陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初68号原告(反诉被告)于洋，男，汉族，1975年7月10日生，个体户，住宝鸡市金台区。委托代理人张红博，陕西行中律师事务所律师。被告（反诉原告）赵娟，女，汉族，1985年12月10日生，个体户，住宝鸡市金台区。委托代理人王斐，陕西金宝律师事务所律师。原告（反诉被告）于洋诉被告(反诉原告)赵娟房屋租赁合同纠纷一案，被告（反诉原告）赵娟诉原告（反诉被告）于洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法组成合议庭，两案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于洋及其委托代理人张红博，被告（反诉原告）赵娟的委托代理人王斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)于洋诉称，2015年8月25日，原、被告通过宝鸡玛雅房屋中介有限公司介绍，签订《房屋租赁契约》，约定：被告将其承租的位于宝鸡市金台区跃进路x号楼西单元xxxx室房屋转租给原告使用，租期24个月，自2015年9月1日至2017年8月31日，租金按季度支付，每月3400元，合同履行期间，一方单方终止合同，需承担1月房租的违约金。合同签订后，原告向被告交付押金3400元。原告承租房屋主要用于经营外卖、私房菜。2016年10月，被告召集其朋友到租赁房屋，告知原告要提前终止合同�要求原告腾退房屋。原告无奈于2016年10月28日腾出房屋。后原、被告就房屋押金及违约金等问题协商未果，现原告诉讼法院请求判令：1、被告返还房屋押金3400元，预付房屋租金3400元并承担3400元违约金，共计10200元；2、请求被告承担本案的诉讼费。为支持其本诉请求，原告向本院提交了以下证据：1、房屋租赁契约，证明原、被告双方在合同中约定了租赁期限、租金、给付方式、违约责任等；2、房屋租金收条，证明原告支付自2015年9月1日至2016年11月31日的租金；3、押金收条，证明原告向被告支付3400元押金；4、支付宝转账记录，证明原告在租赁期间，通过支付宝转账支付4个季度的房屋租金，租金付至2016年11月31日；5、承诺书，证明被告就转租事宜的承诺；6、证人贾斌证言及收条1张，证明双方租赁房屋及解除合同的过程，原告腾出房屋后，向中介交付了房屋钥匙；7、永信物业收据1张，证明原告以房主高凤名义向物业交付电梯费及物业费；8、58同城房屋招租信息截图，证明被告招租时，表明可以经营私房菜馆。被告（反诉原告）赵娟辩称，原告擅自更改房屋用途，导致被告与原房东解除合同，被告不予退还押金等，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）未向本院提交证据;被告（反诉原告）赵娟诉称，2012年6月25日，反诉原告赵娟与高凤签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租高凤所有的位于宝鸡市金台区跃进�x号楼西单元xxxx室房屋，租期五年，后反诉原告对房屋进行了装修、装饰。2015年8月25日，反诉原告将该房屋转租给了反诉被告，口头约定房屋仅能作为住宅使用，不得从事商业活动，后原房主发现反诉被告从事私房菜馆，给小区带来不良影响，提前终止了与反诉原告的租赁合同，致使反诉原告无法继续承租，花费的装修、装饰费用损失也无法挽回。反诉原告认为，因反诉被告的不当行为，给反诉原告造成损失，反诉原告不存在违约之处，请求法院判决：1、反诉被告赔偿各项损失10万元；2、承担本案诉讼费用。为支持其反诉请求，反诉原告提交了以下证据：1、赵娟与高凤房屋租赁合同1份，证明涉案房屋为反诉被告合法租赁；2、赵娟与于洋房屋租赁契约1份，证明反诉原告、被告双方在合同�约定了租赁期限、租金、给付方式、违约责任等；3、照片，证明反诉原告对房屋装修、装饰情况；4、证人白彬证言，证明房屋租赁情况，双方说过房屋可以经营外卖。原告(反诉被告)于洋辩称，反诉原告所诉没有事实和法律依据。反诉原告与房主高凤签订的房屋租赁合同，约定房屋可用于经营用房使用，而反诉原告、被告签订的租赁契约并未就房屋用途做出约定，亦没有相关口头约定。另反诉原告租赁该房屋也是经营私房菜，经营不善才转租给反诉被告，在58同城上的信息，证明反诉原告也同意房屋作经营用房使用。