海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初3104号原告：操根祥，男，汉族，1970年8月13日出生（公民身份号码：×××），住浙江省宁波市江**。委托诉讼代理人：曾璇珏，海南卫伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：田娜，海南卫伦律师事务所律师。被告：三亚华宇旅业有限公司，住所地：三亚市亚龙湾开发区华宇度假酒店**。法定代表人：赵华山，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鑫，该公司员工。原告操根祥诉被告三亚华宇旅业有限公司（以下简称华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告操根祥的委托诉讼代理人曾璇珏、田娜，被告华宇公司的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告操根祥向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将三亚华宇皇冠假日酒店（三亚华宇度假酒店）第二幢第二层2328号房屋腾空退还给原告；2、请求法院判令被告向原告支付2014年回报的延期支付利息479.89元（利息计算依据：以44658元为基数，按银行贷款基准利率，自2015年2月1日起暂算至2015年4月13日止）；2015年回报的延期支付利息1063.05元（利息计算依据：以44658元为基数，按银行贷款基准利率，自2016年2月1日起计算至2016年6月16日止）；以及2016年回报44658元及延期支付的利息（利息计算依据：以44658元为基数，按银行贷款基准利率，自2017年2月1日起暂计至被告实际支付之日止）；3、判令被告向原告提供合规会计师事务所对酒店（2005年到2016年每年的）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告并向原告支付剩余部分回报收益及延期利息；4、判令被告赔偿原告损失14886元，损失按每月7443元计算（计算依据：参考三亚丽禾温德姆酒店按目前房屋售价5%向投资者支付每年回报，原告购买的房屋市价目前已经达到原购买价格的三倍，故原告按原最低回报两倍计算损失非常合理。损失按每月7443元计算，自2017年1月1日起暂计算至被告返还房屋之日止）。事实和理由：原告于2004年在被告处购买上述房屋，并与被告签订了《委托经营管理合同》，合同约定将原告所购房屋委托给被告经营管理，期限为十二年，即2004年12月31日至2016年12月31日，且双方约定了原告的相关回报和权利即“原告每年将根据指定的会计师事务所对酒店年度经营状况及客房可分配收益总额审查核定之后，每年可获取不少于从被告购买客房总价的百分之六的回报”。但被告自2014年开始，不仅延迟支付回报，而且还无任何理由的情况下少支付了回报。甚至在2016年间，被告不再向原告支付约定的回报。2016年12月31日即委托期限到期后，被告既不提出续约，亦不返还房屋和及时支付回报，被告的行为已经严重侵害原告利益。为了维护原告的合法利益，现依据相关法律法规，诉至法院请求判如所请。被告华宇公司辩称：首先，应当界定原被告双方之间的法律关系属租赁合同关系，即原告将其房屋出租给华宇公司经营使用，华宇公司按约定向其支付的所谓回报、收益实际应属租金性质。其次，诉争合同到期后，原告并未向华宇公司主张过返还房屋，华宇公司继续使用房屋，应视为原租赁合同继续有效，只是变更为不定期的租赁合同，其中的租金计算条款并未变更。故此，原告所主张的赔偿损失并无合同和法律依据，而是应当要求华宇公司支付诉争合同到期后所应支付的所谓收益或者租金，租金计算标准应按原告实际支付的购房款参照原合同约定标准计算。本院经审理，认定事实如下：2004年3月17日，操根祥从华宇公司购买位于三亚市亚龙湾三亚华宇皇冠假日酒店二号公寓2328号房，总房价744302元。同日，双方签订《三亚华宇皇冠假日酒店委托经营管理合同》，约定操根祥委托华宇公司聘请管理人对上述购买的房屋进行经营和管理，管理期限自2004年12月31日至2016年12月31日。合同第五条甲方的投资回报中（一）回报方式约定：“甲方（操根祥）每年将根据指定的会计师事务所对酒店年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审查核定之后，获取不少于其从乙方购买客房总价744302元百分之六（计44658元）的回报。（二）回报计算：年酒店客房可分配收益=（年酒店客房经营收入-年酒店客房管理费用和成本）÷酒店客房总套内面积×甲方购买客房套内面积×甲方购买客房景观价格系数÷加权平均系数。