上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初1074号原告马建峰，男，1980年5月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告方华，女，1981年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告马姝妤，女，2006年7月4日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人方华(原告马姝妤母亲)。原告方姝婷，女，2014年8月9日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人方华(原告方姝婷母亲)。上述四原告共同委托代理人伊建新，上海必和律师事务所律师。被告朱寅，女，1962年7月31日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人刁宏，上海市现代律师事务所律师。原告马建峰、方华、马姝妤、方姝婷与被告朱寅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序。被告朱寅在提交答辩状期间，提出管辖权异议，本院以(2017)沪0115民初1074号民事裁定书裁定驳回被告朱寅对本案管辖权提出的异议，被告朱寅未提出上诉。本案于2017年2月20日进行公开开庭审理。原告马建峰、方华和四原告的共同委托代理人伊建新、被告朱寅及委托代理人刁宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马建峰、方华、马姝妤、方姝婷共同诉称，2016年7月8日，原、被告通过上海汉宇房地产经济有限公司居间介绍签订《房地产买卖协议》，并于2016年7月15日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将其坐落在上海市浦东新区惠南镇迎熏路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)一套出售给原告，售价为180万元整(人民币，下同)，合同对付款、交付、税、费、过户方式等做了约定。其中合同第八条第一款约定：本合同生效后，甲(即被告，下同)、乙(即原告，下同)双方应按照国家及本市的有关规定交纳税、费。在合同的补充条款(一)的第5条也约定：甲、乙双方按国家和上海市住房限购及房产税等相关规定办理本次房地产交易的所有手续。原、被告又签署了《房地产买卖合同之补充协议》，该协议约定原告应当在合同价之外另支付29万元作为被告的搬迁过渡费。在该补充协议的第三条约定：“甲方承诺该房地产登记已满5年且为其家庭(配偶及未成年子女)在沪唯一一套居住用房。故本次交易，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应当缴纳的所有税、费均由乙方承担。若产生额外的税、费，甲、乙双方自行协商。”原告依约向被告支付了定金及首付款，并按要求向银行申请贷款，直到贷款审批下来，至交易中心审税时原告才得知涉案房屋并非被告“满五唯一”的居住用房。为此，该房屋过户需要额外缴纳个税18万余元。原告与被告协商未果，为了过户，只得被迫代为垫付应由出卖方缴纳的税款。原告认为，由于被告虚假承诺，故意隐瞒其并非“满五唯一”的客观情况，导致房屋过户产生额外的税款，该部分费用应由被告承担。现该费用原告已经垫付，被告应当返还并赔偿原告的利息损失。故原告方诉至法院，请求判令被告返还原告代为垫付的房屋过户个人所得税款187,450元，并赔偿利息损失(以187,450元为基数、按银行同期贷款基准利率、自2016年9月22日计算至实际履行之日)。被告朱寅辩称，不同意原告方的请求。被告由于身体不适，就医急需，故将涉案房屋以低于市场价40多万元的价格出售，与原告方签订了《房屋买卖协议》，约定税费均由原告方承担，房价为209万元。交易过程中，被告带房屋产权证原件到中介，经原告认可后，支付定金。当时原告方明确看到过产证，对相关情况也清楚。后来原告方提出希望减免税费的要求，希望被告配合，被告对补充协议的条款没有看，中介称只要看黑体字部分，其他和居间协议一致，在事实没有出入的情况下，被告才在上面签字的。双方签订了《补充协议》，并在正式的《上海市房地产买卖合同》中约定房款价格为180万，余款29万元作为被告的拆迁过渡费以其他方式支付给被告，且双方再次明确所产生的税费均由原告方承担。在此情况下，双方发生交易行为。根据合同约定，相应的个人所得税税款应由原告承担。经审理查明，2016年7月8日，原告马建峰作为代表与被告通过上海汉宇房地产经济有限公司居间介绍签订《房地产买卖协议》，约定被告将其名下的涉案房屋出售给原告方，成交总价款为209万元，双方在3.3.5条特殊约定内容为：“乙方要求产权调查，如出现贷款问题超出房子市场价格，十日内自动解除；乙方自愿承担本次交易所产生的税与费；甲方承诺房子为唯一。”协议同时对房价款的支付方式、签署网签版买卖合同等进行了约定，并明确被告签署该协议当日应将房屋产权证书原件交由中介保管至产权过户时由该房地产所属区域的房地产交易中心收缴。被告按约将涉案房屋的房地产权证书交由中介保管，并向原告方进行了出示。当天，原告马建峰给付被告定金10万元，被告出具定金收据一张。2016年7月15日，四原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给四原告，转让价款共计180万元，约定在2016年10月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同同时对其他付款、交房等相关事宜进行了约定。同日，原告马建峰和方华与被告签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，第一条约定，涉案房屋的总成交价为209万元，合同价为180万元，剩余29万元作为搬迁过渡费。