安徽省淮南市大通区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0402民初130号 原告：孙秀娟，女，汉族，1983年10月8日生，淮南市九龙西幼儿园依林看护点负责人，户籍地安徽省淮南市八公山区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张善君，安徽百大律师事务所律师。 被告：谢静，女，汉族，1979年12月25日生，淮南市金叶子幼儿园园长，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：周天艺，安徽震一律师事务所律师。 原告孙秀娟与被告谢静合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2017年5月23日、6月13日两次公开开庭进行了审理。原告孙秀娟及其委托诉讼代理人李瑞，被告委托诉讼代理人周天艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙秀娟向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2014年7月9日签订的《幼儿园转让协议》；2、判令谢静全额返还已经支付的幼儿园转让金250000元，支付违约金125000元；3、判令被告谢静赔偿幼儿园装潢款（具体数额待评估后确定）；4、案件受理费由被告谢静负担。事实和理由：2014年7月9日，被告谢静将其经营的位于淮南市大通区幼儿园转让给原告。双方于2014年7月9日签订一份《幼儿园转让协议》，该协议约定：被告谢静将其经营的九龙西幼儿园转让给原告经营，原告交纳转让费250000元，被告将该幼儿园的各种办园证件和附属设施均转让给原告，保证如实告知幼儿园的一切真实信息，并向原告提供幼儿园建筑图、原房屋租赁合同书、今后再长久续租合同书、可再次将幼儿园转让第三方合同书、转让清单。该协议还约定了违约条款，约定：如果谢静没有如实告知一切真实信息，不能提供上述合同书，其将全额退还已付的转让金，并按照转让金额的50%作为赔偿。该协议签订后，原告投入了大量资金对该幼儿园进行了装修，并进行经营。但被告并没有按照转让协议的约定告知原告幼儿园的一切真实信息，也没有按照协议的约定提供上述合同书。原告一直向被告催要，被告均向原告承诺，幼儿园的所有证照均已经办好，并且保证原告可以在该处长久续租经营。2016年11月23日，淮南东华实业（集团）有限责任公司向原告发出通知，告知原告该幼儿园已经通过招投标的方式被别人中标，要求原告搬出该房屋，停止经营该配套幼儿园。根据原、被告双方协议约定，被告承诺原告可长久经营该配套幼儿园，但原告不能继续经营该配套幼儿园，被告违反了双方签订的《幼儿园转让协议》的约定，被告的行为已构成欺诈和违约，双方的转让协议属于可撤销或可解除的合同，原告主张解除合同，被告应当按照协议约定承担违约责任。 谢静辩称,原告孙秀娟要求解除合同返还转让金250,000元等没有法律依据，和合同法相关规定不符；双方于2014年7月9日签订的《幼儿园转让协议》的性质是转租协议，是谢静积累一定资产后一并转让给孙秀娟并办理了证照变更手续，变更为“依林看护点”。租赁期限原告也是明知的，并且原告按期向东华实业公司缴纳租赁费及物业费，一直经营到2016年5月租期届满，可见原转租协议已经履行完毕，不存在解除合同及返还资产之说，故原告的诉请应当予以驳回。 孙秀娟针对其诉讼请求主张的事实及理由提交了如下证据： 证据一、孙秀娟身份证复印件，证明孙秀娟的诉讼主体资格。谢静的质证意见为无异议。 证据二、双方于2014年7月9日签订的《幼儿园转让协议》一份，证明：1、从合同本身的条文看，该合同是转让性质。2、合同内容明确约定了双方的权利义务和违约责任，被告并没有按照协议约定的内容履行自己的义务，存在违约行为。合同第五条约定了权利义务，第十条约定了违约责任。 