山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初5224号原告：李瑞亮，男，1963年5月24日出生，汉族，居民，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：王国政，山东岳平律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾俊，男，该公司职工。委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。原告李瑞亮与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞亮及其委托诉讼代理人王国政、被告海基置业公司的委托诉讼代理人栾俊、曲永海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年6月7日签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议；2、判令被告返还购楼款547000元及利息（以547000元为基数，从2014年6月7日起至2016年11月17日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月7日，原告与被告签订《商品房预售合同》及补充协议，购买被告开发的位于佛光养生谷4号楼1单元11层1101室，合同约定房款总价为547000元，楼房交付时间为2014年6月30日前。原告按约付清全部购楼房，然被告违约，至今不具备交付条件，不具备办理产权证书的条件，致使原告无法实现合同目的。故诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司辩称，涉诉房屋已经交付原告，原告同意接收，不存在原告所述的合同条款无效的情形，合同及补充协议合法有效，应驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月7日，原告与被告海基置业公司签订《商品房预售合同》及补充协议，购买佛光养生谷C6-1地块4号楼1单元11层1101室，约定房款总价为547000元。合同第八条“交付条件及期限”一项约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2014-6-30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、……；第十五条“关于产权登记的约定”一项约定，1、本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案。2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续。3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第2项处理：（1）、买受人退房，……（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房预（销）售合同》补充协议第六条约定，在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘及房地产权属登记的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合，因此合同双方同意，《合同》第十五条等约定变更为：因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，办理产权登记的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任。2014年6月6日，原告向被告交纳房款547000元，被告出具收款收据交由原告执存。庭审中，被告提交原告于2015年5月4日交纳契税、公共维修基金、装修保证金、打压费等费用的收款收据，证明涉诉房屋已于2015年5月4日交付给原告，原告对此表示认可。另查明，涉诉房产所在楼栋的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均齐全，但至今未取得建设工程竣工验收备案表。本案的焦点问题是原告接收涉诉房屋后是否享有合同解除权。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人为其基本义务。但涉诉房屋至今无法办理产权登记证书，原告遂请求解除合同。被告辩称涉案合同不能解除有两个事由，一是涉诉房屋已经交付原告，原告同意接收，不存在原告所述的合同条款无效的情形;二是合同及补充协议合法有效，按约定应驳回原告的诉求。针对事由一，本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由不同意解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。针对事由二，本院认为，虽然补充协议第六条约定“因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，办理产权登记的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任”。但从涉诉房屋的现状来看，至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。庭审中，被告亦未提交任何证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。而不能将《建设工程竣工验收备案表》这一必备文件提交房产管理部门，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使，故至今无法办理产权证书的原因在于被告，而非政府主管部门。该条约定的“因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误”的情形并不存在。另关于《商品房预售合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人不退房，出卖人支付违约金”的约定，该条中的“规定期限”应为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的“自房屋交付之日起90日内”，据此约定房屋交付后90日内买受人未取得产权登记不退房。即双方约定了如果被告未在法定期限内履行办理产权登记的义务，可以推迟履行，原告不得立即行使解除权。但这种推迟履行并非无限期的，《最高人民法院》第十九条即对推迟履行的合理期限做了规定。根据该规定，在规定期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理产权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。具体到本案，涉诉房屋于2015年5月4日交付，规定的办理产权登记期限应为房屋交付后90日内即2015年8月4日前，该期限届满后至今已超过一年，因被告原因仍无法办理产权登记，被告构成根本性违约，原告请求解除合同的主张应于支持。即原告在涉诉房屋已交付的情形下仍享有法定的合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款547000元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿，故原告的利息请求合理，应予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告李瑞亮与被告烟台海基置业有限公司针对佛光养生谷C6-1地块4号楼1单元11层1101室签订的《商品房预售合同》及补充协议。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李瑞亮购房款547000元及赔偿利息损失（以547000元为基数，自2014年6月7日起至2016年11月17日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9370元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年二月二十日书记员 邹向东