海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初6814号原告（执行案外人）：龙某，男，1970年8月28日出生，黎族，住海口市琼山区建国路**琼山区委宿舍大院****。被告（申请执行人）：海口市担保投资有限公司，住所地：海口市龙华区文华东路**海口金控大楼。法定代表人：王治平，该司董事长。委托诉讼代理人：王海凤、周兰芳，海南瑞来律师事务所律师。第三人（被执行人）：龙晓娟，女，1964年9月16日出生，汉族，住海口市金濂路**"锦绣京江"小区****。第三人（被执行人）：陈文勇，男，1963年3月20日出生，汉族，，住海口市金濂路**"锦绣京江"小区****与第三人龙小娟系夫妻关系。第三人（被执行人）：海南庚申农业股份有限公司，住所地：海口市龙华区金盘区金濂路**"锦绣京江"小区******。法定代表人：陈文勇，该司董事长。三位第三人的委托诉讼代理人：叶斌，海南方圆律师事务所律师。原告龙某与被告海口市担保投资有限公司、第三人龙小娟、陈文勇、海南庚申农业股份有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告龙某、被告海口市担保投资有限公司的委托诉讼代理人周兰芳、第三人龙小娟、陈文勇、海南庚申农业股份有限公司的共同委托诉讼代理人叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙某向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于海口市××区房（房产证号：海口市房权证海房字XX**）的强制执行，并解除查封;2、确认原告龙某与第三人龙晓娟于2008年8月10日签订的《个人房屋转让协议》有效；3、判令第三人龙晓娟、陈文勇协助原告办理海口市琼山区建国路1号琼山区委宿舍大院8栋202房房屋产权至原告龙某名下；4、被告海口市担保投资有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告龙某与第三人龙晓娟是亲姐弟关系，2008年8月10日，为便于原告照顾父母亲生活。龙晓娟将涉案房屋以150000元价格转让给原告，双方签订《个人房屋转让协议》。合同签订当日，原告支付房款现金20000元，之后，原告通过银行转账方式分别于2009年4月2日、2009年4月9日支付房款30000元和100000元。原告于2008年9月购房后一直居住并占有涉案房屋至今。原告要求第三人龙晓娟将涉案房屋办理过户，但龙晓娟以考验原告是否孝顺父母为由迟迟未办理过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力"。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"根据上述法律司法解释，原告与第三人龙晓娟签订的《个人房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反国家有关法律、法规强制性规定，应认定合法有效。虽未办理过户登记手续，但原告已依约支付全部房价款并占有房屋至今，原告是涉案房屋的实际产权人，房屋未过户登记仅仅是物权未设立，但是不影响房屋转让协议效力，且未办理过户登记原告并无过错，故人民法院不得查封执行该房屋，第三人龙晓娟、陈文勇应当配合原告办理房屋过户手续。原告与第三人龙晓娟签订《个人房屋转让协议》时间是在涉案房屋被抵押担保之前，虽然未办理产权过户登记，但原告并无过错，被告海口市担保投资有限公司存在过错，对涉案房屋不具有优先受偿权。原告与第三人龙晓娟签订的《个人房屋转让协议》系2008年8月10日，是在第三人龙晓娟与被告海口市投资担保有限公司签订抵押担保合同设立最高额抵押担保物权之前，第三人龙晓娟担保抵押时并未通知原告，原告同时多次催促办理产权过户手续，但是龙晓娟未办理。另，被告海口市投资担保有限公司在接受涉案房屋时并没有实际核查房产状况，因此，被告对此办理抵押担保有过错，原告无过错，被告对涉案房屋不具有优先受偿权。被告海口市担保投资有限公司系（2015）龙执字第1746号案件的申请执行人、第三人龙晓娟、陈文勇、海南庚申农业股份有限公司系被执行人。在执行程序中海口市担保投资有限公司作为申请执行人向海口市龙华区人民法院申请执行位于海口市××区房（房产证号：海口市房房权证海房字XX**，原告对龙华法院执行提出案外人异议，海口市龙华区人民法院于2016年6月15日作出（2016）琼0106执异69号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告对此不服，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告海口市担保投资有限公司辩称，1、我司取得涉案房产的他项权利完全系基于合法的债权债务法律关系取得，且自办理他项权利登记直到案件诉讼终结，亦从未有任何人对该房屋提出过任何异议，我司依法取得他项权利受法律保护。2013年12月，我司以第三人海南庚申农业股份有限公司拖欠代偿款项为由，将海南庚申农业股份有限公司、陈文勇、龙晓娟及案外人海口乾坤实业发展公司诉诸法院。该案经龙华区人民法院依法审理，判决支持我司诉讼请求，其中我司对龙晓娟名下琼山区建国路号"市××院房（房产证号：海口市房权房权证海房字XX**有优先受偿权。