上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2818号上诉人（原审原告）王元万。委托代理人姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人宣元帅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘志冲。委托代理人张琳，上海序伦律师事务所律师。原审被告马海星，＊＊＊出生，回族，户籍地＊＊＊。上诉人王元万因与被上诉人刘志冲、原审被告马海星房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭，于同年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人王元万之委托代理人，被上诉人刘志冲之委托代理人到庭参加诉讼，原审被告马海星经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原审查明：2013年10月24日，王元万（甲方）与上海市长宁区星＊＊旅店（乙方，以下简称星＊＊）签订《上海房屋租赁合同》（编号＊＊＊）（以下简称租赁合同），合同约定：乙方向甲方承租上海市长宁区安顺路＊＊＊号2层、4号2层及底层（面积共计577.91平方米）；安顺路＊＊号2层及8号底层（面积共计988.98平方米）；6号底层（面积共计154平方米）；14号底层（面积共计115平方米）等房屋，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每期（一个月）租金人民币（下同）168，000元，租金应于每期第一月5日前支付，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满之日返还上述房产，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按15元每平方米（建筑面积）向甲方支付占用期间使用费，在租赁期内，经甲方同意后方可进行转租。此外，该合同还约定：甲、乙双方约定，因是续租合同，原保证金不变，280，324元仍作为房租租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间内，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。上海市长宁区安顺路＊＊＊号101室标号层房屋（即上述安顺路＊＊＊号房屋）建筑面积341.34平方米，产权人为王元万。2009年10月23日、12月17日及2010年4月12日，王元万分别向星＊＊出具押金收据（其中，10月23日共两笔），合计收取押金280，324元（分别为120，324元、100，000元、40，000元、20，000元）。2009年11月15日，王元万（甲方）与星＊＊（乙方）签订《补充协议》，约定星＊＊在保证按时交费的情况下，可将租赁商铺的部分面积转租。甲方落款处，王元万盖章。2013年12月12日，星＊＊与案外人王＊签订《房屋租赁合同》，将安顺路＊＊＊号（底层）房屋转租给王＊，该合同载明房屋建筑面积130平方米，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金18，000元。2014年10月至11月的租金，星＊＊未能按约及时支付，后于2014年12月1日和12月15日分两次缴清。王元万陈述：以王元万名义致星＊＊的《房屋租赁合同期满不再续约通知书》寄送日期为2014年10月28日，告知星＊＊合同到期后不再续租；晶＊公司作为王元万的受托人致星＊＊的《终止租赁合同通知书》寄送日期为2014年12月4日，告知星＊＊自2014年12月7日起解除租赁合同并要求支付租金；晶＊公司致星＊＊的《归还物业通知书》寄送日期为2014年12月16日，再次明确租赁合同于2014年12月7日起解除并要求星＊＊返还房屋。对于上述通知，刘志冲表示均未收到。王元万确认在处理租赁合同相关事宜中，其具体经办人员有晶＊公司於＊＊及王元万公司的法务主管陶＊。刘志冲则确认其方人员为刘志冲女婿徐＊。2014年12月8日、12月15日，王元万对租赁合同中所涉房屋进行停水停电，双方遂起争执并报警。2014年12月9日，王元万向星＊＊出具9，955元收据，收款事由载明：“＊＊路2#上、4-8号上下、14#上下、10-16号2层、16#一层部分，2014年9-11月水费”。