四川省蓬溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0921民初1081号原告：四川森诚物业服务有限公司，住所地：遂宁市船山区遂州南路109号综合办公楼。统一社会信用代码：9151090355897025XF。法定代表人：吴勇，公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。被告：何勤，女，1990年1月29日出生，汉族，住蓬溪县。委托诉讼代理人：何永杰（被告之父），生于1966年2月16日，汉族，住蓬溪县。原告四川森诚物业服务有限公司诉被告何勤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告四川森诚物业服务有限公司委托代理人何云福、被告何勤委托代理人何永杰到庭参加了诉讼。原告法定代表人吴勇、被告何勤经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告四川森诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费3837.8元，并从起诉之日起至欠费付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率承担迟延支付的资金利息；诉讼费由被告承担。事实和理由：他公司系“盛世晶典”小区物业服务企业，被告是该小区门面业主，双方系物业服务合同关系。他公司与小区建设单位及被告均签订了《前期物业服务协议》，对双方的权利义务及责任等约定明确，他公司履行了合同约定义务，小区绝大多数业主履行了付费义务，但被告自2015年9月12日起，截止2017年5月31日欠付物业服务费3837.8元，经多次催收未果。被告何勤辩称，物业公司应出示政府部门批准收费的文件，如果不出示文件，业主有权拒交物业费；她门面后有一积水坑，常年发出臭味，至今已三年，多次告知原告，但未获解决；原告未按规定安装监控及摄像装置，导致其门面使用人2015年1月21日被盗，公安机关已作为刑事案件立案；原告安保人员未按物业条例规定24小时不间断巡逻，导致其使用人于2016年3月20日晚玻璃门把手被撬，玻璃损坏，财产受损，原告未作回应；原告对小区环境管理未达到国家标准，小区四处可见烟头、纸屑、垃圾；业主交纳了第一年物业费后，原告未尽到责任，业主意见很多，如餐厅油烟未处理等；原告未公布物业费账单，不知物业费去向；蓬溪的现状是门面业主基本没有交物业费，他作为业主基本没有接受到物业服务。以上是拒交物业费的理由，不同意原告的请求，服从法院判决。本案查明的事实如下：2012年6月16日，原告四川森诚物业服务有限公司与四川国盛房地产开发有限公司就位于蓬溪县××城迎宾大道“盛世经典”楼盘的物业服务签订《前期物业服务合同》，小区建筑面积99217.4平方米，合同期限为2012年6月16日起至业主大会成立后止。2014年9月12日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，被告房屋所在位置为1幢1楼4号，建筑面积186平方米，协议第五章第二条约定物业收费标准：…，高层按建筑面积每月每平方米1元收取；第三条约定：乙方（何勤）出租物业的，物业服务费用由乙方缴纳（乙方另有约定的除外）。第四条约定：物业服务费每半年或每年缴纳一次（预交），每年第一个月30前履行缴纳义务，逾期将按每天千分之三，向甲方交纳滞纳金。第十二章第四条约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求其补交并从逾期之日起按每天应收总费用百分之五收取滞纳金。该协议未约定合同服务期限。该协议由何勤之母朱建碧作为委托代理人签字。被告在接收物业时交纳了一年的物业服务费，时间至2015年9月11日。2015年9月12日至今未交纳物业服务费。被告的门面系租给他人经营，目前的承租人是岳晓菊（出庭作证的证人），用于经营茶馆，取名“XX”，双方系口头协议，对物业服务费的负担未作约定。2015年1月21日，一个名叫温凤华的人向公安机关报案称“XX”被盗，蓬溪县公安局予以刑事立案[蓬公（刑）立字[2015]126号]，至今未破案。此外，被告提供2016年3月21日玻璃门维修收据一张，证明玻璃门被撬。被告门面后有一片区域地势较低，地面未作硬化处理，也未作绿化带使用，系泥巴地面，积水现象存在。本院认为，本案涉及以下几个争议：一、被告下欠物业服务费的金额。被告对原告起诉的金额有异议，认为每月每平方米1元的物管费在前期物业服务协议里没有约定。按照《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。按照《四川省物业服务收费管理细则》的规定，普通住宅物业服务收费实行政府指导价，住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。本案所涉物业系门面房，即商业物业，而非住宅物业，应当为市场调节价，即由双方进行约定。双方在《前期物业服务协议》第五章第二条约定物业收费标准：…，高层按建筑面积每月每平方米1元收取。原告认为这就是双方约定的物业服务收费标准，被告认为这是高层建筑的收费标准，而不是他商业物业的收费标准。结合原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，该合同第四章第九条就物业收费方式约定“商业物业：1.00元﹨月﹒平方米”，原、被告在《前期物业服务协议》中约定的每月每平方米1元，就是本案物业服务收费标准。被告物业面积为186平方米，每月物业服务费应为186元，因此，原告主张自2015年9月12日起至2017年5月31日止的物业服务费3837.8元，符合双方约定，应予认定。