云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）文中民二终字第115号上诉人（原审原告）方清勇，云南省文山市人，现住文山市。委托代理人王琼胜，云南天信律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）王星，云南省文山市人，个体工商户，家住文山市。委托代理人卢益佩、马寅，力信达法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人方清勇因与被上诉人王星房屋租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文民二初字第107号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年2月26日受理后，于2015年6月29日组织双方进行法庭调查，上诉人方清勇及其委托代理人王琼胜、被上诉人王星的委托代理人卢益佩、马寅到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。原审法院经审理后确认的本案事实是：原告将位于文山市七花广场收费室后面楼房租给被告使用，租赁期限从2012年10月1日至2017年10月1日共计五年；2012年10月1日至2014年10月1日租金为35800.00元，由乙方即被告方于2012年9月5日一次性缴纳给甲方即原告方。2014年10月1日至2017年10月1日租金为38800.00元及其他权利和义务。合同签订后，被告在2012年9月5日向原告一次性缴纳了2012年10月1日至2014年10月1日的租金35800.00元，原告也出具了收据被告持有。被告同时开始对承租房屋进行了装修，装修完毕后开始在该房屋内经营宾馆至今。2013年10月4日被告王星的老婆婆屈朝霞通过转账方式向原告授权的收款人支付了租金38800.00元。现因原告认为被告未向原告支付第三年房屋租金，但仍在使用原告的房屋。被告拒不支付租金义务并擅自加盖附属建筑，侵害了原告的合法权益，为此，原告于2015年1月27日诉至本院，请求（一）判令被告继续履行合同，向原告支付2014年10月1日至2015年10月1日的房屋租金38800.00元；（二）判决被告拆除加盖建筑，将原告的房屋恢复原状；（三）判令被告承担本案诉讼费用。上述事实有租房合同书，收据和转款凭条在案为据。原审认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中原、被告双方在平等、自愿并协商一致的基础上签订了书面的房屋租赁合同，该合同属于双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当诚信地履行。虽然双方在合同签订后均按合同约定履行一定义务，但是由于双方在合同中对租金的支付和金额有不同的约定，故导致本案的发生。本案中，原告关于认为双方约定的是按年结算租金，合同中的第四条约定就遗漏了“每年”二字，在被告支付二次租金后，认为被告应当支付第三年租金，故请求被告支付第三年租金，对此其负有举证责任。庭审中其列举的证据不足以证实其主张，首先从其列举的房屋租赁合同书看，该合同书虽然在第一条用括号注明按年结算房租，但是在该合同中第四确对租金支付时间和金额作出了明确约定，按第四条的理解，双方已将租金明确约定分二次支付。第一次支付的时间为签订合同之日，而第二次支付的时间未作明确约定。在合同履行过程中，被告已按该合同第四条履行了合同义务，原告在签订合同和接受履行过程中并未提出异议。特别是在接到被告按约定于2013年10月4日支付的租金时，也未提出异议。如果说合同第四条确实遗漏“每年”二字的话，被告在2013年10月4日支付的租金应该为35800.00元，不是38800.00元，而被告却支付了38800.00元，原告已接收了被告支付的租金38800.00元。该租金应为第二次支付租金应当支付的租金数额。故原告认为双方约定的租金是按年结算，被告应当支付第三年租金的诉讼请求，无证据印证且本案的实际履行情况相悖，其诉讼请求本院不予支持。关于原告起诉请求被告拆除加盖建筑，将原告的房屋恢复原状的主张，因本案中双方均愿意继续履行合同且该合同也有继续履行的基础。而双方在合同中已明确约定被告可以对承租的房屋进行必要的装修，在合同签订后，被告在装修过程中作为原告也负有监督义务。原告在合同签订后被告装修过程中均未对被告用料及加盖建筑提出异议，故被告在承租房屋内装修及加盖建筑应视为原告同意的行为，故其主张拆除被告加盖的建筑物，无证据印证其不同意添附，其请求不能成立，本院不予支持。综上所述，被告的辩解理由成立，本院予以采纳。本案中双方均愿意继续履行合同，合同应当继续履行。