云南省施甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）施民二初字第113号 原告：杨美廷，男，1973年11月02日生，汉族，云南省施甸县人,大学文化，施甸县公安局民警，住施甸县。 被告：保山喜路达房地产开发有限公司。 住址：施甸县甸阳镇建设路。 法定代表人：曾祝友。 组织机构代码：57729390-1。 委托代理人：杨光祥，云南单旭律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人：杨国荣，保山喜路达房地产开发有限公司经理（特别授权）。 原告杨美廷与被告保山喜路达房地产开发有限公司（以下简称喜路达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭。2015年8月12日，本院公开开庭审理了本案，原告杨美廷、被告喜路达公司委托代理人杨光祥、杨国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨美廷诉称：原告于2013年5月认筹购买了被告开发的C2幢第一单元402号套房，同年9月26日双方签订了《商品房购销合同》（以下简称《购销合同》）。合同约定房屋经验收合格后于2014年8月31日前交付，但直到2014年9月11日被告才通知原告接房。当天原告跟被告索要房屋验收合格报告，被告无法提供。同时，原告就所购买的房屋存在的质量问题与被告交涉，要求被告对房屋存在的质量问题进行整改，否则原告拒绝接收房屋。因房屋存在的质量问题较多，加之被告不负责任、态度冷漠，2014年9月25日，原告等9户购房户向县住建局质监站递交了书面材料，请职能部门对房屋存在的质量问题进行评估，对购房户的损失予以追责。10月29日，住建局质监站书面回复原告等户；11月22日召集原告等户与被告协商，并实地查看了房屋，就存在的问题，住建局质监站负责人当场表示不具备交房条件，进行整改后才能交房，但直到现在被告对原告不闻不问，已逾期近9个月。问题反映后，被告解决了两户同时开门两道门相碰撞的问题，于11月13日再次通知原告接房，原告又索要房屋质量验收合格报告，被告仍然无法提供。2015年4月30日，被告又通知原告接房，仍然无法提供房屋质量验收合格报告。《购销合同》第十条明确约定商品房经验收合格后，才应当办理交接手续，被告三次通知原告接房均不能提供房屋质量验收合格报告，说明被告根本没有组织对房屋工程质量进行验收，是对建盖的房屋工程质量的不负责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《云南省建设工程质量管理条例》等法律法规的规定，未经验收合格的工程，不得交付使用，被告的行为违反相关法律规定，损害了原告的利益。为此，起诉请求判令被告赔偿：1、自本合同约定的实际交房之日止30天内，被告每天支付给原告违约金30元，计900元；2、逾期30天后，按原告已付购房款474365元的0.01%乘以逾期天数227天（2014年10月至2015年5月15日计7个月零15天）向原告支付违约金10768.08元；3、逾期8个月零15天未交房，按合同约定违约方向守约方支付购房款总额474365元的20%的违约金，应赔偿原告94873元；4、逾期8个月零15天交房，赔偿原告因逾期交房而产生的房屋租赁费用5525元（每月650元）；5、赔偿原告所付购房款474365元8个月零15天的利息损失，按住房公积金同期利率3.25%计算为11005.90元；上述五项合计123071.98元；6、撤销双方签订的《购销合同》；7、诉讼费用由被告承担。 被告喜路达公司辩称：一、被告不应当承担逾期交房的违约责任。（一）原告购买的商品房2014年8月26日就通过了验收。原告购买的商品房位于喜路达·财富广场一期C2幢，通过验收后，县工程质量监督站出具了《建设工程质量监督报告》（以下简称《质量监督报告》）。该报告明确了验收时间是2014年8月26日，建设、设计、监理、审图、施工、检测、工程质量监督等七个单位共同对喜路达·财富广场一期C2幢进行了验收，并于当天通过了验收。备案和出具报告的时间是2014年9月12日，《质量监督报告》注明，工程项目验收之日起15日内到建设行政主管部门备案。