广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13944号上诉人(原审被告):广州市宏诚企业有限公司，住所地：广州市。法定代表人：李广宏，该公司董事长。委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:曾毅华，住广东省广州市从化区。委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。上诉人广州市宏诚企业有限公司(以下简称宏诚公司)因与被上诉人曾毅华商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初1226号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏诚公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回曾毅华的全部原审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由曾毅华负担。具体事实和理由如下：一、供电迟延是由政府行为所致。原审判决第18页错误认为我司无证据证明延迟取得消防合格意见书及永久用电工程的迟延完工系因地铁14号线调整供电线路的原因，因政府部门及公用事业单位行政审批所需时间属于开发商可以预见的范畴，风险应当由我司负。我司在2012年8月22日就向供电部门申请了用电报装，并于同年8月30日签订了《供电用电方案协议》。2013年6月13日，我司与从化输变电工程有限公司签订了《电气安装工程承发包合同》，对涉案楼盘外线路工程进行迁改，调整用电负荷，并于2014年3月27日完成了涉案楼盘外线路改造和负荷调整，取得了《单位工程竣工验收证明书》。接着，我司又于2014年4月3日和从化输变电工程有限公司签订了《电力安装工程承包合同》，约定由该公司对涉案楼盘永久用电工程进行安装施工。2015年1月涉案楼盘永久用电安装工程完工，同时我司也支付了安装工程款400万元。至此，只要我司再与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，即供电局同意向涉案楼盘供电，涉案楼盘就达到了永久供电条件。但当我司于2015年5月准备与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》时，被告知为了保证地铁14号线的施工用电，政府供电管理部门单方决定将涉案楼盘由原来灌村站F13供电改变为街口站F17供电。我司在多次与相关部门协商无果的情况下，被迫在2015年6月8日与广州供电局有限公司签订了《供用电方案协议》，根据该协议约定，不但改变了涉案楼盘的供电站，而且配电房设置也变更了。由于临近交楼期限，改变配电房设置规划在事实上已不具有可行性，故我司才于同年6月10日提出了调整配电房设置的申请，请求仍按2012年8月30日的《供用电方案协议》的规定建设配电房。虽然经过我司的多方协调最终于7月6日重新签订了《供用电方案协议》，恢复了原来的配电房设置，但由于《供用电方案协议》的数次变更致使供电部门检查验收和审批时间延长，直至2015年11月份才取得《客户受电工程竣工检验意见书》并与广州供电局有限公司签订了《高压供用电合同》。由此可知，如果不是地铁14号线用电致使涉案楼盘改变供电站及供电线路，那么按照正常施工进度我司完全可以在交楼前取得涉案楼盘永久供电证明。正是由于供电部门单方改变了涉案楼盘的供电线路和配电房设置，才导致我司逾期取得永久供电的证明文件，而且我司对该逾期原因完全无法预见也不可避免，按照《商品房预售合同》附件七第三条第3款的约定，应当免除我司逾期交房的违约责任。二、分项消防验收不应影响涉案楼盘交楼。原审判决认为地下室是楼房主体结构的一部分，其消防是否合格直接影响业主的居住安全，应当全部验收合格才能交付使用。我司认为上述观点值得商榷。具体理由如下：1、消防验收是具体行政行为，验收标准和规范属于行政管理的范畴，而不属于法院审查的范围。我司于2015年10月20日取得了自编4#、5#、9#、10#楼的《建设工程消防验收意见书》(穗公消验自【2015】第1699号)，且消防验收意见为：“一、综合评定该工程消防验收合格；二、工程投入使用后，你单位建筑消防设施应定期维修保养……”这说明涉案房屋已经通过消防验收且允许投入使用。