云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民二终字第396号 上诉人（原审被告）云南龙润置业有限公司。 住所：云南省昆明市高新技术开发区海源北路**。 法定代表人焦家良，董事长。 委托代理人龚柏根，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）于浩华，女，1955年9月27日出生，汉族，辽宁省丹东市人，现住昆明。 被上诉人（原审原告）高宇，男，1979年11月13日出生，汉族，云南省昆明市人，现住昆明市。 上诉人云南龙润置业有限公司因与被上诉人于浩华、高宇买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。 原审法院经审理确认的本案事实是：2010年1月17日，原告于浩华、高宇与被告签订《商品房购销合同》及《住宅合同补充协议》，确认原告于浩华、高宇购买被告开发的房屋，高宇为共同买受人，该买卖合同于2010年1月30日经过房管部门登记备案（合同登记号：CG2010013008813）。2010年1月，原告缴纳了购房款189246元、车位款75000元、维修基金10285元。2011年1月20日，原告缴纳了产权工本费、印花税、合同审验费共计1418元、配套费6587元，车位费、二次加压费、清洗费、垃圾清运费共计571元、2011年度物管费1724.60元。2010年1月26日，原告缴纳契税8839元、印花税及工本费32.50元。合同第十一条约定：“甲方交付的该商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按合同补充协议附件约定的标准予以修复或届时按市场平均价对所缺项目作价补偿。”第十三条第一款约定：“甲方应当按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的保修责任。”合同中的房产分户平面图底层平面图中载明的入户门开门方向与实际房门开门方向不一致。《住宅合同补充协议》第八条第（四）项约定“乙方在交接验房时，如存在达不到交房标准要求的，甲方应当自乙方办理完毕接房手续后十五日内开展处理工作，否则乙方有权按照《商品房购销合同》第九条、第十一条之约定追究甲方相应法律责任。”《住宅合同补充协议》第十一条约定：“本补充协议属于《商品房购销合同》的组成部分，具有同等的法律效力，如本补充协议及其附件与《商品房购销合同》的相关约定不一致的，以本补充协议的有关约定为准。”《住宅合同补充协议》附件中的“呈贡高校天润康园住宅小区商品房交付标准”中约定分户门“安装防盗门（美心牌）”。该《商品房购销合同》附件一的“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向与经法庭现场勘查过的实际房门的开门方向相反。被告按照房屋图纸照图施工，该房屋图纸盖有云南省住房和城乡建设厅制发的云南省建设工程施工图设计文件审查专用章，竣工图上载明的施工单位为中铁十局集团建筑工程有限公司，监理单位为云南发展建设监理有限公司。被告最终交付原告的房屋入户门开向与施工图纸一致，但与《商品房购销合同》附件一的“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向相反。房门打开后，房门与右侧墙体间最小距离为0.50m。中华人民共和国建设部批准的《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.10条规定：“单面布置房间的住宅，其走道出垛处的最小净宽不应小于0.90m。”及2005年7月1日起施行的《民用建筑设计通则》第6.10.4条第五项规定：“开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时，不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度。”2011年1月20日原告接房后发现门的开向有问题，期间先后数次向物管方昆明华远物业服务有限公司及有关单位反映情况。2014年2月，原告继续向市长热线办反映入户门开向问题。登记在原告名下的塘双路26号1栋房屋设计用途为非住宅。原告名下另一套位于昆明市西山区人民西路191号7栋1单元501号房屋于2013年9月3日签订拆迁补偿安置协议，该房屋目前已被拆迁。原告于浩华自愿选择回迁补偿安置方式，并于2013年9月5日、2014年2月19日先后两次分别收到房屋拆迁过渡费、搬家费、奖励费、物管费补贴、装修及附属设施评估补偿金额共计78179.06元。于浩华名下目前没有房屋。根据昆明市西山区春天贸易行出具的防盗门预算表，本案房屋需要2780元更换美心牌子母防盗门。原告于浩华于2011年1月起承租韩敏位于金星小区142栋3单元501室的房屋，先后6次支付房东韩敏2011年1月至2013年12月房屋租金共计72600元，期间2011年度月租金标准为每月1800元，2012年1月至6月租金标准为每月2000元，2012年7月至12月租金标准为每月2100元，2013年度租金标准为每月2200元。原告于浩华于2013年12月6日起承租刘兴波位于昆明冶金工校10栋2单元101号房屋，并支付2013年12月6日起半年房屋租金共计12000元。原告主张的租金自2011年4月起算至2014年6月，共计79200元。 