云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0902民初643号原告：徐世顺，男，1950年5月4日出生，汉族，退休职工，住临沧市临翔区。被告：吴正珍，女，1958年1月5日出生，汉族，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：王金强（系吴正珍之子），男，1984年11月28日出生，汉族，住临沧市临翔区。代理权限:特别授权代理。第三人：吴正兰（系徐世顺之妻、吴正珍之姐），女，1951年11月17日出生，汉族，住临沧市临翔区。原告徐世顺与被告吴正珍及第三人吴正兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐世顺、被告吴正珍及其委托诉讼代理人王金强、第三人吴正兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐世顺向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬出临沧市临翔区西大街43号属于原告的房屋并将房屋所有权证和土地使用权证退还原告；2.判令被告支付原告房屋租金53488元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：临沧市临翔区西大街43号房屋系原告祖业，原告父亲徐永泰于2000年4月18日去世后，同年5月原告到相关部门办理了房产证变更手续，将该宗房产的房屋所有权人和土地使用权人变更为原告。被告于1993年5月29日搬进上述房屋居住，2004年4月18日原告与被告签订一份《买房合同》，约定原告将上述房屋作价人民币32000元卖给被告，被告于同日支付原告购房款32000元。因没有使用城建局房屋买卖的格式合同且将当时价值10余万元的房产作价32000元显失公平，城建局不予办理过户。原告认为，根据相关法律规定，房屋所有权和土地使用权以登记为生效要件，现没有过户，说明原、被告签订的买房合同为无效合同，临翔区西大街43号房产的房屋所有权和土地使用权仍属于原告；另外，西大街43号房产属于原告户家庭共有财产，在没有取得其他共有人即原告妻子吴正兰、原告儿子徐光勇的书面同意的情况下，原告无权处分，故原、被告签订的合同无效；另被告居住使用原告房屋24年，应支付原告租金，具体计算为：以被告支付32000元购房款的时间为界，被告入住后至付款时的前11年按每月每格房间50元、共6格计算得39600元，被告付款后至今按13年、每月每平方米6元、共110.34平方米计算得103278元，两项合计142878元，扣减被告支付的32000元购房款和被告在该房产上支出的翻修费29088元、装修费28302元后，得出被告应当支付原告的租金数额为53488元。吴正珍辩称，原告陈述不属实。2004年4月18日的《买房合同》并非双方就争议房屋的最初合同，就西大街43号房屋买卖双方先后共签订过三份合同。第一份是1993年5月29日签订的《换房协议》，约定西大街43号房屋作价32000元，被告用其享有的位于临沧市临翔区圈掌街186号房屋的三分之一产权再出上22000元与原告交换西大街43号房屋；第二份是2004年4月18日签订的《买房合同》，约定被告以32000元购买原告的西大街43号房屋，如一方违约应赔偿对方20%的购房款等；第三份是2005年3月20日签订的《买房合同补充部分》，约定西大街房屋给被告居住到国家征用为止，征用补偿款由原、被告双方到有关部门领取，扣除32000元后双方各分50%。被告于1993年5月29日搬到西大街43号房屋居住至今，因经济困难于2004年4月18日支付原告购房款32000元。被告认为，自第一份《换房协议》签订后，被告已按约定将其享有的圈掌街186号三分之一房屋产权变更给原告并于2004年4月18日支付了购房款32000元，故西大街43号房产已归被告所有；2005年3月20日《买房合同补充部分》系原告听到西大街43号房产面临拆迁补偿的消息后反悔，找到被告协商后双方签订的，被告作出让步同意将拆迁补偿款扣除32000元后由双方平分；现原告再次反悔，直接提出西大街43号房产仍属原告所有并要求被告搬出该房屋、退还产权证并支付租金的诉讼请求被告不予认可，请求法院驳回原告的诉讼请求。