安徽省和县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0523民初573号原告：中国工商银行股份有限公司和县支行，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇南大街86号，组织机构代码85381481-5。负责人：李林，行长。委托诉讼代理人：宋娟、产兵华安徽峭正律师事务所律师。被告：胡之武，男，1963年9月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。被告：王礼英，女，1966年4月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。原告中国工商银行股份有限公司和县支行（以下简称和县工行）与被告胡之武、王礼英金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋娟到庭参加诉讼，被告胡之武、王礼英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和县工行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》（2012年版）；2.判令两被告立即归还原告借款本金256,913.4元；3.判令两被告支付原告利息19,007.88元（此利息暂计算至2016年3月23日止，之后的利息按合同约定的贷款利率的1.5倍为标准计算到实际支付之日）；4.判令两被告支付原告因索款产生的律师代理费18,500元；5.判决确认原告对被告抵押的和县香泉温泉文化旅游商业中心2栋1单元303、304、305、307、310室房屋享有抵押权，并对以上房屋及土地使用权的拍卖、变卖款享有优先受偿；6.判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：两被告系夫妻，2013年7月23日，原告与被告订立了一份《个人购房借款/担保合同》，由被告向原告借款290,000元，借期10年，年利率8.515%，被告以和县香泉温泉文化旅游商业中心2栋1单元303、304、305、307、310室房屋向原告提供抵押担保，合同还约定了各方其他权利义务。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款290,000元。截止2016年3月23日，被告已累计逾期12期未按时归还本金和利息，被告尚欠借款本金256,913.4元，利息19,007.88元。按合同约定，原告可以解除合同，要求被告提前偿还全部本息，并依照双方借款合同第十七条约定，要求被告支付原告因索款产生的律师费18,500元。请人民法院依法支持原告的上述诉讼请求。胡之武、王礼英未作答辩。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，对双方有争议的证据本院将结合查明的事实进一步予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月17日，被告胡之武与房地产开发商安徽香泉温泉度假村有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（购房合同编号为HX13001743），被告胡之武购买安徽香泉温泉度假村有限公司开发的坐落于和县香泉镇山庄路香泉温泉文化旅游商业中心2栋1单元303、304、305、307、310室，价款是592,648元，被告胡之武首付房款302,648元，购房余款290,000元采取银行按揭的方式支付。被告胡之武、王礼英系夫妻关系，于1992年登记结婚。2013年6月25日，被告胡之武、王礼英以其共同共有的位于和县香泉镇山庄路香泉温泉文化旅游商业中心2栋1单元303、304、305、307、310室房屋作为抵押物向原告和县工行递交了个人商用房贷款调查审查审批表，并签订了抵押人声明。2013年6月25日，被告王礼英向原告和县工行出具了《共同还款承诺书》，承诺“借款人胡之武在贵行申请贷款290,000元个人商用房贷款，并与贵行签订2013商房贷0000124号《借款合同》，本人已完全知悉该合同文本的内容，愿意承担共同还款责任，保证在贷款本息未还清之前，不以任何理由拒绝履行”。2013年7月23日，被告胡之武、王礼英与原告和县工行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，被告胡之武、王礼英向原告和县工行贷款290,000元，用于购买坐落于和县香泉镇山庄路香泉温泉文化旅游商业中心2栋1单元303、304、305、307、310室的房产，贷款的担保方式为抵押，抵押物为坐落于和县香泉镇山庄路香泉温泉文化旅游商业中心2栋1单元303、304、305、307、310室的房产；贷款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，罚息利率在此基础上加收50%；该合同第十四条约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用以及解除本合同；第十七条约定贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。被告胡之武作为借款人及抵押人、被告王礼英作为共同借款人及抵押物共有人在《个人购房借款/担保合同》上签名予以确认，并于2013年7月18日办理了预购商品房抵押权预告登记。该抵押物至今未办理房地产权属证书，未办理房产抵押登记手续。2013年7月23日，原告和县工行向被告胡之武发放个人商用房贷款290,000元，到期日为2023年7月23日，约定年利率为8.515%。被告胡之武还款至2015年5月28日，之后一直由原告和县工行从房地产开发商安徽香泉温泉度假村有限公司的保证金账户中扣收代为偿还，至2016年3月23日，两被告仍欠原告和县工行贷款本金240,128.17元及利息3954.48元未付。本院认为，原告和县工行与被告胡之武、王礼英签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效的。原告和县工行按约定发放贷款后，被告胡之武、王礼英未能按约归还借款本金和利息，已构成违约，应承担违约责任。原告和县工行诉请解除《个人购房借款/担保合同》，并要求被告胡之武、王礼英立即归还借款本金及利息的诉讼请求，依法予以支持；《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。由此可见，该条规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于本登记而言的登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律后果进行的登记。故预告登记并不等同于物权登记。本案中，被告胡之武虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，原告和县工行对此项请求权进行了预告登记，但由于被告胡之武对抵押房产尚未取得产权证并完成实现物权的本登记，原告和县工行作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是对被告胡之武抵押房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房产的处分，但并非对该房产已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告和县工行主张对被告抵押的和县香泉温泉文化旅游商业中心2栋1单元303、304、305、307、310室房屋享有抵押权，并对以上房屋及土地使用权的拍卖、变卖款享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持；原告和县工行要求被告胡之武、王礼英支付原告因索款产生的律师代理费18,500元的诉讼请求，符合《个人购房借款/担保合同》的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司和县支行与被告胡之武、王礼英于2013年7月23日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告胡之武、王礼英于本判决生效之日起三日内给付原告中国工商银行股份有限公司和县支行借款本金240,128.17元及利息、罚息（至2016年3月23日止，利息为3954.48元，自2016年3月24日起，以借款本金240,128.17元为基础按年利率8.515%的1.5倍为标准计算到实际支付之日），并支付原告中国工商银行股份有限公司和县支行因追索该款产生的律师费18,500元；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司和县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5238元，由被告胡之武、王礼英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长 彭 俊人民陪审员 李 跃人民陪审员 唐朝霞二〇一七年十月二十三日书 记 员 周盼盼附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。