宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2O17）浙0212民初1995号原告（反诉被告）：宁波金光百货有限公司（组织机构代码：25410956-7）。住所地：浙江省宁波市鄞州区中山东路金光中心商业大厦。法定代表人：黄柏年，该公司董事长。原告（反诉被告）：宁波中华置地有限公司（组织机构代码：61025419-8）。住所地：浙江省宁波市鄞州区中山东路***号金光中心*楼。法定代表人：黄柏年，该公司董事长。上述原告（反诉被告）共同委托代理人：张姣云，北京大成（宁波）律师事务所律师。上述原告（反诉被告）共同委托代理人：张云飞，宁波中华置地有限公司员工。被告（反诉原告）：谢连刚，男，1977年10月13日出生，汉族，无固定职业，住上海市闵行区。委托代理人：朱家宇，浙江东方港律师事务所律师。委托代理人：黄辰杰，浙江东方港律师事务所律师。原告宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司为与被告谢连刚房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月11日向原宁波市江东区人民法院起诉，后因原宁波市江东区人民法院被撤销，由宁波市鄞州区人民法院继续审理，依法由审判员陈莹适用简易程序独任审判。在审理期间，被告谢连刚提出反诉，本院依法合并审理，于2017年5月9日、2017年5月17日二次公开开庭进行了审理。原告宁波金光百货有限公司（反诉被告）、宁波中华置地有限公司（反诉被告）的委托代理人张姣云、张云飞、被告（反诉原告）的委托代理人朱家宇、黄辰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司起诉称：2015年6月15日，被告与二原告签订《租赁合同》，向二原告租赁位于宁波金光中心二楼编号为F2-21二期的场地，供被告经营使用，租赁期限为六年。《租赁合同》就租金、违约金等做了明确约定。在合同履行过程中，各方又于2016年3月30日和2016年7月15日分别签订了《补充协议》及《补充协议1》，由原告进一步给予被告租金减免优惠。但被告仍未能按照约定及时支付租金。原告遂于2016年9月30日发函通知被告解除《租赁合同》。但被告至今仍未腾退租赁场地，亦不愿意承担违约责任。故诉至法院，请求法院判令：一、确认原被告双方签订的《租赁合同》于2016年9月30日起解除；二、被告向原告返还租金优惠金额计32500元；三、被告立即腾退租赁场地并将场地归还原告;四、被告支付拖欠的租金32500元，并支付场地占用期间的租金计92500元（自2016年10月1日起，暂算至2016年12月31日，以后计算至房产实际腾退日）。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.租赁合同一份、补充协议一份及补充协议1一份，拟证明二原告与被告于2015年6月15日签订租赁合同，租赁期至2021年5月31日止，租金自2015年7月15日始由被告按季支付，支付期限为每月10号前，采用先付后用的方式。自2015年6月15日至2016年5月31日止年租金为37万元，自2016年6月1日至2018年5月31日止年租金为40万元，日租金计算依据均为每月30天。因被告业绩不佳及市政改造影响，双方通过友好协商，约定给予被告2016年1月份至6月份的租金优惠，第一季度租金调整为5万元，第二季度租金调整为6万元，此后租金仍按每季度92500元履行。同时约定被告不再就租金调整和搭建钢架影响事宜向二原告提出任何主张。2.解除租赁合同通知书一份及快递单一份，拟证明因被告拖欠租金，双方已于2016年9月30日提前解除合同。3.清场告知函一份及快递单一份，拟证明原告要求被告腾退。4.短信截图二张及照片一组，拟证明相关函件均已告知被告，但被告至今仍占用租赁场地。被告（反诉原告）谢连刚对上述证据的真实性均无异议，但答辩并反诉称，被告向二原告承租场地属实，但原告未按约向被告提供符合约定用途的场地。双方明确约定租赁场地系用于火锅参与的商业零售，而原告提供的场地无法办理环评手续，原告违反了出租人的适租义务，在订立合同过程中存在重大过错，致使合同目的无法实现，且承租场地自反诉原告承租后不久即受市政工程施工影响至今，原告违约在先，被告无需向原告支付租金。