成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初8731号原告:李小雪，女，1990年6月5日出生，汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人:严瑾,四川广都律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡琴,四川广都律师事务所律师。被告：唐井泉，男，1955年3月23日出生，汉族，住四川省资阳市。被告：刘秀琼，女，1954年9月16日出生，汉族，住四川省资阳市。二被告委托诉讼代理人:段仁建,四川容乐律师事务所律师。原告李小雪与被告唐井泉、刘秀琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李小雪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告唐井泉、刘秀琼于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》；2、被告唐井泉退还原告定金20000元；3、被告唐井泉赔偿房屋因上涨造成的损失480000元；4、被告唐井泉支付原告已交付的中介费10000元；5、被告唐井泉支付原告因装修此房屋产生的装修费7000元。事实和理由：2016年9月13日，原告与被告唐井泉通过成都大唐房屋中介有限公司签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告唐井泉、刘秀琼将其所有的位于成都市天府新区麓山大道一段×号×幢×单元××号房屋出售给原告，房屋总售价770000元，合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，合同交房时间为合同签订当日，被告也于当日将房屋交付给原告，并明确告知原告可以开始启动装修程序。原告遂签订了装修合同并购买了家具家电，现因房价上涨，二被告不愿意继续履行合同，并于2016年11月15日晚上强制撬开门锁进入房屋，严重侵害了原告的合法权益，现因被告不愿意继续出售该房屋，被告的行为已构成根本违约。原告为维护自身权益诉至法院。唐井泉辩称，1、唐井泉、刘秀琼系夫妻，本案《房屋买卖合同》应系无效合同，涉案房屋系唐井泉和刘秀琼共同所有，唐井泉在签订该合同时未征得刘秀琼同意，该合同均为唐井泉签字，刘秀琼的名字系唐井泉代签，唐井泉无权处分其和刘秀琼的共同所有的财产。合同签订后，刘秀琼不同意出售该房屋。另外，涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时未取得房产证，根据相关法律法规，没有取得产权证的房产不能上市交易，该《房屋买卖合同》违反了法律法规的禁止规定，应属无效合同。2、唐井泉愿意向李小雪退还定金20000元。3、在签订合同前，原告、成都大唐房屋中介有限公司均知晓涉案房屋系唐井泉、刘秀琼共有，刘秀琼当时并未在场，唐井泉无共有权人出具的授权委托书，在该情况下，成都大唐房屋中介有限公司仍促成双方签订《房屋买卖合同》，故成都大唐房屋中介有限公司未尽到中介的义务，应由成都大唐房屋中介有限公司承担赔偿责任。原告本人明知涉案房屋是唐井泉和刘秀琼共有的房产，在没有共有人全部同意的情况下仍然签订《房屋买卖合同》，原告应自行承担相应的责任。4、原告主张被告赔偿房屋上涨损失480000元、装修费7000元、中介费10000元，无法律依据和合同约定，请求驳回原告的上述诉讼请求。本案的中介费是成都大唐房屋中介有限公司收取的，应由成都大唐房屋中介有限公司退还。刘秀琼辩称，其从未想要出售涉案房屋，本案所涉及的合同上刘秀琼的签字均不是刘秀琼本人签署，均系其丈夫唐井泉签署，但刘秀琼并未向唐井泉出具相应的授权。因刘秀琼并未签订合同，故本案所涉合同产生的法律后果与刘秀琼无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月13日，被告唐井泉以自己和刘秀琼的名义（甲方，卖方）与李小雪（乙方，买方）、成都大唐房屋中介有限公司（丙方，居间服务方）签订一份《房屋买卖合同》。上述合同中刘秀琼的签字均是由被告唐井泉书写。《房屋买卖合同》约定：唐井泉、刘秀琼将位于成都市天府新区华阳街道麓山大道一段609号房屋，建筑面积106.62平方米以770000元出售给李小雪。签订合同时李小雪向唐井泉、刘秀琼支付20000元作为购房定金。李小雪为商业贷款购买此房。唐井泉、刘秀琼提前向银行还房贷时，李小雪支付230000元给唐井泉、刘秀琼，此款加上定金用于唐井泉、刘秀琼提前还房贷。剩余购房尾款由李小雪贷款银行支付到唐井泉、刘秀琼银行账户上，尾款为520000元。一切税费由李小雪独自承担。李小雪向成都大唐房屋中介有限公司支付居间服务费10000元。上述居间服务费在本合同签订时付清成都大唐房屋中介有限公司。双方约定待李小雪银行贷款审批通过后到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若唐井泉、刘秀琼为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。