福建省沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0427民初510号原告：中国工商银行股份有限公司沙县支行，住所地福建省三明市沙县××号。统一社会信用代码91350427855940022P。代表人：钱大友，该行行长。委托诉讼代理人：蔡正清、林玉英，中国工商银行股份有限公司沙县支行员工。被告：邓玉麟，男，汉族，1987年5月2日出生，住福建省建宁县。被告：张娟娟，女，汉族，1988年2月4日出生，住福建省建宁县。被告：三明市天润房地产开发有限公司，住所地沙县城市至尊小区会所天润房地产开发有限公司办公室。统一社会信用代码91350427563393100M。法定代表人：张昌潮，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司沙县支行与被告邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中国工商银行股份有限公司沙县支行的委托诉讼代理人蔡正清、邓玉麟到庭参加诉讼；张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司沙县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除中国工商银行股份有限公司沙县支行与邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司双方签订的《个人购房借款/担保合同》{编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房××]号}；2、判令邓玉麟、张娟娟立即偿还结欠中国工商银行股份有限公司沙县支行的贷款本金616048.48元（以下金额币种均为人民币），利息14075.82元（截至2016年12月24日），及至还清贷款本息之日止按合同约定利率计算的利息；3、判令中国工商银行股份有限公司沙县支行对邓玉麟、张娟娟提供的位于沙县××号楼××室抵押房地产享有优先受偿权；4、判令三明市天润房地产开发有限公司对邓玉麟、张娟娟第2项诉讼请求承担阶段性连带清偿责任；5、判令邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月20日，邓玉麟、张娟娟与中国工商银行股份有限公司沙县支行签订了《个人购房借款/担保合同》{编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房××]号}，合同约定个人购置住房贷款65万元，贷款期限360个月，以邓玉麟、张娟娟购置的位于沙县××号楼××室房产提供抵押担保，双方于2012年7月20日办理了预抵押登记手续。三明市天润房地产开发有限公司在《个人购房借款/担保合同》保证人处盖章，对上述借款承担阶段性连带责任保证。中国工商银行股份有限公司沙县支行依约于2012年7月24日向邓玉麟发放贷款65万元，到期日为2042年7月24日。贷款发放后，邓玉麟、张娟娟未能按照合同约定按期偿还借款本息；截至2016年12月24日，邓玉麟、张娟娟已连续6期未归还贷款本息，共结欠中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金616048.48元、利息14075.82元，合计630124.30元；经中国工商银行股份有限公司沙县支行多次催收仍未履行合同义务，显已违约。邓玉麟辩称，其对中国工商银行股份有限公司沙县支行提出的诉讼请求及事实和理由没有异议。邓玉麟未在举证期限内提供证据。张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司应诉未作答辩，亦未在举证期限内提供证据。本院经审理认定事实如下：1、2012年7月20日，中国工商银行股份有限公司沙县支行与邓玉麟、张娟娟及沙县国土资源局三方签署《关于土地使用权抵押登记的约定》，邓玉麟、张娟娟向沙县国土资源局承诺：“因我向中国工商银行股份有限公司沙县支行申办个人住房贷款，该贷款用我购置的沙县××号楼××室房地产做抵押。因土地证颁发需要一段时间，为不影响办理贷款，我愿意先行办理完毕一切抵押登记手续，并保证到时将新土地证送达你局，用于你局向中国工商银行股份有限公司沙县支行签发土地他项权利证明书。”沙县国土资源局向中国工商银行股份有限公司沙县支行承诺：“邓玉麟同志位于沙县××号楼××室土地使用证正在办理中。我局已知晓邓玉麟用该土地做抵押向你行办理抵押贷款。我局同意按照你们借贷双方的意愿并依照抵押合同，先行办理抵押预登记，并在土地使用证颁发之后，及时将土地他项权利证明书签发给你行。”2、2012年7月20日，邓玉麟作为借款人，张娟娟作为共同借款人，三明市天润房地产开发有限公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司沙县支行作为贷款人签订编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房××]号《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款65万元；借款用途为用于购买坐落于沙县城××号楼××室，建筑面积130.457平方米的房屋；贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率以发放借款时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。……贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的贷款利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；本笔贷款的担保方式为抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用；抵押物为邓玉麟、张娟娟共有的坐落于沙县××号楼××室房地产；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同；阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。邓玉麟在《个人购房借款/担保合同》的借款人及抵押人栏签字；张娟娟在《个人购房借款/担保合同》的共同借款人、抵押物共有人栏签字；三明市天润房地产开发有限公司在保证人栏盖章。同日，中国工商银行股份有限公司沙县支行与邓玉麟、张娟娟到沙县房地产管理所、沙县国土资源局办理了坐落于沙县××号楼××室房屋、土地使用权的预抵押登记手续。3、2012年7月24日，邓玉麟在中国工商银行股份有限公司沙县支行制作的《中国工商银行借款凭证⑤》借款人签章处签名。同日，中国工商银行股份有限公司沙县支行向邓玉麟发放贷款65万元，约定执行年利率6.55%，贷款到期日为2042年7月24日。4、沙县××号楼于2014年3月18日在沙县房地产管理所完成了初始登记。5、借款发放后，邓玉麟、张娟娟从2016年3月24日起连续3个月以上未能按合同约定按时足额偿还贷款本息。截至2016年12月24日，邓玉麟、张娟娟共结欠中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金616048.48元、利息14075.82元，合计630124.30元。中国工商银行股份有限公司沙县支行向邓玉麟、张娟娟催收上述借款本息未果诉至本院。