.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初7968号原告:银川恒志物业服务咨询有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人:焦晓菁，系公司总经理。委托诉讼代理人：王宝林，宁夏兴业律师事务所律师。被告:李玲花,女，1984年4月11日出生，回族，宁夏西吉县人，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人:马维宝，男，1980年3月5日出生，回族，系李玲花丈夫，宁夏西吉县人，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告银川恒志物业服务咨询有限公司诉被告李玲花物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川恒志物业服务咨询有限公司委托诉讼代理人，被告李玲花委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1.请求依法判决被告支付原告物业管理费4213.5元,水费413.6元,电梯费1040元；2.请求依法判决被告支付上述物业管理费自2015年4月20日至2017年9月20日的违约金共计1476.8元,并支付2017年9月21日至被告付清物业费之日的违约金(0.05%/天)；3.请求依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告系银川市金凤区长城花园西区的业主,房屋建筑面积140.45平方米。2014年4月16日,原告与银川市金凤区长城花园西区业主委员会签订《长城花园西区物业服务合同》,合同约定由原告在2014年4月20日至2016年4月19日期间对涉案小区进行物业管理。合同明确约定物业费收费标准为:小区住宅部分物业费1.25元/月/平方米(不含电梯费和二次供水加压费用);底商物业费1.65元/月/平方米(不含电梯费和二次供水加压费用),合同对物业服务管理及缴费时间、违约条款(万分之五/日的违约金)等都做了具体的约定。原告自物业服务合同签订时起便开始提供相应的物业服务,但被告自2014年4月20日至2016年4月19日连续两年未缴纳物业服务费,截至原告起诉时止,被告拖欠物业服务费、水费、电梯费共计5667.1元,为此原告多次向被告催交,被告均拒不交纳。被告的行为已构成严重违约,现原告为维护自身的合法权益,特向人民法院提起民事诉讼,恳请贵院判如所请。被告辩称：第一，水费413.6元、电梯费1040元我已全部交清，缴费时间是在原告撤出长城花园西区1-2月时，原告带着收费员收取，我通过刷卡方式支付。第二，物业费在原告入驻长城花园时我交过一年的物业费，目前尚欠原告物业费2106.75元，并非原告所述4213.5元的物业费。违约金方面，是因为原告先违约，而不是我违约，原告未做到二级1.25元的物业服务，消防80%是坏的、过期的，花卉成活率10%，草坪成活率60%，还有电梯困人事件频繁发生，我们投诉到银川市市场监管局，银川市市场监管局下发处罚决定书可以佐证。原告使用未经定期检验的特种设备（电梯），所以说原告违约在先。原告与长城花园业主委员会签订的补充协议上面说到：接管小区两个月内恢复小区门禁系统，接管小区两个月内排除小区电梯故障，接管小区三个月内将小区的监控设备维修完毕，确保储存录像7天以上，但是原告撤出时，监控设备仍是坏的。综上所述是原告违约在先，根据中华人民共和国住建部令164号物业管理企业资质管理办法第十九条：物业服务企业超越资质等承接物业管理业务的由县级以上地方人民政府房地产部门予以警告，明确指出法律不支持这样的收费行为（违法行为）。物业企业资质管理办法2004年2月4日颁布，5月1日起执行，二级资质物业服务企业可以承接30万平方米住宅物业项目和8万平方米以下的非住宅项目，原告是三级物业资质机构，没有承接我们小区的物业管理的资质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《长城花园西区物业服务合同》一份、长城花园西区费用公示一份、长城花园西区电梯费收费标准一张、迅达电梯/自动扶梯维护养护清包合同一份、前台报修记录五本、维修通知单三本、秩序维护员巡逻登记本两本、电梯维保记录两页、楼道卫生保洁监督检查表两张，上述证据符合证据三性，本院予以确认；被告提交了补充协议一份、长城花园西区绿化移交表、设备移交表15页、恒志物业服务标准低、服务差的业主签字确认表、原告使用未经定期检验的特种设备行政处罚决定书，上述证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市金凤区长城花园西区的业主,其房屋建筑面积140.45平方米。2014年4月16日原告与银川市金凤区长城花园西区业主委员会签订了一份《长城花园西区物业服务合同》,合同约定：由原告在2014年4月20日至2016年4月19日期间对涉案小区按银川市三级服务标准提供物业服务，小区住宅物业费收费标准为:住宅物业费1.25元/月/平方米(不含电梯费和二次供水加压费);底商物业费1.65元/月/平方米(不含电梯费和二次供水加压费用)逾期缴纳物业服务费每日按应交费用万分之五加收违约金。合同还对物业服务事项、服务质量、双方的权利义务、合同期限、违约责任等做了具体的约定。合同签订后原告按约提供了相应的物业服务,但被告自2014年4月20日至2016年4月19日未缴纳物业服务费4213.5元、水费413.6元,电梯费1040元,共计5667.1元,为此原告多次向被告催交,被告均以种种理由未予交纳。至2016年4月19日原告撤出该小区，被告仍未予缴纳。经原告催要无果遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间物业服务合同法律关系明确，有原告与银川市金凤区长城花园西区业主委员会签订的《物业服务合同》为证，对小区全体业主具有约束力。原告依约向小区业主提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定缴纳物业服务费。被告现拖欠2014年4月20日至2016年4月19日期间的物业服务费4213.5元属实，但综合被告提供的证据来看，原告提供的物业服务存在一定程度的瑕疵，本院酌定给予减交20%的物业服务费。即4213.5×80%为3370.8元。水费413.6元,电梯费1040元,本院依法予以支持。原告诉请的违约金因原告未提供催缴函，不能证明原告限期督促了被告缴纳，故原告请求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告辩称其已缴纳一年的物业费、水费、电梯费，但却未提供任何证据予以证实，本院不予采纳。被告以原告未达到二级物业服务标准不能承接其小区服务，服务期间未履行与其业主委员会的补充协议内容及电梯未定期检验被监管部门处罚为由拒付物业服务费，其理由和主张与本案非同一法律关系，可向相关部门反映并经相关部门确定责任后另行主张权利。被告以此为由拒付物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李玲花于本判决生效之日起十日内向原告银川恒志物业服务咨询有限公司支付2014年4月20日至2016年4月19日期间的物业费3370.8元、水费413.6元,电梯费1040元,共计4824.4元；二、驳回原告银川恒志物业服务咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李玲花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李建东二〇一八年三月二十日书记员汤艳宁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。