湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2017)鄂0115民初2226号原告：吴亚玲，女，汉族，湖北宣恩县人，住湖北省宣恩县，委托诉讼代理人：徐涛，湖北正苑律师事务所律师。特别授权。被告：詹倩文，女，汉族，湖北宜城市人，住湖北省宜城市，委托诉讼代理人：高涛，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，特别授权。第三人：武汉乐百家房地产代理有限公司水晶郦都店，住所地：武汉市江夏区藏龙岛梁山头天纵水晶郦都第20幢1层6号。负责人：张俊，系该店总经理。原告吴亚玲诉被告詹倩文、武汉乐百家房地产代理有限公司水晶郦都店（以下简称为乐百家公司水晶郦都店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告吴亚玲向本院申请查封被告詹倩文房屋进行财产保全，本院依其申请进行保全查封。原告吴亚玲委托诉讼代理人徐涛、被告詹倩文委托诉讼代理人高涛，第三人乐百家公司水晶郦都店负责人张俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴亚玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告及第三人于2016年10月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.判令被告退还原告首付定金200000元；3.判令第三人退还原告中介费27500元；4.判令本案诉讼费、保全费由被告及第三人承担。审理中，原告吴亚玲增加一项诉讼请求：要求被告每日支付500元违约金从2017年5月31日起支付违约金直至房产证办理完毕时止。事实和理由：原告吴亚玲、被告詹倩文及第三人乐百家公司水晶郦都店于2016年10月19日签订《存量房居间（买卖）合同》（以下简称为《合同》），合同约定原告吴亚玲购买被告詹倩文位于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道2号阳光100大湖第五期14栋1单元××号房屋，价格2920000，定金200000，中介费55000元。被告詹倩文于2017年5月30日之前去房产局办理房产证，若被告詹倩文8月份之前还未办证，则退还原告吴亚玲相关费用，若政策因素导致贷款不能，则合同自动解除，被告詹倩文退还原告吴亚玲相关费用，第三人乐百家公司水晶郦都店退还原告吴亚玲中介费。签订合同后原告吴亚玲按照《合同》约定支付定金200000，实际支付第三人乐百家公司水晶郦都店中介费27500元。《合同》签订后，武汉市出台《武汉市房管局关于扩大住房限购范围的通知》（以下简称为《通知》），规定江夏区为限购范围内，限购措施从2016年12月22日开始。《通知》导致上述合同项下房产不能过户交易。为此原告一直找被告詹倩文及第三人乐百家公司水晶郦都店退款，但至今分文未退。被告詹倩文辩称：1.原告吴亚玲、被告詹倩文及第三人乐百家公司水晶郦都店三方签订的《合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，《合同》成立并生效。武汉市出台限购政策并不必然导致《合同》无法履行；2.原告吴亚玲在明知存在政策风险的情况下仍然购买投资性购房，若不能履行《合同》，应承担违约责任；3.即使《合同》解除，原告吴亚玲及第三人乐百家公司水晶郦都店仍应该依据《合同》约定承担给付银行利息和约定的赔偿；4.本案因原告吴亚玲起诉要求解除《合同》，且原告吴亚玲查封了涉诉房屋，被告詹倩文不能按《合同》约定办理相关手续的责任在于原告，被告詹倩文不应承担违约责任。第三人乐百家公司水晶郦都店对《合同》的真实性无异议，《合同》因不可抗力的政策原因不能履行，同意解除合同，并退还已收取的中介费27500元，但不承担本案的诉讼费及保全费，也不承担任何的赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年10月19日，原告吴亚玲（乙方）、被告詹倩文（甲方）及第三人乐百家公司水晶郦都店（丙方）签订《合同》。《合同》第一、二条约定甲方将位于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道2号阳光100大湖第五期14栋1单元××号房屋出售给乙方，房屋价格为2920000元。在《合同》签订之日，乙方支付甲方定金200000元，剩余房款，待甲方办理房屋过户手续当日乙方通过银行贷款支付1710000元后，现金方式支付810000元。《合同》第三条约定由乙方支付丙方经纪代理费为55000元，签订合同当日支付27500元，房屋产权过户当日，乙方支付剩余的27500元。若甲乙双方协商解除《合同》，则由双方平摊经纪代理费55000元。《合同》第十条约定若甲方违约，甲方在规定的时间内未办完相关手续，应支付乙方每日500元的逾期滞纳金，逾期时间超过30日的，乙方有权解除合同。《合同》第十三条补充条款约定，甲乙双方应在2017年5月30日之前，由丙方陪同办理不动产权证。2017年3月30日之前的每月银行利息8300元由甲方承担，2017年4月份每月银行利息由丙方承担，2017年5月份每月银行利息由乙方承担，2017年6、7月份每月银行利息由甲乙双方各承担一半…。若因政策原因导致乙方贷款金额减少或办理不下来，从而导致乙方首付不够，该《合同》不能进行下去，则《合同》自动解除，《合同》解除一周内甲方退还乙方定金200000元，乙方赔偿甲方20000元，丙方赔偿甲方5000元，退还乙方中介费275000元。《合同》还约定了其他事项。《合同》签订后，原告吴亚玲先后支付被告詹倩文定金200000元，支付第三人乐百家公司水晶郦都店房屋居间佣金27500元。2016年12月21日，武汉市出台扩大实施限购范围的《通知》，规定在武汉市拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在限购区域购房房屋，《通知》于2016年12月22日施行。截止至一审辩论终结前，原告吴亚玲户籍所在地为湖北省，与其丈夫宋顺在本市拥有2套住宅。本院认为：原告吴亚玲、被告詹倩文及第三人乐百家公司水晶郦都店签订的《合同》是当事人之间真实意思表示，并未违反法律法规的效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。但《合同》签订之后，在履行完毕之前，因武汉市出台了购房限购政策，因原告吴亚玲不符合购房条件致使《合同》无法继续履行，故原告吴亚玲要求解除《合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告詹倩文认为原告吴亚玲明知存在政策风险的情况下仍然购买投资性购房，若不能履行《合同》，应承担违约责任的意见，超出一般人的认知范围，本院对其意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故原告吴亚玲要求退还购房定金200000元及第三人乐百家公司水晶郦都店退还中介费27500元的诉讼请求，本院予以支持。因《合同》不能履行非归责于双方的政策原因导致，故被告詹倩文要求原告吴亚玲、第三人乐百家公司水晶郦都店承担违约责任并赔偿的请求，本院不予支持。本案中的《合同》无法履行的根本原因在于武汉市扩大住房限购的《通知》出台，而不是因为涉诉房屋被查封的。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告吴亚玲、被告詹倩文及第三人武汉乐百家房地产代理有限公司水晶郦都店签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告詹倩文于本判决生效之日起十日内向原告吴亚玲返还购房定金200000元；三、第三人武汉乐百家房地产代理有限公司水晶郦都店于本判决生效之日起十日内返还原告吴亚玲中介费27500元。四、驳回原告吴亚玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4712元，减半收取为2356元，保全费1520元，由原告吴亚玲负担1938元，被告詹倩文负担1938元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  张国刚二〇一七年七月四日书记员  甘健全