海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初405号原告刘永和，男，1970年10月30日出生（公民身份号码×××），汉族，现住江西省新余市。委托代理人钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托代理人胡必磊，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。被告丁兴安，男，1968年9月29日出生（公民身份号码×××），汉族，现住海口市。被告张焱霞，女，1973年1月28日出生(公民身份号码×××)，汉族，现住海口市。以上两被告共同委托代理人叶斌，海南方圆律师事务所律师。被告王成，男，1970年9月4日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。原告刘永和诉被告丁兴安、张焱霞、王成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理立案后，依法由审判员谢亚琼独任审理。原告刘永和的委托代理人钟敏、被告丁兴安、张焱霞的共同委托代理人叶斌、被告王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永和诉称，2013年12月，原告到海南旅游，经人介绍认识老乡即被告丁兴安。被告丁兴安告诉原告其在三亚买了地，盖了房，手续齐全，可以对外转让。原告于是在2013年12月20日签订了《住房转让合同》，被告丁兴安说其是学校老师，不好直接作为合同方就以见证人的形式签字，让土地主被告王成作为出售方，同时提供了三亚市规划局凤凰规划建设所的文件，以证明项目合法性，原告于2013年12月14日向被告丁兴安、王成支付了20000元定金，并于同年12月30日向被告丁兴安、王成指定的账户转账支付了剩余的购房款以购买被告开发的三单元一楼106房。交款后由于工作繁忙，没有到海南办理收房手续，等到原告有空余时间打算到三亚度假的时候，获悉涉案的房屋已被当成违章建筑被三亚综合行政执法局拆除了，此时被告仍然承诺该房屋是合法建筑，行政执法局拆除错误，其正在法院起诉政府，政府应该赔偿，到时候处理完毕会赔付原告。但是原告一直在等，到近来听说被告起诉政府赔偿一审、二审、再审均未得到支持，原告特地赶到海口找到被告丁兴安商量，协商退款赔偿无果。原告认为被告丁兴安与王成，合作建房对外出售，手续不全，欺骗原告手续齐全，目前生效法律文书已经确定涉案房屋系违法建筑，双方之间的购房合同无效，原告购房款均实际支付给了丁兴安，被告张焱霞作为丁兴安的配偶，应当共同承担对外债务，三被告有共同向原告返还购房款及赔偿利息损失的义务。为了维护原告的合法权益，恳请人民法院依法判决：一、依法确认原告与被告丁兴安、王成于2013年12月20日签订的《住房转让合同》无效；二、判令被告丁兴安、张焱霞、王成共同向原告返还已经支付的购房款人民币243800元及利息（以243800元为基数，从2013年12月30日起按同期银行贷款一年期利息计算，暂计算至2016年12月1日为36949.24元）；三、本案诉讼费由被告承担。被告丁兴安、张焱霞共同答辩称，被告不是《住房转让合同》当事人，不承担合同当事人责任。原告诉称2013年12月，原告经人介绍认识被告，被告告知原告其在三亚买地盖房，可以对外转让，原告经不住被告鼓动，签订了《住房转让合同》。因被告是老师不好作为合同方，就以见证人签字，让王成作为出售方。原告以上诉称有悖事实。没有人介绍被告与原告认识，被告也没有告知原告其在三亚买地盖房，可以对外转让。被告在《住房转让合同》上以见证人名义签名，仅见证原告与王成订立《住房转让合同》的事实，同时也显明被告不是合同当事人。原告诉称被告与王成合作建房对外出售，手续不全。没有事实根据。被告没有欺骗原告。《住房转让合同》名义上是房屋买卖合同，实际合同性质是合作建房合同。合同第1至第5条明确约定：王成负责提供宅基地，原告负责提供一套房屋建设资金，王成负责具体施工建设，房屋如遇政府征用或拆迁，王成将补偿款按原告所拥有住房面积所占比例分配给原告。以上合同内容表明合同性质是合作建房，不是房屋买卖。另，房屋被政府拆除，损失由合同当事人自行承担。被告无法律义务承担责任。被告王成辩称，买卖的房子实际是丁兴安的，其只是将地转让给丁兴安，丁兴安帮其在前面建两层房子，在后面他自己建五层，资金是丁兴安自己出的。