福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终409号上诉人（原审原告）：福建省武夷山监狱，住所地武夷山市武夷宫上埔，组织机构代码00396399-6。法定代表人：丁样生，监狱长。委托诉讼代理人:黄争，北京大成（福州）律师事务所。被上诉人（原审被告）：杨建南，男，1973年12月27日出生，汉族，个体工商户，住武夷山市，现住武夷山市三菇旅游度假区，上诉人福建省武夷山监狱（以下简称武夷山监狱）因与被上诉人杨建南租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2016）闽0782民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武夷山监狱的委托诉讼代理人黄争，被上诉人杨建南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武夷山监狱上诉请求：撤销武夷山市人民法院（2016）闽0782民初1530号民事判决，驳回杨建南的反诉请求或依法改判。事实与理由：首先，一审法院在举证责任分配上，将交付涉诉场地的证明责任完全交由武夷山监狱承担是错误的。因为只有待证事实真伪不明的情况下，才能适用举证责任分配规则。在本案中，涉案场地已交付的依据至少有两个，一是杨建南于2012年1月份缴纳保证金和租金，于2012年2月份入场施工，入场行为就是接收行为。二是杨建南除支付第一年的租金之外，按照合同约定支付了2013年、2014年的全部租金，如武夷山监狱未交付场地，杨建南是不会继续缴纳租金的；其次，一审法院推定武夷山监狱有义务排除涉案场所存在的争议，与本案事实不符。因为在订立涉诉的租赁合同时，涉案场地虽归武夷山监狱所有，但实际上当地村民利用武夷山监狱在管理上真空，零散种植农作物，希望在征地补偿时能够获得部分青苗费用补偿。武夷山监狱为了保护国有资产，将废弃无人承租和管理的场所公开招租。杨建南是当地西郊村民，且和武夷山监狱有经济往来，其向武夷山监狱承诺自己能负责协调当地村民。武夷山监狱亦有安排干警协助配合杨建南到涉诉场所拔除农作物以及沟通协调清场事宜；再次，一审法院认为“如监狱已交付出租场所，杨建南不可能只支付租金但不使用场所”，该判断武断，不科学、不客观。南平市行政中心的搬迁和武夷新区的建设，西郊村是被征地拆迁最大的热门。涉案场所适合做茶厂，如遇征地拆迁，可得到相关补偿，经济利益远超租金。因此，杨建南作为理性的经济人，订立、履行合同会有其经济利益上的考虑，只支付租金不使用场所是有可能的。杨建南订立合同并支付了三年全部的租金，如何使用、是否实际使用，自有其经济上的考量。不能反推武夷山监狱未交付场地；最后，本案的实际情况是，武夷山监狱已交付场所，将仓库钥匙交给杨建南，只是杨建南在平整土地时遇到村民的阻挠。涉案土地并不存在严格意义上的交付手续，就算武夷山监狱将有村民种植作物的土地交付给杨建南,应由武夷山监狱承担责任，但合同中所约定的仓库及其附属的坪地、晒场，武夷山监狱已经完成交付。杨建南辩称，武夷山监狱交付的场所只是一部分，涉案场所有6亩地，破旧仓库和空坪无法作为茶厂使用，甚至存在农民在涉诉土地上种植作物，是杨建南掏钱补贴农民。武夷山监狱有将仓库锁匙交付给杨建南，但涉诉场所整体无法使用。租赁合同签订后，租赁物虽交付，但杨建南每次使用时都遭到阻拦，武夷山监狱有义务排除妨害，但武夷山监狱告知杨建南无法排除妨害，杨建南才没有继续支付第四年的租金。租赁场所杨建南并未使用，支付前三年租金的原因是监狱方一直找杨建南，要求配合武夷山监狱完成每年的任务。武夷山监狱向一审法院起诉请求：判令杨建南交还位于武夷山监狱原西郊点3227平方米场所，并支付场所地使用费13000元及从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至场地交还之日止的利息。一审法院认定事实：2012年1月28日，武夷山监狱与杨建南签订《武夷山监狱西郊点部分场所租赁合同》一份，主要约定：武夷山监狱将位于武夷山市监狱原西郊点部分场所（其中坪地270平方米、晒场800平方米、荒地1081平方米、旱地876平方米、仓库200平方米）出租给杨建南使用，场所面积3227平方米，场所前五年年租金6500元/年；后五年年租金6825元/年；合同保证金6000元；第一年租金合同签订时一次性缴清，后每年租金在当年的1月10日前一次性缴清；场所的出租期限10年，自2012年1月1日至2021年12月30日止。此外，合同还对其他事项作了约定。杨建南于2012年1月11日缴纳了投标保证金10000元，合同签订后，杨建南缴纳2500元（原10000元投标保证金转为租金和合同保证金），后又于2012年11月27日缴纳租金6500元，2014年1月21日缴纳租金6500元。由于武夷山监狱认为杨建南未按合同约定支付2015年及2016年租金，杨建南认为武夷山监狱未将出租的场所交付使用，故而形成诉讼。另查明，武夷山监狱出租的场所土地使用权属武夷山监狱，土地性质为国有划拨地，武夷山监狱、杨建南签订的租赁合同未经有关部门审批。一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(?javascript:SLC(4691,0)?)》第四十四条(?javascript:SLC(4691,44)?)规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条(?javascript:SLC(4691,45)?)规定的情形外，不得转让、出租、抵押。”该规定属于行政法规作出的效力性强制性规定。本案中，武夷山监狱与杨建南签订的租赁合同，因涉案土地性质上属于国有划拨土地，违反了上述规定，依法应属无效。根据《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方争议焦点在于出租土地使是否属交付杨建南使用。