上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32981号原告(反诉被告)：谭某1，男，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：谭树旭，吉林昱诚律师事务所律师。原告(反诉被告)：杨璐，女，1977年3月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：谭某1，男，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：谭某2，男。法定代理人：谭某1，男，系谭某2父亲。被告(反诉原告)：陈蔚，女，1969年1月25日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：陈钢，男，1974年6月7日出生，汉族，住上海市闵行区。共同委托诉讼代理人：朱詠梅，上海锦天城律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：毛东涛，上海锦天城律师事务所律师。原告谭某1、杨璐、谭某2与被告陈蔚、陈钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谭某1及其委托诉讼代理人谭树旭，陈蔚、陈钢及其共同委托诉讼代理人朱詠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭某1、杨璐、谭某2向本院提出诉讼请求：1.将涉案房地产买卖合同价款自309万元变更为296.3231万元，两被告向原告返还购房款12.6769万元；2.两被告继续履行上述合同，将无违章限制且符合合同要求的房屋交付原告，并按每日1,545元向原告支付自2016年9月15日起至房屋完全交付时止的逾期交房违约金;3.两被告对上述两项诉请各自承担50%责任。审理中，原告表示，因双方于2017年2月15日交接房屋并结清尾款2万元，原告撤回诉请二中要求两被告继续履行上述合同，将无违章限制且符合合同要求的房屋交付原告的主张，仅保留逾期交房违约金的主张。事实和理由：三原告于2016年7月6日就购买上海市徐汇区康健路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与两被告签订房屋买卖合同。原告于2016年9月13日全部履行付款义务，但合同订立中，被告为促成交易，故意隐瞒房屋存在违章建筑的事实，即将房门向外延伸约两平方米占用部分公共走道。该行为足以造成原告对房屋建筑面积的重大误解，构成欺诈，原告以房屋单价乘以两平方米主张房款差价返还。同时，被告以要求原告放弃合法权利的方式拒绝履行交房义务，严重侵害原告合法权益。故原告诉至法院，请求判如诉请。陈蔚、陈钢辩称，不同意原告诉请。确认双方于2017年2月15日交接系争房屋并结清尾款2万元。合同价款依照产证上建筑面积计算，不存在对面积的欺诈。原告三次看房中对房屋进户门外移情况是明知的，被告已就此向原告告知；且从现场情况看，房门外移后，邻居家的窗户在系争房屋内，原告对此明知，故不存在隐瞒。系争房屋不存在被认定的违章建筑，双方已过户。被告于2016年9月16日及10月13日两次交房过程中要求原告接收房屋，但原告第一次拒绝收房；第二次又以要求划去中介提供的房屋交接书上某一句话为由，拒绝收房，逾期交房责任在原告，被告未违约。合同约定的违约金标准远超过损失的30%，请求法院予以调整。陈蔚、陈钢向本院提出反诉请求：1.原告继续履行合同，接收房屋并支付剩余尾款2万元(审理中，原告撤回该反诉请求)；2.原告支付被告逾期交房的违约金10万元。事实和理由：原被告签订买卖合同，已过户，被告明确告知系争房屋房门外扩情况，房屋交接过程中，原告以此为借口，屡次拖延交房，应承担违约责任。谭某1、杨璐、谭某2辩称，对反诉请求第一项无异议，但要求划去房屋交接书上相关某条款。不同意第二项，交付义务在卖方，且迟延交付的违约责任也不在原告，不认可违约金标准。根据原被告庭审的一致陈述，另有原告提交的上海市房地产买卖合同、付款转账凭证、收据及放贷短信证明、房地产权证、照片、房屋交接书两份(未签字的文本及双方于2017年2月15日签字确认的)，被告提交的照片，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，两被告(出售方、甲方)与两原告(购买方、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定经上海贝得房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市康健路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积48.75平方米，转让价款为309万元。甲、乙双方同意，甲方于2016年10月25日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起2日内对房屋及其装饰、设备进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有标志。甲、乙双方确认，在2016年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按补充条款(一)相关约定处理。合同补充条款(一)如下约定：1.1甲方承诺该房地产无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。3.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产之固定装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付即可，但是甲方必须保证该房地产及内的管道、管线畅通正常使用；甲方应于收到乙方除尾款外房款之日起二个工作日内，与乙方进行该房屋的验收、交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤、电讯费用的结算及户名更改。