云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终925号上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。法定代表人:纳学远，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。经营者:纳学文，男，1980年7月15日生，回族，居民，住通海县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏红艳，女，1992年9月29日生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）因与被上诉人夏红艳商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2016）云0423民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海纳公司、富润建材厂的共同委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉，被上诉人夏红艳的委托诉讼代理人廖庆生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海纳公司、富润建材厂上诉请求：撤销一审判决，支持其一审反诉请求。事实及理由：1、一审法院在未查清事实的基础上就认定上诉人未按约定时间交房，应承担违约责任错误，本案的客观事实是上诉人与夏红艳在2013年8月6日签订了的《商品房购销合同》及《补充协议》未违反法律强制性规定，合法、有效，双方均受协议约束，《商品房购销合同》及《补充协议》约定，上诉人向夏红艳出售的天湖银座第C幢第1单元第11层01号房屋，经建设单位组织验收合格后，上诉人以电话、公告或书面形式通知办理接房手续，交房时，上诉人提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；夏红艳在未足额付清购房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，无权要求上诉人交房，且上诉人不承担违约责任；上诉人代政府向购房者收取契税、印花税、住宅维修资金、产权工本费等费用，该费用最终以政府规定的收费标准进行多退少补，购房者未交清上述费用，除承担违约责任外，导致交房及办证延期的，上诉人不承担责任。根据上述合同约定，上诉人在2015年11月11日组织勘察、设计、施工、监理、质检部门对房屋进行验收，验收不存在任何质量问题，系合格房屋。2015年11月15日，上诉人以书面形式通知夏红艳接房，已完成合同约定的义务，夏红艳接到接房通知后以物业费过高拒绝接房。另在2016年5月12日涉诉房屋竣工验收后，上诉人顺着购房名单对尚未接房的购房户依次进行电话通知，起诉到法院的其余购房户也均认可该事实，因上诉人是办公室座机电话通知，无法保留、查询通知记录，一审不能仅凭夏红艳陈述就否认通知事实。根据上述合同约定，夏红艳的主要义务不仅仅是交清购房款，还应在接房时交清契税、住宅维修资金、物业服务费等费用，上诉人依约通知夏红艳接房，夏红艳应在2015年11月15日至2015年12月15日期间办理接房但恶意拖延拒绝接房，至今仍未交清上述费用，其行为已构成违约，应按合同约定从2015年12月16日起至办理接房手续之日每日承担30元的违约金，一审未支持的反诉请求错误。2、一审法院依据通海县建设工程质量安全监督管理站于2015年12月29日向天湖银座的施工单位云南建工第四建设有限公司发出的《工程质量整改通知》认定上诉人出售给夏红艳的房屋不具备交房条件的理由不成立，《工程质量整改通知》系孤证，不应采信，本案诉争的房屋在2015年11月11日经设计、勘察、监理、施工单位验收合格，通海县质检站非法定质检部门，无权对验收合格的房屋作出相反的结论。另，一审计算违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金过高的，当事人可以请求适当减少，原审法院无视上诉人的主张径行作出判决错误，违约金应参照通海时代花园年租金85元/平方米予以计算。夏红艳辩称，一审认定事实清楚，根据双方补充协议及法律规定，只有取得竣工验收备案表才具备验收条件，天湖银座至今未达竣工验收条件，也不具备交房条件，通海县质监站也发出了整改通知，一审判决海纳公司、富润建材厂向夏红艳支付违约金符合法律规定和双方约定。夏红艳向一审法院起诉请求：一、判令海纳公司、富润建材厂立即将天湖银座C幢1单元11层01号房屋交付给夏红艳；二、由海纳公司、富润建材厂连带支付夏红艳2015年11月1日至2016年7月14日的逾期交房违约金15334.93元（其中2015年11月1日至11月30日违约金30元/天×30天=900元，2015年12月1日至2016年7月14日违约金317931元×0.02%×227天=14434.93元）；三、由海纳公司、富润建材厂连带支付自2016年7月15日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，违约金以每天63.59元计算。海纳公司、富润建材厂反诉请求：一、判令夏红艳及时办理接房手续；二、由夏红艳支付海纳公司、富润建材厂逾期接房违约金（自2015年12月16日计算至实际接房之日，按每天30元计算）。一审法院认定事实：海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月6日，海纳公司、富润建材厂作为甲方与夏红艳作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第080号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座C幢1单元11层01号房（套内建筑面积85.60平方米已含分摊面积），购房款总金额317931元。乙方于2013年8月6日前向甲方支付总房价款的30%即（含定金）97931元，剩余220000元乙方应按银行规定在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则视为乙方结清房款。甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内按每天30元向甲方支付违约金逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%乘以逾期天数支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面通知办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自次日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付服务，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。2013年8月17日，夏红艳支付购房款的30%即97931元给海纳公司、富润建材厂。2013年10月25日，夏红艳向银行按揭贷款支付购房余款220000元给海纳公司、富润建材厂。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知，通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，夏红艳未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年7月4日，夏红艳到通海县房地产交易服务中心交纳了住房交易手续费213元，到通海县房管所交纳住宅专项维修资金7033元，到通海县地方税务局交纳住房买卖的契税4768.97元。2016年7月18日，夏红艳诉至一审法院，请求判如所请。至今为止，本案诉争房屋仍未办理交接房手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，夏红艳与海纳公司、富润建材厂签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》合法、有效，双方应按约定全面履行各自义务。夏红艳在合同签订后依约支付了购房款，海纳公司、富润建材厂未按合同约定的时间将房屋交付夏红艳，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，故对夏红艳请求判决海纳公司、富润建材厂交付房屋并按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。关于反诉部分，海纳公司、富润建材厂请求判决夏红艳按合同约定支付逾期接房违约金的反诉请求，因2015年11月15日海纳公司、富润建材厂出售给夏红艳的房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，且海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日房屋竣工验收后，海纳公司、富润建材厂已通知夏红艳办理接房手续，故对该部分请求不予支持。对于双方提出合同约定适用于己方的违约金过高，要求予以调整，经审查并不存在过高情形，故不予调整。遂判决：“一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于本判决生效后三日内将坐落于通海县××街道办事处××路××号天湖银座C幢1单元11层01号房交付给原告（反诉被告）夏红艳，原告（反诉被告）夏红艳按合同约定办理接房手续。二、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂支付原告（反诉被告）夏红艳逾期交房违约金（违约金自2015年11月1日起计算至实际接房之日止，其中2015年11月1日至2015年11月30日止的违约金按每日30元计算，2015年12月1日起至实际接房之日止的违约金按每日63.59元计算）。三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂的反诉讼请求。”本院二审期间，海纳公司、富润建材厂提交以下证据：1、单位（子单位）工程质量验收记录一份，证明天湖银座小区的房屋已验收合格；2、云南省澄江县人民法院（2015）澄民一初字第463号及（2015）澄民一初字第464号民事判决书各一份，证明法院判决支持单位工程竣工验收具备交付条件；3、玉溪市中级人民法院（2014）玉中民一终字第496号及（2015）玉中民一终字第473号民事判决书各一份，证明法院判决支持逾期交房违约金的计算标准；4、单位（子单位）工程质量验收证明书、云南省建筑工程竣工报告各一份，证明涉诉房屋在2015年11月单体建筑验收合格，2016年5月12日综合验收合格。经质证，夏红艳对第1组证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为该验收记录仅是内部验收记录，并非验收报告；对第2组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，认为房屋的竣工验收是指综合验收；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为《商品房购销合同》系海纳公司、富润建材厂提供，且海纳公司、富润建材厂未举证证明合同约定的违约金存在高于损失的情形；对第4组证据中单位（子单位）工程质量验收证明书的真实性、合法性、关联性有异议，认为该证据不属新证据，且与其一方一审提交的证据相矛盾，因业主未参与涉诉房屋的验收，云南省建筑工程竣工报告是否真实、合法其一方不清楚。夏红艳提交以下证据：1、昆明市中级人民法院2015年度商品房销售合同纠纷精品案例一份，证明在商品房销售合同纠纷案件中，昆明市中级人民法院判决支持逾期办证违约金，开发商应按照合同约定的标准赔偿业主损失；2、《建设工程竣工验收备案表》一份，证明与天湖银座小区相邻的通海紫金花苑小区经通海县建设工程质量安全监督管理站等相关部门进行了竣工验收，并取得《建设工程竣工验收备案表》，至此才达到竣工验收合格标准；3、光盘一份，证明一审判决后，夏红艳再次到售楼部要求接房，但海纳公司、富润建材厂工作人员以本案已上诉为由拒绝办理交房手续；4、最高人民法院指导案例一份，证明一方主张违约金过分高于损失的，应当由主张一方承担举证责任，本案海纳公司、富润建材厂未提交违约金过高的证据；5、最高人民法院指导案例一份，证明开发商逾期交房和办证应当按照合同约定承担违约责任，本案《商品房购销合同》约定的业主方没有交纳契税视为违约，海纳公司、富润建材厂不承担违约责任的约定系无效条款。经质证，海纳公司、富润建材厂对第1、4、5组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为我国不适用判例法，判例不能作为案件裁判的依据；对第2组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为备案表系复印件，未加盖公章，且不是本案诉争房屋的备案表；对第3组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为一审判决作出后尚未生效前，业主到售楼部要求接房系刻意安排，为二审取证。