内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内08民终439号上诉人（原审原告）王新槐，男，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。上诉人（原审被告）巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司（简称亿正房地产公司）。法定代表人张成林，公司董事长。委托诉讼代理人胡忠，内蒙古大法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）巴彦淖尔市九州兴业房地产经纪有限公司（简称九州经纪公司）。法定代表人翟瑞君，公司总经理。委托诉讼代理人雷治国，公司职工。被上诉人（原审被告）临河区万诚房屋信息咨询服务部（简称万诚信息部）。负责人赵金玲，信息部经理。上诉人王新槐、亿正房地产公司与被上诉人九州经纪公司、万诚信息部商品房预约合同纠纷一案，临河区人民法院于2015年11月3日作出（2015）临民初字第4479号民事判决，宣判后，亿正房地产公司不服向本院提起上诉。本院于2016年3月23日作出（2016）内08民终150号民事裁定发回临河区人民法院重审。临河区人民法院依法另行组成合议庭，于2016年11月19日作出（2016）内0802民初2850号民事判决，宣判后，王新槐、亿正房地产公司不服向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人王新槐，上诉人亿正房地产公司的委托诉讼代理人胡忠，被上诉人九州经纪公司的委托诉讼代理人雷治国，被上诉人万诚信息部负责人赵金玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亿正房地产公司上诉请求：1、原审判决遗漏主体。原审认定“王新槐的损失主要系曲明日所施诈骗行为所致”，说明曲明日与本案有权利义务关系或案件处理结果同他有法律上的利害关系。虽然王新槐在一审起诉时未将曲明日列为当事人，但一审法院应当依职权追加，2、原审判决适用法律错误，责任划分错误。（1）一审法院认定曲明日以亿正公司名义与王新槐签订《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》无效，王新槐签约后未将房款直接转入亿正公司账户，而是按照曲明日要求转入九州公司账户。首先由收取该房款的九州公司、曲明日进行返还，只有在九州公司、曲明日不能返还方可适用过错赔偿原则处理。（2）王新槐与曲明日签订《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》的过程中明知涉案房屋属于回迁房且签约前已就此提出质疑，要求翟瑞君和赵金玲出具《承诺书》，但其却没有到亿正公司核实该回迁房产权状况以及曲明日是否有权销售该回迁房等实质问题。签约后未将房款直接转入亿正公司账户，而是按照曲明日的要求转入九州公司账户，在曲明日、九州公司存在明显不合理常理的行为下仍盲目付款，最终导致房款被骗，王新槐对此具有重大过失。九州公司在没有亿正公司委托的情况下，与曲明日恶意串通与王新槐签订了虚假的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》，骗取了王新槐的房款，应当由曲明日和九州公司共同承担法律责任，九州公司收取的房款也应当依法追缴并返还王新槐。（3）曲明日利用伪造的亿正公司合同专用章与王新槐签订《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》，骗取了王新槐房款据为已有，并非为了亿正公司利益。亿正公司对曲明日犯罪行为造成王新槐的经济损失不承担民事责任。请求撤销原判第一项并驳回王新槐的一审诉讼请求。王新槐上诉请求：1、王新槐与亿正公司购房协议的签订及支付购房款行为，完全是在亿正公司的合法招牌下，在亿正公司售楼部进行的。当时王新槐出于对亿正公司的信任，中间还有万诚信息部和九州公司的引见介绍，完全相信了售楼部经理曲明日的解释，当时就与曲明日代表的亿正公司签订了《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》，同时按照曲明日的要求，王新槐将350200元购房款打入了曲明日指定的九州公司经理翟瑞君的银行账户上，亿正公司出具了收款收据。亿正公司理应无条件的依法承担相关的全部民事责任。2、王新槐的巨额购房款经济损失完全是由于亿正公司制度混乱，管理不善，用人不当，失职失查的过错造成的，亿正公司负有直接的重大过错。王新槐的购房款损失与《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑的若干问题的规定》（法释{1998}7号）第3条、第5条规定的情形完全一样，与亿正公司的过错行为具有直接的因果关系。一审法院理应依法判定九州经纪公司、万诚信息部和亿正房地产公司无条件的全额赔偿王新槐的385000元购房款损失。