江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初2300号原告：马某，女，1973年11月9日生，汉族，住南昌市东湖区，。原告：龚阳，男，2005年6月13日生，汉族，住南昌市东湖区，。法定代理人：马某，女，地址同上，系龚阳母亲。两原告共同委托代理人：胡海林，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201010379737。被告：李招弟，女，1934年1月11日生，汉族，住南昌市西湖区，。被告：龚伟，男，2000年7月10日生，汉族，住南昌市西湖区，。法定代理人：龚某，男，1975年9月10日生，汉族，住南昌市西湖区，。法定代理人：何某，女，1976年10月3日生，汉族，住南昌市西湖区，。两被告共同委托代理人：朱春光，南昌市西湖区法律服务所法律工作者，执业证号：31401011101005。原告马某、龚阳诉被告李招第、龚伟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马某、原告龚阳法定代理人马某及其委托代理人胡海林、被告李招第、被告龚伟法定代理人龚伟、何某及委托代理人朱春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某、龚阳诉称：南昌市××区嫁妆街1号2单元603室（原易家巷78号）为被告李招弟与其丈夫龚国和的夫妻共同财产，龚国和于1978年去逝。1994年龚建华（李招弟与龚国和的大儿子）和龚菊花（李招弟与龚国和的女儿）通过公证放弃对易家巷78号继承权，该房屋由龚建国（李招弟与龚国和的小儿子，原告马某的丈夫，原告龚阳的父亲）和被告李招弟共同继承。与此同时，被告李招弟通过赠与公证的方式将该房属于自己的部分赠与给龚建国，因此，该房产虽然登记在被告李招弟名下，但实际所有人为龚建国，龚建国于2016年1月30日去逝。2016年5月，被告李招弟不顾该房产实际所有人为龚建国的事实，私自与被告龚伟（被告李招弟的曾孙，龚建华的孙子）签订存量房买卖合同，将该房产以极低的价格出售给被告龚伟并办理过户登记，被告李招弟私自将属于龚建国的房产转让给被告龚伟，损害了龚建国的合法利益，买卖行为无效，为了维护自己的权益，原告作为龚建国的合法继承人向法院提起诉讼，请求法院：1、确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。原告马某、龚阳提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件、原告户口簿、被告李招弟身份信息、被告龚伟常住人口信息，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、马某和龚建国的结婚证，龚阳的出生医学证明，证明2004年10月9日马某与龚建国登记结婚，双方系夫妻关系，龚阳系二人的婚生子；证据三、龚建国的死亡证明，证明龚建国于2016年1月30日去世；证据四、公证书2份，证明1、1994年4月13日被告李招弟与龚建国签订的赠予合同，龚建国不是无偿的占有，是支付了费用，拆迁的费用也是龚建国支出，龚建国与母亲李招弟一直在赠送的房屋居住，共同居住时间大概22年之久；2、涉案的房屋是由被告李招弟与原告丈夫龚建国继承的，实际产权人是龚建国所有；证据五、南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单，证明被告李招弟已经将本案赠送的房产卖给了被告龚伟，以38000元卖给龚伟。被告李招第辩称:一、驳回被答辩人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：被答辩人马某和龚阳作为本案起诉依据的公证书虽然基本属实，但赠与合同第四条明确载明：“该新房建成后，由李招弟和龚建国夫妇共同生活及居住，龚建国夫妇不得推诿。”这句话明确表述了受赠人龚建国夫妇负有照料答辩人生活起居、包括生病护理的责任和义务。也就是说：这是一份按照《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定的附义务赠与合同。退一步说，受赠人龚建国及其继承人，依法本身就对答辩人有着不可推卸的扶养义务。可自受赠人龚建国去逝后，作为其法定继承人之一的两被答辩人，一个因未成年而无法履行约定义务；另一个则根本没有履行应尽的义务。答辩人日常生活和生病住院，基本上都是大儿媳黄梅英照顾和护理。因此，这份赠与合同虽经过公证，却已名存实亡,成了一份不能继续对等履行的无效合同。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条明确规定：“对赠与人有扶养义务而不履行”或“不履行赠与合同约定的义务”，“赠与人可以撤销赠与。”况且，答辩人现已年老体弱，身体欠佳，经济也比较困难。唯一能栖身和自主缓解经济窘境的，就是这套住房。将该房卖给重孙龚伟，完全属于自我调整和自我解救的需要,合情合理合法。为此，答辩人请贵院查明事实，依法驳回两被答辩人的诉讼请求。