云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)玉法民二初字第85号原告和亚星，男，纳西族，高中文化，云南省玉龙县人，户籍所在地：云南省丽江市古城区金甲路，现住古城区尚义街。原告杨若云，女，白族，大专文化，云南省丽江市古城区人，户籍所在地：云南省丽江市古城区金甲路，现住古城区尚义街。原告和桂群，女，纳西族，小学文化，云南省丽江市玉龙县人，户籍所在地：云南省丽江市玉龙纳西族自治县黄山镇，现住古城区尚义街。三原告诉讼代理人（特别授权）和学成，滇西北律师事务所律师。被告陶林，男，汉族，北京市海淀区人，户籍所在地：北京市海淀区，现住丽江市古城区北门街。原告和亚星诉被告陶林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，同年9月24日，杨若云（系原告和亚星之妻）、和桂群（系原告和亚星之母）向本院申请追加为共同原告，本院依法予以准许。于2015年11月25日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告和亚星及其诉讼代理人和学成（同时系原告杨若云、和桂群的诉讼代理人）、被告陶林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。三原告诉称，2014年1月6日，被告陶林与原告和亚星、杨若云、和桂群协商将三原告所有的位于玉龙县黄山镇五台社区下束河村的106号12间房屋租赁给被告陶林使用。双方于当天签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止；租金前五年为每年22000元，年租金于每年5月1日前一次付清；一方违约，应向对方支付违约金150万。合同签订后，原告按被告的要求，提前三个月将房屋交给被告装修，被告付清了2014年5月1日至2015年4月30日的租金。房屋租赁期间，被告并未装修房屋。2015年5月1日，第二年租金支付时间到期，原告向被告催要租金，但被告以资金周转困难为由，拖欠未付。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2015年5月1日至2016年4月30日房屋租金22000元；2、被告支付违约金200000元。被告辩称，在2015年5月1日，原告要求支付租金时，我与原告协商过延期支付。2014年5月1日至2015年4月30日的租金我已支付，但我没有使用原告的院子，反而是原告的邻居在使用，原告未能按照合同的约定协调好周边邻居相关事宜，没有尽到自己的义务。所以我认为2015年5月1日至2016年4月30日房屋租金及违约金200000不应支付并应解除合同。本案在审理过程中，三原告针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》，证明原被告于2014年1月6日签了《房屋租赁合同》，约定：①合同期限为20年，自2014年5月1日至2034年4月30日止；②前五年每年租金22000元；③每年的租金应于该年5月1日前一次性付清；④一方违约应向另一方支付违约金150万元；2、补充协议，证明2014年1月6日，原被告另行订立了补充协议，在《房屋租赁合同》约定的20年租房期限的基础上约定再延长10年（即租期延长至2044年4月30日）；3、被告身份证复印件，证明被告陶林的住址为北京市海淀区田村路23号院，公民身份号码为370502198006033218。被告针对其答辩主张，向本院提交了一份手机短信，用于证明原告没有协调好与邻居的关系及要求原告履行好自己的义务。经质证，被告对三原告提交的三组证据均无异议。三原告对被告提交的证据不予认可。根据原被告的举证和质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3被告均无异议且能够证明原告所要证明的事实，本院依法予以采信。被告提交的证据，不符合证据的形式要件，而且被告未能提交其他相关证据予以佐证，对其证明力，本院依法不予认定。本案经本院综合评判，确认如下法律事实：2014年1月6日，原告和亚星、杨若云、和桂群与被告陶林经协商，将三原告所有的位于玉龙县黄山镇五台社区下束河组106号房屋12间租给被告陶林使用，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定，房屋租赁期限为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止（从签订合同当日起至2014年5月1日为装修期，2014年5月1日开始算房租）。在租赁期限内，租金按年计算，分段支付，第一段为五年（2014年5月1日至2019年4月30日）每年房租为22000元，于每年5月1日前一欠性支付；对第二、三、四阶段的房租支付方式也作了约定。合同对双方的权利义务及违约责任作以下约定：原告有义务协调周边邻居及村里相关事宜及被告有义务按合同规定按时足额支付租金。双方若未履行均视为违约，违约金为1500000元。同日，原被告在该房屋租赁期限为20年的基础上续签10年的《补充协议》，《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，三原告按合同约定将涉案房屋交给被告使用，被告已支付2014年5月1日至2015年4月30日的租金22000元。按约定被告应于2015年5月1日前向原告支付2015年5月1日起至2016年4月30日的房屋租金22000元，经原告催收被告未付。三原告于2015年7月29日起诉至本院，请求判令：1、被告支付2015年5月1日至2016年4月30日房屋租金22000元；2、被告支付违约金200000元及承担本案诉讼费。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应严格按照合同履行义务。根据该合同第三条：“在租赁期限内，租金按年计算，分段支付，第一段为五年（2014年5月1日至2019年4月30日）每年房租为22000元，于每年5月1日前一欠性支付……”，按合同约定被告陶林应于2015年5月1日前支付2015年5月1日至2016年4月30日房屋租金22000元。故对原告要求被告支付租金22000元的诉请，本院予以支持。被告提出：“在房屋租赁期间，原告没有协调好邻里关系，未尽到义务”的抗辩观点，因未能提供充分有效的证据加以证明，本院依法不予采纳。关于原告主张违约金200000是否应予支持的问题，根据第六条违约责任：第五条权利和义务，甲乙双方若未履行均视为违约，违约金为壹佰伍拾万元整（￥1500000）。现被告陶林未按时支付租金已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，违约责任以赔偿损失而非惩罚为原则，而本案原告对因被告违约给其造成的损失并未提交充分的证据予以证实，在此情况下原告主张被告支付违约金200000元显然过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定被告应向原告支付违约金5000元，超出上述部分的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陶林于本判决生效之日起十日内向原告和亚星、杨若云、和桂群支付自二○一五年五月一日起至二○一六年四月三十日止的房屋租金二万二千元（￥22000）。二、被告陶林于本判决生效之日起十日内向原告和亚星、杨若云、和桂群支付违约金五千元（￥5000）。三、驳回原告和亚星、杨若云、和桂群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百三十元，由原告和亚星、杨若云、和桂群承担四千零七十四元零四角，由被告陶林承担五百五十五元零六角。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  李正丽审判员  和学良审判员  夏朝军二〇一五年十二月三日书记员  木茂宇