河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0303民初4405号原告（反诉被告）：姜叶红，女，汉族，1969年1月2日出生，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：邸桂芬，河南君友律师事务所执业律师。被告：姜达权，男，汉族，1939年2月18日出生，住洛阳市西工区。被告：王金英，女，汉族，1944年6月24日出生，住洛阳市西工区。被告：裴进山，男，汉族，1940年3月3日出生，住洛阳市西工区。被告（反诉原告）：裴金洋，男，汉族，1975年10月12日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：贾红松，洛阳市瀍河回族区法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）姜叶红与被告姜达权、王金英、裴进山、被告（反诉原告）裴金洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜叶红的委托诉讼代理人邸桂芬，被告姜达权、王金英、裴进山，被告（反诉原告）裴金洋及其委托诉讼代理人贾红松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜叶红向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告之间就原告姜叶红所有的位于洛阳市西工区××院××楼××单元××号房屋的买卖行为无效；2.判令裴金洋将房屋返还给姜叶红；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年，姜叶红到外地工作便很少回洛阳，因其位于洛阳市西工区××院××楼××单元××号房屋无人居住，便委托父母姜达权、王金英看管房屋，同时将房屋的产权证、土地证和界定卡等交于父母保管，自此便很少回洛阳。近期有人给姜叶红打电话要求其回洛阳办理房屋过户手续，经追问，姜叶红父母告知早在2006年就将房屋卖给裴进山，因没有经过姜叶红同意，卖出去就后悔了，要退还裴进山房款，由裴进山返还房屋，但裴进山不同意。因此房屋一直由裴进山占用，姜达权、王金英便只当是租出去。后来裴进山将此房交给裴金洋居住。2016年年初，裴金洋多次找姜达权、王金英要求办理房屋过户手续，姜达权、王金英称姜叶红尚不知房屋出卖事宜、无法办理过户。姜叶红是房屋的所有权人，姜达权、王金英未经其同意擅自将房屋卖给他人是无权代理行为。姜叶红现已知该买卖的发生，不同意将房屋出卖，特起诉来院。姜达权辩称，对姜叶红民事起诉状中有关我的诉讼条款都认可。所谓房款收条是我在我家写好后，随即在我家客厅亲手交给裴进山。我将房产私自卖给裴进山，当时姜叶红、冯波不知道。2016年初才告诉姜叶红，因为裴进山要求过户，我不是房主，办不了过户。同时，裴金洋对我和王金英进行人身威胁，我们就和姜叶红说了卖房的事，姜叶红坚决不同意，要求退房。王金英辩称，我对姜叶红民事起诉状中与我有关的条款都认可。2005年，姜叶红就一直在外地打工，托我和姜达权看管房屋，并将房产证、土地证和界定卡交给我保管。2006年，我因年老犯糊涂，自作主张将房产卖给裴进山，没有几天就后悔了，房屋不想卖了，多次找裴进山说不卖了是出租。裴进山说：“房产证在我手里，我就住这。”2008年姜叶红离婚。2016年，裴进山领着裴金洋到我家，以施压的手段要求过户，我明确告诉裴进山房产是姜叶红的，我们无权过户，是租给裴进山。之后裴金洋就以谩骂、骚扰、动手打我等手段进行威胁，强行要求过户，随即我们就报了警。在我们的人身受到威胁的情况下，就将房屋卖给了裴进山的事告诉了姜叶红。姜叶红坚决不同意卖房，随即打官司要求退房。裴金洋辩称，我的伯父裴进山与姜叶红父亲姜达权原系河南省安装集团有限责任公司同事，并在九都路4号院居住。2006年9月，姜叶红及其父母在4号院向街坊放言欲将名下的13栋4单元602号房产卖出，姜叶红及其前夫冯波报价7万元左右，当时家属院有多家去和姜叶红商谈过买房事宜。我和伯父一家得知姜叶红卖房的消息后，通过与姜叶红夫妇反复洽谈后，双方以77000元达成成交意向。2006年10月20日，我与姜叶红一家约好缴纳房款，王金英代姜叶红收到我的全部购房款后，为我出具了收到全部购房款的《收条》，姜叶红当天即将房产证、界定卡、土地使用证原件及房屋钥匙交给我，我一家四口搬进该房屋内居住至今。2007年3月16日，裴金洋夫妇与姜叶红到房管局办理房产过户手续时，因姜叶红前夫冯波未到场没办成，后我多次与姜叶红协商过户事宜，2008年4月因姜叶红与冯波离婚，过户的事情遂被搁置。后王金英、姜达权夫妇唆使姜叶红不断加价加条件刁难我，而姜叶红在个人婚变后远嫁他乡再也不与我见面。