安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1657号原告（反诉被告）：金蕾，女，1985年11月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，诉讼委托代理人：卜实，安徽瀛鼎律师事务所律师。诉讼委托代理人：王亭，安徽瀛鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩雪萍，女，1987年4月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，诉讼委托代理人：徐斌，安徽同胜律师事务所律师。诉讼委托代理人：张支茹，安徽同胜律师事务所实习律师。被告：李剑，男，1986年1月31日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，诉讼委托代理人：徐斌，安徽同胜律师事务所律师。诉讼委托代理人：张支茹，安徽同胜律师事务所实习律师。原告（反诉被告）金蕾与被告（反诉原告）韩雪萍、李剑房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金蕾及其委托代理人王亭，被告（反诉原告）韩雪萍、李剑及其委托代理人徐斌、张支茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金蕾向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告韩雪萍、李剑返还已付购房款69.5万元及利息11927元（利息自2016年9月25日暂计至2016年2月16日，按年利率4.35%计算），并支付违约金38万元；3、判令被告韩雪萍、李剑承担律师费2万元及本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月25日，金蕾与韩雪萍于安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司联邦花园分公司（以下简称“吉大房产公司”）签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定韩雪萍将坐落于合肥市滨湖新区保利五月花小区二期B6幢1303室房屋出卖给金蕾，转让价款190万元，先付2万元定金，做完公证再支付88万元，交房金蕾给韩雪萍还贷53万元，余额过户一次性交清，双方同意委托不动产登记部门房屋资金托管中心要素大市场分中心对房屋转让价款实行托管，并约定了违约责任。合同签订后，金蕾于2016年9月25日支付定金2万元，同年10月14日支付房款15万元，11月24日支付房款47.5万元，11月27日支付5万元，共计69.5万元。上述房款用于还清韩雪萍在浦发银行的房贷，以便注销抵押权。2016年11月30日，开发商通知韩雪萍交房，韩雪萍一直拖延不办交房手续。2016年12月，韩雪萍催促金蕾支付剩余房款，金蕾要求办理资金托管以确保房款安全，但韩雪萍称所收房款已被用于他处，并未用于还贷，如不支付剩余房款，不办理交房手续。双方沟通多次无果，故诉至法院。被告韩雪萍、李剑辩称：1、李剑不是本案适格主体。韩雪萍、李剑已于2015年2月28日办理离婚手续，本案的存量房买卖合同签订时间为2016年9月25日。2、金蕾的陈述与事实严重不符。双方并未约定办理资金托管手续，金蕾一直以转账的方式支付购房款，从未提出托管的意思表示。合同明确约定了购房款的支付方式：第一笔为定金2万元、第二笔88万元、第三笔53万元，余款在过户时一次性付清，第三笔房款才是用于韩雪萍偿还银行贷款的。金蕾至今未能付清第二笔房款。3、韩雪萍在收到开发商的交付通知书后即与金蕾联系，催其尽快支付第二笔购房款，在金蕾的配合下，韩雪萍才能到中介公司拿回购房合同、网上认购备案确认单等材料以便办理交房手续。但金蕾至今未付清第二笔房款。综上，请求法院查明事实，驳回金蕾的各项诉请。反诉原告韩雪萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2016年9月25日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令金蕾支付违约金38万元；3、判令金蕾支付律师费2万元；4、本案诉讼费用由金蕾承担。事实和理由：2016年9月25日，韩雪萍与金蕾签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定金蕾以190万元的价格购买韩雪萍所有的位于合肥市滨湖新区保利海上五月花B6幢1303室，建筑面积90.31平方米，金蕾应先支付2万元定金，再支付88万元，在交房后再支付53万元用于韩雪萍还贷，余款过户时一次性付清。但金蕾在支付了69.5万元购房款后，至今未能按照合同约定继续支付房款，导致韩雪萍无法办理交房手续，且无法继续履行合同。韩雪萍多次催促金蕾尽快支付房款，但其均以资金不足为由予以拖延，至今仍未履行。金蕾的行为已经构成根本违约，故诉至法院，提出如上请求。反诉被告金蕾辩称：合同明确约定做完公证后付款88万元，但韩雪萍未协助办理公证之前该笔款项我方不应支付。我方已经支付了69.5万元购房款，该笔款项足够韩雪萍偿还银行贷款并办理交房手续，但韩雪萍收到款项后不仅没有偿还银行按揭贷款，还挪作他用。合同明确约定委托房屋资金托管账户对房款进行托管，但韩雪萍未办理公证，也未建立资金托管账户，其行为导致我方不敢继续支付房款。因韩雪萍的违约导致诉讼，其支付的律师费应当由其自行承担。本院经审理认定事实如下：在吉大房产公司的居间下，2016年9月25日，金蕾与韩雪萍签订了一份《存量房买卖合同》，约定出卖人韩雪萍（甲方）将位于合肥市滨湖新区保利海上五月花三期B6幢1303室房屋出卖给受人金蕾（乙方），建筑面积90.31平方米，转让价款190万元；定金2万元，做完公证乙方支付88万元，交房乙方给甲方还贷53万元，余款过户一次性付清，甲方款清交房；双方同意委托不动产登记部门房屋资金托管中心要素大市场分中心对房屋转让价款实行托管；任何一方单方解除合同，违约金按房价的20%赔偿；甲方购买房屋时向浦发银行申请了总额为54万元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为53万元，甲方应向浦发银行申请提前还贷并提交相关材料，甲方违约的，向乙方支付违约金房价的20%作为赔偿。