反诉被告应当赔偿反诉原告对承租场地装修投入及支付房租的全部损失。合同应从法院判决之日起解除。反诉原告愿意在反诉被告赔偿后腾退场地，如先行腾退将无法确定损失情况，故向法院申请对上述装修及经营投入进行鉴定，并向宁波市鄞州区行政服务中心及宁波市鄞州区环境保护局调查取证。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并请求法院判令：二反诉被告共同赔偿反诉原告实际经济损失330万元。反诉被告针对反诉答辩称，根据双方签订的合同约定，反诉原告经营所需的所有证照的取得都是反诉原告的义务，并非反诉被告的义务，反诉原告也无证据证明，系由于反诉被告的原因而导致相关证照无法取得，反诉原告也从未就此向反诉被告提出任何请求。故反诉原告因经营所投入的资金均系其正常经营投资，其损失风险不应由反诉被告承担。反诉原告所称市政工程影响，反诉被告也已经给其相应的租金优惠，反诉被告已履行了合同项下义务，不存在违约情形，故请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.租赁合同一份，拟证明合同约定反诉原告承租场地用于火锅餐饮，并具有排他性。2.苏州鑫荣禾家具有限公司销售合同及收款收据一份、宁波尚彩广告有限公司广告费用清单一份、宁波甑美酒店用品有限公司销货清单、销售合同及收款收据、海鲜鱼缸安装协议书、预算单及收款收据、宁波市海曙坤龙电子产品商行销售合同、设备汇总清单及收款收据、中央空调销售安装合同及收款收据、产品购销合同、火锅餐饮店设备清单及收款收据、宁波海曙世纪甬佳装饰设计工程有限公司建筑装修承包合同及竣工报告，拟证明反诉原告对于经营租赁店铺实际投入的情况。3.照片十张，拟证明市政工程施工影响反诉原告经营。4.增值税普通发票一张，拟证明反诉原告向反诉被告支付租金160000元。反诉被告对上述证据发表如下质证意见：对反诉原告提供的证据1的真实性没有异议，但对证明内容有异议，其他商户未提出不能办理相关证照的异议，且相关证照的办理应由反诉原告自行办理；对证据2的真实性不予认可，反诉原告未提供汇款证明其已支付相应款项，且部分证据没有发票，甚至收据。相关支出也系反诉原告正常经营支出，与反诉被告无关，并认为所谓损失金额过高；证据3系2017年2-3月期间市政建设情况，对原告的经营影响双方已经另行协议解决，此时合同已经终止；对证据4的真实性无异议，但不应作为损失依据。反诉被告向本院提交以下证据：1.租赁合同一份，拟证明反诉原告有办理相关证件的义务。2.商铺转让协议书一份及个体工商户情况，拟证明反诉原告与反诉被告签订租赁合同之前，反诉原告擅自从第三方处转让了涉案租赁房产。3.申请函一份，拟证明反诉原告对办证义务系明知。4.宁波江东兰屋餐饮管理有限公司变更登记情况及公司登记基本情况，拟证明反诉原告从他人处受让该餐饮管理公司，该公司于2016年8月10日被注销。反诉原告对上述证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，反诉原告从第三方转租后，又与反诉被告签订租赁合同，说明反诉被告认可上述合同；对证据3的真实性无异议，反诉原告是否能办理相关证照，由政府政策决定，现在办理单位明确答复涉案租赁房产所处位置不能办理环评手续；对证据4的真实性无异议，涉案租赁合同系反诉原告个人签订，与反诉原告设立的公司无关。本院对上述证据的认证意见如下：对原告提供的证据1、2、3、4均符合证据的合法性、关联性、真实性，故本院对此予以认定。对被告（反诉原告）提供的证据1、4均符合证据的合法性、关联性、真实性，故本院对此予以认定。证据2，因反诉原告未提供款项支付凭据，本院对该证据的真实性无法认定。对证据3的真实性予以认定，但其与本案缺乏关联性，故不予认定。对反诉被告提供的证据1、3均符合证据的合法性、关联性、真实性，故本院对此予以认定。对证据2、4真实性予以认定，但其与本案缺乏关联性，故不予认定。本院经审理认定事实如下：2015年6月15日，宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司与谢连刚签订《租赁合同》，约定将宁波金光百货有限公司经营的宁波中华置地有限公司名下位于宁波金光中心二楼编号为F2-21二期的场地，出租给被告经营使用。