重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴法民初字第04757号原告重庆大江滨江花园业主委员会，住所地重庆大江滨江花园。负责人黄晓宇，主任。被告重庆大江工业有限责任公司，住所地重庆市巴南区鱼洞大江西路601-1号，组织机构代码78420218-7。法定代表人贾立山，董事长。委托代理人陈治均，男，1986年11月15日出生，汉族，该公司员工，住重庆市巴南区。委托代理人朱朝银，男，1964年8月27日出生，汉族，该公司员工，住重庆市巴南区。原告重庆大江滨江花园业主委员会（以下简称滨江花园业委会）与被告重庆大江工业有限责任公司（以下简称大江工业公司）业主共有权纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邱鹏程独任审判，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告滨江花园业委会与被告大江工业公司于2015年7月25日、10月10日两次向本院申请庭外和解一个月，本案于同年11月11日恢复审理。原告滨江花园业委会负责人黄晓宇与被告大江工业公司委托代理人陈治均、朱朝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江花园业委会诉称，重庆大江滨江花园小区（以下简称滨江花园）系大江房地产开发公司（以下简称大江房地产公司）按渝规审（2001）巴字0005号附图开发施工的商品住宅小区。在该图纸中，在小区红线范围内公建1、2号楼（以下简称1号楼、2号楼）均规划为社区服务用房，建成后均应归原告所有。该小区于2004年12月竣工验收，大江房地产公司在未征得小区业主同意下，将该1、2号楼登记至其名下。重庆市规划局巴南区分局（规划巴南分局）认为2号楼登记错误，于2010年发函至重庆市巴南区房地产权籍监理所（巴南产权监理所）要求更正登记，该所至今未更正。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，1、2号楼应为全体业主共有；现原告诉请确认1、2号楼归小区全体业主共有，同时赔偿1、2号楼的管理服务费105364.80元、2号楼的租金损失60000元。被告大江工业公司辩称，滨江花园公建1、2号楼是与7、8、9商住楼一同获得建设工程规划许可的，其中1号楼作为物管用房，其面积满足物业管理用房比例标准的要求；因为该小区系该公司首次开发的房地产项目，2号楼初始设计就是作为大江房地产公司的办公用房。2号楼虽被滨江花园三面包围，但并不在小区红线范围之内，有独立的共有使用权面积，并可不经滨江花园直接出入。规划巴南分局向巴南产权监理所发函后，该所向大江房地产公司发函询问，后被告向该所回函指出2号楼为大江房地产公司的办公用房，该意见得到该所的采纳，故该所未办理更正登记。1号楼自竣工验收后一直作为物业服务用房，被告仅同意将1号楼确认为小区业主共有，其余各项诉请均不予认可。另，大江房地产公司属于重庆大江工业（集团）有限责任公司（以下简称大江集团）的全资子公司，二公司先后经吊销营业执照及破产程序终结，大江集团破产财产均由被告购买，被告认可其诉讼主体资格。经审理查明，2002年4月8日，大江房地产公司与大江集团作为建设单位，获得滨江花园7、8、9商住楼及小区公建1、2号楼的建设工程规划许可证。2004年12月13日，重庆市规划局完成对2号楼的竣工验收，发放建设工程规划验收合格证（以下简称43号证），该局鉴于该楼用途为社区服务中心是用于办公，故在其使用性质栏载明“办公”。大江房地产公司于2005年7月8日、2004年4月8日获得1号楼土地使用权证及房权证，载明土地使用权面积194平方米、建筑面积492.28平方米系物管用房。大江房地产公司于2007年8月18日获得2号楼二层楼房的第一层、第二层房地产权证，载明其土地共有权使用面积302平方米、房屋用途为办公，建筑面积分别为338.88平方米、299.32平方米。1号楼登记门牌为巴南区鱼洞江盛街99号，2号楼登记门牌为巴南区鱼洞望江街125-1号及125-2号。因滨江花园业主针对2号楼产权归属产生信访，2010年11月23日，规划巴南分局制作关于滨江花园公建2号楼规划验收有关问题的函（以下简称182号函）主送给巴南产权监理所，称43号证中使用性质不准确，函告该所滨江花园2号楼属小区配套用房，请及时对该房屋的产权登记有关内容进行更正。房地产权监理所收到该函后，于2011年5月26日制作了关于滨江花园公建2号楼产权登记的函（以下简称询问函）主送给大江房地产公司，要求其完善小区物业用房即1号楼房产权登记手续及2号楼用途更正登记手续；被告大江工业公司于2011年7月4日制作关于滨江花园2号楼产权登记问题的回函（以下简称回函），称同意将1号楼按规定转移登记到滨江花园业主名下，不认可2号楼属小区配套用房，不同意对2号楼进行转移登记，该楼产权属于被告。回函于次日邮寄给规划巴南分局及巴南产权监理所，后1、2号楼房地产权登记未变化。另查明，1号楼自该房屋竣工验收后，便作为滨江花园物业管理用房使用。