上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初632号原告：张锦泽。委托诉讼代理人：许莉静，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晓奇，上海普世律师事务所律师。被告：上海恒骏房地产有限公司。法定代表人：温介邦。委托诉讼代理人：李晨，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海沃宝实业有限公司。法定代表人：温光宇。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。原告张锦泽与被告上海恒骏房地产有限公司(以下简称恒骏公司)、上海沃宝实业有限公司(以下简称沃宝公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2017年11月10日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人许莉静、葛晓奇及被告恒骏公司的委托诉讼代理人李晨、陈思，被告沃宝公司的委托诉讼代理人赵亮、肖愈到庭参加诉讼。本案因无法在期限内审结，经院长批准予以延长审限。本案现已审理终结。原告张锦泽向本院提出诉讼请求：1、被告恒骏公司返还原告房款人民币(币种下同)2,065,949元，并支付以2,065,949元为基数、自2015年7月25日起至判决生效之日止、按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；2、被告恒骏公司赔偿原告办公用房与可经营餐饮商铺之间的差价损失暂计1,000,000元(最终以第三方评估机构出具的报告结论为准)；3、被告恒骏公司赔偿原告房屋空置费用(按每月28,638元计算，自2016年8月23日起至法院生效判决指定履行之日止)；4、被告沃宝公司对被告恒骏公司的上述第1、2、3项给付义务承担连带责任；5、本案诉讼费、诉讼保全费、鉴定费等相关费用由两被告承担。事实和理由：被告沃宝公司向原告推销“龙湖天街”楼盘商铺时宣称自己为该楼盘的唯一销售途径，且在宣传中提供了《沃宝天街虹桥中岛特色商业街招商手册》，并向原告承诺该楼盘属“休闲、餐饮”业态，所售商铺具有重餐饮条件。为此，原告与被告沃宝公司签订了《龙湖天街认购书》。在该认购书中，双方对合同主要条款内容均予以了确认，由原告购买位于该楼盘x号楼xxx室房屋，房屋总价5,320,000元。之后，原告在被告沃宝公司的安排下，前往售楼处与龙湖天街的实际开发商即被告恒骏公司按照此前达成的一致内容签署《上海市商品房预售合同》。在签署该预售合同前，无论恒骏公司或是沃宝公司均明确表示此前前述的认购书及承诺不会改变，并要求原告在签署预售合同前将全部房款支付完毕。原告基于对被告品牌的信任及此前已经支付巨额定金，故实际按照认购书的约定内容支付了房款。此时被告恒骏公司才将打印的预售合同交付原告签署。原告发现房款金额及房屋性质均有出入。但在两被告的一再承诺下，原告仍签署了预售合同，并按照认购书约定的金额付清了全部房款5,320,000元。但两被告在上述合同签署完毕、款项支付完毕后，向原告出具了3,254,051元的房款发票以及2,065,949元的服务费发票。此后，因遭遇房屋交付并产证办理后的一系列问题，原告遂委托律师进行相关调查后发现被告恒骏公司系上述楼盘开发商，其所售房屋并非向两被告所称可用于经营餐饮，与招商手册描述严重不符，且相关政府部门表示该房屋根本无法办理餐饮许可证等执照。综上所述，一方面，两被告虚构该房屋为可做餐饮的商铺超额收取房屋价款，缺乏合同和法律依据，应当予以返还；另一方面，两被告实际交付之房屋用途并不符合双方认购书及宣传手册之约定内容，对原告构成欺诈，并因此造成原告投资款项的预期收益损失及房屋空置损失。考虑到两被告之间委托代理销售关系及恶意串通之事实，均应当对上述应返还款项及赔偿损失之责任承担连带责任。故原告为维护自身的合法权益，向法院提出上述诉请。被告恒骏公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。两被告之间无任何法律关系。恒骏公司与原告之间是预售合同的换签关系。恒骏公司先与案外人林某某签署了预售合同，林某某支付了部分购房款后，林某某申请更名换签至原告，故原告、恒骏公司与林某某之间签订关于换签的协议书，后恒骏公司与原告签订了预售合同。恒骏公司已按约完成了交房、过户的义务。