.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}大连长兴岛经济技术开发区人民法院民事判决书（2017）辽0292民初384号原告：姜年英，男，1987年11月24日出生，满族，无职业，住辽宁省瓦房店市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王伟，系辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村，统一社会信用代码：×××。法定代表人：葛树凯，该公司执行董事。第三人：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市新华路14号，统一社会信用代码：×××。负责人：都基敏，该行负责人。委托诉讼代理人：孙东祚，男，系该行员工。原告姜年英与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯公司）、中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月13日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王伟、第三人的委托诉讼代理人孙东祚到庭参加诉讼，被告益凯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房首付款171231元；3.判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款本息116068元；4.判令被告向原告给付自2012年10月1日起至判决确定给付之日止，按全部购房款的日万分之二计算的违约金和损失；5.判令解除原告与第三人之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；6.未还贷款本息由被告偿还给第三人。诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月26日，原告与被告益凯公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告益凯公司开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路96号1单元6层2号房屋，总房款为471231元，并对房屋交付时间和违约责任进行了明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和在第三人贷款），但被告益凯公司未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，解除该合同，由被告益凯公司退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同，并要求被告益凯公司向第三人返还贷款未偿还的本金和利息。被告益凯公司未向本院提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。第三人述称，由原告负责向第三人偿还贷款本金255987.74元，利息、罚息33783.81元（暂计算至2017年9月20日）及至清偿完毕之日止的利息、罚息后，同意解除第三人与原告签订的个人住房借款合同，被告对上述事项承担连带保证责任，第三人对抵押房屋享有优先受偿权。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.个人住房借款合同；3.还款明细；4.首付款收据各一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，与第三人存在借款合同关系，在相关条款中对于房屋买卖的相关事项有明确约定以及原告偿还借款的情况。第三人提供如下证据：1.个人住房借款合同，证明原告与第三人发生的借贷抵押的法律关系；2.预购商品房抵押申请审批表一份，证明第三人对涉案房屋享有优先受偿权；3.个人贷款支付凭证一份，证明第三人已经按照个人住房借款合同的约定履行了放款义务；4.个人贷款对帐单一份，证明截止2017年9月20日原告尚欠第三人贷款本金是255987.74元，利息、罚息33783.81元；5.楼宇按揭合作协议一份，证明被告应向第三人为原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。原告及第三人对上述证据均没有异议，本院对上述证据经审查予以认定。结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2011年7月26日，原、被告签订合同编号为WHT201200107号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路96号1单元6层2号房屋，总房款为471231元，首付款171231元于合同签订当日支付。贷款30万元，原告以商业贷款方式支付给被告；被告应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、监理、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给原告使用；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款171231元，被告至今未交付案涉房屋。2011年10月24日，原告与第三人签订个人住房借款合同，约定借款人贷款30万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。2012年2月20日，第三人将30万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。原告已向第三人偿还贷款本息116068元。截至2017年9月20日，未偿还借款本金为255987.74元，利息、罚息33783.81元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，致使原告无法实现合同目的，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。自2012年10月1日起原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，原告主张按日万分之二计算，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。原告为购买案涉房屋与第三人签订个人住房借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋办理的是预抵押登记，原告未取得房屋产权证书，未办理房屋抵押登记，第三人对此房不享有优先受偿权。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜年英与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年7月26日签订的合同编号为WHT201103170号《商品房买卖合同》；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜年英购房首付款171231元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜年英损失，自2012年10月1日起至判决确定给付之日止，按471231元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜年英承担违约金，自2012年10月1日至本判决确定给付之日止，按471231元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算；五、解除原告姜年英与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行于2011年10月24日签订的合同编号为×××号《个人住房借款合同》；六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告姜年英已向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还的贷款本息116068元；七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行返还原告姜年英贷款本金255987.74元，并按照原告姜年英与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的《个人住房借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；八、待第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行全部债权受偿后，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有，原告姜年英、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行协助大连益凯房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续；九、驳回原告姜年英、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长侯德强审判员王正强审判员王叶辉二○一七年十月十六日书记员静蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。