广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5143号上诉人：（原审被告）：史海涛，男，1977年5月17日出生，汉族，住河南省商水县。委托代理人：曾英，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市坑道管理所，住所地广州市环市西路**。法定代表人：孙三龙，职务:所长。委托代理人：肖碧艳、郝岳华，均系广东海云天律师事务所律师。原审被告：周正阳，男，1947年9月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。原审被告：蔡放安，男，1971年1月25日出生，汉族，住湖南省桃江县。原审第三人：广州市青云商贸发展有限公司，住，住所地广州市荔湾区环市西路****商铺自编C/div>法定代表人：黎亮。原审第三人：杨水明，男，1974年7月9日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人史海涛因与被上诉人广州市坑道管理所、原审被告周正阳、蔡放安、原审第三人广州市青云商贸发展有限公司（以下简称“青云公司”）、杨水明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人史海涛向本院提起上诉称：一、被上诉人广州市坑道管理所清楚知道上诉人与青云公司签订的租赁协议内容，也知道由上诉人一直承租场地并进行经营。因为被上诉人广州市坑道管理所在上诉人经营期间曾多次直接向上诉人下发消防整改意见，上诉人也按其要求立即进行整改。可见，被上诉人广州市坑道管理所作为该物业产权人的管理者以其实际行为认可上诉人与青云公司的《租赁协议》，上诉人有理由相信房屋产权人也认可以上《租赁协议》。二、上诉人与被上诉人青云公司签《场地租赁协议》，协议期限至2016年10月14日，在协议签订后上诉人一直按约定履行协议支付租金，正因为有协议期限的保证，上诉人多次对承租的场地进行装修，改造经营环境。签订协议时，上诉人支付了进场费人民币4O万元和保证金人民币12万元，其中保证金12万元有协议约定在协议到期时，由青云公司退还。另协议还约定青云公司不履行合同约定义务致使上诉人无法正常使用该场地的，由青云公司承担上诉人装修等费用的双倍赔偿。蔡放安承认与青云公司合作出租房屋，与广州市坑道管理所签定《租赁合同》，再以青云公司名义出租给上诉人，广州市坑道管理所明知上诉人与青云公司的租赁关系及期限，又提前收回房屋，致上诉人无法正常使用涉案房屋。上诉人与被上诉人关于涉案场地的债权债务关系未了结，暂不能交还场地。基于以上情况，上诉人认为，被上诉人与青云公司应与上诉人共同承担支付2014年1O月1日起至交还场地之日止的房屋使用费，共同承担聘请有资质的中介机构评定所支出的评估费，而不只是承担连带责任。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项及第三项判决，第一项依法改判上诉人拿回保证金才迁出案涉房产、第三项依法改判房屋使用费由史海涛、蔡放安、青云公司各承担三份之一的责任，杨水明不需要承担责任；2、案件受理费由被上诉人承担。被上诉人广州市坑道管理所答辩称：我方不同意上诉人的全部上诉请求：1、我方提起本案诉讼前才得知案涉物业由上诉人经营，经原审法院的查明才清楚层层转租的情况，青云公司无权转租且不具有合法性，史海涛提交的《场地租赁协议》《声明书》对我方不具有法律效力，退一步讲，即使该《场地的租赁协议》有效，租赁期限已于2016年10月14日到期，上诉人没有任何理由继续占有使用涉案物业4到9楼及一楼大堂。我方不认可青云公司、杨水明的转租行为，上诉人主张的进场费和保证金也不是我方收取，上诉人要求青云公司退还保证金才腾空交还物业于我方并无法律依据。2、因涉案物业4到9楼及1楼大堂至今由上诉人使用，应由其承担使用费，青云公司、杨水明、蔡放安作为非法转租人应承担连带责任。3、原审判决涉案物业使用费的标准由当事人共同聘请的专业机构按商业标准评定，我方认为因青云公司无法联系，由我方自行与蔡放安、史海涛共同聘请专业机构进行评估难以操作，因此我方申请法院在二审委托具有法定资质的评估机构，对涉案物业使用费的标准进行评估确定房屋使用费的标准，综上所述，请求法院在评估确定涉案物业房屋使用费的商业标准的前提下作出二审判决。原审被告周正阳经本院合法传唤没有到庭进行答辩。二审庭后，原审被告周正阳向本院提交一份答辩状称：一、本案与周正阳无关。在2004年登丰酒店转让以后虽然是以周正阳挂名，但是周正阳并无参与任何经营活动。2006年5月，周正阳与广州市人防办的租赁合同到期后，周正阳与蔡放安等人在民安酒店项目上的合伙关系也相应终止。