上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第24953号原告上海浦东航头股份有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人刘玉良，董事长。委托代理人陈鲲，上海融力律师事务所律师。被告农工商超市(集团)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人杨德新，董事长。委托代理人朱玮丽，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人李路，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海浦东航头股份有限公司与被告农工商超市(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2015年8月17日、11月10日公开开庭进行了审理。原告上海浦东航头股份有限公司的法定代表人刘玉良及委托代理人陈鲲、被告农工商超市(集团)有限公司的委托代理人朱玮丽、李路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东航头股份有限公司诉称，1999年原被告双方曾签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)及《房屋租赁补充协议》(以下简称补充协议)，对被告承租原告的现房及待建房用作经营超市之用所涉及的问题作了约定。后因被告在履约过程中擅自转租，原告于2014年12月提起诉讼，要求判决被告搬出承租的房屋并交还给原告。2015年6月23日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民二(民)终字第986号民事判决，该判决书虽然未支持原告的诉请，但却认为“至于航头公司二审中关于农工商公司在航头公司就转租事宜向其提出异议后存在新的转租和续租行为的主张，并非航头公司一审主张的解除租赁合同的违约事由，故不属于上诉案件的审理范围，本院对此不予处理”。鉴于被告在原告就转租事宜向其提出异议后仍然存在新的转租、续租行为，已构成违约，故诉请要求判令解除双方签订的租赁合同和补充协议。被告农工商超市(集团)有限公司辩称，1、原、被告于1999年签订租赁合同和补充协议，当时原告就知晓被告承租房屋用于开办大型超市，而大型超市的经营模式就会有小部分商户转租，以减少超市的经营成本，提供更好的商品和服务，原告对于这种大型超市的经营模式也是知道并且同意的，双方签订的补充协议第3条第8款约定的“商场内分割、上下水、照明按乙方要求设计和施工”也能反映出原告是允许被告转租的。2、被告承租房屋后就陆续转租，该行为已持续了十多年，原告从未提出异议。3、原告现推翻其原有的认可，要求解除合同，理由不成立。第一，沿街九家商铺(以下简称九家商铺)是从2003年开始转租的，且持续多年，也有续签。第二，沿街9家商铺背面超市收银台外侧的六家商铺(以下简称六家商铺)，其中2家商户已注销，还有4家是个体工商户，从2008年起承租，这些商户在没有重大违约行为或者消费者投诉的情况下，在原有承租人等承租要素不变的情况下每年续租。第三，清美、阿二虾苗、爱森肉等是在超市内设专柜销售，由超市统一结帐，出具的也是超市发票，他们与被告是联营关系，而非场地租赁。综上，要求驳回原告诉请。经审理查明，1999年，原、被告签订一份租赁合同，约定甲方【原告，原名上海浦东航头(集团)股份有限公司】将坐落于上海市浦东新区沪南公路茜琦世界东北侧现房及待建房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方(被告，原名上海市农工商超市总公司)开办超市及辅助用房使用，具体构成如下：现有房屋建筑3417平方米，待建房屋占地面积约19500平方米，原则上按1：1比例建造超市卖场及仓库辅助用房(具体租赁部位、面积、结构、质量等详见附件一)。租赁期限为30年，自1999年12月31日至2030年1月1日止。年租金为人民币(以下币种相同)200万元，按季支付，由付款当季的第二个月15日缴付甲方,付款方式为甲方在收款日前十五天先向乙方财务部提供税务统一发票，乙方财务凭发票付款。双方还对房屋交付必备的条件、违约责任等进行了约定。双方另曾签订一份补充协议，约定乙方考虑到甲方资金情况，同意预付租金1,000万元，其中合同签署生效付500万元，工程形象进度达50%付250万元，工程验收合格，乙方取得全部租赁房屋及场地时付250万元；甲方在地方税的退税部分中按20%的比例返还乙方；新建房屋的结构、面积、材质等待设计出图后作附件一；商场内分割、上下水、照明按乙方要求设计和施工等。2012年1月至2012年10月，原告起诉被告要求确认涉案合同中租赁期限超过20年部分无效，后被法院判决驳回。2012年11月11日，原告发送被告一份律师函，称被告未经原告同意擅自将承租的部分房屋转租给他人经营，已构成违约，要求其于2012年12月底必须收回转租房屋，否则将终止双方的租赁关系。2013年3月，原告以被告未经其同意，擅自将承租的部分房屋转租给“味之都”、“果然香”、“聪明娃母婴用品专卖店”、“丁丁宝贝屋童装店”、“华氏大药房”、“中国移动”、“耿记麻辣烫”、“亚一金店”、“乔家栅”九家商户为由要求判令解除原、被告签订的租赁合同及补充协议。该案经本院审理后认为，九家商户均位于临街门面，并悬挂明显标识，其中大部分商户已经营多年，且原告在2012年的另案审理中也未对被告的转租事实提出异议，故对原告以被告转租九家商户为由要求解除租赁合同的诉请不予支持，并于2013年6月24日作出了(2013)浦民一(民)初字第11006号一审判决。该案判决后，原告不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。该案审理过程中，原告向法庭陈述：“我们现在不知道被上诉人是否转租了九家，有可能还有更多，上诉人需要被上诉人确认转租是不是只有九家”；被告陈述：“被上诉人转租超过九家的事实是存在的，但是上诉人仅提出九家异议，转租的事实发生在2011年之前……。”