常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2015）坛执异字第00030号异议人（被执行人）江苏润澳花园大酒店集团有限公司，住所地常州市金坛区。法定代表人张建军，董事长。委托代理人樊立新，江苏××律师事务所律师。委托代理人王和明。申请执行人中国农业银行股份有限公司常州金坛支行，住所地常州市金坛区。代表人唐亚，该支行行长。委托代理人王登勤，该××工作人员。本院在执行中国农业银行股份有限公司常州金坛支行(以下简称金坛农行)申请执行江苏润澳花园大酒店集团有限公司（以下简称润澳大酒店）实现担保物权纠纷一案过程中，润澳大酒店于2015年11月30日向本院提出执行异议，本院于2015年12月16日实际收到，要求对江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称新大陆评估公司）出具的常大陆房估字（2015）第1310号《房地产估价报告》及江苏金谷资产评估有限公司（以下简称金谷评估公司）出具的苏金司评报字（2015）第027号《评估资产报告》重新评估。本院于2015年12月25日依法组成合议庭公开进行了听证，应本院通知，新大陆评估公司派朱松杰和周翠敏，金谷评估公司派吴仲权出庭参加听证，并作评估专业问题陈述。现已经审查终结。异议人润澳大酒店的执行异议称，一、新大陆评估公司出具的《房地产估价报告》存在以下问题：1、评估方法不当。虽然《房地产评估规范》规定可以采用收益法评估，但评估人员在取得的数据不能确定准确的情况下，理应采用其他评估方法进行验证，但在评估报告中并未体现；2、新大陆评估人员并没有对申请人的情况进行核实、分析、整理，因此虚假的数据得出的评估结论必然就是虚假的，所以说，新大陆公司在评估过程中程序上违反了《房地产评估规范》的规定；3、《房地产评估报告》采用收益法评估出的结果严重偏离市场价格。（1）、土地评估价根据新大陆评估公司出具的评估报告，其中土地使用权面积为63329㎡，评估价值为15997万元，评估单价为2526元，折合每亩约168万元。根据常州市金坛区人民政府坛发（2015）79号《常州市金坛区人民政府关于印发金坛区地价评估标准指导意见的通知》，异议人所属区域商业用地的指导价为每亩600-700万元。异议人所属地块及营运将有巨大的升值空间，新大陆评估公司采用收益法评估时应当充分考虑到该等因素对地价上升的积极影响。（2）、房产评估价。评估报告中未执行国家《房地产评估规范》标准，未按市场价值客观、公正、合法、真实的进行评估，缺失重要的价格构成和计算过程，且无依据的得出估价结论28275万元。此种估价不符合法律规定和房地产估价规范，其评估价值失去了应有的公许性，不具有相应的法律效力。二、金谷评估公司出具的苏金司评报字（2015）第027号《评估资产报告》存在以下问题：1、园林景观项目。有许多项目评估价严重偏低，评估价中只计算装饰面的材料价，基础、结构价格、辅助材料、运输相关规费、税金等费用未计算，两者差异较大；2、苗木、绿化项目。一期、二期苗木绿化评估价为237.75万元，而当时现场施工工程价为356.18万元，至今苗木绿化已生长5-6年时间，应计算长大增值价格为480万元左右，两者相差242.25万元；评估报告中大部分苗木的价格严重偏低，市场上根本购买不到；3、漏算（未计算）的项目。（1）、二期绿化过程中的温室工程、附属管道、景观木亭工程、绿化的方案及设计费、网球场、室外连廊、室外市政道路、管网等工程价约为450万元。（2）、给排水、电气、室外排水工程价450万元。（3）、酒店围墙评估报告中未计算价值为120万元。（4）、园林景观、苗木绿化土方，该块土地政府出让时全部都是养殖鱼塘、地势低洼、该部分的土方（约十多万方）全部都是外购土方，此费用为350万左右。（5）、五星级酒店装饰设计费约150万元。（6）、与美国豪生合作费用100万元，用于品牌加盟；4、固定资产项目。评估报告中的原值和成新率严重低于市场价格及申请人账面值。综上，异议人认为两家评估公司没能对申请人的资产作出客观的评估，严重侵害了异议人的合法利益，故向贵院提出执行异议，恳请贵院重新对异议人的资产另委托其他评估公司采用科学的评估方法按照《房地产评估规范》的规定的办法进行评估，希望予以准许。申请执行人金坛农行的答辩称，我行认为法院司法委托对润澳大酒店进行评估，程序合法，评估公司在评估过程中方法得当，计算准确，我行对评估结论无异议。新大陆评估公司书面陈述称，1、我方对异议人所列《房地产评估规范》提出更正意见，该名称不准确。迄今为止房地产估价行业所引用的国家标准共有2个，一个为《房地产估价基本术语标准》，另一个为《房地产估价规范》。其中《房地产估价规范》共有两个版本，旧版为GB/T50291-1999，新版为GB/T50291-2015。