海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初9072号原告：海南益和投资有限公司，住所地为海南省海口市美兰区国兴大道**盛达景都****。法定代表人：林贤明，该司总经理。委托诉讼代理人：刘洪涛、周光亮，海南日新律师事务所律师。被告：海南杰元物业管理公司，住所，住所地为海南省海口市世贸北路**div>法定代表人：王强，该司总经理。委托诉讼代理人：窦艳群、杨育生，北京众明（澄迈）律师事务所律师。被告：海南美源房地产开发有限公司，住所地，住所地为海南省海口市世贸北路**iv>法定代表人：王德，该司总经理。委托诉讼代理人：李昌愧，该司职员。原告海南益和投资有限公司与被告海南杰元物业管理公司（以下简称海南杰元）、海南美源房地产开发有限公司（以下简称海南美源）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘洪涛、周光亮依法到庭参加诉讼，被告海南杰元委托诉讼代理人窦艳群、杨育生依法到庭参加诉讼，被告海南美源法定代表人王德及其委托诉讼代理人李昌愧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告海南杰元物业管理有限公司与被告海南美源房地产开发有限公司于2012年8月25日签订的租赁合同及2012年10月8日签订的补充协议无效；2.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实及理由：原告通过合法拍卖途径取得了涉案八套别墅的所有权与用益物权。之后原告发现两被告在涉案房产被依法解除查封间隙时签订了租赁合同，因被告海南美源占被告海南杰元63.63%的股份，两家公司实为同一个老板管控，可知两被告签订协议是企图通过协议限制被告海南美源的资产，变相侵害原告权益。并且，涉案八套别墅早已被海口市中级人民法院列为执行财产，解封间隙是为了配合海口市住房和城乡建设局注销相关证件，情况消灭后海口市中级法院立即进行查封，被告海南美源在此期间无法对涉案别墅进行相应处分；同时涉案房屋在2012年5月24及2012年6月12日时被依法注销了产权登记，并作废了相应房屋所有权证，故租赁合同及补充协议的标的物本身属于违法建筑，综上，被告海南杰元与海南美源签订的租赁合同及补充协议应为无效合同。原告递交的证据如下：海口市中级人民法院（2011）海中法执字第136-1、136-3、136-6、136-7号《执行裁定书》，海口市中级人民法院（2013）海中法行终字第124-1号《行政裁定书》，海口市中级人民法院（2014）海中法执提字第10-1号《执行裁定书》，注销别墅房屋产权登记通知书。被告海南杰元辩称，涉案租赁合同及补充协议是合法有效的，协议签订时并无第三人存在，协议履行过程中也无第三人主张相应权益，且原告是在2016年才通过拍卖取得了所有权，不能说签订协议时就损害了原告的权益，同时我方与海南美源是租赁关系，并非承包关系。被告海南杰元递交的证据如下:诉前保全申请书，租赁合同及补充协议，美源公司撤诉申请书，海口市中级人民法院（2011）海中法执字第136-1、136-3号《执行裁定书》，海口市中级人民法院（2013）海中法行终字第124-1号《行政裁定书》。被告海南美源辩称，涉案租赁合同及补充协议双方主体均为独立法人，且签约时间是在解除查封之后，内容未损害到其他人的权益，因此，合同及补充协议是合法有效的。被告海南美源递交的证据如下：诉前保全申请书，租赁合同及补充协议，海口市中级人民法院（2011）海中法执字第136-1、136-3号《执行裁定书》，撤诉申请书，海口市中级人民法院（2013）海中法行终字第124-1号《行政裁定书》，行政处罚决定书、复议申请书、复议终止决定书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告递交的证据足以证明涉案八栋别墅的产权状态，本院对原告递交证据的证明力予以确认。被告海南杰元与海南美源递交的证据，足以证明被告海南杰元与海南美源签订租赁合同及补充协议、涉案别墅的产权状态的事实，故本院对两被告所递交证据的证明力予以确认根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月1日，海口市中级人民法院（以下简称海口中院）查封了被告海南美源名下的G型1号（以下简称G1)、F型8号(以下简称F8）、B型3号（以下简称B3)与B型4号(以下简称B4）别墅。