江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏民申1号、2667号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：南通迪颖房地产开发有限公司，住所地在江苏省启东市汇龙镇民乐中路409号A座2楼。法定代表人：陈维忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张斐斐。委托诉讼代理人：曹茜，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周连勇，江苏博事达律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张德昌。委托诉讼代理人：曹茜，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周连勇，江苏博事达律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：崔秀英，女，汉族，1938年2月21日出生，住江苏省启东市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张燕燕，女，汉族，1959年11月12日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：方振德（系张燕燕丈夫），男，汉族，1954年12月20日出生，住江苏省南京市鼓楼区。再审申请人南通迪颖房地产开发有限公司（以下简称迪颖公司）因与再审申请人张德昌、张斐斐、被申请人崔秀英、张燕燕拆迁补偿协议纠纷案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民终字第2699号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。迪颖公司申请再审称，二审判决认定迪颖公司向张德昌等无偿交付涉案的两层共计54.37平方米门面房屋错误。1.张德昌等人无证据证明其拥有门面房，更无证据证明有实际经营活动，张德昌等人所称的门面房实际房屋性质为居住用房，根据双方协议“以房换房”，张德昌等人只能换取居住用房，二审判决迪颖公司向张德昌等人交付商业用房错误。2.张德昌等人用已被相关部门收回的国有土地使用证虚报了137.9平方米土地面积，补偿价高达193156.53元，即使迪颖公司要求撤销与张德昌等人达成的协议已超过了一年除斥期间，但张德昌等人意图骗取补偿款的事实不应被忽视。3.张德昌等人被拆迁的房屋面积总和为298.72平方米，迪颖公司为张德昌等人安置了407.78平方米住房，且张德昌等人至今未结算安置房差价，故张德昌等人已得到合理、充分的补偿，二审判决迪颖公司再向张德昌等人交付价值110万元的门面房，显失公平。4.就结算凭证中“安排”两字的理解出现歧义，张德昌等人认为应理解为无偿取得，其应当举证，否则应承担举证不能的后果。综上，请求依法再审本案。张德昌、张斐斐申请再审称，迪颖公司于2011年5月委托启东市龙光房产测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》（启房测[2011]018号）上，已经明确启东市民胜中路523号一层建筑面积92.96平方米。后迪颖公司于2012年以落实拆迁安置户的需求为借口向启东市房屋产权交易所申请变更门面房的结构及面积，将启东市民胜中路523号门面房的一、二层面积变更为共计54.37平方米。根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑物建成后由测绘部门出具测绘结果，以确认建筑物是否按照规划许可进行建设，如多建或少建超出一定范围，需向规划部门出具说明并重新申领规划许可证或其他手续。迪颖公司变更启东市民胜中路523号门面房的面积应当向规划管理部门申请，而不是向房屋产权交易所申请，迪颖公司向房屋产权交易所申请变更该门面房面积无效，亦侵害了张德昌、张斐斐的合法利益，一、二审判决迪颖公司向张德昌交付54.37平方米门面房错误，应当交付上下两层计189.52平方米的门面房。综上，请求依法再审本案。张斐斐、张德昌针对迪颖公司申请再审的理由提交意见称，1.张德昌的门面房是客观存在的，有《个体工商户营业执照》和《启东市区规划范围内工商营业地点选址审批表》证实。2.2001年7月21日启东市国土资源局新颁布的启国用（2001）字第1001174号国有土地使用证没有标明土地的界限，未绘制土地草图及红线图，没有图示、标识，该证是错误的。根据张德昌持有的老土地证及2006年10月5日《被拆迁住宅房屋区位价估价报告单3》，张德昌合法土地面积为581.3平方米。