广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2015）深福法民三初字第1896号原告严小婷被告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区新洲路法定代表人郑扬明。委托代理人欧阳金华，该公司员工。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年11月26日进行了公开开庭审理，原告严小婷、被告委托代理人欧阳金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市福田区中康路御锦公馆A406单元出租给原告，租赁期限从2015年6月23日至2016年9月22日止，每月租金为4500元，原告向被告支付相当两个月的房租即9000元作为租赁保证金，原告应于每月5日前支付房租。合同签订后，于2015年6月23日至25日期间，原告陆续向被告支付了9000元的租赁保证金以及38天的租金，共计14700元。原告入住后，发现房屋存在极其严重的噪音，旁边拆迁施工从早上七点持续到晚上六点钟，噪音分贝严重超出法定标准并严重影响原告身体健康状况，与合同签订之前被告承诺无噪音的事实严重不符。原告因信任被告所称环境安静才同意以高价承租该房屋，该房屋租金租明显高于同地段的其他房屋。由于身体健康的受损，原告于2015年7月19日不得不被迫搬离。原告与被告协商解除合同，并要求退还租赁保证金及相应的租金。起初，被告称原告违约，强制扣除一个月租赁保证金作为违约金，但承诺剩余的房租按天退还给原告。随后，被告于2015年7月22日突然反悔，拒不退还房租，只退还原告4213元（称是多收的押金扣除水电和物业费）。被告故意隐瞒诉争房屋存在严重噪音的事实，并向原告虚假陈述及承诺房屋无噪音，原告才与被告签订房屋租赁合同，致使原告身体健康遭受损害。被告行为构成了根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告全额退还已支付的租赁保证金和相应的租金，赔偿原告因租住此房的身体健康受损所遭受的损失。据此，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告退回押金及租金共计6300元；3、被告赔偿原告医疗费用696元；4、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告明确其第二项诉讼请求中6300元包括押金4500元和未住满一个月的应退租金1800元（4500元÷30天×12天）。被告口头答辩称，原告于2015年7月20日搬离涉案房屋并由双方就租赁合同的各项费用结算，因为原告未按合同约定提前一个月通知被告提前退租，所以按照合同约定被告有权没收押金，但经过双方协商，被告已向原告退还了一个月的押金。租金是按月结算的，原告的租金已经交到了2015年7月份，虽然原告没有住满一个月，但未满一个月的租金按一个月收取，剩余的租金不予退还。经审理查明，2015年6月22日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方），约定：甲方将位于深圳市福田区的御锦公馆A栋4A06单位出租给乙方使用，用途为住宅；每月租金4500元，乙方应于每月5日前向甲方委托代理人交付租金，首期租金交付为本合同签订之时；租赁期限自2015年6月23日至2016年9月22日，甲方委托代理人应于2015年6月23日前将租赁房屋交付给乙方使用并办理有关交接手续；在签订本合同时，乙方须向甲方委托代理人交纳相当于两个月租金的租赁保证金9000元；本合同有效期内，乙方因故提出中途终止合同，须提前一个月将退租要求书面通知甲方委托代理人并支付一个月租金金额作为违约补偿金。同日，原告支付了2015年6月23日至6月30日的租金1200元、7月1日至7月31日的租金4500元以及租赁保证金9000元。2015年7月13日，因涉案租赁房产所在楼房周围有拆迁工程在进行施工，原告无法忍受施工噪音而向被告提出提前解除租赁合同。2015年7月19日，原告搬离涉案租赁房产并与被告工作人员进行了交接。2015年7月22日，被告在扣除了原告应交的水电费、物业管理费后，将相当于一个月租金的租赁保证金中剩余部分4213元退还给了原告。另查，涉案租赁房产所在楼房周围确有拆迁工程在进行施工。庭审时，原告陈述，其在签约前看房时有注意到施工情况，因当时已是下午六点以后，当天施工已经结束，原告向被告业务员询问了施工是否会造成噪音影响，被告业务员称不会，故原告看房当天就签订了租赁合同；原告入住后发现有噪音影响，7月8日跟被告提出该噪音问题，被告说他们会去有关部门投诉、协调，但协调无果；之后原告无法忍受而提出解约。被告则陈述，原告在看房询问噪音影响时，被告有告知白天施工会有噪音，晚上施工结束后则不会影响。原告提交的其与被告业务员的微信聊天记录显示：原告要求解约并退还租赁保证金时，被告业务员称：“拆迁超也不是我们能决定的，他们7点开工也是个合法工作时间，我们也没有办法，你现在退房，扣除一个月押金。结算房费，多的退给你”，原告回复称：“但是你们承诺过不吵，说的话要负责人”，被告业务员回复称：“合同上没有写，你那时候问吵不吵，那时候是不吵啊，那我不是说不吵那我怎么说吗”。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、收款证明、收费通知书及入住清单、转账账单、微信聊天记录、原告银行账户交易记录、施工现场及小区图片、施工现场视频以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照合同约定严格履行合同义务。关于合同解除问题，原告已于2015年7月19日实际搬离房产，被告同意原告搬离房产并与原告办理了交接，即双方已以上述行为实际解除了租赁合同，故本院确认涉案租赁合同于2015年7月19日解除。关于原告要求退回一个月的租赁保证金4500元的请求。在合同履行过程中，原告提出提前解约的要求，依照合同约定，原告因故提前解约应提前一个月通知被告，否则被告有权没收一个月的租赁保证金，据此，因原告未提前一个月通知被告解约，被告有权没收一个月的租赁保证金，故对原告关于退回租赁保证金4500元的诉请，本院不予支持。原告主张其解约系因房屋周遭拆迁工程施工噪音影响造成且被告未对此履行告知义务，对此，本院认为，首先，涉案租赁房产周围在进行拆迁施工是客观可见的事实，原告在签约前看房时已清楚拆迁工程施工状况，应能预见到施工所必然导致的环境影响；其次，原告完全有机会在签约前对施工工作实际发出的噪音忍受程度进行再次考察判断后再作出是否签订租赁合同的决定；再次，目前没有证据证明拆迁工程施工时间有违反相关规定的情形，在正常的施工时间内，施工发出的声音是否对个人正常生活造成无法克服的影响是因人而异的，故根据目前证据无法认定拆迁工程施工是否必然影响正常生活而导致涉案租赁房产无法正常使用，因此，原告因非可归因于被告的缘故而提前解约，应受合同条款约束，被告有权据此没收一个月租赁保证金。关于原告因未住满已交租金相对应的租期而要求退还未实际租住期间租金的请求。原告已付租金所对应的租期系至2015年7月31日，但原告在2015年7月19日已实际搬离涉案房产，故对于2015年7月20日至2015年7月31日期间的租金计1800元（4500元÷30天×12天），被告应予以退还，原告的该项诉请成立，本院予以支持。被告辩称未住满一个月的租金按一个月计算，没有依据，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿医疗费用696元的请求。首先，如上所述，没有证据足以证明被告存在违约行为导致原告健康受损；其次，没有证据足以证明原告就医发生的医疗费用与涉案租赁事实以及被告相关联。因此，原告的上述赔偿请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告严小婷与被告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司于2015年6月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月19日解除；二、被告深圳市华亚美丽家物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告严小婷退还租金1800元；三、驳回原告严小婷的其它诉讼请求。案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担37元，被告负担13元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 梁    琴人民陪审员 丘  权  渭二〇一五年十一月二十七日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。