广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初4647号原告：翟子为，男，1989年8月31日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，委托诉讼代理人：张利群，广东宝源律师事务所律师。被告：邓永财，男，1963年6月16日出生，汉族，住广东省怀集县，被告：蔡桂英，女，1961年12月28日出生，汉族，住广东省怀集县，被告：何惠芳，女，1972年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市，三被告共同委托诉讼代理人：林家健，广西欧亚嘉华律师事务所律师。原告翟子为与被告邓永财、蔡桂英、何惠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟子为及其委托诉讼代理人张利群，被告邓永财、蔡桂英、何惠芳的共同委托诉讼代理人林家健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟子为向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告邓永财、蔡桂英于2016年8月27日签订的《房屋转让合同书》；2.三被告共同向原告返还定金20,000元；3.三被告共同向原告支付违约金110,000元；4.三被告共同向原告支付中介费16,500元；5.本案诉讼费及保全费由三被告共同承担。后原告当庭撤回第4项诉讼请求。事实与理由：2016年8月27日，在中介公司的撮合下，原告翟子为与被告邓永财、蔡桂英（两被告为夫妻关系）签订《房屋转让合同书》，约定将位于东莞市××镇××村活力粤港西区11栋0803的一套房屋转让给原告，并就相关事宜进行了约定，原告支付了定金20,000元。被告邓永财、蔡桂英于2016年8月29日向被告何惠芳出具《委托书》，全权委托被告何惠芳处理涉案房屋出售的所有事务，并对《委托书》进行了公证。《房屋转让合同书》第四条第5款约定“签订本合同120个工作日内，甲乙双方共同到乙方申请的贷款银行查核乙方申请贷款审批情况，如乙方的贷款申请足额被银行审批同意的，甲乙双方共同到房管部门（不动产登记部门）签署标准化的《房地产买卖合同》，办理房地产过户登记手续。若乙方无法获得足额审批的，又不能在一个月内筹集差额资金存放在甲乙双方认可的银行做资金托管的，甲方有权拒绝为乙方办理房地产过户登记手续”。后，中介公司协同原告申请银行贷款。2016年10月14日，原告申请贷款的银行批准了原告的贷款申请。贷款银行通知了中介公司后，中介公司通知原告及三被告。中介公司还通知被告办理涉案房屋的赎楼及注销抵押登记的手续，被告也按照中介公司的要求将涉案房屋赎回，注销了房屋的抵押登记，但之后随着房价的增长，被告拒绝原告要求签署标准化的《房地产买卖合同》的要求。2017年1月12日及2017年1月16日，原告向三被告发出《通知函》，要求三被告到房管部门（不动产登记部门）签署标准化的《房地产买卖合同》，但三被告无任何回应，三被告以其实际行动表明拒绝履行《房屋转让合同书》。2017年4月15日，原告向被告发出解除《房屋转让合同书》的通知，通知被告解除双方之间签订的《房屋转让合同书》。按照《房屋转让合同书》第九条违约责任中第3款的约定“违约方迟缓履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%违约金，且有权选择继续履行本合同或者选择解除本合同。”原告认为，被告的行为已经构成根本性违约，侵害了原告的合法权益，故原告依法起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。三被告共同答辩称，一、三被告同意解除涉案合同；二、原告要求三被告支付违约金及返还定金没有事实和法律依据；1.被告何惠芳只是被告邓永财、蔡桂英的委托代理人，不是本案《房屋转让合同书》的当事人，被告何惠芳在被告邓永财、蔡桂英的授权范围内从事授权行为，由此产生的法律后果由被告邓永财、蔡桂英承担；2.本案诉争的缘由是因为原告在通过银行足额贷款后没有及时与被告邓永财、蔡桂英签订标准化的《房地产买卖合同》，支付第二期房款150,000元，原告违约在先，原告的诉请没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邓永财、蔡桂英系夫妻关系。被告何惠芳系被告邓永财、蔡桂英的朋友。被告邓永财系位于东莞市××镇××村活力粤港西区11栋0803的所有权人。2016年8月27日，原告翟子为与被告邓永财、蔡桂英在广东顺彰律师事务所律师的见证下共同签订一份《房屋转让合同书》，约定由被告邓永财将其位于东莞市××镇××村活力粤港西区11栋0803的一套房屋转让给原告翟子为。该房屋已经领取《房地产权证》，《房地产权证》号为粤房地权证莞字第××号，房屋建筑面积为92.09平方米，该房屋的转让款为550,000元。具体的付款方式为：1.在签订合同之时，原告翟子为向被告邓永财、蔡桂英支付了第一期转让款20,000元；2.在原、被告双方到房管部门（不动产登记部门）签订标准化的《房地产买卖合同》时，原告翟子为向被告邓永财、蔡桂英支付第二期转让款150,000元；3.剩余转让款380,000元，由原告通过申请个人住房按揭贷款的方式，由贷款银行放贷支付给被告邓永财、蔡桂英。若银行放贷的款项与转让余款存在差额的，如有不足的，不足部分由原告到房管部门（不动产登记部门）签署标准化的《房地产买卖合同》之当天支付给被告邓永财、蔡桂英；如有结余的，结余部分由两被告在银行放贷之当天退回给原告。原告应当在签订合同后20个工作日内负责联系贷款银行及提供相关证件办理申请贷款手续。