重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初4784号原告：重庆鹰爵科技五金产业园有限公司（统一社会信用代码915002256839409497），住所地重庆市大足区工业园区龙水工业园。法定代表人：应卫忠，公司董事长。委托诉讼代理人：文红，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告：兰永观，男，1967年11月20日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告：左传书，女，1966年1月21日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。本院于2017年7月11日立案受理原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司（以下简称“鹰爵五金公司”）与被告兰永观、左传书商品房销售合同纠纷一案，于2017年8月16日由本院代理审判员曾相强适用简易程序公开开庭审理了本案。原告鹰爵五金公司的一般授权诉讼代理人文红，被告兰永观到庭参加诉讼，原告鹰爵五金公司之法定代表人应卫忠、被告左传书经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鹰爵五金公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告支付原告房款49432元和大修理基金、契税等费用119234.82元，并从2015年3月28日起由被告按欠款额的每日万分之十支付违约金至付清欠款时止，二被告承担连带责任。2、本案律师费、诉讼费由二被告承担。事实和理由如下：2014年4月12日被告兰永观、左传书在原告鹰爵五金公司位于大足商品房共六套，总价2499432元，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：签合同时由被告按总房款的21.65%、21.65%、24.1%、13.56%、13.6%付款，余款在拿房产证时一次性付清，并约定了相关的违约责任。被告陆续向原告支付了2450000元的购房款后，原告即加紧为被告办理房产证，当原告为被告办好房产证催促被告到原告处拿房产证并缴清剩余的房款49432元和原告为其垫缴的119234.82元大修基金、契税等时，被告以种种理由和借口予以推诿拖延，经原告的多次催收，被告兰永观、左传书时至今日被告分文未付。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特起诉至法院。被告兰永观辩称：原告委托吴加洲销售房屋，被告兰永观是将购房款付给吴加洲的，不欠原告的购房款。被告兰永观不认可违约金。被告左传书未到庭答辩也未向本院提交书面的答辩意见。原告鹰爵五金公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：原告的营业执照、机构代码证、法人身份证明书、法人身份证复印件；二被告身份证复印件；商品房买卖合同；收据、发票、完税证明；缴款收据、汇兑来帐通知单、转款收据；房产证领回登记表。被告兰永观对原告举示的证据发表质证意见如下：对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对于上述证据所要证明的内容本院将结合案情予以综合分析认定。根据庭审当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告兰永观、左传书系夫妻关系。2014年4月11日，被告兰永观、左传书作为乙方购买原告鹰爵五金公司作为甲方开发的位于重庆市大足区商品房共六套，总价2499432元，双方共计签订《重庆市商品房买卖合同》六份，六份合同的第一条均约定：本商品房的项目名称及土地状况。第二条均约定：甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。第三条分别约定为：（一）本商品房座落。（二）本商品房所在幢的楼层共计3层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第1-3层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第1、2、3屋顶层（指标示楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；···。第四条分别约定为：购房价款（一）本商品房为清水房。上述六套商品房的成交总金额为2499432元整。···。第五条约定：付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国银行重庆大足支行。（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：上述六套商品房总成交金额分别为230865元、207210元、230970元、207315元、811536元、811536元。（1）签合同时分别付付房款的21.65%（即50000元）、24.1%（即50000元）、21.6%（即50000元）、24.1%（即50000元）、13.56%（即110000元）、13.6%（即110000元）；（2）余款分别为180865元、157210元、180970元、157315元、701536元、701536元，于交房产证时一次性付清。···。第十条：乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之10（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；···。第二十八条约定：本合同自双方签订之日起生效。上述六份合同尾部，甲方：重庆鹰爵科技五金产业园有限公司【盖章】、法定代表人：应卫忠【签章】，乙方：兰永观【签字捺印】、左传书【签字捺印】。另查明：2014年4月8日、2014年4月12日、2015年2月11日、2015年4月7日，被告兰永观、左传书分4次共计向原告鹰爵五金公司支付购房款2450000元。2014年4月30日，原告鹰爵五金公司为被告兰永观、左传书垫付上述六套房屋的专项维修资金共计25922元。2014年4月17日，原告鹰爵五金公司为被告兰永观、左传书垫付上述六套房屋的转让手续费16230.32元、零星测绘费147.6元。2014年4月17日，原告鹰爵五金公司为被告兰永观、左传书垫付上述六套房屋的工本登记费、调查费1140元。2014年4月22日，原告鹰爵五金公司为被告兰永观、左传书垫付上述六套房屋的契税74982.96元、印花税811.6元。综上，原告鹰爵五金公司共计为被告兰永观、左传书垫支上述契税、印花税、大修基金、登记费、佣金、转让手续费、零星测绘费等共计119234.48元。再查明：2014年5月4日，原告即从国土房管部门领回涉案的房屋产权证。