新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新民终148号 上诉人（一审原告、反诉被告）：新疆玖久建设开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市中山路263号。 法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔福民，新疆赛天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王岩，该公司总经理。 上诉人（一审被告、反诉原告）：水磨沟区新民东街都来喜休闲会所，住所地乌鲁木齐市水磨沟区新民东街8号。 经营者：张永奎，该会所总经理。 委托诉讼代理人：罗桂华，新疆臻合律师事务所律师。 上诉人新疆玖久建设开发有限责任公司（以下简称玖久公司）与上诉人水磨沟区新民东街都来喜休闲会所（以下简称都来喜会所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人玖久公司的委托诉讼代理人崔福民，上诉人都来喜会所的委托诉讼代理人罗桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2016年8月15日，玖久公司向乌鲁木齐市中级人民法院提出诉讼请求：1.判令解除其公司与都来喜会所于2005年12月10日签订的房屋租赁合同；2.判令都来喜会所向其公司立即支付房屋租金2587万元；3.判令都来喜会所向其公司承担因迟延支付房屋租金的违约金2587万元；4.判令都来喜会所向其公司支付价值800000元的大商门票；5.本案诉讼费用由都来喜会所承担。在本案审理过程中，玖久公司将前三项诉讼请求变更为：1.判令解除其公司与都来喜会所于2005年12月10日签订的房屋租赁合同及2006年5月5日签订的补充协议；2.判令都来喜会所向其公司立即支付房屋租金6752555.34元；3、判令都来喜会所向其公司承担因迟延支付房屋租金的违约金675255.53元。事实和理由：其公司与乌鲁木齐市沙依巴克区大商洗浴健康俱乐部（以下简称大商洗浴俱乐部）于2005年12月10日签订房屋租赁合同一份，约定大商洗浴俱乐部承租其公司的涉案商铺，并约定了租赁期限、租金数额、付款时间、违约责任等相关权利义务。2006年5月5日，其公司与大商洗浴俱乐部又签订一份补充协议。后其公司按房屋租赁合同及补充协议的约定履行了义务，但大商洗浴俱乐部在未通知其公司的情形下将该两份合同的承租人变更为都来喜会所。从2009年3月至今，其公司一直向大商洗浴俱乐部及都来喜会所催要租金，但二单位以房屋租金已被法院扣划为由予以拒付，直至2016年1月，都来喜会所才向其公司提交了一份房屋租金支付情况说明，其公司依据该说明向法院进行核实，法院并不完全认可该支付情况说明。通过我们双方对账，确定了2012年-2016年上半年的账目明细，根据合同约定，2016年9月27日，都来喜会所应当向其公司缴纳下半年租金，故截止其公司起诉之日，都来喜会所共欠付租金6752555.34元及价值800000元的大商洗浴中心门票，据此请求法院依法支持其公司诉讼请求。都来喜会所答辩称，我方不同意解除涉案房屋租赁合同及补充协议。因玖久公司未提供发票，我方确实有部分租金未支付，但我方代其交纳了税金，且因玖久公司未履行义务，在法院执行案件过程中，我方与案外人樊效全、王以霞签订了房屋租赁合同并履行了相应支付租金的义务，针对与王以霞签订的房屋租赁合同我方支付的48266.4元，及针对与樊效全签订的房屋租赁合同我方支付的49576.8元，合计97843.2元应予以扣减，故玖久公司请求支付的租金数额也不准确，如果玖久公司能够向我方提供发票，同时将租金数额核实清楚，我方可以支付剩余租金。我方并不存在迟延支付租金的行为，也不应当承担相应的违约金。我方一直要求玖久公司前来领取大商洗浴门票，但玖久公司只领取了一部分，剩余部分我方可以给付。请求法院查明事实，公正判决。 都来喜会所向一审法院提出反诉请求：1.判令玖久公司向其支付王以霞的房租损失464157.6元及垫付王以霞的房屋租金481800元；2.判令玖久公司向其支付樊效全的房租损失519243.2元及垫付樊效全的房屋租金562100元；3.判令玖久公司向其支付王吉伟的房租损失673101元及垫付王吉伟的房屋租金145694元；4.判令玖久公司支付我方律师费300000元；5.判令玖久公司赔偿违约金349000元；庭审中，都来喜会所明确表示对第四项诉讼请求予以放弃。事实与理由：玖久公司与陈小云于2005年12月10日签订房屋租赁合同，约定将玖久公司的涉案商铺出租给陈小云进行经营活动，并约定了相关权利义务，合同签订后，涉案商铺由都来喜会所使用并履行承租人的合同义务。在玖久公司承租给都来喜会所的房屋面积内，有拆迁户王以霞及樊效全一定面积的商铺，2013年因玖久公司欠付王以霞及樊效全房租，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院执行局通知都来喜会所前去调解，但玖久公司以各种理由拒不进行调解，王以霞、樊效全要求收回都来喜会所正在经营使用的承租房屋，都来喜会所只好与二人以2元每平方米每天的租金数额达成租赁协议，租赁期限至2027年3月28日，后都来喜会所分两次向王以霞支付租金627240元，向樊效全支付租金701680元；另外还有拆迁户王兆海75.1平方米商铺也在都来喜会所承租面积内，因玖久公司拖欠房屋租金及未及时办理权属证书，致王兆海继承人王吉伟向法院提起诉讼，法院认定玖久公司存在违约行为，并判决解除了王兆海与玖久公司之间的租赁协议，我方为不影响经营，与王吉伟以4元每平方米每天的租金数额签订新的房屋租赁合同，后向王吉伟支付2014年5月1日至2017年4月30日租金328938元，剩余租金从2017年5月1日起每次支付一年房租109646元至2027年3月28日。综上，上述三拆迁户的房屋均包含在都来喜会所承租面积中，并为都来喜会所经营使用，都来喜会所按时足额向玖久公司支付房屋租金，但玖久公司在履行其公司与拆迁户的租赁协议时未全面履行义务，影响了都来喜会所的正常经营，导致都来喜会所与拆迁户签订租赁合同并高价预付租金，给都来喜会所造成较大经济损失。据此，请求法院维护我方合法权益。