河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初10450号原告李某某1，女，汉族，1986年出生，住河南省扶沟县。原告李某某2，男，汉族，1989年出生，住河南省扶沟县。二原告委托代理人王灿辉,北京天平（郑州）律师事务所律师。被告王某某1，男，汉族，1958年出生，住郑州市。委托代理人杨帆,河南高端律师事务所律师。被告王某某2，男，汉族，1986年出生，住郑州市。第三人某公司，住所地郑州市金水区。负责人王某某3。第三人某公司1，住所地郑州市金水区。法定代表人王某某3。原告李某某1、李某某2诉被告王某某1、王某某2、第三人某公司、某公司房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告李某某1、李某某2及其委托代理人王灿辉，被告王某某1的委托代理人杨帆，被告王某某2到庭参加诉讼，第三人某公司、某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某某1、李某某2诉称，2016年8月16日，原告李某某1受李某某2委托，为其办理在郑州与购房有关的一切事宜。原告李某某1经第三人某公司居间，与被告王某某2签订了郑州市金水区房产的《房屋买卖合同》，合同签订之日，原告按照合同约定支付了购房定金3万元，并支付了房屋贷款费用13142元。合同第四条约定，“双方应在本合同签订之日起70个工作日内，共同到房管局办理房屋过户”。合同签订之后，被告迟迟不履行合同义务，经原告多次催促，被告以种种理由推诿，2017年3月，被告明确表示，拒绝履行合同义务。原告无奈，为维护其合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告履行房屋买卖合同义务，将位于郑州市金水区，买卖合同中房屋价格为715000元）的房屋过户给原告李某某2。2、被告赔偿因逾期办理房屋过户等事宜给原告造成的损失1.4万元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告王某某1辩称，1、李某某1作为原告和王某某2作为被告的诉讼主体不合格；2、李某某2的诉求无事实依据，请依法予以驳回。一、既然李某某2和李某某1自认，是李某某2委托李某某1来办理房屋买卖手续，那么李某某1就是李某某2的代理人，根据《民法通则》和《合同法》关于代理的规定，李某某1的代理行为就由李某某2来承担，那么本案的原告也只能是李某某2，而不是李某某1。同理，既然原告认为王某某2是王某某1的代理人，那么就应该只列王某某1作为被告。李某某1作为原告起诉，和列王某某2作为被告均属于诉讼主体不合格，李某某1不能作为原告，王某某2也不能被列为被告。二、王某某1是与李某某1签订的房屋买卖合同，从没有与李某某2签订过任何房屋买卖合同，所以原告诉求将房屋过户到李某某2名下无任何事实依据。李某某2诉称是委托李某某1办理，纯粹是狡辩。首先，在签订书面房屋买卖合同时，李某某2就在现场，第三人某公司工作人员也在现场指导。根据生活常识，既然买方李某某2在场，那么李某某2直接在合同上签字就行了，根本就用不着李某某1来代签，或者在房屋买卖合同上一起写上两个人的名字，李某某2作为买方，李某某1作为买方代理人。李某某2买房子在现场不签字，却让李某某1签字，后来再辩称是李某某2买房子，这根本不符合生活常识，其诉称不能成立。其次，根据双方交易的事实，一直是李某某1作为买方，第三人某公司作为中介方也是一直告诉王某某1买方是李某某1。李某某1和李某某2从来没有告诉王某某1或者向王某某1披露买方是李某某2，李某某1只是个代理人这一情况，王某某1根据房屋买卖合同一直认为买方就是李某某1，而不是所谓的李某某2。根据合同相对性原则，房屋买卖合同的当事人双方是王某某1与李某某1，与李某某2没有任何关系。李某某1擅自将房屋私下转让或转售给李某某2，王某某1事先不知情，后来也没有经过王某某1的同意，其私下转让或转售行为已经构成违约，应向王某某1承担违约责任。所以原告主张把房屋过户到李某某2名下根本没有任何事实依据。由于原告的私自转让或转售行为，王某某1不知情，也没有得到王某某1的同意，李某某1构成违约，且导致合同不能履行，应向王某某1承担违约和赔偿损失的法律责任，王某某1保留对李某某1追诉的权利。李某某2不是合同当事人，其诉求没有任何依据，应依法予以驳回。被告王某某2辩称，后来才知道签合同的人和买房人不是一个人，签合同当天，原告二人未出具任何委托书和委托协议，中介可以证明，中介给我出的有证明书，就是因为买售人和签合同的人不是同一人，我才拒绝履行合同的。2016年10月1日，郑州市出台了房屋限购政策，需要买房人提供两年以上的社保记录，但是原告方一直没有提供，所以买卖房屋的程序一致没有走。2017年2月，我再次向中介询问原告是否由买房资格，中介说，原告一直未向中介他们出具买房资格。