四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初950号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地峨眉山市。负责人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨兴林，男，生于1991年9月5日，汉族，公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人（一般授权代理）：罗建华，女，生于1987年9月4日，汉族，公司员工，住四川省乐山市沙湾区。被告：四川好多熊猫酒店管理有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：秦建。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝峨眉山分公司）诉被告四川好多熊猫酒店管理有限公司（以下简称好多熊猫公司）及罗德玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，因无法与被告好多熊猫公司取得联系，依法组成合议庭转为适用普通程序继续审理。原告于2017年7月20日申请撤回对被告罗德玲的起诉，本院依法裁定予以准许。本案于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗建华到庭参加了诉讼，被告好多熊猫公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉宝峨眉山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2013年7月1日至2017年2月21日欠缴的物业服务费3517.96元及违约金7498.56元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与假日半岛141-1-518号房屋的所有权人罗德玲签订的《前期物业服务协议》，合同约定由原告向该小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为：每季度费用应于下次费用起计日前15日内缴纳次季度的物业服务费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之五缴纳违约金。被告为假日半岛该套房屋的使用人，与该户物业所有权人于2012年2月8日签订了《酒店委托经营管理协议》，合同约定委托经营期间，基于统一打造、统一经营的实际情况，该户物业的物业管理费、水电气费、电视收视费均由被告承担，并于2013年2月8日将上述房屋向被告交付。但被告至今拖欠从2013年7月1日至2017年2月21日的物业管理费3517.96元，产生违约金7498.56元（截止2017年2月21日）。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如前所述。的庭审中，原告以计算错误为由，将其诉请中的2013年7月1日至2017年2月21日的物业管理费更改为4492.36元，并调整违约金为6524.16元（截止2017年2月21日）。被告好多熊猫公司在法定期限内未提交答辩材料及证据材料。本院经审理认定事实如下：原告嘉宝峨眉山分公司系依法设立的、领取了营业执照的四川嘉宝资产管理集团股份有限公司的分支机构；四川嘉宝资产管理集团股份有限公司具有物业服务企业壹级资质。2012年10月25日，原告由成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司变更名称为四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司，又于2015年9月18日变更名称为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司。2011年12月26日，原告与罗德玲签订《假日半岛前期物业服务协议》，约定由原告为罗德玲所购的位于峨眉山市峨秀湖片区假日半岛141栋1单元518号房屋提供前期物业服务，服务期限自房屋出售之日起至业主大会与依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务费收取标准为：每月2元/平方米（计费面积为产权登记的建筑面积）；并约定“房屋交付时，甲方（即罗德玲）首次应一次性预缴半年物业服务费，以后以首次缴费期满之日起按季度收取。每季度费用应于下次费用起计日前15日内缴纳次季度的物业服务费用”，“甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（即原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金”。另，假日半岛小区的开发商峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与原告也签订了前期物业管理服务合同，对管理期限、收费标准及违约责任等事项也作了如上约定，该合同于2010年7月27日在峨眉山市房地产管理局依法进行了备案。后原告按约为假日半岛提供了物业服务。2013年2月8日，被告与罗德玲签订了《委托经营管理协议》，约定罗德玲将其所有的位于峨眉山市峨秀湖片区假日半岛141栋1单元518号房屋委托给被告经营，期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止，“实际交付日期与该起始日期不一致的，以实际交付日期为准、按照20年期限计算委托经营期限”；并约定“委托经营期间，基于统一打造、统一经营的实际，该物业的物业管理费、水电气费、电视收视费由乙方（即被告）承担”。合同签订后，双方于同日完成了该房屋的交付。交付后至2013年7月1日的物业服务费由罗德玲向原告进行了缴纳。此后，被告并未按约缴纳物业服务费，经催收无果，原告遂诉至本院，请求判如所述。另查明，本案诉争物业服务费所涉房屋位于峨眉山市山湖南段6号141幢518号，所有权人为罗德玲，建筑面积为51.38平方米。本案因被告未到庭参加诉讼而无法调解。上述事实，有原告提交的民事起诉状、峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与原告签订的《假日半岛前期物业服务合同》及备案表、罗德玲与原告签订的《假日半岛前期物业服务合同》、罗德玲与被告签订的《委托经营管理协议》、《物业管理委托书》、《假日半岛141栋房间物品验收表》、《企业信用信息公示报告》、物业服务费缴纳提示函与快递单以及本案庭审笔录在卷予以证实。本院认为：依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”以及第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”之规定，被告好多熊猫公司作为峨眉山市山湖路南段6号141幢518号房屋的承租人，其在与该房屋业主罗德玲签订的《委托经营管理协议》中明确约定由被告缴纳该房屋的物业服务费，现原告已按约提供了相应服务，其理应按罗德玲与原告签订的《假日广场前期物业服务合同》的约定履行按时交纳物业管理费的义务，故原告要求被告给付自2013年7月1日起至2017年2月21日期间发生的物业服务费之诉请符合法律规定及合同约定，依法应予支持。但该费用原告计算有误，据产权证载明，该房屋建筑面积为51.38平方米，物业服务费按每月2/平方米的标准收取，每月物业服务费为102.76元，自2013年7月1日起至2017年2月21日期间发生的物业服务费应计为4490.71元。被告好多熊猫公司未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告支付违约金之诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高于实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。原告在庭审中明确其损失为被告所拖欠的物业服务费的资金占用利息，故本院认为原告诉请的违约金6524.16元过高，酌情确定为以每期拖欠的物业服务费为本金，自拖欠之日起，按日万分之一点五的标准计付至2017年2月21日，违约金计算为451.95元。综上，被告好多熊猫公司应向原告给付自2013年7月1日起至2017年2月21日期间发生的物业服务费4490.71元以及违约金451.95元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告四川好多熊猫酒店管理有限公司给付原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司自2013年7月1日起至2017年2月21日期间发生的物业服务费4490.71元以及违约金451.95元，共计4942.66元；二、驳回原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费76元，由被告四川好多熊猫酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长 郑 欣人民陪审员 严 红人民陪审员 王焱明二〇一七年九月十四日书 记 员 唐 娟