吴正兰述称，其系原告妻子、被告姐姐，原、被告提到的圈掌街186号房产是其个人在1988年时购买所得，被告并未出资。房产买过来以后，第三人考虑到被告家没有地方住，让被告家暂住该房产，并自愿划分出一部分产权办理了房产证给被告。后第三人与原告相识并于1990年1月11日登记结婚，婚后双方搬到圈掌街186号房屋居住。第三人与原告在生育儿子徐光勇后，向被告提出要将房子收回由自己家居住的要求。后原告父亲徐永泰搬到圈掌街186号房屋与原告及第三人一起生活，徐永泰提出将西大街43号房产作价32000元出卖给被告，被告同意买但没有钱付，第三人便拿了一个自己的存折让被告交给徐永泰，被告一家便搬进了西大街43号房屋居住至今。徐永泰发现存折是第三人的后，将存折还给了第三人。因为被告居住多年都不付购房款，引起原告不满，原告不愿意把房子卖给被告。为缓和双方矛盾，第三人瞒着原告借了32000元给被告，让被告支付给原告。至今被告未归还第三人32000元借款。第三人认为，现原告不愿意将西大街43号房屋卖给被告，双方也未办理过过户手续，西大街43号房屋仍属于原告所有，被告应将房屋归还原告，原告应退还被告购房款32000元；因双方系亲属关系，原告不应向被告收取租金；被告在居住使用西大街43号房屋过程中对该房产进行过翻修、装修并重新建盖了厨房和卫生间，原告在领取拆迁补偿款后应按《房地产征收初步分户估价技术报告》的相应标准把被告投资部分给付被告。综合原告、被告及第三人的诉辩主张，各方当事人对原、被告之间签订的合同是否有效、现西大街43号房屋的所有权和土地使用权归谁享有、原告的诉讼请求是否应当支持存在争议。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据材料：1.《公证书》一份，用以证明被告对圈掌街186号房屋不享有所有权；2.圈掌街445号房屋所有权证一本和共有权证两本，用以证明圈掌街445号房屋所有权为原告、第三人、徐光勇各享有三分之一，被告对该房屋无产权；3.《买房合同》原件一份、西大街43号房屋所有权登记申请书审批表复印件两页、国有土地使用证复印件一份，用以证明原、被告双方在签订《买房合同》后未就西大街43号房屋所有权和土地使用权办理过过户手续，该房产房屋所有权和土地使用权仍属于原告；4.《协议书》复印件一份，用以证明圈掌街186号房产由第三人一人出资购买、被告并未出资。经质证，被告对原告提交的第1、2、4组证据材料的真实性、合法性和关联性无异议，但认为购买圈掌街186号房产被告实际出了资，2002年公证之前圈掌街186号房屋被告享有三分之一产权；对第3组证据材料有异议，认为被告没有完整提交原、被告之间签订的所有合同，对现房屋所有权证和土地使用权证登记的是原告名字无异议，买房后被告一直要求原告去变更但原告不配合。第三人对原告提交的四组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据材料：1.《换房协议》原件一份，用以证明被告是西大街43号房屋所有人；2.圈掌街186号房屋所有权证复印件一份，用以证明被告在1992年时是该房屋的所有权人；3.《买房合同补充部分》原件一份，用以证明原、被告就西大街43号房产被征收后的征收补偿款如何分配进行了约定；4.西大街43号房屋所有权证、土地使用权证各一本，用以证明房屋所有权和土地使用权已经归被告；5.圈掌街186号房产所有证存根复印件、宅基地使用面积登记复印件、要求办理产权证申请复印件、房产申请登记审批表复印件、平面图复印件、私有房屋房产登记表复印件各一份，用以证明被告原来对圈掌街186号房屋享有三分之一产权。