福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终2304号上诉人（原审原告）：林建东，男，1969年2月9日出生，汉族，住莆田市涵江区，委托诉讼代理人:林清风，男，1939年7月6日出生，汉族，住莆田市涵江区，委托诉讼代理人：陈晶晶，福建佘云律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：邱德彬，男，1988年6月29日出生，汉族，住莆田市涵江区，被上诉人（原审被告）：李文荣，男，1951年4月8日出生，汉族，住莆田市涵江区，委托诉讼代理人：李金兴、陈超锋，福建融成律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：莆田市闽中水产品批发有限公司，住所地莆田市涵江区苍林路水产品批发市场内，统一社会信用代码913503037053569557。法定代表人：林国忠，经理。委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人林建东因与被上诉人邱德彬、李文荣、莆田市闽中水产品批发有限公司（以下简称闽中公司）物权保护纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2016）闽0303民初1897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林建东上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林建东一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由邱德彬、李文荣、闽中公司负担。事实和理由：一、根据莆国用（2009）第J04033号国有土地使用证，林建东享有讼争土地的共用权。林建东房屋的土地使用权分摊面积为15.63平方米，其土地证宗地图上载明，该宗地包括公共用地，在公共用地内不得堵塞，建设任何建筑物。二、一审判决遗漏主体，审理程序错误。林建东是适格主体，即使法院认为林建东单独作为原告的诉讼主体不当，应根据民事诉讼法的规定由法院依职权追加其他业主作为共同原告。三、一审判决适用法律错误。根据《物权法》第八十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，林建东享有诉权，一审法院适用《物权法》第七十六条规定属适用法律错误。邱德彬答辩称，讼争土地是其转租用来经营的，其不应该成为本案的被上诉人，请求驳回上诉，维持原判。李文荣答辩称：1.林建东主张其享有的土地权益被侵害，应根据《物权法》第七十六条的规定，由业主委员会出面主张，林建东以个人名义起诉，其作为原告诉讼主体不适格。2.林建东主张经营权及通行权受到侵害不是事实。林建东在购房时，其房屋东面并没有门，林建东在购得房产后未经相关部门同意擅自破坏承重墙设门，该行为是危害整栋楼安全的行为，不可能获得通行权和经营权。3.李文荣是基于租赁合同再转租给邱德彬的，李文荣在此经营有合同依据。该地形成经营场所已经有三、四年的时间，期间其他业主均没有意见，说明其他业主也是同意的。综上所述，林建东主张权益受到侵害不是事实，请求驳回上诉，维持原判。闽中公司答辩称：1.讼争土地不属于共有部分，林建东提供的土地证可以看出其只占分摊面积15.63平方米，根据其与涵江大地房地产开发有限公司签订的合同，已经对共有部分作了约定，根据当时相关文件规定，讼争土地权属属于开发商所有。2.闽中公司不存在妨碍林建东通行权及经营权的行为，林建东向涵江大地房地产开发有限公司购房时，其所买的房屋东面并没有设门，林建东违规在东面开设大门并以此主张通行权等没有法律依据。3.即使讼争土地属于共有的，依法应由业主委员会来主张权利，林建东的上诉理由不能成立。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。林建东向一审法院起诉请求：1.依法判决邱德彬、李文荣及闽中公司停止对林建东所有的座落于莆田市××涵西街道××号商住房[莆市房权证涵江区字第××J3506811号、莆国用（2009）第J04033号]东面共用土地的侵害，并恢复原状；2.依法判决邱德彬退还占用林建东所有的位于莆国用（2009）第J04033号土地东面的共用土地；3.依法判决邱德彬、李文荣及闽中公司共同赔偿给林建东土地占用费5000元及自2016年1月15日起至今因围堵林建东商住房店面所造成的经济损失5000元。一审法院认定事实：2005年11月18日，林建东与案外人福建涵江大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定林建东向大地公司购买位于莆田市××区水产品批发市场商住楼××底层东××开间（××现××）店面一间（该店面朝北，建筑面积为46平方米，东墙为实体墙，未开设门面）。另该《商品房买卖合同》附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定：一、底层的公共楼梯间为公共部位，供本房屋内的住户通行共用。二、底层、第六层公共楼梯间的建筑面积由第二层至第五层住户按层均摊，计入第二层（含第二层）以上所在层房屋的建筑面积内。三、第二层至第五层楼梯间的产权按层归给所在层的各住户，其各层楼梯间的建筑面积计入所在层各户房屋的建筑面积内。2008年6月11日，林建东取得苍林街××号商住房的莆市房权证涵江区字第××J3506811号《房屋所有权证》，其中载明：建筑面积为46.04平方米，《房地产平面图》标注东墙为实体墙，未开设门面。2009年12月11日，林建东取得苍林街××号商住房的莆国用（2009）第J04033号《国有土地使用证》，其中载明：土地使用权分摊面积为15.63平方米，无独有土地面积。