上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初6344号原告：杨秋平，男，1962年10月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王杰伟，男，1982年1月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张劲龙，男，1961年1月14日出生，汉族，住福建省漳州市。原告：王永临，男，1941年4月28日出生，汉族，住浙江省温州市。上列四原告共同委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。被告：上海百熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：王忆湘。被告：上海致轩农业科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛晖，执行董事。委托诉讼代理人：杨乾。第三人：李晓蕊，女，1982年11月9日生，汉族，户籍地浙江省永嘉县岩头镇方岱村，现住上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号XXX室。第三人：上海迷你之家酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：李晓蕊，总经理。第三人：上海迷你之家酒店管理有限公司浦东分公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX、XXX室。负责人：李晓蕊。上列三名第三人共同委托诉讼代理人：宁军，上海市弘正律师事务所律师。原告杨秋平、王杰伟、张劲龙、王永临与被告上海百熙投资管理有限公司(以下简称百熙公司)、被告上海致轩农业科技有限公司(以下简称致轩公司)及第三人李晓蕊、上海迷你之家酒店管理有限公司(以下简称迷你之家公司)、上海迷你之家酒店管理有限公司浦东分公司(以下简称迷你之家分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于同年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈榕金，被告百熙公司的委托诉讼代理人王忆湘、被告致轩公司的委托诉讼代理人杨乾，第三人李晓蕊及三名第三人共同委托诉讼代理人宁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秋平、王杰伟、张劲龙、王永临向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.两被告及三名第三人立即将上海市浦东新区康桥路1603弄101、102、103、105、205、207、209、211、213、215室房屋(以下简称系争房屋)腾空并交还原告；3.判令被告向原告支付2016年2月13日至2016年6月12日的租金人民币(以下币种相同)322,640.28元(计算方法为2,651.8379元/天×365天÷12个月×4个月=322,640.28元)、2016年6月13日至2016年12月12日的租金484,444.38元(计算方法为2,651.8379元/天×365天×1.001÷12个月×6个月=484,444.38元)；4.判令被告向原告支付2016年12月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费(按每日2,654.49元计算，计算方法为2,651.8379元/天×1.001=2,654.49元)；5.诉讼费由被告、第三人承担。事实和理由：被告于2015年6月13日向原告承租了系争房屋，面积共计1,004平方米，合计每日租金为2,651.8379元，此后每年递增一次。但被告仅支付了2015年6月13日至2016年2月12日的租金。被告未支付后续租金，经原告多次催讨，被告至今未支付。被告租赁系争房屋后，将系争房屋转租给了第三人李晓蕊，由李晓蕊交给迷你之家公司及迷你之家分公司实际使用。原告认为，原、被告双方未签订书面的租赁合同，但是原告已经将租赁房屋交付被告使用，双方已经形成了事实上的租赁合同关系，被告理应如期如数交纳租金，但被告未缴纳租金，原告有权解除合同。原告行使解除权的情况下，第三人继续占有使用系争房屋，缺乏依据，理应将系争房屋腾空并返还。被告百熙公司辩称，原、被告就系争房屋之间系委托关系而非租赁关系，系争房屋也由第三人使用，故不应解除合同及返还系争房屋。被告百熙公司和被告致轩公司存在租赁关系，被告致轩公司从被告百熙公司租赁了房屋后，再将房屋转租给了第三人。被告致轩公司辩称，答辩意见同被告百熙公司。第三人李晓蕊、迷你之家公司及迷你之家分公司共同述称，不同意解除原、被告之间的租赁关系，系争房屋由三名第三人在使用，第三人与被告之间存在租赁关系。第三人承租房屋，按照跟两被告的合同约定按期支付合同项下的租金，没有逾期支付，且足额支付，原告对被告的转租也是明知的。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告所有。2014年，上海永乐街投资有限公司(以下简称永乐街公司)与被告百熙公司签订《交接协议》及《租赁合同变更协议》，约定永乐街公司将包括系争房屋在内的物业的经营管理权移交被告百熙公司行使，由被告百熙公司负责对外出租运营，租金归乙方所有；如有物业已经以原告的名义与承租方签订租赁合同的，原告负责配合将相关租赁合同中的出租方更名至被告百熙公司名下。2014年10月10日，百熙公司(出租方，甲方一)、致轩公司(出租方，甲方二)、第三人李晓蕊(承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将包括系争房屋在内的2,096.96平方米房屋出租给李晓蕊经营迷你之家宾馆。其中，甲方一出租468.6平方米，甲方二出租1,628.36平方米。甲方一作为该房产所有权人的受托方，甲方二作为转租方与乙方建立租赁关系。