北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初5596号原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队北京市总队第一支队，住所地北京市东城区府学胡同甲1号。委托诉讼代理人：贾艳军，北京市众贺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京唐府酒店有限责任公司，住所地北京市东城区府学胡同甲1号。法定代表人：英志臣，总经理。委托诉讼代理人：侯建军，北京市重华律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第一支队（以下简称武警一支队）与被告（反诉原告）北京唐府酒店有限责任公司（以下简称唐府酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。原告（反诉被告）武警一支队向本院提出诉讼请求：1、唐府酒店公司将北京市东城区东四北大街府学胡同甲×号×号楼房屋（以下简称涉案房屋）腾空，交还原告；2、唐府酒店公司按照每月20万元的标准向武警一支队支付自2015年10月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费（扣除已支付的2016年1月至3月的60万元）；3、本案诉讼费由唐府酒店公司负担。事实和理由：原告上级单位武警第一师后勤部与唐府酒店公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给唐府酒店公司，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日，租金每年170万元，支付方式为季付。2013年1月13日，武警一支队与唐府酒店公司达成《补充协议》，就装修问题进行协商，但唐府酒店公司并未进行装修。2015年7月，唐府酒店公司向武警一支队出具承诺书，称因设备老化，申请对涉案房屋进行装修，并自愿承担所有装修费用。2015年9月，双方口头协商租金标准自当年10月起上调至每年240万元。2016年初，军区及军委要求停止有偿服务，武警一支队于2016年5月、2017年2月向唐府酒店公司发函要求收房，但唐府酒店公司并未腾房，且一直未支付房屋使用费，为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）唐府酒店公司辩称：2010年的租赁合同系由武警一支队的上级单位与唐府酒店公司签订，合同主体应为武警第一师后勤部与被告；2014年合同期满后，唐府酒店公司曾向武警第一师后勤部发函要求续签合同，对方承诺可以续签，但收取了唐府酒店公司盖章的续签合同后未返还唐府酒店公司；双方约定自2016年1月1日起租金调整至每年240万元，且唐府酒店公司支付了2016年1月1日至同年3月31日的租金60万元。就原告的诉讼请求，同意于2017年12月31日之前腾房，如原告同意给付被告装修补偿643万元，则被告同意按照每月20万支付2016年4月起的使用费。被告（反诉原告）唐府酒店公司向本院提出反诉请求：要求武警一支队给付装修补偿款643万元。由于2013年双方曾签订《补充协议》，就装修问题进行协商，唐府酒店公司分别于2014年10-12月和2015年1-5月对涉案房屋进行装修，共花费1286万元。施工期间，武警一支队并未提出异议。现武警一支队提出要求被告腾房，给被告造成损失，故提起反诉请求。针对被告（反诉原告）唐府酒店公司的反诉，原告（反诉被告）武警一支队辩称：2013年的《补充协议》约定的为2013年的装修问题，但唐府酒店公司并未在当时进行装修；2015年7月，唐府酒店公司向武警一支队出具承诺书，承诺其自行负担装修费用，此前唐府酒店公司并未进行装修，故不同意唐府酒店公司的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：武警一支队（原名中国人民武装警察部队北京市总队第六支队，于2014年3月1日更名为武警一支队）系涉案房屋的管理单位。中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部（以下简称武警一师后勤部）系武警一支队的上级单位。唐府酒店公司原名北京市府学宾馆有限公司，2010年4月8日，经北京市工商行政管理局东城分局核准更名为北京唐府酒店管理有限责任公司，2012年9月7日，经北京市工商行政管理局东城分局核准更名为现名称。