云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2016)云0581民初3170号原告：林慧君，女，汉族，广东省珠海市人。（未出庭）委托诉讼代理人：房振斌，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵圭，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲市南门外文化旅游发展有限公司。法定代表人：雷强国，任该公司执行董事。（未出庭）委托诉讼代理人：周峰回，广东普罗米修律师事务所律师，特别授权代理。第三人：富滇银行股份有限公司保山腾冲支行。负责人：杨俐，任该支行行长。（未出庭）委托诉讼代理人：寸灿辉，富滇银行股份有限公司保山腾冲支行副行长。特别授权代理。原告林慧君诉被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司（以下简称南门外公司）、第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行（以下简称富滇银行腾冲支行）商品房预售、金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月22日公开开庭审理了本案。原告林慧君的委托诉讼代理人房振斌、赵圭，被告南门外公司的委托诉讼代理人周峰回，第三人富滇银行腾冲支行的委托诉讼代理人寸灿辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林慧君向本院提出诉讼请求:1、诉请人民法院依法判令解除原、被告于2013年7月15日签订的《商品房购销合同》二份；2、诉请依法解除原告与第三人于2014年8月26日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》二份；3、由被告返还原告首付款199954元，并按总房款（379954元）5%承担违约金18997.7元；4、由被告支付原告已偿还第三人自2014年9月20日止2016年11月30日止的按揭款本金50081.04元及诉讼期间偿还的按揭贷款本金；5、本案诉讼费及律师费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年7月15日签订《商品房购销合同》二份，合同约定由原告购买被告开发的位于腾冲市南门外南城门A2幢第三层***、***号商铺两间，总价款379954元。原告依合同约定支付首付款199954元，剩余房款180000元，由原告与第三人签订《个人购房（抵押）担保借款合同》借款支付。按照购房合同第七条约定：“甲方应于2015年3月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。合同第九条约定：如果甲方逾期交房，则乙方有权决定是否解除合同，乙方决定解除合同的，甲方应向乙方支付本合同总房款第四条中约定的5%的违约金”。现购房合同约定的交房期限已届满，而被告方一直拒不交房。经原告多次催交未果。综上所述，被告延迟交房的行为已经严重违约，且导致原告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》的目的无法实现，故请求人民法院依法判如所请，以维护公民的合法权益。被告南门外公司辩称，1、南门外公司对各位业主的诉求，在事实上不加以辩驳或否认，对于南门外项目的现状给各位业主造成的影响和暂时的经济损失表示歉意。为了解决这个问题，公司一直在积极寻找脱困的办法，目前南门外公司员工的欠薪、银行到期还本付息等问题在新的投资人协助下，得到了妥善解决；2、南门外公司仍然有能力继续履行协议，南门外项目只有恢复施工，才能保障业主的合法财产权，希望业主支持配合公司，同时也希望法庭考虑到南门外公司面临的暂时困难、考虑到继续开发南门外项目的决心和努力，考虑到对各位业主实际权益的维护，做出一个公平、公正、合理的判决。第三人述称，1、第三人不同意解除与原告签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》，该合同系双方当事人自愿签订的，贷款也是事实。2、现原告并没有支付着按揭款，如原告未按约定支付第三人的按揭贷款，将会影响个人的征信记录。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、被告是否存在违约行为？2、原告要求解除《商品房购销合同》及《个人购房（抵押）担保借款合同》的诉讼请求是否成立？针对以上争议，原告林慧君向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》二份，欲证明原、被告之间存在商品房买卖关系，合同约定了双方的权利、义务。2、《个人购房抵押担保借款合同》二份，欲证明原告向被告购买房屋，向第三人贷款共计180000元，现在购房合同无法履行，要求解除个人贷款合同。3、《首付款收款收据》二份，欲证明原告向被告购房的事实支付首付款分别为99977元。4、《协议书》一份，欲证明原告需要支付律师费用4000元。经质证，被告对原告提交证据1、3真实性、合法性、关联性认可；对证据2的真实性认可，对被告与第三人之间的权利义务约定认可，对原告与第三人的贷款关系无法确认，不予质证；对证据4不认可，认为律师费用没有实际支付，也没有正式发票，原、被告双方在合同中也没有约定维权的费用由被告支付。第三人对原告提交的证据没有异议，对还款本息金额以银行流水为准。被告南门外公司未向法庭提交证据。第三人富滇银行腾冲支行根据其请求向本院提交以下证据：银行流水明细一份，欲证明原告按揭还款的情况。经质证，原、被告对第三人提交的证据无异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告对原告提交的证据1、3认可，本院予以采信；对证据2的真实性被告认可，本院对其真实性予以采信，对证据4系原告与其律师签订的内部协议，是否已实际支付无法确认，本院不予采信。原、被告对第三人提交的证据无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月15日，被告南门外公司与原告林慧君签订《商品房购销合同》二份，合同约定：由原告购买被告开发的位于腾冲市南门外南城门A2幢第三层***、***号商铺两间，房屋总价格为379954元，2015年3月18日前交房；合同还同时对逾期交房及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定，后被告未按约定如期交付房屋。原告已按约定支付首期房款199954元；2014年8月26日原告林慧君、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与第三人富滇银行腾冲支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，贷款金额为180000元，用于购买上述商铺，借款期限为120个月，从2014年8月27日至2024年8月27日止。合同签订后第三人富滇银行腾冲支行将180000元贷款划入被告南门外公司帐户，截止2017年2月14日原告共偿还第三人富滇银行腾冲支行借款本金33852.62元，剩余本金146147.38元未归还。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了首期购房款199954元，被告南门外公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为使双方签订的商品房购销合同目的不能实现，被告的行为已符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《商品房购销合同》解除后，致使原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》被解除后，被告应该将收受的首期购房款和购房贷款分别返还给原告和第三人。本案中，截止2017年2月14日原告向第三人支付购房贷款本金33852.62元，第三人向被告支付的购房款剩余本金为146147.38元，故被告应返还原告首期购房款199954元及购房按揭贷款本金33852.62元；同时被告应返还第三人贷款本金146147.38元及自2017年2月15日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，原告要求按总房款5%承担违约金18997.7元的诉讼请求并不超过同期贷款利率计算的利息，故本院对其诉讼请求予以支持。对于律师费用，原告提交的证据不足以证明该笔费用已实际产生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告林慧君与被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于2013年7月15日签订的《商品房购销合同》二份。（合同编号：NMW-B2013-229、NMW-B2013-230）二、解除原告林慧君、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行于2014年8月26日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》二份。三、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告林慧君首期购房款199954元并支付违约金18997.7元。四、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告林慧君截止2017年2月14日止支付给第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行的房屋按揭贷款本金33852.62元。五、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行借款本金146147.38元并支付自2017年2月15日起至本金146147.38元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告与第三人签订合同约定的利率计算的利息。六、驳回原告林慧君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4580元，由原告林慧君负担180元，被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判长  张占伦审判员  段生菊审判员  李云侠二〇一七年五月十五日书记员  舒子桁