贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民商初字第1077号原告谭浩，女，1994年8月17日生，汉族，重庆市铜梁县人，身份证号522XXX。委托代理人曾奇志、赵廷友，均系贵州大智律师事务所律师。被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司住址地贵州省遵义市红花岗区沙盐路49号2幢3楼，组织机构代码不详。法定代理人张学平，公司总经理。委托代理人杨娟，系贵州与之律师事务所律师。原告谭浩与被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司确认合同有效纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由审判员王志强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭浩委托代理人曾奇志和赵廷友、被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司委托代理人杨娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭浩诉称，2008年1月30日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于遵义市红花岗区沙盐路XX花园X单元一层X-1-3号、X单元五层X-5-1号房屋，建筑面积分别为157平方米和186.04平方米，房屋总价款分别为188400元和344174元。合同约定的交房期限均为2008年8月30日前。原告依约支付了全部购房款，但被告未按合同约定的交房期限将房屋交付原告，至今仍以种种理由拖延。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令原被告于2008年1月30日签订的《商品房买卖合同》（遵义市红花岗区沙盐路XX花园X单元一层X-1-3号和X单元五层X-5-1号房屋买卖合同）有效；诉讼费用由被告承担。被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司辩称，原告亲属谭方国与被告之间存在民间借贷关系，本案的法律关系是民间借贷，并不是商品房买卖，这两份合同是民间借贷的担保，因此是无效的。经审理查明，被告经相关部门许可开发建设位于遵义市红花岗区沙盐路“XX花园住宅楼”，于2006年1月9日取得《商品房屋预售许可证》。在开发建设过程中，原告亲属谭方国与被告于2005年8月25日签订《认购协议书》，约定被告将其开发的XX花园X单元1-7号房屋销售给谭方国，面积为1225平方米，按每平方米1200元计价，总价款147万元，谭方国一次性预付购房款100万元，在签署正式《商品房买卖合同》后按实测面积结算房款；如被告在三月内不能交房，谭方国可单方面解除认购协议，被告同意每月支付谭方国违约金5万元，并将购房款100万元退还谭方国，如在2005年12月底不能退还100万元，被告同意将上述房屋折价120万元抵偿预付款及违约金。同年9月1日，被告向谭方国出具《收款收据》，载明收到谭方国购房款100万元。2006年3月15日，被告出具《补充协议说明书》，确认谭方国购买的X单元1-7号变更为X-1-2、X-1-3、X-2-2、X-4-1、X-5-1、X-6-2、X-6-3共七套房屋，明确了每套房屋的面积，并注明“上述柒套商品房，原你交购房款壹佰万元和违约金，我司决定于二〇〇六年四月三十日前退还于你。逾期我司不能退还，原与你所签订的认购协议，改签正式购房合同，并承担违约责任。”同年4月10日，被告向谭方国出具《承诺书》，表示将退还谭方国所交购房款100万元，并按约承担尚欠违约金20万元，共计120万元，在2006年4月30日前退还，逾期不能退还，改签正式购房合同，按正式购房的原则办理。除按原约定支付利息外，从2006年5月起每月另行罚款2万元。但被告未能按约退还，仅陆续支付给谭方国等“购房违约金”。2008年1月30日，谭方国与被告又签订《协议书》（谭方国为乙方、被告为甲方），对所收100万元退还及违约金支付进行约定，具体内容为：甲方将其开发的XX花园十套房屋签订给乙方，其中X-1-3、X-4-1、X-4-1、X-5-1、X-2-2、X-6-2、X-1-2七套单价为每平方米1200元，X-5-1、X-6-1、X-6-3三套单价为每平方米1850元，上述十套商品房只能作为甲方向乙方支付欠款本金及利息的保证；甲方在2008年3月至4月30日前必须通知乙方办理备案手续，在2008年5月10日前付清乙方借款及利息，其中2008年4月30日前付欠款总额的60%，如不能按期付清，乙方有权将商品房买断并上市变卖，甲方应为乙方办理相关手续，变卖超出底价归乙方所有；乙方在2008年5月10日前不得对上述十套房屋转卖、抵押，甲方在销售十套房屋时，应提前三日通知乙方，售房款用于支付乙方欠款，乙方收款时应退还《商品房买卖合同》及相关手续，同时甲方收回相应金额的抵押房屋；双方还约定了其他事项。根据以上《协议书》约定，谭方国及其亲属黄成群、谭彬、谭浩、黄成刚、李定勇（均为乙方）于同日与被告（为甲方）共签订十份《商品房买卖合同》，因原告谭浩当时系未成年人，由其法定代理人谭方国代为签订两份《商品房买卖合同》，约定购买XX花园X单元一层X-1-3号、X单元五层X-5-1号房屋，付款方式为一次性付款，交付期限为2008年8月30日前。其中合同附件四：《合同补充协议》约定：1、本合同是借款的保证质押，如甲方还款，乙方立即解除抵押，甲方另行销售。