河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1403民初1179号原告：林琦，男，1977年8月8日出生，汉族，户籍地址河南省商丘市睢阳区，现住址河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：林根和（原告父亲），男，1949年8月19日出生，汉族，户籍地址河南省商丘市睢阳区。被告：河南华地美物业有限公司。住所商丘市睢阳区凯旋路东香君路北宏伟蓝郡*号楼*单元*层***户。注册号：411403000038871（1-1）。法定代表人：位金梅，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭志宏，金博大律师事务所律师。原告林琦与被告河南华地美物业有限公司（以下简称“华地美物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序于2017年3月8日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，依法适用普通程序于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告林琦的委托诉讼代理人林根和，被告华地美物业的委托诉讼代理人郭志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林琦向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行物业服务合同约定，执行、落实《上海都市花园临时管理规约》第二十条（三），全面提供地上车位服务;2.判令被告赔偿违约金一元；延长地上车位服务期限一年;3.判令被告终止《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征求意见签字及后续工作;4.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告林琦系上海都市花园业主，住27号楼一单元702室，商品房合同编号2014—010249，交房时原告与河南华地美物业有限公司签订了物业管理服务协议，2015年3月入住,2015年7月交车位租赁费720元，2016年7月交地上车位服务费590元，2017年元月华地美物业有限公司开始《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征求意见签字工作。原告在交车位租赁费、地上车位服务费期间，华地美物业有限公司因没规范管理，划定车位，一车一位，明示服务对象的车排号位置，没能全面提供地上车位服务。众所周知，小区内车满为患，路上停满机动车辆，原本少数的地上车位被违规占用，被告违反约定始终未全面提供地上车位。原告交了费，却不能享受地上车位服务,致使原告、交费业主不能在地上车位泊车，车辆停靠在小区路上。同时被告违规进行《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征求意见签字工作，侵犯了原告的合法权益。理由如下：1、河南华地美物业有限公司收取了车位租赁费、地上车位服务费，确立了原、被告的合同关系。《上海都市花园临时管理规约》第三十三条（一）规定“根据物业管理法律法规和本临时管理规约的规定，由物业服务企业制订公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度。”《上海都市花园临时管理规约》第二十条业主、物业使用人车辆行驶和停放应遵守以下规定：（三）“机动车辆应按规定车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带等场地停放”。履行物业服务合同约定，执行、落实《上海都市花园临时管理规约》第二十条（三），全面提供地上车位服务，划定车位、一车一位明示服务对象的车排号位置，规范服务行为是被告应有的义务，原告有权利要求被告完善服务制度、履行物业服务合同约定，执行、落实《上海都市花园临时管理规约》第二十条（三），全面提供地上车位服务。有权利要求被告执行《上海都市花园临时管理规约》第二十条、（三）“机动车辆应按应规定车位停放”。被告未尽到管理服务义务。原告车辆不能停放在规定车位。对于被告不履行或者不完全履行约定，未尽到管理服务义务，至今被告华地美物业有限公司未采取补救措施，侵犯了原告的根本利益，应负全责。被告破坏自己制定的《上海都市花园临时管理规约》，搬起石头砸自己的脚。应认定为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”原告要求被告履行物业服务合同约定，执行、落实《上海都市花园临时管理规约》第二十条（三），全面提供地上车位服务，划定地上车位、一车一位服务、明示服务对象的车排号位置，规范服务细则、细化服务标准的诉求，是消除隐患，提升河南华地美物业有限公司管理服务上台阶的举措。2、车位租赁费不是服务协议约定的收费项目，地上车位属公共部位，车位租赁费收入不属于被告。同时被告没有履行提供地上车位义务，即便被告提供了地上车位服务，车位租赁费被告也不能占有。华地美物业有限公司擅自扩大收费范围，违反物业服务合同约定。根据最高人民法院民《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第1款规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”同时，华地美物业有限公司不履行或者不完全履行物业服务合同，实属违约，判令物业服务企业赔偿违约金一元；延长地上车位服务期限一年顺理成章。3、《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征求意见签字工作，于法无据、于法理不容，征求意见的签字工作是对人的管理服务，超出了物业服务管理范围，违反了物业管理法规的规定，河南华地美物业有限公司没有义务、没有权利进行征求意见签字工作，被告的行为侵犯了业主自主权。即使征求意见结果百分之九十同意改，也不能作为申报规划、国土资源等有关部门的依据。根据《上海都市花园临时管理规约》第十六条“业主、物业使用人应按规划用途使用物业。因特殊情况需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，并告知物业服务企业。”机动车业主是非机动车业主相对有利害关系物业使用人，没机动车业主书面同意，上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位征求意见的签字工作明显违规。华地美物业有限公司的行为不依法合规得不到法律的认可，理应终止。综上所述，被告在合约期间，不履行或者不完全履行物业服务合同，实属违约。被告违规、违约的事实清楚，证据充分确凿,请求法院依法判决。被告华地美物业辩称，第一，原告林琦起诉要求被告与其续签地上车位管理协议，违反《合同法》第四条规定的意思自治原则，其诉讼请求应予以驳回，被告是否愿意与原告续签新的合同，完全是当事人的意思自治，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。第二，商丘鑫科置业有限公司开发上海都市花园小区手续齐全，合法，均经过相关政府部门的审批，不存在违规开发之处，且已经过规划核实，被告对地上车位的使用管理无任何违法违规之处。原告主张缺乏事实依据与证据，应当予以驳回。本案中，原告的证据不足以证明其主张的事实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原告应当承担举证不能的责任，其诉讼请求不应当予以支持。