上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1733号原告上海华谊集团化工实业有限公司，注册地上。法定代表人王某甲，执行董事。委托代理人魏佳璐，上海市**律师事务所律师。被告范蕊蕊。原告上海华谊集团化工实业有限公司(以下简称“华谊公司”)与被告范蕊蕊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2015年8月10日公开开庭进行了审理。华谊公司的委托代理人魏佳璐及被告范蕊蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华谊公司诉称，本案系争的上海市闵行区××路×××号××大厦二楼(西北面)房屋是上海××集团有限公司的下属全资子公司上海××集团房地产有限公司所有，与原告是兄弟单位，均属国有企业。2011年1月，上海××集团房地产有限公司将上述房屋的权利全权授权委托原告经营管理，包括对外出租、代收租金、代为诉讼等一切权利。2013年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租本市××路×××号××大厦二楼部分(西北面)房屋，建筑面积为200平方米，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日。租金每4个月支付一次，2013年3月1日至2015年2月28日期间，每次支付65,700元，2015年3月1日至2017年2月28日期间，每次支付70,299.20元，先付后用，逾期应支付相应违约金。合同签订后，原告严格认真履行了合同义务，但被告经常无故拖欠租金，经原告多次催讨，至今拒绝支付2014年11月1日至今的租金135,999.20元。2014年12月14日，原告委托律师向被告发函要求支付租金，但被告以种种理由拒绝。原告遂诉诸至法院要求判令(一)被告支付尚欠租金135,999.20元(自2014年11月1日至2015年6月30日止)，其中2014年11月1日至2015年2月28日租金为16,425元/月，2015年3月1日至2015年6月30日租金为17,574.80元/月)；(二)被告支付违约金27,199.84元(由原根据欠租总金额135,999.20元的60%计算自愿调整为20%计算)。诉讼中，原告将要求被告支付违约金的计算标准明确为：自2014年11月1日至2015年2月28日止，按照每天万分之一计算到实际收到款项之日止；自2015年3月1日至2015年6月30日止，按照每天万分之一计算到实际收到款项之日止。被告范蕊蕊辩称，房租从2014年11月1日开始的确没有支付，对欠付租金的总额也是确认的。但被告没有支付是有原因的。双方在签订房屋租赁合同时，原告的员工称房屋是没有问题的，但被告在签约后去办理相关证件的时候发现，原告出租的房屋内，上一家户口仍注册在系争房屋内，导致被告无法办理相关营业执照。被告一直找原告协调，但原告没有为被告处理。因上一家说他们与原告之间存在纠纷是不会迁走的，故被告给了上家一定的经济补偿后，上家才迁走了相关户口，那时候是2014年12月25日，之后被告才开始办理证件，到2015年1月20日才拿到营业执照，故之前被告都无法正常营业。在这期间还有卫生局的人来进行查处，还罚款了。没有执照无法经营，所以租赁房屋后，被告一直没有营业和盈利，故相关的房租都缴纳不起，导致这些原因是原告的责任。被告之前支付了2年的房租，既不能营业，还在亏损。所以被告才将之前的房租挪到后面用，被告现在是先交房租后用房，所以被告不同意原告要求支付租金的诉请。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.上海市房地产权证，以此证明本案系争的本市闵行区××路×××号××大厦二楼(西北面)房屋是上海××集团有限公司下属全资子公司上海×集团房地产有限公司所有。2.上海××集团房地产有限公司授权通知，以此证明2011年1月，上海××集团房地产有限公司将上述房屋的权利全权授权委托原告经营管理，包括对外出租、代收租金、代为诉讼等等一切权利。3.原、被告签订的《房屋租赁合同》，以此证明该合同约定(1)被告自2013年3月1日-2018年2月28日承租本案系争房屋；(2)租金每四个月支付一次，每月支付65,700元，每次支付必须提前5个工作日，先付后用，每逾期一日，按月租金0.3%支付违约金；(3)不得擅自改变房屋结构。否则，原告有权无条件收回该房屋并终止合同，保证金不予退还，由此造成损失由被告承担。4.