二、被告拒交物业服务费的理由是否成立。双方在《前期物业服务协议》第五章第一条约定：每半年每季度15日前续缴下半年下季度应付物业服务费。第四条约定：物业服务费每半年或每年缴纳一次（预交），每年第一个月30前履行缴纳义务。按照约定，物业服务费系预交，现原告主张2017年5月31日前发生的物业服务费，既不违反双方的约定，也不违反相关规定。被告列举了若干拒交物业服务费的理由，这些理由是否成立，应当根据双方的约定和相关规定来分析认定。其拒交理由之一是出示政府批准文件，否则，有权拒交。该拒交理由在合同中既无约定，也无相应的法律依据。本案涉及的系商业物业，非住宅物业，按规定其收费标准由双方协商，故被告该抗辩理由不成立。被告拒交理由之二是原告未按规定安装监控及摄像装置，未24小时不间断巡逻，导致其物业使用人两次被盗，财产受损，原告未作回应。首先，小区内安装监控的义务在原告还是开发商，以及应怎样安装监控，被告均未举出相应证据，《前期物业服务协议》第二章第四条第3项约定“对物业内的安防系统进行维护、监控”，由此，小区内安装监控不是原告的义务，其抗辩主张缺乏依据；其次，原告保安未24小时巡逻的问题，双方在合同中无小区保安24小时巡逻的约定，也无相关规定要求物业公司对小区派保安24小时巡逻，并且小区的服务项目、档次与其收费标准相关，即权利义务相一致，从合同约定来看，本案小区系一般物业服务小区，而非高档物业服务小区，被告抗辩主张缺乏依据；再次，关于被告物业使用人被盗的问题，事件发生后已向公安机关报案，尚无结论认定被盗的原因和损害结果，目前无依据认定是原告物业服务的过错所导致的，被告以此拒交物业服务费没有依据；最后，如果被告有证据证明其被盗的损害后果与原告有法律上的因果关系，亦应依法主张权利，而不应成为其拒交物业服务费的理由。被告拒交的理由之三是原告未尽到物业服务责任，小区环境未达国家标准，小区内有烟头、纸屑等。首先，被告未提供小区环境的国家标准是什么，不能由此确定该小区环境未达国家标准；其次，物业服务项目、内容、标准应以双方合同约定为准，合同未约定的按照相关规定执行，即使小区内某一处有服务不到位、工作不完善的地方，也属合同履行中出现的瑕疵，不能成为小区内某个业主拒交物业费的理由，除非双方对此有明确的约定，本案亦无证据证明原告不履行合同义务或者有其他严重违约行为，故被告的抗辩主张不予支持。被告拒交理由之四是原告未随时公布物业费的账单和去向。按照《物业服务收费管理办法》的规定，“业主与物业管理企业可以约定采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”，本案即属于包干制。按照《物业服务收费管理办法》的规定，实行物业服务酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，无依据要求本案原告随时公布物业服务费账目。即使物业服务企业应当公布账目，业主也应当通过适当的途径反映和解决，以此拒交物业服务费缺乏依据，故被告的该抗辩理由不能成立。被告拒交理由之五是其作为门面业主基本没有接受到物业服务，并且蓬溪的现状是门面业主基本没有交物业费。首先，物业服务是针对小区整体而言，而非点对点地针对某个业主个体，并且服务的项目、方式、内容是多方面的，包括环境卫生、公共秩序、水电气等共用设施的维护和管理等，被告认为其基本没有接受过服务缺乏依据。至于蓬溪现状是门面基本没有交物业费之说，无法确认该事实，即使有这种情况存在，也不能成为被告拒交物业费的法定理由。被告拒交理由之六是其门面后形成水坑，长期积水。被告门面后有一片区域地势较低，地面未作硬化处理，也未作绿化带使用，系泥巴地面，积水现象存在。该区域不属出行通道及居民活动场所，位于小区内一偏僻处，被告门面后没有门通到这片区域，被告生活、经营也不使用该片区域，因此，该区域积水对被告门面的使用并不构成实质性影响，被告以此拒交物业费缺乏依据。从现状看，积水原因可能与开发商建设施工未达标有关，原告已从开发商处接受小区物业管理，该区域属公共区域，属于原告物业服务和管理区域的一部分，原告应积极协调及时处理。三、关于资金利息的支付。双方在《前期物业服务协议》中对逾期交纳物业服务费应交纳滞纳金有明确约定，即第五章第四条、第十二章第四条，虽然前后约定交纳滞纳金的标准不同（前面约定按每天千分之三，后面约定按每天百分之五），但双方约定滞纳金的事实存在，该约定实际是违约损失的计算方法，现在原告要求按中国人民银行同期贷款利率支付资金利息，未超出双方约定。但被告在物业服务中有管理、服务未完全到位的情形，既有违合同的约定，也是引发纠纷的原因之一，故对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，原、被告物业服务合同关系依法成立，并合法有效，对双方具有约束力。原告已履行物业服务义务，被告依约应向原告支付物业服务费，其拒交物业服务费的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条及《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限判决生效之日起十日内，被告何勤支付原告四川森诚物业服务有限公司物业服务费3837.8元；二、驳回原告四川森诚物业服务有限公司要求被告何勤自2017年6月6日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率承担迟延支付的资金利息的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告何勤负担。本判决为终审判决。审判员  唐卫二〇一七年七月十二日书记员  彭鸿