江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0508民初6128号原告：苏州礼品小商品综合交易市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区金阊新城。法定代表人：夏建国，董事长。委托诉讼代理人：郁康，江苏陈全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师。被告徐永明，男，1978年11月6日生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雨挺，江苏正盛律师事务所实习律师。原告苏州礼品小商品综合交易市场有限公司(以下简称礼品小商品市场)与被告徐永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案，后依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告礼品小商品市场的委托诉讼代理人周逸宵和被告徐永明及其委托诉讼代理人丁奕到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告礼品小商品市场向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告租金81457元、物业管理费18152元及按每日万分之二计算至实际付清之日违约金。审理中，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付解除合同给原告造成的租赁房屋闲置期间的租金损失按照三个月租标准计算为12630元。事实与理由：原告和被告于2011年12月28日签订租赁合同一份，约定被告经营原告的本市城北西路1558号D7-112、212室房屋，租期十二年。合同签订以来，被告除在签约之日支付前三年租金80941及第一年物业管理费、第四年即2015年4月18日至2016年4月17日部分租金17500元外，其他费用至今未支付。另原告和被告还在2012年2月至3月签订四份租赁合同，被告也未按约履行，四合同均已至租赁期满，被告除在签约之日支付首年租金和物业管理费外，剩余两年租金及物业管理费至今未支付。原告发催告函要求被告履约未果，原告认为被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告徐永明辩称：对五合同签订事实没有异议。但原告和被告双方已实际解除合同，解除时双方约定互不追究违约责任，现原告起诉要求被告支付租金及违约金的行为不符合约定。被告方还认为原告没有向被告提供物业管理服务，不应当向原告支付物业管理费，已经收取的物业管理费应当返还。原告未依法向被告提供租金发票，被告要求原告向被告提供租金及物业管理费的发票，并保留向税务机关举报追究其责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：本市城北西路1558号D7幢建筑面积1395.87平方米、D11幢建筑面积1639.28平方米房屋现登记所有权人为苏州领先房地产开发有限公司。2011年12月28日、2012年2月13日，徐永明与礼品小商品市场（于2012年2月10日取得苏州领先房地产开发有限公司经营管理授权）分别签订租赁合同五份。2011年12月28日合同约定，徐永明承租上述地点内编号为D7-112、D7-212，二层建筑面积约48.41平方米的部分房屋用于经营，租赁期限十二年，即自2012年4月18日起至2024年4月17日止，租金约定有2012年4月18日前为免租期，前三年即自2012年4月18日起至2015年4月17日止期间租金合计80941元，第四年即自2015年4月18日起至2016年4月17日止年租金50523元、在2015年4月18日前付清，以及至第十二年年租金标准和支付方式等，合同还约定物业管理费在合同期内按年2324元标准计算，每年4月28日前支付，对如逾期支付租金、物业管理费情形，双方还约定自合同约定支付之日起至实际给付之日，逾期三十日内按日千分之二支付违约金，逾期超过三十日的，出租方有权无条件收回租赁房屋，承租方所缴纳相关费用不予退还，保证金3000元等。