因海南庚申农业股份有限公司及陈文勇不服一审判决提起上诉，案经海口市中级人民法院二审审理，作出了驳回上诉，维持原判的判决。我司认为，我司取得涉案房产的他项权利直至取得优先受偿权完全系基于合法债权债务关系取得，案经两级法院审判足以证实。另需特别说明的是，自办理他项权利登记直到案件诉讼终结，房屋实际产权人第三人龙晓娟从未向被告披露过涉案房产的任何其他情况，也从未有任何人对该房提出过任何异议。因此，根据物权法、担保法规定，我司请求法院认定我司对该房产的合法的抵押权并据此驳回原告的诉讼请求。2、涉案房产的产权人以及房屋转让协议的合同相对性均是本案第三人龙晓娟，原告将我司列为被告明显错误。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房产登记在案的产权人系第三人龙晓娟，且原告提供的《房屋转让协议》的合同相对人亦是龙晓娟，我司仅系涉案房产的他项权利人，现原告龙某基于所谓的房屋转让合同提起诉讼，其应以合同相对人龙晓娟作为被告，本案中将我司列为被告明显错误，因此其对我司的起诉不成立，依法应予驳回。综上所述，原告诉请于法无据，请求贵院依法予以驳回，以维护我司的合法权益。第三人龙晓娟、陈文勇述称，对原告龙某提出诉请以及依据事实、理由予以认可，请求法院依法支持原告的诉讼请求。特别强调的是，涉案房屋在双方签订《房屋转让协议》后未能迟迟办理房屋过户登记手续过错在于第三人龙晓娟，对此予以认可，但是未能办理过户登记手续系第三人龙晓娟考虑到原告妻子与第三人龙晓娟父母不合，如果双方矛盾加深不可调和也可收回涉案房屋，第三人龙晓娟初衷旨在督促其弟龙某孝顺父母；还有一个原因是税费问题。总的来说，未能办理过户手续系第三人龙晓娟过错所致。第三人海南庚申农业股份有限公司述称，2010年5月15日我司与被告海口市担保投资有限公司签订《最高额委托保证合同》设立抵押担保权利系发生在第三人龙晓娟与原告龙某签订《个人房屋转让协议》之后，第三人龙晓娟确实为我司与海口市担保投资有限公司之间的借贷提供担保。对原告龙某起诉的事实与理由认可，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告、第三人在庭审中进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在（2014）龙民二初字第105号原告海口市担保投资有限公司与被告海南庚申农业股份有限公司、被告陈文勇、被告龙晓娟、被告海口乾坤实业发展公司追偿权纠纷案件中，本院于2014年11月30日作出（2014）龙民二初字第105号《民事判决书》，查明事实有：2010年5月25日海口市担保投资有限公司与龙晓娟签订编号为2010年最高抵字第021-2号《最高额抵押反担保合同》，抵押物为龙晓娟名下位于海口市××区第8栋202房（房产证号：海口市房权证房权证海房字XX**方对抵押物办理了抵押登记（登记证号为：海口市房他证海房字证海房字第793**决书第四项判项："原告海口市担保投资有限公司对被告龙晓娟提供的抵押物位于海口市××区幢202房房产具有优先受偿权。"海南庚申农业股份有限公司不服本院该第105号民事判决，向海口市中级人民法院提起上诉，海口市中级人民法院于2015年5月13日做出的（2015）海中法民一终字第1008号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。因海南庚申农业股份有限公司、陈文勇、龙晓娟未依法履行生效判决确定的义务，海口市担保投资有限公司申请强制执行，本院立案号（2015）龙执字第1746号。2015年8月11日，本院作出（2015）龙执字第1746-2号《执行裁定书》，裁定："查封被执行人龙晓娟名下位于海口市××区幢202房（房产证号：海口市房权证海房房权证海房字XX**限为三年"。案外人龙某对执行标的向本院提出书面异议，其主张已经与第三人龙晓娟签订《个人房屋转让协议》，龙晓娟已经将海口市琼山区府城镇建国路1号市委大院8幢202房以150000元转让给他，请求停止对涉案房产的拍卖并解除对该房产的查封。2016年6月15日本院作出（2016）琼0106执异69号《执行裁定书》，认定根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定："人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。"对于陈文勇、龙晓娟拒不履行判决书确定义务，对位于龙晓娟名下房产采取查封措施，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续的。本案中，龙某虽然已经与龙晓娟签订了《个人房屋转让协议》、支付了全部价款并实际入住，但并未办理房屋产权过户登记，且其未办理房屋产权过户的原因是因为龙某与龙晓娟是姐弟关系，该原因应认定龙某怠于行使登记权利，龙某对此有过错，因此不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，故龙某的主张不符合上述法律规定，本院依法不予支持，裁定：驳回案外人龙某的异议。2016年7月5日，龙某对本院（2016）琼0106执异69号《执行裁定书》不服，向本院提起案外人执行异议之诉。