既然行政主管部门按照专业技术规范验收后，做出了消防验收合格的具体行政行为，在该具体行政行为被依法撤销前，法院不应判决涉案楼盘只有在地下室通过消防验收后才能交楼。2、原审判决将地下室通过验收的时间，确定为涉案楼盘达到交楼条件的做法没有法律依据。在本案中，消防管理部门对涉案楼盘采取了地上部分和地下室分项验收的方式验收，并且分别做出了两份《建设工程消防验收意见书》。既然消防验收规范允许将涉案楼盘地下室和地上部分分项验收，就说明两部分是相对独立的，地下室逾期验收并不影响地上部分的验收和使用，否则分项验收就失去了存在的意义。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法纠正。被上诉人曾毅华答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，宏诚公司的上诉没有法律依据，我方同意一审论述。虽然我方认为迟交楼违约金应计至涉案楼盘取得竣工验收备案表之日即2016年4月5日，而不是一审法院认定的宏诚公司在2016年3月11日取得消防验收意见书之日，但考虑到两者时间相差不太远，所以我方没有上诉。曾毅华于2016年3月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宏诚公司从2015年8月1日起每日按总房价款902023元的0.05％标准向曾毅华支付违约金至宏诚公司将涉诉房屋实际交付曾毅华使用之日止（暂计至2016年3月20日止233天违约金为105085元）；2.本案诉讼费用由宏诚公司承担。一审庭审过程中，曾毅华认为涉案楼盘符合双方约定的交楼条件的时间为取得竣工验收备案表之日，即2016年4月5日，并主张将逾期交楼违约金计算至该日。一审法院经审理查明：2013年11月17日，曾毅华与宏诚公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定曾毅华购买宏诚公司开发的位于广州市从化区江埔街凤院村太平寺地段“宏诚海峰花园”第10#幢7层704房；建筑面积102.66平方米；总金额为902023元；曾毅华以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的30.16%，金额272023元，除首期款外，剩余房款金额630000元，须于2013年11月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定：宏诚公司应当在2015年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付曾毅华使用。宏诚公司向曾毅华交付房屋时，应当向曾毅华发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，宏诚公司应当及时书面告知曾毅华。第十四条约定：宏诚公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，宏诚公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向曾毅华支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日的，曾毅华有权单方面解除合同。曾毅华要求解除合同的，应书面通知宏诚公司，宏诚公司应在收到曾毅华解除合同通知之日起30日内无息退还曾毅华已支付房价款。若曾毅华要求继续履行的，合同继续履行，宏诚公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向曾毅华支付违约金。第十五条约定：曾毅华与宏诚公司双方进行房屋验收交接时，宏诚公司应当向曾毅华提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向某华提供加盖宏诚公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，宏诚公司应提供已加盖公章的原件给曾毅华；（八）项应交由曾毅华填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，曾毅华有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由宏诚公司承担。