天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初983号原告（反诉被告）：宋冬秋，男，1983年7月7日出生，汉族，无职业，住山东省成武县。委托诉讼代理人：王玉兵，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田颖，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）：吴海莺，女，1990年4月30日出生，汉族，无职业，住福建省古田县。委托诉讼代理人：王玉兵，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田颖，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆晓环，女，1959年5月18日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：祖山岭，天津硕众律师事务所律师。第三人：天津品创房地产经纪有限责任公司，住所地天津市河北区岷江路12-13号。法定代表人：王长芬，董事长。委托诉讼代理人：李琳，天津天元世通律师事务所律师。原告（反诉被告）宋冬秋（以下简称：原告宋冬秋）、原告（反诉被告）吴海莺（以下简称：原告吴海莺）与被告（反诉原告）陆晓环（以下简称：被告陆晓环）及第三人天津品创房地产经纪有限责任公司（以下简称：品创地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋冬秋、吴海莺的委托诉讼代理人田颖，被告陆晓环及其委托诉讼代理人祖山岭，第三人品创地产的委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋冬秋、吴海莺向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的第0000644号《房产交易合同》；2.判令被告退还原告吴海莺房屋定金20000元；3.判令被告赔偿原告吴海莺中介费5000元；4.判令被告赔偿原告吴海莺违约金54000元；5.判令被告按照房屋差价的50%赔偿原告吴海莺的实际损失；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告宋冬秋与被告经第三人居间介绍，于2016年7月30日签订了编号为0000644号的《房产交易合同》，由原告宋冬秋购买被告所有的坐落河北区××里××号房屋一套。该合同约定，房屋总价款500000元，原告宋冬秋应于合同签订之日向被告支付定金20000元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。同时，合同第六条第三款约定：“甲乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，未按约定办理的均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1%作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。”合同签订后，原告宋冬秋向被告支付了定金20000元，并于当日向第三人支付了中介费5000元。2016年10月28日，原告吴海莺与被告签订《补充协议》，约定：“1.甲乙双方协商，原合同购买人宋冬秋更改为吴海莺购买该房地产，双方均同意，无任何异议；2.原合同成交价伍拾万元整，现更改为伍拾肆万成交，乙方改为一次性付款；3.甲方同意于2016年11月30日将房屋交接给乙方使用。”此后，被告表示不再履行原合同，并表示如继续出售房屋，交易价格要求上涨，二原告和第三人多次联系被告，被告均拒绝履行合同。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至贵院，请求判如所请。对被告陆晓环的反诉请求，原告宋冬秋、吴海莺答辩如下：不同意被告的反诉请求。《房产交易合同》及《补充协议》并未解除，且原告吴海莺和被告就解除合同并未达成一致意见，二原告也没有解除合同的想法，被告称系原告吴海莺违约所以不同意退还定金是于法无据的。被告陆晓环辩称，不同意二原告的全部诉讼请求。首先，原告宋冬秋不具有本案诉讼主体资格，而且原告吴海莺和被告已经解除了涉案房屋的《房产交易合同》及《补充协议》，原告现在要求解除合同，没有意义。其次，原告吴海莺在房屋买卖过程中存在违约，被告不应退还定金。