广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初4107号原告（反诉被告，下称原告）：肖明江，男，仡佬族，1983年8月1日出生，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：董其运，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓超，广东星啸律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：陈金满，男，汉族，1963年12月7日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘汉东，广东国律律师事务所律师。原告肖明江诉被告陈金满租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈金满提起反诉，本院对被告陈金满提起的反诉予以受理。由审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长叶汉光、审判员毛宇翔与人民陪审员王达良组成合议庭，先后于2017年5月31日、2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告肖明江委托诉讼代理人董其运、李晓超（第一次开庭时到庭），被告陈金满的委托诉讼代理人刘汉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖明江向本院提出诉讼请求：1.陈金满向肖明江返还押金75,169元及逾期利息（以75,169元为本金，自2016年4月30日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿为止，暂计至起诉之日为3,000元）；2.陈金满承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月29日，肖明江与陈金满签订厂房租赁合同，由肖明江承租陈金满所有的位于广东省东莞市××街镇双岗官美厦工业区内钢构砖墙4,000平方米的物业用于东莞市屋企家具有限公司生产经营。肖明江按照约定于次日向陈金满交付押金138,000元。由于经营不善，东莞市屋企家具有限公司于2016年9月1日停业，遣散所有员工，并搬离陈金满的物业，将物业交还给陈金满。东莞市屋企家具有限公司与陈金满协商未果后于2016年11月24日向广东省东莞市第二人民法院提起诉讼，该院于2017年2月12日作出（2016）粤1972民初13059号民事判决书，认定案涉厂房租赁合同无效且该合同权利主体应由肖明江享有。另，肖明江尚有2016年7月份厂房租金6,000元、8月份厂房租金46,000元、水费5,431元、电费5,400元未支付给陈金满，扣减上述费用后，陈金满应返还押金75,169元给肖明江。被告陈金满答辩称，肖明江支付的款项为还借款，不应冲抵为租金，尚有132,000元租金未付，应该支付。肖明江缺少押金凭证收据。肖明江违反合同约定未按时支付，根据合同规定，未按时付租金应承担违约责任，押金不应退还。被告陈金满向本院提出反诉请求：1.肖明江支付拖欠陈金满的租金132,000元、逾期支付租金的利息（按银行贷款利率计算，从2016年9月1日起计至付清之日止，暂计至2017年4月27日为4,145元）；2.肖明江支付陈金满水电费12,709.07元；3.肖明江承担本案诉讼费。事实和理由：肖明江违约，按照合同约定所收押金不予退回，也不得抵扣欠租和水电费。案涉的物业用地是广东省东莞市××街镇双岗官美厦经济合作社租给陈金满作工业用地使用，工业区整块地有双岗村工业用地土地证，2002年10月1日签订了一份双岗旱地租赁合同书，该用地是在村经济合作社合法取得的，厂房具备出租的条件。陈金满与肖明江于2015年4月29日签订了厂房租赁合同，合同中第二条约定“租赁期限为3年，即从2015年5月1日至2018年9月30日止”、第三条第2款约定“交租时间乙方应在每月5日前缴交当月的全部租金”、第八条第1款约定“乙方提前退租作为违约所付押金不能退回，作为赔偿给甲方的损失”、第八条第2款约定“乙方要按时交纳租金，如在当月5日前不交租金，按乙方擅自提前终止本合同处理，甲方有权收回厂房，押金不予退回，并追究法律责任”。陈金满已经按厂房租赁合同履行了义务，但是肖明江在合同履行过程中，未按照约定时间足额交纳租金，常有拖欠租金、水费的违约行为。另外，双方约定的租赁期限为3年，2018年9月30日才到期，现肖明江提前退租，违反了双方的约定。综上，陈金满与肖明江签订的厂房租赁合同是自愿的，肖明江提前退租，属于违约，陈金满无需返还押金给肖明江。原告肖明江对被告陈金满的反诉答辩称，1.案涉租赁合同已被广东省东莞市第二人民法院作出（2016）粤1972民初13059号生效民事判决书确认为无效，故陈金满依据该无效厂房租赁合同而提出的诉讼请求没有事实依据，依法应予驳回。2.陈金满陈述的肖明江有拖欠租金事实是不成立的，事实上肖明江除了8月租金未付及7月租金尚欠6,000元未支付外，其余租金均已支付完毕。3.陈金满诉请的水电费与事实不符，事实上肖明江已经支付了所有月份的水电费，尚欠10,831元未支付。庭审中，肖明江明确表示，为计算方便，同意按照陈金满主张的水电费数额计付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东莞市屋企家具有限公司是2015年11月13日依法成立的有限责任公司，法定代表人为肖明江。东莞市屋企家具有限公司成立前，肖明江于2015年4月29日与陈金满签订一份《厂房租赁合同》，约定肖明江承租陈金满所有的位于东莞市××街镇双岗官美厦工业区内钢构砖墙4,000平方米的物业，期限为2015年5月1日至2018年9月30日，租金标准为46,000元/月，从2017年7月1日起增加至48,000元/月，每月5日前缴纳当月租金，以现金或银行转账方式支付，陈金满收取租金时以收据作为收款凭证。