新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0102民初6930号原告：新疆广汇房地产开发有限公司。被告：李建文，女，1956年9月4日出生。第三人：康伟，男，1983年6月24日出生。第三人：蔡文强，男，1979年5月14日出生。原告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房产公司）与被告李建文、第三人康伟、蔡文强执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广汇房产公司的委托诉讼代理人骆峰、蔡建朝，被告李建文的委托诉讼代理人常军，第三人康伟的委托诉讼代理人张富全到庭参加了诉讼，第三人蔡文强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广汇房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认天山区红山路16号时代广场小区1栋22层D座D-22J房屋归原告所有，停止对上述房屋的执行程序；2.本案诉讼费均由被告承担。事实与理由：2015年8月10日第三人康伟购买我公司开发建设的天山区红山路16号时代广场小区1栋22层D座D-22J号房屋，上述房屋在房屋管理部门仅办理了《商品房销售合同》备案手续，商品房销售合同登记备案不等同于商品房预告登记，本案涉案房屋至今仍登记在原告名下，涉案屋物权未发生变动，房屋所有权归原告所有。因康伟未按照合同约定支付购房款，已达到合同约定的解除条件，2016年4月28日我公司与康伟达成一致解除《商品房销售合同》，并签订《解除协议》，该解除协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，房屋所有权归原告所有。天山区法院在办理被告申请执行第三人执行案件过程中，查封了上述房屋，并以进入拍卖程序，原告向天山区法院提出执行异议申请后，天山区院做出（2017）新0102执异51号执行裁定书，驳回异议申请，现诉至法院，要求确认天山区红山路16号时代广场小区1栋22层D座D-22J号房屋归原告所有，停止对上述房屋的执行程序、解除查封，并由被告承担本案的诉讼费及送达费。被告李建文辩称，不同意原告的诉讼请求，本案原告不能提起确认房屋所有权的诉讼请求；天山区法院执行过程中查封房屋符合法律规定，原告将房屋出售给康伟，并已办理了预售登记手续，已经由康伟实际占有并使用至今，而且在我方起诉康伟时已经办理了诉讼保全，之后达成调解，在此期间原告未提出关于回购的相关情况，原告将房屋登记在康伟名下，已经完成销售行为，执行裁定已查清房屋的归属，执行程序正确。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人康伟述称：认可原告的诉讼请求，康伟欠原告购房款属实，而且我方与原告已达成一致解除《商品房预售合同》，将房屋退还原告；在李建文强制执行康伟时，康伟正在从第三方引进资金，能够解决执行的案件，为了达成执行案件的处理，康伟没有向法院说明《房屋销售合同》已经解除的事实。第三人蔡文强未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、广汇房产公司提交执行裁定书，证明广汇房产公司对涉案房屋向法院提出执行异议，被法院驳回，因此广汇房产公司针对涉案房屋提出本次诉讼，裁定书没有引用最高院关于执行异议规定的第17条、第18条规定，法律依据错误。李建文、康伟对执行裁定书真实性没有异议，本院对民事裁定书的真实性予以确认；2、广汇房产公司提交房产证、住房情况查询记录，证明涉案房屋权属归广汇房产公司所有，房屋在房屋管理部门没有做预告登记，仅显示商品房销售合同的备案信息。李建文对房产证真实性没有异议，但是认为广汇房产公司已经在2015年8月10日将房屋销售给康伟，已经在房产部门登记，是预告登记，广汇房产公司通过销售方式卖给康伟并进行了备案，且未冻结未抵押，查封房屋是符合法律规定的。康伟对该证据真实性无异议。本院对该证据真实性予以确认；3、广汇房产公司提交具结书、商品房销售合同、解除协议，证明广汇房产公司与康伟共同向房管部门提出申请，进行备案登记，因李建文没有付清款项，所以双方解除合同，房屋所有权没有发生转移。