四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6015号上诉人（原审被告、原告）：叶海飞，男，1979年2月26日出生，汉族，住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：赵卫，四川炜烨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被告）：陈飞，男，1971年6月24日出生，汉族，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：陈志宽，四川志宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：康鹏程，四川志宽律师事务所律师。原审第三人：冯洋，女，1973年3月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：王丹，四川挺立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永文，四川挺立律师事务所律师。上诉人叶海飞因与被上诉人陈飞、原审第三人冯洋房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2016)川0105民初6181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶海飞上诉请求：撤销一审判决，判决解除叶海飞与陈飞于2015年5月28日签订的房屋租赁合同，并判决陈飞向叶海飞返还房租78000元及按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算,自2015年5月28日起至付清之日止的违约金。事实和理由：本案争议焦点是租赁房屋没有交付叶海飞的责任由谁承担。陈飞于2015年4月2日向冯洋发《通知函》，要求冯洋于2015年4月8日前将涉案房屋交给陈飞。显然，叶海飞已无权收回案涉房屋，故收回案涉房屋的责任应由陈飞承担。双方于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》，叶海飞并没有从中谋利，叶海飞只是帮助陈飞，应陈飞要求签订的。租赁房屋没有交付给叶海飞的责任应由陈飞承担。综上，一审法院认定事实、适用法律均错误，请求依法改判。被上诉人陈飞辩称，1、叶海飞主张2015年5月28日签订的合同未实际履行理由不成立，该合同已经实际履行，叶海飞已经将2012年签订的合同中剩余的租金冲抵了2015年5月28日所签合同的租金。2、叶海飞未经许可擅自转租，陈飞给叶海飞与冯洋发函后，冯洋要求叶海飞退还转租费和损失。经协商，陈飞与叶海飞将之前的合同终止了，签订了新的租赁合同，将以前的租金冲抵了新的合同租金。叶海飞在转租过程中收取了很多差价及20余万元的转让费。3、陈飞已将房屋交付给叶海飞，叶海飞提高房租将房屋转租给冯洋，不存在陈飞不交付房屋的情况。4、陈飞一直积极减少损失，叶海飞消极对待，未减损责任在叶海飞。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人冯洋述称，叶海飞和陈飞之间签订的合同，具体履行情况冯洋并不知情。一审中冯洋已提交证据证明2015年6月15日冯洋已搬离了案涉房屋，没有再继续使用案涉房屋。请求法院依法判决。陈飞向一审法院起诉请求：判决叶海飞赔偿陈飞租金255304.7元、损失150000元、违约金50000元、律师费和差旅费60000元，合计515304.7元。叶海飞向一审法院反诉请求：1、解除陈飞与叶海飞于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判决陈飞向叶海飞返还房租78000元，及按照中国人民银行同期贷款利率计算从2015年5月28日起至付清之日止的违约金。一审法院认定事实：2012年12月23日，陈飞与叶海飞、王庆和签订《房屋租赁合同》，陈飞将其所有的位于成都市××羊区××单元××（××二环路××），建筑面积为103.25平方米的商业用房租赁给叶海飞、王庆和，房屋租赁期限为8年，合同还约定了租金及支付方式、违约责任等。