青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第2028号原告李岩，女，1962年7月4日出生，汉族。委托代理人周玮，青海乾润律师事务所律师。被告青海电力集体产业管理公司。法定代表人徐勇，系该公司总经理。委托代理人孙生宏，系青海西海律师事务所。原告李岩与被告青海电力集体产业管理公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由审判员刘云适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告李岩委托代理人周玮、被告青海电力集体产业管理公司委托代理人孙生宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李岩诉称，2008年8月7日，原、被告签订《沁园春餐厅设备转让及租赁合同》。合同约定：原告租赁被告海晏路55号海晏花园电力小区5号楼铺面1间（左起第1间），面积179平方米的沁园春餐厅；合同租期为三年，合同一年半续签。自2008年6月25日起至2009年12月25日止。同时约定原告在租用后可对房屋根据需要进行装修。2009年12月25日合同期满后，双方未继续签订合同，原告继续使用所租铺面，被告没有提出异议。原、被告双方形成不定期租赁关系。合同签订后，按约定，原告对所租铺面陆续进行了装修并添置厨房设备共花费40余万元。2012年1月，在未解决原告损失的情况下，被告将原告所租铺面租赁给第三人。原告就自己的损失多次找被告协商，均被被告无故推诿。后原告诉至法院，因被告同意配合原告进行鉴定，原告撤诉。现因被告不配合原告鉴定，无奈诉至法院，要求依法判令被告赔偿原告损失373900元，承担本案诉讼费。原告李岩在庭审中向法庭出示如下证据：证据一、《沁园春餐厅设备转让及租赁合同》一份，拟证明原告租赁被告海晏花园电力小区5号楼一楼面积179平方米铺面1间，合同租期为三年，合同一年半续签，自2008年6月25日至2009年12月25日止。合同约定原告可对房屋根据需要进行装修。被告青海电力集体产业管理公司的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。证据二、《收据》四份、《牡丹灵通卡账户历史明细单》一份、《退款条》一份、《解除合同及催交租赁费通知》一份，拟证明原被告之间存在租赁关系，原告按被告要求交付租赁费及其他费用，无违约行为，原告转租被告是明知并默许的，被告却在未通知原告解除合同，未解决原告损失的情况下将房屋另行租赁给第三人的事实。被告青海电力集体产业管理公司的质证意见：对于其他收据真实性没有异议，对于2010年12月18日的收据没有盖章不认可。牡丹灵通卡账户历史明细单及退款条跟本案没有任何关系不认可。对于2011年12月30日原告转租的事实，被告方才知道的。对于解除合同及催交租赁费通知真实性认可，这份通知证明双方已经于2011年11月1日解除合同的事实。证据三、2010年2月31日《装修装饰（决算）单》及《收据》各一份、《青海裕美盛环保节能科技有限公司销售安装合同》及收据各一份、青海新青纪幕墙窗业有限公司《收据》一份、餐厅设备清单一份，拟证明被告违约的行为造成原告损失425900元，扣除折旧损失后，原告主张373900元。被告青海电力集体产业管理公司的质证意见：原告所述是2010年开始装修的，但双方的合同已在2009年终止，原告进行装修不合情理，真实性不认可。即便有装修的事实，但是当时合同已经到期，被告没有违约的行为，也不可能补偿，而且从内容看，这些单据无法证明是花费在租赁装修上的。证据四、（2013）西民一初字第693号青海省西宁市城西区人民法院《民事裁定书》一份，拟证明原告起诉在诉讼时效内。被告青海电力集体产业管理公司的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告青海电力集体产业管理公司辩称，原告所陈述事情经过基本属实。但被告对于原告装修及花费40万元不认可，在2009年合同到期后，原告一直没有交付租金，导致双方解除合约，合同已经解除后原告却又在2010年进行装修不合常理。双方合同解除后被告才将房屋租赁给第三人，这是事实。2013年原告起诉后撤诉是他们自身的行为，跟被告没有关系。原告诉求没有法律依据，请求依法驳回。被告青海电力集体产业管理公司在庭审中向法庭出示如下证据：证据一、《沁园春餐厅设备转让及租赁合同》一份，拟证明原被告的合同期限是2008年6月25日至2009年12月25日，合同约定要经过被告同意才可以转租，转租后应该由被告与第三方签订租赁合同。