重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2014)渝北法民初字第15099号原告（反诉被告）王剑波，男，汉族，1978年6月18日出生，住重庆市渝北区。委托代理人王明光，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）刘瑶，女，1985年1月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人王剑波，身份信息同上。系刘瑶之夫。委托代理人王明光，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。被告彭林，男，1965年5月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人周元亮，重庆航宇律师事务所律师。被告（反诉原告）彭世镇，男，1936年11月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人彭林，身份信息同上。委托代理人周元亮，重庆航宇律师事务所律师。原告（反诉被告）王剑波、刘瑶与被告（反诉原告）彭世镇、被告彭林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由代理审判员刘涛峰适用简易程序于2014年11月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王剑波、刘瑶共同委托的代理人王明光、被告彭林、被告（反诉原告）彭世镇的委托代理人彭林、周元亮到庭参加了诉讼。2014年12月7日，原告（反诉被告）刘瑶、王剑波向本院提出的撤诉申请，要求撤回本诉。经本院审查后认为，原告的撤诉符合法律规定，准许原告（反诉被告）刘瑶、王剑波撤回本诉。2014年12月17日，依法由代理审判员刘涛峰适用简易程序进行了第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）王剑波、原告（反诉被告）刘瑶的委托的代理人王剑波、被告（反诉原告）彭世镇的委托代理人周元亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王剑波、刘瑶诉称：2009年6月1日，原告王剑波与被告彭林签订了厂房租赁合同一份，约定由被告彭林将其父亲彭世镇所有的位于重庆市渝北区双凤桥街道沙坪村8社1幢1-2号房屋出租给原告使用，租期为2009年6月1日至2019年6月1日止，租金为60000元/年。原告租赁该房屋后在重庆市渝北区工商局注册字号为渝北区剑锋塑料加工厂，负责人刘瑶，该厂经营至今。因在租赁合同履行期间内被告的房屋被依法征地拆迁，但一直被告拒绝对原告进行赔偿和补偿。故诉至法院，请求判令被告赔偿因其单方解除合同给原告造成的损失50000元。被告（反诉原告）彭世镇辩称并反诉称：二原告陈述的不是事实，其所称的2009年6月1日签订的那份合同是虚假的，房屋面积、租金都是虚假的。本案的真实情况是二原告与被告彭林于2010年6月1日签订了一份厂房租赁合同，合同约定租期从2010年6月1日至2014年6月1日止，租金为35000元/年，保证金5000元。双方实际上履行的也是该份合同，该合同在2014年6月1日到期后，我方曾多次要求二原告搬出该房屋，并支付拖欠的租金，但二原告均予以拒绝。二反诉被告于2010年6月与原告之子彭林合订了房屋租赁合同，约定由反诉二被告承租原告改建的砖混结构房屋一幢供其作厂房用，租期从2010年6月1日至2014年6月1日止，租金为35000元/年，保证金5000元。合同签订后，二原告（反诉被告）向被告彭林交纳了保证金，被告（反诉原告）彭世镇向二原告（反诉被告）交付了访房屋使用。二反诉被告按约定支付了彭林2010年、2011年、2012年三年的房租，彭林也给被告出具了相应的收条。被告（反诉原告）彭世镇之后已对被告彭林的出租行为予以追认。但从2013年6月1日起今，二原告（反诉被告）一直拖欠我房屋租金拒绝支付，二原告（反诉被告）现仍占有被告（反诉原告）彭世镇的房屋并拖欠房租至今。为此，请求判令：1.二原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）彭世镇2013年至2014年一年的房租共计35000元，并赔偿从合同到期后占用该房屋给被告彭世镇（反诉原告）造成的损失17500元（按房租标准计算半年）；2.