故反诉原告的反诉理由不成立，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）就反诉的辩解意见，未向本院提交证据。对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：对于原告提交的本诉证据1、2、3、4、5的真实性被告未到庭，庭后其律师亦未提交书面意见，虽不认可原告的证明目的，本院对于原告以上证据的真实性依法予以认定；对证据6，本诉被告认为，贾斌所打收条只能证明交钥匙时间，无法证明交房时间，本院认为，证人客观陈述了所知事实，且作为房屋中介，在双方产生争议时，就房屋钥匙的交付，及时通知了被告，被告拒绝或迟延领取钥匙，应视为房屋已交付；对证据6，本院予以采纳；对于证据7，与本案无关，本院不予采纳；对于证据8，客观反映了原告在招租时表明，房屋可以用作经营私房菜馆等经营用房使用，本院予以采信。对于反诉原告提交的反诉证据1，真实性予以认可，但用于证明反诉被告擅自更改房屋用途，不能成立，反而证明，原合同就约定房屋仅作为经营用房使用，对反诉原告的证明目的，本院不予采纳。对证据2，与原告提交一致，但合同并未约定房屋用途，对其证明目的，本院不予采纳；对于证据3，真实反映了房屋装修情况，本院予以采信；对于证据4，也证明了反诉原告、被告在洽谈租赁事宜时，双方均认可该房屋可用作经营使用，对反诉原告的证明目的，本院不予采纳。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）举证、质证，以及庭审调查，本院审理查明法律事实如下:2015年8月25日，原、被告通过宝鸡玛雅房屋中介有限公司介绍，签订《房屋租赁契约》，约定：被告将其承租的位于宝鸡市金台区跃进路x号楼西单元xxxx室房屋转租给原告使用，租期24个月，自2015年9月1日至2017年8月31日，租金按季度支付，每月3400元，合同履行期间，一方单方终止合同，需承担1月房租的违约金。合同签订后，原告向被告交付押金3400元，原告按季度支付房屋租金至2016年11月31日。原告承租房屋主要用于经营外卖、私房菜。2016年10月，被告告知原告要提前终止合同，要求原告腾退房屋。原告后于2016年10月28日将房屋腾出，双方就交房事宜未能达成一致意见，原告将房屋钥匙交给宝鸡玛雅房屋中介有限公司的工作人员，宝鸡玛雅房屋中介有限公司的工作人员也及时通知被告领取钥匙。后原、被告就房屋押金及违约金等问题协商未果，现原告诉讼法院请求判令：1、被告返还房屋押金3400元，预付房屋租金3400元并承担3400元违约金，共计10200元；2、请求被告承担本案的诉讼费。本院认为，本案中，原、被告的争议焦点主要在于原告�租房屋是否存在擅自更改用途。被告提前终止合同，是否构成违约。首先，被告与高凤的房屋租赁合同明确约定，承租房屋仅作为经营用房使用，被告承租后也是作为经营私房菜馆使用，被告招租信息中也表示可用作经营私房菜馆，双方没有其它书面、口头的约定房屋仅可用作住房，所以原告承租房屋，不存在擅自更改使用用途；其次，原、被告在租赁契约中约定，租期24个月，在原告承租期间，被告无故提前解除合同，构成违约，应承担违约金。综上，对于反诉原告的反诉请求，理由不成立，本院依法不予支持。原告腾退房屋后，于2016年11月9日将房屋钥匙交付房屋中介，房屋中介工作人员于次日通知被告领取，房屋实际交付时间应认定为2016年11月10日，原告交付房屋租金截止2016年11月31日，被告应退还原告房屋租金2310元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、二百一十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵娟于判决生效后15日内向原告(反诉被告)于洋退还房屋租金2310元、押金3400元，支付违约金3400元，共计人民币9110元；二、驳回反诉原告赵娟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元、反诉费1150元，共计1205元，由被告赵娟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数�出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  李柳杨代理审判员  张 诚人民陪审员  李敏华二〇一七年三月十六日书 记 员  王夏威