2015年1月14日，王元万向星＊＊出具3，170元收据，收款事由载明：“＊＊路2#上、4#、6#、8#-14，2014年12月-2015年1月水费”。2015年1月16日、19日、22日，王元万通过转账分别退还星＊＊30，000元、80，000元、55，000元（合计165，000元）。刘志冲称，上述水费均未实际支付，而是从押金中抵扣并由王元万出具收据，另还抵扣物业费15，419元，电费6，610.24元。故扣除上述费用后，租赁押金尚余80，169.76元王元万未予返还。对抵扣水、电等费用及扣除上述165，000元后，押金尚余80，169.76元，王元万没有异议，但其陈述退还165，000元系借给刘志冲去清退次承租人的费用。原审审理中，王元万另提供录音文件一份，证明2015年1月9日，王元万与刘志冲已经达成协议：安顺路＊＊＊号底层房屋由王元万自行收回，同时王元万不追究刘志冲违约责任。王元万对此录音不予认可，其认为录音中是否是陶＊本人无法确认，且录音文件也并未表示延长租期至2015年1月15日，也无人表示由王元万自己收回，只有徐＊自己表述，且没有提及要免除星＊＊一个半月租金。另查明：星＊＊原系个体工商户字号，经营者为刘志冲。2015年1月28日，经上海市长宁区市场监督管理局核准，准予星＊＊注销登记。截止2015年1月15日，星＊＊已归还王元万除安顺路＊＊＊号底层外的其他房屋，安顺路＊＊＊号底层房屋现由马海星占有使用。原审审理中，马海星表示：2013年8月15日，案外人王＊的丈夫将安顺路＊＊＊号底层房屋以22万元转给孙＊＊，同日孙＊＊又以32万元转给高＊＊，高＊＊及马海星等三人装修后，高＊＊等两人又将该拉面店以130万元的价格转给马海星。马海星就该房屋每月支付租金费用18，000元。此外，王元万与刘志冲均表示对于押金部分，同意在本案中一并处理。2015年3月27日，王元万因本案纠纷诉诸原审法院，请求判令：一、确认王元万与星＊＊之间签订的编号为20140101-001的《上海房屋租赁合同》于2014年12月7日解除；二、刘志冲向王元万支付2014年12月1日至2014年12月7日的房屋租金37，935元（以月租金168，000元为基数，每月按31天计算）；三、刘志冲向王元万支付2014年12月8日至2015年1月15日的房屋占用费1，073，995.65元（以15元每平方米每天、建筑面积1，835.89平方米、占用39天进行计算）；四、马海星向王元万返还安顺路＊＊＊号底层房屋；五、刘志冲与马海星共同向王元万支付占用安顺路＊＊＊号底层房屋的占用费（以15元每平方米每天、建筑面积341.34平方米，从2015年1月16日计算至实际返还之日止）。审理中，王元万确认其第四、第五项诉讼请求为：四、刘志冲与马海星共同向王元万返还安顺路＊＊＊号底层房屋；五、刘志冲与马海星共同向王元万支付占用安顺路＊＊＊号底层房屋的占用费（以每月18，000元为标准，每月按30日计，不足月的则按日计算，从2015年1月16日起计算至实际返还之日止）。原审认为，本案争议焦点主要有：一、王元万与星＊＊所签租赁合同是否已经解除？二、王元万是否已同意免除星＊＊从2014年12月1日起至2015年1月15日的租金？三、安顺路＊＊＊号房屋是否应当返还、由谁返还？四、安顺路＊＊＊号房屋是否应当支付占用费？如应支付，由谁支付？关于争议焦点一，王元万认为，星＊＊迟延一个月以上未支付2014年10月及11月的租金，已经构成违约，虽星＊＊随后支付该欠付租金，但并不影响王元万的合同解除权，其已于2014年12月4日发出《终止租赁合同通知书》，告知租赁合同于2014年12月7日解除，故租赁合同应于2014年12月7日已解除。对此，刘志冲表示双方已经就租赁合同续期至2015年1月15日达成一致意见，而关于解除合同、催缴租金、返还房屋等的通知，刘志冲均未收到，故租赁合同并未解除，而是续期至2015年1月15日。法院认为，王元万与星＊＊所签租赁合同，系双方真实意思表示且于法不悖，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。星＊＊在合同期间，确系迟延支付相应租金超过一个月，故王元万依约享有合同解除权，刘志冲虽辩称双方已协商一致续租至2015年1月15日，但却无充分证据予以佐证。王元万所称《终止租赁合同通知书》等解除合同并要求支付租金、返还房屋的通知，刘志冲称并未收到，王元万也未在合理期限内就此进行举证，故王元万认为租赁合同已于2014年12月7日解除的主张，法院难以认同。