中华人民共和国广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0491民初301号原告:虞玉龙（yuyulong），男，1956年12月18日出生，澳大利亚国籍，住珠海市。委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钟娜，广东仁基律师事务所律师。被告：珠海市同裕房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区南福路205-2号商铺A。法定代表人：梁明锡，董事长。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤华，广东诚迅达律师事务所律师。原告虞玉龙（yuyulong）诉被告珠海市同裕房地产开发有限公司（以下简称“同裕房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年6月29日、2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告虞玉龙的委托诉讼代理人韩力均、郑钟娜，被告同裕房产公司委托诉讼代理人王凤华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告虞玉龙向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告修复原告位于珠海市前山南溪村××花园××单元××房（以下简称“402房”）的供电系统和排污主管道，彻底解决停电、主卧浴室地板渗水和污水倒灌等问题；2、请求人民法院依法判令被告对402房进行重新装修、装饰并重置家具，以恢复该房屋至交房状态，并应达到双方签订的《珠海市商品房买卖合同》约定的使用条件；3、请求人民法院依法判令被告赔偿原告违约金人民币143268.29元（2252646元×0.0003×212天=143268.29元）；4、请求人民法院依法判令被告赔偿原告入住酒店的费用人民币11234.9元；5、请求人民法院依法判令被告将402房商品房合同的所有附件资料全部提供给原告；6、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实理由如下：一、被告违反商品房合同约定，交付不符合合同约定质量的房屋，原告无法使用，应当承担修理整改、支付违约金和赔偿损失的责任。2015年6月10日，原、被告签订商品房合同，原告一次性付款人民币2252646.00元购买被告开发的房屋-402房。该合同第七条约定：被告应于2015年9月30日交付房屋；第十三条约定：该房屋是带精装修的样板房，装饰、设备标准应符合合同附件二的标准（但被告并未向原告提供附件二）；第十四条约定：被告承诺在交付房屋时，水、电必须达到使用条件；若未到使用条件，每逾期一日按万分之零点一支付违约金；第十八条约定：被告按照《住宅质量保证书》承担保修责任（被告也未向原告提供）。商品房合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。原告托朋友代收了房屋钥匙。2015年10月底，原告妻子回珠海，发现房屋电灯开关、插座等不能使用，洗手盆不下水，浴室马桶排水会从地板渗出，大门关不紧等问题。原告妻子立即联系被告，要求处理，但一直未能解决问题，402房一直无法正常使用。2016年3月24日晚21﹕00点左右，原告一家从澳大利亚回到珠海，准备住进402房，刚打开房门，臭气熏天，非常恶心，整个房屋都被粪水淹了:家具、木地板等受损严重，灯也打不开，原告立即联系物业反映情况，因当时已经很晚，物业未处理，原告一家只得住酒店。2016年3月25日至3月26日，物业对房屋进行清洁打扫，并对排污管道进行疏通。物业称402房的污水倒灌事故是由于该幢楼的排污主管道二楼拐弯处被水泥砂等建筑垃圾堵塞。但，原告不明白，如果不存在排污管道设计缺陷或者质量问题，二楼的堵塞怎么会从四楼倒灌出来呢?二、商品房合同中约定的逾期违约金太低，应当调整为按已支付房款每日万分之三的标准计付违约金。该商品房合同为被告提供的格式合同，所有购房者都是签订一样的合同，原告买房时也不得不签订，客观上无法对相关条款作出修改。而且，如果按照该合同约定，逾期违约金按原告已支付房款的每日万分之零点一的标准计算，被告每日只需支付原告违约金22.52元，无论是从同期银行利率标准，还是基于公平原则和市场行情，参考原告购买的涉案房屋的价值和香洲区当地同类房屋的租金水平，该违约金的约定远远低于原告因不能使用该房屋而遭受的损失。根据我国《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告认为应当将本案逾期违约金计算标准提高至按已付房款的每日万分之三的标准，望贵院采纳。三、按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定，电气管线、排水管道、设备安装及装修工程保修期为2年，卫生间防水保修期为5年。