江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终3687号上诉人（原审被告）：徐州市泉山区新始点汽车服务部，住所地徐州市泉山区淮海西路167号。经营者：赵宏，女，1970年1月19日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杨孝军（系赵宏配偶），男，1968年2月14日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州市公安消防支队，住所地徐州市云龙区潘塘高速立交桥东500米104国道北侧。主要负责人：梁军，该支队队长。委托诉讼代理人：高新春，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人徐州市泉山区新始点汽车服务部因与被上诉人徐州市公安消防支队房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。徐州市泉山区新始点汽车服务部上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：徐州市公安消防支队违反合同约定，不能供水、供电，导致徐州市泉山区新始点汽车服务部无法经营。徐州市泉山区新始点汽车服务部要求降低并扣减租金有事实与法律依据。徐州市公安消防支队未按合同约定提前三个月通知解除合同，应补偿二个月房租作为搬迁费，并退还保证金8500元。徐州市公安消防支队辩称，被上诉人没有给上诉人停水停电，上诉人在原审也没有提供证据证明该事实，故上诉人要求降低和扣减租金没有合同约定也没有法律依据。上诉人有关二个月的租金作为搬迁费的主张，没有合同约定也没有法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。徐州市公安消防支队向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判令徐州市泉山区新始点汽车服务部立即搬出租赁房屋，恢复原状后把房屋返回给徐州市公安消防支队；三、判令徐州市泉山区新始点汽车服务部支付实际租赁期间拖欠的房屋租金（自2013年4月1日至实际搬出之日）；四、判令徐州市泉山区新始点汽车服务部支付违反租赁合同的违约金2000元。一审法院查明事实：2011年7月5日，徐州市公安消防支队（甲方、出租方）与徐州市泉山区新始点汽车服务部（乙方、承租方）签订了[2011]苏徐消房租合字第012号《武警部队房地产租赁合同》，约定，甲方自愿将徐州市泉山区矿山路31号房屋（建筑面积212平方米）出租给乙方使用，租赁用途为汽车装饰加盟连锁店。租赁期限自2011年7月6日起至2012年12月31日止，年租金为127200元。租金按季结算，乙方于每月前十日内交付甲方，付款方式为现金。租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，费用按月结算，乙方于每月前十日内向甲方或者支队车辆修理所交纳。合同签订后十日内乙方向甲方支付租赁保证金8500元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还乙方，乙方未履行合同义务的，甲方不退还租赁保证金；甲方未履行合同义务的，应当退还租赁保证金并加付银行同期存款利息。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的、无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同、办理有关报批手续。甲方因军事及地方城市规划建设需要需要提前终止合同的，必须经武警部队基建营房部门核实并出具书面意见，乙方应当接到甲方通知之日起一月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵经费，乙方不得有异议。合同签订后，徐州市泉山区新始点汽车服务部交纳了8500元保证金，并在涉案房屋从事汽车装潢及洗车服务等内容。合同约定租赁期限到期后，徐州市泉山区新始点汽车服务部继续实际租赁涉案房屋并交纳租金至2013年6月30日。庭审中，徐州市泉山区新始点汽车服务部陈述，2012年12月底因为合同到期了应该撤离，因徐州市公安消防支队拿着徐州市泉山区新始点汽车服务部的货款不结账，双方一直协商此事，最后未果。对于2011年12月至2012年7月底的停水期间，徐州市泉山区新始点汽车服务部向徐州市公安消防支队的工作人员联系过。