三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初2000号原告：韩贵昌，男，1963年2月18日出生（公民身份号码×××），汉族，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚万宝房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市南边海渔港路万宝威尼斯蓝湾(山水雅居)**。法定代表人：孙占德，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。原告韩贵昌与被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法由审判员杜鹏辉独任审判，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂友峰、被告委托诉讼代理人刘一凡、何灵凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩贵昌诉称：2014年2月25日，万宝公司与原告签订了购买现房的格式条款的《商品房买卖合同》，约定原告购买了万宝公司开发的位于三亚市南边海渔港路万宝威尼斯蓝湾第9栋902号房。原告于当日全额支付了房款，第二日办理了交房手续，后因开发商一直未办理预售备案并将该合同遗失，2015年4月3日原被告再次签定了除交房时间为2015年4月30日(实际在2014年2月26日己办理了交房)，内容跟2014年2月份签订的商品房合同条款完全相同的《商品房买卖合同》。合同15条约定：“出卖人万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人按己付房价款每日万分之零点五支付违约金，直到房产证办妥。”按照合同条款，被告应当在2015年2月26日前为原告办理完毕房屋产权证，但到期后被告并未依约办理，而是在2015年4月2日给原告出具了一份关于在2015年6月7日办理完房产证的承诺书。后被告在2015年5月12日为原告办理完毕房产证。原告认为，被告逾期办证达75天，应承担逾期办证的违约责任，虽然原合同约定为每日万分之零点五，但三亚市两级人民法院生效判决均确认了一个事实，即开发商向全体业主承诺逾期办证的违约金由原来的每日万分之零点五调整至每日万分之二，因此被告应按照每日万分之二向原告支付逾期办证的违约金。另外，经原告了解，被告出卖给原告的房子在银行已经办理了抵押，所以才不能按期为原告办理产证，该房屋直到2015年4月17日才解除抵押。《商品房买卖合同》12条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”被告却隐瞒了原告购买的房子交付之前已经在银行办理了抵押这一事实，明显了违背该12条的约定，该行为不仅构成违约，也是典型的欺诈，理应向原告承担赔偿责任。《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况：抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。因此，被告向原告隐瞒“出售给原告的房屋己被抵押”的事实，且要求原告支付了全额的购房款，依据上述担保法条款，被告将房屋出售给原告的行为是无效的，即当时签订的买卖合同无效，但原告却因无效的合同而支付了全额的购房款。该买卖合同自始无效，但在房屋解除抵押后，双方已实际履行，因此，双方合同应当在解除抵押的当日，即2015年4月17日开始成立并生效。因此，原告在房屋解除抵押之前也就没有向被告支付房款的义务，换句话说，就是被告从2014年2月25日至2015年4月17日期间，依据无效合同占用原告房款1306885元，应当承担原告上述款项的利息损失，即91653元。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告支付逾期办证违约金19603元(1306885元×75天×0.0002)以及利息(按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2017年2月23日计算至实际支付之日)。2、判令被告因其违约抵押行为向原告支付赔偿金91653元(按中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2014年2月25日计算至房屋解除抵押之日，即2015年4月17日，详细见附表)。3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、被告没有违约。因为被告已按承诺书的规定时间履行了自己的办证义务，2015年4月3日原被告签订了《商品房买卖合同》，按约定办证时间为365天，而被告于2015年5月12日已办完房产证，所以被告没有违约。原告韩贵昌与按外人韩某是父子关系，前面签订合同是韩某，后面签订合同又是韩贵昌，房产证要办在谁的名下，其父子无法确定，责任在于原告。二、被告办理抵押是口头告知原告，没有隐瞒，涉案房屋没有债权债务纠纷，没有给原告造成损失。三、转让抵押房屋不能认为法定无效。被告已口头告知原告。即便无效，也是相互返还，而不是赔偿。被告没有过错。经审理查明；2015年4月3日原被告签定了《商品房买卖合同》，合同15条约定：“出卖人万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人按己付房价款每日万分之零点五支付违约金，直到房产证办妥。”，被告在2015年4月2日给原告出具了一份关于在2015年6月7日办理完房产证的承诺书。后被告在2015年5月12日为原告办理完毕房产证。另查，涉案房屋被告在银行办理过抵押，该房屋于2015年4月17日解除抵押。被告于2014年2月27日与案外人韩某签订过《商品房买卖合同》及交付房款的事实，但是已经作废。被告于2015年4月24日向原告出具付款不动产发票。以上事实，有《商品房买卖合同》、承诺书、申请书、发票、房产证及当事人的陈述等证据材料证实，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点是一、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金；二、被告将涉案房屋进行抵押是否给原告造成损失；三、被告的行为是否违约；四、原告及案外人韩某的民事行为是否两者合一。关于争议的焦点一被告是否给原告违约办证，原被告于2015年4月3日签订了《商品房买卖合同》，按约定办证时间止于2016年4月2日，而被告于2015年5月12日已办完房产证。原被告于2015年4月2日签订了一份关于在2015年6月7日前被告办理完房产证的承诺书，被告也依约履行完毕。被告未逾期办证，所以原告的主张本院不予支持。关于争议的焦点二被告将涉案房屋进行抵押是否给原告造成损失，被告将涉案房屋在银行办理过抵押，该房屋于2015年4月17日解除抵押，而原告于2015年4月24日才缴完房款，也就是在原告缴完房款前，涉案房屋已经解除抵押，可以进行销售，并没有给原告造成损失。关于争议的焦点三被告的行为是否违约，因为被告没有违约办证，也没有因抵押而给原告造成损失，所以被告的行为没有违约。关于争议的焦点四原告及案外人韩某的民事行为是否两者合一，虽然案外人原告的儿子韩某于2014年2月27日对涉案房屋缴过房款，但是被告与韩某已经解除了签订的《商品房买卖合同》，发票作废。韩贵昌与韩某虽为父子，在未授权的情况下，双方的民事行为是独立的。所以原告的主张事实不清、证据不足、理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：驳回原告韩昌贵的诉讼请求。本案受理费1262元（原告已预交），由原告韩贵昌负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 杜鹏辉 二0一七年六月一日法官助理 董子涵书 记 员 郑 瑜附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。