海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2017)琼0271民初1674号原告（反诉被告）：封菊英，女，1946年5月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住哈尔滨市香坊区。原告（反诉被告）：郝玉林，男，1963年3月4日出生（公民身份号码×××），汉族，现住哈尔滨市香坊区。委托代理人周文红，海南威盾律师事务所律师。委托代理人肖拥群，海南威盾律师事务所律师。被告（反诉原告）林秋月，女，1945年10月20日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。第三人符才能，男，1970年8月9日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。被告林秋月及第三人符才能共同委托代理人：方高颖，海南三和元律师事务所律师。第三人汤广江，男，1966年7月5日出生（公民身份号码×××），现住哈尔滨市阿城区。原告（反诉被告）封菊英、郝玉林诉被告（反诉原告）林秋月、第三人符才能、汤广江房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月22日立案受理，被告林秋月于同年3月15日提出反诉，本院依法立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）封菊英、郝玉林的委托代理人周文红、肖拥群，被告（反诉原告）林秋月及第三人符才能的委托代理人方高颖，第三人汤广江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告封菊英、郝玉林向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2009年4月23日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、判令被告向原告返还购房款130元及利息（利息以130万元购房款为本金，按中国人民银行五年以上平均利率6.5%计算，自付款之日2009年4月23日起至实际付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年4月23日，原告与被告签订一份《房屋买卖协议书》，约定：原告向被告购买位于三亚市海坡村海坡小学北侧宅基地上第五层靠东侧的一套房屋和第六层靠东侧的两套房屋，建筑面积110平方米/套；出售价格为130万元；原告须在签订合同后三日内支付全部购房款；被告收到房款后将房屋钥匙交付给原告。购房合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，而被告向原告交付房屋使用。然而，原告在使用涉案房屋期间，得知房屋被三亚市相关政府部门列入违法建筑。为此，原告要求被告退还购房款，但至今被告未与原告解决。原告认为，涉案房屋土地系农村集体宅基地，根据《土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"和国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）"农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证"规定，不允许农村村民向非本村村民转让宅基地或者房屋。因此，原告与被告所签订的《房屋买卖协议》因违反《合同法》第五十二条第（五）项"法律法规的强制性规定"而无效，并且被告所建设房屋已被政府相关部门确定为违法建筑物，转让违章房屋行为更不应受到法律保护。被告应当向原告返还购房款，并支付占有原告购房款的利息损失，利息从被告收到购房款之日起到返还之日止计算。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，请求依法判决。被告林秋月辩称：合同是否有效有法院认定。原告是过错方和违约方。在签约的时候，原告知道涉案房屋不是商品房，而是民房，而其也明知其不是当地村民，涉案房屋不能办理产权证，但是原告仍坚持购买房屋，其不是善意购买人。在签订合同的时候，也明确约定了，如果违约，要承担守约方的经济损失。当时这意思表示是真实的，现原告主张合同无效，显然是有悖于诚实守信原则。原告应当向其主张的退还购房款130万元的主张承担举证责任。第三人符才能陈述称：合同上确实是我也签了字，其他意见和被告的一样。第三人汤广江陈述称：当时哈尔滨建筑商在海坡建房，第三人汤广江和原告过来了，第三人汤广江是跟第三人符才能接触商谈的，当时不知道是违法建筑，如果是违法建筑，那么政府就会制止。当时说是农民的房，不会拆，如果要拆也会补偿。所以就购买了三套房，是第三人汤广江代理原告签订合同的。反诉原告林秋月向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费864000元（暂计，最终以鉴定结论为准）；二、案件受理费由被反诉被告承担。事实和理由：涉案房屋是反诉原告与他人联营建设，建成后对外出租，收取租金，补贴家用。房屋建成后不久，即2009年4月23日，反诉被告通过反诉原告的儿子找上门来，说要买断其中的三套房，当时反诉原告已向他们明确，这不是商品房而是民房，并向他们出具了与他人合作建房的合同（即涉案合同第六条所称的"甲方与胡秋影所签订的合作建房协议书"），如果他们要买断，遇到征用拆迁时，反诉原告配合他们获取应得的拆迁补偿费。2016年，政府将海坡自然村列为棚户区改造范围，并通知村民搬迁。就此问题，反诉原告也征求过反诉被告的意见，如果政府能够按照实际建筑面积赔偿，他们买下的三套房，反诉原告可以配合他们向政府要求赔偿。但是政府并没有按实际建筑面积赔偿，而是以家庭为单位，按人口数量赔偿。因此，政府无法向反诉被告赔偿。根据《合同法》第五十八条规定："合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"。