但是，根据报警记录显示，2014年12月8日，王元万已经对租赁合同中所涉房屋断水断电并产生纠纷，由此可见王元万已以其实际行为明确表示了解除租赁合同的意思表示，星＊＊对此明确意思表示也理应知晓，故法院认为，租赁合同已因王元万的实际行为而解除，但解除日期应以其行为之日，即2014年12月8日为宜。关于争议焦点二，刘志冲认为租赁合同双方已经就合同终止后的事宜谈妥，王元万已同意免除其一个半月租金，双方已结清水、电、物业费等费用，王元万也分批返还了165，000元押金，故刘志冲不需再承担责任。王元万则认为，返还押金是借给刘志冲清退次承租人所用，并未同意免除租金，也未同意自行收回安顺路＊＊＊号底层房屋。法院认为，租赁合同约定，王元万收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由星＊＊承担的费用外，剩余部分无息归还。现王元万已与星＊＊结清了水、电、物业费等费用，并在2015年1月16日及其后几日内陆续返还押金165，000元，该押金返还的时间节点与刘志冲返还除安顺路＊＊＊号底层外其它房屋的时间，即2015年1月15日，能够相互印证，王元万所称返还押金165，000元是为了清退次承租人的意见又无其他充分证据予以佐证，故法院认为，王元万与星＊＊结清各项费用并返还押金的实际行为，能够表明其确与星＊＊就租赁合同终止的事宜达成一致意见，免除了星＊＊从2014年12月1日至2015年1月15日期间内对租赁合同项下所有房屋的使用费。相关费用既已免除，故王元万再行要求星＊＊支付2014年12月1日至2015年1月15日期间的租金或房屋占用费，缺乏合理依据，法院难予支持。关于争议焦点三，刘志冲辩称王元万已承诺由其自己收回安顺路＊＊＊号底层房屋，房屋现由马海星占有使用，而星＊＊与马海星之间无合同关系，故王元万无权要求刘志冲返还该房屋。马海星则辩称，其对该房屋已经投入巨资，并因停水停电、房屋漏水等原因造成损失，房东若收回房屋也应提前告知，相反马海星并未收到王元万的通知。法院认为，虽王元万以其实际行为免除了星＊＊2014年12月1日至2015年1月15日使用房屋的费用，但返还租赁房屋是承租人的法定义务，现并无证据表明王元万亦同意安顺路＊＊＊号底层房屋无需星＊＊返还，故星＊＊仍需向王元万返还安顺路＊＊＊号底层房屋。审理中，马海星自述与孙＊＊未签订书面租赁合同，但已知晓租赁合同到期日为2014年12月31日，且孙＊＊的《合同转让协议》中孙＊＊仅协助其续签门面合同。因此，马海星对于其使用安顺路＊＊＊号底层房屋的权利期限至2014年12月31日届满是明知的。综上，马海星继续占有使用安顺路＊＊＊号底层房屋既无合法的合同权利，也未取得产权人王元万的同意，故其无权占有使用该房屋，应予搬离，而产权人收回房屋亦无需提前向其告知。需提及的是，马海星如认为其存在损失，可向其他责任人员另案进行主张。关于争议焦点四，马海星既无合法权利占有使用安顺路＊＊＊号底层房屋，理应向房屋产权人支付相应占有使用费。王元万以星＊＊与案外人王＊转租合同的月租金18，000元（马海星陈述其支付给上家的费用也为此数额）为标准，向马海星主张从2015年1月16日起至实际返还之日止的房屋使用费，法院认为尚属合理、并无不当，故予以确认。至于王元万要求刘志冲共同支付该占用费，法院认为，租赁合同已经解除，刘志冲现并未占有使用该房屋，亦与马海星缺乏共同支付的请求权基础，故对于王元万要求刘志冲共同支付占用费的诉讼请求，法院不予支持。至于星＊＊是否享有转租权，此虽不影响本案最终处理结果，仍在此一并阐述。法院认为，虽本案租赁合同期间是2014年1月1日至2014年12月31日，《补充协议》签订日期则为2009年11月15日，但由于本案租赁合同是王元万与星＊＊之间的续租合同，《补充协议》也未明确失效日期，故该《补充协议》关于转租的约定仍应有效，何况王元万在主张使用费时，依据的也是星＊＊与案外人王＊之间的转租合同。因此，法院认为，星＊＊转租给案外人王＊的行为合法有效。此外，王元万与刘志冲一致确认租赁保证金尚余80，169.76元，现租赁合同已经解除，相关费用也已结清，此押金余额王元万应在刘志冲返还安顺路＊＊＊号房屋后，按照合同约定返还给刘志冲。星＊＊作为个体工商户字号现已注销，其权利义务应由其经营者刘志冲承担，法院予以确认。