先承租权、租赁期间房屋出售的优先购买权等进行了约定。被告向原告支付租金至2015年12月31日止。2015年12月8日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司接受苏州水务集团有限公司委托，对苏州高新区淮海街8号D座房地产的租赁权价值进行评估。2015年12月11日，该公司出具《房地产评估报告》，在价值时点2015年12月8日，满足所有估价假设和限制条件下的估价结果为：8幢D座建筑面积224.76平方米，单位租金113元/平方米.月，年租金304775元。建议估价对象所在区域租金每年上涨幅度为1%-3%之间。估价报告应用的有效期自2015年12月11日起半年内有效，即自2015年12月11日起至2016年6月10日止。2015年12月28日，原告委托江苏新天伦律师事务所向被告邮寄《律师函》，内容为：根据自来水公司提供的资料得知：贵司承租的位于新区商业街52号房屋，租赁合同将于2015年12月31日到期。故此，本律师受自来水公司的委托，特函告贵司：1、贵司应于2015年12月31日前按照不低于304775元/年的租金标准与自来水公司重新签订新的租赁合同；2、若贵司在2015年12月31日前与自来水公司（未）协商一致，则贵司应于2015年12月31日前搬迁出承租房屋，并将房屋交还自来水公司。3、若贵司未按本律师函的要求执行，自来水公司将采取诉讼等法律措施追究贵司全部违约责任。以上意见谨代表自来水公司的立场，其在合同上的权利不受本律师函的影响。被告签收了上述函件，但未与原告协商一致。致原告提起诉讼。另查明，2009年3月6日，被告（出租方）与第三人（承租方）代表郁振祥签订《房屋租赁合同》，约定：兹有苏州新区商业街52号，实用面积158平方米，间数三层，租赁期2009年4月15日至2011年4月14日，年租金壹拾万元。总租金贰拾万元。付款方式2009年4月前付壹拾万元，2010年4月前付壹拾万元。承租方要遵守出租为维护正常秩序而制订的有关管理条款，承租方要自觉保持公共部位的清洁卫生，不准在租赁房内存放易燃易爆等危害房屋和人身安全的危险品，严格执行苏州市有关防火规定，要合法经营，遵守治安条例等有关法规，不准利用租房屋从事违法活动，否则责任及后果由承租方自负。被告方代表张犇与第三人代表郁振祥分别在出租方、承租方签名。合同签订后，双方均按约履行。期满后双方继续租赁关系，但未再重新签订书面合同。第三人于2015年4月30日向被告缴纳至2016年4月14日止的租金12万元，由被告出具收据一份，载明交款单位：斯麦尔酒吧，收款方式：现金，人民币：壹拾贰万元整。2016年4月15日起至今，第三人未向被告缴纳租金。诉讼中，本院委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对苏州高新区淮海街8号D座房地产租赁价值进行了评估。2017年4月27日，该公司出具《关于苏州高新区淮海街8号D座房地产租赁价值的回复函》，价值时点为2016年8月30日，估价结论为：本次估价对象苏州高新区淮海街8号D座房地产建筑面积224.76平方米，土地使用权面积224.76平方米，土地地类（用途）为其他商服用地，自2016年1月1日至2017年4月30日的市场租金总额为395578元，折单位建筑面积租金110元/平方米.月。原、被告双方对该结论均无异议。庭审中，第三人确认郁振祥系代表第三人与被告公司签订的租赁合同，租赁房屋为第三人使用至今。第三人缴纳给被告最后一年租金为12万元。原告也确认知晓系第三人实际使用租赁房屋。2016年原告曾与第三人协商租金事宜未果，对第三人搬迁后无法回收的物品，原告表示不予接受。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，原告将房屋租赁给被告，双方的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效；被告将房屋转租给第三人使用也系双方真实意思表示，原告对上述转租行为未提出异议，应视为同意转租。因此，被告与第三人间的转租行为在原、被告的租期范围内合法有效，各方均应按约履行。在原、被告租赁合同届满前，原告已明确告知被告要按新的租金标准重新签订租赁合同，协商不成则被告应搬迁出租赁房屋，因双方未达成协议，故双方租赁合同至2015年12月31日因期满终止，被告应将租赁房屋返还原告。关于被告与次承租人即第三人的租赁合同于2011年4月14日到期，后第三人继续使用，被告也无异议，原租赁合同继续有效，且根据被告收取租金的收据显示，租金为12万元/年，租金应交至2016年4月14日止，但因原、被告的租赁合同至2015年12月31日终止，故被告与第三人的转租合同也应至2015年12月31日自动终止。合同终止后，次承租人即第三人应将承租房屋及时腾空、返还。合同终止后，第三人继续占用房屋无合同依据，且对原告的财产造成损害，应向原告支付逾期腾房的占有使用费。第三人使用面积为224.76平方米，使用费按评估价110元/平方米.月标准计算，自2016年1月1日起，使用费即为每月24723.6元，现计算至判决之日2017年5月31日止应为420301.2元；并自2017年6月1日起，原告可按每月24723.6元的标准继续主张第三人支付使用费至腾退房屋返还原告之日止。被告应承担连带赔偿责任。关于被告辩称收取第三人租金至2015年底的意见，经查，被告与第三人的租赁合同约定租期自2009年4月15日至2011年4月14日，年租金壹拾万元。付款方式2009年4月前付壹拾万元。第三人均是一次性支付整年租金。2015年4月也是一次性支付租金12万元。故该租金应为支付至2016年4月14日止。被告的意见无事实依据，本院不予采信。至于被告收取的第三人缴纳的2016年1月1日至4月14日的租金，双方可另行结算，本案中不予理涉。关于被告还辩称不承担责任的意见，也没有法律依据，本院不予支持。关于第三人提出的装修损失，原、被告间，被告及第三人间在合同中均未对装修进行约定。而未经出租人同意，次承租人租赁房屋进行装饰装修，房屋租赁合同履行期限届满后，次承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。且对次承租人返还租赁房屋后，出租人对其无法回收的物品也不予接受，故第三人该主张本院不予支持。关于第三人还提出按12万元/年的标准计算使用费的意见，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原、被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日终止。二、第三人高新区狮山斯麦尔酒吧于本判决生效之日起三十日内腾空位于苏州高新区淮海街8号D座承租房屋，返还原告苏州市自来水有限公司。三、第三人高新区狮山斯麦尔酒吧于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市自来水有限公司占用房屋实际使用费420301.2元（并按24723.6元/月的标准，自2017年6月1日起继续计算至实际腾退房屋及场地之日止），被告苏州润达工程监理有限公司承担连带赔偿责任。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：6228400407001227960。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7605元，由第三人高新区狮山斯麦尔酒吧、被告苏州润达工程监理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：6228400407001227960。审 判 长  顾文娟人民陪审员  朱 革人民陪审员  陆素珍二〇一七年五月三十一日书 记 员  顾 雯