宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初2139号原告：北京国宇嘉物业管理服务有限公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区开发区商业楼北楼201号，营业执照注册号641100300003193，组织机构代码证55419228-6。法定代表人：丁某某，该公司经理。委托诉讼代理人：梅某某，宁夏兴业律师事务所律师。被告：李某某，女，汉族，1973年10月17日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市。被告:高某某，男，汉族，1973年9月30日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市。原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司与被告李某某、高某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司的委托诉讼代理人梅某某、被告李某某、高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告2012年5月1日至2016年12月31日的物业费43523.2元；2、要求被告支付原告2012年11月22日至2013年11月21日的违约金7106.7元，并支付欠缴物业费自2013年11月21日至2016年12月31日的逾期利息3602.8元，以及至被告付清物业费和逾期利息之日的利息。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系坐落于贺兰县望都郡府D14房屋的业主，房屋建筑面积388.60平方米。原告与贺兰县望都郡府二期开发商宁夏亘元地产开发商有限公司于2012年11月22日签订《望都郡府二期前期物业服务合同》，并经过两次续签，合同有效截止到2017年11月21日。合同约定由原告对望都郡府二期住宅进行物业管理，其中郡府二期别墅物业费每月每平米2元，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年年初履行缴纳义务。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每逾期一日按照所欠费用千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。2013年5月31日,原告与北京城建燕远物业服务有限责任公司银川分公司（原物业服务企业）、宁夏亘元房地产开发有限公司（开发商）签订《望都郡府一二期前期物业服务合同解约协议》，合同中约定原物业服务企业将其服务期间未收取的债权转让给原告，原告有权收取原物业服务企业服务期间的物业费。被告自前期物业服务企业提供服务之日即原告从物业服务合同签订后便开始提供相应的物业服务，但自2012年5月1日起至原告起诉前，被告一直未缴纳物业服务费，为此原告多次向被告催交，被告均不交纳物业服务费。原告认为，原告与开发商签订的前期物业服务合同有效，对被告具有约束力，原告提供了相应的物业服务，被告应当履行支付服务费的义务。被告不履行支付服务费的义务，严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、原购房合同约定收费标准为每月每平米1.2元，原告按照每月每平米收取2元不合理；2、2016年10月之前从未接到原告物业公司的催收通知及电话；3、2016年10月原告公司才通知交房，至今没有领取钥匙；4、2012年亘元公司组织各业主对房屋出现的质量问题提出意见，原告公司没有正式通知对房屋的验收工作。2016年10月原告物业公司高经理通知我去亘元公司办理房屋交接手续，同时办理补缴物业费手续；2016年10月之前的物业费应由亘元公司承担，不应由我来承担；5、我没有与物业公司签订过任何合同，对原告起诉的违约金计算依据有异议，违约金计算没有法律依据；还有原告物业公司何时进入该小区我不清楚，作为业主原告物业公司的成立我一概不知，所以不认可。原告为证实其主张提交以下证据：商品房买卖合同一份、望都郡府二期物业服务合同三份、望都郡府一、二期前期物业服务合同解约协议一份、前期物业服务合同备案表两份、物业服务收费标准公示照片、物业服务费收费标准一份、催缴物业费通知单三份、照片35张、监控值班记录6本、外来车辆登记表6本、保安交接班记录南北岗21本、邮件记录本1本、装修人员车辆进出登记表2本、二期园区夜班巡逻签到表1本、外来人员车辆进出登记表1本、二期业主回访记录表1本、秩序维护交接表1本、二期保安部会议记录表2本、二期维修派工单3本、二期业主报修记录表1本、空置房巡查记录表4本、消防设备、设施巡检表1本、公共区域设备巡查记录1本、化粪池检查记录2本、雨水井清掏记录2本、污水井清掏记录2本。被告为证实其主张向法庭提交以下证据：证据一、商品买卖合同一份，证据二、收楼手续流转单一份。上述证据真实合法有效，本院予以采信。对原告提交的交房报纸一份、因该证据不符合被告与宁夏亘元房地产开发有限公司约定的通知交付方式，此种交付方式无法确定被告是否知晓，该证据经被告质证不予认可，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告与涉案房屋的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司签订《望都郡府二期前期物业服务合同》三份。合同期限分别为2012年11月22日至2013年11月21日，2013年11月22日至2015年11月21日，2015年11月22日至2017年11月21日。合同约定别墅的物业服务费为2元/月/建筑平方米。2012年11月22日至2013年11月21日期间的《望都郡府二期前期物业服务合同》约定，物业服务费按年、季、月交纳，业主或物业使用人应在每年年初履行缴纳义务业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务等费用的，应按逾期之日起每日千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。