江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0117民初6313号原告：李振桂（曾用名李正贵），男，1956年11月6日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：张春水,江苏方胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。被告：江苏省烟草公司南京市公司，组织机构代码13492312-6，住所地在南京市白下区中山南路49号。法定代表人：李潮江，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，江苏同心园律师事务所律师。原告李振桂与被告江苏省烟草公司南京市公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员杨先木独任审判,公开开庭进行了审理。原告李振桂及其委托诉讼代理人张春水、许瑞云、被告江苏省烟草公司南京市公司的委托诉讼代理人胡谦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振桂向本院提出如下诉讼请求：确认原、被告存在租赁合同关系；2、确认原告应分得溧水区永阳镇宝塔新村5幢501室房屋征收补偿款中90%的份额款305914元。事实和理由：原告于1989年到被告下属单位溧水烟草分公司上班。1994年，溧水烟草分公司将溧水区永阳镇宝塔新村5幢501室分配给原告居住，原告交纳了4年以上租金。1999年左右，宝塔新村5幢501室被鉴定为危房，经烟草公司与溧水经济开发区协调，原告从宝塔新村5幢501室搬出，住入宝塔新村6幢204室，直至征收。原告住进宝塔新村6幢204室后，未交出宝塔新村5幢501室钥匙，仍将家中物品堆放在宝塔新村5幢501室。2016年，宝塔新村被政府列入危旧房改造拆迁项目，被告作为产权单位与征收部门签订了补偿协议，确定以货币方式补偿335098元。关于上述补偿款的分配办法，南京市人民政府于2012年下发过文件，溧水区住建局也于2016年下发过文件，两份文件均规定了直管公房承租人分配补偿款的办法，但溧水区住建局文件中有扣减承租人分配拆迁补偿款的条文。上述两个规定，后者与前者相抵触，前者效力要高于后者，应优先适用前者，故原告应分得90%的份额款。被告南京市烟草公司溧水分公司辩称：上述两份文件均针对直管公房，而案涉房屋系单位自管公房，故上述文件不能适用于原、被告。另外，溧水区住建局针对溧水的实际情况下发相应文件，该文件在溧水区范围内要优先适用，故即使要适用上述文件，也应适用溧水区住建局的文件。基于以上，不同意原告的请求。围绕以上诉讼请求，原、被告分别举证、质证，本院对案件事实认定如下：原告李振桂曾在被告下属单位溧水烟草公司上班，系驾驶员。溧水区永阳镇金蛙新村5幢501室房屋的原所有权人为溧水烟草公司，后因烟草公司体制变化，该房所有权人变更为被告江苏省烟草公司南京市公司；6幢204室房屋的所有权人是溧水经济开发区管委会的下属单位。1996年，溧水烟草公司向原告李振桂收取金蛙新村5幢501室的房租。1998年1月14日，溧水烟草公司向原告李振桂收取金蛙新村5幢501室1997年1-12月的房租。本案审理中，原告认可1998年之后就没有再交过房租。2003年，溧水烟草分公司向原告发放驾驶员上岗证。2011年-2016年，李正桂林交纳宝塔新村06幢204室的自来水费、电费。本案审理中，原告提交了一份情况说明，内容：李振桂自1989到烟草公司工作，公司领导按排了仓库给其临时居住；1994年公司分配了宝塔新村5幢501室给李振桂居住，由办公室主任蒋建华将钥匙交给李振桂，烟草公司每个月扣李振桂租金；1999年，宝塔新村5幢501室被认定为危房，烟草公司不同意将该房进行房改，之后，经溧水经济开发区领导余进和汤姓领导等协调，李振桂从5幢501室搬出，调换到6幢204室居住。在该说明尾部，原烟草公司负责人黄作道、办公室主任蒋建华、专卖部主任周时范注明：产权是烟草公司所有，当时分配给了李振桂住。本案审理中，李振桂称他家从5幢501室迁出后，仍堆放了杂物在该房中。本案审理中，溧水区永阳镇宝塔新村拆迁项目组工作人员证实：宝塔新村5幢501室产权单位是被告，6幢204室产权单位是溧水经济开发区管委会下属单位润立公司；拆迁时，宝塔新村5幢501室房屋钥匙由李振桂交给拆迁工作人员；宝塔新村6幢204室上拆迁补偿款属于产权单位所有，与李振桂无关；案涉房屋系按货币补偿方式补偿，已与被告签订补偿协议，补偿款为335098元；因原、被告纠纷，上述补偿款尚未发放。本案审理中，原、被告分别提交了南京市人民政府和溧水住建局的两份文件，具体如下：2012年6月6日，南京市人民政府下发《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》，该文字号：宁政规字[2012]17号；内容：征收执行政府规定租金标准的直管公有住宅房屋，房屋征收部门应当将货币补偿金额的10%支付给房屋产权人，90%作为补贴支付给承租人；租赁双方有约定的，从其约定；自通知公布时施行；本通知适用南京市玄武区、白下区、秦淮区、鼓楼区、下关区、雨花台区、栖霞区范围内的国有土地房屋征收，江宁区、浦口区、六合区以及溧水区、高淳区可参照本通知执行。