广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初1417号原告（反诉被告，下称原告）：东莞市福佑实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区周溪莞太路259号永利达科技园第10栋6楼，统一社会信用代码为914419000702033481。法定代表人：赵旺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石旭，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾茂林，广东汉章律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：严伟豪，男，汉族，1991年10月15日出生，住广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：周娟，广东坤益律师事务所律师。原告东莞市福佑实业投资有限公司（以下简称福佑公司）诉被告严伟豪租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告严伟豪提起反诉，本院对被告严伟豪提起的反诉予以受理。案件由审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长毛宇翔、人民陪审员林本钦、人民陪审员王宇就组成合议庭，先后于2017年4月10日、2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告福佑公司的委托诉讼代理人石旭、被告严伟豪的委托诉讼代理人周娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福佑公司向本院提出诉讼请求：1.确认物业租赁合同已终止；2.被告支付原告租金、水电费、物业管理费22,082.5元、违约金（违约金以拖欠费用为基数按每日5%的标准计算至被告清偿全部费用之日，暂计算至2016年10月31日为22,082.5元）；3.原告没收被告租赁保证金70,000元；4.被告赔偿3个月租金95,037元；5.被告承担原告已支付的律师费17,460元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：福佑公司与严伟豪于2016年5月16日签订物业租赁合同，合同编号为中安国际大厦[2016]ZA001，该合同约定，福佑公司将位于东莞市厚街大道11号的中安国际大厦首层8-10号商铺租给严伟豪使用，租赁期限为5年，租期自2016年5月16日至2021年5月15日，租期从福佑公司交付物业给严伟豪进场装修之日起计，第一年月租金为31,679元/月，第二年月租金为36,679元/月，起租期最初3个月为免租期，即从2016年5月16日至2016年8月15日止供严伟豪场地装修，装修期间免交租金和管理费。严伟豪须于每月5日前交付当月租金，每月物业管理费3,321元，电费为每度电1.55元，水费为商业用水按政府规定计收。该合同第二条第4项约定，严伟豪在租赁期未满要求提前解除合同的，租赁押金不退还，且须赔偿福佑公司3个月租金。物业租赁合同同时约定，严伟豪逾期交付应缴费用，福佑公司有权按应缴未缴额每日5%收取违约金。物业租赁合同签订后，福佑公司将物业交付给严伟豪使用，严伟豪装修后经营“自然醉鹅”。然而，合同刚开始履行，严伟豪就开始拖欠应于2016年9月5日前交付的9月份租金和物业管理费，经福佑公司多次催要仍然拒付。2016年9月12日，由于经营不善，严伟豪将其租用物业内装修设施及设备全部砸毁丢弃，并称不租、不经营。后福佑公司无法联系严伟豪。福佑公司委托律师向严伟豪邮寄律师函，告知其支付相应费用，于2016年9月30日终止物业租赁合同，收回物业另作他用。被告严伟豪答辩称，一、案涉租赁合同无效。从严伟豪提供的东莞市城乡规划局出具的信息公开告知书来看，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证。案涉合同为无效合同，对双方自始没有约束力，福佑公司的各项诉讼请求没有法律依据，应当全部予以驳回。二、假设案涉租赁合同有效，福佑公司的请求也没有事实与法律依据。1.根据案涉的租赁合同，严伟豪首月应付租金的起算期间为2016年8月16日至2016年9月15日，严伟豪已经在签订合同之时缴清该月租金，不存在拖欠租金的事实。同时，双方的租赁合同已经在2016年9月12日解除，福佑公司也已经将案涉商铺于2016年10月份另行出租给第三人，严伟豪不需要再支付租金，更加不需要承担每日5%的违约金（该5%的比例也明显过高）。因此，福佑公司要求严伟豪再支付租金、物业管理费及违约金没有事实与法律依据。