四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1702民初669号原告：黄明寿，男,1946年11月19日出生,汉族,住达州市通川区。委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。被告：四川天泰置业发展有限公司，住所地：达州市通川区。法定代表人：许亚军，董事长。原告黄明寿与被告四川天泰置业发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄明寿的委托诉讼代理人王伟（特别授权）到庭参加诉讼，被告四川天泰置业发展有限公司经本院传票合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄明寿向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告立即办理“天泰·凤翎锦绣”项目1号楼5层6号房屋的房产证和土地使用权证；2、判决被告立即支付原告因逾期办理“天泰·凤翎锦绣”项目1号楼5层6号房屋的房产证和土地使用权证的违约金（自2013年12月1日起计算至实际办妥为止）；3、判决被告立即支付原告因逾期交付“天泰·凤翎锦绣”项目18号楼5层3号房屋的违约金（自2015年1月1日起计算至实际交付房屋为止）。事实和理由：被告因建设“天泰·凤翎锦绣”项目，需要拆迁原告所有的原达州职业技术学院C区教职工住宅楼20幢1单元3层6号房屋。双方平等自愿的基础上于2011年11月11日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》（编号：120），其中约定：1、拆迁人安置给被拆迁人的房屋为1号楼5层6号及18号楼5层3号房屋；2、1号楼最迟不超过2012年5月31日交房，18号楼最迟不超过2014年12月31日交房；3、拆迁人向被拆迁人交付1号楼所选定的安置房后18个月内，必须办妥房产证和土地使用权证，逾期未办妥，按每逾期一天300元的标准支付违约金给被拆迁人，逾期六个月未办妥两证，如被拆迁人选择退房，则可要求拆迁人按所选房屋当时市价的三倍金额赔偿；4、若18号楼的安置房因甲方原因逾期交付，甲方则按每逾期一天300元标准向乙方支付违约金，逾期3个月仍不交房，乙方要求退房时，甲方必须按照乙方所选房屋当时市价的3倍金额赔偿。以上拆迁人即为本案被告，被拆迁人即为本案原告。《协议书》签订后，原告依约履行了腾交房屋，交付两证及其它相关义务，被告于2012年5月31日前交付了1号楼的房屋，但被告至今没有为原告办理1号楼所安置房屋的房产证和土地使用权证，也没有交付18号楼的所安置房屋。综上所述，《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，各方应当严格信守，不得违反。被告未按时为原告办妥两证、未按时交付18号楼的安置房屋，其行为构成违约，被告应当承担违约责任并继续履行办理两证和交房义务。为维护本人合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。庭审中，原告将第2项逾期办理两证的违约金的诉讼请求明确为2万元，将第3项逾期交房的违约金的诉讼请求明确为4万元。被告四川天泰置业发展有限公司未出庭进行答辩。原告黄明寿围绕诉讼请求依法提交了证据，被告四川天泰置业发展有限公司因未到庭参加诉讼，未进行质证。对原告黄明寿提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告黄明寿的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月12日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议主要约定：“建设项目名称：天泰·凤翎锦绣。建设项目地点：达州职业技术学院C校区。建设单位：四川天泰置业发展有限公司”；“乙方被拆迁房屋位于达州职业技术学院C校区内教职工住宅楼20幢2单元2层26号，建筑结构砖混，房屋产权证记载建筑面积103.88㎡，性质私有，用途住宅”；“乙方原旧房建筑面积：103.88㎡，甲方优惠乙方建筑面积88.30㎡，两项相加后总安置住房面积为192.18㎡”；“乙方选择的安置住房位于天泰·凤翎锦绣1幢（1号楼）5层6号，建筑面积约132.59㎡和18幢（18号楼）5层3号，建筑面积约68.25㎡”；“乙方自找周转房临时过渡，其中1号（1幢）楼与2、3号楼同时交房安置，最迟不超过2012年5月31日；18号楼交房期限为C校区教职工私有住房拆迁完毕后19月内，最迟不能超过2014年12月31日”；“因甲方责任未能在本协议约定的期限内按期向乙方交付其选定的1号楼安置房时，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金。