四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1825民初160号原告成都德先物业管理有限公司。地址：成都市锦江区经天西路**号*栋*单元**层****号。法定代表人康诗群,该公司董事长。委托代理人刘俊海，该公司天全分公司经理。被告朱子琼，女，汉族，生于1977年6月13日，住四川省荥经县。委托代理人张卫(系被告丈夫)，男，汉族，生于1973年1月19日，住四川省荥经县。原告成都德先物业管理有限公司与被告朱子琼物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月16日受理后，依法由审判员牛燕军独任审判，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘俊海、被告朱子琼及其委托代理人张卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，被告是该小区商铺业主。从2015年7月1日至2017年2月1日被告一直未交纳物业管理服务费，经原告多次电话通知、铺面书面贴欠费通知单及小区大门公告（欠费公示），被告均视为不理。被告等业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使原告公司不能正常运转（物业公司已欠员工工资达10余万元）。为维护原告的合法权益，诉请法院判令被告支付欠付原告20个月（2015年7月1日至2017年2月1日）的物业服务费10160元；并承担本案诉讼费用。原告提供的证据为：缴费通知单、催交单；被告与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的物业管理服务协议（含《承诺书》）；原告与四川红泰房地产有限公司天全分公司签订的前期物业管理服务合同及三方（开发商、原告、曲氏英联华公司）签订的“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书；商品房买卖合同；原告营业执照、资质证书复印件；欠费公示单、公告；判决书；消防维保合同、电梯维修保修合同、二次供水检验报告；照片；工作对接函；业主服务内容意见；物业费构成项目表；收据。被告辩称：1、我从未与原告签订过物业管理服务合同，只与开发商指定的成都曲氏英联华物业服务有限公司签订过“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同，合同中明确指出“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方”，现在原告在没有任何书面形式和电话、短信通知被告的情况下进行强迫服务。2、被告已将房屋租给胡敏，并于2014年7月1日共同去曲氏公司缴纳了一年的物管费和租房协议，并留了联系电话，但在长达20个月拖欠物业费的情况下，曲氏公司没有和我本人有任何联系，直至收到法院的电话短信通知，方知有人起诉我。3、在物业管理中，我们门面与小区是两个区域，小区我们无法进入，门面前卫生都是城管部门下达的门前三包，未享受小区电灯、电梯、卫生、消防、治安，物管公司偶尔去扫地也是一厢情愿，因为租赁户自己在打扫，现在没有人租的商铺门前脏乱差，且租户被盗物业公司也没有管过。4、对物业费计算有异议，被告房屋面积应该是202.3平米，以前也是按照202.3平米交的物业费。物业费太高了，只同意支付几角钱一平方。综上，被告认为原告的诉求不成立，曲氏公司违反合同，希望判决被告与原来曲氏公司合同解除无效。被告提供的证据为：其与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议。被告于庭审后提交《租房协议》复印件一份。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。被告是天全县翡翠豪庭小区866号商铺业主。2013年6月13日，被告购买该小区商铺时，与该小区开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司选聘的该小区前期物业管理服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司签订《红泰.翡翠豪庭前期物业管理服务协议》，对双方的权利和义务、物业管理服务的内容和质量、物业服务费的交纳、违约责任等进行了约定。其中约定商铺的物业服务费为2.5元/月.平方米，业主接房首次缴纳物业管理费用时可一次性缴纳一年以上物业管理服务费，后期续费业主可按年、季度向物业管理企业交纳物业服务费，按季度缴纳的于每季度第一个月15日前缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。甲方（物业公司）的权利义务第4条约定，物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方。违约责任约定：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴欠费每天5‰的标准支付违约金。同时，被告还签订《承诺书》，承诺遵守《红泰.翡翠豪庭业主临时管理规约》。该管理规约第三十条为“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干方式。业主应按照《前期物业管理服务协议》的约定按时足额交纳物业服务费用”、第三十一条为“物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费的义务”。2015年5月1日，因成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该翡翠豪庭小区物业管理服务，开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司另行选聘原告为该小区前期物业管理服务企业，双方签订《“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；本物业管理服务费，合同备案价是商铺房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元向原告交纳等。