3.张德昌被拆迁面积298.72平方米，已被安置住宅面积407.78平方米，但同期邻居拆迁户被补偿安置面积与被拆迁面积的比例还高于张德昌，故张德昌被安置的住宅面积未超出政策。4.张德昌仍有20多平方米的门面房和282.58平方米的土地没有得到补偿。5.张德昌与迪颖公司签订的《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》约定张德昌房屋拆迁补偿款610480元，至今迪颖公司没有支付给张德昌。6.2005年和2016年房价不能相提并论，迪颖公司认为张德昌以价值78万元的拆迁房调换350万元住房和110万元门面房属于偷换概念。7.根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第二项规定，张德昌的20多平方米房屋不仅办理了个体工商户营业执照，还连续两年参加年检，应当属于营业用房。综上，请求驳回迪颖公司的再审申请。张燕燕针对迪颖公司申请再审的理由提交意见称，1.双方签订了拆迁安置协议，就应当按照该协议进行补偿。2.门面房和住宅房都是产权安置房，不可能像商品房一样进行优先安置。3.拆迁安置协议对20平方米门面房未进行补偿。本院经审查认为，（一）迪颖公司拆迁张德昌等人房屋，双方达成的名为“就地优先购买价格结算凭证”的安置补偿协议，不违反法律规定，合法有效。二审根据该结算凭证判决迪颖公司向张德昌等人交付54.37平方米门面房，并无不当，迪颖公司的再审申请理由不能成立。1.结算凭证中载明“以房换房，由张德昌等人产权调换住房三套并按约定支付差价；安排门面房一间（包含上下）；优惠购买大车库一只”，只有安排门面房没有约定支付对价或差价购买，从文义理解应当是由迪颖公司无偿给予门面房。2.虽然张德昌等人被拆迁房屋面积较少，被安置房屋面积较大，但开发商迪颖公司自愿与张德昌等人达成了协议，表明迪颖公司为了开发利益而自愿向被拆迁人张德昌等人让渡利益，此不违反法律规定。3.即使在达成拆迁安置补偿协议前张德昌等人提供的土地使用证有假，因迪颖公司作为房地产公司，应尽到谨慎注意义务，且其在达成协议一年后要求撤销该协议，超过了法律规定的一年除斥期间，故该名为“就地优先购买价格结算凭证”的安置补偿协议合法有效。4.张德昌等人持有营业执照，并认为被拆迁房屋中有营业用房，即使张德昌等人被拆迁的房屋被认定为不含有营业用房，但拆迁时迪颖公司自愿为其安排营业用房，亦属于迪颖公司自愿让渡利益，系对自身民事权益的处分，不违反法律规定。（二）张德昌、张斐斐要求迪颖公司交付上下两层计189.52平方米门面房，于法无据，一、二审判决迪颖公司按现状向张德昌交付54.37平方米门面房并无不当，张德昌、张斐斐的申请再审理由不能成立。1.尽管案涉结算凭证的内容应理解为迪颖公司无偿给予张德昌门面房，但双方只约定了门面房的位置，未对门面房面积进行约定，不能得出迪颖公司就应当给予张德昌上下两层计189.52平方米门面房的结论。2.关于启东市民胜中路523号门面房面积的争议，即使该房屋建成后经测绘机构测绘面积为一层92.96平方米，但诉讼时该门面房面积经房屋产权交易所确认为上下两层共计54.37平方米，张德昌、张斐斐认为房屋产权交易所的确认行为违反法律规定，应当无效，但未提供房屋产权交易所行为被撤销的证据，故房屋产权交易所的行为应当有效，启东市民胜东路523号门面房上、下两层面积应确定为54.37平方米。3.从利益衡平角度出发，即使认可张德昌被拆迁房屋中含有20平方米的门面房，那么原地产权调换也只应给予张德昌20平方米的门面房，且张德昌还应当支付房屋差价。本案中因迪颖公司与张德昌达成的拆迁补偿协议中自愿给予张德昌门面房，诉讼时双方约定安置位置的门面房面积为上下两层计54.37平方米，此面积远远超过20平方米，且不需要张德昌支付任何差价，故二审判决迪颖公司按现状交付张德昌上下两层计54.37平方米门面房，既不违反双方的约定，也符合门面房的现状，更未损害张德昌的利益，并无不当。4.案涉门面房最初经批准的设计图纸，后经房屋产权交易所确认，将启东市民胜东路523号房屋部分面积划给了521号，且该521号门面房已出售给他人，故张德昌起诉要求按最初图纸面积向其交付门面房已无现实可能性，二审充分考虑本案实际，判决按现状交付门面房并无不当。5.有权要求交付案涉门面房的是张德昌，张斐斐请求向其交付189.52平方米门面房，于法无据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：一、驳回南通迪颖房地产开发有限公司的再审申请；二、驳回张德昌、张斐斐的再审申请。审判长 陈 勤审判员 刘嗣寰审判员 成荣海二〇一七年十月二十六日书记员 章芳芳刘嗣寰