海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初628号原告：邓怡，女，1980年10月30日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：曾德程，海南日新律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓东，海南日新律师事务所律师。被告：海南昌炜集团有限公司，住所地海南省海口市民生西路**昌炜玉园昌顺楼（**楼）。法定代表人：陈炜明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李安敏，该公司职员。原告邓怡与被告海南昌炜集团有限公司（以下简称昌炜公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓怡及其委托诉讼代理人曾德程、杨晓东，被告昌炜公司的委托诉讼代理人李安敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓怡向本院提出诉讼请求：1．依法判令昌炜公司向邓怡偿付自逾期之日起至为邓怡办理房屋产权初始登记的资料报产权登记机关受理之日的违约滞纳金（以邓怡已付房款1780000元为基数，按每日万分之零点一计付至2016年12月10日滞纳金为21840.6元）；2.昌炜公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年6月8日，邓怡与昌炜公司签订《商品房买卖合同》购买昌炜公司开发的位于海口市××路第16栋九层905号房，建筑面积230.1平方米，总金额人民币1780000元，邓怡依约支付房款，昌炜公司于2011年7月31日将涉案房产交付给邓怡。依据合同第十五条关于产权登记的约定以及附件七《补充协议》第12条，昌炜公司应在商品房交付使用后的两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关受理。如因出卖人责任导致买受人不能在上述约定期限内将上述材料报产权登记机关受理的，若买受人选择不退房，出卖人每延期一天，出卖人应按买受人已付房价款的万分之零点零一向邓怡支付滞纳金，因产权登记机关的原因造成未能按时办理房屋产权证的，昌炜公司免责。但昌炜公司至今未向办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成持续性违约。鉴于合同约定的日万分之零点零一赔偿过低，不足以体现违约的惩罚性和弥补邓怡的损失。现依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定，请求比照其他业主，按照已付房款的日万分之零点一计算违约金。被告昌炜公司辩称，1.造成无法办理房产证的原因不在昌炜公司。2008年11月26日，涉案房产项目竣工验收通过后，该项目施工方案外人海南海口建筑集团有限公司（以下简称海口建筑公司）一直未向昌炜公司交付工程竣工备案资料，导致无法办理产权证。依据《商品房买卖合同》第八条约定，因施工方单方原因导致工程延期的，昌炜公司可以根据情况延期交付，昌炜公司可以根据该客观情况适当延长办理房屋产权登记的期限且不承担责任。2.昌炜公司为要求海口建筑公司交付竣工备案资料以期办理产权证书已经穷尽各种途径。因海口建筑公司不交付竣工验收资料，昌炜公司于2009年5月向海口市中级人民法院提起诉讼，该院作出判决，限海口建筑公司在本判决生效后10日内将竣工验收资料交付昌炜公司，后海口建筑公司不服该判决上诉至海南省高级人民法院，该院作出终审判决维持了上述判决。该判决生效后，海口建筑公司未向昌炜公司履行交付资料的义务，昌炜公司也依法申请了强制执行，但仍未执行到位，以上情况导致昌炜公司客观上无法将工程竣工资料提交行政部门备案，昌炜公司已经上述情况告知，依法不构成违约，不应该成大违约责任。3.邓怡的起诉已将超过诉讼时效。双方签订买卖合同已经八年多，邓怡现依照合同主张违约责任已经超出两年的诉讼时效。邓怡、昌炜公司围绕其主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人以下无争议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年6月8日，邓怡作为买受人与作为出卖人的昌炜公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定邓怡购买昌炜公司开发的海口市××路第16栋九层905号房，建筑面积230.1平方米，总金额人民币1780000元。该合同第十五条和该合同附件《补充协议（住宅：银行按揭）》第十二条关于产权登记的约定：昌炜公司应在商品房交付使用后的两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关受理，如因出卖人责任导致买受人不能在上述约定期限内将上述材料报产权登记机关受理的，若买受人选择不退房，出卖人每延期一天，出卖人应按买受人已付房价款的万分之零点零一向邓怡支付滞纳金，因产权登记机关的原因造成未能按时办理房屋产权证的，昌炜公司免责。