第三，被告关于地上车位改建为非机动车位征询意见的行为，符合《物权法》的规定，被告要求停止该行为无任何法律依据，被告作为物业服务企业，根据服务广大业主及管理的需要，关于是否改建有权征求业主意见，是否改建应根据物权法规定的程序及业主的表决结果而定，被告要求停止该行为无任何法律依据。第四，被告依据物业服务合同的约定，履行了合同义务，无违约之处，原告要求赔偿一元钱，纯属滥诉，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人均无异议的证据：原告提交的身份证，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告与被告均提交的《物业管理服务协议》，符合证据真实性、合法性和关联性特征，本院予以确认。2.原告提交的《上海都市花园临时管理规约》，符合证据真实性、合法性和关联性特征，本院予以确认。3.原告提交的关于车位租赁费、地上车位服务费和蓝牙押金的三份收据，符合证据真实性、合法性和关联性特征，本院予以确认。4.原告提交的《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征询意见表，符合证据真实性、合法性和关联性特征，本院予以确认。5.原告提交的照片五组，与本案有关联，可以证明上海都市花园地上停车位的停车现状，本院予以确认。6.原告提交的业主车辆登记表和被告庭后提交的上海都市花园机动车办理信息汇总表相互印证，可以证明该小区机动车办理停车位的情况，本院予以确认。7.被告提交的商丘市建设工程规划核实合格证，系商丘市城乡规划局颁发给商丘鑫科置业有限公司办理工程竣工验收的凭证，与本案审理的物业服务合同纠纷无关联，本院不予确认。8.被告提交的视频光盘，与本案审理的物业服务合同纠纷无关联，本院不予确认。9.被告庭后提交的上海都市花园北院地上停车位服务期限，可以证明被告在2015年和2016年收取业主的地上车位服务费的事实，与本案有关联，本院予以确认。根据当事人、诉讼代理人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：原告林琦系上海都市花园业主，住上××花园（北院）27号楼1单元702室，被告华地美物业系上海都市花园的物业服务机构。交房时原告与被告签订了《上海都市花园前期物业管理服务协议》，协议第四条约定：“在物业管理区域内，甲方（华地美物业）提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3.物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4.业主共有的公共绿化的养护和管理。5.车辆停放管理。6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7.装饰装修管理服务。8.物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。9.法律法规规定的其他内容”。第十五条约定：“本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：住宅：1.2元?月?平方米；商业：1.6元?月?平方米；地下车位：40元?月?个；地上车位：60元?月?个”。第二十六条约定：“甲方对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务”。第三十五条约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，并承担相应的法律责任”。该协议还以附件的形式对物业管理服务质量标准进行了约定，其中车辆管理的质量标准是：（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员12小时巡视和协助停车事宜。（3）车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。《上海都市花园临时管理规约》第二十条规定：“业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：（三）机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带等场地停放”。原告于2015年3月入住,2015年7月交车位租赁费720元（2015.7.7-2016.7.6）、蓝牙押金100元，2016年7月续费590元（2016.7.6-2017.4.30）。2017年元月，华地美物业公司向业主发放《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征求意见表，原告对此意见为：不同意。另查明，上海都市花园小区北院规划有64个地上停车位，2015年和2016年，被告收取了86位北院小区业主缴纳的地上停车位服务费。在物业合同实际履行过程中，被告并没有对原告的车辆及其他缴纳地上车位服务费的车辆的停放位置予以明确。本案审理的焦点是：1.判令被告物业公司违约并全面提供地上车位服务有无事实和法律依据？2.判令被告赔偿原告违约金1元，延长地上车位服务期限1年有无事实和法律依据？3.判令被告终止《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征求意见及后续工作有无事实和法律依据？本院认为，停车难问题是个社会问题，原、被告双方都应该以宽容和理解的心态去面对。原告系上海都市花园北院小区的业主，被告系上海都市花园小区的物业服务企业，双方签订的《上海都市花园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，该协议不违反法律的强制性规定，为合法有效协议。被告提供的是有偿的地上停车位服务，原告按照协议约定交纳了相关费用，被告应为原告提供地上停车位服务。该小区北院规划有64个地上停车位，被告实际收取了84名业主的地上停车位服务费，客观上造成了原告有时不能享受到使用地上停车位服务。且该小区还存在机动车停放混乱、非机动车占用机动车停车位等事实，被告未完全达到《上海都市花园前期物业管理服务协议》中关于车辆管理的质量标准，亦未完全履行管理和服务职责，构成合同违约。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，对完全履行提供地上车位及对地上车位管理和服务的合同义务，被告并没有提供有效证据加以证明，被告的辩称观点，本院不予支持。原告请求判令被告违约并全面提供地上停车位服务的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告请求判令被告赔偿违约金1元，延长地上车位服务期限1年的诉讼请求，因原告没有提供证据加以证明，本院不予支持。关于原告请求判令被告终止《上海都市花园关于地上机动车停车位改为非机动车停车位》征求意见及后续工作的诉讼请求，因该征求意见工作事实上已经终止，对原告不产生实际影响，故原告的此项请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南华地美物业有限公司于本判决生效之日起五日内为原告林琦提供上海都市花园北院地上停车位；二、驳回原告林琦其他的诉讼请求。本案受理费200元，由被告河南华地美物业有限公司负担100元，原告林琦负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  王志勇审 判 员  宋国强人民陪审员  姜西良二〇一七年六月十五日书 记 员  陈 帅