陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0581民初477号原告：王某某，女，汉族。委托代理人：殷鹏星，陕西行天律师事务所律师，特别授权。委托代理人：王宇，陕西行天律师事务所实习律师，一般授权。被告：某公司。住所地：韩城市新城区世纪新村15-18号楼沿街裙房北起第*户。统一社会信用代码：91610581573513604N。法定代表人：吉某某，系该公司董事长。身份证号码：6121021962********。委托代理人：王军鹏，韩城市经开区法律服务所法律工作者，特别授权。原告王某某诉被告某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法由审判员薛建梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的特别授权委托代理人殷鹏星、一般授权委托代理人王宇、被告某公司的特别授权委托代理人王军鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月，原告购买由被告开发的恒安国际4-03号商铺，双方签订有商品房认购合同，合同约定，该4-03号商铺面积为46.51平方米，每平方米5482元，总房款为人民币255000元，付款方式为分期付款，房屋交付时间为2014年10月1日。签订合同时被告承诺为原告办理银行按揭贷款。后原告依照合同约定通过银行转账方式向被告交付房款114600元，但时至今日，被告因为各种原因未向原告交付房屋，原告找到被告要求解除合同，返还已支付的房款，被告均以各种理由欺骗原告，拒绝返还房款。原告认为被告违背诚信原则，给原告造成了经济损失，为维护自己的合法权益，故起诉至法院。庭审中，原告为了支持自己的主张向本院提供了如下证据：第一组证据：商品房认购合同一份，证明：1.原、被告签订有商品房认购合同一份；2.合同约定：原告购买由被告开发的恒安国际4-03号商铺，面积46.51平方米，房屋价款为255000元；3.合同约定：房屋交付时间为2014年10月1日前，被告已经违反合同约定，至今未交付房屋。被告对该组证据的真实性不予认可，质证称，该份合同的签订不符合常规，合同上无签订时间，未加盖印章，且经吉某某本人确认，该合同上“吉某某”的签名不是其本人所签。第二组证据共三份，分别为：1.通联支付特约商户签购单一份；2.中国农业银行持卡人存根两份；3.2014年5月8日被告向原告出具的收据一份。该组证据用以证明：原告于2014年4月25日依约向被告支付房款10000元；于2014年5月5日分两次向被告分别支付房款90000元、14600元。原告共计支付房款114600元。被告收到了原告购买4-03号商铺的房款114600元。被告质证称，通联支付特约商户签购单与本案无关联性，签购单上显示钱是付给韩城市万邦企业管理有限公司的，与被告无关；对两份持卡人存根与本案的关联性有异议，虽然存根显示两笔钱均已打入被告公司账户，但看不出与原告有何关系；对收据的真实性不予认可，因为无法确认该印章是否是被告公司的印章。第三组证据共五份，均系复印件，分别为：1、（2016）陕0581执307号执行裁定书一份；2、2014年4月29日被告给姬万荣出具的收款收据一份，收据上加盖的公章与原告提供的收据上的公章是一样的；3、置业单一份；4、通联支付特约商户签购单一份；5、（2016）陕0581民初288号民事判决书一份。该组证据均系从韩城市人民法院档案室复印，用以证明：生效法律文书已经认定打给万邦公司的款视同为打给被告。执行裁定说明双方当事人已经和解，被告已将钱支付。所以，原告第二组证据提供的通联支付特约商户签购单上显示打入万邦公司账户的钱就是付给被告公司的房款。被告对该组证据的真实性无异议，但是对关联性及证明对象有异议，质证称，因为原告所说的是被告与案外人的房屋纠纷，最终确实是调解解决，但调解是被告处分自己权利的表现，该组证据不能证明原告的证明目的。被告辩称，应依法驳回原告的诉请。被告从未与原告签订过商品房认购合同，所以不存在解除合同的前提。被告没有向原告交付房屋的义务，原、被告之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告基于房屋买卖纠纷请求被告返还114600元并支付利息无依据。原告提供的商品房认购合同上无被告签章，法人签名系伪造。实际情况是，被告将包括本案涉诉房产在内的恒安国际1-4层的房产以单价包死的方式按每平方米3510元的价格与案外人郭小燕签订了包销合同，2014年5月份之前被告就已经向郭小燕交付了房屋，本案涉诉商铺的买卖是郭小燕与原告达成的房屋销售的意思表示。原告诉称被告承诺为其办理银行按揭贷款不属实。原告诉称找到被告要求解除合同，返还已支付房款，被告欺骗原告，拒绝返还房款，也不是事实，事实是，原告找被告要求办理房产证，被告当时的答复是原告的商铺是通过郭小燕购买的，只要郭小燕开具了缴纳房屋大修基金的收据，被告就会按照房屋登记的相关要求办理房产登记，被告并未欺骗原告。即使合同有效，根据商品房买卖合同司法解释的规定，原告请求解除合同的权利也已消灭。庭审中，被告为了支持自己的主张向本院提供了如下证据：2014年4月25日原告与韩城市万邦企业管理有限公司签订的租赁合同复印件一份，证明原告已经收到房屋，且已就案涉商铺享有使用、收益的权利。原告对该证据的真实性无异议，但质证称，该证据与本案无关联性，该合同的签订时间是2014年4月25日，此时原告还未给被告支付涉案商铺的房款，且租赁合同签订后从未履行，原告从未收到过租金。