云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初880号原告：普洱市锦辉物业服务有限公司（统一社会信用代码：915308026956529798）。地址：普洱市思茅区龙生路88号锦辉集团大楼7层。法定代表人：石明辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜思琦，女，生于1992年6月18日，汉族，本科文化，普洱市思茅区人，系普洱市锦辉物业服务有限公司办公室职员，现住普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。被告：白萍，女，生于1971年5月10日，彝族，本科文化，云南省江城县人，自由职业者，现住普洱市思茅区，委托诉讼代理人：白莉，女，生于1969年4月17日，彝族，本科文化，云南省江城县人，系普洱市人民政府法制办公室公务员，现住普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。原告普洱市锦辉物业服务有限公司（以下简称锦辉物业公司）诉被告白萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告锦辉物业公司的委托诉讼代理人杜思琦、被告白萍及其委托诉讼代理人白莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦辉物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告白萍立即支付截止2016年3月15日拖欠的物业费12346.00元、生活垃圾清运费157.50元、电费30.00元，滞纳金19645.35元，共计32178.85元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了编号A004《商铺物业管理服务协议书》，协议约定由原告为被告租用的“公园1号”××栋一层138、139、140、166、167、168、237、238、239号商铺提供物业服务。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告租用商铺实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2014年9月13日起无故拖欠物业管理费用12346.00元，2015年5月1日起未交生活垃圾清运费157.50元及2015年10月1日至2016年3月15日电费30.00元。直至2016年3月15日所拖欠费用共计12533.50元。原告曾多次向被告催缴物业管理等费用，但被告未予理睬。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉请。被告白萍辩称，一、原、被告之间没有符合法律规定的权利义务关系，双方于2013年10月16日签订的A004号《商铺物业管理服务协议书》为无效协议，无效协议自签订之日起无效，对协议各方不具有约束力。理由：一是根据2003年6月8日国务院第349号令公布实施的行政法规《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”、第七条第一款（五）项“业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务”、第四十八条“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定”的规定。被告租赁使用的商铺，其所有权人为普洱锦辉房地产开发有限公司，普洱锦辉房地产开发有限公司是商铺的业主，被告和业主普洱锦辉房地产开发有限公司就被告在物管活动中应当承担的义务已经签订了协议，但原告越过业主普洱锦辉房地产开发有限公司，直接要求承租人承担交纳物业服务费用义务的行为违反《物业管理条例》的相关规定，故，原、被告不具有法律上的权利义务关系，双方签订的A004号《商铺物业管理服务协议书》主体不适格。二是被告与业主普洱锦辉房地产开发有限公司签订的A004号《商铺铺面租赁合同》第七条7.4款就物业管理作出了约定，但原告提供的格式A004《商铺物业管理服务协议书》超出A004号《商铺铺面租赁合同》的约定，就租赁商铺承担的每月综合服务费、支付期限、违约金承担方式等作出了新的规定，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，原告从业主继受而来的交纳物业服务费用的义务仅限于与业主的约定内，且只为业主负责，故原告要求被告超出与业主的约定另行签订A004号《商铺物业管理服务协议书》没有法律依据，为无效行为。三是根据被告和业主普洱锦辉房地产开发有限公司签订的A004号《商铺铺面租赁合同》第十条10.4款“乙方同意在签订本租赁合同时和甲方委托的物业管理机构签订《公园1号商铺物业管理协议》”的约定，业主普洱锦辉房地产开发有限公司应当告知但未告知被告谁是其委托的物业管理机构，并依法以业主普洱锦辉房地产开发有限公司的名义与被告签订《公园1号商铺物业管理协议》。但原告相对于被告来说在没有合法权利的情况下，以己名义要求被告签订A004号《商铺物业管理服务协议书》并收取物业服务费用，其行为属于违法获利，依法应予返还被告。