云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云2503民初2110号 原告：陶丽琼，女，1963年10月7日生，汉族，居民，住元阳县。 委托诉讼代理人：杨文钧、陈晓龙（实习律师），云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：蒙自新沅房地产开发有限公司，住所地蒙自市天竺路****。 法定代表人：刘志刚，职务董事长。 被告：杨燕，女，1969年4月8日生，彝族，居民，住个旧市。 原告陶丽琼与被告蒙自新沅房地产开发有限公司（以下简称：新沅房地产公司）、杨燕确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶丽琼及其委托诉讼代理人杨文钧、陈晓龙，被告杨燕到庭参加诉讼。被告新沅房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶丽琼向本院提出诉讼请求：一、依法确认两被告签订的《商品房购销合同》无效；二、由被告新沅房地产公司为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证；三、本案诉讼费、律师费由两被告承担。事实和理由：2012年3月18日，原告与被告新沅房地产公司签订商品房购房意向书，约定被告新沅房地产公司将位于蒙自市“红桥·枫丹”小区的1-2-602号房屋出售给原告。原告向被告新沅房地产公司支付了购房款324000元、维修基金4942元、契税4860元以及产权证登记费、交易手续费、房产印花税、合同印花税、土地证费共817元。2014年12月2日，被告新沅房地产公司在原告不知情的情况下，将原告购买的上述房屋出售给被告杨燕，双方签订了《商品房购销合同》，房屋售价为148600元。2016年8月23日，被告杨燕在上述房屋门上粘贴《告知书》，告知原告其购买了该房屋。原告认为，两被告签订的《商品房购销合同》侵害了原告的合法权益，应当无效。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告新沅房地产公司辩称，公司因用于偿还欠银行贷款向被告杨燕借款500万，并出具了借条给被告杨燕，但实际支付金额仅为470万元。因公司无法提供其他担保，涉案房屋未办理商品房销售合同备案登记，故经协商用涉案房屋通过备案登记的形式为上述借款设立了非典型性担保，当时公司已将涉案房屋出售给第三人，但大部分房屋未实际入住的情况告知了被告杨燕。后因银行未再次发放贷款，公司至今未能还清所欠被告杨燕借款，导致涉案房屋未能办理解除房屋备案登记手续。之后，被告杨燕为了使其出借的款项有更多保障，按1800元/㎡左右的价格，以房屋买卖的名义进行了备案登记，但实际是借款担保关系。 被告杨燕辩称，一、其于2014年12月2日批量购买了被告新沅房地产公司开发的“红桥·枫丹”小区的商品房23套，并依法签订了购房合同，其主观上并无过错，客观上无恶意串通，未损害国家、集体及第三人合法权益。二、2014年12月4日，其按合同约定金额全额一次性付清了购房款，新沅房地产公司向其开具了云南省地方税务局专用发票。三、依据法律规定，蒙自市房地产管理处于2014年12月3日、4日办理了涉案商品房买卖合同备案登记。综上，被告杨燕于2014年12月2日购买新沅房地产公司开发的“红桥·枫丹”小区商品房23套，购买标的合法、购买行为手续合法，请依法维护被告杨燕购买“红桥枫丹小区”1-2-602号房屋的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2012年3月24日，原告与被告新沅房地产公司签订于蒙自市“红桥·枫丹”小区1幢2单元6层602号房屋购买意向合同，双方对该房屋面积、总价款、付款方式等进行了约定。原告于2013年1月5日向被告新沅房地产公司支付购房总价款324000元、维修资金4942元，于2013年8月31日支付契税4860元、产权证登记费80元、房屋买卖交易手续费270元、房产证印花税5元、合同印花税162元、土地证费300元。2013年7月24日，被告新沅房地产公司通过在小区内张贴交房公告、群发短信等方式通知交房。原告接收上述房屋经装修入住，并交纳了自2013年8月起的房屋水费、物业费、有线电视收视费等费用。2015年7月10日，原告与被告新沅房地产公司签订上述房屋的《商品房购销合同》，并在蒙自市房地产管理处进行了备案登记。 2014年12月2日，被告新沅房地产公司与被告杨燕签订《商品房购销合同》23份，约定被告新沅房地产公司向被告杨燕出售“红桥·枫丹”小区房屋共23套（其中包括已出售给原告的1幢2单元6层602号房屋）。双方约定：“红桥·枫丹”小区1幢2单元6层602号房屋的参考套内建筑面积为73.06平方米，购房款为148600元，付款方式为一次性付清，房屋为现房，房屋交付时间为2015年1月30日前。 