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告方清勇对被告王星的诉讼请求。原审判决宣判后，原审原告方清勇不服，向本院提出上诉称：一审法院认为，合同为双方的真实意思表示，虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同第一条与第四条不一致，但从双方实际履行合同的事实来看，可认定被上诉人已完全支付了租金，且上诉人也无相应证据证明自己的主张。故上诉人认为双方约定的租金是按年结算，被上诉人应当支付第三年的租金的诉讼请求，无证据印证且与本案的实际履行情况相悖，其诉讼请求不予支持。上诉人认为，一审法院的这一认定依法不能成立。首先，合同第一条与第四条内容相悖。上诉人与被上诉人于2012年9月5日签订的《房屋租赁合同》第一条约定“房租按年结算”，以及合同第四条2012年10月1日至2014年10月1日的租金为35800元，即每年租金就为17900元；2014年10月1日至2017年10月1日的租金为38800元，即每年的租金为12900元，也就是说，上诉人出租房屋的租金不是每年递增而是每年递减，实际上，该房屋为上诉人承租于文山光明物业管理有限责任公司，每年租金为30000元。按照正常市场交易习惯，上诉人应当是在转租中获取租金差价，而不是以租金每年递减的形式来充当慈善家。其次，从第四条内容来看，不符合常理，显然遗漏“每年”二字。通过上诉人向一审法院提交的一份《天利宾馆租赁合同》证实该宾馆与本案争议的宾馆处于同一地段，每年的租为170000元，由此可以看出，该地段房屋租金价格高。被上诉人认为每年1万多元的租金是不可能存在的。故一审法院的这一认定理由不能成立。二、一审法院以上诉人主张拆除被上诉人加盖的建筑物，无证据印证其不同意添附为由驳回上诉人的诉讼请求，判决理由错误。关于拆除加盖建筑问题。一审法院以上诉人主张拆除被上诉人加盖的建筑物，无证据印证其不同意添附，以此为由驳回上诉人的诉讼请求。首先，“装修与加盖”是截然不同的概念，一审法院从双方“装修”的约定推出“加盖”的合理，逻辑不通。其次，根据法律相关规定，出租人《同意》的方式有：书面、口头、电话等表现形式，对此应当是由承租人负举证责任。但在庭审前和庭审后，被上诉人均尚未向法庭列举相关证据证明其对房屋进行装修、扩建，已经上诉人同意。本案关于拆除加盖建筑问题的举证责任在被上诉人，而不在上诉人。因此，一审法院以上诉人主张拆除被上诉人加盖的建筑物，无证据印证其不同意添附为由驳回上诉人的诉讼请求，判决理由是错误的。综上所述，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当予以撤销。上诉请求：1、依法撤销（2015）文民二初字第107号民事判决书；2、依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。一审认定上诉人在一审中的请求无事实和法律依据依法不能成立。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，使用法律正确，依法应维持，被答辩人上诉理由不成立。一、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同合法有效，合同内容属双方真实意思表示，是双方在平等自愿的基础上签订的，依法应受到法律保护，双方应认真履行。1、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同，只要双方在平等自愿的基础上签订，且不违反法律规定的前提下，从签订之日起，合同视为依法成立，应受到法律保护。依法成立的合同，自成立时生效，合同生效时对双方即产生法律约束力。首先，合同第一条后虽用括号注明房租按年结算没错，但并没有说明是按几年结算一次。其次，结合本案合同约定的租期时限来理解，应认定为2012年10月1日至2014年10月1日为一个年限阶段，这一阶段房租租金为35800元。2014年10月1日至2017年10月1日为一个年限阶段，这阶段房租租金为38800元，因此合同第一条与第四条内容不存在相悖。2、被答辩人上诉称，自己应在转租中获取差价。而不是以租金每年递减的形式来充当慈善家。这样的理由并不具有说服力。首先，被答辩人在一审时向法院出示证明一份，证实出租房是由文山光明物业管理公司租赁给被答辩人管理和使用，年租金30000元。该证明与本案无关，不能作为定案依据。同时，该证明也不具有作为认定不动产物权的权属事实。其次，房屋租金的高低是合同双方当事人自愿协商订立，至于被答辩人转租房屋是否从中获利与否，与答辩人无关。3、被答辩人称从合同第四条内容来看，不符合常理，显然遗漏了“每年”二字，这一理由也不能成立。