谢静的质证意见为：真实性没有异议，关联性有异议。合同第二条写明了承租权的变更，是被告将承租权变更给原告。是转租协议，双方是租赁关系，合同约定的转让金是转让费，是资产的积累，前期的投入。第五条约定了权利义务，但是被告按照合同约定履行了义务。第十条因为被告没有违约行为，故不存在违约责任的问题。 证据三、2016年11月23日淮南东华实业（集团）有限责任公司下发的通知复印件。证明由于被告存在违约行为导致原告无法继续经营该幼儿园的事实。谢静的质证意见为：真实性、合法性没有异议，关联性有异议。通知的时间是2016年11月23日，被告转租给原告的期限是2016年5月31日，原告已经多经营了5个多月。不能证明被告有违约行为。 证据四、照片两组。证明幼儿园转让前的面貌及转让后的面貌，转让后原告投入资金对幼儿园走廊、围墙进行了装修。谢静的质证意见为：真实性有异议，看不出是哪里，原告的证明观点不能从照片上看出。 谢静针对其抗辩理由及事实提交的证据为： 证据一、谢静的身份证复印件一份。证明：被告诉讼主体资格。孙秀娟的质证意见为无异议。 证据二、原被告签订的《幼儿园转让协议》，证明：1、这是一个转租协议，第二条写到了承租权的变更，原来毛坯房积累的资产作价250,000元给原告；2、被告已经变更了幼儿园证照，提供的信息也是真实的；3、被告和淮南东华实业（集团）有限责任公司签订的协议书已经转交给原告，原告明知租期。孙秀娟的质证意见为：证明观点有异议。1、该合同是格式合同，第三条作为特别约定书写了合同内容，应当视为转让协议的内容。2、协议第五条约定了被告应当履行的义务，以及附件列明的义务，到目前为止，被告均没有履行，被告存在违约行为。 证据三、谢静和淮南东华实业（集团）有限责任公司签订的租赁合同书复印件。证明：合同租期是5年，2011年5月1日至2016年5月31日，原告明知该合同期限，不存在解除合同问题。孙秀娟的质证意见为：原告从来没有见过该份协议。协议是复印件，真实性有异议，是不真实的。该份协议和本案无关。如果被告能够提出该份合同的原件，我们要求对时间点进行鉴定，如果有原件我们也认为是后补的。 证据四、淮南东华实业（集团）有限责任公司2017年4月11日情况说明。证明：幼儿园在谢静接手的时候是毛坯房，进行了装修后转租给孙秀娟，2014年7月至2016年8月31日物业费等费用是孙秀娟交纳的，我们是转租协议，被告履行了租赁协议，并在转让时积累了一定的资产。孙秀娟的质证意见为：证据和本案无关，按照双方约定在转让时被告应当出具转让设施清单，但是至今没有出具，此份情况说明不能证明被告的观点。 证据五、谢静于2017年5月16日申请法院调取的大通区教育局的证明一份和《关于试行幼儿园看护点分类管理的意见》电脑打印件（安徽省教育厅、安徽省公安厅、安徽省卫生厅、安徽省工商行政管理局、安徽省安全生产监督管理局于2012年8月14日联合下发）。证明“金叶子看护点”是B类看护点，并且被告按照合同约定变更了证照，变更为“依林看护点”，是合法有效的幼儿看护点。孙秀娟的质证意见为：真实性没有异议。不能证明被告的观点。1、两份证据说明被告在履行双方协议过程中存在违约行为，没有按照协议约定内容履行自己的义务。协议第五条规定被告保证向原告提供幼儿园一切信息的真实性，双方签订的协议叫幼儿园转让协议，被告却隐瞒了并非是幼儿园实际是看护点的事实。2、被告至今没有按照安徽省幼儿看护点管理办法第二条第7项办理B类许可证，说明被告没有履行约定义务，存在违约行为。 经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院作如下认证意见： 谢静和孙秀娟于2014年7月9日签订的《幼儿园转让协议》，因协议主要条文分别对幼儿园园舍承租权的变更、附属设施的归属和办园相关证照的转让手续办理及债权债务的承担进行了约定，故可以证明双方签订《幼儿园转让协议》的行为包括了两个民事法律关系，即：幼儿园园舍的转租和幼儿园经营权的转让。 