为查明有关事实，本院依法到天湖银座小区调取了租房合同、商品房购销合同各一份，向李某某、朱某某及通海县质量安全监督管理站工作人员石某某进行调查并制作了调查笔录。经质证，海纳公司、富润建材厂对石某某的调查笔录的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为涉诉工程在2015年11月15日就进行了验收，2016年5月12日是综合验收；对其余证据的真实性、合法性、关联性均无异议。夏红艳对商品房购销合同及石某某的调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议；对李某某、朱某某的调查笔录及租房合同的真实性无异议，但认为二人的陈述是否真实无法判断。本院认为，海纳公司、富润建材厂对夏红艳提交的第1、3、4、5组证据的真实性无异议，本院予以确认；至于涉诉房屋是否达到交付条件，应以双方合同约定及相关规定为准，对夏红艳提交的第2组证据本院不予认定。夏红艳对海纳公司、富润建材厂提交的第1、2、3组证据的真实性无异议，对真实性本院予以确认，第4组证据系原件，且加盖有监理等单位的印章，夏红艳对真实性提出异议但未提交相反证据证明，故对证据的真实性本院亦予确认，至于双方是否应承担违约责任的问题，在说理部分结合查明的事实一并评析。租房合同、商品房购销合同及石某某、李某某、朱某某的调查笔录系本院依法调取和制作，证据之间能够相互印证，本院予以确认。经审理，除“套内建筑面积85.60平方米已含分摊面积”外，二审查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房购销合同》约定涉诉天湖银座C幢1单元11层01号房套内建筑面积为85.6平方米，分摊面积20.96平方米。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。2016年7月22日，海纳公司、富润建材厂向一审法院提起反诉，同年7月27日，一审法院将海纳公司、富润建材厂的反诉状送达夏红艳一方。本院认为，一审判决第一项即判令双方办理涉诉房屋交接手续与双方诉辩意见及合同约定相符，本院予以确认。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点是海纳公司、富润建材厂提出其一方不存在违约行为，要求改判海纳公司、富润建材厂不承担逾期交房违约责任及由夏红艳支付逾期接房违约金的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案海纳公司、富润建材厂与夏红艳签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律规定，系合法有效的协议，双方当事人均应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付夏红艳，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而夏红艳一审提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的情况说明能够确定2016年5月12日该站参与了由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织的对所建房屋进行的验收，结论为合格，只是根据相关规定其无需签章，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，海纳公司、富润建材厂未按约于2015年10月31日前交房已构成违约，一审判决认定海纳公司、富润建材厂逾期交房构成违约正确。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，海纳公司、富润建材厂主张2016年5月12日涉诉房屋经验收合格后已通知夏红艳接房但未提交证据证实，且夏红艳一方不予认可，应由海纳公司、富润建材厂承担举证不能的不利后果，结合双方合同约定及海纳公司、富润建材厂提起反诉要求夏红艳接房的事实，本院确认逾期交房的起止期限为2015年11月1日至反诉状送达夏红艳之日即2016年7月27日，共计270天。双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.02%计算违约金。现海纳公司、富润建材厂抗辩主张约定的违约金过高，要求予以调整。经审查，海纳公司、富润建材厂逾期交房给夏红艳造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为其对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给夏红艳造成的租金损失为7768元（106.56平方米×270天×0.27元），夏红艳主张的违约金15000余元确实高于其实际损失，海纳公司、富润建材厂要求对违约金予以调整符合上述法律规定，对其上诉请求的合理部分应予支持，原判对此处理不当，本院予以纠正。关于逾期接房违约金，因海纳公司、富润建材厂未提交证据证实本案诉讼发生前已依约通知夏红艳接房，现双方针对房屋交接等问题已诉至法院，故海纳公司、富润建材厂要求夏红艳承担逾期接房违约金的主张理由不充分，一审未予支持正确，本院予以维持。综上所述，海纳公司、富润建材厂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省通海县人民法院（2016）云0423民初863号民事判决第一项；二、撤销云南省通海县人民法院（2016）云0423民初863号民事判决第二、三项；三、由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付夏红艳逾期交房违约金7768元；四、驳回夏红艳的其他诉讼请求；五、驳回通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂要求夏红艳支付逾期接房违约金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费90元,反诉案件受理费80元，由夏红艳负担44元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担126元；二审案件受理费50元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长 曹 燕代理审判员 段 娟代理审判员 戴龙飞二〇一七年二月二十三日书 记 员 龚 旭