原审法院认为：本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告交付的房屋是否存在违约情形；三、原告所主张的损失是否能得到支持。对于双方争议的第一个焦点问题，原告于2011年1月20日接房，接房后先后多次向物业管理公司及有关部门反映房门开向的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告向有关单位提出保护其民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经法庭核实，因原告在起诉前曾多次找过昆明华远物业服务有限公司反映过房门开向的问题，为此，应认定原告的诉讼时效在起诉前发生了中断，原告的诉讼并未超过诉讼时效。对于双方争议的第二个焦点问题，原告方在交房验收时对《交房验收表》中门窗的验收情况没有打勾确认。被告龙润置业公司的房屋设计图纸与《商品房购销合同》附件一《房屋分户平面图》载明的房门开向不一致。房门打开后，房门与右侧墙体间最小距离为0.50m。根据中华人民共和国建设部批准的《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.10条规定：“单面布置房间的住宅，其走道出垛处的最小净宽不应小于0.90m。”及2005年7月1日起施行的《民用建筑设计通则》第6.10.4条第五项规定：“开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时，不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度。”该标准不符合建设部批准的行业规范的规定，影响原告方实际使用。被告抗辩认为被告根据《住宅合同补充协议》第二条约定“双方同意《商品房购销合同》附件一《房屋分户平面图》，专用于房屋内部功能空间的划分示意，房屋的建设和交付标准以政府部门最终批准的相关图纸为准”，被告严格按照政府部门最终批准的图纸施工。原审法院认为，《住宅合同补充协议》第二条约定需符合国家有关行业标准，被告施工的图纸本身与《商品房购销合同》附件一的“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向不一致。因房屋入户门开向导致原告订立商品房买卖合同的目的不能实现、无法实际居住，过错在被告。为此，应认定被告交付的房屋存在违约情形。对于双方争议的第三个焦点问题，《住宅合同补充协议》第八条第（四）项约定“乙方在交接验房时，如存在达不到交房标准要求的，甲方应当自乙方办理完毕接房手续后十五日内开展处理工作，否则乙方有权按照《商品房购销合同》第九条、第十一条之约定追究甲方相应法律责任。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；……修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”关于原告要求被告按照购销合同上约定的开门方向更换房屋房门或赔偿原告自行更换房门的费用的请求，予以支持。关于原告主张的在外租房费79200元，于浩华名下目前没有房屋，由于被告提供的房屋的房门开门方向导致原告无法实际入住，两原告长期在外租房居住。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”考虑同地段毛坯房出租的实际情况，酌情予以支持经济损失人民币30000元。关于原告要求被告赔偿的经济损失物管费8615元、交通及误工费3000元，因物管费、交通费不是房屋入住不能导致的直接损失，同时误工费用没有证据证明，故不予支持。综上，原被告双方商品房买卖合同关系成立，被告交付的房屋与《商品房购销合同》中“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向不一致，且不符合国家行业标准，导致原告无法实际入住。期间原告一直向有关单位提出保护其民事权利的请求，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告应承担相应的违约责任，采取补救措施并赔偿原告损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南龙润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照《商品房购销合同》中“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向更换房屋美心牌防盗门一道，在不具备更换房门条件时支付原告于浩华、高宇更换房门的折价款人民币2780元；二、由被告云南龙润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告于浩华、高宇经济损失人民币30000元；三、驳回原告于浩华、高宇的其他诉讼请求。案件受理费人民币2140元，由被告云南龙润置业有限公司承担。 原审判决宣判后，上诉人云南龙润置业有限公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实及理由为：第一、本案诉争天润康园小区涉及四所高校购房职工等多数人的利益，所以必须按建设规范或标准来建设审批。双方签订的《商品房购销合同》附件一“房产分户平面图”是依据审图单位审查通过的图纸做出的并非上诉人凭空捏造，当“房产分户平面图”出现打印瑕疵时如果硬性要求上诉人按照“房产分户平面图”交付房屋有违公平及保护多数人的社会公共利益。