2013年9月份至2015年5月前，徐州市泉山区新始点汽车服务部没有经营，2015年5月后，从别处接的水、电进行的营业。徐州市公安消防支队陈述，租金交至2013年6月30日。徐州市泉山区新始点汽车服务部所称的2011年11月底至2012年7月底停水的事实不成立，该期间徐州市泉山区新始点汽车服务部并不存在欠徐州市公安消防支队水费，也没有停水。后期徐州市泉山区新始点汽车服务部只是生活用徐州市公安消防支队的水，用量很少。据了解，洗车用水是用抽取地下水的方式解决；另，在此期间内徐州市泉山区新始点汽车服务部已撤离，没有其人员在场。一审法院认为，一、双方书面合同约定的租赁期限届满后，双方实际成立了不定期租赁合同关系，现徐州市公安消防支队要求解除租赁合同，法院予以确认。因合同解除，徐州市泉山区新始点汽车服务部负有返还租赁物的义务，对此徐州市泉山区新始点汽车服务部亦不持异议，且法院在庭审时已告知其对于解除合同后的事宜进行必要的准备，故对于徐州市公安消防支队要求徐州市泉山区新始点汽车服务部立即搬出租赁房屋的请求，法院予以支持；二、对于徐州市公安消防支队主张的自2013年4月1日至实际搬出之日的租金，法院确定为自2013年7月1日起至实际搬出之日止，按年租金为127200元计算；三、对于违约金的问题，因徐州市泉山区新始点汽车服务部确实存在迟延交纳租金的情况，综合本案事实，徐州市公安消防支队主张违约金2000元符合双方约定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条规定，判决：一、解除徐州市公安消防支队与徐州市泉山区新始点汽车服务部签订的租赁合同（房产座落于徐州市泉山区矿山路31号房屋、建筑面积212平方米）；二、自判决生效后十日内，徐州市泉山区新始点汽车服务部迁出徐州市泉山区矿山路31号房屋；三、自判决生效后十日内，徐州市泉山区新始点汽车服务部支付徐州市公安消防支队租金（自2013年7月1日起至实际交付房屋之日止，按每年127200元标准计算）；四、自判决生效后十日内，徐州市泉山区新始点汽车服务部支付徐州市公安消防支队违约金2000元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于徐州市泉山区新始点汽车服务部的租金减免主张。1、对于双方于2011年7月5日签订的《武警部队房地产租赁合同》履行期间的停水争议，徐州市泉山区新始点汽车服务部主张2011年11月底至2012年7月底停水，并以手机中留存的水表爆裂的照片来证明自己的观点；徐州市公安消防支队否认断水的事实，并质疑水表爆裂的照片与本案的关联性。本院认为，水表爆裂的照片无法证明与本案的关联性，故不能采信作为认定本案事实的证据。在徐州市泉山区新始点汽车服务部证据不足的情况下，本院对徐州市泉山区新始点汽车服务部有关扣除上述断水期间的租金的主张不予支持。2、对于2013年9月份之后的断电争议。徐州市泉山区新始点汽车服务部主张存在断电的事实，徐州市公安消防支队对断电的事实未予认可。本院认为，徐州市泉山区新始点汽车服务部交纳租金至2013年6月30日，之后因徐州市泉山区新始点汽车服务部不交租金，徐州市公安消防支队催收租金，并在催收无果之后要求徐州市泉山区新始点汽车服务部搬离。在徐州市泉山区新始点汽车服务部的证据不足以证明断电的事实；即使断电事实存在，亦因徐州市泉山区新始点汽车服务部拒交租金或拒绝搬离的行为，可以认定徐州市泉山区新始点汽车服务部自愿承担其上述行为造成的相应后果，现徐州市泉山区新始点汽车服务部要求减少租金，本院不予支持。二、关于搬迁费与担保金。1、关于搬迁费。因2011年7月5日签订的《武警部队房地产租赁合同》约定的搬迁费（二个月的租金）给付的前提是，徐州市公安消防支队单方责任提前终止合同，因不存在徐州市公安消防支队单方责任提前终止的情形，故本院对徐州市泉山区新始点汽车服务部的该主张不予支持。2、关于担保金8500元。因担保金具有担保性质，且徐州市泉山区新始点汽车服务部在本案判决生效之后能否及时全面履行合同义务处于事实不明状态，故本院对徐州市泉山区新始点汽车服务部有关一并处理的主张不予支持，徐州市泉山区新始点汽车服务部可根据合同义务履行情况，另行主张抵扣或返还。综上所述，徐州市泉山区新始点汽车服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4798元，由上诉人徐州市泉山区新始点汽车服务部负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年一月二十日书记员  孙晓明