合同是被答辩人自己提供并拟订的，被答辩人作为完全民事行为能力人，在订立合同时，双方对合同约定的权利义务明确，特别是被答辩人作为合同提供方，更应该比答辩人清楚合同规定的权利义务。如被答辩人认为合同遗漏字，为何在签订合同后不及时联系答辩人更正？到2013年10月4日，答辩人履行合同第二阶段规定的房租时，被答辩为何不提出异议？直到2015年1月27日才以种种理由向人民法院提起诉讼。以上可看出，双方订立的合同第四条并不存在遗漏字的说法，合同是双方真实意思表示。所以，被答辩人辩解理由不成立。4、被答辩人上诉称，通过在一审法院提交的一份《天利宾馆租赁合同》可以证实，出租房在该地段房屋每年1万多元的租金不可能存在的理由同样不能成立。首先，这份《天利宾馆的租赁合同》与本案无关联，不具有作为认定本案依据。同时，我国非判例法适用国，被答辩人以《天利宾馆租赁合同》作为本案出租房屋地段租金价格对比不符合我国司法审判实践。二、答辩人对承租房进行必要的装饰，符合合同规定，被答辩人诉求恢复原状理由不成立。1、被答辩人认为其理由不能成立。首先，在承租房上，答辩人为了需要，对建筑物做了部分装饰，即适当增加添附物。本案中所谓的“加盖”并不是我们所理解的普通意义上的“加盖”。这里的加盖，是答辩人对承租房做必要的装饰，包括房屋内部装饰及外部装饰。这种加盖行为不会对房屋整体结构造成影响，同时该行为并不违反我国《建筑法》的有关规定，因此无须有关部门批准。所以，一审法院经过审理后从双方合同约定的内容推出认定答辩人行为合理、合法是正确的。在附属于房屋主体基础上，答辩人于2012年12月25日前就己建好几处增添物，这足以证明时被答辩人是知道且同意的，如被答辩人不同意，为何如今才提起诉讼？因此，一审法院审理认为被答辩人无证据印证其不同意答辩人添附的认定是正确的。综上所述，被答辩人与答辩人双方都具有完全民事行为能力人，签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，应受到法律保护。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《民事诉讼法》第170条第1款第1项规定，请二审法院依法驳回被答辩人诉讼请求。在二审理过程中，上诉人申请证人柏某某作庭作证，以证实其与上诉人是朋友，在双方签订合同上是证人代表方清勇签的字，上诉人与被上诉人约定的租金是38800元，后来又说2012年至2013年少两千元，后面几年按38800元支付，被上诉人也确实把38800元打款到证人的账户上。经质证上诉人认为证人证言客观真实可作定案依据。被上诉人认为，1、证人证言部分客观真实部分不真实，真实的在上诉人与被上诉人在签订合同的时候证人当时也在场。不真实的部分是在签订合同的时候，证人对租金的事并未知晓。2、证人与上诉人是朋友关系，根据民事诉讼法的规定，有利害关系的证人所做的证言不应当采信。本院依职权向文山光明物业管理有限责任公司调取《证明》一份、《文山光明物业管理有限责任公司房屋租赁合同》一份、发票六份。经上诉人质证，认为该组证据客观真实，该证据能说明上诉人承租文山光明物业管理有限公司房屋且承租的房子每年的租金为30000元。该组证据能证明上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同上第4条遗漏了“每年”2字。经被上诉人质证认为，对证明的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对后面的租赁合同和发票联的真实性合法性无异议，但是该租赁合同和发票联与本案无关，且不能证实上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中存在遗漏“每年”2字。本院认为，证人柏某某的证言能证实上诉人与被上诉人进行协商时证人在场，证人与方清勇是朋友，合同上是证人代表方清勇签的字，被上诉人的部分租金是打在证人的帐户上。本院予以部分采信。对本院调查的证据能证实上诉人出租给被上诉人的房屋所有人为文山光明物业管理有限责任公司，2012年7月2日，方清勇通过与文山光明物业管理有限责任公司签订房屋租赁合同，取得该房屋的5年使用权。房屋年租金24000元，在使用过程中还支付给文山光明物业管理有限责任公司每年6000元的物业管理费，方清勇支付了三年租金及物业管理费。该证据客观、真实，本院予以采信。经征询双方对一审认定事实的异议。双方对一审认定事实无异议。对于原审认定本案的法律事实，本院予以确认。另查明，上诉人租赁给被上诉人的房屋产权属文山光明物业管理有限责任公司所有，系方清勇2012年7月2日与该公司签订合同后，取得该房屋5年使用权，租赁期限从2012年9月1日到2017年9月1日，方清勇每年支付租金24000元及物业管理费6000元，合计30000元，方清勇已支付了三年的租金及物业管理费。