被告龚伟辩称:一、驳回被答辩人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：2016年5月，答辩人龚伟在其父母也就是监护人龚某、何某的协助下，以5000元一平方米共计260540元(与实时市场价基本相符)买下了依法登记在祖奶奶××下××南昌市××区嫁妆街××单元××室房屋。于2016年6月13日完成交易，依法在南昌市不动产登记局进行了登记。买房过程中，答辩人龚伟及其监护人龚某、何某均是严格按照相关法律法规手续办理的，并无不妥。2016年10月，答辩人龚伟及其监护人龚某、何某接到被答辩人马某和龚阳诉答辩人龚伟与祖奶奶李招弟房屋买卖无效的诉状后，方知该房屋在1994年曾有过两份公证书存在。可之前从未听说过。答辩人龚伟及其监护人龚某、何某至今未见过这两份公证书，也不知其具体内容。可以说，即不知其虚实，更不知对该房屋买卖有何关联。退一步说，即使公证属实，与该房屋买卖也有关联，可依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条的规定，答辩人也应属于“善意取得”。为此，答辩人请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告李招第、龚伟向法院提交如下证据:证据一、居委会证明，证明被告李招弟自2016年1月起一直由大儿媳黄梅英照料；证据二、接处警记录，证明2016年7月26日原告马某乘被告李招弟不在家擅闯其家洗劫财物；证据三、出院记录、江西省医疗住院收费票据，证明被告李招弟身体状况欠佳经济拮据，需人照料；证据四、江西省增值税发票，证明涉案房屋交易价格为260540元。经审理查明，原坐落于南昌市××区易家巷75号二楼一室一厅的私房系龚国和与其妻子即被告李招第的夫妻共有房产。龚国和与被告李招第共生育三位子女即龚建华、龚菊花、龚建国。1978年龚国和去世，生前未留有遗嘱。1994年4月13日，被告李招第与龚建华在南昌市××区公证处作出赠与合同一份，载明：赠与人李招第与受赠人龚建国系母子关系。赠与人有本市易家巷75号陆楼私房一套面积30余平方米，现赠与人与受赠人签订本合同如下：一、赠与人自愿将属与自己上述房产权赠与受赠人所有；二、龚建国支付肆仟元，交于其母李招第，转付给李的长子龚建华；三、新房拆迁的一切费用，于受赠人龚建国负担；四、该新房建成后，由李招第和龚建国夫妇共同生活及居住，龚建国夫妇不得推诿。同年6月10日，被告李招第及其子女龚建国、龚建华、龚菊花在南昌市××区公证处作出继承权证明书一份，载明：查被继承人龚国和于一九七八年在南昌死亡。亡时留有本市易家巷75号二楼一室一厅私房一套（30.1平方米）与其妻共有。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》之条款规定，死者上述遗产应由其妻，其子女共同继承，但龚建华、龚菊花均自愿放弃上述遗产继承权，故死者遗产应由李招第、龚建国共同继承。后涉案房屋被置换至南昌市××区嫁妆街××单元××室。2004年10月9日，龚建华同原告马某在婚姻部门登记结婚，2005年6月，双方生育婚生子即原告龚阳。2016年1月30日，龚建华去世。2016年5月9日，被告李招第作为出卖人同被告龚某作为买受人签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给被告龚某。原告认为涉案房产应属龚建国的实际所有人，被告李招第将房产出售给被告龚伟的行为损害了龚建国的合法利益，为维护自己的权益，原告作为龚建国的合法继承人向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明,两份涉案公证书中的房屋具体楼层书写不一致应属笔误。上述事实，有原、被告的陈述、合同、公证书等证据所证实。本院认为，有下列情形之一的,合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会共同利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房产经两份公证书，龚建国享有该房所有权，被告李招第对涉案房屋并无完全处分权的情况下同被告龚伟签订《房屋买卖合同》，已侵犯了作为龚建国的其他继承人即原告的合法权利，违反了法律的强制性规定。被告龚阳辩称其属善意取得，根据《中华人民共和国物权法》善意取得有关规定，受让人应以合理的价格转让。被告龚阳并未提交有效证据证明其支付了房屋价款，故对该辩称意见，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：确认2016年5月9日被告李招第与被告龚伟签订的《存量房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告李招第承担50元，由被告龚伟承担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  胡 婷人民陪审员  章花兰人民陪审员  吴婕瑜二〇一七年二月十三日书 记 员  熊水兰速 录 员  谢露洁