湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂巴民初字第01230号原告江永华。原告向平。原告向仕周。三原告共同委托代理人涂启念，巴东县法律援助中心律师，特别授权。被告谢永平。委托代理人刘中明，巴东县阳光法律服务所法律工作者，特别授权。原告江永华、向平、向仕周诉被告谢永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理。依法由审判员刘汉玉适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。诉讼中，原、被告于2015年9月19日申请庭外调解，请求延期至2015年11月30日。庭审中，原告江永华、向平、向仕周申请撤回对原、被告口头约定由被告支付另外租赁原告一楼至三楼楼梯间内房屋租费45000元的诉讼请求，经本院审查口头裁定予以准许。原告江永华、向平、向仕周的委托代理人涂启念、被告谢永平的委托代理人刘中明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江永华、向平、向仕周诉称：2012年2月2日三原告与被告签订《房屋租赁合同》后，原告按约定将房屋交给被告使用，被告将承租房屋共五层全部装修作商业用途使用。按合同约定被告应在2015年4月1日前支付自2015年4月1日起至2017年3月31日的两年房屋租金836000元，但经三原告多次催讨，被告仅支付253000元，现下欠583000元以种种理由拖欠。另外，被告与原告口头协议租用原告一楼至三楼楼梯间内房屋每年租费15000元，至2015年4月1日共欠45000元，上述款项经原告多次催收无果。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求人民法院判决被告及时支付原告房屋租费628000元及违约金62800元。原告江永华、向平、向仕周为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、原告江永华、向平、向仕周的身份证复印件各1份，用以证实三原告的身份情况。证据二、《房屋租赁合同》1份（复印件与原件核对无异），证实被告在承租房屋时知晓三原告是房屋的所有权人，被告应该按照合同约定支付房屋租赁费用。证据三、巴国用（2009）第224号国有土地使用权证1份，拍卖成交确认书1份，2007年建设工程规划许可证1份，2008-006号建筑工程施工许可证1份，用以证实争议租赁房屋的土地来源合法，修建合法，只是目前还没有办理产权证书。巴规发（2005）5号会议纪要通知1份，证实该争议房屋土地是江永华通过拍卖中标以后购买并修建房屋的，但是登记在永发造船厂的名下，当时办理了土地使用权证等手续。（原告当庭提交原件，经被告核对其真实性后原告将原件领回，另提交复印件附卷）。证据四、《合伙建房协议书》1份，证实三原告对该争议租赁房屋（位于官渡口镇神龙大道**号）具有收益、处分等权利。被告谢永平辩称：出租房屋本身的建房人应该是官渡口镇永发造船厂，房屋建造批准结构只有九层，但实际建造十一层，属于违章建筑，至今未取得房屋所有权证。三原告不具备出租或者转让该房屋的权利，从房屋租赁合同本身看，房屋租赁合同应该是无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告巴东县东瀼口镇卫生院为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：证据一、2008年1月20日巴东县公安局消防大队的建筑工程设计消防审核意见书复印件1份，用以证实该出租房屋的属巴东县永发造船厂所有，而不是三原告的。证据二、2014年9月23日巴东县公安局消防大队的责令限期整改通知书原件1份、2015年5月12日巴东县公安局消防大队的责令限期整改通知书复印件1份，用以证实被告所承租的房屋没有竣工验收，消防也没有竣工验收，不具备出租条件。证据三、《房屋租赁合同》1份，用以证实原被告之间签订合同时约定原告需要保证该争议租赁房屋享有使用权和所有权，而三原告至今没有提交产权证等，故该合同应该认定为无效合同。经质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四真实性均无异议，但认为证据二不能达到原告的证明目的，因为原、被告签订租赁合同第一条约定了三原告要确保对该房屋享有使用权和所有权，但在合同签订及房屋租赁过程中，被告多次找原告要房屋产权证用于办理消防安全设施，原告多次以正在办理推诿，至今未提供产权证。认为证据三不能证明本案原告对出租房屋在一审法庭辩论终结前取得了合法的手续，整个手续反映的造房主体是永发造船公司而不是三原告，进一步证实三原告不具备主体资格。认为证据四达不到原告的证明目的，证据中没有显示合伙建房的具体地址，合伙建房不能证实三原告对其所修建房屋享有所有权。原告对被告提交的证据一，认为该证据并非原件，无法核对其真实性，该意见书是对永发造船厂发的，不能证实争议租赁房屋是永发造船厂所有。对证据二2014年9月23日巴东县公安局消防大队的责令限期整改通知书的真实性无异议，但认为该证据仅能证实巴东县永龙商贸有限公司的消防器材不符合消防法规，不能证实该房屋存在消防隐患。