二原告（反诉被告）立即从上述房屋中搬出，并将该房屋交还给被告（反诉原告）彭世镇。被告彭林辩称：我的答辩意见与被告彭世镇一致。原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶共同辩称：反诉原告与二反诉被告之间还有另外一个合同，那个合同履行期限为2009年至2019年，因此该合同现在仍在有效期内，我们愿意按35000元/年支付原告租金及损失，但现在我方不愿意搬出房屋。因原告的房屋已经被征地开发，我们应该享有搬迁费和设备费用，我们与开发办就该项费用达成赔偿协议以后就同意搬出。因我们的机器损坏造成的损失，应当在本案中处理。经审理查明：被告（反诉原告）彭世镇与被告彭林系父子关系，原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶系夫妻关系。2009年6月1日，原告（反诉被告）王剑波与被告彭林签订了一份厂房租赁合同，约定由原告（反诉被告）王剑波（乙方）承租被告（反诉原告）彭世镇（甲方）位于重庆市渝北区沙坪8社的厂房（为土木结构），合同履行时间为2009年6月1日至2019年6月1日，租金为60000元/年，乙方向甲方一次性缴保证金10000元。2009年8月，因被告（反诉原告）彭世镇的上述房屋成为危房，故于2009年8月19日申请对该房屋进行改建为砖混结构，并取得重庆市渝北区农村居民住宅建设工程规划许可证（建筑面积为150㎡，为砖混结构），工期为2009年8月19日至2010年8月19日。2010年3月，该房屋修建完工。2010年6月1日，被告彭林（甲方）与原告（反诉被告）王剑波（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于沙坪8社的厂房出租给乙方，合同履行期限为2010年6月1日至2014年6月1日，租金为35000元/年，乙方每年须提前1个月缴纳租金，乙方一次性向甲方缴纳保证金5000元。合同到期后自行终止。合同签订后甲方即将该房屋交付给乙方使用，乙方亦向甲方按时缴纳了前三年的房屋租金，但2013年6月之后的租金乙方并未支付。被告（反诉原告）彭世镇在被告彭林与原告（反诉被告）王剑波签订上述两份合同后，均对彭林的行为予以追认。2010年5月2日，原告（反诉被告）刘瑶向重庆市工商行政管理局渝北区分局申请筹备渝北区剑锋塑料加工厂，同时提交了一份租房合同，用于备案登记。该合同约定：出租人彭世镇将其位于重庆市渝北区沙坪村8社1幢1-2号厂房出租给承租人刘瑶，租期为5年，租金为68000元/年，同时承租人向出租人缴纳20000元作为保证金，合同落款时间为2010年5月2日。庭审中，被告（反诉原告）彭世镇与原告（反诉被告）王剑波均认可双方于2009年6月1日等签订的合同并未实际履行，而是以2010年6月1日签订的合同变更了2009年6月1日签订的合同，且双方实际履行的是2010年6月1日签订的合同。原告（反诉被告）王剑波在庭审中亦承认2010年5月2日签订的合同上面并非彭世镇本人签字，且该合同只是为了向工商局备案登记之用，并未实际履行。另查明，2014年2月28日，重庆市渝北区人民政府发布《关于征收两路街道2个村5个村民小组和沙坪社区村委会集体土地的公告》。被告（反诉原告）彭世镇所在的重庆市渝北区两路街道沙坪村8社的集体土地（含农用地、建设用地、未利用地）因国家开发需要被征收，该公告之发布之日起生效。因原告（反诉被告）王剑波及原告（反诉被告）刘瑶未搬迁其塑料厂导致被告（反诉原告）彭世镇未与征地部门就其上述房屋的征收达成搬迁补偿协议。还查明，2014年8月21日，原告（反诉被告）王剑波向重庆市渝北区两路派出所报警称：位于渝北区沙坪村8社的剑波设备厂大门和厂区雨棚因欠其租赁的厂房房东的房租，房东将厂区的顶棚拆走，双方正在协商解决。以上事实，有当事人陈述记录、证明二份、《重庆市渝北区农村居民住宅建设工程规划许可证》、《重庆市渝北区建设用地批准书》、《厂房租赁合同》三份、《个体工商户管理登记卡》、《名称预先核准通知书》、《房产证》、个体工商户营业执照、照片、重庆市渝北区人民政府文件[渝北府征公﹝2014﹞15号、16号、27号]、《110报警处理单》等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，予以认定。