安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初2134号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区锦绣大道316号桃花管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E（1-1）。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 被告：程道乐，男，1969年10月30日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，安徽万世律师事务所律师。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告程道乐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强，被告程道乐的委托诉讼代理人李锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还顺美家园1#楼第5层房屋及第1层A103商铺；2、判令被告立即支付原告2015年11月15日至2017年4月14日期间的房屋占有使用费379100元（后续房屋占有使用费计算至返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月31日，原告桃花经济发展公司与合肥思行合一商业经营管理有限公司（以下简称思行合一公司）签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租桃花经济发展公司顺美社区1号商业楼。2014年5月28日，思行合一公司与被告程道乐签订《房屋租赁合同》，由被告租赁该广场第5层房屋及一楼A103商铺，租赁期限从2014年6月1日至2023年5月30日，租金分别为249600元/年、18000元/年。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户（含被告）通知原告与思行合一公司的租赁合同及补充协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年11月15日之后的租金应直接支付给桃花经济发展公司，但此后，被告占用房屋至今未缴纳房屋使用费。 程道乐辩称：原告桃花经济发展公司系案涉房屋的所有权人，明确同意思行合一公司的分租及转租行为，而被告与思行合一公司系合法承租关系，被告在承租期限内由于思行合一公司未能兑现其在招商时的承诺，导致整个商场管理混乱，且思行合一公司早已退出商场运营，造成租金支付的迟延，此后，原告桃花经济发展公司、思行合一公司及被告未能重新签订租赁合同，其过错不在于被告方，故现原告桃花经济发展公司应向其合同相对方思行合一公司主张租金，不应向被告主张房屋占有使用费。综上，请依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：原告桃花经济发展公司系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人。2013年元月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租给思行合一公司从事商业经营。租赁期10年，自2013年至2023年止。2014年5月28日，思行合一公司（出租方，甲方）与程道乐（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由程道乐租赁顺美购物广场（即顺美家园1#楼）第5层房屋及第1层A103商铺经营宾馆住宿项目，其中，第5层建筑面积1600㎡，第1层A103商铺建筑面积77㎡，租赁期限为9年，自2014年6月1日起至2023年5月30日止，其中五楼租赁区域费用为249600元/年，第四年起，每年租金递增0.9元/平方米，直到第9年，租赁费用采取先付后用的方式，按半年支付，乙方应于下笔房租到期前30日当天或之前向甲方缴纳该半年度租赁费用；一楼A103商铺首年租金为18000元，前3年不变，后6年租金递增方案与五楼等同，该铺位仅用于宾馆大堂使用，不得转租或分租第三方，乙方负责因此改变而发生的商场一楼改造费用。甲方应在乙方缴纳定金100000元后正式确定双方租赁关系，根据乙方实际，甲方同意该费用分两次支付，签订合同当日支付50000元，装修结束前再支付50000元。合同签订后乙方应向甲方支付第一个半年租金，即138300元（一楼13500元，五楼124800元），该笔款项经甲方确认到账后，甲方即将租赁物交付乙方，定金自动转为租赁保证金，合同终止或解除后30日内退还（不计息）。合同签订当日，被告程道乐向思行合一公司支付（押金）租赁保证金50000元，2014年6月1日至2015年5月30日租金138300元，后续租金支付至2015年11月30日。2017年4月14日，原告桃花经济发展公司向程道乐发出催告函，表明桃花经济发展公司与思行合一公司于2013年1月31日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除，对于2015年11月15日之后的租金由各承租商户于2017年4月30日前直接支付给桃花经济发展公司，逾期支付的，桃花经济发展公司将收回顺美家园1#楼第5层房屋及第1层A103商铺。此后，被告程道乐未向原告桃花经济发展公司支付费用，亦未将其所租赁房屋返还原告，以致成讼。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司（以下简称创行合一公司）对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，原告桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，现该判决业已生效。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告程道乐虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告程道乐系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告程道乐支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。由此，对于原告桃花经济发展公司诉请被告程道乐返还顺美家园1#楼第5层房屋及第1层A103商铺，本院依法予以支持。 关于被告程道乐应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人主张腾房并支付房屋占有使用费，2017年4月14日，桃花经济发展公司向程道乐发出催告函后，程道乐未能支付房屋占有使用费，仍占有房屋至今，现原告桃花经济发展公司依据被告程道乐与思行合一公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准22300元/月[（第五层租金249600元/年+第一层租金18000元/年）÷12个月/年]，主张由被告程道乐支付2015年11月15日至2017年4月14日期间的房屋占有使用费379100元（22300元/月×17个月），同时对于后续房屋占有使用费计算至返还房屋之日止，对于占有使用费标准，符合各方约定及法律规定，本院予以认定，但鉴于程道乐业已向思行合一公司支付租金至2015年11月30日，故现桃花经济发展公司只能主张自2015年12月1日以后直至房屋交还之日止的租金。租赁期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致影响到次承租人的经营收益并实际产生了损失，对于该损失，次承租人主张从租金中酌情扣减，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩，同理，对于次承租人向承租人思行合一公司支付的50000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人原告桃花经济发展公司主张退还或冲抵房屋占有使用费。又鉴于桃花经济发展公司在本案诉讼过程中表示给予被告免除2015年11月15日之后六个月的租金，该意思表示真实有效，据此，本院依法确认被告程道乐应支付桃花经济发展公司2015年12月1日至2017年4月14日期间的租金为184150元[（22300元/月×16个月）+（22300元/月÷30天/月×15天）-（22300元/月×6个月）-50000元]，并自2017年4月15日起按22300元/月的标准向原告桃花经济发展公司支付逾期腾房占有使用费至其将顺美家园1#楼第5层房屋及第1层A103商铺实际返还之日止。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告程道乐应于本判决生效之日起十日内将位于肥西县（顺美购物广场）第5层房屋及第1层Ａ103商铺返还给原告合肥桃花工业园经济发展有限公司； 二、被告程道乐应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司房屋占有使用费184150元，并自2017年4月１5日起按22300元/月的标准向原告合肥桃花工业园经济发展有限公司支付逾期腾房占有使用费至上述房屋及商铺返还之日止； 三、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6987元，减半收取3493.5元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担1781.5元，由被告程道乐负担1712元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一七年十二月四日 书记员  汪菡佳 附相关法条： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。