周正阳与人防办再无签订任何合同，也没有就案涉物业有任何的经营行为。二、上诉人一直在恶意缠讼，其目的是为了拖延诉讼时间。当时上诉人还在合同履行其内，这样做可以让诉讼过程顺利超过合同期限，上诉人的合同利益不受损害。且上诉人从2014年7月起就没有缴纳租金，其一直在占用、经营案涉物业至今已达三年之久。综上所述，请求二审法院驳回上诉人有关周正阳的全部上诉请求。原审被告蔡放安、原审第三人青云公司、杨水明经本院合法传唤没有到庭进行答辩。广州市坑道管理所于2014年12月30日向原审法院起诉请求：1、周正阳、蔡放安、史海涛及青云公司、杨水明向广州市坑道管理所交回广州市荔湾区环市西路xx号之二房号物业；2、周正阳、蔡放安向广州市坑道管理所支付2014年9月的租金60770元及逾期付款违约金26131元（按每日0.5%的标准，自2014年9月6日起计至周正阳、蔡放安、史海涛实际付清之日止，暂计至2014年11月30日）；3、周正阳、蔡放安、史海涛及青云公司、杨水明向广州市坑道管理所支付占用期间使用费166080元（按照广州市房地产租赁管理所荔湾区其他区域办公用房租金参考价40元/平方米的标准，自2014年10月1日起计至实际交还涉案物业之日止，暂计至2014年11月30日）；4、本案诉讼费用由周正阳、蔡放安、史海涛承担。原审法院经审理查明：广州市荔湾区环市西路xx号之二的房地产（以下简称“涉案房地产”）是钢筋混凝土结构9层，用地面积358.08平方米，总建筑面积2076.56平方米，产权人是广州市人民防空办公室，有广州市坑道管理所提供的穗房地证字第056xxxx号《广州市房地产证》证实。周正阳是广州市越秀区登丰宾馆的个体工商户开办人，蔡放安是周正阳的女婿，其出资与周正阳共同经营广州市越秀区登丰宾馆。广州市越秀区登丰宾馆曾于2003年至2006年5月承租涉案房地产经营民安酒店，广州市越秀区登丰宾馆承租涉案房地产后，周正阳、蔡放安于2004年将广州市越秀区登丰宾馆转让给案外人经营，但广州市越秀区登丰宾馆工商登记的负责人仍写周正阳。周正阳、蔡放安将广州市越秀区登丰宾馆转让给案外人经营后，广州市越秀区登丰宾馆的公章由案外人掌管，但周正阳、蔡放安继续以广州市越秀区登丰宾馆的名义使用已经承租的涉案房地产继续经营民安酒店，直到2006年5月民安酒店结业解散。2005年2月30日，广州市人民防空办公室与其下属机构广州市人防工程平战结合管理中心签订《民安大楼经营管理委托书》，由广州市人民防空办公室将民安大楼（广州市荔湾区环市西路xx号之二）及地下人防工程委托广州市人防工程平战结合管理中心进行经营管理。蔡放安请人制作了广州市越秀区登丰宾馆的假公章，于2006年9月30日以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：由广州市越秀区登丰宾馆向广州市人防工程平战结合管理中心承租广州市荔湾区环市西路xx号之二房号的房地产，建筑（或使用）面积2076平方米，租赁期限从2006年10月1日起至2014年9月30日止，其中2006年10月1日至2007年9月30日月租金额人民币59000元，2007年10月1日至2008年9月30日月租金额人民币60770元，2008年10月1日至2009年9月30日月租金额人民币62593元，2009年10月1日至2010年9月30日月租金额人民币64470元，2010年10月1日至2011年9月30日月租金额人民币66405元，2011年10月1日至2012年9月30日月租金额人民币68397元，2012年10月1日至2013年9月30日月租金额人民币70449元，2013年10月1日至2014年9月30日月租金额人民币72562元；租金按年结算，由乙方在每年10月的第15日前按每年一次性交租付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币10万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金10万元退回乙方或抵偿租金；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.5%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应将原承租房屋交回甲方；乙方不得以任何方式或变相的方式向第三方转租，如发现甲方可解除合同，按房屋现状收回房屋，房屋内所有装修均归甲方无偿所有，不对乙方做任何补偿；乙方逾期1个月未交租金的，视为违约，合同终止，由甲方按房屋现状收回，乙方前期装修投入不作任何赔偿等等。蔡放安在该合同的落款“乙方法定代表人”处签上“蔡放安”的名字。蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆的名义向广州市人防工程平战结合管理中心承租了涉案房地产后，蔡放安与青云公司合作，把涉案房地产装修后分租给他人作写字楼，后蔡放安、青云公司又收回涉案房地产并进行重新装修，重新装修后，以广州市青云商贸发展有限公司的名义将涉案房地产的部分房屋出租给杨水明。2008年10月15日，出租方广州市青云商贸发展有限公司（甲方）与承租方杨水明（乙方）签订了《场地租赁协议》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区环市西路xx号之二（原民安酒店）四楼至九楼的所有地方出租给乙方经营旅业使用；租赁期限自2008年10月15日至2016年10月14日止，为期八年，其中2014年10月15日至2015年10月14日月租金额80405元，2015年10月15日至2016年10月14日月租金额84426元，乙方在每月5号前向甲方缴付当月租金，乙方不得以经营环境或生意不好等，本合同约定以外任何借口拖延缴租或要求减租甚至拒付租金，逾期十天仍未缴付当月租金及任何水电费等，甲方有权无条件收回场地；甲方依照合同约定将房屋全部交付乙方使用（即甲方原使用四楼至九楼的所有地方），并地下大堂公用（按现在大堂现状，除大堂后面18米走道及治安监控室外），二、三楼不能在大堂内摆设一切物品（乙方可作前服务台使用，九楼楼顶可给乙方使用，如加建或其它用途由乙方自行负责）等等。杨水明向广州市青云商贸发展有限公司承租涉案房地产的四至九楼后，用于重新开办民安酒店，在一楼大堂开设民安酒店服务前台，杨水明后来于2012年将民安酒店转让给史海涛经营至今。原审法院又查，2009年1月20日，蔡放安用广州市越秀区登丰宾馆的假公章以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订了《补充协议书》，约定：一、甲方同意乙方在转型经营的装修期内免交6个月（08年10月至09年3月）的租金共375558元，并于2009年4月起按月交纳租金（每月5日前付清）；二、其他合同条款维持原条件不变；三、本补充协议是2006年9月30日签订的《广州市房屋租赁合同》的补充部分，具有同等法律效力。2009年7月24日，蔡放安用广州市越秀区登丰宾馆的假公章以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订了《补充协议书》，约定：一、甲方同意乙方从2009年4月起至2014年9月30日合同期满期间免于递增租金（即每月按60770元交纳租金）；二、其他合同条款维持原条件不变；三、本补充协议是2006年9月30日签订的《广州市房屋租赁合同》的补充部分，具有同等法律效力。2012年3月29日，中国共产党广州市人民防空办公室党组作出《关于市民防办事业单位和机关处室工作分工调整的通知》，将本案的涉案房地产等物业划归其下属单位广州市坑道管理所管理。2014年8月5日，蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆名义向广州市人民防空办公室发出《报告书》，请求续约。2014年8月11日，广州市坑道管理所代表广州市人民防空办公室向广州市越秀区登丰宾馆发出《广州市坑道管理所关于租赁合同到期后清退房屋的函》，表示广州市越秀区登丰宾馆2014年8月5日的来函收悉，请广州市越秀区登丰宾馆于2014年10月1日前停止一切经营行为，与广州市坑道管理所办理好交接手续。2014年8月30日，蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆名义向广州市坑道管理所发函，请求续约。广州市坑道管理所于2014年9月11日，向广州市越秀区登丰宾馆发出《广州市坑道管理所关于如期收回环市西路人防物业大楼的函》，表示根据中央清理办公用房的有关规定，环市西路人防物业大楼租赁合同到期后将不再做租赁经营，请广州市越秀区登丰宾馆依照合同约定，于2014年10月1日前停止一切经营活动，做好全面移交，广州市坑道管理所将于2014年10月1日起停止人防物业大楼的水电供应。但事后广州市坑道管理所并没有对涉案房地产进行停水停电，而周正阳、蔡放安、史海涛及青云公司、杨水明并没有将涉案房地产交回广州市坑道管理所，且史海涛至今利用涉案房地产的四至九楼及一楼大堂经营民安酒店。史海涛从2014年7月起停止向蔡放安缴纳涉案房地产四至九楼的租金，而蔡放安向广州市坑道管理所缴纳了涉案房地产2014年8月份的租金后，没有向广州市坑道管理所缴纳2014年9月份的租金，周正阳、蔡放安、史海涛及青云公司、杨水明也没有向广州市坑道管理所缴纳过涉案房地产从2014年10月1日起至今的房屋使用费。