福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽06民终819号上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州巨凯房地产开发有限公司。住所地：福建省龙海市浮宫镇港前村委会*楼。统一社会信用代码：91350681691912622A。法定代表人：周云，董事长。委托诉讼代理人：白茹，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐磊明，男，1965年11月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。上诉人漳州巨凯房地产开发有限公司（以下简称巨凯公司）因与上诉人徐磊明商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨凯公司的委托诉讼代理人白茹、上诉人徐磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨凯公司上诉请求：一、撤销原判第二、三项；二、依法改判支持巨凯公司的一审全部诉讼请求；三、依法改判驳回徐磊明的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、巨凯公司依约向徐磊明履行了可办理正式交房手续的通知义务，但徐磊明未前往办理交房手续，应当依约向巨凯公司按日200元的标准支付逾期收房的违约金，并且违约金应计至其实际前往办理交房入住手续之日止。而原判由巨凯公司按每日万分之三承担逾期交房违约金，徐磊明按日40元的标准计算逾期收房的违约金，以此标准折算仅为每日万分之0.53，两者逾期违约金认定标准不一，违背公平原则。二、根据“谁主张谁举证”的原则，徐磊明主张违约金过高要求调整的，应负有举证违约金过高的义务，徐磊明在没有举证证明违约金过高的前提下，提出调整违约金要求，应承担举证不能的法律后果，而原审采用酌情确定违约金，缺乏法律依据，导致错误判决。三、巨凯公司未在合同约定的时间交房，存在合同约定的特殊原因，并提供符合合同约定可据实予以延期天数的相关证明文件，而原审以巨凯公司未提供有效的施工日志等基本资料为由不采信其提供的相关证明文件，并认定不予顺延交房日期，明显加重了巨凯公司的合同责任，认定事实错误，认定理由缺乏事实与法律依据，判决结果错误。徐磊明辩称：一、巨凯公司并未依约向徐磊明履行可办理正式交房手续的通知义务。1.巨凯公司未依约履行公告商品房交付事宜，已构成违约，违约公告不发生守约公告应有的效力。2.巨凯公司提供的邮寄证明实际是《现金发票明细》，该《现金发票明细》不能证明徐磊明收到了《交付入住使用通知书》。3.徐磊明多次与巨凯公司办理交房事宜，但因预售房存在质量问题，且不具备交房条件，导致无法交房的责任在于巨凯公司，据此，巨凯公司无权按日200元的标准向徐磊明收取逾期收房违约金。巨凯公司主张违约金应计至徐磊明实际前往办理交房入住手续之日止同样是错误的。二、如前所述，徐磊明不存在逾期收房的违约行为，并在一审中提供了证据证明巨凯公司存在交房违约行为，且违约行为仍在继续。虽原判徐磊明按每日40元支付逾期收房违约金，但徐磊明已上诉请求撤销该项判决。三、巨凯公司在一审中未提供施工日志证明气象及停水、停电等事由已实际影响施工，应承担举证不能的法律后果。原判对巨凯公司要求顺延交房的天数不予采信，该证据和事实认定正确。徐磊明上诉请求：一、将本案判决变更为（2016）闽0681民初1332号民事判决；二、撤销原判第一项；三、变更原判第二项违约金为91646.27元（2013年12月31日起至2015年2月11日合计违约天数408天）；四、撤销原判第四项并予改判巨凯公司按已付购房款的万分之三继续向徐磊明支付从2015年2月12日起的逾期交房违约金至实际付款日。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.巨凯公司通知交房时不具备合同约定的全部交付使用条件；2.巨凯公司通知交房的行为不符合合同约定；3.对巨凯公司逾期交房的截止日期认定错误，致使逾期交房违约金的计算有误；4.对徐磊明收房的截止日期认定有误。二、原判遗漏有关事实：1.巨凯公司在交付商品房时未按本合同第十一条约定提供相关的证明文件，同时向徐磊明收取本合同约定之外的费用；2.巨凯公司在合同附件四中对物业管理方面的具体内容没有约定；3.对巨凯公司无正当理由拒不交房的。上述事实，原判未作出认定。三、原判基于上述事实的错误认定和遗漏，致使本案逾期交房违约金计算错误，进而对徐磊明逾期收房的违约金计算错误。巨凯公司逾期交房的时间应为408天，而非407天，违约金应为91768.67元。因巨凯公司至今无法证明讼争商品房符合合同约定的交付和交接条件，应当继续承担逾期交房的违约责任，因此，徐磊明无需向巨凯公司承担逾期收房的违约责任。四、本案合同对房屋交接等事项的约定不同于（2015）龙民初字第3578号案的合同约定，故本案不能类比（2015）龙民初字第3578号民事判决而作出裁决。五、原判适用法律错误。原判适用《合同法》第一百四十八条认定购房者拒绝接受的“正当理由”是错误的。巨凯公司辩称：一、巨凯公司认为讼争商品房符合法定及合同约定的交付条件，原审认定事实清楚，符合法律规定。1.巨凯公司交付徐磊明使用的商品房经相关单位竣工验收合格且消防验收合格，具备法律规定、合同约定的交房条件。2.巨凯公司交付徐磊明使用的商品房的燃气管道配套建设工程设施、通信建设等设施皆达到合同约定的设计要求条件。二、巨凯公司已依约向徐磊明履行了可办理正式交房手续的通知义务，徐磊明在可办理交房而未前往办理交房手续的，应当依照双方合同约定向巨凯公司支付违约金。