三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初1253号   原告：日出东方太阳能股份有限公司，住所地江苏省连云港市海宁工贸园。   法定代表人：徐新建，该公司董事长。   委托诉讼代理人：翟广绪，该公司法务。   被告：海南盛达房地产开发有限公司，住所地海口市白龙南路**白龙大厦**。   法定代表人：庄学添，该公司董事长。   委托诉讼代理人：唐海涛，黑龙江诺成律师事务所律师。   被告：三亚华皓房产超市有限公司，住所地，住所地海南省三亚市凤凰路汇丰国际商铺**iv>   法定代表人：吴迪，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵福臣、张威，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。   原告日出东方太阳能股份有限公司（以下简称日出东方公司）诉被告海南盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）、三亚华皓房产超市有限公司（以下简称三亚华皓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月21日公开开庭进行审理。原告日出东方公司的委托诉讼代理人翟广绪，被告盛达公司的委托诉讼代理人唐海涛、被告三亚华皓公司的委托诉讼代理人赵福臣、张威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告日出东方公司诉称：2011年7月23日，原告日出东方公司与被告盛达公司共同签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告出售的位于三亚市××路第1#1层商铺02号，价款8567800元，房屋建筑面积共1183.85平方米，套内面积1003.46平方米。合同约定出卖人应当于2011年6月25日前将符合交付条件（该商品房经政府主管部门验收合格）的房屋交付给买受人使用，逾期60日以内，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，逾期超过60日的，买受人如要求继续履行合同，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同另约定，出卖人应自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。如超过上述期限，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。因该房屋系盛达公司转售给三亚华皓公司并由华皓公司以盛达房地产公司名义对外出售，日出东方还与华皓公司以服务合同的名义订立合同，将部分房款4283900元以服务费的名义交给华皓公司。后被告盛达公司虽系于2011年8月1日交房，但该房一直未通过政府主管部门验收合格，其交付不符合合同约定的房屋仍应属于逾期交房，而上述房屋实际至2016年2月1日才通过备案验收。故原告主张被告盛达房地产公司应自2011年7月23日起至房屋通过备案验收期间的逾期交房违约金，按日万分之一计算。经原告多次催要，两被告于2016年1月12日共同向原告出具承诺，承诺于2017年1月前将房产权证书办理完毕，否则以全部购房款为基数，自房屋交付之日起按每日万分之二计算逾期办证违约金，两被告对上述逾期办证违约金承担连带责任。但截至2017年1月31日，两被告仍未办妥。另，被告三亚华皓公司以盛达公司的名义以办证为由于2011年8月1日向原告收取办证费用289336.3元，一直被被告盛达公司占用，应当按年利率6%支付资金占用的利息。综上，为维护日出东方公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、请求判决被告海南盛达房地产开发有限公司承担逾期交房违约金2125671.2元（以12851700元为基数，自2011年7月23日起至2016年2月1日，按日万分之一计算）；2、请求判决被告海南盛达房地产开发有限公司与三亚华皓房产超市有限公司连带给付逾期办证违约金，以12851700元为基数，自2011年8月1日起至房屋所有权及国有土地使用权证办理完毕之日时止，按日万分之二计算（截至2017年1月31日时的违约金为5156102元）；3、请求判决被告海南盛达房地产开发有限公司承担逾期办证资金占用利息（以289336.3元为基数，自2011年8月1日起至房屋所有权证及国有土地使用权证办理完毕之日时止），按年利率6%计算，截止2017年1月31日时的利息为95409.6元；4、请求判决由被告承担本案的诉讼费、保全费。   