云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2622民初736号原告：宋凌云，男，1978年10月8日生，汉族，云南省砚山县人，大学专科文化，居民。委托诉讼代理人：张振中，男，正义法律服务所法律工作者。被告：砚山县兴蕾幼儿园，住所地云南省砚山县江那镇嘉禾社共文化路（原老兵超市）。负责人：王恩丽，女，1987年9月20日生，汉族，云南省砚山县人，大学专科文化，居民，校长。委托诉讼代理人：万祥启，男，1967年7月13日生，汉族，福建省泰宁县人，大学专科文化，居民。原告宋凌云与被告砚山县兴蕾幼儿园（以下简称：兴蕾幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋凌云及其委托诉讼代理人张振中，被告兴蕾幼儿园的委托诉讼代理人万祥启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋凌云向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除宋凌云与兴蕾幼儿园签订的合同；2．判决兴蕾幼儿园支付违约金145000.00元给宋凌云。增加诉讼请求即：判决由兴蕾幼儿园支付宋凌云房屋装修款17496.00元。事实和理由：王恩丽需要开办兴蕾幼儿园，多次和砚山县教育局的有关人员到我的房屋处考察房屋设施，考察后经各有关部门批准，被告在我的房屋范围内开办幼儿园，并与签订了《房屋租赁合同》，该合同第二条第1项约定：“该房租赁期共伍年。自2015年3月18日至2020年5月17日止”，第三条第一项约定“该房屋每年租金290000.00元（在写贰拾玖万元整）。”。第七条第六项约定“在租�期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”。该合同第二年履行期届满约一个月前，被告背着原告暗中整理布置嘉禾社区的房屋，到应付第三年房屋租金时，被告突然撕毁双方签订的合同，搬走物品，将出租房的钥匙丢给我，对人为损坏的房屋也不修复，王恩丽称“你不得你去告，反正我不租了，也没有钱给你”。我将房屋租给被告后不到四个月就有人愿出年租金33万元给我，我都没有见利忘义，违反诚信原则而撕毁合同，被告却不讲信誉，违反合同约定。为维护我的合法权益，故诉请法院支持我的诉讼请求。德源公司辩称，针对龙永华的起诉，我方答辩如下：一、本案房�租赁合同关系实际已解除，我公司不应当继续履行和给付对方第二年房屋租金42000.00元。我公司与龙永华之间房屋租赁关系成立属实，我公司承租本案房屋是用于设立云南德源绿创环保科技有限公司的砚山县办事处办公使用，以便于我公司在砚山县工作业务的进行。我公司支付了房屋的租金和风险金后，就着手办理相关经营手续，但根据砚山县市场监督管理局的规定，办理相关手续较复杂且耗时较长，导致该办事处一直不能开展正常业务。经公司董事会研究决定，2016年10月1日起撤销了砚山县办事处。在第一年租期满时，我公司就向龙永华提出解除租房合同，并对解除合同和移交房屋事宜进行了多次协商，但龙永华不予理会和配合移交房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第一百零八条规定，本案的房屋租赁关系实际已在2016年12月解除，故对方诉请继续履行合同并支付房屋租金缺乏事实及法律依据，已属合同履行不能。二、龙永华要求支付违约金50000.00元，因我公司对违约金的约定在之前就不予认可同意，并拒绝加盖公章确认，依法应不予支持。由于订立该合同的最初目的不能实现，我公司在与龙永华协商退租时，向对方作了充分的释明和表达了歉意。并主动提出以已交付的15000.00元风险金作为对其损失的经济补偿的协商方案。因双方协商未果导致房屋空置，形成诉讼。龙永华在我公司已明确表示退租、提前解除合同的情形下，采取消极的态度及方式不配合移交房屋及钥匙，任由损失扩大，其不得就扩大的损失主张赔偿。本案中，我公司在缔结合同时对龙永华提交的《租房协议》违约条款不予认可同意，故未加盖公司公章确认。根据上述事实，我公司认为对方诉请的违约金缺乏事实及法律依据，不应得到法庭的认定和支持。综上所述，请法庭查明事实，依据法律作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。