云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第88号 上诉人（原审被告）黄云，男，汉族，1974年11月26日出生，住昆明市。 委托代理人罗雄，云南睿信律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审原告）王萍，女，回族，1978年11月18日出生，住昆明市五华区。 委托代理人李志斌、杨洁，云南新洋务律师事务所律师。特别授权代理。 原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司。住所地：昆明市人民中路吹箫巷********。 法定代表人刘宇，经理。 委托代理人邢洪涛、李芸，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人黄云因与被上诉人王萍及原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭于2014年3月25日进行了询问，并于2014年4月2日、2015年1月6日及2015年4月16日公开开庭进行了审理，上诉人黄云及其委托代理人罗雄，被上诉人王萍的委托代理人李志斌、杨洁，原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司的委托代理人邢洪涛、李芸到庭参加了诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2008年11月11日，昆明超凡地价评估咨询有限公司与黄云签订一份《房屋租赁合同》，约定昆明超凡地价评估咨询有限公司将昆明市五一路福华花园2幢2号（现五一路183号，183号附一号）出租给黄云，建筑面积为190.82平方米，租期自2008年12月1日至2012年11月30日止，前两年租金为年租金人民币156000元，第三年开始年租金为人民币168000元，还约定租赁期满，黄云应将房屋无条件交还。后昆明超凡地价评估咨询有限公司将五一路福华花园2幢2号商铺出售给原告王萍。2011年10月19日，王萍取得五一路177号福华花园2幢1层2号商铺的《房屋所有权证》（第201165412号）。一审庭审中被告陈述其租金已交至2013年5月31日，系交到第三人的财务人员的个人账户上，但第三人不予认可。另外，一审庭审中被告陈述现诉争商铺一直由自己使用。2011年9月6日，昆明超凡地价评估咨询有限公司与王萍签订《房屋买卖补充协议》，约定王萍接受昆明超凡地价评估咨询有限公司与黄云所签订房屋租赁合同约定的相关条款继续履行至合同期满，王萍不得提前收回该铺面；2012年房屋租金由昆明超凡地价评估咨询有限公司协助王萍向承租方黄云收取。现王萍诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2012年11月30日到期终止；2、被告将昆明市五一路福华花园2幢2号（现五一路183号、183附一号）房屋腾还原告；3、被告支付自合同终止之日起至其实际返还房屋之日止占用房屋期间的使用费（参照同时段内同地段同类房屋的市场租赁价格来确定房屋占有使用费，现暂计算至2012年12月30日止为人民币38164元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认为：从本案原、被告及第三人提供的证据，以及结合云南鼎丰司法鉴定中心的云鼎鉴文字（2013）第263号、（2013）第264-1号、（2013）第264-2号、（2013）第416号文件检验鉴定意见书的结论，一审法院认定原告所主张的被告与其签订的租赁合同已经到期的事实、被告与第三人的租赁合同的租赁期为4年的事实有证据可以相互印证。被告辩解其与第三人所签租赁合同尚未到期的主张无证据予以证明，一审法院不予采纳。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益或者处分的权利。本案中王萍于2011年10月19日取得诉争商铺的所有权，且被告与第三人于2008年11月11日签订的《房屋租赁合同》的租期已于2012年11月30日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，一审法院对于原告要求被告将昆明市五一路福华花园2幢2号房屋腾还原告的诉讼请求依法予以支持。另外，依一审庭审查明的事实，被告黄云并未在合同期满后将诉争商铺返还给原告王萍，故一审法院对于原告王萍要求被告支付自合同终止之日（2012年12月1日）起至实际返还房屋之日止的使用费的诉讼请求依法予以支持。