被告盛达公司辩称：一、日出东方公司早已于2011年8月1日接收诉争房屋并实际占用使用至今，其主张的第一项诉讼请求难以全部成立，盛达公司同意向日出东方公司支付商铺逾期交房违约金3,394.12元。原、被告双方于2011年7月23日签订的《商品房买卖合同》，因约定交房时间笔误，依据公平原则和交易惯例，依法应认定合同签订日即为诉争房屋约定交付日。同年8月1日，原、被告双方办理了诉争商铺的书面交接手续，盛达公司履行了交房和收集办证资料等房屋交付义务，日出东方公司接收房屋并实际占有使用至今。按照合同第八条约定，盛达公司从合同签订次日起算至2011年8月1日交付之日止，实际逾期交付7天。结合商铺房款总价为856.78万元和2011年4月11日、2011年7月27日分别支付1万元和846.78万元房款的事实，依据合同第九条第一款第一项之按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金的约定，盛达公司应承担诉争商铺的逾期交房违约金按照已交房款1万元逾期7天和846.78万元逾期4天的总额为3,394.12元。剩余的逾期交房违约金，因盛达公司完成了房屋交付义务，而不应继续承担。二、盛达公司承诺办证的最后期限没有届满，盛达公司承担违约责任的附条件尚未成就，日出东方公司无权提起诉讼并主张权利。按照《承诺函》约定，依据日出东方公司要求盛达公司和被告承诺的目的在于最终于2018年1月31日前办证完毕，即先后领取《房屋权属证书》和《土地使用权证书》。现因海南房产和土地两证合一，只需最后领取《不动产权证书》即可达到目的。然而从违约角度上看，只有盛达公司在2018年1月31日之后交付《不动产权证书》的，盛达公司才应承担违约责任。现因《不动产权证书》交付最后期限未到，日出东方公司无权提起诉讼。此外，《承诺函》第二条约定的承担违约责任的前提条件是"如未能履行上述承诺，则向贵司支付......逾期办证违约金"，而非是"如未能履行上述任一承诺，则均向贵司支付......逾期办证违约金"。鉴于盛达公司承担违约责任系附条件，且承担违约责任的条件是《承诺函》约定的第一条全部内容，而非某一句话或一段落，故而应视为条件尚未成就，日出东方公司无权主张权利。三、假设法院同意日出东方公司主张权利，那么对于不动产证的逾期办理或《承诺函》的逾期履行，亦并非盛达公司主观或全部过错，日出东方公司主张的第二项诉求不能成立。合同签订后，盛达公司于2011年10月14日进行了商品房预售网上备案登记，开具不动产发票并代缴相关税费等义务均已完成。但鉴于日出东方公司和其他商铺业主共同进行的骑楼违建行为，导致项目验收延期至2016年2月1日完成。在此期间，盛达公司不应承担逾期办证的违约责任。按照《承诺函》约定，盛达公司未能在2016年4月30日前办妥产权总证，并非其主观过错，而是由于在办理证照过程中出现了诸多行政行为障碍等不可抗力。包括但不限于地籍和房屋面积测绘拖延、包括日出东方公司诉争房屋在内的整个项目面积超容、委托评估确认备案和缴费等流程繁琐、拖延等客观因素，导致《不动产权证书》总证，延期至2017年1月18日取得。且现由于地税局征缴税费计划安排等原因，导致盛达公司已缴足的土地增值税款迟迟未能被收缴，至今无法取得税务完税证明，盛达公司下一步的分证办理无法继续进行。盛达公司对此无过错，亦很无奈。为此，盛达公司认为，盛达公司已积极履行办证义务，加速推进证照前期手续的办理，但由于违建致使无法验收、面积超容、测绘备案延期和相关部门工作效率严重低下等综合因素，导致《不动产权证书》和业主分证的延期取得，不应由盛达公司承担以上因素和该种不可抗力形成的法律后果。有鉴于此，根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》在逾期办证违约纠纷中明确规定"开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持"。据此，日出东方公司的第二项诉求不能得到支持，恳请合议庭予以明断。四、假设法院支持日出东方公司第二项诉讼请求权，那么鉴于日出东方公司主张的逾期办证违约金过分高于给其造成的实际损失，盛达公司请求法院将日出东方公司主张的逾期办证违约金一次性调减至85,678.00元；或以商铺总价款856.78元为基数，按照日万分之二的标准计算每天应付违约金1,713.56元，并从2017年2月1日起，直至给付至实际交付《不动产权证书》之日止，以示惩罚的适度性，望请准予。