四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0502民初11号原告(反诉被告)：高泽红，女，汉族，1971年12月4日生，四川省泸州市江阳区号。委托诉讼代理人：徐玲，重庆伟豪(泸州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛元超，泸州市江阳区弥陀法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）：胡怀彬，男，汉族，1977年7月12日生，四川省泸州市龙马潭区号。被告(反诉原告)：黄吉宽，男，汉族，1965年9月10日生，四川省泸州市纳溪区号。委托诉讼代理人：秦彦林，四川平通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡叶杭，四川平通律师事务所律师。原告（反诉被告）高泽红、胡怀彬诉被告（反诉原告）黄吉宽租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，因本案需以另一案件的审理结果为依据，本院依法于2016年1月19日中止审理，于2016年12月19日恢复诉讼，并于2017年1月6日由审判员杨宗艳依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高泽红、胡怀彬、高泽红的委托诉讼代理人徐玲、毛元超、被告黄吉宽的委托诉讼代理人秦彦林、胡叶杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高泽红、胡怀彬向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告继续履行合同；2、判令被告返还原告19800元房租费和11518元消防改造费；3、判令被告支付原告整改室内消防费用50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月22日，原、被告签订《租房协议》，约定自2014年10月1日起，被告将其坐落于泸州市大慈路一幢第五、六层营业房出租给原告经商。原告当即向被告支付了前三月房租费19800元。在原告对该房屋装修施工过程中，被公安消防部门叫停，被告知因该房屋存在重大火灾隐患于2014年6月23日已发出整改通知，责令于2015年4月15日整改完成。2015年1月2日，原告为被告垫支房屋消防改造费11518元。由于被告没有按照协议的约定和法律的规定交付可以使用的租赁房屋，故被告应返还原告支付的租赁费及应该由被告支付消防改造费。被告（反诉原告）黄吉宽辩称：1、原、被告签订的租赁协议合法有效；2、原告要求支付消防改造费用及室内的消防费没有依据；3、不同意继续履行合同，原、被告已于2015年7月21日解除了合同。反诉原告（本诉被告）黄吉宽向本院提出诉讼请求：1、请求确认2015年7月21日解除通知的效力；2、依法判决反诉被告腾空退出泸州市大慈路1栋第五、六层营业房，并将房屋交还反诉人；3、依法判决反诉被告支付尚欠的从2015年1月1日起至2015年7月21日止的租金43773元；4、判决被反诉人支付从2015年1月1日起至被反诉人实际支付租金之日止的滞纳金（每日按欠交租金3%收取）；5、判决被反诉人支付从2015年7月21日起至房屋交还反诉人止的房屋占用费（按约定的租金标准计算）；6、判决被反诉人支付尚欠的水电气费用；7、判决被反诉人支付违约金60000元；8、判决被反诉人恢复涉诉房屋的原状；9、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2013年6月13日，反诉人与案外人黄德友签订租赁协议，将反诉人位于泸州市大慈路的房屋出租给黄德友经营“东方宗泉休闲会所”，租赁期限为2013年7月1日至2023年6月30日。2014年9月22日，案外人黄德友与被反诉人签订《转让协议》，将“东方宗泉休闲会所”转让给被反诉人，同时将其承租的反诉人的房屋转租给被反诉人。为操作方便，三方协商由案外人黄德友与反诉人终止房屋租赁合同，由被反诉人与反诉人直接签订合同。