黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑民终242号上诉人（一审原告）：张某某，男，汉族，无职业，现住海伦市海伦镇。委托诉讼代理人：周晓琳，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：明水县富缘房地产开发有限责任公司，住所地明水县法定代表人：张涛，该公司经理。委托诉讼代理人：尹涛，该公司职员。一审第三人：绥化市德容房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区。法定代表人：张彥民，该公司经理。委托诉讼代理人张亚娜，该公司职员。上诉人张某某因与被上诉人明水县富缘房地产开发有限责任公司（以下简称富缘公司）、一审第三人绥化市德容房地产开发有限公司（以下简称德容公司）案外人执行异议之诉一案，不服绥化市中级人民法院（以下简称绥化中院）（2016）黑12民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某某及其委托诉讼代理人周晓琳，被上诉人富缘公司的委托诉讼代理人尹涛，一审第三人德容公司的委托诉讼代理人张亚娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某上诉请求：撤销一审判决，确认位于海伦市隆锦园小区1号楼1单元601室归张某某所有，解除查封并停止执行;一、二审案件受理费由富缘公司承担。事实和理由：1.张某某与德容公司签订的《房屋抵债协议书》、《购房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且该两份合同的签订时间均在一审法院查封案涉房产之前。张某某与德容公司存在借款关系，双方于2015年4月17日签订《房屋抵债协议书》，德容公司将其开发的隆锦园小区1号楼1单元601室抵偿所欠张某某的借款本息，并于同年5月11日签订《购房合同》，并办理了房产交付，绥化中院查封案涉房产错误。2.张某某与德容公司签订《房屋抵债协议书》、《购房合同》后，绥化中院查封案涉房产前，该房产已由张某某实际占有。富缘公司对德容公司享有的是普通债权，张某某基于以房抵债的行为成为了案涉房产的权利人，已实际占有该房产，具有准物权性质，张某某对该房产的权利优先于普通债权。虽然隆锦园小区因尚未验收无法办理案涉房产的产权登记手续，但根据不动产登记条例的规定，已经处分的房产不再属于德容公司所有，故绥化中院对该房产的查封侵犯了张某某的合法权益。富缘公司答辩称：隆锦园小区1号楼1单元601室在绥化中院查封时是德容公司的房产，不归张某某所有，请求二审法院驳回上诉，维持原判。德容公司答辩称：隆锦园小区1号楼1单元601室在绥化中院查封前已归张某某所有。张某某向一审法院起诉请求：1.确认位于海伦市隆锦园小区1号楼1单元601室归张某某所有；2.解除对该房产的查封并立即停止执行;3.案件受理费及律师费由富缘公司承担。一审法院认定事实：2012年9月12日，富缘公司与德容公司签订项目转让协议,在履行该协议过程中，德容公司欠富缘公司转让款800万元、违约金300万元。富缘公司为此起诉德容公司，该事实已经绥化中院于2015年8月14日作出的（2015）绥中法民二民初字第2号生效民事判决书予以确认。在审理该案过程中，绥化中院依法查封了海伦市隆锦园小区1号楼1单元601室。该案进入执行程序后，张某某作为案外人向绥化中院提出执行异议，要求停止执行，绥化中院以（2016）黑12执异42号裁定驳回其异议，张某某遂向一审法院提起执行异议之诉。一审判决同时查明，2015年4月17日，张某某与德容公司签订了《房屋抵债协议书》，德容公司将其开发的包括案涉房产在内的房产抵偿张某某借款本息，双方于2015年5月11日针对案涉房产签订了《购房合同》，房屋认购价462,735元，约定付款方式为全款。一审法院认为：此案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张某某提供的证据并不能证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利，理由如下：1.