2012年2月14日，徐永明还与礼品小商品市场（于2012年2月10日取得苏州领先房地产开发有限公司经营管理授权）分别签订租赁合同三份、同年3月26日，再签订租赁合同一份，该四租赁合同分别约定，徐永明承租上述地点内编号为D7-307建筑面积约33.65平方米、D7-308建筑面积约34.67平方米、D7-310建筑面积约33.65平方米、D11-312建筑面积14.51平方米的部分房屋用于经营，租赁期限均为三年，即自2012年4月18日起至2015年4月17日止，租金约定有2012年4月18日前为免租期，其中：1、D7-307房屋租金第一年（自2012年4月18日起至2013年4月17日止）为6057元、于2012年4月18日前付清，第二年（自2013年4月18日起至2014年4月17日止）为6663元、于2013年4月18日前付清，第三年（自2014年4月18日起至2014年5月17日止）为7329元、于2014年4月18日前付清，年物业管理费1615元；2、D7-308房屋租金第一年（自2012年4月18日起至2013年4月17日止）为6241元、于2012年4月18日前付清，第二年（自2013年4月18日起至2014年4月17日止）为6865元、于2013年4月18日前付清，第三年（自2014年4月18日起至2014年5月17日止）为7552元、于2014年4月18日前付清，年物业管理费1664元；3、D7-310房屋租金第一年（自2012年4月18日起至2013年4月17日止）为6057元、于2012年4月18日前付清，第二年（自2013年4月18日起至2014年4月17日止）为6663元、于2013年4月18日前付清，第三年（自2014年4月18日起至2014年5月17日止）为7329元、于2014年4月18日前付清，年物业管理费1615元；4、D11-312房屋租金第一年（自2012年4月18日起至2013年4月17日止）为2612元、于2012年4月18日前付清，第二年（自2013年4月18日起至2014年4月17日止）为2873元、于2013年4月18日前付清，第三年（自2014年4月18日起至2014年5月17日止）为3160元、于2014年4月18日前付清，年物业管理费696元；四合同还约定物业管理费于每年4月28日前与租金一并缴纳，对如逾期支付租金、物业管理费情形，双方还约定自合同约定支付之日起至实际给付之日，逾期三十日内按日千分之二支付违约金，逾期超过三十日的，出租方有权无条件收回租赁房屋，承租方所缴纳相关费用不予退还，四合同还分别约定保证金各1000元等。上述五租赁合同签订后，礼品小商品市场依约向徐永明交付了各租赁房屋并向包括徐永明在内的市场商户提供了物业管理服务。五租赁合同徐永明已向礼品小商品市场支付房屋租金、物业管理费、房屋保证金、装修押金支付情况：1、D7-112、212租赁房屋前三年租金，即自2012年4月18日起至2015年4月17日止期间80941元、之后部分租金35000元（徐永明持有收款收据并提供，客户名称徐永明、张熙裕，D7-112、113房屋），物业管理费第一年即自2012年4月18日起至2013年4月17日止期间2324元，房屋保证金3000元、装修押金2000元；2、D7-307、308、310租赁房屋第一年租金18355元、房屋保证金3000元、装修押金2000元；3、D11-312租赁房屋即自2012年4月18日起至2013年4月17日止期间租金2612元、房屋保证金1000元。徐永明除已支付上述款项外，1、D7-112、212租赁房屋计算至2016年4月27日尚有剩余租金16907元﹝50523元-35000元+（50523元÷365／天×10天）≈16907元﹞、剩余物业管理费7036元﹝2324元×3+（2324元÷365／天×10天）≈7036元﹞未支付。2、D7-307、308、310、D11-312租赁房屋计算至四合同租赁期限届满之日2016年4月17日尚有剩余租金48434元﹝（6663+6865+6663+2873）+（7329+7552+7329+3160）＝48434（元）﹞、剩余物业管理费11180元﹝（1615+1664+1615+696）×2＝11180（元）﹞未支付。审理中，礼品小商品市场与徐永明双方一致确认于2011年12月28日签订关于D7-112、D7-212房屋租赁合同于2016年4月27日已解除。D7-307、D7-308、D7-310、D11-312四房屋租赁合同于2015年4月17日租赁期限已届满。礼品小商品市场同意返还徐永明D7-112、212租赁房屋保证金3000元、装修押金2000元，合计5000元；D7-307、D7-308、D7-310、D11-312四房屋保证金4000元、装修押金2000元，合计6000元。徐永明退出上述D7-112、D7-212二层租赁房屋后，该房屋由礼品小商品市场在2016年9月另租赁给他人使用。以上事实，由原告提供定购协议一份、租赁合同五份、催告履行函及快递单各一份，被告提供收据十份以及当事人的陈述等证据经庭审质证后所证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告所签五租赁合同系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。审理中，原告和被告双方一致确认D7-112、D7-212房屋租赁合同于2016年4月27日解除，本院可予以确认，其余四合同租赁期限届满，未再续签或新签。D7-112、D7-212租赁合同解除并不排斥违约责任的承担，支付租金、物业管理费应是承租人被告的基本义务，被告未全面及时履行付款义务，违反了合同约定，应当承担相应的法律责任。