附件七补充协议第三条第3点约定：《商品房买卖合同》中交房期限除“不可抗力”外，还包括不可避免或者异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因在内。上述合同签订后，曾毅华已支付了全部购房款902023元，宏诚公司分别于2013年12月4日开具首期款272023元的发票，2014年7月26日开具尾款630000元的发票给曾毅华。宏诚公司分别于2015年7月24日和2016年4月1日以挂号信的方式通知曾毅华收楼，曾毅华2015年7月28日出具《收楼意见反馈书》认为涉案房产不符合交楼条件，未收楼。原审另查明：涉案“宏诚海峰花园”项目，分别取得以下相关资料：1.2015年4月16日取得从化市规划局出具的从规验证[2015]26号《建设工程规划验收合格证》，验收合格。2.2015年4月28日从化市自来水公司出具《关于广州市宏诚企业有限公司宏诚海锋花园住宅小区供水工程验收意见》，符合供水规范，验收合格，同意投入使用。3.2015年4月28日广州从化中燃城市燃气发展有限公司出具《工程联合验收单》，认为所有安装的燃气管道吹扫、严密性、强度试验均符合《城镇燃气设计规范》要求，验收合格。4.2015年5月29日取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，评定为合格，同意验收。5.2015年6月23日从化市环境保护局出具的从环函[2015]122号《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函》，认为项目在建设期间按环评和批复要求落实雨污分流措施，未违反环保方面的法律法规，未造成环境污染和生态破坏。项目目前未有入户入住，不具备竣工环保验收条件，建设单位先行到相关单位办理项目建设工程竣工验收备案手续。6.2015年8月6日广州市民防办公室出具从民防验[2015]4号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意竣工验收备案。7.2015年10月16日中国邮政集团公司广州市从化邮政局出具通邮批复意见。8.2015年10月20日取得广州市公安消防局出具的穗公消验字[2015]第1699号《建设工程消防验收意见书》，关于自编4#、5#、9#、10#楼的消防验收评定为合格（地下室另行申报验收）。9.2016年3月11日取得广州市公安消防局出具的穗公消验字[2016]第0327号《建设工程消防验收意见书》，关于自编4#、5#、9#、10#楼的地下室消防验收评定为合格。10.2016年4月5日“宏诚海峰花园”自编4#、5#、9#、10#楼取得竣工验收备案表。11.2016年4月8日，广州供电局有限公司从化供电局出具《关于宏诚海峰花园永久用电工程情况说明》，说明工程永久用电工程设计在2013年7月15日提交给该局审核，通过设计审核，准入施工阶段，并于2015年1月部分工程完成施工，进入验收阶段。2015年5月15日，宏诚公司到该局办理分期报竣工，设计住宅用电420户。因政府保障地铁14号线用电需要，该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电。2015年6月20日，因电房配置原因需要调整，宏诚公司到该局申请修改供电方案，2015年7月6日双方签订分期报竣工的修改方案，于2015年11月12日通过竣工检验，于2015年11月19日双方签订《供电用合同》，于2015年12月30日开装表，在一周内陆续完成本期的420块住宅电表安装。宏诚海峰花园永久用电涉及住宅用户1050户，已装表送电420户。2016年6月15日，原审法院向中国邮政集团公司广州市从化邮政局发出调查函，调查了解涉案项目取得永久通邮文件的时间及文件内容，该局于2016年6月16日复函我院，根据“宏诚海峰花园”实际情况，建议“宏诚海峰花园”采用定位妥投协议方式通邮，并于2015年10月16日批复“宏诚海峰花园”通邮申请。并提供了2015年10月16日通邮申请表、定位妥投协议书。2016年6月15日，原审法院向广州供电局有限公司从化供电局发出调查函，调查了解：1.2015年6月10日电房配置原因需要调整，宏诚公司修改供电方案是否因地铁14号线用电需要而进行；2.