姜叶红及其父母的种种不当行为导致原本早该过户的房产至今仍登记在姜叶红名下。综上，请求驳回姜叶红的诉讼请求，支持裴金洋的反诉请求。裴进山辩称，同裴金洋的答辩意见。裴金洋向本院提出反诉请求：1.确认裴金洋与姜叶红之间就位于西工区××院××楼××单元××号房屋的买卖行为合法有效；2.判令姜叶红依约履行卖房后的过户义务，并无条件将九都路4号院13号楼4单元602号房产[洛市房权证（2003）字第X2357**号]协助过户给裴金洋；3.本案反诉费由姜叶红承担。事实和理由：裴金洋的伯父裴进山与姜达权原系河南省安装集团有限责任公司同事,并在一个院居住。2006年9月，姜叶红一家在4号院向街坊放言欲将名下的13栋4单元602号房产卖出，姜叶红及其前夫冯波报价7万元左右，当时家属院有多家去和姜叶红商谈过买房事宜。裴金洋得知姜叶红卖房的消息后，通过与姜叶红夫妇反复洽谈后，双方以77000元达成成交意向（含附属煤球房一间）。2006年10月20日，裴金洋与姜叶红一家约好缴纳房款，王金英在收到裴金洋的全部购房款后出具了《收条》，并于当天交付了将房产证、界定卡、土地使用证原件及房屋钥匙，裴金洋一家遂搬进该房屋内居住至今。2007年3月16日，裴金洋夫妇与姜叶红到房管局办理房产过户手续时，因姜叶红前夫冯波未到场没办成，后我多次与姜叶红协商过户事宜，因姜叶红与冯波离婚，过户的事情被搁置。后王金英、姜达权夫妇唆使姜叶红不断加价加条件刁难裴金洋，姜叶红的个人婚变及其父母的种种不当行为导致原本早该过户给裴金洋的房产至今仍登记在姜叶红名下。综上，裴金洋依约履行并全额支付给姜叶红77000元购房款，且实际占有使用该房屋至今已逾十年，姜叶红不给裴金洋办理过户的行为违背了诚实信用原则，请求依法支持裴金洋反诉请求。姜叶红辩称，姜叶红陈述属实，裴金洋的反诉不是本案真实情况。姜叶红并不认识裴金洋，对父母出卖房屋的行为不知情，姜叶红及其前夫没有出卖房屋的意向，一直认为房屋系出租，不存在和裴金洋夫妇办理过户的事情。姜叶红父母未告知房屋卖于裴进山，后由裴金洋搬入该房屋居住，因此裴金洋居住该房屋并不是基于买卖行为，其应将房屋返还给姜叶红。请求驳回裴金洋的反诉请求。姜达权辩称，同姜叶红答辩意见。王金英辩称，同姜叶红答辩意见。裴进山辩称，同意裴金洋反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，本案诉争的位于洛阳市西工区××院××号房屋系房改房，房产证登记的所有权人为姜叶红，界定卡登记的购房者为姜叶红、冯波。2006年，姜叶红父母姜达权、王金英将该房屋卖于裴金洋，裴金洋于2006年10月20日将购房款77000元交付给姜达权、王金英，姜达权、王金英收款后以姜叶红的名义向裴金洋出具了两张《收条》，内容为：“今收到房产现金76000元整”，“今收到小房出售现金1000元整”。当天，姜达权、王金英将涉案房屋的房产证、土地证、界定卡及钥匙一并交给裴金洋，裴金洋一家便搬进该房屋居住至今。姜叶红称其自2005年开始在外地工作，很少回洛阳，便将涉案房屋（包括房屋钥匙、房产证、土地证、界定卡）交给父母看管，2016年才得知父母未经其同意擅自将房屋出卖给他人，姜叶红认为父母无权代理其出卖房屋，遂起诉来院。庭审中，姜达权、王金英认可收到裴金洋购房款77000元，但未交给姜叶红，该款项王金英已花完。2016年5月9日洛阳安泰居物业管理有限公司出具《证明》，证实：裴金洋自2006年10月起在涉案房屋居住至今，居住期间按时按标准缴纳物业费。庭审后，裴金洋向本院提交撤诉申请，要求撤回其反诉请求。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告姜达权、王金英系原告姜叶红的父母，其二人于2006年10月将原告姜叶红所有的位于洛阳市西工区××院××号房屋卖给被告裴金洋，被告姜达权、王金英持有涉案房屋的钥匙、房产证、土地使用证、房屋界定卡，被告裴金洋有理由相信其二人的卖房行为是代表原告姜叶红，故原告姜叶红与被告裴金洋之间的房屋买卖行为有效，原告姜叶红要求被告裴金洋返还房屋的诉讼请求本院不予支持。反诉原告裴金洋撤回其反诉请求的申请符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第一百四十五条、第一百五十四条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、驳回原告姜叶红的诉讼请求。二、准许反诉原告裴金洋撤回反诉请求。本案受理费100元，由原告（反诉被告）姜叶红负担；本案反诉费50元，由被告（反诉原告）裴金洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李子鸣代理审判员  陶 源代理审判员  张 露二〇一七年五月十五日书 记 员  常 鑫