广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第1172号 原告（反诉被告）侯佩玉 委托代理人李奔科，广东晟典律师事务所律师。 被告（反诉原告）秦自娟 委托代理人李继涛，广东信荣律师事务所律师。 委托代理人轩俊博，广东信荣律师事务所实习律师。 第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路 法定代表人张锦成，执行董事。 委托代理人黄小杰，该公司员工。 委托代理人王丽辉，广东银丰律师事务所律师。 上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉。经审查，本院受理被告反诉，与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2015年9月24日公开开庭进行了审理，原告侯佩玉及其委托代理人李奔科、被告的委托代理人李继涛、轩俊博、第三人的委托代理人黄小杰、王丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告双方在第三人居间下，于2014年11月19日签订编号为24897《房屋转让合同书》、编号为21593的《资金托管协议》，约定被告以按揭贷款方式购买原告名下位于深圳市福田区黄埔雅苑逸悠园3栋9B单元的房屋，房屋转让成交价为650万元。合同签订后，第三人向原告提供原、被告双方签署的《二手楼交易资金监管协议》及招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行）出具的《货款承诺函》。根据《二手楼交易资金监管协议》显示，被告监管至招行的首期款为90万元，加上其向原告已付的50万元定金，较首期款最低额30%仍相差55万元。然，招行出具的《贷款承诺书》却承诺向被告发放货款510万元。据此，原告怀疑被告存在向招行提供虚假资料进行高评高贷的行为。随后，原告向招行工作人员核实相关信息，其明确表示不会根据2015年3月13日出具的《贷款承诺书》发放贷款。为继续履行合同，原告配合被告解除在招行的资金监管，并配合被告前往中国工商银行股份有限公司深圳分行（以下简称工行）重新作首期款监管、申请按揭货款。后，工行于2015年4月22日出具《二手楼按揭贷款确认书》。据此，原、被告双方签署的《房屋转让合同书》才得以履行完毕。由于被告向招商银行提交虚假资料进行高评高贷，导致本应于2015年3月13日便可完成的按揭贷款行为，迟延至2015年4月22日才得以完成。被告迟延履行合同的行为导致原告延迟收款，已造成原告经济损失。为此，根据合同第十条约定，原告要求被告支付迟延履行违约金。据此，诉至本院请求判令：被告向原告支付迟延履行违约金133250元（以转让成交价650万元为基数按日万分之五支付，从2015年3月13日计至2015年4月22日）并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告向原告赔偿因被告迟延履行合同所造成的实际损失18572元。 被告书面答辩称，一、原告诉称被告监管首期款数额过低，招行拒绝给予被告510万元贷款不是事实。1、《房屋转让合同书》第4（2）A条明确约定：首期款监管数额以银行贷款承诺书贷款金额为准，即：首期款成交价-定金-银行贷款承诺金额。3月13日原告与被告签订《二手楼交易资金监管协议》，配合被告监管首期款90万元整，该数额正是成交价650万元与已付定金50万元、银行承诺贷款510万元的差额（650万元-50万元-510万元-90万元）；2、招行从未告知过被告贷款承诺书无效，其己经出具即证明合法有效，即便出现导致无效的情况，也需招行向双方当事人发文确认或者予以收回，而非原告单方委托律师询问的回复；3、从原告诉状可知，原告仅凭自己怀疑便致函招行提出质询阻止交易，其恶意阻止行为构成违约；4、包括以评估价申请按揭贷款在内的被告递交给招行的按揭申请资料均由原告受托人签字或确认同意，原告再行质疑没有合同依据，即便存在瑕疵，被告也不构成违约；5、招行是被告申请按揭贷款的银行，与被告之间形成借款合同关系，该借款合同关系与同原告之间的房屋买卖关系并非同法律关系，与原告无关。二、原告诉称迟延交易系被告原因所致不是事实。如上所述，签约后被告如约履行了定金支付、首期款监管及取得贷款承诺的全部付款及付款保证义务，然由于“3.30政策”房价暴涨，原告不但明确表示毁约，经被告、居间方多次催告拒不办理递件过户手续，而且以被告少监管首期款数额55万元等事宜为由，层层阻挠交易，非法要求被告更换银行，增加首期款，导致本来可以正常进行的交易时间被迫延长，违约方为原告而非被告。