双方在签订合同后120个工作日（即2017年2月22日）内共同到原告申请贷款的银行查核原告申请贷款审批情况，如原告的贷款申请足额被银行审批同意的，双方共同到房管部门（不动产登记部门）签署标准化的《房地产买卖合同》，办理房地产过户登记手续。若原告无法获得足额审批的，又不能在一个月内筹集差额资金存放在双方认可的银行作资金托管的，被告邓永财、蔡桂英有权拒绝为原告办理房地产过户登记手续。合同签订后，若一方违约，守约方因违约方的行为致使合同的目的无法实现的，守约方有权选择解除合同，造成经济损失的有权获得赔偿，并有权要求违约方支付违约金。违约方迟延履行合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金，且有权选择继续履行合同或者解除合同。该《房屋转让合同书》有原告翟子为及被告邓永财、蔡桂英共同签名确认。同日，原告向被告邓永财、蔡桂英支付了第一期转让款20,000元，被告邓永财、蔡桂英向原告出具了一份收据承认其已经收到了原告的第一期转让款20,000元。2016年8月29日，两被告共同委托了被告何惠芳出售涉案房产，办理出售涉案房屋的相关的一切手续、签署相关一切文件并就该委托书进行了公证。2016年10月14日，中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行向原告出具《中国邮政储蓄银行个人消费贷款初审通知书》同意给予涉案房屋380,000元的贷款额度。又查，2017年1月16日，原告分别向三被告发出通知函，称其贷款申请已经获得银行审批同意，督促被告邓永财、蔡桂英积极履行合同义务，并督促原告在收到该通知函之日起15个工作日内与原告共同到房管部门签署标准化的《房地产买卖合同》，办理房地产过户登记手续。2017年4月15日，原告又向三被告发出解除《房屋转让合同书》的通知，称因三被告经原告催告后仍不履行合同义务，原告通知三被告解除涉案的《房屋转让合同书》并要求三被告退还的定金20,000元，承担违约金110,000元且该通知自送达三被告或三被告拒收时即发生解除涉案合同的效力。另，三被告主张因原告在通过银行贷款审批后没有及时与三被告签订正式的《房地产买卖合同》而违约，但未提交任何证据予以证明。原、被告在庭审中均同意解除涉案的《房屋转让合同书》。另查，原告在起诉后向本院申请财产保全，要求本院查封、扣押、冻结被告邓永财、蔡桂英价值130,000元的财产，本院审查后，依法作出（2017）粤1972民初4647号民事裁定书并完成了相应的财产保全措施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋转让合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原、被告双方对解除涉案的《房屋转让合同书》均无异议，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：一、原告诉请的违约金及返还定金是否合法；二、原告要求被告何惠芳承担责任是否合法。关于焦点一，原告诉请返还的定金20,000元实为第一期转让款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，原告要求被告邓永财、蔡桂英返还第一期楼款20,000元符合法律规定，本院予以准许。关于原告诉请的违约金，原告主张因三被告没有及时与原告签订正式的《房地产买卖合同》，故三被告存在违约，并向本院提交了通知函、邮单及查询结果予以证明。三被告则主张因原告没有在合同签订120个工作日内（即2017年2月22日）与被告签订正式的《房地产买卖合同》，故原告存在违约，但未提交任何证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，且被告邓永财、蔡桂英在原告催告后30个工作日内仍不履行义务，根据《房屋转让合同书》的约定，被告邓永财、蔡桂英构成根本性违约。现原告要求被告邓永财、蔡桂英向其支付违约金110,000元（550,000元×20%=110,000元）符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，因两被告共同公证委托了被告何惠芳出售涉案房产，办理出售涉案房屋的相关的一切手续、签署相关一切文件。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，在代理权限内，被告何惠芳以被告邓永财、蔡桂英的名义实施民事法律行为，被代理人即被告邓永财、蔡桂英对代理人即被告何惠芳的代理行为承担民事责任，且被告何惠芳并非涉案《房屋转让合同书》的合同相对方，故原告要求被告何惠芳对涉案的债务承担责任，于法无据，本院对该请求予以驳回。关于原告当庭撤回第四项诉讼请求，因该行为系原告的真实意思表示，也系其处分自由权利的体现，并未损害国家及他人的权益，合法有效，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三条的规定，判决如下：一、解除原告翟子为与被告邓永财、蔡桂英于2016年8月27日签订的《房屋转让合同书》；二、限被告邓永财、蔡桂英于本判决生效之日起五日内向原告翟子为返还第一期转让款20,000元；三、限被告邓永财、蔡桂英于本判决生效之日起五日内向原告翟子为支付违约金110,000元；四、驳回原告翟子为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,615元、保全费1,170元，共计2,785元，由原告翟子为负担1,335元，被告邓永财、蔡桂英共同负担1,450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林健华二〇一七年六月二十七日书记员  梁秀惠林安花