四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10010号上诉人（原审被告）：袁钢，男，1973年11月5日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：钟晓丽，北京安博（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都汉星物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区果堰街*号。法定代表人：雷红明。委托诉讼代理人：吴帮华，男，1974年4月28日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工。委托诉讼代理人：陈娟，女，1979年1月15日出生，汉族，住湖北省蕲春县。系公司员工。上诉人袁钢因与被上诉人成都汉星物业管理有限公司（以下简称汉星物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初10595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。袁钢上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初10595号民事判决，改判驳回汉星物业的全部诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人提供的物业服务未达到《兴元嘉园物业服务协议》约定的标准，小区建筑装饰件长期不维修维护，公共区域栏杆、护栏从未养护、采取防腐措施，消防设备长期缺失等；2.被上诉人长期在收取物业费后不向业主提供发票，上诉人不应支付物业费。被上诉人汉星物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。汉星物业向一审法院起诉请求：1.袁钢立即支付物业服务费9798.9元（建筑面积149.83平方米，物业费单价0.6元/平方米/月，每月物业费89.9元，欠费时间2007年6月1日至2016年6月30日，共欠费109个月）；2.袁钢支付欠费违约金2940元（按本金的30%计）；3.袁钢承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：袁钢系成都市武侯区果堰街8号9栋1单元6楼11号房的业主，其房屋建筑面积为149.83平方米。2005年5月24日，袁钢与成都鑫元物业管理有限公司（以下简称鑫元物业公司）签订《兴元嘉园前期物业管理服务协议》，约定鑫元物业公司为兴元嘉园小区提供物业服务，多层住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.6元收取，高层住宅前6个月按建筑面积每平方米每月0.8元收取，满6个月按建筑面积每平方米每月1.2元收取，每月15号之前交纳；袁钢不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，鑫元物业公司有权按每日千分之三收取滞纳金；管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理。2010年8月1日，汉星物业与兴元嘉园业主大会业主委员会签订《兴元嘉园物业服务协议》，约定汉星物业为兴元嘉园小区提供物业管理服务，物业服务费按月、季、年收取，收取标准为住宅高层每月0.8元/平方米，住宅多层每月0.6元/平方米，业主应于每月15日起交纳物业服务费；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向汉星物业支付违约金；合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止，如合同期届满，兴元嘉园业主大会业主委员会未签订新的物业服务合同，则本合同仍然有效。2010年8月1日，甲方武侯区兴元嘉园第二届业主委员会、武侯区兴元嘉园业主大会与乙方汉星物业签订《补充协议》，约定乙方在不提高物业费及降低服务质量的前提下，甲方将公共区域收益提成（停车、广告等费用）用于补充兴元嘉园物业费用的不足；乙方如经兴元嘉园业主大会批准提高物业费，此协议作废。2010年8月2日，汉星物业、鑫元物业公司及武侯区兴元嘉园第二届业主委员会、武侯区兴元嘉园业主大会出具《关于兴元嘉园物业服务转让、移交公示》，载明“尊敬的兴元嘉园业主/住户：经过兴元嘉园第二届业主大会业主委员会的重新选聘工作，从2010年8月1日起成都汉星物业管理有限公司接手兴元嘉园小区的物业服务工作。为了平稳过渡，经过新老物业公司协商及业委会协调，一致达成以下移交意见：一、成都鑫元物业公司在兴元嘉园小区的物业服务费用（即2005年5月30日至2010年7月31日）及其他一切债权债务全部移交给成都汉星物业管理有限公司，成都汉星物业管理有限公司愿意承担该债权债务，业委会愿意协助汉星物业公司督促业主或物业使用人依约按时交纳物业服务费用。二、对于预交费用且应退费的业主，原则上不退费，由成都鑫元物业公司移交给成都汉星物业公司；成都汉星物业公司作好预交费用的帐务管理以备业主查询。三、请欠费业主尽快向汉星物业公司交清相关费用，一周内交费者，免收违约金，否则将根据合同按千分之三/天收取违约金”。2015年6月9日，成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处、成都市武侯区机投桥街道办事处果堰社区居民委员会出具《证明》，载明“现有‘兴元嘉园’小区位于武侯区××镇××号，……兴元嘉园第二届业主委员会与成都汉星物业管理有限公司签订的物业合同已于2013年7月31日到期，由于业主委员会候选人报名人数未达到法定人数，新一届业主委员会一直未成立，成都汉星物业管理有限公司按照原合同继续为兴元嘉园提供物业服务至今”。