山东省商河县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0126民初763号原告：山东旭润房地产开发有限公司，住所地：山东省商河县。法定代表人：张胜允，该公司经理。委托诉讼代理人:汪丽张，山东泉灏律师事务所律师。被告：田铁英，女，1974年6月9日出生，汉族，住山东省商河县。原告山东旭润房地产开发有限公司（以下简称“旭润房地产公司”）与被告田铁英商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭润房地产公司的委托诉讼代理人汪丽张，被告田铁英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。旭润房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除旭润房地产公司与田铁英签订的合同编号为旭润2010—G0091的《商品房买卖合同》；2.判令田铁英将位于商河县商东路以西，花园街以北、规划开源路以南旭润新城小区的3号楼2单元301号楼房、3-2-18号储藏室及3#-110车位腾空并返还给旭润房地产公司，并同时将所有签订的资料和钥匙交还旭润房地产公司；3.判令田铁英在合同解除后协助旭润房地产公司办理撤销编号为旭润2010-G0091的《商品房买卖合同》网签和备案登记手续；4.判令田铁英偿还旭润房地产公司代为偿还的银行按揭贷款本息251290.63元及违约金（自2017年3月1日至判决生效之日止，以251290.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）、返还旭润房地产公司支付的逾期交房违约金8585元、支付旭润房地产公司物业费和水费2753元，前述款项由旭润房地产公司从田铁英已付购房款418169元中抵扣；5.依法判令田铁英承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，旭润房地产公司变更第三项诉讼请求为：判令田铁英在合同解除后协助旭润房地产公司办理撤销编号为旭润2010-G0091的《商品房买卖合同》销售备案登记手续；变更第四项诉讼请求为：判令田铁英偿还旭润房地产公司代为偿还的银行按揭贷款本息251290.63元及违约金（自2017年3月1日至判决生效之日止，以251290.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）、返还旭润房地产公司支付的逾期交房违约金8585元、支付旭润房地产公司物业费和水费1311元，前述款项由旭润房地产公司从田铁英已付购房款418169元中抵扣。事实和理由：2010年11月13日，田铁英与旭润房地产公司签订编号为旭润2010-G0091的《商品房买卖合同》，从旭润房地产公司处购买了旭润新城3号楼2单元301房，同时购买了3-2-18号储藏室，以及3#-110车位，上述房产总价款为414740元，其中首付款126740元，余款288000元从中国建设银行股份有限公司商河支行办理按揭贷款，旭润房地产公司为田铁英的上述贷款提供保证担保。2016年3月至2017年2月份期间，因田铁英违约未按期偿还银行贷款，旭润房地产公司承担担保责任，代田铁英偿还了银行贷款本息19355.63元。2017年3月1日，中国建设银行股份有限公司商河支行按照与旭润房地产公司签订的相关合同扣划了旭润房地产公司的保证金231935.12元，作为代田铁英偿还的个人住房贷款本息。田铁英的违约行为侵害了旭润房地产公司的合法权益，致使《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，故旭润房地产公司根据双方的合同约定和相关法律规定诉至法院，请贵院判如所请。田铁英辩称，旭润房地产公司起诉属实，同意解除合同；如果涉案《商品房买卖合同》被解除，同意配合旭润房地产公司撤销涉案房屋销售备案登记手续；如果合同被解除，同意返还旭润房地产公司代为偿还的银行按揭贷款本金和利息，数额请法庭核实，同意旭润房地产公司主张的上述款项从已付购房款中抵扣；不同意支付旭润房地产公司主张的违约金、逾期交房违约金、水费、物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月13日，旭润房地产公司与田铁英签订编号为旭润2010-G0091的《商品房买卖合同》一份，该合同约定旭润房地产公司将其开发的位于商河县商东路以西，花园街以北、规划开源路以南旭润新城小区的3号楼2单元301室卖给田铁英。该楼房建筑面积为124.97平方米；储藏室为3-2-18号，建筑面积为15.39平方米；3#-110号车位，总价款为414740元。田铁英于合同签订之日向旭润房地产公司交纳涉案楼房首付款126740元整，剩余的房款288000元，田铁英在中国建设银行股份有限公司商河支行办理按揭贷款，由旭润房地产公司承担连带保证责任。2013年5月20日因旭润房地产公司交房时已超出约定的交房期限，田铁英收到旭润房地产公司支付的延期交房违约金8585元；经实际测量多出的面积计款3429元，田铁英已将该款付清。2016年3月至2017年2月份期间，因田铁英违约未按期偿还银行贷款，旭润房地产公司代田铁英偿还了银行贷款本息19356.89元，2017年3月1日因田铁英未履行按揭贷款合同，中国建设银行股份有限公司商河支行扣除旭润房地产公司保证金账户中的231935.12元用于偿还田铁英剩余的涉案楼房个人按揭贷款全部本息。现旭润房地产公司要求解除商品房买卖合同，田铁英同意。本院认为，田铁英为购买涉案楼房，与旭润房地产公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且并未违反相关法律规定，应认定为有效合同；在上述合同签订后，田铁英应按照该合同的约定，全面履行合同义务。本案中：田铁英未按期偿还楼房的个人按揭贷款，致使该贷款逾期，中国建设银行股份有限公司商河支行扣划了旭润房地产公司保证金帐户中的231935.12元，用以偿还田铁英剩余的涉案楼房个人按揭贷款全部本息。现旭润房地产公司以此为由，要求解除双方签订的旭润2010-G0091号《商品房买卖合同》，且田铁英同意解除，本院予以准许。