二、原告要求被告承担物业费、滞纳金等共计32178.85元为违法诉讼请求，对违法的诉讼请求，人民法院应当不能给予支持。理由：一是根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”、《物业服务收费管理办法》第十五条第二款“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带责任”的规定。被告如果拖欠物业服务费用或者物业服务资金时，业主普洱锦辉房地产开发有限公司应当依法承担连带交纳责任后再向被告按双方约定追偿。而原告可以依法向业主普洱锦辉房地产开发有限公司主张其承担连带交纳责任，但原告从未向业主普洱锦辉房地产开发有限公司主张过该权利，而故意让被告形成承担违约金的事实。二是原告提供的《商铺物业管理服务协议书》物业收费标准违反了《普洱市思茅区住宅物业服务收费政府指导标准》中规定的收费标准。三是被告租赁使用的商铺于2015年12月8日被普洱锦辉房地产开发有限公司擅自强行查封至今，导致被告不能使用商铺和经营商铺内财物的事实。但由普洱锦辉房地产开发有限公司选聘和委托产生的原告在明知的情况下，伪造了没有实际送达和告知被告的2016年1月4日、2016年3月18日《物业费用催缴通知书》及《所欠费用及滞纳金明细》向人民法院提起了违法诉请。四是原告提供的《商铺物业管理服务协议书》第一条物业服务内容规定不符合《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的规定。原告仅断章取义取用了共性的“维护相关区域内的环境卫生和秩序”而回避了针对被告有利的“对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理”，该格式霸王条款违反了《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，原告收取了超标准物业管理服务费用，但没有依法给予被告提供相应的服务。综上所述，原告和被告没有法律上直接的权利义务关系，双方在此基础上作出的协议没有法律效力，且原告自行制定并提供被告签字的《商铺物业管理服务协议书》违反了相关法律法规的强制性规定。特请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并由其自行承担由此产生的所有费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提供的证据本院认证如下：原告提供的第1组：《商铺物业管理服务协议书》一份，该证据系原、被告双方平等自愿基础上签订的，对双方具有法律约束力的协议，其真实性本院予确认。第2组：《通知书》二份，该证据的真实性本院确认，但不能证实已送达被告的事实。第3组《商户所缴费用7份》，双方当事人对证据真实性认可，本院予以确认。第4组：《所欠费用及滞纳金明细》二份，该证据证明的滞纳金不予确认。第5组：思茅区发展和改革局《关于核实普洱市锦辉物业服务有限公司所属公园1号小区住宅物业服务收费等级标准的通知》复印件一份，证明公园1号物业费收取是于法有据，有理可依。该证据虽系复印件，但其真实性原、被告均予认可，对其真实性予以采信。第6组：《普洱市住房和城乡建设局转发云南省住建厅关于公布2015年度云南省物业管理示范住宅小区（大厦）评验结果》普住建房［2015］373号复印件一份、《普洱市住房和城乡建设局转发云南省住建厅关于公布2015年度云南省物业管理示范住宅小区（大厦）评验结果》普住建房［2015］821号复印件一份，该证据与本案无关联，故不予采用。第7组《锦辉地产·公园一号1期前期物业服务委托合同》复印件一份、《“公园1号”2期前期物业服务委托合同》双方当事人对证据真实性认可，本院予以确认。第8组:（2016）云普天则证字第899号《公证书》一份，该公证书系原件，且系公证部门作出，该公证书的真实性本院予以采信。被告白萍向法院提交证据：第1组：《物业管理条例》第六条打印件一份、《物业收费管理办法》第七条第一款、第四十二条、第四十八条打印件一份，该组证据的真实性本院确认。第2组：A004号《商业铺面租赁合同》复印件一份，原、被告双方认可，无异议，本院予以确认。第3组：普洱市发展和改革委员会《关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复》、普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局关于印发《普洱市物业服务收费管理实施办法》的通知复印件一份，该证据的真实性本院确认。第4组：物管费、垃圾清运费收据复印件二份。证据真实性认可本院确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下:2012年3月27日，普洱锦辉房地产开发有限公司与锦辉物业公司签订了《锦辉地产·公园一号1期前期物业服务委托合同》约定：物业名称：公园一号一期。物业类型：小高层住宅、商业。委托管理期限：从本合同签订之日起生效，至“公园一号”项目签订新的《物业服务委托合同》之日止。对委托管理事项，双方权利义务，物业管理服务目标、标准，物业管理服务费用，物业的使用与维护，物业的承接验收，物业质量保修，专项维修资金，违约责任，通知条款，附则进行了约定。2012年6月17日，普洱锦辉房地产开发有限公司与锦辉物业公司签订了《“公园1号”2期前期物业服务委托合同》约定：物业名称：公园1号二期。