三、讼争商品房已具备法律规定，合同约定的交付条件，巨凯公司将符合交付条件的讼争商品房依约通知徐磊明前往办理交房手续这一事实，不因《协议书》的约定而发生任何改变。而徐磊明声称讼争商品房未达到严重影响居住的程度，均属于质量瑕疵问题，并不能成为买受人徐磊明拒绝收房的正当理由，更不影响合同目的的实现。四、巨凯公司未在合同约定的时间交房，存在合同约定的特殊原因，其在庭审中提交的相关证明文件真实、合法、有效且与讼争商品房所在工程具有关联性，依法依约应当据实延期相应天数。巨凯公司向一审法院起诉请求：判令徐磊明向巨凯公司支付违约金76200元（按日200元计算，自2015年2月6日计算至2016年2月22日，暂计381天，应计至实际交房日）。徐磊明反诉请求为：判令巨凯公司按其已付购房款万分之三向徐磊明支付逾期交房违约金至实际付款日（自2013年12月31日起暂时计算至2016年7月16日止暂计209179元）。一审法院认定事实：2013年3月3日，出卖人巨凯公司与买受人徐磊明签订《商品房买卖合同》及《阳光明居买卖合同补充协议》，约定买受人向出卖人购买位于龙海市光明居”6幢1112号房产，房屋总金额749744元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.讼争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.讼争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝接收，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.遇到大雨、暴雨、战争、八级以上地震及六级（含）以上台风；出卖人不能预见的自然灾害、军事状态、行政、人为及无法预料、无法预防及无法克服的事件；……市政停水停电超过八小时，实施交通管制等决定造成无法施工；……。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定条件达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求授权本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《阳光明居买卖合同补充协议》第七条对主合同第十一条进行补充约定，“1.出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在厦门或漳州的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面委托他人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房一切所属设施均无异议并同意接收该房产，在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊、维修基金等，均由买受人承担，买受人并按日向出卖人支付违约金人民币贰佰元整。该房产的保修期亦从通知或公告约定的截止日之次日起计算。2.商品房的风险自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按交付通知或公告约定的日期办理该房屋的验收交接手续或因买受人原因致使该房屋交付延迟的，则自通知或公告约定的截止日之次日起该房屋的风险责任及产生的费用转移由买受人承担。”。4.该房屋交付时，如存在局部位置或装修质量瑕疵（主体结构质量不合格的除外）或部分设施设备与设计要求存在微小差别但不影响商品房质量和使用功能的，则不影响该房屋的交付，双方应按本合同约定及时办理该房屋的交付手续。出卖人应承担保修责任并在合理期限内完成对房屋本身质量的瑕疵的整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。22013年徐磊明（甲方）与巨凯公司（乙方）签订《协议书》，对双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议部分条款进行变更：……4.对《商品房买卖合同》附件六合同补充协议中第7条第3款达成补充协议：按照“商品房交付前，买受人与出卖人应当办理房屋验房手续，经验收合格，买受人须缴清该房屋物业管理企业要求收取的装修押金、物业管理费，否则出卖人有权不以办理商品房交付手续，但应由此产生的后果由买受人承担”执行。合同签订后，徐磊明于2013年4月19日支付巨凯公司购房款229744元，2013年7月2日支付5000元，2013年7月22日支付515000元。2015年1月16日巨凯公司开发的“阳光明居”商住小区二期6#号楼工程通过工程竣工验收合格。2015年2月2日，阳光明居1#-7#楼工程经网上消防备案，该工程未被确定为抽查对象。一审法院认为：涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。一、关于出卖人通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件。本案讼争商品房所涉合同第八条约定了三个交付条件，原审对双方主张逐一分析：（一）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。根据巨凯公司提供的证据显示其开发的“阳光明居”商住小区二期6#号楼工程于2015年1月16日通过工程竣工验收合格。2015年2月2日，阳光明居1#-7#楼工程经网上消防备案，该工程未被确定为抽查对象。