内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2017）内08民终321号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼某1，现住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：张某，内蒙古金川律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊某，现住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙正律师事务所律师。原审第三人：巴彦淖尔市恒远房地产开发有限公司，组织机构代码×××。法定代表人：呼某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某。上诉人呼某1因与被上诉人樊某及原审第三人巴彦淖尔市恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院于2015年7月24日作出（2015）临民初字第3287号民事判决。宣判后，呼某1不服向本院提出上诉，本院于2016年1月26日作出（2015）巴民一终字第844号民事裁定，发回临河区人民法院重审。临河区人民法院依法另行组成合议庭，于2016年8月4日作出（2016）内0802民初1935号民事判决。宣判后，呼某1不服提出上诉，本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日开庭进行了审理。上诉人呼某1及其委托诉讼代理人张某，被上诉人樊某及其委托诉讼代理人王某，原审第三人恒远房地产公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人呼某1的上诉请求：一、撤销（2016）内0802民初1935号民事判决书第一、二项，改判解除上诉人呼某1与被上诉人樊某签订的《购房合同书》，由被上诉人返还上诉人交付的20万元购房首付款，并按照中国银行贷款利率承担利息，从支付之日至清款之日止。二、解除上诉人与原审第三人恒远房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014-9000262）。三、一、二审案件诉讼费由被上诉人樊某、原审第三人恒远房地产公司负担。事实和理由：上诉人呼某1与被上诉人樊某签订的《购房合同书》中明确约定，通过按揭贷款支付剩余房款，因第三人恒远房地产公司未交纳涉案房屋的不动产契税，银行不予办理贷款，上诉人订立合同时设想的以房屋按揭贷款支付涉案房款的合同目的已无法实现。依照法律规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。所以上诉人呼某1有权解除与被上诉人樊某签订的《购房合同书》，并要求被上诉人返还收取的20万元购房首付款，同时按照中国银行贷款利率承担利息，从支付之日至清款之日止。被上诉人樊某辩称：根据一般房屋买卖交易惯例，买受人不能一次性支付价款的，可以分批支付，被上诉人为了促成房屋交易才约定上诉人可以用按揭贷款支付剩余房款。上诉人在交付首付款后，其一直逃避继续履行合同的义务，称不能办理贷款的原因是第三人未交纳房产税的原因。但被上诉人向一审法院提交的与涉案房屋相邻的两套房在中国银行办理了个人商业用房贷款。由此可见，上诉人认为不能办理贷款的原因是第三人未交纳房产税的理由不能成立，呼某1不能办理按揭贷款的原因是其自身的原因，不能归责于樊某与第三人。上诉人要求解除其与被上诉人签订的《购房合同书》以及与第三人恒远房地产公司签订的《商品房买卖合同》无事实及法律依据，其上诉请求和理由不应得到支持。原审第三人恒远房地产公司述称：我公司与中国银行的贷款协议期限为一年，从2012年6月至2013年6月。2013年3月之后，公司资金困难，开不出发票，致使无法办理购房按揭贷款。樊某在一审的诉讼请求：呼某1支付购房款60万元；诉讼费由呼某1负担。呼某1在一审的反诉请求：一、解除呼某1与樊某于2013年10月20日签订的《购房合同书》。二、樊某返还呼某1已交付的20万元购房首付款，并按2％的利息承担付款之日起至清款之日止的利息。三、解除呼某1与恒远房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014-9000262）。四、反诉费由樊某负担。一审法院认定事实：因开发施建临河区恒远国际建材城，恒远房地产公司欠樊某工程款无法支付，遂于2013年将本案诉争的C1-0-16号房屋以160万元抵顶给樊某。2013年10月20日，樊某与呼某1签订了《购房合同书》约定：一、呼某1同意购买樊某拥有的位于巴彦淖尔市××区东侧C1-0-16房产（店面），建筑面积为244.01平方米。二、上述房产的交易价格为单价3278元/平方米，总价80万元整。三、付款时间与办法：双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付。首付款（含定金）人民币20万元给樊某，剩余房款60万元申请银行按揭。四、呼某1交付首付款后，樊某将该房屋交由呼某1使用。合同签订后，呼某1支付樊某首付款20万元，为便于呼某1办理按揭贷款，双方经恒远房地产公司同意将购房手续办理为呼某1与恒远房地产公司之间的网签商品房买卖合同。后呼某1未将尚欠房款60万元支付樊某，也未要求樊某交付房屋。另查明，呼某1提供恒远房地产公司出具的证明，意图证实因恒远房地产公司未能就恒远国际建材城相关建筑缴纳不动产税（包括诉争的C1-0-16房产）导致其不能办理按揭贷款，但不能提供授贷银行要求其提供上述材料或因未能提供该材料而拒绝办理借款的证据。而樊某提供的证据证明，与本案诉争房屋相邻的国际建材城C1-0-19号、C1-0-20号门面房已于2012年由恒远房地产公司销售，买房人均成功办理了按揭贷款用以支付房款。