安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初487号原告：淮北恒通置业有限公司，住所地安徽省淮北市孟山北路85号。法定代表人：苏少东,该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，男，淮北恒通置业有限公司法务。委托诉讼代理人：梁城城，男，淮北恒通置业有限公司销售员。被告:武钢，男，1981年12月14日出生，汉族，安徽矿业机电设备有限责任公司职工，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：谢楠，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志恒，安徽北方之光律师事务所律师。被告：蔡士云，女，1984年2月4日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告淮北恒通置业有限公司（以下简称恒通公司）与被告武钢、蔡士云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理，在审理过程中，发现本案存在不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托代理人张辉、梁城城到庭参加诉讼，被告武钢及其委托代理人谢楠到庭参加诉讼。被告蔡士云经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除恒通公司与武钢、蔡士云之间签订的《商品房买卖合同》；2、武钢、蔡士云承担已付首付款15万元不予退还的违约责任；3、武钢、蔡士云协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；4、武钢、蔡士云承担本案的诉讼费用。事实与理由：恒通公司与武钢、蔡士云于2012年6月24日签订了《商品房买卖合同》，约定武钢、蔡士云购买恒通公司开发建设的恒大雅苑小区11#楼1102号房屋一套，武钢、蔡士云首付房款15万元，剩余房款30万元由武钢、蔡士云与淮矿公积金管理处委托的中国建设银行股份有限公司淮北分行（简称建行淮北分行）办理按揭贷款，商品房买卖合同约定恒通公司承担阶段性连带保证责任：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房买受人承担违约责任，所交款项100%不予退还，协同出卖人至房管局办理有关解除合同手续。后武钢未按银行贷款约定偿还贷款，建行淮北分行于2016年3月16日扣划恒通公司担保款项266397.97元，恒通公司承担了连带保证责任。事后多次催促还款，武钢、蔡士云置之不理。武钢辩称，其同意解除与恒通公司之间签订的商品房买卖合同，并愿意协助办理备案撤销手续；恒通公司要求其承担其已交首付款15万元不予退还的违约责任于法无据，不应予以支持。蔡士云未提交书面答辩意见，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月24日，武钢、蔡士云（买受人）与恒通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1206240008号），合同约定：买受人购买恒通公司开发建设的恒大雅苑（北区）11幢1102号房屋，建筑面积90.15平方米，单价每平方米4991.68元，总金额45万元。在2012年6月20日前支付首付房款14万元，余款31万元应于2012年6月20日前由买受人到相关的公积金管理部门、银行办理按揭手续，并按时提供全部所需材料。同时，双方又签订了《合同补充协议》（附件四），该协议约定：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除本合同的手续。上述合同签订后，武钢、蔡士云向恒通公司交纳首付款14万元、定金1万元。后定金1万元转为购房款。武钢、蔡士云与恒通公司在淮北市房地产管理局办理了涉案《商品房买卖合同》登记备案（备案号：BA1206260064）。2013年1月15日，武钢、蔡士云与建行淮北分行签订《住房公积金借款合同》，约定武钢、蔡士云向建行淮北分行借款30万元用于购买涉案房屋，恒通公司为武钢、蔡士云的上述借款提供阶段性保证担保。同年1月30日，建行淮北分行向武钢、蔡士云发放了该笔贷款。自2013年3月1日至2016年3月1日，武钢共计偿还贷款本息72374.95元，其中本金42655.02元，利息29719.93元。至2016年4月2日，因武钢、蔡士云连续逾期1次（累计5次）未按时足额还款，建行淮北分行扣划了恒通公司保证金266397.97元，其中于2015年11月19日扣划10901.70元，2016年3月16日扣划255496.27元。2016年5月6日，北京盈科（合肥）律师事务所接受恒通公司委托，指派律师向武钢、蔡士云发出催告律师函。另查明，武钢、蔡士云原系夫妻关系。2013年5月28日，本院对武钢与蔡士云离婚纠纷一案作出（2013）相民一初字第00493号民事调解书，武钢、蔡士云经本院调解离婚，并达成涉案房屋归属武钢，由武钢偿还房屋贷款，武钢给付蔡士云房屋补偿款4万元等协议内容。2013年6月5日，武钢向蔡士云给付上述款项。本院认为，恒通公司与武钢、蔡士云签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方应依约全面履行各自的义务。本案中，被告武钢、蔡士云未按合同约定偿还贷款本息，致使恒通公司在建行淮北分行的资金被扣划，为武钢、蔡士云代为偿还借款本息266397.97元。根据合同补充协议约定，因武钢、蔡士云的违约行为导致恒通公司承担保证责任，恒通公司有权单方解除涉案的《商品房买卖合同》，同时武钢、蔡士云负有协同恒通公司到房管局办理有关解除合同的义务，现解除合同的条件已成就，恒通公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及武钢、蔡士云协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因武钢、蔡士云已于2013年5月28日协商一致将涉案房屋的权利义务归属武钢，武钢亦已对蔡士云给予补偿，故在合同解除后，恒通公司依法应将已付购房款15万元及贷款本金42655.02元共计192655.02元退还给武钢。恒通公司要求武钢、蔡士云按照合同约定承担所交的全部款项不予退还的违约责任，该约定显然过高，根据恒通公司的实际损失情况，本院酌定武钢按照总房款的5％承担违约责任，即向恒通公司支付违约金22500元（45万元×5％）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮北恒通置业有限公司与被告武钢、蔡士云于2012年6月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1206240008号）；二、被告武钢、蔡士云于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北恒通置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、被告武钢向原告淮北恒通置业有限公司支付违约金22500元，原告淮北恒通置业有限公司返还被告武钢购房款192655.02元；上述款项两相折抵后，原告淮北恒通置业有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告武钢购房款170155.02元；四、驳回原告淮北恒通置业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告淮北恒通置业有限公司负担6440元，由被告武钢负担1610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  崔景瑞代理审判员  潘红梅人民陪审员  彭庆英二〇一七年六月十四日书 记 员  吕 晴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。