2015年5月12日巴东县公安局消防大队的责令限期整改通知书为复印件，因原告没有提交原件，不能核对其真实性，不能达到被告的证明目的。对证据三的真实性无异议，被告因合同第一条约定的内容认为该合同是无效合同，其举证不符合法律规定，不能达到被告的证明目的。本院认为：被告对原告提交的证据一、二、三、四均无异议，因为该证据与本案有关联，本院予以采信。被告提交的证据一不能证实与本案有关联，本院不予采信，证据二是巴东县公安局消防大队对巴东县永龙商贸有限公司提出的整改通知，不能证实原告的出租的房屋没有竣工验收。证据三客观真实，对该租赁合同的内容予以采信。经审理查明，江永华于2005年1月5日经巴东县国土资源局公开拍卖，竞得宗地编号为BP20042005地块（位于官渡口镇大桥路11号）国有土地的使用权，同年1月17日巴东县城建局将该宗土地给巴东县永华造船有限公司颁发了巴城地字（2005）006号建设用地规划许可证，该证载明：用地单位巴东县永华造船有限公司、江永华（法人），用地项目名称商业用地，用地位置官渡口镇太矶头大桥北侧，用地面积700平方米。2008年4月22日巴东县永华造船有限公司取得2008-006号建筑工程施工许可证。同年4月24日江永华、向平、向仕周三人签订了合伙建房协议，三人共同出资在巴东县永华造船有限公司取得用地上修建房屋。该房屋修建后，原告江永华、向平、向仕周（甲方）与被告谢永平（乙方）于2012年2月2日签订了房屋租赁合同，合同的约定内容主要有：甲方将房屋的第一层至第五层租赁给乙方，所有房屋没有装潢。房屋租赁期为五年，自2012年1月15日起2017年3月31日止(2012年1月15日至同年3月31日为甲方给乙方的装潢工期，不收取房屋租金)。该房屋五层年租金从2012年4月1日到2015年3月31日每年为380000元，租金一年一给付，每年先付租金后使用。2015年4月1日到2017年3月31日止每年租金为418000元，两年租金836000元于2015年4月1日给付。乙方拖欠房租累计2个月以上的应按合同租金总额10%向甲方支付给违约金等。合同签订后，被告对租赁房屋装潢使用，并按约定支付至2015年4月1日前的租金。2015年4月1日到2017年3月31日的租金836000元，被告支付25300元，下欠583000元没有支付。另外，被告与原告口头协议，被告租用原告一楼至三楼楼梯间内房屋每年租费15000元，至2015年4月1日共45000元未支付，经原告多次催收无果，现诉至本院要求及时支付原告房屋租费628000元及违约金62800元。庭审中，原告江永华、向平、向仕周申请撤回对原、被告口头约定由被告支付另外租赁原告一楼至三楼楼梯间内房屋租费45000元的诉讼请求。经本院审查已裁定予以准许。本院认为:合法的民事权益受到法律保护。江永华经公开拍卖竞得的巴东县官渡口镇大桥路11号国有土地的使用权，后由巴东县永华造船有限公司申请获得该土地的建设用地规划许可证，原告江永华、向平、向仕周共同投资在该竞得的土地上修建房屋，取得对该房屋使用收益权。原告江永华、向平、向仕周将该房屋出租给被告谢永平，双方并签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同。被告认为三原告尚未取得该房屋的产权合同应属无效，因无证据证实有第三人对抗三原告对租赁房屋享有的使用收益权，三原告是否取得该房屋的产权不影响合同效力，因此被告该辩称理由不能成立，本院不予采纳。因合同有效，被告现在继续使用租赁房屋，则应按合同约定继续支付房租并承担违约责任，即被告应支付下欠三原告的租金583000元及违约金58300元，对超出部分的违约金请求不予支持。因庭审中原告江永华、向平、向仕周申请撤回对原、被告口头约定由被告支付另外租赁原告一楼至三楼楼梯间内房屋租费45000元的诉讼请求，本院审查已裁定予以准许，本院对原告该请求不一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七第、一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢永平支付原告江永华、向平、向仕周房屋租金583000元，并支付违约金58300元；限本判决生效后10日内履行；二、驳回原告江永华、向平、向仕周其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10708元，减半收取5354元，由被告谢永平负担4891元，由原告江永华、向平、向仕周负担463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17761101040007804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  刘汉玉二〇一五年十二月二日书记员  徐 滔附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合给定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。