玖久公司答辩称，都来喜会所的反诉请求不能成立，其公司不予认可。其公司不同意都来喜会所要求其公司承担三位拆迁户房租损失的诉讼请求，因都来喜会所未按时向其公司交纳租金，导致其公司无法向拆迁户支付租金，由此产生的责任应当由都来喜会所自行承担。王吉伟和其公司之间的租赁协议已经解除，但王以霞、樊效全并未和其公司解除租赁合同，其公司认可都来喜会所签订租赁协议约定的2元/平方米/天的单价，但对于4元/天/平方米的单价其公司不予认可，其公司与王吉伟父亲签订租赁协议约定的单价是2元/平方米/天。本案不存在产权纠纷，是因都来喜会所在履行租赁合同过程中未按时支付租金，导致其公司和拆迁户产生纠纷。其公司不存在违约行为，不应当支付违约金。综上，请求法院驳回都来喜会所的反诉请求，支持其公司的诉讼请求。 乌鲁木齐市中级人民法院一审查明，2005年12月10日，玖久公司向乌鲁木齐市玖沃房地产经纪有限责任公司（以下简称玖沃公司）出具一份授权委托书，内容为：现委托玖沃公司与大商洗浴俱乐部签订乌鲁木齐市新民路10号玖轩花苑一、二、三层的商铺租赁一事，作为合同谈判、签订代理人。玖沃公司代理权限为：代为谈判、商议合同条款、确定合同内容、签订租赁合同。同日，玖沃公司（甲方）与大商洗浴俱乐部（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：乙方承租甲方位于乌鲁木齐市新民路10号玖轩花苑一、二、三层的商铺。租赁房屋用途为桑拿、娱乐、餐饮。租赁期间为20年，自2007年3月29日至2027年3月28日止，租赁房屋装修期为12个月，即2006年3月29日至2007年3月28日止，装修期间甲方免收租金。租赁费用为年租金349万元整，该费用的详细构成详见双方的补充协议。租赁费用支付方式为：本合同签订后三日内，乙方先给甲方支付2007年3月29日至2008年3月28日的租金，即人民币叁佰肆拾玖万元整，乙方将该租金直接划入甲方指定的账户。从2008年3月28日起，租金每半年的第一个月支付一次，即2008年3月28日支付一次，2008年9月27日支付一次，以后以此类推。每半年支付租金为1745000元，在租赁期内第一年乙方给甲方支付价值人民币200000元大商的门票作为补偿，以后每年支付价值100000元的门票作为补偿（该门票可以在乙方的各个场所使用）。租赁房屋正式交接时间为2006年3月29日。甲方对产权的承诺为如出租房屋产权纠纷由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。甲、乙双方任何一方不得违反合同条款，如有一方违约，违约方则承担年租金总额10%的违约金，如违约金不足以赔偿损失的，以实际损失承担违约责任。2006年5月5日，玖沃公司与大商洗浴俱乐部签订补充协议一份，主要内容为：从2008年3月28日起，在原租赁合同租金（3390000元租金及100000元拆迁户安置费）基础上每年再增加180000元（人民币）租金。用于乙方承租房内相关拆迁户的安置，由甲方负责协调、办理。根据（2009）水民一初字第1286号民事判决书查明的事实，以上房屋租赁合同及补充协议所涉及的一、二、三层商铺的面积合计为18083.95平方米。后大商洗浴俱乐部经过两次名称变更，最终名称变更为都来喜会所，经营者变更为张永奎，涉案房屋租赁合同及补充协议的权利义务实际由都来喜会所履行，该部分事实亦经已生效的（2013）乌中民四终字第898号民事判决书所确认。 2006年3月29日，玖久公司（甲方）与案外人王兆海（乙方）签订租赁协议一份，约定甲、乙双方同意根据双方2002年6月28日签订的拆迁安置协议，将乙方安置在位于新民路玖轩小区一层商场东侧的临街独门商铺，经双方同意在安置后由甲方对其进行回租，使用面积为75.1平方米。租赁期为二十年，每天的房租金单价为2.0元/平方米。庭审中，玖久公司认可该份租赁协议已经法院生效判决解除。该75.1平方米商铺包含于玖久公司与大商洗浴俱乐部签订的房屋租赁合同面积中。后在乌鲁木齐市水磨沟区人民法院执行过程中，王兆海的继承人王吉伟（甲方）就该75.1平方米商铺，与都来喜会所（乙方）于2014年7月7日签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于乌鲁木齐市水磨沟区新民东街10号都来喜会所东侧75.1平方米门面房自愿租赁给乙方，租赁期共12年10个月零27日（合计4707天），从2014年5月1日起至2027年3月28日止。租金计算方式为4元/平方米/天。交付方式为首次一次性支付三年房租即2014年5月1日至2017年4月30日（328938元整），以后从2017年5月1日起每次支付一年房租（109646元整）。2014年7月23日，都来喜会所向王吉伟通过银行转账方式支付租金328938元。 2007年6月27日，玖久公司与案外人樊效全在乌鲁木齐市水磨沟区人民法院执行局达成两份调解协议，约定樊效全同意将位于乌鲁木齐市新民路面向宏大广场门面房回租给玖久公司，面积共计70平方米，租金每天每平方米2元，租期20年，从2006年7月1日起算。2008年7月8日，玖久公司（被执行申请人）与樊效全（执行申请人）签订执行安置回租补充协议两份，约定被执行申请人给执行申请人安置的门面房位于玖轩小区底商一层面向新民路和宏大电器广场，面积共计70平方米，租金为2元/平方米/天，回租时间为20年，2006年7月1日至2008年6月30日两年的租金已经支付完毕。后因玖久公司未按时履行支付租金义务，在乌鲁木齐市水磨沟区人民法院执行过程中，樊效全及案外人樊兆清（继承人）、案外人樊兆文就该70平方米商铺，与都来喜会所（乙方）于2013年9月16日签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于乌鲁木齐市水磨沟区新民东街10号（由玖久公司已安置给甲方）都来喜会所左侧70平方米门面房自愿租赁给乙方，租赁期共13年8个月零27日（合计5012天），从2013年7月1日起至2027年3月28日止。租金计算方式为2元/平方米/天，合计租金总额共计701680元。交付方式为乙方平均分两次将全部租金支付完毕，首次支付450000元，第二次支付251680元。都来喜会所于2013年9月25日支付450000元，于2013年10月10日支付251680元，樊兆清分别向都来喜会所出具了收条。 