湖北省黄冈市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)鄂11民终770号上诉人(原审本诉被告、反诉原告)万青（又名万绵青），男，汉族，1969年2月23日出生，住湖北省麻城市。委托代理人孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人(原审本诉原告、反诉被告)麻城经济开发区黄金桥村委会。法定代表人齐树斌，该村委会主任。委托代理人董胜洲，该村副主任，代理权限为特别授权代理。委托代理人陶平，麻城市正杰法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人万青为与被上诉人麻城经济开发区黄金桥村委会（以下简称黄金桥村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院(2016)鄂1181民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日受理后，依法组成由审判员詹德先担任审判长，审判员刘小成、骆骥参加的合议庭，并于2017年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人万青及其委托代理人孔忠良，被上诉人黄金桥村委会的委托代理人董胜洲、陶平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年麻城市经济开发区管理委员会以麻城市通用机场项目建设需要，征用万青在黄金桥村的宅基地及商住两用房。经协商黄金桥村委会于2014年元月与万青口头协议将村所有的位于黄金桥村委会办公楼一楼商铺租赁给万青居住。口头协议达成后，万青即于2014年元月搬到该商铺居住，并于2014年5月27日向黄金桥村委会交纳2014年度房屋租金5000元。2015年10月因黄金桥村委会办公需要，要求万青搬出租赁房屋，并委托该村工作人员王海及麻城市公安局黄金桥派出所黄金桥社区民警彭争鸣找万青做工作，但万青以房屋征迁未补偿到位为由而拒绝搬迁。双方遂酿成纠纷诉至法院。原审认为，黄金桥村委会与万青之间口头达成的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。故黄金桥村委会要求万青支付房屋租金的诉讼请求应予支持,但具体的应参照2014年度租赁费5000元/年标准确定,即13.7元/天(5000元÷365天),自2015年1月1日起计算至房屋归还之日止。因黄金桥村委会与万青对租赁期限未作明确约定，故依法应当视为不定期租赁，根据合同法相关规定，属不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。根据黄金桥村委会、万青的陈述,黄金桥村委会陈述其于2015年10月要求万青腾退房屋，归还租赁房屋,万青也表示认可。故认定黄金桥村委会、万青之间的租赁合同已于2015年10月底解除。故黄金桥村委会要求万青返还租赁房屋的诉讼请求,应予支持。万青反诉要求黄金桥村委会承担因未履行承诺书所确定的义务而支付损失费20000元和承担因逾期交付地基及房屋的损失费127750.56元,因其反诉涉及到土地征迁补偿,是另一个法律关系,不属于本案处理范围,故对此反诉请求不予支持。遂判决：一、万青将其租赁的位于麻城市经济开发区金桥大道黄金桥村委会办公楼一楼门面房一处腾退给麻城经济开发区黄金桥村委会;二、万青自2015年1月1日起按标准13.7元/天支付麻城经济开发区黄金桥村委会房屋租赁使用费,至房屋退还之日止;三、驳回万青反诉诉讼请求和黄金桥村委会其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效后10日内履行完毕。上诉人万青不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、本人与被上诉人黄金桥村委会不是租赁合同关系。上诉人提供房屋是为了促使拆除本人的房屋而作出的承诺，并答应在2014年12月20日前应将门店及高层房屋交给本人，在此之前不收取任何费用。本人2014年交的5000元是被上诉人的工作人员反复做工作，要求象征性支付租金，以免对其他人不好交待。因此，一审判决认定5000元是2014年房屋租金没有任何事实依据。二、一审判决适用法律错误。本案讼争房屋没有合法有效的手续，属于非法建筑。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方之间的租赁合同是无效的。三、一审程序违法。本人在提出的反诉一审应并案审理。如果不是被上诉人向本人作出承诺，本人不可能同意拆除原来的房屋。因此本人提出的反诉与本诉有牵连，应当并案审理。同时，一审认定上诉人的反诉与本诉不是同一法律关系，应当驳回本人的起诉，而不是驳回反诉请求。