云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3321民初133号原告：陈大森，男，1843年2月6日生，汉族，云南省泸水市人，初中文化。被告：怒江江怡房地产开发有限责任公司，住所地泸水市。法定代表人：施灼康，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李雪伟，云南大怒江律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南怒江交通运输集团有限责任公司，住所地泸水市。法定代表人：和玉辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李德昌，云南大怒江律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：洪柱，男，系该公司职工，特别授权代理。原告陈大森与被告怒江江怡房地产开发有限责任公司（以下简称江怡公司）、被告云南怒江交通运输集团有限责任公司（以下简称交运集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈大森、被告江怡公司的法定代表人及其委托诉讼代理人李雪伟、被告交运集团的委托诉讼代理人李德昌、洪柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈大森向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告多交纳的购房款共计28394.38元，包含以下几项构成：搬迁补偿费300元；多交的置换房面积房间楼层费5772.80元；多收的职工内部市场价1595元；原告和爱人应当享受的厂龄优惠额12466.92元；多交的土地出让金6549.19元；多交的契税1710.47元。2.案件受理费由二被告承担。事实和理由：原告系交运集团退休职工。2006年原告根据《云南怒江交通运输集团公司分房方案》、《怒江交通运输集团公司职工住房拆迁及购置新房的补偿办法》等文件，购得交通小区集资房9栋1单元302室。但因为不了解公司售楼文件及政府文件的相关规定，处于信任公司所做的决定，原告多方筹措资金实付购房款83112.77元，原告于2014年10月以后才通过各种途径陆续收集到了公司及职代会审议通过的售楼文件和政府文件，才知道自己多交了购房款合计28394.38元，没有享受到按照公司规定应该享受的政策福利。原告自知道自己的合法权益被侵害以后，就一直依法依规的与二被告商议返还多交购房款的事宜，但二被告总是找各种理由相互推诿，事情一直没有得到解决。综上，原告为维护自己的合法权益，依法向本院提起诉讼。被告江怡公司辩称，一、本案的基本情况及事实。江怡公司成立于2006年，成立江怡公司是为了推进交通小区及农贸市场项目的建设，为减轻职工负担，使职工在项目开发中受益，以职工入股方式设立（公司27名股东均为交运集团在职职工）。交运集团报经州政府批准将拟开发的国有划拨土地32589.20㎡以973.1135万元的价格转让给江怡公司，江怡公司于2006年3月向国土局补交了136.2359万元土地出让金后办理了项目建设的相关审批手续并实施项目建设工作。在项目实施期间为照顾交运集团公司内部职工，经交运集团职代会及中层领导班子会议决定出台了系列内部福利政策享受优惠与补贴。在确定内部职工每户应享受的福利待遇及应交房款时，是由交运集团根据文件内容制作了《交通小区住宅楼价格表》（以下简称价格表），在该表中对置换房的面积、享受优惠面积、工龄转换抚恤金等均进行了明确，但该价格计算时未将土地成本收益计算在内，并在价格表第三项第5点土地收益金项（办土地证）下明确“按国家规定收取”。交运集团在制作了各户的价格表后在集团进行了两次公示，公示后各户在价格表上签字确认交款。2007年项目建成后，内部职工按交运集团制定的分房方案选房入住，因各种原因小区产权手续一直未办理，2013年为理顺小区的产权关系为各户办理产权证书，以江怡公司名义与各住户签订了《商品房购销合同》，该合同价格是以价格表中各户确认的房价为合同价格，相关税费也是按此价格计算。