湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘3101民初170号原告（反诉被告）：湖南民泰资产管理有限公司。住所地：湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼*楼。法定代表人：廖卫果。委托诉讼代理人：尚彬，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：江韬，男，1983年9月23日出生，苗族，湘西自治州财政局工作人员，住湘西自治州财政局宿舍。现被委派到湖南民泰资产管理有限公司负责法律事务。被告（反诉原告）：潘太祥委托诉讼代理人：吴波训，湖南新世纪律师事务所律师。原告湖南民泰资产管理有限公司与被告潘太祥及反诉原告潘太祥与反诉被告湖南民泰资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司的委托诉讼代理人尚彬、江韬，被告（反诉原告）潘太祥及委托诉讼代理人吴波训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原、被告双方签订的《门面（商铺）租赁合同》；二、判令被告返还租赁的位于八月楼商业步行街编号为4栋2层的门面给原告；三、判令被告支付拖欠的租赁费513000元。事实及理由：原、被告于2010年11月20日签订《门面（商铺）租赁合同》约定，原告将位于八月楼商业步行街编号为4栋2层的门面出租给被告，合同期限自2010年6月1日起至2018年5月30日，每月租金为17100元。合同签订后，原告按照约定将门面交付给了被告，被告至今一直承租原告的门面并使用，但一直拖欠原告租金共计513000元。根据租赁合同第五条第一款的约定，被告欠交租金已超过30日。现诉至法院，请求判令如诉。被告辩称，一、原告诉称拖欠租金513000元计算有误，被告中止履行的租金为21个月乘以15000元，共计315000元。原告计算租金的时间是从2013年下半年、2014、2015年全年，租金标准为17100元每月，计算时间及标准均有误。从2012年下半年开始，被告承租的租赁物出现主体排污管渗漏，造成大面积漏水。2013年被告经营的咖啡厅被迫停业，被告行使不安抗辩权中止履行2013年下半年租金。2013年12月26日向原告方管理部门提出减免房租报告，原告管理部门在报告上签署“房租不能减免，仍按合同执行，维修事项按责任实施”的意见。但排污管渗漏造成被告经营场所大面积的装修损坏一直未解决。2015年3月25日，原告向被告催缴2013年下半年、2014全年和2015年上半年的租金410400元，答辩人在催缴通知单上签署“因大面积漏水，造成红湘西娱乐城无法正常经营，所以房租无法交纳，望领导解决”的意见。至此，原、被告所签订租赁合同的目的已经无法实现，被告经营的红湘西娱乐城于2015年3月停止经营。故原、被告所签订的《门面（商铺）租赁合同》于2015年3月25日解除。2015年4月至12月的租金153900元应从起诉的租金中扣减。原、被告于2009年达成了租金减少的约定，至2009年1月25日起，原告方同意年租金按18万元计算，即月租金15000元，故被告中止履行的21个月租金应按月15000元计算；二、被告在开业之初增开消防通道和垫资款86860元应从租金中扣减。被告经营的场地是2008年3月与福大公司签约，2008年底，正在装修时吉首地区非法集资事件爆发，政府处非工作组接管。处非工作组与当时的八月楼物业管理公司协商确定，要求被告增开消防通道并娱乐城下属的6个门面进行室内外统一装修，共投入86860元。该款项被告多次要求原告方管理部门解决，但只确认了垫资装修和增开消防通道的事实，费用一直未得到解决，故应从租金中扣减；三、因原告方出租的场地主体排污管渗漏给被告造成的损失，被告通过反诉主张赔偿。反诉原告潘太祥向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿因房屋主体结构渗漏造成的装修损失、经营损失等各项损失共计754740元（具体赔偿金额以鉴定评估结果为准）；二、反诉费及鉴定评估费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告在提出反诉请求后又提出鉴定申请，要求对租赁物漏水给其造成的装修损失及经营损失进行鉴定。后由于反诉原告未能提供鉴定所需资料，鉴定机构湘西州吉顺司法鉴定所出具司法鉴定不予受理通知书，决定不予受理鉴定委托。后反诉原告变更诉讼请求第一项为：请法院根据酌情案件实际情况酌情判决反诉被告赔偿反诉原告损失。事实及理由：被告经营的场地是2008年3月与福大公司签约，2008年底，正在装修时吉首地区非法集资事件爆发，政府处非工作组接管。2010年11月20日原、被告签订《门面（商铺）租赁合同》，租赁期限为8年。2012年下半年开始，租赁房屋出现主体排污管渗漏，造成反诉原告经营的红湘西娱乐城二楼咖啡厅、大厅、过道、商务间1、2、3号包厢、KTV666包厢以及员工房大面积漏水。2013年咖啡厅被迫停业，2013年下半年停业维修，1900平方米经营场地只留5人留守。2013年12月26日向原告方管理部门提出减免房租报告，原告管理部门在报告上签署“房租不能减免，仍按合同执行，维修事项按责任实施”的意见。现提起反诉，要求反诉被告赔偿损失。反诉被告湖南民泰资产管理有限公司辩称，一、租赁物确实存在大面积漏水；二、反诉被告曾有过维修，但效果不明显；三、反诉原告所提反诉请求赔偿数额过高，望法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于房屋租金是否应当按照15000每月计算的问题；被告（反诉原告）提供2009年1月15日的报告及收款收据主张原、被告所签的租赁合同应以每月15000元的价格收取租金。