北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10760号上诉人（原审被告）：苏显龙，男，1973年11月8日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：裴珍珍，女，1981年4月5日出生，住北京市朝阳区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：尹有林，山东贯球律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭刚，男，1982年10月3日出生，住河北省廊坊市固安县。被上诉人（原审原告）：张傲，女，1987年1月16日出生，住河北省廊坊市固安县。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼1层2号。法定代表人：刘胜秋，总经理。上诉人苏显龙、裴珍珍因与被上诉人郭刚、张傲及原审第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初14833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裴珍珍及其与苏显龙之共同委托诉讼代理人尹有林，被上诉人郭刚、张傲及委托诉讼代理人许亮、药东虎到庭参加了诉讼。原审第三人金色时光公司经合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。苏显龙、裴珍珍上诉请求：请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四、五项，改判苏显龙、裴珍珍于判决生效之日起七日内返还郭刚、张傲定金30万元，购房款100万元，驳回郭刚、张傲其他诉讼请求，本案诉讼费由郭刚、张傲负担或者将本案发回重审。事实和理由：一、《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及补充协议之所以未能继续履行，作为当事人一方的郭刚、张傲以及中介公司亦存在过错和违约行为。郭刚、张傲迟迟不能取得购房资格，苏显龙、裴珍珍为置换学区房不得已提出解除合同，房屋买卖合同对于双方的权利义务配置并不均衡，一审判决未对郭刚、张傲及中介公司的违约责任和过错予以充分认定，而将合同解除的责任完全归结于苏显龙、裴珍珍一方，属于事实认定不清，判决结果亦明显不公。二、一审判决苏显龙、裴珍珍赔偿的房屋差价损失不具客观性，且法律禁止双重惩罚，违约金和损失不能同时并举，故一审判决苏显龙、裴珍珍同时承担违约金及房屋差价损失并无法律依据。三、郭刚、张傲主张的居间费损失系基于其与中介公司之间的居间服务合同关系，与本案涉及的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，该损失尚不确定，苏显龙、裴珍珍不应赔偿。即使赔偿也应一并纳入60万元的损害赔偿范围之内，而非单列。郭刚、张傲辩称，同意一审判决，不同意苏显龙、裴珍珍的上诉请求和理由。金色时光公司未上诉。郭刚、张傲向一审法院起诉请求：1.判令自2016年12月12日解除郭刚、张傲和苏显龙、裴珍珍的房屋买卖合同及其补充协议;2.判令苏显龙、裴珍珍返还郭刚、张傲向其支付的首付款130万元，并以130万元为基数，按照2016年银行同期一年期贷款利息4.35%从2016年12月13日起支付利息损失直至实际给付之日止；3.判令苏显龙、裴珍珍支付郭刚、张傲房屋差价损失119.13万元；4.判令苏显龙、裴珍珍支付郭刚、张傲违约金77.2万元；5.判令苏显龙、裴珍珍支付郭刚、张傲居间费损失30880元；6.判令苏显龙、裴珍珍支付郭刚、张傲律师费损失3万元；7.判令苏显龙、裴珍珍支付郭刚、张傲评估费15128元；8.案件受理费由苏显龙、裴珍珍负担。一审法院认定事实：2016年8月28日，郭刚、张傲与苏显龙、裴珍珍双方通过金色时光公司签订了房屋买卖合同及居间服务合同，约定：郭刚、张傲购买苏显龙、裴珍珍房屋一套，该房屋位于北京市顺义区牛栏山镇张庄村片区四村改造二期北区×号，房屋建筑面积为142.59平方米，房屋价款为人民币386万元，拟贷款186万元；出卖人拒绝履行合同或将房屋出售给他人的，视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任并赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。后经法院调取的证据及双方当事人确认，该房屋所有权证书中显示的地址为北京市顺义区禾贵街1号院×号。该房屋买卖合同签订后，双方又于2016年9月4日签订补充协议一份，约定：因买方资质问题和卖方办理房本问题，延期至10月28日后走手续，首付款第一笔在10月14日前支付100万元，第二笔12月31日前支付首付款70万元，房子尾款186万元于2017年1月23日前放款。该补充协议由张傲和裴珍珍签字，双方认可郭刚和苏显龙当时在场，郭刚当庭表示对该补充协议内容认可，苏显龙之委托代理人对补充协议内容不认可，裴珍珍亦表示该补充协议内容苏显龙不同意。