宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初4624号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县纬二路西段与109国道交汇处。营业执照注册号，组织机构代码。法定代表人：李进春，该公司总经理。委托诉讼代理人：马志宁，男，汉族，1988年1月29日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司客服部经理，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：闫红彦，女，汉族，1970年11月15日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区石嘴山市人，大专文化，泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司常务副经理，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张俊国，男，汉族，1967年8月18日出生，山东省莱芜市人，高中文化，内蒙福城煤矿职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称泰安华新物业公司）与被告张俊国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业公司的委托诉讼代理人马志宁、闫红彦及被告张俊国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付物业服务费3381元，违约金1014.3元，共计4395.3元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于××县房产提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费，缴费时间为每月1-10日内缴纳当月费用。如被告未及时缴纳物业费，原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告张俊国系上述房产业主，其物业建筑面积为78.27㎡，按约定每月应当向原告缴纳物业费93.92元，但自2014年8月1日起至2017年7月31日，被告无故拖欠3381元物业服务费未予缴纳，原告多次催促被告仍拒绝缴纳。原告认为合同履行至今，原告依约为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，被告的行为侵害了原告的合法权益。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告张俊国辩称，贺兰县奥林匹克花园13号楼3单元505室是我家房屋，房屋建筑面积78.27平方米，从2014年8月1日至2017年7月31日期间有无交物业费我不清楚，一直是我家属在管。1、房屋有质量问题。房子刚装修承诺赔偿我们经济损失，也没有兑现，因为好多材料不合格，我家属得了皮肤病，小孩也生病；第二次装修的时候，房屋质量问题物业公司让我们找开发商去解决，至今没有解决；2、2015年9月2日我的摩托车被偷，从监控都可以看到，我找了物业公司，物业公司不管，让我报警；3、物业服务不到位。我房子刚装修完，下水道就堵塞了，墙上面的排气孔也堵住了，还有很多地方都不合格。买房的时候答应我们有公交车，上下班来回方便，正因为这样，我们才买了房子，但是现在没有兑现承诺。本院经审理认定事实如下：被告系银川奥林匹克花园小区13-3-505室房屋业主，房屋建筑面积为78.27㎡，原告系该小区的物业管理公司。2011年7月21日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定在物业服务区域内，原告提供物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；共用场地的清洁卫生、污水管道疏通；公共绿地养护和管理；车位的合理使用和维护、交通与车辆停放秩序维护；车辆停放车主及车辆使用人安全责任自负等。原告为被告居住的银川奥林匹克花园提供物业管理服务，物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。自2014年8月1日至2017年7月31日期间，被告未缴纳物业管理费3381元。原告于2017年8月24日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费，但被告并未在限定期限内缴纳物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》原件、物业费催缴通知单原件予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间建立的物业服务合同关系真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行合同义务。原告提供了相应物业管理和服务，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的物业服务合同能够证明其收取物业费的标准为1.2元/月/㎡，自2014年8月1日至2017年7月31日被告应支付原告物业费3381元（78.27㎡×1.2元/月/㎡×36个月），对于原告要求被告支付物业费3381元的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同约定被告应于每月10日前交纳当月物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。被告无正当理由长期拒交物业费，其行为构成违约，应承担违约责任。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以准许。自2014年8月1日至2017年7月31日，涉案房屋逾期交费违约金为1014.3元(3381元×30%)，故对原告要求被告支付违约金1014.3元的诉讼请求，本院予以支持。被告张俊国抗辩不交物业费的理由：1、房屋有质量问题。根据原、被告签订的《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》第二章第二条约定：物业公司负责房屋共用部位的维修、养护和管理。房屋质量问题与物业管理是两个不同的法律关系，与原告的物业管理没有关联性。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年。《物业管理条例》也规定：在国家规定的保修期间内，房屋由建设单位负责保修。保修期满后，房屋全体共有部分的维修责任由全体业主承担，房屋部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，房屋专有部分的维修责任由该业主承担；2、摩托车被偷的问题。原、被告签订的《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》第五章第十三条约定了车辆停放收费标准，且说明了车辆安全责任自负。据此，原告有义务向被告调取小区监控视频，但对车辆的安全责任需要业主自己承担；3、物业服务不到位的问题。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告张俊国向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2014年8月1日至2017年7月31日期间物业管理服务费3381元、违约金1014.3元，合计4395.3元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张俊国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  王进忠二〇一七年九月二十五日书记员  曹佳贝