湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0583民初357号原告�江市中尚物业管理有限公司，住所地：枝江市迎宾大道28号妙尚广场六楼。法定代表人吴建海，总经理。委托代理人肖发红、涂绍应，湖北民基律师事务所律师。特别授权。被告枝江市爱菲特健身俱乐部，住所地：枝江市马家店街道办事处迎宾大道（妙尚广场）。经营者姚圣喜，男，1969年7月5日出生，汉族，住枝江市。委托代理人白宜民，枝江市中联法律服务所法律工作者。一般代理。原告枝江市中尚物业管理有限公司与被告枝江市爱菲特健身俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法由审判员曹自豪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告枝江市中尚物业管理有限公司的委托诉讼代理人涂绍应、被告枝江市爱菲特健身俱乐部的经营者姚圣喜及委托代理人白宜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中尚物业公司诉称，2014年7月1日，原被告签订《妙尚商业广场商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于枝江妙尚商业步行街第三、四层商铺，其中第三层的租赁期限为5年（2014年7月1日起至2019年6月30日止）；第四层的租赁期限为两年（2014年7月1日起至2016年6月30日止）。同时，合同对租金标准、租金缴纳时间、物业管理费的缴纳时间及标准、逾期支付款项的违约责任、律师费的承担、迟延交接场地的场地占用费均进行了约定。合同签订后，原告按约定交付了商铺，被告也已接受了该租赁物并投入使用，但被告未按约定缴纳租金及相关费用。现原告向法院起诉，请求法院判令：1、解除原被告签订的《妙尚商业广场商铺租赁合同》，被告立即归还承租商铺并承担自2017年1月起逾期交还的场地占用费；2、被告立即支付2015年度租金350000元（2015年7月1日至2016年6月30日），并承担逾期付款的违约金90786元（从2015年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2016年12月31日，2017年1月1日后的违约金按日1%计算）；3、被告立即支付2016年度租金400000元（2016年7月1日至2017年6月30日），并承担逾期付款的违约金29984元（从2016年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2016年12月31日，2017年1月1日后的违约金按日1%计算）；4、被告向原告支付物业服务费43200元（从2016年7月1日暂时计算至2016年12月31日）；5、被告承担原告维权支付的律师费50000元；6、由被告承担本案诉讼费。被告爱菲特俱乐部辩称：1、原被告租赁合同期限为5年，现尚未到期，原告要求终止合同，不符合合同法的规定。2、合同履行期间，原被告都有违约行为。原告承诺的观光电梯没有投入使用，交付的租赁房屋存在屋顶漏水现象，经营中原告无故停电，同时违反同业相斥习惯致使被告在装修和经营时与“愉悦佳人”发生矛盾。原告的上述行为均影响了被告正常经营。3、原告不应重复计算租金，合同约定应该减免租金的月份原告没有减免，原告实际上应该起诉的租金为45万元。4、原告的律师费应该由原告自行承担。5、被告对原告要提出反诉，对于原告对被告造成的损失，应当一并解决。经审理查明，2014年7月1日，原被告签订《妙尚商业广场商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于枝江妙尚商业步行街第三、四层商铺，其中第三层（1800平方米）的租赁期限为5年（2014年7月1日起至2019年6月30日止）；第四层（2118平方米）的租赁期限为两年（2014年7月1日起至2016年6月30日止）。同时，合同约定,2014年7月1日至2015年6月30日租金为300000元，2015年7月1日至2016年6月30日租金为350000元，2016年7月1日至2017年6月30日租金为400000元，2017年7月1日至2018年6月30日租金为450000元,2018年7月1日至2019年6月30日租金为500000元。被告应在每年段租金到期前30日缴纳下年段的租金。被告需于合同签订之日向原告支付合同履约保证金100000元，若被告在合同期限内不履行或不完全履行本合同义务，给原告造成损失，原告有权以保证金为赔偿，若保证金不足赔偿，原告还可依据合同其他条款要求被告赔偿。原告给予被告两年物业费免收优惠政策，两年期满后，被告按原告物业费标准（不低于4元/平方米/月）缴纳费用，缴纳时间与租金同步。原告给被告三个月装修期，合同期内给予被告6个月租金免收政策，被告在装修期满后三个月内缴纳第一年租金150000元。合同同时约定原告负责在二个月内完成步行街三层中庭天井封平及步行街内电梯移位工程事宜…。被告欠缴租金或者物业费用等达到一个月以上的，原告可解除本合同，被告所缴纳租金、保证金等款项作为违约金不予退还，并可要求被告赔偿相应损失。被告未能按合同约定付清有关各项款项的，应按每迟一日向原告支付当年度租赁费的1﹪的违约金，迟交十日的，原告有权终止合同并收回商铺，被告已经缴纳的租金和履约保证金原告不予退回，作为被告的违约金。合同还约定双方若因合同履行发生争议协商不成，通过诉讼途径解决，败诉方承担案件受理费、律师费。若因被告违约终止合同或者被告自行退场或者双方协商退场或者合同期满退场的，被告应当在次日内退场完毕。每延迟交接场地一日，被告需按照保证金的10%支付占用场地费。合同签订后，2014年7月13日，原被告就妙尚广场商铺部分资产进行了移交。事后，被告对租赁的商铺进行了改造和装修，被告在改造和装修过程中与“愉悦佳人”商铺发生矛盾。2015年3月13日，原告催告被告要求其缴纳2014年度租金150000元，被告以“愉悦佳人”商铺与其发生矛盾是原告与“愉悦佳人”商铺有矛盾未协调好而造成的，原告未按合同约定负责在二个月内完成步行街三层中庭天井封平及步行街内电梯移位等为由，拒绝支付租金。原告于2015年7月16日向枝江市人民法院起诉被告，请求法院判令解除双方租赁合同，由被告支付租金、场地占用费、承担违约金及律师费。