上述事实有中国工商银行股份有限公司沙县支行提供的《关于土地使用权抵押登记的约定》、编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房××]号的《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行股份有限公司沙县支行于2012年7月24日制作的《中国工商银行借款凭证⑤》、№0286××《中国工商银行个人贷款正常发放凭证》、客户名称为邓玉麟的《自营历史明细列表》以及出庭当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，中国工商银行股份有限公司沙县支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。中国工商银行股份有限公司沙县支行与邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。中国工商银行股份有限公司沙县支行依约履行了出借款项义务；邓玉麟、张娟娟从2016年3月24日起连续3个月以上未能按《个人购房借款/担保合同》约定按时足额偿还贷款本金和支付贷款利息，其行为已构成违约，且邓玉麟、张娟娟的违约行为已符合合同约定的解除合同的条件，经中国工商银行股份有限公司沙县支行催促仍未履行偿付借款本息的义务。邓玉麟、张娟娟系夫妻，邓玉麟在婚姻关系存续期间向中国工商银行股份有限公司沙县支行借款用于购置住房，依法应由邓玉麟、张娟娟共同偿还。邓玉麟向中国工商银行股份有限公司沙县支行借款人民币65万元，事实清楚，证据充分，尚欠的借款本金应当偿还，尚欠的借款利息应当支付。邓玉麟、张娟娟与中国工商银行股份有限公司沙县支行已就邓玉麟、张娟娟购得的坐落于沙县城东东天后城市至尊1号楼1301室房屋办理了抵押权预登记手续；《中华人民共和国物权法》第二十条对于预告登记制度的规定，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力；在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险；在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益；因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权；本案中，没有证据证明系因中国工商银行股份有限公司沙县支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记；中国工商银行股份有限公司沙县支行有权依照合同约定就邓玉麟、张娟娟提供抵押担保的坐落于沙县××号楼××室的房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。三明市天润房地产开发有限公司对邓玉麟、张娟娟向中国工商银行股份有限公司沙县支行借款提供阶段性连带责任保证担保，按合同约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书”的条件满足之后，三明市天润房地产开发有限公司对到期的邓玉麟、张娟娟的债务免除保证责任，本案三明市天润房地产开发有限公司免除保证责任的条件未满足；中国工商银行股份有限公司沙县支行有权要求三明市天润房地产开发有限公司对邓玉麟、张娟娟的上述债务承担连带清偿责任。张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司在答辩期与举证期限内未提出异议与提交证据，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。综上所述，中国工商银行股份有限公司沙县支行要求解除与邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司签订的合同编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房××]号《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，符合合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求邓玉麟、张娟娟共同偿还尚欠借款本金人民币616048.48元的诉讼请求，本院予以支持。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求邓玉麟、张娟娟按约定支付尚欠借款利息14075.82元（计至2016年12月24日）及2016年12月25日起至上述借款本金偿还之日按合同约定利率计算的利息的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求对邓玉麟、张娟娟提供抵押担保的坐落于沙县××号楼××室的房地产拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院可予支持。中国工商银行股份有限公司沙县支行要求三明市天润房地产开发有限公司对邓玉麟、张娟娟的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院可予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司沙县支行与邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司于2012年7月20日签订的编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房××]号《个人购房借款/担保合同》。二、邓玉麟、张娟娟应于本判决生效之日偿还给中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金人民币616048.48元。三、邓玉麟、张娟娟应于本判决生效之日支付给中国工商银行股份有限公司沙县支行借款利息人民币14075.82元(计算至2016年12月24日)。四、邓玉麟、张娟娟应支付给中国工商银行股份有限公司沙县支行从2016年12月25日起至偿还借款本金之日按中国人民银行公布的五年以上期限贷款基准利率上浮50%计算的利息。五、中国工商银行股份有限公司沙县支行对邓玉麟、张娟娟提供抵押担保的坐落于沙县××号楼××室的房地产以拍卖、变卖等方式变价所得价款在上述第二至四项判决确定的债务范围内享有优先受偿权。六、三明市天润房地产开发有限公司对邓玉麟、张娟娟的上述债务承担保证的连带清偿责任。七、三明市天润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向邓玉麟、张娟娟追偿。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10101元，公告费300元。由邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司负担。邓玉麟、张娟娟、三明市天润房地产开发有限公司负担的案件受理费10101元，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  邓宏伟人民陪审员  郑美珠人民陪审员  谢焱儿二〇一七年七月七日书 记 员  王 敏附：一、本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。