涉案的房屋已经由亿正公司一房二卖，除王新槐外又卖给了第三人张建平。3、亿正公司售楼部经理曲明日与九州公司经理翟瑞君合谋将王新槐的购房款转入第三人武燕的账户250000元，余款由曲明日拿走。证明本案同时涉及“必须共同进行诉讼”的以上三个当事人，根据《民事诉讼法》第一百三十二条规定，一审法院理应在审理过程中依法追加并通知三人参加诉讼。请求撤销原判，依法改判亿正公司、九州公司、万诚信息部共同返还王新槐的385000元购房款，依法承担全部民事责任。九州经纪公司辩称，亿正公司有售楼部且有售楼部经理，且负责人是曲明日，我们没有义务且没有能力去辨认公章的真实性，款项打在售楼部经理曲明日指定的账户上。我们是居间人，促成了王新槐与亿正公司的房屋买卖合同，与我方没有任何关系，交房是亿正公司的责任。万诚信息部辩称，我们是去亿正公司售楼部办理的手续，办理完手续后才转款。王新槐向一审法院起诉请求：1、解除原告王新槐与被告亿正房地产公司于2013年12月30日签订的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》；2、三被告返还原告王新槐预交房款385000元，并从2013年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息，至起诉之日止；3、被告亿正公司按原告购房款的一倍赔偿损失350200元。一审法院认定事实：1、王新槐提供的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》、购房收据、承诺书等证据，客观反映了王新槐购房、交款的行为过程，九州公司、万诚信息部对此均无异议，亿正公司仅以其员工曲明日伪造亿正公司印章骗取购房款的事由反驳，但不足以否定上述证据的真实性、关联性、合法性及待证事实的客观性。2、王新槐对亿正公司提供的其与张建平签订的《居然之家项目房屋拆迁回迁安置协议书》之真实性、合法性不予认可，但未提供充分证据予以反驳，本院应对该证据及待证事实确认。3、综合当事人陈述及在卷证据认定，王新槐与亿正公司售楼部工作人员曲明日签订协议后，以350200元购买亿正公司开发的滨河丽景住宅小区B19号楼3单元xx室并交付购房款及中介费385000元的事实属实。《居然之家项目房屋拆迁回迁安置协议书》与《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》指向的标的物系同一小区同一楼座的同一房屋，已由被拆迁人张建平实际占有使用。一审法院认为，本案的争议焦点是亿正公司与王新槐间的房屋买卖合同是否成立并有效？在亿正公司员工曲明日以亿正公司名义并用伪造的亿正公司印章与王新槐签定《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》骗取购房款之事实成立的前提下，亿正公司应当承担何种责任？一、关于合同效力。作为亿正公司售楼部员工，曲明日以亿正公司名义与王新槐签订《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》，王新槐作为信息不对称的购买方，有理由相信曲明日系代表亿正公司行使售房权及所签合同有效。尽管曲明日为实施诈骗准备条件而伪造印章的行为也同时违反相关法律规定，但由于此前亿正公司已就涉案房屋与案外人张建平签订回迁协议并将房屋交付张建平，曲明日又隐瞒该事实并伪造印章与王新槐订立合同骗取购房款据为己有，使得本案合同“以合法形式掩盖非法目的”之无效条件成就。基于此，应当认定双方所签订的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》自始无效。二、曲明日骗取购房款之事实成立，亿正公司应当承担何种责任？曲明日之所以能在售楼部以亿正公司名义并用伪造的亿正公司印章与王新槐签定《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》骗取购房款，除其早有预谋和手段隐蔽之外，亿正公司用人失察、监管不力等内部管理问题，也是成就曲明日违法行为并造成王新槐信赖利益损失的重要因素。亿正公司的过错与王新槐因此造成的损失有一定因果关系。而王新槐与曲明日签订合同的行为过程中，明知涉案房屋属回迁房且签约时已就此提出质疑，却对亿正公司有无获得回迁人的授权或对所售房屋是否享有处分权不加甄别，签约后未将房款直接转入亿正公司账户，而是按照曲明日要求转入九州公司账户，在对方存在如此明显不合常理的行为下仍盲目付款，未尽审慎义务，也有重大过失。依《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑的若干问题的规定》：“行为人私刻公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同为方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法承担赔偿责任。”