宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2016）宁0122民初3581号原告：刘某甲，男，汉族，1962年11月23日出生，宁夏回族自治区银川市人，高中文化，贺兰县弘通热力有限公司法定代表人，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：杨某甲，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某某，男，汉族，1959年5月18日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：杨某乙，女，回族，1981年5月6日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，个体户，原住宁夏回族自治区银川市。被告：刘某乙，女，汉族，1986年7月15日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，个体户，原住宁夏回族自治区石嘴山市。原告刘某甲与被告杨某乙、刘某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，因被告杨某乙、刘某乙下落不明，本院依法于2016年12月20日进行了公告送达。公告期满后，依法适用普通程序于2017年3月23日公开开庭进行了审理，原告刘某甲的委托诉讼代理人杨某甲、高某某到庭参加了诉讼，被告杨某乙、刘某乙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016-2017年度的房屋租赁费101200元（83000元+扩加弘通热力公司原门卫室34.80平米租赁费5000元）×15%；2.判令被告支付租赁房屋2015-2016年度采暖费14323元（520.82平米×5.5元/㎡×5个月）；3.判令被告支付租赁房屋电费12997元（2015年12月2日-2016年9月7日）。以上1-3项共计128520元；4.判令被告与原告解除房屋租赁合同；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原被告签订了《商品房屋租赁合同》，出租方刘某甲将其名下的位于贺兰县弘通热力有限公司综合楼41号，建筑面积520平米的现浇加框架1-3层的营业房出租给被告，租赁期限为2015年6月1日至2021年7月31日，第一年租金为83000元，之后每年租金在前一年租金的基础上上涨百分之十五；租金在每年的5月1日前一次性付清；租赁期间该营业房所产生的水、电、暖费由承租人承担，采暖费在每年的10月底前支付百分之五十，次年元月15日前全部付清，无故拖欠租金两个月以上，出租方有权终止合同，合同签订后原告又与被告约定扩加弘通热力公司原门卫室面积34.80平米，租赁费第一年5000元，之后每年租金按前款在前一年租金的基础上上涨百分之十五。被告承租后，将租赁房装修，店名千禧龙虾，经营餐饮娱乐。按双方订立的合同约定，2016年5月1日前被告应依约支付第二年房租，原告多次催要被告以2016年1月7日至4月23日因消防手续不全被主管部门罚款并责令停业，被告以此为由拒不支付房屋租赁费、采暖费、电费。2016年8月8日，原告方向被告发送《律师函》，被告收到《律师函》后仍拒绝缴纳，原告无奈，根据相关法律之规定，提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告杨某乙、刘某乙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、商品房租赁合同原件一份，证据二、贺兰县XXXX号原件一份，证据三、杨某乙、刘某乙身份证复印件一份，证据四、个体信息打印件一份，证据五、照片打印件一份，证据六、《律师函》《品骏快递》单各一份，证据七、催缴欠款通知一份，证据八、通知一份，证据九、千禧龙虾店欠交电费、采暖费明细表一份，证据十、建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份，原告刘某甲向法庭提交的证据记载内容完整，符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证实原告刘某甲与被告杨某乙、刘某乙之间存在房屋租赁合同关系且二被告欠付房屋租赁费、暖气费等的事实，本院予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：贺兰县利明西路北侧西区供热站商网41号房的所有权人系本案原告刘某甲，该房屋建筑面积为530.32平米。2015年6月1日，原告与二被告签订了《商品房租赁合同》一份，原告为合同甲方，二被告为合同乙方，乙方承租甲方所有的贺兰县弘通热力有限公司面南41号商网房，同时合同约定："第二条、房屋用途：房屋用途为餐饮、娱乐服务......第三条、租赁期间：租赁期间自2015年6月1日至2021年7月31日（2个月装修期免租金）。