已装表送电的420户包括“宏诚海峰花园”的哪些用户；3.涉案“宏诚海峰花园”项目的永久供电使用证明材料及具备永久用电条件的具体时间。该局于2016年6月16日复函我院：1.该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，调整供电线路在前（5月份），宏诚公司申请电房配置调整在后（6月份），属于两件事项；2.已装表送电的420户清单见附件1：《FB13：用电设备容量清单》；3.宏诚海峰花园项目在2015年12月30日开装表传票，在一周时间内陆续安装了本期报装的420块住宅电表，完成永久用电工程。并向原审法院提供了4#、5#、9#、10#楼的一户一表报装清单，包括了本案房产。2016年6月30日，原审法院又向广州供电局有限公司从化供电局发出调查函，调查了解：2015年6月10日，宏诚公司调整电房配置以及修改供电方案的原因？该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电，是否需要宏诚公司修改供电方案重新签订《供用电方案协议》，重新设计永久用电工程、施工及进行竣工检验？该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电，是否会造成宏诚公司永久用电工程推迟完成？2016年7月12日，该局复函（二）：二、关于2015年6月10日，宏诚公司调整电房配置以及修改供电方案的原因：1.2012年9月，该局与宏诚公司签订《供电方案协议书》中约定新建“专用综合房1间”；2.由于该小区花园的420户急于竣工送电，在2015年5月15日来该局办理分期报竣工业务，按照业务流程，该局按最新的电房配置要求制定相应的供电方案，新建“专用综合房1间”变成新建“高压室1间、专变房1间、低压配电房”，双方在2015年6月9日签订了《供电方案协议书》；3.2015年6月10日宏诚公司向该局报送申请函，原因是该电房的部分土建及电气已完成施工，而且无位置增设新配电房；4.该局到现场勘查后，再经联合审批会审核，同意宏诚公司的申请，修改供电方案，将电房配置恢复为新建“专用综合房1间”，在2015年7月6日重新签订《供电方案协议书》。三、2015年5月15日来该局办理分期报竣工业务，该局结合地铁14号线施工用电供电方案，调整该小区花园的420户的供电方案，按照用电报装流程的设置，该项目分期报竣工的业务需要修改供电方案、需要重新签订《供电方案协议书》、需要重新设计永久用电工程，但不需要重新施工和不需要重新竣工检验。四、该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为街口站F17供电，不会造成永久用电工程推迟完成。2016年8月11日，广州供电局有限公司从化供电局又向原审法院出具《关于宏诚海峰花园永久用电的情况说明》：2015年5月15日宏诚公司到该局办理分期报竣工申请，该局结合十四号线地铁施工用电，宏诚海峰花园永久用电由灌村站F13线路变更为街口站F17线路供电，根据《广州供电局业扩管理细则》用电报装业务流程，需要重新审批、重新设计、重新图纸审核。2016年8月26日，从化输变电工程有限公司出具《情况说明》：该公司于2014年4月3日与宏诚公司签订《宏诚海峰小区永久用电工程电力安装工程承包合同》后，于2014年11月29日全面完成施工进入验收阶段，2015年5月办理分期报竣工验收。由于政府要求配合地铁14号线施工，将宏诚海峰小区永久用电由灌村站F13线路变更为街口站F17线路供电，该公司根据从化供电局重新审批设计的新图纸，进行了对已施工好的电缆予以拆除施工，并重新按新审批设计的图纸进行电缆预埋铺设施工，该重新铺设预埋电缆工程于2015年11月11日施工完毕等。2016年6月15日，原审法院向广州市公安消防局发出调查函，调查宏诚公司取得涉案楼盘的《建设工程消防验收意见书》的前提是否必须提供2015年7月6日宏诚公司与广州供电局有限公司签订的《供用电方案协议》。该局于2016年7月8日函复原审法院，来函所述《建设工程消防验收意见书》取得的前提并未有《供用电方案协议》这一项。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、涉案房产何时符合交付条件？