陕西省兴平市人民法院民 事 判 决 书(2015)兴民初字第00795号原告秦卫华，女，1965年4月4日生，汉族，陕西兴化集团有限责任公司员工，委托代理人辛志平，男，1958年9月2日生，汉族，陕西兴化集团有限责任公司员工，被告陕西森海实业投资有限公司,法定代表人林杰，系该公司董事长。被告陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部，负责人林杰，系该项目部经理。委托代理人张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托代理人许婷，女，1991年11月21日生，汉族，系该公司员工，住陕西省咸阳市秦都区渭阳西路街道办事处南安村6组副358号。第三人杨云刚，男，1974年2月3日生，汉族，系咸阳杨仨疼痛医院副院长，住陕西省咸阳市秦都区彩虹一路*号**号*单元*层*号副*号，身份证号码：6104211974********。委托代理人黄宏润，陕西润丰律师事务所律师。委托代理人杨倩，陕西润丰律师事务所律师助理（未出庭）。原告秦卫华与被告陕西森海实业投资有限公司（以下简称森海公司）、陕西森海实业有限公司兴平金城广场项目部（以下简称森海公司兴平项目部）、第三人杨云刚商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦卫华的委托代理人辛志平、被告陕西森海实业投资有限公司及陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部的委托代理人张宏伟、许婷，第三人杨云刚及其委托代理人黄宏润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦卫华诉称，2013年元月29日我与被告森海公司签订了《商品房买卖合同》后，足额缴付295974元，购买了被告森海公司开发的金城广场二层2-h-04号商铺。随后原告按《商品房买卖合同》约定与以林杰为负责人的金城广场商业经营管理公司—兴平凌志百货公司签订了《商铺托管协议》，将2-h-04号商铺委托凌志百货公司经营管理，凌志百货按协议支付了2年的托管金，约定从第三年度开始按季支付托管金。到此，原告成为金城广场二层2-h-04号商铺的所有者。但是，《商品房买卖合同》和《商铺托管协议》签订后，被告森海公司除向兴平市住建局书面报告外，没有按合同约定给原告办理产权登记备案，而第三人杨云刚在与森海公司商品房买卖合同纠纷一案的诉讼中也侵害了原告的合法产权。因此，诉请：1、确定原告秦卫华与被告森海公司订立的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告森海公司为原告秦卫华的商铺办理权属登记备案，并支付逾期办理的违约金2960元人民币；3、由被告承担本案的诉讼费。被告陕西森海实业投资有限公司及该公司兴平金城广场项目部辩称，一、我公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》有效，并就该商铺进行了观念交付（以原告房屋承租人名义租赁该房屋并支付租金），但因客观原因，该商铺目前暂不具备房屋验收条件，无法进行产权登记，该客观条件又属不可抗力，我公司承诺待产权登记条件具备后，将积极协调并为原告办理该商铺的产权登记。因此，原告有关由被告支付逾期办理违约金的诉请应予驳回。二、因咸阳市中级法院的不同判决所造成的权利冲突，致使我公司与第三人之间关于该讼争房屋的《商品房买卖合同》处于客观上无法履行的现实状态。依照（2012）咸民终字第00939号民事判决书，我公司对该讼争商铺房屋享有所有权；但依（2013）咸民再字第00021号民事判决书，我公司与第三人之间《商品房买卖合同》的解除行为又归于无效。在这两个判决之间的三个月内，我公司并未向第三人交付使用该讼争商铺，将讼争的商铺房屋出卖给原告，已向原告交付该讼争商铺，因而，关于我公司与第三人之间对该商铺的交付已经无法履行。第三人杨云刚述称，原告起诉的“兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺”标的物，早在2009年9月14日就已经由被告森海公司及其兴平项目部连同二层其他商铺在内共计35个商铺、三层114个商铺，总计149个商铺，整体出卖给了杨云刚，总价款840万元，先支付800万元，剩余40万元待被告为商铺办理房屋产权证书后一次付清；同时，被告森海公司及其兴平项目部又邀第三人与其签订该商铺的《托管协议》，约定由杨云刚将其购买的该祥瑞大厦二、三层包括2-h-04号商铺在内共计149个商铺，全部委托给被告森海公司统一经营，托管期限自2009年10月1日起至2023年4月30日止，托管金从协议签订之日起前三年每月每平方米21元。《商品房买卖合同》及《托管协议》签订后，杨云刚先后向被告森海公司支付房款800万元，森海公司向杨云刚支付托管金772620元，拖欠托管金263万元。