上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2786号原告上海乐川律师事务所。负责人万晓芳，主任。委托代理人刘琳娜。被告上海宝旗投资管理有限公司。法定代表人朱富春，经理。委托代理人毛志强，上海市金钟律师事务所律师。委托代理人杨波。原告上海乐川律师事务所(以下简称“乐川所”)与被告上海宝旗投资管理有限公司(以下简称“宝旗公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日受理后，依法由审判员韩伟清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的负责人万晓芳及其委托代理人刘琳娜，被告的委托代理人毛志强、杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐川所诉称，原告与被告于2013年8月30日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定被告将位于上海市闵行区中春路XXX号X栋(二号楼)X楼XX单元出租给原告使用。租赁期自2013年8月30日起至2016年8月29日止。租金保证金为11,777.34元(人民币，下同)。同时合同还约定被告应当于合同终止或提前终止、且房屋返还、结清款项后3天内，将租金保证金无息退还原告。合同签订后，原告支付了上述保证金，且按期支付租金，房屋由上海明谷物业管理有限公司(更名前为上海卓颛物业管理有限公司，以下简称“明谷物业公司”)进行物业管理。2015年8月6日，原告提出并经被告同意提前终止租赁合同。双方于2015年8月27日签署了《解约协议》，双方协商一致同意租赁合同于2015年8月29日解除。原告于2015年8月23日搬离上述房屋，并于8月27日将房屋返还被告。然明谷物业公司以“房屋复原”的名义，要求原告按照《工程造价书》支付工程费2,982元，否则不予放行出门。原告迫于无奈，支付了该笔费用。租金保证金11,777.34元及工程复原费被告至今没有退还。综上，原告认为，《房屋租赁合同》真实有效，原告与被告之间成立租赁合同关系。现双方协商一致解除合同，且原告已将房屋返还被告并结清费用，故被告拒绝返还租金保证金的行为系违约。此外，明谷物业公司强行收取“房屋复原”工程费没有任何合同和法律依据，并且明谷物业公司实际是受被告委托，作为被告的代理人执行该工作，因此责任仍然由被告承担，被告应当全额返还。因此，原告为维护合法权益，特提起诉讼。请求判令：1、被告返还租金保证金11,777.34元及逾期利息损失106元(自2015年9月2日起算，按照年利率5.5%暂计算60日)，共计11,883.34元；2、被告返还“房屋复原”工程费2,982元。被告宝旗公司辩称，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，在履行过程中由于原告的过错而提前终止合同，致使被告预期利益受损，被告依照合同第三条第5项之约定不退还租金保证金合法合理。此外，原告诉称房屋复原费系物业公司收取，而物业公司与被告是两个独立的主体，原告要求被告返还上述费用没有依据。因此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月30日，原告乐川所(签约乙方)与被告宝旗公司(签约甲方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：宝O-13-077)一份，约定被告向原告出租位于上海市闵行区中春路XXX号X栋(二号楼)X楼XX单元，租赁期限自2013年8月30日至2016年8月29日止。租金保证金为11,777.34元。租赁合同第三条第5项约定，如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期及免租期，乙方已经支付的租金保证金不予退还。同时，该条第11项约定，在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，甲方须于本合同终止或提前终止乙方按本合同规定将该房屋返还予甲方且结清本合同项下的所有款项后的3天内，把租金保证金和物业保证金(装修保证金除外，装修保证金之退还按附表五规定安排)或其余款(如有)无息退还给乙方。签约后,原告依约支付被告租金保证金11,777.34元等。2015年8月6日，原告发函至被告，告知“因业务发展需要，我所决定提前终止房屋租赁合同……”。8月27日,原告乐川所(签约乙方)与被告宝旗公司(签约甲方)经协商签订《解约协议》一份，协议约定，甲乙双方签订了乙方承租本市闵行区中春路XXX号明谷科技园X栋(二号楼)X楼XX单元(合同编号：宝O-13-077)，现因乙方原因使原合同不能继续履行。经甲乙双方协商，根据双方原签订的租赁合同，现决定于2015年8月29日解除上述租赁合同。之后，原告因向被告催讨上述租金保证金等未果而成讼。以上事实,由《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁解约告知函》、《工程造价书》、《解约协议》、《公函》、《回函》及收据和双方当事人的陈述所证实，并均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告乐川所与被告宝旗公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点有二，一是原、被告双方协议解除《上海市房屋租赁合同》后，被告是否能够依据合同第三条第5项之规定不予退还原告租金保证金，二是被告是否应当退还原告房屋复原费。对于第一个争议焦点，本院认为，本案中租赁合同因原、被告双方协商一致而解除，由于双方并未在《解约协议》中约定租赁合同解除的后果，因此应当以租赁合同中相关结算和清理条款作为处理租赁合同解除后果的依据。原告提出租赁合同第三条第5项之规定仅针对原告单方违约的情形，而本案中合同终止原因是双方协商一致解除，因此该条款于本案中并不适用。对于该观点，本院认为，双方租赁合同第三条第5项规定，如本合同由于乙方的原因提前终止……乙方已经支付的租金保证金不予退还。本案中，双方租赁合同的解除虽是双方协商一致的后果，但双方达成《解约协议》的前提是原告单方发函要求终止履行合同，该行为已经构成单方违约；其次，双方在解约协议中明确“因乙方原因使原合同不能继续履行”，且被告也并未在解约协议中免除原告的违约责任。因此，原告的辩论观点，本院不予采纳。被告按照租赁合同第三条第5项之约定拒绝退还租金保证金,于法有据,并无不当。对于本案第二项争议焦点，本院认为，首先，代理行为需要代理人以被代理人的名义实施。本案中，明谷物业公司以自己的名义收取原告复原费，并不构成代理。其次，案外人明谷物业公司与被告为两个独立的法人主体，原告并未提出证据证明明谷物业公司是被告的办事机构。因此，原告要求被告返还案外人明谷物业公司收取的复原费2,982元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述,原告的两项诉讼请求，不符合法律及双方当事人的约定，本院不予支持。据此，本院依照《民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海乐川律师事务所的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币80.81元，由原告上海乐川律师事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  韩伟清二〇一五年十二月十八日书记员  张 辰附：相关法律条文一、《民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。