陕西省洛南县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕1021民初694号原告：陕西温馨物业管理有限公司（以下简称“陕西温馨物业公司”），住所地陕西省商洛市洛南县城关街道办事处阳光大厦11层B室，统一社会信用代码91611021555699628Y。法定代表人：陈文平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文伟，男，生于1971年8月1日，住洛南县。系该公司综合部经理。被告：洛南县清池川居民业主委员会（以下简称“洛南县清池川业委会”），住所地洛南县城关街道清池川小区。代表人：王景华，系该业主委员会主任。被告：王景华，男，生于1969年9月29日，住洛南县。被告：戴红军，男，生于1973年11月11日，住洛南县。被告：史曙光，男，生于1970年7月23日，住洛南县。被告王景华、戴红军、史曙光共同委托诉讼代理人：赵颖，男，生于1975年11月26日，住洛南县。原告陕西温馨物业公司与被告洛南县清池川业委会、王景华、戴红军、史曙光物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西温馨物业公司的委托诉讼代理人陈文伟、被告王景华、戴红军、史曙光的委托诉讼代理人赵颖到庭参加了诉讼，被告洛南县清池川业委会经本院合法传唤，无故未到庭。本案现已审理终结。原告陕西温馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告物业费欠款27505元；2.要求被告从2015年12月1日起按同期银行贷款月利率8.1‰支付原告违约金至欠款清偿之日止；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年1月1日，陕西中琪地产有限公司与原告签订了《前期物业服务委托合同》，将该公司开发修建的清池川供销大厦项目物业管理服务委托给原告，约定委托管理期限为3年（即2013年1月1日起至2015年12月31日止）。2014年3月，原告开始进驻该小区按照合同进行物业管理服务。2014年12月，被告方召开业主大会成立了清池川业主委员会。2015年3月起，被告以洛南县清池川业委会名义认为原告服务质量太差、收费标准太高，进而鼓动小区业主驱逐原告退出该小区，重新选聘有资质的物业公司进驻，对此原告多次反映给洛南县房管所。2015年4月，经洛南县住建局、房管所协调，原告与被告协商并达成一致意见，原告降低了收费标准、提升了服务质量，小区物业服务管理更加规范，业主安居乐业。但对原告的付出被告并未认可，2015年7月初开始，被告便不顾全体业主利益，胁迫驱逐原告退出该小区。7月底被告再次强行封门换锁驱赶原告，原告被迫退出该小区。2015年8月在县房管所的调解下，原告将小区的物业服务管理权全部移交给被告，因原告在小区服务期间还有个别业主拖欠物业费用共计27505元，原告与被告对欠款问题也协商达成一致意见，由被告承担并在移交后3个月内向原告付清27505元欠款，被告三人并写有欠款条据（当时具体谈到这些欠款如何清付时，被告几人曾信誓旦旦说他们在3个月内把这欠款给原告。随后选聘新物业进驻时要给清他们这笔钱）。整个移交过程有房管所参与监督，并有交接清单及移交协议。原告退出小区后，被告并未在约定付款期内向原告付清欠款。原告曾多次向被告催要欠款，被告却以欠款存在争议、新物业无钱给付等理由一再推脱至今未予给付，原告现起诉要求处理。被告洛南县清池川业委会辩称,被告洛南县清池川业委会为原告出具欠条属实，但当时6户未交钥匙的业主的物业费很难收取，最后是在主管部门的协调下被告洛南县清池川业委会才认可了该笔债务。按照被告洛南县清池川业委会和新物业公司之间协议，这笔欠款应由新物业公司承担偿还。但后来原告在与新物业公司交涉过程中，又因装修管理费和垃圾处理费产生争议，才导致这笔欠款一直未予给付。被告王景华、戴红军、史曙光共同辩称,欠条上2015年7月份物业费欠费13706元，因原告属非法经营本就不应收取，剩余6户未领钥匙的业主的物业费13799元，相关手续也并未完善，故对上述欠款费用三被告不予认可。