2010年1月1日，武警一师后勤部（出租方，甲方）与北京市府学宾馆有限公司（承租方，乙方，以下简称府学宾馆公司）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁用途为餐饮、住宿，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日，租金每年170万元；租金按季度支付，于每季度的前10日交付。2013年1月13日，武警一支队与唐府酒店公司签订《补充协议》，首部为：甲方：武警北京总队第六支队，乙方：北京唐府酒店（原府学宾馆）；双方约定：“为更好执行甲乙双方2010年1月1日签订的房屋租赁合同，解决唐府酒店（府学胡同甲1号11号楼）水、电、暖老化存在的严重火灾隐患及装修年久……二、乙方负责府学胡同甲1号11号楼（唐府酒店）设计、装修、改造的各种费用预支，总费用控制在500万以内（具体项目根据预算书内容，以实际施工等支出发票为准）。三、该项装修费用的承担。甲方在下次出租该房屋时，同等条件下乙方优先租用，如乙方租用了该房屋，全部费用由乙方承担；如乙方不能租用该房屋，该装修费用按照国家有关折旧办法的规定及行业惯例分五年摊销完毕，装修完毕投入使用之日起到甲、乙双方2010年1月1日签订的租赁合同终止之日的折旧费，由乙方承担。剩余折旧费用由甲方负责安排下一承租单位承担。……五、施工装修期60天（预计2013年5月1日前装修完毕），本协议与主合同具有同等法律效益，一式四份，甲、乙双方各执两份。”2015年3月23日，唐府酒店公司向武警一支队交纳了2015年第一季度房租425000元。2015年7月13日，唐府酒店公司向武警一支队出具《承诺书》，内容为该单位承租涉案房屋已到期，未办理续租手续，“但府学宾馆房屋一直未装修，一些设施也已破旧，水、电、暖设备设施严重老化（均为1992年铺设）存在严重消防隐患。为进一步提高宾馆居住条件和安全经营生产能力，我宾馆拟对房屋进行简易装修，保证不动框架结构，不损坏相关设施，所花费用由宾馆承担。如果下部承租我单位不能中标，对此次装修费用也是宾馆个人行为，与支队无关。”2015年12月31日，唐府酒店公司向武警一支队交纳了2015年第二、三季度房租各425000元，2016年第一季度房租600000元。2016年1月7日，武警一师后勤部向唐府酒店公司发送《关于府学宾馆调整租金的通知》，内容为：“根据2016年最新测绘及评估情况，府学宾馆建筑面积3445.8平方米，场地面积395.65平方米，结合府学宾馆地段实际和周边租金情况，府学宾馆价格为5元/平方米/天，综合计算年租金为6288585元。如无异议，我们就按此价格上报师业务部门备案，并与之签订合同，合同期为2014年12月31日至2019年12月31日。”此后，原、被告双方未签订新的合同，唐府酒店公司亦未交纳涉案房屋租金及使用费。2016年5月5日，武警一支队向唐府酒店公司发送《收房通知书》，称双方租赁合同已到期，要求其于2016年5月10日前关停，唐府酒店公司认可于落款日几天后收到该文件。2017年2月17日，武警一支队向唐府酒店公司发送《府学宾馆关停通知书》，称双方租赁合同已到期，根据军队停止有偿服务要求，唐府酒店公司需于3月31日前进行关停。经本院现场勘验，涉案房屋由唐府酒店公司经营做酒店，酒店东南侧有二层建筑，一层经营为日料店，二层经营做中餐厅，日料店与中餐厅均悬挂唐府酒店公司证照。酒店西南侧有二层建筑，唐府酒店公司称一层部分由“芝茵堂”经营，二层由中国移动通信集团北京公司用做基站。经询，被告表示日料店、“芝茵堂”及中国移动公司使用部分均系其承租部分，由其交由第三人使用。经本院释明，武警一支队表示不要求追加实际使用人作为第三人参加诉讼协助唐府酒店公司腾房，并自愿承担因未追加第三人产生的法律后果。庭审中，武警一师后勤部出具证明，称该部与唐府酒店公司（原北京市府学宾馆有限公司）于2010年1月1日签订了合同，“为了便于有效管理部队用房及部队机构职能变更，原我师后勤部在2010年1月1日与北京市唐府酒店有限责任公司签订的《武警部队房地产租赁合同》权利与义务全部转给一支队，并取得了北京唐府酒店有限责任公司的同意。”为证明装修损失，唐府酒店公司提交了其与装修公司的装修合同、部分发票、收据等材料，证明其于2014年10月至2015年装修损失，武警一支队对上述证据均不予认可，认为唐府酒店公司并未在出具承诺书之前进行装修。该组证据中，唐府酒店公司与案外人签订的装修合同签订时间为2013年7月，本院向唐府酒店公司询问其是否在2014年底装修前与武警一支队再次就装修问题进行磋商，唐府酒店公司未就再次进行协商进行举证。