三、在原告黔驴技穷，屡屡阻止无果，被告短信通牒其是否同意无条件继续履行合同是，最终回复同意继续履行，即：原告最终继续履行是以无条件认可被告没有违约行为为前提的。被告在本次交易过程中无违约行为，迟延履行系原告违约导致。庭审时，被告补充口头答辩称，1、2015年4月22日在工行监管首期款是原告提议，被告同意，属双方合意对原约定3月13日首期款监管协议的变更，并非迟延履行。2、2015年4月9日被告应原告要求，以短信回复明确本次交易违约在原告，被告不存在任何违约行为，不同意承担自2015年3月13日至工行贷款承诺函出具之日的违约金，其明确回复是否同意无条件同意配合于2015年4月13日到招行解除90万元首期款监管手续，并在90万元首期款退回后3日内到工行华强北支行办理145万元首期款监管、申请按揭，如24小时内不回复视为拒绝，原告委托代理人明确回复原告会按时到招行办理解除首期款监管。事实上，原告也按时配合被告到招行解除了首期款监管，已证明当事人对其代理人的回复短信内容的认可。即便存在被告迟延监管的情况，原告也已经放弃，不能要求被告赔偿支付违约金。3、鉴于变更首期款监管银行是原告提议，并由此事实上导致交易时间迟延，原告应当对由此造成的迟延履行，向被告支付迟延履行违约金。 被告提起反诉称，经第三人居间介绍，2014年11月19日被告与原告签订《房屋转让合同书》，以650万元购买原告深圳市福田区新洲路黄埔雅苑逸悠园3栋9层B单元物业，合同约定买方于签约当日支付定金10万元，5日内再付定金40万元，2015年2月20日前监管首期款（以银行贷款承诺书贷款金额为准）并申请银行按揭贷款，卖方于签约当日将房地产证原件托管于第三人，双方于买方取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务对方有权要求其以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，合同同时对其他相关事宜进行了详细约定。合同签订后，被告如约支付原告购房定金50万元，原告于次日（2014年11月20日）做全权委托公证给王兵、杨少英、赖红东办理相关交易手续。鉴于合同约定的首期款监管日2015年2月20日正值春节法定节假日银行不上班，而原告受托人要回老家过年等原因，双方约定首期款监管期限顺延至2015年3月16日前，并因此签署《补充协议》。2015年3月13日，被告与原告受托人办理了90万元的首期款资金监管并于同日取得了招行510万元的贷款承诺书，完成了合同项下买方的全部付款及付款保证义务，但由于房价上涨，经被告及第三人多次电话催告，原告迟迟不履行递件过户义务。2015年3月20日第三人发送《履约催告函》书面催告原告履约，原告拒不履行。2015年3月26日原告以被告少监管首期款数额55万元等事宜为由，委托广东君言律师事务所致函居间方质疑答辩人履行能力，并无理指定包括被告、第三人法务人员、李晓红业务经理、代理人王兵等全部相关人员到该律师事务所面谈！为消除原告顾虑，2015年3月31日被告额外支付履约保证金55万元至第三人处，并继续催告原告履行，原告仍不履行。2015年4月1日被告委托广东信荣律师事务所发送《履约催告函》催告原告履约，原告仍不履行；2015年4月4日被告委托广东信荣律师事务所发送《履约催告函二》回复原告同意解除现有90万元监管并重新办理145万元首期款监管，催告原告配合办理解除90万元首期款监管的手续，并于招行90万元首期款归还至被告账户后3日内配合被告到工行华强北支行办理145万元首期款的监管手续，并附有国信证券股票明细对账单，以证明随时有145万元资金用以监管，原告接函后拒不配合被告履行。为促成交易，被告认可了原告部分不合理要求，2015年4月7日原告被迫委托律师回函，勉强同意配合被告转银行到工行重新监管首期款继续交易，但要求2015年4月13日16时前往招行办理已监管首期款解除手续，同时要求被告支付自2015年3月13日起至工商银行贷款承诺出具之日止的违约金（以转让成交价为基数按日万分之五计算），并要求被告于2015年4月9日17时前通过短信回复到13823738110(原告律师李奔科）表示是否同意。收函当日被告短信回复原告律师：“李奔科律师您好，您2015年4月7日律师函收悉，现回复如下：1、同意将解除招商银行现有90万元资金监管的时间推迟到2015年4月13日16:00，并在90万元首期款退回后3日内到工商银行华强北支行办理145万元首期款监管、申请按揭；2、本次将交易违约方在贵方，本人不存在任何违约行为，不同意承担自2015年3月13日至工商银行《贷款承诺函》出具之日的违约金；3、律师函其他辩解均不属实不能成立。请明确回复是否同意无条件配合本人与2015年4月13日16:00到招商银行解除90万元首期款监管，并在90万元首期款退回后3日内到工商银行华强北支行办理145万元首期款监管、申请按揭，如24小时内不回复视为拒绝！”