但是，被告森海公司兴平项目部不守诚信，其与第三人商品房买卖合同纠纷一案，已经两级法院三次审理，于2013年9月16日以（2013）咸民再字第00021号民事判决书确认：森海公司及其兴平项目部与杨云刚签订的《商品房买卖合同》及相关协议，双方意思表示真实，合法有效；森海公司对该商品房买卖合同、托管协议的解除行为无效；森海公司与杨云刚商品房买卖合同应继续履行。2013年11月5日森海公司及兴平项目部与第三人杨云刚签订《协议书》，约定继续履行托管协议，并承诺在协议签订后65日内向杨云刚支付拖欠的托管金263万元和2014托管金106万元。而被告森海公司却置咸阳中级法院再审判决对终审判决的法律纠错功效不顾，一味维护依据已失法律效力的终审判决与原告秦卫华于2013年1月29日签订的《商品房买卖合同》，将已经出卖给杨云刚的2-h-04号商铺出卖给原告秦卫华，明显侵犯了第三人杨云刚的合法权益。此后，第三人杨云刚与被告森海公司及兴平项目部的委托合同纠纷一案，也经咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00024号民事判决书和陕西省高级人民法院（2014）陕民终字第00170号民事判决书判决。现均已判决并在依法执行中：1、解除杨云刚与森海公司对所购商铺的委托合同；2、由森海公司及兴平项目部向杨云刚返还兴平市金城路与中心大街交汇处“金城广场祥瑞大厦”二层35个商铺、三层114个商铺。所以，原告起诉事实及请求实属错误，应由被告森海公司为第三人杨云刚办理兴平市金城广场祥瑞大厦二、三层包括2-h-04号商铺在内共计149个商铺的产权证书。因此，原告要求被告森海公司为其办理“金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺权属证”的诉讼请求依法不能成立。但是，原告不顾被告森海公司及兴平项目部与第三人杨云刚商品房买卖合同纠纷一案，已经两级法院三次审理的（2013）咸民再字第00021号民事判决书对终审判决的法律纠错功效；不顾第三人杨云刚与被告森海公司及兴平项目部的委托合同纠纷一案，已经咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00024号民事判决书和陕西省高级人民法院（2014）陕民终字第00170号民事判决书两审审理终结的确定结论，一味维护依据已失法律效力的终审判决，与被告森海公司及其兴平项目部所签订的《商品房买卖合同》。但是，被告并没有对原告进行实际交付，其与原告的托管协议也没有实际履行，这就完全没有法律依据和事实根据，依法应不支持，其有关办证的要求应予驳回。根据原告诉请、被告答辩以及第三人述称，本庭归纳争议焦点为:1、本案原告秦卫华与被告森海公司及兴平项目部所签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、原、被告之间的的商品房买卖合同是否能够履行，被告森海公司及其兴平项目部是否应该支付2690元的违约金；3、被告到底应该为谁按照《商品房买卖合同》的约定，办理商铺产权登记备案。庭审中，原告秦卫华提交了以下证据：第一组证据：1、2013年1月29日秦卫华与森海公司兴平项目部签订的《商品房买卖合同》及四个附件。2、购房的缴款收据。3、与凌志百货公司签订的一份托管合同。证明:（1）2013年1月29日双方约定，秦卫华出资购买被告森海公司开发的兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺，面积为70.47平方米，价款295974元；2013年1月29日支付全款一次付清，建立了商品房买卖合同法律关系。(2)购房后该商铺交凌志百货经营，凌志百货全额支付了两年的托管金，即2013年元月30日----2015年元月30日的托管金。(3)该买卖合同第9条约定：出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第12条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第15条约定:关于产权登记，被告商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人原因逾期不能办理房产证，出卖人按已付房价款的1%承担违约金。被告质证对其真实性及证明目的均无异议，但以咸阳市中级法院终审和再审的不同判决造成权利冲突与不能交付、办证为由，辩解说是客观上嗣后不能、属不可抗力因素，不应认为是被告违约，不该承付违约金。第三人质证认为该合同是被告与原告恶意串通伪造的文书，不真实也不合法；其理由是原告所举合同的土地面积一栏只有数字没有单位，土地使用期限也与被告跟第三人杨云刚所签合同少了二十年，其签订的时间正是被告与第三人的买卖合同纠纷一案正在审理当中，收款收据不是正式发票，违反一般交易规则，原告应向法庭如实陈述这29万元如何汇付，托管合同是被告有串通嫌疑所为。本院对该组证据的真实性、证明目的予以认定。第二组证据:1、被告森海公司兴平项目部的营业执照、组织机构代码证及税务登记证。