陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终632号上诉人（原审被告）党旭，女，生于1985年12月2日，汉族，住靖边县。被上诉人（原审原告）张雁芸，女，生于1963年9月29日，汉族，住靖边县。委托代理人张子君，男，系陕西秦靖律师事务所律师。上诉人党旭因合同纠纷一案，不服靖边县人民法院2016年12月6日作出的（2016）陕0824民初5436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。党旭上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：第一，被上诉人张雁芸不是适格当事人，应依法驳回起诉；第二，租赁费应当以每年85000元为准。张雁芸答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。张雁芸向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《红黄蓝亲子园转让合同》；2、由被告支付拖欠原告从2015年3月11日起至执行之日止的房屋租赁费；3、依法判令被告赔偿原告违约金91200元；4、由被告承担案件受理费。原审法院查明：2014年4月1日，原、被告间签订了《红黄蓝亲子园转让合同》，约定原告张雁芸将“红黄蓝亲子园”的装修、装饰、设施、设备及会员资格转让与被告党旭，转让价格约定为1050000元（含总部保证金50000元）。双方约定在合同签订3日内由被告党旭支付原告转让费550000元（不含房租），于2014年5月1日前向原告张雁芸支付转让费400000元，于2014年6月1日前向原告张雁芸支付转让费100000元。原、被告对”红黄蓝亲子园”所租赁的房屋租金在《红黄蓝亲子园转让合同》中另行进行了约定，约定房屋的租赁期限从2014年3月11日起至2017年5月31日，其中2014年房屋租赁费144000元，此后每年房屋租赁费为152000元，每年的2月11日将该年房租付清。合同签订后，被告党旭将“红黄蓝亲子园”转让费1050000元按期付清，并且双方履行了交接”红黄蓝亲子园”的相关手续。对被告党旭每年应按合同支付原告张雁芸的房租，被告党旭仅向原告张雁芸支付了2014年房租144000元，合同履行期间内的其他房租未支付。另查明，1、“红黄蓝亲子园”位于靖边县人民路转盘向西50米处家园大厦三楼东半部，原告张雁芸于2013年2月1日从张万军处租赁到该房屋，2015年3月21日，因张万军不再在姚以荣处租赁该房屋，故原告张雁芸直接与姚以荣签订了房屋租赁合同，双方约定姚以荣将家园大厦三楼东半部出租于原告张雁芸，租赁期限为2015年3月21日至2017年6月30日，租赁费用为每年85000元。2、在原、被告签订的《红黄蓝亲子园转让合同》中，原、被告约定违约金500000元。原审法院判决认为，原告张雁芸与被告党旭合同纠纷一案中，双方签订的《红黄蓝亲子园转让合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的有关规定，故确定该合同为有效合同，被告党旭应当按照该合同约定履行义务。对原告张雁芸解除该合同的诉讼请求，因该诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于解除合同的规定，且该合同的主要部分已经履行完毕，故对该诉讼请求不予支持。因原、被告双方所签订的《红黄蓝亲子园转让合同》实际约定了“红黄蓝亲子园”转让事宜与“红黄蓝亲子园”所在房屋的租赁事宜两部分内容，原、被告双方就“红黄蓝亲子园”转让事宜未发生争议，并已按照合同履行了相关的内容，故本案仅对“红黄蓝亲子园”所在房屋的租赁事宜进行审理。因原告张雁芸通过合法的途径取得了“红黄蓝亲子园”所租赁房屋家园大厦三楼东半部的租赁权，且又将该房屋转租于被告党旭，被告党未按照合同约定给付原告张雁芸房屋租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条之规定，承租人无正当理由未支付或延长支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，故对原告张雁芸请求被告党旭支付拖欠房屋租赁费诉讼请求予以支持，确定由被告党旭支付原告张雁芸2015、2016年房屋租赁费共计304000元。对原告张雁芸请求被告党旭支付违约金的诉讼请求，因原、被告双方约定的违约金过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中关于违约金的规定，对该合同违约金进行调整，因原告张雁芸请求的违约金数额未超过被告党旭拖欠原告房屋租赁费的30%，故对原告张雁芸请求由被告党旭支付合同违约金91200元的诉讼请求予以支持。被告党旭辩称，原告张雁芸在本案中诉讼主体不符的答辩意见，因未提供确实充分的证据佐证该答辩意见，故对该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、由被告党旭给付原告张雁芸合同内房屋租赁费304000元；二、由被告党旭给付原告张雁芸合同违约金91200元；以上一、二项给付内容限本判决生效后三日内自动履行；三、驳回原告张雁芸的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7228元，由被告党旭负担。二审期间，上诉人党旭向法庭提交以下证据：授权委托书一份，证明黄渤是红黄蓝亲子幼儿园的法定代表人，被上诉人作为代理人不具备主体资格，授权委托书有原件，而一审法院却认定为复印件。经庭审质证，被上诉人张雁芸认为该证据不是新证据，与一审法院收集的证据不符，且只有黄勃的签字，并没有被上诉人的签字，对被上诉人没有任何拘束力。本院对上诉人党旭提供的证据认定如下：对于上诉人党旭提供的证据，因不能证明由黄勃本人所签，案外人黄勃也不认可，故对该组证据的真实性与证明目的均不予认定。二审期间，被上诉人张雁芸未向法庭提交新证据。经审查，除上诉人党旭对年租赁费以每年152000元计有异议外，二审与一审查明的事实其余基本一致，本院对一审查明的部分事实予以确认。本院认为，上诉人党旭与被上诉人张雁芸之间签订的《红黄蓝亲子园转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同，上诉人党旭应当按照合同约定履行义务。上诉人党旭称案外人黄勃才是适格当事人，被上诉人张雁芸作为黄勃的代理人主体不符之理由，经审查，签订该合同的主体系张雁芸与党旭，上诉人党旭虽向法庭提交授权委托书，但不能证明签字系黄勃本人书写，案外人黄勃也表示案涉园所的转让与租赁均与其无关，故本院对上诉人党旭的该项主张依法不予支持。本案中，被上诉人张雁芸将“红黄蓝亲子园”的装修、装饰、设施、设备及会员资格转让上诉人党旭后，被上诉人张雁芸与姚以荣之间的租赁费用为每年85000元，与上诉人党旭的租赁费为每年152000元，二者差距过大，故本案所涉《红黄蓝亲子园转让合同》显失公平，上诉人党旭上诉称租赁费应当以每年85000元为准计算之理由合理，本院依法予以支持。上诉人党旭与被上诉人张雁芸约定的违约金数额为50万元，双方约定的违约金显然过分高于给被上诉人张雁芸所造成的实际损失，本院结合相关因素依法对违约金进行适当调整，酌情将违约金调整为上诉人党旭拖欠被上诉人张雁芸租赁费的30%。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持（2016）陕0824民初5436号民事判决第三项；二、变更（2016）陕0824民初5436号民事判决第一项为：“由上诉人党旭给付被上诉人张雁芸合同内房屋租赁费170000元“。三、变更（2016）陕0824民初5436号民事判决第二项为：“由上诉人党旭给付被上诉人张雁芸合同违约金34000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7228元，二审案件受理费7228元，共计14456元，由上诉人党旭负担9456元，由被上诉人张雁芸负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  杨文智代理审判员  任小明二〇一七年三月二十八日书 记 员  李 杨