2015年3月2日，陈飞向叶海飞、王庆和发出《解除合同通知函》，内容为叶海飞、王庆和未全额支付第三年季度的租金，且未经同意将房屋转租给他人，故从通知函发出之日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将房屋交还。2015年4月2日，陈飞向冯洋发出《通知函》，告知其与叶海飞、王庆和解除了《房屋租赁合同》，如冯洋希望租赁房屋，务必于2015年4月6日前就相关事宜与陈飞接洽，如若不想租赁房屋，务必于2015年4月8日前将房屋交付给陈飞。2015年5月27日，陈飞（甲方）与叶海飞（乙方）签订《协议书》，主要约定：由于乙方未按合同约定支付甲方第三年租金，未经甲方同意将房屋转租给冯洋，甲方已于2015年3月2日解除了与乙方于2012年12月23日签订的《房屋租赁合同》；由于冯洋不同意解除合同并以此为由要求乙方赔偿损失，考虑到乙方的实际困难，甲方同意与乙方重新签订租赁合同；甲方已支付的原合同租金78000元冲抵甲方与乙方重新签订租赁合同所约定乙方应支付甲方的租金。2015年5月28日，陈飞与叶海飞签订《房屋租赁合同》，主要约定：陈飞将案涉房屋出租给叶海飞，租赁期限为四年，从2015年7月1日起至2019年6月30日止；第一年租金为161798.4元，以后每年租金在上一个租赁年度的基础上递增6%，即第二年为171506.3元，第三年为181796.70元；租金每年支付一次，采取预付方式，在签订合同时支付第一年租金，以后每次均应在上一年期满前一个月支付下一年租金；如叶海飞未按期足额支付租金、税金或其他费用，除支付租金、税金和相关费用外，应赔偿陈飞损失（双方核定为15万元），且陈飞有权解除合同；双方应严格遵守合同，如违约，违约方除赔偿守约方的损失和律师费外，还应向守约方支付违约金5万元。2015年6月12日，陈飞向冯洋发出《通知函》，内容为其于2015年4月2日向冯洋送达了通知函，但冯洋未按要求履行，后应叶海飞再三请求，陈飞与叶海飞于2015年5月28日重新签订了《房屋租赁合同》，同意叶海飞将房屋转租给冯洋。冯洋与叶海飞均应按重新签订的《房屋租赁合同》约定履行义务。2015年6月15日，陈飞向叶海飞发函告知其于2015年6月12日通知冯洋的情况，希望叶海飞按照《房屋租赁合同》约定履行义务。上述通知函叶海飞和冯洋均已收到。一审另查明，2015年5月19日，叶海飞与冯洋电话通话商洽案涉房屋租赁事宜，叶海飞告知冯洋直接与陈飞签订租赁合同，冯洋称需要与家里人商量。2015年6月3日，叶海飞与冯洋电话通话，叶海飞称事情已处理好，冯洋告知其承租到2015年6月30日，30日前将搬离。一审再查明，2016年8月5日，陈飞与四川志宽律师事务所签订《委托代理合同》，陈飞就本案委托四川志宽律师事务所代理诉讼，并支付代理费60000元。一审法院认为，陈飞与叶海飞、王庆和解除双方于2012年12月23日签订的《房屋租赁合同》后，陈飞与叶海飞就案涉房屋于2015年5月28日再次签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按上述合同或协议约定享受权利和履行义务。（一）关于本诉。陈飞与叶海飞、王庆和于2012年12月23日签订《房屋租赁合同》后，叶海飞、王庆和将案涉房屋转租给冯洋，2015年3月2日的《房屋租赁合同》解除后，陈飞与叶海飞就案涉房屋分别于2015年5月27日、28日签订《协议书》及《房屋租赁合同》，签订上述协议及合同时，案涉房屋一直由冯洋在使用且叶海飞对此明知，协议书关于“冯洋不同意解除合同并以此为由要求乙方赔偿损失，考虑到乙方的实际困难双方重新签订合同”的内容也说明了双方重新签订合同的原因及印证案涉房屋由冯洋使用的事实。故基于上述《协议书》及《房屋租赁合同》的约定，叶海飞继续承租案涉房屋，其应于签订合同时支付第一年租金，以后每次均应在上一年期满前一个月支付下一年租金，原合同租金78000元冲抵重新签订的租赁合同租金，即叶海飞应于2015年5月28日及2016年5月30日支付第一年度租金161798.4元及第二年度租金171506.3元，抵扣78000元后，叶海飞应当支付租金255304.7元（171506.3元+161798.4元-78000元），故陈飞要求叶海飞支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》关于“如叶海飞未按期足额支付租金、税金或其他费用，除支付租金、税金和相关费用外，应赔偿陈飞损失（双方核定为15万元）”的约定，现陈飞主张叶海飞赔偿损失150000元，符合合同约定，一审法院予以支持。