江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9079号上诉人（原审被告）：王金男委托诉讼代理人：谷志栋，江苏万拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王林男原审被告：陈玲妹上诉人王金男因与被上诉人王林男、原审被告陈玲妹房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金男的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由王林男负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，本案所转让1600余平方米厂房中，部分房屋已办理产权登记手续，拥有产权证；一审判决认为王林男与王金男形成事实上的委托租赁厂房关系与事实不符；王林男所属厂房被一审法院查封并评估拍卖致使其权利受损，应当针对另案申请执行人的申请执行行为提出异议，而非向一审法院请求判令买卖合同无效。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定双方所签订厂房出售协议无效的法律依据为《城市房地产管理法》第三十八条，不应直接适用于本案。三、一审判决认定厂房出售协议无效，则应恢复到初始状态，王林男所收租金退还王金男，向王金男支付占有使用厂房的使用费。四、王金男在一审中委托妻子携带结婚证及答辩状出庭，并非未应诉。王林男二审未作答辩。王林男向一审法院起诉请求：确认与王金男、陈玲妹在2009年9月10日签订的《厂房出售协议》无效，王金男、陈玲妹返还王林男已支付的转让款90万元、承担利息损失60万元（按年利率10%，计算至实际付清之日止），本案诉讼费由王金男、陈玲妹承担。一审法院认定事实：2009年9月10日，王林男为购房人，王金男、陈玲妹为出售人，双方签订《厂房出售协议》一份，约定王金男出售厂房（南面三楼三间1000平方米，平房600平方米8.5间）给王林男，墙面向北4米为通道，到三楼三间厂房东墙角至，包括土地使用权，今后村里缴费由王林男负责（包括南面西面围墙和大门在内出售给王林男），具体债权债务与王林男无关，付款方式按银行凭证，共计玖拾万元（900000.00元）。协议落款处，王林男、王金男、陈玲妹分别在购房人和出售人处签名，王金男、陈玲妹还捺了指印。见证人郭某签名。协议后附了厂房平面图，标注粗线范围内的房屋为买卖房屋，王林男与王金男分别在平面图的下方签了名。王林男于当天支付购房款70万元，其中存单5张计55万元，现金支票二张计10万元，承兑汇票一张5万元，王金男出具收条一份。2009年9月14日，王林男支付购房款20万元，其中现金支票2张计10万元，存单一张10万元，王金男再出具收条一份。后王金男、陈玲妹将出售的厂房移交给王林男。王林男于2010年2月10日将厂房出租给案外人蔡金男，并与蔡金男签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期为2010年2月10日至2013年2月10日。王林男认可收到蔡金男支付半年租金5万元，但一个月后蔡金男就离开了，由王金男接收厂房并转租给他人。王林男还认可于2012年经王金男从承租人秋香处收到租金10万元，于2013年2月21日经王金男从秋香处再收到租金10万元。对于该20万元租金，王林男表示均是王金男电话通知去收取，王林男出具收条给王金男。2014年11月12日王林男又收到租金5万元，再次出具收条给王金男。此后本案厂房因王金男、陈玲妹涉及债务纠纷，被一审法院裁定查封，在进入执行程序后予以评估、拍卖。王林男为此诉至法院。以上事实，有王林男提供的双方主体身份材料、《厂房出售协议》、收条、存单、现金支票、银行承兑汇票、《房屋租赁合同》，王金男提供的收条及到庭当事人的陈述等证据证实，法院予以确认。审理中，经一审法院核实，王金男、陈玲妹，包括陈玲妹担任投资人的苏州市旺盛丝绒制品织造厂和苏州市胜艺工艺服饰品厂因多起债务案件未了结，正在法院执行中，本案所涉厂房已被一审法院一并查封，并予以评估、拍卖。