对于涉案房产符合合同约定的交房条件的时间，曾毅华主张为2016年4月5日取得竣工验收备案表之日，宏诚公司则认为是2015年11月19日永电工程申请验收之日。原审法院认为，曾毅华与宏诚公司签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人均具有法律约束力。双方在涉案合同中约定宏诚公司应在2015年7月31日前交房，还约定宏诚公司应当向曾毅华提供合同第十五条中约定的相关资料，但从宏诚公司提交的证据来看，涉案楼盘至双方约定的交楼时间（2015年7月31日）尚未取得消防、通邮、人防、永电方面的合格或相关准许文件。其后，宏诚公司于2015年8月6日取得人防部门的准许使用文件；于2015年10月16日取得通邮的证明材料；于2016年1月7日完成永电工程；于2015年10月20日取得自编4#、5#、9#、10#楼的《建设工程消防验收意见书》，于2016年3月11日取得自编4#、5#、9#、10#楼地下室部分的《建设工程消防验收意见书》；于2016年4月5日取得“宏诚海峰花园”自编4#、5#、9#、10#楼竣工验收备案表。由此可见，涉案房产取得2016年3月11日《建设工程消防验收意见书》后具备了合同约定的宏诚公司交房时应当提供的相关许可文件，符合了合同约定的交房条件。因此，宏诚公司逾期交楼期间为2015年8月1日至2016年3月11日。取得竣工验收备案表非双方约定的交楼条件，故曾毅华主张逾期交楼截止日期计至2016年4月5日，原审法院不予采纳。宏诚公司认为永电工程申请验收即符合交房条件，不符合双方合同的约定；宏诚公司认为消防合格时间为2015年10月20日（取得自编4#、5#、9#、10#楼的《建设工程消防验收意见书》的时间），自编4#、5#、9#、10#楼地下室部分的消防验收不影响曾毅华居住使用，但地下室是楼房主体结构的一部分，其消防是否合格直接影响业主的居住安全，应当全部验收合格方能交付使用，故对宏诚公司的该抗辩理由原审法院不予采纳。二、关于逾期交房违约责任的承担问题宏诚公司抗辩认为永电工程未能按期完成的原因是地铁十四号线施工，由灌村站F13供电线路调整为街口站F17线路供电，其与广州供电局有限公司从化供电局于2015年6月8日签订第一次修改线路供电的《供用电协议》，2015年7月6日签订第二次修改线路供电的《供用电协议》，并需要重新施工导致延误；消防验收未能如约取得许可文件的原因是其前提条件需向消防部门提供《供电方案协议书》才能进入消防验收阶段，因此逾期交房是不可抗力和政府行为所致，宏诚公司应当免责。对此，首先，广州市公安消防局2016年7月8日对原审法院调查函的复函表明《建设工程消防验收意见书》取得的前提没有《供用电方案协议》这一项；其次，根据广州供电局有限公司从化供电局对原审法院调查函的复函、复函（二）、情况说明，结合供用电方案协议的内容可知，宏诚公司于2015年5月15日向该局分期报竣工，2015年6月9日双方签订《供电方案协议》由街口站F17供电并按照最新电房配置要求制定供电方案，因宏诚公司于2015年6月10日申请调整电房配置修改供电方案，双方于2015年7月6日重新签订《供电方案协议》，可见2015年7月6日重新签订《供电方案协议》系因宏诚公司申请调整电房配置的原因，而非因供电线路的调整；再次，2015年6月9日及2015年7月6日宏诚公司签订《供电方案协议书》时，尚未至交房期限，而宏诚公司向广州市公安消防局申请对地上部分进行消防工程竣工验收的时间是2015年9月16日，并在此后另行申请地下室部分的消防验收，可见宏诚公司迟延取得消防意见书与签订上述《供电方案协议书》没有直接关联性。此外，广州供电局有限公司从化供电局的复函（二）第四点也直接表明该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为街口站F17供电，不会造成永久用电工程推迟完成。虽然从化输变电工程有限公司出具《情况说明》表示其因变更为F17线路供电，按照重新审批设计的图纸进行了电缆拆建施工，但不能证明该施工与永久用电工程迟延完工之间的关联性。综上，宏诚公司并无证据证明迟延取得消防合格意见书及永电工程的迟延完工系因地铁14号线调整供电线路的原因，因政府部门及公用事业单位行政审批所需时间属于开发商可以预见的范畴，风险应当由宏诚公司负担，故对于宏诚公司提出不可抗力的免责抗辩，原审法院不予采纳。