北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初15709号原告（反诉被告）：张博，男，1980年3月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：沈樱，女，1979年3月16日出生，汉族，住同张博。二原告共同委托诉讼代理人：张永民，天津益清（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨光，男，1982年5月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李培虎，北京大成律师事务所律师。第三人：天津银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区东河沿胡同73号。负责人：佟丹,行长。委托诉讼代理人：陈殿生，北京市法大律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。原告张博、沈樱（反诉被告）与被告杨光（反诉原告）、第三人天津银行股份有限公司北京分行（以下简称天津银行）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张博、原告沈樱之委托诉讼代理人张永民，被告杨光及其委托诉讼代理人李培虎、第三人天津银行委托诉讼代理人陈殿生均到庭参加诉讼。第三人链家经纪公司经本院合法传唤，并未到庭应诉。本案现已审理终结。张博、沈樱向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令由我方代杨光向天津银行还清全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对涉案房产享有的抵押权；2、请求法院判令杨光继续履行房屋买卖合同，在收到我方交纳的剩余全部购房款（扣除代偿的贷款数额）后依法协助我方办理房屋过户手续，将房屋过户至我方名下；3、请求法院判令杨光向我方支付违约金996000元；4、请求法院确认杨光发出的合同解除通知书无效；本案诉讼费、保全费由杨光承担。事实和理由：2016年6月1日，我与杨光在链家经纪公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。后又签订了变更协议书等一系列文件。后我按照约定支付杨光定金98万元，杨光将房屋交付给我，我对房屋进行了装修并实际使用。在履行过程中，杨光将房屋所有权证书丢失，导致房产交易流程延期。在补办房屋产权证后，双方重新签订了网签协议并办理了银行贷款手续。但在办理房屋税款缴纳、过户手续时，杨光却以种种理由推脱，并且至今未办理房屋解抵押手续。为维护我的合法权益，特向法院起诉。杨光辩称，我不同意张博、沈樱的诉讼请求。本案合同继续履行没有事实及法律依据。第一，我之前在天津银行办理抵押贷款，后因天津银行的原因导致房屋所有权证丢失，并不是我个人的原因。第二，张博、沈樱未按照合同约定支付两笔首付款，已经构成根本违约，我已经于2017年6月19日向对方送达了书面解除合同通知书，现合同已经解除。同时基于上述事实，我方提出反诉：1、请求法院确认我与张博、沈樱于2016年6月1日签署的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》已于2017年6月19日全部解除；2、请求张博、沈樱向我支付违约金99.6万元，其中抵扣已付款项98万元后实际应支付1.6万元；3、请求法院判令张博、沈樱自2016年10月17日起按照每月8500元价格向我支付房屋使用费，直至其搬出房屋为止；4、请求判令张博、沈樱向我赔偿律师费10万元；5、请求法院判令张博、沈樱向我支付自起诉之日起至本判决生效之日止我每月向天津银行支付的利息1.5万元；本案本诉费、反诉费、保全费均由张博、沈樱负担。张博、沈樱针对杨光的反诉请求辩称，我不同意杨光的反诉请求。第一笔首付款79万元我已经按时支付，第二笔首付款174万元我方没有按时支付的原因是因为杨光恶意拖延并拒绝配合办理理房通实名认证，导致无法通过理房通支付房款。我方没有违约，真正的违约方为杨光，杨光不享有合同解除权，其反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。第三人天津银行述称，我方与杨光之间存在抵押贷款关系，双方之间的房屋买卖合同未正常履行与我方没有关系。如果法院判决由张博、沈樱代杨光偿还贷款，我方尊重法院的判决，愿意配合执行。第三人链家经纪公司经本院合法传唤，并未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，杨光（出卖人）与张博、沈樱（买受人）在链家经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定杨光将位于北京市海淀区花园北路×号牡丹园北里×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）出售与张博、沈樱，房屋成交价格为232万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为266万元；买受人向出卖人支付定金10万元，出卖人应于2016年10月1日前办理抵押注销手续。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。同日，杨光（甲方）、张博、沈樱（乙方）与链家经纪公司（丙方）另行签订《补充协议》，约定乙方于2016年6月1日将第一笔定金10万元自行支付给甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年10月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月1日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解压所需资金来源为：甲方自行筹集。