江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2449号上诉人（原审原告）：黄云章委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司法定代表人：董建晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司法定代表人：董建晶，该公司总经理。上诉人黄云章因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司(以下简称奥银公司)、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第0821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄云章的上诉请求：撤销原审判决，改判支持黄云章的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序严重违法，从起诉到判决长达两年半时间，且本案系争的名品城项目发生了变化，导致错误判决。二、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定合同约定的时间为黄云章取得房屋的时间更错误，涉案房屋没有取得《苏州市商品房交付使用通知书》，至今没有交付，黄云章有权解除合同；一审判决认定涉案房屋可以办理产权登记没有根据，奥银公司没有资金缴纳税费，无法办理产权证。三、一审判决没有认定2009年3月3日签订的认购合同书是错误的。名品城公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。二、本案涉案群体多，数额大，案情复杂，社会影响力大，一审法院在审理过程中需要综合考虑各方面的情况，也需要花费大量的司法资源审理并作出判决，在一审开庭审理之初，一审法院也向双方释明有些案件已经超过了简易程序的审限，也向双方询问是否将案件转为普通程序，双方均答复不需要，有庭审笔录为证。三、一审判决认定交房期限并无不当。涉案房屋项目为非住宅商品房，均为现房销售，已于2007年3月15日通过竣工备案，当时交房不需要交付使用通知书。业主也已对外出租，完全足以认定其已经交房。四、至于解除权的问题，一审判决适用法律完全正确。五、涉案房屋已通过竣工验收备案，取得初始登记证明，相关土地也已获颁分割转让许可证，因而完全具有办理产权登记的条件，且包括本案在内的相关案件的审理同时大量业主的房屋产权登记正在持续办理中，相关产权登记也被业主领取。本案业主不同意也不配合办理产证，才是涉案商铺至今无法办理产权证的根本原因。奥银公司未作答辩。黄云章向一审法院起诉请求：一、解除2009年3月3日签订的《认购合同书》及2013年9月4日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201309040150）；二、名品城公司和奥银公司返还购房款495904元；三、名品城公司和奥银公司退还税费11041.32元；四、名品城公司和奥银公司赔偿利息损失130793元（以217500元为基数，自2009年3月3日起计算至判决生效之日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以242233元为基数，自2011年1月29日起计算至判决生效之日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、名品城公司和奥银公司支付违约金40000元；六、本案诉讼费由名品城公司和奥银公司承担。一审法院认定事实：2013年9月4日，黄云章（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201309040150）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积13.52平方米，该商品房总价款278404元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z3087719，国有土地使用权分割转让许可证编号为0133”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。……”。另查明，《商品房买卖合同》约定购买的位于苏州市相城区元和街道××室房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2012年1月5日获颁分割转让许可证（0133号）；2011年12月8日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3087719号）。名品城公司于2014年2月12日向黄云章发出通知，通知未网签业主进行及时网签，已网签业主及时至苏州办证中心办理产证。又查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。审理中，黄云章另提供契税代办费明细单复印件1份，该清单上列明的事项及金额为维修基金1622元、契税8352.12元、产权登记费550元、转让手续费68元、档案保管费80元、印花税139.2元、土地证工本费20元、共有权证工本费10元、代办费200元，合计11041.32元，下方并有手写“于2013.9.4交清。”黄云章主张就位于苏州市相城区元和街道××室房屋已缴纳契税、代办费等费用合计11041.32元。名品城公司对此予以认可，确认收到黄云章所缴纳的11041.32元。上述事实，由黄云章身份证复印件、名品城公司和奥银公司的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、契税代办费明细单复印件以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。庭审中，黄云章称在2014年初时就口头要求与名品城公司和奥银公司解除《商品房买卖合同》及《认购合同书》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故黄云章已丧失解除权。名品城公司在相关案件中还陈述，其委托奥银公司对其所开发房产进行销售。名品城公司另提供黄云章于2013年9月4日出具的《同意书》复印件1份（载明：“鉴于本人合法拥有江苏省苏州市相城区苏州环球奥食卡A馆二楼2152号物业，且本人已将物业租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，同意该公司自行使用或另行出租给其他任何第三方，并由苏州奥食卡企业管理有限公司与第三方签订转租合同。”），主张2152号房屋已交付给黄云章，由黄云章对外出租。经质证，黄云章对名品城公司提供的《同意书》不予认可，因系复印件且与本案无关。审理中，一审法院向黄云章释明，如一审法院不支持解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，黄云章是否需变更相应诉讼请求，黄云章表示不变更诉讼请求。庭审中，黄云章另提供其作为乙方、奥银公司作为甲方，双方于2009年3月3日签订的《认购合同书》复印件一份[合同编号为（认）字090303065号，合同内容为黄云章委托奥银公司，拟认购位于苏州市相城区元和街道××地××号，建筑面积为21.75平方米的房屋；合同价款为217500元，黄云章一次性付款，奥银公司同意在约定合同价款217500元的基础上另给予每平方米1000元的价格优惠，即优惠后总价为193575元等内容]、预约租赁合同复印件1份[黄云章作为甲方、奥银公司作为乙方，双方于2009年3月4日签订，约定黄云章将位于苏州市相城区华元路906号苏州环球奥食卡城B馆地上3层3253号单元出租给奥银公司，租赁期限为自黄云章于开发商接收该物业的同时即交付，自交付之日起至2044年10月30日止，租赁之日起2年内的租金回报为26100元，由奥银公司一次性支付给黄云章等内容。]