上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第1933号原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司。法定代表人顾勇，董事长。委托代理人徐洁，上海理帅律师事务所律师。委托代理人陆叶，上海理帅律师事务所律师。被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司。法定代表人张宝全，董事长。委托代理人肖利福，男，在上海今典航南影院管理有限公司工作。委托代理人俞舟，男，在上海今典航南影院管理有限公司工作。原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司（以下简称“四季公司”）与被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司（以下简称“今典公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人徐洁、陆叶、被告（反诉原告）的委托代理人肖利福、俞舟到庭参加了诉讼。2015年09月15日，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年11月23日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人徐洁、被告（反诉原告）的委托代理人肖利福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）四季公司本诉诉称，四季公司系奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场的房屋业主。2011年6月，四季公司与案外人时代今典影院投资有限公司（以下简称“时某某”）签订《影院场地租赁合同》，时某某向四季公司承租四季休闲广场1-3号房屋及场地（建筑面积1665平方米，场地1332平方米）用于影院经营，租期为15年。合同对租金、租金支付方式、逾期付款违约金、提前终止合同违约责任等均作了明确约定。2013年8月20日，四季公司与时某某又签订《关于增加租赁面积的补充协议》，时某某向四季公司增加承租49平方米的租赁面积。2013年8月22日，四季公司、时某某、今典公司三方签署《租赁合同主体变更协议》，承租方由时某某变更为今典公司。2014年12月24日，今典公司来函称：因经营亏损决定提前终止租赁，并愿意协商相关终止事宜。但今典公司经四季公司函告，未与四季公司协商终止赔偿事宜。今典公司在租赁期间，长期拖欠租金，自2014年6月起再未支付过租金，经四季公司长期催讨，仍未支付。为此，四季公司诉至法院请求判令：1、今典公司立即向四季公司归还奉贤区航南公路XXX号休闲广场1-3号房屋及场地（建筑面积1665平方米，场地1332平方米）；2、今典公司立即向四季公司支付租金848，658.22元（暂计算到2015年3月24日，并主张至今典公司实际搬离日止）、能耗费87，608.82元（暂计算到2015年2月，主张请求至今典公司搬离日止实际发生的金额），合计936，276.04元；3、判令今典公司偿付给四季公司租金逾期付款违约金1，272，987.30元（暂计算到2015年3月31日，请求计算到判决生效日止）；4、判令今典公司偿付给四季公司提前终止合同的赔偿金888，366.20元；5、判令本案诉讼费由今典公司承担。庭审中，四季公司变更诉讼请求2中的租金为917，533.72元（暂计算到2015年3月24日）；变更诉讼请求3的违约金为1，376，300.58元。诉讼过程中，四季公司对诉讼请求2中的自2015年3月25日起的租金明确统一以解除合同当年的租金标准计算。被告（反诉原告）今典公司本诉辩称，四季公司所述属实，同意归还租赁物，也同意支付租金，但按合同约定四季休闲广场开业率不足60%，租金应当减半收取。未支付租金是因四季公司违约，故不同意四季公司的诉讼请求3。对诉讼请求4提前终止合同违约金，合同约定以今典公司支付的保证金作为向四季公司支付的终局赔偿，故不同意该诉讼请求。被告（反诉原告）今典公司反诉诉称，合同约定的租赁场地交付日期为2011年10月15日，但四季公司直到2012年8月6日才将租赁场地交付今典公司。依据合同，应承担年租金5‰的日违约金。故今典公司提起反诉，请求判令：1、四季公司赔偿今典公司逾期交付场地违约金1，214，963.82元（从2011年10月15日支付至2012年8月3日）；2、反诉诉讼费由四季公司承担。原告（反诉被告）四季公司反诉辩称，逾期交付租赁场地是因今典公司逾期交付二次结构的图纸，致使四季公司迟延交付场地，故交付租赁场地的期限应当顺延，四季公司未逾期交付，不构成违约，不承担违约责任。而且，今典公司的反诉已经超过诉讼时效，法院不应支持。