原审法院认为：蔡放安用广州市越秀区登丰宾馆的假公章，于2006年9月30日以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订的《广州市房屋租赁合同》、于2009年1月20日以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订的《补充协议书》、于2009年7月24日以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订的《补充协议书》，事后未经广州市越秀区登丰宾馆及周正阳追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”的规定，上述租赁合同、协议书乙方的民事责任，由蔡放安享有和承担。故广州市坑道管理所诉请周正阳承担民事责任，没有法律依据，原审法院不予支持。2006年9月30日蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限是从2006年10月1日起至2014年9月30日止。蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆的名义向广州市人防工程平战结合管理中心承租了涉案房地产后，蔡放安与青云公司合作，把涉案房地产装修后分租给他人作写字楼，后蔡放安、青云公司又收回涉案房地产并进行重新装修，重新装修后，以广州市青云商贸发展有限公司的名义将涉案房地产的部分房屋出租给杨水明，并由广州市青云商贸发展有限公司（甲方）与承租方杨水明（乙方）于2008年10月15日签订了《场地租赁协议》，约定甲方同意将位于广州市荔湾区环市西路xx号之二（原民安酒店）四楼至九楼的所有地方出租给乙方经营旅业使用，租赁期限自2008年10月15日至2016年10月14日止。该租赁协议超过2014年9月30日后的租赁期限即2014年10月1日起至2016年10月14日止的租赁期限无效。由于杨水明后来于2012年将民安酒店转让给史海涛经营至今。故广州市坑道管理所诉请蔡放安、史海涛及青云公司、杨水明向广州市坑道管理所交回广州市荔湾区环市西路xx号之二房号物业的诉讼请求，原审法院予以支持。史海涛从2014年7月起停止向蔡放安缴纳涉案房地产四至九楼的租金，而蔡放安向广州市坑道管理所缴纳了涉案房地产2014年8月份的租金后，没有向广州市坑道管理所缴纳2014年9月份的租金，根据2006年9月30日蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第1项：“乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.5%向甲方支付违约金。”的约定，以及2009年1月20日蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订了《补充协议书》第一条：“甲方同意乙方在转型经营的装修期内免交6个月（08年10月至09年3月）的租金共375558元，并于2009年4月起按月交纳租金（每月5日前付清）。”的约定、2009年7月24日蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订的《补充协议书》中：“一、甲方同意乙方从2009年4月起至2014年9月30日合同期满期间免于递增租金（即每月按60770元交纳租金）；二、其他合同条款维持原条件不变；三、本补充协议是2006年9月30日签订的《广州市房屋租赁合同》的补充部分，具有同等法律效力。”的约定，广州市坑道管理所诉请蔡放安向广州市坑道管理所支付2014年9月的租金60770元及逾期付款违约金（违约金以60770元为计算本金，按每日0.5%的标准，自2014年9月6日起计至实际付清之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持，但违约金以不超过本金为限。2006年9月30日蔡放安以广州市越秀区登丰宾馆的名义（乙方）与广州市人防工程平战结合管理中心（甲方）签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限在2014年9月30日期满后，涉案房地产的四至九楼及一楼大堂的实际使用人是史海涛，故涉案房地产的四至九楼及一楼大堂从2014年10月1日起至蔡放安、史海涛及青云公司、杨水明将涉案房地产的四至九楼及一楼大堂交回广州市坑道管理所管业使用之日止的房屋使用费，由史海涛向广州市坑道管理所支付（房屋使用费计算标准，由史海涛、广州市坑道管理所共同委托有评做资质的中介服务机构评定），由蔡放安、青云公司、杨水明共同承担连带支付责任。