小区产权证书办理完结后，江怡公司根据价格表第三项第5点的规定于2014年10月8日发出办理土地使用权证缴纳土地出让金公告，该公告对土地出让金单价测算、单户土地出让金等进行了明确的公示，并要求缴纳了土地费用才发放房屋产权证书及土地使用权证，未缴纳的不予发放。二、关于被答辩人诉请部分的答辩。1.关于拆迁补偿费300元。因当时被答辩人住在由集团公司统一安排、租赁的军分区房屋，租房的费用及搬迁费均由交运集团统一支付，由此被答辩人拆迁补偿费不应当再支付。2.关于多收职工内部市场价及房间楼层费。被答辩人应交房款是交运集团内部文件确定计算的，答辩人也是按价格表收取房款，交运集团内部制定的职工优惠办法对答辩人不具有约束力，被答辩人不应向答辩人主张上述权利。3.关于厂龄优惠价。被答辩人的厂龄优惠是交运集团内部决策程序确定的，交运集团制定出台的《售房补充规定》等文件属公司内部政策性规定，对江怡公司不具有约束力。被答辩人不应向答辩人主张上述权利。4.关于土地出让金。因被答辩人购买的房屋涉及福利分房土地成本应当记入房屋价款，在确定应交房时因土地费用无法测算没有计算土地费用，但在《价格表》中明确“按国家规定计算”，江怡公司因小区开发为取得合法的《国有土地使用权证》共支出1109.3494万元，该费用应该进行分摊补交，且在公告时绝大多数住户均认可。5.关于多交契税问题。本案中，根据当时购买房屋契税的规定，被答辩人购买交通小区住房时，都是按3%统一收取，而被答辩人交纳契税的时间是在2013年、2014年等不同年限，在被答辩人实际交纳契税时，基于国家税收政策的变化，对房屋的契税已经进行了调整。答辩人认为对税费是否多收的问题，应凭相关的税务凭证进行结算后多退少补。三、关于本案的案由及法律关系的定性。本案中，虽然被答辩人与答辩人签订了《商品房购销合同》，但签订该购房合同仅为了办理土地使用权证及房屋产权证，确定相关契税。答辩人与被答辩人双方均未按该购房合同约定的权利义务实际履行，该购房合同的签订不属于答辩人与被答辩人双方真实的意思表示，对双方不具有约束力。因此，答辩人与被答辩人之间根本不存在事实上的商品房购销关系。被告交运集团辩称，一、本案的基本情况及事实。交运集团系国有企业，由原总站、运输公司、配件公司等老国有企业合并改制组建。因企业人数较多，职工长期居住在六、七十年代建盖的石棉瓦小平房中，且大部分为危房。为解决交运集团职工的住房问题以及进一步改善职工的居住环境，通过在职工中摸底调查，集团公司了解到广大职工也有改善住房条件的强烈愿望和迫切需求，为满足职工的愿望和需要，交运集团研究决定以在“江西场区进行旧房拆迁、改造、升级、建设农贸市场与住宅小区”的方式改善职工住房条件，并确保国有资产保值、增值。因当时国家不再执行集资建房政策，无法通过政策性福利分房满足职工需要，为减轻职工负担，使职工在项目开发中受益，决定成立具有独立法人资格的江怡公司作为项目公司来推进交通小区及农贸市场建设。2006年2月交运集团向怒江州人民政府提交了《关于在国企改革中请求先行处置我公司江西场区部分国有土地使用权的请示》（怒交司发【2006】14号），怒江州人民政府经研究于2006年2月22日批复同意，并下发了《怒江州人民政府对怒江交通运输集团公司关于在国有改革中请求先行处置我公司江西场区部分国有土地使用权的请示的批复》（怒国土资【2006】24号），该文件明确批复：江西场区部分国有土地使用权用于交通小区及江西农贸市场项目开发建设，该项目开发地块按评估价格973.1135万元以协议出让方式一次性转让给江怡公司，并办理土地出让及产权变更登记手续时，土地出让金根据政府优惠政策，实际缴纳136.2359万元，取得该宗土地实际成本价为1109.3494万元。2006年2月23日，怒江州国土资源局与江怡公司签订了《国有土地使用权出让合同》。2006年3月江怡公司已将土地出让金136.2359万元支付给怒江州国土资源局后办理了《国有土地使用权证》，但列入交运集团应收账款的土地转让费973.1135万元尚未支付。