2007年8月6日，在执行（2005）水民一初字第303号民事判决过程中，玖久公司（被执行人）与案外人王以霞（执行申请人）签订执行和解协议一份，约定被执行申请人给执行申请人安置的商铺位于玖轩小区底商一层（现乌市大河洗浴西侧），面向新民路、宏大电器广场，有一间独立开门的门面房旁，面积为60平方米，回租租金为每天每平方米2元整，回租期限为20年。后因玖久公司未按时履行支付租金义务，在乌鲁木齐市水磨沟区人民法院执行过程中，王以霞（甲方）就该60平方米商铺，与都来喜会所（乙方）于2013年9月16日签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于乌鲁木齐市水磨沟区新民东街10号（由玖久公司已安置给甲方）都来喜会所西侧60平方米门面房自愿租赁给乙方，租赁期共14年3个月零27日（合计5227天），从2013年7月1日起至2027年3月28日止。租金计算方式为2元/平方米/天，合计租金总额共计627240元。交付方式为乙方平均分两次将全部租金支付完毕，首次支付400000元，第二次支付227240元。都来喜会所于2013年9月25日向王以霞支付400000元，于2013年10月10日支付227240元，王以霞分别向都来喜会所出具了收条。 本案审理过程中，玖久公司与都来喜会所于2016年10月18日就双方2009年-2016年上半年期间的房租费用进行了对账，并形成对账确认书，该对账确认书显示以下内容：2009年付款无异议结果为3490000元；2010年付款无异议结果为3490000元；2011年付款无异议结果为2887246.8元；2012年付款无异议结果为3010502.3元；2013年付款无异议结果为2243070.26元；2014年付款无异议结果为2167782.95元；2015年付款无异议结果为3801293.36元；2016年上半年付款无异议结果为1697550元。 另查明，涉案房屋租赁合同履行期间，玖久公司工作人员吴权从都来喜会所处共领取大商洗浴门票价值合计65700元。 乌鲁木齐市中级人民法院一审认为，玖沃公司基于玖久公司的授权与大商洗浴俱乐部签订的房屋租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，大商洗浴俱乐部后变更名称为都来喜会所，故玖久公司与都来喜会所为以上房屋租赁合同及补充协议的实际履行人，双方应依据约定履行各自的义务。根据当事人双方的诉辩观点，归纳本案争议焦点如下：一、玖久公司与都来喜会所现履行的涉案房屋租赁合同及补充协议是否应当解除；二、都来喜会所反诉主张玖久公司向其支付王以霞房租损失464157.6元及垫付王以霞的房屋租金481800元、樊效全的房租损失519243.2元及垫付樊效全的房屋租金562100元、王吉伟的房租损失673101元及垫付王吉伟的房屋租金145694元的依据能否成立；三、玖久公司主张都来喜会所向其支付房屋租金6752555.34元及800000元大商门票的依据能否成立；四、玖久公司与都来喜会所是否存在违约行为，是否应当承担相应数额的违约金。 一、关于玖久公司与都来喜会所现履行的涉案房屋租赁合同及补充协议是否应当解除的问题。玖久公司因都来喜会所长期拖欠租金未予支付主张解除涉案房屋租赁合同及补充协议，对此一审法院认为，从双方在本案庭审过程中形成的对账确认书可以反映，都来喜会所自2011年起虽未直接将房屋租金交与玖久公司处，但通过法院执行第三人到期债权的方式，大部分租金均在法院执行案件过程中交纳至法院账户，或依据法律文书支付于玖久公司的各债权人处，由于双方之间缺乏协商和沟通，直至2016年10月18日才将账目核对清楚，该对账确认书还反映出，都来喜会所自2011年至2016年期间，也存在超额支付租金的情形，故可以认定都来喜会所并非故意拖欠租金，该行为不构成根本违约，玖久公司对此也应承担相应责任。且双方签订的房屋租赁合同及补充协议系租期为20年的长期合同，涉案标的物为洗浴中心，都来喜会所进行了大量投入，为维护租赁关系的稳定，也不宜轻易解除合同。双方在房屋租赁合同及补充协议中对解除合同的条件未做约定，玖久公司主张解除合同的理由也不符合法律规定的情形，故其公司要求解除与都来喜会所于2005年12月10日签订的房屋租赁合同及2006年5月5日签订的补充协议的诉讼请求没有合同依据及法律依据，不予支持。 二、关于都来喜会所反诉主张玖久公司向其支付王以霞房租损失464157.6元及垫付王以霞的房屋租金481800元、樊效全的房租损失519243.2元以及垫付给樊效全的房屋租金562100元、王吉伟的房租损失673101元及垫付王吉伟的房屋租金145694元的依据能否成立的问题。在涉案房屋租赁合同的履行过程中，都来喜会所承租的面积中有部分面积被玖久公司用于安置案外人王以霞、樊效全及王兆海，玖久公司与该三人在法院执行案件过程中签订协议，约定王以霞将其60平方米商铺、樊效全将其70平方米商铺、王兆海将其75.1平方米商铺租赁给玖久公司，玖久公司本应按所签订的租赁协议约定履行支付租金的义务，但其并未按约履行，导致纠纷发生。在法院执行过程中，都来喜会所为保证其营业场所的正常经营，与王以霞、樊效全签订房屋租赁合同，并支付相应数额租金，该行为应当认定为系替玖久公司履行义务，玖久公司应当就此承担相应责任。都来喜会所应当向玖久公司支付租金的期限截至2017年3月28日，为保障其在承租期内能正常使用所承租面积，不再发生纠纷，都来喜会所按其与王以霞、樊效全所签订的租赁合同约定，以2元/平方米/天的单价足额支付了20年租金，截止日期为2027年3月28日，与玖久公司和都来喜会所履行的房屋租赁合同约定租赁期限一致，而玖久公司负有以上保障义务，故自2017年3月28日之后的支付租金义务应当由玖久公司履行，现都来喜会所已代替玖久公司履行，玖久公司应当向其返还。针对与王以霞所签订房屋租赁合同的数额为438000元【2元/平方米/天×60平方米×3650天（2017年3月28日-2027年3月28日）】，针对与樊效全所签订房屋租赁合同的数额为511000元【2元/平方米/天×70平方米×3650天（2017年3月28日-2027年3月28日）】，一审法院对都来喜会所主张的合理部分予以支持。