原审认为，商品房作为一种建筑工程，其交付条件首先要符合《中华人民共和国建筑法》的规定，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。同时商品房属按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，交付使用尚需符合《中华人民共和国消防法》相关规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，本案讼争商品房层数为十三层，建设单位在竣工验收后只需要报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构负责进行抽查，讼争商品房并不属于需要强制消防验收的建设工程。故本案中讼争商品房经竣工验收合格，符合法定的交付条件。至于徐磊明主张的“阳光明居”商住小区商品房未经规划验收及环评验收合同，不符合法定的交房条件。规划条件核实和环评验收非商品房交付的强制性条件，徐磊明据此主张讼争商品房不符合交房条件，不予支持；（二）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。买受人主张本案商品房小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施并未按规划设计要求建设完成。同时巨凯公司提供的证据并不能证明讼争商品房的管道燃气、电信设施、邮政信报箱等达到设计要求。且本案商品房存在质量问题，影响商品房的正常使用，故本案商品房不符合交房条件，买受人有理由拒绝接受商品房。原审认为，小区的供水、供电、管道燃气、电信、有线电视等设施未通及绿化未达约定等，并未达到严重影响居住的程度，均属于质量瑕疵问题，并不能成为买受人拒绝收房的理由。即使这些因素真实客观存在，也不影响合同目的的实现，买受人可以通过其他的方法解决和获得救济。综上，本案讼争商品房已达交付条件。关于出卖人逾期交房违约金如何计算。本案讼争房屋在2015年1月16日经竣工验收为合格工程，即已符合交房条件。2015年2月5日，出卖人通过海峡导报刊登公告，通知买受人于2015年2月6日办理交房手续。买受人无正当理由拒绝交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。后因本案双方对商品房的交接出现纠纷，出卖人于2015年2月11日再次向买受人邮寄《交付入住使用通知书》，应视为出卖人同意对其交房时间进行变更，亦即本案中应以开发商即出卖人再次通知购房者即买受人收房的日期为本案逾期交房违约金截止日期，即逾期交房违约时间应计算至2015年2月11日。本案出卖人实际逾期交房时间为2013年12月31日起至2015年2月11日，合计407天，违约金额为：749744元×0.03%×407天=91543.74元。关于出卖人主张买受人支付逾期收房违约金76200元（按日200元计算，自2015年2月6日计算至2016年2月22日，暂计381天，应计至实际交房日）是否合理。《商品房买卖合同解释》第十一条所说的拒绝接受的“正当理由”，只能是合同法第一百四十八条规定的“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”即购房者拒绝接受商品房的正当理由为：一商品房未经综合验收，二商品房存在明显重大质量问题。买受人主张本案讼争商品房质量有缺陷、配套设施不到位等，并以此拒绝接受房屋。因本案中讼争商品房已经竣工验收合格且不存在明显重大质量问题，买受人无正当理由拒绝收房，应承担相应的违约责任。出卖人主张违约金按日200元进行计算，标准偏高，请求对违约金进行适当调整，理由成立，应予采纳。综合考量本案的实际情况，原审酌情确定违约金为日40元的标准进行计算。买受人应从2015年2月12日起至起诉之日（2016年3月3日），按日40元的标准向出卖人支付违约金15440元（40元/天×386天）。综上，当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。出卖人未按合同约定及时交付房屋，已构成违约，应向买受人支付逾期交房违约金。同理买受人未按通知要求及时办理收房手续，亦构成违约，应按合同约定支付出卖人相应的违约金。出卖人及买受人合理的诉讼请求部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、徐磊明支付漳州巨凯房地产开发有限公司逾期接收房屋违约金15440元；二、漳州巨凯房地产开发有限公司支付徐磊明逾期交付房屋违约金91543.74元；以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。三、驳回漳州巨凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐磊明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1705元，由漳州巨凯房地产开发有限公司负担1360元，徐磊明负担345元。反诉案件受理费2219元，由徐磊明负担1248元，漳州巨凯房地产开发有限公司负担971元。本院二审期间，买受人围绕上诉请求依法提交了漳州其轩物业服务有限公司出具的《通知》，欲证明巨凯公司已更换本案合同中约定的物业服务公司，违反合同约定。出卖人对上述证据质证认为，真实性、合法性及关联性均不予认可。买受人提供的上述证据所证明的内容与双方争议的商品房预售合同的法律关系，与本案非属于同一法律关系，不予审查。庭审中，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、出卖人通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件及出卖人通知交房的方式是否符合合同的约定？