江西省南昌市西湖区人民法院民 事 裁 定 书(2016)赣0103民初2914号原告：梁海鹰，女，1969年10月15日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人：姜国梁、郭凤霞,江西赣兴律师事务所律师。被告：刘秋香，女，1968年10月11日生，汉族，住南昌市西湖区。第三人：南昌中环互联信息服务股份有限公司（以下简称中环公司），住所地：南昌市西湖区中山路64号（商会大厦五层）。统一社会信用代码：91360100731958271Y。法定代表人：刘持海，该公司总经理。委托代理人：万绍武、肖维，该公司员工。第三人：南昌市东湖区苏圃路中环地产房产信息咨询部（以下简称咨询部），住所地：南昌市东湖区苏圃路225号。经营者：胡翠杰，女，1974年6月28日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告梁海鹰诉被告刘秋香、第三人中环公司、咨询部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁海鹰及其委托代理人姜国梁、郭凤霞，被告刘秋香，第三人中环公司委托代理人万绍武、肖维，第三人咨询部经营者胡翠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁海鹰诉称：原、被告通过第三人中环公司及咨询部于2016年7月2日签订一份《南昌城市房屋存量房买卖居间合同》，约定由原告购买被告私有房产一套；房产位于南昌市××区算子桥××＃××单元××室；建筑面积67.71平方米；房屋成交价为675000元人民币，支付方式为：首付款与银行按揭贷款支付；房屋无抵押；如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。原、被告于2016年7月5日在第三人处签订一份《补充协议》。协议约定：被告承诺此房所产生的增值税、个税由其承担；被告在2017年7月6日前将房屋内的户口迁出；被告于收到首付款后2016年8月20日之前交房，并由其结清交房前费用。上述协议签订后，原告即在2016年7月13日将首付款305000元通过资金托管方式支付给被告的中国邮政储蓄银行资金账户内。原告支付了上述首付款后，多次要求或通过第三人要求被告按照协议约定另行协助原告办理银行贷款及过户手续。但被告都以各种理由拒绝配合，也没有依据补充协议约定的日期前将房屋交付给原告。被告的行为已构成违约，导致原告不能按期收房，给原告造成损失。故原告诉至法院，要求：1、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件协助原告办理房屋及土地过户等手续并按约交付房屋及相关手续；2、判令被告给付原告因延迟收房产生的银行利息损失即银行同期贷款利息（年利率4.35%）14955.15元、租金损失3333.33元（由2016年8月20日暂时计算至2016年9月30日要求判决至实际交房之日止）及律师费10000元，合计28288.48元；3、判决第三人按照三方签署的居间合同，履行居间服务协助完成原告和被告的房屋买卖交易；4、判决被告承担不动产土地出让金6750元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告梁海鹰提交了如下证据：证据一、原、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《南昌城市房屋存量房买卖居间合同》、《补充协议书》。证明：原、被告及第三人签署了房屋买卖居间合同及补充协议，合同约定了原告向被告购买房产的详细情况，真实有效，应受到法律保护。证据三、第三人咨询部出具的两张《收据》、原告向被告中国邮政储蓄银行账户转账305000元的转账凭证、第三人中环公司出具的情况说明、《中国邮政储蓄银行房屋交易资金止付业务申请书》复印件。证明：原告将合同约定的原告付款义务全部履行完毕，即定金和首付款已全部支付完毕。证据四、被告户口本复印件、离婚证、离婚协议书、离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书、房产证复印件。证明：被告在向原告出售房产时已离婚，离婚协议是在双方自愿的情况下签署的，且离婚协议书中无房产分配一栏，注明“无共同财产分割”，产权证共有情况一栏，也清楚载明“单独所有”，这些均证实被告作为房产的唯一所有权人，有权处分该房产，不存在权利受限需经共有人追认的情况。证据五、房天下网站打印稿、凤凰房产、“住在九江”新闻资讯、南昌市人民政府办公厅文件。证明：因被告的违约给原告造成的损失，包括租金损失、多出的税款，2011年1月起增收南昌市土地出让金按照成交价1%缴纳。证据六、代理协议、律师费收据。证明：原告损失的律师费10000元。被告刘秋香辩称：2016年7月2日，原、被告通过第三人签订房屋买卖居间合同，标的物是被告所有的位于南昌市××区算子桥××单元××室住房。在原告向银行申请贷款业务时，银行通知合同三方，需要由第三方权益人即被告前夫来签名方可放款，因为牵涉到第三方，无法履行合同，原告诉状中并未向法院声明，存在隐瞒事实。合同的到期时间为2016年8月20日，在此之前，原告一直未能缴清房款或办理按揭贷款手续，此时，原告已经违约，违反了合同规定期限。目前，被告办理的银行卡上资金托管入账日为2016年7月13日，入款金额为250000元。此后，无任何款项出入，足以证实原告未按规定完成付款义务，系原告违约在先。按合同条款，此合同至此已经自动失效，不存在买卖关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担并依法维护被告的合法物权。