上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初60258号原告魏明，男，1967年10月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告包卫俊，女，1973年12月12日，汉族，住上海市浦东新区锦绣路******。上列两原告共同委托代理人纪雯，上海市捷华律师事务所律师。被告上海爱法房地产经营开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人庞爱珠。委托代理人钱世杰，上海善法律师事务所律师。委托代理人史峻，上海善法律师事务所实习律师。原告魏明、包卫俊诉被告上海爱法房地产经营开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏明、包卫俊的委托代理人纪雯及原告包卫俊、被告上海爱法房地产经营开发有限公司的委托代理人钱世杰、史峻到庭参加诉讼。审理中，根据当事人的申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司进行司法鉴定，并委托上海国衡房地产评估有限公司进行司法评估。本案现已审理终结。原告魏明、包卫俊诉称，原、被告于2009年7月25日就原告购买被告开发建设的位于上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订上海市商品房预售合同，约定房屋总价暂定人民币(以下币种同)600万元，暂测建筑面积为390.16平方米。后经测绘机构实测建筑面积为388.89平方米，房屋总价最终为5,980,469.55元。原告以银行抵押贷款、分期付款方式付清了房屋总价款。原、被告双方于2011年1月19日对系争房屋进行了交接，办理了房屋交付手续。2011年12月31日原告委托上海松下电工盛一装饰有限公司对系争房屋进行装修，并签订了《上海市家庭装饰装修施工合同》。2012年1月，装修公司进场施工并在测量地坪时发现系争房屋严重倾斜。经联系物业公司和被告后，被告口头告知原告暂停装修，由被告负责对系争房屋进行纠偏加固工程。后确有一队施工人员至系争房屋现场施工。但截至本案起诉之日，被告从未向原告公布或说明系争房屋纠偏情况及目前是否符合质量标准。此外，因纠偏加固施工的影响，系争房屋的部分外墙开始剥落、开裂和渗水，越来越多的质量问题开始呈现，原告将相关情况报修至物业及被告，但迟迟没有解决方案，也未进行修复工作。原告认为，系争房屋虽于2011年1月交钥匙，但始终不符合质量标准，根本不能视为被告完成房屋交付义务。由于系争房屋严重的结构问题导致原告一直未能实际居住和使用，造成原告重大损失。无奈，为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告对系争房屋沉降等质量问题根据鉴定报告进行修复及对地下室东墙面渗水、地下室西南角渗水、地下室西北角渗水、地下室楼梯下面墙壁渗水、一楼东面厨房间内的窗下渗水、二楼东面墙角渗水、地下室东、北、西面外墙保温层大理石进行修复、一楼西南角外墙及排水沟开裂进行修复；2、请求判令被告支付因房屋质量问题无法使用造成的房屋空置损失，按照18000元/月标准(按照市场行情和合同约定的逾期交房违约金综合得出)，自2011年1月20日起至实际修复之日止；3、判令被告支付补偿款63354元；4、判令被告支付系争房屋物业管理费，按照1,400元/月标准计算，自2010年10月1日起到质量问题修复完成之日(原告是从10月份开始交物业费的)；5、判令被告支付因房屋质量问题无法实际使用造成的增加的房屋装修费10万元；6、承担本案诉讼费用。审理中，原告明确诉讼请求：1、判令被告根据鉴定意见书对系争房屋沉降倾斜问题进行修复，同时对于地下室东墙面渗水、地下室西南角渗水、地下室西北角渗水、地下室楼梯下面墙壁渗水、一楼东面厨房间内的窗下渗水、二楼东面墙角渗水、地下室东、北、西面外墙保温层大理石进行修复、一楼西南角外墙及排水沟开裂进行修复；2、判令被告支付因房屋质量问题无法使用造成的房屋空置损失，其中2011年1月20日至2017年5月27日共计917000元，以及按照12000元/月标准(根据917000元除以76个月得出的平均值算出)，自2017年5月28日起至实际修复之日止；3判令被告支付补偿款63354元，根据合同第22条约定；4、判令被告支付因房屋质量问题无法实际使用造成的增加的房屋装修费10万元；5、判令被告承担本案诉讼费用及鉴定费用。被告上海爱法房地产经营开发有限公司辩称，同意第一项诉请，愿意按照实际情况进行修复。但是对于保温层的修复需要回去核对以后再发表书面意见。不同意第二项诉请，自房屋交付之日起原告即可以对房屋进行使用，原告在2012年报修，被告也进行了半年左右的纠偏工作，并观测了半年后，倾斜率等指标是达到正常的，故对于2012年到2013年维修和观测期间属于原告空置房屋的损失，但是原告并未对被告提出过损失主张，诉讼时效已过。