眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1402民初802号原告：杨高兵，男，1982年5月12日出生，汉族，住眉山市东坡区通惠街***号，现住东坡区。委托诉讼代理人：高素梅，四川维是律师事务所律师。被告：眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地：眉山市东坡区东坡大道南二段49号3栋1单元1层2号。统一社会信用代码915114026991805267。法定代表人张珊，总经理。委托代理人：蒋立胜，男，1984年4月24日出生，汉族，住湖南省新邵县，眉山市鸿通房地产开发有限公司法务专员。原告杨高兵与被告眉山市鸿通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭审理了本案。原告杨高兵及其委托诉讼代理人高素梅、被告眉山市鸿通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋立胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨高兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延交房35天的违约金2135元(305000×35天×0.0002)；2、判令被告支付迟延办理产权证的违约金23546元（从2015年12月30日起至2017年1月20日止共计386天，其后违约金以购房款本金305000元为基数按日万分之2计算至被告给付原告产权证之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求即迟延交房的违约金2135元，变更第二项诉讼请求为“判令被告支付迟延办理产权证的违约金21655元（从2015年12月30日起至2016年12月20日止，共计355天，以购房款本金305000元为基数按日万分之二计算）”。事实与理由：原告与被告于2012年12月25日签订《房屋买卖合同》，购买被告开发的位于眉山市东坡区房屋，面积64.02平方米，合同价款为305000元。合同约定，被告应当在2014年12月30日前交付房屋；如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约交清了房款，被告迟延交房35天，且于2016年12月20日才给原告办理了房屋产权证，依合同约定，被告应承担违约责任。被告鸿通公司辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖合同》合同合法有效，合同第十条约定了房屋交付条件为被告取得商品房规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，被告达到上述交房条件后，且在12月30日前通知原告交房，因原告的原因拒不收房，因此被告交付房屋不存在违约。二、办理产权证的前提条件是交清专项维修资金、契税，并提供原告的查房单等其他资料。因原告未按约及时向被告缴纳专项维修资金及契税，并提供原告的查房单等其他资料才导致办证迟延，同时还因国家政策变动，才导致房产证办理时间迟延，故被告没有过错，不应承担办证违约金。原告围绕其诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、购房款收据、按揭贷款还款明细表、维修基金收据、税费收据、房产证复印件、《眉公消验字（2015）第0005号验收意见书》、《竣工验收备案书》、竣工验收备案部门意见、《眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》、（2017）川1402民初422号民事判决书、（2016）川1402民初2470号民事判决书、（2016）川14民终322号民事判决书。被告针对原告的诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《眉规核2014—075号规划核实合格证》、《房屋面积测绘报告》、《竣工验收报告》、《眉山市城乡规划局、眉山市房地产管理局关于关于商品房买卖合同CH-01-0605约定交付条件之规划验收批准文件的声明》、《眉山市不动产登记中心关于鸿通房地产公司办理权属证明相关问题的复函》、《交房公告》、东坡区人民法院（2015）眉东民初字第3712号民事判决书、（2016）川14民终1044号民事判决书、家庭唯一住房查询单。对以上证据，原、被告分别进行了质证。本院经审理认定事实如下：原告及罗丽霞与被告于2012年12月25日签订《房屋买卖合同》，购买被告开发的位于眉山市东坡区房屋，面积64.02平方米，合同价款为305000元。交房日期为应当在2014年12月30日前，交房条件为取得规划验收合格证、房屋实测报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。逾期交房60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之二的违约金……（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金……。合同签订后，原告已付清房款305000元。原告与罗丽霞于2014年4月23日协议离婚，约定本案商品房买卖合同所涉房产归原告所有，由原告承担合同权利义务。2014年12月26日，东湖春天1幢竣工验收，被告于2014年12月8日、12月26日、12月29日分别取得《眉山市房屋面积测绘报告》、《竣工验收报告》、《建设工程规划核实合格证》，并能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2014年12月26日，被告在《眉山日报》上刊登了《鸿通地产交房公告》，通知原告“东湖春天在2014年12月30日起正式办理交房手续，请务必带上身份证、户口本、购房合同、购房尾款等相关资料和费用……”。原告于2014年12月30日交税费2980元、维修基金3232元。2016年12月20日，被告为原告办理了不动产权证书。《眉山市不动产登记中心关于鸿通房地产公司办理权属证明相关问题的复函》载明“……眉山市不动产登记中心于2015年10月26日正式挂牌成立，挂牌后按‘人员集中办公、登记统一受理、土地使用证和房产证各办各证’的原则开展办公，过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日启用不动产登记系统……”。原告以被告未在合同约定的时间内为原告办理房屋产权证，存在违约行为，应承担违约责任为由，于2017年2月28日诉至本院。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自已的义务。本案争议的焦点为：被告迟延办理房屋所有权证有无过错，应否支付原告违约金。本院认为,合同约定被告应当在2014年12月30日前交付房屋，被告以公告方式通知在2014年12月30日起正式办理交房手续，原告在2014年12月30日即交清维修基金和税费，被告于2016年12月20日才为原告办理了不动产权证书存在过错，被告应按《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条的约定，从交付商品房之日起365日内的次日起给付原告迟延办证违约金。故对原告要求被告支付迟延办理产权证的违约金21655元（从2015年12月30日起至2016年12月20日止，共计355天，以房款305000元为基数按日万分之二计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩原告迟延缴纳专项维修资金和税费、迟延进行家庭唯一住房查询，导致被告办证迟延，以及眉山市不动产中心2015年10月26日才正式挂牌成立，不动产登记系统2016年8月29日才正式启用，其迟延办理产权证具有不可抗力的因素，不应承担违约金责任的抗辩理由。本院认为，办理产权证过程中，原告应被告通知缴纳专项维修资金和税费、进行家庭唯一住房查询，被告没有证据证明其通知原告缴纳专项维修资金和税费、进行家庭唯一住房查询后，原告有迟延行为；另眉山市不动产中心的复函已明确其成立后过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日启用不动产登记系统，并不影响被告为原告办理产权证，不存在不可抗力因素。故被告的辩解意见本院不予采信。综上，为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告眉山市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付杨高兵违约金21655元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费442元，依法减半收取221元，由原告杨高兵负担35元，被告眉山市鸿通房地产开发有限公司负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  徐智新二〇一七年五月十五日书记员  白乙伶