对于房屋用途，预售合同中两处明确记载房屋用途为办公，原告对此应当是明确且清楚的，不存在欺诈、误导原告。综上，原告主张的诉请1，没有法律及事实依据，原告要求返还的2,065,949元，系原告支付给沃宝公司，恒骏公司并未收取，也未与原告就该笔款项签订书面文件，故恒骏公司不应承担返还的责任。原告主张的诉请2，亦无法律依据，且与诉请1有严重的矛盾，诉请1的法律逻辑是认可涉案房屋是办公性质、否定餐饮性质，而诉请2是否定办公性质、期待商铺用途。原告主张的诉请3，无法律及事实依据，恒骏公司已经按约定交付了房屋，房屋空置与恒骏公司无关。诉请4，两被告之间无任何法律关系，也无销售房屋上的联系。因此，原告主张的各项诉请均应驳回。被告沃宝公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，沃宝公司非恒骏公司的代理人，而是原告的代理人。第二，原告要求退还的差价，并不是商铺作为重餐饮与办公楼之间的差价，而是沃宝公司帮助原告取得在市场上无法取得的房屋的服务费。因案外人林某某一次性从恒骏公司购买了数十套房屋。原告无法从开发商处购得房屋，故通过沃宝公司的努力将产权人由林某某变更为原告，中间产生咨询服务费用2,065,949元，这才是原告要求退还的所谓差价。而原告向沃宝公司支付的咨询服务费由原告签署的文件认证。本院经审理认定事实如下：被告恒骏公司系涉案的甬虹路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋所在楼盘“虹桥龙湖天街商业中心一期”的开发商。2015年6月30日，案外人林某某作为购房人，与被告恒骏公司签订了《上海市商品房预售合同》，向恒骏公司购买涉案的甬虹路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，并向恒骏公司支付了10%购房款即326,811元。2015年7月25日，被告恒骏公司作为甲方、林某某作为乙方、原告张锦泽作为丙方，三方签订一份《协议书》，约定，因乙方个人原因，不能继续履行乙方与甲方就涉案房屋买卖而签订的《上海市商品房预售合同》，经双方协商，一致同意将原合同的买受人变更为丙方；自本协议签订之日起解除原合同；丙方与甲方就上述房屋签署商品房预售合同及相关合同文件，配合甲方办理与新合同相关的一切手续。丙方确认在签署本协议前已经仔细阅读新合同，确认其内容无误，已经知晓并认可新合同约定；新购房合同的总价款为3,254,051元，首付10%即326,811元由乙方已经支付的房款直接转换，40%房款即1,307,240元于签订本协议且最迟不晚于2015年7月25日前支付，贷款50%即1,620,000元于竣备后45天支付；各方同意，本协议签订后乙方已经支付的房款没有利息，不做退款处理，在乙丙方履行完毕本协议项下义务后直接转为丙方新合同购房款。该协议还对违约责任等作了约定。同日下午13时许，被告恒骏公司作为甲方(卖方)、原告张锦泽作为乙方(买方)，双方签订一份《上海市商品房预售合同》，约定，甲方通过土地使用权出让方式取得闵行区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为闵XXXXXXXXXX，土地面积为35,118.80平方米，土地用途为商业、办公楼、其他商服用地；乙方向甲方购买闵行区甬虹路188弄《虹桥龙湖天街商业中心一期》x号x层xxx室，政府批准的规划用途为办公；据甲方暂测该房屋建筑面积为95.46平方米；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款暂定为3,254,051元；甲方定于2016年1月10日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。该房屋交付的标志为“见补充协议”；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供质量保证书和使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。合同的“补充条款一”第8条约定：该商品房为办公性质，出卖人不承诺该房屋的具体使用用途(餐饮、非餐饮、办公等)，买受人自行根据该房屋的户型结构、装修配置标准等决定购买及房屋的使用，自行根据主管部门要求办理经营手续，如不能用于特定功能，或不能取得特定审批的，出卖人不承担任何责任。