《宗地图》注明：1、该宗地从莆国用（2004）第C20040012号《国有土地使用证》中分割。2、该宗地包括公共用地，在公共用地内不得堵塞，建设任何建筑物。3、该宗地对应的房屋为270号房。尔后，闽中公司与李文荣签订《场地租用协议》，将位于闽中水产品批发贝类区东南角B区一块场地（含本案讼争的位于林建东苍林街××号商住房东向空地），以每月租金1000元，租赁给李文荣作为经营场地。李文荣又将该场地中的部分空地（即本案讼争空地）以每月租金500元转租给邱德彬经营蔬菜批发生意使用。林建东对此提出异议，并向相关部门反映要求解决均未果，遂于2016年6月2日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案属于物权及相邻关系纠纷。2005年11月18日，林建东向大地公司购买的位于莆田市××××东向第一开间商住房一间，从其与大地公司签订的《商品房买卖合同》及所取得的《房屋所有权证》和《国有土地地使用证》均可证明该商住房建筑面积为46.04平方米，《房地产平面图》标注该商住房东墙为实体墙，未开设门面。土地使用权分摊面积为15.63平方米，无独用土地面积。故林建东主张对苍林街××号商住房东向讼争土地享有土地权属，并要求邱德彬、李文荣及闽中公司赔偿讼争土地占用费缺乏事实和法律依据，不予支持。林建东所有的苍林街××号商住房门面朝北，邱德彬使用讼争土地位于该商住房的东向，并未妨碍林建东商住房的经营，也未造成其经济损失，林建东主张其商住房被围堵，妨碍其经营，造成经济损失，请求邱德彬、李文荣及闽中公司赔偿其经济损失，但其未能举证证明，缺乏事实和法律依据，其应承担举证不能的法律后果，不予支持。即使本案讼争的土地属于该水产品批发市场商住楼所有业主共有，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，业主对该小区内共有部分享有共有和共同管理权利的方式应通过业主大会的形式，在该框架的范围内实行民主管理、自我管理，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益，采取多数决或绝对多数决的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。林建东仅是该小区业主之一，其非经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或所委托的代表，无权以共有权受到侵害为由代表该小区绝大业主行使权利，其以个人名义起诉缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条、第七十六条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回林建东的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由林建东负担。本院二审期间，林建东与邱德彬、李文荣及闽中公司均没有提交新的证据。经审理查明，林建东与邱德彬、李文荣、闽中公司对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据林建东提供的莆国用（2009）第J04033号《国有土地使用证》的记载，讼争土地的使用权是包括林建东在内的苍林街××号商住楼全体业主共同享有的。闽中公司、李文荣、邱德彬没有提供证据证实其享有讼争土地的合法的使用权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，林建东作为共有权人，有权要求排除妨害、恢复原状。《中华人民共和国物权法》第七十六条主要是关于业主有权共同决定事项范围即业主成员权方面问题的规定，一审法院适用法律并不恰当，应予纠正。对于林建东主张的损失部分，因闽中公司、李文荣及邱德彬占用的是林建东房屋东侧的土地，并未对林建东的店面进行围堵，对林建东主张的因围堵造成的损失没有事实依据，不予支持。鉴于闽中公司、李文荣及邱德彬占用讼争土地经营获益的情况，林建东主张要求赔偿占用土地占用费，应予支持。因该赔偿的土地占用费也属于林建东之外的苍林街××号商住楼其他业主的，闽中公司、李文荣及邱德彬应赔偿给林建东的土地占用费为5000元×15.63/1339.332=58.35元。综上所述，林建东的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2016）闽0303民初1897号民事判决；二、被上诉人莆田市闽中水产品批发有限公司、李文荣、邱德彬应在本判决书生效之日起十五日内停止对莆国用（2009）第J04033号《国有土地使用证》范围内的东面共用土地的侵害，恢复原状；被上诉人邱德彬应在本判决生效之日起十五日内搬离在莆国用（2009）第J04033号《国有土地使用证》土地范围内的物品；三、被上诉人莆田市闽中水产品批发有限公司、李文荣、邱德彬应在本判决书生效之日起十五日内赔偿给上诉人林建东土地占用费58.35元；四、驳回林建东的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费100元，减半收取计50元，由邱德彬、李文荣、莆田市闽中水产品批发有限公司负担；二审案件受理费100元，由邱德彬、李文荣、莆田市闽中水产品批发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华代理审判员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年一月六日书 记 员  黄慧萍附：一、本案适用的相关法律《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。