海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第2096号原告：王林云，女，1983年8月18日出生，汉族，住海口市美兰区。委托代理人：丁金亮，海南大弘律师事务所律师。被告：郭南，男，1956年10月6日出生，汉族，住海口市美兰区。第三人：赵兰芬，女，1957年6月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人：高毕章，北京康达（海口）律师事务所律师。原告王林云诉被告郭南、第三人赵兰芬房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告王林云及其委托代理人丁金亮、被告郭南、第三人赵兰芬的委托代理人高毕章到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王林云诉称：2013年2月1日，原告与被告签订《房地产买卖契约》一份。该协议约定：一、甲方（被告）自愿将坐落在海南省海口市美祥横路海南广场北侧和风•江岸9#楼二单元25层2-2503房地产（房屋建筑面积123.33平方米）出售给乙方（原告）。乙方（原告）已对甲方（被告）所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲（被告）乙（原告）双方议定的上述房地产成交价格为99万元。三、双方同意于2013年2月1日由甲方（被告）将上述房地产正式交付给乙方（原告）……。原、被告对其他相关事项进行了约定。原告按照《房地产买卖契约》的约定将购房款共计99万元支付给了被告，由被告向原告出具《收据》。2014年3月18日，原告对该房屋进行了装修。自房屋装修时起至今，原告一直占有、使用（居住）该房屋。期间，原告向物业管理部门按时缴纳了物业管理费。2014年7月25日，被告在海口市琼崖公证处办理了委托公证，被告作为委托人，委托受委托人施日弟办理该房产的相关手续。现该房屋备案登记在被告名下(合同备案号：L00037XXX)。原、被告签订的《房地产买卖契约》真实、合法有效，是双方当事人的真实意思表示，原告一直在占有、使用该房屋，请求人民法院依法确认位于海口市美祥横路海南广场北侧和风江岸9#楼二单元25层2-2503号房屋（合同备案号：L00037XXX）归原告所有。被告郭南辩称：我卖给王林云的房屋应当归王林云所有。2013年2月1日，我与王林云签订《房产买卖契约》。按照约定，我自愿将房屋出售给王林云。房屋成交价格99万元，我已经收到王林云所有的房款。大概在2014年3月份，王林云对房屋进行了装修，从房屋装修时起到现在，王林云就一直在使用、居住该房屋，物业管理费、燃气费、电话安装费用、管道安装等所有费用全部由王林云缴纳。我没有出一分钱，与我没有任何关系。王林云诉讼请求我没有任何意见，同意将房屋归王林云所有。第三人赵兰芬述称：第一，我认为原告提起所有权确认之诉没有事实和法律依据。从原告起诉书内容来看，争议的标的是备案在郭南名下，依照物权法规定，房屋应该归郭南所有。至于原告和被告所签订的房屋买卖契约是双方依据合同形成的合同之债，在未办理变更登记的情况下，不存在确认的问题。第二，原、被告之间签订的房屋买卖契约属于无效合同，原、被告约定转让的对象是海南省的公务员小区房，属于政府保障性住房的范畴。依照《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》以及《海南省限价商品住房管理办法》，该房屋在取得所有权证后五年内不得交易，确需交易的也应该是政府回购，不得对外转让。原、被告在明知房屋属于保障性住房的情况下，违反规定签订转让合同，应该依法认定合同无效。本案是在第三人诉被告房屋买卖合同纠纷，并查封了争议标的的情况下，原告为了抗辩法院的查封及将来的执行才提起确认之诉，损害了第三人的利益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年2月1日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告将位于海口市美祥横路海南广场北侧和风•江岸9#楼二单元25层2-2503房地产出售给原告，房屋建筑面积123.33平方米，成交价格为99万元。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款99万元，并于2014年3月开始对该房屋进行了装修，并居住使用至今。另查，2010年3月，被告与第三人签订《协议书》一份，约定：被告具备购买海口市美祥横路海南广场北侧和风•江岸9#楼二单元25层2-2503房的资格，购房面积为建筑面积123.33平方米；被告将购房的权益转让给第三人，由被告委托第三人全权代表其与海南发展控股置业集团有限公司签订房屋买卖合同，购房所需款项由第三人支付（包括依法应由被告支付的相关税费），第三人应向海南发展控股置业集团有限公司直接支付全部购房款431655元，并且还需向被告支付587926元作为转让房屋的补偿。该协议签订后，第三人先后向被告支付购房款约60万元。因被告与第三人就《协议书》履行产生争议，现第三人已另案向本院提起诉讼。另查，2012年8月8日，被告与案外人海南发展控股置业集团有限公司签订《海口市商品房买卖合同》一份，约定：被告向案外人海南发展控股置业集团有限公司购买海口市美祥横路海南广场北侧和风•江岸9#楼二单元25层2-2503房，房屋建筑面积123.33平方米，购房总价482837元。再查，上诉人符史伟与被上诉人杨美荣、林绍纯第三人撤销之诉纠纷一案【案号：（2014）海中法民一终字第1560号】，海口市中级人民法院向海南省机关事务管理局去函征询海口市美祥横路海南广场北侧和风•江岸小区住房能否转让事宜，海南省机关事务管理局于2014年11月27日复函称该小区住房自购买之日起五年内不得上市交易。本院确认以上事实有《房地产买卖契约》、《收据》、《海口市商品房买卖合同》、协议书、补充协议书、收款收据、《装饰装修工程施工合同》、《中国有线电视网络有限公司海南分公司客户业务受理单》、《中国有线电视网络有限公司海南分公司收费收据》、《海南电信资金往来专用收据》、《中国电信股份有限公司海南分公司通信业专用发票》、《一键通通信设备销售凭证》、《中国电信股份有限公司海南分公司业务服务协议》、《管道燃气供用气合同》、（2014）海中法民一终字第1560号《民事判决书》，以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原、被告于2013年2月1日签订的《房地产买卖契约》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。另据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。经查明，海南省机关事务管理局在购房者签订认购协议时已作明文规定，即和风•江岸小区房屋自购买之日起五年内不得转让。依据和风•江岸小区房屋的认购价格、购房条件和海南省机关事务管理局的规定，和风•江岸小区房屋并非是向社会公众销售的普通商品房，而是属于限价商品房。2010年8月31日，《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》规定，限价商品房的购房人在取得房屋所有权证5年内不得转让。本案原、被告签订的《房地产买卖契约》违反了《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》和相关政府规定，不能办理产权过户手续，合同无法继续履行，因此，原告也不能依据购房契约占有使用涉案房屋，故本院对于原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。本案原、被告签订《房地产买卖契约》不能继续履行的情形符合合同法第九十四条第（一）项规定的可以解除合同的情形，对此，合同当事人可另行主张权利，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王林云的诉讼请求。本案案件受理费13700元，由原告王林云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?wajxjsdqkbelq2kp2w案件唯一码审 判 长  庄鑫斌人民陪审员  唐旭升人民陪审员  文彩娃二〇一五年十二月二十四日书记员吴龙速录员陈晓东附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：······（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；······《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。······