李建文对具结书真实性有异议，不能对抗预售登记，对销售合同的真实性无异议，对解除合同真实性有异议，该解除协议不是在2016年4月签订的，双方对房款没有对账，也没有按照约定在三日内将房屋返还，目前房屋备案仍然在康伟名下。2016年4月，法院将查封裁定送达给康伟时，康伟都没有提出异议，在2016年7月，李建文申请执行的时候，广汇房产公司及康伟都没有提出异议，2016年9月，我方申请对房屋拍卖时，康伟也没提出房屋是广汇房产公司的，所以解除协议是后补的。康伟对真实性没有异议，陈述在2015年11月就开始拖欠房款，与广汇房产公司不断通过补充协议方式对付款内容进行调整，2016年4月双方就涉案房屋签订解除协议，八套房屋康伟总支付房款不足五分之一，李建文起诉并执行后，康伟一直隐瞒原告此事。康伟一直在寻找适当的方式融资，如果成功，与李建文的之间债权就可以履行了，由于李建文起诉了康伟，康伟上了黑名单，资金链断裂，导致康伟无法解决资金，所以才同意法院开始拍卖的。4、广汇房产公司提交欠款确认书、回购承诺函，证明康伟欠付广汇房产公司房款，因为广汇房产公司为康伟担保，因康伟没有缴纳契税维修基金，所以没有办理房屋预告登记和抵押登记，银行根据承诺函，要求广汇房产公司履行担保责任，履行回购义务，广汇房产公司根据回购协议要求，与康伟解除合同。李建文对欠款确认书真实性不认可，是广汇房产公司和康伟对债权债务的约定，与涉案房屋无关，2015年11月17日广汇房产公司与康伟之间的补充协议约定后期贷款支付时间，与回购协议矛盾，涉案房屋至今仍然属于康伟所有。承诺函虚假，不能对抗李建文合法的查封行为。康伟对该证据真实性没有异议。本院对该组证据真实性予以确认；5、广汇房产公司提交房屋验收交接表，证明康伟已经将房屋交付给物业公司进行管理，解除协议实际已经履行。李建文对验收交接表真实性不认可，康伟是宏达公司的法定代表人，评估公司对房屋价值进行评估时，宏达公司还在经营，交接表显示内容与实际不相符，是虚假的。康伟对验收表真实性无异议，交接表与解除合同相互印证，房屋所有权已经归广汇房产公司，房屋的使用情况不能改变房屋的所有权状况，本院对房屋验收表的真实性予以确认；6、李建文提交民事调解书、执行裁定书，证明调解的时候，康伟已经明知房屋被查封，对于保全费的承担，康伟没有提出异议，也没有提出房屋是广汇房产公司的，执行局在向康伟、蔡文强送达裁定书，康伟、蔡文强未提出异议。广汇房产公司对调解书、执行裁定书真实性无异议，但是广汇房产公司没有参与双方之间调解，无法获得房屋被查封的信息，且执行裁定可以证明执行行为错误，给广汇房产公司造成巨大损失。康伟对真实性无异议，其故意向原告隐瞒了房屋被查封的事实，广汇房产公司是在康伟与李建文数次和解都没有成功，法院开始拍卖房屋时，广汇房产公司才知道的。本院对调解书、裁定书的真实性予以确认；7、李建文提交2015年11月17日补充协议，证明广汇房产公司与康伟达成协议约定剩余房款十年内付清。广汇房产公司对该协议真实性认可，可以证明康伟欠付广汇房产公司房款，仅支付了不到五分之一的房款。康伟对真实性认可，其与广汇房产公司签订过很多协议，该协议不能推翻2016年的还款协议，本院对该证据的真实性予以确认；8、李建文提交执行笔录一组，证明2017年5月11日，康伟的代理人带着广汇房产公司的人到本院执行局，执行局告知涉案房屋要进行拍卖，康伟代理人及广汇房产公司均未提出异议。广汇房产公司对执行笔录真实性无异议，认为笔录对广汇房产公司不产生效力。康伟对执行笔录真实性无异议，2016年就进入执行程序，康伟是想积极还款，把李建文的钱还了，不用进入拍卖程序，但是康伟引资没有成功，所以2017年5月进入拍卖程序后，才通知的广汇房产公司。本院对该证据真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月12日，广汇房产公司取得天山区红山路16号时代广场小区1栋22层D座D-22J号房屋产权证书，产权证号为：乌房权证天山区字第××号。2015年8月10日，广汇房产公司与康伟签订《商品房销售合同》一份，约定广汇房产公司将位于乌鲁木齐市天山区房屋出售给康伟，房屋建筑面积89.64㎡，总价1940698元，合同签订之日起，康伟须向广汇房产公司交付50%的房款970698元，剩余50%的房款970000元以银行按揭贷款方式支付10年；康伟应在签订合同十日内缴纳契税、公用维修基金，广汇房产公司应于2015年8月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待康伟交情全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。