虽然张某某与德容公司签订的《购房合同》已生效，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。张某某与德容公司签订《购房合同》后，讼争房屋未在海伦市房屋管理处依法登记，不发生物权设立的效力。2.张某某提供的《购房合同》约定交款方式为全款，因其未能提供支付购房款的证据，不能认定其已支付全部价款。3.张某某主张该房已交付并使用，但不能提供其实际占有使用诉争房屋的证据。故张某某对案涉房屋不具有排除强制执行的权利，对其诉讼主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回张某某的诉讼请求。案件受理费8,241元，由张某某负担。二审期间，张某某为证明其主张向本院提交了以下证据:证据1.姜大鹏银行卡取款业务回单一份。意在证明：2014年1月24日，姜大鹏向德容公司张亚波银行转款130万元，该款是张某某与姜大鹏共同出借的款项，德容公司因无力还款，于2015年4月17日以包括案涉房产在内的五套房产抵偿欠款本息180万元。证据2.姜大鹏出庭作证。意在证明：姜大鹏于2014年1月24日转给张亚波的130万元系其与张某某共同出借给德容公司的款项，其中60万元是张某某以银行转账及现金的方式交付姜大鹏后，由姜大鹏直接转账给德容公司法定代表人李岩的妻子张亚波。德容公司为张某某出具了欠条，欠条原件在德容公司以五套房产抵还借款本息时收回，此款即为该五套房产的购房款。证据3.海伦市思源城市供水有限公司销售凭证两份。意在证明：2015年4月30日、7月26日，张某某为案涉房屋交纳了水费，结合张某某一审诉讼时提交的入户缴费明细单，能够证明德容公司与张某某签订以房抵债协议及购房合同后，将案涉房屋交付张某某，张某某已实际占有了该房产。庭审后，张某某补充提交了中国建设银行股份有限公司海伦支行加盖业务专用章的《对私活期交易明细查询卡》。意在证明：张某某于2014年1月23日通过其银行卡向姜大鹏银行卡转款47万元。富缘公司的质证意见为：对证据1的真实性没有异议,对证明的问题有异议。该银行转账凭证是姜大鹏转给张亚波的款项，与张某某无关。对证据2的真实性有异议，姜大鹏不是本案当事人，不能证明其所陈述的内容客观真实。对证据3的真实性没有异议，对证明的问题有异议。虽然张某某缴纳了案涉房屋的水费，但认为与本案不具有关联性。对张某某补充提交的《对私活期交易明细查询卡》的真实性没有异议，但认为与本案无关。德容公司对张某某举示的前述证据的真实性及证明问题均无异议。富缘公司为证明其主张向本院提交了海伦市电业局客户服务中心出具的隆锦园小区用户使用电量情况表。意在证明：隆锦园小区1号楼1单元601室用户是2015年12月份立户用电，在绥化中院查封该房产时没有实际入住。张某某的质证意见为：对该份证据的真实性及证明问题均有异议。海伦市电业局客户服务中心未经住户同意无权为他人出具用电情况的相关证据；该明细表记载，张某某系以本人名义立户，但电表立户时间与实际入住时间无关，尽管张某某2015年12月前未在电业局申请立户用电，但该房屋能正常用电。德容公司的质证意见为：对使用电量情况表的真实性及证明问题均有异议。隆锦园小区是2015年下半年开始正式使用居民用电，在此之前，小区住户使用的是开发商的建筑用电，住户在电业局申请立户时间与实际入住时间不一致。德容公司在二审诉讼中举示了李岩于2014年1月24日为张某某出具的借据一张。意在证明：德容公司法定代表人李岩于2014年1月24日向张某某借款130万元，德容公司于2014年4月17日以五套房屋抵偿了该笔借款本息。张某某的质证意见为：对该份证据的真实性及证明问题均无异议。该份证据与张某某提交的证据1能够相互佐证，证明姜大鹏转给张亚波的130万元是姜大鹏与张某某共同出借给德容公司的款项。富缘公司的质证意见为：对该份证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。该份证据仅能证明张某某向德容公司出借130万元，如到期未予偿还，德容公司应以隆鑫园小区的门市房、车库抵账，而案涉房屋位于隆锦园小区，该证据与本案无关。