2、本房不能转卖，如转卖该合同无效。3、如甲方另卖，则按房管局规定双倍罚款。4、甲方在出售本套商品房时，通知谭方国到场，甲方将用该套购房款支付谭方国欠款。上述《协议书》及《商品房买卖合同》签订后，双方未能办理商品房预售合同备案，被告也未能按约支付原告款项，谭方国亦未变卖上述商品房。上述事实，有原告提供的《认购协议书》、收款收据、《补充协议说明书》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》，被告提供的《协议书》、《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》、收条、与案外人所签订《商品房买卖合同》、本院生效判决及本院向住建部门调取的《房屋记载表》等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证，已经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，庭审中，双方的争议焦点有二，一、原被告之间的真实法律关系，二、即使存在民间借贷关系，是否必然导致双方商品房买卖合同无效。对第一个焦点，原告认为谭方国与被告先签认购协议，才支付购房款100万元，之后原被告又签订《商品房买卖合同》，系商品房买卖关系；被告则以存在民间借贷关系，签订《商品房买卖合同》仅为借贷关系的担保进行抗辩，并提供了《协议书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等证据佐证；本院认为，谭方国与被告虽签订《认购协议书》，约定谭方国向被告认购房屋，并预付了100万元，后又补充约定房号、单价等，但约定时多次注明款项退还和违约金承担问题，2008年1月30日谭方国与被告签订《协议书》明确约定，十套商品房只能作为支付欠款本金及利息的保证，被告在销售十套房屋的售房款必须用于支付谭方国欠款，谭方国收款时应退还《商品房买卖合同》及相关手续，基于以上《协议书》的约定，原被告同日签订《商品房买卖合同》，并在《合同补充协议》再次约定上述内容，可见原被告双方最终达成以签订《商品房买卖合同》来保证被告按约支付借款的合意，谭方国与被告之间存在民间借贷关系，签订《商品房买卖合同》在于为双方的民间借贷提供担保。基于前述认定，结合原告的诉请，在谭方国与被告之间存在民间借贷关系的前提下，原被告签订的《商品房买卖合同》是否必然无效是本案审理的关键所在；本院认为，考量合同的有效性，首先应考察是否存在合同无效的情形，结合本案庭审查明的事实，可知原被告签订合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；其次，既然谭方国与被告之间存在民间借贷关系，民间借贷关系对为其担保的《商品房买卖合同》的效力是否构成影响，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”从以上规定可以看出，在当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时，民间借贷合同为主合同，买卖合同是主合同的担保，具有从属性，为从合同，只有当事人直接请求履行从合同即买卖合同时，才应当按照主合同即民间借贷法律关系进行审理，该条规定并没有提及此种情况下买卖合同的效力，仅规定了买卖合同的履行限制问题，属于合同履行的范畴，并不是合同效力的规定，亦不能因买卖合同履行限制的规定推论出买卖合同无效，因此民间借贷关系并不能对为其担保的买卖合同的效力构成影响；由于原告仅诉请确认《商品房买卖合同》的效力，并不涉及该《商品房买卖合同》的履行，因此本案仅审理《商品房买卖合同》的效力问题，无须按民间借贷关系审理，也无须向当事人释明变更诉讼请求，但若当事人请求履行买卖合同，则应遵循上述规定。当事人为保证民间借贷合同的履行而签订买卖合同，是当事人依其意思自治及出于担保目的通过订立买卖合同的方式而成立的债权担保关系，并非创设一种担保物权，因此，原被告通过签订买卖合同来成立债权担保关系，并不违反物权法定的原则，也未违反我国法律的禁止性规定和公序良俗，且《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见合同生效并不意味着合同的必然履行，合同不能履行也不对合同的效力产生影响，当事人出于债权担保目的签订买卖合同，系契约自由的表现，只要担保的意思表示真实，无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，不违反法律的禁止性规定，均属依法成立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应当认定买卖合同有效，同时，买卖合同有效是适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的基础。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：原告谭浩与被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司于2008年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》（遵义市红花岗区沙盐路XX花园X单元一层X-1-3号和X单元五层X-5-1号房屋买卖合同）有效。案件受理费30元，诉讼保全费3180元，由被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。审判员  王志强二〇一五年十二月二十一日书记员  李林蔓