原告李岩的质证意见：真实性、关联性予以认可，但对证明方向持异议，该证据不能证明原告转租时没有征得被告的同意。证据二、《收据》两份，拟证明原告向被告支付的费用共75200元。原告李岩的质证意见：对真实性、关联性、证明方向均予以认可。证据三、《解除合同及催交租赁费通知》一份，拟证明被告于2011年9月21日书面通知原告在2011年11月1日解除与原告的租赁关系，要求原告补交租金费用，如愿续约，重新签订合同等内容。原告李岩的质证意见：真实性认可，说明被告已经知道原告转租的事实，虽未明示但转租得到了被告默许。证据四、《通知》一份，拟证明截止于2011年11月22日，原告仍未将所欠房租在规定期限内交清，也未在期限内重新签订租赁合同，被告将于2011年12月1日收回房屋等内容。原告李岩的质证意见：真实性认可，证明方向不认可。证据五、《商铺租赁合同》一份，证明2012年1月11日，被告与马玉良签订合同并将房屋出租给马玉良。原告李岩的质证意见：不认可，与本案无关。证据六、《证明》一份，拟证明原告与马玉良签订合同将房屋出租给马玉良的事实。原告李岩的质证意见：该证据中写了租赁屋内设备由李岩带走，但不能就此证明设备已经被李岩带走的事实。经审理查明，原告青海电力集体产业管理公司原名称青海电力公司。2008年8月7日，原被告签订《沁园春餐厅设备转让及租赁合同》。合同第一条约定：“甲方座落在海晏路55号的海晏花园电力小区5号楼铺面1间（左起第1间），建筑面积共179平方米的沁园春餐厅转租给乙方，租用期三年，合同一年半续签。自2008年6月25日起至2009年12月25日止。自本合同生效之日开始计算，合同期满前两个月，双方可就是否续签进行协商。”合同第二条约定：“乙方一次性付给甲方设备转让费及房屋租金合计75200元。其中设备转让费5万元；甲方按7.8元／平方米的租赁标准收取乙方一年半的房屋租金，即1400元／月，乙方一次性付清一年半的房屋租金，即1400元／月×18个月＝25200元（即2008年6月25日-2009年12月25日），合同期满甲方视乙方经营状况重新核定房屋租金，签订新房屋租赁合同。”合同第八条：“乙方在租用后可对该房屋根据需要进行装修，但装修时不得破坏房屋整体结构、改变房屋外观。”合同第十一条：“在租用合同期内，乙方如遇特殊原因不能继续经营时，可进行转租，但必须保证转租后仍然从事餐饮服务，不得从事其他经营项目，转租必须经甲方同意后进行。转租后，甲方与第三方重新签订租赁、经营合同，同时与乙方的合同自行终止。”2009年12月25日，合同期满，双方未继续签订合同。2010年8月，原告将沁园春餐厅转租给马玉良并签订合同，但未告知被告，原告将自己所属物品搬出，马玉良占有使用期间对该商铺进行了装修。2011年9月21日，被告将《解除合同及催交租赁费通知》送达原告，被告以“海晏路花园‘沁园春餐厅’租赁人李岩”的称谓通知原告：因原告在合同到期后未续签，双方也未提出异议，依据《合同法》第236条规定，双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；因原告未按期交纳房屋租赁费，经被告2011年7月通知仍未交纳，被告将在2011年11月1日解除与原告的租赁关系，要求原告补交欠付租金费用3.86万元，如愿续约，重新签订合同等内容。通知言明：“现我公司正式通知你：1、我公司将在2011年11月1日起正式解除与你的实际租赁关系。2、在2011年10月15日前补交租赁费3.86万元；2011年9月25日以后至2011年12月31日的租赁费按照35元／㎡·月（花园小区铺面面积计算有误，公司对海晏花园所有铺面的建筑面积在2008年起进行了同意调整，故你租赁的铺面建筑面积按照202.4㎡计算），按实租天数缴纳；3、按照小区现行的采暖费、水电费收费标准，将应缴未缴的水电、采暖费结算清楚。4、如你还愿续租，请在上述期限内将所欠各项费用结清后，重新签订《房屋租赁合同》。5、如你不愿续租，我公司将于11月1日前收回房屋。6、遵照原合同相关条款约定，你在2011年11月1日前可以将厨房设备自行转让给第三人（但第三人必须与我公司签订房屋租赁合同）；或由我公司将你原有厨房设备转让后，将设备设施实际转让费用与你进行清算，结算时我公司会将你应缴未缴的费用在此费用中进行扣除。”2011年12月24日，被告财务退还原告2011至2012年取暖费7735.73元；2011年12月30日，被告财务收取马玉良取暖费4545.18元。2011年11月12日，被告以“海晏路花园‘沁园春餐厅’占用人李岩”的称谓通知原告：“1、我公司将于2011年12月1日收回贵方所占用的房屋，希望贵方在12月1日前将所属贵重物品搬出。