上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第983号原告上海万亚物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人李万才，总经理。委托代理人张松林，男，该公司员工。被告袁桂芳，女，住上海市。委托代理人沈友生（系被告丈夫），住上海市。原告上海万亚物业管理有限公司诉被告袁桂芳一案，本院于2015年5月28日立案后，依法进行了审理。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，后本案依法转为普通程序，组成合议庭于2015年7月22日、2015年12月2日公开开庭进行了审理。被告袁桂芳于2015年11月9日提出反诉，本院于2015年11月12日裁定对被告袁桂芳的反诉不予受理。原告上海万亚物业管理有限公司的委托代理人张松林，被告袁桂芳（仅参加2015年12月2日庭审）及其委托代理人沈友生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万亚物业管理有限公司（以下简称“万亚物业”）诉称，被告系本市长宁区XX路XX弄XX号XX室（以下简称“涉讼房屋”）业主。2012年12月31日，原告与上海市长宁区XX大厦业主大会、业委会签订了《物业服务合同》。被告在每月享受原告提供的物业服务时，应履行向原告支付物业管理费的义务。自2013年1月1日起至2014年9月30日，被告拖欠原告物业费合计人民币（下同，略）24，361元。被告XX大厦1-4楼商务楼用水、用电历来都是由物业公司代收代付。自来水公司与电力公司只抄到总表，并向物业公司收取，然后由物业公司再抄表到户，按照每户实际使用的水、电数量向业主收取。2013年1月，被告拖欠水费68.78元，电费7，222.80元。经多次催促，被告仍不交纳。综上，原告诉至法院：1、请求判令被告支付2013年1月1日至2014年9月30日的物业服务费人民币24，361元；2、要求被告支付拖欠物业费的滞纳金24，361元（计算方式以每月物业费1，160.05元为本金，以日千分之三为标准，自每月6日起，按月分段计算至2015年5月31日，按此方式算出的金额为41，657元，原告以本金为限仅主张24，361元）；3、要求被告支付由原告代付的电费7，222.80元，水费68.78元。被告袁桂芳辩称，物业服务合同是无效的，该合同未经过业主大会及业委会的表决通过，也没有经过行政主管部门的备案，该合同对被告不具有约束力；原告的服务质量不好，即使要交纳物业费，也应当按1.5元左右计算费用。供电公司与原告没有签订过代收代付合同，原告与商务楼业主无计提分摊的约定，原告未按照国家的电费标准和方式收费，没有分平谷峰，收费标准无依据，无法认可用电量。经审理查明，涉讼房屋权利人为袁桂芳、沈友生共同共有。房屋类型为办公楼。建筑面积为297.45平方米，核准日期为2002年12月18日。2012年12月31日，上海市长宁区XX大厦业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。合同所涉及的物业名称为XX大厦，物业类型为商务（综合），座落位置为XX路XX弄XX号。合同约定管理期限为2013年1月1日至2015年12月31日止。合同第七条管理费为商铺办公：一楼3.90元／月／平方米；其中管理服务：0.77元；保安费：1.01元；保洁费：0.40元；房屋设备运行费：1.25元；维修、绿化养护费：0.47元。合同第十条约定，物业服务费（含停车费、水电费、场地租金、房屋租赁费）按月缴纳，业主（物业使用人）应在每月首5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日始按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。XX大厦共24层，1-4层为商务用房区域，1-4层安装了总水表和总电表，每户安装有分水表和分电表。原告陈述上述水表及电表均由开发商安装，自开盘以来，该楼1-4层区域水、电费均由物业公司代收代付。原告提供了2013年1月上海市电力公司发票联，显示电费金额为49，898.44元。分类为商业用电。XX大厦1-4楼2013年1月的用电数清单显示涉讼房屋所对应的用电量为3190度。1-4楼总用电量为22038度。原告陈述电费单价计算方式为基本单价加上电量单价。基本电价为基本电费除以该楼1-4楼的实际用电量22038度得出基本单价；电量单价为电量电费（总电费减去基本电费）除以1-4楼的实际用电量得出电量单价。用上述方法得出的电费单价再乘以被告的用电量，得出电费金额为7，222.80元。上海市自来水市南有限公司发票联显示2013年2月水费金额为1，444.38元。用水性质为经营服务及其他用水。XX大厦1-4楼2013年1月用水情况表显示涉讼房屋所对应的用水量为19立方米。1-4楼总用水量399立方米。原告陈述计算方式为总金额除以1-4楼的实际用水量，得出单价后乘以被告用水量，得出水费金额为68.78元。庭审中，被告对用水发票和抄表数等证据材料不认可，但对水费金额同意支付。2014年11月18日，原告向被告以挂号信的形式发出催缴通知，2014年12月26日，原告向被告以EMS的形式发出催缴通知。庭审中，被告提出XX业委会成员只剩下张文勇一人。在2005年12月电费为0.993元／度，而在2013年1月，物业公司却要收取2.26元／度。被告提供了艾欣宾馆的电费增值税发票，表示物业公司对水、电费收取了税费。原告陈述电费增值税发票仅为抵扣税费，从未向业主收取。被告提供了业主写给区政府的信，证明原告服务质量不好。被告提供了判决书证明原、被告之间曾因电费问题存在多次诉讼。2014年10月29日，政府信息公开申请答复书显示，XX大厦2013年1月至2015年的物业合同，本机关未制作或未获取，该政府信息不存在。2014年9月30日，原告结束与涉讼房屋所在小区的物业服务关系。上述事实，有《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、水、电费发票及抄表单、催款通知书、挂号信凭证、政府信息公开申请答复书、增值税发票、判决书及原、被告的陈述等证据为证，且经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与业委会之间建立的物业服务合同，有双方负责人签字及盖章，系双方真实意思表示，应认定该合同合法有效，其效力及于小区全体业主。虽该合同未经行政备案，但并不影响合同的效力。合同中对物业费的单价及计算方式有明确的约定，原告按照合同的约定履行了物业服务义务，作为业主的被告理应支付物业费。被告对于原告物业服务差、物业收费高等抗辩并未提供充分的证据及依据，本院不予采纳。原告作为XX大厦的物业服务企业，在为XX大厦1-4楼商务区各用户代缴水、电费后要求各用户支付水、电费，依法有据。原告将电力公司每月电费发票所记载的总金额分为基本电费金额及电量电费金额后分别除以总用电量，再相加计算出当月电费单价，当属合理，本院予以认同。被告虽对用电量有异议，但未能就此提供相应的证据，故对于原告要求被告支付电费的诉讼请求，本院予以支持。被告同意支付水费，原告相应的诉讼请求，本院也予以支持。因本案中原、被告纠纷事出有因，故原告要求被告支付滞纳金之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告袁桂芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万亚物业管理有限公司本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋2013年1月1日至2014年9月30日的物业服务费人民币24，361元；被告袁桂芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万亚物业管理有限公司电费人民币7，222.80元、水费人民币68.78元；驳回原告上海万亚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，200.30元，由原告上海万亚物业管理有限公司负担人民币522.03元，由被告袁桂芳负担人民币678.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  牟世荣二〇一五年十二月二十三日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……