事实上，日出东方公司在接收诉争房屋后，商铺用于自行经营至今，从未因房产证照没有取得而导致诉争房屋的使用功能和收益丧失或减少，日出东方公司没有因为延期办证而遭受任何实际损失。且在《承诺函》出具的同时，盛达公司还向日出东方公司的代理律师支付了因项目支出的差旅费、律师费等经济损失合计5万元。该笔费用应视为日出东方公司向盛达公司主张办证而产生的相关费用或损失，除此之外别无其他损失可言。同时，鉴于日出东方公司骑楼违建行为对于逾期验收和办证亦有严重过错，《承诺函》约定办理总证期限和违约金计算起止时间等内容，根本无视365天报送办证资料、办证流程繁琐、行政行为效率低下和违建导致验收延期等重要因素，严重加重了盛达公司的责任和违约风险，显然是有失公平，于法有悖。有鉴于此，盛达公司恳请法院以日出东方公司是否遭受实际损失为基础，结合案件事实、兼顾合同履行情况、双方过错责任和日出东方公司可能获得的预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，将日出东方公司主张的逾期办证违约金数额一次性调减，以示惩罚的适度性。五、盛达公司不应承担逾期办证资金占用利息，日出东方公司的第三项诉求不能成立。结合本案和盛达公司举示的证据显示，盛达公司业已于2013年3月4日代日出东方公司缴纳商铺的印花税和契税合计262,406.01元，不存在违约占用资金问题。况且，该笔办证费用并非诉求返还，又无占用利息之约定，故而不应得到法律的支持。   被告三亚华皓公司辩称：一、《承诺函》承诺的内容明确具体且日出东方公司已接受，三亚华皓公司没有违反承诺，据此不应承担违约责任。2016年1月12日，盛达公司与三亚华皓公司共同向日出东方公司发出《承诺函》，就本案诉争的销售合同中关于办理相应产权证事宜作出承诺。从《承诺函》第一条承诺的事项和主体来看，是由"盛达公司于2016年2月底前完成项目竣工验收备案手续，于2016年4月底前办妥该项目产权总证，2017年1月前将贵司所购房产的房产权属证书办理完毕并交付贵公司"。从《承诺函》第二条承诺的内容来看，如未能履行上述承诺，是由盛达公司向日出东方公司承担逾期办证违约金。《承诺函》第三条明确承诺"如2016年4月底前（未）办妥该项目产权总证，由海南盛达房地产开发有限公司承担以上全部责任和经济损失；如因项目税费未交清而造成2017年1月前未办妥产权分证，由华皓房产超市有限公司按三方约定承担以上全部责任和经济损失，由海南盛达房地产开发有限公司承担连带责任。"根据《商品房买卖合同》约定以及《承诺函》的承诺，应当解读为，办理竣工验收备案，办理产权总证，均为盛达公司的约定义务和承诺义务。根据《承诺函》第三条的承诺，只有当三亚华皓公司"如因项目税费未交清而造成2017年1月前未办妥产权证"，才能由"三亚华皓房产超市开发有限公司按三方协议的约定承担以上全部责任和经济损失"。而且，"以上全部责任和经济损失"，是特指三亚华皓公司承诺的2017年1月前办妥产权分证，否则将有违《商品房买卖合同》的约定以及《承诺函》承诺的义务主体和义务范围。据此，三亚华皓公司承担违约责任的前提条件有二，一是三亚华皓公司未能在2017年1月前办妥产权分证，二是未办妥产权分证的原因是因为项目税费未交清。从结果上看，日出东方公司的产权分证确实未能在承诺的期限内办妥，但从原因上看，未能办妥产权分证责任完全不在于三亚华皓公司。其理由有三，一是办妥产权分证的前提是盛达公司必须办妥该项目的产权总证，而产权总证却是在2017年1月18日才办妥，产权总证办理拖后，必然导致三亚华皓公司承诺2017年1月前办妥产权分证成为不可能。二是当盛达公司申报纳税办理产权分证后，税务机关在发出的《税务事项通知书》中，告知达盛公司于2017年2月22日前到税务部门缴纳核定税款。税务机关规定的缴税时间，也使2017年1月前办妥产权分证成为不可能。三是纳税主体依法应是盛达公司，而不是三亚华皓公司。当盛达公司需要筹款缴税时，才于2017年1月21日通知三亚华皓公司在2017年2月前帮助协调和筹集资金，此时已经超过《承诺函》中关于2017年1月前办妥产权证分证的时间。况且三亚华皓公司接到通知后，就于2017年2月21日一次性汇给盛达公司税费款1800万元。此汇款时间既未超过税务部门的限定时间，也未超过盛达公司的告知时间。在此之前，为保证和帮助盛达公司缴纳该项目税费，三亚华皓公司还于2016年12月21日汇给盛达公司800万元。两次汇款总额为2600万元，而税务部门核定的税款额为1822万元。所以，三亚华皓公司在不是法定纳税人的情况下，积极在税务部门限定的时间以及盛达公司告知的期限内超额汇出项目税费，已经切实履行了办理税费的承诺事项。