重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3969号原告：重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（统一社会信用代码91500117450580671X），住所地重庆市合川区南办处梨园路6号附1号。法定代表人：黄丽云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆亿安律师事务所律师。被告：韩春娅，女，1985年3月26日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（以下简称茂田物业公司）诉被告韩春娅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法由审判员彭黎明适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告茂田物业公司特别授权委托诉讼代理人马李科、ＸＸ和被告韩春娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茂田物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费16735.62元（暂计算至2017年5月31日期间费用）；2、被告立即支付原告垫付的电费13493.75元（暂计算至2016年4月30日期间费用）；3、被告支付原告违约金12526.56元（暂计算至2017年4月30日，最终以被告拖欠的物业费和电费之和为基数，按每日千分之三的标准计算违约金至付清费用之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：以乙方身份的原告与以甲方身份的被告于2014年11月18日签订了《物业管理服务协议》，该协议约定，甲方物业位于大足区大足印象，该协议附加条款约定甲方应按物业建筑面积以5元/m2的标准支付乙方物业管理费；该协议第四条第三款约定电费收费标准暂按0.85元/度（按电力公司收费标准收取，根据实际用量和公摊用量计收（按其建筑面积分摊），如相关部门作出价格调整，按规定调增收取。第四条第五款约定甲方在每月10日前收到乙方开具的物业管理费和代收分费用的通知后5日内到乙方物业管理办公室或指定地址缴清上月费用；第八条第三款约定，甲方违反协议不按照约定支付物业管理费的，应从逾期之日起按费用总额每天千分之三的标准支付乙方违约金。另根据被告与大足县印象置业有限公司签订的《租赁合同》的约定，被告承租其位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目C区2单元4幢第3层10号商铺的建筑面积为181.58m2。《物业管理服务协议》签署后，原告按月向被告提供了物业管理服务，但被告至今仍拖欠应付的物业管理费和电费。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告缴纳物业费到2015年11月，2015年9月后原告就开始催缴电费属实。原告要求的违约金过高，请求法院酌情考虑。经审理查明：2014年11月17日，被告韩春娅向大足县印象置业有限公司租用位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目C区2单元4幢第3层10号商铺，建筑面积为181.58m2。2014年11月18日，被告韩春娅又与原告茂田物业签订了《物业管理服务协议》，该协议约定原告茂田物业公司为被告韩春娅租赁的大足区龙岗中路89号大足印象商业地产提供物业服务。该协议第四条约定：缴纳费用时间为每月15日前，物业管理费暂按10元每月每平方米，按建筑面积进行收取（该协议附加条款约定物管费按建筑面积5元/m2收取）。电费收费标准暂按0.85元（按其建筑面积分摊），如相关部门作出价格调整，按规定调/度（按电力公司收费标准收取，根据实际用量和公摊用量计收增收取。协议第八条约定，甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，乙方有权要求交付补交，并从逾期之日起按费用总额3‰天交纳违约金。被告韩春娅租赁了位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目C区2单元4幢第3层10号商铺后，其于2015年11月18日至2017年5月31日期间物业服务费应为181.58㎡×5元/月㎡=907.9元/月，应当交纳的物业服务费共计907.9元/月×（18+13/30）月=16735.62元，并欠电费〔40406度（止度）-24531度（起度）〕×0.85元/度=13493.75元。现由原告茂田物业公司诉至本院，请求支持其诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告茂田物业公司与被告韩春娅签订的《物业管理服务协议》，其协议合法有效，原告茂田物业公司对重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目提供了物业服务，而被告韩春娅作为该商业地产项目C区2单元4幢第3层10号商铺租赁户，应遵守、履行其与原告茂田物业公司签订的物业服务协议的约定，有按照其物业建筑面积交纳相应物业服务费用及电费的义务。因此，被告韩春娅拖欠物业服务费用和电费不交纳，违背有关法律规定和物业服务协议的约定，应承担相应的民事责任。被告韩春娅租赁的物业面积为181.58㎡，从2015年11月18日起至2017年5月31日止，其物业服务费应为181.58㎡×5元/月㎡=907.9元/月，应当交纳的物业服务费共计907.9元/月×（18+13/30）月=16735.62元，并欠原告茂田物业公司垫付的电费〔40406度（止度）-24531度（起度）〕×0.85元/度=13493.75元，本院对原告茂田物业公司要求被告韩春娅支付的诉讼请求予以支持。关于原告茂田物业公司主张由被告韩春娅支付从2015年11月18日至2017年5月31日期间所欠物业管理费的违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告韩春娅在庭审中提出原告主张的违约金过高，请求降低。遂本院根据本案的实际情况，确定被告韩春娅按照中国人民人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%承担违约金，即按照中国人民人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算违约金。据此，本院确定由被告韩春娅应承担的违约金，以其每月所欠物业服务费907.9元为基数，从欠费当月16日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至所欠物业服务费付清为止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、由被告韩春娅在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司2015年11月18日至2017年5月31日期间的物业服务费16735.62元；并以其每月所欠物业服务费907.9元为基数，从欠费的当月16日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至所欠物业服务费付清为止。二、由被告韩春娅在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司垫付的电费13493.75元；三、驳回原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取270元,由被告韩春娅负担200元，原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  彭黎明二〇一七年八月十六日书记员  韦 凤