江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民初字第827号原告（反诉被告）申苏红。委托代理人魏飞艳，江苏尧典律师事务所律师。委托代理人夏祝园，江苏尧典律师事务所律师。被告（反诉原告）何琴妹。原告申苏红与被告何琴妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序公开开庭进行了审理。后被告何琴妹提起反诉，本院依法予以合并审理。因案情复杂依法转为适用普通程序，组成合议庭于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告申苏红的委托代理人魏飞艳、夏祝园，被告何琴妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申苏红诉称：2013年10月7日，原被告及居间方签订了一份房屋买卖（居间）合同，合同约定2013年10月20日前过户当日乙方一次性支付购房款298000元，原告已按约办理了房屋过户并交付了房屋，但被告至今拖欠购房款20800元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付购房款20800元，并支付违约金5000元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，申苏红撤回要求何琴妹支付违约金的诉讼请求。被告何琴妹答辩称：我不存在违约，是原告违约在先，合同没有履行完毕完全是原告的责任，办理过户的当天我写了一个欠条给原告，欠条说明要等土地证、水电过户以及房屋及附属设施移交完毕后才支付剩余房款，事实上到目前为止上述三个义务原告均未履行；对于剩余房款20800元未支付是事实，我没有支付是因为双方对一个10平方米的使用车库产生了纠纷。综上，原告存在四个违约行为：1、未将车库交付我使用；2、没有配合我办理土地证的变更；3、没有办理水电过户；4、因原告结婚证存在问题才延迟办理房产证的过户。由于这四个违约行为，为维护我的权益，我才没有继续支付尾款20800元。反诉原告何琴妹反诉称：2013年10月7日，何琴妹与申苏红通过居间方签订了一份房屋买卖合同。合同约定：1、2013年10月20日前，向房屋权属登记机关及土地管理部门办理土地证转移登记手续；2、2013年10月31日前由甲方将合同约定的房屋及附属物正式交给乙方；3、办理水电等过户。申苏红违反上述约定。具体情况如下：1、何琴妹为严格履行合同，特意借25万元于2013年10月18日（周五）前去房产市场办理过户手续，因申苏红资料不全未能履行合同；2、2013年10月21日办完房产登记手续后，进行房屋及附属物交接时，发现使用权车库完全被301室和402室业主占用，申苏红无法交付车库使用权给何琴妹。当时申苏红承诺想办法协调解决车库使用权问题，如果协调不成，剩余款项就放弃；3、长期以来，何琴妹一直因车库问题和土地证变更问题而困扰，为此还主动多次找社区协调，而被反诉人却心安理得对车库问题不闻不问。直到2014年7月30日反诉人忍无可忍，只能花费很多人力物力，采取强制措施才取得了该车库的一般使用权，为此提出反诉，请求判令：1、请求法院判令被反诉人帮助反诉人去办理土地证变更手续，2、请求法院判令被反诉人帮助反诉人办理自来水过户手续，3、请求法院判令驳回原告诉讼请求，并判令被反诉人支付违约金及各项损失15000元，4、本案诉讼费用与反诉诉讼费用均由被反诉人承担。由于双方在本案审理过程中，已办理土地证变更登记手续，故何琴妹撤回第一条反诉请求。反诉被告申苏红辩称：对于自来水过户手续，我方也是愿意的，只是反诉人没有支付房屋的余款，只要反诉人支付了余款，我方是愿意去办理的，对于违约金及损失的诉讼请求，我方并没有违约，是反诉人违约在先，综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，2013年10月7日，申苏红（作为出卖人、甲方）与何琴妹（作为买受人、乙方）、我爱我家五角场店签订《房屋买卖（居间）合同》（以下简称《合同》），约定申苏红将其所有的坐落于常州东印新村9幢乙单元302室建筑面积为60.48平方米的房产出卖于何琴妹。关于房款金额及支付方式、时限，《合同》约定：1、房屋的转让总价款为298000元（其中含房屋附属设施及装饰费）；2、乙方在签订本合同时支付购房定金10000元，购房定金在乙方支付购房尾款时冲抵购房款；3、“甲、乙、丙三方约定的房款支付方式和时限如下：2013年10月20日前过户当日乙方一次性支付甲方房款贰拾玖万捌仟元整，含壹万元定金”。