四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终977号上诉人（一审被告）：廖坤，男，汉族，1970年1月3日出生，住成都市成华区。上诉人（一审被告）：曾言平，女，汉族，1973年8月6日出生，住成都市成华区。被上诉人（一审原告）：四川欣兴物业有限责任公司。住所：成都市锦江区海椒市街**号*幢*单元*楼*号。法定代表人:李直，经理。委托诉讼代理人：杨渝军，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王有珍，女，回族，1960年1月22日出生，住成都市金牛区，系该公司员工。上诉人廖坤、曾言平因与被上诉人四川欣兴物业有限责任公司（以下简称欣兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖坤、曾言平，被上诉人欣兴物业的委托代理人杨渝军、王有珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖坤、曾言平上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：1.2010年8月廖坤、曾言平与欣兴物业签订《前期物业服务协议》时，未经过公开招投标，该协议无效；2、一审法院认定事实不清，本案系欣兴物业未按物业服务协议约定履行物业服务义务，不能全额收取物业服务费用；3.一审法院认定的物业服务费数额错误。被上诉人欣兴物业辩称，1.廖坤、曾言平违反《前期物业服务协议》约定，长期不缴纳物业服务费，其上诉理由不能成立；2.欣兴物业在小区开展物业服务是尽心尽责、按约履行的，不存在违约行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。欣兴物业向一审法院起诉请求：1.廖坤、曾言平向欣兴物业支付2014年1月至2016年5月的物业服务费5868.58元、饮用水费32.78元、垃圾清运费8元（前述合计：5909.36元）及违约金5298.89元人民币（以欠付金额为基数，自欠费之日其按照3‰/天的标准计算）；2.廖坤、曾言平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月16日，欣兴物业（甲方）与廖坤（乙方）签订《上霖东方前期物业服务协议》（以下简称《前期物业协议》），约定甲方为廖坤位于成都市成华区××大道××（××）3-1-1603号房屋（建筑面积：119.26平方米）提供物业服务，费用按建筑面积以1.20元/平方米·月的标准收取，交费时间为“上月26日至本月5日”；甲方受有关部门委托可提供水费、电费、袋装生活垃圾清运处理费等代收代缴服务，收费标准执行政府和委托单位标准规定。《前期物业协议》还对双方其他权利义务作出约定，并在该协议第九条“违约责任”中约明：“……D、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，并按相关规定进行催收，连续6个月拒不交纳相关费用的业主，甲方可向地区人民法院上诉，申请追缴，无正当理由逾期1个月拒不缴交相关费用的业主，甲方可采取停水、停电、停气等措施催收。……”。《前期物业协议》签订后，欣兴物业依约为廖坤提供物业服务，廖坤亦曾按约向欣兴物业缴纳部分费用，但自2014年1月起廖坤再未向欣兴物业履行交费义务，截至2016年5月，廖坤欠付欣兴物业物业管理费5868.58元，饮用水费32.78元和垃圾清运费8元，共计5909.36元。另查明，曾言平与廖坤系案涉房屋共有人。以上事实有双方陈述、当事人身份信息、《上霖东方前期物业服务协议》、《拖欠物业费用清单》、房屋产权证等证据在案佐证。一审法院认为，欣兴物业与廖坤、曾言平所签订的《前期物业协议》系双方的真实意思表示，无违反法律法规的情形，属合法有效，双方应按此各自履行协议义务。欣兴物业依约向曾言平、廖坤提供物业服务，曾言平、廖坤也应依约向欣兴物业交纳物业服务费，故欣兴物业向曾言平、廖坤主张自2014年1月至2016年5月的物业服务费共计5868.58元于法有据，一审法院予以支持。欣兴物业同时向其主张欠付的水费32.78元及垃圾清运费8元，此系曾言平、廖坤用房必然发生的费用，一审法院对此亦于支持。至于违约金，虽然《前期物业协议》对逾期违约金进行了约定，但由于欣兴物业提供物业服务过程中存在瑕疵，双方就物业服务产生争议，故对曾言平、廖坤暂不缴纳物业服务费的行为不认定为违约，对欣兴物业请求的逾期违约金一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，一审法院判决：一、廖坤、曾言平于本判决生效之日起十日内共同向欣兴物业支付物业服务5868.58元，水费32.78元，垃圾清运费8元。二、驳回欣兴物业的其他诉讼请求。如廖坤、曾言平未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40元，由廖坤、曾言平承担。本院二审期间，廖坤、曾言平提交照片24张，拟证明案涉小区管理混乱，廖坤、曾言平家保温层存在问题，但欣兴物业一直未予维修。欣兴物业质证认为，照片外景显示虽然系上霖东方小区，但与本案无关联性，廖坤、曾言平家保温层是存在问题，但因系廖坤、曾言平不配合维修，并非欣兴物业不履约。本院认为，从廖坤、曾言平提供的照片上看，确有公共部分损坏未维修等状况存在，可以证明欣兴物业在上霖东方小区的物业服务存在瑕疵，廖坤、曾言平提供的证据能够起到一定证明作用，关于廖坤、曾言平家保温层维修问题，欣兴物业认为系廖坤、曾言平不配合维修，但并无证据予以证明，故本院认为廖坤、曾言平提交的照片能够达到其证明目的。二审查明，成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第1543号判决认定欣兴物业未能完全履行物业服务之义务，判决业主胡军按应交费用的80%缴纳物业管理费，本院（2015）成民终字第3374号判决对上述判决结果予以维持。廖坤、曾言平2014年1月至2016年5月的物业服务费为4150.94元（143.136元×29月）。本院经审理查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为廖坤、曾言平是否应当向欣兴物业足额支付2014年1月至2016年5月的物管费，评判如下：廖坤、曾言平与欣兴物业签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，且协议明确约定了双方的权利义务，对双方具有约束力。关于廖坤、曾言平上诉称前期物业未经招投标应当无效的理由，依据《物业管理条例》第二十四条“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”之规定，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务属于管理性规定，不属于强制性规定。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”之规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，故是否经过招投标等方式选聘物业服务企业并不必然导致合同无效。本案中，廖坤、曾言平依据开发商未经过招投标等方式选聘物业服务企业导致合同无效的理由不能成立。关于欣兴物业是否存在未能完全履行物业服务之义务，是否应当全额收取物业服务费的问题。本院认为，之前的生效判决能够认定欣兴物业在2015年前确实存在未完全履行物业服务义务的情况，而本案上诉人廖坤、曾言平所举证据能够证明至今仍然存在物业服务不到位的情况，欣兴物业也未向法庭提交证据证明在此期间已对物业服务进行改进，故其要求全额支付物业服务费的诉讼请求不应得到支持，本院酌定欣兴物业收取物业服务为廖坤、曾言平应交费用的80%，即3320.75元。同时，一审法院对廖坤、曾言平应缴纳物业服务费计算错误，应予纠正。综上所述，上诉人廖坤、曾言平的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但物业服务费给付比例确定不当，同时计算错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4646号民事判决；二、廖坤、曾言平于本判决生效后十日内共同向四川欣兴物业有限责任公司支付从2014年1月起至2016年5月止的物业服务费3320.75元、水费32.78元、垃圾清运费8元，共计3361.53元；三、驳回四川欣兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由廖坤、曾言平负担；二审案件受理费50元，由廖坤、曾言平负担25元，由四川欣兴物业有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 姚 兰审判员 李婧杰审判员 吴 爽二〇一七年四月十日书记员 吴春梅