如果甲乙双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，违约方不因合同是否有效均承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担赔偿责任。双方约定交房时间为签订买卖合同当天。甲乙双方如未按本合同约定履行义务，属违约行为，守约方按下列第2种方式追究违约责任：2、合同继续履行，违约方向守约方支付违约金50000元。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。代理人应保证取得真实授权，如因代理人未取得真实授权或授权人不承认代理人代理行为导致合同不能正常履行或无效，则代理人应承担所代理一方在合同中所约定的违约责任。唐井泉、刘秀琼应保证此房在过户到李小雪名下前无任何抵押查封、无任何产权纠纷，保证能正常交易过户。因签订房屋买卖合同时，此房还未下产权证，待产权证发放后，李小雪协助唐井泉、刘秀琼提前回银行申请还贷。合同签订当日，李小雪向唐井泉支付定金20000元，唐井泉向李小雪出具收条，载明：“今收到李小雪购买恒大名都×-×-××号房屋定金20000元整”。唐井泉向李小雪交付了房屋的钥匙。合同签订当日，李小雪向成都大唐房屋中介有限公司支付中介费10000元，成都大唐房屋中介有限公司向其出具收据一份。位于成都市天府新区华阳街道麓山大道一段609号房屋于2016年10月13日登记在唐井泉、刘秀琼名下。庭审中，李小雪提交一份其与宋永俊于2016年11月10日签订的一份《成都市装修工程施工合同》及一份收款收据，用以证明李小雪已支付装修首付款7000元，但目前尚未开始装修。被告对该证据的三性均不予认可。合同签订后，刘秀琼不同意出售涉案房屋，李小雪要求继续履行合同，双方发生纠纷，2016年11月15日双方发生纠纷并报警，唐井泉、刘秀琼当日将涉案房屋的门锁进行了更换，现涉案房屋处于唐井泉、刘秀琼的控制中。认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告身份信息、《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、收条等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案诉争房屋登记在唐井泉、刘秀琼名下，属于双方共同所有。但刘秀琼并未出具委托唐井泉作为代理人出售其所有房屋的相关手续，唐井泉即在合同中以自己和刘秀琼的名义与原告签订合同并代刘秀琼签名。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。唐井泉的行为系无权代理，本案中，刘秀琼明确表示不同意出售诉争房屋，唐井泉无权代理行为未被被代理人刘秀琼追认，《房屋买卖合同》对刘秀琼不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案唐井泉以自己和刘秀琼的名义与原告签订《房屋买卖合同》并代刘秀琼签名，事后刘秀琼未追认，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，故原告诉请要求解除本案的《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。被告唐井泉应向原告返还定金20000元。关于原告主张要求被告唐井泉赔偿房屋上涨损失480000元、装修费7000元、中介费10000元，本院认为本案《房屋买卖合同》虽对刘秀琼不发生法律效力，但因该合同所产生的相应民事责任应由无权代理人唐井泉承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中原告主张被告唐井泉赔偿房屋上涨损失480000元缺乏充分有效的法律依据和事实依据，本院兼顾合同实际履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定损失数额为75000元。原告主张被告唐井泉赔偿装修费7000元、中介费10000元，缺乏法律依据和合同依据，本院在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告李小雪与被告唐井泉以唐井泉和刘秀琼的名义于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告唐井泉自本判决生效之日起五日内返还原告李小雪定金20000元。三、被告唐井泉自本判决生效之日起五日内赔偿原告李小雪损失75000元。四、驳回原告李小雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4485元，诉讼保全费520元，共计5005元，由被告唐井泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  梁宪二〇一七年七月二十一日法官助理何晓娇书记员聂华