对于物业交割，《合同》约定：“1、甲乙双方确认，于2013年10月20日前，向房屋权属登记机关及土地管理部门申请办理转移登记手续。甲方承诺，在丙方协助乙方办理该房地产转让过户时，积极给予帮助。2、甲、乙双方约定于2013年10月31日前由甲方将本合同约定的房屋及附属物正式交给乙方。甲方在本合同约定的房屋正式交付乙方时，将该房屋腾空，该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用的付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收……”；对于违约责任，《合同》约定：“乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日起三日之内将定金退还给乙方，另付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述购房款千分之贰的滞纳金”、“本合同签订后，若因甲、乙方任何一方违约，则由违约方支付所有中介费”；对于争议解决方式，《合同》约定为向房屋所在地人民法院起诉；《合同》签订时，在“其他约定”中，补充手写内容“水电甲方配合过户。一个车库，是和301室共有使用权，约10平方米，无任何手续，仅供使用。现存房客，2013年10月20日过户当日和房客交接”；《合同》明确所述房屋附属设施是指：“空调2只（1只好1只坏）、煤气灶1只、热水器2只（电、煤）、床2张、沙发1张、餐桌椅1套”。《合同》签订后，何琴妹、申苏红于2013年10月18日前往房管部门办理房屋过户手续，由于过户所需材料不齐，尚需申苏红补办婚姻证明材料，当日双方未能完成过户手续。2013年10月21日下午双方在中介公司工作人员曹某的陪同下办理了房产证的过户登记，其后直接前往农业银行，何琴妹向申苏红支付部分购房款（250000元），由于何琴妹农业银行账户金额不足以支付全款，故何琴妹出具欠条一张，内容为：“今欠申苏红出售东印宿舍9-乙-302室购房款：叁万捌仟元整（￥38000元）待土地证办好后一次性支付。何琴妹2013年10月21日”。证人曹某称对于何琴妹出具的上述欠条，申苏红未提出异议。同日傍晚，何琴妹作为出租方与涉案房屋原承租人李轮重新签订《房屋租赁合同》，并开始收取租金。曹某、申苏红带领何琴妹查看车库方位及具体情况，由于车库已被同楼301室和402室占用，何琴妹认为其无法使用，遂要求申苏红与该两户住户沟通协商，但未能取得效果。2013年11月中旬，何琴妹向申苏红支付了部分余款，至此何琴妹尚余20800元购房款违约支付。又查明，申苏红于2013年12月10日向何琴妹发出《通知函》一份，内容为：“……希望你于2013年12月13日前付清拖欠购我东印新村9栋乙单元302室房款二万零八佰元整，及办理土地证变更手续。否则我将对房屋停水停电，对照合同追究你的违约责任（每逾期一日付购房款的千分之二利息）并要求你继续履行合同……”。2014年3月18日，申苏红向何琴妹发出《催告函》，要求何琴妹“在接到本催告函后，及时与本人取得联系，并于本周内向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，同时付清拖欠我东印新村9幢乙单元302室房款贰万零捌百元整”。何琴妹陈述收到上述《通知函》、《催告函》后，其积极与中介、申苏红联系，要求申苏红办理土地证过户后，做好车库的协调工作，上述义务履行完毕后，何琴妹再向申苏红支付购房余款。庭审中，申苏红提供短信打印件一份，该短信记录显示，2014年3月21日，何琴妹向申苏红发出短信“如果来不及办理责任你负！还有关于车库你不提供居委会证明我是不可能付钱的”，申苏红回复“我一直在等你，你不来责任你负！”何琴妹未再做回复。对于该短信记录，何琴妹认可是其本人编辑发送，但认为该短信聊天记录是截取的片段，不能明确表达她的真实意思，申苏红有断章取义之嫌。何琴妹在庭审中陈述，其在准备办理土地证的前一天，与申苏红的丈夫达成协议，先去办理土地证的变更，再去处理车库事宜，全部完毕以后再支付购房余款20800元，但办理土地证的当天，申苏红要求其先支付20800元的余款，才肯配合办理土地证变更。但是何琴妹未能提供相关证据予以证实。被问及能否提供完整的短信记录时，何琴妹表示因手机更换无法提供。第二次庭审后，双方已办理土地证的过户登记，但至今未办理水费的过户。