因此2014年8月26日是喜路达·财富广场一期C2幢通过验收之日，2014年9月12日是备案和出具报告之日，而不是验收之日，是非常明确的。（二）被告逾期交房事出有因，不应承担逾期交房的责任。《购销合同》第七条约定，被告于2014年8月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。原告购买的商品房2014年8月26日就通过了验收，依据上述合同条款，被告完全可以在2014年8月26日之后8月31日之前将房屋交付给原告，如此将不存在逾期交房的问题，但被告考虑到通过验收后，尚需向工程质量监督单位报送备案，2014年9月11日，在得到工程质量监督单位明确表态次日即2014年9月12日就可以出具报告的情况下，才通知原告接房，比合同约定的8月31日是逾期了11天。但是，《购销合同》第九条第3款约定：政府逾期拆迁、市政工程施工影响或者其他政府行为等造成的非甲方（被告）原因导致本项目施工被拖延，从而影响按时完工交付的，甲方可以延期交房，不承担逾期交房的相应责任。双方2013年9月26日签订《购销合同》后，施工过程中，由于施甸县城市建设工作委员会于2013年5月至2014年6月期间进行管沟建设，一年多的时间里，因施工需要曾多次停电，给被告沿路的建设项目，包括原告购买的商品房所在的C2幢房屋施工造成影响，导致项目工期延后，影响的天数远不止11天。依据合同的约定，被告不应承担逾期交房的责任。（三）原告诉称的所谓质量问题不影响交房，被告对原告的交房时间是2014年9月12日，此时被告完全可以提供给原告《质量监督报告》，之后的时间均不能视为被告逾期交房。被告在2014年9月11日明确通知，2014年9月12日向原告交房，当时被告完全可以提供《质量监督报告》。此后的时间，不是被告不交房，而是原告不接房。其间原告邀约其他八户业主于2014年9月25日向县质监站提交了《关于请求相关职能部门对喜路达在施甸房地产开发中擅自变更设计规划及交售房屋存在严重质量问题的诉求书》(以下简称《诉求书》)。质监站经过核实，于2014年10月29日，以施质监（2014）诉告字第01号《房屋建筑工程质量投诉处理告知书》（以下简称《告知书》）做出回复。《告知书》对《诉求书》提出的问题进行了回复。对“小区地标水平不统一”的回复是“施工单位按照设计施工文件进行施工，不存在任何质量问题”。对“部分内外墙体、地板开裂，墙体渗水，部分钢筋裸露”的回复是“墙体渗水没发现；钢筋裸露只在室内楼板面发现裸露钢筋头1个，另发现施工人员安装给排水管道时，扩展楼板面的预留孔时，不慎将孔洞边的钢筋打裸露出来，按要求进行处理，不会留下任何质量安全隐患”。对“C1、C2幢户型相邻两户人家的入户门，在同时开门时，会相互碰撞”的回复是“已督促责任单位对入户门厅的门重新进行改造安装，重新改装后的入户门如果同时开门，不会再相互碰撞”。对“房企存在误导、欺诈和虚假宣传”的回复是“施工单位是按照云南省城乡规划设计研究院设计提供，经保山市恒宇建设工程施工图设计审查中心审查合格的《喜路达施甸财富广场C1、C2栋建施图》进行施工”。对“房企存在欺蒙拐骗行为，将不符合交付使用条件的商品房交给买受人”的回复是“房企交给买受人的商品房属于毛坯房，不可能符合交付使用条件，不存在所交售房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的情况”。从《告知书》可以看出，施工单位是按照经审核合格的《喜路达施甸财富广场C1、C2栋建施图》进行施工的。设计单位对相邻两户的入户门的设计确实存在两户人家同时开门，可能会碰到开门的人，但门是不会相互碰撞的。施工图是有资质的设计单位设计，经过有资质的审图机构审查合格的，施工单位严格按图施工，不存在变更设计的情况。最重要的是214年8月26日，相关七个单位共同进行验收，并于当天通过了验收。验收时，没有任何一家参与验收的单位对C1、C2幢相邻两户入户门的设计及施工提出任何异议。由此可见C1、C2幢相邻两户入户门的设计及施工没有违反设计、施工及验收规范，不影响验收，当然也就不影响向原告交房。至于被告之后对C1、C2幢入户门进行的改造，是进一步对业主的入户门进行人性化的改善，并不是被告的商品房存在质量问题。二、原告要求撤销《购销合同》及要求被告支付总房款20%违约金的诉求没有事实及法律依据。