上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初30879号原告：金嘉荣，男，1986年9月29日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。被告：朱泳亚，男，1976年12月11日生，汉族，户籍地上海市。原告金嘉荣与被告朱泳亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告金嘉荣的委托诉讼代理人张颖佩、被告朱泳亚到庭参加诉讼。经各方当事人同意本院延长审理期限继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。金嘉荣向本院提出诉讼请求：朱泳亚向金嘉荣支付违约金490,000元。事实和理由：2016年7月20日，就金嘉荣向朱泳亚购买上海市徐汇区汇成一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定双方应于10个工作日内前往居间方网签合同，但朱泳亚拒绝履行合同义务进行网签。2016年9月13日，双方签订《解约协议》，解除双方签订的《房屋买卖合同》，朱泳亚应于《解约协议》签订后20日内支付违约金20万元，但朱泳亚一直未支付违约金，根据约定，金嘉荣可依据《房屋买卖合同》约定主张违约责任。故金嘉荣诉至本院，望判如所请。朱泳亚辩称，就系争房屋签订的买卖合同无法继续履行系中介公司所致，与朱泳亚无关。金嘉荣与中介公司串通迫使朱泳亚签订了《解约协议》。因系争房屋存在抵押无法交易，故就系争房屋签订的买卖合同无效。本院认定事实如下：系争房屋权利人为朱泳亚。2016年7月20日，金嘉荣(乙方)、朱泳亚(甲方)、满懿(上海)房地产咨询有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定朱泳亚向金嘉荣购买系争房屋，约定：总房价款(含车位价格)：人民币2,450,000万(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)；意向转定及补定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，金嘉荣(甲方)与朱泳亚(乙方)签订《房屋买卖合同》，甲乙双方通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产权证号：沪房(地)徐字(2004)第014464号；该房地产转让价款为2,450,000万；签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意本合同签署后十天内前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。除另外有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；付款方式：首期房价款：乙方应于签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)人民币1,230,000元，该款项应优先用于清偿尚欠抵押权人之欠款(若有)；第二期房价款，乙方通过银行贷款的方式支付第二期房价款人民币1,210,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关手续，贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行。贷款不足(若有)：乙方应于本合同第七条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户前将相应部分房价款支付甲方；交房及尾款：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后三日内向甲方支付尾款；交易过户：甲、乙双方应于2016年9月25日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；违约责任：乙方未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年9月13日，金嘉荣(甲方)与朱泳亚(乙方)签订《解约协议》，甲、乙双方于2016年7月20日在满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍下，就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，且甲方已经收取乙方支付的定金及10万元。现因甲方原因导致解约，经双方协商，达成如下协议：一、甲、乙双方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》。二、甲方应当于本解约协议签订后10日内，返还乙方已支付的定金10万元。并于本协议签署后20日内，支付赔偿乙方违约金20万元。……四、待上述事项履行完毕后，双方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。如未按本协议执行，守约方将追究违约方的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》中违约条款应承担的责任。以上事实，除双方陈述的一致陈述外，另有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、解约协议、庭审笔录等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。金嘉荣与朱泳亚均在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《解约协议》签字确认，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制规定，合法有效。朱泳亚所辩称的金嘉荣与中介公司串通迫使朱泳亚签订了《解约协议》，因朱泳亚没有提供相应的证据予以证明，本院难以采信。系争房屋存在抵押并不影响双方签订买卖合同的效力，故对朱泳亚辩称的买卖合同无效的法律意见，本院不予采纳。朱泳亚没有按照解约协议约定的期限内支付解约违约金20万元，金嘉荣有权按照房屋买卖合同约定的合同总价的20%主张违约金，故金嘉荣诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。至于朱泳亚应支付的违约金金额，本院认为，虽然房屋买卖合同中相关条款的有明确约定，但朱泳亚提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而金嘉荣未向本院提供证据证明其损失，因此朱泳亚辩称金嘉荣主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以金嘉荣实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、朱泳亚的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定朱泳亚支付违约金的数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：朱泳亚于本判决生效之日起十日内向金嘉荣支付违约金245,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费减半收取计4,900元,保全费3,520元,共计8,420元，由金嘉荣、朱泳亚各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇一七年一月二十二日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。