江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣1102民初3703号原告（反诉被告）：上饶市明珠商业运营管理有限公司，住所地：上饶市信州区天桥西路1-030号。法定代表人：陈妍，该公司执行董事。委托代理人：徐项锋，江西瀛赣律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨修耀，男，1990年9月12日生，汉族，住江西省余干县。原告上饶市明珠商业运营管理有限公司与被告杨修耀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐项锋、被告杨修耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市明珠商业运营管理有限公司诉称，2015年12月1日，原、被告就被告承租明珠商业广场第二层第B-020号商铺经营“小粥仙”店事宜签订了《租赁合同书》。约定：1、租赁期限四年，自2016年1月9日起至2020年1月8日止；2、第一年月租金6821元，第二年起租金在上年租金基础上每年递增5%；乙方第一年每月交纳管理费2154.5元，第二年起在上年管理费基础上每年递增5%，租金、管理费按季交纳；免租金三个月；合同签订之日，乙方先交纳首月租金及管理费；3、本合同签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金17951元。本合同签订后，乙方不实际履行本合同，或在履行本合同过程中严重违约，乙方已交纳的履约保证金不予退还；4、乙方逾期交纳租金和管理费的，每逾期一日按日的千分之一交纳逾期利息。还款顺序为先还息后还本。逾期超过一个月，乙方仍不足额支付应付租金及管理费本息的，甲方有权解除本合同等。2015年11月7日，被告交纳首月租金6821元和管理费2154.5元。2015年12月1日，被告交纳履约保证金17951元，原告按约定将租赁物交付被告，被告进场装修，并于2016年1月16开业。然而，截止到起诉之日，被告除支付首月租金和管理费外，2016年5月16日至今的租金和2016年6月16日至今的管理费分文未付，原告多次致函催讨，但被告置之不理。被告行为已构成严重违约，故原告提起诉讼，请求法院：1、判令解除2015年12月1日原、被告签订的《租赁合同书》，并责令被告立即腾房；2、判令被告支付截止到2016年11月8日的租金39107元、管理费10198元、电费357元、水费96元、逾期支付租金、管理费利息5000元；3、判令被告支付从2016年11月9日起至腾房之日的占用使用费，每月8975.4元；4、诉讼费全部由被告承担。被告杨修耀辩称，1、原告存在欺诈行为，做虚假宣传，诱导被告作出了错误判断；2、是原告违约在先，原告盗窃电力，被告因双方存在电费纠纷才拒交租金。希望法院驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉，请求法院：1、判令被反诉人返还盗窃的电费共计2035元；2、判令被反诉人赔偿强行停水停电而导致的一切损失；3、判令被反诉人赔偿违约金40926元；4、诉讼费用全部由被反诉人承担。对于被告杨修耀的反诉，原告上饶市明珠商业运营管理有限公司辩称，1、双方签订的《租赁合同》合法、有效，原告不存在被告反诉所提及的欺诈行为，且被告未在一年内主张撤销权；2、原告不存在窃电的行为；3、原告采取必要催收租金的方式合情合理，被告反诉提出的损失不明确；4、被告要求原告赔偿违约金，没有事实和法律依据。恳请法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2015年12月1日，原、被告签订《租赁合同书》，约定：“甲方（即本诉原告）将明珠商业广场第二层第B-020号商铺租赁给乙方（即本诉被告）；租赁期限为四年，自2016年1月9日至2020年1月8日止；第一年月租金6821元，第二年起租金在上年租金基础上每年递增5%；乙方第一年每月交纳管理费2154.5元，第二年起在上年管理费基础上每年递增5%，租金、管理费按季交纳；免租金三个月；合同签订之日，乙方先交纳首月租金及管理费；合同签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金17951元；合同签订后，乙方不实际履行本合同，或在履行本合同过程中严重违约，乙方已交纳的履约保证金不予退还；乙方欠付甲方的租金或本合同约定的其他费用，或法律规定或本合同约定应由乙方承担的费用，乙方不交纳甲方代付的，从欠付（或代付）事实发生之日起按日的千分之一计息直至全部清偿之日止；逾期超过一个月，乙方仍不足额支付应付租金及管理费本息的，甲方有权解除本合同；……”2015年11月7日，被告交纳了第一个月的租金6821元。2015年12月1日，被告交纳履约保证金17951元，原告按约定将租赁物交付被告。但从2016年5月16日至今的租金和从2016年6月16日至今的管理费，被告拖欠未付（2016年2月16日至5月15日属店面装修期间，免交租金）。原告多次通过发函向被告催要，但均未果。2016年9月至10月期间，原、被告因用电等问题发生较大纠纷，北门派出所对此进行过处理。而后，原告于2016年11月提起诉讼，请求法院判如所请。证明以上事实的证据有：1、原告营业执照及被告身份证复印件，证明原、被告主体情况；2、2015年12月1日，原、被告签订的《租赁合同书》一份，证明原、被告有关商铺租赁租期、租金、违约责任等事项的约定；3、《收款收据》四张，证明被告至今仅支付了第一个月的租金和截止到2016年6月15日的管理费，从2016年5月16日至今的租金和从2016年6月16日至今的管理费，被告尚未支付；4、2016年3月和4月催缴通知单、2016年6月律师函、EMS快递单、2016年6月《通知》各一份，证明原告多次向被告催收租金和管理费，但均未果；5、明珠商业广场2016年1月至10月用水统计表、用电统计表、被告交纳水电费的《收款收据》一组及被告水表电表照片一组，证明截止到原告起诉之日，被告欠付水费96元、电费357元；6、2016年10月10日上饶供电公司出具给北门派出所的《证明》一份，证明原告不存在盗窃电力的行为。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法、有效，被告应当按照合同约定履行支付租金、管理费等义务，被告长时间拖欠租金、管理费的行为已构成违约，原告有权解除双方所签订的租赁合同，被告应支付所欠租金及合同解除后的商铺占用使用费；原告要求按每日千分之一计算被告逾期交纳租金和管理费的利息，不符合法律规定，本院对原告的该项诉请不予支持。被告在答辩及反诉中称“原告违约在先，原告存在做虚假宣传和盗窃电力的行为”，要求原告返还电费、赔偿损失并支付违约金，但被告未提供确实充分的证据予以佐证，故本院对被告的抗辩主张及反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上饶市明珠商业运营管理有限公司与被告杨修耀在2015年12月1日签订的《租赁合同》，被告杨修耀在本判决生效后五日内从其承租的商铺中搬离；二、被告杨修耀向原告上饶市明珠商业运营管理有限公司支付从2016年5月16日起至搬离商铺之日止按照每月6821元计算的租金及占用使用费，并支付从2016年6月16日起至搬离商铺之日止按照每月2154.5元计算的管理费；三、被告杨修耀在本判决生效后五日内向原告上饶市明珠商业运营管理有限公司支付所欠电费357元、水费96元；四、驳回原告上饶市明珠商业运营管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回被告杨修耀的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1393元、反诉案件受理费437元，由被告杨修耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  吴庆京审 判 员  张 茜人民陪审员  曾莉瑛二〇一七年三月三日书 记 员  陈 磊