天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初7151号原告：张琳，女，1987年1月1日生，回族，无业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张彤润，系原告之夫，男，1980年4月25日生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陆宇雷，天津元平律师事务所律师。被告：王圣婴，男，1981年3月27日生，汉族，无业，住天津市北辰区（瑞亨花园）5-4-502-602。委托诉讼代理人：郭媛媛，天津文诺律师事务所律师。第三人：天津乐家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区佳园北里58门。法定代表人：王天伟，经理。原告张琳与被告王圣婴、第三人天津乐家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琳及其委托诉讼代理人张彤润、陆宇雷，被告王圣婴的委托诉讼代理人郭媛媛，第三人天津乐家宝业房地产经纪有限公司的法定代表人王天伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张琳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告赔偿原告房屋差价损失882,000元并返还定金30,000元；3、案件受理费、保全费由被告负担。事实及理由：2016年7月27日原被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定原告以1,118,000元购买被告名下的坐落于天津市梨香里（瑞亨花园）5-4-502-602房屋（以下简称梨香里房屋）。签订合同当日，原告给付被告定金30,000元，被告出具了定金收条。后被告拒绝继续履行合同，故呈诉。王圣婴辩称，首先，原、被告及第三人所签《房屋买卖居间合同》约定价格过低，被告在签订合同时身体条件不佳，无法平等的获得成交信息，该合同显失公平；梨香里房屋系王圣婴与其配偶的夫妻共同财产，原告在签订房地产买卖居间合同过程中未获得被告配偶同意，存在过错。且原告未支付合理对价并非善意第三人；第三，认可出售房屋系被告真实意思表示，但被告在签订合同时，对房屋涨跌情形没有足够预见能力，不应承担足额房屋涨跌差价经济损失赔偿责任；第四，定金被告仅收到10,000元，剩余20,000由案外人王涛领走。天津乐家宝业房地产经纪有限公司述称，被告于2016年3月15日，分别以电话和微信的方式告知第三人，将被告名下天津市梨香里（瑞亨花园）5-4-502-602号房屋以1,200,000元的价格进行出售。原告于2016年7月到第三人处表示有意购买类似涉诉房屋。在第三人居间服务下，原告查看房屋后表示满意。后被告主动与原告联系，并对房屋价格进行了协商，并于2016年7月27日签订《房屋买卖居间合同》。原告在签订合同时，给付被告定金30,000元，并缴纳了信息服务费和评估费9,500元。合同签订后，原告及第三人一直无法与被告取得联系。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖居间合同》，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据事实，本院认定如下：1、原告提交的定金收条。被告认为仅收到定金10,000元、剩余20,000元由案外人王涛处理。因收条被告已签字确认，且未能提供证据对其主张加以证实，故本院对此证据予以采信。2、原告提交的不动产查询登记簿。被告认为不能依此证明房屋系被告个人所有，房屋产权登记发生在被告夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产。因不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故本院对此证据予以采信；3、被告提交涉诉同类型房屋2016年3月24日成交记录。原告认为证据系网络截图，无法核实原件且该记录为单独房屋成交价格，不具有可比性。第三人对网络价格没有异议，但认为在合同签订时，诉争房屋价格在1,200,000元内为合理价格，1,118,000元成交价系原、被告协商确定，合法有效。因当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物，提交原件或原物有困难的，亦可提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品，被告既未提交证据原件亦未向本院提供核对复印件的方式，故本院对此证据不予采信。4、被告提交的离婚证及离婚协议书。原告认为该证据不能直接证明被告前妻吴迎波对出售房屋不知情，且在离婚协议中明确诉争房屋归被告所有，主张原告非善意第三人的主体应为吴迎波，而非被告。第三人述称系吴迎波先告知第三人房屋出售，被告后进行确认，房屋才开始登记出售。