在项目开发过程中，为减轻职工负担，经交运集团职代会及中层领导班子会议决定出台《云南怒江交通运输集团职工住房拆迁及购置新集资房的补偿办法》、交通小区内部职工住宅楼售房方案等一系列内部福利政策，上述文件及政策对享受的对象、面积、价格、个人缴纳部分等均做了明确的规定，在确定内部职工每户应享受的福利待遇及应交房款时，江怡公司制作了《交通小区住宅楼价格表》，该表对房屋的价格、契税、土地收益金等项目的收取进行了明确的约定，且收取的款项直接由江怡公司支配。二、关于被答辩人诉请部分的答辩。1.关于搬迁补偿费300元的问题。因当时被答辩人住在由集团公司统一安排、租赁的军分区房屋，租房的费用及搬迁费均由交运集团统一支付。由此，被答辩人拆迁补偿费不应当再支付。2.关于多收职工内部市场价及房间楼层费的问题。根据2005年6月27日职代会通过的《云南怒江交通运输集团职工住房拆迁及购置新集资房的补偿办法》一、房屋拆迁的补偿，需拆除的职工房改房及集资房按1：1给予置换新房。新房面积超过拆迁房面积部分，在各户住房享受面积（含拆迁面积）内的按优惠价格购置，超过面积标准外的按市场价格购置。以及2007年6月7日《交通小区内部职工住宅楼售房方案》三、售房方案：（二）售房价格：1.置换房：按1:1给予置换新房（不含楼层差价、房向、框架差价）。结合《交通小区住宅楼价格表》，对于超过置换房面积的部分按被答辩人在享受的面积范围之内计算优惠价，对于超出房屋优惠价格的面积部分按市场价计算。同时，对于置换房面积部分也应单独计算楼层差价、房向、框架差价。在确定各户应交房款时，江怡公司制作了《交通小区住宅楼价格表》，在该表中对各户的优惠面积、楼层差价、房向差价均明确计算列明，各户对该价格均进行了确认并实际向江怡公司交纳了房款。答辩人认为，根据上述文件规定，不存在向被答辩人多收职工内部市场价的事实，退一步讲，被答辩人在确认价格表时未对价格提出异议并实际向江怡公司交纳了房款，时过10年又来要求说价格计算不正确，为保护交易的稳定性，维护社会诚信也应认为被答辩人的主张已经超过了诉讼时效。3.关于厂龄优惠价的问题。（1）在项目建设时，为让职工享受福利待遇以交运集团公司内部决策程序制定并出台了《售房补充规定》等文件，但该文件规定属交运集团内部政策性规定，不属于民事协议的范畴，不具有强制履行的效力。据此，答辩人认为，被答辩人所主张的厂龄优惠价问题不属于人民法院审理的范围，被答辩人不应向答辩人主张上述权利。（2）2007年6月27日通过的《售房补充规定》第七条：已交清购房款的住户，优惠价待交通小区所有商铺拍卖完后在结算补差，现交通小区的部分商铺已经抵押给银行，部分商铺用于抵债，部分商铺尚未拍卖，达不到厂龄优惠结算补差的条件。4.答辩人已经在本案的基本情况及事实部分对交通小区项目建设土地权属的来源、取得方式、土地出让金的价格等相关问题进行了陈述，答辩人认为，答辩人向江怡公司收取的土地转让费973.1135万元是按照国家规定及政府批复执行，其合法、有效。同时，被答辩人承担的土地出让金直接由江怡地产公司测算、公示、收取，因此对土地出让金不应向答辩人主张。5.关于多交契税的问题。本案中，根据当时购买房屋契税的规定，被答辩人购买交通小区住房时，都是按3%统一收取，而被答辩人交纳契税的时间是在2013年、2014年等不同年限，在被答辩人实际交纳契税时，基于国家税收政策的变化，对房屋的契税已经进行了调整。房屋契税是由江怡地产公司代扣代缴的，被答辩人不应向答辩人主张上述权利。三、关于本案的案由及法律关系的定性。本案中，被答辩人购买的房屋具有福利性分房的特征，从文件内容来看，《交通小区内部职工住宅楼售房方案》、《职工住房拆迁及购置新集资房的补偿办法》等文件属于答辩人职代会通过的内部福利、政策性规定。从购房款的项目组成来看，被答辩人的购房款部分用工龄置换及抚恤金，丧葬费等抵扣房款。由此答辩人认为，被答辩人购买房屋的行为，不属于市场化的商品房销售行为，不属于民事诉讼受案范围。原告陈大森为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：一、原告的身份证复印件一份，用于证明原告的基本身份信息。二、怒江交通运输集团公司会议纪要第八期，用于证明被告交运集团决定给公司每户住户搬迁费300元，现原告没有领到该笔费用，应当按规定支付给原告。