上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第3078号原告(反诉被告)上海申康房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人陆建军，总经理。委托代理人刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。委托代理人王保红，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)吴潇元，女，汉族，1981年6月22日生，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。委托代理人汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。原告上海申康房地产咨询有限公司诉被告吴潇元，反诉原告吴潇元(以下均称被告)诉反诉被告上海申康房地产咨询有限公司(以下均称原告)居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2015年4月2日进行了公开开庭审理，原告委托代理人刘大伟、被告委托代理人汪文芳到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年8月13日进行了公开开庭，原告委托代理人刘大伟、被告委托代理人汪文芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月份，被告通过原告的居间向案外人沈某某购买了浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室的房屋，三方于2014年9月14日签订房地产买卖居间协议。原告在签订协议后，积极地履行居间义务，催成被告与案外人沈某某签署上海市房地产买卖合同，并协助被告办理了房屋的银行按揭贷款、买卖、过户及交接等相关手续，使被告顺利完成了房屋买卖的全部流程并取得房屋产权。原、被告于2013年12月13日签订佣金确认书，确定被告应付的佣金为20,000元(人民币，下同)，支付日期为房东把房内户口迁出当日。2014年4月23日，案外人沈某某迁出了房屋内的所有户口，依约被告应在当日向原告支付佣金，但截止目前，被告也未按约支付款项，原告曾多次催讨，但被告始终拖延支付，故原告诉讼至法院，请求判令：1、被告向原告支付佣金20,000元；2、被告向原告支付自2014年4月23日起至实际付清之日止按欠款总额的日万分之2.1计算的逾期付款利息；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2014年4月22日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。原告为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、2013年12月13日佣金确认书，证明被告承诺在案外人沈某某户口迁出之日向原告支付佣金20,000元的事实。2、居间协议，证明被告在原告居间下购房的事实，协议明确涉案房屋到手价为1480,000元。3、律师函、快递详情及妥投记录，证明被告因拖欠佣金，原告向其催讨的事实。4、房地产登记薄，证明涉案房屋已于2013年12月30日过户至被告名下。5、户籍情况，证明涉案房屋内户口已全部迁出的事实，最后一个户口迁出之日为2014年4月21日，已具备了支付佣金的条件。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已经足额支付了佣金，且原告在居间过程中存在过错，导致被告巨大损失，所以被告提出反诉，要求原告赔偿。被告针对本诉未向本院提供证据。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性有异议，对证据2-5真实性均无异议，同时认为：证据1中原告服务人员和佣金确认书上名字不一致，即便是真实的，对于确认书中的内容，被告并不清楚，且认为佣金应当包括在打包协议之内，但对该确认书上被告签名予以确认。证据2居间合同虽然约定佣金由买卖双方各付总房价的1%，但因在履行中签订了打包协议，故该条并未实际履行。证据3信函中的内容不予确认。被告反诉称，2013年9月，被告通过原告带看房屋，确定购买浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室房屋。同月14日，原、被告就购房的具体程序及费用进行计算和协商，确认中介费为20,000元。双方签订了居间合同，约定购房款为1,480,000元(不含税费)，原告称可以包装贷款，享受首套贷款利率8.5折，希望与被告打包处理。因被告文化程度不高，且原告称可以降低贷款成本，遂同意了原告的意见，鉴定了打包协议，约定购房全部费用为1,538,000元，包括税费及银行评估费、贷款手续费，贷款利率按照市场首套利率标准执行。同日，被告支付意向金20,000元，并将办理购买房屋所需原件全部交予原告。2013年9月18日，在原告的居间下，被告签订了正式的房屋买卖合同，买卖合同系由原告打印核实后交被告签名，因此被告认为不会存在问题，遂直接在买卖合同及补充协议上签名确认。2013年10月，原告为被告办理房屋贷款，被告分别于2013年10月24日、11月26日共支付原告38,000元。第一次申请贷款时确定的银行首套房屋贷款利率为5.56%，但在银行审视贷款时发现，被告的儿子胡乐康的证件号错误，无法审批贷款。至此，被告才发现买卖合同中胡乐康的证件号也是错误的。