原告（反诉被告）四季公司针对其本诉诉请及反诉辩称提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产产权证一份，旨在证明原告为租赁场地所有权人的事实；2、四季公司与案外人时某某签订的《影院场地租赁合同》一份，旨在证明合同约定付款时间、合同终止等权利义务的事实；3、四季公司与案外人时某某签订的《影院场地租赁合同关于增加租赁面积的补充协议》和附图各一份，旨在证明承租面积增加49平方，新增租金计算标准同原合同的事实；4、《上海四季生态科技有限公司与时代金典影院投资有限公司租赁合同主体变更协议》一份，旨在证明承租人主体由案外人时某某变更为今典公司的事实；5、《关于终止租赁合同的通知》一份，旨在证明今典公司通知四季公司，以经营亏损为由解除租赁合同的事实；6、四季公司发给今典公司的《律师函》及快递单各一份，旨在证明四季公司发函请求今典公司支付租金的事实；7、四季公司与案外人上海慧珉小南国餐饮有限公司签订的《补充协议》一份，旨在证明小南国餐饮仅是暂停营业，并非解除租赁，休闲广场并未低于合同约定的开业率60%的事实；8、建设工程消防设计审核意见书一份及设计图纸一组，旨在证明二次结构图纸于2012年7月11日才通过消防审核，故二次结构设计图是于2012年7月11后才交付四季公司的事实。被告（反诉原告）今典公司为其本诉辩称及反诉诉称提供并当庭出示了下列证据：1、《场地交付确认书》一份，旨在证明四季公司于2012年8月6日将租赁场地交付今典公司的事实；2、《审计报告》一份，旨在证明今典公司2013年10月至2015年4月期间一直处于严重亏损状态的事实；3、整个休闲广场开业率分布的平面图、微信群发公告各一份，旨在证明今典公司的开业时间为2013年10月1日，以及自2014年小南国搬走后，广场开业率就低于60%的事实；4、图纸一组，旨在证明今典公司于2011年8月1日已将二次结构的图纸交付四季公司的事实。经庭审质证，今典公司对四季公司提供的证据1、2、3、4、5、6均无异议，对证据7的真实性未提出异议，但认为小南国餐饮停止营业正说明开业率已低于60%，对证据8的真实性、关联性提出异议。四季公司对今典公司提供的证据1的真实性未提出异议，但认为迟延交付租赁场地是因今典公司逾期提供二次结构图，对证据2、3无异议，对证据4的真实性未提出异议，但认为无法证明待证事实，二次结构图是2012年7月提供。本院认为，四季公司提供的证据8系复印件，真实性难以确定，本院难以采纳；今典公司提供的证据4，虽然符合证据的真实性、合法性、关联性，但其无法证明交付图纸的日期。四季公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7，四季公司提供的证据1、2、3均真实、合法、与本案具关联性，本院予以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认四季公司本诉所述事实属实。另查明，《影院场地租赁合同》第三条对租金约定为：第一年度免租金，第二年度1.36元／平方米／日，第三年度1.39元／平方米／日，第四年度1.42元／平方米／日……。（物业管理费包含在租金内）。支付方式：以三个月为一支付期，承租方应在免租期结束前一周内预交第一支付期的租金；第一支付期结束以前一周内预交第二支付期的租金，以此类推。第四条约定：四季公司应于2011年10月15日前交付租赁场地；承租方应在2011年7月30日之前提供影城二次结构（隔墙、起坡和影城的夹层）设计图纸，四季公司在收到后75日内，按此设计要求与设计标准完成影城二次结构的施工，如承租方延期交付二次结构设计图纸，则四季公司交付日期相应顺延……。第七条3约定：如四季公司未按约定时间将承租场地交付承租方，则免租期顺延，且每逾期一日，四季公司应按年租金5‰向承租方支付违约金……。第七条5约定：如承租方影城开业六个月后，影城所在项目当前开业率不足60%（含影城租赁面积），则四季公司相应免收或减收影城开业后六个月起算至影城所在项目开业率达60%止的50%租金。第七条6约定：承租方须按时缴纳租金及其它费用，即水、电等费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，承租方应按欠缴金额5‰向四季公司支付违约金。第十条5约定：如承租方亏损严重继续履行合同对双方均无益处，承租方有权决定提前终止合同履行，但应提前3个月通知四季公司，自通知之日起3个月内承租方可继续经营或直接停业，但均向四季公司支付租金，3个月期满后合同自然终止，已支付的保证金作为向四季公司支付的终局赔偿，租赁期未满三年的，承租方按本合同第四年的年租金进行赔付。《影院场地租赁合同关于增加租赁面积的补充协议》第四条约定：“新增租赁面积计租日为2013年8月20日，租金（函物业管理费）计算标准及支付方式与原租赁合同一致。”又查明，案外人时某某与四季公司签订合同后支付了履行保证金200，000元。还查明，四季公司于2012年8月6日将系争租赁场地交付案外人时某某。今典公司于2013年10月1日影城开业。再查明，四季公司与案外人上海慧珉小南国餐饮有限公司签订的《补充协议》，小南国餐饮于2014年7月15日暂停营业，至今未恢复开业。在庭审中，今典公司确认，未支付自2014年6月1日起的租金；并确认尚欠四季公司能耗费87，608.82元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告四季公司作为出租房与案外人时某某签订的《影院场地租赁合同》、《影院场地租赁合同关于增加租赁面积的补充协议》，系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效。后，承租人变更为今典公司，今典公司承继合同约定的权利义务，应受合同约束。2014年12月24日，今典公司根据合同约定以经营亏损为由向四季公司发出终止合同通知，合同依约应于四季公司收到通知后三个月即2015年3月24日解除，合同解除后今典公司应将租赁场地返还四季公司。