三、（1）2005年6月27日经职代会审议通过的《交通小区内部职工住宅楼售房方案》、（2）2007年6月7日怒江江怡房地产有限责任公司出台的《售房补充》，用于证明公司职工按1:1给予置换新房，置换房不包含楼层差价、房向差价的规定不合理。四、（1）云南怒江交通运输集团公司职工住房拆迁及购置新集资房的补偿办法、（2）2006年10月14日怒江交通运输集团公司工会委员会关于审议怒江交通运输集团公司《售房补充规定》的决议、（3）2006年10月14日怒江交通运输集团公司出台的《售房补充规定》，用于证明原告可享受按优惠价购置住房的面积为90㎡，其爱人可享受按优惠价购置住房30㎡，两人合计享受按优惠价购置住房的面积应为120㎡。五、怒江江怡房地产开发有限责任公司2007年6月27日出台的售房补充规定，用于证明按规定原告及其爱人购买不带电梯的住宅楼应统一优惠15%。六、（1）陈大森、常鸿英交通小区住宅楼价格表、（2）收款收据一张，用于证明（1）原告已于2006年10月19日交清了购房款，（2）购房款中没有扣减按照集团公司的规定原告及其爱人应享受的优惠15%；（3）原告及其爱人按优惠价格购置住房的面积为120㎡，而原告购置的新房面积为123.19㎡，减掉原告按照1:1置换的面积52.48㎡，剩余70.71㎡，完全在优惠价格购置的住房面积内；（4）置换房面积内不应当收取楼层差价和房向差价；（5）契税应当按照1.5%收取，不应当按照3%收取，以上五项为二被告多收的购房款，应当退还原告。七、（1）怒政复【2006】5号《怒江州人民政府对怒江交通运输集团公司关于在国企改革中请求先行处置我公司江西场区部分国有土地使用权的请示的批复》、（2）怒国土资用【2006】24号《国有怒江交通运输集团江西场区部分国有土地使用权变更登记的批复》、（3）怒江江怡房地产交通小区合同金额表、现金交款单、收款收据、通知交通小区住户办理土地证手续缴纳费、（4）公告及土地收费已按以下三种方式，用于证明江怡公司只交纳了交通小区土地出让金136.2359万元，但现在却以土地原评估价973.1135万元加上实际缴纳的土地出让金136.2359万元来计算土地出让金为340.40元/㎡，并按此来向住户收取不合理，应当按照实际缴纳的136.2359万元来计算，原告只因交纳的土地出让金为41.8元/㎡，加上办理土地使用权证工本费70元/户，土地登记代理费160元/户来收取，现原告因急需贷款，已按340.4元/㎡缴纳完毕并取得了两证，但被告江怡公司应当将多交的部分退还给原告。八、置换房拆迁协议书，用于证明置换房和新房是1:1换房，不应该收取房向费和楼层差价，置换房面积也不应该包含在优惠购房的面积内。九、怒江交通运输集团公司志、泸水县国土资源局泸国土资261号文件，用于证明原告应当按照136.2359万元支付土地出让金。十、江怡公司1—15栋购房情况明细、前任领导售房名单明细，用于证明交通小区售房不公，原告也应当按照公司文件享受优惠。十一、云南经济日报节选，用于证明交运集团前任总经理办事不公。经质证，被告江怡公司对原告提供的证据一无异议，对证据二认为与江怡公司无关联；对证据三的真实性认可，合法性不认可，原告的证明目的正好证明了原告认可售房方案，仅仅认为不合理，不属于法院的受案范围；对证据四真实性认可，合法性待定，证明目的正好说明购房行为属于集资建房的行为；对证据五真实性认可，合法性待定，证明目的不清楚；对证据六的三性认可，对证明目的不认可，本案的诉讼时效应当从原告确认价格表时起算，现已过诉讼时效；对证据七的三性予以认可，证明目的不认可，该证据正好证明了土地价值包括转让金和出让金两部分；对证据八真实性认可，证明目的不予认可，后期出台的文件已经对该协议进行了补充和更正，应以后来出台的文件为准；对证据九中怒江交通运输集团公司志，认为不符合证据的形式要件，属于单方记录，其三性由合议庭认定；对泸水县国土资源局文件涉及的土地与本案的土地性质没有可比性，与本案无关；对证据十的真实性认可，对证明目的不予认可，对于原告是否应当享受优惠不属于司法干预的问题；对证据十一认为与本案无关联。