四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1102民初3774号原告：乐山市雅高房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。统一社会信用代码：91511100558243108P。法定代表人：王永禄，总经理。委托诉讼代理人：张万强，四川正心律师事务所律师。被告：王素君，女，1981年4月13日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区西宁乡。原告乐山市雅高房地产开发有限公司（以下简称乐山雅高公司）与被告王素君商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理。依法由审判员陈向东用简易程序于2016年12月1日和2017年1月23日两次公开开庭进行了审理。原告乐山雅高公司的委托诉讼代理人张万强、被告王素君到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，本院准许。本案现已审理终结。原告乐山雅高公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告共同向乐山市房地产管理局撤销《商品房买卖合同》备案登记；3、被告支付原告违约金107000元；4、被告支付原告因解除《商品房买卖合同》产生的法律服务费6420元。事实和理由：2012年11月2日，原告乐山雅高公司与被告王素君签订了《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），买卖合同约定：“被告购买原告开发的预售商品房，该房屋位于乐山市中心城区肖坝工农兵河堤旁，暂命名为江山一品，该房的房号暂定；房屋按套计算，总价107万元；贷款方式付款，被告可以首期支付购房款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；逾期超过30日原告有权解除合同，被告自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向原告支付违约金”等内容。补充协议约定：“如因被告逾期偿付银行借款等原因，导致原告作被告的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给原告造成的损失及产生的所有费用由被告承担；若银行因被告逾期偿付借款依法解除了与被告签订的抵押贷款合同，且被告在原告承担了保证责任后五日内未向原告支付全部担保损失的，原告有权解除买卖合同，并要求被告按照买卖合同的房屋总价款10%支付解除合同违约金，同时被告应就其给原告造成损失（包括但不限于原告因追索担保损失时诉请金额6%的标准支付的律师代理费等）进行赔偿；另外，在此情况下解除买卖合同时，如买受的房屋已经装修入住的，被告除应自行承担装修损失，还应该将房屋恢复原状后交还给原告”等内容。买卖合同签订后，为方便被告向银行按揭贷款购房，原告与被告共同将买卖合同向房地产管理部门进行了备案登记。2011年12月10日，被告为购买原告开发的商品房，向中国银行股份有限公司乐山分行（以下简称银行）申请住房贷款，被告与银行签订了《个人一手房住房贷款合同》（以下简称贷款合同）。贷款合同约定：“被告向银行借款749000元，贷款期间15年（180个月），被告自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款，贷款利率按照浮动利率计算，还款期数为180期，还款日期为每月10日，原告为被告提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，银行于2013年1月4日发放了贷款749000元，同时原告向销售人员支付了销售佣金3210元。按揭贷款期间，被告没有严格按约定向银行归还本息，多次逾期还款。2016年6月17日，银行以被告多次逾期还款为由宣布贷款提前到期，直接从原告保证金账户扣划了659214.87元（为原告垫付本息和罚息）。鉴于原告与被告签订的买卖合同已无法继续履行，为此，原告只能与被告解除买卖合同，收回预售房屋并重新出售。因市场房价下降，原告收回房屋重新出售，将造成损失154000元（原销售价107万元，现市场价95.6万元）。原告为解除与被告签订的买卖合同，聘请四川正心律师事务所律师代为诉讼，支付法律服务费6420元。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告王素君辩称：原、被告签订买卖合同后，被告支付了购买首付款32.1万元，余款74.9万元系通过银行贷款的方式支付给原告。被告从2013年1月至2016年1月止共计支付36个月的按揭款，2016年2月起至今未再继续向银行支付按揭款。另外，被告曾支付改造该房屋的费用12万元。因家中出现意外事件，违约并非被告的本意。从网上可以查明，目前房价并未下跌，并未造成原告的经济损失，不应支付违约金。即使银行扣除了原告的保证金，原告也无权利解除合同，本案中诉讼主体应该是银行，不应是被告。双方合同约定的违约金显失公平，不应受到法律保护。解除合同的律师代理费和本案诉讼费不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2012年11月2日，原告乐山雅高公司与被告王素君签订了合同编号为085319号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：“王素君购买乐山雅高公司开发的预售商品房，该房屋位于乐山市中心城区肖坝工农兵河堤旁，暂命名为江山一品，该房的房号暂定；房屋按套计算，总价107万元；王素君采取贷款方式付款；乐山雅高公司应当在2014年9月1日前向王素君交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由乐山雅高公司向乐山市住房保障和房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续”等内容。乐山市住房保障和房地产管理局于2012年11月5日办理了买卖合同登记备案。