为保证合同的履行，肖明江应于签订合同之日支付138,000元的押金。肖明江于2015年4月30日即通过银行转账向陈金满支付了138,000元押金和第一个月的租金46,000元。合同签订后，肖明江在上述物业处成立了东莞市屋企家具有限公司并进行经营。东莞市屋企家具有限公司主张其为《厂房租赁合同》的承租方，在租赁期间缴纳租金和水电费等，后因经营不善关停，并于2016年9月1日遣散所有员工，搬离案涉物业，将物业交还给陈金满。陈金满确认案涉物业没有建设工程规划许可证和房产证。双方对以下款项已付无异议：2016年5月租金26,000元、2016年6月租金6,000元、2016年7月租金20,000元。双方同时确认2016年8月租金46,000元未付。陈金满主张肖明江还拖欠水电费共计12,709.07元，肖明江确认拖欠水电费，同时主张该费用计算过高，但于庭审中明确表示为计算方便，同意按照陈金满主张的数额支付。现肖明江主张其已支付完2016年5月、6月租金，2016年7月租金仅欠6,000元。对此，肖明江提交其与陈金满之间的微信聊天记录。该微信聊天记录显示陈金满、肖明江向案外人借款250,000元。同时，根据本院依职权查询的银行流水，案外人已于2016年6月5日将上述250,000元借款转入陈金满账户，陈金满后又分两次共计转款170,000元给肖明江。肖明江主张该250,000元借款实际为其所借，但因案外人对其还款能力不信任，要求以陈金满、肖明江作为借款人，以东莞市屋企家具有限公司、夏道宜作为担保人才出借。陈金满在收到借款后，扣除了2016年5月剩余租金20,000元、2016年6月剩余租金40,000元，剩余190,000元，其中170,000元以银行转账方式交付，20,000元以现金方式交付。因此，肖明江主张不再拖欠2016年5月、6月租金。关于2016年7月租金，肖明江提交微信转账记录，显示肖明江于2016年8月12日向陈金满转账20,000元。肖明江主张该款项即为交2016年7月的部分租金，陈金满则主张该款项为肖明江归还部分欠款。另查，肖明江提交的其与陈金满的微信聊天记录中，陈金满曾明确陈述：“你这个借款是我为了你。公司周转，是帮着你们。你有给到我啊茶水费吗？我有什么好处吗啊。你说这句话真的。不够人道啊，这样对待我。这样很过分，不应该这样说话啊，你自己好好想一想吧”。本院认为，本案为租赁合同纠纷，各方均应遵守相关法律法规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉出租物业没有建设工程规划许可证和房产证，故本院依法认定案涉厂房租赁合同无效。因此，陈金满无权没收肖明江支付的押金，应当向肖明江返还押金138,000元。虽然案涉厂房租赁合同为无效合同，但肖明江仍应参照该合同约定的标准，向陈金满支付占有使用费。关于肖明江拖欠占有使用费的情况，核心在于陈金满向肖明江共出借了多少款项以及肖明江向陈金满微信转账的20,000元款项性质如何认定。对此，本院作如下分析：从案涉微信聊天记录明确可见，由陈金满、肖明江作为借款人的250,000元借款，实际用款人为肖明江，陈金满是为肖明江而借款。同时，陈金满在微信聊天记录中明确陈述，其并未在该次借款中获取任何利益。如按陈金满的主张，其向案外人借款250,000元，而仅仅向肖明江出借190,000元，而肖明江却为陈金满向案外人的借款提供了250,000元的借款，显然陈金满获取了保证利益，该主张与其陈述明显矛盾。而根据肖明江的主张，250,000元款项最终全部由其使用，其中60,000元，直接用于抵扣此前拖欠的占有使用费，剩余190,000元以银行转账及现金方式交付。该主张与现有证据相吻合，直接抵扣占有使用费再交付剩余款项的操作方式亦符合一般生活常理。结合陈金满在微信聊天记录中关于其未在该次借款中获取任何利益的陈述，本院采纳肖明江的主张，认定其向陈金满借款250,000元，其中60,000元以直接抵扣占有使用费方式交付。关于微信转账的20,000元款项性质。由于陈金满、肖明江均未提交证据证明其双方之间的借款有约定还款期限，而肖明江微信转款时，其2016年7月的占有使用费支付期限已到。因此，在转款没有明确备注款项性质之时，应当推定该转款是用于支付已到期债务，即支付2016年7月的部分占有使用费。由此，本院依法认定，肖明江尚欠陈金满2016年7月占有使用费6,000元，2016年8月占有使用费46,000元。结合肖明江确认欠陈金满水电费12,709.07元及陈金满应向肖明江返还押金138,000元的情况，陈金满应当向肖明江返还73,290.93元。关于逾期付款利息。由于返还押金是因案涉厂房租赁合同无效所致，陈金满、肖明江就该无效厂房租赁合同的签订均有过错，且因存在款项抵扣，还款金额需由本案判决所确定，而本案判决生效履行期限届满后的利息计付方式由法律明确规定。因此，对于肖明江主张自2016年4月30日起计付逾期付款利息的诉请，本院不予支持。至于肖明江向陈金满借款250,000元，以及肖明江是否已就其和陈金满对案外人的250,000元借款履行还款责任，与本案不属于同一基础法律关系，本案中不予处理，各方可各自另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、限被告陈金满于本判决生效之日起三日内向原告肖明江归还73,290.93元；二、驳回原告肖明江的其他诉讼请求；三、驳回被告陈金满的其他反诉请求。如果被告陈金满未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,754元（原告已预缴），反诉受理费1,639元（被告已预缴），共计3,393元，由原告肖明江承担93元，被告陈金满承担3,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶汉光审 判 员  毛宇翔人民陪审员  王达良二〇一七年十一月十六日书 记 员  黎淑君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。