2016年11月23日淮南东华实业（集团）有限责任公司下发的通知，可以证明淮南东华实业（集团）有限责任公司于2016年11月23日收回幼儿园房屋租赁权，并通过招标方式对该房屋租赁权进行了招标，孙秀娟无法继续经营该幼儿园的事实。 孙秀娟所举照片两组，因谢静对真实性有异议且无其他证据相印证，本院对该证据的证明观点不予认定。 谢静和淮南东华实业（集团）有限责任公司签订的租赁合同书复印件，孙秀娟虽然对真实性有异议，但结合淮南东华实业（集团）有限责任公司2017年4月11日情况说明，可以证明谢静和淮南东华实业（集团）有限责任公司大通物业管理处于2011年4月2日签订了物业租赁合同，合同租期5年，自2011年5月1日至2016年5月31日，物业用途为幼儿园。租金为前三年每年8,000元，第四年、第五年即2015年、2016年每年9,600元。 淮南东华实业（集团）有限责任公司2017年4月11日情况说明。可以证明该幼儿园是以毛坯房形式租赁给谢静的，谢静租赁后进行了装修和砖砌了围墙，2014年7月至2016年8月31日房租、物业费等费用由孙秀娟经办，发票名称仍为金叶子幼儿园。 2017年5月16日大通区教育局的证明和《关于试行幼儿园看护点分类管理的意见》（电脑打印件），可以证明，安徽省教育厅、安徽省公安厅、安徽省卫生厅、安徽省工商行政管理局、安徽省安全生产监督管理局于2012年8月14日联合下发了《关于试行幼儿园看护点分类管理的意见》，根据该文件规定，对暂未达到民办幼儿园办园标准的看护点，由县级教育行政部门，根据举办者申报，对照《安徽省幼儿看护点基本条件》，实行分类认定，限期整改。未经申报审批，一律不准举办无证托幼机构。看护点分A、B、C类，其中A类和B类是经许可在一定期限内应予整改的看护点，C类是存在安全隐患，应予取缔的看护点。2013年4月经大通区教育区评估，“金叶子看护点”被认定为B类看护点，后经孙秀娟申请变更为“依林看护点”。 本院调查核实的淮南东华实业（集团）有限责任公司大通物业管理处2017年6月1日说明一份，可以证明，2014年6月，谢静与孙秀娟到该处要求变更房屋承租关系，该处合同管理员以合同正在履行为由，未予变更。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月2日，谢静和淮南东华实业（集团）有限责任公司大通物业管理处签订了一份物业租赁合同，承租该管理处位于九龙新村（西区建筑面积为392平方米的毛坯房用于开办幼儿园，租期5年，即自2011年5月1日至2016年5月31日止，租金为前三年每年8000元，第四年、第五年即2015年、2016年每年9600元。合同约定期满如需续租，应当在租赁期限届满前三个月前提出，重新洽谈签订物业租赁合同。还约定承租方如擅自转租、转借他人的，甲方有权解除合同。合同签订后，谢静投入资金对该房屋进行了装修并砖砌了围墙，开办了一处幼儿看护点即“金叶子看护点”。2013年4月经大通区教育局评估，“金叶子看护点”被认定为Ｂ类看护点。2014年7月9日以谢静为甲方、孙秀娟为乙方签订了一份《幼儿园转让协议》，约定将该幼儿园看护点现有装饰装修、设备（包含桌椅板凳、空调等）以及部分生源作价250000元转让给孙秀娟。其中协议第二条第2项“幼儿园园舍承租权的变更”中约定：“本协议生效后3日内，甲方应当协助乙方与房东达成协议，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与房主达成协议，本协议无效”。第三条约定，“幼儿园现有装饰装修、设备、办园所需证件等在甲方收到乙方第一次转让金后全部无偿归乙方使用”。第五条约定，“该幼儿园已经由甲方办理相应许可证，办园证件齐全（见附件），甲方保证向乙方提供的幼儿园的一切信息的真实性。甲方要办好幼儿园所有证件转让给乙方的手续，乙方要积极配合”。第十条违约责任中约定，“乙方逾期支付转让金，但甲方逾期没有办理所有权转让；没有与房东达成本次转租协议、今后可长久续租协议、可再次将园转让第三者协议；没有如实告知幼儿园一切真实信息，甲方应全额返还已付的转让金，并且需支付转让金的50%给乙方做为违约赔偿”。