济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历民初字第2105号原告朱某，女，1970年出生，汉族，个体，住临沂市。委托代理人王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。委托代理人唐宽磊，山东金诚诺律师事务所实习律师。被告山东丰泽商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人马炳坤，经理。委托代理人庄保葳，男，1980年出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告朱某诉被告山东丰泽商业管理有限公司（简称丰泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告丰泽公司送达了起诉状、开庭传票等诉讼材料。因案情复杂，本案依法由审判员谭树杰担任审判长，与人民陪审员李淑平、卢衍秀组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告朱某的委托代理人王庆刚、唐宽磊、被告丰泽公司的委托代理人庄保葳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱某诉称，2014年5月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于济南市历下区某整栋大楼以及院落用于“健康体检等和商务办公”的经营。合同约定年租金480万元，以后每五年递增5%。合同第五条专门约定：因该房屋目前存在电容量不能满足乙方租赁目的和需要，甲方（被告）负责按照乙方（原告）的要求进行电容量的扩容和开通；甲方承诺该房屋的供电容量必须达到如下要求：变压器容量由一台315K**更换为两台600K**至800KVA的容量（用1备1）。甲方保证上述供电扩容设施在2014年8月1日前完成扩容改造，并正式开通供应。合同第九条约定：租期内甲方拒绝交付房屋或者甲方不能交付合同约定的房屋（特别是配电设备的增容扩容）或者甲方擅自解除合同另行转租他人的，甲方应支付乙方本合同整个租期内租金总额的1%作为违约金，以弥补乙方的经济损失（不足部分还应全额另行赔偿）。合同签订合同，原告向被告交纳房屋押金30万元，且支付第一季度的房屋租金120万元。但被告因产权方等原因迟迟不能为原告办理涉案房屋的配电增容设施，致使原告不能接收并使用房屋。经原告多次催告，截止2015年6月，被告仍未能向原告交付房屋。被告的违约行为，已经给原告造成了巨大的经济损失。2015年6月1日，原告向被告送达《关于解除房屋租赁合同的函》，被告虽然同意解除合同并返还租金、押金，但被告仅退还了房屋租金120万元和押金30万元，但合同约定的违约金被告拒不支付。被告的违约行为，已经给原告造成了巨大的经济损失，被告拒不承担合同约定的违约金，显系不妥。为此，特诉至法院，请求：1、判令确认双方《房屋租赁合同》于2015年6月1日解除；2、判令被告支付原告违约金74.26万元；3、诉讼费用由被告承担。原告朱某为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据1、房屋租赁合同，证明2014年5月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于济南市历下区某整栋大楼以及院落用于“健康体检等和商务办公”的经营。合同约定年租金480万元，以后每五年递增5%。合同第五条专门约定：因该房屋目前存在电容量不能满足乙方租赁目的和需要，甲方（被告）负责按照乙方（原告）的要求进行电容量的扩容和开通；甲方承诺该房屋的供电容量必须达到如下要求：变压器容量由一台315K**更换为两台600K**至800KVA的容量（用1备1）。甲方保证上述供电扩容设施在2014年8月1日前完成扩容改造，并正式开通供应。合同第九条约定：租期内甲方拒绝交付房屋或者甲方不能交付合同约定的房屋（特别是配电设备的增容扩容）或者甲方擅自解除合同另行转租他人的，甲方应支付乙方本合同整个租期内租金总额的1%作为违约金，以弥补乙方的经济损失（不足部分还应全额另行赔偿）；证据2、房产租赁合同和转租证明，证明该房系被告从山东省经济技术开发中心承租而来，被告有权对外转租；证据3、押金和房租收据、银行对账单，证明合同签订后，原告向被告交纳房屋押金30万元，且已支付第一季度的房屋租金120万元；证据4、督促函和工作联系单，证明原告多次敦促被告解决房屋的配电增容问题，并在2014年7月16日和2015年3月17日书面要求被告交付房屋。