合同约定：租赁期至2021年5月31日止，租金自2015年7月15日始由被告按季支付，支付期限为每月10号前，采用先付后用的方式。自2015年6月15日至2016年5月31日止年租金为37万元，自2016年6月1日至2018年5月31日止年租金为40万元，日租金计算依据均为每月30天；被告应在合同签订10天内，自行办理与该铺位有关的工商、税务、环保等执照、许可或手续，具备有效的营业执照并办妥在所租商铺合法经营的一切手续；如被告违反上述约定，宁波金光百货有限公司有权单方面解除合同；如被告延迟支付租金，累计达30天，宁波金光百货有限公司有权单方面终止合约；提前终止合同时，将所租商铺按进场时原告交付使用的标准将保持良好、可租借的场地交还原告。因被告业绩不佳及市政改造影响，双方通过协商分别于2016年3月30日、2016年7月15日签订二份《补充协议》，约定给予被告2016年1月份至6月份的租金优惠，第一季度租金调整为5万元，于2016年3月30日前付清，第二季度租金调整为6万元，于2016年6月30日前付清，此后租金仍按每季度92500元履行，同时约定被告不再就租金调整和搭建钢架影响事宜向二原告提出任何主张，如被告违反上述约定，被告应返还上述租金优惠。因被告仍未能按照约定及时支付租金，原告遂于2016年9月30日发函通知被告解除租赁合同，并于同年12月20日函告被告按约腾退租赁场地。另查明，被告已支付2016年租金160000元。被告租赁的涉案房屋至一审辩论终结时止仍未腾退。本院认为，原告（反诉被告）宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司与被告（反诉原告）谢连刚签订的《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议1》，系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。出租人依约向承租人交付租赁场地后，承租人应当按照约定的期限支付租金，谢连刚未按照双方约定支付租金累计达30天，宁波金光百货有限公司可以解除合同，解除通知到达对方时合同解除。谢连刚未按约支付租金，宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司主张支付拖欠租金及返还租金优惠金额，本院予以支持。谢连刚应自合同解除之日起，将承租场地返还原告，逾期未返还的，原告主张支付逾期腾房占有使用费，本院予以支持。谢连刚在承租上述场地后，应依约自行办理与经营有关的证照，其投入的装修及支付的租金均系经营所需，应由谢连刚承担，宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司对此不承担责任，对谢连刚提出调查取证及鉴定申请，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司与被告（反诉原告）谢连刚签订的《租赁合同》自2016年9月30日解除；二、被告（反诉原告）谢连刚向原告（反诉被告）宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司支付租金32500元、返还租金优惠金额32500元、场地占有使用费92500元，并支付自2017年1月1日起至实际腾退日至的场地占有使用费，按1027.78元/日的标准计算，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告（反诉原告）谢连刚于本判决生效之日起十日内从位于宁波金光中心二楼编号为F2-21二期的场地内腾退，返还原告（反诉被告）宁波金光百货有限公司、宁波中华置地有限公司;四、驳回被告（反诉原告）谢连刚的反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费3550元，减半收取1775元，由被告（反诉原告）谢连刚负担；本案反诉受理费33200元，减半收取16600元，由被告（反诉原告）谢连刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 陈莹二〇一七年六月五日代书记员 戴盛