《催款通知书》及5.现场照片，以此证明2014年11月24日，原告书面向被告催讨租金、物业管理费、电费等，被告拒收且拒不支付相关费用，后原告将书面催款函贴在被告的经营地。6.律师函及EMS快递单，以此证明2014年12月24日，原告委托律师向被告发送律师函，依约通知被告解除《房屋租赁合同》并要求支付租金。被告对原告提供证据的真实性均表示无异议。被告为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1.行政处罚决定书，以此证明食药局因被告无营业执照进行了处罚。2.处罚交款收据，以此证明被告缴纳了相关罚款。3.2014年12月餐饮服务注销决定书，以此证明上一家注册在本案系争房屋内，后来被告去交涉后，食药局对上一家进行了注销。4.系争房屋内上一家相关注册资料，以此证明上一家的相关材料。原告对被告提供证据的真实性均表示没有异议，但对被告提出的证明内容持有异议，认为原告的代理人曾去食药局询问，得知注销不一定必须要上一家租客去注销，也可以由新的租户和房东去食药监去进行公告注销即可，但被告从未向原告提出该项配合办理要求。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院均予以确认。综上，本院经对双方当事人提供的证据进行质证、认证并结合庭审陈述，确认如下案件事实：2013年1月20日，原告华谊公司(作为出租方，签约甲方)与被告范蕊蕊(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区××路×××号××大厦二楼部分(西北面)，面积为200平米的房屋出租给乙方作为餐饮烧烤店使用(附图)。租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止。物业装修免租期自2013年3月1日至2013年4月15日，该期间租金减免，但所使用的水、电、气等公用事业费和物业费按实际使用费用结算，由乙方承担。月租金为16,425元，年租金总计为197,100元，每两年7%递增(即2013年3月1日至2015年2月28日，每年租金为197,100元，月租金为16,425元；2015年3月1日至2017年2月28日，每年租金为210,897.60元，月租金为17,574.80元；2017年3月1日至2018年2月28日，每年租金为225,660元，月租金为18,805元)。租金每4个月支付一次，每次支付65,700元，每次支付必须提前5个工作日，先付后用。乙方在签订本合同的同时支付首次租金。物业管理费3元/平米/月。交付物业管理公司，每4个月一付,每次支付必须提前5天，先付后用。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租房保证金共计32,850元。租赁期满时，甲方收取乙方的租房保证金，除可用以抵充本合同约定的应由乙方承担的费用外，应无息归还乙方。乙方应严格遵守本合同的约定，按时足额交付租金、管理费以及水、电费等。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按月租金的0.3%支付违约金。逾期支付超过十日的，甲方有权无条件终止本合同，保证金不予退还，乙方还应承担违约责任。乙方的经营活动应符合国家有关法律法规规定。在开业或经营前，应向甲方出示各类证照原件，并提供相应的复印件。合同期满时，乙方必须确保该房屋原有的正常使用状态。若过去曾在该地办理过工商注册等的，必须注销。甲方经书面验收合格后退还租赁保证金。否则按违约处理，保证金不予退还。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。签约后，原告将涉案房屋交付被告经营使用，被告也按约向原告支付至2014年10月31日止的租金等相关费用。2014年10月，食药局××分局因被告未经许可从事餐饮服务，向被告发送了《立案通知书》、《询问(调查)通知书》及《行政处罚决定书》，对被告在闵行区××路×××号经营的“××店”，因未取得《餐饮服务许可证》，擅自对外经营火锅8天，作出1.没收食品原料10KG；2.罚款4,000元整的行政处罚决定。被告于2014年10月23日向食药局××分局缴纳了上述4,000元罚款。但当被告前往食药局××分局办理餐饮服务许可证时，发现原告先前出租给案外人上海A休闲餐饮有限公司(上一家租赁户)在涉案房屋内的餐饮服务许可手续未能注销，致使被告无法办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证。