经质证，原告对被告提交的第1组证据的真实性予以认可，但认为在《换房协议》上记载被告与吴正兰共同购买圈掌街186号房产、被告支付10000元享有三分之一产权与事实不符，实际上被告并未出资、也不应享有三分之一产权，原告在签订《换房协议》时对真实情况并不知晓，《换房协议》应当无效；对第2组，认为被告的房产证已经在公证后被注销；对第3组协议内容不予认可，认为《换房协议》、《买房合同》均无效，对合同的补充协议自然应当无效；对第4组认可，认为在名字变更前，西大街43号房屋所有权和土地使用权均属于原告；对第5组不予认可，认为被告的房产证已经被注销。第三人对被告提交的第2、5组证据材料的真实性、合法性、关联性无异议；对第1、3组表示未参与签订合同，不清楚实情；对第4组表示不清楚证书情况。第三人无证据材料向本院提交。通过各方的举证、质证，本院认为原、被告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案相关联。双方就圈掌街186号房屋提交的证据，原告的证据能证实购买该房屋时的出资情况及现在权属证书登记情况，而被告的证据结合原告的证据能证实被告在1992年10月19日至2002年1月前就该房屋享有产权，双方证明内容不存在矛盾，第三人在陈述中也证实了在出资购买圈掌街186号房屋后确实办理过房屋所有权证给被告；原、被告就西大街43号房屋提交的证据，能证实双方三份协议的约定情况及现在该房屋的产权登记情况，故对原、被告提交的所有证据，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告与第三人系夫妻关系，被告与第三人系姐妹关系。1988年7月30日，第三人与圈掌办事处太平村委会签订《协议书》，约定太平村将一处公房以23000元价格转让给第三人。此公房系圈掌街186号房屋，后因行政规划需要先后变更为圈掌街445号，现为圈掌社区光明巷23号。购买得上述房屋后，第三人自愿将该房屋给被告居住并于1992年10月19日办理了房屋所有权证给被告。临沧市临翔区西大街43号房屋系原告祖业，1993年5月29日，原、被告签订《换房协议》，约定“吴正兰和吴正珍共同出资30200元购买圈掌街砖木房屋一幢（宅基地205平方米，建筑面积132平方米），被告出10000元，拥有产权三分之一，被告愿意用此和原告交换西大街43号土木房屋一幢（宅基地105平方米，建筑面积91平方米），作价人民币32000元，被告愿再出22000元给原告，协议一式二份，双方签字盖章后生效。”协议签订的同日被告搬到西大街43号房屋居住至今。后原告父亲徐永泰去世，原告向相关部门申请变更登记，于2001年3月16日将西大街43号国有土地使用证（证号：临国用(1998)字第143号）上土地使用者变更登记为原告，于2001年5月10日取得新的房屋所有权证（证号：临沧县房权证凤翔镇字第**），房屋所有权人登记为原告。2002年1月16日，被告和第三人就圈掌街186号房地产签订《房地产买卖契约》，约定被告将其所有的圈掌街186号房地产出售给第三人，该契约于2002年2月4日经临沧县公证处公正，后被告就圈掌街186号房产的房屋所有权证被注销，第三人于2002年5月27日办理了新的房屋所有权证，根据房屋所有权证和共有权证记载，现圈掌街445号（即原来的圈掌街186号）房屋为原告、第三人及第三人之子徐光勇三人共有。《换房协议》签订后，被告一直没有支付原告购房款，直到第三人借款给被告后，被告于2004年4月18日将32000元购房款支付给原告，同日原、被告签订《买房合同》，约定“吴正珍愿意购买原告西大街43号房屋一幢（土木结构）宅基地105平方米，作价人民币32000元，如一方违约给另一方造成损失，应赔偿购房款的20%，双方签字盖章后生效，购房款应一次付清，过户手续各方负责。”2005年3月20日原、被告签订《买房合同补充部分》，约定“原告在西大街43号房屋一宗给吴正珍居住到国家征用为止，征用补偿费由双方到有关部门领取，扣除32000元后，多余部分徐世顺给吴正珍50%”等。合同签订后，原、被告至今未办理过房屋所有权和土地使用权转让登记。现政府正在开展对西大街棚户区相关房地产的征收、拆迁工作，西大街43号在棚户区改造范围内。现原告认为，原、被告之间签订的协议无效，西大街43号房屋所有权和土地使用权仍属于原告，故诉至本院请求判令被告搬出西大街43号房屋、退还房屋所有权证和土地使用权证，支付原告居住西大街43号房产24年的租金共计53488元并由被告承担案件受理费。