该合同还对物业管理服务质量标准进行了约定，内容比前一物业管理服务协议明确具体，服务质量标准未降低。当日起原告接收该小区的全面物业管理服务。2015年6月25日，四川红泰房地产有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司和原告三方签订《“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书》，确认四川红泰房地产有限公司天全分公司同意成都曲氏英联华物业服务有限公司于2015年5月1日撤出“翡翠豪庭”项目，并就双方所签订的有关该项目的《前期物业服务委托合同》自然终止，双方互不追究任何违约责任及经济补偿责任；成都曲氏英联华物业服务有限公司在经营期间预收物业服务费及其他费用共计160167.55元，此笔费用均由原告自行在成都曲氏英联华物业服务有限公司应收的业主欠费中进行冲抵，双方互不找补等。原告接收该小区物业管理服务后，即对该小区进行物业管理服务至今。此期间，该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费（具体交纳中双方经协商有折扣和优惠），但还剩部分业主以各种理由不交纳物业服务费。被告的商铺面积为203.45平方米，从2015年7月1日起至2017年2月1日拖欠原告物业服务费9663.9元，原告催收无果遂起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：2014年7月1日，被告与胡敏签订《租房协议》，将该商铺租与胡敏使用，该合同第二条约定“租期2014年7月1日至2015年7月1日”；第三条约定“租金每年38000元，租金每年一付，租期三年……”；第四条约定“…..3、乙方（胡敏）要按时缴纳物管费用”。以上事实，有双方当事人陈述及所提供的证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：当建筑物建成之后，随之而来的就是需要开始对相关建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车及保安等相关服务必须跟上，而业主们不是同时迁入居住的，在初期甚至开发商在房屋销售过程中的相当一段时间内，各符合法律规定的业主大会和业主委员会无法出炉，根本不可能选出合适的物业服务企业并与之签订合同。因此，建设单位（即开发商）先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务是必须的，也是可行的。《城市新建住宅小区管理办法》及《物业管理条例》等都对建设单位选聘物业服务企业、签订物业服务合同问题进行了相关规定。不过，关于前期物业服务合同问题，建设单位在销售房屋时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同的内容。而作为业主，则应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业的管理。当然，如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。本案中，建设单位四川红泰房地产有限公司天全分公司在向被告销售该“翡翠豪庭”小区住房时，明示了前期物业服务合同，且被告也与其选聘的物业服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，并承诺遵守该小区业主临时管理规约，同意前期商铺按2.5元/月.平方米交纳物业服务费，2015年7月1日前也予以交纳。2015年5月1日，成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该小区物业管理，建设单位又选聘了原告接管该小区物业管理服务，并与之签订了前期物业服务合同。该行为虽违反与业主签订的前期物业管理服务协议中“不得将物业的整体管理责任转让给第三方”的约定，但其责任不在原告。原告及时接管该小区物业管理服务，既维护了该小区业主享受物业服务的连续性和稳定性，又未增加物业服务费用和降低物业服务质量标准，业主享有的物业服务权益实际并未受到损害，且为大多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费，近两年来与该小区业主已形成了事实上的物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，其与建设单位签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力。故被告拒不交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。至于被告提出的物业服务质量存在的瑕疵问题，其可根据物业服务合同的约定要求限期改正，逾期未改正造成其损失的，可以要求赔偿；也可通过业主委员会协调、交涉或更换物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。被告辩称房屋已出租，但其系该房屋业主，其在《前期物业管理服务合同》中承诺对物业服务费用负连带缴纳责任，因此其与租户之间对物业费承担的约定，仅可约束其与租户，不可对抗原告，不能成为其拒绝缴纳物业费的理由。庭审中，因双方当事人各持己见，致调解未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，国务院《物业管理条例》第七条一款(五)项、第四十二条一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：由被告朱子琼于本判决生效之日起十日内支付原告成都德先物业管理有限公司2015年7月1日至2017年2月1日的物业服务费计人民币9663.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，适用简易程序减半收取27元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一七年四月十二日书记员  李泓毅适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。第四十二条一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。