广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初11568号原告：东莞市中和实业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段（综合楼）五楼，统一社会信用代码为91441900748038156H。法定代表人：叶学文，该公司总经理。委托代理人：陈平，广东众达律师事务所律师。委托代理人：梁敏钧，广东众达律师事务所律师。被告：东莞市嘉荣超市有限公司。住所地：广东省东莞市南城区银丰路2号四楼2号，统一社会信用代码为914419007929044029。法定代表人：梁婉华，该公司高级经理。委托代理人：陈亮，广东中亚律师事务所律师。委托代理人：董锋，广东中亚律师事务所律师。原告东莞市中和实业有限公司（以下简称中和公司）诉被告东莞市嘉荣超市有限公司（以下简称嘉荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审判，并于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告中和公司的委托代理人陈平、梁敏钧，被告嘉荣公司的委托代理人董锋到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、梁筱婷组成合议庭，于2017年3月27日再次公开开庭进行了审理。原告中和公司的委托代理人陈平、梁敏钧，被告嘉荣公司的委托代理人董锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中和公司诉称：原、被告于2014年7月8日签订了《物业租赁合同》，约定原告将位于东莞市虎门镇博涌村博头人民北路综合楼一至三层出租给被告，租期为2014年8月1日至2034年11月30日，租金每三个租赁年度递增5%，2014年8月1日至2014年11月30日为免租期，2014年12月1日至2017年11月30日每月租金为270000元，被告应于每月收到原告租赁发票后5日内向原告缴交当月租金。上述合同签订后，原告履行了交付物业义务。然而，被告在2016年9月通知原告将进行闭店程序，被告无故闭店的行为已严重违反合同约定，将对原告造成不可弥补的损失。鉴于此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告继续履行与原告于2014年7月8日签订的《物业租赁合同》；2.被告承担本案所有诉讼费用。本案审理过程中，原告中和公司进一步明确其诉讼请求为：1.被告继续承租位于广东省东莞市××镇博涌村××综合楼××、××、××层物业；2.被告按照《物业租赁合同》约定的租金标准每月向原告支付租金；3.被告继续全面承担并履行《物业租赁合同》约定的其他义务；4.被告承担本案所有诉讼费用。被告嘉荣公司辩称：按照合同第十五条第4款的约定，答辩人若连续6个月亏损，可以提前解除合同，答辩人提交的损益表，已证明答辩人已经连续亏损6个月以上，若原告对其有异议，双方可以共同选定有资质的会计所进行审计；租赁合同属于合同法第一百一十条规定的不可强制履行的债务，目前答辩人已全面停止营业，进入闭店盘点程序，若原告要求继续履行合同，必然会造成资源的闲置与浪费，有损双方的合法权益；在本案审理过程，双方已经对案涉物业交付达成了一致意见，答辩人已于2017年1月19日将案涉物业交还给原告，即双方已经对解除案涉《物业租赁合同》达成了共识，原告仍然要求继续履行合同，没有事实和法律依据。经审理查明：2014年7月8日，原告中和公司作为甲方，被告嘉荣公司作为乙方，签订一份《物业租赁合同》，约定：租赁物业位于广东省××××镇博涌村博头XX楼（XX大厦）及其相关设施、设备和场地，建筑面积合计约为9000平方米；租赁物业由乙方用于经营超市、百货等零售项目；为营造经营特色，增加集客力，在不改变主营业项目的前提下，甲方概括授权乙方可将租赁物业部分转租或分租给其他业户，其相应风险和责任亦由乙方承担；免租期为8月1日起顺延4个月，免租期不计算租金及管理费，免租期届满之次日为起租日，从起租日起，乙方依约向甲方计付租金；从起租日向后推算，每满12个月为一个租赁年度，租期期限从起租日起，连续计满20个租赁年度；2014年12月1日至2017年11月30日期间的租金为每月270000元，每三个租赁年度递增5%，甲方在每月5日前把当月应收租金的租赁发票提交给乙方，乙方在收甲方租赁发票后5日内把当月租金汇至甲方指定账户或以现金的方式把租金交付给甲方，若甲方未按期出具发票给乙方，则乙方有权相应延期交付租金，并不须承担延期付款的责任；本合同签订十日内，乙方向甲方支付540000元作为定金，从乙方正式开业之日起上述金额540000元作为合同保证金，合同期满，若乙方没有出现违约而导致合同终止或解除的情形出现，则甲方在合同期满或终止后，乙方清结所有费用以及将租赁物业移交给甲方经双方确认后，于五日内将保证金无息返还给乙方；经协商一致或依约定、法定事由，甲、乙双方可变更、解除、终止合同；双方同意，乙方在经营中持续6个月或以上亏损后，在提前6个月通知甲方的前提下，可提前单方面解除合同，甲方对此不予追究乙方相关违约责任，乙方所交的合同保证金不作退还；因乙方原因导致合同提前解除的，乙方赔偿甲方的损失。合同签订后，双方均按照约定履行上述《物业租赁合同》。另查明，2016年9月20日，被告嘉荣公司向原告中和公司发出一份函件要求单方解除合同，函件记载内容如下：首先感谢贵方一直以来对我司虎门博涌店的大力支持与帮助；我司虎门博涌店自开业至今，受东莞市整体经济环境变化影响，加上本区域经济形势较差，外来人口流失严重，本地的零售消费随之急剧萎缩，经营业绩一直不理想，再加上经营成本、人力投入及设施设备维护保养成本等均大幅度增长，此门店因长期巨额亏损已列为危机门店，难以维持经营的状态；鉴于该门店难摆脱大幅亏损的情况，经我司慎重研究决定，从我司发出通知之日起，我司将启动虎门博涌店的闭店程序，具体后续事宜我司将安排专人与贵方对接，特此函告，在此对贵方一贯支持表示衷心的感谢。被告嘉荣公司提交一份《损益表》，主张其已连续亏损达十一个月，故其有权按照《物业租赁合同》的约定单方面提出解除合同，原告中和公司对该《损益表》的真实性不予认可，并表示不同意解除案涉《物业租赁合同》。另查明，被告嘉荣公司已付清2016年12月31日之前的租金。2016年1月19日，被告嘉荣公司将案涉租赁物全部交还给原告中和公司。案涉租赁物的产权人为原告中和公司，已办理《房地产权证》。上述事实，有原告中和公司提交的《物业租赁合同》、《房地产权证》、函、房产登记信息查询结果，被告嘉荣公司提交的损益表、照片、交付确认书以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉租赁物已办理《房地产权证》，案涉《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。被告嘉荣公司于2016年9月20日向原告中和公司发函提出解除合同，虽然原告中和公司表示不同意，但被告嘉荣公司已于2017年1月19日将案涉租赁物交还给原告中和公司，即案涉《物业租赁合同》已于2017年1月19日丧失了继续履行的基础。另，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”，被告嘉荣公司已搬离案涉租赁物，并已将其交还给原告中和公司，案涉《物业租赁合同》事实上已经不能履行，在被告嘉荣公司不同意继续履行合同的情况下，不宜强制要求被告嘉荣公司继续履行案涉《物业租赁合同》，故对于原告中和公司要求被告嘉荣公司继续履行案涉《物业租赁合同》的诉请，本院不予支持。如原告中和公司认为被告嘉荣公司提前解除合同已构成违约，可另行起诉追究被告嘉荣公司提前解除合同的违约责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告东莞市中和实业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告东莞市中和实业有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  梁筱婷二〇一七年四月二十八日书 记 员  丁紫茵谢鹏