根据查明事实，涉案房屋租赁合同的年租金为3490000元，租赁面积为18083.95平方米，故每平方米日单价为0.52元/平方米/天（3490000元÷18083.95平方米），因玖久公司未履行向王以霞、樊效全支付租金的义务，导致都来喜会所与樊效全、王以霞签订的房屋租赁合同约定的每平方米日单价为2元/平方米/天，玖久公司就2017年3月28日之后的租金向都来喜会所返还后，都来喜会所在此之前向王以霞、樊效全支付的租金即存在差价损失问题，该差价损失应当由玖久公司承担。针对与王以霞所签订房屋租赁合同的数额为137373.6元【（2元/平方米/天-0.52元/平方米/天）×60平方米×1547天（2013年1月1日-2017年3月28日）】；针对与樊效全所签订房屋租赁合同的数额为141517.6元【（2元/平方米/天-0.52元/平方米/天）×70平方米×1366天（2013年7月1日-2017年3月28日）】，一审法院对都来喜会所主张的合理部分予以支持。王兆海与玖久公司产生纠纷后，法院生效判决解除了王兆海与玖久公司之间签订的房屋租赁合同，在法院执行过程中，都来喜会所与王兆海的继承人王吉伟以4元/平方米/天的单价签订了房屋租赁合同，并按合同约定向王吉伟支付了2014年5月1日至2017年4月30日期间的租金328938元，该笔租金的发生应当认定为玖久公司未履行好保障都来喜会所在承租期内正常使用所租赁面积的义务，而给都来喜会所造成的实际损失，故玖久公司应当向都来喜会所赔偿该损失328938元，一审法院对都来喜会所主张的合理部分予以支持。因玖久公司与王吉伟之间已不存在合同关系，故都来喜会所主张玖久公司向其返还针对与王吉伟签订房屋租赁合同所垫付房屋租金145694元的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。玖久公司针对上述反诉请求辩称，因都来喜会所未能按时向其履行支付租金义务，导致其未能向王以霞、樊效全及王兆海履行义务，由此产生的责任应当由都来喜会所自行承担，对此本院认为，玖久公司应当基于其与王以霞、樊效全及王兆海所签订的协议履行义务，该义务与都来喜会所应当履行的义务之间并不存在必然的因果关系，故一审法院对玖久公司的辩称不予采信。 三、关于玖久公司主张都来喜会所向其支付房屋租金6752555.34元及800000元大商门票的依据能否成立的问题。根据涉案房屋租赁合同约定，年租金为3490000元，每平方米日单价为0.52元/天（3490000元÷18083.95平方米），租金每半年的第一个月支付一次，即3月28日支付一次，9月27日支付一次，每半年支付租金数额为1745000元，根据对账确认书显示的内容，都来喜会所2011年尚欠60275.32元未付（3490000元-2887246.8元）、2012年尚欠479497.7元未付（3490000元-3010502.3元）、2013年尚欠1246929.74元未付（3490000元-2243070.26元）、2014年尚欠1322217.05元未付（3490000元-2167782.95元）、2015年超付311293.36元（3801293.36元-3490000元）、2016年上半年尚欠47450元未付（1745000元-1697550元），以上合计3387554.33元（60275.32元+479497.7+1246929.74元+1322217.05元+47450元-311293.36元）。现涉案房屋租赁合同及补充协议未予解除，玖久公司2016年11月提交民事起诉书时，合同约定的2016年下半年租金的支付时间已到，故都来喜会所还应向玖久公司支付2016年下半年租金1745000元；根据补充协议约定，从2008年3月28日起，在原租赁合同租金基础上每年再增加180000元，据此都来喜会所应向玖久公司支付1620000元【180000元×9年（2008年3月28日至2017年3月28日）】；综上，都来喜会所应向玖久公司支付租金数额为6752554.33元（3387554.33元+1745000元+1620000元）。都来喜会所辩称在法院执行案件过程中，其与案外人樊效全、王以霞签订了房屋租赁合同并履行了支付租金的义务，除去其反诉请求所主张的数额，尚有其针对与王以霞签订的房屋租赁合同所支付的48266.4元，及针对与樊效全签订的房屋租赁合同所支付的49576.8元，合计97843.2元应予以扣减。对此一审法院认为，都来喜会所替玖久公司履行了相应义务，针对与王以霞签订的房屋租赁合同，其支付了48266.4元【0.52元/平方米/天×60平方米×1547天（2013年1月1日-2017年3月28日）】，针对与樊效全签订的房屋租赁合同，其支付了49576.8元【0.52元/平方米/天×70平方米×1366天（2013年7月1日-2017年3月28日）】，合计97843.2元，该部分数额的租金也是基于都来喜会所就其自玖久公司处承租的面积所产生，且都来喜会所已实际支付，故该部分数额应当予以扣减，对都来喜会所的该辩称意见予以采信。都来喜会所还辩称，因玖久公司未向其出具租赁费发票，其还存在垫付税金的行为，应当在玖久公司出具发票后再行支付所欠租金，对此一审法院认为，双方在房屋租赁合同中对出具发票问题未做约定，都来喜会所因此作为不支付租金的抗辩没有依据，对此不予采信，关于垫付税金问题，都来喜会所在本案中并未主张，其可另行解决，本案中不作处理。综上，都来喜会所应当向玖久公司支付的租金数额为6654711.13元（6752554.33元-97843.2元），对玖久公司主张的合理部分予以支持。玖久公司与都来喜会所在房屋租赁合同中对大商门票支付问题有明确约定，根据查明事实，玖久公司工作人员吴权在涉案房屋租赁合同履行期间从都来喜会所已领取了价值65700元的大商洗浴门票，故都来喜会所还应向玖久公司给付价值734300元的大商门票，玖久公司的该诉讼请求具有合同依据，一审法院对合理部分予以支持。 四、关于玖久公司与都来喜会所是否存在违约行为，是否应当承担相应数额的违约金的问题。玖久公司主张都来喜会所未按合同约定时间支付租金，长期拖欠，存在违约行为，应当按照合同约定向其支付违约金675255.53元，对此一审法院认为，在争议焦点一的论述中，对都来喜会所欠付租金行为是否构成违约已做说理，在此不再赘述，因都来喜会所的行为不构成根本违约，并未导致涉案房屋租赁合同无法正常履行，玖久公司对此也负有一定责任，且双方房屋租赁合同中约定的违约金标准为年租金总额的10%，故对玖久公司主张都来喜会所向其支付违约金675255.53元的诉讼请求不予支持。