江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初1293号原告:武宜中。原告:顾晓燕。委托诉讼代理人：孔国强，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明坤，江苏苏明律师事务所律师。被告：周伟良。委托代理人周亮，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：陈长娥。委托代理人周亮，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：周玲。委托诉讼代理人：陈长娥（系周玲的母亲）。原告武宜中、顾晓燕与被告周伟良、陈长娥、周玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员顾文娟独任审判，于2016年6月13日公开开庭审理了本案，原告武宜中、顾晓燕及共同委托代理人孔国强、王明坤，被告陈长娥及其与被告周伟良的共同委托诉讼代理人周亮到庭参加诉讼，被告周玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，于2017年3月27日再次公开开庭审理了本案，原告武宜中、顾晓燕及其共同委托代理人王明坤，被告陈长娥（同时系被告周玲的委托诉讼代理人）及其与被告周伟良的共同委托诉讼代理人周亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武宜中、顾晓燕向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《房屋买卖合同》及补价协议有效。2、判令被告继续履行该合同，并配合原告办理涉案房屋的过户手续。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：因被告无法履行，判令解除合同并由被告赔偿原告房屋总价10%的违约金165000元。事实和理由：2015年12月15日，原告与三被告通过苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间，签订房屋买卖合同一份，约定由三被告将坐落于苏州市高新区水岸逸景花园小区10幢XXX室房屋转让给原告，价格为142万元。合同签订当日原告即交付定金2万元。合同还对房款交付、房产过户、违约责任等进行了约定。后由于二手房行情上涨，三被告单方将房价提高至165万元。原告无奈与被告签订补充协议，将房款确定为165万元。但被告又提出各种要求并最终明确表示不同意将房屋转让给原告，双方产生纠纷，故原告诉于法院，请求判如所请。被告周伟良、陈长娥、周玲均辩称，1、双方签订的协议及补价协议约定购房款总额，但未就付款时间这一合同主要条款进行约定。2、原告承诺帮被告将房屋抵押权注销，但原告一直未履行，造成房屋交易存在障碍。3、原被告约定应当支付定金2万元，但原告一直未履行。合同无法履行双方均存在过错，被告不同意支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了土地使用证及房产证复印件、协议及附件、补充协议、业务收据及银联商务特约商户签购单、律师函复印件等证据，本院组织双方进行证据交换及质证，双方对证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于苏州市高新区水岸逸景花园10幢XXX室房屋为三被告按份共有，其中被告周伟良25%、周玲50%、陈长娥25%。2015年12月15日，二原告与被告周伟良、陈长娥通过苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间，签订编号为17028的《协议》一份，由被告将坐落于苏州市高新区水岸逸景花园小区10幢XXX室房屋出卖给二原告，约定1、房屋成交价格为142万元。出场方按房产交易资金托管规定领取房款。2、买卖双方按规定支付佣金，如逾期支付中介方佣金则每逾期一天按未支付佣金的10%向中介方赔付违约金。3、出卖方、买受方任何一方违约，双方约定的违约金为142000元，并由违约方承担中介方佣金。4、买卖双方交易资料于2016年1月10日前补齐。……6、以下是苏州市房管局存量房买卖合同正本内容，我们将按照以下内容进行存量房买卖合同的签定，请您仔细阅读。以下按苏州市房管局存量房买卖合同正本内容签订，双方就房屋的基本情况，房屋价款、房屋交付及违约责任等进行了约定。其中关于房屋抵押状况为该房屋在本合同生效前已经设定抵押权。出卖人应于2016年1月15日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。关于房款的支付，约定出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。