如果驳回本人的诉讼请求，本人将丧失另案起诉的权利。请求：1、撤销原判，判令被上诉人履行《承诺书》的约定向上诉人交付地基准建手续并赔偿停工损失3万元。2、被上诉人赔偿逾期交付地基及高层而造成的损失142500元。3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人黄金桥村委会辩称：一审事实清楚，适用法律正确，同意原审判决，请求维持。二审庭审中，上诉人万青为支持其诉讼请求，向本院提交了拍摄于2017年4月份的照片打印件四张，拟证明万青租赁的场所是一个通道，不是正规的房屋。被上诉人黄金桥村委会为支持其抗辩理由，向本院提交了黄金桥村委会与万青于2017年4月17日《补偿协议书》一份，拟证明双方的租赁合同已经解除，租金的计算时间计算到2017年4月17日止。经庭审质证，上诉人万青对被上诉人黄金桥村委会提交《补偿协议书》的真实性无异议，但认为与对方应该承担的责任是两个概念，与征收补偿没有关系。被上诉人黄金桥村委会对上诉人万青提交的证据有异议，认为万青租赁的场所不是通道，是前面的服务大厅，后面才是通道。对上述有异议的证据，本院认为：上诉人万青提交的租赁现场照片，经本院现场察看，该场所现已改为黄金桥村委会的服务大厅，不属于通道，故对该证据本院不予采信。被上诉人黄金桥村委会提交的《补偿协议书》能证明双方的租赁合同已经于2017年4月17日解除，万青在签订协议后20多天退出所租门店并领取补偿款5000元。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院另查明，2013年12月23日，麻城市经济开发区管理委员会因麻城市通用机场项目建设需要与万青签订一份《房屋征收与补偿安置协议》，征收万青位于黄金桥村委会房屋并另以安置地点的地基、门面、住房、现金等作为补偿。2014年元月4日，麻城市通用机场配套建设指挥部向万青出具一份《承诺书》，承诺还建的地基、门店及房屋的具体交付时间及逾期不能交付的补偿标准。时任麻城市经济开发区管理委员会工程部副部长余学明及黄金桥村委会主任齐树斌在该承诺书上签名。2017年4月17日，黄金桥村委会与万青签订了一份《补偿协议书》，内容为：黄金桥社区党员群众服务中心为改扩建升级，于2016年12月31日将万青所租门店退出迁走，经村两委研究决定，将万青在租赁期间的水表、改电、改网线隔墙等费用5000元给予补偿。万青实际退出门店的时间为签订协议后20多天。2016年11月11日，万青及其妻以麻城市经济开发区管理委员会与其签订的《房屋征收与补偿安置协议》未经其妻签字同意且补偿面积与实际面积不符为由提起行政诉讼，要求确认《房屋征收与补偿安置协议》无效，赔偿其损失145万元余元及补还建面积154.32平方米。本院认为，本案万青的上诉包括两个部分：第一部分是本案的本诉部分，即万青与黄金桥村委会之间是否存在租赁合同关系，是否有效。第二部分是本案的反诉部分，即万青的反诉是否成立，原审驳回其反诉请求是否错误。关于本诉部分，已在本院(2017)鄂11民终770号中予以处理，在此不再赘述。关于反诉部分，本院认为，万青反诉要求黄金桥村委会承担因未履行承诺书所确定的义务而支付损失费20000元和承担因逾期交付地基及房屋的损失费是否构成反诉。所谓反诉是指正在进行的诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告提起的诉讼，因此，反诉的原告即是本诉的被告，本诉的被告即是反诉的原告。2014年元月4日的《承诺书》上虽有时任黄金桥村委会主任齐树斌的签名，但该《承诺书》是对履行麻城市经济开发区管理委员会与万青之间签订的《房屋征收与补偿安置协议》所作的承诺且是以麻城市通用机场配套建设指挥部的名义出具的。同时，万青此后因该补偿协议所提起的行政诉讼的被告主体亦是麻城市经济开发区管理委员。因此，《房屋征收与补偿安置协议》和《承诺书》的主体均不是黄金桥村委会，即黄金桥村委会不是因未履行承诺书所确定义务的义务主体和承担因逾期交付地基及房屋损失费的责任主体，万青提起反诉的反诉被告主体不适格，应裁定驳回其反诉。原审认定万青提起的反诉与黄金桥村委会提起的本诉不是一个法律关系且万青提起的反诉不属于本案的处理范围并无不当，但以此为由驳回其反诉请求属适用法律错误且程序违法。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销湖北省麻城市人民法院(2016)鄂1181民初1259号民事判决的第三项中“驳回万青反诉诉讼请求”的内容；二、驳回万青的反诉。一审反诉案件受理费3160元，退还一审反诉原告万青；上诉人万青预交的二审案件受理费中反诉部分948元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  詹德先审判员  刘小成审判员  骆 骥二〇一七年七月十一日书记员  董 欢