同日，韩雪萍（甲方）、金蕾（乙方）、吉大房产联邦花园店（丙方）签订了一份《补充协议》，约定：本合同签订时，乙方即支付2万元作为购房定金，合同履行后，抵作房款，甲方不履行合同，双倍返还定金。乙方不履行合同，已付定金不返还；乙方于2016年12月30日前将首付款190万元（含定金）打入房产局资金托管账户；乙方自愿替甲方还贷，甲方办理新证所有费用由甲方自行交纳办理手续；甲、乙、丙三方协商，合同最后履行期限为2016年12月30日，若甲乙双方任何一方在超过本款约定的合同最后履行期限后，依旧不履行已签订的存量房买卖合同中所约定的条款，导致合同不能履行，视为单方解除经纪合同，丙方根据经纪合同第五条向违约方追讨违约金，单方违约按房价20%进行赔偿；对于已经签订的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》及本协议有冲突的地方，以本协议为准；因履行上述合同产生争议，依法向合肥市包河区人民法院提起诉讼，同时相关诉讼费用及守约方所聘请律师产生的律师费由违约方承担。合同签订后，金蕾即支付了2万元定金，韩雪萍将案涉房屋的网上备案单交至吉大房产公司处。因李剑与金蕾以夫妻名义办理房屋出售事宜，金蕾于2016年10月14日向李剑支付了购房款15万元。经李剑多次催要，金蕾于2016年11月16日向李剑支付2.5万元、11月17日支付15万元，李剑收到上述款项后，通过微信向金蕾提出“能否明天办理公证”，金蕾回复“等付齐90万元再办理公证”。后金蕾分别于2016年11月18日支付20万元、11月21日支付10万元。2016年11月26日，李剑通过微信告知金蕾其收到开发商的交房通知，并要求吉大房产公司返还网上备案单，吉大房产公司以金蕾不同意为由拒绝返还。2016年11月27日，金蕾向李剑支付了5万元，之后未再付款，虽经李剑多次催要，金蕾均答复资金不足。2017年2月24日，安徽同胜律师事务所接受韩雪萍的委托，向金蕾发出《律师函》，要求金蕾在收到律师函的三日内支付剩余购房款，逾期将追究法律责任，金蕾拒绝签收该《律师函》。金蕾于2017年2月22日与安徽瀛鼎律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费2万元。韩雪萍、李剑于2017年3月7日与安徽同胜律师事务所签订《聘请民事律师合同》，并支付律师代理费2万元。另查明，韩雪萍与李剑于2015年2月28日办理离婚登记。2015年3月9日，韩雪萍与合肥保利和筑房地产有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》以上事实，除当事人的一致陈述外，还有金蕾提供的存量房买卖合同、补充协议、收条、微信聊天记录、委托代理合同、律师费支付凭证，韩雪萍、李剑提供的存量房买卖合同、补充协议、微信聊天记录、律师函、快递单、通话录音、聘请民事律师合同、律师费发票及支付凭证等证据，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：金蕾与韩雪萍签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。双方的争议焦点在于谁违约，《补充协议》虽约定首付款190万元打入房产局资金托管账户，但从合同的履行过程看，金蕾多次向李剑支付购房款，并未要求办理资金托管手续，双方实际按照《存量房买卖合同》的约定履行合同；从微信聊天记录可以看出李剑多次向金蕾催要购房款，并主动提出办理公证，金蕾以资金未到位为由迟延支付购房款，在李剑要求办理公证的情形下亦拒绝办理；《存量房买卖合同》约定“做完公证乙方支付88万元，交房乙方给甲方还贷53万元”，金蕾仅支付69.5万元购房款，未支付完毕合同约定的第二笔90万元购房款，其主张韩雪萍未按合同约定还清银行贷款，并无事实依据。综上，金蕾未按合同约定履行付款义务，在合同约定的履行期限届满后，韩雪萍发函要求金蕾继续履行付款义务，金蕾仍未履行，其行为构成根本违约，现韩雪萍主张解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，韩雪萍应当返还金蕾已经支付的购房款69.5万元。对于韩雪萍诉请的违约金38万元，虽然合同约定按房价的20%计付违约金，但上述违约金约定过高，本院依据韩雪萍的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等酌情支持违约金6万元。《补充协议》约定“守约方所聘请律师产生的律师费由违约方承担”，故韩雪萍支付的律师费2万元应当由金蕾承担。金蕾的违约行为导致合同解除，其要求韩雪萍支付违约金并承担律师费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。案涉房屋系韩雪萍与李剑离婚后以个人名义购买的，《存量房买卖合同》亦是韩雪萍与金蕾签订的，李剑催要及收取房款的行为系以韩雪萍名义实施的行为，民事责任应当由韩雪萍承担，因此，金蕾要求李剑承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除金蕾与韩雪萍2016年9月25日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、韩雪萍于本判决生效之日起十日内返还金蕾购房款69.5万元；三、金蕾于本判决生效之日起十日内支付韩雪萍违约金6万元、律师费2万元，合计8万元；四、驳回金蕾的其他诉讼请求；五、驳回韩雪萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14864元，减半收取7432元，保全费5000元，合计12432元，由金蕾负担4627元，韩雪萍负担7805元。反诉案件受理费7400，减半收取3700元，由韩雪萍负担2700元，金蕾负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 胡 娟二〇一七年十月十日书记员 王丽莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。