都来喜会所主张玖久公司违反双方房屋租赁合同第七条关于玖久公司应保证房屋产权不存在纠纷的约定，应当按照合同约定向其支付违约金349000元，对此一审法院认为，涉案房屋租赁合同第七条约定，甲方保证如出租房屋产权纠纷由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿，该条款对产权纠纷的约定并不明确，且根据本案查明事实，虽在合同履行过程中出现了三位案外人的拆迁安置问题，但玖久公司已通过回租方式取得了相应面积的使用权，该部分面积在都来喜会所承租面积中所占比例非常小，对都来喜会所的经营并未带来影响，也未导致涉案房屋租赁合同无法正常履行，且都来喜会所对所造成的损失已进行了主张。玖久公司的行为不构成根本违约，故对都来喜会所要求玖久公司向其赔偿违约金349000元的诉讼请求不予支持。 综上，玖久公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持，都来喜会所的诉讼请求部分成立，一审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，乌鲁木齐市中级人民法院于2017年2月14日作出（2016）新01民初447号民事判决：一、被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所向原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司支付租金6654711.13元；二、被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所向原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司给付价值734300元的大商门票；三、原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司向被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与王以霞所签订房屋租赁合同的损失137373.6元；四、原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司向被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所返还针对与王以霞所签订房屋租赁合同垫付的房屋租金438000元；五、原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司向被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与樊效全所签订房屋租赁合同的损失141517.6元；六、原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司向被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所返还针对与樊效全所签订房屋租赁合同垫付的房屋租金511000元；七、原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司向被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与王吉伟所签订房屋租赁合同的损失328938元；八、驳回原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司要求解除其与被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所于2005年12月10日签订的房屋租赁合同及2006年5月5日签订的补充协议的诉讼请求；九、驳回原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司要求被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所向其赔偿违约金675255.53元的诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所要求原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司向其返还针对与王吉伟所签订房屋租赁合同垫付的房屋租金145694元的诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）水磨沟区新民东街都来喜休闲会所要求原告（反诉被告）新疆玖久建设开发有限责任公司向其赔偿违约金349000元的诉讼请求。上述水磨沟区新民东街都来喜休闲会所应给付新疆玖久建设开发有限责任公司款项6654711.13元及价值734300元的大商门票，新疆玖久建设开发有限责任公司应给付水磨沟区新民东街都来喜休闲会所款项合计1556829.2元，相互折抵后，水磨沟区新民东街都来喜休闲会所还应给付新疆玖久建设开发有限责任公司款项5097881.93元，及价值734300元的大商门票，须于判决生效之日起十日内一次性付清。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉请求标的为8227810.87元，核定标的额为7389011.13元，占请求标的的89.81%，应收案件受理费69394.68元（玖久公司已预交188085元，多交118690.32元由一审法院予以退还玖久公司），由玖久公司负担10.19%，即7071.32元，都来喜会所负担89.81%，即62323.36元。反诉请求标的为3195095.8元，核定标的额为1556829.2元，占请求标的的48.73%，应收案件受理费16180.39元（都来喜会所已预交17380.38元，多交1199.99元由一审法院予以退还都来喜会所），由玖久公司负担48.73%，即7884.7元，由都来喜会所负担51.27%，即8295.69元。 