2、凌志百货公司的营业执照、组织机构代码证及税务登记证。3、被告森海公司兴平项目部的土地使用证。4、被告森海公司兴平项目部的建设用地规划许可证。5、被告森海公司兴平项目部的建设工程规划许可证。6、被告森海公司兴平项目部的建设工程施工许可证。7、商品房销售许可证。证明：1—2用以证明被告森海公司及兴平项目部的主体资格、凌志百货公司的主体资格合法。3--7用以证明产权清晰、销售合法。被告质证对该证据的真实性、证明目的无异议。第三人质证对该组证据的真实性、合法性及证明目的以原告未持原件而有异议，并对原告所举“五证”的主体资格是森海实业投资有限公司还是森海公司兴平项目部有疑义。本院对该组证据的真实性、证明目的予以认定。第三组证据:1、（2011）兴民初字第00918号民事判决书一份。2、（2012）咸民终字第00939民事判决书一份。证明：1、森海公司及兴平项目部与第三人杨云刚之间的合同已全部解除。2、森海公司及其兴平项目部与原告签约前森海公司及兴平项目部对该商铺拥有完全的所有权。被告质证对其真实性、证明目的无异议。第三人质证对该组证据的真实性以及合法来源有疑义，原告讲明其来源于签订商品房买卖合同时是被告应所请出示给其所有权状态的，第三人杨云刚指出既然如此，原告就应知道被告在出卖签约时该房屋的所有权是有纠纷的，故不能就此证明其所要证明的目的。本院对该组证据的真实性、合法性予以认定，对其所要证明的目的不予认定。第四组证据：在华润万家门口所拍“（2015）兴民初字第00513号民事裁定书”照片打印件一份。证明：原告知道自己的商铺被法院查封，侵犯了自己财产权益，因此提出执行异议并依法起诉被告。被告质证对其真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。第三人质证对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有争议，认为是为保护第三人合法权益而为。本院对对该证据的真实性、合法性、关联性均予认定，对其证明目的不予认定。被告森海公司及兴平项目部提交了以下证据：（2012）咸民终字第00939民事判决书一份，（2013）咸民再字第00021号民事判决书一份。证明：咸阳市中级法院终审和再审的不同判决关于其与第三人杨云刚之间的《商品房买卖合同》的解除权确认之诉的不同判决所造成的权利冲突，在此之间被告向原告秦卫华出售该商铺是合法有效的，应该受到法律的保护。原告质证对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第三人质证对该两份判决书作为证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的不予认可，明确指出被告房屋所依据的终审判决已经被再审判决撤销，所以其卖房行为无效。本院对该两份判决作为证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的不予认定。第三人杨云刚提交以下证据：第一组证据：1、被告森海公司及其兴平项目部于2009年9月14日与第三人杨云刚与签订的《商品房买卖合同》及四个附件、《补充协议》、《补充协议》（二）各一份，购房款票据六张。2.2009年9月30日杨云刚与被告森海公司签订的《托管协议》一份、森海公司支付给杨云岗托管金票据四份。证明:1、杨云刚2009年9月14日出资整体购买了被告开发的兴平市金城广场祥瑞大厦二层35个商铺、三层114个商铺，房屋总价款840万元；先支付800万元，余款40万元待房产证办理后一次付清，早已建立了商品房买卖合同法律关系。2、合同附件一、附件二明确了杨云刚所购买的149个商铺中二层35个商铺已包括原告秦卫华起诉的金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺，原、被告2013年1月29日签订的《商品房买卖合同》侵犯了第三人杨云刚的合法权益。3、森海公司及其项目部向杨云岗支付了包括原告所购房屋商铺的托管金。原告质证对该合同认为不真实，其理由是金城广场项目部的土地使用期限为50年而该合同所载土地使用权的期限为70年。被告质证对第三人所举买卖合同及附件与购房款票据作为证据认为是真实、有效的，但对其基于此合同有效而针对原主张的证明目的不予认可；对托管合同确定为是森海公司与第三人杨云刚签订的，但并不认可森海公司已经向杨云刚交付该房屋的证明目的。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第二组证据：2014年4月24日凌志百货的证明一份及其汇兑14万元人民币的汇兑凭证一份，森海公司的基本情况等证明一份，陕西颈腰病研究所的情况说明一份。证明：被告森海公司及其兴平项目部向杨云刚交付了包括本案原告所诉的商铺，且已实际向第三人杨云刚支付了托管金。