至于使用费的计算标准，一审法院综合涉案《房屋租赁合同》的租金标准及当事人的过错责任，酌情确定使用费按人民币130元/每平方米/每月的标准计算，月使用费为24806.6元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告黄云在本判决生效后五日将五一路177号福华花园2幢1层2号商铺腾还给原告王萍。二、被告黄云在本判决生效后五日内向原告王萍支付自2012年12月1日起至实际腾还商铺之日止的房屋使用费（按月人民币24806.6元标准计算）。”案件受理费人民币9906元，由被告黄云承担。本案原告王萍申请的鉴定费人民币5000元，由被告黄云承担；被告黄云申请的鉴定费人民币1000元，由被告黄云承担；第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司申请的鉴定费人民币2000元，由被告黄云承担。 一审宣判后，黄云不服向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审案件受理费、鉴定费。其上诉主要事实和理由如下：一、一审法院认定上诉人与原审第三人于2008年11月11日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2008年12月1日至2012年11月30日止，是认定事实错误，采纳的证据产生重大错误并且程序违法。首先，上诉人对云鼎鉴文字第364-2号鉴定意见书的鉴定结论真实性、合法性不予认可，上诉人持有的租赁期限为14年的合同上张某和李某的签字均为其二人亲自签署，要求更换鉴定机构重新鉴定。在一审质证过程中，出庭的鉴定人答非所问，需要助理帮助回答提问；另一鉴定人提供的执业证上的身份证号码有误，而在鉴定期间该鉴定人从未到过昆明，并亲口陈述是鉴定机构借用其资质使用，对此其也拒绝亲自到庭接受质询，一审法院到鉴定人处作笔录，没有法律根据，程序违法，故云鼎鉴文字第364-2号鉴定意见书是一份程序违法，鉴定结论明显依据不足，结论虚假和错误的鉴定，一审法院不允许上诉人重新鉴定的请求，却为了能够采纳该鉴定却以笔录方式对鉴定人进行单方面的询问，弥补程序放米娜的漏洞，掩盖鉴定人未参加鉴定的违法事实，严重侵害了上诉人的合法权利。其次，上诉人还有其他证据能够印证租赁期限为十四年。上诉人与原审第三人的法定代表人刘宇和工作人员李某的通话录音内容能清楚反映租赁期限是14年，上诉人将2012年12月1日至2013年5月31日的租金支付给李某，李某也未提出异议，更没有将该款退回上诉人账户，上诉人于2012年下半年出资对房屋进行精装修，装修费用在十多万元左右，这些事实都能印证租赁期为14年。二、一审法院认定房屋使用费为每月130元每平方米，月使用费为24806.60元，上诉人认为一审法院酌情确定的租金标准过高，且没有依据。上诉人与原审第三人约定的租金标准为每月130元每平方米，每月租金为14000元，而一审法院确定的每平方米130元的租金标准与原合同约定的标准接近翻番，明显不公。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人王萍答辩称：云南鼎丰司法鉴定中心系本案三方当事人共同选定的鉴定机构，鉴定程序合法，鉴定意见书应当作为本案定案依据。上诉人与被上诉人的租赁合同于2012年10月30日终止，但上诉人仍占用房屋并将房屋转租，故上诉人应当支付被上诉人租金并赔偿损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司陈述称：昆明超凡地价评估咨询有限公司只与上诉人签订过一份租赁合同，昆明超凡地价评估咨询有限公司保留了甲、乙方签反的合同原件，上诉人也认可该合同系本人所签，故可以证实昆明超凡地价评估咨询有限公司只与上诉人签订过一份租期为4年的租赁合同。对于上诉人提出重新鉴定的问题，其是为了拖延时间，不应准许。 二审中，上诉人黄云向本院提交如下证据： 第一组：云南公正司法鉴定中心（2014）文鉴字第1004号《文件检验鉴定意见书》，欲证明上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》的权利义务，以及合同中张某、李某的签字系本人所写。 第二组：云南云通司法鉴定中心（2014）Z40文鉴字第5号《笔迹鉴定意见书》，欲证明上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》的权利义务，以及合同中张某、李某的签字系本人所写。 第三组：云南公正司法鉴定中心（2014）文鉴字第1005号《印章印文鉴定意见书》，欲证明原审第三人拥有多枚印章。 