庭审后，唐府酒店公司向本院出具书面意见，称该公司东侧一层日料餐厅和西侧一层北京芝茵堂健康管理有限公司，已在2017年10月停止对外营业，终止协议准备移交部队，现正在做善后处理工作。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同履行情况，武警一师后勤部出具书面文件，证明因部队内部调整，2010年的租赁合同中出租人的权利义务均归属武警一支队，2013年武警一支队亦与唐府酒店公司就涉案房屋的租赁合同签订《补充协议》，且唐府酒店公司亦向武警一支队实际交纳了涉案房屋的费用，故本院认定就涉案房屋建立的租赁合同约束的双方应为武警一支队和唐府酒店公司。合同到期后，双方未续签合同，唐府酒店公司仍使用涉案房屋，故双方合同应视为不定期租赁。2016年5月武警一支队向唐府酒店公司发送收房通知，唐府酒店公司亦收到此文件，故双方租赁关系解除，唐府酒店公司应及时将涉案房屋返还武警一支队，现武警一支队要求唐府酒店公司腾退涉案房屋的诉求，合法有据，被告亦表示同意，本院予以支持。但被告表示要求于2017年底腾房的意见缺乏依据，本院不予采信。关于房屋租金及使用费问题，唐府酒店公司实际使用涉案房屋，故对武警一支队要求其支付2015年第四季度及2016年4月1日起的租金及使用费的诉求，本院予以支持。关于费用的标准问题，唐府酒店公司认可双方协商租金自2016年1月起调整至每月20万元，并按照该标准支付了2016年第一季度的费用，故对2016年4月1日起的费用本院采信原告主张的每月20万元的标准。鉴于武警一支队并未举证证明2015年第4季度租金已调整至每月20万元，故本院仍认定为原合同标准。唐府酒店公司虽称武警一支队免除其2015年第四季度租金，但武警一支队不予认可，唐府酒店公司亦未就其主张进行举证，故本院对其所持免除2015年第4季度租金的意见不予采信。关于唐府酒店公司的反诉请求，首先，武警一师后勤部出具的《关于府学宾馆调整租金的通知》仅为双方在续签合同中的磋商文件，双方并未就此达成新的合意，亦未根据该通知实际履行合同，且唐府酒店公司认可双方并未签订新的书面合同，故对唐府酒店公司所持合同预期至2019年12月底结束的意见，本院不予采信；其次，原、被告虽就装修补偿于2013年达成协议，但唐府酒店公司并未在补偿协议约定的装修期间内进行装修，故该协议不适用于唐府酒店公司所称的装修补偿；第三，根据唐府酒店公司提交的证据，其在2013年7月与施工方签订装修协议，但唐府酒店公司称其2014年10月才开始装修工程，而此次装修之前并未与武警一支队就装修问题进行协商，明显不符合常理；第四，唐府酒店公司在2015年7月出具的《承诺书》中表示，涉案房屋设备设施老化，此前一直未进行装修，并表示对其装修愿意自行承担费用。综上，本院对唐府酒店公司所持要求武警一支队对其进行装修补偿的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京唐府酒店有限责任公司于本判决生效后十日内将其承租的北京市东城区府学胡同甲×号×号楼的房屋腾空，交还原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第一支队；二、被告（反诉原告）北京唐府酒店有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第一支队支付二〇一五年十月一日至二〇一五年十二月三十一日的租金四十二万五千元；三、被告（反诉原告）北京唐府酒店有限责任公司于本判决生效后十日内按照每月二十万元的标准向原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第一支队支付自二〇一六年四月一日至实际腾房之日的租金及使用费；四、驳回原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第一支队的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京唐府酒店有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉及反诉案件受理费64005元，由原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第一支队负担1600元（已交纳），被告（反诉原告）北京唐府酒店有限责任公司负担62405元（已交纳28405元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰审 判 员  王裴裴人民陪审员  张智敏二〇一七年十月十九日书 记 员  姚 丹