广东省汕头市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤05民终200号上诉人（原审原告）：黄赞发。委托诉讼代理人：曾爱东，国信信扬（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蕊，国信信扬（汕头）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翁奕辉。委托诉讼代理人：林少丹，广东潮之荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖寅凯，广东潮之荣律师事务所律师。上诉人黄赞发因与被上诉人翁奕辉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2015）汕金法鮀民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄赞发的委托诉讼代理人曾爱东、陈蕊、被上诉人翁奕辉及其委托诉讼代理人林少丹、肖寅凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄赞发上诉请求：1、撤销汕头市金平区人民法院（2015）汕金法鮀民初字第78号民事判决；2、改判确认上诉人与被上诉人签订的《宅基地转让协议》无效；3、改判被上诉人将位于汕头的宅基地及地上的附着物返还上诉人；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审所定案由错误，本案法律关系系农村宅基地转让纠纷，既非返还原物纠纷，也非农村房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人于2013年9月16日签订的《宅基地转让协议》，无论是协议标题还是协议内容，双方当事人的合同权利义务均围绕宅基地的使用权转让而签订，虽然该地块附有附着物，但明显双方合同的意愿是转让宅基地，并非房屋买卖合同，一审法院将本案案由定为返还原物有误。二、一审判决认定事实和适用法律错误。1、一审法院对合同定性错误。《宅基地转让协议》双方约定转让的标的物是宅基地及宅基地上的附着物，而一审法院错将协议认定为房屋买卖合同，既不符合事实，也背离双方真实的意思表示。再者，上诉人虽然在签订转让协议之前，有在该宅基地上建有临时附着物，但该附着物系临时设施，并未报建，依法不能认定为经合法报建可居住使用的房屋，且被上诉人受让该宅基地之后，也并未在该地上附着物居住，而是用于出租给他人使用。鉴于上诉人仅享有争议宅基地的使用权，不享有该宅基地的所有权，依据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，上诉人无权处分该集体建设用地，双方所签订的宅基地涉及第三方合法权益，转让协议违反法律效力禁止性规定，依法应当认定为无效；2、一审认定被上诉人享有宅基地受让主体资格缺乏依据。上诉人提交的证据《关于设立龙泉街道属下四个居民委员会的批复》（汕升府办复【1997】30号）表明，本案争议土地原所有权人鮀浦镇蓬洲居委会自1997年分拆为四个居委会，即蓬洲东、蓬洲南、蓬洲西、蓬洲北社区居民委员会。从该文件载明的分拆后四个居委的四至范围看，本案争议土地签订转让协议时属于蓬洲东居委范围，2016年7月29日鮀江街道办事处出具的《复函》也进一步证实该地块不属于蓬洲北社区辖区范围。而被上诉人签订转让协议时属于蓬洲北居委村民，上诉人与被上诉人不属于同一集体组织成员，被上诉人的户籍与该争议地块也不属于同一居委。一审判决所认定的居委拆分后涉案宅基地的财产权由分拆后的四个居委会共同享有和行使，四居委辖区居民对辖区内宅基地使用权享有受让主体资格缺乏依据。被上诉人翁奕辉辩称，一、案由只是立案庭对案件初步审查以及概括、分类，原审法院在判决书“本院认为”部分已对本案的性质作出最终合法的认定，上诉人仅以案由来推断原审法院对案件的定性错误毫无根据，依法应当不予采信；二、原审法院认定事实和适用法律正确。原审法院对于本案争议的协议书已经作出认定，认定双方系宅基地以及地上建筑物、构筑物的转让关系。其次，上诉人与被上诉人之间的协议并不违反法律效力性禁止性规定。我国法律、行政法规对农村宅基地及地上建筑物买卖行为未作禁止性规定，另外，《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该条规定可见，农村村民出卖宅基地及地上建筑物，法律并没有予以禁止，只是村民出卖后再申请宅基地的将不被批准；三、被上诉人依法享有宅基地受让主体资格，双方之间的转让行为符合法律规定，同时也尊重原蓬洲村的客观实际情况。