.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初7059号原告:唐金梅,女,1973年7月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：吴倩，宁夏言成律师事务所律师。被告:宁夏骏宁房地产开发有限公司,住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：马骏骑,系公司总经理。被告:阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司,住所地：内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。法定代表人:秦梦宇,系公司董事长。委托诉讼代理人：刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。原告唐金梅与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称骏宁房地产公司）、阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司（以下简称方大村镇银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案，原告唐金梅于2017年11月27日申请冻结被告骏宁房地产公司名下银行账户，本院于同月28日裁定冻结被告骏宁房地产公司名下的银行账户存款（保全财产限定金额346800.07元）。本院依法适用普通程序，于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告唐金梅的委托诉讼代理人吴倩、被告骏宁房地产公司的法定代表人马骏骑以及被告方大村镇银行的委托诉讼代理人刘艳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告唐金梅与被告骏宁房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》；2.依法判令解除原告唐金梅与被告方大村镇银行、骏宁房地产公司签订的《个人购买住宅或商铺借款合同》；3.依法判令被告骏宁房地产公司向原告返还首付款271652元、预售房登记费140元及利息损失21732.16元，合计293524.16元(利息按中国人民银行同期贷款利率6%计算,暂从2016年6月18日计算至2017年10月18日,应计算至实际付清之日)；4.依法判令被告骏宁房地产公司赔偿原告已向被告方大银行支付的按揭贷款本金27133.28元,利息26142.63元(暂自2016年7月20日计算至2017年10月20日,应当以原告实际支付给被告方大村镇银行贷款本金及利息为准)；5.依法判令由被告骏宁房地产公司偿还涉案《个人购买住宅或商铺借款合同》项下剩余贷款及利息；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2016年6月24日原告唐金梅与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告骏宁房地产公司开发的某室,该房屋预测建筑面积130.51平方米,单价为每平方米5200元,总价款678652元,被告骏宁房地产公司于2016年12月31日前向原告唐金梅交付该商品房,逾期超过90日后,原告有权解除合同。2016年6月18日原告向被告骏宁房地产公司支付首付款271652元,预售登记费140元,并于2016年6月28日作为借款人与被告方大村镇银行(贷款人)、被告骏宁房地产公司(保证人)签订《个人购买住宅或商铺借款合同》,合同约定,原告向被告方大村镇银行贷款407000元,贷款期限自2016年6月28日至2036年6月27日,贷款的拨付以原告购房款的名义一次以转账形式划入被告骏宁房地产公司在被告方大村镇银行开立的账户,被告骏宁房地产公司为本合同项下原告全部的债务承担连带担保责任。截止2017年10月20日原告已向被告方大村镇银行偿还贷款本金27133.28元,利息26142.63元。直至原告起诉之日,被告依然不能向原告交付房屋,已构成严重违约。综上所述,为维护原告合法权益,诉至贵院,请求人民法院判如所请。被告骏宁房地产公司辩称，原告购买我公司房屋，其交完首付款后，将所购买住房抵押给方大村镇银行进行按揭贷款，该款用于向我公司支付剩余房款，原告要求与我公司解除合同，理由不成立，其购买的房屋仍在银行抵押，在原告未与银行履行完合同之前，与我公司不能解除合同。另外原告诉求的违约金计算也有错误，与双方所签订的商品房合同中约定的不符。被告方大村镇银行辩称，1.原告所述事实属实。原告向方大村镇银行借款407000元，借款期限为240个月（自2016年6月28日至2036年6月27日），借款月利率为4.0833‰，还款方式为等额本金还款。截止2018年3月20日，原告已向方大村镇银行还款21期，本金35612.43元，利息33375.63元。2.如果由于被告骏宁房地产公司交房违约而导致商品房买卖合同解除，继而导致原告与方大村镇银行之间的借款合同解除，则被告骏宁房地产公司应对原告未偿还部分的借款向方大村镇银行承担还款责任，同时还应赔偿因此给方大村镇银行造成的利息损失（未偿还本金371387.57元，利息按实际还款日计算）。在被告骏宁房地产公司未履行还款及赔偿义务的情况下，方大村镇银行将不予解除涉案房屋依法设定的抵押权预登记。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、收据两张、《个人购买住宅或商铺借款合同》、借款凭证、被告方大村镇银行提交的房屋预告登记证明、按揭贷款还款计划书，来源合法、内容客观真实，且与本案事实具有关联性，故本院予以认定。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，原告（乙方、买受人）与被告骏宁房地产公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告骏宁房地产公司开发的某室房屋,房屋总价款678652元,并约定被告骏宁房地产公司于2016年12月31日前向原告交付该商品房，逾期超过90日后,原告有权解除合同。2016年6月18日原告向被告骏宁房地产公司支付首付款271652元,2016年6月24日向被告骏宁房地产公司支付预售登记费140元。2016年6月28日，原告作为借款人与被告方大村镇银行(贷款人)、骏宁房地产公司(保证人)签订《个人购买住宅或商铺借款合同》,原告向被告方大村镇银行贷款407000元,期限自2016年6月28日至2036年6月27日,月利率为4.0833‰，还款方式为等额本金还款。2016年6月29日，方大村镇银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明，同日方大村镇银行将借款合同约定的407000元借款一次性转入被告骏宁房地产公司账户。截止2018年3月20日，原告向被告方大村镇银行还款21期，共计金额68988.06元（其中本金35612.43元、利息33375.63元）。由于被告骏宁房地产公司至今未能将涉案房屋交付原告，故原告起诉来院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告与被告骏宁房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告与被告方大村镇银行、骏宁房地产公司签订的《个人购买住宅或商铺借款合同》系当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。被告骏宁房地产公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，骏宁房地产公司应当与2016年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过90天，原告有权解除合同。现被告骏宁房地产公司逾期交房已超过90日，至今未能履行交房义务，已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此原告要求解除其与被告方大村镇银行、骏宁房地产公司签订的《个人购买住宅或商铺借款合同》,符合约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告骏宁房地产公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失。因此原告要求被告骏宁房地产公司返还购房首付款、登记费及向被告方大村镇银行所还的贷款本息，并赔偿购房首付款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，该购房首付款利息损失，应以银行同期贷款利率即年利率4.75%为准，自支付之日起计算至判决生效日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告骏宁房地产公司偿还借款合同项下购房款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告骏宁房地产公司清偿剩余贷款本息等债务后，原告及被告方大村镇银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告唐金梅与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告唐金梅与被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司、宁夏骏宁房地产开发有限公司签订的《个人购买住宅或商铺借款合同》；三、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐金梅返还购房首付款271652元、预售房登记费140元及自2016年6月28日起至本判决生效之日止原告唐金梅已向被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司归还的贷款本金（以被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐金梅赔偿以271652元为本金，自2016年6月18日起至判决生效之日止，按年利率4.75%计算的利息；五、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司偿还原告唐金梅自判决生效之日起就《个人购买住宅或商铺借款合同》剩余的贷款。自被告宁夏骏宁房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起十日内，原告唐金梅、被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司办理金凤区某室房屋上抵押登记的涤除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6600元、保全费2254元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长马花人民陪审员安玉华人民陪审员宋惠娟二〇一八年四月十七日书记员刘震附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。