原告质证以第三人所举汇兑凭证是2011年5月6日产生的，而原告是2013年1月29日买的被告商铺，与杨云刚无关而对其真实性不发表意见，但对其证明目的不予认可；森海公司的这一的证明与原告无关，不予认可；陕西颈腰病研究所的说明不符合相关会计规则的要求，对此也不予认可。被告质证以汇兑凭证与本案无关联，对其不认可；陕西颈腰病研究所的情况说明因是复印件，不予质证；对第三人所说的交付，是所有权的核心问题，假定上述证据为真实的，中级法院解除合同有效的判决的后果则是返还原物，而因为原物在被告手中，即不存在返还原物的法律义务，基于上述观点，第三人试图通过此份证据证明其为该房屋的实际占有人的说法被告认为不成立。因该组证据客观、真实、合法，与本案有关联，本院依法认定为有效证据。第三组证据：2013年11月5日森海公司兴平项目部与杨云刚签订的《协议书》。证明：2013年1月29日被告森海公司兴平项目部与原告秦卫华签订了《商品房买卖合同》之后于2013年11月5日与第三人杨云刚签订《协议书》，对其拖欠杨云刚2011年7月1日至12月31日托管金263万元予以确认，明确表示继续履行托管协议，向杨云刚继续支付2014年度全年托管金等，不但没有提及与杨云刚解除托管协议、收回金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺，也一直未向杨云刚说明该商铺已经卖给了秦卫华。原告质证对其真实性不发表意见，但以被告森海公司兴平项目部及负责人林杰无权处理原告拥有的兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺为由认为该证明内容非法。被告明确表示对该证据不发表意见，放弃质证权。本院对该证据的真实性、合法性、关联性以及所要证明的目的和内容予以确认。第四组证据：1、（2013）咸民再字第00021号民事判决书一份，并附（2011）兴民初字第00918号民事判决书与（2012）咸民中字第939号民事判决书各一份。2、(2014)咸中民初字第00024号民事判决书一份。证明：被告所依据卖给秦卫华房屋的判决被撤销后，原、被告买卖房屋的行为无效，原告明知其所买的房屋存在纠纷。原告质证认为，1、一审及二审的终审判决证明原告为之所诉房屋合法有效；2、中级法院的再审判决及处理与本案无关；3、因为原告已经拥有兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺的所有权，中级法院的再审判决对原告无效。被告质证对该四份判决书的真实性无异议，但以托管纠纷尚在陕西省高级法院进行二审为由对其证明目的不予认可。本院对该组证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以认定。第一次庭审后，原告杨云刚又提交陕西省高级人民法院（2014）陕民终字第00170号民事判决书，附件咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00024号民事判决书。证明：1、杨云刚与森海公司及兴平项目部商品房托管合同纠纷已经陕西省高级人民法院（2014）陕民终字第00170号民事判决书审理终结，陕西省高院依法维持了咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00024号民事判决书。2、已经生效的两级人民法院判决书依法认定杨云刚与森海公司及兴平项目部签订的商品房买卖合同、托管合同依法有效。3、两级法院判决森海公司及兴平项目部依法向杨云刚履行商品房买卖合同，向杨云刚返还金城广场祥瑞大厦二层35个商铺、三层114个商铺共计149个商铺，建筑面积及铺位以商品房买卖合同约定为准。3、杨云刚请求被告森海公司办理房产证诉讼请求合法有据。原告质证以该组证据的结论与自己无关为由不发表意见。被告质证对该证据的真实性无异议，但以该判决所显示的内容与本案要确定原告是否有权利并无关系而对其所要证明的目的不予认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据以上当事人陈述及综合各方当事人的证据认定，本院综合认定以下案件事实：2013年1月29日被告森海公司兴平项目部与原告秦卫华签订了《商品房买卖合同》及四个附件，由原告秦卫华出资购买兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺，面积为70.47平方米，价款295974元，土地使用权年限为2006年4月13日至2056年4月13日，计50年；随后原告按《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”的约定，又与金城广场商业经营管理公司—兴平凌志百货公司签订了《商铺托管协议》，将2-h-04号商铺委托凌志百货公司经营管理。该《商品房买卖合同》出卖方只署陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部公章及曹俭私人印章。