陈飞主张叶海飞支付律师代理费60000元，符合合同关于违约方应赔偿守约方的损失和律师费的约定，一审法院也予以支持。（二）关于反诉。叶海飞主张双方于2015年5月28日签订《房屋租赁合同》后陈飞应当向其交付房屋，因陈飞未交付房屋故合同目的不能实现，双方的租赁应当解除。一审法院认为，基于前述认定，双方于2015年5月28日签订《房屋租赁合同》时对于冯洋继续在使用案涉房屋的事实是明知的，重新签订合同也是为了让叶海飞继续履行其与冯洋的转租合同，在签订上述合同后，叶海飞在2015年6月3日与冯洋的电话通话中告知事情已处理好，冯洋回复将于同月30日搬离，不论叶海飞与冯洋之间的租赁关系是否解除或何时解除，从上述已查明事实看，2015年5月28日陈飞与叶海飞签订租赁合同时，叶海飞对于房屋使用情况明知且认可房屋现状与陈飞就案涉房屋租赁事实达成协议，其以陈飞未向其交付房屋为由要求解除房屋租赁合同及要求陈飞退还78000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院对陈飞的本诉诉讼请求予以全部支持，对叶海飞的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、叶海飞于判决生效之日起十日内向陈飞支付房屋租金255304.7元；二、叶海飞于判决生效之日起十日内向陈飞赔偿损失150000元；三、叶海飞于判决生效之日起十日内向陈飞支付律师代理费60000元；四、驳回叶海飞的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8953元，减半收取为4476元，已由陈飞预交，由叶海飞承担，并在履行上述支付义务时一并交付陈飞。反诉案件受理费1852元，减半收取为926元，由叶海飞承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：2015年5月28日陈飞与叶海飞签订的《房屋租赁合同》是否实际履行。对此，本院评判如下：2015年5月27日陈飞与叶海飞签订《协议书》，主要内容为因叶海飞未按合同约定支付租金，未经陈飞同意将房屋转租给冯洋，陈飞已于2015年3月2日解除了与叶海飞于2012年12月23日签订的《房屋租赁合同》，由于冯洋不同意解除合同并以此为由要求叶海飞赔偿损失，考虑到叶海飞的实际困难，陈飞同意与叶海飞重新签订租赁合同。因此，陈飞与叶海飞于2015年5月28日重新签订《房屋租赁合同》，也是考虑了叶海飞的具体情况。陈飞与叶海飞就案涉房屋再次签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按上述合同或协议约定享受权利和履行义务。关于叶海飞主张双方于2015年5月28日签订《房屋租赁合同》后陈飞应当向其交付房屋，因陈飞未交付房屋故合同目的不能实现，双方的租赁合同应当解除的上诉理由，本院认为，叶海飞将案涉房屋转租给冯洋后，案涉房屋一直由冯洋在使用，陈飞与叶海飞重新签订《房屋租赁合同》是为了解决叶海飞将案涉房屋转租冯洋一事，也是为了让叶海飞继续履行其与冯洋之间的转租合同，叶海飞在与陈飞签订《协议书》及《房屋租赁合同》时，对此事实是清楚的。2015年5月28日叶海飞与陈飞签订《房屋租赁合同》后，叶海飞于2015年6月3日与冯洋电话联系告知其事情已处理好，也进一步印证了叶海飞与陈飞重新签订《房屋租赁合同》的目的。不论叶海飞与冯洋的租赁关系之后是否解除，叶海飞对于案涉房屋一直由冯洋使用的情况是明知且认可的，故不存在陈飞在合同签订后未交付房屋与叶海飞的情况。因此，叶海飞以陈飞未交付案涉房屋为由要求解除《房屋租赁合同》及要求陈飞退还78000元租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。叶海飞继续承租了案涉房屋，其未按照合同约定支付租金，陈飞要求其支付租金并赔偿损失和律师费有合同依据，一审法院予以支持正确，本院予以确认。综上所述，叶海飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10805元，由上诉人叶海飞负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 滕 洁审判员 崔俊安二〇一七年六月二十六日书记员 薛潇瑞