被告交运集团对证据一无异议，对证据二的真实性、合法性认可，但因其现未找到原告是否领过搬迁费的原始凭据，无法确定是否支付过；对证据三认为与其无关联；对证据四的真实性认可，合法性待定，关联性和证明目的均不予认可；对证据五的真实性认可，认为合法性待定，证明目的不认可；对证据七的三性认可，证明目的不认可，认为该土地原来是交运集团的划拨用地，转让给江怡公司的价格已记入交运集团的应收款项，故应记入土地成本收回；对证据六、证据八、证据九、证据十、证据十一的质证意见与江怡公司一致。被告江怡公司为证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据材料：一、营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证，用于证明被告的基本注册登记情况。二、公司章程（节选），用于证明被告股东基本身份情况。三、《关于在国企改革中请求先行处置我公司江西场区部分国有土地使用权的请示的批复》（怒政复【2006】5号）、《关于怒江交通运输集团江西场区部分国有土地使用权变更登记的批复》（怒国土资用【2006】24号）、《国有土地使用权出让合同》（合同编号：2006-007）、《国有土地使用权证》、《内部结算中心付款凭证》、《缴款书（收据）》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《公告》，用于证明1.被告江怡公司以973.1135万元价格受让划拨土地并交纳了136.2359万元土地出让金的事实；2.建设交通小区土地成本价为1109.349万元的事实；3.被告已经办理了产权手续，原告应交纳的土地成本价为340.40元/㎡的事实。四、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书，用于证明交通小区及江西农贸市场建设用地规划及项目选址的情况。五、交通小区内部职工住宅楼售房方案、职工购买交通小区住房界定为经济适用房的请示的批复、交通小区住宅楼价格表、商品房购销合同（节选）、交通小区购房情况明细表、收款收据、现金缴款单、交通小区住宅楼价格表，用于证明1.原、被告以职工内部价签订商品房买卖合同仅为了办理产权登记手续的事实；2.被告依据售房方案收取房款的事实；3.被告是依据原告与交运集团双方确认并经公示的价格收取房款的事实。经质证，原告对证据一中的营业执照不认可，对该组中其他证据的三性及证明观点均予以认可；对证据二认为不清楚情况，对该证据不予质证；对证据三的三性予以认可，对证明观点不予认可，认为从证据内容可看出江怡公司只交纳了136.2359万元的土地出让金，故原告只应按此基数缴纳土地出让金；对证据四的三性及证明观点均予以认可；对证据五的真实性认可，对证明观点一予以认可，对证明观点二的三性不予认可，认为被告没有按照文件执行导致原告没有享受到文件规定该享受的福利，交通小区住宅楼价格表是在被告的胁迫下签的字。被告交运集团对被告江怡公司提交的五组证据均无异议。被告交运集团为证明自己的答辩主张，向本院提交了如下证据材料：一、营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证，用于证明被告的基本身份情况。二、职工住房拆迁及购置新集资房的补偿办法、关于集团公司内部职工购买交通小区住宅楼的若干规定、交通小区内部职工住宅楼售房方案、职工购买交通小区住房界定为经济适用房的请示的批复、关于在国企改革中请求先行处置我公司江西场区部分国有土地使用权的请示的批复（怒政复【2006】5号）、关于怒江交通运输集团江西场区部分国有土地使用权变更登记的批复（怒国土资用【2006】24号），用于证明1.证明为改善职工居住条件而批准用被告交运集团的划拨用地建设交通小区及江西农贸市场的事实；2.州政府批准内部职工购房参照适用经济适用房相关政策，其不属于市场化的商品房买卖的事实；3.被告通过职代会等内部程序制定内部职工享有优惠的办法、方案的具体内容；4.职工内部优惠措施不属于法院管辖的事实。三、交通小区住宅楼价格表、交通小区购房情况明细表，用于证明原告的房款是依据被告职代会确认的方案缴纳经双方确认并经公示的事实。四、记账凭证，用于证明江怡公司现在还欠交运集团公司土地转让费973.1135万元，该笔费用属于交运集团的应收账款。