广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第1476号 原告（反诉被告）李皓 委托代理人杨力球，广东鼎方律师事务所律师。 委托代理人苏莉霞，广东鼎方律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）庄洁玲 委托代理人罗晓亭，广东雅尔德律师事务所律师。 委托代理人赵君，广东雅尔德律师事务所实习律师。 第三人深圳市仁合置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道办 法定代表人李勇。 委托代理人邱云松，该公司员工。 第三人刘佳 委托代理人罗晓亭，广东雅尔德律师事务所律师。 委托代理人赵君，广东雅尔德律师事务所实习律师。 上列原告李皓诉被告庄洁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法追加深圳市仁合置业顾问有限公司（以下简称仁合置业）、刘佳作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年11月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨力球、苏莉霞、被告及第三人刘佳的共同委托代理人罗晓亭、赵君、第三人仁合置业的委托代理人邱云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年5月3日，原告与被告签订《房地产买卖合同》（编号：8887207），约定原告向被告购买位于深圳市福田区哈尔滨大厦8A03号房产一套（房产证号：3000663012），转让成交价253万元。合同签订后，原告按照合同约定于2015年5月3日向被告支付了定金5万元，后双方在中信银行股份有限公司深圳分行办理了资金监管手续，由中信银行监管资金156万元。原告也已经将房产转让价余额92万元支付给了深圳市融安融资担保有限公司。深圳市融安融资担保有限公司根据被告的委托办理了赎楼手续，赎出了房地产证原件，现房产证原件在深圳市融安融资担保有限公司处。但是，由于二手房价格猛涨，被告为了获取更大的利益，便明确告知原告不愿继续履行合同，拒不配合原告办理房产变更登记手续。据此，诉至法院请求判令：1、被告继续履行《房地产买卖合同》（编号：8887207），与原告签署《深圳市二手房买卖合同》并配合原告办理房产变更登记手续；2、被告支付购房款20%的违约金计506000元；3、被告承担本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费。诉讼过程中，原告变更第二项诉请为：请求判令被告以转让成交价253万元为基数按每日万分之四的标准向原告支付违约金（从2015年6月24日计至被告配合原告办理完房产变更登记止）。 被告口头答辩称，1、被告在履行房地产买卖合同过程中不存在违约行为。被告一直严格履行合同约定，在合同签订后依约办理委托公证，并相继签署《二手房担保借款合同》、《二手房交易资金委托监管协议书》。因被告当时临近产期，出行不便，故被告在办理完毕委托公证及预签相关文件后，原告和担保公司明确告知被告无须再为此奔波。2、涉案房产为被告个人所有，不应由被告承担第三人刘佳的行为后果。涉案房产是被告婚前个人财产，被告享有完全处分权。3、原告故意拖延履行房地产买卖合同，构成严重违约。被告在得知刘佳异议导致房产过户受阻后，被告为实现合同目的，积极解决障碍，说服刘佳办理异议撤销手续。撤销后被告及时通知原告办理房产过户，但原告不予理会，至今未能办理。请法庭依法驳回原告诉讼请求。 第三人仁合置业对原告的本诉发表意见称，对原告诉讼请求没有意见。 第三人刘佳对原告的本诉发表意见称，同意被告答辩意见。我方与被告是夫妻关系，我方办理过一次异议手续，但未知会过原告和被告，纯属个人行为，后我方已自动办理撤销异议手续。 被告提起反诉称，被告与原告就出售及购买其名下深圳市福田区哈尔滨大厦8A03房产（该房产为被告婚前个人财产)事宜协商一致，于2015年5月3日签署了《房地产买卖合同》，后续又相继签署了《二手房担保借款合同》、《二手房交易资金委托监管协议书》，此外被告还预签了房产过户相关文件备用。合同签署后，被告临近预产期，在办理完毕公证委托手续后，原告及担保公司都表示房屋交易余下手续将由他们完成，但在履行过程中，因被告无法控制的因素（被告丈夫在被告不知情的情况下就此次房屋交易提出异议登记），致使房屋买卖交易中途出现一些停滞，得知此事后，被告积极说服其丈夫并让其尽快办理完毕异议撤销手续，此虽非委托人合同义务，但为实现合同目的，被告亦已积极为之。在此期间被告亦多次通过电话、短信、发函的方式，告知原告其继续履约的意愿。在撤销异议登记后被告及时告知原告及担保公司情况，并发函催告原告尽快配合完成房产过户手续，但原告一直不予理会，致使房屋买卖交易至今未能完成。综上，被告认为，原告作为《房地产买卖合同》的当事人,已无实现合同目的、继续履约的意愿，其起诉状所述没有事实根据，不应由被告承担第三人行为的后果。