广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初3146号原告：中山市瑞星物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雍陌村招商路3号首层。法定代表人：陈贤，职务：总经理。委托诉讼代理人：张强、刘伟荣，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：罗俊标，男，1970年9月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市瑞星物业管理服务有限公司（以下简称瑞星公司）诉被告罗俊标物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告瑞星公司委托诉讼代理人张强，被告罗俊标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞星公司向本院提出诉讼请求：被告立即支付所欠原告的物业管理费4361.64元及违约金785.1元（物业管理费从2015年3月起暂计至2016年9月；违约金从2015年3月起按每月2%暂计至2016年9月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）。事实和理由：2008年5月1日，原告受中山市凯星房地产有限公司（以下简称凯星公司）委托签订了《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》，对中山市三乡镇雍陌教学路6号的物业进行物业管理。根据《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，住宅房屋按建筑面积电梯洋房每月每平方米1.8元、高层电梯洋房按政府指导价每月每平方米2元、非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主收取物业管理服务费；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日1‰的违约金。被告为中山市三乡镇雍陌村教学路X号雍泉度假山庄XXXX幢XXX房的业主，其物业面积为114.78平方米，每月应向原告交纳物业管理费229.56元，逾期违约金原告按所欠金额每月2%计算至2016年9月为785.1元。但被告从2015年3月至今一直未交纳上述费用，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告瑞星公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.广东省经营服务性收费许可证；3.中山市物价局服务收费批复；4.中山市商品房买卖合同；5.中山市建设工程竣工验收备案登记证；6.收楼通知书；7.物业管理服务协议；8.前期物业管理委托合同（2015-2017年度）；9.缴费通知单；10.律师函及邮件底单。被告罗俊标辩称：一、原告提供的最近的管理费是2016年2、5、8月均为229.56元，公摊分别是1.59元、1.78元、1.62元，三个月总费用为693.6元，平均为231.2元；最后四次收取的费用249.6元、246.41元、244.26元、245.82元，平均每月为246.5元，每月多收被告15.3元，2011年6月至2015年2月共45个月，共计多收688.5元。原告已承认多收，但不如实退款，原告乱收费是造成被告停交物业费的直接原因，原告应该给予退还被告688.5元，同时承担本案的诉讼费。二、原告提供的中建验字2014第144号竣工验收备案登记证，显示竣工通过时间为2014年，物业管理收费许可证也是2014年才获得，2011年未达到交房条件，让被告多交2011年6月至2014年4月期间共35期的物业管理费，原告应该退还8627元给被告。三、原告的物业管理服务协议书作假，第22和26页原为空白，是原告后来补上被告的资料和时间，当时也未尽格式合同中条款的说明义务，加上2011年未达到交房条件，该合同无效。被告长期未装修使用本物业，物业费应减半收取和免计公摊费用。被告罗俊标为其辩解向本院提供以下证据：扣划物业管理费银行存折。经审理查明：2010年10月16日，罗俊标与凯星公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定罗俊标向凯星公司购买位于中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄XXXX幢XXXX房，建筑面积为114.78平方米；交楼期限为2011年10月31日前。2011年6月20日，罗俊标作甲方、瑞星公司作乙方签订一份《物业服务协议》，约定乙方为甲方的雍泉度假山庄物业提供管理服务，并向甲方收取物业管理服务费；甲方所购该商品房若为高层电梯住宅的，物业服务费收取标准为该商品房的建筑面积每月每平方米2元，甲方所购该商品房的建筑面积为139.79平方米。甲方应按协议规定按时缴交物业服务费、代收水费及有偿服务费，甲方应从逾期之日起至实际清偿日止每日按未缴交费用的千分之一缴交滞纳金。对超过三个月不交纳物业管理费且经书面提醒无效的，乙方可向人民法院起诉。2011年6月1日，凯星公司向罗俊标发出收楼通知书，要求其按合同约定期限办理收楼手续。2008年5月1日，原告瑞星公司接受物业建设单位凯星公司的委托，为中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄物业提供物业管理服务，期间多次在合同期满后续签委托合同。2015年1月1日，凯星公司（甲方）与原告瑞星公司（乙方）签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按中山市有关规定及物业管理成本的增加和市场调节调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年1月1日止。庭审时原告陈述，被告从2015年3月起未依约向原告支付物业管理费，至2016年9月被告累计拖欠原告物业管理费合计4361.64元（2元/平方米/月×114.78平方米×19个月）、应付滞纳金785.1元，上述费用合计5146.74元。期间，原告每月多次通过在被告信箱投放缴费通知单的方式向被告并催缴应缴物业费、电费公摊费、滞纳金数额，但被告认为原告存在违规多收费行为而拒交应交费用。2016年6月28日原告向被告发律师函，要求被告收函后七天内缴交未果，原告于2017年2月27日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料证明表记载，罗俊标系中山市三乡镇雍陌村教育路6号雍泉度假山庄XXXXX幢XXX房的业主，该物业于2013年4月25日办理由罗俊标作为权利人的房地产权属证书（房产证号：02××67），记载建筑面积114.8平方米。诉讼中，被告于2017年4月18日向原告支付了2015年3月至2017年3月期间的物业管理费，原告因此于2017年4月20日向本院提出变更诉讼请求为：被告支付从2015年3月起至2017年4月1日止的逾期缴交物业管理费的违约金1513.11元（违约金以拖欠每月的物业管理费229.56元为基数，按月利率2%计）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。物业建设单位凯星公司与瑞星公司签订前期物业管理委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与瑞星公司续签合同，但瑞星公司存在对中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄物业继续管理服务的事实，双方签订的合同继续有效，瑞星公司与小区业主也形成事实上的物业服务合同关系。原告瑞星公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点是，被告以原告超出物业费范围违规收取不合理费用作为不缴交物业费的抗辩理由是否成立，被告应否向原告支付逾期付款违约金。物业公司对小区物业履行管理服务，小区业主向物业公司支付物业服务费既是双方约定义务也是法定义务。原告虽然违规向被告多收取了除物业费外的其他不合理费用，但经相关职能部门干预监督现已得到纠正,原告多收取部分费用被告在缴交物业管理费时可以协商抵扣应缴费用，被告不能以此为由作为不缴交物业费的抗辩理由，故被告以原告超出物业费范围违规收取不合理费用作为不缴交物业费的抗辩理由不成立。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。双方在协议中约定的违约金计算标准为每日按应交物业服务费的1‰，原告认为约定的违约金标准过高，主张按月利率2%计算，此为原告对其权利的处分，本院予以准许。现被告已向原告清偿了前欠的物业管理费，被告仍应支付逾期缴交物业管理费的违约金。综上所述，原告要求被告支付逾期缴交物业管理费违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告罗俊标于本判决生效之日起七日内向原告中山市瑞星物业管理服务有限公司支付从2015年3月起至2017年4月1日止逾期缴交物业管理费的违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费229.56元为基数，分别自当月的付款期次日起，按月利率2%计）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一七年五月二十三日书记员  梁晓林林雷