四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1621民初3173号 原告：岳池鑫立方房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇体育路南方绿洲****，统一社会信用代码91511621337760128N。 法定代表人：唐春芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁春勇，四川欣锐律师事务所律师。 被告：邱星星，男，生于1996年10月26日，汉族。 住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：陈伟，四川洪州律师事务所律师。 原告岳池鑫立方房地产开发有限公司与被告邱星星商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告公司委托诉讼代理人鲁春勇、被告邱星星及其委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年3月15日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告承担违约责任按总房价款395226元的20%支付违约金79045.20元；2、由原告退还被告已付购房款85226元；3、引起本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原告系从事房地产开发的合法企业。2016年3月15日，原、被告签订了编号为201603150000147的《商品房买卖合同》，约定被告采取按揭贷款方式购买原告开发的岳池县九龙镇银城东路以东与丝绸路延伸段以北交叉处地块“公园一号”1栋1-17-4号房屋一套，总价款为395226元。根据合同第六条以及《商品房买卖合同补充协议》第七条约定，被告采取按揭贷款方式购买该商品房“（1）乙方拟向贷款银行申请310000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方支付房款的一部分。（2）乙方应于本合同签订当日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即85226元。（3）乙方应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续……若乙方未按期限签订按揭贷款合同或未按期提供按揭贷款所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的0.4‰向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权将房屋另行卖给任何第三人（不用通知乙方），在此情况下甲方有权解除合同，乙方因此承担总房款的20%违约金”。合同签订后，被告只是向原告支付了首期房价款85226元，余款并未依约办理银行按揭贷款。原告曾多次催促，但被告置若罔闻。为此，原告委托律师依法向被告发函，被告收函后仍无动于衷，拒不履行合同约定。综上所述，依法成立的合同，当事人应全面切实履行。被告以自己的行为表明拒绝履行合同，原告有权按照合同约定以及法律规定解除合同。故原告诉请法院请求实现原告诉讼请求。 被告邱星星辩称：被告不同意解除合同，愿意一次性向原告支付余下购房款，并要求原告继续履行合同，按期交房办证。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交的证据，均在庭审时进行了举示说明和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本案证据，本院认定以下事实： 原告岳池鑫立方房地产开发有限公司于2015年5月19日注册成立，从事房地产开发经营。2016年2月3日，原告公司取得（2016）房预售证第12号《商品房预售许可证》，预售原告公司开发的位于岳池县交叉处“公园一号”（1、2、3、4、8、9、13栋）共计627套商住房屋。2016年3月15日，原告公司作为出卖人（甲方）与被告作为买受人（乙方）签订了《商品房买卖合同》及附件和“商品房买卖合同补充协议”【企业合同自编号GYYH0292，商品房买卖合同备案表系统生成合同号（2016）0300344、合同备案号201603150000147】，约定被告采取首付加按揭贷款方式购买原告公司开发的岳池县交叉处地块“公园一号”1栋1-17-4号房屋一套，总价款为395226元。买卖合同第六条约定“付款方式及期限”为“其他方式”，具体约定见“附件五”。附件五“付款方式及期限”约定为“X”。补充协议第七条“对合同第六条（付款方式及期限）补充约定”乙方采取“按揭贷款方式付款”:（1）乙方拟向贷款银行申请310000元按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方支付房款的一部分。（2）乙方应于本合同签订当日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即85226元。（3）乙方应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续……若乙方未按期签订按揭合同或未按期提供按揭贷款所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的0.4‰向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权将房屋另行卖给任何第三人（不用通知乙方），在此情况下甲方有权解除合同，乙方因此承担总房款的20%违约金……（4）若非因甲方原因或不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后60日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后7日内以一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担买卖合同第十条逾期付款违约责任。买卖合同第十条约定“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理”：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期30日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期已付款与该期的实际已付款的差额确定。补充协议第十九条“对合同解除及违约责任补充约定”“在甲方和乙方任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达之日即视为解除”。补充协议第二十条“对通知的补充约定“双方确定，所有通知均应采用书面形式，及传真、邮递信件、专递信件或手递材料”。合同签订前后，被告向原告公司共计支付了首期房价款85226元，余款3100000元未能办理银行按揭贷款。2017年9月1日，原告公司委托四川欣锐律师事务所向被告发出“律师函”，致函被告“接函后7日内向委托人一次性付清购房款310000元（大写叁拾壹万元整）。逾期本函即代表委托人正式通知按照《商品房买卖合同》第十条约定与贵方解除双方于2016年3月15日所签的《商品房买卖合同》。由此所产生的一切法律责任及经济责任由贵方承担（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、以及贵方按合同约定应当承担的违约金等）”。该律师函于2017年9月2日19时30分由被告本人签收。原告公司支付了法律服务费10000元。被告在收到原告公司律师函后筹备购房款，并与原告公司进行协商未果。2016年9月21日，原告公司起诉来院，请求解除与被告于2016年3月15日所签的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任，原告退还被告已付购房款。在诉讼期间，原告截止2017年10月7日筹备购房款共计325250.39元（其中被告在建设银行活期账户余额14909.71元，被告之父邱吉双在农村信用社借记卡账户余额310340.68元），并表示不同意解除合同，愿意继续履行合同，一次性付清购房款。 上述事实，有原告公司营业执照、被告邱星星身份证、商品房预售许可证、商品房买卖合同及附件和商品房买卖合同补充协议、原告公司收款收据、律师函及被告签收邮件查询记录、民事代理合同及法律服务收费行业指导标准和收费发票、被告在建设银行活期账户交易明细、被告之父邱吉双在农村信用社借记卡账户明细清单、被告之父邱吉双为户主的居民户口簿以及各方当事人陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方于2016年3月15日签订的商品房买卖合同及附件和商品房买卖合同补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于原告公司请求解除合同问题，案涉房屋总价款为395226元，被告已经向原告公司支付了首期购房款85226元，余款310000万元在未能办取银行按揭贷款时，原、被告双方应当按照合同约定及时确定余款给付方式及期限或者协商解除合同。根据现有证据显示，原告公司于2017年9月1日向被告发出律师函，函告被告“接函后7日内”“一次性付清购房款310000元”，逾期按照买卖合同第十条约定执行。而买卖合同第十条“逾期付款责任”约定逾期“30日后，出卖人有权解除合同”，“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内”“向出卖人支付违约金”。根据原告公司律师函及买卖合同约定，结合被告实际接收律师函时间及筹备购房款的实际行为，被告应当在2017年9月9日前支付余款，逾期30日后即在2017年10月9日后原告公司享有合同解除权。同时，原告公司行使合同解除权时，应当向被告发出解除合同书面通知。因此，原告公司的律师函不能当然产生解除合同通知的效力。被告在收到律师函后表示不同意解除合同，愿意一次性支付余款，并在诉讼中筹备了相应购房款，原、被告合同目的能够实现。原告公司在解除合同的条件尚未成就时便起诉来院请求解除合同，无事实依据和法律规定，本院不予支持。经过本院对诉讼请求的释明，原告公司坚持要求解除合同。原告公司其他诉讼请求系建立在合同解除的基础上，故本院对原告公司其他诉讼请求亦不予支持。 综上所述，原告公司请求解除合同及相关诉讼请求没有事实依据和法律规定，本院不予支持。至于原告公司与被告在履行合同中其他民事责任承担问题，双方可依据合同及相应法律规定另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条等规定，判决如下： 驳回原告岳池鑫立方房地产开发有限公司对被告邱星星的诉讼请求。 本案案件受理费4207元，由原告岳池鑫立方房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 孙 勇 二〇一七年十月二十四日 书记员 胡徐平