本案在二审过程中，上诉人自愿撤回在一审中第二项诉讼请求即“请求人民法院判决被告拆除加盖建筑，将原告的房屋恢复原状”。本院认为，上诉人自愿撤回在一审中第二项诉讼请求的行为属其相关权利的处分，该行为并不违反法律规定，故对上诉人在一审中的第二项诉讼请求，本院在二审中不予审理。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：上诉人主张由被上诉人支付2014年10月1日至2015年10月1日的房屋租金38800元是否应当支付。本院认为，2012年9月5日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第一条约定由上诉人同意将七花广场收费室后面楼房租给被上诉人使用。（房租按年结算）。合同第四条约定2012年10月1日至2014年10月1日租金为35800元，由乙方即被告方于2012年9月5日一次性缴纳给甲方即原告方。2014年10月1日至2017年10月1日租金为38800元。为此，上诉人主张合同第四条中遗漏了“每年”两个字，结合合同第一条的（房租按年结算）的约定，租金应是2012年10月1日至2014年10月1日每年租金为35800.00元，2014年10月1日至2017年10月1日每年租金为38800.00元。被上诉人主张应当按合同第四条的约定确认房屋租金，被上诉人于2012年9月5日支付了2012年10月1日至2014年10月1日租金35800元，2013年10月4日支付了2014年10月1日至2017年10月1日租金为38800元，其已履行完给付租金的义务。在二审中，本院向房屋所有人文山光明物业管理有限责任公司调取的证据能证实，上诉人向文山光明物业管理有限责任公司承租该房屋时，实际上每年支付给文山光明物业管理有限责任公司租金24000元及物业管理费6000元。而根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第四条，平均每年的租金14920元，五年的租金为74600元。根据上诉人与文山光明物业管理有限责任公司签订的合同，上诉人需约定每年支付给文山光明物业管理有限责任公司24000元及物业管理费6000元，合计30000元的费用后，才能取得对该房屋的使用权。如上诉人要对该租赁房屋进行转租，其目的是获取房屋租金的差价即利润。而按照双方签订的合同第四条的约定，被上诉人只需每年支付14920元（74600÷5）的租金就能取得该房屋5年的使用权，上诉人高价（每年30000元）租赁得来的房屋低价（每年14920元）转租的行为与现实生活常理不符。根据本院二审向文山光明物业管理有限责任公司调取的证据，结合上诉人与被上诉人签订的合同第一条的约定，本院确认双方争议的房屋租金为：2012年10月1日至2014年10月1日每年租金为35800.00元，2014年10月1日至2017年10月1日每年租金为38800.00元。双方当事人在合同履行标的时所涉及时间约定不明，双方又未能事后协调达成协议，本院依据生活常理及市场交易习惯确定所涉及租金应为每年35800元(2012年10月1日至2014年10月1日)和38800元(2014年10月1日至2017年10月1日)。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、义务应当诚遵循实信用原则”。被上诉人在履行合同过程中应遵循诚实信用的原则按以上约定的租金和时间向上诉人支付房屋租金。综上所述，被上诉人在2013年10月4日第二次支付给上诉人房屋租金38800元，而第二年被上诉人只应支付房屋租金35800元，被上诉人多只付的3000元，应在2014年10月1日至2015年10月1日的租金中予以减扣。故被上诉人还应支付给上诉人2014年10月1日至2015年10月1日的房屋租金35800元。综上所述，本院认为，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，程序合法，但实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2015）文民二初字第107号民事判决即“驳回原告方清勇的诉讼请求”；二、由被上诉人王星于本判决送达之日起30日内给付上诉人方清勇2014年10月1日至2015年10月1日的房屋租金35800元；三、驳回上诉人方清勇的其他诉讼请求。二审案件受理费770元，由上诉人方清勇负担270元，由被上诉人王星负担500元；一审案件受费，比照二审收取。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 熊 祥审判员 秦永兴审判员 陆正义二〇一五年七月十四日书记员 林 川