上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初5781号原告：上海泽兮文化传播有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：屠萍，总经理。委托诉讼代理人：王伟、尹健美，上海键特律师事务所律师。被告：上海宝昶文化传播有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄三妹，总经理。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振世，男。原告上海泽兮文化传播有限公司(以下简称泽兮公司)与被告上海宝昶文化传播有限公司(以下简称宝昶公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，被告宝昶公司于2017年8月1日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)泽兮的委托诉讼代理人尹健美、被告(反诉原告)宝昶公司的委托诉讼代理人覃铁龙、王振世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽兮公司向本院提出诉讼请求：要求判令宝昶公司支付泽兮公司违约金50万元。事实和理由：泽兮公司与宝昶公司于2016年9月6日签订《承包经营合同》，约定宝昶公司将其租赁的上海市多伦路XXX号房屋部分场地(以下简称系争房屋)承包给泽兮公司作为经营场地，期限自2016年10月10日起至2021年10月9日止，2016年9月10日至10月9日期间为泽兮公司免费使用管理期，承包金每季度支付一次，先付后租。双方之间的合同名为承包经营合同，实为租赁合同。泽兮公司于2016年9月7日向宝昶公司支付5万元作为租金。但泽兮公司于2016年9月11日收到了宝昶公司发送的《合同解约通知函》(以下简称解约函)，宝昶公司以泽兮公司未按约定及时足额支付保证金及承包金为由单方解除合同，并于当日将5万元租金退还给了泽兮公司。此后，双方进行沟通未果，宝昶公司不同意继续履行合同。宝昶公司解除合同的真实原因是将系争房屋以更高的租金另行出租，其未按时交付系争房屋的行为构成违约，根据合同约定，宝昶公司应当按照月租金的2倍向泽兮公司支付违约金。宝昶公司辩称，不同意泽兮公司的诉讼请求。双方之间名为承包经营合同，实为租赁合同。根据合同约定，系争房屋于2016年9月10日交付，泽兮公司应在房屋交付前支付宝昶公司保证金25万元及3个月租金75万元，合计100万元，但泽兮公司仅支付了5万元。由于泽兮公司未按合同约定支付租金及保证金构成违约，宝昶公司行使合同约定的单方解除权，于2016年9月10日发出解约函，且于次日退还了泽西公司支付的5万元。如果法院认定宝昶公司存在违约行为，请求法院酌情调整违约金数额。宝昶公司向本院提出反诉请求：要求泽兮公司支付宝昶公司违约金50万元。事实和理由：合同签订后，泽兮公司未按约定于2016年9月10日前支付宝昶公司租金75万元及保证金25万元，仅于2016年9月7日支付租金5万元，构成违约，宝昶公司遂于2016年9月10日向泽兮公司发出解约函。由于泽兮公司的违约行为，导致宝昶公司产生房屋空置的租金损失，宝昶公司要求泽兮公司按照合同约定支付相应的违约金。泽兮公司针对反诉辩称，双方合同解除原因在于宝昶公司欲以更高的租金价格另行签订租赁合同。泽兮公司不存在任何违约行为，应当由宝昶公司承担违约责任。如果法院认定泽兮公司存在违约行为，请求法院酌情调整违约金数额。本院经审理认定事实如下：2012年9月底，案外人上海多伦文化旅游开发管理有限公司(以下简称多伦文化公司)为出租方(甲方)，宝昶公司为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市多伦路XXX号2层218室房屋，租期自2012年10月1日起至2016年9月30日止，年租金为165万元，租金按季支付，先付后用。2015年11月21日，多伦文化公司(出租方、甲方)与宝昶公司(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定甲方继续出租上海市多伦路XXX号房屋给乙方，租期4年，自2016年10月1日起至2020年9月30日止，租期前两年年租金1,815,000元，后两年年租金1,996,500元；租金按季支付，先付后用；其余条款仍按双方2012年9月签订的《房屋租赁协议》的内容执行。2016年9月6日，宝昶公司为甲方，泽兮公司为承包方(乙方)，双方签订《承包经营合同》，约定：乙方承包系争房屋，建筑面积2,900平方米，场地使用期自2016年10月10日起至2021年10月9日止，2016年9月10日至10月9日期间为甲方给予乙方的场地免费使用管理期(注：一楼交付时间为2017年1月1日；在此期间，一楼如有空房，乙方如进行出租，租金由乙方收取，原有小合同除外；2017年1月1日后，如原有小合同仍未到期，乙方应将该合同继续履行完毕)；年承包金为300万元，承包金每季一付，先付后用；承包期间，使用系争房屋发生的水、电、通讯、网络等费用由乙方承担；乙方在承包期间对系争房屋享有使用和出租的权利；此前甲方所签订的小合同，乙方同意继续履行完毕，待前期合同履行完毕后，乙方拥有此前合同结束后的自主出租权，甲方需配合乙方完成三方合同交接，如交接过程中产生纠纷致乙方不能如期取得房屋，则乙方有权按日扣除甲方承包金，至三方合同交接完毕；乙方在承包期间负责经营及物业管理，由此产生的费用由乙方负责；甲方交付系争房屋前，乙方应向甲方支付房屋承包使用保证金，保证金金额为1个月房屋承包金。