再次，原告第三项到第六项诉讼请求均没有事实和法律依据，依法应驳回原告宋冬秋的起诉，驳回原告吴海莺的全部诉讼请求。原告宋冬秋和被告在2016年7月30日签订的《房产交易合同》及《补充协议》中，第三人的经办人就是原告吴海莺，原告宋冬秋、吴海莺都是第三人的工作人员。《补充协议》约定原告宋冬秋和被告在签订房管局的买卖协议时将成交价格提高至600000元，但实际交易价格是500000元，在房屋全款到账当天，被告将多收的100000元退还给原告宋冬秋。双方约定2016年9月1日前去房管局签署正式的买卖协议，后因第三人未能取得预约号，改成2016年9月8日去房管局签协议，当天原告宋冬秋没有到场，被告在正式的买卖协议上签字后，原告吴海莺突然在购买人处签字，被告对第三人的经办人吴海莺的这一行为持有异议，原告吴海莺解释为因原告宋冬秋办不下贷款，无法购买诉争房屋，所以购买人变更为原告吴海莺。被告基于对第三人的信任，认可了原告吴海莺的说法，签署了正式的买卖协议。因为正式的买卖协议没有约定贷款办理的期限，被告在2016年10月28日去找原告吴海莺协商办理贷款的时间，双方签订了新的《补充协议》，确认购买人变更为原告吴海莺，付款方式变更为一次性付款，房屋成交价变更为540000元，原来交付的20000元定金作为一部分房款，剩余520000元房款应于2016年11月30日前全部付清。2016年11月11日，原告吴海莺表示不再购买诉争房屋，双方协商后解除了在房管局签订的买卖协议。2016年11月19日，原告吴海莺与被告签订了《房屋买卖解除协议》，解除的原因是原告吴海莺表示不再购买房屋，打算回老家买房。原告吴海莺系第三人的工作人员，在提供中介服务过程中违反中介机构的相关规定承购自己经纪的房屋，第三人的原工作人员宋文俊在履行居间服务过程中存在以欺诈、诱骗的方式强制被告与原告吴海莺进行房产交易的行为，且第三人没有向房管局进行备案，没有资格进行居间活动、签署房屋买卖合同、收取中介费，就此被告已向房管局进行了投诉。被告陆晓环向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告宋冬秋签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年9月8日解除；2.确认被告与原告吴海莺签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年11月11日解除；3.判令被告无需退还原告吴海莺定金20000元；4.诉讼费由原告宋冬秋和吴海莺承担。事实和理由：2016年7月30日，被告与原告宋冬秋签订了《房产交易合同》及《补充协议》。2016年9月8日，作为第三人经办人的原告吴海莺称原告宋冬秋无法办理贷款，改由其购买诉争房屋。为此，被告与原告吴海莺于2016年10月8日签订了新的《补充协议》，约定将原合同购买人变更为原告吴海莺。2016年11月19日，因原告吴海莺办理不了贷款，要求解除《房产交易合同》，当日双方协商一致解除了合同。根据合同约定，被告作为守约方有权不退还定金，故被告提出反诉，请求判如所请。第三人品创地产述称，同意二原告的全部诉讼请求。不认可被告的反诉请求。在一方当事人违约而另一方没有违约的情况下，守约方不会提出退还违约方定金或者给付一定好处的意见，本案中被告虽然主张是原告吴海莺先提出不买房的，但是在录音中却表述将定金退还原告吴海莺，足以证明被告是有解除合同的意向的。根据2016年11月份第三人掌握的房屋价款信息，诉争房屋已经涨到1000000元，被告先提出不卖房的可能性更大一些。关于被告提出的第三人承购自己销售的房屋，且存在欺骗行为一节，第三人不予认可，被告就此没有证据证明，第三人作为中介机构的义务就是为双方订立和履行合同提供协助和便利，对于双方解除合同，第三人也有义务向双方释明解除合同的风险，被告所说的第三人工作人员存在强制买卖和欺骗行为，实际上是第三人的工作人员向被告释明其违约有可能导致的法律后果。第三人实际收取的中介费是5000元，当时第三人是根据原告吴海莺出示的声明没有查账就开具了10000元的票据，但是经过后来对账，实际只交了5000元，本来剩余的5000元是要等到房屋交付完成之后再收取的，因为合同没有继续履行所以就没有收。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋买卖合同的买受方和出卖方，第三人系居间方。