辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2014）元民三初字第200号原告：丹东国贸大厦有限责任公司。住所地丹东市元宝区金汤街1号。法定代表人：田景琦，董事长。委托代理人：王军，辽宁凡响律师事务所律师。被告：大商集团抚顺百货大楼有限公司，住所地抚顺市新抚区东一路4号。法定代表人：张永强，总经理。委托代理人：王建华，男，1958年7月26日出生，汉族，大商集团新玛特有限公司副总经理，住丹东市振兴区。委托代理人：路红艳，辽宁铭扬律师事务所律师。原告丹东国贸大厦有限责任公司与被告大商集团抚顺百货大楼有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王军，被告的委托诉讼代理人王建华、路红艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间缔结的租赁合同；2、被告将拆除及改变的主体结构和商场布局恢复原状；3、支付因被告擅自变更商场布局而增加面积的使用费107389.9元。事实和理由：2008年4月原告与被告签订协议，由被告承租原告的商场作为开办新玛特丹东店使用，双方约定在承接相关物业以后，可对租赁物进行重新装修，但是在装修期间“承租方不得破坏本建筑物和租赁物业主体结构和管网。”同时又约定，被告作为承租方应向原告缴纳1千万元装修保证金，作为装修期间履行相关约定的担保，上述保证金在承租方依照约定完成重新装修后退还850万元。可是被告在实际接收其承租的商场后，并未依据双方合同的约定履行义务。首先，被告未能实际支付双方约定的1千万元装修保证金。其次，被告在对商场进行重新装修过程，在原告坚决反对的情况下，对承租商场的主体结构进行大面积的破坏，具体表现在：1、大面积拆除作为商场承重结构的剪力墙。双方协议约定“装修期间，承租方不得破坏本建筑物和租赁物业主体结构和管网。”同时又约定“承租方应将装修和装修调整方案等有关文件全部提交给出租人，由出租人予以确认”之后方可进行装修。可是，被告对商场进行装修期间，未向原告提供任何装修方案，更未取得原告同意的情况之下即自行将商场五层以下（除三层外）作为承重结构的剪力墙大面积拆除。由于该剪力墙系自地下室直到主楼顶层，是主体结构的重要受力部件，因此，被告私自拆除剪力墙的行为已造成大楼整体的承重及抗震能力的降低，构成安全隐患，也侵害了原告作为房产所有人对房产的支配及管理权。2、擅自改变原商场结构，造成主楼写字楼品质降低。原告所有的物业包括两部分，一部分为出租给被告使用的裙楼商场，一部分是建筑在商场之上的主楼写字楼，该主楼部分仍由原告自行经营使用。在出租给被告之前，为了保证主楼的品质，商场一楼通往写字楼电梯的道路被设计成为宽7.8米的共享空间，正是由于这一共享空间的存在，使得人们在进入写字楼之前即可感觉到写字楼的宽敞与气派，进而增加了写字楼的使用品质，为原告通过出租写字楼获利奠定了物质基础。因此，为了保障写字楼不受影响，原告在将商场出租给被告之时，共享空间并未列入出租面积之中。可是，在被告对商场进行装修的过程中，为了扩大其经营面积，公然不顾原告的反对，强行将原来7.8米的共享空间封闭缩小至3.5米，事实上取消了国贸大厦原来已经建成的共享大厅。被告的这一行为直接导致写字楼品质下降，影响了原告出租写字楼所正常应当获得的收益，损害了原告的合法权益。综上所述，原告认为被告的上述行为已构成严重违约，特提出诉讼。被告辩称：人民法院应当依法驳回原告所有诉请，并判令原告承担本案全部诉讼费用。原告在诉状中请求人民法院依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，将拆除及改变的商场布局恢复原状既无事实依据也无法律依据。被告履行了所有付款义务，没有出现过拖欠租金等行为，不具有法定解除双方合同的事由，也不具有合同约定解除的事由。被告所有的装修改造行为已经全部完成，而且经过相关政府的批准和验收，原告也知道被告的拆改行为并予以认可。被告不存在擅自拆改的行为，这是原告的单方认为。政府的会议纪要足以证明被告的拆改行为是经过政府和原、被告共同协商确认的，被告没有任何违约行为。共享大厅的使用问题。在原、被告签订的租赁合同补充协议中，共享大厅有明确约定，没有留出轴距7.8米宽度的约定，并不存在原告所述将7.8米缩小到3.5米侵占的事实。原告要求被告支付面积使用费的计算依据有误，即时使用费的请求得到支持，也应当按照2008年615万元计算，双方的租金是浮动的，不能按照现在的租金650万元作为计算租金标准。