该份证据不能证明原告已收到房屋，因为无移交清单、房屋质量保证书、钥匙。经审理查明：2014年4月，原告王某某与被告某公司协商购买被告开发的恒安国际4-03号商铺，双方就此签订了商品房认购合同一份，合同约定，4-03号房的建筑面积共46.51平方米，单价为每平方米5482元，总价款255000元，付款方式为分期付款，首付114600元。合同同时约定，被告应当在2014年10月1日前将经验收合格的商品房交付使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。至2014年5月8日，原告已向被告支付房款共计114600元，被告给原告出具了加盖被告公司财务专用章的收据一张，载明“交恒安国际商铺4-03#房款”，金额为114600元，交款单位为“王某某”。但时至今日，被告仍未依约向原告交付房产，原告的合同目的无法实现，故起诉至法院。上述事实，有庭审笔录、收据及相关证据在卷佐证，且经当事人质证，本院审查，可以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，尽管原告提供的商品房认购合同上“出卖人签章”处不够规范，未加盖被告公司印章，但这不是原告的合同义务，且在实践中，该类合同一般均为制式合同，合同内容最后“出卖人签章”处加盖公司印章及法定代表人签名这些工作均由出卖人提前完成，买受人只需负责在制式合同上签名捺印，因此，出卖人一经接受买受人的签名捺印，即表明双方就房屋买卖达成了一致的意思表示，建立了买卖合同法律关系，买卖合同即为成立。就本案而言，虽然合同上未加盖被告公司印章，即便法定代表人的签名不是本人所签，但这些不规范并非因原告的过错造成，无法归责于原告。再者，原告提供的商品房认购合同虽有瑕疵，但被告出具给原告的房款收据却进一步印证并确认了双方之间买卖关系的建立，被告虽对收据上的公章有异议，但并未完全否认，且直至本判决作出前仍未提供相关证据支持其主张，故应认定原、被告之间签订了商品房认购合同，被告关于其未与原告签订合同的辩解没有事实及法律依据，依法不予采纳。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告之间的商品房认购合同是双方在自愿、协商的基础上签订的，且不违反法律规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。按照合同约定，原告有支付房款的义务，被告有按照约定交付房屋的义务，现原告提供了收款收据已能证明其履行了付款义务，被告虽提供了一份原告与韩城市万邦企业管理有限公司的租赁合同复印件以证明其已向原告交付了房屋，但经本院审查，该租赁合同的签订时间为2014年4月25日，此时，原告尚未按照合同约定足额支付114600元首付款，被告不可能提前向原告交付房屋。被告无法提供合同约定的交付房屋的相关手续，仅凭一份原告与案外人的租赁合同无法认定被告已履行了交付房屋的义务。结合庭审中被告对合同的否认以及对房款收据的无法确认，依法可以认定被告并未履行交付房屋的合同义务，故对被告关于原告已收到房屋的辩解依法不予采纳。被告辩解其就包括涉案商铺在内的房产与案外人郭小燕签订了包销合同且已交付了房屋，属另一法律关系，本案不予涉及，被告就其权利可另行主张。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，当事人可以解除合同。本案中，被告迟延履行交付房屋的义务致使原告的合同目的不能实现，原告现诉请要求解除合同，有事实及法律依据，依法应予支持。被告辩解即使合同有效，原告的解除权也已经消灭。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。就本案而言，双方当事人虽约定了“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”，但并未约定该解除权的行使期限，被告也未向法庭提供证据证明其曾催告过原告行使解除权，结合庭审中被告对合同的否认，依法可以认定被告确未催告过原告行使解除权，故对被告关于原告的解除权已消灭的辩解依法不予采纳。需要特别说明的是，本案系因被告迟延履行交付房屋的义务导致合同解除，虽然合同约定被告应当在2014年10月1日前将经验收合格的房屋交付使用，但直至本判决作出前，被告仍未向原告交付房屋，被告既不履行交付房屋的义务，又以原告的解除权已消灭为由不同意解除合同，被告的行为已损害了原告的合法权益，合同若不解除显然有违公平原则，有悖诚实信用的交易原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故，原告要求被告返还房款并支付利息的诉请于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王某某与被告某公司就恒安国际4-03号商铺签订的商品房认购合同。二、被告某公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王某某购房款114600元，并自2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2592元，减半收取1296元，由被告某公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判员  薛建梅二〇一七年五月十日书记员  刘 婧