辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0281民初5845号原告：孙大明，男，1985年9月23日出生，汉族，现住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：白长会，辽宁千江律师事务所律师。被告：大连天实置业有限公司，住所地大连长兴岛经济区。法定代表人：张弩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙华印，男，1979年3月14日出生，汉族，系该公司员工，现住哈尔滨市。委托诉讼代理人：田怀庆，男，1972年6月18日出生，汉族，系该公司员工，现住黑龙江省。原告孙大明与被告大连天实置业有限公司（以下简称天实公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白长会与被告委托诉讼代理人孙华印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙大明向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付逾期交房违约金16239.06元，自2014年11月16日起按照每日21.80元支付至房屋经建设单位验收合格之日止；2、判令被告支付逾期办理房屋权证的违约金7847.06元，并自2016年10月26日起按照每日21.80元支付至办理完毕之日止。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金16239.06元，从2012年10月31日到2014年11月15日，按总房款的日万分之零点五计算，共745天；2、判令被告支付逾期办理房屋权证的违约金7847.06元，从2015年11月14日至2016年10月25日按日万分之零点五计算共360天,并判令自2016年10月26日起至房证办理完毕止按每日万分之零点五支付违约金。事实和理由：2011年10月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大连长兴岛临港工业区XX路XXX号X单元X层X号房屋，房屋建筑面积80.38平方米，总房款肆拾叁万伍仟玖佰肆拾捌元（435948元）。《商品房买卖合同》第八条对交付期限进行了约定，即出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经建设单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条对逾期交房违约责任进行约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。第十五条第三项规定：权属证书“由出卖人继续负责办理，且必须在交付使用一年内办理完毕，如逾期仍未办理完毕，则从一年期满后第二天起，按每日万分之零点五向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照约定缴纳了房款。但被告迟迟未交付房屋，在政府及原告等全体业主的多方催促下，被告于2014年11月15日才将房屋钥匙交给原告，但相关配套设施至今仍不完备，权属证书也不能办理。被告交付房屋逾期745天，按照约定，被告应支付逾期交房违约金，原告要求被告支付违约金的计算方式：435948元×0.5‱日×745日=16239.06元。被告逾期办证违约金计算方式：435948元×0.5‱日×360日=7847.06元（暂计算至2016年10月25日）。被告天实公司辩称，一、原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金已经过了法律规定的诉讼时效。因为逾期交房所引发的违约金请求权是一种债权请求权，应当适用民法通则规定的2年普通诉讼时效，而且诉讼时效的起算点应是从合同约定的交房时间起算，经过2年不起诉的，超过诉讼时效。而本案原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定：出卖人（被告）应当在2012年10月30日前将房屋交付买受人（原告）使用。也就是诉讼时效的起算点应是2012年10月31日，往后计算2年至2014年10月30日截止，而原告是于2016年11月提起诉讼，早已经超过了法律规定的2年诉讼时效。所以，应驳回原告的该项诉讼请求。二、原告请求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金过高且数额也计算错误。首先，依据合同法第114条第2款的规定，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而本案原告至今也没有用提供任何有关损失额度的证明，更何况原告早已自认于2014年11月15日就已经进入房屋居住了，原告未受到任何实际损失，原告请求被告向其支付所谓的逾期办证违约金根本就不存在。所以法院应驳回原告的该项诉讼请求；其次，依据原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第3款的约定，由出卖人（被告）继续负责办理，且必须在交付使用后一年内办理完毕，如逾期仍未办理完毕，应从一年期满后第二日起，按每日万分之零点五向买受人（原告）支付违约金。而本案原告已经在起诉状中自认是2014年11月15日交付使用的，根据该条款的约定往后计算一年是2015年11月15日，所以逾期办证的违约金应从2015年11月16日起算，而原告在诉状中写的是计算至2016年10月25日，这根本就不足一年，而原告确按360天计算的，所以原告请求该项数额错误；再者，导致逾期办证实属答辩人不能预见，不能克服，不能避免的客观情况导致的，因为建设单位不向答辩人移交全部工程竣工验收资料，导致答辩人无法向相关部门报送全部的工程竣工验收备案等事项，同时政府也不积极处理此类事情，最终导致被告逾期办理房证，责任不在被告，被告无法预见此类事情。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告双方于2011年10月15日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，由原告购买被告开发的大连长兴岛临港工业区XX路XXX号X单元X层X号房屋一处，房屋价款435948元，原告于签订合同当日交首付款185948元，剩余房款250000元以按揭贷款方式在约定期限内给付被告。