在此情况下，原告称可以重新签订买卖合同，重新申请银行贷款，但因重新办理延误了时间，导致贷款利率上升至6.55%，直接导致被告贷款支付利息增加了137,809.43元。另，在办理过户时，被告另行支付了银行评估咨询费1280元、税16,383.99元。在被告就费用与原告沟通后，原告故意让卖家户口不迁出，拖延被告时间，直至2014年4月整个房屋买卖才完成。被告认为，因原告的错误导致被告贷款成本增加，故提起反诉，请求判令：1、原告返还被告费用18,000元；2、原告赔偿被告损失70,000元。被告为证明其反诉主张，向本院提供了下列证据：1、2013年9月14日打包协议，证明双方约定房屋成交价和税费打包价为1,538,000元，包括中介费，贷款利率按照市场首套房利率标准执行。2、被告付款收据及收条，证明被告支付购房款及相关税费情况，其中房款1,480,000元(包括银行贷款600,000元)、中介费38,000元、银行评估费1280元、其他房产税3583.99元、契税12,800元。3、银行明细单，证明评估费1280元由被告支付。4、买卖合同(贷款合同)、出生医学证明、贷款申请表，证明双方第一次签订买卖合同时，原告将胡乐康的出生证号码写错了，当时贷款利率一栏中写的是5.5675，因合同错误没有办理，后来改正后利率变成了6.55。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告第一项诉求没有依据，原告收取的38,000元并非中介费，是税款以及贷款手续费。第二项诉求也没有依据，被告并没有实际损失，原告不同意赔偿。双方签订的打包协议，原告从未承诺可以享受8.5折利率，只是说可以按照首套房贷款，基准利率是6.65，实际上被告已拥有两套房，利率本身是要上浮的。合同打印错误不能全怪原告，且打印错误没有影响贷款时间，当天就改正了。银行评估费和税费是原告支付的，原告也不存在故意让房东拖延迁出户口的情况。原告为证明其抗辩主张，向本院提供了账户交易明细及刷卡记录，证明原告为被告交了契税12,800元，另外一笔3583.99元是现金交纳的。经质证，原告对被告提供的反诉证据真实性无异议(贷款申请表除外)，但认为被告贷款没有批下来是首先是因为被告自身的资信问题，且其还有两套房贷，另外涉案房屋比较老，贷款金额也比较小，原告帮被告提供了虚假的税单和收入证明。贷款申请表只是申请，最终能否批下来是银行的事情。经质证，被告对原告提供的证明真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据只能证明王化杰在当天消费了12,800元，不能证明为被告支付了相应款项，税款是被告自己支付的。根据对当事人证据的审查，综合分析当事人的质证意见，本院对双方当事人均无异议的原告本诉证据2-5、反诉证据及被告反诉证据1-4(贷款申请表除外)依法予以确认，对双方有争议的证据发表如下认证意见：1、原告提供的本诉证据1佣金确认书，因有被告本人签字，故本院对份证据真实性予以确认，对被告所述内容不清楚的辩称，本院不予采信。2、原告提供的本诉证据3律师函及快递单、妥投记录，因该快递单已明确了信件内容，且被告已签收，故对于被告的抗辩，本院不予采信。3、被告提供的反诉证据3付款收据及收条，其中银行评估费1280元因有具体转账明细，故本院认定该笔钱由被告支付；其他房产税3583.99元，发票上显示为个人住房房产税(0.4%)，时间为2014年9月1日，而涉案房屋早已完成过户，与本案无关联性，故不予确认；契税12,800元，原告提供了反证账户交易明细及刷卡记录，可以认定该笔钱由原告所付，但庭审中原告明确该笔款系从被告所付38,000元中所支，故该笔款项实际亦是被告所付。4、被告提供的反诉证据4中的贷款申请表，因无具体银行盖章，故不予确认，且该申请表只是申贷所用，能否审批取决于银行，无法证明因出生证号错误致使审批迟延，从而导致利率上升的事实。根据上述采信的证据以及原、被告的诉辩意见，本院查明事实如下：2013年9月14日，原、被告与案外人沈某某签订《房地产买卖居间协议》，由原告居间将案外人沈某某坐落于上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室房屋出卖给被告，房屋建筑面积61.15平方米，总价1,480,000元(净到手价)。合同约定，被告支付案外人定金100,000元，签订买卖合同当日，支付首期房款800,000元(含定金)，部分房款650,000元通过银行按揭付款，余款30,000元于产证办理完毕、户口迁出、交房当日以现金支付给案外人。合同还约定，被告与案外人签订买卖合同的当日，双方即各自按照房地产成交总价的1%作为佣金支付给原告。同日，原、被告又签订了打包协议，由原告负责联系第三方机构，负责运作被告贷款手续，并将涉案房屋成交价以及税费、银行评估费、贷款手续费、中介费等打包约定为1,538,000元，贷款利率按照市场首套利率标准执行。协议签订后，原告即开始为被告提供中介服务。2013年9月18日，被告与案外人签订了正式的上海市房地产买卖合同，但因原告疏忽，将合同中胡乐康出生证号(应为XXXXXXXXXX)错写为XXXXXXXXXX，导致次月12日第一次申请贷款未果。后双方又对相关材料进行了重新修正。同年10月29日，被告通过中国工商银行向原告员工王化杰转账30,000元，11月26日，被告再次转账8000元。11月28日，被告通过转账支付了房屋贷款评估咨询费1280元。次月13日，原告代被告缴纳了契税12,800元，同日，原、被告签订了佣金确认书，明确被告应付原告佣金20,000元，支付日期为案外人沈某某把房内户口迁出当日。12月30日，涉案房屋完成过户手续。2014年4月21日，案外人沈某某将涉案房屋内户口全部迁出。