本院认定事实如下：2003年9月19日，原告与案外人丹东边境经济合作区天扬有限公司（以下简称天扬公司）签订租赁合同，将该公司坐落于丹东市元宝区金汤街1号“丹东国贸大厦”（以下简称国贸大厦）地下一层、地上五层建筑面积共计31726．51平方米的商场及其配套设施租赁给该公司20年，租金前4年为550万元，以后逐年按一定比例递增。双方合同中第2.5条约定：“本建筑物A区共享大厅一层以A、F轴、（3）至（4）轴中心线为界，大厅中央部分为公共区域。公共区域仅作通行使用，不得从事妨碍本建筑物正常使用功能的经营活动，其使用方式应征得出租人同意；A区共享大厅一层的西侧、东侧可供承租人使用，使用方式应征得出租人同意，应保障本建筑物的正常使用，并不得妨碍本建筑物内人员通行。因承租人使用该部分面积而导致出租人对第三人承担的任何责任由承租人承担。”第18.2条约定：“有下列情形发生时，出租人有权解除本合同，因此而造成的出租人的损失应由承租人赔偿：（1）承租人拖欠本合同项下租金累计达半年以上，或累计拖欠租金、其他费用及违约金的数额等于或超过半年租金时……（3）承租人未经主管部门的批准，改变租赁物业主体结构的……（5）承租人故意破坏租赁物业，影响本建筑物安全和租赁物业继续使用的。前述情况发生时，承租人应向承租人发出解除合同通知书，本合同自承租人向承租人发出解除合同通知书之日终止。”合同中还就违约金标准等做了约定。合同签订后，天扬公司对国贸大厦进行了装修，并从事商场经营。2008年4月24日，原告、被告及天扬公司共同签署租赁合同变更协议，被告受让原告与天扬公司签订的租赁合同项下的天扬公司的全部权利和义务，并就租赁合同做了补充。其中协议第二条“关于共享大厅”约定：“承租方同意，在A区共享大厅规划出满足写字楼经营和形象所需要的面积，保证大厦的正常使用，并不得妨碍包括整个大厦内（包括写字楼）人员通行。”第四条“关于租赁物业移交及重新装修”约定：“三方确认，租赁物业具体交接工作由承租方和天扬公司进行；承租方在交接后，可对租赁物业进行重新装修，原则在2008年9月30日前完成。承租方同意，出租方不承担交接责任，装修期间不免除承租方支付租金的义务。装修期间，承租方在不得破坏本建筑物和租赁物业主体结构和管网。出租方向承租方提供建筑物图纸，给予承租方装修方便。承租方应负责消防验收等政府审批手续等办理事宜。出租方应给与配合及协助。承租方应将装修和装修调整方案有关文件全部提交给出租人，由出租人予以确认。出租人在收到承租方提交的装修方案等全部文件后的3个工作日内提出答复意见，未经出租人书面认可，承租方不得开始施工。若出租人未在3个工作日内提出答复意见，则视为出租人同意。承租方装修完毕，应与出租人共同验收。验收完毕，出租方和承租方应签署书面的验收文件，并将全部图纸资料交给出租人备案。承租方同意缴纳1000万元（含租金履约保证金150万元）的装修保证金，作为装修期间履行相关约定的担保，上述保证金（不计利息）在承租方依照约定完成重新装修后退还850万元。”第五条“关于租金调整”约定：“自承租方开业起租赁物业的年度租金增加为615万元，且已分割产权面积不再扣除；2009年至2023年各年度租金公式为：上年度租金额+上年度租金额×1％，即2009年度租金为615万元+615万元×1％=6,211,500万元……”第六条“租金保证金及租金支付”约定：“承租方在本协议签署之日，应向出租方交纳出租保证金150万元人民币（在1000万装修保证金内预留），待承租方成为出租方股东之日起，该保证金撤销。出租方返还承租方150万元，并承租方按每月25日前支付出租方下月租金。”第九条“其他”约定：“……本补充协议与《租赁合同》不一致之处，以本补充协议为准。本补充协议未修改的部分，仍以《租赁合同》为准。”被告承租国贸大厦用于大商集团丹东新玛特有限公司开办商场，该新玛特商场是丹东市重点招商引资项目，2008年7、8月份，政府多次协调该项目的推进，建议对相关手续先受理后审批。2008年4月24日变更协议签订并实际取得租赁物业后，被告即对大厦开始了装修改造和扩建。2008年8月6日，原告委托丹东市建设工程监理公司对国贸大厦装修改造工程现场进行了勘察，该公司提出：“一、主楼的⑦轴两柱之间为一道现浇剪力墙，现在五层以下除三层外，其它层已拆砸成较大洞口。此剪力墙自地下室直至主楼顶层，是主体结构的重要受力构件，如不采取必要补强措施，将成为结构安全隐患。二、裙房东北角两道剪力墙被拆除，另移位置恢复，是否能满足结构要求未知。三、多处楼板拆除，改变了原有梁、板的结构受力状态，如不采取结构加固措施，将会对结构安全造成影响。