由此可知，虽然房屋买卖合同无效，但买受人取得了合同约定的房屋居住使用权，应当认定买受人因此取得了一定的使用利益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用利益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费。占用房屋期间的使用费，应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的立法精神，参照租金标准来计算。具体到本案，虽然双方买卖房屋的行为无效，但反诉被告占有使用房屋长达八年之久（2009年至今），按照当地的房租行情，一间110平方米的套间，平均每月租金不低于3000元，每年租金应在36000元以上。因此，反诉被告应向反诉原告支付涉案房屋（共3套）的占用使用费864000元（36000元×3套×8年）。综上所述，既然房屋已被政府拆除，而反诉被告要求反诉原告返还其购房款，那么其占用房屋期间的使用费依法应当赔偿给反诉原告。请求法院主持公正，判如所请。反诉被告封菊英、郝玉林反诉辩称：根据反诉原告所陈述的事实可知，反诉原告是与他人合作建房出租出卖，明显违反了法律的规定。反诉原告作为售房人，其对于自己所售房的情况是及其清楚的，而反诉被告作为购房人，对房子的情况了解是不够清楚的，是反诉原告隐瞒反诉被告。涉案房屋是违法建筑，对于违章部分，政府拆迁了也是不给予赔偿的，因此反诉原告出售房屋存在明显过错。反诉原告的主张没有事实及法律依据，反诉原告没有提交证据证明其所主张的涉案房屋租金，应当不予支持。第三人符才能针对反诉述称：与反诉原告的主张意见一致。第三人汤广江针对反诉述称：反诉不成立，因为当时买房的时候也没有说是出租的。本院经审理认定如下事实：2009年4月23日，原告（反诉被告）封菊英、郝玉林作为乙方与被告（反诉原告）林秋月作为甲方，双方签订一份《房屋买卖协议书》，约定：由原告（反诉被告）封菊英、郝玉林购买被告（反诉原告）林秋月与胡秋影合建房屋中归属被告（反诉原告）林秋月的部分即位于三亚市凤凰镇海坡村海坡小学北侧宅基地上第五层靠东侧的一套房屋及第六层靠东侧的两套房屋，建筑面积110平方米，购房总价款为130万元；协议经双方签字后，由原告（反诉被告）封菊英、郝玉林在三天内将购房款全部转入被告（反诉原告）林秋月指定的第三人符才能的账户；此房屋现时不能办理房屋产权证照。合同还约定了其他事项。第三人符才能在该合同甲方家属处签名，第三人汤广江在乙方代理人处签名并代签原告（反诉被告）封菊英、郝玉林的名字。协议签订后原告（反诉被告）封菊英、郝玉林以转账方式通过哈依连、党丽雅向第三人符才能的银行账户共支付了购房款130万元。被告（反诉原告）林秋月将房屋交付原告（反诉被告）封菊英、郝玉林使用。因涉案房屋被停水停电，原告（反诉被告）封菊英、郝玉林在搬离房屋后于2017年2月22日向本院提起诉讼，请求判如所请。现涉案房屋已被三亚市政府相关部门予以拆除。另查明，庭审中，原告（反诉被告）封菊英、郝玉林对第三人汤广江代理签名的行为表示认可。被告林秋月在诉讼中向本院申请对涉案房屋自2009年4月23日至2017年3月15日期间的租金即占有使用费进行评估鉴定。涉案房屋系利用三亚市天涯区海坡村农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。原告（反诉被告）封菊英、郝玉林封菊英、郝玉林不是三亚市天涯区海坡村的集体经济组织成员。以上事实有《房屋买卖协议书》、转账记录及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。本院认为：本案中，原告（反诉被告）封菊英、郝玉林与被告（反诉原告）林秋月签订的《房屋买卖协议书》，因涉案买卖的房屋没有相关报建手续、没有相关产权证明，原告（反诉被告）封菊英、郝玉林亦不是三亚市天涯区海坡村的集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同属于小产权房交易，违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，本案被告（反诉原告）林秋月依无效合同取得的购房款130万元应退还返还。原告（反诉被告）封菊英、郝玉林诉求被告（反诉原告）林秋月退还购房款130万元，本院予以支持。从双方所签订的《房屋买卖协议书》约定的内容来看，双方均明知涉案买卖的房屋就是"小产权房"。因此对造成合同无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担，因此，原告（反诉被告）封菊英、郝玉林诉求被告（反诉原告）林秋月支付占有购房款的利息损失，本院不予支持。被告（反诉原告）林秋月反诉诉求原告（反诉被告）封菊英、郝玉林支付房屋占用使用费用，本院亦不予支持。被告（反诉原告）林秋月向本院申请进行房屋占用使用费用的评估鉴定，已没有必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定,判决如下:一、确认原告（反诉被告）封菊英、郝玉林与被告（反诉原告）林秋月于2009年4月23日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告林秋月应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告封菊英、郝玉林返还购房款130万元；三、驳回原告封菊英、郝玉林的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告林秋月的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13447.85元（原告封菊英、郝玉林已预缴），已减半收取，由被告林秋月负担8250元，原告封菊英、郝玉林负担5197.85元；反诉受理费6220元（反诉原告林秋月已预缴），由反诉原告林秋月负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 沈相法 二O一七年七月七日书记员 唐东阳附相关法律规定:中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。