反诉人与被反诉人所签订的《租赁协议》约定；“被反诉人承租坐落泸州市及其水电气设施；租赁期限从2014年10月1日起至2024年9月30日止；租赁费用为每三个月19600元，先交费，后使用；若逾期未支付，每天按欠交租金3%收取滞纳金；若被反诉人需对租赁房屋进行装修，应将装修预案报经反诉人认可；被反诉人搞好租赁房屋内的消防管理责任，所产生的费用由被反诉人承担；违约方支付守约方违约金6万元等”。协议签订后，反诉人将房屋交给了被反诉人使用，但被反诉人仅向反诉人支付了前三个月的租金19600元，此后未再支付租赁费，违背了协议的约定，且被反诉人擅自改变了房屋的结构，其行为已构成了根本违约。2015年7月21日，反诉人向被反诉人送达了《解除租房协议通知书》，要求被反诉人最迟于2015年7月31日搬出租赁房屋，并支付所欠的租金、违约金及水电气费用、恢复原状、赔偿损失。但被反诉人至今仍未履行，严重侵害了反诉人的合法权利，故诉至法院。反诉被告（本诉原告）高泽红、胡怀彬辩称：由于被告违约在先，故原告没有支付租金，被告没有解除权，解除合同的通知无效；被告出租房屋的消防不合格，导致原告不能使用该房屋，消防整改之前的租赁费我方不应该支付；消防整改后，被告实际收回了房屋，原告也没有使用该房屋，我方也不应该支付任何费用，综上，应驳回被告的反诉请求。如果法院判决解除合同，要求被告赔偿装修费和转让费。原告（反诉被告）提交了以下主要证据：1、租赁协议一份，证明双方的租赁关系；2、短信记录，证明被告同意与原告协商租赁费的减免事宜，原告并非无故拖欠房屋租赁费；3、消防整改通知书，证明租赁房屋于2014年6月下达了消防整改通知，该房屋不能正常使用；4、收据一份，证明原告为被告垫付了消防整改费11518元；5、解除租赁合同通知书、律师函，证明被告向原告发出了通知，但是原告对解除的理由作了回复，该解除没有生效；被告于2015年7月30日让原告停止使用房屋，我方不应支付这段时间的租赁费；6、录音一份，证明被告在发出解除合同通知后换掉了门锁，直到现在原告也无法使用，原告不应该支付这段时间的租赁费；7、（2016）川05民终1056号判决书一份，证明在原告租赁房屋时并不知道消防整改问题，所以导致房屋的使用过错在被告和案外曾某兵，判决书确定了涉诉房屋设定抵押担保，被告没有履行告知义务，构成了欺诈。被告（反诉原告）黄吉宽质证认为：1、租赁合同无异议；2、短信内容不认可；3、整改通知书真实性无异议，只能证明消防大队向中房公司下达了的消防整改通知，不是向被告黄吉宽下达的通知，也未说明房屋不能使用；4、收据的真实性无异议，消防整改费本来就应由原告承担，5、解除通知和律师函没有异议，证明原告收到了被告的解除合同的通知；6、录音不认可，该份证据不是合法的证据，也不能证明被告更换了门锁；7、判决书真实性无异议，但不能证明被告没有告知原告消防整改的通知和使用情况，抵押担保不影响的合同效力。被告（反诉原告）黄吉宽向本院提交的证据有：1、双方的身份信息，证明原、被告的主体适格；2、租赁协议，证明双方签订合同的时间及合同约定的租赁期限、租赁费、违约金、房屋装修、消防等内容；3、转租协议书、付款协议书、协议书，证明租赁合同实际上是转租合同；4、房屋产权证，证明被告是房屋的所有权人；5、解除合同通知，证明因原告没有缴纳租赁费，被告已于2015年7月21日告知原告解除了合同；6、律师函，证明原告收到了被告的解除合同的通知；7、中房公司的会议签到册、中房公司和现代消防安装有限公司消防安全合同、收据一张、消防大队出具的消防销案通知书，证明中房公司2015年组织了大楼的消防整改，原告承担了其应该承担的共有部分消防整改费，视为被告履行了消防义务，涉诉大楼于2015年10月22日前通过了消防整改；8、（2015）江阳民初字第5701号及（2016）川05民终1056号判决书各一份，证明本案租赁合同不存在欺诈和误解；9、证曾某兵出庭作证，证明协议是原告的真实意思。