2015年12月17日，枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第01145号判决书判令被告支付2014年度租金150000元及律师费10000元，驳回原告的其他诉讼请求。被告不服该判决，上诉于宜昌市中级人民法院。2016年5月18日，宜昌市中级人民法院驳回了被告的上诉，维持了枝江市人民法院的一审判决。此后，原告通过业务联系函催告，被告未支付原告2015年度及2016�度租金，第四层商铺租赁期间届满，原被告双方也未办理移交手续。同时查明，租赁合同签订后，被告向原告支付了合同履约保证金100000元。另查明，原告未按合同约定完成步行街内电梯移位工程事宜。原告为实现债权委托律师花费代理费50000元。上述事实有原被告签订的《妙尚商业广场商铺租赁合同》、宜昌市中级人民法院（2016）鄂05民终576号民事判决书、中尚物业公司业务联系函、委托代理合同与律师费发票、枝江市人民法院（2016）鄂0583执保63号协助执行通知书、被告致原告租金回函及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，2014年7月1日原被告签订的《妙尚商业广场商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守。（一）关于租金标准及计算问题。被告应当按照合同的约定向原告支付租金。原告要求被告�付2015年度租金350000元（2015年7月1日至2016年6月30日）、2016年度租金400000元（2016年7月1日至2017年6月30日），本院予以支持。被告辩称原告重复计算租金，合同约定应该减免租金的月份原告没有减免。合同在租金标准中约定2014年7月1日至2015年6月30日租金为300000元。后又约定原告给被告三个月装修期，合同期内给予被告6个月租金免收政策，被告在装修期满后三个月内缴纳第一年租金150000元。通过上述约定可知，第一年度承租时间是2014年7月1日至2015年6月30日，在这期间，有三个月装修期，有六个月租金是免收的，即只收150000元，且第一年度租金枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第01145号判决书已经认定。故对被告的辩称，本院不予采信。（二）关于物业费缴纳问题。原被告关于物业费缴纳有明确约定。原告此次向本院起诉时，已经过了两年物业费免收期限。故被告应�按照合同约定自2016年7月1日起向原告缴纳物业费。缴费标准本院取4元/平方米/月，按照被告实际承租的面积3918平方米（1800平方米+2118平方米）进行计算。（三）关于租赁合同解除问题。被告连续三年未缴纳租金，符合双方约定的合同解除的条件。原告要求解除双方租赁合同，本院予以准许。被告应当向原告返还承租的位于枝江妙尚商业步行街第三、四层商铺。（四）关于租赁合同解除后场地占用费标准问题。租赁合同解除后，被告仍占用原告场地的，应当向原告支付场地占用费。关于场地占用费的标准，合同约定为每天收取合同履约保证金的10%，即10000元/天，明显过高，本院不予支持。可参照双方租金标准计算。即：2017年7月1日至2018年6月30日按450000元/年计算，2018年7月1日后按500000元/年计算。（五）关于违约责任认定问题。被告未按合同约定交纳租金，原告未按合同约定履行步行街内电梯移位等事宜，双方在合同履行过程中均存在过错，双方均不承担违约责任。（六）关于律师费承担问题。原告在本案中花费律师服务费50000元，原告提供了委托代理合同及正规发票，本院予以认定。租赁合同中约定，双方若因合同履行发生争议协商不成，通过诉讼途径解决，败诉方承担案件受理费、律师费。因双方在履约过程中均有过错，故该律师服务费本院认定由双方共同承担，即各自承担一半。（七）关于履约保证金的处理问题。合同签订后，被告向原告支付了100000元的履约保证金，该保证金应当折抵被告拖欠原告的租金。（八）关于被告损失的认定问题。被告未在法定期间向本院递交反诉状并举证证明原告给其造成的损失，故因原告的原因给被告造成的损失，被告可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条�第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原被告于2014年7月1日签订的《妙尚商业广场商铺租赁合同》，被告枝江市爱菲特健身俱乐部（经营者姚圣喜）于本判决生效后十日内向原告枝江市中尚物业管理有限公司返还其承租的位于枝江妙尚商业步行街第三、四层商铺；二、原被告租赁合同解除后，如被告枝江市爱菲特健身俱乐部（经营者姚圣喜）仍继续占用该商铺，应当向原告枝江市中尚物业管理有限公司支付场地占用费至实际返还之日止（场地占用费计算标准：2017年7月1日至2018年6月30日按450000元/年计算，2018年7月1日后按500000元/年计算）；三、被告枝江市爱菲特健身俱乐部（经营者姚圣喜）于本判决生效后十日内支付原告枝江市中尚物业管理有限公司2015年度租金350000元（2015年7月1日至2016年6月30�）、2016年度租金400000元（2016年7月1日至2017年6月30日），合计750000元（扣减被告已经支付的履约保证金100000元，还应支付650000元）；四、被告枝江市爱菲特健身俱乐部（经营者姚圣喜）于本判决生效后十日内向原告枝江市中尚物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至实际返还承租商铺之日止的物业费（缴费标准：每月按4元/平方米计算，现承租面积为3918平方米）；五、被告枝江市爱菲特健身俱乐部（经营者姚圣喜）于本判决生效后十日内支付原告枝江市中尚物业管理有限公司律师服务费25000元；六、驳回原告枝江市中尚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5900元，保全费5000元，合计10900元，由被告枝江市爱菲特健身俱乐部（经营者姚圣喜）承担5450元，由原告枝江市中尚物业管理有限公司承担5450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  曹自豪二〇一七年六月八日书记员  董灵芝