苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第2076号原告苏州华新国际物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区中胜路38号。法定代表人汪美琳，董事长。委托代理人李日钧、胡伟，江苏新苏律师事务所律师。被告姜海波。原告苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称华新国际）与被告姜海波物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员邵华杰独任审判。后本案转普通程序组成合议庭审理，由审判员邵华杰担任审判长，人民陪审员倪桂玉、邱玉芳参加评议，并于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告华新国际的委托代理人胡伟到庭参加诉讼，被告姜海波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华新国际诉称，2008年7月，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告为康桥丽都花园小区提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.7元计算。被告姜海波系康桥丽都花园小区24-1606室业主，该房屋建筑面积为87.27平方米。自2011年7月1日至2014年6月30日，被告姜海波拖欠物业服务费5940.9元。被告拖欠物业费导致原告正常运营困难，严重损害了原告及其他业主的利益。原告屡次催讨未果，故起诉来院，请求法院判令被告支付拖欠的物业费人民币5940.9元（包括车位管理费600元），并支付自逾期交纳物业费之日起按每天千分之一（按890.15元分别自2011年8月1日、2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日开始）计算至被告实际给付之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。被告姜海波未作答辩。经审理查明，被告姜海波系苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园24幢1606室业主，该房屋建筑面积87.27平方米。被告被告姜海波于2010年3月5日办理入住登记手续。被告姜海波作为乙方（购房人）、苏州华恒置业有限公司作为甲方（房地产开发经营企业）、被告华新国际作为甲方选聘的物业管理公司于2008年7月5日共同签订苏州市前期物业管理服务协议。该协议约定：“姜海波所购房屋基本情况为康桥花园24幢1606室，在本物业区域业主委员会成立前，由苏州华恒置业有限公司选聘的华新国际负责该物业区域的前期物业管理工作。前期物业管理期间，物业服务企业按产权证的总建筑面积向姜海波收取物业服务费（含代收代缴费），具体标准：小高层/高层1.7元/月/平方米，其中物业管理公共服务费0.95元/月/平方米，代收代缴费0.75元/月/平方米。在前期物业管理阶段，实行物业管理公共性服务费包干制。物业管理公共性服务费、电梯水泵运行费以及代收代缴费按月计算，每半年收取一次。其中代收代缴费用（公共水电费）按实际发生单独列支，按实收取。本项目的收费时间分别为每年的1月和7月。房屋交付使用时业主首次应缴管理费月数=实际交付月份至最近缴费期的差月数+6个月（即允许超过6个月）。物业管理区域内车位管理服务费由物业管理公司收取，收费标准为30元/月·个。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止”等规定。同时，被告姜海波作为购房人于2008年7月5日签署康桥花园临时管理规约，该规约规定，委托苏州华新国际物业管理有限公司负责本区域的物业管理服务，全体业主和物业使用人应积极配合该企业对物业的各项管理服务工作。各业主应按时足额交纳物业管理公共性服务费用及相关合法费用，不得拖欠、拒付。每年1月、7月分两次交纳其后6个月的相关费用。新接收物业在首次交费时，可以按当年前半年度应交月数+下半年度6个月度管理等费用的合计数一并交付。业主未按规定交付物业管理公共性服务费用和应缴交的其他费用的，物业服务企业可以催缴。对于逾期超过三个月仍未交纳的，物业公司可以在物业管理区域公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，并按每日千分之三加收滞纳金。同时，物业服务企业保留按规定通过法律途径解决的权利。2012年10月28日，苏州华恒置业有限公司作为甲方、姜海波作为乙方签订《人防工程地下车位有偿使用协议》，该协议约定：“一、甲方将位于康桥丽都，编号为275地下停车位有偿提供给乙方使用（具体位置详见附图）。二、该停车位有偿使用期限为该停车位交付之日起至2077年12月25日止，该停车位有偿使用费为人民币65000元。…….三、该停车位交付时，乙方须持本协议书、交费凭证至“康桥花园”项目物业管理服务公司办理交付手续，交纳该汽车的停车管理服务费（每月服务费为30元），该标准为暂定。日后由物业公司根据规定适时调整，缴付日期及日期同商品房物业服务费缴付期限及日期。……”，协议对其他方面也作了约定。另查，康桥花园至今未成立业主委员会，仍由华新国际提供物业管理服务。协议订立后，原告华新国际即按上述约定向康桥花园提供物业管理与服务，被告姜海波作为康桥花园24幢1606室业主交纳了2010年2月至2011年6月间的物业费2522.2元以及2012年11月到12月期间的车位管理费60元，经折算物业费标准约1.7元/月/平方米、车位管理费标准为30元/月。