原告（反诉被告）高泽红、胡怀彬质证认为：1、身份信息无异议；2、租赁协议非原告的真实意愿，签合同时不知道消防不符合要求，合同约定原告负责消防是指营业时办理消防许可，并非负责消防设施的安装及整栋大楼的消防；3、原告曾某兵之间的合同关系与本案是两个不同的法律关系，与本案无关，也不能证明原告租赁被告房屋的实质是案外曾某兵的转租行为；4、房产证无异议；5、对解除合同通知书、律师函的证明目的有异议，被告是违法解除；6、中房公司的会议签到册、中房公司和现代消防安装有限公司消防安全合同、收据、消防大队出具的消防销案通知书，证明被告没有履行房屋所有权的管理义务，而是原告在解决消防问题，被告至今也没有向原告支付消防整改费用；7、判决书证明原告是在租赁房屋后才知道房屋被消防整改；8、证曾某兵和本案被告有利害关系，不能作为证据，也不能证明是转租关系。对双方提交无争议的证据，本院予以认定，对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交短信相对方的电话号码系双方签订合同时被告所留下的电话号码，与被告向本院提起反诉时所留号码一致，原告提交的短信内容应系原告胡怀彬与被告交流的内容，结合原告提交律师函的内容，本院认定双方就缴纳房租的问题进行过协商；2、消防整改通知书所通知的对象虽为中房大厦，但被告作为中房大厦的业主即涉诉房屋的所有权人，对通知整改消防的事实应该是知情的；3、录音资料只能证明涉诉房屋更换了门锁，但不能证明系被告所为；4、原告高泽红作为一个具有完全民事行为能力的人，对自己的民事行为应该承担相应的法律后果，在无证据证明被告具有欺诈、胁迫其签订租赁协议的情况下，结合证曾某兵的证言，本院认定租赁协议系双方真实意思表示；5、转租协议书、付款协议书、协议书均系合同相对方独立完成，且原告租赁的期限超过了案外曾某兵原承租的期限，被告主张曾某兵的转租行为不符合常理，不能证明原告租赁被告房屋的实质是案外曾某兵的转租行为。综上，本院认定以下事实：2013年6月13日，被告（反诉原告）黄吉宽与案外人黄德友签订协议，约定将被告位于泸州市大慈路的房屋出租给黄德友经营“东方宗泉休闲会所”，租赁期限为2013年7月1日至2023年6月30日。2014年6月24日，泸州市江阳区公安消防大队对涉诉房屋所在的中房大厦下发《火灾隐患告知单》、《重大火灾隐患整改通知书》、《责令限期改正通知书》，认定中房大厦构成重大火灾隐患，并责令中房大厦限期整改。2014年9月22日，案外人黄德友与被告签订《转让协议》，将“东方宗泉休闲会所”转让给原告（反诉被告）胡怀彬、高泽红等。与此同时原告高泽红与被告签订《租赁协议》，约定：原告承租被告坐落泸州市及其水电气设施；租赁期限从2014年10月1日起至2024年9月30日止；租赁费用为每三个月19600元，先交费，后使用；若逾期未支付，每天按欠交租金3%收取滞纳金；若原告需对租赁房屋进行装修，应将装修预案报经反诉人认可；被告搞好租赁房屋内的消防管理责任，所产生的费用由被反诉人承担；违约方支付守约方违约金6万元等。原告随后向被告支付了2014年10月-12月的房租费19800元，此后的房租费原告未再支付。在原告对该房屋装修施工过程中，因该房屋存在重大火灾隐患被公安消防部门叫停。2015年1月2日，原告缴纳了中房大厦共有部分消防整改费11518元。2015年10月22日，泸州市江阳区公安消防大队对中房大厦下发《重大火灾隐患销案通知书》，认定中房大厦重大火灾隐患已整改消除，予以销案。另查明，原告及其拟共同经营网吧的合伙人因认为转让曾某兵等故意隐瞒合同标的物存在重大安全隐患的事实，使原告在违背真实意思情况下签订转让协议的行为属于欺诈，因此诉至法院，双方的纠纷已于2016年12月2日由泸州市中级人民法院作出终审裁决，生效裁判确定原告缴纳的中房大厦共有部分消防整改费11518元作为其损失由案外人黄德友曾某兵承担。本院对本案的争议焦点作如下认定：一、关于《租赁协议》是否应该解除的问题被告认为原告未按合同的约定支付租赁费，且擅自改变了房屋的结构，其行为已构成了根本违约，被告已于2015年7月21日发出了解除合同，应该确定双方于2015年7月21日解除了租赁合同。原告认为由于被告未提供符合要求的出租房，违约在先，原告未按约定支付租赁费不构成违约，被告要求解除合同不符合法律的规定。