2013年2月之后原告也并未对房屋进行装修使用，直至2015年原告才开始装修，2015年到2016年原告装修期是原告自行处置使用，不存在租金赔偿；原告自称在2016年6月发现倾斜，但是被告并未收到原告报修，被告是收到本案起诉状后才知道这个问题，被告如果收到了报修会进行维修的。对第三项诉请，不予认可。对第四项诉请，物业管理费是原告作为业主应当承担的费用。对第五项诉请，不确认，什么时候装修是原告自己决定的，跟被告无关不同意支付。鉴定费愿意承担，诉讼费由法院依法处理。现被告愿意按照鉴定报告进行纠偏，且愿意对纠偏工程过程中对原告进行一定的补偿。之后，被告又称不同意关于修复的请求。关于沉降问题，发现质量问题后已经聘请了专业机构进行修复，如果法院要求被告修复，被告没有施工能力，至于能否满足原告要求，也不能确定，故请求法院对修复方案进行评估，如果法院判定被告需要承担修复责任，对于修复费和修复期间产生的损失愿意按照审价报告进行赔偿。对于房屋渗漏水问题，2016年8月13日原告提起诉请时已经超过了5年的质保期，所以不同意修复。第三，从2011年至被告交付修复后的房屋期间的租金损失已经超过了诉讼时效。在被告将纠偏后的房屋交付原告后，原告未及时去查看房屋是否还存在倾斜，是原告原因导致的扩大损失，被告不同意承担。起诉后的租金损失，被告认为应当根据鉴定报告结论确定是否是由于被告施工所致，才能确定该损失是否应由被告承担。对第四项诉请，10%的修复费是对保修期内保修内容的修复费赔偿，原告主张的补偿款并非保修范围的约定，故不同意。对第五项诉请，原告自2011年之后就没有支付过物业管理费，原、被告曾达成过口头协议，免除原告修复期间到纠偏后的房屋期间的物业管理费，原告只交了一个月的物业管理费，故不同意。对第六项诉请，是原告酌定，认为不应在本案直接处理。另外，原告投入了100多万元，被告认为原告已经投入了这么多钱，不可能是刚开始装修才发现的。经审理查明：2009年7月25日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买系争房屋，房屋总价600万元，并约定房屋交付条件、交付时间、违约责任等。合同第二十二条约定，被告交付的系争房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。合同签订后，原告依约支付房款，双方于2011年1月19日就系争房屋签订《房屋交接书》，办理了房屋的交付手续，并明确系争房屋总价款为5,980,469.55元。2011年2月10日，系争房屋被核准登记至原告名下。另查明，2013年2月5日，上海同舰建筑科技有限公司出具《爱法奥朗新庄园192#别墅房屋纠偏施工竣工报告》，该报告工程该款中描述系争房屋于2009年施工，竣工期间发现有不均匀沉降，为此2010年8月系争房屋建设开发单位委托其进行了房屋的加固设计与施工……房屋虽加固止沉，但倾斜率仍然较大，因此房屋建设开发单位委托其公司对192#房进行纠偏加固设计与施工；公司于2012年2月5日进场，经过多次施工方案修改，最终192#房的室内倾斜率为3.4‰，室外倾斜率为3.6‰，倾斜率符合国家规范，沉降已达稳定标准。2016年10月23日，原告与物业工作人员谈林妹就系争房屋漏水问题确认如下：1、地下东墙面渗水；2、地下西南角渗水+对角处渗水；3、地下室楼梯下面渗水；4、地下室外墙变色(绿色)三面墙(东北西)；5、一楼东面厨房间外面小窗下渗水；6、一层墙角开裂(西南角)(外墙);7、二楼东面地平和墙角处渗水。审理中，本院依据当事人申请，依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋沉降、倾斜问题进行鉴定，并出具修复方案。上海源正科技有限责任公司于2017年1月10日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：经现场检测，系争房屋存在不均匀沉降，房屋整体向南倾斜，倾斜值介于3.5‰～8.2‰之间，部分测点倾斜值已超出《建筑地基基础设计规范》限值(4‰)要求，但尚未超出《危险房屋鉴定标准》中危险值(10‰)；修复建议：根据房屋受损现状，建议按下列修复方案进行修复：(1)原房屋加固采用锚杆静压桩封桩凿除，使桩与房屋基础分离。(2)房屋北侧、东北角、西北角开挖至基础底板，卸除北侧基础底板土体荷载，较小土体对房屋侧壁摩擦阻力。(3)房屋内部沿北侧外墙采用沙包堆载加压，房屋南侧土体采用锚杆静压桩加固，房屋室内北侧设掏土孔人工掏土，掏土孔数量及掏土量根据房屋纠偏量进行调整。(4)房屋纠偏期间及纠偏完成后应设房屋沉降观测点对房屋倾斜及沉降情况进行监测，监测次数不低于2次/日，直至房屋日沉降量满足规定要求停测值(0.04mmd)。(5)房屋纠偏至房屋并行满足国家相关要求后，原加固锚杆静压桩封桩，卸除室内堆载。(6)纠偏工作完成后，房屋地坪基土采用压力注浆法做加固处理，灌浆处理采用42.5普通硅酸盐水泥1-3%水玻璃，梅花状布孔，孔间距离1.5m，深度3m。2017年8月25日，上海源正科技有限责任公司出具《补充说明》，认为系争房屋产生不均匀沉降、倾斜质量问题形成主要原因系房屋基础施工过程中回填土施工不当所致。