因房屋产权登记证书中载明诉争房屋系被告个人所有，离婚协议书约定诉争房屋归被告所有，不足已证明原告或第三人在合同签订过程中存在过错。故本院对此证据予以认定，但证明目的不予认可。5、第三人提交的被告在第三人处进行挂牌登记的记录。被告认为挂牌价格为1,200,000元，实际成交价格为1,118,000元，显失公平。对挂牌登记记录真实性原、被告均无异议，诉争房屋成交价格系被告真实意思表示，故本院对此证据予以采信。6、第三人提交的吴迎波与第三人法定代表人的聊天记录，被告对证据真实性、证明目的均不认可。证据来源、真实性，第三人未提供足够依据供本院核实，故本院对此证据不予采信。本院对案件事实认定如下：2016年7月27日，原被告及第三人签订编号为0000306号《房屋买卖居间合同》，合同约定原告购买被告名下梨香里房屋，房屋面积113.33平方米，价款为1,118,000元。合同签订当日，原告给付被告定金3万元，被告向原告出具了定金收条。另约定，第一部分房款230,000元，原告于合同签订后45日内存入天津市土地资源与房地产管理局指定的资金监管机构办理代收代付手续。第二部分房款888,000元，原告办理银行组合贷款完毕后进行支付，具体支付时间以银行实际批准及发放贷款时间为准。2016年9月29日被告与吴迎波签订协议离婚，离婚协议书约定，梨香里房屋归被告所有。原告诉至本院后，要求被告继续履行《房屋买卖居间合同》。在证据交换过程中，经各方当事人协议认定，诉争房屋现值为2,000,000元。本案争议焦点为：1、原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》效力、合同是否存在可变更可撤销的情形；2、违约方是否应承担违约责任；3、违约损失应如何计算。本院认为，原被告及第三人签订的签订《房屋买卖居间合同》，系各方当事人真实意思表示，且合同不存在法定无效情形，合法有效，应受法律保护。合同签订后，各方当事人积极按照合同约定的内容履行义务。被告收到定金后，未依照合同约定配合原告到房地产管理部门办理房屋买卖手续，属违约行为，应承担违约责任。本案审理过程中，被告提出解除《房屋买卖居间合同》，原告及第三人表示同意，故原、被告及第三人于2016年7月27日签订的编号为0000306号《房屋买卖居间合同》解除，本院予以认定。被告主张在签订合同时身体条件不佳，无法平等的获得成交信息，合同显失公平，但未提交证据加以证实，故本院对此主张不予支持；被告主张合同约定的低于市场价30%的明显不合理低价，属可变更可撤销情形，因《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于“明显不合理低价”的解释系对《中华人民共和国合同法》第七十四条的解释，而《中华人民共和国合同法》第七十四条系对债权人撤销权的规定，故本院对此主张不予支持；被告主张合同签订未获得吴迎波同意，因房屋产权登记信息为被告个人所有，原告在签订合同时已尽到审慎义务，且被告与吴迎波在离婚协议中约定诉争房屋归被告所有，亦不影响合同履行，故本院对此主张不予支持；被告主张在签订合同时，对房屋涨跌情形没有足够预见能力，不应承担足额房屋涨跌差价经济损失赔偿责任，首先被告系完全民事行为能力人，其次出售房屋系其真实意思表示，故被告应当遵守诚实信用原则。因未履行合同，致使原告在合理时间不能以同样价款购买到同等房屋，给原告造成应当承担赔偿损失的违约责任。但因市场对商品的价格调节本身既存在不确定性，故被告承担损失应在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围内；原告在签订合同后，仅向被告支付了定金，未造成严重损失且合同尚处初步履行阶段，故被告不应承担房屋全部差价损失。本院对此主张予以支持。被告收受定金后，未履行合同，定金应当返还原告。综上所述，因被告未履行合同，原告要求返还定金30,000元，本院予以支持。原告主张被告赔偿房屋差价损失882,000元，考虑被告对因违反合同可能造成的损失的预见能力及合同履行程度，本院酌定被告赔偿原告520,000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第十条之规定，判决如下：一、解除原告张琳与被告王圣婴、第三人天津乐家宝业房地产经纪有限公司签订的编号为0000306号《房屋买卖居间合同》；二、被告王圣婴于本判决生效后十日内返还原告张琳定金30,000元；三、被告王圣婴于本判决生效后十日内赔偿原告张琳房屋差价损失520,000元。如过未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,460元，由原告张琳负担1,810元、被告王圣婴负担4,650元；保全费5,000元，由被告王圣婴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张文洪二〇一七年三月二日书记员  王 琳附：本裁判文书所依据的法律条款《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。