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题合同第十四条约定，宏诚公司如未能按合同规定的期限交房，逾期超过180日的，曾毅华要求继续履行的，合同继续履行，曾毅华应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向曾毅华支付违约金。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。宏诚公司认为违约过高，未提供相应证据，缺乏事实依据，原审法院不予采纳。综上，在合同履行的过程中，曾毅华已付清房价款，宏诚公司应按照约定在2015年7月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付曾毅华使用，但涉案房产至2016年3月11日取得消防许可文件后才符合合同约定的交楼条件，故曾毅华主张宏诚公司以总房价为基数，按照每日0.05%的标准，从2015年8月1日至2016年3月11日止支付逾期交房违约金，于法有据，原审法院予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年9月8日作出如下判决：一、宏诚公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向曾毅华支付逾期交房违约金（以购房款902023元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年8月1日起计至2016年3月11日止)；二、驳回曾毅华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1201元，由宏诚公司负担1155元，曾毅华负担46元。经二审庭询，双方当事人均表示对原审查明事实无误，本院予以确认。针对涉案合同第十三条约定的“因不可抗力等原因，房屋需要延期交付使用的，宏诚公司应及时书面告知曾毅华”，宏诚公司表示其没有书面告知曾毅华，理由是其认为曾毅华应该知道，且其在售楼部有公示，但宏诚公司对此未举证证明。曾毅华否认宏诚公司有公示或告知，其也不知道地铁施工的事，更不可能知道供电线路调整一事。上诉人宏诚公司在二审中提交如下证据：1、广东省广州市从化公证处于2016年11月2日出具的（2016）粤广从化第3856号《公证书》，主要内容是该公证处见证宏诚公司工作人员于2016年10月31日到广州市政务服务中心领取咨询号及《建设工程竣工验收办事指南》。该办事指南中第10条中记载“其他资料…‥土建验收需提供供电协议”，拟证明按消防局的该办事指南的要求，土建验收需要提供供电协议，这与消防局向一审法院出具的复函相矛盾。2、2015年10月26日的盖有从化输变电工程有限公司工程部印章的《竣工图》复印件一张，该图与宏诚公司在一审中提交的施工图对比，拟证明因保证地铁十四号线施工而改变宏诚公司原来的供电线路，导致需要重新施工和永电验收的迟延。3、（2013）穗中法民五终字第3108号民事判决书复印件，拟证明在楼宇满足基本安全条件和居住要求的情况下，即使楼宇未取得永久用电也不影响交楼。4、从化输变电工程有限公司于2016年11月8日出具的《情况说明》复印件及相关附件，拟证明涉案楼盘因保障地铁14号线施工改变了供电线路，造成永电工程延误。经本院组织质证，曾毅华认为证据1、2早已形成，并不属于二审新证据，宏诚公司现在才提供，已过举证期限，亦不能证明宏诚公司的主张，不应被采纳；消防问题应以消防部门给法院的复函为准，且即使土建验收需提供供电协议，因供电协议早已存在，故此与宏诚公司消防延迟验收无关；对证据3民事判决书的真实性无异议，但该案与本案情况不同；证据4的真实性由法院认定，应以供电局的复函为准，该情况说明并不能证实宏诚公司有关因供电局调整线路而造成永电工程延误的主张。为进一步查明案件事实，本院分别发函向广州市公安消防局、广州市从化区环境保护局、中国邮政集团公司广州市从化区邮政局、广州供电局有限公司从化供电局了解本案相关情况，具体复函情况如下：一、广州市公安消防局于2016年12月19日出具穗公消函〔2016〕138号复函，主要内容为：1、《广东省公消防监督执法实务指南》及《建设工程消防验收评定规则》关于建设工程消防验收资料审查的相关规定，均未要求必须提供供电协议；2、建设单位可以申请局部建设工程消防验收，但应符合申请局部建设工程消防验收的相关规定；等。