2015年3月27日被告兰永观、左传书在原告鹰爵五金公司处领取涉案的六本房屋产权证。本院认为，根据庭审及举示证据材料，本案争议焦点为：1、原告鹰爵五金公司与被告兰永观签订的房屋买卖合同是否真实、合法、有效；2、被告兰永观、左传书拖欠原告鹰爵五金公司购房款及原告垫付的契税、大修专项基金等费用应为多少，被告兰永观、左传书是否均应该承担向原告鹰爵五金公司支付购房款、契税、大修基金等费用的法律责任；3、原告鹰爵五金公司主张的违约金是否应该得到法律支持。关于原告鹰爵五金公司与被告兰永、左传书观签订的房屋买卖合同是否真实、合法、有效问题，双方依法签订有重庆市商品房买卖合同，合同中对商品房项目名称、基本情况、购房价格、付款方式即期限、违约情形及责任等均有约定，且双方均在合同中签字捺印、盖章，系双方真实意思表示，庭审中原、被告双方亦对该合同的真实性、合法性、有效性予以认可，故本院对该合同予以确认。关于被告兰永观拖欠原告鹰爵五金公司购房款应为多少问题，根据双方签订的商品房买卖合同可知，涉案的六套房屋的价款总金额为2499432元整，被告兰永观已陆续向原告鹰爵五金公司支付购房款2450000元，剩余购房款实际应为49432元，故本院认为被告兰永观、左传书实际拖欠原告鹰爵五金公司购房款为49432元。关于被告兰永观、左传书是否均应该承担向原告鹰爵五金公司支付购房款、契税、大修基金等费用的法律责任问题，原告鹰爵五金公司与被告兰永观签订有商品房买卖合同，双方均应该按照合同约定履行自己相应的合同义务，现原告已经按照《重庆市商品房买卖合同》第五条约定履行了签订合同及交付房产证的义务，被告兰永观也应该按照该合同第五条约定履行支付房款的义务，但被告兰永观除按照合同约定签订合同时支付2450000元外，至今未向原告鹰爵五金公司支付剩余的房屋尾款，至于被告兰永观辩称该房屋尾款已经支付给原告鹰爵五金公司委托销售商吴加洲，原告对此并不予认可，且表示该吴加洲与公司不存在委托销售之关系，被告兰永观、左传书均未在庭审中举示证据予以证明案外人吴加洲与原告鹰爵五金公司存在该层法律关系，本院对其辩称理由不予支持，故被告兰永观、左传书应该向原告支付剩余购房尾款。关于原告鹰爵五金公司共计为被告兰永观垫支上述契税、印花税、大修基金、登记费、佣金、转让手续费、零星测绘费等共计119234.48元，有相应票据予以支持，该些费用系原告鹰爵五金公司为被告兰永观、左传书办理产权实际产生应由被告兰永观、左传书承担的各项费用，现原告主张的金额为119234.82元，庭审中被告兰永观对该些费用票据的真实性亦无异议，上述费用亦是购房过程中必要产生的费用，故本院对该些费用金额为119234.48元予以确认，故应该由被告兰永观、左传书依法向原告鹰爵五金公司支付该部分费用。关于原告鹰爵五金公司主张的违约金是否应该得到法律支持问题，原告鹰爵五金公司与被告兰永观在《重庆市商品房买卖合同》第十条有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条等法律条文对违约金进行了规制，当事人在签订合同时约定的滞纳金、加价款、罚款等，虽未适用“违约金”的表述，但若此类约定具有违约金性质，则仍应适用关于违约金调整的法律规定。被告兰永观在庭审中明确提出不应该承担违约金，如果要主张违约金，那么双方约定的违约金过高，应该予以调整，经本院核实该违约金为日利率万分之十，该约定过高，本院酌情予以支持按照年利率24%计算，另关于违约金的计算时间根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款，本院确认从2015年3月28日开始计算。故本案中应以尚未支付的购房款以49432元为基数，按照年利率24%从2015年3月28日起计算至付清款项之日止。对于原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司垫付的契税、印花税、大修基金、登记费、佣金、转让手续费、零星测绘费等费用119234.48元，因原、被告未明确约定违约金，故原告主张按照日利率万分之十计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。契税、印花税、大修基金、登记费、佣金、转让手续费、零星测绘费等费用系购买房屋的必要性支出，原告为被告兰永观、左传书办理房屋产权证并垫付上述费用共计119234.48元，二被告理应将相关费用全额支付给原告，二被告拒绝支付的行为违反了诚实信用原则，故本院酌情主张该部分的资金占用损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，即以二被告未付的契税、大修基金等费用119234.48元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年3月28日起计算至付清款项之日止。关于律师代理费的承担问题，原告鹰爵五金公司与被告兰永观、左传书在《重庆市商品房买卖合同》中并未有关于双方因涉案房屋进行诉讼产生的诉讼律师代理费等由违约一方承担的约定，原告在本案中雇请诉讼代理人产生的律师费系自身原因产生的诉讼成本，且原告未举示相应的证据证明其为本案实际产生和支付律师代理费，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。被告左传书经本院合法传唤于开庭之日未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为其放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，其应当承担由此产生的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、由被告兰永观、左传书于本判决生效后十日内支付原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司购房款49432元及违约金（违约金以未付购房款49432元为基数，按照年利率24%从2015年3月28日起计算至付清款项之日止）；二、由被告兰永观、左传书于本判决生效后十日内支付原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司垫付的契税、印花税、大修基金、登记费、佣金、转让手续费、零星测绘费等费用119234.48元及资金占用损失（违约金以119234.48元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年3月28日起计算至付清款项之日止）；三、驳回原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1837元，由被告兰永观、左传书共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  曾相强二〇一七年八月十七日书 记 员  李兴益