2012年4月3日，海南住房和城乡建设局（以下简称海口住建局）请求解封G1、F8、B3与B4别墅以便注销其房产证，海口中院于同年5月3日解除了上述别墅的查封。2012年5月24日与2012年6月12日，被告海南美源名下8栋别墅的房产证登记（上述别墅房产证号：HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX)被海口住建局分别处以注销决定；2012年6月25日，海口市国土资源局（以下简称海口国土局）注销了被告海南美源位于海口市××道北侧11706.32平方米与4861.58平方米的土地使用证。2012年8月8日，被告海南美源就该海口住建局注销决定向海口市秀英区人民法院提起了行政诉讼，就海口国土局的注销决定向海口市人民政府提起了行政复议。2012年12月10日，海口住建局纠正了注销涉案房产产权证的行政行为，同时被告海南美源也撤回对海口市住建局的行政诉讼；2013年7月2日，海口国土局纠正了对被告海南美源土地收回决定并恢复其土地使用权。因海口住建局纠正了对上述别墅的注销决定，海口中院于2012年12月18日对G1、F8、B3与B4别墅作出了查封裁定，此后4栋别墅一直续封至公开拍卖之日。2013年3月9日，海口中院对被告海南美源名下其他4栋别墅的房产及土地进行查封（上述别墅房产证号为：HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX)，此后4栋别墅一直续封至公开拍卖之日。2016年原告通过公开拍卖获得了上述8栋别墅的所有权。2012年8月25日，被告海南杰元与被告海南美源签订了租赁合同，约定被告海南美源将海口市××道号美源商业广场整体出租给被告海南杰元，租期为2012年9月1日至2019年8月31日，租金按月支付332997.5元等条款；2012年10月8日，被告海南美源与海南杰元签订补充协议约定将租期延长至2024年8月31日，其他约定不变等条款。签约后，被告海南杰元将其转租获取收益。另查，被告海南美源、王强和吴某是海南杰元的出资股东。被告海南美源于1993年5月27注册成立，主要经营房地产开发与旅业项目开发；被告海南杰元于2005年2月2日注册成立，主要经营物业管理、家政服务、房屋租赁代理服务等；原告于2013年10月30日注册成立，主要经营房地产开发、商业街经营管理等。本院认为，民事主体签订的合同，当合同主体适格、双方意思表示自由真实、内容不违反法律禁止性规定时，合同合法有效，应受法律保护。本案中，被告海南美源虽为海南杰元的出资股东，但双方经营的范围与主要业务并不相同，双方均为独立法人，原告主张两被告是关联公司，但未递交证据佐证，应承担未递交反证反驳的证据而产生的相应法律后果，故两被告是合同的适格主体。被告海南杰元与海南美源签订租赁合同时，尽管8栋别墅房产证被海口市住房与城乡建设局（以下简称海口市住建局）注销，土地证被海口市国土资源局（以下简称海口国土局）注销，但上述注销决定之后被海口住建局与海口国土局依法纠正，故该注销行为并不影响涉案合同的效力，8栋别墅作为涉案合同标的物，不存在法律瑕疵。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同存在恶意串通损害第三人利益等情形时，合同无效。因原告在合同签订后才注册成立，并于2016年才取得上述8栋别墅的所有权，故两被告签订合同时并不存在利益第三方，所签合同并不会就未来不确定的因素而受到限制，原告主张涉案合同损害第三人利益而构成无效合同，没有事实依据，本院不予支持。综上，涉案合同及补充协议合法有效，应受法律保护，原告的诉请没有事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。两被告对合同效力的抗辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告海南益和投资有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告海南益和投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 羊日强人民陪审员 姚丽云人民陪审员 张 磊 二〇一七年十月十日书 记 员 麦琅彬