被告发送上述短信后，原告代理律师李奔科回复：“侯佩玉女士会在2015年4月13日16:00到招商银行办理解除首期款监管。”之后，原告被迫配合被告在工商银行重新办理了首期款监管并取得贷款承诺，2015年4月27日配合被告办理了递件过户手续，才完成了全部交易。被告认为：1、《房地产转让合同书》第（2）A项明确约定，被告监管首期款的数额“以银行贷款承诺书贷款金额为准”，即首期款=成交价-定金-银行承诺贷款。本次交易成交价650万元，被告己付原告定金50万并取得招行510万元按揭贷款承诺，监管首期款90万元符合合同约定(如增加首期款55万元将导致被告多支付购房款55万元)。2、双方在招行为监管90万元首期款签订的《二手楼交易资金监管协议》有原告公证受托人签字确认并经银行审核通过，原告无权再以此为借口拒绝履行合同。3、被告贷款银行给予被告贷款多少是被告与贷款银行之间的借款合同法律关系，与原告的房屋买卖并非同一法律关系，原告无权就招商银行给予被告贷款多少提出异议，更无权委托律师质疑阻止招商银行发放贷款。退一步说，即便招商银行最终不能给予被告贷款或贷款数额不足承诺的510万元，根据双方合同约定，原告也可以通过一次性付款或补齐应付款项的方式继续履行合同，如不能一次性付款或补齐原告还可以在过户后查封已过户到被告名下的涉案房屋，没收被告定金或追究被告违约责任，权益有充分的保障，也不能因此拒绝履行合同。4、包括《二手楼交易资金监管协议》在内的被告申请招行贷款资料均已经原告确认同意，招行以涉案房屋评估价730万元的7成审批给予被告510万元购房贷款符合规定，原告为达到毁约而不承担违约责任的目的，委托律师屡屡发函至被告贷款银行和第三人设置障碍阻止交易有违基本的诚实信用原则。5、为了表示履约诚意，打消原告顾虑，被告在额外增加55万元履约保证金至第三人处原告仍不履行合同后，被迫同意原告要求减少银行贷款、解除现有监管、增加首期款重新监管满足了原告所有的不合理要求方使得交易能够完成。6、解除招行首期款监管之前，被告已明确表示自身不存在违约，不同意支付原告迟延履行违约金，并询问原告是否无条件同意，原告明确表示同意，即：原告同意重新监管首期款继续履行合同是以认可被告没有违约行为无条件配合为前提的。综上所述，原告为交易设置障碍，无端要求被告更换银行申请贷款，导致合同履行时间延长，违约事实清楚，应严格按照合同约定支付被告迟延履行违约金。据此，反诉请求法院判令：1、原告支付被告迟延履行违约金146250元（以转让成交价650万元为基数按日万分之五计算，从2015年3月13日起计至4月27日止）并赔偿损失3750元，共计15万元；2、原告承担本案全部诉讼费用。 原告针对被告的反诉口头答辩称，1、根据央行银监会2014年9月29日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，贷款购买普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，按涉案物业650万元成交价计算，被告应支付至少195万元首期款，但其监管至招行的首期款为90万元，加上已付50万元定金，首期款总额仅为140万元，较30%的最低额相差55万元。按照招行贷款承诺书510万元的贷款额度除以30%，倒算出房屋成交价应为728万元以上，被告显然存在向招行虚增房产成交价、提供虚假资料进行高贷行为。2、招行贷款承诺书特别约定载明，如因买卖双方虚构交易背景、虚增房屋成交价，或伪造其他书面材料，对银行资产安全造成潜在风险，本承诺书无效。在知道被告可能存在无法获得贷款，房产过户后无法收齐楼款的情况下，原告向招行核实相关情况并无不当。在招行工作人员明确表示不会放贷后，原告提出双方解除招行的资金监管，重新配合原告在工行提供真实交易资料，作资金监管，申请贷款，原告积极履行合同并无不当。3、被告提交的证据显示，其有足额监管30%首期款的资金能力，却向招行虚增房产成交价、提交虚假资料，置原告交易安全不顾，其履约过错明显。发现被告造假后，原告仍配合其过户，仅向被告主张因其履约过错导致的迟延履行金，被告居然反诉是因原告行为导致迟延履行，与事实不符。4、被告每份律师函均强词夺理、威胁解除合同，而原告的律师函均在保障交易安全的前提下提出继续履行方案。5、本案争议发生在2015年3月20日之前，并不属于330新政房价暴涨引发的案件，并且原告已将房产过户交付给被告，被告称原告系因房价暴涨为交易设置层层障碍，毫无事实依据。综上，请求法院驳回被告反诉请求。 第三人对原告本诉和被告反诉发表意见称，1、原、被告签订的房屋买卖合同、资金监管协议、补充协议是双方真实意思表示，我方已完成居间义务。