第二、上诉人按审图单位通过的设计图纸进行施工并交付给被上诉人的房屋符合行业标准或规范。原审引用的《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.10条及《民用建筑设计通则》第6.10.4条并非法律规定的效力性强制规定，不能以此认定上诉人交付的房屋不符合行业规范。第三、本案已过诉讼时效。被上诉人提供的证人证言发生在2011年2月及3月，市长热线回复发生在2014年，二项证据显示均不是向上诉人提出要求或主张权利且间隔超过2年时间。原审法院认为被上诉人向第三方物管公司及向相关单位反映过房门开向问题而认定诉讼时效发生中断有违立法本意。第四、交付的房屋与房产分户平面图不一致并不实质影响被上诉人居住及必然发生实际损失。原审判决上诉人赔偿被上诉人30000元的经济损失无事实及法律依据。 被上诉人于浩华、高宇答辩称：不认可上诉人的上诉请求，上诉人交付的房门开向与双方签订的合同约定不符，已经构成违约，被上诉人在接房时就提出异议，在门窗处就没有打勾，被上诉人电话问过上诉人，上诉人称向物管反映，故被上诉人一直在反映，诉讼时效未过。因房屋不能居住，被上诉人租房居住必然存在损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，经询问双方当事人对于原审法院审理确认的案件事实的意见，上诉人对以下事实认定提出异议：一、原审认定“2011年1月20日原告接房后发现门的开向有问题，期间先后数次向物管方昆明华远物业服务有限公司及有关单位反映情况。”有误，“期间”应为“2011年2月、3月”；二、原审认定“于浩华自愿选择回迁补偿安置方式，并于2013年9月5日、2014年2月19日先后两次分别收到房屋拆迁过渡费、搬家费、奖励费、物管费补贴、装修及附属设施评估补偿金额共计78179.06元。”上诉人认为被上诉人实际上是分五次共计领取了56万余元，除了原审认定的两次外，还于2014年5月16日领取了8059.5元，2014年3月14日领取了240000元，总数是56万余元而非原审认定的78179.06元。除此之外，上诉人对于原审认定的其余事实无异议。 被上诉人对于原审认定事实无异议，对于上诉人补充的事实不予认可，被上诉人认为：一、其每年都向物管反映主张权利；二、其并未领取到56万余元，且此款项与本案无关。 针对上诉人所提事实异议一，根据原审中上诉人提交的证人证言以及原审法院对物管公司经理所作询问笔录，能够反映出被上诉人接房后一直在向物管公司反映情况，上诉人就此所提事实异议不能成立，本院不予确认。针对上诉人所提事实异议二，因被上诉人房屋被拆迁获得多少补偿款，与本案上诉人是否违约及应承担多少违约损失并不具有关联性，故对于被上诉人因拆迁所获补偿的具体金额，本院不作确认。经审查，本院二审查明的事实，除对于原审认定的拆迁金额不作确认外，其余查明的事实与原审确认事实一致，不再赘述。 综合双方诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：上诉人是否违约，应否向被上诉人赔偿违约损失？ 本院认为：在上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》附件一《房屋分户平面图》中，已经明确记载了本案诉争房屋的房门开向，但上诉人实际交付给被上诉人的房屋房门开向与上述合同约定的房门开向不一致。上诉人虽主张双方在《住宅合同补充协议》中约定了《房屋分户平面图》专用于房屋内部功能空间的划分示意，房屋的建设和交付标准以政府部门最终批准的相关图纸为准，现实际的房门开向与施工图纸一致，故其并不构成违约。但上诉人并未将实际施工图纸给过被上诉人，况且该房门开向问题经原审法院实地勘察以及市长热线相关执法人员实地勘察，客观上已经给被上诉人的正常居住使用造成不便，故原审认定上诉人构成违约并无不妥，本院予以支持。因上诉人存在违约事实，被上诉人向上诉人主张赔偿违约损失于法有据，应予支持。对于具体数额，被上诉人主张因上诉人违约给其造成了包括租房79200元、物业费8615元、差旅费、误工费3000元共计90815元的损失，应由上诉人进行赔偿。对此，本院认为，如原审所述，我国合同法规定了违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。同时，我国合同法还规定了，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。就本案上诉人的违约事实来看，分户门的开向问题，影响到诉争房屋的居住之便利，但并不足以导致诉争房屋完全丧失居住功能，上诉人并不构成根本性违约，只要通过调换分户门的开向，就能够解决出入问题。但一方面，上诉人在出现问题后未及时与被上诉人积极友好协商，进行改进；而另一方面，被上诉人在上诉人违约、协商无果后，也并没有及时自行积极采取改良措施防止损失的扩大，在此情况下，原审法院酌情支持被上诉人30000元损失赔偿金并无不妥，本院予以支持。关于上诉人提出的诉讼时效问题，经审查，被上诉人一直在主张权利，故诉讼时效未超过。综上所述，上诉人提出的上诉主张不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2140元，由上诉人云南龙润置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 审判长  杨茜 审判员  杨艳 审判员  徐斌 二〇一五年九月二十二日 书记员  王倩