安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1102民初703号原告：陈家菊，女，1984年9月10日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：刘林，南京知识（苏州）律师事务所。委托诉讼代理人：宁凯，南京知识（苏州）律师事务所。被告：王文祥，男，1948年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市南谯区。被告：葛佩云，女，1950年10月1日出生，汉族，住址同上。原告陈家菊与被告王文祥、葛佩云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年8月2日裁定转为普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告陈家菊的委托诉讼代理人宁凯到庭参加诉讼，被告王文祥、葛佩云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈家菊诉称：2014年9月22日，其与王文祥、葛佩云签订租房协议，约定其租赁王文祥、葛佩云所有的位于滁州市琅琊区××7幢106室房屋（两间门面房、一间套房、两间房屋，共计180平方米），租期5年，自2014年10月22日至2019年10月22日，押金2000元。协议签订后，对房屋进行了装修并进行经营。2015年5月12日，滁州市琅琊区城市管理行政执法局以所承租房屋未取得《建设工程规划许可证》为由，作出了《限期拆除事先告知书》，后其承租的房屋被拆除。现要求判令王文祥、葛佩云：1、支付装修补偿款暂计1万元（待鉴定后具体明确）；2、支付临时安置费、非住宅停产停业损失补偿费、搬迁费暂计1万元；3、返还押金2000元；并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，陈家菊变更诉讼请求为：1、王文祥、葛佩云支付装修补偿款损失39653.55元（其中，已拆除的两间门面房为29653.55元、套房及两间平房装修补偿款10000元）；2、王文祥、葛佩云返还租房押金2000元；并承担本案的诉讼费用。王文祥、葛佩云未作答辩。陈家菊为支持其诉讼请求举证下列证据：证据一、陈家菊的身份证复印件一份。证明陈家菊的基本情况；证据二、2014年9月22日的房屋租赁协议及工商登记信息复印件各一份。证明王文祥、葛佩云将涉案房屋出租给陈家菊，合同约定了租金、押金、租期的范围以及进行装修等内容；证据三、2015年4月28日的通知、2015年5月12日限期拆除事先告知书复印件各一份。证明王文祥、葛佩云出租的两间门面房部分属于违章建筑；证据四、2015年4月28日滁州市机关南大院沿街违建小屋拆除协议二页及2015年7月6日滁州市市直机关事务管理局出具的滁州康颜健康管理装修工程的结算报告一份。证明市直机关事务管理局按照违建标准拆除陈家菊承租的房屋中的两间门面房部分，对背景墙、接待吧台、门头LED灯按评估价16788.85元向王文祥、葛佩云支付了补偿款、对其他部分的装修直接定价12864.7元向王文祥、葛佩云支付了补偿款；证据五、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2015）琅民一初字01046号民事判决书一份。证明判决书中查明滁州市市直机关管理局对被拆除的违建的门面房装潢补偿款是12864.7元，装修物补偿款是16788.85元，共计29653.55元以及王文祥、葛佩云收取陈家菊2000元的房屋押金，王文祥、葛佩云出租房屋时没有如实告知房屋产权的情况，应当按照过错来承担陈家菊的装修损失；证据六、装修合同及滁州康颜管理装修预（决）算清单复印件各一份。证明陈家菊承租王文祥、葛佩云的房屋后进行了装修，装修费用共计175149元。王文祥、葛佩云未到庭，放弃对上述证据质证和辩驳的权利，亦未举证。本院认为：陈家菊举证的证据一至证据五均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；陈家菊举证的证据六，因不能证明其证明目的，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2014年9月22日，陈家菊（承租方、乙方）与王文祥、葛佩云（出租方、甲方）签订了一份《租房协议》，约定：甲方将坐落在××7幢106室的空房屋整体出租给乙方，装修及设备情况：两间门面、一间套房、两间房子共180平方，装修：地板砖、吊顶、乳胶漆、空调1台；租赁期五年，甲方从2014年10月22日起将此房屋交付乙方使用，至2019年10月22日止（装修时间两个月）；甲乙双方议定月租金3000元，每半年一付（前10天付房租），押金两千元，合同期满乙方结清水电气，甲方对房屋验收完毕后退还给乙方；合同期间，乙方有权装潢，但必须提前告知甲方；甲乙双方因客观原因终止合同须提前一个月通知对方，双方均不承担责任；其他约定事宜如下：1.乙方可以转让装潢及自己带来的设备，如需拆迁，双方协商解决；如遇拆迁，甲方协助乙方向拆迁方索要营业损失款…3.被拆掉3个门、6个窗户，甲方需乙方还原，乙方需还原；2个两开橱、厨房一组地柜、一组吊柜。