广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第942号原告（反诉被告）施小敏委托代理人罗木英，广东悦智律师事务所律师。被告（反诉原告）余惠瑜委托代理人丁海洋，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人李斯琦，广东普罗米修律师事务所律师。上列原告施小敏诉被告余惠瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年7月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人罗木英、被告委托代理人丁海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年2月起开始留意买房，因为其想把原有唯一住房卖了换房。房产中介公司深圳车马帅房屋经纪有限公司联系上原告，告知深圳市福田区笋岗西路彩田路东莲花一村美莲花园A栋1315房欲出售。故在该房产中介公司的居间下，原告与被告对接上，双方充分协商沟通后，于2015年3月23日签订房地产买卖（居间）合同及补充协议。合同约定房款为170万元，定金为90万元。原告依约将合同定金共90万元如数支付给被告。被告也交付该笔定金的收取凭证给原告。为了履行本合同，原告也将自己唯一的住房卖了，用于支付本合同的房款余款。原、被告双方还约定，至2015年4月20日，原告将余款80万元支付给被告，被告须将房产过户给原告，并在收到款项后3天内将此前的水电费、物管费等结清交付给原告使用。被告现因房价上涨，于2015年4月16日通知原告，告知其不卖标的房产了，除非原告补足现在房价与合同价格的差价。同时，因为被告的突然变卦，也导致原告陷入退进两难的窘状，她无法将自己唯一原有的住房卖给新买家，为此要承担合同约定的违约责任。原告为履行本合同，共支付了90万元的房屋定款，房产中介费2万元，及因此无法履行其自己美莲花园8栋0418房屋买卖所需承担的违约金10万元及房产中介费4万元，共计遭受损失106万元（不含银行同期利息）。原告及房产中介公司多次联系被告，欲协商解决此事。然而被告拒绝接电话。原告无奈，为了解决纠纷，就发短信给她，也找到被告的母亲（她母亲也参与到本次房屋买卖中），告知他们违约的后果，希望她能意识到自己的违约行为要承担巨大的法律责任！但是被告早与其母亲口径一致，要求原告加价才愿意将标的房产办理过户。据此，请求法院判令：1、被告支付原告己付房款定金90万元及自2015年3月24日至判决确定生效之日的利息计算约2.7万元；2、被告因违约须向原告返还的法定双倍定金差额人民币34万元；3、被告向原告支付因履行本合同而发生的房产中介费用2万元；4、被告向原告支付原告因此无法买卖自己唯一住房美莲花园8栋0418房而遭受的违约损失10万元及房产中介费用4万元；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。后在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：本案由福田法院受理后，原告向福田法院申请查封该标的房屋，福田法院亦查封了。被告余惠瑜为此让其家人向原告施小敏表示愿意过户。故原告施小敏亦为了和平解决纠纷，同意过户，并解封了该标的房屋。然而当该标的房屋被解封后，被告余惠瑜再一次背信弃义，不予办理过户。为了履行本合同，原告施小敏也将自己深圳唯一的住房卖了，用于支付本合同的房款余款。现在被告不履行合同，导致原告施小敏要租房住。同时被告违约的行为还应依合同约定支付违约金，以示惩戒！据此，请求法院判令：1、被告继续履行合同，被告协助原告配合办理本案标的房产：深圳市福田区笋岗西路彩田路东莲花一村美莲花园A拣1315房的产权过户手续；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告向原告支付因被告违约而租房支付的租金（含税）45500元（施小敏为了履行合同，把自己深圳唯一的住房卖了）；4、本案诉讼费用、两次的财产保全费用由被告承担。被告答辩称：原告诉状中所称的事实及理由不能成立，在原、被告签订房产买卖合同，被告收取原告定金5万元及第一笔房款85万元之后，积极履行合同，尽可能快的办理赎楼手续，并在2015年4月3日完成涉案房屋注销抵押。而后原告称由于股市行情不错，原告的姐姐无法把钱借给原告，所以原告无法一次性现金支付第二笔房款，要求办理按揭手续，被告在2015年4月6日也积极配合原告在银行办理房屋按揭手续。2015年4月10日，原告却单方撤回银行按揭，但又没有现金履行合同。为此，被告在2015年4月22日、5月5日两次发送律师函，要求原告尽快支付房款，履行房屋买卖合同，但原告至今未支付房款，并且向法院提起诉讼。