原、被告之间的账务并未结算清楚，亦不存在违约行为，现要求与原告重新清算账务，即便应给付原告物业费欠款，也应扣除原告该退还被告洛南县清池川业委会的装修押金。被告王景华、戴红军、史曙光在欠条上是以被告洛南县清池川业委会主任、副主任名义签字，而并非以其个人名义签字，原告要求给付欠款过程中三被告一直积极配合，未有任何过错行为，故被告王景华、戴红军、史曙光不应承担偿还欠款的责任，亦不承担违约责任。经审理查明，原告陕西温馨物业管理有限公司成立于2007年9月12日，公司最初注册名称为洛南县温馨物业管理有限责任公司（以下简称“洛南县温馨物业公司”），2016年4月28日变更为原告现用名称。2012年5月10日，陕西中琪地产有限公司与洛南县温馨物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，将该公司开发的洛南县清池川供销大厦项目（清池川小区）的物业管理服务委托给洛南县温馨物业公司。2014年4月1日，洛南县温馨物业公司正式进入清池川小区提供物业服务，收取物业费用。2014年11月，清池川小区成立了洛南县清池川业委会，由被告王景华任主任，被告戴红军、史曙光任副主任。2015年4月3日，清池川小区就洛南县温馨物业公司与该小区物业服务关系去留问题召开了业主大会，经业主大会表决同意洛南县温馨物业公司退出该小区物业服务。后被告洛南县清池川业委会便与洛南县温馨物业公司就物业退出事宜进行了多次协商。2015年8月6日，在洛南县住建局主持调解下，双方达成一致意见，就业主物业欠费，双方约定清池川小区业主的物业欠费由被告洛南县清池川业委会负责向洛南县温馨物业公司付清。2015年8月7日，双方又达成了关于清池川大厦装修押金退付抵扣协议，协议约定洛南县温馨物业公司应退被告洛南县清池川业委会装修押金33户，双方清算时暂从业主欠费中抵扣25户装修押金，装修押金的最终结算以被告洛南县清池川业委会收取的原始票据为准按每张1500元多退少补。2015年8月23日，在洛南县住建局的主持下，洛南县温馨物业公司与被告洛南县清池川业委会就清池川小区相关物业手续进行了正式移交并就账务部分进行了清算。在账务移交部分，双方约定清池川小区7月份业主欠费及装修押金多退少补部分由双方在2015年11月23日结清。同时，被告洛南县清池川业委会就清池川小区业主7月份所欠物业费13706元及6户未领钥匙业主所欠物业费13799元共计27505元，向洛南县温馨物业公司出具欠条一张，并承诺在三个月内付清该笔欠款。欠条内容经被告王景华同意由其妻陈亚玲代笔签字确认，被告戴红军、史曙光亦签字确认。约定期限届满后，被告洛南县清池川业委会至今未予清偿该笔欠款，原告陕西温馨物业公司起诉要求四被告共同支付欠款并承担违约金。另查明，被告王景华、戴红军、史曙光当庭提供洛南县温馨物业公司收取业主装修押金收款收据26张，要求按未抵扣装修押金户数扣除应付原告欠款12000元。上述事实，有原告提供的前期物业服务委托合同、公司登记基本情况表、欠条、温馨物业与清池川业委会移交清册、关于温馨物业退出清池川小区有关事宜的调处意见；被告王景华、戴红军、史曙光提供的关于清池川大厦装修押金退付抵扣协议、装修押金收款收据26张；本院依法调取温馨物业公司与清池川小区服务关系（去留）表决会会议记录、温馨物业撤出清池川小区对接商洽会会议记录，依法对原洛南县住建局房管股股长侯新虎的调查笔录等证据及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的合同关系受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行与物业管理相关的民事活动，与他人发生民事纠纷，可以作为一方当事人参与诉讼。本案中，被告洛南县清池川业委会经清池川小区业主大会决议，与洛南县温馨物业公司就物业退出事宜进行协商的行为实为代表业主解除与洛南县温馨物业公司之间物业服务合同的行为，该行为合法有效，应产生必要的法律后果。整个协商及移交过程有政府主管部门全程参与，洛南县温馨物业公司与被告洛南县清池川业委会之间就物业设备移交、物业费清偿、装修押金抵扣等事项达成的协议客观真实，对双方均具有约束力。