天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0114民初1803号原告:陈亚香，女，1973年9月23日出生，汉族，居民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘金国，天津金国律师事务所律师。被告：武志刚，男，1980年7月31日出生，汉族，居民，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：张国猛，天津张盈（武清）律师事务所律师。原告陈亚香与被告武志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，后因发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的关于武清区曹子里镇二干排渠北侧花都新苑小区2-2-102室的《售房协议书》、《天津市房产买卖协议》、《售房补充协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，原告与被告在天津市武清区国土资源和房屋管理局共同签订了房产买卖协议，协议第六条规定：协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记手续造成损失的，应依法承担违约责任。自双方协议签订至今已远超出协议规定的30日，马上就超过2个月了，被告没有如期付清房产价款，导致该协议不能如期履行。自2016年11月5日双方签订中介协议至今快4个月，按正常交易流程，2016年底原告就能取得房款，因原告需要为父母改善住房，后原告与被告协商于2017年2月27日一次性付款，但当日被告拒绝付款，故原告起诉。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订房屋买卖协议后，被告严格按照协议履行义务，不存在违约行为，相关备案手续已完成，贷款审批通过了，双方应该按照协议继续履行过户等手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的录音资料10段，拟证明原、被告对付款期限及房款的支付方式进行了重新约定，被告同意在2017年2月27日前一次性将购房尾款19万元存入监管账户，2月28日双方办理过户手续，后因被告未能履行存款义务，导致涉案房屋在2月28日未能办理过户手续。被告质证称对该组证据的真实性认可，但不认可原告的证明目的，前8段录音表明双方就付款方式进行协商的过程，但不能表明双方达成了一致意见，第8段录音也体现了我方观点，被告要求原告签订变更付款方式的协议，但是原告拒绝签订该协议，以致双方没有就变更付款方式达成一致意见。前8段录音只能证明原告着急取得房款，但审批贷款的时间长是银行问题，不是被告的过错，不应当由被告承担责任。第9、10段录音与本案无关，但能证明房子已经交付给被告；2、原告提交的原、被告间微信及短信记录截屏，拟证明被告在2017年2月25日银行账户余额19万元，具备支付房款的能力，但被告拒绝支付剩余房款。被告质证称对该组真实性认可，但微信语音无法体现通话的全部内容，因此对证明目的不认可，截屏中能看出被告要与原告签订变更房款协议但原告未同意，双方未达成一致意见，被告不能打款。对于2017年2月27日下午5点53分的短信，在预约号取消前，被告已经准备好剩余的19万元房款，原告不签协议被告没法继续履行，后原告自行取消的预约号，是原告不履行合同导致预约号不能够使用在先，而被告后期发短信是与原告再次协商。在签订涉案合同后，双方的一切行为均是在协商剩余房款给付方式，但未能达成一致意见，因此不属于被告违约；3、原告提交的2017年2月28日天津市不动产预约登记，拟证明预约时间为2月28日，但因被告在2月27日拒绝将剩余房款19万元存入监管账户，故原告当日将预约取消。被告质证称对真实性认可，但不能证明是哪一方违约；4、原告提交的编号为32589-002548号及32379-007596号《天津市存量房屋买卖协议》两份，拟证明涉案的《天津市房产买卖协议》关于过户时间约定不是制式的，是根据双方约定确定的。被告质证称对该组证据不认可，该组证据不是本案涉案合同，与本案没有关联性；5、被告提交的2016年7月1日武清区不动产登记事务中心公告，拟证明后续购房手续须经银行贷款通过后才能办理。原告质证称真实性认可，但不认可被告的证明目的；6、被告提交的购电卡、水电气热一卡通用户卡、物业费结算单，拟证明原告将涉案房屋交付被告，被告为涉案房屋支付了物业费。原告质证称真实性认可，但不认可证明目的，物业费是原告出资被告代缴的；7、被告提交的2017年3月3日银行通知贷款通过的电话录音，拟证明被告申请的贷款已获批。原告质证称对该证据真实性不认可；8、被告提交的2017年3月3日原、被告短信记录，拟证明被告贷款获批后已通知原告。原告质证称真实性认可，但与本案无关，因为被告发短信时原告已经起诉；9、被告提交的2017年3月3日被告与中介的通话录音，拟证明被告告知中介被告贷款已获批。原告质证称不予认可；10、被告提交的原、被告间的微信记录，拟证明原、被告未就变更付款方式达成一致意见，原告陈亚香拒绝在补充协议上签字，双方应按照原合同履行。原告质证称真实性认可，原告的义务是预约办理过户，在2月27日原告已经预约完成，并通知被告，被告的义务是将剩余房款19万元存入资金监管账户，协议是否签署不影响合同的履行。因2月27日上午被告不同意存款，所以原告取消了预约号，但27日下午被告同意在不签协议的情况下于2月28日上午办理银行存款手续，后被告又反悔了。