我方认为，本案是原告违约，而非被告。因此原告应承担相应的违约责任，其诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。被告提起反诉称：被告与原告于2015年3月23日签订了《房屋买卖(居间）合同》，约定被告将自己所有的位于深圳市福田区笋岗西路南、彩田路东美莲花园A栋1315房屋（房产证号：30007693**号）出售给原告，交易价格为人民币170万元，首期购房款90万元，其中定金5万元，其余款项一次性付清。合同签订后，原告依约分两次交付了购房款90万元，并于2015年4月6日向招商银行深圳分行申请银行按揭贷款。但是，原告却一直不支付剩余款项。据悉，原告已经于2015年4月10日撤回了按揭贷款申请，不准备支付剩余购房款。由于原告撤回了按揭贷款申请，又没有在合理的时间内交付剩余购房款，被告多次催促原告付款，还委托律师发函催促原告立即支付剩余购房款并办理过户登记手续。但是，原告拒不签收函件，至今也没有付款过户。被告正是因为急需资金才不得已出售房产，但原告却迟迟不来付款，导致被告售房目的无法实现。原告的行为已经构成了根本性违约，还起诉被告要求退还首期款、支付高额违约金，也说明原告没有诚意履行合同。被告愿意退还被反诉人85万元首期购房款。请求法院判令：1、解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、被告不予退还定金50000元整；3、原告承担本案全部诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称：本案纠纷事实系被告违约引起，被告对本诉的答辩与事实不符，理由如下：1、关于定金问题，原告提交的购房合同及定金收取凭证均充分证明双方约定的合同购房定金为90万元，非被告主张的5万元。2、本案是因为被告在签订购房合同后房价上涨，要求原告加价，否则不过户，违约而引起的纠纷。原告及中介于2015年4月16日收到被告不予过户通知，原告及中介于2015年4月16日、17日连续不断拨打电话联系被告，但被告拒接电话，拒绝沟通协商。原告于2015年4月17日再次发送短信至被告手机（1307395****），短信告知被告单方不履行合同是违约行为，希望被告马上联系原告并协商解决，否则原告将诉诸法院。由于被告坚决不协商，原告于4月17日向福田法院提起诉讼，并将立案受理通知书通过彩信发送给被告上述号码。立案后原告申请查封标的房屋，被告即联系原告，称愿意履行合同，要求原告解封标的房屋，原告经确认被告确实愿意按合同办理过户手续，故向法院申请解封，但标的房屋被解封后被告再次违背承诺，不予办理过户，原告再次申请法院查封房屋。而被告上述答辩所称于4月22日、5月5日两次发函给原告，原告没有收到该两份律师函，该两个发函日期均是原告已起诉至法院后，被告才发出的。从一般逻辑来看，被告称是原告故意违约，才导致该纠纷产生，完全不符合情理和事实。3、原告早已准备好购房余款80万元，原告在签订合同时即将90万元定金支付给被告，让被告将还在银行抵押的房屋赎出来，明显原告是希望履行合同的，而且是积极履行合同的。综上，被告声称原告违约产生本案纠纷，显然没有事实依据，被告的反诉请求缺乏事实及法律依据，原告对其诉讼请求也提交充分证据证明，所以本案是因为被告违约而引起的纠纷，原告依据法律恳请法院判决被告继续履行合同，并承担相应违约责任。经审理查明，2015年3月23日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区笋岗西彩田路东美莲花园A栋13层15单元以170万元价格转让给买方，购房定金共计90万元，买方在签订合同当日支付5万元；剩余定金85万元，双方并没在合同中约定付款日期，第二部分楼款80万元，须在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》时全部付清；如买方未能履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方无权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同备注栏内并注明，被告实收170万元。该合同第二部分楼款80万元被划掉，双方当事人并在该划掉的部分签名确认。同日，双方签订补充协议，上面注明，2015年3月23日，原告已将5万元定金给卖方，此物业产权正处于银行抵押状态，赎出产权证才能交易，买方须凑齐购房款在银行作资金监管后方可过户。2015年3月24日，原告将合同约定的剩余定金85万元支付给被告。被告开具定金收取凭证，称收到原告交来购买涉案物业之定金90万元。2015年4月3日，被告将涉案房产办理注销抵押登记。双方当庭确认，双方正协商一致，原告将剩余房款的付款方式变更为银行按揭，原被告共同前往银行办理按揭手续。