被告现既无工作又处于哺乳期，急需完成交易获得购房资金，因原告也以其行为表明无继续履行合同的可能，经催告无果后，依据合同法第九十四条之规定，被告请求解除合同，并应由原告承担违约金506000元。据此，反诉请求判令：1、解除2015年5月3日双方签署的《房地产买卖合同》；2、原告向被告支付违约金506000元；3、原告承担全部诉讼费用。 原告对被告的反诉口头答辩称，被告反诉请求没有事实依据，依法应予以驳回。1、关于被告请求解除双方房地产买卖合同，没有法律和事实依据，原告已完全按照合同约定履行了付款义务，且所有款项均已支付给被告或指定第三方进行监管。被告及第三人刘佳因为房价上涨，所以拒不履行合同。2、被告请求原告支付违约金，没有事实及法律依据，原告完全按照双方买卖合同履行，且已支付完毕所有款项，原告没有任何违约行为。 第三人仁合置业对被告的反诉表示没有意见。 第三人刘佳对原告的本诉发表意见称，我方不是涉案房产所有权人。 经审理查明，2015年5月3日，通过第三人仁合置业的居间服务，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方购买卖方所有的位于深圳市福田区的哈尔滨大厦8A03号房产，成交价为253万元；买方同意在签署本合同时向卖方支付定金5万元，定金交由居间方或银行监管；定金之外的楼款248万元采取一次性付款方式，买方须在签署本合同之日起40日内（含当日）全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将该第二部分房款存入监管账户之日）起3日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日内（含当日），买卖双方须到国土局等相关部门领取房产证并依约交纳税费；买卖双方均清楚该物业出于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签订担保合同；交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起2日内；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。 当日，原告支付了定金5万元。 2015年5月7日，被告办理公证委托，委托深圳市融安融资担保有限公司（以下简称融安担保公司）及旷敏等人办理包括赎楼在内的涉案房产交易相关手续。 之后，原告与被告共同办理了资金监管手续。《二手楼交易资金委托监管协议书》约定：原告将其在中信银行股份有限公司深圳分行开立的账户作为监管资金账户，自愿将买卖合同项下的购房资金156万元一次性存入该账户，并同意由银行自签约之日起予以冻结并进行监管；原告未向银行申请购房贷款的情况下，买卖的二手房完成产权过户手续后，将产权转移后的房屋产权证书原件交给银行核验，原告与被告双方共同签署并向银行出具《二手房交易监管资金解冻付款委托书》后，银行解除监管账户冻结，同时将监管账户项下资金划付至被告的收款账户，银行结束监管义务；在本协议规定的监管期限届满时，原告向银行提出申请，银行根据原告申请予以解冻监管账户，银行结束监管义务，原告与被告双方对此无异议。2015年6月8日，原告在资金监管账户上的156万元作为监管资金被冻结，冻结到期日为2015年9月8日。 2015年6月8日，原告与被告及融安担保公司签订《二手楼担保借款合同》，约定：原告自愿借给被告92万元借款用于提前还清涉案房产的原按揭贷款并注销该房产抵押登记即赎楼，融安担保公司为被告向原告提供连带责任担保，担保费用为9200元。2015年6月10日，原告将上述赎楼借款92万元及担保费9200元汇入《二手楼担保借款合同》指定账户。2015年6月16日，融安担保公司转款915000元至被告账户还清了其原按揭贷款。2015年6月18日，被告的原按揭贷款银行中信银行股份有限公司深圳分行向深圳市房地产权登记中心出具《申请注销房地产抵押登记的函》，称被告已向该行还清了涉案房产的贷款本息，请协助办理涉案房产的注销抵押登记。2015年6月30日，涉案房产的抵押登记被注销。 2015年6月23日，第三人刘佳申请对涉案房产进行异议登记。融安担保公司到深圳市房地产权登记中心办理过户递件手续时，因刘佳申请了异议登记而导致不能办理过户手续。 之后，因无法办理涉案房产的过户手续，原告与被告及其家人经过多次协商，无果。 2015年8月20日、25日，被告委托律师向原告发出律师函，认为《二手楼交易资金委托监管协议书》中关于付款条件的约定对被告不公平，希望重新协商确定条款。被告并于2015年8月24日发短信将律师函内容告知原告。 2015年9月11日，涉案房产的异议登记被注销。 2015年9月14日，被告向原告发短信称：“李小姐，房子过户的事情你已经拖了很久了，麻烦你尽快办理，不要造成新的麻烦，也影响我收款。我要重新买房，房价一天天涨，造成我更大的经济负担，后果谁来负担。”原告未予回复。 2015年10月22日，被告通过快递向原告寄送《关于继续履行房屋买卖合同的函》，告知刘佳已办理完毕异议撤销手续，要求原告配合办理房产过户手续。但没有证据显示该邮件是否经签收。 