四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终668号上诉人（原审被告）：吕惠祥，女，1961年8月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。被上诉人（原审原告）：四川中诚物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区红牌楼北街1号。法定代表人：刘月英，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王张桥，该公司员工。委托诉讼代理人（一般授权）：ＸＸ，该公司员工。上诉人吕惠祥因与被上诉人四川中诚物业管理有限公司（简称中诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人吕惠祥、被上诉人中诚物业公司的委托诉讼代理人王张桥、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕惠祥的上诉请求：1.撤销（2017）川0903民初1204号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销；2.上诉人与被上诉人没有合同关系，也不存在拖欠物业费用，是被上诉人单方行为；3.物业服务事项是明确的。被上诉人中诚物业答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持一审判决。中诚物业向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付物业费6582元及违约金15638元，合计22221元；二、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：被告吕惠祥系南瑞.水都豪庭10栋5楼2号房屋业主，该房屋建筑面积为117.15平方米。2010年4月25日，原告与被告签订了《【南瑞.水都豪庭】前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供前期物业服务，该合同有效期至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订正式的《物业管理合同》生效时止，双方同时约定“对4楼以上的住宅第一年按照每月每平方米0.6元的价格计收物业管理费，自第二年起则按照每月每平方米0.8元的价格计收，电梯运行能耗费则按照每月25元每户的标准计收，业主应在物业服务合同到期之日前预交下一年的物业管理费，如逾期缴纳，则要按照每日千分之三的标准缴纳滞纳金”。2012年7月1日，南瑞.水都豪庭业主委员会与原告中诚物业签订了《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，南瑞.水都豪庭业主委员会正式聘用原告中诚物业为南瑞.水都豪庭小区提供物业服务，该合同有效期自2012年7月1日起至2015年6月30日止，在该合同中双方约定“对该小区三层以上住宅按照1.1元每月每平方米（物业服务费0.8元/月/平方米，电梯能耗费30元/户）的标准收取物业服务费，物业服务费用按年缴纳，业主应在每次物业服务到期前10日交清下年物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照每日百分之三的标准支付违约金”。2015年8月21日，南瑞.水都豪庭业主委员会再次和原告中诚物业签订《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，该合同有效期自2015年8月1日起至2020年7月30日止，双方约定“在2015年8月1日至2018年7月31日之间，三层以上的住宅，按照1.1元每月每平方米的标准收取物业服务费，该费用中已包含电梯能耗费，物业服务费用按年缴纳，业主应于每次物业服务到期前10日交清下年物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照每日百分之三的标准向乙方支付违约金”。被告吕惠祥2011年4月1日起至2016年8月31日之间欠付的物业服务费，按照合同计算应为6582元。一审法院认为，原告中诚物业系具有物业服务资质的公司，被告吕惠祥于2010年4月25日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该行为表明被告已经明知并接受了原告作为南瑞.水都豪庭的前期物业服务企业，此后，原告通过与南瑞.水都豪庭小区业主委员会签订《南瑞.水都豪庭物业服务协议》正式成为了南瑞.水都豪庭的物业服务单位，原告与被告之间形成了物业服务合同关系。被告虽辩称“未与原告签订合同，不具有物业服务合同关系”，但依照《最高人民法院的解释》第一条规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本院对被告吕惠祥的该辩解理由，不予支持。被告吕惠祥关于“在小区内丢失了电瓶车和床、原告占用小区公共场所用于出租、私自动用小区内大修基金”的辩解意见，因被告未出示确实、充分的证据予以证实，故对该辩解意见，本院不予支持。