三亚华皓公司之所以未能在2017年1月前办妥产权分证，主要是因为产权总证拖后以及盛达公司未能如期缴税所致。对此三亚华皓公司无过错，不能因他人违约，让三亚华皓公司买单。所以未能在2017年1月前办妥产权分证，不能视为三亚华皓公司违约。退一步说，即便三亚华皓公司违约，那么依据《承诺函》的承诺，三亚华皓公司违约的时间起点也只能确定为2017年1月前，而不是《商品房买卖合同》约定的办证时间。因为，三亚华皓公司既不是该合同的当事人，也不是该合同的保证人。除《承诺函》之外，三亚华皓公司从未与日出东方公司就办妥产权分证达成过任何协议或另作过其他承诺。所以，三亚华皓公司只能对自己的承诺承担相应责任，而不应任意扩大三亚华皓公司的民事责任。   二、日出东方公司以购房款1285万元为基数向三亚华皓公司主张逾期办证违约金缺乏事实根据和法律依据。抛开三亚华皓公司是否应承担此项违约金不说，单就计算基数来说，也没有事实根据和法律依据。顾名思义，所谓购房款应是买受人与出卖人在商品房买卖合同中约定的数额或买受人向出卖人实际支付的数额。依据该合同的约定，日出东方公司已经向盛达公司实际支付了1856万元价款，而这笔价款三亚华皓公司并未实际收到和使用。所以即便三亚华皓公司违约，计算基数也应从1285万元中扣除856万元，否则没道理，不公平且加重了三亚华皓公司的责任。   三、日出东方公司主张三亚华皓公司应承担2011年8月1日起至房屋所有权证办理完毕之日期间的逾期办证违约金，有违客观事实和常理，三亚华皓公司请求人民法院据实认定。大量的事实和证据表明，日出东方公司确于2011年8月1日实际接收了涉案的公寓房产。证据有三，一是2011年8月1日日出东方公司与盛达公司进行了房产物业的交接，表明日出东方公司同意接收和实际接收。二是日出东方公司向盛达公司发出的律师函也客观的承认了这一事实。三是日出东方公司在起诉状中也真实的自认了这一事实。所以，确定2011年8月1日为实际交房日是有充分理由和依据的。至于交房是否符合合同约定和法律规定，那是对行为性质的评价问题，而不应据此否定实际交房这一客观事实。实际交接是双方当事人的自愿行为，日出东方公司在实际接收、占有、使用和受益后，又否定自己的实际接收行为，有违公平、诚实信用和公序良俗原则。况且以房地产管理法为代表的有关法律、法规，对房产交付作出的法律规定，仅是管理性和指导性规范，而不是效力性规范。所以，2011年8月1日应视为实际交付期限。对此，日出东方公司与盛达公司在《商品房买卖合同》第九条"出卖人逾期交房的违约责任"中已作出明确约定，该条约定，"出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，①逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。"根据上述约定，不论出卖人逾期交房是否超过60日，只要买受人同意合同继续履行，出卖人承担逾期交房违约责任的期间，只能是自本合同第八条规定的交付期限的第二天至"实际交付"之日止。本条提出两个交付期限，一是第八条规定的交付期限，一个是"实际交付期限。"就本案而言，合同规定的交付期限是2011年6月25日，实际交付期限是2011年8月1日，所以，即便盛达公司违约，也只能承担2011年6月25日至2011年8月1日期间的逾期交房违约责任。同理三亚华皓公司也不应承担2011年8月1日实际交房日至2017年1月期间的逾期办妥房产分证的违约责任。既然日出东方公司向三亚华皓公司主张的是逾期办证违约金，那么，依据三亚华皓公司在《承诺函》中关于2017年1月前办妥产权证的承诺，只能追究三亚华皓公司2017年1月之后的违约责任，而不能追究2011年8月1日至2017年1月期间的违约责任。   综上，日出东方公司不应向三亚华皓公司主张逾期交房、逾期竣工验收、逾期办妥产权总证的违约责任。三亚华皓公司仅能依据《承诺函》的具体承诺，承担其相应的民事责任。   经审理查明：2011年7月23日，原告日出东方公司与被告盛达公司共同签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于三亚市××路第1#1层商铺02号，价款为8567800元，房屋建筑面积共1183.85平方米，套内面积1003.46平方米。合同第八条、第九条约定被告应当在2011年6月25日前将具备该商品房经政府主管部门验收合格条件的商品房交付给原告使用，逾期交付房屋的，自合同规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，超过上述期限，若买受人不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订之前，日出东方公司于2011年4月11日支付房款定金1万元、2011年7月27日支付房款846.78万元，共向盛达公司支付购房款856.78万元。