庭审时，原告陈述，其一直不清楚刘佳异议登记撤销的情况，异议登记注销后被告并未告知原告，直至2015年11月23日，原告到深圳市不动产登记中心查询后方得知异议登记已被注销。 另查，被告于2010年10月15日购买涉案房产并于2011年7月20日登记于被告名下。第三人刘佳系被告配偶，两人于2013年1月18日登记结婚。 又查，深圳市不动产登记中心出具证明称：2015年9月9日，原告具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。 另，被告提出反诉后，本院向原告代理人寄送被告的反诉状及证据材料，该司法专邮于2015年11月16日经原告代理人签收。 本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。 关于原告的本诉，原告依约支付定金并办理资金监管及一次性支付赎楼款后，因被告配偶就涉案房产提出异议登记申请，致使涉案房产未能完成过户，被告未能依约如期履行与原告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续的合同义务，构成违约，虽然房产未能过户系房产交易相对方之外的第三人刘佳导致，但被告仍应就此向原告承担违约责任。直至原告起诉时，涉案房产异议登记仍未撤销，且已超过合同约定的被告义务履行期限，故原告有权诉请要求被告继续履行合同。虽然原告通过支付定金、资金监管、支付赎楼款等阶段已支付了全部房款，但其中被银行监管的资金156万元的监管期限已经届满，依照资金监管协议，原告可以自行向银行提出申请取回该监管资金，即该监管资金156万元目前处于原告控制状态，而且，虽然双方在资金监管协议中约定涉案房产过户后方由双方向银行申请将监管资金转入被告账户，但因资金监管期限届满，资金监管协议实际已经解除，故原告仍需继续向被告支付购房款156万元，在原告支付完毕该笔购房款后，被告应配合办理涉案房产过户手续。关于违约金，因被告违约，原告有权依据合同约定要求被告按日万分之四支付逾期履行违约金，违约金应自涉案房产抵押登记被注销之日2015年6月30日的第四日（合同约定注销抵押后的三日内应办理过户登记的期限届满后次日）即2015年7月4日起算，原告主张的起算时间有误，本院予以纠正；虽然被告未能充分举证证明其在异议登记被撤销后及时将此情况告知了原告，但被告在反诉状中已明确陈述了该事实情况，故原告在其代理人于2015年11月16日收到反诉状时即应知晓该事实，此时原告有避免损失扩大的义务，之后未能办理过户登记手续并非被告违约行为导致，故违约金应计算至2015年11月16日止，对原告主张的计算期间超出本院认定的期间而计算的违约金部分，本院不予支持。 关于被告的反诉。被告主张原告在涉案房产异议登记被撤销后未及时办理过户构成根本违约，对此，本院认为，在诉讼过程中，虽然异议登记于2015年9月11日被注销，但没有证据证明被告及时将此情况告知了原告，且由于双方纠纷已进入诉讼阶段，原告在已履行完毕其主要合同义务的情况下将纠纷交由法院裁判处理，亦属合情合理，原告在收到被告陈述异议登记被撤销的反诉状后未自行办理过户，并不构成根本性违约。因此，被告反诉主张原告行为构成根本违约而要求解除合同及要求原告支付解除合同的违约金，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告庄洁玲应于本判决生效之日起10日内向原告李皓提供收款账号，原告李皓应在10日内向被告庄洁玲提供的账号支付剩余购房款156万元；被告庄洁玲逾期提供收款账号的，原告李皓可向公证部门提存购房款； 二、被告庄洁玲应于原告李皓支付完上述购房款或向公证部门提存上述购房款后的2日内将涉案房产交付于原告李皓； 三、被告庄洁玲应于原告李皓支付完上述购房款或向公证部门提存上述购房款后的10日内与原告李皓共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产登记至原告李皓名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）； 四、被告庄洁玲应于本判决生效之日起10日内向原告李皓支付违约金（违约金以253万元为基数按照日万分之四自2015年7月4日起计至2015年11月16日）； 五、驳回原告李皓的其它本诉诉讼请求； 六、驳回被告庄洁玲的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费31088元（已由原告预交），其中原告减少诉讼请求所相对应的案件受理费3529.86元，本院直接退还原告，剩余案件受理费27558.14元，由原告负担558.14元，被告负担27000元；保全费5000元（已由原告预交），由被告负担。反诉案件受理费15544元，由被告负担。 如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌炜 人民陪审员  彭 风 人民陪审员  戴自琳 二〇一五年十二月四日 书 记 员  殷智华 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。