广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)深福法民三初字第1935号 原告陈焕 委托代理人吴军，广东斯明律师事务所律师。 被告周锋 原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，依法由审判员颜浩民适用简易程序,于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴军、被告周锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告与被告于2014年3月14日签订深圳市福田区新洲路东深圳国际商会大厦1814单位租赁合同，租期为7年（2014年5月1日至2021年4月30日）。后因被告需出售该房屋产权，与原告签订了《解除租赁合同》。合同约定被告退还原告租赁保证金12000元及补偿原告相关损失费120000元，即被告共计须支付原告132000元；合同还约定被告须于2015年7月30日将该笔费用支付至原告指定账户。 现原告已搬离涉案房屋，而被告至今却未履行《解除租赁合同》中约定的义务。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、被告退还原告租赁保证金12000元；2、被告补偿原告相关损失费120000元；以上共计132000元；3、被告承担本案诉讼费、保全费及担保费。 被告答辩称：一、因本人于2013年9月至2014年3月在澳大利亚墨尔本投资生意，当时本人于2014年3月14日委托代理人周万福与陈焕签定了深圳市福田区新洲路东深圳国际商会大厦1814房屋租赁合同，月租金6000元，保证金12000元，租期自2014年5月1日至2021年4月30日止，免租期2014年3月14日至4月30日，租金损失47天×200元/天=9400元。 二、陈焕违反租赁合同第六条合约，未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋转租钟茵（电话13684968803）使用，收取2014年3月14日至2015年3月15日租金8000元×12月=96000元，第二年租金上调10%，2015年3月15日至8月10日租金8800元×4月26天=42826.67元，合计租金总额138826.67元。违反第十五条合约，转租期间未到房屋租赁主管机关办理登记手续。 三、本人回国后于2014年9月由于其它原因考虑将名下物业深圳国际商会大厦1814房屋转让第三方，多次征求陈焕是否购买或推荐朋友购买，于2015年6月4日正式通知陈焕并签署了《放弃购买权声明》。 四、于2015年6月10日本人与第三方购买人王英（电话13923757743）签订了深圳国际商会大厦1814房产《房地产买卖合同》。转让前告知买方是否愿意继续出租，对方不同意出租。 五、自2014年9月至2015年7月1日，本人多次与陈焕协商解除合约支付违约金事宜，陈焕多处打听转让价格并知道交易价格，每次见面协商都不欢而散，电话沟通意见分歧很大，本人表示只要合理范围内都可以接受，由于陈焕要求支付高额违约金18万元，本人没有接受。陈焕和蔡玉伟（电话13570864639）多次电话协迫要求本人支付高额违约金，于2015年7月2日陈焕委托代理人蔡玉伟在商会大厦建设银行门口拿出陈焕已经签好字的《解除租赁合同》，要求本人签订。因为已经与买方签订了买卖合同，不想因此影响买卖合同履行，于是本人违背心愿的签了字。 六、根据租赁合同第十六条条款约定，承租人陈焕已经放弃房屋购买权，而附页甲乙双方备注合同第3条约定，属于违反合同法的无效条款，不能做为陈焕主张本人支付高额违约金的依据。 七、2015年8月10日本人通过顺丰速运快递《解除合同告知书》，2015年8月11日收到顺丰速运客服通知，因地址无法查找收件人，且电话与收件人不符，无法派送。 八、2015年8月11日，本人到深圳市福田区房屋租赁办申请办理解除《房屋租赁合同》，支付了租赁综合税费合计328元，到国际商会大厦荣超物业公司管理处支付了综合物业管理费合计574.06元。2015年7月1日至2015年8月10日租金损失8200元，陈焕于2015年8月11日之前搬离商会大厦1814房，当日本人与买方王英移交房屋交接手续。2015年8月12日转帐支付退款陈焕商会押金3000元。 九、费用明细 1、陈焕违约所得：自2014年3月14日至2015年8月10日陈焕租金收入138826.67元，减去陈焕支付周锋自2014年5月1日至2015年6月30日收租金13月×6000元=78000元，违约所得60826.67元。 2、周锋综合损失：免租期租金损失9400元加退房前租金损失8200元加租赁综合税费328元加综合物业费574.06元，合计18502.06元。 3、己退保证金：应退保证金12000元减去已退还3000元，剩余保证金9000元。 4、陈焕实际所得：违约所得60826.67元加已退还保证金3000元加周锋损失费18502.06元减去剩余保证金9000元，实际所得73328.73元。 