四川省丹巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川3323民初1-1号 原告：四川省茂锦置业有限公司，公司住址，成都市武侯区簇桥街道七里村2组。 法定代表人：何媛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖远仲，男，汉族。 委托诉讼代理人：谢康，重庆至立律师事务所律师。 被告：陈玉林，男，汉族。 委托诉讼代理人：程杰，四川法纬律师事务所律师。 原告四川省茂锦置业有限公司与被告陈玉林房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2017年1月立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，并于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告四川省茂锦置业有限公司委托诉讼代理人肖远仲、谢康，被告陈玉林及其委托诉讼代理人程杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省茂锦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决调低《房屋拆迁安置协议》第八条的逾期交房每日300元的违约金，违约金标准应按同地段同类房屋月租金调整；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月1日，原、被告签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：原告以产权调换的方式对被告予以拆迁安置，旧房拆除后，由被告自找房源临时过渡，过渡期安置补贴标准最低1000月／月／户，原面积超出50平方米的按20元／平方米／户／月进行计算；过渡安置期暂定18个月，安置期从2014年6月1日计算，安置过渡期18个月补贴为30618元。安置房屋竣工验收后，原告通知被告接受安置房；若过渡期满，原告不具备交房条件，每逾期一日向被告支付300元违约金。2015年9月16日，原被告双方签订了《拆迁安置选房确认书》，被告自愿选定了楼层为17楼，面积为132.65平方米的A14户型。2015年1月13日，相关部门向原告核发建设工程施工许可证，该安置房屋所在工程的合同竣工日期为2017年7月30日。根据合同约定和建设情况，原告在暂定过渡期2015年11月31日届满之前不能交付房屋，若因此构成延长过渡期的违约责任，给被告造成的损失也是其自找房源临时过渡的租金损失或是未取得的安置房租金损失，双方协议约定安置补贴标准是双方根据被告实际损失情况约定的标准，但原被告约定的违约金标准明显过高。因该违约金明显过高，故依据《合同法》的规定，诉请法院将违约金调低为按协议约定安置补贴标准的1.3倍计算，即每日60.58元，或将违约金调低为按成交的安置房（清水房）的同地段同类房屋的租金标准计算。 被告辩称：本案中《房屋拆迁安置协议》由原告四川省茂锦置业有限公司单方制定，根据相关法律规定，应当作出对格式合同提供方不利的解释。且该协议系原被告双方在平等自愿的基础上签订，原告四川省茂锦置业有限公司应按合同约定支付违约金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实本院认定如下：本案在审理过程中，原告提交了如下证据：第一组，《房屋拆迁安置协议》、《拆迁安置选房确认书》，旨在证明：1、原、被告双方未对交房时间予以约定，仅约定竣工后交房，对竣工时间没有约定。双方对过渡期约定为暂定时间，过渡费计算至接到交房通知之日止；2、国税局是2014年12月31日最晚签订房屋安置协议的单位；3、被告选定的安置房为丹巴县茂锦大厦A14户型，楼层为十七楼，面积为132.65㎡。 经质证，被告认对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为该组证据证明原、被告双方的法律关系，是以房屋产权置换为形式的拆迁安置补偿关系。 第二组，《国有建设用地使用权出让合同》、《土地出让公告附件》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，《商品房买卖合同公示》、《商品房买卖合同》旨在证明：原告开发和建设涉案项目的程序和工期合理、合法，合法的竣工时间为2017年7月30日，公示的交房时间是2017年7月31日，此期间应当为原告向被告履行交房义务的合理时间，以及过渡期届满的时间。 经质证，被告对该组证据的真实性和合法性无异议，但认为该组证明不能否定原告至今未向被告交付拆迁安置房屋。 第三组，《房地产估价报告书》、《拆迁户领取过渡费统计表》、《会议纪要》旨在证明：1、原、被告经协商委托四川值驰房地产评估有限公司对被拆迁房屋和安置房屋相同地段、相同装修水平的住宅2015年10月至2016年2月、2016年3月至2017年2月、2017年3月至2017年12月，上述三个时间段的房屋租金进行评估。2、暂定过渡期届满后，很多拆迁户理解过渡期并未届满，领取了过渡费；3、2017年3月14日，涉案项目通过预验收。 经质证，被告不认可该组证据的关联性，认为被告并未领取过渡费，评估报告是近两年丹巴民房租金的情况，被告超出过渡期的损失除了房屋租金还有其他损失。 对上述证据的真实性、证明对象均无异议。对证据二的真实性没有异议，证明对象中关于逾期交房违约金应予下调有异议，认为《房屋拆迁安置协议》为原告单方制作，根据相关法律规定，应当作出对格式合同提供方不利的解释，且该协议系原、被告双方在平等自愿的基础上签订，原告应按合同约定支付违约金。 被告未提供证据。 本院经审查认为：第一组证据中,原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议》、《拆迁安置选房确认书》，被告对其真实性、合法性无异议，且与本案存在关联，应作为本案的定案证据采用，但由于双方约定的过渡期为18个月，即2014年6月1日至2015年12月31日，过渡期届满原告未向被告交付安置房屋支付每日300元违约金。因此原告主张原、被告双方未对交房时间予以约定，仅约定竣工后交房，对竣工时间没有约定，双方对过渡期约定为暂定时间，过渡费计算至接到交房通知之日止的证明目的与客观事实不符，故对该证明目的不予采纳；原告与丹巴县国家税务局签订的《房屋拆迁安置协议》与本案无关联性，故不予采信；对原告提交的第一组证据本院部分采信。