2011年3月23日，盛达公司与华皓公司签订《授权书》，盛达公司授权华皓公司以下事项：1、以华皓公司名义对外销售盛达公司所有的涉案揽海听涛小区项目；2、以华皓公司名义与购房者签署相关购房协议，并收取房款；3、如购房者为批量购房，批量房源最终分配到个人后，由个人与盛达公司签署正式的《商品房买卖合同》。2011年4月7日，日出东方公司与华皓公司签订《委托购房协议》，并于2011年7月26日将部分房款4283900元以服务费的名义交给华皓公司。综上，原告共支付购房款12851700元。被告盛达公司于2011年8月1日向日出东方公司交付上述商铺，该商铺于2016年2月1日通过备案验收。因盛达公司迟迟未交房，日出东方公司于2015年10月向盛达公司发出《律师函》，要求盛达公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。盛达公司亦向日出东方公司发出《律师函复函》，回复认为不存在逾期交房的问题以及逾期办证的原因等问题。因双方协议未果，2016年1月12日，两被告共同向原告出具《承诺函》，承诺如下：1、盛达公司于2016年2月底前完成项目竣工验收备案手续，于2016年4月底前办妥该项目产权总证，2017年1月前将涉案房产的房产权属证书办理完毕并交付日出东方公司，2018年1月前国有土地使用权证书办理完毕并交付日出东方公司；2、如未能履行上述承诺，则向日出东方公司支付自02号商铺与02号公寓交付之日起至办理房产权属证书之日止的逾期办证违约金（以02号商铺与02号公寓的全部房款为基数，按每日万分之二计算），如按期履行承诺，双方就相应办证纠纷问题全部了结。3、如2016年4月底前办妥该项目产权总证，由盛达公司承担以上全部责任和经济损失；如因项目税费未交清而造成2017年1月前未办妥产权分证，由华皓公司按三方协议约定承担以上全部责任和经济损失，由盛达公司承担连带责任。另，被告三亚华皓公司以盛达公司的名义以办证为由于2011年8月1日向原告收取办证费用289336.3元，盛达公司于2013年3月4日代日出东方公司交纳商铺的印花税和契税合计262406.01元。原告认为被告没有依约交付房屋及办证，被告抗辩称已经向原告交付房屋且《承诺函》约定的时间未到期，无须承担违约责任，原告遂诉至法院，请求判如所请。   另查明，因涉案小区项目存在骑楼违建的问题，经政府部门处理，2015年5月9日，三亚市综合执法局对涉案小区业主骑楼违建进行强制拆除，2015年5月27日恢复原状。该项目于2015年6月30日重新验收。2016年2月1日，被告取得由三亚市住房和城乡建设局颁发的《工程竣工验收备案证》。2017年1月18日，盛达公司取得涉案项目1号楼的房产总证。   以上事实，有商品房买卖合同、委托购房协议、授权书、律师函、收款收据、契税发票、交房通知书、物业交付流程表、收款收据、税收电子转账专用完税证、消防抽查意见书、公文呈批单、公告、行政处罚决定书、责令改正通知书、备案表、备案证、测绘成果报告、土地估价报告、缴款通知书、不动产权证书、承诺函、收条及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。   本院认为：日出东方公司与盛达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。   一、关于被告是否逾期交房的问题。根据双方证据的显示且日出东方公司与盛达公司均认可合同系先交房款后签合同，按照2011年7月23日双方签订的合同约定，盛达公司向日出东方公司交房的时间为2011年6月25日，双方合同约定的交房日期早于合同签订之日，显然按照合同约定及市场交易惯例，无法履行，也不符合常理。故，本院认为，在此情况下，以双方就各自的权利义务进行明确约定之时，也就是双方签订合同之时即2011年7月23日认定为约定的交房时间，符合客观情况。诉讼中，原、被告均对实际交房时间即2011年8月1日予以认可，本院予以确认。按照《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外的规定",盛达公司将涉案商铺交付给日出东方公司占有、使用，日出东方公司在庭审中也明确认可其在2011年8月1日实质接收了该商铺，视为履行了房屋交付义务。原告认为涉案房屋的交付条件必须是该商品房经政府主管部门验收合格没有事实和法律依据。因此，盛达公司逾期交房的时间为2011年7月23日至2011年8月1日共7天。