十、针对以上陈述承租方陈焕用合同设计骗取高额租赁违约金及损失费132000元，没有法律依据，本人请求福田区人民法院驳回陈焕的诉讼请求及本案诉讼费由陈焕承担。 十一、2015年9月11日陈焕代理人蔡玉伟电话通知本人告知宝安房产被查封。针对福田区人民法院因陈焕诉周锋房屋租赁纠纷一案被查封的深圳市宝安区新安街道创业二路南侧都市翠海华苑1栋83012物业，请贵院予以解除查封。 本院经审理查明，2014年3月14日原告作为承租方与出租方被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市福田区新洲路东的深圳国际商会大厦1814房出租给原告，被告应于2014年3月13日将租赁房屋交付原告使用，并办理有关移交手续；原告租赁涉案房屋的期限自2015年5月1日至2021日4月30日止；被告交付租赁房屋时可向原告收取12000元的租赁保证金。合同第十条约定，租赁期间被告负责支付房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；原告负责按时支付租赁房屋水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其它费用。合同第十五条约定，租赁期间原告可将租赁房屋全部或部分转租于他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案手续）。签订租赁合同后，双方按合同履行了各自的义务。原告将涉案房屋转租给了他人。 2015年7月2日原告与被告签订一份《解除租赁合同》，主要内容为：因被告需出售该房屋产权，需与原告提前解除双方所签订的房屋租赁合同，双方协商一致，达成如下条款：被告退还原告租赁保证金12000元，被告补偿原告相关损失费120000元，被告共计支付原告132000元，须于2015年7月30日将该笔费用支付至原告指定的账户，原告收到该笔费用后，应协助被告到深圳市房屋租赁中心办理解除租赁手续，原告对租赁房屋使用期限至收到被告的全款后两日内搬离，原告无需再支付被告2015年7月份往后的租金和相关费用，原告收到全部费用后须3个工作日内搬离房屋，交给被告。签订协议后，被告未能按照协议约定在2015年7月30日将132000元支付给原告，原告已于2015年8月11日之前搬离涉案房屋，被告收回房屋后单方到租赁管理部门办理了双方的租赁合同备案注销手续。被告还向税务部门缴纳了涉案房屋2015年7月1日至8月11日的房屋出租税费328元，向涉案房屋的物业管理公司交纳了涉案物业2015年8月份的维修基金12.81元、8月份管理费521.3元、7月份电费58.74元。8月22日，被告退回给原告租房押金3000元。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《解除租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。被告辩称解除租赁合同不是其真实意思表示，是违背其真实意愿的情况下签订的，对此本院认为，被告作为具有完全民事行为能力人，应对自己的签名负责；被告辩称其受到胁迫，没有提出证据证明，本院不予采信。双方的租赁合同已约定，原告可将租赁房屋全部或部分转租他人，原告因此将承租的涉案房屋转租给他人，并不构成违约。被告辩称原告转租违反合同约定，与事实不符。按照《解除租赁合同》约定，原告无需支付2015年7月以后的租金，原告在未收到被告退款的情况下，已搬离涉案房屋，并且没有支付2015年7月1日至8月11日的租金，没有违反合同约定。被告未按解除租赁合同的约定退还租赁保证金及补偿原告损失，已构成违约。原告请求被告返还租赁保证金12000元及补偿损失费120000元，有合同依据，本院予以支持。但原告使用涉案房屋期间产生的电费、物业管理费、维修费，应由原告承担，被告垫付的该部分费用以及被告已退给原告的押金3000元，应在被告应付的款项中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告周锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈焕退还租赁保证金8416.15元（12000元－8月份维修资金12.81元－7月份电费58.74元－8月份管理费512.30元－已退押金3000元）； 二、被告周锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈焕支付损失120000元； 三、驳回原告陈焕其他诉讼所请求。 如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2940元（已由原告预交），因本案适用简易程序，减半收取1470元，由原告负担50元，被告负担1420元；保全费由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 颜  浩  民 二〇一五年十月二十九日 书记员 刘智枫（代）