原告提交的第二组证据只能证明涉案安置房可以建设并销售，原告与其他业主签订了商品房买卖合同，与本案的逾期交房不具有关联性，本院不予采信。原告提交的第三组证据中《房地产估价报告书》，可以证明原告的证明对象，但对于逾期交房违约金的标准由本院依法予以核定；《拆迁户领取过渡费统计表》与本案无关联性不予采信；《会议纪要》不能证明涉案房屋已经建设工程竣工验收备案，故本院对该组证据部分采信。 综上，本院确定本案事实如下： 原、被告双方于2014年4月1日签订了《房屋拆迁安置协议》；合同约定：原告因建设需要，须拆除被告使用的房屋，原、被告双方经协商一致，议定以产权调换的方式对被告予以产权安置；2015年9月16日，原、被告双方签订了《拆迁安置选房确认书》，被告自愿选定了楼层为17楼，面积为132.65㎡的A14户型。 跟本案有关的条款为：《房屋拆迁安置协议》第三条约定，拆迁补偿方式、内容及标准：2、旧房拆除后，被告自找房源临时过渡，过渡安置期为18个月。过渡费从被告腾空房屋，交出钥匙给甲方之日起开始计算。过渡期从2014年6月1日起计算。6、在安置房竣工验收后，原告通知（短信、邮件、书面送达、电话通知等方式）被告接受安置房时，被告不按期接房和结清补差款超过一个月的，每天按300元计算为赔偿相关损失费用和违约金，由被告向原告支付。 《房屋拆迁安置协议》第八条约定，逾期安置及其他违约责任：1、原告如不按本协议规定的日期向被告支付各种费用（过渡费、装修费、搬迁费）的，如超期，应按所欠款额的2‰／日向被告支付违约金；原告如不按本协议规定给被告产权调换安置房屋，将被告安置房屋对外出售，应向被告支付置换房屋市场价值150％的违约金；原告拒不履行的，被告有权向有管辖权的法院起诉，要求原告按本协议履行义务并承担相应经济、法律责任。原告过渡期满，不具备交房条件，每逾期一日向被告支付300元违约金。 至法庭辩论结束前，原告未向本院提交涉诉安置房取得建设工程竣工验收备案的证明。 原、被告经协商委托四川值驰房地产评估有限公司对被拆迁房屋和安置房屋相同地段、相同装修水平的住宅（丹巴县章谷镇团结街136号3单元5楼6号住宅，含建筑面积120.07㎡的房屋及土地使用权面积27.1358㎡）房屋租金进行评估。其中2015年10月至2016年2月清水房月租金12元／平米、月租金1441元、年租金17292元，精装修房月租金18元／平米、月租金2161元、年租金25932元；2016年3月至2017年2月清水房月租金11元／平米、月租金1321元、年租金15852元，精装修房月租金17元／平米、月租金2041元、年租金24492元；2017年3月至2017年12月清水房月租金10元／平米、月租金1201元、年租金14412元；精装修房月租金16元／平米、月租金1921元，年租金23052元。 另查明：原告公司的企业法人营业执照载明，其经营范围为房地产开发、房屋经纪；房地产营销策划、工程项目管理。 本院认为，原、被告签订的《拆迁房安置协议》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。 根据《房屋拆迁安置协议》第八条第一项的约定，原告应于2016年1月1日前将符合相关条件的涉诉房屋交付被告，但该房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明，故至今仍不具备交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程经竣工验收合格的，方可交付。故在涉案房屋取得工程竣工验收备案登记前，原告应承担违约责任。 本案的争议焦点在于逾期交房违约金是否过高，结合本案的事实及有关法律规定综合分析如下： 首先，本案法律关系的定性问题。原、被告的纠纷起因是原告进行房产开发建设需要拆除被告的房屋，从双方签订的《房屋拆迁安置协议》和《拆迁安置选房确认书》内容看，协议约定了拆迁对象、补偿范围和标准、金额、安置位置和安置方式、拆迁时间及安置房的具体位置、价款等，说明双方之间存在的是拆迁安置补偿法律关系。 其次，逾期交房违约金，首先涉及到逾期交房时间的认定。根据《房屋拆迁安置协议》第八条第一项的约定，原告应于2016年1月1日前将符合相关条件的涉诉房屋交付被告使用，但原告并未按约履行，故逾期交房的违约金应自约定交房日期的次日起算，即2016年1月1日起算。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，双方约定从逾期之日起按每日300元计算，但原告认为约定的违约金过高要求本院予以调整。被告未提交证明逾期交房给其造成具体损失的金额，在无证据证明逾期交房给被告造成具体损失的情况下，应参照逾期交房期间房屋的同地段同类房屋租金标准作为被告遭受损失的依据。因以租金收益来确定违约损失系原告逾期交房为被告带来的替代性居住需求所造成的损失，而清水房不具备居住条件，故以装修房屋租金标准确定违约损失更为合理，并在此基础上增加30%确定违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，及同地段同类型房屋租金评估意见，故本院酌情将逾期交房违约金调整为：2016年1月1日至2016年2月29日（60日）逾期交房违约金为6208.02元；2016年3月1日至2017年2月28日（365日）违约金为27436.44元；2017年3月1日至实际交房之日的日逾期交房违约金按同地段同类同期精装修房每平米日租金×安置房面积132.65㎡×130%计算日违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告在本判决生效后十日内向被告支付从2016年1月1日起 至2017年2月28日的逾期交房违约金33644.46元（计算方式为同地段同类精装修房每平方米日租金×安置房面积132.65㎡×130%计算日违约金），2017年3月1日至实际交房之日的违约金，按照上述计算标准支付。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费641元（原告已预交100元），由原告四川省茂锦置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜州中级人民法院。 审 判 长  张 丽 审 判 员  雪 梅 人民陪审员  周俊霞 二〇一七年四月二十八日 书 记 员  张 梅 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。