2015年3月17日，永乐街公司(甲方一)、原告(甲方二)与被告百熙公司(乙方)签订《协议书》，约定鉴于乙方未经许可将系争房屋出租给第三人李晓蕊，甲、乙双方签订的《交接协议》及《租赁合同变更协议》无效。第二条约定，就乙方对外出租甲方的商铺，由乙方负责并安排相关承租人在协议签署后90日内与甲方一或甲方二签署租赁合同，并要求调高租金标准，起始的租金达到相应的标准，租金每1到2年递增1次(在附件《康桥路商铺租金调整执行方案》载明了租金标准，经过计算，系争房屋共计10套，合计为1,004平方米，日租金合计为2,651.8379元)。第三条约定，乙方不能按第二条的约定完成全部的租赁合同的签署工作的，乙方应在本协议签约后90日内将不同意按照第二约定条件签署租赁合同的承租人腾退出商铺并将商铺交还。乙方另外赔偿甲方二25万元。第七条约定，自2015年4月10日起，乙方及其关联公司不得以永乐街名义在永乐街从事任何的商业行为，以及任何的经营行为。2015年11月27日，被告百熙公司分两笔共计向原告支付了322,640.28元，性质为2015年10月13日至2016年2月12日的租金。2016年6月29日，原告发送《解除租赁关系通知书》给被告百熙公司，要求被告百熙公司立即支付拖欠的租金，将租金支付至王永临的银行卡。另查明，第三人李晓蕊将系争房屋交第三人迷你之家分公司用于经营宾馆。系争房屋由三名第三人使用至今。对于被告的转租行为，原告表示知晓并同意。再查明，百熙公司、致轩公司曾以共同出租人的身份起诉李晓蕊，要求李晓蕊支付系争房屋的租金及使用费，案号为(2015)浦民一(民)初字第14635号。审理中，原告明确租金及使用费的计算依据为，参照的是《康桥路商铺租金调整执行方案》。被告百熙公司、致轩公司主张，即便要求支付租金，应当参照被告百熙公司、致轩公司与第三人李晓蕊于2014年10月10日的《租赁合同》中的租金标准，相应的租金标准远低于原告主张的标准。以上事实，由经庭审质证的房屋产权证、《租赁合同变更协议》、《交接协议》、《协议书》、《康桥路商铺租金调整执行方案》、《解除租赁关系通知书》及回执、银行付款凭证、民事判决书以及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告与被告百熙公司未签订书面租赁合同，形成的是不定期租赁合同关系。被告百熙公司辩称，双方就系争房屋成立委托合同关系而非租赁关系，缺乏依据，本院不予采纳。理由如下：一方面，原告与被告百熙公司于2015年3月17日签订的《协议书》已明确《交接协议》及《租赁合同变更协议》无效，也明确了被告百熙公司以原告受托方的名义与李晓蕊签订的租赁合同当时未经原告许可。另一方面，如果被告百熙公司与原告形成的是委托合同关系，是受原告委托与李晓蕊建立租赁合同关系，那么被告百熙公司转交给原告的租金标准应该与两被告出租给李晓蕊的租金标准一致。但实际情况为，被告百熙公司曾经将2015年10月13日至2016年2月12日的租金322,640.28元支付给原告，该租金标准与《康桥路商铺租金调整执行方案》约定租金标准一致，不同于两被告出租给李晓蕊的租金标准。原告与被告百熙公司的关系，更符合租赁合同关系的特征。致轩公司否认与原告存在租赁合同关系。原告将系争房屋交给百熙公司，租金是由百熙公司支付给原告，原告发《解除租赁关系通知书》的对象是百熙公司。因此，本院认为致轩公司与原告并不存在直接的租赁合同关系。原告要求致轩公司支付租金和使用费，本院不予支持。被告百熙公司拒付租金的行为，已经构成根本性违约，原告要求解除与被告百熙公司租赁合同关系，本院予以支持。原告主张的2016年2月13日至2016年6月12日共计四个月的租金322,640.28元，计算方法与前四个月租金标准一致，本院予以支持。原告主张的2016年6月13日至2016年12月12日的租金，原告主张按原来的租金标准上浮千分之一计算租金，缺乏依据，本院认为，被告百熙公司仍应参照原租金标准支付，即应付的租金为483,960.42元。2016年12月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，仍应参照原租金标准(每日2,651.8379元)支付。合同解除后，被告及第三人已无继续使用系争房屋的合同和法律依据，鉴于系争房屋现由三名第三人占有使用，原告请求被告及第三人将系争房屋腾空后返还，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨秋平、王杰伟、张劲龙、王永临与被告上海百熙投资管理有限公司就上海市浦东新区康桥路1603弄101、102、103、105、205、207、209、211、213、215室房屋形成的房屋租赁合同关系；二、被告上海百熙投资管理有限公司、上海致轩农业科技有限公司及第三人李晓蕊、上海迷你之家酒店管理有限公司、上海迷你之家酒店管理有限公司浦东分公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋腾空并返还给原告杨秋平、王杰伟、张劲龙、王永临；三、被告上海百熙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨秋平、王杰伟、张劲龙、王永临2016年2月13日至2016年6月12日的租金322,640.28元、2016年6月13日至2016年12月12日的租金483,960.42元；四、被告上海百熙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨秋平、王杰伟、张劲龙、王永临自2016年12月13日起至返还上述房屋之日止的房屋使用费(计算标准为每日2,651.8379元)；五、驳回原告杨秋平、王杰伟、张劲龙、王永临的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,870元，减半收取计5,935元，由被告上海百熙投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨立转二〇一七年六月三十日书记员  樊如意附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。