402房质量仍在保修期内，被告应当依法依约承担保修责任。依据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第三、七和第十五条等条款的规定，被告应当向原告承担保修责任。原告在发现房屋质量问题后，均是在第一时间通知被告，要求其履行保修义务，被告搪塞推脱，由此成的原告其他损失，包括酒店住宿费等均应由被告承担。四、被告应当承担全部责任.首先，被告出售给原告的房子是带装修、带家具的样板房，被告声称可以“拎包即住”，原告没有进行过装修，所以，即使是装修402房时产生的建筑垃圾导致了二楼排污管的堵塞，责任也应当是被告承担。其次，被告开发的该楼房建筑的设计存在缺陷或者质量有问题才可能造成污水倒灌的问题，因为污水倒灌一般只会出现在一、二楼，管道没有问题的情况下，四楼不可能发生污水倒灌。而且被告交付的房屋，水、电等无法正常使用，不符合交付条件，原告根本不能正常使用。其三，原告尚未使用该房屋，不可能是原告使用不当造成的堵塞，原告本身没有任何使用不当的过错。因此，根据《民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条、《合同法》第一百一十一条以及合同约定，被告应当向原告承担修理整改、支付违约金和赔偿损失的责任。同裕房产公司答辩称，一、原告房屋家具及装修受损是因下水管道堵塞、污水倒灌造成的，并非被告房屋质量问题所致，因此，原告主张被告修复原状没有事实依据。2015年6月9日，原告购买了被告的样板房云顶澜山花园5栋2单元402房并签订了《云顶澜山商品房认购协议》，协议中已经明确约定是按现状交楼，因此，原告在购买涉案房屋时对于房屋装修的现状是经过现场检查过的，不存在被告将不符合质量约定的房屋交付给原告的情况。原告在收楼后仅就部分插座、开关、灯等与电路相关的问题提出了意见，被告也已经按照原告提出的电路问题进行了维修，原告经过复查后已经于2015年11月正式验收入住，因此被告向原告交付的房屋经过2015年11月维修后已经不存在质量问题。且收房时原告并未提出下水管道存在堵塞问题，可以证明被告在向原告交房时下水管道是畅通的。被告出售的房屋是经过竣工验收的，管道等的设计是符合规划标准的，不存在设计缺陷和质量问题。同时结合原告提交的证据八《云顶澜山物业服务中心的回复》中已经明确说明了：涉案房屋马桶返水是由于业主将容易导致堵塞的生活垃圾等异物扔进下水道所致的，并非被告工程质量原因，因此，原告家具及装修受损与被告无关，原告要求被告修复原状没有事实和法律依据。且涉案房屋所在楼宇的供电系统和排污主管道目前是畅通且正常使用的，被告无需进行任何修复。原告马桶返水是因已经入住的其他业主将容易导致堵塞的生活垃圾等异物扔进下水道所致的，原告因此遭受财产损失是属于侵权纠纷，其损失应由具体侵权人来赔偿，原告向被告主张合同纠纷没有事实依据。《房屋建筑工程质量保修办法》中对于排水管道的保修应是对排水管道质量的保修，本案中排水管道并没有损坏，导致排水管道不畅通是因为人为使用不当造成的，并非排水管道质量问题，经过物业疏通后，排水管道仍在使用，因此，因已经入住的其他业主将容易导致堵塞的生活垃圾等异物扔进下水道导致排水管道堵塞，并非被告侵权所致，也不是被告应承担的质保范围内项目，原告应当向具体的侵权人主张赔偿责任，原告要求被告对其房屋进行重新装修没有事实依据。原告于2015年9月30日已经收房，被告不存在逾期交房的情形，原告主张被告支付自2015年9月30日至诉讼时止的逾期交房违约金没有事实依据。被告于2015年8月31日即通知原告收楼，原告也已经于2015年8月31日领取了房门钥匙，并于2015年9月29日办理了入伙手续，原告在收房后，也已经入住了一段时间，被告不存在逾期交房的情形，原告主张被告向其支付逾期交房违约金没有事实依据。因原告的房屋损害与被告无关，据此，原告因此发生的住宿费用也无权要求被告赔偿。因原告是外国籍人，其签订商品房买卖合同及附件是需要到公证处公证的，原告已经领取了整套公证的《商品房买卖合同及附件》并在《客户签收表》上签名确认；在原告办理入伙手续时，即2015年9月29日，物业已经将《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》移交给了原告，原告已经在《物品移交清单》上签名确认，据此，被告已经向原告提供了上述材料。经审理查明，2015年6月10日，虞玉龙与同裕房产公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定虞玉龙向同裕房产公司购买涉案房屋，房屋总价2252646元，双方还约定同裕房产公司应当在2015年9月30日前向虞玉龙交付取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房，逾期交房超过90天，买受人仍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的违约金。