旭润房地产公司主张田铁英返还涉案楼房、储藏室、车库及所签订的《商品房买卖合同》、《物业管理协议》、《住房使用说明书》、房屋及储藏室的钥匙各一把，田铁英主张旭润房地产公司陈述的购房房号、储藏室、车位均属实，当时确实签订过商品房买卖合同，旭润房地产公司也确实交付了房屋及储藏室的钥匙。《物业管理协议》、《住房使用说明书》休庭后7日内反馈法庭意见，逾期视为承认旭润房地产公司的主张，在法庭指定的期限内，田铁英未向法庭反馈意见。本院认为，在双方签订的《商品房买卖合同》解除后，田铁英应当将其购买的位于商河县商东路以西，花园街以北、规划开源路以南旭润新城小区的3号楼2单元301号楼房、3-2-18号储藏室及3#-110车位腾空并返还给旭润房地产公司，故对旭润房地产公司的该项主张，本院予以支持。对于双方签订的《商品房买卖合同》、《物业管理协议》、《住房使用说明书》、房屋及储藏室的钥匙各一把田铁英亦应当交还旭润房地产公司。旭润房地产公司主张，田铁英在《商品房买卖合同》解除后应协助其办理撤销编号为旭润2010-G0091的《商品房买卖合同》销售备案登记手续。田铁英同意配合旭润房地产公司撤销涉案房屋销售备案登记手续，本院予以支持。旭润房地产公司主张田铁英偿还代为偿还的银行按揭贷款本息251290.63元，田铁英主张如果合同被解除，同意返还旭润房地产公司代为偿还的银行按揭贷款本息，数额请法庭核实。经核实，自2016年3月至2017年3月1日，旭润房地产公司共计代田铁英偿还银行按揭贷款本息共计251292.01元，旭润房地产公司主张田铁英偿还贷款本息251290.63元，未超其实际代付的数额，本院予以支持。旭润房地产公司主张双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3页中第三条第（3）项约定如买受人原因连续2个月或累计6个月不履行贷款还款义务，导致出卖人承担连带责任，代为支付所欠银行贷款及罚息的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人需承担出卖人代为清偿全部款项和总房价款20%的违约金，本案中旭润房地产公司要求田铁英自2017年3月1日至判决生效之日止，以251290.63元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率支付违约金，田铁英主张《补充协议》是其签订的，但没记得签过《补充协议》，也不同意承担违约金。本院认为，对于该《补充协议》，田铁英认可系其签字，该协议对其具有约束力，旭润房地产公司主张田铁英自2017年3月1日至判决生效之日止，以251290.63元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率支付违约金，未超《补充协议》关于违约金的约定标准，故对旭润房地产公司主张的自2017年3月1日至判决生效之日止，以251290.63元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率支付违约金，本院予以支持。旭润房地产公司主张因涉案房屋逾期交房，其公司曾于2013年5月20日支付田铁英延期交房违约金8585元，合同解除后，要求田铁英予以返还，田铁英主张旭润房地产公司陈述属实，但不同意返还。本院认为，延期交房违约金系根据合同约定因开发商延期交房支付给买受人的违约金，该费用产生的依据系开发商延期交房，本案中，双方即使解除《商品房买卖合同》，也不能影响旭润房地产公司因延期交房应支付给田铁英逾期交房违约金，故旭润房地产公司主张田铁英返还逾期交房违约金的请求，本院不予支持。旭润房地产公司要求田铁英支付所欠水费、物业费，田铁英不同意支付。因旭润房地产公司请求田铁英支付的物业费、水电费与本案商品房销售合同纠纷不是同一法律关系，本案不予处理。旭润房地产公司主张其向田铁英主张的上述款项均要求从已付购房款418169元中抵扣，对此田铁英表示同意，但要求扣除上述款项后剩余的购房款旭润房地产公司打到其的个人账户中。对于旭润房地产公司的该项主张，因原被告双方签订的《补充协议》第二条第4款中约定，买受人同意在《商品房买卖合同》注销手续和解除借款合同手续办理完毕后，出卖人有权在已付房款中扣除相应的违约金、代为偿还的银行贷款本息及其他费用，且田铁英同意，本院予以支持。关于田铁英主张的扣除上述款项后剩余的购房款旭润房地产公司应打到其的个人账户中，双方可协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、九十八条之规定，判决如下：一、依法解除原告山东旭润房地产开发有限公司与被告田铁英签订的编号为旭润2010-G0091的《商品房买卖合同》；二、被告田铁英于本判决生效之日起二十日内腾出并返还原告山东旭润房地产开发有限公司位于商河县商东路以西，花园街以北、规划开源路以南旭润新城小区的3号楼2单元301号楼房、3-2-18号储藏室及3#-110号车库一套，并同时将签订的《商品房买卖合同》、《物业管理协议》、《住房使用说明书》、房屋及储藏室的钥匙各一把交还原告山东旭润房地产开发有限公司；三、被告田铁英于本判决生效之日起十日内协助原告山东旭润房地产开发有限公司办理撤销编号为旭润2010-G0091的《商品房买卖合同》销售备案登记手续；四、被告田铁英于本判决生效后偿还原告山东旭润房地产开发有限公司代为偿还的涉案楼房按揭贷款本息251290.63元及违约金（自2017年3月1日至本判决生效之日止，以251290.63元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算），上述款项应在田铁英已付购房款中抵扣；五、驳回原告山东旭润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5239元，由原告山东旭润房地产开发有限公司负担226元，被告田铁英负担5013元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 倩人民陪审员  王传娥人民陪审员  郭本领二〇一七年八月十日书 记 员  王芝静