四、沿七经街、新安步行街侧，多处外边梁被切断，原连续梁或两端支撑梁变成悬臂梁，受力状态发生改变，应重新计算复核。五、在察勘过程中，只见到原设计的结构图纸，装修改造图纸没有见到，是否还有其他结构和建筑做法改动不清楚……”。次日，原告致函被告：“……望贵司严格按国家及省有关建筑工程质量安全的有关法律法规采取措施实施整改及补救，严格按国家有关规定尽快完成政府报批手续，并将批准后的文件及图纸资料送我司一份存档备查。”并附送了丹东市建设工程监理公司的勘察意见。当月15日，原告致函被告：“就贵司在未经我司认可并报政府批准便实施拆除、装修，对此我司先后几次致函贵司……鉴上，贵司必须抓紧办理相关报批手续，对已拆改部分必须经市建筑质监部门审查批准后，形成整改方案报我司。如贵司未经批准及未采取加固整改措施，所引起一起后果均由贵司承担。”2009年4月7日原告致函被告：“……我公司近期要召开董事会，此次会议牵涉到装修中拆除的部分承重结构是否会造成安全隐患的议题，请贵公司收到次函后务必于4月15日前将装修设计和批准文件全部提交给我公司，并请负责装修的工程技术部门做有关承重结构拆除加固的施工说明。若贵司未能按期提供上述相关材料，我司将委托原设计单位对此进行鉴定、评估危险程度，采取补救措施。由此发生的费用应由贵司承担。”2013年4月8日，本次诉讼前，原告致函被告：“你公司在承租丹东国贸大厦裙楼商场的过程中，违规装修、擅自拆除商场作为承重结构的剪力墙、改变共享大厅、侵占共享大厅面积，经国贸大厦股东会决议，现要求你公司在接到本通知后立即着手恢复上述裙楼建筑结构及格局的工作，具体工作应要求在二十天内开始施工并在接到本通知后两个月内完成。”2008年7月1日，被告开始施工剪力墙开洞、加固补强项目，当月20日，被告委托抚顺市建筑设计研究院有限公司对国贸大厦“为满足消防疏散要求，部分剪力墙进行开洞及拆除补墙，该建筑能否安全使用”进行技术鉴定及核算，鉴定结论为：“该建筑物通过补充刚度及强度后，该拆改方案可以满足建筑物的安全使用要求。”同年9月30日，该项目经建设、施工、监理、设计、监定单位共同验收合格。2009年2月20日，丹东国贸大厦改造装修工程消防验收合格。同年5月14日，丹东市建筑工程质量司法鉴定所对“丹东新玛特改造工程”进行技术鉴定认为“该接建工程的整体性和稳定性是符合要求的。设计是合理的，施工质量是符合设计要求的，主要的承重体和承重构件是安全可靠的，达到合格工程的质量标准，能够满足正常承载和正常使用功能的要求，该建筑是安全可靠的，可以正常使用。”同年5月15日，被告取得了辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。2009年5月12日，原告致函被告：“贵公司提交的2008年国贸大厦裙楼商场装修资料，我司经查尚缺少以下必备的材料未提供：1、新增面积的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》及其消防、计划、建设等政府相关部门的批准手续。2、裙楼商场整体内外装修以及拆除部分剪力墙，改变建筑结构政府相关部门批准手续。3、拆除剪力墙加固补强施工验收手续。望贵司收到此函后，请于5月25日前将以上缺少的材料提交我司。谢谢合作！”2012年2月22日，原告致函被告：“贵公司2008年承租我司商场装修改造期间，有关装修改造设计、施工、竣工验收等相关资料按《租赁合同》有关约定提供我司存档。在贵公司所提供的资料中有一部分是复印件，请贵公司收到此函后一个月内，将下列复印件材料更换为原件或有公证部门出具的复印件与原件一致的公证证明：1、房屋安全鉴定报告2、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书3丹东市消防局建筑工程消防设计审核意见书4丹东市消防局建筑工程验收意见书5监理计划谢谢合作！此函”2012年3月5日，原告致函被告确认收到前述5份资料的公证证明。2008年12月31日，原告和其母公司五矿置业公司致函被告总经理，就双方租赁中出现的问题提出解决方案，其中提到：“一、结构安全问题在装修过程中，大商拆除了部分剪力墙，这种做法破坏了大厦结构，给大厦安全留下了隐患，国贸大厦经营班子当时就对此事进行了坚决抵制，但没有结果。因此请贵公司最迟在2009年2月底前，将经过专家测算论证并通过主管部门批准验收的完整资料移交国贸大厦，其中专家论证应有原审计单位的意见……三、关于1000万元保证金问题鉴于商场装修已结束，没有按合同交纳1000万元之事不再提及，但不严格执行合同的现象不能再发生……八、关于商场一楼共享空间由原7.8米改变成3.5米后，新增的营业面积为131.15㎡，即每月租金水平为131.15㎡元×278元/月=36459.7元。