安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书（2015）含民三初字第00371号原告：含山县一鸣物业管理有限公司，住所地安徽省含山县（四季花城）。委托代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。被告：卫贵兰，女，汉族，1971年12月24日出生，户籍地安徽省含山县。委托代理人：陈君。（系被告卫贵兰丈夫）原告含山县一鸣物业管理有限公司诉被告卫贵兰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员魏明明独任审判，于2014年8月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴一泓、被告卫贵兰及其委托代理人陈君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告含山县一鸣物业管理有限公司诉称：被告系含城凤凰城小区8幢404室业主，住房面积为98.85平方米，被告自购买住房后只缴纳物业服务费至2013年1月14日，此后一直未能交付物业服务费，截止2015年12月31日被告共欠物业服务费1826元，原告多次催要未果以致成讼。为此原告诉至法院请求：1、被告给付拖欠的物业服务费1826元（截止2015年12月31日）；2、被告支付本案诉讼费用。被告卫贵兰辩称：1、被告与一鸣物业管理有限公司是否签订《前期物业管理协议书》，物业公司在办理物业承接手续时，建设单位向物业服务企业移交的资料手续是否齐全，有无隐藏。2、物业公司管理混乱，很多电瓶车、自行车被盗，并报警登记，小区路面破坏，小区监控一直不到位。3、被告购买的房产因质量问题与开发商交涉时，物业公司未能尽到联系、协调、处理的义务。4、根据《马鞍山市物业管理实施办法》的规定，前期物业服务合同期限一般不得超过三年。综上，在凤凰城小区基本住满的情况下，物业公司未能尽到联系相关部门召开业主大会以及成立业主委员会的职责，导致被告购买的商品房过了维修期而产生一系列的纠纷无法解决，故被告请求法院依法判决一鸣物业管理有限公司限期整改，整改不到位，不得收取物业服务费。经审理查明：原告系含山县凤凰城小区物业服务企业，2009年10月16日，原告（乙方）与含山县润丰置业有限责任公司（甲方）签订《物业服务委托协议》一份，约定甲方将“润丰凤凰城”委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2009年10月16日至全盘结束。2014年12月7日，原告（乙方）与含山县凤凰城小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，在合同中载明本合同系凤凰城小区业主大会表决通过并授权凤凰城业主委员会与乙方就实行物业管理，订立该合同。在《物业委托管理协议》、《物业管理服务合同》中，对房屋建筑部分约定房屋建筑共用部位的维修、养护和管理属于物业服务的内容，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。在公共安全方面的委托服务事项约定为：“安全、消防的管理。包括安全监控、巡视，24小时门岗执勤，但是不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。”《物业管理服务合同》还对其他物业管理事项，合同期限，双方的权利与义务，物业管理公共服务质量，物业管理服务费用，违约责任，合同的终止、续约与交接，双方争端与解决方式以及其他事项进行了约定。自2012年12月12日至今，含山县凤凰城小区物业费收费标准为普通住宅0.5元／月／㎡，卫贵兰购买的房屋面积为98.55㎡。另查明，卫贵兰购买的凤凰城小区住房位于该小区8号楼404室，该套住房因墙体裂缝经安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测，结论为该房屋墙体符合设计强度等级要求，墙体裂缝主要是砌体自身收缩和温度应力及E15轴构造柱与墙体之间未按设计要求设置马牙槎所造成，裂缝应进行处理以满足正常使用要求。被告因不满意现行处理方案以及认为原告在提供物业服务过程中有瑕疵，自2013年1月15日至今未能交纳物业服务费，在物业服务合同中约定物业服务费的交费时间为上次交费截止日期前一个月交下半年的物业费。以上事实，有营业执照及组织机构代码证、物业委托服务协议、物业管理服务合同、含山县物价局含价经费（2012）45号、含价服（2015）38号文件、收费票据、检测报告、房屋处理方案、照片两张以及庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为：一、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以原告与含山县润丰置业有限责任公司、原告与含山县凤凰城小区业主委员会签订的合同对业主均有约束力，双方均应当受合同的约束，并自觉履行自己的义务，正确行使自己的权利。自2013年1月15日，原告一直为被告提供物业服务，被告理应按照协议的约定支付物业服务费，被告未能按时支付物业服务费已构成违约，应当承担给付义务，双方对交费时间约定为上次交费截止日期前一个月交下半年的物业费，所以原告要求被告交纳至2015年12月31日的物业服务费符合合同的约定，应当予以支持。二、关于被告是否有减免交纳物业服务费的约定及法定事由问题，被告辩称自己未与原告签订物业服务协议，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条之规定，被告理应受到合同的约束，以自己为非合同当事人提出抗辩的不应得到支持。被告辩称原告提供物业服务过程中管理混乱首先应当提供证据予以证明，其次在业主委员会与物业公司订立的合同中已经明确约定，物业公司维护公共秩序的内容包括安全监控、巡视、门岗执勤，但是不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任；物业公司提供的是宏观的服务，业主并不能因为个案而完全否定物业公司平时为广大业主提供物业服务的事实，在没有充分证据证明物业公司存在根本违约情况下拒交物业服务费是没有依据的。关于被告提出的路面问题，在《物业管理服务合同》中约定物业公司负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经物业公司与业主委员会议定后由物业公司负责实施。原告仅以照片并不能说明物业公司在物业服务过程中不作为，被告以此作为拒交物业服务费的理由不能得到支持。另外，被告自己的房屋质量问题系由房屋开发商所致，应向房屋开发商主张自己的权利，不能因此拒交物业服务费用。关于被告答辩称物业公司在成立业主委员会问题上未履行职责。成立业主委员会需要建设单位、业主、政府部门多方面的配合，并不是物业公司单方面可以完成的工作，原告并未举证说明物业公司在组建业主委员会问题上未履行职责，所以对此答辩意见不予采纳。综上，被告并不具备合同约定或法定的减免交纳物业服务费的情形，被告所欠物业服务费理应及时交纳。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告卫贵兰于本判决生效之日起五日内给付原告含山县一鸣物业管理有限公司物业管理服务费1755元【0.5元／月／㎡×98.85㎡×35.5个月（自2013年1月15日至2015年12月31日）】如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告卫贵兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  魏明明二〇一五年十月三十日书记员  徐晨炜附：本判决所援引的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。