被告陈述，原告单方撤回了按揭申请，原告陈述，是银行以手续不全为由，将按揭资料退回原告。因原告将自己名下的另一套房子出售，所得的款项足以支付剩余的房款，所以并未将按揭资料补全后交回银行。2015年4月17日，原告向本院提起本案诉讼并查封了涉案房产。被告于2014年4月16日以电话形式告知中介，因房价上涨要求涨价，否则不出售涉案房产给原告。故原告要求被告返还定金并赔偿原告的损失。并于同日将本院的受理通知书以彩信形式向被告发送。本院于2014年4月23日查封了被告名下的涉案房产，2014年4月27日，原告以被告愿意继续履行合同为由向本院申请解除对被告名下涉案房产的查封。本院于2014年5月9日解封了被告名下的房产。2014年5月18日，原告以被告未能继续履行买卖合同为由，向本院再次提出保全申请，请求查封被告名下的涉案房产，并变更诉讼请求为要求被告继续履行房屋买卖合同。另查，原告提交一份录音资料，证明原告母亲与被告姐姐，在本案诉讼过程中，就原被告继续履行涉案房屋买卖合同进行协商。被告姐姐要求原告解封涉案房产，马上办理过户手续。再查，2015年3月31日，原告施小敏与案外人签订《房产买卖合同》，原告施小敏将自己名下的与涉案房产处于同一小区的房产出售给案外人。2015年6月13日，原告承租案外人位于美莲花园B栋0418号房屋，租赁期限自2015年6月13日至2016年6月12日止；月租金为3500元。6月24日，上述租赁合同办理房屋租赁登记，原告并缴纳了税费924元。截止本案庭审之日止，原告在深圳市拥有购房资格。原告并当庭承诺可以一次性支付剩余房款。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖（居间）合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。原告依约支付定金90万元后，被告办理了房产抵押注销手续。原告应按照合同约定履行继续支付剩余房款的义务，原告虽在2015年4月17日以被告违约加价为由，起诉要求解除合同。但在本案审理过程中，双方就继续履行合同进行协商，在被告未能提交证据证明原告存在违反合同约定的情况下，原告有权请求继续履行房屋买卖合同。被告反诉要求解除合同，没有法律依据，本院不予支持。虽然合同约定一方违约的，另一方仅能要求没收定金或者双倍返还定金，但该条款明显显失公平。被告主张依据该条款，原告不能要求继续履行合同，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求。因合同并未约定违约金的数额，对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。但原告因为出售自己名下的房产，而导致需要另行租赁其他物业居住而产生的租金损失，被告理应赔偿。虽然租赁合同签订的时间是1年，但原告在本判决作出之日后，是否继续租赁该物业，存在不确定性。对于本判决作出之日后至租赁合同到期之日止的租金，原告可待实际发生后，再另行向被告主张。则被告应向原告支付租金3500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余惠瑜应于本判决生效之日起两日内向原告施小敏提交收款账号，原告施小敏在收到被告余惠瑜提供的收款账号之日起三十日内向被告余惠瑜支付购房款800000元；如被告余惠瑜拒不提供收款账号，则原告施小敏有权在被告余惠瑜履行本项判决期限届满之日起三十日内将房款800000元到公证部门进行提存；二、被告余惠瑜应于原告施小敏履行完毕上述第一项判决内容之日起三日内与原告施小敏一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区笋岗西路南、彩田路东美莲花园A栋1315房产过户登记至原告施小敏名下，办理过户的各项税费由原告施小敏承担；三、被告余惠瑜应于原告施小敏履行完毕上述第一项判决内容之日起二日内将涉案房产交付于原告施小敏；四、被告余惠瑜应于本判决生效之日起十日内向原告施小敏支付租金3500元；五、驳回原告施小敏的其他诉讼请求；六、驳回被告余惠瑜的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。本诉案件受理费20959.5元，因适用简易程序而由法院收取的10479.75元、保全费1520元（均已由原告预交），由被告负担11280元、原告负担719.75元。反诉案件受理费1050元，因适用简易程序而由法院收取的525元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴    颂二〇一五年七月十三日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