、录音光碟1张及其中录音内容的文字整理材料页1页，上述证据共同证明黄云章与奥银公司签订《认购合同书》，购买苏州市相城区元和街道××地××号商铺，根据录音中黄云章与奥银公司工作人员陈琳的对话，可知黄云章已全额支付了合同价款217500元，奥银公司与黄云章签订的《预约租赁合同》可印证《认购合同书》的真实性。经质证，名品城公司对黄云章所提供的《认购合同书》不予认可，因系复印件，且其公司并不清楚该认购合同的相关情况；对录音及文字整理材料真实性无法确认，证明内容亦不予认可，该通话记录无法证明黄云章已完成款项支付义务，更也不能证明款项支付是用于购买《认购合同书》约定的商铺以及奥银公司已经将上述款项支付给了名品城公司；对于《预约租赁合同》，该合同名为预约租赁，并非正式的租赁合同，仅凭该合同不能证明《认购合同书》的相关情况。一审法院认为，黄云章与名品城公司于2013年9月4日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效。合同约定于2013年10月31日交房，黄云章称名品城公司至今未交房。一审法院认为，黄云章购买的涉案房屋在签订买卖合同时均已取得土地使用权分割转让许可证和房屋所有权初始登记证明，应认为系现房，黄云章于2013年9月4日即已缴纳了办证费用等，名品城公司还在2014年2月通知黄云章办理产证，一般应认为黄云章已经收房；名品城公司提交的由黄云章出具的《同意书》复印件及本案关联案件中所查明部分业主在与黄云章名品城公司签订《商品房买卖合同》的同时，即将所购商铺直接出租给苏州奥食卡企业管理有限公司等承租人并收取租金的情形，一审法院对黄云章所称至今未收房的主张不予认可。因具体交房时间不明确，故一审法院认定黄云章于合同约定的交房期限2013年10月31日即取得了涉案房屋。黄云章还以至今未取得产权登记要求解除《商品房买卖合同》。对此，一审法院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但黄云章与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2013年9月4日，约定交房为2013年10月31日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。故根据本案情况，一审法院以双方签订合同之日即2013年9月4日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，黄云章应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故黄云章已丧失解除权。一审法院认为，一审法院已认定黄云章于合同约定期间取得房屋，且黄云章从未按约定书面向名品城公司发出解除通知，事实上，涉案房屋亦可以办理产权登记，故对黄云章解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。名品城公司称至今未办证的原因为黄云章未交全相关材料，但对此未予举证证明，延迟办证应归责于名品城公司，名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方合同约定的房价278404元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2013年12月4日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。关于黄云章要求赔偿《商品房买卖合同》所涉房屋购房款利息损失的请求，一审法院已以违约金的方式一并予以体现。关于黄云章要求解除与奥银公司签订的《认购合同书》、退还房款并赔偿利息的诉讼请求。因黄云章就此认购行为仅提供《认购合同书》复印件一份，结合黄云章所举证的《预约租赁合同书》及录音材料，一审法院无法认定其所主张的向奥银公司购买位于本区元和街道906号B馆地上3层3253号房屋并已全额支付房款217500元的事实，一审法院对黄云章要求解除《认购合同书》、返还购房款217500元并支付利息、违约金的诉讼请求均不予支持。奥银公司经一审法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、苏州东方国际名品城有限公司支付黄云章278404元从2013年12月4日起至判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回黄云章的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为5288元，由黄云章负担5038元，苏州东方国际名品城有限公司负担250元。二审中，黄云章提供了网上查询到的涉及名品城公司和奥银公司的判决书，证明名品城公司和奥银公司资金链断裂，没有办理产证的资金。名品城公司对证据的真实性认可，但认为与本案没有关联性。本院认为：黄云章与名品城公司于2013年9月4日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，故双方在2013年9月4日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付，在黄云章没有证据证明涉案房屋存在结构性质量问题的情况下，是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。涉案合同附件五《合同补充协议》第10条约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因涉案合同主文对逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限应适用上述《合同补充协议》第10条的约定。本案中，合同约定如因名品城公司原因致使黄云章未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，黄云章有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。一审法院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2013年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任，并无不当。因黄云章未在约定期限内按照约定书面向名品城公司发出解除权通知，该解除权消灭，且涉案房屋已取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、国有土地使用权《分割转让许可证》，涉案房屋产证及土地证的转移登记并不存在法律上的障碍，一审法院据此对黄云章要求解除商品房买卖合同的主张不予支持并无不当。黄云章上诉认为名品城公司资金链断裂没有能力办理产证的理由，仅以其在二审中提供的判决书并不足以证明涉案房屋产证的办理存在事实上的障碍，故本院对黄云章该上诉理由不予采信。一审程序并未严重违法，黄云章有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。黄云章在一审中主张解除与名品城公司的《商品房买卖合同》、同时主张解除与奥银公司的《认购合同书》，这对是两个不同的法律关系。黄云章提供的《认购合同书》系复印件，审理中奥银公司未到庭应诉，故不应合并审理。综上，上诉人黄云章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10576元，由上诉人黄云章负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年三月三十日书 记 员  吉宇璐