《购销合同》第十三条第三款约定，单方提出解除或者变更合同约定的，由违约方向守约方支付总房款20%的违约金，此外没有对撤销合同有其他约定，如果原告要求解除合同，应当向被告承担违约金，而不是被告向原告承担违约金。三、原告要求被告承担房屋租金以及所付购房款的利息没有事实和法律依据。双方在《购销合同》及其他协议中均没有对原告的房屋租金及购房款的利息进行过任何约定。四、原告要求撤销商品房购销合同没有事实和法律依据。双方在《购销合同》及其他协议中均没有对撤销合同进行过任何约定，结合本案的事实也不存在撤销合同的情形。若原告单方要求解除合同，依据《购销合同》第十三条第三款的约定，原告应当承担总房款20%的违约金及相关经济损失。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请依法驳回，以体现法律的公平和正义。 为支持自己的诉讼主张，原告向本院提交以下证据： A1、《购销合同》。欲证明被告没有在约定的2014年8月31日前交房，属于逾期交房。 A2、争议房屋平面图。欲证明《购销合同》所付的房屋户型平面图和设计图纸不一致，被告擅自变更设计图纸。 A3、保山铂金湾户型平面图。欲证明该房地产所标明的入户花厅，是开放式的，而被告所宣传的入户花园是一间房间，存在虚假宣传。 A4、争议房屋《质量监督报告》封面。欲证明报告出具时间是2014年9月24日，超出了约定的交房时间。 经质证。被告对A1、A2证据真实性没有异议。但认为是否逾期交房，除了约定的交房时间外，合同还约定了不能视为被告逾期交房的情形，依该约定被告没有逾期交房。《购销合同》所附平面图中的“入户花园”与施工平面图“入户门厅”的表述确实不同，但该部分的面积、朝向是一致的，只是名称不同，如何使用是户主的自由。对A3证据的三性均不认可，不能作为证据使用。认为入户花园既有敞开式的、也有半封闭的，有多种设计，被告的设计是封闭式的，《购销合同》所附的平面图已经标示清楚，原告签合同时应当明了。对A4证据，认为来源不清，字迹扭曲，应当与《质量监督报告》原件核对，以原件为准。 为证实自己的答辩主张，被告喜路达公司向本院提交了以下证据： B1、《购销合同》。欲证明原告购买的房屋位于喜路达·财富广场一期C2幢，交房时间为2014年8月31日，合同第九条第3款约定因市政工程影响等因素造成不能按期交房，被告可以延期交房，不承担逾期交房的责任。 B2、百叶广告。欲证明被告通过媒体通知包括原告在内的业主于2014年9月11日接房。 B3、《质量监督报告》。欲证明2014年8月26日，建设、施工等七个单位对喜路达·财富广场一期C2幢进行验收，2014年9月12日县质监站出具了报告。该报告注明工程验收之日起15日内到建设主管部门备案，因此通过验收的时间是2014年8月26日，2014年9月12日是出具报告之日，而不是验收之日。 B4、施甸县城市建设工作委员会《证明》。欲证明该委员会于2013年5月至2014年6月期间进行管沟建设，因施工需要多次停电，对被告的喜路达·财富广场一期工程施工造成影响，天数不止11天，导致工期延后。 B5、县质监站《告知书》。欲证明2014年10月29日县质监站对原告等户的投诉作出了答复。县质监站经过核实，被告出售的房屋不存在影响原告等户正常居住的质量问题。原告反映的问题在验收之后，如果没有通过验收被告是不敢向原告等住户交房的。 B6、喜路达·财富广场C1、C2幢《施工平面图》、《施工图设计文件审查报告》、《保山喜路达房地产开发有限公司喜路达施甸财富广场施工图审查意见回复》、《云南省建设工程施工图设计文件审查合格书》。欲证明被告出售的商品房是严格按照有资质的设计单位设计的、并经过审查合格的施工图进行施工的，不存在变更设计的情况，符合设计要求，通过验收后，不影响向原告交房。 经质证。被告对B1证据的真实性没有异议，但认为被告9月11日才通知原告接房，存在逾期。并且被告当时不能提交《质量监督报告》。对B2，认为自己没有看到广告，但确实接到被告的电话通知接房。对B3的真实性有异议不认可。认为被告三次通知原告接房，原告均要求出示《质量监督报告》，被告均不出示，直到2015年5月21日，原告到被告售楼处，被告才让一个小伙子给原告看《质量监督报告》，当时原告用手机拍了封面，时间是2014年9月24日，而不是9月12日。既然有《质量监督报告》，为什么原告多次要求提交而一直不提交。对B4不予认可。认为既然是单位出具的，只有年月，没有日期，缺乏严肃性和真实性。