关于首付款的支付：乙方于银行批贷后且于2016年10月28日前将第一笔首付款69万元以建委资金监管方式支付给甲方；乙方于银行批贷后且于2016年10月28日前将第二笔首付款254万元以理房通托管方式支付给甲方。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，张博支付杨光定金10万元。2016年8月21日，杨光、张博、沈樱签署合同变更申请单，约定因出卖人需求追加定金，双方一致同意并申请将房屋成交价格由232万元变更为208万元，第一笔首付款69万元变更为63万元，张博、沈樱贷款金额由135万元变更为145万元。同日，杨光（甲方、出卖方）与张博（乙方、买受方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订理房通定金托管协议，约定甲乙双方同意在丙方官方网站开立理房通账户，张博最迟于签署协议时将定金88万元存入托管账户内。后双方均依约开通了理房通账户，张博通过理房通账户向杨光支付定金88万元。2016年9月25日，双方办理了第一次网签手续。2016年10月，因杨光的房产证丢失，导致合同履行出现问题。2016年10月，张博、沈樱入住至×号房屋并居住使用至今。2016年12月4日，张博、沈樱与杨光、链家经纪公司签订《变更协议书》，约定张博、沈樱于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款73万元以建委监管支付的方式支付给杨光。由于杨光将房产证丢失，导致合同无法继续办理，三方一致协商合同总价款498万元不变，杨光尽快办理产权证挂失和补办手续，补办到新的产权证后合同继续履行，合同事项不变，只是时间顺延。杨光承诺最迟于2016年12月30日前领取新的产权证。2017年3月15日前办理产权转移手续，实际时间以丙方约到预约号为准。2017年1月17日，杨光补办的房产证下发。2017年2月20日，双方再次办理网签手续，网签合同约定房屋成交价格为224万元，其中自有交易结算资金为79万元，贷款金额为145万元。2017年2月22日，杨光（甲方、出售方）、张博、沈樱（乙方、买受方）与链家经纪公司签订《变更协议书》，约定出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格由208万元变更为224万元，乙方于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款79万元以建委监管的方式支付给杨光。乙方于银行批贷后5个工作日内将第二笔首付款174万元以理房通方式支付给杨光。张博、沈樱拟贷款金额为145万元。2017年3月28日，张博、沈樱通过中国光大银行将首付款79万元打入×号房屋资金监管账户中。杨光虽否认张博、沈樱已支付79万元之事实，但并未向本院提交相应反证。后双方就合同履行问题产生争议。庭审中，张博、沈樱以杨光未依约办理解押手续另拒绝配合办理缴税手续为由主张杨光已经构成违约，进而要求杨光在收到其交纳的剩余全部购房款后依法协助其办理房屋过户手续，将房屋过户至其名下，并支付违约金99.6万元。对于剩余房款支付方式，张博、沈樱明确表示要求一次性现金全额支付，且就×号房屋抵押贷款部分，张博、沈樱亦明确表示自愿代杨光偿还×号房屋在天津银行的全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对×号房屋享有的抵押权。杨光对上述主张不予认可，其主张张博、沈樱未按合同约定支付首付款超过15日，已经构成根本违约，故其于2017年6月19日向张博、沈樱送达了书面解除通知书，双方之间的合同已于其送达书面解除通知书时解除，杨光另以上述理由要求张博、沈樱支付违约金99.6万元及房屋使用费、律师费、利息损失。张博、沈樱否认收到上述书面解除合同通知书，杨光未向本院提交相关证据证明张博、沈樱收到上述解除合同通知书。天津银行就张博、沈樱提出的代杨光偿还×号房屋在天津银行的全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对×号房屋享有的抵押权之主张不持异议，天津银行另表示直至本案诉讼之日，杨光未向该单位申请办理×号房屋的解押手续。为查明相关事实，链家经纪公司经纪人张某作为证人到庭作证。其表示，因第二笔首付款174万元双方约定通过理房通方式支付，买卖双方之前的88万元定金也系通过理房通方式支付，但此过程中杨光本人身份证过期，2017年3月其通知杨光需要重新进行实名认证，但杨光一直未予办理实名认证，导致张博、沈樱无法支付第二笔首付款。另，关于缴税，其表示曾通知杨光前往税务部门办理房屋缴税手续，但杨光均未予配合。张某另表示在房屋交易流程中，网签之后即可缴税，交纳首付款及批贷函并非缴税的前置条件。杨光对上述证人证言不予认可，主张其之所以未办理理房通实名认证是因为其不知如何操作且怀疑理房通支付方式的安全性，链家经纪公司未向其提供理房通支付方式的任何资质文件亦未告知其如何操作，故其未予配合。关于缴税问题，张博、沈樱主张于2017年3月通过链家经纪公司约杨光前往税务部门办理缴税事宜，但杨光均未予前往配合办理。对此，杨光解释称，其未予前往办理的原因是因房屋没有支付完所有首付款，且张博、沈樱未取得银行批贷函，故尚不存在纳税的依据，亦不符合房屋买卖交易流程。关于张博、沈樱取得银行批贷函的时间，张博、沈樱主张其于2017年3月23日收到天津银行北京分行贷款批复，并提交了与天津银行工作人员之间的微信聊天记录。天津银行虽否认微信聊天记录的真实性，但对上述事实予以认可。杨光虽否认上述主张亦不认可上述证据的真实性，但并未向本院提交相应反证。诉讼中，张博、沈樱向本院申请对×号房屋采取诉讼保全措施，本院依法裁定准许并已执行。