合同第10-2条约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向对方按平均月租金的2倍支付违约金：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；……(五)乙方逾期不按约支付承包金的。2016年9月7日，泽兮公司支付宝昶公司5万元，银行业务回单中附加信息为“房租”。2016年9月10日，宝昶公司向泽兮公司发出解约函，函告泽兮公司：关于系争房屋的承包合作协议，因泽兮公司未能按约定及时支付足额保证金及承包金，构成根本违约，故通知泽兮公司解除合同，并提醒泽兮公司接到通知后立即处理相关后续事宜，避免损失扩大。该通知于次日到达泽兮公司。宝昶公司于2016年9月11日将5万元退还给泽兮公司，银行业务回单中附加信息为“退还房租”。2016年9月12日下午，泽兮公司经理郝勇至系争房屋与宝昶公司法定代表人黄三妹进行沟通，双方之间的谈话录音中有如下内容：黄三妹说：“你拿了5万块付了我5万块，……。”“我说陆总那天，当着我面在签合同时，我马上转你10万，这是你说过的。”郝勇答：“对，我当众说了，我说我转你10万，转给你公司，对吧，但是个人是不能转的，我用公司来转给你，说转给你50万。”……郝勇问：“那这个事怎么解决呢？”黄三妹回答：“……你说你一定要做呢，那么我要合同跟你重新签。”郝勇称：“……我只认这份合同。”黄三妹说：“重新签的是什么概念，我就是想因为上面没有谈到转让，如果我能，我想有时候的话，给你先做一年两年，然后如果有转让的机会，你不能卡着我，永远不让我转让。”“……转让同样条件我先优先你，……”郝勇回答：“这样子，因为合同呢，我觉得你可以先出补充协议，……。”“……我们由律师来定，你可以先出你的补充协议，……。”“……我等到你20号，你把事情我们正式解决掉，如果实在不行，我们就走法律程序，转让也好或是承包也好，您给我一个我能接受的条件，只要我能接受我尽量接。”黄三妹称：“……因为我跟别人最终还没有谈好，就是只不过谈了个总价，怎么个转还没有谈细节，……”“我还没定呢，只不过跟别人在谈这件事。”“怎么会合同签掉了呢。”郝勇称：“你要转让给我，我也没意见，只要大家交易价格能接受或者分期付款，我跟您谈好也没问题，因为您不在上面负责我来负责这个事也没问题，转让管委会，这边我来直接签也可以的。”之后，郝勇提出：“……我按照正常的，今天或者明天，我让他打给你房租，我正式开始接收房子。”黄三妹表示需要考虑三天再决定，同样的条件转让，对泽兮公司优先。郝勇表示：“我21号正式过来，我们俩再正式重新见面。”“如果在同等的条件下，我也愿意接。”黄三妹称：“我就想跟你协商的，我就是，最好能转让。”郝勇表示：“等到21号我过来，……”“你考虑一下细节，你把这边合同发给我，我正式请律师过来跟你谈这个事，行不行？”黄三妹表示同意。之后，泽兮公司与宝昶公司未能协商一致，泽兮公司未再向宝昶公司支付款项，宝昶公司亦未将系争房屋交付泽兮公司。泽兮公司故诉至本院，要求判如所请。以上事实，由《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承包经营合同》、解约函、交通银行电子回单、录音资料及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。宝昶公司与泽兮公司签订的《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。双方之间实为租赁合同关系，争议在于何方违约。根据合同约定，租期自2016年9月10日起至2021年10月9日止，其中2016年9月10日至2016年10月9日为免租期，故双方约定的系争房屋交付日期应为2016年9月10日。合同同时约定，年租金为300万元，租金按季支付，先付后用，泽兮公司应于房屋交付前支付宝昶公司相当于1个月租金的保证金，故泽兮公司应于2016年9月10日前预先支付宝昶公司保证金25万元。然合同签订后，泽兮公司仅于2016年9月7日支付宝昶公司部分租金5万元。泽兮公司作为应当先履行的一方，未按合同约定全面履行付款义务，故宝昶公司有权拒绝将系争房屋交付给泽兮公司。但宝昶公司未经催告即向泽兮公司发出解约函，亦属不当。泽兮公司在收到宝昶公司解约函后，与宝昶公司进行沟通，宝昶公司虽有变更合同的意思表示，但是双方对此未能协商一致，故双方应继续按照原合同约定履行各自义务。之后，泽兮公司未再支付宝昶公司保证金及租金，宝昶公司也未将系争房屋交付泽兮公司，合同最终未能继续履行。现泽兮公司亦认可合同已解除，因合同解除并非宝昶公司恶意违约所造成，泽兮公司要求宝昶公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。宝昶公司在泽兮公司未全面履行合同约定的义务的情况下，未经催告即向泽兮公司发出解约函，其对于合同解除后系争房屋可能产生的空置损失等亦应有所预计，鉴于合同解除不能完全归责于泽兮公司与宝昶公司任何一方，故宝昶公司要求泽兮公司承担违约金的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、驳回原告上海泽兮文化传播有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告上海宝昶文化传播有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费8,800元，由原告上海泽兮文化传播有限公司负担；反诉受理费4,400元，由被告上海宝昶文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  尹 灿人民陪审员  毛济平人民陪审员  田永生二〇一七年十一月二十九日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。