原告进行过核实，出具单位没有存档，该单位负责人称确实有市政工程，但没有长期停电。对B5不予认可。认为原告是实事求是的反映问题，质监站要求被告进行了部分整改，对是否存在虚假宣传的问题，质监站认为不属于其处理范围。对B6认为自己不是专业人士，看懂不图纸，但究竟先有施工图纸还是先有《购销合同》附图，施工图标明“入户门厅”，就应当标明“入户门厅”，而不能变成“入户花园”。 对双方提交的证据，A1和B1为双方自愿签订的《购销合同》，系双方真实意思表示，A2系双方买卖的房屋的设计图纸；A4和B3是建筑工程质量监督职能部门出具的，出具报告的时间，经本院与该部门核实为2014年9月12日；B2证实了被告以广告的方式通知原告接房的事实，原告也认可被告电话通知于2014年9月12日接房的事实；B4系施甸县城市建设工作委员会出具的，没有证据证实该证明内容不实；B5系建筑工程质量监督专门机构出具的；B6系争议房屋的资料；上述证据本院予以采信。A3与本案没有关联性，也不能证实“入户花园”是开放式的，还是封闭式的问题,本院不予采信。 经过举证、质证和庭审，本院确认本案法律事实如下： 原告于2013年5月认购了被告开发的喜路达•财富广场一期C2幢第一单元第四层402号预售商品房，同年9月26日，双方签订了《购销合同》。约定原告购买的房屋平面图为合同附件一；购房款首付224365元，按揭贷款250000元，合计474365元；交房时间为2014年8月31前；如原告不按时付款，自合同约定的付款期限届满的次日起至实际付款之日止30天内，按每天30元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，按应付未付款的0.01%乘以逾期天数支付给被告违约金，合同继续履行；如被告不按照合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行,如遇到不可抗力、市政工程施工影响等非被告原因导致拖延，不能按时完工交付的，被告可以延期交房，不承担逾期交房的责任；销售的房屋经被告组织验收合格后，以电话、媒体等形式通知原告接房；交接时被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于被告的原因未能按期交接，被告承担前述不能如期交房的违约责任；由于原告的原因未能按期交接，被告公告的时间为交房时间，自公告的最后交房期限次日起30天内原告未接收房屋，从第31天起视为原告已验收合格，并同意委托被告代管房屋，原告除支付物业管理费外，每天向被告支付30元的房屋保管费，逾期3个月未接房，被告有权解除合同，由原告承担房款总额20%的违约金；单方提出解除合同或者变更合同约定，由违约方向守约方支付总房款20%的违约金。《购销合同》所附房屋平面图标明进门后为“入户花园”，而设计图纸标明该位置为“入户门厅”。签订合同当天，被告向原告提交了《商品房质量保证书》。合同签订后，原告支付了首付款,办理了按揭贷款手续,之后偿还了按揭贷款。2014年9月8日至14日，被告在百叶广告发布公告，通知原告于2014年9月11日交房，同时电话通知原告接房。2014年9月12日，施甸县工程质量监督站出具了包含原告购买的房屋在内的房屋的《质量监督报告》。原告欲接房时向被告索要《质量监督报告》，被告未出示，原告拒绝接房。查看房屋后，原告等九户认为房屋存在质量问题，于2014年9月25日向县工程质量监督站递交了《诉求书》。县工程质量监督站经核查，就原告等户投诉的问题于2014年10月29日作出《告知书》一一予以答复，最终意见和建议为：一对房屋存在的质量通病问题，本站负责督促责任单位严格按照建筑工程施工质量验收规范、标准整改合格；二对退房要求，是购房户的权利和自由，不作评论；三若购买的房屋经相关部门认定不符合《商品房现售管理办法》或《商品房买卖合同》的要求或约定的，购房户有权拒绝接房，可协商解决，也可通过仲裁、诉讼等方式解决。被告按照监督机构的要求对入户门进行改装后，2014年11月13日再次通知原告接房，原告仍然要求被告出示《质量监督报告》，被告仍未出示，原告再次拒绝接房。2015年4月30日，被告又通知原告接房，原告又索要《质量监督报告》，被告仍然没有出示，原告仍未接房。原告认为被告没有对入户花园进行整改，且不能提交《质量监督报告》，被告销售的房屋存在质量问题，且存在欺诈和虚假宣传，因此于2015年5月15日提起诉讼。 