协议最后注明有附件五个：幼儿园建筑图、原房屋租赁合同、今后可再长久续租合同、可再次将园转让第三方合同、甲方转让给乙方的一切设施清单。但在本院审理期间双方均没有提交该五个附件的原件或复印件。 转让协议签订后，孙秀娟如约支付了转让金，谢静将该幼儿园看护点移交给孙秀娟经营。2014年7月至2016年8月31日物业费等费用由孙秀娟经办，发票名称仍为金叶子幼儿园，房租及物业费用标准仍按原租赁协议约定交纳。2016年初经孙秀娟向大通区教育局申请，“金叶子看护点”变更为“依林看护点”。2016年11月23日淮南东华实业（集团）有限责任公司向原金叶子幼儿园下发通知，内容为：“你单位承租的九龙西小区内九龙西幼儿园合同已到期，我公司收回房屋租赁权，且我公司已通过招标方式对该房屋租赁权进行了招标。你单位接到通知后，请配合中标单位接收该园租赁经营权”。 另查明，2014年6月，谢静与孙秀娟曾到淮南东华实业（集团）有限责任公司大通物业管理处要求变更房屋承租关系，该处合同管理员以合同正在履行为由，未予变更。2016年11月14日，谢静通过中标取得涉案九龙西幼儿园房屋租赁权，租赁期五年。2016年5月31日原房屋租赁合同到期后至本案审理期间，孙秀娟仍在该房屋内实际经营“依林看护点”。 根据当事人的陈述，结合庭审情况，本案的争议焦点是：1、双方所实施的民事法律行为的性质及其法律后果；2、孙秀娟诉请解除协议、全额返还已经支付的幼儿园转让金250,000元是否有事实和法律依据。 本院针对上述争议焦点，评判如下： (一)关于双方所实施的民事法律行为的性质及其法律后果问题。 谢静和孙秀娟于2014年7月9日签订的《幼儿园转让协议》，因协议主要条文分别对幼儿园园舍承租权的变更、附属设施的归属和办园相关证照的转让手续办理及债权债务的承担进行了约定，故可以证明双方签订《幼儿园转让协议》的行为因该房屋为幼儿园的经营场所这一事实，使其成为不可分的两个法律事实及法律关系，一是房屋转让的租赁行为，二是幼儿园经营权的转让行为。 关于房屋转租问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”谢静在和淮南东华实业（集团）有限责任公司大通物业管理处签订的物业租赁合同中约定，期满如需续租，应当在租赁期限届满前三个月前提出，重新洽谈签订物业租赁合同，承租方如擅自转租、转借他人的，甲方有权解除合同。虽然谢静和孙秀娟之间的转租行为未经原出租人的同意，但该转租行为，仅为谢静未按与淮南东华实业（集团）有限责任公司大通物业管理处签订物业租赁协议的约定履行，且在谢静将该幼儿园看护点移交给孙秀娟经营后，物业费等费用由孙秀娟经办，淮南东华实业（集团）有限责任公司大通物业管理处在知晓谢静将承租的房屋转租给孙秀娟后，并没有解除物业租赁合同，而是按原物业租赁合同的约定继续收取房租及物业费用，应视为出租方对转租行为的认可。故谢静虽然没有按照转让协议的约定变更房屋承租关系，但孙秀娟在经营期内同等享有原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，且该物业租赁合同已履行到期，应视为双方的转租行为已实际履行。 关于幼儿园经营权转让问题。根据安徽省教育厅、安徽省公安厅、安徽省卫生厅、安徽省工商行政管理局、安徽省安全生产监督管理局于2012年8月14日联合下发《关于试行幼儿园看护点分类管理的意见》规定，幼儿园看护点是根据国务院关于多种形式扩大学前教育资源的要求，按照加强引导、规范扶持、分类准入、分层提高的原则，对暂未达到民办幼儿园办园标准的看护点，由县级教育行政部门，根据举办者申报，分类认定、评估审批的托幼机构。“金叶子看护点”是大通区教育局评估认定的B类看护点，是现有政策下经教育部门评估审批的可在一定整改期间内存在的合法托幼机构，且孙秀娟接收后经大通区教育局同意对该看护点进行了变更，变更为“依林看护点”，故该幼儿园看护点经营权的转让也已实际履行。 