上诉人玖久公司上诉请求：1.撤销一审判决第四、第六、第七、第八项，驳回都来喜公司的上述几项反诉请求；2.解除双方当事人于2005年12月10日签订的房屋租赁合同及2006年5月5日签订的补充协议；3.判令都来喜公司向玖久公司支付违约金675255.53元。事实及理由：1.都来喜会所在明知玖久公司未与王以霞、樊效全解除租赁合同的情况下，与王以霞、樊效全签订租赁合同已构成违约，既然都来喜会所与王以霞、樊效全签订合同，那么变更后的合同义务理应由都来喜会所自己承担，原判判令玖久公司向都来喜会所返还其支付王以霞、樊效全自2017年3月28日之后的租金，违悖合同相对性原则。一审判决判令玖久公司赔偿都来喜会所因与王吉伟签订房屋租赁合同损失38938元系是依据都来喜会所与王吉伟签订的租赁合同，亦违反合同相对性原则。由于都来喜会所不按时向玖久公司支付租金导致玖久公司不能够及时向王以霞、樊效全、王吉伟支付房屋，故都来喜会所应对玖久公司不能及时向上述人员支付房租承担违约责任，一审判决却判令由玖久公司来赔偿所谓损失无事实及法律依据。2.双方当事人在租赁合同中关于租金数额、支付时间及支付方式约定明确，即使都来喜会所存在依据法院执行等代为履行第三人到期债权的行为，但都来喜会所自2011年3月28日起至玖久公司起诉时累计欠付租金6752555.53元，且自双方当事人签订补充协议后，都来喜会所从未按补充协议约定支付180000元租金，故都来喜会所未按期全额支付租金的行为应属构成违约，应按合同约定承担违约金675255.53元。3.都来喜会所五年期间累计拖欠租金6752555.53元的行为显然属于故意拖欠，符合法律及相关管理规定中关于解除合同规定的情形，双方签订的房屋租赁合同应予解除；都来喜会所至今未履行补充协议约定的每年交付180000元租赁费的义务，补充协议亦符合合同解除的规定。都来喜会所对租赁物进行装修并将非合同不能解除的条件，且都来喜会所未对补充协议约定的租赁物进行装修。故一审判决驳回玖久公司要求解除合同的诉讼请求无事实及法律依据。都来喜会所答辩称，1.自2011年后，玖久公司在各法院有涉诉案件，法院在执行过程中以执行第三人到期债权的方式，从都来喜会所划走大量的房屋租金，且因玖久公司未及时缴纳税费，都来喜会所代缴了2012年、2014年及2015年的税费，直到2016年10月18日双方才将账目核对清楚，都来喜会所还存在超付租金的情形，故都来喜会所不存在违约，不符合解除合同条件，亦不应支付违约金。2.王以霞、樊效全因房屋租金纠纷及拆迁纠纷将玖玖公司诉至法院，玖久公司不能妥善处理并按时向王以霞、樊效全支付租金。其二人要求收回租赁房屋，为不影响都来喜会所的正常经营，在法院执行局的主持下，都来喜会所与其二人达成了新的租赁协议，并一次性支付了租金，对此玖久公司有明显过错，应当返还都来喜会所垫付的租金。3.王兆海（王吉伟的父亲）与玖久公司签订的合同已经法院生效判决判令解除，都来喜会所被迫与王吉伟以4元/天/平方米的价格签订了租赁合同，并支付了2014年5月1日至2017年4月30日期间的租金328938元，该笔费用的发生系玖久公司未履行好保障都来喜会所在承租期内正常使用所租赁面积的义务造成，理应赔偿。 上诉人都来喜会所上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项，改判玖久公司赔偿都来喜会所因与王以霞、樊效全签订租赁合同所造成的损失分别为144799.2元和149167.2元。2.撤销一审判决第一项，改判都来喜会所支付玖久公司房屋租赁费3349526.48元。事实及理由：1.依据双方签订的房屋租赁合同约定，都来喜会所承租的是位于乌鲁木齐市新民东街10号玖轩花苑一、二、三层及负一层。房产档案显示负一层面积为2965.24平方米，一层面积为8665.8平方米，二层面积为8697.01平方米，三层面积为721.14平方米，合计21049.19平方米。另据乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2009）水民一初字第1286号民事判决的认定，都来喜会所承租房屋的日平均租金为0.44元/平方米/天（3390000元÷21049.19平方米÷365日），而非本案一审法院认定的0.52元/平方米/天。一审法院依据错误单价计算了都来喜会所与王以霞及樊效全签订房屋租赁合同的损失，都来喜会所因与王以霞、樊效全签订租赁合同所造成的损失应分别为144799.2元和149167.2元。2.都来喜会所已向税务部门支付了三年合计1600177.75元的房屋租赁税应当在租金中扣除。3.玖久公司起诉时并未主张2016年下半年的租赁费，故一审判决判令都来喜公司支付2016年下半年的租赁费1745000元错误。玖久公司答辩称，1.一审起诉时其公司明确主张了2016年下半年的租金，一审判决支付正确。2.一审判决认定的日租金0.52元/平方米计算是错误的。其公司与王以霞、樊效全签订的合同中约定的租金支付方式是每年支付，现让其公司一次性支付无事实依据。其公司与王吉伟签订的合同约定的日租金为2元/平方米，都来喜会所与王吉伟签订合同约定的日租金为4元/平方米，且也是一次性支付，超出部分亦不应由其公司承担。3.房屋租赁应由其公司纳税，承租人没有代扣代缴义务，都来喜会所再次租赁，税费应该是都来喜会所向税务机关应缴纳的。故不同意抵扣。4.对于2016年下半年的租金数额中，都来喜会所已向建工集团、天一建工及自治区人民医院支付的部分，有票据的其公司认可。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。另查明，1.玖久公司在本院二审庭审中对都来喜会所向天一建工支付了2016年下半年租金199480元、向自治区人民医院支付了2016年下半年租金455127元、向建工集团支付了2016年下半年租金316040.68元的事实表示认可；2.玖久公司在本院二审中对于乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2009）水民一初字第1286号民事判决中关于案涉租赁场地日租金的计算方法3390000元÷21049.19平方米÷365天=0.44元/平方米/天亦表示认可。 本院认为，本案双方当事人二审的争议焦点为：1.双方当事人是否构成违约、案涉租赁合同及补充协议是否应予解除。