二、广州市从化区环境保护局于2016年12月2日出具从环函〔2016〕247号复函，主要内容为：宏诚公司于2015年6月向我局申请办理宏诚海峰花园一期4幢住宅楼建设工程竣工验收备案的环保意见，当时该住宅楼尚未交付使用不产生排污，建议其先通过其他单位验收，交付使用产生排污后再申请环保验收，目前该项目还没有办理环保验收手续等。三、中国邮政集团公司广州市从化区邮政局于2016年11月30日复函，主要内容：1、通邮申请正常批复是一周内完成，宏诚公司申请通邮的时间是2015年7月15日，我局接申请后实地考察发现该小区自建的信报箱不符合标准要求，导致报刊无法投递进箱，故建议其重建标准信报箱后通邮，或以签订“定位妥投协议”方式进行通邮。宏诚公司初步决定重建信报箱，后经其内部商定决定采用“定位妥投方式”通邮，导致本次通邮申请批复过长。2、目前涉案楼盘已经以定位妥投协议的方式永久通邮，如住户无法收到邮件可到邮局核查；《定位妥投协议书》和《通邮申请表》属永久通邮文件；等。四、广州供电局有限公司从化供电局于2016年12月2日出具复函，主要内容如下：1、涉案永电工程通过竣工验收的时间是2015年11月11日，不是11月9日；2、根据统计数据，2012年1月1日至2015年1月1日在从化地区报装统建小区已竣工的项目共59宗，从报装到送电全过程平均耗时448天，其中耗时排第一的1192天，本案小区永电工程耗时1184天排第二；3、我局于2015年2月制定地铁14号临时用电方案，宏诚公司于2015年5月15日来我局办理分期报竣工业务，我局结合十四号线地铁施工用电方案，变更宏诚海峰花园永久用电供电线路，并以《供电方案协议书》形式将此事书面告知宏诚公司；如果宏诚公司在确定需要调整供电线路前提出竣工验收申请，若工程验收合格，在签定《供用电合同》后将在约一周时间内完成装表送电；4、涉案项目第一次报中间检查时间是2015年8月13日，并非2015年5月中旬。宏诚公司2015年5月中旬是来我局申请分期报竣工而并非申请“报竣工”。5、办理永电竣工验收的主动权在业主和施工单位，广州供电局的供电服务承诺是：供电方案答复15个工作日，工程设计图纸审核10个工作日，中间检查3个工作日，竣工检验3个工作日，《供用电合同》制定和审批4个工作日，装表接电7个工作日；6、施工过程不属我局管理范围，属于施工单位职责，是否需要重新施工，请咨询。修改供电方案需要重新签订《供电方案协议书》、重新设计永久用电工程；7、宏诚公司于2015年5月15日来我局办理分期报竣工申请，我局结合十四号线地铁施工用电，变更宏诚海峰花园永久用电供电线路，根据用电报装业务流程，需要重新审批、重新设计、重新图纸审核；等。宏诚公司确认上述四份复函的真实性，并对上述环评和通邮的复函的合法性和关联性均予以确认；对消防复函认为：1、从消防局复函看出，局部验收是符合相关消防验收规范的。在法律没有禁止的情况下，开发商申请对消防进行分步验收应是被允许的民事行为。涉案楼盘目前完全通过各项验收，对业主的居住使用未造成任何影响，完全满足了涉案楼盘作为住宅使用的全部条件。2、消防局在复函中故意回避了其做法与法律规定不一致的地方。根据我司在一审中提供的光盘，当时我司报消防验收的全部资料中是包含了《供电协议》的，且我司提供的公证书也能证明到消防局窗口递件是需要提供《供电合同》的，但由于提供这种合同违反目前的法律规定，所以消防局不肯承认，法院应当考虑具体办案和真实情况来确定办理消防验收是否需要提供《供电合同》的事实；对供电局复函，我司于2015年5月才知道供电线路需要调整，对此，我司采取的办法是调整线路后进行最终的验收。按该复函内容，供电部门对永电申请验收的最长工作期限是2个月左右，通常情况下，如开发商各项都完成了，30日内是能够完成永电竣工验收的。由于从化输变电工程有限公司是独家国企，工程很多，我司作为开发商决定不了具体的施工工期。按照该公司的工作安排，在我司交楼前，如果没有供电线路调整是可以按期交楼的。所以我司有关永电的工期延迟的原因一方面是施工单位的自身工作安排，另一方面是供电线路调整造成的。曾毅华表示对上述四份复函均无异议，认可宏诚公司取得了永久通邮和环保文件，但认为虽然邮局认可宏诚公司以另一种方式通邮，但这是由于宏诚公司本身所设置的邮箱不符合标准，是宏诚公司的责任；而消防局的复函明确指出消防验收不需要提供《供电协议》，宏诚公司一直以需要提供《供电协议》作为延误办理消防的理由不能成立；原审认定上面楼层与地下车库是不可分割的整体是正确的。