何琴妹于庭审中陈述称由于申苏红迟迟不予解决车库问题，其无奈之下自己请人对车库另行破墙开门，并将车库一分为二。为证明该事实，何琴妹提交证人顾某证言一份、车库照片四张。证人顾某未出庭作证。庭审中，当问及何琴妹要求违约金及各项损失15000元的依据时，何琴妹陈述，申苏红延期办理房产过户、延期办理土地证过户登记、未办理水电过户及未处理车库问题的违约行为使其心理上承受了很多压力，对其造成的损失是无形的。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖（居间）合同》《房屋租赁合同》、《通知函》、《催告函》、特快专递邮件详情单、短信聊天记录。《欠条》等证据证实。本院认为，《合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《合同》约定，2013年10月20日前，应向房屋权属登记机关及土地管理部门申请办理转移登记手续，何琴妹需一次性支付全部购房款298000元。2013年10月31日前，申苏红需将房屋及附属物正式交给何琴妹，包括水电的过户。因此何琴妹提出先处理车库问题，再支付购房余款的要求并无合同依据，且也未能提供证据证明其与申苏红在《合同》之外另行对此达成一致意见，故对于该意见，本院不予采纳。对于何琴妹提出申苏红违约在先的意见：1、2013年10月18日，双方前往房管部门办理过户，由于手续并不完备造成当天未能办理过户手续，2013年10月19日、2013年10月20日为周六、周日，故双方于2013年10月21日星期一办理了房产过户手续，该行为符合合同约定，并不属于申苏红迟延履行义务。2、申苏红未能按照合同约定配合何琴妹办理土地证的过户登记，但基于已经办理了房产证过户登记，且于2013年10月21日，已向何琴妹实际交付了涉案房屋。申苏红已经实际履行了合同约定的主要义务。此外根据《合同》关于物业交割的规定，申苏红需要履行的是何琴妹在办理土地证过户时的帮助义务。因此，何琴妹自身应积极办理土地证的过户，而根据庭审查明事实，申苏红多次向何琴妹发函并发短信，要求办理土地证的过户，但何琴妹怠于行使这一权利，仅反复要求先处理车库事宜。综上，上述行为均不能作为何琴妹拒绝缴纳剩余购房款的理由。根据《欠条》所述，何琴妹承诺办理土地过户登记后，将余款一次性付清，本案审理过程中，双方已经办理了土地证过户登记手续，何琴妹应履行其在《欠条》中承诺的支付余款20800元的义务。3、关于水费过户。由于根据合同约定，先付清全部购房款，申苏红再进行水电等的过户。故在何琴妹尚有20800元尾款迟迟不予支付的情况下，申苏红依然履行了合同的主要义务，将房屋产权过户给何琴妹，并将房屋实际交付何琴妹，仅就附随义务即水费的过户予以保留。故未进行水费的过户不属于违约行为，亦不应作为何琴妹拒付合同余款的理由。4、关于车库问题。《合同》明确，该车库仅有使用权，无任何手续，仅供使用。该车库的钥匙由涉案房屋的房客李轮控制，2013年10月21日，何琴妹已与李轮重新签订了租赁合同，视为在完成房屋交接的同时已完成了对车库的交接手续，并未违反合同约定。如果何琴妹认为402室业主占用车库对其造成损失，应另行向402业主进行主张权利。综上，何琴妹所称申苏红违约在先的意见，本院不予采纳。对于何琴妹要求申苏红支付违约金及损失15000元的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，逾期支付购房款的应支付按照购房款每日千分之贰的标准计算的滞纳金，该计算标准过高，申苏红自愿将违约金调整为5000元，后于庭审中，申苏红自愿放弃了对于违约金的诉讼请求，这是申苏红对自己权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九条、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、何琴妹于本判决发生法律效力之日起十日内向申苏红支付购房款20800元。二、申苏红于本判决发生法律效力之日起十日内协助何琴妹办理自来水过户手续。三、驳回何琴妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费445元，反诉案件受理费175元，合计620元，由何琴妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌琎琎人民陪审员  邱小路人民陪审员  戴建平二〇一五年九月三十日书 记 员  徐 漪