2016年7月30日，原告宋冬秋和被告在第三人的居间介绍下签订了《房产交易合同》，合同约定由原告宋冬秋出资购买被告所有的坐落河北区××里××号私产房屋一套，建筑面积37.84平方米，总价款500000元，原告宋冬秋于签订合同之时支付被告房屋定金20000元，剩余房款以银行贷款形式支付；双方须于2016年9月1日到房管局签署《天津市房产买卖协议》；原告宋冬秋须于2016年9月2日前办理贷款申请手续。该《房产交易合同》的第三人经办人员为原告吴海莺，二原告在当时均系第三人的工作人员。同一天，原告宋冬秋和被告还签订了一份《补充协议》，约定虽然房屋成交价为500000元，但按照600000元的价格签署《天津市房产买卖协议》，高出实际成交价的100000元，被告需于房屋全款到账当日退还给原告宋冬秋。2016年7月30日，原告宋冬秋依约向被告支付了定金20000元，被告向其出具了定金收据一张；原告宋冬秋和被告还填写了《声明》一份，载明应由原告宋冬秋和被告每人负担5000元的中介费，全部由原告宋冬秋负担，但实际上原告宋冬秋只向第三人支付了5000元中介费。2016年9月8日，第三人为原告宋冬秋和被告预约了到天津市河北区房地产管理局签署《天津市房产买卖协议》，由于原告宋冬秋无法办理贷款，经与被告协商，对《房产交易合同》进行了变更，将房屋购买人由原告宋冬秋变更为原告吴海莺，其他内容未做变更。原告吴海莺与被告于2016年9月8日签订了《天津市房产买卖协议》，约定由原告吴海莺购买被告所有的坐落河北区××里××号房屋，总价款600000元（继续按照原告宋冬秋与被告的《补充协议》履行），首付款180000元，贷款420000元，如银行贷款未被批准，原告吴海莺应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。购买人变更后，原告吴海莺向原告宋冬秋支付了定金20000元和中介费5000元。由于原告吴海莺也无法办理贷款，所以在2016年10月28日原告吴海莺和被告又签订了一份《补充协议》，书面约定将原合同购买人原告宋冬秋变更为原告吴海莺，房屋成交价格变更为540000元，原告吴海莺改为一次性付款，除定金外的520000元原告吴海莺应于2016年11月30日前交齐；被告同意于2016年11月30日将诉争房屋交付给原告吴海莺使用，并同意配合原告吴海莺就诉争房屋办理公证手续，公证委托案外人宋文俊（原第三人工作人员）全权办理诉争房屋后期所有手续。签订新的《补充协议》后，原告吴海莺和被告于2016年11月11日到天津市河北区房地产管理局提交了解除双方于2016年9月8日签订的《天津市房产买卖协议》的申请，并申请将原告吴海莺存入资金监管中心专用账户的房款退还给原告吴海莺，在《存量房屋交易资金解除监管退款申请》中记载解除资金监管是因为“贷款原因”。2016年11月19日，原告吴海莺与被告就解除双方的房屋买卖关系一事进行了协商，被告表示想要解除双方的买卖关系，愿意退还原告吴海莺支付的定金20000元，并希望原告吴海莺帮忙介绍其他买家，房屋出售后支付其一定的介绍费；原告吴海莺表示其从第三人处离职，想要回老家买房的意愿，也想要解除双方的买卖关系，同意被告提出的退还定金并帮忙介绍他人买房以获得介绍费的意见。至此，原告吴海莺与被告已经达成了解除双方房屋买卖关系的一致意见。当天，原告吴海莺和被告一起到第三人的门店要求办理解除《房产交易合同》及《补充协议》的书面手续，第三人原代理人宋文俊表示如果原告吴海莺不购买诉争房屋了，就由原购买人原告宋冬秋购买（因为最初和被告签订《房产交易合同》的是原告宋冬秋），并表示对于原告吴海莺和被告自愿解除房屋买卖关系一事第三人不认可，由于第三人的阻挠，原告吴海莺和被告未能在第三人处办理书面的解除手续，二人从第三人门店出来后，原告吴海莺又将被告带到了附近的一家“满堂红”房屋中介门店，在该门店内双方签订了《房屋买卖解除协议》，约定双方解除于2016年9月8日在天津市河北区房地产管理局签订的《天津市房产买卖协议》，双方均不承担任何法律责任及经济损失。该解除协议签订后，原告吴海莺没有再履行2016年10月28日《补充协议》中约定的2016年11月30日前支付剩余全部房款的义务，被告亦没有对此进行催要，也没有将房屋交付给原告吴海莺使用。第三人在2016年11月19日得到原告吴海莺和被告要求解除《房产交易合同》和《补充协议》的通知后，至今仍未向人民法院或者仲裁机构提出确认解除合同效力的主张。另查，二原告于2017年4月25日向本院提出申请，要求对诉争房屋2016年11月19日的市场价格进行评估，以此确定房屋差价损失。2017年5月2日，二原告书面撤回了该评估申请。