查明事实如下：2016年11月16日，原、被告经中介居间签订《售房协议书》，约定原告将其所有的坐落于天津市武清区曹子里乡二干排渠北侧花都新苑2-2-102号房屋以585000元出售给被告，付款方式为贷款支付。合同第三条约定“。在乙方银行公积金或按揭贷款下来一次性付清（多退少补）。甲乙双方约定于2016年11月14日到2016年12月31日到武清区房管局及银行办理贷款手续”，合同同时对其他事项进行了约定。当日，被告给付原告购房定金50000元。合同签订后，原告将涉案房屋钥匙交予被告，后由被告将涉案房屋出租给案外人。2016年12月23日，被告与原告代理人冯晶到武清区房屋管理部门签订了编号为32601-002643号《天津市房产买卖协议》，该协议第二条约定“甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款330000元。乙方首付140000元，申请银行贷款190000元，监管房价款合计330000元，（大写）叁拾叁万元整。纳税依据330000元，贷款种类为不包含公积金。”第六条约定“协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并交纳相关税费。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。”当日，被告将首付款140000元存入农业银行资金监管账户，并申请贷款。2017年1月1日，被告起草《售房补充协议》，并到原告住院医院交由原告签字。该协议写明“1、该房屋评估价格33万元，实际成交58.5万元。2、乙方于2016年11月16日通过银行转账的方式支付甲方5万元整。3、甲乙双方于2016年12月23日在武清区房地产交易服务大厅完成了网签。4、甲乙双方于2016年12月23日在农业银行武清区杨村支行完成了贷款面签。5、乙方于2016年12月27日将14万元存入了天津市存量房屋交易监管资金账户。6、甲乙双方约定，乙方需要支付首付款14万元（存入天津市存量房屋交易监管资金账户），银行贷款19万元，已支付（银行转账）定金5万元，剩余差价部分20.5万元于2017年1月1日乙方以现金（银行转账）的方式支付给甲方。7、乙方于2016年12月27日将农业银行贷款资料提交完毕，等待银行审批。8、甲方于2017年12月27日将天津武清区曹子里花都新苑2号楼2门102房屋交付给乙方使用。9、甲乙双方约定银行贷款审批通过后5个工作日内办理过户手续。10、本补充协议一式两份，甲乙双方各一份。”当日，被告给付原告购房差价205000元。2月15日，原告因急需获得房款购房与被告电话联系，协商解除合同事宜，双方未能达成一致意见。2月20日，原告电话联系被告，称其急需获得房款用于购房，询问被告是否可以现金给付剩余房款，被告称凑钱，尽量一个星期内凑齐。2月24日，被告电话联系原告，双方口头约定2月27日被告到银行将剩余房款190000元存入监管账户后，由原告凭被告提供的存款单预约过户号。2月25日，被告将由其起草的补充协议以微信方式发给原告，协议主要内容为将贷款方式支付19万元购房款变更为一次性付款。被告提出原告签署后交给被告。2月272月27日，被告来到农业银行武清杨村支行，并电话联系原告，称银行经理称贷款一个星期左右就能审批，原告坚持一次性付款，被告表示同意。后被告以原告拒绝签署补充协议为由，未能将190000万元存入监管账户。3月3日，农业银行客户经理以电话方式通知被告贷款已获批准。本院认为，我国合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原、被告于2016年11月16日签订的《售房协议书》、被告与原告代理人冯晶于2016年12月23日签订的编号为32601-002643号《天津市房产买卖协议》及原、被告于2017年1月1日签订的《补充协议》均系原、被告真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，均为合法有效的合同，对各方当事人具有法律约束力。后原、被告在2017年2月24日口头商定将贷款支付剩余房款190000元变更为一次性支付，由被告于2017年2月27日将190000元存入监管账户，此系双方自愿对付款方式的变更，此约定亦具有法律效力。且从双方履行情况看，被告于2月27日当日具有给付190000元的能力并已前往银行，但被告以原告未签订其起草的《补充协议》为由拒绝将190000元存入监管账户。我国合同法第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告拒绝按照双方口头约定内容履行合同义务，已构成违约，现原告请求解除涉案的《售房协议书》、《天津市房产买卖协议》及《售房补充协议》符合法律规定，本院予以支持。被告辩称双方未签订书面《补充协议》，双方未就变更付款方式达成一致意见的抗辩，没有事实依据，本院不予采信。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：原告陈亚香与被告武志刚于2016年11月16日签订的《售房协议书》、2016年12月23日签订的编号为32601-002643号《天津市房产买卖协议》及2017年1月1日签订的《补充协议》解除。案件受理费80元，由被告武志刚担负。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 花  雨审 判 员 诸葛金平人民陪审员 顾 维 贵二〇一七年八月二十一日书 记 员 董 佳 伟本判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；......