第四组：1、税收通用缴款书；2、纳税证明；3、登记卡片及股权转让协议、承诺书、章程。欲证明原审第三人的印章检材及样本来源。 第五组：1、市容保洁责任书；2、五华区临时围栏占用道路许可证；3、照片。欲证明上诉人在2012年3月26日还花费15万元对铺面进行装修。 第六组：1、租金评估报告；2、房屋租赁合同；3、产权证；4、收条、发票。欲证明诉争房屋路段租金价格为60-95元/平方米，上诉人向其他人承租的铺面价格按照使用面积为61元/平方米，被上诉人主张的每平方米130元的价格远远高于市场价格，不客观真实。 第七组： 发票两份。欲证明上诉人委托云南公正司法鉴定中心和云南云通司法鉴定中心进行鉴定，并支付了相应鉴定费。 补充证据： 1、2014年12月17日《国内汇款付款通知单》、《个人客户境内人民币汇款申请书》，欲证明上诉人已向被上诉人支付了2012年6月至2014年12月的租金252000元。 2、鉴定费发票一份。欲证明其为二审补充鉴定支付了鉴定费4000元。 经质证，被上诉人王萍对上诉人黄云所提交的第一组、第二组、第三组证据经核对原件，对真实性、合法性、关联性、鉴定程序及证明内容均不认可，一审中三方当事人共同委托在法院的主持下提供检材并制作了相应笔录，一审鉴定结论真实、合法、有效，且一审鉴定是相互有关联可以印证的，而该组证据系上诉人的单方委托，不符合法律规定，送检的程序不合法，检材不是现场采集而是翻印的或是照片，同样不合法，对于鉴定结论不予认可；对第四组证据第1项、第2项的原件加盖的是昆明超凡地价评估咨询有限公司的公章，对真实性不予认可，第四组第3项证据有原件核对，但无法确认真实性，对该项证据不予认可；对第五组证据第1项、第2项因无原件核对，对真实性不予认可，第五组证据第3项有原件核对，但认为不是现场照片，对真实性、合法性、关联性均不予认可；对第六组证据第2、3项无原件核对，真实性不予认可，对第六组证据第2项、第3项无原件核对，第1、4项证据有原件核对，但对该四项证据的真实性均不予认可，认为评估报告系上诉人单方委托，没有反应出诉争房屋的真实情况，且上诉人已将房屋转租获益；对第七组证据在核对原件后，对真实性予以认可，但与本案没有关联性，不予认可；对补充证据1经核对原件，认可收款账户系被上诉人王萍的账户，款项已进账；对补充证据2的真实性予以认可。原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司对上诉人提交的第一组、第二组证据经核对原件，认可形式上的真实性，但认为该两份鉴定意见书系上诉人单方委托，程序不合法，鉴定人未出庭接受质询，且没有现场取检材，也没有对一致性一并鉴定，故对于鉴定结论不予认可；对第三组证据经核对原件，形式上的真实性予以认可，但认为该鉴定意见书系上诉人单方委托，鉴定的是昆明超凡地价评估咨询有限公司的印章，但程序及检材不合法，作为检材的印章均是复印件，鉴定人未出庭接受质询，故对于鉴定结论不予认可；对第四组证据第1项、第2项有加盖了昆明超凡地价评估咨询有限公司的公章的原件，第3项证据有原件核对，但对该三项证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，昆明超凡地价评估咨询有限公司并未向上诉人出具过，公章并非昆明超凡地价评估咨询有限公司的公章；对第五组证据的真实性和证明目的不予认可；对第六组证据第2项、第3项无原件核对，对第六组证据的真实性、合法性、关联性均不认可；对第七组证据有原件核对，真实性予以认可，但与本案没有关联性，是上诉人进行的单方委托，不是合法证据；对补充证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为系上诉人的单方行为；对补充证据2的真实性予以认可。 对于上诉人黄云提交的前述证据，本院认证如下：对第一组至第四组、第七组证据，因上诉人提交给鉴定机构的相应检材系复印件或照片，不具备鉴定检材的条件，对于上诉人黄云持有原件的《房屋租赁合同》中甲方法人代表处“张某”的签字的真实性，本院二审已委托进行补充鉴定，故对于上诉人第一组至第四组及第七组证据本院不予采信。对于除第一组至第四组及第七组之外的证据，除第五组证据第1、2项及第六组证据第2、3项无原件外，其余均有原件核对，故本院对于上诉人第五组第3项证据、第六组第1、4项证据及补充证据第1项、第2项形式上的真实性均予以认可，至于能否证明上诉人黄云的诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。 二审中，被上诉人王萍向本院提交以下证据： 第一组：《铺面租赁合同》； 第二组：照片六张。 