10.在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方若未按本合同履行的，即违约，违约方每逾期一日，向守约方支付本合同约定总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)。合同附件三付款协议约定，乙方已支付的定金3万元转为首付款；签订合同当日乙方支付第二期房款172万元；第三期房款132万元以贷款方式直接支付至甲方账户；乙方应于房屋交接、物业等户名变更手续及户口迁出同时支付甲方尾款2万元。合同签订后，原告按约向被告支付了除尾款2万元以外的其余房款(其中，原告的贷款于2016年9月13日发放至被告账户)，原告于2016年8月29日取得系争房屋产权。另查明，被告挂牌出售系争房屋前，曾将系争房屋的进户门外移，占用了部分公共走道，并使系争房屋相邻方卫生间的窗户位于系争房屋内。原告当庭自认其曾于看房时就相邻方窗户在系争房屋内的情况向被告询问。2016年9月16日、10月13日，原被告及中介方两次至系争房屋，拟按照合同约定交付房屋并办理交接转移手续，但均未果。原告表示，因其在9月上旬才经中介告知系争房屋上有违章建筑(即指进户门外移)且存在相邻矛盾，故9月16日原告至现场查看了违章建筑的情况并据此未收房；同时，原告表示，10月13日的第二次交房过程中，中介为双方制作了房屋交接书，原告坚持要求划去交接书上“经乙方验收后认为甲方交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接收”的条款，而被告不予同意，故双方第二次交付房屋未果。对此，被告认为，被告已在原告看房过程中明确告知原告系争房屋房门外移的情况并对相邻方窗户在系争房屋内进行解释，在原告明知的情况下，被告按约按期积极向原告按现状交付房屋，因原告拒绝收房导致房屋延迟交付，原告应就此承担责任；原告在交房过程中就进户门问题提出异议时，被告也表示了可恢复原状后交付。审理中，根据被告的申请，证人王某某(上海贝得房地产经纪事务所工作人员，即系争房屋中介人员)出庭作证，证人表示，原告为购买系争房屋在合同签订前三次看房，第一次看房时，被告的父亲(当时居住于系争房屋内)已明确告知原告进户门外移的事实，相邻方窗户因此在系争房屋内的结构特点也很明显，出售方也对此向原告进行了解释。因系争房屋为80年代老公房，对原始户型的修改很普遍，签订合同前，中介向原告出示了系争房屋产调信息，双方对此均无争议并签订了买卖合同且完成了产权过户，原告在此期间从未提出将进户门恢复原状。后在约定交房时间届至前，因相邻方提出将改动过的门恢复原状，导致双方发生争议，两次交付房屋未果。第一次交房在2016年9月16日，被告已腾空房屋并按合同拟在该日向原告交付房屋，但原告表示因房门移动的原因不愿接收房屋；第二次交房在2016年10月13日，中介方制作了房屋交接书，原告坚持要求划去其中确认交付房屋符合合同约定的某一条款，而被告不同意更改交接书样本，故此次交房仍未成功。两次交房过程中，原告均未提出将外移房门恢复或是赔偿具体方案。经质证，被告认可全部证人证言；原告对证人证言持有异议的部分为，证人应听到被告父亲向其承诺房屋完全没问题，而被告隐瞒邻居半年前要求其恢复改动房门的事实；证人作为专业人员未在合同中明确告知有违章建筑反而承诺无违章限制、相邻关系正常，合同附件一未张贴房屋平面图，具有恶意；被告父亲不能代表被告行使合同告知义务；对于证人其某陈述的真实性予以认可。鉴于原被告对上述本院引用部分的证人证言内容并无异议，故本院对上述证人证言的真实性予以确认。审理中，原被告于2017年2月15日就系争房屋办理交接手续，原告向被告支付了尾款2万元。本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案合同中约定的系争房屋建筑面积与原告取得房产证上记载的建筑面积一致，故房屋不存在建筑面积上的误解或差异；且原告在第一次看房中已得知进户门外移的情况，且自认注意到了相邻方窗户在系争房屋内的不合理结构并对此进行询问，也得到了陪同看房的被告父亲的解答，故原告在明知上述事实的情形下仍与被告签订买卖合同并完成房屋产权变更手续，应视为对合同签订时房屋状况的认可，现原告以重大误解、被告欺诈为由，要求变更合同价款、两被告各半承担返还部分购房款的诉请，于法无据，本院不予支持。基于原告在合同签订前对移门情况已明知且双方合同明确约定按现状交付系争房屋，故被告按约按期于2016年9月16日以现状交付房屋并无不妥，当日房屋未交接完成的原因亦在于原告拒收，故被告不应承担逾期交房的违约责任，对原告要求两被告各自承担50%支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。至于被告要求原告支付逾期交房违约金的反诉请求，鉴于按约交付房屋及逾期承担违约责任系买卖合同中出售方的义务，被告亦未举证证明因原告逾期收房造成被告实际损失，故被告的该反诉请求缺乏合同及法律依据，本院难以支持。原告撤回部分诉讼请求，被告撤回部分反诉请求，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、驳回谭某1、杨璐、谭某2的所有诉讼请求；二、驳回陈蔚、陈钢的所有反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2,180元，由谭某1、杨璐、谭某2负担；反诉案件受理费减半收取计1,390元，由陈蔚、陈钢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一七年五月十日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。