2、我方作为居间方，在交易中只是起到提供相应信息和协助办理过户手续的作用，并不存在原告函件所称的我方与被告串通提交虚假资料的违法违规行为。所有向银行提交的申请贷款文件，均是由原告或原告代理人与被告签字确认的，是双方真实意思。 经审理查明，2014年11月19日，经第三人居间联系，原告与被告签订《房屋转让合同书》，约定：被告以650万元的价格购买原告名下位于深圳市福田区新洲路的黄埔雅苑逸悠园3栋9B号房产（以下简称涉案房产）；被告于签约当日支付定金10万元，签约后5日内再付定金40万元；双方同意除定金之外的楼款由被告按揭付款方式支付，被告须于2015年2月20日前将首期款（不含定金，以银行贷款承诺书贷款金额为准）支付至监管机构的监管账号并申请银行按揭贷款，如被告不能获批上述贷款，则被告应于得知不能获批贷款之日起5个工作日内以其它方式足额履行付款义务；在被告按照合同约定将其全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函，且原告已获得房地产证原件之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产的产权现状为没有抵押，产权完整；任何一方未依约按期履行义务，对方有权要求其以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金。同时，原告与被告及第三人就涉案房产交易签订《资金托管协议》，约定将定金50万元交由第三人托管。 签订合同当日，原告将涉案房产的房地产证原件托管至第三人处。原告支付了定金50万元。 2014年11月20日，原告就涉案房产交易进行公证委托，全权委托王兵、杨少英、赖红东办理涉案房产交易相关手续。 2015年2月13日，原告委托代理人王兵与被告签署《补充协议》，约定将首期款监管期限顺延至2015年3月16日前。 2015年3月13日，原告委托代理人王兵与被告及招商银行股份有限公司深圳皇岗支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定被告就涉案房产交易将监管资金90万元转入监管账户实行资金监管。同日，被告将90万元转入资金监管账户。 2015年3月13日，招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行）出具《贷款承诺书》，同意就涉案房产交易发放贷款510万元，并特别约定：“如因买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格或伪造其它书面资料对银行资产安全造成潜在风险，本承诺书无效”。 之后，因原告未配合办理房产递件过户手续，2015年3月20日，第三人向原告发出《履约催告函》，要求原告在收到函件后3日内就涉案房产与被告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。 2015年3月26日，原告委托律师向第三人发出律师函，以被告少监管首期款数额55万元以及对《贷款承诺书》出具时间有疑问为由，对被告的付款能力和交易安全提出质疑，并要求被告、第三人、原告委托代理人王兵等相关人员到律师事务所面谈。 2015年3月30日，原告声明撤销2014年11月20日的公证委托授权，该声明并办理了公证。 2015年3月31日，被告向第三人转账支付55万元作为履约保证金。 2015年4月2日，原告委托律师向第三人发出律师函，告知原告已撤销之前房产交易委托，并要求第三人将2015年2月13日《补充协议》原件交予原告。同日，原告委托律师向招行发出律师函，请银行核实被告就涉案房产交易获得贷款承诺的相关情况。 2015年4月2日，被告委托律师向原告发出《履约催告函》，要求原告于2015年4月7日与被告签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。 2015年4月3日，原告委托律师向被告回函，对被告的付款能力及交易安全提出异议，要求双方解除在招行的资金监管，将原监管资金90万元与存放于第三人处的55万元作为首期款另找银行作资金监管、申请银行贷款，并要求被告支付延迟付款违约金。 2015年4月4日，被告委托律师向原告发出《履约催告函二》，函称：同意解除现有90万元监管并重新办理145万元首期款监管，催告原告配合办理解除90万元首期款监管的手续，并于招行90万元首期款归还至被告账户后3日内配合被告到工行华强支行办理145万元首期款的监管手续并配合申请贷款。函件并附有国信证券股票明细对账单。 