原告按D7-112、212房屋租赁合同约定租金标准主张被告支付2016年4月27日合同解除前积欠剩余租金16907元、剩余物业管理费7036元；原告按D7-307、308、310、D11-312四房屋租赁合同约定主张被告支付计算至四合同租赁期限届满之日2016年4月17日积欠剩余租金48434元、剩余物业管理费11180元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。对第四年租金支付金额的争议，原告认为D7-112、D7-212房屋租赁合同第四年被告仅支付租金17500元，但被告提供持有客户名称徐永明、张熙裕35000元的原告租金收据并在本案中作为证据使用，他人如有异议可另行通过其他合法途径解决，故本案认定被告已支付原告D7-112、D7-212房屋租赁合同第四年租金为35000元，原告超出租金支持金额部分的诉请，本院不予支持。原告同意返还被告五合同保证金、装修押金，在本案中一并处理，本院予以准许。五合同对租金、物业管理费条款，还约定了费用标准和付费时间，被告未依约支付租金及物业管理费，应当依约承担违约责任。合同约定有逾期付款三十日以内的，按应付款日千分之二计算违约金，原告自愿调整而根据应付款日万分之二标准计算，主张：D7-112、D7-212房屋租赁合同按剩余租金扣除保证金、装修押金5000元；D7-307、308、310、D11-312各租赁合同按剩余租金48434元扣除保证金、装修押金6000元计42434元、物业管理费11180元；自2015年4月29日起计算至被告实际给付之日止期间的逾期付款违约金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，本院亦予以支持。审理中，原告还增加诉讼请求，要求被告赔偿原告D7-112、D7-212租赁房屋租金损失12630元，本院认为，虽原告和被告双方一致确认2016年4月27日D7-112、D7-212房屋租赁合同解除，但导致合同解除系因承租人被告未按合同约定履行支付全部租金义务，违反合同约定构成违约，且原合同约定租赁期限长达十二年，因被告违约解除行为，租赁房屋处于阶段闲置状态，造成原告实际损失，被告应当承担相应违约责任，原告主张按三个月约定租金标准计算租金损失12630元，并无不当，本院亦予以支持。被告抗辩认为合同解除时双方约定互不追究违约责任，但未提供证据加以证明，认为原告未提供物业服务、已经收取的物业管理费应当返还，亦应提供证据加以证明，原告所提供物业服务包括被告在内的各经营户，也难以以某个时间点的情形来断定原告未提供相应的商业设施和服务管理，对于原告在管理服务过程中存在的问题，被告应通过合法合理的途径行使权利，以此为由拒绝支付租金、物业管理费，的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。当然，原告也应当切实提高服务意识和质量，如市场设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。至于开具发票纠纷，不属本案理涉范畴，可通过其他合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告徐永明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏州礼品小商品综合交易市场有限公司支付关于苏州市城北西路1558号内D7-112、D7-212室租赁房屋计算至2016年4月27日止期间剩余房屋租金16907元、物业管理费7036元，D7-307、308、310、D11-312室租赁房屋计算至2016年4月17日止期间剩余房屋租金48434元、物业管理费11180元，合计83557元（履行方式：与原告返还被告保证金、装修押金合计11000元相抵扣，实际向原告支付72557元。）；并以72557元为基数、按每日万分之二的利率标准向原告苏州礼品小商品综合交易市场有限公司支付自2016年4月29日起至实际给付之日止期间的逾期付款违约金。二、被告徐永明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏州礼品小商品综合交易市场有限公司支付关于苏州市城北西路1558号内D7-112、D7-212室租赁合同解除后租赁房屋闲置期间的租金损失12630元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2863元，由被告徐永明负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告苏州礼品小商品综合交易市场有限公司支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  潘宇容审 判 员  杨 钧人民陪审员  李 芸二〇一七年六月二十八日书 记 员  李艳婷