2、贵方所欠的房屋租赁费应在搬出时（2011年12月1日前）向我公司一次性交纳，如逾期未交，我公司将通过司法途径进行追讨。”2012年1月11日，被告将该房屋出租给马玉良并签订了《商铺租赁合同》，合同期自2012年1月1日起至2012年12月31日止。2013年，原告以租赁合同纠纷为案由，将被告诉至法院，2013年10月28日以需要进行鉴定为由申请撤诉，西宁市城西区人民法院（2013）西民一初字第693号民事裁定书裁定准许原告撤回起诉。另查，在庭审中经询问原告，是否对其诉求的房屋装修损失进行鉴定以客观评定有否损失、损失程度及损失数额，原告明确表示不申请鉴定。本院对原告出示证据的分析与认定：证据一、能够证明原告租赁被告海晏花园电力小区5号楼一楼面积179平方米铺面1间，合同租期为三年，合同一年半续签。自2008年6月25日至2009年12月25日止。合同约定原告可对房屋根据需要进行装修的事实，认定为有效证据。证据二、能够证明原被告之间存在租赁关系，原告向被告交付租赁费及其他费用，但不能证明是否足额交纳的事实；不能证明原告是否违约、原告转租被告是明知并默许的事实；不能证明被告在未通知原告解除合同，未解决原告损失的情况下将房屋另行租赁给第三人的事实，认定为部分有效证据。证据三、不能证明被告是否违约，也不能证明原告是否损失425900元，其真实性不能确认，无法确定其与本案事实的关联性，认定为无效证据。证据四、能够证明原告起诉在诉讼时效内，认定为有效证据。对被告向本庭出示证据的分析与认定：证据一、能够证明原被告的合同期限是2008年6月25日至2009年12月25日，合同约定要经过被告的同意才可以转租，转租后应该由被告与第三方签订租赁合同，认定为有效证据。证据二、能够证明原告向被告支付的费用共75200元，认定为有效证据。证据三、能够证明被告于2011年9月21日书面通知原告在2011年11月1日解除与原告的租赁关系，要求原告补交租金费用，如愿意续约，重新签订合同等内容，认定为有效证据。证据四、能够证明被告通知原告截止于2011年11月22日，原告仍未将所欠房租在规定期限内交清，也未在期限内重新签订租赁合同，被告将于2011年12月1日收回房屋等内容，认定为有效证据。证据五、能够证明2012年1月11日，被告与马玉良签订合同并将房屋出租给马玉良，认定为有效证据。证据六、能够证明原告与马玉良签订合同将房屋转租给马玉良的事实，原告对出租给马玉良的事实予以认可，虽不承认所属物品都已带走的事实，但没有提出反证证明没有带走所属物品，认定为有效证据。本院认为，原被告签订的《沁园春餐厅设备转让及租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁合同到期后，双方未续签合同，但原告仍占用使用房屋，被告未提出异议，合同变更形成不定期租赁。在租赁期间，因原告未按时交纳租赁费，被告于2011年9月21日书面通知原告将于2011年11月1日起解除租赁关系，如原告还愿续租在2011年10月15日前补交所欠租赁费可以重新签订房屋租赁合同，如果不愿续租，将于2011年11月1日前收回房屋；原告可按原合同相关条款约定，在2011年11月1日前将厨房设备自行转让给第三人，但第三人必须与被告签订房屋租赁合同。2011年11月22日，被告再次书面通知原告因其未交纳所欠租赁费也没有续签合同将于2011年12月1日收回房屋，要求原告将所属物品于此日之前搬出。2011年8月，原告未经被告允许将房屋转租马玉良与其签订合同后已实际交付使用，之后，被告于2012年1月11日与马玉良签订《商铺租赁合同》。原告虽称被告解除合同收回房屋的行为给其造成了损失提出赔偿要求，但因该房屋原告已先于被告和他人签约并实际交付他人使用，导致其所诉损失无法核实，没有证据证明原告所诉损失的真实性亦无其他证据予以佐证。据此，原告提出要求被告赔偿373900元损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款的规定，判决如下：驳回原告李岩的诉讼请求。案件诉讼费6909元，减半收取3454.5元，由原告李岩承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  刘云二〇一五年十一月三十日书记员  潘芳附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、三款：人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。