经质证，原告对证据一无异议，对证据二的真实性认可，对证明目的不予认可；对证据三的真实性及证明观点均不予认可；对证据四的三性及证明观点均不予认可。被告江怡公司对以上四组证据均无异议。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的十一组证据真实性均予以确认，但对证据二、三、四、五、八、九、十、十一的关联性不予确认，对证据七中除通知交通小区住户办理土地证手续缴纳费和公告的合法性不予确认外，对其他证据的三性及证明目的均予以采信。对被告江怡公司提交的证据二的关联性不予确认，对证据三的真实性予以确认，对证明观点1.2予以采信，对证明观点3不予采信，从证据的内容看不能证明第三点证明观点；对证据五的三性予以确认，且能够证明其证明观点。对被告交运集团提交的证据二的三性予以确认，对其证明观点予以采信；对证据三的三性予以确认，对证明观点中房款是否依据被告职代会确认的方案交纳的观点与本案无关联；对证据四的真实性予以确认，但与本案无关联。本院经审理认定事实如下：原告系交运集团退休职工。交运集团系国有企业，由原总站、运输公司、配件公司等老国有企业合并改制组建。根据怒江州人民政府将2005年十大民心工程之一江西农贸市场安排在交运集团江西场区建设的精神，同时为了解决交运集团搬迁户职工住房问题，交运集团对整个江西场区进行了整体规划，2005年11月1日经怒江州六库城市规划委员会第二次会议批准交通小区项目片区规划；2006年1月19日江怡公司取得了交通小区的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；2006年1月26日，交运集团以为了能使交通小区及早开发利用，按时完成江西农贸市场建设任务，采取职工集体购买商品住宅的办法，委托江怡公司来开发经营为由，向怒江州人民政府提出请求在国企改革中先行处置江西场区部分国有土地即将开发交通小区项目片区的土地48.89亩按协议出让方式一次性转让给江怡公司的请示，2006年2月22日怒江州人民政府对该请示作出《怒江州人民政府对怒江交通运输集团公司关于在国有改革中请求先行处置我公司江西场区部分国有土地使用权的请示的批复》（怒政复【2006】5号），同意江西场区部分国有土地使用权用于交通小区及江西农贸市场项目开发建设，先行处置的48.89亩国有划拨土地由交运集团按评估价以协议出让方式一次性转让给江怡公司，国有土地出让金按土地评估价的20%交纳；2006年2月23日交运集团向怒江州国土资源局提交了《关于请求出让土地使用权的请示》，同日怒江州国土资源局作出了《关于怒江交通运输集团江西场区部分国有土地使用权变更登记的批复》怒国土资用【2006】24号，同意江西场区部分国有土地使用权用于交通小区及江西农贸市场项目开发建设，先行处置的32589.20㎡国有划拨土地由交运集团按评估价以协议出让方式一次性转让给江怡公司，该宗地评估地价总额为973.1135万元，并明确土地出让金按土地评估价20%的基础收取后在60天内一次性付清，可给予减免应交出让金30%的优惠，最后应交出让金136.2359万元；当日怒江州国土资源局与江怡公司签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米41.81元，总额为136.2359万元；2006年3月江怡公司取得了该宗地的《国有土地使用权证》，2006年4月7日江怡公司向怒江州国土资源局交纳了土地出让金136.2359万元。另查明，交通小区建设过程中，经交运集团职代会及中层领导班子会议决定出台了交通小区内部职工住宅楼售房方案等一系列内部福利政策，在职工选房后，江怡公司按照所选的户型制作了《交通小区住宅楼价格表》，在该表中明确了原告购房应当交纳的款项，其中按购房款的3%代收取了办理原告房产证的契税3410.94元，在其他费用第5点中列明：“土地收益金（办土地证）：按国家规定收取。”；后原告通过贷款4万元，用原告和其爱人的丧葬费抵扣房款2万元，2006年10月19日现金支付给交运集团余款25112.77元交清了价格表中所列明的各项购房款。