被告虽承诺尽快解决，但一直没有交付房屋；证据5、回函、说明，证明2014年7月20日，被告回函给原告，称尽快解决房屋的配电增容问题并交付房屋；证据6、关于解除房屋租赁合同的函，证明2015年6月1日，原告向被告送达《关于解除房屋租赁合同的函》，被告虽然同意解除合同并返还租金、押金，但被告仅退还了房屋租金120万元和押金30万元，但合同约定的违约金和因此给原告造成的经济损失被告拒不支付。被告丰泽公司辩称，原告所诉的事实，被告对原告诉请的74.26万元违约金有异议。在2015年6月1日原告给被告的函中违约金是76万元，不知道其如何计算的，且相差2万元。通过起诉状和函相比较，我们认为其诉请的金额过高。被告丰泽公司没有向本院提交证据。经审理查明，原、被告于2014年5月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告朱某承租被告丰泽公司位于济南市历下区某整栋大楼以及院落用于“健康体检等和商务办公”的经营，年租金480万元，以后每五年递增5%。合同第五条约定，因该房屋目前存在电容量不能满足乙方(本案原告)租赁目的和需要，甲方（本案被告）负责按照乙方的要求进行电容量的扩容和开通；甲方承诺该房屋的供电容量必须达到如下要求：变压器容量由一台315K**更换为两台600K**至800KVA的容量（用1备1）。甲方保证上述供电扩容设施在2014年8月1日前完成扩容改造，并正式开通供电。合同第九条约定，租期内甲方拒绝交付房屋或者甲方不能交付合同约定的房屋（特别是配电设备的增容扩容）或者甲方擅自解除合同另行转租他人的，甲方应支付乙方本合同整个租期内租金总额的1%作为违约金，以弥补乙方的经济损失（不足部分还应全额另行赔偿）。合同签订后，原告朱某向被告丰泽公司交纳房屋租赁押金30万元，并按约支付了第一季度的房屋租金120万元。后被告丰泽公司因不能按原告方使用的要求，为涉案房屋的配电设施进行增容，致使原告未能接收并使用房屋。至2015年6月，被告仍未能向原告交付房屋。2015年6月1日，原告朱某向被告丰泽公司送达了《关于解除房屋租赁合同的函》，被告丰泽公司同意解除合同，并返还了租金120万元、退还了押金30万元。但被告拒不按的合同约定支付原告违约金。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法、有效，双方均应按协议履行各自的义务。现原告朱某已按约定支付了第一季度的房屋租金120万元和押金30万元，被告丰泽公司应按约定对电容设施进行增容，以达到原告方使用的目的。但被告丰泽公司在合同约定的期限内并未完成对配电设施进行增容，违反了合同约定。原告朱某于2015年6月1日向被告丰泽公司发函协商解除租赁合同，退还已支付的租金120万元和押金30万元。被告丰泽公司同意解除双方签订的租赁合同，并退还了押金和租金，至此，原、被告双方签订的租赁合同已达成合议并解除，本院予以确认。被告丰泽公司未按约对涉案房屋的配电设施进行增容，构成违约，应承担违约责任。按照《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条规定，当事人一方可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定在违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在合同中对违约责任、损失范围及赔偿额的计算方法均作了明确约定。约定了若被告方不能交付合同约定的房屋（特别是配电设备的增容扩容），应支付原告方本合同整个租期内租金总额7426万元的1%作为违约金，以弥补乙方的经济损失。据此，原告朱某要求被告丰泽公司应支付违约金72.46万元，并不违反法律规定，本院予以支持。对于被告丰泽公司辩称的违约金过高的主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原、被告签订的房屋租赁合同于2015年6月1日解除；二、被告山东丰泽商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱某违约金74.26万元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11330元，由被告山东丰泽商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  李淑平人民陪审员  卢衍秀二〇一五年十一月十日书 记 员  李倩影