旧版自1999年2月12日发布，1999年6月1日起实施，新版自2015年4月8日发布，2015年12月1日起实施。因新版本实施日期为2015年12月1日，价值时点为2015年8月13日，本次房地产估价适用旧版即1999版《房地产估价规范》。目前我国标准分为国家标准、行业标准、地方标准、企业标准四级。国家标准为由国家标准化主管机构批准发布，对全国经济、技术发展有重大意义，且在全国范围内统一的技术要求。本次评估严格依照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），对估价对象开展评估工作。关于方法选择可参阅上述老版规范P8,5.1.2,5.1.3，该两款说明用词为“宜”“适宜”。2、第二条异议首先重申异议方所引用的标准不存在。《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）P6,4.0.1列明了主要估价程序，4.0.2,4.0.3是对4.0.1的进一步补充，4.0.4条款全文为估价机构和估价人员应经常搜集估价所需材料，并进行核实、分析、整理。3、异议方认为收益法评估结果严重偏离市场价格，我方对此提出如下证明材料和论述：（1）、坛政发（2015）79号文之后常州市金坛区人民政府区长办公会议纪要第23号文做了补充。根据《关于研究补充明确事项的会议纪要》第二条明确了79号文的适用范围，本案非政府性融资项目土地不适用《指导意见》；（2）、房地产估价报告分为房地产估价结果报告和房地产估价技术报告。该部分规定可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等。（3）、本次评估价值时点为2015年8月13日，异议方所列增加建筑面积1750平方米已投入运营使用，附着于酒店作为酒店主体不可分割的整体投入运营使用并产生收益。基于前述原因我方选择评估方法时已排除成本法，采用收益测算时，该增加部分建筑面积所产生的收益已纳入整体收益中，因而采用收益法测算酒店价值已包含该部分后续加建建筑面积房地产价值。综上，我方坚持独立、客观、公正，遵循合法原则、最高最佳使用原则等对估价对象进行了评估工作，所得出评估结论客观可信。金谷评估公司书面陈述称，一、园林景观项目实际情况：1、评估价值是根据公开的市场信息，采用适当的评估方法确定的评估对象在评估基准日的公允的市场价值，并非单一企业的资产价值；2、园林景观项目评估价值中充分考虑和计算了基础等相关费用；3、企业提供的相关入账原始证据为收款收据及未经相关部门鉴证的合同，不符合财政部现行的相关财务核算制度，不合规、不合法，且只提供了部分证据。二、绿化苗木项目实际情况：1、我司评估人员根据现场勘查的苗木品种、规格、数量，参照苗木市场同类价格及《常州工程造价信息》等，按景观价综合评定估算的，绿化苗木的景观价格包含了利、税、费及种植后两年的管护费；2、近几年绿化苗木价值严重滑坡下降是一个不争的事实。三、漏算（未计算）项目：未列入本公司的评估对象与范围；四、固定资产项目：实际评估了固定资产及低值易耗品，根据评估单位提供的相关资料，经过现场勘查与随机抽查盘点，确定资产的客观存在。通过市场的广泛调查、询价，参照《资产评估常用参数手册》经济使用寿命，结合实物资产的现场情况，综合评定的估算价格。五、附带声明：本公司在接受贵院委托的第一时间内就向被评估单位（大酒店）要求提供评估范围内的相关原始资料，如相关工程的入账依据、合同等资料，直至本公司进行现场勘查、出具报告时，仍未获得。经审查查明，金坛农行诉润澳大酒店实现担保物权纠纷一案，本院于2015年1月28日作出的（2015）坛商特字第0001号民事裁定书已经发生法律效力。该民事裁定书裁定：准予拍卖、变卖润澳大酒店所有的坐落于金坛市东环二路1088号的房屋（房屋所有权证号为常金房权字第016095、015789、016602号）及该房屋占用范围内的土地使用权[土地使用权证号为坛国用（2008）第9100、9129号]，所得价款优先偿还其欠金坛农行的借款人民币18600万元、利息人民币341.46万元（至2015年1月8日）及自2015年1月9日起至还清的借款时止按年利率10.8075%计算的利息；受偿的最高债权金额为人民币26000万元。本案受理费971800元、保全费5000元，合计人民币976800元，由润澳大酒店负担。2015年3月6日，本院受理金坛农行申请执行润澳大酒店实现担保物权纠纷一案。执行过程中，润澳大酒店表示，为保证拍卖财产的完整性和实用性，要求将其拍卖、变卖的房地产范围内所有的装潢及设施、设备、物品一并评估拍卖和变卖，并向本院递交了装潢、设施、设备、物品清单。