本院的认证意见为：富缘公司对张某某提交的证据1、《对私活期交易明细查询卡》及德容公司提交的《借条》的真实性没有异议，前述证据结合张某某提交的证据2，能够证实姜大鹏于2014年1月24日转账给张亚波的130万元系其与张某某共同出借的款项，本院对前述证据予以采信。富缘公司对张某某提交的证据3的真实性没有异议，该证据能够证明张某某于2015年4月30日、7月26日为隆锦园小区1号楼1单元601室缴纳了水费，本院对张某某提交的证据3予以采信。富缘公司提交的隆锦园小区用户使用电量情况表加盖了海伦市电业局客户服务中心的印章，张某某虽对其真实性提出异议，但其未举示相反证据予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以确认。但该用电情况表仅能证明案涉房屋申请立户用电的时间，对富缘公司以立户用电时间作为该房屋交付时间的证明理由不予采信。二审另查明：2014年1月24日，姜大鹏通过其银行卡向德容公司法定代表人李岩的妻子张亚波银行卡转款130万元。同日，李岩为张某某出具《借据》，主要内容为：“今从张某某处借款人民币130万元，此款期限为三个月，还款日期为2014年4月24日。此款以隆鑫园小区722.32平方米门市房及车库做为抵押。如到期未还此款，张某某有权出售抵押房屋。”2014年4月17日，德容公司（甲方）与张某某（乙方）签订《房屋抵债协议书》，主要内容为：一、甲方于2014年2月10日因公司需用款在乙方处借款本息人民币188.5万元，现因甲方资金周转困难，按约定日期无法偿还借款，双方协商以甲方开发的位于海伦市隆锦园小区房屋抵还上述借款。二、转让房屋位于海伦市红旗街隆锦园小区：7栋1单元901室，面积107.32平方米，单价3580元，总价384206元；16栋1单元801室，面积为122.55平方米，单价3980元，总价487749元；5栋1单元601室，面积为83.88平方米，单价3680元，总价308678元；1栋1单元601室，面积为132.97平方米，单价3480元，总价462736元；14栋2单元501室，面积为76平方米，单价3180元，总价241680元（附房屋买卖合同及购房票据）。三、甲方以上述房屋的全部产权，抵还欠乙方的借款本息人民币188.5万元，所欠乙方本息已全部结清。据海伦市思源城市供水有限责任公司销售凭证记载:2015年4月30日、2015年7月26日，住址为隆锦园1号1单元601、用户名为张某某缴纳水费数额分别为50元、100元。除此，本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案是因富缘公司申请执行案涉房产时，张某某对该房产主张权利而产生的案外人执行异议之诉。本案应解决的焦点问题在于：张某某与富缘公司是否达成了以房抵债的合意并已实际履行，张某某能否阻却人民法院对该房产的执行。如前所述，根据本案现有证据，能够证实张某某与姜大鹏共同向德容公司出借款项，张某某关于其系德容公司债权人的主张成立。同时根据张某某与德容公司签订的《房屋抵债协议书》及水费缴款凭证，能够证明因德容公司无力偿还借款本息，双方达成了以房抵债的合意，张某某于2015年4月前已实际占有使用了案涉房屋。尽管案涉房产并未完成权属过户登记手续，但张某某基于合法占有房屋的事实，其所享有的占有权应受法律保护。而富缘公司申请法律强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥张某某合法占有这一所有权权能。故张某某在本案中请求停止对案涉房产的执行，理据充分，应予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。张某某的上诉理由成立，本院对其上诉主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销绥化市中级人民法院（2016）黑12民初72号民事判决；二、海伦市隆锦园小区1号楼1单元601室为张某某所有；三、停止对海伦市隆锦园小区1号楼1单元601室的执行。一、二审案件受理费16,482元，由明水县富缘房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马文静审 判 员 包雪晶审 判 员 李 锐二〇一七年七月十九日法官助理 付兴驰书 记 员 吕金玲