2.原判关于都来喜会所实际向王以霞、樊效全支付的2017年3月28日之前的租金数额与都来喜会所依据与玖久公司签订的租赁合同约定的价格应支付租金数额的差价认定是否正确。3.玖久公司是否应当向都来喜会所返还其向王以霞、樊效全支付的2017年3月28日至2027年3月28日期间的租金。4.玖久公司是否应当赔偿都来喜会所向王吉伟支付的2014年5月1日至2017年4月30日期间的租金损失328932元。5.都来喜会所是否应承担违约责任的问题。6.一审判决判令都来喜会所支付2016年下半年的租赁费用是否正确。7.都来喜会所是否代替玖久公司支付了三年的税款，该笔费用是否应当在应付款项中扣除。 一、关于双方当事人是否构成违约、案涉租赁合同及补充协议是否应予解除的问题。玖久公司作为出租人，对租赁物负有权利瑕疵担保责任。玖久公司在双方当事人签订的租赁合同中亦明确承诺：如出租房屋产权纠纷由此给承租方造成损失的，由玖久公司负责赔偿。根据一审查明事实，在合同履行过程中，玖久公司出租给都来喜会所的场地中部分面积陆续转让至案外第三人名下，玖久公司虽与部分案外第三人签订了回租合同，但因玖久公司未依据与案外第三人的约定履行付款义务，导致产生纠纷，甚至部分场地经法院判决解除租赁合同。上述事实足以证明玖久公司在合同履行期间未履行出租人的权利瑕疵担保责任，构成违约。玖久公司虽构成违约，但都来喜会所并未选择解除合同，而是选择继续租赁使用剩余租赁物，故都来喜公司对其继续租赁使用部分面积仍需按合同约定支付相应数额租金。依据双方当事人一审对账结果，都来喜会所自2011年以来连续多年存在欠付租金情形，故都来喜会所未依约支付租赁费的行为亦构成违约。玖久公司的该项上诉理由成立。应予支持。因玖久公司未履行出租人的权利瑕疵担保责任违约在先，违约后又未及时与都来喜会所组织对帐，造成双方当事人对于应付租金数额产生争议，对此玖久公司存在过错，故都来喜会所欠付租金的行为尚不构成根本违约，玖久公司亦未举证证实其在都来喜会所迟延履行付款义务后，曾催告都来喜会所在一定期限内履行。故玖久公司上诉主张合同应予解除的理由因不符合法定或约定的合同解除的情形，不能成立，应予驳回。都来喜会所虽未依据补充协议支付180000元的租金，但依据补充协议的内容，该补充协议系在双方当事人签订租赁合同的基础上签订的，不属可单独成立的合同，故玖久公司主张单独解除补充协议的上诉请求亦不能成立，应予驳回。 二、原判关于都来喜会所实际向王以霞、樊效全支付的2017年3月28日之前的租金数额与都来喜会所依据与玖久公司签订的租赁合同约定的价格应支付租金数额的差价认定是否正确的问题。因在本院二审中，玖久公司认可案涉租赁场地日租金的计算方法为3390000元÷21049.19平方米÷365天=0.44元/平方米/天，故一审判决关于都来喜会所实际向王以霞、樊效全支付的2017年3月28日之前的租金数额与都来喜会所依据与玖久公司签订的租赁合同约定的价格应支付租金数额的差价认定错误。应为：王以霞144799.2元【（2元/平方米/天-0.44元/平方米/天）×60平方米×1547天（2013年1月1日-2017年3月28日)】、樊效全149167.2元【（2元-0.44元/平方米/天）×70平方米×1366天（2013年7月1日-2017年3月28日）】。都来喜会所的该项上诉理由成立，本院予以支持。 三、关于玖久公司是否应当向都来喜会所返还其向王以霞、樊效全支付的2017年3月28日至2027年3月28日期间租金的问题。如第一个问题所述，玖久公司在合同履行期间未履行出租人的权利瑕疵担保责任，构成违约，应当承担由此给承租人都来喜会所造成损失的赔偿责任。都来喜会所虽一次性向王以霞和樊效全支付了2017年3月28日之后的所有租金，因都来喜会所在该日期后对租赁场地继续使用，其仍应当依据与玖久公司签订的租赁合同的约定，按0.44元/平方米/天的价格支付租金，故都来喜会所以2元/平方米/天的价格向王以霞、樊效全支付的租赁费用与其以0.44元/平方米/天向玖久公司支付租赁费用的差价部分应属都来喜会所的实际损失，玖久公司应对该部分损失承担赔偿责任。都来喜会所针对王以霞的房屋支付的费用为438000元【2元/平方米/天×60平方米×3650天（2017年3月28日-2027年3月28日）】，扣除都来喜会所应向玖久公司支付的租赁费96360元【0.44元/平方米/天×60平方米×3650天】，都来喜会所此处的损失为341640元。针对樊效全的房屋支付的费用为511000元【2元/平方米/天×70平方米×3650天（2017年3月28日-2027年3月28日）】，扣除都来喜会所应向玖久公司支付的租赁费112420元【0.44元/平方米/天×70平方米×3650天】，都来喜会所此处的损失为398580元。一审判决判令玖久公司按都来喜会所向王以霞、樊效全实际交付的租金数额承担赔偿责任属认定事实部分有误，本院予以纠正。玖久公司的该项上诉理由部分成立，应予支持。 四、关于玖久公司是否应当赔偿都来喜会所向王吉伟支付的2014年5月1日至2017年4月30日期间的租金损失328932元的问题。玖久公司与王兆海产生纠纷后，法院生效判决判令解除了双方之间的租赁合同，都来喜会所为保障其对承租场地的正常使用，与王吉伟（王兆海的儿子）重新签订了租赁合同，日租金为4元/平方米，如上所述，该费用与都来喜会所依据与玖久公司所签租赁合同的约定应支付的租金数额的差距亦属于因玖久公司的违约给都来喜会所造成的损失，玖久公司应予赔偿。都来喜会所向王吉伟支付的费用为328938元【4元/平方米/天×75.1平方米×1095天（2014年5月1日至2017年4月30日）】，扣除都来喜会所本应承担的租赁费36183.18元【0.44元/平方米/天×75.1平方米×1095天（2014年5月1日至2017年4月30日）】，都来喜会所此处的损失为292754.82元，玖久公司对此应承担赔偿责任。一审判决判令玖久公司按都来喜会所向王吉伟实际交付的数额承担赔偿责任无事实依据，本院予以纠正。玖久公司的该项上诉理由部分成立，应予支持。 五、关于都来喜公司是否应承担违约责任的问题。如第一个问题分析，本案双方当事人均违约，均应承担与自己违约相适应的责任。双方当事人在租赁合同中约定如有一方违约，违约方则承担年租金总额10%的违约金。