本院认为：被告（反诉原告）彭世镇在取得重庆市渝北区农村居民住宅建设工程规划许可证后，建造了重庆市渝北区沙坪8社（建筑面积为150㎡，为砖混结构）房屋，自其建造行为完成后即取得该房屋的所有权，其有权对该房屋进行占有、使用、收益及处分。在被告彭林将被告（反诉原告）彭世镇所有之房屋出租给原告（反诉被告）王剑波，供原告（反诉被告）刘瑶作为渝北区剑锋塑料加工厂的厂房后，被告（反诉原告）彭世镇已对彭林的出租行为事后予以追认，故被告（反诉原告）彭世镇与原告（反诉被告）王剑波之间形成房屋租赁合同关系，因双方当事人均认可双方实际履行的合同为2010年6月1日签订的租赁合同，故本案中双方间的租赁法律关系应受该合同的约束，该合同不违反法律的强制性规定，系有效合同，自成立之日起即对双方当事人产生约束力，故出租人被告（反诉原告）彭世镇交付房屋给承租人原告（反诉被告）王剑波之后，原告（反诉被告）王剑波即负有按期支付租金的义务，在租赁合同期满后被告（反诉原告）彭世镇有权收回该房屋。虽然被告（反诉原告）彭世镇所在的重庆市渝北区沙坪8社的集体土地已在2014年2月28日被国家征收，但被告（反诉原告）彭世镇作为该房屋的所有权人，在渝北区人民政府未与其签订征收拆迁补偿协议并对之进行补偿前，该房屋的仍为被告（反诉原告）彭世镇所有，其仍有权根据租赁合同收取该房屋的租金，故原告（反诉被告）王剑波未按期支付2013年6月至2014年6月1日的房租，已构成违约，其有义务按约定支付被告（反诉原告）彭世镇房屋租金35000元。因双方约定该合同于2014年6月1日到期，且到期后合同自行终止。根据《中华人民共和国合同法》二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故原告（反诉被告）王剑波应在租赁期届满后即负有返还该房屋给被告（反诉原告）彭世镇的义务，租赁期间届满后，原告（反诉被告）王剑波、刘瑶继续占有该房屋即构成无权占有，其继续占有该房屋的行为已构成对被告（反诉原告）彭世镇所有权的侵害，故被告（反诉原告）彭世镇有权要求原告（反诉被告）王剑波及原告（反诉原告）刘瑶搬出该房屋并赔偿其损失。被告（反诉原告）要求二原告（反诉被告）按35000元/年支付其无权占用该房屋所造成的损失，从2014年6月1至其反诉时共计6个月合理，本院予以支持。因原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶系夫妻关系，上述债务均系二人夫妻关系存续期间产生，为夫妻共同债务，应由二人共同偿还。至于原告（反诉被告）王剑波辩称在征地部门与其达成补偿协议，支付其搬迁费及设备损失费用后才同意搬迁，但此系其与第三人之间的另一法律关系，与本案中双方争议的租赁合同并无关联，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。至于原告（反诉被告）王剑波辩称的要求彭世镇赔偿其设备的损失，因其已撤回了本诉，其主张的该部分损失在本案中不作处理，原告（反诉被告）王剑波可通过另案处理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六第、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶在本判决生效后十日内将其占有的位于重庆市渝北区两路街道沙坪村8社的房屋（建筑面积为150㎡，为砖混结构）返还给被告（反诉原告）彭世镇；二、原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶在本判决生效后十日内共同支付被告（反诉原告）彭世镇房屋租金35000元；三、原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶在本判决生效后十日内共同赔偿被告（反诉原告）彭世镇损失17500元；四、驳回被告（反诉原告）彭世镇其它诉讼请求。如果原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1113元，减半收取556.50元，由原告（反诉被告）王剑波与原告（反诉被告）刘瑶共同负担。该费用已由被告（反诉原告）彭世镇向本院预交，二原告（反诉被告）在履行上述判决义务时一并支付给被告（反诉原告）彭世镇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘涛峰二〇一五年八月三十一日书 记 员  杜 洋