成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0116民初7506号 原告:曾明亮，男，1979年11月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告:唐霞，女，1989年8月3日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 二原告委托诉讼代理人:蒙航，四川迪扬律师事务所律师。 被告：张宝月，女，1972年6月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：郭迪刚,四川卓泽律师事务所律师。 原告曾明亮、唐霞与被告张宝月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾明亮、唐霞及其委托诉讼代理人蒙航、被告张宝月的委托诉讼代理人郭迪刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曾明亮、唐霞向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议；2、被告退还原告定金50000元；3、被告向原告支付违约金362000元。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告以及成都金阳成房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定被告以1780000元的价格将其位于成都市华阳街道华府大道一段518号9栋3单元4层8号房屋卖给原告。2016年7月16日当天，被告与原告以及成都金阳成房地产营销策划有限公司签订《补充协议》，约定被告以1810000元价格出售此房。原告当天以现金形式支付了被告定金50000元，并由被告出具收条，原告又在2016年7月16日当天以现金形式向成都金阳成房地产营销策划有限公司支付中介费10000元，由成都金阳成房地产营销策划有限公司出具收据。原告为积极履行合同义务，于2016年8月初与成都御顺房地产代理有限公司签订《委托贷款服务合同》，委托成都御顺房地产代理有限公司办理房屋评估及办理按揭事宜。并在2016年8月15日向成都御顺房地产代理有限公司交纳定金30000元。2016年9月8日原告与四川赞宸建筑装饰工程有限公司签订装修合同，并缴纳定金及设计费共计62160元。双方买卖合同约定被告应在签订合同后15日内到银行提交提前还款申请，由被告自行结清银行贷款，以便解除该房屋抵押后，原告办理按揭手续。被告在签订合同时告知原告该房屋抵押贷款的到期时间为2016年9月3日。但合同签订后，被告表示不愿意出售该房屋，原因为银行不同意提前还款，无法解除房屋抵押。被告的行为构成恶意违约，原告为维护自身权益诉至法院。 张宝月辩称，原告在签订合同时知晓案涉房屋上存在抵押。因案涉房屋是案外人郭富强在成都农村商业银行股份有限公司温江公平支行申请的一笔450万元的贷款的抵押担保物之一，故银行不同意被告单独归还涉案房屋所对应的借款，不批准还贷解押。客观上造成双方签订的《房屋买卖合同书》无法继续履行。故被告同意解除《房屋买卖合同书》，并向原告退还定金20000元及购房款30000元。但被告认为其不应当承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，曾明亮、唐霞（买方）与张宝月（卖方）、成都金阳成房地产营销策划有限公司（中介方）签订一份《房屋买卖合同书》约定：张宝月将位于华阳街道华府大道一段518号9栋3单元4层8号住宅，建筑面积187.22平方米，出售给曾明亮、唐霞，该房屋产权证号为监证1249428号。张宝月将房屋以1780000元整出售给曾明亮、唐霞。签订合同时曾明亮、唐霞向成都金阳成房地产营销策划有限公司支付20000元作为购房定金，此款由成都金阳成房地产营销策划有限公司代管。产权监理处受理递件后转付张宝月，合同签订当日张宝月能提供有效证件并由成都金阳成房地产营销策划有限公司代管的，此款直接交付张宝月。基于成都金阳成房地产营销策划有限公司提供的居间服务，张宝月向成都金阳成房地产营销策划有限公司支付佣金10000元，曾明亮、唐霞向成都金阳成房地产营销策划有限公司支付佣金10000元，上述佣金在本合同签订的同时支付给成都金阳成房地产营销策划有限公司。付款方式：按揭方式，曾明亮、唐霞在合同签订之日起过户当日内向张宝月首付房款780000（含定金），余款1000000元由银行约定时间支付给张宝月。签订合同三日内张宝月将该房屋办理产权过户所需证件及资料交于成都金阳成房地产营销策划有限公司，张宝月所交资料必须真实有效，双方约定张宝月注销银行抵押后且曾明亮、唐霞银行贷款审批通过后10日内到产权交易中心办理房屋买卖权过户手续。成都金阳成房地产营销策划有限公司负责协助办理房屋交易网上备案和产权过户手续，曾明亮、唐霞、张宝月双方应积极予以配合，如约定曾明亮、唐霞通过按揭贷款购买上述房产，曾明亮、唐霞应如实告知自己的资信程度，以满足银行放款需要，双方应在2016年9月15日之前到曾明亮、唐霞贷款银行签字，同时提交曾明亮、唐霞贷款所需资料。办理完产权过户，曾明亮、唐霞验新产权证，张宝月在过户当日内向曾明亮、唐霞交房。