物业类型：小高层住宅、商业。委托管理期限：从本合同签订之日起生效，至“公园1号”项目签订新的《物业服务委托合同》之日止。对委托管理事项，双方权利义务，物业管理服务目标、标准，物业管理服务费用，物业的使用与维护，物业的承接验收，物业质量保修，专项维修资金，违约责任，通知条款，附则进行了约定。2013年10月13日普洱锦辉房地产开发有限公司与白萍签订A004号《商业铺面租赁合同》，普洱锦辉房地产开发有限公司将位于普洱××××路与××××路交叉口“公园1号”项目1期××栋一层138、139、140、166、167、168；二层237、238、239号商铺，面积为393.12平方米的商铺出租给白萍使用。用途为茶庄（休闲吧等）。租赁期限：2014年3月13日起至2019年3月12日止。合同中约定了：租金、相关费用及支付方式，履约保证金，租赁商铺移交，租赁商铺税收及费用，双方的保证及责任，双方特别约定条款，租赁商铺装饰装修，合同的变更和解除，违约责任，争议解决方式，通知，合同生效和附件的内容。2013年6月24日普洱市思茅区发展和改革局向普洱市锦辉物业服管理有限公司下发了《关于核定普洱市锦辉物业管理有限公司所属公园1号小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，“公园1号”小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.9元／㎡。执行时间：自通知下发之日起执行。2015年11月25日，锦辉·公园一号（一、二期）普洱锦辉物业服务有限公司被评定为2015年度云南省物业管理示范住宅小区（大厦）。2013年10月16日锦辉物业公司与白萍签订了《商铺物业管理服务协议书》，内容为：乙方于2014年3用13日租用“公园1号”××栋一层138、139、140、166、167、168；二层237、238、239号商铺，面积共454.76平方米，作茶室，二楼休闲吧使用。为确保商铺物业管理服务的有序实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，根据《物业管理条例》及其他物业管理法律、法规的有关要求，普洱锦辉房地产开发有限公司依法选聘和委托甲方全权负责“公园1号”商铺区域的物业管理服务工作，在平等、协商一致的基础上，甲乙双方就商铺的物业管理服务签订本协议，并共同遵守。具体如下：第一条在“公园1号”物业管理区域内，甲方提供物业服务主要包括以下内容：1、负责本物业管理区域内公共部位及其公共设施、设备的维护、养护，定期进行巡视检查；2、负责本物业区域内公共部分的清洁卫生、绿化、消杀工作；3、负责本物业区域公共环境卫生的保洁服务工作；4、负责本物业区域内治安、消防、车辆管理工作，实行24小时安全监控和巡视服务，协助公安机关做好治安防范工作；5、负责本物业区域内装修施工的监督、检查；6、负责本物业区域内的车辆行驶、停放秩序，场地的日常维护；7、负责本物业区域内档案资料的管理。第二条物业综合服务费及相关费用，自乙方商铺正式计租之日起开始计算物业综合服务费：1、商铺承租户每月需交纲的物业管理服务费合约面积计算：1.5元/月/平方米。2、生活垃圾清运费：根据商铺承租户的承租面积交纳生活垃圾清运费：A、建筑面积在20－200平方米，为9元/月/户；B、建筑面积在200－700平方米，为15元/月/户；C、建筑面积在700－1500平方米，为20元/月/户；D、建筑面积在1500平方米以上为25元/月/户。3、装修相关费用：由商铺承租户交纳一个月的租金为装修保证金；装修完毕，经物业服务中心检查，如违章装修行为，可在装修完工检查1个月后无息退还装修保证金。4、其他有偿服务费用：A、车位及其他管理费用按照车位相关规定收取。B、乙方特约有偿服务按照甲方所确定的收取。C、符合相关法律、法律的其他有偿服务按照双方协商价格收取。5、水、电费用由相关部门向乙方收取或委托甲方收取。6、乙方应交纳的物业综合服务费、水费、电费、生活垃圾处置等费用的交费周期为每季度交纳一次；其他代收代缴费用的交费周期按有关部门的规定执行。甲方将乙方发生以上费用的结算单据以电话、登门告知、通知栏、缴费单、邮政信函等方式通知乙方，乙方应按规定的时间及时交纳。7、乙方不得以工程质量问题、市政配套或其他相关部门、单位造成的问题为由，迟交或拒交本协议所约定的物业综合服务费及其他费用。8、非因甲方原因而空置物业的，乙方仍需全额交纳物业综合服务费。第三条本协议双方特别约定：1、乙方所使用的商铺，是经相关的建筑质量检验部门检验合格交付使用的，如乙方在使用过程中发现房屋质量问题需要维修，应向甲方报告，由甲方负责联系施工队及时进行维修。2、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，以确保物业外貌美观、统一协调。第四条违约责任：1、甲方违反协议，未按协议要求提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方须承担相应的经济或法律责任。2、乙方违反协议，给甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方须承担相应的经济或法律责任。3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收费用。