以上证据欲证明：1、上诉人将涉案房屋分为两间，每间面积约为90-100平方米，并将其中的一间出租给案外人，年租金192000元，即月租金在160-180元/平方米左右；2、涉案房屋位于市中心位置，该片区属于黄金地段，租金相对较高；3、一审法院判决涉案房屋租金标准按130元/平方米/月计算符合市场价格，并未存在标准过高的情况。 经质证，上诉人黄云对于被上诉人王萍提交的第一组证据经核对原件，认可真实性；对第二组证据经核对原件，认可真实性，但对于关联性及证明目的不予认可；原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司对第一组证据的真实性表示无法判断，但对证明内容予以认可；对第二组的真实性予以认可。 对于被上诉人王萍提交的前述证据，本院认证如下：因被上诉人王萍提交的前述证据均有原件核对，且上诉人黄云及原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司对证据的真实性均不持异议，故对被上诉人王萍所提交的前述证据形式上的真实性均依法予以确认。至于能否证明被上诉人王萍的诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。 二审中，原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司向本院提交以下证据： 第一组：《更正函》，欲证明：1、上诉人个人委托鉴定机构用《税收通用缴款书》、《税收说明》和《房屋租赁合同》三份检材原件对昆明超凡地价评估咨询有限公司的公章进行鉴定，鉴定机构将鉴定意见更正为：《税收通用缴款书》与《税收说明》是同一枚印章所盖，《税收通用缴款书》、《税收证明》与《房屋租赁合同》错位明显，为两枚印章所盖，上诉人提交的证据已证明了其提交的租期14年的房屋租赁合同中昆明超凡地价评估咨询有限公司的公章是伪造的；2、鉴定机构特别说明，上诉人提交的该份鉴定报告所使用的样本全部为复印件。 第二组：《报案笔录》； 第三组：《报案申请》； 第二组及第三组证据欲证明昆明超凡地价评估咨询有限公司认为上诉人伪造合同的行为已经涉嫌犯罪，特委托租房合同的经办人李某亲自向辖区派出所报案，要求公安机关依法追究上诉人的刑事责任。 第四组：《企业法人营业执照》。欲证明昆明超凡地价评估咨询有限公司的营业期限从2010年4月15日至2020年4月15日，不可能与上诉人签订租期至2022年（即超过公司经营期限）的租赁合同。 经质证，上诉人黄云对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对昆明超凡地价评估咨询有限公司关于上诉人持有原件的租期14年的房屋租赁合同中昆明超凡地价评估咨询有限公司的公章是伪造的证明内容不予认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对第三组证据的真实性不予认可；对第四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对于昆明超凡地价评估咨询有限公司的证明观点不予认可，认为原审第三人公司经营期限与房屋物权期限不发生冲突。被上诉人王萍对第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 对原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司提交的前述证据，本院认证如下：因上诉人黄云及第三人王萍对于第一组、第二组及第四组的真实性均不持异议，而第三组证据有原件核对，故对于原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司提交的前述证据形式上的真实性本院均予以确认，至于能否证明原审第三人的诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。 另外，二审中，应被上诉人王萍申请，本院准许证人王某出庭作证，证人王某出庭陈述其代被上诉人王萍与昆明超凡地价评估咨询有限公司及上诉人黄云签订《情况说明》，该份《情况说明》系在王某签字后交由上诉人背对王某签字的，之后上诉人与王某一同到昆明超凡地价评估咨询有限公司加盖了该公司公章，后来，上诉人就将其原与昆明超凡地价评估咨询有限公司签订的房屋租赁合同黄云的签名处剪去。二审中，原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司申请证人李某、张某、杨某、胡某出庭作证，证人均陈述2008年昆明超凡地价评估咨询有限公司召开股东会，决定将涉案房屋出租给上诉人，租赁期限为四年，张某于2010年11月就不在昆明超凡地价评估咨询有限公司任职。 