现原告认为被告姜海波作为康桥花园24幢1606室业主未交纳2011年7月1日起至2014年6月30日的物业费以及2012年11月至2014年6月30日的车位管理费，遂诉至本院。再查，苏州市相城区元和街道嘉园路663号康桥花园24幢1606室房屋登记在被告姜海波名下，共有权人为申佳莉，原告华新国际自愿放弃要求申佳莉承担责任。以上事实由原告提供的常住人口信息、企业法人营业执照、房屋权属登记簿、前期物业管理服务协议、康桥花园临时管理规约、业主入住登记表、物业费发票、人防工程地下车位有偿使用协议当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以确认。审理中，原告华新国际明确，原告自2010年2月对康桥花园整个物业管理区域房屋入场管理。被告的住宅属于高层，房屋建筑面积87.27平方米，按前期物业管理服务协议规定的每月每平方米1.7元（即公共服务费0.95元、代收代缴费0.75元）收取物业费、按《人防工程地下车位有偿使用协议》车位管理服务费30元/月，故2011年7月1日至2014年6月30日每期应交物业费均为890.15元，上述期限共计未交物业费5340.90元。2012年11月1日至2014年6月30日应交车位管理费600元。上述合计5940.90元，同时，要求被告支付以每日千分之一按890.15元分别自2011年8月1日、2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日计算至被告姜海波实际给付之日止的滞纳金。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，原告与被告姜海波签订的前期物业管理服务协议、康桥花园临时管理规约、人防工程地下车位有偿使用协议，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，双方应按该合同的约定各自履行相关义务。在整个管理区域房屋交付使用2年后，仍由原告华新国际对该房屋实际管理至今，双方对合同权利义务也未做新的约定，可视为双方对原合同的延续。自合同订立后，原告履行了其相关的管理与服务义务，被告作为康桥花园24幢1606室业主也应履行缴纳相关费用的义务，结合被告已缴纳的费用，可以认定被告按1.7元/月/平方米标准缴纳物业费，以30元/月的标准缴纳车位管理费。现经核算，被告应支付自2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业费共计5340.9元、2013年1月1日至2014年6月30日期间的车位管理费540元。而前期物业管理服务协议与临时管理规约针对物业费的交纳及相应的违约责任作了不同的规定，且均为格式条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释，现原告虽主张先交后用，但其未提供相应证据，故认定物业费为先用再交，即每年的1月应缴纳上年度下半年的物业管理费，7月应缴纳本年度上半年的物业管理费，滞纳金的起算应当自逾期之日开始起算。另外对原告主张的滞纳金，协议中虽然约定滞纳金以欠交费用按每天千分之三计算，原告也自愿调整为每天千分之一，但考虑到当事人约定的滞纳金视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现对于被告违约给原告造成的损失，原告未提供相应依据予以证实，故本院对原告主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，并按每期应交物业服务费890.15元分别自逾期之日即2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日起计算滞纳金。被告姜海波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。据此，依据依照《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告姜海波支付原告苏州华新国际物业管理有限公司自2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业费5340.9元、自2013年1月1日至2014年6月30日期间的车位管理费540元，合计人民币5880.9元，并承担按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算的滞纳金（以890.15元为本金，分别自2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日起计算至被告实际履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告苏州华新国际物业管理有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币50元，由被告姜海波负担（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，被告姜海波于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州华新国际物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  邵华杰人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  倪桂玉二〇一五年七月十七日书 记 员  张璐娴