江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终542号上诉人（原审原告）:周传柏被上诉人（原审被告）：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司法定代表人：吴绍祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。上诉人周传柏因与被上诉人常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初8806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周传柏的上诉请求：撤销原审判决第二项，支持周传柏的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为周传柏未向法院提供诉请租金金额的合理计算依据，关于租金和利息的计算应当在查阅账目明确租金金额后再行处理，该认定明显存在错误。一审期间，周传柏提供了禧徕乐公司支付托管租金的时间和租金数额，本案托管租金应按照之前的交易习惯确定。根据证据规则，禧徕乐公司作为收取托管租金的委托人，持有租金收入账目的证据，一审法院未责令禧徕乐公司提供，或判令其承担拒不提供证据的不利法律后果，反而驳回周传柏的其他诉讼请求，明显不公。一审法院认为周传柏应当在查阅账目后明确租金金额再行处理，系擅自更改周传柏一审的诉讼请求。禧徕乐公司曾于2016年10月27日向周传柏支付了2400元。二、一审判决关于违约金的认定错误，合同中明确约定违约金以商铺买卖合同总价款20%的标准支付，一审判决另行处理缺乏法律依据。禧徕乐公司辩称，周传柏的第一项和第二项诉讼请求是关联的，要在公布商铺租金收入账目的基础上，就其主张的租金和实际应付租金确立合理的诉请金额；周传柏要求以房价款的20%作为违约金金额没有依据。周传柏向一审法院起诉请求：1、公布2014年、2015年、2016年三年间的商铺租金收入账目及支出；2、禧徕乐公司支付2014年、2015年、2016年租金收益8323元、23818元、23818元，合计55959元及利息（8323元从2014年10月1日起至判决确定之日止，11909元各从2015年5月1日起、10月1日起、2016年5月1日、从起诉之日起至判决确定之日止，按月利率0.6%计算。）3、禧徕乐公司支付违约金57601元；4、诉讼费用由禧徕乐公司负担。一审法院认定事实：2007年7月14日，周传柏与禧徕乐公司签订了《统一经营管理合同》1份，约定由周传柏将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层C1040号商铺（建筑面积39.89平方米）交由禧徕乐公司统一经营管理，合同约定，开业前三年为商场培育期，前三年商铺由禧徕乐公司无偿使用，培育期结束所购商铺应继续委托禧徕乐公司经营，由禧徕乐公司统一对外招租、统一管理市场，禧徕乐公司收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给周传柏（年终禧徕乐公司向周传柏公开该商铺租金收入账目并接受查询）。周传柏自行承担依法应缴纳的税费，禧徕乐公司依法承担代扣代缴义务。合同约定赔偿责任，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层C1040号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）1164商铺（建筑面积39.87平方米），房屋所有权人为周传柏。2007年7月14日周传柏购买该房屋。由于禧徕乐公司未及时付租金款致纠纷发生。一审法院认为，周传柏、禧徕乐公司间的统一经营管理合同合法有效。禧徕乐公司应当依法向周传柏承担披露出租管理的信息和给付约定租金之义务。经审查周传柏提供的证据和当事人的陈述，法院确认禧徕乐公司结欠周传柏部分租金未与周传柏结清的事实。因双方合同明确约定为禧徕乐公司收取租金的10%为托管费，租金90%支付给周传柏，目前周传柏对禧徕乐公司账目中租金的计算产生疑虑，周传柏要求禧徕乐公司向其公布2014年、2015年、2016年三年间的商铺租金收入账目，以供周传柏对租金按照合同约定计算的诉讼请求，合法有据，予以支持；但周传柏查阅的内容应为C1040号商铺的租金收入账目。由于周传柏对禧徕乐公司账目中租金的计算产生疑虑，周传柏在审理中表述，如查阅后禧徕乐公司存在少计算租金的情节的，周传柏仍需向禧徕乐公司主张合理计算后的租金和周传柏现在主张的租金二者之间的差额，且周传柏未向法院提供诉请租金金额的合理计算依据，故关于租金和利息损失的计算应当在周传柏查阅账目明确租金金额后再行处理。禧徕乐公司的账目支出与周传柏无关，属于另一法律关系。关于违约金的计算应当在周传柏查阅账目明确租金金额后，对照实际结欠的租金金额和损失情况再行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决：一、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向周传柏公布2014年、2015年、2016年间的周传柏周传柏名下的禧徕乐家居生活广场1层C1040（1164）号商铺租金收入账目。二、驳回周传柏的其他诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担。二审经审理查明，周传柏与禧徕乐公司签订的统一经营管理合同第9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺买卖合同总价款20%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。二审另查明，江苏省常熟市人民法院于2016年12月26日作出（2016）苏0581民初9258号民事判决，认定如下事实：2010年期间，禧徕乐公司另制定《常熟禧徕乐家居生活广场一期业主公约》，并邮寄给禧徕乐一期业主签字。该业主公约第十六条“出租、转让、续租及统一经营管理”中约定：业主按照合同约定，委托禧徕乐管理公司统一出租；商场培育期满，业主继续委托禧徕乐管理公司经营，由经营管理公司统一对外招租、统一管理市场，经营管理公司收取铺位租金的10%作为托管费，其余90%租金收益（分别于当年11月15日和次年的5月15日各支付50%租金，遇节假日提前）支付给业主（年终经营管理公司向业主公开商场商铺租金收入账目并接受查询），业主自行承担依法应缴纳的税费，经营管理公司依法承担代扣代缴义务；商场培育期满后租金收益的计算方式：该商铺租金收益=商场整体租金收益/商场所有商铺折后总价*该商铺实际合同金额。2014年10月10日，禧徕乐公司下属部门禧徕乐业主中心向业主送达《业主告知函》1份，内容为：“……今年以来，受国家宏观经济环境以及房地产调控政策等因素影响，建材家居行业也受到了较大的冲击。