经质证，上诉人黄云对王某的证人证言的真实性、合法性、关联性不予认可，认为王某陈述的租金情况与事实不相符，情况说明中黄云的签字并非其本人所签；对其他证人证言认为并不客观，不予认可。被上诉人王萍对前述证人证言均予以认可。原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司对前述证人证言的真实性、合法性、关联性均予以认可。因三方当事人对于证人的身份均不持异议，本院对于以上证人的身份予以确认，对于前述证人证言及能够证明被上诉人及原审第三人的诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。 二审中，应上诉人黄云申请并经三方当事人共同选定鉴定机构，本院依法委托昆明锦康司法鉴定中心对于上诉人黄云持有原件的《房屋租赁合同》中甲方法人代表处“张某”的签字与昆明超凡地价评估咨询有限公司持有原件的《房屋租赁合同》中乙方法人代表处“张某”的签字是否是同一人所签进行司法鉴定，昆明锦康司法鉴定中心出具昆锦司[2014]文鉴字第42号《笔迹鉴定意见书》，鉴定意见为黄云持有原件的《房屋租赁合同》中甲方法人代表处“张某”的签字与昆明超凡地价评估咨询有限公司持有原件的《房屋租赁合同》中乙方法人代表处“张某”的签字是同一人书写。 经鉴定人员出庭接受质询及质证，上诉人黄云独有该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均予以认可，被上诉人王萍对鉴定人员及鉴定机构的资质没有异议，但对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该鉴定报告没有按照司法部的规定进行鉴定文本的比对，鉴定意见书中对于使用何种鉴定仪器没有进行描述，也没有特征比对表和检验分析过程就草率作出结论，不客观真实。原审第三人昆明超凡地价评估咨询有限公司对于该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该次鉴定有多处不符合司法部的鉴定规范，对于鉴定结论持异议。本院认为，该份《笔迹鉴定意见书》系本院依法委托具有相应司法鉴定资质的鉴定机构所出具，三方当事人对于鉴定机构及鉴定人员的资质均无异议，且昆明超凡地价评估咨询有限公司持有原件的《房屋租赁合同》中乙方法人代表处“张某”的签字的真实性三方当事人亦无异议，对于被上诉人及原审第三人所提出的问题，鉴定人员也出庭进行了解释，故本院对于该份《笔迹鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性依法予以确认，对于该鉴定意见，本院将结合全案其他证据及事实一并在下文评述，此不赘述。 二审中，经征询本案三方当事人对于一审判决确认事实的意见，三方当事人对于以下事实存在争议：即原审第三人与上诉人签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限是多少年？ 对于经一审法院审理确认且三方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。关于三方上述事实争议，上诉人黄云主张其与原审第三人签订的《房屋租赁合同》租期自2008年12月1日至2022年11月30日，共计十四年，并提交了签约时间机打为2008年11月的《房屋租赁合同》（上诉人持有原件）；但被上诉人与原审第三人对此不予认可，并认为上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》的租期自2008年12月1日至2012年11月30日，共计四年，同时也提交了签约时间机打为2008年11月、昆明超凡地价评估咨询有限公司（甲方）与黄云（乙方）在合同最后一页的甲乙方签章处双方签反的《房屋租赁合同》（原审第三人持有原件）。