江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0582民初7261号原告：张家港市锦联投资发展有限公司,住所地张家港市锦丰镇江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路1号（玖隆物流园）。法定代表人：方瑛，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈爱珍，江苏国瑞律师事务所律师。被告：施琴,女,1973年11月27日生,汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。原告张家港市锦联投资发展有限公司与被告施琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告张家港市锦联投资发展有限公司的委托诉讼代理人沈爱珍,被告施琴及其委托诉讼代理人冯景善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家港市锦联投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即将租赁的张家港市锦丰镇书院5村3幢门面房腾退给原告；2、被告支付原告到期租金1152984元；3、被告支付原告自2016年9月18日起至腾退之日按年租金576492元的标准支付合同到期后占用第一项所涉租赁物的使用费418548.99元（暂计算至2017年6月10日，共计265天）；4、被告支付原告违约金470619.25元；5、被告负担诉讼费。事实和理由：双方于2013年8月9日订立租赁合同，约定原告将上述门面房租赁给被告，租期3年，自2013年9月18日起至2016年9月17日止，每年租金576492元，被告在合同签订后5日内支付第一年租金，以后每年租金在当年合同到期前一个月支付，未按时支付应付租金的，每逾期一天，应向甲方支付所欠款的1%的违约金，超过60天原告有权采取措施，收回房屋。合同订立后原告按约将房屋交付被告使用，被告仅支付第一年度租金，剩余两年租金至今未付，仍占用租赁物经营。被告逾期支付租金构成违约，被告应当立即腾退并按约定承担实际占有期间使用费及违约责任。被告施琴辩称，租赁房屋在道路尽头，根本没有人员经过，其以及该地段其他租户得到锦丰镇人民政府以及原告在半年内将该路段道路全部修通的口头承诺，才签订租赁合同。合同签订后原告并未履行承诺，至今道路都未修通，所承租的地段根本没有人员流动，致使被告及其他租户无法正常经营，天天亏损。被告及其他租户在合同签订半年后就开始向原告以及锦丰镇政府反映情况、积极沟通，要求尽快修建道路，并且免除为道路未修通期间的租金以及赔偿损失，但原告及锦丰镇政府一直未有明确答复；出租房屋没有房产证、消防许可证导致承租方无法办理相关手续，也给被告造成了巨大经济损失；在原告未履行承诺的情况下，被告不应当支付租金；请求判决驳回原告诉讼请求。经审理查明，出租方、甲方：张家港市锦联投资发展有限公司与承租方、乙方施琴于2013年8月9日签订《悦来花苑、书院五村商业门面房租赁合同》，约定：甲方将位于张家港市锦丰镇书院五村34幢建筑面积为3843.28平方米门面租赁给乙方，租期3年，自2013年9月18日起至2016年9月17日止，合同有效年度租金每年576492元。甲方保证所出租的房屋及设施完好并正常使用，保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙方提供辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。乙方在签订合同后五日内将第一年租金576492元一次性支付给甲方，并缴纳水电保证金3000元，订合同时缴纳20000元定金。乙方从第二年付款开始，每次在当年合同到期前一个月交付。乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外），破坏房屋结构的必须恢复原样。合同期满在同样的出租价格前提下乙方有优先承租权，乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款的1%的违约金。超过60天甲方有权采取措施、收回房屋。合同还约定了其他事项。合同订立后，张家港市锦联投资发展有限公司将合同约定房屋交付施琴使用，施琴于2014年1月9日前支付第一年租金576492元，后续租金未能支付。为此引起诉讼。另查明，张家港市国土资源局于2017年5月17日签发苏（2017）张家港市不动产权第0035206号不动产单元首次登记信息表，该表载明不动产权人张家港市锦丰城乡开发投资有限公司，坐落张家港市锦丰镇书院五村34幢M01，宗地面积4227.80平方米、房屋建筑面积3843.28平方米。