上海市第一中级人民法院经审理后认为，双方租赁合同订立于1999年，被告自2003年起即将部分临街门面转租他人经营使用，原告主张的九家转租商户均位于临街门面且悬挂明显标识，原告对租赁房屋的该使用情况应当知晓，在该些转租商户实际使用多年的情况下，没有证据证明航头公司在合理期限内曾就转租事宜向被告提出过异议，故该院于2013年8月16日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。同年9月16日，原告向被告送达律师函，原告在该函中要求被告在收到此函后一周内将所有擅自转租的名单及详细情况书面汇报给原告并立即停止违约行为，另将9家转租情况及合同复印给原告，并在合同到期后不准再转租，否则原告将依法起诉被告，要求解除双方之间的租赁合同。2014年1月，原告以被告擅自将部分房屋转租给上述九家商户以外的商家为由主张解除租赁合同及补充协议，该案审理中，因原告无正当理由未到庭应诉，本院于2014年9月15日裁定该案按原告撤诉处理。2014年9月29日，原告向被告发出《通知》，通知被告因擅自转租而解除合同等。2014年10月28日，被告向原告回函，认为原告解除的理由不予成立。2014年11月10日，原告再次向被告发函，通知被告于2014年11月底前将航头农工商大卖场交还原告等。2014年12月，原告向本院提起诉讼，要求判令被告搬迁出浦东新区航头镇农工商大卖场并将其交还给原告。本院审理认为，原告要求被告迁出的依据是其行使了单方合同解除权，解除的理由系基于被告在(2013)浦民一(民)初字第11006号案件的上诉阶段承认了存在九家商铺之外的转租，对此本院认为，根据相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据(2013)浦民一(民)初字第11006号案件一审、二审的判决认定，该案九家商铺转租行为发生于2003年始，虽本案中原告解除的理由系九家商铺之外的其余商铺转租，但不限于九家商铺转租或其他商铺转租，被告转租的行为初发于2003年，至原告起诉时转租情形一直持续，现原告并无证据证明其不持异议的转租仅指向上述九家商铺或双方对九家之外的商铺转租有限制性约定，本院认为原告对租赁房屋的转租情况(包括但不限于九家商铺)应当知晓且未提出异议，故原告以转租为由解除租赁合同缺乏依据，现原告发出的解除合同通知并不发生合同解除的法律效力，故原告之诉请本院均不予支持，据此于2015年3月2日作出(2014)浦民一(民)初字第44697号民事判决：驳回原告的全部诉讼请求。判决后，原告不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后认为，原告一审主张的被告存在的违约事实系被告在(2013)浦民一(民)初字第11006号案件的上诉阶段曾自认存在九家商铺之外的转租行为，被告二审中亦确认其在前案上诉阶段表述的九家商铺之外的转租事实确实存在，但原告当时对于九家商铺之外转租了六家商铺一节也是知晓的，对此，本院认为，上述六家转租商铺与九家商铺同样位于租赁房屋的显著位置且悬挂明显标识，原告对于该些转租情况应当是知晓的，因此，在没有证据表明原告在合理期限内曾就转租事宜向被告提出过异议的情况下，原告以其一审主张的事由要求解除双方的租赁合同，缺乏依据，原审据此驳回其要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于原告二审中关于被告在原告就转租事宜向其提出异议后存在新的转租和续租行为的主张，并非原告一审主张的解除租赁合同的违约事由，故不属于上诉案件的审理范围，本院对此不予处理。故该院于2015年6月13日作出(2015)沪一中民二(民)终字第986号终身判决：驳回上诉，维持原判。2015年7月6日，原告再次诉至本院，诉请如前。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、(2014)浦民一(民)初字第44697号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第986号民事判决书及原、被告的陈述在案佐证。庭审中，原告称，虽然之前的判决推定原告对于被告的转租行为应当知道，但是，原告应当知道的也只是在合同期内，原告在发现被告的转租行为后即发函给被告告知其不同意转租，已转租的到期后不能再转租，但被告仍然在转租、续租，且原告又发现了被告新的转租事实即被告将超市内的营业区域分割转租给清美、阿二虾苗、爱森肉等，另外，本次诉讼后原告又发现九家商铺中的原承租户乔家栅已变更为销售永新衣服的，而且六家商铺中已关掉的二间，被告还在该商铺的玻璃门上贴招租广告，鉴于被告的上述违约行为，原告依据合同法第224条的规定要求解除合同。被告所述的补充协议第3条第8款中的“商场内分割、上下水、照明按乙方要求设计和施工”是指商场内的大格局原告必须按照被告的要求做，而被告现在转租的这十五家商铺的位置最早是做食堂的，后由被告自己分割成一间一间转租。被告则表示，这十五家商铺是由原告按照被告的要求砌墙分割的。本院认为，被告向原告承租系争房屋用于开设农工商超市，对此原告是明知的，而农工商超市属于大型连锁超市，该类超市通常都是采用将一小部分区域隔断成部分小型商铺进行转租，留大部分面积自营超市的模式进行经营。虽然原告称被告未征得原告同意擅自将部分承租房屋转租，但是，已生效的民事判决认定原告对被告转租十五间商铺是知晓的，且没有证据证明原告在合理期限内曾就转租事宜向被告提出异议，这就是说，原告对于被告承租系争房屋后小部分用于转租，大部分自营超市的经营模式是认可的，事实上，被告也以这种模式经营了十多年。至于原告提出的被告将超市内的营业区域分割转租给清美、阿二虾苗、爱森肉等，本院认为，大型超市内设专柜销售也是大型超市销售经营的一种模式，且超市内的商品均是以超市的名义对外销售，并由超市出具收银条或发票，原告称被告将超市营业区域分割转租，但未提供证据证明，本院难以采信。综上，鉴于原告对被告的上述经营模式从开始就予以认可，故原告再以被告在原告就转租事宜向其提出异议后仍然存在新的转租、续租的行为为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海浦东航头股份有限公司的诉讼请求案件受理费80元，由原告上海浦东航头股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  张 敏人民陪审员  高天明二〇一五年十二月二十四日书 记 员  李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。