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，杨光与张博、沈樱签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、及二份《变更协议书》，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据双方之间的约定，杨光应于2016年10月1日前办理完毕×号房屋的解除抵押登记手续，张博、沈樱应于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款79万元以建委监管的方式支付给杨光、将第二笔首付款174万元以理房通的支付方式支付给杨光。如逾期履行上述义务超过15日的，构成根本违约，违约方应当向守约方支付该房屋总价款20%的违约金。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。双方于2017年3月15日前办理产权转移手续。实际履行中，经天津银行确认，杨光直至本案开庭之日仍未向该单位提交解除抵押登记手续之申请。杨光亦未配合张博、沈樱前往税务部门办理×号房屋的缴税手续。庭审中，张博、沈樱主张杨光未按约定办理房屋解除抵押登记手续超过15日，已经构成根本违约并要求杨光支付相应违约金。根据本院查明的事实，在发现杨光房产证丢失之后，双方未就杨光办理解除抵押登记手续的期限作出变更约定，但杨光应在新的房产证下发后尽快去办理解除抵押手续，并应于双方约定的2017年3月15日办理产权转移的期限之前办理完毕。而杨光于2017年1月17日补办的房产证下发后至今仍未办理解除抵押登记手续，亦未提交相关申请，已逾期15日，构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。杨光在链家经纪公司通知后拒不配合办理缴税事宜，导致合同不能继续履行，其亦构成违约，亦应当承担相应的违约责任。杨光虽以缴税条件未成就予以抗辩，但并未向本院提交充分反证，故本院对杨光上述抗辩主张不予采信。张博、沈樱现要求杨光在收到其交纳的剩余全部购房款后协助其办理×号房屋过户手续，将房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，本院予以支持。就×号房屋抵押贷款部分，张博、沈樱亦明确表示自愿代杨光偿还×号房屋在天津银行的全部剩余贷款本息，以消灭天津银行对×号房屋享有的抵押权。天津银行对此表示同意配合，本院对此不持异议。关于违约金的数额，杨光请求法院对违约金予以酌减，而张博、沈樱并未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。杨光另主张张博、沈樱未依约支付首付款，已超过15日构成根本违约，其已于2017年6月19日行使了合同解除权并要求张博、沈樱支付相应违约金、房屋使用费、律师费及还贷利息损失。庭审中，张博、沈樱主张于2017年3月23日取得银行批贷函，上述事实得到天津银行之认可。杨光虽否认上述事实，但并未向本院提交充分反证，故本院对杨光的上述抗辩主张不予采信。实际履行中，张博、沈樱于2017年3月28日通过中国光大银行将首付款79万元打入×号房屋资金监管账户中。杨光虽否认张博、沈樱已支付79万元之事实，但并未向本院提交反证，故本院对其抗辩主张不予采信。关于第二笔首付款147万元，双方约定通过理房通方式支付，后因杨光身份证过期，故需要杨光进行重新进行实名认证后张博、沈樱才可支付第二笔首付款。但杨光经链家经纪公司多次催告后一直未予办理实名认证，导致张博、沈樱无法履行。杨光虽以不知如何办理且质疑理房通支付方式的安全性为由予以抗辩，但双方选择理房通方式支付是双方合意的结果，且前期双方曾签署过理房通协议并通过理房通支付方式支付了定金88万元，故本院对杨光的上述抗辩意见不予采信。综上，张博、沈樱虽未按约定支付第二笔首付款147万元，但系因杨光不予配合所致，故张博、沈樱的上述行为并不构成根本违约，杨光不享有合同解除权。现杨光要求确认双方之间的房屋买卖合同、补充协议及变更协议已于2017年6月19日解除并要求张博、沈樱支付相应违约金、房屋使用费、律师费及还贷利息损失之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、杨光于本判决生效后五日内向天津银行股份有限公司北京分行提交一次性清偿北京市海淀区花园北路×号牡丹园北里×号楼×层×号房屋剩余贷款本息的申请，并于该房屋所涉贷款本息清偿完毕后三日内协助张博、沈樱办理该房屋的解除抵押权登记手续；若杨光逾期未履行该义务，张博、沈樱可替杨光向天津银行股份有限公司北京分行清偿该房屋剩余贷款本息并办理该房屋的解除抵押权登记手续；杨光于办理完毕该房屋的解除抵押权登记手续后三日内协助张博、沈樱办理该房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至张博、沈樱名下，办理该权属转移登记手续所需费用由张博、沈樱负担；二、张博、沈樱应向杨光支付剩余购房款三百二十一万元，于办理北京市海淀区花园北路×号牡丹园北里×号楼×层×号房屋权属转移登记手续的当日给付杨光；若张博、沈樱按本判决第一项确定的替代杨光向天津银行股份有限公司北京分行清偿剩余贷款本息，则按实际发生费用自其应向杨光支付的剩余购房款中予以抵扣；三、杨光于本判决生效后十日内偿付张博、沈樱违约金三十万元；四、驳回张博、沈樱的其他本诉请求；五、驳回杨光的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23320元，由张博、沈樱负担3320元，已交纳；由杨光负担20000元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费23320元，由杨光负担，其中1310元已交纳，其余部分于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由杨光负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  秦纳杰二〇一七年八月三十一日书记员  于 洁