《兴元嘉园物业服务协议》签订后，汉星物业按约定对兴元嘉园小区物业进行管理服务。袁钢未交纳2007年6月1日至2016年6月30日期间的物业服务费。汉星物业多次催收未果，故发生本案诉讼。以上事实，有当事人主体资格证明材料、房屋信息摘要、物业资质证书、《兴元嘉园前期物业管理服务协议》、《“兴元嘉园”业主临时公约》、《兴元嘉园物业服务协议》、《补充协议》、《关于兴元嘉园物业服务转让、移交公示》、《证明》、《情况说明》、催费通知、《成都市业主大会换届备案记录》、《业主委员会换届备案记录表》以及当事人陈述等证据及庭审笔录在案为证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，汉星物业与袁钢所在小区业主大会业主委员会签订的《兴元嘉园物业服务协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对袁钢具有约束力，汉星物业依据《兴元嘉园物业服务协议》对小区进行了物业管理，袁钢接受了相应物业服务，应当按照《兴元嘉园物业服务协议》约定向汉星物业交纳物业服务费。依据《兴元嘉园物业服务协议》约定，涉案物业的物业服务费收费标准为每月每平方米0.8元，合同期限自2010年8月1日开始，故一审法院对汉星物业主张的物业服务费在2010年8月1日至2016年6月30日期间内（149.83平方米×0.6元×71个月=6328.76元）予以支持。关于汉星物业主张2010年8月1日之前袁钢欠原物业公司鑫元物业公司的费用已由鑫元物业公司转让给了汉星物业，对此一审法院认为，根据法律规定，债权转让应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，汉星物业向一审法院提交的证据仅能证明鑫元物业公司将债权转让事宜向兴元嘉园小区业主委员会进行了通知，但袁钢才是《兴元嘉园前期物业管理服务协议》的相对方以及债务的实际承担者，故一审法院认为该债权转让应通知到袁钢，未经通知对袁钢不发生效力，因此汉星物业向袁钢主张2010年8月1日之前的欠付物业费缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。袁钢未按《兴元嘉园前期物业管理服务协议》约定向汉星物业支付物业服务费，其行为已经构成违约，应当依约承担违约责任。袁钢认为《兴元嘉园前期物业管理服务协议》约定的违约金计算标准过高，主张按袁钢所欠物业服务费的30%计算违约金。一审法院以实际损失为基础，考虑本案实际情况，认为汉星物业主张的违约金未高于《兴元嘉园前期物业管理服务协议》约定的违约金且不违反法律法规的规定，故一审法院对汉星物业主张的违约金计算标准予以支持，但应以2010年8月1日之后欠付的物业服务费为计算基数，即袁钢应向汉星物业支付违约金1898.6元（6328.76元×30%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定判决：一、袁钢于本判决生效之日起十日内向汉星物业支付2010年8月1日至2016年6月30日期间的物业服务费6328.76元；二、袁钢于本判决生效之日起十日内向汉星物业支付违约金1898.6元；三、驳回汉星物业的其他诉讼请求。一审案件受理费118元，由袁钢负担68元，汉星物业负担50元，公告费260元和后续因送达本裁判文书发生的公告费均由袁钢负担。二审中，上诉人袁钢提交了小区内部公共设施照片打印件9张，拟证明公共设施装饰、墙面、消防及照明设施都有部分损坏且上诉人一直未予维修。经质证，被上诉人对上述证据的关联性不予认可，照片中有些是业主阳台专有部分渗水，不属于物业服务范围，其余公共部分已经进行了维修。本院认为，上诉人袁钢仅是拍摄的某一个时间点的情况，不具有连续性，难以形成锁链认定汉星物业提供的服务长期不达标，存在根本违约的事实，因缺乏证明力本院不予采信。被上诉人汉星物业针对上诉人提交的证据也提交了反驳证据：1.小区绿化保洁及消防设施照片，拟证明小区按照合同约定履行了服务义务；2.被上诉人交纳税款的回单，拟证明被上诉人并未偷税漏税。经质证，上诉人认为，证据1的真实性无异议，但关联性不认可，不能证明公共部分设施是在合同期内进行维修的；证据2的三性不予认可。本院认为，在上诉人认可证据1真实性的情况下，证据1能够部分反映被上诉人履行了维修管理义务，本院予以采信；证据2系复印件，且缺乏与本案的关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，汉星物业与袁钢签订的《兴元嘉园物业服务协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。袁钢上诉主张汉星物业未按约履行合同义务，但其举示的证据并不足以证明汉星物业存在服务长期不达标，存在根本违约的事实，而汉星物业在二审中举示的证据能够证明其已按约履行了维修、管理和维护义务，故袁钢上诉认为汉星物业履行合同义务不达标的主张不能成立，本院不予支持。此外，袁钢以汉星物业未向其提供交纳物业服务费的发票为由不支付物业服务费缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，袁钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人袁钢负担。本判决为终审判决。审判长 莫 雪审判员 陶田源审判员 谈光丽二〇一七年九月十三日书记员 刘梦汀