黑龙江省高级人民法院   执行裁定书     （2017）黑执异61号   异议人（案外人）：张剑韬，男，1986年12月21日出生，汉族，无职业。   申请执行人：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路**院**楼**。   法定代表人：佟铁成，该基金执行事务合伙人。   被执行人：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地哈尔，住所地哈尔滨市道外区南头道街**   法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。   被执行人：翟国娟，女，汉族，1964年3月2日出生。   被执行人：黄保忠，男，汉族，1965年8月14日出生。   被执行人：黄伟哲，女，汉族，1988年6月17日出生。      本院在执行北京长富投资基金（下称长富基金）与黑龙江省中然房地产开发有限公司（下称中然公司）、翟国娟、黄保忠、黄伟哲金融借款合同纠纷一案中，案外人张剑韬对本院查封中然公司开发建设的位于哈尔滨市阿城区上京大街与延川大街交汇处丽都国际小区一期房产提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   案外人张剑韬称，其于2011年11月9日与中然公司签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：其原房屋位于和平街和平委一组，系私有房产，所有权人为张剑韬，使用性质为住宅，建筑面积分别为340平方米和373.8平方米。中然公司为张剑韬用于产权调换的房屋位于丽都国际小区9号楼3号门市，预要户型为334.9平方米。该房产于2016年3月2日入户，张剑韬已实际入住至今，因中然公司的原因尚未办理产权证照。请求本院对案涉房产解除查封。    长富基金称，根据案外人张剑韬提交的相关证据证实，该拆迁安置补偿协议的原被拆迁人应为胡俊成、马泽芳，在该协议上拆迁承办单位加盖的是哈市阿城区阿什河街道办事处的印章，该单位没有拆迁资质。2016年3月2日签订的《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》在本案设定抵押后，且拆迁承办单位是哈尔滨金都拆迁事务有限责任公司，故此，该拆迁协议真实性存疑，不能对抗本案的执行。   本院经审理查明，2013年8月28日，以长富基金为委托人，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（下称哈尔滨兴业银行）为贷款人，中然公司为借款人，三方签订了本案《委托借款合同》。同日，哈尔滨兴业银行与中然公司签订了案涉《抵押合同》，约定：中然公司以其拥有的位于哈尔滨市阿城区上京大街与延川大街交汇处丽都国际小区一期43232.18平方米的在建工程（共计204套房产，详见抵押物清单明细）和19645.31平方米土地使用权为案涉贷款提供担保。2014年4月1日、2015年11月4日，经各方协商同意解除20套房产的抵押担保，2015年12月10日，本院根据长富基金财产保全申请，作出了（2015）黑高商初字第38号民事裁定书，查封丽都国际小区一期182套房产（详见查封房产明细）。同年12月25日本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决书，判决:一、中然公司于判决生效后10日内偿还长富基金贷款本金8835万元及利息。二、如中然公司不能清偿上述款项，对其不能清偿部分，长富基金有权以案涉中然公司提供的抵押房产（除已解除抵押的20套房产外)、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。三、如长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能完全受偿的，其有权以案涉质押股权折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。四、黄保忠、翟国娟、黄伟哲对长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能受偿部分承担连带清偿责任。五、驳回长富基金的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力，   在本案执行过程中，本院于2016年5月3日作出（2016）黑执18号执行裁定书：一、查封丽都国际小区其他50套房产（详见执行裁定书）；二、查封该小区地下停车场400个停车位，建筑面积15000.76平方米；三、查封该小区商务会馆，建筑面积2782.90平方米；四、查封中然公司座落于哈尔滨市阿城区和平街7委，使用权面积59101平方米国有土地使用权。   本院在执行中查明，2013年9月2日哈尔滨兴业银行出具抵押可售函，内容为“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人：中然公司，抵押权人：哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”。另附抵押房源表。   再查明，案外人张剑韬于2011年11月9日与中然公司签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：一、张剑韬原房屋位于和平街和平委一组，系私有房产，所有权人为张剑韬，使用性质为住宅，建筑面积分别为340平方米和373.8平方米。二、中然公司为张剑韬用于产权调换的房屋位于丽都国际小区9号楼3号门市，预要户型为334.9平方米。进户时双方互不找差价。协议底部注明：由胡俊成、马泽芳转让。2016年3月2日，张剑韬与中然公司签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，内容与原安置协议基本相同，预要面积改为282.73平方米，实际面积以房屋测绘部门测绘结果为准。张剑韬先后向中然公司交纳房屋差价款共计190万元，中然公司为其出具多份收据。该房产于2016年3月2日入户，张剑韬已实际入住至今，因中然公司的原因尚未办理产权证照。针对申请执行人长富基金的质证意见，中然公司于2016年11月29日出具情况说明，证实张剑韬原有住宅房屋在该公司丽都国际小区动迁范围之内，经双方协商，将其住宅房屋调换安置于金城街丽都国际小区G9号楼3号门市，根据动迁标准，比照当时临街门市的市场行情，经双方协商，约定房屋差价款为190万元，张剑韬于2012年3月5日至2013年7月2日，分五笔给付中然公司190万元，全部结清房屋差价款。另外，阿什河街道办事处和哈尔滨金都拆迁事务有限责任公司以第三人身份分别于2010年和2013年参与动迁。   本院认为，案外人张剑韬与原动迁人胡俊成、马泽芳达成房屋买卖协议后，取代了原动迁人的身份，实质上取得了动迁人的优先安置权利。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条的规定，案外人张剑韬与中然公司签订了《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，双方约定：中然公司以特定位置、用途的房屋对被拆迁人张剑韬予以补偿安置，符合法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院根据长富基金财产保全申请，作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房产在内的丽都国际小区182套房产的时间是2015年12月10日。张剑韬与中然公司签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的时间是2011年11月9日。哈尔滨兴业银行向阿城区房产事业管理局出具《抵押可售函》，同意出售抵押担保的房产，中然公司有权销售案涉房产。因此，在人民法院查封之前双方已签订的拆迁安置协议合法有效，中然公司将案涉房屋交付给张剑韬，张剑韬已经占有案涉房屋。案涉房屋为张剑韬原有房产的替代物，物权应优先于其他债权。且张剑韬非因自身原因未办理案涉房屋过户登记。故被拆迁人张剑韬请求优先取得补偿安置房屋的异议理由成立，应予支持。依据上述法律的规定，应中止对坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区9号楼4号门市房产的执行。   综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：   中止对坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区9号楼3号门市房产的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                                   审判长 荆长新                            审判员 王金海                            审判员 王欣厚                                 二〇一七年二月十日                                              书记员崔婷