合同还约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在交付使用时，达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、每逾期一日，按已付购房款万分之零点一支付违约金至达到使用条件。同日，双方到珠海市公证处办理了公证手续。2015年10月31日10点21分，原告妻子向“销售廖小姐”发出一条短信，内容为：廖小姐，我一直在打你电话都没人接，周小姐找的电工不是原来装的电工，这个人不知道如何修理，你的电话一直打不通，让我们很为难。“销售廖小姐”于当日14点24分回复“你回来了就给我电话，我就让我们电工过去”，原告妻子回复称“大约15分钟到家”，销售廖小姐回复称“好的”。2015年11月3日，被告出具一张收条，收到原告交来的涉案房屋大门钥匙。2016年3月28日，云顶澜山物业服务中心向原告发出一份函件，内容为：关于您家里于2016年3月25日发生室内卫生间马桶返水，造成屋内木地板等家私被水浸一事，我们深表同情！我们接到您反映的问题后立即排查原因，并安排保洁人员帮您清理家里的积水并做整体清洁、消杀，安排维修人员进行疏通排污管道，发现由于业主将水泥砂、头发、纸巾等异物扔进下水道造排污管堵塞。因此造成排污管堵塞原因为该栋02户型业主使用不当造成，责任不在物业公司，我们已经尽到应有的责任。在本案审理过程中，本院依原告申请委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司就涉案房屋电气、排水工程施工质量是否符合国家现行有关规范的规定进行鉴定。2016年12月1日，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具《装饰装修工程质量鉴定报告》，鉴定结果3.1项为，电气工程不符合《住宅装饰装修工程施工规范》第16.3.9.条“安装电源插座时，面向插座的左侧应接零线（N），右侧应接相线（L），中间上方应接保护地线（PE）”；《住宅设计规范》第8.7.2条第4项“除壁挂式分体空调电源插座外，电源插座回路应设置剩余电流保护装置”的规定。经现场鉴定：配电箱内插座（普通插座）回路无剩余电流保护装置（俗称漏电开关）。厨房橱柜侧面1个插座相零线接错；餐厅墙面1个插座相零线接错；客厅电视墙面3个插座缺少地线，沙发墙面2个插座缺少地线；1号房间墙面1个插座缺少地线；3号房间空调插座相地线接错。第3.2项为排水工程不符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》第7.4.2条“连接卫生器具的排水管道接口应紧密不漏，其固定支架、管卡等支撑位置应正确、牢固，与管道的接触应平整”的规定。经现场鉴定：2号房间坐便器与排水管道连接处漏水，水流至地面。第3.3项为2号房间坐便器排水缓慢，经检查为废纸、刀片等异物堵塞（坐便器与排水管道连接处密封垫圈位置），经清除后排水顺畅。第3.4项为2号房间排水管道经拆除坐便器后直接冲水检查，其排水迅速、舒畅。第3.5项为其他区域排水顺畅。鉴定结论第4.1项为第3.1、3.2项属施工质量问题，建议按相关规范要求进行整改。第4.2项为第3.3项无法确定是施工过程或是使用过程造成堵塞（主要是指刀片），但只是排水缓慢且鉴定时已发现及清除堵塞物，排水回复顺畅。第3.4、3.5项无质量问题。2017年1月17日，被告前往涉案房屋进行整改。被告认为因原告并未向供电局开通用电，至今仍使用物业用电，因此会存在电容不够时跳闸现象，但经双方现场向供电局电话咨询，仅需原告办理用电开通及增容申请便可解决此问题，被告认为自己已经完成全部保修义务。原告于2017年1月19日向本院提交《关于涉案房屋2017年1月17日整改的情况及意见》，原告认为鉴于被告整改过程中敷衍了事，电路存在的问题并未得到实际解决，原告代理人认为被告应承担如下义务：1、原告将于年后三月份之前办理增容手续。待供电所增容后，若还出现跳闸情况，被告应继续承担整改义务，并按原告的要求，全面排查，更换电线，彻底解决电路问题。2、被告出售的是带家具、家电的精装房，被告有义务保证电容量应适合房屋的使用需求，原告为办理增容所产生的费用（包括但不限于：手续费、交通费、住宿费）应由被告承担；3、被告应承担原告此次特地为整改回国所发生的交通费、住宿费。2017年4月14日，原告提交《关于涉案房屋整改的相关情况》，内容为：一、涉案房屋马桶经整改后，目前未发现出现漏水问题；二、涉案房屋的电路问题，被告未彻底进行检修排查，现难以确定是否存在电路隐患。2017年3月17日，涉案房屋电表成功过户至原告名下，同日，原告申请办理了增容手续，将涉案房屋漏电开关增容至60安。增容后当天，未出现跳闸情况，但原告认为涉案房屋时不时出现跳闸现象，并不是电容问题造成的，被告仍然没有彻底的解决房屋的电路问题。虞玉龙在庭审中确定第三项诉讼请求内容包含了第四项诉讼请求的范围；对于第五项诉讼请求，虞玉龙明确是要求同裕房地产交付《珠海市商品房买卖合同》的附件二。