上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初10453号原告：上海申竹建材有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘杰，总经理。委托诉讼代理人：周文革，北京市京大(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：付怀艳，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：上海浒洋实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林品通，总经理。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。第三人：上海碾旋机械自动化有限公司，住所地上海市奉贤区南奉公路XXX号XXX幢XXX-XXX室。法定代表人：张兴元。原告上海申竹建材有限公司与被告上海浒洋实业有限公司、第三人上海碾旋机械自动化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序审理。期间被告提出管辖异议，本院于2017年5月22日出具民事裁定书，裁定驳回异议，被告遂提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年7月24日出具民事裁定书，裁定驳回上诉维持原裁定。本院于2017年8月9日第一次公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2017年11月8日第二次公开开庭进行了审理。原告上海申竹建材有限公司的法定代表人刘杰及其委托诉讼代理人周文革、付怀艳、被告上海浒洋实业有限公司的委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加了诉讼，第三人上海碾旋机械自动化有限公司经本院依法以传票方式传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告上海申竹建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的厂房租赁合同；2、被告返还租金59,500元及押金12,000元；3、被告偿付原告违约金183,053.6元。事实理由：原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区奉村路XXX号的部分厂房，租赁期限从2016年11月1日起至2022年10月30日止。原告按约支付了租金、押金83,400元。2016年12月12日，原告接到第三人的通知和公告，称奉城开发区管委会通知停电、停产并搬离。现原告认为被告在签订租赁合同时刻意隐瞒没有产证不能投入运营的事实，系被告违约，给原告造成了巨大的损失，原告多次找被告协商未果，故向法院提起诉讼。被告上海浒洋实业有限公司辩称，同意解除合同，但解除的原因或者本合同无法履行的过错不在被告，而是政府五违整治，原告自身经营没有通过环评消防等一系列的行政审批所致，被告已按约向原告交付了符合合同约定使用的房屋，不存在违约行为，原告的装修也未得到被告的同意，合同中关于违约金条款的约定也不适用本案，故不同意赔偿损失及支付违约金。原告主张违约金及损失，也属重复主张。关于租金，被告认为应计算至原告实际返还日止，但原告至今未办理返还手续，故不同意返还租金。本院经审理认定事实如下：2016年10月3日，原、被告签订厂房租赁合同，约定：原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区奉村路XXX号的部分厂房，建筑面积为390平方米；租赁期限从2016年11月1日起至2022年10月30日止，2016年10月1日起至2016年10月31日止为装修免租期；每月租金11,900元，每6个月支付一次租金，金额为71,400元，提前15天支付，先付后用；保证金12,000元；如被告中途提出终止合同，则由被告向原告支付赔偿金额不低于未履行天数租金50%的违约金。嗣后，原告向被告支付租金71,400元、押金12,000元并取得厂房。2016年12月12日，第三人发出公告，声明其接到奉城开发区管委会通知，因厂房分割出租污染严重，环保方面达不到政府要求，五点整停电、停产。2016年12月30日，上海奉城工业园区开发有限公司发布告知书，要求奉村路XXX号内的企业进行整改(无证照、违章建筑、环保问题和用电消防隐患)并于2017年1月3日前自行搬离。2017年2月8日，第三人再发通知，要求被告及各承租单位于2017年2月25日前搬离并将门钥匙交由第三人。嗣后，原、被告双方协商未果，以致涉讼。另查明，涉案厂房在房地产权证上登记的土地权利人为第三人，该公司同时取得相关的建设工程规划许可证。2016年7月，第三人将上述厂房出租给被告。2017年4月7日，被告与第三人就奉村路XXX号厂房租赁事宜达成协议，约定第三人返还被告租金并补偿损失2,380,000元，协议签订后被告自行与其转租方协商退场补偿事宜，所产生的后果由被告承担并于2017年6月30日前清场完毕。再查明，2017年5月9日，原告要求解除合同的诉状副本送达至被告处。在审理期间，被告方确认第三人在接到政府通知后曾对租赁房屋停止供电，时间从2016年12月8日至2016年12月22日左右，涉案厂房现由第三人自用。本院至上海奉城工业园区开发有限公司调查，该公司确认：2016年底在对环境污染企业进行排摸期间，发现第三人企业中存在问题，主要是未做环评、异地经营，因此要求他们停止经营并限期搬离，可能相关职能部门采取了一些强制措施，第三人也可能采取了断水断电的行为；2017年1月3日后1至2个月内，相关企业基本搬离，只有一家尚有设备留在租赁场所。被告确认该企业并非原告。原告确认从涉案厂房搬离后，该厂房内的装修即由第三人全部拆除。以上事实，由厂房租赁合同、消防、安全、治安协议、转账凭证、公告、通知、人民调解协议书、房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、限时搬离告知书、情况说明、调查笔录、户籍工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同，但应当通知对方，通知到达对方时合同解除，故本案合同已于被告收到诉讼副本之日解除。另，本案在合同履行期间，由于出租方断电等行为，造成原告无法实际使用租赁厂房，被告收取的原告未使用期间的租金应予返还，虽然双方对原告何时开始无法使用租赁物的时间存在争议，但结合相关证据及被告的确认和调查所得，租赁场所从2016年12月8日起即断电而无法使用，此后原告也搬离租赁场所，对此被告应是明知的，故扣除2016年11月1日至2016年12月7日期间已使用的租金，自2016年12月8日起的租金即56,723元应由被告返还，押金12,000亦应返还。关于原告主张的违约金，违约金请求金额过高，本院酌情予以调整。被告关于其不存在违约行为的辩称无依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海申竹建材有限公司与被告上海浒洋实业有限公司于2016年10月3日签订的厂房租赁合同于2017年5月9日解除；二、被告上海浒洋实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海申竹建材有限公司租金人民币56,723元、押金人民币12,000元；三、被告上海浒洋实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海申竹建材有限公司违约金押金25,200元；四、驳回原告上海申竹建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,118元，由原告负担3,418元，由被告负担1,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  罗 明二〇一七年十一月二十三日书 记 员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。