广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初9187号原告：黄廉纪，男，1990年3月8日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：黄廉靖，广东正平天成律师事务所律师。被告：张平，女，1979年8月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王荣，广东名道律师事务所律师。原告黄廉纪诉被告张平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长毛宇翔，人民陪审员王景新、李荟如组成合议庭，先后于2017年9月6日、2017年12月14日公开开庭进行了审理，并于2017年12月21日进行补充质证。原告黄廉纪及其委托代理人黄廉靖，被告张平（第二次开庭时到庭）及其委托代理人王荣（补充质证时未到庭，提交书面质证意见）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄廉纪向本院提出诉讼请求：1.解除黄廉纪与张平签署的房屋转让合同书；2.张平支付违约金196,000元；3.张平退还20,000元；4.本案诉讼费由张平承担。事实和理由：2017年3月26日，黄廉纪与张平签订了房屋转让合同书，由张平将其所有的位于东莞市厚街镇南环路盛和广场X栋X号的房屋（房产证号为粤房地权证莞字第**）转让给黄廉纪，转让款为980,000元。黄廉纪按上述合同约定向张平支付了20,000元的定金，但经黄廉纪多次催促，张平仍拒不履行合同义务。黄廉纪与张平之间的房屋买卖合同关系成立并有效，双方应遵守约定及相关法律规定，黄廉纪已全面履约，张平未按约履行义务，属于严重违约行为。被告张平答辩称，1.同意解除合同。2.不同意支付违约金，张平没有违约责任。张平已按约交付证件给中介办理手续，也到银行结清了贷款，已经履行了卖方的义务，而黄廉纪并没有在约定时间内支付首期购房款，违约方为黄廉纪。请求驳回支付违约金的诉请。3.20,000元不应是定金，是第一期购房款，但愿意退还。4.由于过错在黄廉纪，诉讼费应由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月26日，黄廉纪与张平签订房屋转让合同书，约定由张平将其名下所有的位于东莞市厚街镇南环路胜和广场X栋X的房屋作价980,000元出售给黄廉纪。双方约定，该价款为张平净收入款项，张平不承担任何税费。具体支付方式为：1.签订合同之日支付20,000元。2.前往房管部门签订标准化合同时支付270,000元。3.余款690,000元通过银行按揭贷款方式支付。交易流程为：1.在合同签订两个工作日内，双方共同到房管部门对房屋进行权利是否受限的查档手续。如无受限交易继续履行，如受限则在三天内退回购房款。2.在合同签订后20个工作日内，张平提供相关资料给黄廉纪申请按揭贷款。3.黄廉纪在合同签订后30个工作日内申请贷款。4.合同签订后60个工作日内，双方查核黄廉纪贷款审批情况，如贷款获批，共同到房管部门签订标准化房地产买卖合同，办理过户手续。如未足额获批，黄廉纪又不能于一个月内筹集资金进行资金托管的，张平有权拒绝过户。5.签署标准化房地产买卖合同后5个工作日内，黄廉纪办理税费缴交，张平应予配合。6.黄廉纪在可领取房产证20个工作日内办理贷款抵押登记手续。7.张平收齐购房款当日，将房屋交黄廉纪。上述合同第九条第3点约定：违约方迟延履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%违约金，且有权选择继续履行本合同或者选择解除本合同。上述房屋转让合同书签订时，张平尚有按揭贷款未还清，有登记银行抵押权。该合同签订当日，黄廉纪即向张平支付了20,000元。随后，张平于2017年5月10日结清按揭贷款。但张平未向房管部门办理抵押权注销登记。黄廉纪随后向银行申请按揭贷款，该按揭贷款已被银行审批通过，但因张平未办理案涉房屋的抵押权注销登记而未能签订标准化合同，贷款亦未发放。2017年6月18日，中介工作人员通过微信向张平询问是否结清贷款，张平回复称已结清，自己在外地。中介工作人员随后催促张平办理抵押权注销登记，但张平未再作出回应。2017年7月3日、14日，中介工作人员又再次通过手机短信联系张平，催促办理交易手续。张平表示已在5月18日告知中介工作人员结清贷款，自己有事出差，并认为是黄廉纪在拖延。2017年8月3日，黄廉纪通过手机短信联系张平，询问为何不能交易，需要何条件。张平表示5、6月份已安排出售，但其配偶从国外回来后不同意继续出售，出售的价格是5、6月份的价格，由于交易拖延较久，继续交易需加价200,000元。庭审中，张平主张，其于2017年5月18日告知中介工作人员已结清贷款，但直至2017年6月8日才获知需办理抵押权注销登记。张平确认其至2017年7月底出差回来才办理抵押权注销登记，至2017年8月1日案涉房屋办理完抵押权注销登记。另，本案在诉讼过程中，黄廉纪申请财产保全。本院依法查封了张平名下所有的位于东莞市厚街镇南环路胜和广场X栋X的房屋（房产证号为**）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，各方均应遵守相关法律规定并诚信履行双方之间的合同。本案中，黄廉纪已经依约支付了第一期购房款20,000元，并向银行申请办理了按揭贷款。双方未能完成交易的原因在于张平未及时办理案涉房屋的抵押权注销登记，导致案涉房屋无法办理过户手续。而在案涉房屋的抵押权注销后，张平又单方要求加价，导致交易无法继续进行。张平主张交易时间过长，因此要求加价，但拖延交易的原因在于张平本身。张平以自身过错要求黄廉纪承担责任，毫无依据，其违约意图明显，已经构成根本性违约。在合同目的无法实现的情况下，黄廉纪诉请要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求张平退还已支付的购房款20,000元于法有据，张平对此亦无异议，故本院予以支持。关于违约金。根据案涉房屋转让合同书第九条第3点的约定，张平的违约行为已经构成根本性违约，应当向黄廉纪支付相当于总购房款20%的违约金980,000元×20%=196,000元。黄廉纪的该项诉请于法有据，本院亦予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、解除原告黄廉纪与被告张平于2017年3月26日签订的房屋转让合同书；二、限被告张平于本判决生效之日起三日内向原告黄廉纪退还已支付的购房款20,000元；三、限被告张平于本判决生效之日起三日内向原告黄廉纪支付违约金196,000元。如果被告张平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,540元，保全费1,520元，共计6,060元（原告已预交9,212元），由被告张平承担6,060元，剩余已预交的3,152元退还原告黄廉纪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  毛宇翔人民陪审员  李荟如人民陪审员  王景新二〇一七年十二月二十七日书 记 员  黎淑君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。