虽然双方约定2013年1月29日支付全款一次付清，建立商品房买卖合同法律关系，但原、被告之间实际上并未完成房屋交付，原告亦未全款向被告付清购房金，双方只是以附属该商铺买卖合同而存在的托管合同能在2013年元月30日----2015年元月30日的两年间所应产生的全额托管金，补足一次应由原告交付的全数购房款。买卖合同第9条约定：出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第12条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第15条约定:关于产权登记，被告商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人原因逾期不能办理房产证，出卖人按已付房价款的1%承担违约金。被告森海公司兴平项目部与原告秦卫华签订商品房买卖合同之先，2009年9月14日，被告森海公司及其兴平项目部即与第三人杨云刚签订了《商品房买卖合同》及四个附件和《委托经营合同》，该房屋买卖合同第三条约定杨云刚整体购买被告森海公司及兴平项目部开发的祥瑞大厦二、三层共计149个商铺，建筑面积共计4087.42平方米，总价款840万元人民币，土地使用年限为2006年4月13日至2076年4月13日，计70年；其中就包括了由原告秦卫华于2013年1月29日出资购买的兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺的面积和土地使用年限，建立了商品房买卖合同法律关系和委托管理经营法律关系，约定托管期限为2009年10月1日起至2023年4月30日止。2009年9月21日、2009年9月29日两次，森海公司兴平项目部与杨云刚又分别签订了《补充协议》、《补充协议二》，双方就购房款的交付时间、方式达成协议。2011年4月18日至5月5日，森海公司兴平项目部通过委托兴平凌云百货公司四次共向杨云刚支付托管金772620元。2011年8月17日森海公司及其兴平项目部在兴平市公证处公证员的见证下，向杨云刚送达了《关于解除、、、及相关合同附件的通知》。2011年8月18日，森海公司及其兴平项目部向一审法院起诉，要求确认其解除合同的行为有效。该案经过一审、二审、审判监督程序再审，最终于2013年9月16日，由陕西省咸阳市中级人民法院以（2013）咸民再字第00021号民事判决书作出判决，该生效判决确认：一、撤销（2012）咸民终字第00939号民事判决及（2011)兴民初字第00918号民事判决第二条、第三条；维持（2011)兴民初字第00918号民事判决第一条。二、森海公司及兴平项目部与杨云刚签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》、《补充协议二》、《托管协议》为有效合同；森海公司及其兴平项目部解除行为无效。2013年11月5日，被告森海公司兴平项目部与第三人杨云刚，就项目部拖欠2011年7月1日至2013年12月31日期间，10个季度托管金263万元及2014年度全部托管金约160万元(具体以托管协议为准)的支付达成协议。当时，被告森海公司兴平项目部亦未告知第三人杨云刚：其已将第三人所购买的二、三层共计149个商铺中的“兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺”，于2013年1月29日以人民币295974元的价款，出售给原告秦卫华。此项有关履行托管的协议签订后，森海公司及兴平项目部仍然未按约定继续支付托管金，也一直不为原告所购买的149个商铺提供产权登记备案资料、办理房屋产权证书。第三人杨云刚就委托合同纠纷起诉后，陕西省咸阳市中级人民法院于2014年7月17日以（2014）咸中民初字第00024号民事判决书作出判决，2015年6月24日陕西省高级人民法院以（2014）陕民一终字第00170号民事判决书作出判决，该生效判决确认：一、解除杨云刚与森海公司签订的《托管协议》；森海公司向杨云刚返还兴平市金城路与中心大街交汇处“金城广场祥瑞大厦”二层35个商铺、三层114个商铺共计149个商铺(建筑面积及铺位以双方签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件为准)，同时移交与该物业相关的经营手续。二、杨云刚应予维持华润万家超市已付租金期间即2018年12月31日之前该托管物业租赁合同的稳定。杨云刚与森海公司委托合同纠纷一案上诉至陕西省高级人民法院审理期间，第三人杨云刚于2015年5月8日，向本院起诉被告森海公司及其兴平项目部，请求判令被告为其办理产权登记备案，承付逾期办理的违约金等。审理中，第三人杨云刚得知被告欲将已经再审判决确定权属归杨云刚所有的商铺，要分为别其他人办理产权登记备案，即刻提出财产保全申请，本院依法于2015年6月10日以（2015）兴民初字第539号民事裁定书作出财产保全决定并予执行，原告秦卫华于2015年7月15日提出执行异议申请，并于2015年7月20日向本院起诉被告陕西森海实业投资有限公司兴平市金城广场项目部，请求判令被告为其办理产权登记备案、承付逾期办理的违约金等。