龙永华对其主张向本院提交了下列证据：1、《租房协议》一份，以证明龙永华与德源公司签订了租房协议，龙永华已按时交付房屋给德源公司使用，德源公司已实际接收并管理使用房屋；2、账户明细一份，以证明2015年11月6日，德源公司从其公司账户将房屋租金和租房风险金支付到龙永华账户内的事实；3、变更记录一份，以证明被告德源公司原名为文山州绿创环保科技发展有限公司，后变更为云南德源绿创环保科技有限公司。德源公司不认可龙永华提交的1号证据，认为德源公司未在合同上签字或盖章，不能证明对方的观点和意见；对2号证据无异议，但认为是德源公司先打钱给龙永华后才写的协�，德源公司对租房协议上的条款不认可，故未在租房协议上签字；对3号证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对德源公司无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认为龙永华提交的1号证据（租房协议），与德源公司提交的2号证据（租房协议），协议条款内容相一致，证实了双方存在租房事实，且双方签订该协议后，德源公司按协议约定将第一年的房租40000.00元及风险金15000.00元通过公司账户付给龙永华，龙永华将出租的坐落在砚山县新城广场17号整幢共二层半房屋交给了德源公司使用，德源公司已从签订协议之日（2015年11月6日）起使用了该房屋，该《租房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院认为合法有效，予以认定；德源公司称该《租房协议》无公司法定代表人签字及公司签章，对协议中的违约金条款不认可，本院认为在《租房�议》上代表德源公司签字的李鸿是德源公司员工，在庭审中德源公司的证人李文亮也证实李鸿是受公司委托到砚山找房子，李鸿之名和手印也是本人所签和按印，且协议第8条约定“协议经双方签名、捺印指纹后产生法律效力”，故对德源公司的意见本院不予采信；对3号证据，因被告名称的变更涉及本案的诉讼主体，故对此证据的关联性，本院予以认定。德源公司对其辩称向本院提交了下列证据：1、营业执照及法定代表人身份证明书各一份，以证明被告德源公司的诉讼主体适格；2、《租房协议》一份，以证明德源公司对龙永华单方书写提交的《租房协议》持有异议，故未在书面协议上签字盖章予以确认；3、公司文件审签单及告知函各一份，以证明德源公司作出撤销砚山办事处决定后，就与龙永华多次协商解除租房协议未果，并于2016年12�告知龙永华；4、证人李文亮的当庭证言，以证明证人李文亮受德源公司指派到砚山办理移交承租房屋及钥匙，因龙永华避而不见，故移交不成。龙永华对德源公司提交的1号证据无异议；对2号证据的真实性无异议，但对其证明的观点有异议，认为此协议是双方的真实意思表示，受法律保护，德源公司以未盖公司公章加以否定，是不合法的；对3号证据中的“文件审签单”认为与本案无关，仅与公司有关，不应作为本案定案依据，对“告知函”认为其至开庭都没有收到过此“告知函”，对其没有产生法律效力；对4号证据即证人李文亮的证言认为其证言证实了双方因公司没有交违约金，未解除《租房协议》，《租房协议》是德源公司委托李鸿签订的，对证人说公司没有盖章，李总没有签名，合同不成立，不是事实，不认可，证人说把告知函放进出租屋内，因龙永华已将房屋钥匙交给德源公司，其没有收到过告知函，证人证实了李鸿是受德源公司的委托找房子，并签了租房协议，公司交了房租，龙永华交房、交钥匙给对方，租房协议对双方具有约束办，是有效的。对龙永华无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对3号证据中的“文件审签单”本院认为，这是德源公司内部的管理文件，对龙永华不产生法律效力，对其关联性本院不予认定，对3号证据中的“告知函”，因德源公司未提交其他证据证实该“告知函”已送达给龙永华，故对其予以证明的观点本院不予采信；对4号证据即证人李文亮的证言，对其证实受德源公司指派到砚山办理交房手续未果及公司员工李鸿受公司委托到砚�办理租房事宜，《租房协议》上李鸿之名是本人所签、手印是本人所捺的事实，本院予以认定。本院经审理认定法律事实如下：云南德源绿创环保科技有限公司原名为文山州绿创环保科技发展有限公司。