首先，对租赁物的交付使用，属于积极行为，应由主张积极的一方即武夷山监狱承担举证责任，杨建南主张未交付使用，属主张消极的一方，对未交付不承担举证责任。其次，武夷山监狱对出租的场所有使用权，但其对外出租，应当能够交付承租人使用。从武夷山市兴田镇西郊村委会出具的证明看，杨建南有安排挖掘机进场施工，但被村民阻挠，说明涉案场所存在争议，也应当由武夷山监狱来排除该争议。最后，从杨建南承租涉案场所的目的看，其作为经济人，支付了租金，自然要尽最大价值使用承租物。但庭审中，双方也认可涉案场所仍保持在原出租的状态，杨建南没有实际使用该场所。若武夷山监狱已交付出租场所，杨建南不可能只支付租金但不使用场所。综上，武夷山监狱认为涉案场所已交付杨建南使用，依据不足，不予采纳。由于场所租赁合同无效，武夷山监狱又没有证据证明杨建南有实际使用承租土地，故其诉请杨建南交还租赁场所，并支付场地占用费13000元及从起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息至场所交还日止，没有事实依据，不予支持。杨建南反诉要求武夷山监狱返还其已支付的租金19500元及合同保证金6000元，于法有据，予以支持。杨建南反诉要求赔付损失4600元，因其仅提供由案外人出具的收款条，未能提供其他证据相佐证，且武夷山监狱不予认可，该收款条不足以证实其实际损失，故对该项诉请，不予支持。杨建南诉请武夷山监狱支付已支付租金利息（从交付之日起按月1%计算），因导致该合同无效的原因系违反法律法规的强制性规定，对此双方均有过错，应各自承担相应的责任。故对杨建南该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)第五项、第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(?javascript:SLC(4691,0)?)》第四十四条(?javascript:SLC(4691,44)?)、第四十五条(?javascript:SLC(4691,45)?)，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回福建省武夷山监狱的诉讼请求；二、福建省武夷山监狱应于判决生效之日起十日内返还杨建南已支付的租金及合同保证金共计25500元；三、驳回杨建南的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：武夷山监狱提交两份证据，证据一：案外人杨贵良在2017年元月9日出具的证明一份，拟证明武夷山监狱在2012年正月间有将涉案仓库钥匙交给杨建南，存在交付涉案场地场所行为。证据二：照片十五张（武夷山监狱委托诉讼代理人于2017年4月底拍摄），拟证明诉争场地现状，仓库被锁，其他空坪、晒场、荒地、旱地无法有具体的交付形式。杨建南经质证认为，证据一的真实性、合法性、关联性三性均无异议。武夷山监狱确实交付了仓库的钥匙；证据二真实性、合法性无异议，租赁场地现状确实如照片所体现的状况。本院认为，对证据一的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明案件事实，予以采纳。对证据二的真实性予以确认，但该份证据是否足以证明武夷山监狱已履行了交付义务尚需结合本案的其他证据进行综合分析认定。武夷山监狱申请证人黄某（系武夷山监狱八监区干警）出庭作证，向法庭陈述涉案标的物移交的过程。杨建南经质证认为，对证人陈述的真实性无异议，但村民种植的作物比较多。本院认为，对证人黄某陈述涉案标的物移交过程的真实性予以认定。经审理查明，对一审判决认定的事实，除武夷山监狱认为一审判决遗漏认定“其已将仓库钥匙交付杨建南”的事实外。其余事实各方当事人均无异议。本院对当事人没有异议的事实予以确认。另查明，涉案租赁合同签订后，武夷山监狱向杨建南交付了租赁场地中仓库的钥匙。本院认为,武夷山监狱与杨建南所签订的《武夷山监狱西郊点部分场所租赁合同》为原审判决认定无效，双方当事人对此并无异议，本院直接予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”出租人交付租赁物并保证租赁物符合约定用途与承租人支付租金是一种对价关系，出租人应当将租赁物实际交付承租人，并确保承租人在租赁期间能够正常使用租赁物。故本案杨建南是否应向武夷山监狱支付占有使用费应视武夷山监狱是否实际交付了租赁场地、杨建南是否能正常使用租赁场地而定。双方当事人对于涉案租赁场地上存在附着物，且附着物的所有人阻碍杨建南使用涉案场所的事实不持异议。且根据武夷山监狱二审中出庭作证的证人黄某之陈述，武夷山监狱应杨建南的要求多次与地上附着物的所有人协商，但均未果，以致杨建南事实上从未对租赁场地进行使用。武夷山监狱作为出租人，在与附着物所有人纠纷未稳妥处理的情况下，将场地出租给杨建南，致使杨建南因附着物所有人的干扰未能对租赁场地进行正常使用、收益，应认定其交付租赁物存在瑕疵。同时，武夷山监狱在获悉附着物所有人的恶意干扰行为后，未能妥善处理与附着物所有人的纠纷、排除附着物所有人的妨碍，应认定其未尽保障租赁物符合约定用途的义务。故武夷山监狱关于杨建南应支付相应占有使用费之上诉主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，武夷山监狱的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费388元，由上诉人福建省武夷山监狱负担。本判决为终审判决。审 判 长  乐 芳审 判 员  陈志勇代理审判员  邱方平二〇一七年六月十四日书 记 员  叶晓桐本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。