另根据当事人申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋租金进行评估，该公司于2017年5月27日出具估价报告，估价结果为系争房屋于2011年1月20日至2017年5月27日的房屋租金为917,000元。审理中，原告称被告于2012年2月对房屋进行纠偏后，并未收到被告已完成纠偏工作的通知，原告后于2015年6月1日向物业备案正式进入系争房屋装修，之后于2015年7月就漏水问题向物业报修，装修公司表示可以进行内部调整，就继续进行了装修；2015年12月底就房屋倾斜问题进行报修；之后又于2016年5、6月份再次向物业报修，但物业均未进行维修。被告称原告于2016年6月就漏水问题进行报修，但未报修过房屋倾斜问题。上述事实，由上海市商品房预售合同、房屋交接书、上海市房地产权证、房屋纠偏施工竣工报告、司法鉴定意见书、补充说明、估价报告等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告依约支付房款，被告理应向原告交付符合合同约定的房屋。根据本案审理查明的事实，被告虽与原告就系争房屋签署房屋交接书，但房屋交付后因房屋倾斜问题被告对房屋进行了纠偏，根据本案审理中委托鉴定部门进行的鉴定，系争房屋仍存在倾斜问题，且鉴定部门亦明确该倾斜形成非原告方原因造成，故原告要求被告依据鉴定报告意见对系争房屋进行修复，本院予以支持。对原告主张要求被告就渗水问题进行修复，根据原告提交的材料，双方对于渗水问题的存在并无争议，被告曾在庭审答辩中明确同意表示修复，而之后被告又以渗水问题超过质保期为由不同意修复，被告行为显然有违诚信，被告应根据其庭审中陈述，对系争房屋渗水问题进行修复。对于原告主张被告对保温层大理石修复，原告未举证其已在保修期内向被告或物业进行报修，被告亦明确不同意进行修复，故本院对该请求难以支持。原告主张房屋空置费损失，因被告在交房后对房屋进行了纠偏，之后也无证据证明其已将纠偏工作已完成情况及时告知原告，且系争房屋经相应鉴定部门进行鉴定仍存在倾斜等情况，造成原告确实无法安全使用系争房屋，但考虑到原告在收房后自己长时间未对系争房屋进行使用，且在被告对房屋纠偏工作开展之后，在长时间亦从未向被告就纠偏实施等情况进行沟通等实际，本院就2011年1月20日至2017年5月27日期间房屋空置损失参照租金标准，酌情支持50万元；对原告主张的2017年5月28日起空置费，根据鉴定意见房屋存在倾斜，对原告安全使用系争房屋存在影响，原告综合2011年1月至2017年5月期间租金，参照12,000元/月标准主张损失，并无不当，本院予以支持。被告提出诉讼时效问题，本院认为被告于2012年起对系争房屋进行纠偏，被告认为在纠偏工作完成后无证据证明其已向原告告知过相应工作已经完成，且房屋至今仍存在倾斜问题，故对于被告的抗辩本院不予采纳。原告要求依据合同约定主张修复费用0.1倍的补偿款，鉴于原告对于修复费用具体金额并未予以举证，故本院对原告该请求难以支持。原告要求被告支付因房屋质量问题造成无法使用而增加的房屋装修费，原告未就该费用发生提供相应证据，故本院不予支持。原告明确诉讼请求，自愿撤回原告被告承担物业管理费的请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海爱法房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按照上海源正科技有限责任公司于2017年1月10日出具司法鉴定意见书修复方案对上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号房屋倾斜问题进行修复；二、被告上海爱法房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号房屋地下室东墙面渗水、地下室西南角渗水、地下室西北角渗水、地下室楼梯下面墙壁渗水、一楼东面厨房间内的窗下渗水、二楼东面墙角渗水、一楼西南角外墙及排水沟开裂进行修复；三、被告上海爱法房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告包卫俊、魏明至2017年5月27日止房屋空置费损失50万元，并按照12,000元/月标准向原告包卫俊、魏明支付自2017年5月28日起至房屋倾斜问题修复之日止的房屋空置费损失；四、驳回原告包卫俊、魏明的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,523元，由原告包卫俊、魏明负担7,800，由被告上海爱法房地产经营开发有限公司负担6,723元；鉴定费20,000元；由被告上海爱法房地产经营开发有限公司负担；评估费4,100元，由原告包卫俊、魏明负担1,500元，被告上海爱法房地产经营开发有限公司负担2,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 婉人民陪审员 曹 璐人民陪审员 顾建民二〇一七年九月二十二日书 记 员 刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。