至于水电费，从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定可以看出，在严伟豪不履行债务时（比如未交水电费等），福佑公司完全可以从严伟豪所交的70,000元保证金中优先受偿，在已受偿的情况下也不存在再计算水电费的违约金的事实依据。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，严伟豪要承担的解除合同的违约责任只能是赔偿损失，根据租赁合同的约定赔偿损失的标准就是三个月的租金，该标准过高，福佑公司最多只有半个月的租金损失，而且严伟豪已经向福佑公司支付的租赁保证金已经足以赔偿损失，剩余的租赁保证金福佑公司应退还。3.案涉租赁保证金实际上包含两种功能，第一种功能是严伟豪预付的款项，根据案涉租赁合同第六条乙方的义务第4项、第7项可以看出该租赁保证金是用于赔偿严伟豪对福佑公司租赁物造成的损害的预先支付的赔偿款；第二种功能是违约金功能，在严伟豪违约时，福佑公司可以用该租赁保证金来弥补所受到的损失。违约金的性质属于填补性的而非惩罚性，违约金的多少应以实际损失作为标准，在福佑公司最多只有半个月租金损失的前提下，要求三个月的租金损失明显过高。福佑公司在扣除水电费及半个月的租金损失后，应将剩余的租赁保证金退还。4.根据案涉租赁合同第七条第1项“如连续1个月未能缴足租金或未能缴足管理费及其他应缴费用，无论乙方是否收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同收回租赁场地”的约定来看，若严伟豪欠付任何费用，最多不超过1个月福佑公司就有权单方面解除合同，防止损失进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。若福佑公司主张有任何损失，那么超过一个月以后扩大的损失也应当由福佑公司自行承担，不应由严伟豪承担。因此，福佑公司诉请三个月租金的损失既没有事实依据也没有法律依据。5.根据案涉租赁合同第十条第2项的约定：“以诉讼方式解决双方争议的，败诉方应承担胜诉方因诉讼而支付的律师费等”，该案尚未审结，未能确定谁是败诉方，因此福佑公司在本案中主张律师费没有法律与事实依据，应予以驳回。6.该租赁合同为福佑公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”在案涉租赁合同中，针对严伟豪的违约责任，均是与福佑公司的违约责任完全不平等的格式条款，应当无效，对于严伟豪不具有约束力。7.案涉租赁合同约定的租赁物面积为738平方米，实际上严伟豪使用的远远少于该面积，福佑公司还收取各种不合理的费用，租金也高于同地段同类铺面，导致严伟豪运营成本增高，后与福佑公司协商解除合同时福佑公司阻拦严伟豪搬走属于自己的东西，导致损失二十余万元，该款项严伟豪已向法院提起反诉，在此不再赘述。综上所述，案涉租赁合同无效，对双方没有约束力，即使案涉合同有效，福佑公司的各项诉请也没有事实与法律依据，请求驳回福佑公司的全部诉讼请求。被告严伟豪向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告损失248,277元；2.原告返还租赁押金70,000元；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月16日，双方签署了一份物业租赁合同。签约后，严伟豪依约向福佑公司支付相应的保证金及租金。后经双方协商，双方同意终止前述物业租赁合同。但在严伟豪搬离设备时，福佑公司拒不同意，导致严伟豪设备损失157,477元。严伟豪另行租赁其他经营场地，并支付相应的租金及保证金共90,800元，但因严伟豪设备无法搬出，导致严伟豪另行签署的租赁合同无法履行，从而无法收回所支付的租金及保证金。严伟豪认为根据前述物业租赁合同的约定，严伟豪对自行购买的设备有权搬走，但福佑公司拒不允许搬走，已构成违约并给严伟豪造成经济损失。原告福佑公司对被告严伟豪的反诉答辩称，在2016年5月16日即涉案物业租赁合同签订之前，双方已通过实地查看方式及当面协商方式确定了租赁物业的面积、租金、物业费、停车管理费等事项，该合同签订后，严伟豪接收了涉案物业并开始经营，截至2016年9月12日晚，严伟豪砸掉案涉物业内的所有设备，并明确告知不再租赁。基于严伟豪的严重违约行为，2016年9月30日福佑公司委托律师向严伟豪发送律师函要求解除合同、支付违约金等等。由于严伟豪恶意提起反诉，致使福佑公司不得不请律师，根据物业合同中约定，严伟豪应该支付反诉律师费，另外严伟豪的反诉没有事实和法律依据，请法院驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月20日，东莞市莞汇物业投资有限公司（以下简称莞汇公司）与东莞市汇盈豪苑房地产开发有限公司（以下简称汇盈公司）签订租赁合同书，约定由莞汇公司租赁汇盈公司位于东莞市厚街镇体育路29号颐和居10号楼及地下车位，租期为10年，从2011年7月1日起至2021年6月30日止，该物业已办理房产证。