德源公司因需在砚山开展业务欲在砚山租办公用房，便委托公司员工李鸿到砚山办理租房事宜，李鸿与龙永华协商后，2015年11月6日，龙永华作为甲方，文山州绿创环保科技发展有限公司李鸿作为乙方签订了一份《租房协议》，协议约定：“龙永华将其位于砚山县江那镇新城广场17号整幢房屋共两层半出租给德源公司管理、使用，租期为五年，从2015年11月6日起至2020年11月5日止；租金第一年为40000.00元，第二年为42000.00元，第三年为44000.00元，第四年为46000.00元，第五年为48000.00元，自签订协议之日起付清第一年租金，以后每年的11月6日付清当年租金，不得拖欠；协议有效期内，乙方不得损坏房屋及房屋内一切附属设施，如有损坏，必须恢复原样，乙方需交纳15000.00元风险金给甲方，租期满后由甲方检查合格后退还给乙方。协议经双方签名、捺印指纹后即产生法律效力，任何一方不得违反，否则违约方应支付守约方50000.00元的违约金。”。协议还对其他事项进行了约定。龙永华、李鸿分别在《租房协议》上签名，并按了手印。签订协议当日，德源公司按约定将第一年的房租40000.00元及风险金15000.00元，通过公司账户打到龙永华账户内，龙永华将出租房及钥匙交付给德源公司使用。至2016年11月6日，德源公司未按约定支付第二年的房租，并向龙永华提出提前解除双方签订的《租房协议》，龙永华要求德源公司按约定支付违约金，德源公司提出除已支付的风险金15000.00元不退外，只同意再支付10000.00元的违约金，双方对违约金的支付达不成协议，故一直未办理移交手续，现房屋钥匙仍由德源公司保管，德源公司称其在出租屋内的财产已搬完毕。因双方对违约金的支付一直未能达成协议，龙永华为此诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……。”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）…在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的�为表明不履行主要债务；……。”。第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”。第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。本案德源公司（原名文山州绿创环保科技发展有限公司）与龙永华签订的《租房协议》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，德源公司未按照双方的约定在2016年11月6�交付第二年的房屋租金，其行为已构成违约，故龙永华要求德源公司支付违约金50000.00元的诉讼请求，本院予以支持。但在龙永华向对方要求支付第二年的房屋租金42000.00元时，德源公司就向其提出提前解除双方签订的《租房协议》，并以自己的行为表明不履行合同义务，不支付房屋租金，将公司在出租屋内的财产搬出，本院认定双方的《租房协议》已在2016年11月6日解除。龙永华以对方不支付违约金为由，拒绝接收出租屋及钥匙，造成2016年11月6日后的租金损失，其责任不在德源公司，故龙永华要求德源公司履行合同，支付房屋租金42000.00元的诉讼请求本院不予支付。审理中，龙永华提出德源公司租房后，拆除了出租屋内的厨房和吧台，要求德源公司恢复或不退还德源公司交付的风险金15000.00元，因审理中未提交证据证实双方交付房屋时有厨房和吧台，并被对方拆除�故对此主张本院不予采信。龙永华应退还德源公司已支付的15000.00元风险金，违约金与风险金相抵后，现德源公司应支付给龙永华的违约金为35000.00元，同时德源公司应将承租房屋的钥匙交还给龙永华。德源公司辩称不同意《租房协议》上对违约金的约定，因公司未在《租房协议》上签名、盖章，本院认为双方签订该协议后，德源公司按协议约定将第一年的房租40000.00元及风险金15000.00元通过公司账户付给龙永华，龙永华将出租坐落在砚山县新城广场17号整幢共二层半房屋交给了德源公司使用，德源公司已从签订协议之日（2015年11月6日）起使用了该房屋，对其辩称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法�第六十四条规定，判决如下：一、由云南德源绿创环保科技有限公司支付龙永华违约金35000.00元，限本判决书生效之日起十日内付清；二、驳回龙永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100.00元，减半收取1050.00元，由云南德源绿创环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  胡存焕二〇一七年三月二十九日书记员  沈光春