合同签订当日，广汇房产公司与康伟签署《具结书》，承诺在取得合同备案号后即时打印已提交网上合同备案的商品房销售合同，并在该打印合同上签字盖章，同时保证签章确认的书面商品房销售合同内容与网上提交的商品房销售合同内容一致。合同于2015年8月10日在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了网签备案手续，康伟未缴纳契税、维修基金，未办理预告登记。后按有关规定须提高首付款比例，2015年11月16日，康伟出具《欠款确认书》，确认康伟应付广汇房产公司首付款1164698元，康伟未实际付足首付款，尚欠广汇房产公司首付款873593元，2015年12月20日前付388488元，利息1975元，2016年3月20日前付485105元，利息9864元；康伟按上述时间付完欠款的，不承担欠款利息，如逾期偿还欠款本息，每逾期一日，康伟按逾期金额日万分之八给付广汇房产公司违约金，逾期超过30日，广汇房产公司有权解除合同，广汇房产公司解除商品房买卖合同的，康伟按商品房买卖合同累计应付款30%给付广汇房产公司违约金，双方自愿明确，在买受人偿还全部欠款前，出卖人保留本商品房的所有权（不受欠款比例限制），本商品房在房产部门办理的抵押登记及备案手续，是出于满足买受人办理银行按揭手续的目的而办理，并不代表本商品房的所有权已由广汇房产公司转让给了康伟，广汇房产公司有权在康伟违约的情况下依据本协议约定，在代偿完银行剩余贷款本息的情况下，以商品房所有权人的身份要求撤销商品房备案登记手续，首付款本息偿还完毕后，本确认书自行终止。2015年11月17日，广汇房产公司和康伟签订《补充协议》，约定双方于2015年8月10日网签《商品房销售合同》，将首付款支付方式变更为2015年11月17日前支付1164698元，余额776000元分10年由康伟分10年支付给广汇房产公司。后，康伟以借款人名义、广汇房产公司以担保人名义向中国银行新疆分行发出《阶段性担保及回购承诺函》，承诺：“借款人（康伟）将已持有的住房产权或他项权证交由中国银行新疆分行作为贷款抵押，保证人（广汇房产公司）对借款人所借上述贷款承担阶段性连带责任，在贷款还款期间，房屋抵押手续办妥之前，不论借款人因何种原因不能按时偿还借款本息的，保证人愿意承担担保及回购责任，对未清偿的贷款本息，由保证人代为偿还，保证人偿清全部欠款后，可向借款人追偿并处置该项抵押物”。涉案房屋并无办理抵押登记。2016年5月3日，李建文将康伟、蔡文强诉至本院，要求被告偿还借款1000000元，并提出诉讼保全，本院作出（2016）新0102民初2054号民事裁定书，查封了康伟名下包括涉案房屋在内的八套房屋，2016年5月17日，经本院调解，李建文与康伟、蔡文强达成和解，康伟、蔡文强偿还李建文借款1000000元。因康伟、蔡文强未履行调解书内容，李建文向本院申强制执行，本院拟将包括涉案房屋在内的八套房屋进入评估拍卖程序，广汇房产公司向本院提出执行异议申请，并提交2016年4月28日康伟与广汇房产公司签订的《商品房预售合同解除协议书》，载明：“乙方（康伟）向甲方（广汇房产公司）购买的八套房屋，就解除上述合同达成如下协议：一、因乙方未按欠款确认书的约定按期偿还欠款（本金6066456元），逾期已经超过30日，甲方多次催收乙方仍然未偿还，按照约定，解除上述八份《商品房销售合同》，乙方同意；二、乙方已交纳的购房款不予退还，用于冲抵违约金，乙方应在本协议签订后三日将上述房屋交还甲方；乙方在本协议签订后七日内配合甲方办理解备案，解网签手续，甲方自行办理解除银行借款合同；四、自双方签订本协议之日起，商品房销售合同终止，双方之间关于《商品房销售合同》不再承担任何权利义务；五、康伟在签订本协议时，向广汇公司交还商品房销售合同原件、收据原件等相关资料，经广汇公司确认无误后，退还康伟剩余款项……广汇房产公司还提交房屋验收交接表，用以证明2016年4月30日，康伟与新疆广汇物业服务有限公司职员“肖振兴”签署《房屋验收交接表》，写明交接物业名称：时代广场D座22层D、E、F、G、H、I、J、K室，业主姓名：康伟，验收项目：顶、墙面、地面、室内护栏、窗、门、消防喷淋、照明灯、电源插座、门禁、开关完好，并附明细表。