安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0504民初39号原告：张淑菡，女，1985年11月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：张育林（系原告之父），男，1957年5月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：周正东，安徽华冶律师事务所律师。被告：马鞍山市中海房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：王士明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周玉青，安徽江南律师事务所律师。原告张淑菡诉被告马鞍山市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2017年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑菡的其委托诉讼代理人张育林、周正东，被告中海公司的委托诉讼代理人周玉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑菡向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助原告办理马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区4栋308室（施工编号13栋308室）房屋所有权登记手续及房地产权证；2、请求法院判令被告一次性支付原告逾期交房补偿款20000元，未办理房屋所有权证损失11685元，合计31685元，并以40000元为基数按照银行同期贷款利率支付自2016年12月7日至被告实际履行完毕办理房屋权属证书义务时止的经济损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区的开发商。2008年6月2日，原告位于该地块的房屋由被告拆迁。被告向原告出具承诺书一份（未签订拆迁安置协议），承诺还迁原告位于该小区4栋308室（施工编号为13栋308室）107.9平方米的住房一套，总房款为40000元，并口头承诺18个月内还迁新房，原告按照约定一次性交清了上述房款。之后，因被告原因，该项目开发建设严重滞后，被告在承诺的交房期限届满后不能交房。2010年12月2日，被告承诺在2011年5月15日交房，否则每户补偿10000元；该期限满后仍未交房。2011年4月30日，被告再次承诺于2011年5月31日交房，逾期每户补偿5000元；但仍未按期交房。2011年5月25日，被告第三次承诺于2015年6月30日交房，否则每户补偿5000元。此后多次协调，被告交付房屋，原告拿到房屋后即实际居住。被告未按照约定时间交付房屋，至今未协助原告办理房屋权属证书，构成违约，应予赔偿。双方协商无法达成一致意见，以致成诉。中海公司辩称：1、原告的第二项诉请为没有办理所有权证的损失，该诉请没有起算日期，且被告在庭前收到的证据复印件中也无相关证据，这部分意见需待原告举证后再发表意见；2、原告在诉状中所称的事实与理由不能证明其诉讼请求，且违背本案客观事实。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。在庭审中，原告围绕诉请进行举证。张淑菡、中海公司向法庭提交了证据。对双方提交的关于身份事项的证据双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认证如下：1、原告提交的承诺书复印件一份，购房发票原件一份。原告表示承诺书证明被告承诺还迁原告位于马鞍山市雨山区向山镇名门世家4栋308室（施工编号为13栋308室）房屋一套。发票证明原告按约定缴纳了购房款。原告另外补充说明，发票日期是2015年4月29日，但是在签订被告出具的承诺书时，原告就交纳了该款项，当时被告出示的是收据，2015年4月29日被告将收据换成该发票。被告认为该份承诺书系复印件，故对真实性有异议。因为本案按照原告在诉状中的陈述没有签订拆迁安置协议，某种程度说如果确实有承诺书，承诺书实质上起到证明其拆迁安置的作用，所以在本案中应当作为重要证据，然而今天看到的是复印件，所以我方认为不能实现原告的证明目的。被告认为原告提交的发票未加盖公章，且不是国家税务部门规定的应当交给购房付款人的付款凭证专联，即不是第一联，该发票为第四联，因此不能证明原告支付购房款4万元。本院认为发票虽然没有加盖公章，但被告自认该发票系被告从税务机关领取的。虽然被告否认发票是其开具给原告的，但并未对此提供相反的证据予以驳斥，本院对发票予以采信。本院认为虽然承诺书系复印件，但根据承诺书的内容结合原告提供的发票，可以认定承诺书是被告向原告出具的，本院对承诺书亦予以采信。2、原告提交的证明原件、身份证复印件一组，证明1、原告因拆迁取得本案讼争的房屋；2、原告在2008年6月2日原告交纳了差价款，2011年12月5日被告将上述房屋的钥匙交付给原告。被告认为证人证言依法必须单独作证，两名证人在同一份证明上签字作为两个人证人，这是违反法律规定的，证人作证应当当庭作证，证人所陈述的事实由于证人资格和证人情况不明，所以不能实现原告的证明目的。本院认为证人没有当庭作证，且证人资格情况不明，对该组证据不予采信。3、原告提交的邮政储蓄的电子业务收据原件一份，证明本案设计的名门世家4栋308室房屋已由原告实际居住。被告认为这份收据只能证明交纳天然气的事实，不能证明原告对涉案房屋的所有权。本院认为该份证据证实了原告已经实际居住在涉案的名门世家4栋308室，对该份证据予以采信。4、原告提交的被告出具的承诺书复印件一份、告示复印件两份，证明原告要求被告支付20000元款项是根据被告的承诺书和告示要求支付逾期交房补偿款。被告对真实性无异议，但与本案不具有关联性，因为原告所举的证据不能证明在承诺书和告示的限期内支付购房款，所以不属于补偿对象。本院认为该组证据证实了被告对涉及的相关拆迁户进行了相关承诺，与本案具有关联性。5、原告提交的马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨民一初字第01836号民事判决书、马鞍山市中级人民法院民事判决书各一份，证明该小区相似的拆迁安置户诉被告案件的判决情况。被告对两份判决书的真实性无异议，但认为与本案无关联性。