及《中华人民共和国合同法》：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”等法律规定，亿正公司须就王新槐损失的350200元购房款承担相应的赔偿责任，鉴于王新槐的损失主要系曲明日系所施诈骗行为所致，亿正公司亦属受害人，故其赔偿责任应为补充责任，责任比例确定为20%为宜；王新槐要求亿正公司赔偿一倍购房款及按中国人民银行同期贷款利率承担购房款利息的请求不当，不予支持。九州公司、万诚信息部在王新槐与亿正公司订立合同中承担中介人角色，九州公司、万诚信息部把涉案房屋无法办理网签则退中介费作为承诺书内容，证明其知晓涉案房屋存在不确定的权利风险，其未就涉案房屋向王新槐尽到情况真实、信息准确和合同事项风险告知义务，有一定过失，且该行为与曲明日所施的合同行为共同作用给王新槐造成了经济损失，故九州公司、万诚信息部应在其所获利益限额内承担赔偿责任。综上所述，王新槐诉讼主张之合理部分应予支持；亿正公司请求终止本案审理、驳回王新槐诉讼请求的抗辩理不成立，不予支持；九州公司、万诚信息部的辩称理由亦不成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑的若干问题的规定》第五条第二款、《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条之规定，判决：一、巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司赔偿王新槐购经济损失70040元（350200元×20%）；二、巴彦淖尔市九州兴业房地产经纪有限公司赔偿王新槐经济损失24800元；三、临河区万诚房屋信息咨询服务部赔偿王新槐经济损失10000元；四、驳回王新槐的其它诉讼请求。上述判项所确定的金钱给付内容，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11507元，王新槐已预交11507元，由王新槐负担8285元，亿正地产公司负担2071元，九州经纪公司负担691元，万诚信息部负担460元。二审审理中各方当事人均未提供新的证据。二审审理查明的事实与原审认定事实一致。另查明，2013年12月16日王新槐通过九州公司翟瑞君向亿正公司售楼部负责人曲明日交付了购房款350200元，九州公司翟瑞君收取了王新槐中介费24800元，万诚信息部赵金玲收取了王新槐中介费10000元。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2013年12月30日，亿正公司员工曲明日以亿正公司名义并用伪造的亿正公司印章与王新槐签定《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》，王新槐以350200元购买亿正公司开发的滨河丽景住宅小区B19号楼3单元202室并交付购房款。王新槐有理由相信曲明日代表亿正公司行使售房权，曲明日隐瞒事实并伪造印章与王新槐订立合同骗取购房款据为己有，原审判决认定双方所签订的《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》自始无效并无不当。曲明日作为亿正公司的售楼部经理，用假公章骗取购房款，亿正公司用人失察、监管不力等内部管理问题，是造成王新槐损失的主要因素，亿正公司应承担主要责任即80%的责任。王新槐与曲明日签订合同的行为过程中，明知涉案房屋属回迁房且签约时已就此提出质疑，未尽审慎义务存在过错，应承担次要责任即20%的责任。九州经纪公司、万诚信息部在王新槐与亿正公司订立合同中承担中介人角色，九州经纪公司、万诚信息部把涉案房屋无法办理网签则退中介费作为承诺书内容，证明其知晓涉案房屋存在不确定的权利风险，其未就涉案房屋向王新槐尽到情况真实、信息准确和合同事项风险告知义务，有一定过失，且该行为与曲明日所施的合同行为共同作用给王新槐造成了经济损失，故九州经纪公司、万诚信息部应在其所获利益限额内承担赔偿责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持临河区人民法院（2016）内0802民初2850号民事判决第二、三、四项；二、撤销临河区人民法院（2016）内0802民初2850号民事判决第一项；三、巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司赔偿王新槐购房经济损失280160元（350200元×80%）。上述判项所确定的金钱给付内容，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费20133元，由王新槐负担3796.4元，亿正地产公司负担15185.6元，九州经纪公司负担691元，万诚信息部负担460元。本判决为终审判决。审判长 张 宇审判员 李元军审判员 付桂梅二〇一七年六月一日书记员 尚 静