又查，本案中，2010年初，第三人海南庚申农业股份有限公司为解决资金短缺的困难，向海口市担保投资有限公司申请借款人民币6000000元，并以海南庚申农业股份有限公司资产作为担保与海口市担保投资有限公司于2010年5月15日签订最高不超过8500000元的《最高额抵押反担保合同》及其补充协议，同时第三人陈文勇、龙晓娟以个人资产作为担保与海口市担保投资有限公司分别于2010年5月24日、2010年5月25日签订《最高额抵押反担保合同》，约定：如最高额抵押担保范围超出约定债务，可就反担保人财产执行归还拖欠债务。随后，海口市担保投资有限公司与第三人龙晓娟就海口市府城镇建国路1号市委大院第8栋202室房屋办理了抵押登记（登记证号为：海口市房他证海房字第7证海房字第793**年6月14日，第三人龙晓娟向海口市担保投资有限公司出具《个人连带责任保证书》，承诺：本人愿意以个人全部财产（包括但不限于以下"个人财产申报清单"所列财产）为贵司对上述借款的担保提供无限连带责任保证，保证责任期限为两年，自该项借款到期日起计算，同时承担依法提前收回贷款的保证责任。担保范围包括本金和利息、罚息、违约金等以及贵司实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费和律师费）。同时载明："1、贵司债权另有物的担保或其他信用担保时，贵司可选择行使各项权利（包括本保证）的顺序，本人不得以"优先行使物权及其他权利"为由对抗贵司。2、本人提供的"个人财产申报清单"中所列财产均真实、可靠、无虚假、隐瞒。保证期内，不擅自转移、转让、出租、出售、赠予、再抵押或以其他方式对财产进行处分。3、本人以个人全部财产承担无限连带责任一事，本人配偶已完全知晓。"并且有保证人龙晓娟签字捺手印，足以证明真实性及意思表示真实。上述认定事实系综合审查双方提供的证据及庭审中充分举证、质证基础上认定案件事实，同时结合（2014）龙民二初字第105号《民事判决书》、（2015）海中法民一终字第1008号《民事判决书》、（2015）龙执字第1746-2号《执行裁定书》、（2016）琼0106执异69号《执行裁定书》确认的事实，足以认定。本院认为，根据以上查明的事实，处理意见如下：案外人龙某对本院于2016年6月15日作出的（2016）琼0106执异69号《执行裁定书》不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案系案外人执行异议之诉，其定义是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对实体上法律关系进行裁判，组织法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据相关法律规定，案外人提起执行异议之诉，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一、关于原告龙某与第三人龙晓娟签订的《个人房屋转让协议》效力问题。原告龙某与第三人龙晓娟于2008年8月10日签订的《个人房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。"原告龙某诉请确认该《个人房屋转让协议》有效，于法有据，本院予以支持。二、关于被告海口市担保投资有限公司对涉案房屋享有优先受偿权的问题。第三人龙晓娟与海口市担保投资有限公司签订的《最高额抵押反担保合同》意思表示真实、合法、有效，应予保护。合同签订后，海口市担保投资有限公司与龙晓娟就抵押物"海口市府城镇建国路1号市委大院第8栋202房"办理了抵押登记（登记证号为：海口市房他证海房字第**证海房字第793**权自登记时设立，据此，被告海口市担保投资有限公司对涉案房屋享有优先受偿权。生效的（2014）龙民二初字第105号《民事判决书》及海口市中级人民法院的（2015）海中法民一终字第1008号《民事判决书》也已经作出海口市担保投资有限公司对被告龙晓娟提供的抵押物位于海口市××区幢202房房产具有优先受偿权的判决。三、关于原告龙某诉请停止对涉案房屋的强制执行、并解除查封的问题及判令第三人龙晓娟、陈文勇协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续的问题。原告龙某与第三人龙晓娟签订的《个人房屋转让协议》虽有效，但在二者之间仅形成普通债权关系，不能对抗被告海口市担保投资有限公司基于抵押权享有的优先受偿权。主债务人在难以归还海口市担保投资有限公司债务时，海口市担保投资有限公司作为债权人、抵押权人，有权就第三人龙晓娟涉案担保房屋行使抵押权以清偿债务，请求法院强制执行涉案房屋。原告龙某主张其对涉案房屋具有产权且请求解除查封该房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。因抵押权人海口市担保投资有限公司正行使抵押权，阻断了原告龙某对第三人龙晓娟债权的行使，本院对原告龙某请求第三人龙晓娟、陈文勇协助办理将海口市琼山区建国路1号区委宿舍大院8栋202房的产权过户至原告名下的诉请不予支持。原告可向第三人龙晓娟、陈文勇另行主张权利。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告龙某与第三人龙晓娟于2008年8月10日签订的《个人房屋转让协议》有效；二、驳回原告龙某的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由原告龙某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李家炎人民陪审员 吴钟伟人民陪审员 冯宗楷 二〇一七年六月七日书 记 员 陈燕飞