因为现有证据尚不能证明原告是否作为拆迁户的身份，不能证明原告与被告之间的拆迁协议情况，也不能证明原告是否支付了购房款。本院对该组证据的真实性予以确认。经审理查明：被告中海公司系马鞍山市雨山区向山镇名门世家小区的开发商。2008年6月2日，原告张淑菡位于名门世家小区地块的房屋由被告拆迁。2008年6月2日，中海公司向张淑菡出具一份承诺书，盖有马鞍山市中海房地产开发有限公司印章，内容为“兹有拆迁户张淑菡还迁我中海公司位于名门世家13栋308室107.9平方米住房一套，我方承诺总房款40000元整，张淑菡一次性交清房款，三天内腾清房屋交中海公司予以拆除，未尽事宜，按国家相关政策执行。”2010年12月2日，中海公司出具一份承诺书，载明“尊敬的各位拆迁户：各位拆迁户已在外过渡3年多了，中海公司首先向各位拆迁户表示深深歉意，各位拆迁户在12月15日前将房屋新旧差价款、层次费、超面积的款项一次性交齐的拆迁户，中海公司承诺优惠6%，在2010年12月15日至2010年12月20日前交齐的优惠2%，在规定时间不交的拆迁户不优惠。我公司承诺在2011年5月15日不能将钥匙交给拆迁户，中海公司承诺补偿给各位拆迁10000元，如果拆迁户不按以上规定时间交齐，该承诺不生效，产生一切后果我公司不承担任何责任。……”2011年4月30日，中海公司出具一份“告示”，载明“尊敬的名门世家回迁户：中海名门世家工程，原定于2011年5月15日向安置户交付新房钥匙，由于某种客观原因，现不能按期交付新房钥匙。在此，向全体回迁户致歉。现经多方努力，调整施工节奏及进度。经与回迁户代表协商并同意，与2011年5月31日前交付所有回迁户新房钥匙，保证水通、电通、煤气管道完全安装入户（注：通气手续按港华燃气公司规定执行）。中海公司慎重承诺，确保名门世家的回迁户在2011年5月31日前发放新房钥匙，逾期拿不到新房钥匙每户将补偿5000元。”2011年5月25日，中海公司出具一份“告示”，载明“尊敬的各位拆迁户，我公司在2011年4月30日的承诺在5月底交钥匙给拆迁户，由于施工单位各方面等因素，造成工期拖延，因此未能按照承诺兑现，给各位拆迁户带来不便，现经镇政府同意和各方协商，同时为了使被拆迁户放心，对于全部交完拆迁款的拆迁户，我公司将在月底发放一把钥匙（未交新旧差价款的拆迁户在领一把钥匙时同时将款一并交齐），我公司将保证在6月30日给各位拆迁户发放钥匙，如果不能按时交付给拆迁户的承诺要兑现每户补助5000元，望拆迁户领取第一把钥匙后，暂时不要装潢，待竣工验收后，方可装潢。希望各位拆迁户能给予支持和配合”。2011年12月5日，张淑菡入住名门世家小区4栋308室。2015年4月29日，中海公司向张淑菡开具安徽省马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）一张，载明张淑菡向中海公司交纳了40000元售房款，不动产项目名称为“名门世家花园”，销售的不动产楼牌号为“308”，建筑面积为“107.62平方米”。本院认为：张淑菡与中海公司虽没有签订书面合同，但双方形成了事实上的房屋拆迁安置补偿合同关系，双方均应全面履行各自的义务。张淑菡已经提供了交款发票，证实其已经交纳了全部房款。关于张淑菡的诉讼请求要求中海公司支付承诺的逾期交房补偿款20000元，中海公司在2010年12月2日出具的承诺书明确载明要求拆迁户在2010年12月20日交齐房款否则该承诺不生效，张淑菡提供的发票表明系在2015年4月29日开具的发票，虽然张淑菡称在2008年6月已全部交纳房款，但未能提供有效证据予以证实，故本院仅能以售房款发票的开具时间认定张淑菡的交款时间。故张淑菡不符合中海公司在2010年12月2日承诺书中规定的补偿10000元的条件。中海公司此后出具的二份承诺内容没有兑现，应当支付不能按期交房承诺的补偿款10000元，故张淑菡主张的20000元补偿款的诉请，本院支持10000元。关于张淑菡要求中海公司协助办理房屋产权登记手续及办理产权证书的诉讼请求，房屋买卖合同中移转房屋所有权是出卖人的合同义务。本案中，中海公司未提交充足证据证明涉案房屋中海公司已经履行了转移房屋所有权的出卖人应当承担的义务及因买受人的原因导致未能办理房屋权属证转移，故中海公司应当协助张淑菡办理涉案房屋所有权登记手续并承担张淑菡未能取得房屋权属证书的违约责任。关于张淑菡要求赔偿损失的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，因涉案房屋是拆迁安置房屋，不是完全意义上的商品房，故可参照中国人民银行同期贷款年利率5.25%计算（2015年6月28日发布的1-3年贷款利率），基数为购房款40000元。其主张损失的时间可从2015年7月29日至2016年12月6日进行计算；计算为40000元×5.25%（年利率）×496天=2893.33元。张淑菡主张从2016年12月7日到办证时止的损失按银行同期贷款利率支付自2016年12月7日至中海公司实际履行完毕办理房屋所有权义务时止的经济损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张淑菡逾期交房补偿款10000元；二、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张淑菡未办理房屋所有权证损失2893.33元（2015年7月29日至2016年12月6日）；并以40000元为基数按同期贷款利率支付自2016年12月7日至被告马鞍山市中海房地产开发有限公司实际履行完毕办理房屋所有权证义务时止的经济损失；四、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张淑菡办理马鞍山市雨山区向山镇名门世家4栋308室（施工编号13栋308室）房屋所有权登记手续及房地产权证；五、驳回原告张淑菡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费65元（已减半收取），由马鞍山市中海房地产开发有限公司负担40元，张淑菡负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  方雪峰二〇一七年二月十二日书记员  胡 蕾附：相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法信超链：国家法律2篇案例74篇期刊90篇×2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。