2011年8月31日，邓怡依约支付购房款完全部房款1780000元，并支付了契税、印花税、工本费、价格调节基金、公证费、燃气费、有线电视费、可视对讲户内分机费、维修基金及代理办证费等。由于双方均未提交证明交房具体时间的证据，故本院根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条和邓怡的庭审陈述推定昌炜公司于2011年7月31日昌炜公司将上述商品房交付给邓怡使用。2011年11月，昌炜公司向邓怡发出《告知函》，内容为“......因玉和花园三区项目施工方海口建筑公司未依法提交该项目的验收备案资料而导致我公司无法办理该项目的验收备案，进行致使我公司是无法在约定的期限内办理房屋产权登记。现我公司与施工方的诉讼案件，经海南省高级人民法院于2011年9月1日出具案号为（2011）琼民一终字第37号民事判决书作出终审判决，判决我公司胜诉。目前我公司已向海南省建筑工程质量安全监督管理局申办工程备案等事项，并于上述判决书生效之日起两年日为业主办理房屋产权证......”另查明，涉案商品房项目“玉和花园三区”的建设方为昌炜公司，施工方为海口建筑公司。2009年，双方因该项目发生纠纷诉至海口市中级人民法院，该院作出（2010）海中法民一重字第5号民事判决，该判决第二项内容为：限海口建筑公司于本判决生效之日起十日内日将其承包施工的“玉和花园三区”项目工程的全套工程竣工资料交付给昌炜公司。海口建筑公司不服该哦案件上诉至海南省高级人民法院，该院作出（2011）琼民一终字第37号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，昌炜公司于2011年11月8日向海口市中级人民法院申请强制执行。2012年11月14日，海口市中级人民法院作出（2012）海中法执字第34-1号执行裁定，称因双方达成和解：昌炜公司收取827283元抵偿海口建筑公司所欠其全部债务，剩余12717元作为本案的申请执行费。同时，昌炜公司配合海口建筑公司将竣工资料制作完备后双方自行移交。故裁定该院（2010）海中法民一重字第5号民事判决和海南省高级人民法院（2011）琼民一终字第37号民事判决执行结案。昌炜公司称，上述裁定作出后，海口建筑公司并未将竣工资料交付给昌炜公司。至庭审时止，昌炜公司尚未将包括涉案房产在内的“玉和花园三区”商品房办理房屋产权证的资料报产权登记机关受理。本院认为，本案的争议焦点为，昌炜公司应否向邓怡支付逾期将办理房屋产权登记资料报产权登记机关的违约金，若应支付具体数额是多少？本院认为，邓怡与昌炜公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上述合同第十五条和附件七《补充协议（住宅：银行按揭）》第十二条关于产权登记的约定：昌炜公司应在商品房交付使用后的两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关受理，如因出卖人责任导致买受人不能在上述约定期限内将上述材料报产权登记机关受理的，若买受人选择不退房，出卖人每延期一天，出卖人应按买受人已付房价款的万分之零点零一向邓怡支付滞纳金。依照该约定，昌炜公司应在在本合同商品房交付使用之日起两年内，即2011年7月31日前将办理房屋产权初始登记的材料报产权登记机关受理，并按产权登记机关规定的申办程序和承诺的期限将房屋所有权办至买受人名下。但依据本案查明的事实，昌炜公司至今仍未将办理房屋产权初始登记的材料报产权登记机关受理，已构成违约，应在本合同商品房交付使用之日起两年后即2013年7月31日次日起向邓怡计付违约金。昌炜公司抗辩称，造成其无法将办理房屋产权证的相关资料报产权登记部门的原因在于案外人海口建筑公司未将涉案项目的竣工资料交付给昌炜公司，昌炜公司没有过错，不应承担逾期办证违约责任。本院认为，违约责任为无过错责任，不论昌炜公司是否存在过错，只要存在违约事实，即未能在约定的期限内将办理房屋产权证的相关资料报产权登记部门，即构成违约，应依据合同约定承担违约责任，因此，昌炜公司上述抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。至于邓怡主张该违约金约定过低，应比照其他住户按已付房款的日万分之零点一向其支付违约金。本院认为，该约定是双方的真实意思表示，且邓怡未举证因昌炜公司逾期将办理产权证书的相关资料报登记机关造成其损失的具体数额，亦无法证明双方约定违约金过分低于造成的损失，故对其要求按已付房款的日万分之零点一支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、海南昌炜集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓怡支付自2013年8月1日起至海南昌炜集团有限公司将办理房屋产权初始登记的材料报产权登记机关受理之日的违约金（计算方式为：以邓怡已支付的购房款1780000元为基数，按每日万分之零点零一计付）。二、驳回原告邓怡的其他诉讼请求。案件受理费346元，由被告海南昌炜集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李 菁审 判 员 詹润红人民陪审员 王雪云 二〇一七年六月二十二日书 记 员 杨春燕