上述事实，有原、被告提供的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告宋冬秋与被告及第三人签订的《房产交易合同》、《补充协议》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。2016年9月8日到天津市河北区房地产管理局签订正式买卖协议时，由于原告宋冬秋无法办理贷款，经各方协商对《房产交易合同》和《补充协议》进行了变更，购买人由原告宋冬秋变更为原告吴海莺，并且由原告吴海莺和被告签订了《天津市房产买卖协议》和新的《补充协议》，进一步对购买人、房屋售价、付款方式等条款的变更进行了书面确认，至此原告宋冬秋已经和被告解除了诉争房屋的买卖关系，改由原告吴海莺与被告建立房屋买卖关系，故对于被告主张的要求确认被告与原告宋冬秋签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年9月8日解除的反诉请求，本院予以支持。虽然原告吴海莺称2016年11月19日和被告签订《房屋买卖解除协议》只是为了对双方解除在房管局签署的《天津市房产买卖协议》的后果进行明确，之后还是要继续履行《房产交易合同》和新的《补充协议》，但由于原告吴海莺和被告已经于2016年11月11日到天津市河北区房地产管理局提交了解除《天津市房产买卖协议》的申请，没有必要再次签订一份解除协议，而且该份《房屋买卖解除协议》是在原告吴海莺和被告到第三人处要求办理书面解除《房产交易合同》和《补充协议》手续未果的情况下，立即自行签订的，结合被告提交的2016年11月19日当天的录音证据和原告吴海莺及被告在2016年11月19日后均没有再履行《房产交易合同》和《补充协议》这一事实可以认定，原告吴海莺和被告于2016年11月19日已经达成了解除双方房屋买卖关系的一致意见，而并非是只解除《天津市房产买卖协议》，然后还要继续履行房屋买卖行为的意思表示，故对于原告吴海莺的上述陈述，本院不予采信。由于原告吴海莺与被告已于2016年11月19日达成了解除双方房屋买卖关系的合议，在当天通知第三人后，第三人并未就解除合同效力问题向人民法院或仲裁机构提出主张，故《房产交易合同》和《补充协议》已于通知到达第三人的2016年11月19日解除。由于原告吴海莺和被告在《房屋买卖解除协议》中约定了双方均不承担任何法律责任及经济损失，且二人在协商解除《房产交易合同》和《补充协议》之时，被告也承诺了退还原告吴海莺定金20000元，故对于原告吴海莺主张的要求被告退还其定金的诉讼请求本院予以支持，对于被告反诉主张的不同意退还定金的请求不予支持。同时，由于原告吴海莺和被告约定了互不承担法律责任，也就是双方协商解除房屋买卖关系，不存在违约方，且原告吴海莺未能提供证据证明被告存在违约行为，故原告吴海莺主张的要求被告承担中介费损失、违约金及房屋差价的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）宋冬秋与被告（反诉原告）陆晓环、第三人天津品创房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易合同》和原告（反诉被告）宋冬秋与被告（反诉原告）陆晓环签订的《补充协议》于2016年9月8日解除；二、确认原告（反诉被告）吴海莺与被告（反诉原告）陆晓环、第三人天津品创房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易合同》和原告（反诉被告）吴海莺与被告（反诉原告）陆晓环签订的《补充协议》于2016年11月19日解除；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）陆晓环退还原告（反诉被告）吴海莺定金20000元；四、驳回原告（反诉被告）宋冬秋、原告（反诉被告）吴海莺的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）陆晓环的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1900元，减半收取计950元，由原告（反诉被告）吴海莺负担724元，由被告（反诉原告）陆晓环负担226元；反诉受理费300元，减半收取计150元，由被告（反诉原告）陆晓环负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 李 倩二〇一七年八月九日书 记 员 王其丽附：本裁判适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。