广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2015）深福法民三初字第86号原告洪永激委托代理人何芳莉，广东国晖律师事务所律师。委托代理人张闻汇，广东国晖律师事务所律师。被告深圳市零七物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路法定代表人柴宝亭，董事长。委托代理人智德宇，该公司员工。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年5月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何芳莉、被告的委托代理人智德宇到庭参加诉讼。庭审后，基于双方有调解意愿，本院多次组织调解，但最终未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告诉称，原告是深圳市福田区华强北现代之窗大厦裙楼2C02号房的所有权人，房屋建筑面积为10.57平方米。现代之窗大厦裙楼1-4楼均为商铺，被告是现代之窗大厦的物业管理单位。2014年8月份之前该商场绝大多数商铺均出租给深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司），原告的商铺系自营，原告每月支付被告物业管理费用。2014年8月下旬，赛博迈特公司突然撤场，被告从2014年9月1日开始停止了商场的全部物业管理服务，商场1-4楼凌乱不堪，停水停电，电梯停止运转，无空调，无保安保洁人员，无公共照明等。2014年9月13日，被告及深圳市杰沃丰电子科技有限公司（以下简称杰沃丰公司）在现代之窗大厦裙楼1-4楼商场同时张贴“通告”，告知业主：现代之窗大厦1-4楼经营者赛博迈特公司由于经营不善计划于2014年9月16日起撤离，大厦管理处委托杰沃丰公司从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金等，标准为65元/平方米/月。2014年9月16日，杰沃丰公司通知包括原告在内的各业主办理《铺位临时租赁协议》、《租赁合同》等手续。原告不同意出租给杰沃丰公司管理，被告则拒绝给原告通电，并拒收物业管理费。原告向政府各部门投诉，并与被告数次协商，均得不到解决。一些未接受杰沃丰公司管理的业主铺位得不到供电，也不能招商，甚至有的业主铺位的门锁被堵死。原告因不接受杰沃丰公司的管理，铺位一直遭遇断电无法经营。原告认为，被告是大厦的物业管理单位，无论被告赛博迈特公司是否撤离，被告均有义务不间断地提供物业管理服务，但被告却未经业主同意，擅自将商场的物业管理全部转包给杰沃丰公司，采取不供电、不提供物业服务等手段，强迫业主接受杰沃丰公司的管理，企图通过杰沃丰公司收取超过规定标准（29.35元/平方米/月）200%的物业管理费。被告的行为，严重违背原告的意志，严重违反法律的规定，侵害了原告的合法权益，给原告等业主和商户造成了极大的经济损失，被告应当赔偿损失。此外，被告将原告铺位旁边的公共通道隔成商铺出租牟利，严重妨碍原告及通道旁边几个店铺的经营，原告多次要求被告拆除，被告不予理睬。据此，请求判令：1、被告履行物业服务职责，给原告的铺位供电，提供公共照明、供水、运行电梯、提供保安和保洁服务，恢复一楼洗手间的正常使用功能，使原告的铺位具备经营条件；2、被告赔偿原告现代之窗大厦裙楼2C02号铺位无法使用期间的空置损失每月8800元，从2014年9月1日计算至被告履行物业管理职责，使原告的铺位具备经营条件止。（从2014年9月1日暂计至2014年11月15日的店铺空置损失为22000元）；3、被告按照图纸拆除原告铺位旁边公共通道中妨碍原告经营的障碍物，恢复公共通道功能；4、被告承担本案诉讼费用。被告口头答辩称，我方已履行相应物业服务职责，向原告提供了正常的物业管理服务。因原承租人赛博迈特公司在与商户租赁合同未到期的情况下提前撤场，赛博迈特公司应将整个卖场全部铺位恢复原状，在恢复原状过程中导致铺位凌乱、供电线路裸露，需要重新铺设、整理。我方一方面对商场进行线路整理和重新铺设，一方面通过向主管部门反映，以登报方式要求业主清查物业的面积、位置、用电恢复情况，我方对此已履行相关义务，在赛博迈特公司撤场后，涉案商场仍有业主在正常经营，不存在物业公司不提供公共照明、供水、电梯、保安及保洁服务的情况。目前商场经营情况越来越好，入驻商户越来越多，所以我方认为我方已经履行相关职责。原告请求拆除公共通道的障碍，该公共通道的障碍是在赛博迈特公司于5、6年前承租时已经客观存在，原告从未提出异议，对于相关恢复应由原告与赛博迈特公司或相邻业主进行协商处理，我方没有执法权，无法进行处理。经审理查明，位于深圳市福田区的现代之窗大厦裙楼2C02号商铺（以下简称涉案商铺）为原告所有，建筑面积为10.57平方米。2011年前后，现代之窗大厦有大部分商铺业主与赛博迈特公司签订租赁合同，将商铺统一出租给赛博迈特公司管理使用，租期至2016年或2019年不等。原告确认涉案商铺一直由其自营使用。2014年9月12日，被告的现代之窗大厦管理处向现代之窗裙楼各业主张贴通告称：近日接到赛博迈特公司的通知，其计划于2014年9月16日起撤离；为使市场的经营有统一的规划和管理，管理处委托深圳市杰沃丰电子科技有限公司（以下简称杰沃丰公司）从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。通告并载明杰沃丰公司的办公地点、联系人及联系电话。2014年9月13日，杰沃丰公司向现代之窗裙楼1-4楼业主张贴通告称：杰沃丰公司受零七物业委托，自2014年9月16日（最终以赛博迈特公司与零七物业交接日为准）起代收现代之窗大厦裙楼1-4楼所有业主物业的空调费、管理费及本体维修基金，并通知自2014年9月16日起按每月每平方米65元收取物业空调费、管理费及本体维修基金，自营业主如需要装修，需提前3天向杰沃丰公司提出书面申请并签订装修责任承诺书及办理相关手续，否则杰沃丰公司有权拒绝其进场装修。