许多建材家居卖场出租率持续下滑，租金收缴困难，经营惨淡。常熟禧徕乐家居生活广场自2007年开业以来，在广大业主的关心与支持下，经过7年的不懈努力和苦心经营，情况虽较为稳定，但也受到一定的影响。按以往惯例，您的第九次租金（2014年10月1日——2015年3月31日）应于2014年10月15日前支付，但由于现阶段商户租金尚未收缴到位，故推迟至最晚2014年11月30日前支付到位。同时，为了体现‘诚信禧徕乐’这一企业精神，我们将按照银行同期定期存款利率支付给您相应利息，以表歉意并弥补您的相应损失，感谢您的理解与支持……”。该民事判决已经发生法律效力。二审还查明，周传柏在一审庭审中称：如果根据公布的账目情况，禧徕乐公司应付的租金数额超过诉讼请求第二项的金额，周传柏另行起诉。如果低于的话，周传柏的诉讼请求是按照禧徕乐公司原来付款的惯例和告知书来确定的，应该得到支持。禧徕乐公司在一审庭审中提出2015年后的租金应当按照禧徕乐公司收取租金的情况，计算出应付给周传柏的租金，周传柏主张的违约金过高，由法院酌情调整。二审查明的其他事实与原审一致。二审中，周传柏陈述：禧徕乐公司支付的第一期租金是2010年10月1日到2011年3月31日的，以后每半年度支付一次；诉讼请求第二项的金额是按照交易习惯，在禧徕乐公司没有告知出现新的经营情况前均是按原来的租金支付，不论查阅到的禧徕乐公司账目如何，请求支付的租金数额不变。禧徕乐公司陈述：由于公司经营状况恶化，无法继续按以前的租金支付方式履行，要求从2015年度开始，按照公司实际收取的租金，扣除相应费用，再向业主支付租金；根据审计报告初步确定2015年度的返租比例是2.49%，审计报告是按照自然年度审计的，不申请进行司法鉴定。二审中，周传柏向本院提供了其收到禧徕乐公司租金的情况列表，确认截止2014年9月30日的租金禧徕乐公司已经支付完毕，每期金额为11909.05元。2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金11909元，禧徕乐公司于2015年4月14日支付了3586元，2016年10月27日支付了2400元，自2015年4月1日至2017年3月31日共四期租金，每期金额为11909元，禧徕乐公司均未支付。禧徕乐公司质证认为，截止2015年3月31日的租金已经支付完毕。本院认为：周传柏与禧徕乐公司之间的统一经营管理合同合法有效。根据合同约定，禧徕乐公司应在年终向业主公开该商铺租金收入账目并接受查询，故周传柏要求禧徕乐公司公布2014年到2016年的商铺租金收入情况有合同依据，应予支持。根据统一经营管理合同和业主公约的规定，禧徕乐公司从2010年10月1日起，应当每半年向业主支付一次租金。禧徕乐公司于2014年10月10日向业主发函，称将延期支付2014年10月1日到2015年3月31日的租金。此后，禧徕乐公司分两次向周传柏支付了5986元后，未再继续支付租金，已经构成违约。本案争议焦点一、禧徕乐公司应当向业主支付的租金标准。周传柏在二审中明确要求禧徕乐公司按照以往的租金标准每半年11909元支付，不论查阅到的禧徕乐公司账目如何，请求支付的租金数额不变。禧徕乐公司要求按照实际收取的租金数额确定支付的比例。对此，本院认为，虽然双方在统一经营管理合同和业主公约中都约定了禧徕乐公司应当将收取的租金90%支付给业主，但实际并未按此约定履行，禧徕乐公司从2010年10月1日起，每半年向周传柏支付固定租金11909.05元。其在本案一审中提供的审计报告系其单方委托作出，审计的租金收入期间为自然年度而非合同约定的租金支付期间，审计时的相关数据亦未经双方确认，审计报告中确定的支付租金比例不应被采纳；禧徕乐公司负有进一步举证证明租金收入情况的义务，但其明确表示不申请审计，应承担不利的诉讼后果。因此，在禧徕乐公司未能充分举证证实实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，应按以往支付租金的标准每期11909元向周传柏支付。周传柏一审诉讼请求2014年10月1日至2017年3月31日期间的租金，共计55959元，但禧徕乐公司于2016年10月支付了2400元，尚欠租金53559元应予支付。禧徕乐公司认为截止2015年3月31日的租金已经支付完毕，未提供相应凭证，本院不予支持。本案争议焦点二、禧徕乐公司应当承担逾期支付租金的违约责任。周传柏认为，根据统一经营管理合同的约定，禧徕乐公司应当按照购房款的20%的标准支付违约金。禧徕乐公司认为合同约定的违约金标准过高，请求法院调整。本院认为，合同约定的违约金标准过分高于实际造成的损失，现禧徕乐公司要求予以调整，符合法律规定，根据业主公约的规定，禧徕乐公司应当支付租金的日期为每年5月15日和11月15日，据此本院将违约金调整为自逾期之日起至实际履行之日止，以拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%予以计算，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%予以计算。综上，周传柏的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）0581民初8806号民事判决第一项。二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）0581民初8806号民事判决第二项及案件受理费负担部分。三、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付周传柏租金53559元。四、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付周传柏违约金（自2014年11月16日起以5923元为基数，自2015年5月16日、2015年11月16日、2016年5月16日、2016年11月16日起均以11909元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算违约金算至禧徕乐公司实际履行之日止）。五、驳回周传柏的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1286元，由周传柏负担588元，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担698元。二审案件受理费2572元，由周传柏负担1176元，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担1396元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年四月六日书 记 员  吉宇璐