随后，中介建议我找个理由把合同取消，原被告双方都不受损失，这样能缓和原被告双方关系，且能让原告继续在中介处买房，我还能在中介处卖房。所以，我就向原告提供了我父亲生病了，不愿意再卖房的说法。第三人某公司、某公司未到庭，亦未答辩。但是出具证明载明：2016年8月16日，甲方王某某1，其子王某某2，乙方李某某1，丙方某公司，在房之家不动产公司签订关于王某某1房屋郑州市金水区以71.5万元售于李某某2的房屋买卖合同，甲方王某某1对房屋买卖合同内容无异议，让其子王某某2代他与乙方李某某1签订房屋买卖合同，签订合同时，甲方王某某1在现场，在合同签订并缴纳房贷相关费用后，甲方迟迟不办理房产过户相关手续，2017年3月6日，卖方明确表示不愿意出售房屋，违约金也不愿意按照合同月约定支付，只愿赔偿一万元。经审理查明：2016年8月16日，原告李某某2作为乙方委托其姐姐李某某1与被告王某某1作为甲方委托其王某某2以及中介方某公司签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：被告王某某1将其拥有的位于金水区的房产出售给原告李某某2，成交价款715000元，乙方同意自本合同签订时支付定金人民币叁万元，其中佣金壹万肆仟叁佰元，余额作为代收的定金壹万伍仟柒佰元整。付款方式为按揭贷款。双方同意在本合同签订之日起70个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。同日，原告李某某1向某公司支付了购房定金3万元，某公司向原告李某某1出具收据一份，收据载明：“兹收到李某某1购金水区购房定金人民币30000元。”并由某公司加盖公章。同年8月23日，原告某某支付购房贷款费用13142元，案外人某公司2向原告李某某2出具收据一份，载明“兹收到李某某2交来贷款费用人民币壹万叁仟壹佰肆拾贰元。”另查明，1、自2016年9月29日起的原被告及第三人间的通话记录显示在本案房产在前期的交易过程基本顺利，本案房屋为了交易也已办理了解押，以及后期被告方不同意继续履行合同商议赔偿金的过程。其中2016年10月13日的原告朋友与房屋中介李某的通话显示：“房屋涨价后，他爸（王某某1）心里有点不平衡，他今天不想写补充协议的原因是怕他爸不舒服，王某某2还是比较明事理的，他说的很清楚，合同签都签了……”。2017年3月6日王某某2、中介方李某以及李某某1的通话显示：“王某某2：我也实在给你们道歉，也实在不好意思，赔偿你们和中介谈，报个总数……”。2、李某某2的养老基本保险显示李某某2自2015年4月1日期在郑州市社会保险局投保有基本养老保险，至2017年4月起诉时，原告李某某2基本养老保险缴纳完整，郑州市房产档案馆出具的证明显示李某某2在郑州名下无房产。本院认为，李某某2与王某某1以及中介方某公司签订的《房屋买卖合同》，该合同系各方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，李某某2委托代理人李某某1向中介方某公司支付了定金，王某某1理应按照合同继续履行房屋过户义务，故本院对李某某2请求判令王某某1协助其将本涉案房屋过户至李某某2名下的诉求，予以支持。原告李某某2请求判令被告王某某1赔偿其损失14000元，证据不力，本院不予支持。原告李某某1系李某某2委托代理人签订房屋买卖合同，其行为应由李某某2承担，故李某某1不具备原告主体地位，依法应对其诉求驳回。被告王某某2系王某某1委托人，其行为亦应由王某某1承担，故本院对原告对王某某2的诉求，予以驳回。被告王某某1辩称买方系李某某1，本案系李某某1私自转手给李某某2，证据不力，本院不予采信。另外，为了妥善处理民事纠纷，在本案房产过户至李某某2之时，李某某2应将房产价款685000元支付王某某1，第三人某公司也应一并将30000元定金支付王某某1，同时在过户过程中的税费应均由李某某2负担。第三人某公司、某公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己的权利的放弃，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王某某1在本判决生效后三十日内协助原告李某某2将位于金水区的房屋过户到原告李某某2名下。二、原告李某某2在本判决生效后三十日内支付被告王某某1房屋尾款685000元。三、第三人某公司在本判决生效后三十日内支付被告王某某130000元。四、驳回原告李某某2的其他诉讼请求。五、驳回原告李某某1的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11090元、保全费4095元，由被告王某某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  宋克己人民陪审员  方爱梅人民陪审员  常聪敏二〇一七年六月十四日书 记 员  郑君丽