经双方最终结算，被告洛南县清池川业委会承诺向洛南县温馨物业公司清偿业主所欠物业费，并向对方出具欠条的行为是其真实意思的表示。欠条形式合法，内容亦为业主应负担之物业费，欠款数额具体，被告洛南县清池川业委会应按其承诺履行支付洛南县温馨物业公司业主所欠物业费的义务。原告公司名称由洛南县温馨物业公司变更为陕西温馨物业公司后，因公司主体并未发生实质性变化，并不影响原告陕西温馨物业公司向被告洛南县清池川业委会追索欠款的权利，故对原告陕西温馨物业公司要求被告洛南县清池川业委会支付其27505元物业费欠款的诉求，本院依法予以支持。被告洛南县清池川业委会辩称按照其与新物业公司的约定，该笔欠款应由新物业公司承担。但欠条上约定的义务承担者并非新物业公司，原告亦未认可由新物业公司向其偿还该笔欠款。况且，被告洛南县清池川业委会与新物业之间的约定并不能约束原告，亦不能对抗或免除其向原告应承担的支付欠款的义务，故对被告洛南县清池川业委会的上述辩解理由，本院不予采纳。被告王景华、戴红军、史曙光辩称因原告属非法经营，故不应收取2015年7月份物业费13706元；剩余6户未领钥匙业主物业费13799元，因相关手续未完善亦不予认可。本院认为，原、被告均认可洛南县温馨物业公司服务至2015年7月，欠条也经双方确认真实有效，故物业费的清算应以双方最终在欠条上确认的数额为准。原告属依法成立的物业服务公司，并未从事非法经营；相关业主手续完善与否亦不影响本案中物业费的核算，更不能据此否定双方对欠款的清算确认行为。另外，三被告也未提供其他证据对欠条内容、欠款数额等进行实质反驳，故对三被告的上述辩解意见，本院不予采纳。被告王景华、戴红军、史曙光又辩称应从给付原告的物业费欠款中扣除原告应退还被告洛南县清池川业委会的装修押金。关于装修押金，原告认可双方之间关于装修押金的抵扣协议，按照该协议的约定，双方之间装修押金的结算应以被告洛南县清池川业委会收回的正式票据为准。三被告现持有26张票据，但要求按照8户计算扣除12000元装修押金的辩解意见并不符合双方之间的约定。故三被告该辩解意见依法不能成立。对涉及装修押金部分本案不作一并处理，可待被告洛南县清池川业委会收集票据之后，另行向原告方主张。原告陕西温馨物业公司要求被告王景华、戴红军、史曙光承担偿还欠款的责任，原告提出该诉求的主要理由是三被告在欠条上签字并承诺该笔欠款最终由三人负责清偿。三被告对此予以否认且辩称三人在欠条上签字的行为系代表被告洛南县清池川业委会的职务行为。本院认为，三被告系被告洛南县清池川业委会的主任、副主任，以被告洛南县清池川业委会的负责人或者代表人的名义参与了物业退出的协商与移交过程，在欠条上签字的行为也合乎常理，故不能仅因三被告在欠条上签字就推定其应承担偿还欠款的责任。欠条上并未注明三被告共同偿还该笔欠款或者对该笔欠款进行担保，原告亦未提供任何证据证明该笔欠款已经转化为三被告的个人债务，故原告要求被告王景华、戴红军、史曙光偿还欠款的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求四被告从2015年12月1日起按同期银行贷款月利率8.1‰支付其该笔欠款至清偿之日的违约金。因洛南县温馨物业公司与被告洛南县清池川业委会就物业移交事项进行协商时并未约定违约金，被告洛南县清池川业委会向洛南县温馨物业公司出具欠条时，双方亦未就该笔欠款的履行约定违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告洛南县清池川居民业主委员会在本判决生效之日起15日内偿还原告陕西温馨物业管理有限公司物业费欠款27505元；二、驳回原告陕西温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587元，由原告陕西温馨物业管理有限公司负担87元，被告洛南县清池川居民业主委员会负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  冀小龙审 判 员  丁晓丽代理审判员  罗 婧二〇一七年十一月一日书 记 员  常书广