本院认为，本案原告虞玉龙为澳大利亚公民，本案属于涉澳商品房买卖合同纠纷案件，应按照涉外民事诉讼相关规定进行审理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，对于合同纠纷案件的法律适用应当适用最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。由于本案合同履行地在广东省珠海市，内地与本案有最密切联系，故内地法律应作为本案审理的准据法。本院认为，虞玉龙与同裕房产公司签订的《商品房买卖合同》是各方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确定该《商品房买卖合同》有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同履行自己义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，同裕房产公司应当在2015年9月30日前向虞玉龙交付符合约定条件（包括但不限于水电在交付使用时达到使用条件）房屋。在本案中，经鉴定机构鉴定，同裕房产公司交付的房屋电气、排水工程不符合约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，虞玉龙有权要求同裕房产公司支付逾期交房违约金至电气、排水工程修复之日。根据双方的陈述，本院确定涉案房屋电气工程自2017年1月17日整改并经原告扩容后再未发生跳闸现象，在无新证据证明该电气工程依然存在质量问题的情况下，本院确定自2017年1月17日涉案房屋电气工程符合合同约定。对于涉案房屋污水倒灌问题，本院认为，虽然鉴定报告指出涉案房屋排水工程存在不符合规范之处，但该不符合规范之处是指2号房间坐便器与排水管连接处漏水以及2号房屋坐便器与排水管道连接处密封垫圈位置有异物堵塞，但鉴定报告并未认定这属于导致污水倒灌的原因，而且其他区域排水顺畅，故虞玉龙所称的污水倒灌系由于涉案房屋排水工程问题引起的这一主张依据不足，本院不予支持。对于虞玉龙提出的各项诉讼请求，本院分析如下：第一项诉讼请求，因没有证据证明涉案房屋在整改后还存在诉讼请求一提及的问题，故本院据此认定这些问题在本案审理过程中已得到解决，本院对虞玉龙的此项主张不予支持；对于虞玉龙提出的第二项诉讼请求，因没有证据证明污水倒灌系由房屋排水工程存在质量问题引起，故本院对虞玉龙此项主张不予支持；对于虞玉龙提出的第三项诉讼请求，因同裕房产公司交付的房屋确实存在不符合合同约定的情形，虞玉龙有权要求同裕房产公司支付从2015年10月1日至2017年1月17日的违约金。对于违约金标准，虽然双方约定违约金标准为每日万分之零点一，但按照该标准计算出同裕房产公司需支付的每月违约金不足700元，远低于同一时期同一地段租赁同等面积、同等装修水平房屋所需支付的租金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院考虑虞玉龙因涉案房屋不符合约定而造成的损失，酌情调整涉案违约金标准每日万分之一。本院根据双方约定的违约金计算基数及本院确定的违约天数、违约金标准，计算出同裕房产公司应当支付的违约金为2252646×0.0001×474=106775.42元；对于虞玉龙提出的第四项诉讼请求，因虞玉龙也确认第四项诉讼请求包含在第三项诉讼请求中，而本院在考虑违约金计算标准时也酌情考虑了因房屋不能使用所带来的损失，故本院对虞玉龙此项诉讼请求不予支持；对于虞玉龙提出的第五项诉讼请求，本院认为，涉案合同由双方协商签订，在虞玉龙已经出示了涉案合同的情况下，虞玉龙主张自己没有收到合同附件二的，需提供证据予以证明，在虞玉龙未能提供证据证明这一主张的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院对虞玉龙这一主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告珠海市同裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告虞玉龙支付违约金人民币106775.42元；二、驳回原告虞玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理人民币1695元，由原告虞玉龙负担523元，由被告珠海市同裕房地产开发有限公司负担人民币1712元；鉴定费人民币7260元，由被告珠海市同裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告虞玉龙可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市同裕房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  葛阳辉人民陪审员  林少菁人民陪审员  温桂莲二〇一七年五月十八日书 记 员  何绍峰