涉案房地产的一楼（一楼大堂除外）、二楼、三楼从2014年10月1日起至蔡放安、青云公司将涉案房地产的一楼（一楼大堂除外）、二楼、三楼交回广州市坑道管理所管业使用之日止的房屋使用费，由蔡放安、青云公司向广州市坑道管理所支付（房屋使用费计算标准，由蔡放安、青云公司、广州市坑道管理所共同委托有评估资质的中介服务机构评定）。关于广州市坑道管理所主张涉案房地产整幢楼宇即一至九层均由史海涛使用的问题。因广州市坑道管理所该主张依据不足，原审法院不予采纳。青云公司、杨水明经原审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。周正阳、蔡放安经原审法院合法传唤，在原审第二次开庭时拒不依时到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年8月26日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告蔡放安、史海涛及第三人广州市青云商贸发展有限公司、杨水明迁出广州市荔湾区环市西路xx号之二房号的房地产，并将该幢房屋的房地产腾空交回原告广州市坑道管理所华管业使用。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告蔡放安向原告广州市坑道管理所支付广州市荔湾区环市西路xx号之二房号的房地产在2014年9月份的租金60770元及逾期付款违约金（违约金以60770元为计算本金，按每日0.5%的标准，自2014年9月6日起计至实际付清之日止，违约金以不超过本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告史海涛向原告广州市坑道管理所支付广州市荔湾区环市西路xx号之二房号的房地产四至九楼及一楼大堂从2014年10月1日起至被告蔡放安、史海涛及第三人广州市青云商贸发展有限公司、杨水明将该房地产的四至九楼及一楼大堂交回原告广州市坑道管理所管业使用之日止的房屋使用费（房屋使用费的标准由原告广州市坑道管理所、被告史海涛共同聘请有资质的中介评估机构按商业标准评定，评估费由被告史海涛负担），由被告蔡放安、第三人广州市青云商贸发展有限公司、杨水明共同承担连带支付责任。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告蔡放安、第三人广州市青云商贸发展有限公司向原告广州市坑道管理所支付广州市荔湾区环市西路xx号之二房号的房地产一楼（一楼大堂除外）、二楼、三楼从2014年10月1日起至被告蔡放安、第三人广州市青云商贸发展有限公司将广州市荔湾区环市西路xx号之二房号的房地产的一楼（一楼大堂除外）、二楼、三楼交回原告管业使用之日止的房屋使用费（房屋使用费的标准由原告广州市坑道管理所、被告蔡放安、第三人广州市青云商贸发展有限公司共同聘请有资质的中介评估机构按商业标准评定，评估费由被告蔡放安、第三人广州市青云商贸发展有限公司共同负担）。五、驳回原告广州市坑道管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23314元，由被告蔡放安负担1972元；由被告史海涛负担14228元，由被告蔡放安、第三人广州市青云商贸发展有限公司、杨水明承担连带负担责任；由被告蔡放安、第三人广州市青云商贸发展有限公司共同负担7114元。二审审理期间，各方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审争议的焦点在于被上诉人广州市坑道管理所对于上诉人经营是否实际确认。虽然上诉人原审就此提供被上诉人要求消防整改等函件拟予证实，但经审核，相关函件对象均是民安酒店，内容均不涉及对于该酒店实际经营人的确认，上诉人该部分主张举证不足，本院不予采纳。至于上诉人提出原审第三人广州市青云商贸发展有限公司收取其保证金及装修费用等，均为其与原审第三人之间的权利义务内容，属另一法律关系，可另循法律途径解决，不影响本案处理。最后，被上诉人广州市坑道管理所在二审中以相关当事人去向不明不利执行为由，提出由本院对原审判项内容进行评估的要求。首先，被上诉人对于原审判决并无提出上诉，其次，该内容属于执行程序解决的问题，被上诉人该请求并不符合程序规定，本院亦不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14228元，由上诉人史海涛负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年八月十四日书记员  冯冠豪