四川省通江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1921民初239号原告：李马林，男，汉族，生于1986年5月4日，农村居民，住四川省通江县。原告：刘丽华，女，汉族，生于1986年7月8日，农村居民，住南充市高坪区。二原告委托诉讼代理人：赵浩舟，四川衡义律师事务所律师。被告：四川省智东房地产开发有限责任公司法定代表人：马智明职务：执行董事兼总经理。组织机构代码：58495727-8住所地：四川省成都市武侯区一环路南一段*号*栋*单元*层**楼。被告：马速驰，男，汉族，生于1975年11月3日，高中文化，住通江县。被告：向赵军，男，汉族，生于1982年6月12日，住通江县。被告：闫清雄，男，汉族，生于1967年10月3日，住通江县。被告马速驰、向赵军、闫清雄共同委托诉讼代理人：王敏，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。原告李马林、刘丽华与被告四川省智东房地产开发有限责任公司、马速驰、向赵军、闫清雄“房屋买卖合同纠纷”一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李马林、刘丽华及其委托诉讼代理人赵浩舟，被告马速驰、向赵军、闫清雄的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼，被告四川省智东房地产开发有限责任公司、马速驰、向赵军、闫清雄经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李马林、刘丽华向本院提出诉讼请求1、判令原、被告签订的商品房预定协议书无效；2、判令被告返还购房款100000元并支付从2014年1月22日起至实际还款之日止的资金利息；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：第二、三、四被告挂靠第一被告开发位于通江县某镇老街改造项目“某”小区房屋。二原告与第一被告于2014年1月22日签订了商品房预定协议书。协议约定二原告购买被告开发的位于通江县某镇老街改造项目“某”小区某栋某单元某楼某号房屋。协议签订后，二原告按合同约定交付了购房款100000元。因被告未取得该项目2号楼的建设规划审批手续，系违法建设，且合同约定2015年6月30日交房，现已逾期一年多时间，现该房屋处于停工状态。原告多次找被告要求退还房款，被告都以各种理由推诿。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。特起诉，望实现诉请。被告四川省智东房地产开发有限责任公司未作答辩。被告马速驰、向赵军、闫清雄共同辩称：本案诉争房屋系第二、三、四被告挂靠第一被告开发建设，但实际是第二、三、四被告以自然人的身份开发，相关的土地手续及建设、规划手续正在办理之中。原、被告双方签订的商品房预定协议是双方的真实意思表示，法院应当认定合同有效。原告主张返还购房款及其资金利息的诉请不成立。经本院审理查明事实如下：2014年1月22日原告李马林、刘丽华（乙方）与被告四川省智东房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《商品房预定协议书》，协议约定：甲方将其开发建设的位于通江县某镇改造项目“某”小区某栋某单元某楼某号房屋卖与乙方，房屋面积约85平方米，单价为1680元/平方米，总金额为142800元。协议同时约定：2014年12月31日前签订正式的商品房买卖合同，交付时间为2015年6月30日。协议同时约定了交付需满足的基本条件。合同签订后，二原告分别于2014年1月22日向被告支付购房款50000元，2014年1月29日向被告支付购房款50000元，两次共计支付100000元，两张收款收据上均加盖了四川省智东房地产开发有限责任公司某镇老街改造项目部财务章。同时查明：2012年11月20日民胜镇人民政府（甲方）与四川省智东房地产开发有限责任公司（乙方）签订了某镇人民政府关于老街改造的合同，合同约定主要内容：1、乙方全额投资对老街8500平方米棚户区进行拆迁，严格按照国家政策办理一切规划、开发、建设手续。2、乙方全额投资按照政府统一规划修建总面积7000平方米的休闲文化广场。加盖了某镇人民政府、四川省智东房地产开发有限责任公司的公章。2015年10月27日通江县住房和城乡建设局做出的通住建（2015）罚字第11号行政处罚决定书载明：当事人马速驰、向赵军、闫清雄。查明；民胜镇人民政府为改造民胜镇老街，采用招商引资的办法，确立了四川省智东房地产开发有限责任公司为某镇老街改造的实施主体，于2012年与民胜镇人民政府签订了《民胜镇老街改造合同》，合同约定四川省智东房地产开发有限责任公司全额投资对老街8500平方米棚户区进行改造，实际上是当事人马速驰、向赵军、闫清雄个人实施。后三当事人未办理建设工程规划许可证和相关的建设手续，擅自在老街改造范围内修建了3号楼房屋建设工程，2014年1月经民胜镇人民政府研究决定，对已修建的3号楼违法处罚款548000元，收取配套费383600元，并补办了建设工程规划许可证。2014年4月通江县人民政府下达保障性安居工程建设方案，某镇改造200户，某镇人民政府根据通江县人民政府下达保障性安居工程建设方案，确定了某镇老街（操坝梁）改造工程由四川省智东房地产开发有限责任公司实施，明确了项目负责人马速驰，实际上还是由三当事人个人继续实施。三当事人未办理建设工程规划许可证，擅自在老街修建了6号建设工程，原通江县规划管理局对当事人做出了处罚，三当事人未停止违法行为，继续实施了“某”2、4号楼建设工程。据此，该局依法对三当事人做出了处罚。另查明；在庭审中，三被告的委托诉讼代理人提供的被告马速驰的调查笔录称“李马林签订协议时，所有都是按正规程序，那时我们挂的四川省智东房地产开发有限责任公司，所以我们就以公司的名义签订的，但实际是我、向赵军、闫清雄、马富明，与四川省智东房地产开发有限责任公司是没有什么关系。”还查明：该项目未取得商品房预售许可证明。本院认为：二原告与第一被告签订的《商品房预定协议书》虽系双方的真实意思表示，但被告未取得预售许可证明便预售房屋，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的司法解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，属于无效合同，故原告诉请与被告签订的商品房预定协议无效的理由成立，本院予以支持；第二、第三、第四被告辩称原告与第一被告签订的《预订协议书》有效的理由不符合法律规定，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告诉请判令第一被告返还购房款100000元并支付从2014年1月22日起至实际还款之日止的资金利息的理由成立，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，利率标准为年利率6%，计算利息的时间应为2014年1月22日起至实际清偿止。第二、第三、第四被告虽系挂靠第一被告，但不是本案合同的相对人，故原告要求承担责任的理由不能成立，本院不予支持。为维护公民的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）款、第五十六条、第五十八条、《城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告李马林、刘丽华与被告四川省智东房地产开发有限责任公司于2014年1月22日签订的《商品房预定协议书》无效；二、被告被告四川省智东房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还二原告李马林、刘丽华购房款100000元，并从2014年1月22日起以100000元为基数按年利率6%支付利息至清偿时止。三、驳回原告对被告马速驰、向赵军、闫清雄的诉讼请求。判决生效后，如义务人未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由四被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  王 勇人民陪审员  王贤光人民陪审员  苟小亿二〇一七年五月八日书 记 员  陈 玲