文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初14996号原告：深圳市金地物业管理有限公司，住所地深圳市福田区金地五路金地物业大楼6楼，组织机构代码19221550-7。法定代表人：张明。委托代理人：苏某，女，汉族，1993年10月22日出生，住址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托代理人：叶某，女，汉族，1990年9月30日出生，住址广东省深圳市南山区，系公司员工。被告：深圳南北汇点饮食服务有限公司，住所地深圳市南山区向南瑞峰花园1栋B507，统一社会信用代码9144030076756483X8。法定代表人：董仲达。委托代理人：陈凝，广东纵横天正律师事务所律师。委托代理人：朱政宇，广东纵横天正律师事务所律师。原告深圳市金地物业管理有限公司与被告深圳南北汇点饮食服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶某、被告委托代理人陈凝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费、空调费、电费、水费、滞纳金合计131452.65元（暂计至2016年5月15日）及滞纳金（自逾期之日起按日加收应缴费用的万分之五计至付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回水电费及部分物业管理费的诉讼请求，明确诉讼请求如下：被告向原告支付2014年11月1日至2015年3月31日共5个月的空调费37897.82元（每月7579.56元×5个月）、2014年11月1日至2014年12月31日共2个月的物业管理费24729.94元（每月12364.97元×2个月），以及上述费用的滞纳金（滞纳金自次月16日起按应交未交费用的日万分之三计至实际付清之日止）。事实和理由：经深圳市福田区政府招标，原告与深圳市福田区体育发展有限公司（以下简称福田体育公司）签订福田体育公园《物业管理服务合同》，依法对福田体育公园提供物业管理服务。合同约定综合楼物业管理费15.4元/平方米/月，中央空调收费标准为9.44元/平方米/月；物业管理费、空调费等费用应在次月15日缴纳，逾期缴纳的原告自逾期之日起有权按日向被告加收应交费用万分之三的滞纳金。被告为福田体育公园综合楼第三层员工餐厅（以下称涉案房产）的租户，自2014年11月份起拒不缴纳物业管理费等费用，经原告多次催收，被告仍未支付。被告辩称，1、原告不是本案适格原告，被告与原告没有签订物业服务合同，原告无权根据其与福田体育公司的物业服务合同要求被告支付管理费、空调费和滞纳金。2、根据被告与深圳市福田投资发展公司（以下简称福田投资公司）签订的房屋租赁合同，2014年11月1日至2014年12月31日期间是免租期，福田投资公司从未向被告告知该期间要交纳物业管理费和空调费。3、2014年11月1日至2015年3月31日冬天期间原告的空调一直没有开放使用，也无法使用，根本没有启动空调，没有产生任何消耗，根据合法合理原则，被告不应交纳该期间的空调费。经审理查明，涉案房产权利人为深圳市福田区政府物业管理中心。原告是一家具有一级物业管理资质的物业服务企业。2014年3月，原告中标涉案房产所在的福田体育公园物业管理服务项目，中标通知书载明：综合楼管理费中标金额15.4元/平方米/月、综合楼中央空调中标金额9.44元/平方米/月，服务期36个月；原告于10个工作日内与福田体育公司办理有关合同签订手续。2014年5月4日，原告（乙方）与福田体育公司（甲方）签署了一份《物业管理服务合同》，约定：甲方聘请乙方对福田体育公园项目实行专业化、一体化的物业管理服务，综合楼物业管理费单价为15.4元/平方米/月、中央空调收费标准为9.44元/平方米/月，中央空调正常运行时间为周一至周五的8:30-18:00（全年12个月供应）；物业管理费及其他相关费用每月交纳一次（实报实销除外），即乙方在每月25日前开具服务费发票给甲方或区物业中心或物业使用人，甲方或区物业中心或物业使用人在次月的15日前向乙方交纳上月物业管理费及其他相关费用；甲方或区物业中心或物业使用人逾期交纳的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的万分之三的违约金；综合楼施工改造期间、综合楼投入使用后首次空置面积的管理费，由甲方或区物业中心及其指定管理单位据实支付；综合楼投入正常使用后，物业管理费、空调费由各使用单位自行承担；综合楼施工改造期间的物业管理费按50%收取（即7.7元/平方米/月），空调费用不计收；合同期限为36个月，自2014年4月20日起至2017年4月19日止。2014年10月21日，被告（承租方，乙方）与福田投资公司（出租方，甲方）签署了一份《房屋租赁合同》，约定：福田投资公司将涉案房产（建筑面积共计802.92平方米）出租给被告使用，用途为员工餐厅，租期自2014年11月1日起至2022年10月31日止，租赁期内被告负责按时支付涉案房产的水电费、卫生费、管理费、中央空调费等因使用涉案房产所产生的其他费用。《房屋租赁合同》附页载明：2014年11月1日至2014年12月31日为免租期。涉案房产交付给被告使用后，被告未向原告支付2014年11月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、2014年11月1日至2015年3月31日期间的中央空调费。2015年5月起，原告多次向被告发出付款通知单进行催收，未果。