因原告迟迟未能配合被告办理上述注销手续，导致被告于2014年11月1日起拖延支付原告的租金。2014年11月24日，原告向被告发送《催款通知书》，称“您所欠租金自2014年11月-2015年2月共计65,700元，物业管理费2,400元，电费516元，根据合同第七条违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按月租金的0.3%支付违约金。逾期支付超过十日的，甲方有权无条件终止本合同，保证金不予退还，乙方还应承担违约责任”。但该通知书在上门向被告送达时遭到被告拒绝。2014年12月24日，原告委托律师向被告发送《律师函》，称：被告未依约支付2014年11月-2015年2月的租金65,700元，且未经原告同意擅自拆除承租房屋西北侧临时用房的墙体，重新搭建，侵占了楼道底楼的消防通道。现原告多次向你催讨租金，你均不予理睬，故原告经研究决定，解除与你签订的《房屋租赁合同》，并请被告在收函后三日内迁出租赁房屋并按实结清租金，否则将依法提起诉讼追究违约责任，由此所产生的一切损失包括诉讼费等均由你承担。因被告在收到上述律师函后，既未向原告付清拖欠租金，也未迁出租赁房屋，原告遂以上述理由提起本案诉讼。另查明，位于上海市闵行区××路×××号房屋是上海××集团有限公司下属全资子公司上海××集团房地产有限公司所有。2011年1月，上海××集团房地产有限公司将上述房屋的权利全权授权委托原告负责管理，(包括对外出租、代收租金、代为诉讼等一切权利)，并对托管区域内的安全、消防及租赁管理引起的纠纷负责。委托期限自2011年1月1日至2018年12月31日止。还查明，2014年12月，食药局××分局通过公告程序完成了将案外人上海A休闲餐饮有限公司原先注册在涉案房屋内的餐饮服务许可注销手续。之后，被告取得了餐饮服务许可证，并于2015年1月办理了工商营业执照。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告作为承租人，按约向出租人支付租金等费用系其基本的合同义务。然在履约过程中，被告自2014年11月1日起拖欠支付租金至今未付。现原告要求被告支付上述拖欠租金之诉请，理由正当，本院予以支持。但因被告在签订租赁合同前因单方听信原告认为涉案房屋若办理相关证照不存在任何问题而未对该意见进行实质性的具体核实，直至食药局××分局于2014年10月经审查发现，因被告在未取得《餐饮服务许可证》的情况下从事餐饮服务，对被告作出罚款4,000元的行政处罚决定。而被告未取得《餐饮服务许可证》，系因原告先前出租给案外人上海A休闲餐饮有限公司(上一家租赁户)在涉案房屋内的餐饮服务许可手续未能注销，致使被告无法办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证。后又因原告迟迟未能配合被告办理上述注销手续，致使被告无法及时办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证及营业执照，由此或多或少在一定程度上对被告的经营带来影响。对此双方均存在一定过错，但相对而言，作为出租方的原告应承担主要责任。由此可见，被告于2014年11月1日起拖延向原告支付租金存在一定的客观理由，并非是主观上存在违约的故意。因此，本院根据本案的实际情况，当事人的过错程度等综合因素，酌定被告自2014年11月至同年12月(办证期间)的租金按每月14,782元的计算标准向原告支付(16,425元*90%)，其余时段的租金仍按双方合同约定的租金标准支付。同时由于被告于2014年11月1日起拖延向原告支付租金属事出有因，故对原告要求被告支付逾期付款违约金之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告范蕊蕊于本判决生效之日起十日内支付原告上海华谊集团化工实业有限公司拖欠至2015年6月30日止的租金132,713元。二、驳回原告上海华谊集团化工实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,563.98元，减半收取计1,781.99元，由原告上海华谊集团化工实业有限公司负担332.88元，由被告范蕊蕊负担1,449.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一五年十月二十六日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。