如因买受人改造、装修等致使不能用于特定功能，或不能取得特定审批的，出卖人不承担任何责任。合同对于付款方式、违约责任、产权办理、前期物业管理等均作了约定。后原告先后向被告恒骏公司支付购房款2,927,240元。为此，恒骏公司向原告开具总金额为3,254,051元的购房款发票。后，被告恒骏公司向原告交付了房屋。2016年10月20日，涉案房屋的产权登记至原告名下。另查，2015年6月22日，原告张锦泽作为乙方(定购人)，与被告沃宝公司(受托人)签订一份《龙湖天街商业房认购书》，内容是乙方认购的购甬虹路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价5,320,000元，其中定金100,000元。此后，原告先后向沃宝公司支付2,392,760元。为此，沃宝公司向原告开具了总金额为2,065,949元的服务费发票。原告张锦泽曾签署一份申请书，内容为：本人张锦泽要求购买位于上海市闵行区甬虹路XXX弄XXX号XXX室商业房产的买卖合同价格写为3,254,051元整，另人民币2,065,949元整作为咨询及推广费补偿款，在签合同时当日付清。再查明，被告沃宝公司的股东有蔡峰光、林某某、温春玲。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的原告与被告恒骏公司签订的《上海市商品房预售合同》、支付凭证、恒骏公司开具给原告的购房款发票、沃宝公司开具给原告的服务费发票等，被告恒骏公司提供的被告恒骏公司与林某某、原告签订的《协议书》，被告沃宝公司提供的落款署名为张锦泽的《龙湖天街商业房认购书》及申请书以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告与被告恒骏公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。现原告诉请主张的理由主要是基于两被告恶意串通并虚假宣传涉案房屋系商业用途、可用于餐饮，但实际涉案房屋规划用途为办公，不能经营餐饮。对此，本院认为，第一，原告与被告恒骏公司、案外人林某某签订的《协议书》中明确记载，原告在签订《上海市商品房预售合同》前，对于此合同已仔细阅读并确认合同约定的内容。而在《上海市商品房预售合同》中两处记载涉案房屋规划用途为办公。在此合同的补充条款亦再次注明涉案房屋规划用途为办公，出售方不承诺该房屋的具体使用用途。原告对合同中上述约定应当明知，而在签订此合同时对此并未提出异议，不能证明被告恒骏公司在销售房屋时就房屋的规划用途误导了原告。第二，无证据证明原告在与被告恒骏公司签订预售合同时向恒骏公司明确表示购房用途仅用于经营餐饮而不作他用。第三，根据现有证据，无法证明两被告之间存在委托代理关系及恶意串通行为。综上，基于前述意见，就第1项诉请，本院认为，原告所要求返还的2,065,949元实际系涉案预售合同与涉案订购书之间的差价，该差价是基于订购书而形成，而订购书的签约主体系原告与沃宝公司之间，而非原告与恒骏公司之间，且该款的实际收取人也非恒骏公司，而是沃宝公司，从现有证据来看，也无法证明两被告存在委托代理关系以及恶意串通的行为。故原告要求恒骏公司返还该笔款项，并无事实依据、合同依据，本院不予支持。就第2项诉请，本院认为，原告所主张的损失系办公房与商铺之间的差价损失，但是原告与恒骏公司签署的预售合同明确约定涉案房屋系办公房，恒骏公司也系按照办公房的标准收取房款，并未按照商铺的标准向原告收取房款，故原告要求恒骏公司赔偿差价损失，无事实根据，本院不予支持。就第3项诉请，本院认为，恒骏公司已向原告交付了涉案房屋，原告并无证据证明恒骏公司曾向其承诺涉案房屋系用于商铺、餐饮，故原告如何利用涉案房屋由原告自行决定，原告空置涉案房屋，相关损失与恒骏公司无关。就第4项诉请，本院认为，因无证据证明两被告之间存在委托代理关系及恶意串通行为，且被告沃宝公司也非《上海市商品房预售合同》签约主体，不是合同相对方，故原告要求被告沃宝公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告张锦泽的全部诉讼请求。案件受理费人民币33,238.46元，财产保全费5,000元，均由原告张锦泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元代理审判员  张 莉人民陪审员  李群.二〇一七年十一月二十九日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。