张家港市锦丰城乡投资开发有限公司于2017年5月19日出具其同意将自有的上述房产交由张家港市锦丰城乡开发投资有限公司统一管理、对外出租并收取租金的情况说明。庭审中，原告提交其于2015年11月10日将要求被告支付租金的催款函张贴在挂有张家港市天成服侍有限公司（原告认为被告将承租房屋中的部分房屋转租给该公司）厂牌旁玻璃门上的照片，被告称天成公司实际租赁二三个月后因道路不通无法经营，提前解除租约，原告张贴催款函时天成公司已停业，其没有收到也没有看到催款函。被告提供2014年11月18日其向张家港市锦丰镇人民政府、原告出具的函，2016年7月、2017年7月该房所在地段有关承租户给张家港市锦丰镇人民政府及原告的情况说明。函主要内容：合同签订时出租方承诺租赁房屋前的阿里山路在半年内和华昌路贯通，合同签订后出租房存在诸多违约事项：自合同签订至今阿里山路一直未贯通，政府将阿里山路南侧封闭，造成本人无法正常经营，承租房屋不能正常利用，造成设计费、房租、经营等巨大经济损失；合同约定租赁房屋内用电符合正常经营使用，但实际经营过程中发现供电容量不够，经常跳闸，不能满足正常经营损失；要求解除合同，出租房赔偿其全部装潢、经营损失，退还已付房租或者出租方将供电设施改造完毕并降低房屋租金。情况说明主要内容：门前道路不通，严重影响开店做生意，租房之初承租户提到道路和租金的事，镇领导口头承诺道路要做通，一村门面租金比五村高很多，现租金高于一村，应减免门面租金，以上问题多次向领导反映，未能得到处理回复，不了了之。该房屋没有房产证、消防许可证，导致经营项目无法办理消防手续，造成巨大经济损失，要求政府予以补偿。原告质证认为没有收到和看到函件和情况说明。关于合同约定违约金，被告认为原告违约，其没有违约，违约金过高；原告认为约定违约金合理。双方各执己见，调解未成。本院认为，原被告之间的租赁合同合法有效。被告未按期支付后续第二年、第三年租金，已构成违约。被告提供的有关证明原告口头承诺贯通道路、降低租金的函、情况说明等证据，原告不予认可，不足以认定原告作出过这样的口头承诺。被告拒付租金理由不足。被告应当支付结欠的第二、第三年租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方之间的租赁合同于2016年9月17日到期，被告仍继续占有、使用租赁物，原告没有证据证明其在合同期满后提出异议，合同期满后被告仍占有使用租赁物，被告仍应按合同约定支付租金。合同约定被告逾期支付后续租金超过60天，原告有权采取措施、收回房屋。原租赁合同期满后双方之间形成不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告起诉要求被告将租赁物腾退给原告，隐含解除合同的要求，起诉状相当于解除合同的通知，双方之间的不定期租赁合同在合理期限内已解除。合同解除后被告应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同约定被告未按时支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款1%的违约金；该约定违约金过分高于因被告违约造成原告的实际损失；本院酌定违约金为应付租金自应付之日到实付之日期间同期银行贷款利息的130%。至于被告抗辩出租房屋没有房产证、消防许可证导致其无法办理相关手续，给其造成巨大经济损失，被告未提出反诉，本案不予理涉，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告施琴于判决生效后1个月内将其租赁的张家港市锦丰镇书院5村3幢门面房腾退给原告张家港市锦联投资发展有限公司；二、被告施琴于判决生效后10日内支付原告张家港市锦联投资发展有限公司到期租金1152984元；三、被告施琴于判决生效后10日内支付原告张家港市锦联投资发展有限公司自2016年9月18日起至腾退之日按年租金576492元计算的租金；四、被告施琴于判决生效后10日内支付原告张家港市锦联投资发展有限公司违约金【以年租金576492元，分别自2015年8月18日、2016年8月18日、2017年8月18日起至实际支付租金之日止按同期银行贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率）的130%计算】；五、驳回原告张家港市锦联投资发展有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23137元、财产保全费5000元，合计28137元，由原告张家港市锦联投资发展有限公司负担5098元，被告施琴负担23039元。被告施琴负担部分，本院不再退还，限被告施琴于判决生效后10日内直接给付原告张家港市锦联投资发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 斌人民陪审员  陈爱生人民陪审员  顾晓明二〇一七年十月二十七日书 记 员  蔡婷婷