天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0105民初8250号原告：武生，男，1950年8月27日出生，汉族，天津市河北区普济道粮库退休工人，住天津市河北区。委托诉讼代理人：华静（系原告之妻），女，1954年10月4日出生，汉族，天津市床单一厂退休工人，住天津市河北区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。被告：温润增，男，1937年10月28日出生，汉族，天津市普济道粮库退休工人，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王嘉宁，天津法商律师事务所律师。第三人：天津市天地诚房地产信息咨询中心，经营场所天津市河北区康桥里********号。经营者：刘士霞，女，1966年8月2日出生，汉族，天津市天地诚房地产信息咨询中心业主，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王艳平，女，该中心经纪人。第三人：天津市宗教房产公司，住所地天津市和平区卫津路佳怡公寓421102。法定代表人：胡峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘卫勇，男，该公司干部。委托诉讼代理人：杨洁，女，该公司房管科职员。原告武生与被告温润增、第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心、天津市宗教房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武生的委托诉讼代理人华静、杨宝潮、被告温润增的委托诉讼代理人王嘉宁、第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心的委托诉讼代理人王艳平、第三人天津市宗教房产公司的委托诉讼代理人刘卫勇、杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武生向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告及第三人天津市宗教房产公司协助原告办理坐落天津市河北区××桥里××楼××号房屋的变更承租人手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，我通过第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心与被告签订编号为0000265的《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定我购买被告承租的第三人天津市宗教房产公司坐落天津市河北区××桥里××楼××号房屋，总价款为690000元。签订合同后，我于2016年11月2日将房屋总房款交付被告，被告于当天将房屋钥匙及《房屋租赁合同》交付我，双方并定于核准证下来后共同去第三人天津市宗教房产公司处办理变更承租人手续。2016年11月22日核准证下来后，我通知被告去办理变更手续，但被告以种种理由推诿。经双方多次协商未果，故成讼。被告温润增辩称，第一、双方签订的《房屋买卖（置换）合同》为无效合同，因为代理人温强是在无权代理的情况下与原告签订的该合同，且事后也未得到我的追认。我年龄大且有耳背的情况，是去第三人天津市宗教房产公司办理进件时才知道讼争房屋已由温强与原告进行交易；第二、该合同约定的房屋价格有失公平，我事后了解到签订合同时，该房的市场价格应为1200000元左右，而合同签订价格690000元明显低于该价格，根据法律规定，我可向法院申请撤销该合同，解除双方的权利义务关系；第三、合同中介方第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心在签订合同中有一定过错，其在温强无代理权的情况下未严格按照执业规范向温强索要授权委托书，而是积极撮合双方签订合同，且该合同在程序上只有其盖章，无经办人签字，按照规范需要两个经办人签字。且在该合同价款明显低于市场价格的情况下，其应当向双方当事人明示，但其未明示，造成温强在极不了解市场的情况下签订此合同。综上，请求法院认定此合同为无效合同。第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心述称，温强是于2016年9月18日在58同城网上发布的讼争房卖房信息，价格是700000元，因之前原告在我方处卖了一套住房后表示换一套两居室，我方看到该房信息后，觉得符合原告的需要，就告诉了原告，并于2016年9月18日和原告一起去看房，因双方就价格没谈好，就未签协议。当时还有其他人也在看该房。第二天，原告和温强谈好了以690000元价格成交，并签订了置换合同。此价格与当时市场价格并无差异，因为该房是顶楼，东西向，厨房带角，楼栋是凹角门栋，而且该房不能购买产权，我方同期卖了几套宗教产权的房屋，成交价格基本与此持平。另外，温强就该房与原告签订合同后，被告夫妻及其大儿子温泉、小儿子温强等去北方公证处做公证，内容大概是此房无家庭纠纷，同意出售该房。第一次办理公证的时间是在签订合同后不久，因租赁合同已过期没办成，后被告去更换的新合同，所以讼争房的租赁合同上被告签字的时间是2016年9月29日。更换了合同后，才第二次去办理的公证。而且办理公证后，被告、温强、原告和我方也一起去了第三人天津市宗教房产公司办理了房屋置换的进件手续，当时温强称原告若在2016年11月3日之前不给钱就把房屋手续停了，房屋该卖谁就卖谁。所以被告是知道温强卖房的，该合同是真实有效的。综上，我公司同意原告的诉讼请求。第三人天津市宗教房产公司述称，本案讼争房是我公司经营管理的宗教产房。