安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2015）太民一初字第02696号原告：李雷，男，1985年1月8日出生，汉族，住安徽省太和县。委托代理人：方海沧，安徽天联天律师事务所律师。被告：太和县幸业房地产有限公司。。负责人：杨海，该公司经理。地址：太和县三角元综合大市场。委托代理人：邱卫华，安徽皖太律师事务所律师。原告李雷诉被告太和县幸业房地产有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由本院审判员陶磊、审判员王剑锋、人民陪审员王学礼共同组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告李雷及其委托代理人方海沧、被告太和县幸业房地产有限公司的委托代理人邱卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李雷诉称：2011年6月8日，我与太和县幸业房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买太和县幸业房地产有限公司位于三角元综合大市场的在建的第15#幢103号房，该商品房每平方米6100元，总金额338550元。签约后，我分两次共支付169550元。双方约定太和县幸业房地产有限公司应于2012年5月31日前交付经验收合格的商品房，并在交付房屋后120日内办理房屋产权证明。后得知，太和县幸业房地产有限公司未取得房屋预售许可证，太和县幸业房地产有限公司不仅无故未能给付房屋，更无法办理房屋产权证明。经多次协商未果，特提起诉讼，请求人民法院依法判令该商品房买卖合同无效；太和县幸业房地产有限公司返还购房款169550元及利息（利息从支付购房款之日至实际付清之日止）；赔偿损失169550元；并承担本案的诉讼费用。被告太和县幸业房地产有限公司在庭审中辩称：太和县幸业房地产有限公司开发的项目系太和县人民政府招商引资的项目，是合法审批的，太和县幸业房地产有限公司有开发资质，其享有签订合同资格。李雷与太和县幸业房地产有限公司之间签订的商品房买卖合同不应确认无效。该涉案合同系双方自愿签订，合法有效，且已履行，没有侵犯国家及社会利益，李雷未能举证出合同无效的依据，其诉请不应予以支持；太和县幸业房地产有限公司不存在故意隐瞒行为，赔偿损失的要求不符合法律规定；太和县幸业房地产有限公司已多次通知李雷交房，李雷拒不办理交接手续，系李雷违约。故李雷的诉请无理，应予驳回，本案诉讼费用由李雷自行承担。经审理查明：2011年6月8日，李雷与太和县幸业房地产有限公司签订了编号（610）《商品房买卖合同》，购买太和县幸业房地产有限公司开发的位于太和县三角元综合大市场的第15#幢103号商铺房，该商品房建筑面积55.5平方米，每平方米6100元，总金额338550元。李雷于合同签订当日分别支付购房款159550元、10000元，合计169550元。双方合同约定剩余的169000元采取银行贷款按揭的方式支付，并约定太和县幸业房地产有限公司应于2012年5月31日前交付经验收合格的商品房，交付房屋使用后120日内办理产权登记。至李雷提起诉讼之日，太和县幸业房地产有限公司未能办理银行按揭手续，涉案的房屋尚未交付。为此，李雷诉讼来院，请求人民法院依法判决该商品房买卖合同无效；太和县幸业房地产有限公司返还购房款169550元及利息（利息从支付购房款之日至实际付清之日止）；赔偿损失169550元；并承担本案的诉讼费用。另查明：李雷与太和县幸业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》的当日，又与太和县幸业房地产有限公司签订《三角元综合大市场商业房屋租务委托管理合同》，双方约定将该房屋委托太和县幸业房地产有限公司对外出租，委托期限为2012年5月31日起至2017年5月30日止，租金每年300元／㎡，头3年的租金在签约时太和县幸业房地产有限公司一次性支付给李雷，第4、5年的租金在第4、5年的年头由太和县幸业房地产有限公司支付给李雷。太和县幸业房地产有限公司开发的太和县三角元综合大市场系太和县人民政府批准的项目，太和县幸业房地产有限公司尚未取得商品房预售许可证明。上述事实，有李雷提供的其本人的身份证、《商品房买卖合同》、太和县幸业房地产有限公司出具的收款收据，太和县幸业房地产有限公司提供的其单位的营业执照、组织机构代码证、法人证明书、《三角元综合大市场商业房屋租务委托管理合同》，以及庭审笔录，在卷为证。本院认为：太和县幸业房地产有限公司与李雷在签订商品房买卖合同时，太和县幸业房地产有限公司尚未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，太和县幸业房地产有限公司与李雷于2011年6月8日签订的《太和县商品房销售合同》应属无效合同。合同无效，因合同取得的财产，应予以返还，故李雷要求太和县幸业房地产有限公司返还购房款169550元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。双方签订的编号（610）《太和县商品房销售合同》的第二条关于商品房销售依据一栏处空白，李雷也未能举证出太和县幸业房地产有限公司在双方签订合同时有故意隐瞒其没有商品房预售许可证的证据，故对李雷要求太和县幸业房地产有限公司支付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，本院不予支持。但该合同因太和县幸业房地产有限公司未能为李雷办理银行按揭手续及所购商品房房屋产权证明，致使合同目的不能实现，故李雷的损失应由太和县幸业房地产有限公司予以赔偿，其损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告李雷与被告太和县幸业房地产有限公司于2011年6月8日签订的编号（610）《太和县商品房销售合同》无效。二、被告太和县幸业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李雷购房款169550元及利息（利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2011年6月8日起至债务清偿之日止）。三、驳回原告李雷的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3691元，由被告太和县幸业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  陶 磊审 判 员  王剑锋人民陪审员  王学礼二〇一五年十月二十九日书 记 员  巩羽辰附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。