但由于二被告的原因，交通小区住户的房屋产权证和土地使用权证书一直未能办理，直到2013年、2014年江怡公司开始办理交通小区业主的两证，因办理两证需要房屋买卖双方之间的《商品房购销合同》，2013年5月18日原告的儿子和江怡公司补签了《商品房购销合同》，目的仅是为了办理两证，并不是真正意义上的《商品房购销合同》；2014年10月8日江怡公司向交通小区业主发出公告，通知交通小区业主办理土地证手续交纳土地出让金的相关事宜，要求业主交纳土地出让金340.40元/㎡（以泸水县国土资源局办理土地证的实际面积为准，按照土地单价11093.494万元÷32589.20㎡=340.40元/㎡交纳）、土地证工本费70元/户、土地登记代理费160元/户，办理土地证的时间自2014年7月13日开始；若不按照以上公告交纳相关费用，不发放业主的两证。原告按照江怡公司的公告要求交纳了土地出让金7647.32元（21.79㎡×340.40元/㎡+70元+160元），领取了所购房屋的权属证书。现原告认为自己没有按照交运集团制定的优惠政策享受到该享受的优惠，江怡公司按照340.40元/㎡向业主收取土地出让金属于多收，原告只应按照41.81元/㎡交纳土地出让金，加上其他费用合计应交纳1141.04元（21.79㎡×41.81元/㎡+70元+160元），要求被告返还多交的土地出让金6506.28元（7647.32元-1141.04元），故起诉至本院。再查明，2008年7月3日，怒江州人民政府作出了对州建设局请求将怒江交通运输集团公司职工购买交通小区住房界定为经济适用住房的请示的批复（怒政复【2008】105号），同意在不违背其他国家相关法规的情况下，将交通小区住房性质分两块界定，一是对外销售部分其商品房性质不变，二是按优惠政策销售给公司内部职工的可按经济适用住房政策执行。交通小区除对职工销售外，还按商品房性质对外销售68套住房。本院认为，针对原告的诉讼请求，经开庭审理后，本院于2017年6月26日通过（2017）云3321民初133号民事裁定书，驳回原告陈大森诉讼请求中要求二被告返还搬迁补偿费300元、多收的置换房面积楼层费5772.80元、多收的职工内部市场价1595元、原告和爱人应当享受的厂龄优惠额12466.92元的起诉；对原告要求被告退还原告多交契税的诉请，2017年6月27日在本庭主持下，江怡公司将多收取原告的税费全额退还了原告。对原告提出要求二被告退还原告多交的土地出让金6506.28元的主张。本案中，2008年7月3日，在怒江州人民政府对州建设局请求将怒江交通运输集团公司职工购买交通小区住房界定为经济适用住房的请示的批复（怒政复【2008】105号）中，州政府同意在不违背其他国家相关法规的情况下，将交通小区住房性质分两块界定，一是对外销售部分其商品房性质不变，二是按优惠政策销售给公司内部职工的可按经济适用住房政策执行，因此原告购买的房屋可按照经济适用住房的相关政策执行，依据经济适用房的相关规定，原告办理所购房屋的土地使用权证应缴纳土地出让金，2006年江怡公司已支付了交通小区宗地的土地出让金136.2359万元，即该宗地的土地出让金为41.81元/㎡，根据公平原则，江怡公司有权向原告收回其先行支付的按照41.81元/㎡计算的土地出让金和代原告办理土地使用权证发生的其他相关费用，现原告已按340.40元/㎡向江怡公司交纳了土地出让金和其他相关费用，多交了6506.28元，故对原告要求退还多交的土地出让金的主张，本院支持6506.28元，因该笔款项是由江怡公司收取的，故应由江怡公司予以退还，与交运集团无关。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告怒江江怡房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内一次性退还多收取原告陈大森的土地出让金6506.28元；二、驳回原告陈大森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告江怡公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审 判 长  和晓霞审 判 员  田开荣人民陪审员  刘燕梅二〇一七年七月六日书 记 员  和润芳