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿一致。本案中涉及的房屋所有权和土地使用权属于不动产物权，房屋所有权证和土地使用权证是权利人享有房屋所有权和土地使用权的证明，按照西大街43号房屋所有权（证号：临沧县房房权证凤翔镇字第**）土地使用权证（证号：临国用(1998)字第143号）的记载，房屋所有权人和土地使用权分别于2001年5月10日、2001年3月16日起登记为原告，至今未发生过变更，故现西大街43号房屋的所有权和土地使用权为原告享有。基于享有的物权，原告有权要求被告搬出西大街43号房屋并返还房屋所有权证和土地使用权证，原告要求被告搬出西大街43号房屋并返还西大街43号房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案中原、被告先后就买卖西大街43号房地产签订的三份合同，不能因未办理过物权登记就当然认定无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致的，可以变更合同。本案中，原、被告先后就买卖西大街43号房地产签订了三份合同，原、被告作为具有相应民事行为能力的人，三份合同均系双方在自愿情况下先后签订，合同形式合法，合同内容具体，不存在法律规定的合同无效的情形，属依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人共和国合同法》的相关规定，当事人协商一致，可以变更合同，本案中原、被告先后自愿就买卖西大街43号房产一事签订了三份合同，三份合同内容不一致之处，视为后合同对前合同的变更，以后合同约定为准。原、被告在1993年5月29日的《换房协议》中约定换房加被告出价22000元，在2004年4月18日的《买房合同》中约定被告出价32000元，被告的义务已经变更为出价32000元给原告，被告于《买房合同》签订同日支付原告购房款32000元，虽然32000元系第三人出借，但不能因第三人与原告系夫妻关系就视为被告实际未向原告履行过付款义务，原告及第三人之间就32000元借款形成民间借贷关系，第三人可另案主张。被告在履行完毕支付购房款义务后，享有要求原告协助办理房地产过户手续的权利，但双方又在2005年3月20日的《买房合同补充部分》中约定原告在西大街43号房屋给被告居住到国家征用为止，从约定内容来看双方的真实意思表示为：西大街43号房屋的所有权仍属于原告，被告对此仅享有居住使用权。因此，被告要求原告协助办理过户手续的权利已经丧失，变更为被告具有在西大街43号房屋居住到国家征收为止的权利。现西大街43号属于棚户区改造范围，面临政府征收拆迁，合同约定的搬迁条件已经成就，被告无权再在此房屋居住，故原告要求被告搬出西大街43号房屋的诉讼请求,本院予以支持。另原告要求被告支付房屋租金53488元，因原、被告未就被告居住西大街43号房屋需要向原告支付租金进行过相关约定，故原告要求被告支付租金的诉讼请求本院不予支持。原告还要求被告承担案件受理费，案件受理费属于原告为实现债权支出的合理费用，原则上由败诉方负担，但部分胜诉、部分败诉的，由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的数额。本案属于原告部分胜诉、部分败诉的情况，由本院酌情决定当事人各自负担的数额。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第七十七条的规定，判决如下：一、被告吴正珍于本判决生效之日起十日内搬离临沧市临翔区西大街43号房屋并退还原告徐世顺西大街43号房屋所有权证和土地使用权证，证号分别为：临沧县房权房权证凤翔镇字第**、用（1998）字第143号；二、驳回原告徐世顺的其他诉讼请求。案件受理费618元，由原告徐世顺负担568元，被告吴正珍负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  范乘侥二〇一七年八月十六日书记员  刘婧喆