安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初2131号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区锦绣大道316号桃花管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E（1-1）。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 被告：王开菊，女，1964年7月4日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：郑元磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告王开菊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强，被告王开菊及其委托诉讼代理人郑元磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还顺美家园1#楼第2层房屋；2、判令被告立即支付欠付原告2015年11月15日至2017年4月14日期间的房屋占有使用费1042000元（后续房屋占有使用费计算至返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月31日，原告桃花经济发展公司与合肥思行合一商业经营管理有限公司（以下简称思行合一公司）签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租桃花经济发展公司顺美社区1号商业楼。2013年5月5日，思行合一公司与被告签订《顺美购物广场租赁合同》，由被告租赁该广场第2层房屋经营超市，租赁期限从2013年5月5日至2023年5月4日，面积4000㎡，租金14元/月/㎡，自第二年起每年递增0.5元。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户（含被告）通知原告与思行合一公司的租赁合同及补充协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年11月15日之后的租金应直接支付给桃花经济发展公司，但此后，被告占用房屋至今未缴纳房屋使用费。 王开菊辩称：原告桃花经济发展公司系案涉房屋的所有权人，明确同意思行合一公司的分租及转租行为，而被告与思行合一公司系合法承租关系且仍在承租期限内，被告在承租期限内对案涉房屋进行了巨额的装修，对于被告的承租权应予保护，同时被告实际租赁标的物的面积为3800㎡，而非原告诉称的4000㎡；原告未提交有效证据证明其与思行合一公司解除了房屋租赁合同关系，且案涉房屋系商业用房，原告及思行合一公司作为房屋所有权人及经营管理公司在招商时承诺保证商场的人气，但未能兑现承诺，影响了被告作为承租商户的收益，故即便被告未及时支付租金亦是因原告违约在先所造成的；综上，原告诉请被告支付房屋占有使用费及返还房屋无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：原告桃花经济发展公司系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人。2013年元月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租给思行合一公司从事商业经营。租赁期10年，自2013年至2023年止。2013年5月5日，思行合一公司（出租方，甲方）与王开菊（承租方，乙方）签订《顺美购物广场租赁合同》，约定由王开菊租赁顺美购物广场（即顺美家园1#楼）第2层房屋经营超市，建筑面积4000㎡，租赁期限为10年，自2013年5月5日起至2023年5月4日止（正式起租日以甲方正式交房通知为准，如交房时间在此合同租赁起始时间之后，则租赁期满时间相应顺延）。乙方首年租金（含基础物业费）单价为14元/月/㎡，自第二年起每年递增0.5元，首年租金总额为672000元，去除装修期后实际总额为336000元，保证金100000元。合同第六条约定，在双方签订本租赁合同后三日内，乙方需缴纳100000元履约保证金，甲方收到保证金后向乙方出具收据。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）。合同第七条约定，乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。合同第十条约定，乙方无故拖欠租金15天以上的（含15天），甲方可单方面解除合同，收回房屋。合同签订当日，被告王开菊即向思行合一公司支付首年租金336000元，保证金100000元。2014年9月15日，思行合一公司与王开菊所经营的肥西县红徽生活超市签订《补充协议》，约定王开菊的起租日自2013年9月15日起算，同时对于2014年9月15日前欠付的租金约定了付款时间及金额，后王开菊将租金支付至2015年9月15日。2017年4月14日，原告桃花经济发展公司向王开菊发出催告函，表明桃花经济发展公司与思行合一公司于2013年1月31日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除，对于2015年11月15日之后的租金由各承租商户于2017年4月30日前直接支付给桃花经济发展公司，逾期支付的，桃花经济发展公司将收回顺美家园1#楼第2层房屋，但王开菊并未支付费用，现王开菊仍在其所租赁的顺美家园1#楼第2层经营超市。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司（以下简称创行合一公司）对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，原告桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，现该判决业已生效。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告王开菊虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告王开菊系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告王开菊支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。由此，对于原告桃花经济发展公司诉请判令被告王开菊退还顺美家园1#楼第2层房屋，本院依法予以支持。 关于被告王开菊应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人主张腾房并支付房屋占有使用费，2017年4月14日，桃花经济发展公司向王开菊发出催告函后，王开菊未能支付房屋占有使用费，仍占有房屋至今，现原告桃花经济发展公司依据被告王开菊与思行合一公司签订的《顺美购物广场营业场地租赁合同》所约定的租金标准，主张由被告王开菊支付2015年11月15日至2017年4月14日期间的房屋占有使用费1042000元[（15元/㎡/月×4000㎡×6个月）+（15.5元/㎡/月×4000㎡×6个月）]，同时对于后续房屋占有使用费计算至返还房屋之日止，对于占有使用费标准，符合各方约定及法律规定，本院予以认定，但鉴于王开菊与思行合一公司在补充协议中约定计租日为2013年9月15日，依此计算，2015年11月15日至2016年9月14日期间的租金为15元/㎡/月，2016年9月15至2017年4月14日期间的租金为15.5元/㎡/月。租赁期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致影响到次承租人的经营收益并实际产生了损失，对于该损失，次承租人主张从租金中酌情扣减，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩，同理，对于次承租人向承租人思行合一公司支付的100000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人原告桃花经济发展公司主张退还或冲抵房屋占有使用费。又鉴于桃花经济发展公司在本案诉讼过程中表示给予被告免除2015年11月15日之后六个月的租金，该意思表示真实有效，据此，本院依法确认被告王开菊应支付桃花经济发展公司2015年11月15日至2017年4月14日期间的租金为574000元[（15元/㎡/月×4000㎡×10个月）+（15.5元/㎡/月×4000㎡×7个月）-（15元/㎡/月×4000㎡×6个月）-100000元]，并自2017年4月15日起按62000元/月（15.5元/㎡/月×4000㎡）的标准向原告桃花经济发展公司支付逾期腾房占有使用费至其将顺美家园1#楼第2层房屋实际返还之日止。 对于被告王开菊提出的应按3800㎡计算租金或房屋占有使用费的抗辩事由，原告桃花经济发展公司未予认可，被告王开菊亦未能提交充分证据予以证明，应以王开菊与思行合一公司所签订的《顺美购物广场租赁合同》中约定的4000㎡计算，对于王开菊的上述抗辩事由，本院依法不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告王开菊应于本判决生效之日起十日内将位于肥西县（顺美购物广场）第2层房屋返还给原告合肥桃花工业园经济发展有限公司； 二、被告王开菊应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司房屋占有使用费574000元，并自2017年4月15日起按62000元/月的标准向原告合肥桃花工业园经济发展有限公司支付逾期腾房占有使用费至其将顺美家园1#楼第2层房屋实际返还之日止； 三、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费１４１７8元，减半收取７０８９元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担3190元，由被告王开菊负担3899元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一七年十二月四日 书记员  汪菡佳 附相关法条： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。