如甲方擅自将被拆迁人选定的安置房出售或挪作他用，甲方必须按照乙方所选定安置房同类房屋的当时市场售价的三倍金额进行赔偿”；“若18号楼的安置房因甲方责任逾期交付的，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期3个月仍不能交房，乙方要求退房时，甲方必须按照乙方所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿”；“甲方向乙方交付1号楼其所选定的安置房后18个月内，必须负责为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期六个月仍未办妥两证，如乙方选择退房，则乙方可要求甲方按照所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿。如因乙方未按规定交旧房屋产权证和土地使用证原件等相关资料影响甲方及时办理两证，则甲方免责。甲方向乙方交付18号楼其所选定的安置房后18个月内，必须为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按前述办法执行”；“乙方签订房屋拆迁安置补偿协议后在约定期限内未向甲方腾交旧房，则乙方新房安置时间顺延，并按逾期一天人民币300元的标准向甲方交付违约金……”；“乙方签订房屋拆迁安置补偿补偿协议后必须依约定按时将旧房房屋产权证、土地使用证原件交给甲方，若因乙方未及时将两证交给甲方，从而影响新房（安置房）房屋产权证和土地使用证的办理，则甲方有权终止向违约的乙方移交新房（安置房）：乙方按逾期1天人民币300元的标准向甲方缴纳违约金，并且乙方承担由此造成给甲方的一切违约责任”等等。该协议签订后，原告按约定将原房屋及手续交由被告进行拆迁。被告拆迁原告房屋后按约向原告交付了第一套安置房，即“天泰·凤翎锦绣”1号楼5层6号房屋，但至今未给原告办理该安置房屋的产权证及土地证书。另被告按约应向原告交付第二套安置住房即“天泰·凤翎锦绣”18号楼5层3号房屋，并没有按约定时间交付，而是逾期后于2016年10月18日才向原告等被拆迁户发出公告，要求自2016年10月20日起至11月15日止，对各被拆迁户办理结算入住手续。对各被拆迁户办理结算入住手续。但原告并未前去办理结算接房手续。其后，原告以被告逾期办理两证违约及逾期交房违约，要求被告赔偿而与被告发生纠纷，致原告诉至本院，主张其诉讼请求。本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，其内容没有违反法律、法规强制性规定，对违约金的约定也是相互对等的标准，故应确认合法有效。该协议中约定被告安置给原告的第一套“天泰·凤翎锦绣”1号楼5层6号房屋的办理产权证及土地使用权证的时间及违约责任是2012年5月31日交房后的18个月内，逾期每天按300元支付违约金。而在实际履行中，被告虽按约定的交房时间向原告交付了第一套安置房屋，但按上述办证时间的约定，被告应在2013年11月30日前负责给原告办妥该房屋的产权证和土地使用权证，但被告至原告起诉时的2017年2月24日仍未给原告办理此两证，逾期办证近三年零一个月时间，已构成合同违约，因此，应由被告向原告承担违约责任。对于被告应向原告安置的第二套“天泰·凤翎锦绣”18号楼5层3号房屋，按《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的交房时间和违约责任是2014年12月31日，逾期每天按300元支付违约金。而在实际履行中，被告于2016年10月18日发布公告要求原告等被拆迁户办理结算入住手续的截止时间是2016年11月15日止，但原告并未前去办理结算接房手续，由于原告未提供未接收该房是被告方过错造成的证据，故应确认被告公告中载明的办理结算入住手续的截止时间为被告向原告履行交付第二套房屋的时间。即便如此，被告就此套房屋的交房时间已逾期向原告交付近两年时间，已构成合同违约。因此，应由被告向原告承担违约责任。鉴于原告对第一套房屋向被告主张的逾期办理两证的违约金的诉讼请求是2万元，对第二套房屋向被告主张的逾期交房的违约金的诉讼请求是4万元，是对合同违约金进行的主动调减，远远低于合同约定的违约金标准，且被告逾期办证及逾期交房的过错责任均在于被告。故原告要求被告支付违约金的两项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告为原告立即办理第一套房屋的产权证和土地使用权证的诉讼请求，因被告依法负有继续履行合同义务的责任，故本院亦予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭答辩及对原告提供的证据予以质证，应自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料，用以为原告黄明寿办理位于达州市通川区北外胡家坝社区“天泰·凤翎锦绣”1号楼5层6号房屋产权的相关证书；二、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后次日向原告黄明寿支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金2万元及逾期交房违约金4万元，共计6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告四川天泰置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  李海燕二〇一七年六月十四日书记员  周 密