合同约定案涉房屋于2012年10月30日前交付使用，实际交付使用时间为2014年11月15日。此节事实双方均无异议。被告认为逾期交房违约金应自合同约定交房日第二天即2012年10月31日起算至2014年10月30日，而原告于2016年11月提起诉讼，超过法定2年诉讼时效；2、合同中第九条约定，出卖人逾期不超过90日交付房屋，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房屋价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金；3、《合同补充协议》第五条三款约定，如出卖人逾期交房超过180个日历天后，买受人未在第181个日历天起七日内提出书面解除《商品房买卖合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除《商品房买卖合同》。买受人在接受房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。原告认为该条款属格式合同，合同由被告提供，内容上加重原告方负担，免除被告相应义务，属无效条款。被告认为依据该条款，原告已放弃对逾期交房违约金的索赔权利；4、合同第十五条关于产权登记的约定中写明，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续负责办理，且必须在交付使用后一年内办理完毕，如逾期仍未办理完毕，则从一年期满后第二天起，按日万分之零点五向买受人支付违约金。被告认为违约金计算标准过高，原告实际不存在损失；5、被告于2013年1月29日向业主发出公告函，内容“尊敬的朗庭山业主：朗庭山项目目前延期交房，大连天实置业有限公司朗庭山项目不迟于2013年6月30日交房，期间发生的违约补偿标准待2013年3月份大连天实置业有限公司重组完成后协商解决”。原告认为该公告函构成逾期交房违约金诉讼时效中断；6、被告提供民事起诉状、大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初218号民事判决书、执行申请书、大连市中山区人民法院执行局风险及举证责任告知书，以此证明逾期办理房屋权属证责任不在被告。其中民事判决书判令案涉房屋承建单位大连云翔建设集团有限公司向本案被告交付工程竣工验收材料，并协助被告办理工程验收。原告认为建设单位违约，不属于不可抗力，并不导致被告不对原告承担违约责任。本院认为，本案争议焦点是：被告是否需向原告支付逾期交房、逾期办理房产证违约金及违约金数额，原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定，对双方均具有约束力，双方应全面履行义务。房屋未在约定期限内交付，且被告未按约定办理所有权证，被告存在违约，原告要求被告承担违约责任并无不当。关于原告请求逾期交房违约金一节，自约定交房日（2012年10月30日）次日2012年10月31日至实际交房日（2014年11月15日）前一日2014年11月14日，共计745天，按日万分之零点五计算，逾期交房违约金数额为16239.06元（435948元×0.5‱日×745日）。原、被告签订的《合同补充协议》属被告提供的格式合同，第五条三款中关于“买受人在接受房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利”之约定，属于加重原告责任和排除原告权利及免除被告义务，该节约定无效。被告依据该条款约定认为原告放弃索赔权之抗辩理由不能成立。关于原告请求逾期交房违约金是否超过诉讼时效一节，被告于2013年1月29日向业主发出公告函，承诺对包括原告在内业主逾期交房违约金待被告公司2013年3月重组完成后协商解决，视为被告同意履行义务，原告对公告函未提出异议，故该公告函构成诉讼时效中断。因被告未举证证明公司已于2013年3月完成重组，原告关于逾期交房违约金之主张不过诉讼时效。关于原告要求被告支付逾期办理房产登记的违约金一节，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续负责办理，且必须在交付使用后一年内办理完毕，如逾期仍未办理完毕，则从一年期满后第二天起，按日万分之零点五向买受人支付违约金。实际交房日为2014年11月15日，次日起算一年365日至2015年11月15日，自2015年11月16日起存在违约，至原告起诉时计算截止日2016年10月25日，共计344日，非原告所称360日，被告应支付违约金7498.30元（435948元×0.5‱日×344日）。双方约定的违约金计算标准，不违反法律规定，被告以原告无实际损失及违约金计算标准过高提出抗辩，本院不予支持。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据该规定，本案被告辩称因案涉房屋建设单位原因造成至今未能办理房屋产权证书，该抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由。该抗辩理由，本院不予采纳。因原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金计算至2016年10月25日，并按此交纳案件受理费，故之后违约金本案不予处理，原告可另行解决。综上所述，被告应支付原告逾期交房违约金16239.06元、逾期办证违约金7498.30元，原告其他诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十一条、第二十二条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第一百七十三条之规定，判决如下：一、被告大连天实置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙大明逾期交房违约金16239.06元；二、被告大连天实置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙大明逾期办理房屋产权证书违约金7498.30元；三、驳回原告孙大明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，由被告大连天实置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 迟 峰审判员 李宝超审判员 于英波二〇一七年九月五日书记员 王丹鹏