关于争议的解决，双方在第十六条约定协商、调解不成，提交苏州仲裁委员会仲裁。附件一房屋附属物品清单中注明装饰状况为毛坯房。附件二合同补充协议第5条约定买卖双方定于2016年1月15日前办理网签、并将首付款打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，……逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同第三条约定房屋价的10%向守约方支付违约金。原、被告及中介方均在合同尾部签名、盖章。其中被告周玲的签名由周伟良、陈长娥代签。同日，原告向中介方交付2万元，中介出具收据，收款事由为代收买卖房款。同日双方还签订补充协议，约定出卖方承诺于2016年1月15日前撤销与别的中介签订的购房协议，并撤销该房屋的挂牌信息，如到期仍未能解除协议撤销信息，则视为出卖方违约，出卖方退还买受方支付的购房定金2万元，并赔偿买受方2万元。2016年2月16日，原、被告又签订补价协议，约定1、申报房价为142万，实际成交总价165万元，2、买受方在签约当日支付出卖方定金2万元，买卖双方在资金托管当天自行交割20万元。3、买卖双方同意出卖方在房屋交付日前需结清所有水电煤、物管费等费用。出卖方将房屋钥匙交付买受方，出卖方在完成以下事项当日，买受方支付出卖方剩余房款1万元。……8、发生争议协商不成的，依法向人民法院起诉方式解决。2016年3月1日，原告委托查文霄律师向被告邮寄律师函，要求被告收函之日起15日内按照合同约定办理房屋抵押注销手续并继续履行合同。因被告接函后未答复，故原告诉至法院。诉讼中，2016年5月22日，被告向原告邮寄律师敦促函，认为双方争议点是对于房屋购房款何时交付并未达成一致意见。购房款交付的时间属于合同的主要条款，合同主要条款无法达成，合同自然也无法履行。此外，由于双方磋商期间房屋价格上涨，增加了被告的购房成本，对此，原告应负责。因此要求原告接函起三日内与被告协商。但双方无法达成一致。庭审中，被告明确表示无力还清贷款，无法注销抵押权，不愿意继续履行协议。2016年6月13日的庭审中，被告明确抵押权未注销及当庭表示不再出售房屋，原告因合同无法继续履行而变更诉讼请求，主张被告按合同约定的房款总价赔偿10%违约金165000元。本院认为，二原告与被告周伟良、陈长娥签订的《协议》及《补充协议》、《补价协议》均系双方当事人真实意思表示，被告周玲虽未在上述协议签名，但当庭确认知晓并同意卖房，故上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应本着诚实信用原则按约履行。协议签订后，原告即向中介方交付了2万元。但被告在合同约定的期间直至判决前均未举证已注销房屋抵押权，被告也未提供原告承诺帮被告注销抵押权的证据，且被告明确表示不再继续履行合同，被告的行为显属违约，致原告合同目的无法实现，原告可行使法定解除权并要求被告承担违约责任。2016年6月13日的庭审中，原告因合同无法继续履行而变更诉讼请求，向被告主张赔偿金，即表示双方所签订的协议解除，该解除通知自到达被告时解除，故双方的协议于2016年6月13日解除。关于违约金，原告主张按房款总价10%赔偿违约金165000元，但该10%违约金的约定系针对逾期办理网签、并将首付款打入资金托管账户、逾期付款、逾期交房等违约情形所定，并未对被告根本性违约的违约责任进行明确约定，故该房款总价10%的违约责任不适用本案，但双方协议明确约定违约金为142000元，对该违约金，本院应予支持。关于被告辩称双方付款时间未约定而致合同无法履行的意见，双方协议中明确按房产交易资金托管规定领取房款、补价协议也明确买受方在签约当日支付出卖方定金2万元，买卖双方在资金托管当天自行交割20万元。故双方对房款的交付方式是明确的，双方对网签及资金托管的时间也是确定的，因此双方的合同不存在无法履行的情形，故被告该意见，本院不予采纳。关于被告还辩称未收到原告定金，合同签订当日原告即按约向中介方支付了2万元，虽收款凭证上勾划的是代收房款，但从原告交付的本意、交付的时间及补充协议的约定，可确定该款项实为原告交付的定金，中介方代收定金属交易惯例，原告不存在违约行为。但该2万元，被告确未从中介方领取，故原告可向中介方主张退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：被告周伟良、陈长娥、周玲于本判决生效之日起十日内支付原告武宜中、顾晓燕违约金142000元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元，由原告负担16430元，被告承担3220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行支行；帐号：10555XXX040017676。审 判 长  顾文娟人民陪审员  于英兰人民陪审员  彭兴荣二〇一七年三月三十日书 记 员  顾 雯