2016年4月19日，溧水区住房保障和房产局下发《溧水区直管公房征收与补偿若干问题的操作细则》，该规定内容：根据《国有土地上房屋征收与补偿办法》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》等有关情况，结合实际情况，制定本规定；直管公房系指区住房保障和房产部门直接经营管理的公房；对执行政府规定租金标准的直管住宅公房承租人实行货币补偿，按照房地产评估总额的90%给予补贴；直管住宅公房承租人应满足执行政府规定租金标准、正常履行房屋租赁契约、承租使用时间在5年以上（含5年）、租赁房屋为承租人唯一居所的四个条件，四个条件不完全符合的，每减少一个条件，承租人所得被征收房屋货币补贴金额（90%）减少25%，仅具备一个条件的，承租人不享受征收房屋货币补贴；其他公有住房的征收补贴，房屋产权单位或管理部门可结合单位（系统）内的实际情况参照本规定，对公房承租人资格和具体补贴、补助等制定公房承租人征收补贴的相关规定。以上事实，由李振桂的驾驶证、水电费交费凭证、南京市人民政府与溧水区住建局的文件、征收房屋补偿表、溧水烟草公司原负责人证词、溧水区永阳镇宝塔新村拆迁项目组工作人员的证言、原、被告陈述等证实。本院认为,原告曾在被告下属单位溧水烟草公司上班，溧水烟草公司将宝塔新村5幢501室“分配”给原告居住，收取过原告的房屋租金，应认定双方之间曾存在不定期房屋租赁合同关系。宝塔新村5幢501室被鉴定为危房后，溧水烟草公司出面协调，将原告安排住进其他产权单位的房屋，但溧水烟草公司并未责令原告交出5幢501室的钥匙，直到拆迁时，原告才将5幢501室的钥匙交给拆迁组工作人员，该期间内，被告一直默认原告继续使用金蛙新村5幢501室。另外，宝塔新村拆迁组已确认宝塔新村6幢204室的拆迁补偿款归产权单位所有，与原告无关。基于以上，可认定原告一直在承租宝塔新村5幢501室，只是承租内容发生了变化，租金未及时足额支付。以上房屋已列入征收范围，原告承租上述房屋，按上述文件规定，应分得房屋征收补偿款。原告未完全履行房屋租赁合同上的交付租金义务，应在分配上述补偿款时予以考虑。关于案涉房屋上征收补偿款在原、被告之间如何分配，现有法律、法规并无直接、明确的规定，但上述两份文件均作出了相应规定。虽然前一文件效力高于后一文件效力，但前一文件尾部明确注明溧水等区可以根据本地实际情况参照执行，而后一文件也明确注明系根据前一文件的相应规定，结合溧水区实际情况而制定。所谓“参照执行”，一般是指按照其原则和精神进行执行，但在具体问题上可以根据实际情况有所变通。溧水区住建局文件的精神实质是既要保障民生，照顾困难群体，又要防止他人利用政策规定套取拆迁补偿款，其目的是保障确实需要保障的弱势群体。基于以上，应认定南京市人民政府已授权溧水区可以根据本地区实际情况制定相应的规范性文件，溧水区住建局的规定与南京市政府的规定并不抵触，溧水区住建局的规定在溧水区应当遵照执行。溧水区住建局的规范性文件适用于区住房保障和房产部门直接经营管理的公房即直管公房，该规范性文件虽注明自管公房单位可参照规范性文件，根据本单位实际情况，制定本单位自管公房征收补偿款的分配规定，但直至本案处理时，被告并未制定自管公房征收补偿款分配规定。另外，直管公房在公房中所占比重较大，直管公房的所有权单位是住房保障和房产部门，系相应职能部门，现拥有较多数量公房的职能部门已对直管公房征收补偿款的分配作出了规定，其他自管公房单位按照职能部门的规定对公房拆迁款进行分配也较为妥当。基于以上，被告应按照溧水区住建局直管公房的规定分配征收补偿款，对照该规定，原告未完全履行租赁合同上的支付租金义务，故应在90%补偿款中再扣减25%的份额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告李振桂与被告江苏省烟草公司南京市公司就溧水区永阳镇金蛙新村5幢501室存在房屋租赁合同关系。金蛙新村5幢501室征收补偿款335098元中，原告李振桂享有67.5%的份额款即226191.15元。三、驳回原告李振桂的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告李正桂林承担35元，由被告江苏省烟草公司南京市公司承担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。南京市中级法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：a。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨先木二〇一七年一月五日见习书记员  朱 虹