河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0681民初2183号原告(反诉被告)栾鹏程，男，汉族，1987年4月27日出生，住址河北省保定市涞水县，。委托代理人祁燚，北京市浩东律师事务所律师。被告（反诉原告）吴秀亮，男，汉族，1980年1月11日出生，住址北京市东城区，。委托代理人刘凤娜，天津捍正律师事务所律师。第三人涿州市桐和商贸有限公司，地址涿州市东兴南街25号，统一社会信用代码91130681693453861N。法定代表人丁雅楠，该公司总经理。原告（反诉被告，下同）栾鹏程诉被告（反诉原告，下同）吴秀亮，第三人涿州市桐和商贸有限公司（以下简称桐和公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栾鹏程及其委托代理人祁燚，被告吴秀亮及其委托代理人刘凤娜，第三人桐和公司法定代表人丁雅楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年初原告意图将自有房产位于涿州市南关大街东侧南关新居1#住宅小区4-4-903室房屋出售，因此将该房产委托涿州市桐和商贸有限公司房产部挂牌出售，后被告了解该房源后通过中介主动联系原告意图购买，双方商定好价款，并就办理贷款及首付达成一致，约定于2017年6月1日办理，时至履行期限将近，被告委托律师向原告发送律师函，毫无事实理由及法律依据径直要求解约，被告的行为已经构成根本违约，而原告并无任何违约行为，但原告的损失应由被告承担，根据合同法第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告诉至贵院请求判令被告支付原告违约金384000元；诉讼费由被告承担。被告辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。被告在合同履行过程中，不存在违约行为。被告向原告发送律师函是因为涿州地区房产政策导致首付款提高，在此之前被告明确向原告及第三人明确表示只能首付30%，但银行政策调整后，首付需50%方能贷款。且办理贷款手续过程中，原告及第三人均通过找关系的方式取得贷款，被告认为不合法，故向原告提出解除合同，不应承担任何责任。第三人述称，对原告诉讼请求，没有意见。我方没有承诺被告30%的首付款，合同也注明是根据法律规定。现在也是首付的30%，但这只是按评估价，差价需要补齐。反诉原告反诉称，2017年4月19日，吴秀亮与栾鹏程、桐和公司签订《房屋买卖合同》。合同约定栾鹏程将其名下位于涿州市南关大街东侧南关新居1#住宅小区4-4-903室房屋出售给反诉原告吴秀亮，房屋价款为128万元，房款支付方式为根据银行规定进行按揭贷款。买房向卖方支付购房定金1万元，向居间方支付保证金3万元。履行合同完成交易无争议交接后，居间方将合同保证金退还买方。签约前，吴秀亮如实将自己的个人状况、婚姻状况、现有房贷情况、征信情况及收入情况告知桐和公司，并按其要求提供了相关材料。三方商谈过程中，原告告知二被告自己只能通过支付首付30%的贷款方式才能购房。桐和公司告知原告，贷款首付30%没有问题。签约后吴秀亮向桐和公司支付了居间保证金3万元，向栾鹏程支付购房定金1万元，共计4万元采用手机转账方式一次性转给桐和公司法定代表人丁雅楠。2017年5月4日，桐和公司具体经办人田园联系原告称银行放贷政策收紧，首付增至40%可不可以，反诉原告告知其很困难不能接受，田园承诺再去争取首付30%。桐和公司负责人声称能找关系到涿州市农村信用合作社清凉寺信用社贷款，并向原告索要好处费5000元，说是给清凉寺信用社工作人员的好处费，接着桐和公司通知我信用社同意贷款且首付30%，并要求准备好资料去信用社办理贷款手续，后来信用社工作人员介绍受新政策收紧影响原告的资质不符合贷款条件，银行没有批准贷款。接下来栾鹏程及其代理人姚斌声称能找人托关系到别的银行办理贷款并向原告索要好处费。后来我方了解到2017年5月涿州市按照新的购房政策针对名下有一套房贷未还清的非涿州本地户籍人员部分银行已经将首付比例调整到50%同时对个人征信资质要求更为严格，部分银行直接不受理贷款申请，按照原告的资质状况银行不受理贷款申请。原告经过仔细考虑，意识到被告在办理申请贷款过程采用的非正常、违法的手段途径，其行为已经触犯了法律，故而没有同意。