2014年9月15日，赛博迈特公司从现代之窗大厦整体撤场。2014年9月23日，深圳市福田区华强北街道办事处维护稳定及社会治安综合治理办公室（以下简称华强北街道综治办）出具《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》，称：“因现代之窗部分业主就零七物业公司擅自委托杰沃丰管理和收取物业管理费，从之前物价局定价的29.35元上调到65.00元，并强制业主若不与杰沃丰签收管理费事宜，就强制关电关水。业主直接交物管费给零七物业，但零七物业不收。现代之窗业主多次前往我街道反映诉求，我街道自2014年9月16日起组织双方调解多次，鉴于双方分歧较大，未能达成一致。”2014年9月26日，华强北街道综治办组织被告的代表人员及现代之窗大厦部分业主召开“关于现代之窗1-4层商业裙楼停水、停电、停空调的第四次三方会谈”并形成会谈纪要，纪要载明：“经双方充分发表意见，针对华强北现代之窗1-4层商业裙楼因赛博撤场后的乱状，双方意见如下：一、零七物业方：1、要把物业和商业管理捆绑在一起，业主同意签字后才可恢复通水通电；2、零七物业与杰沃丰是委托管理与被委托管理的关系。二、业主方：1、零七物业是名佳物业的继承者，业主与名佳物业签有物业管理合同，在合同没解除前依然有效；2、名佳物业继承者零七物业在赛博撤场时，作为合同的丙方理应负起商场恢复原状的监督交接之责，并应马上恢复供水、供电、供空调、保安、保洁等职责，直至今日商场1楼是黑的，导致1-4楼商场无法运营，对业主空铺等损失，要有人给予赔偿；3、给予商场的商业管理方面，鉴于国家没有硬性规定，应采取有利于商场发展，可以在明确职责和服务内容的基础上，本着自愿的原则，不可强买强卖；4、对于物业管理价格方面，依合同是政府定价，如要涨价可以通过政府批准或三分之二的业主人数投票才可涨价。”华强北街道综治办在纪要上盖章确认，业主亦在纪要上签字确认，被告代表人员拒绝签字。2014年10月15日，部分业主委托律师向被告发出律师函，要求零七物业立即提供物业管理，开通水电、电梯、空调，恢复保安、保洁等物业服务，并提供装修方案，准许业主进场装修经营，同时要求零七物业赔偿业主停业期间的经济损失。庭审时，原告陈述，目前涉案商铺正在自己装修，没有出租经营。另，各方确认，现代之窗大厦裙楼从投入使用开始就由被告提供物业管理服务至今。又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段同类指导租金价格为2014年每月每平方米70元、2015年上半年每月每平方米70元。本院认为，作为现代之窗大厦裙楼商铺业主的原告与对现代之窗大厦提供物业管理服务的被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。被告应依约履行物业管理服务义务，为商场提供符合基本运营条件的正常物业环境，被告应就其合同义务是否实际履行进行举证。从本院查明事实来看，自赛博迈特公司于2014年9月15日撤场开始，被告未经业主同意擅自将物业管理职责委托给杰沃丰公司行使，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，原告有权据此要求被告继续履行提供物业管理服务的合同义务并赔偿损失。关于损失，水电能否得到正常供应保证是一个商铺正常经营所应具备的基本条件，被告停止供应水电必然会造成商铺无法正常经营使用，原告因此而受到的商铺空置损失应由被告予以赔偿，而是否提供正常的水电供应应属于被告的举证责任，在被告未能就此举证的情况下，本院确定损失期间自2014年9月16日起计至庭审之日即2015年5月11日止，此后是否正常供应水电而使得商铺具备正常经营条件属于未查明确定事实，原告可另行主张权利。关于损失金额，本院参照商铺所处地段同期同类指导租金价格来确定损失赔偿额，即商铺空置租金损失为2014年、2015年期间按每月739.90元（10.57平方米×每月每平方米190元）计算，原告主张按每月8800元的标准来确定损失，缺乏依据，对于过高部分，本院不予支持。被告辩称在赛博迈特公司撤场后，涉案商场仍有业主在正常经营，故以此推断出并不存在零七物业不提供公共照明、供水、电梯、保安及保洁服务的情况，对此，本院认为，从本院查明情况看，虽然电梯、保安及保洁服务属商场统一提供，但水电供应并非商场所有商铺统一供应，有部分商铺在正常经营不能排除原告个体商铺因没有水电供应而无法正常经营的情况，故不能仅依据有商铺在正常经营则推定原告商铺亦具备正常经营条件，对被告的该抗辩主张，本院不予采信。关于原告要求被告按照图纸拆除原告铺位旁边公共通道中妨碍原告经营的障碍物，恢复公共通道功能的请求，目前证据未能证明公共通道障碍设置情况、设置障碍的侵权主体等具体事实，从而无法对是否存在侵权事实作出认定，在侵权事实未明的情况下，原告直接要求作为物业管理单位的被告拆除障碍，缺乏依据，对该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市零七物业管理有限公司应继续履行提供物业管理服务的合同义务以保证原告洪永激所有的现代之窗大厦裙楼2C02号商铺具备正常经营条件；二、被告深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告洪永激赔偿商铺空置损失（自2014年9月16日起按每月739.90元的标准计算至2015年5月11日止）；三、驳回原告洪永激的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元（已由原告预交），由原告负担300元、被告深圳市零七物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 杨  晓  萍二〇一五年十月十日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。