因被告未支付佣金，原告经书面催告未果，故涉讼。另查明，涉案房屋总价款1,480,000元，除了银行贷款600,000元，其余房款被告支付时间分别为：2014年9月14日付20,000元，2013年9月18日付580,000元，2013年10月24日付270,000元，2014年4月21日付10,000元。再查明，原、被告签订的居间合同中关于佣金的条款实际并未执行，佣金的费用一并包含在打包协议中。还查明，原、被告签订居间协议及打包协议时，当时市场执行的首套房贷款利率为6.55%。庭审中，原告确认被告支付的38,000元，一部分用于支付第三方中介运作贷款事宜，其中12,800元代被告缴纳了契税；被告对该笔钱的具体用途不清楚，虽然知道要找第三方运作贷款，但具体的事项均由原告操作。庭审中，针对双方签订的佣金确认书，原告称涉案房屋因是售后公房，按照政策该类房屋的银行贷款需户口迁出后才能发放，故原、被告双方签订了佣金确认书，确认被告尚欠原告佣金20,000元。被告称其文化水平不高，对佣金确认书的内部不清楚。庭审中，原告认为上海市房地产买卖合同中胡乐康出生证号打印错误后，当天就进行了更改，完全没有耽误被告申请银行贷款，且原告亦未向被告承诺过首套利率8.5折的贷款利率。被告对此不予认可，认为正是因原告将合同打印错误才导致时间耽搁，从而致使银行利率由5.56变成了6.55。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是被告是否应当支付原告20,000元佣金？二是原告是否应当承担被告主张的损失赔偿责任？第一，关于原告主张的20,000元佣金问题。本院认为，本案中，原、被告签订的居间合同、打包协议及佣金确认书系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的佣金确认书，明确了佣金支付的金额和时间，且案外人沈某某已将涉案房屋中户口全部迁出，故被告理应支付原告佣金20,000元。理由如下：首先，结合打包协议及本院查明的事实可以看出，被告在签订打包协议时实际并不符合本市首套房贷款利率政策(否则双方无必要在打包协议中对此特别约定)，继而才出现了原告委托第三方中介运作贷款的事实(打包协议中亦明确了贷款手续费)。而被告在整个房屋交易过程中支出的款项为：房款1,480,000元、转账给原告工作人员王化杰38,000元(已包含契税12,800)、评估咨询费1280元，合计1,519,280元，与打包协议中约定的总额1,538,000元相差18,720元，与原告据此主张的佣金20,000元相差不大，基本吻合。其次，即便如被告所称该38,000元为中介费，但是在其支付中介费后又与原告签订佣金确认书，该行为并不符合常理，现被告以其文化水平不高、不清楚佣金确认书内容为由进行抗辩，显然不能成立，本院不予采信。最后，如上所述，被告实际支出的款项与打包协议约定的金额仅相差18,720元，但此后双方又通过佣金确认书之形式对被告应付金额进行了约定，该约定应视为对打包协议中剩余款项金额之变更，被告理由按照后合同中约定的款项(即20,000元)履行付款义务。综上，对于原告主张被告支付佣金20,000元的诉讼请求，本院予以支持，相应地，原告主张被告依约支付逾期付款利息的诉讼请求，本院亦予以支持。同时，对于被告要求原告返还多支付的中介费18,000元的反诉请求，本院不予支持。需要特别说明的是，从原、被告签订的打包协议以及双方委托第三方中介运作贷款的情况看，原、被告之行为有逃避相关房地产管理政策的嫌疑(对此，原告庭审中亦有表述，包括减少应缴税款、提供虚假材料等)，但本院认为，平等主体间的民事协议与相关行政管理规范系不同范畴，故本院对居间合同、打包协议及佣金确认书效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。第二，关于被告主张的损害赔偿责任问题。本案中，原告作为专业的房地产中介服务机构，在服务过程中将合同一方当事人的出生证号打印错误，导致二次申请贷款，应该说，原告之行为没有尽到仔细、审慎之义务，存在不当之处。被告据此要求原告赔偿损失，但未尽到相应的举证责任，况且按照原、被告打包协议之约定，双方仅约定贷款利率按照市场首套利率标准执行(实际发放的贷款利率已达到约定标准)，而非被告所称的8.5折，况且8.5折利率能否审批取决于贷款银行。故对于被告主张原告告赔偿损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告吴潇元应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海申康房地产咨询有限公司佣金人民币20,000元；二、本诉被告吴潇元应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海申康房地产咨询有限公司逾期付款利息损失(以20,000元为本金，自2014年4月22日起至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算)；三、驳回反诉原告吴潇元的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费306元(已预缴)，反诉案件受理费2000元(已预缴)，合计2306元，由被告(反诉原告)吴潇元承担，未缴纳部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董永强代理审判员  王 超人民陪审员  何昌炜二〇一五年八月二十八日书 记 员  寿飞飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。