郭刚、张傲于2016年9月4日当天向苏显龙、裴珍珍支付了30万元首付款，裴珍珍为张傲出具了首付款收据一张。2016年10月14日郭刚、张傲以张傲的名义向裴珍珍电汇首付款100万元。2016年9月20日，裴珍珍取得涉诉房屋不动产登记证书，登记证号为京（2016）顺义区不动产权第×号。2016年9月20日，张傲被告知裴珍珍一方要求与他们解除买卖合同。但双方就房屋买卖合同是否解除未达成合意。2016年9月20日，裴珍珍与案外人郭某就涉诉房屋签订房屋买卖合同，房屋成交价为445万元，并于2016年10月20日将该房屋过户至案外人郭某名下。2017年3月8日，经北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司评估，涉诉房屋以2016年12月12日（即郭刚、张傲知道涉诉房屋已过户给他人之日）为价值时点的涉诉房屋房地产总价为505.13万元。郭刚、张傲以此主张房屋差价损失为119.13万元，苏显龙、裴珍珍对评估报告不认可，认为评估价格过高，且根据合同法规定，苏显龙、裴珍珍在违约时也无法预见到会有如此高的损失，苏显龙、裴珍珍所能预见的最大损失是90万元即定金30万加上房屋实际多卖的60万。郭刚、张傲对此不认可，认为违约责任和定金罚则是守约方选择适用的，郭刚、张傲有权按照合同价款的20%主张违约金并要求苏显龙、裴珍珍赔偿房屋差价损失。一审审理中，苏显龙、裴珍珍主张要求与郭刚、张傲解约的原因之一是郭刚、张傲不具备购房资质，为此，郭刚、张傲向法院提交购房资质审核打印件一张，证明其在房屋买卖合同约定的过户时间前已具备了购房资质。苏显龙、裴珍珍在审理中认可郭刚、张傲在2015年10月25日已经取得购房资质。苏显龙不认可补充协议的效力，认为没有其签字确认。郭刚、张傲申请签订补充协议时的在场人即金色时光公司中介人员祝某到庭作证。祝某证明：签订补充协议时双方夫妻都在场，只有裴珍珍和张傲签字是因为房本上记载或即将变更的是她们俩的名字。苏显龙已经在买卖合同上签字了，签订补充协议时双方都看过，裴珍珍签字时苏显龙也没有制止，否则当时签不了补充协议；苏显龙、裴珍珍始终没有明确告知过中介和郭刚、张傲房子已经卖了的事实。郭刚、张傲对证人证言认可，苏显龙、裴珍珍认为证人证言存在前后矛盾，其陈述是为规避中介公司的责任，且证人与郭刚、张傲存在利害关系，因此不认可证人证言真实性。一审审理中，苏显龙、裴珍珍认可其在合同履行过程中确实存在违约行为，但双方约定违约金过高，如需支付违约金则需要法院调整。一审法院认为，第三人金色时光公司无正当理由拒不参加庭审的行为，不影响法院依据现有证据认定事实并作出判决。郭刚、张傲和苏显龙、裴珍珍所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。苏显龙辩称其未在补充协议上签字故对补充协议不认可，但根据证人证言及双方当事人确认，苏显龙在签订补充协议时在场，其未对裴珍珍签订补充协议的行为进行制止，苏显龙虽然在2016年9月20日明确告诉郭刚、张傲不再履行房屋买卖合同及补充协议，但在郭刚、张傲按照补充协议将100万元打入裴珍珍账户内后，苏显龙、裴珍珍截至法庭辩论终结前仍未将该笔100万元返还给郭刚、张傲，应视为苏显龙以自己的行为接受了郭刚、张傲按照补充协议的履行，上述行为亦应被认定为苏显龙对补充协议知悉并认可，法院对苏显龙以未在补充协议上签字导致补充协议无效的答辩意见不予采信。根据双方于2016年9月4日签订的《补充协议》约定，双方同意将原合同的履行期限延期至2016年10月28日后走手续，郭刚、张傲在此日期前已具备了购房资质，故郭刚、张傲在合同履行过程中不存在违约行为。苏显龙、裴珍珍在与郭刚、张傲签订合同后拒不履行合同相关义务并于2016年10月20日将涉诉房屋过户于案外人郭某，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，其行为已构成违约，且苏显龙、裴珍珍在本案审理中亦认可其二人存在违约行为。郭刚、张傲作为守约方请求按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第一款“（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：…4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；”的约定解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议于法有据，法院予以支持，解除日期为2016年12月12日。合同解除后，苏显龙、裴珍珍应当返还郭刚、张傲已经支付的购房款及相关利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定:合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第一款的规定，买受人郭刚、张傲有权要求出卖人裴珍珍、苏显龙承担违约责任并同时主张赔偿其他损失。本案中，苏显龙、裴珍珍在将涉诉房屋出卖及过户给案外人后，并未及时通知郭刚、张傲，致使其遭受损失。