并于5月20日通过发律师函通告二被告要求解除合同，进一步阻止该违法违纪行为的发展。反诉原告认为按照当地限贷新政后以原告资质无法通过原定贷款方案购房，二被告明知限贷政策导致原定贷款方案不能履行，采用违法违纪的手段在办理，并借此向原告索要好处费，已经构成索贿行贿的违法违纪行为，故提起诉讼。请求法院判决解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；判决涿州市桐和商贸有限公司返还原告居间保证金3万元；栾鹏程返还定金1万元；追究二被告违法违纪责任；诉讼费由二被告承担。反诉被告辩称，反诉原告解除合同的理由无法律依据，反诉被告不存在违约行为，反诉原告的理由不能证实反诉被告存在根本违约行为，不构成合同解除的条款；三方均应以合同为准，合同约定是明确的，反诉原告明知合同内容并签署，其陈述的合同内容非签订合同的内容，与合同履行的条款无关；反诉原告多次声称其为炒房，少付款是为压房，扩大杠杆，其有固定工作，有能力购房，反诉原告的行为已经构成根本违约。第三人述称，一、《居间买卖合同》系吴秀亮与栾鹏程真实意思表示，吴秀亮违反合同约定，根据合同相关条款约定我方有权拒绝返还居间保证金。首先，2017年4月9日吴秀亮与栾鹏程经协商一致，经我方居间介绍签订《居间买卖合同》，约定：吴秀亮购买栾鹏程所有位于涿州市南关大街××住宅小区××号房屋，房屋价款128万元，通过银行贷款方式购买，2017年6月1日前办理银行面签手续。我方在合同中阐明：如因吴秀亮故意隐瞒真实情况导致未能通过购房资格审核，吴秀亮已付款，答辩人有权拒绝返还。其次，2017年6月1日前，我方多次陪同吴秀亮办理银行贷款手续，但吴秀亮因为个人征信存在问题，在多个银行办理贷款手续，均未通过银行审批，导致吴秀亮与栾鹏程不能办理银行面签。签订合同时吴秀亮并未如实告知我方其征信存在问题，无法办理银行贷款。综上，吴秀亮故意隐瞒真实情况，导致无法办理银行贷款、合同无法继续履行。根据《居间买卖合同》的约定，我方有权拒绝返还已收取的居间保证金。二、反诉原告反诉状中陈述：2017年5月4日我方告知反诉原告因贷款政策原因导致其首付提高，致使合同不能履行，我方通过非法手段申请办理银行贷款与事实不符。签订合同前首付比例提高的政策已经发布，我方就该事实对买卖双方都进行了明确告知。吴秀亮表示可以接受进而签订的《居间买卖合同》。但因吴秀亮征信问题导致多数银行无法为其办理银行贷款。此后，我方作为居间方，秉着认真负责的态度积极与各大银行联系办理贷款审批事宜，经多方询问吴秀亮只符合信用社的贷款审批条件。我方多次与吴秀亮联系，但吴秀亮拒绝继续履行合同。吴秀亮因自身原因导致合同履行困难，我方作为居间方为三方利益未追究反诉原告的法律责任，积极促成合同的完成。但反诉原告为逃避法律责任歪曲本案事实，严重损害了我方的合法利益。综上，我方因自身原因导致合同不能继续履行，违反合同约定，我方保留追究其违约责任的权利。我方作为居间方严格遵守合同约定，充分履行了居间服务义务，反诉原告应承担居间服务费用。请贵院查明事实，公正判决；依法驳回反诉原告要求返还居间保证金的诉讼请求。经审理查明，2017年4月19日，原告栾鹏程作为卖方与买方即本案被告吴秀亮通过居间方桐和公司房产部签订《居间买卖合同》，约定栾鹏程将其名下位于涿州市南关大街东侧南关新居1#住宅小区4-4-903室以总价款128万元人民币的价格出售给被告吴秀亮。其中合同第四条约定：“甲乙双方协商同意在2017年6月1日前办理银行面签手续以及支付甲方首付款，在银行审批乙方贷款资质通过后5个工作日内办理过户（或更名）、缴税等，并在乙方下发新房产证后5个工作日内办理银行抵押手续及办理房屋移交手续，或在2017年7月1日前办理房屋转交手续。”；第五条双方权责载明“1、甲方或代理人不再出售其房地产予乙方将视为违约，乙方有权解除合同，甲方或代理人退回所收定金并支付乙方房地产转让价总额30%作为违约金。违约金不足以弥补给乙方造成损失的，按乙方的实际损失确定……。3、乙方不再购买此房地产将视为违约，甲方有权解除本合同，乙方并支付甲方房地产金额转让价总额30%作为违约金……。”合同签订当日，被告吴秀亮向原告支付10000元定金并向第三人交付居间保证金30000元。