本院认为，《购销合同》系双方自愿签订，签订合同时房屋尚未建成，房屋的效果只能通过《购销合同》所附图纸感知，被告交付的房屋除将“入户门厅”更改为“入户花园”外，符合设计文件，对“入户花园”是开放的还是封闭的，双方没有明确约定，因此不能得出被告存在欺诈和虚假宣传结论；被告销售的房屋，工程质量监督机构的《质量监督报告》结论为“评定该单位工程质量为合格”，该结论系具备专业知识的职能部门得出的，应当予以认可，故被告销售的房屋不存在不符合交付的质量问题。综上，双方签订的《购销合同》合法有效，各方应当履行合同约定的义务。原告的主要合同义务是支付购房款、接收房屋；被告的主要合同义务是及时交付符合交付条件的房屋。双方约定于2014年8月31前交房，被告通知原告于2014年9月11日接房，虽然超过了约定的交房时间，但依照因市政工程影响不能按时交房被告可以不承担逾期交房责任的约定,至此时被告可以不承担逾期交房的责任。被告通知交房，表明房屋已经具备交付条件。收到接房通知后，原告认为房屋存在问题向有关部门反映，有关部门经核实责令被告整改，按照有关部门的要求进行整改的期间，被告不可能履行交房义务。整改完毕被告于2014年11月13日再次通知原告接房，再以因市政工程影响不承担逾期交房责任的约定处理，不符合情理，应当视为被告逾期交房，此时距9月11日已经超过63日。被告应当依照“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付违约金，逾期30天后，按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金”的约定承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约金2465元。被告将设计文件标明的“入户门厅”更改为“入户花园”，不向原告说明，造成原告产生误解。被告三次通知原告接房，原告均要求出示《质量监督报告》，被告均不出示。虽然合同没有出示《质量监督报告》的约定，但即使是购买一件普通的商品，购买者也会关注是否属于合格产品，何况是价值巨大，并且是日常居所的房屋。原告关注所购买的房屋的质量问题符合情理，让被告出示《质量监督报告》的要求也不难以实现，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条第二款规定“住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容”，说明对房屋质量等级进行释明是被告在交付房屋时应当履行的义务。被告数次拒绝出示《质量监督报告》，加之被告通知交房后出现了有关部门责令对房屋进行整改一事，加深了原告对所购买的房屋的质量是否合格的担忧，因此数次拒绝接收房屋。综上，房屋不能及时交接责任在被告，依照双方签订的《购销合同》“按照合同第九条的约定处理”即“逾期30天后，按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金”的约定，被告应当承担房屋不能交接的违约责任。本案因《购销合同》引起，对利息损失和房屋租金双方没有约定，依照双方的约定，被告应当承担的是逾期交房和房屋不能交接的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告保山喜路达房地产开发有限公司支付给原告杨美廷逾期交房30日内的违约金人民币900元，以及自2014年11月13日起至本判决生效之日止按购房款总额人民币474365元每日0.01%计算的违约金。 二、驳回原告杨美廷的其他诉讼请求。 如果负有义务的一方未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费人民币3000元，由原告杨美廷负担人民币500元，由被告保山喜路达房地产开发有限公司负担人民币2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本判决申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  李国伟 审 判 员  李 树 代理审判员  周 德 二〇一五年十一月二十六日 书 记 员  舒子桁