一审法院认为，合同是当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，应当遵守平等、自愿、合法、公平及诚实信用原则。合同依法成立，即对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。樊某经恒远房地产公司以物抵债取得诉争房屋（C1-0-16号）的所有权后，就该房屋与呼某1签订了《购房合同书》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，不损害国家及社会公共利益，合法有效。该合同对樊某交付房屋的时间和呼某1支付尚欠房款的期限约定不明，按照法律规定，双方均可随时要求对方履行。呼某1为实现以按揭贷款方式支付购房款的目的，经第三人恒远房地产公司同意并与该公司签订的《商品房买卖合同》（网签），把协助呼某1办理诉争房屋（C1-0-16号）按揭贷款、交付房屋、产权登记等合同义务交由恒远房地产公司履行。上述两份合同虽有关联，但合同相对人各自享有的权利和承担的义务相互独立、明确。按照合同约定，樊某虽对涉案房屋享有处分并获得价款的权利，但未设定其向呼某1提供贷款所需资料的协助义务，也未约定一方解除合同的条件。而恒远房地产公司作为房地产开发企业，既是不动产税的法定纳税主体，又是对呼某1负有提供贷款相关资料的合同义务人，故恒远房地产公司不履行缴纳涉案房屋不动产税的法定义务，不属呼某1所称的不可抗力。加之，樊某提供了与本案诉争房屋相邻建筑的买受人均成功办理按揭贷款的证据后，呼某1不能提供授贷银行要求其提供不动产税票或因未能提供该材料而拒绝办理借款的证据，则呼某1的辩称理由不能成立，该院不予采信。根据诉的相对性，呼某1的反诉主张应当针对本诉，而不是第三人，故其要求解除与第三人恒远房地产公司签订的《商品房买卖合同》，不属本案审理范围，不予调整。综上，樊某的诉讼主张于法有据，应予支持。呼某1以恒远房地产公司不履行协助办理按揭贷款的合同义务系不可抗力，并以樊某未向其交付房屋为由，请求解除《购房合同书》并返还预付房款20万元无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款（四）项、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、呼某1应于该判决生效后10日内，支付樊某房款60万元。二、驳回呼某1对樊某的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元、反诉费100元、保全费3520元，由呼某1负担。二审中，上诉人呼某1提供证据：个人信用报告（2011银行版）、河套农村商业银行万丰支行证明，欲证实呼某1于2014年1月17日在河套农村商业银行万丰支行贷款29万元，说明其资信良好，符合银行贷款条件。涉案房屋不能办理按揭贷款是恒远房地产公司和被上诉人不能出具不动产税票造成的，不是上诉人的责任。被上诉人樊某质证意见，呼某1的个人信用报告是复印件，没有银行印鉴，对该证据的真实性不认可。对呼某1提供的河套农村商业银行万丰支行证明的举证意图不认可。原审第三人恒远房地产公司质证意见，对呼某1提供的证据的真实性、举证意图无异议。原审第三人恒远房地产公司提供证据：《房屋按揭贷款合作协议》、临河区地方税务局责令限期改正通知书、银行个人贷款借据（第五联），欲证实涉案房屋不能贷款是恒远房地产公司造成的，原因是该公司与中国银行的贷款协议终止，公司欠税无法开具不动产发票。上诉人呼某1质证意见，对恒远房地产公司提供的证据的真实性及举证意图均认可。被上诉人樊某质证意见，对恒远房地产公司提供的证据真实性认可，举证意图不认可。临河区地方税务局责令限期改正通知书与涉案房屋没有直接关系，不能证明银行贷款必须有不动产发票。二审中，被上诉人樊某未提交新证据。经本院审理查明：呼某1与樊某签订《购房合同书》后，呼某1并未在中国工商银行巴彦淖尔新区支行（以下简称工行新区支行）办理购房按揭贷款。该事实有工行新区支行向本院出具的证明在案佐证。二审查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事行为受法律保护。呼某1与樊某签订的《购房合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。作为房屋买受人的呼某1向樊某交付了购房首付款（含定金）20万元，剩余房款60万元未付。樊某依据合法成立的合同，向买受人呼某1主张权利，符合法律规定。呼某1主张，因第三人恒远房地产公司未缴纳涉案房屋的不动产税，银行不予办理按揭贷款，根据相关法律规定，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。但经本院向当事人所述申请办理按揭贷款的工行新区支行核实，呼某1并未在该行办理涉案房屋按揭贷款，故对于上诉人呼某1主张其按约履行了申请贷款的辅助义务，不能办理按揭贷款是由于恒远房地产公司无法出具税票的上诉意见，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，在买卖合同关系中，出卖人负有转移标的物的所有权于买受人的义务，买受人负有支付价款给出卖人的义务，如果不履行各自所负的合同义务或者履行合同义务不符合约定或规定的，则构成违约，应承担民事责任。本案中，樊某与呼某1通过签订《购房合同书》形成了买卖合同关系，双方应按照合同约定履行各自的义务，即转移标的物所有权和支付价款。《购房合同书》第三条对标的物价款如何支付作出约定，该条并不具有免除呼某1支付合同标的物价款义务的效力，即使呼某1未能获得银行按揭贷款，其也应向出卖人支付剩余房款，否则就构成违约，应承担相应的民事责任。综上，上诉人呼某1的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人呼某1负担。本判决为终审判决。审判长 边晓飞审判员 李建刚审判员 康明德二○一七年六月五日书记员 刘 鑫