2016年10月24日上午，被告到我公司填写过审核表，当时一起去的人有温强、中介方第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心的人员和原告的代理人，并且由温强交了相关材料，且温强当时确实说过类似若原告在2016年11月3日之前不给房款就把房屋手续停了的话。该房允许置换的核准证业已下发，我公司在第一时间也通知了温强，但他一直未来领取。但原、被告签订的房屋置换合同与我公司无关，针对本案我公司服从法院判决。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区××桥里××楼××号房屋系被告承租的第三人天津市宗教房产公司经营管理的宗教产房屋。2016年9月19日，被告之子温强以被告（甲方、售房人）名义与原告（乙方、购房人）及第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心（丙方、居间方）签订编号为0000265的《房屋买卖（置换）合同》，主要约定：甲方自愿将上述房屋出售给乙方，实际成交价格为690000元，该房屋租赁权过户及配套设施过户的相关费用由乙方承担；签订本合同时，甲方、乙方分别须向丙方交纳房地产经纪服务费6900元；乙方于2016年9月19日支付甲方定金30000元，2016年11月3日之前将剩余房款660000元全部交与置换机构进行房款吞吐；甲方承诺于房款全部到齐当天将该房屋及钥匙交付乙方，同时承诺该房屋转让的附属设施齐全、完好；同时双方还约定甲方承诺腾房前将煤气、暖气、水结清；此房价格为甲方净落价格，中介费由乙方承担；此房产生的公证费和评估费由甲方承担；甲方委托温强签署本协议，乙方知晓并认可。该合同甲方处由温强代被告签字，甲方委托代理人处由温强签字捺印，乙方处由原告签字捺印，居间方处加盖了第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心的合同专用章。当日，原告交付定金30000元，并由温强为原告出具了收条。2016年11月2日，温强以被告（甲方、售房人）名义与原告（乙方、购房人）签订《补充协议》一份，约定：由于甲方急需用钱（660000元），乙方提前将房款交给甲方，加上前期购房定金30000元整，共计690000元，至今全部结清，温强于2016年11月2日将全部房款结清；甲方将该房屋钥匙、房本交于乙方；甲方收到全部房款后，必须配合乙方办理后期房屋的全部过户手续；经双方协商一致，此协议共同遵守。该协议甲方处由温强代被告签字，甲方代理人处由温强签字捺印，乙方由原告签字捺印。同日，原告通过其名下账号00×××53向被告名下账号57×××47转款660000元。亦在同日，温强将讼争房的租赁合同及钥匙交付了原告。现讼争房由原告居住使用。另查，被告及其妻子崔鸿玲、儿子温泉于2016年10月11日签署了《同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让协议书》，约定：全体人员同意由承租人温润增申请办理置换、代理转让或者回购坐落于河北区××桥里××楼××门36层616619厅、616暖台、616居室、617厕所、618居室、619厨房公有住房手续；全体人员保证本协议中无遗漏承租人配偶、同户籍亲属的情况，如有遗漏愿承担相应法律责任；本协议自全体协议人签字或者盖章后生效；本协议一式三份，置换单位、当事人、公证处各留一份。同日，三人就该协议到天津市北方公证处进行了公证，该公证处以（2016）津北方证字第25553号公证书证实上述协议是三人的真实意思表示，且均系本人签字、捺印。2016年10月24日，原告方、被告、温强及第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心的工作人员曾共同到第三人天津市宗教房产公司处办理讼争房置换的相关手续。本院认为，被告之子温强以被告名义与原告及第三人天津市天地诚房地产信息咨询中心签订《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》时，虽然温强未提供其已取得被告授权的相关证据，但签订该合同后，被告既签署了《同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让协议书》并办理了公证手续，又到第三人天津市宗教房产公司办理了讼争房屋置换的相关手续，同时，也接收了原告转入其名下银行账号内的购房款，被告的上述行为表明其已对该合同进行了追认，故本院对上述《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》的效力予以认定，双方均应依约履行各自义务。根据法律规定，被告对温强的代理行为予以追认后，该行为的法律后果即归属于被代理人即被告，由被告承担相应的法律后果。现原告已按约付清购房款，被告代理人温强也已如约将讼争房交付原告，故被告应当继续履行协助原告办理讼争房变更承租人手续的义务。被告所述抗辩意见，既无事实及法律依据，亦未能提供证据予以佐证，故本院不予采信。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告温润增协助原告武生到第三人天津市宗教房产公司处办理坐落天津市河北区××里××号楼26门36层26门616619号房屋的承租人由被告变更为原告的手续，所需费用由原告负担。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告温润增负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  宋敬二○二○一七年一月十一日书记员  江冰附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条?行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。