今典公司未支付2014年6月1日起的租金，鉴于庭审中双方确认小南国于2014年7月15日停止营业，本院确认停业后四季休闲广场开业率即不足60%，故自2014年7月15日后的租金应当依照合同约定减半（租金减半方法详见附表）。合同解除后，今典公司仍应参照合同租金标准减半支付占有使用费直至返还日止。对于双方确认的能耗费87，608.82元，今典公司理应支付四季公司。关于四季公司的第3项本诉请求违约金，今典公司逾期支付租金的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。关于四季公司的第4本诉请求赔偿金，系合同对提前终止合同约定的损失赔偿额的计算方法，属约定违约金的性质。至于赔偿金的标准，本院采纳四季公司解释的租赁期未满三年，应按第四年年租金进行赔付的观点。但今典公司提出，两者应当合同计算，且约定的违约金过高，要求本院予以调整。本院根据本案实际情况，酌情将该两项违约金合并调整为五个月全额租金370，152元（以第四年租金标准）。关于已付履行保证金200，000元的处理，本院将履行保证金在违约金中予以抵扣，四季公司无须另行返还今典公司。关于今典公司提出要求四季公司承担逾期交付租赁场地违约金的反诉请求，合同中明确约定承租方延期交付二次结构设计图纸的，则四季公司交付租赁场地的日期相应顺延。现四季公司提出承租方延期交付图纸，其逾期交付租赁场地属合理顺延，不构成违约；而今典公司未能举证证明承租方如期交付图纸，故本院难以认定四季公司违约，难以支持该反诉请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司与被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司之间的《影院场地租赁合同》、《影院场地租赁合同关于增加租赁面积的补充协议》于2015年3月24日解除；二、被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场1-3号房屋及场地（建筑面积1714平方米，场地1332平方米）返还原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司；三、被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司从2014年6月1日起至2015年3月24日止的租金人民币399，798.08元，从2015年3月25日起至实际返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费（按0.695元／㎡／日标准计），能耗费人民币87，608.82元；四、被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司违约金人民币170，152元；五、驳回原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31，581元，诉讼保全费5，000元，由原告（反诉被告）上海四季生态科技有限公司负担24，387元，由被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司负担12，194元；反诉案件受理费7，867元，由被告（反诉原告）上海今典航南影院管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。附表：一、主合同面积1665平方米租金标准：第一年2012年8月7日-2013年8月6日免租金第二年2013年8月7日-2014年8月6日1.36元／㎡／日第三年2014年8月7日-2015年8月6日1.39元／㎡／日租金（2014年6月1日-2015年3月24日）：（1）、2014年6月1日-2014年7月14日（全价）（30＋14）＊1.36＊1665=99，633.6元；（2）、2014年7月15-2014年8月6日（半价）（16＋6）＊1.36＊1665／2=24，908.4元；（3）、2014年8月7日-2015年3月24日（半价）（24＋30＊6＋24）＊1.39＊1665／2=263，835.9元。（1）＋（2）＋（3）=388，377.9元。二、补充合同增加部分面积49平方米租金标准：第一年2013年8月20日-2014年8月19日1.36元／㎡／日第二年2014年8月20日-2015年8月19日1.39元／㎡／日租金（2014年6月1日-2015年3月24日）：（1）、2014年6月1日-2014年7月14日（全价）（30＋14）＊1.36＊49=2，932.16元；（2）、2014年7月15-2014年8月19日（半价）（16＋19）＊1.36＊49／2=1，166.2元；（3）、2014年8月20日-2015年3月24日（半价）（11＋30＊6＋24）＊1.39＊49／2=7，321.82元。（1）＋（2）＋（3）=11，420.18元。以上一、二相加为2014年6月1日-2015年3月24日的总租金：388，377.9元＋11，420.18元=399，798.08元。审 判 长  倪黎明审 判 员  张劲松人民陪审员  杨士芳二〇一五年十二月二十八日书 记 员  吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。