被告刘秋香提交了如下证据:证据一、被告与原告、第三人工作人员吁美琴短信、微信记录截图五张。证明：被告已经完全履行了合同的义务，之所以合同无法继续履行是因为贷款审批未通过。证据二、止付业务通知书复印件、2016年8月20日退款通知复印件。证明：2016年7月13日三方开始履行合同，银行贷款审批不通过，导致无法放款，合同无法继续履行，自动失效，退款通知被告已经发给了第三人。证据三、2016年8月20日原、被告及第三人三方手机录音。证明：买卖合同已经失效，被告一直在配合履行合同义务，其后一直在陪同原告讨要赔偿，被告向中介表态放弃赔偿。第三人中环公司述称：我方作为居间方为双方提供居间服务，协助原被告签订居间合同。合同签订后，我方代收合同定金30000元。我方多次通知被告办理合同履行手续，但被告并未继续办理履行手续。我方认为我方履行了居间义务，请求法院依法判决。第三人中环公司提交了如下证据：证据一、南昌城市房屋存量房买卖居间合同。证明：居间合同四方均签字、捺手印、盖章，合同是合法有效的，并且被告办理了离婚变更手续。证据二、定金收条三张。证明：按照合同约定，中介方代为收取定金30000元，收取250000元预付款及10000元保证金，45000元过户税费等。证据三、催告函邮寄记录。证明：按照合同约定，中介方通知被告履行合同（发送时间2016年8月24日，收函人：刘秋香）。证据四、所售房屋房产证。证明：被告能独立处理财产，房产依法可以出售。第三人咨询部述称：原告上门要求买房，看中了被告的房屋，2016年7月2日原、被告双方签订了房屋买卖合同，合同约定十个工作日内办理过户手续，先到银行做审批，审批通过需要过户。银行后来说不能办理放贷手续，中介就找可以发放贷款的银行。第三人咨询部未提交证据。经审理查明：第三人中环公司、咨询部是房产中介部门。2016年7月2日，被告刘秋香将其所有的坐落于南昌市××区算子桥××＃××单元××室房屋出售信息在第三人咨询部处张挂。同日，经第三人中环公司、咨询部介绍，原、被告、第三人中环公司、咨询部签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定：……被告自愿将其拥有的坐落于南昌市××区算子桥××＃××单元××室房屋（面积67.71平方米）出售给原告；房屋买卖价款675000元；原告在办理交易手续当日通过资金托管305000元，在不动产登记机构受理当日直接支付给被告，原告在贷款资料齐全的情况下余款370000元银行按揭，银行放款日内支付给被告；该房屋交易过户费用、按揭费用、交易手续费、房屋交易过户、银行按揭、增值税、个人所得税、贷款办理费由原告承担；……。合同签订当日，第三人咨询部收取原告定金10000元，并收取了被告的相关证件（房产证、离婚证、离婚协议书等）。2016年7月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》一份，约定：依据《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合同编号NF1608198，甲、乙双方同意作如下补充协议：1、甲方承诺此房所产生的增值税、个税由甲方承担。2、经核实，此房内存在户口，乙方同意甲方在签订之日起至2017年7月6日内将此房内户口迁出，若未迁出，则甲方同意无条件配合乙方办理户口迁入此户手续。3、甲、乙双方达成一致，甲方于收到首付款后2016年8月20日之前交房，甲方并结清房前费用。……如本协议与合同事项发生冲突，则以本协议为准。同日，第三人中环公司收取原告定金20000元。2016年7月13日，第三人中环公司与原、被告到南昌市房屋交易中心办理房屋过户手续。第三人中环公司向中国银行咨询办理贷款事宜，得知需被告刘秋香前夫陈凌云签字原告才能办理贷款。同日，原告在第三人中环公司的指示下，将购房款250000元进行资金托管，并向第三人中环公司支付55000元用作保证金及房屋过户税费。此后，因被告前夫未到银行办理相关手续致使原告无法办理贷款手续，房屋过户无法进行。2016年7月至2016年8月20日，原告、刘秋香及第三人多次协商未果。2016年8月中旬，第三人中环公司告知有银行可办理原告贷款手续，原、被告可继续办理过户手续，被告却以房屋买卖合同失效为由不同意出售诉争房屋。原告故诉诸本院，提出如前之诉。另查明：2016年5月颁发的赣（2016）南昌市不动产权第1004204号不动产权证载明：南昌市××区算子桥××＃××单元××室房屋是被告刘秋香单独所有。2016年6月24日，被告刘秋香与前夫陈凌云办理了离婚手续。被告出售诉争房屋时，已表明前夫陈凌云不会配合办理房屋买卖任何手续。原告及第三人均清楚上述情况。又查明：庭审中，被告明确表示不同意继续履行房屋买卖合同。因原告诉请要求被告继续履行合同。本院行使释明权，询问原告是否要求变更诉请。原告明确表示不变更诉请。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告已明确表示不履行房屋买卖合同，并通知原告及第三人，双方房屋买卖合同已经实际解除，对原告造成的损失，原告有权要求赔偿。因原告诉请要求被告继续履行合同，经本院行使释明权后仍坚持诉请，致使本院无法进行审理。依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告梁海鹰的起诉。本案由原告预交的案件受理费5790元，退回原告梁海鹰。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。审 判 长  付 蕾人民陪审员  吴婕瑜人民陪审员  邹伟丽二〇一七年十月三十日书 记 员  黄耀庆速 录 员  邹 庸