2014年3月1日，莞汇公司向汇盈公司申请将该物业进行招商转租或分租，汇盈公司批准了莞汇公司的该申请。2014年5月30日，福佑公司与莞汇公司签订租赁合同书，约定由福佑公司转租东莞市厚街镇体育路29号颐和居10号楼及地下车位，租期为20年，从2014年6月1日起至2034年5月31日止。2014年6月1日，福佑公司向莞汇公司申请将该物业进行招商转租或分租，莞汇公司亦批准了福佑公司的该申请。2016年5月16日，严伟豪与福佑公司签订物业租赁合同，约定由福佑公司将位于东莞市厚街大道11号的中安国际大厦首层08-10号出租给严伟豪，租期为5年，从2016年5月16日起至2021年5月15日，第一年租金为31,679元/月，管理费为3,321元/月，2016年5月16日至2016年8月15日为装修免租期，严伟豪另交付了70,000元租赁保证金。该合同第二条第4点约定，如租期未满，严伟豪要求解除合同，应提前三个月通知，结清所有费用，租赁押金不予退还，并赔偿福佑公司相当于三个月租金的赔偿金；第5点约定，如租期未满福佑公司违约解除合同，需提前三个月通知，退还租赁押金，并赔偿严伟豪相当于两个月租金的赔偿金。该合同第七条第1点约定，严伟豪逾期缴付应付费用，按应缴未缴额每日5%收取违约金。该合同第十条第2点约定，以诉讼方式解决双方争议的，败诉方承担胜诉方因诉讼支付的律师费等。东莞市厚街镇人民政府住房规划建设局向本院函复，位于厚街大道11号的中安国际大厦于2007年以“厚街颐和居10号楼”的项目名称办理了《建设工程规划许可证》（2007-11-10014），并于2008年12月验收。厚街颐和居10号楼于2009年完成竣工验收备案，并已办理了房产证。福佑公司和严伟豪确认，严伟豪已经支付了2016年9月15日前的全部租金。福佑公司主张严伟豪尚欠2016年9月16日至9月30日期间租金15,839.5元，2016年8月电费2,604元、水费335.5元、公摊费300元，2016年9月管理费1,660.5元、电费806元、水费236.5元、公摊费300元。严伟豪主张其已于2016年9月12日离开，解除了双方之间的租赁合同，对2016年9月16日至9月30日期间租金不予认可，对其余费用主张应扣除2016年9月16日至9月30日期间的费用。关于双方解除租赁合同的原因及时间。严伟豪主张其因租金太贵、费用太多且发现租赁面积与约定不符而双方协商于2016年9月15日解除。福佑公司则主张为严伟豪自行搬离，因合同目的无法实现而由福佑公司通知于2016年9月30日解除。福佑公司提交与严伟豪的通话录音，严伟豪对该录音的真实性予以确认。录音中严伟豪确认“不做了”，并表示里面的东西“不要了”。严伟豪主张因被迫搬迁，同时由于福佑公司拒不让其将设备、物品等搬离，导致其产生各项损失248,277元。福佑公司对此不予确认。严伟豪主张双方协商解除租赁合同，福佑公司同意将严伟豪的设备、物品抵扣其未支付款项，但严伟豪未对此提交证据证明。另，福佑公司因本案本诉诉讼支出了律师费17,460元。本院认为：东莞市厚街镇人民政府住房规划建设局已明确位于厚街大道11号的中安国际大厦即为“厚街颐和居10号楼”，该建筑物已完成竣工验收备案，并已办理了房产证，故本案所涉的物业租赁合同为合法有效合同，双方均应遵守相关的法律法规及合同约定。严伟豪主张租金过高、费用过多而解除合同，但租金、相关费用已经在租赁合同中明确约定，双方均对此予以认可，现严伟豪以此主张解除合同，没有依据。严伟豪还主张租赁物业实际面积与约定不符，但严伟豪未对该主张举证。且严伟豪在对案涉物业实际投入使用之前，曾享受了三个月的装修免租期，如案涉物业确实面积不足，严伟豪理应在装修期内即可发现。而严伟豪并未提出异议，而是在使用了一个月后才提出该主张，不合常理。在严伟豪没有提出任何证据证明该主张的情况下，本院对严伟豪的该项主张亦不予采信。严伟豪主张双方协商一致解除租赁合同，但并未提交任何证据证明该主张，依法应当承担举证不能的不利后果，本院对严伟豪的该项主张不予采信。由此，本院依法认定双方解除租赁合同的原因在于严伟豪单方违约强行搬离，导致福佑公司收取租金的合同目的无法实现而解除。关于合同解除的时间。福佑公司主张于2016年9月30日解除。但是，从双方之间的租赁合同期限来看，租期原约定为2016年5月16日起至2021年5月15日。从双方刻意调整的起止时间可见，租金的支付周期应为当月16日起至次月15日。福佑公司已于2016年9月12日确认了严伟豪不再继续租赁案涉物业。因此，应当以最近一个租金支付周期的最后一日作为双方解除租赁合同的日期，即2016年9月15日。