结合全案证据及当事人的陈述，本院认为，首先，上诉人黄云提交的租期为14年的《房屋租赁合同》，经一审鉴定，该合同中昆明超凡地价评估咨询有限公司的印章印文与其在昆明工商行政管理局留存的印章印文并非同一，甲方授权代理人李某的签名也不是其本人所签，虽然经二审鉴定，得出了该租赁合同中张某的签字为其本人所签的鉴定意见，但结合张某二审出庭自述其已于2010年11月就不在昆明超凡地价评估咨询有限公司任职，以及昆明超凡地价评估咨询有限公司当时的五个股东包括张某在内二审出庭作证均明确表示2008年召开股东会决定将房屋出租给上诉人的期限为四年，故仅凭该份昆明超凡地价评估咨询有限公司公章并不真实的房屋租赁合同，不足以充分证实在签订该份签约时间机打为2008年11月的房屋租赁合同时，张某仍系昆明超凡地价评估咨询有限公司的法定代表人并有权代表该公司对外签订合同；其次，被上诉人王萍及原审第三人提交了昆明超凡地价评估咨询有限公司（甲方）与黄云（乙方）在合同最后一页的甲、乙方签章处双方签反的《房屋租赁合同》（原审第三人持有原件），上诉人黄云对于其在该份合同中的签字的真实性予以认可，故该合同内容应为合同双方的真实意思表示，该份合同约定的租期为四年，且与上诉人提交的房屋租赁合同的内容相对比，两份合同虽然都约定自第三年起将每月租金从13000元上涨至14000元，但上诉人提交的《房屋租赁合同》中直至第九年才再次上调月租金为15000元，对于为何仅因甲、乙双方签章签反而收回合同后，为何在租期以及租金的上涨间隔和幅度上存在如此大的不同，上诉人不能做出合理解释，况且，昆明超凡地价评估咨询有限公司的企业法人营业执照上载明的营业期限仅至2020年4月15日，也就是说，在其核准的营业期限届满时，上诉人所主张的其与昆明超凡地价评估咨询有限公司的租赁期限还尚余近两年时间，这显然与日常情理以及企业法人的通常交易习惯并不相符，而对于昆明超凡地价评估咨询有限公司为何会超出其营业期限约定租期，上诉人也无法作出解释。综合以上分析，就现有证据，本院认为被上诉人以及原审第三人所举证据能够达到高度盖然性的民事诉讼证据证明标准，上诉人所举证据不足以充分反驳，一审法院认定昆明超凡地价评估咨询有限公司与黄云签订的《房屋租赁合同》租期自2008年12月1日至2012年11月30日止并无不当，本院予以确认。 另外，本院二审补充确认如下相关案件事实：2012年11月29日，上诉人黄云向昆明超凡地价评估咨询有限公司的工作人员李某支付了其认为的“房屋租金”84000元，李某后将该84000元款项转付给了被上诉人王萍。2014年12月17日，上诉人黄云又向被上诉人王萍支付了其认为的“房屋租金”252000元。以上共计336000元。 综合三方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：被上诉人诉请要求确认其与上诉人的租赁合同于2012年11月30日到期终止，并由上诉人腾还房屋并支付房屋占用费是否具有事实和法律依据，是否应予支持？ 本院认为：如前文所述，昆明超凡地价评估咨询有限公司与上诉人黄云签订的《房屋租赁合同》租期自2008年12月1日起至2012年11月30日止，在上诉人与被上诉人并未续签房屋租赁合同的情况下，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系应于2012年11月30日到期终止，本院对此予以确认。租期届满后，上诉人依法应向被上诉人腾还涉案房屋，但其至今仍未进行腾还，故被上诉人诉请由其支付自2012年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费于法有据，本院予以支持。关于上诉人应支付的房屋占用费的具体计算标准，一审法院综合涉案房屋租赁合同约定的租金标准及当事人的过错，酌情确定月使用费为24806.60元符合本案实际，但对于上诉人在房屋占用期间已向被上诉人支付的336000元，应当在其应付的房屋占用费中予以扣除。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第70号民事判决第一项，即：“一、被告黄云在本判决生效后五日内将五一路177号福华花园2幢1层2号商铺腾还给原告王萍”。 二、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第70号民事判决第二项，即；“二、被告黄云在本判决生效后五日内向原告王萍支付自2012年12月1日起至实际腾还商铺之日止的房屋使用费（按月人民币24806.60元标准计算）”。 三、上诉人黄云于本判决生效之日起五日内向被上诉人王萍支付自2012年12月1日起至其实际腾还本案所涉商铺之日止的房屋使用费（使用费按每月人民币24806.60元计算，总额需扣减人民币336000元）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费人民币9906元，二审案件受理费人民币9906元，共计人民币19812元，由上诉人黄云承担。本案一审、二审鉴定费共计人民币12000元，由上诉人黄云承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  起 俊 审 判 员  汪 佳 代理审判员  黄金成 二〇一五年八月十九日 书 记 员  马 娜 吴帅