涉案楼盘的电梯是可以直接通到地下车库的，假如车库出现问题，会影响到住户的安全，故即使地上房屋通过验收，如果地下车库未通过验收也是不符合交楼标准的；从供电局复函的内容看：1、从化同类型小区平均工期是448天，而宏诚公司的永电工期达到1184天，排倒数第二，且供电部门复函说如果在调整线路前申请竣工验收又验收合格的话，可在签订供用电合同后一周内完成装表送电，故涉案楼盘的永久用电迟延明显是由于宏诚公司本身原因延误了工期，没有在调整线路前竣工所造成的，与供电部门调整线路无关；2、调整线路对宏诚公司影响轻微，不足以导致宏诚公司迟交楼。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对宏诚公司的上诉，认定如下：根据宏诚公司与曾毅华于2013年11月17日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的第十三条、第十五条约定，宏诚公司应于2015年7月31日前交付涉案房屋给曾毅华使用，房屋交付时应提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，曾毅华有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由宏诚公司承担。从宏诚公司提交的证据来看，涉案楼盘至合同约定的交楼日尚未满足双方约定交楼条件，且宏诚公司直至2016年4月5日才取得涉案房屋所在楼宇的竣工验收备案表，故原审法院根据双方诉辩主张及举证，判令宏诚公司依约向曾毅华支付从2015年8月1日起至2016年3月11日止的逾期交房违约金，并无明显不当，曾毅华对此亦未提出上诉，故本院予以维持。对宏诚公司上诉主张的消防问题，鉴于原审法院对此已作详尽论述，合理有据，本院不再赘述。消防部门在二审期间向本院出具的复函及宏诚公司二审提供的《公证书》等证据均不足以推翻原审相关论述，故本院不采纳宏诚公司上述举证及上诉理由。至于宏诚公司上诉主张的永电迟延问题。宏诚公司认为永电延迟的原因一方面是施工单位的自身工作安排，另一方面是供电局单方调整供电线路造成的，并以此种情况属于涉案合同附件七第三条第3款约定的“不可抗力”为由，上诉主张应免除其迟交楼违约责任。对此，本院认为，首先，宏诚公司作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时具备永久用电等交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间，此亦属于宏诚公司应承担的相关开发建设风险。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使宏诚公司主张导致永电延迟的原因系施工单位工作安排的上诉理由成立，宏诚公司亦不能因此而免除其应向业主方承担的迟交楼违约责任。最后，虽然宏诚公司办理永电手续过程中确实遇到了供电部门为配合地铁施工临时用电需要而变更涉案楼盘项目供电线路的情况，但一方面，从供电部门的复函内容来看，供电部门认为该供电线路的调整不会造成宏诚公司永久用电工程推迟完成，而宏诚公司在二审中提供的《竣工图》、从化输变电工程有限公司于2016年11月8日出具的《情况说明》等证据亦不足以证明宏诚公司在不存在该供电线路调整的情况下就必然可以在合同约定的交楼日前完成永电手续；另一方面，涉案合同第十三条明确约定如房屋需延期交付使用的，宏诚公司应当及时书面告知曾毅华，而宏诚公司在二审中确认其未就此书面告知曾毅华，故宏诚公司以永电迟延系施工方及供电部门原因为由要求免除其迟交楼违约责任的上诉理由缺乏充分理据，亦不符合合同约定，本院均不予采纳。至于宏诚公司二审提供的另案民事判决书，并非涉案房屋同楼盘案件，该案与本案情形并不完全相同，且我国也非判例法国家，该判决书不能证明宏诚公司的上诉主张，故本院对此不予采纳。综上所述，宏诚公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2310元，由上诉人广州市宏诚企业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年一月三日书记员  梁少欣