海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初1228号原告：林水机，男，1972年6月5日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。被告：张晓旻，女，1967年9月4日出生，汉族，住海口市。原告林水机与被告张晓旻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林水机及其委托诉讼代理人李大兴、被告张晓旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林水机向本院提出诉讼请求：1.判令被告将海口市金贸西路26号中城商住楼C102B号房地产过户给原告；2、判令被告支付违约金70400元（暂计算至起诉之日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月15日，原告通过被告的委托代理人戚某与被告签订《海口市存量房屋买卖合同》。同年2月16日，双方在原合同的基础上又签订了《房地产买卖契约》。合同与契约约定，原告以2700000元的价格购买被告坐落于海口市金贸西路26号中城商住楼C102B号的房。被告须于2015年2月17日前将该房产过户给原告。合同签订后，双方均按合同与契约履行，原告支付房款，被告也将上述房产过户给了原告。2015年3月30日，海口市住房和城乡建设局向原告颁发了海房字第HK2428**房权证。2015年4月2日，海口市国土资源局又向原告颁发了海口市国用（2015）第002623号土地使用权证。未曾想，被告又以登记备案合同无效为由向法院起诉要求撤销房产过户登记。2016年6月8日，海口市龙华区人民法院下达（2015）龙行初字第30号行政判决书，撤销了原告的上述房屋所有权证，原告不服，上诉到海口市中级人民法院，二审驳回上诉，维持了原判。在行政案件诉讼期间，原告向法院提起了确认双方间买卖合同有效的民事诉讼。2016年10月13日海口市龙华区人民法院作出（2016）琼0106民初7207号民事判决书，判决确认双方间所签订的两份房屋买卖合同有效，该判决已发生法律效力。为维护原告的合法权益。特向本院提起诉讼，请求判如所请。张晓旻辩称：1.针对本案所涉及的房产（龙华区金贸西路26号中城商住楼C102B房）,龙华区法院(2015)龙行初字第30号行政判决书，撤销原告名下的海口市房权证HK242849这一判决已经生效，原告不服，上诉到海口市中级人民法院作出（2016）琼01行终150号行政判决书，驳回原告的上诉，维持原判，已经生效。在一审二审没有改判之前。上述判决均是有效判决，原告要求将上述房产过户到其名下，没有法律依据；2.本案所涉及的房产已经通过诉讼，原告就本案所涉及的房产再次起诉，违反了民事诉讼法一事不二审的原则；3.目前该房产人仍在原告名下，未来恢复至本人名下，根据双方签订的2700000元的《房屋买卖合同》，原告需先上缴给国家税务部门60多万元的税款。然后才能到国土局下属的指定部门过户，在交完原告应承担的各种税款后，本人将按合同的规定，全力配合原告过户。如原告不遵守合同的各项规定，所有后果均由原告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据1、2，经被告质证对其真实性无异议，对被告提交的证据1、2，经原告质证对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。其中原告提交的证据证明内容如下：证据1海口市存量房屋买卖合同、房地产买卖契约,用于证明双方之间存在房屋买卖关系，同时也约定被告必须在指定的时间内将该房产过户给原告，还证明办理过户所缴纳的税费由原、被告各自承担；证据2海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初7207号民事判决书，用于证明原告提交的证据1已经被生效判决认定为是有效合同，既然是有效合同，就应当按照合同的要求来履行。被告提交的证据证明内容如下：证据1（2015）龙行初字第30号行政判决书，用于证明原告应承担的税费没有承担的事实，同时撤销原告的房产证；证据2（2016）琼01行终50号行政判决书，用于证明驳回原告上诉，维持原判，撤销原告的房产证。对原、被告提交的证据对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案诉争的房产的税费负担的问题。2015年1月15日的《海口市存量房屋买卖合同》约定，本次交易过程中产生的税费经买卖双方协商，契税、营业税、个税、调节基金由原告承担，其余税费及滞纳金由被告承担，被告的委托人负责协调被告及原租客相关事宜。2015年2月16日《房地产买卖契约》约定，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由原、被告双方按规定各自承担。原、被告对上述协议的真实性、合法性、关联性均无异议，则双方约定的税费负担应以后一份协议即《房地产买卖契约》约定为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月23日，被告及案外人吴某作为委托人出具了委托案外人戚某办理海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房、C102B房的相关买卖事宜的委托书，案外人戚某的代理权限为：1.代为撤销上述房产的抵押登记；2.签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续（包括收取买受人按揭款）等相关事宜。案外人戚某无转委托权，委托期限自委托之日起至办完上述事项时止。该《委托书》经由海南省海口市琼州公证处公证。