合同签订后，陈家菊缴纳了租金18000元、押金2000元，并对房屋进行装修。2015年5月12日，滁州市琅琊区城市管理行政执法局发出编号为（琅行执）限拆告字〔2015〕GG1007号限期拆除事先告知书，载明：“王文祥：…经调查，你在滁州市琅琊区育新路（滁州国际酒店对面）因未取得《建设工程规划许可证》擅自建设砖混结构一层共计50.46平方米建设的行为（2015年5月12日前建设）违反了《中国人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，本机关对你的违法行为拟作出限期拆除上述违法建（构）筑物的决定。”2015年5月22日，滁州市琅琊区城市管理行政执法局发出编号为（琅行执）限拆公告字〔2015〕GG1007号限期拆除公告，载明：“王文祥：…限王文祥在三日拆除上述违法建（构）筑物，逾期不拆除的，将依法予以强制拆除…”。同年6月14日，王文祥、葛佩云的位于滁州市琅琊区育新路临街的二间门面房被拆除。2015年4月28日，市行管局（作为甲方）与王文祥（作为乙方）签订了《滁州市机关南大院沿街违建小屋拆除协议》，协议中载明：“因南大院综合优化改造，对住户搭建的房屋及附属设施进行一次性补偿，明细如下：附属物1补偿款为12864.7元，具体包括：广告牌、玻璃门、木吊顶、地砖、乳胶漆、墙纸、门套、空调、木隔断、墙砖、大理石、钙塑、面盆、防盗窗、档门、蹲便器、套装门；2、拆迁房屋内背景墙、接待台、门头LED灯不在本补偿内，具体补偿金额以评估报告为准（16788.85元附后）……本协议一式三份，签字生效，乙方在协议签订后两日内搬空房屋交甲方拆除，甲方将补偿款支付给乙方，如乙方未按时搬空，甲方有权拆除”。同年7月6日，滁州市市直机关事务管理局出具的《滁州康颜健康管理装修工程结算报告》中载明：陈家菊的滁州康颜健康管理的背景墙、吧台、LED显示屏、形象墙工程造价为16788.85元。另查，2015年6月1日，陈家菊将王文祥、葛佩云起诉至本院，要求判令确认双方签订的租房协议无效；王文祥、葛佩云返还租房押金2000元、赔偿各项损失127638.02元，并承担诉讼费用。本院于2016年9月8日作出（2015）琅民一初字01046号民事判决书，判决：一、陈家菊与王文祥、葛佩云于2014年9月22日签订的《租房协议》中租赁二间门面、二间平房的部分无效；二、解除陈家菊与王文祥、葛佩云于2014年9月22日签订的《租房协议》中关××号7幢106室套房（证载面积88.21㎡）的部分；三、驳回陈家菊的其它诉讼请求；四、驳回王文祥、葛佩云的反诉请求。判决书对陈家菊要求王文祥、葛佩云返还租房押金2000元部分，以陈家菊未返还房屋，未满足约定的押金退还条件，对该项请求不予支持。本院认为：陈家菊与王文祥、葛佩云于2014年9月22日签订的《租房协议》中涉及门面、平房各二间及门牌号××号7幢106室套房一间，王文祥、葛佩云明知二间门面房及平房无房产证，也无建设工程规划许可证，仍将其出租给陈家菊，现该门面房已被拆除，王文祥、葛佩云应按其过错程度承担陈家菊的装修损失。王文祥、葛佩云所得的被拆除的门面房内的背景墙、接待台、门头LED灯等（经评估补偿金额为16788.85元），应支付给陈家菊，本院对陈家菊要求王文祥、葛佩云支付被拆除的门面房该部分的装修补偿款16788.85元，予以支持。王文祥、葛佩云所得的被拆除门面房的补偿款中包含房屋的附属物1的补偿款为12864.7元（附属物1包括广告牌、玻璃门、木吊顶、地砖、乳胶漆、墙纸、门套、空调、木隔断、墙砖、大理石、钙塑、面盆、防盗窗、档门、蹲便器、套装门），但因陈家菊未能举证充分的证据证明附表中的附属物是其装修，且租赁合同中涉及被拆掉的3个门、6个窗户、2个两开橱、厨房一组地柜、一组吊橱，本院对陈家菊要求王文祥、葛佩云支付被拆除门面房内的附属物1的补偿款12864.7元，不予支持。涉案租赁合同所涉及的位于滁州××号7幢106室的证载面积为88.21㎡房屋，在判决生效后已经归还给王文祥、葛佩云，陈家菊申请对该部分装修损失进行评估，但因该房屋在王文祥、葛佩云控制范围之内且王文祥、葛佩云经法院通知选定鉴定机构后拒不前来，无法进行对装修损失进行鉴定，鉴于该证载面积为88.21㎡房屋原设计用途为职工宿舍，本院酌定陈家菊的装修残值为10000元。陈家菊要求王文祥、葛佩云返还2000元的租房押金，但未能提供充分的证据证明其已经结清水电气符合合同约定的押金退还条件，故本院对陈家菊要求王文祥、葛佩云返还2000元的租房押金，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王文祥、葛佩云于判决生效后十日内支付原告陈家菊装修损失26788.85元；二、驳回原告陈家菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由陈家菊负担300元，被告王文祥、葛佩云负担540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  王梦丽人民陪审员  秦家传人民陪审员  王振华二〇一七年十月二十日代理书记员  陈星竹附法律条文：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。