综上，谢静和孙秀娟所实施的转让幼儿园行为的性质，实际是幼儿园经营权的转让，既包括经营权、承租权的变更，也包括附属设施的转让，而不是单一的租赁关系或者是前期投入资产的买卖，该行为不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。孙秀娟提出谢静没有按照转让协议的约定告知幼儿园的一切真实信息构成欺诈属可撤销合同的观点，因孙秀娟长期经营幼儿园，对“金叶子看护点”是幼儿园还是看护点应具备优于普通人的判断和经验，且其在签订协议时对该幼儿园房屋的业主系淮南东华实业（集团）有限责任公司也是明知的，故其主张与事实不符，且其在法定期限内也没有行使撤销权，故其要求谢静支付违约金125,000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 （二）关于孙秀娟主张解除协议、全额返还幼儿园转让金250,000元的诉讼请求是否应予支持的问题。 探究双方签订“幼儿园转让协议”的目的，是受让方为了在原物业租赁协议的剩余期限内还是能够在较长期限内开办幼儿园，系双方纠纷产生的症结。双方在转让协议中明确把“今后可再长久续租合同”作为协议的附件之一，故该可长久续租合同的约定及能否履行应当纳入本案的考量范畴予以评判，虽然双方均未能提供该附件的原件或复印件以证明该附件的具体约定，但据此可以看出双方在签订转让协议时，有受让方可以长期续租该幼儿园房屋的意思表示，即孙秀娟可以利用原幼儿园园舍、附属设施在较长期限内继续开办幼儿园。幼儿园园舍的承租权和幼儿园的经营权是相互联系、不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生的。现因孙秀娟用以开办幼儿园的房屋租赁权已被淮南东华实业（集团）有限责任公司收回，并通过招标方式对该房屋租赁权进行了招标，致使孙秀娟无法继续经营该幼儿园，合同目的不能实现，现无继续履行的可能，故对双方所签订的幼儿园转让协议应予解除。谢静在没有与出租人达成可长久续租协议的情况下，将“今后可再长久续租合同”作为幼儿园转让协议的附件予以约定，而孙秀娟明知谢静转租行为并未实际取得原出租人的同意且在该房屋能否可长久续租尚不明确的情况下，与谢静签订上述协议，导致协议无法继续履行，双方均有过错，应根据各自的过错承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故孙秀娟主张返还幼儿园转让费250,000元的诉讼请求符合法律规定，因至本案审理时，孙秀娟已实际占有、使用幼儿园附属设施经营近三年，理应合理扣除该时间的使用费用，综合考虑双方的过错程度和协议的实际履行情况，本院酌定谢静返还孙秀娟幼儿园转让费150,000元。但孙秀娟依据转让协议所取得的财产应予返还，鉴于谢静未对此提出主张，本院对此不予处理。孙秀娟主张谢静赔偿装潢损失，因无具体数字亦无相关证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告孙秀娟与被告谢静于2014年7月9日签订的《幼儿园转让协议》； 二、被告谢静于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告孙秀娟幼儿园转让款人民币150,000元。 三、驳回原告孙秀娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6925元，原告孙秀娟负担3625元，被告谢静负担3300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  秦永玲 审 判 员  关 洪 人民陪审员  宗 晖 二〇一七年七月十日 书 记 员  贺文波 附： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。