四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1825民初167号原告成都德先物业管理有限公司。地址：成都市锦江区经天西路**号*栋*单元**层****号。法定代表人康诗群,该公司董事长。委托代理人刘俊海，该公司天全分公司经理。被告高文兰，女，汉族，生于1954年9月8日，住四川省天全县。委托代理人侯成林(系被告女婿)，男，汉族，生于1970年11月16日，住四川省天全县。原告成都德先物业管理有限公司与被告高文兰物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月16日受理后，依法由审判员牛燕军独任审判，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘俊海及被告委托代理人侯成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告是天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，被告是该小区业主。从2015年1月4日至2017年2月4日被告一直未交纳物业管理服务费，经原告多次电话通知、业主房门书面贴欠费通知单及小区大门公告（欠费公示），被告均视为不理。被告等业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使原告公司不能正常运转（物业公司已欠员工工资达10余万元），也使交了物业服务费的业主得不到相应的服务。为维护原告的合法权益，诉请法院判令被告支付欠付原告25个月（2015年1月5日至2017年2月5日）的物业服务费5002元及2015年、2016年欠付的生活垃圾清运费192元，两项共计5194元；并承担本案诉讼费用。原告提供的证据为：缴费通知单、催交单；被告与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的物业管理服务协议（含《承诺书》）；原告与四川红泰房地产有限公司天全分公司签订的前期物业管理服务合同及三方（开发商、原告、曲氏英联华公司）签订的“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书；商品房买卖合同；原告营业执照、资质证书复印件；欠费公示单、公告；判决书；消防维保合同、电梯维修保修合同、二次供水检验报告；照片；工作对接函；业主服务内容意见；物业费构成项目表；收据。被告辩称：其从未与原告签订过物业管理服务合同，只与开发商指定的成都曲氏英联华物业服务有限公司签订过“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同，约定期限为3年，从2013年11月至2016年11月。由于成都曲氏英联华物业服务有限公司没有履行合同，现不知所踪，原告怎样来的、为啥来、来干啥、干了啥？被告都不清楚，只看到小区完全处于管理无序、脏乱差的状态，依合同法的规定，业主完全可以拒绝交纳物业费。故原告不具有本案诉讼主体资格，被告在未了解清楚所签服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司履约状况下，拒绝支付物业服务费。另外被告交了一年的物业费赠送半年，所以应该是交了一年半，2015年8月之后的物业费才没有缴纳。原告的物业服务品质也太差。被告提供的证据为：其与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议；被告的居住证明；原告的公司信息；开发商售卖房屋总数的信息；业主代表的倡议书；照片；物业公司保安写的材料；业主代表的告知函；业委会代表征询意见稿。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。被告是天全县翡翠豪庭小区住宅业主，房号为2－1－303。2013年3月31日，被告购买该小区住房时，与该小区开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司选聘的该小区前期物业管理服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司签订《红泰.翡翠豪庭前期物业管理服务协议》，对双方的权利和义务、物业管理服务的内容和质量、物业服务费的交纳、违约责任等进行了约定。其中约定高层住宅的物业服务费为1.5元/月.平方米，业主接房首次缴纳物业管理费用时可一次性缴纳一年以上物业管理服务费，后期续费业主可按年、季度向物业管理企业交纳物业服务费，按季度缴纳的于每季度第一个月15日前缴纳。甲方（物业公司）的权利义务第4条约定，物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方。违约责任约定：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴欠费每天5‰的标准支付违约金。同时，被告还签订《承诺书》，承诺遵守《红泰.翡翠豪庭业主临时管理规约》。该管理规约第三十条为“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干方式。业主应按照《前期物业管理服务协议》的约定按时足额交纳物业服务费用”、第三十一条为“物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费的义务”。2015年5月1日，因成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该翡翠豪庭小区物业管理服务，开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司另行选聘原告为该小区前期物业管理服务企业，双方签订《“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；本物业管理服务费，合同备案价是住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向原告交纳等。该合同还对物业管理服务质量标准进行了约定，内容比前一物业管理服务协议明确具体，服务质量标准未降低。当日起原告接收该小区的全面物业管理服务。2015年6月25日，四川红泰房地产有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司和原告三方签订《“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书》，确认四川红泰房地产有限公司天全分公司同意成都曲氏英联华物业服务有限公司于2015年5月1日撤出“翡翠豪庭”项目，并就双方所签订的有关该项目的《前期物业服务委托合同》自然终止，双方互不追究任何违约责任及经济补偿责任；成都曲氏英联华物业服务有限公司在经营期间预收物业服务费及其他费用共计160167.55元，此笔费用均由原告自行在成都曲氏英联华物业服务有限公司应收的业主欠费中进行冲抵，双方互不找补等。原告接收该小区物业管理服务后，即对该小区进行物业管理服务至今。此期间，该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费（具体交纳中双方经协商有折扣和优惠），但还剩部分业主以各种理由不交纳物业服务费。被告的住房面积为133.4平方米，从2015年1月5日起至2017年2月5日拖欠原告物业服务费5002元，原告催收无果遂起诉来院，提出上述诉讼请求。以上事实，有双方当事人陈述及所提供的证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：当建筑物建成之后，随之而来的就是需要开始对相关建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车及保安等相关服务必须跟上，而业主们不是同时迁入居住的，在初期甚至开发商在房屋销售过程中的相当一段时间内，各符合法律规定的业主大会和业主委员会无法出炉，根本不可能选出合适的物业服务企业并与之签订合同。因此，建设单位（即开发商）先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务是必须的，也是可行的。《城市新建住宅小区管理办法》及《物业管理条例》等都对建设单位选聘物业服务企业、签订物业服务合同问题进行了相关规定。不过，关于前期物业服务合同问题，建设单位在销售房屋时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同的内容。而作为业主，则应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业的管理。当然，如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。本案中，建设单位四川红泰房地产有限公司天全分公司在向被告销售该“翡翠豪庭”小区住房时，明示了前期物业服务合同，且被告也与其选聘的物业服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，并承诺遵守该小区业主临时管理规约，同意前期高层住宅按1.5元/月.平方米交纳物业服务费，2015年1月5日前也予以交纳。2015年5月1日，成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该小区物业管理，建设单位又选聘了原告接管该小区物业管理服务，并与之签订了前期物业服务合同。该行为虽违反与业主签订的前期物业管理服务协议中“不得将物业的整体管理责任转让给第三方”的约定，但其责任不在原告。原告及时接管该小区物业管理服务，既维护了该小区业主享受物业服务的连续性和稳定性，又未增加物业服务费用和降低物业服务质量标准，业主享有的物业服务权益实际并未受到损害，且为大多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费，近两年来与该小区业主已形成了事实上的物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，其与建设单位签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力。故被告拒不交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。至于被告提出的物业服务质量存在的瑕疵问题，其可根据物业服务合同的约定要求限期改正，逾期未改正造成其损失的，可以要求赔偿；也可通过业主委员会协调、交涉或更换物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。原告要求被告支付2015年、2016年欠付的生活垃圾清运费，证据不足，本院不予支持。被告辩称2015年8月之后的物业费才没有缴纳，但未提供证据证明，对该辩解意见本院不予采纳。庭审中，因双方当事人各持己见，致调解未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，国务院《物业管理条例》第七条一款(五)项、第四十二条一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、由被告高文兰于本判决生效之日起十日内支付原告成都德先物业管理有限公司2015年1月5日起至2017年2月5日的物业服务费计人民币5002元；二、驳回原告要求被告支付2015年、2016年欠付的生活垃圾清运费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一七年四月十二日书记员  李泓毅适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。第四十二条一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。