首先，被上诉人的户籍所在地是蓬洲北居委，系农业户口，目前名下没有其他宅基地，也没有其他房产，具有宅基地的需求。上诉人户籍所在地是金平区大华街道，系城镇户口，长期居住于城镇，对于农村的宅基地已没有需求性。因此，上诉人属于城市居民且没有在农村居住，其将宅基地及地上建筑物、构建物出让给被上诉人合情、合理、合法，是国家土地政策所鼓励的行为。其次，根据蓬洲北居委于2013年9月27日出具的《证明》以及被上诉人二审开庭前提交的《土地图纸》、现场照片可以证明本案争议土地系蓬洲北居委所有。退一步讲，本案争议土地即使不是蓬洲北居委所有，也应当认定为四居委共有的土地；四、宅基地是一种使用权，不因未过户而否定其效力，被上诉人作为善意购买方，本身也是集体内部成员，并已经向上诉人支付了对价。在双方交付标的物的同时，被上诉人已实际取得该土地的使用权；五、上诉人与被上诉人之间的转让协议符合国家政策方针，同时也符合当地邻里乡情。黄赞发向一审法院起诉请求：1、确认其与翁奕辉所签订的《宅基地转让协议》无效；2、判决翁奕辉将位于汕头市的宅基地及地上的附着物返还黄赞发；3、一审诉讼费由翁奕辉承担。一审法院认定事实：位于汕头市宅基地系原汕头市升平区鮀浦镇蓬洲居民委员会集体所有。于1994年5月19日划拨给黄赞发作为住宅使用（面积400平方米）。1994年8月27日，汕头市国土房管局和汕头市人民政府发给黄赞发《集体土地建设用地使用证》。2013年9月16日，黄赞发与翁奕辉签订《宅基地转让协议》，黄赞发将其名下位于汕头市的宅基地一块及地上建筑物、构筑物以120万元转让给翁奕辉。上述转让协议经律师见证。当日，黄赞发移交上述宅基地及地上建筑物以及《集体土地建设用地使用证》给了翁奕辉。同时黄赞发出具《收款收据》给翁奕辉，确认已收到翁奕辉付来土地使用权转让金120万元。2015年9月14日，黄赞发以得知转让宅基地是一种违法行为，该宅基地也根本无法过户到翁奕辉名下为由，向法院起诉，提出上述诉讼请求。案在审理期间，虽经多次调解，仍然无法达成一致意见。一审法院认为：黄赞发与翁奕辉于2013年9月16日自愿签订的《宅基地转让协议》，系其真实的意思表示，不违反相关法律规定，对双方具有法律约束力，因此对黄赞发提出的上述诉讼请求，不予支持。首先，黄赞发将名下位于汕头的宅基地一块及地上建筑物、构筑物以120万元转让给翁奕辉，已经收到翁奕辉土地使用权出让金120万元，其合同目的已经实现。关于黄赞发诉称该宅基地转让无法过户的问题，因是否过户系翁奕辉的合同权利，本案翁奕辉没有就此提出反诉，故对是否过户问题不予审查。另外，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，且过户登记系行政机关的管理范围。其次，位于汕头市宅基地系原汕头市升平区鮀浦镇蓬洲居民委员会集体所有。1997年10月，升平区政府决定将原蓬洲居委会分拆为蓬洲东、南、西、北四个社区居委会，因此上述涉案宅基地的财产权由分拆后的蓬洲东、南、西、北四个社区居委会集体共同享有和行使。对于分拆后的蓬洲东、南、西、北四个社区居委会属下的辖区居民对上述涉案宅基地使用权（包括上盖物）依法享有受让主体资格，因此翁奕辉受让上述涉案宅基地使用权不存在主体问题。另一方面，分拆后的蓬洲东、南、西、北四个社区居委会存在居民住所与分得的宅基地分属不同社区情况。如果不尊重客观事实，将不利交易的稳定性，从而无法解决农村土地纠纷，将造成严重的社会问题。第三，尊重契约自由是贯穿民商事领域法律的基础性原则，只要当事人在平等自愿基础上订立合同，不损害国家利益、公共利益和第三方合法权益，就应当受到充分的尊重和保护。黄赞发属于城市居民且没有在农村居住，将位于农村的房屋出让，合情合理；而翁奕辉作为受让人属于该村集体组织内部成员，受让主体符合相关法律规定。因此黄赞发诉称双方签订《宅基地转让协议》属于违法行为，缺乏法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国土地管理法》第八条第（二）款、第十条和第六十二条的规定，一审法院作出如下判决：驳回黄赞发的诉讼请求。一审案件受理费15600元，由黄赞发负担。管辖权异议诉讼费100元，由翁奕辉负担。二审期间，翁奕辉向本院提交下列证据：1、蓬洲协调组撤除后遗留问题的处理方案，拟证明本案争议土地系四居委共同共有；2、竞拍公告，拟证明目前蓬洲四居委的土地流转均不分东、西、南、北居委；3、土地图纸，拟证明本案争议土地系蓬洲北居委所有及四居委目前在鮀中路的土地分布情况；4、照片，拟证明四居委村民在鮀中路两侧的居住情况。经质证，黄赞发认为翁奕辉提交的上述证据不属于二审新证据，且证据1-3均系复印件，无法证实真实来源。