在《商品房买卖合同补充协议》中约定：“本合同约定的总房款107万元，王素君应于本合同签订之日向乐山雅高公司支付按揭购房的首付款32.1万元（含已付定金），余款74.9万元由王素君向银行或公积金中心申请住房抵押贷款的方式支付；在王素君获准了房屋抵押贷款后，如因王素君逾期偿付银行借款等原因，导致乐山雅高公司作王素君的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给乐山雅高公司造成的损失及产生的所有费用由王素君承担；若王素君在一年内欠付银行借款累计达三次，且在乐山雅高公司承担了保证责任后五日内未向乐山雅高公司支付全部担保损失的，或者若银行因王素君逾期偿付借款而依法解除了与王素君签订的抵押贷款合同，且王素君在乐山雅高公司承担了保证责任后五日内未向乐山雅高公司支付全部担保损失的，乐山雅高公司有权解除买卖合同，并要求王素君按照买卖合同的房屋总价款10%支付解除合同违约金，同时，王素君还应就其给乐山雅高公司造成损失（包括但不限于乐山雅高公司因追索担保损失时诉请金额6%的标准支付的律师代理费等）进行赔偿”等内容。2012年12月10日，被告王素君（借款人）与中国银行股份有限公司乐山分行（贷款人）、原告乐山雅高公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：借款人向中国银行股份有限公司乐山分行借款749000元，用于购置乐山雅高公司开发的“江山一品”的房屋，借款期限为15年/180个月。保证人提供阶段性连带责任保证。借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期”等内容。之后，中国银行股份有限公司乐山分行履行了贷款义务。由于被告拖欠按揭款，中国银行股份有限公司乐山分行于2016年6月14日向原告发出了《关于贵公司履行担保还款义务的函》，函中载明：截止2016年6月12日止，借款人（王素君）已多次连续逾期5期未归还我行贷款本息，我行进行了多次催收但均无效。我行将按合同约定提前收回贷款，请贵公司接到通知后按约定履行担保义务，我行将于近期在你公司保证金账户中扣收资金用于提前全额结清王素君在我行贷款本息，逾期本息合计658585.78元（2016年6月12日数据）。2016年6月14日，乐山雅高公司向中国银行股份有限公司乐山分行回函，同意银行在公司保证金账户中扣收资金用于提前全额结清王素君拖欠银行的贷款本息。2016年6月17日，银行从乐山雅高公司账户中扣收659214.87元用于垫付王素君贷款本息。王素君在法庭辩论终结前未向乐山雅高公司支付前述款项。2016年10月13日，原告与四川正心律师事务所签订委托代理合同书，原告委托四川正心律师事务所的律师代理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷。原告支付法律服务费6240元。2016年11月21日，乐山市住房保障和房地产管理局出具了《个人及家庭房屋信息记录》，载明：“合同号为085319号，位于乐山市中心城区肖坝工农兵河堤旁房屋已于2015年12月7日被四川省乐山市市中区人民法院查封，查封期限为三年。由于本案诉争房产有查封的情形，本院认为原告诉讼请求“被告配合原告共同向乐山市房地产管理局撤销《商品房买卖合同》备案登记”无法实际履行，故依法向原告进行释名并告知其可以申请变更诉讼请求，原告认为前述查封不合法并坚持其诉讼请求。另查明，本院于2016年10月31日向被告送达了原告的《民事诉状》。上述事实，有身份证明材料、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《关于贵公司履行担保还款义务的函》、（2015）乐中执字第994-1号执行裁定书、《个人及家庭房屋信息记录》、贷款还款回单、委托代理合同书、发票、民事诉状以及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更、撤销或者解除合同。本案中，被告王素君认可其自2016年2月起未向银行交付按揭款；中国银行股份有限公司乐山分行向原告乐山雅高公司出具的《关于贵公司履行担保还款义务的函》上载明，截止2016年6月12日止，借款人（王素君）已连续逾期5期未归还银行贷款本息；中国银行股份有限公司乐山分行在2016年6月17日从乐山雅高公司账户中扣收659214.87元用于垫付王素君贷款本息，并且王素君在法庭辩论终结前未向乐山雅高公司支付前述款项。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，是约定的解除合同的条件成就，乐山雅高公司享有解除买卖合同的权利。原告的该诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，予以支持。本院确定原被告双方于2012年11月2日签订的合同编号为085319号的《商品房买卖合同》于2016年10月31日解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院在确定违约金时，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。违约金是以补偿性为主、惩罚性为辅。原告陈述目前房价处于下行，其诉请违约金按照买卖合同的房屋总价款10%计算，即为107000元，符合当前实际，不违反法律规定，予以支持。王素君提出其违约行为并未造成原告损失，不应当支付违约金的辩称意见，与法律规定和双方约定不符，不予采信。因王素君的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，律师代理费为追索担保损失时诉请金额6%的标准支付。原告诉请被告支付原告因解除《商品房买卖合同》产生的法律服务费6420元，符合双方约定，不违反法律法规的强制性规定，予以支持。由于本案诉争房产有查封的情形，原告诉请“被告配合原告共同向乐山市房地产管理局撤销《商品房买卖合同》备案登记”无法实际履行，经本院向原告进行释名并告知其可以申请变更诉讼请求的情况下，原告仍坚持其主张，经审查本院对其主张不予支持，原告可待本案诉争房产查封情形消失后另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告乐山市雅高房地产开发有限公司与被告王素君于2012年11月2日签订的合同编号为085319号的《商品房买卖合同》于2016年10月31日解除；二、被告王素君于本判决生效之日起十五日内支付原告乐山市雅高房地产开发有限公司违约金107000元；三、被告王素君于本判决生效之日起十五日内支付原告乐山市雅高房地产开发有限公司法律服务费6420元；四、驳回原告乐山市雅高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1284元（已减半收取），由被告王素君负担。（七日内缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  陈向东二〇一七年一月二十三日书记员  郭 颖