曾明亮、唐霞、张宝月双方如未按本合同约定履行合同义务，属违约行为，终止合同，违约方向守约方按总房款的20%支付违约金。张宝月应在签订本合同之日起15日内到其借款银行提交提前还款申请。张宝月自行结清银行贷款。此房为清水闲置状态出售。如张宝月违约，成都金阳成房地产营销策划有限公司在未经过曾明亮、唐霞同意不得将房屋收取的相关原件（户口本）退给张宝月，否则成都金阳成房地产营销策划有限公司承担曾明亮、唐霞的定金损失。曾明亮、唐霞贷款不足部分以现金方式同首付款同支付。 同日，唐霞（乙方）与张宝月（甲方）、成都金阳成房地产营销策划有限公司（中介方）签订一份《补充协议》约定张宝月、唐霞协商在三方买卖合同（合同编号：0000282）的房价基础上追加叁万元整房款，（唐霞同意以1810000元的房价购买位于华阳街道华府大道一段518号9栋3单元4层8号），此叁万元整房款在签订三方买卖合同时支付给张宝月。该协议上与原合同相关约定责任和法律效应是同等一致的。 同日，曾明亮、唐霞向张宝月支付定金20000元、房款30000元。张宝月向其出具两份借条。 另查明，位于华阳街道华府大道一段518号9栋3单元4层8号住宅（业务件号：权0890729）上至今存在抵押信息（业务件号：抵3957601；抵押面积187.22；权利价值1807000；约定期限2013-09-04至2017-09-03；抵押权人：成都农村商业银行股份有限公司温江公平支行；债务人：张宝月）。 庭审过程中，曾明亮、唐霞提交一份其与成都市御顺房地产代理有限公司于2016年8月3日签订的《贷款居间服务协议》以及一份收据，证明曾明亮已向成都市御顺房地产代理有限公司支付房屋评估、贷款服务费定金30000元。曾明亮、唐霞还提交了一份其与四川赞宸建筑装饰工程有限公司于2016年9月8日签订的《房屋装修合同》以及一份收据，证明唐霞已支付装修订金62160元。张宝月对上述证据三性均不予认可，并申请对《贷款居间服务协议》上成都市御顺房地产代理有限公司的公章、《房屋装修合同》上四川赞宸建筑装饰工程有限公司的公章真实性进行鉴定。因鉴定机构未调取到四川赞宸建筑装饰工程有限公司成都市公安局备案印章，已调取的成都市御顺房地产代理有限公司备案印章（印章编号：5101008210266）已于2011年6月25日报废，调取的成都市御顺房地产代理有限公司新办备案印章编号为5101008519364。但原告提交的双方于2016年8月3日《贷款居间服务协议》上成都市御顺房地产代理有限公司的印章编号为仍为5101008210266，故鉴定机构作出了退件处理。 认定上述事实的证据有：原告身份信息；被告身份信息；《房屋买卖合同书》及补充协议、定金收据等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。 本院认为，原告曾明亮、唐霞与被告张宝月于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《房屋买卖合同书》约定“张宝月应在签订本合同之日起15日内到其借款银行提交提前还款申请。张宝月自行结清银行贷款”。本案由于涉案房屋在合同签订前已经办理抵押登记且至今未解除，张宝月的行为构成违约，导致《房屋买卖合同书》及补充协议无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据合同约定，原告有权单方面解除合同，现原告要求解除双方于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张被告返还定金50000元的问题，本案中《房屋买卖合同书》及补充协议的约定，定金为20000元，购房款为30000元。现因被告的违约行为导致本案《房屋买卖合同书》及补充协议无法继续履行，故被告应向原告退还定金20000元及购房款30000元。 关于原告主张被告向其支付违约金362000元的问题。本案因被告张宝月的违约行为导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错成都以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同实际履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为80000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告曾明亮、唐霞与被告张宝月于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议于本判决生效之日起解除。 二、被告张宝月于本判决生效之日起五日内返还原告曾明亮、唐霞定金20000元以及购房款30000元。 三、被告张宝月于本判决生效之日起五日内支付原告曾明亮、唐霞违约金80000元。 四、驳回原告曾明亮、唐霞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3365元，诉讼保全费2330元，合计5695元，由被告张宝月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁宪 二〇一七年七月二十日 法官助理何晓娇 书记员聂华