一审审理中，陈玲妹认可本案转让的厂房目前被法院查封并予以评估、拍卖，但其和女儿王洁均提出了执行异议，其与王金男原系夫妻关系，现已离婚，是在离婚前把厂房转让给王林男的，如果法院处分已经转让的厂房可能会损害其利益。王林男表示虽未提出执行异议，但要求参与厂房被拍卖后的财产分配。一审法院认为，王金男、陈玲妹在2009年9月10日与王林男签订《厂房出售协议》并在王林男支付转让款90万元后，双方已办理了厂房移交手续，故厂房的收益应归王林男享有。王金男提供的二份收条虽然写明王林男分二次收到王金男租金合计15万元，但实际上是他人租用了王林男购买的厂房后支付的租金，故王林男与王金男之间形成事实上的口头委托租赁关系，王林男为委托人，王金男是受托人，租赁收益应归委托人即王林男享有。现王林男与陈玲妹均认可本案转让的厂房无所有权证和土地证，即无法办理转移登记，参照《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，故王林男与王金男、陈玲妹签订的《厂房出售协议》依法应为无效，且王金男、陈玲妹转让的厂房系因有债务而被法院查封并评估、拍卖，用于清偿王金男、陈玲妹及苏州市旺盛丝绒制品织造厂和苏州市胜艺工艺服饰品厂的债务，由此产生本案纠纷的责任在王金男、陈玲妹。对因无效合同取得的财产依法应予返还。王金男、陈玲妹转让的厂房已在一审法院强制执行中，故王林男无须再承担返还义务。王金男、陈玲妹应返还王林男支付的转让款90万元。王林男请求王金男、陈玲妹承担转让款利息损失，考虑到在转让厂房被查封与评估及拍卖前由王林男收益，故酌情支持按本金90万元，自起诉之日起按银行同期贷款基准利率计算利息。王金男经本院合法传唤后未到庭，视为自行放弃答辩、质证等诉权，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决：一、王林男与王金男、陈玲妹于2009年9月10日签订的《厂房出售协议》无效。二、王金男、陈玲妹返还王林男转让款人90万元，并支付该款自2016年1月4日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息至实际清偿之日止。案件受理费9800元，公告费300元，合计10100元，由王金南、陈玲妹负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，王金男提出本案所涉房屋有600余平方米是有房产证的；签订协议时告知王林男房产证是不完整的，无法过户；本案厂房建造在集体土地上的，一审判决适用《城市房地产管理法》错误。王金男提供了一份房屋所有权××为苏州市旺盛丝绒制品织造厂的房屋产权证复印件，并认为其中有600平方米就是《厂房出售协议》中约定的平房600平方米8.5间。王金男在法院规定期限内没有提供房产证原件。王林男陈述签订协议时知道购买的厂房没有房产证，但王金男没有告知其中有600平方米有房产证。本院认为：本案争议焦点是王林男与王金男、陈玲妹签订的《厂房出售协议》的效力。一审中王林男与陈玲妹均认可涉案厂房无房产证及土地使用证。二审中王金男上诉认为其中有600平方米的厂房有房产证，其提供的房产证复印件记载了房屋所有权人并非王金男本人，也未提供房产证原件供法院审查，王林男也不予认可，该上诉理由依据不足，本院不予支持。根据二审中王金男的陈述，涉案厂房是建造在农村集体土地上的，则王金男无相应的土地使用权，该《厂房出售协议》应认定为无效合同。一审判决参照适用城市房地产管理法虽有不当，但认定合同效力并无不当。《厂房出售协议》确认为无效后，王金男应当向王林男返还依据合同取得的房款900000元。王林男依据合同取得的涉案厂房，因涉及王金男、陈玲妹及苏州市旺盛丝绒制品织造厂等多起债务纠纷，被一审法院查封并拍卖，故王林男无需返还。至于王林男在接收厂房后是否委托王金男对外出租属于另一个法律关系，本案不予理涉。王金男上诉认为王林男占有使用该厂房期间，应当支付根据市场评估价计算的场地使用费，因其在一审中未提起反诉，故本案也不予理涉。综上，王金男的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，公告费600元，合计10400元，由上诉人王金男负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一七年三月三十日书 记 员  吉宇璐