损失数额应当以郭刚、张傲得知情况后要求解除双方签订的房屋买卖合同之日（2016年12月12日）的房屋评估价值与签订合同时（2016年8月28日）房屋成交价的差值为限。对于违约金数额，苏显龙、裴珍珍在庭审中要求法院对违约金数额予以调整，法院根据具体损失数额同时兼顾考虑合同的履行情况、当事人的过错等因素酌情确定。关于郭刚、张傲要求苏显龙、裴珍珍赔偿居间费损失及聘请律师的前期律师费损失，苏显龙、裴珍珍同意支付房屋居间费损失30880元，法院对此不持异议；由于律师费并非诉讼过程中产生的必要费用，且双方均不存在恶意诉讼的情形，故法院对郭刚、张傲要求苏显龙、裴珍珍支付律师费的诉讼请求不予支持。判决：一、郭刚、张傲与苏显龙、裴珍珍于二〇一六年八月二十八日所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及二〇一六年九月四日签订的《补充协议》于二〇一六年十二月十二日解除；二、苏显龙、裴珍珍于判决生效之日起七日内返还郭刚、张傲首付款一百三十万元并支付利息损失（以一百三十万元为本金，自二〇一六年十二月十三日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、苏显龙、裴珍珍于判决生效之日起七日内赔偿郭刚、张傲房屋差价损失一百一十九万一千三百元；四、苏显龙、裴珍珍于判决生效之日起七日内给付郭刚、张傲违约金十万元、房屋居间费三万零八百八十元；五、驳回郭刚、张傲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。房屋评估费15128元，由郭刚、张傲负担7128元（已交纳），由苏显龙、裴珍珍负担8000元，于判决生效之日起七日内交纳。一审案件受理费33632元，由郭刚、张傲负担3632元（已交纳）；由苏显龙、裴珍珍负担30000元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏显龙、裴珍珍提交苏显龙与刘某于2016年9月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，用以证明其通知解除合同是有正当理由的，不是恶意的，其是为了购买学区房，而出于无奈才解除合同。同时也证明，郭刚、张傲因为达不到购房资质，也影响其购买房屋，给其造成了更大的损失。这个合同一审时其还没有取得。郭刚、张傲发表质证意见称：真实性不认可，不属于二审新证据，居间合同没有居间方的盖章，也没有关于合同的履行情况的证据，这个合同不合常理。另外，苏显龙另行购买房屋的情况与本案没有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：苏显龙提交的《北京市存量房屋买卖合同》仅能印证其出售涉案房屋的目的，但该目的并未能通过合同条款的形式转化为双方的合同权利义务，对于本案房屋买卖合同的履行不具有关联性，不影响对于本案违约责任的评价，因此本院不予采纳。本院认为:根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案的二审争议焦点为涉案房屋买卖合同未能履行的违约责任，违约责任的承担方式以及居间费损失的赔偿问题。苏显龙、裴珍珍作为出卖人与郭刚、张傲作为买受人签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于裴珍珍与张傲签订的补充协议，虽然苏显龙未在该协议上签字，但考虑到其与裴珍珍的夫妻关系、签订协议的场合以及履行情况，应推定苏显龙认可该协议，故亦应受补充协议的约束。房屋买卖合同履行过程中，苏显龙、裴珍珍又将涉案房屋出售与案外人郭某并办理过户登记，致使本案房屋买卖合同履行不能，苏显龙、裴珍珍构成违约，应当承担相应的违约责任。关于苏显龙、裴珍珍辩称郭刚、张傲迟迟不能取得购房资格、影响其置换房屋的上诉意见，根据查明的事实，郭刚、张傲已于补充协议约定的日期前取得购房资格，并未给涉案房屋买卖合同的履行构成障碍，苏显龙、裴珍珍的辩解不能成立，本院不予采纳。根据房屋买卖合同第十一条第一款约定，出卖人拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。一审法院依据合同解除时点及房地产估价报告确定房屋差价损失并判决苏显龙、裴珍珍予以赔偿，具有事实与法律依据。对于违约金数额，一审法院根据具体损失数额同时兼顾考虑合同的履行情况、当事人的过错等因素酌情确定，并无不当。上述合同条款约定郭刚、张傲可以要求苏显龙、裴珍珍承担违约责任及赔偿其他损失，故一审法院同时判决房屋差价损失及违约金，符合合同约定。苏显龙、裴珍珍就此问题提出的上诉意见，本院不予采纳。关于房屋居间费，鉴于一审中苏显龙、裴珍珍同意支付居间费损失，一审法院予以判决并无不当。现二审中苏显龙、裴珍珍又以不属于同一法律关系为由不同意赔偿，有违诚信诉讼原则，本院不予支持。综上所述，苏显龙、裴珍珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16700元，由苏显龙、裴珍珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 赵 霞审判员 贾 旭二〇一七年九月二十六日书记员 王 艳书记员 王永基