2013年11月22日至2015年11月21日，2015年11月22日至2017年11月21日两份合同未约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务等费用应承担的违约责任。2012年11月22日至2013年11月21日、2015年11月22日至2017年11月21日两份《望都郡府二期前期物业服务合同》在贺兰县物业管理中心备案。另查明，2010年1月1日年至2012年9月20日期间，由北京城建燕远物业服务有限责任公司银川分公司为望都郡府小区提供物业服务。2013年5月31日,原告与北京城建燕远物业服务有限责任公司银川分公司（原物业服务企业）、宁夏亘元房地产开发有限公司（开发商）签订《望都郡府一二期前期物业服务合同解约协议》，合同中约定原物业服务企业北京城建燕远物业服务有限责任公司银川分公司将其服务期间业主未交纳的物业费638136.2元的债权转让给原告。2011年3月30日，被告李某某、高某某与宁夏亘元房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定以174.3056万元的价格购买涉案的望都郡府二期D14号房屋，同时合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话或短信通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2016年10月25日，宁夏亘元房地产开发有限公司给被告出具《收楼手续流转单》，通知物业公司被告房屋具备交付条件，要求被告按如下顺序办理交房手续：1、身份确认、2、房款结算、3、办理房证手续确认、4、销售主管确认，该流转单分别由宁夏亘元房地产开发公司工作人员张国柱、马婧、丁妍及被告李某某签字确认，并加盖该公司交房专用章。被告未交纳2016年10月25日至2016年12月31日的物业费，经原告催要，被告至今未交，现原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，前期物业服务合同虽然由建设单位与物业管理企业签订，但其服务的对象为业主，对业主具有约束力，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行；其次，业主与物业管理企业存在着事实上的服务合同关系，物业服务行为的最终受益者是业主，业主理应支付物业服务费用。原告与涉案房屋的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司签订《望都郡府二期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，故对被告抗辩没有与物业公司签订过任何合同本院不予采纳。关于本案物业费的起止时间，原告主张以宁夏新消息报上刊登的公告时间为实际交付时间，物业费起算时间为2012年4月29日，被告抗辩以宁夏亘元房地产开发有限公司下属太阳城项目部出具《收楼手续流转单》为实际交付时间，物业费的起算时间为2016年10月25日。本院认为，被告与宁夏亘元房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话或短信通知买受人办理交付手续。2012年11月22日至2013年11月21日《望都郡府二期前期物业服务合同》第八条约定，业主应于在开发商处领取钥匙通知单之日起交纳物业服务费。2013年11月22日至2015年11月21日,2015年11月22日至2017年11月21日《望都郡府二期前期物业服务合同》第八条约定，业主应在开发商通知接房之日起交纳物业服务费用。宁夏亘元房地产开发有限公司单方在宁夏新消息报上刊登的公告，不符合约定的通知交付方式，原告也认可被告在2016年10月25日之前确未领取钥匙，且宁夏亘元房地产开发有限公司下属太阳城项目部于2016年10月25日出具《收楼手续流转单》上记载被告房屋具备交付条件，请办理交房手续，并加盖太阳城项目部交房专用章，由其项目部员工张国柱、马婧、丁妍、被告李某某在《收楼手续流转单》上签字确认，应视为开发商履行交房通知义务，被告予以确认，故物业费的起算时间为2016年10月25日。关于物业费的收费标准，三份《望都郡府二期前期物业服务合同》约定别墅的物业服务费为2元/月/建筑平方米，被告抗辩商品房买卖合同约定物业服务费按1.2元/月/建筑平方米的标准收取，但商品房买卖合同约定的物业管理企业为宁夏置信物业服务有限公司，而实际为涉案房屋服务的物业企业为原告北京国宇嘉物业管理服务有限公司宁夏分公司，本院认为，开发商在未经物业服务公司同意的情况下，单方做出收取物业费标准的约定，该约定在在被告与开发商之间发生效力，对合同以外物业公司无约束力，故物业费的收费标准应以《望都郡府二期前期物业服务合同》约定的2元/月/建筑平方米为标准。被告李某某、高某某应支付原告2016年10月25日至2016年12月31日物业服务费为1736元（388.6㎡×2元/月/㎡×1个月÷30天×67天）。关于违约金，2015年11月22日至2017年11月21日期间的《望都郡府二期前期物业服务合同》未约定业主逾期交纳物业费应当承担违约责任，故对原告要求被告支付2015年11月22日至2017年11月21日期间逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告李某某、高某某向原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司支付2016年10月25日至2016年12月31日期间物业管理服务费1736元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元（已减半收取），由原告北京国宇嘉物业管理服务有限公司宁夏分公司负担559元，由被告李某某、高某某负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 尹晓静二〇一七年六月五日书 记 员 方卉