如果通往写字楼的门长期关闭，共享大厅就变成了独享空间，则可全部按营业面积考虑……”诉讼过程中，原告申请对被告占用共享大厅面积的具体数额进行鉴定，经本院释明，原告明确在7.8米宽度、原告提交的图纸A至F轴长度的基础上和现状测量比较减少的面积进行实地勘测鉴定，将本院委托，丹东实益房产测绘有限责任公司于2016年9月9日出具测绘报告：国贸大厦共享大厅（一层（3）轴-（4）轴交A轴-F轴）套内面积273.78平方米，通道实测面积142.78平方米。测绘报告中的房屋实测平面图显示通道宽度为3.6米。上述事实，有原告提供的照片，租赁合同，丹东市建设工程监理公司关于丹东国贸大厦装修改造工程主体结构拆改的意见，2008年8月15日、2008年12月31日、2009年4月7日函件、2013年4月4日通知，测绘报告，被告提供的租赁合同，2008年8月7日工作函，辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工竣工验收备案书，丹东市建筑工程质量司法鉴定所鉴定报告，抚顺市建筑设计研究院有限公司房屋安全鉴定报告，2018年7月29日丹东市公共行政服务中心现场办公会议纪要、联合审批会议纪要，2008年8月4日丹东市发展和改革委员会辽宁省丹东市企业投资项目备案确认书，2008年8月7日丹东市城乡规划局建设行政许可受理通知书，2008年8月15日大商集团丹东新玛特协调会会议记录，2008年8月20日市政府会议记录，2009年1月9日丹东市消防局建筑工程消防设计审核意见书、2009年2月20日丹东市消防局建筑工程消防建筑工程消防验收意见书，2009年5月12日、2012年2月22日、2012年3月5日工作函及当事人的陈述笔录等在案佐证，业经质证，可以认定。本院认为：原、被告之间的租赁合同有效，对双方具有拘束力，双方均应按合同约定履行各自权利义务。本案争议焦点是：1、被告未交纳1千万元装修保证金是否构成违约；2、被告拆除商场剪力墙是否构成违约；3、被告是否有违约占用商场共享空间的事实。关于第1个争议焦点问题。不言而喻，装修保证金应在装修开始前交纳，被告在没有交纳的情况下完成了对国贸大厦的装修改造工程，应视为双方以实际履行行为变更了合同内容，即时被告构成违约，原告在2008年12月31日向被告所发函件中明确对此不再提及，也说明其不再追究被告的违约责任，故原告关于被告未交纳1千万元装修保证金构成违约的观点，不能成立。关于第2个争议焦点问题。从双方就装修改造的交涉过程看，被告存在不严格按照双方约定和相关管理规定拆除剪力墙的行为。新玛特商场属于政府招商项目，有政府和商家均急于项目落地的大背景，被告在拆改过程中，逐步完善了相关手续，原告也予以了交接，本次诉讼前，商场已实际运营多年，原告并未行使解除权，应视为双方以实际履行行为变更了租赁合同中关于合同解除的约定，被告享有的解除权灭失。关于第3个争议焦点问题。补充协议就共享大厅约定：“承租方同意，在A区共享大厅规划出满足写字楼经营和形象所需要的面积，保证大厦的正常使用，并不得妨碍包括整个大厦内（包括写字楼）人员通行。”又明确约定，“本补充协议与《租赁合同》不一致之处，以本补充协议为准”，说明租赁合同中关于共享大厅的约定不再有效，而应当执行补充协议的上述内容。从上述内容看，被告被允许附条件的“规划”共享大厅面积，至于条件是否成就，双方各执一词。经测绘通道宽度为3.6米，应当认定不妨碍人员通行，双方关于“满足写字楼经营和形象”的约定笼统，原告提出降低了写字楼的品质，属于其单方认为，本院对此不宜认定。综上所述，原告主张被告违约所提出的解除合同、恢复原状、给付增加面积使用费的诉讼请求，不能予以支持。原告如果认为被告的装修行为导致商场存在安全隐患，应依法请求相关行政管理部门进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款规定，判决如下：驳回原告丹东国贸大厦有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2500元，二审案件受理费2500元，鉴定费850元，均由原告丹东国贸大厦有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  陈恩杰审 判 员  于巍巍人民陪审员  许 鹏二〇一五年十一月十一日书 记 员  高 欣