第二条约定，乙方于签订本协议当日向甲方支付搬迁过渡费29万元。第三条约定，甲方承诺该房地产登记已满五年且为其家庭(配偶及未成年子女)在沪唯一一套居住用房。故本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担。若产生额外的税、费，甲、乙双方自行协商。第四条约定，如有一方未按本协议约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照该合同第十条第(三)款的约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照该合同第九条第(三)款的约定向甲方承担违约责任。第五条约定，本协议与该合同其他约定不一致的，以本协议为准。本协议未约定的其他事项仍按该合同继续履行。当日，原告马建峰给付被告首期购房款108万元(内含已付定金10万元)，被告出具收据一张；原告马建峰又以搬迁及固定装修补偿款的名义给付被告29万元，被告出具收据一张。另查明，涉案房屋系被告继承所得，于2015年8月6日登记在被告名下，房地产权证编号为沪房地浦字(2015)第226651号。2016年9月22日，办理过户手续过程中，因涉案房屋从被继承人初始登记时至交易日未满五年需要缴纳个人所得税187,450元，原告方为此以被告名义向税务部门缴纳前述钱款，完成涉案房屋的过户。后为该笔费用应如何承担，原、被告无法达成一致意见，故原告诉至本院，要求解决。审理过程中，本院依职权向上海市浦东新区房地产交易中心进行咨询，得到口头答复涉案房屋在满足“满五唯一”的情况下，房屋买卖交易不需要征收个人所得税。上述事实由《房地产买卖协议》、收据、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、房地产权证、咨询情况记录及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋的买卖对于一般家庭来说，系巨额资产的交易，原、被告均应对涉案房屋的基本情况和是否符合相关的税费政策进行审慎的了解和注意。尤其是原告方，在合同明确约定相关税费由买方承担的情况下，自身应当更予以关注。且原告方确认确实看到过被告的房地产权证原本，而被告的房地产权证明确载明登记时间为2015年8月6日，明显不满足满五年的条件。在2016年7月15日，四原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》后又签订《房地产买卖合同之补充协议》中，原告又再次让被告明确承诺涉案房屋满足“满五唯一”条件，可见原告方对此的关注度。原告称就此提出过异议，但中介称由于涉案房屋系被告继承所得，时间可以往前推移。原告据此就不再进一步了解涉案房屋在被告继承前被继承人初始登记的时间，以确定是否满足五年条件，前后呈现的行为的矛盾性令人难以置信。如果确实原告只关注让被告作出承诺，却疏于进一步了解涉案房屋继承前被继承人的初始登记时间，原告方无疑自身存在很大的疏忽和过失。就被告而言，涉案房屋是否满足登记满五年的条件，并非非常疑难专业性的问题，具有一般理解能力的完全民事行为能力人只要稍作了解，均能够明确理解何谓“满五唯一”，被告以非专业人士，对“满五唯一”不了解的理由不构成充足的免责事由。且作为合同的出售方，被告方有义务基于诚信原则如实告知买受方关于涉案房屋的相关信息，使得买受方能够在充分了解涉案房屋信息的情况下作出是否交易的判断，以保障交易的顺利履行。何况被告在《房地产买卖合同之补充协议》自愿签字，而在该协议的第三条再次明确要求被告承诺涉案房屋满足“满五唯一”的条件，被告自愿在上面签字确认，被告即负有了相关的义务。该补充协议内容不多，约定内容明了简单，即便确实如被告所称其没有仔细阅看条款，不仔细阅看条款签字的行为本身就表明被告对造成涉案纠纷亦存在疏忽和过失。故原、被告双方均未在交易过程中很好的履行诚信义务，尽到审慎的注意和告知，对于因涉案房屋未满足“五年”条件而额外产生的个人所得税损失均具有过错，应当承担各自的责任。根据补充协议第三条的约定，在涉案房屋房地产登记已满五年且为家庭(配偶及未成年子女)在沪唯一一套居住用房的前提下应缴纳的所有税、费均由原告方承担。现恰恰是因为没有满足该前提条件，故被告以合同约定所有税费由原告承担为由的抗辩意见，本院不予采信。但同时该条款约定“若产生额外的税、费，双方自行协商”，故原告仅因为涉案房屋未如被告承诺系满五年为由要求被告承担全部个人所得税的意见，本院亦不予采信。本院综合双方的过失程度，酌定由被告对额外产生的个人所得税187,450元承担40%的责任计74,980元。需要指出的是，如果原、被告双方认为居间方在居间过程中存在居间服务不符合居间合同的约定，造成双方损失的，可以另行向居间方主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条的规定，判决如下：被告朱寅于本判决生效之日起十日内给付原告马建峰、方华、马姝妤、方姝婷垫付的个人所得税74,980元，并赔偿以74,980元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算、自2016年9月22日至实际给付之日止的利息。案件受理费4,049元，减半收取计2,024.5元(原告马建峰、方华、马姝妤、方姝婷已预交),由原告马建峰、方华、马姝妤、方姝婷共同负担1，187.50元，被告朱寅负担837元。保全费1,470元(原告马建峰、方华、马姝妤、方姝婷已预交)，由原告马建峰、方华、马姝妤、方姝婷共同负担882元，被告朱寅负担588元。被告朱寅负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  叶利芳二〇一七年四月十四日书 记 员  季绿怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。