另查，2016年1、2月份，原告与被告协商一致将该两月的中央空调费调整为2.01元/平方米/月，被告已按2.01元/平方米/月的标准缴纳了涉案房产2016年1、2月份的中央空调费。又查，福田体育公司是法人独资的有限责任公司，股东为福田投资公司；福田投资公司是全民企业，股东为深圳市福田区国有资产监督管理委员会（主管单位）。以上事实有《物业管理服务合同》、中标通知书、《房屋租赁合同》、付款通知书等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，被告作为涉案房产的承租人（××）与产权人指定的签约单位福田投资公司签署的租赁合同约定涉案房产租期内的物业管理费、中央空调费由被告支付，原告通过政府招标与政府指定的福田体育公司签订的含涉案房产在内的《物业管理服务合同》对被告具有约束力。原告已提供了物业服务，被告应按照《物业管理服务合同》的约定向原告支付物业管理费、中央空调费。被告拖欠2014年11月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、2014年11月1日至2015年3月31日期间的中央空调费，原告有权请求被告支付拖欠的费用及滞纳金。经核算，涉案房产2014年11月1日至2014年12月31日共2个月的物业管理费为24729.94元（15.4元/平方米/月×802.92平方米×2个月）、2014年11月1日至2015年3月31日共5个月的中央空调费37897.82元（9.44元/平方米/月×802.92平方米×5个月）。《物业管理服务合同》约定物业使用人应于次月15日支付上月相关物业管理费、中央空调费等费用，逾期未支付，原告有权按日加收应交费用的万分之三的滞纳金，故对被告上述拖欠的物业管理费、中央空调费，原告请求被告自应交月16日起以拖欠的款项为基数按每日万分之三计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称2014年11月1日至2014年12月31日免租期无须支付物业管理费及中央空调费，没有合同依据，本院无法采信。被告还辩称因2014年11月1日至2015年3月31日期间是冬季，无法使用中央空调，故该期间被告无须支付中央空调费。经查，《物业管理服务合同》约定中央空调全年12个月供应，且被告未举证证明2014年11月1日至2015年3月31日期间中央空调无法正常使用。被告的该项辩称与合同约定不符且缺乏证据支持。另，原、被告经协商于2016年1、2月份将中央空调费标准调整为2.01元/平方米/月，属于双方协商一致变更合同条款的情形，在变更合同条款之前，仍应按原合同履行。故被告的该项辩称，本院无法采纳。依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：被告深圳南北汇点饮食服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司支付2014年11月1日至2014年12月31日期间的物业管理费24729.94元、2014年11月1日至2015年3月31日期间的中央空调费37897.82元及滞纳金（滞纳金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的滞纳金以每月发生金额为基数按每日万分之三计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2929元（已由原告预交），因原告撤回部分诉讼请求，按规定收取1366元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 侯  媛  蓉人民陪审员 高    兰二〇一七年一月二十三日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。判决书附表：单位：元（人民币）年份              月份              物业管理费              中央空调费              欠费总额（即滞纳金计算基数）              滞纳金起算日期              滞纳金计算截止日期                  2014              11              12364.97              7579.56              19944.53              2014.12.16              均计至实际履行之日                  2014              12              12364.97              7579.56              19944.53              2015.1.16                  2015              1              0              7579.56              7579.56              2015.2.16                  2015              2              0              7579.56              7579.56              2015.3.16                  2015              3              0              7579.56              7579.56              2015.4.16