二、本案逾期交房的截止日期与买受人收房的日期应如何认定及逾期交房的违约金计算是否正确？三、本案逾期收房的违约金标准应如何确定？四、符合特殊原因的可延期交房的天数，是否应以相关《施工日志》或《监理日志》为据。对此，本院予以分析、认定如下：本院认为：涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议。系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务。一、关于出卖人通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件及出卖人通知交房的方式是否符合合同约定的问题。第一，关于通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国消防法》第十三条规定，商品房的交付必须通过竣工验收合格和消防验收合格方可交付使用，除属消防备案的工程外。无论约定交付条件如何，商品房首先应当符合法定交付条件，否则买受人有权拒收。本案中，出卖人开发的“阳光明居”商住小区二期6＃、7＃楼层数为13层，属于《高层民用建筑设计防火规范》规定的二类居住建筑，根据《中华人民共和国消防法》第十四条规定，“阳光明居”商住小区二期6#、7＃楼工程非属须经消防验收的建设工程，而属于消防备案的工程。涉案建设工程已通过竣工验收合格，且已报公安机关消防机构备案，已符合法定交付条件。买受人主张讼争商品房水、电、管道燃气、电信、有线电视等配套设施及公共配套建筑、基础设施并未建设完成，未经规划验收及环评验收合格，不符合法定交房条件；且讼争商品房存在质量问题，影响商品房的正常使用，买受人有权拒绝接收商品房。规划条件核实和环评验收非商品房交付的强制性条件，小区内的配套设施及公共配套建筑、基础设施未达到合同的约定，并未达到严重影响居住的程度，买受人主张上述因素是对配套设施施工质量存在异议，属于质量瑕疵问题，不影响商品房的使用功能，则不影响讼争商品房的交付，双方应按本合同约定及时办理讼争商品房的交付手续，故买受人据此主张讼争商品房不符合交付使用条件，拒绝接收讼争商品房的理由，不能成立，不予支持。但若存在一定的施工质量瑕疵问题，出卖人有义务按照合同的约定予以整改或维修。第二，关于出卖人通知交房的方式是否符合合同的约定。涉案工程在2015年1月16日通过工程竣工验收合格，出卖人于2015年2月5日通过海峡导报刊登公告，通知买受人于2015年2月6日办理交房手续，其行为符合双方合同的约定，出卖人已依约履行了通知义务。2015年2月11日出卖人再次向买受人邮寄《交付入住使用通知书》，买受人至今尚未办理讼争商品房的交接手续。二、关于本案逾期交房的截止日期及买受人收房的截止日期应如何认定及逾期交房的违约金计算是否正确的问题。虽然出卖人首次通知交房时讼争商品房已经具备了交付使用条件，但因其存在逾期交房的情形，在买受人未办理交接手续的情况下，逾期交房违约金本应截至首次交房通知期间届满的次日。但因双方对商品房的交接出现纠纷，出卖人自愿停止交房，其行使处分权的行为未违反有关法律法规的规定，应予允许，出卖人于2015年2月11日再次通知买受人办理讼争商品房交接手续的行为可以印证该事实，据此，逾期交房违约时间应计算至出卖人第二次通知交房日2015年2月11日。本案逾期交房违约金截止日期为买受人收房的日期即2015年2月11日。原判认定出卖人逾期交房违约时间至2015年2月11日，据此计算逾期交房违约金正确。买受人主张原判认定逾期交房违约时间错误，导致计算逾期交房违约金亦错误的理由，不能成立，应予驳回。三、关于本案逾期收房的违约金标准应如何确定的问题依据涉案《合同补充协议》第七条第1款约定，买受人未能在规定时间内办理房屋交接手续，应按日向出卖人支付200元的违约金，同时，该条款还约定，买受人应承担逾期期间所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊、维修基金等费用。逾期收房所产生的费用均由买受人承受。即买受人逾期收房，不仅要承担逾期期间所产生的一切费用，而且还应承担该期间的违约金。该逾期收房的违约金不等同于逾期交房违约金。原审综合考量本案的实际情况，酌情确定违约金为日40元的标准予以计付并无不可，出卖人主张逾期收房的违约金应按日万分之三标准计算的理由，不能成立，不予支持。四、关于认定符合特殊原因的可延期交房的天数，是否应以相关《施工日志》或《监理日志》为据的问题。依法，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，双方合同第八条约定出卖人可以延期交房的前提是“据实”予以延期。虽然出卖人举证了水电、气象等部门出具的相关证明文件，但这些证据所能证明的待证事实是特殊原因的天数，但不能证明实际停工的特殊原因的天数。原判以出卖人未举证相关《施工日志》或《监理日志》为由，不予采纳出卖人有关可延期交房的特殊原因的天数，并无不当。出卖人该上诉主张没有合同依据，不予采纳。此外，买受人提出关于涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议之外的约定主张，与本案不属于同一法律关系，不予审查。综上所述，出卖人巨凯公司与买受人徐磊明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3924元，由漳州巨凯房地产开发有限公司负担1962元，徐磊明负担1962元。本判决为终审判决。审 判 长  花絮审 判 员  李凌代理审判员  黄兴二〇一七年七月十五日书 记 员  卢杰