经审理查明：2013年12月20日，王成与刘永和签订一份《住房转让合同》，该协议约定：甲方王成负责提供宅基地，并确保宅基地（位于三亚市××镇）的合法性及无任何经济纠纷；乙方刘永和负责提供甲方所建楼房的一套（××元）建设资金人民币贰拾肆万叁仟捌百元整（小写243800元），付款方式，合同签订日付定金贰万元整，2013年12月31日前付完余款贰拾贰万叁仟捌百元整。甲方负责具体施工建设，乙方付完全款后2014年1月1日交房。合同生效后，乙方享有住房一套，房屋为两房两厅一厨一卫（三单元一楼106室），建筑面积约为70平方米（包括公摊面积），乙方拥有房屋永久产权。被告丁兴安在该合同上见证人处签名。另查，2013年12月14日，原告向被告丁兴安支付了定金20000元。前述合同签订后，2013年12月30日，原告向被告丁兴安指定的账户转账支付了购房款218500元，被告丁兴安向原告出具了收款收据。涉案的上述房屋系使用三亚市××区农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证等合法手续。该房屋已于2014年被三亚市综合执法局以违章建筑为由拆除。现刘永和以与王成签订的《住房转让合同》系无效合同为由诉至法院，请求法院判如所请。再查，诉讼中，被告王成提交其与被告丁兴安在2008年5月29日签订的《宅基地转让协议》，主张其已将涉案宅基地转让给被告丁兴安，由丁兴安建房，即其与涉案房屋没有关系。该《宅基地转让协议》的内容载明被告王成将宅基地935平方米转让给被告丁兴安。经本院通知，被告丁兴安、张焱霞未到庭对该《宅基地转让协议》进行质证。以上事实有《宅基地转让协议》、被告丁兴安向原告出具的收款收据凭证、银行转账凭证及当事人陈述等证据，并经庭审质证，足以认定。本院认为：一、关于本案涉诉《住房转让合同》的效力问题。本案中，被告丁兴安主张涉案的《住房转让合同》是合作建房合同，但从该合同约定的付款及交房时间来看，该合同实际上是房屋买卖合同。因涉案房屋系使用三亚市天涯区妙林村委会西河一组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，王成与刘永和于2013年12月20日签订的《住房转让合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。二、关于本案应由谁承担返还转让款的问题。关于本案中，被告丁兴安以其只是以见证人的名义在《住房转让合同》上签名，并非涉案房屋的出卖人，但从王成与被告丁兴安签订的《宅基地转让协议》的内容及被告丁兴安实际收取原告支付的购房定金、购房款的事实来看，应认定被告丁兴安为涉诉房屋的出卖人，而王成仅是在合同上签名，且未因合同取得任何收益。因此，该238500元应当由被告丁兴安向原告返还，被告王成不承担返还义务，对被告丁兴安的抗辩理由本院不予采信。因被告张焱霞与丁兴安两人系夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）第二十四条"债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。"的规定，本案中，被告丁兴安、张焱霞未能证明该债务为被告丁兴安的个人债务，也不存在婚姻法规定的第十九条第三款规定的情形，故被告张焱霞与丁兴安负有共同承担向原告返还涉案购房款238500元的义务。三、关于原告主张的利息的问题。如前所述，涉案的《住房转让合同》为无效合同，造成合同的无效，原告亦存在过错，其应承担相应的责任，因此，原告主张要求被告向其支付购房款的利息，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘永和与被告王成于2013年12月20日签订的《住房转让合同》无效；二、被告丁兴安、张焱霞应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告刘永和退还购房款238500元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2755.62元（原告刘永和已预缴），由被告丁兴安、张焱霞负担2340元，原告负担415.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 谢亚琼 二0一七年三月二十日书记员 莫小微附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。