2015年4月7日，原告委托律师回函，称：原告愿意于2015年4月13日16时前往招行办理已监管首期款解除手续，同意配合被告到工行华强支行办理145万元资金监管手续、申请银行贷款，同时要求被告支付自2015年3月13日起至工商银行贷款承诺出具之日止的违约金（以转让成交价为基数按日万分之五计算），并要求被告于2015年4月9日17时前通过短信回复到原告律师李奔科的手机（13823738110）表示是否同意。 被告收到上述律师函后，短信回复原告律师李奔科称：“1、同意将解除招商银行现有90万元资金监管的时间推迟到2015年4月13日16:00，并在90万元首期款退回后3日内到工商银行华强北支行办理145万元首期款监管、申请按揭；2、本次将交易违约方在贵方，本人不存在任何违约行为，不同意承担自2015年3月13日至工商银行《贷款承诺函》出具之日的违约金；3、律师函其他辩解均不属实不能成立。请明确回复是否同意无条件配合本人于2015年4月13日16:00到招商银行解除90万元首期款监管，并在90万元首期款退回后3日内到工商银行华强北支行办理145万元首期款监管、申请按揭，如24小时内不回复视为拒绝！”原告律师李奔科短信回复称：“侯佩玉女士会在2015年4月13日16:00到招商银行办理解除首期款监管。” 之后，原告配合被告在中国工商银行股份有限公司深圳华强支行重新办理了首期款监管并于2015年4月22日取得贷款承诺。 2015年4月27日，原告配合被告办理涉案房产的递件过户手续。 庭审时，各方确认，涉案房产交易已经完成。 本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。 本案争议焦点为被告在履行付款义务过程中是否构成违约。对此，本院作如下分析：第一，依据合同约定，被告应于2015年2月20日前办理首期款监管并向银行申请按揭贷款，合同履行过程中，原告授权办理房产交易的代理人王兵与原告签订补充协议同意将首期款监管时间推迟至2015年3月16日之前，该补充协议的约束力及于原告。而后，被告于2015年3月13日与原告代理人王兵及银行签订资金监管协议并将监管资金转入监管账户，此并未违反双方关于资金监管时间的约定。第二，合同约定，被告应于2015年2月20日申请银行按揭贷款，如被告不能获批上述贷款，则被告应于得知不能获批贷款之日起5个工作日内以其它方式足额履行付款义务，被告在双方补充协议推迟首期款监管时间后在约定时间内进行资金监管并同时取得银行的贷款承诺函，此亦符合双方约定，至此被告已完成合同约定的递件过户前的相关义务。第三，对于原告提出的被告取得的招行贷款承诺可能归于无效从而影响被告付款能力的问题，首先，被告申请按揭贷款需要原告的配合，虽然在办理按揭贷款过程中原告本人未亲自参与，但原告授权的代理人王兵有权代为办理相关手续，在没有充分证据证明存在被告与王兵串通损害原告利益的情况下，王兵的代理行为效力及于原告；其次，就原告取得的招行的贷款承诺书，目前没有证据显示该贷款承诺书存在伪造或已被确认归于无效的情形，招行也未出具相关文件否认该承诺书的有效性，故在贷款承诺期限未到期前不能确定被告是否最终不能获得贷款，而合同中也并未约定购房余款（贷款到达原告账户）的准确付款时间点，故直至被告获得招行的贷款承诺，被告并未构成违约。第四，从被告后续支付55万元作为履约保证金至第三人账户以及更换贷款银行并获得贷款的情况来看，被告一直在积极履行合同义务且具有履行付款义务的能力。综上，被告履行付款义务的行为不构成违约，被告在获得招行贷款承诺后因原告心存疑虑而更换贷款银行进行按揭贷款，系配合原告的履约行为，因此而产生的时间延迟亦不构成违约，因此，原告要求被告承担支付迟延履行违约金及赔偿损失的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。 对于被告的反诉，在原告对被告的付款能力存有顾虑后，被告同意更换贷款银行进行按揭贷款，之后的履约时间随之顺延，被告已通过实际行为认可了合同履行时间的变更（延长），被告也没有证据证明在其第二次获得按揭贷款后原告的后续履约行为存在故意迟延的违约情形，故被告要求原告承担支付迟延履行违约金及赔偿损失的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告侯佩玉的本诉请求； 二、驳回被告秦自娟的反诉请求。 本诉案件受理费2965元（已由原告预交），由原告负担。反诉案件受理费1482.50元（已由被告预交），由被告负担。 如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长 张  凌  炜 人民陪审员 罗  祝  红 人民陪审员 梅  干  军 二〇一五年十月十三日 书 记 员 殷智华（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。