因原、被告之间的《门面（商铺）租赁合同于2010年11月20日签订，合同中对租金有明确约定，且被告（反诉原告）亦是按合同约定向原告（反诉被告）交纳租金直至2013年6月30日。故本院对被告（反诉原告）所提供2009年1月15日的报告及收款收据的证明目的不予认可；二、关于被告（反诉原告）主张垫资增开消防通道及装修的6个门面进行室内外统一装修，投入86860元应抵减房租的问题；因此行为发生在租赁合同签订之前，原告（反诉被告）并没有参与，也未向被告（反诉原告）作出承诺。故被告（反诉原告）不应向原告（反诉被告）主张，对被告主张该事实本院不予处理；三、被告（反诉原告）主张原、被告所签的《门面（商铺）租赁合同》已于2015年3月25日实际解除的问题；根据我国合同法的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方。被告（反诉原告）在催缴通知单上签署“因大面积漏水，造成红湘西娱乐城无法正常经营，所以房租无法交纳，望领导解决”的意见，没有明确提出要与对方解除合同，故被告（反诉原告）主张合同已于2015年3月25日实际解除，本院不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：一、被告（反诉原告）所欠租金的期间及租金的标准；二、反诉被告是否应当向反诉原告承担赔偿责任。本案原、被告所签订《门面（商铺）租赁合同》合法有效，本院予以确认，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）应当按合同约定的金额向原告（反诉被告）按时支付合同未解除前的租金。现被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租金未支付，系违约，应当承担违约责任。原、被告所签订《门面（商铺）租赁合同》中约定，欠租金30日以上可以解除合同，该约定对双方当事人具备法律约束力。现原告（反诉被告）诉请要求解除合同及被告（反诉原告）支付截止至2015年12月31日的租金，本院予以支持。被告（反诉原告）认为拒付租金系不安抗辩的辩解意见，因不具备可行使不安抗辩权的几种情形，本院不予采纳。被告（反诉原告）关于因租赁物从2012年下半年起主体排污管渗漏，造成被告（反诉原告）经营的红湘西娱乐城二楼咖啡厅、大厅、过道、商务间1、2、3号包厢、KTV666包厢以及员工房大面积漏水；被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）反映，虽经维修，但漏水未得到解决；2013年咖啡厅被迫停业，2013年下半年停业维修只留留守人员的辩解意见，原告（反诉被告）予以认可，亦要求本院酌情予以处理。故本院对被告（反诉原告）该辩解意见予以采纳。根据我国合同法的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告（反诉原告)租赁原告（反诉被告）的房屋经营娱乐休闲行业，该行业对环境要求较为苛刻，环境的优劣直接影响消费者对该娱乐场所的客观评价。租赁物漏水给被告（反诉原告）的经营造成严重影响，经被告（反诉原告)要求维修后，仍未解决漏水问题，与2013年被告（反诉原告）娱乐城的停业有一定的因果关系。根据本案的实际情况，本院对原、被告所签订《门面（商铺）租赁合同》从2013年7月1日以后的租金予以减少40%，即年123120元。房租减少后，被告（反诉原告）截止至2015年12月31日所欠原告（反诉被告）租金为513000元×60％＝307800元。关于反诉部分，虽然反诉被告承认因租赁物漏水给原告的经营造成影响，但在本诉中本院已予以处理。现反诉原告要求反诉被告对租赁物装修损失及营业损失予以赔偿，但未提供证据证明的具体数额，故应当承担举证不能的法律后果。故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的辩解意见，本院部分予以采纳。反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百二十一条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司与被告（反诉原告）潘太祥于2010年11月20日所签订《门面（商铺）租赁合同》；被告（反诉原告）潘太祥返还位于吉首市八月楼商业步行街，编号为4栋2层的门面给原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；被告（反诉原告）潘太祥支付原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司截止至2015年12月31日租赁房屋租金307800元，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；驳回反诉原告潘太祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8930元，由原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司承担3572元，被告（反诉原告）潘太祥承担5358元；反诉费5650元由反诉原告潘太祥承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  吴宇怀人民陪审员  杨国平人民陪审员  杨 静二〇一七年三月二十日书 记 员  周 㑇