2号楼自该房屋竣工验收后，由乌杨街社区居委会作为居委会办公场地使用；2号楼三面被滨江花园环绕，一面临街可直接出入。滨江花园小区总建筑面积74869平方米，按重庆市人民政府关于进一步加强物业管理工作的通知（渝办发（2007）280号）要求应按总建筑面积的5‰作为物业管理用房，按该比例物业用房面积不得低于374.35平方米。《重庆市人民政府关于认真做好社区组织的工作用房和居民公益性服务设施建设及管理工作》（渝府发（2005）86号）规定“新建或改建住宅小区，开发建设单位应按每100户15平方米的标准无偿提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施。”；《重庆市巴南区关于在新建扩建或改建住宅中配置社区组织工作用房和居民公益性服务设施暂行办法》（巴南府办发（2008）28号）规定“开发建设单位必须与当地镇（街）签订社区组织的工作用房和居民公益性服务设施无偿转让协议书，所提供的社区组织的工作用房和居民性公益服务设施交社区组织永久使用，产权属于当地镇（街）社区居委会。开发建设单位无偿提供的房屋，只能用于社区组织办公和居民公益性服务，不得转让、出租、抵押或用于创收”。2015年11月2日，原告滨江花园业委会获得该小区占建筑物总面积过半数、占总人数过半数的业主同意提起本案诉讼。还查明，大江房地产公司系大江集团全资子公司，该公司于2011年8月25日准予注销营业执照；大江集团经重庆市第五中级人民法院裁定宣告破产，其破产财产于2008年10月8日经拍卖程序，由重庆江通机械有限责任公司购买；大江集团于2009年5月21日经重庆市第五中级人民法院裁定破产程序终结，重庆江通机械有限责任公司于2009年10月20日更名为重庆大江工业有限责任公司即本案被告。上述事实，有双方当事人陈述，原告滨江花园业委会提交182号函，规划设计图复印件，被告大江工业公司提交建设工程规划许可证、土地证、房产证、房地产权证、询问函、回函、邮件详情单，本院调取的土地房屋权属登记材料、43号证、门牌对照表等证据在卷为证，经当庭查证属实，足以认定。本院认为，原告滨江花园业委会诉请被告大江工业公司确认1、2号楼为全体业主共有。对于1号楼，鉴于该楼登记用途为物管用房，实际已作为滨江花园物管用房使用，其建筑面积492.28平方米大于按规定所要求的374.35平方米，被告大江工业公司作为大江房地产公司财产的所有权人同意1号楼归全体业主共有，符合《中华人民共和国物权法》第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，本院对原告该诉请予以支持。对于2号楼，鉴于原规划已明确其为社区服务中心，现该楼亦为社区居委会办公场地；根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十七条第二款规定“居民委员会的办公用房，由当地人民政府统筹解决”，参照渝府发（2005）86号、巴南府办发（2008）28号文件内容，本院不能认定2号楼归滨江花园小区业主共有。本案中，规划巴南分局182号函认为2号楼是小区配套用房并非办公用房，以及巴南产权监理所询问函要求大江房地产公司对2号楼用途更正登记手续，所涉及的均为房地产权属登记中“房屋用途”栏信息的行政文书往来，不能由此认定房屋权利人信息的登记错误。同时，原告亦未证明2号楼作为社区服务中心，属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房”范畴，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告诉请确认2号楼为全体业主共有不予支持。对于原告滨江花园业委会诉请被告赔偿1、2号楼的管理服务费及2号楼的租金损失；本院认为1号楼竣工验收后即作为滨江花园物管用房，管理服务费自然不应成立；而2号楼权利人并非原告，其自然不享有其租金收益，且原告并未证明其已对2号楼提供管理服务，以及提供对象为大江房地产公司或被告，故本院对原告针对2号楼的该两项诉请均不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆市巴南区鱼洞江盛街99号房屋归重庆大江滨江花园小区业主共有；二、驳回原告重庆大江滨江花园业主委员会的其它诉讼请求。本案受理费21140元，本院减半收取10570元，由原告重庆大江滨江花园业主委员会负担5570。由被告重庆大江工业有限责任公司负担5000元（此款原告重庆大江滨江花园业主委员会已经垫付，被告重庆大江工业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告重庆大江滨江花园业主委员会，本院预收的受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费21140元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  邱鹏程二〇一五年十一月十九日书 记 员  肖 灿