上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初10767号原告：上海缔桑图文制作有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：包欣欣，执行董事。委托诉讼代理人：吴亮，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩智洋，上海君澜律师事务所律师。被告：上海浒洋实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林品通，总经理。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。原告上海缔桑图文制作有限公司与被告上海浒洋实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。期间被告提出管辖异议，本院于2017年5月22日出具民事裁定书，裁定驳回异议，被告遂提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年7月24日出具民事裁定书，裁定驳回上诉维持原裁定。本院于2017年8月8日、11月14日两次公开开庭进行了审理。原告上海缔桑图文制作有限公司的委托诉讼代理人吴亮、被告上海浒洋实业有限公司的委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海缔桑图文制作有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《厂房租赁合同》于2016年12月13日解除；2、被告双倍退还原告租赁保证金140,000元(人民币，下同)；3、被告退还原告2016年12月16日起未使用的租金432,480元；4、被告赔偿原告装修投入303,350元；5、被告支付原告违约金864,960元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求依法解除原、被告之间的《厂房租赁合同》。事实和理由：2016年11月14日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区奉村路XXX号厂房，建筑面积2776平方米，租赁期限从2016年12月16日起至2018年12月15日止，免租装修期自2016年11月10日起至2016年12月15日，免租装修期内无须支付租金，月租金为72,080元，每六个月支付一次，租赁保证金70,000元。被告按约支付了租金及租赁保证金。2016年12月13日，政府职能部门通知原告停工，园区所有经营者物料只出不进。2016年12月30日，上海奉城工业园区有限公司发布公告至上海碾旋机械自动化有限公司(被告的出租人)，要求其进行整改并关停所有承租小企业。2016年3月9日，上海碾旋机械自动化有限公司发布公告至被告，认为被告违反相关协议并终止与被告的租赁关系，同时原告与被告签订的租赁协议无效。2017年4月10日，上海碾旋机械自动化有限公司对原告承租房屋强制拆除装修。原告认为先是政府职能部门要求停止经营，后因装修被拆除并要求原告搬离，从2016年12月13日起即无法正常使用房屋，合同目的无法实现，故向法院提起诉讼。被告上海浒洋实业有限公司辩称，原告无法使用房屋是因政府整治，原告是图文制作公司，根据相关规定，印刷行业应该在项目开展前，需完成环评备案。原告没有完成该行政审批，导致了园区对其整治，是其自身原因。原告没有按约向被告支付相应的电费，存在违约。即使原告无法使用房屋，原告没有积极向被告发出要求解除合同的通知，未向被告履行交还房屋的义务，导致被告损失，原告没有履行法定止损义务。原告的装修也未得到被告的同意，其主张定金、违约金及损失，定金与违约金不能并用，违约金与损失也属重复主张。故不同意原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月14日，原被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区奉村路XXX号厂房，建筑面积2776平方米，租赁期限从2016年12月16日起至2018年12月15日止，免租装修期自2016年11月10日起至2016年12月15日，免租装修期内无须支付租金，月租金为72,080元，每六个月支付一次，提前15天支付，先付后用；租赁保证金70,000元。如被告中途提出终止合同或因被告原因导致合同无法履行的，应双倍退还原告支付的租赁保证金及已缴纳却未使用天数的租金，同时被告向原告支付赔偿金额不低于未履行天数租金50%的违约金。嗣后，原告向被告支付租金432,480元、租赁保证金70,000元并取得厂房。2016年12月30日，上海奉城工业园区开发有限公司发布告知书，要求奉村路XXX号内的企业进行整改(无证照、违章建筑、环保问题和用电消防隐患)并于2017年1月3日前自行搬离。2017年3月9日，上海碾旋机械自动化有限公司发布告知书，提出被告违反相关协议，决定终止与被告的租赁关系，各承租户与被告签订的租赁协议也视为无效。另查明，涉案厂房在房地产权证上登记的土地使用权利人为上海碾旋机械自动化有限公司，该公司同时取得相关的建设工程规划许可证。2016年7月，该公司将上述厂房出租给被告。2017年4月7日，被告与该公司就奉村路XXX号厂房租赁事宜达成协议，约定该公司返还被告租金并补偿损失2,380,000元，协议签订后被告自行与其转租方协商退场补偿事宜，所产生的后果由被告承担并于2017年6月30日前清场完毕。再查明，2017年5月18日，原告要求解除合同的诉状副本送达至被告处。在审理期间，被告确认上海碾旋机械自动化有限公司在接到政府通知后曾对租赁房屋停止供电，时间从2016年12月8日至2016年12月22日左右，涉案厂房现由上海碾旋机械自动化有限公司自用。本院至上海奉城工业园区开发有限公司调查，该公司确认：2016年底在对环境污染企业进行排摸期间，发现上海碾旋机械自动化有限公司企业中存在问题，主要是未做环评、异地经营，因此要求他们停止经营并限期搬离，可能相关职能部门采取一些强制措施，上海碾旋机械自动化有限公司也可能采取了断水断电的行为。原告确认厂房内的装修由上海碾旋机械自动化有限公司拆除，拆下的装修材料由原告取回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，但应当通知对方，通知到达对方时解除，故本案合同已于被告收到诉状副本之日解除。另，租赁场所从2016年12月8日起被出租方断电，即在免租装修期内，租赁期前，造成原告无法实际使用租赁厂房，被告收取的租金应予返还，故本院对原告要求被告返还租金432,480元的诉讼请求予以支持。对于被告提出原告未支付电费构成违约的意见，鉴于原告在租赁期内无法使用房屋且已断电，不存在原告应付电费之说，对被告的该意见也无法采纳。同时由于被告方就租赁合同的履行存在违约行为，应承担相应违约责任。现原告认为约定的双倍返还租赁保证金属违约金性质，与违约金、装修损失一并提出主张，本院支持被告返还原告租赁保证金70,000元，对原告主张的另一倍租赁保证金于违约金一并处理。被告对原告提供的装修损失的证据均不予确认，而装修现场均已被拆除而无法确认，结合被拆除的装修材料由原告取回，具一定的利用价值，且根据合同约定，损失未超过违约金约定，故就装修损失，本院不予支持。关于原告主张的违约金，违约金请求金额过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海缔桑图文制作有限公司与被告上海浒洋实业有限公司于2016年11月14日签订的《厂房租赁合同》于2017年5月18日解除；二、被告上海浒洋实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海缔桑图文制作有限公司租金人民币432,480元、租赁保证金人民币70,000元；三、被告上海浒洋实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海缔桑图文制作有限公司违约金200,000元；四、驳回原告上海缔桑图文制作有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,468元，减半收取计10,234元，由原告负担6,141元，由被告负担4,093元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一七年十二月一日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。