4、乙方必须按时（每季度5日前）交纳物业综合服务费、水电费等费用。如拖欠上述费用，拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业综合服务费、水电费期限超过当月20日或拖欠租金超过租赁合同规定期限，甲方有权或根据业主的授权采取相应措施催缴欠费。经甲方催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。5、乙方违反本协议相关规定的，甲方可采取批评、规劝等方式制止，乙方拒不改正的，甲方除向本地相关行政管理部门反映以外可以采取下列措施予以制止：（1）、禁止相关人员进入本物业。（2）、采取必要的强制整改措施并将有关情况予以公示，甲方因强制整改产生的一切费用由乙方承担。（3）、采取临时停水、停电的强制措施。双方对免责事项、如遇不可抗力、发生争议解决等事项进行了约定。白萍自2013年9月13日至2014年9月12日间一年的物管费已结清。白萍自2014年9月13日起至2016年3月15日止共527天的物业费未交纳。自2015年7月6日起至2016年3月15日止的垃圾清运费未交纳。自2016年1月6日起至2016年3月15日止的电费未交纳。另查明，在白萍未到场的情况下，2016年3月16日由普洱锦辉房地产开发有限公司向云南省普洱市天则公证处对位于“公园1号”项目1期××栋一层138、139、140、166、167、168；二层237、238、239号商铺，白萍承租铺面存货进行盘点封存。本院认为，原告诉讼主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，2012年3月27日普洱锦辉房地产开发有限公司与锦辉物业公司签订了《锦辉地产·公园一号1期前期物业服务委托合同》，2012年6月17日，普洱锦辉房地产开发有限公司与锦辉物业公司签订了《“公园1号”2期前期物业服务委托合同》，2013年10月13日普洱锦辉房地产开发有限公司与白萍签订A004号《商业铺面租赁合同》，原告锦辉物业公司与被告白萍签订了《商铺物业管理服务协议书》，根据上述法律规定及证据，原告主体资格适格，被告辩解原告主体不适格的理由本院不予采纳。原、被告签订的《商铺物业管理服务协议书》合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案锦辉物业公司与被告白萍签订的《商铺物业管理服务协议书》是在双方平等自愿的前提下签订，庭审中被告没有向法院提供证据证实原、被告所签订的《商铺物业管理服务协议书》有违反上述法律规定的情形，被告白萍辩解双方签订的该协议无效的理由本院不予采纳，故，该《商铺物业管理服务协议书》具有法律效力。原告的诉讼请求如何认定的问题。《物业管理条例》第三十五条:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用。双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”，第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务用。”。《物业服务收费管理合同》第十五条：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”。本案中，原、被告签订的《商铺物业管理服务协议书》，该协议书对物业管理，费用收取、滞纳金的收取均作了明确约定，故被告应当向原告交纳拖欠物业费用。原、被告在双方签订的《商铺物业管理服务协议书》第四条第4款中约定了滞纳金按应缴费用总额的千分之三收取。该滞纳金实际应当为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原告要求被告承担物业管理费、垃圾清运费、电费的违约金3‰过高，应予适当调整。且原告对违约金计算的时间应当为其应收取的最后时间起至起诉时止即2016年3月15日至2016年4月25日止，共40天。该违约金本院参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定年利率24%计算，物业管理费的违约金为324.71元（12346.00元×24%÷365天×40天）；生活垃圾清运费的违约金为4.14元（157.50元×24%÷365天×40天）；电费的违约金为0.79元（30.00元×24%÷365天×40天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《物业服务收费管理合同》第十五条之规定，判决如下：一、由被告白萍于判决生效后十日内向原告普洱市锦辉物业服务有限公司支付物业管理费12346.00元、违约金324.71元；垃圾清运费157.50元、违约金4.14元；电费30.00元、违约金0.79元，合计12863.14元。二、驳回原告普洱市锦辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费605.00元，由原告普洱市锦辉物业服务有限公司自行负担483.00元（多诉部份），由被告白萍负担122.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  陶永平审判员  黄 俊二〇一七年四月二十一日书记员  白文琳