同时查明，兴平项目部为森海公司的下设单位，领取营业执照，不具备法人资格。本院认为，原告秦卫华与被告森海公司兴平项目部所签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件，符合法律规定的形式要件，依法成立，应是有效合同。但是，被告森海公司及其兴平项目部已于2009年9月14日，在与第三人杨云刚签订了《商品房买卖合同》及相关合同附件时，就将位于兴平市金城路与中心大街交汇处“金城广场祥瑞大厦”二层35个商铺（其中就包括“兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺”）、三层114个商铺，共计149个商铺，整体以840万元人民币的总价款计价出售，双方意思表示真实，符合相关法律规定，其合同有效更是不容置疑！即使2012年12月20日二审法院以（2012）咸民终字第00939号民事判决书作出终审判决以后，但因该判决尚未执行终结，被告与第三人讼争商铺有关产权归属的遗留问题并未彻底解决；况且，陕西省咸阳市中级人民法院于2013年3月6日以（2013）咸民监字第00004号民事裁定书，已经对森海公司及其兴平项目部与杨云刚买卖合同纠纷一案提起再审，被告森海公司兴平项目部就更不应该将尚存产权瑕疵的事实予以隐瞒，先于2013年1月29日向原告秦卫华出售已经包含在第三人杨云刚所购买的149个商铺内的“兴平市金城广场祥瑞大厦二层2-h-04号商铺”。被告对其与第三人之间所签订的合同的全部解除行为，已经咸阳市中级人民法院通过审判监督程序作出再审判决，确认被告无解除权而属无效行为，这并不是权利冲突，而是人民法院依法行使纠错功效，原、被告的异议不能成立，故被告应对其与第三人的商品房买卖合同继续履行，为第三人办理房登记备案、承付逾期办理的违约金。由于第三人杨云刚已经先于原告秦卫华另案起诉，本案依法不予重复处理。而被告森海公司兴平项目部2013年11月5日与第三人杨云刚，就拖欠2011年7月1日至2013年12月31日期间10个季度的托管金263万元及2014年度全部托管金约160万元的支付、继续履行托管合同达成协议的当时，亦未将自己已于2013年1月29日向原告秦卫华出售了本就包括在第三人杨云刚所购的149个商铺内的祥瑞大厦二层2-h-04号商铺告知，结合被告森海公司兴平项目部早在2013年1月29日已将尚存产权瑕疵的事实予以隐瞒，有意向原告秦卫华出售已包括在杨云刚所购买的149个商铺以内的房屋，被告森海公司兴平项目部明显属于恶意行为，从而侵犯了第三人与原告的合法权益。所以，第三人与原告各自所持房屋买卖合同虽然均系合法有效的合同，但因原告合同标的物已包含在第三人合同标的物内，且第三人所持合同已得依法确认并在执行阶段，由此导致原告所持合同不能履行，故应依法予以撤销；合同依法撤销后，因原告合同目的不能实现，造成的财产损失由被告承担过错责任，经本院释名，原告坚持原有诉讼请求不予变更，故应就其损失另案起诉。被告辩称为原告办理房产证的理由“客观上嗣后不能”并不成立，而是再审判决效力限定。原告作为买房人虽属善意，但因被告过错导致合同不能履行；所以，原告对被告违约金的请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条，第十二条，第四十二条第（二）、（三）项，第五十四条第二款、第五十八条，第一百零七条，第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）、(二)项，第九条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一、二款，第二百零六条之规定判决如下：一、陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部与原告秦卫华签订的《商品房买卖合同》为有效合同，但因不能实际履行依法予以撤销。二、判决生效后五日内，由被告森海公司及其兴平项目部向原告秦卫华支付违约金人民币2960元。三、驳回原、被告及第三人对本案的其他诉讼请求如果被告森海实业投资有限公司、森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件诉讼费应收6270元人民币（原告已缴纳150元），由被告陕西森海实业投资有限公司、陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  南 云审 判 员  解联库人民陪审员  金崇社二〇一五年十一月十九日书 记 员  滕朝侠附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十四条第二款……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。第二百零六条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。