故都来喜会所亦应按合同约定承担年租金总额3670000元（3490000元+180000元）10%的违约责任，即367000元。玖久公司依据其计算的总欠款数额，主张都来喜会所承担该数额10%的违约责任无事实依据，对其该项诉讼请求范围内合理的部分本院二审予以支持。一审判决以都来喜会所未构成根本违约为由，判令都来喜会所不承担违约责任与双方当事人上述合同中约定不符，本院予以纠正。 六、关于一审判决判令都来喜会所支付2016年下半年的租赁费用是否正确的问题。依据玖久公司一审中向法院提交的起诉状的内容，足以认定玖久公司依据双方当事人的对账情况，变更诉讼请求后，请求判令都来喜会所支付的租金6752555.34元中包含了2016年下半年的租金数额，故一审法院对都来喜会所是否应予支付2016年下半年的租金进行审理认定并无不妥。都来喜会所上诉称玖久公司一审起诉时未主张2016年下半年的费用，法院不应判令支付的理由不能成立。鉴于玖久公司在本院二审中对都来喜会所向天一建工支付了2016年下半年租金199480元、向自治区人民医院支付了2016年下半年租金455127元、向建工集团支付了2016年下半年租金316040.68元的事实表示认可，故对上述费用合计970647.68元在应付款中应予以扣除。 七、关于都来喜会所是否代替玖久公司支付了三年的税款，该笔费用是否应当在应付款项中扣除的问题。因都来喜会所在本案一审中并未主张，故一审法院未予审理，本院二审对此亦不予审理，都来喜会所可另循途径解决。 综上，一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。玖久公司与都来喜会所的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第二项、第八项、第十项、第十一项； 二、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第九项； 三、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第一项"水磨沟区新民东街都来喜休闲会所向新疆玖久建设开发有限责任公司支付租金6654711.13元"，为"水磨沟区新民东街都来喜休闲会所向新疆玖久建设开发有限责任公司支付租金5684063.45元"； 四、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第三项"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与王以霞所签订房屋租赁合同的损失137373.6元"，为"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与王以霞所签订房屋租赁合同的损失144799.2元"； 五、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第四项"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所返还针对与王以霞所签订房屋租赁合同垫付的房屋租金438000元"，为"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所返还针对与王以霞所签订房屋租赁合同垫付的房屋租金341640元"； 六、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第五项"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与樊效全所签订房屋租赁合同的损失141517.6元"，为"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与樊效全所签订房屋租赁合同的损失149167.2元"； 七、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第六项"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所返还针对与樊效全所签订房屋租赁合同垫付的房屋租金511000元"，为"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所返还针对与樊效全所签订房屋租赁合同垫付的房屋租金398580元"； 八、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初447号民事判决第七项"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与王吉伟所签订房屋租赁合同的损失328938元"，为"新疆玖久建设开发有限责任公司向水磨沟区新民东街都来喜休闲会所赔偿针对与王吉伟所签订房屋租赁合同的损失292754.82元"； 九、水磨沟区新民东街都来喜休闲会所向新疆玖久建设开发有限责任公司赔偿违约金367000元。 上述都来喜会所应给付玖久公司租金欠款5684063.45元、367000元违约金及价值734300元的大商门票，玖久公司应给付都来喜会所款项合计1326941.22元，相互折抵后，都来喜会所还应给付新疆玖久建设开发有限责任公司款项4724122.23元及价值734300元的大商门票，须于判决生效之日起十日内一次性付清。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉一审案件受理费69394.68元（玖久公司已预交188085元，多交118690.32元由一审法院予以退还玖久公司）、二审案件受理费68935.54元，合计138330.22元，由玖久公司负担24899.44元，都来喜会所负担113430.78元。反诉一审案件受理费16180.39元（都来喜会所已预交17380.38元，多交1199.99元由一审法院予以退还都来喜会所）、二审案件受理费32500.93元，合计48681.32元，由玖久公司负担20446.15元，由都来喜会所负担28235.17元。 本判决为终审判决。 审 判 长 关  蓉 审 判 员 孙  祎 代理审判员 古丽菲亚 二〇一七年七月七日 法官 助理 张  佳 书 记 员 刘  芮