2014年12月3日至4日，蒙自市房地产管理处对被告新沅房地产公司与被告杨燕签订的《商品房购销合同》23份进行了备案登记（其中已出售给原告的1幢2单元6层602号房屋于2014年12月4日进行了备案登记）。2014年12月4日，被告杨燕从蒙自市农村信用合作联社城关信用社取出4700000元，并于同日向被告新沅房地产公司法定代表人刘志刚的个人账户存入4700000元，被告新沅房地产公司向被告杨燕出具了金额为5000000元的购房款发票一张。 2016年11月7日，云南东昇达房地产开发有限公司通过转帐方式向被告杨燕支付950000元，并在《曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证》“用途”一栏中注明“代新沅还款”。 另查明，被告新沅房地产公司于2014年7月1日、9月30日按市场价格对外销售“红桥·枫丹”小区商品房一楼现房价格分别为3299.31元/㎡，3179.31元/㎡。 上述事实，有原告陶丽琼提交的《红桥枫丹置业表》、《房屋质量保证书、房屋使用说明书》、支付购房款的《发票》、支付契税、产权证登记费、房屋买卖交易手续费、房产证印花税、合同印花税、土地证费等费用的《收据》、《住宅专项维修资金专用收据》、《蒙自四通泰兴供水有限公司水费专用收据》、交纳物业管理费的《收据》、交纳电视收视费的《发票》、《商品房购销合同》，2014年12月2日被告新沅房地产公司与被告杨燕签订的《商品房购销合同》、被告杨燕贴在门口的《告知书》、录音录像光盘一份、蒙自市房地产管理处作出的《情况说明》、《借条》；被告新沅房地产公司提交的《曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证》、《情况说明》；被告杨燕提交的《商品房购销合同》、《云南省地方税务局通用机打发票发票联、《云南省农村信用社储蓄取款凭证》、《云南省农村信用社储蓄存款凭证》；本院审理的（2016）云2503民初2571-2588号案庭审笔录以及本院依职权调取的蒙新房司131号、158号《商品房购销合同》在卷佐证，经本院公开开庭审理，到庭当事人举证、质证，本院予以确认。 本院认为，一、关于被告杨燕与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》是否有效的问题。本案中，两被告虽然签订了涉案房屋《商品房购销合同》，并在蒙自市房地产管理处进行了备案登记，但被告杨燕支付的款项4700000元并未存入被告新沅房地产公司的账户，而是存入了公司法定代表人刘志刚的个人账户，该支付方式不符合开发商向业主销售商品房的交易习惯；双方约定的涉案房屋的销售价格为2033.94元/㎡，比照被告新沅房地产公司同期对外销售的该小区一楼房屋3179.31元/㎡的价格，明显低于该小区同楼层房屋售价；被告新沅房地产公司于2016年11月7日通过云南东昇达房地产开发有限公司向被告杨燕转帐支付950000元，被告杨燕认可收到该款项，且双方之间除该纠纷涉及经济往来外，无其他经济往来。综合以上情形，两被告之间的基础法律关系应依法认定为民间借贷关系，而不存在商品房购销关系，双方应按民间借贷关系履行各自义务。两被告于2014年12月2日签订涉案房屋《商品房购销合同》，其行为侵犯了原告的合法权益，该合同依法属于无效合同。对被告杨燕认为该合同有效的辩解，本院不予采纳。二、关于原告要求被告新沅房地产公司办理产权证及支付律师费的请求应否支持的问题。原告与被告新沅房地产公司签订《商品房购销合同》购买并实际占有涉案房屋，且依法进行了买卖房屋备案登记，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体及第三人合法权益，合法有效，对双方具有拘束力。原告已按双方约定支付了购房款，被告新沅房地产公司已向原告收取了公共维修基金、契税、产权证登记费、房屋买卖交易手续费、房产证印花税、合同印花税、土地证费等费用，应根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，协助原告办理产权登记，并提供必要的证明文件。关于原告要求被告支付律师费的主张，因无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条，《城市房产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒙自新沅房地产开发有限公司与被告杨燕于2014年12月2日签订的蒙自市“红桥·枫丹”小区1幢2单元6层602号房屋《商品房购销合同》无效。 二、被告蒙自新沅房地产开发有限公司于判决生效后90日内向产权登记部门提交相关办证材料，协助原告陶丽琼办理蒙自市“红桥·枫丹”小区1幢2单元6层602号房屋的相关产权登记手续。 三、驳回原告陶丽琼的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告蒙自新沅房地产开发有限公司、杨燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 李 劲 二〇一七年十月九日 书记员 张晓颖