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于二〇一五年七月二十四日判决：一、王元万与上海市长宁区星＊＊旅店于2013年10月24日签订的编号为20140101-001的《上海房屋租赁合同》于2014年12月8日解除；二、马海星应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区安顺路＊＊＊号底层房屋，刘志冲将上址房屋返还给王元万；三、马海星应于判决生效之日起十日内支付王元万上址房屋从2015年1月16日起至实际搬离之日止的占用费（按每月人民币18，000元计算）；四、王元万应于刘志冲返还上址房屋后十日内，将押金余额人民币80，169.76元无息返还给刘志冲；五、驳回王元万其余全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审财产保全费人民币5，000元，由刘志冲、马海星负担，案件受理费人民币15，140.80元，由王元万负担人民币14，913.86元，刘志冲、马海星负担人民币226.94元。判决后，王元万不服，上诉称，所谓上诉人已与星＊＊结清了水电及物业费及免除2014年12月1日至2015年1月15日租金等费用缺乏基本依据，事实上上述费用结算本系被上诉人原审答辩主张，且如已结清费用，押金也不会分三次退还；同时，因被上诉人未履行清退义务其后上诉人还另支付了35万元清退费用，所谓结算完毕显属原审认定事实错误。故上诉请求：撤销原审判决第三、第四、第五项，改判被上诉人刘志冲向上诉人王元万支付（2014年12月1日至8日）房屋租金3，7935元；被上诉人向上诉人支付2014年12月9日至2015年1月15日期间的房屋占用费1，046，457.3元；被上诉人向上诉人支付2015年1月16日至9月21日的房屋使用费149，400元；被上诉人向上诉人支付因收回房屋而支出的额外费用35万元。刘志冲辩称，上诉人与被上诉人曾口头约定免除一个半月租金，租赁合同明确约定合同终止或者解除后，上诉人收取的被上诉人的租赁保证金冲抵合同约定应有被上诉人承担的费用外，剩余部分无息返还。履行中实际双方也是这样操作的，在抵扣了水费之后，上诉人陆续返还了16.5万元的押金，上诉人一审中确认了还拖欠8万余元这个事实。通过抵扣水费、返还保证金的行为，表明了双方有免除2014.12.1-2015.1.15期间租金的约定，否则上诉人没有理由返还保证金。标的房屋中4号底层商铺当时由马海星占用，使用费应由马海星支付，与被上诉人无关，所谓35万元清退费，本非原审审理范围，请求予以驳回。故原审认定事实、适用法律正确，要求维持原判。审理查明，原审审理中之录音文件系被上诉人刘志冲举证提交。原审其余查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人王元万与星＊＊旅店签订的《上海房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。星＊＊旅店作为个体工商户已注销，其权利义务应由其经营者被上诉人刘志冲承担。有效合同依法约束当事人全面履行。本案租约履行中，被上诉人确有延付租金现象，原审按约确定合同解除符合法律规定，双方亦无异见，本院应予维持。本案上诉争议焦点为双方是否存有免除一个半月租金的约定，是否已结清水、电、物业费等费用。查所谓免租、结算，双方就之并无相应主动证据举证，但根据查明事实，在租约履行最后清结阶段，出租人王元万分批返还承租人刘志冲租赁保证金165，000元，比照租赁合同约定，租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分无息归还。应该认为，该等保证金返还、收讫属默示（履行）行为，在无其它相反证据条件下，应认为系双方租约项下结算履行行为，包含了双方结算完毕之效力意思，被上诉人就其主张依法应认为完成了相应的举证责任，上诉人虽坚持异见主张，但未有举证，本院难予采纳。另35万元清退费用本非本案（原审）诉讼标的组成，上诉人二审主张缺乏程序依据，本院依法不予支持。其余意见原审已阐述详尽、有据，本院不再赘述，原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人王元万的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民15，140.8元，由上诉人王元万负担7，570.4元（原审被告马海星已裁定负担7，570.4元）。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年十一月十日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……