合同履行过程中，第三人处的工作人员曾询问被告是否可以将首付款提到40%，被告表示困难。后为办理银行贷款事宜未果，第三人将被告在本案中所称的“索要的好处费”5000元返还给被告。2017年5月20日，被告吴秀亮向本案原告及第三人邮寄律师函，内容为“……吴秀亮的要求是：你返还定金壹万元并解除合同。如达不到要求，我要追究你方相关的违法违纪责任。”2017年5月31日，原告栾鹏程向被告吴秀亮发出解除通知，并要求其按合同约定支付违约金。2017年5月31日，原告以房屋买卖合同为由向本院提起诉讼。另查明，自2017年3月1日开始实施的涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见，第二条载明“实行住房限购和差别化住房信贷政策。对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%，对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%；对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。上述事实的认定，有原告的起诉陈述，被告的答辩陈述，反诉原告的反诉陈述，反诉被告的答辩陈述，第三人述称，原告提供的《居间买卖合同》、原告身份证复印件、房产本复印件、律师函、短信，被告提供的《居间买卖合同》、收据、通话录音三份、谈话录音一份、律师函，庭审笔录入卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2017年4月19日，原、被告及第三人签订的《居间买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均表示解除上述合同，第三人亦表示没有意见。对此，本院不持异议。本案本诉、反诉争议的焦点为吴秀亮是否存在违约行为及违约责任的承担。涉案合同的签订时间为2017年4月19日，发生在《涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》（自2017年3月1日开始实施）实施之后，且未有证据显示被告主张的因政策原因导致合同不能履行的因素，在合同仍然存在继续履行的前提下，被告单方解除合同已经构成根本违约。关于违约金，被告主张违约金过高，因原告栾鹏程未提交因合同解除给其造成损失的相关证据，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定酌定违约金的具体数额。结合本案，涉案房屋只是暂时滞销，且被告违约行为发生在双方签订合同后一个月内，并未带来实质上的差价损失，故本院酌定违约金数额为50000元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现原告选择适用违约金条款，故对被告已经交付的10000元定金应予返还。另，涉案合同已经解除，第三人占有居间保证金无事实依据，应予返还；如涉及佣金，可另案起诉。反诉原告的反诉，缺乏事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）栾鹏程、被告（反诉原告）吴秀亮、第三人涿州市桐和商贸有限公司于2017年4月19日签订的《居间买卖合同》。二、被告（反诉原告）吴秀亮支付原告（反诉被告）栾鹏程违约金人民币50000元。三、原告（反诉被告）栾鹏程返还被告（反诉原告）吴秀亮定金人民币10000元。上述二、三项折抵后，被告支付原告违约金人民币40000元，于本判决生效之日起十日内付清。四、第三人涿州市桐和商贸有限公司返还被告吴秀亮居间保证金人民币30000元，于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。案件受理费7060元，由原告栾鹏程负担6141元，被告吴秀亮负担919元；反诉费400元，由反诉原告吴秀亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉张并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  李 健审 判 员  赵 芳人民陪审员  封玥矫二〇一七年九月三十日书 记 员  刘园园