证据1属于来源不明的处理方案，被上诉人并无证据证明该方案是上诉人提交给他；证据2、3与本案没有关联性；证据4虽有照片原件，但没有拍摄的时间，无法证明其要证明的内容。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，1997年10月，原升平区政府决定将原蓬洲居委会分拆为蓬洲东、南、西、北四个社区居委会。黄赞发出让涉案宅基地时为城镇居民，翁奕辉受让取得涉案宅基地时户籍所在地在鮀江街道蓬洲北居委会，属农村居民。二审审理期间，本院依职权发函给汕头市国土资源局金平分局，要求协助调查以下事项：1.本案讼争宅基地及地上建筑物、构筑物目前属于哪个居委会的辖区范围内？2.上述宅基地的地上建筑物、构筑物是否有在土地行政主管部门登记？3.涉及本案宅基地及地上建筑物的转让行为是否事先要报居委会或土地行政主管部门批准？或事后是否应报土地行政主管部门审核同意，并给予办理集体建设用地使用权流转鉴证确认手续，并会知市财政局、地税局计核并收取应纳税款？若需要办理流转鉴证确认手续，贵单位是否有受理？4.在蓬洲东、南、西、北四个居委会之间发生的集体建设用地使用权流转是否可以视为仍在同一农村集体经济组织的内部流转？2017年6月1日，汕头市国土资源局金平分局就上述问题函复本院：1、宅基地属于原蓬州居委会的集体土地。根据1997年10月22日原汕头市升平区人民政府办公室汕升府办复【1997】30号文件的精神，原蓬州居委会现分拆为蓬州东、蓬州南、蓬州西、蓬州北居委会。上述集体土地现属于哪个居委会管辖，建议贵院向金平区民政局或鮀江街道查询。2、经查询不动产统一登记管理平台数据库，上述宅基地的地上建筑物、构筑物尚未进行确权登记。由于自2015年12月2日起，我市中心城区由汕头市不动产登记中心统一办理不动产登记手续，故详细情况建议贵院向市不动产登记中心调查了解。3、土地行政主管部门依据现行《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”等规定依法对村民宅基地及地上建筑物进行管理，现行土地管理法规没有有关村民宅基地及地上建筑物依法转让时事先或事后需经土地行政主管部门批准的规定。村民宅基地的地上建筑物依法转让后，应向不动产登记机构申请办理转移登记手续，有关登记手续的办理问题，建议贵院向市不动产登记中心调查了解。4、蓬州东、西、南、北四个居委现为各自独立的集体经济组织，相互之间的集体建设用地使用权流转行为属不同农村集体经济组织之间的流转。本院认为，本案涉讼宅基地上有建筑物、构筑物，结合黄赞发与翁奕辉签订的《宅基地转让协议》第二条关于“该宅基地的所有地上建筑物，构筑物同时转让”的约定，本案黄赞发诉讼请求确认《宅基地转让协议》无效的涉案协议其合同标的宅基地及地上建筑物、构筑物。本案并非单独的农村宅基地使用权流转。由于黄赞发与翁奕辉之间属于农村房屋买卖合同的法律关系，本案案由应确定为农村房屋买卖合同纠纷。对于原审法院确定的返还财产纠纷案由和二审立案确定的返还原物纠纷不适用于本案。另查，本案涉诉物权之宅基地及上盖物位于汕头市，宅基地系原汕头市升平区鮀浦镇蓬洲居民委员会集体所有。于1994年5月划拨给黄赞发作为住宅使用。黄赞发已经在该宅基地上建造了贝灰结构的建筑物，但没有办理规划建设许可手续，也未办理产权登记手续，其贝灰结构的建筑物是否属于合法建筑，应当由行政主管部门先行处理。又根据现场查看的情况，本应为集体经济组织成员解决居住而无偿分配的宅基地，却被使用为商铺，其土地用途违背国家设立宅基地制度的初衷，宅基地使用权人的行为是否属于违法用地需由行政主管部门先行处理。由于本案涉及违法用地和非法建筑，其产生的纠纷不是法院的受理范围。当事人可在行政主管部门对涉及违法用地和对地上建筑物、构筑物或其他设施合法性进行处理后，就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼。原审法院将此案件作为民事案件受理并作出判决不当，应当撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百七十条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，裁定如下：一、撤销汕头市金平区人民法院（2015）汕金法鮀民初字第78号民事判决；二、驳回黄赞发的起诉。一审案件受理费15600元、二审案件受理费15600元，予以退还。一审管辖权异议诉讼费100元，予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 翁汉光审 判 员 吴晓如审 判 员 程 旋二〇一七年八月三日法官助理 范晓武书 记 员 黄 媛周丹晖