案外人戚某作为受托人以被告的名义与原告就海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》，约定：原告购买该C102B房的价款为2700000元，原告支付定金500000元，并于2015年2月17日前开具600000元的银行存款证明给被告，其余1600000元由原告向银行申办抵押贷款；双方同意于银行贷款1600000元审批确认当天由被告将该C102B号房产正式交付给原告，被告于2015年2月17日前将该C102B号房产过户给原告；原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房价款0.2‰的滞纳金。原告未能在2015年2月20日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理，自原告应取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款0.2‰的滞纳金。其中《海口市存量房屋买卖合同》的特别条款约定：本次交易过程中产生的税费经买卖双方协商，契税、营业税、个税、调节基金由原告承担，其余税费及滞纳金由被告承担，被告的委托人负责协调被告及原租客相关事宜；另《房地产买卖契约》又约定，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由原、被告双方按规定各自承担。被告配合原告办理银行按揭手续、签订银行相关文件，银行批贷金额加首付款如超出该房屋总价款，则被告应在三日内退还超出部分，不足部分则由原告现金补足。上述《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》签订后，原告向案外人戚某支付了定金500000元。2015年2月17日，原告开立了600000元的个人存款证明，该存款证明有效期届满后，600000元返回到原告的账户。原告依约向银行申请了1600000元的贷款，但该贷款因故未向被告支付。原告实际仅向被告支付了购房款500000元。2015年6月24日，案外人戚某向原告交付了涉案C102B房。另查，海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房的房屋所有权及土地使用权分别于2015年3月30日及2015年4月2日登记于原告名下[房屋所有权证证号：海口市房房权证海房字第**、土XX**海口市国用（2015）002623号]。留存海口市住房和城乡建设局作为过户之用的是案外人戚某以被告名义通过拍卖途径与"林水机"于2015年3月24日签订的成交金额为1200000元的《房地产买卖契约》，被告于2015年7月向本院提起确认该《房地产买卖契约》无效的民事诉讼，本院于2015年12月14日作出（2015）龙民一初字第2042号民事判决书，判决确认该买卖契约无效。基于此，本院于2016年6月8日对被告与海口市住房和城乡建设局、案外人戚某、原告撤销行政作为纠纷一案，作出（2015）龙行初字第30号行政判决书，撤销海口市住房和城乡建设局于2015年3月30日颁发给原告的海口市房权房权证海房字第XX**屋所有权证》。原告不服该行政判决，向海口市中级人民法院提起上诉，该院作出（2016）琼01行终50号行政判决书，驳回原告上诉，维持原判。涉案房产已经重新登记至被告名下。再查，2016年5月19日本院作出（2016）琼0106民初4265号民事裁定书及协助执行通知书，要求原告将应付被告的涉案房产购房款2200000元转入本院。2016年10月13日本院作出（2016）琼0106民初7207号民事判决书，确认原告与被告于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》有效，该民事判决已发生法律效力。原告多次与被告协商合同履行未果，遂诉至本院。本院认为，原告与被告于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》已经生效的法律文书确认为有效合同，原告已依约支付购房定金500000元，剩余购房款未向被告支付是因被告对外债务被本院限制向被告支付。原告主张被告按照合同履行涉案房产过户的义务，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告约定被告逾期办证的起算时间为2015年2月7日，违约金为已付购房款日0.2‰计，至今原告尚未取得涉案房产的房屋所有权证书。但未能办证的原因是原、被告办理过户的合同依据被认定无效后，已经办理至原告名下的权属证书被撤销，原、被告在其中均存在过错。撤销权属证书后，被告才具备履行办证过户的可能。而撤销权属证书的终审法律文书为海口市中级人民法院（2016）琼01行终50号行政判决书，时间为2016年12月8日。因此本院认为违约金的计算方法应确定如下：以500000元为本金，利率按日利率0.2‰计，自2016年12月9日起至原告取得涉案房产权属证书止。原告主张被告支付违约金超过以上计算得出数额的部分，本院不予支持。被告以涉案房产已经行政审判被撤证，不应再次受理案件，原告应先行缴纳税款为由，认为原告的起诉，应予驳回。原已办证至原告名下的权属证书被撤销是因为提交房产部门的合同并非原、被告真实履行的合同，原告依据生效判决诉请过户不属于重复起诉，其辩解没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告张晓旻于本判决生效之日起三十日内将位于海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房过户至原告林水机名下；二、限被告张晓旻于本判决生效之日起三日内向原告林水机违约金（违约金的计算方法如下：以500000元为本金，利率按日利率0.2‰计，自2016年12月9日起至原告林水机取得涉案房产权属证书止）；三、驳回原告林水机的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元由被告张晓旻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李光平人民陪审员 李 芳人民陪审员 邢益长 二〇一七年七月二十三日书 记 员 夏 夏