对被告吕惠祥关于“原告未处理其家中漏水”的辩解理由，不论是原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，还是原告与业主委员会签订的《南瑞.水都豪庭物业服务协议》，都约定了原告的物业服务范围仅限于南瑞.水都豪庭小区内房屋共用部位及共用设施设备等，并不包含业主所有的房屋内部的维修维护，故对被告该辩解理由，本院不予支持。综上，在合同履行期内，原告依约为被告提供了物业服务，被告亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费，故对原告诉请被告支付欠付的物业服务费6582元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按照合同约定按时缴纳物业服务费，根据合同约定，其应当向原告支付违约金，但原告主张的违约金数额过高，本院酌情支持650元为宜。遂判决：吕惠祥于本判决生效后十日内支付中诚物业公司从2012年4月1日起至2016年8月31日的物业费6582元以及违约金650元。本案受理费175元，由吕惠祥负担。本院二审期间，被上诉人中诚物业公司向合议庭提交了：（一）2014年9月17日向南瑞·水都豪庭开发商四川南瑞房地产开发公司发出的《关于水都豪庭部分房屋漏水的函告》和2016年7月19日四川南瑞房地产开发公司向中诚物业公司发出的《关于水都豪庭中诚物业公司来函的回复说明》用以证实被上诉人中诚物业公司按合同约定积极履行了物业服务。经上诉人质证认为，函中没有提到自己的房屋漏水，且回函是2016年7月份，对该两份证据不认可，达不到被上诉人的证明目的。经合议庭评议，对业主反映的房屋漏水问题，被上诉人向开发商进行反映，开发商针对书面函告也进行回复说明，该两份证据具有真实性、合法性，且与本案也具有关联性，合议庭予以采信。（二）2012年6月29日遂宁市房地产管理局《关于对水都豪庭小区成立业主委员会的批复》、2012年7月2日遂宁市船山区九莲街道办事处北兴社区居民委员会出具的水都豪庭《业主委员会备案登记证明》和2017年3月6日遂宁市船山区九莲街道办事处遂船九办发（2017）3号《关于水都豪庭小区成立第二届业主委员会的补充批复》，证实2012年6月10日水都豪庭小区成立的业主委员会合法。经上诉人质证认为现在没有业主委员会。经合议庭评议，对被上诉人所提交的三份证据合议庭予以采信，能达到证实水都豪庭小区成立业主委员会合法的证明目的。另查明：在成立业主委员会后，2012年7月1日，水都豪庭业主委员会与被上诉人签订了《南瑞·水都豪庭物业服务合同》，期限三年，从2012年7月1日起至2015年6月30日止，其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。二审争议的焦点：（一）2012年7月1日、2015年8月21日，水都豪庭业主委员会与被上诉人所签订的《南瑞·水都豪庭物业服务合同》对上诉人具不具有约束力；（二）上诉人的房屋漏水致使财产受到损失应不应由被上诉人承担责任。本院认为，关于焦点（一），上诉人吕惠祥系南瑞·水都豪庭10栋5楼2号房屋业主，在未成立水都豪庭业主委员会前于2010年6月25日与被上诉人中诚物业公司签订了《南瑞·水都豪庭前期物业管理服务协议》，由被上诉人给上诉人提供物业服务的事实，双方无争议，本院予以确认。上诉人已明知水都豪庭小区自己的物业服务是由被上诉人提供。2010年6月10日，水都豪庭小区依法成立业主委员会并于2012年7月1日、2015年8月21日分别与被上诉人签订了《南瑞·水都豪庭物业服务合同》，该合同并不具有合同无效的情形，按照《最高人民法院的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，2012年7月1日、2015年8月21日，水都豪庭业主委员会与被上诉人所签订的《南瑞·水都豪庭物业服务合同》对上诉人具有约束力，双方具有物业服务合同关系。且被上诉人也按合同约定为水都豪庭小区提供了物业服务，上诉人也按合同约定将物业费交至2012年3月31日止，尚欠物业费以自己的房屋漏水被上诉人未提供服务为由拒交。按照《最高人民法院的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，上诉人所欠被上诉人2012年4月1日至2016年10月31日的物业费应当给付并承担相应的违约责任。关于焦点（二），上诉人在开发商处所购买的房屋漏水是房屋本身固有瑕疵造成，如造成上诉人损失，按照《物业服务合同》约定：“被上诉人不承担责任。被上诉人提供的物业服务是协助业主开展各项房屋维权服务。”二审中，被上诉人提供了证据证实：对上诉人房屋漏水问题，被上诉人函告该房屋开发商履行了合同义务。上诉人因房屋漏水造成的财产损失未向相关责任人主张权利其责任不在被上诉人，因此，上诉人的房屋漏水致使财产受到损失不应由被上诉人承担。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人吕惠祥负担。本判决为终审判决。审判长 廖 巍审判员 周 歧审判员 刘尧志二〇一七年八月十五日书记员 段富文