本院于2017年7月31日作出（2017）新0102执异51号执行裁定书，认为金钱债权执行中，对被查封的办理受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持；另根据法律规定被执行人购买的已由房地产开发企业办理房屋权属初始登记的房屋、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋，人民法院可以查封，该案中本院查封的房产登记在广汇公司名下，但是康伟已经办理了商品房预售合同登记备案手续，本院查封该房产符合法律规定，康伟的预售备案登记已经具备了对抗所有权人和第三人物权效力，故裁定驳回广汇房产公司的异议请求。本院认为，一、法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否行使约定解除权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。本案中，广汇房产公司与康伟签订的欠款确认书中约定康伟逾期偿还欠款本息超过30日，广汇房产公司有权解除合同。条件成就时解除合同是康伟在预查封时即能预料到的风险，并没有因为合同解除额外增加康伟合同利益的不当减损，故约定解除权可以行使。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，广汇房产公司与康伟签订了协议明确约定了解除条件，现解除条件已经成就，广汇房产公司获取房屋对价的合同目的无法实现，广汇房产公司与康伟解除合同应为有效。二、商品房预售合同解除后，法院是否应当中止对预查封房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人财产，已经支付了部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同保留所有权，申请执行人已经向第三人支付剩余价款或第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请、执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。本案中，广汇房产公司与康伟在欠款确认书中明确约定，在康伟偿还全部欠款前，广汇房产公司保留房屋的所有权，并且不受欠款比例限制，结合本案查明事实，康伟支付了部分房款并占有房屋，在偿还完毕全部款项之前由广汇房产公司保留所有权，李建文未能向广汇房产公司支付剩余价款，故人民法院查封涉案房屋符合法律规定，应当停止对天山区红山路16号时代广场小区1栋22层D座D-22J号房屋的执行程序，并解除查封。三、关于涉案房屋权属。依据物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据庭审查明的事实，广汇房产公司于2013年4月12日取得涉案房屋的产权证书，2015年8月10日与康伟签订《商品房销售合同》，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过房屋所有权转让预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了合同登记备案。对于《商品房销售合同》登记备案能否等同于预告登记的问题，本院认为，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中广汇房产公司与康伟之间的房屋交易只签订《商品房销售合同》，并办理了合同备案，未依照物权法的规定办理预告登记，故不产生物权效力，故本案涉案房屋未发生物权变动，仍属于新疆广汇公司所有。因本案系执行异议之诉，康伟、蔡文强作为第三人在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、位于乌鲁木齐市天山区房屋归原告新疆广汇房地产开发有限公司所有。二、停止对位于天山区红山路16号时代广场小区1栋22层D座D-22J号房屋的执行程序，并解除查封。案件受理费10300元，由被告李建文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  曹 玮人民陪审员  王青芬人民陪审员  张建国二〇一七年十一月三十日书 记 员  王义代