其中1、年酒店客房管理费用和成本包括：营业税、经营成本、经营费用、饭店管理公司系统费、饭店公司管理费、保险费、资产重置费、递延摊派费、董事会经费、其他按照指定的会计师事务所核定的应列入本合同的相关费用。2、酒店客房总套内面积=28323.36平方米。3、甲方购买客房套内面积为67.77平方米。4、甲方购买客房景观系数为0.88。5、加权平均系数：1.026.（三）回报的支付：每年结算一次，结算后于次年二月一日前汇入甲方（操根祥）指定的银行账户。同日，双方签订补充协议，第一条约定：”双方确认本合同第五条第（一）款所述的甲方获取的回报系指税后净回报，甲方不需要因此回报而申报纳税。"操根祥共有5套房屋均与华宇公司签订《委托经营管理合同》，2015年4月3日，华宇公司支付给操根祥2014年度回报收益。2016年8月16日，华宇公司支付给操根祥2015年度回报收益。此后合同到期后，双方未续约，华宇公司亦未支付2016年度回报收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人提交的公证书、《商品房买卖合同》、《土地房屋权证》、《委托经营管理合同》、银行账单等证据的真实性双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：操根祥与华宇公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。根据合同约定，华宇公司应自次年二月一日前应将本年度的回报收益金支付给操根祥，否则应承担逾期支付的违约责任。因华宇公司未在合同约定的时间内向操根祥支付回报收益金，故对操根祥要求华宇公司赔偿逾期支付上述年度回报收益金利息的诉求，予以支持，利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。对原告要求被告提供合规会计师事务所对酒店（2005年到2016年每年的）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告的诉求，因被告明确表示其没有制作该审核报告，考虑到双方约定该条款的目的是为了分配收益，但在过去长达11年的时间里，被告每年都是按原告已付客房总价744302元百分之六（计44658元）向原告支付回报，原告也未提出异议，视为双方同意每年的回报款按客房总价744302元百分之六支付，原告的合同目的已经实现。故对其要求被告提供（2005年到2016年每年的）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告、支付剩余部分回报收益及延期利息的请求，本院不予支持。因双方签订的《委托经营管理合同》于2016年12月31日到期后，双方未续订合同，操根祥也未提出证据证明到期时要求华宇公司退房，双方形成不定期的租赁合同，操根祥可随时要求解除合同。现操根祥要求华宇公司腾空房屋，华宇公司亦表示同意，本院予以支持。原告主张华宇公司未腾空房屋侵害其合法权益，应支付合同到期后至今的损失，主张按每月7443元计算，被告抗辩称不定期租赁合同中租金的计算条款并未变更仍应按照原标准计算，对此抗辩，本院予以采纳，每月租金应按3841.6元（44658元÷12月）计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告三亚华宇旅业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将三亚华宇皇冠假日酒店二号公寓2328号房屋退还给原告操根祥；二、被告三亚华宇旅业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告操根祥支付2016年度回报收益金44658元及逾期支付回报款的利息（其中，2014年度回报利息以44658为本金，从2015年2月1日计算至2015年4月13日；2015年度回报利息以44658元为本金，自2016年2月1日起计算至2016年8月16日；2016年度回报利息以44658元为本金，从2017年2月1日计算至实际支付之日止，上述三期利息均按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；三、被告三亚华宇旅业有限公司应向原告操根祥支付自2017年2月1日至房屋退还之日止的租金，租金按每月3841.6元计算；四、驳回原告操根祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元（原告已预缴），由被告华宇公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 黄春英 二○一七年六月十七日法官助理 司鑫茹书 记 员 乔恩勤附：相关法律条文中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。