由于双方确认严伟豪已经支付完2016年9月15日前的全部租金，故严伟豪无需再向福佑公司支付租金。如前所论述，双方解除租赁合同的原因在于严伟豪违约，根据双方之间租赁合同第二条第4点约定，福佑公司无需向严伟豪退还押金70,000元，严伟豪另需向福佑公司支付赔偿31,679元/月×3月=95,037元。严伟豪主张该赔偿数额过高且权利义务不对等。但是从双方之间的租赁合同来看，同样约定了如福佑公司违约解除合同应当承担的违约责任，该违约责任为2个月的租金。同时应当注意到的是，福佑公司为了能让严伟豪承租案涉物业，给予了严伟豪3个月的免租期，而该种做法，属于行业惯例。换而言之，当严伟豪违约时，福佑公司重新招揽承租人，需要重新给予新的承租人相应的免租期。而福佑公司违约时，严伟豪重新更换租赁物进行承租，其又可享受新的免租期，相比于福佑公司，严伟豪并不会有额外的免租期损失。因此，双方在约定违约责任时，除约定违约方承担约2个月租金的赔偿外（严伟豪为扣押金，福佑公司为支付2个月租金），就福佑公司会额外遭受的损失，专门约定严伟豪需承担相应的违约赔偿责任，并无任何不妥。故本院对于严伟豪的该项抗辩不予采纳。关于2016年8月电费2,604元、水费335.5元、公摊费300元，2016年9月管理费1,660.5元、电费806元、水费236.5元、公摊费300元，应当扣除2016年9月16日至9月30日期间的费用。由于水电费支出表上无细分2016年9月1日至9月15日期间及9月16日至9月30日期间的水电费适用情况，故本院结合严伟豪2016年8月的水电费使用情况，酌定其2016年9月1日至9月15日期间电费为806元，水费为167.8元。管理费和公摊费用应当折半收取，分别为830.2元及150元。严伟豪主张上述款项应当于租赁押金中扣除，但如前所论述，严伟豪所缴交的租赁押金已因其自身违约为被福佑公司收没，已无扣除基础，故严伟豪仍需补交上述款项。根据双方之间租赁合同第七条第1点约定，严伟豪逾期缴付应付费用，按应缴未缴额每日5%收取违约金。但违约金应当以本金为限，结合严伟豪逾期付款的时间，故其应当支付拖欠2016年8月电费、水费、公摊费，2016年9月管理费、电费、水费、公摊费的违约金共计5,193.5元。严伟豪主张双方协商将租赁物业内的设备、物品抵付未支付款项，但并未提交任何证据证明该主张，应当承担举证不能的不利后果。且从福佑公司与严伟豪之间的通话录音可知，严伟豪明确表示放弃其在租赁物业内的设备、物品。因此，本院对严伟豪的该项主张不予采纳。因严伟豪违约而产生本案诉讼，福佑公司因此支出了律师费17,460元，严伟豪应当承担该款项。严伟豪反诉福佑公司，主张因福佑公司拒不让其将租赁物业内的设备、物品搬离导致其重新购置，以及其另行租赁场地而支出相关费用，要求福佑公司赔偿。但是，上述费用的产生原因，是由于严伟豪违反与福佑公司之间的租赁合同约定，且严伟豪自己明确表示丢弃租赁物业内的设备、物品。因此，严伟豪反诉要求福佑公司承担赔偿责任的主张没有任何事实和法律依据，本院不予支持。福佑公司在反诉答辩称因严伟豪反诉而产生反诉应诉律师费用，但福佑公司并未就此明确提出诉讼请求，故本院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市福佑实业投资有限公司与被告严伟豪于2016年5月16日的物业租赁合同已于2016年9月15日解除；二、限被告严伟豪于本判决生效之日起三日内向原告东莞市福佑实业投资有限公司支付2016年8月电费2,604元、水费335.5元、公摊费300元，2016年9月管理费830.2元、电费806元、水费167.8元、公摊费150元及逾期付款违约金5,193.5元；三、限被告严伟豪于本判决生效之日起三日内向原告东莞市福佑实业投资有限公司支付赔偿金95,037元；四、限被告严伟豪于本判决生效之日起三日内向原告东莞市福佑实业投资有限公司支付律师费17,460元；五、原告东莞市福佑实业投资有限公司无需向严伟豪退还租赁保证金70,000元；六、驳回原告东莞市福佑实业投资有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告严伟豪的反诉请求。如果被告严伟豪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,700元（原告已预缴）、反诉受理费3,037元（被告已预缴），共计7,737元，由原告东莞市福佑实业投资有限公司承担737元，被告严伟豪承担7,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  毛宇翔人民陪审员  林本钦人民陪审员  王宇就二〇一七年八月二十三日书 记 员  黎淑君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。