本院认为，1、在原、被告签订租赁合同前，涉诉房屋所在的整幢大厦已被泸州市江阳区公安消防大队认定构成重大火灾隐患，因此被告出租的房屋属于不符合安全、防灾等工程强制性标准的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务；《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。因此被告将本不应该出租的房屋租赁给原告，导致原告无法按照合同的目的使用租赁房屋，没有遵循诚实信用原则，其行为已经构成了违约，原告在被告违约的前提下拒绝支付租赁费用系对被告违约行为的抗辩，并非无正当理由未支付或者迟延支付租赁费。2、被告并未提交证据证明原告擅自改变了房屋的结构，且双方并未约定原告未将装修改造方案报经被告认可而擅自装修时，被告可单方解除合同。综上，被告要求与原告解除合同于法无据，其要求确认2015年7月21号解除合同通知的效力的诉讼请求不予支持，在原告未提出解除合同的情况下，原、被告之间的租赁合同仍需继续履行。因被告违约在先，其要求原告腾空退房、支付滞纳金、支付占用费、支付违约金、恢复原状的请求均不予支持。如原告在实施改造装修时确未报经被告认可，被告可依法在租赁合同终止后另案要求原告赔偿损失。二、关于原、被告所主张的费用及相关问题1、2015年1月1日至2015年7月21日的租金。被告将本不应该出租的存在重大安全隐患的房屋出租给原告，导致原告无法按照合同的目的使用租赁房屋，而事实上原告在2015年1月1日至2015年7月21日期间，也并未实际使用所承租的房屋，故被告要求原告支付2015年1月1日起至2015年7月21日止的租赁费的请求不予支持。2、原告继续履行支付租金义务的起算时间。涉诉房屋所在的中房大厦已于2015年10月22日通过了消防整改，应视为自此被告提供了符合使用用途的合格的租房。原告虽辩称在被告发出了解除通知后，被告更换了门锁，被告未完成室内的消防改造。但原告提交的证据不能证明更换门锁的行为系被告所为；且依据租赁协议的约定及交易习惯，承租人承租房屋后对房屋进行改造后的消防整改应该由承租方完成。综上，本院确定自2015年10月22日起向被告履行支付租金的义务。3、原告已支付的租金19800元。原告已支付的该笔租赁费用系2014年10月1日至2014年12月31日期间的费用，依前述理由，在此期间的费用被告无权主张，经庭审释名，原告愿意将该笔费用折抵为其日后履行合同时应支付的租赁费，故本院对原告已支付的该笔费用不予处理。4、尚欠的水电费用。由于双方在合同的履行过程中发生分歧，导致原告怠于履行附随的相应义务，且被告亦未向本院提交所欠费用的具体金额，故被告的该项请求不予支持。因原告在签订合同后一直控制着租房，在此期间产生的相关费用原告应在以后使用承租房的过程中予以补缴。5、消防改造费11518元。泸州市中级人民法院（2016）川05民终1056号判决书已明确原告所支付的该笔费用已作为原告的损失由案外曾某兵、黄德友承担，原告在本案中再次主张该笔损失，获取了不当利益，本院不予支持。6、整改室内消防费用50000元。原告未提交证据证明该笔费用已实际产生；按照租赁合同的约定及交易习惯，室内消防整改应该由承租方承担；消防大队的重大火灾隐患销案通知书明确原告承租的第六层在再次装修时消除火灾隐患，即该室内的消防隐患可在再次装修时消除。故原告主张的该项请求本院不予支持。原告如需另选项目进行重新装修后经营，应按照合同约定和交易习惯，并按相关行政法律法规向消防部门报批设计方案后进行，所需费用由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高泽红、胡怀彬与被告黄吉宽之间的租赁合同自2015年10月23日起继续履行。二、驳回原告高泽红、胡怀彬的其他诉讼请求；三、驳回被告黄吉宽的反诉请求。本案本诉案件受理费本院减半收取291元，由原告高泽红、胡怀彬负担。反诉案件受理费本院减半收取1850元，由被告黄吉宽担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  杨宗艳二〇一七年一月二十日书记员  吴 羽