结合商铺房款总价为856.78万元和2011年4月11日、2011年7月27日分别支付1万元和846.78万元房款，以及因盛达公司授权于华皓公司，日出东方公司于2011年7月26日向华皓公司支付的房款4283900元应视为支付给盛达公司的购房款的事实，依据合同第九条第一款第一项之按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金的约定，盛达公司应承担诉争商铺的逾期交房违约金按照已交房款1万元逾期7天、846.78万元逾期4天、428.39万元逾期3天的总额为4679.29元。   二、关于被告是否应当承担逾期办证违约金的问题。原告基于《承诺函》的内容要求两被告承担逾期办证的违约责任。根据承诺函第一条的约定，盛达公司应当在2016年4月底办妥该项目产权总证，2017年1月前办理房产权属证书，2018年1月前办理国有土地使用权证。第二条约定如未能履行第一条约定的承诺，盛达公司应支付逾期办证违约金。第三条约定如2016年4月底前盛达公司未办妥项目产权总证，则承担全部责任，如因项目税费未交清而造成2017年1月前未办妥产权分证，则由华皓公司按三方协议约定承担全部责任。本院认为该《承诺函》约定的内容不明确，且部分内容基于实际问题无法履行。第一，因海南省房产政策实施国有土地使用权证书和房屋所有权证两证合一，按照《承诺函》约定，是否按照2017年1月底作为截止日期，还是按照2018年1月底作为截止日期并不明确。第二、《承诺函》第二条约定的承担违约责任的前提条件是"如未能履行上述承诺，则向贵司支付......逾期办证违约金"，而非是"如未能履行上述任一承诺，则均向贵司支付......逾期办证违约金"。鉴于盛达公司承担违约责任系附条件，且承担违约责任的条件是《承诺函》约定的第一条全部内容，而非某一时间节点。因为各方当事人的最终的目的是取得涉案房产的房屋产权证书，中间的办证均是为最后取证做铺垫，是否严格按照该时间节点取得并不会对原告造成实际的损失。照此种理解，承诺的最后期限应当为2018年1月，原告于2017年2月7日提起诉讼的行为，应视为条件尚未成就。第三、华皓公司承担责任的前提是项目税费未交清导致2017年1月前未办妥产权分证，且根据三方协议约定承担。这个约定因第一点所约定的时间不明确而不明确，且三方协议的内容是什么亦不清楚。综上，《承诺函》约定的内容不明确，因与实际情况不相符导致约定无法履行，各方当事人对约定内容理解不一致又没有补充条款，不能认定为依据当事人真实意思表示而做出。因此，本院对原告按照《承诺函》的约定来计算逾期办证违约金的主张不予认可。但是，根据公平原则和诚实信用原则，被告盛达公司从2011年7月23日签订合同，至2017年1月18日才取得涉案项目1号楼不动产权证书总证，且在本案一审辩论终结前尚未办妥房屋所有权分证，其应当承担《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约责任。即根据合同第十五条的约定向被告支付逾期办证违约金12851.7元（12851700元×0.001）。对原告主张超出部分，不予支持。根据合同相对性原则，华皓公司不承担违约赔偿责任。   三、关于逾期办证资金占用利息的问题。被告三亚华皓公司以盛达公司的名义以办证为由于2011年8月1日向原告收取办证费用289336.3元，盛达公司于2013年3月4日代日出东方公司交纳商铺的印花税和契税合计262406.01元。盛达公司并未无理由占用日出东方公司的资金，且双方并未约定盛达公司代缴税费的时间、金额以及违约责任等，按照代缴税费多退少补的交易习惯，日出东方公司应当诉求返还多交的税费，而非诉求资金占用利息，因此，日出东方公司诉求盛达公司支付资金占用利息没有事实和法律依据，依法应予驳回。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告日出东方太阳能股份有限公司支付逾期交房违约金4679.29元；   二、被告海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告日出东方太阳能股份有限公司支付逾期办证违约金12851.7元；   案件受理费63440元（原告日出东方公司已预缴），由被告海南盛达房地产开发有限公司负担151元。由原告日出东方太阳能股份有限公司负担63289元。   审 判 长 陈媛   人民陪审员 陈太裔   人民陪审员 戴应平     二〇一七年五月二日   书 记 员 王捷如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，