2015年7月21日，本院作出(2015)坛执字第00863-2号执行裁定书，裁定拍卖、变卖润澳大酒店所有的坐落于金坛市东环二路1088号的房屋（房屋所有权证号为常金房权字第016095、015789、016602号）及该房屋占用范围内的土地使用权[土地使用权证号为坛国用（2008）第9100、9129号]及上述房地产范围内的装潢、设施、设备、物品（详见清单）。当日，本院向润澳酒店送达了该执行裁定书。2015年9月22日，新大陆评估公司作出常大陆房估字（2015）第1310号《房地产估价报告》：经估价确定，估价对象金坛市东环二路1088号，在价值时点2015年8月13日的房地产市场价值为人民币44272万元，大写：肆亿肆仟贰佰柒拾贰万元整（其中土地价值15997万元，房产价值28275万元）。本评估报告价值包含房屋价值、国有土地使用权价值、装修及固定于房屋并不能移动的附属设施价值，不包含绿化景观、电器、仪器、机器设备以及可移动的办公用品用具、库存原材料等价值。该评估报告依法分别向润澳大酒店、金坛农行送达。新大陆评估公司及其评估人员朱松杰、周翠敏均具有评估资质。2015年10月15日，金谷评估公司作出苏金司评报字（2015）第027号拟司法《评估资产报告》，基准日定于2015年8月13日，本次司法评估资产评估价值计45535230.00元。该评估报告依法分别向润澳大酒店、金坛农行送达。金谷评估公司及其评估人员吴仲权、谈耀建均具有评估资质。旧版GB/T50291-1999《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》于1999年6月1日起实施，新版GB/T50291-2015于2015年4月8日发布，2015年12月1日起实施。2015年7月18日，常州市金坛区人民政府作出坛政发（2015）79号文件（常州市金坛区人民政府关于印发金坛区地价评估标准指导意见的通知）：城市核心区东至S240，南至S38，用地性质为商业用地，地价评估指导价为：600-700万元/亩等。2015年8月7日，常州市金坛区人民政府作出区长办公会议纪要第23号文件（关于研究《金坛区地价评估标准指导意见》补充明确事项的会议纪要）：自2015年7月18日起用于政府性融资项目土地出让评估价按《指导意见》办理，《指导意见》仅限用于政府性融资项目土地，其他经营性土地不适用《指导意见》等。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许；当事人对评估报告提出异议，要求重新评估的，法院主要审查评估的程序是否合法，评估机构及出具报告的评估师是否具有法定资质、评估结果是否公正等。本案中，经本院审查，评估机构和评估人员均具有评估资质，异议人对评估机构和评估人员的评估资质予以认可未提出异议，对评估程序也未提出异议，故本院对评估机构出具的评估报告予以认定。异议人认为评估公司采用收益法进行评估，评估的方法不当，导致评估的价值偏低，是错误的，对于该专业性的问题，评估公司采用何种方法进行评估非法院审查的范畴，故本院对异议人的该意见不予采纳。异议人要求按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》新版GB/T50291-2015的规定进行评估，因本次评估的基准日定于2015年8月13日，但该规定于2015年12月1日起实施，评估时该规定尚未实施，故该意见不予支持。异议人要求采用2015年7月18日常州市金坛区人民政府作出坛政发（2015）79号文件（常州市金坛区人民政府关于印发金坛区地价评估标准指导意见的通知）的规定按照商业用地的性质进行土地估价，因2015年8月7日常州市金坛区人民政府作出区长办公会议纪要第23号文件（关于研究《金坛区地价评估标准指导意见》补充明确事项的会议纪要）的规定采用政府性融资项目的性质进行土地估价，对润澳大酒店的土地性质进行了变更，即商业用地性质变更为政府性融资项目用地，且指导价仅限于融资使用，评估公司从专业角度按正常的市场土地价格进行评估，作出的评估价格应予以尊重，故异议人的该意见不予支持。异议人认为该评估报告存在漏评的问题，如其提供了相关证据，在评估报告中确实没有载明而存在漏评的问题，异议人可以要求补充评估。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第（一）项、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人江苏润澳花园大酒店集团有限公司的执行异议。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向江苏省常州市中级人民法院申请复议。审 判 长  莘 祥审 判 员  王先彪代理审判员  杜宏亮二〇一五年十二月二十九日书 记 员  魏 静