第四条、租金：该房屋租金为第一年捌万叁仟元整（含一间小平房），之后每一年租金在前一年租金的基础上上涨15%......第五条、付款方式：租金按年结算，签订本合同前乙方付给甲方房屋押金壹万元（此款在租赁合同到期时退还）。房屋租金将在每年5月1日前一次性付清。第六条、交付房屋期限及其他：......3.甲方应保障交房时消防通道畅通，楼内消防基本设施齐全。第九条、关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，所有乙方经营产生的费用均由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水费、电费（暂时使用甲方公司的电源、水源，但水电费由乙方直接按月交给甲方）；2、暖气费（每年10月底付清50%、次年元月15日前交清）......第十一条、因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，乙方负责赔偿。......4、无故拖欠租金累计达2个月以上的......"除上述内容外，合同对提前终止合同、违约责任等均进行了较为详细的约定。合同签订后，二被告交纳了2015年6月1日至2016年5月31日期间的房屋租金并交纳了10000元的房屋押金，原告将符合交付条件的房屋交付二被告使用。二被告对涉案房屋进行装修后，于2015年9月28日在贺兰县工商行政管理局注册了"贺兰县利民路千禧龙虾餐馆"进行餐饮、娱乐类经营活动。2016年1月7日至4月23日，由于二被告经营场所消防手续未办理完善被相关部门责令停业整改。2016年5月1日，二被告未依约支付第二年房屋租金，原告于2016年8月18日以律师函形式向二被告催要房屋租金、电费等费用，未果。2016年9月底，二被告将涉案房屋锁闭后离开。现原告诉至法院，请求依法判如所请。另查明，涉案合同签订后，原、被告又约定将贺兰县弘通热力有限公司的原门卫室，面积为34.8平米的房屋一并交由二被告租赁使用。本院认为，原、被告签订的《商品房租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约全面、诚信的履行各自的义务。涉案合同签订后，原告交付了符合约定的交付条件的房屋，被告在交纳了2015年6月1日至2016年5月31日房屋租金后，继续占有使用上述房屋但未履行交纳房屋租金的行为已构成违约，二被告理应承担相应的民事责任，因此，对于原告要求二被告支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。依据原、被告就房屋租金的约定，二被告2016-2017年度应交纳的房屋租金为95450元（83000元+83000×15%），原告主张该年度计算的起止时间为2016年5月1日至2017年5月1日，但庭审中查明，二被告房屋租金已交至2016年5月31日，故原告主张的计算期间重复的一个月应扣除，故二被告应交纳的2016年6月1日至2017年5月1日期间的房屋租金为87496元（95450元÷12个月×11个月）。关于原告主张的扩加小平房即贺兰县弘通热力有限公司原门卫室租金5000元的诉请，因在原告发出的律师函中记载该房屋租金为3000元，故对于原告的该项诉请本院在3000元的范围内予以支持，综上，二被告应支付原告房屋租金共计90496元（87496元+3000元），扣除二被告向原告交纳的10000元房屋押金，二被告应支付房屋租金80496元。关于原告主张的2015年-2016年度采暖费14323元、2015年12月2日至2016年9月7日期间电费12997元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的解除原、被告签订的房屋租赁合同，因原、被告在合同中已明确约定被告无故拖欠租金累计2个月以上的原告方可终止合同，被告拖欠原告房屋租金已过两个月的情况下经原告催要仍未交纳，符合双方约定的解除合同情形，同时也符合法律规定的解除情形，故本院予以支持。被告杨某乙、刘某乙经本院传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘某甲与被告杨某乙、刘某乙于2015年6月1日签订的《商品房租赁合同》；二、被告杨某乙、刘某乙支付原告刘某甲2016年6月1日至2017年5月1日期间房屋租赁费80496元、支付原告2015年-2016年度采暖费14323元、支付原告2015年12月2日至2016年9月7日租赁房屋期间电费12997元，以上合计107816元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告刘某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2870元，公告费600元，共计3470元，由被告杨某乙、刘某乙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 刘月风代理审判员 时楠人民陪审员 陶宁山二〇一七年五月二日书 记 员 豆伟涛